Modulul 1 Ziua 2: Procesul de Evaluare

MODULUL 1 ZIUA 2
Procesul de evaluare
CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE
MODULUL 1
ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA
AGENDA
1. Etapele procesului de evaluare 6. Evaluarea terenului
2. Definirea misiunii de evaluare 7. Aplicarea abordărilor valorii
3. Stabilirea termenilor de referință 8. Analiza rezultatelor şi concluzia
ai evaluării asupra valorii
4. Culegerea datelor şi descrierea 9. Raportarea valorii definite
proprietăţii imobiliare
10. Exerciții recapitulative
5. Analiza datelor
CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 2

1. ETAPELE PROCESULUI DE EVALUARE

ETAPA 3 - Colectarea
datelor. Identificarea şi
ETAPA 1 - Definirea misiunii descrierea proprietății ETAPA 5 - Evaluarea ETAPA 7 - Analiza rezultatelor şi
de evaluare imobiliare terenului concluzia asupra valorii

2. ETAPA 1:
DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE

Definirea misiunii de evaluare

Primul pas în cadrul procesului de evaluare
Se stabilesc, de principiu, informațiile:
pe care clientul dorește să le obțină de la evaluator în legătură cu proprietatea subiect
de care evaluatorul are nevoie pentru a putea defini contextul evaluării
Evaluatorul identifică:
proprietatea imobiliară subiect
drepturile de proprietate evaluate
clientul și utilizatorii desemnați
scopul evaluării
tipul valorii solicitate
data evaluării
ipoteze și ipoteze speciale
Actori implicați
EVALUATOR CLIENT
UTILIZATORI
DESEMNAȚI (auditori, EVALUATOR
bănci, autorități
Informații preliminare
Imobil
Drepturi de proprietate
Utilizatori desemnați
CLIENT Scopul evaluării
Tipul valorii
Data evaluării
Ipoteze și ipoteze speciale

3. ETAPA 2:
STABILIREA TERMENILOR DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

Termenii de referință ai evaluării
P
A
o
•g g
n
r e
s
o
e• n
e• îla
a e
mcen
ț cp r
n ou
i a
t
a tracunt
• l
ț îl
c uneval i
•i raăi s
•u
p
e p
o
î rtp
c uarc e
n lu
l drs c
eu
f
i eval i
s uareevalu
e f
c ări
n i
r
i
t c
i
u i
s
l

Identificarea și competența evaluatorului
Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați
Scopul evaluării
Identificarea proprietății imobiliare subiect
Tipul valorii
Data evaluării

Documentarea necesară pentru elaborarea evaluării
Natura și sursa informațiilor pe care se va baza evaluarea
Ipoteze și ipoteze speciale
Restricții de utilizare, difuzare sau publicare
Declararea conformității evaluării cu SEV
Descrierea raportului

a. Evaluatorul și competența acestuia

identitatea evaluatorului autorizat
evaluator independent extern sau intern
evaluatorul poate oferi o evaluare obiectivă și imparțială
existența sau inexistența unui conflict de interese pentru evaluator
competența evaluatorului în efectuarea evaluării
numele și competența altor specialiști - analize care excedează competența evaluatorului

b. Clientul și alți utilizatori desemnați
Clientul este persoana care angajează evaluatorul pentru a desfășura misiunea de evaluare
• Plata onorariului poate fi realizată de către client sau de către o terță parte
• Clientul este identificat clar în contract și în raportul de evaluare
• Clientul poate fi sau nu utilizatorul de facto al evaluării
Utilizatorul desemnat este acea persoană sau entitate care va utiliza evaluarea pentru un anumit scop
• identificat prin nume sau prin precizarea tipului acestuia (auditorii clientului, consultanții juridici ai clientului, autorități fiscale etc.)
• cei care primesc o copie a raportului de evaluare nu sunt în mod necesar utilizatorii desemnați ai acestuia

c. Scopul evaluării (utilizarea desemnată)
transferul dreptului de proprietate
finanțare și creditare
impozitare
raportare financiară
compensare în caz de expropriere

d. Identificarea proprietății imobiliare subiect
VALOARE

Dreptul de proprietate supus evaluării: Dreptul real principal
Dezmembrămintele dreptului real principal:
Drept de Drept de Drept de Drept de Drept de Drept de

uzufruct abitație superficie servitute concesiune folosință

Localizarea:
Elemente de identificare
• Adresă poștală
• Număr carte funciară
• Număr cadastral
• Plan de amplasament
• Harta zonei

