Coordonatori:

SORIN V. STAN, ION ANGHEL

EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
Ediţia a treia revizuită

IROVAL Bucureşti
INVEL MULTIMEDIA Bucureşti
2007
 Cuprins

Cuvânt înainte
CAP. 1 ACTIVITATEA DE EVALUARE 1
1.1Concepte şi fundamente metodologice 1
1.1.1 Piaţa
întreprinderilor necotate şi necesitatea evaluării lor 2
1.1.2 Orga
nizaţii profesionale 5
1.1.3 Stan
darde profesionale şi etice 10
1.1.4 Defi
niţia evaluatorului. Competenţă şi calificare 12
1.1.5 Pozi
ţia şi responsabilitatea evaluatorului 14
1.1.6 Defi
niţiile unor tipuri de valoare 14
1.2Procesul de evaluare 21
1.2.1Misiunea evaluatorului 21
1.2.2Ofertarea serviciului de evaluare 21
1.2.3Contractarea evaluării 22
1.2.4Execuţia 23
1.2.5Organizarea activităţii de evaluare 25
CAP. 2 SITUAŢIA JURIDICĂ A PROPRIETĂŢILOR MOBILIARE
ŞI IMOBILIARE 27
2.1Patrimoniul 27
2.2Dreptul de proprietate 28
2.2.1 Circulaţia juridică a construcţiilor 32
2.2.2 Circulaţia juridică a terenurilor 32
2.2.3 Modalităţi juridice ale dreptului de proprietate 33
2.3Posesia 36
2.4Dezmembrămintele dreptului de proprietate 37
2.5Modurile de dobândire a dreptului de proprietate 42
2.6Garanţii reale 46
2.7Publicitatea dobândirii drepturilor reale imobiliare 49
2.8Dreptul de proprietate şi dreptul internaţional privat 51
2.9Practică judiciară 52
CAP. 3 NOŢIUNI ESENŢIALE DE CONTABILITATE
ŞI PIEŢE DE CAPITAL 55
3.1 Conceptele de bază ale contabilităţii 55
3.2 Instrumentele de lucru ale contabilităţii 59
3.3 Utilizarea informaţiei contabile în evaluare 78
3.4 Pieţe de capital 81
3.4.1 Piaţa financiară 81
3.4.1 Finanţare. Tipuri de valori mobiliare 83
CAP. 4 ASPECTE METODOLOGICE ALE EVALUĂRII 93
4.1 Abordări şi metode de evaluare 93
4.2 Principii de evaluare a întreprinderii 97
4.3 Valoarea în timp a banilor 99
4.3.1 Valoarea viitoare (Vv) 100
4.3.2 Valoarea actuală (prezentă) (Va) 101
4.3.3 Valoarea actuală a unui şir de anuităţi 102
4.3.4 Anuităţile perpetue 103
4.3.1 Costul nominal şi costul efectiv al capitalului 103
CAP. 5 ANALIZA DIAGNOSTIC 105
5.1Aspecte generale 105
5.1.1 Fazele diagnosticului 106
5.1.2 Metode de abordare 107
5.1.3 Analiza SWOT (Strenghts, Weaknesess, Oportunities and Threats) 108
5.1.4 Prezentare generală 109
5.2 Diagnosticul juridic 109
5.3 Analiza diagnostic a resurselor umane 113
5.3.1 Analiza dimensiunii şi structurii potenţialului uman 114
5.3.2 Analiza comportamentului personalului 115
5.3.3 Analiza eficienţei utilizării potenţialului uman 115
5.3.4 Analiza nivelului de salarizare şi motivare a personalului 115
5.3.5 Analiza condiţiilor de muncă 115
5.4 Diagnosticul managementului şi structurii organizationale 116
5.5 Analiza diagnostic a activităţii operaţionale 120
5.5.1 Organizarea activităţii de exploatare 121
5.5.2 Capacitatea de producţie şi gradul de utilizarea a acesteia 121
5.5.3 Activitatea de întreţinere şi reparaţii 122
5.5.4 Asigurarea calităţii produselor 122
5.5.5 Activitatea de cercetare-dezvoltare 122
5.5.6 Activitatea de aprovizionare 122
5.5.7 Informatizarea societăţii 123
5.6Analiza activităţii comerciale 123
5.6.1Analiza mediului comercial extern 123
5.6.2Analiza ramurii (domeniului) 125
5.6.3Analiza mediului intern comercial 128
5.7Analiza diagnostic în domeniul financiar 132
5.7.1 Locul analizei financiare în evaluarea întreprinderii 132
5.7.2 Diagnosticul financiar 133
5.7.3 Diagnosticul global 146
5.7.4 Modele de diagnostic global 147
CAP. 6 ABORDAREA PRIN COMPARAŢIE 167
6.1Esenţa abordării 167
6.2Avantajele şi dezavantajele abordării prin comparaţie 169
6.3Procesul de evaluare prin comparaţie 170
6.4Definirea multiplicatorilor 172
6.4.1 Conceptul de multiplicatori sau rate de valoare 172
6.4.2 Multiplicatorii profitului 172
6.4.3 Multiplicatorii cifrei de afaceri 173
6.4.4 Multiplicatorii valorilor contabile 173
6.4.5 Multiplicatorii performanţelor operaţionale 173
6.5Alegerea multiplicatorilor 173
6.6Elementele de comparaţie. Criteriile de comparabilitate 175
6.7Alegerea unei valori adecvate a multiplicatorului 177
6.8Ajustarea multiplicatorilor pentru riscul de ţară 178
6.9Sursele de informaţii 180
6.10 Metodele uzuale înscrise în abordarea prin comparaţie 180
6.10.1 Metoda comparaţiei cu
tranzacţii de pachete minoritare (acţiuni la întreprinderi cotate) 180
6.10.2 Metoda comparaţiei cu vânzări de întreprinderi necotate (piaţa de achiziţii şi fuziuni) 182
6.10.3 Metoda comparaţiei cu tranzacţii anterioare cu subiectul evaluării 183
CAP. 7 ABORDAREA BAZATĂ PE VENIT 187
7.1 Esenţa abordării 187
7.2 Probleme conceptuale comune ale celor două metode 188
7.2.1 Valoarea capitalului acţionarilor şi a capitalului investit 188
7.2.2 Evaluarea activelor din afara exploatării 189
 7.2.3 Corecţiile (ajustările) contului de profit şi pierdere (rezultate financiare) 194
7.3Metoda cash-flow-ului net actualizat - CFNact 197
7.3.1 Tipuri de cash-flow net utilizate în evaluarea întreprinderii 199
7.3.2 Durata de previziune explicită 200
7.3.3 Previziunea cash-flow-ului net 201
7.3.4 Valoarea terminală a întreprinderii 205
7.3.5 Rata de actualizare (k) 210
7.3.6 Aplicaţie simplificată cu metoda CFNact 225
7.4 Metoda capitalizării venitului 232
7.4 Exemplu simplificat de evaluare a unei întreprinderi, prin metoda
capitalizării profitului net 234
CAP. 8 ABORDAREA BAZATĂ PE ACTIVE 237
8.1 Esenţa abordării 237
8.2 Evaluarea terenurilor 238
8.2.1 Principii şi metode de evaluare 238
8.2.2 Date necesare pentru evaluarea unui teren 247
8.2.3 Studiu de caz 249
8.3Evaluarea construcţiilor 254
8.3.1 Etapele analizei construcţiilor 254
8.3.2 Verificarea situaţiei scriptice 256
8.3.3 Verificarea situaţiei din teren 257
8.3.4 Evaluarea construcţiilor 261
8.3.5 Evaluarea construcţiilor speciale 278
8.4Evaluarea mijloacelor fixe mobile 279
8.4.1 Clasificare. Descriere 279
8.4.2 Abordarea evaluării 281
8.4.3 Metodologia de evaluare 283
8.4.4 Aplicaţie simplificată 293
8.5Evaluarea stocurilor, creanţelor şi disponibilităţilor băneşti 294
8.6Evaluarea bunurilor luate în leasing 299
8.7Evaluarea instrumentelor financiare 302
8.7.1 Evaluarea imobilizărilor financiare 304
8.7.2 Evaluarea titlurilor de plasament 317
8.8Evaluarea activelor necorporale 317
8.8.1 Introducere 317
8.8.2 Definiţie şi clasificare 318
8.8.3 Informaţii necesare pentru evaluarea activelor necorporale 322
8.8.4 Prevederile IAS 38 - Active necorporale, referitoare la tratamentul
contabil pentru activele necorporale (AN) 324
8.8.5 Principii de evaluare a activelor necorporale 326
8.8.6 Metode de evaluare a activelor necorporale 328
8.8.6 Aplicaţii 336
8.9Evaluarea datoriilor 343
8.10 Sinteza aplicării metodei ANC 344
CAP. 9 PRIMĂ DE CONTROL ŞI DISCONTURI 347
9.1 Prima de control 347
9.2 Discont pentru lipsa de control (pachet de acţiuni minoritar) 350
9.3 Discont pentru nelichiditate (necotare) 351
9.4 Alte disconturi 352
9.4.1 Disc
ontul din ANC 352
9.4.2 Disc
ontul pentru o persoană „cheie” 353
CAP. 10 EVALUAREA PENTRU SCOPURI SPECIALE 355
10.1 Evaluarea pentru întocmirea rapoartelor financiare 355
10.1.1 Cadrul de reglementare a evaluării activelor 355
10.1.2 Bazele de evaluare 355
 10.2 Evaluarea în scopul combinării de întreprinderi (fuziuni şi
achiziţii) 362
10.2.1 Fuzi
unea prin absorbţie 364
10.2.2 Fuzi
unea prin contopire 368
10.2.3 Trat
amentul fiscal al societăţilor absorbite sau care se contopesc 369
10.2.4 Apli
caţie pentru fuziunea prin absorbţie 369
10.2.5 Parti
cularităţi ale evaluării societăţilor ce fuzionează 374
10.3 Evaluarea pentru garantarea creditelor 375
10.3.1Baze de evaluare 375
10.3.2Particularităţi ale evaluării în scopul garantării creditelor 377
10.4 Evaluarea pentru lichidare 379
10.4.1 Lichidarea societăţilor comerciale 379
10.4.2 Metodologia evaluării pentru lichidare 381
10.4.3 Faza preliminară a evaluării 384
10.4.4 Evaluarea propriu-zisă 385
10.4.5 Studiu de caz 391
10.5 Evaluarea şi factorii de mediu 395
CAP. 11 RAPORTUL DE EVALUARE. RAPORTUL DE VERIFICARE 399
11.1 Raportul de evaluare 399
11.1.1 Forma raportului de evaluare 401
11.1.2 Conţinutul raportului de evaluare 402
11.2 Raportul de verificare 408
11.2.1 Activitatea de verificare în România 409
11.2.2 Proceduri de verificare 411
11.2.3 Comunicarea cu evaluatorul 412
11.2.4 Rolul verificatorului 413
11.2.5 Tipuri de verificări 413
11.2.6 Elemente vizate pentru verificare 414
11.2.7 Conţinutul raportului de verificare 415
Standard Internaţional de Practică în Evaluare 6 - GN 6 419
Bibliografie 439
 Cuvânt înainte

Această carte a fost elaborată de un colectiv de experţi evaluatori de întreprinderi, membri

ANEVAR, cu o mare experienţă în formarea de experţi evaluatori şi în instruirea lor continuă, prin cursurile
şi seminariile organizate de ANEVAR.
Necesitatea reeditării acestei cărţi, sub egida IROVAL - CERCETĂRI ÎN EVALUARE, a fost
determinată de două motive principale. Primul se referă la alinierea conceptelor, structurii şi conţinutului
cursului de formare de evaluatori de întreprinderi, organizat de ANEVAR, la cerinţele Standardelor
Internaţionale de Evaluare, ediţia a opta, 2007 şi, acolo unde este cazul, la prevederile din Standardele
Internaţionale de Raportare Financiară (IFRS), 2006.
Al doilea motiv îl reprezintă cerinţele utilizatorilor rapoartelor de evaluare pentru întreprinderi.
Pentru elaborarea unor rapoarte de evaluare consistente, în acord cu cea mai bună practică internaţională, a
fost necesară completarea, sintetizarea şi prezentarea unui corp de cunoştinţe de bază, într-o ordine logică,
ce trebuie să fie însuşite de toţi evaluatorii de întreprinderi membri ANEVAR. De aceea, prin cele 11
capitole, această carte serveşte şi ca material suplimentar pentru cele 90 de ore de instruire necesare pentru
formarea iniţială a unui expert evaluator de întreprinderi.
Consider că utilitatea acestei cărţi depăşeşte interesul profesional al experţilor evaluatori de
întreprinderi, existenţi şi aspiranţi, putând să contribuie la îmbunătăţirea cunoştinţelor specialiştilor din alte
asociaţii profesionale, studenţilor, doctoranzilor în ştiinţe economice şi funcţionarilor din administraţia
publică, centrală şi locală.
Participarea membrilor acreditaţi ANEVAR (MAA), ca autori ai unor capitole şi/sau subcapitole, a
întărit latura concret-aplicativă a cunoştinţelor conţinute în carte, reflectată prin aplicaţiile sintetizate.
Prin coordonatorii acestei cărţi - dr. ec. Sorin V. Stan, şi conf. univ. dr. Ion Anghel, IROVAL a
asigurat îmbinarea şi coerenţele necesare pentru o astfel de lucrare complexă, elaborată de mai mulţi autori.
Sper ca efortul autorilor, coordonatorului şi editorului să fie recompensate prin interesul şi
aprecierea cititorilor, precum şi prin însuşirea de cunoştinţe noi şi a modului de gândire economic, pe care
se bazează întreaga metodologie de evaluare a întreprinderii.

Prof. univ. dr. Alexandru Gheorghiu

Preşedinte de onoare ANEVAR
Preşedinte al Senatului ANEVAR
septembrie 2007
 Capitolul 1
Activitatea de evaluare
1.1 CONCEPTE ŞI FUNDAMENTE METODOLOGICE
Evaluarea este o activitate din sfera serviciilor profesionale, cum ar fi: consultanţă, audit,
proiectare, avocatură. Activitatea de evaluare este o profesiune caracterizată prin faptul că experienţa şi
cunoştinţele sunt însuşite şi transmise din generaţie în generaţie, că se respectă standarde profesionale,
precum şi un cod deontologic şi etic specific, având o largă recunoaştere a utilităţii publice. Activitatea de
evaluare se finalizează printr-un raport de evaluare, elaborat în urma unui proces complex, prin care se
atribuie un tip de valoare unor drepturi de proprietate asupra unor entităţi (întreprinderi în cazul de faţă),
proprietăţi imobiliare, bunuri mobile, active financiare. Acest proces, realizat de experţi evaluatori
profesionişti, are la bază informaţiile relevante de pe piaţa în care se face transferul acestor drepturi de
proprietate, prin respectarea unor metode şi standarde profesionale şi etice specifice.
Această profesiune este recunoscută în România, prin Ordinul nr. 86/2000 al Ministrului Muncii şi
Protecţiei Sociale privind completarea Clasificării Ocupaţiilor din România, având un caracter
multidisciplinar şi solicitând cunoştinţe solide din domenii diferite (economie, inginerie, statistică, juridic).
Întreprinderea, ca obiect al evaluării, poate fi privită din două puncte de vedere diferite: ca o sumă
de active, deci ca o sumă de valori patrimoniale, pe de o parte, şi din punct de vedere al capacităţii de a
genera profit, pe de altă parte. Un aspect important pentru evaluarea de întreprinderi este capacitatea
acesteia de a genera profit, acesta fiind aspectul cel mai important pe care îl urmăreşte un potenţial
investitor.
Activitatea de evaluare este o profesiune specifică economiei de piaţă, a cărei utilitate publică este
impusă de interesele investitorilor (bănci, fonduri de investiţii, persoane) de a face tranzacţii cu diferite
tipuri de proprietăţi.
O altă distincţie importantă care trebuie făcută, în activitatea de evaluare, este diferenţa dintre
valoare şi preţ. În urma acestei activităţi, întreprinderii i se atribuie o valoare, care este o opinie, stabilită în
urma unui raţionament, unor calcule, unei expertize. Opinia evaluatorului, în ceea ce priveşte acest concept
- valoarea, apare între evaluator şi computerul său, şi este influenţată de cantitatea şi calitatea informaţiilor
deţinute de acesta, ca şi de experienţa sa. Valoarea dreptului de proprietate este extrinsecă bunurilor, apare
în mintea investitorilor şi a altor participanţi pe piaţă şi se formează ca opinie raţională, argumentată şi
susţinută în raportul evaluatorului profesionist.
Preţul este o sumă de bani concretă, rezultată în urma unei tranzacţii, apare între vânzător şi
cumpărător (preţul este solicitat de vânzător şi acceptat de cumpărător) şi este diferit de valoare, care este o
sumă de bani estimată cu o doză de subiectivism.
Calitatea unei lucrări de evaluare constă în acurateţea prin care evaluatorul reuşeşte, prin opinia sa
asupra valorii, să se apropie de preţul tranzacţiei, preţ ce apare pe piaţa caracteristică.
Un alt aspect important este distincţia ce trebuie făcută între activitatea de reevaluare contabilă (o
activitate administrativă, vezi HG nr. 945/1990, HG nr. 26/1992, HG nr. 500/1994, HG nr. 983/1998, HG
nr. 403/2000) şi activitatea de evaluare.
Reevaluarea contabilă se făcea la decizia autorităţii - Ministerul de Finanţe, fiind o activitate
administrativă, prin care se urmărea reactualizarea valorilor contabile ale imobilizărilor corporale (terenuri
şi mijloace fixe), înregistrate la costuri istorice, cu cele actuale, influenţate de procesul inflaţionist.
O dată cu apariţia OMF nr. 94/2000 cu privire la înregistrarea activelor în situaţiile financiare şi
trecerea la Standardele Internaţionale de Contabilitate (I.A.S.), importanţa activităţii de evaluare şi
recunoaşterea rolului evaluatorului profesionist a crescut în mod semnificativ.
Evaluarea este o activitate efectuată de experţi evaluatori profesionişti, care respectă principii,
metode şi standarde profesionale şi etice specifice, prin care se estimează o valoare pentru dreptul de
proprietate respectiv (întreprindere, proprietate imobiliară, bunuri mobile, active financiare), care să fie cât
mai apropiată de valoarea pe care o recunoaşte piaţa în urma tranzacţiilor.
În funcţie de domeniile specifice în care se poate desfăşura, evaluarea poate fi:
■ evaluare de întreprinderi (afaceri) - care este tratată în această lucrare;
■ evaluare de proprietăţi imobiliare (rezidenţiale, comerciale, industriale, agricole etc);
 ■ evaluare de bunuri mobile (echipamente sau bunuri personale);
■ evaluare de valori mobiliare (acţiuni, obligaţiuni etc).
Fiecare din aceste domenii ale evaluării are, pe lângă elemente comune, şi moduri de abordare
specifice, de care trebuie să ţină seama evaluatorul.
1.1.1 Piaţa întreprinderilor necotate şi necesitatea evaluării lor
Piaţa pentru tranzacţii cu întreprinderi sau cu participaţiile de control ale întreprinderilor necotate
este compusă din vânzători şi cumpărători (investitori), dar, spre deosebire de piaţa întreprinderilor cotate,
ea nu este reglementată şi nici organizată formal. Ca urmare, tranzacţiile sunt caracterizate de preţuri
obţinute în următoarele condiţii:
■ lipsa unor repere sau referinţe de preţ;
■ lipsa unor informaţii larg răspândite despre tranzacţiile anterioare;
■ vânzătorul nu poate fi sigur că, în cazul în care sistează negocierea de vânzare cu un cumpărător,
va apare un alt posibil cumpărător;
■ vânzătorul nu poate fi niciodată sigur că toţi cumpărătorii potenţiali au fost contactaţi şi, prin
urmare, poate obţine cel mai mare preţ disponibil;
■ unii cumpărători potenţiali iau cunoştinţă despre tranzacţie, numai după ce aceasta a fost
încheiată;
■ de regulă, în timpul negocierii, cumpărătorii nu pot fi niciodată siguri ca există şi o altă ofertă de
cumpărare.
O acţiune de marketing, bine concepută şi executată, poate atenua aceste influenţe negative asupra
preţului. În acest caz, cunoştinţele, competenţa şi experienţa în vânzarea întreprinderilor, cunoştinţele
financiar-contabile şi fiscale, precum şi puterea de negociere a consultanţilor şi intermediarilor pot juca un
rol semnificativ în reuşita tranzacţiei.
În continuare vor fi analizate locul şi rolul participanţilor pe piaţa întreprinderilor necotate:
vânzătorii, cumpărătorii, intermediarii şi consultanţii.
Vânzătorii de întreprinderi necotate pot fi:
■ companii publice (sau de stat) sau fonduri de investiţii, când se vând participaţii;
■ vânzători individuali sau companii holding, când se vând întreprinderi în întregime.
Vânzătorii din prima categorie sunt mai experimentaţi, motivaţi în general economic şi cu un
comportament emoţional nesemnificativ în decizia de a vinde şi în procesul de negociere.
Motivaţia vânzătorilor din această categorie se referă la:
■ momentul vânzării este atunci când e considerat propice de vânzător;
■ percepţia pieţei este ca întreprinderea, ale cărei participaţii sunt oferite la vânzare, este
neprofitabilă sau puţin profitabilă, iar prin vânzarea participaţiei se asigură o rentabilitate mai
mare a activelor rămase la dispoziţia proprietarului;
■ întreprinderea ale cărei participaţii se vând nu generează o fructificare a activelor utilizate şi a
investiţiei, şi nu se prevede o redresare în viitor;
■ întreprinderea respectivă nu face parte din strategia pe termen lung a vânzătorului;
■ vânzătorul este în dificultate financiară şi, prin vânzare, se redresează;
■ vânzătorul trebuie să vândă pentru a se conforma cu prevederile legale (de ex. privind
concurenţa);
■ vânzătorul prevede că în viitor va pierde o parte din piaţa specifică sau va fi nevoit să facă
investiţii pentru retehnologizare;
■ vânzătorul a primit o ofertă de cumpărare fără o solicitare prealabilă din partea lui.
Motivaţia vânzătorilor individuali sau companiilor holding cuprinde toate elementele de mai sus (cu
excepţia celui de al doilea). În plus, se pot adăuga şi alte motivaţii:
■ vârsta şi starea sănătăţii vânzătorului;
■ o diminuare sau o pierdere a interesului în întreprindere din cauze emoţionale, personale sau alte
cauze;
■ dorinţa de a nu mai risca averea personală;
■ dorinţa de a reduce riscul rezultat din investirea averii personale într-o singură afacere;
■ incompetenţa managerială sau selectarea unor manageri competenţi;
■ presiunea din partea familiei sau a partenerilor de a vinde.
 Cumpărătorii de întreprinderi necotate se împart în 4 categorii, fiecare având motivaţiile lor
individuale şi o filozofie de investiţie aparte. Aceste categorii sunt:
(a) Companii cotate care, de regulă, au acces la o bază mai mare de capital. Managementul acestor
companii nu este dispus să-şi asume riscuri prea mari şi urmăreşte, de multe ori, raţionalizarea
capacităţilor sau alte avantaje strategice în combinaţie cu activităţile pe care le desfăşoară.
Aceste companii tind să cumpere întreprinderi mari şi doresc să fie investitori pe termen lung.
Totodată, urmăresc să nu apară o scădere a valorii propriilor acţiuni (după cumpărare) şi,
pentru aceasta, sunt dispuse să cumpere întreprinderi necotate, care au o rentabilitate a
capitalului mai mare decât o are un pachet minoritar din propriile acţiuni;
(b) Companii necotate, în care, de multe ori, acţionariatul include şi managementul. Ele tind să
cumpere întreprinderi mai mici şi să fie investitori pe termen lung. Criteriul principal în
cumpărare este percepţia lor asupra fluxurilor de numerar nete disponibile (cash-flow-ul net),
ce se obţin după cumpărare;
(c) Cumpărători, de obicei companii necotate, care consideră achiziţionarea de întreprinderi
necotate ca tranzacţii financiare. Aceste companii utilizează o inginerie financiară sofisticată şi
nu sunt, în mod necesar, investitori pe termen lung. Ele preferă să nu se implice în
management şi tind să cumpere întreprinderi mari. Pentru cumpărare fac împrumuturi mari
(folosind drept garanţii chiar acţiunile întreprinderii pe care o cumpără). Preţul pe care sunt
dispuse să îl accepte este influenţat şi, în unele cazuri, chiar poate fi determinat de mărimea,
termenul şi condiţiile de obţinere a creditului;
(d) Cumpărători care includ managementul (sau o parte a lui) şi salariaţii întreprinderii oferite la
vânzare. Aşa numitul MEBO este perceput ca o investiţie pe termen lung pentru cumpărarea de
întreprinderi mici. Aceşti cumpărători sunt mult mai informaţi asupra funcţionării
întreprinderii, dar pot avea o privire mai îngustă referitoare la influenţele externe. Ei tind să ia
credite mari şi aceste tranzacţii nu au, de regulă, o valoare adăugată semnificativă după
cumpărare. Preţul de cumpărare este influenţat, în măsură semnificativă, de mărimea, termenul
şi condiţiile creditului disponibil şi tinde să fie mai mic decât cel oferit de primele 3 categorii
de cumpărători.
Intermediarii sunt reprezentaţi de consultanţii externi (în management, finanţe, legislaţie), care pot
juca fie un rol constructiv, fie unul distructiv. În această privinţă sunt importante următoarele elemente:
■ momentul şi durata implicării intermediarilor în tranzacţie; ca regulă generală, cu cât ei
se implică mai târziu cu atât rolul lor va fi mai distructiv;
■ înţelegerea şi îndeplinirea de către fiecare intermediar a rolului său în procesul de evaluare şi
negociere, care să ducă la structurarea tranzacţiei şi convenirea preţului;
■ nivelul de înţelegere de către intermediar a motivaţiei şi obiectivelor vânzătorului şi
cumpărătorului;
■ abilitatea intermediarului de “a da tonul” negocierilor şi de a lua decizii cruciale;
■ experienţa, abilitatea şi capacitatea de negociere a fiecărui intermediar;
■ baza de remunerare a fiecărui intermediar şi posibilitatea lipsei de obiectivitate în scopul forţării
încheierii tranzacţiei.
Necesitatea evaluării întreprinderii şi a unităţilor operaţionale de natura întreprinderii derivă din
necesităţile utilizatorilor acestui serviciu de consultanţă, respectiv investitorii actuali (acţionarii) şi
potenţiali, personalul angajat, creditorii, instituţiile specializate ale statului şi publicul larg.
Acţionarii întreprinderii sunt interesaţi de cunoaşterea valorii intrinseci a acţiunilor lor, pentru a
decide dacă le păstrează, le vând sau pentru a achiziţiona alte acţiuni, în majorarea capitalului social etc; de
asemenea, acţionarii au posibilitatea ca, în urma evaluării unei întreprinderi, să cunoască rentabilitatea reală
a capitalului investit (pe baza valorii de piaţă a capitalului) ca şi eficienţa echipei manageriale (pe baza
creşterii valorii adăugate pentru acţionari).
Investitorii şi consultanţii lor sunt interesaţi în plasarea capitalului lor în afaceri profitabile, în
achiziţii de întreprinderi şi active, în fuziuni cu alte firme, în vânzarea unor participatii la o întreprindere
sau unor active ale acesteia, în efectuarea unor investiţii substanţiale în active necorporale (cheltuieli de C-
D, licenţe de fabricaţie, programe informatice etc.).
Personalul angajat este interesat de stabilitatea economico-financiară a întreprinderii şi de
valoarea de piaţă a acesteia, în scopul aprecierii capacităţii întreprinderii de a le asigura stabilitatea locului
de muncă, o creştere adecvată a salariilor şi alte avantaje.
Creditorii sunt interesaţi de valoarea de piaţă a întreprinderii în ansamblul ei, ca şi de valoarea de
piaţă a unor active corporale şi necorporale, în vederea garantării rambursării creditelor şi plăţii dobânzilor
aferente.
Instituţiile specializate ale statului sunt interesate în procesul de evaluare pentru diferite scopuri
ca: expropriere, trecerea în proprietatea publică a unor proprietăţi, privatizare, asocieri între proprietatea
publică şi proprietatea privată.
Publicul larg este interesat de procesul de evaluare în scopul vânzării unor bunuri, obţinerii unor
credite ipotecare, partajării bunurilor în urma unui divorţ, solicitării unor despăgubiri sau daune etc.
1.1.2 Organizaţii profesionale
În multe ţări, evaluatorii au înfiinţat asociaţii profesionale, bazate pe asociere voluntară, care să le
reprezinte interesele şi să reglementeze atât activităţile firmelor de evaluare cât şi a evaluatorilor
individuali.
Aceste asociaţii au un rol deosebit în promovarea standardelor profesionale şi etice ale activităţii de
evaluare, contribuind la obţinerea încrederii cercurilor de conducere şi unei bune reputaţii în societate.
În general, asociaţiile profesionale contribuie la promovarea şi dezvoltarea activităţii prin:
■ dezvoltarea şi actualizarea unui bagaj comun de cunoştinţe în domeniu;
■ stabilirea criteriilor minime de calificare şi experienţă pentru cei care doresc să practice această
activitate;
■ elaborarea şi adoptarea unui cod deontologic şi de practică profesională pentru membrii lor;
■ analizarea reclamaţiilor privind încălcarea standardelor profesionale şi etice şi adoptarea unor
măsuri disciplinare;
■ examinarea diferitelor aspecte profesionale şi oferirea de recomandări practice privind
îmbunătăţirea metodelor şi tehnicilor de lucru;
■ oferirea de informaţii referitoare la serviciile pe care le furnizează membrii lor.
Participarea la asociaţia profesională este benevolă, dar este reglementată de un set de condiţii care
definesc profilul participantului şi aderarea sa la o obligaţie morală şi profesională, asumată colectiv. Prin
urmare, nu toţi cei care sunt implicaţi în activitatea de evaluare a întreprinderilor sunt şi membrii ai unor
astfel de asociaţii. Există şi consultanţi individuali, care nu sunt membrii ai unei asociaţii profesionale,
anume, pentru că nu întrunesc toate criteriile de înscriere sau nu întrevăd ce avantaj ar putea obţine din
apartenenţa la astfel de asociaţii.
Asociaţiile profesionale acordă multă atenţie atât respectării standardelor profesionale, cât şi
codului de comportament profesional (etica şi codul deontologic), pe care îl folosesc ca un element esenţial
în consolidarea şi protejarea profesiunii şi pentru a transmite clienţilor şi, în general publicului, regulile de
comportament ce ar trebui respectate de consultanţi.
Astfel, codul deontologic al ANEVAR, care este parte integrantă din statut, cuprinde:
■ principalele îndatoriri şi responsabilităţi ale evaluatorului în legătură cu respectarea interesului
public: integritatea, obiectivitatea, rigurozitatea, confidenţialitatea;
■ obligaţiile evaluatorului faţă de client;
■ practicile lipsite de etică şi profesionalism în activitatea de evaluare.
Desigur, nu existenţa codului deontologic, ci aplicarea sa riguroasă şi inteligentă de către membrii
asociaţiei profesionale este elementul care determină valoarea profesională reală şi asigură o credibilitate a
integrităţii moral-profesionale a serviciilor de consultantă în evaluare.
Asociaţiile profesionale îi pot ajuta pe membrii lor să ridice nivelul profesional al serviciilor în mai
multe moduri, respectiv cursuri de formare/instruire pentru evaluatori, cursuri şi seminarii de perfecţionare
pentru cei cu experienţă, conferinţe tematice şi schimburi de experienţă, cercetări în domeniul metodelor şi
tehnicilor de evaluare, furnizarea de standarde profesionale, traducerea şi editarea de cărţi de specialitate şi
cu aplicaţii.
Deoarece profesiunea de evaluator este relativ recentă, activităţile aferente au şi o dimensiune
educativă, respectiv să-i ajute pe membrii asociaţiei să adere pe deplin la etica profesională, definită de
asociaţii şi să interpreteze corect principiile etice în situaţiile concrete.
 În domeniul evaluării întreprinderilor şi a proprietăţilor, în anul 1981-a luat fiinţă Comitetul pentru
Standarde Internaţionale de Evaluare a Activelor (The International Assets Valuation Standards Committee
- TIAVSC), care s-a transformat ulterior în The International Valuation Standards Committee (IVSC).
Dezvoltarea Standardelor Internaţionale de Evaluare (IVS) s-a realizat urmărindu-se trei obiective
principale:
■ pentru a înlesni tranzacţiile internaţionale şi a contribui la viabilitatea pieţelor internaţionale prin
promovarea transparenţei în raportările financiare, precum şi creşterea încrederii în evaluările
realizate pentru garantarea împrumuturilor, pentru tranzacţii care implică transfer al dreptului de
proprietate, pentru soluţionarea litigiilor şi pentru determinarea impozitelor asupra proprietăţii;
■ pentru a servi ca un etalon profesional pentru evaluatorii din întreaga lume, şi astfel,
permiţându-le acestora sa răspundă cererilor pieţelor internaţionale de proprietăţi, pentru
evaluări credibile şi să satisfacă cerinţele pentru raportări financiare ale comunităţii
internaţionale de afaceri;
■ pentru a furniza Standarde de evaluare şi de raportare financiară, care să satisfacă cerinţele
ţărilor în dezvoltare sau în curs de industrializare.
Încă din anul 1981, IVSC a obţinut recunoaşterea internaţională, prin statutul său de organ
consultativ al Consiliului Economic şi Social al Naţiunilor Unite (ECOSOC) şi al Comitetului Internaţional
pentru Standardele în Contabilitate (IASB).
IVSC a căpătat, în ultima perioadă, o recunoaştere din ce în ce mai mare în elaborarea de standarde
internaţionale de evaluare, având ca membrii 38 asociaţii profesionale naţionale, a şaptea ediţie, revizuită, a
standardelor de evaluare elaborate (IVS 2005) având un important rol în dezvoltarea profesiunii şi în
creşterea prestigiului evaluatorilor în faţa comunităţii investitorilor.
Pe plan european, în anul 1977 s-a înfiinţat Grupul European al Evaluatorilor (TEGOVOFA), cu
următoarele obiective:
■ să reprezinte în faţa Comisiei Europene, Parlamentului European şi altor organizaţii din Uniunea
Europeană, un punct de vedere comun al evaluatorului în orice subiect referitor la evaluarea
mijloacelor fixe, a proprietăţilor imobiliare sau întreprinderilor;
■ să recomande standarde şi proceduri de evaluare care să fie adoptate în ţările Uniunii Europene
(UE);
■ să promoveze necesitatea acestor standarde de evaluare în interesul public şi al evaluatorilor din
ţările UE;
■ să acorde asistenţă şi îndrumare evaluatorilor privind legislaţia UE;
■ să reprezinte o viziune unitară a evaluatorilor europeni faţă de organizaţiile internaţionale.
Membrii titulari ai TEGOVOFA sunt asociaţii profesionale din ţările UE, iar asociaţiile
profesionale din celelalte ţări europene pot avea statutul de membrii asociaţi.
În anul 1988, TEGOVOFA a elaborat un set de 17 standarde, 23 recomandări şi 5 ghiduri de
informare, reunite în aşa numita “Carte Albastră”, ce a constituit un ghid cu autoritate în domeniul evaluării
mijloacelor fixe şi a proprietăţilor imobiliare.
În anul 1992, s-a constituit o organizaţie paneuropeană, numită EUROVAL, care era o interfaţă
între evaluatorii practicieni, încadraţi în asociaţiile profesionale naţionale din ţările Uniunii Europene, pe de
o parte, şi Comisia Europeană, alte organizaţii reprezentative din alte domenii şi beneficiarii evaluărilor, pe
de altă parte.
În martie 1997, la Cannes, a avut loc fuziunea celor două organizaţii europene ce se ocupau de
evaluare: TEGOVOFA şi EUROVAL, organizaţia rezultată având numele de TEGoVA (The European
Group of Valuers' Associations), cu sarcina de a prelua activitatea legată de standardizare, de evaluare şi de
profesia de evaluator.
În anul 1998, prin contribuţia IROVAL (Institutul Român de Cercetări în Evaluare), a fost tradusă
şi editată în limba română această carte pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare, inclusiv a unităţilor
operaţionale distincte (hoteluri, restaurante, magazine etc), cu titlul „Standarde profesionale Europene
aprobate pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare”, avându-l ca autor pe Peter Champness (numită şi
Cartea Albastră).
În anul 2003, TEGoVA, care reprezintă 38 de asociaţii profesionale din 27 ţări, a elaborat şi lansat
cea de-a 5-a ediţie a Standardelor Europene de Evaluare -EVS 2003. Standardele europene de evaluare sunt
compatibile cu cele internaţionale de evaluare acoperind specificul ţărilor din Uniunea Europeană.
În anul 2002, datorită evoluţiei fenomenului de globalizare şi a necesităţii ca investitorii privaţi şi
instituţionali să beneficieze de serviciile unui corp de evaluatori profesionişti, uniform pregătiţi, ce respectă
standardele internaţionale (IVS),- la cerinţa Băncii Mondiale şi din iniţiativa asociaţiilor profesionale din
Statele Unite (A.I., A.S.A) şi Marea Britanie (R.I.C.S.), precum şi a altor asociaţii importante, a luat fiinţă
WAVO (World Association of Valuation Organizations), organizaţie ce-şi propune să dezvolte uniform şi
riguros profesiunea de evaluator în toate ţările lumii. La sesiunea inaugurală a fost invitat şi ANEVAR să se
alăture acestei iniţiative, ca membru fondator.
În România, în anul 1992, din iniţiativa unui grup de 30 membrii fondatori şi cu acordul Agenţiei
Naţionale pentru Privatizare (ANP), s-a constituit Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România -
ANEVAR, care este o persoană juridică de drept privat, de utilitate publică, fără scop patrimonial, cu
caracter profesional - ştiinţific, constituită pe termen nedeterminat, care acţionează în interes public şi are
drept scop promovarea prin mijloace specifice a profesiei de evaluator, a metodelor şi tehnicilor de evaluare
a întreprinderilor (inclusiv a activelor necorporale), a proprietăţilor imobiliare, a bunurilor mobile şi a
activelor financiare.
Obiectivele subordonate acestui scop vizează în principal:
a) dezvoltarea şi valorificarea potenţialului profesional creator al evaluatorilor din România, în
vederea sporirii substanţiale a aportului membrilor săi la promovarea mecanismelor economiei
de piaţă liberă în România;
b) difuzarea pe plan naţional a principiilor, metodelor şi tehnicilor de evaluare, cuprinse în
standardele de evaluare adoptate de ANEVAR;
c) promovarea utilizării pe plan naţional a standardelor de evaluare adoptate de ANEVAR;
d) facilitarea cooperării cu alte organisme, asociaţii sau experţi din domenii conexe, precum şi a
schimbului de experienţă şi de informaţii între membrii săi şi aceste entităţi;
e) stabilirea şi dezvoltarea de legături cu organizaţii şi organisme guvernamentale şi
neguvernamentale, naţionale şi internaţionale, în scopul promovării profesiei şi a conlucrării
pentru ameliorarea continuă a metodelor şi tehnicilor de evaluare a întreprinderilor, de evaluare
a proprietăţilor imobiliare şi de evaluare a activelor financiare;
f) încurajarea, prin mijloace proprii, a dezvoltării activităţii de evaluare şi a asigurării cunoaşterii
de către beneficiarii potenţiali a posibilităţilor oferite de practica acestei activităţi;
g) asigurarea unui înalt nivel de calificare profesională a membrilor săi, precum şi dezvoltarea
corpului de evaluatori pentru a satisface exigenţele promovării profesionale;
h) definirea şi promovarea regulilor şi principiilor deontologice şi etice, care guvernează activitatea
evaluatorilor, în conformitate cu responsabilităţile şi demnitatea profesiei şi urmărirea menţinerii
şi respectării acestora;
i) întreprinderea permanentă de activităţi utile profesiei, constituindu-se într-un autentic centru de
informare, documentare, schimb de experienţă, întâlniri interne şi internaţionale, formare şi
perfecţionare;
j) studierea, promovarea şi protecţia intereselor profesionale comune ale membrilor săi.
În prezent, asociaţia este compusă din membrii titulari şi membrii acreditaţi - persoane fizice şi din
membrii asociaţi - persoane juridice.
Dintre activităţile importante, desfăşurate de ANEVAR până în prezent, amintim organizarea
unui număr de peste 800 de cursuri de specializare şi seminarii de perfecţionare continuă în cele patru
domenii de interes:
- Evaluarea întreprinderii;
- Evaluarea proprietăţii imobiliare;
- Evaluarea bunurilor mobile;
- Evaluarea activelor financiare.
De altfel, la solicitarea ANEVAR, în clasificarea ocupaţiilor din România (COR) au fost introduse
cele patru categorii de experţi evaluatori, şi anume:
 241701 - expert evaluator de întreprinderi
 241702 - expert evaluator de proprietăţi imobiliare
 241703 - expert evaluator de bunuri mobile
 241704 - expert evaluator active financiare.
 În perspectivă, Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România va continua activitatea de
promovare şi recunoaştere a profesiunii în România precum şi de ridicare a nivelului de pregătire
profesională a membrilor săi, punând accent pe laturile calitative, prin activităţi specifice precum:
■ răspândirea şi consolidarea imaginii ANEVAR în rândul agenţilor economici privaţi şi
instituţiilor publice;
■ conlucrarea cu organisme guvernamentale şi neguvernamentale angajate în consolidarea
economiei de piaţă în ţara noastră şi implicarea Asociaţiei în sprijinirea acestora cu
instrumentele specifice obiectului de activitate al “ANEVAR”;
■ editarea unei publicaţii periodice de specialitate;
■ acreditarea membrilor ANEVAR;
■ editarea de cărţi de specialitate.
Un rol important în realizarea obiectivelor Asociaţiei îl are IROVAL - CERCETĂRI ÎN
EVALUARE, înfiinţat în anul 1995, care reprezintă „braţul ştiinţific” al Asociaţiei.
Alte asociaţii profesionale, care au ca obiectiv conex evaluarea, cu care ANEVAR colaborează,
sunt Corpul Experţilor Tehnici (CET), Corpul Experţilor Contabili şi Contabililor Autorizaţi (CECCAR),
Camera Auditorilor Financiari din România (CAFR), Asociaţia Consultanţilor în Management din România
(AMCOR).
ANEVAR a avut o contribuţie importantă atât la elaborarea standardelor europene cât şi celor
internaţionale, făcând parte din comitetele editoriale ale acestora.
1.1.3 Standarde profesionale şi etice
În ultimul timp, pe plan internaţional s-a constatat o preocupare majoră referitoare la existenţa şi
eficienţa standardelor de evaluare a întreprinderilor. Această tendinţă se accelerează, un aspect foarte
important fiind recunoaşterea standardelor de către instanţele judiciare şi fiscale.
Pentru responsabilii cu elaborarea, revizuirea şi utilizarea standardelor, o cerinţă esenţială este
cunoaşterea standardelor existente în domeniu. Numai astfel se poate realiza o armonizare între prevederile
principale ale standardelor elaborate.
Societatea Americană a Evaluatorilor (ASA) a introdus, în anul 1992, 9 standarde de evaluare a
întreprinderilor, care tratează următoarele subiecte:
■ terminologia evaluării;
■ conţinutul raportului de evaluare;
■ cerinţele evaluării întreprinderii;
■ evaluarea pe baze patrimoniale;
■ metoda comparaţiilor;
■ metoda de estimare a valorii de piaţă;
■ metode de evaluare bazate pe venit;
■ analiza rezultatelor evaluării şi opinia evaluatorului;
■ corecţia situaţiilor financiare (bilanţ şi contul de profit şi pierdere).
Uniunea Europeană a Experţilor Economici Contabili şi Financiari a introdus, în anul 1980,
standardul de evaluare a întreprinderii TRC-1 care tratează următoarele aspecte:
■ poziţia evaluatorului faţă de client;
■ evaluarea prin metoda fluxurilor financiare actualizate;
■ evaluarea prin metoda capitalizării profitului;
■ alte metode utilizate în practică;
■ principii general acceptate în evaluarea întreprinderilor;
■ recomandări către evaluator;
■ limitele raportului de evaluare;
■ responsabilitatea evaluatorului.
Obiectivul principal al standardelor de evaluare este îmbunătăţirea şi menţinerea calităţii lucrărilor
în beneficiul profesiei de evaluator şi al utilizatorilor rezultatelor evaluării.
Obiectivul TEGoVA este ca standardele sale să fie acceptate în ţările Uniunii Europene (UE) şi în
celelalte ţări europene nemembre UE. Standardele TEGoVA sunt corelate cu standardele TIAVSC şi cu
standardele internaţionale (IVS).
Standardele Europene de Evaluare (EVS) au următoarele obiective:
 ■ de a sprijini evaluatorii, prin recomandări clare, să elaboreze rapoarte coerente pentru clienţi;
■ de a promova coerenţa (înţelegerea uniformă) prin utilizarea unor definiţii standard ale valorii
şi ale abordărilor în evaluare;
■ de a permite utilizatorilor evaluărilor să înţeleagă mai bine termenii şi definiţiile specifice
evaluării, astfel încât să poată utiliza cu abilitate evaluările solicitate şi conforme cu
instrucţiunile lor;
■ de a furniza un standard de calitate referitor la validarea calificării recunoscute şi la cea mai
bună practică, ca etalon pentru utilizatorii evaluărilor;
■ de a asigura o bază corectă pentru analiza economică a utilizării eficiente a resurselor limitate
de teren şi clădiri;
■ de a promova în rândul evaluatorilor o abordare orientată spre client şi spre cerere;
■ de a accentua gradul de conştientizare al rolului evaluatorului;
■ de a institui proceduri care să conducă la exprimarea exactă a certificării valorii, corecte şi
neambigue, corespunzătoare cu legislaţia naţională şi supranaţională, cu standardele de
evaluare şi cu cele de contabilitate.
■ de a pune, la dispoziţia sectorului investiţiilor, proceduri menite să promoveze consistenţa în
evaluările utilizate pentru elaborarea indicilor care reflectă performanţa financiară;
■ de a promova coerenţa între reglementările naţionale şi recomandările celei mai bune practici.
De asemenea, au fost făcute demersuri pentru încheierea de asigurări de răspundere profesională
pentru firmele asociate ANEVAR.
În spiritul deciziilor luate la TEGoVA, ANEVAR se va implica, din punct de vedere tehnic, de
înfiinţarea şi organizarea activităţii organismului naţional, independent, de autorizare şi certificare personal,
în conformitate cu SR EN ISO/CEI 17.024:2005.
Certificarea profesională a membrilor ANEVAR va fi o preocupare importantă în perspectivă,
pentru a da o mai mare credibilitate în faţa investitorilor şi a asigura creşterea nivelului de pregătire
profesională a evaluatorilor.
Standardele prevăd un minim de cerinţe ce trebuie respectate de evaluatori. Dacă anumite
circumstanţe, inclusiv cerinţa expresă a clientului, necesită o deviere de la cerinţele standardelor, această
deviere trebuie menţionată expres în raportul de evaluare.
Standardele sunt destinate să asigure un ghid pentru evaluatori, membrii ai asociaţiilor profesionale,
în efectuarea lucrărilor de evaluare a proprietăţilor. Nerespectarea standardelor nu poate fi luată drept bază
pentru orice fel de responsabilitate civilă.
1.1.4 Definiţia evaluatorului. Competenţă şi calificare (Cod Deontologic IVS, ediţia a opta,
2007)

Un evaluator este o persoană care are pregătirea profesională necesară, capacitatea şi experienţa de
a efectua o evaluare. În unele ţări, se impune obţinerea unei autorizaţii înainte ca evaluatorul să îşi
desfăşoare activitatea în acest sens.
Definiţia de bază şi cerinţele minime pentru un evaluator, responsabil pentru elaborarea şi/sau
verificarea evaluărilor, pentru care poartă responsabilitatea utilizării acestora la întocmirea situaţiilor
financiare ca şi în alte scopuri, este ca acesta să fie o persoană cu o bună reputaţie, care:
■ a obţinut o pregătire profesională adecvată, în cadrul unui centru de pregătire recunoscut, sau o
calificare academică echivalentă;
■ are experienţă adecvată şi este competent în evaluarea pe piaţa şi categoria respectivă de active;
■ cunoaşte, înţelege şi poate pune în aplicare în mod corect acele metode şi tehnici recunoscute
care sunt necesare pentru efectuarea unei evaluări credibile;
■ este membru al unui organism naţional profesional de evaluare recunoscut; urmează un program
de instruire profesională şi
■ respectă toate cerinţele Codului Deontologic.
În cazul în care, în orice ţară, nu există calificări academice adecvate, cum sunt cele menţionate mai
sus, evaluatorul trebuie să aibă un nivel de pregătire suficient şi experienţă în evaluare şi este:
- fie membru al unui organism naţional profesional de evaluare recunoscut,
- fie are autorizaţie din partea guvernului sau numire din partea justiţiei sau a unei autorităţi cu un
statut echivalent.
 În unele ţări, prin lege, evaluatorul are nevoie de o autorizaţie sau un certificat, din partea unui
organism independent, pentru a putea profesa în această calitate.
Un evaluator intern este un evaluator angajat fie în cadrul întreprinderii care deţine activele, fie în
cadrul firmei de contabilitate responsabilă cu elaborarea rapoartelor şi/sau înregistrărilor financiare ale
întreprinderii. Un evaluator intern este, în general, apt de a respecta toate exigenţele privind independenţa şi
obiectivitatea profesională, solicitate în conformitate cu acest Cod Deontologic însă, din motive de
prezentare publică şi regulament, este posibil să nu îndeplinească întotdeauna rolul de evaluator
independent, în anumite tipuri de angajamente.
Un evaluator extern este un evaluator care, împreună cu oricare asociat, nu are legături materiale
cu clientul, cu un agent care acţionează în numele clientului sau cu proprietatea supusă evaluării.
Ţinând cont de faptul că toţi evaluatorii, care îndeplinesc misiuni în conformitate cu Standardele
Internaţionale de Evaluare, trebuie să respecte cerinţele privind imparţialitatea, obiectivitatea profesională
şi transparenţa solicitată în baza acestui Cod Deontologic, aceşti evaluatori trebuie să respecte solicitările
privind independenţa lor, aferente mai multor misiuni. În anumite ţări sau pentru anumiţi clienţi ar putea fi
aplicate restricţii suplimentare, prin regulamente sau prin lege, referitoare la termenul evaluator
independent, în conformitate cu anumite circumstanţe. Acest Cod nu îşi propune să definească diferite
grade de independenţă dincolo de standardul de independenţă, cerut deja în conformitate cu acest Cod.
Când se angajează o echipă cu mai mulţi evaluatori, aceştia trebuie să îndeplinească, individual şi
colectiv, cerinţele de mai sus, referitoare la independenţă şi obiectivitate.
Se recomandă ca toate evaluările să includă o declaraţie care să specifice faptul că evaluatorul,
responsabil în faţa clientului, s-a conformat cu cerinţele Standardelor de Evaluare şi, în caz excepţional,
măsura şi motivele pentru orice deviere de la standarde.

1.1.5 Poziţia şi responsabilitatea evaluatorului

Deşi activitatea de evaluare, ca orice profesiune liberă, nu este reglementată de către instituţii
guvernamentale, ea se desfăşoară după standarde şi proceduri profesionale şi etice specifice, care implică
responsabilitatea evaluatorului.
Primul aspect este responsabilitatea profesională, care reflectă modul în care evaluatorul cunoaşte
şi aplică procedurile, metodele şi tehnicile specifice ca şi modul de aderare la codul de comportament etic.
Asociaţiile profesionale, care au în obiectul de activitate evaluarea întreprinderilor, elaborează
standarde şi proceduri profesionale şi norme de comportament etic iar membrii lor se angajează să le
respecte, să le aplice şi să se supună controlului din partea asociaţiei.
Al doilea aspect este responsabilitatea civilă, care se manifestă în virtutea contractului civil dintre
evaluator şi clientul său, prin care evaluatorul se obligă să furnizeze un serviciu de calitatea promisă în
ofertă.
Dacă evaluatorul nu reuşeşte să respecte condiţiile contractuale şi, prin aceasta, el a produs daune
clientului său, acesta din urmă este îndreptăţit să solicite despăgubiri. Acordarea de despăgubiri se poate
face fie prin înţelegere între evaluator şi client, fie prin decizie a instanţei civile.
În sfârşit, al treilea aspect este responsabilitatea penală atunci când, în legătură cu activitatea de
evaluare, evaluatorul a încălcat legea penală.
1.1.6 Definiţiile unor tipuri de valoare (standarde ale valorii sau baze de evaluare)
În acest capitol încercăm să identificăm şi să definim diferite standarde şi ipoteze ale valorii, care
pot fi aplicate în diferite situaţii. Există multe definiţii pentru a descrie tipurile de valoare diferite; din
păcate, aceste definiţii au sensuri şi înţelesuri diferite.
Una din obligaţiile importante ale evaluatorului profesionist este de a colabora strâns cu clientul său
pentru a stabili definiţia tipului de valoare, corespunzătoare situaţiei specifice a evaluării, numită premisă a
valorii.
1.1.6.1 Valoare, preţ
Pentru a evita confuzia între teorie şi fapte, considerăm necesar să clarificăm diferenţele de ordin
semantic între valoare şi preţul plătit sau cursul bursier.
Prin valoare înţelegem acea calitate convenţională a unui obiect care îi este atribuită în urma unor
calcule sau a unei expertize. Valoarea nu este un fapt (sumă exactă), ci numai o opinie.
Preţul, sau mai exact preţul plătit efectiv în urma unei tranzacţii sau cursul la bursă este, spre
deosebire de valoare, un fapt tangibil, un element real, o cifră exactă.
Rezultatul unui proces de evaluare este un tip de valoare calificată ca normală, rezonabilă, realistă.
Se vorbeşte, de asemenea, de un interval de valori, de o valoare minimă sau maximă, de o valoare pesimistă
sau optimistă.
Valoarea este rezultatul unui demers teoretic, care poate fi o simplă comparaţie sau rezultatul unui
calcul mai mult sau mai puţin complex, prin aplicarea unei formule, unei metode sau unui model
matematico-economic.
Valoarea trebuie să se bazeze pe un fundament logic sau matematic riguros. Ea vizează
obiectivitatea, neutralitatea şi independenţa faţă de părţile aflate în tranzacţie, raportul de forţe pe piaţă, şi
situaţia pieţei la un moment dat.
Diferenţa între valoare şi preţul plătit este cauzată de contextul tranzacţiei, care niciodată nu este
acelaşi.
În fapt, la un anumit moment, contează starea de sănătate a întreprinderii, ce poate fi benefică sau în
dificultate, motivaţia părţilor, raportul forţelor pieţei, talentul negociatorilor şi scopul evaluării.
Valoarea este o mărime estimată în urma unui proces complex, selectată din setul de valori obţinute
în urma aplicării metodelor de evaluare adecvate, cu respectarea standardelor de evaluare.
1.1.6.2 Valoarea de piaţă
În SUA, standardul (numit şi bază de evaluare sau tip de valoare) cel mai acceptat al valorii este
valoarea de piaţă ( market value).
Societatea Americană a Evaluatorilor (ASA) a definit valoarea de piaţă ca fiind “suma la care
proprietatea s-ar schimba între un vânzător hotărât şi un cumpărător hotărât, când nici unul nu acţionează
forţat şi când ambii au cunoştinţa rezonabilă a faptelor relevante”.
Fundaţia Evaluatorilor din SUA (o organizaţie cu caracter tehnic a evaluatorilor americani)
defineşte valoarea de piaţă astfel:
“Cel mai probabil preţ cu care o proprietate ar fi adusă într-o piaţă competitivă şi deschisă, cu
toate condiţiile necesare pentru o tranzacţie corectă, vânzătorul şi cumpărătorul acţionând prudent şi în
cunoştinţă de cauză şi presupunând că preţul nu este afectat de stimuli anormali”. În această definiţie sunt
considerate ca implicite efectuarea tranzacţiei Ia data specificată şi trecerea proprietăţii de la vânzător la
cumpărător, în condiţiile în care:
■ cumpărătorul şi vânzătorul sunt motivaţi specific;
■ ambii parteneri sunt bine informaţi sau sfătuiţi şi au credinţa că acţionează în cel mai bun interes
al lor;
■ oferta a fost expusă pieţei deschise o perioadă de timp rezonabilă;
■ plata se face în dolari sau prin aranjamente financiare comparabile;
■ preţul nu a fost influenţat de o finanţare specială sau de concesii în vânzare, făcute de părţile
participante la tranzacţie.

Comitetul Internaţional pentru Standarde de Evaluare (IVSC) a adoptat, în anul 2005,

Standardul IVS 1, cu următoarea definiţie a valorii de piaţă:
“Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării,
între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţul determinat obiectiv,
după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă
de cauză, prudent şi fără constrângere “.
Aşadar, valoarea de piaţă este o reprezentare a valorii de schimb sau suma de bani pe care o
proprietate ar aduce-o, dacă ar fi oferită spre vânzare pe o piaţă liberă, la data evaluării, conform cerinţelor
care corespund definiţiei valorii de piaţă;
valoarea de piaţă este înţeleasă ca fiind valoarea unei proprietăţi, estimată fără luarea în
considerare a costurilor de vânzare sau de cumpărare şi fără includerea nici unui impozit/taxe
asociat(e);
valoarea de piaţă este tipul de valoare cel mai des solicitat unui evaluator;
 o eroare care trebuie evitată este prezentarea, în rapoartele de evaluare, a altor tipuri de valoare ca
fiind valori de piaţă;
în orice raport de evaluare trebuie dată definiţia valorii de piaţă, dacă scopul evaluării este
estimarea acestui tip de valoare (sau bază de evaluare).
Valoarea de piaţă poate să aibă şi o mărime negativă . În IVS 1, paragraful 6.9, se specifică:
„În situaţii excepţionale, valoarea de piaţă poate avea o valoare negativă. Această situaţie include
unele proprietăţi închiriate, unele proprietăţi specializate, proprietăţi învechite la care costul de
demolare depăşeşte valoarea terenului, unele proprietăţi contaminate şi altele “.
Dacă scopul evaluării este recunoaşterea activelor în situaţiile financiare, se va utiliza valoarea
justă, ca standard al valorii. Definiţia valorii juste, conţinută în IFRS 2005, este:
,,Suma la care poate fi tranzacţionat un activ sau decontată o datorie, de bunăvoie, între părţi în
cunoştinţă de cauza, în cadrul unei tranzacţii în care preţul este determinat obiectiv”.
Definiţia valorii de piaţă, conţinută în Standardele Internaţionale de Evaluare, este foarte apropriată
de definiţia valorii juste, din IFRS 2005.
Atât în IVS 1- Valoarea de piaţă - bază de evaluare, cât şi în IAS 40 - Investiţii imobiliare, în
paragrafele 29-30 şi 32-38, sunt redate explicaţii asupra modului de înţelegere a definiţiei valorii juste, de
aşa manieră încât IASB este de părere că cele două concepte (valoarea justă şi valoarea de piaţă) sunt
similare. De altfel, conceptul de valoare de piaţă se foloseşte numai în IAS 16.32 - Imobilizări corporale,
unde se precizează:
,,Valoarea justă a terenurilor şi clădirilor este determinată în mod uzual pe baza informaţiilor de
piaţă, printr-o evaluare efectuată de evaluatori cu pregătire profesională adecvată. Valoarea justă
a celorlalte categorii de imobilizări corporale este, de obicei, valoarea lor de piaţă, determinată în
urma unei evaluări”.
Grupul European al Asociaţiilor de Evaluatori (TEGoVA) a adoptat, în anul 2003, Standardul
EVS 4 în care defineşte valoarea de piaţă.
În fine, din 1995 în toate ţările Uniunii Europene, este în vigoare o definiţie a valorii de piaţă pentru
bunurile imobiliare, conţinută în Directiva 91/674 EEC referitoare la asigurări, şi anume:
“Valoarea de piaţă va însemna preţul la care terenul şi construcţiile ar putea fi vândute prin
contract privat între un vânzător hotărât şi un cumpărător hotărât, într-o tranzacţie echilibrată, la data
evaluării, presupunând că proprietatea este expusă public pe piaţă, că piaţa permite o vânzare normală şi
că, în funcţie de natura proprietăţii, este disponibilă o perioadă normală pentru negocierea vânzării”.
Definiţiile prezentate au multe similarităţi iar deosebirile sunt numai de nuanţă.
Elementele importante sunt:
■ valoarea de piaţă este estimată în sensul că duce la preţul cel mai probabil;
■ trebuie să existe o piaţă liberă (vânzător şi cumpărător hotărât, marketing adecvat, tranzacţie
echilibrată);
■ valoarea de piaţă este valabilă la data evaluării.
1.1.6.3 Tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă
Standardul Internaţional de Evaluare IVS 2 - Tipuri de valoare/baze de evaluare diferite de
valoarea de piaţă, ediţia opta, 2007, precizează că tipurile de valoare diferite de valoarea de piaţă trebuie
distinse în mod clar de valoarea de piaţă deoarece reflectă aplicarea explicită a unor situaţii/ipoteze care
sunt diferite de ipotezele conţinute în definiţia valorii de piaţă.
1. Valoarea de investiţie sau subiectivă, definită astfel:
Valoarea unei proprietăţi pentru un anumit investitor sau clasă de investitori, pentru obiective de
investiţii sau pentru obiective de exploatare identificate. Acest concept subiectiv relaţionează o anumită
proprietate de un anumit investitor, grup de investitori sau entitate, care au obiective şi/sau criterii de
investiţii identificabile;
Această bază de evaluare este adecvată pentru situaţia în care numai o anumită parte, de obicei
entitatea, obţine avantaje specifice; altfel spus, diferenţa dintre valoarea unui activ pentru o anumită
entitate şi valoarea de piaţă a acelui activ reprezintă motivaţia cumpărătorilor şi vânzătorilor de a intra
pe piaţă.
2. Valoarea justă reprezintă suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bunăvoie între două părţi
interesate, aflate în cunoştinţă de cauză, în cadrul unei tranzacţii desfăşurate în condiţii obiective, cu
 preţul determinat obiectiv.
În optica Standardelor Internaţionale de Raportare Financiară (IFRS/IAS), valoarea justă este privită ca
fiind sinonimă cu valoarea de piaţă.
În optica IVS 2, valoarea justă este un concept mai larg decât valoarea de piaţă.
3. Valoarea specială este o sumă de bani peste valoarea de piaţă, care reflectă atributele/caracteristicile
speciale ale unui activ, care au o valoare numai pentru un cumpărător special.
Cumpărătorul special este un cumpărător pentru care un anumit activ are o valoare specială datorată
avantajelor provenite din dreptul de proprietate asupra acestuia, avantaje de care nu pot beneficia
ceilalţi cumpărători. Valoarea specială poate apare când un activ are atribute/caracteristici care îl fac
mai atractiv pentru un anumit cumpărător, sau pentru o categorie limitată de cumpărători faţă de ceilalţi
cumpărători.
Aceste atribute/caracteristici se pot referi la aspectele fizice, geografice, economice sau legale ale unui
activ.
4. Valoarea sinergetică este un element adiţional de valoare, care este creat de combinarea/fuziunea a
două sau mai multe proprietăţi, în care valoarea rezultată în urma combinării/fuziunii este mai mare
decât suma valorilor proprietăţilor individuale. Valoarea sinergetică poate fi o forma a valorii speciale,
care apare îndeosebi din combinarea a două sau mai multor active din care rezultă un nou activ, care are
o valoare mai mare decât suma valorilor activelor individuale.
Mai există şi alte tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă, a căror definiţie este redată
într-un contract sau statut (de ex. valoarea de impozitare - conformă cu Codul Fiscal, valoarea de
asigurare, valoarea de despăgubire stabilită de o instanţă judecătorească).
Anumiţi termeni, care sunt utilizaţi deseori în procesul de evaluare, nu reprezintă tipuri de
valoare distincte, ci pur şi simplu descriu situaţia activului sau circumstanţele în care acesta se schimbă.
Astfel, valoarea activului poate fi determinată fie pe baza valorii de piaţă, fie la tipuri de valoare diferite de
valoarea de piaţă, prezentate şi definite mai sus.
Există trei termeni uzuali folosiţi în activitatea de evaluare. Aceştia sunt:
a) Valoarea întreprinderii pe premisa continuităţii exploatării (Going Concern Value). Acest
termen se referă la transferarea unei entităţi de afaceri privită ca o entitate în exploatare. Scenarii
alternative de evaluare se pot referi la:
• transferul tuturor activelor privite ca o entitate completă dar după închiderea întreprinderii,
sau la
• transferul ca elemente individuale a unor active utilizate în mod curent în întreprindere.
b) Valoarea de lichidare. Acest termen descrie o situaţie în care un grup de active folosite într-o
întreprindere sunt oferite la vânzare în mod individual (element cu element), de obicei în urma
închiderii întreprinderii.
c) Valoarea de recuperare. Acest termen descrie valoarea unui activ care a ajuns la sfârşitul
duratei lui de viaţă economică pentru scopul în care a fost creat. Totuşi, activul ar putea să aibă o
valoare pentru o utilizare alternativă sau pentru recuperarea materialelor conţinute (casare).

Cei trei termeni de mai sus niciodată nu trebuie să fie utilizaţi fără o precizare suplimentară, ci prin
adăugarea tipului de valoare la care se referă, de exemplu prin folosirea expresiilor: „valoarea de piaţă pe
premisa continuităţii exploatării”. „valoarea justă pe premisa continuităţii exploatării”, „valoarea de piaţă
pentru lichidarea activelor”.
Concluzie: evaluările făcute prin folosirea unor tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă
necesită ipoteze adiţionale diferite, care trebuie să fie identificate în mod clar de evaluator şi prezentate în
raportul de evaluare. Dacă, în anumite situaţii, nu poate fi susţinut un tip de valoare alternativ, evaluatorul
trebuie să nu accepte misiunea de evaluare.
1.1.6.4 Premisele evaluării întreprinderii
Premisele valorii înseamnă ipotezele care se au în vedere pentru a descrie circumstanţele în care ar
avea loc tranzacţia.
Pentru evaluarea unei întreprinderi există 2 premise alternative:
 1) Premisa continuităţii activităţii, care este adecvată pentru evaluarea întreprinderilor viabile
financiar într-o perioadă viitoare previzibilă; se presupune că nu există nici intenţia şi nici necesitatea
lichidării sau reducerii semnificative a dimensiunii activităţii viitoare. Sub această premisă a evaluării,
activele sunt evaluate pe baza contribuţiei lor la valoarea totală a întreprinderii. Conform acestei premise,
activele întreprinderii se tranzacţionează împreună cu întreaga întreprindere/ entitate din care fac parte. Pe
baza acestei premise, valoarea totală a entităţii trebuie să fie egală cu suma valorilor „părţilor”.
2) Premisa încetării activităţii, care este adecvată pentru evaluarea întreprinderilor neviabile
financiar şi deci, care, în caz de lichidare, au o valoare mai mare decât valoarea determinată pe premisa
continuităţii activităţii.
1.1.6.5 Scopul evaluării
Înainte de a evalua o întreprindere trebuie cunoscut scopul evaluării, întrucât pentru scopuri diferite
vor fi utilizate metode adecvate de evaluare, din care rezultă tipuri de valoare de mărimi diferite. Vom
analiza cazurile: vânzare-cumpărare a unei întreprinderi sau unui pachet de acţiuni, obţinerea de finanţare,
ofertă publică, taxe şi impozite.
Vânzare - cumpărare
Evaluarea pentru vânzare/cumpărare este supusă tuturor forţelor ce acţionează asupra cererii şi
ofertei, inclusiv factorii economici relevanţi ce apar la momentul evaluării şi în condiţiile pieţei
întreprinderii în cauză (piaţa poate fi gândită ca reprezentând toţi vânzătorii şi cumpărătorii potenţiali ai
întreprinderilor de tipul celei evaluate).
Vânzătorul potenţial gândeşte valoarea în două moduri:
■ să identifice ce este acceptabil pentru el, pe baza unor criterii şi parametrii pe care îi alege, adică
îl interesează valoarea intrinsecă, fundamentală sau de investiţie;
■ să identifice ce sunt dispuşi să plătească cumpărătorii potenţiali sau ce acceptă piaţa, adică
valoarea de piaţă.
Dacă valoarea întreprinderii pentru vânzător este mai mare decât cea pe care ar plăti-o oricare
cumpărător, decizia logică este să nu vândă. Dacă valoarea de piaţă este egală sau mai mare decât valoarea
acceptabilă pentru vânzător, atunci trebuie găsit cumpărătorul care este dispus să plătească cel mai mare
preţ.
Cumpărătorul potenţial gândeşte valoarea în aceleaşi două moduri:
■ să estimeze, pe baza propriilor criterii şi parametrii, valoarea intrinsecă, fundamentală sau de
investiţie acceptabilă pentru el;
■ să investigheze preţurile la care sunt disponibile pe piaţă întreprinderile asemănătoare cu cea
care-l interesează.
Dacă nu găseşte nici o întreprindere la preţul pe care este dispus să-l plătească, atunci nu face
investiţia. Dacă găseşte mai multe întreprinderi sub preţul său, atunci obiectivul este să găsească
întreprinderea care reprezintă cea mai bună valoare, conform cu criteriile şi parametrii cumpărătorului.
Vânzare - cumpărare a unei părţi de întreprindere
Valoarea unei părţi dintr-o întreprindere (afacere) poate sau nu să fie pro rata din valoarea totală
sau, altfel spus, în funcţie de împrejurări, suma valorilor părţilor unei întreprinderi poate sau nu să coincidă
cu valoarea întreprinderii ce ar fi evaluată ca un tot unitar.
Obţinerea de finanţare
Băncile sunt interesate îndeosebi de valoarea activelor care se pot vinde pentru a constitui garanţia
la credite.
Instituţiile financiare, care pot să asigure o finanţare în schimbul unei participaţii la întreprindere,
urmăresc valoarea de piaţă a întreprinderii.
Oferta publică
Evaluatorul trebuie să acorde atenţie şi altor oferte publice ce pot fi considerate comparabile,
precum şi capacităţii de absorbţie a pieţei financiare pentru tipul de ofertă în cauză.
Impozitul pe proprietate
Conform Codului fiscal, impozitul pe proprietate se aplică la valoarea impozabilă, definită în acest
cod.

1.2 PROCESUL DE EVALUARE

1.2.1 Misiunea evaluatorului
Evaluarea este un serviciu profesional, o activitate complexă realizată, în general, de o echipă de
specialişti cu pregătire din domenii variate (construcţii, specialişti în echipamente, economişti, experţi
contabili, jurişti etc).
Procesul de evaluare poate fi divizat în trei faze distincte: ofertare, contractare, evaluare, şi are ca
obiective:
■ analiza diagnostic, în urma căreia se identifică punctele tari, punctele slabe, oportunităţile şi
riscurile;
■ aprecierea fezabilităţii transferului de proprietate, respectiv dreptul de proprietate asupra
acţiunilor sau părţilor sociale;
■ obţinerea informaţiilor calitative necesare pentru a estima o valoare punctuală sau un interval
rezonabil al valorii întreprinderii.
Misiunea de diagnostic-evaluare este destinată vânzătorului sau cumpărătorului, pentru a le furniza
o valoare punctuală sau un interval de valori de referinţă, în vederea angajării negocierii propriu-zise.

1.2.2 Ofertarea serviciului de evaluare

Oferta este un document destinat clientului, în care se descrie modul în care consultantul a înţeles
problemele clientului. Acest lucru este important, deoarece trebuie să existe o încredere a clientului în
serviciul profesional oferit.
Ofertele făcute clienţilor din sectorul public sunt mult mai formale decât cele destinate sectorului
privat. Agenţiile guvernamentale cer consultantului să demonstreze competenţa, experienţa, dotările,
resursele şi alte elemente necesare pentru a satisface cerinţele lucrării. Agenţiile guvernamentale solicită
aceste informaţii pentru a face o apreciere şi o selectare obiectivă a ofertelor în condiţii de transparenţă.
Ofertele destinate sectorului privat sunt mult mai flexibile, nu sunt reglementate şi, prin urmare,
factorii pragmatici şi subiectivi au o influenţă mai mare în decizia finală.
În elaborarea ofertei trebuie considerate următoarele elemente:
■ scopul principal al oricărei oferte este să atragă clientul; este un document de marketing şi nu
unul educaţional;
■ redactarea să fie clară, simplă şi pe specificul clientului;
■ cine ia decizii în cadrul întreprinderii şi care este termenul limită al deciziilor;
■ ce informaţii trebuie să pună la dispoziţie clientul;
■ care sunt resursele firmei de evaluare, angajate în lucrare: coordonatorul echipei, membrii
acesteia, firmele partenere, logistica şi elementele de suport;
■ care este costul lucrării şi termenul maxim de realizare;
■ din ofertă sa rezulte că se rezolvă corect şi rezonabil problema clientului;
■ condiţii şi clauze reciproce de realizare a lucrării (confidenţialitate, responsabilitate etc).

1.2.3 Contractarea evaluării

Contractul, care are ca scop lucrarea de evaluare, este un document cu putere juridică, în care sunt
clarificate obligaţiile, drepturile şi responsabilităţile reciproce, termenul şi preţul lucrării.
Când clientul a acceptat o ofertă de evaluare, contractul trebuie să respecte condiţiile ofertei, dacă
nu au avut loc negocieri ulterioare ofertei.
Etica afacerilor cere ca, atunci când lucrarea s-a adjudecat în urma unei licitaţii, să nu aibă loc
negocieri ulterioare licitaţiei, între client şi consultantul câştigător. În acelaşi timp, contractul trebuie să
respecte întocmai termenii ofertei; de aceea, oferta se declară ca parte integrantă a contractului.
Principalele elemente ale unui contract de consultanţă pentru evaluarea întreprinderii sunt:
■ părţile contractante;
■ scopul evaluării, standardele de evaluare;
 ■ termenul contractului;
■ poziţia evaluatorului;
■ obligaţiile consultantului;
■ obligaţiile clientului;
■ plata serviciilor;
■ plata altor cheltuieli;
■ întârzierea plăţii;
■ clauza de reziliere a contractului;
■ clauza de confidenţialitate;
■ responsabilitatea consultantului;
■ clauza de forţă majoră;
■ modalitatea de arbitraj;
■ legea aplicabilă;
■ clauza de modificare a contractului;
■ semnăturile autorizate.
Când lucrarea este subcontractată altor evaluatori sau când se foloseşte asistenţa profesională
substanţială a unei terţe părţi, trebuie obţinut un acord anterior scris al clientului, menţionat şi în raportul de
evaluare.
Există riscul ca rapoartele de evaluare să ajungă în posesia unei terţe persoane, care urmăreşte alt
scop, în pofida includerii unei clauze care exclude responsabilitatea faţă de o terţă parte. Termenii
contractului de consultanţă trebuie să includă nu numai clauza de excludere a responsabilităţii faţă de terţi,
ci să conţină o prevedere clară asupra naturii limitate a evaluării.

1.2.4 Execuţia
Ca orice lucrare de analiză complexă, diagnosticul şi evaluarea întreprinderii presupune precizarea
unor faze şi etape de lucru. Acestea reprezintă o programare logică a activităţilor şi lucrărilor necesare prin
care se asigură credibilitatea calculelor şi valorilor obţinute.
1.2.4.1 Definirea misiunii de evaluare
Deoarece fiecare evaluare (întreprindere, proprietate de tip industrial, agricol, comercial,
echipamente, active financiare) este un caz particular, obiectivele sunt şi ele diferite, după cum este vorba
de transfer al dreptului de proprietate, fuziune, lichidare etc. Totodată, în funcţie de modalităţile de
colectare a datelor şi informaţiilor necesare pentru evaluare, se impune o anumită componenţă a echipei de
evaluare şi un anumit program de lucru.
În stabilirea misiunii evaluatorului este esenţială identificarea şi înţelegerea problemei clientului.
Numai după identificarea acesteia, evaluatorul îşi poate defini misiunea, colecta informaţiile necesare şi
alege metodele cele mai adecvate, conform standardelor şi să-şi formeze o echipă cu experienţa şi
profesionalismul necesar.
1.2.4.2 Cunoaşterea întreprinderii supusă evaluării
Această fază constă în contactarea personalului ce deţine elementele supuse evaluării,
identificându-se sursele de informare în vederea culegerii, prelucrării, grupării şi analizei datelor şi
informaţiilor necesare.
1.2.4.3 Diagnosticarea stării actuale
Această fază, ca şi următoarele faze, este obligatorie în cazul evaluării întreprinderilor în totalitatea
lor sau în cazul evaluării unor active individuale ale întreprinderilor. Diagnosticarea reprezintă o analiză
complexă asupra situaţiei resurselor şi rezultatelor obţinute, pe o anumită perioadă de timp, anterioară datei
evaluării. În mod obişnuit, ea include o analiză critică din următoarele domenii:
■ tehnic şi comercial;
■ resurse umane şi managerial;
■ financiar şi juridic.
1.2.4.4 Previziunea situaţiei viitoare
Previziunile posibile, în cea mai mare parte, sunt consecinţa “prelungirii” stării actuale şi a
rezultatelor trecutului, asupra cărora au fost efectuate corecţii pentru a reflecta starea de normalitate
economică. Elaborarea scenariilor de previziune are la bază concluziile analizei diagnostic.
 1.2.4.5 Determinarea tipurilor de valoare adecvate
Această fază reprezintă esenţa raportului de evaluare, substanţa acestuia, pentru că începe prin
alegerea celor mai adecvate metode de evaluare în cazul dat, conform standardelor. În această etapă, cel
mai important aspect îl constituie capacitatea expertului evaluator de a sintetiza un nivel al valorii finale,
selectat dintr-o gamă de valori obţinute în urma aplicării metodelor de evaluare adecvate. Acest proces este
unul de raţionament profesional de selecţie şi nu unul de calcul al unei medii aritmetice simple sau
ponderate.
1.2.4.6 Motivarea alegerii tipurilor de valoare adecvate
Valorile estimate după criteriile cele mai adecvate, conform standardelor, au la bază atât elemente
ce pleacă de la parametrii specifici (patrimoniu, fluxuri de venit, riscuri etc), cât şi de la activele
necorporale neînregistrate în bilanţul contabil. Din aceste motive, expertul evaluator este obligat să
argumenteze alegerea unora dintre valori şi/sau respingerea altora, comparând valorile estimate între ele,
arătând avantajele şi dezavantajele fiecăreia; acest raţionament trebuie să se bazeze pe informaţiile credibile
de pe piaţa specifică a tranzacţiilor. În concluzie, dacă expertul evaluator respectă standardele şi utilizează
informaţii şi date adecvate, concludente şi reale din piaţă, obţine o valoare recunoscută de piaţă pentru
întreprinderea evaluată.
1.2.4.7 Prezentarea raportului de evaluare
Redactarea finală a raportului de evaluare, conform cu conţinutul cadru al standardului IVS 3 -
Raportarea evaluării, după discuţiile comune ale echipei de lucru şi după ultimele corecţii efectuate şi
finalizate prin recepţia raportului de către beneficiar, constituie etapa de încheiere a misiunii de evaluare.

