Dreptul de servitute este reglementat de articolele 576-643 C.civil.

Servitutea este acel drept real

principal, derivat, perpetuu i indivizibil, constituit asupra unui imobil numit fond aservit, pentru
uzul i utilitatea altui imobil, numit fond dominant, care aparine altui proprietar. Aceast definiie
a servituii este dat de art.576 C.civil romn inspirat din modelul francez, art.637 C.civil fr.19 n
virtutea caestui text sevitutea este o sarcin impus asupra unui imobil pentru uzul i utilitatea
unui imobil avnd un alt stpn.
Din acest motiv sunt considerate n doctrina clasic sarcini reale20. Din definiia dat de textul
legal i conturat n literatura juridic, rezult urmtoarele caractere juridice ale dreptului de
servitute:
1.

este un drept real imobiliar, el fiind constituit asupra unor imobile, prin natura lor.

2.

este un drept perpetuu, fiindc se menine atta timp ct exist cele dou imobile i
mprejurarea care a determinat constituirea ei. Caracterul perpetuu al acestui drept este de
natura sa i nu de esena acestui drept. n consecin, prin convenia lor, proprietarii
fondurilor limitrofe, el poate fi limitat sau stins.

3.

este un accesoriu al fondului-praediis inhaeret-, astfel c nu se poate despri de fond

pentru a fi de sine-stttor, depinde de fondul dominant. Aceasta nseamn c nu poate fi
desprins de fondul principal, cu scopul de a forma un drept de sine-stttor. Ea nu poate fi
ipotecat, nstrinat sau supus urmririi n mod independent de fondul al crui accesoriu
este, ea putndu-se transmite numai odat cu fondul. Dup cum s-a subliniat n doctrina
clasic citat, pentru fondul aservit, servitutea este o sarcin.

4.

servitutea este indivizibil, nelegndu-se prin aceasta c profit ntregului fond dominant
i n mod corelativ greveaz, n ntregime, fondul aservit. Tot de aici rezid obligaia ca
atunci cnd imobilul n coproprietate la mai muli titulari, servitutea nu se poate stabili
asupra sa n favoarea acelui bun dect cu consimmntul tuturor titularilor, potrivit regulii
unanimitii. Regula i are aplicabilitate la servituile care se stabilesc prin convenie, n
jurispruden susinndu-se c la constituirea ei ar fi suficient acordul unuia dintre
coproprietari, soluie bazat pe raionamentul c actul acestuia profit tuturor21 .

5.

este un drept real asupra lucrului altuia-jus in re aliena-, o dezmembrare a proprietii

altuia, acesta nefiind o scdere a dreptului su de proprietate22 .

6.

presupune existena a dou fonduri vecine, care aparin de proprietari diferii. Dup cum
am artat n definiie imobilul asupra cruia se constituie servitutea se numete fond
dominant, iar cel pe care este grevat servitutea este fondul aservit, sau servantconform art.631, 632 C.civil. n practica judiciar s-a decis c pentru constituirea unui drept
de servitute de trecere este necesar ca cele dou fonduri s aparin unor proprietari
diferii. Cnd prile se afl n indiviziune att asupra fondului dominant ct i asupra
fondului aservit, nu sunt ntrunite condiiile pentru constituirea dreptului de servitute de
trecere, de vreme ce fiecare este proprietar pe cot indiviz 23.

2.Clasificarea servituilor.
n conformitate cu dispoziiile cuprinse n C.civil n doctrin au fost propuse mai multe criterii de
clasificare a servituilor:
4. a) dup modul de exercitare servituile se mpart n continue i necontinue.
Sunt continue servituile al cror exerciiu este sau poate fi continuu, fr s aib trebuin
de faptul actual al omului (622 C.civil), cum ar fi de exemplu servitutea de scurgere a
apelor de ploaie sau servitutea de vedere. Sunt necontinuee acelea pentru a cror
existen i exercitare este absolut necesar fapta actual a omului, de exemplu servitutea
de trecere, de a utiliza un izvor de ap (art.622 al.2 C.civil). Ea se exercit numai n limita
titlului su, prin care a fost nfiinat fr a putea fi schimbat24.
Esenial pentru determinarea caracterului continuu sau necontinuu al unei servitui nu este
continuitatea sau necontinuitatea exercitrii sale ci mprejurarea c pentru a fi exercitat,
servitutea are sau nu are nevoie de faptul actual al omului. Servitutea continu este acea care
se exercit fr ca omul s fie obligat s fac acte succesive i repetate de folosin, pe cnd
servitutea necontinu necesit neaprat acte repetate pozitive de exercitare a ei. Art.622 C.civil
d exemple de servitui continue: apeductul, scurgerea apelor, ferestrele, i altele asemenea.
Servitutea de apeduct este acea servitute care d dreptul de a aduce apa prin conducte peste un
fond strin. Servitutea de scurgere a apelor este acea care d dreptul s se scurg apa de pe
fondul dominant pe fondul aservit, iar sevitutea de fereastr sau de vedere este acea servitute
care d derptul de a se stabili ferestre spre fondul nvecinat la o distan mai mic dect cele
artate n art.612 i 613 din C.civil. Tot servitui continuue sunt toate servituile negative cum sunt
de exemplu, acelea de a nu cldii sau servitutea de a nu cldi peste o anumit nlime.
1.

