7.

Drepturile reale asupra bunurilor altora (servitutea, superficia, emfiteoza)

a) Noiunea de drepturi reale asupra bunurilor altora
Aa cum s-a menionat, dreptul de proprietate confer titularului trei atribute 1: dreptul de a poseda
lucru (ius utendi), dreptul de a-i culege roadele (ius fruendi) i dreptul de a dispune de el (ius abutendi). Se
ntlnesc uneori cazuri cnd unele dintre aceste atribute (ius utendi i fruendi) sunt detaate de dreptul de
proprietate respectiv, fiind exercitate de alte persoane dect proprietarul.
n asemenea situaii, proprietatea apare lipsit de unele dintre atributele ei; este grevat de o
servitute, se spune n limbaj juridic2. Dreptul de proprietate se descompune i n loc i-au natere alte
drepturi reale, cum sunt: dreptul de superficie, dreptul de servitute, dreptul de gaj, dreptul de ipotec, dreptul
de emfiteoz etc.
n dreptul roman, cu excepia dreptului de proprietate, toate celelalte drepturi reale se refer asupra
bunurilor altora.
b) Servitutea (noiunea, clasificarea)

Noiune .
Servituile pot fi constituite n folosul unui fond (unui lot de pmnt), n care caz se numesc servitui
prediale, sau n favoarea unei persoane, i atunci avem de-a face cu o servitute personal (un uzufruct, de
exemplu).
La romani, servitutele prediale erau de dou feluri: rustice i urbane. Distincia dintre ele se fcea
dup natura imobilului dominant, i anume: dac imobilul dominant era o cldire, indiferent unde se afla,
servitutea se numea urban, iar dac imobilul era un teren, servitutea se numea rustic3.
c) Constituirea i ncetarea servituilor. Aprarea servituilor

Constituirea servituilor.
Servituile prediale rustice, fiind strns legate de agricultur, erau considerate bunuri mancipi, astfel
c dobndirea lor se realiza prin mancipaiune.
Servituile prediale urbane erau considerate res nec mancipi i se dobndeau prin in iure cessio4.
Servituile personale se constituiau n majoritate cazurilor prin legat.
Toate servituile se puteau dobndi prin uzucapiune. Persoana care exercita servitutea o perioad de
timp (n unele surse se menioneaz 10 ani, n altele - 20 de ani), dobndea servitutea, dar numai cu condiia
c o exercita: fr violen, n mod public (n vzul tuturor) i continuu (fr ntrerupere).
n perioada clasic, se admitea constituirea servituilor prin tradiiune. Tradiiunea unei sevitui
implica, pe de o parte, exercitarea n fapt a servituii de cel care urma s o dobndeasc (adic s foloseasc
acea servitute) i, pe de alt parte, o toleran (o rbdare) a celui care suporta servitutea.
Servituile se puteau constitui i n mod direct (de pild, Aurelian spunea: acord lui Cornelian
dreptul de trecere pe terenul meu), fie indirect, cu ocazia unei vnzri (de exemplu, vnztorul transmite
cumprtorului terenul, dar i reine pentru sine dreptul de trecere pe terenul vndut).
1 n unele surse, n loc de atribute este utilizat termenul de prerogative, ambele cuvinte
avnd aceeai semnificaie.
2 Hanga Vladimir, Bocan Mircea-Dan. Curs de drept privat roman. Editura Wolters Kluwer,
Bucureti, 2005, p.141.
3 Pantea Oleg. Suport didactic la cursul Drept privat roman. Chiinu: Garamond-Studio
SRL, 2007, p.56.
4 Cnd cel n favoarea cruia lua natere servitutea, afirma c are dreptul la servitute;
proprietarul nu contesta, iar pretorul doar confirma voina prilor, rostind o formul special.

