Modulul 1 Ziua 3: Colectarea Datelor. Identificarea Proprietății Imobiliare

MODULUL 1 ZIUA 3
Colectarea datelor.
Identificarea proprietății
imobiliare
CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE MODULUL 1
ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA
AGENDA
1. Introducere; definiții. Tipuri de date. Organizarea datelor
2. Documente necesare pentru evaluarea unei proprietăți
imobiliare
3. Identificarea drepturilor de proprietate evaluate
4. Legislație relevantă în domeniul proprietății imobiliare
5. Exerciții recapitulative
CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 2

1. INTRODUCERE; DEFINIȚII. TIPURI DE DATE.
ORGANIZAREA DATELOR

ETAPA 3 - Colectarea
datelor. Identificarea şi
ETAPA 1 - Definirea misiunii descrierea proprietății ETAPA 5 - Evaluarea ETAPA 7 - Analiza rezultatelor şi
de evaluare imobiliare terenului concluzia asupra valorii

Principii
• EVALUATORUL NU ESTE AVOCAT
• EVALUATORUL NU ESTE NOTAR
• EVALUATORUL NU ESTE CONSILIER JURIDIC
• DAR EVALUATORUL TREBUIE SĂ FIE UN OM INSTRUIT CARE SĂ ȘTIE DIN

PERSPECTIVĂ JURIDICĂ CE EVALUEAZĂ ȘI SĂ ȘTIE (MAI ALES) CE ȘI PE
CINE SĂ ÎNTREBE, CE ȘI UNDE SĂ CAUTE.

Colectare date și informații
Zvonuri
Colectare date și Date
informații
Informații
Setul de date și informații utilizat în evaluare

Tipuri de date
• indicatori economici
Date generale •
•
•
activități guvernamentale
politica fiscală
reglementări privind zonarea/ urbanism/ mediul
Date specifice
• proprietatea imobiliară subiect
• vânzările și închirierile de proprietăți imobiliare comparabile
• caracteristicile pieței locale specifice
• oferta (trecerea in revista a ofertei de proprietăți imobiliare

comparabile)
Date despre cererea/ • evidențierea tendințelor pieței, relațiile între cerere și ofertă, ratele
oferta de piață de absorbție
• cererea concurențială (cerere solvabilă sau calificată, versus cerere
de locuințe)
Surse de date
• Institutul Național de statistică/ EUSTAT
Date generale •
•
•
publicații oficiale
site-uri ministere
site-uri administrație locală
Date specifice • documente puse la dispoziție de către client sau proprietar

• baza de date a Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară
• alte surse verificabile care pot oferi date despre proprietatea subiect
Date despre cererea/ •

•
informații din presă
participanții de pe piața imobiliară
oferta de piață •
•
publicațiile cu oferte imobiliare
studii de piață publicate de companiile de specialitate

Categorii surse de date

SURSE PRIMARE SURSE SECUNDARE
CARACTERISTICI sunt obținute, cel mai adesea, informații care nu au fost confirmate
chiar de evaluatori (direct – de personal de către evaluator și sunt
exemplu, prin interviuri) utilizate ca atare
Date generale X
Date specifice X X
(datele din documente)
Date despre X X
cererea/ oferta de (datele din studii de piață, informații
piață deja agregate)

Tipuri de
• numărul vânzărilor;
informații • intervalul de timp în care au avut loc vânzările;
• oferta de proprietăți imobiliare scoase la vânzare;
Informațiile necesare pentru rata de absorbție;
aplicarea abordării prin
•
piață
• volumul vânzărilor și nivelul activității;
• caracteristicile și motivațiile cumpărătorilor și vânzătorilor;
• condițiile și clauzele vânzărilor;
• utilizarea proprietății înainte și după vânzarea ei.
• costurile de construire;
Informațiile necesare pentru • perioadele de închiriere;
aplicarea abordărilor prin
cost și prin venit • cheltuielile curente;
• ratele de neocupare.

Internațio
nal-
regională
Extindere
Arie
Căutare
Informații

Selectarea datelor și stabilirea gradului de

comparabilitate
Comparabi
litate
Autentici
Cantitat tatea și
ea credibilit
informaț atea
iilor acestor
date
12
CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE
Organizarea datelor de piață
Grila de piață
•prețul total de vânzare/ valoarea ofertei pentru fiecare proprietate imobiliară comparabilă
•data fiecărei vânzări/ oferte
•date despre drepturile de proprietate transferate
Exemple
•date despre aspectele financiare ale vânzării/ ofertei
•motivele neobișnuite ale cumpărătorului sau ale vânzătorului care ar fi putut conduce la un (dez)avantaj în cursul negocierilor
•caracteristici ale proprietății analizate și ale celor comparabile

2. DOCUMENTE NECESARE PENTRU EVALUAREA UNEI
PROPRIETĂȚI IMOBILIARE
14
r
i
e
Obiectivul capitolului t
ă R
e
c
ț u
n
i o
a
i ș
t
e
r
e
e a
v a
c
e
a l
o
l r
d
u o
c
a u
m
t e
n
t
e e
15
Responsabilitățile evaluatorului
I
d
e
n
t C
i o
f m
icare p
(j o
u n
ri e
d n
țăși
ică, d
a i
d m
resă,
d e
e n
n si
u u
m n
ire, i
d
u
p
ăcaz)
Analiza
Diferit
juridică
Identificarea proprietății și
a dreptului de proprietate
în scopul îndeplinirii
misiunii de evaluare Analiza
legalității
emiterii
documentelor
I
nt Sarci
ba ni
ul care
are p
dr ot
e afect
pt va
n
ul da
ui bi
litae
de pr
pr o
pr
o ietăț
pr
ieta

Documente de proprietate
• Contract de vânzare – cumpărare • Autorizație de
• Certificat de moștenitor demolare/construire
• Contract de donație • Act de dezmembrare (în cazul
blocurilor de apartamente nou
• Sentință civilă rămasă definitivă construite)
• Act de partaj • Proces verbal de recepție la
• Contract de schimb imobiliar terminarea lucrărilor
• Contract translativ de proprietate • Act de alipire
• Acte de dobândire prin legi speciale • Certificat de atestare a edificării
(legi privind constituirea/ construcției
reconstituirea dreptului de proprietate,
legi de constituire a societăților
comerciale, alte legi speciale)

