Dreptul de proprietate comună

Caracterizare generală

1. Importanța Dreptului de Proprietate Comună: Este o instituție juridică esențială în

dreptul civil, întâlnită frecvent în relațiile dintre persoane. Utilitatea sa vine din
capacitatea de a reglementa diverse interese patrimoniale, cum ar fi moștenirile,
utilizarea comună a bunurilor indivizibile și relațiile patrimoniale ale soților.

2. Caracteristici Principale:

 Titularitate Multiplică: Dreptul de proprietate comună aparține mai multor

persoane, nu unui individ unic.

 Reglementare Legală: Conform art. 631 din Codul Civil, această formă de
proprietate se aplică atunci când există doi sau mai mulți titulari ai unui drept de
proprietate privată.

3. Tipuri de Proprietate Comună:

 Proprietate Comună pe Cote-Părți: Fiecare titular are o cotă-parte precis definită

în bunul comun (art. 634 C. civ.).

 Proprietate Comună în Devălmășie: Dreptul aparține concomitent tuturor

titularilor, fără cote-părți fixe. Cotele se stabilesc la împărțirea bunului (art. 667
C. civ.).

4. Natură și Extindere:

 Obiectul dreptului de proprietate este nedivizat in materialitatea sa fizic.

 Drepturile se extind asupra întregului bun, fiecare titular având drepturi divizate,
dar de aceeași natură asupra aceluiași bun indiviz.

Prin urmare, dreptul de proprietate comună este o structură complexă care implică co-
titularitatea și administrarea împărțită a bunurilor, reglementată detaliat de Codul Civil.

1. Proprietatea comună pe cote-părți (coproprietatea)

1.2 Coproprietatea obișnuită

 1. Natura Proprietății Comune pe Cote-Părți:

 Aceasta poate include atât bunuri imobile, cât și mobile.

 Titularii pot fi persoane fizice sau juridice.

 Conform art. 633 C. civ., se prezumă că bunurile deținute în comun aparțin

coproprietarilor, până la proba contrară.

2. Caracteristici Specifice:

 Este o formă de proprietate în care două sau mai multe persoane dețin drepturi
concomitente asupra unui bun sau universalitati de bunuri.

 Drepturile asupra bunului comun sunt definite prin cote-părți exacte.

 Se deosebește de proprietatea individuală prin pluralitatea titularilor de drepturi

asupra aceluiași bun.

3. Rolul și Importanța Cotei-Părți:

 Fiecare coproprietar deține o cotă-parte, reprezentând fracțiunea sa din dreptul

de proprietate, care este abstractă și ideală.

 În lipsa unei determinări precise, se prezumă egalitatea cotelor-părți (art. 634

alin. 2 C. civ.).

 Cota-parte influențează atât întinderea dreptului fiecărui coproprietar, cât și

obligațiile acestuia.

4. Aplicabilitatea și Extinderea:

 Art. 645 C. civ. extinde aceste principii și la alte drepturi reale principale, în afară
de dreptul de proprietate.

 În consecință, dreptul de proprietate comună pe cote-părți prezintă următoarele

caractere juridice generale

În concluzie, dreptul de proprietate comună pe cote-părți este un aspect crucial al dreptului

civil, implicând coproprietatea bazată pe cote-părți clar definite, ce reglementează atât
extinderea drepturilor, cât și a obligațiilor titularilor.
C. Caracterul limitat al atributelor dreptului de proprietate comună
pe cote-părți.

1. Atributele Dreptului de Proprietate Comună pe Cote-Părți:

 Dreptul de proprietate comună pe cote-părți include atribuțiile fundamentale de

posesie, folosință și dispoziție.

 Este esențial să se facă distincția între drepturile asociate cu cota-parte

individuală și drepturile referitoare la bunul sau bunurile comune.

2. Drepturile Asupra Cotei-Părți:

 Fiecare titular are un drept de proprietate exclusiv asupra propriei cote-părți.

 Coproprietarul poate dispune liber de cota sa parte, inclusiv prin acte de

dispoziție, cu condiția ca acestea să nu afecteze interesele comune sau drepturile
celorlalți coproprietari.

3. Reglementări Specifice Privind Bunurile Comune:

 Utilizarea bunurilor comune de către un coproprietar trebuie să respecte

drepturile concurente și simultane ale celorlalți coproprietari.

 Schimbarea destinației bunului comun necesită acordul tuturor coproprietarilor

sau, în caz de conflict, o hotărâre judecătorească.

