Consideratii privind regimul juridic al proprietatii

comune pe cote-parti obisnuite sau temporare in

viziunea noului Cod civil. Atenuarea regulii unanimitatii
02.04.2012 | JURIDICE.ro, Elena-Mihaela ENACHE
juridice.ro/194867/consideratii-privind-regimul-juridic-al-proprietatii-comune-pe-cote-parti-obisnuite-sau-temporare-
in-viziunea-noului-cod-civil-atenuarea-regulii-unanimitatii.html

I. Introducere

Specific proprietăţii comune pe cote-părţi obişnuite sau temporare este faptul că bunul
care face obiectul dreptului de proprietate aparţine concomitent mai multor titulari.
Fracţionarea este realizată doar la nivel abstract, iar nu material, astfel încât fiecăruia îi
revine o cotă-parte din acest drept exprimată matematic în fracţii ori procente.

Fiind o formă tranzitorie a dreptului de proprietate, coproprietatea obişnuită nu a fost

organizată juridic în vechea reglementare ceea ce explică aspectele hibride, dar
complementare ale acestei modalităţi [1]. Normele privitoare la partajul succesoral au fost
ridicate la nivel de principii, fiind aplicate în practică, prin analogie, şi în cazul
proprietăţii comune obişnuite sau temporare.

Apreciem mai mult decât oportună reglementarea acestei instituiţii în Noul Cod civil
[2] care complineşte o lacună legislativă, proprietatea comună dobândind reglementări
exprese (capitolul IV “Proprietatea comună” din Cartea a III-a “Despre bunuri”).

II. Prezumţia relativă a egalităţii cotelor din dreptul de proprietate

Cu privire la cotele-părţi din dreptul de proprietate, acestea puteau fi prezumate a fi egale

de către instanţă, dacă erau îndeplinite condiţiile prevăzute pentru prezumţiile simple de
art. 1203 C. civ. [3]. Sub imperiul Noului Cod civil., această prezumţie dobândeşte un
caracter legal, evident relativ, fiind consacrată în art. 634 alin. 2 teza I. Sub aspect
probatoriu, teza a doua a dispoziţiei enunţate prevede că dacă bunul a fost dobândit prin
act juridic, proba contrară nu se va putea face decât prin înscrisuri. Diferenţa faţă de
vechea reglementare constă în imposibilitatea dovedirii pe viitor prin alte mijloace de
probă afară de înscrisuri a coproprietăţii convenţionale asupra unui bun cu valoarea sub
250 lei (art. 1191 alin.1 şi 2 din vechiul cod C. civ. în vigoare încă) [4]. O convenţie asupra
probelor pentru dovedirea actului juridic al cărei obiect depăşeşte acest prag nu este însă
exclusă nici în actuala reglementare (art. 1191 alin.3 C.civ. de la 1864), nici în viitoarele
dispoziţii de natură procedurală (art. 250 din Noul Cod de procedură civilă [5]).

III. Principiile coproprietăţii

1/17
În practica judiciară anterioară intrării în vigoare a Noului Cod civil au fost subliniate
două reguli ce guvernau coproprietatea obişnuită:

1. Din principiul potrivit căruia niciunul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv
asupra unei fracţiuni materiale din bun decurgea regula unanimităţii, care impunea
existenţa acordului de voinţă al tuturor copărtaşilor pentru efectuarea unui act având ca
obiect întregul bun. În această privinţă s-au reliefat însă atenuări menite să prevină
consecinţele refuzului abuziv al unuia dintre copărtaşi la efectuarea unui act şi care ar
putea împiedica punerea în valoare a bunului [6], o parte a acestor atenuări fiind
consacrate expres în Noul Cod civil.

2. Din divizarea intelectuală a dreptului rezulta al doilea principiu, potrivit căruia fiecare
coproprietar poate dispune în mod liber de cota sa din drept, în sensul că o poate
înstrăina sau o poate greva cu drepturi reale de garanţie care nu presupun deposedarea.
Altfel-spus, în legătură cu cota sa parte din drept, fiecare coproprietar are exclusivitatea.
Principiul enunţat îşi găseşte reglementarea în art. 634 alin.1 C. civ. potrivit cu care
“fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părţi din dreptul de proprietate
şi poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulaţie contrară”.

Principiul sau regula unanimităţii se deducea din ideea unităţii materiale a bunului şi
obliga la o exercitare colectivă a tuturor prerogativelor dreptului de proprietate. Aşa cum
s-a apreciat în doctrină [7], titularii nu exercită concomitent, ci împreună aceste
prerogative. Nefiind reglementată expres de lege, regula unanimităţii a reprezentat o
creaţie a doctrinei şi a practicii judiciare a cărei substanţă ar putea fi sintetizată astfel:
pentru exercitarea unui fapt material sau încheierea unui act juridic cu privire la bun este
necesar acordului de voinţă al tuturor copărtaşilor (acordul unanim).

Regula unanimităţii s-a dovedit a fi însă atât de severă în vechea reglementare, încât a
împiedicat chiar exercitarea normală a dreptului de proprietate comună, întrucât fiecare
coproprietar avea un adevărat drept de veto în legătură cu săvârşirea oricărui fapt juridic
în sens restrâns sau cu încheierea oricărui act juridic referitor la bunul care constituie
obiectul acestui drept [8]. Tocmai pentru a tempera excesele care rezultau din aplicarea
rigidă a regulii unanimităţii a fost necesară organizarea juridică a coproprietăţii obişnuite,
pentru că o exercitare concomitentă şi împreună a tuturor prerogativelor dreptului de
proprietate ar fi devenit, în anumite împrejurări, imposibilă. De exemplu, pretenţia ca
bunul să fi fost folosit de către toţi coproprietarii în acelaşi timp, cu acces la fiecare
particulă materială a bunului, ar fi blocat însăşi exercitarea dreptului de proprietate.

IV. Atenuarea regulii unanimităţii – de la practică judiciară constantă la

norme de drept

Pentru a înţelege regimul juridic al acesteia în Noul Cod civil, pornind de la practica
judiciară şi propunerile de lege ferenda din doctrină, trebuie să ţinem seama de
prerogativele care formează conţinutul juridic al dreptului de proprietate în general,
respectiv posesia, folosinţa şi dispoziţia precum şi de clasificarea actelor juridice în funcţie
de finalitatea urmărită în legătură cu un bun privit ut singuli: acte de conservare, acte de
administrare şi acte de dispoziţie.

2/17
1. Posesia bunului comun

Ca element de drept, posesia este expresia juridică a îndreptăţirii de a apropia şi de a

stăpâni bunul care constituie obiectul dreptului de proprietate privată. În cazul
coproprietăţii obişnuite toţi titularii sunt îndreptăţiţi la apropierea şi stăpânirea bunului,
altfel spus toţi au vocaţie la o asemenea exercitare. Pentru că dreptul, ca realitate
intelectuală, este divizat această vocaţie corespunde divizării, însă întrucât bunul nu este
divizat material, realizarea în concret a acestei îndreptăţiri nu s-ar putea face de fiecare
coproprietar decât în comun cu ceilalţi, dacă s-ar ţine seama de exigenţele regulii
unanimităţii create anterior intrării în vigoare a Noului Cod civil.

În fapt este posibil ca posesia să fie exercitată de un singur titular, presupunându-se că o

face atât pentru sine cât şi pentru toţi ceilalţi.

