MODALITĂȚILE DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Noţiunea şi categoriile modalităţilor dreptului de proprietate. Proprietatea anulabilă şi proprietatea rezolubilă.

2. Dreptul de proprietatea comună. Definiţia, subiectele, obiectele şi formele dreptului de proprietate comună.
3.Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi.
3.1. Definiţia şi felurile dreptului de proprietate pe cote-părţi.
3.2. Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă.
3.3. Dreptul de proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară.
4.Exercitarea dreptului de proprietate comună pe cote-părţi.
4.1. Exercitarea dreptului de posesiune, folosinţă şi dispoziţie asupra bunului proprietate comună pe cote-părţi;
4.2. Exercitarea dreptului asupra cotei-părţi din proprietatea comună pe cote-părţi.
5. Încetarea dreptului de proprietate comună pe cote-părţi.
6. Proprietatea comună în devălmăşie.
6.1. Definiţia şi trăsăturile caracteristice ale proprietăţii comune în devălmăşie.
6.2.Exercitarea dreptului de proprietate comună în devălmăşie.
6.3. Încetarea dreptului de proprietate comună în devălmăşie.
7. Proprietatea periodică.

1. Noţiunea şi categoriile modalităţilor dreptului de proprietate. Proprietatea anulabilă şi proprietatea

rezolubilă.
Regula generală:
Dreptul de proprietate aparţine unui singur subiect.
Dacă dreptul de proprietate aparţine mai multor persoane, suntem în prezența ProprietĂȚii comună.
Aflarea dreptului de proprietate într-o situaţie de incertitudine:
Cauzele:
a) actul juridic în baza căruia a fost dobândit dreptul de proprietate este lovit de nulitate relativă ori
b) dobândirea dreptului este pusă în dependenţă de anumite condiţii ce vor surveni în viitor.
În acest caz, dreptul de proprietate este afectat de modalităţi.
Concluzia: sunt modalităţi ale dreptului de proprietate
a) Proprietatea comună – mai multe persoane au un drept de proprietate asupra unui bun;
b) Situaţia de incertitudine vremelnică în care se află dreptul de proprietate:
1) proprietatea anulabilă;
2) proprietatea rezolubilă.
Definiţia noțiunii de modalităţi ale dreptului de proprietate:
a) Situaţia în care două sau mai multe persoane (fizice, juridice) au un drept de proprietate asupra unuia şi aceluiaşi
bun, precum şi
b) situaţia de incertitudine vremelnică în care se află dreptul de proprietate.

Proprietate anulabilă - Dobândirea dreptului de proprietate în baza unui act juridic translativ de proprietate, lovit
ulterior de nulitate relativă, duce la apariția proprietății anulabile.
Efectele existenţei temeiurilor nulităţii relative:
1) Nulitatea relativă poate fi invocată în limita termenului de prescripţie;
2) Atâta timp cât nu a expirat termenul de prescripţie de declarare a nulităţii relative, dreptul de proprietate al
dobânditorului este nesigur.
Efectul invocării nulităţii relative şi declarării nulităţii relative a actului juridic civil de instanţa de judecată:
Încetează dreptul de proprietate al dobânditorului cu efect retroactiv, adică dreptul lui încetează nu din momentul
declarării nulităţii actului, ci din momentul încheierii lui.
Efectul omiterii termenului de declarare a nulităţii relative a actului juridic sau respingerii acţiunii: Dreptul de
proprietate al dobânditorului se consolidează.
Concluzia: Constituie proprietate anulabilă - proprietatea dobândită în baza unui act juridic translativ de proprietate
lovit de nulitate relativă.

Proprietatea rezolubilă:
- Este afectată de o condiţie rezolutorie;
- Dreptul de proprietate al unei persoane este ameninţat să dispară dacă se produce un anumit eveniment
viitor şi nesigur.
Temeiul juridic al proprietăţii rezolubile - condiția rezolutorie (art.347 Cc):
Actul juridic poate prevedea că, la survenirea unui eveniment viitor și nesigur ca realizare, anumite sau toate efectele
sale juridice se vor stinge.
Efectul dobândirii unui drept sub condiție rezolutorie (alin. 2 art.353 Cc):
1. Dreptul constituit se stinge de plin drept, iar
2. Dreptul transmis trece înapoi de plin drept la data îndeplinirii condiției.
Esenţa proprietăţii rezolubile:
Dreptul de proprietate este într-o situaţie incertă, provizorie, poate dispărea la realizarea condiţiei rezolutorii.
Exemplu: „A” îi vinde lui „B” automobilul. În contractul de vânzare-cumpărare este prevăzut că A îi transmite dreptul
de proprietate asupra automobilului, cu condiţia că dacă ambasada SUA nu-i va fi eliberată viza pentru trai
permanent, părţile vor reveni la situaţia anterioară.
Efectele transmiterii bunului sub condiţie rezolutorie:
Bunul aparţine concomitent la doi proprietari:
1. dobânditorul este proprietar sub condiţie rezolutorie (proprietar actual şi provizoriu, ameninţat de realizarea
condiţiei);
2. transmiţătorul este proprietar sub condiţie suspensivă, deoarece are posibilitatea de a deveni proprietarul
lucrului dacă se realizează condiţia.
Ori de câte ori o parte este sub condiţie rezolutorie, cealaltă parte este sub condiţie suspensivă.