Capitolul 2
Situaţia juridică a proprietăţilor
mobiliare şi imobiliare
2.1 PATRIMONIUL
Concept
Patrimoniul reprezintă totalitatea drepturilor şi obligaţiilor cu valoare economică ce aparţin unui
subiect de drept (persoană fizică sau juridică) 1.
Conţinutul patrimoniului
Patrimoniul cuprinde drepturi şi obligaţii cu conţinut economic aparţinând unei persoane ce pot fi
exprimate valoric. În consecinţă sunt înlăturate din cuprinsul său drepturile personale nepatrimoniale, cum
ar fi: dreptul la nume, la onoare, la reputaţie etc. Ca expresie contabilă patrimoniul cuprinde un activ
(drepturi) şi un pasiv (obligaţii). Drepturile ce intră în conţinutul patrimoniului se numesc patrimoniale şi se
împart în două categorii: drepturi reale şi drepturi de creanţă sau personale.
Drepturile reale - sunt acele drepturi subiective patrimoniale în temeiul cărora titularul lor poate să
exercite anumite puteri (prerogative) asupra unui bun determinat - direct şi nemijlocit - tară ajutorul unei
alte persoane. Fac parte din această categorie dreptul de proprietate, dreptul de superficie asupra unui teren,
dreptul de uzufruct asupra anumitor bunuri etc.
Drepturile de creanţă - sunt acele drepturi subiective în virtutea cărora subiectul activ, numit
creditor, poate pretinde subiectului pasiv, numit debitor, să dea, să facă sau să nu facă ceva. Sunt incluse în
această categorie: dreptul de a i se restitui un împrumut, de a se folosi de un bun împrumutat, de a primi
preţul bunului vândut. Prin “a da ceva” se înţelege transmiterea sau constituirea unui drept real asupra unui
bun. Prin “a face” sau “a nu face ceva” se înţelege o prestaţie pozitivă sau negativă constând dintr-un fapt
personal al debitorului2.
Caracterele juridice ale patrimoniului

1
C. Bârsan - Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. ALL-Beck, 2001, pag. 6
2
C. Bârsan - op. cit. pag. 20
(a) patrimoniul este o universalitate juridică ceea ce implică două consecinţe:
■ drepturile şi obligaţiile patrimoniale sunt legate între ele, constituind un tot unitar;
■ drepturile şi obligaţiile care alcătuiesc patrimoniul sunt distincte de universalitate, schimbările
ce se produc în legătură cu aceste drepturi şi obligaţii nu pun în discuţie existenţa acestei
universalităţi;
(b) orice persoană are un patrimoniu; oricât de săracă ar fi o persoană are un minim de bunuri ce alcătuiesc
patrimoniul;
(c) patrimoniul este unic; fiecare subiect de drept are un singur patrimoniu indiferent câte drepturi şi
obligaţii ar cuprinde;
(d) patrimoniul este divizibil, adică poate fi împărţit în mai multe grupe sau mase de bunuri, fiecare dintre
acestea având un regim juridic distinct în raport de scopul pentru care o astfel de divizare a fost
realizată;
(e) patrimoniul nu poate fi transmis prin acte între vii; ca regulă transmiterea universală nu poate avea loc
decât la decesul persoanei fizice sau în momentul reorganizării sau încetării existenţei persoanei
juridice. Există o singură excepţie în cazul în care persoana juridică este-supusă reorganizării prin
divizare parţială.
Drepturile reale sunt clasificate în:
■ drepturi reale principale;
■ drepturi reale accesorii.
Drepturile reale principale sunt acele drepturi care au existenţă de sine stătătoare în raport cu alte
drepturi reale sau de creanţă.
Drepturile reale accesorii sunt afectate garantării unor drepturi de creanţă.
Fac parte din categoria drepturilor reale principale: dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct,
dreptul de uz, abitaţie, dreptul de superficie, dreptul real de folosinţă.
Drepturile reale accesorii sunt: dreptul de retenţie, dreptul de ipotecă şi de gaj.
2.2 DREPTUL DE PROPRIETATE
Dreptul de proprietate este acel drept subiectiv care dă expresie aproprierii unui bun, drept care
permite titularului său să posede, să folosească şi să dispună de acel lucru în putere proprie şi în interes
propriu în cadrul şi cu respectarea legislaţiei existente 3.
Conţinutul juridic al dreptului de proprietate
Dreptul de proprietate conferă titularului său următoarele atribute:
■ posesia - jus utendi;
■ folosinţă - jus fruendi;
■ dispoziţia - jus abutendi.
Posesia constă în prerogativa de a uza de bunul său, de al stăpâni în fapt. Este prerogativa cea mai
directă a dreptului de proprietate, manifestarea concretă a contactului cu bunul ce constituie obiectul
dreptului său.
Folosinţa este prerogativa proprietarului de a-şi pune bunul în valoare prin exploatare, implicând
culegerea derivatelor bunului, adică a fructelor şi productelor.
Fructele sunt derivatele bunului care se obţin în mod periodic tara a-i altera substanţa. Acestea sunt
de trei feluri: naturale, industriale şi civile.
Fructele naturale sunt produse în mod spontan, fără a fi necesară munca omului (păşuni naturale,
prăsila animalelor etc).
Fructele industriale sunt obţinute ca urmare a munci omului (recoltele de diverse feluri etc).
Fructele civile sunt venituri periodice pe care proprietarul le culege ca urmare a transmiterii
folosinţei către un terţ (chiria, dobânda, arenda etc).
Productele sunt acele derivate ale bunului care prin culegere duc la consumarea substanţei acestuia
(cariere de piatră, nisipării etc).
Dispoziţia constă în prerogativa proprietarului de a hotărî cu privire la soarta bunului din punct de
vedere juridic şi material. Proprietarul poate înstrăina bunul, îl poate greva cu sarcini sau îl poate distruge.
Caractere juridice ale dreptului de proprietate
3
C. Bârsan - Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. ALL-Beck, 2001, pag. 31
 Dreptul de proprietate are următoarele caractere juridice: absolut, exclusiv şi perpetuu.
Caracterul absolut rezultă din prevederile art. 480 C. civ.: “dreptul ce are cineva de a se bucura şi a
dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, dar în limitele determinate de lege”.
Reţinând caracterul absolut al dreptului de proprietate se doreşte demarcarea acestuia de celelalte
drepturi reale. Numai dreptul de proprietate este un drept real complet, permiţând titularului său să tragă
toate foloasele, să profite de toată utilitatea pe care el o conferă, să săvârşească toate actele juridice ce
răspund necesităţilor sale.
Caracterul absolut al dreptului de proprietate este înţeles în raport cu celelalte drepturi reale şi nu în
el însuşi. Proprietarul poate efectua toate actele juridice şi materiale în măsura în care legea nu le interzice.
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate trebuie înţeles în sens dublu:
■ proprietarul poate utiliza bunul său aşa cum doreşte, fără ca vreo altă persoană să poată interveni
în exerciţiul dreptului său;
■ proprietarul este singurul îndreptăţit să dezmembreze dreptul său de proprietate, consimţind ca
anumite prerogative să fie exercitate de alte persoane.
Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate are mai multe accepţiuni:
■ dreptul de proprietate nu are o durată limitată în timp, ci durează cât există bunul ce formează
obiectul asupra căruia se exercită; dreptul de proprietate se transmite prin acte între vii sau prin
succesiune;
■ este perpetuu deoarece există independent de exercitarea lui; dacă legea nu-l obligă proprietarul
poate să nu uzeze de bun;
■ este perpetuu deoarece dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz; acţiunea prin care acesta se
apără - acţiunea în revendicare - este imprescriptibilă.

Formele de proprietate în dreptul românesc

Principalele criterii de clasificare a dreptului de proprietate sunt: regimul juridic aplicabil, modul de
exercitare al atributelor sale, obiectul asupra căruia se exercită.
După regimul său juridic proprietatea este privată sau publică (art. 135, alin. (1) din Constituţie).
Dreptul de proprietate publică este acela care aparţine statului sau unităţilor administrativ-
teritoriale şi se exercită asupra bunurilor care, conform legii sau prin natură sau destinaţie, sunt de uz sau
interes public (art. 1 din L nr. 213/1998).
Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia dispune că din
domeniul public fac parte bunurile prevăzute în art. 135 alin. (4) din Constituţie): bogăţiile subsolului, căile
de comunicaţie, marea teritorială, spaţiul aerian etc.
Dobândirea dreptului de proprietate publică. Art.7 din L nr. 213/1998 stabileşte că dreptul de
proprietate publică se dobândeşte pe cale naturală prin achiziţii efectuate în condiţiile legii, prin
expropriere, prin acte de donaţie acceptate de Guvern, de Consiliul local sau judeţean, prin trecerea
bunurilor din domeniul privat al statului sau unităţilor administrative în domeniul public.
Bunurile din domeniul public, conform art. 11 din legea de mai sus, sunt inalienabile, insesizabile
şi imprescriptibile. Inalienabilitatea înseamnă că aceste bunuri nu pot fi înstrăinate dar pot fi date în
administrare, concesionate sau închiriate potrivit legii.
Bunurile din domeniul public sunt insesizabile, nu pot fi urmărite de către creditori, titulari a unor
drepturi de creanţa asupra acestor bunuri. De asemenea asupra lor nu se pot constitui garanţii reale.
Bunurile din domeniul public nu pot fi dobândite prin uzucapiune (în cazul bunurilor imobile) sau
prin posesie de bună credinţă (în cazul bunurilor mobile). Pe de altă parte o acţiune în revendicare
privitoare la un bun proprietate publică poate fi exercitată oricând.
Dreptul de proprietate privată este acel drept subiectiv ce aparţine persoanelor fizice, statului sau
unităţilor administrativ-teritoriale exercitate asupra oricărui bun cu excepţia celor proprietate publică -
bunuri asupra cărora titularul exercită posesia, folosinţa şi dispoziţia în putere proprie şi interes propriu,
însă în limitele legii4.
După modul de exercitare a atributelor sale, dreptul de proprietate privată mai poate fi pur şi simplu
sau afectat de modalităţi.
Proprietatea mobiliară este aceea al cărei obiect este un bun mobil (televizor, tablou, titluri de
valoare etc).
4
C. Bârsan - Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. ALL-Beck, 2001, pag. 121
 Proprietatea imobiliară este aceea care se exercită asupra unui bun imobil (clădire, teren etc).

Categorii de limitări ale exercitării dreptului de proprietate

Limitele exercitării dreptului de proprietate constau în: limite materiale, convenţionale, judiciare,
legale.
Limitele materiale presupun că titularul dreptului de proprietate îşi poate exercita prerogativele
până la limita materială a bunului ce reprezintă obiectul dreptului de proprietate. Stabilirea limitelor
materiale este uşor de realizat în cazul construcţiilor şi prezintă dificultăţi în privinţa terenurilor.
Limitele judiciare sunt stabilite de instanţă cu ocazia judecării unor litigii astfel încât exercitarea
dreptului să nu producă prejudicii unor terţi.
Limitele convenţionale implică faptul că titularii dreptului de proprietate pot conveni o restricţie a
exercitării dreptului de proprietate. Această restricţie se poate materializa într-o clauză de inalienabilitate
sau sub forma unei servituţi. Clauza de inalienabilitate constă în interdicţia dobânditorului unui bun de a-l
înstrăina. Acest lucru este posibil cu condiţia ca respectiva clauză să fie încheiată pe o perioadă determinată
şi să se refere la un bun determinat.
Limite legale. Pentru protejarea intereselor obşteşti sau private legiuitorul poate stabili prin diverse
acte normative îngrădiri în exercitarea dreptului de proprietate. Printre acestea găsim:
■ locuinţele dobândite de chiriaşii titulari ai apartamentelor care nu se restituie foştilor proprietari
sau moştenitorilor acestora, nu pot fi înstrăinate timp de 10 ani de la data cumpărării (art. 9 alin.
(1), (8) din L nr. 19112/1995).
■ terenurile atribuite conform art. 19 alin. (1), art. 21 şi art. 43 din L nr. 18/1991 republicată, nu
pot fi înstrăinate prin acte între vii timp de 10 ani socotiţi de la începutul anului următor celui în
care s-a făcut înscrierea proprietăţii (art. 32 din L nr. 18/1991 republicată).
■ locuinţele cumpărate cu credite C.E.C. În temeiul prevederilor D.L. nr. 61/1990 privind
vânzarea de locuinţe către populaţie nu pot fi înstrăinate fără autorizarea prealabilă a C.E.C.
până la rambursarea creditului (art. 12 din D.L. nr. 61/1990);
■ bunurile sacre sau cele asimilate (prevăzute de art. 2, şi art. 20 din Regulamentul privind
administrarea averilor bisericeşti) nu pot fi vândute.
Bunurile care nu pot circula decât în condiţii restrictive sunt următoarele:
■ bunuri monopol de stat (cf. L nr. 31/1996);
■ materiale explozibile (cf. L nr. 126/1993);
■ deşeuri toxice (cf. L nr. 137/1993);
■ armele şi muniţiile (cf. L nr. 17/1995).
Exproprierea pentru cauză de utilitate publică
Interesul social poate conduce în anumite situaţii la pierderea dreptului de proprietate privată cu
privire la imobile, care pot fi expropriate şi trecute în proprietate publică cu plata de despăgubiri către
proprietar.
Legea nr. 33/1994 reglementează exproprierea pentru cauză de utilitate publică. Pot face obiect al
exproprierii numai bunurile imobile proprietate privată.

2.2.1 Circulaţia juridică a construcţiilor

Construcţiile proprietate privată sunt în circuitul civil general şi pot fi înstrăinate prin: convenţie,
testament, donaţie. Persoanele fizice sau juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra
construcţiilor şi pot obţine un drept de superficie sau de folosinţă asupra terenurilor pe care acestea se află.
Anterior anului 1990 construcţiile au fost în circuitul civil general, numai că transmiterea proprietăţii cât şi
constituirea de drepturi reale în legătură cu aceste bunuri impunea obţinerea unei autorizaţii administrative
şi încheierea actului de înstrăinare în formă autentică. A existat o perioadă în care construcţiile declarate de
lege “oraşe mari” puteau fi dobândite prin acte între vii doar dacă dobânditorul avea domiciliul sau dreptul
de a-şi stabili domiciliul în acest oraş.
În prezent înstrăinarea unei construcţii nu necesită îndeplinire vreunei condiţii de formă a actului
juridic. Înscrierea acestor acte în cartea funciară are ca efect opozabilitatea acestora faţă de terţi (art. 27 din
Legea nr. 7/96). În materia donaţiilor actul juridic trebuie să îmbrace forma autentică (art. 813 C. civ.).
Înstrăinarea construcţiilor prin act sub semnătură privată nu duce la dobândirea dreptului de proprietate şi
asupra terenului aferent, ci doar a unui drept de folosinţă asupra acelui teren.
 Transmiterea dreptului de folosinţă sau concesiune asupra terenului
Există situaţii în care cel care înstrăinează construcţia nu este şi proprietar al terenului aferent
acesteia, având asupra lui un drept de folosinţă sau concesiune, într-o astfel de situaţie concomitent cu
înstrăinarea construcţiei se va transmite automat şi dreptul de folosinţă sau concesiune asupra terenului; în
acest sens sunt prevederile art. 35 din Legea nr. 50/1991 şi art. 15 din D.L. nr. 61/1990.
2.2.2 Circulaţia juridică a terenurilor
Sub regimul codului civil român de la 1864 în cazul convenţiilor având ca obiect transmiterea
proprietăţii sau altui drept real, realizarea acordului de voinţă ducea la transmiterea proprietăţii sau altui
drept real. În cazul înstrăinării de terenuri prin donaţie, testament sau în cazul constituirii de ipoteci era
necesară respectarea formei autentice. Prin legea nr. 58/1974 referitoare la sistematizarea teritoriului şi
legea nr. 59/1974 privind fondul funciar, terenurile au fost scoase din circuitul civil general, succesiunea
legală fiind singura modalitate de dobândire a terenurilor. În caz de înstrăinare a construcţiei terenul aferent
acesteia trecea în proprietatea statului. Noua lege a fondului funciar nr. 18/1991 produce o liberalizare a
circulaţie juridice a terenurilor instituind următoarele principii:
■ înstrăinarea terenurilor prin acte juridice între vii se poate face respectându-se forma autentică;
■ se instituie interdicţia dobândirii în proprietate privată prin acte juridice între vii a unor suprafeţe
mai mari de 100 ha în echivalent arabil de familie, sub sancţiunea nulităţii absolute totale sau
parţiale;
■ înstrăinarea terenurilor agricole din extravilan se putea face doar respectându-de dreptul de
preempţiune recunoscut unor categorii de persoane fizice sau juridice;
■ persoanele fizice şi juridice ce nu aveau cetăţenie română nu puteau dobândi proprietatea asupra
terenurilor.
Regimul juridic al circulaţie terenurilor instituit de Legea nr. 54/1998. Această lege instituie regula
liberei circulaţii a terenurilor cu următoarele excepţii stabilite prin lege sau prin voinţa părţilor:
■ se recunoaşte un drept de preempţiune în favoarea anumitor persoane în conformitate cu art. 5-
11 din L nr. 54/1998;
■ se instituie un drept prioritar la dobândirea imobilelor expropriate în condiţiile legii 33/'94;
■ înstrăinarea şi dobândirea terenurilor între vii trebuie făcută prin încheierea actelor în formă
autentică (art. 2 alin. (1) din L nr. 54/1998).
■ constituirea de drepturi reale, dezmembrăminte ale drepturilor de proprietate nu presupune
respectarea formei autentice;
■ transmisiunile prin acte juridice mortis causa nu implică forma autentică.
Nerespectarea formei autentice, dobândirea de terenuri de către persoane fizice sau juridice străine
ce nu au calitatea de investitor, nerespectarea interdicţiei temporare de vânzare a terenurilor în legătură cu
care există litigii sunt sancţionate cu nulitate absolută.
2.2.3 Modalităţi juridice ale dreptului de proprietate
Dreptul de proprietate se prezintă de obicei pur şi simplu aparţinând unei singure persoane. Uneori
proprietatea încetează să mai fie pură şi simplă ci este afectată de modalităţi, care fără să-i altereze esenţa
schimbă în mod parţial caracterele sale generale. Principalele modalităţi sub care se poate găsi dreptul de
proprietate sunt: proprietate rezolubilă, anulabilă şi comună.
Proprietatea rezolubilă
Dreptul de proprietate se poate transmite printr-un act juridic încheiat sub condiţie rezolutorie.
Conform art. 1019 C. civ. condiţia rezolutorie este acea condiţie care supune desfiinţarea obligaţiei de
producerea unui eveniment viitor şi incert. Dreptul care se transmite sub condiţie rezolutorie are existenţa
nesigură în patrimoniul celui ce dobândeşte dreptul, întrucât îndeplinirea condiţiei duce la reîntoarcerea
dreptului în patrimoniul transmiţătorului. Neîndeplinirea condiţiei determină consolidarea dreptului
dobânditorului. Astfel donaţiile prin acte între vii făcute de persoane ce nu au copii sau alţi descendenţi
existenţi în momentul încheierii lor, se revocă de drept prin naşterea unui copil donatorului, chiar postum.
Proprietatea normal anulabilă când se dobândeşte dreptul de proprietate asupra unui bun printr-un
act juridic lovit de nulitate relativă. Persoanele interesate pot introduce o acţiune în justiţie prin care să se
constate nulitatea actului într-un termen de 3 ani. Intre momentul încheierii actului şi scurgerea acestui
termen de 3 ani, dreptul de proprietate al dobânditorului bunului este incert. Actul nul relativ poate fi
confirmat de către cel care poate invoca nulitatea fie prin executarea actului, fie prin neintroducerea acţiunii
de constatare a nulităţii în termenul de 3 ani.
Exemplu: I.C. şi B.C. (soţi) încheie cu A.D. un contract de vânzare cumpărare având ca obiect
cumpărare cai. I.C. şi B.C. consideră că au cumpărat animale apte să fie folosite la muncă şi la reproducţie.
Animalele s-au dovedit necorespunzătoare scopului iniţial. I.C. şi B.C. au încheiat contractul fiind în eroare
în ceea ce priveşte substanţa obiectului contractului. În termen de 3 ani de la încheierea actului soţii I.C. şi
B.C, pot formula o acţiune în justiţie de constatare a nulităţii actului încheiat. Dacă I.C. şi B.C. nu introduc
acţiune în justiţie, confirmă actul încheiat, dreptul de proprietate al lui A.D. se consolidează, nulitatea
relativă se acoperă.
Proprietatea comună este acea modalitate a dreptului de proprietate caracterizată prin aceea că se
exercită concomitent asupra unui bun sau aceleiaşi mase de bunuri de către mai mulţi titulari. Aceasta se
prezintă sub două forme:
■ proprietate comună pe cote-părţi;
■ proprietate comună în devălmăşie.
Proprietatea comună pe cote-părţi (coproprietate) este acea formă a proprietăţii care se
caracterizează prin faptul că acelaşi bun nefracţionat material aparţine concomitent mai multor titulari,
fiecare din aceştia având numai o cotă-ideală şi abstractă din dreptul de proprietate. Putem desprinde
următoarele trăsături juridice ale coproprietăţii:
■ nici unul dintre coproprietari nu este titularul exclusiv al unei fracţiuni din bun;
■ fiecare coproprietar este titularul uni cote-ideale şi abstracte din dreptul de proprietate.
Coproprietatea are două forme:
■ proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară;
■ proprietatea comună pe cote-părţi forţată sau perpetuă.
Proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită este acea formă de coproprietate care poate fi făcută
să înceteze prin partaj judiciar. Deoarece nici unul din copărtaşi nu deţine un drept exclusiv asupra unei
părţi determinate din bun, nici un act nu poate fi făcut cu privire la bun fără acordul tuturor copărtaşilor.
Pentru a înţelege această regulă este necesar să distingem între acte materiale şi acte juridice. În practica
judecătorească s-a admis că fiecare dintre copărtaşi poate face acte materiale de folosinţă asupra bunului
respectând două condiţii:
■ să nu stânjenească folosinţa bunului de către ceilalţi copărtaşi;
■ să nu schimbe destinaţia bunului sau modul de utilizare al acestuia.
În ceea ce priveşte actele juridice se face distincţie între acte de conservare şi de administrare pe de
o parte, şi acte de dispoziţie, pe de altă parte. Deoarece actele de conservare şi de administrare pot fi
indispensabile păstrării bunurilor în patrimoniul coproprietarilor, fiind profitabile tuturor, ele pot fi făcute
chiar numai de către unul dintre coproprietari cu privire la întregul bun.
Actele de dispoziţie (vânzare, donaţie) cu privire la bun trebuie făcute cu acordul tuturor
coproprietarilor. De exemplu acţiunea în revendicare ce are ca scop recunoaşterea dreptului de proprietate a
reclamantului asupra bunului în litigiu presupune acordul tuturor coproprietarilor. Fiecare coproprietar
poate dispune în mod liber cu privire la cota parte proprie din drept.
Proprietatea comună pe cote părţi forţată sau perpetuă are ca obiect bunuri care prin natura sau
destinaţia lor pot fi utilizate de mai mulţi coproprietari. În dreptul nostru civil sunt cunoscute următoarele
cazuri de coproprietate forţată:
■ coproprietatea asupra părţilor şi dotărilor comune din clădirile cu mai multe apartamente de
locuit;
■ coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine
(fântâni, izvoare, poteci etc);
■ coproprietatea forţată a despărţiturilor comune;
■ coproprietatea comună pe cote părţi stabilă şi forţată din clădirile cu mai multe locuinţe sau alte
spaţii decât locuinţe ce aparţin unor proprietari diferiţi; aceasta este reglementată de L nr.
114/1996, art. 14 din D.L. nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe din fondurile statului către
populaţie, art. 10 din L nr. 85/1992, O.G. nr. 85/2001. Obiectul acestei coproprietăţi este
precizat în art. 3, alin. (3), lit. c şi alin. (4) din Regulamentul cadrul al asociaţilor de proprietari.
Determinarea cotelor indivize din bunul comun se face în lipsa unor prevederi contrare
proporţional cu suprafaţa construită a locuinţelor sau a spaţiilor cu altă destinaţie. Practica
judecătorească a admis în mod excepţional că proprietatea forţată poate sa înceteze când nu se
 mai impune în mod necesar să fie păstrată, iar natura şi destinaţia funcţională a lucrului permit
împărţirea lui. De exemplu: podul construcţiei în care se găseau două locuinţe proprietate
exclusivă a doi proprietari poate fi partajat.
Coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două fonduri învecinate.
Drumurile, potecile, fântânile ce servesc pentru utilitatea a două imobile învecinate, în măsura în care se
găsesc pe linia de demarcaţie dintre cele două imobile se găsesc în coproprietate forţată având ca titulari pe
proprietarii exclusivi ai imobilelor învecinate.
Proprietatea comună în devălmăşie este forma proprietăţii comune ce se caracterizează prin aceea
că bunul aparţine tuturor coproprietarilor fără ca aceştia sa aibă precizată vreo cotă din dreptul de
proprietate asupra acelui bun.
În dreptul nostru civil proprietatea comună în devălmăşie este legată de relaţiile de familie. Potrivit
art. 30 alin. (1) C. fam. bunurile dobândite în timpul căsătoriei de oricare dintre soţi sunt de la data
dobândirii lor bunuri comune ale soţilor. Toate bunurile dobândite de soţi în timpul căsătoriei sunt bunuri
devălmaşe, chiar dacă în actul de achiziţionare este menţionat numai unul dintre soţi, sau cumpărarea s-a
făcut din veniturile unuia dintre soţi, şi chiar dacă bunul a fost dobândit când soţii erau despărţiţi în fapt.
Legea opreşte pe soţi să încheie convenţii prin care să stabilească alt regim juridic pentru bunurile
dobândite în timpul căsătoriei.
Proprietatea devălmaşă prezintă următoarele caractere specifice:
■ nici unul dintre soţi nu poate face acte de înstrăinare ori de grevare cu sarcini a bunului
devălmaş fără acordul expres a celuilalt soţ;

■ oricare dintre soţi poate face singur acte de administrare şi de folosinţă asupra bunurilor
comune, în virtutea mandatului reciproc tacit (art. 35 alin. (2) C. fam.)
■ întinderea drepturilor fiecărui soţ, precum şi încetarea stării de devălmăşie se stabileşte odată cu
decesul unuia din soţi, divorţul ori declararea judecătorească a morţii etc.
În timpul căsătoriei partajul bunurilor comune se poate realiza în mod excepţional pentru motive
temeinice la cererea unui dintre soţi sau la cererea creditorilor personali ai soţilor (art. 36 alin. (2) C. fam.).
2.3 POSESIA
Este stăpânirea de fapt a unui lucru care din puncte de vedere al comportării posesorului apare ca
fiind o manifestare exterioară a unui drept real 5. Elementele constitutive ale posesiei
Stăpânirea de fapt a unui lucru va fi calificată drept posesie dacă sunt întrunite cumulativ două
elemente: elementul material “corpus”, şi elementul psihologic, intenţional, “animus”;
Elementul material presupune un contact direct cu lucrul, concretizat prin orice fel de acte
materiale, cum ar fi: deţinerea lucrului, culegerea fructelor, efectuarea unor modificări sau transformări.
Elementul psihologic constă în intenţia, în voinţa celui ce stăpâneşte bunul de a exercita această stăpânire
pentru sine, comportându-se ca un proprietar sau ca titular al altui drept real.
Calităţile posesiei sunt: continuă, netulburată sau paşnică, publică, neîntreruptă, exercitată sub
numele de proprietar. Lipsa vreunei calităţi duce la vicierea posesiei, iar o posesie neviciată este utilă, adică
îşi produce efectele.
Viciile posesiei sunt: discontinuitatea, violenţa, clandestinitatea, precaritatea ori echivocul.
Posesia este discontinuă când posesorul o exercită cu intermitenţe anormale. Determinarea
caracterului anormal al intermitenţei se face ţinând seama de natura bunului şi de împrejurările concrete de
exercitare ale posesiei. Viciul discontinuităţii este temporar, absolut şi aplicabil în general imobilelor.
Când o persoană intră în stăpânirea unui bun prin violenţă, posesia este viciată. Viciul violenţei este
relativ, temporar, fiind aplicabil atât bunurilor imobile cât şi celor mobile.
Posesia este clandestină când posesorul exercită în ascuns de adversarul său, încât acesta nu este în
stare de a putea să o cunoască (art. 1852 C.civ.). Clandestinitatea este uşor de conceput în cazul bunurilor
mobile, fiind greu de imaginat în cazul imobilelor. Precaritatea este tratată în codul civil ca viciu al
posesiei, deşi precaritatea este mai mult decât atât, este însăşi lipsa posesiei. Specific precarităţii este aceea
ca stăpânirea lucrului este lipsită de elementul intenţional, “animus“.
Actele sau faptele materiale de folosinţă asupra bunului sunt exercitate nu pentru sine, ci pentru

5
C. Bârsan - Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. ALL-Beck, 2001, pag. 237
altcineva. Precaritatea este un viciu absolut şi perpetuu al posesiei.
Echivocul nu este reglementat de Codul civil; posesia este echivocă când actele de stăpânire
exercitate de posesor nu sunt neapărat înţelese ca fiind o manifestare a elementului psihologic al posesiei.
Efectele posesiei sunt următoarele:
■ posesia creează o prezumţie de proprietate;
■ posesorul de bună credinţă dobândeşte fructele bunului posedat (art. 485 C. civ.);
■ posesia este protejată prin acţiuni posesorii;
■ posesia exercitată în termenul şi în condiţiile legii duce la dobândirea prin uzucapiune a
dreptului de proprietate asupra bunului posedat.
2.4 DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
Se numesc desmembrăminte ale dreptului de proprietate, drepturile reale născute prin separarea
atributelor componente ale dreptului de proprietate.
Desmembrămintele dreptului de proprietate sunt: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de
abitaţie, dreptul de servitute, dreptul de superficie şi dreptul real de folosinţă.
Conform art. 488 alin. (2) C. proc. civ. modificat prin O.G. 138/2000 pot forma obiectul urmăririi
silite imobiliare dreptul de uzufruct asupra imobilului şi dreptul de servitute.
Dreptul de uzufruct
Uzufructul este potrivit art. 517 C. civ. “dreptul de a se bucura de bunurile ce sunt proprietatea
altuia întocmai ca însuşi proprietarul lor, însă cu îndatorirea de a le conserva substanţa.
Dreptul de uzufruct rezultă prin separarea atributelor dreptului de proprietate privitoare la acelaşi
bun. Astfel, o persoană numită uzufructuar va stăpâni, va folosi bunul şi va culege fructele, iar proprietarul
bunului va rămâne numai cu dreptul de dispoziţie asupra acestuia, adică va avea nuda proprietate.
Dreptul uzufructuarului de a stăpâni şi de a folosi bunul nu trebuie confundat cu folosinţa care
derivă dintr-un contract de locaţiune.
Folosinţa ce decurge din locaţiune este legată de un drept de creanţă, pe când uzufructuarul este
titularul unui drept real.
Caractere juridice
Dreptul de uzufruct este opozabil, erga omnes, inclusiv proprietarului ca orice drept real.
Uzufructul este un drept temporar prin esenţa sa; el se stinge cel mai târziu la moartea uzufructuarului,
durata sa maximă este durata vieţii acestei persoane (cf. art. 557 C. civ.). Dacă uzufructuarul este o
persoană juridică, durata sa maximă este de 30 ani (art. 559 C. civ.).
Obiectul dreptului de uzufruct:
Uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri mobile şi imobile (art. 520 C. civ.). Uzufructul
poate fi stabilit asupra unui bun determinat - uzufructul cu titlu particular. El poate fi instituit asupra unei
universalităţi sau asupra unei părţi dintr-o universalitate - uzufructul universal, sau cu titlu universal.
Moduri de constituire ale uzufructului:
Uzufructul poate fi instituit prin voinţa omului sau poate fi dobândit prin uzucapiune. Stabilirea
uzufructului se poate face în două moduri:
■ prin convenţie; Proprietarul înstrăinează posesia şi folosinţa, reţinând pentru el nuda proprietate
- instituirea în mod direct a uzufructului. Convenţia poate avea ca obiect înstrăinarea nudei
proprietăţi şi reţinerea dreptului de uzufruct de către proprietar - instituirea indirectă a
uzufructului.
■ prin testament, atunci când proprietarul dispune prin legat instituirea uzufructului în favoarea
unei persoane.
Deoarece uzufructul este susceptibil de posesie, acesta poate fi dobândit prin uzucapiune cu
îndeplinirea condiţiilor legale.
Drepturile şi obligaţiile uzufructuarului
Uzufructuarul are următoarele drepturi:
■ de a pretinde nudului proprietar predarea în folosinţă a bunului, având la dispoziţie o acţiune
reală - acţiune confesorie echivalentă acţiunii în revendicare. Dacă uzufructul s-a născut prin
convenţie, uzufructuarul are o acţiune personală născută din contract prin care poate cere
 predarea bunului.
■ de a se folosi de lucru şi de a-i culege fructele conservându-i substanţa;
■ de a ceda emolumentul (beneficiul) dreptului său de uzufruct;
■ de a-şi apăra dreptul prin acţiuni posesorii.
Uzufructuarul are următoarele obligaţii:
■ de a face inventarul bunurilor mobile şi de a constata starea bunurilor imobile;
■ de a găsi o cauţiune;
■ de a se folosi de bun ca un bun proprietar;
■ de a duce la cunoştinţă nudului proprietar orice încălcare sau uzurpare a drepturilor acestuia din
urmă.
■ de a suporta anumite cheltuieli şi sarcini ale lucrului.
Drepturile şi obligaţiile nudului proprietar
Nudul proprietar are următoarele drepturi:
■ de a dispune de bun respectând dreptul de uzufruct;
■ de a beneficia de productele bunului;
■ de a intenta toate acţiunile ce interesează proprietatea asupra lucrului.
Obligaţiile nudului proprietar:
■ de a nu stânjeni exercitarea de către uzufructuar a drepturilor sale;
■ de a garanta împotriva evicţiunii când uzufructul este cu titlu oneros, sau când obligaţia a fost
asumată prin actul constitutiv;
■ de a suporta cheltuielile şi sarcinile corespunzătoare nudei proprietăţi.
Stingerea uzufructului
Uzufructul se stinge în următoarele moduri:
■ deoarece este în esenţă un drept viager acesta se stinge la moartea uzufructuarului;
■ expirarea termenului pentru care a fost instituit;
■ neuzul sau prescripţia extinctivă;
■ consolidarea, adică dobândirea de către uzufructuar a nudei proprietăţi;
■ abuzul de folosinţă;
■ renunţarea uzufructuarului la dreptul său;
■ exproprierea pentru utilitate publică.
Dreptul de uz
Uzul este dreptul real în virtutea căruia titularul său se poate folosi de lucru şi poate culege fructele
numai pentru nevoile sale şi ale familiei. Uzuarul nu poate ceda nici închiria dreptul său către un terţ,
deoarece uzul este un drept strict personal.
Dreptul de abitaţie
Abitaţia este o variantă a uzului care are ca obiect o casa de locuit. Spre deosebire de uz, titularul
dreptului de abitaţie, în mod excepţional, poate închiria partea din casă în care nu locuieşte. În afara acestei
excepţii titularul dreptului de abitaţie nu poate ceda nici închiria dreptul său (art.573 C. civ.). Dreptul civil
român recunoaşte în favoarea soţului supravieţuitor care nu posedă locuinţă proprie un drept special de
abitaţie. Legea nr. 31/1944 privind dreptul de moştenire a soţului supravieţuitor în art. 4 prevede
următoarele condiţii pentru recunoaşterea acestui drept:
■casa de locuit să facă parte din moştenire;
■soţul supravieţuitor să nu posede locuinţă proprie;
■dreptul de abitaţie poate fi menţinut până la ieşirea din indiviziune, oricum cel puţin un an de la
decesul soţului;
■dreptul de abitaţie încetează dacă soţul supravieţuitor se recăsătoreşte înainte de ieşirea din
indiviziune.
Soţul supravieţuitor nu va putea ceda sau închiria dreptul sau. Ceilalţi comoştenitori îi pot restrânge
dreptul de abitaţie dacă locuinţa nu este necesară în întregime.
Dreptul de servitute
Art. 576 C. civ. defineşte servitutea astfel: “o sarcină impusă unui fond pentru uzul şi utilitatea unui
imobil având alt stăpân”
 Caractere juridice ale servituţii
■ Servitutea este un drept real imobiliar. Aceasta se constituie în folosul, respectiv sarcina
imobilelor. Servitutea presupune existenţa a două imobile care aparţin unor proprietari diferiţi.
Imobilul în favoarea căruia se constituie servitutea se numeşte fond dominant, iar imobilul în a
cărui sarcină este constituită se numeşte fond aservit.
■ Servitutea este un drept accesoriu al fondului în favoarea căruia este constituită şi urmează
soarta acestuia.
■ Servitutea este un drept perpetuu având aceiaşi durată ca şi dreptul de proprietate.
■ Servitutea este indivizibilă, adică aceasta grevează întregul fond aservit şi profită întregului fond
dominant.
Servituţile se clasifică după mai multe criterii:
(a) după modul de constituire sunt:
■ servituţi naturale, adică acelea ce se nasc din situaţia naturală a locurilor (servitute de
scurgere a apelor naturale etc);
■ servituţi legale, adică stabilite de lege (art. 586, 619 C. civ. - servitute de trecere, servitute
privitoare la distanţa plantaţiilor etc);
■ servituţi stabilite prin fapta omului, adică cele instituite prin convenţie, testament sau prin
uzucapiune.
(b) după modul de exercitare sunt:
■ servituţi continue - acelea care se exercită în mod continuu fără a presupune un fapt actual
al omului (servitute de vedere);
■ servituţi necontinue - cele care impun pentru exercitarea lor un fapt actual al omului; o
servitute de trecere;
(c) după modul de a se manifesta în exterior sunt:
■ aparente, caracterizate prin aceea că se recunosc prin lucrări exterioare (servitutea de
vedere, de apeduct);
■ neaparente, sunt acelea care nu se exteriorizează (interdicţia de a planta sau zidi la o
anumită distanţă de fondul vecin).
Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului dominant:
■ dreptul de a se folosi de servitutea constituită în favoarea fondului său;
■ dreptul de a face toate lucrările necesare asigurării existenţei şi conservării servituţii;
■ dreptul de a se apăra printr-o acţiune specifică, acţiune confesorie; Dacă servitutea este
constituită prin titlu se poate apăra printr-o acţiune posesorie, indiferent de felul servituţii;
■ obligaţia de exercita servitutea numai în limitele stabilite prin titlu (art. 635 C. civ:);
■ obligaţia de a nu face nimic de natură a agrava servitutea.

Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului aservit:

■ proprietarul fondului aservit poate înstrăina bunul sau îl poate greva cu sarcini fără a leza
exercitarea servituţii;
■ dreptul de a pretinde despăgubiri de la titularul servituţii, fie pe cale amiabilă, fie prin
intermediul justiţiei;
■ dreptul de a abandona lucrul;
■ obligaţia de a se abţine de la orice act de natură a împiedica exerciţiul servituţii.
Dreptul de superficie
Este acel drept ce constă în dreptul de proprietate pe care îl are o persoană numită superficiar
asupra construcţiilor, plantaţiilor situate pe un teren aparţinând altei persoane, teren asupra căruia
superficiarul are un drept de folosinţa. Suntem aşadar în prezenţa suprapunerii a două drepturi de
proprietate ce aparţin unor proprietari diferiţi:
■ dreptul de proprietate al superficiarului asupra construcţiilor, plantaţiilor edificate pe acel
teren;
■ dreptul proprietarului asupra terenului.
 Dreptul de superficie este o excepţie de la regula înscrisă în art. 492 C. civ., conform căreia orice
construcţie, plantaţie sau lucru în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de către
proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui până la proba contrarie.
Caractere juridice:
■este un drept real imobiliar;
■este considerat un drept perpetuu deoarece durează atâta timp cât există construcţia sau lucrarea
de pe terenul aparţinând altei persoane şi nu se stinge prin neuz;
■este un drept imprescriptibil, caracter ce rezultă din perpetuitatea sa.
Constituirea dreptului de superficie. Dreptul de superficie poate fi constituit prin: convenţia
părţilor, prin legat, prin uzucapiune.
Exercitarea dreptului de superficie. Superficiarul poate înstrăina construcţia, plantaţia sau lucrările
proprietatea sa având ca rezultat şi transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului către dobânditor.
Dreptul de superficie poate fi grevat cu sarcini reale, cu desmembrăminte cum ar fi: uzufructul, abitaţia.
Dreptul de superficie poate fi înstrăinat prin orice act juridic.
Stingerea dreptului de superficie. Dreptul de superficie se stinge când construcţiile sau lucrările de
pe terenul proprietatea altuia au pierit sau au fost desfiinţate de superficiar, prin confuziune, prin
exproprierea terenului pentru utilitate publică etc.
Dreptul real de folosinţă
Art. 18 alin. (3) din legea fondului funciar modificată şi republicată prevede că se pot atribui, la
cere, în folosinţă agricolă până la 5000 m.p. În echivalent arabil de familie, personalului de specialitate din
serviciile publice comunale în perioada cât lucrează în localitate dacă nu au teren în proprietate în acea
localitate, el sau membrii familiei din care face parte.
Caractere juridice:
■ este un drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate privată al unităţilor administrativ
teritoriale;
■ este un drept real intuitu personae, deoarece pot beneficia numai persoanele prevăzute de lege;
■ este un drept temporar, deoarece încetează prin pierderea calităţii ce permis constituirea lui sau
din alte cauze;
■ este inalienabil, deoarece a fost constituit ţinându-se seama de calitatea titularului său. Ia naştere
şi se stinge de regulă prin acte administrative individuale.
Conţinut juridic
Titularul dreptului real de folosinţă exercită posesia şi folosinţa asupra terenului. Dreptul de
dispoziţie aparţine unităţii administrativ teritoriale.
Titularul are dreptul să exploateze terenul, să-l culeagă fructele cu obligaţia de a asigura cultivarea
terenului respectiv.
Stingerea dreptului real de folosinţă
Reprezintă cauze de stingere a acestui drept: decesul titularului, plecarea din localitate, stingerea cu
titlu de sancţiune, exproprierea pentru utilitate publică.

2.5 MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

Dreptul de proprietate se poate dobândi prin: accesiune sau incorporaţiune, convenţie, lege,
ocupaţiune, prescripţie achizitivă sau uzucapiune, succesiune, tradiţiune, hotărâre judecătorească.
Accesiunea sau incorporaţiunea
Accesiunea reprezintă încorporarea materială a unui bun mai puţin important într-un bun mai
important, cu efectul dobândirii dreptului de proprietate asupra primului bun de către proprietarul celui de-
al doilea. În acest sens art. 488 C. civ. dispune că “tot ce se uneşte şi se incorporează cu lucrul se cuvine
proprietarului lucrului...” în cazul în care cele două lucruri aparţin unor proprietari diferiţi lucrul mai puţin
important va aparţine proprietarului ce deţine lucrul mai important.
După natura obiectului principal accesiunea poate fi imobiliară şi mobiliară.
Accesiunea imobiliară
Accesiunea imobiliară poate fi naturală sau artificială după cum încorporarea este dependentă sau
independentă de intervenţia omului.
Accesiunea imobiliară naturală
Codul civil reglementează patru cazuri de accesiune imobiliară naturală: aluviunea, avulsiunea,
accesiunea insulelor şi prundişurilor şi accesiunea animalelor şi zburătoarelor sălbatice. Astfel:
■ aluviunea - art. 495 C.civ. prevede că “creşterile de pământ ce se fac succesiv şi pe nesimţite la
malurile fluviului şi ale râurilor se numesc aluviune. Aluviunea este în folosul proprietarului
riveran când e vorba de un fluviu sau râu navigabil, plutitor sau neplutitor...”;
■ avulsiunea - constituie adăugarea la un teren a unei porţiuni de pământ smulse brusc de la un alt
teren datorită acţiunii unei ape curgătoare. Art. 498 C. civ. stabileşte în această materie un
termen special de prescripţie extinctivă al unei acţiuni reale: “...acea parte rămâne a cui a fost
pământul de la care s-a rupt însă dacă se va reclama în termen de un an”;
■ accesiunea insulelor şi prundişurilor - “Insulele şi prundişurile care se formează în râurile
nenavigabile şi plutitoare sunt ale proprietarului ţărmului pe care ele s-au format...” (art. 500 C.
civ.) în măsura în care este vorba despre ape cu potenţial energetic valorificabil sau care pot fi
folosite în interes public, accesiunea imobiliară artificială nu va opera deoarece potrivit art. 135
alin. 3 din Constituţie fac obiectul exclusiv al domeniul public;
■ accesiunea animalelor şi zburătoarelor sălbatice - Potrivit art. 503 C. civ. “orice animale sau
zburătoare sălbatice trec în cuprinsul nostru se fac ale noastre, pe cât timp rămân la noi, afară
numai dacă asemenea trecere s-a ocazionat prin fraude sau prin artificii”.
Accesiunea imobiliară artificială
Accesiunea imobiliară artificială presupune:
■ fie construcţia sau plantaţia făcută de proprietar pe terenul său cu materialele altuia (art.493 C.
civ.);
■ fie construcţia sau plantaţia făcută de o persoană cu materialele sale dar pe terenul altuia (art.494
C. civ.).
În concepţia legiuitorului bunul principal îl reprezintă terenul iar construcţia este privită ca bun
secundar. În ipoteza ridicării construcţiei de către proprietarul terenului cu materialele altcuiva “proprietarul
terenului care a făcut construcţii, plantaţii sau lucrări cu materiale străine este dator să plătească valoarea
materialelor” (art.493. C. civ.).
În virtutea accesiuni proprietarul terenului devine proprietarul construcţiei ori plantaţiei, ceea ce
explică de ce conform aceluiaşi articol, proprietarul materialelor nu are dreptul de a pretinde restituirea lor.
În ipoteza ridicării construcţiei de către o altă persoană decât proprietarul terenului Codul civil face
distincţie între constructorul sau plantatorul de bună-credinţă şi cel de rea-credinţă.
Când constructorul este de rea-credinţă proprietarului terenului i se oferă două variante de către
lege:
■ el poate să ceară constructorului sau plantatorului să-şi ridice materialele pe cheltuiala
constructorului ori
■ să-şi însuşească clădirea sau plantaţia plătind în schimb valoarea materialelor şi a manoperei.
Proprietarul terenului nu mai are această opţiune dacă a avut cunoştinţă de faptul plantării sau
construirii şi nu a intervenit de la început.
În situaţia în care proprietarul terenului cere constructorului de rea-credinţă saşi ridice materialele
poate de asemenea să ceară daune-interese pentru prejudiciile sau vătămările ce a putut suferi proprietarul
locului.
Când constructorul este de bună-credinţă, adică ridică o construcţie ori plantează pe un teren în
legătură cu care are convingerea că îi aparţine; nu mai este admisibilă pretenţia proprietarului terenului de a
obliga constructorul sau plantatorul la demolarea edificiului ori ridicării plantaţiei.
Aşadar proprietarul va reţine construcţia sau plantaţia în proprietate operând accesiunea imobiliară
artificială. Astfel potrivit art. 494 alin. (3) teza a doua C. civ. proprietarul terenului “va avea dreptul sau de
a înapoia valoarea materialelor şi preţul muncii sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creşterii
valorii fondului.”
Accesiunea mobiliară
Codul civil reglementează trei cazuri de accesiune mobiliară. Accesiunea mobiliară vizează situaţia
în care ambele bunuri sunt bunuri mobile. Cele trei cazuri de accesiune mobiliară sunt: adjuncţiunea,
specificaţiunea şi amestecul sau confuziunea.
Adjuncţiunea
Este unirea a unui lucru principal cu un lucru accesoriu (ambele mobile) astfel încât fiecare îşi
păstrează identitatea substanţială şi formală. Proprietarul bunului principal devine proprietarul bunului
accesoriu.
Exemplu: cazul pietrei preţioase fixate pe un inel, cazul tabloului căruia i s-a pus o ramă.
Criteriul de determinare a lucrului principal este cel pentru uzul, ornamentul sau completarea căruia
a servit celălalt lucru ori lucrul accesoriu urmează pe cel principal după valoarea lucrurilor, cel principal
având o valoare mai mare.
Specificaţiunea
Constă în preluarea şi transformarea unei materii aparţinând altei persoane.
Exemplu: costumul confecţionat din stofa altei persoane.
Proprietarul materiei devine proprietarul lucrului nou creat. Este posibil însă ca manopera să fie mai
valoroasă decât materia, caz în care proprietar al lucrului nou devine cel care a prelucrat materia. Exemplu:
o statuie valoroasă.
Amestecul sau Confuziunea
Constă în unirea a două bunuri mobile astfel încât fiecare îşi pierde substanţa şi forma proprietarul
substanţei mai valoroase devine proprietarul lucrului rezultat.
Când nu se poate face un partaj de valoare se naşte un drept de coproprietate asupra bunului
rezultat.
Legea
În concepţia codului civil reprezintă moduri de dobândire al drepturilor reale:
■ dobândirea fructelor prin posesia de bună credinţă;
■ dobândirea coproprietăţii zidului comun;
■ dobândirea bunurilor mobile prin posesia de bună credinţă.
Convenţia sau contractul constituie cel mai important mod derivat de dobândire a drepturilor reale.
Contractul reprezintă acordul de voinţă între două sau mai multe persoane cu scopul de a naşte, modifica
sau stinge un raport juridic.
Cele mai importante contracte sunt: contractul de vânzare-cumpărare, contractul de donaţie şi
contractul de schimb.
Contractul de vânzare-cumpărare reprezintă convenţia prin care una din părţi, vânzătorul strămută
proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părţi, cumpărătorul, acesta obligându-se să plătească
vânzătorului preţul.
Donaţia este un contract solemn, unilateral şi cu titlu gratuit, prin care una din părţi cu intenţie
liberală îşi micşorează în mod actual şi irevocabil patrimoniul său cu un drept, mărind patrimoniul celeilalte
părţi (donatar) cu acel drept fără a urmări să primească ceva în schimb.
Contractul de schimb este convenţia prin care părţile numite copermutanţi îşi dau un bun pentru
altul. Deosebirea faţă de contractul de vânzare-cumpărare este aceea că fiecare parte este şi vânzător şi
cumpărător în acelaşi timp.
Tradiţiunea este un mod de dobândire al proprietăţii ce constă în remiterea materială a unui bun.
Uzucapiunea (prescripţia achizitivă) este un mod de dobândire al proprietăţii sau a altor drepturi
reale cu privire la un bun prin posedarea neîntreruptă a acestui bun în tot timpul fixat de lege.
Uzucapiunea se aplică bunurilor imobile aflate în circuitul civil. Condiţia esenţială a acesteia este
posesia utilă.
Tipurile de uzucapiune - uzucapiune de 30 de ani (uzucapiune de lungă durată) şi uzucapiunea de
10 până la 20 de ani (uzucapiunea de scurtă durată}
Uzucapiunea de 30 ani este reglementată de art. 1890 C. civ. Posesorul pentru a dobândi bunul prin
uzucapiune trebuie să îndeplinească două condiţii:
■ posesia să fie utilă, neafectată de vreun viciu;
■ să se posede bunul în tot timpul prevăzut de lege, adică timp de 30 de ani, nefiind nevoie de un
just titlu.
Uzucapiunea de 10 până la 20 ani este reglementată de art. 1895-1899 C. civ.
 Domeniul de aplicare al acesteia:
■ doar în cazul bunurilor imobile;
■ se aplică unor bunuri imobile individual determinate şi nu unor universalităţi de bunuri.
Condiţiile uzucapiunii de scurtă durată: posesia să fie de bună credinţă, posesia să fie întemeiată pe
un just titlu. Justul titlu este definit de art. 1897 C. civ. ca fiind orice titlu translativ de proprietate: vânzare,
schimb etc.
Trebuie reţinut că acest titlu provine de la altcineva decât adevăratul proprietar. Buna-credinţă
constă în convingerea sinceră a posesorului că a dobândit bunul de la adevăratul proprietar. Acesta trebuie
să existe în momentul dobândirii imobilului.
Termenul va fi de 10 ani daca adevăratul proprietar locuieşte în circumscripţia teritorială a
tribunalului judeţean unde se află situat imobilul.
Termenul va fi de 20 de ani dacă adevăratul proprietar, locuieşte în raza altui tribunal judeţean
decât cel în raza căruia se găseşte imobilul.
Dacă adevăratul proprietar locuieşte o perioadă de timp în raza tribunalului judeţean în care se află
imobilul, şi o altă perioadă în raza altui tribunal termenul se calculează conform art. 1896 C. civ. Astfel, la
numărul anilor prezenţi în raza tribunalului în circumscripţia căruia se află imobilul se adaugă un număr
dublu de ani absenţi decât lipseşte celor prezenţi pentru a face 10.
De exemplu, dacă proprietarul a locuit în raza aceluiaşi tribunal în care se găseşte imobilul şi
ulterior părăseşte această circumscripţie, posesorul trebuie posede bunul o perioadă de 3 + (10 - 3) x 2 = 17
ani.
Uzucapiunea are ca efect dobândirea de către posesor a dreptului de proprietate a dreptului posedat.
Efectul uzucapiunii se produce retroactiv, posesorul fiind considerat proprietar din momentul
intrării în posesia bunului.
2.6 GARANŢII REALE
Garanţiile reale reprezintă mijloace juridice de garantare a obligaţiilor prin afectarea unuia sau mai
multor bunuri din patrimoniul debitorului pentru despăgubirea preferenţiala a unui anumit creditor în
vederea executării obligaţiilor6 asumate. Dreptul real accesoriu de garanţie este constituit de următoarele
instituţii: gajul, ipoteca, privilegiile, dreptul de retenţie.
Gajul
Este un contract accesoriu prin care debitorule remite creditorului său un lucru mobil pentru
garantarea datoriei. Termenul de gaj este folosit cu mai multe accepţiuni: contractul de gaj, dreptul 7 real de
gaj născut din acest contract şi însuşi bunul ce constituie obiectul acestui drept.
Constituirea gajului presupune anumite condiţii cu privire la părţile contractului şi la bunul gajat:
■ constituitorul să aibă capacitate de a-l înstrăina şi să fie proprietarul bunului;
■ pot fi gajate bunuri mobile corporale şi necorporale, acestea trebuind să se afle în circuitul
civil.
Formele de constituire a gajului
Părţile care încheie un contract de gaj trebuie să întocmească un act scris ce serveşte ca instrument
constatator al acordului de voinţă. Pentru a produce efecte faţă de terţi este necesar ca acest contract să fie
făcut în forma scrisă, iar data înscrisului să fie certă şi anterioară datei dreptului exercitat de un alt creditor
ori dobândirii dreptului de către un terţ dobânditor.
Ipoteca
Este o garanţie reală accesorie care nu deposedează pe debitorul proprietar al bunului ipotecat şi
care permite creditorului neplătit să urmărească bunul în mâinile oricui s-ar afla pentru a primi creanţa sa cu
preferinţă. Ipoteca poate fi de două feluri: legală şi convenţională.
Ipoteca legală ia naştere în virtutea unei dispoziţii speciale a legii (art. 1749 C. civ.).
Ipoteca convenţională este aceea care ia naştere din convenţia părţilor cu formele prescrise de lege
(art. 1749 alin. (2) C. civ.).
Capacitatea de a încheia contractul de ipotecă
6
N. Angliei, E.L. Anghel - Garantarea obligaţiilor civile şi comerciale, Ed. Lumina Lex, 2001, pag. 83
7
C. Stătescu, C. Bârsan - Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, Ed. ALL Beck, 2002, pag. 451
 Constituitorul ipotecii trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu şi să aibă calitate de proprietar
actual al imobilului.
Condiţii deforma
Ipoteca convenţională trebuie încheiată prin înscris autentic (art. 1772 C. civ.). Aceasta este supusă
principului specializării sub sancţiunea nulităţii. Trebuie precizate atât suma garantă, cât şi imobilul
ipotecat. Pentru a asigura opozabilitatea şi rangul de preferinţă al ipotecii aceasta trebuie înscrisă la cartea
funciară.
Efectele ipotecii
■ Efectele faţă de debitor:
păstrează detenţia imobilului ipotecat;
are dreptul să-i culeagă fructele ca orice proprietar;
poate înstrăina bunul ipotecat, care se va strămuta către noul dobânditor gravat cu sarcinile
care-l apasă.
■ Efectele faţă de creditor:
creditorul ipotecar care şi-a conservat dreptul prin inscripţia ipotecară are dreptul să
urmărească bunul în mâna oricui s-ar afla (art. 1790 C. civ.), ca urmare se bucură de un drept
de urmărire.
creditorul ipotecar se bucură de un drept de preferinţă faţă de ceilalţi creditori.
Publicitatea ipotecii constă în înscrierea ei în registru special sau în cartea funciară ţinută de
judecătoria în a cărei rază teritorială se găseşte imobilul (art. 108 alin. (1) din L nr. 36/1995).
Prin înscrierea ipotecii se produc două efecte: ipoteca devine opozabilă faţă de terţi şi în acelaşi
timp se stabileşte rangul de preferinţă al ipotecii.
Rangul ipotecii este important prin aceea că între doi creditori ipotecari va avea preferinţă cel care a
înregistrat ipoteca mai întâi. Acesta se va despăgubi integral din preţul imobilului şi numai ulterior
creditorul cu rang subsecvent.

Înregistrarea operaţiunilor juridice cu privire la nave şi aeronave

O.G. 42/1997 reglementează înscrierea navelor şi transcrierea constituirii transmiterii şi stingerii
drepturilor privitoare Ia aceste nave. Actele de dobândire şi transmitere a dreptului de proprietate asupra
navelor de naţionalitate română, precum şi constituirea, transmiterea sau stingerea altor drepturi reale
asupra lor se transcriu în registrele matricole ori de evidenţă ţinute de către căpităniile de port. Totodată se
face menţiune şi pe actul de naţionalitate ori în carnetul de ambarcaţiune. Navele de categoria I se înscriu în
registrele matricole (art. 18). Navele de categoria a II se înscriu în registrul de evidenţă (art. 18-25).
Contractele de construcţie de nave se înscriu în registrele de nave în construcţie ale căpităniilor porturilor în
raza cărora se găseşte şantierul naval. Contractele de închiriere a navelor încheiate pentru o perioadă mai
mare de un an între armatori (români sau străini) şi operatori români se înscriu în registrele de nave ale
căpităniilor porturilor. Organele care ţin registrele matricole şi pe cele de evidenţă eliberează la cere
certificate privind menţiunile aflate în aceste registre.
Înregistrarea operaţiunilor juridice care privesc aeronave
Codul aerian adoptat prin O.G. 27/1997 reglementează publicitatea operaţiunilor juridice privind
aeronavele civile. Se înscriu în Registru unic de înmatriculare a aeronavelor civile (ţinut de M.T.L.):
■ acte de proprietate sau de transmitere a proprietăţii;
■ actele prin care se constituie ipoteci sau alte drepturi reale.
Prin înscrierea în registrul unic de înmatriculare a aeronavelor civile nu se produc efecte
constitutive de drepturi ci numai se asigură opozabilitate faţă de terţi a drepturilor înscrise.
2.7 PUBLICITATEA DOBÂNDIRII DREPTURILOR REALE IMOBILIARE
Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul cadastrului general are ca obiect înscrierea în cartea
funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeaşi localitate. Actul normativ cadru
privind această materie este Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare.
Această înscriere în cartea funciară se efectuează de către birourile de carte funciară ale
judecătoriilor situate în raza teritorială de activitate a acestora.
 Cartea funciara este un registru public în care sunt evidenţiate situaţia materială şi juridică a
imobilelor prin înscrierea tuturor actelor şi a faptelor juridice privitoare la aceste bunuri.
Cartea funciară este alcătuită din titlu indicând numărul ei şi numele localităţii în care este situat
imobilul şi cuprinde trei părţi:
(a) partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:
■ numărul de ordine şi cel cadastral al fiecărui imobil;
■ suprafaţa terenului, categoria de folosinţă şi, după caz, construcţiile;
■ amplasamentul şi vecinătăţile;
■ valoarea impozabilă.
(b) partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate care cuprinde:
■număr curent;
■numele proprietarului;
■actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi menţionarea
înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
■strămutările proprietăţii;
■servituţile constituite în folosul imobilului;
■faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la
proprietate;
■orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu în partea I sau a II-a a cărţii
funciare cu privire la înscrierile făcute.
(c) partea a III-a, referitoare la înscrierile privind desmembrămintele dreptului de proprietate şi
sarcini, care va cuprinde:
■dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă, abitaţie, servituţile în sarcina fondului aservit,
ipotecă şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de venituri pe timp mai mare
de 3 ani;
■faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la
drepturile reale înscrise în această parte;
■sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;
■orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în această
parte.
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară
pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmit în mod valabil.
Înscrierile în cartea funciară devin opozabile faţă de terţi de la data înregistrării cererii. Ordinea
înregistrării cererii va determina rangul înscrierii.
Orice persoană interesată va putea cerceta cartea funciară şi celelalte evidenţe care alcătuiesc
registrul cadastral de publicitate imobiliară, cu excepţia evidenţelor care privesc siguranţa naţională. La
cerere se vor elibera extrase, certificate sau copii legalizate de pe cărţile funciare, cu plata taxelor legale.
În conformitate cu prevederile Legii nr. 7/1996 şi Regulamentului Oficiului Naţional de Cadastru,
Geodezie şi Cartografie privind autorizarea persoanelor fizice şi juridice care pot să realizeze şi să verifice
ce lucrări de specialitate în domeniile cadastrului, geodezie şi cartografie pe teritoriul României, ONCGC şi
OJCGC autorizează persoane fizice şi juridice care pot să realizeze şi să verifice lucrări de specialitate din
acest domeniu.
Prin autorizare se recunoaşte capacitatea tehnică se recunoaşte capacitatea tehnică şi profesională a
persoanelor fizice şi juridice de a realiza şi verifica lucrări de specialitate destinate a fi preluate de bazele de
date cadastrale, organizate la nivelul OJCGC şi la Fondul Naţional de Geodezie şi Cartografie, conform
prevederilor regulamentului amintit.

Obligaţiile fiscale ale titularilor de imobile

Legea cadru este Legea nr. 27/1994 privind impozitele şi taxele locale.
Persoanele care plătesc impozit sunt proprietarii: persoane juridice şi fizice; asociaţiile familiale;
asociaţiile agricole; unităţile economice ale unor persoane juridice, precum şi cele ale organizaţiilor politice
şi obşteşti; instituţiile publice; fundaţiile, unităţile de cult; filiale, sucursale, reprezentanţe aparţinând unor
persoane fizice sau juridice străine etc.
Se datorează impozit pe clădiri şi terenuri.
 Impozitul pe clădirile proprietatea persoanelor fizice se calculează prin aplicarea unei cote stabilite
de către consiliile locale pe baza declaraţiei de impunere potrivit legii care poate fi cuprinsă între 1,0-1,5%
asupra valorii stabilite potrivit criteriilor şi normelor de evaluare prevăzute în anexa nr. 1 la Legea nr.
27/1994 privind impozitele şi taxele locale. În mod similar se impozitează clădirile persoanelor fizice care
desfăşoară activităţi economice pe baza liberei iniţiative.
Impozitul pe clădiri în cazul persoanelor juridice şi a altor contribuabili alţii decât cei menţionaţi
mai sus se calculează prin aplicarea cotei stabilite de consiliile locale care poate fi cuprinsă între 0,5-1,0%
asupra valorii de inventar a clădirii, înregistrată în contabilitatea acestora, conform prevederilor legale în
vigoare.
Impozitul anual pe clădiri se plăteşte în rate trimestriale egale până la data de 15 inclusiv a ultimei
luni din flecare trimestru.
Impozitul pe teren se stabileşte anual, în suma fixă pe metru pătrat de teren, diferenţiat pe categorii
de localităţi iar în cadrul localităţilor pe zone.
2.8 DREPTUL DE PROPRIETATE ŞI DREPTUL INTERNAŢIONAL PRIVAT
Raporturile de drept internaţional privat sunt raporturi civile, comerciale, de muncă, de procedură
civilă şi alte raporturi de drept privat cu element de extraneitate.
Raporturile de drept privat sunt raporturi juridice între persoane particulare, private fie fizice fie
juridice.
Elementul de extraneitate poate consta în:
■ părţile raportului juridic ori numai una dintre ele are domiciliul, respectiv sediul într-o altă
ţară;
■ obiectul raportului juridic este situat într-o altă ţară;
■ locul încheierii actului este în străinătate;
■ locul decesului unei persoane este în străinătate;
■ locul executării actului juridic este în străinătate etc.
Raporturile juridice privind bunurile imobile sunt supuse legii ţării unde acestea se găsesc, adică
locul situării bunurilor. Poartă denumirea de locul situării bunurilor.
Exemplu: o persoană fizică străină, un portughez doreşte să cumpere o casă în România va trebui să
îndeplinească toate condiţiile prevăzute de legislaţia României pentru a putea cumpăra deoarece bunul,
respectiv casa se află în România.
Astfel Legea nr. 105/1992 privind reglementarea raporturilor de drept internaţional privat în art. 49
dispune că “posesia, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra bunurilor, inclusiv cele de
garanţii reale, sunt cârmuite de legea locului unde acestea se află sau sunt situate...”
Forma actelor juridice este cârmuită de: legea locului unde a fost întocmit; legea naţională (de
cetăţenie) sau legea domiciliului persoanei care se obligă; legea autorităţii care verifică validitatea actului
juridic.
Privind fondul, conţinutul actelor juridice, (în ceea ce ne priveşte contractele) părţile pot să-şi
aleagă legea aplicabilă. Alegerea legii aplicabile trebuie să fie expres prevăzută în contract ori să rezulte
neîndoielnic din cuprinsul acestuia sau din circumstanţe.

2.9 PRACTICĂ JUDICIARĂ

(1) B.I. şi B.N. soţ şi soţie au cumpărat de la I.D. o suprafaţă de teren de 2000 mp 2 prin act autentic.
Anterior vânzării, I.D. a constituit asupra terenului un drept de uzufruct în favoarea lui D.F. pe durata vieţii
acestuia. Ulterior terenul a fost ocupat de o terţă persoană, invocând faptul că a fost împroprietărit de
Comisia de aplicare a legii 18/1991. În situaţia dată soţul B.I. introduce în instanţă o acţiune prin care
solicită să se constate că terenul este proprietatea lui şi să oblige pe terţi să-l lase în deplină proprietate şi
posesie suprafaţa de teren.

Probleme de rezolvat:
(a) Care este forma de proprietate comună a soţilor cu privire la terenul cumpărat de la I.D.?
 (b) Prin actul de vânzare-cumpărare încheiat de cei doi soţi s-a dobândit dreptul de proprietate cu
toate atributele sale?
(a) Acţiunea introdusă de soţul B.I. este un act de dispoziţie?

(2) D.S. cumpără de la C.N. o casă şi o suprafaţă de teren aflate pe un deal. În aval de proprietatea
sa se află un imobil al lui D.F. care a construit un stăvilar astfel încât apa de ploaie să nu se poate scurge pe
proprietatea sa. D.S. nu avea o sursă de apă potabilă, iar o fântână se găsea dincolo de proprietatea lui D.F.
Acesta nu-i permite lui D.S. accesul pe proprietatea lui la sursa de apă, considerând că legea nu-l obligă la
aceasta, deşi D.S. nu avea o altă variantă de acces la sursa de apă.

Probleme de rezolvat:
(a)Ce dezmembrământ al dreptului de proprietate este pus în discuţie în această speţă?
(b) Care sunt caracteristicile acestui dezmembrământ al dreptului de proprietate?
(3) La data de 16 ianuarie 1992 A.C. printr-un contract îi permite lui B.V. să construiască pe terenul
care-i aparţine o casă de locuit cu drept de folosinţă perpetua pe teren. La 10 februarie 2001 B.V.
Înstrăinează casa şi terenul printr-un act sub semnătură privată lui I.D. CD. vecinul lui A.C. atacă în justiţie
actul de vânzare cu motivaţia înstrăinării terenului fără respectarea dreptului de preemţiune.

Probleme de rezolvat:
(a)Care este natura juridică a dreptului pe care îl are B.V. asupra casei şi terenului?
(b) Actul de înstrăinare al casei este valabil? Dar înstrăinarea terenului?
(c)Avea dreptul CD. să atace actul? Si dacă avea, motivaţia este corectă?

(4) A.D. încheie cu I.P., proprietarul unui imobil, un contract de închiriere pe o perioadă de 10 ani.
Ulterior încheierii contractului, T.P. locuieşte 3 ani în aceiaşi localitate, după care se mută. După împlinirea
celor 10 ani A.D. introduce acţiune injustiţie pentru a se constata uzucapiunea imobilului.

Probleme de rezolvat:
(a)Ce calitate a avut A.D. pe perioada contractului de locaţiune în ceea ce priveşte imobilul?
(b)Care sunt condiţiile uzucapiunii de scurta durată?
(c)Care credeţi că va fi soluţia instanţei? Motivaţi hotărârea instanţei!

(5) La 10.03.1998 I.N. ipotechează o casă pentru împrumut de 10 000 USD lui A.C. Ulterior I.N.
ipotechează aceiaşi casa lui N.E. pentru suma de 7 000 USD la 16.05.1998. N.E. îşi înscrie ipoteca la cartea
funciară la data 19.06.1998.

Problema de rezolvat:
(a) Ce raporturi juridice există între I.N. şi A.C?
(b)Ce caracter are contractul de ipotecă faţă de contractul de împrumut?
(a) Care contract de ipotecă este valabil şi cine are rang prioritar? Definiţi rangul unei ipoteci!

(6) Proprietatea lui M.B. este delimitată de proprietatea lui H.M. printr-un râu cu debit mic. În anul
1996 ca urmare a ploilor abundente râul şi-a crescut debitul şi a inundat cele două proprietăţi. După
retragerea apelor o bucată de teren din proprietatea lui M.B. s-a alipit proprietăţii lui H.M. M.B. reclamă
această suprafaţă în anul 1999 justificând necunoaşterea situaţiei deoarece în anul 1998 a fost internată în
spital câteva luni.

Probleme de rezolvat:
(a) Ce instituţie de drept civil este incidenţă în speţă?
(b) Clasificaţi această instituţie în raport de criteriile cunoscute?
(c) Care credeţi că va fi soluţia instanţei? Motivaţi hotărârea instanţei!
 Capitolul 3
Noţiuni esenţiale de
contabilitate şi pieţe de capital

3.1 CONCEPTELE DE BAZĂ ALE CONTABILITĂŢII

De-a lungul timpului, contabilitatea a fost folosită pentru a înregistra evenimentele prin prisma
etalonului bănesc existent la momentul respectiv. Istoria contabilităţii scoate în evidenţă etapele principale
pe care aceasta le-a parcurs, de la contabilitatea memorialistică (descriptivă) la cea actuală, de la
contabilitatea în partidă simplă la cea în partidă dublă, de la contabilitatea de casă la cea de angajamente.
Cel care a sistematizat sute de ani de practică contabilă este călugărul franciscan, savantul italian Luca
Paciolo, care în 1494, la Veneţia, publica capitolul „Tractatus de computis et scripturis” în tratatul său de
matematică „Summa de aritmetica, geometria, proportioni et proportionalita”. În România există un
exemplar al ediţiei a doua (1523) din această faimoasă lucrare la Biblioteca „Mihai Eminescu” din Iaşi
(cota V-CR-11-19339). De atunci şi până în zilele noastre contabilitatea a cunoscut finisaje considerabile,
dar fără să-i fie afectată logica de tratare a evenimentelor şi fenomenelor economice 8.
Astfel, contabilitatea are ca sarcini principale clasarea, înregistrarea în termeni monetari a
faptelor economice născute din activitatea unei unităţi economice şi obţinerea periodică (la sfârşitul fiecărui
exerciţiu) a situaţiilor financiare ale acesteia.
Contabilitatea financiară reprezintă ansamblul operaţiunilor de înregistrare a existenţei şi
mişcării (modificării în sensul creşterii sau descreşterii) elementelor patrimoniale ale unei entităţi
economice, pe baza unor norme şi reguli speciale.
Pentru îndeplinirea cu succes a acestor sarcini, contabilitatea ca sistem şi ca ştiinţă utilizează o serie
de concepte specifice, dintre care cele mai importante sunt: entitate economică, patrimoniul, perioada de
gestiune, elementul patrimonial, mijloacele şi resursele întreprinderii, contul, activul şi pasivul
întreprinderii, situaţii financiare anuale, procedee de lucru, circuite contabile, paliere contabile, documente
justificative, venituri, cheltuieli şi rezultat.
■ Entitatea economică reprezintă acea organizaţie care, conform legii, este obligată sa conducă
contabilitate proprie. Astfel, sub denumirea de unitate economică regrupăm:
Regiile autonome;
Societăţile comerciale;
Instituţiile publice;
Unităţile cooperatiste;
Asociaţiile;
Alte persoane juridice;
Persoane fizice care au calitatea de comerciant;
Cu acelaşi înţeles de entitate economică, în literatura de specialitate, se mai folosesc
termenii: unitate economică, agent economic, unitate patrimonială sau chiar simplu -
întreprindere.
■ Patrimoniul se referă la ansamblul bunurilor, a drepturilor şi a obligaţiilor ce caracterizează
situaţia unei entităţi economice. Unitatea de referinţă în cadrul patrimoniului o constituie
elementul patrimonial.
■ Perimetrul contabil are în vedere delimitarea spaţială a patrimoniului care face obiect de
înregistrare în contabilitate.
■ Perioada de gestiune are în vedere delimitarea temporală a operaţiunilor ce au loc într-un
perimetru contabil. Aceasta corespunde, de regulă, unui exerciţiu financiar care începe la 1
ianuarie şi se sfârşeşte la 31 decembrie, în limbaj direct, perioada de gestiune se poate referi şi la
perioade mai scurte de timp, cum sunt: luna, trimestrul sau semestrul. Trebuie precizat faptul că
la înfiinţarea unei entităţi economice începutul perioadei de gestiune coincide cu data înfiinţării,
iar la lichidarea acesteia sfârşitul perioadei coincide cu data bilanţului de lichidare.
8
Pentru amănunte vezi Rusu, D. (coord.), Fra Luca di Borgo şi Doctrinele contabilităţii în cultura economică românească. Editura
Junimea, Iaşi, 1991.
 ■ Mijloacele şi resursele constituie o delimitare a elementelor patrimoniale, în funcţie de două
criterii, şi anume: pentru mijloace cel al existenţei concret materiale a bunurilor cu valoare de
schimb iar pentru resurse cel al provenienţei bunului. Cu alte cuvinte, acelaşi bun economic este
privit din două puncte de vedere, şi anume:
din punct de vedere concret material ca mijloc;
din punct de vedere al provenienţei ca resursă.
■ Partida dublă reprezintă consecinţa directă a delimitării elementelor patrimoniale în mijloace şi
în resurse. Aceasta stă la baza înregistrării în contabilitate a tuturor faptelor şi fenomenelor
economice pentru majoritatea unităţilor economice. În literatura contabilă se vorbeşte de un
principiu al dublei înregistrări.
■ Contul este conceput pentru a evidenţia informaţiile despre situaţia iniţială şi modificările
(creşteri sau descreşteri) ale unui element patrimonial, fie de natura mijloacelor, fie de natura
resurselor.
■ Activul reprezintă o resursă controlată de către o entitate ca rezultat al unor evenimente trecute
şi de la care se aşteaptă să genereze beneficii economice viitoare.
■ Datoriile reprezintă obligaţiile actuale ale întreprinderii ce decurg din evenimente trecute şi
prin decontarea cărora se aşteaptă să rezulte o ieşire resurse care încorporează beneficiile
economice.
■ Capitalul propriu constituie partea din active ce rămâne proprietarului după plata datoriilor sau
altfel spus interesul rezidual al acţionarilor în activele unei entităţi după deducerea tuturor
datoriilor sale.
■ Pasivul unei entităţi economice se referă la sursa de provenienţă (se poate spune şi de finanţare)
a activului său. Cu alte cuvinte acesta cuprinde datoriile şi capitalul propriu ale unităţii
economice.
■ Bilanţul reprezintă imaginea statică la un moment dat a situaţiei economico-financiare a unui
perimetru contabil punând faţă în faţă activul şi pasivul unei unităţi economice.
■ Situaţiile financiare anuale prezintă rezultatele financiare ale unei entităţi grupate pe categorii
de informaţii conform caracteristicilor economice denumite generic “structurile situaţiilor
financiare” care sunt direct legate de evaluarea poziţiei financiare (activele, datoriile şi
capitalul propriu) şi a performanţei (veniturile şi cheltuielile). Altfel spus, acestea constituie
ansamblul raportărilor contabile care trebuie să ofere o imagine fidelă a poziţiei financiare, a
performanţelor, a modificărilor capitalurilor proprii şi a fluxurilor de numerar. Aceste situaţii
financiare anuale cuprind:
Bilanţul;
Contul de profit şi pierdere;
Situaţia modificărilor capitalului propriu;
Situaţia fluxurilor de numerar (trezorerie);
Politici contabile şi note explicative.
■ Principiile de bază ale contabilităţii sunt cele care concură la obţinerea unei imagini fidele a
situaţiilor financiare finale. Elementele prezentate în situaţiile financiare anuale se evaluează în
conformitate cu principiile contabile generale având în vedere constrângerile contabilităţii de
angajamente astfel9:
 Principiul continuităţii activităţii. Acesta presupune că entitatea îşi continuă în mod normal
funcţionarea într-un viitor previzibil, fără a întră în imposibilitatea continuării activităţii sau
fără reducerea semnificativă a acesteia;
 Principiul permanenţei metodelor. Acesta presupune continuitatea aplicării aceloraşi reguli
şi norme privind evaluarea, înregistrarea în contabilitate şi prezentarea elementelor
patrimoniale şi a rezultatelor, asigurând continuitatea în timp a informaţiilor contabile;
 Principiul prudenţei este principiul care solicită aplicarea prudenţei în obţinerea situaţiilor
financiare finale şi care se referă la aprecierea rezonabilă a faptelor, în vederea evitării
riscului de a transfera în viitor incertitudinile perioadei curente, susceptibile să afecteze
9
0MFP nr. 1752/2005.
 patrimoniul şi rezultatele întreprinderii;
 Principiul independenţei exerciţiului are în vedere faptul că se vor lua în considerare toate
veniturile şi cheltuielile corespunzătoare exerciţiului financiar, pentru care se face raportarea,
tară a se ţine seama de data încasării sumelor sau a efectuării plăţilor;
 Principiul evaluării separate a elementelor de activ şi de pasiv. Acest principiu are în
vedere stabilirea valorii totale corespunzătoare a unei poziţii din bilanţ, prin determinarea
separată a valorii fiecărui element individual, de activ sau de pasiv;
 Principiul intangibilităţii. Acest principiu cere ca bilanţul de deschidere al unui exerciţiu să
corespundă bilanţului de închidere al exerciţiului precedent, cu excepţia corecţiilor impuse de
IAS 810;
 Principiul necompensării impune ca valorile elementelor ce reprezintă active să nu se
compenseze cu valorile elementelor ce reprezintă pasive, respectiv veniturile cu cheltuielile,
cu excepţia celor prevăzute prin Standardele Internaţionale de Contabilitate.
 Principiul prevalentei economicului asupra juridicului presupune prezentarea tranzacţiilor
şi operaţiunilor în concordanţă cu realitatea economică şi nu în exclusivitate cu forma lor
juridică.
 Principiul importanţei relative care constă în determinarea unui prag de semnificaţie pe
fiecare circuit contabil în parte.
■ Palierele contabile corespund celor două subsisteme ale contabilităţii, şi anume:
Contabilitatea financiară ce are ca scop pregătirea de informaţii pentru utilizatorii externi
(investitori, stat, acţionari, organisme sociale etc);
Contabilitatea de gestiune care pregăteşte informaţii utilizate în administrarea
întreprinderii.
■ Documentul justificativ constituie piesa informativă pe baza căreia se înregistrează în
contabilitate un fapt sau fenomen economic. Orice operaţiune patrimonială se consemnează în
momentul efectuării ei într-un înscris care va sta la baza înregistrării ei în contabilitate,
dobândind astfel calitatea de document justificativ. Un document justificativ trebuie să cuprindă
următoarele elemente:
Denumirea documentului;
Denumirea şi sediul întreprinderii emitente;
Numărul şi data întocmirii acestuia;
Menţionarea părţilor care participă la efectuarea operaţiunii patrimoniale;
Conţinutul operaţiunii patrimoniale (inclusiv temeiul legal);
Datele cantitative şi valorice aferente operaţiunii efectuate;
Numele şi prenumele, precum şi semnăturile persoanelor care le-au întocmit, vizat şi aprobat,
după caz;
Alte elemente.
■ Veniturile constituie creşteri ale beneficiilor economice înregistrate într-un exerciţiu financiar
(perioada dată) sub formă de intrări sau creşteri ale activelor sau descreşteri ale datoriilor cu
influenţă directă în creşterea capitalului propriu, altele decât contribuţia acţionarilor.
■ Cheltuielile constituie diminuări ale beneficiilor economice înregistrate într-un exerciţiu
financiar (perioadă dată) sub formă de ieşiri sau scăderi ale valorii activelor sau creşteri ale
datoriilor, care se concretizează în diminuarea capitalului propriu, altele decât distribuirea
acestora către acţionari. Cu alte cuvinte, cheltuielile reprezintă valorile plătite sau de plătit
pentru:
consumuri de stocuri, lucrări executate şi servicii prestate de care beneficiază unitatea;
cheltuieli cu personalul;
executarea unor obligaţii legale sau contractuale etc.
■ Rezultatul constituie diferenţa dintre venituri şi cheltuieli pentru aceeaşi perioadă de timp şi
pentru aceeaşi entitate economică.
10
IAS 8 - Politici contabile, modificări în estimările contabile şi erori, din Standardele Internaţionale de Raportare Financiară
(IFRS), 2005, Editura CECCAR, 2005
 3.2 INSTRUMENTELE DE LUCRU ALE CONTABILITĂŢII
În primul paragraf al acestui capitol a fost prezentat un set de concepte cu care operează
contabilitatea financiară. Pentru a-şi îndeplini sarcinile sale, contabilitatea utilizează un ansamblu de
instrumente de lucru specifice. Intre aceste instrumente de lucru specifice includem: contul, planul de
conturi, fişele de cont, documentele contabile, registrele contabile obligatorii, evaluarea, inventarierea şi
situaţiile financiare anuale11.
Contul este instrumentul folosit în realizarea evidenţei elementelor patrimoniale ale unei unităţi
economice. Corespunzător celor două categorii de elemente patrimoniale există conturi pentru mijloace şi
conturi pentru resurse. În sens larg, putem spune că acele conturi pentru mijloace formează seria conturilor
de activ, iar cele pentru resurse seria conturilor de pasiv.
Un cont se reprezintă sub forma literei T şi este organizat în două părţi: Debit şi Credit.
Corespunzător celor două părţi în cadrul contului delimităm:
■ Soldul iniţial debitor sau creditor, adică existentul la începutul perioadei. Un cont nu poate avea
decât fie sold iniţial debitor (SID), fie sold iniţial creditor (SIC);
■ Rulaj debitor (RD) şi rulaj creditor (RC), adică modificările (majorările sau diminuările) din
timpul perioadei;
■ Total sume debitoare (TSD) şi total sume creditoare (TSC), adică însumarea pe aceeaşi parte a
contului a soldului iniţial cu rulajul aferent;
■ Soldul final debitor sau soldul final creditor, indică existentul la sfârşitul perioadei de gestiune.
Acesta se obţine ca diferenţă între total sume debitoare şi total sume creditoare.
De regulă, un cont din seria conturilor de activ va avea sold iniţial debitor şi sold final debitor, în
timp ce un cont din seria conturilor de pasiv va avea sold iniţial creditor şi sold final creditor. În figura 3.1
prezentăm un exemplu de cont şi elementele sale.
Debit Titlu: Mijloace de transport Credit Debit Titlu: Credite bancare Credit
SID 10000 10000 SIC
i1 1000 e1 1500
i2 2000 5000 i1
3000 e1 e2 500
i3 5000 e3 500
RD 8000 3000 RC RD 2500 5000 RC
TSD 18000 3000 TSC TSD 2500 15000 TSC
15000 SFD SFC 12500

Figura 3.1 Exemplu de cont de Activ („mijloace”) şi de Pasiv („resurse”)

Pe baza exemplului precedent putem desprinde următoarele relaţii de calcul utilizate în cele două
categorii de conturi:
Pentru conturile de Activ Pentru conturile de Pasiv
RD= ik RD= ek
RC= ek RC= ik
TSD=SID+RD TSD=RD
TSC=RC TSC=SIC+RC
SFD=TSD-TSC SFD=TSC-TSD

IMPORTANT: În figura precedentă s-a observat că soldul final s-a trecut pe partea opusă
naturii sale, adică soldul final debitor s-a trecut pe credit, iar cel creditor pe debit. Acest lucru se face
pentru a ţine contul în stare de echilibru, adică dacă suma valorilor de pe debit va fi egală cu suma
celor de pe credit.
Planul de conturi reuneşte toate conturile de activ şi toate conturile de pasiv. În cadrul planului de

11
În prezentarea acestor instrumente ne-am raportat la nivelul cunoştinţelor minime pe care trebuie să le deţină un evaluator. Acesta
este motivul pentru care încadrarea unora din aceste instrumente poate fi discutată din punct de vedere doctrinar.
conturi delimităm clasele de conturi. Structura actuală a planului de conturi este:
Clasa 1 - Conturi de capitaluri
Clasa 2 - Conturi de imobilizări
Clasa 3 - Conturi de stocuri şi producţie în curs de execuţie
Clasa 4 - Conturi de terţi
Clasa 5 - Conturi de trezorerie
Clasa 6 - Conturi de cheltuieli
Clasa 7 - Conturi de venituri
Clasa 8 - Conturi speciale

Notă: Pentru evaluatorii de proprietăţi imobiliare interesează în special clasa 2, în timp ce pentru
evaluatorii de întreprinderi interesează toate clasele.