Posesia poate fi apărată împotriva terţilor neproprietari de oricare dintre titulari prin
acţiunile posesorii. Această soluţie este consacrată generic în art. 643 C. civ. ce prevede că
fiecare coproprietar poate sta singur în justiţie, indiferent de calitatea procesuală, în
orice acţiune privitoare la coproprietate,(…).Facem menţiunea că temeiul juridic al
acţiunii posesorii împotriva terţului care a contractat cu unul dintre coproprietari, iar
actul juridic nu a fost încheiat cu respectarea regulii majorităţii la actele de administrare,
respectiv regulii unanimităţii la actele de dispoziţie (reguli pe care le vom detalia în cele ce
urmează), este art. 643 C. civ alin. 2 C. civ.. Potrivit acestei dispoziţii “coproprietarului
vătămat i se recunoaste dreptul ca, înainte de partaj, să exercite acţiunile posesorii
împotriva terţului care ar fi intrat în posesia bunului comun în urma încheierii actului.
În acest caz, restituirea posesiei bunului se va face în folosul tuturor coproprietarilor, cu
daune-interese, dacă este cazul, în sarcina celor care au participat la încheierea actului.”

2. Folosinţa şi culegerea fructelor

A. Folosinţa bunului.

Jus utendi este o prerogativă a dreptului de proprietate, ceea ce înseamnă că toţi au

dreptul de a folosi bunul.

Din punct de vedere practic, regula unanimităţii în exercitarea folosinţei materiale a

bunului, în sensul utilizării împreună şi în acelaşi timp de către toţi coproprietarii, ar duce
la o imposibilitate obiectivă a folosinţei. Dacă unele acte materiale pot fi săvârşite
împreună şi în acelaşi timp de către coproprietari (ex: locuiesc împreună în aceeaşi casă,
bun comun, utilizează o curte comună, etc.), altele nu pot fi săvârşite decât succesiv, de
către unul sau altul dintre aceştia (ex.: folosinţa unei biciclete). Modul concret în care
coproprietarii utilizează bunul nu presupune întotdeauna o înţelegere expresă între
aceştia. Simpla îngăduinţă reciprocă poate fi suficientă pentru utilizarea succesivă, totală
sau parţială, a bunului de către unul sau altul dintre coproprietari. Astfel, regula
unanimităţii presupune acordul expres ori tacit al tuturor coproprietarilor asupra
modului de folosinţă a bunului. În măsura în care există divergenţe, în jurisprudenţă
[9] s-a recunoscut posibilitatea unui partaj de folosinţă asupra bunului. Deşi infirmată
iniţial [10], practica judiciară a reevaluat o astfel de posibilitate pe considerentul că, în

3/17
vechea reglementare, partajul de folosinţă nu era interzis. S-a apreciat că o asemenea
soluţie pare a fi preferabilă pentru evitarea unor situaţii generatoare de conflicte între
coproprietari [11].

La această soluţie s-a oprit şi Noul Cod civil ce reglementează expres partajul de folosinţă
la art. 639 ce prevede: “modul de folosire a bunului comun se stabileşte prin acordul
coproprietarilor, iar în caz de neînţelegere, prin hotărâre judecătorească”.

Folosinţa materială este guvernată de două reguli: cel care foloseşte bunul să nu schimbe
destinaţia şi modul de utilizare a bunului şi să nu împiedice exerciţiul folosinţei celorlalţi
copărtaşi.

În situaţia în care unul dintre coproprietari este prejudiciat de o folosire abuzivă din
partea altui coproprietar, fără deci a avea acordul tacit ori expres de voinţă al acestuia
[12], acesta poate solicita despăgubiri constând în echivalentul lipsei de folosinţă. În Noul
Cod civil temeiul juridic îl constituie art. 636 alin. 2 ce prevede că cel care, împotriva
voinţei celorlalţi proprietari, exercită în mod exclusiv folosinţa bunului comun poate fi
obligat la despăgubiri. Această soluţie se aplica şi în reglemenarea anterioară, chiar dacă
nu era prevăzută in terminis., temeiul fiind îmbogăţirea fără justă cauză.

Noul Cod civil nu prevede în capitolul dedicat proprietăţii comune care este sancţiunea
pentru nerespectarea obligaţiei de păstrare a destinaţiei bunului. Aşa cum se cunoaşte,
schimbarea destinaţiei bunului reprezintă un act de dispoziţie materială ce incumbă
acordul unanim. Pentru aducerea bunului în starea iniţială vom apela la principiile din
materia obligaţiilor ce reglementează nerespectarea obligaţiei de a nu face şi la regulile
răspunderii delictuale pentru repararea prejudiciului cauzat.

Cât priveşte actele juridice, în doctrina şi practica judiciară anterioară intrării în vigoare a
Noului Cod civil au fost adoptate soluţii de natură să atenueze exigenţele unanimităţii şi
să satisfacă mai bine interesele coproprietarilor [13]. Se admitea că din moment ce actele
de administrare şi cele de conservare pot fi indispensabile păstrării bunului în
patrimoniile coproprietarilor şi sunt profitabile tuturor, ele pot fi făcute chiar numai de
unul dintre coproprietari, cu privire la întregul bun, cu condiţia ca actul să fi fost util şi
nici unul dintre coproprietari să nu se fi opus la efectuarea lui. Eventualul refuz al unui
coproprietar nu putea îmbrăca forma abuzului de drept, soluţia aceasta fiind adoptată de
practica judiciară, spre exemplu, în cazul necesităţii efectuării unor lucrări la imobilul
aflat în coproprietate [14].

Astfel s-au pus în balanţă două elemente importante: pe de-o parte regula unanimităţii
potrivit căreia era necesar acordul de voinţă al tuturor coproprietarilor pentru încheierea
valabilă a actelor juridice, iar pe de altă parte necesitatea conservării şi punerii în valoare
a bunului, avându-se în acelaşi timp în vedere interesul unor coproprietari şi lipsa de
diligenţă a altora or refuzul nejustificat al acestora de a încheia aceste acte. Soluţia de
mijloc susţinută în literatura de specialitate şi jurisprudenţă a fost de păstrare a actelor
juridice ori de câte ori se putea dovedi un mandat tacit între coproprietari, gestiunea de
afaceri ori abuzul de drept. Sintetic însă, sub rezerva excepţiilor enumerate, actele de
administrare erau supuse regulii unanimităţii, spre deosebire de cele de conservare.

4/17
Soluţia adoptată de N.C. civ. diferă în funcţie de categoria de acte juridice. În materia
celor de conservare, art. 640 prevede că orice coproprietar le poate încheia fără acordul
celorlalţi copărtaşi, soluţie ce era acceptată şi în vechea reglementare, chiar şi în lipsă de
reglementare expresă. Subliniem că actele care vizează înfrumuseţarea bunului nu sunt
acte de conservare, Noul Cod civil încadrându-le în categoria actelor de dispoziţie (art.
641 alin. 4), drept urmare fiind necesar acordul unanim de voinţe.

În ceea ce priveşte actele de administrare, a fost eliminată regula unanimităţii,

instituindu-se o regulă a majorităţii precum şi două excepţii de la această regulă. Porivit
art. 641 alin. 1, actele de administrare, precum încheierea sau denunţarea unor
contracte de locaţiune, cesiunile de venituri imobiliare şi altele asemenea, cu privire la
bunul comun pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce deţin majoritatea
cotelor-părţi. Aşadar, prin regula majorităţii înţelegem acordul de voinţă al
coproprietarilor care deţin peste 50% dintre cotele-părţi din bun, iar nu majoritatea
coproprietarilor. Cu privire la contractul de locaţiune, este suficient acordul majoritar
numai în măsura în care termenul pentru care s-a încheiat este mai mic de 3 ani, căci
pentru locaţiunile încheiate pe o perioadă de 3 ani ori mai mare, este necesar acordul
unanim, în temeiul art. 641 alin. 4 C. civ.

Excepţia instituită în art. art. 641 alin. 2 următor prevede situaţia în care este necesar
acordul expres al coproprietarului pentru actul de administrare ce îi limitează în mod
substanţial posibilitatea de a folosi bunul comun în raport cu cota sa parte ori care impun
acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de
către ceilalţi coproprietari. Considerăm că în situaţia în care actul este încheiat în lipsa
acestui acord, coproprietarul vătămat poate solicita în instanţă pe temeiul art. 641 alin. 2
şi art. 642 alin. 1 C. civ. să se constate inopozabilitatea actului, iar faţă de terţul
contractant să formuleze pe temeiul art. 642 alin. 2 acţiune posesorie, precum şi acţiune
în pretenţii împotriva coproprietarilor contractanţi pentru a solicita daune-interese.