4. Actele de Administrare și de Dispoziție:

 Actele de administrare asupra bunurilor comune pot fi realizate doar cu acordul

coproprietarilor ce dețin majoritatea cotelor-părți.

 Conform art. 641 alin. 4 C. civ., actele de dispoziție asupra bunurilor comune
necesită acordul tuturor coproprietarilor.

Prin urmare, dreptul de proprietate comună pe cote-părți este guvernat de principii care
echilibrează autonomia individuală a fiecărui coproprietar asupra cotei sale părți cu necesitatea
de a respecta drepturile comune și deciziile colective în ceea ce privește bunurile comune
Sau asa
1. Atributele Dreptului de Proprietate Comună pe Cote-Părți:

 Include posesia, folosința și dispoziția, diferențiindu-se drepturile asupra cotei-

părți de cele asupra bunului comun.

2. Drepturi Asupra Cotei-Părți:

 Fiecare coproprietar are un drept exclusiv asupra cotei sale părți, putând dispune
de ea liber, fără a afecta drepturile celorlalți.

3. Reglementări pentru Bunurile Comune:

 Utilizarea bunurilor comune necesită respectarea drepturilor tuturor

coproprietarilor. Astfel, în privința actelor materiale, fiecare coproprietar are
dreptul de a folosi bunul comun, sub condiția ca exercitarea folosinței să nu
aducă nicio atingere drepturilor concurente și simultane ale celorlalți
coproprietari.

 Schimbările majore, cum ar fi schimbarea destinației, necesită acordul tuturor

sau decizie/hotarare judecătorească.

4. Actele de Administrare și Dispoziție:

 Actele de administrare necesită acordul majoritar, iar cele de dispoziție acordul

tuturor coproprietarilor (conform art. 641 alin. 4 C. civ.).

În concluzie, dreptul de proprietate comună pe cote-părți este structurat astfel încât să permită
control individual asupra cotei-părți, dar și cooperare și consens în gestionarea bunurilor
commune

1.2 Exercitarea dreptului de proprietate comună pe cote-părți

1. Particularități ale Exercitării Atributelor în Coproprietatea pe Cote-Părți:

 Coproprietatea pe cote-părți impune o analiză detaliată a modului în care

atributele dreptului de proprietate sunt exercitate, având în vedere
complexitatea juridică a acestei forme de proprietate. Fiecare titular al unei cote-
părți are drepturi specifice asupra bunului comun, dar și asupra cotei sale ideale,
exercitând un control exclusiv asupra acesteia.

2. Concordanța cu Legea și Interesele Coproprietarilor:

 Exercitarea atributelor de proprietate în cadrul coproprietății pe cote-părți

trebuie să se conformeze prevederilor legale și normelor sociale, având în
vedere și drepturile și interesele celorlalți coproprietari. Aceasta înseamnă că
deciziile luate de un coproprietar nu trebuie să încalce drepturile sau să lezeze
interesele celorlalți. (Conciliere deplina + armonizare desavarsita a intereslor
tutror coproprietarilor.)

3. Atributul de Folosință:

 Acest atribut permite coproprietarilor să utilizeze bunul comun în interes

propriu, cu condiția să nu modifice destinația bunului și să nu interfereze cu
dreptul de folosință al celorlalți. Regulamentarea acestui aspect este clarificată în
art. 636 alin. 1 C. civ.

4. Regulile de Utilizare a Bunului Comun:

 Modul de utilizare a bunului comun este stabilit printr-un acord reciproc între
coproprietari sau, în lipsa unui astfel de acord, prin decizie judecătorească.
Aceasta asigură că toți coproprietarii au un cuvânt de spus în utilizarea bunului.

5. Posesia și Actele de Conservare:

 Coproprietarii pot exercita posesia asupra bunului comun fie împreună, fie
separat. Ei sunt autorizați să întreprindă acte materiale sau juridice necesare
pentru conservarea bunului, fără a afecta drepturile celorlalți coproprietari,
conform art. 640 C. civ.

6. Actele de Administrare și Dispoziție:

 Actele de administrare ale bunului comun necesită consensul majorității

cotelor-părți (art. 641 alin. 1 C. civ.), în timp ce actele de dispoziție, care includ
decizii mai semnificative, necesită acordul unanimității coproprietarilor (art.
641 alin. 4 C. civ.). De asemenea, orice act juridic cu titlu gratuit este considerat
act de dispoziție și nu va putea fi încheiat decât cu acordul tuturor
 coproprietarilor.(Prin urmare, actele de dispoziție asupra bunului comun nu vor
putea fi valabil încheiate decât cu consimțământul unanim al tuturor
coproprietarilor.) Această regulă generală se justifică prin aceea că fiecare
coproprietar, având asupra bunului comun numai o cotă-parte din dreptul de
proprietate, nu poate să dispună de părțile din bun ce nu îi aparțin.