Fişele de cont reprezintă forma tipizată a unui cont. În figura 3.2 prezentăm un model de
organizare a fişei de cont.

Carte - Mare cont: 512 - Conturi curente la bănci

DEBIT CREDIT -lei-
Cont Sume Cont Sume
Data Explicaţii Nota Data Explicaţii Nota
creditor creditoare debitor creditoare
Sold iniţial 100000000 0
81/01/00 Contractare împrumut pe 8 519 8000000 25/01/00 Se plăteşte factura 10 401 1785000
termen scurt telefonica
31/01/00 Contractare împrumut pe 16 162 80000000 31/01/00 Plata furnizorului de 15 404 30000000
termen lung imobilizări
11/01/00 Transfer disponibilităţi în 21 531 65000000
bancă
Rulaj debitor 153000000 Rulaj creditor 31785000
Total sume debitoare 253000000 Total sume 31785000
creditoare
0 Sold final debitor 221215000

Figura 3.2 Exemplu simplificat de fişă de cont

Documentele contabile la care dorim să facem trimitere în mod direct sunt: nota de contabilitate şi
balanţa de verificare.
Nota de contabilitate este documentul contabil care se foloseşte pentru realizarea de înregistrări
contabile care nu sunt însoţite de documente justificative. Ea se întocmeşte de către compartimentul
contabilitate şi constituie suportul informaţional pentru înregistrarea operaţiunilor economice în conturi.
Exemple de utilizare: în operaţii de stornare, în operaţiile de înregistrare a amortizării, a altor cheltuieli
salariale.
Nota de contabilitate poate fi folosită şi ca document contabil de contare la centralizatoarele pe
categorii de operaţii: Cumpărări, Plăţi, Vânzări etc.

.............................. Data operaţiunii

(unitatea) ziua.........luna..........anul...........
NOTA DE CONTABILITATE nr. ...............
Nr. crt. Înregistrat în fişa nr. Simbolul conturilor
Document EXPLICAŢII SUMA
anexat Debit Credit Debitare Creditare

Emitent, Verificat, TOTAL

.............. .............................
(Şef contabil)

Figura 3.3 Exemplu de notă de contabilitate

Balanţa de verificare este documentul contabil ce se întocmeşte la sfârşitul unei perioade de
gestiune (de regulă, luna calendaristică) şi serveşte pentru verificarea egalităţilor contabile. Aceasta
cuprinde toate conturile entităţii economice (unităţii patrimoniale) cu următoarele informaţii despre acestea:
simbolul conturilor, denumirea conturilor, solduri iniţiale debitoare şi creditoare, rulaje debitoare şi
creditoare, totalul sumelor debitoare şi creditoare, soldurile finale debitoare şi creditoare.
 Cu ajutorul balanţei de verificare se verifică corelaţiile dintre egalităţile generate de dubla
înregistrare a operaţiilor patrimoniale în contabilitate, respectiv concordanţa dintre totalul înregistrărilor din
registrul jurnal şi totalul rulajelor debitoare, respectiv creditoare din balanţă, precum şi concordanţa dintre
totalul soldurilor finale debitoare şi creditoare din cartea mare şi totalul soldurilor finale debitoare şi
creditoare din balanţă. Balanţa de verificare este un document contabil care serveşte pentru întocmirea
bilanţului contabil. În figura 3.4 prezentăm o structură de balanţă de verificare cu patru serii de egalităţi.
Unitatea Balanţa de verificare la .............
....................................
pag. ...........
Simbol Denumirea Solduri iniţiale Rulaje Total sume Solduri finale
cont conturilor Debitoare Creditoare Debitoare Creditoare Debitoare Creditoare Debitoare Creditoare

Total  =   =   =   = 

Figura 3.4 Exemplu de structură pentru balanţa de verificare cu patru serii de egalităţi

Notă: Este important de ştiut faptul că într-o balanţă de verificare trebuie să existe următoarele
corelaţii:
■ totalul soldurilor iniţiale debitoare trebuie să fie egal cu totalul soldurilor iniţiale creditoare;
■ totalul rulajelor debitoare trebuie să fie egal cu totalul rulajelor creditoare;
■ totalul totalului sumelor debitoare trebuie să fie egal cu totalul totalului sumelor creditoare;
■ totalul soldurilor finale debitoare trebuie să fie egal cu totalul soldurilor finale creditoare.
Registrele contabile obligatorii prevăzute de Legea contabilităţii nr. 82/1991, republicată, sunt:
Registrul - Jurnal, Registrul - Inventar şi Cartea Mare.
Registrul-jurnal este document contabil obligatoriu în care se înregistrează, prin articole contabile,
în mod cronologic, operaţiile patrimoniale prin respectarea succesiunii documentelor după data întocmirii
sau intrarea acestora în unitate. În figura 3.5 prezentăm un exemplu de Registrul - Jurnal.

................................................
(unitatea)
REGISTRUL-JURNAL
pag. ..........
Nr. Data Documentul (felul, Simbol conturi Sume
Explicaţii
crt. înregistrării nr. data) Debitoare Creditoare Debitoare Creditoare
1 2 3 4 5 6 7 8
Report: X X

De reportat:
Întocmit, Verificat, 14-1-1 A4

Figura 3.5 Model de Registrul - Jurnal

Registrul-inventar este documentul contabil obligatoriu în care se înregistrează toate elementele

patrimoniale de activ şi pasiv, grupate în funcţie de natura lor, conform posturilor din bilanţul contabil,
inventariate potrivit normelor legale. În acest registru se pot centraliza Listele de inventar pe categorii de
operaţii. În figura 3.6 prezentăm un exemplu de Registrul - Inventar.

....................................................
(unitatea)
REGISTRUL-INVENTAR
la data de .....................
pag. ...
Recapitulaţia Diferenţe din evaluare (de înregistrat)
Nr. Valoarea Valoarea de
elementelor
crt. contabilă inventar Valoarea Cauze diferenţe
inventariate
 1 2 3 1 5 6

Întocmit. Verificat, 14-1-2 A4

Figura 3.6 Model de Registrul - Inventar

Registrul Cartea Mare este cel de-al treilea document contabil obligatoriu în care se înscriu lunar,
direct prin regrupare pe conturi corespondente, înregistrările efectuate în registrul-jurnal, stabilindu-se
situaţia fiecărui cont, respectiv soldul iniţial, rulaje debitoare, rulaje creditoare şi soldurile finale. Cartea
mare stă la baza întocmirii balanţei de verificare.
......................................
(unitatea)

CARTEA MARE

Contul ....................................................

Total Total
CONTURI CORESPONDENTE CREDITOARE rulaj rulaj SOLD
Lunile debitor creditor
Cont.... Cont.... Cont.... Cont.... Cont.... Cont.... Cont.... Cont.... Cont.... La 1 ianuarie
Debitor Creditor
Jurnal ... Jurnal ... Jurnal ... Jurnal ... Jurnal ... Jurnal ... Jurnal ... Jurnal ... Jurnal ... (anul)
Ianuarie
Februarie
Martie
Total tr. I
Aprilie
Mai
Iunie
Total tr. I+II
Iulie
August
Septembrie
Total tr. I+II+III
Octombrie
Noiembrie
Decembrie
Total General (I-IV)
14-1-3 A3 t2

Figura 3.7 Model de filă din Registrul Cartea Mare

Evaluarea constituie pentru contabilitatea financiară un instrument de lucru prin care elementele
patrimoniale sunt aduse în contabilitate la valoarea lor de pe piaţă. Operaţia de evaluare presupune
inventarierea elementelor patrimoniale şi stabilirea diferenţelor de înregistrat în contabilitate. În funcţie de
natura elementului patrimonial inventariat există liste de inventariere specifice.
Deoarece imobilizările reprezintă o categorie specială în analizele făcute în vederea evaluării
întreprinderii, prezentăm pe scurt documentele contabile ce reflectă principalele informaţii despre acestea şi
modul cum ele circulă în cadrul întreprinderii. Este vorba despre:
■ Registrul numerelor de inventar, care:
- Serveşte la atribuirea numerelor de inventar mijloacelor fixe existente în întreprindere, în
vederea identificării lor;
- Se ţine pe categorii de mijloace fixe (cele 3 grupe principale conform Catalogului din 30
noiembrie 2004 privind clasificarea şi duratele normale de funcţionare a mijloacelor fixe).
Numărul de inventar atribuit mijlocului fix va fi trecut în toate documentele care îl privesc
şi va fi inscripţionat pe mijlocul fix pentru identificare;
- Se întocmeşte la compartimentul financiar-contabil şi nu circulă în întreprindere.

.......................................
(unitatea)
REGISTRUL NUMERELOR DE INVENTAR
pag. ...
Nr. de Codul de Denumirea mijlocului fix şi Locul unde se Alte menţiuni
inventar clasificare caracteristici tehnice află
 1 2 3 4 5

14-2-1 A3 t2

Figura 3.8 Model de filă din Registrul Numerelor de Inventar

■ Fişa mijlocului fix, care:

se foloseşte pentru evidenţa analitică a mijloacelor fixe; nu circulă în întreprindere;
se întocmeşte la compartimentul financiar-contabil, pentru fiecare mijloc fix sau pentru mai
multe mijloace fixe de acelaşi fel şi de aceeaşi valoare, care au aceleaşi cote de amortizare şi
sunt puse în funcţiune în aceeaşi lună;
se completează pe baza documentelor justificative privind mişcarea mijloacelor fixe (Bon de
mişcare a mijloacelor fixe) sau modificarea valorii de inventar prin modernizări, completări
sau reevaluări (procese verbale specifice).
FIŞA MIJLOCULUI FIX Grupa .................................................
Nr. inventar ........................................ Codul de clasificare ...........................
Nr. document de provenienţă .............. Data dării în folosinţă
Valoare de inventar ............................. Anul ................................................
Amortizare lunară ............................... Luna ...............................................
Data amortizării complete
Denumirea mijlocului fix şi caracteristici tehnice Anul ...............................................
Luna ...............................................
Durata normală de funcţionare
Accesorii Cotă de amortizare .......................%
14-2-2 A5 t2 (verso)
Nr. Documentul Operaţiile care privesc mişcarea, creşterea Buc. Debit Credit Sold
inventar (data, felul, sau diminuarea valorii mijlocului fix
(delanr... numărul)
.
lanr....)

Figura 3.9 Model de Fişă a mijlocului fix

■ Alte documente specifice mijloacelor fixe, sunt:

Bonul de mişcare a mijloacelor fixe - care serveşte ca document justificativ de predare-primire
între două locuri de folosinţă distincte şi ca document de însoţire pe timpul transportului, de la
un loc de folosinţă la altul;
Procesul verbal de recepţie - care se întocmeşte pentru mijloacele fixe ce nu necesită montaj şi
nici probe tehnologice (mijloace de transport, utilaje);
Proces verbal de recepţie provizoriu - care se întocmeşte pentru mijloace fixe ce necesită
montaj dar nu necesită probe tehnologice (clădiri, construcţii speciale);
Proces verbal de punere în funcţiune - care se întocmeşte pentru mijloacele fixe ce necesită
montaj şi probe tehnologice;
Proces verbal de scoatere din funcţiune.
Situaţiile financiare anuale trebuie să ofere o imagine fidelă a poziţiei financiare, a
performanţelor, a modificărilor capitalurilor proprii şi a fluxurilor de numerar. În aceste situaţii sunt
cuprinse: Bilanţul; Contul de profit şi pierdere; Situaţia modificărilor capitalului propriu; Situaţia fluxurilor
de numerar; Politici contabile şi note explicative.
Ne vom opri în cele ce urmează asupra bilanţului şi asupra contului de profit şi pierderi. Primele
evaluări ale elementelor din patrimoniul firmei sunt cele făcute la momentul înregistrării în conturile
societăţii.
 Cât de reale sunt aceste valori şi cât de apropiate faţă de valoarea de piaţă, depinde foarte mult de
sistemul de contabilitate practicat. De aceea este necesară o analiză referitoare la modul în care trebuie
ajustate datele contabile înregistrate în bilanţul contabil şi în contul de profit şi pierdere al unei
întreprinderi, pentru a le utiliza în scopul evaluării acesteia.

Bilanţul contabil
În cadrul bilanţului contabil sunt înregistrate activele şi pasivele societăţii comerciale, ultimele
reprezentând sursele atrase de către întreprindere pentru finanţarea elementelor de activ, necesare în cadrul
procesului de producţie.
Astfel, bilanţul este documentul contabil de sinteză prin care se prezintă elementele de activ şi de
pasiv ale întreprinderii la încheierea exerciţiului financiar, precum şi în celelalte situaţii prevăzute de lege.
Bilanţul cuprinde toate elementele de activ grupate după natură, destinaţie, lichiditate şi toate
elementele de pasiv grupate după natură, provenienţă şi exigibilitate (vezi Ordinul Ministrului Finanţelor
Publice nr. 1752/2005 - MO bis din 30 noiembrie 2005).

Sold la
ELEMENT
Începutul anului Sfârşitul anului
A
A ACTIVE IMOBILIZATE
I IMOBILIZĂRI NECORPORALE
II IMOBILIZĂRI CORPORALE
III IMOBILIZĂRI FINANCIARE
ACTIVE IMOBILIZATE TOTAL (I+II+III)
B ACTIVE CIRCULANTE
I STOCURI
II CREANŢE
III INVESTIŢII PE TERMEN SCURT
IV CASA SI CONTURI LA BĂNCI
ACTIVE CIRCULANTE - TOTAL (I+II+III+IV)
C CHELTUIELI IN AVANS
D DATORII CE TREBUIE PLĂTITE INTR-O PERIOADA DE UN AN
E ACTIVE CIRCULANTE, RESPECTIV DATORII CURENTE NETE (rd. 37
+38-47-62)
F TOTAL ACTIVE MINUS DATORII CURENTE NETE
(rd. 20 + 48)
G DATORII CE TREBUIE PLĂTITE INTR-O PERIOADA MAI MARE
DE UN AN
H PROVIZIOANE
I VENIT URI IN AVANS
J CAPITAL SI REZERVE
I CAPITAL SUBSCRIS
II PRIME DE CAPITAL
III REZERVE DIN REEVALUARE Sold C
Sold D
IV REZERVE
V PROFITUL SAU PIERDEREA REPORTATĂ Sold C
Sold D
VI REZULTATUL EXERCIŢIULUI Sold C
Sold D
TOTAL CAPITALURI PROPRII (rd. 63-67+68-69+70+75-76+77-78-79)

TOTAL CAPII ALURI PROPRII (rd. 82+83)

Figura 3.10 Structura unui Bilanţ contabil propriu-zis

În continuare prezentăm numai cele mai importante aspecte legate de masele bilanţiere din bilanţul
contabil propriu-zis.

I. Activele bilanţiere
Un activ este recunoscut în bilanţ în momentul în care este probabilă realizarea unui beneficiu
economic viitor de către întreprindere şi când acesta are un cost sau o valoare care poate fi evaluată în mod
credibil.
Active imobilizate sau fixe sunt destinate să servească o perioadă îndelungată în activitatea unităţii
patrimoniale, fără a se consuma la prima utilizare. Acestea sunt reprezentate de imobilizările necorporale,
corporale şi financiare ale întreprinderii, împreună formând substanţa afacerii desfăşurată de către firmă.
 (A) În cadrul imobilizărilor necorporale sunt cuprinse: cheltuielile de constituire, cheltuielile de
dezvoltare, concesiuni, brevete, licenţe, mărci comerciale şi alte drepturi şi valori similare şi fondul
comercial.
Cheltuielile de constituire reprezintă, conform Legii contabilităţii nr. 82/1991, cheltuielile
ocazionate de înfiinţarea sau modificarea activităţii unităţii patrimoniale (taxe şi alte cheltuieli de înscriere
şi înmatriculare, cheltuieli privind emiterea şi vânzarea de acţiuni şi obligaţiuni etc). Întreprinderea poate
capitaliza (imobiliza) aceste cheltuieli în cadrul bilanţului său contabil, în această situaţie suma reflectată în
contul “Cheltuieli de constituire” (201) amortizându-se pe parcursul unei perioade de maximum 5 ani. Din
perspectiva evaluării patrimoniale a întreprinderii aceste active sunt considerate “non - valori”, având în
vedere faptul că nu pot fi valorificate de către întreprindere, imobilizarea acestor cheltuieli realizându-se
mai mult în scopul suportării lor pe parcursul mai multor exerciţii financiare. De altfel, Standardele
Internaţionale de Contabilitate (I.A.S.) nu conţin această categorie de imobilizări necorporale.
Cheltuielile de cercetare-dezvoltare cuprind, conform Legii contabilităţii nr. 82/1991, republicată,
cheltuielile ocazionate de efectuarea unor lucrări sau obiective de cercetare strict individualizate, care
reprezintă garanţia realizării eficienţei scontate prin aplicarea acestora în unităţile patrimoniale. Suma
înregistrată în contul “Cheltuieli de cercetare-dezvoltare” (203) se va amortiza pe parcursul unei perioade
de maximum 5 ani. Cu toate că aceste cheltuieli au un impact ridicat asupra valorii întreprinderii,
recunoaşterea lor ca active este restricţionată de condiţiile impuse de Standardul Internaţional de
Contabilitate I.A.S. 38 - Active necorporale care, la paragraful 57, precizează câteva condiţii necesare
pentru recunoaşterea, ca imobilizare necorporală generată de dezvoltare (sau faza de dezvoltare a unui
proiect intern).
În acest sens, imobilizarea necorporală este recunoscută numai dacă o entitate poate să demonstreze
îndeplinirea următoarelor şase condiţii:
• fezabilitatea tehnică pentru finalizarea imobilizării necorporale;
• intenţia de a finaliza imobilizarea necorporală şi de a o utiliza sau vinde
• capacitatea de a utiliza sau vinde imobilizarea necorporală;
• demonstrarea capacităţii imobilizării necorporale de a genera beneficii economice viitoare;
• demonstrarea existenţei resurselor tehnice financiare şi de altă natură, pentru finalizarea şi
utilizarea sau vânzarea imobilizării necorporale;
• capacitatea entităţii de evaluare credibilă a cheltuielilor atribuite imobilizării necorporale.
Brevetele, licenţele, concesiunile, mărcile de fabrică, alte drepturi şi valori similare se regăsesc în
bilanţul contabil al entităţii economice la costul lor de achiziţie. Estimarea valorii lor juste, valorii de piaţă,
presupune luarea în considerare a beneficiilor pe care întreprinderea le obţine din deţinerea acestor active,
valoarea lor contabilă putând constitui numai un reper.
O problemă apare în cazul mărcilor, sau altor active similare create de către întreprindere pe care
contabilitatea nu le recunoaşte. I.A.S. 38 - Active necorporale impune condiţii restrictive privind
recunoaşterea acestor active, ceea ce face şi mai dificilă misiunea contabilului de a reflecta, prin intermediul
situaţiilor financiare, “imaginea fidelă” a patrimoniului întreprinderii.
Fondul comercial reprezintă, conform Legii contabilităţii nr. 82/1991, partea din fondul de comerţ
care nu figurează în cadrul celorlalte elemente de patrimoniu, dar care concură la menţinerea sau
dezvoltarea potenţialului unităţii, cum sunt: clientela, vadul, debuşeele, reputaţia etc.
În condiţiile armonizării contabilităţii româneşti cu Directiva a lV-a a Comunităţii Economice
Europene şi cu Standardele Internaţionale de Contabilitate 12, tratamentul contabil al activelor necorporale
este încadrat în 1FRS 3 - Combinări de întreprinderi şi în I.A.S. 38 - Active necorporale. Forma
nematerială a acestor active face dificilă identificarea lor, cuantificarea valorii lor bazându-se, în mare
măsură, pe fluxurile de profit economic alocabil (supraprofit). De aici rezultă marea subiectivitate a
abordărilor privind fondul comercial (goodwill), inclusiv determinarea mărimii sale. Evaluatorii se vor
confrunta astfel cu diverse practici contabile “creative” de “modelare” a mărimii fondului comercial, având
ca principal scop diminuarea influenţei acestuia asupra nivelului profitului raportat.
Conform I.A.S. 38, paragraful 21, “un activ necorporal va fi recunoscut dacă, şi numai dacă:
(a) este probabil ca beneficiile economice viitoare atribuibile activului să revină entităţii; şi

12
OMFP 1752/2001 pentru aprobarea reglementărilor contabile armonizate cu Directiva a IV-a a Comunităţilor Economice
europene şi cu Standardele Internaţionale de Contabilitate , M.O. 1080/2005
 (b) costul activului poate fi evaluat credibil”.
Principiul prudenţei “barează” drumul recunoaşterii şi capitalizării fondului comercial generat
intern de întreprindere. “Hăţişul” condiţiilor de îndeplinit, pentru recunoaşterea fondului comercial generat
intern, determină contabilii să treacă direct pe cheltuieli costurile producerii sale. În acest fel se adânceşte
“ruptura” între valoarea contabilă a unei întreprinderi şi valoarea sa de piaţă.
În ceea ce priveşte fondul comercial, provenit dintr-o achiziţie de întreprinderi, determinarea
mărimii sale şi capitalizarea sa este reglementată de IFRS 3 şi IAS 38. Orice depăşire a costurilor de
achiziţie peste valoarea netă justă a activelor identificabile, la data tranzacţiei, va reprezenta fond comercial
şi va fi recunoscut ca activ. Deşi IAS 36.81 precizează că “fondul comercial dobândit dintr-o combinare
de întreprinderi reprezintă o plată făcută de către un dobânditor în anticiparea viitoarelor beneficii
economice provenind de la active care nu pot fi identificate în mod individual şi recunoscute separat”,
valoarea acestuia poate fi “majorată” de costurile directe legate de achiziţie (comisioane plătite contabililor,
consilierilor juridici, experţilor şi altor consultanţi ce au legătură cu efectuarea achiziţiei). Astfel, în funcţie
de permisivitatea reglementărilor contabile, este destul de răspândită practica contabilă “creativă”, prin care
o parte din cheltuielile prezente în contul de profit şi pierdere al întreprinderii cumpărătoare “se evaporă” la
momentul achiziţiei, capitalizându-se ca fond comercial achiziţionat.
În ceea ce priveşte fondul comercial negativ (badwill), provenit din achiziţie (în situaţia în care
costul achiziţiei este mai mic decât valoarea netă justă a activelor identificabile), conform IFRS 3, acesta va
fi prezentat ca o scădere din activele întreprinderii raportoare, în aceiaşi clasificare a bilanţului contabil ca
şi fondul comercial. Dacă acest fondul comercial negativ este în relaţie directă cu pierderi viitoare aşteptate
(ce sunt identificate în planul pentru achiziţie al achizitorului şi pot fi măsurate în mod fiabil), trecerea sa pe
venituri în contul de profit şi pierderi se va face atunci când pierderile şi cheltuielile viitoare sunt
recunoscute. Practica contabilă optează pentru o trecere treptată a fondului comercial negativ pe venituri şi
nu imediată, aceasta putând constitui încă o metodă de “netezire” a evoluţiei profiturilor raportate.
Ca urmare, valoarea contabilă a fondului comercial nu poate constitui, pentru evaluator, un reper
privind mărimea fondului comercial realizat sau obţinut de către întreprindere, fiind necesară luarea în
considerare a diverşilor factori ce concură Ia existenţa sa şi îi determină valoarea. Totuşi, prin noile
prevederi ale IFRS/IAS, ediţia 2005, fiind considerat un activ necorporal cu durată de viaţă utilă nedefinită,
fondul comercial nu mai poate fi amortizat, ci supus unui test anual de depreciere, conform prevederilor
IAS 36 - Deprecierea activelor.
(B) În cadrul imobilizărilor corporale sunt cuprinse: terenuri, construcţii, instalaţii tehnice,
mijloace de transport, birotică etc. Ceea ce le diferenţiază de celelalte imobilizări este caracterul lor
tangibil. Pentru recunoaşterea în contabilitate a acestor imobilizări este necesară exprimarea în unităţi
monetare a fiecărei structuri bilanţiere, ceea ce presupune evaluarea acestora, în următoarele 5 situaţii.
(1) Evaluarea cu ocazia primei recunoaşteri în contabilitate constă în estimarea valorii
imobilizărilor intrate în patrimoniul întreprinderii pornind de la valoarea de intrare sau valoare
contabilă a acestora. Această evaluare este realizată în cazul:
achiziţiei de la furnizori, situaţie în care evaluarea imobilizării se face la costul de
achiziţie;
aportului în natură sau dobândirii cu titlu gratuit ce presupune evaluarea imobilizării la
valoarea de piaţă;
producţiei proprii ce presupune evaluarea imobilizării la costul de producţie.
(2) Evaluarea la data inventarierii presupune estimarea valorii de inventar a imobilizărilor din
patrimoniul întreprinderii, reprezentată de valoarea actuală sau de utilitate a acestora. Pentru
imobilizările corporale supuse amortizării se calculează şi valoarea netă contabila prin
scăderea din valoarea de intrare a amortizării cumulate şi înregistrată până la data inventarului.
(3) Evaluarea la data închiderii exerciţiului financiar (momentul întocmirii bilanţului). În acest
caz se determină valoarea bilanţieră a imobilizărilor, prin compararea valorii contabile nete cu
valoarea de inventar (plusul de valoare nu se înregistrează în contabilitate, iar minusul de
valoare se consemnează printr-un supliment de amortizare sau prin realizarea unei ajustări).
(4) Evaluarea la încetarea recunoaşterii în contabilitate a activelor imobilizate are drept
valoare de referinţă valoarea de intrare a imobilizărilor (valoarea contabilă).
 (5) Reevaluarea imobilizărilor este recomandată în condiţiile evoluţiei crescătoare a preţurilor în
economie. Ca urmare, imobilizările având o durată de utilizare mai îndelungată valoarea lor
este afectată de inflaţie. Aceasta presupune reevaluarea valorii contabile prin actualizarea
acesteia cu rata inflaţiei comunicată de Institutul Naţional de Statistică la care se aplică corecţii
în funcţie de valoarea de piaţă sau de valoarea de utilizare a activelor supuse reevaluării, astfel
încât valoarea înregistrată în contabilitate să reflecte situaţia reală a imobilizărilor respective,
la momentul aplicării actului normativ. Ca urmare, impactul reevaluărilor asupra bilanţului se
va diminua, pe măsură ce rata inflaţiei se diminuează, contactul cu realitatea economică putând
fi menţinut prin intermediul evaluărilor făcute la sfârşitul fiecărui exerciţiu financiar, cu ocazia
inventarierilor, dacă acestea nu sunt simple formalităţi. Rămâne însă problema nerecunoaşterii
de către contabilitate a plusurilor de valoare constatate.
Astfel, valoarea imobilizărilor ce figurează în bilanţul contabil este rezultatul I unei serii de evaluări
făcute la momentul intrării în patrimoniu, la momentul inventarierii, sau în anumite cazuri la momentul
reevaluării. Dacă, în aceste situaţii, evaluarea s-a făcut ţinând cont de valoarea de piaţă sau de utilitate a
activului, aceasta poate fi un reper pentru cei care doresc sa evalueze întreprinderea în ansamblu. Nu trebuie
uitat faptul că, în contabilitate, conform principiului prudenţei, nu sunt luate în considerare plusurile de
valoare constatate (decât în cazul reevaluărilor), şi, ca urmare, există o tendinţă de subevaluare a activelor
din proprietatea întreprinderii
Un impact important asupra valorii imobilizărilor înregistrată în contabilitate îl are şi sistemul de
amortizare al acestora. Conform legislaţiei în vigoare, entităţile economice care imobilizează capital în
active corporale şi necorporale supuse deprecierii, prin utilizare sau timp, vor calcula, vor înregistra în
contabilitate şi vor recupera uzura fizică şi morală a acestora, pentru refacerea capitalului angajat, aceste
operaţiuni sunt denumite generic amortizarea capitalului imobilizat. Amortizarea se stabileşte prin
aplicarea cotelor de amortizare asupra valorii de intrare a mijloacelor fixe şi se include în cheltuielile de
exploatare. Mărimea acestor cote de amortizare depinde de durata normală de funcţionare a activelor
imobilizate, aceasta precum şi clasificarea mijloacelor fixe fiind aprobată prin hotărâre a Guvernului (HG
2139/2004 publicată în MO nr. 46 din 13.01.2005).
După identificarea duratei normale de funcţionare (utilizare) şi a valorii amortizabile se pune
problema alegerii metodei de amortizare. Reglementările actuale recunosc trei metode de amortizare, şi
anume: amortizarea liniară, amortizarea degresivă şi amortizarea accelerată.
Optarea pentru unul din aceste regimuri de amortizare ar trebui să se facă în scopul aproximării cât
mai bune a uzurii reale suferită de mijlocul fix din proprietatea întreprinderii. Din păcate, paleta restrânsă
de opţiuni împiedică reflectarea corectă la nivelul contabilităţii firmei a uzurii reale a mijloacelor fixe. În
plus, atunci când există interesul managerului financiar în a reflecta o mărime supraevaluată a activelor,
respectiv a profiturilor realizate, amortizarea calculată se distanţează de valorile reale ale uzurii, estimarea
sa realizându-se mai degrabă din considerente ce ţin de promovarea unei imagini cât mai “frumoase” a
întreprinderii, prin intermediul rapoartelor financiare.
Imobilizările sunt înregistrate în contabilitate la valoarea netă contabilă, adică valoarea de intrare
diminuată cu suma cumulată a amortizărilor, calculată până în acel moment. În condiţiile în care
amortizarea calculată nu reflectă adevărata uzură fizică şi morală a mijloacelor fixe respective, valoarea
contabilă a activelor se îndepărtează de valoarea lor de piaţă sau de utilizare. Astfel, “imaginea fidelă” a
valorii imobilizărilor întreprinderii nu se va suprapune peste valoarea lor de piaţă sau de utilizare, atât ca
rezultat al modului în care contabilitatea recunoaşte valoarea unui activ, cât şi din punct de vedere al uzurii
calculate. Orientarea fiscală a contabilităţii implică încadrarea realităţii economice în tipare rigide, ceea ce
induce apariţia unei rupturi între valorile înregistrate şi cele efectiv existente.
Activele imobilizate corporale luate în leasing trebuie analizate în mod distinct de către
evaluator. În primul rând, este necesară realizarea unei distincţii între cele două tipuri de leasing (financiar
şi operaţionale) recunoscute şi reglementate de legislaţia românească (a se vedea în acest sens sursele de
finanţare).
Diferenţierea celor două tipuri de leasing poate fi foarte uşor exploatată de către contabili în funcţie
de interesul acestora în prezentarea situaţiilor financiare ale întreprinderii. Astfel, leasingul operaţional este
înregistrat extrabilanţier, iar cel financiar este capitalizat (imobilizat) în bilanţul societăţii comerciale care a
închiriat activul. Acest fapt poate induce în eroare pe evaluator, în situaţia în care nu acordă atenţie în
cadrul analizei rapoartelor financiare şi anexelor acestora. De asemenea, se pune întrebarea dacă aceste
active luate în sistem de leasing fac parte din patrimoniul întreprinderii?
Chiar dacă, în cazul nici uneia dintre operaţiunile de leasing, întreprinderea nu devine proprietar în
momentul luării în leasing a activului, contabilitatea, conform principiului său, al prevalentei economicului
asupra juridicului, capitalizează leasingul financiar. Întreprinderea are chiar dreptul să-şi reevalueze aceste
active luate în leasing financiar13.
Lucrurile stau cu totul altfel, în cazul leasingului operaţional. Acesta nu este considerat ca făcând
parte din patrimoniul întreprinderii cu toate că participă la desfăşurarea procesului de producţie şi la
obţinerea profiturilor sale. Ca urmare, evaluatorul nu va lua în considerare aceste active în cadrul evaluării
patrimoniale a întreprinderii, însă profiturile rezultate din exploatarea lor se vor regăsi în valoarea
întreprinderii, estimată pe bază de venituri. Din acest punct de vedere, întreprinderea ce a optat pentru
leasing operaţional poate părea mai atractivă din perspectiva volumului de active cu care au fost obţinute
profiturile raportate. Ca rezultat, se dovedeşte necesară o tratare atentă a tuturor înregistrărilor contabile
privind activele luate în leasing de către întreprindere, în vederea unei corecte evaluări a acestora.
(C) Activele circulante (curente) cuprind toate valorile economice sub forma stocurilor şi
producţiei în curs de execuţie, creanţelor, titlurilor de plasament şi disponibilităţilor. Conform OMFP
1752/2005, valoarea activelor circulante înregistrată în contabilitate, va fi egală cu costul de achiziţie sau
cu costul de producţie al acestor elemente. Această valoarea va fi corectată cu mărimea ajustărilor
constituite aferente acestor active (grupele de conturi 39, 49 şi 59). În condiţiile în care activele circulante
au durată de viaţă redusă, în sensul perioadei de rotaţie în cadrul ciclului de producţie, valoarea lor
contabilă are toate şansele să se apropie de valoarea de piaţă a acestora.
Stocurile şi producţia în curs de execuţie, deţinute de întreprindere, se înregistrează în
contabilitate la costul de achiziţie sau la costul de producţie. Conform OMFP 1752/2005, valoarea care
trebuie înscrisă în bilanţ pentru activele din categoria stocurilor şi activelor fungibile, inclusiv activele
financiare, poate fi determinată prin utilizarea uneia din metodele propuse de această reglementare, cum ar
fi: metoda FIFO, metoda LIFO, metoda costului mediu ponderat.
■ Potrivit metodei “primul intrat - primul ieşit” (FIFO - first-in, flrst-out) bunurile ieşite din
gestiune (elementele de stoc) se evaluează la costul de achiziţie (sau de producţie) al primei
intrări (lot). Pe măsura epuizării lotului, bunurile ieşite din gestiune se evaluează la costul de
achiziţie (sau de producţie) al lotului următor, în ordine cronologică
■ Potrivit metodei “ultimul intrat - primul ieşit” (LIFO - last-in, first-out) bunurile ieşite din
gestiune (elementele de stoc) se evaluează la costul de achiziţie (sau de producţie) al ultimei
intrări (lot). Pe măsura epuizării lotului, bunurile ieşite din gestiune se evaluează la costul de
achiziţie (sau de producţie) al lotului anterior, în ordine cronologică. Menţionăm că IAS 2, 2005,
paragraful IN 13, prevede că „ Standardul nu permite utilizarea formulei ultimul intrat, primul
ieşit (LIFO) pentru determinarea costului stocurilor”.
■ Costul mediu ponderat se calculează pentru elementele de stoc, fie după fiecare intrare de
bunuri în gestiune, fie lunar, ca raport între valoarea totală a stocului iniţial plus valoarea
intrărilor şi cantitatea existentă în stocul iniţial plus cantităţile intrate 14.
Aplicarea uneia dintre aceste metode, în scopul determinării valorii bilanţiere a stocurilor, are un
impact diferit asupra situaţiilor financiare raportate de către întreprindere. Pentru a aprecia cât mai corect
informaţiile prezentate în rapoartele financiare ale societăţii comerciale evaluate, evaluatorul trebuie să
cunoască modul în care afectează fiecare dintre aceste metode valoarea contabilă a stocurilor, Principala
problemă o constituie faptul că elementele de stoc apar atât în bilanţul contabil (reprezentând valoarea
stocurilor rămase în cadrul întreprinderii) cât şi în contul de profit şi pierderi al acesteia (reprezentând
cheltuielile privind stocurile - grupa 60, ce constau în valoarea elementelor de stoc ce s-au consumat în
cadrul procesului de producţie).
Efectul metodei FIFO constă în evaluarea stocului final (valoarea bilanţieră a stocurilor) la cele
mai recente preţuri (costuri) şi atribuie elementelor de stoc vândute (produse finite) sau consumate (materii
prime, materiale consumabile etc.) preţurile (costurile) cele mai vechi (ale primelor loturi de stocuri intrate
în întreprindere). Pe parcursul perioadelor de creştere susţinută a preţurilor (inflaţie sau hiperinflaţie),
metoda FIFO va reflecta în bilanţul contabil al întreprinderii valori actuale (de piaţă) ale elementelor de
stoc, în schimb, în cadrul contului de profit şi pierdere cheltuielile privind stocurile vor fi dimensionate la
preţurile (costurile) loturilor vechi. Ca rezultat, profitul raportat va fi supraevaluat, întreprinderea fiind
în situaţia de a plăti impozit pe surplusul de profit obţinut ca rezultat al I inflaţiei.
Metoda LIFO afecta în mod invers situaţiile financiare ale întreprinderii faţă de felul în care
13
H.G. 403/2000 privind reevaluarea imobilizărilor corporale, M.O. 252/2000.
14
Legea contabilităţii nr. 82/1991, republicată.
metoda FIFO o face. Astfel, această metodă subevalua valoarea stocurilor trecută în bilanţul contabil, în
timp ce cheltuielile cu stocurile din contul de profit şi pierdere erau la nivelul costurilor curente ale
acestora, implicând o estimare corectă a profitului întreprinderii, cel puţin din acest punct de vedere
Metoda costului mediu tinde să anuleze efectele creşterii sau descreşterii preţurilor, deoarece
valoarea stocului final, calculat conform acestei metode, este influenţată de toate preţurile plătite pe
parcursul anului şi de preţul stocului iniţial. Această metodă este uneori criticată pentru că astfel se pierde,
în gestiunea costurilor, conexiunea cu preţurile curente.
O categorie aparte de active circulante o constituie creanţele, care au ca particularitate faptul ca se
află la jumătatea distanţei dintre stocuri şi bani. Ele reprezintă sume de bani de încasat în contul unor
livrări de bunuri sau prestări de lucrări şi servicii. Pentru evaluatorul de întreprindere este foarte important
de ştiut termenul de scadenţă al creanţei, adică data când vor fi încasate, şi dacă ele sunt sau nu incerte şi /
sau în litigiu. Creanţele incerte sau cele în litigiu trebuie ajustate în etapa evaluării întreprinderii pentru a se
acoperi împotriva riscului de neplată. Având în vedere faptul că aceste cheltuieli cu ajustările nu sunt
integral deductibile din veniturile întreprinderii (de exemplu în cazul ajustărilor pentru litigii, doar cele care
acoperă creanţe de la clienţi incerţi declaraţi în stare de faliment sunt deductibile fiscal 15) este foarte
posibil ca mărimea acestora să fie subevaluată.
(D) Activele de trezorerie ale întreprinderii (investiţiile financiare pe termen scurt, conturile la
bănci, casa, acreditive, viramente interne), sunt evidenţiate în cadrul conturilor din clasa 5, reprezentând
conturile de trezorerie ale societăţii comerciale. Având în vedere gradul lor ridicat de lichiditate, valoarea
contabilă a acestor active se apropie de valoarea lor curentă de piaţă şi, ca urmare, nu ridică probleme de
evaluare.
II. Pasivele bilanţiere
Resursele la care întreprinderea apelează pentru finanţarea activităţii sale sunt regrupate în pasivul
bilanţului contabil. În pasivele bilanţiere delimităm: capitalul propriu, datoriile şi provizioanele pentru
riscuri şi cheltuieli.
Capitalurile proprii cuprind capitalul individual sau social, primele legate de capital, diferenţele
sau plus-valorile din reevaluare, rezervele, rezultatul reportat, rezultatul exerciţiului, subvenţiile pentru
investiţii si fondurile proprii cu scop determinat. Valoarea lor bilanţieră este rezultatul operaţiunilor
realizate de către întreprindere privind majorarea capitalului, răscumpărarea de acţiuni, reevaluarea
activelor, precum şi a acumulărilor de profituri sau pierderi rezultate din activitatea desfăşurată de către
întreprindere.
O datorie este recunoscută în bilanţ în momentul în care este probabil ca o ieşire de resurse,
purtătoare de beneficii economice, va rezulta din lichidarea unei obligaţii prezente, iar valoarea la care se va
realiza aceasta lichidare poate fi evaluată în mod credibil. În cadrul datoriilor delimităm datorii pe termen
scurt (cu termen de scadenţă sub un an) şi datorii pe termen mediu şi lung (cu termen de scadenţă de peste
un an). Din punct de vedere financiar datoriile se împart în:
Datoriile financiare reprezintă creditele primite de la bancă şi alte instituţii de credit, precum şi
împrumuturile din emisiunea de obligaţiuni;
Datoriile comerciale se creează în cadrul relaţiilor de decontare cu furnizorii pentru
aprovizionări de bunuri materiale, lucrări şi servicii primite. Acestea sunt decalaje de plată
acordate de furnizori în favoarea întreprinderii şi, ca urmare, nu au un caracter oneros;
Datoriile fiscale, salariale şi sociale cuprind obligaţiile din impozite şi taxe faţă de bugetul
statului şi alte instituţii sociale, salariile şi alte drepturi asimilate datorate angajaţilor etc;
Datoriile faţă de asociaţi reprezintă obligaţiile faţă de acţionari sau asociaţi pentru capitalul de
rambursat, precum şi datoriile pe termen scurt în cadrul grupului.
Provizioanele pentru riscuri si cheltuieli sunt fonduri constituite prin prelevări din rezultate, fiind
destinate acoperirii unor cheltuieli sau pierderi probabile în perioadele următoare sau certe in perioadele
următoare dar nedeterminate ca mărime.
În mod sintetic, bilanţul contabil al unei întreprinderi se prezintă ca în fig. 3.11.

Active Minus = Capital propriu

15
H.G. 192/1996
 Active imobilizate Capital
- corporale Prime de capital
- necorporale Rezerve din reevaluare
- financiare
Rezerve
Active circulante Rezultat reportat
- stocuri Rezultatul exerciţiului
- creanţe
- lichidităţi Datorii pe termen scurt
- alte active circulante
Datorii pe termen lung
Alte datorii
Total Activ Total Pasiv

Figura 3.11 Reprezentarea bilanţului unei întreprinderi

Contul de profit şi pierdere

Instrumentul contabil care informează asupra modului de formare a rezultatului net al întreprinderii
este Contul de profit şi pierdere, în structura căruia delimităm trei tipuri de activităţi: de exploatare,
financiare şi extraordinare. Pentru toate cele trei tipuri de activităţi se calculează câte un rezultat, care
cumulate în final dau rezultatul brut al perioadei.
În figura 3.12 evidenţiem structura Contului de profit şi pierdere.

Denumirea indicatorului Exerciţiul Financiar

Precedent Încheiat
A 1 2
VENITURI DIN EXPLOATARE - TOTAL
CHELTUIELI DE EXPLOATARE - TOTAL
REZULTATUL DIN EXPLOATARE
- Profit
- Pierdere
VENITURI FINANCIARE - TOTAL
CHELTUIELI FINANCIARE - TOTAL
REZULTATUL FINANCIAR
- Profit
- Pierdere
VENITURI EXTRAORDINARE
CHELTUIELI EXTRAORDINARE
REZULTATUL EXTRAORDINAR
- Profil
- Pierdere
VENITURI TOTALE
CHELTUIELI TOTALE
REZULTATUL BRUT
- Profit
- Pierdere
IMPOZITUL PE PROFIT
Alte cheltuieli cu impozite care nu apar in elementele de mai sus
REZULTATUL NET AL EXERCIŢIULUI
- Profit
- Pierdere

Figura 3.12 Structura cadru a Contului de Profit şi Pierdere

Veniturile sunt recunoscute în contul de profit şi pierdere atunci când a avut loc o creştere a
beneficiilor economice viitoare aferente creşterii unui activ sau diminuării unei datorii, modificare ce poate
fi evaluată în mod credibil.
Cheltuielile sunt recunoscute în contul de profit şi pierdere atunci când a avut loc o reducere a
beneficiilor economice viitoare aferente diminuării unui activ sau creşterii unei datorii, modificare ce poate
fi evaluată în mod credibil.
 În funcţie de natura lor, cheltuielile şi veniturile se grupează în:
■ cheltuieli şi venituri din exploatare,
■ cheltuieli şi venituri financiare,
■ cheltuieli şi venituri cu caracter extraordinar.
Sintetic veniturile, cheltuielile şi rezultatele aferente fiecărei categorii în parte se prezintă în figura
3.13.

CHELTUIELI REZULTATE VENITURI

Exploatare
Exploatare
Rezultat de exploatare

Financiare
Financiare
Rezultat Financiar

Rezultat Curent

Extraordinare
Extraordinare
Rezultat Extraordinar

REZULTAT BRUT

IMPOZIT

REZULTAT NET

Figura 3.13 Structura Contului de Profit şi Pierdere

Mărimea acestor elemente de venituri şi cheltuieli este apropiată de valoarea lor curentă, de piaţă,
excepţie făcând cheltuielile şi veniturile calculate, reprezentate de cheltuielile cu amortizarea şi
provizioanele constituite de întreprindere. Mărimea lor este dependentă de sistemul de amortizare, respectiv
de politica de constituire a provizioanelor adoptată de întreprindere, precum şi de valoarea de intrare a
activelor pentru care se calculează. În aceste condiţii, în cele mai multe cazuri, valoarea lor nu reflectă
uzura sau deprecierea reală a activelor, având ca efect subevaluarea sau supraevaluarea rezultatelor
raportate de întreprindere. Ca urmare, se dovedeşte necesară ajustarea acestor cheltuieli de către evaluator,
în funcţie de informaţiile din interiorul întreprinderii, de care acesta dispune.
De asemenea, toate categoriile de cheltuieli, respectiv venituri care sunt susceptibile să fie
influenţate de diversele politici adoptate de către firmă (politica ; de salarizare, politica de finanţare, politica
de investiţii etc.) trebuie să fie analizate de către evaluator în vederea stabilirii mărimii juste a acestora, în
raport cu caracteristicile sectorului din care face parte întreprinderea, precum şi a altor firme similare.
Compararea, la sfârşitul perioadelor de gestiune a veniturilor şi cheltuielilor pe cele trei categorii şi
pe global conduce la stabilirea rezultatului, care poate fi sub forma de profit (excedentul de venit faţă de
cheltuieli) sau pierdere (partea de cheltuieli neacoperite din venituri).

3.3 UTILIZAREA INFORMAŢIEI CONTABILE ÎN EVALUARE

În conformitate cu Standardul Internaţional de Practică în Evaluare GN 6 - Evaluarea

întreprinderii, evaluatorul va utiliza situaţiilor financiare ale întreprinderii în scopul:
■ înţelegerii relaţiilor existente între elementele din contul de profit şi pierdere şi cele din bilanţ,
inclusiv a tendinţelor care s-au manifestat de-a lungul timpului, pentru stabilirea riscurilor
inerente în activitatea întreprinderii, precum şi a perspectivelor de performanţă financiară
viitoare;
■ comparării cu întreprinderi similare pentru a stabili parametrii de risc şi parametrii de valoare;
■ ajustării situaţiilor financiare istorice pentru a estima abilităţile (întreprinderii precum şi
perspectivele acesteia.“
Aceste analize vor fi realizate pe tot parcursul procesului de evaluare, atât în cadrul diagnosticului
financiar al întreprinderii, cât şi cu ocazia investigaţiilor făcute în scopul estimării valorii acesteia.
Pentru a facilita înţelegerea situaţiei economice şi a riscului investiţiei în întreprindere, situaţiile
financiare trebuie analizate în:
■ termeni monetari;
■ termeni procentuali (elementele din contul de profit şi pierdere exprimate ca procente din vânzări
şi elementele din bilanţ ca procente din totalul activelor înscrise în bilanţ);
■ termeni de rate financiare.
GN 6 - Evaluarea întreprinderii propune ajustări uzuale ale situaţiilor financiare ce ar trebui
făcute pentru a reflecta cât mai corect realitatea economică, atât în ceea ce priveşte fluxurile financiare, cât
şi activele, respectiv pasivele întreprinderii prezentate în bilanţul său. Aceste ajustări (corecţii) vor fi tratate
pe larg în capitolul Abordarea pe baza de active şi în capitolul Abordarea pe bază de venit.
La evaluarea capitalurilor întreprinderii datele puse la dispoziţie de contabilitate se referă la
informaţii despre împrumuturile pe termen lung şi la provizioanele pentru riscuri şi cheltuieli. Ne
interesează la aceste elemente patrimoniale valoarea nominală a împrumuturilor, dacă sunt purtătoare de
dobânzi penalizatoare şi dacă sunt în valută. Pentru cea mai mare parte a acestor informaţii se consultă
contractul de împrumut şi notele contabile ce au fost întocmite cu ocazia înregistrării lor în contabilitate.
Referitor la provizioanele pentru riscuri şi cheltuieli este necesar să se verifice dacă acestea mai sunt
actuale, adică dacă nu trebuie diminuate sau majorate.
La evaluarea activelor imobilizate contabilitatea pune la dispoziţie informaţii despre data şi
documentele punerii în folosinţă. Ne referim aici la:
■ facturile de achiziţie;
■ procesele verbale de montaj, de recepţie, de punere în folosinţă etc;
■ situaţii de cheltuieli postcalcul etc.
O serie de informaţii rezultă şi din documentele de evidenţă a mijloacelor fixe enumerate de noi
anterior: Fişa mijlocului fix şi Registrul numerelor de inventar.
Tot în contabilitate se regăsesc informaţii despre modernizările aduse în timp mijloacelor fixe.
Pentru aceasta se consultă Fişa mijlocului fix. Reparaţiile capitale efectuate asupra imobilizărilor sunt
preluate din evidenţa contabilă la nivel de secţie sau sector de activitate.
Contabilitatea oferă informaţii şi despre amortizarea şi provizioanele pentru depreciere constituite
în favoarea imobilizărilor. Aceste informaţii pot fi procurate din evidenţa contabilă (jurnal de înregistrări şi
note contabile) de la închiderea exerciţiului financiar.
Eventualele transferuri ale imobilizărilor sunt evidenţiate cu ajutorul bonurilor de transfer, care ne
informează despre gestiunea de unde au fost transferate, data transferului şi alte informaţii care ne pot ajuta
în identificarea acelei imobilizări.
O problemă care apare în evaluarea imobilizărilor o constituie imobilizările în curs care se
derulează pe perioade mari de timp, deoarece ele au cumulat valori exprimate în puteri de cumpărare
diferite, iar la punerea în folosinţă aceste valori nu au fost actualizate. Pentru aceasta contabilitatea poate
pune la dispoziţie informaţii cu privire la înregistrarea valorii proceselor verbale de recepţie parţială, după
care se pot realiza calcule de ajustare a valorii de intrare.
La evaluarea stocurilor contabilitatea oferă informaţii despre metoda de evaluare şi de inventar
utilizată, despre valorile de intrare în contabilitate şi despre viteza de rotaţie a stocurilor. Dacă această
viteză de rotaţie este mare, atunci valoarea contabilă a stocurilor nu suferă ajustări majore în condiţiile
utilizării FIFO şi CMP. Din prezentarea metodelor de evaluare în contabilitate (FIFO şi CMP) se desprind
avantajele şi dezavantajele aplicării lor în ceea ce priveşte reflectarea valorii contabile a stocurilor, atât ca
element de activ, cât şi ca element de cheltuială. Ca urmare, utilizatorii rapoartelor financiare trebuie să
deţină informaţii referitoare la diferitele metode de evaluare a stocurilor, astfel încât să poată aprecia
efectele aplicării acestora. Conform OMFP 1752/2005, metoda aleasă trebuie aplicată cu consecvenţă
pentru elementele similare stocurilor şi de la un exerciţiu fiscal la altul.
Şi în cazul stocurilor se constituie ajustări pentru depreciere, ceea ce impune solicitarea situaţiilor
ce au stat la baza calculării şi înregistrării lor în contabilitate.
La evaluarea creanţelor şi datoriilor curente contabilitatea oferă informaţii despre valoarea de
intrare în contabilitate. Aceste informaţii sunt preluate de pe documentele de intrare, cum sunt: facturi, state
de salarii, declaraţii fiscale etc. În evaluarea lor se porneşte de la valoarea nominală (cea înscrisă pe
documentele de intrare), din care se scad eventualele creanţe sau datorii aflate în litigiu. În cazul în care
datoriile şi creanţele sunt în devize, contabilitatea oferă informaţii despre cursul la care acestea au fost
înregistrate, pentru a se putea corecta cu eventualele diferenţe de curs valutar.
La evaluarea disponibilităţilor şi a altor valori de trezorerie se porneşte de la valoarea de intrare
furnizată de contabilitate prin situaţia conturilor bancare la data efectuării evaluării. Pentru disponibilităţile
în valută se va proceda la aducerea lor la cursul valutar de la data evaluării. În cazul titlurilor de plasament,
incluse în această categorie, se va lua în considerare valoarea de intrare pe bază de documente justificative,
valoare ce va sta la baza comparării cu alte valori de pe piaţă.
Sfaturi pentru evaluatori:
(1) Orice activ este înregistrat în contabilitatea firmei pe baza unor documente justificative.
Acestea trebuie solicitate şi anexate la raportul de evaluare;
(2) Pentru evidenţa analitică a unor elemente patrimoniale se folosesc aşa-numitele balanţe
analitice;
(3) Orice evaluare trebuie să pornească din punct de vedere contabil de la inventar. Pentru
aceasta se folosesc liste de inventariere specifice elementelor patrimoniale;
(4) În echipa de evaluare trebuie să existe un evaluator economist. În caz contrar se
recomandă să se solicite consultanţă de specialitate pe problema în cauză;
(5) Contabilitatea oferă informaţii scriptice despre situaţia activelor de evaluat. Tot ce se
constată în plus faţă de inventar majorează valoarea patrimonială, iar tot ce se constată
în minus diminuează această valoare.

3.4 PIEŢE DE CAPITAL

3.4.1 Piaţa financiară
În linii mari, piaţa financiară poate fi considerată ca fiind o piaţă a capitalurilor, asigurând spaţiul
de armonizare a cererii şi ofertei de resurse financiare.
În viziunea anglo-saxonă, piaţa financiară reprezintă un concept cu o sferă mai largă de
cuprindere, ce include două pieţe, respectiv cea monetară şi cea de capital. În această accepţiune 16, pe piaţa
monetară se realizează atragerea şi plasarea capitalurilor pe termen scurt prin intermediul unor pieţe precum
cele inter-bancară, a scontului, a certificatelor de depozit, a euro-valutelor etc.
Piaţa de capital este definită, în această viziune, ca fiind piaţa valorilor mobiliare, ce asigură
investirea pe termen mediu şi lung, formată în principiu din acţiuni şi obligaţiuni dar, prin asimilare, şi din
contracte la termen ferm şi condiţional.
Pe piaţa financiară, analizată în sens larg, acţionează numeroşi agenţi, fiecare cu propriile motivaţii
şi particularităţi de gestiune - firme, persoane fizice, intermediari, organisme de control etc. În cele ce
urmează, ne vom referi succint la principalele caracteristici ale acestora.
Firmele, ca operatori pe piaţa financiară sunt, în primul rând, utilizatori ai resurselor financiare
disponibile pe această piaţă. În acest sens, ele sunt preocupate de transmiterea de semnale pieţei, pentru a se
asigura de o evaluare cât mai favorabilă din perspectiva investitorilor existenţi şi celor potenţiali, cu
ajutorul cărora pot procura resursele financiare necesare. În al doilea rând, firmele pot acţiona pe această
piaţă în cadrul segmentului achiziţiilor, pentru a prelua controlul asupra altor firme, conform propriilor
planuri strategice. În al treilea rând, în anumite momente, firmele pot dispune de resurse financiare
excedentare, achiziţia de titluri de pe piaţă constituind o investiţie atractivă din punct de vedere al
lichidităţii.
Persoanele fizice acţionează pe piaţa financiară, în general, pentru obţinerea de câştiguri cât mai
consistente. Aceşti operatori decid fructificarea capitalurilor proprii prin intermediul Bursei de Valori, în
condiţiile asumării unui anumit risc. În funcţie de atitudinea faţă de risc, există persoane ce doresc
reducerea acestuia (agenţi cu aversiune faţă de risc sau riscofobi), agenţi indiferenţi (neutri) faţă de risc,
precum şi agenţi ce doresc asumarea riscului (agenţi cu înclinaţie faţă de risc sau riscofili) 17. Pentru a putea
efectua tranzacţii pe piaţa bursieră, persoanele fizice sunt obligate să apeleze la o serie de intermediari
financiari (societăţi de servicii de investiţii financiare (SSIF), bănci, societăţi de asigurări, fonduri mutuale
etc).
16
Gabriela Anghelache - Bursa şi piaţa extrabursieră, Ed. Economică, Bucureşti, 2000, pag. 12 şi urm.
17
Ne referim aici la conceptul de risc în accepţiunea sa recunoscută în majoritatea lucrărilor de finanţe, respectiv de variabilitate a
indicatorilor de performanţă. În accepţiunea sa de posibilitate de apariţie a unei pierderi, ideea că un investitor ar prefera un proiect
mai riscant este sinonimă cu iraţionalitatea acestuia, fără a fi compensat printr-o posibilitate suplimentară de a câştiga.
 O primă categorie de intermediari o constituie societăţile de investiţii financiare (SSIF), prin
intermediul cărora se derulează, în schimbul unui comision, ordinele de vânzare sau de cumpărare primite
de la clienţi. Activitatea acestora este coordonată de Asociaţia Naţională a Societăţilor de Valori Mobiliare
(ANSVM), organism profesional care reglementează activitatea societăţilor de valori mobiliare membre
RASDAQ18.
Anumiţi agenţi pot prefera ca gestiunea resurselor financiare proprii să fie asigurată de instituţii
specializate, care devin astfel deţinătorii unui capital disponibil semnificativ, datorat multitudinii clienţilor.
În această categorie pot fi incluse, deşi nu acţionează pe aceleaşi segmente ale pieţelor financiare, băncile,
societăţile de asigurări, fondurile de investiţii, societăţile de investiţii etc. Prin faptul că dispun de un
capital de dimensiuni considerabile, astfel de instituţii beneficiază de reducerea costurilor unitare de
tranzacţionare, de procurare şi de prelucrare a informaţiilor etc.
Organele de supraveghere constituie, de asemenea, organisme indispensabile desfăşurării normale
a tranzacţiilor pe piaţa financiară. Spre exemplu, Comisia Naţională a Valorilor Mobiliare, a cărei activitate
se supune prevederilor OUG 25/2002, reprezintă o autoritate administrativă autonomă având drept misiune:
■ asigurarea bunei funcţionări a pieţei valorilor mobiliare;
■ asigurarea protecţiei investitorilor împotriva practicilor neloiale, abuzive şi frauduloase;
■ stabilirea cadrului activităţii intermediarilor şi agenţilor de valori mobiliare.
De multe ori, guvernele şi alte instituţii publice se constituie ca operatori pe piaţa financiară.
Rolul acestora nu este numai cel legat de procesul legislativ, cu implicaţii directe asupra pieţei financiare
(inclusiv prin impozitele şi taxele instituite), ci şi de calitatea de emitent al unor titluri de valoare
tranzacţionate pe această piaţă (bonuri de tezaur emise de Stat, obligaţiuni municipale etc).
Pieţele organizate, ca instituţii, apar ca operatori pe piaţă, prin reglementări, menite a asigura
funcţionalitatea pieţei, dar şi prin comisioane, ce determină modificarea judecăţilor investitorilor. În
România, o astfel de piaţă este Bursa de Valori din Bucureşti (BVB). La nivelul Bursei de Valori, titlurile
financiare pot fi tranzacţionate pe trei segmente ale pieţei 19:
■ Piaţa principală (regular) reprezintă o piaţă pe care tranzacţionarea, realizată automat, se
realizează pe baza introducerii de ordine individuale de vânzare/cumpărare, conform regulilor de
tranzacţionare ale Bursei de Valori din Bucureşti, în vederea efectuării tranzacţiilor (piaţă de tip
“order-driven”). Aceasta este singura piaţă din care se colectează preţurile de închidere,
statisticile şi preţurile utilizate în calculul indicilor BVB. Cu câteva excepţii (SIF-uri, ALRO
Slatina ş.a.), pe această piaţă se tranzacţionează numai în blocuri de 100 de acţiuni fiecare. Nu
există o restricţie tehnică a valorii maxime admise pentru o tranzacţie (exceptând limitările
impuse de restricţiile de portofoliu ale clienţilor sau limita de tranzacţionare valorică permisă
societăţii de servicii de investiţii financiare).
■ Piaţa “Odd Lot” constituie, de asemenea, o piaţă de tip “order driven” cu tranzacţionare
automată. Pe această piaţă, se acceptă numai ordine a căror cantitate este strict sub 100 de
acţiuni, iar ordinele de vânzare se execută numai integral.
■ Piaţa “Deal” constituie un segment de piaţă pentru tranzacţii de valori mari. Este o piaţă cu
negociere electronică directă “unu la unu”, pe care părţile negociază condiţiile unei tranzacţii,
după care fiecare îşi introduce oferta care formează în final tranzacţia respectivă, în condiţiile
reglementate. Pe această piaţă, se folosesc blocuri de 100 de titluri. Fiecare tranzacţie trebuie să
aibă o valoare minimă de cel puţin 3 miliarde lei vechi. Se acceptă numai tranzacţii între doi
clienţi individuali şi nu între grupuri de clienţi.
Separat de cele trei segmente, mai există şi:
■ segmentul de piaţă pentru nelistate (engl., “unlisted”), în care sunt tranzacţionate societăţile
nelistate, conform normelor CNVM. Pe acest segment nu există limite de preţ;
■ segmentul de piaţă “Buy In/Sell Out”, dedicat unor operaţiuni speciale de tranzacţionare;
■ segmentul de piaţă pentru oferte publice.
Pentru o bună funcţionare a pieţei, în ansamblul său, un rol fundamental îl deţin profesioniştii ce
acţionează fie în domeniul evaluării titlurilor financiare, fie în cel al gestiunii de portofoliu, cele două
18
S.A. aparţinând SSIF.
19
www.bvb.ro, Ghidul investitorului.
domenii fiind puternic interconectate. Evaluatorul, pe baza informaţiilor de care dispune, estimează o
valoare “corectă” pentru titlurile financiare analizate. Pe seama acestor estimări, achiziţia sau vânzarea
diferitelor acţiuni, obligaţiuni etc. este realizată la momentul oportun din punctul de vedere al investitorilor,
asigurându-se astfel un management performant al portofoliului.
Calitatea procesului de evaluare depinde de cantitatea şi calitatea datelor disponibile.

3.4.2 Finanţare. Tipuri de valori mobiliare

Activele financiare se pot clasifica în două mari grupe:
(a) Titluri de bază - acţiuni, obligaţiuni emise pe termen lung şi instrumente monetare;
(b) Active derivate - contracte forward, contracte futures, opţiuni (asupra acţiunilor, indicilor
bursieri, devizelor, contractelor futures, ratei dobânzii etc.), swaps (pe valute, pe dobânzi şi pe
valute şi dobânzi).
Activelor de pe piaţa financiară li se asociază un preţ, ca o variabilă obiectivă, pe care investitorii îl
acceptă (sau nu) pentru a efectua tranzacţii. Nu întotdeauna preţul constituie o valoare agreată, din toate
punctele de vedere, de participanţii la o afacere. Din punctul de vedere al unui investitor, fiecăreia dintre
aceste oportunităţi i se poate asocia, în afară de preţul de pe piaţă, şi o anumită valoare, concept subiectiv ce
defineşte calitatea convenţională atribuită acestuia ca urmare a unor calcule, estimări şi chiar preferinţe
proprii20. Apreciind un anumit nivel al valorii, investitorul raţional va face comparaţii cu preţul de
pe piaţă şi va decide care dintre oportunităţi sunt interesante şi care nu.
Oportunităţile de investire sunt caracterizate prin grade diferite de lichiditate. Prin lichiditate se
înţelege capacitatea unui bun de a fi transformat în cash, tară o pierdere semnificativă de valoare şi într-un
interval de timp relativ scurt. Se poate sesiza că aproape orice bun posedă calitatea de a fi lichid. Ceea ce
diferenţiază însă aceste bunuri este gradul lor de lichiditate: unele bunuri sunt uşor transformabile în
lichidităţi (de exemplu acţiunile cotate la Categoria a Bursei de Valori), în timp ce pentru altele este
implicită o perioadă mai îndelungată de finalizare a tranzacţiei (de exemplu, anumite acţiuni cotate pe piaţa
RASDAQ, care nu au fost tranzacţionate de peste un an).
Din punctul de vedere al firmei emitente, valorile mobiliare reprezintă un instrument utilizat în
atragerea de capitaluri externe disponibile. Pentru atingerea acestui scop, este extrem de importantă
asigurarea unui trend crescător al cursului bursier, care să confirme evoluţia favorabilă a indicatorilor de
performanţă caracteristici firmei. Chiar dacă nivelul cursului bursier se constituie ca un veritabil
“barometru” al performanţelor viitoare ale firmei, nu trebuie pierdute din vedere posibilele efecte asupra
acestuia, datorate unor cauze externe întreprinderii. Pieţele financiare pot fi caracterizate, cel puţin în
anumite momente, prin iraţionalitate, ceea ce poate implica o subevaluare sau dimpotrivă, o supraevaluare a
titlurilor, inexplicabile pe seama performanţelor firmei. În plus, cererea şi oferta pentru anumite valori
mobiliare, lichiditatea sau marketabilitatea diferite ale acestora se poli constitui ca veritabile probleme în
asigurarea identităţii dintre cursul bursier şi] valoarea titlurilor.
3.4.2.1 Acţiuni - elemente de bază
Într-o viziune generală, acţiunea poate fi definită ca fiind un titlu de valoare care certifică
deţinătorului calitatea de proprietar al unei părţi din capitalul firmei emitente şi dă dreptul la încasarea unui
dividend. Cumpărarea unei acţiuni, la momentul emisiunii acesteia, poate fi înţeleasă ca un schimb între
investitor şi firma. Astfel, investitorul cumpără promisiunea unor încasări viitoare (date de dividende şi de
cursul bursier al titlului la momentul vânzării acestuia), oferind preţul de cumpărare al acesteia. Firma
încasează la acest moment o sumă certă, din care îşi poate finanţa activitatea, promiţând oferirea unor
încasări viitoare pentru investitorii care au cumpărat titlurile respective.
Acţiunile pot fi, în principiu, de două tipuri, respectiv acţiuni comune şi acţiuni| preferenţiale. Într-o
viziune clasică, cele din prima categorie dau dreptul de vot în adunarea generală a acţionarilor, dar
dividendele încasate vor fi variabile, în funcţiei de performanţele financiare ale firmei emitente. Cele din
cea de a doua categorie, chiar dacă nu dau drept de vot, garantează obţinerea unui dividend fix, indiferent de
evoluţia firmei21. Nu se poate afirma că un anumit tip de acţiune este preferabil celuilalt, opţiunea pentru
unul sau pentru altul fiind expresia atitudinii investitorului. Ceea ce e cert este caracterul mai riscant al
acţiunilor comune, risc înţeles ca variabilitate a dividendelor încasate: se poate ca acestea sa se situeze la
20
Dumitrescu, Dalina; Dragotă, Victor; Ciobanu, Anamaria. 2002. Evaluarea întreprinderilor. Ed. Economică, Bucureşti, pag. 20
şi urm.
21
În ultimele decenii, au apărut şi acţiuni preferenţiale cu dividend variabil, funcţie de evoluţia unei rate a dobânzii de referinţă.
Pentru dezvoltări ale acestei teme, vezi Halpern, Weston & Brigham (1998).
niveluri mai reduse, dar şi mai mari decât în cazul acţiunilor preferenţiale. Acţiunile comune sunt
considerate tipul clasic de astfel de titluri, cele preferenţiale fiind mai curând asimilabile obligaţiunilor.
La momentul primei emisiuni, acţiunile sunt evaluate la valoarea nominală, valoare ce este înscrisă
şi pe titlu, în cazul în care există o materializare fizică a acestora 22. După momentul emisiunii, acţiunile vor
fi caracterizate şi printr-un preţ de tranzacţionare care, în cazul firmelor cotate, constituie cursul bursier.
Produsul dintre numărul de acţiuni emise de o firmă şi valoarea lor nominală reprezintă capitalul social al
firmei:

Capital social = Nr. de acţiuni emise x Valoarea nominală a unei acţiuni

De-a lungul existenţei sale, indicatorii de performanţă ai firmei pot înregistra un trend favorabil sau
dimpotrivă. Percepţia investitorilor de pe piaţă, materializat în raportul dintre cerere şi ofertă pentru o
anumită acţiune, influenţează nivelul cursului bursier al acesteia. În majoritatea cazurilor, cursul bursier
este diferit de valoarea nominală23. Produsul dintre cursul bursier, înregistrat la un moment dat şi numărul
[de acţiuni emise de firmă şi aflate în circulaţie, la acel moment, reprezintă capitalizarea bursieră a acestei
firme, ce poate fi considerată o expresie a valorii de piaţă a firmei:

Capitalizarea bursieră = Nr. de acţiuni x Cursul bursier al unei acţiuni

În cazul în care firma decide creşterea nivelului de resurse proprii de finanţare, aceasta poate face
apel la capitalurile disponibile de pe piaţa financiară prin mai multe mijloace, unul dintre acestea fiind
emisiunea de noi acţiuni. Conform legislaţiei din România, emisiunea de noi acţiuni se poate face numai la
un preţ mai mare sau egal cu valoarea nominală. Prin încasarea de către firmă a unei sume mai mari decât
valoarea nominală, în pasivul bilanţier se va înscrie diferenţa dintre suma încasată cu ocazia emisiunii
(egală cu produsul dintre numărul de acţiuni noi emise şi preţul de vânzare a acţiunilor pe piaţă) şi suma
înregistrată în contul de capital social (produsul dintre numărul de acţiuni noi emise şi valoarea nominală).
Condiţiile ce trebuie îndeplinite în cazul emisiunii de acţiuni sunt24:
■plata, la data subscrierii, în proporţie de cel puţin 30% din suma subscrisă;
■plata integrală în termen de cel mult 3 ani de la data publicării în M.O. a hotărârii adunării
generale privind emisiunea de acţiuni;
■protejarea drepturilor vechilor acţionari prin dreptul de preemţiune asupra achiziţionării noilor
acţiuni emise, astfel încât aceştia să-şi conserve nivelul participaţiei;
■valoarea nominală a unei acţiuni nu va putea fi mai mică de 1000 lei.
Emisiunea de acţiuni ia forma ofertei publice de vânzare primară.
Oferta publică de valori mobiliare reprezintă oferta făcută de un emitent de a cumpăra, a
transforma, a schimba sau a transfera, prin orice alt mod, valori mobiliare ori drepturi aferente acestora,
difuzată şi adresată publicului larg, sub condiţia posibilităţii egale de receptare din partea a minimum o sută
de persoane nedeterminate în vreun fel anume.
Etapele derulării ofertei publice:
(1) etapa de pregătire şi planificare a ofertei;
(2) întocmirea prospectului de emisiune;
(3) avizarea prospectului de emisiune de către CNVM;
(4) etapa de distribuţie şi publicitate;
(5) etapa de subscriere;
(6) etapa de alocare din care rezultă lista noilor acţionari;
(7) etapa de raportare la C.N.V.M. cu privire la rezultatele ofertei.
Oferta publică de vânzare poate fi primară sau secundară, după cum are ca obiect valori mobiliare
propuse de emitent spre a fi subscrise, la data emisiunii, cu scopul de a fi plasate pe piaţă (oferta publică
primară), sau un pachet de valori mobiliare emise în prealabil (oferta publică secundară).
În funcţie de numărul de acţiuni pe care investitorul le cumpără la o societate comercială, acesta

22
Gestionarea acestora se poate face şi prin înscrierea în cont.
23
Mai concret, ele coincid numai întâmplător.
24
Legea 31/1990 privind societăţile comerciale, republicată.
poate deţine o poziţie minoritară, de control sau majoritară la nivelul acţionariatului firmei respective.
Poziţia de control - orice participare la capital care conferă acţionarului semnificativ sau unui grup
de acţionari care acţionează în mod concertat cel puţin o treime din totalul drepturilor de vot în adunarea
generală a emitentului.
Poziţia majoritară - orice participare la capital care conferă acţionarului semnificativ sau unui grup
de acţionari care acţionează în mod concertat fie mai mult de jumătate din totalul drepturilor de vot în
adunarea generală a emitentului, fie drepturi de vot suficiente pentru a alege şi a revoca majoritatea
membrilor consiliului de administraţie şi a cenzorilor emitentului.
In evaluarea întreprinderii se va ţine cont de mărimea pachetului de acţiuni evaluat, precum şi de
poziţia pe care acesta o va conferi viitorului investitor.
3.4.2.2 Elemente de bază privind obligaţiunile
Obligaţiunile reprezintă valori mobiliare ce certifică deţinătorului lor calitatea de creditor al firmei
emitente a acestora. Din punctul de vedere al firmei care decide emisiunea de obligaţiuni, acestea constituie
un mijloc de atragere a resurselor financiare disponibile pe piaţa financiară, motiv pentru care asigurarea
unui grad de credibilitate al împrumuturilor constituie o necesitate. Pe de altă parte, din punctul de vedere al
creditorului firmei - cumpărătorul de obligaţiuni - acestea constituie un mijloc de investire pentru asigurarea
creşterii averii personale în condiţiile asumării unui nivel al riscului satisfăcător. Comparativ cu acţiunile,
obligaţiunile oferă un câştig ce nu depinde, în principiu, de rezultatele firmei (numai în cazul în care firma
intră în procedură de faliment, modalitatea de rambursare a împrumutului şi cea de plată a dobânzilor 25 se
vor modifica), fiind, din acest punct de vedere, mult mai sigure. În plus, obligaţiunile pot fi garantate, iar în
cazul în care se produce falimentul, cei dintâi despăgubiţi sunt creditorii, deci riscul obligaţiunilor se
dovedeşte încă o dată a fi mai redus decât cel asociat acţiunilor.
Obligaţiunile pot fi emise fie la o rată a dobânzii fixă, fie la una variabilă. În ambele cazuri,
dobânda se calculează prin aplicarea ratei dobânzii la valoarea rămasă (nerambursată) a împrumutului.
Diferenţa este data de modul de fundamentare a ratei dobânzii: dacă în cel dintâi caz, aceasta este fixată
apriori, în lei de al doilea, este stabilită în funcţie de anumite valori asociate unor variabile de referinţă,
caracteristice economiei (de exemplu, rata de rentabilitate oferită de bonurile de tezaur), la care se adaugă
o primă, determinată de riscul superior caracteristic investiţiei în obligaţiuni vizavi de cea în bonuri de
tezaur.
Avantajul la care ne-am referit mai sus poate fi considerat şi ca un dezavantaj, în sensul că, în cazul
unei activităţi extrem de performante a firmei emitente, creditorii obligatari nu vor beneficia de nici un
câştig suplimentar. Acest fapt poate determina un comportament înclinat spre risc al proprietarilor firmei,
însă care nu va aduce nici un avantaj creditorilor. Din acest motiv au fost create noi de tipuri de obligaţiuni
ce încearcă să diminueze acest dezavantaj, tară a afecta avantajele specifice acestora. Un exemplu de astfel
de titluri financiare îl constituie obligaţiunile convertibile, respectiv valori mobiliare ce pot fi
transformate în acţiuni, în cazul în care deţinătorul lor decide aceasta. Astfel, în cazul în care firma
emitentă înregistrează o activitate performantă, se va decide exercitarea dreptului de transformare
a obligaţiunilor în acţiuni, creditorii obligatari devenind proprietari ai firmei, cu toate avantajele care
decurg. Dimpotrivă, în cazul în care acest scenariu favorabil nu se materializează, deţinătorii de obligaţiuni
îşi vor menţine calitatea de creditori, beneficiind de avantajul siguranţei în ceea ce priveşte recuperarea
sumei investite.
Pentru a fi mai atractivă, o obligaţiune poate fi emisă la un preţ inferior valorii nominale (emitere
subpari), caz în care se poate calcula o primă de emisiune, determinată pe baza relaţiei:

pe = VN - PE

unde: pe = prima de emisiune;

VN = valoarea nominală;
PE = preţul de emisiune.

Un alt mijloc de atragere a investitorilor îl constituie oferirea unei prime de rambursare, respectiv a
unui preţ de rambursare superior valorii nominale (răscumpărare suprapari). Prima de rambursare se
calculează conform relaţiei:

25
Dobânda obligaţiunilor poartă numele de cupon.
 Pr = PR - VN

unde: pr = prima de rambursare;

PR= preţul de rambursare.
Suma totală plătită într-un an creditorului obligatar poartă numele de anuitate 26, definită ca sumă
între cuponul (dobânda) anual(ă) şi rata de rambursare aferentă anului respectiv:

At = Rt + Ct

unde: At = anuitatea plătită în anul t;

Rt = rata de împrumut rambursată în anul t;
Ct = cuponul plătit în anul t.

Din punctul de vedere al modalităţii de rambursare, împrumuturile obligatare pot fi clasificate:

■ împrumuturi cu rambursare în final;
■ împrumuturi cu rambursare sub formă de anuităţi (semestrialităţi, trimestrialităţi etc.)
constante;
■ împrumuturi cu rambursare în rate constante;
■ împrumuturi fără cupoane.
Împrumuturile obligatare cu rambursare în final sunt considerate forma clasică de rambursare.
Anual (sau la intervalele de timp stabilite prin contract) se plăteşte cuponul, calculat prin aplicarea ratei
cuponului (dobânzii) la valoarea nominală, iar la scadenţă, este rambursat întregul împrumut, la valoarea
nominală (sau la preţul de rambursare, în cazul în care se doreşte oferirea unei prime de rambursare).
În cazul în care se decide rambursarea sub forma anuităţilor constante, dobânzile plătite vor scădea
ca mărime pe parcursul perioadei de rambursare, în timp ce ratele de rambursare vor creşte, astfel încât
anuitatea să se menţină constantă în fiecare perioadă.
Pentru cazul rambursării sub forma ratelor constante, anuităţile vor fi din ce în ce mai mici,
dobânda calculându-se în fiecare perioadă prin aplicarea ratei dobânzii la valoarea rămasă nerambursată.
Împrumuturile fără cupoane nu generează nici un flux financiar pentru deţinătorul obligaţiunii, pe
întreaga durată de viaţă a titlului (până la scadenţă), când se plăteşte o sumă aferentă atât rambursării
împrumutului, precum şi valorii capitalizate a cupoanelor (dobânzilor) ce ar fi fost plătite.
Condiţiile de îndeplinit în cazul realizării unei emisiuni de obligaţiuni sunt 27:
■ suma emisă nu trebuie să depăşească trei pătrimi din capitalul vărsat şi existent, conform celui
din următorul bilanţ contabil aprobat;
■ valoarea nominală a unei obligaţiuni nu poate fi mai mică de 25.000 lei;
■ câteva dintre informaţiile ce trebuie să apară în prospectul de emisiune sunt: capitalul social şi
rezervele, categoriile de acţiuni emise de societate; sarcinile ce grevează imobilele societăţii.
Elementele tehnice ale unui împrumut obligatar sunt:
■ Firma emitentă;
■ Valoarea nominală a împrumutului obligatar, respectiv a obligaţiunilor
Valoarea de referinţă a împrumutului obligatar (a obligaţiunii) la care va fi aplicată rata
cuponului în scopul estimării dobânzilor ce trebuie plătite subscriitorilor emisiunii de
obligaţiuni;
Valoarea nominală a obligaţiunilor se poate estima divizând valoarea nominală a împrumutului
obligatar la numărul de obligaţiuni emise;
■ Preţul de emisiune
Preţul la care obligaţiunile sunt emise; de regulă acesta este mai mic decât valoarea nominală a
acestora;
Diferenţa dintre valoarea de nominală şi preţul de emisiune reprezintă prima de emisiune;
■ Preţul de rambursare
26
Analog, sumele plătite pe parcursul unui semestru se numesc semestrialităţi, cele aferente unui trimestru - trimestrialităţi etc.
27
Legea 31/1990 privind societăţile comerciale, republicată.
 Preţul la care obligaţiunile vor fi rambursate; de regulă acesta este mai mare decât valoarea
nominală a acestora;
Diferenţa dintre valoarea de nominală şi preţul de rambursare reprezintă prima de rambursare;
■ Principalul
Reprezintă valoarea împrumutului corespunzător unei obligaţiuni, exclusiv dobânda aferentă,
pe care emitentul se angajează să-l ramburseze la scadenţă;
Poate avea valoare unică atunci când există o singură rambursare sau o valoare curentă, în
cazul unor rambursări anticipate;
■ Cuponul
- Reprezintă fructificarea plasamentului în raport de valoarea nominală a obligaţiunii (suma de
bani aferentă unei obligaţiuni, datorată periodic deţinătorului obligaţiunii);

■ Rata cuponului
Reprezintă rata anuală a dobânzii, exprimată ca procent din valoarea curentă a principalului şi
este utilizată pentru determinarea valorii cuponului;
■ Dobânda acumulată
Dobânda aferentă perioadei care s-a scurs între data cuponului precedent şi data încheierii
tranzacţiei;
Dobânda acumulată (%) = Rata cupon (%) x Nr. zile acumulate / Nr. zile an;
■ Cursul obligaţiunii
Preţul de piaţă al obligaţiunii;
Se exprimă în procente şi poate fi egal, mai mare sau mai mic decât valoarea nominală, fiind
influenţat în principal de rata dobânzii pe piaţă, de starea economico-financiară şi de
perspectivele de dezvoltare ale întreprinderii emitente;
■ Preţ net (clean price)
Preţul care nu include dobânda acumulată, exprimat în procente din valoarea nominală a unei
obligaţiuni;
■ Preţ brut (dirty price)
Preţul care include dobânda acumulată, exprimat în procente din valoarea nominală a unei
obligaţiuni;
■ Modalităţi de rambursare
Rambursarea în final;
Rambursarea în serii constante;
Rambursarea prin anuităţi constante;
Rambursarea sub forma cuponului unic;
■ Periodicitatea
Frecvenţa la care se face plata cupoanelor către proprietarii de obligaţiuni (lunar, trimestrial,
semestrial, anual);
■ Garanţii
Activele cu care este garantată rambursarea împrumutului obligatar;
■ Data emisiunii (subscrierii)
Data la care începe să se acumuleze dobânda corespunzătoare primului cupon;
■ Data efectuării vărsămintelor
Data la care se fac vărsămintele de către cei care au subscris la împrumutul obligatar;
■ Data cuponului
Ziua calendaristică la cere devine exigibilă obligaţia emitentului de a efectua plata unui cupon
şi/sau a unei cote părţi din principal către proprietarii de obligaţiuni;
■ Data scadenţei
 Reprezintă ultima dată cupon a unei obligaţiuni; la această dată devine exigibilă plata ultimului
cupon şi/sau valoarea integrală sau rămasă a principalului;
■ Valoarea tranzacţiei (VT)
Reprezintă suma de bani pe care cumpărătorul o va plăti vânzătorului, aceasta cuprinzând şi
valoarea dobânzii acumulate;
VT = (Preţ net x Valoarea nominală + Dobânda acumulată) x Nr. obligaţiuni tranzacţionate;
VT = Preţ brut x Valoarea nominală x Nr. obligaţiuni tranzacţionate.
 Capitolul 4
Aspecte metodologice ale evaluării
4.1 ABORDĂRI ŞI METODE DE EVALUARE
Procesul de evaluare este util pentru estimarea credibilă a valorii definite, bazată pe analiza tuturor
informaţiilor disponibile (îndeosebi în diagnosticul întreprinderii). Evaluatorul va estima valoarea
întreprinderii prin metode şi tehnici specifice, care reflectă trei abordări distincte în evaluare. În mod
fundamental, nu există decât trei modalităţi (abordări) pentru a ajunge la valoarea unei întreprinderi:
(A) Abordarea prin piaţă;
(B) Abordarea prin venit;
(C) Abordarea bazată pe active.
În principiu, un evaluator poate utiliza, într-un raport de evaluare, toate cele trei abordări, în toate
estimările de valori ale întreprinderii. Utilizarea metodelor care se înscriu în abordările respective depinde
de tipul de întreprindere, de situaţia acesteia la data evaluării, de calitatea şi cantitatea informaţiilor
disponibile, de scopul evaluării etc. În orice caz, evaluatorii trebuie să utilizeze cel puţin două abordări,
atunci când evaluează o întreprindere. Aceasta este nu numai o recomandare a standardelor profesionale, ci
şi o necesitate percepută de orice evaluator profesionist (care, în mod evident, se simte inconfortabil atunci
când trebuie să judece valoarea unei întreprinderi având doar rezultatul unei singure metode.

