3.

Dreptul de proprietate comună

pe cote-părţi

Reglementarea juridică:
art.545-566 Cc.
Terminologia „proprietate comună
pe cote-părţi” este sinonimă cu:
 „coproprietate” şi
 „proprietate în diviziune”.
3.1. Definiţia noţiunii de drept de
proprietate pe cote-părţi
Dreptul de proprietate comună pe
cote-părţi este dreptul ce aparţine la
două sau mai multe persoane,
exprimate în cote ideale (1/2, 1/3, ¼
etc.) asupra unui bun nefracţionat în
materialitatea sa.
 Trăsăturile specifice ale dreptului de proprietate comună pe cote-părţi

Y și Z sunt moștenitori. Ei dobândesc dreptul de

X prorpietarul casei. După decesul lui se deschide proprietate comună pe cote-părți asupra casei. Ei devin
moștenirea coproprietari. Fiecăruia îi aparține 1̸2 din dreptul de
proprietate .

1. Este o proprietate cu pluralitate de subiecte (cel puţin două subiecte), numite coproprietari;
2. Niciunul dintre coproprietari nu este titularul exclusiv al unei fracţiuni materiale din bun
care nu se fracţionează material;
3. Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părţi ideale, abstracte din dreptul
de proprietate;
4. Cota-părte din dreptul de proprietate comună se răsfrânge asupra întregului bun;
5. Bunul nu se fracţionează material (indivizibil – casa, automobilul etc.), dar se divizează
dreptul de proprietate în cote-părţi ideale, prezumate a fi egale (alin.1 art.545 Cc);
 Continuare
6. Exercitarea atributelor dreptului
de proprietate comună pe cote-
părţi este limitată, deoarece trebuie să se ţină cont de
existenţa drepturilor celorlaţi titulari care se exercită
concomitent şi simultant asupra aceluiaşi bun.
La exercitarea de către titulari al dreptului de proprietate
comună pe cote-părţi se face distincţie între exercitarea:
a) posesiei, folosinţei şi dispoziţiei asupra întregului bun;
b) dreptului de proprietate asupra cotei-părţi din
proprietatea comună pe cote-părţi.
 Continuare
7. Este un drept:
 în principiu, temporar în cazul proprietăţii comune pe cote-părţi
obişnuită sau temporară;
Caracterul temporar:
 poate înceta prin împărţire, făcută la acordul părţilor sau
prin hotărâre judecătorească.
Se interzice împăţirea:
- doar în cazurile prevăzute de lege sau
- în cazul proprietăţii comune pe cote-părţi forţate şi
perpetue (art.555 și 556 Cc), fiind continuă.
Felurile dreptului de proprietate pe
cote-părţi

a) obişnuită sau b) forţată şi

temporară - perpetuă – nu
poate înceta poate înceta prin
prin partaj; partaj din cauza
destinaţiei
bunului aflat în
coproprietate.
3.2. Dreptul de proprietate comună pe
cote-părţi forţată şi perpetuă

Reglementarea juridică:
 art.555, 556 Cc;
 Legea condominiului în fondul
locativ nr.913 din 30.03.2000, în
Monitorul Oficial nr. 130-132 din
19.10.2000, în continuare - Legea
913/2000.
Obiectul proprietăţii comune pe
cote-părţi forţate şi perpetue

Bunurile care prin natura şi

destinaţia lor pot fi folosite de mai
mulţi proprietari, fiind accesorii
altor bunuri, considerate
principale, proprietate exclusivă a
celorlaţi titulari.
Caracterele juridice

Este forţată:
 nu poate înceta prin divizarea bunurilor ce
fac obiectul ei şi se impune copropietarilor
indiferent de voinţa acestora.
Este perpetuă:
- are caracter permanent, ceea ce face
imposibilă încetarea ei prin partaj.
Cazurile de proprietate comună pe cote-părţi forţate
şi perpetue

a) Dreptul de proprietate în
condominiu (art.555 Cc, Legea
913/2000);
b) Coproprietatea despărţiturilor
comune dintre două imobile (zid,
şanţ, gard) (art.556 Cc).
 Codul civil nu reglementează

a) Coproprietatea lucrărilor comune necesare

sau utile pentru folosirea a două imobile
(poteci, fântâni, drumuri, izvoare) (care este
reglementată însă la art.660 din Noul Cod Civil
român);
b) Coproprietatea asupra bunurilor amintiri
familiare (tablouri, fotografii, manuscrise,
cavouri, alte lucruri funerare) (art.1141
NCCR);
 Noutatea Legii nr.133/2018 de
modernizare a Codului civil
Introduce reglementarea proprietății
periodice (art. 575-580 Cc)
A fost reglementată în Pr.CcRM din
2002 (art. 1222-1228).
 a) Dreptul de proprietate în condominiu
(art.555 Cc)

Condominiu: totalitatea de bunuri

imobile format dintr-un teren cu una sau
mai multe clădiri, în condițiile legii în
care există:

b) terenul și părțile clădirii din
condominiu care nu sînt unități și sînt
destinate folosinței comune a tuturor
proprietarilor în condominiu (părți
comune).
Părțile comune fac obiectul dreptului de
proprietate comună forțată și perpetuă.
a) - locuințe,
- încăperi izolate cu altă destinație decît
cea de locuință sau
- locuri de parcare din cadrul clădirii,
construite sau care urmează a fi
construite,
înregistrate sub număr cadastral separat
în registrul bunurilor imobile (unități).
Unitățile fac obiectul dreptului de
proprietate exclusivă; și
Părțile comune care fac obiectul dreptului de proprietate comună forțată și
perpetuă (art. 5 din art.7 Legea nr.913/2000))

