SM 249:2004

S T A N D A R D M O L D O V E A N

SISTEM UNIS DE EVALUARE A PATRIMONIULUI

TERMENI $I DEFINITII

Editie oficiali

l)cpartamcntul "Moldova-Standard"
Chiginiu
 csM 01.040.01

DEPARTAMENTUL*MOLDOVA-STANDARD"
STANDARD MOLDOVEAN 5N{249:2004

SISTEMUNIC DE EVALUARE A PATRIMONIULUI

Termeni9i defini(ii

COMMON SYSTEM OPERTYVALUATION

Termsand definition:t

APROBARE Aprobat Departamentului "Moldova-Standard"

nr. 151 .05.2004cu aplicaredin 0l .12.2004
Elaborat
Standardulard caracterobligatoriu

DESCRIPTORI patrimoniului,valoarede pia1d.tipuri de valori,

Evaluarea
procesdeevaluarea patrimoniului,metodede evaluare

Departamenh.rl
"Moldova-Standard",str. E. Coca nr. 28, MD-2064, Chiginnu,
Republica
Moldova,tel.748588, fax.7505 8l

O MOLDOVA-STANDARD, 2OO4

I{eproducerea sauutilizareaintegraldsauparlialaa prezentuluistandardin orice publicaliigi

prin orice plocedeu(electronic,mecanic,fotocopiere,microfilmareetc.) este interzisddac6 nu
cxisti acordulscrisal Departanrentului"Moldova-Slandard".
SM 249:2004

PREAMBUL

Prezentulstandarda fost elaboratgi prezentatde Comisia de lucru pentru elaborarea

standardelornalionale de evaluare, creatd prin dispozigiaGuvemului Republicii Moldova
nr. 1025- 1348din 3 noiembrie 2003.
Prezentulstandardconfinetermenigi definilii standardizate, careau o accep[iespecificdin
domeniulde evaluare,indiferentde tipul obiectuluievalu[rii. Pentrufiecarenotiunea fost stabilit
un singur termenstandardizat.
Definiliile prezentatepot fi modificate, dupd caz, prin introducereade criterii derivate,
dezvlluireasemnificalieitermenilorutiliza!i,specificindobiectelecuprinsede o anumitdnotiune.
'fermenii
standardizali sint culegicu caractere
semigrase.
Elaborarea standardului s-a hcut in baza standardului din Federatia Rusi
(|OCT P 5 I 195.02-98EAusa.ecNcreuaorleHKr,r 'l'epuuusr
HMyrqecroa. rj onpeAeneHr,tncare poate
fi consultat la Institutul Nafional de Standardizare9i Metrologie gi cu consultareadocumentelor
intemalionale,,standardeleIntemalionalede evaluare(IVSC) 2003", ,,standardeleEuropenede
Evaluare2000".
Prezentulstandarda fostelaboratprimadat[.
Standardulconfineurmetoareleanexe:
AnexaA (informativd)- Indexalfabetical termenilorin limbaromAni
AnexaB (informativi)- Indexalfabetical termenilorin limbarusi
AnexaC (informativd)- Indexalfabetical termenilorin limbaenglezi
AnexaD (informativd)- Traducerea autenticda prezentuluistandard
in limbarus6

Titlul prezentuluistandard
in limbarusd:
E4uual clrcreva oLleHKItt Myrqecrea. TepvuHsI 14onpeaeneHr,rt

II
 SM 249:2004

I OI}IECT $I DOMENIU DE APLICARE

l)rezentul definegte
standard privindevaluarea
nofiunilefundamentale patrimoniului.

T E R M E N I$ I D E F I N I T I I

2.I Noliunifundamentale

2-l.l Patrimoniu:Ansanrblu de drepturiqi ru 14Myulecrso

obligatiipatrimoniale(carepot fi evaluatein en Property
bani),priviteca o sumdde valoriactive$i pasive
strinslegateintre ele,aparlinindunei persoane
fizicesaujuridice.

2.1.2Bunuri imobile: Terenuri,porliuni de ru HeaslrxHvoe r,rMyurecrBo

subsol,obiecteagvaticeseparate, plantaliiprinse en Real property
de rddacini,clidiri, construc{iiqi alte lucrlri legate
solid de pdmdnt,precumgi tot ceeace,in mod
naturalsauartificial,esteincorporatdurabilin
acestea,adici bunuri a clror deplasarenu este
posibilaftrh a se cauzaprejudiciiconsiderabile
destina{ieilor.

2.1.3Ilunuri mobile: Obiectematerialegi ru .{nuxnlroe HMyrqecrBo

nemateriale,carenu sint bunuri imobile. Aceste en Personalproperty
obiectenu sint legatede bunurileimobilegi ca o
categoriepot fi caracterizateprin posibilitateade a
fi permutate.

2.I .4 Evaluare a patrimoniului: Procesde ru OqeHxauuyrqecrna

detemrinarea valorii obiectului evaludrii la o datd el.I Propertyvaluation
concreta,linand cont de factorii fizici, economici,
sociali qi de altd naturd,care influenleazdvaloarea.

2.1.5Obicctal evaluirii: Bunuriimobile, ru O6r,ercroueHxu

bunurimobilegi drepturiasupralor; active n Valuationobject
nemateriale - drepturiasupraobiectelor
proprietilii industriale,drepturide autor;drepturi
asupraresurselor naturaleetc.;intreprinderiin
calitatede conrplexepatrimonialc:alaceri
(businessul); valori mobiliare;obligaliidebitoare
$i creditoare;lucrdriqi servicii;informalii;alte
obiecte.

