Regimuri particulare ale contractului de locațiune.

În funcție de natura obiectului sau a destinației

lui stabilită de părți, contractul de locațiune este, potrivit art.1778 C. civ.: contractul de închiriere
bunuri mobile sau imobile, contractul de arendare, când locațiunea are ca obiect bunuri agricole.
Contractul de închiriere a locuinței (când obiectul locațiunii este o locuință n.n.) și locațiunea spațiilor
destinate exercitării activității profesionale (când obiectul locațiuinii este un bun cu această
destinație n.n.).

• Codul civil organizează contractul de locațiune ca fiind dreptul comun al închirierii bunurilor mobile
și imobile care nu au o destinație specială. Speciile de locațiune de drept civil arătate, organizează un
regim particular al respectivelor închirieri. Miza acestor specii de închirieri este ocrotirea chiriașului în
contractul de închiriere a locuinței, a arendașului în contractul de arendare, respectiv a
profesionistului în contractul de închiriere spații destinate desfășurării activității profesionale. I.
Contractul de închiriere a locuinței.

• Coroborând regulile speciale din Codul civil privind închirierea locuniței cu regulile Legii
nr.114/1996, rezultă că există mai multe specii de contracte de închiriere a locuniței: Contractul de
închiriere a locuinței obișnuite și specii de contractul de închiriere a locuinței: locuință socială,
locuință de serviciu, locuință de intervenție, locuință de necesitate, locunță de sprijin și casă de
vacanță,

1. Regimul contractului de închiriere a locunței organizat de Codul civil.

• A. Formarea contractului de închiriere a locuinței. Regimul comun al formării contractului de

locațiune la care se adaugă unele reguli particulare.

• a) Părțile contractului de închiriere a locuinței.

• Locatorul, de regulă proprietar al locuinței, și chiriașul. Când există mai multe persoane ce
închiriază o locuință, de exemplu, o familie cu 2,3,etc. membrii, soți, copii, bunici, etc., fiecare dintre
ei au un drept locativ, chiar dacă contractul se încheie de o singură persoană, chiriașul principal.
Acesta doar reprezentă pe ceilalți la încheierea contractului. Ei trebuie să fie înscriși în contractul de
închiriere ca membrii ai familiei. Dacă nu sunt înscriși au regimul de persoane tolerate în locuință • În
rest, se aplică regimul comun al capacității părților contractului de locațiune ca și al incapacităților
speciale (art.1784 C. civ.).

• b) Obiectul contractului. Contractul de închiriere a locuniței are ca obiect o locuință. Potrivit art.2
lit. a din Legea nr.114/1996, Locuința este construcția alcătuită din una sau mai multe camere de
locuit, cu dependințele, dotările și utilitățile necesare, care satisface cerințele de locuit ale unei
persoane sau familii.

• O locuință de închiriat poate să fie dotată cu elementele minime ale locuinței decente. Sau să fie
dotată mediu sau de lux. Chiriașul este cel care decide care este locuința convenabilă

• Legea prevede un standard minim de dotare a locuinței închiriate, locuința decentă. Potrivit art.2
lit.b, Locuința este convenabilă dacă prin gradul de satisfacere a raportului dintre cerința
utilizatorului și caracteristicile locuinței, la un momenet dat, acoperă necesitățile esențiale de odihnă,
prepararea hranei, educație și igienă, asigurând exigențele minimale prezentate în anexa nr.1 la
prezenta lege.
 •Exigențe minime ale locuinței, locuință decentă. Anexa nr.1 din aceeași leeg prevede care sunt
exigențele minime ale locuinței, acestea fiind: accesul liber la locuință, spațiul pentru odihhniă,
spețiul pentru prepararea hranei, grupul sanitar, suprafețele minime ale camerelor de locuință, în
funcție de numărul persoanei din familie.

•Condominiul. Locuința poate fi situată într-un condominiu, adică un imobil

• Condominiul poate fi: un corp de clădire multietajat sau, în condiții în care se poate delimita
proprietatea comună, fiecare tronson cu una sau maui multe scări din cadrul acestuia; sau un
ansamblu rezidențial format din locuințe și construcții cu altă desinație, individuale, amplasate izolat,
înșiruit sau cuplat, în care proprietățile individuale sunt interdependente printr-o proprietate
comună forțată și perpetuă (art.2 lit.i din Legea nr.114/1996).

• c) Durata contractului de închiriere a locuinței.

• Potrivit art.1824-1825, contractul de închiriere a locuinței poate fi încheiat cu durată determinată

sau nedeterminată. • d) Forma contractului de închiriere a locuinței.

