Stingerea servituilor

Fiind un drept asupra lucrurilor unei alte persoane, servitutea se nate i exist
att timp ct exist bunurile imobile, dac nu intervine un temei de stingere a ei.
Dei servituile, ca drepturi reale, au caracter perpetuu, se cunosc unele cazuri de
stingere a lor. Din dispoziiile, exprese sau implicite, ale art. 440 din Codul civil,
reinem c servituile se sting prin radierea lor din registrul bunurilor imobile
pentru urmtoarele moduri:
a consolidarea, atunci cnd ambele terenuri ajung s aib acelai
proprietar;
b renunarea proprietarului terenului dominant;
c ajungerea la termen;
d rscumprarea;
e imposibilitatea de exercitare;
f neuzul pentru o perioad de 10 ani;
g dispariia oricrei utiliti a lor;
(h) exproprierea terenului aservit, dac servitutea este contrar utilitii publice
creia i va fi afectat bunul expropriat.
Legea romn prevede, la acest capitol, trei cauze de stingere a servituii:
imposibilitatea material de a mai exercita servitutea;
confuziunea;
neuzul timp de 30 de ani.
La aceste cauze, Codul civil romn adaug i cauze de stingere a dreptului de
servitute, ce decurg din dreptul comun: (pieirea fondului aservit, renunarea,
expirarea termenului, rezolvarea, revocarea i anularea dreptului celui care a
constituit servitutea ori a titlului constitutiv).
Codul civil romn nu prevede procedura de stingere a dreptului de servitute,
ceea ce se produce de drept n momentul producerii condiiei prevzute de lege.
Codul civil al Federaiei Ruse prevede, la art. 276, c servitutea nceteaz la
cererea proprietarului fondului aservit din motivul ncetrii necesitii existenei ei,
iar n situaia cnd, din cauza servituii, fondul aservit nu poate fi folosit dup
destinaie, proprietarul, de asemenea, are dreptul de a cere prin judecat stingerea
servituii.
n unele sisteme de drept, servitutea nceteaz i n cazul transmiterii dreptului
de proprietate asupra fondului grevat, dac cumprtorul nu a fost informat de
existena ei. Aceast soluie o considerm incorect, n cazul nstrinrii fondului
aservit, deoarece obligaia de a prentmpina cumprtorul despre grevrile
existente asupra bunului vndut aparine proprietarului acestui imobil, iar
neexecutarea acestei obligaii nu poate leza deintorul dreptului de servitute. O
soluie, n acest caz, ar fi stabilirea dreptului cumprtorului de a cere fie reducerea
preului, fie desfacerea contractului.
Cu referirea mai exact la cauzele legale de stingere a dreptului de servitute,
prevzute de Codul civil al Republicii Moldova, menionm:
a) Consolidarea, atunci cnd ambele terenuri ajung s aib acelai proprietar
Art. 440 din Codul civil dispune c: servitutea se stinge prin radiere din
Registrul bunurilor imobile.
Lit. a) a articolului menionat prevede cazul de "consolidare", atunci cnd
ambele terenuri ajung s aib acelai proprietar.
De asemenea, art. 638 din Codul civil romn prevede c "orice servitute
este stins cnd fondul ctre care este datorit i acela ce o datorete cad n
aceeai mn ".
Autorii Codului civil al Republicii Moldova, prin prisma lit. a), au artat
situaia n care servitutea se va stinge dac proprietarul fondului dominant
dobndete i fondul aservit sau proprietarul fondului aservit dobndete i fondul
dominant sau un ter dobndete ambele fonduri, potrivit principiului c nimeni nu
poate avea o servitute asupra propriului lucru, iar exerciiul servituii devine atunci
exerciiul dreptului de proprietate.