b) dup felul n care se manifest, servituile se mpart n aparente i neaparente.

Servituile aparente sunt acele servitui care se cunosc datorit unor semne exterioare.
Sunt considerate de lege ca semne aparente: o u, o fereastr, o crare, o plantaie.
Servituile neaparente nu au nici o manifestare exterioar, nici un semn exterior despre
existena lor. C.civil (622, al.3) exemplific servitutea neaparent servitutea de nu zidi pe un
fond, sau de a zidi numai pn la o anumit nlime, de a nu planta la o distan mai mic.

Caracterul aparent sau neaparent depinde nu att de natura servituii, ct de felul cum se
exercit, adic de circumstanele de fapt. Aceeai servitute poate fi aparent sau neaparent,
dup mprejurri. Depild o conduct de combustibil, dac este la suprafaa pmntului
servitutea este aparent, dac este ngropat n pmnt, servitutea este neaparent.
n doctrin, datorit asemnrilor care exist ntre servituile continue i necontinue pe de o parte
i servituile aparente i neaparente, pe de alt parte s-a ajuns la combinarea acestora
ajungndu-se la noi categorii de servitui, astfel: servitui continue i aparente, cum este aceea de
vedere; servitui continue i neaparente, cum este aceea de a nu cldi; servituile necontinue i
aparente, care este acea de trecere pe o potec; servituile necontinue i neaparente, cum este
aceea de a puna.
1.

c) dup obiectul lor servituile sunt: pozitive i negative, urbane i

Servituile pozitive ndreptesc pe proprietarul fondului dominant s fac n mod direct, acte de
folosin pe fondul aservit, proprietarul acestuia din urm trebuie s le respecte. Sunt servitui
pozitive: servitutea de trecere, servitutea de a lua ap de la o fntn aflat pe fondul vecinului,
servitutea izvorului etc. n favoarea titularului exist un drept unilateral care instituie un regim
juridic de inegalitate n favoarea fondului dominant.
Servitutea pozitiv nu poate fi excesiv i nici mpovrtoare pentru fondul aservit.
Potrivit art.618 C.civil, la constituirea servituii legale de trecere trebuie s se aleag trecerea prin
locul ce ar provoca cea mai redus pagub pentru acela pe al crui fond urmeaz s fie deschis
terenul, chiar dac, n principiu, se recomand n mod obinuit, trecerea cea mai scurt.25
Servituile negative sunt acelea care impun proprietarului fondului aservit unele restricii sau
mpiedicri n exerciiul dreptului su. Exemplu: servitutea de a nu cldi pe terenul su, interdicia
de a planta la o anumit distan. Proprietarul fondului aservit are obligaia general de abinere non facere-, de a nu face, sunt simple restrngeri ale exerciiului i limitelor dreptului de
proprietate cu scopul asigurrii unor relaii de vecintate.
Servituile urbane sunt cele stabilite n folosul cldirilor, indiferent de localitate.
Servituile rurale sunt cele stabilite n favoarea terenurilor. Clasificarea n urbane i rurale a
servituilor este dat de art.621 C.civil.
1.

d) dup originea lor sau dup modul de constituire, n conformitate cu art.577 C.civil,
servituile se mpart n trei categorii: servitui naturale, servitui legale, i servitui stabilite
prin fapta omului (adic prin convenie, testament, sau uzucapiune).