• În lipsa unor reguli particulare privind forma, contractul de închiriere a locuinței este consensual,
pentru formarea lui fiind suficient ca părțile să convină asupra locuinței și a chiriei (art.1781 C. civ.).

• Regulile fiscale impun însă obligația părților de a înregistra contractul la administrațiile fiscale
locale, astfel că pentru această operațiune este necesară forma scrisă a contractului, cel puțin sub
semnătură privată. • B. Conținutul contractului de închiriere a locuinței. Reguli de ordine publică.

• Contractul de închiriere a locuinței reglementat de lege este un statut în sensul că prin norme de
ordine publică este prevăzut un set de drepturi acordate astfel chiriașului. În același sens, legea
interzice unele clauze prin care se creează obligații în sarcina chiriașilor, fiind considerate abuzive, iar
dacă au fost stiulate legeae le consideră nescrise,

• Prin aceste drepturi și interdicții se asigură un standard minim al relațiilor dintre locator și locatar.
Pentru că nu are o locuință, chiriașii sunt considerați de lege vulnerabili și că prin urmare ei trebuie să
fie protejați prin acordarea unui adevărat statut în care să fie protejați în raport cu locatorul.

• a) Drepturi prevăzute ope legis în favoarea chiriașului. Enumerare. Indiferent că sunt sau nu
prevăzute în contractul de închiriere, chiriașii au dreptul: la a pretinde ca locuința să fie decentă, să
cearaă rezilierea contractului de închiriere, dacă locuinhța are viciilor grave, care le amenință
sănătatea ori integritatea corporală, chiar dacă ar fi aparente sau dacă au făcut obiectul unei
renunțări convenționale din partea chiriașului, (art.1827 C. civ.), dreptul de preferință al chiriașului la
închiriere (art.1828 C. civ.),

• dreptul la folosirea părților și instalațiilor comune ale clădirii (art.1829 C. civ.), dreptul membrilor
familiei care au fost înscriși în contractul de locuință și au locuit cu titularul contractului, decedat
între timp, să continue contractul de închiriere până la încetarea duratei contractului, etc.

• - De drept, chiriașii au dreptul la folosința părților și instalațiilor comune clădirii. Obligații coelative
acestei folosințe. În cazul în care locuințele se află în cadrul unui condominiu, în forma clădirilor cu
mai multe apartamente, chiriașii au dreptul de a întrebuința părțile și instalațiile de folosință comună
ale clădirii potrivit cu destinația fiecăreia.
• Obligații corelative dreptului de folosință. Totodată, ei sunt obligați să contribuie la cheltuielile
pentru iluminarea, încălzirea, curățarea părților și a instalațiilor de folosiință comună, precum și la
orice alte cheltuieli pe care legea le stabilește în sarcina lor (art.1829 C. civ.)

• - Dreptul de a cere rezilierea și eventuale daune interese pentru prejudiciile produse cînd locuința
are vicii care constituie o primejdie gravă pentru sănătatea sau integritatea coporală a chiriașului sau
a personelor care locuiesc cu acesta, chiar dacă viciile au fost aparente ori au făcut obiectul unei
clauze de renunțare la răspunderea pentrau viciile locuinței (art.1827 C. civ.).

• - Dreptul de preferință al chiriașului la încheierea unui nou contract de închriere a locuinței la data
încetării contractului său în curs. Acest drept este pierdut de chiriașul care și-a încălcat obligațiile
contractuale. Regimul dreptului de preemțiune în materie de vânzare este aplicabile între părțile
contractului de închiriere ce tocmai a încetat (art.1828 C. civ.).

• - Dreptul ascendenților și descendenților de a opta pentru continuarea contractului de închiriere,

dacă acesta a încetat prin decesul titularului contractului. Acest drept este subordonat condiției ca
ele să fi fost menționați în contractul de închiriere și să fi locuit în spațiul închiriat, (art.1834 alin.2 C.
civ.). • În 30 de zile persoanele arătate desemnează o persoană care să semneze contractul de
închiriere (art.1834 alin.3 C. civ.).

• - Dreptul chiriașului în contractul de închiriere cu termen determinat de a denunța unilateral

contractul de închiriere (art.1825 alin.1 C. civ.).

• Drepturi care nu sunt de ordine publică însă în lipsă de stiulații contrare sunt acordate ope legis.

• Dreptul chiriașului de a locui cu alte persoane în locuința închiriată.

• În lipsa unor clauze contrare, chiriașul are dreptul să locuiască cu alte persoane în locunța
închiriată. Acesetea vor fi ținute solidar cu acesta pe durata folosinței execitate de ei, pentru oricare
dintre obligațiile izvorâte din contract. Sub aspectul obligațiilor contractuale ele sunt asimilate
chiriașilor cu titlu.