ncetarea servituilor. Servituile ncetau: prin dispariia material (de exemplu, terenul aservit
a fost inundat) sau juridic (sclavul este dezrobit) a lucrului; prin confuziune, cnd calitatea de titular al
servituii i de proprietar al bunului grevat se reunesc n aceeai persoan; prin renunarea titularului
servituii la dreptul su; prin moartea acestuia (n caz de servitui personale); prin nefolosirea servituii.
Aprarea servituilor. n vederea aprrii dreptului su, titularul servituii avea la ndemn o
aciune de revendicare a servituii (vindicatio servitutis). n timpul lui Iustinian, aceasta i-a schimbat
denumirea, n actio confessoria.
Putea fi naintat numai de titularul servituii. Era ndreptat mpotriva proprietarului terenului
aservit, dar i mpotriva tuturor celor care stinghereau exercitarea normal a dreptului de servitute. Urmrea
restabilirea dreptului titularului servituii i despgubirea acestuia.
d) Servituile prediale i personale (uzufruct, usus, habitatio, operae)

1. Servituile prediale (numite i reale) sunt sarcinile impuse unui fond n folosul altui fond.
Dei se vorbete de fond (lot de pmnt; teren) n realitatea, servituile aparin persoanelor, singurele care au
calitatea de subiecte de drepturi. Cerina principal este ca persoanele s dein n proprietate fondurile
respective.
Servituile prediale presupun dou imobile, care trebuie s fie nvecinate sau cel puin apropiate
pentru a permite exercitarea servituii n favoarea fondului dominant5.
De exemplu, n cazul servituii de a mna turmele de animale pe terenul altuia (actus). Pentru a
putea fi aplicat, e nevoie de dou loturi de pmnt vecine, astfel nct proprietarul lotului A s nu poat iei
cu vitele la pune, dect traversnd lotul lui B. La rndul su, B este obligat s-i permit lui A. O poate face
gratuit sau contra plat, la alegere.
Romanii, ca popor de agricultori i pstori, cunoteau numeroase servitui prediale, dintre care
enumerm: - iter (dreptul de a trece pe pmntul altuia, clare sau pe jos); - via (dreptul de a trece cu crua
pe terenul altuia)6; - ius pascendi (dreptul de a pate turmele de oi, capre, vaci sau cai pe pmntul altei
persoane); - aquaeductus (dreptul de a aduce ap prin terenul vecinului).
Servituile prediale erau de dou feluri: rustice i urbane. Deosebirea dintre ele se fcea n funcie
de felul imobilului dominant, i anume: dac imobilul dominant era o cldire, indiferent unde se afla,
servitutea se numea urban, iar dac imobilul dominant era un teren, servitutea se numea rustic. Nu are
nici o relevan dac cldirea sau terenul era situat la ora sau la ar.
Imobilul n folosul cruia lua natere servitutea, se numea imobil dominant, iar imobilul care
suporta servitutea (cel mai frecvent erau loturile de pmnt) - imobil aservit.
De exemplu, A i D sunt dou loturi de pmnt alturate. Terenul A are acces la drum, iar terenul D
nu are acces la drum. Va fi socotit imobil dominant cel fr acces la drum (D), deoarece proprietarul acestui
teren are tot dreptul s treac prin terenul vecinului (A). De aceea, terenul A este numit teren aservit.
Pentru proprietarul imobilului dominant (n cazul nostru, pentru D), servitutea este un drept, iar
pentru proprietarul terenului aservit (A), ea este o sarcin, pe care A este nevoit s o admit i s o suporte.
Servitutea nu creaz alte obligaii pe seama proprietarului fondului aservit (de exemplu, nu poate fi
obligat s repare drumul pe care se exercit servitutea de trecere). Sarcina impus fondului aservit const
numai ntr-o atitudine pasiv, adic proprietarul trebuie numai s tolereze, s se abin de la ceva (non
facere).
Dac proprietarul terenului dominant cumpr terenul aservit, servitutea dispare.