-terenul pe care este construit blocul

(blocurile),
-zidurile,
-acoperişul,
-terasele,
-coşurile de fum,
-casele scărilor,
-holurile,
-subsolurile,
-pivniţele şi etajele tehnice,
-tubulaturile de gunoi,
-ascensoarele,
-utilajul şi sistemele inginereşti din
interiorul sau exteriorul locuinţelor
(încăperilor), care deservesc mai multe
locuinţe (încăperi),
-terenurile aferente în hotarele stabilite
cu elemente de înverzire,
-alte obiecte destinate deservirii
proprietăţii imobiliare a
condominiului.
 Cota-parte a fiecărui proprietar în bunurile imobiliare
comune din condominiu (art.7 Legea nr.913/2000)

este proporţională cotei constituite din suprafaţa

totală (în metri pătraţi) a locuinţelor (încăperilor)
ce îi aparţin în condominiu, dacă decizia adunării
generale a proprietarilor, nu stabileşte altfel.
Criteriul de stabilire a mărimii cote-părţi:
- este determinată de întinderea bunului principal
al căruia proprietar exclusiv este coproprietarul.
 Importanţa cotei-părţi

Determină contribuţia fiecărui coproprietar

 în totalul plăţilor obligatorii pentru
întreţinerea şi reparaţia bunurilor
comune, alte cheltuieli comune,
 cota voturilor la adunarea generală a
membrilor asociaţiei de coprorpietari în
condominiu.
 Reglementarea directă a
raporturilor în condominium
Legea condominiului în fondul locativ nr. 913 din 30.03.2000 , care:
1. formulează noţiunea de proprietate comună şi de cea de cotă-parte;
2. stabileşte:

- bunurile care fac obiectul proprietăţii comune pe cote-părţi forţate şi

perpetue;
 drepturile şi obligaţiile coproprietarilor;
 modul lor de exercitare, modalitatea de constituire a asociaţiei de
coproprietari în condominiu, funcţionarea asociaţiei, organele de
conducere şi competenţa lor, alte aspecte.
N.B.: în lege proprietatea comună pe cote-părţi este numită
„proprietate indiviză”, ceea ce nu corespunde prevederilor art.555
Cc.
 Constituirea condominiului
Administrarea condominiului poate fi
efectuată (alin.2 art.15 Legea
nr.913/2000):
a) de către proprietari nemijlocit, în
cazurile în care condominiul include cel
mult patru proprietari cărora le aparţin cel
mult patru locuinţe (încăperi);
b) de către asociaţia de coproprietari de
sine stătător sau prin transmiterea acestor
funcţii (parţial sau integral), pe bază de
contract, unei persoane fizice sau juridice
autorizate, în modul stabilit, să
îndeplinească aceste funcţii.
Are loc prin asocierea obligatorie a tuturor
proprietarilor de locuinţe (încăperi) din blocul
(blocurile) ampalsate pe un anumit teritoriu.
Inițiativa constituirii aparțile:
-proprietarilor de locuinţe (încăperi),
-agenţiilor teritoriale de privatizare sau
-autorităţilor administraţiei publice locale.
Condominiul se înregistrează în Registrul bunurilor
imobile conform art. 40/3 din Legea cadastrului
bunurilor imobile nr. 1543 din 25.02.1998.
Scopurile înfiinţării asociației de coproprietari (art.16):
- pentru întreţinerea, exploatarea şi reparaţia locuinţelor
(încăperilor) ce le aparţin şi a proprietăţii comune din
condominiu,
- pentru asigurarea membrilor asociaţiei cu servicii
comunale şi cu alte servicii,
- pentru reprezentarea şi apărarea intereselor acestora.
Asociația Dobândește drepturile persoanei juridice (alin.2
art.17):
- din momentul înregistrării de stat la agenția servicii
publice.
 Fondatori ai asociaţiei de
coproprietari pot fi:
 proprietarii de locuinţe (încăperi),
indiferent de forma de proprietate,
precum şi
 agenţiile teritoriale de privatizare
sau
 autorităţile administraţiei publice
locale.
 Calitatea de membru al asociaţiei de
coproprietari (art.22 Legea nr.913/2000)

Membri ai asociaţiei de coproprietari

sunt:
 toţi proprietarii locuinţelor (încăperilor) din
condominiu.
Dobândirea calităţii de membru al
asociaţiei de coproprietari:
- momentul înregistrării de stat a acesteia în
modul stabilit.
 Efectele procurării locuinţe
(încăperi) în condominiu, după
înfiinţarea asociaţiei de
coproprietari:

- cei care procură devin membri ai

acesteia imediat după dobândirea
de către ei a dreptului de
proprietate asupra locuinţei
(încăperii).
 Încetarea calităţii de membru al
asociaţiei de coproprietari:
Temeiurile:  
 decesul membrului asociaţiei;
 lichidării persoanei juridice;
 înstrăinării bunurilor sau
 în alte temeiuri.
 Efectul decesului proprietarului locuinţei (încăperii)
persoană fizică sau reorganizării persoanei juridice