• Aceste persoane nu au un drept locativ propriu, având deci regimul juridic al unor persoane
tolerate în locuință. De aceea, încetarea, din orice cauză a contractului de închiriere precum și o
hotărâre judecătorească de evacuare a chiriașului sunt de drept opoziabile și se execută împotriva
tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fără titlu, împreună cu chiriașul.

• - Dreptul chiriașului de a cesiona contractul de închiriere sau de a subânchria.

• Cu acordul scris al locatorului, chiriașul poate ceda contractul de închiriere a locuinței sau să o
subînchirieze.

• Răspunderea solidară de drept a sublocatarului și a cesionarului. În lipsa unor stiulații contrare, de

drept, sublocatarul și cesionarul răspund solidar cu chiriașul pentru obligațiile asumate față de
locator prin contractul de închiriere.

• b) Clauze considerate nescrise.

• Sunt considerate nescrise, potrivit art.1826 C. civ., clauzele prin care: a) chiriașul este obligat să
încheie o asigurare cu un asigurător impus de locator; b) se prevede răspunderea solidară sau
indivizibilă a chiriașilor din apartamente diferite situate în același imobil, în cazul degradării
elementelor de construcții și a instalațiilor, obiectelor și dotărilor aferente părților comune ale
imobilului; chiriașul se obligă să recunoască sau să plătească în avans, cu tiltul de reparații locative,
sume stabilite pe baza estimărilor făcute exclusiv de locator; d) locatorul este îndreptățit să
diminueze sau să suprime fără contraprestație echivalentă, prestațiile la care s-a obligat prin
contract.

• C. Încetarea contractului.

• Dreptul comun al contractului de locațiune. Cauzele de încetare a contractului de închiriere a

locuinței sunt cele prevăzute la contractul de locațiune (art.1816- 1820 C. civ.). Există însă unele
reguli particulare de încetare.

• Reguli derogatorii.

• - În contractul de locațiune decesul părților nu stinge contractul de locațiune (art.1820 C. civ.). În

schimb, contracul de închiriere a locuinței încetează prin decesul chiașului în 30 de zile de la
înregistrarea decesului (art.1834 alin.1 C. civ.).

• Pe cale de consecință, în același termen va înceta și contractul de sublocațiune consimțit de chiriași,

cu excepția cazului în care el nu va continua prin opțiuea făcută de ascendenții sau descendenții
chiriașului (art.1834 alin.4 C. civ.).

• -Regim specific al preavizului la denuințarea contractului de închiriere încheiat cu durată

nedeterminată. Când contractul de închiriere a fost încheiat cu durată nedeterminată, chiriașul poate
denunța contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic
decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei (art.1824 alin.1 C. civ.).

• Și locatorul poate denunța acest contract, prin notificare, cu respectarea termenui de preaviz care
nu poate fi mai mic de: a)60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este
de o lună sau mai mare; b) 15 zile, dacă interfavlul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este
mai mică de o lună (art.1824 alin.2 C. civ.).

• -Cazuri derogatorii al încetării contractului de închiriere a locuinței cu durată determinată.

• Contractul de locațiune nu poate fi denunțat dacă este încheiat cu termen determinat. În schimb,
pentru contractul de închiriere a locuinței chiriașul are dreptul să îl denunțe iar locatorul doar în
anumite condiții. derogatoriu, chiar dacă contractul este încheiat cu termen determinat.

• Potrivit art.1825 alin.1 C. civ., dacă închirierea este pe durată determinată, locatarul poate denunța
unilateral contractul prin notificare, cu

• -Regim particular al încetării prin reziliere. Și contractul de închiriere poate fi reziliat pentru
încălcarea obligațiilor contractuale. Particular, locatorul are dreptul să solicite rezilierea contractului
nu doar pentru încălcarea obligațiilor contractuale dar și pentru comportamentul care face imposibilă
conviețuirea cu celelalte persoane care locuiesc în același imobil sau în imobile aflate în vecinătate,
fie împiedică folosiarea normală a locuinței sau a părților comune. Aceste fapte antrenează rezilierea
fie că sunt săvârșite de chiriași fie de membrii familiei sale ori alte persoane cărora acesta le-a
îngăduit, în orice omod, folosirea, deținerea sau accesul în locuință (art.1830 C. civ.).
 • Evacuarea chiriașului și a celorlalte persone care au locuit împreună cu acesta. Încetarea
contractului de locațiune, în orice mod, antrenează executarea obligației de restituire a locuinței.
Dacă chiriașul nu execută această obligație, evacuarea lui nu se poate face decât în temeiul unei
hotărâri judecătorești (art.1821 alin.1 C. civ.). Hotărârea judecătorească este opăozabilă și celorlalți
titulari ai dreptului locativ ca și a persoanelor ce au locuit cu chiriașul fără a avea un drept locativ
(art.1832 C. civ.).