Consolidarea sau, dup cum se mai numete aceast instituie n materia
servituii, "confuziunea" const n reunirea fondului dominant i a celui aservit n
minile aceluiai proprietar. Ambele fonduri aparin aceluiai proprietar sub un titlu
oarecare: cumprare, schimb, mpreal, motenire (acceptarea pur i simpl a
motenirii aduce confuziunea (consolidarea) cnd exist un singur motenitor, nu
ns i acceptarea sub beneficiu de inventar), renunare.
Dac numai o parte din fondul aservit devine proprietatea aceluia cruia i
aparine fondul dominant, servitutea nu va fi stins, pentru c nu exist
imposibilitatea de a o exercita. Pentru ca aceast cauz de stingere a servituilor s
fac imposibil exerciiul ei, trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii:
fondurile s se ntruneasc n aceeai mn;
ntrunirea s fie perfect;
ntrunirea s fie irevocabil;
Dac servitutea ar nceta n virtutea unor cauze mai vechi i necesare (de
exemplu: revocarea sau anularea titlului de achiziie) reunirea fondurilor n aceeai
mn ar fi ca i cum nu ar fi avut loc, servitutea continund s subziste,
consolidarea existnd numai n aparen.
n literatura de specialitate s-a apreciat c stingerea servituilor prin
consolidare nu este ntotdeauna definitiv1. Atunci cnd fondurile se despart din
nou i aparin iari unor proprietari diferii, servitutea renvie. Se disting
urmtoarele cazuri2:
- cnd consolidarea (confuziunea) nceteaz n virtutea unei cauze retroactive.
Servitutea renate, deoarece, consolidarea fiind considerat inexistent n
trecut, nici servitutea nu mai poate fi considerat c stins prin consolidare.
De exemplu, dac proprietarul fondului aservit a cumprat fondul dominant,
servitutea trebuie s se sting prin consolidare, dar aceast vnzare este anulat prin
efectul unei aciuni n anulare sau n revocare, servitutea renvie oricare ar fi natura
ei, fiindc vnzarea i, implicit, consolidarea, snt distruse retroactiv.
- cnd consolidarea nceteaz numai pentru viitor, servitutea nu renate, ci
rmne definitiv stins.

1 Hamangiu, C. Rosetti-Blnescu, I. Bicoianu, Al. Tratat de drept civil romn. Vol. II . Bucureti, Editura
ALL", 1997. - p.302

2 Ibidem p.303
 Dac proprietarul ce reunise n minile sale cele dou fonduri nstrineaz
unul dintre ele, servitutea stins prin consolidare nu mai renate.
Art. 627 din Codul civil romn prevede ns o excepie, atunci cnd
"proprietarul a dou proprieti, ntre care exist un semn vzut de servitute,
nstrineaz una dintre proprieti, fr ca contractul s conin vreo convenie
atingtoare de servitute, ea urmeaz a exista ntr-un mod activ sau pasiv n
favoarea fondului nstrinat sau asupra acestuia".
n cazul unei asemenea separaii, servitutea continu s existe, cu condiia s
fie o servitute aparent.
Consolidarea este o cauz de stingere definitiv numai cnd nu nceteaz n
virtutea unei cauze retroactive, iar cnd nceteaz pentru viitor, este definitiv
numai n cazul servituilor neaparente. n celelalte cazuri, consolidarea
(confuziunea) este mai mult o cauz de suspendare a servituii.
La romani, confuziunea (consolidarea) producea ntotdeauna stingerea
servituii, aceasta neputnd s renasc dect prin voina testatorului sau prin
stipulaia expres a prilor contractante3.
b). Renunarea proprietarului terenului dominant
Proprietarul terenului dominant renun expres sau tacit la servitute atunci
cnd intenia de a renuna se deduce din circumstane neechivoce. Deoarece
servitutea este un drept imobiliar, proprietarul fondului dominant trebuie s aib
capacitatea de a dispune. El poate renuna cu titlu oneros sau gratuit. Renunarea se
consemneaz n Registrul bunurilor imobile.
c).Expirarea termenului (ajungerea la termen)
Dei este perpetu, pur i simpl, servitutea se poate constitui pe o perioad
determinat cnd prile dispun n acest sens. Este foarte rar s ntlnim o servitute
afectat de vreun termen sau de vreo condiie. La mplinirea termenului sau a
condiiei, servitutea se stinge.
d). Rscumprare
3 Catuneanu, I. C. Curs elementar de drept roman. Ediia III. Cluj-Napoca, Editura Cartea
Romneasc", 1927 - p.325.
