MODALITĂŢILE DREPTULUI DE

PROPRIETATE PRIVATĂ

1. Noţiunea de modalitate a dreptului de proprietate privată.

 Caracterul exclusiv şi absolut al dreptului de proprietate presupune ca titularul său să deţină
monopolul exercitării tuturor prerogativelor acestui drept.
 Este posibil ca dreptul de proprietate să nu aparţină unei singure persoane fizice sau
juridice, ci mai multor persoane, care pot exercita atributele proprietăţii:
- Fie concomitent, ca în cazul proprietăţii comune pe cote-părţi obişnuite, forţate sau al
proprietăţii devălmaşe;
- Fie periodic, cu o anumită ritmicitate, ca în cazul proprietăţii periodice.
 Titularii dreptului de proprietate privată pot să cunoască întinderea cotei-părţi de drept
ce le revine sau pot să stăpânească un bun în proprietate comună devălmaşă, fără a
avea cunoştinţă de întinderea cotei lor părţi din drept.
 Modalităţile dreptului de proprietate: Sunt manifestări ale dreptului de proprietate care au un
regim juridic diferit de cel al unui drept de proprietate pur şi simplu şi care se caracterizează prin
aceea că există mai mulţi titulari ai aceluiaşi drept de proprietate care exercită atributele acestui
drept în manieră concretă sau potenţială, identică sau diferenţiată, concomitentă sau succesivă.
 Art. 555 alin. (2) C. civ. precizează aptitudinea dr. de prop. priv.de a fi susceptibil de modalităţi.
 Este posibil ca mai multe modalităţi ale aceluiaşi drept de proprietate să coexiste, fără a se
exclude reciproc.
o D.E.: O prop. comună poate fi în acelaşi timp şi condiţională. Dacă actul juridic din care izvorăşte
o proprietate comună este afectat de o condiţie rezolutorie sau suspensivă, condiţia, ca
modalitate a actului juridic civil, îşi pune amprenta asupra modalităţii dreptului de proprietate
care ia naştere din acest act juridic, sub forma proprietăţii comune condiţionale.
 Nu numai dr. de prop. privată este susceptibil de modalităţi, ci şi celelalte dr. reale principale.
 Art. 645 C. civ.: Prevede că dispoziţiile care guvernează coproprietatea obişnuită „se
aplică în mod corespunzător şi în cazul exercitării împreună, de către două sau mai
multe persoane, a unui alt drept real principal”.
 Daca se constituie un drept real principal prin dezmembrarea dreptului de proprietate privată,
cum este uzufructul, uzul, abitaţia, servitutea sau superficia, în favoarea a două sau mai multe
persoane, raporturile dintre titularii dezmembrămintelor sunt guvernate de regulile care se
aplică între coproprietari, dacă dreptul dezmembrat este divizat pe cote-părţi între aceştia.
 Aplicarea dispoziţiilor referitoare la repartizarea beneficiilor şi sarcinilor între aceştia sau la
modul de împărţire a fructelor produse de bun comun sau al restituirii cheltuielilor, nu este
posibilă atunci când se constituie un drept de uzufruct, uz sau abitaţie în favoarea mai multor
persoane cu privire la întregul drept de proprietate asupra unui bun, în mod indivizibil, deoarece
aceştia nu dobândesc un dezmembrământ asupra unei cote-părţi din dreptul de proprietate.
 Se vor aplica regulile coproprietăţii doar în cazul în care titularii dezmembrămintelor au
cote-părţi asupra dreptului dezmembrat.
 Ori de câte ori, în temeiul unui act juridic sau a altui mod de dobândire prevăzut de lege, dr. de
prop. priv. are doi sau mai mulţi titulari, se aplică disp. C. civ. referitoare la prop. comună.
 Am putea spune că norma prevăzută în art. 631 C. civ. conţine o definiţie a proprietăţii comune. 
 Indiferent că dreptul de proprietate se exercită în mod concomitent de către titularii săi, sau se
exercită periodic, succesiv, suntem în prezenţa comune.
  (Aceasta ar însemna că) În viziunea legiuitorului, se vor aplica disp. privind proprietatea
comună nu numai coproprietăţii obişnuite sau forţate, ci şi proprietăţii periodice.
 În opinia noastră, proprietatea periodică este o formă a proprietăţii comune, iar nu o
modalitate a dreptului de proprietate.
 Criteriul legal al pluralităţii titularilor dr. de prop., folosit în definirea proprietăţii comune, nu
este suficient pentru a distinge această formă a dr. de prop. de alte modalităţi ale dr. de prop.
 Dacă am aplica doar acest criteriu, atunci am putea considera ca forme de proprietate
comună şi proprietatea condiţională sau proprietatea anulabilă, deoarece, şi în aceste
cazuri, sunt mai mulţi titulari ai dreptului de proprietate, care exercită, într-o manieră
particulară, diferenţiată, atribute specifice acestui drept.
 În cuprinsul art. 632 alin. (1) C. civ., legiuitorul clasifică prop. comună doar în 2 categorii:
a) Proprietatea comună pe cote-părţi (coproprietatea);
b) Proprietatea comună în devălmăşie (devălmăşia).
 Nu se admit alte tipuri de proprietate comună în afara celor două.
 În aceste condiţii, definiţia pe care o cuprinde art. 631 C. civ. nu este suficient de
precisă, deoarece aceasta se poate aplica şi altor forme de prop., nu doar prop. comune.
 În opinia noastră, ceea ce este esenţial pentru prop. comună este aptitudinea titularilor
dr. de proprietate asupra aceluiaşi bun de a avea prerogative identice din punct de
vedere calitativ în manifestarea dreptului lor de proprietate asupra bunului.
2. Formele proprietăţii comune
 Proprietatea comună nu a avut parte până acum de o reglementare unitară.
 Art. disparate din C. civ. anterior fac referire la câteva cazuri de coproprietate forţată,
cum sunt: cele referitoare la despărţiturile comune (art. 590-600, art. 602-606 C. civ. din
1864 se referă la coproprietatea asupra zidului, şanţului şi gardului comun).
 Art. 632 alin. (2) C. civ., coproprietatea poate fi:
a) Obişnuită; sau
b) Forţată.
 Principalul criteriu de distincţie între aceste forme de coproprietate, este faptul ca,
coproprietatea forţată nu poate înceta prin partaj judiciar.
 Cum interdicţia priveşte doar partajul judiciar, rezultă posibilitatea încetării
coproprietăţii forţate prin partaj amiabil.
 Deducem că, spre deosebire de coproprietatea forţată, coproprietatea obişnuită poate
înceta atât prin partaj amiabil cât şi prin partaj judiciar.
3. Prezumţia de coproprietate
 Art. 633 C. civ.: „Dacă bunul este stăpânit în comun, coproprietatea se prezumă, până la proba
contrară”. Instituie prezumţia relativă de coproprietate.
 Trebuie interpretate în raport cu prevederile art. 919 C. civ., conform cărora:
1) Până la proba contrară, acela care stăpâneşte bunul este prezumat posesor.
2) Detenţia precară, odată dovedită, este prezumată că se menţine până la proba intervertirii sale.
3) Până la proba contrară, posesorul este considerat prop., cu excepţia imobilelor înscrise în C.F.
 Dacă cel care stăpâneşte un bun este prezumat posesor, iar posesorul este prezumat
proprietar, atunci rezultă că cel care stăpâneşte un bun este prezumat proprietarul B.
 O excepţie (de la art. 633 C. civ.) există în cazul imobilelor înscrise în C.F., unde se va aplica
prioritar prezumţia instituită prin art. 900 C. civ., conform căreia: Dacă în cartea funciară s-a
înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei.
 În acest caz, nu posesorul este prezum. prop. B., ci acela care este înscris în C.F. ca prop.
 Pentru a se aplica prezumţia instituită de art. 633 C. civ., trebuie să existe o stăpânire comună
asupra bunului.
  Stăpânirea comună prezumă coposesia care, la rândul său, conduce la prezumţia de
coproprietate.
 Stăpânirea comună asupra bunului presupune ca actele materiale şi actele juridice cu
privire la bun să fie făcute de către toţi cei în favoarea cărora funcţionează prezumţia.
 Dacă acestea vor fi săvârşite de către o singură persoană, aceasta va fi prezumată a fi
singurul posesor şi, prin urmare, singurul proprietar al bunului (în temeiul art. 919 C. civ.).
 În acest caz, coproprietarii interesaţi vor trebui să răstoarne prezumţia de proprietar
exclusiv al coproprietarului care stăpâneşte singur bunul, dovedind coposesia, adică
faptul că stăpâneşte bunul atât pentru sine, cât şi pentru ceilalţi, având deopotrivă
calitate de posesor pentru partea sa parte din drept şi de detentor în ce priveşte cotele
părţi de drept ale celorlalţi coproprietari.
 Aceasta cu atât mai mult cu cât este imposibil din punct de vedere practic ca toate actele
materiale să se facă împreună şi în acelaşi timp de către toţi coproprietarii.
 În cazul coposesiunii corespunzătoare proprietăţii comune pe cote-părţi, coposesorii au
reprezentarea subiectivă a divizării intelectuale a dreptului pe care cred că îl au sau şi-l asumă,
adică au reprezentarea subiectivă că stăpânesc bunul nu în calitate de proprietar unic, ci în
calitate de titular al dreptului de proprietate comună.
 Prin urmare, pentru aplicarea prezumţiei de coproprietate este esenţial ca manifestarea
stăpânirii asupra bunului comun să fie rezultatul actelor materiale sau juridice care se
realizează de către toţi posesorii bunului, fie în mod concomitent, fie succesiv, dar
repetat, la intervale de timp care să demonstreze o continuitate a stăpânirii în comun.
Stăpânirea comună prezumă coproprietatea în mod relativ.
 Acela dintre ei care pretinde o stăpânire exclusivă poate dovedi că toţi ceilalţi au
calitatea de detentori şi că au stăpânit bunul pentru posesor, iar nu pentru ei înşişi.
 Faptul că în cazul coproprietăţii, în fapt, utilizarea B. se poate face de către un singur
coproprietar, aceasta nu neagă exerciţiul simultan şi concurent al dr. de către ceilalţi coprop.
 În cazul în care stăpânirea bunului este comună, pentru ca dreptul să revină exclusiv unuia
dintre aceştia, atunci cel interesat va trebui să probeze că ceilalţi sunt simpli detentori, că deţin
bunul pentru proprietar şi nu pentru ei înşişi.

