UNIVERSITATEA „ŞTEFAN CEL MARE” SUCEAVA

FACULTATEA DE DREPT ŞI ȘTIINŢE ADMINISTRATIVE

PROGRAMUL DE STUDII: DREPT

Referat
la disciplina
Drept Civil.Drepturi Reale

cu titlul
Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi (coproprietatea)

Profesor
As. Dr. Colab Rusu Andreea
Student

Zavațchi Mihaela

Suceava 2022
 În prezent, există două forme de proprietate comună: proprietatea comună pe cote-
părți și proprietatea comună în devșlmășie. Ceea ce distinge proprietatea comună cote-părți este
faptul că obiectul rămâne nefracționat în materialitatea sa, pe când dreptul de proprietate se
fracționează pe cote-părți aritmetice ideale, egale sau inegale. Dimpotrivă, în cazul proprietății
comune în devălmașie dreptul de proprietate comună aparține nefracționat tuturor titularilor
devălmași și au ca obiect bunuri comune nefracționate în materialitatea lor.

Spre deosebire de dreptul de proprietate ,care aparține unei singure persoane,dreptul de

proprietate comună pe cote-părți se caracterizează printr-o pluralitate de subiecte.Subiectul unic
al dreptului de proprietate ce aparține unei singure persoane,îi corespunde o pluralitate de
subiecte ale dreptului de proprietate comună pe cote-părți.Cu alte cuvinte ,numarului de titulari
ai dreptului de proprietate pe cote-părţi îi este corespunzator un număr identic de subiecte ale
acestui drept de proprietate.Vor exista deci atâtea subiecte câţi coproprietari ori coindivizari sunt,
fiecare din ei fiind titularul unei anumite cote-părţi din dreptul de proprietate și,pe cale de
consecinţă și subiect al acestui drept de proprietate. Subiecte ale raporturilor juridice de
proprietate comună pe cote-parţi pot fi ori numai persoane fizice,ori numai persoane juridice sau
atât persoane fizice cât si persoane juridice.

 Modurile de dobandire a dreptului de proprietate comuna pe coteparti

Coproprietatea obişnuită poate să rezulte:

– ca urmare a deschiderii unei succesiuni, atunci când moştenirea lui de cuius este acceptată de
mai mulţi moştenitori, fiecare dintre aceştia dobândind o cotă-parte din dreptul de proprietate
asupra patrimoniului succesoral;

– dintr-un act juridic translativ de proprietate având mai mulţi dobânditori (cumpărători, donatari
etc.) ;

– dintr-o posesie exercitată în comun, în condiţiile prevăzute de lege, de mai multe persoane,
care să conducă la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune;

– din accesiune, în măsura în care un terţ realizează o lucrare asupra unui imobil coproprietatea
altor persoane (de exemplu, o construcţie este edificată pe un teren aflat în coproprietate) sau mai
multe persoane realizează o lucrare asupra imobilului proprietatea altei persoane, iar aceasta din
urmă solicită obligarea autorilor lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care
acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.

Titularii coproprietăţii obişnuite pot fi persoane fizice sau persoane juridice, inclusiv statul şi
unităţile administrativ-teritoriale.
  Modurile de exercitare a proprietății comune pe cote-părți
1. asupra bunului aflat în coproprietate

Posesia asupra bunului proprietate comună pe cote-părţi poate fi exercitată, simultan, de toţi
titularii, însă pot exista şi cazuri în care stăpânirea materială se exercită numai de către unul
dintre titulari.

Pentru aceste din urmă cazuri, în doctrina corespunzătoare reglementării anterioare, se spunea că
posesia acestuia are un caracter echivoc, având în vedere principiul potrivit căruia fiecare
coproprietar este presupus a stăpâni bunul şi pentru ceilalţi. În consecinţă, se considera că nu era
vorba despre o posesie utilă, care, în principiu, să conducă la producerea de efecte juridice în
persoana coproprietarului care a exercitat posesia, cum ar fi dobândirea, prin uzucapiune, de
către cel ce a exercitat-o, a dreptului de proprietate exclusivă asupra bunului respectiv. Totuşi, se
admitea că, dacă a intervenit o manifestare exterioară, din care ar rezulta că titularul ce a
exercitat stăpânirea materială a înţeles să transforme posesia din comună în exclusivă, deci că a
stăpânit bunul numai pentru sine, cu titlu de proprietar, atunci acesta va putea dobândi, prin
uzucapiune, dreptul de proprietate exclusivăasupra bunului respectiv.

