TEMA 7.

MODALITĂȚILE
DREPTULUI DE PROPRIETATE

Conf. univ., doctor în drept

Liliana BELECCIU
1. Modalitățile dreptului de proprietate
2. Dreptul de proprietate comună
3. Proprietatea comună pe cote-părți
4. Proprietatea comună în devălmășie
 1. Modalitățile dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate se prezintă ca fiind:

 pur şi simplu; acest drept aparţine unei singure

persoane şi este dobândit de către proprietarul său în

mod actual, sigur şi irevocabil, fără ca în existenţa sa,
patrimoniul acestuia să depindă de un eveniment sau
de o împrejurare viitoare care ar putea să îl desfiinţeze
prin rezoluţiune, revocare sau anulare.
 afectat de modalităţi; atunci când îi sunt modificate

caracterele generale, în sensul că poate să aparţină

deopotrivă şi concomitent la doi sau mai mulţi
subiecţi de drept, fiecare dintre aceştia având vocaţie
la o parte din acest drept.
 1. Modalitățile dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate afectat de modalități

este acel drept de proprietate asupra unuia sau
mai multor bunuri care fie că aparține simultan
la două sau mai multe persoane, fie că
existența sa viitoare în patrimoniul titularului
actual depinde de un eveniment sau de o
împrejurare prevăzută de lege sau stabilită prin
voința omului.
 1. Modalitățile dreptului de proprietate

Din punct de vedere al modalităților ce-l pot afecta,

dreptul de proprietate poate fi:
a) drept de proprietate rezolubilă, se caracterizează prin
aceea că existența sa în patrimoniul dobânditorului este
nesigură, putând fi desființat, pentru a se întoarce în
proprietatea înstrăinătorului(transmisiunea dreptului de
proprietate printr-un act juridic sub condiție rezolutorie);
b) drept de proprietatea anulabilă constă în dreptul de
proprietate dobândit printr-un act translativ de
proprietate lovit de nulitate relativă;
c) drept de proprietate comună.
 2. Dreptul de proprietate comună

Proprietatea comună - acea modalitate a

dreptului de proprietate care se caracterizează
prin aceea ca dreptul de proprietate aparține
simultan și concurent la două sau mai multe
persoane, care exercită în mod egal, din punct
de vedere juridic, posesia, folosința și
dispozitia asupra unui bun.
 2. Dreptul de proprietate comună

Dacă în mod obișnuit dreptul de proprietate

asupra unui bun sau mai multor bunuri, mobile
sau imobile, aparține unei singure persoane,
există situații când acest drept aparține în
comun mai multor persoane.
Exemple: dobândirea unui bun/bunuri prin
succesiune; prin efectul unui contract, din lege,
ori ca efect al uzucapiunii când de aceasta au
beneficiat mai multe persoane etc.
 2. Dreptul de proprietate comună

Proprietatea comună este de două feluri:

a) proprietatea comună pe cote-părţi , unde
obiectul rămâne nefracționat în materialitatea sa,
pe când dreptul de proprietate se fracționează pe
cote-părți aritmetice ideale, egale sau inegale;
b) proprietatea comună în devălmăşie, unde dreptul
de proprietate comună aparține nefracționat
tuturor titularilor devălmași și au ca obiect bunuri
comune nefracționate în materialitatea lor.
 3. Proprietatea comună pe cote-părți

Proprietatea comună pe cote-părţi

( coproprietatea) este acea modalitate a
proprietăţii comune, în care un bun aparţine
concomitent la mai multe persoane, fără ca
bunul să fie fracţionat în materialitatea sa.
 3. Proprietatea comună pe cote-părți

În consecinţă:
a) fiecare proprietar este titular exclusiv asupra unei cote
părţi ideale, abstracte din dreptul de proprietate; cota
parte poate fi exprimată printr-o fracţie sau printr-un
procent, respectiv 1/3, 1/4 şi 2/4 (cote părţi) sau 10%,
20% (în procente), fără a fi în prezenţa unui drept
exclusiv.
b) bunul care face obiectul dreptului de proprietate nu
este fracţionat în materialitatea sa. Bunul în întregul său
este deţinut cu titlu de proprietate comună, iar drepturile
copărtaşilor se întâlnesc în fiecare dintre cele mai mici
particule care alcătuiesc bunul în materialitatea lui.
 3. Proprietatea comună pe cote-părți