Servituile naturale sunt acelea care i au originea sau izvorul n situaia natural a fondurilor.
Sunt astfel: servitutea de scurgere a apelor, servitutea de grniuire i de ngrdire a proprietii.
n doctrin se consider c nu ar fi n realitate dezmembrminte ale dreptului de proprietate, ci
obligaii fireti care se impun proprietarilor vecini din nevoia unei bune-vecinti, de convieuire
normal n societate.
Servituile legale, adic cele stabilie prin lege ex lege- i are n vedere fie utilitatea public, fie
utilitatea proprietarilor unor fonduri nvecinate. Privite sub acest aspect servituile legale, la rndul
lor sunt servitui de interes public i servitui de interes privat.
n conformitate cu art.587 C.civil, servitutea este de interes public cnd are ca obiect crarea sau
poteca pe lng marginea rului navigabil sau flotabil, acetia nu pot mpiedica trecerea sau
folosi poteca pentru a construi sau pentru a face alte lucrri.
n conformitate cu art.588 C.civil,n interes privat, legea supune pe proprietar la osebite obligaii
unul ctre altu, fr chiar s existe vreo convenie ntre dnii. Asemenea restricii nu sunt legate
neaprat de ideea de servitute, ci de exercitarea proprietii n cadrul anumitor limite.26
Sunt considerate servitui legale: distana plantaiilor (art.607 C.civil); distana i lucrrile
intermediare pentru anumite construcii (art.610 C.civil); servitutea de vedere (art.611,612 C.civil);
pictura streinilor (art.615 C.civil); servitutea de trecere (art.616 C.civil); servituile aeronautice
(art.10 din Decr.95/1979).

Se observ c aa-zisele servitui naturale i aa-numitele servitui legale, sunt n realitate,

servitui legale pentru c simpla situare a imobilelor d natere la servitute numai cnd legea le
reglementeaz ca atare.
Servituile stabilite prin fapta omului sunt considerate singurele servitui veritabile sau propriuzise.27
Ele se constituie prin titlu-convenie sau testament- i reprezint sarcini n favoarea unui imobil i
n defavoarea celuilalt i ca orice titlu, cauza acestuia nu poate contraveni ordinii publice i
bunelor moravuri.
Apoi mai pot fi constituite prin uzucapiune sau prin destinaia proprietarului.
Servituile stabilite prin titlu, aa cum s-a menionat au la baz convenia sau testamentul. Orice
servitute poate fi constituit prin titlu i au mare aplicabilitate practic putnd fi fcute prin act
juridic oneros sau gratuit. n conformitate cu art.624 C.civil servituile continue i neaparente,
precum i cele necontinue i neaparente se pot constitui numai prin titlu.
Forma titlului va fi aceea prevzut de lege pentru actul juridic prin care se creeaz servitutea. De
exemplu dac servitutea este constituit sub form de donaie ntre vii, ea trebuie fcut prin act
autentic, ca la orice donaie, dac se instituie prin legat, actul juridic respectiv va trebui s
ndeplineasc condiiile unui testament. O servitute, poate fi stabilit expres, dar poate fi stabilit
i n mod tacit, adic existena acesteia s rezulte implicit din interpretarea clauzelor contractului.
Uzucapiunea sau prescripia achizitiv poate sta la baza dobndirii servituilor continue i
aparente dup o posesie util de 30 de ani(art.623 C.civil).
n practica instanei supreme s-a statuat c poate fi dobndit pe aceast cale i servitutea de
vedere 28, interdicia de a planta, interdicia de a executa anumite construcii, servitutea de a lua
ap.
Prevederile art.623 C.civil se refer expres la uzucapiunea de 30 de ani, per a contrario, fiind
exclus dobndirea servituii prin uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani. Aceasta este opinia
dominant n literatura juridic romn, precum i n cea francez. Opinia a fost criticat ca fiind
necorespunztoare pentru c se face o difereniere pur artificial fa de uzufruct, care poate fi
dobndit prin uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani, pe cnd servituilor li se refuz o asemenea
modalitate de constituire, pentru c actele de folosin pe care se bazeaz cel care exercit o
posesie (de 10-20 ani cu bun-credin i cu just titlu), nu sunt simple acte de toleran cum se
apreciaz n opinia dominant.29
Servitutea de trecere, fiind necontinu i neaparent, nu poate fi dobndit prin uzucapiune. Nici
titularul unei servitui de trecere bazat pe convenie nu va putea uzucapa un alt teren dect cel
artat n titlul su pe care l-ar utiliza timp de 40 de ani.
Dobndirea servituii prin destinaia proprietarului, are loc n cazul celor continue i aparente, n
virtutea art.625 i 626 C.civil. Din aceste texte rezult c atunci cnd proprietarul unic a dou
imobile vecine stabilete ntre ele o stare de fapt care ar putea constitui o servitute, n ipoteza n
care n viitor fondurile ar aparine unor proprietari diferii, ne gsim n prezena servituii creat
prin destinaia proprietarului. Este de reinut c servitutea se nate numai n momentul n care
proprietarul unic al celor dou fonduri,nstrineaz unul din cele dou imobile. Servitutea rmne