2.1.6Subicctiai activitirtiide cvaluare:Pe Cy6r,exllroqeno.rsofi

cleo parte,cvaluatorigi intreprinderide evaluare, IerTerb ocTl.l
a ciror activitatecstereglementatd de Legea of valuation
Sub.iects
Republicii Moldovacu piivirela activitatea de
evalutrre,iar pe de alti pafie, de
beneflciari
serviciide evaluare.
SM 249:2004

2.1.7 Principii dc evaluare:Factori ru llpulqnnsr oqeuxr.t

economiciprincipali,reguligi cauzece deterrlind en Principlesofvaluation
valoareapatrimoniului.In practicade evaluarese
utilizeazl,urmltoareleprincipii:utilitatii,
substituliei,anticiplrii, productivitetiireziduale,
contribuliei,veniturilorcrescltoaregi
descrescatoare, echi Ii brului,mdrimii econonr ice,
diviziunii economice,cereriisi ofertei.
concurentei, modifi cdrii,dependenlei,
conlormitAlii,principiulceleimai bunegi eficiente
utiliziri.

2.1.8 Evaluator al patrimoniului: ru OqeH[lfiKr,rMyuecrBa

Persoand fizich cu o reputa{iebund,cu studii en Propertvvaluer
superioarecorespunzdtoare, titular al certificatului
de calificareal evaluatorului;oare poseddo
experien[dde munci suficientdin domeniul
evaluirii, un inalt nivel profesionalgi competenla
necesari.pentru desfEgurarea activitdlii de
evaluare.

2.1.9 Datd de cvaluare:Data la carea fost ru lara oqeurn

efectuatdevaluareapatrimoniului. en Date of valuation

2.1.10 Raport de evaluare:Act intocmit ru Or.{er o6 oqeHxe

de evaluator,pe hirtie saupe suport electronic,la en Appraisal report
finele procesuluide determinarea valorii
obiectuluievaluat.

2.l.ll Etici a evaluatorului: Ansamblude ru 3rura oqenulrrxa

reguli gi nomte etice de comportare a en Ethicsofvalue
evaluatoruluiin procesulrealizdriiprocedurilorde
evaluarea patrimoniului.

2.2 Y aloarea patrimoniului

2.2.1Bazit do cvaluare:Tip de valoarc ru Ba:laoqeHru

estimatA,
in a circi definiliese realizeazh
scopulqi en Basisofvalue
metodaevaluirii.

2.2.2 Y aloztrcdc pia{i: Sumdestin.rati rll pr,rHo.ruaq

crotrMocrr,
pentnrcareun obiectal evaluirii poatefi en Marketvalue
schimbat,la datacvaludrii,intre un cumpArAtor
hotirit sd cunlperegi un vinzdtorhotdrits5 vindd,
dupdun marketingadecvat,intr-o tranzactie
Iitrcra,irr cale liccareparteva actionacon)petent,
cu prudentanecesarigi neconstrins.
 SM 249:2004

2.2.3 Yaloarc dc reconstituire:Sumda ru BoccrauognteruHaq

cheltuielilortotalenecesare pentrucreareaunei crol.tMocrl'
de evaluat,
copii exactea clddirii saua construc[iei en Reproduction cost
calculatdin bazaprelurilorde pialdexistentela
dataevalulrii, cu aplicareamaterialelor$i
tehnologiilor identicecelorutilizatepentru
construirea obiectultrievaluirii.

2.2.4Yaloare dc inlocuire: Sumda ru C'rosnocrs3aMeuregnq

cheltuielilortotalenecesarepentruconstruclia en Replacementcost
uneiclidiri sauconstmcliisinrilareobiectului
evaludrii,calculatdin bazaprelurilorde piald
existentela dataevaludrii.

2.2.5Yaloarc ini(ial5: Sumda cheltuielilor ru flepsorrauaftnar

totalenecesarepentruprocurarea saucrearea croHMocrb
obiectuluievaludiiila rnomentulcind seincepe en Initial value
utilizarea
lui.

2.2.6Y aloarercziduall: Valoarea ru OcratoqrrascroHMocrb

proprietatii luind in considerareuzura lui. en Residual value

2.2.7Y aloarede investi{ie:Valoarea ru HHsecrrruuoHHat

patrimoniuluideterminatiin bazavalorii crouMocrr,.
vcniturilorviitoarepentruun investitorconcret. en Investmentvalue.

2-2.8Yaloare de lichidare: Valoarea m JlursunauHoHrraq

patrimoniului in cazul in careobiectul evaludrii cror.rMoc'rb
estesau urmeazi a fi instriinat intr-o perioadl de en Liquidation value
timp foartescurtegi in condilii de expunerepe
piald diferite de cele necesarepentru a obline cel
mai bun prefde piall.

2.2.9Y aloaredc asigurare:Valoarea ru CrpaxonaacronMocrb

despdgubiriitotalea prejudiciilorcauzate en Insurancevalue
patrimoniuluila producereaevenimentului
aslgurat.

2.2.10Valoarc impozabili: Valoarece ru Ha-noroo6.naraeuas

serve$tepentrucalculareabazeiimpozabilea crolrlrocrr,
bunuh.ri. en Assessnrent value

2.2.1I Valoarc ipotccarri:Valoarea ru cror.rMoc'I'b

3arororra.s
bunuluiimobil determinatdin scopulipotecdrii. en Mortgagevalue

2.2.l2 Valoarc dc utilizarc: Sumdmaximai ru B

CloHIrroc'r's
carcse poateoblinedin utilizareaunui activ pind cnoJlb3oaaln.rll
la sfirgitultermenuluiutilde serviciuqi din en Value in use
vinz.area Iui ulterioari.
5M249:2004

2.2.13Yaloare dc pialn pcntru utilizarea ru PsrHo.lHaq

croHMocrbnpr.t
cxistenti: Sumdestimatipentrucareun obiectal cyqecrByro[teM
evalu6riiar puteafi schimbatIa dataevaludriipe ucno;rr,3oBarru
H.
bazaipotezeide continuarea utilizdriiactuale,dar en Marketvalue for existins
presupunindci el esteneocupat, intre un use.
cumparAtor hotdratsd cumperegi un vinzdtor
hogrit se vindd,intr-o tranzacgie
liberd,dupdun
marketingadecvat,in carefiecarcpartea actionat
in cunogtinlide cauzd,prudentgi thrd
constringere.

