Tema 6.

Bazele finanțării
proiectelor imobiliare

6.1. Analiza instrumentelor de finanțare.

6.2. Condițiile și modalitățile de finanțare a proiectelor în
construcții.
6.3. Sursele de finanțare.
6.4. Formele organizaționale de finanțare
6.1. Instrumente de finanțare

• Credit ipotecar cu amortizare prin anuități

constante
• Credit ipotecar cu amortizare prin anuități
variabile
• Efectul levierului financiar
• Influenta finanțării asupra prețului imobilului
 Credit ipotecar (permanent mortgage) cu
amortizare prin anuități constante

• Sau credit autoamortizabil (само амортизирующийся)

𝑖
1
1− 𝑛
u.c. (1+𝑖)
dobânda

𝑖∗(1+𝑖)𝑛
𝑛
(1+𝑖) −1
principalul

ani
 Determinați:
I:
mărimea anuităților cu (a) achitare anuală; (b)
achitare lunară, dacă
• Suma împrumutului - 500 000 lei
• Termenul 7 ani
• Rata dobânzii 15%
II:
mărimea constantei ipotecare, dacă
• Plata lunară = 3000 lei
• Suma împrumutului = 300 000 lei
Estimați valoarea creditului ipotecar la data
analizei, dacă:
• termenul de scadență se va atinge peste 25
luni;
• suma creditului constituie 450 000 lei.
• plata lunară constituie 3 500 lei.
 Credit ipotecar cu amortizare prin anuități
variabile
Tipuri de credite ipotecare cu amortizare prin auități variabile:
A. Amortizarea în fază unică (кредиты с «шаровым» платежом)
B. Amortizarea în sume egale a principalului (фиксированные выплаты
основной суммы)
C. Credit cu participare (совместное участие)
D. Plăți ascendente (нарастающие платежи)
E. Anuitate inversă (обратный аннуитет)
F. Dobândă fluctuantă (переменная ставка)
G. Rollover canadian (канадский ролл-овер)
H. Ipotecă secundară - wraparound mortgages, WAM – (завершающая
ипотека)
I. Dobândă suplimentară (добавленный процент)
J. Ipoteca cu participarea creditorului în sporul valorii (ипотеки с участием
кредитора в приросте стоимости)
 A. Credit ipotecar cu amortizare în fază unică

Pot fi structurate în trei moduri:

• Înghețarea dobânzii până la scadență
• Rambursarea doar a dobânzii, apoi integral principalul
• Amortizarea parțială cu rambursarea principalului la
scadență
u.c. Procent u.c.
compus
Prin-
cipa-
Suma Suma lul
creditului creditului dobânda

Scadența ani Scadența ani

 Înghețarea dobânzii pînă la scadență
(dormant interest until maturity)
• Ipoteca prin îngheţare presupune refuzul integral
al plăților până la scadență. Apoi se rambursează
atât suma creditului, cât și dobânda compusă
calculată.
• Determinați:
Suma achitată la scadență, dacă:
Suma creditului = 450 000 u.c.
Dobânda =10%
Termenul de scadență 4 ani.
Rambursarea doar a dobânzii, apoi integral
principalul (interest-only payments)
• Se achită doar dobânda periodică și la scadență se
rambursează suma creditului.

• Evaluarea acestui credit presupune 3 pași:

1. Considerarea dobânzii ca anuitate și aprecierea valorii
prezente a acesteia
2. Considerarea principalului ca reversie și aprecierea
valorii prezente a acestuia
3. Însumarea rezultatelor primilor doi pași și
determinarea valorii prezente a creditului
 Determinați:
Valoarea creditului la finele anului 3 dacă:
• Termenul creditului – 10 ani
• Tipul creditului – rambursarea doar a dobânzii
iar în ultimul an și a principalului.
• Suma creditului = 100 000 u.c.
• Dobânda = 12 %
 Amortizarea parțială cu rambursarea
principalului la scadență

• Creditele pot prevedea amortizarea înainte de

scadență.
• Prognozarea sumei de rambursare și evaluarea
a astfel de credite este analogică ipotecilor
autoamortizabile achitate anticipat.
B. Amortizarea în sume egale a principalului

• Aceste credite se mai numes „spiralate”

(spring-field loans)
• În special se utilizează de către speculanții cu
loturi de teren.