Contract de vânzare - cumpărare
Noul Cod Civil - de la art. „Vânzarea este contractul - Părțile contractante:

1.650 până la art. 1.762, prin care vânzătorul datele de identificare ale
care formează Capitolul I al transmite sau, după caz, vânzătorului și ale
Titlului IX „Diferite contracte se obligă să transmită cumpărătorului/
speciale” din Cartea a V-a cumpărătorului împuterniciților
„Despre obligații” proprietatea unui bun în - Obiectul
schimbul unui preț pe care contractului: descrierea
cumpărătorul se obligă să imobilului care se vinde
îl plătească” - Modul de dobândire
a imobilului de către
actualul proprietar
- Prețul vânzării 18
- Alte mențiuni,
Principalele aspecte ale Contractului de vânzare

cumpărare reglementate în Codul Civil
Condiții transfer drept proprietate

– vânzătorul este proprietarul lucrului vândut;
– obiectul contractului este un bun determinat
individual; DREPT DE
PROPRIETATE CUMPĂRĂTOR
– lucrul vândut există;
– părțile sau legea să nu fi amânat transferul
dreptului de proprietate.

Vânzarea unui bun viitor (Art. 1.658 NCC)
Dacă obiectul vânzării îl constituie un bun viitor, cumpărătorul dobândește

proprietatea în momentul în care bunul s-a realizat. În privința construcțiilor, sunt
aplicabile dispozițiile corespunzătoare în materie de Carte funciară.
Bunul este considerat realizat la data la care devine apt de a fi folosit potrivit
destinației în vederea căreia a fost încheiat contractul.
Prețul fictiv și prețul derizoriu (Art. 1.665 NCC)

Vânzarea este anulabilă atunci când prețul este stabilit fără intenția de a fi plătit. De
asemenea, dacă prin lege nu se prevede altfel, vânzarea este anulabilă când prețul este
într-atât de disproporționat față de valoarea bunului, încât este evident că părțile nu au
dorit să consimtă la o vânzare.
Obligațiile principale ale vânzătorului (Art. 1.672 NCC)

Vânzătorul are următoarele obligații principale:
1. să transmită proprietatea bunului sau, după caz, dreptul vândut;
2. să predea bunul;
3. să îl garanteze pe cumpărător contra evicțiunii și viciilor bunului.
Transmiterea proprietății (Art. 1.674 NCC)

Cu excepția cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voința părților nu rezultă
contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii
contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost plătit încă.

Obligațiile cumpărătorului
Plata prețului și primirea bunului (Art. 1.719 NCC)
Cumpărătorul are următoarele obligații principale:

a) să preia bunul vândut;
b) să plătească prețul vânzării.
Dreptul de preempțiune
În condițiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempțiune, numit
preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun.

Reguli speciale aplicabile vânzării imobilelor
Vânzarea imobilelor fără indicarea suprafeței (Art. 1.741 NCC)

Atunci când se vinde un imobil determinat, fără indicarea suprafeței, pentru un preț total,
nici cumpărătorul și nici vânzătorul nu pot cere rezoluțiunea ori modificarea prețului pe
motiv că suprafața este mai mică ori mai mare decât au crezut.
Vânzarea unei suprafețe dintr-un teren mai mare (Art. 1.742 NCC)
Atunci când se vinde, cu un anumit preț pe unitatea de măsură, o anumită suprafață dintr-
un teren mai mare, a cărei întindere sau amplasare nu este determinată, cumpărătorul
poate cere transferul proprietății numai după măsurarea și delimitarea suprafeței
vândute.

Vânzarea unui imobil determinat cu indicarea suprafeței (Art. 1.743 NCC)
Dacă, în vânzarea unui imobil cu indicarea suprafeței și a prețului pe unitatea de

măsură, suprafața reală este mai mică decât cea indicată în contract, cumpărătorul
poate cere vânzătorului să-i dea suprafața convenită.
Dacă însă suprafața reală se dovedește a fi mai mare decât cea stipulată, iar
excedentul depășește a douăzecea parte din suprafața convenită, cumpărătorul va
plăti suplimentul de preț corespunzător sau va putea obține rezoluțiunea
contractului. Atunci când însă excedentul nu depășește a douăzecea parte din
suprafața convenită, cumpărătorul nu poate obține rezoluțiunea, dar nici nu este
dator să plătească prețul excedentului.

Validitatea contractelor de vânzare - cumpărare

Un contract de vânzare-cumpărare este valabil numai dacă există o încheiere de
autentificare care atestă că documentul a fost încheiat în fața unui notar.
Cauze de nulitate a contractului de vânzare:

• contractul de vânzare este nul absolut atunci când se vinde un bun din domeniul
public al statului. (Bunurile din domeniul privat al statului se pot vinde printr-o
modalitate specifică: licitația publică);
• vânzarea lucrului altuia. Un exemplu îl constituie vânzarea de către chiriaș,
uzufructuar sau arendaș a bunului pe care aceștia îl folosesc în această calitate;
• un alt caz de anulare a contractelor de vânzare se întâlnește în situația vânzării
caselor naționalizate înainte de împlinirea a 10 ani de la data când chiriașul a
încheiat contractul de vânzare a imobilului.