2.2.14Y aloaredc utilizare alternativl: ru Croqr,.{ocrb

Valoare cu cea mai buni utilizare a obiectului aJrbrepHar!{Br.roro
evaludrii, alta decit ceaprezenLd,
cea inten{ionatd HcrroJrb3oBaHHl
sau cea care ar corespundeunei redezvoltdride en Alternativeusevalue
cdtre proprietarul bunului, de cdtre ocupantul
presupussaucompaniade dezvoltareimobiliard.

2.3 Procesde evaluarea patrimoniului

2.3.1Procesde evaluare:Consecutivitate ru flpoqeccoqeHxu

de proceduricare sint utilizate de cetre evaluator en Valuation Drocess
pentru a estimavaloareaobiectului evaludrii.
Procesulde evaluareesteconstituit dintr-un gir de
etapecarepresupundefinireamisiunii de evaluare,
colectareagi analizadatelornecesarepentru
evaluare,aplicareametodelorde evaluare,
reconcilierea valorilor$i estimareavalorii finale gi
se incheie cu elaborarearaportului de evaluare.

2.3.2Abordare prin metodacostului: ru 3arparHufinogxo.{

Modul de evaluarea patrimoniuluiin baza en Costapproach
costurilor necesarepentrucrearea,modificareagi
utilizareaobiectuluievaludrii,linind cont de
deprecierea acumulat6.

2.3.3Abordare prin an:rlizavinzirilor ru llo4xog cpaoHnrerLrroro

compar:rbile:Modul de evaluarea patrimoniului aHann3a npoAax
in bazaanalizeivinzirilor obiectelorcomparabile, eD Comparativeapproach
fi ind ef'ectuate
ajustdrilecorespunzatoare
pentru
diferentaintre ele.

. 2.3.4Abordarc prin mctoda venitului: ru loxognufi no4xo.r1

Modul de cvaluarea patrimoniuluiir.rbazavalorii cll Incomeapproach
vcniturilorviitoarece ar puteafi obfinuteca
rezultatal utiliz.iriibunului.

2.3.5 Dcpreciereitcurnul:rtir:Pierderede ru Haxon.leHrrrrfi

rr..lrroc
valoaref-a1ide valoareade reconstituire saude en Accumulateddepreciation
inlocuirea obiectelorevaluirii ce poatesd apard
ditr caLtzcflzice.functionalesauecorlonrice.
 SM 249:2004

2.3.6lJzuri fizicit: l{educcrca valorii ru <Du:Hqecrrtfi

u:ttoc
obiectuluievaluirii ca rezultatal deterioririilui en Physicaldepreciation
sub ac(iuneafactoruluitemporalqi a altor'factori
extcriori(lactorifi z-ici,cliinlici, exploatare
incorectaa bunului,intrelinercnesatisficitoare
etc.).

2.3.7Dcprcciercfunctionalit:Dcpreciere ru Oyn rqnoHarltll'lii H3Hoc

legatadc dezvoltarea lehnologiiiornrodernecare en Functionaldepreciation
permitcreareaobiectelornoi ce satisfacmult mai
eficicntcerinlelepiclei.

2.3.8Deprccierccconomicit: Depreciere rll 3rosonuqecrufi a:noc

determinate de influenlaunorfactoriexteriori en Economicdepreciation
asupraobicctuluievaluirii.Ihct,rriiexleriori
includ:schimbdrilein economiatarii, schimbArile
nrodificdrile
pe pialaobiectuluibvaludrii, in
naIional[,modificdrilecondiliilorde
legislalia
qi
finanlare altele.

2.3.9Deprcciererecuperabilh:Depreciere, ru VcrpaHnurtfin:uoc
a cirei inldturareesteposibili dirrpunctde vedere en Curabledepreciation
fizic gi clicientddin punctde vetlcreeconomic.

2.li.l0 Dcprccierencrecupcrabili: ru l{eycrpauuvslfiu:rroc

Depreciere, a cdreiinldturareneccsitacheltuieli en Incurabledepreciation
mai mari decitcreqterea probabilaa valorii
evaluirii
obiectr.rlui ca al inliturdrii
rezultat
elementelor deprecierii.

2.3.1I Obiect comparabil: Bun careeste ru Conocranuvsliio6texr

similarobiectuluievaludriigi careestefolosit en Comparable
object
pentrudetenninarea valorii patrimoniului.

2.3.l2Prct ajustat: Prcl de vinzarea ru CropperrnponaHIlat ueHa

tuturor
obicctuluicomparabil,tlupdcf'cctr.rarea cn Adjustedprice
ajustirilorpentrudiferenleleintre acestbun $i
obicctulevaludrii.

2.3.13 Mctodir dc capit:tlizarcdircctir: ru Meroa rrplvoi-l

Mctodi dc evaluarea patrintoniuluiin condiliilc rl
Kanllla;Ilt3tluH
stabilede utilizarea lui, mirrinriiconstantea cn nrethod
Directcapitalization
vcniturilorgenerateclc obiectulevaluarii,lipsei
invcstitiilor iniliale 5i calculdrii simultane a
recun('rilrii
capitalului 5i tlobinzii.

2.3.14Mctodir:rllttxurilordc nunlcrar rtl Mc'roll.tttlcrott t HpollallHt

rctu:rliziltc:Mctodirclccvalttarca patrimoniului, tc)l(l
,rlcr I I'tx rto'l'oKoB
inegale,
sur.rt
in cazulin carefluxulilc cicrttturerar erl Discountctlcashllorv
bunurilor.
in lirnctiede risculasociatutiliz-drii mcthotl
SM249:2004

2.3.15Metodirde analizilipotccar- ru MeroAIjnore'{tto-

invcstitionali: Metodi dc cvaluare2 aHaJlH3a
l'tIlBec-Ll'{tlHoHHoro
patrirnoniului propriu
bazatirpe costulcapitalului en Mortgageinvestmcnt
analYsis
1i cel imprumutat.

