Modulul 1 Ziua 5: Analiza Pieței Imobiliare. Analiza Celei Mai Bune Utilizări - Generalități

MODULUL 1 ZIUA 5
Analiza pieței imobiliare.

Analiza celei mai bune
utilizări – generalități
CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE
MODULUL 1
ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA
AGENDA
1. Analiza pieței și principiile evaluării
2. Analiza pieței – sursă a datelor de intrare în aplicarea abordărilor valorii
3. Procesul analizei pieței în șase pași
4. Bazele analizei pieței imobiliare
5. Analiza celei mai bune utilizări – generalități
6. Aplicație – surse de informații, verificarea informațiilor, culegerea datelor
7. Exerciții recapitulative
CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 2

Analiza pieței imobiliare reprezintă procesul de identificare și studiere a pieței unei anumite proprietăți
imobiliare.
• Analiza pieței trebuie să fie adaptată tipului și caracteristicilor de bază ale proprietății imobiliare, locației și poziției acesteia pe piață (prin prisma concurenței, a
funcțiunilor complementare).
• Analiza pieței are permanent în atenție cei patru factori care creează valorile proprietăților imobiliare: utilitatea, raritatea, dorința și puterea efectivă de
cumpărare.
• Analiza pieței este un mare consumator de timp și se bazează pe informațiile din baza de date a evaluatorului.

1. ANALIZA PIEȚEI ȘI PRINCIPIILE EVALUĂRII

Toate principiile evaluării au însemnătate și legătură directă cu piața:
• Anticiparea => beneficii viitoare generate de proprietatea imobiliară

• Schimbarea => forțele cererii și ale ofertei se află într-o dinamică permanentă
• Cererea și oferta => valoarea este determinată de interacțiunea dintre cererea și oferta, dar și de competiția dintre acestea
• Substituția => un cumpărător rațional nu va plăti mai mult pentru o proprietate imobiliară decât costul de achiziție al unei alte proprietăți imobiliare cu aceleași caracteristici
• Echilibrul => valoarea proprietății imobiliare este creată și susținută când elementele contrastante, opuse sau interactive, sunt într-o stare de echilibru
• Factorii externi => proprietățile imobiliare pot câștiga sau pierde valoare datorită/din cauza condițiilor sau evenimentelor externe proprietății
Toate principiile fac trimitere direct sau indirect la piața specifică.

Obiectivele analizei pieței
Se referă la condițiile de piață. Arată modul în care interacțiunea Indică dacă pentru o proprietate
Se au în vedere factorii ce influențează valoarea imobiliară există sau va exista un suport
proprietății, respectiv factorii fizici, economici, dintre cerere și ofertă afectează adecvat pe piață pentru o anumită
sociali, politici și de mediu înconjurător. valoarea proprietății subiect. utilizare.
CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE

6
Corelarea analizei pieței cu descrierea proprietății

Caracteristicile predominante ale proprietății •necesitatea acordării unei atenții deosebite caracteristicilor dictate și
sunt cele care o particularizează pe piață. percepute de piață
Caracteristicile de bază ale proprietății •influențează capacitatea proprietății de a concura pentru cererea din aria
imobiliare definesc piața specifică a acesteia. pieței definite
Abilitatea evaluatorului constă în a înțelege preferințele

majorității participanților de pe piață și mai ales a celor care ar
fi dispuși și ar interveni în tranzacții cu imobile asimilabile
proprietății subiect.
Analiza caracteristicilor fizice, economice, juridice și

de localizare ale proprietății imobiliare ajută
evaluatorul să identifice proprietățile competitive.
De la o proprietate la alta, importanța

caracteristicilor proprietăților este mai mult sau
mai puțin relevantă.

Analiza pieței constituie baza pentru determinarea

celei mai bune utilizări (CMBU) a unei proprietăți
imobiliare.
Concluzia analizei CMBU va indica o anumită piață

specifică și eventuale cerințe de transformare a
proprietății (conversie, renovare, modificare).
Piața specifică CMBU este cea care trebuie să fie

descrisă în raportul de evaluare.
Analiza CMBU urmărește evidențierea utilizării

optime a proprietății, prin prisma pieței în care ea
este amplasată.
Piața este cea care determină utilizările prezente sau

alternative (rezonabile și probabile, cerute de
utilizatori).
Pentru analiza CMBU a proprietății este necesară

cunoașterea pieței aferentă fiecărei utilizări
alternative.
Piața specifică analizată în raport nu este aferentă

utilizării existente, ci este aferentă CMBU:
Utilizarea curentă se presupune a fi CMBU dacă nu

există indicații din piață sau alți factori care să
conducă la concluzia că există o altă utilizare care ar
maximiza valoarea proprietății subiect evaluării.

Piața specifică
 Pentru o analiză concisă a pieței, segmentarea pieței se impune a fi efectuată încă de la început:
 piața apartamentelor poate fi segmentată în subpiața apartamentelor vechi, construite în blocuri de locuințe
tipizate, și subpiața apartamentelor din blocuri construite după 1990.
 Analiza pieței specifice:
 presupune cercetarea condițiilor pieței imobiliare specifice unui anumit tip de proprietate;
 constă în examinarea cererii și ofertei și a ariei geografice de piață pentru acel tip de proprietate.
 Raționamentul utilizat la delimitarea pieței specifice trebuie să fie prezentat în raport.
Evaluatorul trebuie:
 să identifice și să prezinte caracteristicile specifice (cele de bază, fără le neglija, după caz, pe celelalte) ale
proprietăți imobiliare, luate în considerare;
 să prezinte relația existentă între cererea și oferta de pe piața specifică;
 să prezinte factorii potențiali care ar putea influența această relație.
 În practică, trebuie efectuate segmentări (rezultă subpiețe) și dezagregări (pe tipuri și subtipuri de proprietăți)
ale pieței proprietății de evaluat

Delimitarea/identificarea pieței imobiliare specifice - sunt examinați următorii

factori:
•1. Tipul proprietății imobiliare (de exemplu, proprietate imobiliară rezidențială: locuință unifamilială,
apartament în bloc, apartament în vilă, locuințe înșiruite, etc.);
•2. Caracteristicile proprietății imobiliare, cum ar fi:
• modul de ocupare/utilizare - un chiriaș sau mai mulți chiriași;
• baza de clienți (potențialii utilizatori);
• calitatea construcției și caracteristicile dotărilor;
• design-ul și funcționalitatea.
•3. Aria pieței din punct de vedere geografic sau al localizării (definită prin prisma comparabilității cu
proprietatea subiect, zone echivalente);
•4. Proprietăți substitut disponibile, adică proprietăți cu o atractivitate similară, ce concurează cu proprietatea
subiect în aria ei de piață (disponibilitate curentă și viitoare);
•5. Proprietăți complementare, adică proprietăți de tip „facilități suport” (stații auto, școli, grădinițe, magazine,
CURS EPI –parcuri, spații
EVALUAREA de recreere,
PROPRIETĂȚII IMOBILIARE biserici, șamd.) 10
2. ANALIZA PIEȚEI – SURSĂ A DATELOR DE INTRARE ÎN

APLICAREA ABORDĂRILOR VALORII

Abordarea prin piață

Abordarea prin piață (comparația directă sau comparația vânzărilor) este chiar prin nume legată de analiza pieței.
• Este procesul de obținere a unei indicații valorice prin compararea proprietății subiect cu proprietăți similare care au fost
vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare
„Proprietățile similare cu proprietatea subiect” vor fi prezentate în capitolul ”Analiza pieței” (subcap. Analiza ofertei competitive)
În abordarea prin piață se analizează asemănările și diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile și cele ale
proprietății subiect și se fac ajustările necesare (pentru a aduce comparabilele la „nivelul” caracteristicilor proprietății subiect),
ajustări ce trebuie să reprezinte percepția pieței specifice asupra semnului (+/-) și amplitudinii ajustărilor.
Atunci când există informații de piață disponibile, abordarea prin piață este cea mai directă și adecvată pentru estimarea valorii de
piață.
Neaplicarea abordării prin piață nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei informațiilor suficiente, în condițiile în care acestea
puteau fi procurate de către evaluator printr-o documentare corespunzătoare.

Abordarea prin venit
Abordarea prin venit este importantă, în special pentru proprietățile care sunt cumpărate și vândute pe baza capacității și
caracteristicilor lor de a venituri.
• Această informație trebuie prezentată în cadrul capitolului de analiză a pieței și este o informație care necesită o atenție
deosebită pentru înțelegere, cunoaștere și interpretare.
Cunoașterea și înțelegerea pieței specifice sunt obligatorii, atât prin prisma analizei chiriilor unitare, cât și a definirii ariilor
principale și după caz auxiliare, a zonelor neînchiriabile, a importanței dotărilor și anexelor.
Analiza și prezentarea unei chirii de piață pentru proprietatea subiect este delicată și ea pornește de la informațiile disponibile pe
piață pentru proprietăți similare, dar pentru care pot apărea aspecte contractuale, dincolo de o cifră unitară (de exemplu,
Euro/mp/lună) vehiculată.
Modul de calcul al ratelor de capitalizare/actualizare publicate și vehiculate în piață trebuie cunoscut, pentru a fi corelat cu tipul de
venit/flux pe care-l transformă în valoare.

Abordarea prin cost
În abordarea prin cost se estimează costul de edificare al unui substitut al construcției existente.
Dacă este cazul, la acest cost se adaugă stimulentul sau profitul dezvoltatorului imobiliar.
În cazul proprietăților vechi, din costul de nou se scad anumite alocări pentru diferite forme de depreciere (fizică, funcțională sau
externă). Valoarea amplasamentului se adaugă apoi costului net al construcției.
• Sunt necesare și analiza pieței specifice terenului, precum și analiza CMBU a terenului.
Abordarea prin cost stabilește limita superioară până la care s-ar plăti pentru o proprietate dacă aceasta ar fi nouă.
Terenul liber este în mod clar cel mai mult analizat prin prisma pieței, urmărind aspectele care contribuie la valoare.

3. PROCESUL ANALIZEI PIEȚEI ÎN ȘASE PAȘI

Pasul 1. Pasul 4. Pasul 5.

Analiza Pasul 2. Pasul 6.
productivităţii Delimitarea Pasul 3. Analiza ofertei Analiza Previziunea
proprietăţii pieţei Analiza (investigarea interacţiunii absorbției
(definirea (aria pieței și
cererii şi previziunea dintre cerere proprietăţii
produsului aria competitivă)
imobiliar) concurenţei) şi ofertă subiect în piaţă

Pasul 1 - Definirea produsului imobiliar (analiza productivităţii proprietăţii)
Evaluatorul identifică caracteristicile proprietăţii subiect care determină capacitatea

sa productivă şi utilizările potenţiale ale proprietăţii.
Aceste caracteristici pot fi:

• fizice
• juridice
• localizare

Pasul 2 - Delimitarea pieţei (aria pieței și aria competitivă)

• Este un punct important de sprijin pentru susținerea raportului de evaluare, într-o
strânsă legătură cu descrierea proprietății și cu cea mai bună utilizare a sa.
• Indică amploarea investigațiilor pe piață, prezentând acea utilizare și caracteristicile
de bază analizate.
Având în vedere utilizările potenţiale ale proprietăţii subiect, evaluatorul identifică o

piaţă pentru utilizarea definită sau mai multe pieţe în cazul în care proprietatea are
utilizări alternative.

Pasul 3 - Analiza cererii
Dorința și puterea efectivă de cumpărare sunt factori de influență ai cererii

probabile și solvabile (altfel spus, cine „ar vrea”, dar și cine „poate” să achiziționeze
și/sau să închirieze o proprietate).

Pasul 4 - Analiza ofertei (investigarea şi previziunea concurenţei)

 Utilitatea și raritatea sunt factori ce influențează oferta competitivă de pe piață,
ceea ce înseamnă că prin prisma analizei pieței urmărim:
• imobile cu utilitate similară (definite la piața specifică), dar și percepția pieței cu
privire la plusul sau minusul în utilitate (efect al plusului/minusului de valoare);
• nivelul ofertei curente și viitoare pe toate segmentele ei (imobil terminat, în fază
de construire, în fază de proiect, terenuri avizate, imobile cu posibilități de
reconversie);
• urmând a analiza cum ar concura proprietatea subiect cu ele dacă ar fi expuse în
paralel pe piață - de aici și oferta competitivă;
• cererea pentru un bun sau serviciu este creată de utilitate și este afectată de
raritate.

Pasul 5 - Analiza interacţiunii dintre cerere şi ofertă
Evaluatorul studiază interacţiunea dintre cerere şi ofertă, pentru a determina dacă

există cerere marginală; face previziuni cu privire la momentul în care piaţa va atinge
echilibrul.
• Definirea raportului cerere ofertă
• Stabilirea preferințelor pieței
• Susținerea ierarhiei valorilor
• Prezentare istoricului relevant de evoluție recentă
• Definirea cotațiilor de piață la elementele de bază și componentele urmărite în
abordări

Pasul 6 - Previziunea absorbției proprietăţii subiect
Prin compararea caracteristicilor productive ale proprietăţii subiect cu cele ale

proprietăţilor competitive, evaluatorul poate determina absorbția proprietății
subiect, în condițiile de piață, cerere și ofertă competitivă cunoscute.

4. BAZELE ANALIZEI PIEȚEI IMOBILIARE

Cererea populaţia din aria de piaţă a

locuinţelor
structura taxelor locale şi a

nivelul veniturilor şi s
administraţiei
Factori importanţi în
analiza cererii de pe
factorii ce afectează
piaţa locuinţelor:
atractivitatea fizică a
tipologia locurilor
rata şomaj
vecinătăţii
considerente financiare, cum ar fi

raportul între spaţiile ocupate de
nivelul economiilor, condiţiile de
proprietari şi cele ocupate de
creditare planul de urbanism şi
direcţiile de dezvoltare urbanistică chiriaşi

populaţia din ariile de piaţă comercială
venituri pe cap de locuitor şi pe familie (medie)
procentajul de venit pe familie cheltuit
procentajul de venit disponibil (putere de cumpărare) cheltuit

Factori importanţi în
analiza cererii de pe volumul minim de vânzări
piaţa spaţiilor gradul de ocupare a spaţiilor comerciale pe piaţă
comerciale:
procentajul de cumpărături făcute de persoane din afara ariei de piaţă
planul de urbanism şi direcţiile de dezvoltare urbanistică
accesibilitatea proprietăţilor comerciale şi costul transportului
factorii ce afectează atractivitatea centrului comercial

angajatorii din aria de piaţă şi salariaţii care lucrează în spaţii de birouri
necesarul de personal curent şi cel estimat în viitor
Factori importanţi în suprafaţa medie de spaţiu de birouri necesar pentru o persoană

analiza cererii de pe
gradul de ocupare pentru categoria specifică a clădirii
piaţa clădirilor de
birouri: creşterea sau scăderea cererii pe categorii de clădiri
planul de urbanism şi direcţiile de dezvoltare urbanistică
accesibilitatea proprietăţilor
factorii care afectează atractivitatea clădirii de birouri

Oferta competitivă cantitatea şi calitatea proprietăţilor imobiliare disponibile pe piaţă
volumul construcţiilor noi (concurente şi complementare) aflate în curs de construire sau în faza de propunere
disponibilitatea şi preţul terenului liber
costurile de construire şi dezvoltare
Factori importanţi în proprietăţile oferite la data curentă (vechi şi noi)

analiza ofertei
competitive: gradul de ocupare de către proprietari şi de către chiriaşi
numărul de proprietăţi vacante şi cauzele neocupării
conversia în utilizări alternative
condiţiile economice şi circumstanţele speciale
disponibilitatea creditelor pentru construcţii şi a finanţării
impactul normativelor de construcţii, documentaţiilor de urbanism şi al altor reglementări asupra volumului şi costului
construcţiilor

închirierea pot să fie
decalate în timp faţă
de cerere şi deci, în ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA
general pe termen
Echilibrul pieței și scurt, pieţele se află

în dezechilibru.
tendințe în activitatea
pieţei
Dacă cererea este

neobişnuit de
mare, preţurile şi
chiriile vor începe
să crească înainte
de începerea noii
construcţii.
Pe termen scurt,
oferta imobiliară
este relativ fixă şi
preţul răspunde la
cerere.

Piaţă activă - piaţă caracterizată prin cerere în creştere, o rămânere în urmă a ofertei
şi preţuri în creştere
- numită şi piaţă a vânzătorilor
Piaţă în declin - piaţă în care diminuarea cererii este însoţită de o supraofertă relativă şi
o scădere a preţurilor
- numită şi piaţa cumpărătorilor

5. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI – GENERALITĂȚI

Definiție - Cea mai bună utilizare (CMBU)
„Utilizarea probabilă în mod rezonabil şi justificată adecvat, a unui teren

liber sau a unei proprietăţi construite, utilizare care trebuie să fie posibilă
din punct de vedere fizic, permisă legal, fezabilă financiar şi din care rezultă
cea mai mare valoare a proprietăţii imobiliare.”
Standardele de evaluare a bunurilor – Glosar

Observație / Precizare
Probabilitate rezonabilă
O utilizare a unei proprietăți
devine CMBU a acesteia dacă Justificare adecvată
satisface simultan următoarele
Permisibilitate legală
condiții:
Posibilitate fizică
Fezabilitatea financiară
Conduce la cea mai mare valoare

(utilizarea care este maxim productivă)

Exemplul 1
Un apartament cu 4 camere, amplasat la parterul unui bloc, având o suprafață de 100 mp, se
vinde uzual cu 750 Euro/mp.
Un spațiu învecinat similar, având o suprafață de 100 mp, s-a închiriat cu 6 Euro/mp.
Din analiza pieței reiese un multiplicator al chiriei brute lunare de 150, multiplicatorul
reprezentând relația între chiria brută lunară și valoarea de piață.
Se cere să se analizeze dacă este fezabilă decizia de schimbare a utilizării proprietății subiect din
rezidențială în spațiu de birouri, știind că există acorduri urbanistice și tehnice al căror costuri
sunt estimate la 1.580 Euro.
Reamenajarea spațiului reprezintă un cost suplimentar de cca. 4.420 Euro.

Spațiu de birouri +
Apartament
servicii
Arie utilă (mp) 100,00 100,00
Cotație piață (așa cum este) (Euro/mp)
Chirie potențială (dacă ar fi birou) (Euro/mp)
Venit brut anual (dacă ar fi birou) (Euro)
Multiplicatorul chiriei brute lunare
Valoare capitalizată (dacă ar fi birou) (Euro)
Costul conversiei (din apartament în birou) (Euro)
Valoare de piață (Euro)

Exemplul 2
Analizați același apartament în următoarele situații (schimbări punctuale, restul datelor se păstrează):
1. Nu există avizele urbanistice de schimbare a destinației;

2. Prin schimbarea destinației se pierde cca. 10% din aria efectiv închiriabilă (recunoscută și plătită de piață) de la
birouri;
3. Expertiza tehnică denotă că este necesar un cost de schimbare (acces, consolidare) de cca. 10.000 Euro,
suplimentar costului de reamenajare.
4. Există pe piață o supraofertă de spații de birouri și servicii și tendința este de scădere cu cca. 10% a chiriilor în
perioada imediată.
5. Piața specifică analizată.
Care este piața specifică analizată în Cazul 1?
Dar în celelalte situații ale Cazului 2?
Care este speța în care „judecăm” cel mai puțin?
Care este speța în care „judecăm” cel mai mult?
6. Complexitatea spețelor
Care dintre spețe este cea mai ușoară în care ”judecăm” cel mai puțin?
7. Care este speța în care analiza CMBU devine mai dificilă?

6. APLICAȚIE – SURSE DE INFORMAȚII, VERIFICAREA

INFORMAȚIILOR, CULEGEREA DATELOR

Importanța datelor și informațiilor în evaluare
Valoarea de piață
• interacțiunea dintre cererea și oferta existente la data evaluării

• cel mai probabil preț care s-ar obține într-un schimb ipotetic pe o piață liberă și concurențială
Prețul cel mai probabil al unui activ
• este fundamentală înțelegerea dimensiunii pieței pe care acel activ s-ar comercializa
• depinde de tipologia cererii și ofertei de pe o anumită piață, la data evaluării
Procesul de identificare și studiere a pieței unui anumit bun sau serviciu este realizat în evaluare prin etapa
de bază denumită analiza pieței.

• Poziția competitivă pe piața specifică determină în mare măsură valoarea de piață.

• Pentru delimitarea/ identificarea unei piețe imobiliare specifice, evaluatorul examinează:
 tipul și caracteristicile proprietății imobiliare
 aria pieței – definită din punct de vedere geografic sau al localizării
 proprietățile substitut disponibile ce concurează cu proprietatea subiect în aria ei de piață și
proprietățile complementare
• Etape în analiza pieței:
 cunoașterea tipului și caracteristicilor proprietății imobiliare evaluate
 identificarea proprietăților imobiliare competitive (oferta)
 înțelegerea avantajelor comparative pe care proprietatea le oferă potențialilor cumpărători (cererea)

Înțelegerea factorilor economici, sociali, politici, industriali, tehnici și de mediu care au efect asupra piețelor
imobiliare = aprecierea influențelor asupra valorii proprietății imobiliare
• multitudinea de surse de informații publice

• evoluția continuă a surselor de informații din mediul online
• modificarea în permanență a cantității și calității informațiilor publice care stau la baza unui raport de evaluare
Etapa de obținere a informațiilor relevante din piața specifică este extrem de importantă, fiind cea mai
laborioasă etapă a evaluării
Etapa de verificare a informațiilor colectate, prelucrare, analiză și diseminare a acestora, în scopul

documentării adecvate a opiniei evaluatorului privind cel mai probabil preț care ar fi plătit pentru un activ

Noțiuni generale privind culegerea datelor și informațiilor
• Datele și informațiile colectate, evaluate si interpretate reprezintă produsul unei activități

deliberate, conștiente și bazate pe regulile logicii.
• În practică, orice decizie are la bază cunoașterea - a poseda cunoștințe, informații asupra unui
subiect (ex: piața unei proprietăți imobiliare)
• Culegerea, analiza și diseminarea datelor și informațiilor => informații relevante =>
cunoașterea asupra subiectului

Piramida decizională pornește de la date primare și informații, care în urma analizei și

diseminării se transformă în informații relevante, asigurând cunoașterea, ca bază a deciziei.
Piramida decizională
Decizie
Cunoaștere
Informații relevante
Informații
Date

Rolul evaluatorului în această piramidă decizională este de a realiza un raport de evaluare bazat pe
informații relevante, precise, utile și credibile, care să răspundă nevoilor decidentului.
Ciclul de obținere a informațiilor
relevante
Planificare
Diseminare Subiect Colectare
Analiză

Planificarea - identificarea principalelor caracteristici ale proprietății imobiliare subiect, pentru a înțelege
caracteristicile relevante care trebuie identificate în analiza ofertei competitive.
• Sursele de informații pot fi:

• a. Baze de date
• b. Informații de tip imagine
• c. Informații din surse publice
• d. Informații din surse umane
Colectarea - culegerea informațiilor din diverse surse de informații și validarea acestora ori de câte ori este
posibil prin verificări încrucișate ((cea mai laborioasă etapă).

Analiza – verificarea tranzacțiilor sau ofertelor identificate, suplimentarea informațiilor disponibile

prin discuții sau e-mail-uri, filtrarea datelor primare și informațiilor de piață prin eliminarea
tranzacțiilor sau ofertelor privind proprietăți care au caracteristici semnificativ diferite de proprietatea
subiect sau care nu pot fi verificate etc.
Diseminarea – sinteza etapelor anterioare, prin raportarea într-un format clar și concis a informațiilor
relevante identificate; sintetizarea și documentarea corespunzătoare a tranzacțiilor și ofertelor de
proprietăți imobiliare similare cu proprietatea imobiliară subiect (date de contact, localizare, sursa de
informații, caracteristici fizice și orice alte aspecte relevante pentru proprietatea imobiliară subiect al
evaluării).
Procesul de obținere a informațiilor relevante, cu cele patru etape prezentate anterior, este
aplicabil pentru toate tipurile de evaluări, indiferent de subiectul evaluării. Etapa determinantă
este cea de planificare, în cadrul căreia este stabilit tipul de informații relevante necesare.

Exemple de informații relevante în procesul de evaluare, în funcție de subiectul evaluării și metodologia de

evaluare aplicată, includ:
• Identificarea de tranzacții și oferte de vânzare de terenuri libere similare cu subiectul evaluării și selectarea
de terenuri comparabile
• Identificarea de tranzacții și oferte de vânzare de case unifamiliale similare cu subiectul evaluării și

selectarea de proprietăți imobiliare comparabile;
• Identificarea de tranzacții și oferte de vânzare de apartamente similare cu subiectul evaluării și selectarea

de proprietăți imobiliare comparabile;

• Identificarea de contracte și oferte de închiriere de case unifamiliale similare cu subiectul evaluării

și selectarea de proprietăți imobiliare comparabile în vederea estimării unei chirii potențiale pentru
proprietatea imobiliară subiect al evaluării;
• Identificarea de contracte și oferte de închiriere de apartamente similare cu subiectul evaluării și

selectarea de proprietăți imobiliare comparabile în vederea estimării unei chirii potențiale pentru
proprietatea imobiliară subiect al evaluării;
• Identificarea gradului de ocupare estimativ pentru proprietăți imobiliare similare cu proprietatea

imobiliară subiect al evaluării;
• Identificarea de oferte și informații publice privind costul de construire pentru proprietăți

imobiliare similare cu proprietatea subiect al evaluării etc.

Aplicație – Obținerea informațiilor de piață relevante în

evaluarea unui teren liber
1. Planificarea
În etapa de planificare vor fi evidențiate caracteristicile terenului evaluat,

determinate în baza informațiilor furnizate de client, informațiilor culese din surse
publice de informații și informațiilor culese în timpul inspecției în teren.
Scopul etapei de planificare este determinarea tipului de informații relevante pentru

evaluarea terenului, respectiv tranzacții sau oferte de vânzare terenuri cu
caracteristici similare terenului supus evaluării.

Informații relevante privind terenul subiect al

evaluării
(în funcție de tipul proprietății pot fi analizate și alte
informații considerate relevante)

Amplasarea terenului subiect al

evaluării

2. Colectarea
Etapa de colectare a informațiilor - inițiată cu scopul de a culege informații de piață privind terenuri de
tip curți-construcții, amplasate în comuna Snagov, satul Ghermănești, în zona străzii Mărășești, cu o
suprafață cuprinsă între 300 – 1.000 mp, cu destinație rezidențială.
Căile de comunicare dintre cumpărători și vânzători pe această piață sunt asigurate în cea mai mare
parte de portalurile online cu anunțuri imobiliare postate gratuit, însă și de agenții imobiliare locale.
Se începe culegerea informațiilor printr-o căutare simplă utilizând Google - Vând teren Ghermănești.
În baza cuvintelor-cheie incluse în căutare, motorul de căutare redă numeroase anunțuri imobiliare
postate pe diverse portaluri imobiliare sau site-uri de mica publicitate online:
• Imobiliare.ro
• Multecase.ro
• Olx.ro
• Vanzari-terenuri.ro
• Lajumate.ro etc.
Se accesează link-urile redate, pentru a analiza ofertele disponibile.

Anunțuri imobiliare online

căutare generală

Rezultatele căutării sunt extrem de variate și cuprind un interval foarte larg de prețuri de ofertă la
vânzare, între 4 EUR/ mp – 502 EUR/ mp, cu majoritatea ofertelor cuprinse între 15 EUR/ mp – 100 EUR/
mp.
Limitele inferioare ale intervalului cuprind oferte de terenuri extravilane, amplasate la o distanță
semnificativă față de lacul Snagov, punctul de atracție turistică a zonei. Limitele superioare ale intervalului
sunt date de oferte de terenuri propice pentru dezvoltări comerciale și turistice, amplasate pe malul lacului,
cu acces direct și documentație de proiect aprobată.
Caracteristicile terenurilor identificate sunt foarte variate, ceea ce relevă faptul că această căutare a
redat date și informații generale de piață.
Scopul aplicației este identificarea informațiilor relevante pentru evaluarea terenului subiect, în
consecință, acest interval nejustificat de larg trebuie restrâns, în baza criteriilor relevante stabilite anterior,
respectiv tipul, amplasarea, destinația și suprafața terenului.

Piramida decizională - căutare generală

3. Analiza
Analiza are ca scop filtrarea informațiilor, în vederea restrângerii intervalului și identificării

de oferte ale unor proprietăți imobiliare similar terenului evaluat.
Se realizează în continuare o căutare și selectare progresivă, utilizând diverse instrumente
la îndemână pentru identificarea unor terenuri cât mai similar cu terenului subiect al evaluării.
Google Advanced Search reprezintă un instrument care permite utilizatorului realizarea
unei căutări detaliate, prin utilizarea unor operatori de căutare – redarea unor cuvinte-cheie,
redarea unor expresii, redarea unui cuvânt-cheie dintr-o serie de cuvinte-cheie, redarea unor
informații într-o anumită limbă, într-un anumit format sau tip de fișier etc.
În căutarea anterioară au fost redate anunțuri privind terenuri amplasate în extravilanul
localității, la o distanță semnificativă de lacul Snagov și având prețuri de 4 EUR/ mp – 8 EUR/
mp.

Astfel, pentru facilitarea procesului de căutare a terenurilor similare din Ghermănești, se

optează pentru filtrarea în baza criteriului de localizare. Pentru obținerea unor informații
relevante, filtrarea trebuie să aibă în vedere indicii privind localizarea pe care le au și
participanții pe acea piață specifică.
În fiecare caz în parte există puncte de reper specifice unei zone, cum ar fi piețe, locuri
de agrement, instituții publice, centre comerciale și magazine, nume de străzi, parcuri, școli
etc.
Se analizează amplasarea și se identifică nume de străzi din apropierea străzii Mărășești,

care se introduc în căutarea avansată (marasesti, rovine, sarmisegetuza, calugareni, oituz,
„alba iulia", bobalna), utilizând operatorul de căutare „OR”, complementar cu căutarea
generală.

Google Advanced Search

Google Advanced Search – any of these words

Rezultatele căutării se deschid utilizând click dreapta - Open link in New Tab,
pentru a menține rezultatele căutării într-un tab separat și a putea gestiona
informațiile în mod facil.
Se deschid mai multe anunțuri, între care se identifică două oferte de vânzare a
unor terenuri amplasate în apropierea terenului supus evaluării.
Aceste două anunțuri se analizează, se salvează link-urile, datele de contact și se
centralizează principalele caracteristici ale terenurilor.

Anunțuri imobiliare - terenuri

amplasate în proximitatea
terenului evaluat, străzile
Rovine/ Călugăreni, Plevnei

Terenurile identificate au prețuri de ofertă de 45 EUR/mp, respectiv 50 EUR/mp,

destinație rezidențială și suprafețe de 500 mp, respective 1.400 mp.
Pentru validarea/verificarea anunțurilor postate de persoane fizice, se
contactează vânzătorii, pentru a afla dacă anunțurile sunt active și pentru a colecta
informații suplimentare privind parametrii urbanistici, front, acces, vecinătăți,
utilități etc., precum și informații privind disponibilitatea vânzătorilor de a negocia
prețul de ofertă listat.

4. Diseminarea
Informațiile colectate sunt centralizate pe măsura căutărilor într-o fișă elaborată de evaluator, care
conține elemente considerate relevante pentru proprietatea imobiliară evaluată.
Un exemplu de astfel de fișă de colectare a informațiilor de piață este prezentată în tabelul următor.
Exemplu - fișă colectare informații de piață
Nr. Data Localizare Suprafata Pret Destinatie Acces Forma Utilitati Restrictii Dreptul de Alte Link 1 Link 2 Telefon/ Data Sumar
crt. anunt / adresa mp EUR/mp / CMBU legale proprietate mentiuni email telefon/ telefon/
si conditii email email
de vanzare
1

Restul ofertelor redate în urma acestei căutări nu sunt considerate relevante.

Se încearcă o nouă căutare prin intermediul Google Advanced Search, utilizând operatorul de
căutare „cuvântul/ sintagma exactă” (numele străzii Mărășești) pentru a identifica anunțuri cu
terenuri de vânzare amplasate pe strada Mărășești.
Similar se poate proceda cu orice alte puncte de reper considerate relevante pentru o
anumită proprietate imobiliară sau arie de piață.

Se identifică un anunț imobiliar sumar, postat pe un site puțin cunoscut, privind un teren
de 515 mp, amplasat pe aceeași stradă cu terenul supus evaluării, oferit spre vânzare la
prețul de aprox. 58 EUR/ mp.
Anunț imobiliar teren amplasat pe aceeași stradă cu terenul evaluat
În anunț este menționat un număr de telefon, și de asemenea

se specifică că terenul dispune de o cale de acces de 83 mp, de
unde deducem că accesul la teren se face printr-un drum
secundar, similar cu terenul supus evaluării

Având în vedere similaritatea cu terenul evaluat, se contactează vânzătorul pentru a afla

detalii suplimentare și a verifica informațiile postate pe internet.
În baza discuțiilor cu vânzătorul, oferta este valabilă la data evaluării, și caracteristicile
terenului oferit spre vânzare sunt similare cu cele ale terenului evaluat, fiind loturi relativ
apropiate, cu aceeași parametri urbanistici, de dimensiuni comparabile.
Se completează informațiile privind această proprietate imobiliară în fișa de colectare a
informațiilor de piață și se continua căutarea

Google Images reprezintă o alternativă extrem de utilă în colectarea informațiilor de piață, fiind un
motor de căutare care indexează cuvinte-cheie imaginilor. Această facilitate de căutare în Google are
la bază aceleași cuvinte-cheie identificate anterior și introduce în tab-ul Google Images.
Motorul de căutare redă imagini relevante pentru cuvintele-cheie, iar în cazul căutării noastre este
suficientă introducerea sintagmei teren de vanzare ghermanesti în tab-ul de căutare. Imaginile
etichetate cu aceste cuvinte-cheie sunt în general capturi de hărți care prezintă amplasarea unui
teren de vânzare, poze ale unui teren de vânzare, documente cadastrale anexate unui anunț imobiliar
etc.
Google Images

Se selectează link-urile dorite utilizând click dreapta – Open in New Tab, pentru a păstra căutarea
inițială și a facilita gestiunea și analiza informațiilor.
Se deschid link-urile care prezintă hărți cu amplasamente apropiate de terenul subiect al evaluării.
Se identifică un teren amplasat lângă terenul de fotbal. Data anunțului este anterioară datei curente cu
aproximativ 14 luni de zile.
Anunț imobiliar expirat - teren

amplasat lângă terenul de fotbal

Se contactează vânzătorul pentru verificarea informațiilor prezentate în anunț și suplimentarea

informațiilor privind caracteristicile relevante ale terenului. Proprietarul terenului ne comunică că
anunțul nu mai este valabil și proprietatea a fost vândută acum mai bine de un an de zile, cu prețul
unitar de 45 EUR/ mp. Această proprietate nu este utilizată în evaluare pentru că nu reflectă
condițiile pieței la data evaluării.
Căutări similare se realizează în Google Advanced Search sau Google Images utilizând diverse
repere pentru terenul evaluat, precum Primăria, Mega Image, lacul Snagov etc.
De asemenea, în cadrul căutărilor online care acoperă o zonă imobiliară mixtă, este
recomandată introducerea destinației în parametrii căutării avansate (teren industrial, comercial,
rezidențial etc.).

Identificăm de asemenea un alt anunț publicat de o agenție imobiliară, care oferă spre
vânzare un teren amplasat într-o zona similară cu cea analizată, având o suprafață de
700 mp.
Anunț imobiliar teren – agenție imobiliară

Se caută agenția imobiliară și se consultă online baza de date a acesteia, pentru a identifica oferta
publicată, precum și alte oferte cu terenuri similare de vânzare. Nu sunt identificate terenuri cu
caracteristici similare, anunțul căutat nu mai este activ, iar agenția are în portofoliu doar terenuri de
dimensiuni semnificativ mai mari, cu destinație comercială.
Sunt regăsite și trei dintre anunțurile documentate deja în fișa de colectare a informațiilor de piață.
În continuare se parcurg etapele de colectare și analiză prin consultarea directă a celor mai
cunoscute portaluri imobiliare care au redat anunțuri imobiliare în zonă. Pentru restrângerea
rezultatelor generate de căutare, portalurile imobiliare oferă posibilitatea filtrării rezultatelor în
funcție de localizare, suprafață și diverse cuvinte-cheie.
Se accesează portalurile imobiliare.ro și olx.ro, filtrând terenurile disponibile spre vânzare în
Ghermănești în baza unei suprafețe cuprinse între 300 mp – 1.000 mp.

Anunț imobiliar teren – olx.ro

Se identifică un teren cu caracteristici similare terenului evaluat, în suprafață de 1.000

mp, oferit la vânzare la prețul de 40 EUR/ mp. Se contactează vânzătorul pentru a verifica
informațiile, se obțin suplimentar informații despre restricțiile legale, vecinătăți, posibilități
de dezvoltare etc. Se introduc informațiile în fișa de colectare a informațiilor de piață.
Căutări similare se pot realiza utilizând și alte motoare de căutare, precum Yahoo, Ask,
Bing etc., care pot returna rezultate diferite, în funcție de procesul de indexare al
informațiilor.
Având în vedere că majoritatea modalităților de căutare returnează anunțuri deja
identificate, considerăm că procesul de obținere a informațiilor relevante a fost suficient de
amplu pentru a asigura o documentare rezonabilă a concluziei privind valoarea exprimată în
raportul de evaluare.

Sumarul aplicației
În etape de planificare s-au identificat principalele caracteristici ale proprietăților

imobiliare subiect al procesului de culegere de informații de piață.
Etapa de colectare a avut în vedere diverse surse de informații, anunțuri din mediul
online, baze de date ale unor agenții imobiliare, anunțuri imobiliare publicate și identificate
în cadrul inspecției și anunțuri imobiliare din presa scrisă.
Analiza a avut în vedere filtrarea informațiilor colectate, prin prisma caracteristicilor
relevante ale terenului supus evaluării, precum și verificarea informațiilor relevante obținute
și a credibilității surselor de informații.
Diseminarea informațiilor relevante a avut în vedere sintetizarea acestora în fișa de
colectare a informațiilor de piață.
Pașii practici ai procesului de obținere a informațiilor relevante în evaluarea proprietății
imobiliare este sintetizat în următoarea schemă:

Pașii practici ai procesului de obținere

a informațiilor de piață relevante

Procesul de obținere a informațiilor relevante în evaluarea terenului subiect al evaluării s-a

concretizat prin determinarea unui interval de prețuri de ofertă pentru terenuri similare
cuprinse între 40 EUR/ mp – 60 EUR/ mp. Astfel, s-a realizat restrângerea intervalului foarte
larg rezultat la începutul analizei în urma căutării generale.
Piramida decizională – procesul de

obținere a informațiilor relevante de
piață

Fișa de colectare a informațiilor de piață include șapte proprietăți imobiliare similare

oferite spre vânzare, verificate și documentate, cu prețuri unitare cuprinse în intervalul 40
EUR/mp - 60 EUR/mp, dintre care vor fi selectate trei sau patru proprietăți comparabile utilizate
în evaluare.
Documentarea proprietăților comparabile selectate în urma analizei de piață are la bază
următoarele etape:
• Descrierea comparabilelor (din Fișa de colectare a informațiilor de piață)
• PrintScreen cu oferta – lizibil si complet, cu data postării
• Verificarea ofertelor – date de contact
• Localizarea, inclusiv a proprietății subiect
Astfel, prețul cel mai probabil a fi plătit pentru terenul evaluat are la bază informații
relevante, culese în etapa extinsă de colectare a informațiilor, din diverse surse de informații,
care au fost ulterior prelucrate, analizate și verificate.

7. EXERCIȚII RECAPITULATIVE

Enunțuri adevărat/fals
1. Etapele analizei pieței sunt aceleași, indiferent de tipul proprietății imobiliare.
2. Analiza pieței este un proces de examinare a cererii și ofertei pentru tipul de proprietăți imobiliare ce
predomină în vecinătatea imediată a proprietății subiect.
3. O piață activă este caracterizată de numeroase tranzacții.
4. Rapoartele semestriale de piață ale firmelor de servicii imobiliare reprezintă un substitut al analizei pieței
dintr-un raport de evaluare.

5. Analiza cererii are în vedere identificarea utilizatorilor potențiali ai proprietății de evaluat.
6. În contextul analizei pieței imobiliare, oferta se referă și la dezvoltarea și disponibilitatea viitoare a

unui tip de proprietate imobiliară.
7. Cererea pentru locuințe poate fi dedusă prin proiecție pe baza condițiilor pieței actuale, a ratelor de
absorbție și a tiparelor schimbării (de exemplu gusturi, preferințe, nevoi, stil de viață, putere de
cumpărare etc).

8. În analiza unui apartament de pe o piață activă, faptul că acesta este amplasat într-un bloc apropiat
de Universitate, poate conduce la situația când informațiile despre chirii sunt mai multe și mai
relevante în evaluare decât cele despre tranzacții.
9. Inaugurarea noii secții a spitalului TBC din zona de blocuri a cartierului are influență directă favorabilă
ca proprietate complementară.
10. Extinderea aeroportului și modernizarea lui conduce la creșterea prețurilor garsonierelor din
căminele de nefamiliști din vecinătate.
11. Analizând o casă unifamilială veche cu 4 camere și suprafață de 350 mp de teren, este mai
importantă (reprezentativă pieței specifice) preluarea informațiilor despre un duplex nou, localizat
peste drum, cu 2 camere și 150 mp de teren, în detrimentul unei case unifamiliale cu 3 camere mari
și teren de 359 mp, totuși situată într-un alt cartier tradițional, vechi, chiar cotat similar.

12. Analiza pieței reliefează că prețurile terenurilor libere pentru dezvoltarea de locuințe individuale au
crescut cu 30% în ultimul an. Nu putem extrapola această evoluție la terenuri industriale, dar
principial ea poate fi atribuită și celorlalte terenuri pentru case din cartiere tradiționale.
13. Finanțarea mai facilă de tip „Prima Casă” a condus la o creștere a prețurilor pentru vilele de lux din
marile orașe.
14. Garsonierele confort III sunt peste tot cele mai cerute, pentru că solvabilitatea cerută investitorului
nu este mare.
15. Insecuritatea și nivelul crescut al infracționalității influențează negativ vandabilitatea din anumite
zone, cartiere.

16. Iluminatul stradal, amenajările peisagistice, limitarea traficului sunt caracteristici mai importante
pentru funcția industrială, decât pentru cea rezidențială .
17. Analiza pieței poate evidenția o valoare negativă pentru clădirile prost dispuse pe amplasament.
18. Analiza pieței reflectă că în majoritatea zonelor rurale normalitatea finisajelor este la un
nivel/standard inferior celor din zonele urbane.
19. Analizând piața specifică a unei zone rezidențiale în dezvoltare se observă că cea mai mare rată de
absorbție, la tranzacții susținute de programul „Prima casă” au avut-o apartamentele mici,
semifinisate.
20. Accesibilitatea creditului crește cererea pe piața imobiliară.

21. Apartamentele de la ultimul etaj sunt totdeauna cele mai ieftine (față de etajele intermediare).
22. Percepția investitorilor față de terenul necesar pentru fiecare casa individuală nu are importanță pe
piață atât timp cât reglementările urbanistice sunt respectate.
23. O concluzie ce ar reieși din analiza efectuată de evaluator, cum că „pe o anumită piață nu merită să
construiești pentru că investiția nu este recunoscută”, este absurdă pentru că atât timp cât costul de
construire este în concordanță cu piața nu poate să existe o astfel de concluzie.
24. Noțiunea de tranzacție se referă numai la vânzări/cumpărări.

25. Atât timp cât se analizează valoarea de piață, toate datele de intrare pentru abordări precum și
ajustările aferente trebuie să își aibă sursa, reperele și argumentarea în analiza pieței.
26. Imparțialitatea și obiectivitatea evaluatorului trebuie aplicată la analiza pieței în sensul că se

analizează percepțiile participanților pe piață privind caracteristicile și influențele lor, nu cele ale
evaluatorului.
27. O tranzacție de piață are același preț (în Euro) indiferent că este plătită integral sau în rate.
28. Existența anexelor gospodărești tradiționale este regăsită ca având aport pozitiv semnificativ atât într-
o gospodărie rurală, cât și la o vilă dintr-un centru urban.

29. Casele de locuit au definită aceeași evoluție a prețurilor indiferent de tipul lor (individuale, duplex,
înșiruite etc.)
30. Pe piața specifică vilelor cu standard mediu și modern se constată că costul unitar crește cu cât
suprafața este mai mare.
31. Ca și caracteristică de urmărit pentru piața specifică aproprierea de centru este mai importantă în cazul
unei case dintr-un oraș decât în cazul unei case dintr-un sat de munte.
32. Într-o zonă în care se respectă reglementările urbanistice, parcelele de teren au dimensiuni
asemănătoare, iar vilele au comparabilitate mai ridicată prin prisma similitudinii caracteristicilor de
bază.

33. Analiza pieței pentru o casă supradimensionată este facilă, pentru că uzual acea casă se poate
delimita pe mai multe componente mai mici pentru care se poate analiza piața specifică.
34. O casă cu parter, dar mansardabilă, vândută recent în acest scop, intră în oferta competitivă pe piața
specifică a caselor P+M din același cartier uniformizat dintr-un oraș mic.
35. Terenurile libere sunt cel mai ușor de evaluat, pentru că odată definită piața specifică, în concordanță
cu CMBU, piața evidențiază multiple informații cu similitudine mare.
36. Terenurile libere sunt cel mai ușor de regăsit pe piață în zonele centrale ale localităților.
37. Analiza pieței costurilor de construire este facilă în localitățile mici datorită existenței multiplelor
informații despre costuri de construire, manoperă, material și chiar cataloage centralizatoare ale
acestora.

38. Dacă pe piață regăsim o plajă largă de chirii o vom prezenta integral pentru a nu induce în eroare
utilizatorul, așa cum am face dacă am segmenta plaja prin analiza caracteristicilor proprietății
subiect în cadrul pieței specifice.
39. Pentru o proprietate cu piață activă, o analiză de piață bine definită și cu o selecție atentă a datelor
de intrare conduce la o informație valorică pertinentă.
40. O analiză de piață urmărește numai informații necesare abordării prin piață.
41. Analiza pieței este un consumator mic de tip în cadrul unui raport.

42. Analiza pieței pe o zona geografică este un capitol repetitiv și valabil indiferent de piața specifică.
43. Lipsa de intimitate este un caracteristică negativă pe piața specifică.
44. Bine definite, caracteristicile proprietăților imobiliare au importanță și paritate compensabilă (două
considerate a fi favorabile fiind compensate de oricare alte două considerate a fi nefavorabile).

Întrebări grilă – un singur răspuns corect

1. Analiza ofertei competitive:
a. se analizează strict la data evaluării, informații curente
b. lipsește (nu este accesibilă) pe piețele în declin
c. se analizează atât la data evaluării, cât și istoric, dinamic în timp, cu privire la evoluția volumului ofertelor, a ofertelor eliminate
în timp, a celor modificate în timp, a celor disponibile de mult timp, șamd.
d. este cea mai ușoară analiză pe piață, neincluzând cifre și cotații, ci doar concluzii nonvalorice
2. Analiza pieței include toți pașii următori, mai puțin:

a. analiză economică generală preliminară
b. identificarea proprietăților și a pieței
c. analiza echilibrului
d. analiza cost–beneficiu
3. Un grup de indivizi sau firme care sunt în contact unul cu celălalt în vederea realizării unor tranzacții imobiliare se numește:
a. piața proprietăților imobiliare
b. bază de clienți
c. indicator al cererii de pe piață
d. indicator al ofertei de pe piață

4. Pe termen lung, oferta și cererea de proprietăți imobiliare tind spre:

a. elasticitate
b. rigiditate
c. echilibru
d. dezechilibru
5. Primul pas în analiza pieței este :

a. analiza cererii
b. definirea legală și zonarea dată de primărie
c. analiza ofertei
d. delimitarea/definirea pieței imobiliare specifice
6. O proprietate complementară unei proprietăți cu destinație rezidențială rurală este:

a. existența unui cabinet notarial;
b. apropierea de aeroport
c. existența unui parc de joacă alăturat școlii
d. apropierea de baza de instrucție ISU

7. O proprietate complementară funcției rezidențiale rurale este:

a. cabinetul medical non-stop
b. parc de recreere alăturat campusului universitar al Facultății de zootehnie
c. apropierea de baza de instrucție ISU
d. cabinetul notarial cu program de lucru 4 zile pe săptămână
8. În cadrul analizei pieței, la etapa de analiză a ofertei competitive, se urmăresc:

a. imobile cu utilitate similară și alte alternative investiționale la achiziția proprietăților subiect
b. oferta curentă și cea anticipată
c. doar a), b)-ul definind o cerere viitoare și nu se fac evaluări în viitor
d. a) și b) corecte pentru că atât ofertele curente cât și cel anticipate constituie pe piață alternative concurente
proprietății subiect
9. Capitolul aferent analizei pieței pentru o proprietate rezidențială își atinge scopul dacă:
a. tot spectrul imobiliar este descris pentru aria geografică definită
b. statisticile municipale sunt ajustate și prezentate succint, specific pieței rezidențiale
c. piață specifică este bine definită și informațiile regăsite în acest capitol susțin aplicarea și pot argumenta analiza
datelor
d. este prezentată doar o statistica regăsită pe site-ul unei agenții imobiliare credibile cu rezultatele valorificării
apartamentelor definită pe cartiere și dimensiuni
Teme de discuție
1. Discutați procedura analizei pieței imobiliare.
2. Care sunt obiectivele analizei pieței imobiliare?
3. Este zonarea stabilită de Primărie o segmentare „valorică” a pieței rezidențiale?

Vă mulțumesc!
Lector
Modulul I – Ziua 5
Str. Scărlătescu Nr. 7, sector 1 București, 011158, România

tel: +40 21 315 65 64, 05, fax: +40 21 311 13 40
anevar@anevar.ro, www.anevar.ro

Modulul 1 Ziua 5: Analiza Pieței Imobiliare. Analiza Celei Mai Bune Utilizări - Generalități

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Modulul 1 Ziua 5: Analiza Pieței Imobiliare. Analiza Celei Mai Bune Utilizări - Generalități

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

MODULUL 1 ZIUA 5

Analiza pieței imobiliare.

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 2

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 3

1. ANALIZA PIEȚEI ȘI PRINCIPIILE EVALUĂRII

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 4

Toate principiile evaluării au însemnătate și legătură directă cu piața:

• Anticiparea => beneficii viitoare generate de proprietatea imobiliară

Toate principiile fac trimitere direct sau indirect la piața specifică.

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 5

Obiectivele analizei pieței

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE

Corelarea analizei pieței cu descrierea proprietății

Abilitatea evaluatorului constă în a înțelege preferințele

Analiza caracteristicilor fizice, economice, juridice și

De la o proprietate la alta, importanța

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 7

Analiza pieței constituie baza pentru determinarea

Concluzia analizei CMBU va indica o anumită piață

Piața specifică CMBU este cea care trebuie să fie

Analiza CMBU urmărește evidențierea utilizării

Piața este cea care determină utilizările prezente sau

Pentru analiza CMBU a proprietății este necesară

Piața specifică analizată în raport nu este aferentă

Utilizarea curentă se presupune a fi CMBU dacă nu

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 8

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 9

Delimitarea/identificarea pieței imobiliare specifice - sunt examinați următorii

2. ANALIZA PIEȚEI – SURSĂ A DATELOR DE INTRARE ÎN

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 11

Abordarea prin piață

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 12

Abordarea prin venit

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 13

Abordarea prin cost

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 14

3. PROCESUL ANALIZEI PIEȚEI ÎN ȘASE PAȘI

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 15

Pasul 1. Pasul 4. Pasul 5.

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 16

Pasul 1 - Definirea produsului imobiliar (analiza productivităţii proprietăţii)

Evaluatorul identifică caracteristicile proprietăţii subiect care determină capacitatea

Aceste caracteristici pot fi:

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 17

Pasul 2 - Delimitarea pieţei (aria pieței și aria competitivă)

Având în vedere utilizările potenţiale ale proprietăţii subiect, evaluatorul identifică o

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 18

Pasul 3 - Analiza cererii

Dorința și puterea efectivă de cumpărare sunt factori de influență ai cererii

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 19

Pasul 4 - Analiza ofertei (investigarea şi previziunea concurenţei)

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 20

Pasul 5 - Analiza interacţiunii dintre cerere şi ofertă

Evaluatorul studiază interacţiunea dintre cerere şi ofertă, pentru a determina dacă

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 21

Pasul 6 - Previziunea absorbției proprietăţii subiect

Prin compararea caracteristicilor productive ale proprietăţii subiect cu cele ale

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 22

4. BAZELE ANALIZEI PIEȚEI IMOBILIARE

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 23

Cererea populaţia din aria de piaţă a

structura taxelor locale şi a

considerente financiare, cum ar fi