D D D

P P P
D D D D
Elaborați schema de rambursare și estimați
valoarea creditului la începutul anului 4, dacă:

• Termenul contractului – 9 ani;

• Modul de rambursare – 5 ani se achită
dobânda, apoi principalul în părți egale;
• Suma creditului = 400 000 lei
• Dobânda = 12%
 Efectul levierului financiar
• Prin levier (sau pârghia) financiar se subînțelege utilizarea
mijloacelor împrumutate pentru finalizarea tranzacției
investiționale.
• Când rata anuală a câștigurilor financiare generate de activele
procurate cu atragerea mijloacelor împrumutate este mai mare
decât rata dobânzii pentru credit - levierul este pozitiv sau
benefic. Investitorul câștigă bani utilizând credite.
• Însă, dacă valoarea imobilului procurat nu crește sau câștigurile
generate sunt mai mici decât dobânda pe credit – levierul este
„negativ ”.
• Levierul rămâne „neutru” când proprietatea generează venit egal
cu dobânda pentru creditul atras.
• 55 000 euro – imobil comercial
• VON – (50m2 x 7 euro x 12 luni) = 4200 euro
• Randamentul investiției = 4200/55000 = 7,64%

• Credit – 45 000 euro pe 8 ani

• Dobânda – 6% anuitate egală
• Anuitatea = 7 245 euro
• Constanta ipotecară = 16%
 Influenta finanțării asupra prețului
imobilului
Veți procura sau nu un apartament grevat prin
ipotecă la prețul de 45 000 euro, dacă un
apartament analogic negrevat costă 55 000 euro?
• Condițiile contractului de ipotecă:
• termenul rămas până la scadență – 4 ani
• dobânda bancară – 15%
• plata lunară – 5000 lei.
• Cursul valutar 1euro : 20 lei
Alegeți sursele de finanțare a unui proiect al cărui cost
investițional este de 3500 mii euro cunoscând următoarele:
Dezvoltatorul are în proprietate:
• un imobil cu valoarea de piață – 2 500 mii euro
• mijloace proprii – 2 000 mii euro
Condițiile bancare:
• Ipoteca se acordă maxim la 60% din valoarea de piață a
imobilului pe maxim 8 ani la o dobândă de 16%
(rambursarea trimestrială anuități egale)
• Împrumutul pe termen mediu de 5 ani se acordă cu o
dobândă de 24% (rambursarea trimestrială)
• Dobânda la depozitele bancare constituie 22%.
Argumentați selectarea surselor de finanțare, dacă
se cunosc următoarele:
• Un dezvoltator posedă mijloace financiare în
mărime de 10% din necesarul unui proiect
investițional. Precum și un imobil care-i poate
asigura 50% din necesar în caz că-l va ipoteca pe 10
ani la o dobândă de 18%. Un investitor acordă 30%
din investițiile necesare pentru realizarea
proiectului și dorește o profitabilitate de 25%.
Banca acordă împrumut pentru maxim 25% din
investițiile necesare cu o dobândă de 26%. Pentru
depozitele bancare dobânda constituie 24%.
 Calculați schema de finanțare și câștigul
dezvoltatorului
• Dezvoltatorul dorește a procura un b.i. a cârui VP=2 000
000 euro. El este expus în vânzare cu 2 300 000 euro cu
condiția achitării imediate a 700 000 euro și restul timp
de 5 ani la dobânda = 7%, achitare trimestrială.
• Banca oferă credit 70%VP pe 5 ani cu 10%, achitare
lunară.
• Imobilul procurat necesită reparație. Costul reparației =
120 euro/m.p. timp de 4 luni. Credit pentru reparație se
oferă pe 1-3 ani cu 20%.
• După reparație plata de locațiune = 18 euro/m.p.