7. Dispoziția asupra Cotei-Părți:

 Fiecare coproprietar are libertatea de a dispune de cota sa parte, prin vânzare,

donație sau alte forme de înstrăinare, subliniindu-se astfel natura exclusivă a
dreptului de proprietate asupra cotei-părți. Aceasta este reglementată în art.
634 C. civ.

 În privința cotei sale părți, oricare dintre coproprietari este în drept să facă acte
de dispoziție fără a avea nevoie de consimțământul celorlalți coproprietari

 Înstrăinarea cotei-părți se poate realiza atât prin acte juridice cu titlu oneros,
cât și prin acte juridice cu titlu gratuit. De asemenea, coproprietarul poate
dispune de cota sa parte prin acte între vii, dar și prin acte juridice pentru cauză
de moarte

În concluzie, structura coproprietății pe cote-părți necesită o abordare echilibrată și

respectuoasă a drepturilor și intereselor tuturor coproprietarilor, asigurând în același timp
posibilitatea fiecărui coproprietar de a exercita drepturi exclusive asupra cotei sale părți

1.3 Coproprietatea forțată – Particularități

1. Definiția și Caracterul Coproprietății Forțate:

 Reprezintă o formă excepțională de coproprietate, în care bunurile nu pot

aparține exclusiv unei singure persoane și nu pot fi împărțite în mod obișnuit.

2. Obiectul Coproprietății Forțate:

 Include bunuri sau universalități de bunuri indispensabile proprietății exclusive,

cum ar fi părțile comune ale clădirilor sau alte bunuri cum ar fi zidurile exterioare,
scările, ascensoarele, alcătuiesc, prin natura și destinația lor, obiectul
coproprietății forțate și aparțin pro parte titularilor dreptului de proprietate
asupra apartamentelor ori spațiilor cu altă destinație din clădire.

3. Cazuri de Coproprietate Forțată (Art. 646 C. civ.):

prevede cazurile în care, în dreptul nostru, se întâlnește coproprietatea forțată. Într-

adevăr, potrivit acestui text de lege, se află în coproprietate forțată următoarele
bunuri:

 Părțile comune ale clădirilor, despărțiturile comune între fonduri diferite,

proprietatea periodică, bunurile care constituie amintiri de familie, bunurile
comune utile pentru două imobile vecine, bunuri comune pentru mai multe
fonduri, și alte bunuri prevăzute de lege.

4. Principii Juridice Fundamentale:

 Această formă de proprietate se bazează pe necesitatea unor bunuri pentru

exercitarea dreptului de proprietate exclusivă și pe dependența indispensabilă
între bunurile principale și cele comune.

 (În reglementarea acestei forme de proprietate comună pe cote-părți legiuitorul

a avut în vedere două principii fundamentale, și anume existența unor bunuri
care, prin natura ori destinația lor, sunt indispensabile exercitării dreptului de
proprietate exclusivă asupra altor bunuri, precum și raportul de accesorietate,
de dependență indispensabilă între aceste bunuri, în sensul că atât bunurile ce
formează obiectul proprietății exclusive, cât și cele ce formează obiectul
proprietății comune pe cote-părți, forțate, nu pot fi înstrăinate, împărțite,
ipotecate sau urmărite independent unele de altele)

1. Determinarea Coproprietății Forțate:

  Aceasta este stabilită nu de utilizarea comună a bunurilor, ci de necesitatea ca
bunul principal să nu poată exista sau fi utilizat fără părțile comune sau accesorii,
cum ar fi un apartament într-o clădire cu mai multe etaje și facilitățile aferente
acestuia.

2. Proprietatea Periodică:

 O formă specială de coproprietate forțată unde dreptul de proprietate este

împărțit în fracțiuni temporale, permițând fiecărui coproprietar să utilizeze bunul
în mod exclusiv pentru o perioadă determinată.

3. Exercitarea Drepturilor în Coproprietatea Forțată:

 Coproprietarii pot exercita drepturi mai largi decât în coproprietatea obișnuită,

putând utiliza bunul comun fără consimțământul celorlalți, atâta timp cât
respectă destinația acestuia și permit utilizarea de către ceilalți coproprietari
(conform art. 647 alin. 1 C. civ.).