2.3.16Iteconcilicrca rczultatclordc rtl pe3ynl'raToB

Col'rzrcolasue
a valoriillrlalea
cvaluarc:Itrocesdc determitlarc ouellKl'l
obiectuluievaludrii. en Valuereconciliation
 SM 249:2004

Anexa A
(informativi)

INDEX ALFABETIC AL TBRMENILOR IN LIMBA ROMANA

Abordareprin analizavinzirilor comparabile z.).)

Abordareprin metodacosttllui 2.3.2
Abordareprin metodavenitului 2.3.4
Bazdde evaluare 2.2.1
Bunuriimobile 2.1.2
Bunurimobile 2.t,3
Dati de evaluare 2.t.9
Depreciereacumulatd 2.3.5
.Depreciere economicd 2.3.8
Deorecierefunctionald 2.3.7
- -4-
Deprecrere nerecuperaDlra 2.3.t0
Deprcciererecuperabild 2.3.9
Etica a evaluatorului 2 . l. l l
Evaluarea patrimoniului 2.1.4
Evaluatoral patrimoniului 2.1.8
Metodd de analizdipotecar-investilionali 2.3.15
Metodd de capitalizaredirectZ z.). t ).
Metodi a fluxurilor de numeraractualizate 2.3.14
Obiect comparabil 2.3.t1
Obiectal evaludrii 2.1.5
Patrinroniu 2.1.1
Prelajustat 2.3.t2
Principiide evaluare 2.1.7
Procesde evaluare . 2.3.1
Raport de evaluare 2 . 1. l 0
Reconcilierea rezultatelorde evaluare 2.3.16
SubiecIiai activitdliide evaluare 2.1.6
Uzurir fiztcd z-J.o
Valoarede piald 2.2.2
Valoarede asigurare 2.2.9
Valoarede inlocuire 2.2.4
Valoarcde investilie 2.2.7
Valoarede Iichidare 2.2.8
Valoarcclepiafi pentruutilizareaexistentd 2.2.13
Valoarede reconstituire 2.2.3
Valoarede utilizare 2.2.12
Valoarctlc utilizarealternativd 2.2.t4
Valoareinrpozzibill 2.2.t0
Valoareiniliali 2.2.5
Valoarcrcziduall 2.2.6
Valoareipotecartr 2.2.t1
SM 249:2004

Anexa I]
(informativd)

INDEX ALFABBTIC AL TERMENILOR iN LIMBA ITUSA

ba3a oqeHKH 2.2.1

,[ara ouenru 2.1.9
14:nocnaxonleHHui 2.3.5
14:Hocueycrpauulrsrfi 2 . 3l.0
h:noc ycrpauuuufi 2.3.9
h:uoc rlutr,rvecxufi 2.3.6
14:noc$yurqnouamssrfi 2.3.7
14rHocsr(oHovt.t.recrrfi 2.3.8
l,lvyulecrno 2.1.1
14vyuec'raoaBHxHMoe 2.t.3
huyuecrno HeABHXHM@& 2.1.2
Meroa av croHrltpoBaHHq AeHexHbIXnoror(oB 2.3.t4
Mero4 anoreuno-HHBecrt4IIl,IoHHoto
aHaJIu3a 2.3.t5
Mero4 npruoi Kanlrranr-r3aqrrH z.J-|)
O6rerr oqesrn 2.t.5
O6tex'r conocranuuulfi 2 . 3 . I1
Orqer o6 ouenxe 2.1.10
OqeHra uuyulecraa 2.1.4
OrteHIqnxlrMyrrlecrBa 2 . 1. 8
floaxoA Aoxoasufi 2.3.4
llo4xo4 :arparrufi 2.3.2
flogxo4 cpanunrerrsHoroaHa.nH3anpoaax 2.3.3
flpuuqunsl oqenru 2.t.1
flpouecc oqeHxu 2.3.1
ComacogaHne peynbraroBorreHKH 2.3.t6
Cronuoc,rr alrrepHaruBHofolrcnoJIb3oBaHHg 2.2.t4
C'ror.ruoctrB ncnoJrb3oBaHH
It 2.2.12
Crouproc,rrBoccraHoBnrerbHtur 2.2.3
Ctorivocrr saaorogar 2 . 2 . It
' t 1 ^
Cronvocrs 3aueuleunr
CroHvocrt HHBecrHul.ror.rHaq 2.2.7
Cronltoclg -nsxBurauuoHHat 2.2.8
Crouvocrr Haroroo6raraevaq 2..2.t0
Cronuocrs ocrarottHat 2.2.6
Crouuoctr nepBoHartarbrrat 2.2.5
Crouuocrs pbrHoqHtur 2.2.2
s pbrHorrHaq
Cloltt',toc, upu cyuecrBylouleMHcfloJrb3oBaHHH 7.?.13
Crour.aocrrcrpaxoBat 2.2.9
Cy6r,ernr oqeuounofiaerrerbHocrn 2.t.6
Ilena cxopperrnpoBaHuall 2.3.t2
3rura oueuurnra 2 . l . Il
 SM 249:2004

Anexa C
(informativi)

INDEX ALFABETIC AL TERMENILOR IN LIMBA ENGLEZA

Accumulateddepreciation 2.3.5
Adjustedprice 2.3.t2
Alternativeusevalue 2.2.t4
Appraisal report 2.1.t0
Assessment value 2.2.10
Basisof value 2.2.1
Conparableobject 2.3.11
Comparativeapproach 2.3.3
Cost approach 2.3.2
'' Curabledepreciation 2.3.9
Date of valuatign 2.1.9
Direct capitalization
method 2.3.13
Discountedcashflow method 2.3.14
Economic depreciation 2.3.8
Ethics ofvaluer 2.t.tl
Functionaldepreciation 2.3.1
Incorneapproach z,)..t
Incurabledepreciation 2.3.t0
Initial value 2.2.5
Insurancevalue 2.2.9
Investmentvalue 2.2.7
Liquidation value 2.2.8
Market value 2.2.2
Market value for existing use 2.2.t3
Mortgage investmgntanalysis 2.3.15
Mortgage value 2.2.11
Personalproperty 2.1.3
Physicaldepreciation 2.3.6
Principlesof valuation 2.1.7
Property 2.1.1
Propertyvaluation 2.t.4
Propertyvaluer 2.1.8
Real property 2-1.2
Replacement cost 2.2.4
Reproduction cost 2.2.3
Residualvalue 2.2.6
Subjectsof valuatiorr l.t-o