2. cu privire la întregul bun

În examinarea drepturilor coproprietarilor cu privire la întregul bun, vom deosebi, pe de o parte,

efec tuarea actelor materiale, adică a actelor referitoare la folosinţa bunului, iar, pe de altă parte,
efectuarea actelor juridice.

a) Actele materiale (actele privind exercitarea dreptului de folosinţă)

În actuala reglementare, art. 636 alin. (1) C.civ. dispune că „fiecare coproprietar are dreptul de a
folosi bunul comun în măsura în care nu schimbădestinaţia şi nu aduce atingere drepturilor
celorlalţi coproprietari”.

Aşadar, fiecare titular poate efectua singur, fără a fi necesar acordul celorlalţi coproprietari, acte
materiale privitoare la întregul bun, însă cu respectarea a două cerinţe:

– să nu schimbe destinaţia bunului ori modul de folosinţă a acestuia;

– să nu stânjenească folosinţa bunului de către ceilalţi coproprietari.

Rezultă că, în ceea ce priveşte dispoziţia materială, un titular nu poate, fără acordul celorlalţi, să
execute lucrări de transformare sau alte lucrări ce ar schimba destinaţia bunului.
Dacă un coproprietar exercită în mod exclusiv folosinţa bunului comun, împotriva voinţei
celorlalţi coproprietari, atunci, la cererea acestora, va fi obligat la despăgubiri [art. 636 alin. (2)
C.civ.].

b) Actele juridice

Studierea regimului actelor juridice încheiate cu privire la bunul aflat în coproprietate relevă
distincţia între actele de conservare, actele de administrare şi actele de dispoziţie.

Orice coproprietar poate efectua singur, fără consimţământul şi chiar împotriva voinţei celorlalţi
titulari, acte juridice de conservare, deoarece acestea sunt întotdeauna profitabile, menirea lor
fiind aceea de a preîntâmpina diminuarea ori pierderea dreptului.

În privinţa acte lor juridice de administrare, acestea pot fi încheiate, în principiu, cu acordul
coproprietarilor care deţin majoritatea cotelor-părţi.

În acest sens, art. 641 alin. (1) C.civ. dispune că „actele de administrare, precum încheierea sau
denunţarea unor contracte de locaţiune, cesiunile de venituri imobiliare şi altele asemenea, cu
privire la bunul comun pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce deţin majoritatea
cotelor-părţi”.

Actele juridice de dispoziţie cu privire la bunul aflat în coproprietate sunt supuse regulii
unanimităţii.

Astfel, art. 641 alin. (4) C.civ. prevede că „orice acte juridice de dispoziţie cu privire la bunul
comun, actele de folosinţă cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare şi locaţiunile încheiate
pe termen mai mare de 3 ani, precum şi actele care urmăresc exclusiv înfrumuseţarea bunului nu
se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi
considerat act de dispoziţie”.

 Încetarea coproprietății obișnuite

Modul specific de încetare a proprietăţii comune pe cote-părţi obişnuite este partajul, însă există
și alte metode precum:

– înstrăinarea, de către toţi coproprietarii, a bunului către un terţ, care devine astfel proprietar
exclusiv al acelui bun, respectiv înstrăinarea, de către fiecare dintre coproprietari, a cotei-părţi
către acelaşi dobânditor;

– dobândirea, de către unul dintre titulari, a cotelor-părţi ce aparţin celorlalţi titulari, prin
încheierea unor contracte cu fiecare dintre aceştia având ca obiect cota-parte a fiecăruia din
dreptul de proprietate ori prin moştenire legală sau testamentară;
– dobândirea, de către un terţ, a dreptului de proprietate asupra bunului prin uzucapiune sau, în
condiţiile art. 937 C.civ., prin posesia de bună-credinţă, respectiv dobândirea de către un
coproprietar a dreptului de proprietate prin uzucapiune, în măsura în care detenţia acestuia
corespunzătoare cotelor-părţi ale celorlalţi coproprietari a fost intervertită în posesie;

– dispariţia bunului ce forma obiectul dreptului de proprietate comună etc.

Drept urmare, ținând seama de contribuţia pe care literatura juridică şi practica judiciară au
adus-o in elucidarea unor probleme legate de dreptul de proprietate comună pe cote-parţi ,pe care
reglementarea actuală a codului civil nu le-a cuprins decât în general,cât si de necesitatea unei
întelegeri unitare a conţinutului acestui drept,se poate da, credem ,urmatoarea definiţie:dreptul de
proprietate comuna pe cote-parţi,ca modalitate a dreptului de proprietate,constă intr-o cotă parte
din dreptul de proprietate asupra unui bun sau universalităţii de bunuri,aparţinând temporar mai
multor persoane,drept ce confera titularilor săi atributele dreptului de proprietate compatibile cu
caracterul ideal al dreptului fiecarui titular,atribute ce sunt exercitate concurent si simultan în
conformitate cu legea si regulile de convieţuire socială.