Tema 4.

Servicii ale
agenților imobiliari
4.1. Prevederile standardului SM SR EN 15733:2012: Cerințe referitoare
la prestarea serviciilor agenților imobiliari
4.2. Competențele profesionale ale agenților imobiliari
 4.1. Prevederile standardului SM SR EN
15733:2012: Cerințe referitoare la
prestarea serviciilor agenților imobiliari
• agent imobiliar entitate (persoană fizică independentă, grup de parteneri sau societate) care acționează în
numele unui client sau ca intermediar în cadrul unei tranzacții imobiliare.
• Agentul imobiliar trebuie să ceară vânzătorului dovada legală a dreptului de proprietate, cadastrul și situația
din planurile de urbanism, precum și orice restricție sau limitare de folosință care grevează bunul imobiliar.
• Agentul imobiliar trebuie să inspecteze toate bunurile imobiliare pe care le oferă pe piață, cu excepție
acelora noi care sunt vândute în stare de proiect sau înainte de finalizarea construcției.
• Agentul imobiliar trebuie să încurajeze și să faciliteze inspectarea proprietății de cumpărător înainte de
efectuarea tranzacției.
• Agentul imobiliar trebuie să comunice vânzătorului informațiile relevante pe care le cunoaște referitoare la
capacitatea financiară a cumpărătorului de a încheia tranzacția.
• Agentul imobiliar trebuie să se străduiască pentru ca vânzătorul și cumpărătorul să ajungă la o înțelegere
asupra tuturor problemelor în vederea încheierii tranzacției.
• Agentul imobiliar trebuie să contribuie la pregătirea documentelor necesare tranzacției.
Informații pentru clientul cumpărător
Agentul imobiliar trebuie să informeze clientul despre drepturile și obligațiile sale de cumpărător și
trebuie să depună eforturi pentru a se asigura că informațiile relevante care pot influența orice decizie
referitoare la o tranzacție sunt transmise cumpărătorului la timp. De exemplu :
• consiliere referitoare la prețurile pieței pentru tipul de bun imobiliar căutat;
• descrierea bunului imobiliar (de exemplu: felul proprietății, dimensiuni, amplasament și posibilități de
acces );
• detalii despre cheltuielile previzibile (de exemplu: prețuri, taxe, comisioane);
• Informații (de exemplu: certificatul de înregistrare a titlului) care indică dreptul de proprietate sau de
posesie al vânzătorului, inclusiv orice servituți și sarcini asupra bunului imobiliar și orice limitări ale
dreptului de folosință al acestuia;
• Cadastrul sau un plan (releveu) cu valoare de document legal;
• caracteristicile structurale și descrierea utilităților;
• un document care arată că agentul imobiliar are dreptul să dețină fonduri financiare care fac parte din
tranzacție în numele părții care are drepturi în acest sens;
• statutul zonei în planurile de urbanism aprobate;
• deficiențele bunului imobiliar care sunt declarate agentului imobiliar de vânzător, sau sunt cunoscute de
agentul imobiliar.
Informalii pentru clientul vânzător
Agentul imobiliar trebuie să informeze vânzătorul despre drepturile și
obligațiile sale de vânzător și trebuie să depună eforturi pentru a se
asigura că informațiile relevante care pot influența orice decizie
referitoare la o tranzacție sunt transmise vânzătorului, și anume:
• consiliere cu privire la prețurile pieței pentru bunul imobiliar care se va vinde
• detalii asupra cheltuielilor previzibile (de exemplu: cheltuieli de marketing și
alte cheltuieli generale, taxe, onorarii);
• strategii de marketing;
• posibilitățile de a obține valoare adăugată;
• reglementările locale aplicabile;
• toate documentele necesare pentru efectuarea tranzacției.
 Contract între agent și client
Agentul imobiliar și clientul trebuie să semneze un contract scris referitor la serviciile pentru care agentul imobiliar este
angajat. Acest contract trebuie să conțină cel puțin următoarele informații:
• numele și adresa părților contractante;
• numărul de înregistrare al agentului imobiliar;
• natura serviciului pe care agentul imobiliar trebuie să-l presteze;
• onorarii/ comisioane și alte cheltuieli de plătit;
• condițiile generale ale tranzacției, inclusiv termenele de plată;
• dacă contractul este un contract exclusiv sau nu și termenii și condițiile unui asemenea contract exclusiv;
• dacă subcontractarea este permisă sau nu;
• data semnării contractului, perioada de valabilitate a acestuia , termenii și condițiile încetării contractului;
• descrierea bunului imobiliar;
• limitările serviciilor prestate de agent;
• specificarea dacă agentul imobiliar acționează exclusiv pentru clientul din respectivul contract sau în calitate de
intermediar;
• referința la legea aplicabilă contractului;
• declararea jurisdicției competente;
• informații despre asigurările specificate în standard;
• orice abatere de la prezentul standardul european.