 Att servituile n genere, ct i cele de trecere vor putea fi rscumprate de
proprietarul terenului aservit cu condiia de a exista o disproporie vdit,
temeinic ntre utilitatea care o procur terenului dominant i inconvenientele sau
deprecierea provocat terenului aservit4.
n caz de nenelegere ntre pri, numai instana de judecat va putea suplini
consimmntul proprietarului terenului dominant. n schimb, la stabilirea preului
de rscumprare, instana de judecat va ine cont de vechimea servituii i de
schimbarea valorii celor dou terenuri. Schimbarea valorii lor joac un rol deosebit
n acest sens.
e). Imposibilitatea de exercitare
Art. 636 din Codul civil romn dispune c "servituile nceteaz cnd lucrurile
se gsesc n astfel de stare, nct servitutea nu se mai poate exercita", iar art. 637
dispune c servituile "renasc dac lucrurile snt restabilite ntr-un chip nct
servituile s se poat exercita, afar numai de a nu ar fi trecut n spaiu de timp
ndestultor spre a se putea presupune c s-a desfiinat servitutea" prin neuz timp
de 30 de ani.
Dispoziiile art. 440 lit. e) din Codul civil rezult ns c imposibilitatea de a
exercita servitutea este o cauz de sine stttoare. Autorii codului au pornit de la
ideea c, la un moment dat, intervine o piedic material, care face ca servitutea s
nu mai poat fi exercitat. Aceast piedic nu stinge propriu-zis servitutea, ci
suspend exerciiul ei. n acest caz, servitutea nu se stinge, continund s existe,
ns nu poate fi exercitat.
Acelai art. 637 din Codul civil romn precizeaz c servituile nu mai
renasc cnd de la ncetarea exercitrii lor datorit piedicii materiale, au trecut 30 de
ani. Rezult c, atunci cnd imposibilitatea de a exercita servitutea din cauza unui
obstacol material dureaz 30 de ani, n legislaia Republicii Moldova acest termen
s-a propus s fie de 10 ani (vezi Codul civil, art. 441 i urmtorul), servitutea este
stins n mod definitiv i nu mai poate renate, chiar dac obstacolul dispare dup

4 Chelaru, Eugen. Circulaia juridic a terenurilor. Bucureti, Editura All Beck", 1999 - p.426.
mplinirea termenului indicat. Stingerea, n acest caz, se confund cu stingerea prin
neuzul timp de 10 ani, deci nu este o cauz de sine stttoare.
De exemplu, imposibilitatea material de a exercita o servitute poate aprea
atunci cnd casa care avea o servitute de vedere este demolat sau fntna ce face
obiectul unei servitui a secat. n aceste cazuri, servitutea nceteaz datorit
schimbrilor aduse fondului aservit sau dominant, indiferent c provin dintr-o
ntmplare fireasc sau dintr-un fapt licit al unui ter. Proprietarul fondului
dominant nu poate cere restabilirea strii anterioare, deoarece nu are mpotriva cui
s exercite aciunea. n cazul n care casa se reconstruiete, servitutea de vedere
renate fr a ngreuna fondul aservit, dac recldirea s-a fcut nainte de
mplinirea prescripiei5.