Certificat de moștenitor
Noul Cod Civil Moștenirea este ♦ numele, prenumele si

CAPITOLUL III transmiterea ultimul domiciliu al
patrimoniului unei defunctului, precum si
Moştenitorii legali persoane fizice decedate data decesului;
Art. 974-977 către una sau mai multe ♦ numele, prenumele,
persoane în ființă. domiciliul si întinderea
Moștenirea unei persoane drepturilor tuturor
se deschide în momentul moștenitorilor legali sau
decesului acesteia testamentari;
♦ activul şi pasivul
moștenirii;
♦ alte date necesare la
soluţionarea cauzei. 26
Contract de donație
Noul Cod Civil Donația este un contract prin care

o persoană, numită donator,
- părțile se numesc Donator
(cel care donează) și Donatar
CAPITOLUL II transmite în mod gratuit și, de (cel care primește,
Donaţia regulă, irevocabil, dreptul de
proprietate asupra unui bun mobil beneficiarul donației) în loc de
sau imobil către o altă persoană, Vânzător și Cumpărător;
numită donatar, care îl acceptă - nu există capitolul referitor la
Prețul de vânzare;
Art. 1011-1033 - contractul de donație nu este
purtător de taxe și impozite
către stat;
- contractul poate să prevadă
întoarcerea bunurilor dăruite,
fie pentru cazul când
donatarul ar predeceda
donatorului, fie pentru cazul
27
Sentința definitivă
Codul de procedura civila Sentința definitiva este a) partea introductivă, cu

Capitolul IV hotărârea instanței prin care elemente ca: numărul dosarului,
sunt soluționate cauza, căile data, numele, prenumele şi
Hotărârile judecătoreşti calitatea membrilor completului
Secţiunea 1 Dispoziţii de atac împotriva hotărârilor de judecată, numele şi prenumele
autorităţilor administrației
generale publice cu activitate
grefierului, numele şi prenumele
procurorului, dacă a participat la
jurisdicțională şi ale altor judecată, precum şi mențiunea că
organe cu astfel de activitate celelalte date sunt arătate în
sau contestațiile încheiere;
b) considerentele, în care se vor
arăta obiectul cererii şi susținerile
pe scurt ale părților, expunerea
situaţiei de fapt reținută de
instanță, motivele de fapt și de
drept pe care se întemeiază28
Act de partaj/Contract de partaj (voluntar)
Noul Cod Civil CAPITOLUL Actul de partaj (voluntar) este - Date identificare părți
IV un contract încheiat intre - Descrierea si identificarea
Proprietatea comună doua parți, coproprietari. juridica a masei partajului
SECŢIUNEA a 5-a (daca partajul nu este (proprietățile care fac
voluntar, atunci este de forma
Partajul unei sentințe civile) obiectul partajului
Art. 669-686 - Modul de dobândire a
bunurilor care fac obiectul
partajului
- Cotele de proprietate care
se cuvin parților, conform
contribuției acestora
- Modul de împărțire a29
bunurilor (pe loturi)
Contract de schimb imobiliar
Noul Cod Civil Titlul IX - Diferite Contractul de schimb este acel Părțile contractului: Părțile
contracte speciale contract prin care părțile contractante în cadrul
SECŢIUNEA a 4-a - Alte varietati denumite copermutanți sau
de vanzare contractului de
Contract de schimb co-schimbasi, se obliga fiecare schimb sunt denumite
sa transmită celeilalte dreptul
Art. 1763-1765
de proprietate asupra unui
copermutanți
bun in schimbul unui alt bun Obiectul contractului:
Strămutarea unui lucru
dintr-un patrimoniu în
schimbul altuia, aflat într-
un alt patrimoniu se
produce, de cele mai multe
ori, în considerarea
CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE efectului juridic al 30
Contract translativ de proprietate
Noul Cod Civil Contract prin efectul căruia Părțile contractante: datele
Legea nr. 77 din 28 aprilie 2016 una dintre părți transmite de identificare ale
privind darea în plată a unor celeilalte un drept real asupra vânzătorului și ale
bunuri imobile în vederea stingerii unui bun care îi aparține.
obligațiilor asumate prin cumpărătorului/
credite împuterniciților
Obiectul contractului:
descrierea imobilului care
se vinde
Modul de dobândire a
imobilului de către actualul
proprietar
Descrierea schimbului
(creanță versus imobil)31
Alte documente care atestă proprietatea
Actul de dezmembrare
Actul de lotizare/dezlipire/dezmembrare este actul prin care o proprietate (teren, teren și construcție etc.) este împărțită în două sau mai multe
loturi.
Operațiunea de dezmembrare are doar caracter material și nu implică niciun transfer de proprietate, astfel pentru această operațiune părțile nu
datorează statului impozit pe transferul proprietății.
Autorizație de demolare / construire

Autorizația de construire constituie actul final de autoritate al administrației publice locale pe baza căruia este permisă executarea lucrărilor
de construcții corespunzător măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea și utilizarea ulterioara
a construcțiilor. Este reglementată de Legea 50 privind calitatea în construcții/ 1991, republicată.
Proces verbal de recepție la terminarea lucrărilor

Recepția la terminarea lucrărilor este reglementată de Hotărârea nr. 273 din 14 iunie 1994 (actualizată).
Certificat de atestare a edificării construcției

Potrivit art. 37 din Legea nr. 7/1996, dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în Cartea funciară în baza unui certificat de atestare
eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizației de construire, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de
construire și că există proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, precum și a celorlalte dispoziții legale în materie și a unei documentații
cadastrale
Recepția
 componentă a sistemului calității în

construcții;
 actul prin care investitorul declară că acceptă,
preia lucrarea, cu sau fără rezerve, și că
aceasta poate fi dată în folosință;
 actul certifică faptul că executantul și-a
îndeplinit obligațiile în conformitate cu
prevederile contractului și ale documentației
de execuție.

Proces verbal de recepție la

terminarea lucrărilor
Constucții noi
Autorizația de construire Drept de
proprietate
CF
Certificat de atestare a
edificării construcției

Certificatul de atestare a
stadiului realizării construcției,
eliberat de primarul unității
administrativ-teritoriale
Constucții
Procesul-verbal de Drept de
constatare privind stadiul proprietate pe
realizării construcției stadii de execuție
CF
Documentația
cadastrală

Legi speciale privind proprietatea
• Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, republicată în 1998 privind reconstituirea și

constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor – relevantă pentru
imobilele de tip rezidențial din mediul rural;
• Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu
destinația de locuințe trecute în proprietatea statului – privește în special
locuințele cu chiriași și a permis achiziția în condiții preferențiale a imobilelor
ocupate de aceștia;
• Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv
în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, numită și Legea retrocedării, se
referă la toate proprietățile imobiliare.

