5.3.

SISTEME DE INVESTIRE ÎN
IMOBIL ÎN REPUBLICA MOLDOVA

• Experiența Republicii Moldova privind

creditarea ipotecară a imobilului
• Perspectivele dezvoltării sistemului de
economii şi împrumuturi de investire în imobil
 Experienţa Republicii Moldova privind
creditarea ipotecară a imobilului
• În anul 1998, Bursa de Imobil „Lara”, pentru prima dată în republică, a întreprins încercări de a
soluţiona problemele locative ale unor diverşi cetăţeni mai asiguraţi cu utilizarea chiar a
economiilor lor băneşti şi a resurselor de creditare bancare. Esenţa mecanismului financiar de
creditare consta în următoarele:
• se încheie contract cu cumpărătorul de locuinţe, conform căruia acestea îşi asumă obligaţiunea,
până la primirea cheilor de la apartamentul pe care îl cumpără, să depună, pe contul bancar al
bursei nu mai puţin de 48 % din valoarea lui de piaţă;
• cumpărătorul apartamentului este obligat să depună suma rămasă pe contul bancar al Bursei
pe anumite părţi timp de nu mai mult de 5 ani cu un supliment de plată la cota procentuală în
sumă de 13,5% anual;
• până în momentul decontării complete, cumpărătorul devenea arendaş al apartamentului
procurat cu plata în rate şi numai după depunerea pe contul bancar al Bursei a întregii sume
contractuale, acesta devine proprietarul apartamentului.
• Timp de 1,5 ani, de serviciile Bursei „Lara” şi ale Băncii Finanţe şi Comerţ „FinComBank” – S.A.
au beneficiat mai bine de 40 de cumpărători de locuinţe care au depus la bancă în formă de
vărsământ iniţial mai bine de 2,5 milioane de lei. Însă suma totală a economiilor băneşti,
cheltuită de cumpărătorii de locuinţe pentru construcţia în Chişinău a Complexului Locativ „Lara
City” în anii 1998–2003 a constituit 5,9 milioane de lei.
• Un mecanism financiar de credit analogic a început să fie aplicat de la finele
anului 1999 de către Agenţia Municipală de Ipotecă din Chişinău „AMIC”.
Esenţa atitudinii privind atragerea economiilor băneşti ale populaţiei la
construcţia locuinţelor, constă în următoarele:
• în prealabil, cumpărătorul încheie cu agenţia un contract conform căruia el îşi
asumă obligaţia să depună în contul construcţiei apartamentului nu mai puţin de
45% din valoarea contractuală;
• în momentul dării în exploatare a corpului de clădire, apartamentul se dă
cumpărătorului pentru folosire în arendă;
• partea rămasă de nu mai mult de 55% din valoarea apartamentului este achitată
de cumpărător în rate in decurs de nu mai mult de 10 ani cu o plată suplimentară
de 8 % anual;
• după decontările complete dintre părţi, apartamentul este transmis în proprietate
cumpărătorului.
• O atare abordare faţă de finanţarea construcţiei locative a permis Agenţiei doar
în perioada 1999–2003 să atragă mai bine de 40 milioane de lei, să construiască
în Chişinău 8 case de locuit cu mai multe etaje cu o suprafaţă totală de 22 de mii
metri pătraţi şi să asigure cu locuinţe mai bine de 300 de familii.
• Începând din anul 1999, piaţa financiară a Republicii Moldova se limitează
la modelul ipotecar trunchiat - deschis de creditare a imobilului.
• După cum demonstrează practica, în perioada ultimului deceniu, de
creditele ipotecare ale băncilor comerciale din Moldova beneficiază nu mai
mult de 10% din partea populaţiei republicii cu venit mai mare. În acelaşi
timp, 60 % din populaţia republicii au venituri care nu corespund criteriilor
de solvabilitate bancare, iar la 30% veniturile se află la un nivel mai jos de
limita sărăciei.
• Prin urmare, circă 90% din populaţia, republicii, pur şi simplu, nu sunt în
stare să-şi satisfacă de sine stătător necesităţile sale investiţionale.
• Numărul ipotecilor înregistrate (de către ÎS „Cadastru”) pe parcursul anului
2014 constituie 27773, ceea ce reprezintă o creștere de cca 15% față de
anul 2013, cînd s-au înregistrat 24048 ipoteci.
 Datele Biroului Național de Statistică200 2
180 1.8
160 1.6
Darea în folosinţă a caselor 140 1.4

de locuit şi apartamentele 120

100
1.2
1
..In localitati rurale, metri patrati
construite la 1000 locuitori 80
Numărul apartamentelor construite, unităţi
0.8
60 0.6
(dreap.)
40 0.4
20 0.2
0 0