Caracteristici fizice, economice, juridice:
•Dime Car •Chiri Cara •Utilizar

ea
Car
nsiuni a cteri act
act
terenul
•Aspec •Con ui
t stici •Regle
eris
•Stare eris dițiil
e de eco
mentăr
tehni
tici finan
ile
urbani tici
că no stice;
•Vechi țare juri
fizi
•Restric
me •Rand mic ții de
•Calita ame e constr dic
te ce ntul
uire/u
tilizare e
e. Tipul valorii
adecvat scopului evaluării
clientul sau utilizatorii desemnați comunică evaluatorului tipul de
valoare dorit
evaluatorul decide dacă tipul valorii corespunde cu scopul evaluării și
cu tipul proprietății
valoarea de piață, chiria de piață, valoarea echitabilă, valoarea de
investiție/subiectivă, valoarea sinergiei și valoarea de lichidare
sursa definiției sau explicarea oricărui tip al valorii utilizat

f. Data evaluării
Data la care este valabilă concluzia privind valoarea estimată
Nu trebuie confundată cu data raportului de evaluare
Data la care au fost disponibile informațiile utilizate pentru fundamentarea

valorii
Depinde și de scopul evaluării și tipul valorii estimate
Nu poate fi ulterioară datei raportului

O dată curentă
• apropiată de data raportului de evaluare

• poate coincide cu data inspecției
• poate fi ulterioară datei inspecției
O dată anterioară
• raport de evaluare retrospectiv

• specifică evaluărilor pentru impozitare, raportare financiară sau celor solicitate de către justiție

g. Documentarea necesară
informațiile care au stat la baza verificării dreptului asupra proprietății
imobiliare
amploarea inspecției realizate (integrală – la exteriorul și interiorul
proprietății, sau parțială – doar la exterior)
responsabilitatea pentru informațiile primite de la client și/sau de la
terțe părți
orice informație solicitată de către evaluator dar indisponibilă la data
raportului de evaluare
existența oricăror informații privind starea solului și a fundației
responsabilitatea pentru identificarea riscurilor de mediu înconjurător,

reale sau potențiale
autorizațiile sau restricțiile legale referitoare la utilizarea proprietății
imobiliare
documentarea a fost suficientă/insuficientă pentru a emite o opinie
total justificabilă asupra valorii
h. Natura și sursa informațiilor
convenite și consemnate în scris
orice informații relevante pe care se va baza evaluarea
documentarea necesară pentru orice verificări care vor fi întreprinse

pe durata evaluării

i. Ipoteze și ipoteze speciale
Ipoteze Ipoteze speciale

- aspecte care sunt acceptate ca fapte, în Ipoteze care presupun:
mod rezonabil, în contextul evaluării, fără a fi - date care diferă de datele reale
în mod specific documentate sau verificate
- aspecte care, după ce au fost stabilite,
existente la data evaluării, sau
trebuie acceptate pentru înțelegerea - date care nu ar fi presupuse de către
evaluării sau a altor servicii de evaluare un participant tipic de pe piață într-o
furnizate tranzacție, la data evaluării.

Ipoteze - exemple
se presupune că amplasamentul este în deplină concordanță cu toate reglementările legale privind mediul înconjurător în afara cazurilor când neconcordanțele sunt
expuse, descrise și luate în considerare în raport
s-a presupus că legislația în vigoare se va menține și nu au fost luate în calcul eventuale modificări care pot să apară în perioada următoare
nu există niciun indiciu privind existența unor contaminări naturale sau chimice care afectează valoarea proprietății evaluate sau valoarea proprietăților
vecine
nu există defecte ale construcțiilor
valoarea de piață estimată este valabilă la data evaluării. Întrucât piața și condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau
necorespunzătoare la un alt moment
există o finanțare normală