Atunci cnd obstacolul material care determin imposibilitatea este definitiv
i iremediabil, imposibilitatea de a exercita servitutea apare ca o cauz de stingere
de sine stttoare, ntruct nu mai este nevoie a se atepta 10 ani. Dei las o atare
impresie, aceast cauz de stingere se confund cu stingerea prin dispariie a
fondului aservit.
De exemplu, obstacolul material ar consta n "dispariia" total sau parial a
fondului aservit, pe care s-a stabilit o servitute de trecere, prin expropriere, iar noua
destinaie a fondului nu face posibil meninerea servituii. Nici n aceast situaie
nu putem vorbi de o cauz de stingere de sine stttoare.
Prescripia extinctiv este guvernat de reguli generale, ntruct i atunci cnd
neuzul se datoreaz unui caz de for major, stingerea servituii este imputabil i
titularului, cci acesta poate mpiedica n orice moment curgerea prescripiei,
obligndu-l pe proprietarul fondului aservit s recunoasc printr-un act existena
servituii. Dac nu o face, se arat neglijent i nu merit protecie.
f) Neuzul pentru o perioad de 10 ani
Art. 440 lit. f) din Codul civil prevede c " servitutea se stinge prin neuzul
pentru o perioad de 10 ani".

5 Hamangiu, C. Rosetti-Blnescu, I. Bicoianu, Al. Tratat de drept civil romn. Vol. II . Bucureti, Editura
ALL", 1997. - p.301
 Servitutea, spre deosebire de proprietate, se stinge prin neuz. Legiuitorul a
considerat c, "termenul de 10 ani va curge de la data ultimului act de exerciiu al
servitutilor necontinue ori de la data unui act contrar servitutilor continue" (art. 441
alin. (1)).
Alin. (2) al aceluiai articol stipuleaz: "Exercitarea servituii de ctre un
coproprietar ori de ctre uzufructuar face s se ntrerup termenul fa de ceilali
coproprietari ori fa de nudul proprietar". Legiuitorul a considerat c o servitute,
dezmembrmnt al dreptului de proprietate, prin natura ei trebuie s fie liber,
justificndu-i existena prin utilitatea pe care o procur titularului ei. O servitute
de care titularul nu uzeaz timp de 10 ani se dovedete inutil i trebuie s dispar.
Toate servituile prin fapta omului se pot stinge prin neuz sau prescripie extinctiv,
fie ele continue sau necontinue, aparente sau neaparente. Neuzul atrage stingerea
servituii cnd se prelungete timp de peste 10 ani, cauza fiind indiferent: fie c
neuzul se datoreaz voinei titularului servituii, fie c este datorat unei cauze
independente de voina acestuia.
Legislaia romn stabilete n acest sens, c art. 636 i 637 snt o aplicaie a
acestei reguli, c servitutea se stinge definitiv dac timp de 30 ani nu este
exercitat din cauza unei imposibiliti materiale [19, p. 76].
Servitutea se stinge prin neuz i atunci cnd nu a fost ntrebuinat vreodat
(de exemplu: prin convenie se recunoate cuiva dreptul de a scoate ap din fntna
altuia sau de a deschide o fereastr de vedere la o distan mai mic dect cea
legal, iar acesta las s treac 30 de ani fr s fi scos ap din fntn sau fr s fi
deschis fereastra de vedere). Neuzul sau nentrebuinarea este o prescripie
liberatorie, prin al crei efect fondul supus servituii este liberat de sarcin; n
literatur s-a considerat c proprietarul servituii a renunat tacit la ea [16, p. 198].