A doua excepţie vizează cazul în care actul de administrare este indispensabil menţinerii
utilităţii sau valorii bunului, însă nu se poate întruni majoritatea. În această ipoteză,
coproprietarul sau coproprietarii interesaţi pot cere instanţei să suplinească acordul
coproprietarului aflat în imposibilitate de a-şi exprima voinţa sau care se opune în mod
abuziv la efectuarea actului (art. 641 alin. 3 C. civ.). Aşadar, pentru a se putea încheia
actul de administrare fără acodul majoritar, trebuie îndeplinite anumite condiţii: 1.
Acordul care lipseşte pentru a se întruni majoritatea să nu poată fi dat ori să fie refuzat
abuziv; 2. Actul să fie de administrare şi să fie indispensabil menţinerii utilităţii sau
valorii bunului; 3. Cererea de chemare în judecată prin care se solicită ca instanţa să
suplinească acordul de voinţă să fie anterioară încheierii contractului. Cu privire la acest
din urmă aspect, se observă faptul că legiuitorul a conferit instanţei puterea de a suplini
un acord de voinţă, iar nu de a ratifica un act juridic încheiat deja cu nerespectarea regulii
majorităţii. Deşi legea se referă la suplinirea acordului de către instanţă, apreciem că
litigiul se va purta în contradictoriu cu ceilalţi coproprietari care nu pot sau nu vor să-şi
dea acordul. Numai într-o astfel de situaţie, instanţa se poate lămuri asupra justeţei unei
soluţii de suplinire a consimţământului, hotărârea fiind de asemenea opozabilă
coproprietarilor pârâţi.

5/17
Menţionăm că regulile sunt aplicabile numai în cazul actelor jurice cu titlu oneros care
vizează folosinţa, căci potrivit 641 alin.(4) N.C.civ. actele care au ca obiect folosinţa
gratuită sunt supuse regulii unanimităţii. De asemenea, teza finală a dispoziţiei citate
prevede că orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziţie.”

B. Culegerea fructelor

Atât în vechea reglementare, cât şi sub imperiul Noului Cod civil, regula statuată în
materie este că fructele bunului comun, indiferent de natura lor, se cuvin tuturor
coproprietarilor proporţional cu cota-parte ideală din drept [15]. Regula este transpusă în
art. 637 C. civ. [16].

În practica judiciară mai veche, se făcea distincţia între fructele civile (chirii, arenzi) şi
fructele naturale sau industriale, ce nu pot fi obţinute decât prin munca omului. S-a decis
astfel că primele se cuvin tuturor copartajanţilor, proporţional cu cota lor parte, indiferent
cine le-a perceput, în timp ce fructele industriale se cuvin numai coproprietarului care a
depus munca pentru obţinerea lor, motivându-se că săvârşesc un abuz de drept
coproprietarii care au stat în pasivitate şi totuşi pretind partea lor din fructele culese.
Soluţia a fost infirmată ulterior atât în doctrină, cât şi în practică, arătându-se că legea
consacră dreptul proprietarului la fructele bunului, indiferent de natura lor, ca atribut al
dreptului de proprietate, iar nu ca o recompensă a hărniciei sale [17]. Coproprietarul care
a efectuat cheltuieli şi a prestat munca pentru producerea şi perceperea fructelor va fi
îndreptăţit să pretindă despăgubiri celorlalţi coproprietari, tot proporţional cu cotele
acestora, potrivit dreptului comun. Temeiul pretinderii acestor despăgubiri îl putea
constitui, în funcţie de circumstanţele speţei, mandatul, gestiunea de afaceri sau
îmbogăţirea fără justă cauză [18].

Această ultimă soluţie şi-a găsit consacrare legislativă în art. 638 alin. 2 şi 3 din C. civ.:
“fructele naturale sau fructele industriale ale bunului comun însuşite de un coproprietar
fac parte din masa partajabilă cât timp ele nu au fost consumate ori înstrăinate sau nu
au pierit şi pot fi identificate distinct. În caz contrar, coproprietarul interesat are
dreptul la despăgubiri, cu excepţia cazului în care fructele au pierit în mod fortuit.
Dreptul la acţiunea în despăgubiri este supus prescripţiei, potrivit dreptului comun.”, iar
potrivit alin. 3 “ dreptul de a reclama fructele civile ale bunului comun însuşite de un
coproprietar este supus prescripţiei, potrivit dreptului comun.”

3. Dispoziţia

Cu privire la dispoziţie, soluţia regulii unanimităţii se menţine, fiind prevăzută în art. 641
alin. 4 ce prevede “orice acte juridice de dispozitie cu privire la bunul comun, actele de
folosinta cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare şi locaţiunile încheiate pe
termen mai mare de 3 ani [19], precum şi actele care urmăresc exclusiv înfrumuseţarea
bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu
titlu gratuit va fi considerat act de dispoziţie.”

6/17
Nu trebuie însă confundat actul de dispoziţie încheiat de un coproprietar asupra
întregului bun şi actul de dispoziţie încheiat de acesta pe cota sa parte din drept. Cel din
urmă este perfect valabil, dreptul asupra cotei-părţi este un drept de proprietate
individual, absolut şi exclusiv.

În virtutea regulii enunţate, bunul care face obiectul coproprietăţii nu poate fi înstrăinat
sau grevat cu sarcini de către unul dintre copărtaşi.

Deşi Noul Cod Civil nu face referiri exprese la dispoziţia materială, ci doar la actele
juridice de dispoziţie, apreciem că soluţia aplicării regulii unanimităţii se păstrează în
egală măsură. Astfel, un coproprietar nu poate face, fără acordul celorlalţi, lucrări de
transformare, renovare sau orice altă lucrare de natură a schimba destinaţia bunului, iar
productele bunului revin fiecărui coproprietar proporţional cu cota-parte pe care o are din
dreptul de proprietate.

În măsura culegerii productelor de către unul singur dintre coindivizari, ceilalţi sunt
îndreptăţiţi să ceară despăgubiri proporţional cu cota lor parte din drept. Actele de
schimbarea a destinaţiei bunului ori transformare a acestuia sunt sancţionate prin
acţiunea pentru obligarea celui vinovat la readucerea bunului în situaţia iniţială sau
realizarea acestui lucru de către ceilalţi coindivizari pe cheltuiala sa ori, atunci când
restabilirea situaţiei anterioare nu mai este posibilă, obligarea celui vinovat la daune
interese către ceilalţi coindivizari în temeiul răspunderii civile delictuale (art. 998-999
C.civ. din vechea reglementare şi art. 1.349 C. civ.). Într-o decizie [20] din practica
judiciară s-a arătat că “fiecare coproprietar are dreptul de a folosi lucrul comun
ca un adevărat proprietar iar folosinţa nu trebuie să aducă atingere
drepturilor egale şi reciproce ale celorlalţi coproprietari ci trebuie să se
realizeze numai în scopul utilizării fondului căruia i-a fost afectat. Astfel,
modificările efectuate asupra holului comun de către un coproprietar fără
acordul celorlalţi coproprietari – prin amplasarea peretelui care împiedică
accesul liber şi direct la terasă şi la intrarea reclamantei în propriul
apartament constituie un veritabil abuz de drept.”

V. Sancţiunea inopozabilităţii pentru încălcarea dispoziţiilor prevăzute de

art. 641 C.civ.

Încheierea actului juridic de ceilalţi coproprietari, prin încălcarea art. 641 va avea drept
consecinţă inopozabilitatea actului pentru coproprietarul (sau coproprietarii) al cărui
consimţământ nu a fost cerut (art. 642 alin.1).