În funcţie de durata coproprietăţii avem:

a) proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită sau
temporară;
b) proprietatea comună pe cote-părți forţată şi
perpetuă.
Principala deosebire dintre ele constă în faptul că
primul fel de coproprietate poate înceta prin
împărțeală sau partaj. În cel de-al doilea caz,
coproprietatea, fiind perpetuă, nu poate fi sistată
prin împărțeală.
 3. Proprietatea comună pe cote-părți

a) Proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită sau

temporară
Coproprietatea obişnuită apare:
 fie ca o consecinţă a moştenirii, unde au vocaţie

succesorală mai mulţi moştenitori şi fiecare are câte o

cotă parte ideală asupra masei de bunuri succesorale,
 fie dintr-un act juridic când mai multe persoane

dobâdesc un bun comun.

Specific acestei forme a proprietăţii comune pe cote-
părţi este faptul că ea poate fi sistată oricând, la
inițiativa oricărui copărtaş.
 3. Proprietatea comună pe cote-părți

Problema care se pune este aceea de a stabili

modul în care coproprietarii exercită atributele
dreptului de proprietate (posesie, folosința și
dispoziție).
 3. Proprietatea comună pe cote-părți

a) Posesia
În situația în care mai mulți coproprietari
exercită posesia asupra bunului comun, ne
vom afla în prezența unei pluralități de posesii.
Nimic nu impiedică coproprietarii să convină ca
posesia să fie exercitată doar de un singur
coproprietar sau chiar de către o terță
persoană.
 3. Proprietatea comună pe cote-părți

b) Folosința.
Atât timp cât fructele au o existență proprie și de sine
statatoare, fiecare coproprietar este îndreptățit să le
culeagă, potrivit cotei sale de proprietate.
Bunul comun poate fi folosit împreuna de toți
coproprietarii, dar de multe ori bunul este folosit
exclusiv doar de unul din coproprietari. În acest caz,
două obligații esențiale revin coproprietarului: să nu
impiedice pe ceilalti coproprietari să-și exercite
dreptul lor de folosință; să nu schimbe destinația
bunului.
 3. Proprietatea comună pe cote-părți

c) Dispoziția
Este aplicabil principiul unanimității, ceea ce
înseamnă că pentru exercitarea dreptului de
dispoziție cu privire la întregul bun, este necesar
acordul tuturor coproprietarilor.
Orice coproprietar este liber să dispună de cota
sa parte din bunul comun. În acest sens, poate fi
înstrăinată sau grevată cota-parte din dreptul de
proprietate. Înstrăinarea poate avea loc prin acte
între vii sau pentru cauza de moarte, cu titlu
oneros sau gratuit.
 3. Proprietatea comună pe cote-părți

Cheltuielile comune
Fiecare coproprietar este obligat să contribuie
proporțional cu cota sa parte, la cheltuielile
ocazionate de conservarea, întreținerea și
administrarea bunului comun.
 3. Proprietatea comună pe cote-părți

Încetarea proprietăţii comune pe cote-păţi

obișnuită sau temporară.
Unul dintre cele mai răspândite moduri de
încetare a dreptului de proprietate comună pe
cote-părţi, reglementat expres la art. 557-566 din
Codul civil, este partajul.
În cazul partajului, bunul proprietate comună pe
cote-părţi se împarte între copărtaşi, fiecare
devenind proprietarul exclusiv asupra unei
anumite părţi determinate din bunul care a format
obiectul proprietăţii comune pe cote-părţi.
 3. Proprietatea comună pe cote-părți

Proprietatea comună pe cote-părţi poate înceta

prin două modalităţi de împărţire:
a) prin înţelegere a părţilor, adică pe cale
amiabilă, în baza unui act juridic (scris sau
verbal) încheiat între toţi coproprietarii, care va
fi valabil dacă la el participă toţi coproprietarii
şi dacă toţi cad de acord cu modul de împărţire
şi cu clauzele actului de împărţire;
b) prin hotărâre judecătorească.
 3. Proprietatea comună pe cote-părți