Valuationobject 2.t.5
Valuationproi'ess 2.3.1
Value in usc 2.2.12
Value reconciliation 2 . f. 1 6
5M249:2004

Ancxal)
(informativd)

TRADUCERDAAUTENTICA A PREZENTULUISTANDAIID
ir'qllmun nusur

I{ava.nonepenoAa

I OEbEIfl 14 OEJIACTb TIPI4MEHEI.II,I'I

Hacrocusfi craHAapr onpeaenre'r rfryu,qaveu'rarsHbre

noHcrh.c r o6lacru oqeuru
HMVTUECTBA

2 TEPMI{HbI 14 OI{PENEJIEHI4'I

2. I O6utue noll,s"tr.tg

2.l.lllnryuqecrno:CoaoxynHocrr,npHrraAre)KalqHx ro Patrimoniu
onpeAeneHHbrM Qrluvecxnu H ropHAr{qecKr.rM
JrHqaM en Property
HMyulecrBeHHbrx npaBH o6q:aHHocrefi(no,{aaroulr.rxc.r
orteHKeB AeHexHoM Br,rpaxeHHH),paccruarpr
eacMr,rxKaK
cyMMaaKTHBHbrx r naccHBHbrx rleHHocref,TecHocBr3aHHbrx
nerr4y co6ofi.

2.1.2 HeasuxujlroeHMyqecrBo:(He4auxHuuenequ, ro Bunuriimobile

ue4onxuuocru) - 3eMelrbHbre yqacrKu,yqacrKu HeAp, en Real property
o6oco6resHsresoaHsreo6'bercru,MHorolrerHHe HacaxAenr.rr,
3aaHuq,coopyxenuqn lro6sreapyrueo6rexrsr, npovHo
cBq3aHHbrec aeMnefi,a raKxe Bcero, qro ecrecraeHHol.ijrr,r
HCKyCCTBeHHO BK'IOTIeHO B uX COCTaB, TOeCTbBeulr.r,
nepert{erqeHHeKoTopblx 6e: npnur. renllr cyutecTBeHfiofo
yurep6a r.rxHa3HaqeHlno Herlo3Mo)Krro.

2.1.3 .{nrrxlrrr.rocr.rMyll-lcc'rBo:
Beuln varepua;rsnoro n ro Br.rnurimobile
rreMa'repnaJrbHoro xapaKTepa,He orHocqulnecr K en Personal
rieABHxHMbIM seuav. Ouu e cBrr3aHbr c He.D,RHXHMT,TMH property
BeulaMl.r,lrx Mo)KrronepeMeularbB npoc'l'panclBe. (ntovables)

2.1.4 Orrerrrn rrilryrrlccrr]l: [-lportecconpcreteHHt l'o Evaluarea

c'toltMocrr'ro6texta oueurn Ha KonKperrryrorary, c yqeroM patrinroniului
rflN:nvecrlrx, JKonoMurrecKHx, counalrbrrbrx14t\pyrtx en Ploperty
{.ran'ropoo.BllHrrorrlH\llzrc'ror.rMocrb. vallration

2.1.5 O6r,crr oucrrxlr: .Il.nHrorrnroe,

ueArlHXHMoe ro Obiect al
HMyulecrBoH npaBaHa nero; lreMaTepnajlb[ble aKTHI]bl- evalulrii
rrparlarra o6r,exlrr npou sru;rerrrroiico6cruerrrrocru, en Valtration object
aB'ropcKrrenpaBa, paBarra nprpoAlrr>repecypcbrr.rap.;

l0
 SM 249:2004

npeanpHtrHq Kal(HMylqecrBeHHbIfi KOMnneKc;6n3rlec;

ueHfibre6yMafH,Ae6HTopcKas H KpeaHropcKat
pa6ol l'l A ycnyrv, fiH4)opMaqht;apyfHe
3aIOJr)r(eHHocrb;
o6'r,eKTbr.

2.1.6 Cy6r,crrl,t oqcrlovlrofi AetrcJll'tloc.l'u: C oaHofi ro Subiecliai

cTopoHbr,oqeHUII4KH H npeAnpl'IqTHtno ouellKe, activit5liide
.feqrerbuocrb KoropbrxpernaMeHTHpyercr3arotlov evaluare
Pecny6ruru Moraosa o6 otreHo'rHofiAeq'rerbHocrl4, c apyrof Subjectsof
cropoHbl - 3aKa3qrKI.{ ouelroqHblxycnyf. valuation

2.1.7 flplrnlrunl>t ouctrKH: OcHostrsleSKoHoMHiIecKHe Principiide

{raxropsr, npaBHra H npHttl.IHI'I,onpeAenslotque crollMocrb
evaluare
n\ryurecrBa.B nparcruxeoueHKHHMyulecrBaucnonb3ylorcq Principlesof
cneayrorrlHenpr,rHuHnbl: noJ.Ie3HocTH,3aMeuIeHHt,ox(HAaHHq, valuation
ocraroqgofi npoayKTHBHocrll. Bo3piicraloulHx l't y6slnarourtlx
.toxoAoB,6anaHca'sroHonHqecKotopa3Mepa,
3KOHOMHqeCKOfO CnpocaH
pa3lenellHt, npI',IHIIHn
npeAno)r(eHHt, KoHKypeHuHH, u3MeHeHHq, 3aBHCHMOCTH,
coorBercrBfiq, npHHuHnHaHnyquero u Han6onee
:rf Qerrunuoro HcnoJIb3oBaHHt.