Inovaţia acestei sancţiuni are izvor în doctrina franceză [21] unde s-a consolidat opinia
potrivit căreia actul în discuţie este inopozabil coindivizarilor necontractanţi, cărora li se
recunoaşte posibilitatea de a acţiona în justiţie pe coindivizarul şi terţul contractanţi
pentru declararea inopozabilităţii şi înlăturarea efectelor actului astfel încheiat. Această
inopozabilitate este, în dreptul francez, temporară, până la partaj, când se realizează sau
nu condiţia rezolutorie care afectează actul încheiat de terţ cu un singur coindivizar, fără
acordul celorlalţi.

7/17
În România în reglementarea anterioară, s-a pus problema de a şti ce mijloace stau la
dispoziţia coproprietarului pentru a invoca inopozabilitatea. Fireşte că, de cele mai multe
ori, coproprietarul necontractant, terţ faţă de convenţie, se va putea prevala de « excepţia
de inopozabilitate », care în sens larg, este un mijloc de apărare. În literatura de
specialitate s-a afirmat însă şi opinia potrivit căreia terţul putea, pe temeiul art. 111 C.
proc. civ., formula o acţiune în constatare declarativă solicitând să se constate inexistenţa
opozabilităţii [22].

Trebuie specificat că termenul de opozabil, ca antonim la inopozabil, semnifică, la modul

cel mai general situaţia în care o valoare constituită ca element al ordinii juridice nu poate
fi ignorată sau contestată de către terţi [23], care, deşi nu sunt direct obligaţi juridiceşte,
totuşi ei sunt ţinuţi să recunoască şi să respecte existenţa acelei situaţii şi chiar să accepte
efectele ce decurg din ea. Cu alte cuvinte, inopozabilitatea constă în faptul că părţile dintr-
un contract nu ar putea să se prevaleze faţă de terţi, de anumite situaţii juridice, pe care şi
le-au creat prin voinţa lor contractuală [24], adică nu ar putea cere terţilor să respecte
această situaţie juridică născută din contractul încheiat de ele, deoarece el lezează
drepturile terţilor şi este firesc ca acestora să li se recunoasca dreptul de a contesta
această realitate prejudiciabilă [25].

Din cuprinsul art. 642 alin. (1) înţelegem că actul astfel încheiat este inopozabil
coproprietarilor care nu au consimţit la încheierea lui în condiţiile legii. Facem astfel
următoarele menţiuni:

1. În cazul actelor de conservare, acestea vor fi întotdeauna opozabile tuturor

copărtaşilor, în temeiul art. 640 alin. 1 şi art. 642 alin. 1 C. civ. Acest lucru înseamnă
că în virtutea principiului relativităţii, numai cei care au consimţit la încheierea
actului vor fi obligaţi faţă de cocontractant, însă coproprietarul contractant se va
putea întoarce împotriva celorlalţi coproprietari pentru plata cheltuielilor relative la
întreţinerea bunului ce se vor plăti de aceştia proporţional cu cota lor parte din bun
(art. 635 C. civ.).
2. În cazul actelor de administrare şi de dispoziţie, nerespectarea dispoziţiilor privind
regula majorităţii, respectiv a unanimităţii va face ca actul să fie inopozabil celor
care nu şi-au dat acordul. Acest lucru produce mai multe consecinţe: pentru
cheltuielile suportate de coproprietarii contractanţi la încheierea actelor aceştia nu
se pot întoarce împotriva celorlalţi coproprietari, întrucât ei pot ignora actul; de
asemenea, în virtutea art. 642 C. civ aceştia din urmă pot solicita reintrarea în
posesie asupra bunului de la terţul cocontractant şi despăgubiri de la
copărtaşul/copărtaşii care au încheiat actul juridic cu nerespectarea imperativului
majorităţii sau unanimităţii.

În mod frecvent se realizează înstrăinări ale bunurilor deţinute în coproprietate de către

un singur copărtaş. Evident, vânzarea se consolidează cu privire la întregul bun în cazul în
care ceilaalţi copărtaşi îşi manifestă, chiar şi ulterior, voinţa de a întrăina. Problema se
pune în situaţia nemanifestării acestei voinţe. Atfel, în vechea reglementare, se făcea
distincţia după cum cumpărătorul a cunoscut sau nu calitatea de copărtaş a vânzătorului
şi după cum bunul intra sau nu în patrimoniul vânzatorului, după efectuarea partajului.

8/17
Atunci când dobânditorul cunoştea calitatea de copărtaş a vânzătorului, potrivit părerii
dominante în literatura de specialitate [26] şi practica judiciară, întrucât vânzătorul avea
o cotă ideală din dreptul de proprietate asupra bunului – nu se aplicau regulile privitoare
la vânzarea lucrului altuia, ci regulile proprii stării de indiviziune, soarta contractului de
înstrăinare depinzând de rezultatul partajului.

Dacă bunul era atribuit la partaj copărtaşului înstrăinător contractul rămânea valabil şi
dreptul cumpărătorului se consolida, deoarece împărţeala avea carater declarativ,
producând efecte retroactive (art. 786 din vechiul C. civ.). Vânzătorul devenea astfel
proprietar exclusiv în mod retroactiv. În doctrină [27] s-a spus că vânzarea nu era nulă, ci
supusă condiţiei rezolutorii ca bunul vândut să nu cadă, cu ocazia partajului, în lotul altui
proprietar.

Dacă bunul înstrăinat era atribuit prin partaj altui copărtaş, actul de înstrăinare era
anulabil pentru eroare asupra calităţii de proprietar a vânzătorului (art. 954 din vechiul
alin. 2) [28], aplicându-se regulile care guvernau vânzarea lucrului altuia. Aceeaşi soluţie
era şi pentru situaţia în care cumpărătorul nu a cunoscut calitatea de coproprietar a
vânzătorului la încheierea contractului (şi prin ipoteză nu s-a efectuat încă partajul),
crezând greşit că înstrăinătorul este unic proprietar. Singura persoană care putea solicita
anularea contractului era dobânditorul (ori succesorii lui). Înstrăinătorul nu putea solicita
anularea chiar dacă a fost de bună-credinţă (s-a crezut proprietar), căci eroarea comisă de
un contractant asupra propriei sale persoane nu poate vicia contractul; eroarea trebuia să
cadă “asupra persoanei cu care s-a contractat”(art. 954 din vechiul C. civ.)
[29]. Adevăratul proprietar (copărtaşul în lotul căruia a intrat bunul) ori ceilalţi
coindivizari (înainte de efectuarea partajului) nu puteau de asemenea cere anularea, fiind
terţi faţă de contract.

Noul Cod civil prevede o altă soluţie. De lege lata, pornind de la principiul securităţii
juridice, art. 1683 alin. 5 prevede că “atunci când un coproprietar a vândut bunul
proprietate comună şi ulterior nu asigură transmiterea proprietăţii întregului bun către
cumpărător, acesta din urmă poate cere, pe lângă daune-interese, la alegerea sa, fie
reducerea preţului proporţional cu cota-parte pe care nu a dobândit-o, fie rezoluţiunea
contractului în cazul în care nu ar fi cumpărat dacă ar fi ştiut că nu va dobândi
proprietatea întregului bun.” Această soluţie s-a impus şi ca urmare a unei reconfigurări
a percepţiei legiuitorului legată de transmiterea dreptului de proprietate. Dacă tradiţional,
transferul proprietăţii era vizualizat ca un efect ce se realiza ope legis, prin excepţie fiind
acceptată şi posibilitatea transferului ulterior momentului acordului de voinţe (ex.: în
cazul transferului supus unei condiţii suspensive; în cazul vânzării unor bunuri viitoare, în
cazul bunurilor de gen, etc.), în Noul Cod civil transmiterea proprietăţii reprezintă o
obligaţie principală în contractul de vânzare-cumpărare ce trebuie executată (evident,
dacă părţile derogă de la transmiterea de drept a proprietăţii). Or, fiind vorba despre o
obligaţie contractuală, neexecutarea culpabilă a acesteia atrage sancţiunea rezoluţiunii.