Ipoteze speciale - exemple
autorizația de construire a fost obținută sau va fi obținută (inclusiv pentru o modificare a utilizării proprietății imobiliare)
o clădire aflată în faza de proiect ar fi de fapt finalizată la data evaluării, conform planului arhitectural și specificațiilor de construire
un contract care nu s-a semnat, ar fi de fapt în vigoare la data evaluării
proprietatea imobiliară este vacantă când, în realitate, la data evaluării aceasta este ocupată
proprietatea imobiliară este închiriată cu anumite clauze de închiriere când, în realitate, la data evaluării aceasta este neocupată
schimbul are loc între părți în care una sau alta are un interes special și valoarea suplimentară (adică valoarea sinergiei) se creează ca urmare a fuziunii intereselor

j. Restricții de utilizare, difuzare sau publicare
În cazul în care este necesar sau de dorit să se restricționeze utilizarea

evaluării sau a celor care pot să se bazeze pe aceasta
Evaluatorul va preciza că este necesar acordul său prealabil, în scris, în cazul în care
se dorește publicarea integrală sau parțială a raportului de evaluare.
Se va preciza că raportul de evaluare se adresează doar clientului și altor utilizatori

desemnați specificați în raport și că nu își asumă răspunderea față de alte persoane

k. Declararea conformității cu SEV
În cele mai multe cazuri, se declară conformitatea cu SEV
Scopul sau contextul evaluării poate implica o deviere de la SEV
Orice deviere de la standarde trebuie să fie identificată în raport și

JUSTIFICATĂ

l. Descrierea raportului
SEV 103 - Raportare
Formatul raportului, precum și orice excludere de la cerințele SEV 103

trebuie să fie convenite în prealabil și consemnate în termenii de
referință ai evaluării

4. ETAPA 3:
COLECTAREA DATELOR ȘI DESCRIEREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE

Tipuri de date
• indicatori economici
Date generale •
•
activități guvernamentale
politica fiscală
• reglementări privind zonarea
• proprietatea imobiliară subiect

Date specifice • vânzările și închirierile de proprietăți imobiliare comparabile
• caracteristicile pieței locale specifice
• oferta (trecerea in revista a ofertei de proprietăți imobiliare

Date cerere/ comparabile)
• evidențierea tendințelor pieței, relațiile între cerere și ofertă, ratele
ofertă de piață de absorbție
• cererea concurențiala (cerere solvabila sau calificata versus cerere
de locuințe)
Prezentarea datelor: Identificarea proprietății
Proprietatea imobiliară se identifică pe baza datelor din documentele care

atestă dreptul de proprietate, în urma realizării unei inspecții în teren.
Etapele identificării:
Identificarea Localizare. Analiza eventualelor

Descrierea
proprietății. Identificarea neconformități
construcțiilor
Descrierea juridică amplasamentului (acte-situația reală)

Descrierea proprietății
Descrierea juridica •• Adresa completă; număr Carte Funciară, număr cadastral

Lista documentelor care atestă dreptul de proprietate. Sarcini
(acte) • Tipul imobilului (obiectul evaluării); utilizare
Localizare. •
•
Zonare (regională, locală). Urban/rural. Central/median/periferic
Vecinătăți. Utilizări existente, utilizare permisă
Amplasament •
•
Facilitățile zonei (acces, utilități, facilități social-culturale, etc.)
Descrierea terenului (amplasamentului): forma, suprafața
Descrierea •Caracteristici fizice (tip constructiv, anul construirii, detalii

constructive, instalații, finisaje și dotări, arii: utilă, construită,
construcției construită desfășurată)
•Anexe, dependințe
Neconformități
•Lipsa autorizației de construire pentru construcții/extinderi/anexe
•Modificarea compartimentării interioare
•Inadvertențe la adresa/ utilizare/nerespectarea indicatorilor urbanistici