2.Dreptul de proprietatea comună – principala modalitate a dreptului de proprietate

Reglementarea juridică:
a) Dispoziţii generale: art.543-544 Cc;
b) Proprietatea comună pe cote-părţi: art.545-566 Cc;
c) Proprietatea comună în devălmăşie: art.567-574 Cc;
d) Proprietatea periodică: art.575-580 Cc.
Definiţia legală a dreptului de proprietate comună (art. 543 alin.1 Cc):
Dreptul de proprietate comun-asupra unui bun au dreptul de proprietate doi sau mai mulţi titulari.
N.B.: Dreptul de proprietate comună poate să se răsfrângă asupra unui bun sau mai multor bunuri.
Definiţia doctrinară a dreptului de proprietate comună:
Dreptul de proprietate este comun când toate prerogativele conferite de acest drept aparţin împreună şi concomitent la
mai mulţi titulari (coproprietari).
N.B.: accentul este pus pe faptul că prerogativele dreptului aparţin împreună şi concomitent la mai mulţi titulari
(coproprietari).
Subiectele dreptului de proprietate comună:
Persoanele:
- fizice
- juridice
care posedă, folosesc şi dispun de bunurile pe care le au de comun acord.
Obiectele dreptului de proprietate comună:
Bunurile:
- mobile;
- imobile.

Formele dreptului de proprietate comună (art.544 Cc):

a) pe cote-părţi
Trăsătura caracteristică: - obiectul rămâne nefracţionat în materialitatea sa, iar dreptul de proprietate se fracţionează
pe cote-părţi aritmetice ideale, egale sau inegale;
b) în devălmăşie
Trăsătura caracteristică: - obiectul rămâne nefracţionat în materialitatea sa, dar şi dreptul de proprietate comună
apaţine nefracţionat tuturor titularilor devălmaşi.

Prezumţia (Art. 544 alin. 2 Cc): Dacă bunul este comun, proprietatea pe cote-părţi se prezumă, până la proba
contrarie.
Categoriile de relaţii ce apar în cadrul raporturilor juridice ale dreptului de proprietate comună:
a) externe:
- Au caracter absolut;
 - Coproprietarilor le aparţine dreptul de proprietate asupra bunului şi nimeni nu poate să le pună piedici în
exercitarea dreptului.
b) interne dintre coproprietari:
- Sunt reglementate de regulile dreptului de propretate comună pe cote-părţi sau în devălmăşie.

3. Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi

Reglementarea juridică: art.545-566 Cc.
Terminologia „proprietate comună pe cote-părţi” este sinonimă cu:
- „coproprietate” şi
- „proprietate în diviziune”.

3.1. Definiţia noţiunii de drept de proprietate pe cote-părţi

Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi este dreptul ce aparţine la două sau mai multe persoane, exprimate în cote
ideale (1/2, 1/3, ¼ etc.) asupra unui bun nefracţionat în materialitatea sa.
Trăsăturile specifice ale dreptului de proprietate comună pe cote-părţi
1. Este o proprietate cu pluralitate de subiecte (cel puţin două subiecte), numite coproprietari;
2. Niciunul dintre coproprietari nu este titularul exclusiv al unei fracţiuni materiale din bun care nu se
fracţionează material;
3. Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părţi ideale, abstracte din dreptul de proprietate;
4. Cota-părte din dreptul de proprietate comună se răsfrânge asupra întregului bun;
5. Bunul nu se fracţionează material (indivizibil - automobilul), dar se divizează dreptul de proprietate în
cote-părţi ideale, prezumate a fi egale (alin.1 art.545 Cc);
6. Exercitarea atributelor dreptului de proprietate comună pe cote-părţi este limitată, deoarece trebuie să se
ţină cont de existenţa drepturilor celorlaţi titulari care se exercită concomitent şi simultant asupra aceluiaşi
bun.
La exercitarea de către titulari al dreptului de proprietate comună pe cote-părţi se face distincţie între exercitarea :
a) posesiei, folosinţei şi dispoziţiei asupra întregului bun;
b) dreptului de proprietate asupra cotei-părţi din proprietatea comună pe cote-părţi.
7. Este un drept: în principiu, temporar în cazul proprietăţii comune pe cote-părţi obişnuită sau temporară;
Ex: x proprietarul casei, dupa deces se deschide mostenirea, y si z sunt mostenitori-dobandesc cote-parti
Caracterul temporar: poate înceta prin împărţire, făcută la acordul părţilor sau prin hotărâre judecătorească.
Se interzice împăţirea:
- doar în cazurile prevăzute de lege sau
- în cazul proprietăţii comune pe cote-părţi forţate şi perpetue (art.555 și 556 Cc), fiind continuă.

Felurile dreptului de proprietate pe cote-părţi

a) obişnuită sau temporară - poate înceta prin partaj;
b) forţată şi perpetuă – nu poate înceta prin partaj din cauza destinaţiei bunului aflat în coproprietate.

3.2. Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă

Reglementarea juridică:
art.555, 556 Cc;
Legea condominiului în fondul locativ nr.913 din 30.03.2000, în Monitorul Oficial nr. 130-132 din 19.10.2000, în
continuare - Legea 913/2000.

Obiectul proprietăţii comune pe cote-părţi forţate şi perpetue-Bunurile care prin natura şi destinaţia lor pot fi
folosite de mai mulţi proprietari, fiind accesorii altor bunuri, considerate principale, proprietate exclusivă a
celorlaţi titulari.
Caracterele juridice:
Este forţată: nu poate înceta prin divizarea bunurilor ce fac obiectul ei şi se impune copropietarilor indiferent de voinţa
acestora.
Este perpetuă: are caracter permanent, ceea ce face imposibilă încetarea ei prin partaj.