- succesorii de drepturi (moştenitorii) devin membri ai

asociaţiei de coproprietari din momentul dobândirii de
către aceştia a dreptului de proprietate asupra locuinţei
(încăperii) din condominiu.
Lipsa de moştenitori legali sau testamentari:
- soarta locuinţei (încăperii) se hotărăşte în
conformitate cu normele dreptului de moştenire.
 Înstrăinare cotei-părţi din
proprietatea în condominiu
- are loc concomitent cu înstrăinarea
proprietăţii exclusive.
Împărţirea este inadmisibilă (art.558 Cc),
cu excepţia alin. 2:
 existenţa acordului tuturor proprietarilor;
 bunurile nu mai sunt destinate folosirii în
condominiu.
 B. Coproprietatea despărţiturilor comune dintre două terenuri (art.556 Cc)
este formată din:

 ziduri, şanţuri şi altele, precum Operează prezumția că:

gardurile, indiferent de
materialul din care sunt
confecţonate, inclusiv cele vii.
 aşezate pe hotarul a două
proprietăţi aflate în intravilan.
Sunt proprietate comună pe cote părţi
forţate şi perpetue.
Fundamentul prezumţiei:
-obligaţia proprietarilor vecini de a
participa la construcţia despărţiturilor
comune.
Legiuitorul prezumă relativ că
proprietarul care a construit despărţitura
şi-a exercitat şi dreptul de a-i pretinde
proprietarului vecin să contribuie la
această operaţiune.
 Caracterul relativ al prezumţiei

Poate fi combătută prin:

 titlu: actul juridic din care să rezulte că
zidul, şanţul, gardul aparţine unui
proprietar;
 printr-un semn de necomunitate conform
regulamentelor de urbanism ori
 proprietatea comună a devenit proprietate
exclusivă prin uzucapiune.
 Proiectul Codului civil (art.599)

a) Semn de necomunitate a zidului:

 culmea zidului este dreaptă şi înclinată perpendiculară spre un fond şi
înclinată spre celălalt fond;
Prezumţie de proprietate exclusivă în favoarea proprietarului fondului către care
este înclinată coama zidului.
b) Semn de necomunitate a şanţului:
 pământul este aruncat sau înălţat exclusiv pe o parte a şanţului.
Prezumţia de proprietate exclusivă pentru proprietarul fondului pe care este
aruncat pământul.
c) Orice alte semne ce fac să se prezume că zidul a fsot construit exclusiv de
unul dintre proproprietari (ştachele la gard).
 Proiectul Codului civil
reglementa:
 art. 600: cheltuielile legate de construcţia
şi întreţinerea despărţiturilor comune;
 Art.601: folosirea despărţiturilor comune;
 Art.602: alte moduri de dobândire a
coproprietăţii asupra despărţiturilor
comune.
 c) Coproprietatea lucrărilor comune necesare sau utile
pentru folosirea a două imobile vecine, situate pe linia de
hotar: poteca, fântâna, drumul, izvorul

Codul civil nu reglementează o

asemenea coproprietate, deşi la practică
sunt asemenea situaţii.
Dreptul de vecinătate (art.586-603 Cc)
nu dă răspuns la întrebarea cine este
proprietarul lor.
Prin urmare, se recurge la analogia legii.
 Analogia legii (art.5 Cc)

Aceste bunuri fac obiectul proprietăţii comune pe cote

păţi forţate şi perpetue dacă:
 servesc exloatării cel puţin a două proprietăţi;
 se află pe linia ce despăţeşte două prorpietăţi (hotar).
Dacă se află pe proprietatea exclusivă a unui
proprietar, dar servesc şi proprietarului terenului vecin:
- se vor aplica regulile dreptului de vecinătate ori
dreptului de servitute (art. 639-653 Cc).
3.3. Dreptul de proprietatea comună pe
cote-părţi obişnuită sau temporară

Una dintre cele mai răspândite forme ale dreptului de

proprietate comună pe cote-părţi.
Trăsăturile specifice comparativ cu cea forţată şi
perpetuă:
a) este limitată în timp – încetează la voința
coproprietarilor sau unuia dintre ei, conform legii sau
acordului;
b) coproprietarii, la exercitarea atributelor posesia, folosinţa
şi dispoziţia trebuie să ţină cont de drepturile lor
reciproce.
 Obiect al dreptului de proprietate
comună pe cote-părţi
Orice bun indivizibil, dar şi divizibil:
 mobil sau
 imobil, dreptul de proprietate comună pe cote-
părţi asupra cărora se înregistrează în Registrul
bunurilor imobile (art. 40 din Legea cadastrului
bunurilor imobile).
Exemple: casele, vitele, obiecte preţioase, mijloace
de transport, terenuri, întreprinderi.
Excepţie: bunurile din domeniul public (art.471
alin.4 Cc).
 Subiectele dreptului de proprietate comună pe
cote-părţi
Două sau mai multe persoane (art.543 Cc).
Poate apărea între:
 persoane fizice;
 persoane juridice;
 persoane fizice şi juridice;
 persoane fizice, stat sau uat, cu excepţia domeniului
public, la:
1. dobândirea prin confiscare sau prin act juridic a
cotei-părţi a unui coproprietar.
 Modurile de dobândire:
1. Succesiunea şi actul juridic – cele mai
răspândite;
2. Producerea bunului de mai multe persoane
(ex.: construirea unei case, etc.);
3. În urma împărțirii bunului proprietate comună
în devălmăţie când se individualizează cotele
fiecărui soţ în bunurile comune. Durează până la
prtajarea bunului.
 Modul de posesie, folosinţă şi
dispoziţie

Diferă în dependenţă dacă se

exercită asupra:
a) întregului bun din propritatea
comună pe cote-părţi; sau
b) cotei-părţi din propritatea
comună pe cote-părţi.
4.1. Exercitarea dreptului de posesie, folosinţă şi
dispoziţie asupra bunului propritate comună pe
cote-părţi