• Pentru perioada pe care chiriașul a folosit locuința, pînă la evacuarea pe temeiul hotărârii
judecătorești, chiașul este obligat la plata chiriei și la repararea prejudiciilor cauzate pînă la data
eliberării locuinței (art.1831 ali.2 C. civ.). 2. Regimul contractului de închiriere a locuințelor cu
destinație specială.

• Potrivit art.1835 C. civ., regiml contractului de închiriere a locuinței prevăzut de Codul civil
întregeste regimul prevăzut în legea specială pentru locuințele sociale, locuințele de necesitate,
locuințele de serviciu, locuințele de intervenție și locuințele de protocol. II. Regimul contractului de
închiriere a spațiilor destinate activității profesionale.

• Profesionist este, potrivit art.3 alin.2-3 c. civ., toți cei care exploatează o întreprindere.
Întreprinderea fiind definită ca fiind exercitarea sistematiacă de una sau mai multe persoane a unei
activități organizate ce constă în producerea, administrarea ori înstrăinarea de bunuri sau în
prestarea de serciii, indiferent ca are sau nu scop lucrativ.

• În consecință orice persoană care exploatează o întreprindere poate fi titularul unui contract de
închiriere a unui spațiu pentru desfășurarea activității profesionale. Sunt astfel: prestatorii de servicii,
fabricanții, profesioniștii care se interpun în cirulația bunurilor fie între furnizorii de materii prime și
fabricanți fie între fabricanți și consumatori. Reguli specifice acestor contracte. Acestea sunt
subordonate regimului general al locațiunii, la care se adaută regulile speciale reglemntate la
contractul de închiriere a locuinței prevăzute la art.1828-1831 C. civ.). Contractelor de închiriere a
spațiilor destinate activității profesionale le sunt deci aplicabile următoarele reguli speciale ale
contractului de închiriere a locuinței: dreptul de preferință al chiriașilor la închiriere (art.1828),
dreptul la folosința părților și instalațiilor comune ale clădirilor (art.1829 C. civ.), regulile privind
rezilierea contractului (art.1830), și regulile privind regimul evacuării chiriașului (art.1831 C. civ.). III.
Regimul special al contractului de arendare.

• Noțiune. Contractul de arendare este contractul care are ca obiect bunuri destinate exploatării
agricole.

• Importanța deosebită a exploatării bunurilor agricole și a activității agricole în general, precum și

un set de reguli prin care sunt protejați arendașii, constituie rațiunea regimului particular al
contractuli de arendare.

• A. Formarea contractului de arendare.

• a) Condiții de fond. Regimul comunal formării contractului de locațiune, la care se adaugă două

• -Obiectul contractului de arendare. Pot fi obiect al contractului de arendare: terenurile cu

destinație agricolă, indiferent de natura acestei destinații, terenuri productive _arabil, vie, livezi,
...etc. (art.1836 lit. a) C. civ., precum și animalele, construcțiile de orice fel, mașinile utilajele și alte
asemenea bunuri desinate exploatării agricole (art.1836 lit.b) C. civ.).

• Aceste bunuri pot fi închiriate fie ca bunuri individuale fie ca un ansamblu de bunuri organizate în

• b) Condiții de formă.

• Sub sancțiunea nulității absolute, contractul de arendare trebuie să fie încheiat în formă scrisă
(art.1838 alin.1 C. civ.), și să fie depus la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile
agricole arendate, pentru a fi înregistrate în registrul ținut special, iar dacă bunurile arendate sunt
situate pe raza teritorială a mai multor consilii locale se va depune la fiecare dintre acestea (art.1838
alin.2-3 C. civ.).

• B. Conținutul contractului de arendare.

• Ca și în cazul contractului de închiriere a locuinței, Codul civil prevede unele reguli statutare ale
conținutului contractului de arendare.

• a) Obligația arendașului de a asigura bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii
animalelor din cauza unor calamități naturale (art.1840 C. civ.). Rațiunea acestei obligații rezultă din
specificul activității agricole. Recoltele agricole depind de natură: seceta sau indundațiile, grindina,
ect. sunt factori obiectivi care codiționează realizarea recoltei sau pierderea ei, ori a animalelor.
Legea prevede unele drepturi și obligații ale părților

• b) Interdicția subarendării. Subarendarea totală sau parțială este interzisă, sub sancțiunea nulității
absolute (art.1847 C. civ.).