Modul de împărţire a bunului proprietate comună pe cote-

părţi este reglementat la art. 561 CC, care distinge două
situaţii:
a) bunul este divizibil; caz în care împărţirea se face în
natură. La împărţirea bunului în natură, trebuie să se ţină
cont de mărimea cotei-părţi a fiecărui proprietar, astfel
încât să i se poată atribui o parte care să corespundă
cotei-părţi. Se poate însă întâmpla ca partea să nu
corespundă cotei-părţi în cazul în care este aplicabil art.
361, alin. (3), care prevede că, în cazul în care unuia dintre
coproprietari îi este atribuită o parte reală mai mare decât
cota sa parte, celorlalţi coproprietari li se atribuie o sultă.
b) bunul este indivizibil.
 3. Proprietatea comună pe cote-părți

Dacă este indivizibil, bunul comun poate fi atribuit în

proprietatea exclusivă unuia dintre coproprietari. O
asemenea atribuire poate fi făcută doar cu acordul
coproprietarilor. Acel coproprietar care va deveni
proprietarul exclusiv al bunului va fi ţinut la plata unei
sulte celorlalţi coproprietari.
O altă posibilitate de împărţire a bunului indivizibil sau a
bunului care nu este comod partajabil constă în vânzarea
lui. Modul de vânzare este stabilit de coproprietari. Dacă
însă aceştia nu ajung la un numitor comun, bunul va fi
vândut la licitaţie. Suma obţinută se distribuie între
coproprietari în funcţie de cota-parte a fiecăruia.
 3. Proprietatea comună pe cote-părți

b) Proprietatea comună pe cote-părţi forţată sau

perpetuă
Obiectul coproprietății forțate îl constituie un bun sau
anumite bunuri care, prin natura lor, nu pot fi
împărțite, ele fiind folosite permanent de mai mulți
coproprietari.
Coproprietatea este forțată deoarece nu depinde de
voința coproprietarilor; ea a mai fost denumită și
perpetuă datorită scopului sau destinației permanente
căreia îi sunt afectate bunurile respective. Această
forma de proprietate este extrem de frecventă ți
imbracă diferite forme.
 3. Proprietatea comună pe cote-părți

Modalitățile practice sub care poate să apară proprietatea

comună pe cote-părți forțată sau perpetuă.
a) Proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă
asupra părţilor din clădire, care, fiind destinate folosinţei
spaţiilor, nu pot fi folosite decât în co­mun.
O asemenea proprietate comună este reglementată la art.
555 din Codul civil, care se completează cu Legea
condominiului în fondul locativ nr. 913/2000.
În această lege sunt consemnate bunurile care fac obiectul
proprietăţii comune pe cote-părţi forţate şi perpetue,
drepturile şi obligaţiile coproprietarilor, modul lor de exer­
citare, modalităţile de constituire a asociaţiilor de
coproprietari în condominiu, funcţionarea acestor asociaţii,
organele de conducere şi competenţa lor, alte as­pecte ce ţin
de proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă.
 3. Proprietatea comună pe cote-părți

b) Coproprietatea despărţiturilor dintre două imobile (zid,

şanţ şi gard).
Acest caz de proprietate comună pe cote-părţi forţată şi
perpetuă este reglementat de art. 556 din Codul civil, care
prevede că orice zid, şanţ sau altă despărţitură între două
terenuri care se află în intravilan este prezumată a fi în
proprietatea comună pe cote-părţi a vecinilor dacă nu
rezultă contrariul din titlu, dintr-un semn de necomunitate
conform regulamentelor de urbanism ori dacă proprietatea
comună nu a devenit proprietate exclusivă prin uzucapiune.
Zidul, şanţul şi alte despărţituri ce separă două proprietăţi
învecinate sunt prezumate a se afla în proprietate comună
pe cote-părţi forţată şi perpetuă. Această regulă se referă
doar la despărţiturile dintre două imobile aflate în intravilan.
 3. Proprietatea comună pe cote-părți

c) Coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile

pentru folosirea a două imobile comune.
În lipsa unei reglementări legale, în practică există
multiple situaţii în care un lucru care se află la hotarul a
două terenuri este folosit deopotrivă de ambii
proprietari: drumul, poteca, aleea, fântâna care pot fi
folosite de ambii proprietari.
Pentru ca drumul, poteca, fântâna să fie afectate
regimului dreptului de proprietate comună pe cote-părţi
forţată şi perpetuă, este necesar ca, pe de o parte, ele să
servească exploatării a cel puţin două proprietăţi, iar pe
de altă parte, să se afle pe linia despărţitoare a acestor
proprietăţi (de cele mai dese ori a două proprietăţi).
 4. Proprietatea comună în devălmășie