(A) Abordarea prin piaţă

Definiţie:
Calea generală de estimare a valorii unei întreprinderi, participată sau unei acţiuni prin folosirea uneia
sau mai multor metode care compară subiectul evaluat cu alte întreprinderi similare, participaţii sau
acţiuni similare care au fost vândute.

Atunci când sunt disponibile mai multe tranzacţii cu întreprinderi similare şi relevante, abordarea
prin piaţă este cea mai bună abordare pentru a realiza o estimare credibilă a valorii de piaţă. În abordarea
prin piaţă, evaluatorul este pus în situaţia de a aprecia gradul de similitudine între firma evaluată şi
tranzacţiile comparabile, dar şi diferenţele între acestea. În mod uzual, evaluatorul utilizează ca surse de
informaţii:
■ pieţele financiare de valori mobiliare, unde se tranzacţionează participaţii;
■ piaţa pe care sunt cumpărate şi vândute întreprinderi în ansamblul lor;
■ tranzacţiile anterioare ale proprietăţii subiect al evaluării.

Un element critic în aplicarea acestei abordări este asigurarea unei baze de comparaţie rezonabilă şi
stabilirea unor parametrii de echivalenţă (de exemplu multiplicatorul “preţ/cifra de afaceri” sau “preţ/profit
net”), care să asigure (inclusiv prin aplicarea unor corecţii) convertirea unor date comparabile în valoarea
întreprinderii supuse evaluării.
Metodele înscrise în abordarea prin piaţă sunt:
■ metoda comparaţiei cu societăţile similare cotate;
■ metoda comparaţiei cu tranzacţiile de întreprinderi similare necotate; şi
■ metoda comparaţiei cu tranzacţiile anterioare sau ofertele de tranzacţie cu participaţii (acţiuni,
părţi sociale) ale întreprinderii evaluate.

(B) Abordarea prin venit

Definiţie:
Calea generală de estimare a valorii unei întreprinderi, participaţii sau acţiuni, prin utilizarea uneia sau
mai multor metode prin care valoarea este estimată prin convertirea beneficiilor (câştigurilor) anticipate,
în valoare a capitalului.
 Această abordare se bazează, în primul rând, pe principiul anticipării, care afirmă că valoarea
provine din beneficiile viitoare anticipate care urmează a fi generate de proprietatea deţinută.
Metodele înscrise în abordarea prin venit sunt:
■ metoda actualizării cash-flow-ului net (DCF);
■ metoda capitalizării venitului.
În cazul metodei actualizării cash-flow-ului, se estimează cash-flow-ul net pentru o perioadă
viitoare şi, prin tehnica actualizării, cash-flow-ul viitor este convertit în valoarea capitalului întreprinderii
care generează acel cash-flow.
În cazul metodei capitalizării venitului, valoarea rezultă din împărţirea unui nivel reprezentativ al
venitului cu o rata de capitalizare sau din înmulţirea venitului cu un coeficient (multiplu).
Între problemele importante în cadrul acestei abordări sunt: determinarea venitului reprezentativ,
realizarea previziunii cash-flow-ului şi estimarea ratei de actualizare sau a ratei de capitalizare, estimarea
ratei perpetue de creştere a venitului etc.
(C) Abordarea bazată pe active

Definiţie:
Cale de estimare a valorii unei întreprinderi şi/sau unei participaţii la capital utilizând metode bazate pe
valoarea de piaţă a activelor individuale ale întreprinderii, minus datoriile.

Abordarea patrimonială se bazează, în mod esenţial, pe principiul substituţiei, care spune ca un

activ nu valorează mai mult decât costul de înlocuire al tuturor părţilor sale componente. În cadrul acestei
abordări, evaluatorul va înlocui bilanţul care reflectă valori contabile (influenţate în mare măsură de costul
istoric) cu un bilanţ care reflectă pentru toate activele (atât corporale, cât şi necorporale) şi toate datoriile,
valoarea lor de piaţă. În fond, această abordare permite evaluatorului să dea răspuns la întrebarea cât costă
să construieşti o întreprindere similară cu cea evaluată, luând în calcul inclusiv costurile de recrutare, de
angajare şi de instruire a angajaţilor, cheltuielile de obţinere a autorizaţiilor şi licenţelor de funcţionare, de
intrare pe piaţă, de creare a unei reţele de clienţi şi furnizori, dimensiunea normală a capitalului de lucru
etc. Este logic să gândeşti că participanţii pe piaţă recunosc o relaţie între costul activelor întreprinderii şi
valoarea acesteia.
Din punct de vedere practic, această abordare presupune o activitate destul de laborioasă şi
complexă, din partea echipei de evaluare, datorită diversităţii activelor ce vor fi evaluate în mod distinct:
imobilizări necorporale (brevete, licenţe, mărci, contracte avantajoase), imobilizări corporale (terenuri,
clădiri, echipamente şi utilaje de lucru, mijloace de transport etc), imobilizări financiare, stocuri, creanţe
etc.
Metodele înscrise în abordarea patrimonială sunt:
■ metoda activului net corectat (ANC) - aplicabilă sub premisa continuităţii activităţii normale de
exploatare;
■ metoda activului net de lichidare (ANL) - aplicabilă sub premisa încetării activităţii de
exploatare şi lichidării întreprinderii.
Avantajele metodelor de evaluare enunţate sunt:
 pentru metoda comparaţiei:
■ tranzacţia de piaţă este sursa de stabilire a valorii;
■ se ajunge în mod direct la o valoare de control sau o valoare pe bază minoritară;
■ relevanţa cea mai bună daca există informaţii de piaţă suficiente şi credibile;
■ uşor de înţeles şi larg acceptată de investitori şi de instanţe;
■ corespunde cu optica contabilă a stabilirii valorii juste, specifică unei pieţe active.
 pentru metoda actualizării cash-flow-Iui net:
■ se înscrie în optica investitorului, incluzând şi eforturile de investiţii necesare într-o perioadă
de timp previzibilă;
■ coerenţa cu metodele de evaluare a acţiunilor cotate;
■ includerea beneficiilor economice viitoare, inclusiv a valorii terminale;
 ■ coerenţa cu metodologia de estimare a eficienţei financiare a proiectelor de investiţii;
■ includerea şi a eforturilor viitoare de investiţii nete ale proprietarului viitor.
 pentru metoda capitalizării venitului:
■ simplitatea metodei;
■ ipoteze simplificate;
■ nu necesită previziuni explicite pe o perioadă viitoare şi nici utilizarea unui program pe
calculator.
 pentru ANC:
■ simplu de înţeles;
■ relevanţă în unele cazuri (proprietăţi noi, instituţii financiare);
■ are ca punct de plecare înregistrări contabile;
■ există multe reglementări oficiale sau ale unor organisme/asociaţii referitoare la
metodologia evaluării/reevaluării terenului şi activelor corporale.
Dezavantajele metodelor de evaluare:
- pentru metodele de comparaţie:
■ selectarea comparabilelor adecvate;
■ ajustările necesare pentru criteriile care diferenţiază întreprinderea evaluată de comparabilele
selectate;
■ dificultatea decelării caracterului nepărtinitor al unor tranzacţii între părţi cu interese speciale
(cu efect sinergetic);
■ lipsa multor informaţii financiare pertinente sau a posibilităţii de verificare a lor (în cazul
comparabilelor necotate).
- pentru metoda actualizării cash-flow-lui net:
■ credibilitatea ipotezelor de previziune a cash flow-ului;
■ stabilirea ratei de actualizare este o problemă delicată şi diferită în optica proprietarului de cea
a cumpărătorului;
■ necesitatea utilizării unui program informatic corect;
■ necesitatea respectării multor coerenţe şi corelaţii între indicatorii financiari previzionaţi;
■ complexitatea deosebită a metodei;
■ amploarea mare a informaţiilor necesare pentru previziuni.
- pentru metoda capitalizării venitului:
■ dificultăţi în efectuarea corecţiilor situaţiilor financiare istorice şi în justificarea acestora;
■ stabilirea ratei de capitalizare este o problemă delicată şi controversată;
■ stabilirea schemei de evoluţie viitoare a venitului necesită fundamentări documentate.
- pentru ANC:
■ mare consumatoare de efort, din cauza numărului mare de poziţii de active corporale,
necorporale şi financiare;
■ necesită colaborarea unor specialişti în evaluarea proprietăţilor imobiliare, utilajelor şi
echipamentelor;
■ necesită cunoştinţe aprofundate pentru evaluarea activelor necorporale;
■ reflectă o viziune statică a patrimoniului net, la data evaluării.

4.2 PRINCIPII DE EVALUARE A ÎNTREPRINDERII

Principiile de evaluare a întreprinderilor şi proprietăţilor specializate generatoare de afaceri (ex.
hoteluri, restaurante, staţii de benzină, unităţi prestatoare de servicii diverse) sintetizează toate coerenţele şi
corelaţiile economice care trebuie respectate în metodologia evaluării.
Aceste principii sunt:
 Principiul 1: Evaluările se vor face pe baza respectării Standardelor (internaţionale de Evaluare.
Aplicarea obligatorie a acestor standarde nu reprezintă o “modă” sau o reglementare juridică obligatorie. În
prezent, una din obligaţiile statutare ale membrilor ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din
România) este respectarea cerinţelor Standardelor Internaţionale de Evaluare. Referitor la evaluarea
întreprinderii, există standardul de evaluare al IVS GN 6 - „Evaluarea întreprinderii”, conţinut în
Standardele Internaţionale de Evaluare, elaborate de International Valuation Standards Commitee (IVSC).
Conform acestui standard, în evaluarea unei întreprinderi o cerinţă esenţială o constituie utilizarea numai a
metodelor şi procedurilor recunoscute de evaluare.
Principiul 2: Evaluarea unei întreprinderi este efectuată numai de experţi evaluatori profesionişti,
cu pregătire şi experienţă adecvată în evaluarea tipului respectiv de afacere şi localizării acesteia. Expertul
evaluator trebuie:
■ sa aibă cunoştinţe, să înţeleagă şi să utilizeze corect acele metode şi proceduri recunoscute care
sunt necesare pentru realizarea unei evaluări credibile;
■ să nu comită o eroare fundamentală prin omisiune sau intenţie care să afecteze valoarea în mod
semnificativ;
■ să nu presteze serviciile de evaluare într-o manieră neglijentă astfel încât să favorizeze
producerea unor erori care, luate în mod individual nu ar afecta semnificativ rezultatele unei
evaluări, dar privite în mod agregat ar putea să producă confuzii.
Principiul 3: Evaluarea nu este o ştiinţă exactă. Este numai estimarea unui tip de valoare, definit
prin luarea în considerare a tuturor factorilor relevanţi; altfel spus, mărimea valorii unei întreprinderi (ca şi
a oricărui alt tip de proprietate) nu poate fi măsurată în mod exact ci numai printr-o sumă rezonabilă,
astfel încât să permită efectuarea unei tranzacţii cu obiectul proprietăţii respective. Deşi procesul de
evaluare este subiectiv, evaluatorul trebuind să asigure o rezon abilitate a abordărilor, metodelor şi
procedurilor de evaluare recunoscute şi bazate pe informaţiile pertinente, de la data evaluării.
Principiul 4: Cel mai general principiu de evaluare este considerat a fi principiul substituţiei,
aplicabil pentru toate cele trei abordări ale evaluării; conform acestui principiu preţul de cumpărare maxim
pe care este dispus să-l plătească un investitor raţional este fie:
■ preţul de cumpărare a terenului şi costurile de construcţie a unei proprietăţi substitut cu utilitate
identică cu cea a proprietăţii supuse evaluării;
■ preţul de cumpărare de pe piaţă a unei proprietăţi cu utilitate identică;
■ preţul de cumpărare a unei proprietăţi care îi va genera acelaşi venit, în aceleaşi condiţii de risc.
Principiul 5: Valoarea unei întreprinderi, care îşi va continua activitatea normală de exploatare
într-un viitor previzibil, derivă din veniturile anticipate viitoare; deci valoarea se bazează pe percepţiile
participanţilor pe piaţă asupra veniturilor viitoare (cash-flow) degajate de achiziţiile de afaceri. Altfel spus,
se vor cumpăra venituri viitoare şi nu active corporale şi necorporale. Acest principiu reflectă optica
investitorilor pe care îi interesează numai capacitatea întreprinderii de a genera cash-flow net viitor
disponibil. Ca urmare, rezultă că fundamentarea valorii unei întreprinderi pe baza veniturilor (cash-flow)
istorice nu este corectă, în cazul în care veniturile viitoare vor avea o dinamică diferită faţă de cea trecută;
această situaţie este des întâlnită în cazul multor întreprinderi industriale din România, ale căror venituri au
fost fluctuante şi modeste în ultimii ani, dar cu un mare potenţial de creştere.
Principiul 6: Cea mai bună sursă a valorii este piaţa. Aceasta înseamnă că, dacă există informaţii
de piaţă suficiente şi credibile, cea mai adecvată şi relevantă metodă de evaluare a unei întreprinderi este
metoda comparaţiei de piaţă.
Principiul 7: Valoarea estimată printr-o activitate de evaluare este valabilă numai la o anumită
dată, numită data evaluării. Modificările rapide şi inevitabile ale forţelor sociale, economice,
guvernamentale, ale comportamentului consumatorilor etc, determină modificarea valorilor estimate la
anumite date.
Principiul 8: Limita minimă a valorii unei întreprinderi este activul ei net de lichidare. Ca urmare,
în evaluarea unei întreprinderi care-şi va continua activitatea ei normală de exploatare, se va ţine seama şi
de valoarea de lichidare, care poate fi superioară celei de exploatare, fie atunci când întreprinderea
generează o rentabilitate a capitalului investit redusă sau produce pierderi, fie când obiectele proprietăţii
intelectuale cum ar fi brevetele de invenţie, mărcile de fabrică sau de comerţ au o valoare semnificativă la
încetarea activităţii. Altfel spus, dacă valoarea întreprinderii, calculată prin metodele înscrise în abordarea
prin venit (capitalizarea venitului şi metoda cash-flow-ului net actualizat) este inferioară valorii de
lichidare, valoarea finală care trebuie reţinută este valoarea de lichidare. Logica unei asemenea judecăţi
constă în faptul că dacă întreprinderea este vândută la un preţ mai mic decât valoarea sa 'de lichidare,
cumpărătorul va fi tentat să vândă activele întreprinderii, bucată cu bucată, realizând astfel un câştig din
tranzacţie.
Principiul 9: Separarea activelor din afara exploatării, evaluarea lor distinctă la valoarea realizabilă
netă şi adăugarea acestei valori la rezultatele obţinute prin aplicarea metodelor de evaluare selectate.
Cunoaşterea şi respectarea acestui principiu are o importanţă cu totul deosebită în cazul multor întreprinderi
industriale din România, care deţin în patrimoniul lor active din afara exploatării cu valori ridicate (de
exemplu, terenuri excedentare, stocuri mari, case de vacanţă, stadioane, cluburi, case de cultură etc).
Principiul 10: Stabilirea valorii finale a unei întreprinderi, evaluată prin mai multe metode de
evaluare, din care au rezultat valori diferite, se face prin aplicarea şi expunerea raţionamentului profesional
al evaluatorului; aceasta se referă la selectarea, din seria de valori obţinute, a unei singure valori care
rezultă din aplicarea celei mai adecvate şi credibile metode de evaluare. Aprecierea valorii finale este
aşadar un proces de selecţie a unei valori şi nu rezultatul unei medii aritmetice ponderate a valorilor
obţinute. Logica constă în faptul că, din punct de vedere al modului de gândire economic, o valoare
rezultată dintr-o medie a unor valori calculate pe principii total diferite (respectiv prin metoda patrimonială,
prin capitalizarea/actualizarea fluxurilor de venituri viitoare şi prin metoda comparaţiilor de piaţă) nu are
relevanţă economică.
Un raţionament normal al selectării valorii finale a întreprinderii trebuie să aibă în vedere că:
■ valoarea finală are ca limită inferioară activul net de lichidare (ANL); şi
■ cu cât informaţiile şi ipotezele aferente unei metode de evaluare utilizate sunt mai abundente şi
credibile şi în concordanţă cu aşteptările investitorilor, cu atât valoarea rezultată din aplicarea
acelei metode este mai reprezentativă.

4.3 VALOAREA BANILOR ÎN TIMP

Înţelegerea problematicii “valorii în timp a banilor”, respectiv a costului capitalului reprezintă o
problemă esenţială pentru toţi evaluatorii. Costul capitalului reprezintă rata de rentabilitate pe care o
solicită piaţa pentru a atrage surse de finanţare pentru o anumită investiţie. În termeni economici este
vorba de costul de oportunitate. Costul capitalului se bazează pe principiul substituţiei (un principiu de
altfel foarte important în evaluare) care, în contextul dat, spune că un investitor va prefera cea mai atractivă
alternativă investiţională, respectiv:
a) investiţie cu risc echivalent ce asigură o rată a rentabilităţii sperate mai ridicată;
b) o investiţie cu risc mai redus dar cu aceeaşi speranţă de rentabilitate;

Costul capitalului este un vector esenţial în orientarea investiţiilor pe piaţă. În acest sens ar trebui să
înţelegem că cea mai importantă componentă pentru realizarea comparabilităţii între alternativele
investiţionale o reprezintă riscul, respectiv gradul de incertitudine cu care investitorul va obţine
rentabilitatea aşteptată, într-un anumit interval de timp.
Esenţial pentru evaluator este să privească întreprinderea evaluată ca o investiţie ce se înscrie ca o
alternativă pentru potenţialii investitori. În orice piaţă, oricât de slab dezvoltată, există mai multe alternative
investiţionale care, în mod fundamental, se bazează pe regula “o rentabilitate mai mare (un cost al
capitalului mai ridicat) la un risc mai mare”.
În mod general există trei elemente de bază în componenţa costului capitalului:
a) rata de rentabilitate fără risc, exprimată în termeni reali pe care o aşteaptă investitorii pentru a
renunţa la orice altă alternativă investiţională;
a) rata inflaţiei, respectiv scăderea puterii de cumpărare a banilor;
b) riscul, respectiv incertitudinea referitoare la perioada şi dimensiunea venitului ce va fi obţinut în
viitor.
Combinaţia primelor două componente prezentate anterior se analizează prin intermediul “valorii
banilor în timp”.
Principiul valorii banilor în timp are multe aplicaţii, înţelegerea sa fiind vitală pentru asimilarea
metodelor de evaluare a întreprinderii. Majoritatea economiştilor sunt de acord că dintre toate conceptele
utilizate în finanţe nici unul nu este mai important ca valoarea banilor în timp.
Pentru înţelegerea facilă a principiului valorii în timp a banilor vom prezenta următoarele elemente:

4.3.1 Valoarea viitoare (Vv)

Aceeaşi sumă valorează mai mult astăzi decât peste un an. Aceasta se explică prin faptul că dacă ai
aceşti bani în prezent îi poţi investi şi peste un an vei avea o sumă mai mare.
Presupunem că aveţi o suma de 100 u.m. pe care vreţi să o depuneţi la bancă (cu o rată anuală a
dobânzii de 5%) dar, totodată, vreţi să ştiţi cât va fi valoarea pe care o veţi avea la sfârşitul perioadei de
investiţie. Pentru aceasta vom folosi o tehnică cunoscută sub numele de compunere, respectiv procesul
aritmetic prin care se determină valoarea finală a unui flux de disponibil sau a unei serii de disponibilităţi
plin aplicarea ratei dobânzii (rentabilităţii).
În exemplul nostru:

Vvn = Vv1 = Va + Dobânda = Va + Vp x d = Va x (1+d) = 100 x (1+0,05) = 105

în care: Vv = valoarea viitoare;

Va = valoarea actuală;
d = rata anuală a dobânzii.

Valoarea viitoare este aşadar, suma la care un flux de lichidităţi sau o serie de fluxuri de lichidităţi
va (vor) creşte, într-o anumită perioadă de timp, prin compunerea cu rata dobânzii (rentabilităţii
investiţiei).
Menţinând exemplul anterior, ne întrebăm ce se va întâmpla dacă suntem interesaţi să menţinem
investiţia pe o perioadă de 5 ani.
Valoarea la sfârşitul anului 2 va fi:
Vv2 = Vv1 x (1+d) = Va x (1+d) x (l+d)= Va x (1+d)2 = 100 x (1+0,05)2 = 110,25
şi deci,
Vv5 = Vv1 x (1 + d)5 = 100 x(1+ 0,05)5 = 127,63

Axa timpului 0 l 2 3 4 5
Flux iniţial -100 Vv1 Vv2 Vv3 Vv4 Vv5
Dobânda obţinută 5,00% 5,25% 5,51% 5,79% 6,08%
Suma la sfârşitul perioadei 105,00 110,25 115,76 121,55 127,63

4.3.2 Valoarea actualizată (prezentă) (Va)

Presupunem că aveţi o sumă de bani pe care doriţi să o investiţi într-un produs. 100 u.m. investite
vă vor aduce peste 5 ani o sumă de 127,63 u.m.
Totodată banca dumneavoastră vă oferă certificate de depozit cu 5% dobândă pe an, iar riscul
pentru cele două investiţii îl consideraţi similar. Cât de mult veţi fi dispus să plătiţi pentru acel produs ştiind
că un certificat de depozit costă 100 u.m. şi pava aduce peste 5 ani 127,63 u.m ?
În cazul nostru, 100 u.m. reprezintă valoarea prezentă (Vp) a unei sume de 127,63 u.m. ce va fi
obţinută peste 5 ani la un cost de oportunitate de 5%.
Este evident că dacă preţul unui produs va fi mai mic de 100 u.m. investeşti capitalul disponibil în
această alternativă, pentru că vei achiziţiona acelaşi risc la o rentabilitate mai ridicată. Dimpotrivă, dacă
preţul produsului este mai mare de 100 u.m. nu veţi face investiţia pentru că sunteţi în postura de a cumpăra
un risc mai mare la o rentabilitate mai scăzută.
Valoarea actualizată este suma de astăzi a unui flux de lichidităţi viitor sau a unei serii de fluxuri
viitoare de disponibilităţi.
Pentru a afla valoarea actualizată folosim tehnica actualizării.
 (1) sau (2) Va = Vvn x @d (3)

Axa timpului 0 1 2 3 4 5
Flux viitor Vp1 Vp2 Vp3 Vp4 127,63
Factor actualizare (@ 5%) 0,7835 0,8227 0,8638 0,9070 0,9524
Valoarea actualizată 100 105,00 110,25 115,76 121,55
(prezentă)

@ d = factorul de actualizare corespunzător unei rate de actualizare/dobânda

date; @ 5% = factorul de actualizare corespunzător unei rate de 5%.

4.3.3 Valoarea actualizată a unui şir de anuităţi

Mulţi dintre noi sunt impresionaţi de contractele obţinute de producătorii de aeronave.
De exemplu, putem auzi ca firma AIRBUS a obţinut un contract de 3 mld. $ pe o perioadă de trei
ani. Aceasta nu înseamnă că firma va primi aceşti bani imediat. Să presupunem că va primi câte un miliard
de dolari la sfârşitul fiecărui an de contract şi ne interesează cât este valoarea actualizată a sumelor de
primit în viitor,) considerând o rata de actualizare de 10%.

2.486.852

Prin urmare, valoarea actualizată este de 2.486.852 mii $, determinată pe baza relaţiei următoare:

(4)

unde:
Vaan = valoarea actualizată a şirului de anuităţi;
ai = anuitatea perioadei i.

4.3.4 Anuităţile perpetue

O serie de anuităţi pot genera fluxuri pe o perioadă nedefinită în viitor. În acest caz:
(5)

De exemplu, valoarea actualizată a unui şir de anuităţi constante de 100 u.m. la o rată de dobândă
de 20% este:

Vp = 100/20% = 500 u.m.

Putem înţelege acest lucru dacă vom folosi şi relaţia (4). Pe baza relaţiei (4), obţinem o valoare
identică, însă cu un efort evident suplimentar:
 4.3.5 Costul nominal şi costul efectiv al capitalului

Sunt cazuri în care evaluatorii trebuie să analizeze costul capitalului pentru diferite surse de
finanţare şi trebuie să depăşească o problemă tehnică, legată de ostul efectiv al fiecărei surse utilizate. De
exemplu, presupunem că o firmă utilizează următoarele surse împrumutate de finanţare:
■ un credit pe termen de 3 ani cu plata lunară a unei dobânzi de 1,5%, despre care banca
finanţatoare spune într-o reclamă:
“Cel mai ieftin credit: 1,5% x 12 = 18%/an”;
■ a emis un împrumut obligatar pe o perioadă de 3 ani, cu o dobândă de 18% pe an şi plăţi
semestriale ale dobânzii.
La prima vedere am putea spune că lucrurile sunt foarte simple, fiecare sursă împrumutată costă
18% (cât este costul nominal), dar lucrurile nu stau chiar aşa.
Pentru a afla costul efectiv al fiecărei surse trebuie să reţinem că avem posibilitatea de a utiliza un
numitor comun, şi anume, costul anual efectiv/echivalent (CAE) al capitalului.

(6)

unde: CAE - costul anual efectiv

Rnom - rata nominală anuală a dobânzii
m - numărul perioadelor de plată/an

Referitor la creditul utilizat nu este tocmai adevărat că rata anuală a dobânzii este de 18%. În
realitate, costul anual efectiv va fi de aproape 20%:

= (1,015)12 - 1,0 = 0,196 sau 19,6%.

În ceea ce priveşte împrumutul obligatar, costul anual efectiv al acestuia va fi de 18,8%:

= 1,188 - 1,0 = 0,188 sau 18,8%

 Capitolul 5
Analiza diagnostic
5.1 ASPECTE GENERALE
Daca se compară o societate comercială cu un organism, diagnosticul acesteia urmăreşte
determinarea stării generale, deficienţele,” disfuncţionalităţile, condiţiile necesare şi procedurile de aplicat
pentru implementarea corecţiilor, pornind de la simptome (cauze).
Diagnosticul are ca scop descrierea funcţionării şi a tendinţelor de evoluţie a activităţii
organismului economic, luând în considerare mediul dinamic în care acesta îşi desfăşoară activitatea şi
factorii perturbatori, interni sau externi. Activitatea expertului evaluator, care primeşte sarcina de a întocmi
o analiză diagnostic, poate avea finalităţi diferite.
Materialul prezentat în continuare va trata analiza diagnostic pentru evaluare prin metoda
SWOT (Strengths, Weaknesses, Opportunities and Threats). Analiza diagnostic, realizată de echipa
care elaborează raportul de evaluare, trebuie să aibă ca finalitate descrierea celei mai probabile traiectorii de
evoluţie a entităţii (întreprinderii), cu punerea în evidenţă a parametrilor de bază ce influenţează valoarea.
Concluziile diagnosticului, în scop de evaluare, stau la baza fundamentării previziunilor de evoluţie a
întreprinderii, în diferite scenarii sau stadii de evoluţie.
Întreprinderea este un sistem deschis spre mediul general, cu care întreţine două categorii de relaţii:
(a) de piaţă, adică cu clienţii, furnizorii, firmele concurente, consumatorii finali, şi (b) în afara pieţei,
respectiv cu administraţia publică, cu organizaţii financiare şi cu grupuri sociale.

Agenţii economici, ca elemente ale mediului global, se află în relaţii de intercondiţionare, mediul
global fiind definit ca ansamblul factorilor şi forţelor externe întreprinderii care îi afectează maniera de
dezvoltare.
Primul nivel de structurare al mediului redă impactul imediat al întreprinderii cu furnizorii, clienţii,
consumatorii finali, firmele concurente; cel de-al doilea, mai îndepărtat, influenţează agenţii economici din
primul nivel şi indirect întreprinderea.
Analiza diagnostic poate avea grade diferite de detaliere, se poate referi la perioade de timp diferite
(pe termen scurt, mediu sau lung) şi poate avea finalităţi diferite, ca de exemplu:
■ constatarea deficienţelor de funcţionare şi a cauzelor acestora (puncte slabe), minimizarea
riscurilor la care este supusă întreprinderea;
■ constatarea avantajelor competitive ale întreprinderii (punctele tari), utilizarea acestor avantaje
în fructificarea oportunităţilor oferite de mediul societăţii comerciale;
■ identificarea direcţiilor de creştere a profitabilităţii;
 ■ orientarea strategică a dezvoltării;
■ estimarea impactului modificărilor din întreprindere.
În cele ce urmează vom analiza diagnosticul în special din punctul de vedere al evaluării:
cunoscând o întreprindere, se stabilesc premisele evaluării şi un set de valori ale acesteia, în funcţie de
diferite scenarii sau stadii de dezvoltare ulterioară, cărora această evaluare trebuie să le răspundă.
Acest set de valori va permite negociatorilor - vânzători sau cumpărători - în funcţie de criteriile
proprii, necunoscute evaluatorului sau inspirate din raportul acestuia, să ajungă la un preţ de ofertă.
Pentru evaluare distingem:
■ diagnosticul general, care urmăreşte analiza principalelor funcţii ale întreprinderii: plecând de
la piaţă, apoi cele comerciale, operaţionale (de exploatare), resursele umane, organizarea şi
conducerea (management);
■ diagnosticul special, care urmăreşte analiza de detaliu a situaţiei juridice a întreprinderii şi a
situaţiei financiar-contabile.
Concluziile diagnosticului nu au ca scop acordarea de consultanţă managerială clientului. Ele au ca
scop fundamentarea cât mai credibilă a evoluţiei viitoare a întreprinderii, respectiv a previziunii diferitelor
forme de venit ale acesteia.
5.1.1 Fazele diagnosticului
Principalele faze ale realizării unui diagnostic orientat spre evaluare sunt:
■ pregătirea diagnosticului;
■ analiza documentelor şi informaţiilor;
■ elaborarea concluziilor diagnosticului.

Pregătirea analizei-diagnostic urmăreşte:

■ stabilirea documentelor necesare, respectiv:
bilanţul şi contul de profit şi pierdere, întocmite pe ultimii trei ani (sau un interval
semnificativ); examinarea acestora de către un evaluator experimentat, permite formarea unei
opinii generale asupra climatului din întreprindere;
chestionare specifice, care permit atât pregătirea discuţiilor, cât mai ales participarea directă şi
activă a personalului din întreprindere la culegerea datelor;
■ colectarea de informaţii sectoriale, zonale sau general-economice, care au influenţă asupra
întreprinderii sau se referă la aceasta.
Analiza documentelor şi informaţiilor este partea cea mai importantă a unui diagnostic, deoarece
permite evaluatorului să cunoască cât mai exact posibil funcţionarea detaliată a întreprinderii şi a situaţiei
acesteia. Pe această bază se pot elabora cele mai credibile scenarii de evoluţie a întreprinderii şi se pot
estima valorile asociate acesteia, aşa cum sunt cerute în instrucţiunile evaluării.
Concluziile diagnosticului trebuie elaborate în scris şi conţin parametrii importanţi ceruţi de
previziuni precum şi raţionamentul de fundamentare a acestora. Este posibilă elaborarea unui raport
intermediar căruia, după prezentarea şi analizarea împreună cu clientul sau destinatarul, să i se dea forma
finală.
5.1.2 Metode de abordare
Principalele metode, cu ajutorul cărora evaluatorul obţine un diagnostic competent asupra unei
întreprinderi, sunt:
■ vizitarea şi inspecţia la faţa locului;
■ analiza documentelor financiar-contabile şi juridice;
■ interviu cu factorii de decizie care îşi desfăşoară activitatea în cadrul diferitelor compartimente,
pe baza unor chestionare anterior pregătite;
■ analiza structurii organizaţionale şi a fluxului informaţional;
■ analiza comparativă cu alte întreprinderi.
În funcţie de specificul misiunii, de cerinţele clientului, de cantitatea şi calitatea informaţiilor de
care dispune evaluatorul, acesta îşi defineşte metodele de abordare adecvate.
Analiza documentelor financiar-contabile este, în general, a doua etapă în cunoaşterea unei
întreprinderi, care precede interviurilor. Scopurile acestei analize sunt:
■ formarea unei imagini generale pe baza acestor documente;
■ compararea indicatorilor prelucraţi din aceste documente, cu indicatorii adecvaţi ai unor entităţi
similare şi relevante din aceeaşi ramură (industrie, domeniu).
Interviurile au ca scop:
■ cunoaşterea factorilor de răspundere din întreprindere şi a opiniilor acestora;
■ cunoaşterea activităţii fiecărei funcţii a întreprinderii (comercială, de producţie - operaţională,
resurse umane, financiar-contabilă etc);
■ primirea opiniilor şi culegerea detaliilor asupra acestor funcţii şi relaţiilor cu celelalte funcţii, ca
şi în evoluţia acestora (trecut, prezent şi viitor).
Analiza documentelor financiar-contabile permite deja orientarea interviurilor şi cuantificarea
opiniilor exprimate.
Structura generică a interviurilor, în cazul fiecărei funcţii, este următoarea:
■ definirea misiunii şi rolului acesteia;
■ organizarea funcţiei;
■ resurse umane şi tendinţa pe termen scurt;
■ resurse materiale şi tendinţa pe termen scurt;
■ sistemul de relaţii cu alte funcţii;
■ elemente specifice funcţiei.
Analiza structurii organizaţionale şi a fluxului informaţional este orientată spre cunoaşterea:
■ sarcinilor fiecărui responsabil;
■ listei funcţiilor şi operaţiunilor din întreprindere, a schemei de funcţionare şi armonizării
acestora.
Structura organizatorică, pe baza căreia se efectuează această analiză, se compune după efectuarea
interviurilor. Este de preferat o abordare de tip logistic, pornind de la piaţă, apoi de la celelalte funcţii:
proiectare-dezvoltare, prin cele de aprovizionare, comercială, producţie, calitate, întreţinere, financiar-
contabilă, la cea de resurse umane şi management.
De o importanţă majoră este ca evaluatorul să nu considere întreprinderea ca un mecanism rupt de
factorul uman; întotdeauna în spatele cifrelor se regăsesc oameni.
În mod uzual, abordarea începe cu vizita amplasamentului, luarea primului contact cu factorii
delegaţi de către societatea comercială, împărţirea chestionarelor şi . explicarea întrebărilor din acestea,
colectarea documentelor. După ce chestionarele sunt completate şi colectate, evaluatorul discută cu
angajaţii societăţii aspectele cuprinse în acestea, investighează alte elemente de interes care i-au atras
atenţia pe parcurs şi pregăteşte analiza. Pe măsură ce evaluatorul cunoaşte mai bine întreprinderea pot
apărea o serie de întrebări noi, noi direcţii de analiză. În echipa ce realizează diagnosticul este indicat să se
includă specialişti cu experienţă în domeniul analizat sau consultanţi care au colaborat la realizarea de
analize diagnostic în întreprinderi din aceeaşi ramură.
În cadrul acestor metode se poate apela la compararea cu alte întreprinderi, pentru determinarea
poziţiei actuale şi viitoare a întreprinderii, în relativitatea acesteia. Dificultatea acestei metode este alegerea
întreprinderilor comparabile.

5.1.3 Analiza SWOT (Strenghts-puncte tari, Weaknesess-puncte slabe, Oportunities-

oportunităţi, Threats-ameninţări (riscuri))

Există trei nivele de analiză:

(1) Analiza mediului extern - cel mai depărtat de întreprinderea analizată;
(2) Analiza industriei (ramurii) - cel al domeniului în care îşi desfăşoară activitatea
întreprinderea analizată;
(3) Analiza întreprinderii (vezi analiza diagnostic prezentată) - analiza mediului intern.
Din analiza mediului extern şi a ramurii, adică a mediului politic, socio-cultural şi tehnologic se
identifică ameninţările (pericolele) şi oportunităţile ce influenţează evoluţia întreprinderii ca factor extern
(tot factori externi sunt şi cei proveniţi din I mediul concurenţial al ramurii).
 Scopul analizei diagnostic este analiza întreprinderii la nivel funcţional, în urma căreia se identifică
părţile forte (puncte tari) şi părţile slabe (puncte slabe) ale fiecărui comportament funcţional.
Importanţa acestei analize constă în determinarea oportunităţilor şi ameninţărilor din mediu extern,
a părţilor tari şi slabe din mediul intern, managementul trebuind să armonizeze părţile tari cu oportunităţile,
încercând să minimizeze efectul ameninţărilor coroborate cu punctele slabe.
5.1.4 Prezentare generală
Acest prim capitol al diagnosticului poate fi privit ca o introducere, care situează întreprinderea în
timp şi spaţiu, prezentând totodată şi câteva aspecte legate de obiectul său de activitate, rezumând foarte pe
scurt unele elemente legate de activitatea întreprinderii. Astfel, aspectele la care se pot face referiri în acest
capitol introductiv, sunt:
■ date de identificare a întreprinderii: denumire, adresă, telefon/fax, numărul de amplasamente;
■ date succinte privind înfiinţarea: scurt istoric al întreprinderii (poate cuprinde date privind bazele
istorice - întreprinderea din care provine, transformările succesive care au avut loc, schimbări
importante ale obiectului de activitate de-a lungul timpului, fuziuni, divizări, retehnologizări
etc), baza legală în care funcţionează, fondatorii, capitalul social la înfiinţare şi evoluţia acestuia;
■ obiectul de activitate actual (pe scurt);
■ capitalul social actual, acţionarii şi cotele de capital deţinute de aceştia;
■ date succinte despre accesul la amplasamentele întreprinderii, asigurarea cu utilităţi, probleme
de mediu, numărul de angajaţi, evoluţia cifrei de afaceri,
Scopul acestui capitol este ca, în urma parcurgerii sale, beneficiarul raportului de evaluare să-şi facă
o primă imagine asupra întreprinderii descrise şi a activităţilor sale. Datele prezentate pot să fie diferite, în
funcţie de reprezentativitatea pe care o consideră evaluatorul pentru un prim contact.

5.2 DIAGNOSTICUL JURIDIC

Diagnosticul juridic implică investigarea unor aspecte juridico-legale privind activitatea
întreprinderii, în general, şi a patrimoniului ce urmează a fi evaluat, în special, şi constă în parcurgerea a
două etape, care conţin elemente de întrepătrundere:
(a) Solicitarea documentelor legale care, în prima fază, condiţionează declanşarea evaluării, iar în
cea de a doua fază permite efectuarea propriu-zisă a evaluării întreprinderii;
(b) Analiza documentaţiei puse la dispoziţie, sub aspectul posibilităţii declanşării şi respectiv al
efectuării evaluării întreprinderii, precum şi al stabilirii punctelor tari şi slabe ale întreprinderii.
(a) Lista documentelor legale necesare sau utile pentru efectuarea diagnosticului juridic şi evaluării
propriu-zise:
■ actul de înfiinţare a societăţii comerciale (actul constitutiv, conform Legii 31, cu modificările
ulterioare);
■ bilanţul, contul de profit şi pierdere; politici contabile şi note explicative (opţional se poate cere
şi situaţia cash-flow-ului net);
■ titlurile de proprietate sau dovada dreptului de folosinţă asupra terenurilor, planurile terenurilor
şi ale clădirilor;
■ situaţia creditelor contractate şi a garanţiilor constituite;
■ situaţia altor sarcini care grevează activele de bază al societăţii deţinătoare;
■ contractele de închiriere, locaţie de gestiune, concesiune şi leasing;
■ contractele de asigurare încheiate;
■ principalii indicatori economico-financiari ai societăţii comerciale;
■ forţa de muncă utilizată, calificarea şi competenţa acesteia;
■ documentele ultimului control fiscal;
■ ultimul raport al comisiei de cenzori;
■ lista mărcilor şi brevetelor aparţinând societăţilor deţinătoare şi cele aparţinând unor salariaţi;
■ alte documente legale sau cu caracter juridic, pe care firma deţinătoare le consideră necesare sau
utile pentru evaluarea în cauză, referitor la activele corporale sau necorporale, dotarea tehnică şi
nivelul tehnologic, deprecierea fizică şi funcţională, marca, vadul comercial, clientela, licenţe,
calitatea produselor şi serviciilor furnizate, elemente legate de personalul societăţii şi de
concurenţă, etc;
 ■ situaţia stocurilor de materii prime, materiale, producţie neterminată, produse finite şi alte active
curente.
(b) Analiza documentaţiei puse la dispoziţie, precum şi a îndeplinirii condiţiilor legale, privind
declanşarea evaluării şi efectuarea propriu-zisă a acesteia, va viza următoarele aspecte:
■ existenţa documentelor necesare sau utile pentru întocmirea propriu-zisă a diagnosticului şi a
evaluării, care dă posibilitatea trecerii la executarea contractului de evaluare încheiat.
Răspunderea pentru nepunerea la dispoziţie a acestor documente, cât şi a celor din prima
categorie, revine societăţii comerciale deţinătoare sau clientului (cumpărătorul), după caz;
■ efectuarea propriu-zisă a diagnosticului juridic - operaţie care comportă analiza unor elemente
în următoarele opt domenii:
Dreptul comercial
Fondul de comerţ reprezintă ansamblul bunurilor corporale şi necorporale, pe care societatea sau
comerciantul le grupează şi le afectează pentru desfăşurarea unei activităţi specifice, în condiţii de
competitivitate şi rentabilitate. El este, deci, compus din două categorii de bunuri (active):
■ bunuri corporale mobile (utilaje, mobilier etc.) şi bunuri imobile: construcţii şi terenuri, precum
şi drepturile imobiliare asupra acestora. Reglementarea juridică a bunurilor imobile şi a
drepturilor imobiliare excede dreptului comercial, intrând sub incidenţa dreptului civil;
■ bunurile necorporale, care se referă în primul rând la clientelă, ce poate fi definită ca fiind
valoarea pe care o reprezintă relaţiile stabilite dintre fondul de comerţ şi persoanele care
apelează la produsele sau serviciile lui, în sens larg; clientela este sinteza unui complex de
factori (interni şi externi): numărul, calitatea şi fidelitatea clienţilor; vadul comercial, care este
legat în principal de amplasament. În categoria bunurilor necorporale se includ şi drepturile
privative asupra firmei, (numele sau denumirea sub care un comerciant îşi exercită comerţul),
emblema (semnul distinctiv al comercianţilor), mărcile de fabrică, de comerţ şi de serviciu,
brevetele de invenţie, desenele şi modelele industriale, etc.
Dreptul la contractul de închiriere (locaţie), dacă este cazul, care conferă comerciantului folosinţa
localului destinat activităţii comerciale, cu obligaţia plăţii unei chirii. Valoarea lui este configurată de o
serie de elemente de ordin economic, în principal de amplasament. Deşi este un drept de creanţă asupra
bunului altuia, contractul de închiriere constituie un element de activ, nu numai în patrimoniul
proprietarului, ci şi al chiriaşului.
Dreptul la contractul de locaţie de gestiune. Acest contract este o variantă comercială a
contractului de închiriere (locaţie). El este opozabil dobânditorului activului, în acelaşi fel ca şi contractul
de închiriere.
Concesiunea este contractul prin care o persoană numită concesionar, dobândeşte dreptul de a
exploata anumite bunuri sau servicii.
Dreptul civil
Se verifică:
■ Situaţia juridică a construcţiilor. Se verifică dacă societatea comercială deţinătoare exercită
asupra acestor bunuri imobile un drept de proprietate sau un drept real corespunzător dreptului
de proprietate publică sau un drept real rezidual al fostului drept de proprietate de stat (numai
pentru perioada de tranziţie).
■ Situaţia juridică a terenului. Se verifică titlul translativ al dreptului pe baza căruia este deţinut
terenul: drept de proprietate, drept real corespunzător dreptului de proprietate publică, contract
de închiriere, etc.
■ Proprietatea intelectuală deţinută de societatea comercială (brevetele de invenţie, mărcile,
indicaţiile geografice, modelele şi desenele industriale, topografiile circuitelor imprimate, firma
şi emblema comercială). Verificarea priveşte stabilirea titularului dreptului de inventator sau
autor, înregistrarea invenţiei, inovaţiei, existenţa certificatului de autor şi inventator etc.
■ Situaţia împrumuturilor. Se verifică situaţia creditelor acordate, a garanţiilor constituite, modul
în care au fost rambursate, plăţile restante, eventualitatea declarării în stare de faliment etc.
■ Asigurări. Se verifică asigurarea societăţii prin efectul legii (imobiliară şi de răspundere civilă)
şi în temeiul unor contracte de asigurare, împotriva unor riscuri, precum calamităţi naturale,
 incendii şi inundaţii, furt etc, situaţia achitării primelor de asigurare şi a plăţii indemnizaţiilor
datorate de asigurat.
Dreptul fiscal
Se verifică:
■ înregistrarea societăţii comerciale la administraţia financiară şi dacă s-au achitat impozitele,
taxele, contribuţiile, prelevările şi vărsămintele legal datorate; de asemenea, situaţia plăţilor
restante în raport cu termenele exigibile;
■ data ultimului control fiscal şi rezultatele sale.
Dreptul muncii
Se verifică dacă există:
un regulament de ordine interioară;
contractul individual de muncă tip;
contractul colectiv de muncă.
De asemenea, se verifică:
■ plata salariilor şi contribuţiilor la fondul de pensii şi asigurări sociale;
■ existenţa unor conflicte de muncă şi a unor revendicări ale salariaţilor sau sindicatelor;
■ implicaţiile vânzării pachetului de acţiuni asupra forţei de muncă din întreprinderea ce urmează
a fi tranzacţionată.
Dreptul mediului
Se verifică:
■ existenţa unui acord de la Agenţia teritorială de protecţie a mediului (ATPM) pentru
funcţionarea societăţii sau a unui plan de conformare, precum şi stadiul realizării obiectivelor
din conţinutul acestuia.
■ dacă activitatea întreprinderii a contaminat terenurile şi amplasamentele învecinate şi dacă există
obligaţia decontaminării lor sau plăţii unor daune interese.
Dreptul comerţului exterior
Se verifică:
■ dacă activitatea desfăşurată de întreprindere necesită licenţe (de exemplu, licenţa pentru
vânzarea de produse farmaceutice);
■ dacă mărcile şi brevetele de invenţie sunt folosite în baza unor contracte de licenţe, franciză sau
cesiune.
Dreptul societăţii comerciale
Se verifică actele juridice ale societăţii vânzătoare referitoare la:
■ înfiinţarea societăţii - actul constitutiv;
■ filialele şi sucursalele acesteia din ţară sau străinătate;
■ documentele Consiliului de Administraţie şi ale Adunării Generale a
Acţionarilor.
Litigii
Se verifică dacă întreprinderea este implicată în litigii de orice natură, aflate pe rolul instanţelor
judecătoreşti sau a Arbitrajului de pe lângă Camera de Comerţ şi ce [perspectivă de rezolvare există; de
asemenea, ce efecte pot avea aceste decizii asupra dreptului de proprietate evaluat.

5.3 ANALIZA DIAGNOSTIC A RESURSELOR UMANE

Diagnosticul resurselor umane vizează stabilirea caracteristicilor resurselor umane disponibile şi
adecvarea potenţialului uman, atât cantitativ cât şi calitativ, la obiectivele firmei.
De asemenea, se va urmări anticiparea unor decizii şi costuri antrenate de evoluţia previzibilă a
potenţialului uman sub aspectul recrutării, angajării, pregătirii profesionale şi remunerării pentru perioada
ce va fi previzionată.
 În condiţiile unei concurenţe active şi unui acces tot mai larg al întreprinderilor la echipamente şi
tehnologii moderne, potenţialul uman este considerat un factor tot m ii important de succes prin capacitatea
sa de inovaţie, de dezvoltare.
În acest context se poate aprecia că diagnosticul resurselor umane trebuie abordat cu deosebită
atenţie pentru a se putea selecta tendinţele de evoluţie, avantajele şi dezavantajele competitive ale firmei,
oportunităţile şi riscurile care pot influenţa dezvoltarea ei ulterioară.
Resursele umane reprezintă principalul factor de producţie, asigurarea întreprinderii cu personalul
de specialitate necesar şi folosirea lui eficientă în activitatea operativă şi de conducere constituind una din
problemele cheie ale oricărui manager.
Analiza resurselor umane se referă la următoarele componente:
■ Analiza dimensiunii şi structurii potenţialului uman;
■ Analiza comportamentului personalului;
■ Analiza eficienţei utilizării potenţialului uman;
■ Analiza nivelului de salarizare şi motivare a personalului;
■ Analiza condiţiilor de muncă.
5.3.1 Analiza dimensiunii şi structurii potenţialului uman
Această componentă a analizei resurselor umane se referă la latura cantitativă şi calitativă a
încadrării întreprinderilor cu personalul necesar, dinamica şi structura acestuia. Pentru reflectarea
cantitativă a potenţialului uman se urmăreşte:
■ numărul total de salariaţi existenţi în evidenţa întreprinderii, în baza unui contract de muncă;
■ limita minimă şi maximă a evoluţiei personalului angajat;
■ dacă nivelul existenţi al personalului este conform nevoilor şi care a fost evoluţia acestuia în
ultima perioadă de timp;
■ scăderea numărului de salariaţi poate fi şi rezultatul restrângerii activităţii, adică traversarea de
către întreprindere a unor dificultăţi de amploare, în funcţie de contextul concurenţial dat.
Scăderea numărului de salariaţi poate fi şi o consecinţă favorabilă a modificării raportului de
echilibru dintre potenţialul uman şi cel material, ca urmare a reînnoirii activelor corporale,
creşterii gradului de tehnicitate.
Analiza cantitativă se face distinct pe cele două categorii de personal - operativ şi de management.
În afară de analiza cantitativă este importantă şi analiza calitativă, exprimată prin gradul de
calificare al salariaţilor. Se va urmări dacă personalul este cuprins în programul de pregătire profesională
continuă.
Investigarea complexă a asigurării cu resurse umane implică şi analiza altor criterii de structurare,
cum ar fi:
■ structura salariaţilor în funcţie de natura contractului de muncă;
■ structura pe nivel de studii;
■ structura pe sexe; şi
■ structura pe categorii de vârstă.

5.3.2 Analiza comportamentului personalului

Pentru analiza comportamentului salariaţilor se urmăresc utilizarea timpului de muncă disponibil,
mobilitatea personalului şi conflictele în relaţiile de muncă.
Utilizarea timpului de muncă disponibil este analizată atât sub aspect cantitativ, cât şi sub aspect
calitativ, pentru evidenţierea acestor aspecte folosindu-se indicatori specifici.
Pentru analiza mobilităţii personalului se utilizează indicatori specifici circulaţiei şi fluctuaţiei
acestuia. Mobilitatea personalului poate fi determinată de cauze obiective cum sunt lipsa de motivaţie sau
concedierea pentru cauze economice (şomaj), pensionări, decese, plecări din motive personale sau mişcări
care, prin natura lor, nu sunt dependente de activitatea normală. Un exemplu este cazul celor plecaţi din
proprie iniţiativă, fără aprobarea conducerii. O atenţie deosebită se va acorda fluctuaţiei personalului cheie.
Gradul de conflictualitate dintre salariaţi (sindicate) şi organismele de conducere se cuantifică
prin indicatori, ca: numărul de greve, numărul de zile de grevă, coeficientul de importanţă a grevei.
 5.3.3 Analiza eficienţei utilizării potenţialului uman
Această analiză se poate exprima cu ajutorul indicatorului de productivitate a muncii, medie şi
marginală, aceştia caracterizând o relaţie particulară dintre factorul uman şi volumul de activitate.
5.3.4 Analiza nivelului de salarizare şi motivare a personalului
Se realizează cu ajutorul unor indicatori specifici:
■ nivelul salariului şi venitului salarial mediu brut în comparaţie cu cel al sectorului de activitate,
zonă sau economie;
■ modul de stabilire a salariului;
■ structura şi componentele sistemului de salarizare sau a pachetului salarial, dacă este cazul
(maşină, telefon, poliţă de asigurare).
5.3.5 Analiza condiţiilor de muncă
Impune verificarea îndeplinirii programelor de protecţie a muncii şi reducere a riscurilor. Trebuie
examinate condiţiile generale de muncă, elemente de ergonomia muncii, întrucât pot necesita cheltuieli
semnificative în perspectivă.
Sfera analizei resurselor umane mai include şi:
■ politicile de angajare şi selectare folosite, precum şi politicile de pregătire şi perfecţionare a
personalului;
■ existenţa sindicatelor organizate: număr, membrii, acţiuni desfăşurate, relaţii cu conducerea
societăţii;
■ comunicarea în cadrul societăţii, atât pe orizontală cât şi pe verticală;
■ existenţa autorizaţiei de la Agenţia de protecţia muncii.

5.4 DIAGNOSTICUL MANAGEMENTULUI ŞI STRUCTURII ORGANIZAŢIONALE

Acest diagnostic vizează modul de organizare a întreprinderii şi analizează calitatea
managementului, a procesului de conducere şi a echipei, pentru a aprecia adecvarea acestora la cerinţele
dezvoltării viitoare.
Ca tip de structură organizaţională se pot distinge două modele: mecanicist şi organic, aceste două
concepte definind caracterul organizaţiei.
Organizaţiile se află, de obicei, între aceste două extreme, şi este esenţial ca starea în care se găsesc
să fie în concordanţă cu mediul economic. Mediul este un factor important, trebuind să existe legătură între
tipul organizaţiei şi acesta. Intr-un mediu turbulent (tranziţie), organizaţiile de tip organic sunt mai eficiente
şi mai adaptabile. Organizaţia de tip organic are caracteristicile specifice ei, este mai scumpă, dificil de
condus, dar în condiţiile actuale se pliază mai bine pe realităţile economice în continuă schimbare
(turbulente).
Organizaţiile de tip mecanicist, caracteristice unui mediu stabil, au dificultăţi în a se adapta în
absorbţia schimbării, inovării. Multe din organizaţiile supuse analizei fac trecerea de la modelul mecanicist
spre cel organic. În evaluarea tipului de structură organizaţională trebuie examinată organigrama
întreprinderii, cea care sintetizează filosofia organizaţiei şi, dacă este posibil, chiar cultura organizaţională.
Ca structuri organizaţionale acestea pot fi funcţionale, divizionare sau matrice.
 Structură înaltă Structură plată
Avantajul structurii divizionare, mai moderne, este că se orientează mai mult spre produs şi client.
Din punct de vedere al nivelelor conţinute în fiecare structură, acestea pot fi înalte, cu peste 6-8 nivele sau
plate cu maxim 3-4 nivele de decizie ierarhice.
Pentru o piaţă stabilă şi în expansiune sunt mai adecvate structurile organizaţionale pe verticală
(înalte), în timp ce într-un mediu turbulent este mai potrivită o structură mai plată (divizionară).
Într-o structură organizaţională verticală se poate pierde mai uşor controlul organizaţiei, fluxul
informaţional parcurgând mai multe nivele ierarhice. În structurile organizaţionale orizontale (plate) fluxul
informaţional circulă mai uşor, este mai dinamic, domeniul de control este mai larg, responsabilităţile sunt
asumate de un număr mai mare de persoane.
Caracteristicile sistemelor de coordonare mecaniciste şi organice
În general, în realitatea mediului economic întâlnim o combinaţie între structurile L funcţionale şi
divizionare şi o evoluţie de la structuri mecaniciste spre cele organice şi invers, pentru acestea factorul
determinant fiind mediul.

MECANICIST ORGANIC

1. Sarcinile sunt divizate în părţi 1. Angajaţii contribuie activ la sarcinile comune

componente specializate ale compartimentului

2. Sarcinile sunt definite rigid 2. Sarcinile se ajustează şi se redefinesc prin

intermediul interacţiunii dintre angajaţi
3. Există o ierarhie strictă a autorităţii şi 3. Ierarhia autorităţii şi controlul este mai puţin
controlului; există multe reguli pronunţat şi există puţine reguli

4. Cunoaşterea şi controlul sarcinilor centralizate 4. Cunoaşterea şi controlul sarcinilor sunt

la vârf localizate oriunde în organizaţie

5. Comunicarea are loc pe verticală, în special de 5. Comunicarea are loc pe orizontală

sus în jos

În legătură cu diagnosticul managementului, aprecierea acestuia se suprapune peste aprecierea

generală a întreprinderii.
Din punct de vedere al evaluării, o teză modernă asupra conducerii, de o mare popularitate, este
conducerea prin valoare, respectiv orientarea deciziilor în funcţie de contribuţia adusă de rezultatele lor la
sporirea valorii întreprinderii. Există situaţii în care evaluatorului i se cere să evalueze care este contribuţia
managementului la valoarea adăugată pentru acţionari.
Valoarea întreprinderii şi creşterea acesteia constituie, în această teorie, principalul criteriu de
selectare a deciziilor.
Pentru toate întreprinderile, în funcţie de structura deţinătorilor capitalului social, este util să se
analizeze nivelul de implicare a reprezentanţilor AGA în conducerea societăţii, natura relaţiilor dintre AGA
(Adunarea Generală a Acţionarilor) , Consiliul de Administraţie şi conducerea executivă.
Evaluatorul ar trebui să poată separa influenţele AGA şi ale Consiliului de Administraţie, pentru că,
după privatizare, reprezentanţii acestor structuri pot fi schimbaţi în funcţie de noua structură a
acţionariatului. Pentru evaluare este importantă analiza potenţialului şi rezultatele conducerii operative
(management).

În cadrul raportului de evaluare, analiza va fi orientată spre măsurarea performanţelor realizate şi

spre evaluarea coerenţei în îndeplinirea obiectivelor stabilite de către Consiliul de Administraţie.
Aceste obiective ale analizei presupun utilizarea atât a metodelor calitative, cât şi a celor cantitative
de diagnosticare.
Analiza managementului se poate face pe cele trei nivele clasice de decizie: management de vârf
(top management), management intermediar (middle management) şi management de linie.
La fiecare din cele trei nivele ale firmei, managementul are sarcini şi misiuni precise.
O sarcină de mare responsabilitate pentru managementul întreprinderii o constituie stabilirea
obiectivelor strategice şi ţelului pe care şi-l propune să le atingă firma. Managerii au rolul de a motiva şi
dirija angajaţii pentru a realiza obiectivele firmei:
■ obiective pe termen lung, ce stabilesc rezultatele dorite a fi obţinute în scopul realizării misiunii
şi vizează o misiune de plan mai mare de un an; şi
■ obiective pe termen scurt, ce trebuie să derive din cele pe termen lung şi reprezintă sarcini
menite să ducă la realizarea obiectivelor pe termen scurt (perioada la care se referă fiind mai
mică de 1 an).
Pentru a fi utile, obiectivele trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:
■ să elimine lipsurile adică să atenueze posibilul efect negativ al ameninţărilor specifice mediului
extern asupra punctelor slabe;
■ să sprijine misiunea întreprinderii;
■ să pună de acord punctele forte cu oportunităţile mediului extern;
■ să fie stabilite pentru toate domeniile ale căror rezultate influenţează succesul întreprinderii.
Nu se poate stabili o combinaţie de obiective, care să fie aplicabila în cadrul oricărei întreprinderi,
dar se pot face recomandări privind domeniile pentru care să se stabilească obiective, respectiv:
■ produsele ce trebuie fabricate sub aspectul rentabilităţii şi al înnoirii lor;
■ vânzările cuantificate prin volumul sau valoarea lor;
■ nivelul serviciului către consumatori;
 ■ numărul de reclamaţii primite;
■ resursele financiare ale întreprinderii (mărimea şi structura capitalului, plata dividendelor);
■ resursele umane, fluctuaţia personalului, numărul de angajaţi care vor face cursuri de calificare,
numărul absenţelor;
■ activitatea de cercetare-dezvoltare, în funcţie de fondurile alocate acesteia.
În funcţie de obiectivele stabilite, se identifică strategiile posibile de urmat:
■ Strategia de menţinere, caracterizată prin menţinerea activităţii întreprinderii la acelaşi nivel cu
cel din perioada anterioară, întrucât aceasta este mulţumită de rezultatele obţinute. Se urmăreşte
realizarea aceloraşi obiective sau a unora similare;
■ Strategia de creştere constă în amplificarea activităţii întreprinderii faţă de perioada precedentă,
atât în ce priveşte volumul vânzărilor cât şi produsele sau serviciile oferite.
■ Strategia de supravieţuire constă în încercarea de a face faţă unei situaţii noi de pe piaţă,
concretizată în reducerea cererii pentru produsul respectiv, creat de mai multe întreprinderi din
ramură, în care caz întreprinderea încearcă să-şi reducă treptat activitatea;
■ Strategia de limitare care se adoptă în perioada de recesiune economică şi când întreprinderea
are o situaţie financiară precară. Ea îşi limitează temporar activitatea, în speranţa că situaţia în
viitor se va schimba şi va avea perspective mai favorabile.
O metodă modernă de conducere, ce poate fi întâlnită în activitatea de evaluare, este
managementul prin obiective, care se bazează pe ideea că participarea comună a angajaţilor şi
managerilor la transpunerea obiectivelor întreprinderii, în obiective individuale, va avea o influenţă pozitivă
asupra rezultatelor angajaţilor.
Ideea constă în stabilirea şi acceptarea în comun a obiectivelor care vor determina un angajament
mai mare al salariaţilor, faţă de cazul când managerii le stabilesc singuri şi le impun angajaţilor.
În acest caz angajaţii trebuie să aibă resursele şi competenţa necesară pentru a realiza obiectivele
stabilite.
În aplicarea metodei managementului prin obiective, se parcurg următoarele 5 etape:
(1) Discutarea cerinţelor fiecărei activităţi, în sensul că managerii şi subordonaţii se întâlnesc
pentru a stabili cerinţele privind munca fiecărui subordonat şi încearcă să ajungă la un consens
privind importanţa relativă a principalelor sarcini ale angajaţilor. Managerii trebuie să explice
subordonaţilor obiectivele stabilite pentru firmă şi obligaţiile care le revin acestora.
(2) Fundamentarea obiectivelor proprii: fiecare subordonat îşi fundamentează obiective potenţiale
pentru activitatea sa, în strânsă legătură cu obligaţiile lui din etapa anterioară. Aceste obiective
trebuie să fie clare, concise, măsurabile şi compatibile cu obiectivele firmei.
(3) Stabilirea obiectivelor fiecărui angajat în cadrul unei întâlniri cu managerii, încercând a se
ajunge la un consens. Cu această ocazie, managerii trebuie să se abţină să impună obiective
subordonaţilor, pentru că există riscul unui ataşament parţial în realizarea obiectivelor.
(4) Determinarea momentelor de timp la care se va face verificarea realizării obiectivelor. Aceasta
se face prin acordul comun manager-subordonat. Tot de comun acord, cu ocazia acestor
întâlniri se stabileşte şi modificarea obiectivelor care nu mai sunt fundamentale (se stabilesc în
general unul sau două momente de verificare în cursul anului).
(5) Evaluarea rezultatelor obţinute la sfârşitul unei perioade de plan, în cadrul unei întâlniri cu
subordonaţii, ocazie în care discuţiile trebuie să fie constructive.
Observaţiile şi concluziile analizei diagnostic a managementului pot fi influenţate semnificativ de
subiectivism, întrucât se bazează, preponderent, pe discuţii şi răspunsuri la chestionare sau pe observaţii
directe ale evaluatorului. Se recomandă ca evaluatorul să fie atent la selectarea întrebărilor puse şi la
verificarea concluziilor, prin intermediul unui test de coerenţă, cu observaţiile şi concluziile de la celelalte
capitole de analiză diagnostic.

5.5 ANALIZA DIAGNOSTIC A ACTIVITĂŢII OPERAŢIONALE (DE EXPLOATARE)

Diagnosticul operaţional are ca obiectiv estimarea performanţelor tehnice anterioare ale

întreprinderii şi identificarea soluţiilor de ordin tehnic, care să asigure viabilitatea şi dezvoltarea acesteia.
 Nu există un tipar cu o structură unică a acestui diagnostic, care sa fie valabilă tuturor
întreprinderilor. Aceasta se adaptează în funcţie de particularităţile fiecărei întreprinderi în parte. În
continuare este prezentată o structură a diagnosticului operaţional în cazul unei întreprinderi productive.
Titlurile şi conţinutul lor au numai un caracter orientativ, urmând ca evaluatorul să prezinte, de la caz la
caz, aspectele relevante fiecărei activităţi. În cadrul analizei operaţionale sunt extrase acele aspecte care vor
permite stabilirea unor concluzii privind atuurile activităţii (punctele tari) şi deficienţele acesteia (punctele
slabe).
O structură posibilă a diagnosticului operaţional cuprinde 7 componente:
5.5.1 Organizarea activităţii de exploatare

Conţine tipul de organizare, elementele componente ale structurii organizatorice şi descrierea

modului de asigurare a funcţiunilor de exploatare, respectiv:
■ Activitatea productivă va fi analizată prin prezentarea modului în care aceasta se derulează
(secţii, ateliere etc.) cu specificul acestora, programului de lucru, modului de organizare,
programării producţiei cu principalele etape ale acesteia (contractare, plan anual sau trimestrial,
loturi de fabricaţie, programe operative, asigurarea SDV - urilor etc), duratei ciclului de
fabricaţie etc.
■ Produsele vor fi prezentate pe principalele grupe de produse ale întreprinderii, cu
caracteristicile lor fizice şi tehnice şi cu ponderea pe care o deţin în totalul producţiei. Se
recomandă ca prezentarea să se facă prin tabele, eventual însoţite de un grafic. Tabelele şi
graficele trebuie să fie comentate referitor la relevanţa lor.
■ Tehnologiile şi nivelul tehnologic se referă la principalele tehnologii utilizate şi la gradul de
depreciere, diferenţiat pe structurile de producţie. Trebuie prezentate şi utilajele conducătoare,
componenţa liniilor tehnologice, fluxurile tehnologice, eventualele probleme care apar în
exploatare, necesarul de tehnologii noi.
5.5.2 Capacitatea de producţie şi gradul de utilizare a acesteia
În acest capitol va fi prezentată evoluţia producţiei fizice şi valorice în ultimii 3-5 ani, dacă este
posibil, defalcată pe principalele grupe de produse. Comentariile şi analiza rezultatelor trebuie corelate cu
tipul unităţilor de măsură prezentate (fizice sau valorice). Când prezentarea se face în monedă constantă
(termeni reali) evoluţia va trebui analizată după ajustările impuse de efectele inflaţiei.
Se va mai prezenta şi evoluţia gradului de utilizare a capacităţii de producţie, pe grupe de produse.
La analiza acestuia se vor avea în vedere eventualele modificări ale valorii nominale a capacităţii, calculate
pe baza modificărilor unor variabile care o definesc (număr de schimburi, durata unui schimb, capacitatea
utilajelor conducătoare etc).

5.5.3 Activitatea de întreţinere şi reparaţii

Capitolul va conţine aspecte legate de personalul care asigură această activitate şi organizarea
acestuia, numărul, principalele tipuri de activităţi desfăşurate, organizarea programelor de reparaţii, dotări
etc.
5.5.4 Asigurarea calităţii produselor
Se vor prezenta aspectele legate de controlul calităţii, trecând în revistă compartimentul care
efectuează acest lucru, atribuţiile lui, poziţionarea acestuia în organigramă, stadiul de dezvoltare a activităţii
de Asigurarea Calităţii (AQ), existenţa manualului de asigurare a calităţii, numărul de persoane angajate în
această activitate, specializarea acestora, programele speciale de pregătire. Se vor detalia tipurile de
controale, analizele de laborator efectuate, certificatele de calitate emise etc.
5.5.5 Activitatea de cercetare-dezvoltare

În cadrul diagnosticului va trebui prezentată organizarea acestei activităţi, rezultatele obţinute,

personalul de cercetare-dezvoltare, gradul de informatizare, programe de perspectivă, ponderea cheltuielilor
de cercetare-dezvoltare în cifra de afaceri etc.
În cazul în care întreprinderea a realizat produse noi, în ultimii ani, se vor prezenta aceste produse
şi ponderea lor în volumul total al producţiei, ca indicator de reuşită a activităţii de cercetare-dezvoltare.
 5.5.6 Activitatea de aprovizionare
Modul în care se desfăşoară aprovizionarea, relaţiile cu furnizorii şi alternativele de aprovizionare
existente sunt o condiţie a unei bune desfăşurări a activităţii.
Acest capitol analizează modul în care este organizată activitatea de aprovizionare, identificând
factorii de decizie în acest proces, modul în care se iau deciziile, factorii care sunt luaţi în considerare în
alegerea furnizorilor, politica de contractare, natura şi volumul aprovizionărilor.
Se vor prezenta principalii furnizori, produsele achiziţionate de la aceştia (materii prime, materiale
etc), ponderea lor în activitatea de aprovizionare, condiţiile contractuale. Este importantă identificarea
cazurilor în care aprovizionarea prezintă probleme datorită fie existenţei unui unic furnizor, fie datorită
unor condiţii de plată dificile etc. Pentru achiziţiile din import se va prezenta modul în care se derulează
contractul extern (prin intermediari sau direct, ce comisioane se plătesc, în ce condiţii de plată şi transport
se fac livrările).
Din analiza activităţii de aprovizionare pot rezulta numeroase puncte slabe sau avantaje competitive
ale întreprinderii. Relaţiile cu furnizorii sunt importante şi trebuie cultivate pe termen lung. Sfera analizei
acestei activităţi depinde de tipul întreprinderii analizate, pentru unele furnizorii având un impact mai
restrâns asupra activităţii (de ex. unele firme prestatoare de servicii, la care resursele umane pot fi mult mai
importante decât cele materiale).
5.5.7 Informatizarea societăţii
Având în vedere implicarea tot mai semnificativă a tehnicii de calcul, în majoritatea
compartimentelor funcţionale ale întreprinderilor, se analizează gradul de informatizare, activităţile
principale derulate cu asistenţa calculatorului, perspectivele, programele utilizate etc.
Această structură trebuie adaptată pentru întreprinderile al căror obiect principal activitate este
comerţul sau prestarea de servicii. În cazul acestora apar deosebiri în ce priveşte gama de produse,
organizarea, fluxul operaţional, logistica.

5.6 ANALIZA DIAGNOSTIC A ACTIVITĂŢII COMERCIALE

Obiectivul principal al diagnosticului comercial este estimarea pieţei întreprinderii şi poziţiei

întreprinderii pe piaţă. Analizele realizate în acest capitol al diagnosticului au o importanţă deosebită
deoarece constituie suportul previziunilor veniturilor viitoare şi deci a utilizării metodelor de evaluare
bazate pe acestea. În urma estimării pieţei pe care activează întreprinderea, a cotei pe care o deţine din
această piaţă şi a identificării tendinţelor viitoare ale pieţei, este posibil să se construiască o imagine asupra
poziţiei viitoare a întreprinderii, concretizată în previziunea vânzărilor.
În cadrul diagnosticului comercial sunt analizate elementele care influenţează activitatea comercială
a societăţii, elemente care reprezintă factori de influenţă asupra pieţei şi a poziţiei pe piaţă a întreprinderii.
Se va face o analiză a mediului comercial extern şi a politicii comerciale practicate de întreprindere.

5.6.1 Analiza mediului comercial extern

Este o analiză strategică a mediului în care întreprinderea îşi desfăşoară activitatea. Analiza se va
concentra asupra forţelor politice, economice, socio-culturale şi tehnologice care influenţează activitatea
întreprinderii. Trebuie evaluate patru forţe în scopul identificării ameninţărilor şi oportunităţilor prin care
mediul exterior influenţează întreprinderea. Aceste patru forţe interacţionează producând consecinţe
semnificative asupra întreprinderii şi evoluţiei acesteia. Cele patru forţe sunt:
a) forţe economice - nivelul microeconomic, macroeconomic;
b) forţe socio-culturale;
c) forţe administrative;
d) forţe tehnologice.
Prin studierea mediului extern, trebuie găsite oportunităţi care reprezintă o sursă de profit, o nişă de
piaţă din care se pot scoate mulţi bani (ex. “contradicţia capitalismului”: într-o economie concurenţială toţi
încearcă să fie monopolişti, fiecare încearcă să găsească o nişă pe care să o fructifice cât mai mult timp,
obţinând un profit substanţial, înainte ca ceilalţi competitori să între în nişă).
În continuare sunt descrise cele patru forţe caracteristice ale mediului extern:
a) Forţele economice ce influenţează strategia firmei.
  Forţele macroeconomice:
■ care sunt oportunităţile şi ameninţările generate de indicatorii macroeconomici;
■ folosirea prognozelor guvernamentale, publicaţiile Institutului Naţional de Statistică în
legătură cu creşterea PIB; rata inflaţiei, a dobânzilor, ratele de schimb valutar, preţul
produselor petroliere, numărul de construcţii noi şi de vânzări de maşini sau bunuri de
folosinţă îndelungată.
 Forţele microeconomice:
■ cererea pentru produsele domeniului/ramurii;
■ tendinţe în cota de piaţă (evoluţia acesteia pentru produs sau firmă);
■ nivelul preţurilor produselor de intrare (început) în industrie;
■ situaţia forţei de muncă în industriile de import;
■ situaţia forţei de muncă în domeniul respectiv.
b) Forţele socio-culturale pot fi reprezentate de schimbările în stilul de viaţă, activismul
consumatorului, formarea familiei, rata de creştere a populaţiei, distribuţia populaţiei pe vârste, durata
medie de viaţă previzionată, rata naşterilor etc.
c) Forţele administrative sunt:
■ deciziile guvernului, care constituie oportunităţi sau ameninţări pentru fiecare ramură, produs
sau piaţă;
■ guvernul încearcă să schimbe comportamentul individual şi al organizaţiei prin legislaţie şi
deciziile sale;
■ este important să se determine nivelul de implicare a guvernului în fiecare ramură, produs
sau piaţă;
■ se folosesc date oficiale statistice.
d) Forţele tehnologice - oportunităţile sau ameninţările, din punct de vedere tehnologic, ce stau în
faţa ramurii/domeniului.
■ tehnologia include idei, tehnici, materiale şi invenţii care transformă resursele ce stau la
dispoziţia ramurii.
Din analiza mediului extern - socio-cultural, economic, administrativ şi tehnologic se identifică
oportunităţile ce pot influenţa pozitiv evoluţia întreprinderii precum şi ameninţările ce pot influenţa negativ
asupra acesteia. Analiza mediului extern stă la baza strategiei ce trebuie dezvoltată, pentru a exploata la
maxim oportunităţile şi a evita ameninţările.
5.6.2 Analiza ramurii (domeniului)

Analiza ramurii constă în studierea forţelor concurenţiale.

Pentru această analiză se va utiliza modelul Porter al celor 5 forţe, cu ajutorul cărora se vor
determina forţele motrice dintr-un domeniu şi factorii cheie de succes care contribuie la crearea şi
menţinerea avantajului competitiv.
Se vor utiliza tehnici adecvate de analiză pentru înţelegerea acestor forţe, din cadrul unui domeniu
(ramuri).
Managerii pot controla numai resursele firmei şi mai puţin contextul naţional, sau al ramurii care, în
oarecare măsură, poate fi utilizat în beneficiul întreprinderii.
Conform lui Michael Porter - (profesor la Harvard Business School) - competiţia se extinde şi în
afara domeniului întreprinderii (pot apărea produse complementare - ale altor ramuri care să atace
segmentul de piaţă).
Porter susţine că există 5 forţe structurale sau puternic înrădăcinate, fundamentale, care influenţează
domeniul/ramura.
În modelul lui Porter al celor cinci forţe sunt excluşi factorii economici ca fiind nestructurali,
deoarece ei influenţează în aceeaşi măsură toate firmele - ex. rata dobânzii, şomajul, inflaţia.
Structura fiecărei ramuri influenţează regulile competiţiei şi strategiile ce trebuie adoptate de
management.
Intensitatea forţelor afectează atractivitatea pentru potenţialii investitori pe termen lung - care este
măsurată de indicatorul ROI (return on investment - rata rentabilităţii investiţiei).
Astfel, nevoile de capital atras pot fi mai mari sau mai mici, schimbarea tehnologică mai rapidă sau
mai lentă, piaţa poate fi locală sau internaţională.
Prin strategie trebuie găsită poziţia sau nişa în care întreprinderea se poate apăra cel mai bine
împotriva celor cinci forţe şi îşi maximizează avantajele competitive.
În continuare se prezintă schematic Modelul lui Porter 28 - al celor 5 forţe:
(a) ameninţarea noilor firme care pot intra în sector (concurenţi potenţiali);
(b) concurenţa din domeniul respectiv;
(c) produsele substituente pentru produsele ramurii;
(d) cumpărătorii (clienţii) produselor şi puterea lor;
(e) furnizorii şi puterea lor de negociere.

(a) Ameninţarea din partea firmelor care pot intra în sectorul de activitate al
întreprinderii, este în funcţie de 2 factori:
barierele la intrare reflectate de economiile de scară, de volumul de capital necesar pentru
impunerea mai multor mărci de produse pe piaţă, accesul la reţelele de distribuţie şi politica
statului de limitare a producţiei prin diferite reglementări (de exemplu prin licenţă de
producţie şi vânzare, limitări cantitative, autorizaţii - drepturi de poluare etc), şi de
reacţiile potrivnice, din partea producătorilor existenţi, faţă de pătrunderea pe piaţa lor a
unor producători, materializate prin stabilirea unor preţuri de vânzare inacceptabile pentru
potenţialii noi concurenţi.
(b)Concurenţa (rivalitatea) dintre firmele din sector este influenţată de un număr mare de factori
ca: numărul de concurenţi şi puterea lor, politicile diferite de concurenţă ale firmelor din sector,
barierele din sectorul de activitate etc.
(c) Produsele de substituţie pot avea un impact deosebit asupra concurenţei, îndeosebi atunci când

28
Michael E. Porter - Strategie concurenţială, Editura Teora, 2001, p. 17
 au un raport calitate-preţ mai bun sau în cazul în care asigură rate ale profitului ridicate,
permiţând astfel o posibilă reducere a preţului de vânzare al produselor de substituţie.
(d)Puterea de negociere a clienţilor (cumpărătorilor) reprezintă o forţă concurenţială deoarece
forţează întreprinderile producătoare, dintr-un anumit domeniu de activitate, să reducă preţurile
de vânzare, să îmbunătăţească calitatea produselor/serviciilor, să acorde facilităţi de plată
(rabaturi) şi să ofere mai multe servicii postvânzare.
(e) Puterea de negociere a furnizorilor (vânzătorilor) este o forţă concurenţială deoarece
furnizorii pot majora preţurile de vânzare a materiilor prime şi astfel vor induce reducerea
rentabilităţii firmelor care le cumpără.
Factorii cheie de succes (FCS)
FCS (factori cheie de succes) - sunt pietre de hotar pe care se bazează avantajul competitiv.
Avantajul competitiv are la bază competenţele pe care le are o întreprindere în comparaţie cu celelalte din
ramură.
FCS (factori cheie de succes) - sunt diferiţi de la o ramură la alta - de ex. în industria berii - factorii
cheie de succes (FCS) includ utilizarea capacităţii de fermentare pentru a menţine costurile de fabricaţie
scăzute, o reţea puternică de distribuitori en-gros şi reclama inteligentă.
Factorii de succes pot fi:
(1) FCS - legaţi de tehnologie - avantaje conferite de o tehnologie avansată:
■ capacitatea de creştere şi dezvoltare ştiinţifică;
■ capacitatea de inovare a procesului de producţie;
■ capacitatea de inovare a produselor;
■ nivelul de performanţă într-o anumită tehnologie.
(2) FCS - legaţi de producţie - avantaje ale organizării superioare a producţiei:
■ eficienţa producţiei;
■ calitatea producţiei;
■ utilizarea intensivă a mijloacelor fixe;
■ cost scăzut al amplasării întreprinderii;
■ acces la forţa de muncă înalt calificată;
■ productivitatea muncii ridicată;
■ costuri scăzute de proiectare a produsului;
■ flexibilitatea producţiei.
(3) FCS - legaţi de o reţea de distribuţie mai performantă în raport cu concurenţii:
■ reţea puternică de distribuitori/comercianţi en-gros;
■ spaţiu pe rafturile comercianţilor cu amănuntul;
■ magazine de vânzare cu amănuntul proprietate a întreprinderii;
■ costuri de distribuţie mici;
■ livrare rapidă.
(4) FCS - legaţi de marketing:
■ forţă de vânzare eficace;
■ asistenţă tehnică şi service de încredere;
■ lărgire a liniei de producţie şi selecţia produsului;
■ deprinderi de comercializare;
■ finisare/împachetare;
■ garanţii/service şi asistenţă tehnică în termen de garanţie.
(5) FCS - legaţi de deprinderi, abilităţi, fie ale personalului, fie ale managementului sau
proprietarilor:
■ deprinderi de natură profesională;
■ know-how privind controlul calităţii;
■ calificare în proiectare.
(6) FCS - capacitate organizaţională:
■ sisteme informatice (ex. servicii bancare on-line);
■ capacitatea de a răspunde la condiţii ale pieţei în schimbare;
■ experienţa în know-how managerial.
 (7) Alte tipuri de FCS - factori cheie de succes ce pot sta la baza creării de avantaje competitive:
■ imagine/reputaţie;
■ amplasare;
■ acces la capital;
■ brevete de invenţie;
■ costuri totale scăzute.
5.6.3 Analiza mediului comercial intern

În funcţie de tipul întreprinderii, poate conţine următoarele componente:

5.6.3.1 Produsele comercializate. Politica de produs

Acest capitol, are un caracter introductiv şi reia, într-o altă manieră, prezentarea produselor (sau
serviciilor) care a fost realizată în diagnosticul operaţional. În acest caz însă, produsele sau serviciile
societăţii sunt descrise din prisma consumatorului final. De exemplu, în cazul unei întreprinderi
producătoare de motoare, spre deosebire de descrierea tehnică a produselor din diagnosticul operaţional,
în diagnosticul comercial se pune accentul pe utilitatea produselor: cui sunt destinate, în ce categorii şi
grupe se pot împărţi, ce nevoi acoperă. Astfel, acest capitol prezintă categoriile de produse sau servicii
comercializate, generatoare de venituri. Pentru a oferi o primă imagine de ansamblu asupra activităţii
comerciale a întreprinderii analizate, se poate prezenta şi o schemă a ponderilor diferitelor categorii de
produse sau servicii în vânzările totale ale firmei.
Politica de produs conţine deciziile pe care le ia conducerea întreprinderii cu privire la gama
comercializată, mărimea ei, strategia de produs aplicată, diferenţierea şi poziţionarea produselor, înnoirea
gamei de produse, abandonarea unor produse învechite.