Soluţia ce depindea de rezultatul partajului din vechea reglementare nu mai putea fi

păstrată în Noul Cod civil pe bună dreptate, dat fiind faptul că partajul are efect
constitutiv, iar nu declarativ ca înainte (art. 680 C. civ.). Din acest motiv nu s-ar mai

9/17
putea face apel în această situaţie la ficţiunea juridică a recunoaşterii calităţii de
proprietar încă de la naşterea coproprietăţii, iar nu de la efectuarea partajului.

Astfel, în mod succint, atunci când un coproprietar înstrăinează întregul bun, actul de
înstrăinare nu este opozabil celorlalţi coproprietari, aceştia putând chema în judecată pe
cocontractanţii actului solicitând pe de o parte intrarea în posesie asupra bunului şi
despăgubiri de la coproprietarul înstrăinător. Terţul nu poate opune contractul de
înstrăinare în acţiunea posesorie căci art. 642 alin. 1 stipulează contrariul. Soluţia terţului
achizitor constă în a solicita instanţei în contradictoriu cu înstrăinătorul coproprietar fie
reducerea preţului, rămânând doar cu cota-parte a coproprietarului înstrăinător, fie
rezoluţiunea contractului pentru neexecutarea obligaţiei de “a da” dacă nu a cunoscut
starea de coproprietate, în ambele situaţii putând solicita despăgubiri. Apreciem că
rezoluţiunea va interveni în situaţiile în care bunul nu este supus unei publicităţi, cum
este cazul imobilelor. Prin definiţie, bunul înscris în Cartea Funciară face ca înscrierea
coproprietăţii să fie opozabilă terţilor, iar aceştia nu se pot prevala de necunoaşterea sa.
Într-o astfel de situaţie dobânditorul poate solicita doar reducerea preţului subrogându-se
în calitatea de coproprietar a înstrăinătorului.

Dacă dobânditorul doreşte dobândirea întregului bunul, renunţând să solicite

rezoluţiunea sau restituirea parţială a preţului, poate apela la dispoziţiile art. 17 C. civ.
care prevăd expres eroarea comună şi invincibilă. Potrivit acestei dispoziţii legale, nimeni
nu poate transmite sau constitui mai multe drepturi decât are el însuşi. Cu toate acestea,
când cineva, împărtăşind o credinţă comună şi invincibilă, a considerat că o persoană
are un anumit drept sau o anumită calitate juridică, instanţa judecatorească, ţinând
seama de împrejurări, va putea hotarî ca actul încheiat în aceasta stare va produce, faţă
de cel aflat în eroare, aceleaşi efecte ca şi când ar fi valabil, afară de cazul în care
desfiinţarea lui nu i-ar cauza niciun prejudiciu. Această reglementarea nu se aplică însă
în materia bunurilor supune publicităţii (art. 17 alin. 4 C. civ.).

Sub imperiul vechiului Cod civil, pe baza practicii, se stabilea că dobânditorul de bună-
credinţă dintr-un act cu titlu oneros putea rămâne proprietar exclusiv asupra bunului
dacă dovedea o eroare comună şi invincibilă cu privire la calitatea de proprietar a
înstrăinătorului. Ceilalţi coproprietari aveau numai alternativa acţiunii împotriva
coproprietarului înstrăinător pe temeiul îmbogăţirii fără justă cauză.

Noua reglementare este cel puţin în opinia noastră salutară, alegând să protejeze cu
prioritate coproprietarii, în defavoarea achizitorului bunului. Art. 642 şi art. art. 1683
alin. 5 prevăd expres soarta actului de înstrăinare, cumpărătorul neputând alege să
păstreze întregul bun pentru preţul plătit decât în mod excepţional prin dovedirea erorii
comune şi invincibile şi pentru bunuri care nu sunt supuse publicităţii. Problema acestei
protecţii juridice este foarte importantă mai ales în ipoteza în care coproprietarul
vânzător nu mai poate fi găsit ori a devenit insolvabil. Datorită dispoziţiilor art. 642
coproprietarii sunt protejaţi, iar cumpărătorul se subrogă vânzătorului în drepturile şi
obligaţiile de coproprietar, rămând păgubit numai cu privire la excedentul de preţ plătit.

VI. Inovaţia în materia acţiunii în revendicare: posibilitatea formulării

acţiunii de un singur coproprietar.

10/17
Acţiunea în revendicare nu avea sub imperiul vechiului Cod civil o reglementare de sine
stătătoare, ci a reprezentat o creaţie a doctrinei şi a jurisprudenţei, animată de necesitatea
protecţiei celui mai important drept patrimonial, ridicat la rang de drept constituţional:
dreptul de proprietate. Temeiul general era art. 480 C. civ.

În Codul civil, această acţiune a dobândit reglementare expresă la art. 563 alin. 1 teza I
potrivit cu care, proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de
la o altă persoană care îl deţine fără drept.

În practica judiciară s-a pus deseori problema admisibilităţii acţiunii în revendicare ce are
ca obiect un bun deţinut în coproprietate, formulată de un singur coproprietar (ori o parte
dintre coproprietari). Controversa pornea de la regimul juridic al coproprietăţii obişnuite
sau temporare, guvernată de regula unanimităţii ce impunea existenţa acordului de voinţă
al tuturor copărtaşilor pentru efectuarea unui act având ca obiect întregul bun.

Practica judiciară a fost până de curând unitară în a susţine că acţiunea în revendicare

astfel formulată este inadmisibilă, fiind respinsă ca introdusă de o persoană fără calitate
procesuală activă. În acest caz, coparticiparea procesuală nu era facultativă, ci din contră,
obligatorie datorită legăturii ce impunea soluţionarea unitară a litigiului faţă de toţi
coproprietarii, printr-o singură hotărâre. Soluţia se impunea întrucât acţiunea în
revendicare presupune un drept exclusiv şi determinat asupra bunului, drept pe care nu îl
are un coproprietar sau coindivizar decât prin efectul partajului [30].

Recent, a fost subliniată în doctrină [31] o altă soluţie, animată pe de-o parte de necesităţi
sociale, pe de altă parte de o regândire a instituţiei acţiunii în revendicare din punct de
vedere a naturii juridice, culminând însă cu cauza Lupaş şi alţii vs. România de la Curtea
Europeană a Drepturilor Omului [32], dar şi adoptarea şi intrarea în vigoare a Noului Cod
civil.

Noul Cod civil nu doar nuanţează regula unanimităţii în formularea acţiunii în

revendicare, ci o desfiinţează prin art. 643, conform căruia fiecare coproprietar poate sta
singur în justiţie, indiferent de calitatea procesuală, în orice acţiune privitoare la
coproprietate, inclusiv în cazul acţiunii în revendicare. De asemenea, hotărârile
judecătoreşti pronunţate în folosul coproprietăţii profită tuturor coproprietarilor, iar
hotărârile judecătoreşti potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalţi
copărtaşi. Atunci când acţiunea nu este introdusă de toţi coproprietarii, pârâtul poate cere
instanţei de judecată introducerea în cauză a celorlalţi în calitate de reclamanţi, în
termenul şi condiţiile prevăzute în Codul de procedură civilă pentru chemarea în judecată
a altor persoane.

În literatura de specialitate [33] s-a afirmat că dispoziţia enunţată reprezintă o consacrare

legislativă a principiului că acţiunea în revendicare este un act de conservare şi ca prin
introducerea acţiunii în revendicare nu pot fi prejudiciaţi ceilalţi coindivizari, ci efectele
profită tuturor.

