MINISTERUL EDUCAIEI AL REPUBLICII MOLDOVA UNIVERSITATEA DE STAT DIN MOLDOVA FACULTATEA DREPT

REFERAT

Asociaia de Coproprietari n Condominiu ACCFL

A elaborat: Rusu Serghei gr. 412 Coordonator: Natalia Chibac

Chiinu 2014

Cuprins : I. Noiunea de Asociaia de coproprietari n condominiu. Noiunea de Condominiu II. Constituirea Asociaiei de coproprietari n condominiu. Organele Asociaiei de coproprietari n condominiu III. Raporturile n care intr asociaia cu diferite autoriti IV. Competena Asociaiei de coproprietari n condominiu V. ncetarea activitii Asociaiei de coproprietari n condominiu

Anexa nr. 1 Cerere (model) cu privire la nregistrarea Asociaiei de coproprietari n condominiu; Anexa nr. 2 Proces verbal (model) al adunrii fondatorilor-proprietari ai bunurilor imobiliare pentru constituirea ACCFL;

I.

Noiunea de Asociaia de coproprietari n condominiu. Noiunea de Condominiu

Asociaia de coproprietari in condominiu in fondul locativ este o organizaie a membrilor coproprietari n condominiu pentru buna administrare, ntreinere i exploatare a complexului de bunuri imobiliare n condominiu. Asociaia de coproprietari acioneaz ca persoan juridic cu toate drepturile i responsabilitile ce decurg din aceast calitate. Asociaia de coproprietari n condominiu este reglementat de legislaia Republicii Moldova prin intermediul Legii condominiului n fondul locativ Nr. 913 din 30.03.2000 care definete asociaia ca o organizaie a proprietarilor de locuine care s-au asociat pentru administrarea, ntreinerea i exploatarea n comun a complexului de bunuri imobiliare n condominiu. Astfel reeind din prevederile legii indicate mai sus determinm faptul c crearea asociaiilor date este determinat de necesitatea gestionarii fondului de locuine i reprezentrii intereselor tuturor proprietarilor n raport cu autoritile publice i cu alte persoane fizice sau juridice n administrarea i gestionarea fondului de locuine. Legea condominiului determin cine poate deine calitatea de proprietar al locuinei i anume: statul, autoritatea administraiei publice locale, persoana fizic sau juridic ori grupul de persoane care posed, folosete i dispune de bunurile imobiliare ce i aparin n condominiu n conformitate cu legislaia.Totodat locuina reprezint o construcie alctuit din una sau mai multe camere de locuit, care satisface cerinele de locuire permanent ale unei persoane sau familii. La fel Legea Nr. 913 definete condominiul fiind complex unic de bunuri imobiliare, ce include terenul n hotarele stabilite i blocurile (blocul) de locuine, alte obiecte imobiliare amplasate pe acesta, n care o parte, constituind locuinele, ncperile cu alt destinaie dect aceea de locuin, se afl n proprietate privat, de stat sau municipal, iar restul este proprietate comun indiviz. Astfel reeind din prevederile legii deducem c n componena condominiului intr nu doar ncperile locuibile dar intr i terenurile precum i alte ncperi nelocuibile care creeaz n ansamblu lor un tot complex. n concluzie se poate de afirmat c Asociaia de coproprietari n condominiu prezint unele avantaje pentru membrii acesteia care se reflect n unrmtoarele: - constituirea Asociaiei ofer posibilitatea nu numai de a gestiona i exploata proprietatea ce-i aparine, dar i a controla deciziile ce se refer la aceast proprietate; - in rezultatul exploatrii mai bune a fondului locativ se mbuntesc condiiile locative i prin urmare va crete valoarea locuinei; - formarea ACCFL ofer posibilitatea de a primi credite bancare pentru efectuarea reparaiei, reconstruciei i construciei ncperilor suplimentare necesare asociaiei;

- rambursarea creditului i a procentelor va fi posibil de efectuat nu din contul mijloacelor proprii ale proprietarilor de locuine, ci din folosirea efectiv a ncperilor nelocuibile, solurilor, subsolurilor, etajelor tehnice, terenurilor aferente, transmise in arend sau folosite pentru instalarea reclamei; - stoparea schimbrilor ilicite n interiorul locuinelor care influeneaz negativ asupra altor locuine; - asigurarea indeplinirii regulamentului nterior al ACCFL; - solidaritatea membrilor asociaiei.