5. Drepturile și Obligațiile Coproprietarilor:

 Fiecare coproprietar deține un drept de proprietate exclusivă asupra unui bun

principal și o cotă-parte în proprietatea comună.

 Coproprietarii pot folosi bunul comun respectând destinația acestuia și

permitând folosința și de către ceilalți (art. 647 alin. 1 C. civ.).

 Actele de dispoziție asupra bunului comun sunt restricționate și se pot face doar
în anumite condiții (art. 647 alin. 2 C. civ.).

 Cheltuielile de întreținere și conservare sunt suportate proporțional de către

coproprietari, precum și cele datorate reparării sau refacerii acestora, cheltuieli
care, de regulă, se stabilesc proporțional cu întinderea cotei-părți a fiecăruia.

6. Încetarea Coproprietății Forțate:

 Coproprietatea forțată poate înceta prin achiziționarea tuturor bunurilor

principale de către un singur coproprietar sau persoană terță, sau prin
distrugerea completă a bunului principal și accesorii.

În principiu, coproprietarii nu pot cere împărțeala bunului ori bunurilor comune,

cu excepția părților comune din clădirile cu mai multe apartamente, dacă aceste
părți încetează a mai fi destinate folosinței comune. Cu toate acestea, nimic nu se
 opune ca prin voința lor comună coproprietarii să pună capăt coproprietății
forțate. În legătură cu aceasta, Codul civil dispune că în cazul coproprietății
periodice și în celelalte cazuri de coproprietate forțată, partajul se poate realiza
numai prin bună învoială (art. 671 alin. 3).

Coproprietatea forțată poate înceta în situațiile în care o singură persoană

(coproprietar sau persoană străină de coproprietate) dobândește un drept de
proprietate exclusivă asupra tuturor bunurilor principale (apartamente, teren
etc.) deservite de aceleași bunuri accesorii, precum și în situația pieirii integrale a
bunului principal și, odată cu acesta, și a celor accesorii.

În concluzie, coproprietatea forțată este o formă specială de coproprietate care se aplică

bunurilor indispensabile utilizării imobilelor și impune reguli specifice privind exercitarea
drepturilor și împărțirea cheltuielilor. Aceasta necesită o abordare echilibrată și respectuoasă a
drepturilor și obligațiilor tuturor coproprietarilor.

2. Dreptul de proprietate comună în devălmășie

2.1 Caracterizare generală

1. Caracteristicile Principale:

 Dreptul de proprietate comună în devălmășie se caracterizează prin faptul că

titularii nu cunosc întinderea dreptului lor asupra bunurilor comune, nici în mod
abstract (cotă-parte) și nici în mod concret (partea materială din bun).

2. Nașterea Dreptului de Proprietate în Devălmășie:

 Poate apărea prin efectul legii sau în urma unui act juridic. Codul civil (art. 667 C.
civ.) reglementează această formă de proprietate, stabilind regulile generale în
funcție de sursa dreptului.

este reglementat de Codul civil ca o formă distinctă a dreptului de proprietate

comună, acesta putând avea fie un izvor legal, fie convențional (art. 667 C. civ.).
De asemenea, în funcție de izvorul acestui drept, Codul civil stabilește regulile
generale ce guvernează regimul juridic al dreptului de proprietate comună în
devălmășie

3. Regimul Juridic Aplicabil:

 În cazul apariției dreptului prin lege, se aplică dispozițiile respectivei legi,

completate de cele privind regimul comunității legale. Dacă dreptul se naște
dintr-un act juridic, se aplică regimul comunității legale, însoțit de condițiile
stabilite de părți, atât timp cât acestea nu contravin legii.

4. Aplicarea Regimului Comunității Legale de Bunuri:

 Conform art. 668 C. civ., regimul comunității legale a soților este aplicabil în toate
cazurile de proprietate comună în devălmășie, reprezentând regimul juridic de
drept comun.

5. Probleme Potențiale în Doctrină și Practică:

 Faptul că Codul civil trimite la regimul comunității legale a soților pentru

reglementarea proprietății în devălmășie poate crea controverse și interpretări
diferite, mai ales că această formă de proprietate este întâlnită frecvent în
contextul comunității soților, dar poate avea și alți titulari cu interese pur
patrimoniale.
 6. Diferențe între Raporturile Patrimoniale ale Soților și Celelalte Raporturi de
Proprietate în Devălmășie:

 Raporturile patrimoniale între soți sunt strâns legate de raporturile personale

nepatrimoniale, pe când în cazul altor titulari, relațiile de proprietate în
devălmășie se bazează exclusiv pe interese patrimoniale.