5.6.3.2 Analiza pieţei

Acest capitol este destinat analizei pieţei pe care activează întreprinderea evaluată şi poate fi
structurat pe mai multe subcapitole:
Piaţa societăţii
Pornind de la situarea întreprinderii în mediul extern descris anterior, acest subcapitol prezintă piaţa
pe care activează întreprinderea evaluată, identificând piaţa potenţială a firmei şi cea reală, cu
caracteristicile sale, modul de segmentare a pieţei (după diferite criterii: geografice, pe tipuri de
consumatori, după venit etc.) şi segmentele ţintă, precum şi segmentele pe care intenţionează să le
abordeze.
În măsura în care există datele necesare, se va prezenta poziţia pe piaţă a întreprinderii (cota de
piaţă raportată fie la totalul vânzărilor pe piaţă fie la poziţia celui mai puternic concurent) şi avantajele sale
competitive (gama de produse/servicii oferite, calitate, preţuri, distribuţie, gradul în care deserveşte un
segment neacoperit până în prezent, capacitatea de adaptare a ofertei întreprinderii la mutaţiile cererii etc.)
De exemplu, în cazul unei firme producătoare de ţiglă, aceste avantaje competitive se pot concretiza în:
■ oferta variată de produse, care conţine mai multe dimensiuni, tipuri de ţigle şi culori;
■ raport preţ - calitate foarte bun;
■ asigurarea distribuţiei cât mai aproape de clienţi.
Un subiect de analiză al acestui subcapitol îl poate constitui, când este cazul, sezonalitatea cererii,
motivele sezonalităţii şi modul în care cererea poate fi regularizată.
Clienţii societăţii
Pornind de la structurarea pieţei după criteriile descrise anterior, se va prezenta structura clientelei
societăţii (clienţi interni şi externi), pe tipuri de clienţi şi ponderea pe care aceştia o deţin din veniturile
realizate de întreprindere tex.: persoane fizice - 30%; instituţii bugetare - 45%, societăţi comerciale cu
activitate în domeniul alimentaţiei publice - 20%, alţii - 5%). De asemenea, se vor prezenta principalii
clienţi, nominalizaţi, într-o situaţie care să conţină valoarea contractului şi produsele contractate. Important
de analizat sunt şi modalităţile de încasare, intervalul de timp la care se realizează încasările, măsura în care
o parte mai mare sau mai mică din clienţi nu îşi onorează obligaţiile contractuale.
Tipul şi numărul clienţilor este un aspect important. Astfel, o întreprindere care are un număr
restrâns de clienţi, are un punct slab pentru că dacă o parte dintre aceştia nu mai au putere de cumpărare sau
dacă îşi schimbă furnizorul, întreprinderea poate avea probleme în desfacere şi să fie nevoită să-şi reducă
activitatea. De asemenea, ponderea mare a unor clienţi de tip bugetar poate fi o problemă, pentru că aceştia
au instabilitate financiară.
Concurenţii societăţii
Acest subcapitol va prezenta şi analiza atât concurenţii direcţi şi produsele acestora cât şi produsele
substituibile, tendinţele în domeniu, produsele importate şi condiţiile în care se realizează importul. În cazul
societăţilor exportatoare se va lua în considerare şi situaţia pieţei externe ca şi puterea concurenţilor, care
activează pe aceasta. Un aspect care poate fi investigat este şi relaţia cu concurenţii.
Astfel, în cazul unui producător de biciclete, se vor prezenta atât producătorii interni şi externi de
biciclete (cu date despre modelele comercializate, capacităţi de producţie, cota de piaţă, consideraţii despre
calitatea produselor şi nivelul preţurilor etc), dar şi produsele de pe piaţă (scutere, patine cu role,
skateboard-uri), care ar putea înlocui bicicletele în preferinţele unor categorii de consumatori.
Situaţia concurenţei oferă informaţii despre gradul de atractivitate al pieţei (mai puţin interesantă în
cazul unei concurenţe numeroase şi/sau puternice sau când numeroase produse substituibile ameninţă să ia
locul produselor societăţii). La antipod, o activitate lipsită de concurenţă, un monopol, reprezintă un avantaj
deosebit pentru întreprindere, permiţându-i acesteia să acţioneze liber pe piaţă, fără presiune concurenţială.
5.6.3.3 Analiza activităţii şi a strategiei societăţii
După prezentarea produselor, pieţei şi mediului extern, urmează o analiză a activităţii comerciale a
societăţii, văzută din prisma strategiei aplicate (care are în centrul său strategia de marketing), a istoricului
vânzărilor, a strategiei de marketing aplicată, detaliată pe cele patru domenii ale mixului: politica de preţ,
politica de distribuţie, politica de comunicare şi politica de produs, aceasta din urmă fiind analizată anterior.
Acest subcapitol poate fi structurat pe următoarele 4 activităţi:
(1) Activitatea de contractare - desfacere
Se va analiza politica întreprinderii în aspectele care privesc contractarea: modul de identificare a
clienţilor, politica contractuală (mod de organizare, termeni contractuali uzuali, durata medie a contractelor
comerciale etc). Analiza poate cuprinde o prezentare istorică a cifrei de afaceri sau a veniturilor realizate în
ultima perioadă (3-5 ani), cu o defalcare a vânzărilor (cantitativ şi calitativ) pe grupe sau categorii de
produse/servicii şi pe pieţe (interne şi externe). Astfel, în cazul unei întreprinderi producătoare de băuturi
alcoolice se pot analiza vânzările istorice pe categorii (ex: şampanie, vin, băuturi spirtoase) şi cauzele care
au dus la modificări ale ponderilor în vânzări (ex: la sfârşitul perioadei de analiză întreprinderea vinde de
două ori mai mult vin dar au scăzut vânzările la băuturile spirtoase, din cauza modificării preferinţelor
consumatorilor, sau ca urmare a apariţiei unui concurent puternic la băuturi spirtoase etc). Această analiză,
corelată cu tendinţele identificate ale pieţei, va duce la realizarea previziunilor de vânzări pentru următorul
interval de timp.
Sunt cuprinse şi date referitoare la politica de produs, la deciziile privind introducerea de produse
noi şi la renunţarea la unele din cele vechi (cu performanţe necorespunzătoare). Se urmăresc rezultatele
(reflectate în vânzări) produselor, rezultate care stau la baza deciziei de abandonare sau arată justeţea
deciziei de introducere a unor produse noi.
(2) Politica de preţ
Este unica componentă a mixului de marketing care este aducătoare de venit. Se analizează:
modalităţile de stabilire a preţurilor (care pot varia în funcţie de tipul de produs sau de servicii oferit),
evoluţia preţurilor pe durata perioadei de analiză, competitivitatea preţurilor practicate, existenţa unor
restricţii (reglementări guvernamentale de distribuţie), fiabilitatea preţului de cost, dependenţa preţului de
cost de cursul de schimb valutar, reglementări în materie de concurenţă şi preţuri.
Se vor analiza preţurile promoţionale sau speciale pe care le practică firma, în ce condiţii se acordă,
care este cuantumul maxim al rabaturilor, ce rezultate au avut acţiunile de reducere a preţurilor sau de
oferire a unor preţuri speciale.
(3) Politica de distribuţie
Analizează canalele de distribuţie ale societăţii, modul în care produsele/serviciile ajung la clienţi
şi/sau consumatorii finali. Aspectele analizate pot fi foarte variate, în funcţie de tipul de produse şi servicii
comercializate şi de modul în care acestea pot ajunge la consumatori. Se analizează alegerea formei
adecvate de distribuţie, care corespunde sau nu specificului produselor şi segmentelor de piaţă cărora se
adresează. Canalele de distribuţie pot fi directe (prin unităţi proprii de comercializare - la care se descrie
amplasarea, suprafeţele, specializarea etc. - prin poştă, vânzări directe la domiciliu etc.) sau indirecte (cu
unul sau mai mulţi intermediari - angrosişti, detailişti).
Analiza va cuprinde şi relaţiile cu distribuitorii, tipul strategiei de distribuţie aplicată (exclusivă,
selectivă, globală), factorii de succes pentru o distribuţie eficientă.
Politica de distribuţie depinde, în mare măsură, de tipul produsului sau serviciului oferit. De
exemplu, în cazul unor firme prestatoare de servicii, distribuţia se realizează, de obicei, la locul prestării
serviciului. Un alt factor care influenţează politica de distribuţie este poziţia pe piaţă a firmei. O
întreprindere care deţine monopolul pe o piaţă nu va depune un efort deosebit în distribuţie, având
desfacerea asigurată.
(4) Politica de promovare
Este a patra componentă a mixului analizat în diagnosticul comercial. Se urmăresc activităţile de
comunicare realizate, publicitatea, activităţile de promovare a produselor, modul în care se construieşte
imaginea firmei, relaţiile cu publicul. Se vor analiza mesajele publicitare, continuitatea acestora, produsele
pe a căror promovare s-a insistat etc. Această analiză este însoţită şi de evidenţierea costurilor şi a efectelor
obţinute, comparativ cu cele scontate.
Structura prezentată este orientativă şi aplicarea unei variante depinde de fiecare caz în parte şi de
relevanţa informaţiilor. Analiza va trebui să prezinte acele aspecte care contribuie la înţelegerea
întreprinderii supusă evaluării şi care pun bazele completării analizei mediului intern, prin intermediul
punctelor tari şi a punctelor slabe.

5.7 ANALIZA DIAGNOSTIC ÎN DOMENIUL FINANCIAR

5.7.1 Locul analizei financiare în evaluarea întreprinderii

Se cunosc trei moduri de abordare a evaluării unei întreprinderi:
■ pe bază de comparaţie (cu alte firme),
■ bazată pe venit, şi
■ patrimonială (bazată pe active).
Orice variantă s-ar folosi, este indispensabilă analiza financiară pentru a determina valoarea
întreprinderii, având în vedere caracterul sintetic al indicatorilor financiari.
Locul analizei financiare în evaluarea întreprinderii este statuat atât în standardele internaţionale,
cât şi în cele naţionale.
În Standardul Internaţional de Evaluare a întreprinderii, adoptat de IVSC (International Valuation
Standards Committee), în 2005, la raportul de evaluare se menţionează că acesta trebuie să conţină o serie
de probleme distincte, între care şi o analiză financiară a întreprinderii. Se menţionează că această analiză
va fi reflectată prin:
■ tabele cu sinteza bilanţului şi a contului de profit şi pierdere, pe un număr de ani relevanţi,
pentru caracterizarea evoluţiei situaţiei financiare a întreprinderii evaluate;
■ explicaţia amănunţită a corecţiilor efectuate asupra indicatorilor financiari istorici raportaţi;
■ analiza performanţei financiare a întreprinderii, pe un număr de ani relevanţi, îndeosebi pe
baza ratelor financiare şi compararea acestei performanţe cu cea realizată de afaceri similare şi
cu cea a domeniului de activitate.
În Standardele Internaţionale de Raportare Financiară (IFRS), 2005 se precizează că „obiectivul
situaţiilor financiare este de a furniza informaţii despre poziţia financiară, performanţele şi modificările
poziţiei financiare ale entităţii, care sunt utile unei sfere largi de utilizatori în luarea deciziilor
economice.”
IVS GN 6, 2005 - Evaluarea întreprinderii, precizează, referitor la utilizarea documentelor
financiare, că există trei scopuri ale analizei financiare şi corecţiilor:
■ înţelegerea relaţiilor existente între elementele din contul de profit şi pierdere şi cele din
bilanţ, inclusiv a tendinţelor care s-au manifestat de-a lungul timpului, pentru aprecierea
riscurilor inerente în activitatea întreprinderii, precum şi a perspectivelor de performanţă
financiară viitoare;
■ compararea cu întreprinderi similare pentru a stabili parametrii de risc şi cei de valoare, şi
■ corectarea situaţiilor financiare istorice pentru a estima abilităţile economice, precum şi
perspectivele întreprinderii.
Corecţiile (ajustările) se fac pentru următoarele scopuri:
 ■ corectarea veniturilor şi cheltuielilor ţinând seama de inflaţie;
■ prezentarea pe o bază consecventă atât a datelor financiare ale societăţii în cauză, cât şi cele ale
întreprinderii luate ca baza de comparaţie;
■ corectarea valorii activelor, înregistrate contabil, în valori de piaţă;
■ corectarea activelor din afara exploatării, a datoriilor, precum şi a veniturilor şi cheltuielilor
aferente acestora;
■ corectarea veniturilor şi a cheltuielilor neeconomice.
În categoria evenimentelor întâmplătoare, care impun corecţii intră: calamităţi, greve, cheltuieli de
punere în funcţiune a unei instalaţii, cheltuieli din afara Exploatării, alte evenimente întâmplătoare.

5.7.2 Diagnosticul financiar

Prin diagnostic se fixează punctele tari şi punctele slabe într-un domeniu de activitate, ceea ce
permite stabilirea măsurilor de reabilitare a domeniului analizat.
Se cunosc două mari categorii de diagnostic: diagnosticul pe componente (elemente) ale
întreprinderii şi diagnosticul global, care se referă la ansamblul întreprinderii.
Diagnosticul financiar se referă la componenta cotată cu cea mai mare importanţă, în ansamblul
componentelor diagnosticului global.
Într-un raport de evaluare, se tratează componentele principale ale diagnosticului global, respectiv:
diagnosticul juridic, diagnosticul capacităţii de producţie, al bazei tehnice şi tehnologice, diagnosticul forţei
de muncă, diagnosticul pieţei şi al capacităţii de concurenţă, diagnosticul calităţii produselor,
diagnosticul aprovizionării cu materii prime şi materiale, diagnosticul financiar.
Resursele financiare şi modul lor de utilizare au rolul hotărâtor în asigurarea funcţionării tuturor
celorlalte componente. Este evident că, datorită acestui fapt, se importanţă maximă atât asigurării
întreprinderii cu resurse financiare, cât şi modului de utilizare a lor.
Prin diagnosticul financiar se stabileşte starea de sănătate economico-financiară a întreprinderii şi
se adoptă măsuri de redresare în viitor.
Diagnosticul financiar este rezultatul analizei financiare a întreprinderii, care presupune
parcurgerea unor etape şi utilizarea unor metode şi procedee pentru realizarea obiectului ei.

Etapele analizei, fixate prin cuvinte cheie, sunt:

(a) Obiectul;
(b) Modelul;
(c) Măsurarea (cuantificarea);
(d) Concluzii; şi
(e) Recomandări.
(a) Obiectul analizei fixează ce se analizează. Ca exemplu, putem menţiona că dacă analizăm
beneficiul (profitul), simbolizăm cu:

ΔB = B1 - B0

în care:
B - semnifică variaţia beneficiului;
B1 - este beneficiul perioadei analizate (curente);
B0 - este beneficiul perioadei de referinţă (anul precedent, beneficiul altei întreprinderi, beneficiul
mediu pe ramură etc).
(b)Modelul este un instrument al cunoaşterii bazat pe reprezentarea simplificată a realităţii.
Modelele pot fi:
■ imitative (iconice);
■ analogice;
■ simbolice.
Modelele imitative reproduc sau imită realitatea, de obicei la altă scară: macheta unei uzine, hărţile
geografice, fotografiile etc.
 Modelele analogice sunt bazate pe o analogie. De exemplu, graficele cu ajutorul liniilor,
dreptunghiurilor, sferelor, paralelipipedelor etc. reproduc producţia, beneficiile, costurile, productivitatea
muncii etc.
Modelele simbolice sunt prin excelenţă modele matematice, care operează cu cifre, litere, simboluri
etc; ele sunt modele abstracte, spre deosebire de modelele imitative, care sunt modele materiale.
În analiza economico-financiară se folosesc toate tipurile de modele, dar sunt preponderente
modelele simbolice şi cele analogice.
(c) Măsurarea (cuantificarea) se realizează prin modele matematice, care se pot grupa în trei
categorii: modele de tip determinist, modele de tip stochastic (statistic) şi modele de tip fuzzi (vagi).
Relaţia de tip determinist presupune o asemenea dependenţă între variabile încât la variaţia
determinată a unui factor (variabilă) să corespundă o valoare bine determinată a caracteristicii (variabilei)
rezultative. Deci, valoarea pe care o ia una din variabile determină valoarea celeilalte.
În cazul relaţiei de tip stochastic (statistic), fiecărei valori a factorului determinant îi corespund mai
multe valori ale variabilei rezultative, care sunt eşalonate într-o zonă de minim şi maxim.
În cazul relaţiei de tip fuzzi (mulţimi vagi), elementele aparţin mulţimii, nu cu certitudine, ci cu un
anumit grad de apartenenţă, grad exprimat printr-un număr real, cuprins în intervalul 0 la 1. Se ajunge, în
final, la o problemă de programare liniară standard.
Adeseori, problemele cu variabile aleatoare se transformă în probleme cu variabile deterministe,
prin înlocuirea variabilelor aleatoare cu valoarea lor medie.
(d)Concluziile se elaborează pe baza interpretării celor stabilite în etapele anterioare şi reprezintă
îmbinarea analizei cu sinteza, stabilind diagnosticul în domeniul respectiv.
(e) Recomandările decurg din etapa anterioară şi din cerinţa majoră a oricărei analize economice
de a urmări ridicarea eficienţei valorificării resurselor (umane, materiale, informaţionale şi financiare).
Poziţia analizei în managementul firmei este redată în fig. 1.
Se constată că, în realizarea tuturor atributelor managementului, vis-a-vis de toate funcţiile
întreprinderii, analiza este indispensabilă.
Analiza financiară are o problematică largă, însă în cele ce urmează o limităm numai la cerinţele de
bază ale evaluării întreprinderii, având în vedere şi exigenţele standardelor internaţionale de evaluare.
Problematica analizei financiare, utilă evaluării întreprinderii, poate fi sistematizată astfel:
(1) Analiza structurii activului întreprinderii;
(2) Analiza structurii pasivului întreprinderii;
(1) Analiza lichidităţilor (solvabilităţii);
(3) Analiza echilibrului financiar;
(5) Analiza gestiunii (rotaţii ale activelor şi pasivelor);
(6) Analiza rentabilităţii;
(7) Analiza fondului de rulment.
Pentru rezolvarea acestor probleme se folosesc diferite metode şi procedee de analiză, cum sunt
indici, ponderi, metoda substituirilor în lanţ ş.a. O metodă folosită pe scară largă în toate ţările occidentale,
inclusiv SUA, este metoda ratelor. Prin Fată se înţelege raportul dintre două mărimi care se condiţionează
din punct de vedere economic. Toată teoria ratelor derivă din concepţia eficienţei economice, reconstituie
obiectivul major al analizei economico-financiare.
Se cer lămurite trei concepte: eficacitate, economicitate şi eficienţă. Toate cele trei concepte
implică raportul dintre efort şi efect.
În cazul în care în raportul Efect/Efort considerăm constant efortul şi se modifică numai efectul,
apare conceptul de eficacitate. Dacă în raportul Efect/ Efort considerăm constant efectul şi se modifică
efortul, avem conceptul de economicitate. Daca se modifică ambii termeni, apare noţiunea de eficienţă.
Pentru a surprinde gama tuturor ratelor de eficienţă, în anumite momente ale activităţii economico-
financiare, se pot construi matrici. Cu titlu de exemplu, prezentăm în fig. 2 matricea ratelor de eficienţă a
activităţii unei întreprinderi. Pe baza soldurilor intermediare de gestiune (stabilite utilizând contul de profit
şi pierdere) am întocmit o altă matrice a ratelor de eficienţă (vezi fig. 3).
Fiecare matrice are patru cadrane care exprimă raporturile: Efect/ Efort; Efort/ Efort; Efect/ Efect şi
Efort/ Efect.
Se constată că există două grupe de rate de eficienţă:
 ■ cele de eficienţă a activităţii (Efect/ Efort şi Efort/ Efect);
■ cele de eficienţă a structurilor (Efort/ Efort şi Efect/ Efect);
(1) În analiza structurii activului se utilizează o serie de rate cum sunt:
■ Rata activelor imobilizate (RAi) se determină ca raport între postul din bilanţ care înseamnă toate
activele imobilizate (AI) şi totalul activelor (AT):

Nivelul normal al acestei rate diferă de la o întreprindere la alta, în funcţie de ramura sau de
sectorul de activitate din care face parte. Este cunoscut că dotarea tehnică variază în funcţie de profil şi, în
general, de înzestrarea cu tehnică şi tehnologii moderne. Este evident, de pildă, că această rată este mult
mai mică în întreprinderile comerciale faţă de întreprinderile din industria prelucrătoare. Pentru evaluarea
corectă a unei întreprinderi sunt utile comparaţii în dinamică, precum şi cu alte întreprinderi similare şi cu
media sectorului din care face parte întreprinderea analizată.
Pentru aprofundarea analizei, rata imobilizărilor poate fi descompusă pe cele trei componente:
rata imobilizărilor necorporale;
rata imobilizărilor corporale; şi
rata imobilizărilor financiare.
■ Rata activelor circulante (RAC) reprezintă ponderea activelor circulante în totalul activelor.
Această rată este influenţată de profilul întreprinderii şi de gradul de dotare tehnică şi nivelul tehnologic
utilizat.

Aprofundarea analizei poate fi făcută pe elementele componente ale activelor circulante:

rata stocurilor;
rata creanţelor, şi
rata disponibilităţilor băneşti (fără plasamente şi cu plasamente).
Aceste rate sunt utile pentru a cunoaşte eficienţa cu care sunt utilizate activele circulante ale
întreprinderii. Se corelează aceste rate cu vitezele de rotaţie, ceea ce pune în evidenţă şi eficienţa activităţii
nu numai eficienţa de structură.
(2) Analiza structurii pasivului se realizează cu o serie de rate, care pun în evidenţă eficienţa
structurii pasivului.
■ Rata stabilităţii financiare (Rsf) reflectă ponderea capitalului permanent (Kper) în capitalul total
(Kt) care este în pasivul total (Pt):

În capitalul permanent intră capitalul propriu şi capitalul împrumutat pe termen lung.

O rată scăzută a acestui indicator pune în pericol stabilitatea financiară a întreprinderii. Capitalul
permanent este destinat să acopere atât activele imobilizate, cât şi fondul de rulment. Deci se poate face o
corelaţie cu aceste elemente ale activului pentru a stabili dacă nivelul acestei rate este satisfăcător.
■ Rata autonomiei financiare globale (RAfg) se determină prin raportarea capitalului propriu (Kpr)
la capitalul total (Kt):

Un nivel la acestei rate cuprins între 30 - 50% se apreciază satisfăcător pentru asigurarea
echilibrului financiar.
■ Rata autonomiei financiare la termen (RAft) se poate calcula fie în raport de capitalul permanent,
deci:

care se cere a fi mai mare de 50%, fie prin raportarea la datoriile pe termen lung:

În acest caz, valoarea ratei se cere să fie mai mare de 100%.

■ Rata de îndatorare globală (Rig) măsoară ponderea datoriilor în totalul capitalurilor utilizate de
firmă. Se calculează raportând datoriile totale (Dt) la capitalul total:

Această rată este complementară cu rata autonomiei financiare globale.

■ Rata de îndatorare la termen (R it) se calculează ca raport între datoriile pe termen mediu şi lung
şi capitalul permanent sau capitalul propriu.

Nivelul său trebuie să fie minimum de 50% în primul caz şi mai mic de 100% în cel de-al doilea
caz, ceea ce semnifică datorii pe termen mediu şi lung mai mici decât capitalul propriu. Acest lucru
constituie o garanţie a rambursării creditelor primite de la bănci.
Pentru o analiză mai detaliată se pot lua în calcul numai creditele bancare în totalul datoriilor.
■ Rata datoriilor de exploatare (RDe) se calculează ca raport între datoriile care se referă numai la
exploatare (De) şi nivelul datoriilor totale (Dt) sau al capitalului total (Kt):

(3) Analiza lichidităţii şi solvabilităţii

Lichiditatea semnifică capacitatea de a transforma elemente de activ în bani. Solvabilitatea măsoară
capacitatea firmei de a-şi onora la termen obligaţiile de plată. Lichiditatea este premergătoare, este o
condiţie sine qua non a solvabilităţii.
Pe baza faptului că activele circulante conţin trei elemente (stocuri, creanţe şi disponibilităţi
băneşti) se pot construi trei rate de lichiditate patrimonială.
■ Lichiditatea generală (Lg) se calculează ca raport între activele circulante (active curente) şi
datoriile (pasivele) curente (pe termen scurt):

De regulă, activele curente se stabilesc scăzând din activele circulante stocurile nevalorificabile şi
creanţele incerte.
Pasivele curente cuprind datoriile pe termen scurt (până la 1 an). Acestea cuprind: datoriile către
furnizori, creditele bancare pe termen scurt, ratele la creditele pe termen mediu sau lung scadente în
perioada analizată, impozitele şi taxele de plătit, alte cheltuieli plătibile cum ar fi cheltuieli cu personalul.
Nivelul acestei rate, potrivit uzanţelor internaţionale, trebuie să fie în jurul cifrei 2 (respectiv
200%).
■ Lichiditatea curentă sau intermediară. În literatura străină se întâlneşte şi sub denumirea de
lichiditate imediată. Rata se determină astfel:
 Stocurile sunt, de obicei, cele mai puţin lichide dintre elementele activelor circulante. Valoarea
acestei rate se consideră normală, potrivit uzanţelor internaţionale, de 0,8 - 1 (sau 80% - 100%).
■ Lichiditatea la vedere (imediată) (L v) numită şi capacitatea de plată, reflectă capacitatea
întreprinderii de a achita datoriile exigibile imediat pe baza disponibilităţilor băneşti:

În condiţiile economiei româneşti, când titlurile de credit (cambia şi biletul la ordin) nu au o

extensie deplină (ca în ţările cu economie de piaţă), această rată este utilă.
Se consideră că nivelul acestei rate este normal între 0,2 şi 0,3.
Solvabilitatea exprimă capacitatea întreprinderii de a~şi onora obligaţiile de plată la scadenţă cu
surse proprii.
■ Solvabilitatea generală (Sg) se determină astfel:

Prin acest indicator se măsoară securitatea de care se bucură întreprinderea faţă de bancă. În
general, se consideră că o situaţie normală înseamnă că activele totale să fie de 2 ori mai mari decât
datoriile totale.

■ Solvabilitatea patrimonială (Sp) numită şi rata autonomiei financiare se determină astfel:

Nivelul minim al acestei rate este considerat 30%, iar nivelul normal este de 50%.
(4) Analiza echilibrului financiar.
Echilibrul financiar se urmăreşte atât prin rate de structură, cât şi prin rate care reflectă corelaţii
activ-pasiv.
■ Ratele autonomiei financiare, care au fost prezentate la structura pasivului, sunt şi rate ale
echilibrului financiar. Ratele acestea redau posibilitatea întreprinderii de a desfăşura procesul economic pe
baza capitalului propriu.
■ Rata de finanţare a stocurilor (Fs) se determină:

sau

Această rată reflectă partea din fondul de rulment care acoperă elementul cu ponderea cea mai mare
în activele circulante.
Analiza acestei rate presupune o corelare cu viteza de rotaţie a stocurilor, având în vedere nu numai
evoluţia situaţiei la întreprinderi analizate, ci şi viteza medie pe ramură şi uzanţele internaţionale.
Această modalitate de analiză derivă din necesitatea asigurării competitivităţii firmei pe plan
naţional şi internaţional.
■ Rata capitalului propriu faţă de activele imobilizate (R aim) arată în ce proporţie activele
imobilizate sunt acoperite din capitalul propriu. Un asemenea indicator este util şi pentru a stabili cum este
divizat capitalul propriu în acoperirea activelor imobilizate şi a activelor circulante.
 În urma evaluărilor mijloacelor fixe apare deosebit de utilă această analiză pentru a preveni
decapitalizarea întreprinderilor.
■ Rata datoriilor totale (de îndatorare globală) a fost tratată anterior, la analiza structurii
pasivului. Reprezintă şi o rată a echilibrului financiar.
■ Rata de rotaţie a obligaţiilor (Ro) reflectă numărul de rotaţii sau durata unei rotaţii a obligaţiilor
întreprinderii (împrumuturi pe termen scurt, mediu şi lung şi dobânzile aferente, furnizori şi conturi
asimilate, clienţi creditori şi alte datorii), în funcţie de cifra de afaceri.

În zile, această rată indică intervalul mediu pe care întreprinderea are datorii în raport cu cifra de
afaceri. Se consideră normală o durată de până la 60 de zile a unei rotaţii.
(5) Analiza gestiunii (rotaţiei activelor şi pasivelor)
Cu ajutorul ratelor de gestiune (viteze de rotaţie) se caracterizează modul în care managementul
firmei gestionează resursele întreprinderii şi realizează eficienţa economico-financiară.
Rotaţia activului total se referă la toate activele care figurează în bilanţul unei întreprinderi, deci
atât la activele circulante, cât şi la activele imobilizate. Rata se determină având în vedere cifra de afaceri:

Durata în zile a unei rotaţii se stabileşte anual, raportând 360 zile la numărul de rotaţii (RAt).
Acest indicator reflectă viteza cu care se roteşte întreg capitalul investit (dacă privim din punctul de
vedere al pasivului bilanţului). Este unul din indicatorii cei mai utili pentru a pune în evidenţă eficienţa cu
care o firmă îşi valorifică toate activele (mijloacele) pe care le deţine, respectiv eficienţa cu care utilizează
întregul capital.
Conform uzanţelor internaţionale se consideră normal un număr de 2-3 rotaţii pe an. Indicatorul
poate fi detaliat pe componente ale activului: imobilizări corporale şi active circulante.
În legătură cu imobilizările corporale se mai pot construi şi următoarele rate.
■ Eficienţa imobilizărilor corporale (EiC):

■ Rata de uzură a imobilizărilor corporale (Ru):

■ Rata de modernizare a imobilizărilor corporale (Rm):

■ Rotaţia activelor circulante arată numărul de rotaţii într-o perioadă dată (de obicei un an) sau
durata în zile a unei rotaţii în raport cu cifra de afaceri (respectiv volumul vânzărilor):
 Accelerarea vitezei de rotaţie (respectiv mărirea numărului de rotaţii sau reducerea duratei unei
rotaţii) semnifică recuperarea mai rapidă a capitalului investit în activele circulante.
Conform uzanţelor internaţionale se consideră normală o durată a rotaţiei de 45 de zile.
Rotaţia activelor circulante se detaliază pe stocuri şi pe creanţe.

■ Rotaţia stocurilor (Rs) se determină prin raportarea cifrei de afaceri la stocurile medii:

■ Durata medie de recuperare a creanţelor (R rc) indică numărul mediu de zile în care se
încasează creanţele (debite de la clienţi), în corelaţie cu cifra de afaceri:

(6) Analiza rentabilităţii

În economia de piaţă, profitul este raţiunea de a fi a unei întreprinderi, întreprinderile care se
dovedesc nerentabile intră sub incidenţa falimentului.
Profitul se dimensionează în jocul preţurilor, ca urmare a raportului cerere-ofertă şi al costurilor,
care reflectă modul de gospodărire a resurselor consumate.
Analiza rentabilităţii se face structural şi factorial prin doi indicatori de bază: profitul şi rata
rentabilităţii sau a profitului.
Analiza structurală se efectuează prin rate construite pe baza soldurilor intermediare de gestiune.
În fig. 3 am prezentat o matrice a ratelor de eficienţă, construită pe baza soldurilor intermediare de
gestiune. Toate informaţiile necesare se extrag din contul de profit şi pierdere.
In cele ce urmează ne referim la principalele rate ale rentabilităţii:
Rata rentabilităţii economice (Rre) exprimă capacitatea întreprinderii de a produce profit pe baza
capitalului permanent de care dispune. Capitalul permanent este cel care se află la dispoziţia întreprinderii
pe o durată mai mare de un an şi cuprinde, pe lângă capitalul propriu, şi capitalul împrumutat pe termen
mediu şi lung.

Rata rentabilităţii financiare (Rsf) exprimă eficienţa valorificării capitalului propriu al firmei prin
raportarea profitului net (după impozitare) la capitalul propriu.
 Între rata rentabilităţii economice şi rata rentabilităţii financiare intervine “efectul de pârghie” sau
“levier”, care arată modul în care se reflectă în rentabilitatea financiară raportul dintre rata rentabilităţii
economice şi rata dobânzii la capitalul împrumutat. Formula de calcul este:

în care:
Rf = rentabilitatea financiară
Re = rentabilitatea economică
Rd = rata dobânzii
D = capital împrumutat (datorii)
Kpr = capital propriu
Ci = cota de impozit pe profit

Această formulă exprimă corelaţia dintre rata rentabilităţii economice, rata dobânzii la împrumuturi
şi credite bancare, coeficientul de îndatorare şi cota de impozit pe profit.
Rata rentabilităţii comerciale (vânzărilor) (Rc) exprimă eficienţa vânzărilor, respectiv cota de
profit net ce revine la 1 leu şi 100 lei cifră de afaceri (vânzări).

O asemenea rată este utilă pentru a caracteriza eficienţa întregului circuit economic (aprovizionare,
producţie şi desfacere).

Rata rentabilităţii capitalului investit (Rci) se determină prin raportarea profitului net la total
pasiv sau total activ şi indică gradul de valorificare a întregului capital sau a tuturor activelor firmei prin
profitul net ce se obţine:

Printr-o analiză mai detaliată, acest indicator permite să se pună în evidenţă părţile din capital care
au o eficienţă mai ridicată sau mai scăzută faţă de medie şi, pe această bază, pot fi luate măsuri în
consecinţă.
Rata rentabilităţii resurselor consumate (Rrc) Este un indicator al gestiunii interne a firmei care
pune în evidenţă eficienţa cheltuielilor prin profit:

Punctul critic al rentabilităţii (Pcr). Este numit şi punct de echilibru sau prag de rentabilitate.
Punctul critic marchează acea dimensiune a producţiei la care cheltuielile totale sunt egale cu încasările din
vânzarea producţiei (nu se obţine nici profit, nici pierdere).
Punctul critic se poate determina pe produs şi pe ansamblul activităţii, atât în faza de proiectare de
noi capacităţi, în faza de prognozare a activităţii, cât şi în analiza utilizării capacităţilor de producţie
existente.
 Pe ansamblul activităţii foarte util este punctul critic aferent cifrei de afaceri, pentru a nu se lucra în
pierdere.

în care: (1 - gv) - reprezintă greutatea specifică a cheltuielilor fixe în cifra de afaceri sau cheltuieli
fixe la 1 leu cifră de afaceri.

Dacă se urmăreşte stabilirea cifrei de afaceri, aferente unui anumit profit (beneficiu), se va folosi
modelul:

în care: CApr - cifra de afaceri prevăzută aferentă unui anumit profit.

Acest indicator, ca şi punctul critic al rentabilităţii, realizează o legătură între gradul de utilizare a
capacităţii de producţie şi profit. Acest aspect este esenţial atât în proiectarea de noi capacităţi de producţie,
la asimilarea de noi produse, pentru a dimensiona producţia în acord cu cererea pieţei şi criteriul
rentabilităţii, cât şi la stabilirea gradului de utilizare a capacităţilor existente în acord cu cererea şi criteriul
rentabilităţii.

(7) Analiza fondului de rulment net global (FrNg)

■ Fondul de rulment global reprezintă partea din capitalul permanent care este destinată acoperirii
activelor circulante.

FrNg = Capital permanent - Active imobilizate

Dacă ţinem seama numai de capitalul propriu, vom avea fondul de rulment propriu (Fr pr):

Fr pr = Capital propriu - Active imobilizate

Fondul de rulment permite firmei desfăşurarea normală a circuitului economic.

În cazul în care acest fond este sub necesarul acoperirii activelor circulante, se produce o
decapitalizare, care creează perturbaţie în desfăşurarea normală a circuitului economic şi care determină
întreprinderea să apeleze la credite bancare.
■ Necesarul (nevoia) de fond de rulment (Nfr) exprimă volumul fondului de rulment ce se prevede
(din surse proprii şi atrase) care să asigure activele circulante (stocuri, creanţe, şi alte active), dimensionate
pe baza unor viteze de rotaţie normale la scară naţională şi comparabile cu uzanţele internaţionale.
Modelul necesarului fondului de rulment este:

Nfr = Stocuri + Creanţe - Datorii pe termen scurt

În această analiză este necesar să se ţină seama de viteza de rotaţie normală (considerată între 30 şi
90 de zile), în funcţie de specificul ramurii economice.
Competitivitatea întreprinderilor pe scară naţională şi internaţională impune alinierea la asemenea
uzanţe.
■ Cash-flow-ul reprezintă fluxul monetar net al exerciţiului, respectiv diferenţa între trezoreria
netă de la sfârşitul perioadei şi cea de la începutul perioadei.

CF = TN1 - TN0

Trezoreria netă apare ca diferenţă între fondul de rulment şi necesarul de fond de rulment.

TN = Fondul de rulment - Necesarul de fond de rulment

 În determinarea fluxului de numerar din activitatea de exploatare sunt două elemente esenţiale:
profitul şi amortizarea inclusă în costuri. La acestea se adaugă variaţia stocurilor, a creanţelor, a furnizorilor
şi a clienţilor creditori.
Intervin apoi fluxul din activitatea de investiţii, din activitatea financiară şi din alte activităţi.
Normal este ca soldul disponibilităţilor băneşti la sfârşitul perioadei să fie pozitiv, ceea ce reflectă un
echilibru financiar al întreprinderii şi un surplus monetar care, în bună măsură, poate fi expresia profitului
net realizat.
O sinteză a ratelor de analiză financiară pe bază de bilanţ este prezentată în fig. 4 şi 5.

5.7.3 Diagnosticul global

În procesul de evaluare a unei întreprinderi, pe lângă diagnosticele pe componente (juridic,
producţie, piaţa şi concurenţa, calitatea producţie, personal, financiar) o mare importanţă o are diagnosticul
global care sintetizează situaţia întreprinderii. Prin diagnostic se identifică punctele tari (forte) şi punctele
slabe în activitatea întreprinderii şi cauzele lor.
Construcţia diagnosticului global presupune fixarea unor criterii menite să pună în evidenţă
întreprinderea în complexitatea ei. În acest sens menţionăm următoarele criterii după care ne putem ghida în
alcătuirea unui diagnostic global:
■ Funcţiile întreprinderii în corelaţie cu atributele conducerii;
■ Definiţiile întreprinderii în conceptul structuralist;
■ Criteriul celor 5M;
■ Alte criterii.
Pentru primul criteriu a se vedea fig. 1. Se constată că fiecare din funcţiile întreprinderii se
realizează prin toate atributele managementului sau, altfel spus, fiecare din atributele managementului
vizează toate funcţiile întreprinderii. Această schemă poate sta la baza fixării elementelor unui diagnostic
global.
Al doilea criteriu, respectiv definiţia întreprinderii în conceptul structuralist, conţine următoarele 5
elemente: resurse, relaţii, activităţi, rezultate şi eficienţă. La relaţiile cu mediul extern nu pot fi omise
problemele mediului înconjurător (poluare, deşeuri, reciclare etc). Fiecare din cele 5 elemente poate fi
descompus în continuare; pe această bază poate fi constituit un diagnostic global care să aibă în
componenţa sa [cele 5 elemente cu detalieri.
Al treilea criteriu, al celor 5M are următoarea semnificaţie:
Men - reprezintă personalul (factorul uman) cu o serie de aspecte cum sunt: dimensiune,
structură, calitate, competenţă, performanţe);
Money - reprezintă potenţialul financiar cu multiplele lui aspecte;
Marchandise - se referă la calitatea, cantitatea şi evaluarea stocurilor de produse;
Materials - permite evaluarea cantitativă şi calitativă a activelor fixe, în special ca nivel
tehnologic, fiabilitate, performanţe;
Market - semnifică diagnosticul poziţiei pe piaţă, destinaţia produselor şi serviciilor.
Desigur, se pot pune în discuţie şi alte criterii, dar esenţialul este ca zone importante ale activităţii
unei întreprinderi să nu fie omise, iar abordarea să aibă un caracter sistemic.
5.7.4 Modele de diagnostic global
În teoria şi practica mondială se întâlnesc diferite modele de diagnostic global:
■ SWOT (Strengths, Weaknesses, Opportunities and Threats);
■ Roland Berger;
■ A.G. (Alexandru Gheorghiu);
■ CEMATT;
■ Histogramă;
■ Metoda scorurilor (scoring).
Modelul SWOT (puncte tari, puncte slabe, oportunităţi şi riscuri) este prezentat în fig. 6.
Exemplificarea este făcută pe 2 componente, dar atunci când se utilizează acest model trebuie
cuprinse toate cele 5 componente (resurse, relaţii, activităţi, rezultate şi eficienţă).
De asemenea, modelul poate fi dezvoltat introducând coeficienţi de importanţă ai variabilelor şi un
sistem de punctaj (de obicei, de la 1 la 5).
În practica evaluării am constatat că acest model este cel mai frecvent utilizat.

Modelul Roland Berger este prezentat în fig. 7, pe exemplul unei întreprinderi din
domeniul construcţiilor de maşini.
Componentele utilizate sunt: produse, concurenţă, distribuţie, producţie, financiar şi management.
Pe fiecare dintre aceste componente s-au stabilit criterii prin care se fac detalieri pentru a surprinde aspecte
esenţiale.
În continuare, se fac caracterizări sub formă de întrebări care permit aprecieri printr-un sistem de
punctaj cu note de la 1 (când nu sunt îndeplinite deloc criteriile) până la 5 (când întruneşte foarte bine
criteriile).
După aprecieri urmează măsurile principale considerate necesare pentru remedieri. Aceste măsuri
servesc la fundamentarea planurilor pe termen scurt şi la elaborarea strategiei întreprinderii pe termen
mediu şi lung.
În final, se stabileşte o notă medie având în vedere că au fost notate 28 de criterii, deci:

Nota medie este sub 3, ceea ce reflectă un echilibru dificil. Categorisirea întreprinderii este ca
neviabilă economic fără cooperare internaţională şi se recomandă divizarea societăţii pentru a fi eficientă.
Modelul A.G. (Alexandru Gheorghiu) este prezentat în fig. 8. şi are următoarea divizare a
componentelor cu coeficienţi de importanţă:
Financiar 0,18
Piaţa şi concurenţa 0,14
Cercetare-dezvoltare 0,14
Produse 0,14
Management 0,14
Producţie 0,10
Comercial 0,10
Personal 0,06
Total 1,00
Cele 8 componente sunt divizate, în continuare, pe criterii, care să pună în evidenţă cele mai
importante aspecte ale componentei respective.
Sistemul de notare este diferit faţă de alte modele în sensul că operează cu 9 note, respectiv cu note
care marchează jumătatea intervalului între cele 5 note (respectiv 1,5; 2,5; 3,5 ş.a.m.d.). Un asemenea
sistem de notare derivă din necesitatea de a pune în evidenţă capacitatea întreprinderii de a fi competitivă
atât pe plan naţional (nota maximă 4), dar şi pe plan internaţional (nota maximă 5).
Nota medie generală (3,96) a rezultat din calculul unei medii ponderate, astfel:

Raportarea s-a făcut la numărul de criterii notate (51).

Concluzia generală la care s-a ajuns, având în vedere sistemul de notare este că întreprindere este
viabilă în condiţii de competiţie internă şi internaţională. Viabilitatea întreprinderii se datoreşte, într-o
măsură importantă, compartimentului de C-D care, prin capacitatea sa inovatoare, a determinat o
restructurare raţională a gamei de produse, în acord cu condiţiile pieţei interne şi externe.
 Modelul CEMATT (Centrul de Management şi Transfer Tehnologic) este publicat în cartea
“Analiza diagnostic a societăţilor comerciale în tranziţie”, Editura Tehnică, 1994, sub coordonarea lui C.
Merenţă.
Nivelul sintezei globale se prezintă astfel:

Clasificare Strategia de restructurare.

Calificativul
cu 5 stele Recomandări
1 stea Faliment mascat
2 stele Situaţie critică
3 stele Echilibru dificil
4 stele Adaptare satisfăcătoare
5 stele Viabilitate în mediu concurenţial

Elementele componente numite DAD (direcţii de analiză diagnostic) ale diagnosticului global au
fost stabilite în număr de 6 şi s-au fixat coeficienţi de importanţă, astfel:

Financiar 0,21
Marketing 0,17
Tehnologic 0,15
Calitate 0,17
Management 0,15
Resurse umane 0,15
Total 1,00
Diagnosticul financiar a fost divizat în 10 subdiviziuni, astfel:
■ Ponderea capitalului împrumutat în raport cu cifra de afaceri;
■ Evoluţia fondului de rulment;
■ Rentabilitatea activităţii;
■ Rentabilitatea financiară;
■ Productivitatea capitalului investit;
■ Evoluţia îndatorării nete;
■ Remunerarea factorului uman;
■ Rata autonomiei financiare;
■ Lichiditatea patrimonială;
■ Viteza de rotaţie a stocurilor de produse.
Fiecare dintre celelalte elemente (respectiv DAD) se descompune pentru o analiză aprofundată.
Sistemul de notare este 1-5 şi se stabilesc note medii pe fiecare din componente. Media generală de
apreciere a întreprinderii şi de clasificare rezultă dintr-o medie ponderată cu coeficienţi de importanţă a
tuturor mediilor obţinute pe fiecare dintre cele 6 DAD componente.
Modelul sub formă de histogramă. În fig. 9 se prezintă o histogramă parţială, adică numai cu
referire la potenţialul financiar, dar în acelaşi mod se poate prezenta pentru toate componentele.
Coloanele de la S1 la S4 reflectă o gradare a evaluării stărilor pe 4 trepte. În coloanele în care s-au
înscris anumiţi coeficienţi, aceştia au fost stabiliţi fie faţă de o stare normală, fie faţă de un coeficient
prestabilit. De exemplu, la lichiditatea generală, coeficientul normal este între 1,8 şi 2; un coeficient de 0,45
semnifică o lichiditate mică. La viteza de rotaţie a stocurilor, 0,5 reprezintă jumătate din viteza normală,
care pentru întreprinderea dată putea fi de 10 rotaţii (s-au realizat numai 5 rotaţii).
Coeficientul mediu a fost stabilit ca o medie ponderată ţinând cont de gradul de importanţă (K,).
Coeficientul mediu obţinut de 0,53 indică o situaţie de echilibru dificil în care se afla întreprinderea (între
S2 şi S3).
Metoda scorurilor (scoring) a fost şi este utilizată în special de către investitori şi creditori ai
întreprinderii pentru a stabili riscul la care se expun. Funcţia scor se bazează pe o combinare liniară a unui
grup de indicatori semnificativi, fiecare având un coeficient de ponderare stabilit pe bază statistică.
Aplicarea metodei presupune observarea pe o perioadă mare de timp (de exemplu, 15 ani) a
unui ansamblu de întreprinderi format din două grupe diferite: una cu dificultăţi financiare şi alta cu o
activitate normală. Pentru fiecare din cele două grupe se determină cea mai bună combinaţie liniară de rate,
care permite diferenţierea celor două grupe.
Distribuţia diferitelor scoruri permite clasificarea întreprinderilor din punct de vedere al sănătăţii
financiare.
Se aplică funcţia Z care se determină astfel:

Z = a1x1 + a2x2 + a3x3 + ... + anxn

în care:
x = ratele implicate în analiză;
a = coeficienţi de ponderare.
În teoria şi practica economică internaţională au fost elaborate o serie de modele dintre care cele
mai cunoscute sunt: modelul Altman, modelul Conan şi Holder, modelul Băncii Franţei s.a.
a) Funcţia Z stabilită de Altman are următoarea formulă:

Z = 3,3x1 + 1,0x2 + 0,6x3 + 1,4x4 + 1,2X5

în care:
x1 = rezultatul curent înaintea impozitării/activ total;
x2 = cifra de afaceri/activ total;
x3 = capitalizarea bursieră/împrumuturi;
x4 = profitul reinvestit/activ total;
x5 = activ circulant/activ total.
b) Modelul Canon şi Holder se exprimă prin funcţia:

Z = 16x1 + 22x2 - 87x3 - 10x4 - 24x5

în care:
x1 = rata lichidităţii parţiale;
x2 = rata stabilităţii financiare;
x3 = rata cheltuielilor financiare;
x4 = rata de remunerare a personalului (ponderea cheltuielilor cu personalul în valoarea
adăugată);
x5 = ponderea excedentului brut din exploatare în valoarea adăugată.

Riscul de faliment depinde de valoarea scorului. Se disting 3 zone:

Zona defavorabilă Pentru Z < 4
Zona de incertitudine Pentru Z < 9
Zona favorabilă Pentru Z > 9

Pe această bază s-a stabilit posibilitatea falimentului în funcţie de valoarea scorului:

Scor Z Probabilitatea falimentului

Negativ > 80%
0 - 1,5 75 - 80%
 1,5 - 4,0 70 - 75%
4,9 - 8,5 50 - 70%
9,5 35%
10,0 30%
13,0 25%
16,0 15%

c) Funcţia Z stabilită de Centrala Bilanţurilor a Băncii Franţei cuprinde o baterie de 8 rate cu

coeficienţi de ponderare, astfel:
Z =- 1,255x1 - 2,003x2 - 0,824x3 + 5,221x4 - 0,689x5 - 1,164x6 + 0,706x7 + 1,408x8
Ratele şi coeficienţii de ponderare (stabiliţi pe baze statistice) sunt prezentaţi în tabelul următor:

Nr. Coef. de
Denumirea ratei Relaţia de calcul
crt. ponderare
Rl Rata cheltuielilor financiare Cheltuieli financiare/EBE - 1,255
R2 Rata de acoperire a capitalului investit Capital permanent/Capital investit - 2,003

R3 Rata capacităţii de rambursare a Capacitatea de autofinanţare/ - 0,824

datoriilor Datorii
R4 Rata marjei brute de exploatare EBE/CA + 5,221
R5 Durata medie a creditului furnizori Sold mediu - Furnizori/ - 0,689
Cumpărări de mărfuri x T
R6 Rata de creştere a valorii adăugate (VA1 -VA2) VAP - 1,164
R7 Durata medie a creditului clienţi Sold mediu clienţi/Vânzări x T + 0,706
R8 Rata investiţiilor fizice Investiţii/VA + 1,408

Metoda scorurilor completează metodele clasice ale riscului de faliment, fiind o metodă
preponderent predictivă.
În încheiere facem observaţia că, în ţara noastră, nu sunt întrunite condiţiile pentru aplicarea
metodei scorurilor cu coeficienţii de ponderare fixaţi în alte ţări, întrucât aceşti coeficienţi reflectă
specificul ţărilor respective.
 Capitolul 6
Abordarea prin piaţă
6.1 ESENŢA ABORDĂRII
Să ne imaginăm că am vrea să cumpărăm o maşină, iar o problemă importantă o reprezintă
cunoaşterea preţului pe care ar trebui să-l plătim. Avem două soluţii posibile de rezolvare a problemei:
■ aprecierea “de jos în sus”, adică să obţinem informaţii detaliate de la producători, întreprinderi
de distribuţie, date privind impozitele şi taxele corespunzătoare etc.; prin urmare este clar că
vom face un efort important de colectare şi analiză a datelor; sau
■ aprecierea “de sus în jos”, adică să pornim prin a ne defini parametrii tehnici ai maşinii pe care o
dorim: puterea motorului, confortul, marca, tipul de combustibil etc. şi apoi să căutăm pe piaţă
care sunt maşinile care se potrivesc cu criteriile noastre. Probabil că vom obţine mai multe
preţuri din care vom avea o imagine a preţurilor de piaţă pentru ceea ce ne interesează pe noi.
Aceasta este de fapt esenţa metodelor de evaluare, care se înscriu în abordarea prin piaţă: o anumită
proprietate este comparată cu proprietăţi similare. Atunci când proprietatea este reprezentată de acţiuni ale
întreprinderii, desigur că vom avea ca bază de comparaţie întreprinderi similare care au fost tranzacţionate
în operaţii de (achiziţii şi fuziuni sau chiar putem porni de la tranzacţiile anterioare cu acţiuni ale
întreprinderii evaluate.
Abordarea prin piaţă se bazează pe un proces logic în care valoarea de piaţă se obţine prin analiza
tranzacţiilor cu întreprinderi similare şi relevante, compararea acestor întreprinderi cu întreprinderea
evaluată şi, în final, estimarea valorii companiei evaluate prin utilizarea unor chei de conversie
(multiplicatori).
Cheia pentru evaluarea prin comparaţie o reprezintă utilizarea unui multiplicator sau rată de
valoare.

Pe baza acestui multiplicator valoarea întreprinderii ţintă se determină astfel:

Valoarea T = P.e.r.T x VPKC /P.e.r.C

unde: T = întreprinderea de evaluat (ţintă);

P.e.r.T = parametru economic relevant al întreprinderii ţintă;
VPKC = valoarea de piaţă a capitalului comparabilei selectate;
P.e.r.C = parametru economic relevant al comparabilei selectate.

Aplicaţie
Presupunem că evaluăm o întreprindere necotată, care realizează o cifră de afaceri de 50 mld. lei. O
întreprindere similară cotată, cu un nivel apropiat al îndatorării capitalului propriu are un preţ al acţiunii de
1.000 lei, respectiv o valoare de piaţă a capitalului propriu de 100 mld. lei. Cifra de afaceri a comparabilei
este de 80 mld. lei. Presupunem că riscul suplimentar pe care îl are întreprinderea necotată este de 40%
(lipsa de lichiditate a investiţiei într-o întreprindere închisă).

Rezolvare
Multiplicatorul va fi determinat pe baza relaţiei prezentate anterior, considerând că parametrul
economic relevant este cifra de afaceri (CA):

Multiplicator = 100 mld. lei: 80 mld. lei = 1,25

sau
Multiplicator = 1.000 lei (preţul acţiunii) : 800 lei (CA pe acţiune) = 1,25

Valoarea întreprinderii evaluate va fi deci de:

Valoarea T = P.e.r.T x VPKC / P.e.r.C x ajustare pentru necotare =

= 50 mld.lei x 1,25 x (1-0,4) = 37,5 mld.lei

Abordarea prin piaţă se bazează pe principiul substituţiei care spune că, în cazul existenţei unor
alternative, investitorul va prefera cel mai mic preţ la riscuri egale. În decizia investitorului, factorul “risc”
este cel mai important. Principiul substituţiei nu cere ca întreprinderea luată ca bază de comparaţie să fie
identică, ci similară şi relevantă:
■ Similară se referă la natura întreprinderii şi cuprinde atât elemente cantitative, cât şi elemente
calitative;
■ Relevantă este un atribut care se referă la dorinţele şi aşteptările cumpărătorului potenţial şi se
referă la gradul de risc preluat prin investiţia în întreprinderea respectivă, lichiditatea investiţiei,
performanţele probabile ale întreprinderii etc.
Pornind de la principiul substituţiei, abordarea presupune că un cumpărător informat nu ar plăti mai
mult pe un bun, decât costul de a achiziţiona un bun comparabil ca rentabilitate şi risc.
În această abordare, evaluatorul compară subiectul evaluat cu alte întreprinderi similare, cu
participaţii şi acţiuni care au fost vândute pe piaţă. Abordarea prin piaţă stabileşte limitele valorii de piaţă a
acţiunilor prin analiza preţurilor plătite, în mod normal, pentru acţiuni la întreprinderi concurente cu cea
evaluată. Vânzările trebuie investigate pentru a se vedea motivaţia celor două părţi. Preţurile de vânzare,
care reflectă altă motivare faţă de cea tipică participanţilor pe piaţă, trebuie să fie eliminate din baza de
referinţe pentru comparare.
Preţurile de tranzacţionare sunt analizate prin utilizarea unor unităţi de comparaţie adecvate şi, în
multe situaţii, sunt ajustate corespunzător deosebirilor dintre elementele de comparaţie ale întreprinderii
comparabile versus întreprinderea evaluată.
Abordarea prin piaţă are o largă aplicabilitate dar ea este convingătoare numai atunci când sunt
disponibile suficiente informaţii de piaţă. Credibilitatea acestei abordări este limitată în cazul modificărilor
rapide ale condiţiilor pieţei sau în cazul întreprinderilor/acţiunilor care se vând rar.
În principiu, abordarea prin piaţă poate fi aplicată şi în evaluarea întreprinderilor închise, premisa
fiind că multiplicatorii de piaţă pot fi utilizaţi şi pentru evaluarea întreprinderilor necotate (aşa după cum s-a
arătat deja în aplicaţia anterioară). Mecanismul abordării solicită evaluatorului sa utilizeze preţurile şi
indicatorii de piaţă alături de alţi factori cum ar fi: profiturile, fluxurile de lichidităţi, valoarea contabilă a
capitalurilor proprii etc, să reţină indicatori (multiplicatori) de piaţă iar ulterior să aplice ajustări
corespunzătoare diferenţelor între întreprinderile cotate şi cele necotate (dimensiune, lichiditate, acces la
finanţare etc.)
Tipurile de valoare ce pot fi estimate, în mod uzual, prin metoda comparaţiei unt, cel mai adesea,
valoarea de piaţă şi, în unele cazuri, valoarea de lichidare.

6.2 AVANTAJELE ŞI DEZAVANTAJELE ABORDĂRII PRIN PIAŢĂ

Avantajele acestei abordări sunt:
■ Sentimentul de înţelegere şi susţinere din partea investitorilor
Ţinând seama că această abordare porneşte de la aşteptările care se creează pe piaţă (desigur
preluate de multiplicatori) ne aşteptăm ca rezultatele metodelor înscrise în abordarea prin
comparaţie să se bazeze pe sentimentul de înţelegere al investitorilor dar şi pe susţinerea
valorii estimate de evaluatori. În condiţiile aplicării corecte, comparaţia nu poate da naştere la
păreri contrare din partea clienţilor rapoartelor de evaluare, pentru că valorile sunt susţinute
chiar de către piaţă.
Atunci când utilizăm metoda DCF este evident că, de fapt, reflectăm opinia unui singur analist
sau grup de analişti la un moment dat, în vreme ce multiplicatorii preiau opinia participanţilor
pe o piaţă.
Ce se întâmplă însă atunci când prin utilizarea metodei DCF se ajunge la o estimare a valorii
 diferită de cea obţinută prin comparaţie (situaţie frecventă în cazul întreprinderilor bazate pe
tehnologie sau cunoştinţe)?
În această situaţie ar trebui să se plece de la ideea că metoda DCF are o mai bună susţinere pe
termen lung pentru că, cel puţin din punct de vedere conceptual, nu este influenţată de
distorsiunile existente în percepţiile investitorilor.
■ Accesibilitate, simplitate şi viteză
Comparaţia este probabil cea mai simplă şi mai rapidă metodă de evaluare. Dacă pentru
aplicare, metoda DCF solicită realizarea unor previziuni, iar metoda ANC solicită evaluarea
distinctă a fiecărui element de activ, abordarea prin piaţă apare ca fiind mult mai directă şi mai
simplă.
■ Relevanţă ridicată în cazul evaluării pentru intrare pe piaţă.

Dezavantajele acestei abordări sunt:

■ Riscul de a compara mere cu pere
Rezultatele derivate din metodele bazate pe comparaţie pot deveni uneori nu doar greşite ci
chiar periculoase. Atunci când întreprinderile comparabile nu sunt similare şi relevante,
evaluatorul va obţine în cele din urmă un rezultat inconsistent.
■ Erori cauzate de piaţă
Contrar ideii promovate de unii analişti, piaţa poate arăta cazuri de sub sau supraevaluare a
valorii acţiunilor (fenomen frecvent în cazul pieţelor emergente). Întreprinderile comparabile,
care reflectă aşteptări eronate, vor genera pentru evaluator multiplicatori eronaţi.
■ Număr insuficient de comparabile
Sunt situaţii în care evaluatorul nu poate selecta un număr suficient de întreprinderi
comparabile sau nu poate găsi nici măcar o întreprindere comparabilă. Aceasta face dificilă
abordarea prin comparaţie.
■ Necesitatea înţelegerii şi aplicării unor corecţii specifice
Evaluatorii trebuie să înţeleagă şi să aplice două mari categorii de corecţii în abordarea prin
comparaţie:
corecţii de normalizare a informaţiei contabile (pentru politici diferite de înregistrare a
amortizării, înregistrării stocurilor etc);
corecţii privind aşteptările diferite ale investitorilor (pieţei).
6.3 PROCESUL DE EVALUARE PRIN COMPARAŢIE
Procesul de evaluare prin comparaţie presupune înţelegerea şi parcurgerea corectă a unui număr de
7 etape:
■ Alegerea multiplicatorilor
Nu există un multiplicator perfect printre cei utilizaţi în practică sau care sunt prezentaţi în
cărţile de evaluare. Aceştia se aleg de către evaluator în funcţie de tipul întreprinderii evaluate
şi de scopul evaluării. Pentru parcurgerea acestei etape este nevoie ca evaluatorul să aibă
capacitatea de selectare.

■ Detectarea întreprinderilor similare şi relevante

Aceasta înseamnă că trebuie selectate acele întreprinderi ale căror parametrii economico-
financiari sunt publici sau accesibili în mod rezonabil şi, de asemenea, acele întreprinderi care
au rentabilitate, risc, flux de lichidităţi şi potenţial de creştere similare cu întreprinderea
evaluată.
■ Realizarea comparabilităţii datelor (normalizarea)
Pentru fiecare multiplu utilizat trebuie să ne asigurăm că există o bază comună de calcul. În
mod natural există diferenţe între întreprinderi (politici contabile, rate de îndatorare diferite,
active necesare exploatării sau în surplus etc.) ceea ce face ca evaluatorul să corecteze datele
financiare pentru a putea realiza o comparaţie consecventă.
 ■ Calculul unei valori pentru fiecare multiplicator utilizat
Atunci când sunt selectate mai multe comparabile, există mai multe cifre ale multiplicatorului
considerat. De aceea este nevoie de soluţii prin care munca evaluatorului să fie sintetizată într-
o singură cifră, care va reflecta cheia valorii aplicabilă la întreprinderea evaluată. Sunt două
soluţii posibile: localizarea statistică sau analiza de regresie.
■ Corectarea multiplicatorului pentru diferenţa de risc de ţară
În situaţiile în care evaluatorul porneşte de la comparabile (tranzacţii) dintr-o altă piaţă, este
clar că se impun corecţii pentru diferenţa de risc de ţara, respectiv diferenţa de condiţii
economice în care operează întreprinderile şi eventual diferenţe de percepţii ale investitorilor.
Tehnicile folosite în acest caz au în vedere, fie utilizarea unor coeficienţi de corecţie, fie
utilizarea regresiei multiple (bazată pe variabile economice fundamentale).
■ Corectarea pentru variabile intertemporale
Percepţiile investitorilor se pot modifica în timp şi deci se vor modifica şi multiplicatorii
derivaţi din piaţă. De aceea, atunci când comparăm multiplii rezultaţi din tranzacţii derulate în
trecut sunt necesare corecţii specifice.
■ Corectarea pentru riscul nesistematic
În această etapă, evaluatorul va ţine seama de cele doua variabile importante în estimarea
valorii acţiunilor: controlul şi lichiditatea.
De exemplu, atunci când multiplicatorii derivă din tranzacţii minoritare, valoarea estimată va fi
o valoare a unui pachet minoritar. Pentru estimarea valorii unui pachet majoritar este necesară
aplicarea unei corecţii pozitive (prima de control).
Obţinerea unei valori a întreprinderii evaluate
Aplicând multiplicatorul la parametrul economic corespunzător al întreprinderii evaluate, vom
finaliza procesul de evaluare prin comparaţie.

6.4 DEFINIREA MULTIPLICATORILOR

6.4.1 Conceptul de multiplicatori sau rate de valoare
Având în vedere atât informaţii furnizate de piaţa tranzacţiilor (preţurile de tranzacţionare) cât şi
variabile financiare fundamentale ale întreprinderilor respective (profit net, cifră de afaceri etc.) putem
înţelege că, prin suprapunerea celor două seturi de informaţii, obţinem indicatori utili şi relevanţi în
evaluarea unei întreprinderi. Este logic că există o legătură între valoarea întreprinderii şi profitul net de
exemplu. Dacă analizăm raportul dintre preţul acţiunii şi profitul pe acţiune se obţine un multiplicator care
exprimă cât plătesc investitorii pe o acţiune comparativ cu profitul anual adus de acea proprietate.
Numărătorul relaţiei de calcul a unui multiplicator poate fi:
■ Preţul acţiunii;
■ Valoarea de piaţă a capitalului propriu (VPKpr);
■ Valoarea de piaţă a capitalului investit (VPKi).
Numitorul poate fi reprezentat de:
■ Variabile legate de profiturile contabile;
■ Variabile legate de cifra de afaceri sau de venituri;
■ Variabile legate de valoarea contabilă a capitalurilor proprii; activelor, sau costul de înlocuire
net al activelor;
■ Variabile legate de caracteristici operaţionale specifice ramurii.
6.4.2 Multiplicatorii profitului
■ Preţul acţiunii/Profitul net pe acţiune (PER). Reprezintă cel mai întâlnit şi recunoscut
multiplicator pentru estimarea valorii de piaţă a unei acţiuni. Nu este aplicabil în cazul
întreprinderilor cu pierderi.
■ Multiplicatorul PERg reprezintă raportul între PER şi rata de creştere sperată g. Este aplicabil
întreprinderilor care înregistrează creşteri importante (cum ar fi întreprinderile bazate pe
 tehnologie).
■ Preţul acţiunii/Profit brut pe acţiune. Este utilizat atunci când apar niveluri anormale sau
diferite ale ratei de impozitare.
■ Multiplicatorul VPKi/PID. Profitul înainte de impozit şi dobânzi (PID) reprezintă o bază a
profitului generat la nivelul întreprinderii şi este adecvat în estimarea valorii capitalului investit.
PID nu este afectat de îndatorarea capitalului propriu fiind deci mai puţin senzitiv la ratele de
îndatorare în comparaţie cu PER.
■ Multiplicatorul VPKi/PIAD. Profitul înainte de impozit, amortizare şi dobânzi (PIAD) este o
măsură bună a cash-flow-ului şi, din punct de vedere conceptual, este recomandat mai degrabă
decât PID.
■ VPKi/Cash-Flow. Ia în considerare la numitor, alături de profitul net şi cheltuielile non-cash (de
exemplu amortizarea). Este un multiplicator util îndeosebi în cazul întreprinderilor capital
intensive (care au un volum mare de cheltuieli cu amortizarea) şi în cazul în care întreprinderile
din ramură au politici de amortizare diferite.

6.4.3 Multiplicatorii cifrei de afaceri

■ Preţul acţiunii/Cifra de afaceri pe acţiune. Este utilizat pentru evaluarea unor întreprinderi care
au o bază importantă de clienţi (de regulă din domeniul serviciilor). Acest multiplicator este
aplicabil în cazurile în care întreprinderile selectate au o cifră de afaceri omogenă şi similară cu
cea a întreprinderii evaluate. Este aplicabil la întreprinderile cu o îndatorare similară a
capitalului propriu.
■ Multiplicatorul VPKi/CA. Este similar cu cel anterior cu diferenţa că determină valoarea
capitalului investit.

6.4.4 Multiplicatorii valorilor contabile (capital propriu, active)

■ Preţul acţiunii/Activul net contabil pe acţiune. Este util numai în cazul în care activele au o
valoare contabilă relativ apropiată de valoarea de piaţă şi atunci când nu există active
necorporale, cu impact semnificativ asupra valorii întreprinderii.
■ Multiplicatorul VPKpr/CINA. Acest multiplicator este cunoscut sub denumirea de Rata Tobin
Q, fiind frecvent citat sau utilizat în managementul strategic şi managementul prin valoare.
■ Multiplicatorul VPKi/AT. Are în vedere raportul între valoarea de piaţă a capitalului investit şi
valoarea contabilă a activelor totale (AT).

6.4.5 Multiplicatorii performanţelor operaţionale

În cazuri specifice evaluatorii dezvoltă şi utilizează multiplicatori specifici unei anumite ramuri. De
exemplu, este o practică uzuală ca o întreprindere ce operează în domeniul hotelier să fie evaluată pornind
de la un multiplicator de tipul Preţ/Cameră, sau o întreprindere de cablu TV să fie evaluată prin intermediul
ratei Preţ/Număr de clienţi. În Anexa 1 sunt prezentaţi şi alţi multiplicatori specifici din această categorie.

6.5 ALEGEREA MULTIPLICATORILOR

Coerenţa internii
O caracteristică de bază a unor rate de valoare este coerenţa internă, ceea ce înseamnă că ei
trebuie definiţi la acelaşi nivel de analiză. De exemplu, valoarea contabilă a activelor este o variabilă
definită la nivelul întreprinderii şi, prin urmare, trebuie să construim multiplicatorul corelat cu VPKi mai
degrabă decât cu VPKpr.
Profitul net însă este definit ca un surplus generat din activitatea întreprinderii şi care poate fi
distribuit acţionarilor prin intermediul dividendelor, numai după ce au fost finanţate celelalte obligaţii. În
aceste condiţii multiplicatorul coerent este cel definit în funcţie de profitul net şi VPK pr.
Frecvent se utilizează multiplicatorul Preţ/PID. Acesta este însă un multiplicator inadecvat pentru
că numitorul este definit la nivelul capitalului acţionarilor, iar numitorul la nivelul capitalului investit.
De asemenea, uneori este utilizat inadecvat multiplicatorul Preţ/CA. Trebuie să înţelegem că preţul
este o variabilă la nivelul capitalului propriu, iar cifra de afaceri la nivelul capitalului investit. Din punct de
vedere conceptual, este de preferat să construim un multiplicator ce leagă cifra de afaceri de VPKi. Este
totuşi posibil să realizăm comparaţia VPKpr/CA şi anume:
■ atunci când rata de îndatorare a capitalului propriu este similară; şi
■ atunci când evaluatorul realizează ajustări specifice ale multiplicatorului ca urmare a diferenţei
de îndatorare.
Aplicaţie
Presupunem că ştim următoarele informaţii despre trei întreprinderi comparabile.
Se cere estimarea valorii capitalurilor proprii ale întreprinderii A, având comparabile întreprinderile
B şi C.

Specificaţie A B C
Active (VPKi) 750 u.m. 7.500 u.m. 750 u.m.
Capitaluri proprii (VPKpr) 600 u.m. 6.000 u.m. 450 u.m.
Datorii (D) 150 u.m. 1.500 u.m. 300 u.m.
D/Kpr 25,0% 25,0% 66,7%
PID 30 u.m. 900 u.m. 30 u.m.

Rezolvare
Vom utiliza desigur un multiplicator de tipul Preţ/Profit aşa cum se observă în tabelul următor.
Problema esenţială este dacă vom utiliza valoarea capitalurilor proprii sau valoarea capitalului investit faţă
de profitul înainte de impozit şi dobânzi (PID) şi, de asemenea, trebuie să selectăm comparabila pentru a
alege un anumit nivel al indicatorului.

Specificaţie A B C
Multiplicatorul Preţ/PID 6,7 15,0
PID întreprinderea A 30 u.m.
Valoarea estimată A 200,0 u.m. 450,0 u.m.
Multiplicatorul VPKi/PID 8,3 25,0
PID întreprinderea A 30 u.m.
Valoarea estimată A 250,0 u.m. 750,0 u.m.

Este evident că singurul rezultat corect dintre cele patru obţinute este acela bazat pe multiplicatorul
VPKinv şi rezultatul comparabilei C.
Pe baza acestei soluţii, valoarea capitalului investit în întreprinderea A este de 750 u.m., iar dacă
din această suma deducem datoriile în valoare de 150 u.m., obţinem valoarea capitalurilor proprii de 600
u.m. (confirmat de situaţia de pe piaţă).
Exemplul confirmă ideea de coerenţă internă a indicatorilor şi, totodată, importanţa alegerii unei
baze de comparaţie corespunzătoare.

Alte criterii
Alegerea multiplicatorului depinde şi de alţi factori decât de coerenţa internă: poziţia întreprinderii
pe curba de viaţă, creşterea aşteptată, ramura în care operează întreprinderea, nivelul de rentabilitate, scopul
evaluării etc.
În Anexa 2 propunem câteva criterii de alegere a multiplicatorilor, în funcţie de tipul întreprinderii
evaluate.
De exemplu, noile afaceri au, prin definiţie, o volatilitate ridicată a parametrilor economici. Ele ar
putea avea un bun potenţial de creştere dar, în mod normal, în primii ani de operare înregistrează pierderi.
Nu este foarte dificil să utilizăm metoda DCF, dar pare delicat să folosim metodele bazate pe
comparaţie. Cei mai relevanţi multiplicatori, în această situaţie, sunt cei bazaţi pe cifra de afaceri.
Întreprinderile mature, cu o singură linie de afacere sau cu o diversificare redusă, ar putea reţine
întreaga gamă a multiplicatorilor prezentaţi. În opinia noastră, multiplicatorii profitului sunt cei mai
relevanţi.
 Când se evaluează întreprinderi din domeniul serviciilor nefinanciare se observă o corelaţie
puternică între profit şi cifra de afaceri. Agenţiile de publicitate, întreprinderile de asigurări, cele de
consultanţă etc., au ca multiplicator reprezentativ rate construite pe baza cifrei de afaceri, situaţie care nu
este valabilă în cazul întreprinderilor producătoare de bunuri materiale.

6.6 ELEMENTELE DE COMPARAŢIE. CRITERIILE DE COMPARABILITATE

Elementele de comparaţie
Acestea reprezintă acele caracteristici ale întreprinderii/acţiunii evaluate, care stau la baza
diferenţelor dintre preţurile de tranzacţionare. Dintre elementele de comparaţie importante în evaluare
reţinem următoarele:
(a) dimensiunea întreprinderii;
(b) data tranzacţiilor - trebuie să fie pe cât posibil recentă (aproape de data efectivă a evaluării);
(c) motivaţia părţilor (condiţiile de vânzare);
(d) preţul - trebuie exprimat în condiţiile plăţii în numerar sau echivalent de numerar;
(e) cantitatea - preţul variază cu cantitatea tranzacţionată (dimensiunea pachetului de acţiuni).
Cantitatea tranzacţionată indică şi tipul de piaţă (a vânzătorului sau a cumpărătorului);
(e) tipul tranzacţiei.
În mod formal, elementele de comparaţie se reduc la “rate de evaluare” care, de regulă, reprezintă
rapoarte între preţurile de tranzacţionare şi indicatori financiari ca: profitul, cifra de afaceri, activul net
contabil, cash-flow-ul etc. Aceste rate de evaluare trebuie să fie consecvente şi comparabile, cerinţele
explicite referitoare la acestea fiind următoarele:
■ ratele de evaluare trebuie să furnizeze informaţii pertinente şi de substanţă pentru valoarea
întreprinderii;
■ modul de calcul al ratelor să fie exact şi uniform;
■ dacă se reţin rate medii, perioadele de timp pentru care se calculează media trebuie să fie
adecvate ratei de evaluare şi tipului de întreprindere;
■ informaţiile de preţ trebuie să fie valabile la data evaluării;
■ dacă este necesar se vor realiza corecţii pentru asigurarea comparabilităţii;
■ dacă se impune, evaluatorul va face corecţii pentru lipsa de lichiditate şi lipsa de control;
■ dacă se utilizează informaţii referitoare la tranzacţii anterioare cu subiectul proprietăţii de
evaluat (acţiuni ale întreprinderii evaluate), în mod normal sunt necesare corecţii datorate
trecerii timpului şi schimbărilor intervenite atât în condiţiile mediului economic, cât şi în
performanţele şi riscurile întreprinderii respective.

Criteriile de comparabilitate
Pentru abordarea evaluării prin piaţă condiţia esenţială este asigurarea unei baze de comparaţie
corespunzătoare. Criteriile în funcţie de care se reţin întreprinderile pentru a asigura cerinţele de
“similaritate” şi “relevanţă”, precizate în standardele de evaluare sunt:
■ domeniul de activitate: întreprinderile comparabile trebuie să acţioneze în acelaşi domeniu de
activitate şi să se afle sub influenţa aceloraşi variabile economice (piaţa de aprovizionare, piaţa
de desfacere etc);
■ caracteristicile cantitative: întreprinderile reţinute ca bază de comparaţie vor avea în principiu
dimensiuni similare cu cele ale întreprinderii evaluate (volumul activelor, dimensiunea
capitalurilor proprii, cifra de afaceri, numărul de salariaţi etc);
■ caracteristicile calitative: întreprinderile comparabile trebuie să aibă parametrii calitativi
(tehnici, economico-financiari etc.) apropiaţi de ai întreprinderii subiect al evaluării).
Dacă ar fi să reţinem şase dintre cele mai importante variabile, care reprezintă criterii de
comparaţie, acestea ar putea fi:
■ ramura şi profilul ofertei de produse/servicii;
■ profilul clienţilor;
■ situaţia concurenţei pe piaţă;
 ■ situaţia şi structura furnizorilor, precum şi costurile operaţionale ale întreprinderilor din
ramură;
■ structura de finanţare şi rata de îndatorare a capitalului propriu;
■ evoluţia şi situaţia actuală a performanţelor, evoluţia aşteptată a acestora.

6.7 ALEGEREA UNEI VALORI ADECVATE A MULTIPLICATORULUI

Alegerea unei valori adecvate a multiplicatorului este o sarcină importantă în cadrul evaluării prin
comparaţie. Realizarea corectă a acestei etape presupune parcurgerea câtorva paşi, dintre care importanţi
sunt:
(a) Normalizarea informaţiei contabile. Comparabilitatea datelor poate creşte spectaculos atunci
când normalizăm informaţia contabilă. Cele mai întâlnite tehnici sunt: eliminarea elementelor
excepţionale din contul de rezultate, corectarea diferenţelor de practici contabile (referitoare la
stocuri, depreciere etc), corecţii ale activelor din afara exploatării etc.
(b) Utilizarea aceleiaşi definiţii a multiplicatorului. Analiştii amatori compară multiplii obţinuţi
din surse diferite, care au formule diferite de calcul pentru ratele financiare sau multiplicatorii de
valoare.
(c) Utilizarea aceleiaşi perioade de calculare;
(d) Corectarea datelor atipice;
(e) Calculul multiplicatorilor sintetici, prin două soluţii posibile, respectiv prin:
- utilizarea unor mărimi statistice de localizare; sau prin
- utilizarea analizei de regresie multiplă.
În prima soluţie posibilă se înscriu valoarea mediană şi media armonică. Între mărimile statistice
acceptate de către evaluatori, valoarea mediană este prima opţiune. Mediana reprezintă mijlocul
intervalului unui şir de elemente, aşezate în ordine crescătoare/descrescătoare. Popularitatea medianei este
ridicată nu doar în rândul evaluatorilor ci şi în rândul analiştilor financiari.
Media armonică este considerată a doua opţiune după valoarea mediană. Ea este singura măsură
statistică ce reflectă adevărata medie a rentabilităţii unui portofoliu de companii cu multiplicatori diferiţi.

Aplicaţie
Presupunem că am investit 200 u.m. în mod egal în două companii.
Prima are un PER egal cu 5, iar a doua un PER egal cu 15.
Se cere să se estimeze valoarea medie a multiplicatorului PER în acest caz.