4.2. Competențele profesionale ale agenților imobiliari
COMPETENȚE DE BAZĂ. Agentul imobiliar trebuie să cunoască în profunzime subiectele prezentate mai jos :
• Piața imobiliară în care își desfășoară activitatea (inclusiv tranzacțiile transfrontaliere). Agentul imobiliar
trebuie să cunoască cel puțin :
• cei mai importanți termeni financiari și economici referitori la tranzacțiile imobiliare și definițiile lor;
• sistemele financiare, de credit și bancare referitoare la sectorul imobiliar;
• Situația economică și politică cu referire la sectorul imobiliar;
• cererea și oferta din sectorul imobiliar;
• performanțele investițiilor imobiliare.
• Marketingul imobiliar. Aceasta include cel puțin metodele și tehnicile de marketing aplicabile diverselor
categorii de bunuri imobiliare.
• Costurile utilizării proprietății. Aceasta include cel puțin :
• costurile de exploatare (de exemplu energia, impozitele anuale, costul anual de întreținere);
• diverse tipuri de asigurare imobiliară (de exemplu asigurarea de reinstituire, protecția ipotecii, asigurarea conținutului
bunului imobiliar).
• Principiile și metodele de finanțare a unei tranzacții imobiliare. Aceasta include cel puțin:
• legislația referitoare la ipoteci, împrumuturi și alte instrumente financiare;
• diverse tipuri de ipoteci, împrumuturi și alte instrumente financiare;
• procesul administrativ de stabilire a ipotecii și de încheiere a ipotecii.
• Estimarea valorii de piață a bunurilor imobiliare. Aceasta include cel puțin:
• condițiile de estimare și bazele metodelor de evaluare,
• obiectivele estimării,
• abilitatea de a stabili ce informații și metode de evaluare se aplică pentru a realiza estimarea în condițiile pieței
respective.
• Verificarea și măsurarea suprafețelor. Aceasta include cel puțin principiile și terminologia specifică
măsurărilor pentru diversele tipuri de bunuri imobiliare, în funcție de scopul acestor măsurări.
• Legile naționale și europene, legislația, reglementările și standardele din domeniul de activitate al
agentului imobiliar. Sunt incluse cel puțin următoarele subiecte :
• agenție imobiliară;
• igienă și securitate, probleme legate de protecția mediului, lupta împotriva spălării banilor;
• subvenții, facilități fiscale și taxe din domeniul imobiliar;
• planuri de urbanism și regulamente aferente;
• principiile fiscalității în domeniul imobiliar;
• protecția consumatorilor;
• principiile reglementărilor și codurile în construcții;
• proprietar și locatar;
• bunuri imobiliare;
• contract.
• Tranzacțiile imobiliare. Competențele se referă cel puțin la următoarele subiecte:
• capacitatea de a redacta contracte imobiliare sau de a contribui la redactarea acestora;
• evaluarea contractelor imobiliare și a implicațiilor contractului asupra clientului;
• diferite metode de vânzare / închiriere și rolul agentului imobiliar.
ALTE COMPETENȚE
Agentul imobiliar trebuie să aibă cunoștințe cel puțin:
• Construcțiile și întreținerea acestora în sectorul în care activează. Acest subiect include
cel puțin următoarele :
• tipurile de construcții și terminologia de bază specifică;
• elementele structurale ale clădirilor;
• principiile de construire, renovare, reparare, transformare și autorizările necesare;
• principiile de bază ale organizării procesului de construcție inclusiv rolul și compoziția echipelor de
profesioniști implicate;
• reglementările în domeniul construcțiilor care se referă la profesia de agent imobiliar și la protecția
consumatorilor.
• Aspecte de mediu și energetice. Acest subiect include cel puțin următoarele :
• Cunoștințe elementare despre ciclul de viață a materialelor și construcțiilor;
• principii referitoare la economia de energie, izolarea fonică, protecția împotriva umidității, iluminarea
naturala a construcțiilor;
• principii referitoare la riscul de contaminare și la decontaminare;
• riscurile naturale (de exemplu : eroziunea solului, cutremure, avalanșe, inundații).
• Interpretarea proiectelor (de arhitectură) și înțelegerea cărții construcției și a termenilor
specifici construcțiilor.
• Documentele cadastrale și planurile topografice. Acest subiect include cel puțin următoarele :
• înregistrarea informațiilor imobiliare în registrele publice;
• termenii și definițiile utilizate în mod uzual;
• Semnificația juridică și practică a informațiilor cadastrale.
• Documentațiile de urbanism și de amenajare rurală. Acest subiect include cel puțin
următoarele :
• termenii și definițiile utilizate;
• Semnificația juridică și practică a documentațiilor de urbanism și de amenajare agricolă;
• analiza conținutului acestor documentații.
• Administrarea afacerilor. Acest subiect include cel puțin cunoașterea și utilizarea următoarelor:
• utilizarea tehnologiei informațiilor;
• gestiunea documentelor și a datelor electronice;
• managementul calității;
• gestionarea conflictelor.
• Competențe în materie de comunicare și de vânzări. Acest subiect include cel puțin
următoarele :
• tehnicile de prezentare verbale și in scris;
• capacitatea de a identifica nevoile clientului,
• capacitatea de a aplica tehnicile de negociere.