Reglementarea juridică: art.546-550

Cc.
Regula:
 posesia, folosinţa şi dispoziţia asupra
bunului propritate comună pe cote-
părţi se exercită cu consimţământul
tuturor coproprietarilor.
 Exercitarea dreptului de
posesiune (stăpânirea bunului)
Regula:
 Coproprietarii exercită împreună atributul dreptului de
posesiune.
Ca Excepţie:
- prin acord, în forma stabilită pentru actul juridic, ei pot
stabili şi un alt mod de exercitare a atributului dreptului de
posesiune:
1. de către un coproprietar;
2. de câţiva coproprietari sau
3. de un terţ.
 Exercitarea dreptului de folosinţă

Constă în dreptul coproprietarilor de a utiliza bunul

comun în interes propriu, dobândind fructele civile
sau naturale.
Regula este că (art.546 alin.1 Cc):
Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul cu
condiţia să:
 nu schimbe destinaţia bunului;
 nu aducă atingere dreptului celorlaţi coproprietari.
 Modul de folosire se stabileşte
(alin. 2 art. 546 Cc):
a) Prin acordul tuturor
coproprietarilor - când
există consensul.
Acordul majorităţii celor
prezenţi la adunarea
generală a membrilor
asociaţiei de proprietari –
bunurile proprietate
comună forţată şi perpetuă
(art.27 din Legea
nr.913/2000).
b) Prin hotărârea instanţei
de judecată la cererea
oricărui coproprietar - în
lipsa acordului
coproprietarilor.
Criteriul stabilirii
modului de folosire de
către instanţa de judecată:
- aprecierea echitabilă a
intereselor tuturor
coproprietarilor.
 Exercitarea folosinţei:
a) Folosirea bunului proporţional cotelor-părţi (alin.3 art.546
Cc)
Exemplu: casa cu 4 odăi trece la doi moştenitori poate fi folosită
proporţional cotei-părţi: ambii moştenitori vor folosi câte 2 odăi.
b) Folosirea bunului exclusiv de un singur coproprietar:
 ceilalţi au dreptul să ceară echivalentul lipsei de folosire conform
cotei lor părţi, care trebuie să fie echitabilă;
c) Folosirea bunului comun de un singur coproprietar fără
acordul celorlaţi:
- primul este obligat şi la plata unei despăgubiri (alin. 4 art.546 Cc).
 Regimul juridic al fructelor

Regula generală:
- Revin coproprietarilor proporţional cotei-părţi
deţinute (art. 547 Cc).
Excepţia:
Prin acord poate fi stabilit că:
 revin tutror în mod egal, indiferent de cota-parte;
 revin celor ce nu posedă şi nu folosesc bunul.
 Obligaţiile coproprietarilor
(art.548 Cc)
Coproprietarii sunt obligaţi, proporţional cotei-
părţi, la:
 plata impozitelor, taxelor, altor obligaţii
pecuniare;
 suportarea cheltuielor de întreţinere şi păstrare a
bunului.
Derogare:
- prin acordul părţilor poate fi stabilit un alt mod.
Efectuarea din cont propiu, cu acordul celorlalţi
coproprietari, a îmbunătăţirilor inseparabile
bunului proprietate comună

Coproprietarul are dreptul să

ceară:
- modificarea cotei-părţi

proporţional îmbunătăţirilor
(alin.2 art.545 Cc) sau
- compensarea cheltuielilor.
Încheierea actelor de conservare
(art. 549 Cc)

Fiecare coproprietar poate:

 să le efectuieze fără acordul
celorlalţi coproprietari și
 să le pretindă compensarea
cheltuielilor proporțional
cotei lor părți.
 Actul juridic de conservare
(art.311 Cc)

Urmărește:
 preîntâmpinarea pierderii unui
drept subiectiv civil.
 Fac parte din categoria actelor de
conservare:
 întreruperea cursului unei prescripţii prin formularea
unei cereri de chemare în judecată;
 întabularea unei ipoteci;
 îndepliniera formalităţilor de publicitate imobiliară în
cazul unui act translativ de proprietate;
 actele juridice încheiate cu terţii pentru repararea unui
imobil ameninţat cu prăbuşirea.
Pentru detalii a se vedea: C.Bîrsan, Drepturile reale
principale, p.170, V.Stoica, Drepturile reale principale,
p.266.
Condiţiile actului de conservare:

1) să existe un pericol ce ameninţă pieirea

bunului sau încetarea dreptului;
2) actul săvârşit să necesite cheltuieli
minime în raport cu valoarea bunului sau
dreptului salvat.
Efectul:
Coproprietarul care face acte de conservare
are dreptul să pretindă compensarea
cheltuielilor de la ceilalţi coproprietari.
 Intentarea acţiunii în revendicare de
către un coproprietar

Act de dispoziţie – Act de conservare –

recunoaşterea dreptului readucerea bunului
de proprietate asupra revendicat în posesiunea
bunului, dar nu doar a proprietarilor şi întreruperea
unei cote-părţi ideale. prescripţiei.
Trebuie formulată de Poate fi formulată doar de
toţi coproprietarii. un coproprietar.
 Argumentele pentru intentarea acţiunii în
revendicare şi de către un singur
coproprietar:
a) Dreptul coproprietarilor nu poartă asupra câte unei fracţiuni materiale din bun, ci
asupra întregului bun, motiv pentru care fiecare din ei este proprietarul întregului
bun;
b) Acolo unde există un drept există şi o acţiune care-l apără, motiv pentru care
trebuie să-i fie recunoscută şi coproprietarului posibilitatea de a se apăra contra
uzurpării comise de terţ.
c) Poziţia CEDO (a se vedea: Decizia din 14 decembrie 2006 cauza Lupaş şi alţii
c/România) conform căreia:
- Respingerea ca inadmisibilă a acţiunii de revendicare a bunului din partea unui
coproprietar atunci când din motive obiective (exemplu: imposibilitatea identificării
unora din coprprietari, refuzul nejustificat al unora de a participa) nu a fost posibilă
formularea sa de către toţi coproprietarii, constituie o încălcare a dreptului la un
tribunal, componentă la un proces echitabil, garantat de art.6 din Convenţia CEDO.
 Acțiunile în justiție ale coproprietarului
(art.551 cc)