Documentația cadastrală
Regulamentului nr. Documentația cadastrală este Documentația în sine

700/2014 al Agenției documentația întocmită de o reprezintă un dosar care se
Naționale de Cadastru si persoană fizică sau juridică compune, după caz, din
Publicitate Imobiliară (inginer geodez) autorizată de cerere de recepție și
Agenția Națională de Cadastru
(ANCPI) și Publicitate Imobiliară înscriere, diverse anexe,
(ANCPI) și care cuprinde planuri de amplasament și
măsurătorile și datele tehnice delimitare, actele de
ale unui imobil proprietate, diverse
certificate, adeverințe etc.

- la prima înscriere în Registrul Cărții funciare a unui

imobil;
Necesitat - alipire/dezlipire imobile;
e - înscrierea unei construcții definitive noi, aflată pe un
teren înscris în Cartea funciară;
- modificarea limitei de proprietate imobilului;
- modificarea suprafeței unul imobil;
- înscrierea dezmembrămintelor dreptului de
proprietate;
- reconstituirea Cărții funciare pierdute, distruse sau
sustrase.

a) documentație pentru prima înscriere în sistemul integrat de cadastru și Carte

funciară;
b) documentație pentru actualizarea informațiilor cadastrale ale imobilelor înscrise în
Scop sistemul integrat de cadastru și Carte funciară:
d) documentație întocmită în vederea atribuirii numărului cadastral, fără înscriere în
Cartea funciară;
e) documentație pentru dezlipire/alipire teren;
f) documentație de prima înregistrare UI;
g) documentație pentru apartamentare;
h) documentație pentru dezlipire UI;
i) documentație pentru reapartamentare;
j) documentație în vederea reconstituirii Cărții funciare pierdute, distruse sau
sustrase

Partea I – pentru recepție cadastru:

- Declarația pe proprie răspundere cu privire la înstrăinarea și identificarea imobilului
măsurat;
Componență - Memoriu justificativ;
dosar - Plan de încadrare în zonă la scara 1:2000 - 1:25000, după caz;
- Plan de amplasament și delimitare a imobilului la scara 1:200 - 1:5000, după caz;
- Relevee la scara 1:50 - 1:500, după caz, pentru construcțiile care fac obiectul unor
sarcini, construcțiile care au mai mulți proprietari sau la solicitarea proprietarului
- Tabel de mișcare parcelară cu indicarea situației actuale din titlul de proprietate și a
situației viitoare, cu atribuirea numărului cadastral pentru fiecare imobil din titlu;
- Măsurători efectuate în rețeaua de îndesire și ridicare prin metode clasice și prin
tehnologie GPS;
- Calculul suprafețelor;
- Descrierile topografice ale punctelor noi.
Componenț
ă dosar Partea a II-a – pentru înscrierea în Cartea funciară:
- Cerere de înscriere - conform Anexei nr. 2;
- Dovada plătii tarifelor pentru recepție și înscriere în cartea funciară;
- Actul de proprietate în original sau copie legalizată;
- Certificatul fiscal.

O documentație cadastrală este utilizabilă în evaluare doar

ATENȚIE!!
dacă este înscrisă în Cartea funciară, lucru dovedit prin viza
ANCPI (ștampila pătrată).
În cazul evaluării pentru garantarea împrumutului, cu acordul
instituției de credit, poate fi utilizată documentația întocmită și
semnată/ștampilată de o persoana certificată (autorizată de
ANCPI), fără a avea viza ANCPI/OCPI.
Pentru evaluare este necesară doar prezentarea Părții I
prezentată anterior.

Deși documentația nu prevede în mod explicit, în cazul proprietăților

imobiliare care au în componență clădiri cu mai multe etaje, pentru
ATENȚIE!! evaluare este necesar a se prezenta releveul (schița) fiecărui etaj în parte,
pentru ilustrarea cât mai corectă a suprafețelor.
Orice diferențe între situația din teren, documentele de proprietate și
documentația cadastrală trebuie menționate în raportul de evaluare.
Documentele minime necesare:
- pentru o evaluare de apartament: releveul apartamentului;
- pentru proprietăți de tip teren cu construcție aferentă: Plan de
amplasament și de delimitare și relevee pentru fiecare nivel al construcției.


Extrasul de Carte funciară
Legea nr. 7 din 13 martie Cartea funciară este un Partea I, referitoare la

1996 (republicată) a registru public din România, descrierea imobilelor
cadastrului și publicității care cuprinde evidența Partea a II-a, referitoare la
imobiliare juridică integrală și exactă a înscrierile privind dreptul
imobilelor, proprietatea
persoanelor fizice și juridice
de proprietate
din aceeași localitate. Partea a III-a, referitoare la
Extrasul de Carte funciară înscrierile privind
este un document emis dezmembrămintele
pentru un anumit număr de dreptului de proprietate și
Carte funciară sarcini,
Anexa 1 la Partea I
a) numărul de ordine și numărul cadastral al imobilului;

b) suprafața imobilului, destinația, categoriile de folosință și, după caz,
construcțiile;
c) planul imobilului cu vecinătățile, descrierea imobilului și inventarul de
coordonate al amplasamentului, pentru fiecare imobil în parte
a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate,
precum și menționarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
c) strămutările proprietății;
d) servituțile constituite în folosul imobilului;
e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum și
acțiunile privitoare la proprietate;
f) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I
sau a II-a a Cărții funciare, cu privire la înscrierile făcute.
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosință, abitație, servituțile în sarcina

fondului aservit, ipoteca și privilegiile imobiliare, precum și locațiunea și
cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum și
acțiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;
c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la
înscrierile făcute în această parte.