Cazurile de proprietate comună pe cote-părţi forţate şi perpetue:

a) Dreptul de proprietate în condominiu (art.555 Cc, Legea 913/2000);
b) Coproprietatea despărţiturilor comune dintre două imobile (zid, şanţ, gard) (art.556 Cc).
Cod Civil nu reglementează: a) Coproprietatea lucrărilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile
(poteci, fântâni, drumuri, izvoare) (care este reglementată însă la art.660 din Noul Cod Civil român);b)Coproprietatea
asupra bunurilor amintiri familiare (tablouri, fotografii, manuscrise, cavouri, alte lucruri funerare) (art.1141 NCCR);

Noutatea Legii nr.133/2018 de modernizare a Codului civil: Introduce reglementarea proprietății periodice (art.
575-580 Cc) A fost reglementată în Pr.CcRM din 2002 (art. 1222-1228).

Cota-parte a fiecărui proprietar în bunurile imobiliare comune din condominiu (art.7 Legea nr.913/2000):
este proporţională cotei constituite din suprafaţa totală (în metri pătraţi) a locuinţelor (încăperilor) ce îi aparţin
în condominiu, dacă decizia adunării generale a proprietarilor, nu stabileşte altfel.
Criteriul de stabilire a mărimii cote-părţi:
- este determinată de întinderea bunului principal al căruia proprietar exclusiv este coproprietarul.
Importanţa cotei-părţi: Determină contribuţia fiecărui coproprietar
- în totalul plăţilor obligatorii pentru întreţinerea şi reparaţia bunurilor comune, alte cheltuieli comune,
- cota voturilor la adunarea generală a membrilor asociaţiei de coprorpietari în condominiu.
Reglementarea directă a raporturilor în condominium
Legea condominiului în fondul locativ nr. 913 din 30.03.2000 , care:
1. formulează noţiunea de proprietate comună şi de cea de cotă-parte;
2. stabileşte:
- bunurile care fac obiectul proprietăţii comune pe cote-părţi forţate şi perpetue;
drepturile şi obligaţiile coproprietarilor;
modul lor de exercitare, modalitatea de constituire a asociaţiei de coproprietari în condominiu, funcţionarea
asociaţiei, organele de conducere şi competenţa lor, alte aspecte.
N.B.: în lege proprietatea comună pe cote-părţi este numită „proprietate indiviză”, ceea ce nu corespunde
prevederilor art.555 Cc.

Fondatori ai asociaţiei de coproprietari pot fi:

- proprietarii de locuinţe (încăperi), indiferent de forma de proprietate, precum şi
- agenţiile teritoriale de privatizare sau
- autorităţile administraţiei publice locale.
Calitatea de membru al asociaţiei de coproprietari (art.22 Legea nr.913/2000):
Membri ai asociaţiei de coproprietari sunt:
- toţi proprietarii locuinţelor (încăperilor) din condominiu.
Dobândirea calităţii de membru al asociaţiei de coproprietari:
- momentul înregistrării de stat a acesteia în modul stabilit.
Efectele procurării locuinţe (încăperi) în condominiu, după înfiinţarea asociaţiei de coproprietari:
- cei care procură devin membri ai acesteia imediat după dobândirea de către ei a dreptului de proprietate asupra
locuinţei (încăperii).
Încetarea calităţii de membru al asociaţiei de coproprietari: Temeiurile:  
- decesul membrului asociaţiei;
- lichidării persoanei juridice;
- înstrăinării bunurilor sau
- în alte temeiuri.
Efectul decesului proprietarului locuinţei (încăperii) persoană fizică sau reorganizării persoanei juridice:
- succesorii de drepturi (moştenitorii) devin membri ai asociaţiei de coproprietari din momentul dobândirii de
către aceştia a dreptului de proprietate asupra locuinţei (încăperii) din condominiu.
Lipsa de moştenitori legali sau testamentari:
- soarta locuinţei (încăperii) se hotărăşte în conformitate cu normele dreptului de moştenire.
Înstrăinare cotei-părţi din proprietatea în condominiu:
- are loc concomitent cu înstrăinarea proprietăţii exclusive.
Împărţirea este inadmisibilă (art.558 Cc), cu excepţia alin. 2:
- existenţa acordului tuturor proprietarilor;
- bunurile nu mai sunt destinate folosirii în condominiu.
B. Coproprietatea despărţiturilor comune dintre două terenuri (art.556 Cc)
Caracterul relativ al prezumţiei: Poate fi combătută prin:
- titlu: actul juridic din care să rezulte că zidul, şanţul, gardul aparţine unui proprietar;
- printr-un semn de necomunitate conform regulamentelor de urbanism ori
- proprietatea comună a devenit proprietate exclusivă prin uzucapiune.
Proiectul Codului civil (art.599):
a) Semn de necomunitate a zidului:
- culmea zidului este dreaptă şi înclinată perpendiculară spre un fond şi înclinată spre celălalt fond;
Prezumţie de proprietate exclusivă în favoarea proprietarului fondului către care este înclinată coama zidului.
b) Semn de necomunitate a şanţului:
- pământul este aruncat sau înălţat exclusiv pe o parte a şanţului.
Prezumţia de proprietate exclusivă pentru proprietarul fondului pe care este aruncat pământul.
c) Orice alte semne ce fac să se prezume că zidul a fsot construit exclusiv de unul dintre proproprietari
(ştachele la gard).
Proiectul Codului civil reglementa:
- art. 600: cheltuielile legate de construcţia şi întreţinerea despărţiturilor comune;
- Art.601: folosirea despărţiturilor comune;
- Art.602: alte moduri de dobândire a coproprietăţii asupra despărţiturilor comune.
c) Coproprietatea lucrărilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine, situate pe
linia de hotar: poteca, fântâna, drumul, izvorul
Codul civil nu reglementează o asemenea coproprietate, deşi la practică sunt asemenea situaţii.
Dreptul de vecinătate (art.586-603 Cc) nu dă răspuns la întrebarea cine este proprietarul lor.
Prin urmare, se recurge la analogia legii.
Analogia legii (art.5 Cc):
Aceste bunuri fac obiectul proprietăţii comune pe cote păţi forţate şi perpetue dacă:
- servesc exloatării cel puţin a două proprietăţi;
- se află pe linia ce despăţeşte două prorpietăţi (hotar).
Dacă se află pe proprietatea exclusivă a unui proprietar, dar servesc şi proprietarului terenului vecin:
- se vor aplica regulile dreptului de vecinătate ori dreptului de servitute (art. 639-653 Cc).