Fiecare coproprietar poate sta singur în justiție, indiferent

de calitatea procesuală, în orice acțiune privitoare la
coproprietate, inclusiv în cazul acțiunii în revendicare.
Efectele hotărârilor judecătorești:
 pronunțate în folosul coproprietarului beneficiază
tuturor coproprietarilor.
 potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile
celorlalți coproprietari.
 Exercitarea dreptului de dispoziţie privind bunul
proprietate comună pe cote-părţi
(alin. 4 art.550 Cc)
Nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor:
- orice acte juridice de dispoziție cu privire la bunul comun;
 actele de folosință cu titlu gratuit;
 cesiunile de venituri imobiliare (plata chiriei) și
 locațiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani, precum și
 actele care urmăresc exclusiv înfrumusețarea bunului.
Prezumţia:
- orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziție.
 Efectele exercitării dreptului de dispoziţie privind bunul
proprietate comună pe cote-părţi cu nerespectarea
prevederilor alin. 4 art. 550 din Cc

Actele juridice sunt inopozabile coproprietarului care nu

a consimțit, expres ori tacit, la încheierea actului.
Dreptul coproprietarului vătămat:
 de a exercita, înainte de partaj, acțiunile posesorii
împotriva terțului care ar fi intrat în posesia bunului
comun în urma încheierii actului.
Restituirea posesiei bunului se va face în folosul tuturor
coproprietarilor, cu despăgubiri, dacă este cazul, în sarcina
celor care au participat la încheierea actului.
 4.2. Exercitarea dreptului de dispoziţie asupra cotei-părţi din proprietatea
comună pe cote-părţi
Ion
Vasile 1̸2 Bunul nu se fracţionează în materialitatea
1̸2 cote- cotă- sa;
parte parte
Cumpără
împreună un
laptop

Dreptul de proprietate se divizează în cote-părţi care se prezumă

egale, dacă prin lege sau prin acordul părților nu este stabilit altfel
(art.545 alin.1 Cc).

Ei dobândesc dreptul de proprietate comună pe cote-părți.

Fiecare coproprietar cunoaşte mărimea cotei-părți din proprietatea comună pe cote-
părţi și are dreptul de a înstrăina cu titlu gratuit sau oneros ori greva cu un drept real
(gaj) cota-parte din bunul comun fără acordul coproprietarilor.
Potrivit art. 552 Cc, la exercitarea dreptului de dispoziţie prin vânzarea unei cote-
părți din bunurile proprietate comună pe cote-părți, cu excepția vânzării la licitație:
- ceilalți coproprietari au un drept de preemțiune în privința cotei-părți care se
vinde. Dreptul de preemţiune se exercită potrivit dispozițiilor art. 1143-1150 Cc.
 Mecanismul de realizare a dreptului de preemţiune (art. 1143-1150 Cc)

Ion este titularul

Vasile dorește să vândă cota dreptului de Ion, după primirea ofertei, își execită dreptul de
sa parte de 1̸2 preemțiune preemțiune printr-o declarație adresată persoanei
obligate în termen de:
- o lună în cazul bunurilor imobile și
- 10 zile în cazul altor bunuri.
El este obligat: Declaraţia se consideră acceptare a ofertei de vânzare.
- să comunice Orice clauză de modificare a termenului de exercitare
celuilalt coproprietar a dreptului de preemțiune este nulă.
oferta completă de
vânzare a bunului.

Dacă pentru validitatea contractului de vînzare-cumpărare legea cere respectarea unei anumite
forme, persoana obligată și titularul dreptului de preemțiune sunt obligați unul față de altul să
încheie contractul în acea formă.
Efectul neexecutării nejustificată a acestei obligații de către una din părți:
-cealaltă parte poate cere instanței de judecată să pronunțe hotărîre judecătorească care ține loc de
contract. Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni.
Potrivit art. 1148 Cc, dacă mai multi coproprietari și-au exercitat preemțiunea la cumpărarea
cotei-părţi din bunul proprietatea comună pe cote-părţi, contractul de vânzare-cumpărare se
consideră încheiat:
- cu titularul dreptului legal de preemțiune ales de vânzător, cînd se află în concurs cu alți titulari
ai unor drepturi legale de preemțiune. Deci, vânzătorul este cel care alege cumpărătorul.
 Exercitarea dreptului de preemțiune după încheierea contractului de vînzare-cumpărare dintre
persoana obligată și terț (alin. 4 art. 1146 Cc)

Ion este titularul

Vasile dorește să vândă cota dreptului de
sa parte 1̸2 preemțiune

Contract de vânzare-cumpărare se consideră

El este obligat:
- să comunice lui Ion încheiat între persoana obligată și titularul
oferta completă de dreptului de preemțiune în condițiile
vânzare a bunului, stabilite de persoana obligată și de terț.
dar nu o face și Vânzătorul răspunde față de terțul de bună-
încheie contractul cu credință pentru viciul juridic ce rezultă din
un terț.
exercitarea preemțiunii.