Certificatul de urbanism
Legea nr. 50/1991, privind Certificatul de urbanism - Identificarea solicitatului

autorizarea executarii este actul de informare prin si a proprietății
lucrarilor de constructii care autoritățile locale fac - Regimul Juridic
republicată, cu cunoscute reglementările și - Regimul economic
cerințele in domeniul
completările și modificările urbanismului si amenajării - Regimul Tehnic
ulterioare teritoriului - Obligații ale titularului
Certificatului de urbanism
- Condiție de emitere a
autorizației de construire


Concesiunea
Noul Cod Civil Concesiunea este o convenție prin

CAPITOLUL II
Drepturile reale corespunzătoare proprietăţii care o persoană (fizică sau juridică)
publice dobândește dreptul de a exploata
anumite servicii publice sau
SECŢIUNEA a 3-a
Dreptul de concesiune anumite bunuri ale statului, în
Art 871-873 schimbul unor beneficii care revin
acestuia din urmă


Contract de închiriere (locațiune)
Noul Cod Civil Este un contract prin care o persoană

Titlul IX „Diferite contracte speciale”, Cap. V numită locator se obligă să asigure
„Contractul de locațiune”
art. 1777-1823 –dispozițiile generale art. 1824 unei alte persoane numită locatar
– 1835 -regulile particulare în materia (chiriaș) folosința temporară a unui
închirierii locuințelor bun, totală sau parțială, în schimbul
unei sume de bani sau al unei alte
prestații numite chirie


3. IDENTIFICAREA DREPTURILOR DE PROPRIETATE

Scopul subcapitolului
• Trecerea în revistă a drepturilor de proprietate asupra
bunurilor, precum și formele de proprietate
Rezultat așteptat
• Recunoașterea drepturilor și formelor de proprietate

Dreptul real dreptul patrimonial în temeiul căruia titularul său își poate exercita atributele asupra unui
bun, în mod direct, fără concursul altei persoane
• Dreptul real are determinat numai subiectul activ – titularul – în timp ce subiectul pasiv este nedeterminat;
• Drepturile reale sunt limitate numeric, fiind prevăzute de lege;
• Actele juridice prin care se transmite sau se constituie un drept real având ca obiect un bun imobil trebuie încheiate în formă
autentică;
• Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară se dobândesc, se modifică și se sting numai cu respectarea regulilor de carte
funciară (art. 877 ncc);
• Dreptul real îi conferă titularului două prerogative specifice: dreptul de urmărire și dreptul de preferință.
dreptul patrimonial în temeiul căruia subiectul activ, denumit creditor, poate pretinde
Dreptul de creanță subiectului pasiv, denumit debitor, să dea, să facă sau să nu facă o anumită prestație la
care acesta din urmă ar fi fost îndreptățit în absența angajamentului său juridic

Clasificarea drepturilor reale
Drepturi reale principale: Drepturi reale accesorii:

Ex: Dreptul de Au o existență de sine stătătoare,
soarta lor nedepinzând de niciun
Nu au o existență de sine stătătoare, ele fiind afectate garantării unor
drepturi de creanță, astfel încât existența lor depinde de cea a
proprietate alt drept drepturilor garantate

Forme de proprietate
Proprietatea publică: Proprietatea privată:

Ex: Bunurile din domeniul
public:
bogățiile de interes public
ale subsolului; spațiul
aerian; apele cu potențial
energetic valorificabil, de
Dreptul de proprietate ce aparține statului
sau unei unități administrativ-teritoriale
Sunt obiect al proprietății private toate bunurile de uz
interes național; plajele; asupra bunurilor care, prin natura lor sau
prin declarația legii, sunt de uz ori de interes
sau de interes privat aparținând persoanelor fizice,
marea teritorială; resursele public persoanelor juridice de drept privat sau de drept public
naturale ale zonei
economice și ale platoului
Bunurile din
domeniul public

domeniul
public ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA
domeniul
privat al
statului Hotărâre a
Guvernului, a
Consiliului Județean,
respectiv a
Consiliului General
al Municipiului
București sau a
Consiliului Local
dacă legea nu
dispune altfel

Dreptul de proprietate
Atributele
Folosința – dreptului de proprietate
prerogativa Dispoziția – Definiție
proprietarului Posesia – prerogativa Dreptul de proprietate este acel drept real care permite
de a-l folosi și prerogativa proprietarulu titularului său să stăpânească bunul, să-l folosească, să-i
de a-i culege de a stăpâni i de a culeagă foloasele materiale și să dispună de el în mod
fructele exclusiv și perpetuu, cu respectarea dispozițiilor legale
bunul dispune de
(foloasele
bun
Dreptul de proprietate
Modalități
Proprietatea comună devălmașă (
de împărțire
Proprietatea comună pe cote părți
Este o
formă a proprietății comune caracterizată prin aceea (Este acea formă a proprietății comune caracterizată
că bunul aparține tuturor coproprietarilor, fără ca prin faptul că același bun nefracționat material
aceștia să aibă precizată cota din dreptul de aparține concomitent mai multor titulari, fiecare
dintre aceștia având numai o cotă ideală și abstractă
proprietate
CURS EPI – EVALUAREA asupra bunului)
PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 61
din dreptul de proprietate)
Drept de proprietate
dreptul de uzufruct - Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane și de a culege fructele
întocmai ca și proprietarul, însă cu obligația de a-i conserva substanța;
dreptul de abitație - Dreptul titularului de a locui în locuința nudului proprietar împreună cu soțul și copii
săi, chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitația, precum și cu
părinții ori alte persoane aflate în întreținere;
Dezme
dreptul de superficie - Dreptul de a avea sau edifica o construcție pe terenul altuia, deasupra sau în
subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosință;
mbrăm
dreptul de servitute - Servitutea este sarcina care grevează un imobil pentru uzul sau utilitatea imobilului
unui alt proprietar;
inte
dreptul de concesiune - Prezentat anterior;
dreptul de folosință - Atribut al dreptului de proprietate, în temeiul căruia proprietarul are puterea de a
utiliza bunul în propriul său interes, dobândind în proprietate fructele și veniturile pe care le poate obține
din acesta.