5. ETAPA 4:
ANALIZA DATELOR

Analiza datelor cuprinde două tipuri de analize

importante:
Analiza pieţei
Analiza celei mai bune utilizări

Analiza pieţei
procesul de identificare şi studiere a pieţei unui anumit bun sau
serviciu.
Este realizată în scopul:
 estimării cererii pentru un anumit tip de proprietate imobiliară
(analiza cererii)
 determinării conformării pieţei pentru proprietatea analizată
(analiza ofertei)
 studierii modului în care interacţiunea dintre cerere şi ofertă
afectează valoarea proprietăţii subiect (analiza echilibrului pieţei)
O analiză corectă a pieţei impune parcurgerea de către evaluator a

următorilor paşi:
• Definirea produsului (analiza productivităţii proprietăţii)

• Delimitarea pieţei
• Analiza cererii
• Analiza ofertei competitive (investigarea şi previziunea concurenţei)
• Analiza interacţiunii dintre cerere şi ofertă
• Estimarea absorbţiei în piaţă a proprietăţii subiect

Analiza celei mai bune utilizări

Cea mai bună utilizare (CMBU) - „utilizarea probabilă în mod rezonabil şi justificată
adecvat, a unui teren liber sau a unei proprietăţi construite, utilizare care trebuie să fie
posibilă din punct de vedere fizic, permisă legal, fezabilă financiar şi din care rezultă cea
mai mare valoare a proprietăţii imobiliare” - concept fundamental pentru practica evaluării.
Cea mai bună utilizare se va considera pentru:

 teren, în ipoteza că ar fi liber/neocupat, chiar și atunci când proprietatea subiect este
construită,
 proprietatea imobiliară existentă (teren şi construcţiile aferente acestuia)

Cea mai bună utilizare trebuie să îndeplinească patru condiţii, respectiv să fie:
1. permisibilă legal
2. posibilă fizic
3. fezabilă financiar
4. maxim productivă (să conducă la cea mai mare valoare a proprietății)

6. ETAPA 5:
EVALUAREA TERENULUI

Metodele de evaluare a terenului liber derivate din cele trei abordări

tradiționale ale valorii:
abordarea prin piață
abordarea prin venit
abordarea prin cost

Metoda comparaţiei directe Metode alternative
Metodele capitalizării
Extracția de pe piață Alocarea (proporția) venitului:
Capitalizarea directă:
Metoda reziduală
Capitalizarea directă:
Capitalizarea rentei funciare
Analiza fluxului de numerar

actualizat – Metoda parcelării
şi dezvoltării

7. ETAPA 6:
APLICAREA ABORDĂRILOR ÎN EVALUARE

Metodologia de evaluare cuprinde trei abordări ale valorii:
- abordarea prin piaţă (comparaţie directă)
- abordarea prin venit
- abordarea prin cost
Cf. Standarde de evaluare a bunurilor, ediția 2018 – SEV 100 Cadrul

general - „Pentru estimarea valorii unei proprietăţi imobiliare, pot fi
utilizate una sau mai multe abordări în evaluare.”

Abordarea prin piață

Se bazează pe comparaţii cu tranzacții anterioare, recente, de proprietăți imobiliare, fiind utilă în situaţia în care
au fost vândute recent mai multe proprietăţi comparabile. Se pot utiliza și oferte de vânzare publicate recent,
ajustate cu o marjă de negociere.
Etapele aplicării abordării prin piață:
Identificarea Analiza comparabilelor și Analiza rezultatelor

proprietăților determinarea diferențelor dintre Aplicarea de ajustări comparației și
acestea și proprietatea subiect
comparabile formularea concluziei

drepturile de proprietate transmise

Elementele de
condiţiile de finanţare
comparație:
condiţiile de vânzare
cheltuielile necesare imediat după cumpărare
condiţiile de piaţă
localizarea
caracteristicile fizice
caracteristicile economice
utilizarea
componentele non-imobiliare ale valorii

Abordarea prin venit

Valoarea proprietății cu potențial de a genera venituri este estimată în relație cu
beneficiile viitoare anticipate care pot fi obținute din exploatarea acesteia (conform
principiului anticipării).
Capitalizarea directă - metodă utilizată pentru a converti venitul dintr-un singur an