2. Servituile personale presupun existena unui lucru, mobil sau imobil, asupra cruia dou
persoane determinate exercit drepturi reale distincte. Romanii au cunoscute urmtoarele servitui personale:
- uzufructul, dreptul de a folosi lucrul altei persoane i a-i culege fructele;
5 Popa V., Motica R. Drept privat roman. Editura Presa Universitar Romn. Timioara, 1994,
p.137.
6 Cele mai vechi servitui au fost cele de trecere, la care s-au adugat i celelalte.

- usus este dreptul de a folosi lucrul altuia, dar fr a-i culege fructele.
- habitatio este dreptul de a locui n casa altuia.
- operae servorum, dreptul de a folosi serviciile sclavilor altuia.
Cea mai important servitute personal este uzufructul, celelalte fiind variante ale acestuia7.
Uzufructul este dreptul de a te folosi de lucru (mobil sau imobil) i de a-i culege fructele, fr a-i
distruge substana. Prile se numesc uzufructuar (cel ce ia n posesie i folosin bunul) i nudul
proprietar (cel care d n posesiune i folosin bunul). Uzufructuarul primete dou din cele trei atribute
ale dreptului de proprietate: (posesia (ius utendi) i folosina (ius fruendi)), n timp ce dreptul de dispoziie
(ius abutendi) rmne a se pstra la nudul proprietar8.
Uzufructuarul preia bunul n folosin i posesiune o perioad de timp, se ngrijete de el, culege
fructele (fructele pot fi naturale, civile ori industriale) i l restituie proprietarului la expirarea termenului
contractului. n aa mod, uzufructul se aseamn cu locaiunea i arenda.
Uzufructul se deosebete ns de locaiune i arend prin faptul c este un drept real, n timp ce
locaiunea i arenda sunt obligaii, lund natere din contract.
Obiect al uzufructului sunt bunurile neconsumptibile (nu se consum prin ntrebuinare). Ele pot fi
mobile sau imobile. Cele mai frecvente sunt bunurile imobile (n special, suprafeele de teren).
Dreptul de uzufruct are caracter temporar, n mod obinuit viager (ct dureaz viaa unui om)9.
Uzufructuarul nu poate vinde sau dona uzufructul. Toate deciziile n acest sens le ia nudul proprietar.
n afar de uzufruct, romanii cunoteau i quasi-uzufructul. Ca obiect al quasi-uzufructului serveau
bunurile consumptibile. mpreun cu bunul, quasi-uzufructuarul primea dreptul de proprietate asupra lor, le
putea folosi dup bunul su plac, iar la expirarea termenului, trebuia s ntoarc vechiului proprietar bunuri
de acelai fel i n aceeai cantitate.
Spre exemplu, A d n quasi-uzufruct lui B o turm de oi. Dup 5 ani, B trebuia s ntoarc lui A
turma, alctuit din acelai numr de oi. Bineneles, oile vor fi altele, dar numrul lor (cantitatea) va rmne
acelai.
e) Superficia i emfiteoza

Superficia este dreptul de a folosi terenul altuia n vederea edificrii i exploatrii unei construcii,
deasupra ori sub acest teren, sau a exploatrii unei construcii deja existente 10. Dreptul de superficie se refer
cu strictee la relaia care se creaz ntre imobil (edificiu, locuin, construcie etc.) i terenul pe care acesta
7 ipico Vladislav. Drept privat roman. Chiinu, ..2001, p.136.
8 Aceasta este i cauza pentru care proprietatea se numete nud. Proprietarul rmne a fi
proprietar, dar pierde dou din atributele proprietii sale, ius utendi i ius fruendi.
9 Dreptul de uzufruct a aprut n legtur cu relaiile dintre brbat i femeia cstorit fr
manus. Deoarece, potrivit dreptului civil femeia cstorit fr manus nu venea la motenirea
soului, acesta i lsa prin testament anumite bunuri pentru a le folosi i a le culege fructele. La
moartea femeii dreptul se stingea, iar bunurile rmneau n familie, deoarece nuda proprietate
asupra lor aparinea copiilor, n calitate de motenitori civili. Pe aceast cale s-a realizat un dublu
scop: asigurarea material a femeii dup moartea brbatului i pstrarea bunurilor n snul
familiei agnatice. Cu timpul, aceast figur juridic, aplicat la origini numai ntre brbatul i
femeia cstorit fr manus, s-a generalizat (Molcu Emil. Drept privat roman. Ediie rev. i
adug. - Bucureti: Universul juridic, 2007, p.143).
10 Dreptul de superficie a aprut n condiiile n care numrul de locuitori ai Romei a crescut,
avnd loc o criz acut de locuine. Statul nu putea vinde terenurile, deoarece constituiau
proprietate public. Aceast mprejurare frna ns construcia de locuine. n felul acesta, s-a
ajuns la dreptul de superficie, statul pstrnd dreptul de proprietate asupra terenului, iar cel ce
construia case putea s foloseasc permanent terenul n schimbul unei chirii
(..ipico Vladislav. Drept privat roman. Chiinu, 2001, p.140).