2001

2009

2011
2000

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2010

2012

2013

2014
Suprafața totală a locuințelor, mii m.p.

800.00
700.00
600.00
500.00
400.00
300.00
200.00
100.00
0.00
2015 2016 2017 2018

Suprafata totala a locuintelor, mii metri Suprafata caselor de locuit

  patrati individuale, mii metri patrati
2015 2016 2017 2018 2015 2016 2017 2018
Total pe tara 609.70 515.50 700.40 551.40 225.60 180.40 143.00 187.50
Municipiul 469.60 400.90 556.30 383.60 118.50 85.00 41.90 58.90
Chisinau
cota mun.
Chișinău în total 77.0% 77.8% 79.4% 69.6% 52.5% 47.1% 29.3% 31.4%
 Datele ASP Cadastru
Numărul înregistrărilor la ASP

500000
450000
400000
350000
300000
250000 2019
200000 prog.
150000
2018
100000
50000 2017
0
total vânz.-cump. ipoteci

Numărul ipotecilor înregistrate

40000

35000

30000

25000
vânz.-
total cump. ipoteci 20000

2017 463572 127588 24914 15000

2018 463042 133842 30958 10000

2019 (2 5000
trimestre) 213291 60576 19292 0
2017 2018 2019 progniza
 SCHEMA FUNCŢIONĂRII MODELULUI IPOTECAR
TRUNCHIAT DECHIS ÎN REPUBLICA MOLDOVA


AGROINBANK
6

7


FIRME DE CONSTRUCŢII

5
ORGANUL
9 CADASTRAL
CASE DE LOCUIT
4

AGENŢIA IPOTECARĂ MUNICIPALĂ CUMPĂRĂTORII

 DE LOCUINŢE
„ AMIC” DIN CHIŞINĂU
 barierele principale ale aplicării în
republică a mecanismelor de economii şi
împrumuturi de investire în imobil,
răspândite pe scară largă în lume, sunt:

• a) dezvoltarea insuficientă a bazei legislative în domeniul finanţării

imobilului;
• b) corelaţia joasă dintre veniturile unei părţi considerabile de populaţie şi
valoarea de piaţă a imobilului;
• c) limitarea posibilităţilor de credit ale băncilor comerciale, cotele
procentuale înalte şi termenul scurt al creditelor bancare, legate de riscul
lipsei istoriilor de credit la majoritatea debitorilor potenţiali;
• d) tendinţa a însăşi băncilor comerciale de a transplanta în mediul înapoiat
din punct de vedere economic mecanismele de credit şi finanţe de ipotecă,
de care pot beneficia doar o parte neînsemnată şi mai bine asigurată a
populaţiei republicii.
 Experienţa internaţională este exprimată în
Memorandumul adoptat de Comisia Economică
Europeană a ONU la Geneva în anul 2005.
Tezele principale ale acestui document sunt următoarele:
• în sfera investiţională a oricărui stat este necesar să coexiste diferite
sisteme de investire în imobil în dependenţă de nivelul dezvoltării
economice, financiare şi instituţionale ale unei sau altei ţări;
• în orice ţară concretă este raţional de a aplica câteva sisteme de
investire în imobil;
• în scopurile mobilizării volumului de economii investiţionale ale
populaţiei, este necesar de acorda prioritate îmbinării a câtorva
sisteme financiare şi de credit care funcţionează paralel;
• fiecărui sistem este necesar să i se repartizeze efectuarea unor
anumite funcţii pe piaţa imobilului. Sistemele utilizate astfel se vor
completa inevitabil unele pe altele.