11/17
Faţă de reglementarea generoasă prevăzută de Noul Cod civil, o parte a doctrinei [34] şi-a
manifestat rezerva, considerând că legiuitorul ar fi trebuit să păstreze regula unanimităţii,
conferind doar în situaţii excepţionale posibilitatea coindivizarilor să formuleze distinct
acţiunea în revendicare. S-a considerat că o astfel de soluţie ar fi fost totodată în
concordanţă cu decizia Curţii Europene a Drepturilor Omului care a apreciat regula
unanimităţii ca fiind în acord cu exigenţele dreptului la un proces echitabil, cu excepţia
cazurilor în care, din motive obiective, nu este posibilă atragerea tuturor coproprietarilor
în proces în calitate de reclamanţi; în astfel de cazuri, acţiunea în revendicare trebuie
admisă chiar şi în lipsa acordului tuturor copărtaşilor [35].

Amintim că importanţa condiţiilor din Cauza Lupaş pentru eliminarea principiului

unanimităţii a fost reiterată şi într-o altă cauză, Descariu împotriva României [36],
supusă controlului Curţii de la Strasbourg [37].

Considerăm că dispoziţiile Noului Cod civil sunt în acord cu jurisprudenţa Curţii

Europene a Drepturilor Omului. Ȋn această decizie, s-a stabilit faptul că regula
unanimităţii nu numai că i-a împiedicat pe reclamanţi să obţină examinarea temeiniciei
acţiunilor lor de către instanţe. În realitate, ţinându-se cont de circumstanţele speciale
ale speţei şi în special de data naţionalizării şi de dificultăţile ce decurg din aceasta
pentru a identifica moştenitorii unui fost coproprietar, precum şi de refuzul
moştenitorului unui alt fost coproprietar de a se alătura acţiunilor lor, ea reprezintă un
obstacol insurmontabil pentru orice tentativă viitoare de revendicare a bunurilor
indivize. (parag. 73).

Din acest paragraf rezultă faptul că prin obstacol insurmontabil la revendicarea unor
bunuri aflat în coproprietate se înţelege nu numai imposibilitatea de identificare a
coproprietarilor, dar şi refuzul unui coproprietar de a se alătura acţiunii, ambele cazuri
analizate în ipoteza unor unor circumstanţe speciale. Este adevărat, Curtea le-a analizat
împreună, dar în aplicarea acestei jurisprudenţe în practica internă, nimic nu ar fi
împiedicat instanţele să le analizeze şi separat. Astfel, în cazul unui refuz de participare în
litigiu ca reclamant, în cicumstanţe speciale, instanţa ar fi putut să respingă excepţia lipsei
calităţii procesuale active şi să soluţioneze pricina pe fond. Or, apreciem că tocmai acest
refuz a împiedicat în cele mai multe dintre cazuri formularea unor acţiuni în revendicare,
iar dintr-o simplă excepţie refuzul ar fi devenit o regulă. Legiuitorul pare că a sesizat acest
risc şi a eliminat sarcina instanţei de a analiza în fiecare speţă excepţia lipsei calităţii
procesuale.

Eliminând un risc nedorit, odată cu intrarea în vigoare a Noului Cod civil apare un altul:
vor putea exista situaţii în care să fie formulate două sau mai multe acţiuni în revendicare
(în funcţie de numărul copartajanţilor) cu acelaşi obiect în contradictoriu cu acelaşi pârât,
soluţiile putând să difere în funcţie de apărările făcute. Ne punem întrebarea dacă o astfel
de ipoteză încalcă sau nu principiul securităţii juridice.

Evitarea ipotezei prezentate, a proceselor succesive cu soluţii contrare, se poate realiza

prin chemarea tuturor copărtaşilor în judecată de către pârât sau reclamant astfel cum
îndrumă art. 643 N.C.civ. Titlul oferit ca dovadă a dreptului de proprietate va cuprinde şi

12/17
numele celorlalţi copărtaşi, prin ipoteză, astfel că sarcina dovezii acestora şi posibilitatea
de lărgire a cadrului procesual este uşurată.

În aceeaşi ordine de idei, amintim că Noul Cod de Procedură Civilă, care nu a intrat încă
în vigoare, în articolul 22 alin.1 prevede că judecătorul poate dispune introducerea în
cauză a altor persoane, în condiţiile legii [38], iar art. 77 alin. 2 stipulează că atunci când
raportul juridic dedus judecăţii o impune, judecătorul va pune în discuţia părţilor
necesitatea introducerii în cauză a altor persoane. Dacă niciuna dintre părţi nu solicită
introducerea în cauză a terţului, iar judecătorul apreciază că pricina nu poate fi
soluţionată fără participarea terţului, va respinge cererea, fără a se pronunţa pe fond.

Dispoziţia citată subliniază o altă dimensiune a rolului activ al judecătorului sub imperiul
Noului Cod de Procedură Civilă. Aşa cum s-a apreciat în literatura de specialitate [39],
modul de soluţionare a extinderii cadrului procesual subiectiv din oficiu, determină
concluzia că nu se trece efectiv peste disponibilitatea părţilor, însă acestea îşi asumă
consecinţele grave ale respingerii cererii, dacă nu împărtăşesc aceeaşi opinie cu instanţa,
astfel că până la eventuala cenzurare a acestui punct de vedere în instanţa de control
judiciar, părţile nu-şi vor vedea soluţionată cererea pe fond.

În măsura în care dispoziţiile procedurale îşi vor menţine această formă şi la data intrării
în vigoare a actului normativ, ne punem întrebarea dacă instanţa, propunând
introducerea în cauză a celorlalţi coproprietari, poate respinge acţiunea în ipoteza în care
niciuna din părţi nu solicită introducerea lor. Răspunsul derivă din analiza art. 643 C. civ.
şi art. 77 alin. 2 N.C.P.C. Aceasta din urmă prevede condiţia esenţială pentru respingerea
acţiunii: pricina să nu poată fi soluţionată fără participarea terţului (coproprietarului),
altfel spus fondul pricinii nu poate fi soluţionat decât în prezenţa tuturor ca părţi în
proces. Art. 643 din Codul civil, deşi situat într-un cadru normativ de drept material,
subliniază o normă cu caracter procesual, legată de calitatea procesuală. Astfel, fiind
ridicată excepţia lipsei calităţii procesuale active, aceasta va fi respinsă pe temeiul art. 643
C. civ.. Dacă însă fondul cauzei nu poate fi soluţionat din diverse raţiuni decât în prezenţa
tuturor, instanţa poate respinge acţiunea pe cale de excepţie invocată din oficiu, soluţie
întemeiată pe dispoziţiile art. 77 alin. 2 N.C.P.C. Cu titlu exemplificativ, dacă se pune în
discuţie valabilitatea titlului care stă la baza acţiunii în revendicare formulate de un
singur coproprietar, acest aspect trebuie indubitabil soluţionat în contradictoriu cu toţi
cei care şi-au dat consimţământul la dobândirea dreptului de proprietate, astfel că este
îndeplinită condiţia din art. 77 alin. 2 teza finală din N.C.P.C. Raţiunea constă în faptul că
instanţa nu poate pronunţa o soluţie de anulare a contractului în contradictoriu numai cu
unul dintre coproprietari, ci trebuie introduşi în cauză toţi cei interesaţi de valabilitatea
titlului.

Chiar şi în lipsa îndeplinirii condiţiei art. 77 alin. 2 teza finală, apreciem că instanţa poate
oricum propune părţilor introducerea tuturor coproprietarilor în proces căci teza I
prevede că atunci când raportul juridic dedus judecăţii o impune, judecătorul va pune în
discuţia părţilor necesitatea introducerii în cauză a altor persoane. Raportul juridic
dintre titularii dreptului de proprietate şi toate celelelalte persoane impune, în opinia
noastră, această manifestare a rolului activ din partea judecătorului. Chiar dacă în lipsa

13/17
condiţiei din teza finală a dispoziţiei citate, nu va putea respinge acţiunea pe cale de
excepţie, va atrage atenţia părţilor asupra necesităţii soluţionării unitare şi în
contradictoriu cu toţi copărtaşii a acţiunii în revendicare.