este amplasat. Din acest considerent, deseori se menioneaz c dreptul de superficie este un drept imobiliar
(adic se refer la imobile).
Prile se numesc superficiarul (cel care ia n superficie) i nudul proprietar (cel care acord terenul
su n superficie). Superficia nu este gratuit. n schimbul pmntului de care se folosea, superficiarul pltea
nudului proprietar o sum de bani, numit solarium. Spre exemplu, A este proprietarul casei, B este
proprietarul lotului de teren pe care este amplasat casa. A trebuia s-i achite lui B o sum de bani pentru
faptul c B admite existena casei pe terenul lui11. De asemenea, superficiarul era obligat s achite taxele i
impozitele de stat asupra terenului.
Superficiarul avea drepturi foarte ntinse: putea s transmit dreptul de superficie prin testament, s-l
vnd, s-l doneze, s-l ipotecheze, s-l greveze sau s dobndeasc servitui n favoarea lui etc.
Pentru a-i apra dreptul de superficie, superficiarul avea la dispoziie dou feluri de interdicte: a)
interdictul de superficie, putea fi naintat mpotriva oricrei persoane ce l-ar fi tulburat pe superficiar n
exercitarea dreptului su, chiar i mpotriva proprietarului pmntului; b) interdictele posesorii, deoarece
superficiarului i era recunoscut n acelai timp i calitatea de posesor.
Proprietarul lucrului asupra cruia se exercita dreptul de superficie avea mpotriva superficiarului
(dar i a altora care pretindeau la teren) aciunea n revendicare.
ncetarea superficiei poate avea loc: a) la expirarea termenului pentru care a fost constituit; b) n
cazul refuzului superficiarului la dreptul su de superficie; c) la ntrunirea n una i aceeai persoan a
ambelor caliti (atunci cnd superficiarul devine i proprietar al terenului, prin cumprarea acestuia, sau
invers, cnd proprietarul devine i superficiar, prin cumprarea construciei).

Emfiteoza. n baza contractului de emfiteoz, mpratul arenda unei persoane, numit emfiteot, o
suprafa de pmnt pentru a o cultiva i a-i culege fructele, n schimbul unei sume de bani, numit canon12.
Emfiteoza a aprut pe vremea mpratului roman Zenon (474-491 e.n.) 13. La nceput, emfiteoza a fost
utilizat numai de mprai, mai apoi ns, la emfiteoz recurgeau i marii latifundiari, pentru a da n arend
pmnturile lor rmase neprelucrate, din cauza lipsei forei de munc.
Proprietarul putea s desfiineze emfiteoza dac emfiteotul nu pltea canonul.

11 Pentru comparaie, n prezent majoritatea imobilelor se vnd mpreun cu terenul de sub ele.
Cu alte cuvinte, poi construi numai dac eti proprietarul pmntului pe care doreti s
construieti sau proprietarul terenului este i proprietarul construciei ce se afl pe acel teren.
12 De regul, canonul se pltea anual.
13 n legislaia Republicii Moldova emfiteoza nu este reglementat.