2.1.8 Oqerrulrx HMyulecrBa: Oqauqecroe rllqo c Evaluatoral

xopoIIreft penyraqnefi , r]oryrlHB[Iee coorBercrByloqee patrimoniului
asrcuee o6pa:oaanHe. HMelouleerealll<pnrallnoHHoe Propertyvaluer
yaocroBepeHI,IeoueIIuHKa, gocrarovut'Ifi onsn pa6oru e
o6rac'rq oueHKr,r,Br'lcoKufi npotfeccltona.nlltbli ypoBeHbL
o6.naaaroqee roune'resquefi Ant ocyulecrBneHHt oueHoqHoI
IC'tTCJIbHOCTI'.

2.1.9[ara ouerlKu:.{ara, no cocrotHlltoHaKoropyrc ro Datdde evaluare

oqenKaI.'tMyurecrBa.
6suranpouaeegerra et.t Dateof
valuation

2. I . l0 Orqc'r o6 ouorre: [oryuerlr, cocraBreHHllfi Raport de

oqerturuKoM l-lJIH
s nlrcsMeHr'rofi ?nexTpoHHofitl opue no evaluare
oKoHuaHr,rH nportcccaorrpcrenenhtcro14Mocru o6'serra Appraisalreport
oqeHKH.

2 . I . l I 3 r r r x a o l l c r u l l l K l l l M y u e c ' r R : l :C o a o r y n t t o c r s Eticda
3THirecKrrx npaBHJrti rropMnoBeaeHHq oueHruHKanpH evaluatonrlui
npoBeaeHHH npottel(ypblouellKrl ttMyu(ecTlla. Ethicsof valuer

2.2 CroHlvoclr' IrMyltlecrBa

2 . 2 . 1 E a : a o l l c l l K t ' t :B t ' t Ac r o n u o c l N H M y l u e c r B aR, ro Bazdde evaluarr'

corepxarrun rolopoil peann3ycrcnttenb n Me'l'oAouellKH. el.l Basisof value

II
SM 249:2004

2.2.2 Putto,un c'r'orrMoc'r'r,:

Pac,re'rHaqcyMMa,:]a ro Valoare de piald
Ko'ropyK)o6rexr oqenrr voxer'6srrs o6ueHeHna 71aly en Market value
orlenKHMe)r(ayfoTorlbrMKyrrH'r'b efo noKynaTeneMr roToBbrM
npoltaTbero npoAaBrloMnocjre,/lojr)r(Hofo MapKe'lHrifarl
KoMMepqecKofi cAenKe,Bo rlpcMr Koropofi Ka)KAarcropona
6yle'r 4eficreonarr, KoMrrelerrrrro, pacver.nuno u 6e:
rrpHrryxaeHHr.

2.2.3 Boccrarronu'r'erbrral crouMocrr,: Cyur'aa:arpar, ro Valoare de

H e o 6 x o , l l l r y s rAxJ I I c o 3 A a t r H rno , r r r o fri o n u n o q e l r n B a c M o r o reconstituire
o61,eKTa, paccqnraHHarua ofiroBe reKyu(r4xpbtHotlrrblxuerr en Reproduction
Ha Aary oueHKH,c npr.rMeHelrreM MarepI.tiIJIoB H TexHotrorai cost
HACrrTHrrHbrx TeM,KOlOprJre npuMeHqJlacb npH co3aaltHH
o6r,ercra oueHKLt.

3aMeulcu q: O6rqar cylrva:arpar,

2.2.4 Cror.rnloc'r'1, ro Valoare de
rreo6xo4nvux 4-nr co:gaHr,rr^o.$r,eKTa,
aH,IJrorlrtrrro|oo6r,erry inlocuire
oueuKr.r,paccquTaHHatna octroBarrr.tnTeKyIqlIxprtHoqriblx en Replacement
UerrHaAaTy oUeHKH. cost

2.2.5llepnonavaJlbrraflclonMocrblrMyrrlecrlla: ro Valoareinitiald
@axrnqecxr.re3a'rparr,rHa npHo6pereHnerJrH co3AaHrre en Initial value
o6beKTa oqeHKlI Ha MoMer'rrltaqara ero HcuoJlb3oBaHnr.

2.2.6 Ocraroqnaq crolrilrocrb: Crosuocru ro Valoarc

HMyuecrBa c yqeroM HaKonJreHHoto n3Hoca. reziduald
en Residual value

2.2-7 llssecruwtornral crouMocrs: Crouuoctt ro Valoare de

o66eKra oueHKLt,onpeaeneHHasHa ocHoBaHIrLtcrouMocrl.r investilie
6yayutux .qoxoAoBAnr KorrKperHoroHHBecropa. en Investntentvalue

2.2.8 JlnrnuAaqrronrrarr crotllrocrr: Ctouvocrr ro Valoare de

o6r,eKTaoueHKHB ToM cryqae, Koraa oH orr{yxaaercr HnH lichidar.e
Iorxerr 6srrs orqyx(Aerr B reqeHr{eHe6orsuroro nepuola en Liquidation
BpeMeHH,KofAa peKnaMaH 3Kcno3huHtHa pLIHKeHe vzrlue
aaeKrlaTHbr no cpaBHeHHro c BpeMeHeM H MapKeTuHroM,
r r e o 6 r o J t n sv r vr r a l t r a o c t H t x c t r H r r a H n y q u t euf ie l b l l r a
pl,nrKc.