Din cele enunţate, deducem astfel că realizarea unor procese multiple în ipotezele
enunţate, poate fi evitată prin diligenţa pârâtului/reclamantului de a-i introduce fie din
proprie iniţiativă, fie la propunerea instanţei de judecată.

Apreciem că sub imperiul noii reglementări, augmentarea diligenţei procesuale s-a

transferat de la reclamant, care trebuia să convingă toţi coproprietarii să se alăture
procesului, către pârât care trebuie să solicite instanţei introducerea lor. În acest sens,
conchidem că reglementarea actuală este salutară întrucât situaţia juridică a bunului va fi
soluţionată fără a mai depinde arbitrar de voinţa unora dintre coproprietarii care nu
doresc să clarifice această situaţie. Este şi motivul pentru care considerăm că
eventualitatea existenţei unei succesiuni de procese, cu soluţii diferite având acelaşi
obiect, nu încalcă principiul securităţii juridice tocmai datorită posibilităţii în special a
pârâtului să solicite introducerea tuturor coproprietarilor în proces pentru ca hotărârea să
le fie opozabilă.

Concluzii

Nu putem afirma că noile reglementări reprezintă noutăţi absolute, ci din contră, Noul
Cod civil crează numai cadrul normativ al unor reguli îndelung statuate în practica
judiciară constantă ori rodul unor masive propuneri de lege ferenda. Este adevărat,
stabilirea unor noi direcţii în anumite situaţii se impunea, astfel că legiuitorul a făcut
modificările necesare, bunăoară în cazul reglementării regulii majorităţii la încheierea
actelor de administrare sau stabilirea sancţiunii rezoluţiunii ori reducerii preţului pentru
nerespectarea obligaţiei de “a da” atunci când bunul comun este înstrăinat de un singur
coproprietar. Surprinzătoare, este însă eliminarea regulii unanimităţii în acţiunea în
revendicare, lucru care poate conduce la procese multiple cu acelaşi obiect în funcţie de
numărul coproprietarilor. Pentru păstrarea echilibrului şi securităţii juridice rămâne însă
ca adversarul să depună diligenţele introducerii în cauză a tuturor copărtaşilor, fie din
proprie iniţiativă, fie la propunerea instanţei astfel cum recomandă noile coordonate ale
rolului activ în reglementarea Noului Cod de Procedură Civilă.

[1] V. Stoica Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. C.H. Beck, Bucureşti 2009, p. 260
[2] Adoptat prin legea nr. 287/2009, publicat în M.Of. Partea I, nr. 511, din 24 iulie 2009
[3] V. Stoica, op.cit. p.262
[4] Regula se va menţine şi sub imperiul Legii nr. 134/2010 privind noul cod de procedură civilă, fiind
reglementată la art. 303
[5] Adoptat prin Legea nr. 134/2010, publicat în M.Of. Partea I, nr. 485, din 15 iulie 2010
[6] E. Chelaru Drept civil. Drepturi reale principale, ed. a III-a, Ed.C.H. Beck, Bucureşti 2009, p. 220
[7] V. Stoica, op. cit., p. 262
[8] Ibidem
[9] Curtea de Apel Constanţa, Secţia Civilă, Minori şi Familie, litigii de muncă şi asigurări sociale, decizia civilă
nr. 378 C/02.12.2008, disponibilă pe http://www.jurisprudenta.org
[10] Tribunalul Suprem, secţia civilă – Decizia nr. 819/1968 în Revista Română de Drept nr. 11/1968, p. 188. A
se vedea şi P.M. Cosmovici, Drept civil. Drepturi reale. Obligaţii.Codul Civil, Ed. All Beck, Bucureşti 1998, p. 95
[11] C. Bîrsan Drept civil. Drepturi reale principale, ed. a III-a revăzută şi adăugită, Ed. Hamangiu, Bucureşti

14/17
2008, p. 170. A se vedea şi Fr. Deak Tratat de drept succesoral, ed. a II-a actualizată şi completată, Ed.
Universul Juridic, Bucureşti 2002, p. 494
[12] Acest acord ar putea fi calificat ca fiind act dezinteresat, contract de comodat, contract de locaţiune, etc.
[13] V. Stoica, op.cit., p. 265-266
[14] Într-o decizie s-a apreciat “ reclamanţii erau îndreptăţiţi, potrivit dreptului civil, să formuleze o acţiune în
instanţă, prin care să ceară suplinirea consimţământului pârâtelor, în cazul dovedirii urgenţei şi necesităţii
efectuării acestor reparaţii şi refuzului nejustificat al coproprietarilor la exprimarea acordului pentru emiterea
unei autorizaţii de construire în acest scop.” – Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu
micnori şi familie, decizia nr.84 / A din 10 februarie 2009. disponibilă pe http://www.jurisprudenta.org/
[15] Potrivit art. 483 C.civ.“fructele naturale sau industriale ale pământului, fructele civile, sporul animalelor
(prăsila), se cuvin proprietarului în puterea dreptului de accesiune”. În realitate, aşa cum s-a apreciat şi în
doctrină, fructele se cuvin proprietarului în temeiul dreptului său de proprietate, nu în temeiul accesiunii. A se
vedea E. Chelaru Drept civil. Drepturi reale principale. op.cit., p. 25.
[16] Potrivit art. 637 “Fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proporţional cu cota
lor parte din drept.”
[17] E. Chelaru Drept civil. Drepturi reale principale, op. cit., p. 222
[18] O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale., Ed. Hamangiu,
Bucureşti 2008, p. 305
[19] Noul Cod Civil consideră locaţiunea încheiată pe o perioadă mai mare de 3 ani ca fiind un act de dispoziţie.
De menţionat că privitor la durată, în vechea reglementare a existat o controversă în acest sens. Într-o opinie,
închirierea unui bun pe o perioadă mai mare de 5 ani era considerat act de dispoziţie. Opinia se întemeia pe art
1419 din vechiul C. civ. care, deşi făcea trimitere la art 1268 ce a fost abrogat prin Decretul nr. 32/1954, se
aprecia că îşi menţinea actualitatea în privinţa duratei contractelor de locaţiune, tocmai datorită normei de
trimitere în vigoare până la 1 octombrie 2011. În acest sens a se vedea Fr. Deak Tratat de drept civil. Contracte
speciale., ed. a IV-a actualizată de L. Mihai şi R. Popescu, vol II, Ed. Universul Juridic, Bucureşti 2006, p.12 nota
1. Această opinie a fost criticată şi în doctrină, apreciindu-se că nu se pot întemeia afirmaţiile juridice pe articole
din vechiul Cod Civil care fac trimitele la texte abrogate şi la situaţii căzute în desuetudine. În acest sens a se
vedea T. Prescure, A. Ciurea Contracte civile, Ed.Hamangiu, Bucureşti 2007, p.194. Achiesăm la această din
urmă opinie, subliniind că o normă abrogată nu poate reintra în vigoare prin simpla trimitere făcută de un text
legal, acesta rămânând ineficient. Ne întemeiem opinia pe dispoziţiile art. 64 alin. 3 teza I din Legea nr.
24/2000 privind normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normativ potrivit cărora abrogarea
unei dispoziţii sau a unui act normativ are caracter definitiv.
Alţi autori considerau că locaţiunea devine un act de dispoziţie atunci când depăşeşte 3 ani, prin aplicarea art.42
alin.(2) lit.i. din Ordinul 633 / 2006 pentru aprobarea Regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor
de cadastru şi publicitate imobiliară, Regulament elaborat în baza Legii. nr. 7/1996 privind cadastrul şi
publicitatea imobiliară. Potrivit dispoziţiei citate, notarea în cartea funciară poate avea ca obiect contractul de
locaţiune încheiat pe o perioadă mai mare de 3 ani. Notarea locaţiunii are ca efect opozabilitatea faţă de terţi. A
se vedea E.Chelaru Drept civil.Partea generală., ed. a II-a, Ed. C.H.Beck, Bucureşti 2007, p.109. , E. Chelaru,
Drept civil. Drepturi reale principale, op.cit, p.397., D.Văduva, A. Tabacu Drept civil. Contracte speciale., Ed.
Universităţii din Piteşti, 2002, p. 85.
[20] Curtea de Apel Cluj, Secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, Decizia nr.
355/R/2009 din 19 februarie 2009, disponibilă pe http://www.jurisprudenta.org
[21] Cu privire la referinţele din doctrina franceză, a se vedea D. Chirică, “Posibilitatea exercitării acţiunii în
revendicare de către un singur coindivizar”, “Dreptul” nr. 11/1998, p. 26, nota 16
[22] I. Deleanu, Părţile şi terţii.Relativitatea şi opozabilitatea efectelor juridice, Ed. Rosetti, Bucureşti 2002, p.
20
[23] Terţul este o persoană asupra căreia nu se răsfrâng efectele actului juridic civil, dar uneori acestea îi sunt
opozabile ori îi profită
[24] C. Stătescu, C. Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, ed. a X-a, revizuită şi adăugită, Ed.
Hamangiu, Bucureşti 2008, p. 77
[25] M. Fodor, Probele în procesul civil, Ed. Universul Juridic, Bucureşti 2006, p. 147-148
[26] Fr. Deak Tratat de drept civil. Contracte speciale vol. I “Vânzarea-cumpărarea. Schimbul”, op. cit., p. 78-
82
[27] E. Chelaru Drept civil. Drepturi reale principale, op.cit., p. 225
[28] Nulitatea relativă pentru error in personam intervinea de regulă în actele cu titlu gratuit, care se încheie
intuitu personae, dar nu este exclusă nici în actele cu titlu oneros, dacă “consideraţia persoanei este cauza
principală pentru care s-a făcut convenţia”(art. 954 C.civ.). În ipoteza vânzării-cumpărării calitatea de
proprietar al vânzătorului este un element determinant pentru încheierea contractului de către cumpărător,
element cunoscut şi de vânzător. A se vedea Fr. Deak Tratat de drept civil.Contracte speciale vol. I “Vânzarea-