Rezolvare
Ţinând seama de multiplicatorii precizaţi, rentabilitatea primei investiţii va fi 20%, iar a celei de a
doua 6,66%.
Profitul investiţiei va fi: 20 u.m. + 6,66 u.m. = 26.66 u.m.
În aceste condiţii PER total este 200 u.m.: 26,66 u.m. = 7,5
Utilizând media aritmetică ar rezulta un PER egal cu 10,0, respectiv (5+ 15): 2 = 10
Utilizând media armonică se obţine: 1/[(1:5 + (1:15)]: 2 = 7,5, adică valoarea corectă a PER total
pentru investiţiile considerate.
A doua soluţie posibilă de a obţine un multiplicator sintetic constă în utilizarea regresiei multiple.
Logica este relativ simplă: multiplicatorii ar trebui să reflecte în fond variabile fundamentale ale
companiilor pentru care se calculează. Regresia poate avea în vedere întreaga piaţă sau un eşantion de
întreprinderi.
Avantajele acestei tehnici de selectare a multiplicatorului sunt evidente (în primul rând simplitatea
pentru utilizatorul ei). Totuşi există două limite importante care trebuie cunoscute:
- tehnica presupune o relaţie lineară între variabile, ceea ce nu este întotdeauna adevărat. Situaţia
poate fi rezolvată atunci când sunt utilizate modele de regresie non-lineare (exponenţiale,
logaritmice etc);
- legătura între variabile se schimbă în timp; deci modelul bazat pe regresie este instabil în timp.
A. Damodaran a sugerat că în SUA este aplicabilă următoarea relaţie:
 PER = 11,27+1,55 Dividende/Profit net + 4,31 beta + 25,3 g
Pe baza acestei relaţii, dacă o întreprindere X nu distribuie dividende, are un coeficient beta de 1,0
şi o rată de creştere g de 10%, atunci PER estimat pe baza relaţiei prezentate va fi de:
PERX = 11,27 +1,55 x 0%+ 4,31 x 1,0 + 25,3 x 0,1 = 18,11

6.8 CORECTAREA MULTIPLICATORILOR PENTRU RISCUL DE ŢARĂ

Dacă nu există date disponibile pe piaţă, se poate pleca de la comparabilele dintr-o altă ţară, fiind o
practică destul de răspândită ca evaluatorii din ţările cu piaţă în dezvoltare sau care nu au o piaţă de capital
propriu-zisă să utilizeze ca referinţă piaţa SUA. Această bază de comparaţie este preferată şi pentru că
informaţiile disponibile sunt cele mai abundente.
Totuşi, preluarea ca atare a unor multiplicatori ai unei economii/pieţe dezvoltate nu este o soluţie
logică. În primul rând pentru că aceeaşi întreprindere, cu aceleaşi rezultate va avea situaţii financiare
diferite. De exemplu, pe baza Studiului realizat de Solnik (1996), aceeaşi întreprindere, cu aceleaşi rezultate
ar arăta un profit net de 125 u.m. În Marea Britanie şi de numai 66 u.m. În Japonia.

Profiturile şi capitalurile în diferite ţări

Ţara Profitul contabil Capitalul propriu

UK 125 88
SUA 100 100
Franţa 97 72
Germania 87 141
Japonia 66 114
Sursa: Solnik B., International Investments, Reading, MA, Addison-Wesley, 1996

În plus, ţările anglo-saxone au o distincţie clară între contabilitate şi fiscalitate, în vreme ce multe
alte ţări (inclusiv România) au situaţii financiare ce sunt utilizate atât pentru investitori cât şi pentru
raportări fiscale. În aceste cazuri apare interesul investitorilor de a diminua profiturile impozabile.
Manevrele uzuale ale managementului au în vedere:
■ înregistrarea pe costuri mai degrabă decât capitalizarea cheltuielilor;
■ crearea unor rezerve oculte;
■ aplicarea unei amortizări accelerate;
■ reevaluarea activelor etc.
În acest context, nu este posibilă compararea directă şi utilizarea ca atare a multiplicatorilor de
referinţă obţinuţi.
Trebuie să avem în vedere că, în aceste cazuri, multiplicatorii bazaţi pe cash-flow sunt cei mai
relevanţi.
În altă ordine de idei există diferenţe de percepţie a valorii pe piaţă. Aceasta se poate datora riscului
de ţară, iar evaluatorii trebuie să înţeleagă şi să aplice coeficienţi de corecţie pentru diferenţele între
economii.
Ideea coeficienţilor de corecţie porneşte de la percepţia că există o relaţie liniară între preţurile din
diverse pieţe.
O soluţie de estimare a multiplicatorului, în condiţii de diferenţe de risc de ţară, o reprezintă
regresia multiplă, care permite determinarea unui anumit multiplicator pornind de la variabile
macroeconomice fundamentale. De exemplu, A. Damodaran, pornind de la date referitoare la 16 ţări cu
pieţe în dezvoltare (nu a inclus România în studiul său) sugera că multiplicatorul PER ar putea fi determinat
pe baza următoarei relaţii:

PER = 33,52 - 103,5 Rd + 103,85 PIB - 0,143 Rt

unde:
Rd = rata dobânzii
PIB = creşterea nominală a PIB
Rt = riscul de ţară (este publicat anual în The Economist”, pe o scală de la 0 la 100).

6.9 SURSELE DE INFORMAŢII

Sursele principale de informaţii pe care se bazează abordarea prin piaţă în evaluarea întreprinderii
sunt:
■ Pieţele financiare de valori mobiliare unde sunt tranzacţionate participaţii la întreprinderi similare;
■ Piaţa pe care sunt cumpărate şi vândute întreprinderi în ansamblu lor;
■ Tranzacţii anterioare cu acţiuni ale întreprinderii evaluate.
Metoda comparaţiei este adecvată atunci când există o piaţă activă cu un număr suficient de
tranzacţii care, în cazul unor operaţii private, ar putea fi eventual confirmate din surse independente. De
asemenea, trebuie să avem în vedere că aplicarea metodei comparaţiei de piaţă diferă semnificativ dacă este
vorba de o întreprindere în ansamblul ei, de active individuale sau de linii dintr-o afacere.
Referitor la informaţiile furnizate de piaţa acţiunilor din România, într-un studiu recent pentru piaţa
financiară românească29, a fost evidenţiat faptul că nu există o corelaţie suficientă între indicatorii
tradiţionali de performanţă şi ratele financiare medii de piaţă. Dintre ratele de evaluare uzuale, pentru
piaţa românească, doar rata Preţ/Activ net contabil a arătat o distribuţie relativ normală.
Datele generale necesare a fi obţinute sunt:
■ numele întreprinderii reţinute ca bază de comparaţie;
■ ramura şi subramura de activitate;
■ structura acţionariatului;
■ dimensiunea întreprinderii (volumul activelor, capitalurile proprii, cifra de afaceri, numărul de
salariaţi etc);
■ informaţii economico-financiare, inclusiv ratele financiare specifice metodei (Price Earning
Ratio - PER, Preţ/Activ net, Preţ/Cifra de afaceri etc);
6.10 METODELE UZUALE ÎNSCRISE ÎN ABORDAREA PRIN PIAŢĂ

6.10.1 Metoda comparaţiei cu tranzacţii de pachete minoritare (acţiuni la întreprinderi

cotate)
Această metodă are ca raţionament faptul ca tranzacţiile realizate pentru participaţii la întreprinderi
similare oferă o evidenţă empirică asupra valorii întreprinderii evaluate. Principalul avantaj provine din
faptul că rentabilitatea, riscul şi rata de creştere a sectorului au un impact major asupra tuturor
întreprinderilor din ramură, iar participanţii pe piaţa financiară tranzacţionează pachete de acţiuni având
cunoscute aceste caracteristici fundamentale ce direcţionează . valoarea întreprinderilor.
Evaluatorul poate obţine o serie de informaţii privind întreprinderile cotate astfel încât să poată
analiza, în cunoştinţă de cauză, comparabilitatea acestora cu întreprinderea evaluată.
Principalele criterii reţinute pentru a selecta întreprinderile comparabile, care au înregistrat
tranzacţii cu pachete minoritare, sunt:
■ domeniul de activitate;
■ piaţa pe care operează, inclusiv zona geografică;
■ produsele oferite pe piaţă;
■ dimensiunea întreprinderii;
■ comparabilitatea performanţelor financiare istorice.
Pentru a aplica această metodă este importantă înţelegerea procedurii de selectare a întreprinderilor
comparabile, aceasta implicând parcurgerea următorilor paşi:
■ definirea criteriilor de selectare;
■ definirea populaţiei din care se selectează întreprinderile;
■ selectarea tuturor întreprinderilor care îndeplinesc criteriile definite;
■ explicarea, atunci când este cazul, a măsurii de a elimina din analiză întreprinderi care nu
îndeplinesc criteriile de selectare.
Metodologia de evaluare se bazează pe câteva puncte importante:
(a) Conceptul de multiplicatori sau rate de valoare.
29
Ion ANGHEL, “'Informaţiile financiare în analiza şi evaluarea întreprinderii'', Tribuna economică nr. 8/2001, p.35
 (b) Multiplicatorii utilizaţi în estimarea valorii capitalului acţionarilor/ investit.
(c) Perioada de analiză a multiplicatorilor. Aceasta trebuie să fie desigur o perioadă apropiată
de data evaluării, opţiunile putând avea în vedere: media ultimilor 12 luni, ultimul an fiscal, medie
ponderată a ultimilor 3-5 ani (justificat pentru ramurile cu o evoluţie ciclică), estimarea pentru anul în curs
etc.
(d) Corecţia informaţiilor financiare. Corecţiile au în vedere asigurarea comparabilităţii
întreprinderilor selectate cu întreprinderea evaluată, evaluatorul reţinând: eliminarea elementelor
extraordinare (de exemplu efectul unui incendiu sau al unei greve), corectarea stocurilor atunci când
metoda de evaluare contabilă este diferită, corectarea imobilizărilor atunci când politica de amortizare este
diferită etc.
(e) Selectarea multiplicatorilor. Reprezintă o etapă importantă în cadrul acestei metode, logica
şi experienţa evaluatorului fiind ingrediente importante în realizarea acestei operaţii. Selectarea
multiplicatorilor are în vedere adecvarea şi relevanţa informaţiilor dar şi respectarea coerenţelor de bază
implicate (de exemplu în cazul evaluării capitalului investit se va selecta multiplicatorul VPK i/Profit înainte
de impozit şi dobânzi pe acţiune” şi nu raportul “Preţul acţiunii/Profitul net pe acţiune”).
(f) Selectarea nivelului multiplicatorului considerat. Având la dispoziţie un şir de numere ce
reprezintă nivelurile multiplicatorului ales pentru toate întreprinderile comparabile selectate, un evaluator
are de ales dintr-o multitudine de soluţii: media aritmetică, mediana, cuartila inferioară sau superioară,
nivelul maxim sau minim şi chiar un nivel situat în afara intervalului de niveluri ale multiplicatorilor
întreprinderilor selectate. Opţiunea va fi stabilită în urma analizei comparative a întreprinderii evaluate cu
cele din baza de comparaţie, analiză ce trebuie să permită aprecierea diferenţelor de risc şi de rată de
creştere.

6.10.2 Metoda comparaţiei cu vânzări de întreprinderi necotate (piaţa de achiziţii şi fuziuni)

Spre deosebire de metoda anterioară, în acest caz baza de comparaţie o reprezintă tranzacţiile cu
întreprinderi în ansamblul lor sau tranzacţii cu pachete majoritare. O atenţie importantă trebuie acordată
condiţiilor de realizare a tranzacţiilor cu întreprinderi comparabile deoarece, în multe cazuri, operaţiile de
achiziţii şi fuziuni reflectă, alături de ingredientul valoare de piaţă şi ingredientul sinergie. De aceea,
evaluatorul trebuie să se gândească la faptul că, în multe asemenea cazuri, preţul de tranzacţionare reflectă
mai degrabă valoarea de investiţie decât valoarea de piaţă.
În linii generale se menţin punctele analizate în cadrul metodologiei de evaluare prin comparaţia cu
tranzacţii de pachete minoritare, prezentate anterior.
Aplicaţie

Se evaluează un cabinet medical (medicină internă), care realizează o cifră de afaceri anuală de
3.000 mii. lei şi deţinem informaţii privind preţurile de tranzacţionare a unor cabinete medicale similare. S-
a selectat multiplicatorul “Preţ/Cifră de afaceri”, ca fiind cel mai relevant în această speţă.

Raportul Preţ/ Cifră de afaceri rezultat din tranzacţiile cu cabinete medicale

Specificaţie Preţ/Cifră de afaceri %

Specialitatea medicală Redus Ridicat Mediu

1. Medicină generală 55% 95% 75%
2. Medicină internă 70% 100% 85%
3. Chirurgie 80% 100% 90%
4. Pediatrie 55% 75% 65%
5. Obstetrică/Ginecologie 80% 100% 90%
6. Psihiatrie 65% 85% 75%

Ţinând seama de situaţia cabinetului evaluat vom opta pentru un nivel apropiat de valoarea maximă
a ratei de valoare “Preţ/Cifră de afaceri”, respectiv un nivel de 95%, rezultând o valoare estimată a
cabinetului medical de 2.850 mii. lei.

Venituri anuale realizate de cabinetul medical (mii. lei) 3.000

Nivelurile ratei Preţ/Cifră de afaceri 70%- 100%

Nivelul selectat pentru cabinetul medical evaluat 95%

Valoarea de piaţă (mii. lei) 2.850

6.10.3 Metoda comparaţiei cu tranzacţii anterioare cu subiectul evaluării

Nu trebuie să supralicităm această metodă, chiar dacă în principiu ea oferă cea mai bună imagine a
valorii de piaţă, în măsura în care baza de comparaţie o reprezintă tranzacţiile anterioare cu acţiuni, ale
însăşi întreprinderii evaluate. Aceasta deoarece, în multe situaţii, condiţiile şi termenii tranzacţiei pot să ne
îndepărteze semnificativ de la definiţia valorii de piaţă sau a altui tip de valoare estimat.
În multe situaţii metoda solicită evaluatorului capacitatea de a converti devierile de la definiţia
valorii de piaţă (constatate în termenii tranzacţiilor anterioare), în corecţii valorice, iar acest demers nu este
tocmai simplu.

Semnificaţia abrevierilor din acest capitol:

CA = cifra de afaceri;
VPKi = valoarea de piaţă a capitalului investit;
VPKpr = valoarea de piaţă a capitalului propriu;
PID = profit înainte de impozit şi dobânzi;
PIAD = profit înainte de impozit, amortizare şi dobânzi;
AT = active totale;
CINA= costul de înlocuire net al activelor întreprinderii;
Anc = activ net contabil;
CF = cash-flow.
 Tipuri de multiplicatori ai valorii

Numitor/
Valoare
Valoare Profit CA Caracteristici operaţionale
contabilă
estimată
Capital PER PERg Preţ/CA Preţ/Ane Preţ/accesări (website)
propriu Preţ/Kwh (energie)
Preţ/Nr.clienţi (cablu TV)
Preţ/camera (hotel)
Preţ/tone de oţel vândut
Capital VPKi/PID VPKi/CA VPKi/TA Idem schimbând numărătorul
investit VPKi/PIAD VPKi/CINA Preţ cu VPKi.
VPKi/CF
 Capitolul 7
Abordarea prin venit

7.1 ESENŢA ABORDĂRII

Conform IVS GN 6 - Evaluarea întreprinderii, abordarea prin venit este definită ca fiind „ calea
generală de estimare a valorii unei întreprinderi, participaţii sau acţiuni, prin folosirea uneia sau mai
multor metode prin care valoarea este estimată prin convertirea beneficiilor (câştigurilor) anticipate, în
valoare a capitalului” (prin tehnica actualizării/capitalizării).
Cele două metode înscrise în această abordare sunt:
■ metoda cash flow-ului net30 actualizat - CFNact;
■ metoda capitalizării venitului.
Conform IVS GN 6, esenţa celor două metode înscrise în abordarea pe bază de venit este:
■ În metoda CFNact, cash-flow-ul net este estimat pentru fiecare an din perioada de previziune
explicită (5-10 ani). Acest cash-flow este transformat în valoare a capitalului, prin aplicarea
tehnicilor de actualizare, cu ajutorul unei rate de actualizare.
■ În metoda capitalizării venitului, un nivel reprezentativ al acestuia este împărţit cu o rată de
capitalizare sau este multiplicat cu un coeficient multiplicator, pentru a-l transforma în valoare a
proprietăţii.
Asemănarea dintre cele două metode constă în faptul că, dacă teoretic s-ar aplica ambele metode,
pentru evaluarea unei întreprinderi, valorile rezultate ar trebui să fie egale.
Deosebirea dintre cele două metode se referă la două situaţii diferite în care se aplică fiecare
metodă, respectiv:
■ metoda CFNact se aplică numai în situaţia în care întreprinderea evaluată va genera, într-o
perioadă de previziune explicită (5-10 ani), un cash-flow net anual de mărime inegală (chiar
negativ într-un an sau în mai mulţi ani);
■ metoda capitalizării venitului se aplică numai în situaţia în care întreprinderea evaluată a ajuns la
stadiul (faza) de stabilitate economică, caracterizat prin următoarele trăsături:
rata rentabilităţii capitalului investit ajunge la nivelul ratei medii a rentabilităţii realizate în
domeniul respectiv de activitate;
alocarea unei cote constante din profitul net pentru investiţii, respectiv investiţia anuală de
capital este egală cu amortizarea anuală şi cash-flow-ul net este aproximativ egal cu profitul
net;
venitul anual reproductibil, supus capitalizării, va fi un flux anual constant (anuitate
constantă) sau va creşte cu o rată anuală constantă, la infinit (simbolizată cu g).
De aceea, se poate spune că metoda capitalizării venitului este o versiune scurtă a metodei CFNact.
Abordarea prin venit are ca fundament teoria utilităţii, conform căreia investitorul va cheltui o
anumită sumă de bani, în funcţie de satisfacţia viitoare sperată de el, care va rezulta din exploatarea
investiţiei lui. Pentru investitor, satisfacţia se reflectă prin venitul pe care îl va obţine, care se poate exprima
prin mai multe forme:
■ profit brut din exploatare;
■ profit net din exploatare;
■ profit curent brut sau net;
■ dividende;
■ cash-flow brut sau net.
Cu cât mărimea anuală şi durata previzionată de obţinere a venitului este mai mare, cu atât şi
valoarea proprietăţii care generează venitul va fi mai mare, în optica unui investitor.
Aşadar, abordarea prin venit se înscrie în optica investitorului, care este interesat să achiziţioneze
capacitatea viitoare de generare de venit a unei întreprinderi.

7.2 PROBLEME CONCEPTUALE COMUNE ALE CELOR DOUĂ METODE

30
Termeni sinonimi sunt fluxul de numerar şi fluxul de trezorerie
 Problemele conceptuale comune pentru aplicarea corectă a metodelor de evaluare, înscrise în
abordarea prin venit, sunt:
■ conceptul de valoarea capitalului;
■ evaluarea activelor din afara exploatării; şi
■ corecţiile contului de profit şi pierdere.

7.2.1 Valoarea capitalului acţionarilor şi a capitalului investit

Expresia de „valoarea întreprinderii” este ambiguă, putând genera erori de interpretare şi implicit de
calcule. În teoria şi practica evaluării întreprinderii se pot calcula două noţiuni distincte:
■ valoarea capitalului acţionarilor (VCA); şi
■ valoarea capitalului investit (VCI).
Valoarea capitalului acţionarilor (VCA) exprimă valoarea capitalurilor proprii (de obicei
valoarea de piaţă a acestora). Dacă întreprinderea evaluată este cotată, VCA se calculează prin capitalizarea
bursieră (numărul acţiunilor ordinare, înmulţit cu cursul acţiunii la data evaluării), la care se adaugă (dacă
există) valoarea de piaţă a acţiunilor preferenţiale.
Valoarea capitalului investit (VCI) este egală cu suma dintre valoarea capitalului acţionarilor şi
valoarea creditelor cu termen de scadenţă mai mare de un an; deci reflectă valoarea întreprinderii în
ansamblul ei, partajată între finanţatorii acesteia, respectiv acţionarii şi creditorii. Deci:
VCI = VCA + CTL

şi

VCA = VCI - CTL

în care:
CTL reflectă valoarea de piaţă a creditelor pe termen lung, la data evaluării întreprinderii.

NOTA: Conceptul de valoare a capitalului investit mai este înţeles şi ca sumă dintre VCA şi
creditele totale. De aceea, ori de câte ori este folosit acest concept (VCI), trebuie precizat sensul acestuia.

Precizarea, încă de la începutul misiunii de evaluare, a scopului evaluării, respectiv, fie calcularea
VCA sau a unui pachet de acţiuni, fie calcularea VCI (într-unui din cele două sensuri), are o importanţă
decisivă pentru:
■ adecvarea metodelor de evaluare înscrise atât în abordarea prin capitalizarea venitului, cât şi în
abordarea prin piaţă;
■ asigurarea coerenţei între indicatorii economici utilizaţi în calcule, respectiv:
- tipul de cash-flow net utilizat (fie disponibil pentru acţionari, fie disponibil pentru investitorii
în întreprindere); şi
- ratele de actualizare/ capitalizare adecvate cu tipul de cash-flow net utilizat în evaluare.
O problemă esenţială, care trebuie luată în considerare în calcularea valorii capitalului investit este
valoarea activelor din afara exploatării.

7.2.2 Evaluarea activelor din afara exploatării

Unul din principiile esenţiale ale evaluării unei întreprinderi este separarea şi evaluarea distinctă a
activelor din afara exploatării. În Glosarul cu termeni pentru Standardele Internaţionale de Evaluare, activul
din afara exploatării este definit ca fiind „un activ care este deţinut de o întreprindere, dar care este
considerat excedentar pentru activităţile entităţii. Nu este considerat necesar pentru producţia de bunuri
sau pentru prestarea de servicii de către o entitate. El este deţinut fie ca o investiţie imobiliară, fie pentru
dezvoltare, fie pentru vânzare sau este utilizat ca garanţie pentru un împrumut sau pentru alte scopuri
comerciale, nelegate de activitatea de exploatare a entităţii. Valoarea de piaţă a activului excedentar se
determină pe baza celei mai bune utilizări a acestuia.“

În IVS GN 6 - Evaluarea întreprinderii, referitor la evaluarea activelor din afara exploatării, se fac
câteva precizări, printre care se menţionează că o corecţie obligatorie este „eliminarea din bilanţ şi din
contul de profit şi pierdere a impactului elementelor din afara exploatării... Dacă există în bilanţ active în
afara exploatării, ele trebuie extrase şi evaluate în mod distinct faţă de restul activităţilor de exploatare.
Elementele din afara exploatării trebuie evaluate la valoarea de piaţă. Impozitele pot necesita, de
asemenea, corecţii. Costurile de vânzare ar trebui luate în considerare “.
Comentând prevederea de mai sus, rezultă două concluzii:
■ evaluarea activelor din afara exploatării se face la valoarea realizabilă netă, respectiv
valoarea de piaţă minus costurile estimate de vânzare, minus eventualul impozit asupra
câştigului realizat din vânzarea unui activ individual;
■ valoarea realizabilă netă a activelor din afara exploatării are ca premisă vânzarea acestor active
care, din diferite motive, vor fi achiziţionate împreună cu activele necesare exploatării. Numai
pe baza premisei vânzării activelor din afara exploatării se vor lua în calcul cheltuielile
estimate de vânzare şi eventualul impozit pe câştigul realizat din vânzarea activului (dacă
preţul net de vânzare este mai mare decât valoarea contabilă a activului).
În legătură cu sfera de cuprindere a activelor din afara exploatării, sarcina delimitării acestora o are
evaluatorul, care trebuie să solicite clientului o listă cu informaţii asupra acestor active. În cazul în care nu
obţine această listă, evaluatorul va trebui să analizeze şi să delimiteze activele din afara exploatării.
Pot fi catalogate ca active din afara exploatării următoarele clase de active:
(A) Mijloace băneşti, echivalente monetare şi plasamente pe termen scurt (titluri de valoare uşor
negociabile), excedentare faţă de nevoile curente;
(A) Investiţii financiare pe termen lung (imobilizări financiare);
(B) Investiţii imobiliare;
(C) Alte active din afara exploatării.
Primele două clase de active sunt denumite active financiare, conform terminologiei IAS - 39 -
Instrumente financiare: recunoaştere şi evaluare.
(A) Mijloacele băneşti sunt formate din numerar (în casierie şi sub formă de plasamente la vedere),
cecuri, bilete la ordin, trate şi depozite în conturi bancare cu lichiditate mare.
Mijloacele băneşti sunt tratate ca active din afara exploatării numai pentru suma excedentară faţă
de nevoile curente ale întreprinderii, solicitate de derularea procesului de exploatare. Altfel spus, în fondul
de rulment net sunt incluse disponibilităţile băneşti necesare pentru exploatare, al căror nivel se determină
în mod uzual, pe baza unui anumit procentaj din cifra de afaceri. Acest procentaj (pondere) este diferit(ă),
în funcţie de natura activităţilor de exploatare ale întreprinderilor evaluate.
Mijloacele băneşti catalogate ca active din afara exploatării se evaluează la valoarea lor nominală.
Echivalentele monetare sunt reprezentate de plasamentele cu lichiditate mare şi termen de
exigibilitate de până la 90 de zile. Ca esenţă, reprezintă surplusul de mijloace băneşti faţă de necesităţile de
plată a obligaţiilor curente, fiind plasate în depozite la termen, certificate de depozit emise de bănci şi alte
instituţii financiare, bonuri de trezorerie şi alte hârtii de valoare cu scadenţă de maxim 90 de zile. Venitul
adus de echivalentele monetare este reprezentat de dobândă şi de discontul faţă de valoarea nominală, la
care sunt vândute unele titluri de credit pe termen foarte scurt.
Echivalentele monetare excedentare faţă de nevoile curente sunt considerate ca fiind active în afara
exploatării, deoarece reflectă disponibilităţile băneşti în surplus faţă de nevoile pe termen scurt.
Din punct de vedere contabil, echivalentele monetare se înregistrează la preţul de achiziţie.
Deoarece preţul de achiziţie se apropie de valoarea lor de piaţă, valoarea reţinută de evaluator este valoarea
lor contabilă (costul de achiziţie).
Plasamentele pe termen scurt (sau investiţii financiare pe termen scurt) sunt reprezentate de
plasamentele cu o scadenţă între 91 de zile şi 360 zile de la data achiziţiei (bonuri de trezorerie, obligaţiuni
emise de întreprinderi sau municipalităţi, acţiuni listate ale companiilor, deţinute pe termen scurt).
(a) Investiţiile financiare pe termen scurt, care reprezintă titluri de credit
(bonuri de trezorerie şi obligaţiuni), pot fi evaluate prin două proceduri:
■ prima constă în evaluarea lor împreună cu celelalte active ale întreprinderii, prin metoda
capitalizării venitului. O astfel de abordare presupune ca în venitul supus capitalizării să fie
inclus şi venitul generat de aceste active din afara exploatării (exprimat de dobândă), iar, pe de
altă parte, rata de capitalizare totală să exprime şi costul acestei surse de finanţare, respectiv să
 fie calculată ca un cost mediu ponderat al tuturor surselor de finanţare. Adoptarea acestei
proceduri este condiţionată de aplicarea cu acurateţe a unui calcul al costului mediu ponderat al
capitalului, cu riscul producerii unor erori;
■ a doua procedură, mult mai uşor de aplicat, constă în extragerea veniturilor generate de titlurile
de credit pe termen scurt din veniturile totale ale întreprinderii, calcularea valorii activelor
necesare exploatării prin metoda capitalizării venitului aferent numai acestor active şi, în final,
adăugarea valorii nominale (preţul de achiziţie) al investiţiilor financiare pe termen scurt în
titluri de credit la valoarea activelor necesare exploatării.
(b) Investiţiile financiare pe termen scurt în titluri de capital (acţiuni) listate sunt evaluate la
valoarea de piaţă, care reprezintă cursul acţiunii pe piaţa de capital la închidere, din data
evaluării.
(B) Investiţiile financiare pe termen lung în alte companii (numite imobilizări financiare) sunt
plasamentele (investiţiile) pe care întreprinderea intenţionează să le deţină pe parcursul unei perioade ce
depăşeşte un an (deşi aceste plasamente pot fi uşor negociabile ca şi plasamentele pe termen scurt).
În cele ce urmează ne vom referi numai la evaluarea investiţiilor pe termen lung în acţiuni ale
altor companii.
IAS 39- Instrumente financiare: recunoaştere şi evaluare - precizează principiile tratamentului
contabil al acestor investiţii, care diferă în funcţie de clasificarea lor în:
(a) investiţii fără influenţă şi fără control (sub 20% din acţiunile cu drept de vot), subclasificate în:
investiţii păstrate până la scadenţă;
active financiare disponibile pentru vânzare;
active financiare deţinute în scopul tranzacţionării;
(b) investiţii cu influenţă dar fără control (între 20%-50% din acţiunile cu drept de vot ale altei
firme);
(c) investiţii de control (peste 50% din acţiunile cu drept de vot ale altei firme).
Nu ne propunem o detaliere a tratamentului contabil (evaluarea) al acestor investiţii pe termen
lung în capitalul altor firme, ci punctul de vedere al evaluatorilor. Acesta poate fi sintetizat în
următoarele principii:
(1) Dacă o întreprindere are mai multe investiţii minoritare şi majoritare în alte
întreprinderi, se evaluează în mod distinct fiecare investiţie, respectiv:
valoarea capitalului acţionarilor din întreprinderea holding, supusă evaluării, fără a lua în
considerare influenţa investiţiilor sale financiare pe termen lung în alte întreprinderi;
valoarea capitalului deţinut în fiecare participaţie, majoritară şi minoritară;
apoi se însumează valoarea capitalului acţionarilor din întreprinderea holding cu valoarea
capitalului deţinut în alte întreprinderi.
(2) Nu se va aplica prima de control pentru evaluarea unei investiţii de control şi nici discont
pentru pachet minoritar în cazul evaluării unei investiţii fără control (dacă se aplică procedura
capitalizării dividendelor).
(3) Metodele adecvate de evaluare a investiţiilor financiare sunt cele înscrise în abordarea prin
venit, respectiv metoda capitalizării venitului şi metoda cash-flow-ului net actualizat (CFN act).
Exemple de evaluare a activelor/ instrumentelor financiare sunt prezentate în subcapitolul 8.7.
(C) Investiţiile imobiliare sunt definite în IAS 40 - Investiţii imobiliare, ca fiind „o proprietate
imobiliară (un teren sau o clădire - sau parte a unei clădiri - sau ambele) deţinută (de proprietar sau de
locatar, în baza unui contract de leasing financiar), mai degrabă în scopul închirierii sau pentru creşterea
valorii capitalului sau ambele, decât pentru:

(a) a fi utilizată în producţia de bunuri, prestarea de servicii sau în scopuri administrative;

sau
(b) a fi vândută pe parcursul desfăşurării normale a activităţii”.
De exemplu, în sfera investiţiilor imobiliare se includ terenurile deţinute în scopul vânzării la un
preţ mai ridicat, cele deţinute şi a căror utilizare viitoare nu este încă decisă, precum şi clădirile închiriate
sau închiriabile terţilor.
Evaluarea investiţiilor imobiliare este prevăzută în IVA 1- Evaluarea pentru raportarea financiară
şi în IAS 40 - Investiţii imobiliare.
Trăsătura esenţială a IAS 40 este referinţa directă de participare a evaluatorilor independenţi de
proprietăţi imobiliare pentru evaluarea acestei categorii de active, întrucât sunt necesare cunoştinţe
aprofundate referitoare la metodologia evaluării (metoda comparaţiei de piaţă şi metodele bazate pe
capitalizarea/actualizarea venitului).
Tratamentul contabil al investiţiilor imobiliare poate fi redat pe scurt astfel:
(a) investiţiile imobiliare sunt recunoscute ca active atunci când îndeplinesc cumulativ cele două
condiţii generale pentru orice activ, şi anume: să aibă potenţialul de a genera beneficii
economice viitoare pentru proprietar şi costul investiţiei să poată fi cuantificat în mod credibil;
(b) înregistrarea iniţială în bilanţ a unei investiţii imobiliare se face la costul ei, care include şi
costurile de tranzacţionare (onorarii profesionale pentru prestarea serviciilor juridice, taxele de
transfer al proprietăţii etc);
(c) după recunoaşterea iniţială, o întreprindere va alege fie modelul bazat pe valoarea justă, fie
modelul bazat pe cost;
(d) o întreprindere este încurajată dar nu obligată să determine valoarea justa a unei investiţii
imobiliare pe baza evaluării făcute de un evaluator independent, care are o calificare
profesională relevantă şi recunoscută şi o experienţă recentă în ceea ce priveşte localizarea şi
categoria de investiţie imobiliară care este evaluată. Cu alte cuvinte, este vorba de un expert
evaluator de proprietăţi imobiliare;
(e) valoarea justă a investiţiei imobiliare este valoarea sa de piaţă. IAS 40 explică în mod detaliat
valoarea justă prin prisma explicaţiilor definiţiei IVSC/TEGOVA aferente definiţiei valorii de
piaţă (redată în IVS 1 - Valoarea de piaţă);
(f) valoarea justă se poate determina cel mai credibil prin metoda comparaţiei de piaţă, dacă există
o piaţă activă a investiţiilor imobiliare respective sau, în lipsa preţurilor curente de pe o piaţă
activă, prin utilizarea metodelor de evaluare înscrise în abordarea prin venit (actualizarea cash-
flow-urilor);
(g) modelul de evaluare bazat pe cost, a unei investiţii imobiliare, se adoptă numai atunci când
tranzacţiile de piaţă comparabile sunt ocazionale şi nu sunt disponibile estimări alternative ale
valorii juste (de exemplu, bazate pe actualizarea (luxurilor de numerar). În acest caz,
întreprinderea va evalua acea investiţie imobiliară utilizând modelul bazat pe cost, prezentat în
IAS 16 Imobilizări corporale, adică la cost mai puţin orice amortizare cumulată şi orice pierderi
cumulate din depreciere.
În concluzie, evaluarea investiţiilor imobiliare se poate face prin cele trei abordări ale evaluării,
respectiv prin metodele de evaluare recunoscute, înscrise în cele trei abordări. Dacă se bazează pe
informaţii de piaţă, toate metodele de evaluare vor duce la estimarea valorii de piaţă (sau valorii juste).
(D) Alte active din afara exploatării cuprind o gamă largă de active corporale şi necorporale,
printre care enumerăm: mijloace fixe în conservare, active cu caracter social-cultural (club, cantină, case de
odihnă, stadioane etc), metale preţioase şi obiecte din metale preţioase, colecţii de tablouri, colecţii
filatelice, brevete de invenţii neutilizate, proiecte de dezvoltare neaplicate în practică, mărci de produse
neutilizate etc.
Evaluarea acestor active din afara exploatării se va face la valoarea realizabilă netă prin aplicarea
metodelor de evaluare care se bazează pe informaţii credibile de piaţă.
7.2.3 Corecţiile (ajustările) cotitului de profit şi pierdere
Rezultatele financiar-contabile nu reflectă întotdeauna, din motive subiective şi/sau obiective,
nivelurile reprezentative şi mentenabile pe termen lung ale profitului (din exploatare, curent şi total).
IVS GN 6 - Evaluarea întreprinderii, la paragraful 5.13., arată că „Pentru estimările valorii de
piaţa a întreprinderii, trebuie făcute corecţii uzuale ale înregistrărilor financiare, în scopul de a reflecta
cât mai corect realitatea economică, atât în ceea ce priveşte fluxul de venit cât şi bilanţul contabil.
Corecţiile situaţiei financiare trebuie făcute asupra datelor financiare raportate, pentru elementele care
sunt relevante şi semnificative în procesul de evaluare. Corecţiile pot fi adecvate pentru următoarele
motive:
pentru corectarea veniturilor şi cheltuielilor la niveluri care sunt în mod rezonabil reprezentative
pentru continuarea activităţilor de exploatare;
pentru prezentarea pe o bază consecventă atât a datelor financiare ale întreprinderii în cauză, cât
şi cele ale întreprinderilor luate ca bază de comparaţie;
pentru a converti valorile înregistrate în valori de piaţă;
pentru a corecta activele şi datoriile din afara exploatării, precum şi veniturile şi cheltuielile
aferente acestora;
pentru a corecta veniturile şi cheltuielile neeconomicoase.“
Rezultă că scopul ajustărilor (corecţiilor) îl reprezintă fundamentarea contului de profit şi pierdere
al întreprinderii evaluate pe principii de normalitate economică şi de a asigura o mai bună
comparabilitate cu alte întreprinderi similare, din acelaşi domeniu de activitate.
Corecţiile se fac, de obicei, asupra veniturilor şi cheltuielilor înregistrate în contul de profit şi
pierdere din ultimii 3-5 ani, cu condiţia ca întreprinderea să nu fi suferit modificări importante prin fuziuni,
divizări, în structura producţiei.
Cele mai frecvente corecţii se fac asupra elementelor de cheltuieli de exploatare, al căror număr
poate fi de ordinul a zeci de elemente.
Corecţiile uzuale sunt:
(i) corecţii asupra cheltuielilor generate de activele din afara exploatării
Exemple de elemente din afara exploatării şi corecţiile adecvate pentru acestea pot include:
o Personalul auxiliar. Se elimină cheltuielile cu compensaţiile, impozitele aferente şi trebuie
corectate impozitele pe venit. Evaluatorul trebuie să fie precaut atunci când face corecţii
asupra unor elemente, cum ar fi personalul auxiliar, pentru a ajunge la niveluri mentenabile
ale profitului posibil de obţinut. Altfel, există pericolul supraevaluării întreprinderii, în cazul
în care cheltuielile sunt reintegrate în profit, exceptând cazul în care evaluatorul ştie despre
clientul său că acesta are puterea de control care îi permite să facă schimbări şi intenţionează
să disponibilizeze personalul excedentar.
o Activele auxiliare (de exemplu, avion). Se elimină din bilanţ valoarea activelor auxiliare şi a
oricăror active şi datorii. (După ce întreprinderea a fost evaluată, valoarea activelor auxiliare,
netă de costurile de vânzare şi impozite, dacă există, se va adăuga în procesul de reconciliere
a valorii.) Se elimină impactul deţinerii activelor auxiliare asupra contului de profit şi
pierdere, respectiv asupra cheltuielilor (în cazul avionului - combustibil, echipaj, hangar,
impozite, întreţinere etc.) şi veniturilor aferente (veniturile obţinute din efectuarea de curse
charter sau din închirierea avionului).
o Activele redundante (excedentare sau care nu sunt necesare pentru activitatea întreprinderii)
ar trebui tratate în raportul de evaluare în mod similar cu activele din afara exploatării. Astfel
de elemente de active redundante pot include: licenţe, contracte de franciză, brevete de
invenţie, drepturi de autor neutilizate, investiţii în teren, în clădiri închiriate şi echipamente în
surplus, investiţii în alte întreprinderi, un portofoliu de titluri de plasament, numerarul
excedentar sau depozitele la termen. Valoarea realizabilă netă a activelor redundante (netă de
costurile de vânzare şi de impozitul pe venit) trebuie adăugată ca o intrare la fluxul de
numerar net din exploatare, de obicei în primul an al perioadei de previziune explicită.
(ii) corecţii asupra cheltuielilor generate de influenţa unor evenimente întâmplătoare sau
excepţionale, deci cu caracter de nerepetabilitate (de ex. greve, inundaţii, incendii,
reorganizarea întreprinderii, introducerea unor linii de fabricaţie noi etc).
(iii) corecţii care să asigure comparabilitatea cu alte întreprinderi:
■ amortizarea contabilă sau cea calculată în scopuri fiscale trebuie corectată pentru a estima
amortizarea economică sau pentru a o putea compara, cu mai mare acurateţe, cu
amortizarea utilizată de întreprinderi similare. Pot fi necesare şi corecţii de impozit;
■ Stocurile contabile pot necesita corecţii pentru a asigura o mai bună comparabilitate cu cele
ale întreprinderilor similare, ale căror înregistrări contabile pot fi evaluate printr-o metodă
contabilă, diferită faţă de cea a întreprinderii în cauză sau pentru a reflecta realitatea
economică cu mai mare acurateţe.
(iv) corecţii asupra elementelor de cheltuieli care sunt la discreţia proprietarilor/ managerilor. O
listă succintă a elementelor de cheltuieli incluse în această categorie cuprinde:
■ cheltuielile pentru compensarea proprietarilor/managerilor trebuie, în general, corectate,
deoarece proprietarii care prestează o activitate în firma lor pot fi remuneraţi cu venituri
(băneşti şi în natură) mult mai mari decât recompensa curentă pe piaţa muncii sau, din
contră, să nu primească nici o remuneraţie, venitul lor provenind exclusiv din dividende. În
primul caz, trebuie efectuată o corecţie în sensul adăugării, la rezultatul brut curent
contabil, a surplusului de venituri (cele în natură sunt convertite în bani) obţinute de
proprietari; în a doua situaţie, o mărime normală a compensaţiei muncii proprietarilor/
acţionarilor va fi scăzută din rezultatul brut curent. Cheltuielile pentru compensarea
proprietarilor cuprind următoarele elemente:
costurile salariale;
contribuţia la fondul de pensii; asigurarea de viaţă;
prime, bonusuri şi alte avantaje în natură (abonamente la cluburi private, chirii mari
plătite de întreprindere pentru proprietar etc);
compensările pentru membrii de familie ai proprietarilor/ managerilor angajaţi în
întreprinderi;
cheltuielile de transport şi întreţinere a mijloacelor de transport pentru
proprietari/manageri (cu amortizarea, combustibil, reparaţii, asigurare etc.);
■ cheltuielile cu serviciile furnizate de terţi, cuprind o gamă extrem de diversificată de
servicii de care beneficiază o întreprindere; unele pot fi apreciate cu precizie (de ex. cele de
apă, electricitate, canalizare, gaze, energie termică, etc. datorită contorizării lor) şi, deci, nu
se impune efectuarea unor corecţii; altele sunt furnizate exclusiv pe baza unor contracte de
prestări de servicii negociabile. În măsura în care prestatorul de servicii este o persoană
fizică sau juridică care se află în relaţii privilegiate cu proprietarii întreprinderii (de ex.
relaţii de rudenie, o filială pentru societatea mamă, o altă firmă în care proprietarul este
acţionarul majoritar, etc.) se impune necesitatea efectuării unor corecţii pentru a reflecta
tarifele de piaţă, negociate pe baze nepărtinitoare, între prestatorii şi consumatorii
independenţi de servicii;
■ cheltuieli de reprezentare şi protocol;
■ cheltuieli cu dobânzi pentru creditele necesare activelor din afara exploatării şi finanţării
cheltuielilor pentru nevoile private ale proprietarilor;
■ cheltuieli cu asigurarea bunurilor, în cazul în care nu există poliţe de asigurare;
■ alte cheltuieli.
(v) Costul elementelor în leasing, închiriate sau contractate în orice alt mod cu parteneri
înrudiţi, poate necesita corecţii pentru a reflecta valoarea de piaţă a plăţilor. Pot fi necesare şi
corecţii de impozit.
(vi) corecţii cauzate de influenţa unor evenimente viitoare iminente, ca de exemplu:
■ diminuarea unor elemente de cheltuieli ca urmare a achiziţionării unor licenţe de fabricaţie,
punerii în funcţiune a unei instalaţii noi etc;
■ modificarea politicii de impozitare a venitului, a regimului deductibilităţii unor cheltuieli şi
prelevărilor obligatorii.
În legătură cu efectuarea corecţiilor trebuie reţinute câteva aspecte principiale:
 numărul elementelor care necesită corecţii variază de la caz la caz, în funcţie de informaţiile
credibile disponibile;
 corecţiile trebuie să se aplice asupra elementelor de cheltuieli şi eventual venituri, care au o
pondere semnificativă în total, deci, care influenţează în măsură semnificativă asupra mărimii
venitului;
 fiecare corecţie trebuie să fie explicată de către evaluator, în sensul prezentării cauzei care a
generat-o, ca şi a calculelor prin care a fost determinată mărimea corecţiei;
 toate corecţiile sunt posibil de efectuat numai în cazul în care se evaluează un pachet majoritar
de acţiuni, deoarece posibilitatea efectuării lor este condiţionată de poziţia de control, care ar fi
 dobândită de investitorul potenţial; în cazul evaluării unui pachet minoritar de acţiuni, sunt
posibile numai unele corecţii, care se referă la modificările iminente în politica de impozitare şi
la nivelul unor elemente de cheltuieli, influenţat de punerea în funcţiune a unor investiţii.

7.3 METODA CASH-FLOW-ULUI NET ACTUALIZAT - CFNact (DCF)

În terminologia uzuală anglo-saxonă, această metodă este numită „Discounted Cash-Flow Method
Analysis” (DCF). Analiza cash-flow-ului constă în tehnica modelării financiare bazată pe ipoteze explicite
referitoare la previziunea venitului unei întreprinderi sau altui tip de proprietate (imobiliară, activ corporal
sau necorporal) generatoare de venit.
Analiza cash-flow-ului se bazează pe ipoteze asupra condiţiilor viitoare ale pieţei care vor afecta
oferta, cererea, cheltuielile precum şi riscul potenţial. Pe baza acestor ipoteze se previzionează capacitatea
întreprinderii de a genera venit.
Analiza cash-flow-ului este utilizată de mai multe discipline, în mai multe scopuri, ca de exemplu
contabilitatea (pentru calcularea valorii de utilizare a unei unităţi generatoare de numerar, conform IAS 36),
management (pentru elaborarea planului de afaceri), eficienţa economică a investiţiilor (pentru elaborarea
studiilor de fezabilitate). Fiecare din aceste discipline utilizează anumite tipuri de cash-flow, adecvate cu
scopul urmărit.
Şi în domeniul evaluării diferitelor tipuri de proprietăţi sunt utilizate mai multe tipuri de cash-flow,
adecvate cu venitul reprezentativ degajat de proprietatea supusă evaluării.
În acest capitol ne referim numai la cele două tipuri de cash-flow adecvate şi specifice pentru
evaluarea fie a capitalului acţionarilor, fie a capitalului investit în întreprindere (deci CA sau CI), prezentate
în subcapitolul 7.2.1.
Aplicarea metodei CFNact presupune lămurirea prealabilă a conţinutului acestei metode complexe şi
moderne.
Esenţa metodei este explicată în IVS GN 10 - Analiza DCF, astfel: „O tehnică de modelare
financiară, bazată pe ipotezele explicite referitoare la veniturile şi cheltuielile previzionale, aferente unei
proprietăţi sau întreprinderi. Ca metodologie acceptată, inclusă în abordarea prin venit, analiza DCF
presupune previziunea unei serii de fluxuri de numerar (cash-flow) periodice, fie pentru o proprietate
funcţională, fie pentru o proprietate în dezvoltate, fie pentru o întreprindere. Acestor serii de fluxuri de
numerar previzionate li se aplică o rată de actualizare adecvată, derivată de pe piaţă, pentru a stabili
valoarea actualizată a fluxului de numerar generabil de proprietate sau întreprindere. În cazul unei
întreprinderi sunt actualizate fluxurile de numerar periodice estimate şi valoarea întreprinderii la sfârşitul
perioadei de previziune. “
Exprimată într-o formulă sintetică, valoarea întreprinderii (CI), calculată prin metoda CFN act,
este:

în care:
CI = valoarea capitalului investit (valoarea întreprinderii);
p = numărul de ani ai perioadei de previziune explicită;
CFNI = cash-flow net disponibil pentru investitori (la dispoziţia întreprinderii);
Vtermin = valoarea terminală a întreprinderii, la finele anului n;
k = rata de actualizare.

Se mai impune precizarea că, în cazul în care întreprinderea are în proprietate şi active care nu sunt
necesare exploatării (active redundante), trebuie să fie adăugată şi valoarea realizabilă netă a acestora, sub
forma cash-flow-ului net din afara exploatării.
Etapele necesare pentru aplicarea metodei CFN act sunt:
■ stabilirea tipului de cash-flow care va fi utilizat;
■ stabilirea duratei de previziune explicită;
■ previziunea cash-flow-ului;
■ stabilirea ratei de actualizare; şi
 ■ estimarea valorii terminale a întreprinderii.
7.3.1 Tipuri de cash-flow net utilizate în evaluarea întreprinderii
În metodologia evaluării întreprinderii se utilizează două tipuri de cash-flow net, definite în IVS
GN 6 - Evaluarea întreprinderii, astfel:
„Cash-flow net (Net Cash Flow) = totalul disponibilităţilor care rămân, pe parcursul unei
perioade de activitate, după ce au fost achitate toate obligaţiile legate de exploatare. Cash-flow-ul net
poate fi la dispoziţia acţionarilor sau la dispoziţia investitorilor (sau întreprinderii).
Cash-flow-ul net disponibil pentru acţionari (Equity Net Cash Flow) se calculează după
următoarea formulă: Profit curent net (după impozitare) plus amortizare şi alte cheltuieli non-cash
(provizioane), minus cheltuieli de capital (investiţii în active imobilizate), minus creşterea capitalului de
lucru, plus creşterea datoriilor purtătoare de dobânzi, după scăderea din acestea a rambursărilor de
credite.
Cash-flow-ul disponibil pentru investitorii în întreprindere (Investea Capital Net Cash Flow) se
calculează după următoarea formulă: Profit brut din exploatare minus impozitul pe profit, plus amortizare
şi alte cheltuieli non-cash (provizioane), minus cheltuieli de capital (investiţii în active imobilizate),
minus creşterea capitalului de lucru net (fond de rulment net).“
Rezultă deci, următoarea structură a celor două tipuri de cash-flow net:
a) Formula de calcul a CFNA este:

Profit curent net (normalizat)

+ amortizare
- cheltuieli de capital
- creşterea sau + descreşterea FRN
+ creşterea sau - descreşterea creditelor pe termen
= CFNA

b) Formula de calcul a CFNI este:

Profit brut din exploatare normalizat x (1 - s)

+ amortizare
- cheltuieli de capital
- creşterea sau + descreşterea FRN
= CFNI
în care s = cota impozitului pe profitul întreprinderii.
Semnificaţia celor două tipuri de CFN este următoarea:
■ CFNA reprezintă dividendele distribuibile acţionarilor;
■ CFNI reprezintă resursele totale necesare pentru:
- acoperirea serviciului datoriei; şi
- dividendele distribuibile acţionarilor.
7.3.2 Durata de previziune explicită
Din punct de vedere conceptual, durata de viaţă viitoare a unei întreprinderi se divide în două
perioade distincte:
■ durata de previziune explicită (sau discretă), în care CFN este calculat în mod distinct pentru
fiecare an din această perioadă; în general, lungimea acestei perioade este cuprinsă între 5 şi 10
ani; şi
■ durata de previziune nonexplicită, care ţine de la finele ultimului an al primei perioade până la
infinit; în această perioadă nu mai este necesară calcularea CFN anual, dar este necesară
calcularea valorii întreprinderii, la sfârşitul ultimului an de previziune explicită, sub forma
valorii terminale.
Câteva aspecte de logică economică în aplicarea metodei CFN act, referitoare la durata de previziune
explicită, sunt:
(a) această durată reflectă perioada de evoluţie „nestabilă” a CFN, în care mărimea anuală a
acestui indicator va fi inegală, din cauza evoluţiei profitului, investiţiilor, modificării anuale a
FRN şi a serviciului datoriei (ultimul element numai în cazul CFNA);
(b) lungimea acestei durate nu este prestabilită la 5, 7 sau 10 ani sau la cea conţinută în programul
informatic utilizat; poate să fie de 3, 4, 5 sau mai mulţi ani, respectiv până când întreprinderea
atinge stadiul de stabilitate economico-financiară, adică atunci când rata rentabilităţii
capitalului investit este egală cu costul capitalului (acţionarilor sau mediu ponderat al
capitalului);
(c) evoluţia indicatorilor pe baza cărora se calculează CFN poate să se încadreze într-un singur
stadiu sau în două stadii, incluse în perioada de previziune explicită;
(d) în cazul evaluării unor întreprinderi în scopul fuziunii, durata de previziune j trebuie să acopere
perioada de timp necesară integrării şi manifestării efectului sinergetic al fuziunii;
(e) în cazul evaluării unor întreprinderi româneşti, un criteriu posibil pentru stabilirea duratei de
previziune ar putea fi timpul necesar pentru atingerea nivelului costului capitalului din
domeniul similar de activitate al ţărilor din Uniunea Europeană;
(f) pentru unele întreprinderi, durata de previziune poate fi stabilită pe baza unor prevederi de
natură contractuală, de exemplu cea prevăzută în contracte de concesiune, de închiriere sau de
asociere în participaţiune;
(g) în cazul unor întreprinderi noi, durata de previziune cuprinde timpul până la care se va atinge
capacitatea de producţie proiectată.
7.3.3 Previziunea cash-flow-ului net
Această subetapă reprezintă cea mai delicată problemă a evaluării întreprinderii prin metoda CFN act,
deoarece constă în anticiparea evoluţiei viitoare a activităţii de exploatare, în corelaţie directă cu factorii
interni şi externi de întreprindere, care pot să influenţeze CFN viitor. Previziunea CFN reprezintă
anticiparea evoluţiei indicatorilor conţinuţi de cele două tipuri de CFN. Previziunea detaliată a acestor
indicatori se face pe baza fundamentării unor ipoteze credibile a evoluţiei lor viitoare. În funcţie de
credibilitatea ipotezelor de fundamentare rezultă şi credibilitatea valorii întreprinderii, calculată prin această
metodă.
Informaţiile necesare pentru elaborarea previziunilor sunt multiple şi, în general, provin din trei
surse:
■ concluziile analizei diagnostic, realizată în prima etapă a procesului de evaluare;
■ datele şi informaţiile furnizate de managerii întreprinderii; şi
■ analizele realizate de organizaţii specializate de studiere a pieţei, conjuncturii economice,
evoluţiei domeniului de activitate al întreprinderii.
Evaluatorul va solicita, de la managerii firmei evaluate, informaţii care se pot înscrie într-o paletă
largă de forme de redare, în funcţie de relevanţa lor pentru întreprinderea evaluată, cum ar fi:
■ planul de afaceri actualizat;
■ studiul de restructurare;
■ studii de fezabilitate pentru proiecte de investiţii;
■ raportul de evaluare anterior;
■ studiul de marketing elaborat de specialiştii interni;
■ interviuri cu oameni cheie din întreprindere.
Alte surse de informaţii, provenite din mediul extern al întreprinderii, sunt reprezentate de cele
conţinute în studii specializate sau în diferite publicaţii:
■ ziare de informaţii generale, care alocă o parte din spaţiul lor vieţii economice;
■ publicaţii specializate în economie, care sunt orientate fie spre domeniul microeconomic (al
întreprinderii), fie pe domenii specializate de activitate (financiar, bursă, afaceri);
■ reviste de specialitate periodice, care furnizează analize accesibile;
■ publicaţii editate de organisme şi asociaţii, consacrate studierii problemelor economice şi care
au caracter statistic;
■ publicaţii apărute în diverse ţări cu tradiţie în domeniul evaluării precum şi la nivel internaţional.
 Poziţia evaluatorului faţă de informaţiile preluate de la managerii întreprinderii precum şi din
mediul exterior acesteia nu trebuie să fie pasivă, adică să fie preluate integral, fără nici-o ajustare, ci aceste
informaţii trebuie să fie trecute prin filtrul raţionamentului său, în sensul obligaţiei:
■ să verifice corectitudinea informaţiilor obţinute;
■ să le corecteze (dacă este cazul);
■ să solicite alte informaţii relevante;
■ să-şi însuşească sursele de informaţii pe care le va menţiona în raportul de evaluare; şi
■ să aprecieze gradul de încredere în datele relevante pe baza cărora a elaborat previziunile
indicatorilor aferenţi calculării cash-flow-ului.
Pentru calcularea cash-flow-ului net, din perioada de previziune explicită, trebuie făcută
previziunea următorilor indicatori:
■ cifra de afaceri;
■ cheltuielile aferente cifrei de afaceri;
■ cheltuieli de capital (investiţii);
■ modificarea anuală a fondului de rulment net (FRN);
■ modificarea anuală a datoriilor purtătoare de dobânzi.
Previziunea cifrei de afaceri
Previziunea vânzărilor (cifrei de afaceri) reprezintă elementul de bază pentru previziunea celorlalţi
indicatori care afectează cash-flow-ul (investiţiile, fondul de rulment net, structura de finanţare a
întreprinderii).
Cifra de afaceri netă este definită ca fiind „însumarea veniturilor rezultate din livrările de bunuri,
executarea de lucrări şi prestările de servicii şi alte venituri din exploatare mai puţin rahaturile, remizele
şi alte reduceri acordate clienţilor.“
Previziunea cifrei de afaceri se bazează pe câteva puncte de reper, dintre care enumerăm:
■ capacitatea estimată de absorbţie a pieţei produsului respectiv;
■ capacitatea de producţie maximă a întreprinderii evaluate;
■ nivelul tehnic al utilajelor şi performanţa tehnologiilor utilizate la data evaluării şi pe
parcursul perioadei de previziune;
■ abilitatea şi filozofia managerială cerută pentru atingerea ţintelor stabilite prin strategia de
creştere a întreprinderii;
■ luarea în considerare a evoluţiei întreprinderii într-un mediu concurenţial.

Din punct de vedere practic, previziunea cifrei de afaceri poate fi făcută prin două categorii de
metode:
(a) metode econometrice, a căror esenţă constă în calcularea unei tendinţe generale trecute (de
obicei prin metoda celor mai mici pătrate), care apoi este extrapolată pentru anii următori.
Această metodă are un grad de acurateţe mai mare dacă prin ea se previzionează volumul fizic
al producţiei destinate vânzării. Această metodă este adecvată în cazul evaluării
întreprinderilor care au avut o evoluţie trecută relativ constantă a cifrei de afaceri anuale şi care
se anticipează a se continua şi în perioada de previziune explicită. În cazul evaluării
întreprinderilor, al căror viitor va fi diferit faţă de evoluţia anterioară, metodele econometrice
nu sunt adecvate.
(b) metodele analitice sunt, în esenţă, metode de anchetă, numite studii de piaţă. Acestea pot fi
de mai multe tipuri, distingându-se: studii ale motivaţiilor, studii ale consumului, studii ale
clientelei, studii de distribuţie.
Previziunea evoluţiei cifrei de afaceri se poate face fie în scenarii (pesimist, cel mai probabil şi
optimist) fie în stadii (etape) de evoluţie.
Referindu-ne la previziunea pe stadii (etape) de evoluţie, ar putea fi adecvată o previziune în două
sau trei stadii, astfel:
■ stadiul 1 - de creştere rapidă a cifrei de afaceri, în primii 2-4 ani ai perioadei de previziune
explicită;
■ stadiul 2, numit şi stadiul de tranziţie, în care cifra de afaceri va înregistra o descreştere a
 creşterii anuale până la finele perioadei de previziune explicită; şi
■ stadiul 3, numit şi stadiul de stabilitate, care se caracterizează printr-o creştere anuală perpetuă a
cifrei de afaceri apropiată sau egală cu creşterea previzionată a producţiei domeniului ei de
activitate sau a PIB al ţarii.
Primele două stadii sunt incluse în perioada de previziune explicită iar al treilea stadiu corespunde
perioadei de previziune nonexplicită.
Desigur că pot exista şi alte scheme de evoluţie posibilă a cifrei de afaceri a întreprinderii, în
funcţie de pertinenţa surselor de informaţii pe care se bazează previziunea. Intr-o astfel de situaţie,
evaluatorul trebuie să explice ipotezele utilizate în aceste scheme de previziune.
Previziunea cheltuielilor aferente cifrei de afaceri
Previziunea cheltuielilor aferente cifrei de afaceri, pe durata de previziune explicită, se face pe baza
grupării elementelor de cheltuieli în funcţie de dependenţa lor faţă de evoluţia previzionată a cifrei de
afaceri. În acest sens, cheltuielile vor fi grupate în:
■ cheltuieli variabile - sunt acelea a căror mărime evoluează proporţional cu producţia la care se
referă, fiind însă relativ constante pe unitatea de produs. În această categorie sunt incluse
cheltuielile cu materii prime şi materiale auxiliare diverse, salariile directe, energia,
combustibilul, materialele folosite în scopuri tehnologice şi alte cheltuieli;
■ cheltuieli fixe - sunt acelea care au un nivel relativ constant, indiferent de oscilaţiile volumului
de producţie. În această categorie se includ cheltuielile generale ale întreprinderii, o parte din
cheltuielile comune ale secţiei, cheltuieli de desfacere, impozite şi alte prelevări obligatorii
incluse în costuri şi alte cheltuieli.
O influenţă importantă asupra dinamicii viitoare a unor cheltuieli variabile o pot induce punerile în
funcţiune ale investiţiilor de capital, prevăzute în anii din perioada de previziune explicită, care se pot
concretiza în diminuări ale consumurilor viitoare de materiale (de ex, materii prime şi materiale,
componente, combustibil, energie) şi/sau cu salariile directe; un efect suplimentar posibil este şi creşterea
cifrei de afaceri.
Previziunea cheltuielilor de capital (investiţii)
Cheltuielile de capital previzionate constau în cheltuielile necesare pentru achiziţionarea sau
crearea, în cadrul întreprinderii, de noi bunuri economice de natura imobilizărilor corporale (teren şi
mijloace fixe) şi necorporale (brevete, cheltuieli de cercetare-dezvoltare, cheltuieli de recrutare şi instruire,
achiziţionare de licenţe de fabricaţie şi programe informatice).
Sensul cheltuielilor de capital este cel de investiţii în active corporale şi necorporale necesare
pentru realizarea cifrei de afaceri previzionate.
Previziunea investiţiilor de capital necesare se sprijină pe concluziile desprinse din diagnosticul
operaţional.
Există două modalităţi de fundamentare a necesarului de investiţii anuale:
■ prima modalitate este de natură analitică şi constă în precizarea detaliată a necesarului de
maşini, utilaje, echipamente, construcţii (eventual şi teren), licenţe, cheltuieli de instruire etc, cu
precizarea unor elemente necesare pentru fundamentare, respectiv:
- denumirea obiectului investiţiei;
- valoarea estimată şi modalitatea de realizare (fie generare internă fie achiziţie);
- durata de realizare şi data punerii în funcţiune;
- efectele economice posibile în urma punerii în funcţiune, cuantificate în unităţi monetare;
sau
■ a doua modalitate, mult mai simplă, constă în cuantificarea volumului investiţiilor de capital pe
baza unui procentaj prestabilit al acestora din cifra de afaceri neta;
În cazul evaluării întreprinderilor care au ca ţintă realizarea unei rentabilităţi a capitalului investit
egală cu costul capitalului, la sfârşitul perioadei de previziune explicită, investiţiile anuale de capital sunt
mai mari decât amortizarea anuală. Explicaţia este de natură economică, respectiv cunoscuta axiomă că
sporirea cifrei anuale de afaceri, în perioada de previziune explicită, poate rezulta numai din investiţiile nete
(diferenţa pozitivă dintre investiţia totală anuală şi amortizarea anuală).
 Previziunea modificării anuale a fondului de rulment net ( FRN)
Fondul de rulment net reprezintă diferenţa dintre activele curente şi datoriile curente.
Calcularea modificării anuale a FRN se poate face numai prin calcularea prealabilă a mărimii
anuale a FRN.
Fondul de rulment net anual poate fi determinat prin mai multe metode:
(a) pe baza datelor din bilanţul contabil; această soluţie ar putea să nu fie corectă din următoarele
cauze posibile:
- valorile unor active curente şi/sau datorii curente pot fi anormale, rezultând un FRN negativ
sau supradimensionat;
- nivelul uzual al acestui indicator (calculat ca pondere în cifra de afaceri), înregistrat la
întreprinderile similare din domeniul de activitate, este diferit;
(b) pe baza vitezelor de rotaţie considerate normale pentru activele şi pasivele curente, pe baza
cărora se calculează FRN, exprimate prin următorii indicatori:
- număr mediu de zile de stocare pentru materii prime, materiale, produse finite;
- număr mediu de zile de încasare a creanţelor;
- ponderea disponibilităţilor băneşti în cifra de afaceri;
- numărul mediu de zile de plată a facturilor;
- ponderea altor datorii curente în cifra de afaceri,
(c) în mod direct, pe baza unei ponderi normale a FRN în cifra de afaceri netă; această pondere,
selectată ca ipoteză de previziune, trebuie să aibă, ca punct de sprijin, nivelul uzual al ponderii
FRN în cifra de afaceri a întreprinderilor similare.
7.3.4 Valoarea terminală a întreprinderii

Valoarea întreprinderii (sau capitalul investit în întreprindere) se calculează prin însumarea

valorilor actualizate ale cash-flow-ului net disponibil pentru capitalul investit din perioada de previziune
explicită, cu cash-flow-ul net din afara exploatării (valoarea realizabilă netă a activelor din afara
exploatării) şi cu valoarea terminală. În multe cazuri valoarea terminală actualizată are o pondere ridicată
(peste 50%) în valoarea totală a întreprinderii. De aceea, considerăm necesară o abordare mai amănunţită a
acestei noţiuni ca şi a metodelor de estimare adecvate.
Concept
Valoarea terminală este cunoscută şi sub alte denumiri, precum valoare reziduală, valoare
continuă şi valoare finală.
În standardele europene şi internaţionale de evaluare a întreprinderii nu este dată o definiţie
explicită a valorii terminale, ci numai referiri la modalităţile de calcul a acesteia.
În terminologia contabilă, valoarea reziduală este definită numai în relaţie directă cu definiţia unui
activ. Astfel, conform IAS 16. 6 „valoarea reziduală a unui activ este valoarea estimată pe care ar obţine-
o o entitate din cedarea unui activ, după deducerea costurilor estimate pentru cedare, dacă activul avea
deja vechimea şi condiţia prevăzută la sfârşitul duratei de viaţă utilă.“
O definiţie posibilă pentru valoarea terminală a unei întreprinderi este următoarea: „Valoarea
terminală reprezintă valoarea capitalului investit în întreprindere la finele ultimului an al perioadei de
previziune explicită.“
Tipul de valoare reflectată de valoarea terminală poate fi: valoarea contabilă, valoarea de piaţă,
valoarea de lichidare, valoarea subiectivă, în funcţie de premisele utilizate în calcularea acestui indicator.
Premise ale valorii terminale
Valoarea terminală poate fi calculată pe baza următoarelor două premise:
(a) continuitatea activităţii normale de exploatare după expirarea duratei de previziune explicită;
sau
(b) lichidarea sau încetarea activităţii de exploatare la expirarea duratei de previziune explicită,
din cauza unor factori previzibili.

Metode de estimare a valorii terminale

 Având în vedere premisele valorii terminale, redate anterior, calcularea acesteia se poate face prin
mai multe metode de calcul, înscrise în cele trei abordări clasice de evaluare a întreprinderii.
Valoarea terminală este dificil de estimat deoarece data la care se estimează este ultimul an al
perioadei de previziune explicită (cuprinsă, de obicei, între 5-10 ani). Ca urmare, valoarea terminală
estimată prin mai multe metode va avea valori diferite; de altfel, pentru a sublinia acest aspect am folosit
expresia de estimare a valorii terminale;
Valoarea terminală reflectă condiţiile specifice stadiului (etapei) de maturitate în care se află
întreprinderea evaluată, la sfârşitul perioadei de previziune explicită (numit şi stadiul de croazieră sau de
stabilitate), când rata rentabilităţii capitalurilor investite în întreprindere este egală cu costul acestora
(exprimat de costul mediu ponderat al capitalului).
Metodele utilizate pentru estimarea valorii terminale sunt:
 Abordarea patrimonială:
■ Metoda activului net de lichidare;
■ Metoda costului de înlocuire;
 Abordarea prin comparaţie (prin multiplu):
■ Metoda ratei preţ/profit net (P.E.R.);
■ Metoda ratei preţ/valoare contabilă;
 Abordarea prin venit:
■ Metoda capitalizării cash-flow-ului net.
Metoda activului net de lichidare este adecvată şi unica aplicabilă în cazul evaluării unor
întreprinderi sau unităţi operaţionale, de natura întreprinderii, care îşi vor înceta activitatea de exploatare
la sfârşitul perioadei de previziune explicită, pin mai multe cauze, cum ar fi: epuizarea resurselor minerale
în cazul unei întreprinderi din industria extractivă, expirarea termenului prevăzut într-un contract de joint-
venture, încetarea unui contract de închiriere pentru spaţiile de producţie, intrarea în vigoare a unei
reglementări de interzicere a producţiei sau de schimbare a localizării acesteia etc.
Ca esenţă, activul net de lichidare se estimează prin însumarea încasărilor posibile din vânzarea
activelor întreprinderii şi scăderea datoriilor totale la sfârşitul perioadei de previziune explicită.
Această metodă nu este adecvată pentru evaluarea întreprinderilor care îşi continuă activitatea,
în domenii aflate în dezvoltare şi cu rate ridicate de rentabilitate, deoarece activul net de lichidare ar fi
substanţial mai mic faţă de valoarea calculată prin capitalizarea cash-flow-ului net.
Metoda costului de înlocuire constă în estimarea valorii terminale prin însumarea costului de
înlocuire previzionat al activelor întreprinderii. O procedură de calcul a costului de înlocuire a activelor este
indexarea valorii contabile a acestora cu indicele preţurilor de consum, pe durata perioadei de previziune
explicită.
Această metodă se bazează pe valoarea contabilă a activelor, care ar putea să nu reflecte capacitatea
reală a activelor de a genera beneficii economice viitoare pentru întreprinderea proprietară. Ori, această
capacitate de a genera beneficii (cash-flow) reprezintă însăşi baza conceptuală a aplicării metodei CFN act.
În plus, metoda costului de înlocuire are şi un alt dezavantaj, în sensul că se aplică numai asupra
valorii contabile a activelor corporale, excluzându-se din calcule activele necorporale neînregistrate în
bilanţ.
Totuşi, metoda costului de înlocuire poate fi cea mai adecvată metodă în cazul evaluării
întreprinderilor care deţin proprietăţi imobiliare cu valori mari şi în locaţii atractive, ca şi celor care deţin
active financiare importante în capitalul altor firme.
Metoda ratei (multiplului) preţ /profit net estimează valoarea terminală ca fiind un multiplu al
profitului net anual care se va obţine în perioada de previziune nonexplicită (perpetuă).
Dacă profitul net anual al întreprinderii, de la sfârşitul perioadei de previziune explicită, rezultă din
previziunea contului de profit şi pierdere, stabilirea multiplului - respectiv P.E.R. (Price Earning Ratio) este
o problemă delicată deoarece:
■ multiplul selectat este, de obicei, media P.E.R. realizat în domeniul de activitate al întreprinderii
dar la data evaluării acesteia. Ori, pentru estimarea valorii terminale este necesară estimarea
unui P.E.R. adecvat, pentru ultimul an al perioadei de previziune explicită, deci un P.E.R.
previzionat.
Acest lucru este dificil de realizat, deoarece un P.E.R. viitor este în funcţie de mai mulţi factori,
respectiv: creşterea previzionata a profitului, rata rentabilităţii investiţiilor de capital suplimentar
 (net) din perioada de previziune şi costul capitalului întreprinderii supuse evaluării; şi deci,
■ la data evaluării, P.E.R. selectat ca multiplu poate să fie mult diferit de cel adecvat pentru
întreprinderea evaluată; de exemplu, dacă se selectează un P.E.R. de 15, aferent întreprinderilor
cotate comparabile, acest multiplu poate să reflecte interesele speciale ale cumpărătorilor de pe
piaţa de achiziţii (preluări) de întreprinderi, rezultate din efectul sinergetic al unei achiziţii
(reflectat în creşterea profitului companiei cumpărătoare); or acest P.E.R. de 15, preluat de pe
piaţă, nu va fi adecvat şi la vânzarea întreprinderii evaluate, dar care nu poate genera efecte
sinergetice pentru cumpărător, şi deci P.E.R.-ul adecvat va fi mai mic de 15.
Ca urmare, şi această metodă de estimare a valorii terminale a întreprinderii are o doză de
convenţionalism ridicată şi deci dificil de susţinut ca fiind o metodă mai adecvată.
Metoda ratei (multiplului) preţ/activ net contabil, din punct de vedere conceptual, este bazată pe
prezumţia că valoarea terminală a întreprinderii rezultă din aplicarea unui multiplu asupra activului net
contabil al întreprinderii din anul final al perioadei de previziune explicită. Rezervele faţă de credibilitatea
rezultatului obţinut, prin aplicarea acestei metode, sunt de aceeaşi natură (de previziune) cu cele expuse la
metoda anterioară.
Acest multiplu poate fi distorsionat şi deci neadecvat şi din cauza convenţiilor contabile de
înregistrare a activelor în situaţiile financiare.
Metoda capitalizării cash-flow-ului net
Această metodă este cea mai agreată de evaluatori, fiind adecvată numai în cazul în care
întreprinderea va intra în stadiul de stabilitate economică (croazieră), la sfârşitul perioadei de previziune
explicită.
În acest caz, adecvarea acestei metode constă în calcularea valorii terminale pe baza aceluiaşi
indicator utilizat în perioada de previziune explicită, adică cash-flow-ul net.
Se evită astfel o incoerenţă posibilă în stabilirea valorii întreprinderii prin două abordări, respectiv
pe baza cash-flow-ului din perioada de previziune explicită şi prin abordări patrimoniale sau prin
comparaţie ale valorii terminale.
Formula clasică de estimare a valorii terminale (V T), prin metoda capitalizării cash-flow-ului net,
este formula Gordon-Shapiro, sub forma:

în care:
CFNP+1 = cash-flow-ul net din primul an care urmează după perioada de previziune explicită (dacă
durata de previziune explicită este 5 ani, anul p+1 va fi anul 6 viitor).
k = rata de actualizare
g = rata anuală constantă previzionată pentru creşterea perpetuă a cash-flow-ului net.

Pentru aplicarea corectă a acestei formule este necesară înţelegerea mai multor probleme de natura
logicii economice. În esenţă, acestea se referă la două chestiuni:
■ cum se calculează CFNP+1, şi
■ care este mărimea adecvată pentru g.
Nivelul CFNP+1 se calculează pe baza previziunii acestui indicator şi în anul p+1 şi nu prin formula
CFNP+1 = CFNP x (1 + g), deoarece mărimea CFN P+1, determinată prin aceste două căi este diferită.
Explicaţia provine din modificarea anuală a fondului de rulment net diferită în cele două căi de mai sus.
Mărimea valorii terminale este influenţată în măsură semnificativă de nivelul lui g, respectiv de
creşterea anuală perpetuă sperată a cash-flow-ului net după expirarea perioadei de previziune explicită (în
cazul de mai sus, de la anul 6 la infinit).
Factorii care trebuie avuţi în vedere la stabilirea nivelului lui g sunt:
■ condiţiile economice generale;
 ■ creşterea previzionată a domeniului de activitate al întreprinderii supuse evaluării;
■ tendinţa evoluţiei anterioare a cash-flow-ului net al întreprinderii;
■ previziunea managerilor referitoare la creşterea veniturilor viitoare.
În general, baza recomandată pentru stabilirea nivelului lui g este creşterea medie anuală pe termen
lung a produsului intern brut al ţării. Creşterea PIB se exprimă în termeni reali. Deci dacă g se identifică cu
creşterea PIB, rezultă că este exprimată în termeni reali (g r). Dar, în mod uzual, rata de actualizare utilizată
pentru actualizarea cash-flow-ului net se exprimă în termeni nominali. Ca urmare şi g va trebui să fie
exprimat tot în termeni nominali. Pentru aceasta se va adăuga rata medie anuală previzionată a inflaţiei (f)
la gr.
Deci:

gn = gr + f

unde gn = creşterea medie anuală a CFN, în termeni nominali.

În ţările dezvoltate, în cazul aplicării metodei CFN act prin folosirea $ sau € în expunerea CFN, în
mod uzual nivelul gn este cuprins între 3% şi 5%.
Trebuie avut în vedere şi faptul că o serie de domenii (de înaltă tehnologie sau din sectorul
serviciilor) au o dinamică previzionată a creşterii superioară creşterii PIB. Ca urmare, sunt posibile şi
niveluri mai ridicate ale gn, cu explicaţiile necesare.

7.3.5 Rata de actualizare (k)

O întreprindere îşi poate finanţa activitatea prin mai multe forme de capital, respectiv: capitaluri
proprii, capitaluri împrumutate şi capitaluri preferenţiale. Fiecare formă de capital are un cost al lui.
Costul capitalului reprezintă rata minimă a rentabilităţii, cerută pentru a satisface cerinţele
de rentabilitate ale acţionarilor (costul capitalurilor proprii şi costul capitalului preferenţial) şi ale
creditorilor întreprinderii (costul capitalului împrumutat). Deci costul capitalului exprimă cerinţele
de rentabilitate ale finanţatorilor întreprinderii.
Ca ordine de mărime, cel mai ridicat nivel este reprezentat de costul capitalurilor exprimate de
acţiunile ordinare, apoi de costul capitalului exprimat de acţiunile preferenţiale, iar cel mai mic nivel îl are
costul capitalului împrumutat.
Explicaţia nivelurilor diferite ale costului capitalului constă în riscurile diferite asumate, respectiv:
capitalurile proprii sunt recompensate (prin dividende şi prin câştigul realizat din creşterea cursului
acţiunilor) în funcţie de rezultatul net al exerciţiului financiar, nu pot fi rambursate la o anumită dată fixă
(ci doar pot fi vândute unui acţionar nou) iar, în caz de faliment, este recuperat numai dacă rămâne ceva
după plata celorlalte obligaţii. În schimb, capitalul împrumutat este remunerat cu o rată a dobânzii
indiferent de rezultatul net al exerciţiului financiar, are o dată (sau date) fixă(e) de scadenţă iar, în caz de
faliment, este recuperat cu prioritate în raport cu capitalul acţionarilor.
7.3.5.1 Costul capitalului propriu (kc)
Problemele metodologice în abordarea costului capitalului propriu sunt:
■ costul capitalului propriu poartă numele de rata de actualizare utilizată pentru actualizarea
cash-flow-ului net disponibil pentru acţionari (CFNA);
■ este necesar ca nivelul kc să fie preluat de pe piaţă, reprezentând aşadar rata rentabilităţii
aşteptată/ cerută de investitori, în întreprinderi comparabile;
■ kc reflectă mai degrabă rata rentabilităţii capitalului sperată a se obţine în viitor şi nu rata
rentabilităţii realizată în trecutul apropiat;
■ când se preia de pe piaţa, k c este exprimat în termeni nominali, adică include şi componenta
inflaţionistă a preţurilor (rata anuală a inflaţiei);
■ kc reflectă rata rentabilităţii valorii de piaţă a capitalului propriu şi nu a valoni contabile a
acestuia; diferenţa dintre valoarea de piaţă şi cea contabilă a capitalului propriu, poate să fie
substanţială;
■ nivelul kc este diferit de la un investitor la altul, în funcţie de mărimea riscului perceput de
fiecare;
 ■ în mod frecvent, nivelul kc este subiect de controversă între vânzător şi cumpărător, fiecare
având percepţii diferite asupra riscului obţinerii CFN.
Din punct de vedere conceptual, rata nominală de actualizare (kc„) este formată din trei
componente:

rata reală de bază fără risc;

plus rata anuală previzionată a inflaţiei;
plus riscul.

Rata reală de bază fără risc reprezintă rata rentabilităţii (randamentul) aşteptată de investitori din
acordarea, sub formă de împrumut, a capitalului lor unui solicitator de credit cu credibilitate maximă de
rambursare a acestuia; de obicei, acest solicitator de credit este statul, care se împrumută prin emisiunea
unor obligaţiuni guvernamentale cu termene diferite de maturitate (scadenţă).
Rata anuală a inflaţiei reflectă erodarea previzionată a puterii de cumpărare a banilor, calculul
acestui indicator făcându-se pe baza evoluţiei previzibile a indicelui preţurilor de consum.
Riscul exprimă gradul de incertitudine asupra realizării fluxului de venit previzionat în metodele de
evaluare înscrise în abordarea prin venit. Mărimea riscului este inclusă, în rata de actualizare, sub formă de
primă de risc.
Primele două componente însumate reprezintă rata nominală de bază fără risc sau valoarea
banilor în timp (the time value of money); în general, este aceeaşi pentru toţi investitorii, constituind
pragul minim de rentabilitate pentru o investiţie intenţionată.
Rata de bază fără risc
În literatura de specialitate sunt prezentate trei modalităţi uzuale de selectare a ratei de bază fără
risc:
■ randamentul anual al bonurilor de trezorerie pe termen scurt (treasury bills);
■ randamentul obligaţiunilor de trezorerie (cu scadenţă între un an şi 10 ani);
■ randamentul obligaţiunilor de trezorerie cu scadenţă mai mare de 10 ani (treasury bonds).
Unii autori recomandă preluarea randamentului obligaţiunilor de trezorerie cu scadenţă de 10 ani,
ca rată de bază fără risc, deoarece perioada de maturitate a acestora este coerentă cu durata unei investiţii
într-o întreprindere, care este tot pe termen lung.
Datele statistice prezintă nivelurile medii (calculate fie ca medie geometrică fie ca medie
aritmetică) ale randamentelor realizate de obligaţiunile guvernamentale în diferite orizonturi de timp, şi deci
aceste niveluri sunt uşor diferite. Ca urmare, dacă evaluatorul trebuie să construiască o rată de actualizare,
rata de bază fără risc nu va prelua o astfel de medie, ci randamentul existent pe piaţă la data evaluării;
acesta poate să difere cu 1-3 % faţă de mediile istorice realizate.
Reamintim că randamentul obligaţiunilor este exprimat în termeni nominali, incluzând aşadar şi
rata anuală a inflaţiei; de asemenea, datele statistice exprimă randamentul nominal al obligaţiunilor
guvernamentale după plata impozitului, conform legislaţiei de impozitare; deci rata de bază fără risc este o
rată după deducerea impozitului pe venit şi este coerentă astfel numai cu o formă de venit, după plata
impozitului aferent.

Metode de stabilire a costului capitalului propriu

Există mai multe abordări (formule, modele sau metode) de stabilire a costului capitalului propriu
(kc):
(a) Capital Asset Pricing Model - CAPM (Modelul de evaluare a activelor financiare), adecvat
pentru întreprinderile cotate;
(b) Modelul CAPM adaptat, adecvat pentru întreprinderile necotate;
(c) Arbitrage Pricing Model - APM (Modelul de evaluare a activelor financiare prin arbitraj),
adecvat numai pentru companiile foarte mari cotate;
(d) Modelul Gordon de creştere a dividendelor, adecvat pentru întreprinderile cotate;
(e) Modelul ratei rentabilităţii capitalului de risc, adecvat pentru întreprinderile necotate.
 (a) CAPM
Acest model este utilizat pentru estimarea k c pe baza rentabilităţii unui portofoliu echilibrat de
acţiuni pe piaţa bursieră. În acest model, kc exprimă rata medie anuală sperată a rentabilităţii unei investiţii
pe piaţa bursieră pentru achiziţionarea acţiunilor dintr-un anumit domeniu de activitate.
Formula de calcul a kc este:

în care:
Rf = rata nominală de bază fără risc;
= riscul sistematic al investiţiei (calculat prin regresia rentabilităţii acţiunii comparativ
cu indicele de piaţă al rentabilităţii);
Rm = rata medie a rentabilităţii pe piaţa bursieră;
Rm - Rf = prima de risc pe piaţa bursieră.