• c) Reînnoirea de drept a contractului de arendare. Dacă niciuna dintre părți nu a comunicat

cocontractantului în scris refuzul său, cu cel puțin 6 luni înnainte de expirarea termenului de încetare
a contractului, iar în cazul terenurilor cu destinație agricolă cu cel puțin un an, contractul de arendare
se reînnoiește de drept, pentru aceeași durată. Dacă durata contractului de arendare este de un an
sau mai scurtă, termenele de refuz al reînnoirii se reduc la jumătate (art.1848 alin.1-2 C. civ.).

• d) Dreptul de preemțiune. Arendașul are drept de preemțiune cu privire la bunurile agricole

arendate care se exercită potrivit regulilor prevăzute la contractul de vânzare (art.1848 C. civ.).

• e) Regimul riscului pieirii recoltei sau a fructelor.

• Potrivit dreptului comun, riscul pieirii bunului aparține debitorul obligației de predare a bunului
pierit. Nu este însă just a se aplica această regulă și la contractul de arendare căci ar însemna să fie
suportată întotdeauna de arendași descurajându-i astfel să se angajeze la exploatarea bunurile
agricole știind că în agricultură condițiile climatice afectează foarte des culturile și deci producția
finală, pericolul falimentul fiind foarte probabil, acest fapt

- Dreptul arendașului de a solicita reducerea arendei cânt a pierit recolta în întregime sau cel puțin
jumătate din ea (de exemplu, recolta de grâu, porumb, etc.).

Dacă pe durata arendării întreaga recoltă a unu an sau cel puțin o jumătate din ea a pierit fortuit,
arendașul poate cere reducerea proporțională a arendei dacă aceasta a fost fixată fâa fi plătită într-o
cantitate determinată de produse agricole, într-o sumă de bani determinată sau într-o sumă de bani
determinabilă în funcție de valoarea unei cantități determinate de produse agricole (art.1841 alin.1
C. civ.).

- Dacă arendarea este făcută pe mai mulțăi ani reducerea nu se va stabili decât la sfărșitul arendării,
cnd se va face o compensare a recoltelor tuturor anilor de folosință (art.1841 alin.2 C. civ.).

• Excepție. Pieirea recoltei după ce a fost culeasă nu dă dreptul să solicite reducera arendei. De
asemenea, reducerea arendei nu poate fi solicitată când cauza pagubei era cunoscută la data
încheierii contractului (art.1842 alin.2 C. civ.). În prima ipoteză se aplică dreptul comun al pieirii
(debitorul obligaiei de predare suportă riscul) pentru că în acest caz pieirea nu mai depinde de
elementele climatice, iar în a dou ipoteză se consideră că arendașul

•- Dreptul arendașului de a solicita reducerea arendei când au pierit, în tot sau în parte, fructele care
trebuia să fie plătite întro cotă parte sau întro sumă de bani determinabilă în funcție de această cotă.
•În acest caz de pieire a fructelor când plata arendei era fixată într-o cotă din fructe sau într-o sumă
de bani determinabilă în funcție de valoarea cotei de fructe, riscul pieirii fortuite a fructelor este
suportat proporțional și nu dă

• C. Efectele contractului de arendare.

• Dreptul comun al contractului de locațiune, cu unele reguli particulare.

• - Interdicția în principiu a schimbării categoriei de folosință a terenului. Asemănător chiriașului,

care nu are dreptul să schimbe destinația bunului închiriat, arendașul nu poate să schimbe categoria
de folosință a terenului arendat dect cu acordul prealabil dat în scris de proprietar și cu respectarea
dispozițiilor legale (art.1839 C. civ.). .

• - Obligația arendașului de a plăti arenda. Când arenda se plătește în fructe, în lipsa altui termen
prevăzut în contract, arendașul este de drept în întârziere pentru predaera lor de la data culegerii, iar
arendatorul este de drept în întârziere pentru recepție de la data la care a fost motificat în scris de
arendaș (art.1844 C. civ.).

• Neexecutarea obligației de plată a arendei antrenează răspunderea contractuală a acestuia.

Contractul de arendă încheiat în formă autentică ori cele în formă scrisă sub semnătură privată și
înregistrate la consiliile locale constituie titlul executoriu pentr plata arendei la termenele și în
modalitatea prevăzută în contract (art.1845 C. civ.).

• D. Stingerea contractului de arendă.

• În principiu cazurile de încetare din dreptul locațiuinii. Potrivit art. 1850 C. civ., contractul de
arendare încetează prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendașului.