Tema 3.

Finanțări prin angajamente la termen (1)

3.1. Împrumutul obligatar
3.2. Împrumuturi de la instituții financiare specializate
3.3. Credite bancare pe termen mijlociu
3.4. Leasing
3.5. Costul împrumutului pe termen lung și mijlociu

3.1. Împrumutul obligatar

împrum
privat
finanțar ut
e directă obligata
public
Finanțări pe r
termen lung prin instituții
îndatorare financiare
finanțar credite
nebancare
e bancare pe
indirect termen
ă mijlociu
leasing
• Apelul la economiile publice sau împrumutul obligatar este un contract de credit încheiat
între mai mulţi creditori și un singur debitor, o modalitate de procurare de resurse
financiare pe termen lung și într-un cuantum ridicat, necesare asigurării creșterii
economice și respectării unor obligații de plăţi asumate.
• Împrumutul obligatar este accesibil marilor societăți comerciale pe acțiuni sau statului.
Împrumutul
obligatar privat
• Pentru a emite un împrumut obligatar, societățile pe acțiuni trebuie să aibă cel puțin
– doi ani de existență,
– doua bilanțuri legal aprobate de organele fiscale,
– să ofere garanții obligatarilor, fie direct prin patrimoniul propriu, fie
indirect prin mijlocirea unor terți precum bănci, consorții bancare etc.
• Decizia de emisiune de obligațiuni revine consiliului de administrație al societății
pe acțiuni sau adunării generale a acționarilor cu o majoritate de cel puțin două
treimi.
Împrumuturile obligatare se pot emite fie individual, de către societăți comerciale puternice, fie
grupat.
• A doua variantă poate avea loc prin asocierea mai multor agenți economici care să
garanteze solidar împrumutul sau prin intermediul unor instituții sau organisme de
plasament colectiv, constituite ca societăți anonime care repartizează fondurile
recepționate sub formă de credite întreprinderilor aderente cu nevoi de finanțare.
 • Împrumutul obligatar grupat prezintă avantaj emitentului pentru că, acesta suportă
costuri administrative mai reduse, întrucât o parte a cheltuielilor este repartizată
întreprinderilor împrumutate.
• Întreprinderile mari pot folosi împrumuturi obligatare grupate când
– au nevoi relativ reduse de finanțare și
nu doresc să-și consume capitalul de încredere față de public prin împrumuturi obligatare
individuale frecvente, păstrându-și această alternativă doar pentru împrumuturi mai consistente
Împrumutul obligatar public
• Alături de îndatorare pe termen scurt, prin bonuri de tezaur, statul recurge la piața
financiară și în scopul împrumuturilor pe termen lung.
• În țările cu economie de piață statul, sau diverse instituții ale sale, este principalul
emitent de obligațiuni, urmărind
– obținerea de resurse necesare finanțării unor lucrări publice,
– acoperirea deficitului bugetar,
– restrângerea cantității de numerar existentă în circulație prin
colectarea lichidităților existente pe piață.
• Apelul la economiile publice poate fi lansat pe piaţa internă sau pe piețele
financiare externe.
• Durata de viață a unui împrumut obligatar a căpătat, în ultimul timp, tendința de
reducere, determinată de:
– marea fluctuație a ratei dobânzii,
– aversiunea subscriitorilor față de lichiditate.
Părțile care intervin în împrumutul obligatar:
• Fiduciarul – persoana care este autorizată să acționeze din numele viitorilor subscriitori
de obligațiuni (creditori) în vederea apărării și respectării drepturilor lor. El verifică
– Îndeplinirea obligațiunilor societății de a păstra corespunzător bunurile în ipotecă,
drept garanție a împrumutului,
– Plata cu regularitate a cupoanelor,
– Amortizarea la timp a obligațiunilor.
• Curierul – persoana prin care se realizează vânzarea obligațiunilor.
• Banca – joacă mai multe roluri:
– Operațiuni de trezorerie - toate operațiunile de trezorerie aferente împrumutului
obligatar se efectuează prin intermediul ghișeelor bancare:
• vărsarea sumelor de cumpărătorii obligațiunilor,
• plata periodică a cupoanelor,
• amortizarea la scadență a obligațiunilor.
– Operațiuni de consulting,
– Operațiuni de garantare a împrumutului.
• Comisia Naţională a Pieţei Financiare (CNPF)- este un organism jurisdicțional care
supraveghează operațiunile cu valori mobiliare. Toate emisiunile de obligațiuni trebuie
înregistrate la această comisie; prin intermediul ei emitentul difuzează un prospect către
toți cei interesați să achiziționeze obligațiuni, în care se detaliază:
 – scopurile împrumutului,
– suma totală a acestuia,
– numărul de obligaţiuni,
– valoarea nominală a obligațiunilor,
– caracteristicile împrumutului,
– situația financiară a emitentului în momentul care precede împrumutul.

Categorii de obligațiuni
• Obligațiunile ordinare clasice sunt:
– garantate cu ipoteci sau alte valori patrimoniale,
– rambursate la scadențe prestabilite,
– purtătoare de dobânzi plătibile de 2 ori pe an.
Obligațiunile ordinare clasice s-au dovedit nesatisfăcătoare pentru acoperirea celor 2 riscuri pe
care le încorporează:
– Riscul prețului de piață (cursul bursier),
– Riscul ratei dobânzii.
Categorii de obligațiuni
• Obligațiuni negarantate – societatea comercială emitentă nu le garantează cu nici un fel
de bun sau ipotecă, investitorii se bazează pe solvabilitatea generă și bonitatea societății
și nicidecum pe posibilitatea recuperării capitalului pe seama lichidării bunurilor gajate
de către emitent. Rata dobânzii este însa mai mare la astfel de obligațiuni, decât la cele
garantate.
• Obligațiuni înmatriculate – spre deosebire de cele la purtător, sunt înregistrate în
evidența fiduciarului pe numele deținătorului. Circulația acestor titluri presupune
reînregistratea lor pe numele noului deținător.
• Obligațiuni înseriate se rambursează eșalonat, la scadențe prestabilite, în funcție de seria
înscrisă pe titlu. Amortizarea împrumutului începe după un anumit timp de la emiterea
obligațiunilor, dar se cunoaște de la început care va fi ordinea de rambursare a
obligațiunilor.
• Obligațiuni cu fond de amortizare. Societatea emitentă de obligațiuni creează treptat un
fond de amortizare; vărsând periodic fiduciarului sume ce vor fi înscrise pe numele
societății. Sumele vărsate în acest fond nu mai pot fi utilizate sau retrase de societate.
Fiduciarul gestionează fondul creat, plasându-l pe termen scurt sau alte termene în
vederea valorificării lichidităților. Totalul sumelor obținute din vărsămintele societății și
din remunerațiile obținute din plasamente servesc pentru rambursarea împrumutului
obligatar la scadență. Dacă sumele acumulate nu acoperă rambursarea obligațiunilor
scadente, societatea trebuie să completeze diferența.
 • Obligațiuni cu cupon zero și cu cupon unic. Obligațiunile cu cupon zero prezintă
particularitatea de a nu oferi nici un fel de remunerație periodică (cupon). Venitul unor
asemenea obligațiuni se acordă o singură dată, la scadență, ca diferența între prețul de
rambursare și prețul de emisiune, ceea ce corespunde capitalizării dobânzii pe întreaga
perioadă de viață a împrumutului obligatar. Principiul este asemănător și pentru
obligațiunile cu cupon unic: dobânzile sunt vărsate de emitent numai la scadența finală a
împrumutului.
• Obligațiuni perpetue sau cu durata nedeterminată se emit de întreprinderi din sectorul
public sau de bănci. Ele reprezintă plasamente sigure și bine remunerate, astfel că
investitorii nu sunt interesați în rambursarea obligațiunilor.
• Obligațiuni cu bon de subscriere (Warrants) - sunt cu dobândă fixă și însoțite de un bon
care dă dreptul de a subscrie ulterior, la un termen și preț determinate, obligațiuni de
aceeași natura cu cele de origine. Dobânda este inferioara ratei dobânzii de pe piața
financiară tocmai ca urmare a dreptului de a subscrie la alte obligațiuni. Bonurile pot
avea o circulație liberă și separată de obligațiunile cărora le-au fost atașate inițial, ele
fiind cotate separat la bursă.
Obligațiuni deschise, numite și obligațiuni cu ieșire opțională – permit părților (subscriitor,
emitent) să iasă din contract înaintea scadenței, la anumite termene prestabilite
Cotarea și cursul obligațiunilor
• Obligațiunile sunt negociabile Ia bursă dar numai dacă societatea comercială emitentă
solicită să fie cotate. Cererea de cotație aparține întreprinderii, iar cotația constă într-o
analiză a situației generale a întreprinderii, pe baza datelor financiare, organizatorice, a
climatulu social din întreprindere, perspectivelor de creștere economică, precum și a
calității gestionării.
• Există agenții independente, specializate în astfel de operațiuni, care, pe baza datelor
furnizate de întreprindere, comensurează gradul de lichiditate al emitentului de
obligațiuni, în principal capacitatea de rambursare. Rezultatul se transmite întreprinderii
printr-o scrisoare.
• Cotația aduce un plus de securitate plasamentelor în obligațiuni, putându-se obține
condiți mai bune de dobândă pentru emitent.
• Cotarea obligațiunilor se face procentual, indiferent de valoarea nominală a acestora.
• Cotarea se efectuează și asupra cuponuIui cuvenit, exprimându-se tot procentual și se
adaugă la cursul obligațiunii.
Exemplu:
• Nr.1:
– o obligatiune are valoarea nominală de 7000, dacă este cotată cu 106%,
înseamnă că valorează 7000 x 106% = 7420.
• Nr.2:
– Cursul obligațiunii 106,52%
– Cursul cuponului 6,45%
– Valoarea nominală a obligațiunii 7000
– Valoarea bursieră a obligațiunii ?
________________________________________
 Valoarea = 7000 (106,52% + 6,45%) = 7907,90
Randamentul obligațiunilor
• Subscriitorii de obligațiuni sunt dispuși să-și plaseze lichiditățile în acestea, dacă obțin
rentabilitatea așteptată. Elementele care conduc la rentabilitatea obligatarului sunt rata
dobânzii împrumutului (D), prima de emisiuni (PE < VN) și prima de rambursare (PR >
VN).
• Dar randamentul obligațiunilor nu este egal în toți anii de rambursare, el este mai mare
dacă obligațiunile se amortizează în primii ani, prin tragere la sorți, și va fi mai mic daca
amortizarea are loc către scadenţa împrumutului.
Exemplu:
• De calculat rata plasamentului pentru împrumutul obligatar:
– VN (valoarea nominală) = 1000
– D (dobânda) = 12%
– PR (prima de rambursare= 20) = 1020
a) T = 1 an
b) T = 5 ani
a) T = 1 an: VPn = VV / (1+i)n
– a plătit 1000 – VP (VN)
– va primi 1140 – VV (PR = 1020; DD = 120)
• Rata plasamentului Rp (i)
• 1000 = 1140 / (1+Rp)
• 1000 Rp = 140
• de unde Rp = 0,14 sau 14 %
b) T = 5 ani:
– a plătit 1000 (VN)
– a primit în fiecare din 5 ani câte 120 (DD), plus la final 1020 (PR) = 1620
VPAn =PMT/(1+i)1+ PMT/(1+i)2 +...+ PMT/(1+i)n = PMT/ (1+i)t
t=1

VPAn = PMT * {1/i – 1/[i*(1+i)n]}

• Rata rentabilității actuale
Rp ----------- 1000 = 120/(1+Rp) + 120/(1+Rp)^2 +
120/(1+Rp)^3+120/(1+Rp)^4+120/(1+Rp)^5+1020/(1+Rp)^5
• De unde Rp = 0,1231 sau 12,31%
Concluzie
• Randamentul obligațiunilor este cu atât mai mic, cu cât amortizarea se efectuează mai
târziu, din cauza că subscriitorul beneficiază mai târziu de prima de rambursare, ca și de
valoarea reziduală a obligațiunilor.
• Dar totuși se păstrează relația: Rp ≥ D
Amortizarea împrumuturilor obligatare
• Amortizarea este operațiunea de rambursare a împrumutului obligatar în conformitate cu
scadențele înscrise în contract. Această operațiune se poate realiza prin:
1. Anuități constante
2. Serii egale
 3. Amortizare unică la sfârșitul duratei împrumutului
Amortizarea prin anuități constante
• Anuitate – sume constante vărsate anual.
• Suma anuității cuprinde amortismentul plus dobânda.
• Amortizarea sau rambursarea prin anuități constante se poate face la valoarea nominală
(PR=VN) sau la prima de rambursare (PR>VN).
A) Amortizarea la VN prin anuități constante
i i
A=K −n sau A=(N x VN ) −n
1−(1+i) 1−(1+i)
unde: K – capitalul sau suma împrumutului; N – numărul de obligațiuni emise; VN – valoarea
nominală; i=D/100 – rata dobânzii la o unitate monetară; n – durata în ani a împrumutului
Exemplu:
Să se întocmească tabloul de amortizare, prin anuităţi constante, pentru compania Standard
Construct, dacă aceasta a împrumutat 3 000 000 EUR (K), prin emiterea a 150 000 obligaţiuni
(N); pe un termen de 5 ani (T), la o rată dobânzii de 6% (D).
1. Calculăm anuitatea
0.06
A=3000000 −5 A = 712189.20 EUR
1−(1+0.06)
A – conține în sine atât principalul rambursat, cât și dobânda
 
2. Calculăm dobânda pentru anul I. Dobânda se va calcula mereu de la suma care urmează
a fi rambursată, în anul I această sumă este valoarea integrală a împrumutului.
 D = 3000000*0.06=180000 EUR
 
3. Calculăm partea de principal și numărul de obligațiuni ce urmează a fi rambursată în
prima plată.
712189.20 – 180000 = 532189.20 EUR
532189.20 / 20 = 26609.46 – nr de obligațiuni ce se conțin în respectiva valoare de principal.
Însă acest număr trebuie să fie întreg. Astfel nr. va fi rotunjit la 26609.
 
Reieșind din faptul că numărul a fost rotunjit, valoarea principalului se va recalcula:
 26609 * 20 = 532180 EUR
4. Calculăm capitalul ce a rămas să fie rambursat după efectuarea primei plăți:
 
3000000 – 532180 = 2467820 EUR – din această valoare se va calcula dobânda pentru anul
II (vezi pasul 2) și se va continua în mod similar, până la completarea tabloului integral.
Tabloul de amortizare prin anuităţi constante
anul A - anuitate (spre Nr obl. capital rambursat. rămas de dobânda
plată) (princip.) restituit

1 712180.00 26609 532180 2467820 180000.00

2 712189.20 28206 564120 1903700 148069.20

3 712182.00 29898 597960 1305740 114222.00

4 712184.40 31692 633840 671900 78344.40

5 712214.00 33595 671900 0 40314.00

total 3560949.60
15000 3000000 - 560949.60
0
B) Amortizarea cu primă de rambursare prin anuități constante
• Anuitatea se determină la fel
i
A=K
1−(1+i)−t
Tabloul de amortizare se întocmește la fel, doar că se adaugă o coloană pentru prima de
rambursare pentru fiecare scadență în funcție de numărul obligațiunilor ce se rambursează și de
prima de rambursare (PR-VN)
i VN
nr .=N ; De=D
t
(1+i) −1 PR

Exemplu:
Dacă vom utiliza exemplul anterior, considerând o primă de rambursare în valoare de 2 EUR
pentru fiecare obligațiune tabloul de amortizare va fi similar, cu o coloană suplimentară.
Tabloul de amortizare prin anuităţi constante cu primă de rambursare.
anul A - anuitate Nr obl. capital rămas de dobânda prima de
(spre plată) ramburs. restituit rambur.
(princip.)

1 712180.00 26609 532180 2467820 180000.00 53218

2 712189.20 28206 564120 1903700 148069.20 56412

3 712182.00 29898 597960 1305740 114222.00 59796

 4 712184.40 31692 633840 671900 78344.40 63384
5 712214.00 33595 671900 0 40314.00 67190
total 3560949.60 15000 3000000 - 560949.60 300000
0
După completarea tabloului se va verificare logică a calculelor, conform totalurilor obținute (se
fie rambursată sefectuauma integrală, numărul total de obligațiuni etc.).
Amortizarea prin serii egale
• Amortizarea prin serii egale presupune rambursarea unui număr egal de obligațiuni în
fiecare an. Deci, capitalul rambursat este egal în fiecare an, iar suma dobânzii scade de la
un an la altul. Prin urmare cheltuielile financiare sunt mai mari la începutul anilor de
rambursare și descresc treptat către sfârșitul duratei împrumutului.
• Dacă scadența este anuală numărul de obligațiuni rambursate este același
nr.=N/T
• Rambursarea anuală
– la valoarea nominală: nr x VN = N/T x VN
– la preț de rambursare: nr x PR = N/T x PR
• Suma anuală a dobânzii se calculează asupra capitalului nerambursat
DD = n x VN x D/100 = Kr x D/100
• Anuități
– La valoarea nominală (VN x N/T) + (n x VN x D/100)
– La preț de rambursare (PR x N/T) + (n x VN x D/100)
• Exemplu:
Să efectuăm tabloul de amortizare prin serii egale a exemplului anterior.
Compania Standard Construct, a împrumutat
3 000 000 EUR (K), prin emiterea a 150 000 obligaţiuni (N); pe un termen de 5 ani (T),
la o rată dobânzii de 6% (D), cu o primă de 2 EUR per obligațiune.
1. Se va repartiza numărul de obligațiuni în valori egale conform numărului de plăți (ani).
 150000 / 5 = 30000 obligațiuni/an
2. Fiecare obligațiune are valoarea nominală 20 EUR (3000000 / 150000). Deci capitalul
rambursat (principalul) prin 3000 de obligațiuni este de 600000 EUR (3000*20).
3. Calculăm dobânda pentru anul I. Dobânda se va calcula mereu de la suma care
urmează a fi rambursată, în anul I această sumă este valoarea integrală a împrumutului.
D = 3000000*0.06=180000 EUR
4. Calculăm capitalul ce a rămas să fie rambursat după efectuarea primei plăți:
 3 000 000 – 600 000 = 2 400 000 EUR – din această valoare se va calcula dobânda
pentru anul II (vezi pasul 3) și se va continua similar, până la completarea tabloului
integral. 
5. Prima se va calcula corespunzător numărului de obligațiuni – 6000 EUR (3000*20).
6. Valoarea anual achitată = Principalul + Dobânda + Prima
Tabloul de amortizare prin serii egale.
anul Nr obl. capital ramburs. dobând prima de achitat rămas de
(princip.) a rambur. total restituit

1 30000 600000 180000 60000 840000 2400000

2 30000 600000 144000 60000 804000 1800000

3 30000 600000 108000 60000 768000 1200000

4 30000 600000 72000 60000 732000 600000

5 30000 600000 36000 60000 696000 0

total 15000 3000000 540000 300000 3840000 -

0

Amortizarea în fază unică

• Amortizarea unica, la capătul duratei împrumutului, se realizeaza în condițiile plății
anuale a dobânzilor. La sfârșitul fiecărui an se plătesc dobânzi asupra volumului total al
împrumutului.
DD = K x D/100 = N x VN x D/100
• Rambursarea finală
– La valoarea nominală N x VN = K
– La preț de rambursare N x PR = N (VN + Pr)
sau N x PR = K +N x Pr
• Această metodă de amortizare este dublată, de regulă, de constituirea treptată a unui fond
de rambursare (sinking found) care se plaseaza de catre societatea comercială, anual,
pentru a aduce remunerație, fond folosit în final pentru achitarea împrumutului.

Exemplu:
Să efectuăm tabloul de amortizare prin serii egale a exemplului anterior.
Compania Standard Construct, a împrumutat
3 000 000 EUR (K), prin emiterea a 150 000 obligaţiuni (N); pe un termen de 5 ani (T), la o
rată dobânzii de 6% (D), cu o primă de 2 EUR per obligațiune.
În primii 4 ani se achita doar dobânda de la valoarea integrală a împrumutului (deoarece
rambursări de principal nu sunt). În anul al 5-ea, se va achita dobânda, împrumutul integral,
precum și prima per fiecare obligațiune.
 anul Nr obl. capital ramburs. dobând prima de achitat rămas de
(princip.) a rambur. total restituit

1 0 0 180000 0 180000 3000000

2 0 0 180000 0 180000 3000000

3 0 0 180000 0 180000 3000000

4 0 0 180000 0 180000 3000000

5 15000 3000000 180000 300000.00 3480000 0

0
total 15000 3000000 900000 300000.00 4200000 -
0

Împrumuturi obligatare convertibile

• Adunarea generala, extraordinară a societății comerciale poate decide emiterea unor
obligatiuni care să poată fi schimbate în actiuni ale aceleiși societăți într-o perioadă sau la
o data prestabilită. Conversiunea poate constitui un drept al societatii.
• Condițiile conversiunii variază de la o emisiune la alta. Cand societatea efectueaza
emisiune de obligațiuni convertibile în actiuni, această clauză trebuie înscrisă și în actul
fiduciar, unde se va menționa raportul de schimb obligatiune / acțiune, categoria
acțiunilor avută în vedere, perioada sau data când urmează a se realiza conversiunea.
Finanțarea prin obligațiuni sau acțiuni?
Exemplu:
Două societăți comerciale se finanțează pe termen lung astfel:
• SA1 emite obligațiuni 14% 200 000
• SA2 emite acțiuni cu dividend 13% 200 000
• Profitul pînă la impozitare 70 000
• Impozitul pe profit 15%
SA1 SA2
finanțată prin Finanțată din acțiuni
obligațiuni

Profitul până la impozitare 70 000 70 000

Suma dobânzilor (200 000 x 14%) 28 000 -
Impozit pe profit 6 300 -
42 000 x 15% = 6 300 - 10 500
70 000 x 15% = 10 35 700 59 500
500 - 26 000
Profitul net 35 700 33 500
Dividende 200 000 x 13%
Profit disponibil pentru reinvestire
 Concluzie
• Finanțarea prin îndatorare generează surse pentru reinvestire superioare finanțării
prin fonduri proprii pe calea emisiunii de acțiuni.
• Finanțarea prin împrumut evită riscul pierderii controlului asupra societății, risc
prezent în cazul finanțării prin emisiune și vânzare de acțiuni.
• Obligațiunile comportă un risc mai mare pentru întreprindere decât finanțarea prin
emisiune de acțiuni.
– In cazul împrumutului obligatar societatea trebuie sa plătească
dobânzi periodic, cu caracter obligatoriu, în timp ce plata
dividendelor nu este obligatoriu în fiecare an.
– societatea este obligată să ramburseze împrumuturile obligatare, ceea
ce conduce la micșorarea lichidităților, în timp ce finanțarea prin
acțiuni nu trebuie restituita.
– în caz de recesiune economică societatea finanțată prin obligațiuni va
avea greutăți mai mari pentru efectuarea plăților (principal plus
dobândă) decât în cazul finanțării prin emisiune de acțiuni.
Tema 3. Finanțări prin angajamente la termen (2)
3.2. Împrumuturi de la instituții financiare specializate
3.3. Credite bancare pe termen mijlociu
3.4. Leasing
3.5. Costul împrumutului pe termen lung și mijlociu

3.2. Împrumuturi de la instituții financiare specializate

• Apelul la organisme specializate presupune efectuarea de împrumuturi pe termen lung
sau mijlociu de la bănci și alte instituții specializate .
• De regulă, băncile comerciale se ocupa cu creditarea pe termen mediu și scurt.
• În aceste condiții, în multe țări operațiunile de creditare pe termen lung sunt preluate de
stat, prin intermediul unor instituții financiare specializate sau chiar de către diverse
instituții financiare private, nebancare.
• Daca împrumutul se realizează din fondurile publice statul poate crea facilități pentru
împrumutați sub forma unor subvenții pentru echipamente speciale, pentru locuri izolate
și cu condiții grele, ușurarea fiscalității etc.
• Dacă împrumutul se efectuează de la diverse organisme financiare specializate facilitățile
oferite de stat se pot materializa în compensarea parțială a costului împrumutului,
garantarea împrumuturilor efectuate de întreprinzători etc.
• Caracteristicile anunțate fac ca aceste împrumuturi sa fie mai Iejere, mai ușor de suportat
decât împrumuturile bancare.
• Împrumutul este unitar, nu fracționat ca în cazul obligațiunilor. Se stabilește un scadențar,
prin contract, care poate prevedea și o perioadă de grație.
• Rambursarea se face, de regulă, în rate anuale sau semestriale constante, deși este
posibilă practicarea unor rate anuale regresive sau progresive.
• Dobânda se calculează la valoarea împrumutului nerambursat.
• Se practică garanții reale sau cauțiuni bancare.
• Cheltuielile de realizare a împrumutului sunt foarte scăzute, fapt pentru care costul
actuarial al operațiunii de creditare este apropiat de rata nominală a dobânzii.
• Instituțiile financiare specializate joacă un rol important, de intermediari, între piața
financiară și întreprinderi.
• Instituțiile sunt controlabile de stat pentru a atinge obiectivele economice și sociale
propuse. Ele acordă credite direct sau intervin prin credit pe termen mijlociu mobilizabil.
• Rata dobânzii este mai scăzută decât nivelul atins pe piața financiară, durata creditului
mai lungă (10-15 ani) la care, adăugându-se unele facilități fiscale ca reduceri și amânări
 de taxe sau impozite, rezultă un credit avantajos, un ajutor financiar, indirect pentru
favorizarea dezvoltării regionale sau îmbunătățirea structurii industriei etc.
3.3. Credite bancare pe termen mijlociu
• Creditele bancare se acordă pe bază de garanții ferme prezentate de debitori. Toate
condițiile creditului se negociază între bancă și debitori: rata dobânzii, termenul de
rambursare, eventuala perioadă de grație, penalizări pentru nerespectarea clauzelor
contractuale etc.
• Nivelul dobânzii Ia creditele bancare este mai ridicat decât cel utilizat de organismele
financiare specializate.
• Creditul bancar pe termen mijlociu, 2-7 ani, joacă un rol important în finanțarea
societăților, fiind destinat acoperirii cheltuielilor de investiții în echipament de producție
cu durate de funcționare relativ scurte, amenajări, construcții ușoare, cheltuieli pentru
inovări, cercetări sau pentru operațiuni de export.

Rambursarea creditelor
• În conformitate cu clauzele contractului
– Anual
– Semestrial
– Trimestrial
– Lunar
• Prin anuități constante sau
• Anuități variabile
– Cu perioadă de grație
– Fără perioadă de grație
• Dacă perioada este mai mică de o dată pe an, rata anuală a dobânzii se va transforma
– În sistemul proporțional
– În sistemul dobânzii compuse
Sistemele de echivalare a ratei dobânzii

Rata dobânzii prevăzută în Rata dobânzii ecchivalente în Rata dobânzii compuse

contractul de credit sistemul proporțional echivalente

D - rata anuală a dobânzii Ds = D/2 Ds=(1+i)1 /2−1=√2 1+i−1

Dtr = D/4 Dtr=(1+i)1 /4 −1 = √4 1+i
DL = D/12 -1
1/ 12 12
DL=(1+i) −1= √ 1+i−1
Ds – rata semestrială a D = Ds x 2 D=(1+i)2−1
dobânzii Dtr = Ds/2 Dtr=(1+i)1 /2−1 = √2 1+i
DL = Ds/6 -1
DL=(1+i)1/ 6−1= 6√ 1+i−1
Dtr – rata trimestrială a D = Dtr x 4 D=(1+i)4 −1
dobânzii Ds = Dtr x 2 Ds=(1+i)2−1
DL = Dtr / 3 1/ 3 3
DL=(1+i) −1=√ 1+i−1
DL – rata lunară a dobânzii D = DL x 12 D=(1+i)12−1
Ds = DL x 6 Ds=(1+i)6 −1
Dtr = DL x 3 Dtr=(1+i)3−1
 3.4. Leasing

• Leasing-ul sau creditul contract de închiriere reprezintă o metodă de finanțare

asemănătoare împrumutului. Întreprinderea utilizatoare a obiectivelor de investiții nu are
calitatea de proprietar, ci uzufructier, un fel de chiriaș în acest contract. Contractul de
credit se încheie pentru o perioadă determinată, în general, până la amortizarea activului
fix.
• Chiria plătită de utilizator este compusă din
– Contravaloarea amortizării
– Costul capitalului imobilizat (dobânda)
– Prețul serviciilor (comisionul)
– Prima de risc
• Plățile periodice (redevențe) pot fi stabilite după un barem
– Regresiv
– Progresiv
– Proporțional
În final suma totală a plăților va depăși valoarea bunului cu 15-20%
Leasing-ul (credit –bail) se aplică în tranzacții mobiliare și imobiliare
Exemplu – leasing-ul imobilului:
Valoarea imobilului – 5000 u.c., inclusiv terenul – 500 u.c.. Durata normală de funcționare
a imobilului = 25 ani; contractul de leasing este încheiat pe 15 ani, cu redevențe anuale de
250 u.c. și cu opțiunea de cumpărare la ieșirea din contract pentru suma de 800 u.c.
Valoarea inițială construcției 5000 – 500 = 4500
Valoarea amortizată 4500 x 15 / 25 = 2700
Valoarea restantă (netă) 4500 – 2700 = 1800
• cumpărătorul va include în profitul impozabil câștigul corespunzător diferenței
dintre valoarea netă contabilă (1800) și prețul de cesiune (800)
1800 – 800 = 1000
• Cumpărătorul va putea amortiza imobilul, pe durata de funcționare reziduală (10
ani), la o valoare egală cu diferența dintre valoarea netă contabilă (1800) și valoarea
terenului (500)
1800 – 500 = 1300
Avantajele creditului-bail
• Nu modifică structura financiară a întreprinderii (îndatorarea), ci numai angajamentele de
plată. Capitalul propriu legal nu este angajat, deci poate fi utilizat pentru credite bancare.
• Creditele bancare acoperă 50-70% din necesar, iar creditul–bail acoperă 100% din
valoarea bunului necesar.
• Creditul-bail permite dezvoltarea întreprinderii fără a pune în pericol autonomia
financiară a întreprinderii

Dezavantajele creditului-bail

• Este o tehnică de finanțare pe seama rentabilității exploatării. El afectează autofinanțarea

viitoare, ca urmare a obligațiilor periodice de plată. Ratele practicate sunt relativ ridicate
ceea ce impune necesitatea obținerii unei rentabilități, cel puțin acoperitoare.
3.5. Costul împrumutului pe termen lung și mijlociu
• Costul împrumutului obligatar
 • Pentru creditor = cuponul (dobânda)
• Pentru emitent se consideră și
 Prețul de emisiune PE
 Prețul de rambursare PR
 Dobânda D
 Cheltuieli de serviciu ale împrumutului
 Reducerea sarcinii fiscale asupra cheltuielilor financiare și a cheltuielilor
de serviciu
Exemplu
Împrumutul are următoarele caracteristici:
• Nr. obligațiunilor 300 cu VN = 100 total 30 000
• PE = 99; PR = 105; D=10,5%, T=8 ani.
• Cheltuieli de serviciu ale împrumutului = 0,5 lei/obligațiune
• Reducerea sarcinilor fiscale asupra cheltuielilor financiare și a cheltuielilor de
serviciu ale împrumutului = 50%
Rezolvare:
• Cheltuielile anuale ale emitentului
[(100 x 10,5%)+0,5] / 2 (sau 50% reducere) = 5,5
• Costul se determină din relația
n
Ft
Vo=∑ sau
i=1 (1+i)t

PR−PE 105−99
F+ 5,5+
T 8
Costul net = = =0,06127 sau 6,1%
PR+ PE 105+99
2 2
Costul creditului bancar pe termen mijlociu
depinde de:
 Volumul creditului
 Rata dobânzii
 Timpul de creditare.
Costul creditului bancar = suma dobânzii
• Costul leasing-ului
 În mod normal, societățile de leasing execută concomitent și operaţii de credit
propriu-zis și urmăresc ca riscul sa fie același, întrucât plasamentele sale au o
rentabilitate economică cel puțin egală cu costul capitalului - la care trebuie avută în
vedere și incidenta fiscală. Ca urmare a riscului economic egal, presupus între operațiile
de creditare și de leasing, costul împrumutului pentru societatea de leasing este identic cu
costul minim al leasing-ului pentru utilizator.
Costul total al capitalului
Costul total al capitalului permite o legătură esențiala între totalitatea nevoilor de fonduri
și totalitatea resurselor pe care Ie poate mobiliza.
În orice moment riscul și rentabilitatea se reflectă asupra diferitelor elemente din pasivul
bilanțului, piața fiind aceea care evaluează titlurile (acțiuni, obligațiuni etc.) ținând cont de
costurile sau rentabilitatea cerute pe piața financiara.
Costul total = media ponderată a costurilor
fondurilor proprii și celor împrumutate

Exemplu
Capitalul unei întreprinderi constituie 500 000 MDL, din care capital propriu – 100 000
MDL, capital împrumutat –
400 000 MDL. Costul capitalului propriu – 15%, ia al celui împrumutat – 10%. De calculat
costul total al capitalului.
 
Rezolvare:
C D
K=Q p +Q d
C+ D C+ D
 
100000 400000
11%=15 % + 10 %
500000 500000
 

Tema 4. Finanțări pe termen scurt

4.1.Credite bancare pe termen scurt
4.2. Credite pe termen scurt, specifice economiei de piață
4.3. Costul creditului pe termen scurt
4.1. Credite bancare pe termen scurt
Băncile comerciale acordă diferite credite:
– Credite de trezorerie
– Credite pentru stocuri, cheltuieli și alte active constituite temporar din cauze
justificate economic
– Credite pentru stocuri sezoniere
– Credite pentru nevoi temporare
Credit de trezorerie
Se acordă pentru acoperirea decalajului dintre totalul stocurilor și cheltuielilor, pe de o parte
și totalul resurselor și încasărilor, pe de altă parte.
Practic, situația de trezorerie se întocmește astfel:
 1. Stocuri, cheltuieli și alte active conform bilanțului din care: active imobilizate în stocuri
degradate, clienți litigioși etc.
2. Cheltuieli necesare realizării desfacerilor în perioada curentă (plăți pentru aprovizionări cu
mărfuri, materiale, combustibil, energie, reparații, amortizări, salarii, impozite, asigurări etc.)
3. Total stocuri și cheltuieli la sfârșitul trimestrului curent (1 + 2 ... )
4. Capital de producție (active circulante)
5. Surse atrase
6. Încasări în perioada curentă (din vânzarea mărfurilor, avansuri, aconturi,
alte încasări),
7. Credite bancare totale (existente anterior ... din care: credite restante.
8. Total resurse și încasări (4 + 5 + 6 + 7)
9. Deficit de trezorerie (3 - 8)
10. Excedent de trezorerie (8 - 3)
Credite pentru stocuri, cheltuieli și alte active constituite temporar
• Aceste credite se acordă prin cont simplu de împrumut, pe baza cererilor și documentației
prezentate de agenții economici. Este cazul creditelor ce se acordă peste cele avute în
vedere în situația de trezorerie.
• Din cerere trebuie să rezulte clar
– Obiectul creditării
– Cauzele economice de constituire temporară a stocurilor respective
– Dacă au desfacere asigurată
– Termenele de valorificare și deci
– Termenele de rambursare pe această bază

Credite pentru stocuri sezoniere

• Necesarul valoric pentru aprovizionări sezoniere cu stocuri de mărfuri, materii prime și
produse de provenienţă agricolă se acordă agenților economici prin cont simplu de
împrumut, pe baza cererilor și situațiilor prezentate la începutul fiecărui trimestru.
• Stocurile și creditele aferente se deduc din situația de trezorerie. Din acest cont simplu de
împrumut agenții economici pot efectua plăți pe măsura efectuării aprovizionărilor.
Scadențele de rambursare se stabilesc în mod cert, în momentul acordării creditului, în
funcție de previziunile privind valorificarea respectivelor stocuri sezoniere.

Credite pentru nevoi temporare

• Astfel de credite au în vedere acoperirea unor nevoi de fonduri peste cele rezultate din
situația de trezorerie, determinate de cauze obiective cum sunt:
 – primirea unor mărfuri din producția internă sau din import în avans sau în devans
față de termenele contractate, cu condiția că mărfurile să aibă asigurată
desfacerea;
– acumularea de stocuri în vederea participării la târguri, expoziții,
– pentru deschiderea de noi magazine,
– pentru schimbul de mărfuri cu alte țări.
• Creditul se acordă în principiu pe o perioadă de timp de 90 zile.
• Creditele pentru nevoi temporare se acordă prin conturi simple de împrumut și sunt
negociabile ca și creditele de trezorerie.
• Aceste credite, ca și stocurile cu care sunt garantate, nu se cuprind în situația de
trezorerie.
• Pentru toate creditele ce se acordă prin conturi simple de împrumut banca verifică
temeinic documentațiile prezentate de agenții economici, inclusiv prin deplasarea
inspectorilor bancari și constatarea la fața locului a stocurilor respective, a cauzelor care
Ie-au generat, existența contractelor, a comenzilor și a oricăror acte care să formeze
convingerea fermă a organului bancar că aceste credite sunt garantate și au asigurată
rambursarea.
• Acordarea creditelor pe conturi simple de împrumut se face numai dacă s-au utilizat
integral creditele de trezorerie acordate prin contul curent.
• Pentru acordarea creditelor de trezorerie și a creditelor în conturi simple de împrumut,
banca solicită garanții asiguratorii din partea debitorilor.
Verificarea garanției creditelor
• Controlul utilizării creditelor și verificarea garanției acestora se efectuează de organele
bancare atât faptic, cât și scriptic.
• Banca admite atât garanții personale cât și garanții reale.
• Garanțiile personale pot fi
– simple, când un terț garantează în limita unei sume, că va achita băncii
eventualele obligații neonorate de debitor
– solidare când terțul girant se obligă să achite întreaga sumă nerambursată de
debitor.
Garanțiile reale au diverse forme:
• Gajul – principalul element de garantare a creditului, constă din bunuri patrimoniale
mobile, din pachete de acțiuni, obligațiuni sau alte titluri de valori mobiliare. Gajul poate
fi
– Cu deposedare
– Fără deposedare
• Ipoteca este o garanție reală, imobiliară, cu păstrarea dreptului de proprietate al
debitorului, dar fără dreptul înstrăinării până la rambursarea creditului
• Warrantul și recipisa warrant atestă depozitarea unor stocuri în antrepozite generale în
vederea unei viitoare vânzări. Recipisa conferă dreptul de proprietate asupra stocurilor
respective, iar warrantul atestă existența mărfurilor, cantitativ, calitativ, sortimentul,
valoric, depozitate la un terț. Acest document se poate depune în gaj la bancă pentru
obținerea unui credit. Debitorul nu poate ridica mărfurile din depozitul general decât cu
ambele documente (recipisă + warrant).
• Cauțiunea reprezintă depozite în lei sau valută, cu indicarea expresă de garantare a unui
credit.
• Scrisoarea de garanție este emisă de o altă bancă sau instituție financiară care nu poate
acorda creditul, dar este dispusă să garanteze debitorul în fața altei bănci.
 • Cesiunea reprezintă o modalitate de garantare a creditelor bancare prin cedarea de către
debitor a drepturilor sale ce ar putea proveni din chirii, asigurări, a unor evenimente
viitoare, a unor instrumente de plată, etc.

4.2. Credite pe termen scurt, specifice economie de piață

Pot fi evidențiate
• Credite de trezorerie
• Credite de mobilizare
• Credite de prefinanțare
Credite de trezorerie
• Credite pentru facilități de casă – pentru plăți de salarii, furnizori, pe un termen de la
câteva zile la câteva săptămâni, dar nu mai mult de o lună.
• Credite sezoniere – se acordă nu doar întreprinderilor agricole, ci și altor întreprinderi
care lucrează sezonier (cheltuieli regulate și venituri sezoniere sau invers, venituri
regulate și cheltuieli mari sezoniere)
• Credite de legătură – credite de sudură sau credite legate de o anumită operațiune
financiară.
• Credite pentru mobilizarea efectelor financiare – întreprinderea emite un ordin de
plată în favoarea băncii, îl depune la bancă iar în schimb primește credit în volumul și
termenele indicate în ordinul de plată (max. 90 zile).
• Credite pe termen foarte scurt (spot) – specific este faptul că se acordă de la o zi la
alta.

Credite de mobilizare – în baza garanțiilor financiare (creanțe, stocuri)

• Credit de scont
• Creditul pentru mobilizarea creanțelor comerciale
• Creditul pentru mobilizarea creanțelor asupra clienților din străinătate
• Vânzarea creanțelor către societăți specializate - factoring
• Creditul pe stocuri (warrants)

Credite de prefinanțare
• Creditul de finanțare a lucrărilor publice
• Creditul pentru prefinanțarea exporturilor
• Obligațiuni pe cauțiune (amânarea plății obligațiunilor fiscale)

4.3. Costul creditului pe termen scurt

• Partea principală a costului – dobânda.
• Nivelul dobânzii este influențat de
– Rata dobânzii practicată pe piața monetară
– Riscul bancar și calitatea garanțiilor
– Posibilitățile de refinanţare ale băncilor

Costul total al creditului pe termen scurt

• Costul total al creditului presupune adăugarea la rata negociata a dobânzii a unor
comisioane bancare și extinderea timpului de calculare a sumei dobânzii cu așa numitele
zile de bancă sau zile-valoare.
• Comisioanele bancare pot fi legate de natura creditului însuși sau de diverse servicii
făcute de banca debitorilor. Astfel, pot fi cerute:
– Comisioane pentru confirmarea scrisă a creditului deschis în contul curent;
– Comisioane de mișcare sau de cont curent care se aplică pentru fiecare operațiune
făcută în/din contul curent,
– Comisioane de andosare (garantare) de către bancă a efectelor în cazul
rescontării,
– Comision pentru soldul cel mai mare al lunii care urmărește să cointereseze
întreprinderea să nu folosească la maximum plafonul aprobat la contul curent,
adică să nu solicite excesiv trezoreria bancară.
• În ultima instanță, costul total al creditului pe termen scurt se majorează și cu un anumit
număr de zile plus față de termenul creditului, numite zile-valoare pentru care banca
calculează remunerația sa.

Exemplu
Întreprinderea „X” trage o cambie asupra unui client în sumă de 80 000, beneficiarul
o scontează la bancă pe 90 zile.
Banca aplică următoarele costuri:
– 10,5% rata de bază a dobânzii bancare
– 0,7% comision de securitate, în funcție de mărimea întreprinderii
– 0,2% comision de mișcare
– 0,8% comision de andosare (garantare)
– 0,5% comision specific băncii respective
Determinați costul efectiv al creditului.
A) taxa normală a scontului = 10,5 + 0,7 + 0,2 + 0,8 + 0,5 = 12,7%
Scontul comercial = 80 000 x 12,7% x 90 zile / 360 = 2 540
Valoarea actuală a cambiei la momentul scontării (suma creditului acordat) = 80
000 – 2 540 = 77 460
2540 360
Rata de revenire a scontului = x = 13,11%
77 460 90
B) taxa efectivă a scontului
 Cambia se depune la scontare la 01.04, scadența la 30.06
 În realitate întreprinderea „X” primește creditul (77460) pe data de 03.04, cu
2 zile întârziere
 Rambursarea se face pe 30.06, dar în contul bancar operația are loc pe 04.07,
cu 4 zile întârziere.
 Deci, întreprinderea dispune efectiv de credit 88 zile, dar plătește dobânda
pentru 94, adică pentru 6 zile-valoare
 Taxa efectivă a scontului = costul creditului =
80000∗13,11∗96
360
100∗360 x = 13,53%
90
77460
 Tema 5. Ipoteca
5.1. Legea cu privire la gaj
5.2. Legea cu privire la ipotecă

5.1. Legea cu privire la gaj

• LEGE Nr. 449 din 30.07.2001 cu privire la gaj
• Publicată: 02.10.2001 în Monitorul Oficial Nr. 120 art Nr : 863
• Gajul este o garanţie reală în al cărei temei creditorul gajist poate urmări bunul gajat
având prioritate faţă de alţi creditori, inclusiv faţă de stat, la satisfacerea creanţei
garantate.
• Este debitor gajist orice persoană fizică sau juridică care este proprietar, un alt posesor
sau uzufructuar legal al bunurilor depuse în gaj şi care are dreptul de a înstrăina aceste
bunuri.
• Este creditor gajist persoana în a cărei favoare s-a constituit gajul.
Tipuri de gaj
• Gajul se constituie asupra:
– unui bun mobil
– imobil
– asupra unei universalităţi de bunuri mobile sau imobile.
• Gajul bunurilor imobile este denumit ipotecă.
Gajul bunurilor mobile are loc cu sau fără deposedarea de ele.
• Gajul bunului mobil cu deposedare este denumit amanet.
Apariţia şi înregistrarea gajului
• Gajul este convenţional sau legal.
• Ipoteca şi gajul bunurilor mobile fără deposedare apar în momentul înscrierii lor în
registrul respectiv.
• Gajului asupra mijloacelor băneşti în conturi bancare – prin obţinerea controlui, în
conformitate cu art.251 alin.(2).
• Amanetul apare în momentul dobândirii posesiunii asupra bunului.
Gajul fără deposedare trebuie să fie înregistrat în:
a) Registrul bunurilor imobile - în cazul ipotecii;
b) Gajul bunurilor mobile fără deposedare, cu excepţia gajului constituit prin control în
conformitate cu art.251 alin.(2), se înregistrează în Registrul garanţiilor reale mobiliare

Obiectul gajului
• Obiect al gajului poate fi orice bun corporal sau incorporal, prezent sau viitor, determinat
individual sau generic, sau o universalitate de bunuri, cu excepţia bunurilor inalienabile
sau insesizabile.
• Obiect al gajului poate fi orice drept patrimonial, inclusiv dreptul de creanţă al
debitorului gajist asupra creditorului gajist.
• Prin universalitate de bunuri, se înţelege o totalitate de bunuri, mobile sau imobile,
prezente sau viitoare, corporale sau incorporale, descrise la modul general.
• Dreptul de gaj se extinde şi asupra accesoriilor bunului gajat.
• Nu se pot constitui obiect al gajului drepturile legate nemijlocit de persoana debitorului
gajist şi nici drepturile a căror cesiune este interzisă de lege.
 Gajul convențional
Se constituie asupra:
• Bunurilor mobile – amanet
• Universalității de bunuri
• Obligațiunilor emise și asigurate cu bunurile proprii ale emitentului și / sau ale
persoanelor terțe
• Întreprinderii

Gajul legal

Gajul legal poate naşte doar din:

• a) creanţele statului pentru sumele datorate conform legislaţiei fiscale;
• b) creanţele rezultate dintr-o hotărâre judecătorească.
Gajul legal poate greva bunuri mobile şi imobile.
Gajul legal nu poate greva bunuri sau drepturi patrimoniale gajate deja în folosul altor
creditori dacă contractul de gaj nu prevede altfel.

5.2. Legea cu privire la ipotecă

• LEGE Nr. 142 din 26.06.2008

cu privire la ipotecă
• Publicată : 02.09.2008 în Monitorul Oficial Nr. 165-166 art Nr : 603

Termeni şi definiţii
• bun imobil – bunuri imobile definite în conformitate cu Codul civil şi bunuri imobile
viitoare înregistrate în Registrul bunurilor imobile;
• ipotecă – drept real în al cărui temei creditorul este în drept să ceară satisfacerea
creanţelor sale, cu preferinţă faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din valoarea
bunurilor imobile depuse în ipotecă, în cazul în care debitorul omite să execute obligaţiile
garantate cu ipotecă;
• creanţă ipotecară – drepturi de creanţă garantate cu ipotecă;
• creditor ipotecar – creditor a cărui creanţă este garantată cu ipotecă;
• debitor – debitorul ipotecar sau o altă persoană care are o obligaţie faţă de creditorul
ipotecar, a cărei executare este garantată cu ipotecă;
• debitor ipotecar – persoană ce transmite în ipotecă un bun sau bunuri imobile în vederea
garantării executării obligaţiei sale sau a debitorului faţă de creditorul ipotecar;
• garant ipotecar – persoană ce transmite în ipotecă un bun sau bunuri imobile în vederea
garantării executării obligaţiei debitorului;
• contract de ipotecă – contract încheiat între creditorul ipotecar şi debitorul ipotecar, în
temeiul căruia primul, în modul stabilit de legislaţie, are dreptul să pretindă satisfacerea
creanţelor sale pecuniare din valoarea bunului imobil ipotecat;
• prioritate – drept preferenţial al unui creditor ipotecar faţă de alţi creditori ipotecari de a
executa dreptul său de ipotecă, precum şi faţă de alţi creditori de a urmări bunul imobil.

Obiectul ipotecii
• Obiectul ipotecii poate fi unul sau mai multe bunuri imobile prezente sau viitoare ce
pot fi individualizate prin numere cadastrale separate.
• Obiectul ipotecii este determinat prin denumirea bunului, numărul său cadastral, locul
aflării, precum şi printr-o descriere suficientă pentru identificarea acestuia.
• Pot fi obiect al ipotecii doar bunurile imobile aflate în circuit civil, deţinute în proprietate
şi înregistrate în Registrul bunurilor imobile.
 • Ipoteca se extinde asupra îmbunătăţirilor, ameliorărilor şi accesoriilor bunului imobil
ipotecat, asupra oricărui bun imobil care se uneşte prin accesiune cu bunul imobil
ipotecat, precum şi asupra bunurilor noi ce rezultă din transformarea bunului imobil
ipotecat, dacă altfel nu este prevăzut de contract.
• Ipoteca nu se extinde asupra fructelor bunului ipotecat, dacă contractul de ipotecă nu
prevede altfel.
• Prin contract poate fi prevăzută extinderea ipotecii asupra bunurilor imobile ce vor fi
dobândite sau construite în viitor, în conformitate cu legislaţia în vigoare.
• Ipoteca este indivizibilă şi subzistă integral asupra tuturor bunurilor imobile ipotecate,
asupra fiecăruia dintre ele şi asupra tuturor părţilor lor, chiar dacă imobilul ipotecat sau
obligaţia garantată cu ipotecă este divizibilă.
• Nu pot fi obiecte separate ale ipotecii bunurile imobile care, conform legislaţiei, nu pot fi
înstrăinate separat. Nu poate fi obiect al ipotecii o parte a bunului indivizibil.
• Bunul imobil ipotecat rămâne în proprietatea debitorului ipotecar. Contractul de ipotecă
poate prevedea folosirea obiectului ipotecii de către creditorul ipotecar.
• În cazul în care dreptul asupra bunului ipotecat este afectat de modalităţi sau este
susceptibil de nulitate, acesta va genera o ipotecă afectată, de asemenea, de modalităţi sau
condiţii de nulitate.
• Riscul pieirii sau deteriorării fortuite a obiectului ipotecii este suportat de către debitorul
ipotecar, dacă contractul de ipotecă nu prevede altfel.

Evaluarea obiectului ipotecii

Valoarea de piaţă şi
de înlocuire a obiectului ipotecii
• trebuie să fie stabilită printr-un raport de evaluare întocmit de către un evaluator, în
conformitate cu legislaţia privind activitatea de evaluare.

Contractul de ipotecă
• Contractul de ipotecă trebuie întocmit în formă scrisă şi autentificat notarial.
• Ipoteca trebuie să fie înregistrată în Registrul bunurilor imobile conform legislaţiei
privind cadastrul bunurilor imobile.
Contractul de ipotecă trebuie să conţină următoarele clauze esenţiale:
a) atributele de identificare a creditorului ipotecar şi a debitorului ipotecar, şi, după caz, a
debitorului (numele sau denumirea, domiciliul sau sediul etc.);
b) acordul expres al debitorului ipotecar privind instituirea ipotecii în favoarea
creditorului ipotecar;
c) determinarea obiectului ipotecii;
d) natura obligaţiei garantate cu ipotecă, aşa cum a fost stabilită între părţi;
e) valoarea de piaţă şi valoarea de înlocuire a bunului ipotecat, stabilite în raportul de
evaluare;
f) valoarea de bază a creanţei garantate şi modul de determinare a sumelor adiţionale
garantate prin ipotecă.

Ipoteca ulterioară
• Bunul imobil ipotecat pentru garantarea executării anumitei obligaţii (ipoteca
anterioară) poate fi ipotecat şi pentru garantarea executării unei alte obligaţii a aceluiaşi
sau a altui debitor în favoarea aceluiaşi sau a altui creditor ipotecar (ipoteca ulterioară).
• Ipoteca ulterioară este permisă cu excepţia cazului în care condiţiile ipotecii anterioare
prevăd altfel.
 • Creditorul ipotecar ulterior va notifica toţi creditorii ipotecari anteriori asupra intenţiei
sale de a executa dreptul său de ipotecă. În termen de 15 zile lucrătoare din data primirii
notificării, oricare dintre creditorii ipotecari anteriori poate cere debitorului executarea
anticipată a obligaţiei garantate cu ipotecă şi, dacă este cazul, să execute dreptul său de
ipotecă.

Prioritatea ipotecii
• Prioritatea de satisfacere a creanţelor creditorilor ipotecari corespunde cronologiei
înregistrării drepturilor de ipotecă, dacă acordul scris al creditorilor ipotecari nu prevede
altceva.
• Creanţele ipotecare ale creditorului ipotecar ulterior sunt satisfăcute numai după
satisfacerea deplină a creanţelor ipotecare creditorului ipotecar anterior.

Asigurarea obiectului ipotecii

• Debitorul ipotecar este obligat să asigure obiectul ipotecii în beneficiul creditorului
ipotecar, la valoarea de înlocuire, împotriva tuturor riscurilor de pieire sau deteriorare
fortuită. Creditorul ipotecar poate asigura bunul ipotecat pe cheltuiala debitorului ipotecar
dacă bunul nu a fost asigurat de debitorul ipotecar.
• Dacă despăgubirile plătite de asigurator creditorului ipotecar depăşesc soldul creanţelor
creditorului ipotecar faţă de debitorul ipotecar, primul va restitui diferenţa debitorului
ipotecar sau succesorilor lui.
• Contractul de ipotecă poate stabili obligaţia de asigurare a vieţii şi/sau a capacităţii de
muncă a debitorului, până la valoarea soldului restant, pe toată durata contractului de
ipotecă.
• Asigurarea va fi efectuată la una din companiile de asigurare convenită cu creditorul
ipotecar. Creditorul ipotecar nu poate impune un anumit asigurator.
• În cazul ipotecii ulterioare, asigurarea bunului ipotecat nu este obligatorie dacă bunul
ipotecat a fost asigurat în cadrul ipotecii anterioare.

Verificarea obiectului ipotecii

• În perioada de acţiune a contractului de ipotecă, creditorul ipotecar are dreptul să verifice,
în drept şi în fapt,
– existenţa,
– starea fizică,
– condiţiile de păstrare şi folosire a obiectului ipotecii,
cu condiţia notificării prealabile a debitorului ipotecar şi, după caz, a deţinătorului
bunului ipotecat.
• Debitorul ipotecar este obligat să nu creeze impedimente pentru verificarea obiectului
ipotecii, să prezinte creditorului ipotecar toate documentele şi informaţia necesară
realizării acestui drept, de asemenea să asigure, la prima cerere a creditorului ipotecar,
accesul fizic al acestuia la obiectul ipotecii.
• Verificarea obiectului ipotecii nu trebuie să tulbure folosirea obiectului ipotecii, nici să
lezeze drepturile debitorului ipotecar sau ale terţului care deţine temporar bunul ipotecat.
Consecinţele reducerii valorii obiectului ipotecii
• Dacă debitorul ipotecar încalcă obligaţiile de păstrare, întreţinere, reparaţie sau asigurare
a obiectului ipotecat şi nu înlătură aceste încălcări într-un termen rezonabil după
notificarea creditorului ipotecar, iar în cazul unor încălcări grave – fără notificarea
prealabilă a acestuia, creditorul ipotecar este în drept să întreprindă măsuri în vederea
garantării integrităţii obiectului ipotecat în numele şi pe contul debitorului ipotecar.
Debitorul ipotecar va restitui cheltuielile suportate în acest sens de către creditorul
ipotecar dacă nu va demonstra că acestea au fost nejustificate sau nerezonabile.
 • Dacă bunul imobil ipotecat este distrus, deteriorat sau valoarea acestuia a scăzut
considerabil din cauza acţiunii sau inacţiunii debitorului ipotecar, creditorul ipotecar are
dreptul să ceară debitorului executarea anticipată a obligaţiei garantate.

Transmiterea drepturilor asupra obiectului ipotecii

• Debitorul ipotecar nu are dreptul să dispună de proprietatea ipotecată fără acordul scris al
creditorului ipotecar.
• Transmiterea în folosinţă a bunului imobil ipotecat fără consimțământul scris al
creditorului ipotecar este nulă.
• În cazul transmiterii, inclusiv al înstrăinării bunului imobil ipotecat către terţi, ipoteca
subzistă, cu excepţia cazurilor în care creditorul ipotecar consimte în scris asupra încetării
ipotecii.

Cesiunea şi gajul drepturilor ipotecare

• Creditorul ipotecar este în drept să cesioneze sau să gajeze terţilor drepturile ipotecare
prezente şi viitoare fără acordul debitorului ipotecar, cu condiţia că acest drept este
prevăzut în contractul de ipotecă.
• Drepturile ipotecare sunt cedate împreună şi simultan cu creanţa ipotecară.
• În cazul cesiunii creanţei ipotecare, noul creditor ipotecar dobândește dreptul de ipotecă
în volumul deţinut de cedent. În cazul cesiunii unei părţi a creanţei ipotecare, noul
creditor ipotecar dobândește drepturile ipotecare proporţional părţii din creanţe, cu
excepţia cazului în care contractul de ipotecă prevede altfel.
• Contractul de cesiune sau gaj al drepturilor ipotecare se încheie în forma în care a fost
încheiat contractul din care a rezultat obligaţia garantată cu ipotecă.
• Cesiunea drepturilor ipotecare nu necesită înregistrare în Registrul bunurilor imobile,
dacă părţile nu convin altfel.
• Gajul drepturilor ipotecare va fi înregistrat în Registrul gajului bunurilor mobile conform
legislaţiei în vigoare.

Temeiuri de încetare a ipotecii

a) satisfacerii obligaţiei garantate cu ipotecă;
b) pieirii totale a bunului ipotecat;
c) exproprierii bunului ipotecat;
d) scoaterii bunului ipotecat din circuitul civil;
e) acordului scris al creditorului ipotecar de a radia ipoteca;
f) expirării termenului contractului de ipotecă;
g) rezilierii contractului de către părţi;
h) vânzării în cadrul executării silite a dreptului de ipotecă;
i) altor situaţii prevăzute de lege.

Terenuri
• Exceptînd situaţia în care contractul de ipotecă prevede altfel, în cazul instituirii ipotecii
asupra terenului, aceasta se extinde şi asupra construcţiilor capitale existente şi viitoare,
precum şi asupra construcţiilor nefinalizate amplasate pe acesta, care îi aparţin
debitorului ipotecar cu drept de proprietate privată.
• În cazul executării dreptului de ipotecă asupra unui teren grevat cu locaţiune sau arendă,
despre care creditorul ipotecar a fost informat cu respectarea prevederilor prezentei legi
sau pentru care creditorul ipotecar şi-a dat acordul, cumpărătorul terenului ipotecat (noul
proprietar) este obligat să respecte condiţiile contractului de locaţiune sau arendă, după
caz, în relaţiile cu locatarul.
 Construcţii
• În cazul ipotecării unei construcţii, ipoteca se extinde şi asupra terenului pe care este
amplasată aceasta dacă proprietar al terenului este debitorul ipotecar.
Dacă terenul respectiv aparţine unui terţ şi a fost transmis debitorului ipotecar în
folosinţă, după executarea dreptului de ipotecă noul proprietar al construcţiei se subrogă
în drepturile şi obligaţiile debitorului ipotecar, conform actului juridic prin care sunt
stabilite condiţiile folosinţei

Construcţii viitoare sau nefinisate

• Proprietarul unei construcţii viitoare sau nefinisate, divizată sau nu în încăperi izolate,
poate institui ipoteca asupra acesteia dacă construcţia viitoare sau nefinisată este
înregistrată în Registrul bunurilor imobile în conformitate cu legislaţia privind cadastrul
bunurilor imobile.
• În cazul în care construcţia viitoare sau nefinisată este înregistrată în formă de
condominiu, ipoteca nu se instituie asupra întregii construcţii. Ipoteca poate fi instituită
numai asupra încăperilor izolate în cadrul acesteia.
• Proprietarul unei încăperi izolate din cadrul construcţiei viitoare sau nefinisate poate
institui ipoteca asupra acesteia dacă respectiva încăpere izolată este înregistrată în
Registrul bunurilor imobile în conformitate cu legislaţia privind cadastrul bunurilor
imobile.
• În cazul în care o încăpere izolată din cadrul construcţiei viitoare sau nefinisate este
ipotecată, la transferul dreptului de proprietate asupra acesteia părţile contractului de
ipotecă pot conveni asupra radierii ipotecii sau modificării contractului de ipotecă, noul
proprietar fiind în drept să instituie o nouă ipotecă asupra încăperii respective.

Măsurile de iniţiere a executării dreptului de ipotecă:

• a) să expedieze debitorului ipotecar şi, dacă este cazul, debitorului o notificare privind
intenţia sa de a executa dreptul de ipotecă în baza contractului de ipotecă;
• b) să înregistreze în Registrul bunurilor imobile preavizul privind executarea dreptului de
ipotecă.

Tema 6. Analiza instrumentelor de finanțare

6.1. Credit ipotecar cu amortizare prin anuități constante
6.2. Credit ipotecar cu amortizare prin anuități variabile

6.1. Credit ipotecar

(permanent mortgage) cu amortizare prin anuități constante sau credit autoamortizabil (само
амортизирующийся)

u.c.
dobânda

principalul
 Indicatorii caracteristici:
• Suma de bază a creditului (principalul)
• Termenul rambursării (perioada restantă, până la scadenţă)
• Rata dobânzii
• Dacă examinăm anuitățile în calitate de variabilă atunci orice credit este determinat prin
4 variabile.
Când cunoaștem trei dintre ele o putem determina pe a patra.

Calculul anuităților

Exemplu:
• Suma de bază 400 000 u.c.
• Termenul 10 ani (120 luni)
• Rata dobânzii 12% (1% lunar)
i
VV =VP i∗(1+i)n
1 sau VV = VP
1− (1+i)n −1
(1+i)n
Achitarea anuală = 70 793 u.c.
Achitarea lunară = 5 738,83 u.c

Constanta ipotecară

• Este egală cu raportul dintre anuitățile obligatorii către suma creditului.

• Cuprinde atât dobânda cât și parte din principal, respectiv constanta ipotecară este mai
mare decât rata dobânzii.

Utilizarea calculatorului

Evaluarea creditului

n
Ai A – anuitățile,
V i =∑ i c – costul efectiv al creditului,
i =1 (1+ c)
i – momentul evaluării
n – momentul rambursării
6.2. Credit ipotecar cu amortizare prin anuități variabile

Tipuri de credite ipotecare cu amortizare prin auități variabile:

A. Amortizarea în fază unică (кредиты с «шаровым» платежом)
B. Amortizarea în sume egale a principalului (фиксированные выплаты основной суммы)
C. Credit cu participare (совместное участие)
D. Plăți ascendente (нарастающие m i платежи)
E. Anuitate inversă (обратный аннуитет)
F. Dobândă fluctuantă (переменная ставка)
G. Rollover canadian (канадский ролл-овер)
H. Ipotecă secundară - wraparound mortgages, WAM – (завершающая ипотека)
I. Dobândă suplimentară (добавленный процент)
J. Ipoteca cu participarea creditorului în sporul valorii (ипотеки с участием кредитора в
приросте стоимости)
 A. Credit ipotecar cu amortizare în fază unică

Pot fi structurate în trei moduri:

• Înghețarea dobânzii până la scadență
• Rambursarea doar a dobânzii, apoi integral principalul
• Amortizarea parțială cu rambursarea principalului la scadență

u.c. Procent
compus
Prin-
cipa-
Suma lul
creditului

Scadența ani Scadența

u.c.

Suma
creditului
Prin-
cipa-
lul
dobânda

Scadența ani
Înghețarea dobânzii până la scadență
Ipoteca prin îngheţare presupune refuzul integral al plăților până la scadență. Apoi se
rambursează atât suma creditului, cât și dobânda compusă calculată.
Exemplu:
Creditul de 400 000 u.c. cu D=12% trebuie rambursat peste doi ani.
Suma achitată la scadență va fi:
• Suma creditului 400 000
• Dobânda, anul I, 12% 48 000
• Suma restantă la finele anului I, 448 000
• Dobânda, anul II, 12% 53 760
• Suma restantă la finele anului II 501 760

Rambursarea doar a dobânzii, apoi integral principalul

• Se achită doar dobânda periodică și la scadență se rambursează suma creditului.
• Evaluarea acestui credit presupune 3 pași:
 1. Considerarea dobânzii ca anuitate și aprecierea valorii prezente a acesteia
2. Considerarea principalului ca reversie și aprecierea valorii prezente a acestuia
3. Însumarea rezultatelor primilor doi pași și determinarea valorii prezente a
creditului

Amortizarea parțială cu rambursarea principalului la scadență

• Creditele pot prevedea amortizarea înainte de scadență.
Prognozarea sumei de rambursare și evaluarea a astfel de credite este analogică ipotecilor
autoamortizabile achitate anticipat

B. Amortizarea în sume egale a principalului

• Aceste credite se mai numes „spiralate” (spring-field loans)
• În special se utilizează de către speculanții cu loturi de teren.

D D D

P P P
D D D D

C. Credit cu participare
• Acest tip de credite este specific în cazul finanțării imobilului generator de venit.
• Ca regulă, el presupune achitarea sumei de bază și a procentelor de deservire a creditului
plus „kiker”. Sensul „kiker-ului” constă în faptul că creditorul participă în veniturile
căpătate de proprietar.
• „Kikerul” poate avea diverse forme:
1. Parte a rentei peste suma de bază
2. Parte a venitului operațional net peste suma de bază
3. Parte a fluxului de numerar înainte de impozitare
• Creditul cu participare este analogic celui autoamortizabil cu excepția „kikerului”. Orice
venit, căpătat ca „kiker”, va fi analizat separat.
•
• Indiferent de prognoze, va spori sau se va micșora, va rămâne neschimbată mărimea
„kikerului”, oricum venitul respectiv va fi evaluat la o rată de actualizare mai mare,
avându-se în vedere incertitudinea sumelor date.
D. Plăți ascendente
În comparație cu ipoteca autoamortizabilă, plățile inițiale sunt mai mici, iar cele finale depășesc
anuitățile constante

Ipoteca
autoamortizabilă
E. Anuitatea inversă

• Astfel de credite au fost oferite în SUA proprietarilor de imobil ieșiți la pensie.

• Creditul dat presupune achitarea unui procent mic pentru deservirea creditului, sau lipsa
acestuia, până la
– momentul vânzării proprietății sau
– decesul proprietarului sau
– până când coeficientul datoriei ipotecare nu va depăși un nivel prestabilit.
• Evaluarea este analogică cu evaluarea creditului cu amortizare în fază unică considerând
durata probabilă a creditului (durata de viață a proprietarului sau durata contractului).

F. Dobânda fluctuantă
• Ipotecile cu dobânda fluctuantă au un procent ce se modifică conform unui indice
determinat de situația pe piață. Acest tip de credit a fost propus pentru creditorii și
debitorii care nu doresc să apeleze la credite pe termen lung cu rată fixă.
• Nivelul maxim al dobânzii anual achitate poate fi limitat;
• Poate fi stabilită limita superioară și inferioară a dobânzii.
• Modificarea ratei dobânzii poate conduce la modificarea perioadei de amortizare a
creditului. La majorarea ratei crește și perioada de amortizare. La micșorarea ratei
– se micșorează perioada de amortizare.

G. Rollover canadian

• Rollover-ul canadian se emite pe 25 – 30 ani. Peste intervale prestabilite de timp, de ex. 5

ani, rata dobânzii se corectează în creștere sau scădere, reieșind din ratele existente pe
piață la acel moment.
• Creditele ipotecare cu rată renegociabilă (IRR) este o modificare a rollover-ului canadian.
Diferența de bază constă în faptul că pentru rata dobânzii IRR este stabilit nivelul minim
și maxim. Ca regulă, modificarea ratei se efectuează în limitele a 5% de la nivelul inițial.
Modificările anuale nu trebuie să depășească 0,5%.

H. Ipoteca ulterioară

• Se structurează în diverse moduri (diferite moduri de amortizare – anuități variabile). În

procesul evaluării a astfel de ipotecă este important a înțelege esența contractului.
• Ipoteca ulterioară este o variație a finanțării secundare, subordonate.
• În procesul evaluării se va ține cont de ierarhia drepturilor (subordonare, prioritare).

I. Dobândă suplimentară

• Unele credite, în special cele ulterioare, presupun achitarea unei dobânzi suplimentare
(mărirea ratei).
• Suma procentelor se adaugă la suma de bază și rezultatul se împarte la numărul lunilor
pentru a determina mărimea achitărilor lunare.
• Rata dobânzii poate fi mică însă randamentul efectiv devine mare.
 • Suma sancțiunilor pentru achitarea anticipată a creditului de obicei se determină conform
„regulii 78”.
• Regula dată reprezintă o tehnică matematică (însumarea cifrelor) spre deosebire de
metoda actualizării.
• numărul 78 – este suma tuturor cifrelor de la 1 până la 12.
• Pentru creditul anual cu achitarea lunară rambursat peste o lună se achită 12/78 procente,
restul 66/78 reprezintă bonus (cedare), dacă creditul se rambursează peste 2 luni atunci în
calitate de procent se achită 23/78 (11+12=23).

Exemplu:
Credit în mărime de 100 000 u.c. cu 8% și termenul de rambursare peste 25 ani cu achitarea o
dată pe an.

Rezolvare:
• În 25 ani procentul total va constitui 25x8%=200% față de suma creditului, adică
100 000x200%=200 000 u.c.
• În cazul achitării integrale peste 3 ani dobânda va constitui
25+24+23
x 200 000=44 307,69 u . c .
25 x 26/2
• Deci, suma ce trebuie achitată pentru a rambursa anticipat creditul:
Suma integrală spre achitare 300 000 u.c.
– Minus: anuitățile timp de 3 ani
((100 000/25+8%100000 = 12 000 x 3 ani) - 36 000 u.c.
– Minus: dobânda cedată (200000-44307,69) - 155 692,31 u.c.
Suma spre achitare peste 3 ani = 108 307,69 u.c

J. Ipoteca cu participarea creditorului în sporul valorii

• Reprezintă o formă a creditului participativ. Contractul permite creditorului participarea
în venituri din activitate sau din sporul capitalului în cazul revânzării proprietății.
• În schimb creditorul micșorează rata dobânzii pentru credit.
• Spre exemplu, creditorul poate micșora rata dobânzii cu o treime în schimbul unei treimi
din sporul valorii la vânzare.
• Dacă proprietatea nu va fi vândută pe parcursul perioadei prestabilite, cota creditorului va
fi determinată în urma evaluării.

Tema 7. Influența finanțării asupra prețului bunului imobil

7.1. Influența finanțării asupra valorii
7.2. Institutele financiare
7.3. Efectul levierului financiar
7.4. Finanțarea de către vânzător

7.1. Influența finanțării asupra valorii

• Modul de finanțare a imobilului nu va influența valoarea dar va determina prețul.
• De ce prețul diferă de valoare?
• Orice imobil investițional este evaluat în mod diferit de către vânzător și cumpărător. Ei
negociază prețul. Anume asupra prețului și influențează finanțarea, dar nu asupra valorii.
 Finanțarea, fie bună sau mai puțin bună, nu modifică fizic proprietatea. Ea nu mărește
cotele plății de arendă.
Dar finanțarea se reflectă în suma fluxului de numerar achitată de cumpărător și în
sumele lunare pentru rambursarea creditului.
Spre exemplu: dacă vânzătorul acceptă finanțarea proprietății propunând un credit pe 20 ani
la o rată de 5%, cumpărătorul va accepta să plătească un preț mai mare deoarece anuitățile ce
urmează a fi plătite oricum vor fi mai mici decât cele de piață.
Un preț de piață mai mare cuprinde valoarea de piață + costul finanțării benefice.
Finanțarea influențează asupra profitabilității capitalului propriu și asupra riscului
investițional.

7.2. Institutele financiare

În domeniul imobiliar un rol importat este jucat de următoarele 6 tipuri de institute financiare:
1. Companii de asigurare a vieții (компании по страхованию жизни),
2. Asociații de economii și creditare (сберегательные и кредитные ассоциации),
3. Bănci de economii reciproce (взаимосберегательные банки),
4. Băncile comerciale (коммерческие банки),
5. Trusturi investiționale imobiliare (трасты по инвестициям в недвижимость),
6. Fonduri de pensii (пенсионные фонды).

Companii de asigurare a vieții (CAV) (life insurance companies)

• De regulă, companiile mari sunt cointeresate doar în credite de anvergură (mai mari de 1
mil. USD). Astfel de întreprinderi nu au posibilitatea de a deservi sute de credite mici.
• Deoarece CAV posedă active mari (de ordinul miliardelor) proiectele de câteva milioane
le asigură suficient diversificarea necesară a portofoliului.
• CAV foarte rar acordă credite pentru construcții, ele tind spre acel nivel de protecție care
poate fi oferit de clădirile deja construite.

Asociații de economii și creditare

(sales and loan associations), bănci de economii reciproce (mutual saving banks)
Propun preponderent ipoteci anterioare (primul credit) gajându-se casele locative (pentru 1-4
familii).
De regulă, pentru procurarea casei pentru o singură familie acești creditori solicită
asigurarea individuală a circa 80% din valoarea imobilului. Ei cer de la cumpărătorii caselor
multifamiliale achitarea personală a 20-25% din preț.

Băncile comerciale(commercial banks)

• Oferă credite pentru construcții în baza oricărui tip de imobil.
• Însă aceste credite se oferă doar cu condiția refinanțării. Adică, după finalizarea
construcției creditul pentru construcții se refinanțează printr-un credit ipotecar permanent
(de lungă durată).

Trusturi investiționale imobiliare (real estate investment trusts)

• investesc în credite pentru construcții, credite ipotecare permanente, capitalul propriu și
acorduri leasing.
• Fiecare trust se concentrează asupra investițiilor în unul sau două din tipurile numite.
 Fonduri de pensii (pension funds)
• adesea procură ipoteci asupra obiectelor de proprietate generatoare de venit
• în anii ‘90 multe fonduri de pensii și-au plasat capitalul în obiecte mari sau au procurat
imobil fără utilizarea creditării.

7.3. Efectul levierului financiar

• Prin levier (sau pârghia) financiar se subînțelege utilizarea mijloacelor împrumutate

pentru finalizarea tranzacției investiționale.
• Când rata anuală a câștigurilor financiare generate de activele procurate cu atragerea
mijloacelor împrumutate este mai mare decât rata dobânzii pentru credit – levierul este
„pozitiv” sau benefic. Investitorul câștigă bani utilizând credite.
• Însă, dacă valoarea imobilului procurat nu crește sau câștigurile generate sunt mai mici
decât dobânda pe credit – levierul este „negativ ”.
• Levierul rămâne „neutru” când proprietatea generează venit egal cu dobânda pentru
creditul atras.

Exemplu:
Valoarea unui imobil constituie 500 000 u.c., inclusiv:
– Construcție 450 000 u.c.
– Teren 50 000 u.c.
A. Presupunem obiectul este procurat cu mijloace proprii
• Obiectul generează venit
Venitul brut potențial 100 000 u.c.
– (Minus) corecția pentru gradul de
ocupare și pierderile din achitări 5 000 u.c.
+ (plus) alte venituri 3 000 u.c.
= Venitul brut efectiv 98 000 u.c.
- (minus) cheltuieli operaționale 33 000 u.c.
= Venitul operațional net 65 000 u.c.
• Dacă obiectul este procurat cu mijloace proprii rata generală de rentabilitate
(overall rate of return) = 13%
(65 000 u.c. / 500 000 u.c.)

B. Presupunem că cumpărătorul apelează la credit ipotecar:

• Mijloace proprii: 100 000 u.c.
• Credit: 400 000 u.c., cu 9% anual, pe 15 ani, cu achitarea anuală prin anuități
constante.
• Veniturile sunt aceleași
Venitul brut potențial 100 000 u.c.
- (Minus) corecția pentru gradul de
ocupare și pierderile din achitări 5 000 u.c.
+ (plus) alte venituri 3 000 u.c.
= Venitul brut efectiv 98 000 u.c.
- (minus) cheltuieli operaționale 33 000 u.c.
= Venitul operațional net 65 000 u.c.
- (minus) serviciul creditului 49 624 u.c.
= fluxul de numerar până la impozitare 15 376 u.c.
 Cumpărătorul va mări rata rentabilității de la 13% (cazul achitării integrale a prețului
obiectului din mijloace proprii) la 15,4%
(15376 u.c. / 100 000 u.c.).

7.4. Finanțarea de către vânzător

• Finanțarea unor bunuri imobile se realizează de către vânzător la o dobândă joasă.

Adesea acest lucru apare în tranzacții speculative cu teren.
• Instituțiile financiare nu acceptă finanțarea terenului nevalorificat din teama căpătării în
proprietate a imobilului ce nu are potențial de generare a venitului. Prin urmare,
proprietarul terenului trebuie singur să finanțeze tranzacția.

Exemplu:
Un teren cu suprafața de 100 ari se expune la vânzare. Valoarea de piață a unui ar = 5000 u.c.
• Valoarea de piață a terenului = 500 000 u.c.
• Vânzătorul solicită 600 000 u.c. Cu condiția achitării imediate a 100 000 u.c., iar restul
timp de 25 ani cu 8% anual.
• Piața oferă credite pe 25 ani cu 12% anual.
Este justificată solicitarea vânzătorului sau nu?
Rezolvare:
În caz că cumpărătorul ar putea primi credit de
400 000 u.c. de la o terță parte, ar trebui să plătească vânzătorului 500 000 u.c., și o plată lunară
pentru serviciul creditului, 12% anuale din 400 000 u.c. , în mărime de
4 212,90 u.c.
În loc de atragerea terței părți, cumpărătorul poate plăti 100 000 u.c. mijloace proprii și
8% anual din 500 000, adică 3 859,08 u.c. lunar.

Prin urmare, acceptând prețul de 600 000 u.c., cumpărătorul lunar va achita cu 353,82
u.c. mai puțin. Totuşi, decizia finală va depinde de costul integral al împrumutului.

Tema 8. Sisteme mondiale de economii și împrumuturi de investire

în imobil
8.1. Uniunile de credit
8.2. Deosebirea dintre uniunile de credit şi alte organizaţii investiţionale
8.3. Particularităţile sistemelor de economii şi împrumuturi mondiale de investire în imobil
8.4. Modelul autonom echilibrat al investirii în imobil
8.5. Condiții de echilibrare a sistemelor de acumulare

8.1. Uniune de credit

• Uniunea de credit, ca formă deosebită a cooperaţiei de consum, îşi construieşte activitatea

sa pe principiile filosofiei cooperatiste şi ale democraţiei.
• Literalmente cuvântul „cooperaţie” înseamnă „colaborarea oamenilor” care au acelaşi
scop.
• Într-un sens mai larg al cuvântului, cooperaţie înseamnă reunirea eforturilor comune ale
unor oameni aparte sau ale unor grupuri de oameni în vederea atingerii unui scop
patrimonial.
• Întru-un sens mai concret şi mai îngust termenul „cooperaţie” este utilizat pentru
denumirea unei organizaţii social-economice deosebite a producătorilor de mărfuri şi a
 consumatorilor, adică pentru denumirea funcţionării unui anumit tip de formaţiune social-
economică.
• Noţiunea de cooperaţie a intrat în uz începând cu mijlocul secolului al XIX-lea. Atunci
ideea cooperării şi formele organizării cooperatiste au obţinut o mare popularitate în
multe ţări ale Europei.
• Robert Owen (1771-1858) este considerat părintele mișcării cooperatiste.
• Financiar vorbind, uniunile de credit au fost inventate în Germania la mijlocul secolului a
XIX-lea, de Franz Hermann Schulze-Delitzsch (1852 - urbane) şi Friedrich Wilhelm
Raiffeisen (1864 - rurale).
• În lucrările lor aceşti savanţi pentru prima dată au explicat priorităţile economice ale
cooperaţiei ca formă economică de desfăşurare a relaţiilor de producție, de organizare a
viitorului, privată de contradicţii şi neajunsuri ale concurenţei si lăcomiei capitaliste.

Valorile cooperatiste
• au format cadrul comportării cooperatiste, care a devenit baza adoptării celui mai
important document – Declaraţia Alianţei Cooperatiste Internaţionale.
• Aceste valori sunt următoarele:
– ajutorul reciproc,
– echitatea, care se completează de principiile etice ale membrilor cooperativei:
• onestitatea,
• sinceritatea,
• responsabilitatea socială,
• grija faţă de alţii.

Principiile cooperatiste
• egalitatea în drepturi, în obligaţii şi responsabilităţi;
• conducerea democratică şi controlul;
• calitatea de membru benevol şi deschis în cooperativă;
• participarea economică a membrilor în activitatea cooperativă;
• autonomie şi independenţă;
• transparenţă informaţională;
• colaborarea cooperativă;
• grija faţă de dezvoltarea socială şi economică a tuturor membrilor săi.
Administrarea uniunii de credit
• Uniunea de credit este condusă de următoarele organe:
– Consiliul Director în frunte cu preşedintele,
– Comitetul de Credit,
– Comisia de Revizie.
• Membrii acestor structuri sunt aleşi de Adunarea generală a acţionarilor.
• Organul superior al uniunii de credit este Adunarea Generală a membrilor uniunii.
• Prin vot, ea decide cine va fi membru al Consiliului Director, preşedintele lui, aprobă
statutul, programul tarifar şi alte probleme organizatorice şi financiare ale uniunii de
credit. Totodată, voturile tuturor membrilor privind toate chestiunile sunt absolut egale şi
nu depind de funcţia exercitată.
• În perioadele dintre adunările generale, activitatea uniunii de credit este condusă de
Consiliul de Administraţie.
• Anume Consiliul Director, ales de Adunarea Generală, administrează contul de
decontare, ia decizia pentru modificarea cotelor procentuale privind economiile şi
împrumuturile personale ale membrilor săi, administrează activitatea uniunii de credit.
• Comitetul de Credit se ocupă de problemele privind acordarea de împrumuturi membrilor
uniunii de credit, iar Comisia de revizie, creată pentru exercitarea controlului asupra
 activităţii Consiliului Director, de asemenea este aleasă de Adunarea Generală a
membrilor uniunii de credit.
• În calitate de membri al Comisiei de Revizie pot fi aleşi atât membrii uniunii de credit cât
şi colaboratorii altor organe ale administrării publice centrale şi locale.

8.2. Deosebirea dintre uniunile de credit şi alte organizaţii investiţionale

• Uniunile de credit nu au drept scop obţinerea profitului, adică sunt organizaţii

necomerciale, totodată, uniunea de credit este o organizaţie care activează în sfera
serviciilor financiare.
• Uniunea de credit îşi limitează activitatea la un cerc închis de persoane.
• Membrii uniunii de credit sunt membrii cooperativei de consum şi credit, relaţiile lor cu
uniunea de credit nu sunt de client, ci cooperatiste.
• Membri ai uniunilor de credit pot fi numai cetăţenii.
– este necesar ca toţi aceştia să fie membri ai unei oarecare asociaţii, să se cunoască
destul de bine unul pe altul, şi să se bucure de încredere reciprocă.
• Banca, cu toate că poartă răspundere juridică pentru clienţii săi, în cazurile neîndeplinirii
obligaţiunilor sale, de fapt, este nesancţionabilă, deoarece activitatea băncilor este
orientată la obţinerea unui profit maxim, riscând, în acest caz, cu bani străini.

• Uniunile de credit nu îşi permit să rişte cu banii membrilor săi.

– Veniturile obţinute de uniunile de credit sunt orientate spre dezvoltarea în
continuare a acestora şi spre ieftinirea serviciilor acordate membrilor săi.
Uniunile de credit diferă și de cooperativele de consum tradiţionale. Specializarea
uniunilor de credit în vederea acordării serviciilor financiare membrilor săi necesită o
reglementare destul de severă a calităţii şi a genurilor de activitate permise.
Uniunile de credit îşi desfăşoară activitatea doar în baza economiilor membrilor săi, a
cotizaţiilor lor de membru şi de depuneri, din care se formează fondul de ajutor financiar
reciproc, sursa acordării împrumuturilor băneşti membrilor săi.
– Cotizaţiile membrilor se încasează de la membri şi pentru membri şi nu pot fi
utilizate pentru acordarea de servicii unor terţe persoane.

• Fondul ajutorului reciproc financiar al uniunii de credit poate fi completat cu cotizaţiile

de sponsorizare din partea întreprinderilor şi organizaţiilor, unde muncesc nemijlocit
membrii uniunii de credit.
– De regulă, cotizaţiile de sponsor au caracter cu destinaţie specială şi se utilizează
în limitele condiţiilor şi restricţiilor statutare, ca şi fondul ajutorului financiar
reciproc în ansamblu.
• Specificul uniunii de credit în calitate de cooperativă de consum de credit constă în
aceea că acesta reprezintă o formă a ajutorului financiar reciproc.
• Dobânzile pentru împrumut şi economii în uniunile de credit se stabilesc altfel decât în
bănci. Diferenţa dintre dobânda pentru împrumut şi dobânda pentru economii este mai
mică decât diferenţa ratelor, deoarece membrii uniunii se cunosc mai bine unii pe alţii,
decât banca cunoaşte clienţii săi şi nu este necesar de a asigura cu o dobândă mai mare
riscul nerestituirii împrumutului sau riscul schimbării conjuncturii de piaţă.
• Politica băncii este determinată de acţionari şi manageri, iar politica uniunii de credit –
de membrii acesteia. Fiecare membru al uniunii este şi membru, şi proprietar, şi
administrator, şi debitor, şi creditor.
8.3. Particularităţile sistemelormondiale de economii şi împrumuturi de investire în imobil
Asupra aplicării diverselor metode de creditare influențează factori de caracter
• politic,
• economic şi
• istoric.

Factori politici
• principali care influenţează esenţial asupra selectării sistemului de investire în imobile
într-o ţară sau alta sunt:
– stabilitatea sistemului social;
– predictibilitatea regimurilor politice;
– posibilităţile naţionalizării sau privatizării imobilului, inclusiv a clădirilor,
edificiilor şi a loturilor de pământ pe care sunt amplasate.

Factori economici
• care influenţează asupra dezvoltării sistemului de investire în imobil în diferite ţări pot fi
menţionaţi:
– dezvoltarea generală a pieţelor creditare şi financiare de asigurare şi fonduri,
– stabilitatea cursului monedelor naţionale,
– nivelul inflaţiei,
– solvabilitatea populaţiei,
• care, luate împreună, determină proporţiile generale şi dinamica dezvoltării pieţei
imobiliare în orice ţară.

Particularităţile istoriei formării sistemului social

Un rol important în acest caz aparţine:
– prezenţei sau lipsei în societate a tradiţiilor de acumulare a mijloacelor
investiţionale,
– atitudinii populaţiei faţă de creditele bancare,
– momentelor specifice de dezvoltare a ştiinţei economice naţionale,
– posibilităţii realizării gândirii economice mondiale.

Actualmente, în practica mondială sunt cunoscute circa 40 de sisteme ipotecare de credit şi de

economii şi împrumuturi de investire în imobile, utilizate în diferite ţări pentru procurarea
obiectelor de imobil de diversă menire.
Cele mai răspândite în lume sunt:
– sistemele bancare de creditare ipotecară a imobilului
– sistemele de economii şi împrumuturi de investire în imobile.

Sisteme mondiale de investire în imobil

Economiile de Piaţa
Sursele de Băncile construcţii Băncile
secundară a
finanţare universale contractuale ipotecare (de
creditelor
ipotecă)
ipotecare
Procedeele Depozitele Depozitele Hârtii de valoare Hârtiile de
atragerii de ipotecare- valoare
investiţii obligaţii ipotecare – MBS
ipotecare şi modificarea
lor
Particularităţile Mijloacele Mijloacele Emisiunea Asigurarea
atragerii de populaţiei şi a populaţiei pentru obligaţiilor securităţii
investiţii persoanelor depozitele de ipotecare activelor
juridice din construcţii cu hârtiilor de ipotecare pe
conturile şi destinaţie valoare, calea emiterii
depozitele pe specială pe asigurate de MBS
diferite termene. termen lung cu lichiditate
Creditele şi condiţii de ipotecară care să
împrumuturile acumulare şi află la balanţa
bancare pe piaţa creditare, stabilite emitentului
financiară în contracte
Riscurile Riscul lichidităţii, Riscul de piaţă, în Riscul achitării Riscul de piaţă
principale ce ţin al cotelor legătură cu anticipate, a al emitentului
de procedeul procentuale ce ţin necesitatea cotei
atragerii de de debalansarea fluxului procentuale,
investiţii activelor şi permanent de noi riscul creditor al
pasivelor deponenţi creditorului-
ipotecare în eminent al
termen hârtiilor de
valoare
Prezenţa Lipseşte o Legislaţia care Legislaţia care Legislaţia care
legislaţiei legislaţie specială reglementează reglementează reglementează
speciale care ar activitatea activitatea emiterea MBS.
reglementa institutelor creditorilor Actele speciale
activitatea specializate care specializaţi, care privind crearea
băncilor atrag depozitele emit obligaţiile operatorilor
comerciale locative pe ipotecare pieţei secundare
privind atragerea termen lung
depozitelor pentru
finanţarea
creditelor
ipotecare locative.

Compararea sistemelor investiţionale

Modelul German Modelul american
Piaţa primară Piaţa secundară
 refinanţarea prin intermediul  comerţul cu obiectele existente
caselor de economii ipotecare şi de de imobil;
construcţii;  atragerea pieţei capitalului în
 creditul de economii de construcţii procesul de investiţii;
completează creditul ipotecar.  ridicarea concurenţei pe piaţa
primară;
 reasigurarea marilor riscuri
prin instrumentele pieţei
ipotecare secundare.
Modelul acumulării preliminare (prealabile, Modelul acumulării ulterioare
preventive)  accelerarea pătrunderii
 devine posibilă finanţarea pe intensive pe piaţa imobilului;
contul acumulării preliminare;  riscuri mari orientate în
 ridică independenţa şi acordare de credite
solvabilitatea pe contul capitalului
 propriu;
 stabilizează dezvoltarea economică
generală.
Susţinerea de stat Susţinerea de stat
 premii pentru construcţia  garanţiile de stat şi participarea
locuinţelor; de stat (circa 6 miliarde de
 susţinere financiară suplimentară dolari pe an);
din partea patronilor; supliment de  înlesniri fiscale privind
salariu individual. dobânzile
Concluzie: Concluzie:
Susţinerea vizibilă de stat în cazul efectelor Finanţarea indirectă camuflată.
economice pozitive generale. Segmentarea înaltă a pieţelor şi a
produselor.

• Pe parcursul a deja a mai bine de o sută de ani, în nici o ţară unde funcţionează sistemul
de economii şi împrumut, nu a fost fixat nici un caz de falimentare completă a unor atare
organizaţii.
• Însă sistemul ipotecar mondial de nenumărate ori (în anii ’60, ’70, ’80 ai secolului trecut)
a fost supus unor diverse zguduituri de criză. Un exemplu elocvent este cea mai cruntă
criză, care, în anii 2007–2009, a cuprins întregul sistem ipotecar mondial, ale cărui
pierderi, doar în proporţiile SUA, se evaluează la 700 miliarde de dolari.

Condiţii pentru formarea şi funcţionarea eficientă a sistemelor de economii şi împrumut în

diferite ţări:
• Stimularea de către stat a acumulării capitalului primar de către membrii asociaţiilor de
economii şi împrumut prin intermediul acordării premiilor de stat în dependenţă de
acumularea de către ei timp de un an a sumelor depunerilor de economii.
• Mărimea susţinerii de stat în această împrejurare se stabilea la o cota maximă doar la
stadiul iniţial al aplicării sistemelor de economii şi împrumut. Ulterior, pe măsura
dezvoltării lor eficiente în diferite ţări, mărimea premiilor de stat se reducea treptat.
– Astfel, premiile de stat, acordate membrilor caselor de economii pentru
construcţii, constituie actualmente 8,8% în Germania şi 3% - în Austria, în loc de
20-30% în anii ’20 – ’50 ai secolului trecut .
– În ţările Europei de Est indicatorul respectiv s-a redus de la 40% în anul 1992
până la 10 – 15% în anul 2008.
– În China şi Kazahstan, premiile de stat acordate membrilor asociaţiilor de
economii şi împrumut de acumulare, chiar de la început au fost stabile la nivelul
de 20% şi până în prezent nu au fost schimbate.
– În Cehia şi Slovacia, cheltuielile de stat privind premiile, acordate membrilor
caselor de economii pentru construcţii constituie 1% din bugetul de stat ceh şi
1,3% din cel slovac.

În consecinţă, cota-parte a economiilor pentru construcţii în PIB-ul Cehiei timp de şapte ani a
crescut de 49 ori, iar în PIB-ul Slovaciei – de 37 de ori
 În Germania, fiecare 500 milioane de euro, achitate deponenţilor caselor de economii pentru
construcţii în formă de stimulare cu premii stimulează intrarea a 11 miliarde de euro
suplimentare în calitate de investiţii în sfera de locuinţe; fiecare euro orientat pentru construcţia
locuinţelor pentru populaţie în formă de premii de stat, restituie statului 2,8 euro în formă de
impozit.

8.4. Modelul autonom echilibrat al investirii în imobil

• În cadrul acestui model, dreptul pentru primirea împrumutului apare la debitor doar în
cazul în care acesta din urmă a transferat mai înainte în sistem mijloacele sale băneşti
temporar libere,
– totodată, suma economiilor este necesar să fie egală aproximativ cu suma
împrumutului, la care debitorul are dreptul să conteze în urma exercitării
obligaţiilor sale.
• Însă ratele veniturilor din depuneri şi ratele pentru utilizarea creditelor se stabilesc la
nivel arbitrar: stabilind marja, de exemplu, în mărime de 3%, chiar acest procent poate fi
declarat în calitate de preţ al creditului. Astfel, dacă venitul din economii se va calcula
4%, apoi procentul din credit va fi 7.
Astfel sistemul german închis al economiilor pentru construcţii este determinat de următoarele
priorităţi:
•finanţarea nu depinde de piaţa capitalului;
•cota procentuală pentru împrumut, stabilită de la bun început, rămâne neschimbată pe perioada
întregului termen contractual şi de aceea pentru depunător lipseşte riscul fluctuaţiei cotelor
procentuale pe piaţa creditelor.
8.5. Condiţii de echilibrare a sistemelor de acumulare

Un deponent

Următorii
deponenți

Funcționarea echilibrata a sistemelor de credit este influenţată de factori subiectivi

• tendinţa la modificări în timp şi spaţiu a costului programului obiectelor imobiliare;
• tendinţa de umplere a sistemului de către participanţii săi;
• diferența de timp la trecerea participanților sistemului de la regimul de acumulare a
economiilor la modul de rambursare a creditelor de investiţii.
Prin urmare, o altă sarcină importantă a sistemului de economii şi împrumut este de a asigura o
dezvoltare continuă şi echilibrată în spaţiu şi timp, în diferite situaţii.
• Pentru a realiza acest obiectiv nu se exclude cazul în care în sistemul de economii şi
împrumut apare nevoia de ajutor a sistemului bancar.
• Din aceleaşi motive, ar trebui să se presupună, de asemenea, că membri a sistemului vor
deveni, şi așa-numiții "prieteni ai investitorilor", care vor fi tentați să beneficieze de
bonusuri din partea statului şi procente garantate la depozite chiar de nu vor procura
imobile.
• Atunci când numărul de participanţi la sistem, care se află la faza de rambursare a
creditelor de investiţii, va depăşi cu mult numărul de participanţi care se află în stadiul de
acumulare a economiilor de investiţii, în fondul de investiţii total al sistemului va fi
"surplus" de mijloace financiare.
– Unele dintre ele pot fi investite într-o anumită perioadă de timp în titluri de stat
sau de depozit bancar, care va permite sistemului de a acumula mai multe fonduri
de investiţii pentru toţi membrii săi.
– O altă parte a "surplusului" de-a lungul timpului poate fi utilizată pentru a reduce
ratele dobânzilor (6-4%), la creditele de investiții furnizate de către participanţii
 sistemului, precum şi o reducere la emiterea acţiunilor (3-1.5%), pentru noii
participanţi, care va face sistemul de economii şi împrumut si mai atractiv.

Tema 9. Sisteme mondiale de creditare ipotecară a imobilului

9.1. Modelul lărgit – deschis de creditare ipotecară

9.2. Modelul trunchiat-deschis de creditare ipotecara

9.1. Modelul lărgit – deschis de creditare ipotecară

Până nu demult, cea mai avansată printre sistemele mai bine cunoscute în lume de investire în
imobile a fost recunoscut aşa – numitul „model lărgit–deschis de creditare a imobilului”.
Conform acestui model, fluxul principal al resurselor creditare intră de la piaţa secundară a
hârtiilor de valoare, special organizată pentru acest scop, asigurate cu acte de ipotecă asupra
imobilului.
Principiul de bază al funcţionării acestui model constă în aceea că
– persoana cu un anumit nivel de solvabilitate a venitului anual imediat procură
locuinţă construită, achitând în acest caz, de regulă doar a 20–30-ea parte
procentuală a costului ei în bani gheaţă, depuşi în bancă până la începutul
întocmirii creditului.
– A 70–80-ea parte procentuală a costului imobilului aceasta o primeşte în bani de
credit de la banca ipotecară specializată, acordaţi pe cauţiune sau pe imobilul
procurat, sau pe imobilul care se află deja în posesia lui.
– Condiţiile rambursării creditului se stabilesc de bancă în dependenţă de venitul
anual al debitorului şi se realizează, de obicei, timp de 25-30 de ani cu plată cotei
procentuale în mărime de 3–5% anual.
– În băncile care aplică modelul deschis al creditării ipotecare a imobilului, operaţiile
creditare iniţiale sunt finanţate pe contul capitalurilor sale proprii.
– După acumularea unui anumit portofoliu de ipotecă asupra imobilului, băncile îl
comercializează corporaţiilor financiare,
– care se specializează în emiterea şi repartizarea hârtiilor de valoare ipotecare cu
un înalt nivel de lichiditate, asigurate de acte de ipotecă asupra imobilului, ceea ce
garantează lichiditatea lor.

Cumpărători ai creditelor bancare de ipotecă eliberate în SUA sunt

• institutele speciale destinate pentru aceste scopuri – Administraţia Locativă Federală

(AZF),
• Asociaţia Ipotecară Naţională Federală (AINF) – Fanni Mei,
 • Asociaţia Naţională de Stat a creditului Ipotecar (ANSCI) – Djini Mei,
• Corporaţia Federală a Creditului Ipotecar
• şi alte organizaţii financiare care au un anumit rol în dezvoltarea pieţii ipotecare locative
americane.
• Aceste corporaţii efectuează emiterea hârtiilor ipotecare de valoare şi le comercializează
– fondurilor investiţionale,
– sindicatelor,
– companiilor de asigurări,
– persoanelor fizice separate, care doresc să repartizeze mijloacele sale financiare la
dobânzi mai mici, dar asigurate sigur de imobile.
• Mijloacele financiare obţinute de corporaţii de pe urma comercializării portofoliului cu
acte de ipotecă, băncile ipotecare le lansează din nou în circulaţie, eliberând noi credite
noilor clienţi.
• Profitul băncilor ipotecare, în acest caz, se formează din dobândă pentru creditele
acordate şi pe contul plăţilor clienţilor privind deservirea lor.
Schema funcţionării modelului ipotecar lărgit- deschis
 • Sistemul creditării ipotecare a populaţiei este destul de dezvoltat şi în ţările regiunii
asiatice.
• Aici, procesul creditării ipotecare se divizează în două etape:
– începutul construcţiei casei de locuit şi
– procesul de definitivare completă a construcţiei acesteia.
• Totodată, este important de subliniat că modelul lărgit-deschis al creditării imobilului
este aplicat eficient doar în ţările cu o economie foarte rezistentă şi stabilă.
• După cum demonstrează practică, chiar în ţările cele mai prospere (SUA, ţările UE)
există doar în anumite limite.
• Acest model, fiind deschis şi orientat spre obţinerea resurselor creditare de pe piaţa liberă
a capitalurilor de investitorii independenţi, este supus unei influenţe destul de puternice a
situaţiei generale a pieţei financiar-creditare.

9.2. Modelul trunchiat-deschis de creditare ipotecară

În întreaga diversitate a modelelor creditare, aplicate actualmente în lume, cel mai simplu se
consideră modelul ipotecar trunchiat-deschis de creditare a imobilului.
 Prima caracteristică principială a acestui model este faptul că cererea comună a tuturor
clienţilor băncii de credite ipotecare poate fi asigurată de bancă din sursele arbitrare,
inclusiv
– pe contul capitalurilor proprii ale băncii,
– mijloacelor clienţilor, care se află la depozite,
– creditelor bancare, precum şi pe contul
– capitalurilor investitorilor străini, care intră în ţară prin sistemul bancar.
 A doua trăsătură a modelului ipotecar trunchiat-deschis de creditare a imobilului este
dependenţa directă a dobânzii bancare de starea generală a pieţei creditelor.
 Căutând şi antrenând resurse creditare din diferite surse, băncile se limitează la
reflectarea în contractele ipotecare doar a caracteristicilor ipotecilor obiectelor imobilului
în calitate de asigurare a resurselor creditare.
 Emisiunea unor oarecare hârtii de valoare şi repartizarea lor pe piaţa financiar-creditară,
de regulă, nu are loc.
 Practica aplicării acestui sistem nu se orientează spre oarecare canoane sau standarde ale
creditării ipotecare.
 Parametrii principali ai modelului ipotecar trunchiat-deschis de creditare a imobilului
reprezintă
– termenul de acordare a creditelor şi
– dobânda bancara.
  Aceşti parametri se stabilesc de fiecare bancă independent. Clienţi ai băncii devin, de
regulă, partea cea mai asigurată şi solvabilă a populaţiei.

Schema funcţionării modelului ipotecar trunchiat-deschis

• Modelul ipotecar trunchiat-deschis de creditare a imobilului şi-a găsit cea mai largă
aplicare îndeosebi în ţările de sud-est şi est-europene.
• Acest model este aplicat, de asemenea, de băncile comerciale din Ucraina, Rusia,
Kazahstan şi de alte ţări din CSI.
• Drept rezultat al creşterii preţului vieţii oamenilor în ultimii ani, acest sistem
suportă fenomene de criză serioasă în întreaga lume.