¹Coproprietatea obişnuită

1. Trăsăturile coproprietăţii obişnuite.

 Principalele trăsături ale proprietăţii comune pe cote-părţi obişnuite sunt:
a. Pluralitatea titularilor;
b. Divizarea intelectuală a dreptului de proprietate între titulari;
c. Unitatea materială a bunului care constituie obiectul coproprietăţii.
 Proprietatea comună pe cote-părţi, numită şi coproprietate, aparţine mai multor titulari, fiecare
având o cotă-parte sau o fracţie din dreptul de proprietate, fără ca bunul corporal care formează
obiectul dreptului de proprietate să fie divizat material.
 În proprietatea pe cote-părţi doar dr. este divizat, iar nu şi bunul care face obiectul dr.
 Asupra fiecărei porţiuni din bun, indiferent de întinderea sa, sunt mai mulţi titulari în
cote-părţi de drept.
 Dacă B. ar fi divizat corespunzător fracţiunilor din dr. de prop., nu am mai fi în prezenţa
unei prop. comune, ci a unei prop. exclusive, a fiecărui prop. asupra porţiunii sale de B.
 Caracterul temporar:
- Este de esenţa coproprietăţii. Atât coprop. obişnuită cât şi cea forţată au un caracter temporar
  Întrucât starea normală a dreptului de proprietate este forma sa pură şi simplă, caracterizată prin
existenţa unui singur titular, persoană fizică sau persoană juridică.
 Coproprietatea forţată nu este perpetuă la modul absolut, întrucât chiar dacă nu
încetează prin partaj, aceasta poate înceta prin alte căi.
- Toate modalităţile dreptului de proprietate au caracter temporar, întrucât dreptul de
proprietate are vocaţia de a-şi redobândi forma pură şi simplă.
- Carac. temporar al modalităţilor dr. de prop. nu contravine carac. perpetuu al însuşi dr. de prop.,
întrucât perpetuitatea nu se referă la apartenenţa dreptului de proprietate la o persoană sau
alta, ci la păstrarea existenţei dreptului indiferent de transmiterea sa de la o persoană la alta.
 Dreptul rămâne perpetuu chiar dacă pe parcursul existenţei sale poate exista în
modalităţi diferite, cu caracter temporar.
 În cazul coproprietăţii obişnuite, carac. temporar este mai pregnant, putând înceta
oricând prin partaj, în timp ce, în cazul coprop. forţate, acest carac. este mai atenuat.
 Deşi legiuitorul menţionează drept criteriu distinctiv între cele două forme de coproprietate posibilitatea
încetării prin partaj judiciar, regimul juridic al coproprietăţii obişnuite este considerabil diferit faţă de cel
al coproprietăţii forţate şi nu se rezumă doar la distincţia precizată de text .
2. Întinderea cotelor-părţi în coproprietatea obişnuită.
 Art. 634 C. civ.:
1) Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părţi din dreptul de proprietate şi
poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulaţie contrară.
2) Cotele-părţi sunt prezumate a fi egale, până la proba contrară. Dacă bunul a fost dobândit
prin act juridic, proba contrară nu se va putea face decât prin înscrisuri.
 În cazul coproprietăţii obişnuite, dreptul de proprietate asupra bunului este divizat între titularii
săi, adică între coproprietari.
 Este vorba doar despre o divizare intelectuală a dreptului între coproprietari, iar nu
despre o divizare a bunului în materialitatea sa, care este privit ca un întreg.
 Atunci când coproprietatea se dobândeşte prin act juridic, de regulă, coproprietarii îşi determină
cotele-părţi pe care le deţin din dreptul de proprietate. 
 În situaţia în care acestea nu sunt determinate, acestea se prezumă a fi egale.
 Prezumţia instituită de legiuitor este una simplă şi va putea fi răsturnată prin proba
contrară. (Dovada contrară se va putea face însă numai cu înscrisuri !).
 Doc. şi practica jud. au avut un rol important în stabilirea regulilor care guvernează coprop. .
 Cu privire la cotele-părţi din dr. de proprietate, în lipsa unei prezumţii legale de egalitate
a cotelor, s-a considerat că în cazul în care nu sunt determinate, ci doar determinabile,
coproprietarii au interes, cât timp nu cer partajul, să cunoască modul cum se împart
veniturile bunului comun sau, în caz de vânzare, care este cota de care pot dispune.
 În acest scop, au la dispoziţie calea unei acţiuni în constatare pentru determinarea
cotei-părţi din bunul comun.
 Raportat la cota sa parte din dr. de prop., dr. de prop. al coproprietarului are caracter exclusiv.
 Din acest motiv, actele de dispoziţie asupra cotei sale părţi nu necesită acordul celorlalţi
coproprietari.
 Acesta va putea să îşi înstrăineze liber cota-parte pe care o deţine din dreptul de
proprietate, iar dobânditorul i se va substitui în coproprietate.
 De asemenea, coproprietarul va putea greva cota sa parte din dreptul de
proprietate cu garanţii reale care nu presupun deposedarea.
 Daca un coproprietar constituie un drept de ipotecă asupra cotei sale părţi de drept, la
scadenţă, creditorul ipotecar are un drept de opţiune între a solicita vânzarea silită a cotei-părţi
 de drept sau a cere partajul bunului, pentru a urmări partea de bun sau suma de bani care îi
revine, după partaj, coproprietarului garant.
 Această posibilitate a creditorului ipotecar de a urmări partea de bun sau suma de bani
care îi revine după partaj coproprietarului garant are natura juridică a unui drept
potestativ şi îşi găseşte fundamentul în reglementarea expresă prin art. 678 alin. (1) C.
civ. şi, mai cu seamă, prin art. 682 C. civ., a unei subrogaţii reale cu titlu particular.
 Art. 682 C. civ.: Garanţiile constituite de un coproprietar asupra cotei sale părţi se
strămută de drept asupra bunului atribuit acestuia sau, după caz, a sumelor de bani care
i-au fost atribuite prin partaj.
 Dacă legiuitorul nu ar fi prevăzut expres admisibilitatea strămutării garanţiilor, dreptul
de ipotecă s-ar fi desfiinţat retroactiv în situaţia în care bunul nu ar fi căzut la partaj în
lotul coproprietarului garant (soluţie justif. de efectul declarativ al partaj. în reglemen. anterioară) .
 Subrogaţia reală cu titlu particular în materia garanţiilor constituite asupra bunului comun este
în acord cu efectul translativ de drept al partajului din reglementarea actuală.
 Art. 680 alin. (1) C. civ.: Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor
sau, după caz, al sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu începere la data
stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului, în cazul
împărţelii voluntare, sau, după caz, de la data rămânerii definitive a hot. judecătoreşti.
 Dacă actul de dispoziţie nu este restrâns doar la cota-parte de drept, ci se referă la bunul întreg,
atunci trebuie să se respecte regula unanimităţii.
 Altfel, coproprietarul ar dispune şi de cotele-părţi de drept care nu îi aparţin.
3. Folosinţa bunului comun.
 Întrucât niciunul dintre coproprietari nu stăpâneşte în exclusivitate o fracţiune din bun,
exercitarea atributelor dr. de prop. trebuie să fie colectivă şi se realizează asupra întregului bun.
 Caracteristic stării de coproprietate este un exerciţiu concomitent şi concurent al
atributelor acestui drept de către toţi coproprietarii.
 Coproprietarii păstrează aptitudinea exerciţiului simultan al tuturor prerogativelor
proprietăţii asupra bunului.
 Posibilitatea folosinţei asupra întregului bun de către fiecare coproprietar în parte demonstrează
că manifestarea exterioară a atributelor coproprietăţii nu este o expresie a divizării dreptului de
proprietate, ci o consecinţă a nedivizării materiale a bunului comun.
 Fracţionarea intelectuală a dreptului impune limite în exerciţiul prerogativelor
proprietăţii asupra întregului bun.
 Actele prin care un coproprietar foloseşte singur întregul bun trebuie să respecte
destinaţia bunului şi să fie făcute astfel încât să nu împiedice exercitarea dreptului, în
aceeaşi manieră, de către ceilalţi coproprietari.
 Chiar dacă prerogativele folosinţei se exercită asupra întregului bun, beneficiile şi cheltuielile
coproprietăţii se împart între aceştia potrivit cotei-părţi din dreptul de proprietate.
 Unitatea materială a bunului ce face obiectul coproprietăţii determină dreptul coproprietarilor
de a beneficia de tot ceea ce produce bunul.
 Folosinţa bunului comun se poate realiza prin săvârşirea de acte materiale sau
încheierea de acte juridice, în condiţiile prevăzute de lege.
 Utilizarea în comun a bunului nu presupune neapărat ca toate actele materiale să fie săvârşite în
acelaşi timp de către toţi coproprietarii.
 Chiar dacă, uneori, realizarea în concret a folosinţei concomitente este posibilă, de cele
mai multe ori, coproprietarii se înţeleg, expres sau tacit, pentru o utilizare succesivă,
totală sau parţială, a bunului de către unul sau altul dintre coproprietari.
 Indiferent de modul concret în care este folosit bunul comun, beneficiile rezultate sunt împărţite
între aceştia potrivit cotei lor părţi din dreptul de proprietate.
 Dacă utilizarea bunului se face numai de către un singur coproprietar sau de către o
parte dintre aceştia, ceilalţi coproprietari care profită de pe urma folosinţei lor trebuie
să îi despăgubească pentru munca depusă.
 Prin urmare, nu numai fructele bunului comun se împart potrivit cotelor părţi de
proprietate, ci şi cheltuielile făcute pentru producerea lor.
 De asemenea, fiecare coproprietar suportă sarcinile coproprietăţii în raport cu
cota-parte din drept pe care o deţine.
 Textul face referire la „sarcinile coproprietăţii”, prin urmare la sarcinile comune, şi nu la
cele care privesc strict o cotă-parte de drept pe care şi le-a asumat doar coproprietarul
care deţine acea cotă-parte.
 În sfera sarcinilor coproprietăţii pot intra nu numai dezmembrămintele şi drepturile reale de
garanţie care privesc întregul bun, ci şi oblig. propter rem sau cele scriptae in rem, precum şi
orice alte cheltuieli făcute direct de coprop. sau ca echivalent al unor servicii prestate de terţi.
 Obligaţiile reale sunt opozabile erga omnes, prin natura lor, deci şi coproprietarilor, indiferent că
au fost constituite de coproprietarii actuali, de autorul lor sau rezultă din lege.
 Cheltuielile legate de ac. de conservare, întreţinerea şi administrarea bunului, precum şi taxele şi
impozitele legale ce le revin în calitatea lor de coprop. pot fi avansate de unul dintre aceştia, dar
în toate cazurile incumbă tuturor coproprietarilor, potrivit cotei lor părţi din dr. de proprietate.
 Coproprietarul care a plătit şi pentru ceilalţi va avea un drept de creanţă împotriva
fiecăruia dintre aceştia, pentru suma aferentă cotei-părţi ce îi revine din dr. de prop..
 Acţiunea în restituire poate fi fondată pe contractul de mandat, gestiunea de afaceri,
plata nedatorată sau îmbogăţirea fără justă cauză.
 Obligaţia de plată a acestor cheltuieli este divizibilă între coproprietari, dacă prin actul din care a
luat naştere obligaţia nu s-a stipulat solidaritatea sau indivizibilitatea sa.
 Pot exista situaţii în care sarcinile coproprietăţii să nu presupună plata unor sume de
bani, obligaţie divizibilă prin natura sa, ci executarea unei prestaţii cu caracter propter
rem care, prin natura sa, ar fi indivizibilă.
 Coproprietarii pot stipula carac. solidar sau indivizibil al obligaţiei atât în favoarea unuia
dintre aceştia pentru cheltuielile comune pe care le face singur, din fonduri proprii, cât
şi în favoarea terţului care plăteşte pentru ei, în baza actului încheiat cu acesta.
 Exercitarea în comun a dr. de folosinţă se face cu respectarea limitelor impuse de art. 636 C. c.
 Astfel, fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în măsura în care nu
schimbă destinaţia şi nu aduce atingere drepturilor celorlalţi coproprietari.
 Atunci când unul dintre coproprietari exercită în mod exclusiv folosinţa bunului comun,
împotriva voinţei celorlalţi coproprietari, poate fi obligat la despăgubiri.
 Faptul că un coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în întregul său (indiferent
de cota parte din drept pe care o deţine), se explică prin aceea că, în cazul coproprietăţii,
doar dreptul este divizat, nu şi bunul în materialitatea sa.
 Coproprietarii vor putea conveni un mod de folosinţă a B. comun, desocotirea asupra muncii
depuse şi cheltuielilor făcute de cel care foloseşte bunul şi pentru ceilalţi, precum şi modul de
repartizare a beneficiilor în funcţie de cota-parte din drept ce revine fiecăruia dintre ei.
 Actuala reglementare permite un partaj de folosinţă între coproprietari.
 Prin acordul lor, chiar dacă bunul nu este, în materialitatea sa, divizibil, în starea de
coproprietate titularii comuni pot să convină asupra unei partajări a folosinţei, fără ca
aceasta să presupună o partajare a însuşi dreptului de proprietate.
  În lipsa unui partaj de folosinţă, toţi coproprietarii au dreptul de a exercita, concomitent
şi concurent, prerogativele jus utendi şi jus fruendi asupra întregului bun.
 Exercitarea folosinţei presupune atât săvârşirea de acte materiale cât şi încheierea de acte
juridice cu privire la întregul bun. 
 Fiecare dintre aceştia are dreptul să folosească bunul în întregime.
 Folosinţa sa trebuie să permită folosinţa celorlalţi în aceeaşi manieră, adică trebuie să
asigure tuturor coprop. posibilitatea obţinerii aceloraşi beneficii din utilizarea bunului.
 Folosinţa exercitată de către un coproprietar are o dublă restricţionare: să se respecte
destinaţia bunului şi să nu se aducă atingere drepturilor celorlalţi coproprietari.
 Este vorba despre o schimbare a destinaţiei lipsită de acordul tuturor coproprietarilor,
având în vedere că aceasta ar putea presupune şi efectuarea unor lucrări materiale,
adică a unor acte de dispoziţie materială, pentru care legea impune regula unanimităţii.
 Exercitarea concomitentă a unor acte materiale asupra bunului întreg este destul de dificil de
realizat, astfel că dacă aceste acte materiale sunt săvârşite de către un singur coproprietar, se
prezumă acordul tacit al celorlalţi coproprietari.
 Coproprietarul care exercită folosinţa bunului comun în mod exclusiv, împotriva voinţei
celorlalţi, va fi obligat la despăgubiri.
 Despăg. vor fi plătite tuturor celorlalţi coprop. potrivit cotelor lor de dr. şi se raportează
nu numai la beneficiul pe care cel care a folosit exclusiv şi integral întregul bun l-a
realizat, ci şi la beneficiul de care au fost lipsiţi, potrivit cotelor lor părţi din dr. de prop. 
 În acest caz, este vorba de a solicita beneficiul care nu a putut fi realizat datorită
opoziţiei manifeste a celui care a folosit singur bunul comun.
 Temeiul răspunderii este unul delictual, întrucât fapta coproprietarului de a utiliza în
mod exclusiv bunul comun, împotriva voinţei celorlalţi, are caracterul unui delict civil.
4. Drepturile şi obligaţiile coproprietarilor asupra fructelor produse de bunul comun .
 Fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coprop., proporţional cu cota lor parte din dr.
 Împărţirea între coprop. a fructelor produse de B comun, potrivit cotei lor părţi din dr. de prop. :
Fructele au o existenţă proprie şi de sine stătătoare şi au intrat sub această formă
în patrimoniul proprietarilor în indiviziune asupra lucrului care le-a produs, ceea ce
înseamnă că fiecare prop. este îndreptăţit să le şi culeagă, potrivit cotei sale de coprop..
 Fructele naturale şi cele industriale produse de bunul comun se dobândesc în proprietate de
către coproprietari în temeiul lui jus fruendi, prin separaţiune.
 Separaţiunea presupune că fructele sunt privite ca un bun distinct de bunul frugifer.
 Dr. de prop. asupra bunului comun este distinct de dr. de proprietate asupra fructelor.
 Dobândirea dreptului de proprietate asupra fructelor se face în limitele cotei-părţi din
dreptul de proprietate asupra bunului frugifer.
 S-a afirmat că: Fructele bunului comun pot fi percepute sau culese în
proprietate exclusivă de către coproprietari, proporţional cu cota-parte ideală
din dreptul de proprietate ce revine, în exclusivitate, fiecăruia.
 Dreptul coproprietarilor asupra fructelor naturale şi industriale este, la rândul său, un drept de
coproprietate, astfel că aceste fructe nu se dobândesc în proprietate exclusivă decât prin partaj.
 Atunci când culegerea fructelor naturale şi industriale are loc cu respectarea proporţiei
dintre cotele-părţi, partajul se realizează chiar prin faptul culegerii.
 Dobândirea fructelor nat. şi a celor industriale presupune, în concret, acte materiale
efectuate de coprop. sau de terţi în temeiul unui contract încheiat cu coproprietarii.
 Fructele civile, se dobândesc în proprietate exclusivă, în temeiul unor acte juridice
încheiate între coproprietari cu terţii.
  Fructele civile se divid de drept între creditori, astfel că fiecare va putea să
solicite de la debitor numai partea sa, cu excepţia cazului când în contract s-a
prevăzut solidaritatea sau indivizibilitatea între coproprietari.
 În consecinţă, nu se poate vorbi despre un drept de coproprietate asupra fructelor civile,
deoarece acestea se culeg în proprietate exclusivă de către fiecare coproprietar.
 Neexistând o coprop. asupra fructelor civile, nu se poate concepe nici partajul acestora.
 Cheltuielile pentru producerea fructelor se suportă de către coproprietari în aceeaşi proporţie în
care se împart şi fructele între aceştia, adică în raport cu cotele-părţi din dreptul de proprietate.
 Atunci când un coproprietar avansează singur aceste cheltuieli, (munca depusă, utilaje,
alte materiale necesare), se va îndrepta în regres împotriva celorlalţi coproprietari
pentru cota-parte ce le revine, obligaţia de plată a cheltuielilor fiind divizibilă, dacă nu
există o stipulaţie expresă de indivizibilitate sau de solidaritate.
 Dreptul de creanţă pentru cota-parte din cheltuieli se naşte din momentul efectuării lor,
iar nu din momentul producerii fructelor, iar termenul de prescripţie a dreptului la
acţiune începe să curgă din acelaşi moment.
 Un drept de coproprietate asupra unui bun frugifer determină naşterea unui drept de
coproprietate asupra fructelor naturale şi civile.
 Atunci când fructele există în materialitatea lor şi au fost însuşite de către unul dintre
coproprietari, negându-se dreptul celorlalţi coproprietari la cota lor parte asupra
fructelor, se consideră că acestea fac parte din masa partajabilă.
 Faptul însuşirii lor de către un singur coproprietar este lipsit de consecinţe juridice
tocmai în scopul protejării celorlalţi coproprietari.
 Astfel, coproprietarii îndreptăţiţi la cota-parte din fructe, vor putea solicita restituirea
fructelor culese potrivit cote-părţi de drept pe care o deţin.
 Desocotirea dintre coproprietari se face împreună cu partajul bunului frugifer sau independent
de acest partaj, fără să se poată invoca prescripţia extinctivă a dreptului de a cere restituirea
fructelor naturale sau industriale culese de către unul dintre coproprietari.
 Daca fructele culese şi însuşite de un singur coprop. au fost consumate, au fost înstrăinate sau
au pierit din culpa coprop. care le-a însuşit, acesta va fi obligat la despăgubiri către ceilalţi
coprop. pentru echivalentul valoric al fructelor, potrivit cotei-părţi ce revine fiecărui coprop.
 Numai în situaţia pieirii fortuite a fructelor, coproprietarul care le-a însuşit va fi exonerat
de orice răspundere.
 Dreptul la acţiune în despăgubiri este supus prescripţiei potrivit dreptului comun.
 Coproprietarul care şi-a însuşit în întregime fructele poate să le reţină până la restituirea
cheltuielilor necesare pentru producerea lor, atunci când a suportat singur cheltuielile comune.
 Dreptul de retenţie asupra fructelor este prevăzut expres în art. 550 alin. (5) C. civ.
 Regimul juridic aplicabil fructelor civile este diferit faţă de cel al fructelor naturale şi industriale
şi este determinat de mecanismul juridic diferit al dobândirii lor.
- Fructele naturale şi industriale se dobândesc în coproprietate, fiind necesar partajul fructelor
pentru ca fiecare coproprietar să dobândească un drept exclusiv asupra fructelor ce i se cuvin.
- Fructele civile se dobândesc direct în exclusivitate, sunt venituri divizibile de dr. între coprop.
 Dreptul de creanţă pentru restituirea acestora se prescrie în termen de trei ani de la
data încasării fructelor civile.
 Cum împărţirea fructelor civile nu presupune un partaj al acestora între coproprietari, acţiunea în
restituire promovată împotriva coproprietarului care a cules, integral şi singur, fructele civile, se poate
întemeia pe gestiunea de afaceri, mandat, îmbogăţire fără justă cauză sau răspundere civilă delictuală şi
se va prescrie potrivit dreptului comun
5. Partajul de folosinţă.
 Modul de folosire a bunului comun se stabileşte prin acordul coproprietarilor, iar în caz de
neînţelegere, prin hotărâre judecătorească”.
 Dacă divizarea dreptului în cote-părţi şi unitatea materială a bunului ce face obiectul acestui drept
presupun că fiecare titular exercită atributele corespunzătoare dreptului său asupra fiecărei molecule din
bunul comun, înseamnă că un partaj judiciar de folosinţă ar împiedica acest exerciţiu .
 În general, s-a admis partajul de folosinţă prin acordul părţilor, dar nu şi cel judiciar.
- Practica judiciară a decis că nu trebuie să se confunde acţiunea în partaj judiciar de folosinţă cu
acţiunea prin care un coproprietar cere obligarea celorlalţi coproprietari să îi permită folosinţa în
comun a bunului care constituie obiectul coproprietăţii.
- În literatura de specialitate, s-a afirmat însă că modul în care se exercită de către coproprietari
folosinţa bunului comun echivalează practic cu un partaj de folosinţă.
 Partajul folosinţei bunului comun înseamnă împărţirea utilizării în raport cu anumite părţi
materiale din bun, fără a se ajunge la o fracţionare materială a acestuia.
 Uneori, partajul de folosinţă semnifică împărţirea timpului în anumite perioade afectate
utilizării integrale sau parţiale a bunului de către fiecare dintre coproprietari, fără a se
pune problema naşterii, pe această cale, a unei proprietăţi periodice propriu-zise.
 Coproprietarii apelează la calea partajului de folosinţă atunci când nu doresc ieşirea din starea
de coproprietate, iar neînţelegerile lor privind folosinţa bunului pot fi rezolvate pe această cale.
 Atunci când introduc o acţiune în partaj de folosinţă, părţile implicate sunt de acord cu
partajul folosinţei, dar nu şi cu modalitatea în care acesta va putea fi efectuat.
 Chiar dacă se pronunţă o hotărâre de partaj de folosinţă, acesta va avea caracter temporar,
încetând odată cu starea de coproprietate.
 Introducerea acţiunii în partaj al dreptului poate fi făcută oricând, fără a se putea invoca
autoritatea de lucru judecat, cele două acţiuni având obiect diferit.
 Spre deosebire de partajul convenţional de folosinţă, partajul judiciar de folosinţă priveşte
numai utilizarea bunului, iar nu şi culegerea fructelor acestuia.
 Chiar dacă instanţa de jud. va stabili că un coprop. va folosi o parte sau alta, delimitată
material, din B. comun, sau că va utiliza B. întreg numai în anumite perioade de timp, nu
va putea dispune împărţirea fructelor între coprop. pe baza acestor criterii de folosinţă.
 Fructele se cuvin coproprietarilor numai potrivit cotei lor părţi din dr. de prop.
 Aceasta nu exclude posibilitatea ca părţile, prin acordul lor, să stabilească o
modalitate de împărţire a fructelor aferentă modului de partajare a folosinţei
6. Actele de conservare exercitate asupra bunului comun.
 După gravitatea lor, Ac. Jur. care se pot încheia cu privire la un bun individual determinat, pot fi:
a) Acte de conservare;
b) Acte de administrare;
c) Acte de dispoziţie. 
 Exercitarea concomitentă a atributelor dr. de prop. asupra B. comun prin încheierea de
acte jur. presupune manifestarea expresă sau tacită a consimţământului tuturor coprop.
 Regula strictă a unanimităţii este atenuată în cazul anumitor acte juridice:
- Pe de o parte, pentru că prin asemenea acte nu pot fi lezate interesele coproprietarilor al căror
consimţământ lipseşte;
- Pe de altă parte, pentru că funcţionarea coproprietăţii ar fi perturbată dacă pentru orice act
juridic privitor la bun ar fi necesar acordul tuturor coproprietarilor.
 În privinţa actelor de conservare, se derogă de la respectarea principiului unanimităţii.
 Potrivit art. 640 C.c.:Fiecare coproprietar poate să facă acte de conservare cu privire la
bunul comun fără acordul celorlalţi coproprietari.
  Un act de conservare a B., prin natura sa, nu are cum să lezeze interesele coprop., aceasta
explicând mandatul legal prezumat în baza căruia oricare dintre ei poate încheia ac. de conserv. .
 Pentru a fi în prezenţa unui act de conservare este necesară îndeplinirea a două condiţii:
a) Să existe un pericol iminent de a se pierde un lucru sau un drept care face parte din patri.;
b) Actul săvârşit pentru dobândirea sau păstrarea lucrului ori dreptului să necesite o cheltuială
neglijabilă în raport cu valoarea care s-ar pierde.
 (Din examinarea acestor două cond.) Rezultă că actele de conservare nu pot vătăma
titularului dr. de prop. asupra bunului, fiind totdeauna profitabile persoanei respective.
 (Deoarece actele de conservare nu pot vătăma pe nimeni) S-a admis că ele pot fi încheiate în mod
valabil, nu numai de pers. cu capacitate de exerciţiu deplină, ci şi de pers. fără capacitate de
exerciţiu ori cu cap. de exerciţiu restrânsă, fără încuviinţarea prealabilă a ocrotitorilor lor legali.
 De asemenea, şi ocrotitorii legali pot încheia, pe seama persoanelor ocrotite de ele, acte
de conservare, fără a avea nevoie de vreo încuviinţare.
 Actele de conservare înglobează toate actele prin care se tinde la evitarea pierderii materiale
sau dispariţiei juridice a unui drept.
 În această categorie de acte materiale sau juridice având ca obiect sustragerea bunului
sau dreptului de la un pericol iminent, sunt incluse:
- Atât măsuri de ordin material, cum ar fi cazul reparaţiilor urgente;
- Cât şi măsuri de ordin juridic, cum ar fi întreruperea unei prescripţii prin cererea de chemare în
judecată, notificarea cesiunii de creanţă, punerea peceţilor, somaţia, înscrierea unei ipoteci etc.
7. Actele de administrare asupra bunului comun.
 Actele de administrare: Sunt acele acte prin care un bun este pus în valoare din punct de vedere
economic, altfel decât prin înstrăinarea lui.
 Se înscriu în această sferă:
- Actele materiale de folosinţă directă a bunului;
- Actele juridice încheiate cu terţii pentru punerea în valoare a lucrului.
 (În literatura juridică) Actele de administrare sunt analizate fie referitor la un bun izolat
din patrimoniu, ut singuli, fie referitor la un întreg patrimoniu, privit în ansamblul său.
 Actul de admin. asupra unui bun izolat, care face obiectul unei coproprietăţi, este un act de
administrare propriu-zis, prin care bunul este pus în valoare şi care exclude ideea de înstrăinare.
 Actele de administrare, precum încheierea sau denunţarea unor contracte de locaţiune,
cesiunile de venituri imobiliare şi altele asemenea, cu privire la bunul comun pot fi
făcute numai cu acordul coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelor-părţi. (641 c.c.)
 Observăm că legiuitorul enumeră, exemplificativ, unele acte de administrare, cum sunt:
- Locaţiunea;
- Denunţarea locaţiunii unui imobil; sau
- Cesiunea de venituri imobiliare.
 Asemenea acte vor avea caracterul de acte de administrare numai dacă nu depăşesc
termenul de 3 ani, deoarece, o durată de peste 3 ani le conferă acestora gravitatea unor
ac. jur. de disp. pentru a căror valabilitate este necesară respectarea regulii unanimităţii.
 În ceea ce priveşte exercitarea actele de administrare, legea renunţă la exigenţa regulii
unanimităţii în favoarea principiului majorităţii.
 Cerinţa priveşte majoritatea cotelor-părţi de drept, iar nu majoritatea nr. de coprop.
 Asemenea acte pot fi încheiate valabil prin consimţământul coproprietarilor care deţin
majoritatea cotelor-părţi din dreptul de proprietate.
 În felul acesta, este facilitată administrarea bunului comun, astfel încât, dacă actul de admin.
este profitabil majorităţii coproprietarilor, acesta să poată fi încheiat.
  Se evită, în acest mod, o opoziţie abuzivă, un drept de veto al coprop. care s-ar putea
opune nejustif. încheierii unui act pe care majoritatea îl doreşte şi îl consideră avantajos.
 În cazul unei coproprietăţi în cote părţi egale, un act de administrare nu va putea fi
valabil încheiat decât cu consimţământul ambilor coproprietari, deoarece exigenţa
majorităţii cotelor-părţi din dreptul de proprietate nu poate fi asigurată.
 Numai dacă unul dintre coproprietari are o cotă-parte majoritară din dr. de prop., va
putea încheia singur ac. de admin., fără a avea nevoie de acordul coprop. minoritar.
 Legea impune o condiţie suplimentară la încheierea unui act de administrare în care interesele
unuia dintre coproprietari ar fi lezate în profitul celorlalţi.
 Dacă prin încheierea ac. de admin., interesele unui coprop. ar fi vătămate prin aceea că
îi este limitată folosinţa bunului comun sau îi revin cheltuieli excesive în raport cu cota
sa parte de drept, actul nu va putea fi încheiat fără consimţământul acestui coprop.
 De aceste disp. cu rol de protecţie va beneficia evident, şi coprop. minoritar, în situaţia
existenţei a doi coproprietari, dintre care unul este majoritar, iar celălalt minoritar.
 Vătămarea pe care o suferă coproprietarul care invocă necesitatea acordului său la încheierea
actului, trebuie să fie substanţială, de o anumită gravitate.
 Un uşor disconfort suferit de unul dintre coproprietari ar pune sub semnul incertitudinii
aplicarea în practică a princi. majorităţii, coprop. putând invoca inopozabilitatea actului.
 Având în vedere că legea impune respectarea principiului majorităţii cotelor-părţi la
încheierea actelor de administrare, înseamnă că din simplul fapt al gestionării bunului
de către un singur coproprietar nu se poate prezuma mandatul tacit al coproprietarilor
ce deţin majoritatea cotelor-părţi din dreptul de proprietate.
 Consimţământul majorităţii cotelor-părţi trebuie să fie neapărat expres.
8. Autorizarea instanţei pentru încheierea unui act de administrare .
 Pentru a veni în sprijinul acelor coproprietari care doresc încheierea unui act de administrare şi
nu este îndeplinită cerinţa majorităţii cotelor de proprietate datorită faptului că un coproprietar
se află în imposibilitatea de a-şi exprima voinţa sau se opune în mod abuziv la încheierea actului.
 Legiuitorul prevede posibilitatea suplinirii consimţământului acestuia prin hot. jud.
 Pentru a apela la instanţa de judecată, coproprietarii interesaţi trebuie să dovedească:
- Atât faptul că acel act de administrare este indispensabil menţinerii utilităţii sau valorii bunului,
- Cât şi condiţia imposibilităţii unui coproprietar de a-şi exprima voinţa sau caracterul abuziv al
opunerii acestuia la încheierea actului.
 Îndeplinirea condiţiilor de promovare a acţiunii în instanţă, arătate mai sus, se va putea
face cu orice mijloc de probă.
 Autorizarea judiciară la încheierea actului este specială.
 Asta înseamnă că jud. va aprecia în concret, pentru fiecare caz în parte şi pentru fiecare
act care se încheie, în ce măsură se impune suplinirea consimţământului coprop. aflat în
imposibilitatea de a-şi manifesta voinţa sau care are un comportament abuziv.
 Nu poate fi invocată obţinerea unei hotărâri judecătoreşti care îi autorizează pe coproprietarii
reclamanţi la încheierea unui anumit act de administrare, în scopul de a evita ulterior, chiar
pentru acte de aceeaşi natură, obţinerea consimţământului acelui coproprietar.
 Nu se mai poate recurge la mecanismul suplinirii consimţământului atunci când acordul
coprop. afectat prin încheierea acelui act este cerut în mod imperativ, adică în situaţia
specială, când actul de admin. limitează în mod substanţial posibilitatea unui coprop. de
a folosi bunul comun în raport cu cota sa parte ori îi impune acestuia o sarcină excesivă
prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de către ceilalţi coproprietari.
  Hotărârea judecătorească pronunţată nu va ţine loc de contract de administrare, ci doar
va autoriza la încheierea contractului de administrare fără consimţământului
coproprietarului abuziv sau aflat în imposibilitatea de a-şi exprima voinţa.
9. Actele de dispoziţie asupra bunului comun.
 Legea impune respectarea regulii unanimităţii pentru orice act juridic de dispoziţie cu privire la B. comun.
 În sfera actelor de dispoziţie intră:
- Atât actele de dispoziţie materială;
- Cât şi cele de dispoziţie juridică asupra bunului.
 Este considerat act de dispoziţie asupra întregului bun, orice act de înstrăinare:
- Atât cel prin care s-ar transmite întregul de prop. asupra bunului, cu titlu oneros sau gratuit;
- Cât şi constituirea de garanţii reale care afectează dreptul întreg sau constituirea unor
dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.
o De pildă, constituirea unei servituţi care apasă asupra bunului sau a unui drept de uzufruct, uz
sau abitaţie care are ca obiect întregul bun.
 Legiuitorul extinde sfera ac. de dispoziţie şi la ac. de locaţiune sau de cesiune de venituri imob.
atunci când acestea depăşesc termenul de 3 ani, precum şi la ac. de folosinţă cu titlu gratuit.
 Raţiunea pentru care aceste acte (care prin nat. lor sunt a. de admin.), sunt considerate de
legiuitor a avea gravitatea unui act de disp., se explică prin perioada mare de timp
pentru care coprop. sunt lipsiţi de folosinţa B. comun sau prin nat. gratuită a actului.
 Fiecare coproprietar trebuie să consimtă în mod expres asupra cedării dezinteresate a
unor prerogative ale dreptului său de proprietate.
 Caracterul dezinteresat al actului impune protecţia tuturor coproprietarilor care suportă
o diminuare a patrimoniului lor prin lipsirea, gratuită, de exercitarea prerogativelor
dreptului lor sau chiar de însuşi dreptul lor de coproprietate.
 Actele de administrare cu titlu gratuit vor fi considerate a fi acte de dispoziţie.
o D.e.: O cesiune de venituri cu titlu gratuit sau o folosinţă gratuită vor fi acte de dispoziţie,
indiferent de durata pentru care au fost încheiate aceste acte.
 În acest caz, suntem în prezenţa unei excepţii de la aplicarea regulii majorităţii
cotelor-părţi din dreptul din proprietate, întrucât asemenea acte nu vor putea fi
încheiate decât cu acordul unanim al coproprietarilor.
10. Sancţionarea nerespectării regulilor pentru încheierea valabilă a actelor de administrare şi de
dispoziţie.
a) Inopozabilitatea:
 Art. 642 alin. (1) C.c.: Actul juridic încheiat cu nesocotirea regulilor privind acordul coprop., nu
este opozabil coproprietarului care nu şi-a dat consimţământul la încheierea lui.
 Aceasta înseamnă nu numai că acestui coproprietar nu îi revin drepturi şi obligaţii din
încheierea unui act la care nu şi-a dat consimţământul, întrucât acesta este, oricum,
efectul firesc al principiului relativităţii actului juridic civil, ci faptul că acest act nu îi este
opozabil nici ca fapt juridic în sens restrâns, aşa cum ar fi opozabil celorlalţi terţi.
 În consecinţă, inopozabilitatea actului faţă de coproprietarul ale cărui interese au fost
lezate semnifică faptul că este îndreptăţit să nu respecte situaţia juridică ce se naşte din
încheierea sa şi să acţioneze în consecinţă.
 Legiuitorul român prevede: Sancţiunea inopozabilităţii, aplicabilă pe parcursul existenţei
coproprietăţii, pentru a evita obligarea coproprietarilor de a recurge la încetarea acesteia prin
partaj, atunci când doresc menţinerea coproprietăţii.
b) Acţiunea posesorie:
 În cazul în care coproprietarul, al cărui consimţământ a lipsit la încheierea actului, doreşte
menţinerea în continuare a stării de coproprietate, poate promova o acţiune posesorie
 împotriva terţului care se află în posesia bunului, ca urmare a actului încheiat cu ceilalţi
coproprietari.
 Acţiunea posesorie are natura juridică a unui act de conservare şi, deşi o va putea
promova singur, restituirea posesiei bunului comun se face în folosul tuturor coprop. .
 în caz contrar, coproprietarul reclamant ar dobândi o posesie exclusivă asupra
bunului, fapt care l-ar putea îndreptăţi ulterior la o proprietate exclusivă asupra
întregului bun, prin efectul uzucapiunii.
 Pentru că nu este firesc să rămână nesancţionaţi, coproprietarii care au încheiat un act cu terţii
nesocotind condiţiile prevăzute de art. 641 C. civ., vor putea fi obligaţi la plata de daune-interese
pentru prejudiciile cauzate, pe temeiul răspunderii civile delictuale.
 Acţiunea posesorie la care are dr. coprop. al cărui consimţământ a fost nesocotit la încheierea
ac., completează măsura sancţionatorie a inopozabilităţii prev. de legiuitor în favoarea sa.
 Simpla inopozabilitate a actului s-ar dovedi lipsită de eficienţă dacă legea nu i-ar permite
intervenirea în scopul anihilării efectelor acestui act.
 Coproprietarului nu îi este suficientă o acţiune în constatarea inopozabilităţii actului, ci
este necesar să se înlăture efectele actului încheiat.
 Legea nu prevede sancţiuni diferenţiate în funcţie de natura actului încheiat între coproprietari
şi terţi, astfel că recurgerea la inopozabilitate, cumulată cu o acţiune posesorie pentru reintrarea
în stăpânirea bunului comun, se aplică atât în cazul actelor de administrare încheiate cu
nerespectarea principiului majorităţii cotelor-părţi sau fără consimţământul expres al
coproprietarului căruia i se limitează substanţial folosinţa bunului ori i se stabilesc sarcini
excesive, cât şi în cazul actelor de dispoziţie încheiate cu încălcarea regulii unanimităţii.
 Având în vedere că acţiunea posesorie nu pune în discuţie însuşi dreptul de proprietate, iar
inopozabilitatea nu lipseşte de efecte actul încheiat de o parte dintre coprop. cu o terţă pers.
 (Suntem de părere că) Nimic nu îl împiedică pe acel coprop. care nu a contractat să îşi
apere dr. înstrăinat fără voia sa, pe calea acţiunii în revendicare pe care o va îndrepta
împotriva terţului posesor. Introducerea unei acţiuni în revendicare este justificată mai
ales în situaţia în care cond. de promovare a unei acţiuni posesorii nu sunt îndeplinite
c) Acţiunea în revendicare:
 Posibilitatea recurgerii la acţiunea în revendicare înainte de partaj nu rezultă în mod expres, ci
implicit, din dispoziţiile art. 643 alin. (1) C. civ., care prevăd dreptul coproprietarului de a sta
singur în proces în acţiunile în revendicare.
 Ca şi în cazul acţ. posesorii, admiterea acţiunii în revendicare va determina restituirea
unei posesii comune, pentru toţi coproprietarii, iar nu exclusive, asupra bunului comun.
- Legiuitorul nu prevede în mod expres o sancţiune pentru actul de înstrăinare a întregului drept
asupra bunului comun cu încălcarea regulii unanimităţii.
- Doctrina de specialitate a considerat asemenea înstrăinări valabile, sub condiţia rezolutorie ca
bunul să cadă la partaj în lotul altui coproprietar decât cel care a dispus de bunul comun,
nulitatea actului fiind considerată o sancţiune care nu îşi găseşte aplicare în materia
coproprietăţii, guvernată de reguli specifice.
- Unii autori au admis că asemenea contracte nu pot fi considerate afectate de o condiţie
rezolutorie întrucât aceasta ar echivala cu o recunoaştere a valabilităţii lor până la partaj, or
coproprietarul înstrăinător nu putea dispune în mod valabil de întregul drept de proprietate
asupra bunului comun, deoarece deţinea doar o cotă-parte din drept.
 Pentru acest considerent, actul de înstrăinare trebuie apreciat ca fiind încheiat sub cond.
suspensivă, iar nu rezolutorie, a atribuirii la partaj a bunului indiviz, coprop. înstrăinător
(Am fi în prezenţa unei condiţii atipice, nereglementată de lege)
 Actul nu va putea produce, în acest caz, niciun efect până la partaj.
 Datorită inopozabilităţii faţă de coproprietarul necontractant, terţul dobânditor nu va putea
invoca în raport cu acesta, valabilitatea înstrăinării sub condiţie suspensivă.
 O astfel de opinie poate fi admisă şi în raport cu noua reglementare, dar numai în
situaţia în care coprop. necontractant optează pentru partaj fără a fi promovat o acţ. în
revendicare, întrucât, în acest caz, actul de înstrăinare încheiat în lipsa consimţăm. său,
va putea produce efecte dacă la împărţire B. este atribuit integral coprop. înstrăinător.
 Această soluţie este în acord cu dispoziţiile art. 680 C. civ., care consacră efectul ex nunc al partajului
renunţând la efectul retroactiv al acestuia.
 Se poate susţine astfel că actul de înstrăinare va fi considerat valabil încheiat sub
condiţia suspensivă ca bunul să revină prin partaj celui care l-a înstrăinat.
 Art. 1683 C. civ. (care reglementează vânzarea bunului altuia în actualul C. civ.) , prevede în:
- Alin. (1) că vânzarea unui bun individual determinat care este prop. unei terţe pers este valabilă,
vânzătorul fiind obligat să asigure transmiterea dr. de prop. de la titularul său către cumpărător.
- Alin. (3) atunci când bunul se află în coproprietate şi unul dintre coproprietari îl înstrăinează în
întregul său fără a avea acordul celorlalţi, contractul va fi valabil sub condiţia asigurării
transmiterii ulterioare a proprietăţii către cumpărător.
 Daca vânzătorul nu îşi execută această obligaţie, cumpărătorul poate cere, pe lângă
daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea preţului proporţional cu cota-parte pe care
nu a dobândit-o, fie rezoluţiunea contractului în cazul în care nu ar fi cumpărat dacă ar fi
ştiut că nu va dobândi proprietatea întregului bun.
 În doctrină şi jurisprudenţă, a fost susţinută constant ideea că întrucât în coproprietate doar
dreptul este divizat între coproprietari, nu şi bunul care face obiectul acestui drept, un
coproprietar nu poate sta singur în justiţie în acţiunile care au caracterul unor acte de dispoziţie,
prin care s-ar urmări recunoaşterea unei posesii exclusive asupra bunului indiviz.
 S-a considerat însă că acţ. posesorie era admisibilă chiar dacă era formulată de către un
singur coprop., cu cond. de a fi îndreptată împotriva unui terţ, iar nu a altui coprop.
 Admisibilitatea unei acţiuni posesorii introdusă de un coproprietar împotriva unui terţ a
fost explicată prin aceea ca este un act de conservare a stării de coproprietate, iar între
coproprietari există un raport de reprezentare perfectă.
 Admiterea unei asemenea acţiuni profită tuturor coproprietarilor.
 Deoarece prezumându-se că acţionează şi pentru ceilalţi, coprop. nu poate cere
şi nici nu poate obţine recunoaşterea unei posesii exclusive asupra B. comun.
 Art. 643 C.c.: Prevede posibilitatea coproprietarului de a sta singur în proces în orice acţiune
care priveşte coproprietatea, putând avea calitatea de reclamant sau calitatea de pârât.
 Pentru a nu leza dr. coprop. care nu sunt parte în proces, L. prevede că doar hotărârile
care le sunt favorabile vor fi opozabile acestora din urmă, nu şi cele nefavorabile.
 Prin urmare, legiuitorul reglementează un tip de reprezentare imperfectă între coprop.,
prin faptul că aceasta se restrânge doar asupra hot. Jud. favorabile coproprietăţii.
 Graţie reprezentării imperfecte, drepturile coproprietarilor lipsă nu sunt în niciun mod lezate,
putând introduce oricând, fiecare dintre ei separat sau împreună, o acţiune cu acelaşi obiect,
fără a li se putea opune excepţia autorităţii de lucru judecat. 
 Când coproprietarul are calitatea de reclamant, legea dă dr. pârâtului să solicite introducerea în
cauză a celorlalţi coprop., tocmai pentru a evita un şir de procese care ar avea acelaşi obiect.
 Acţiunile posesorii şi acţiunile petitorii nu pot fi promovate de coproprietari unii împotriva
celorlalţi deoarece au drepturi concurente care presupun, fiecare în parte, stăpânirea comună,
iar nu exclusivă, asupra bunului indiviz.
 Dacă pârâtul acţionat în judecată va declara că deţine B. pentru o altă pers., care nu are calitatea
de coprop., aceasta va fi introd. în cauză, iar procesul se va desfăşura după regulile revendicării.
  Daca pârâtul deţine bunul pentru un alt coproprietar, chiar dacă acesta va fi introdus în
cauză, procesul nu mai poate fi o revendicare, care este inadmisibilă între coproprietari,
ci se va discuta inopozabilitatea actului încheiat cu terţul.
 Această inopozabilitate ar fi pur platonică dacă nu i s-ar conferi coproprietarului
reclamant posibilitatea de a intra în stăpânirea bunului comun deţinut de terţ.
 (Deşi noua reglementare nu califică în mod expres acţ. în revendicare ca a. de conservare) Este
îmbrăţişată opinia potrivit căreia: Un coproprietar poate introduce singur acţ. în revendicare,
însă sunt anihilate efectele negative pe care respingerea acţiunii le-ar avea asupra acelor
coproprietari care nu au avut calitatea de reclamanţi.
 În condiţiile în care legea are în vedere eventualele prejudicii pe care le-ar putea crea
respingerea acţiunii pentru coproprietarul care nu a fost parte în proces, putem deduce că
natura juridică a unei asemenea acţiuni nu ar putea fi cea a unui act de conservare, deoarece un
act de conservare este lipsit de orice efect vătămător.
 Simplul fapt că legea restrânge efectele hotărârii judecătoreşti nefavorabile doar la
coproprietarul care a fost parte în proces, înseamnă, implicit, că nu înţelege să atribuie
caracterul de act de conservare unei asemenea acţiuni.
 Această calificare rămâne fără relevanţă în situaţia în care legea permite promovarea sa
de către un singur coproprietar şi îi limitează efectele doar asupra acestuia.
d) Partajul:
 Nimic nu îl opreşte pe coproprietarul necontractant să introducă o acţiune în partaj pentru a
pune capăt stării de coproprietate, dar nici nu este obligat să o facă pentru a înlătura efectele
actului încheiat în lipsa consimţământului său.
11. Contractele de administrare a coproprietăţii .
 Art. 644 C. civ.: Coproprietarii pot, prin consimţământul lor unanim, să încheie o convenţie prin
care să stabilească reguli proprii de funcţionare a coproprietăţii.
 Prin derogare de la prevederile art. 635 C.c., coprop. pot conveni o altă modalitate de
repartizare a beneficiilor şi sarcinilor coproprietăţii decât cea conform cotei-părţi din dr.
de prop., pot stabili ca folosinţa bunului comun să fie exercitată doar de unul sau o parte
dintre ei sau pot cădea de acord asupra unui partaj al folosinţei prin determinarea
materială a porţiunii de bun pe care o va folosi fiecare dintre coproprietari.
 Coproprietarii pot înlătura, prin acordul tuturor, aplicarea principiului majorităţii în cazul
actelor de administrare sau a regulii unanimităţii, în cazul actelor de dispoziţie asupra
bunului comun, după cum pot stipula o altă sancţiune decât cea prevăzută de lege
pentru cazul când nu se respectă regulile convenite în contractul de administrare.
 Legea nu impune o condiţie de formă pentru contractul de administrare, dar, ori de câte ori
coproprietatea poartă asupra unui imobil înscris în cartea funciară, pentru încheierea valabilă a
actelor de înstrăinare este necesară forma autentică.
 Astfel, dacă în contractul de administrare se derogă de la aplicarea principiului
unanimităţii şi se stabileşte un mandat special pentru înstrăinarea bunului comun în
favoarea unui coproprietar sau a unui terţ, acesta trebuie să îmbrace forma autentică.
 În situaţia în care coproprietarii:
- Nu convin asupra tuturor regulilor de administrare a coproprietăţii; sau
- Nu stabilesc raporturile dintre administrator şi beneficiari.
 Regimul juridic aplicabil contractului de administrare va fi cel prevăzut de actual
reglementare pentru administrarea bunului altuia.
 Prevederile legale referitoare la coproprietate din prezenta secţiune se vor aplica nu în
completarea stipulaţiilor din contractul de administrare, ci doar subsecvent, numai în
cazul în care contractul de administrare a fost denunţat.
  Legea nu impune nicio restricţie în ce priveşte pers. administratorului, astfel că acesta
poate fi unul sau mai mulţi coprop., care pot lucra împreună sau separat, sau un terţ.
 Regula unanimităţii este prevăzută imperativ de art. 644 alin. (1) C. civ. doar pentru încheierea
contractului de administrare a bunului comun.
 Încetarea contractului poate avea loc în situaţiile specificate de coproprietari în contr.
de administrare sau prin denunţarea contractului de către oricare dintre coproprietari.
 Denunţarea contr. de către un singur coproprietar va produce efecte cu privire la toţi
coproprietarii, caz în care administrarea B. comun va trebui să respecte disp. din C. civ.
 Coproprietarii nu vor putea prevedea o clauză de încetare a contractului de administrare doar cu
acordul unanim al coproprietarilor sau cu acceptul majorităţii, atât timp cât orice coprop. are,
prin lege, aptitudinea discreţionară de a pune capăt contr. de admin. prin voinţa sa exclusive.
 Contractele de administrare care au ca obiect bunuri imobile înscrise în cartea funciară trebuie
notate în cartea funciară în scopul asigurării opozabilităţii.
 Este supusă notării şi denunţarea contractului de administrare. Operaţiunea notării fiind
o măsură de conservare a coproprietăţii, poate fi solicitată de orice coproprietar.