Dacă contractul de V-C

vînzare-cumpărare a Nerecunoaşterea de către persoana obligată şi
fost încheiat cu un terţ a contractului încheiat între persoana
terț, persoana obligată obligată și titularul dreptului de preemțiune
trebuie să îi remită
neîntîrziat titularului
Titularul dreptului de preemțiune poate cere
dreptului de instanței de judecată să pronunțe o hotărâre:
preemțiune un -de constatare a încheierii contractului de
exemplar al vînzare-cumpărare între persoana obligată și
contractului. Obligația
de remitere poate fi titularul dreptului de preemțiune în condițiile
executată și de terț. Terț stabilite de persoana obligată și de terț și
(art.1145 alin. 2 Cc. -de dobîndire de către titular a drepturilor și
Dacă obligația de obligațiilor de cumpărător.
remitere a fost executată Dreptul la acțiunea se prescrie în termen de 6 luni.
 Urmărirea cotei-părţi în baza pretenţiile
creditorilor unui coproprietar

Cota-parte este un bun aflat în circuitul civil.

Poate fi urmărită pe baza pretenţiilor
creditorilor unui coproprietar care la scadenţa
creanţei pot cere:
 înstrăinarea cotei-părţi a coproprietarului debitor
sau
 partajarea bunului prin instanţa de judecată,
urmărirea făcându-se asupra părţii din bun sau
sumei cuvenite.
 Urmărirea cotei-părţi prin
înstrăinarea silită (art.553 Cc)
Executorul judecătoresc este obligat:
 să notifice ceilalţi coproprietari despre
vânzarea cotei-părţi cu cel puţin 10 zile
înainte de vânzare;
 să comunice preţul şi alte condiţii.
Coproprietarii au dreptul de preemţiune
faţă de terţi.
5. Încetarea proprietăţii comune
pe cote-părţi
Modurile de încetare:
 dobândirea de cote-părţi din bun prin V-C, donaţie
sau succesiune, devenind proprietate exclusivă;
 înstrăinarea bunului către un terţ de către toţi
coproprietarii împreună;
 exproprierea bunului;
 distrugerea în urma unui caz fortuit sau forţă
majoră;
 partajul – cel mai răspândit mod de încetare.
 Partajul bunurilor proprietate
comună pe cote-părţi (art. 557-564 Cc)

Efectele juridice ale partajului:

 bunul se împarte materialmente între
copărtaşi;
 fiecare devine proprietarul exclusiv
a unei părţi determinate din bunul
care a format obiectul proprietăţii
comune pe cote-părţi.
 Modalităţile de partajare

a) Prin acordul părţilor (calea amiabilă) – prin

contract de partaj încheiat între toţi
coproprietarii care cad de acord cu modalitatea
de partajare. Contractului de partaj i se aplică
dispozițiile legale cu privire la actele juridice de
dispoziție.
b) Prin hotărârea instanţei de judecată prin
introducerea unei acțiuni în partaj de către oricare
dintre coproprietari atunci când ei nu ajung la o
înţelegere de partajare a bunului.
 Amânarea partajului
(art.559 Cc)
De regulă, are loc prin:
 încheierea unui contract de amânare a
partajării dintre coproprietari.
Ca excepţie, are loc prin:
- hotărârea instanţei de judecată, dacă se
constată că astfel vor fi protejate
interesele celorlalţi coproprietari (alin. 3).
 Condiţiile contractului de
amânare a partajului:
a) generale de valabilitate a actului juridic;
b) speciale, referitoare la:
 termen: nu poate fi mai mare de 5 ani.
Efectul nerespectării termenului: nulitatea absolută.
 forma:
1. bun mobil: contract scris sau verbal;
2. bun imobil: contract autentificat notarial şi notat în
Registrul bunurilor imobile.
 Efectele încheierii contarctului
de amânare a partajului
Regula generală:
 partajarea poate avea loc numai după
expirarea termenului.
Excepţia:
- la cererea oricărui coproprietar, instanţa de
judecată poate dispune partajarea înainte de
expirarea termenului, dacă sunt motive
întemeiate.
 Modul de partaj a bunului proprietate
comună pe cote-părţi (art.561 Cc)

a) Bunul divizibil:
 se împarte în natură corespunzător mărimii cotei-
părţi.
A se vedea: Decizia Colegiul Civil, Comercial şi de Contencios Administrativ
lărgit al Curţii Supreme de Justiţie din 22 aprilie 2015. Dosarul nr.2ra-602/15
http://jurisprudenta.csj.md/search_col_civil.php?id=18731>.

Efectul atribuirii unei părţi ce nu necorespunde

cotei:
- celorlalţi coproprietari li se atribuie o sultă (alin.4).
b) Dacă bunul este indivizibil ori nu
este comod partajabil

a) întregul bun se atribuie, în schimbul unei sulte,

în favoarea unui coproprietar sau, în favoarea
mai multor coproprietari, la cererea lor comună.
A se vedea: Decizia Colegiul Civil, Comercial şi de
Contencios Administrativ lărgit al Curţii Supreme
de Justiţie din 04 februarie 2015, Dosarul nr. 2ra-
144/15
http://jurisprudenta.csj.md/search_col_civil.php?
id=16645>
Atribuirea bunului în cazul mai
multor cereri (Art. 562 din Cc)
Dacă există mai multe cereri de atribuire care
se contrazic reciproc, la atribuirea bunului
către un coproprietar, se iau în considerare:
 necesitățile și interesele speciale ale fiecărui
coproprietar,
 dorința titularilor cotelor-părți care formează
majoritatea din toate cotele-părți și
 acordurile anterioare.
 Coproprietarul are dreptul
preferențial
1. la atribuirea locuinței în care acel coproprietar
își avea reședința obișnuită la data introducerii
acțiunii în partaj, precum și, după caz, asupra
mobilierului cu care este dotată locuința.
2. la atribuirea bunului pe care îl folosea în
desfășurarea unei activități de întreprinzător sau
profesionale la data introducerii acțiunii în
partaj, precum și asupra bunurilor mobile cu
care era dotat.
 Invocarea drepturilor preferențiale de
către mai mulți coproprietari