II. Constituirea Asociaiei de coproprietari n condominiu. Organele Asociaiei de coproprietari n condominiu nfiinarea Asociaiei de coproprietari este reglementat de art. 16 al Legii condominiului care prevede c aceasta se nfiineaz din cel puin doi proprietari pentru ntreinerea, exploatarea i reparaia locuinelor (ncperilor) ce le aparin i a proprietii comune din condominiu, pentru asigurarea membrilor asociaiei cu servicii comunale i cu alte servicii, pentru reprezentarea i aprarea intereselor acestora. n calitate de fondatori ai asociaiei de coproprietari pot fi proprietarii de locuine (ncperi), indiferent de forma de proprietate, precum i ageniile teritoriale de privatizare sau autoritile administraiei publice locale. Legea nr. 913 nu prevede termenul pentru care se nfiineaz asociaia coproprietarilor totodat ns legea prevede modul de reorganizare i de desfiinare a acestora. Asociaiile de locatari odat constituite intr n raporturi juridice cu autoritile publice precum i cu alte persoane fizice pentru gestionarea fondului de locuine iar pentru obligaiile pe care le dobindete n decursul derulrii acestor raporturi asociaia rspunde pentru obligaiile sale cu bunurile ce i aparin i nu rspunde pentru obligaiile membrilor si, precum membrii nu rspund pentru obligaiile asociaiei. n literatua de specialitate se disting urmtoarele etape de constituie a ACC: Etapa 1. Intrunirea membrilor grupului de iniiativ. Premergtor datei de organizare i de desfurare a unei adunri de constituire a asociaiei se va organiza un grup de iniiativ din locatarii blocului sau blocurilor pentru infiinarea asociaiei, care va discuta cu fiecare proprietar al locuinei i incperilor nelocuibile privind acordul lor pentru infiinarea asociaiei.Dup discuia cu proprietarii incperilor din bloc i avind confirmarea a peste 60% de proprietari privind constituirea asociaiei, grupul de iniiativ hotrte privind organizareaintrunirii a tuturor proprietarilor, in care se va vota infiinarea asociaiei. Etapa 2. Hotririle luate in cadrul intrunirii a tuturor proprietarilor. n cadrul primei intruniri a proprietarilor se va stabili:

a) cine intocmete statutul. Modelul statutului este anexat la capitolul Documentele necesare pentru inregistrarea asociaiei de coproprietari; b) cine intocmete acordul de asociere in form scris (nu este necesar conform legislaiei in vigoare), dar se recomand pentru evitarea neinelegerilor intre proprietari; c) cine va efectua acumularea banilor pentru acoperirea cheltuielilor organizaionale de infiinare a asociaiei, pin la inregistrarea sa ca persoan juridic. Este necesar ca toi proprietarii s contribuie cu o sum de bani ce va acoperi cheltuielile organizaionale. Pin la deschiderea unui cont in banc in numele asociaiei suma acumulat in numerar de la proprietari poate fi depozitat la persoana de incredere din grupul de iniiativ. Toate plile ce se vor justifica pe baza de documente de plat, cheltuielile repartizindu-se in funcie de cota-parte de proprietate. Dup inregistrarea asociaiei i deschiderea contului propriu, sumele din contul iniial se vor transfera n contul asociaiei, preluindu-se in contabilitatea acesteia, impreun cu documentele de justificare a cheltuielilor efectuate; d) in cazul asociaiei in care se asociaz circa 500 proprietari de incperi se va lua hottirea privind reprezentana la adunarea general. Etapa 3. Organizarea i desfurarea adunrii generale de constituire a asociaiei. Adunarea general de constituire va fi convocat de grupul de iniiativ. Grupul de iniiativ va anuna proprietarii de incperi sau reprezentanii lor privind data, ora i locul desfurrii adunrii. In cadrul adunrii generale se vor lua decizia cu privire la: - hotrirea de a se constitui in asociaie de proprietari: - stabilirea sediului asociaiei: - adoptarea statutului asociaiei: - alegerea Consiliului de administraie, preedintelui consiliului i a comisiei de cenzori. Etapa 5. Comandarea tampilelor. tampila poate fi obinut concomitent cu Certificatul de inregistrare de la Camera de Inregistrare, achitind sumele respective pentru confecionarea ei. Etapa 6. Inregistrarea asociaiei la organul fiscal, filiala Casei Naionale Asigurrilor Sociale i Direcia general statistic Chiinu. In termen de 15 zile de la inregistrare asociaia este obligat s se inregistreze la Ispectoratul Fiscal Teritorial i s obin certificatul de atribuire a codului fiscal, codului statistic cu prezentarea documentelor necesare. Etapa 7. Deschiderea contului la o banc comercial. Pentru deschiderea contului bancar este necesar s stabilii banca accesibil pentrumajoritate proprietarilor.