²Coproprietatea forţată

1. Noţiunea de coproprietate forţată.

 Este legată de faptul că, indiferent de izvorul său, voinţa legiuitorului sau actul juridic, nu poate
înceta prin partaj.
 C. civ. în vigoare nu a preluat sintagma de coproprietate „forţată şi perpetuă”, uzitată până acum în
literatura noastră, deoarece caracterul forţat presupune şi caracterul perpetuu, adică
imposibilitatea de a pune capăt acestei stări prin partaj judiciar.
 Coprop. pot apela, pentru a ieşi din această stare, la un partaj convenţional, ca expresie a Princ.
libertăţii contr., iar nu ca manifestare a dr. potestativ de sistare a coprop. pe calea instanţei.
 Cazurile de coproprietate forţată sunt reglementate de art. 646 C. civ.
 Dispoziţiile acestui articol stabilesc bunurile ce pot face obiectul coproprietăţii forţate:
- Fie precizându-le expres, cum sunt cele enumerate la punctul 1 al acestui art.;
- Fie indicând categoria din care pot face parte, în funcţie de criteriul situării lor şi al destinaţiei
comune, cum sunt cele indicate la punctele 2 şi 3.
 La punctul 4, se menţionează faptul că se află în coproprietate forţată orice alt bun
comun prevăzut de lege.
 Aceasta ne-ar putea duce la concluzia că doar legea este în măsură să
circumscrie sfera acestor bunuri.
 însă, art. 649 alin. (1) C.c. Prevede posibilitatea determinării părţilor comune din clădirile
cu mai multe etaje sau apartamente, prin lege sau prin act juridic.
 Prin urmare, coproprietarii pot stabili pe cale convenţională ce părţi-comune
sunt în coproprietate forţată.
 (În primul rând) Se află în coprop. forţată bunurile la care se referă art. 649; 660; 687 şi 1141.
 Astfel, sunt în coproprietate forţată:
- Părţile comune din clădirile sau din ansamblurile rezidenţiale cu mai multe spaţii locative
aparţinând unor proprietari diferiţi. (649 C.c.)
- Despărţiturile comune dintre două fonduri (zidul, şanţul, precum şi orice altă despărţitură între
două fonduri). (660 C.c.);
- Proprietatea periodică (687 C.c.).
- Bunurile care constituie amintiri de familie (1.141 C.c.).
 (În al doilea rând) Sunt în coproprietate forţată bunurile comune necesare sau utile pentru
folosirea a două imobile vecine, situate pe linia de hotar între acestea.
 Cum ar fi: Potecile; Fântânile; Drumurile şi Izvoarele.
 Pentru a face obiectul coprop. forţate, aceste B. trebuie să respecte, cumulativ, 2 cond.:
- Să fie situate pe linia de hotar dintre două imobile vecine;
- Să servească folosirii acestora.
 Enumerarea legii este, în acest caz, doar exemplificativă, orice bun care întruneşte cele două
condiţii fiind în coproprietate forţată.
 În doctrină, s-a arătat că într-o situaţie asemănătoare se află şi bunurile care se suprapun peste
punctul de întâlnire a trei sau mai multe fonduri vecine, dar că în acest caz nu se mai poate vorbi
despre o linie despărţitoare imaginară, ci despre un punct imaginar de întâlnire.
 (Nu este reglementată expres) Se vor aplica, prin analogie, preved. art. 660-666 C. civ.
 Un alt criteriu folosit de lege pentru a califica un bun comun ca fiind în coproprietate forţată
este cel al afectaţiunii comune.
 Dacă un bun comun este afectat utilizării a două sau a mai multor fonduri,
coproprietatea asupra sa este forţată.
o De ex.: O centrală termică sau alte instalaţii care deservesc mai multe clădiri, un drum comun
într-un cartier de locuinţe sau alte asemenea bunuri.
 Criteriul esenţial pentru a califica un astfel de bun ca fiind în coproprietate forţată este
faptul că serveşte folosinţei mai multor imobile.
 Poate face obiectul coproprietăţii forţate orice alt bun care nu întruneşte cerinţele prevăzute de
art. 646 C. civ., cu condiţia să fie prevăzut de lege.
o D.E.: Prin prevederile art. 46 din L. nr. 18/’91, precum şi ale art. 26 şi 28 din L. nr. 1/2000, este
reglementată coprop. forţată având ca obiect: Terenuri proprietate privată care au aparţinut
composesoratelor, obştilor de moşneni sau răzeşi sau altor forme asociative asimilate acestora .
 În unele situaţii, coproprietarii pot conveni transformarea în coproprietate forţată a unui bun
care face obiectul unei coproprietăţi obişnuite.
 Pentru aceasta nu este însă suficientă o suspendare convenţională a partajului, întrucât
este supusă limitei legale de 5 ani şi nu schimbă regimul juridic aplicabil bunului.
 Este necesar ca părţile să stipuleze expres schimbarea regimului coproprietăţii, de pildă,
că anumite părţi comune din ansamblurile rezidenţiale care ar putea face obiectul unei
coproprietăţi obişnuite, pot fi considerate ca fiind în coproprietate forţată.
 Dacă starea de coprop. forţată poate lua naştere prin act jur., ea poate şi înceta în acelaşi mod.
 Din acest motiv, o coproprietate forţată poate fi intervertită în coproprietate obişnuită
prin acordul coproprietarilor, în condiţiile prevăzute de lege.
2. Regimul juridic general al coproprietăţii forţate.
 Principiile după care se exercită folosinţa asupra bunului comun în coproprietatea forţată sunt
aceleaşi cu cele întâlnite în cazul coproprietăţii obişnuite.
Primul princ.: Se referă la modalitatea de folosire a B. comun aflat în coprop. forţată.
 Art. 647 alin. (1) C.c.: Un coproprietar poate folosi bunul comun aflat în coproprietate
forţată, cu respectarea a două limite:
- Să nu împiedice folosinţa celorlalţi coproprietari;
- Să nu schimbe destinaţia bunului comun.
 Dacă aceste reguli sunt oblig. în coprop. obişnuită, cu atât mai mult trebuie avute în vedere în
cazul unei coprop. care nu poate înceta prin partaj jud., ci doar amiabil, cum este coprop. forţata
 Deşi legea nu mai prevede expres obligarea la despăgubiri a celui care exercită, în mod abuziv, o
folosinţă exclusivă asupra bunului comun, apreciem că în această situaţie se pot aplica, prin
analogie, prevederile art. 636 alin. (2) C. civ.
Al doilea principiu: Se referă la raportul de accesorialitate existent între bunul aflat în
coproprietate forţată şi bunul aflat în proprietate exclusivă.
 Accesorialitatea nu constituie o regulă în acest caz, dar multe bunuri care fac obiectul
coproprietăţii forţate au un caracter accesoriu în raport cu un bun principal care
aparţine în proprietate exclusivă.
o D.E.: Bunurile care se găsesc pe linia de hotar care desparte două fonduri sunt bunuri accesorii în
raport cu cele două fonduri învecinate; Despărţiturile comune, cum sunt zidul, şanţul şi altele
asemănătoare, sunt accesorii faţă de proprietatea fondurilor pe care le despart; etc.
 Fiecare coproprietar asupra unui bun accesoriu aflat în coproprietate forţată este, simultan,
titularul a două drepturi de proprietate:
- Un drept de proprietate exclusivă asupra bunului principal;
- O cotă-parte din dreptul de proprietate comună forţată asupra bunului accesoriu.
 Raportul de accesorialitate dintre B. principal şi B. accesoriu se exprimă mai ales prin
faptul că pentru a se exercita folosinţa asupra B. princi. este necesară folosinţa B. acces.
 Tocmai acest raport de dependenţă explică de ce nu este posibilă înstrăinarea bunului principal
fără înstrăinarea cotei-părţi din bunul accesoriu.
A treia regulă, în regimul juridic al coproprietăţii forţate: Priveşte modalitatea de suportare a
cheltuielilor pentru întreţinerea şi conservarea bunului aflat în coproprietate forţată.
 Similar dispoziţiilor prevăzute pentru coproprietatea obişnuită, acestea se împart între
coproprietari, conform cotei lor părţi din dreptul de proprietate.
 Spre deosebire de coproprietatea obişnuită, unde atunci când nu se cunosc cotele-părţi din
dreptul de proprietate, acestea sunt prezumate a fi egale.
 În situaţia în care B. aflat în coprop. forţată este un bun accesoriu, cota-parte din dr. de
prop. se determină în raport cu întinderea dr. de proprietate asupra bunului principal.
 În cazul unui condominiu, de regulă, această cotă-parte asupra părţilor comune este
prev. în titlul de proprietate. Dacă nu este specificată în titlu, această cotă se va afla prin
raportarea suprafeţei utile a unităţii locative, ca bun principal, la totalul suprafeţelor
utile ale unităţilor locative din condominiu.
3. Coproprietatea asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente .
a) Noţiunea de părţi comune.
 Art. 648 alin. (1) C.c.: Dacă într-o clădire sau într-un ansamblu rezidenţial există spaţii cu
destinaţie de locuinţă sau cu altă destinaţie având proprietari diferiţi, părţile din clădire care,
fiind destinate întrebuinţării spaţiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun sunt obiectul
unui drept de coproprietate forţată.
 Pentru a fi în prezenţa unei coproprietăţi forţate asupra părţilor comune în clădirile sau
ansamblurile rezidenţiale, trebuie ca acestea să fie divizate în spaţii cu destinaţie de locuinţă sau
o altă destinaţie şi să aparţină în proprietate exclusivă unor proprietari diferiţi (cel puţin doi).
 Dreptul de proprietate exclusivă asupra spaţiilor cu destinaţie de locuinţă sau cu o altă
destinaţie este dublat de o cotă-parte din dreptul de proprietate asupra părţilor comune.
 Părţile comune nu sunt divizate în materialitatea lor, doar dreptul de proprietate asupra
acestora este divizat.
 Părţile comune au caracter accesoriu, adică servesc folosinţei obiectului dreptului de proprietate
exclusivă, care are calitatea de bun principal.
  Părţile comune sunt bunuri accesorii în raport cu spaţiile locative, care constituie
bunurile principale (în sensul art. 546). (648 C.c.)
 Părţile comune nu pot fi folosite decât în comun, în integralitatea lor, indiferent de întinderea
dreptului de proprietate exclusivă asupra spaţiilor locative sau cele cu altă destinaţie.
 Există o relaţie de directă proporţionalitate între: întinderea proprietăţii exclusive şi
cota-parte din dreptul de proprietate comună, dar nu şi în raport de folosinţa asupra
părţilor comune, deoarece aceasta are ca obiect părţile comune în întregul lor.
 Părţile comune dintr-o clădire sau ansamblu rezidenţial nu se confundă cu cele afectate utilizării
a două sau mai multe clădiri diferite, care intră sub incidenţa art. 646 pct. 3 C. civ.
 Accesorialitatea părţilor comune, care se traduce prin destinaţia lor de a folosi integral
proprietăţii exclusive, face ca transmiterea dr. de prop. asupra B. principal, constituirea unor
dezmembrăminte sau a unor dr. reale de garanţie să îşi producă efectele şi asupra acestora.
 Dispoziţiile art. 649 alin. (1) C. civ. prezumă că anumite bunuri au calitatea de părţi-comune,
dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.
 Acestea sunt:
- Terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită
necesară, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea normală a
acesteia, pentru eventuala suprafaţă excedentară prop. sunt titularii unei coprop. obişnuite;
- Fundaţia, curtea interioară, structura, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali şi despărţitori
dintre prop. şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele
şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii şi ascensoar ele
- Instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la
branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă,
canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum şi alte asemenea părţi;
- Alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună”.
 Cu privire la anumite părţi-comune, cum sunt cele menţionate în alin. (2) al art. 649 C.c.: coşurile
de fum şi de aerisire, precum şi spaţiile pentru spălătorii şi uscătorii, coproprietatea asupra lor
este limitată doar la coprop. care utilizează aceste utilităţi în conformitate cu proiectul clădirii. 
 Prin art. 649 C. civ. nu sunt enumerate limitativ părţile comune, legiuitorul subliniind, în
prevederile alin. (1) ale acestui text, caracterul neimperativ al normei.
 Chiar părţile comune pe care le specifică în cuprinsul acestui articol păstrează această calificare
doar subsecvent, anume dacă prin lege sau prin act juridic nu se prevede altfel.
 Părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente coexistă cu cele aflate în
proprietate exclusivă. 
 Chiar dacă nu pot fi identificate, părţile care nu sunt în proprietate exclusivă, sunt în
proprietate comună forţată.
 Coproprietarii nu sunt obligaţi să respecte calificarea de părţi-comune dată de lege anumitor
spaţii şi pot stabili prin acordul lor restrângerea sau extinderea acestei categorii.
 Dispoziţiile art. 649 C. civ., în ce priveşte identificarea părţilor comune, se vor aplica numai dacă
nu există o stipulaţie contrară într-o lege specială sau în actul încheiat de către coproprietari.
 Libertatea contractuală nu se exercită decât în ce priveşte conţinutul categoriei, pentru
că distincţia dintre părţile comune şi părţile de proprietate exclusivă se impune
imperativ, după cum obligatorie este şi legătura dintre cele două categorii. 
 Nu poate exista o parte exclusivă de prop. fără cota-parte din părţile comune şi invers.
 Criteriul de distincţie între părţile comune şi cele exclusive este, în principal, modul în care sunt
folosite:
- Părţile comune sunt în folosinţa tuturor sau a majorităţii coproprietarilor, iar
- Părţile exclusive sunt destinate folosinţei unor coproprietari determinaţi.
 În cazul terenului pe care se află construită clădirea, coproprietatea obişnuită se poate alătura
celei forţate:
- Suprafaţa de teren pe care se află în mod efectiv construcţia, precum şi orice suprafaţă din teren
care serveşte la folosinţa construcţiei, este în coproprietate forţată;
- Suprafaţa din teren care nu este absolut necesară pentru existenţa şi folosinţa construcţiei
poate face obiectul unei coproprietăţi obişnuite.
 Coproprietarii pot conveni ca şi suprafaţa excedentară să fie obiect al coproprietăţii
forţate, dar nu pot schimba regimul juridic al porţiunii de teren pe care se află ridicată
construcţia şi al celei care asigură folosinţa acesteia, deoarece materialitatea obiectului
şi destinaţia acestuia face imposibilă o coproprietate care să dureze după bunul plac al
coproprietarilor, adică o coproprietate obişnuită.
 Sunt părţi comune elementele constitutive ale clădirii, fără de care aceasta:
- Fie nu poate exista (fundaţia, structura de rezistenţă,pereţii despărţitori);
- Fie nu poate fi folosită potrivit destinaţiei sale (holurile, scările, subsolul necompartimentat,
ascensoarele, rezervoarele de apă, centralele termice proprii clădirii, acoperişul etc.) . 
 Sunt considerate părţi comune instalaţiile de orice fel, care deservesc părţilor în
proprietate exclusivă şi care sunt situate în spaţiile comune, de la locul de branşare până
la punctul de distribuţie către proprietăţile exclusive.
 Caracterul nelimitativ al enumerării rezultă din art. 649 alin. (1) lit. d) C. civ., potrivit căruia legea
sau voinţa părţilor pot stabili ca orice alte bunuri comune să fie considerate părţi comune.
o D.E.: Piscinele, sălile de sport, terenurile de agrement, spaţii de îngrijire pentru persoane
vârstnice sau pentru copii şi altele de acelaşi gen.
 Prevederile alin. (2) art. 649 C. civ. introduc distincţia între părţile comune care sunt în folosinţa
tuturor coproprietarilor şi părţile comune de uz exclusiv, adică acelea care sunt destinate
folosinţei doar anumitor coproprietari.
 Aceste părţi comune de destinaţie exclusivă nu îşi schimbă regimul juridic prin faptul că
nu mai servesc folosinţei tuturor, ci sunt considerate, în continuare, părţi comune.
o D.E.: coşurile de fum şi de aerisire, uscătoriile şi spălătoriile care sunt considerate părţi comune
doar pentru coproprietarii care utilizează aceste spaţii în conformitate cu proiectul clădirii.
b) Atribuirea în folosinţă exclusivă a părţilor comune.
 Art. 650 C. civ.: Coproprietarii pot, cu acordul unei duble majorităţi, respectiv a numărului lor şi
a cotelor-părţi din dreptul de proprietate, să decidă ca unele părţi comune care, ca regulă, sunt
în folosinţa tuturor coproprietarilor, să fie atribuite în folosinţă exclusivă unora dintre aceştia.
 Prin aceasta, părţile comune nu devin părţi de proprietate exclusivă, ci doar folosinţa lor
încetează de a mai profita tuturor coproprietarilor .
 Atribuirea în folosinţă exclusivă a părţilor comune nu este posibilă decât dacă nu sunt lezate
drepturile celorlalţi coproprietari.
 Aceasta nu înseamnă că orice părţi comune pot dobândi o folosinţă exclusivă, ci doar
cele care, prin natura lor, chiar dacă sunt folosite doar de către unii coproprietari, nu
împiedică existenţa şi funcţionarea coproprietăţii.
o D.E.: Ar putea fi convenită folosinţa exclusivă a unei uscătorii sau spălătorii de către coprop. din
imediata vecinătate a acesteia, dar nu s-ar putea atribui în folosinţă exclusivă, adică în favoarea
doar a unor coprop., scările, casa scărilor sau holurile unei clădiri cu mai multe apartamente. 
 Pentru a atribui părţilor comune o folosinţă exclusivă, legea impune condiţia
consimţământului coprop. care exprimă două treimi din nr. lor şi din cotele de prop. .
 Daca coproprietarii sunt constituiţi în asociaţii de proprietari, decizia se adoptă de către
adunarea generală, cu aceeaşi majoritate.
c) Actele juridice privind cotele-părţi de coproprietate forţată.
 În cazul clădirilor şi al ansamblurilor rezidenţiale cu mai multe apartamente coexistă două forme
de proprietate:
- Proprietatea exclusivă asupra apartamentelor sau spaţiilor cu altă destinaţie, individuale;
- Coproprietatea forţată asupra părţilor comune.
 Părţile comune sunt accesorii bunurilor principale aflate în proprietate exclusivă, accesorialitate
care se datorează destinaţiei acestora de a servi folosinţei proprietăţii exclusive.
 Aşa se explică de ce nu este posibilă înstrăinarea sau grevarea cu drepturi de garanţie a
bunului principal fără ca acestea să îşi producă efectul şi asupra bunurilor accesorii.
 Înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părţi nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra
spaţiului care constituie bunul principal, dar nici înstrăinarea bunului principal nu se poate face
fără înstrăinarea părţilor comune, ceea ce înseamnă că raportul de accesorialitate funcţionează
în dublu sens, de la principal la accesoriu şi de la accesoriu la principal.
 Întinderea cotelor-părţi aferente coproprietăţii forţate, art. 652 C. civ. statuează că: Dacă
acestea nu sunt precizate în titlurile de proprietate, pot fi determinate prin raportarea
suprafeţei utile a fiecărui spaţiu locativ la totalul suprafeţei utile a spaţiilor locative din clădire.
 Tocmai pentru că părţile comune reprezintă o coprop. forţată accesorie, baza de calcul pentru
determinarea cotelor-părţi are în vedere suprafeţele aflate în prop. exclusivă, adică B. principal.
 Cotă-parte indiviză: Este cota-parte de proprietate care îi revine fiecărei proprietăţi individuale
din proprietatea comună şi este egală cu raportul dintre suprafaţa utilă a proprietăţii individuale
şi totalul suprafeţelor utile ale tuturor proprietăţilor individuale.
d) Drepturile şi obligaţiile coproprietarilor asupra părţilor comune.
1) Dreptul de a folosi părţile comune.
 Art. 653 C. civ.: Fiecare coproprietar poate folosi, în condiţiile acordului de asociere, atât spaţiul
care constituie bunul principal, cât şi părţile comune, fără a aduce atingere drepturilor celorlalţi
proprietari şi fără a schimba destinaţia clădirii.
 În lipsa acordului de asociere, dispoziţiile art. 647 rămân aplicabile.
 Indiferent că între coproprietari există sau nu un acord de asociere, folosinţa acestora trebuie să
respecte o dublă limită:
- Să nu lezeze drepturile celorlalţi coproprietari;
- Să nu schimbe destinaţia clădirii.
 Prin acordul de asociere coproprietarii pot stipula condiţii speciale de folosinţă pentru anumite
părţi comune, precum atribuirea în folosinţă exclusivă a părţilor-comune doar anumitor
coproprietari, dar nu pot încălca limitele prevăzute de art. 653 C. civ.
 Deşi art. 653 C.c. se referă la folosinţa coprop. în cadrul coprop. forţate, reglementarea
modului de folosinţă priveşte nu numai părţile comune, ci şi spaţiul care constituie B.
principal, datorită faptului că cele două forme de prop. sunt interdependente.
 Art. 14 din L. specială a asociaţiilor de proprietari, care instituie o obligaţie propter
rem în sarcina coproprietarilor, astfel: Proprietarul este obligat să menţină proprietatea
sa individuală, apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, în stare
bună, pe propria cheltuială.
 Niciun proprietar nu poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună
sau individuală a celorlalţi proprietari din condominiu.
 Un coproprietar nu poate da bunului său principal o altă destinaţie decât cea existentă în
momentul asocierii, decât dacă se prevede în acordul de asociere o astfel de posibilitate.
o O clăd. care are spaţii ptr. birouri nu va putea fi folosită de un coprop. sub formă de spaţiu locativ
2) Obligaţia de a suporta cheltuielile legate de întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor
comune.
 Art. 654 C.c.: Cheltuielile legate de întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor comune pe
care trebuie să le suporte coproprietarii se împart între aceştia potrivit cotelor-părţi ce le revin
din părţile comune, indiferent de faptul că orice coproprietar poate folosi părţile comune în
întregime, iar nu în proporţie de cota-parte din drept pe care o deţine şi de suprafaţa
proprietăţii exclusive.
 Daca unele părţi comune au fost atribuite în folosinţă exclusivă doar anumitor coproprietari,
cheltuielile legate de întreţinerea, repararea şi exploatarea acestora vor reveni doar celor cărora
le profită aceste părţi comune.
3) Obligaţia de conservare a clădirii.
 Art. 655 C.c.: Proprietarul este obligat să asigure întreţinerea spaţiului care constituie bunul
principal, astfel încât clădirea să se păstreze în stare bună.
 Legea instituie o obligaţie propter rem ce revine proprietarului bunului principal de a asigura
întreţinerea acestui spaţiu.
 Deşi, în principiu, un proprietar poate dispune de bunul său aşa cum doreşte, mergând până la a
nu uza sau chiar a abandona bunul, noua reglementare instituie o obligaţie de conservare, de
întreţinere, în sarcina prop. B. principal, care se justifică prin calitatea sa prop. în condominiu.
 Neexecutarea unei asemenea obligaţii de către proprietari are drept consecinţă degradarea
clădirii în ansamblul său.
 Deşi obligaţia revine fiecărui proprietar asupra bunului principal, scopul său este
asigurarea existenţei întregului condominiu.
4) Obligaţia de a permite accesul în spaţiile care constituie bunurile principale .
 Art. 656 C. civ. prevede în sarcina proprietarilor bunurilor principale obligaţia de a permite
accesul în spaţiul lor locativ sau cu o altă destinaţie, ori de câte ori sunt necesare lucrări de
natură să asigure conservarea clădirii sau a părţilor comune.
 Această obligaţie cu caracter particular trebuie interpretată în contextul obligaţiei
generale de a asigura conservarea clădirii.
 Pentru prejudiciile cauzate prin efectuarea respectivelor lucrări, proprietarii vor fi despăgubiţi.
 Despăgubirea va fi plătită:
- Fie de către asociaţia de proprietari, atunci când reparaţia profită întregii clădiri şi se va face din
fondurile anume constituite în acest scop;
- Fie de către acel proprietar în interesul căruia au fost efectuate lucrările.
4. Regulile aplicabile în cazul distrugerii clădirii.
 Art. 657 C. civ. reglementează modul în care coprop. pot acţiona în cazul distrugerii clădirii.
 Această modalitate de acţiune diferă în funcţie de valoarea pagubei.
 Dacă distrugerea clădirii se produce în întregime sau într-o proporţie mai mare de jumătate din
valoarea sa (în lipsa unei alte stipulaţii în acordul de asociere), orice coproprietar poate solicita
vânzarea silită a terenului şi a materialelor de construcţie rezultate în urma distrugerii.
 Acest drept (recunoscut prin L. în fav. oricărui coprop.) are nat. jur. a unui drept potestativ.
 Niciun alt coproprietar interesat în această situaţie juridică nu se poate opune exercitării
unui asemenea drept.
 Preţul obţinut prin vânzare va fi împărţit între coproprietari potrivit proprietăţii
exclusive şi cotelor-părţi ce le revine din coproprietatea forţată.
 Recunoaşterea unui asemenea drept în beneficiul oricărui proprietar din condominiu nu
împiedică posibilitatea acestora de a contribui în mod proporţional la refacerea acesteia.
 Justificarea unei asemenea măsuri pleacă de la faptul că refacerea clădirii, în cazul când
a fost distrusă în întregime sau într-o proporţie mai mare de jumătate din valoarea ei, ar
presupune cheltuieli considerabile la care coproprietarii sunt obligaţi prin lege, având în
vedere sarcina ce le revine de a conserva starea bună a clădirii.
 Daca clădirea se distruge într-o proporţie mai mică decât cea prevăzută în alin. (1) al art 657 C.
civ., coproprietarii nu mai pot cere vânzarea la licitaţie publică a clădirii, ci sunt obligaţi să o
refacă, suportând cheltuielile proporţional cu cotele-părţi pe care le deţin.
 Dacă unul sau mai mulţi coproprietari refuză sau nu pot să participe la refacere, în alin. (2) al art.
657 C. civ. se prevede obligaţia acestora de a ceda celorlalţi coproprietari cotele-părţi din
dreptul de proprietate pe care aceştia le deţin.
 Preţul se stab. prin acordul părţilor, iar în caz de neînţelegere, de către instanţa de jud.
 Deşi legiuitorul se referă doar la cedarea cotelor-părţi, în realitate, cedarea priveşte şi
dreptul de proprietate exclusivă.
 Nu se poate admite o altă interpretare a acestui text având în vedere că nu este posibilă
continuarea existenţei prop. exclusive asupra B. principale în absenţa coprop. forţate.
 O altă interpretare ar duce la concluzia că un coproprietar care nu doreşte să participe la
refacerea clădirii va putea folosi în continuare părţile-comune, fără de care nu este
posibilă exercitarea dreptului de proprietate exclusivă, dar nu va fi obligat la cheltuielile
aferente întrucât a cedat cota sa parte de drept.
 Acest fapt ar fi absolut inechitabil pentru ceilalţi coproprietari asupra părţilor comune,
deoarece nu vedem de ce ar contribui într-o măsură mai mare la suportarea cheltuielilor
legate de întreţinerea acestora, şi nici de ce le-ar profita o cotă mai mare din dreptul de
proprietate comună forţată atât timp cât, indiferent de cota-parte pe care o deţin din
proprietatea forţată, aceştia folosesc în întregime părţile comune, exceptându-le,
fireşte, pe cele de folosinţă exclusivă a unora dintre aceştia.
 Raportul de accesorialitate şi de dependenţă a B. accesoriu la cel principal ar fi grav perturbat.
 Chiar dacă s-ar admite o folosinţă, cu titlu oneros, asupra părţilor-comune, care nu s-ar
mai exercita în temeiul unui drept de proprietate pe cote-părţi din proprietatea forţată,
orice înstrăinare a bunului principal ar fi îngreunată.
 Cedarea forţată a cotelor-părţi comune, fără a fi legată în vreun fel de transmiterea dreptului de
proprietate asupra bunului principal, ar fi o excepţie de la funcţionarea regulii accesorialităţii
între cele două tipuri de proprietate, care nu ar profita coproprietăţii.
 Întrucât nu mai sunt coprop. asupra părţilor comune, aceştia nu vor mai fi oblig. să respecte şi să
execute oblig. ce le revin coprop. asupra părţilor-comune, iar funcţion. coprop. ar fi îngreunată.
5. Încetarea destinaţiei folosinţei comune.
 Dacă starea de coproprietate forţată poate lua naştere şi prin act juridic, prin simetrie, poate să
şi înceteze prin acordul coproprietarilor.
 În clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, coproprietarii pot hotărî să nu mai
atribuie o destinaţie de folosinţă comună anumitor părţi aflate în coproprietate forţată.
 Art. 658 alin. (1) C.c. prevede că o astfel de hotărâre nu poate fi luată decât cu acordul unanim al
tuturor coproprietarilor.
 Efectul unei asemenea decizii este acela că: Părţile comune care s-au aflat în coproprietate
forţată nu mai sunt supuse regimului juridic al coprop. forţate, ci al coproprietăţii obişnuite.
 Prin urmare, starea de coproprietate asupra acestora poate înceta prin partaj judiciar şi
pot fi înstrăinate sau ipotecate separat de proprietăţile individuale.
 Imobilul sau partea din imobil care rezultă din încetarea destinaţiei folosinţei comune se înscrie
în mod corespunzător în C.F. pe baza documentaţiei cadastrale întocmite în acest scop.
6. Asociaţia de proprietari.
 Art. 659 C.c.: În cazul clădirilor cu mai multe etaje ori apartamente sau în cazul ansamblurilor
rezidenţiale formate din locuinţe individuale, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, în care există
proprietăţi comune şi proprietăţi individuale, se constituie asociaţia de proprietari, care se
organizează şi funcţionează în condiţiile legii.
 ᶾCoproprietatea asupra despărţiturilor comune