2.2.9 Crp:rxonarr c'rolrltoc'r'b:Crouvocru nolnloro ro Valoar.ctle

BO3MerqeHUr yqep6a uMyulcc'l'BynpH lracTynreHHH asigtrrarc
c'rpaxoRorocnytrar. en Insuranccvalue

2.2. 10 l{aroroo6larllc*r:rt crorrMoc'tr>:Crorrvocls ro Valoare

r-rMyruccTBa, Hcnojrb3yeN{ar,rtJr'onpeaeretrulr inrpozabili
rta:roloo6ralaevoii 6a3br. en Asscssntcnt
value

l2
 SM 249:2004

2.2.1I 3aloronaq crouMocrl: C.rouvocru I'lMyuecrBa Valoare

n u e n rx o 6 c c r r c . r c l r HKt p e I H T a .
Mortgagevalue

2.2.|2 Ct onuocll' B ttcrloJrl3oD:rIntn:3lo Valoalede

cyMMa,I(o1opyrcMo)l(tlonolyqHTb oT
\r3.KC!.rN{arbrrar utilizare
ItCnOJIL3OBaII Ht aKTHBa AO OKOHqaH14t CpOKa CfO nOne3llOi Valuein use
clyxr6lr H or ero nocteaytouef pearv3al\ur1.

2.2. I 3 I>u roqrran crol'IMocrb rlpn cyulccrllylo[leM ro Valoarede piala

lrcrroJrbfoRarrnH:PaccqHtaHHaq Ha ocHoBenpoaon)l(eHHt pentruutilizarea
cvutecTByrotltefo Hcnorb3oBaHHq, Ho B npeanono)I(eH14I'I existentd
He3aHrrocrllcyMMa.3a Koropyto lrMyulecrBoMo)Ker6btrb Marketvalue for
oSveseuo Mexay roroBbtMero KyntaTLnoxynarelleM I'I existinguse
foroBr,rM npoaaTl, efo npoaaBlloM B KoMMepqecKoficAenKe
nocre Aojrx(HoroMapKerhHfa,Bo BpeM{ rcoTopo[cropoHbl
JeiicrBoBanHKoMne'rcuruo, pacqernnBoH 6er npuHyxaeunl.

2.2.14 Crotwocrb aJrI'TepItarrlBHoroHcrIoJtL3oBa- Valoarede

ulrq: Cro vocrL npH HaHityqIIIeM u Halr6onee:rfQexrusnov utilizare
rrcnoJIb3oBaHHH, HnOM, qeM cyulecTByloqee ncnoJIb3oBaHue alternativa
o5r,exra oqeuru. 3ro - npeanolafaeMoe IlcIIonb3oBaHHenJILt Alternativeuse
rrcnojrb3oBaHHe,anr KoTopofoo6terr ouettxtt 6yaer value
npeo6pa:onau npeanpur{TI.ieM,BepoqrHblMnoJIb3oBareJIeM
u.rH aeBeJronepcxofi xovnasuei.

2.3 flpouecc oqeHKu cronMocrld I'IMyulecrBa

2.3.I llpoltccc ouelrKH: flocle4oearersHocrs IO Procesde

npHeMOB,HCnOJII'3yeMblx OIIeHIII'IKOM Ant OnpeAeneHI'lt evaluare
croI.{Mocru o6beKTaoqeuxlr. flpoqecc olreHKHcocrol4T LI3 Valuation
pqaa 3TanoBno onpeaeJleHHlo qerh oueHKH,c6opy u aHalu:y process
aaHHblx,neo6xoruvsrx rnt rtpoBeAeHHtoueHKH,
npHMelrenHrc Me'foaoBoueHKH,cornacoBaH14lo pe3yJlbTaToB
H
onpe.(enerHroHlorogoii BeJIHqnHbI crottMocrH. flpouecc
ouerrKH3aBepruaclcrot!opv:reulreMpe3ynr'TaroBs orqere o6
oueHKe.

2.3.2 3:rlpa rrruu"rnbqxo/l: Cnoco6 otteurcnHMyrrecrBa, Abordareprin

ocHoBaHnbrira orrpeAeneHl.rH croHMocrH3a1par Ha co3AaHHe. nretodacostului
rr3MerrellHcu ucnojrr,3oBaHue c yqeroM Bcex
o6r,ena ot(ettKt.'t Costapproach
ululot] H3rroca.

2.3.J flotrxolt cpatiurtreJrt'rlot'orlttitJrrt3iltrpoairx: Abordareprin

Cnoco6 otterrrH lrMyrrtecrlanyrcM allanh3a npoaa)I( analiza
conocraB!lMr,txo6r'cx'ros Ilocre npoBe,/xeIl Ht vinzlrilor
coOTBeTcTIlyl()IUltX l(OppeKTltpOBOK' ytll4Tl,IllutlOUIHX pa3JI14tl!lt comparabile
Ntc)!(Jly llrrM !r. Comparative
approach

l_1
SM 249:2004

2.3.4!oxotllrl'rfi noaxoA:Cnoco6otlenrn HMyuecrBa, Abordareprin

ocHoBaHHbrftHaonpeae:IeHHn croHMocrn6yayutNxaoxoaoB metodavenitului
npH efo cnonb3oBatlvw. ct.l Income
approach

2.3.5Haroll.ncrrrrtri ntttoc: 06ecuenenne Depreciere

BoccraHoBHTeJIbttoiicroHMocrt.lHJIHcroHMocrl'l3aMerqeHHt acumulatd
HMyurecrBano!. llJIHtlt HeMpa3nHtttlbtxnpHvt'tHtlnsr uecroro, Accumulated
QyHxunoHalrHoro, 3Kot{oMHqecKoro xapaK'repa. depreciation

2.3.6 tDuru.rccruii u3roc: Vueulruenue c'rotlMocrl4 ro Uzurd fizicit

o6terra oqenrH, KaK B pe3ynbrare ero ecrecrBeHHofo en Physical
crapeHnq,TaK H lroa BJrHtlltHeM Ile6laronpulrHr,tx
BHerrrHHx depreciation
dlarcropoe (tln:uuecroro, xtlMuqecKoro so:aefic'rguq,
Henpanu.rruofr f KcnJIyaraIllttt, HeyAoBnerBopl,lreJlI'Hofo
coAepxaHHcn r.Il.).