Potrivit art. 567 alin. (1) din Codul civil: în

cazul în care dreptul de proprietate aparţine
concomitent mai multor persoane fără ca
vreuna dintre ele să fie titularul unei cote-părţi
ideale din bunul comun, proprietatea este
comună în devălmăşie.
 4. Proprietatea comună în devălmășie

Caracteristica principală a dreptului de

proprietate comună în devălmăşie o constituie
faptul că titularii lui nu cunosc nici întinderea
dreptului lor de proprietate asupra bunului
comun şi nici bunurile în materialitatea lor, ce
aparţin fiecăruia în parte.
Reprezentativ pentru această formă este
dreptul de proprietate în devălmășie a soţilor
asupra bunurilor dobândite în timpul
căsătoriei.
 4. Proprietatea comună în devălmășie

Proprietatea comună în devălmăşie a soţilor.

Referindu-se la proprietatea comună în
devălmăşie a soţilor, art. 572, alin. (1) din
Codul civil prevede că bunurile dobândite de
soţi în timpul căsătoriei sunt proprietatea lor
comună în devălmăşie dacă, în conformitate cu
legea sau contractul încheiat între ei, nu este
stabilit un alt regim juridic pentru aceste
bunuri.
 4. Proprietatea comună în devălmășie

Criterii de determinare a bunurilor comune:

 bunul să fie dobândit de oricare dintre soţi
în timpul căsătoriei.
 bunul să nu facă parte din categoria
bunurilor proprii enumerate în art. 22 C.
familiei.
 4. Proprietatea comună în devălmășie

Categoriile bunurilor proprii:

a) bunurile dobândite înainte de căsătorie;
b) bunurile dobândite prin moştenire, donaţie sau
în baza altor acte cu titlu gratuit de către unul
dintre soţi în timpul căsătoriei;
c) bunurile de uz personal;
d) plăţile care au un caracter de compensare -
ajutor material, despăgubire pentru vătămarea
sănătăţii.
 4. Proprietatea comună în devălmășie

Drepturile soților asupra bunurilor comune

Conform art. 21 alin. (1) C. familiei „soţii, de comun
acord, posedă, folosesc şi dispun de bunurile comune”.
„mandatul tacit reciproc” sau
„consimţământultacit reciproc al soţilor”.
Potrivit acestui mandat, oricare dintre soţi, poate
efectua diferite acte şi operaţii ce sunt necesare a fi
îndeplinite în timpul căsătoriei asupra bunurilor
comune, fiind prezumat că are şi acordul celuilalt
soţ(art. 21 alin. (2) C. familiei).
 4. Proprietatea comună în devălmășie

Prezumţia mandatului tacit reciproc are caracter

relativ, ceea ce înseamnă că soţul care nu a
participat la încheierea actului juridic respectiv,
poate face dovada că s-a opus încheierii actului dat,
fapt ce va duce la anularea acestuia.
 4. Proprietatea comună în devălmășie

Mandatul tacit reciproc al soţilor nu există, fiind

necesar consimţământul expres al ambilor soţi, în
următoarele situaţii:
 actele de dispoziţie cu privire la imobile.
 rezilierea contractului de închiriere a spaţiului
de locuit, înstrăinarea casei sau apartamentului,
limitarea dreptului la locuinţă al celuilalt soţ (art.
21 alin. (5) C. familiei).
 4. Proprietatea comună în devălmășie

Bunurile comune ale soţilor pot fi împărţite „atât în

timpul căsătoriei, cât şi după desfacerea ei” (art. 25
alin. (1) C. Familiei).
Împărţirea bunurilor comune se poate face pe cale
convenţională prin încheierea unui acord între soţi
sau prin hotărârea instanţei de judecată (la
cererea unuia dintre soţi sau a creditorilor personali
a unuia dintre soţi).