a) Prezumţia de coproprietate asupra despărţiturilor comune:

 Art. 660 C.c.: Zidul, şanţul, precum şi orice altă despărţitură între două fonduri sunt prezumate a
fi în proprietatea comună a vecinilor, dacă nu rezultă contrariul din titlul de proprietate, dintr-un
semn de necomunitate ori dacă proprietatea comună nu a devenit proprietate exclusivă prin
uzucapiune, în condiţiile legii (Dispoziţiile art. 651 sunt aplicabile în mod corespunzător).
 Prev. alin. (2), trimit la disp. art. 651 C.c. în ceea ce priveşte ac. jur. privind cotele-părţi.
 Disp. art. 660, reglementează coprop. forţată asupra despărţiturilor comune, dintre 2 fonduri.
 Legea nu ne spune ce trebuie să înţelegem prin despărţitură comună, astfel că aceasta
poate consta în orice fel de lucrare care serveşte pentru stabilirea limitei materiale
dintre două fonduri.
 Despărţiturile dintre două fonduri sunt prezumate în mod expres, a fi comune, adică aparţinând
în coproprietate proprietarilor celor două fonduri.
 Nu este însă exclus ca o asemenea despărţitură să separe trei fonduri învecinate care au,
în fapt, limite comune.
 Prezumţia de coproprietate asupra despărţiturilor comune este relativă, având în vedere
posibilitatea de a fi înlăturată prin titlu de prop., un semn de necomunitate sau uzucapiune.
 Dovada proprietăţii exclusive obţinute prin prescripţie achizitivă poate fi aplicată oricărei
despărţituri comune, dacă a avut loc intervertirea precarităţii în posesie exclusivă.
 În cazul coproprietăţii forţate, la fel ca în coproprietatea obişnuită, oricare dintre coproprietari
exercită în mod concomitent, o posesie exclusivă asupra bunului în raport cu cota sa parte de
prop. şi o detenţie în raport cu cota-parte de drept a celuilalt coprop., respectiv o coposesie.
 Numai transformarea coposesiei în posesie exclusivă poate fundamenta uzucapiunea.
 Înlăturarea comunităţii asupra despărţiturii dintre 2 fonduri poate rezulta dintr-un titlu de prop.
din care reiese că doar unul dintre vecini este proprietar, fie prin aceea că l-a edificat singur, fie
pentru că l-a dobândit de la un proprietar care l-a avut în proprietate exclusivă.
 Titlul de proprietate poate consta într-un act autentic sau sub semnătură privată, care
constată dobândirea unei proprietăţi exclusive, o cesiune de drepturi sau chiar un partaj
sau orice alt înscris a cărui importanţă va fi apreciată de judecător.
 Dreptul de coproprietate asupra despărţiturilor comune are caracter accesoriu în raport cu
proprietatea fondurilor principale astfel despărţite.
 Aceasta se explică prin caracterul forţat al coproprietăţii asupra despărţiturilor comune.
 Spre deosebire de alte forme de coproprietate forţată, cum este cea asupra părţilor
comune din clădirile cu mai multe apartamente, proprietarul unui fond poate renunţa la
calitatea de coproprietar asupra despărţiturii comune, fără ca aceasta să aibă consecinţă
asupra proprietăţii bunului principal.
 Explicaţia se găseşte în destinaţia despărţiturii dintre fonduri, care nu serveşte în mod esenţial la
folosinţa fondului principal, ci doar la delimitarea fondurilor.
 Renunţarea la coproprietate nu va fi posibilă în ce îl priveşte pe coproprietarul unui zid
despărţitor, atunci când zidul sprijină o clădire a sa.
 Dacă operează prezumţia legală de comunitate, operează şi prezumţia simplă cu privire la cotele
egale din dreptul de proprietate asupra despărţiturilor comune care revin vecinilor.
 Calitatea de bun accesoriu a despărţiturilor comune face ca înstrăinarea sau ipotecarea
cotei-părţi din dreptul de proprietate asupra despărţiturii să nu fie posibilă decât odată cu
dreptul de proprietate asupra fondului principal.
b) Semnele de necomunitate:
 Prezumţia de comunitate asupra zidului poate fi răsturnată în prezenţa unui semn de
necomunitate.
 Art. 661 alin. (1) C.c., ne oferă un exemplu de semn de necomunitate, astfel: Există semn
de necomunitate a zidului atunci când culmea acestuia este dreaptă şi perpendiculară
spre un fond şi înclinată spre celălalt fond.
 Zidul este prezumat a fi în proprietatea exclusivă a proprietarului fondului către
care este înclinată coama zidului.
 Vor fi considerate semne de necomunitate orice alte semne care fac să se prezume că
zidul a fost construit exclusiv de unul dintre proprietari.
 În cazul unui şanţ care desparte două fonduri: Există semn de necomunitate a şanţului
atunci când pământul este aruncat ori înălţat exclusiv pe o parte a şanţului.
 Şanţul este prezumat a fi în proprietatea exclusivă a proprietarului fondului pe
care este aruncat pământul.
 Semnele de necomunitate rezultă exclusiv din situaţia de fapt a despărţiturii comune dintre două fonduri.
 Semnele de necomunitate sunt prezumţii relative de prop. exclusivă, astfel că ele nu răstoarnă
în mod automat şi oblig. prezumţia relativă de comunitate asupra despărţiturilor comune.
 Revine instanţei de judecată să stabilească, pe baza tuturor probelor existente,
adevărata stare de drept asupra proprietăţii despărţiturilor comune.
 Se poate considera un semn de necomunitate asupra zidului despărţitor, construirea sa în aşa fel
încât culmea zidului apare înclinată spre unul dintre cele fonduri, prezumându-se proprietatea
exclusivă asupra sa de către cel care l-a ridicat orientând coama zidului spre fondul său.
 În cazul unui şanţ despărţitor, prezumţia de prop. exclusivă operează în favoarea prop. fondului
pe care şanţul este înălţat sau pe care a fost aruncat pământul rezultat din efectuarea şanţului.
 Prin „pământ aruncat” legiuitorul înţelege pământul provenit din formarea, întreţinerea sau
adâncirea şanţului şi aşezat pe marginea acestuia. 
 Dacă pământul este aruncat pe ambele maluri ale şanţului, atunci şanţul este comun.
 Dacă pământul este aruncat frecvent de o parte a şanţului, dar uneori a fost aruncat şi
de cealaltă parte a şanţului, atunci nu se poate invoca prezum. de comunitate a şanţului.
c) Obligaţia de construire a despărţiturilor comune:
 Prop. sunt oblig. să contribuie la construirea unei despărţituri comune între fondurile învecinate.
 Art. 662 C.c.: Instituie o obligaţie propter rem în sarcina proprietarilor fondurilor învecinate.
 Un prop. nu se poate opune solicitării celuilalt de a-şi aduce aportul la construirea despărţiturii.
 Proprietarii vecini pot conveni ca numai unul dintre ei să execute lucrările, iar celălalt să
plătească partea ce îi revine din cheltuielile comune, dar pot cădea de acord şi ca doar
unul dintre ei să construiască despărţitura comună pe cheltuiala sa şi să o dobândească
în proprietate exclusivă.
 Chiar şi în aceste condiţii, proprietarul care nu a contribuit iniţial la realizarea
despărţiturii şi a fost de acord ca proprietatea asupra acesteia să îi aparţină doar
vecinului său, poate pretinde, ulterior, un drept de coproprietate asupra despărţiturii,
plătind jumătate din valoarea actualizată a materialelor şi manoperei folosite şi, după
caz, jumătate din valoarea terenului pe care despărţitura a fost construită.
 Disp. art. 666 C.c. prevede ca: Vecinul care nu a contribuit la realizarea despărţiturii
comune poate dob. un dr. de coprop. asupra despărţiturii, plătind jumătate din valoarea
actualizată a materialelor şi manoperei folosite şi, după caz, jumătate din valoarea
terenului pe care despărţitura a fost construită. (Disp. în materie de C.F. rămân aplicabile).
 Doctrina: «Dacă zidul este construit între 2 terenuri denivelate, atunci părţile sunt obligate să
suporte în comun cheltuielile necesare pentru clădirea zidului, începând de la nivelul solului
fondului superior, întrucât se prezumă că această parte a zidului este comună.»
 În ce priveşte cheltuielile pentru construcţia şi întreţinerea zidului construit între nivelul
fondului inferior şi nivelul fondului superior, acestea vor fi suportate în mod egal de
ambii vecini dacă diferenţa de nivel între cele două fonduri este naturală;
 Dacă diferenţa de nivel se datorează unor lucrări efectuate de proprietarul
fondului mai ridicat, întrucât în acest caz zidul se prezumă că are un caracter
privat, cheltuielile vor fi suportate doar de acest proprietar.
 Practica judiciară: «Dacă unul dintre vecini a ridicat pe locul său şi pe cheltuiala sa un zid de
împrejmuire, fără acordul celuilalt vecin, el nu-l poate constrânge pe acest vecin să suporte, pe
jumătate, costul zidului, întrucât este considerat că a renunţat la dr. ce îi este acordat de lege.»
 Deşi L. autoriză pe fiecare dintre vecini să reclame de la celălalt a contribui la cheltuiala comună a
unui zid despărţitor, totuşi proprietarul care voieşte să construiască un asemenea zid comun şi să
constrângă pe vecinul său a contribui la cheltuială, trebuie, în primul rând şi în mod prealabil, să
stabilească pe cale de bună învoială sau pe cale de judecată, în caz de neînţelegere între părţi,
locul pe unde urmează a se face îngrădirea, felul materialelor, necesitatea despărţiturii şi
stabilirea devizului de cheltuieli, după valoarea ambelor proprietăţi vecine.
 Art. 662: Prevede posibilitatea proprietarilor de a stabili prin acordul lor înălţimea zidului care
nu va putea depăşi 2 metri, socotindu-se şi coama zidului, cu excepţia cazului în care prin lege,
regulamente de urbanism sau obiceiul locului nu se prevede o altă limită de înălţime.
 Deşi legea nu precizează nimic în acest sens, practica a statuat că în cazul în care cele două
fonduri sunt denivelate, înălţimea zidului se va calcula în funcţie de fondul cel mai ridicat.
 Dacă prin regulamentul de urbanism este impusă o înălţime maximă, atunci aceasta va fi
determinată de la nivelul fondului inferior
d) Obligaţia de a contribui la întreţinerea şi repararea despărţiturilor comune :
 Toţi coprop. au oblig. de a asigura întreţinerea şi repararea despărţ. comune, cheltuielile fiind
suportate în acest scop de fiecare dintre ei, în mod proporţional cu cota parte de dr. ce o deţine.
 Această obligaţie ce revine fiecărui coproprietar are natura juridică a unei
obligaţii propter rem. (art. 663)
 Art. 663 C.c. (reproduce art. 592 C.c. din 1864), conform căruia: Reparaţia şi reclădirea zidului
comun sânt în sarcina tuturor devălmaşilor, şi în proporţie cu dreptul fiecăruia.
 Fiecare coprop. al unui zid comun poate fi apărat de a contribui la reparaţii şi reclădiri,
renunţând la dr. său, dacă însă zidul comun nu ar sprijini vreo clădire a sa.
 Prop. unui zid comun trebuie să suporte singur costul reparaţiilor zidului, dacă aceste reparaţii
sunt necesare ca urmare a faptei sale sau a persoanelor pentru care este ţinut să răspundă.
 Dacă degradarea zidului este produsă din cauză de vechime, caz fortuit, forţă majoră,
fiecare coproprietar va suporta cota-parte de cheltuieli potrivit cotei de proprietate.
 Indif. dacă degradarea se produce doar pe o parte a zidului sau pe ambele părţi.
 Atunci când anumite reparaţii sunt în interesul exclusiv al unui coproprietar, acesta va
suporta integral cheltuielile pentru refacerea zidului.
 Ori de câte ori cheltuielile de refacere a zidului depăşesc interesul comun al celor doi
coproprietari, acestea vor fi suportate integral de acela dintre coproprietari căruia
aceste cheltuieli îi sunt profitabile.
 Un coproprietar poate efectua reparaţii la zidul comun fără acordul celuilalt coprop.
doar în cazuri urgente.
 în caz contrar, va trebui să facă dovada necesităţii lucrărilor printr-o expertiză
tehnică de specialitate.
  Dacă un coproprietar a efectuat aceste reparaţii, fără consimţământul vecinului
sau autorizarea justiţiei, el nu va putea să facă dovada că zidul era în stare
avansată de uzură prin administrarea probei testimoniale, exceptând situaţia în
care a fost imposibilă preconstituirea unei probe scrise.
 Exonerarea de la plata cheltuielilor comune nu este posibilă decât dacă are loc renunţarea la
dreptul de coproprietate.
 Renunţarea la dreptul de proprietate este o manifestare unilaterală de voinţă care
trebuie să respecte forma declaraţiei autentice notariale şi să se înscrie în C.F.
 Dacă un coproprietar profită de pe urma despărţiturii comune, în sensul că are un
anume folos de pe urma acesteia, cum este cazul în care construcţia sa se sprijină pe
zidul comun, nu va putea refuza contribuţia la plata cheltuielilor comune.
 Ca o consecinţă a renunţării, celălalt coprop. devine prop. exclusiv al despărţiturii
comune, dar nu ca urmare a acordului său de voinţă, ci ca efect al faptului juridic în sens
restrâns creat prin această renunţare.
 Un alt efect al renunţării este dobândirea dreptului de superficie asupra părţii din
terenul vecinului ocupate de despărţitura comună.
e) Drepturile şi obligaţiile coproprietarilor privind construcţiile şi instalaţiile aflate în legătură cu
zidul comun:
 Art. 664 C.c.: Orice coprop. poate folosi zidul comun pentru a sprijini o construcţie a sa sau
pentru a instala grinzi, fără ca ptr. acest fapt să fie nevoit să solicite permisiunea celuilalt coprop.
 L. îi impune însă păstrarea unei distanţe de 6 cm spre fondul celuilalt coproprietar.
 Lucrările pe care un coproprietar este îndreptăţit să le facă asupra zidului comun trebuie
să nu afecteze dreptul celuilalt coproprietar de a sprijini construcţiile sale sau de a
instala propriile grinzi în zidul comun.
 În scopul unei utilizări eficiente a zid. comun, coprop. care ar fi afectat de lungimea prea mare a
grinzilor montate în zidul comun de către celălalt coprop., are dr. de a le scurta până la jum.
zidului, dacă doreşte să instaleze în zid propriile grinzi sau să facă un coş de fum în acelaşi loc.
 Doctrina: A apreciat că zidul comun poate fi folosit de oricare coproprietar pentru alăturarea
sau sprijinirea altei construcţii numai cu consimţământul celuilalt coproprietar, consimţământ
care este necesar şi pentru găurirea zidului comun.
 Unul din vecini nu poate găuri zidul comun, nici să alăture sau să sprijine de dânsul vreo
lucrare, fără consimţământul celuilalt.
 În caz de împotrivire, el nu poate face aceasta fără a regula mai întâi prin experţi
mijloacele necesare pentru ca acea lucrare să nu vatăme drepturile celuilalt.
 S-a considerat că lucrarea poate fi efectuată chiar în absenţa consimţământului celuilalt
coproprietar, dacă se stabilesc mai întâi, prin intermediul unei expertize de specialitate,
mijloacele necesare pentru ca acea lucrare să nu vatăme drepturile celuilalt.
 Fiind vorba de un litigiu, aprecierea acestor mijloace ar trebui făcută de către inst. de judecată.
 În condiţiile în care legiuitorul prevede expres dreptul oricăruia dintre coproprietari de a efectua
asemenea lucrări, înseamnă că celălalt coproprietar nu se poate opune.
 Numai dacă prin exer. acestui dr. nu se respectă cerinţa L. privind distanţa minimă sau
evitarea prejudicierii coprop. vecin, acesta poate solicita autorizarea instanţei pentru a
interveni: fie în scopul reducerii dimensiunii grinzilor până la limita legală, astfel încât
să nu fie împiedicat în executarea unor lucrări asemănătoare, fie prin opunerea la
edificarea unei construcţii, dacă suspectează că zidul comun nu o poate sprijini.
 Nu este exclusă obligarea coproprietarului interesat la executarea unor lucrări de consolidare a
zidului comun în vederea alăturării la acesta a unei construcţii viitoare.
f) Drepturile şi obligaţiile coproprietarilor legate de înălţarea zidului comun:
 1. Oricare dintre coprop, poate să înalţe zidul, cu îndat, de a suporta singur chelt, de înălţare peste
limita zid. comun, precum şi chelt, de reparare a părţii comune a zidului ca urmare a înălţării acestuia.
2. În cazul în care zidul nu poate rezista înălţării, proprietarul care doreşte să facă această înălţare este
dator să reconstruiască zidul în întregime luând din fondul său suprafaţa pentru a asigura grosimea
necesară zidului nou ridicat.
3. Vecinul care nu a contribuit la înălţare poate dobândi coproprietatea, plătind jumătate din valoarea
actualizată a materialelor şi manoperei folosite, precum şi, dacă este cazul, jumătate din valoarea
terenului întrebuinţat pentru îngroşarea zidului.
 Dr. de a înălţa zidul comun aparţine în egală măsură ambilor coprop., oricare dintre aceştia
putând să îl exercite singur, caz în care va suporta toate cheltuielile legate de operaţi. înălţării şi
toate cheltuielile de reparare a zidului comun pentru prejudiciile cauzate de înălţarea zidului.
 Nu este exclus ca înălţarea să fie dorită şi de celălalt coproprietar, caz în care ambii vor suporta
potrivit cotelor părţi din dreptul de proprietate cheltuielile înălţării, devenind coproprietari în
aceleaşi cote-părţi şi asupra porţiunii înălţate.
 Dacă înălţarea zidului este făcută exclusiv de un singur coproprietar, acesta va avea o
proprietate exclusivă asupra porţiunii înălţate a zidului.
 Situaţia creată este una bizară, pentru că asupra unui singur zid, există o stare de
coproprietate până la limita înălţării şi o proprietate exclusivă asupra porţiunii înălţate.
 Cheltuielile de reparaţie şi de întreţinere sunt suportate diferit de către coproprietari în
raport cu partea ce le revine raportată la suprafaţa întreagă a zidului.
 Repararea daunelor cauzate prin înălţarea zidului: Dacă prin efectuarea înălţării zidului se
cauzează un prejudiciu faţă de coproprietarul zidului, atunci coproprietarul constructor trebuie
să repare prejudiciile cauzate coproprietarului vecin care se află într-o legătură de cauzalitate cu
fapta coproprietarului constructor de a înălţa zidul comun.
 Acesta va fi obligat să achite cheltuielile pe care le-ar face coproprietarul vecin pentru
înălţarea coşurilor de fum, determinată de înălţarea zidului care a cauzat o proastă
funcţionare a acestor coşuri de fum.
 Totuşi, coprop. constructor nu va fi obligat la repararea daunelor dacă înălţarea a fost
efectuată prin lucrări lejere, care nu au compromis soliditatea zidului şi nu s-a realizat o
împiedicare a coprop. vecin în exercitarea drepturilor sale asupra comunităţii zidului.
 Nu se poate solicita repararea prejudiciului cauzat prin efectuarea lucrărilor de înălţare, pentru
perioada în care nu a fost posibilă exercitarea folosinţei asupra zidului sau a prejudiciului cauzat
de tulburările cauzate, fie coprop., fie locatarului vecin, prin realizarea unor astfel de construcţii,
 Cu cond. ca aceste lucrări să fi fost efectuate fără pierdere de timp şi fără culpă din partea
coprop. constructor sau a pers. pentru care acesta este ţinut să răspundă, întrucât coprop.
constructor a uzat de propriul său drept, prezumându-se că nu a cauzat niciun prejudiciu altuia.
 Dacă zidul nu suportă înălţarea, coproprietarul constructor va trebui să îl refacă în întregime.
 Dacă înălţarea nu este posibilă decât prin lucrări de îngroşare a zidului existent,
coproprietarul va efectua îngroşarea pe suprafaţa sa de teren, iar nu pe cea a vecinului.
 Refacerea zidului se va face exclusiv pe cheltuiala coproprietarului constructor, dacă
doar lui îi profită lucrările de înălţare.
 Numai dacă zidul are nevoie de refacere în întregime, chiar în lipsa lucrărilor de înălţare,
cheltuielile pentru refacere vor fi suportate de ambii coproprietari.
 În caz de refacere a zidului, coproprietarul constructor nu este obligat să repare prejudiciul ce
s-ar cauza coproprietarului vecin.
 Dacă refacerea zidului s-a efectuat fără a se verifica mai înainte necesitatea unei
asemenea operaţii, iar prin lucrările de refacere s-au cauzat prejudicii coproprietarului
vecin, coproprietarul constructor va fi obligat să le repare.
 Dr. potestativ al coprop. de a dobândi cota-parte din dr. de proprietate asupra porţiunii înălţate.
  Coproprietarul care a efectuat înălţarea nu îi poate refuza proprietarului vecin dreptul
de a dobândi comunitatea asupra porţiunii înălţate.
 Pentru a dobândi coproprietatea asupra porţiunii înălţate, coproprietarul vecin va trebui
să îl despăgubească pe coproprietarul constructor cu jumătate din valoarea actualizată a
materialelor şi manoperei folosite, precum şi, dacă este cazul, jumătate din valoarea
terenului întrebuinţat pentru îngroşarea zidului
g) Dobândirea coproprietăţii asupra despărţiturilor:
 Vecinul care nu a contribuit la realizarea despărţiturii comune poate dobândi un drept de
coproprietate asupra despărţiturii, plătind jumătate din valoarea actualizată a materialelor şi
manoperei folosite şi, după caz, jumătate din valoarea terenului pe care despărţitura a fost
construită. (Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile).
 Dr. de a dobândi coprop. asupra despărţiturii comune are nat. juridică a unui drept potestativ.
 Acestui drept îi este corelativă obligaţia de supunere a proprietarului exclusiv al
despărţiturii comune de a accepta împărţirea pe cote-părţi a proprietăţii asupra zidului.
 Dobândirea coproprietăţii este oneroasă.
 Coproprietarul achizitor al cotei-părţi asupra despărţiturii comune va trebui să îl
despăgubească pe proprietarul exclusiv cu valoarea actualizată a materialelor şi
manoperei folosite la efectuarea despărţiturii.
 Daca despărţitura a fost construită pe porţiunea de teren a prop. exclusiv, coprop. se
poate extinde şi asupra acestei porţiuni de teren prin plata a jumătate din val. terenului.
 În ceea ce priveşte momentul în funcţie de care se apreciază valoarea terenului, acesta va fi cel
al dobândirii coproprietăţii, iar nu cel al efectuării despărţiturii.
 În cazul în care proprietarul vecin nu doreşte să devină coproprietar şi asupra terenului, atunci
va deveni titularul unei superficii, dobândind coproprietatea asupra despărţiturii comune şi
folosinţa porţiunii de teren din fondul vecin, aferentă acestei despărţituri.