Neuzul pentru o perioad de 10 ani, fie de ctre proprietar, fie prin alii n
numele lui (chiria, arenda) sau n numele fondului (uzufructuar sau posesor),
stinge cu desvrire servitutea, care nu poate s renasc dect printr-o nou
constituire. Pentru ca servitutea s se sting, neuzul trebuie s fie total i absolut,
cci dac ar fi parial i stingerea ar fi parial, servitutea s-ar reduce la limitele n
care a fost exercitat. ntreruperea sau suspendarea prescripiei snt guvernate de
reguli generale. Astfel, art. 275- 277 din Codul civil dispun suspendarea i
ntreruperea cursului prescripiei extinctive. Prescripia poate fi ntrerupt prin
recunoaterea servituii de ctre proprietarul fondului aservit sau prin reluarea
exerciiului ei sau prin introducerea unei cereri n declarare de servitui. Prescripia
va fi suspendat, nu va curge n contra minorilor sau interziilor, nici ntre soi n
timpul cstoriei. n privina servituilor necontinue, un singur act de exercitare a
servituii ajunge pentru a ntrerupe prescripia i asemenea acte pot fi dovedite prin
martori.
i n ceea ce privete sarcina probei, se aplic reguli generale, dovedirea
neuzului incub reclamantului. Alturi de condiia ca neuzul s fie total i absolut
se impune i cea a termenului: neuzul trebuie s fie pentru o perioad de 10 ani.
Articolul 441 se refer la calculul acestui termen. Articolul determin punctul de
plecare al prescripiei, fcnd distincie ntre servituile continue i cele necontinue.
Pentru servituile necontinue, prescripia ncepe s curg de la data ultimului
act de exerciiu, iar pentru servituile continue termenul curge de la data unui act
contrar acesteia, adic din momentul cnd folosina a fost oprit. Lucrarea contrar
exercitrii servituii poate s fie fcut pe fondul aservit, cum este cazul cnd o
servitute de a nu cldi nu se mai poate exercita din cauz c s-a ridicat o cldire pe
fondul aservit, fie pe fondul dominat, cum este cazul cnd o servitute de vedere nu
se poate exercita din cauz c s-a zidit fereastra.
Pentru o servitute continu, stabilit prin titlu, care nu a fost niciodat
exercitat deoarece titularul ei nu a stabilit-o niciodat n fapt, prescripia prin neuz
ncepe s curg din ziua cnd a fost constituit sau cnd putea s nceap
exercitarea ei. Persoana care face actul contrar folosirii unei servitui continue este
indiferent pentru nceperea curgerii prescripiei. Ea poate fi proprietarul fondului
aservit, titularul servituii sau o ter persoan ori actul contrar poate s provin
dintr-un act de for major (de exemplu: drmarea accidental a zidului n care o
fereastr de vedere fusese deschis).
 n privina servituilor continue se impune o precizare cu privire la punctul
de plecare al prescripiei i anume, o notificare a proprietarului fondului aservit
prin care aduce la cunotin titularului servituii c nu mai nelege ca fondul su
s fie supus exerciiului servituii.
Art. 641 din Codul civil romn dispune c "modul servituii se poate prescrie
ca i servitutea i cu acelai chip". Prescripia poate s sting nu numai servitutea
n totalitatea ei, ci i modalitatea n care ea se exercit. Prescripia unei pri din
servitute are loc cnd se uzeaz de servitute numai n parte, mai restrns dect
fusese stabilit. Dispoziiile art. 641 din Codul civil romn snt n contradicie cu
cele din art. 642 care prevd c "dac proprietatea n folosul creia s-a stabilit
servitutea este a mai multor proprietari, ntrebuinarea din partea unuia poprete
prescripia n privina celorlali". Prin urmare, exercitarea servituii de ctre un
singur titular, adic uzul parial, pstreaz ntreaga servitute nemicorat.
Prevederea de la art. 641 apare ca fiind inechitabil, ntruct oblig titularul
unui drept s uzeze de totalitatea dreptului su, chiar dac uzul total nu este
necesar. Regula din acest articol nu o gsim n dreptul roman, unde uzul parial
pstra ntreaga servitute iar jurisprudena francez a ncercat s o nlture, cel puin
n materie de servitui necontinue, fcnd urmtoarea distincie: cnd neuzul parial
se datoreaz unui obstacol material, independent de voina titularului, servitutea
aceasta se aplic, cnd neuzul parial se datoreaz titularului servituii, art. 641 nu
se aplic, aa nct uzul parial pstreaz servitutea n ntregime n modul n care
fusese stabilit [42, p. 307].