2.3.7 (Dyrrrcrruorta.irrrrr'rfi
rllrroc: Csqsau c pa3BI]rHeM
TexHut{ecKoro npofpecca, n03Bontrculero co3aaBaTbHOBHe funclionali
o6rerru, sau6oree noJIHbIM o6parot'.torBeqaroull{e en Functional
coBpeMeHHbrM rpe6oaaunru. depreciation

2.3.8 3rorrol.ruqecxufi r:ttoc: Cngran c BJlHtHlteM

BHeurHr,rxrfaxropon ua o6texr oqesrlr (H3MeHeHue economicd
3KoHoMHqecKofcH.r'yalrHLt B crpaHe, I.I3MeHeHI{tHa cll Economic
KOHKpeTHOM pblHr(c, H3MeHeHHt B 3aKOHO.[areJIbCTBe, depreciation
ycJIoBHrxrf nnaHcnponanr.rr uT .n.).

2.3.9 Ycrparrunruft uluoc: I4lHoc llvyqecrna, Depreciere

3arparbr Ha ycrpaHeHne Koroporo MeHbue, uer.tao6agrreN,rat recuperabild
npr, 3ToMcToltMocl b. Curable
depreciation

2.3. I 0 HeycrpauHltufi nlrroc: I4rHoc nuyuecraa, Depreciere

3aTpaTbrHa ycrpaHeHHeKoToporo 6olr'rue, uev go6aureual nerecuperabild
npH 3TOM CTOTIM0CTL. Incurable
depreciation

o6r,crr: Attaror, noao6HLIfi

2.3.I I Corroc'r:rnrrmr,rfi Obiect
lrcnolslyensti:iant pacqel'acroHMocrn
o6r,exryoueHKl.r, conrparabil
HMyUeCTBa- Comparable
object

2 . 3 .l 2 C r o p p c r r t t p o R a l r l t n uu c t t a : I l e r r ar t p o a a ) t o t lo Prel ajr.rstat
o6r,erra cpaBniJlrHtr HMyulecrBaIrocneee KoppeKTLIpoBKH Ila en Adjustedprice
pa3nnrr n c o6r,crlolr oqenKLr.

2.3.13 Mc'r'oa npnnroii KantrlilJru3aquu: Meroa TO Metodi de

npH coxpaHetruncra6l|ltt'Ht'tx ycnoBHn
ouerrKH'rr\ryutecTrla capitalizare
AoxoAa B
Hcnoflb3oBaHlrrrrMyulecrRa,fioctotHltoil BeJI]ItIHlle dilectd

t4
 5M249:2004

Terrclrr.{e
Bcefo nepuoaa noJlb3oBatl]jro6l,eKroMnpH Direct
oTcyTcTBHH rrcpBoHaqaJlblrLrx
HHBecTrruHiU oarroBpeMeHHoM capitalization
yqe're BoiBpaTa KanrrTanan aoxoaa Ha KanHTan. method

2.3-|4 Merou g.ncron'rupoBaurrbrx AeHerxnbrx Metodi a

no-roKor]:Meroa oqeHrn HMyrqecrBanpn HepaBHoMeplro fluxurilor de
nocTynatoulHxaeHexHbtx noToKaxa 3aBHcuMocTI,IoT cTeneHL numerar
pHcKa,cBr3aHHoroc hcrrojrb3oBaHlreM
HMyrqecTBa. actualizate
Discountedcash
flow irrethod

2.3. I 5 Mcroa finorcrrrro-r{rBccrnqnotrfloro Metodi de

arraJrrl3a:Ouenra nvyuec]'Ba, oclroBaHHatHa crouMocl'r.r analizdipotecar-
co6cTBerrHoroH 3aeMHoroKanHTaJra. investilionala
Mortgage
investment
analysis

2.3.16ConracoBannepc3yJrr,TaroB oqenKu:flpouecc Reconcilierea

onpeAeneHHrHrorosofi cror.rMocruuMyqecrBaHa ocHoBaHHu rezultatelorde
pe3ynbTaToB)
nonyrreHHbrx c noMoulblopa3nuqHblxMeToaoB evaluare
OUEHKH. Value
reconciliation

KoHeq nepeeora

l-i
SM 249:2004

Standardul a fbst elaborat de Cornisia de lucru pentru elaborarcastandardelor

nationale prin dispoziliaGuvenruluiRepubliciiMoldovanr. 1025- 1348
de evaluarecrcatar
din.l noiembrie2003.

Elaboratori:

Pregedinte: dl $tefanCrigan,
Vicepregedinte: dna Olga Buzu,
Secretar: dna AngelaMatcov,
Membri: dna Ludmila Cuplova
dna Lilia Panic
dl AlexandruVitanov
dl Tudor Bajura
dl Victor Moroz.
dna StelaMunteanu
. "d.llurie Badir
dna RaisaCravcenco
dl DumitruTdrdburcd
dl VeaceslavRevelchi
dl ValeriuOpincd

Anteproiectulstandarduluia fost elaboratde: dna Olga Buzu - r,icepregedinte al

Comisiei,gefaDirecfiei EvaluareaBunurilor Imobile a Agenliei de Stat Relatii Funciare9i
Cadastru.

Utilizatorii standarduluisint rispunzdtori de aplicareacorectda acestuia.

Esteimportantca utiliatorii standardelor moldovenesd se asigureci sint in posesia
ultimei editii si a tuturormodificdrilor.
Informaliile referitoarela standardele moldovene(data aplicdrii,modificarii,anuldrii
etc.) sint publicatein "Cataloguldocumentelornormativede standardizare" qi ln "Buletinul
de Standardizare" - publicaliiperiodiceale Departamentului "Moldova-Standard".

Modificiri dupi oublicare:

Buletinulde Standardizare
lndicativul rnodificirii Punctele
moclif
icate
nr. / an

l6