⁴Proprietatea comună în devălmăşie

1. Noţiunea, izvorul şi trăsăturile proprietăţii comune în devălmăşie .

 Devălmăşia: Este o formă a proprietăţii comune, ca şi coproprietatea.
 Dar spre deosebire de aceasta, dreptul de proprietate aparţine concomitent mai multor
persoane fără ca vreuna dintre acestea să fie titularul unei cote-părţi determinate din
dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor comune.
- Prop. devălmaşă se aseamănă cu coproprietatea obişnuită prin existenţa mai multor titulari ai
dreptului de proprietate care exercită concomitent şi împreună atributele acestui drept.
- Dar se deosebeşte în mod esenţial de aceasta prin aceea ca dreptul nu este divizat în cote-părţi
determinate între proprietarii devălmaşi.
 Acestea sunt doar determinabile şi vor fi cunoscute cu precizie abia în momentul partaj.
 Astfel, nu există o diferenţiere, nici calitativă şi nici cantitativă, între titulari, cu privire la dreptul
de proprietate, unitatea materială a bunului fiind dublată de unitatea intelectuală a dreptului.
 Proprietatea devălmaşă ia naştere prin efectul legii sau prin act juridic.
 Legea prin ea însăşi nu poate fi suficientă pentru a dobândi proprietatea devălmaşă,
fiind necesar pentru aceasta, un fapt juridic concret care să cadă sub incidenţa normei.
 Ptr. prima dată în legis. noastră se prevede expres posibilitatea naşterii devălmăşiei prin A. jur.
 Mai multe pers. pot conveni dob. unui bun în prop. devălmaşă, fără a avea calit. de soţi.
 Deşi nu au această calitate, regimul juridic aplicabil proprietăţii în devălmăşie născute prin act
juridic este cel al comunităţii legale.
 Atunci când se naşte prin efectul unei legi speciale, proprietatea devălmaşă este supusă
dispoziţiilor din acea lege şi, doar în completare, se va aplica regimul comunităţii legale.
 Regimul comunităţii legale este prevăzut în disp. Cărţii a II-a, Titlului II (Căsătoria), Capitolul VI (Dr. şi oblig.
patri. ale soţilor), Secţiunea a 2-a, art. 339-359 C. civ.
 Art. 312 C. civ., viitorii soţi au libertatea de a alege regimul matrimonial care să le fie aplicabil,
putând opta între:
- Comunitatea legală;
- Separaţia de bunuri;
- Comunitatea convenţională:
 Implică încheierea între soţi a unui act juridic, numit convenţie matrimonială, prin care
aceştia aleg un alt regim matrimonial decât cel al comunităţii legale
 Art. 329 C. civ., „Alegerea unui alt regim matrimonial decât cel al comunităţii legale se
face prin încheierea unei convenţii matrimoniale”.
 În cazul soţilor, încheierea unui act juridic privitor la drepturile lor patrimoniale, sub forma unei
convenţii matrimoniale într-una din variantele prevăzute de lege, exclude naşterea unei
proprietăţi devălmaşe, aplicându-se un alt regim decât cel al comunităţii legale.
 Regimul comunităţii legale se aplică în temeiul legii, în lipsa oricărei conv. matrimoniale.
 Alte persoane decât soţii pot conveni, prin act juridic, naşterea unei proprietăţi devălmaşe.
 În acest caz, regulile aplicabile acestei forme de prop. sunt cele prev. ptr. comunit. legală
 Regimul comunităţii de bunuri a fost ridicat la rangul de regim matrimonial legal odată cu intrarea în
vigoare a C. familiei în 1854, fiind reglementat ca un regim unic, imperativ şi imutabil.
 Regimul comunităţii legale prevăzut de actualul C. civ. îşi păstrează carac. legal, dar dobândeşte
un carac. flexibil şi mutabil, deoarece prin art. 369 C. civ., este posibilă înlocuirea regimului
comunităţii legale cu unul dintre cele două regimuri matrimoniale alternative, respectiv
comunitatea convenţională şi separaţia de bunuri.
 Prin această opţiune deschisă soţilor, este temperat caracterul imperativ al regimului
comunităţii legale.
 Art. 339 C.c.: Bunurile dobândite în timpul regimului comunităţii legale de oricare dintre soţi
sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune în devălmăşie ale soţilor.
 Conditiile ce trebuie îndeplinite pentru ca un bun să fie calificat ca B. comun sunt:
- Să fie dobândit de oricare dintre soţi în timpul regimului comunităţii legale;
- Să nu facă parte din categoriile de bunuri proprii care sunt menţionate în art. 340 C. civ.
 Condiţia ce era prev. în art. 31 C. fam., şi anume ca B. să fie dob. în timpul căsătoriei, a
fost înlocuită cu cea a dob. bunului în timpul comunităţii legale, având în vedere că pe
parcursul căsătoriei soţii îşi pot schimba regimul matrimonial al comunităţii legale.
 Constituie bunuri comune:
- Veniturile din muncă şi cele asimilate acestora,
- Sumele de bani cuvenite cu titlu de pensie în cadrul asigurărilor sociale şi altele asemenea;
- Veniturile cuvenite în temeiul unui drept de proprietate intelectuală sunt bunuri comune,
 Indiferent de data dobândirii lor, doar în cazul în care creanţa pentru încasarea acestora
este scadentă în timpul comunităţii.
 Dacă dreptul de creanţă pentru încasarea acestor sume ajunge la scadenţă în timpul cât
există regimul comunităţii legale, acestea vor fi bunuri comune, chiar dacă sunt încasate
în mod efectiv după ce încetează regimul comunităţii legale, prin lichidarea acestuia.
 Calitatea de bun comun nu trebuie dovedită odată ce acesta este dobândit în timpul regimului
comunităţii legale.
 Având în vedere că dobândirea calităţii de bun comun are loc în temeiul legii, iar nu al
actului de dobândire, în care ar putea fi menţionat doar unul dintre soţi (prin art. 344),
 legea dă dreptul oricărui soţ să ceară menţionarea în cartea funciară sau în alte sisteme
de publicitate prevăzute de lege a apartenenţei unui bun la comunitate.
 Prin excepţie: Nu sunt bunuri comune, ci bunuri proprii ale fiecărui soţ, bunurile enumerate
limitativ în art. 340 C.c.:
- Bunurile dobândite prin moştenire legală, legat sau donaţie, cu excepţia cazului în care
dispunătorul a prevăzut, în mod expres că ele vor fi comune;
- Bunurile de uz personal;
- Bunurile destinate exercitării profesiei unuia dintre soţi, dacă nu sunt elemente ale unui fond de
comerţ care face parte din comunitatea de bunuri;  
- Drepturile patrimoniale de proprietate intelectuală asupra creaţiilor sale şi asupra semnelor
distinctive pe care le-a înregistrat;
- Bunurile dobândite cu titlu de premiu sau recompensă, manuscrisele ştiinţifice sau literare,
schiţele şi proiectele artistice, proiectele de invenţii şi alte asemenea bunuri;
- Indemnizaţia de asigurare şi despăgubirile pentru orice prejudiciu material sau moral adus unuia
dintre soţi;
- Bunurile, sumele de bani sau orice valori care înlocuiesc un bun propriu, precum şi bunul
dobândit în schimbul acestora;
- Fructele bunurilor proprii.
 Bunurile proprii sunt gestionate independent de fiecare dintre soţi, care poate încheia cu terţii
sau cu celălalt soţ orice act juridic privitor la acestea.
 Calitatea de bun propriu poate fi dovedită de către oricare dintre soţi cu orice mijloc de
probă, exceptând pe cele dobândite prin moştenire legală, legat sau donaţie, pentru
care se impune proba prin înscrisuri.
 Prin excepţie: Dacă un bun imobil propriu capătă destinaţia de „locuinţa familiei”,
regimul său juridic este unul special, (reglementat de art. 322)
 Soţul care are calitatea de proprietar exclusiv asupra bunului ce constituie „locuinţa familiei” nu
poate să dispună de drepturile sale asupra acestui bun fără consimţământul scris al celuilalt soţ.
 Soţul proprietar:
- Nu va putea face niciun act de înstrăinare asupra bunului, indiferent de tipul său;
- Nu va putea constitui alte drepturi reale principale acestui bun;
- Nici nu va putea garanta executarea vreunei obligaţii, indiferent de natura sa.
 Fără a avea consimţământul scris al soţului neproprietar.
 Exerciţiul dr. sale de proprietar exclusiv sunt limitate nu numai în ceea ce priveşte actele
de dispoziţie, ci se referă la orice act prin care ar fi afectată folosinţa bunului.
 Astfel B. nu va putea fi închiriat unui terţ, indif. de durata contr. de închiriere şi nici nu i
se poate schimba destinaţia de „locuinţa familiei” fără acordul scris al celuilalt soţ.
 Regimul restrictiv al exerciţiului dreptului de proprietate se manifestă şi asupra bunurilor mobile
care „mobilează sau decorează” locuinţa familiei.
 Chiar dacă aceste bunuri sunt dob. în timpul căsătoriei şi au calitatea de bunuri comune.
 Art. 346 alin. (2) C.c. permite oricărui soţ să dispună singur, cu titlu oneros, de bunurile
mobile comune a căror înstrăinare nu este supusă, potrivit legii, anumitor formalităţi de
publicitate, dacă bunurile mobile se găsesc în locuinţa familiei şi servesc la mobilarea
sau decorarea acesteia, nu pot fi deplasate din locuinţă şi nici nu se poate dispune de ele
fără consimţământul scris al celuilalt soţ.
 În cazul în care soţul neproprietar se opune fără un motiv legitim la încheierea unui act ce
priveşte locuinţa familiei, soţul interesat să încheie actul va putea solicita în acest scop
autorizarea instanţei de tutelă.
  Autorizarea instanţei de tutelă va putea fi cerută şi în cazul în care bunul ce constituie
locuinţa familiei este bun comun devălmaş, iar unul dintre soţi se opune nejustificat la
încheierea actului.
 Dispoziţia legală fiind una specială, aplicabilă doar în cazul bunului ce constituie locuinţa
familiei, nu se va putea extinde prin analogie cu privire la orice bun imobil devălmaş.
 Prin urmare, în cazul unui imobil ce aparţine în devălmăşie ambilor soţi, care nu
constituie locuinţa familiei, unul din soţi nu va putea cere instanţei de tutelă să
autorizeze un act de disp. asupra acestuia, dacă celălalt soţ nu îşi dă consimţământul.
 Daca se încheie un act privitor la locuinţa familiei, în lipsa consimţ. unuia dintre soţi, acesta va
putea să solicite anularea actului în termen de un an de la data la care a luat cunoştinţă de
încheierea actului, dar nu mai târziu de un an de la data încetării regimului matrimonial.
 Acţ. în anulare poate fi introdusă numai dacă s-a notat în cartea funciară calitatea de
locuinţă a familiei, în caz contrar, soţul al cărui consimţământ a lipsit la încheierea
actului nu va putea pretinde decât daune-interese de la celălalt soţ.
 Legiuitorul a urmărit să îl protejeze pe terţul de bună-credinţă la încheierea actului, care
nu a cunoscut din verificarea cărţii funciare calitatea de locuinţă a familiei.
 În lipsa notării în C.F. a calităţii de locuinţă a familiei, va putea fi desfiinţat ac. încheiat cu
un terţ care a cunoscut, pe altă cale, această calit. a B., deci care a fost de rea-credinţă.
2. Exercitarea dreptului de proprietate devălmaşă .
 Actuala reglementare consacră un mecanism mixt de gestiune a bunurilor comune:
- Gestiunea paralelă: în cazul majorităţii act. juridice care au ca obiect bunuri comune ale soţilor;
- Gestiunea comună: în cazul anumitor acte juridice de înstrăinare sau grevare cu drepturi reale a
bunurilor comune;
- Gestiunea exclusivă: în cazul anumitor acte juridice cu caracter personal, cum sunt legatul sau
gestionarea sumelor de bani sau a titlurilor aflate în conturile deschise la instituţii de credit doar
pe numele unuia dintre soţi.
a) Actele de conservare, folosinţă, administrare şi dobândire a bunului în devălmăşie :
 Fiind o prop. devălmaşă, care presupune exerciţiul concomitent al prerogativelor asupra B.
comun, disp. art. 345 C.c. reglementează o gestiune paralelă, concurentă, care dă dr. fiecărui soţ
de a gestiona bunurile comune.
 Acesta poate încheia acte de conservare, folosinţă, administrare şi dobândire a
bunurilor comune, în temeiul legii, iar nu al unei prezumţii de mandat tacit reciproc (la
care legiuitorul a renunţat în actuala reglementare) .
 Art. 345:
- Alin. (1) Dă dr. fiecărui soţ de a folosi B. comun fără consimţământul expres al celuilalt soţ.
 În cazul în care se doreşte schimbarea destinaţiei bunului comun, legea impune
mecanismul gestiunii comune, deci consimţământul expres al ambilor soţi.
- Alin. (2) Se prevede că fiecare soţ are dreptul să încheie acte de conservare, de administrare şi
de dobândire a bunurilor comune.
 Legiuitorul nu face nicio distincţie între B. mobile şi cele imobile, cu privire la încheierea
acestor acte.
 Dacă bunul comun este locuinţa familiei, pentru încheierea acestor acte se vor aplica dispoziţiile speciale
prevăzute în art. 322 C. c., care prevăd consimţământul scris al ambilor soţi, iar nu cele din art. 345 C. civ.
 Soţii răspund pentru gestiunea bunurilor comune, potrivit regulilor răspunderii civile delictuale.
 Atunci când prin actele pe care le încheie un soţ cu privire la bunul comun, dintre cele
care nu necesită consimţământul expres al celuilalt soţ, sunt prejudiciate interesele
legate de comunitate ale acestuia din urmă, soţul care nu a participat la încheierea
 actului va putea solicita soţului contractant doar daune-interese, fără a fi afectate
drepturile dobândite de un terţ de bună-credinţă. 
 Prin urmare, soţul prejudiciat nu va putea solicita nulitatea relativă decât în situaţia în
care terţul a cunoscut opoziţia sa la încheierea actului.
 Va trebui probată reaua-credinţă a terţului, sarcină destul de dificilă dacă soţul
contractant i-a afirmat contrariul sau i-a ascuns opoziţia celuilalt soţ.
 Răspunderea trebuie să intervină doar în cazul unei culpe care prezintă o anumită gravitate.
 Dacă actul a fost încheiat de către un singur soţ după data introducerii cererii de divorţ, soţul
prejudiciat va putea solicita anul. acestor acte, potrivit art. 386 C.c., sub cond. dovedirii fraudei.
 Pentru a dobândi un bun comun, indiferent că este mobil sau imobil, nu este necesar
consimţământul ambilor soţi.
 Mecanismul gestiunii paralele nu se referă doar la actele pe care le poate încheia fiecare dintre
soţi, ci şi la acţiunile în justiţie pe care le poate promova, fiecare dintre soţi putând avea calitate
procesuală activă sau pasivă de a sta singur în proces pentru a apăra comunitatea.
b) Actele de înstrăinare şi de grevare asupra bunului comun :
 Dacă ac. de conservare, de admin., de folosinţă şi de dob. a B. comun pot fi încheiate valabil de
fiecare din soţi, fără consimţământul expres al celuilalt soţ, pentru ac. de înstrăinare sau de
grevare a B. comun, legea impune consimţământul expres al ambilor soţi, respectiv sistemul
cogestiunii sau al gestiunii comune.
 Acordul soţilor se va realiza:
- Fie prin încheierea actului în prezenţa ambilor;
- Fie prin încheierea actului de către unul dintre soţi, dar şi în numele celuilalt soţ, pe baza unui
mandat expres şi special.
 Legea prevede o distincţie în această privinţă în funcţie de natura bunului comun.
 Astfel, dacă actul de înstrăinare sau de grevare are ca obiect un bun imobil, acordul
soţilor la încheierea actului este necesar în toate cazurile.
 Dacă actul de înstrăinare are ca obiect un bun mobil comun, un soţ îl poate încheia singur, fără
consimţământul expres al celuilalt soţ, cu două cond., care trebuie îndeplinite în mod cumulativ:
- Actul să fie cu titlu oneros;
- înstrăinarea să nu fie supusă anumitor formalităţi de publicitate, indiferent de natura corporală
sau incorporală a bunului.
 Dacă una din aceste condiţii nu este îndeplinită, actul de înstrăinare nu va putea fi
încheiat decât prin acordul soţilor.
 Prin excepţie: Darurile obişnuite nu necesită acordul ambilor soţi.
 Pentru darurile obişnuite şi pentru actele de înstrăinare şi grevare asupra bunurilor
mobile care nu necesită formalităţi de publicitate, se va aplica sistemul gestiunii
paralele,iar nu al cogestiunii.
 Nerespectarea condiţiilor impuse în cazul actelor de înstrăinare sau de grevare a bunului comun
este sancţionată cu nulitatea relativă.
 Acţiunea va fi promovată de soţul care nu a consimţit la încheierea actului.
 Nici în acest caz, nulitatea nu va putea produce efecte în cazul terţului de bună-credinţă,
care a depus diligenţa necesară pentru a se informa cu privire la natura bunului.
 Soţul care nu a participat la încheierea actului nu va putea pretinde celuilalt soţ, decât
daune-interese în ipoteza în care nu a făcut diligenţele pentru publicitatea bunului
comun, iar terţul nu a cunoscut pe altă cale calitatea de bun comun.
 Nu va avea dreptul decât la daune-interese soţul care nu şi-a dat consimţământul ca
celălalt soţ să întrebuinţeze bunuri comune ca aport la o societate comercială ale cărei
acţiuni se tranzacţionează pe o piaţă reglementată
c) Bunurile comune ca aport social:
 Bunurile comune pot face obiectul unui aport la societăţi, asociaţii sau fundaţii, cu
consimţământul ambilor soţi.
 Art. 349 C.c.: Un soţ nu va putea singur, fără consimţământul scris al celuilalt soţ, să
aducă aport un bun comun la o societate pentru dob. de părţi-sociale sau de acţiuni.
 Calitatea de B. comun a bunul aportat nu determină, de dr., calitatea de asociat a ambilor soţi.
 Calitatea de asociat o va avea doar soţul care a aportat bunul comun, însă părţile sociale
sau acţiunile sunt considerate bunuri comune.
 Drepturile societare nu pot fi exercitate decât de soţul care are calitatea de asociat.
 Acesta va putea realiza singur transferul părţilor sociale sau al acţiunilor deţinute.
 În cazul acestor bunuri comune, legea impune mecanismul gestiunii exclusive exercitate
de soţul care are calitatea de asociat.
 În cazul societăţilor comerciale ale căror acţiuni sunt tranzacţionate pe o piaţă reglementată,
soţul care nu şi-a dat consimţământul scris la întrebuinţarea bunurilor comune, nu poate
pretinde de la celălalt soţ decât daune-interese, astfel încât dr. dob. de terţi să nu fie afectate.
 Soţii pot conveni să aibă ambii calitatea de asociat în societate, situaţie în care părţile sociale sau
acţiunile vor fi bunuri proprii ale fiecăruia dintre aceştia, proporţional cu cota parte din bunul
comun pe care o precizează.
 Deşi bunul comun este în proprietate devălmaşă, astfel încât soţii nu cunosc întinderea
cotei lor părţi din dreptul de proprietate, în cazul în care ambii doresc să aibă calitatea
de asociat în societate, vor fi obligaţi, în momentul aportului, să îşi delimiteze cota-parte
de proprietate din bunul comun.
d) Lichidarea regimului comunităţii:
 Regimul comunităţii se lichidează prin hotărâre judecătorească sau prin act autentic notarial.
 Art. 319 alin. (1) C.c.: Regimul matrimonial încetează prin constatarea nulităţii, anularea,
desfacerea sau încetarea căsătoriei.
 Regimul matrimonial mai poate înceta prin schimbarea sa în timpul căsătoriei sau prin
pronunţarea judecătorească a separaţiei de bunuri. Încetarea regimului comunităţii
legale presupune, în toate cazurile, lichidarea acestuia.
 Atunci când comunitatea legală încetează prin anulare, nulitate sau desfacerea căsătoriei,
lichidarea regimului se face între soţi.
 În cazul decesului unuia dintre soţi, lichidarea regimului comunităţii legale se face între
soţul supravieţuitor şi moştenitorii soţului decedat.
 În toate cazurile, lichid. presupune determin. cotelor-părţi ce revin soţilor din B. prop. comună.
 Până la finalizarea lichidării, comunit. subzistă atât în privinţa B. cât şi în privinţa oblig.
 În situaţia în care nu s-a făcut lichidarea la divorţ, comunitatea subzistă, regimul juridic
al bunurilor fiind cel din timpul comunităţii legale.