Coeficientul este cel al domeniului de activitate din care face parte întreprinderea supusă evaluării;
este un indicator calculat de analiştii bursieri pentru fiecare domeniu de activitate.
Prima de risc pe piaţa bursieră este calculată, pentru diferite perioade de timp trecute, ca medie
aritmetică sau medie geometrică.

(b) Modelul CAPM adaptat pentru întreprinderile necotate

Modelul constă în adăugarea, la modelul CAPM, a două prime de risc distincte, respectiv:
- prima de risc adiţional pentru întreprinderile mici cotate, şi
- prima de risc nesistematic al întreprinderii necotate. Formula acestei metode este:

kc = Rf - β(Rm - Rf) - Prc + Prn

în care:
Prc = prima de risc adiţional pentru întreprinderile mici cotate;
Prn = prima de risc nesistematic pentru întreprinderile necotate.
Prc exprimă excesul de rentabilitate, peste prima de risc pe piaţa bursieră (R m - Rf), solicitat de
investitorii în acţiuni emise de întreprinderile mici cotate. Ea este calculată de analiştii pieţei bursiere.
Prn exprimă riscul nesistematic, specific fiecărei întreprinderi necotate, şi poate fi cuantificată prin
adăugarea unor procente adiţionale pentru riscul aferent unor factori de influenţă posibilă ca, de exemplu:
■ calitatea managementului;
■ dimensiunea întreprinderii necotate comparativ cu dimensiunea întreprinderilor mici cotate;
■ diversificarea producţiei;
■ dependenţa de clienţi;
■ dependenţa de furnizori;
■ riscul tehnologic;
■ riscul de nerealizare a acoperirii segmentului de piaţă previzionat;
■ riscul pierderii oamenilor cheie.
Dacă, de exemplu:
Rf la data evaluării = 3,5%
al domeniului = 0,8
Rm-Rf = 6%
Prc = 5%
Prn = 3,5%

Rezultă:
kc = 6,5% - 0,8 x 6% - 5% + 3,5% = 16,8%
 Trebuie reţinute următoarele două aspecte:

■ kc este exprimat în termeni nominali, întrucât Rf (6,5%) este rata nominală de bază tară risc;
■ coeficientul se aplică numai asupra primei de risc pe piaţa bursieră şi nu asupra celorlalte
două prime de risc adiţionale.
(c) APM
Modelul APM se deosebeşte de CAPM prin faptul că, pentru măsurarea riscului sistematic, nu
utilizează un singur coeficient ci mai mulţi coeficienţi , care exprimă sensitivitate rentabilităţii acţiunii unei
întreprinderi cotate faţă de modificarea unor factori economici de influenţă ca: indicele producţiei
industriale, rata reală de bază, rata inflaţiei pe termen scurt, rata inflaţiei pe termen lung şi riscul de
nerealizare a ratei randamentului obligaţiunilor companiei la maturitate.
Formula de calcul a kc, conform modelului APM, este:
kc=Rf - P1β1 - P2β2 - ... + Pnβn
în care:
P1 ... Pn = prima de risc asociată cu factorii economici de influenţă (cei cinci prezentaţi anterior);
1 ... n = sensitivitatea acţiunii faţă de fiecare factor de risc în comparaţie cu condiţia medie de
piaţă a factorului respectiv.

Formula APM nu este utilizată pe scară largă pentru stabilirea nivelului k c, cu excepţia companiilor
foarte mari cotate la bursa.
(d) Modelul Gordon de creştere a dividendelor
Acest model are ca bază teoretică conceptul de “'cost de oportunitate” al capitalului investit,
respectiv acel nivel al ratei rentabilităţii capitalului investit de acţionari şi al noilor investiţii vizate de
management, care corespunde cu rata minimă de rentabilitate acceptată de acţionari, pentru a-şi menţine
investiţia lor într-o anumită întreprindere.
Modelul Gordon este de aceeaşi natură cu modelul CAPM, adică este tot un model bursier.
Esenţa modelului Gordon constă în faptul că nivelul k c se calculează prin derivarea acestei rate din
două mărimi cunoscute, respectiv:
- preţul (cursul bursier) al unei acţiuni, şi din
- dividendul anual obtenabil pe o acţiune.
Dacă, de exemplu:
-cursul acţiunii =100$
-dividendul/acţiune = 12$

 sau 12%

Ipotezele pe care se bazează formula de mai sus sunt:

■ dividendele/acţiune se vor obţine perpetuu şi sunt de mărime anuală constantă (deci o anumită
constantă);
■ cursul acţiunii este ex-dividend, adică cel realizabil după plata dividendului anual;
■ cursul acţiunii este cel afişat la bursă, care este o medie a cursurilor cerute de vânzătorii de
acţiuni şi celor cerute de cumpărătorii de acţiuni;
■ nu se iau în considerare costurile de tranzacţionare a acţiunilor şi nici impozitul legal pe
dividend;
■ se presupune că acţiunile vor fi deţinute la infinit şi deci nu se va realiza un câştig sau pierdere
de capital din revânzarea acţiunilor (diferenţa pozitivă sau negativă dintre cursul de revânzare şi
cel de cumpărare).
În realitate, acţionarii realizează o rentabilitate sperată atât din dividendele aşteptate, cât şi din
câştigul de capital sperat.
Acest câştig de capital reprezintă, de facto, valoarea actualizată a dividendelor suplimentare sperate
a fi obţinute de acţionari. Ca urmare, dividendele sperate trebuie să fie analizate prin prisma unei anuităţi
crescătoare. Sub această ipoteză, formula prezentată anterior se va transforma în modelul Gordon, care
include şi o creştere anuală sperată (g) a dividendelor anuale.
Formula Gordon este:

sau

în care:
D0 = dividendul curent/acţiune;
D1 = dividendul sperat/acţiune după un an de deţinere a acţiunii;
g = rata anuală previzionată de creştere constantă a dividendelor;
Cex div = cursul de piaţă al acţiunii, după plata dividendului.

Problema sensibilă pentru aplicarea formulei Gordon este estimarea lui g.

Pot fi utilizate două abordări diferite ale determinării nivelului g:
■ prima este orientată spre trecut, g fiind calculată ca o rată medie anuală de creştere a
dividendelor dintr-o perioadă anterioară (de ex. de 5 ani) şi care este extrapolată, la acelaşi nivel,
pentru viitor. Altfel spus, ipoteza pe care se bazează această abordare este previzionarea
evoluţiei viitoare pe baza continuării evoluţiei trecute (a dividendului/acţiune);
■ a doua abordare îi aparţine cunoscutului economist american Myron Gordon şi se bazează pe
corelaţiile economice necesare pentru asigurarea creşterii viitoare a dividendului/acţiune. Logica
este simplă şi coerentă cu modul de gândire economic, respectiv, creşterea investiţiilor în active
duce la creşterea profitului net şi rentabilităţii şi deci, şi la posibilitatea creşterii dividendelor.
Ca urmare, creşterea anuală sperată a dividendelor (g) este produsul următorilor doi factori de
influentă.

g=rxb

în care:
r = Profit net/ Valoarea contabilă a capitalului propriu;
b = (Profit net - Dividende)/ Profit net.
Abordarea lui M. Gordon este simplificatoare deoarece se bazează pe câteva ipoteze, greu de
realizat în viitor, ca de exemplu:
■ alocarea unei cote constante din profitul net anual pentru investiţii;
■ investiţiile noi de capital vor avea o rentabilitate identică (marginală) cu cea a investiţiilor
existente;
■ unica sursă de finanţare a investiţiilor noi este profitul net.
Concluzie
Dacă se stabileşte nivelul kc pe baza celor două modele bursiere, respectiv CAPM şi modelul
Gordon, cele două rezultate vor fi diferite, deoarece ipotezele pe care se bazează fiecare model sunt
diferite.
Acest lucru rezultă din exemplul de mai jos.
Capital social 100 mil. $
Rezerve 20 mil. $
Capital propriu 120 mil. $
Număr de acţiuni 1.250.000
Cursul de piaţă al acţiunii înainte de plata dividendului = 100 $
Profitul net curent anual = 18 mil. $, din care:
12 mii. $ pentru dividende, revenind 9,6 $/acţiune
Randamentul obligaţiunilor guvernamentale Rf = 6%
 Rentabilitatea pe piaţa bursieră Rm = 14%
Coeficientul = 1,1

Conform modelului CAPM:

kc= 6% - β(Rm - Rf) = 6% - 1,1 x 8% = 15,6%

Conform modelului Gordon

Deci,
g = r x b = 0,15 x 0,333 = 0,0499 sau 4,99%, rotunjit 5%
Ca urmare, calculele finale sunt:
d0= 9,6 $/acţiune
Cursex div/acţiune = 100 $ - 9,6 $ = 90,4 $/acţiune
g = 5%
sau 16,1%

Rezultă astfel două niveluri ale kc, respectiv: CAPM-15,6% Gordon-16,1%

(e) Modelul ratei rentabilităţii capitalului de risc

Acest model este specific unor investiţii cu risc ridicat în companii aflate în stadiul de demarare a
afacerilor şi care se caracterizează printr-o creştere ulterioară posibilă a ratei rentabilităţii, dar cu risc
ridicat.
Sursele de informaţii constau în studiile realizate asupra cerinţelor de rentabilitate ale investitorilor
de capital de risc, rentabilitatea cerută de aceştia fiind cuprinsă între 30-45%.
7.3.5.2 Costul capitalului împrumutat (kd)
Capitalul împrumutat reprezintă creditele şi împrumuturile cu termen de rambursarea mai mare de
un an şi cu o rată a dobânzii (de obicei fixă) prestabilită prin contract şi cu dreptul de plată (rata şi dobânda)
preferenţial faţă de recompensa acţionarilor (dividende).
Din definiţia de mai sus rezultă că:
- riscul de recuperare prin dobândă al creditorilor este mai mic decât riscul de recompensare prin
dividende a acţionarilor. Ca urmare şi kd va fi mai mic decât kc;
- din punctul de vedere al întreprinderii, care solicită credite, trebuie să fie luată în considerare şi
economia de impozit asupra dobânzii, care este o cheltuială deductibilă; ca urmare, indiferent de
tipurile de credite şi împrumuturi la care recurge o întreprindere, formula generală de calcul a kd
este:

în care:
d' = costul fiecărui instrument de credit (rata dobânzii);
S = cota impozitului pe profitul întreprinderii.

Estimarea kd după deducerea economiei de impozit asupra dobânzii este necesară pentru a pune în
coerenţă costul capitalului împrumutat (kd) cu costul capitalului propriu (k c), ultimul fiind calculat după
deducerea impozitului pe profitul întreprinderii.
Modalităţile prin care o întreprindere obţine un credit sunt foarte diversificate, în economiile de
piaţă dezvoltate. Cele mai uzuale forme de împrumut sunt:
- creditele bancare;
- emisiunea de obligaţiuni.
Creditele bancare au durate diferite de rambursare şi rate diferite ale dobânzii. În cazul în care rata
dobânzii este fixă şi se situează la nivelul dobânzii de piaţă, costul creditului bancar este rata dobânzii din
contract, iar valoarea de piaţă a creditului este egală cu valoarea lui nominală.
Formula de calcul a costului creditului bancar este deci:

kd = d' x (l - S)

în care:
d' = rata nominală a dobânzii înscrise în contract.
Obligaţiunile emise de companii pot fi de mai multe categorii:
(a) obligaţiuni fără termen de răscumpărare, cu dobândă anuală perpetuă;
(b) obligaţiuni cu termen de răscumpărare şi cu plata anuală a dobânzii;
(c) obligaţiuni cu termen de răscumpărare şi cu plata semestrială a dobânzii;
(d) obligaţiuni fără cupon şi cu discont la emisiune.
În toate cele patru cazuri de mai sus trebuie reţinute următoarele reguli generale de stabilire a
costului creditului:
■ kd nu reprezintă rata cuponului (adică rata nominală a dobânzii la emisiune);
■ kd se calculează în funcţie de rata nominală curentă de piaţă a obligaţiunii, la data evaluării, şi
de preţul curent de piaţă la care se tranzacţionează obligaţiunile, pe piaţa bursieră;
■ pentru ultimele trei categorii de obligaţiuni, enumerate mai sus, k d este reprezentat de
randamentul la maturitate (la scadenţă) şi are semnificaţia unei rate medii a cuponului în
două condiţii: investirea dobânzilor încasate şi deţinerea obligaţiunilor până la scadenţă.

Aplicaţii
(a) pentru obligaţiuni perpetue, cu dobândă anuală perpetuă, k d este:

în care: I = dobânda anuală;

V = valoarea de piaţă a obligaţiunii.
De exemplu dacă,
- valoarea nominală a unei obligaţiuni = 100 $
- rata cuponului = 7 %
- valoarea de piaţă (fără dobândă) a obligaţiunii = 93
dobânda anuală = 7 $ (7 % x 100 $), iar

(b) în cazul obligaţiunilor cu termen de răscumpărare şi cu plata anuală a dobânzii, k d este egal cu rata
internă de rentabilitate (RIR) care egalează fluxul de dobânzi şi e preţ plătibil pentru răscumpărarea la
maturitate cu valoarea de piaţă curentă a obligaţiunilor, respectiv cu randamentul la maturitate
(scadenţă).
De exemplu dacă,
- valoarea nominală = 100 $ (emisiune anterioară)
- rata cuponului = 5 %
- scadenţa: peste trei ani
- valoarea (cursul) curentă de piaţă, cu dobânda anuală inclusă = 102 $
preţul de piaţă fără dobândă = 97 $ (adică 102 $ - 5 $),
Rezultă:
- valoarea de piaţă = + 97 $
- dobânzile anuale şi valoarea de răscumpărare la maturitate sunt:

An 0 1 2 3
 + 97$ -5$ -5$ -105$ (dobândă + valoarea
nominala)
@5% 1,0 0,952 0,907 0,863
VA + 97 $ - 4,76 $ - 4,53 $ - 90,72 $
VAN =-3,01$
@10% 1,0 0,909 0,826 0,751
VA +97$ -4,54 -4,13 -78,85
VAN = + 9,48 $
în care: VA = valoarea actualizată;
VAN = valoarea actualizată netă.

Deci, kd înainte de impozitul pe profitul întreprinderii emitente a obligaţiunii este 6,2% şi nu rata
cuponului (5%).
(c) în cazul obligaţiunilor cu termen de răscumpărare şi cu plata semestrială a dobânzii, kd se
calculează în mod asemănător cu calculele de la pct. (b), dar se are în vedere plata semestrială şi nu anuală a
dobânzii.

De exemplu dacă:
-valoarea nominală a unei obligaţiuni cu termen de răscumpărare peste 3 ani = 100$;
-valoarea curentă de piaţă = 110$;
-rata cuponului este 12 %, cu dobânda plătită semestrial;
dobânda anuală este 12 $, plătibilă în două rate semestriale de 6 $.
Costul capitalului împrumutat se va calcula astfel:
An 0 1 la 6 6
+110$ -6$ / sem -100$
@4% 0 x 5,2421* x 0,7903 =
VA +110$ -31,452$ -79,03$
+110$ -6$ / sem -100$
@6% 0 x 4,9173* x 0,7050=
VA +110$ -29,50$ -70,50$

VAN @4% = - 0,482 $

VAN @6% = +10$

* Factorul valorii actualizate a unei plăţi semestriale pe 3 ani.

(d) obligaţiunile fără cupon şi cu discont la emisiune sunt răscumpărate ia valoarea nominală dar sunt
emise de o companie la o valoare sub par sau cu un discount, câştigul total fiind reprezentat de diferenţa
dintre cele două valori.

De exemplu dacă,
- valoarea nominală la răscumpărare = 100 $ cu scadenţă la 3 ani, iar
- valoarea de emisiune (25 % discount) = 75 $.
Costul capitalului împrumutat prin acest instrument se va calcula astfel:

An 0 3
+75$ -100$
 VAN @ 6 % = + 75 $ - (0,8396 x 100 $) = - 8,96 $
VAN @ 12 % = + 75 $ - (0,7118 x 100 $) = + 3,82 $

Costul capitalului celor 4 categorii de obligaţiuni reflectă rentabilitatea creditorului prin aceste
instrumente. Dar costul capitalului trebuie să reflecte optica întreprinderii care se împrumută prin emisiunea
de obligaţiuni, fiind vorba aşadar de costul suportat de aceasta prin fluxul de numerar pe care trebuie să-l
plătească pentru împrumut.
De aceea trebuie calculat un cost al capitalului împrumutat după deducerea impozitului pe
profitul societăţii.
Pentru obligaţiunile fără durată de răscumpărare şi cu dobândă anuală perpetuă (punctul a), kd după
plata impozitului va fi:

în care, 0,16 este cota impozitului pe profitul societăţii.

Pentru obligaţiunile cu termen de răscumpărare şi cu plata anuală a dobânzii, k d după plata
impozitului pe profit se calculează tot prin interpolare, identic cu calculul RIR.
De exemplu, pentru datele de la pct. (b) anterior:
VAN@4% = + 97$- 5$ (1-0,16) x 2,775 -(100 $ x 0,889) = - 3,56 $
VAN@6% = + 97$- 5$ (1-0,16) x 2,673 -(100 $ x 0,8396) = + 1,81 $

7.3.5.3 Costul acţiunilor preferenţiale

Acţiunile preferenţiale se caracterizează prin remunerarea lor cu un dividend fix şi prestabilit,
înaintea plăţii dividendelor pentru acţiunile comune dar după plata dobânzii aferente obligaţiunilor emise de
o companie. Ca urmare, riscul de neîncasare este mai mic faţă de cel aferent încasării dividendelor pentru
acţiunile comune, dar mai mare faţă de riscul încasării dobânzii pentru obligaţiunile emise.
Acţiunile preferenţiale se mai numesc şi capitaluri proprii preferenţiale.
Acţiunile preferenţiale pot fi:

(a) acţiuni preferenţiale cu durată nedefinită;

(a) acţiuni preferenţiale returnabile, caracterizate prin obligaţia companiei emitente de a le
răscumpăra la o anumită dată şi la un preţ predeterminat.
Costul capitalului pentru acţiunile preferenţiale se exprimă numai ca un cost înainte de plata
impozitului, deoarece dividendele preferenţiale nu fac parte din cheltuielile deductibile.
(a) Costul acţiunilor preferenţiale cu durata nedefinită (k p)

în care:
D = mărimea dividendului anual;
Pn = preţul de piaţă minus cheltuieli de subscriere/acţiune.
 De exemplu dacă,
- valoarea de emisiune pe piaţă = 100 $/acţiune
- cheltuieli de subscriere pe acţiune = 2 $
- dividendul fix/acţiune preferenţială =11$

sau 11,22%

(b) Costul acţiunilor preferenţiale convertibile

Acest cost se calculează identic cu costul capitalului împrumutat prin obligaţiuni cu termen de
răscumpărare şi cu plata anuală a dobânzii, prezentat anterior, cu menţiunea că, în locul dobânzii se va afla
dividendul anual, care este tot o plată anuală fixă.
De exemplu dacă,
- valoarea nominală = 100 $
- valoarea de piaţă a acţiunii = 90 $
- dividendul anual / acţiune = 10 $
- termenul de răscumpărare = 5 ani (la valoarea nominală).
RIR se va calcula astfel:

An 0 1 la 5 5
+90$ -10$/an -100$
@10% 0 x 3,79 x 0,621 =
+90$ -37,9$ -62,1 $
@15% +90$ -10$ -100$
0 x 3,352$= x 0,497 =
VA +90$ -33,52$ -49,7$

VAN @ 10% = - 10$

VAN @ 15% = + 6,78$

7.3.5.4 Costul mediu ponderat al capitalului (cmpc)

Rata de actualizare utilizată pentru actualizarea cash-flow-ului net disponibil pentru investitori
(CFNI) reflectă costul mediu ponderat al capitalului (deci al surselor de finanţare).
Sursele de finanţare, aşa cum am menţionat, pot fi:
■ capitaluri proprii;
■ capitaluri împrumutate prin:
- credite bancare;
- alte instrumente de credit.
Formula de calcul a cmpc este:

în care:
kc = costul capitalului propriu;
kp = costul capitalului preferenţial;
kd = costul creditului înainte de impozit;
CP = valoarea de piaţă a capitalului propriu;
CPr = valoarea de piaţă a capitalului preferenţial;
CT = credite totale;
S = cota impozitului pe profitul total al întreprinderii;
CI = valoarea de piaţă a întreprinderii (adică a capitalului investit).
 Cele trei etape necesare pentru calcularea cpmc sunt:
■ determinarea valorii de piaţă a celor trei surse de finanţare (CP, CPr şi CT) şi a ponderii acestora
în valoarea de piaţă a întreprinderii;
■ stabilirea costului capitalului propriu şi celui preferenţial; şi
■ stabilirea costului creditelor şi altor surse de finanţare.
Ultimele două etape au fost analizate pe larg în paginile anterioare.
Problemele metodologice ale calculării cmpc sunt:
■ structura de finanţare a întreprinderii, respectiv ponderea capitalului propriu şi a celui
împrumutat trebuie să reflecte intenţiile investitorilor medii şi nu structura capitalului investit la
data evaluării; altfel spus, se va urmări ca structura capitalului investit să fie previzionată în
funcţie de ponderea medie a celor două componente la nivelul domeniului de activitate a
întreprinderii supuse evaluării; o altă alternativă este stabilirea unei structuri ţintă de finanţare a
întreprinderii pe principiul levierului financiar indus de capitalul împrumutat;
■ pe durata de previziune se presupune că structura de finanţare rămâne nemodificată şi deci şi
nivelul cmpc va rămâne constant;
■ calcularea ponderii celor două componente ale capitalului investit se face în funcţie de valoarea
lor de piaţă şi nu de valoarea lor;
■ în cazul utilizării costului mediu ponderat al capitalului ca rata de actualizare, această rată este
identică cu rata internă de rentabilitate (RIR), adică rata de actualizare pentru care valoarea
actualizată a cash-flow-ului net la dispoziţia capitalului investit este egală cu capitalul investit
(sau valoarea întreprinderii);
■ costul creditului (kd) înainte de impozit este reprezentat de rata medie de piaţă a dobânzii
creditelor în derulare.

Un exemplu de calcul a cmpc se bazează pe costurile formelor de capital investite, exemplificate

anterior în acest subcapitol, şi pe o structură de finanţare adecvată pentru perioada de previziune explicită.

Structura valorii de piaţă a capitalului investit Costul capitalului

Capitaluri proprii 70% 15,8%
Obligaţiuni fără durată de răscumpărare 5% 5,64 %
Obligaţiuni cu termen de răscumpărare 20 % 4,86 %
Capital preferenţial 5% 11,22%
Total 100 % cmpc = 12,315 %
cmpc = 15,8% x 0,7 + 5,64% x 0,05 + 4,86% x 0,2% + 11,22% x 0,05 = 12,875% , rotunjit = 12,9 %

De reţinut:
(1) cmpc, din exemplul de mai sus, este exprimat în termeni nominali, deoarece ratele pe baza
cărora a fost calculat costul tipurilor de capital investit sunt rate nominale;
(2) costul capitalului propriu (kc = 15,8%) a fost calculat prin modelul CAPM şi prin modelul
Gordon. Dacă se evaluează o întreprindere necotată se va alege modelul CAPM modificat, în
care se vor include şi prima de risc pentru întreprinderile mici cotate şi prima de risc. pentru
întreprinderile mici necotate;
(3) rata de actualizare, care reflectă cmpc, se va aplica pentru actualizarea cash-flow-ului net la
dispoziţia capitalului investit. În acest fel se va calcula valoarea capitalul investit. Pentru a
calcula capitalul acţionarilor deţinători de acţiuni ordinare, din capitalul investit, se va
extrage valoarea de piaţă a acţiunilor preferenţiale şi valoarea de piaţă a creditelor totale,
existente la începutul primului an de previziune.

7.3.6 Aplicaţie simplificată pentru metoda CFNact.

Se cere calcularea valorii capitalului investit într-o întreprindere (CI) şi a capitalului acţionarilor
(CA), pe baza următoarelor ipoteze:
■ tipul de cash-flow utilizat este cash-flow-ul net disponibil pentru investitori (CFNI);
■ durata de previziune explicită este 8 ani (anul 1 - 8);
■ cifra de afaceri netă normalizată în anul 1 (de bază) este 13.700 mii C;
■ previziunile indicatorilor financiari au fost făcute în termeni nominali;
■ întreprinderea se finanţează în proporţie de 80% prin capitaluri proprii şi 20% prin credite
bancare;
■ costul mediu ponderat al capitalului a fost calculat la nivel de 20%; altfel spus, rata de
actualizare (k) este 20%;
■ creditele bancare totale, la data evaluării, sunt 2.000 mii C ;
■ ipotezele referitoare la investiţiile previzionate, la valoarea de piaţă a terenului, la regimul de
amortizare sunt prezentate în Tabelul 1; din aceste ipoteze rezultă amortizarea anuală şi valoarea
netă a mijloacelor fixe;
■ ipotezele referitoare la creşterea cifrei de afaceri netă şi a elementelor cheltuielilor de exploatare
sunt redate în Tabelul 2. Din această previziune rezultă principalul element al CFNI - profitul
net din exploatare, generat de toate activele necesare exploatării;
■ creşterea perpetuă sperată a CFNI, din anul 8 la infinit, va fi de 3% (g)
■ valoarea realizabilă netă a activelor din afara exploatării este 580 mii C (cash-flow net din afara
exploatării); ele se vor vinde în termen scurt, deci nu este necesară actualizarea valorii
realizabile nete;
■ ipotezele necesare pentru calcularea capitalului de lucru net (fondului de rulment net) şi a
modificării anuale a acestuia sunt redate în Tabelul 3;
■ cota impozitului pe profit este 16%.
 7.4 METODA CAPITALIZĂRII VENITULUI
Aşa cum s-a precizat la începutul capitolului, metoda capitalizării venitului este o formă prescurtată
a metodei CFNact, care nu presupune previziunea venitului pe o perioadă de previziune explicită, ci
parcurgerea următoarelor etape:
(a) estimarea venitului anual normalizat şi mentenabil pe termen lung;
(b) estimarea schemei de evoluţie viitoare perpetuă a venitului;
(c) determinarea ratei de capitalizare;
(d) calcularea valorii capitalului investit (CI) sau capitalului acţionarilor (CA).
Venitul anual supus capitalizării trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:
■ să fie un venit normalizat, respectiv corectat, aşa cum s-a precizat anterior;
■ să existe posibilitatea obţinerii acestuia în viitor, deci să fie mentenabil pe termen lung;
■ să fie de natura unei anuităţi constante sau unei anuităţi crescătoare cu o rată anuală perpetuă
constantă (g);
■ în funcţie de evoluţia întreprinderii, poate fi un venit mediu anual ponderat (de exemplu din
ultimii 3 ani) sau un venit anual corectat al unui an reprezentativ, curent sau viitor.
Formele de venit care pot fi utilizate în aplicarea metodei capitalizării sunt:
■ profitul net din exploatare;
■ profitul curent net;
■ cash-flow-ul net disponibil pentru investitori (CFNI);
■ cash-flow-ul net disponibil pentru acţionari (CFNA);
■ dividende;
■ etc.
Pentru evaluarea întreprinderii se recomandă capitalizarea cash-flow-ului net, prin una din cele
două tipuri ale acestuia (CFNI sau CFNA), deoarece:
■ acest venit este mai reprezentativ pentru investitorii de capital, faţă de relevenţa profitului;
■ nivelul ratei de capitalizare se poate determina pornindu-se de la nivelul ratei de actualizare
(k).
Schema de evoluţie viitoare a venitului (CFN) trebuie să fie mai degrabă de natura unei anuităţi
crescătoare, cu o rată anuală perpetuă constantă, decât de natura unei anuităţi constante.
Creşterea anuală perpetuă sperată a CFN, notată cu g, trebuie să fie egală sau uşor mai mare, faţă de
rata anuală previzionată a inflaţiei.
Dacă, de exemplu, există o previziune pe termen lung a deprecierii anuale a dolarului, de 2 % pe an,
iar creşterea previzionată în termeni reali a CFN din domeniul de activitate al întreprinderii este 3%, rezultă
că gn = 2% + 3% = 5%.
În literatura economică recentă, referitoare la evaluarea întreprinderii, nivelul recomandat al g n este
de 3% - 5%.
Trebuie reţinut că g este o rata anuală perpetuă de creştere a CFN, începând cu primul an după cel
de bază.
Rata de capitalizare a CFN (c) este rata de actualizare (k), din care se scade rata anuală de
creştere perpetuă, sperată a CFN. Ca şi rata de actualizare (k) şi rata de capitalizare (c) poate fi calculată în
termeni nominali (cn) sau în termeni reali (cr).
Dacă evoluţia viitoare a CFN este prevăzută în termeni nominali (deci g n), atunci:
cn = kn - gn

Dacă evoluţia viitoare a CFN este prevăzută în termeni reali (deci g r), atunci:
cr = k r - gr
Calcularea valorii capitalului (CI sau CA) se va face conform următoarelor formule:

în care: k = cmpc

în care: k = ccp
La CI astfel calculat, trebuie apoi adunate sau scăzute următoarele elemente, dacă este cazul:
■ se adaugă valoarea realizabilă netă a activelor din afara exploatării, exprimată de CFN din afara
exploatării;
■ se scade cheltuiala aferentă unei infuzii de capital necesar pentru majorarea FRN, dacă pe o
astfel de ipoteză s-a bazat previzionarea evoluţiei CFN;
■ se scade investiţia de capital necesară pentru a fi generat nivelul reprezentativ al CFN;
■ se adaugă o valoare suplimentară în cazul existenţei unei subutilizări a capacităţii de producţie,
dacă se consideră că în viitor va exista oportunitatea unei creşteri a gradului de utilizare, care nu
a fost luat în considerare în estimarea CFN reproductibil.

7.5 EXEMPLU SIMPLIFICAT DE EVALUARE A UNEI ÎNTREPRINDERI, PRIN

METODA CAPITALIZĂRII PROFITULUI NET
Ipotezele necesare pentru evaluare sunt:
contul de profit şi pierdere reprezentativ supus corecţiilor este cel din 2005;
data evaluării este 30 martie 2006;
întreprinderea are în proprietate un depozit, care este închiriat unui terţ; deci este un exemplu de
activ din afara exploatării (sau redundant);
întreprinderea nu funcţionează cu credite; deci rata de capitalizare reflectă costul capitalului
propriu;
valoarea de realizare netă a depozitului este 60 mii euro;
corecţia de diminuare a cifrei de afaceri (-200 mii euro) se explică prin existenţa unei comenzi
excepţionale, care nu se va mai repeta în anii viitori;
corecţiile asupra cheltuielilor vor fi efectuate asupra elementelor acestora, cuprinse de la lit. a) la
j), din exemplul cifric, pe baza următoarelor informaţii obţinute de evaluator, din analiza
detaliată a activităţii desfăşurate:
a) în întreprindere se află în curs de punere în funcţiune o linie tehnologică, care va avea ca
efect diminuarea cu 10% a cheltuielilor materiale;
 b) cheltuielile pentru salariile managerilor sunt cu 50% mai mari faţă de cele similare de la
unităţile operaţionale asemănătoare (cu acelaşi profil şi capacitate);
c) cheltuielile salariale ale funcţionarilor şi muncitorilor sunt cu 20% mai mici faţă de cele
realizate la unităţile similare;
d) cheltuielile cu deplasările managerilor au fost exagerate, unele nefiind legate de activitatea
de exploatare; corecţia adecvată a fost stabilită la 50%;
e) cheltuielile cu telefoane, rechizite, multiplicări etc. nu sunt controlate strict, ele putând fi
diminuate cu 20%;
f) diminuarea cu 2 mii euro a impozitului se explică prin faptul că este atribuibil activului
redundant (depozit), care trebuie evaluat în mod distinct, la valoarea neta realizabilă;
e) corecţia asupra amortizării s-a făcut astfel:
- 1,2 mii euro, amortizare aferentă depozitului
+ 6 mii euro, amortizare aferentă liniei tehnologice noi
Total + 4,8 mii euro
h) din analiza prestaţiilor de servicii profesionale rezultă că se poate renunţa la două contracte
de prestări de servicii cu o valoare de 14 mii euro/an;
i) unitatea a închiriat, de la un terţ, un spaţiu comercial pentru care plăteşte o chirie cu 20%
mai mare faţă de chiria de piaţă;
j) întreprinderea nu are poliţă de asigurare pentru o clădire; prima de asigurare estimată este
1,5 mii euro;
Ca urmare a acestor ipoteze, corecţiile din contul de profit şi pierdere din anul reprezentativ (2005),
sunt redate în tabelul următor:

CPP 2005 Corecţii Date

Indicatori
- mii euro - +/- corectate
Cifra de afaceri 3.800 -200 3.700
Cheltuieli de exploatare:
a) materii prime şi materiale 1.600 - 160 1.440
b) cheltuieli salarii manageri 500 -250 250
c) cheltuieli salarii muncitori 800 + 160 960
d) deplasări 60 -30 30
e) telefoane, rechizite etc. 30 -6 24
f) impozite 20 -2 18
g) amortizare 120 + 4,8 124,8
h) servicii terţi 40 - 14 26
i) chirii 50 -10 40
j) asigurare - + 1,5 1,5
Cheltuieli de exploatare, total 3.220 -305,7 2.914,3
Profit brut exploatare 580 +205,7 785,7
Impozit (16%) 92,8 +28,6 121,4
Profit net din exploatare 487,2 +177,1 664,3

Rezultă ca profitul din exploatare net corectat (sau mentenabil pe termen lung) este 665 mii euro,
fiind egal şi cu profitul net curent corectat, deoarece întreprinderea funcţionează numai cu capitaluri proprii.
Rata de actualizare adecvată (k), preluată de pe piaţă, este 20% iar creşterea previzionată anuală
perpetuă (g) a profitului net anual a fost fundamentată la 4%.
Prin aplicarea formulei Gordon - Shapiro se calculează valoarea a capitalului acţionarilor (CA)
investit în exploatare (teren, mijloace fixe, fond de rulment net şi eventuale active necorporale).
Deci:

în care rata de capitalizare (c) = k - g

 Ca urmare, valoarea totala a CA al întreprinderii va fi:
CA total = 4.156,2 mii euro + 60 mii euro(*) = 4.216,2 mii euro
rotunjit 4.200 mii euro
(*)
60 mii euro reprezintă valoarea realizabilă netă obţinută din vânzarea activului redundant
(depozit).

Altă variantă posibilă pentru aplicarea acestei metode este previziunea evoluţiei CFNA, în două
trepte, respectiv:
• va creşte cu 6% în următorii trei ani;
• din anul 4, la infinit, va creşte cu 3%.
Mai presupunem că rata de actualizare este 20%.
Calculele aferente proceselor de actualizare/ capitalizare ale CFNA, previzionat în cele două etape
de evoluţie, sunt redate în tabelul următor:

Indicatori 2005 Anul 1 Anul 2 Anul 3 Anul 4

Indice de creştere 1,06 10,6 1,06 1,03
Profit net (mii euro) 665 704,9 747,2 792 815,8
Valoare terminală 4.799(*)
Factor de compunere @ 20% 1,20 1,44 1,728
Profit net şi val. termin, actualizată 587,4 518,9 3.235,5
CA 4.342
(*)
valoarea terminală = 815,8/ (0,2 - 0,03) = 4.799 mii euro
Ca urmare, valoarea totală a CA a întreprinderii va fi:
CA total = 4.342 mii euro + 60 mii euro = 4.402 mii euro
rotunjit 4.400 mii euro
 Capitolul 8
Abordarea bazată pe active
8.1. ESENŢA ABORDĂRII
Abordarea bazată pe active, cunoscută şi sub denumirile de abordarea patrimonială, abordarea pe
bază de costuri şi abordarea prin costul de înlocuire, constă în corectarea (ajustarea) valorilor contabile ale
activelor individuale şi datoriilor întreprinderii în sensul transformării acestora în valori de piaţa.
În această abordare sunt incluse două metode de evaluare:
■ metoda activului net corectat (ANC); şi
■ metoda valorii de lichidare sau activului net de lichidare (ANL).
Conform IVS GN 6 - „Evaluarea întreprinderii”, abordarea bazată pe active constă în „estimarea
valorii unei întreprinderi şi/sau participaţii la capital utilizând metode bazate pe valoarea de piaţă a
activelor individuale ale întreprinderii, minus datoriile“.
Definiţia de mai sus corespunde cu esenţa metodei ANC. Prin această metodă se calculează în mod
direct valoarea capitalului acţionarilor (VCA). Ca urmare:

ANC = valoarea de piaţa a activelor - valoarea de piaţă a datoriilor

Aplicarea metodei ANC presupune parcurgerea următoarelor etape:

■ obţinerea bilanţului sau balanţei de verificare, la data evaluării;
■ verificarea existenţei faptice a activelor şi a datoriilor înregistrate în bilanţ;
■ evaluarea activelor şi datoriilor, care poate să însemne:
 fie preluarea valorii contabile dacă nu sunt justificate corecţii asupra acestei valori;
 fie transformarea valorii contabile a unor active şi datorii în valoare de piaţă;
■evaluarea activelor şi datoriilor neînregistrate în bilanţ, depistate la data evaluării;
■elaborarea „bilanţului economic” şi calcularea Activului Net Corectat.
Aplicarea metodei ANC presupune angajarea unui volum foarte mare de muncă din partea echipei
de evaluare, deoarece necesită divizarea unei întreprinderi în fracţiuni distincte, care trebuie să fie evaluate
în mod individual.
În continuare sunt prezentate modalităţile de evaluare a principalelor clase de active din bilanţul
întreprinderii, respectiv terenuri, construcţii, echipamente, stocuri, creanţe, echipamente în leasing şi active
necorporale precum şi a datoriilor.

8.2 EVALUAREA TERENURILOR

8.2.1 Principii şi metode de evaluare
Legea nr. 54/1998 reglementează “circulaţia juridică a terenurilor”. În acest cadru a început să
funcţioneze piaţa pământului.
De aceea se impune ca evaluarea terenului să fie făcută de persoane cu calificare şi experienţă în
domeniu.
Pământul constituie o parte importantă din avuţia lumii. Pământul este baza tuturor, este un bun şi o
sursă de bunăstare.
Valoarea pământului este un concept economic:
■ fiecare parcelă este unică în felul ei prin localizare şi compoziţie;
■ terenul este imobil din punct de vedere fizic;
■ oferta de pământ este finită;
■ pământul este util oamenilor.
Pământul poate fi utilizat în mai multe scopuri: agricultură, comerţ, industrie, locuinţe, recreere,
toate acestea în funcţie de: climă, topografie, distribuţia resurselor naturale.
 În practica curentă, evaluatorul poate fi solicitat pentru evaluarea terenului neamenajat (cu
utilizare agricolă, cu destinaţie de dezvoltare sau nu), evaluarea terenului care constituie un
amplasament (deci cu amenajări interioare şi exterioare, pregătit pentru dezvoltare) sau pentru evaluarea
componentei teren dintr-o proprietate construită.
În toate cazurile este necesară o descriere completă a terenului de evaluat. Aceste informaţii în
detaliu sunt cuprinse în fişa de date anexată şi care trebuie însoţită de planul de încadrare în zonă şi
planul general al terenului de evaluat. Fişa de date cu principalele informaţii se va întocmi şi pentru
terenurile comparabile (tranzacţionate sau nu). Informaţiile selectate în descrierea terenului sunt utilizate
pentru determinarea celei mai bune utilizări.
Planurile de referinţă reprezintă o descriere prin desen a proprietăţii.
Pământul ca bun imobil reprezintă proprietatea reală. Din punct de vedere juridic proprietatea se
identifică cu puterea titularului de a poseda, folosi, dispune, uzufruct.
Informaţiile de titlu se iau din documentele de proprietate (inclusiv cadastru şi extras de carte
funciară). În acest fel evaluatorul pune în evidenţă drepturile de proprietate ce trebuie evaluate şi orice
restricţie sau drept special asociat proprietăţii.
În practică, proprietatea este totuşi limitată.
Dreptul de proprietate constituie obiectul legii, în timp ce valoarea acestor drepturi constituie
obiectul evaluării.
La evaluare se vor avea în vedere, în funcţie de situaţiile concrete, şi următoarele eventuale
restricţii, după caz:
■ servituţile;
■ dreptul de traversare;
■ reglementări de acces;
■ restricţii de folosinţă;
■ standarde de dezvoltare.
În interesul public, societatea poate impune prin planul urbanistic general şi zonal precum şi prin
programe guvernamentale, restricţii de construcţie, zonare, regulamente de dezvoltare, controale ale
mediului.
Evaluatorul trebuie să cunoască aceste restricţii pentru a ţine cont de ele la evaluare.
O prezentare a principalelor performanţe fizice ale terenului de evaluat trebuie să ia în
considerare dimensiunea şi forma, influenţa colţului, terenul în exces, topografia, pachetul de reţele de
utilităţi, amenajările, localizarea, factori fizici şi de mediu, faţada şi raportul faţadă-adâncime. De
asemenea, trebuie puse în evidenţă vecinătăţile, calitatea acestora, posibilităţile de extindere, care
conduc la o unitate economică funcţională.
Trebuie puse în evidenţă şi cuantificate caracteristicile solului şi subsolului pentru terenuri
agricole, iar pentru terenuri destinate construcţiei clădirilor, panta, sistemul de drenaj şi condiţiile de
fundare sunt esenţiale. Existenţa utilităţilor, care să preia diferite variante de dezvoltare este importantă
pentru determinarea celei mai bune utilizări.
Îmbunătăţirile interioare şi exterioare transformă parcela de teren în amplasament pregătit pentru
dezvoltare şi are influenţă asupra valorii.
Localizarea este un element esenţial cu influenţă semnificativă asupra valorii şi se referă la
accesibilitatea parcelei de teren, apropierea faţă de arterele principale de transport, expunerea la vânt şi
soare, pericolele, problemele de mediu, atractivitatea proprietăţilor învecinate.
Terenurile se vor evalua în varianta celei mai bune utilizări.
Pentru a avea de-a face cu cea mai bună utilizare (CMBU) a terenului liber, trebuie să fie
îndeplinite simultan 4 condiţii:
■ permisă legal;
■ posibilă fizic;
■ fezabilă financiar;
■ maxim profitabilă (să rezulte cea mai mare valoare).
Aceste criterii trebuie considerate pe rând şi condiţionat.
Scopul determinării celei mai bune utilizări a terenului liber sau considerat liber, pentru evaluare,
este de a identifica utilizarea potenţială a amplasamentului care impune valoarea cea mai mare.
 Obiectivul evaluatorului este de a găsi acea utilizare care maximizează valoarea proprietăţii şi
implicit a terenului.
Dacă unele utilizări potenţiale necesită cheltuieli de capital pentru conversie sau reabilitare,
valoarea rezultată din fiecare utilizare, din care se scade orice cost necesar de dezvoltare, trebuie să fie
comparată pentru a determina care dintre utilizări dă valoarea maximă.
Dintre utilizările permise legal (vezi plan urbanistic general şi local), posibile fizic, fezabile
financiar, cea care produce valoarea maximă este utilizarea cea mai productivă, deci cea mai bună utilizare.
În anumite situaţii, utilizarea poate fi limitată la un singur tip de construcţie, dar se pune problema
mărimii acesteia; tot profitul maxim este cel care recomandă mărimea optimă pentru cea mai bună utilizare.
Dacă riscurile asociate mai multor utilizări sunt asemănătoare, aceeaşi rată de capitalizare se poate
utiliza pentru a capitaliza veniturile nete din exploatare pentru diferite utilizări.
Piaţa limitează numărul de utilizări normale şi fezabile. Raportul de evaluare trebuie să exemplifice
cea mai bună utilizare a terenului liber sau a proprietăţii deja construite.
Terenul în exces reprezintă acea parte din teren care nu este necesar pentru a susţine construcţiile
existente sau ipotetice în cea mai bună utilizare a sa.
Din analiza pieţei imobiliare specifice, evaluatorul obţine informaţii asupra tranzacţiilor efectuate
cu proprietăţi (terenuri) comparabile.
La prima vedere, evaluarea terenului apare ca cea mai simplă parte a evaluării; în fapt, solicită
analiza unei complexităţi de factori.
Anticiparea, schimbarea, cererea şi oferta, substituţia şi echilibrul sunt principii ale evaluării, care
influenţează valoarea terenului.
Valoarea de piaţă este, de regulă, preţul cel mai probabil susţinut de piaţă.
Valoarea terenului este dată de utilizarea economică a amplasamentului.
Principiul substituţiei, conform căruia nici un cumpărător prudent nu va plăti mai mult pentru un
amplasament decât pentru altul cu aceeaşi utilitate şi cu aceeaşi atractivitate în aceleaşi condiţii de risc,
arată că cea mai mare cerere va fi pentru cele mai ieftine amplasamente similare.
Când se procedează la o evaluare concretă a unei anumite suprafeţe de teren trebuie avute în vedere
permanent:
■ tipul şi drepturile terenului de evaluat;
■ data şi utilizarea evaluării;
■ tipul de valoare şi condiţiile limitative şi restrictive în care se face evaluarea;
■ selectarea şi analiza datelor comparabile;
■ aspectele legale, caracteristicile fizice şi amenajările aduse terenului în cauză;
■ metodologia evaluării.

Evaluatorul trebuie să aibă cunoştinţe, să înţeleagă şi să utilizeze acele metode şi proceduri

recunoscute, care sunt necesare pentru realizarea unei evaluări credibile; să nu comită o eroare
fundamentală prin omisiune sau intenţie; să nu efectueze evaluarea într-o manieră neglijentă favorizând mai
multe erori care să deformeze rezultatul.
Evaluarea se concentrează pe evaluarea drepturilor de proprietate asupra terenului (dezvoltarea
acestuia între anumite limite dictate de restricţiile legale şi posibilităţile fizice, închirierea, exploatarea
agricolă, modificarea topografiei, parcelarea).
Caracteristicile fizice ale terenului, utilităţile disponibile şi amenajările amplasamentului
influenţează utilizarea şi valoarea terenului.
Forma, dimensiunea la faţadă, topografia (drenaj, perimetru, nivelare), localizarea, orientarea sunt
caracteristici şi particularităţi ale terenului care influenţează valoarea acestuia.
Un lot de teren devine amplasament dacă i se fac amenajări interioare şi exterioare, pregătindu-l
astfel pentru a fi utilizat pentru dezvoltare. Amenajările terenului sunt supuse deprecierii fizice şi
funcţionale.
Valoarea terenului trebuie considerată în condiţiile celei mai bune utilizări.
Terenul reprezintă principala sursă pentru orice venit generat de proprietate şi are prioritate asupra
oricărui venit generat de construcţie. Valoarea terenului poate fi egală sau chiar mai mare decât valoarea
întregii proprietăţi. Terenul are valoare, iar construcţiile contribuie la valoare iar, atunci când nu se întâmplă
acest lucru, construcţiile trebuie demolate. În acest caz, costul eliberării terenului este o penalitate sau o
contribuţie negativă a clădirii, care va fi dedusă din valoare terenului.
Standardele de evaluare definesc, utilizează şi recomandă şase metode (proceduri) de estimare a
valorii terenurilor, reprezentând în acelaşi timp şi cea mai bună practică.
Toate cele şase proceduri (metode) sunt derivate din cele trei abordări ale valorii recunoscute de
standardele profesionale de evaluare: metode bazate pe comparaţie, metode bazate pe venituri
(randament) şi metode bazate pe costuri.
De exemplu, metoda parcelării conţine elemente din toate cele trei abordări.
Conform IVS GN 1 - Evaluarea proprietăţii imobiliare, metodele de evaluare a terenurilor sunt:
■ tehnica comparaţiei vânzărilor;
■ repartizarea (alocarea);
■ extracţia (abstracţia);
■ tehnica parcelării;
■ tehnica reziduală a terenului;
■ capitalizarea rentei funciare.
Metoda comparaţiei directe (vânzărilor)
Cea mai recomandată metodă este comparaţia vânzărilor, cunoscută sub denumirea consacrată de
metoda comparaţiei directe.
Metoda se pretează la evaluarea tuturor tipurilor de proprietăţi (terenuri), cu condiţia existenţei:
■ unui număr suficient de tranzacţii recente; şi
■ unor informaţii suficiente şi relevante de piaţă.
Ca şi celelalte metode, metoda comparaţiei directe este guvernată de principiul substituţiei, care
este un principiu de prim rang şi care spune că “nici un cumpărător (investitor) prudent nu va oferi
pentru o proprietate un preţ mai mare decât cel cu care ar putea cumpăra o altă proprietate, cu aceeaşi
utilitate şi aceeaşi atractivitate, într-un interval de timp rezonabil”.
Valoarea de piaţă a unei proprietăţi (teren) este în relaţie directă cu preţurile unor proprietăţi
(terenuri) comparabile (similare) şi competitive.
Metoda comparaţiei directe se utilizează la evaluarea terenurilor libere, sau care se consideră
libere pentru scopul evaluării.
Metoda se utilizează când există vânzări de terenuri comparabile.
Preţurile şi alte informaţii referitoare la loturi similare de teren sunt analizate, comparate, corectate
şi ajustate, în funcţie de asemănări sau diferenţieri.
Corecţiile se fac într-o anumită ordine. Sunt supuse acestor corecţii preţurile vânzărilor comparabile
vis a vis de proprietatea (terenul) de evaluat. Corecţiile pentru drepturile de proprietate, condiţiile de
finanţare, condiţiile de piaţă şi de vânzare se fac înaintea corecţiilor pentru localizare şi pentru
caracteristicile fizice.
Ajustările (corecţiile) datorate “unei diferenţe” se fac o singură dată.
Evaluatorul trebuie să fie circumspect faţă de informaţiile oferite de terţi.
Informaţiile, materia primă cu care lucrăm, pentru a putea fi utilizate (credibilitate şi relevanţă)
trebuie să parcurgă patru etape extrem de importante:
■ investigare, - cercetare, - acumulare;
■ verificare, - selectare;
■ analiză de fineţe;
■ control şi explicaţii.
Informaţiile utilizate trebuie să mai îndeplinească o condiţie esenţială şi anume de a fi în cantitate
suficientă, astfel încât să susţină celelalte două criterii de bază (adecvarea şi precizia), cu care evaluatorul
ajunge la estimarea valorii finale.
Datele necesare evaluării şi sursele de informaţii pentru aplicarea metodei comparaţiei sunt
informaţiile necesare, criteriile de comparaţie şi elementele de comparaţie.
Informaţiile necesare sunt:
 descrierea corectă şi completă a proprietăţii (terenului) de evaluat (conform fişei de date anexate);
date despre tranzacţii (contracte), oferte de proprietăţi (terenuri) comparabile şi competitive cu
proprietatea (terenul) de evaluat:
preţurile şi data tranzacţiei;
drepturile de proprietate transmise;
motivaţia participanţilor pe piaţă;
amplasament, localizarea, orientarea;
caracteristicile fizice;
utilităţile disponibile, inclusiv drumuri de acces;
zonarea;
utilizarea.
Atât “terenul de evaluat”, cât şi “terenurile comparabile” vor fi identificate şi localizate
distinct pe un plan de încadrare în zonă (se recomandă a fi puse în evidenţă dimensiunile loturilor
de teren respective, vecinătăţile şi accesele la căile de transport - drumuri).
Criteriile de comparaţie sunt componente adecvate ale proprietăţii (terenului), definite în scopul
comparaţiei:
preţ/mp;
preţ/ar;
preţ/hectar.
Elementele de comparaţie utilizate în această metodă sunt:
dreptul de proprietate transmis;
condiţiile de finanţare;
condiţiile de vânzare;
condiţiile pieţei;
restricţiile legale;
localizare - zonare - orientare;
caracteristicile fizice;
caracteristicile economice;
utilităţile disponibile (inclusiv drumuri acces);
utilizare (CMBU).
Cu toate că aceste elemente de comparaţie acoperă majoritatea situaţiilor practice, pot fi considerate
şi alte elemente (numărul acestora nefiind limitativ în nici unul din sensuri).
Elementele de comparaţie sunt caracteristici ale proprietăţii (terenului) de evaluat şi comparabile
(similare) care au consecinţă şi influenţează valoarea.
De cele mai multe ori, evaluatorul trebuie să analizeze o serie de perechi de date, pentru a izola
efectul unei singure caracteristici (element de comparaţie).
În aplicarea metodei comparaţiei directe se parcurg următoarele etape de baza:
■ cercetarea pieţei pentru a obţine informaţii;
■ verificarea riguroasă a informaţiilor;
■ alegerea criteriului de comparaţie;
■ compararea proprietăţilor similare cu cea de evaluat, pe baza elementelor de comparaţie,
utilizând grila de date;
■ ajustarea adecvată a preţului de tranzacţie (ofertă) a proprietăţilor comparabile;
■ analiza rezultatelor;
■ alegerea şi estimarea valorii finale.

Corecţiile (ajustările) pot fi de două feluri:

■ corecţie absolută se determină în unităţi monetare şi se ajustează preţul tranzacţiilor în plus
sau în minus.
■ corecţie procentuală se utilizează pentru a ajusta diferenţele de localizare sau de modificări în
condiţiile pieţei.
Un exemplu concret de aplicare a metodei (tehnicii) comparaţiei directe este prezentat în
subcapitolul 8.2.2 (Studiu de caz).
 Metoda repartizării (alocării)
Are la bază principiul echilibrului care spune că, în mod normal există un raport tipic între valoarea
terenului şi valoarea proprietăţii, lucru valabil pentru anumite localizări.
Acest raport este mai sigur pentru construcţii noi, la cele vechi creşte raportul
valoare-teren/valoare-proprietate. Estimarea este grosieră pentru că se pot ridica construcţii mai scumpe sau
mai ieftine pe loturi de teren de valoare egală.
Metoda alocării poate fi utilizată la estimarea valorii terenurilor atunci când numărul de tranzacţii
este foarte mic sau nu se fac tranzacţii.

Metoda extracţiei
Este o variantă a metodei alocării, valoarea terenului fiind estimată prin deducerea valorii
construcţiei (determinată prin costuri şi depreciere) din valoarea totală a proprietăţii.
Astfel valoarea rămasă reprezintă valoarea terenului.
Credibilitatea în valoarea estimată prin metoda extracţiei este dată de precizia cu care este estimată
valoarea construcţiei, motiv pentru care este recomandată în evaluările din zonele rurale, deoarece ponderea
valorii construcţiei în valoarea totală a proprietăţii este relativ scăzută şi uşor de apreciat.

Metoda parcelării
Parcelarea se identifică cu divizarea terenului în vederea vânzării ca atare, închirierii sau efectuării
de construcţii individuale pe fiecare parcelă.
Această metodă se recomandă la evaluarea terenurilor pentru care cea mai bună utilizare este
parcelarea şi este caracteristică loturilor mari de teren.
Apare necesitatea unei lucrări de specialitate, respectiv a unui studiu de parcelare privind
dezvoltarea proprietăţii şi care să răspundă la următoarele probleme fundamentale:
■ dimensiunea loturilor;
■ orientare;
■ alimentare cu utilităţi;
■ amenajări diverse (împrejmuiri, căi de acces etc).
Dezvoltarea imobiliară prin parcelare creează o valoare suplimentară peste valoarea terenului
agricol.
Se face apoi o analiză comparativă cu loturi (parcele) de teren construite şi, după corecţiile
necesare, se va estima care este valoarea de vânzare probabilă, durata de construire şi rata de absorbţie a
parcelelor de către piaţă.
Estimarea se face în condiţiile celei mai bune utilizări.
Parcelele respective se vând eşalonat, în măsura în care se construiesc. Pentru aceasta este nevoie
de investiţii de capital în infrastructură, înainte de a se obţine venituri din vânzări.
Situaţii posibile:
■ teren nepregătit;
■ teren pregătit parţial;
■ teren pregătit complet.
Particularităţi:
■ foarte puţine tranzacţii comparabile;
■ tranzacţia durează.
Componentele metodei parcelării:
■ terenul;
■ costurile de dezvoltare (amenajare);
■ veniturile întreprinzătorului (investitorului).
După regula empirică standard, cele trei componente au o alocare simetrică (1/3 -1/3 - 1/3).
Costurile de dezvoltare cuprind:
■ cheltuieli cu amenajarea terenului;
■ echiparea cu utilităţi;
■ căi de acces;
■ certificat urbanism;
■ autorizaţie de construire.
 Venitul întreprinzătorului (investitorului) compensează: cheltuielile de marketing;
■ finanţare;
■ salarii;
■ proiecte (studii);
■ profit pentru riscul asumat.
Cel mai greu de estimat este venitul întreprinzătorului în lipsa informaţiilor credibile de piaţă.
De asemenea, selectarea ratei de actualizare este dificilă, deoarece aceasta trebuie să reflecte riscul
unic, dat de natura unicat a unui anumit proiect, care se poate modifica în timp.
Riscul de dezvoltare prin parcelare este mai mare decât alte riscuri de dezvoltare. Literatura indică
scara ratelor de actualizare într-o plajă foarte largă 10 30%.
Abordarea prin această metodă este credibilă dacă se pot estima cât mai aproape de realitate
randamentul lotului (parcelei), rata de absorbţie de către piaţă a parcelelor respective, preţurile de vânzare,
costurile de dezvoltare, mai ales cele indirecte.

Metoda valorii reziduale

Metoda se utilizează atunci când nu există date şi informaţii suficiente referitoare la terenuri
similare libere şi are la bază principiul echilibrului şi contribuţiei (echilibrul dintre factorii de producţie:
teren - capital investit - management - forţa de muncă).
Prin această abordare, valoarea finală estimată este cu atât mai aproape de realitate cu cât valoarea
construcţiilor ataşate terenului şi venitul net generat de proprietate pot fi estimate mai precis, iar ratele de
capitalizare, atât pentru teren cât şi pentru construcţie, pot fi extrase de pe piaţă.
Pentru aplicarea metodei se parcurg următoarele etape procedurale:
■ se determină mai întâi valoarea construcţiei (actuală sau ipotetică), care reprezintă cea mai bună
utilizare (CMBU);
■ se estimează apoi venitul net din exploatare (VNE) obţinut din chiria de pe piaţă şi cheltuielile
de operare la data evaluării;
■ se estimează ce parte din venituri se atribuie construcţiilor (clădirilor) pe baza valorii nete a
acestora şi ratei de capitalizare pentru clădire, extrase de pe piaţă, la data evaluării;
■ prin diferenţă rezultă partea de venit atribuit terenului;
■ venitul atribuit terenului se capitalizează cu o rată de capitalizare de pe piaţă aferentă terenului
şi se obţine astfel valoarea acestuia.

Metoda capitalizării rentei funciare

Renta funciară reprezintă suma plătită pentru dreptul de ocupare şi utilizare a terenului, în
conformitate cu termenii contractului de închiriere/arendare.
Metoda se aplică când există informaţii de pe piaţa închirierilor imobiliare (terenurilor) privind
chiria şi rata de capitalizare.
Ratele de capitalizare extrase de pe piaţa specifică se utilizează pentru transformarea rentei funciare
în valoare a terenului.
Această abordare este valabilă când există informaţii privind vânzări de terenuri închiriate
comparabile, care indică nivelul veniturilor (rentei) şi ratelor de capitalizare.
Metoda capitalizării rentei funciare este adecvată în special în cazul evaluării terenurilor agricole şi
celor închiriate.
*
* *

În afara celor şase metode (tehnici) recunoscute de standardele profesionale de evaluare (europene
şi internaţionale) pentru evaluarea terenurilor, la nivel naţional s-au utilizat şi se utilizează şi tehnici
statistice (tehnica normativă sau administrativă, tehnica comparaţiei prin bonitare).
Se apreciază că atâta timp cât aceste tehnici de evaluare a terenurilor utilizează elemente statistice,
extrase de pe piaţă sau comparate şi ajustate motivat, rezultatele pot fi luate în calcul pentru selectarea şi
propunerea valorii finale.
 ANEXA 1

FIŞA DE DATE NECESARE

PENTRU EVALUAREA TERENULUI
Adresa şi informaţii generale:
■ situare geografică (distanţa faţă de reşedinţa de judeţ);
■ populaţie (rata de creştere);
■ şomaj (rata);
■ activităţi economice principale.

Amplasare:
■ intravilan (extravilan);
■ localizare - arteră principală sau secundară;
■ distanţa faţă de centrul oraşului şi orientarea (N, S, V, E);
■ distanţa faţă de principalele ieşiri din localitate (inclusiv direcţie);
■ acces la proprietate (teren);
■ acces la mijloacele de transport în comun după caz (auto, tramvai, metrou, gară, aeroport,
etc);
■ analiza şi perspectiva zonei:
dezvoltare, declin, staţionare;
construcţii şi instituţii existente;
probleme de urbanism:
reglementări locale;
proiecte importante, (clădiri noi şi destinaţia acestora, instituţii cu caracter social,
parcuri, drumuri modernizate, reţele echipare tehnico edilitară, etc;
gradul seismic al zonei;
poluare.

Utilităţi:
reţelele publice ale localităţii şi accesul (distanţa) proprietăţii (terenului) la ele:
 energie electrică;
 telefonie;
 apă;
 canalizare;
 gaze;
 termoficare;
 drumuri şi calitatea acestora;
 căi ferate.

Caracteristici:
■ fizice:
 topografie (plat, pantă, etc.)
 dimensiuni şi formă, deschiderea la strada principală;
 stare (liber, ocupat cu construcţii);
 drenaj;
 poluare;
 împrejmuiri;
 vecinătăţi;
 posibilităţi extindere;
 caracteristici geotehnice;
 probleme?: inundabil, traversat de reţele magistrale supra sau subteran;
 utilizare (locuinţe, comercial, sedii administrative, industrie, depozite);
■ economice (ex.: - pentru terenurile agricole)
  gradul de fertilitate;
 natura culturilor.

Deţinere:
■ dreptul de proprietate
documente juridice originale
 act de vânzare - cumpărare;
 act de donaţie;
 act de succesiune;
 act de punere în posesie - certificat titlu de proprietate;
documente de carte funciară şi cadastru
■ sarcini asupra proprietăţii (terenului).

NOTA: Fişa terenului de evaluat va fi însoţită de planuri de situaţie şi de încadrare în zonă.

■ Studiul de caz de mai jos se referă la evaluarea prin metoda comparaţiei directe a unui
“teren” aflat în intravilanul municipiului Bucureşti, Zona 1.

FIŞA DE DATE
TEREN DE EVALUAT

Adresă: Bucureşti, sector 3, intersecţia a două străzi de mare circulaţie Zona 1 - Corp - B;
Suprafaţa: 2537 mp;
Proprietar: persoană fizică;
Sarcini asupra proprietăţii: nu sunt;
Data ultimei tranzacţii: 1992;
Utilizare: comercial;
Data evaluării: 20.06.2006
Scopul evaluării: vânzare;
Categorie de valoare adecvată scopului: valoarea de piaţă.

■ rata de creştere a populaţiei: lentă;

■ rata şomajului: în creştere;
■ raportul cerere - ofertă: echilibrat;
■ funcţii economice ale localităţii: complexe.

Amplasare:
■ intravilanul localităţii Bucureşti
■ localizare: intersecţia a două artere (străzi) principale;
■ distanţa faţă de centrul oraşului: cea. 3 km - EST;
■ acces la proprietate (teren): colţ la două străzi principale;
■ acces la mijloacele de transport în comun: autobuze, tramvai, metrou;
■ perspectiva zonei: în dezvoltare;
■ poluare: sonoră şi gaze eşapare; gradul seismic al zonei: 8

Utilităţi:
■ reţelele publice ale localităţii şi acces la ele:
 energie electrică;
 telefonie;
 apă;
 canalizare;
 gaze;
  termoficare;
 drumuri asfaltate;
 linii tramvai;
 metrou.

Caracteristici:
■ fizice:
 topografie: teren plat;
 suprafaţă: 2537 mp;
 formă şi dimensiuni:
 neregulată (trapezoidală);
 deschidere foarte favorabilă la două străzi principale
 stare: liber;
 drenaj: bun;
 poluare: sonor şi reziduuri gazoase;
 nu este împrejmuit;
 vecinătăţi: civilizat;
 nu are posibilităţi de extindere;
 normal la fundare;
■ economice: utilizare comercială

Deţinere:
proprietar: persoană fizică;
document proprietate: act de vânzare-cumpărare, documente de carte funciară şi cadastru;
sarcini: nu sunt, liber la vânzare.

În tabelul de mai jos sunt prezentate sintetic date şi caracteristici ale terenurilor comparabile
(informaţii luate de pe piaţa imobiliară locală).

Date şi Teren 1 Teren 2 Teren 3 Teren 4

caracteristici
Data/preţ ianuarie 2006 mai 2006 aprilie 2006 octombrie 2005
tranzacţie 365EUR/mp 370 EUR/mp 350 EUR/mp 400 EUR/mp
Suprafaţa (mp) 2 400 2 240 1 830 1 620
Dreptul de liber liber liber liber
proprietate
transmis
Condiţiile de la piaţă (cash) mai mare decât la piaţă (cash) la piaţă (cash)
finanţare piaţa (credit)
Condiţii de independent independent constrâns independent
vânzare (dependent)
Condiţiile pieţei - 5 luni - 1 lună - 2 luni - 8 luni
conform plan conform plan conform plan conform plan
urbanistic urbanistic urbanistic urbanistic general
Restricţii legale
general şi zonal general general şi zonal şi zonal
şi zonal
amplasament amplasament arteră principală arteră principală
colţ la două colţ la două deschiderea f. deschiderea f.
Localiza re- străzi principale străzi principale favorabilă favorabilă poluare
orientare poluare sonoră poluare sonoră poluare sonoră sonoră şi gaze
şi gaze eşapare şi gaze eşapare şi gaze eşapare eşapare auto
auto auto auto
Echipare energie electrică energie energie electrică energie electrică
tehnico-edilitară apă- electrică apă- apă-
a zonei canalizare termoficare canalizare canalizare
gaze telefonie apă- gaze telefonie gaze telefonie
drum asfaltat canalizare drum asfaltat drum asfaltat
gaze telefonie
 drum asfaltat
Vecinătăţi civilizat civilizat civilizat deosebit de
favorabil
Utilizare comercial comercial comercial comercial
(CMBU)

NOTA:
TEREN 2, a fost vândut cu o luna înainte de data evaluării cu suma de 370 EUR/mp, cu o
finanţare mai favorabilă decât condiţiile pieţei, ceea ce a condus la un preţ cu 10
EUR/mp mai mare.

TEREN 3, cumpărător dependent de apropierea de casa familiei şi a plătit mai mult decât preţul
pieţei cu 7 EUR /mp.

Instrumentul de lucru pentru efectuarea corecţiilor este “grila datelor de piaţă”, care are pe
verticală linii cu elementele de comparaţie, pe prima coloană proprietatea (terenul) de evaluat, iar pe
celelalte coloane proprietăţile (terenurile) comparabile. În partea de jos a grilei există secţiunea de analiză a
rezultatelor, care cuprinde total corecţii exprimate în valoare absolută şi în procente din preţul de vânzare.
Tranzacţiile care au necesitat cele mai mici corecţii vor avea ponderea cea mai mare în alegerea
valorii finale.
Criteriul de comparaţie ales: preţ/mp.

METODA COMPARAŢIEI DIRECTE

Grila datelor de piaţă
(Analiza datelor pe perechi)
-EUR-
Elemente de Teren de Comparabila
comparaţie evaluat
Teren 1 Teren 2 Teren 3 Teren 4
Preţ/data vânzării ? 365 EUR/ 370 EUR/ 350 EUR/ 400 EUR/
mp mp mp mp
ianuarie 2006 mai 2006 aprilie 2006 octombr 2005
Curs valutar 3,6302 3,5000 3,4946 3,6255
lei/EUR lei/EUR lei/EUR lei/EUR
(1) Dreptul de liber, liber, integral liber, integral
liber, integral liber,
proprietate integral integral
transmis 0 0 0
Corecţie 0 0
Preţ corectat 365 370 350 400
(2) Condiţii de la piaţă la piaţă (cash) finanţare mai la piaţă (cash) la piaţă (cash)
finanţare (cash) favorabilă
decât
condiţiile
pieţei
0 - 10 0
Corecţie 0
Preţ corectat 365 360 350 400
(3) Condiţii de independent independent independent constrâns independent
vânzare
Corecţie 0 0 -7 0
Preţ corectat 365 360 343 400
(4) Condiţii de 20 06 2006 5 luni (-) 1 lună (-) 2 luni (-) 8 luni (-)
vânzare 3,5231
Corecţie lei/EUR 1,03 (-11) 1,007 (+3) 1,008 (+3) 1,029 (-12)
diferenţă curs
valutar (raport)
Preţ corectat 354 363 346 388
 (5) Restricţii conform conform plan conform plan conform plan conform plan
legale de plan urbanistic urbanistic urbanistic urbanistic
utilizare urbanistic general şi general şi general şi general şi
general şi zonal zonal zonal zonal
zonal 0 0 0
Corecţie 0
Preţ corectat 354 363 346 388
(6) Localizare - zona 1 zona 1 zona 1 zona 1 zona 1
orientare corp B corp B corp B corp B corp B
După ce s-au (semicentral) (semicentral) (semicentral) (semicentral) (semicentral)
aplicat corecţiile la intersecţia la intersecţia a la intersecţia a arteră arteră
pentru condiţii de a două străzi două străzi două străzi principală principală
vânzare şi principale principale principale deschidere deschidere
condiţiile pieţei (pe colţ) (pe colţ) (pe colţ) f. favorabilă f. favorabilă
se compară
perechea 1 cu 3
care diferă între
ele numai prin
această
caracteristică
(localizarea) 354-
346=8 EUR
Corecţie 0 0 +8 +8
Preţ corectat 354 363 354 396
(7) Echiparea DA NU DA NU NU
tehnico-edilitară
a zonei
- reţea
termoficare
Se compară
2 cu 1
363-354=9 EUR
Corecţie +9 0 +9 +9
Preţ corectat 363 363 363 405
(8) Vecinătăţi civilizat civilizat civilizat civilizat deosebit de
favorabil
Se compară
4 cu 3
405-363=42EUR
Corecţie 0 0 0 -42
Preţ corectat 363 363 363 363
Corecţie totală Valoare 20 13 27 71
brută absolută
totală
% din preţ 5, 5% 3, 5% 7, 7% 17, 8%
vânzare
Număr corecţii 2 2 4 4
Valoarea terenului estimată prin această metodă este de 3.245.000 lei sau 921.000 EUR ( 363
EUR/mp), având ca bază comparabila 2, care a necesitat numărul minim de corecţii (ajustări) cu valoarea
absolută totală cea mai mică.
Alegerea valorii finale ca valoare de piaţă pentru terenul de evaluat se va face prin reconcilierea
rezultatelor estimate şi prin utilizarea altor metode de evaluare adecvate.
Criteriile cu care evaluatorul ajunge la estimarea finală a valorii sunt:
■ adecvarea;
■ precizia;
■ cantitatea suficientă a informaţiilor.
8.3. EVALUAREA CONSTRUCŢIILOR
8.3.1 Etapele analizei construcţiilor
 Evaluarea construcţiilor existente în incinta unei întreprinderi depinde, în cea mai mare măsură, de
utilitatea lor pentru activitatea productivă.
Înainte de a se selecta metoda de evaluare, evaluatorul trebuie să analizeze trăsăturile clădirilor care
au cea mai mare pondere în procesul de producţie, să cunoască aportul construcţiilor speciale şi al
instalaţiilor tehnologice Ia clădirea de bază, pentru că acestea vor fi evaluate în mod distinct.
Analiza construcţiilor, în scopul evaluării, se desfăşoară în 5 etape, astfel încât rezultatul să
conducă la valoarea rezonabilă.
Prima etapă este o analiză a situaţiei scriptice a mijloacelor fixe din grupa I - Construcţii, cu
încadrările codificate de HG nr. 964/1998. Această primă etapă a procesului de evaluare oferă evaluatorului
imaginea volumului de muncă şi duratei evaluării.
A doua etapă constă în verificarea stării construcţiilor, proces în care echipa de evaluare studiază
caracteristicile fizice ale fiecărei construcţii iar, în urma analizei caracteristicilor acestora, se trag concluzii
şi asupra deprecierii.
De asemenea, echipa de evaluatori va trebui să efectueze deplasări în vecinătatea întreprinderii
supuse evaluării, pentru a obţine date de piaţă referitoare la valoarea terenului şi, în măsura posibilităţilor,
informaţii despre eficienţa acestor unităţi productive, despre spaţiile ce sunt închiriate, despre terenurile
libere şi utilităţile disponibile.
A treia etapă constă în evaluarea construcţiilor prin metoda costurilor, a comparaţiei, sau de
randament, scopul analizei fiind selectarea metodei/metodelor de evaluare care determină valoarea de piaţă.
Prin metoda costurilor, evaluatorul va trebui să determine costul de înlocuire sau de reconstrucţie
al construcţiei, apoi să o analizeze din punct de vedere al deprecierii fizice şi funcţionale. Evaluatorul poate
efectua această analiză cunoscând caracteristicile fizice ale construcţiei: înălţimea, închiderile perimetrale,
iluminatul natural, caracteristicile energetice, etc. şi pe cele funcţionale.
Prin metoda comparaţiei pot fi analizate construcţiile asemănătoare pentru care se cunosc date de
piaţă privind preţurile de tranzacţie şi data tranzacţiei, precum şi caracteristicile pieţei la data tranzacţiei.
Metodele de randament, pe care le poate aborda evaluatorul, sunt strâns legate de poziţia
construcţiei în cadrul întreprinderii. Culegerea datelor referitoare la veniturile realizate din exploatarea
acesteia, la vânzările unor proprietăţi asemănătoare, permit evaluatorului să aprecieze ratele de capitalizare
sau de actualizare şi, în final, să stabilească valoarea de piaţă.
În cazul construcţiilor abandonate de proprietar sau de utilizator, evaluatorul poate determina
valoarea arătând grade ridicate de uzură şi costuri mari pentru adaptarea pentru reutilizare. În acest caz,
deprecierea efectivă este analizată pentru starea fizică a construcţiei şi amplasamentul acesteia ca şi pentru
accesul şi preferinţa pentru noile clădiri din localizările suburbane.
A patra etapă o reprezintă descrierea construcţiilor, reprezentând un capitol important prin
informaţiile pe care le prezintă, informaţii utile pentru toate metodele de evaluare. De asemenea, descrierea
în amănunt a construcţiilor oferă, beneficiarului lucrării de evaluare, date asupra utilizărilor posibile
alternative.
Descrierea unei construcţii poate demonstra estimarea utilizării optime, deoarece caracteristicile
fizice, care afectează utilizarea probabilă corespunzătoare, pot fi dezvoltate, astfel ca estimarea utilizării
optime să urmărească tipul construcţiei descrise.
În metoda comparaţiei de piaţă, descrierea construcţiei are o mare importanţă deoarece reflectă
diferenţele fizice şi funcţionale existente între construcţiile comparabile.
A cincea etapă constă în concluziile evaluării construcţiilor, prezintă date referitoare la motivaţia
selectării metodei de evaluare pentru evaluarea fiecărei construcţii din întreprindere, decizie operaţională
pentru data la care a fost întocmit raportul de evaluare, conjuctura pieţii, vecinătăţile şi deprecierea externă.
Abordarea practică a evaluării construcţiilor este detaliată, în continuare, pentru fiecare dintre
etapele prezentate anterior.
8.3.2 Verificarea situaţiei scriptice
În activitatea de evaluare a întreprinderii, evaluatorul sau echipa de evaluatori solicită, de la
beneficiarul raportului de evaluare, datele referitoare la construcţiile existente, date care se regăsesc în
balanţa trimestrială a mijloacelor fixe şi de natura obiectelor de inventar. Pentru construcţiile amortizate în
funcţiune, se solicită informaţii din date contabile anterioare amortizării economice a acestora.
Conform obligaţiilor contractuale, beneficiarul trebuie să transmită echipei de evaluare lista
mijloacelor fixe din grupa I; de asemenea, suportul magnetic ce conţine aceiaşi listă. Suportul magnetic cu
acest conţinut se va prelua şi va fi prelucrat prin adăugarea coloanelor care sintetizează activitatea de
evaluare.
Din balanţa de mijloace fixe, evaluatorul extrage datele necesare evaluării, respectiv anul de
punere în funcţiune (PIF), codul de clasificare care certifică durata normală de funcţionare
(utilizare) în ani, valoarea de inventar de la ultima reevaluare, iar, în final, valoarea rămasă
actualizată.
Fiecare întreprindere are, în cadrul serviciului de contabilitate, persoane pregătite să ofere astfel de
informaţii, persoane care deţin date primare despre mijloacele fixe grupa I, date care se află înscrise în
cartoteci, cunoscute sub denumirea de “fişa mijlocului fix”.
Aceste fişe oferă informaţii privind valoarea mijlocului fix la punerea în funcţiune, anul şi luna
punerii în funcţiune (PIF), codul de clasificare care stabileşte durata normală de funcţionare conform
legislaţiei de la data PIF, suprafeţe iar, în multe dintre cazuri, informaţii referitoare la numărul de travei şi
deschideri ale clădirii. Aferent numărului de inventar, în fişă este înscris numărul de ani (sau luni) în care se
recuperează investiţia.
Analiza balanţei de mijloace fixe poate oferi informaţii despre înregistrarea separată a instalaţiilor
tehnologice din construcţie, cum este corect, despre costurile aferente montării utilajelor, despre valorile
rămase actualizate.
De asemenea, echipa de evaluatori trebuie să solicite beneficiarului şi planul cadastral al incintei
sau incintelor întreprinderii. Acest plan face parte din documentaţia prin care societatea a solicitat obţinerea
titlului de proprietate asupra terenului şi a determinat valoarea lui contabilă, conform prevederilor HG nr.
834/1991.
Planul cadastral de incintă oferă informaţii importante despre amplasamentul clădirilor şi al
construcţiilor speciale, suprafeţele construite şi desfăşurate construite, poziţia reţelelor edilitare, a reţelelor
de transport, suprafaţa de teren construită şi suprafaţa totală a incintei. Planurile cadastrale oferă
posibilitatea selectării datelor referitoare la suprafeţele de teren liber sau ocupate de clădiri. De asemenea,
echipa de evaluatori va solicita şi planurile clădirilor, planuri pe baza cărora au fost executate lucrările de
construcţii şi instalaţii funcţionale. Sunt importante planurile de fundaţii, planurile suprastructurii clădirii,
planurile de arhitectură, planurile de instalaţii electrice, sanitare, de încălzire şi ventilaţii.
De asemenea, echipa de evaluatori trebuie să solicite beneficiarului şi planul de reţele din incintă.
Acesta cuprinde amplasamentul reţelelor de apă, de canalizare 1 menajeră şi pluvială, lichide tehnologice,
termoficare, gaze, amplasamentul gospodăriei de apă, gospodăriei de combustibil, etc. Pe acest plan se
găsesc înscrise dimensiunile pe diametre ale conductelor între căminele de racord, de schimbare de direcţie
sau de vane.
Echipa de evaluatori trebuie să solicite sprijin din partea conducerii întreprinderii pentru a se
efectua verificarea situaţiei reale din teren, prin numirea unei persoane competente şi capabile să ofere
informaţii privind derularea investiţiei, de la punerea în funcţiune şi până la data evaluării, să ofere
informaţii privind intervenţiile efectuate asupra construcţiilor care au o durată de viaţă medie sau scurtă. De
asemenea, sunt necesare informaţii referitoare la construcţiile neutilizate sau aflate în conservare, la data
evaluării.
8.3.3 Verificarea situaţiei din teren
În practica de evaluare a construcţiilor se impune ca evaluatorul să verifice întreaga incintă sau
incintele întreprinderii. Această activitate impune ca inspecţia din teren sa fie efectuată având lista tuturor
construcţiilor, amortizate, neamortizate şi de natura obiectelor de inventar, planul sau planurile cadastrale
din incintă, un aparat de fotografiat şi un bloc notes. Inspecţia trebuie efectuată în prezenţa unui
reprezentant al întreprinderii, de regulă din cadrul compartimentului de investiţii, mecanic şef sau
administrativ.
Există situaţii în care balanţa de mijloace fixe prezintă un număr redus de numere de inventar,
cuprinzând doar clădirile din incintă, iar construcţiile speciale existente în teren sunt omise. Se constatată
încadrări, pentru coduri de clasificare altele decât cele specifice construcţiei respective, încadrări care
modifică duratele normale de funcţionare, astfel că unele dintre construcţii fie au devenit mijloace fixe de
natura obiectelor de inventar, fie au fost amortizate înainte de termen.
Se recomandă ca verificarea să înceapă cu construcţia care are valoarea contabilă cea mai mare.
Evaluatorul va solicita însoţitorului, reprezentant al întreprinderii, să prezinte numărul sau numerele de
inventar aferente construcţiei şi va nota în bloc [notes, numărul sau numerele de inventar aferent(e)
numărului cadastral înserat pe dreptunghiul care reprezintă, la scară, amprenta la sol a construcţiei supuse
inspecţiei. Pentru instalaţiile tehnologice, numerele de inventar se vor trece separat, la codurile de
clasificare specifice, iar însoţitorul trebuie să selecteze acele numere “de inventar care deservesc construcţia
respectivă.
Specialistul echipei de evaluatori în probleme de construcţii va nota tot ce este necesar privind
sistemul constructiv al structurii de rezistenţă, dimensiuni de stâlpi şi grinzi, tipuri şi dimensiuni ale
elementelor de închidere ale clădirii, dimensiunile deschiderilor şi ale traveelor, precum şi numărul
acestora. În cazul halelor de fabricaţie cu suprafeţe desfăşurate foarte mari, din cauza punerilor în funcţiune
la termene diferite, hale de fabricaţie cu fluxuri tehnologice diferite au numerele de inventar delimitate prin
axe şi travei.
Echipa de evaluatori va aprecia înălţimea halei, înălţimea la care este montată şina de rulare a
podului rulant, sistemul de realizare structural al acoperişului, contravântuirile şi sistemul de legătură cu
structura închiderilor verticale. Prezenţa zidăriilor de compartimentare sau de închidere nestructurală va fi
analizată din punctul de vedere al spaţiilor pe funcţiuni, al căilor de acces, evacuare şi depozitare
tehnologică. Se va analiza vizual suprafaţa betonului stâlpilor şi elementelor structurale, a zidurilor şi se vor
nota deficienţele de execuţie, dacă există, cu aprecieri asupra mărimii avariei structurale.
Se va nota tipul finisajului interior al pereţilor, pardoselilor şi al tavanelor, defectele generale sau
particulare; se vor menţiona materialele din care au fost executate lucrările de finisaj şi în mod special a
tâmplăriei, cu dimensiunile şi sistemul de funcţionare. Se va privi intradosul tavanului în totalitate şi se vor
nota eventualele zone de infiltraţii, în jurul gurilor de scurgere, a luminatoarelor şi aticurilor. Se impune
verificarea sistemului constructiv al terasei, al protecţiei acesteia, a timpului scurs de la ultima refacere, din
cauza rolului foarte important al acesteia şi viciilor ascunse, cu efecte şi urmări foarte neplăcute pentru
procesul de producţie şi cu litigii în cazurile de transfer al construcţiei.
Verificarea construcţiei se va extinde şi asupra instalaţiilor funcţionale, electrice, sanitare şi de
încălzire şi ventilaţii, instalaţii cu pondere însemnată în costul construcţiei, cu durate de viaţă fizică medii
sau scurte, cu variate şi multiple deficienţe.
Pentru instalaţiile electrice funcţionale se vor verifica instalaţiile de iluminat şi prize monofazate,
instalaţiile de curenţi slabi precum şi instalaţiile de protecţie şi împământarea. Se vor nota tipurile
corpurilor de iluminat şi se va analiza corectitudinea tipului de corp de lampă pe baza mediului interior,
exploziv sau nu, a traseelor cablurilor curenţilor slabi cu cei tari.
Instalaţiile sanitare funcţionale cuprind instalaţiile de alimentare cu apă : canalizare menajeră şi
pluvială, instalaţii de preluare a apelor pluviale de pe terasă, (cu excepţia clădirilor de tip industrial),
instalaţiile de hidranţi interiori şi instalaţiile de sprinklere sau drencere. Aceste instalaţii vor fi analizate ca
lungimi şi secţiuni pe trasee, ca materiale componente şi poziţii în cadrul clădirii.
Instalaţiile de încălzire şi ventilaţii se vor verifica ca amplasare, tip de corpuri statice, sisteme de
alimentare precum şi tipul materialelor folosite. Se vor putea aprecia sub aspectul eficienţei acestora,
analizându-se fluxul tehnologic, traseele de alimentare sistemele de închidere perimetrală şi etanşeitatea
acestora. Se vor analiza distinct traseele tubulaturii de absorbţie şi refulare de traseele instalaţiilor de
exhaustare, care sunt instalaţii tehnologice sau componente ale utilajelor.
Verificarea situaţiei din teren pentru construcţiile de tipul halelor de fabricaţie va continua prin
verificarea construcţiilor speciale din interiorul acestora, precum instalaţiile electrice de forţă, instalaţiile
de aer comprimat, gaze şi lichide tehnologice.
În cazul înregistrărilor corecte, aceste instalaţii tehnologice se vor regăsi în balanţa de mijloace fixe,
la numere de inventar diferite, la coduri diferite, din cauza duratelor normale de funcţionare substanţial mai
scurte, comparativ cu cele ale clădirilor.
Există foarte multe situaţii în care aceste instalaţii tehnologice sunt ataşate numărului de inventar al
clădirii de bază, afectând valorile de înlocuire şi cele rămase actualizate. Obligaţia echipei de evaluatori
este de a face această separaţie de valori, prin efectuarea unor măsurători cantitative şi prin aprecieri
calitative şi să introducă la un număr de inventar nou, specific codului de clasificare, (HG nr. 964/1998 ),
valoarea de înlocuire şi valoarea rămasă actualizată.
Instalaţiile speciale, au o durată de viaţă economică mai mică decât a clădirilor (de multe ori);
uneori au depăşit durata normală de funcţionare şi au fost excluse din balanţa mijloacelor fixe, ca fiind
amortizate. Fiind în stare de funcţionare, acestea vor fi evaluate prin metoda Costului de înlocuire Net
(CIN).
În cazul în care evaluarea se efectuează în scopul întocmirii situaţiilor financiare, conform HG nr.
403/2000, mijloacele fixe cu valoare rămasă sub 8 milioane lei, de natura obiectelor de inventar sau a celor
amortizate dar aflate în funcţiune, nu sunt supuse reevaluării.
Operaţiunea de verificare a situaţiei din teren se efectuează la fiecare dintre construcţiile din
incintă, timpul afectat în scopul verificării fiind determinat de mărimea construcţiei şi de diversitatea de
instalaţii şi de construcţii speciale ce se pot regăsi în interiorul ei.
Există situaţii speciale în care echipa de evaluare trebuie să verifice corectitudinea datelor înscrise
în balanţa de mijloace fixe.
Un caz des întâlnit este acela al clădirilor vechi, cu sistem constructiv diferit de cel al clădirilor de
bază, dar care au acelaşi an de PIF (punere în funcţiune). Se impune o verificare şi o apreciere reală a
duratei de viaţă scursă de la punerea în funcţiune, a vechimii instalaţiilor funcţionale. Echipa de evaluare va
ţine cont de timpul real, analizând deprecierea efectivă la acest timp real.
De asemenea, există clădiri în care înălţimea şi suprafaţa aferentă desfăşurării proceselor
tehnologice este foarte mare comparativ cu dimensiunile utilajelor montate în interior. Se impune a fi
cunoscute volumele normale de adăpostire şi funcţionare ca şi caracteristicile amplasamentelor fundaţiilor,
pentru a se aprecia corect mărimea clădirii unui substitut modern.
Sunt cazuri în care clădirile, datorită mediului agresiv şi coroziv din interiorul lor, au părţi din
structură, eşafodaje cu zone corodate şi secţiuni slăbite, reţelele de instalaţii funcţionale complet
compromise. Evaluarea va ţine cont de situaţia reală prin atribuirea unor coeficienţi de uzură specifici
mediilor agresive.
Sunt dese situaţiile în care în incite se găsesc baracamente şi şoproane în stare bună, dar care au
durata normală de funcţionare consumată, acestea lipsind de pe lista mijloacelor fixe. Acestea trebuie
evaluate în toate cazurile pentru care se efectuează evaluarea, exceptându-se cel de audit.
După efectuarea verificărilor clădirilor, echipa de evaluatori trebuie să efectueze verificarea
construcţiilor specializate din incintă cum sunt drumurile, platformele betonate sau nebetonate, reţelele de
cale ferată, gospodăriile de apă şi combustibil, traseele de alimentare cu apă, de evacuare a apelor menajere
şi pluviale, de termoficare şi transport a lichidelor tehnologice, de hidranţi exteriori. Mai există şi pot avea
valori mari reţelele de iluminat exterior, împrejmuirile, depozitele de materii prime şi uşor inflamabile,
silozurile şi castelele de apă.
Verificarea acestora constă în vizualizarea lor, aprecierea stării fizice şi funcţionale, analiza
comparativă cu proiectele tip specifice şi gradul de utilizare.
Experienţa profesională a echipei de evaluatori joacă un rol foarte important în stabilirea costurilor
de înlocuire, deprecierii efective şi valorilor rămase actualizate.
De multe ori, în balanţa de mijloace fixe, pentru o reţea de alimentare cu apă, canalizare sau
alimentare cu energie electrică, sunt incluse un mare număr de poziţii, iar delimitarea fizică aferentă
numărului de inventar este foarte dificil de constatat în teren.
Este indicat ca echipa de evaluatori să organizeze o discuţie cu personalul specializat pentru a
cunoaşte starea fizică reală a reţelei edilitare, termoficare sau transport al lichidelor tehnologice, starea de
colmatare a unor trasee de canalizare, starea fizică a unor rezervoare de apa, castele de apă sau a celor de
depozitare a combustibililor. Starea generală a acestora permite o apreciere reală a costurilor de reutilizare.
Finalizarea activităţii de verificare a situaţiei din teren, implică echipa de evaluatori în preluarea
planurilor de construcţii şi instalaţii pentru fiecare dintre clădiri şi a planurilor de execuţie pentru reţelele
edilitare din incintă. Pe baza acestora se vor verifica suprafeţele construite şi desfăşurat construite,
cantităţile de lucrări efectiv executate, soluţiile de amplasare şi fixare a instalaţiilor tehnologice pe structura
clădirii, extinderile clădirilor executate fără corespondent într-un număr de inventar.