15/17
cumpărarea. Schimbul”, op. cit., p. 73, nota 1
[29] Fr. Deak Tratat de drept civil. Contracte speciale vol. I. “Vânzarea-cumpărarea, Schimbul”. op. cit., p. 73-
74
[30] M. Tăbârcă, Drept procesual civil, vol. I, Ed. Universul Juridic, Bucureşti 2008, p. 165-166
[31] Cu privire la controversa admisibilităţii acţiunii formulate de un singur coindivizar a se vedea R. Sas, “Din
nou despre posibilitatea exercitării acţiunii în revendicare, de către un singur coindivizar”, Dreptul nr.
9/2006, D.Chirică “Posibilitatea exercitării acţiunii în revendicare de către un singur coindivizar”, Dreptul
nr.11/1998, I. Lula “Opinii privitoare la posibilitatea exercitării acţiunii în revendicare de către un singur
coproprietar”, Dreptul nr. 4/2002
[32] Lupaş şi alţii împotriva României, hotărâre din 14 decembrie 2006, publicată în M.Of. nr. 464 din 10 iulie
2007
[33] E. Marin, Apărarea dreptului de proprietate şi a dezmembrămintelor sale în proiectul Codului Civil,
Revista de Ştiinţe Juridice Craiova, nr. 2/2006, p. 68 – comentariul se referă la o dispoziţie identică din
proiectul codului civil din 2004
[34] ÎCCJ, Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, dec. nr. 4442 din 2 aprilie 2009, “Inadmisiblitatea acţiunii
în revendicare imobiliară introdusă doar de către unul dintre proprietarii neposesori ai imobilului. Regula
unanimităţii consacrată în jurisprudenţa internă. Interpretarea principiului unanimităţii din prisma
jurisprudenţei CEDO. Caracterul excepţional al situaţiilor în care regula unanimităţii nu se aplică.” publicată în
Curierul Judiciar nr. 1/2011, cu notă de lect. univ. dr. M. Tăbăraş, asist. univ. drd. M. Constantin, p. 23
[35] A se vedea şi C. Bîrsan, Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.Comentariu pe articole, ed. a 2-a, Ed.
C.H.Beck, Bucureşti 2010, p. 437. În practica judiciară recentă a fost respinsă lipsa calităţii procesuale,
invocându-se cauza Lupaş împotriva României. A se vedea C.A. Bucureşti, secţia a IV-a civilă, Decizia nr. 587 din
7 octombrie 2010, în Curierul Judiciar nr. 2/2011, cu notă de C. Dicu, A. Moise, p. 82-84
[36] Descariu şi alţii împotriva României, hotărâre din 26 august 2008 – a se vedea notă de B. Cristea asupra
hotărârii
[37] Astfel, în cauza Descariu împotriva României, respinsă ca inadmisibilă, s-a arătat că 1) reclamanţii nu
întampinau nicio dificultate în a-i identifica pe ceilalţi coproprietari; 2) în ciuda conflictului aparent dintre
reclamanţi şi ceilalti coproprietari, nimic nu îi permite să stabilească în mod cert faptul că aceştia din urma ar fi
refuzat să li se alature primilor pentru exercitarea acţiunii în revendicare în contradictoriu cu terţii, iar datele
speţei nu confirmă existenţa unei imposibilităţi pentru reclamanţi de a-şi valorifica drepturile în cadrul actiunii
în discuţie, cale de atac la dispoziţia acestora.
[38] Dreptul procesual civil comun, pozitiv, nu permite concluzia unei extinderi din oficiu a cadrului procesual
subiectiv, introducerea în cauză a altor persoane fiind lăsată numai la latitudinea părţilor sau a terţilor care se
regăsesc în ipotezele textelor ce permit extinderea – art. 49-66 C. proc. civ.
[39]A. Tabacu, A. Drăghici, “Disponibilitatea părţilor şi rolul judecătorului în procesul civil potrivit Noului Cod
de Procedură Civilă”, disponibil pe link-ul : http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=344

Mihaela ENACHE
Avocat stagiar, HODOŞ MIHEŢ ŞI ASOCIAŢII S.P.R.L.

Newsletter JURIDICE.ro

Am citit, am înţeles şi sunt de acord cu Politica privind protecţia datelor şi condiţiile

procesatorului de newsletter Privacy Policy

PLATINUM+

PLATINUM Signature

PLATINUM ACADEMIC

GOLD

VIDEO STANDARD
Aflaţi mai mult despre actiunea in revendicare, bunuri, Elena-Mihaela ENACHE

16/17
Puteţi publica şi dumneavoastră pe JURIDICE.ro. Publicăm chiar şi opinii cu care nu
suntem de acord. Vă rugăm să vă familiarizaţi cu obiectivele şi valorile Societătii de Stiinţe
Juridice, despre care puteti ciţi aici.
JURIDICE.ro este o platformă de exprimare. Publicarea nu semnifică asumarea de către
noi a mesajului.

Pentru a publica vă rugăm să citiţi Condiţiile de publicare, Politica privind protecţia

datelor cu caracter personal şi să ne scrieţi la adresa redactie@juridice.ro!

Încurajăm utilizarea RNPM - Registrul Naţional de Publicitate Mobiliară

Securitatea electronică este importantă pentru avocaţi

Mesaj de conştientizare susţinut de FORTINET

JURIDICE utilizează şi recomandă SmartBill

Lex Discipulo Laus

17/17