Drept de proprietate
convenție sau contract - acordul de voință între două sau mai multe persoane cu scopul
de a naște, modifica sau stinge un raport juridic;
accesiune (încorporațiune) - integrarea materială a unui lucru mai puțin important, într-
un lucru mai important, cu efectul dobândirii proprietății lucrului mai puțin important de
Modur
către proprietarul bunului mai important (în ipoteza că cele două bunuri au proprietari
diferiți);
i de achizitivă (uzucapiune) – dobândirea dreptului de proprietate asupra
prescripție
dobân
proprietății prin posesia îndelungată a unui bun imobil în condițiile legii;
hotărâre judecătorească
dire
succesiune

Gajul și ipoteca
• reprezintă mijloace juridice de garantare a obligațiilor prin afectarea unuia sau
mai multor bunuri, din patrimoniul debitorului, pentru despăgubirea
preferențială a unui anumit creditor, în vederea executării obligațiilor asumate.
GAJUL IPOTECA
Garanție mobiliară cu deposedare ce se constituie prin Este o garanție reală accesorie care nu deposedează pe debitor
remiterea bunului sau titlului către creditor, sau după de bunul imobil ipotecat și care permite creditorului neplătit să
caz prin menținerea posesiunii cu acordul debitorului urmărească bunul în mâinile oricui s-ar afla pentru a-i fi plătită
în scopul garantării creanței. creanța să cu preferință.
Contractul de gaj este un contract real. În consecință Ipoteca convențională este ipoteca care ia naștere prin acordul
acesta se încheie valabil prin remiterea (tradițiunea) părților cu respectarea formelor prescrise de lege.
bunului mobil corporal. Ipoteca legală este ipoteca care ia naștere în temeiul unei legi.
Ipoteca judecătorească este ipoteca care ia naștere în temeiul
unei hotărâri judecătorești.

GAJUL IPOTECA
Publicitatea existentei sale se face în Arhiva Electronică O sarcină reală, pentru a fi opozabilă (respectată de terți),
a Garanțiilor reale mobiliare trebuie supusă publicității. Înscrierea în Cartea funciară a ipotecii
are efect constitutiv, adică dreptul de ipotecă ia naștere doar
prin această înscriere.
Ipoteca imobiliară este reglementată de prevederile art. 2377-2386 din
Noul Cod Civil și se constituie prin semnarea unui contract de ipoteca si
devine executorie numai prin înscriere în Cartea funciară.
Ipoteca mobiliară este reglementată de prevederile art. 2387-
2477 din Noul Cod Civil și reprezintă o garanție reală fără
deposedare, instituită asupra unui bun mobil sau asupra unei
universalități mobiliare ce permite creditorului garantat
posibilitatea urmăririi și îndestulării cu preferință din bunul
ipotecat în ipoteza neexecutării plății la timp.
Gajul este o garanție cu deposedare Ipoteca este o garanție fără deposedare.
Gajul privește în mod special bunurile corporale, cu Ipoteca mobiliara se poate constitui și asupra bunurilor
excepția titlurilor negociabile (de exemplu, obligațiuni, corporale și asupra celor necorporale si poate să afecteze și o
acțiuni, cambii, bilete la ordin etc.) universalitate mobiliară (fondul de comerț).

Publicitatea imobiliară
- să asigure informarea persoanelor despre situația juridică a imobilelor ce

sunt înscrise în Cartea funciară;
- de a asigura transmiterea, constituirea, modificarea și stingerea drepturilor
reale;
- de a permite dovedirea situației juridice a imobilelor ce sunt înscrise în
Scopfunciară;
Cartea
- de a face opozabile față de terți raporturile juridice privind imobilele înscrise
în Cartea funciară.

Se realizează înscrierea imobilelor și nu a proprietarilor actuali sau anteriori ai acestora;

Ca regulă generală, în Cartea funciară sunt înscrise toate imobilele fără a se distinge forma
dreptului de proprietate existent asupra acestora;
Întocmirea Cărților funciare și numerotarea înregistrărilor din cadrul acestora se face la
Cartea
nivelul teritoriului administrativ al fiecărei localități;
Cărțile funciare sunt întocmite într-un singur exemplar și sunt documente publice;
funciar
Înscrierea imobilelor în Cartea funciară se face pe baza unor documente prevăzute de lege,
cum ar fi: planul cadastral, precum și titlurile (acte) care dovedesc dreptul de proprietate
ă
înscris.

Intabularea - înscrierea prin care se dobândește, se modifică ori se stinge în mod definitiv
Tipuril
un drept real imobiliar de la data înregistrării cererii de înscriere. Se intabulează drepturile
reale, dezmembrămintele dreptului de proprietate, dreptul de ipotecă.
e de
înscrie
Înscrierea provizorie - înregistrarea prin care se dobândește, se modifică sau se stinge un
drept real imobiliar sub condiția și numai în măsura justificării ei.
ri în
Notarea - înscrierea prin care drepturile de creanță, faptele sau alte raporturi juridice care
Cartea
privesc imobilele înscrise în Cartea funciară devin opozabile terților ori sunt aduse la
funciar
cunoștința acestora.
ă

4. LEGISLAȚIE RELEVANTĂ ÎN DOMENIUL PROPRIETĂȚII
IMOBILIARE

Obiectivele Anexei 5
• Trecerea în revistă a legislației cu impact în procesul de evaluare (mai ales asupra
valorii)
• Rafinarea raționamentului care stă la baza evaluării prin determinarea impactului
legislației asupra valorii
• Crearea unui instrument de lucru sintetic, care să ajute în găsirea informațiilor
necesare evaluării
• Format tabelar care include:
• Titlu de act normativ
• Prevederi de interes
• Impactul posibil al acestora asupra activității de evaluare

Acte normative analizate în Anexa 5

Legea nr 7/1996 legea cadastrului şi a publicității imobiliare
si ordinul 634/2006 al ANCPI pentru aprobarea
Noul cod civil actualizat 2017 - legea 287/2009 regulamentului privind conținutul şi modul de întocmire a
documentațiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea
funciară
Decretul-lege nr 61/1990 privind vânzarea de locuințe
construite din fondurile statului carte populație si LEGE nr. 85
din 1992, republicată privind vânzarea de locuințe și spatii cu OUG 195 / 2005 privind protecția mediului
altă destinație construite din fondurile statului şi din fondurile
unităților economice sau bugetare de stat
LEGE nr. 33 din 27 mai 1994 - privind exproprierea pentru
Legea locuinței 114/ 1996
cauza de utilitate publica republicata in 2011 cf lg 70/2011
LEGE nr. 112 din 25 noiembrie 1995 pentru reglementarea
situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe , Legea nr 85 / 2014 - procedurile de prevenire e insolventei si
trecute in proprietatea statului cu HG 20/1996 normele de insolventa
metodologice.
HGR nr 925 din 1995 pentru aprobarea regulamentului de
verificare si expertizare tehnica de calitate a proiectelor, a Codul de procedura civila
execuției lucrărilor si a construcțiilor.

