5.2.

SISTEME MONDIALE DE
CREDITARE IPOTECARĂ A
IMOBILULUI
• Modelul lărgit – deschis de creditare ipotecară
• Modelul trunchiat-deschis de creditare
ipotecara
 Modelul lărgit – deschis de creditare
ipotecară
• Până nu demult, cea mai avansată printre sistemele mai bine cunoscute în lume de
investire în imobile a fost recunoscut aşa – numitul „model lărgit–deschis de
creditare a imobilului”.
• Conform acestui model, fluxul principal al resurselor creditare intră de la piaţa
secundară a hârtiilor de valoare, special organizată pentru acest scop, asigurate cu
acte de ipotecă asupra imobilului.
• Principiul de bază al funcţionării acestui model constă în aceea că
– persoana cu un anumit nivel de solvabilitate a venitului anual imediat procură
locuinţă construită, achitând în acest caz, de regulă doar a 20–30-ea parte
procentuală a costului ei în bani gheaţă, depuşi în bancă până la începutul
întocmirii creditului.
– A 70–80-ea parte procentuală a costului imobilului aceasta o primeşte în bani
de credit de la banca ipotecară specializată, acordaţi pe cauţiune sau pe
imobilul procurat, sau pe imobilul care se află deja în posesia lui.
– Condiţiile rambursării creditului se stabilesc de bancă în dependenţă de venitul
anual al debitorului şi se realizează, de obicei, timp de 25-30 de ani cu plată
cotei procentuale în mărime de 3–5% anual.
• În băncile care aplică modelul deschis al
creditării ipotecare a imobilului, operaţiile
creditare iniţiale sunt finanţate pe contul
capitalurilor sale proprii.
• După acumularea unui anumit portofoliu de
ipotecă asupra imobilului, băncile îl
comercializează corporaţiilor financiare,
– care se specializează în emiterea şi repartizarea
hârtiilor de valoare ipotecare cu un înalt nivel de
lichiditate, asigurate de acte de ipotecă asupra
imobilului, ceea ce garantează lichiditatea lor.
 Cumpărători ai creditelor bancare de ipotecă
eliberate în SUA sunt
• institutele speciale destinate pentru aceste scopuri – Administraţia Locativă
Federală (AZF),
• Asociaţia Ipotecară Naţională Federală (AINF) – Fanni Mei,
• Asociaţia Naţională de Stat a creditului Ipotecar (ANSCI) – Djini Mei,
• Corporaţia Federală a Creditului Ipotecar
• şi alte organizaţii financiare care au un anumit rol în dezvoltarea pieţii
ipotecare locative americane.

• Aceste corporaţii efectuează emiterea hârtiilor ipotecare de valoare şi le

comercializează
– fondurilor investiţionale,
– sindicatelor,
– companiilor de asigurări,
– persoanelor fizice separate, care doresc să repartizeze mijloacele sale financiare la
dobânzi mai mici, dar asigurate sigur de imobile.
• Mijloacele financiare obţinute de corporaţii de
pe urma comercializării portofoliului cu acte
de ipotecă, băncile ipotecare le lansează din
nou în circulaţie, eliberând noi credite noilor
clienţi.
• Profitul băncilor ipotecare, în acest caz, se
formează din dobândă pentru creditele
acordate şi pe contul plăţilor clienţilor privind
deservirea lor.
SCHEM
A
FUNCŢI
ONĂRII
MODEL
ULUI
IPOTEC
AR
LÂRGIT-
DESCHI
S
• Realizarea modelului lărgit – deschis de creditare a
imobilului poate fi asigurată doar cu condiţia
– dezvoltării neîntrerupte a hârtiilor ipotecare de valoare şi cu
sprijinul statului, şi ca minimum,
– cu controlul lui particular asupra emisiunii hârtiilor ipotecare
de valoare, care circulă pe piaţa secundară.
• Una dintre condiţiile controlate de stat este prezenţa
unei balanţe rigide între preţul comun al hârtiilor
ipotecare de valoare emise şi care circulă în orice
moment pe piaţa secundară şi preţul actelor de ipotecă,
al hârtiilor ipotecare de valoare comercializate de
băncile ipotecare emitenţilor pentru asigurarea acestei
emisiuni.
• Sistemul creditării ipotecare a populaţiei este destul de
dezvoltat şi în ţările regiunii asiatice.
• Aici, procesul creditării ipotecare se divizează în două etape:
– începutul construcţiei casei de locuit şi
– procesul de definitivare completă a construcţiei acesteia.
• Totodată, este important de subliniat că modelul lărgit-
deschis al creditării imobilului este aplicat eficient doar în
ţările cu o economie foarte rezistentă şi stabilă.
• După cum demonstrează practică, chiar în ţările cele mai
prospere (SUA, ţările UE) există doar în anumite limite.
• Acest model, fiind deschis şi orientat spre obţinerea
resurselor creditare de pe piaţa liberă a capitalurilor de
investitorii independenţi, este supus unei influenţe destul de
puternice a situaţiei generale a pieţei financiar-creditare.
 Modelul trunchiat-deschis de creditare
ipotecară
• În întreaga diversitate a modelelor creditare, aplicate
actualmente în lume, cel mai simplu se consideră modelul
ipotecar trunchiat-deschis de creditare a imobilului.
• Prima caracteristică principială a acestui model este faptul că
cererea comună a tuturor clienţilor băncii de credite ipotecare
poate fi asigurată de bancă din sursele arbitrare, inclusiv
– pe contul capitalurilor proprii ale băncii,
– mijloacelor clienţilor, care se află la depozite,
– creditelor bancare, precum şi pe contul
– capitalurilor investitorilor străini, care intră în ţară prin sistemul bancar.
• A doua trăsătură a modelului ipotecar trunchiat-deschis de
creditare a imobilului este dependenţa directă a dobânzii
bancare de starea generală a pieţei creditelor.
• Căutând şi antrenând resurse creditare din diferite surse,
băncile se limitează la reflectarea în contractele ipotecare
doar a caracteristicilor ipotecilor obiectelor imobilului în
calitate de asigurare a resurselor creditare.
• Emisiunea unor oarecare hârtii de valoare şi repartizarea lor
pe piaţa financiar-creditară, de regulă, nu are loc.
• Practica aplicării acestui sistem nu se orientează spre
oarecare canoane sau standarde ale creditării ipotecare.
• Parametrii principali ai modelului ipotecar trunchiat-deschis
de creditare a imobilului se prezintă
– termenul de acordare a creditelor şi
– dobânda bancara.
• Aceşti parametri se stabilesc de fiecare bancă independent.
Clienţi ai băncii devin, de regulă, partea cea mai asigurată şi
solvabilă a populaţiei.
SCHEMA FUNCŢIONĂRII MODELULUI IPOTECAR TRUNCHIAT-DESCHIS

Obiecte
imobiliare
• Modelul ipotecar trunchiat-deschis de
creditare a imobilului şi-a găsit cea mai largă
aplicare îndeosebi în ţările de sud-est şi est-
europene.
• Acest model este aplicat, de asemenea, de
băncile comerciale din Ucraina, Rusia,
Kazahstan şi de alte ţări din CSI.
• Drept rezultat al creşterii preţului vieţii
oamenilor în ultimii ani, acest sistem suportă
fenomene de criză serioasă în întreaga lume.