3.3. Dreptul de proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară

Una dintre cele mai răspândite forme ale dreptului de proprietate comună pe cote-părţi.
Trăsăturile specifice comparativ cu cea forţată şi perpetuă:
a) este limitată în timp – încetează la voința coproprietarilor sau unuia dintre ei, conform legii sau
acordului;
b) coproprietarii, la exercitarea atributelor posesia, folosinţa şi dispoziţia trebuie să ţină cont de drepturile
lor reciproce.

Obiect al dreptului de proprietate comună pe cote-părţi

Orice bun indivizibil, dar şi divizibil:
- mobil sau
- imobil, dreptul de proprietate comună pe cote-părţi asupra cărora se înregistrează în Registrul bunurilor
imobile (art. 40 din Legea cadastrului bunurilor imobile).
Exemple: casele, vitele, obiecte preţioase, mijloace de transport, terenuri, întreprinderi.
Excepţie: bunurile din domeniul public (art.471 alin.4 Cc).

Subiectele dreptului de proprietate comună pe cote-părţi

Două sau mai multe persoane (art.543 Cc).
Poate apărea între:
- persoane fizice;
- persoane juridice;
- persoane fizice şi juridice;
- persoane fizice, stat sau uat, cu excepţia domeniului public, la:
1. dobândirea prin confiscare sau prin act juridic a cotei-părţi a unui coproprietar.

Modurile de dobândire
1. Succesiunea şi actul juridic – cele mai răspândite;
2. Producerea bunului de mai multe persoane (ex.: construirea unei case, etc.);
3. În urma împărțirii bunului proprietate comună în devălmăţie când se individualizează cotele fiecărui soţ în
bunurile comune. Durează până la prtajarea bunului.

Modul de posesie, folosinţă şi dispoziţie

Diferă în dependenţă dacă se exercită asupra:
a) întregului bun din propritatea comună pe cote-părţi; sau
b) cotei-părţi din propritatea comună pe cote-părţi.

4.1. Exercitarea dreptului de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra bunului propritate comună pe cote-
părţi.
Reglementarea juridică: art.546-550 Cc.
Regula:
- posesia, folosinţa şi dispoziţia asupra bunului propritate comună pe cote-părţi se exercită cu
consimţământul tuturor coproprietarilor.
Exercitarea dreptului de posesiune (stăpânirea bunului)
Regula:
- Coproprietarii exercită împreună atributul dreptului de posesiune.
Ca Excepţie:
- prin acord, în forma stabilită pentru actul juridic, ei pot stabili şi un alt mod de exercitare a atributului
dreptului de posesiune:
1. de către un coproprietar;
2. de câţiva coproprietari sau
3. de un terţ.

Exercitarea dreptului de folosinţă

Constă în dreptul coproprietarilor de a utiliza bunul comun în interes propriu, dobândind fructele civile sau
naturale.
Regula este că (art.546 alin.1 Cc):
Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul cu condiţia să:
- nu schimbe destinaţia bunului;
- nu aducă atingere dreptului celorlaţi coproprietari.

Modul de folosire se stabileşte (alin. 2 art. 546 Cc):

a) Prin acordul tuturor coproprietarilor - când există consensul.

Acordul majorităţii celor prezenţi la adunarea generală a membrilor asociaţiei de proprietari – bunurile
proprietate comună forţată şi perpetuă (art.27 din Legea nr.913/2000).
b) Prin hotărârea instanţei de judecată la cererea oricărui coproprietar - în lipsa acordului coproprietarilor.
Criteriul stabilirii modului de folosire de către instanţa de judecată:
- aprecierea echitabilă a intereselor tuturor coproprietarilor.

Exercitarea folosinţei:
a) Folosirea bunului proporţional cotelor-părţi (alin.3 art.546 Cc)
Exemplu: casa cu 4 odăi trece la doi moştenitori poate fi folosită proporţional cotei-părţi: ambii moştenitori vor
folosi câte 2 odăi.
b) Folosirea bunului exclusiv de un singur coproprietar:
- ceilalţi au dreptul să ceară echivalentul lipsei de folosire conform cotei lor părţi, care trebuie să fie
echitabilă;
c) Folosirea bunului comun de un singur coproprietar fără acordul celorlaţi:
- primul este obligat şi la plata unei despăgubiri (alin. 4 art.546 Cc).

Regimul juridic al fructelor

Regula generală:
- Revin coproprietarilor proporţional cotei-părţi deţinute (art. 547 Cc).
Excepţia:
Prin acord poate fi stabilit că:
- revin tutror în mod egal, indiferent de cota-parte;
- revin celor ce nu posedă şi nu folosesc bunul.