valabil dac prin actul de nstrinare prile nu au nlturat prin clauz contrar nlturarea
prevederilor art.625C.civil, a strii de fapt, creat prin voina unicului i primului proprietar.
Se pune problema dac servitutea de trecere care este o servitute necontinu, poate fi constituit
prin destinaia proprietarului. n practic sunt diverse situaii cnd proprietarul unic, diviznd cele
dou fonduri las semne vizibile ale trecerii spre un loc nfundat dup care nstrineaz una
dintre parcelele divizate. n atari situaii, stabilirea unei servitui de trecere spre un loc nfundat
este prezumat, subnelegndu-se c prile au acceptat o stare de fapt anterioar actului juridic
care a fost ncheiat cu meninerea aparenei create de servitutea de trecere. Soluia poate fi
ancorat n prevederile art.627 C.civil, care cere ca servitutea s fie doar aparent, nu ns i
continuu.
n conformitate cu art.621 C.civil, destinaia proprietarului ine loc de titlu , probaiunea acesteia
constnd n dovedirea strii de fapt.

3.Exercitarea dreptului de servitute

3.1 Drepturile i obligaiile proprietarului fondului dominant.
Proprietarul fondului dominant are urmtoarele drepturi:
1.

a) principalul drept este acela de a se folosii de servitute. Art.630 C.civil prevede c

titularul fondului dominant poate face toate lucrrile necesare spre a se putea folosi de
servitute i a o pstra.

2.

b) dreptul de a efectua numai acele lucrri pe fondul aservit care sunt absolut necesare
exploatrii normale, nefiind ngduite lucrri care nu servesc exploatrii servituii.

3.

c) constituirea servituii presupune i punerea la dispoziie a mijloacelor care sunt

necesare pentru exercitarea ei. Sunt situaii cnd exist o servitute care pentru a fi folosit
are nevoie de o alt servitute, a doua fiind accesorie. De exemplu, pentru a lua ap din
fntn care este servitutea principal presupune c imobilul nvecinat s suporte i
servitutea de trecere peste fondul aservit.

Proprietarul fondului dominant are urmtoarele obligaii:

1.

a) titularul este obligat s exercite servitutea numai n limitele stabilite prin titlu, dac a
fost dobndit prin uzucapiune este obligat s o exercite potrivit cu actele de folosin i de
posesie anterioare, n fine, dac a fost constituit prin destinaia proprietarului, potrivit cu
intenia pe care a avut-o proprietarul celor dou fonduri.

2.

b) titularul are obligaia de a nu modifica i de a nu utiliza servitutea n alt scop dect

pentru cel care a fost recunoscut.

3.

c) titularul servituii are obligaia de a nu face nimic de natur s agraveze servitutea,

adic s devin mai mpovrtoare pentru fondul aservit.

3.2. Drepturile i obligaiile proprietarului fondului aservit.

Proprietarul fondului aservit are urmtoarele drepturi:
1.

a) de a nstrina sau de a greva bunul obiect al servituii fr a se leza exercitarea

servituii.

2.

b) dreptul de a pretinde despgubiri de la proprietarul fondului dominant, respectiv de la

titularul dreptului de servitute.

3.

c) n cazul n care prin titlul prilor s-a stabilit suportarea cheltuielilor de ctre proprietarul
fondului aservit, acesta este inut s-i ndeplineasc obligaia asumat potrivit cu regulile
care guverneaz actele juridice. El are dreptul s abandoneze fondul la dispoziia titularului
servituii, pentru a se elibera de aceste cheltuieli, conform art.632 C.civil.

4.

d) dac servitutea a devenit prea mpovrtoare pentru el, poate s ofere proprietarului
fondului dominant un alt loc pentru exercitarea servituii (art.634 C.civil).

3.3 Obligaiile proprietarului fondului aservit:

1.

a) proprietarul fondului aservit are obligaia pasiv-non facere, care const n aceea c
trebuie s se abin de la orice act de natur a mpiedica exercitarea dreptului de servitute;

2.

b) el mai are obligaia de a efectua lucrrile necesare pentru exercitarea i ntreinerea

servituii, atunci cnd prin titlu a fost astfel constituit.