⁵Încetarea proprietăţii comune pe cote-părţi. Partajul

1. Dreptul de a sista coproprietatea.

 Dreptul de a cere sistarea coproprietăţii este o componentă a dreptului pe care fiecare
coproprietar îl are asupra cotei sale părţi.
 Deşi este un act de dispoziţie, dreptul de a cere partajul este un drept autonom care nu se
confundă cu dreptul coproprietarului de a dispune de cota sa parte de drept.
 Prin exercitarea partajului, fiecare coproprietar îşi realizează puterea pe care o are cu privire la
starea de coproprietate, făcând-o să înceteze.
 Dreptul de a cere partajul are nat. jur. a unui dr. potestativ si nu poate fi exercitat în mod abuziv.
 Deşi prin el însuşi nu are valoare economică, poate fi considerat a fi patrimonial
deoarece se exercită asupra unei situaţii juridice patrimoniale.
 Dreptul de a cere partajul reprezintă o manifestare unilaterală de voinţă a fiecărui coproprietar.
 Voinţa individuală a fiecărui coproprietar de a sista coproprietatea este manifestă atât în
cazul încheierii unei convenţii de partaj, cât şi în cazul acţiunii de partaj judiciar.
 Diferenţa este că: în cazul partajului judiciar, voinţei coprop. i se alătură şi manifestarea
de voinţă a instanţei de jud., fără de care partajul nu se poate realiza în mod efectiv.
 Manifestarea de voinţă a fiecărui coproprietar de a cere partajul reprezintă un act de dispoziţie.
 Dreptul de a cere partajul fiind un drept potestativ care se exercită cu privire la dreptul de
proprietate, este imprescriptibil. 
 Art. 669 C.c. prevede că: Încetarea coproprietăţii prin partaj poate fi cerută oricând.
 Prin excepţie: Dreptul de a cere partajul nu poate fi cerut oricând dacă partajul a fost
suspendat prin lege, act juridic sau prin hotărâre judecătorească.
 Nu trebuie să deducem că dr. de a cere partajul este împiedicat în aceste cazuri, ci doar că acţ. în
partaj nu va fi soluţionată până la încetarea uneia dintre cele trei cauze prev. de art. 669 C.c.
 Astfel, instanţa poate suspenda pronunţarea partajului, pentru cel mult un an, pentru a nu
aduce prejudicii grave intereselor celorlalţi coproprietari.
 Măsura suspendării fiind posibilă numai dacă instanţa a fost sesizată cu o acţ. de partaj.
 Suspendarea are efecte provizorii doar asupra soluţionării partajului şi nu împiedică
exerciţiul dreptului potestativ de a cere partajul, ci dimpotrivă, îl presupune.
 Dacă legea prevede anumite situaţii de suspendare a sistării coproprietăţii pe o anumită
perioadă de timp, chiar dacă acţiunea în partaj ar putea fi promovată, nu va avea câştig de cauză
pe timpul cât durează cauza de suspendare.
 Coprop. pot încheia conventii de menţinere a stării de copropietate. pe o durată de max. 5 ani.
 Art. 672 C.c. prevede următoarele:
- Convenţiile privind suspend. partajului nu pot fi încheiate pentru o perioadă mai mare de 5 ani.
- În cazul imobilelor, convenţiile trebuie încheiate în formă autentică şi supuse formalităţilor de
publicitate prevăzute de lege.
 Deşi coprop. sunt ţinuţi să respecte conven., pentru protej. unui interes legitim şi bine justificat
al unui coprop. căruia continuarea coprop. i-ar putea aduce prejud., s-ar putea proceda la partaj:
- Fie prin bună învoială, caz în care toţi coproprietarii înţeleg să renunţe la efectele convenţiei;
- Fie prin intermediul instanţei, dacă aceasta apreciază că menţinerea coproprietăţii ar leza grav
interesele coproprietarului care promovează acţiunea.
 Este posibilă şi menţinerea unei coproprietăţi parţiale, atât cu privire la o parte din bun cât şi cu
privire doar la o parte dintre coproprietari.
 Suspendarea partajului prin act juridic priveşte doar convenţia coproprietarilor de menţinere a
stării de coproprietate, iar nu şi coprop. care ia naştere prin legat, întrucât de cujus nu ar putea
impune moştenitorilor o amânare a împărţelii sau o înlăturare a dreptului de a cere partajul.
2. Felurile partajului.
 Partajul poate fi făcut prin bună învoială sau prin hotărâre judecătorească, în cond. legii (670 C.c.)
 Partajul amiabil sau prin bună-învoială: Se realizează atunci când toţi coprop. cad de acord
asupra împărţelii şi aceştia au cap. deplină de exerciţiu, adică au dr. de disp. asupra bunurilor lor
 Art. 674 C.c.: Dacă un coproprietar este lipsit de capacitate de exerciţiu ori are capacitate de
exerciţiu restrânsă, partajul va putea fi făcut prin bună învoială numai cu autorizarea instanţei
de tutelă, precum şi, dacă este cazul, a ocrotitorului legal.
 Participarea tuturor coproprietarilor la partaj este obligatorie.
 Partajul făcut fără participarea tuturor coprop. este lovit de nulitate absolută. (684 C.c.)
 Partajul prin bună învoială se poate realiza atât extrajudiciar, cât şi printr-o tranzacţie consfinţită
într-o hotărâre de expedient de către instanţa de judecată.
 În ceea ce priveşte forma partajului amiabil, în toate situaţiile în care coproprietatea
priveşte un imobil, actul de partaj trebuie încheiat în formă autentică, dr. de prop.
dobândindu-se în exclusivitate de către coprop. doar în momentul intabulării dr. în C.F.
 Dacă obiectul partajului este reprezentat de bunuri mobile, poate fi încheiat şi sub forma unui
înscris sub semnătură privată sau chiar verbal.
 în acest caz aplicându-se regulile de probă din dr. comun privitoare la actele juridice.
 Daca coproprietarii nu se înţeleg cu privire la un partaj amabil sau dacă printre coproprietari
există persoane fără capacitate de exerciţiu ori cu capacitate de exerciţiu restrânsă, iar instanţa
de tutelă sau ocrotitorul legal nu şi-au dat acordul pentru un partaj amiabil, coproprietarii vor
apela la partajul judiciar.
 Părţile pot conveni un partaj amiabil pentru o parte din bunurile comune şi un partaj judiciar
pentru restul.
 Numai dacă asupra aceloraşi bunuri au convenit o modalitate de împărţeală, nu vor mai
putea proceda la un partaj judiciar decât după desfiinţarea partajului amiabil pentru
cauzele prevăzute de lege.
3. Împărţeala părţilor comune ale clădirilor.
 Art. 671 C.c.: Nu se admite partajul în cazul coproprietăţii forţate, al proprietăţii comune în
devălmăşie, sau în alte situaţii stabilite de lege.
 Cu toate acestea, alin. (3) al aceluiaşi art. satenuează interdicţia impusă prin primul alineat,
 Deoarece legiuitorul admite partajul prin bună învoială în cazul coprop. forţate, în care
include în mod expres şi prop. periodică.
 În aceste situaţii, doar partajul judiciar este inadmisibil.
 Partajul va fi posibil atât prin bună învoială cât şi pe cale judiciară şi în cazul părţilor comune din
clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, asupra cărora coprop. forţată s-a transformat în
coprop. obişnuită, potrivit art. 658 C.c., respectiv prin încetarea destinaţiei folosinţei comune
hotărâtă cu acordul unanim al coproprietarilor.
 Actul de dispoziţie al partajului nu va putea fi realizat decât tot cu acordul tuturor coprop. .
 Proprietatea comună în devălmăşie nu poate înceta prin partaj având în vedere că drepturile
concurente ale codevălmaşilor nu sunt divizate în cote-părţi determinate.
 Daca se doreşte încetarea acestei stări, este necesar ca, în prealabil, codevălmaşii să
stabil. în mod precis cota-parte ce le revine din dreptul întreg, respectiv să transforme
devălmăşia într-o coprop. obişnuită căreia i se poate pune capăt prin împărţeală.
 Disp. art. 357 C.c.: Permit lichidarea comunităţii şi partajul comunităţii.
 În cadrul lichidării comunităţii, fiecare dintre soţi preia bunurile sale proprii, după care
se va proceda la partajul bunurilor comune.
 În acest scop, se determină mai întâi cota-parte ce revine fiecărui soţ, pe baza
contribuţiei sale atât la dobândirea B. comune, cât şi la îndeplinirea obligaţiilor comune.
 Până la proba contrară, se prezumă că soţii au avut o contribuţie egală.
4. Convenţiile privitoare la suspendarea partajului.
 Chiar dacă dreptul de a cere partajul este imprescriptibil, coproprietarii pot, prin acord unanim,
să decidă menţinerea stării de coproprietate pentru o perioadă de cel mult 5 ani.
 Convenţiile prin care coproprietarii ar stabili o coproprietate permanentă sunt lovite de nulitate
absolută, întrucât norma privind posibilitatea sistării coproprietăţii prin partaj este imperativă.
 Aceasta însă nu împiedică părţile să hotărască, după expirarea termenului de 5 ani, reînnoirea
convenţiei pentru o perioadă care, la rândul ei, nu poate depăşi 5 ani, şi aşa mai departe.
 Convenţiile prin care s-ar înlătura dreptul de a cere partajul sau s-ar amâna împărţeala pe o
durată mai mare de 5 ani sunt sancţionate cu nulitatea absolută.
 Deşi nu se precizează expres în text, nulitatea va fi parţială, în sensul că va fi valabilă convenţia
pentru o perioadă de 5 ani, iar pentru restul perioadei, va fi considerată nulă absolut.
 Daca pe parcursul celor 5 ani, menţinerea coproprietăţii devine împovărătoare pentru
un coproprietar, astfel încât acesta ar justifica un interes serios pentru a cere
împărţeala, va putea, în lipsa consimţământului celorlalţi la un partaj amiabil, să
introducă o acţiune în desfiinţarea convenţiei şi să solicite partajul.
 Instanţa de judecată va fi suverană să aprecieze starea de fapt şi să hotărască asupra
desfiinţării convenţiei şi admiterii partajului.
 Pentru opozabilitate faţă de terţi, în cazul în care obiectul coproprietăţii este un imobil,
convenţia de suspendare a stării de coprop. trebuie încheiată în formă autentică şi notată în C.F.
5. Suspendarea pronunţării partajului prin hotărâre judecătorească .
 Dreptul de a cere partajul, potestativ prin natura sa, nu este susceptibil de o exercitare abuzivă.
 Dacă prin admiterea partajului interesele celorlalţi coproprietari ar fi grav lezate,
instanţa de judecată va putea să amâne pronunţarea partajului.
 Amânarea nu poate depăşi un an şi se va hotărî prin încheiere.
 Prin urmare, nu este vorba despre o respingere a cererii de partaj, ci doar despre o
suspendare a pronunţării soluţiei pentru perioada de timp precizată în încheiere.
 Dacă în perioada cât durează suspendarea, situaţia care a determinat luarea acestei
măsuri a încetat, la cererea celui interesat, instanţa va reveni asupra măsurii,
pronunţându-se asupra partajului.
 În literatură, s-a apreciat că posibilitatea instanţei de a amâna pentru un an pronunţarea
partajului nu este o sancţiune a unui comportament abuziv, întrucât dreptul de a cere partajul
nu este susceptibil de abuz, ci este o aplicare a principiului echităţii.
 Aşa se explică de ce suspendarea nu poate depăşi termenul de un an.
 Tocmai pentru că partajul urmează să se pronunţe în orice situaţie, până la expirarea
termenului de suspendare, instanţa este obligată să administreze probatoriul necesar.
 Prin urmare, suspend. pronunţării partajului nu semnifică suspend. soluţionării cauzei
6. Condiţiile speciale privind capacitatea de exerciţiu a coproprietarilor la partaj .
 Convenţia de partaj este un act juridic de dispoziţie al coproprietarilor.
 Ca orice convenţie, aceasta trebuie să îndeplinească toate cond. de validitate ale actului
juridic, în general, şi 2 cond. specifice:
- Necesitatea consimţământului tuturor coproprietarilor;
- Capacitatea deplină de exerciţiu a acestora.
 Când se realizează pe cale jud., instanţa veghează la protejarea intereselor min. sau a celor puşi
sub interdictie, astfel că autorizarea inst. de tutelă sau a ocrotitorilor legali nu mai este necesară
 Dacă însă partajul se realizează pe cale amiabilă, interesele celor lipsiţi de capacitate de
exerciţiu sau cu capacitate de exerciţiu restrânsă trebuie protejate.
 (Fiind vorba despre un act jur. de disp.) Partajul amiabil va trebui autorizat de instanţa de tutelă sau,
după caz, şi de ocrotitorul legal, atunci când printre coproprietari sunt: persoane lipsite de
capacitate de exerciţiu sau cu capacitate de exerciţiu restrânsă.
 Dintre cele două condiţii specifice impuse de lege pentru partajul prin bună învoială, numai
nerespectarea celei referitoare la participarea tuturor coproprietarilor la partaj este sancţionată
expres cu nulitatea absolută.
 Partajul făcut fără participarea tuturor coproprietarilor este lovit de nulitate absolută.
 Partajul prin bună învoială poate fi desfiinţat pentru aceleaşi cauze ca şi contractele.
  în cazul nerespectării condiţiei privitoare la autorizarea instanţei de tutelă şi, eventual, a
ocrotitorului legal, partajul va putea fi sancţionat cu nulitatea relativă.
 Convenţia de partaj va putea fi confirmată ulterior de către coprop. devenit major sau
de către coprop. lipsit de cap. de exerciţiu sau cu capacitate de exerciţiu restrânsă, însă
numai cu încuviinţarea instanţei de tutelă şi, eventual, a ocrotitorului său legal.
7. Inadmisibilitatea partajului în cazul uzucapiunii.
 Art. 675 C. civ.: Partajul poate fi cerut chiar atunci când unul dintre coproprietari a folosit
exclusiv bunul, afară de cazul când acesta l-a uzucapat, în condiţiile legii.
 Folosinţa exclusivă a bunului comun de către un coproprietar nu împiedică partajul.
 Numai dacă posesia coproprietarului a fost de natură să ducă la uzucapiune, atunci
acţiunea în partaj va fi paralizată şi respinsă ca lipsită de obiect.
 Pentru a invoca dobândirea proprietăţii asupra întregului bun prin uzucapiune,
coproprietarul trebuie să facă dovada intervertirii precarităţii în posesie exclusivă.
 Coproprietarul (deşi este în dr. să exercite folosinţa întregului bun în materialitatea sa) , nu este
posesor al întregului bun, ci posesor corespunzător doar cotei-sale părţi din dr.l de prop. şi, în
acelaşi timp, detentor precar în ce priveşte cotele părţi de dr. ale celorlalţi, adică este coposesor.
 Coposesia sa nu îl îndreptăţeşte la uzucaparea întregului bun.
 Numai dacă o interverteşte în posesie exclusivă, va putea invoca uzucapiunea şi va
paraliza acţiunea în partaj.
8. Reguli privitoare la modul de împărţire.
 Regula care guvernează sistarea coproprietăţii prin partaj este împărţirea în natură.
 Această regulă se aplică atât partajului prin bună învoială, cât şi partajului judiciar.
 Art. 676 alin. (1) C.c.: Partajul bunurilor comune se va face în natură, proporţional cu
cota-parte a fiecărui coproprietar, nu disting între cele două forme de partaj.
 Aceasta înseamnă că fiecărui coproprietar i se atribuie părţi individual determinate din
bunul comun, potrivit cotei sale părţi din dreptul de proprietate.
 Din interpretarea coroborată a prevederilor alin. (1) şi (2) ale art. 676 C. civ., rezultă că partajul
în natură se aplică în situaţiile în care bunul este divizibil sau este comod partajabil în natură, iar
în caz contrar vor primi aplicare regulile stabilite în alin. (2) al textului.
 Potrivit alin. (2): Dacă bunul este indivizibil ori nu este comod partajabil în natură,
partajul se va face în unul dintre următoarele moduri:
- Atribuirea întregului bun, în schimbul unei sulte, în favoarea unuia ori a mai multor
coproprietari, la cererea acestora;
- Vânzarea bunului în modul stabilit de coproprietari ori, în caz de neînţelegere, la licitaţie publică,
în condiţiile legii, şi distribuirea preţului către coproprietari proporţional cu cota-parte a
fiecăruia dintre ei.
 În doctrină şi practica judiciară: S-a apreciat că în cazul partajului amiabil, coproprietarii pot
conveni atribuirea bunului unuia dintre ei şi plata sultelor corespunzătoare celorlalţi
coproprietari şi în cazul în care bunul se poate împărţi în natură.
 Această opinie subzistă, în opinia noastră, şi în noua reglementare a C. c., având în
vedere că regulile stabilite în alin. (2) se aplică, prin excepţie, doar cazurilor când bunul
comun este indivizibil prin natura sa sau nu poate fi împărţit comod în natură.
 Regula împărţirii în natură nu este imperativă în cazul partajului prin bună învoială.
 În cazul partajului judiciar, împărţirea în natură este obligatorie ori de câte ori bunul este
divizibil şi comod partajabil în natură.
 Fără acordul coprop.r, instanţa de judecată nu poate deroga de la acest principiu decât
în cazurile de excepţie când bunul este indivizibil sau nu este comod partajabil în natură.
  Dacă toţi coproprietarii sunt de acord, instanţa va putea proceda la atribuirea bunului
unuia dintre ei sau la vânzare.
 Dacă însă unul dintre aceştia stăruie ca împărţirea să se facă în natură, instanţa nu va
putea deroga de la acest principiu.
 Chiar dacă părţile optează pentru vânzare, dar aceasta nu se poate realiza, instanţa va fi
obligată să aplice regula împărţirii în natură, atunci când aceasta este posibilă.
 Dacă bunul comun are destinaţia de locuinţă, împărţirea în natură trebuie să se facă astfel încât
fiecare coproprietar să poată folosi bunul atribuit cu această destinaţie, nefiind posibilă o
împărţire în natură dacă prin amenajări rezonabile, bunul nu ar putea fi utilizat cu destinaţie de
locuinţă sau aceasta nu ar avea asigurate dependinţe strict necesare funcţionalităţii.
 De asemenea, nu ar putea fi dispusă o împărţire în nat. a unui teren intravilan dacă prin împărţire
acesta ar deveni neconstruibil sau a unui teren extravilan dacă nu ar putea fi folosit potrivit
destinaţiei sale şi s-ar îngreuna exploatarea acestuia cu mijloace mecanice agricole.
 Dacă bunul nu este divizibil sau comod partajabil în natură, instanţa este obligată să aplice
dispoziţiile alin. (2), iar varianta de partaj este supusă voinţei coproprietarilor.
 Astfel, instanţa nu va putea atribui B. comun unui coprop. împotriva voinţei acestuia.
 Dacă însă doi sau mai mulţi coprop. solicită atribuirea B. comun în exclusivitate, rămâne
la latitudinea instanţei să aprecieze crit. în funcţie de care va hotărî atribuirea bunului.
 În C.c., legiuitorul nu reglementează crit. de atribuire a B. comun, dar ele sunt precizate în art. 987 NCPC.
 Potrivit acestui articol: La formarea şi atribuirea loturilor, instanţa va ţine seama, după
caz, şi de acordul părţilor, mărimea cotei-părţi ce se cuvine fiecăreia din masa bunurilor
de împărţit, natura bunurilor, domiciliul şi ocupaţia părţilor, de faptul că unii dintre
coproprietari, înainte de a se cere împărţeala, au făcut construcţii sau îmbunătăţiri cu
acordul celorlalţi coproprietari sau altele asemenea.
 În cadrul operaţiunilor de partaj se are în vedere valoarea bunurilor din momentul împărţelii şi
nu valoarea existentă în momentul naşterii coproprietăţii.
 În acest mod, diminuarea val. prin uzură morală sau fizică, la fel ca şi sporul de valoare, în lipsa
unei convenţii contrare şi în măsura în care nu este rezultatul activităţii vreunuia din coprop., se
impută asupra tuturor copartajanţi. ori, dimpotrivă, profită tuturor, iar nu numai unuia dintre ei.
 Procedura de atribuire a bunului comun se face potrivit dispoziţiilor art. 988 şi art. 989 NCPC.
 Instanţa va atribui provizoriu bunu comun unuia dintre coproprietari, la cererea
acestuia, prin încheiere, stabilind termenul în care acesta va plăti sultele pe care le
datorează celorlalţi coproprietari.
 Abia după plata sultelor, prin hotărâre, va dispune atribuirea definitivă a bunului.
 Art. 988 NCPC precizează că:
- În cazul în care împărţeala în natură a unui bun nu este posibilă sau ar cauza o scădere
importantă a valorii acestuia ori i-ar modifica în mod păgubitor destinaţia economică, la cererea
unuia dintre coproprietari, instanţa, prin încheiere, îi poate atribui provizoriu întregul bun.
 Dacă mai mulţi coproprietari cer să li se atribuie bunul, instanţa va ţine seama de
criteriile prevăzute la art. 973.
 Prin încheiere, ea va stabili şi termenul în care coprop. căruia i s-a atribuit provizoriu B.
este obligat să consemneze sumele ce corespund cotelor-părţi cuvenite celorlalţi coprop
- Dacă coproprietarul căruia i s-a atribuit provizoriu B. consemnează, în termenul stabilit, sumele
cuvenite celorlalţi coprop., inst., prin hot. asupra fondului procesului, îi va atribui acestuia bunul.
- În cazul în care coproprietarul nu consemnează în termen sumele cuvenite celorlalţi
coproprietari, instanţa va putea atribui bunul altui coproprietar, în condiţiile prezentului articol.
 Art. 989 NCPC: Inst., pentru motive temeinice şi ţinând seama de împrejurările cauzei, va putea
atribui definitiv B., la cererea unui coprop., direct prin hot. asupra fondului procesului, stabilind
totodată sumele ce se cuvin celorlalţi coprop. şi termenul în care este obligat să le plătească.
 Având în vedere că atribuirea B. comun către unul sau mai mulţi coprop. se face numai cu
acordul acestora (fapt ce nu transformă partajul jud. într-un partaj amabil), împărţirea B. prin vânzare
are carac. subsidiar, nu numai în rap. cu împărţir. în nat., ci şi în rap. cu împărţirea prin atribuire.
 Chiar în situaţia în care vânzarea bunului se face prin învoiala părţilor, iar nu prin
executorul judecătoresc, procedura împărţirii rămâne judiciară.
 Dacă părţile nu au reuşit să vândă B. prin bună învoială în termenul stabilit de instanţă
sau dacă au hot. de la bun început ca vânzarea B. să se facă prin executorul jud., acesta
va proceda la vânzarea bunul prin licitaţie publică, urmând procedura stabilită de lege.
 Sumele depuse de un coproprietar pentru ceilalţi sau cele obţinute prin vânzare vor fi împărţite
între coproprietari potrivit cotelor-părţi din dreptul de proprietate.
 Dacă împărţirea bunului comun nu se va putea realiza prin niciuna dintre modalităţile prevăzute,
instanţa va hotărî închiderea dosarului.
 În cazul promovării unei noi cereri de partaj, încheierile de admitere în principiu nu au autoritate
de lucru judecat, conform art. 993 alin. (3) NCPC.
9. Suportarea datoriilor născute în legătură cu bunul comun .
 Coprop. suportă potrivit cotei-părţi de dr. pe care o deţin, toate cheltuielile legate de B. comun.
 Disp. art. 677 C.c. prevăd un drept potestativ la dispoziţia oricăruia dintre coproprietari,
de a solicita stingerea datoriilor în legătură cu coproprietatea, dar numai cele care sunt
scadente sau devin scadente în anul în care are loc partajul.
 Această disp. este în măsură să faciliteze plata datoriilor pe care trebuie să le suporte
fiecare coprop., deoarece sumele de bani necesare pentru stingerea tuturor datoriilor
născute în legătură cu coprop. şi care sunt deja scadente sau devin scadente în anul în
care are loc partajul, se va face din preţul vânzării B. comun, dacă părţile nu convin altfel
 Fiind un drept potestativ, ceilalţi coproprietari nu se pot opune unei asemenea cerinţe.
 Datoriile comune care nu sunt scadente în anul în care are loc partajul, vor fi împărţite între
coproprietari în raport de cota-parte din dreptul de proprietate.
10. Executarea silită privitoare la bunul comun. (Este reglementată în art. 678 C. civ.)
 Creditorii personali ai unui coproprietar pot obţine satisfacerea creanţei lor în mod diferit, după
cum a fost sau nu promovată o acţiune în partaj.
 Dacă încă nu a fost introdusă o acţ. de partaj de către un coproprietar sau un alt creditor
interesat, creditorii personali ai coprop. pot urmări silit cota-parte din drept a debitorului lor.
 Aceştia nu vor putea urmări o cotă-parte indiviză din bunul comun, deoarece nici
debitorul lor nu are o cotă-indiviză din bunul comun.
 În cazul executării silite a cotei-părţi din dr. de prop. a debitorului lor, aceştia se vor
îndestula din preţul obţinut sau pot adjudeca chiar ei această cotă-parte din drept, fiind
preferaţi la preţ egal în raport cu terţe pers., aşa cum reiese din disp. alin. (2) al art. 678
 În această situaţie, coproprietatea se va menţine, locul coproprietarului debitor fiind
luat de creditorul său.
 Art. 678 alin. (2) C.c.: Stabilesc procedura executării silite a cotei-părţi de dr. a coprop. debitor.
 Executorul judecătoresc îi va notifica pe ceilalţi coprop. cu cel puţin două săptămâni
înainte de data stabilită pentru vânzare, înştiinţându-i despre ziua, ora şi locul licitaţiei.
 Legea prevede un drept de preferinţă al coproprietarilor, la preţ egal.
 Dacă mai mulţi coproprietari sunt interesaţi de adjudecarea cotei-părţi, va câştiga
licitaţia acela dintre coproprietari care oferă un preţ mai mare.
 O altă posibilitate pe care legiuitorul a pus-o la dispoziţia creditorilor personali ai coprop. este
introducerea unei acţiuni în partaj.
 Creditorii nu vor putea promova în nume propriu o asemenea acţiune, ci doar pe cale
oblică (soluţie deja consacrată în doctrină şi jurisprudenţă) .
 Aşa cum prevede art. 1.560 alin. (1) C. civ.: Creditorul a cărui creanţă este certă şi
exigibilă poate să exercite drepturile şi acţiunile debitorului atunci când acesta, în
prejudiciul creditorului, refuză sau neglijează să le exercite.
 Întrucât creditorii coproprietarilor nu exercită un drept propriu, ci al debitorului lor, pe cale
oblică, ei nu pot cere partajul decât în cazul în care şi debitorul lor ar fi putut să îl ceară, nu şi
atunci când există o convenţie de suspendare a partajului.
 În caz contrar, creditorii ar avea o poziţie mult mai bună decât a debitorului în numele
căruia exercită acţiunea.
 Convenţiile de suspendare a partajului le sunt opozabile numai dacă îndeplinesc
formalităţile de publicitate cerute de lege.
 Legea prevede:
- În cazul B. mobile, necesitatea unei convenţii de suspend. a partajului care să aibă dată certă; iar
- În cazul B. imobile, forma autentică a convenţiei de suspend. a partajului şi înscrierea sa în C.F.
 Deşi exercită un dr. al debitorului, iar nu un dr. propriu, iar îndeplinirea formalităţilor de publicitate ţine
de opozabilitatea convenţiei de suspendare faţă de terţi, fără a condiţiona valabilitatea sau eficacitatea sa
între coprop. care au încheiat-o, convenţiile de suspendare a împărţelii nu le pot fi opuse creditorilor
decât dacă, înainte de naşterea creanţei lor, au dobândit dată certă în cazul bunurilor mobile sau au fost
autentificate în cazul bunurilor imobile şi s-au îndeplinit formalităţile de publicitate prevăzute de lege.
 În urma partajului, îndestularea creditorilor se face din partea de bun sau din suma de bani ce
revine debitorului lor.
 Disp. art. 678 alin. (3) C.c.: Prevăd dreptul creditorilor care au o garanţie asupra bunului,