Obligaţiile coproprietarilor (art.548 Cc)

Coproprietarii sunt obligaţi, proporţional cotei-părţi, la:
- plata impozitelor, taxelor, altor obligaţii pecuniare;
- suportarea cheltuielor de întreţinere şi păstrare a bunului.
Derogare:
- prin acordul părţilor poate fi stabilit un alt mod.

Efectuarea din cont propiu, cu acordul celorlalţi coproprietari, a îmbunătăţirilor inseparabile bunului
proprietate comună

Coproprietarul are dreptul să ceară:

- modificarea cotei-părţi proporţional îmbunătăţirilor (alin.2 art.545 Cc) sau
- compensarea cheltuielilor.

Încheierea actelor de conservare (art. 549 Cc)

Fiecare coproprietar poate:

- să le efectuieze fără acordul celorlalţi coproprietari și
- să le pretindă compensarea cheltuielilor proporțional cotei lor părți.

Actul juridic de conservare (art.311 Cc)

Urmărește:
- preîntâmpinarea pierderii unui drept subiectiv civil.
Fac parte din categoria actelor de conservare:
- întreruperea cursului unei prescripţii prin formularea unei cereri de chemare în judecată;
- întabularea unei ipoteci;
- îndepliniera formalităţilor de publicitate imobiliară în cazul unui act translativ de proprietate;
 - actele juridice încheiate cu terţii pentru repararea unui imobil ameninţat cu prăbuşirea.
Pentru detalii a se vedea: C.Bîrsan, Drepturile reale principale, p.170, V.Stoica, Drepturile reale principale,
p.266.

Condiţiile actului de conservare:

1) să existe un pericol ce ameninţă pieirea bunului sau încetarea dreptului;
2) actul săvârşit să necesite cheltuieli minime în raport cu valoarea bunului sau dreptului salvat.
Efectul:
Coproprietarul care face acte de conservare are dreptul să pretindă compensarea cheltuielilor de la ceilalţi
coproprietari.

Intentarea acţiunii în revendicare de către un coproprietar

Act de dispoziţie – recunoaşterea dreptului de proprietate asupra bunului, dar nu doar a unei cote-părţi ideale.
Trebuie formulată de toţi coproprietarii.

Act de conservare – readucerea bunului revendicat în posesiunea proprietarilor şi întreruperea prescripţiei.

Poate fi formulată doar de un coproprietar.

Argumentele pentru intentarea acţiunii în revendicare şi de către un singur coproprietar:

a) Dreptul coproprietarilor nu poartă asupra câte unei fracţiuni materiale din bun, ci asupra întregului bun, motiv
pentru care fiecare din ei este proprietarul întregului bun;
b) Acolo unde există un drept există şi o acţiune care-l apără, motiv pentru care trebuie să-i fie recunoscută şi
coproprietarului posibilitatea de a se apăra contra uzurpării comise de terţ.
c) Poziţia CEDO (a se vedea: Decizia din 14 decembrie 2006 cauza Lupaş şi alţii c/România) conform căreia:
- Respingerea ca inadmisibilă a acţiunii de revendicare a bunului din partea unui coproprietar atunci când din
motive obiective (exemplu: imposibilitatea identificării unora din coprprietari, refuzul nejustificat al unora de a
participa) nu a fost posibilă formularea sa de către toţi coproprietarii, constituie o încălcare a dreptului la un
tribunal, componentă la un proces echitabil, garantat de art.6 din Convenţia CEDO.

Acțiunile în justiție ale coproprietarului (art.551 cc)

Fiecare coproprietar poate sta singur în justiție, indiferent de calitatea procesuală, în orice acțiune privitoare la
coproprietate, inclusiv în cazul acțiunii în revendicare.
Efectele hotărârilor judecătorești:
- pronunțate în folosul coproprietarului beneficiază tuturor coproprietarilor.
- potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalți coproprietari.

Exercitarea dreptului de dispoziţie privind bunul proprietate comună pe cote-părţi (alin. 4 art.550 Cc)
Nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor:
- orice acte juridice de dispoziție cu privire la bunul comun;
- actele de folosință cu titlu gratuit;
- cesiunile de venituri imobiliare (plata chiriei) și
- locațiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani, precum și
- actele care urmăresc exclusiv înfrumusețarea bunului.
Prezumţia:
- orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziție.

Efectele exercitării dreptului de dispoziţie privind bunul proprietate comună pe cote-părţi cu

nerespectarea prevederilor alin. 4 art. 550 din Cc
Actele juridice sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimțit, expres ori tacit, la încheierea actului.
Dreptul coproprietarului vătămat:
 - de a exercita, înainte de partaj, acțiunile posesorii împotriva terțului care ar fi intrat în posesia bunului
comun în urma încheierii actului.
Restituirea posesiei bunului se va face în folosul tuturor coproprietarilor, cu despăgubiri, dacă este cazul, în
sarcina celor care au participat la încheierea actului.

4.2. Exercitarea dreptului de dispoziţie asupra cotei-părţi din proprietatea comună pe cote-părţi

Ei dobândesc dreptul de proprietate comună pe cote-părți.

Fiecare coproprietar cunoaşte mărimea cotei-părți din proprietatea comună pe cote-părţi și are dreptul de a
înstrăina cu titlu gratuit sau oneros ori greva cu un drept real (gaj) cota-parte din bunul comun fără acordul
coproprietarilor.
Potrivit art. 552 Cc, la exercitarea dreptului de dispoziţie prin vânzarea unei cote-părți din bunurile proprietate
comună pe cote-părți, cu excepția vânzării la licitație:
- ceilalți coproprietari au un drept de preemțiune în privința cotei-părți care se vinde. Dreptul de preemţiune se
exercită potrivit dispozițiilor art. 1143-1150 Cc.