g) Dispariia oricrei utiliti a lor

Servitutea se stinge pe cale de consecin cnd dispare utilitatea ei. n practic,
acest mod de stingere nu este frecvent, deoarece fondul aservit nu dispare uor6. Cu
toate acestea, un asemenea caz se poate ntlni pentru servituile stabilite asupra

6 Statescu, Constantin. Brsan Corneliu. Drept civil. Drepturile reale.Universitatea din Bucureti,
1988. - p.123
unei cldiri (cas, zid, etc.). Titularul servituii stinse din cauza dispariiei oricrei
utiliti a ei are drept la o despgubire care reprezint valoarea folosinei disprute.

h)Exproprierea terenului aservit, dac servitutea este contrar utilitii

publice creia i va fi afectat bunul expropriat
Cu aceast ocazie, trebuie s menionm att art. 46 alin. (2) din Constituia
Republicii Moldova, ct i Legea nr. 488-XIV din 8 iulie 1999 privind exproprierea
pentru utilitate public, care, la art. 3, stabilete c "expropriat poate fi i
deintorul altor drepturi reale asupra obiectului expropriat". Din alte drepturi
reale, n acest sens, fac parte i servituile. Deci, conchidem c, n cazul
exproprierii, nceteaz toate drepturile reale asupra bunului expropriat, inclusiv
servituile. Dar legea menionat ns nu prevede modul de compensare a
pierderilor cauzate de stingerea sau ncetarea servituii. La art. 9 alin. (2) din
aceeai lege, se menioneaz n genere c despre expropriere este informat numai
proprietarul bunului expropriat. Independent de faptul c din contextul
urmtoarelor puncte ale aceluiai articol putem trage concluzia c ntiinarea
trebuie trimis i titularilor de alte drepturi reale asupra obiectului expropriat (pct.5
din art. 9), aceast lacun va putea servi ca izvor de abuzuri n conservarea
obiectului dat. Totodat, art. 13 alin. (1) din legea menionat stabilete: "In cazul
n care prile nu ajung la un acord asupra exproprierii n modul stabilit de art. 9-
12, exproprierea pentru cauz de utilitate public nu poate fi fcut dect prin
hotrre judectoreasc cu dreapt i prealabil despgubire". n afar de cazurile
tipice sau clasice pe care le-a artat legiuitorul Codului civil n art. 440 i 441,
legislaia civil a altor ri, inclusiv cea a Romniei, prevede i "stingerea
servitutilor n legi speciale". Astfel, n Romnia, drept lege special n materie se
consider Legea nr. 107/1996 privind protecia civil care dispune, prin prevederile
art. 29 alin. 4: "n cazul n care, la lucrrile pentru care s-a prevzut o servitute,
dac aceasta a fost abandonat timp de cel puin 3 ani sau dac meninerea ei nu
mai este necesar, servitutea se poate considera stins". O alt cauz de stingere
prevzut de o lege special romneasc este Legea nr. 33/1994 privind
exproprierea pentru cauz de utilitate public, care dispune, la art. 28 alin.(2): "...
servituile prin fapta omului se sting n msura n care devin incompatibile cu
situaia natural i juridic a obiectului urmrit prin expropriere, raporturile
obligaionale dintre vechiul i noul proprietar rmn supuse dreptului comun".
Deoarece Constituia Republicii Moldova nu reglementeaz regimul juridic
al acestor categorii de legi, legiuitorul a recurs la inserarea tuturor temeiurilor de
stingere a servituilor la art.440 din Codul civil, dnd astfel servitutilor, dup
prerea specialitilor, o ncadrare juridic corect.