mobiliară sau imobiliară, în funcţie de natura acestuia, de a urmări bunul în mâinile oricui s-ar
găsi, atât înainte cât şi după partaj.
 Ipoteza avută în vedere de legiuitor se referă la cazul în care garanţia reală s-a constituit asupra
întregului bun, prin respectarea regulii unanimităţii care se aplică ac. de disp. asupra B. comun.
 Creditorii garantaţi real nu au la disp. acţ. în partaj şi nici nu au interes să promoveze o
asemenea acţiune, atât timp cât aceştia pot executa silit întregul bun, atât înainte cât şi ulterior
partajului, putând urmări B. în mâinile oricui s-ar găsi, fie coprop. atribuitar al B., fie o terţă pers.
 Potrivit art. 679 alin. (2) C.c.: Creditorilor care au un drept de garanţie asupra bunului
comun ori o creanţă născută în legătură cu conservarea sau administrarea acestuia.
 Ei pot să intervină (pe cheltuiala lor), în partajul cerut de coproprietari sau de un
alt creditor.
 Ei nu pot să atace un partaj efectuat, afară numai dacă s-a făcut în lipsa lor şi
fără să se ţină seama de opoziţia pe care au făcut-o, precum şi în cazurile când
partajul a fost simulat ori s-a făcut astfel încât creditorii nu au putut să intervină
în proces.
 Opoziţia la partaj este reglementată de C. civ. atât în beneficiul creditorilor coproprietarului
debitor cât şi al celor care au garanţii reale asupra întregului bun comun sau sunt titularii unor
creanţe pentru cheltuielile legate de conservarea sau administrarea bunului comun.
 Opoziţia la partaj se justifică în mai mare măsură în cazul creditorilor personali decât a
celor garantaţi real, deoarece în absenţa opoziţiei (cu excepţia situaţiei în care partajul a
fost simulat sau intervenţia lor în proces a fost împiedicată) , creditorii personali nu pot ataca
partajul prin acţiunea revocatorie.
  În schimb, creditorii cu garanţie reală asupra întregului bun pot urmări bunul în mâinile
oricărei persoane s-ar găsi în urma partajului, iar interesul de a face opoziţie este mai
scăzut decât în cazul creditorilor personali ai coproprietarilor.
 Creditorii care au creanţe legate de bunul comun, anume cele care sunt izvorâte din acte de
administrare sau de conservare a bunului comun, beneficiază de aceeaşi protecţie cu a
creditorilor garantaţi reali.
 În reglementarea anterioară, opoziţia era rezervată doar credit. coindivizarilor, nu şi credit. succesiunii
care, putând urmări direct B. succesorale înaintea partajului, nu erau supuşi pericolelor la care erau supuşi
credit. pers. ai coindivizarilor, care nu puteau urmări B. ce reveneau debit. lor decât după partaj.
 Doctrina a considerat că pot face opoziţie creditorii cu creanţe certe, chiar dacă nu sunt încă
lichide şi exigibile.
 Actuala reglementare a îmbrăţişat opinia doctrinei şi a practicii judiciare … acceptând că
poate face opoziţie orice pers. care poate justifica un interes legitim, cum sunt terţii care
au dobândit drep. supuse rezoluţiunii, chiar dacă B. cad la partaj în lotul altui coindivizar.
 C. civ. în vigoare nu prevede o formă anume pentru opoziţie, cum, de altfel, nu prevedea nici
reglementarea anterioară.
 În aceste condiţii, s-a considerat că poate fi interpretată ca opoziţie:
- O notificare adresată coproprietarului debitor prin intermediul executorilor judecătoreşti;
- O scrisoare simplă sau recomandată, precum şi îndeplinirea oricărui act care implică dorinţa
creditorului de a participa la partaj, cum este o cerere de partaj formulată pe cale oblică;
- Urmărirea unui bun succesoral;
- Punerea sigiliilor asupra bunurilor succesorale;
- Asumarea de către un coindivizar către un creditor al său, a obligaţiei de a nu proceda la partaj
fără participarea acestuia, toate aceste acte fiind aduse la cunoştinţa tuturor coindivizarilor.
 Practica judiciară a statuat că simpla existenţă a unui creditor personal despre care coindivizarii
au cunoştinţă nu îi obligă pe aceştia să-l cheme la partaj.
 Deşi un coproprietar nu este obligat să îl cheme la partaj pe creditorul său, este însă obligat la
notarea acţiunii de partaj.
 Odată îndeplinită această formalitate de opozabilitate, creditorii personali ai
coproprietarilor nu mai pot invoca necunoaşterea promovării partajului.
 Creditorii care nu îşi exercită dr. la opoziţie nu mai pot ataca partajul decât dacă dovedesc carac.
simulat al acestuia sau dacă partajul s-a făcut în aşa fel încât ei nu au putut interveni în proces.
 Creditorii care au făcut opoziţie nu pot ataca partajul efectuat decât dacă acesta s-a făcut în
lipsa lor şi fără să se ţină seama de opoziţie.
 Cele două condiţii trebuie îndeplinite în mod cumulativ, pentru că un partaj efectuat în
lipsa lor, dar ţinându-se seama de opoziţie, nu mai poate fi atacat întrucât instanţa s-a
pronunţat în funcţie de interesul acestora.
11. Efectele juridice ale partajului.
 În actuala reglementare, se arată că:
- Fiecare coprop. devine prop. exclusiv al B. sau, după caz, al sumelor de bani ce i-au fost atribuite
numai cu începere de la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii
actului, în cazul împărţelii voluntare, sau, după caz, de la data rămânerii definitive a hot. jud.
- În cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul de partaj încheiat
în formă autentică sau hot. jud. rămasă definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea funciară.
 S-a considerat că partajul nu este altceva decât un act constatator, care precizează dr. pe care
fiecare coindivizar le-a primit direct de la defunct, fără a trece prin patri. celorlalţi coindivizari.
 Indiviziunii i se punea capăt cu efecte retroactive, de la data deschiderii moştenirii, iar actele
translative sau constitutive de drepturi reale făcute de coindivizari în timpul stării de indiviziune
 fără respectarea regulii unanimităţii erau menţinute sau desfiinţate după cum bunurile la care se
refereau cădeau sau nu în lotul coindivizarului care a fost parte în acele acte .
 Se considera că în aceste cazuri era vorba doar despre excepţii de la retroactivitatea partajului,
iar nu de la caracterul declarativ, deoarece ar fi însemnat ca drepturile individuale ale
coindivizarului rezultate în urma partajului să provină, nu de la de cujus cum prevedea art. 786 C.
civ. din 1864, ci de la ceilalţi coindivizari, fapt care nu era posibil întrucât modul de dobândire a
proprietăţii care este moştenirea nu poate fi ocolit prin convenţia comoştenitorilor.
 Dacă natura de act declarativ şi retroactivitatea partajului erau justificate, în reglementarea
anterioară, în cazul indiviziunii succesorale, şi aplicabile, prin analogie, în lipsa unei reglementări
exprese, şi coproprietăţii obişnuite care lua naştere prin convenţie.
 În C. civ. actual, care face distincţie între partajul indiviziunii şi partajul coprop., retroactivitatea
partajului coproprietăţii nu are nicio justificare pentru că ar presupune negarea chiar a
convenţiei prin care părţile s-au înţeles să deţină cote-părţi de drept, iar nu dreptul întreg.
 Preved. art. 680 alin. (1) C.c. sunt aplicabile doar partajului care priveşte B. mobile, indif. că se
face prin bună învoială, în baza unei conv. încheiate între coprop., fie că are loc pe cale judiciară.
 Între coprop., partajul are un carac. translativ de drept, deoarece coproprietarului căruia i se
atribuie prop. exclusivă asupra unui bun, i se transferă, prin convenţie sau prin hot. instanţei de
judecată, cotele-părţi de drept pe care ceilalţi coprop. le-au deţinut asupra acelui bun.
 Data dobândirii proprietăţii exclusive este cea menţionată în actul de partaj amiabil, fără a putea
fi anterioară datei la care s-a încheiat convenţia, iar în cazul partajului judiciar este data la care
hotărârea judecătorească rămâne definitivă şi irevocabilă.
 În cazul imobilelor, dreptul de proprietate exclusivă asupra bunurilor atribuite prin partaj se
dobândeşte în momentul intabulării în C.F., fie a convenţiei de partaj, fie a hotărârii jud.
 Aplicarea disp. referitoare la efectul constitutiv de dr. al intabulării dr. reale în C.F. este amânată
prin art. 56 din L. nr. 71/2011 de punere în aplic. a C.c., până la definitivarea lucrărilor cadastrale
la nivelul fiecărei U.A.-T.
 În ceea ce priveşte convenţia de partaj, legiuitorul impune forma autentică ad validitatem, în
toate cazurile în care partajul priveşte B. imobile, fiind vorba despre un act translativ de dr. real.
12. Opozabilitatea unor acte juridice încheiate de un coproprietar cu privire la bunul comun .
 Actele încheiate de un coproprietar cu privire la bunul comun rămân valabile şi vor fi opozabile
coproprietarului căruia i s-a atribuit bunul la partaj, dacă la încheierea lor au fost respectate
condiţiile prevăzute de lege.
 Acest acte, dacă au fost valabil încheiate (adică dacă au fost respectate cerinţele legale privind
consimţământul coproprietarilor), vor rămâne valabile şi dacă bunul a fost atribuit la partaj unui
coproprietar care nu a participat la încheierea lor.
 Prin urmare, ele nu pot fi considerate desfiinţate retroactiv prin simplul fapt că bunul a
fost atribuit coproprietarului care nu a fost parte în act.
 Dacă sunt şi rămân valabile, acestea vor fi opozabile coprop. căruia i s-a atribuit bunul.
 În cazul actelor de conservare, opozabilitatea este asigurată chiar dacă actul a fost încheiat de
către un coproprietar şi a fost atribuit altuia.
 Deoarece aceste acte prin natura lor, sunt valabil încheiate de un singur coproprietar şi
nu necesită acordul celorlalţi.
 Fiind vorba de conservarea B. comun, aceste acte îi sunt profitabile şi coprop. căruia i s-a
atribuit B., astfel că nici nu ar putea justifica vreun interes pentru invoc. inopozabilităţii.
 Actele de administrare vor fi opozabile coproprietarului căruia i s-a atribuit bunul, numai dacă
au fost încheiate cu consimţământul majorităţii cotelor-părţi.
 În cazul în care sunt doi coproprietari care împart în cote-părţi egale dreptul de
proprietate, actul de administrare nu poate fi încheiat valabil de către unul dintre
coproprietari, în lipsa mandatului celuilalt.
  Dacă bunul se va atribui celui care nu a fost parte în act, actul de administrare va fi
inopozabil acestui coproprietar.
 Daca coprop. care a încheiat actul de admin. deţinea o cotă-parte de 2/3 din dr. de
prop., actul va fi opozabil celuilalt coprop., căruia i s-a atribuit bunul, deşi este foarte
puţin probabil ca bunul să se atribuie celui care are o cotă mai mică din dr. de prop.,
având în vedere că se încalcă unul dintre crit. de atribuire în natură a bunului la partaj.
 În privinţa actelor de dispoziţie, pentru încheierea lor valabilă este necesar acordul tuturor
coproprietarilor. (641 C.c.).
 În cazul constituirii unei ipoteci asupra întregului bun, cu acordul tuturor
coproprietarilor, creditorii se vor bucura de dispoziţiile art. 678 alin. (2) C. civ. şi vor
putea urmări silit bunul în mâinile oricui s-ar găsi, atât înainte, cât şi după partaj.
 Dacă ipoteca a fost constituită asupra B. comun de către un singur coprop. fără acordul
celorlalţi, iar B. este atribuit altui coprop. decât cel care a constituit-o, acesta din urmă va putea
invoca nevalabilitatea şi inopozab. actului de constituire, astfel că ipoteca va deveni ineficace.
 În reglementarea anterioară a partajului, ca act declarativ cu efecte retroactive, drepturile
constituite de unii coindivizari în favoarea terţilor, fără acordul tuturor coindivizarilor, asupra
bunurilor care cad în lotul altor coindivizari, prin acte de administrare (locaţiune, comodat) şi de
dispoziţie (vânzare, schimb, ipotecă), erau desfiinţate.
 Aceste acte erau considerate valabile sub condiţia rezolutorie ca la partaj bunurile să
cadă în lotul altui coproprietar.
 Se aprecia că până la partaj, coindivizarii care nu şi-au dat acordul, se puteau apăra invocând
regula inopozabilităţii.
 Soluţia se menţine, de principiu, şi în noua reglementare a partajului ca act translativ de prop.
 Doar că în cazul actelor de administrare încheiate valabil prin acordul majorităţii
cotelor-părţi de proprietate, coproprietarul care nu şi-a dat consimţământul la
încheierea actului nu mai poate invoca inopozabilitatea, actul fiind valabil încheiat.
 În cazul Ac. de disp. pentru care este necesar consimţ. unanim al coprop., fiind în prez.
unui act nevalabil, acesta nu îi este opozabil coprop. care nu a consimţit la încheierea sa.
 Este posibil însă ca, în situaţiile în care se nesocoteşte consimţământul coproprietarului căruia îi
revine bunul după partaj, acesta să renunţe la invocarea inopozabilităţii şi să confirme astfel
actul încheiat.
 Cu toate acestea, nu va putea invoca inopozabilitatea actului, pentru a se sustrage de la
executare, acel coprop. care a consimţit la A. de disp. încheiat în lipsa unui acord unanim
13. Strămutarea garanţiilor constituite de un coproprietar asupra cotei sale părţi de drept .
 Art. 682 C.c. reglementează o subrogaţie reală cu titlu particular care este menită să asigure o
protecţie sporită creditorilor care au garanţii reale.
 Conform art. 682: Garanţiile constituite de un coprop. asupra cotei sale părţi se
strămută de dr. asupra B. atribuit acestuia sau, după caz, a sumelor de bani care i-au
fost atribuite prin partaj.
 Ipoteza la care se referă art. 682 C. civ. este cea a constituirii unei garanţii reale de către
un coproprietar cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate.
 Subrogaţia reală cu titlu particular operează de drept în momentul partajului, fără a fi necesară
îndeplinirea vreunei formalităţi din partea debitorului sau din partea creditorului.
 Prin subrogaţie, cota-parte din dreptul de proprietate care era afectată garanţiei reale
este înlocuită cu bunul sau suma de bani ce îi revine debitorului coproprietar, în limita
cotei sale părţi din dreptul de proprietate.
 În realitate, ceea ce se produce este mai mult o materializare a obiectului garanţiei.
  În momentul constituirii sale, garanţia reală purta asupra unei cote-părţi ideale din
dreptul de proprietate, iar prin partaj, garanţia se transferă de drept asupra bunurilor
sau sumelor de bani care materializează cota-parte de proprietate exclusivă.
 Art. 682 C.c. nu mai impune, ca o cond. a subrogaţiei, dispariţia B. din patrimoniul debitorului
prin distrugere sau prin expropriere, ci, dimpotrivă, va opera automat, în toate cazurile, în
momentul dobândirii dreptului de proprietate exclusivă prin partaj.
14. Garanţia pentru evicţiune şi vicii ascunse.
 Datorită carac. translativ de prop. al partajului, coprop. îşi datorează unul altuia garanţie în ce
priveşte cota de prop. transmisă, atât în caz de evicţiune, cât şi ptr. viciile ascunse ale lucrului.
 Regulile care guvernează obligaţia de garanţie sunt aceleaşi ca la vânzare şi nu sunt justificate
numai de caracterul echitabil şi de necesitatea echilibrării raportului dintre coproprietari, ca în
situaţia în care partajul este privit ca act declarativ, ci acest fapt se explică tocmai prin efectul
translativ al cotei-părţi pe care fiecare o deţine către acela care devine proprietar exclusiv.
 Oblig. de garanţie a copărtaşilor este reciprocă, calitativ fiind aceeaşi pentru toţi, însă, din punct
de vedere cantitativ, fiecare datorează garanţia potrivit cotei-părţi de drept pe care o transmite.
 Potrivit art. 1.695 C.civ.:
- Vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicţiunii care l-ar
împiedica total sau parţial în stăpânirea netulburată a bunului vândut.
- Garanţia este datorată împotriva evicţiunii ce rezultă din pretenţiile unui terţ numai dacă
acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării şi care nu a fost adus la
cunoştinţa cumpărătorului până la acea dată.
- Garanţia este datorată împotriva evicţiunii ce provine din fapte imputabile vânzătorului, chiar
dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării.
 De asemenea, regula cine trebuie să garanteze nu poate să evingă este reglementată în
art. 1.696 C.c., sub forma excepţiei de garanţie, titulatură nepotrivită de altfel, deoarece
nu este o excepţie la garanţie, ci dimpotrivă.
 Astfel, „Acela care este obligat să garanteze contra evicţiunii nu poate să evingă”.
 Pentru a fi eficientă obligaţia de garanţie pentru evicţiune, este necesar ca tulburarea coprop.
căruia i s-a atribuit bunul să fie ulterioară partajului, dar:
- Să aibă o cauză anterioară acestuia;
- Să fie una de drept;
- Să nu fie imputabilă coproprietarului care o invocă;
- Să nu fi fost înlăturată prin convenţia părţilor, fapt care rezultă în mod expres din alin. (3) art. 683
 Daca evicţiunea s-a produs, coprop. evins va cere indemnizarea sa de către ceilalţi coprop., la
val. bunului din momentul când a survenit evicţiunea, fiecare fiind ţinut la plată proporţional cu
partea ce îi revine, iar coindivizarul evins va suporta şi el pierderea alături de ceilalţi.
 Dacă un coprop. este insolvabil, pierderea va fi suportată de ceilalţi în mod proporţional.
 Acţiunea în garanţie fiind personală, se prescrie în termenul general de prescripţie.
 Actualul C. civ. reglementează în mod expres, după cum reiese din art. 683 alin. (1), garanţia
contra viciilor ascunse.
 În acest caz, se vor aplica, după cum indică textul, tot dispoziţiile de la vânzare.
 Potrivit art. 1707 C. civ., care reglementează condiţiile garanţiei pentru vicii ascunse:
- Vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut
impropriu întrebuinţării la care este destinat sau care îi micşorează în asemenea măsură
întrebuinţarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu le-ar fi cumpărat sau
ar fi dat un preţ mai mic.
- Este ascuns acel viciu care la data contractării nu poate fi descoperit de către un cumpărător
prudent şi diligent fără a fi nevoie de asistenţă de specialitate.
- Garanţia este datorată dacă viciul sau cauza lui exista la data predării bunului.
- Vânzătorul nu datorează garanţie contra vici. pe care cumpăr. le cunoştea la încheierea contr.
- În vânzările silite nu se datorează garanţie contra viciilor ascunse.
 Garanţia pentru vicii ascunse funcţionează între coproprietari dacă există deficienţe sau lipsuri
ale lucrului care fie îl fac total impropriu, fie doar îi diminuează utilitatea.
 Viciile trebuie:
- Să fie inerente lucrului;
- Să nu fie vizibile;
- Să prezinte o anumită gravitate;
- Să nu fie cunoscute de către cumpărător;
- Să fie anterioare sau contemporane partajului.
 Coprop. vor datora garanţie pentru viciile ascunse şi în situaţia în care partajul s-a făcut prin
vânzarea la licitaţie a B., deoarece numai în cazul vânzărilor silite legiuitorul exclude garanţia.
 Art. 683 alin. (3) C.c. prevede cazurile când coproprietarii sunt exoneraţi de la garanţie.
 În aceste condiţii, textul trebuie interpretat în sensul în care poate produce efecte.
 Adică în sensul că obligaţia de garanţie nu este exclusă în totalitate ci, prin excepţie de la
prevederile primului alin., conform căruia garanţia se suportă de către coprop. potrivit
cotelor părţi de drept.
 în acest caz ea va apăsa integral în sarcina coproprietarului care a săvârşit fapta prejudiciabilă ce
a dus la evingerea unui alt coproprietar.
 Coproprietarii pot conveni prin actul de partaj situaţiile în care sunt scutiţi de garanţie.
 Considerăm că disp. art. 1698 şi art. 1708 C. civ. care se referă la modificarea sau
înlăturarea convenţională a garanţiei pentru evicţiune şi pentru vicii ascunse, se vor
aplica în mod corespunzător.
 Copărtaşii pot conveni să extindă, să restrângă sau chiar să înlăture obligaţia de
garanţie, fără a putea stipula exonerarea de obligaţia de restituire a preţului.
 Cu excepţia situaţiei în care copărtaşul interesat să invoce garanţia şi-a asumat riscul
producerii evicţiunii.
 (Aplicarea prin analogie a art. 1708 C. civ. ne duce la concluzia că) Dacă părţile nu au stipulat altfel,
copărtaşul va garanta pentru viciile ascunse chiar şi atunci când nu le-a cunoscut.
 Este lovită de nulitate clauza care înlătură sau limitează răspunderea pentru vicii pe care
copărtaşul le-a cunoscut ori trebuia să le cunoască la data încheierii contractului.
15. Desfiinţarea partajului.
 Partajul prin bună învoială poate fi desfiinţat pentru aceleaşi cauze ca şi contractele.
 Incidenţa aceloraşi cauze de desfiinţare ca în cazul contr. se justifică prin aceea că
partajul este o conve. încheiată între coprop., cu efect translativ de dr. şi cu titlu oneros.
 Efectul translativ de drept se explică prin faptul că fiecare coprop. transferă cota sa parte din dr.
de prop. asupra B. comun către acel coprop. care dobândeşte prop. exclusivă asupra bunului.
 Caracterul oneros se justifică prin faptul că nu are loc un transfer gratuit al cotelor-părţi, ci în
schimbul unei sulte care este datorată proporţional cu cota-parte de drept care este transmisă.
 Chiar dacă este posibilă împărţirea fără sultă, partajul păstrează carac. oneros, deoarece
fiecare transmite cota sa parte de drept asupra unui bun ce se va atribui celuilalt
copărtaş, în schimbul cotei-părţi pe care o primeşte de la acesta pentru acel bun care va
deveni proprietatea sa exclusivă.
 Din această cauză, convenţia de partaj este supusă desfiinţării pentru aceleaşi cauze ca un contr.
 Este posibilă o rezoluţiune a partajului pentru neplata sultei, acţiune ce poate fi promovată
independent de către coprop. creditor al sultei, o acţiune în nulitate pentru leziune, exercitată în
condiţiile legii, o acţiune în nulitate relativă, când sunt nesocotite interesele particulare ale
 coprop.şi chiar o acţiune în nulitate absolută a partajului, pentru situaţia menţionată expres în
alin. (2), adică atunci când partajul nu a fost făcut cu participarea tuturor coproprietarilor.
 În actuala reglementare, desfiinţarea partajului convenţional este posibilă pentru aceleaşi cauze
ca şi contractele, se vor aplica dispoziţiile referitoare la nulitatea relativă a convenţiei pentru un
consimţământ viciat prin eroare, dol, violenţă şi chiar leziune.
 În ceea ce priveşte leziunea, în reglementarea anterioară nu se admitea acţiunea în resciziune a
partajului pentru leziune, cum se întâmplă în dr. francez.
 în situaţia în care se constata o eroare asupra bunurilor succesorale care producea o
leziune pentru coindivizarul atributar al bunului, egalitatea între coindivizari se
restabilea pe calea garanţiei pe care şi-o datorau reciproc.
 Art. 1.221-1.224 C. civ. admit resciziunea pentru leziune şi în cazul majorilor, dar numai dacă
leziunea depăşeşte jumătate din valoarea pe care o avea, la momentul încheierii contractului,
prestaţia promisă sau executată de partea lezată.
 Disproporţia trebuie să subziste până la data cererii de anulare.
 Deşi acţiunea în anulare este posibilă, În toate cazurile, instanţa poate să menţină
contractul dacă cealaltă parte oferă, în mod echitabil, o reducere a propriei creanţe sau,
după caz, o majorare a propriei obligaţii.
 Dreptul la acţiunea în anulare sau în reducerea obligaţiilor pentru leziune se prescrie în
termen de 2 ani de la data încheierii contractului.
 Nu poate fi atacat pentru leziune partajul convenit pe calea unei tranzacţii, având în vedere
prevederea expresă în acest sens a disp. art. 1.224 C.c., conform căruia: Nu pot fi atacate pentru
leziune contractele aleatorii, tranzacţia, precum şi alte contracte anume prevăzute de lege.
 Partajul este anulabil şi pentru lipsa capacităţii de exerciţiu a coproprietarilor.
 Astfel, în cazul în care, la partajul prin bună învoială, nu sunt respectate dispoziţiile art.
674 C. civ., respectiv lipseşte autorizarea instanţei de tutelă şi, după caz, a ocrotitorului
legal, partajul va putea fi confirmat ulterior de către cei îndreptăţiţi să invoce nulitatea.
 Omiterea unui coindivizar la partaj constituie o cauză de nulitate absolută.
 Odată pronunţată nulitatea absolută pentru această cauză, nu numai coproprietarul
omis, ci orice coproprietar poate provoca un nou partaj.
 Nulitatea, ca şi rezoluţiunea partajului, va produce efecte retroactive, ceea ce înseamnă că se va
considera că nu a avut loc niciodată, iar coprop. vor fi din nou în starea de coproprietate iniţială.
 Drepturile dobândite de terţi, ulterior partajului, asupra bunurilor atribuite în proprietate
individuală fiecărui coproprietar nu se desfiinţează automat, soarta actului încheiat cu terţul
fiind supusă elementului aleatoriu pe care îl reprezintă un nou partaj.
 Dacă prin noul partaj bunul va fi atribuit coproprietarului care a fost parte în act, atunci
actul se menţine, iar în caz contrar, se desfiinţează.
 Dacă un partaj fără participarea tuturor coprop. este lovit de nulitate absolută, legiuitorul
admite însă, un partaj care să nu cuprindă toate bunurile coprop., adică un partaj parţial.
 Acesta va putea fi suplimentat ulterior oricând, cu bunurile omise din partajul iniţial.
 Deşi legea nu prevede expres, considerăm că, este posibil partajul în care, prezenţi fiind toţi
coproprietarii, numai unii doresc să iasă din starea de coprop., iar ceilalţi să rămână coprop.
asupra bunurilor rămase.
 În acest caz, actul de partaj este dublat de o nouă convenţie de coproprietate.
 Orice copărtaş sau o altă pers. interesată poate introduce o acţ. în nulitatea relativă a partajului.
 Prin excepţie: Nu poate invoca nulitatea relativă a partajului prin bună învoială coprop.
care, cunoscând cauza de nulitate, înstrăinează în tot sau în parte bunurile atribuite.
 Practica judiciară a considerat că în asemenea situaţii se prezumă irefragabil
confirmarea actului anulabil, proba contrară fiind inadmisibilă.
  Confirmarea actului anulabil, reglementată în actualul C. c. în cadrul art. 1.262-1.265,
rezultă din voinţa expresă sau tacită a dreptului de a invoca nulitatea, voinţă care
trebuie să fie certă
 Caracterul cert al voinţei de a renunţa la invocarea nulităţii relative a partajului
este determinat tocmai de actul de înstrăinare a bunurilor atribuite.
 Înstrăinarea poate fi totală sau parţială, căci importantă pentru confirmare este intenţia de a
înstrăina, iar înstrăinarea să privească măcar un bun atribuit prin partaj.
 Ca în cazul oricărui act confirmativ, este necesară cunoaşterea, în momentul înstrăinării,
a cauzei de nulitate care afecta partajul.