într-o indicație a valorii proprietății, într-un singur pas - două proceduri:
1) împărțirea venitului estimat cu o rată de capitalizare adecvată acestui tip de venit
2) înmulțirea venitului estimat cu un factor corespunzător (multiplicator al venitului)

Datele specifice analizate:
venitul brut anual previzionat
pierderea de venit brut anual
cheltuielile anuale de exploatare previzionate
caracterul şi durata fluxurilor de venit
valoarea de revânzare previzionată/valoarea terminală a proprietăţii evaluate

Etapele aplicării metodei capitalizării

din cadrul abordării prin venit:
Se estimează venitul Se estimează venitul Se estimează venitul net Se estimează Se împarte venitul net
brut potențial (VBP) brut efectiv (VBE) prin din exploatare (VNE) prin
rata de din exploatare la rata
generat de ajustarea venitului deducerea din venitul de capitalizare (VNE /
brut efectiv a cheltuielilor capitalizare (c)
proprietate prin brut potențial cu de exploatare aferente
c) și se obține o
închiriere, în pierderile aferente proprietății, cheltuieli
corespunzătoare indicație cu privire la
condițiile unui grad gradului de neocupare care cad în sarcina tipului de venit valoarea proprietății
de ocupare de 100%. și neîncasării chiriei. proprietarului. utilizat. imobiliare.

Abordarea prin cost
Valoarea unei proprietăţi imobiliare se estimează prin adăugarea, la

valoarea de piaţă a terenului considerat liber, a costului de nou al
construcţiei(iilor) aferente proprietății din care se scade deprecierea
cumulată a acestora (deprecierea fizică, deprecierea funcţională şi
deprecierea economică) apărută din diferite cauze.
Profitul dezvoltatorului imobiliar pentru coordonarea dezvoltării se va
include în valoare.

Etapele aplicării abordării prin cost
1. Valoarea terenului
în ipoteza că este liber și disponibil pentru
dezvoltare la CMBU a sa

8. ETAPA 7:
ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Etapă a procesului de evaluare în care evaluatorul analizează rezultatele

obţinute în urma aplicării abordărilor în evaluare şi selectează în final, o
singură valoare (cazul cel mai frecvent) sau un interval de valori.

9. ETAPA 8:
RAPORTAREA VALORII

Forma, dimensiunea şi conţinutul raportului de evaluare pot depinde de:

tipul proprietăţii
cerinţele imobiliare natura evaluării
clientului evaluate
Cel mai bun raport de evaluare - dă posibilitatea clientului să înţeleagă

problema şi datele faptice şi să urmărească logica evaluatorului până la
final.
•document scris care asigură evaluatorului oportunitatea de a

fundamenta şi explica opiniile şi concluziile sale şi de a demonstra
soliditatea concluziei finale asupra valorii
•trecere în revistă a tehnicilor pe care le-a aplicat evaluatorul pentru
Raportul de a ajunge la concluzia asupra valorii proprietăţii
evaluare •reflectă înțelegerea de către evaluator a principiilor economice
generale aplicate în procesul de evaluare, abilitatea sa de a
interpreta datele relevante și logice, de a selecta metodele,
tehnicile și procedurile de evaluare adecvate, precum și modul de
aplicare a acestora, pentru a susține concluzia finală asupra valorii.

10. EXERCIȚII RECAPITULATIVE

Enunțuri adevărat/fals
1. Misiunea de evaluare este identificată în prima etapă a procesului de evaluare prin simpla
identificare a proprietății imobiliare subiect și a drepturilor de proprietate ce urmează a fi evaluate.
a. Adevărat
b. Fals

2. În funcție de scopul evaluării, evaluatorul va stabili tipul valorii ce se va estima.
a. Adevărat
b. Fals

3. Descrierea proprietății imobiliare este realizată în urma efectuării inspecției în teren a proprietății
respective și prin verificarea conformității cu documentele de atestare a dreptului de proprietate.
a. Adevărat
b. Fals


4. Evaluatorul trebuie să clarifice termenii de referință ai evaluării, care vor fi agreați cu clientul
evaluării și care vor fi incluși atât în documentul contractual, cât și în raportul de evaluare final.
a. Adevărat
b. Fals
5. Datele specifice includ informații despre istoricul și utilizările proprietății subiect.