La deschiderea contului este necesar de prezentat urmtoarele documente autentificate la notar: - copia certificat de nregistrare - copia statului asociaiei nregistrat - copia procesul verbal de constituire a Asociaiei - copia procesul verbal de alegere a preedintelui Consiliului de administraie - copia certificatului fiscal - specimenele de semntur a preedintelui i contabilului - copia buletinului de identitate a preedintelui - extrasul din Registrul organizaiilor care se obine de la Camera nregistrarii de Stat. Pentru inregistrarea Asociaiei de coproprietari in condominiu in fondul locativ la Camera nregistrrii de Stat este necesar de prezentat urmtoare documente: 1. 2. 3. 4. 5. 6. Cerere cu privire la inregistrarea ACCFL Procesul verbal al adunrii constituante a fondatorilor referitor la constituirea ACCFL Lista proprietarilor bunurilor imobiliare din condominium Statutul ACCFL in dou exemplare perfectate in limba de stat Permis de inregistrare a ACCFL eliberat de ctre Agenia teritorial pentru privatizare. Copia procesului verbal al edinei Consiliului de administraie referitor la alegerea preedintelui consiliului ACCFL. 7. Fiele de nregistrare a ACCFL completate cu codurile statistice 8. Copia buletinului de identitate a preedintelui consiliului de administraie. Organele de conducere a Asociaiei de coproprietari sunt Adunarea General i Consiliul de Administraie. Adunarea general a membrilor asociaiei de coproprietari este organul superior de conducere al asociaiei i se convoac n modul stabilit de statutul ei cel trziu la 60 de zile dup ncheierea exerciiului financiar. Adunarea general extraordinar poate fi convocat din iniiativa consiliului de administraie, a membrilor asociaiei care dein cel puin 30% de voturi din numrul total de voturi, precum i la cererea comisiei de cenzori i a autoritii administraiei publice locale. Numrul de voturi al fiecrui proprietar corespunde numrului de locuine ce i aparin, iar proprietarii care dein o locuin cu o alt destinaie dect cea locuibil deine la fel un singur vot. Competena Adunrii Generale este prevzut n art. 26 al (5) al legii condominiului i se rezum la activiti de conducere. Consiliul de administraie al aociaiei de coproprietari este organul executiv care este subordonat Adunrii Generalei care are n competena sa atribuiile ce nu intr n competena Adunrii