⁶Proprietatea periodică

1. Noţiunea de proprietate periodică.

 Este o modalitate a dreptului de proprietate în care două sau mai multe persoane exercită
succesiv şi repetitiv atributul folosinţei specific dreptului de proprietate asupra unui bun mobil
sau imobil, în intervale de timp determinate, egale sau inegale.
 Reglementările referitoare la proprietatea periodică din cuprinsul C. civ. se vor aplica prioritar, în
lipsa altor disp. speciale ori de câte ori mai multe persoane exercită în mod succesiv şi repetitiv
atributul folosinţei specific dreptului de proprietate asupra unui bun pe o perioadă determinată.
 Unii autori au fost de părere că utiliz. sintagmei de „coprop. spaţio-temporală” este mai adecvată.
 În opinia noastră, proprietatea periodică este o formă de coproprietate.
 Nu este posibil ca asupra aceluiaşi bun să existe mai multe drepturi de proprietate, ci
doar mai mulţi titulari ai unui singur drept de proprietate, care se divide între aceştia în
cote determinate (cazul coprop.) sau nedeterminate (cazul proprietăţii devălmaşe).
 În cazul proprietăţii periodice, obiectul dreptului de proprietate îl reprezintă un bun mobil sau
imobil, iar titularii săi pot fi atât persoanele fizice cât şi persoanele juridice.
 Proprietatea periodică se caracterizează prin două trăsături esenţiale:
1) Dreptul de proprietate are mai mulţi titulari;
2) Prerogativele acestui drept se exercită în mod succesiv de către titulari în intervale
de timp determinate, egale sau inegale.
 Deosebire dintre coproprietatea obişnuită si proprietăţii periodice:
- Coprop. obisnuita: Presupune un exerciţiu concomitent şi concurent al proprietăţii asupra
întregului bun de către toţi coproprietarii şi care asigură şi permite folosinţa întregului bun de
către fiecare dintre aceştia pe tot timpul cât durează coproprietatea.
- Prop. periodica: Folosinţa se exercită asupra întregului bun, dar pe perioade de timp limitate,
succesive şi repetitive, care exclud posibilitatea unei folosinţe concomitente şi concurente a
dreptului de proprietate.
 Aşa se explică faptul că prop. periodică este concepută de C. civ. ca o formă de
coproprietate forţată, care nu poate înceta prin partaj judiciar.
 Un astfel de partaj ar afecta stabilitatea şi continuitatea proprietăţii periodice.
 În cazul proprietăţii periodice, fiind în prezenţa mai multor titulari ai dreptului de proprietate,
vorbim despre o coproprietate, de o divizare intelectuală a dreptului, doar că fracţiunea de
drept corespunde, în realitate, unei fracţiuni de timp în care se exercită folosinţa asupra
întregului bun, în mod exclusiv, de către fiecare dintre coproprietari.
 Intervalele de timp, egale sau inegale, în care este partajată folosinţa bunului comun se
exprimă prin divizarea dreptului în fracţiuni corespunzătoare.
  Prin urmare, nu toate prerogativele dreptului de proprietate se exercită în mod succesiv
în timp, ci doar atributul folosinţei.
 Este posibil ca unele elemente ale folosinţei să se exercite în comun.
 Astfel, cheltuielile legate de folosinţă sunt suportate în comun de către titulari,
chiar dacă acestea vor fi apoi împărţite între aceştia potrivit cotei-părţi de drept.
 Dintre prerogativele dr. de proprietate periodică, doar folosinţa se exercită succesiv şi ritmic.
 Posesia, ca element al dr. de prop. ce exprimă, la nivel intelectual, aprop. şi stăpânirea
B., se exercită în mod continuu, indif. de intervalele de folosinţă succesivă a B.
 Similar, în mod continuu, se exercită dispoziţia juridică asupra cotei-părţi de
drept de către titularul acesteia.
 Acesta poate, în orice moment, să dispună de cota sa parte de drept, nefiind
nevoit să aştepte intervalul de folosinţă corespunzător.
 Dispoziţia materială, prin care se consumă substanţa bunului, având în vedere că este afectată
integritatea bunului şi folosinţa acestuia, nu poate fi decât continuă, iar nu succesivă, întrucât
necesită acordul tuturor coproprietarilor, ceea ce presupune depăşirea tranşei de timp aferente
fiecăruia dintre aceştia.
 Ca orice coproprietate forţată, proprietatea periodică nu încetează prin partaj judiciar, ci doar
prin partaj amiabil.
 Dispoziţiile privind proprietatea periodică se vor aplica în toate situaţiile în care există mai mulţi
titulari ai dreptului de proprietate asupra unui bun şi în care folosinţa este partajată între
aceştia, pe durate de timp egale sau inegale.
 Se pune problema dacă se vor aplica regulile prop. periodice în cazul unei coprop. obişnuite în
care, ulterior naşterii acesteia, coprop. convin un partaj de folosinţă pe tranşe de timp.
 Dacă, printr-un act ulterior naşterii unei coproprietăţi obişnuite, coproprietarii stabilesc,
de comun acord, un mod de folosinţă succesivă, fără a preciza că aceasta se realizează
potrivit cotelor-părţi din dreptul de proprietate şi că are un caracter periodic, nu credem
că trebuie interpretată voinţa lor decât ca un partaj de folosinţă amiabil, iar nu ca un act
de naştere a unei proprietăţi periodice.
 În acest caz, trebuie cercetată voinţa reală a coprop., deoarece, în cazul coproprietăţii
obişnuite, partajul de folosinţă este doar un mod de a asigura o mai bună utilizare a B. şi
nu ţine de esenţa acestei forme de prop., aşa cum se întâmplă în cazul prop. periodice.
 Dacă, însă, intenţia părţilor a fost o divizare a dreptului de proprietate pe tranşe de
timp, astfel încât cotele-părţi din dreptul de proprietate să fie aferente intervalelor de
timp în care vor exercita folosinţa, atunci se vor aplica regulile proprietăţii periodice. 
 Având în vedere că regimul jur. aplicabil este dif., aflarea intenţiei reale a coprop. este decisivă.
2. Temeiul proprietăţii periodice.
 Art. 688 C.c.: Proprietatea periodică se naşte în temeiul unui act juridic, dispoziţiile în materie de
carte funciară aplicându-se în mod corespunzător.
 În opinia unor autori, nu se poate dobândi o proprietate periodică prin fapt juridic în sens restrâns .
 Dreptul de proprietate periodică se poate naşte prin legat sau convenţie.
 Atunci când se naşte prin legat, voinţa testatorului transformă o proprietate pură şi
simplă într-o proprietate periodică.
 Nu trebuie să se confunde naşterea proprietăţii periodice prin legat cu
transmiterea, prin legat sau prin moştenire legală, a proprietăţii periodice,
deoarece numai în primul caz proprietatea periodică se naşte din legat, în timp
ce, în cel de-al doilea caz, proprietatea periodică preexistă legatului.
  Proprietatea periodică se poate dobândi prin convenţie, în mod originar, prin edificarea
unei construcţii de către coproprietari, care convin asupra acestei forme de
coproprietate de la bun început.
 Este vorba despre o dobândire originară deoarece dreptul se naşte prin
convenţia părţilor, chiar dacă se materializează prin faptul edificării construcţiei.
 În alte situaţii, este posibilă o dobândire periodică, prin cumpărarea unui bun aflat în proprietate
pură şi simplă în patrimoniul transmiţătorului său, caz în care, în chiar momentul transmiterii
dreptului, se produce şi modificarea formei de proprietate, din pură şi simplă, în periodică.
 Este posibil ca transmiţătorul unui bun să transforme dreptul de proprietate din pur şi
simplu, în proprietate periodică între dobânditori.
 Cum este cazul unei donaţii în care donatorul gratifică donatarii pe cote-părţi de timp
din dreptul de proprietate asupra bunului donat.
 Dr. de prop. periodică se poate dobândi şi prin înstrăinarea de către un coproprietar a cotei sale
părţi din dreptul de proprietate periodică, dobânditorul luând locul acestuia în coproprietate.
 Titularii unui drept de coprop. obişnuită pot transforma dreptul lor de prop. într-o coproprietate
periodică, cu caracter forţat, în situaţia în care ar fi interesaţi să evite un partaj jududiciar.
 În acest caz, coproprietarii pot ocoli restricţia privind caracterul limitat al
convenţiilor de suspendare a partajului pe o perioadă de maxim 5 ani.
 Această convenţie nu reprezintă o derogare de la dispoziţiile imperative de
suspendare a partajului, deoarece părţile modifică însăşi forma de proprietate,
care este supusă altor reguli, printre care şi imposibilitatea partajului judiciar.
 Obiectul proprietăţii periodice îl poate constitui un bun mobil sau imobil.
 Dacă este vorba despre un imobil, dr. de prop. periodică se dobândeşte prin intabulare.
 Cu excepţia cazurilor prevăzute de legiuitor în art. 887 C.c. şi cu amendamentul amânării
punerii în aplicare a disp. referitoare la carac. constitutiv de drept al intabulării prin art.
56 din L. nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a C. civ.
3. Exercitarea dreptului de proprietate periodică.
 Conform art. 689 C.c.: Titularul unei cote-părţi din proprietatea periodică are un drept exclusiv
de proprietate raportat la tranşa de timp ce îi revine.
 Aşa se explică de ce acesta poate încheia singur, în mod valabil, acte de disp. (vânz.,
ipote.) sau de admin. (închirierea) privitoare la intervalul de timp pentru care este prop.
 Dobânditorul i se va substitui în proprietatea periodică în intervalul de timp ce aparţinea
transmiţătorului său.
 Titularul unei tranşe de timp în prop. periodică nu va putea încheia acte prin care să angajeze
cota-parte de prop. ce aparţine celorlalţi titulari, adică aferentă unui alt interval de timp.
 Din acest motiv, nici actele de admin. nu pot fi încheiate de către un coproprietar, cu
privire la întregul bun, decât pe perioada de timp în care îşi exercită folosinţa.
 Art. 689 alin. (2) dispune că: Ac. de admin. sau de disp. privind cota-parte din dr. de
prop. aferentă unui alt interval de timp sunt inopozabile titularului cotei-părţi respective
 Legiuitorul nu menţionează nimic despre actele de conservare al căror efect se produce pe o
perioadă de timp ce depăşeşte intervalul aferent coproprietarului care încheie actul.
 Prin raportare la preved. art. 689 alin. (2) C.c., care sancţionează cu inopozabilitatea
doar actele de administrare şi disp. prin cota-parte din dr. de prop. aferentă unui alt
interval de timp, rezultă că aceste acte, având în vedere caracterul lor neprejudiciabil,
sunt opozabile tuturor celorlalţi titulari ai cotelor-părţi din proprietatea periodică.
 În materia proprietăţii periodice nu se prevede posibilitatea încheierii unui act de administrare
asupra întregului bun cu acordul majorităţii cotelor-părţi din dreptul de proprietate.
  Un asemenea act ar fi posibil dacă îşi produce efectele în timp doar pentru intervalul aferent
cotelor-părţi din drept ce le revin acestora.
 Decisiv în aprecierea valabilităţii unui act de administrare sau de dispoziţie este ca
efectele sale în timp să nu depăşească perioada ce îi revine titularului care încheie actul.
 Numai prin consimţământ unanim este posibil un act de admin. sau de disp. asupra B.
comun care să acopere toate tranşele de timp pe care le deţin titularii prop. periodice.
 Coprop. pot încheia un contr. de admin. a bunului aflat în prop. periodică cu acordul tuturor
coproprietarilor, în condiţiile art. 644 alin. (2) C. civ., aşa cum prevede expres art. 690 alin. (4).
 În ceea ce priveşte sancţiunea aplicabilă unor astfel de acte, art. 689 alin. (2) C. civ. face
trimitere la prevederile art. 642 alin. (2) şi art. 643 C. civ., referitoare la coprop. obişnuită.
 Astfel, coproprietarul vătămat poate recurge la o acţiune posesorie sau la o acţiune în
revendicare, putând sta singur în justiţie, indiferent de calitatea sa procesuală, doar hot.
jud. favorabile prop. periodice fiind opozabile titularilor care nu au fost parte în proces.
 În raport cu preved. art. 689 alin. (3) C.c., terţii nu pot invoca buna lor credinţă pentru a
salva de la desfiinţare un act de administrare sau de dispoziţie privind un alt interval de
timp decât cel care îi revine coproprietarului care a încheiat actul.
 Sancţiunea pe care o prevede în mod expres legiuitorul pentru asemenea acte este nulit. relativă
 Prin urmare, nu numai că actul este inopozabil titularilor tranşelor de timp care nu fost
părţi în act ci, dacă acesta îşi extinde efectele şi asupra cotelor lor părţi de drept, actul
este anulabil.
 Art. 1248 alin. (2) C.c.: Nulitatea relativă poate fi invocată numai de cel al cărui interes
este ocrotit prin dispoziţia legală încălcată, iar prevederile art. 689 C. civ. sunt menite să
protejeze interesele fiecărui titular al proprietăţii periodice, apreciem că acel coprop. ale
cărui interese au fost lezate prin încheierea actului, va putea introduce o acţiune în
nulitate relativă, chiar dacă nu a fost parte în act.
 (Reglementând prin art. 690 C. civ.) Drepturile şi obligaţiile ce revin titularilor proprietăţii periodice,
legiuitorul îi denumeşte pe aceştia coproprietari.
 De aici reiese că actualul C. civ. vede în prop. periodică o formă de coproprietate, în care dreptul
de prop. este divizat între mai mulţi titulari pe cote-părţi aferente unor tranşe succesive de timp.
 În privinţa actelor de conservare, caracterul nevătămător şi profitabil economic al actelor de
conservare permite dr. fiecărui coproprietar aflat într-o proprietate periodică de a face singur
astfel de acte cu privire la bunul comun.
 Măsurile de conservare a bunului comun nu reprezintă doar un drept al coproprietarilor,
deoarece actele de conservare sunt obligatorii pentru fiecare dintre coproprietari.
 Caracterul obligatoriu este justificat de necesitatea asigurării funcţionării proprietăţii
periodice, având în vedere că la sfârşitul intervalului de timp în care îşi exercită folosinţa
asupra întregului bun, fiecare coproprietar este obligat să îl predea într-o stare de
normală folosinţă coproprietarului care îi urmează în exerciţiul proprietăţii.
 Reiese si obligaţia fiecărui coproprietar de a încheia şi suporta singur acele acte care nu
pot fi considerate reparaţii mari, ceea ce înseamnă că, pentru acestea din urmă,
cheltuielile urmează a fi suportate de către toţi coproprietarii, potrivit cotei părţi de
drept ce revine fiecăruia.
 În situaţia în care unul dintre coproprietari avansează cheltuielile pentru efectuarea
reparaţiilor mari, ceilalţi îl vor despăgubi în raport cu valoarea cotelor părţi de drept.
 Pentru asigurarea stabilităţii şi continuităţii proprietăţii periodice, actele de conservare trebuie
făcute în aşa fel încât să nu se împiedice ori să se îngreuneze exercitarea drepturilor celorlalţi.
 Cu privire la actele de dispoziţie materială, adică acele acte prin care se consumă în tot sau în
parte substanţa bunului, este necesar acordul tuturor coproprietarilor.
 Proprietatea periodică presupune, după cum am arătat, o folosinţă succesivă, repetitivă, pentru
perioade limitate de timp, a întregului bun, de fiecare dintre coproprietari.
 Din această cauză, la expirarea intervalului pentru care îşi exercită folosinţa, fiecare
dintre coproprietari este obligat să predea bunul coproprietarului care îi urmează în
această proprietate periodică.
 Este vorba, de o predare a folosinţei bunului, întrucât nu putem vorbi despre o încetare
şi, respectiv, o naştere a dreptului de proprietate pentru fiecare dintre coproprietari, la
expirarea fiecărui interval de timp.
 Coproprietarii pot încheia, cu consimţământul tuturor, un act de administrare a bunului comun
aflat în proprietate periodică, în aceleaşi condiţii ca titularii unei coproprietăţi obişnuite.
 Administrator poate fi unul dintre coprop. sau o terţă pers., F. sau J.
 Contr. de admin. trebuie să respecte regulile prop. periodice, chelt. legate de admin.
fiind suportate de către aceştia proporţional cu cota-parte de drept pe care o deţin.
 Posibilitatea denunţării contractului de administrare de către fiecare coproprietar, este aplicabila, în acest
caz, condiţia acordului unanim al tuturor coprop., precum şi cerinţa notării în cartea funciară a
contractului de administrare şi a declaraţiei de denunţare unilaterală făcută de un coproprietar, ori de
câte ori obiectul proprietăţii periodice îl reprezintă un bun imobil
4. Sancţiunea nerespectării obligaţiilor de către titularul proprietăţii periodice .
 Proprietatea periodică este o coproprietate forţată.
 Niciun coproprietar, nemulţumit de modul în care funcţionează relaţia cu ceilalţi coproprietari
care l-ar împiedica în folosinţa aferentă cotei sale de drept, nu va putea cere sistarea acestei
proprietăţi printr-o acţiune în partaj.
 Este posibilă promovarea unei acţiuni posesorii, a unei acţiuni în nulitate relativă a actelor
încheiate cu terţii cu nesocotirea dispoziţiilor legale şi chiar a unei acţiuni în revendicare.
 Pentru o mai bună funcţionare a acestei forme spec. de prop. comună, art. 691 alin. (1) C.c. prevede
oblig. la plata unei despăgubiri de către coprop. care încalcă preved. legii privind prop. periodică.
 Orice încălcare de către un coproprietar a unei obligaţii prevăzute în sarcina sa, poate
atrage plata unei despăgubiri.
 Coprop. care solicită plata unei despăgubiri va trebuie să probeze prejudiciul suferit.
 În art. 691 alin. (2) C. civ. este reglementată o a doua sancţiune, mai severă, care nu este
întâlnită în alte forme de coproprietate, nici chiar forţată.
 Astfel, măsura excluderii este prevăzută de legiuitor ca sancţiune a tulburării grave pe
care o cauzează un coproprietar în exercitarea proprietăţii periodice.
 Sancţiunea excluderii este exclusiv judiciară, iar aplicarea sa de către instanţa de judecată
presupune îndeplinirea cumulativă a două condiţii:
- Un coproprietar să cauzeze o tulburare gravă în exercitarea dreptului de proprietate periodică;
- Să existe un coproprietar sau un terţ care să cumpere cota-parte a celui exclus.
 Necesitatea îndeplinirii cumulative a celor două condiţii reiese din interpretarea coroborată a
disp. alin. (2) şi (3) ale art. 691 C. civ.
 Prima condiţie: Legiuitorul nu precizează ce se înţelege prin tulburare gravă în exercitarea
proprietăţii periodice.
 Dovada tulburării trebuie făcută de coproprietarul interesat să obţină excluderea din
proprietatea periodică a autorului tulburării.
 Nu se poate lua măsura excluderii decât dacă cel care a cauzat tulburarea este unul
dintre coproprietari, iar nu o terţă persoană, chiar dacă aceasta ar fi titulara unui drept
personal de folosinţă a bunului pe o anumită perioadă de timp. 
 Gravitatea tulburării este o chestiune de fapt, care urmează a fi stabilită de către
instanţă pentru fiecare caz concret.
 A doua condiţie este îndeplinită numai dacă există un coproprietar sau un terţ interesat să
cumpere cota-parte din dreptul de proprietate ce aparţine coproprietarului exclus.
 Dacă această condiţie nu este îndeplinită, instanţa nu poate dispune excluderea, oricât
de gravă ar fi tulburarea proprietăţii periodice.
 Justif. celei de-a 2 cond. constă în necesitatea menţinerii stării de coprop. forţată, producându-se
o subrogaţie a coprop. exclus cu acela care îi va cumpăra cota-parte din drept
 Instanţa va aprecia îndeplinirea condiţiilor excluderii printr-o încheiere de admitere în principiu
a acestei măsuri, care va putea fi atacată separat cu recurs.
 Vânzarea-cumpărarea cotei-părţi se poate realiza pe cale amiabilă, la un preţ asupra căruia
părţile convin de comun acord.
 Numai în situaţia în care părţile nu se înţeleg, instanţa va stabili preţul vânzării.
 Deşi legiuitorul vorbeşte despre o vânzare silită, aceasta nu se realizează prin procedura licitaţiei
publice prin intermediul executorului jud., ci este o vânzare mediată de instanţa de judecată.
 Instanţa de judecată va fi aceea care stabileşte preţul, în baza unei expertize de
specialitate, va stabili banca la care se va consemna preţul şi tot instanţa va pronunţa
ulterior o hotărâre judecătorească ce ţine loc de contract de vânzare-cumpărare.
 Abia după ce hot. jud. va rămâne definitivă, dobânditorul îşi va putea înscrie dreptul său
în C.F., iar transmiţătorul va putea ridica preţul de la banca la care a fost consemnat.
5. Încetarea proprietăţii periodice.
 Dreptul de proprietate periodică încetează prin radierea din cartea funciară.
 Încetarea prin radiere a dreptului de proprietate periodică este în acord cu efectul constitutiv de
drept al înscrierilor în cartea funciară
 Potrivit art. 885 alin. (2) C.c.: Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din
cartea funciară cu consimţământul titularului dat prin act autentic notarial.
 Acest consimţământ nu este necesar dacă dr. se stinge prin împlinirea termenului arătat
în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea existenţei juridice a titularului,
dacă acesta este o persoană juridică.
 Acest caz de încetare a proprietăţii periodice se aplică doar în cazul în care obiectul proprietăţii
periodice este un imobil înscris în cartea funciară.
 Radierea din C.F. se realizează: „în temeiul dobândirii de către o singură persoană a tuturor
cotelor-părţi din dreptul de proprietate periodică, precum şi în alte cazuri prevăzute de lege”.
 Prin dobândirea de către o singură persoană, care poate fi unul dintre coproprietari sau un terţ,
a tuturor cotelor-părţi din dreptul de proprietate, proprietatea periodică se transformă în
proprietate pură şi simplă, fără a fi afectat caracterul perpetuu al dreptului de proprietate.
 Proprietatea periodică poate înceta şi prin alte modalităţi prev. de lege (pieirea bunului,
exproprierea pentru cauză de utilitate publică etc.) .
 Deşi nu se prevede expres, proprietatea periodică va înceta şi în cazul în care părţile convin
transformarea sa într-o coproprietate obişnuită.
 În această situaţie specială, în actul prin care se pune capăt proprietăţii periodice
trebuie să se menţioneze, expres şi explicit, faptul că folosinţa bunului nu se va mai
exercita în mod succesiv şi repetitiv de către toţi coprop., ci concomitent şi continuu
 [Articole din Codul Civil]

 555 – Continutul dr de prop priv

 634 – 645 = Coprop obisnuita
 631 – 633 = Prop comuna
 900 – Prezumtia exist sau inexist unui dr tabular
 550 – Dob fructelor si a productelor
 1.683 – Vanzarea bunului altuia
 646 – 647 = Coprop Fortata
 1.141 – B. care constituie amintiri de familie
 660-666 = Coprop asupra despartiturilor comune
 648 – 659 = Coprop asupra partiilor comune din clad. cu mai multe etaje sau ap.
 667 – 668 = Prop comuna in devalmasie
 329 – Conventia matrimoniala
 369 – Modificarea regimului matrim. - Conditii
 339 – 359 = Regimul comunitatii legale
 322 – Regimul unor acte juridice
 386 – Ac incheiate in frauda celuilalt sot
 319 – Incetarea regimului matrimonial
 669 – 686 = Partajul
 987 NCPC
 Procedura de atribuire a bunului comun se face potrivit dispoziţiilor art. 988 şi art. 989 NCPC
 902 – Ac sau faptele supuse notarii
 903 – Ac sau faptele care pot fi notate in C.F.
 1.696 – Exceptia de garantie
 1.707 – Garantia contra viciilor ascunse - Conditii
 1.698 – Modificarea sau inlaturarea conventionala a garantiei
 1.708 – Modificarea sau inlaturarea conv. a garantiei
 1.221-1.224 = Leziunea
 1.262-1.265 = Confirmarea contr.
 687 – 692 = Prop periodica