5.Stingerea servituilor.
Art.636 C.civil prevede c servituile nceteaz cnd lucrurile se gsesc n starea n care
servitutea nu mai poate continua. Sunt cunoscute urmtoarele cazuri de stingere a servituilor:
1.

a) Imposibilitatea material de a mai exercita servitutea, prevzut de art.636 C.civil. n

literatura juridic s-a reinut c aceasta nu este o cauz de stingere de sine stttoare,
pentru c, atunci cnd exist o piedic material, pe durata acestuia exerciiul servituii este
suspendat30. Aceast interpretare este dat de coroborarea cu art.637 C.civil, care
prevede c servitutea renate atunci cnd lucrurile sunt restabilite ca servitutea s se poat
exercita. n concret, intervine o piedic material care oprete exerciiul servituii cnd
starea material a lucrurilor se transform astfel nct folosina servituii devine imposibil.

Confuziunea care const n reunirea att a fondului dominant ct i a fondului aservit n persoana
aceluiai proprietar. Exemplu clasic n aceast privin este acela cnd ambele imobile devin
proprietatea unui singur titular.
Neuzul imobilului este un caz de stingere a servituii prevzut de art.639 C.civil, care dispune c
servitutea este stins prin neuz n curs de 30 de ani, adic prin prescripie extinciv n cazul
neexercitrii timp de 30 de ani. Stingerea servituii pentru neuz are loc doar n cazul servituilor
constituite prin fapta omului.

Pe lng aceste cauze de stingere a dreptului de servitute, se mai adaug i cauzele de stingere
decurgnd din dreptul comun: pieirea fondului aservit; renunarea la exercitare de ctre titularul
dreptului de servitute; desfiinarea titlului constitutiv ca urmare a revocrii rezoluiunii sau anulrii
expirarea termenului sau ndeplinirea condiiei rezolutorii.

Dreptul de superficie este definit ca fiind acel drept real principal, dezmembrmnt al dreptului de
proprietate asupra unui teren, care const n dreptul de proprietate al unei persoane, numit
superficiar, privitor la construciile, plantaiile sau alte lucrrii ce se afl pe un teren proprietatea
altuia, teren asupra cruia superficiarul are un drept de folosin35.

Rezult din definiia dat c n cazul

dreptului de superficie se suprapun
dou drepturi de proprietate: cel al
titularului dreptului de superficie
asupra construciei, plantaiei sau
altor lucrri i cel al proprietarului
terenului pe care acestea se afl
situate.Proprietarul construciei,
plantaiei sau al altor lucrri fixate
pe teren, care aparin unei
persoane, atrage dup sine un
drept de folosin asupra terenului

respectiv, care se caracterizeaz ca

noiune juridic ca drept real de
superficie.Superficia este un
dezmembrmnt al dreptului de
proprietate asupra unui teren.
Dreptul de superficie prezint urmtoarele caractere juridice:
1.

a) este un un drept real imobiliar, avnd ca obiect ntotdeauna un bun imobil, adic o
suprafa de teren;

2.

b) este un drept perpetuu, n sensul c exist atta timp ct dureaz construcia,

plantaia sau lucrarea ce se afl n posesia altei persoane, fr a se putea stinge prin neuz.
Nimic nu mpiedic prile ca n virtutea libertii de voin s fie constituit dreptul de
superficie i pe durat determinat.

3.

c) este un drept imprescriptibil extinctiv, aciunea n revendicare putnd fi formulat de

superficiar atta timp ct el exist .

Exercitarea dreptului de superficie. Titularul are un drept de proprietate asupra construciilor,

plantaiilor sau lucrrilor existente i n consecin superficiarul are asupra acestora atributele
dreptului de proprietate -posesia, folosina i dispoziia n plenitudinea lor.
Asupra terenului, pe care sunt edificate construciile, plantaiile sau lucrrile sale, superficiarul
exercit posesia i folosina i un drept de dispoziie material limitat n sensul c poate aduce
modificri ale configuraiei fizice a terenului pentru a realiza lucrrile necesare realizrii acelor
construcii cum sunt spturile, drenrile, neteziri, instalaii etc.
Superficiarul este ndreptit s nstrineze construcia, plantaia sau lucrrile, fr s aib nevoie
de consimmntul proprietarului terenului.
Acest drept se va transmite i prin motenire legal sau testamentar, n condiiile dreptului
succesoral. El poate fi grevat de sarcini reale, cum sunt: uzufructul, uzul, abitaia, servitutea,
ipoteca.
Dreptul de a transmite proprietatea sau de a greva superficia, poate fi restrns sau limitat prin
convenia de constituire, printr-o prevedere expres n acest sens.