Generale i se rezum n principiu la executarea deciziilor adunrii generale.Un alt organ al asociaiei este comisia de cenzori care se alege de ctre adunarea general din rndurile membrilor asociaiei pe un termen de cel mult 2 ani.Activitatea comisiei de cenzori se rezum la efectuarea reviziilor ale activitii financiar-economice a asociaiei de coproprietari cel puin o dat pe an, d darea de seam la adunarea general cu privire la activitatea sa. III.Raporturile n care intr asociaia cu diferite autoriti Asociaia poate negocia i incheia contracte direct cu furnizorii de servicii comunale, n cazul n care a fost investit cu dreptul acesta de ctre membrii asociaiei, care la rindul lor vor ncheia astfel de contracte cu asociaia. n cazul cind contractele pentru aceste servicii au fost incheiate de ctre membrii asociaiei de sine stttor direct cu furnizorii de servicii, conducerea asociaiei incheie contracte pentru serviciile comunale pentru necesitile comune din imobil. De asemenea asociaiile incheie contracte i cu arendaii incperilor din blocul locativ, transmis in gestiune asociaiei i cu proprietarii incperilor nelocuibile ce fac parte din imobilul gestionat de asociaie. La contractarea serviciilor cu furnizorii asociaia este parte contractant, cu obligaii i drepturi, i poate impune clauze contractuale care s o avantajeze. Asociaia poate aciona in justiie pe proprietarii ru-platnici sau pe cei care au inclcat drepturile celorlali proprietari, prevzute n statutul asociaiei. O alt categorie de raporturi n care intr asociaia este contractarea personalului care s ndeplineasc atribuiile de ntreinere i de deservire a blocurilor, astfel asociaia poate avea personal administrativ i lucrtori angajai care vor efectua activitatea de intreinere i deservire a blocului/blocurilor locative. Dar in cazul cind la adunarea general a proprietarilor s-a decis alegerea numai personalului de administrare, atunci consiliul de administraie a asociaiei va incheia contracte aparte, dup necesitate, cu prestatorii de servicii, cum ar fi instalatori, electricieni, zidari, mecanici etc. Proprietarii decid prioritatea executrii lucrrilor pentru imbuntirea situaiei din blocul locativ, cine i in ce condiii o realizeaz. Asociaia de proprietari deine documentele tehnice ale imobilului cum ar fi cartea tehnic, expertizele tehnice, actele de transmitere a blocului locativ in gestiunea asociaiei etc.

IV.Competena Asociaiei de coproprietari n condominiu Comptena Asociaiei de proprietari poate fi manifestat prin voina proprietarilor exprimat prin votul acestora la Adunarea General i se rezum n principiu la: - intocmirea planului de lucru in cadrul asociaiei; - incheierea contractelor de intreinere i reparaie a imobilului, alte contracte legate de activitatea asociaiei;

- alege in baza de concurs sau prin negocieri directe intreprinderea/intreprinderile care vor presta servicii asociaiei; - efectuarea controlului asupra indeplinirii lucrrilor contractate; - organizarea activitilor de producie i prestare servicii in condiiile legislaiei privind activitatea cooperativei de consum. Astfel, reeind din cele expuse mai sus determinm faptul c Asociaia Coproprietarilor n Condominiu are o competen extins care se materializeaz prin intermediul organelor sale i prin intermediul votului membrilor acesteia care n ansamblul lor sunt concentrate spre a asigura activitatea Asociaiei si a reprezenta interesele membrilor n raport cu autoritile administraiei publice precum i cu alte persoane fizice sau juridice. V.ncetarea activitii Asociaiei de coproprietari n condominiu Dup cum am menionat anterior legiuitorul dei nu prevede durata activitii Asociaiei de Coproprietari n Condominiu ns stabilete modul de reorganizare i de lichidare a asociaiei. Astfel, dup cum a fost stabilit la nceputul acestui studiu prezenta lege se completeaz cu prevederile legislaiei civile, deci n situaia reorganizrii Asociaiei vom consulta prevederile Codului civil n acest sens. Cu referire la lichidarea Asociaiei de coproprietari stabilim c legea nr. 913 prevede o singur situaie n care se permite lichidarea asociaiei i anume exterminarea fizic a complexului de bunuri imobiliare din condominiu. n cazul lichidrii asociaiilor bunurile rmase dup achitarea obligaiilor acesteia se mpart ntre mebrii ei n conformitate cu statutul asociaiei. Decizia de lichidare a asociaiei se iaprin decizia adunarii generale.