Legea 18/1991 - legea fondului funciar, cu HG 890/2005 -

REGULAMENT din 4 august 2005 privind procedura de Legea nr 255 / 2010 - cu privire la exproprierea pentru
cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective
constituire, atribuțiile si funcționarea comisiilor pentru
de interes național, județean şi local si normă
stabilirea dreptului de proprietate privata asupra metodologică de aplicare a legii nr. 255/2010 din februarie
terenurilor, a modelului si modului de atribuire a titlurilor 2011, privind exproprierea pentru cauză de utilitate
de proprietate, precum si punerea în posesie a
publică, necesară realizării unor obiective de interes
proprietarilor si legea 71/2010 pentru modificarea alin 3,
art 12 din lg 18/1991 național, județean şi local
OG 2 / 2000 privind organizarea activităţii de expertiză

Legea 213 din 1998 actualizata la 2015
tehnică judiciară şi extrajudiciară, actualizata
HG 28 / 2008 privind aprobarea conținutului-cadru al
documentației tehnico-economice aferente
investițiilor publice, precum și a structurii și STAS 8591/1-91
metodologiei de elaborare a devizului general pentru
obiective de investiții și lucrări de intervenții
Ordin nr 4 din 9 martie 2007 - pentru aprobarea
Legea nr 50 / 1991 privind autorizarea executării
Normei tehnice privind delimitarea zonelor de
lucrărilor de construcții - republicata si actualizata la
protecție si de siguranța aferente capacitaților
2016 cu Normele metodologice
energetice

HOTĂRÂRE Nr. 273 din 14 iunie 1994 privind

aprobarea Regulamentului de recepție a lucrărilor de Lista Monumentelor Istorice, actualizata
construcții şi instalații aferente acestora
Legea 227 /2015 privind Codul Fiscal împreuna cu

Listele imobilelor expertizate tehnic din punct de
Normele Metodologice de aplicare si cu OUG nr
vedere al riscului seismic actualizate
8/2016 de modificare a Codului Fiscal
Legea 351/ 2001 privind aprobarea Planului de

amenajare a teritorialului național Rețeaua de
Ordinul 85N / 1999 - Normativul P135 - 1999
Localități, cu actualizări si Legea 2/1968 privind
organizarea administrativa a teritoriului României
Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si

Deciziile Consiliilor Locale privind zonarea localitatii
urbanismul
LEGE nr. 10 din 18 ianuarie 1995 privind calitatea în

construcții

5. Exerciții recapitulative

Enunțuri adevărat/fals
1. Datele generale sunt obținute, de obicei, din surse publicate, servicii de ofertare și baze de date.
a. Adevărat
b. Fals
2. Interviurile personale cu investitori, proprietari și agenți imobiliari nu sunt necesare în evaluarea

proprietăților rezidențiale.
a. Adevărat
b. Fals
3. Cea mai mare parte a datelor generale provine de la instituții publice.

a. Adevărat
b. Fals
4. Datele furnizate de proprietar sunt suficiente pentru estimarea valorii proprietății imobiliare.
a. Adevărat
b. Fals

5. Ofertele de vânzare și cele de cumpărare nu pot fi folosite pe post de proprietăți imobiliare

comparabile.
a. Adevărat
b. Fals
6. În situația în care în aria din imediata apropiere a proprietății imobiliare subiect nu există date
suficiente despre proprietăți imobiliare comparabile, sfera de căutare a acestora poate fi extinsă spre zonele
învecinate sau către localitățile asemănătoare.
a. Adevărat
b. Fals
7. Ipoteca imobiliară se constituie numai prin înscriere în Cartea funciară.

a. Adevărat
b. Fals

8. În analiza documentelor juridice, responsabilitatea evaluatorului se reduce la acele aspecte care țin de
evaluarea proprietăților (identificare, dimensiuni, intabularea dreptului de proprietate, sarcini care pot
afecta vandabilitatea proprietății), și nu la analiza juridică a prevederilor contractuale ale documentelor
respective sau a legalității emiterii acestora.
a. Adevărat
b. Fals
9. Diferențele între situația din teren, documentele de proprietate și documentația cadastrală, nu

trebuie menționate în raportul de evaluare.
a. Adevărat
b. Fals
10. Certificatul de urbanism nu conferă dreptul de a executa lucrări de construcții (nu ține loc de
autorizație de construire/desființare).
a. Adevărat
b. Fals

Întrebări grilă – un singur răspuns corect

1. Care din următoarele reprezintă un exemplu de date primare?
a. actele proprietății
b. publicațiile recensământului
c. catalogul firmelor industriale
d. studii ale Oficiilor de cadastru
2. Datele analizate în studiul cererii și ofertei concurențiale nu includ:

a. gradul de ocupare și prețul de ofertă
b. statisticile demografice și economice
c. autorizațiile de construire
d. actele de proprietate ale proprietății subiect
3. Când cresc veniturile disponibile pentru bunuri și servicii, cererea pentru proprietăți imobiliare
industriale și comerciale:
a. descrește
b. crește
c. se stabilizează
d. nu este afectată
4. Chiriile pentru spații rezidențiale tind să crească atunci când:

a. inflația scade
b. economia se extinde
c. ratele dobânzilor scad
d. ratele dobânzilor cresc
5. Investițiile imobiliare sunt realizate ca răspuns la cererea generată de populație având:

a. timp liber
b. cunoștințe în domeniul imobiliar
c. putere efectivă de cumpărare
d. venituri medii
6. Datele despre cerere și ofertă pentru o proprietate imobiliară sunt analizate pentru a determina:
a. poziția existentă sau viitoare pe piață a proprietății
b. volatilitatea sau stabilitatea potențială a pieței
c. o posibilă schimbare în atractivitatea față de un anumit tip de proprietate
d. toate cele de mai sus

7. Datele despre chirii nu includ:

a. profitul investitorului
b. gradul de ocupare
c. cheltuielile din exploatare
d. utilitățile asigurate de proprietar
8. Dreptul de concesiune aparține:

a. numai persoanelor fizice și juridice române
b. persoanelor fizice și juridice române și străine
c. doar persoanelor juridice române
d. numai persoanelor juridice romane și străine
9. Bunurile din domeniul public:

a. sunt imprescriptibile și insesizabile
b. sunt imprescriptibile, insesizabile și inalienabile
c. pot fi vândute și ipotecate
d. pot fi donate