a. Adevărat
b. Fals

6. Prin aplicarea abordării prin cost, evaluatorii stabilesc valoarea actualizată a beneficiilor
viitoare rezultate din deținerea proprietății.
a. Adevărat
b. Fals

7. Abordarea prin venit se aplică rar la evaluarea locuințelor unifamiliale ocupate de proprietar.
a. Adevărat
b. Fals

8. Abordarea prin piață (comparația directă) este cea mai adecvată abordare atunci când există
suficiente informații credibile privind tranzacții și/sau oferte recente.
a. Adevărat
b. Fals

9. Abordarea prin cost poate fi aplicată de evaluator atunci când construcțiile din cadrul
proprietății subiect sunt relativ noi și sunt afectate de deprecieri mici și când sunt disponibile
informații despre terenuri libere, cu atractivitate similară, vândute sau oferite spre vânzare
recent.
a. Adevărat
b. Fals

10. Etapa finală a procesului de evaluare constă în analiza rezultatelor și formularea concluziei asupra
valorii.
a. Adevărat
b. Fals

11. Un evaluator trebuie să aplice întotdeauna toate cele trei abordări ale valorii unei proprietăți
imobiliare, în orice evaluare.
a. Adevărat
b. Fals

12. Concluzia finală asupra valorii poate fi sub forma unei singure valori sau a unui interval de valori.
a. Adevărat
b. Fals

13. Majoritatea evaluărilor cer o estimare a valorii în prezent.

a. Adevărat
b. Fals

14. O estimare în bani a valorii dreptului de proprietate este întotdeauna egală cu suma valorilor
dezmembrămintelor dreptului de proprietate.
a. Adevărat
b. Fals

15. Comparația directă este cea mai credibilă metodă de evaluare a terenurilor libere.
a. Adevărat
b. Fals

Întrebări grilă – un singur răspuns corect

1. Conform SEV 101, termenii de referință ai evaluării pot fi:
a. identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați
b. data evaluării
c. scopul evaluării
d. toate răspunsurile de mai sus sunt corecte

2. O evaluare nu poate fi utilizată în scopul:
a. stabilirii performanței energetice a unei clădiri
b. garantării unui împrumut
c. impozitării unei clădiri
d. înregistrării valorii juste în contabilitate

3. Analiza celei mai bune utilizări se realizează în cazul în care scopul evaluării este estimarea:
e. valorii de investiție
f. valorii speciale
g. valorii de piață
h. valorii juste

4. Data evaluării poate fi:

a. o dată curentă
b. o dată ulterioară
c. o dată anterioară
d. a. și c.

5. Care dintre următorii termeni reprezintă un element de comparație în abordarea prin piață?
e. prețul vânzării
f. condițiile de finanțare
g. deprecierea cumulată
h. venitul net din exploatare

6. O estimare separată a valorii unui teren este, în general, inclusă în:
i. abordarea prin piață
j. abordarea prin venit
k. abordarea prin cost
l. toate cele trei abordări

7. Ajustări valorice sau procentuale pentru diferențele aferente elementelor de comparație sunt aplicate
prețurilor:
a. de vânzare ale proprietății subiect
b. de ofertă ale proprietății subiect
c. de vânzare/de ofertă ale proprietăților comparabile
a. niciun răspuns corect
8. În procesul de evaluare nu se colectează și nu se analizează următoarele informații:

b. generale
c. specifice (subiect și comparabilele)
d. din metodologia evaluării
e. cererea și oferta competitivă

9. Din categoria de date generale ar trebui studiate:
f. vânzările comparabile
g. estimările venitului
h. influențele economice
i. ipotezele speciale

10. Cea mai credibilă metodă de evaluare a terenurilor este:

a. extracția de pe piață
b. comparația directă
c. alocarea (proporția)
d. capitalizarea rentei funciare

11. Pentru a estima valoarea de piață, un evaluator urmărește:
e. raportul de evaluare
f. procesul de evaluare
g. procesul de verificare
h. manualul evaluatorului