În concluzie, dreptul de proprietate comună în devălmășie este o formă distinctă de proprietate

comună, cu caracteristici unice și un regim juridic complex.

2.2 Reguli principale cu privire la exercitarea dreptului de proprietate comună

în devălmășie

1. Atributele Dreptului de Proprietate în Devălmășie:

 Aceasta formă de proprietate include atributele de posesie, folosință și dispoziție,

similare oricărui alt drept de proprietate.

2. Particularitățile Exercitării Atributelor:

 Exercitarea atributelor în cadrul dreptului de proprietate comună în devălmășie

este unică, având în vedere că titularii nu cunosc întinderea dreptului lor de
proprietate asupra bunurilor comune.

3. Regimul Juridic Aplicabil:

 Conform Codului civil, dreptul de proprietate în devălmășie este supus

reglementărilor aplicabile comunității legale a soților, indiferent de modul de
naștere al dreptului și de calitatea titularilor.

4. Drepturi și Restricții ale Codevălmașilor:

 Codevălmașii pot folosi bunul comun și încheia acte de conservare sau

administrare cu privier la oricare dintre bunurile commune fără consimțământul
celuilalt, conform art. 345 și 346 C. civ.

 Actele de înstrăinare sau de grevare cu drepturi reale asupra bunurilor comune

necesită acordul ambilor soți sau a tuturor titularilor (art. 346 alin. 1 și art. 641
alin. 4 C. civ.).
 5. Imposibilitatea Înstrăinării Unilaterale:

 Un singur codevălmaș nu poate înstrăina sau greva cu drepturi reale bunul

comun, deoarece acesta nu îi aparține în mod exclusiv, dreptul său fiind
concurent cu drepturile celorlalți titulari.

Prin urmare, dreptul de proprietate comună în devălmășie prezintă o structură juridică

complexă, care implică restricții specifice în ceea ce privește exercitarea unor drepturi și
încheierea anumitor acte juridice, reflectând natura sa concurentă și colectivă.

Partajul
1. Natura Interdisciplinară a Partajului:

 Partajul, ca modalitate specifică de încetare a dreptului de proprietate comună,

este reglementat de norme de drept civil și procesual civil, având aspecte de
drept material și procesual.

2. Definiția și Scopul Partajului:

 Partajul este operațiunea juridică prin care dreptul de proprietate comună asupra
unui bun sau mai multor bunuri se transformă în drept divizat și exclusiv asupra
unor bunuri specifice sau echivalentului bănesc.

3. Reglementarea Codului Civil:

 Instituția partajului este reglementată în două capitole distincte ale Codului civil:
partajarea bunurilor aflate în coproprietate sau devălmășie (art. 669-686) și
partajul succesoral (art. 1143-1163).

4. Compatibilitatea Reglementărilor:

 Cele două seturi de reguli sunt compatibile și se coroborează, cu aplicarea art.

669-686 și în cazul partajului succesoral, în măsura în care nu există
incompatibilități.

5. Caracterul Imprescriptibil al Acțiunii de Partaj:

 Acțiunea de partaj este imprescriptibilă, permițând moștenitorilor să ceară

oricând încetarea indiviziunii chiar si atunci cand exista clause testamentare care
prevad altfel.

6. Modalități de Realizare a Partajului:

  Partajul poate fi realizat prin bună-învoială (voluntar sau convențional) sau prin
hotărâre judecătorească (partaj judiciar).

7. Partajul în Natură și Modalități Alternative:

 Se preferă partajul în natură, proporțional cu cota-parte a fiecărui coproprietar,

cu compensații prin plata de sulte pentru inegalitatea loturilor. Dacă bunurile
sunt indivizibile sau incomod partajabile, se poate recurge la atribuirea întregului
bun cu plata sultelor sau la vânzarea bunului și distribuirea prețului.

8. Efectele Juridice ale Partajului:

 Copărtașii devin proprietari exclusivi ai bunurilor sau sumelor de bani atribuite

prin partaj, efectiv de la data stabilită în actul de partaj sau de la data rămânerii
definitive a hotărârii judecătorești.

9. Efectul Constitutiv al Partajului:

 Partajul are efect constitutiv, cu condiția înscrierii actului de partaj în formă

autentică sau a hotărârii judecătorești definitive în cartea funciară pentru
bunurile imobile.

În concluzie, partajul este o instituție juridică esențială pentru încetarea dreptului de

proprietate comună, cu un cadru legal bine definit, ce asigură tranziția de la proprietatea
comună la proprietatea divizată și exclusivă.