Mecanismul de realizare a dreptului de preemţiune (art. 1143-1150 Cc)

Dacă pentru validitatea contractului de vînzare-cumpărare legea cere respectarea unei anumite forme, persoana
obligată și titularul dreptului de preemțiune sunt obligați unul față de altul să încheie contractul în acea formă.

Efectul neexecutării nejustificată a acestei obligații de către una din părți:

- cealaltă parte poate cere instanței de judecată să pronunțe hotărîre judecătorească care ține loc de
contract. Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni.
Potrivit art. 1148 Cc, dacă mai multi coproprietari și-au exercitat preemțiunea la cumpărarea cotei-părţi din
bunul proprietatea comună pe cote-părţi, contractul de vânzare-cumpărare se consideră încheiat:
- cu titularul dreptului legal de preemțiune ales de vânzător, cînd se află în concurs cu alți titulari ai unor
drepturi legale de preemțiune. Deci, vânzătorul este cel care alege cumpărătorul.
Exercitarea dreptului de preemțiune după încheierea contractului de vînzare-cumpărare dintre persoana
obligată și terț (alin. 4 art. 1146 Cc)

Urmărirea cotei-părţi în baza pretenţiile creditorilor unui coproprietar

Cota-parte este un bun aflat în circuitul civil.
Poate fi urmărită pe baza pretenţiilor creditorilor unui coproprietar care la scadenţa creanţei pot cere:
- înstrăinarea cotei-părţi a coproprietarului debitor sau
- partajarea bunului prin instanţa de judecată, urmărirea făcându-se asupra părţii din bun sau sumei
cuvenite.

Urmărirea cotei-părţi prin înstrăinarea silită (art.553 Cc)

Executorul judecătoresc este obligat:
- să notifice ceilalţi coproprietari despre vânzarea cotei-părţi cu cel puţin 10 zile înainte de vânzare;
- să comunice preţul şi alte condiţii.
Coproprietarii au dreptul de preemţiune faţă de terţi.

4. Încetarea proprietăţii comune pe cote-părţi

Modurile de încetare:
- dobândirea de cote-părţi din bun prin V-C, donaţie sau succesiune, devenind proprietate exclusivă;
- înstrăinarea bunului către un terţ de către toţi coproprietarii împreună;
- exproprierea bunului;
- distrugerea în urma unui caz fortuit sau forţă majoră;
- partajul – cel mai răspândit mod de încetare.
Partajul bunurilor proprietate comună pe cote-părţi (art. 557-564 Cc)
Efectele juridice ale partajului:
- bunul se împarte materialmente între copărtaşi;
- fiecare devine proprietarul exclusiv a unei părţi determinate din bunul care a format obiectul proprietăţii
comune pe cote-părţi.

Modalităţile de partajare

a) Prin acordul părţilor (calea amiabilă) – prin contract de partaj încheiat între toţi coproprietarii care cad
de acord cu modalitatea de partajare. Contractului de partaj i se aplică dispozițiile legale cu privire la
actele juridice de dispoziție.
b) Prin hotărârea instanţei de judecată prin introducerea unei acțiuni în partaj de către oricare dintre
coproprietari atunci când ei nu ajung la o înţelegere de partajare a bunului.

Amânarea partajului (art.559 Cc)

De regulă, are loc prin:

- încheierea unui contract de amânare a partajării dintre coproprietari.
Ca excepţie, are loc prin:
- hotărârea instanţei de judecată, dacă se constată că astfel vor fi protejate interesele celorlalţi coproprietari
(alin. 3).

Condiţiile contractului de amânare a partajului:

a) generale de valabilitate a actului juridic;

b) speciale, referitoare la:
- termen: nu poate fi mai mare de 5 ani.
Efectul nerespectării termenului: nulitatea absolută.
- forma:
1. bun mobil: contract scris sau verbal;
2. bun imobil: contract autentificat notarial şi notat în Registrul bunurilor imobile.

Efectele încheierii contarctului de amânare a partajului

Regula generală:
- partajarea poate avea loc numai după expirarea termenului.
Excepţia:
- la cererea oricărui coproprietar, instanţa de judecată poate dispune partajarea înainte de expirarea
termenului, dacă sunt motive întemeiate.

Modul de partaj a bunului proprietate comună pe cote-părţi (art.561 Cc)

a) Bunul divizibil:
- se împarte în natură corespunzător mărimii cotei-părţi.
A se vedea: Decizia Colegiul Civil, Comercial şi de Contencios Administrativ lărgit al Curţii Supreme de
Justiţie din 22 aprilie 2015. Dosarul nr.2ra-602/15 <http://jurisprudenta.csj.md/search_col_civil.php?
id=18731>.
Efectul atribuirii unei părţi ce nu necorespunde cotei:
- celorlalţi coproprietari li se atribuie o sultă (alin.4).
 b) Dacă bunul este indivizibil ori nu este comod partajabil

a) întregul bun se atribuie, în schimbul unei sulte, în favoarea unui coproprietar sau, în favoarea mai
multor coproprietari, la cererea lor comună.
A se vedea: Decizia Colegiul Civil, Comercial şi de Contencios Administrativ lărgit al Curţii Supreme de
Justiţie din 04 februarie 2015, Dosarul nr. 2ra-144/15 <http://jurisprudenta.csj.md/search_col_civil.php?
id=16645>

Atribuirea bunului în cazul mai multor cereri (Art. 562 din Cc)

Dacă există mai multe cereri de atribuire care se contrazic reciproc, la atribuirea bunului către un
coproprietar, se iau în considerare:
- necesitățile și interesele speciale ale fiecărui coproprietar,
- dorința titularilor cotelor-părți care formează majoritatea din toate cotele-părți și
- acordurile anterioare.