Anexa nr. 1 Cerere (model) cu privire la nregistrarea Asociaiei de coproprietari n condominiu; Cerere (model) cu privire la nregistrarea Asociaiei de coproprietari n condominiu Prezentm spre inregistrarea de stat documentele de constituire: 1. Statutul Asociaiei de coproprietari in condominiu in 2 exemplare. 2. Copia procesului verbal al adunrii constituante a fondatorilor. 3. Lista proprietarilor de locuine in incperi nelocuibile. 4. Permis de inregistrare a Asociaiei. 5. Copia procesului verbal al edinei Consiliului de administraie referitor la alegerea Preedintelui Consiliului ACC. 6. Document ce confirm dreptul de proprietar al fondatorilor. 7. Fiele de inregistrare a ACC completate cu codurile statistice. 8. Copia buletinului de identitate a Preedintelui Consiliului de administraie. Pentru a trece in Registrul de Stat al Comerului comunicm urmtoarele date: Denumirea deplin Asociaia de coproprietari in condominiu nr._______ Coop. Forma juridic de organizare cooperativa de consum. Termenul de activitate al Asociaiei nelimitat. Sediul Asociaiei - Republica Moldova, mun/or.____________________ str. ____________________ nr. _____ oficiul ____. Genurile de activitate ale asociaiei: - gestionarea, deservirea, exploatarea i repararea bunurilor imobiliare din condominiu; - reconstrucia i construcia incperilor suplimentare i obiectelor de uz comun in condominiu;

- darea in arend, cu chirie sau vinzarea bunurilor imobile ce fac parte din condominiu i se afl in proprietatea asociaiei, in caz de necesitate de mijloace financiare pentru intreinerea i imbuntirea strii proprietii comune in condominiu. Persoana care este imputernicit s conduc i s reprezinte asociaia Preedintele Consiliului de administraie________________________________ Domiciliat _______________________tel.___________ oraul, strada, nr. de apartament Not. Fondatorul poart rspundere pentru exactitatea datelor prezentate. n caz de modificare a datelor din actele de constituire ce se trec n Registrul de Stat al comerului (schimbarea adresei juridice, administratorului, etc.) asociaia se oblig s le comunice n termen de 15 zile. Cu cerinele legislaiei n vigoare privind activitatea de antreprenoriat snt informai. FONDATORI I ___________________________ (semntura) ___________________________ (semntura) ___________________________ (semntura) ___________________________ (semntura)

Anexa nr. 2 Proces verbal (model) al adunrii fondatorilor-proprietari ai bunurilor imobiliare pentru constituirea ACCFL; Proces verbal (model) al adunrii fondatorilor-proprietari ai bunurilor imobiliare pentru constituirea ACCFL Oraul (localitatea) ____________________ str.__________________nr._____ din ___________________________________ 200__ Ordinea de zi: 1. Constituirea ACC. 2. Examinarea i aprobarea Statului. 3. Alegerea Consiliului de administraie i a Comisiei de cenzori ale ACC. Au asistat fondatori (proprietari de bunuri imobile): 1. ___________________________________________ datele despre fondator 2. ___________________________________________ 3. ___________________________________________ Se arat toi fondatorii. Au votat pentru constituirea ACC: Pentru ______________voturi Impotriv ___________voturi S-au abinut _________voturi S-a votat pentru aprobarea Statutului Asociaiei: Pentru ______________voturi Impotriv ___________voturi S-au abinut _________voturi

S-a votat pentru alegerea Comisiei de cenzori in componena: ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Pentru ______________voturi Impotriv ___________voturi S-au abinut _________voturi Adunarea decide: 1. A fonda Asociaia de coproprietari in condominiu. 2. A aproba Statutul Asociaiei. 3. A lege Consiliul de administraie al ACC. 4. A alege Comisia de cenzori. Preedintele adunrii __________________________________ (semntura) Secretarul adunrii __________________________________ (semntura)

Bibliografie: Legea nr.913 din 30.03. 2000 condominiului n fondul locativ Locuina n Chiinu Ghid practic Chiinu 2004 Rusu Nicolae, Mrgineanu Valentin, Cernei Oleg Codul Civil al Republicii Moldova Nr. 1107 din 06.06.2002