Se va ține cont de:

 aptitudinea solicitanților de a administra și
întreține bunul în cauză.
Dacă bunul ține de o activitate sau este o parte
socială într-o societate comercială, se va ține cont
de:
- durata participării personale a solicitantului în
acea activitate înainte de data introducerii acțiunii
în partaj.
 b) vânzarea bunului conform modului stabilit
de coproprietari dacă niciunul dintre
coproprietari nu a cerut atribuirea întregului
bun sau dacă această cerere nu poate fi
satisfăcută

În lipsa acordului tuturor coproprietarilor:

– are loc vânzarea la licitaţie a bunului cu distribuirea sumei conform
cotelor-părţi.
A se vedea: Decizia Colegiul Civil, Comercial şi de Contencios
Administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie din 03 august 2016,
Dosarul nr. 2ra-1794/16 <http://jurisprudenta.csj.md/search_col_civil.php?
id=30196
 Efectele partajului
(art.564 Cc)
- Fiecare coproprietar devine proprietar exclusiv al bunului sau al
sumei de bani atribuite.
- Actul de partajare este declarativ şi nu transferă drepturile între
titularii dreptului de proprietate comună pe cote-părţi.
Momentul apariţiei dreptului de proprietate asupra părţii din:
1. bunurile comune mobile: momentul partajării (data partajării);
2. bunurile imobile şi altor bunuri comune asupra cărora dreptul
de proprietate apare conform legii: la data înregistrării în
registrul de publicitate corespunzător.
 Strămutarea de drept a garanţiilor constituite
de un coproprietar asupra cotei sale părţi
asupra bunului sau sumei de bani atribuite prin
partajre (alin. 4 art. 564 Cc)

Exemplu:
 Un coproprietar a gajat cota sa parte din proprietatea
comună pe cote-părţi.
Efectul partajării bunului:
- Dreprul de gaj al creditorului gajist trece asupra bunului
sau a sumei de bani atribuite prin partajare.
 6. Proprietatea comună în
devălmăşie
Reglementarea juridică:
 art.567-574 Cc;
 art.19-26 Codul Familiei;
art. 18 din Legea nr.1352 din 03.11. 2000
privind gospodăria ţărănească (de fermier), în
Monitorul Oficial nr. 14-15 din 08.02.2001.
Practica judecătorescă:
Hot. CSJ nr.10/93; nr.2/2006.
6.1. Definiţia şi trăsăturile caracteristice
ale proprietăţii comune în devălmăşie

Proprietatea comună în devălmăşie

este dreptul care aparţine la două sau
mai multe persoane asupra unui bun,
nefracţionat în materialitatea sa,
nefiind determinat nici cota-parte
ideală din dreptul de proprietate.
 Trăsăturile caracteristice

1) Bunul nu se divizează în materialitatea sa şi nici

dreptul de proprietate nu se divizează în cote-
părţi (art.567 Cc);
2) Titulari pot fi atât persoanele fizice cât şi cele
juridice. Practica însă nu cunoaşte apariţia
acestui drept între persoane juridice. Apare între
persoane apropiate (soţi, membri ai gospodăriei
ţărăneşti), deoarece nu se cunoaşte nici măcar
cota ideală din dreptul de proprietate.
 Temeiurile de apariţie
(alin. 2 art.543 Cc):
 legea;
 actul juridic.
Nota bene:
Practica nu cunoaşte apariţia proprietăţii în
devălmăşie în baza actului juridic.
Teoretic ar putea să apară în baza unui act
juridic, cu condiţia că este indicat expres. În caz
contrar, s-ar aplica efectele alin.2 art.544 Cc
 Proprietatea comună în
devălmăşie a soţilor

Reglementarea juridică:
-art.567-574 Cc;
 art.19-26 Codul Familiei (în
continuare „CF”).
Bunurile proprietate devălmaşă
a soţilor
Regula generală:
 toate bunurile dobândite de către soţi în timpul
căsătoriei sunt proprietate comună în devălmăşie,
dacă legea sau contractul încheiat între ei nu
stabileşte un alt regim (art.572 Cc, art.19 alin.1
CF).
Prezumţia:
- bunurile dobândite de către soţi în timpul căsătoriei
sunt prezumate proprietate comună în devălmăşie.
 Dacă bunul comun reprezintă un drept care, conform
legii, se dobîndește prin înregistrare într-un registru de
publicitate, iar dreptul este înregistrat doar în folosul
unuia dintre soți (alin. 3 art. 572 din Cc)

 Oricare dintre soți poate cere să  Lipsa aceastei notări:

se noteze în registrul de
publicitate calitatea acelui drept
de bun comun al soților.
- față de terțul dobânditor al dreptului
înregistrat ori al unei grevări asupra
acelui drept nu se poate invoca
calitatea lui de bun comun al soților,
cu excepția cazului în care se va
demonstra că dobînditorul a cunoscut
această calitate pe altă cale.
Modificarea regimului legal

Poate avea loc prin:

 încheierea contractului matrimonial
până la înregistrarea căsătoriei ori
după înregistrare în orice moment.
Forma contractului:
- autentificat notarial (art.27-32 CF).
Excepţia de la regula generală a
comunităţii bunurilor soţilor
a) Bunurile dobândite de soţi până la
înregistarea căsătoriei (art.573 Cc) sunt
proprietatea exclusivă a soţului care le-a
dobândit.
Efectul concubinajului:
– bunul aparţine celui care l-a achiziţionat.
Dacă au contribuit ambii:
– se consideră proprietate comună pe cote-părţi.
 b) Bunurile dobândite în timpul
căsătoriei prin:

 donaţie,
 moştenire sau
 în alt mod cu titlu gratuit (privatizarea
gratuită, comoara, bunul găsit):
Efectul:
 sunt proprietate exclusivă a soţului care le-a
primit.
Dovada donaţiei – prin oricare mijloc de probă.
c) Bunurile de folosinţă individuală

- îmbrăcămintea,
 obiectele necesare igienei
personale, afectate exclusiv
păstrării sau îmbunătăţirii
sănătăţii (proteză dentară de aur)
aparţin celui care le foloseşte.
 Regimul juridic al:

1. Darurilor de nuntă:
- sunt bunuri comune, dacă nu se face
dovada că au fost adresate doar unuia.
2. Donaţiile între soţi înainte sau în
timpul căsătoriei:
- sunt bunurile soţului căruia i s-au
oferit.
Regimul juridic al bijuteriilor şi
obiectele de lux
Sunt considerate proprietate comună în
devălmăşie, indiferent de cine le foloseşte,
dacă au fost procurate în timpul căsătoriei
din mijloace comune (alin. 2 art.573 Cc).
Determinarea caracterului „obiecte de
lux”:
- în dependenţă de veniturile soţilor şi
nivelul de tari, starea materială a familiei.
Declararea bunurilor fiecăruia dintre soţi
proprietatea comună în devălmăşie

Bunurile fiecărui soţ pot fi declarate proprietate în devălmăşie

dacă de demonstrează că:
 în timpul căsătoriei
 din mijloace comune
 s-au făcut investiţii ce au sporit valoarea bunului.
Exempul: reparaţia capitală, reconstrucţia imobilului etc.
(alin.3 art.573 Cc, art.23 CF).
În caz de litigiu:
Instanţa de judecată stabileşte dacă investiţiile făcute bunului
propriu din mijloacele comune au sporit valoarea lui.
6.2. Exercitarea dreptului de proprietate
comună în devălmăşie (art.367 Cc)

1. Fiecare coproprietar devălmaş are dreptul de a folosi bunul

conform destinaţiei fără a limita dreptul celorlalţi coproprietari
(art.568 Cc).

2. Fiecare coproprietar devălmaş are dreptul de a încheia acte

de conservare sau administrare, acordul celorlalţi coproprietari
fiind prezumat (art.569 Cc).
Exemplu: culegerea fructelor, veniturilor aduse de bun,
efectuarea reparaţiilor, valorificarea bunului perisabil.
Excepţie:
Dacă legea sau contractul între coproprietari nu prevede altfel.
 Exercitarea dreptului de
dispoziţie (art.570 Cc)
1. Bunul mobil:
 actele de dispoziţie cu caracter oneros pot fi încheiate de
oricare coproprietar, dacă acordul dintre ei nu prevede
altfel.
 actele de dispoziţie cu caracter gratuit pot fi făcute de
un coproprietar devălmaş doar cu acordul celuilalt
(art.21 alin.3 CF).
2. Bunul imobil:
- actele de dispoziţie pot fi încheiate doar cu acordul scris
al tuturor coproprietarilor devălmaşi (alin.2 art.570 Cc).
 Efectul lipsei acordului coproprietarilor devălmaşi
(alin. 3 art.570 Cc)

„Actul juridic de dispoziţie încheiat de unul

dintre coproprietarii devălmaşi poate fi declarat
nul evid.ns. dacă se face dovadă că cealaltă
parte ştia sau trebuia să ştie despre:
 acordul care limitează dreptul de dispoziţie,
 ... faptul că ceilalţi coproprietari devălmaşi
sînt împotriva încheierii actului juridic sau că
nu a fost cerut acordul la înstrăinarea
imobilelor”.
 6.3. Încetarea dreptului de proprietate
comună în devălmăşie

Temeiurile:
1. la desfacerea căsătoriei cu partajarea bunurilor
fie prin acordul foştilor soţi ori prin instanţa de
judecată;
2. în timpul căsătoriei:
 la cererea unuia dintre soţi;
 la cerere creditorilor personali ai unuia dintre soţi;
 confiscarea averii unuia dintre soţi.
 Efectuarea partajării

Regula gnerală:
Bunurile proprietate comună în
devălmăşie se partajează proporţional
aportului fiecăruia la dobândirea bunului.
Prezumţia:
până la proba contrară aportul este
prezumat egal (art.571 Cc).
 Efectele:

1. Decesului unuia dintre soţi:

 proprietatea comună în devălmăşie
încetează,
 bunurile defunctului trec la
moştenitori.
 2. Declararea nulităţii căsătoriei:

 bunurile dobândite de la încheierea căsătoriei până la declararea

nulităţii vor avea regimul de proprietatea comună în devălmășie,
doar dacă cererea soţul de bună-credință. Atunci instanţa de
judecată va aplica, la împărţirea bunurilor dobîndite în comun
pînă la declararea nulităţii căsătoriei regulile proprietății
devălmașe.
În caz contrar se va aplica regula art. 44 alin. 2 CF potrivită căruia
bunurile procurate în comun de către persoanele a căror căsătorie a
fost declarată nulă aparţin acestora cu drept de proprietate în
diviziune.