12. În prima etapă a procesului de evaluare a unei proprietăți imobiliare (definirea misiunii de evaluare) nu se
analizează:
i. proprietatea imobiliară
j. cea mai bună utilizare
k. drepturile de proprietate
l. data evaluării

13. Deprecierea unei construcții poate fi:

a. fizică
b. funcţională
c. economică
d. oricare de mai sus

14. Dimensiunea, tipul şi conţinutul raportului de evaluare sunt în funcţie de:
e. utilizatorul desemnat
f. reglementările existente
g. natura şi complexitatea evaluării
h. toate cele de mai sus

15. În analiza rezultatelor evaluării, un evaluator ia în considerare toate aspectele de mai jos, mai puțin:
i. considerarea adecvării și acurateței fiecărei metode aplicate
j. considerarea cantității și calității informațiilor disponibile
k. calcularea mediei rezultatelor
l. explicarea diferențelor dintre rezultatele obținute din aplicarea diferitelor metode de evaluare/abordări
ale valorii

Teme de discuție
1. De ce este important ca, la începutul procesului de evaluare, să se identifice drepturile de proprietate ce
urmează a fi evaluate?
2. În ce constă esența celor trei abordări ale valorii?
3. Enumerați cele trei abordări ale valorii. Trebuie folosite întotdeauna toate cele trei abordări ale valorii?
4. De ce trebuie specificată data evaluării?
5. Care sunt etapele procesului de evaluare?

Vă mulțumesc!
Lector
Modulul 1 – Ziua 2
Str. Scărlătescu Nr. 7, sector 1 București, 011158, România

tel: +40 21 315 65 64, 05, fax: +40 21 311 13 40
anevar@anevar.ro, www.anevar.ro

Modulul 1 Ziua 2: Procesul de Evaluare

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Modulul 1 Ziua 2: Procesul de Evaluare

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

MODULUL 1 ZIUA 2

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 2

1. ETAPELE PROCESULUI DE EVALUARE

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 3

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 4

DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 5

Definirea misiunii de evaluare

CLIENT Scopul evaluării

Ipoteze și ipoteze speciale

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 8

STABILIREA TERMENILOR DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 9

Termenii de referință ai evaluării

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 10

Identificarea și competența evaluatorului

Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați

Identificarea proprietății imobiliare subiect

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 11

Documentarea necesară pentru elaborarea evaluării

Natura și sursa informațiilor pe care se va baza evaluarea

Ipoteze și ipoteze speciale

Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

Declararea conformității evaluării cu SEV

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 12

a. Evaluatorul și competența acestuia

evaluator independent extern sau intern

evaluatorul poate oferi o evaluare obiectivă și imparțială

existența sau inexistența unui conflict de interese pentru evaluator

competența evaluatorului în efectuarea evaluării

numele și competența altor specialiști - analize care excedează competența evaluatorului

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 13

b. Clientul și alți utilizatori desemnați

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 14

c. Scopul evaluării (utilizarea desemnată)

transferul dreptului de proprietate

compensare în caz de expropriere

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 15

d. Identificarea proprietății imobiliare subiect

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 16

Dreptul de proprietate supus evaluării: Dreptul real principal

Dezmembrămintele dreptului real principal:

Drept de Drept de Drept de Drept de Drept de Drept de

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 17

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 18

Caracteristici fizice, economice, juridice:

•Dime Car •Chiri Cara •Utilizar

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 20

Nu trebuie confundată cu data raportului de evaluare

Data la care au fost disponibile informațiile utilizate pentru fundamentarea

Depinde și de scopul evaluării și tipul valorii estimate

Nu poate fi ulterioară datei raportului

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 21

• apropiată de data raportului de evaluare

• raport de evaluare retrospectiv

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 22

responsabilitatea pentru identificarea riscurilor de mediu înconjurător,

h. Natura și sursa informațiilor

convenite și consemnate în scris

orice informații relevante pe care se va baza evaluarea

documentarea necesară pentru orice verificări care vor fi întreprinse

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 24

i. Ipoteze și ipoteze speciale