Coproprietarul are dreptul preferențial

1. la atribuirea locuinței în care acel coproprietar își avea reședința obișnuită la data introducerii acțiunii în
partaj, precum și, după caz, asupra mobilierului cu care este dotată locuința.
2. la atribuirea bunului pe care îl folosea în desfășurarea unei activități de întreprinzător sau profesionale la
data introducerii acțiunii în partaj, precum și asupra bunurilor mobile cu care era dotat.

Invocarea drepturilor preferențiale de către mai mulți coproprietari

Se va ține cont de:

- aptitudinea solicitanților de a administra și întreține bunul în cauză.
Dacă bunul ține de o activitate sau este o parte socială într-o societate comercială, se va ține cont de:
- durata participării personale a solicitantului în acea activitate înainte de data introducerii acțiunii în partaj.

b) vânzarea bunului conform modului stabilit de coproprietari dacă niciunul dintre coproprietari nu
a cerut atribuirea întregului bun sau dacă această cerere nu poate fi satisfăcută
În lipsa acordului tuturor coproprietarilor:
– are loc vânzarea la licitaţie a bunului cu distribuirea sumei conform cotelor-părţi.
A se vedea: Decizia Colegiul Civil, Comercial şi de Contencios Administrativ lărgit al Curţii Supreme de
Justiţie din 03 august 2016, Dosarul nr. 2ra-1794/16 <http://jurisprudenta.csj.md/search_col_civil.php?
id=30196>

Efectele partajului (art.564 Cc)

- Fiecare coproprietar devine proprietar exclusiv al bunului sau al sumei de bani atribuite.
- Actul de partajare este declarativ şi nu transferă drepturile între titularii dreptului de proprietate comună pe
cote-părţi.
Momentul apariţiei dreptului de proprietate asupra părţii din:
1. bunurile comune mobile: momentul partajării (data partajării);
2. bunurile imobile şi altor bunuri comune asupra cărora dreptul de proprietate apare conform legii: la data
înregistrării în registrul de publicitate corespunzător.

Strămutarea de drept a garanţiilor constituite de un coproprietar asupra cotei sale părţi asupra bunului
sau sumei de bani atribuite prin partajre (alin. 4 art. 564 Cc)
Exemplu:
 - Un coproprietar a gajat cota sa parte din proprietatea comună pe cote-părţi.
Efectul partajării bunului:
- Dreprul de gaj al creditorului gajist trece asupra bunului sau a sumei de bani atribuite prin partajare.
6. Proprietatea comună în devălmăşie
Reglementarea juridică:
- art.567-574 Cc;
- art.19-26 Codul Familiei;
art. 18 din Legea nr.1352 din 03.11. 2000 privind gospodăria ţărănească (de fermier), în Monitorul Oficial nr.
14-15 din 08.02.2001.
Practica judecătorescă:
Hot. CSJ nr.10/93; nr.2/2006.

6.1. Definiţia şi trăsăturile caracteristice ale proprietăţii comune în devălmăşie

Proprietatea comună în devălmăşie este dreptul care aparţine la două sau mai multe persoane asupra unui bun,
nefracţionat în materialitatea sa,
nefiind determinat nici cota-parte ideală din dreptul de proprietate.

Trăsăturile caracteristice
1) Bunul nu se divizează în materialitatea sa şi nici dreptul de proprietate nu se divizează în cote-părţi
(art.567 Cc);
2) Titulari pot fi atât persoanele fizice cât şi cele juridice. Practica însă nu cunoaşte apariţia acestui drept
între persoane juridice. Apare între persoane apropiate (soţi, membri ai gospodăriei ţărăneşti), deoarece
nu se cunoaşte nici măcar cota ideală din dreptul de proprietate.
Temeiurile de apariţie (alin. 2 art.543 Cc):
- legea;
- actul juridic.
Nota bene:
Practica nu cunoaşte apariţia proprietăţii în devălmăşie în baza actului juridic.
Teoretic ar putea să apară în baza unui act juridic, cu condiţia că este indicat expres. În caz contrar, s-ar aplica
efectele alin.2 art.544 Cc

Proprietatea comună în devălmăşie a soţilor

Reglementarea juridică:
-art.567-574 Cc;
- art.19-26 Codul Familiei (în continuare „CF”).

Bunurile proprietate devălmaşă a soţilor

Regula generală:
- toate bunurile dobândite de către soţi în timpul căsătoriei sunt proprietate comună în devălmăşie, dacă
legea sau contractul încheiat între ei nu stabileşte un alt regim (art.572 Cc, art.19 alin.1 CF).
Prezumţia:
- bunurile dobândite de către soţi în timpul căsătoriei sunt prezumate proprietate comună în devălmăşie.

Dacă bunul comun reprezintă un drept care, conform legii, se dobîndește prin înregistrare într-un
registru de publicitate, iar dreptul este înregistrat doar în folosul unuia dintre soți (alin. 3 art. 572 din
Cc)
 Oricare dintre soți poate cere să se noteze în registrul de publicitate calitatea acelui drept de bun comun
al soților.
 Lipsa aceastei notări:
- față de terțul dobânditor al dreptului înregistrat ori al unei grevări asupra acelui drept nu se poate invoca
calitatea lui de bun comun al soților, cu excepția cazului în care se va demonstra că dobînditorul a cunoscut
această calitate pe altă cale.
Modificarea regimului legal
Poate avea loc prin:
- încheierea contractului matrimonial până la înregistrarea căsătoriei ori după înregistrare în orice
moment.
Forma contractului:
- autentificat notarial (art.27-32 CF).