10. În cazul construcțiilor făcute de o persoană, cu materiale proprii, pe terenul aparținând altcuiva:
a. proprietarul terenului poate fi obligat să devină proprietarul construcțiilor realizate
b. constructorul poate fi despăgubit chiar dacă proprietarul terenului nu dorește să devină și proprietarul construcțiilor
c. constructorul, care știa ca nu-i aparține terenul, poate pretinde fie valoarea materialelor plus prețul muncii fie sporul
de valoare dobândit de teren
d. doar constructorul de bună-credință poate pretinde o despăgubire care poate reprezenta manopera și prețul
materialelor sau sporul de valoare
11. Cel care închiriază un bun:

a. trebuie să fie proprietarul acestuia
b. nu poate avea calitatea de chiriaș al bunului
c. poate fi uzufructuarul acestuia
d. nu poate fi uzufructuarul bunului
12. În cazul în care se vinde un teren împreună cu construcția realizată pe acesta:

a. dacă se vinde printr-un act sub formă autentică se dobândește proprietatea doar asupra construcției
b. nu este necesară forma autentică a contractului de vânzare
c. contractul este valabil indiferent de forma actului
d. forma autentică a contractului de vânzare este necesară pentru dobândirea dreptului de proprietate

13. În cazul proprietății pe cote părți obișnuite:

a. orice coproprietar își poate înstrăina cota ideală din dreptul de proprietate
b. fiecare coproprietar deține o cotă materială din bun
c. niciun coproprietar nu-și poate înstrăina cota ideală fără acordul celorlalți coproprietari
d. cota materială este determinată
14. Actul prin care se constituie un drept de superficie:

a. trebuie să fie încheiat în formă autentică în anumite cazuri, potrivit NCC
b. trebuie confirmat de o instanță judecătorească
c. nu poate fi încheiat în formă autentică
d. nu se poate înscrie în Cartea funciară
15. Concesionarul are:

a. numai dreptul de a exploata un bun public
b. numai obligația de a exploata un bun public
c. dreptul și obligația de a exploata bunul public
d. are calitatea doar de persoană fizică

Teme de discuție
1. Care este diferența dintre datele generale și cele specifice?
2. De ce datele generale referitoare la caracteristicile internaționale, naționale, regionale și ale comunității

sunt considerate esențiale pentru evaluare?
3. Specificați câțiva indicatori economici ce pot arăta nivelul activității în piața imobiliară. Cum influențează
politica guvernamentală economia imobiliară?
4. Cum va influența deschiderea unei fabrici ce generează 5.000 de noi locuri de muncă valorile
proprietăților imobiliare din zonă?
5. Specificați câteva surse de informații/date despre vânzări. Care surse sunt cele mai credibile? Care sunt
cele mai puțin credibile?
6. De ce sunt culese și analizate datele specifice?
7. Descrieți grila datelor de piață. Cum este folosită pentru a analiza datele?

Vă mulțumesc!
Lector
Modulul I – Ziua 3
Str. Scărlătescu Nr. 7, sector 1 București, 011158, România

tel: +40 21 315 65 64, 05, fax: +40 21 311 13 40
anevar@anevar.ro, www.anevar.ro

Modulul 1 Ziua 3: Colectarea Datelor. Identificarea Proprietății Imobiliare

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Modulul 1 Ziua 3: Colectarea Datelor. Identificarea Proprietății Imobiliare

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

MODULUL 1 ZIUA 3

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 2

1. INTRODUCERE; DEFINIȚII. TIPURI DE DATE.

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 3

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 4

• DAR EVALUATORUL TREBUIE SĂ FIE UN OM INSTRUIT CARE SĂ ȘTIE DIN

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 5

Colectare date și informații

Setul de date și informații utilizat în evaluare

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 6

• oferta (trecerea in revista a ofertei de proprietăți imobiliare

Date specifice • documente puse la dispoziție de către client sau proprietar

Date despre cererea/ •

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 8

Categorii surse de date

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 9

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 10

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 11

Selectarea datelor și stabilirea gradului de

Organizarea datelor de piață

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 13

2. DOCUMENTE NECESARE PENTRU EVALUAREA UNEI

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 16

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 17

Contract de vânzare - cumpărare

Noul Cod Civil - de la art. „Vânzarea este contractul - Părțile contractante:

Principalele aspecte ale Contractului de vânzare

Condiții transfer drept proprietate

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 19

Vânzarea unui bun viitor (Art. 1.658 NCC)

Dacă obiectul vânzării îl constituie un bun viitor, cumpărătorul dobândește

Prețul fictiv și prețul derizoriu (Art. 1.665 NCC)

Obligațiile principale ale vânzătorului (Art. 1.672 NCC)

Transmiterea proprietății (Art. 1.674 NCC)

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 21

Cumpărătorul are următoarele obligații principale:

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 22

Reguli speciale aplicabile vânzării imobilelor

Vânzarea imobilelor fără indicarea suprafeței (Art. 1.741 NCC)

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 23

Vânzarea unui imobil determinat cu indicarea suprafeței (Art. 1.743 NCC)

Dacă, în vânzarea unui imobil cu indicarea suprafeței și a prețului pe unitatea de

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 24

Validitatea contractelor de vânzare - cumpărare

Cauze de nulitate a contractului de vânzare:

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 25

Noul Cod Civil Moștenirea este ♦ numele, prenumele si

Noul Cod Civil Donația este un contract prin care

Codul de procedura civila Sentința definitiva este a) partea introductivă, cu

Act de partaj/Contract de partaj (voluntar)

Contract de schimb imobiliar

Contract translativ de proprietate

Alte documente care atestă proprietatea

Autorizație de demolare / construire

Proces verbal de recepție la terminarea lucrărilor

Certificat de atestare a edificării construcției

 componentă a sistemului calității în

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 33

Proces verbal de recepție la

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 34

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 35

Legi speciale privind proprietatea

• Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, republicată în 1998 privind reconstituirea și