Excepţia de la regula generală a comunităţii bunurilor soţilor

a) Bunurile dobândite de soţi până la înregistarea căsătoriei (art.573 Cc) sunt proprietatea exclusivă a soţului
care le-a dobândit.
Efectul concubinajului:
– bunul aparţine celui care l-a achiziţionat.
Dacă au contribuit ambii:
– se consideră proprietate comună pe cote-părţi.

b)Bunurile dobândite în timpul căsătoriei prin:

- donaţie,
- moştenire sau
- în alt mod cu titlu gratuit (privatizarea gratuită, comoara, bunul găsit):
Efectul:
- sunt proprietate exclusivă a soţului care le-a primit.
Dovada donaţiei – prin oricare mijloc de probă.
c) Bunurile de folosinţă individuală
- îmbrăcămintea,
- obiectele necesare igienei personale, afectate exclusiv păstrării sau îmbunătăţirii sănătăţii (proteză
dentară de aur)
aparţin celui care le foloseşte.

Regimul juridic al:

1. Darurilor de nuntă:
- sunt bunuri comune, dacă nu se face dovada că au fost adresate doar unuia.
2. Donaţiile între soţi înainte sau în timpul căsătoriei:
- sunt bunurile soţului căruia i s-au oferit.

Regimul juridic al bijuteriilor şi obiectele de lux

Sunt considerate proprietate comună în devălmăşie, indiferent de cine le foloseşte, dacă au fost
procurate în timpul căsătoriei din mijloace comune (alin. 2 art.573 Cc).
Determinarea caracterului „obiecte de lux”:
- în dependenţă de veniturile soţilor şi nivelul de tari, starea materială a familiei.

Declararea bunurilor fiecăruia dintre soţi proprietatea comună în devălmăşie

Bunurile fiecărui soţ pot fi declarate proprietate în devălmăşie dacă de demonstrează că:
- în timpul căsătoriei
- din mijloace comune
- s-au făcut investiţii ce au sporit valoarea bunului.
Exempul: reparaţia capitală, reconstrucţia imobilului etc. (alin.3 art.573 Cc, art.23 CF).
În caz de litigiu:
 Instanţa de judecată stabileşte dacă investiţiile făcute bunului propriu din mijloacele comune au sporit
valoarea lui.

6.2. Exercitarea dreptului de proprietate comună în devălmăşie (art.367 Cc)

1. Fiecare coproprietar devălmaş are dreptul de a folosi bunul conform destinaţiei fără a limita dreptul
celorlalţi coproprietari (art.568 Cc).
2. Fiecare coproprietar devălmaş are dreptul de a încheia acte de conservare sau administrare, acordul
celorlalţi coproprietari fiind prezumat (art.569 Cc).
Exemplu: culegerea fructelor, veniturilor aduse de bun, efectuarea reparaţiilor, valorificarea bunului
perisabil.
Excepţie:
Dacă legea sau contractul între coproprietari nu prevede altfel.
Exercitarea dreptului de dispoziţie (art.570 Cc)
1. Bunul mobil:
- actele de dispoziţie cu caracter oneros pot fi încheiate de oricare coproprietar, dacă acordul dintre ei nu
prevede altfel.
- actele de dispoziţie cu caracter gratuit pot fi făcute de un coproprietar devălmaş doar cu acordul
celuilalt (art.21 alin.3 CF).
2. Bunul imobil:
- actele de dispoziţie pot fi încheiate doar cu acordul scris al tuturor coproprietarilor devălmaşi (alin.2 art.570
Cc).

Efectul lipsei acordului coproprietarilor devălmaşi (alin. 3 art.570 Cc)

„Actul juridic de dispoziţie încheiat de unul dintre coproprietarii devălmaşi poate fi declarat nul [evid.ns.] dacă
se face dovadă că cealaltă parte ştia sau trebuia să ştie despre:
- acordul care limitează dreptul de dispoziţie,

- [...] faptul că ceilalţi coproprietari devălmaşi sînt împotriva încheierii actului juridic sau că nu a fost
cerut acordul la înstrăinarea imobilelor”.
6.3. Încetarea dreptului de proprietate comună în devălmăşie
Temeiurile:
1. la desfacerea căsătoriei cu partajarea bunurilor fie prin acordul foştilor soţi ori prin instanţa de judecată;
2. în timpul căsătoriei:
- la cererea unuia dintre soţi;
- la cerere creditorilor personali ai unuia dintre soţi;
- confiscarea averii unuia dintre soţi.

Efectuarea partajării
Regula gnerală:
Bunurile proprietate comună în devălmăşie se partajează proporţional aportului fiecăruia la dobândirea bunului.
Prezumţia:
până la proba contrară aportul este prezumat egal (art.571 Cc).
Efectele:
1. Decesului unuia dintre soţi:
- proprietatea comună în devălmăşie încetează,
- bunurile defunctului trec la moştenitori.

2. Declararea nulităţii căsătoriei:

-bunurile dobândite de la încheierea căsătoriei până la declararea nulităţii vor avea regimul de proprietatea
comună în devălmășie, doar dacă cererea soţul de bună-credință. Atunci instanţa de judecată va aplica, la
împărţirea bunurilor dobîndite în comun pînă la declararea nulităţii căsătoriei regulile proprietății
devălmașe.
În caz contrar se va aplica regula art. 44 alin. 2 CF potrivită căruia bunurile procurate în comun de către
persoanele a căror căsătorie a fost declarată nulă aparţin acestora cu drept de proprietate în diviziune.

3.