NOTĂ:
Evaluarea terenurilor este de competenţa expertului evaluator de proprietăţi imobiliare.
 8.3.4 Evaluarea construcţiilor

Abordarea evaluării este o cale de estimare a valorii. Şi evaluarea construcţiilor se poate face prin
metode înscrise în cele trei abordări: abordarea prin costuri, abordarea pe bază de venit şi abordarea prin
comparaţie de piaţă.

8.3.4.1. Abordarea prin costuri

La evaluarea prin metoda costurilor, evaluatorul încearcă să estimeze diferenţa pe care un
cumpărător o percepe între proprietatea evaluată şi o clădire nou construită, cu utilitate optimă şi cu aceeaşi
depreciere fizică.
Evaluatorul trebuie să calculeze costul de reconstrucţie al unei clădiri, la data evaluării, apoi să
estimeze şi să scadă toate tipurile de depreciere. Costul de reconstrucţie este costul de realizare a unor
construcţii noi, identice cu cele supuse evaluării, la data evaluării.
Evaluatorul poate, de la bun început, să calculeze costul de înlocuire al unui activ modern
echivalent pentru clădirea existentă, iar apoi sa identifice şi să cuantifice formele de depreciere.
Abordarea prin costuri obligă evaluatorul:
■ să determine costul de înlocuire, la data evaluării, iar aceasta implică estimarea costurilor
directe şi indirecte;
■ să determine mărimea formelor de depreciere, respectiv: fizică, funcţională şi externă, toate
trei formând deprecierea cumulată;
■ să scadă din costul de înlocuire deprecierea cumulată sau forme ale deprecierii cumulate,
obţinându-se valoarea rămasă actualizată (sau costul de înlocuire net).
Pentru estimarea costurilor de înlocuire se pot utiliza trei metode şi anume:
(a) metoda comparaţiilor unitare, preţ barem;
(b)metoda costurilor segregate;
(c) metoda devizelor
Abordarea evaluării prin metoda costurilor presupune înţelegerea planurilor, specificaţiile şi
materialele incluse în clădire. Teoretic, acest lucru presupune cunoaşterea costului de realizare a unei clădiri
identice, la data efectivă a evaluării.
O clădire existentă poate încorpora materiale, tehnici de construcţie sau elemente de volum care
sunt depăşite şi nu mai pot fi reproduse la data evaluării. Aceste construcţii pot fi apreciate ca agabaritice şi
pot fi evaluate ca fiind reduse la dimensiunile funcţionale noi.
Eliminarea deficienţelor funcţionale şi de gabarit, introducerea unor materiale moderne la estimarea
de nou, conduce la obţinerea unui cost de reconstrucţie mai mic, pentru un substitut modern, cu utilitate
echivalentă, numit costul de înlocuire.
Cheltuielile legate direct de construcţia clădirilor (de exemplu, costurile de contract pentru
structură, finisaj, instalaţii funcţionale) se numesc costuri directe sau costuri fixe (dacă există contract
pentru un preţ ferm). Cheltuielile de capital legate indirect de construcţia cădirilor (de exemplu, finanţarea,
asigurarea, onorarii, taxe, etc.) sunt numite costuri indirecte.
Diferenţa dintre costul construcţiei şi valoarea acesteia după finalizare, este profitul
întreprinzătorului imobiliar care o realizează. Mărimea profitului întreprinzătorului imobiliar este
determinată de studierea profiturilor anticipate pe piaţă.
Costuri directe
Costurile directe sunt cheltuielile cu materialele utilizate pentru construirea clădirilor, cu manopera,
cheltuielile pentru utilajele şi mijloacele de transport, de regie şi profitul antreprenorului general şi al
diferiţilor subantreprenori. Subantreprenorii sunt constructori care execută părţi specializate ale
construcţiilor sub coordonarea antreprenorului general, execută o parte a contractului de construcţie
obişnuit şi reprezintă costuri directe ce trebuie incluse întotdeauna în estimarea costului. Costurile directe
includ şi costul pentru:
■ materialele, produsele şi echipamentul funcţional;
■ manopera calificată sau necalificată folosită în construcţie;
■ autorizaţia de construcţie;
■ echipamentul utilizat în construcţii;
 ■ protecţia muncii pe timpul construirii;
■ organizarea de şantier;
■ spaţii de depozitare a materialelor;
■ instalarea reţelei electrice şi a utilităţilor aferente clădirii;
■ profitul şi cheltuielile de regie ale antreprenorului, inclusiv supravegherea muncii; compensaţiile
muncitorilor şi asigurări în caz de incendiu, obligaţii şi contribuţia pentru fondul de şomaj;
■ garanţiile de bună execuţie;
Deoarece calitatea materialelor şi a muncii influenţează substanţial nivelul costurilor, evaluatorul
trebuie să deţină informaţii despre costurile materialelor utilizate, manopera orară, precum şi distanţele de
transport al semifabricatelor.
Situaţia concurenţială pe piaţa locală a construcţiilor poate afecta, la rândul său, estimările
costurilor. Ofertele actuale de construcţie, bazate pe acelaşi set de specificaţii, pot varia substanţial. Un
antreprenor care lucrează la întreaga capacitate e înclinat să facă o ofertă mai scumpă; cel care are nevoie
de contracte va solicita o sumă mai mică. Costurile directe sunt influenţate, de asemenea, de distanţele de
transport şi de asigurarea gradului de stabilitate seismică specifice zonei.
Costuri indirecte
Costurile indirecte sunt cheltuielile necesare pentru construcţie, dar nu sunt parte integrantă a
contractului de construire. Costurile indirecte pot include:
■ cheltuielile contractuale plătite pentru studiile de obţinere a certificatului de urbanism, pentru
planurile de arhitectură, structură şi instalaţii funcţionale, pentru verificarea proiectelor, care
alcătuiesc documentaţia necesară pentru obţinerea autorizaţiei de construcţie;
■ plăţi pentru analiza lunară a situaţiilor de lucrări, consultanţă, alta decât asistenţa proiectanţilor,
contabilitate şi asistenţă tehnică conform Legii nr. 10/1995;
■ taxele pentru costul derulării investiţiei în teren şi plăţile contractuale pe durata de realizare a
construcţiei (dacă proprietatea este finanţată, punctele, onorariile sau taxele şi dobânda pentru
creditele pentru construcţie sunt costuri indirecte);
■ asigurări împotriva tuturor riscurilor şi taxele de branşamente electrice, sanitare, gaze;
■ investiţia în proprietate, după finalizarea construcţiei, dar înainte de atingerea gradului de
ocupare stabilit (cheltuielile de exploatare suplimentare);
■ investiţii suplimentare de capital în îmbunătăţirile făcute de chiriaşi sau comisioane pentru
închiriere;
■ marketing, comisioane pentru vânzări sau transferuri de titlu;
■ cheltuieli administrative ale întreprinzătorului;
■ costul transferului de proprietate.
Unele costuri indirecte, cum ar fi onorariile pentru proiectare şi impozitele pe proprietate, sunt
legate de dimensiunea şi costul proiectului; acestea sunt estimate, de obicei, ca procent din costurile directe,
iar cele pentru impozitare în funcţie de preţul pieţii.
Comisioanele pentru închiriere sau vânzare sunt determinate de tipul proprietăţii sau de practica
pieţei, în timp ce altele, cum ar fi onorariile pentru evaluare şi studii de mediu, sunt în funcţie de timpul
necesar pentru efectuarea lor.
Costurile indirecte ale derulării unei investiţii, în timpul şi după terminarea construcţiei, sunt o
combinaţie a celor de mai sus. Uneori, costurile indirecte totale sunt estimate ca procent din costurile
directe. Sunt recomandate studii mai detaliate ale acestor costuri.
Deprecierea efectivă
La abordarea evaluării prin metoda costurilor, deprecierea efectivă rezultă din cumularea
deprecierii fizice şi funcţionale, care se scade din costul de reconstrucţie sau, parţial, din costul de înlocuire.
Deprecierea efectivă se poate considera o pierdere valorică faţă de costul de reconstrucţie sau de înlocuire,
iar forma deprecierii poate fi fizică, funcţională şi externa.
Deprecierea fizică este evidenţiată prin uzură din utilizare, vechime, defecte structurale, fisuri,
degradări ale structurii materialelor. Această uzură se apreciază în procente şi este strâns legată de calitatea
mediului în care se desfăşoară activităţile. Uzura fizică este mai mare într-un mediu agresiv comparativ cu
un mediu normal; un rol important în această apreciere îl are tipul materialului folosit şi calitatea activităţii
de întreţinere în procesul de exploatare.
 Deprecierea funcţională este cauzată de supradimensionarea clădirii, sau a unora dintre elementele
construcţiei, de sistemul constructiv inadecvat cu desfăşurarea activităţii interioare, de costurile de
întreţinere mult prea mari.
Deprecierea externă numită şi economică este cauzată de influenţa factorilor externi ca de exemplu
modificări în structura populaţiei, în activitatea economică, în reţeaua de utilităţi, de schimbarea condiţiilor
de mediu, apariţia de noi reglementări legislative şi de standarde sau restricţii locale.
În analiza deprecierii se regăsesc termeni specifici care trebuie cunoscuţi şi înţeleşi precum:
depreciere contabilă, durată de viaţă economică, durată de viaţă economică rămasă, vechimea efectivă,
vechimea reală, durata de viaţă fizică.
Deprecierea contabilă poartă numele de amortizare şi reprezintă alocarea sistematică a valorii
amortizabile a unui activ pe durata de viaţă utilă a acestuia. Această accepţiune este identică atât pentru
construcţii şi celelalte mijloace fixe cât şi pentru active necorporale.
Durata de viaţă economică este perioada în care se estimează că un bun este utilizabil economic.
Duratele de viaţă economică, numite „durate normale de funcţionare (utilizare)”, sunt diferite pornindu-se
de la tipul construcţiei, structura materialelor ce se regăsesc în construcţie şi mediul în care se desfăşoară
activităţile din aceasta. În România, duratele normale de funcţionare ale construcţiilor au fost stabilite prin
HG nr. 964/1998.
Durata de viaţă economică rămasă, reprezintă perioada de timp pentru care construcţiile mai
participă la amortizarea capitalului investit, fiind apte să genereze beneficii viitoare pentru proprietar.
Această perioadă de timp este diferenţa, în ani, dintre durata de viaţă economică şi vechimea scriptică,
respectiv durata de viaţă scursă de la punerea în funcţiune.
Vechimea (vârsta) efectivă, este indicată de starea tehnică şi de utilitatea construcţiei. Aceasta este
diferită de vechimea scriptică, fiind mai mare în cazul în care a fost întreţinută necorespunzător, sau mai
mică în condiţiile în care construcţiei i s-au efectuat reparaţii şi modernizări, sau se constată raritatea
acesteia pe piaţa construcţiilor.
Durata de viaţă fizică este, de obicei, mai mare decât durata de viaţă economică deoarece sistemul
structural, durata de viaţă fizică a materialelor componente, reparaţiile şi întreţinerea corespunzătoare şi
reparaţiile capitale măresc durata de viaţă economică. Sunt situaţii excepţionale (explozii, incendii, cedări
de reazem, seism) când durata de viaţă fizică a construcţiilor devine mai mică decât durata de viaţă
economică, ca urmare a deteriorărilor suferite.

Metode de determinare a deprecierii efective

O sarcină a evaluatorului este să identifice şi să cuantifice deprecierea fizică, funcţională sau de
natură externă (economică).
Literatura de specialitate promovează câteva metode de estimare a deprecierii ca:
■ metoda bazată pe durata de viaţă economică;
■ metoda bazată pe durata de viaţă economică modificată;
■ metoda segregării;
■ tehnicile de comparare a vânzărilor;
■ tehnicile de capitalizare a venitului;
■ metoda duratei de viaţă fizică.
Determinarea deprecierii pe baza duratei de viaţă economică presupune cunoaşterea vechimii
efective şi duratei de viaţă economică. Raportul dintre aceste două valori se multiplică cu costul de
reconstrucţie sau cu costul de înlocuire. Această metodă este considerată ca fiind cea mai simplă însă, de
multe ori, estimarea deprecierii omite diferenţele dintre elementele construcţiei care au fost remediate,
dintre elementele construcţiei cu durată de viaţă lungă sau cu durată de viaţă scurtă, ca şi uzura fizică
nerecuperabilă.
Metoda duratei de viaţă economică modificată, presupune analiza deprecierii recuperabile şi
determinarea mărimii acesteia. Scăderea mărimii deprecierii recuperabile din costul de reconstrucţie sau de
înlocuire măreşte durata de viaţă economică rămasă sau, se poate spune că scade vechimea efectivă a
construcţiilor.
Metoda segregării dă posibilitatea ca fiecare tip de depreciere ca şi efectul acestora asupra costului
construcţiei să fie exprimate în mod distinct. Literatura de specialitate menţionează existenţa a cinci tipuri
de depreciere, pe care metoda segregării le poate lua în considerare. Acestea sunt:
 ■ deprecierea fizică recuperabilă;
■ deprecierea fizică nerecuperabilă;
■ deprecierea funcţională recuperabilă;
■ deprecierea funcţională nerecuperabilă; şi
■ deprecierea externă.
Deprecierea fizică recuperabilă se referă la elementele construcţiei care necesită reparaţii şi pot fi
reparate, la data evaluării. Evaluatorii consideră deprecierea recuperabilă numai în cazul în care costul
remedierii plus un mic profit adăugat este mai mic decât creşterea în valoare a construcţiei. Exemple de
depreciere fizică recuperabilă sunt reparaţia elementelor de tinichigerie (jgheaburi şi burlane), zugrăvelile şi
accesoriile la instalaţia sanitară.
Deprecierea fizică nerecuperabilă se referă la uzura fizică a elementelor, uzură care nu poate fi
recuperată. Elementele de construcţie pot avea o durată de viaţă lungă sau scurtă, în funcţie de natura
materialelor din care sunt construite. Estimarea deprecierii fizice nerecuperabile se face după ce din
costul de reconstrucţie sau de înlocuire a fost scăzută deprecierea (uzura) fizici recuperabilă.
Deprecierea fizică nerecuperabilă se calculează prin înmulţirea raportului dintre vechimea scriptică şi
durata de viaţă fizică a elementului de construcţie cu costul de reconstrucţie sau de înlocuire a elementului
cu viaţă scurtă sau cu viaţă lungă.
Într-o construcţie se găsesc multe elemente cu depreciere fizică nerecuperabilă. Se pot selecta
elementele construcţiei cu viaţă scurtă de elementele cu viaţă lungă, se pot calcula rapoartele dintre
vechimea scriptică şi durata de viaţă fizică aferentă acestor elemente şi se obţin astfel deprecierile fizice
nerecuperabile. Însumarea acestora exprimă deprecierea fizică nerecuperabilă a elementelor cu viaţă scurtă
sau lungă.
Exemplificăm acest gen de uzură fizică nerecuperabilă prin tabelul de mai jos.

Depreciere
Durata Durata Cost
Denumire Tip D ser fizică
scriptică fizică element
element viaţă D fiz nerecupe-
(ani) (ani) ($)
rabilă
Covor p.v.c. scurtă 4 10 7 0,4 2,8 $
Stâlp beton lungă 4 80 160 0,05 8,0 $

Deprecierea funcţională recuperabilă se referă la pierderea din valoare, rezultată din schimbările
în timp la aspectul construcţiei sau din proiectare. Pentru ca deficienţa să fie remediată este necesară o
cheltuială care, pentru a fi recuperabilă, trebuie să fie mai mică decât creşterea în valoare a construcţiei.
Deprecierea funcţională recuperabilă se poate regăsi sub trei aspecte, şi anume:
■ depreciere recuperabilă, care necesită adăugiri, care este suma suplimentară datorată instalării
unui element nou, după execuţia clădirii şi nu în timpul construirii acesteia;
■ depreciere recuperabilă care necesită înlocuire sau modernizare şi se măsoară ca un cost al
elementului nou, din care se scade cuantumul de uzură fizică şi valoarea rămasă, adăugându-se
costul demontării şi costul instalării. Valoarea rămasă poate fi recuperată prin refolosirea
elementului. Rezultă o valoare de recuperare mai mare, care se atribuie întregului cost, pentru că
elementul poate să fie folosit în altă parte, contribuind cu o nouă valoare. Un exemplu ar fi
modernizarea unui grup sanitar prin înlocuirea obiectelor sanitare bune, dar vechi, şi folosirea
acestora (cu valoarea rămasă) pentru un nou grup sanitar;
■ deprecierea recuperabilă din supradimensionare, care există numai atunci când valoarea
adăugată prin înlăturarea deficienţei este mai mică decât costul acesteia.
În metoda costului de înlocuire net (CIN), deprecierea recuperabilă din supradimensionare nu este
luată în calcul, deoarece la estimarea costului de înlocuire brut(CIB) s-au avut în vedere numai cheltuielile
necesare construirii unui substitut modern, care să deservească necesităţile de exploatare, deci excluzându-
se o supradimensionare.
Deprecierea funcţională nerecuperabilă se referă la o depreciere cauzată de deficienţe incluse sau
neincluse în costul de reconstrucţie sau la supradimensionare. Analiza deprecierii pentru deficienţa
inclusă în cost, dar care nu trebuia să fie inclusă, este cuantificată ca un cost curent nou din care se scade
uzura fizică atribuită, minus valoarea adăugată prin supradimensionare.
Să presupunem un centru comercial care are un spaţiu de depozitare mai mare decât cel necesar.
Din acest motiv, pierderea din venitul net de exploatare (VNE) este de 1.500$.
Rata de capitalizare este de 10%, deci pierderea din valoare este de 1.500 : 0,10 adică 15.000$. Din
această pierdere de valoare a proprietăţii, se scade costul deficienţei de supradimensionare dacă ar fi fost
introdus în costul de nou, să zicem 110.000$.
Deprecierea funcţională datorată deficienţei este de 15.000 - 10.000 = 5.000$.
Analiza pentru cazul în care nu este introdusă în cost, deşi ar fi trebuit să fie introdusă, se poate
considera ca o pierdere de venit net atribuit deficienţei. Dacă deprecierea funcţională nerecuperabilă este
dată din supradimensionare, aceasta poate fi măsurată în mod diferit, în funcţie de modul de determinare a
costului de nou, respectiv fie costul de reconstrucţie fie costul de înlocuire.
Deprecierea din cauze externe poate fi cauzată din influenţe negative externe, atribuite fie
amplasamentului fie construcţiei.
Dacă deprecierea externă este atribuită construcţiei, se analizează pierderea de venit aferentă
construcţiei prin rata de capitalizare pe construcţie.
Dacă deprecierea se datorează amplasamentului, aceasta se determină prin ajustarea localizării; în
acest caz deprecierea nu se aplică valorii terenului, dar trebuie utilizată pentru a testa pierderea din valoare
din localizarea terenului.
Determinarea deprecierii prin comparaţia vânzărilor similare presupune experienţă, specializare şi
o cunoaştere amănunţită a proprietăţilor vândute, în scopul identificării corecte a diferenţelor între
proprietatea ce se evaluează şi proprietăţile comparabile tranzacţionate, pe care evaluatorul trebuie să le
cuantifice.
Metoda duratei de viaţă fizică presupune cunoaşterea, pe baza experienţei, a duratei în timp pe care
o are un material pentru a-şi păstra, în exploatare, caracteristicile fizice, stabilite prin proiectare.
Se cunoaşte că în România s-a editat, sub girul M.L.P.T.L., normativul P135/1999 care apreciază în
procente uzura fizică (%) la un interval de 5 ani, în condiţii de exploatare în mediu normal, agresiv sau
foarte agresiv.
(a) Metoda comparaţiilor unitare, preţ barem
Metoda comparaţiilor unitare foloseşte principiul recunoaşterii costurilor de reconstrucţie pentru
construcţii similare, ajustate de diferenţe fizice, de amplasament sau de condiţiile specifice zonei (zonarea
seismică, oraşe mari, distanţă de transport). Se preiau costurile cunoscute pentru clădiri similare şi se
stabileşte un cost pe unitatea de măsură (mp) în sumă absolută. Aceste costuri unitare variază în funcţie de
dimensiunea clădirii, de înălţimea pe nivel, de volumul instalaţiilor funcţionale, de calitatea finisajului
interior.
Metoda este simplă, practică şi des folosită, dar actualizarea la data efectivă a evaluării trebuie luată
în calcul, pentru a se putea efectua comparaţia.
În România sunt editate cataloage de evaluare rapidă pentru clădiri de tip civil, administrativ,
industrial şi pentru depozitare, care prezintă preţuri pe metru pătrat de suprafaţă desfăşurată, construită la
nivelul anului 1964.
Pentru actualizarea valorii de reconstrucţie, la data efectivă a evaluării, aceste cataloage au
instrucţiuni de folosire care actualizează preţurile până la nivelul anului 1990, după care se folosesc indici
trimestriali, elaboraţi de I.N.C.E.R.C. şi avizaţi de M.L.P.T.L.
Indicii de actualizare nu sunt purtători de TVA până în luna mai 1993, iar ulterior acestei date,
aceştia conţin TVA şi vor trebui corectaţi. Aceste cataloage conţin preţurile unitare structurate pe
componente ale clădirii: structură, finisaj, instalaţii funcţionale electrice sanitare şi încălzire cu ventilaţii,
ceea ce îl ajută pe evaluator ca în comparaţiile ulterioare, să ajusteze un cost cunoscut în funcţie de absenţa
sau de prezenţa unora dintre elemente.
Simplitatea metodei, impune evaluatorului o verificare suplimentară comparativă cu
informaţiile actuale ale pieţii, ceea ce exclude riscul unor erori.
Un exemplu de evaluare prin metoda comparaţiilor unitare va fi prezentat pentru o clădire de tip
“Corp principal de fabricaţie conserve”.
Datele se extrag din catalogul de reevaluare nr. 114, fişa nr.6.
Datele ce caracterizează clădirea:
 ■ aria desfăşurată construită - Adc 1.200 mp
■ înălţimea medie 6,00 m
■ suprafaţa pardoselii de mozaic 320 mp
■ suprafaţa compartimentărilor 300 mp
■ suprafaţa tâmplăriei metalice 200 mp
■ suprafaţa placată cu faianţă 400 mp.

Corp fabricaţie conserve de carne PIF 1982 ADC = 1.200 MP

Nr. Categorie construcţie sau Valoare unitară Suprafaţă, Valoare
crt. tipul corecţiei lei/mp mp totală, lei
1 Construcţii 675 lei/mp Adc
2 Instalaţii electrice florescente 60 lei/mp Adc
3 Instalaţii sanitare (la instalaţii -
tehnologice)
4 Instalaţii încălzire + ventilaţie 105 lei/mp Adc
5 TOTAL 840 lei/mp Adc 1.200 1.008.000
6 CORECŢII
7 Spor înălţime de 6,0 m 12x2 = 24 lei 1.200 28.800
8 Spor pentru compartimentări 90 lei/mp 300 27.000
9 Spor pentru placaj faianţă 50 lei/mp 400 20.000
10 Spor pentru tâmplărie 100 lei/mp 200 20.000
metalică
11 Diferenţă iluminat 30 lei/mp 1.200 36.000
incandescent
12 Diferenţă pardoseală mozaic 60 lei/mp 320 19.200
TOTAL AN 1965 1.048.600
Cheltuieli pentru organizare de şantier 3,5 %
Cheltuieli pentru proiectare 4,5 %
Cheltuieli pentru branşamente 1,5 %
Cheltuieli pentru autorizaţii 1,0%
TOTAL 10,5% 110.100
TOTAL GENERAL 1.158.700

Coeficient de reactualizare (exclusiv TVA) la 30.09.2002:

8.481,432
Valoare de înlocuire la 30/09/2002:

8.481,432 x 1.158.700 lei = 9.827.435.300 lei

Valoarea de înlocuire pentru 1 mp este costul de 8.190.000 lei. La un curs de schimb valutar de
33.200 lei/$ rezultă un preţ de 247 $/mp.
Din analiza preţurilor de execuţie a lucrărilor de construcţii similare, pentru a construi o hală de
fabricaţie, exclusiv instalaţia sanitară, ce are pondere foarte mare ca instalaţie tehnologică, se constată un
minus de circa 45 $/mp, iar cu instalaţia tehnologică inclusă un spor de 139 $/mp. Rezultă că poate fi
acceptat un preţ de reconstrucţie de 292 $/mp.
Pentru întreaga clădire valoarea de reconstrucţie devine :

290,0 $/mp x 1.200 mp x 33.200 lei/1 $ = 11.633.300.000 lei

Preluând informaţiile din Normativul P135/1999 privind uzura fizică, se apreciază că pentru o
exploatare în mediu normal şi pentru o întreţinere considerată bună, coeficientul de uzură fizică este de
17%. Uzura fizică aferentă corpului de fabricaţie este de:

0,17 x 11.633.300.000 = 1.977.657.000 lei

În final, valoarea rămasă actualizată pentru corpul de fabricaţie conserve din carne, este:
 11.633.300.000 - 1.977.657.000 = 9.655.643.000 lei

(b) Metoda costurilor segregate

Metoda costurilor segregate este mai bună ca precizie faţă de metoda comparaţiilor unitare,
deoarece se bazează pe costurile normate pentru componentele structurale considerate instalate. Are marele
avantaj al structurării costurilor, însumând elemente de construcţii şi instalaţii, pentru care deprecierea este
estimată în funcţie de durata de viaţă fizică a materialelor componente. Astfel, costurile terasamentelor
executate mecanizat se exprimă în smc.(sute metri cubi), cele manuale în mc, betoanele din fundaţii, stâlpi,
grinzi şi planşee, de asemenea, în mc.
Dacă, de exemplu, se calculează costul unui metru cub (mc) de beton, sunt incluse cheltuielile
pentru cofraje, armături, prepararea şi turnarea betonului, transporturile materialelor aferente, montajul şi
operaţiunile de finalizare a elementului structural. Se totalizează toate costurile unitare directe, iar apoi sunt
ataşate costurile indirecte, calculate separat. Pentru aplicarea metodei costurilor segregate sunt necesare
cunoştinţe de specialitate în domeniul construcţiilor, referitoare la duratele de viaţă normată a materialelor
componente şi la agregarea elementelor de costuri, într-un cost total.
Această metodă oferă posibilitatea ca evaluatorul să determine şi ponderea valorică a unui element
din totalul lucrărilor de construcţii şi instalaţii.
Avantajul deosebit oferit de această metodă constă în uşurinţa combinaţiilor, exprimate pe elemente
cu durate de viaţă fizică diferită, sau cu deficienţe semnificative, astfel încât, în urma scăderii deprecierii
efective a fiecărui element rezultă valoarea rămasă a acestuia; prin însumarea valorilor rămase actualizate
ale fiecărui element se obţine valoarea rămasă actualizată a clădirii.

Aplicaţie cu metoda costurilor segregate

Se evaluează un depozit de produse finite, cu o deschidere, cu un nivel, cu platformă de descărcare,
stâlpi prefabricaţi fixaţi în fundaţii pahar, cu grinzi precomprimate şi chesoane de acoperiş, cu luminatoare,
cu hidroizolaţie de tip necircuiabilă. Închiderea halei este realizată din blocuri b.c.a. de 20 cm grosime, iar
pardoseala este din beton şi este slab armată. Tâmplăria este metalică, având ferestre metalice cu ochiuri
fixe, iar uşile sunt pline. Hala de depozitare are instalaţie de iluminat fluorescent şi instalaţie de spriklere.
Suprafaţa construită este de 480 mp, iar rampa de încărcare-descărcare are suprafaţa de 90 mp.
Depozit produse finite - costuri segregate
Nr Element de construcţie UM Cantitate Costuri directe Selecţie Obs.
crt lei depreciere
1 Fundaţii continui mc 140 235.858.700 1 -4
bloc+cuzinet
2 Fundaţii tip pahar la stâlpi mc 90 335.112.400 1 -4
pref.
3 Umplutură de pământ mc 609 129.736.800 1 -4
4 Centură de beton slab armat mc 4 12.943.800 1 -4

5 Stâlpi prefabricaţi mc 37 298.665.100 2

6 Grinzi precomprimate de buc 8 120.682.000 2
12m
7 Grinzi monolite mc 9 42.726.300 2
8 Chesoane prefabricate buc 50 244.187.700 2
9 Pardoseală slab armată mp 600 134.446.300 1 -4
10 Zidărie de închidere bea 20 mc 78 186.630.000
cm
11 Tencuieli interioare la pereţi mp 484 41.541.000 5

12 Finisaj cu spoieli la tavan mp 530 3.833.900 5

13 Finisaj la faţadă mp 484 77.934.300 6

 14 Ferestre metalice mp 10 50.845.400 7
vopsit,mobile
15 Uşi metalice foi simple mp 12 9.846.100 7
pline
16 Izolaţie hidrof+term.vată mp 530 438.899.700 8
teras.
17 Luminator cu geam mp 36 112.515.400 9
armat
18 Jgheaburi din tablă ml 88 13.739.800 10
zincată
19 Burlane din tablă zincată ml 30 4.673.400 10
20 Trasee cabluri electrice ml 140 8.021.400 11
21 Corpuri iluminat Fira 3x65 buc 12 26.822.400 11

22 Tablou electric şi leg. buc 1 4.536.000 11

pământ
23 Comutator cu protecţie PEL buc 2 982.000 11

24 Chiuvetă emailată + robinet buc 1 1.381.000 13

25 Traseu alimentare chiuvetă ml 63 5.499.900 13

26 Traseu sprinkere 11/4” ml 40 6.097.000 12

27 Traseu sprinkere 1” ml 30 3.745.700 12
28 Duze sprinklere buc 20 4.282.300 12
Total cheltuieli directe 2.554.185.800

Costuri indirecte 602.045.300

Total 3.156.231.100
TVA -
Total ch.directe + indirecte 3.156.231.100

Organizare şantier 3,5 % 110.468.100*

Proiectare 4 % 126.249.200*
Taxe şi branşamente 2,5 % 78.905.400*
Valoare 3.471.854.000

Valoarea actualizată după 20 ani de la punerea în funcţiune este de 3.471.854.000 lei, ceea ce la
cursul de schimb de 33.400 lei/l$, înseamnă 103.947$, adică 216,55 $/mp.
În continuare trebuie stabilită ponderea elementelor de construcţie în costul total, respectiv în
cheltuielile directe + cheltuielile indirecte.
Se va analiza apoi uzura fizică pentru elementele de construcţie şi de instalaţie în funcţie de durata
de viaţă a materialelor ce compun aceste elemente.
În tabelul de mai jos este prezentată această analiză, din care rezultă costurile de înlocuire, uzurile
şi valorile rămase actualizate.

Tabel cu ponderea şi starea tehnică de uzură a elementelor

de construcţii şi instalaţii

Definire element de Raport / Pond. în Valoarea

Nr. Depreciere
crt.
construcţie / pondere (mii cost rămasă el.
%
instalaţie lei) total (mii lei)
1 Fundaţii depozit 1.032.008*/ 32,70% 11% 918.486,9
3.156.231
 2 Structură beton 872.733 / 27,65% 10% 785.460,0
depozit 3.156.231
3 Închidere cu zidărie 228.149/ 7,23% 12% 200.771,1
3.156.231
4 Rampă încărc. + 15.995 / 0,51% 12% 14.075,4
descarc. 3.156.231
5 Finisaj interior la 56.070 / 1,78% 17% 46.538,3
pereţi 3.156.231
6 Finisaj faţadă 96.304 / 3,05% 22% 75.117,2
3.156.231
7 Tâmplărie metalică 74.997 / 2,38% 18% 61.497,6
3.156.231
8 Hidroizolaţie terasă 542.352 / 17,18% 32% 368.799,6
3.156.231
9 Luminator terasă 139.036/ 4,41% 22% 108.448,3
3.156.231
10 Jgheaburi şi burlane 22.753 / 0,72% 42% 13.196,9
3.156.231
11 Iluminat interior 49.875 / 1,58% 42% 28.927,8
3.156.231
12 Instalaţie sprinklere 17.454/ 0,55% 25% 13.090,8
3.156.231
13 Chiuvetă fontă+ ţeavă 8.503/ 0,27% 18% 6.972,3
3.156.231
Total 3.156.231,0 100,0% 16,31 % 2.641.382,3

*1.032.008.000 lei reprezintă însumarea valorilor 1 - 4 (din tabelul Depozit produse finite - Costuri Segregate) multiplicată apoi cu raportul dintre
totalul cheltuielilor directe + indirecte şi cheltuielile directe.
1.032.008.000=(235.858.700 + 335.112.400 + 129.736,800 + 12.943.800 + 134,446.300) x 3.156.231.100/2.554.185.800

Se poate observa că evaluatorul a selectat şi cumulat elementele construcţiei pe baza duratelor de

viaţă lungă, medie şi scurtă, atribuind acestora coeficienţi de uzură fizică în funcţie de aceste durate de
viaţă. Procentele de uzură fizică mici sunt specifice elementelor construcţiei care au înglobate materiale cu
durate de viaţă fizică mare şi implicit procente de uzuri mari pentru elementele clădirii care conţin materiale
cu durate de viaţă scurta.
Deprecierea cumulată, la data evaluării, se calculează prin însumarea valorii de 2.641.382.300 lei
cu valoarea însumată din restul sumei de amortizat. Conform HG nr. 964 /1998, durata de viaţă economică
este de 50 ani deci 600 luni. (315.622.700 = 110.468.100*+ 126.249.200* + 78.905.400*).

315.622.700 lei = 189.373.700 lei

Valoarea rămasă actualizată, la data efectivă a evaluării, este de:

2.641.382.300 - 189.373.700 = 2.830.756.000 lei
Metoda costurilor segregate permite obţinerea unor valori cu o acurateţe şi o precizie mai bună; de
aceea în literatura tehnică de specialitate se consideră că se impune şi o analiză mai laborioasă pentru
stabilirea valorii de piaţă, utilizându-se şi tehnica deprecierii segregate.
(c) Metoda devizelor
Această metodă este considerată cea mai precisă dintre toate metodele de evaluare cunoscute,
deoarece este susţinută de antemăsurători pentru lucrările efectiv realizate la o clădire, are încadrări pe
articole simple de deviz, pentru care, în indicatoarele republicane de deviz, sunt stabilite consumuri
specifice pentru materiale, manoperă şi utilaje pentru construcţii.
Cunoaşterea preţurilor, fără TVA, pentru materiale, chirii pentru utilaje şi pentru manopera orară
aferentă unui salariu mediu din ramura construcţiilor, determină costurile directe şi, prin recapitulaţii, parte
din costurile indirecte necesare execuţiei şi finalizării lucrărilor pentru o construcţie. Metoda este
laborioasă, persoanele care o aplică având nevoie de o pregătire specială.
Prezentăm, în cele ce urmează, un model de deviz analitic pe categorii de lucrări.
Nr. Denum. articol+descr. UM Cant. Materiale Manoperă Utilaj Total (lei) Gre
crt. articol deviz (lei) (lei) (lei) utJ
1 CA02A1 Turnare mc 40 26.360 6.090.000 156.000 6.272.360 (to)
4
beton
2 CZO105C1 mc 40 33.015.208 119.000 548.188 33.682.396 100
Preparare beton
3 CB01A1 mp 120 2.244.121 4.914.000 - 7.158.121
Cofraje în cuzineţi

4 CC02A1 Montare kg 1.980 831.580 3.395.700 - 4.227.280 -

armături
5 CZ0302S1 Confecţ. kg 1.980 19.707.118 1.524.600 - 21.231.718 2
Armături din OB 37
6 CD0411 Zidărie de mc 20 35.061.700 5.369.000 - 40.430.700 28
cărămidă de 24 cm
7 CF01C1 Tencuieli mp 55 668.555 2.541.000 40.986 3.250.541 1
interioare de 2 cm

8 CG02A1 Pardoseli mp 50 17.771.900 2.240.000 - 20.011.900 1

din parchet de fag

9 CG06G1 Pardoseli mp 20 1.460.819 2.093.000 49.680 3.603.499 2

mozaic.

10 CI06A1 Placaj de faianţă mp 8 2.339.105 761.600 11.923 3.112.628 1

11 TSA02C1 Săpături mc 120 23.520.000 - 23.520.000

manuale

12 TSD01B1 mc 100 - 1.085.000 - 1.085.000

împrăştirea păm.

13 TSD04A1 Compact, cu mc 100 - 3.080.000 - 3.080.000

mai

TOTAL 113.192.366 56.732.900 806.777 170.732.043 139

RECAPIT.
Retribuţie maistru 8% 4.538.632 4.538.632
C.A.S. 25.734.043
Impozit 15.903.598
Transport materiale 12.781.662

Cotă manipulare 9.055.389 9.055.389

Total cheltuieli directe 122.247.754 61.271.532 806.777 238.772.367
Cheltuieli indirecte 16% 38.203.579
Profit 8% 22.158.076
Total cheltuieli directe+ 299.134.022
indirecte
Ajutor şomaj 5% 3.063.577
T.V.A.** 19% 0% 0
TOTAL GENERAL 302.197.599

(**)
NOTĂ
 Pentru persoanele fizice se înregistrează şi TVA, iar pentru persoanele juridice înscrierea în
balanţa mijloacelor fixe se efectuează fără TVA.

Pentru stabilirea deprecierii efective, evaluatorul va trebui să recunoască structura categoriilor de

lucrări, să aprecieze care dintre acestea conduc la finalizarea unui element de construcţie şi apoi să
aprecieze care este uzura elementului.
Analiza se desfăşoară laborios chiar pentru un inginer constructor. De aceea, de multe ori, devizele
analitice pe categorii de lucrări sunt întocmite numai pentru lucrările de structură (betoane şi zidării), pentru
lucrările de finisaj interior şi exterior şi separat pentru instalaţiile funcţionale electrice, sanitare, de încălzire
şi ventilaţii. Valorile finale ale acestor devize, corectate prin adăugarea cheltuielilor indirecte, vor putea fi
corectate mai uşor pentru analiza deprecierii dat fiind duratele diferite de viaţă ale materialelor folosite.
Deci şi uzura fizică (apreciată în procente) va fi diferită. Însumarea valorilor rămase, după diminuarea
procentuală a devizelor (corespunzător uzurii), va fi considerată ca valoarea rămasă actualizată.

8.3.4.2. Abordarea prin venit

Metoda de evaluare pe bază de venit este utilizată în special pentru clădirile generatoare de venit,
cum ar fi clădirile comerciale, industriale cu destinaţie generală, sau depozitele.
În evaluarea pe bază de venit, evaluatorul ia în considerare condiţiile concrete de utilizare a
clădirilor şi veniturile posibil a fi realizate. Evaluarea pe bază de venit se poate face în cazul în care clădirea
este deţinută de proprietar şi participă la afacere, venitul fiind determinat pentru utilizare existentă.
Proprietarul va obţine venitul net pentru o perioadă dată, venit care poate fi convertit în valoare a clădirii.
În cazul evaluării clădirilor catalogate ca investiţii imobiliare, abordarea pe baza de venit este
determinată de mărimea chiriei, caz în care este analizată şi clădirea şi construcţiile anexe ce participă la
obţinerea venitului. De asemenea, este de apreciat şi venitul obţinut din închirierea terenului pe care sunt
amplasate clădirile generatoare de venit.
Chiriile trebuie privite în legătură cu venitul brut, apoi va trebui să fie determinată chiria netă prin
aprecierea gradului de ocupare, cuantumul cheltuielilor fixe şi a celor variabile. De asemenea, evaluatorul
trebuie să determine rata de capitalizare, având ca sursă de informaţii tranzacţiile de vânzare-cumpărare,
atunci când acestea există, sau pe baza unui raţionament deductiv - plecând de la o regulă generală (rata
profitului de piaţă generală) la un caz specific (rata de capitalizare pentru o proprietate dată).
Metoda de evaluare a construcţiilor pe bază de venit elimină timpul necesar pentru ca evaluatorul să
obţină amănuntele pentru costurile clădirii, măsurarea deprecierii şi estimarea ei sau de comparare a
caracteristicilor clădirii cu cele ale clădirilor comparabile recent vândute.
Documentarea pentru evaluarea pe bază de venit face ca estimarea valorii să fie mai convingătoare,
demonstrându-se că la baza ei nu stau informaţiile despre piaţă (auzite, presupuse, verificate la un anumit
nivel), ci o analiză a venitului brut, a cheltuielilor şi a ratei de capitalizare.
Literatura de specialitate promovează tehnica reziduală pentru clădiri, pornind de la premisa că
valoarea terenului (amplasamentului) poate fi apreciată independent.
Evaluatorul va determina, prin analiza pieţei, rata de capitalizare a terenului şi implicit va determina
venitul net anual pentru remunerarea valorii terenului. Din venitul net anual total al proprietăţii (teren şi
construcţie) se scade venitul net anual S alocabil terenului şi se obţine astfel venitul net din exploatarea
clădirii. Acesta se capitalizează cu rata de capitalizare aferentă clădirii pentru a se calcula valoarea clădirii.
Se poate spune că tehnica reziduală, aplicată pentru clădiri, stabileşte aportul valoric al clădirii la
valoarea totală a proprietăţii, stabilind dacă respectiva clădire este fezabilă economic.

8.3.4.3. Abordarea prin piaţă

Numită şi metoda comparaţiei directe sau metoda comparaţiei de piaţă, această metodă de evaluare
duce la cea mai credibilă valoare a unei construcţii, cu condiţia existenţei unor informaţii de piaţă suficiente
asupra tranzacţiilor cu construcţii similare. Dar întreprinderile deţin construcţii industriale (de producţie şi
administrative) foarte diferite, care nu sunt tranzacţionate, în mod frecvent, ca active individuale.
Din cauza numărului mare de corecţii, pentru diferenţele dintre două clădiri industriale
tranzacţionate, se poate ajunge la punctul în care comparaţia devine lipsită de validitate şi nefolositoare.
Pentru comparaţie este bine să fie selectate numai vânzările efective între două părţi independente, în care
preţul a fost stabilit în mod obiectiv.
Dacă analiza este efectuată corect şi având informaţii suficiente şi concludente se pot aprecia
diferenţele dintre clădiri prin corecţii asupra preţurilor de tranzacţionare. În literatura de specialitate,
informaţiile de vânzare identificate vor fi urmărite pe baza unor reguli de prezentare şi ierarhizare. Acestea
sunt:
(1) Dacă tranzacţia include numai terenul, preţurile vor fi prezentate în dolari, transformaţi în lei la
cursul zilei din data evaluării. Dacă sunt incluse şi clădirile se va prezenta un preţ total/mp din
totalul suprafeţei desfăşurate construite a clădirilor şi a terenului. Acest mod de apreciere este
justificat deoarece evaluările trebuie să reflecte preţurile de piaţă şi nu să stabilească valorile
care ar trebui plătite. Dacă valoarea totală trebuie să fie alocată pe părţi componente, respectiv
pe valoarea clădirii şi a terenului, acestea trebuie să provină din tranzacţii care arată acelaşi
grad de utilizare.
(2) Comparaţiile cu proprietatea subiect trebuie efectuate în termeni concreţi şi precişi pentru ca
beneficiarul şi clientul lucrării să poată ajunge la aceiaşi concluzie cu evaluatorul, după analiza
datelor concrete la analiza vânzărilor.
(3) Selectarea şi reţinerea corecţiilor într-un tabel al vânzărilor pentru corecţia de timp, localizare,
mărime, formă sau alte trăsături unde vânzarea diferă de proprietatea evaluată. Trebuie să fie
promovate elementele de comparaţie esenţiale.
(4) Experienţa evaluatorului este esenţială pentru selectarea elementelor corecţie, astfel încât cele
neesenţiale să nu influenţeze negativ un client necunoscător.
(5) În cazul în care clădirea evaluată face parte dintr-un grup industrial, care beneficiază de un
personal de înaltă calificare, fiecare clădire vândută se compară analizând facilităţile oferite
precum parcare, distanţa până la periferie şi dotări care creează avantaje clădirii evaluate.
În concluzie, evaluarea presupune selectarea tranzacţiilor cele mai concludente verificarea lor,
alegerea celor care sunt comparabile în timp, în ceea ce priveşte condiţiile de vânzare şi zona geografică. Se
vor prezenta analize referitoare la modul cum au fost stabilite preţurile de vânzare, pentru a putea fi
comparate trăsăturile esenţiale ale tranzacţiilor selectate pentru comparaţie.

8.3.5 Evaluarea construcţiilor speciale

Construcţiile speciale, sau specializate, sunt definite ca fiind construcţiile care se vând rar sau
niciodată. Astfel de construcţii specializate se regăsesc ataşate clădirilor rezidenţiale, comerciale sau
industriale participând la desfăşurarea activităţilor productive sau funcţionale. Nu va exista niciodată
cumpărător pentru eşafodajul de susţinere a unei instalaţii de prelucrare dintr-o rafinărie, un castel de apă,
un turn răcire, etc.
Standardele de evaluare recomandă, pentru acest gen de construcţii, aprecierea costurilor necesare
pentru a se construi un substitut modern, care să asigure aceleaşi funcţiuni cu cel al construcţiei specializate
evaluate; deci aplicarea metodei cunoscută sub denumirea Costul de înlocuire Net (CIN).
Pentru teren evaluarea se face pe principii de piaţă, dar pentru construcţie se foloseşte metoda
costurilor, evaluatorul selectând dintre procedee pe acela care consideră că poate promova valoarea cea mai
reală. După stabilirea costului de reconstrucţie, la data evaluării, se va analiza deprecierea efectivă formată,
de regulă din uzura fizică şi cea funcţională agabaritică.
Cei implicaţi în tranzacţia unor astfel de construcţii speciale nu sunt dispuşi să plătească mai mult,
pentru o astfel de construcţie, decât preţul de achiziţie a unei construcţii de dimensiuni mai mici, care să
satisfacă cerinţele de continuare a activităţii, din care să fie dedusă uzura fizică aferentă perioadei de timp şi
întreţinerii.

NOTĂ:
Evaluarea construcţiilor este de competenţa expertului evaluator de proprietăţi imobiliare.

8.4 EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE MOBILE (INSTALAŢII TEHNICE, MIJLOACE DE

TRANSPORT, MOBILIER, APARATURĂ BIROTICĂ, ECHIPAMENTE DE PROTECŢIE ŞI ALTE
MIJLOACE FIXE MOBILE)

8.4.1 Clasificare. Descriere

În acest subcapitol se tratează evaluarea mijloacelor fixe cuprinse în gupele 2 şi 3, cu excepţia
subgrupelor animale şi plantaţii, cuprinse în Catalogul din 30.11.2005, denumite generic mijloace fixe
mobile, care reprezintă o parte a activelor imobilizate corporale din bilanţul contabil al unei societăţi
comerciale.
În legislaţia românească, mijloacele fixe sunt definite în Legea nr. 15/1994 (republicată în 1999)
privind amortizarea capitalului imobilizat în active corporale şi necorporale, iar Catalogul din 30.11 2004
(publicat în Monitorul Oficial, Partea I nr. 46 din 13/01/2005) prevede clasificarea şi duratele normale de
funcţionare a mijloacelor fixe, care corespund cu duratele de amortizare în ani, aferente regimului de
amortizare liniar.
Durata normală de funcţionare reprezintă durata de utilizare în care se recuperează, din punct de
vedere fiscal, valoarea de intrare a mijloacelor fixe, pe calea amortizării. În consecinţă, durata normală de
funcţionare este mai redusă decât durata de viaţă fizică a mijlocului fix respectiv.
Mijloacele fixe cuprinse în catalog sunt clasificate în grupe, subgrupe, clase şi subclase, iar unele şi
în familii. Astfel, mijloacele fixe amortizabile au fost clasificate în trei grupe principale şi anume:
- Grupa 1 - Construcţii;
- Grupa 2 - Instalaţii tehnice, mijloace de transport, animale şi plantaţii;
- Grupa 3 - Mobilier, aparatură birotică, echipamente de protecţie a valorilor umane şi materiale şi
alte active corporale.
Catalogul se aplică în mod unitar, atât de către agenţii economici, de persoanele juridice fără scop
patrimonial, cât şi de instituţiile publice, asigurând determinarea în mod unitar a amortizării capitalului
imobilizat în active corporale.
În Catalog, pentru fiecare mijloc fix nou achiziţionat, se utilizează sistemul unor plaje de ani
cuprinse între o limită minimă şi una maximă, existând astfel posibilitatea alegerii duratei normale de
funcţionare cuprinsă între aceste limite. Astfel stabilită, durata normală de funcţionare a mijlocului fix
rămâne neschimbată până la recuperarea integrală a valorii de intrare a acestuia sau până la scoaterea sa din
funcţiune.
Recomandăm ca legislaţia românească şi internaţională, referitoare la tratamentul contabil al
mijloacelor fixe, să fie consultată şi însuşită de evaluatori.
Din punct de vedere metodologic, Standardul Internaţional de Practică în Evaluare GN 3 -
Evaluarea maşinilor şl echipamentelor, adoptat de IVSC în anul 2005, tratează abordările valorii,
principiile şi bazele de evaluare ale acestei categorii de active aflate atât în proprietatea privată, cât şi
în cea publică.
Alte standarde de evaluare, care pot fi utile în evaluarea echipamentelor, sunt:
IVA 1 - Evaluarea pentru raportarea financiară;
IVA 3 - Evaluarea activelor din sectorul public;
GN 5 - Evaluarea bunurilor mobile;
GN 6 - Evaluarea întreprinderii;
GN 7 - Consideraţii privind substanţele periculoase şi toxice în evaluare;
GN 8 - Abordarea prin cost pentru raportarea financiară - (CIN).
De asemenea, dacă scopul evaluării este includerea valorii mijloacelor fixe mobile în situaţiile
financiare, este absolut necesară respectarea cerinţelor unor IFRS/IAS, respectiv:
IAS 2 - Stocuri;
IAS 16 - Imobilizări corporale;
IAS 17 - Contracte de leasing;
IAS 36 - Deprecierea activelor;
IFRS 3 - Combinări de întreprinderi; şi
IFRS 5 - Active imobilizate deţinute pentru vânzare şi activităţi întrerupte.
Identificarea mijloacelor fixe mobile se face în două etape:
■ macroidentificarea;
■ microidentificarea.
Macroidentificarea constă în evidenţierea rolului tehnico-funcţional şi economic al categoriilor de
mijloace fixe mobile, ce contribuie la capacitatea proiectată a întreprinderii, reţinând pentru evaluare
analiza procesului tehnologic, în vederea identificării echipamentelor conducătoare. Prin această metodă,
evaluatorul va efectua investigaţii privind:
■ tipul producţiei;
■ fluxul tehnologic;
 ■ capacitatea de producţie.
În culegerea datelor, informaţiile minime necesare vor viza:
■ localizarea activului/ activelor aferente fluxului tehnologic;
■ data inspecţiei;
■ istoricul întreprinderii şi mijloacelor fixe mobile:
■ proiectantul de tehnologie şi flux tehnologic, contractorul;
■ datele punerii lor în funcţiune şi a modernizărilor ulterioare;
■ vârsta cronologică şi vârsta efectivă a mijloacelor fixe mobile;
■ durata de viaţă utilă rămasă;
■ sursele de informaţii;
■ tipul produselor/serviciilor realizate;
■ eficienţa exploatării (randament, cheltuieli de funcţionare comparativ cu substitutele
moderne);
■ date operaţionale pe ultimii 3-5 ani;
■ programul de întreţinere şi reparaţii;
■ standarde de securitate a muncii şi de mediu;
■ echipamente de control al poluării;
■ utilităţi;
■ alte informaţii considerate a fi utile.
Microidentificarea este procesul de identificare a caracteristicilor individuale ale mijloacelor fixe,
prin evidenţierea specificaţiilor tehnice. Datele importante se vor referi la:
■ fabricantul, marca, modelul, tipul constructiv;
■ seria de fabricaţie (în corelaţie cu numărul de inventar ataşat de proprietar);
■ capacitatea sau caracteristica funcţională principală;
■ caracteristici tehnico-funcţionale;
■ componenţa;
■ vechimea/vârsta (cronologică şi efectivă);
■ starea tehnică.
Se vor avea în vedere aspecte referitoare la regimul şi intensitatea exploatării, cărţile tehnice cu
parametrii de funcţionare şi modul de exploatare, evidenţa reparaţiilor (mai ales cele capitale), fişa
mijlocului fix, discuţii purtate cu proprietarul şi cu personalul de exploatare.
Microidentificarea reprezintă procesul de evidenţiere a caracteristicilor individuale ale
echipamentului. Ea se focalizează pe descrierea unui singur mijloc fix mobil şi identifică caracteristicile
sale specifice.
De primă importanţă în microidentificare sunt, după caz: marca de fabrică, codul modelului, seria,
tipul de energie/acţionare folosit şi dimensiunile.

8.4.2 Abordarea evaluării

Evaluarea mijloacelor fixe mobile are la bază, în primul rând, datele cuprinse în diagnosticul
operaţional, referitoare la identificarea, starea tehnica şi utilitatea acestora în activitatea de exploatare. În
completarea acestora, evaluatorul va utiliza propriile informaţii privind piaţa secundară, deţinute în baza de
date proprie sau accesate de acesta din diverse surse de informare, inclusiv de la producători şi comercianţi.
Evaluatorul de mijloace fixe mobile trebuie să fie un foarte bun cunoscător al activităţilor în care acestea
sunt sau pot fi utilizate, în caz contrar fiind obligat să solicite asistenţă de la o persoană competentă (expert
tehnic) în domeniu. Faza preliminară a abordării evaluării constă în următoarele activităţi:
■ punerea la dispoziţia evaluatorului, de către client (în general este proprietarul), a balanţei
analitice şi a listei de inventar a mijloacelor fixe, care să conţină: numărul de inventar, data punerii în
funcţiune (PIF), denumirea, valoarea la PIF, valoarea de intrare, amortizarea scriptică la data evaluării, şi
dacă este posibil, evoluţia scriptică a valorii de intrare conform reevaluărilor. Lista de inventar va trebui
solicitată atât pe suport de hârtie, cât şi pe suport magnetic;
■ identificarea şi inventarierea fizică a mijloacelor fixe mobile ce urmează a fi evaluate şi
compararea cu lista de inventar;
■ compararea valorii de inventar totale, conţinută în lista de inventar, cu valorile înregistrate în
 documentele contabile (balanţă, bilanţ). Operaţiunea ardin sfera evaluării;
■ verificarea aspectelor legate de dreptul de proprietate asupra mijloacelor fixe şi sesizarea unor
aspecte deosebite sau limitări;
■ identificarea mijloacelor fixe mobile ce nu mai sunt utilizate în activitatea societăţii
(neoperaţionale) sau a celor ce pot fi disponibilizate prin reorganizarea activităţii;
■ identificarea mijloacelor fixe mobile ce nu sunt utilizate în activitatea de bază a societăţii ci au
destinaţie socială, de agrement;
■ identificarea mijloacelor fixe mobile ce nu sunt exploatate direct de întreprindere, ci sunt
închiriate terţilor.
Există situaţii în care mijloace fixe mobile, existente în contabilitatea şi evidenţele întreprinderii nu
mai există fizic sau situaţii în care evaluatorul identifică mijloace fixe, care sunt utilizate dar care nu apar în
listele de inventar şi nici nu sunt revendicate de terţi. În primul caz, valoarea acestor active se ignoră, iar în
cel de-al doilea, valoarea evaluată a respectivelor active se adaugă la valoarea însumată a celorlalte
mijloace fixe. De asemenea, pot fi găsite mijloace fixe integral amortizate, cu valoare zero în contabilitate,
dar care sunt utilizate şi au încă un randament bun pentru afacere sau dimpotrivă, nu mai sunt utilizate, dar
sunt în stare bună şi ar putea fi valorificate separat. Şi în acest caz, valoarea evaluată a acestora se adaugă la
valoarea celorlalte mijloace fixe.
O altă situaţie posibilă este cea în care mijloace fixe, care mai au o valoare contabilă importantă,
sunt într-o stare de depreciere atât de avansată, încât nu mai au decât o eventuală valoare de casare sau de
recuperare. Acest tip de valoare este cel care va fi luat în considerare.
În urma acestor investigaţii, baza de date cu mijloacele fixe mobile va fi separată cele necesare
exploatării şi din afara exploatării, care vor fi evaluate Ia tipurile de valori corespunzătoare.

8.4.3 Metode de evaluare

Ca şi în cazul evaluării altor active, metodele de evaluare a mijloacelor fixe mobile sunt înscrise în
cele trei abordări, respectiv prin:
■ comparaţie;
■ venit;
■ cost.
Abordarea prin comparaţie se bazează pe informaţii de piaţă pentru a determina valoarea de piaţă
a mijlocului fix mobil supus evaluării. Scopul este determinarea preţului acestuia pe baza unei analize a
preţurilor de vânzare sau a preţurilor cerute (cotaţii) pentru mijloace fixe similare, pentru a ajunge la o
estimare a celui mai probabil preţ de vânzare pentru mijlocul fix evaluat.
Deoarece, de obicei, este dificil de a găsi preţuri de vânzare ale unor mijloace fixe mobile identice
cu cel în cauză, trebuie aplicate corecţii ale preţurilor mijloacelor fixe mobile comparabile vândute, pentru a
da acestora caracteristicile mijlocului fix mobil în cauză. Elementele de comparaţie şi corecţiile sunt
preluate de pe piaţă, iar rezultatul corecţiilor preţurilor comparabilelor reflectă preţul (valoarea) de piaţă, pe
care cumpărătorii ar fi dispuşi să-l plătească pentru cumpărarea mijlocului fix respectiv.
Principalele elemente de comparaţie sunt:
■ originea şi vârsta efectivă;
■ starea (condiţia);
■ capacitatea;
■ caracteristici (accesorii);
■ locaţia;
■ producătorul;
■ motivaţia părţilor;
■ condiţiile de finanţare;
■ calitatea;
■ cantitatea;
■ data vânzării;
■ tipul de vânzare.
8.4.3.1 Metode înscrise în abordarea prin comparaţie de piaţă
a) Metoda identificării stabileşte valoarea unui mijloc fix mobil, prin comparaţie cu un mijloc fix
mobil identic înlocuitor, care are un preţ de vânzare cunoscut. Un exemplu poate fi un autoturism evaluat
pe baza unui catalog publicat de preţuri. Deoarece se cunoaşte producătorul, modelul, vârsta cronologică şi
dotările, este relativ simplu să se determine valoarea subiectului, iar corecţiile sunt limitate la numărul de
kilometrii parcurşi şi la starea (condiţia) fizică. Comparând în mod direct subiectul cu o listă de preţuri de
vânzare a altor autoturisme identice, valoare de piaţă rezultată are cel mai înalt grad de credibilitate.
b) Metoda asimilării stabileşte valoarea de piaţă pe baza analizei unor mijloace fixe mobile
asemănătoare, dar nu identice, folosind o măsură a utilităţii (mărimea, capacitatea etc.) drept criteriu de
comparaţie. De exemplu, un evaluator nu găseşte vânzări pentru un strung produs de Compania A, dar
găseşte vânzări ale unor strunguri, de aceeaşi mărime şi condiţie, dar produse de companiile concurente X
şi Y. Ca urmare, preţurile de vânzarea ale strungurior companiilor X şi Y pot folosite pentru comparaţie,
dar trebuie efectuate corecţii ale acestora, penti criteriile care reflectă diferenţele faţă de subiect (strungul
produs de Compania A).
c) Metoda procentajului din cost constă în stabilirea raportului procentu dintre preţul de vânzare
şi costul brut curent (de nou) al unui mijloc fix mob asemănător, proprietăţi la data vânzării. Cu informaţii
suficiente de pe o piaţă activ un evaluator poate să facă analize statistice şi să stabilească relaţiile dintre vârs
cronologică, preţul de vânzare (sau preţul cerut) şi preţul unui mijloc fix mobil ne (de ex. Între 40 şi 50%).

Exemplu simplificat cu metoda comparaţiei

Elemente de comparaţie Subiect Comp. A Comp. B Comp. C

Preţul de licitaţie 20.000 € 22.000 € 14.000 €
Vârstă (ani) 5 7 4 10
Condiţie Excelent Bun Excelent Slab
Producţie/minut(buc) 1.000 750 600 500
Corecţii
Vârstă cronologică 10%/an +20% -10% +50%
Condiţie 5%/grad + 5% 0% 15%
Unităţi/minut 10%/ 100buc +25% +40% +50%
Corecţii totale +50% +30% +115%
Corecţia totală aplicată preţului 1,50 1,30 2,15
Preţ de vânzare corectat 30.000 € 28.600 € 30.100 6
Valoarea de piaţă indicată este 30.000 € (excluzând instalarea).

NOTĂ:
O metodă de obţinere a preţurilor de vânzare recente sau preţurilor curente solicitate, este
contactarea dealerilor de echipamente folosite, care cunosc tipul de mijloc fix mobil evaluat. Este de
preferat ca relaţia să fie făcută cu mai mulţi dealeri, în acest mod putându-se asigura o coerenţă între
informaţii.

8.4.3.2 Metode înscrise în abordarea prin venit

În abordarea prin venit sunt înscrise două metode:
A. Metoda capitalizării venitului;
B.Metoda fluxului de numerar actualizat (cash-flow net actualizat- DCF)
A. Metoda capitalizării venitului constă în convertirea veniturile viitoare previzionate (aşteptate)
în valoare fie prin împărţirea venitului, de obicei anual, cu o rată de capitalizare, fie prin înmulţirea
venitului cu un coeficient multiplicator (care este inversul ratei de capitalizare).
Dacă este cunoscut preţul de vânzare al unui mijloc fix se poate construi un multiplicator, prin
raportarea venitului generat de acesta la preţul lui de vânzare.
Cele două etape ale aplicării metodei capitalizării sunt:
■ Estimarea venitului anual, şi
■ Determinarea ratei de capitalizare.
 Pentru a estima venitul anual, trebuie analizate veniturile generate de mijloace fixe mobile
asemănătoare închiriate. Venitul este în mod normal un venit net anual din exploatare (VNE). VNE este
egal cu venitul brut minus cheltuielile de exploatare.
Rata de capitalizare poate fi calculată prin împărţirea venitului anual (de obicei cel obţinut din
închirierea mijlocului fix mobil), la preţul de vânzare al acestuia. După analiza ratelor de capitalizare,
obţinute din analiza de piaţă a mijloacelor fixe comparabile, şi după o eventuală corectare a acestora, în
funcţie de caracteristicile subiectului în cauză, se poate extrage o rată de capitalizare adecvată.
Formula de bază pentru capitalizarea venitului este:
Valoarea = Venit: Rată de capitalizare
sau
Valoarea = Venit x Multiplicator (care este inversul ratei de capitalizare)

NOTĂ:
Valoarea calculată prin această formulă este fie valoarea de piaţă, fie valoarea de investiţie, în
funcţie denatura informaţiilor utilizate.

Aplicaţie
Mijlocul fix mobil X generează un venit anual de 20000 € şi a fost vândut cu 80000 €.
Mijlocul fix mobil Y generează un venit anual de 10.000 €.
Se cere valoarea de piaţă a mijlocului fix mobil Y.

Rezolvare:
■ Rata de capitalizare = 20.000/80.000 = 0, 25 sau 25%.
■ Multiplicatorul venitului anual este 1/0,25 - 4
Deci, valoarea mijlocului fix mobil Y se poate calcula astfel:
■ 10.000 €/ 0,25 = 40.000 €
sau
■ 10.000 € x 4= 40.000 €.
B. Metoda fluxului de numerar actualizat (DCF)
Dacă metoda capitalizării directe presupune utilizarea la numărător a venitului anual, metoda DCF
încearcă să estimeze VNE anual alocat mijlocului fix mobil, într-o perioadă de previziune viitoare, pe baza
informaţiilor curente.
În metoda DCF, VNE este previzionat pentru o perioadă de ani (sau pentru lunile, trimestrele,
semestrele din anii viitori). După aceea, VNE periodice previzionate vor fi convertite în valoare actualizată
prin intermediul unei rate de actualizare, aplicată asupra VNE din fiecare an al perioadei previzionate.

Aplicaţie

An 1 An 2 An 3 An 4
VNE (mii €) 1.200 1.300 1.500 1.500
Factor actualizare @10% 0,909 0,826 0,751 0,683

VNE actualizat (mii €) 1.090 1.074 1.127 1.025

Valoare totală (mii €) 4.316

Sunt multe situaţii când în metoda DCF se calculează şi o valoare terminală (reziduală) la sfârşitul
perioadei de previziune (în exemplul de mai sus, sfârşitul anului 4). În acest caz, presupunerea este că
mijlocul fix mobil va fi vândut la sfârşitul anului 4. Pentru estimarea valorii reziduale (terminale, preţului
de vânzare), de cele mai multe ori se foloseşte o rată de capitalizare aplicată asupra VNE din anul 5 viitor,
după care valoarea terminală astfel estimată este actualizată cu factorul de actualizare aferent anului 4 .
Metoda DCF poate sa ducă la determinarea valorii de piaţă, numai dacă sunt îndeplinite cumulativ
doua condiţii:
■ VNE să fie venitul pe care un investitor mediu îl estimează în mod normal şi nu venitul pe care
îl poate obţine un anumit investitor; şi
■ Ratele de actualizare şi de capitalizare să fie preluate de pe piaţă (respectiv din vânzările de
active comparabile).

Etapele aplicării metodei fluxului de numerar actualizat sunt:

1. Determinarea mărimii şi periodicităţii veniturilor brute anuale previzionate (cifra de afaceri);
2. Determinarea mărimii şi periodicităţii cheltuielilor asociate cu realizarea veniturilor brute
previzionate (în etapa 1);
3. Scăderea cheltuielilor anuale de exploatare, previzionate din veniturile brute anuale
previzionate;
4. Determinarea ratei de actualizare;
5. Estimarea valorii terminale (de recuperare);
6. Calcularea valorii actualizate a fluxului de numerar net anual şi a valorii terminale (de
recuperare);
7. Calcularea valorii adecvate a mijlocului fix.

NOTA:
Deoarece metoda DCF de evaluare a mijloacelor fixe mobile are un grad de complexitate şi
dificultate ridicat, ea poate fi aplicată în mod corespunzător de către experţii evaluatori de bunuri
mobile.

8.4.3.3. Metode înscrise în abordarea prin cost

Abordarea prin cost constă în stabilirea valorii mijloacelor fixe mobile prin estimarea costului de
achiziţie sau de producţie al acestuia. Pentru mijloacele fixe mobile folosite, abordarea prin cost presupune
şi o estimare a deprecierii, care include deteriorarea (uzura) fizică, deprecierea funcţională şi
deprecierea externă.
Abordarea prin cost este mult mai relevantă în cazul evaluării mijloacelor fixe mobile noi.
Principala metodă de evaluare a mijloacelor fixe necesare exploatării este costul de înlocuire net
(CIN), rezultatul trebuind a fi condiţionat de o rentabilitate potenţială adecvată. Metoda CIN se aplică
numai pentru evaluarea mijloacelor fixe mobile specializate, care se vând rar/ deloc sau pentru cazul în care
mijloacele fixe respective se vând împreună cu întreprinderea (afacerea) ori într-un ansamblu funcţional.
Cele două etape ale acestei abordări sunt:
A. Estimarea costului de înlocuire şi
B. Estimarea deprecierii cumulate (pe tipuri de depreciere).
A. Estimarea costului de înlocuire
Costul de înlocuire reprezintă costul curent al subiectului identic sau similar, care are cea mai
apropiată utilitate echivalentă cu cea a mijlocului fix mobil nou.
Există două metode de determinare a costului curent de înlocuire (de nou) al unui mijloc fix mobil,
respectiv:
a1) metoda devizului; şi
a2) metoda cost - capacitate.
a1) Metoda devizului, constă în estimarea costurilor tuturor componentelor individuale ale unui mijloc fix
mobil, respectiv toate costurile directe şi indirecte.
Exemple de costuri directe sunt:
 ■ costul de achiziţie;
■ costuri directe cu forţa de muncă pentru instalare sau asamblare;
■ costuri de transport şi manipulare;
■ costuri de montaj şi transfer;
■ instalaţia electrică;
■ instalaţia de conducte şi ţevi;
■ fundaţii.
Exemple de costuri indirecte sunt:
■ onorarii cu specific tehnic, de arhitectură şi alte onorarii profesionale;
■ onorarii administrative, contabile, de consultanţă şi legale;
■ asigurarea temporară în timpul instalării sau construcţiei;
■ licenţe, permise şi taxe de instalare sau construcţie;
■ cheltuieli de pază pe timpul instalării sau construcţiei;
■ cheltuieli financiare pe timpul instalării sau construcţiei;
■ chirii pentru echipamente;
■ anexe temporare;
■ costuri de curăţare şi de punere în funcţiune.

NOTĂ:
Atunci când se estimează costul (de nou), se includ numai acele costuri, directe şi indirecte, care
sunt tipice sau normale; costurile neobişnuite, atipice sau extraordinare trebuie excluse.

a2) Metoda cost-capacitate. Costurile de producţie ale mijloacelor fixe mobile identice sau similare, dar de
diferite dimensiuni, variază exponenţial în funcţie de dimensiunea lor. Această relaţie poate fi exprimată
matematic astfel:

în care:

■ C2 reprezintă costul necunoscut al mijlocului fix mobil cu o capacitate Q 2, care este subiectul
evaluării; şi
■ C1 reprezintă costul cunoscut al unui mijloc fix mobil asemănător de capacitatea Q 1.
Exponentul „X”este un factor de scală şi are o valoare uzuală de 0,6 - astfel că relaţia este adesea
exprimată ca regula factorului şase zecimi, care reflectă realitatea economică că nu toate costurile de
producţie se modifică în aceeaşi proporţie cu dimensiunea unui mijloc fix mobil.
De exemplu, dacă costul unui rezervor cu o capacitate de 20.000 litri este 10.000 euro, nu înseamnă
neapărat că nivelul-costului unui rezervor cu o capacitate dublă va fi 20.000 euro.
B. Estimarea deprecierii cumulate
Deprecierea unui mijloc fix mobil reprezintă pierderea de valoare din mai multe motive, incluzând
factori de natură fizică, funcţională, de exploatare şi din exteriorul acestuia.
Deprecierea poate fi:
 recuperabilă - orice formă de depreciere care se poate remedia fezabil din punct de vedere
economic;
 nerecuperabilă - orice formă de depreciere care nu poate fi remediată fezabil din punct de
vedere economic, deoarece creşterile în utilitate şi valoare rezultate sunt mai mici decât
cheltuielile pentru remediere.
În accepţiunea evaluării, tipurile (formele) de depreciere a mijloacelor fixe mobile, sunt:
b1) Uzura (deteriorarea) fizică;
b2) Deprecierea funcţională/ tehnologică;
b3) Deprecierea externă.
 b1) Uzura fizică reprezintă pierderea de valoare sau de utilitate cauzată de utilizare, deteriorări,
acţiunea diverşilor agenţi atmosferici, suprasolicitare şi de alţi factori similari.
Metoda uzuală de cuantificare a uzurii fizice este raportul dintre vârstă efectivă şi durata de viaţă
utilă normală, conform formulei:
% de uzură fizică =

sau
% de uzură fizică =

Deoarece:
DVUN = VEf + DVUR
iar,
VEf = DVUN-DVUR
sau
DVUR = DVUN - VEf
în care:
 Vârsta efectivă (VEf) este vârsta estimată a unui mijloc fix mobil, în comparaţie cu un mijloc fix
mobil de acelaşi fel. Deci, VEf este indicată de condiţia în care se află un mijlocul fix; poate fi
mai mică, egală sau mai mare decât vârsta cronologică;
 Durata de viaţă utilă normală (DVUN) este numărul de ani estimaţi, în care un mijloc fix mobil
nou se aşteptă să mai fie utilizat în întreprindere, la sfârşitul cărora mijlocul fix va fi retras din
exploatare; este stabilită la data PIF.
 Durata de viaţă utilă rămasă (DVUR) este numărul de ani estimaţi în care un mijloc fix mobil,
cu o anumită vârstă efectivă, se aşteaptă să mai fie utilizat în întreprindere, la sfârşitul cărora
mijlocul fix mobil va fi retras din exploatare.
Uzura fizică poate fi calculată şi prin raportul procentual dintre vârsta efectivă, exprimată în ore şi
durata totală de viaţă utilă normală, exprimată tot în ore.

b2) Depreciere funcţională/ tehnologică reprezintă pierderea de valoare sau de utilitate a unui
mijloc fix mobil, cauzată de ineficiente sau neadecvări în însăşi calitatea mijlocului fix când acesta este
comparat cu un mijloc fix înlocuitor mai eficient şi/sau mai ieftin, produs prin tehnologia modernă.
Simptomele care pot indica existenţa deprecierii funcţionale sunt costurile de exploatare excedentare.
În cazul mijloacelor fixe mobile este specifică îndeosebi deprecierea funcţională din exploatare
(numită şi tehnologică), care este explicată pe larg în continuare.
Cauza deprecierii funcţionale din exploatare o constituie funcţionarea unor mijloace fixe mobile
cu cheltuieli de exploatare mai mari decât substitutele moderne ale acestora. Cu alte cuvinte, ele nu mai
pot genera beneficii adecvate pentru proprietar; deci, durata de viaţă economică a unor astfel active ar
trebui să fie mai scurtă decât durată lor de viaţă utilă normală.
Cheltuielile de exploatare excedentare pot fi:
 cheltuieli cu combustibil şi/sau energie;
 cheltuieli salariale;
 rebuturi;
 pierderi tehnologice.
Etapele necesare pentru cuantificarea mărimii deprecierii funcţionale din exploatare sunt:
estimarea mărimii anuale absolute, brute şi nete, a cheltuielilor de exploatare excedentare
ale mijlocului fix mobil evaluat, în comparaţie cu un substitut modern;
estimarea duratei de viaţă utilă rămasă (în număr de ani); şi
 estimarea ratei de actualizare necesară pentru calcularea valorii actualizate a cheltuielilor
nete excedentare de exploatare, pe durata de viaţă utilă rămasă şi calcularea astfel a
penalităţii pentru deprecierea funcţională din exploatare.
b3) Deprecierea externă reprezintă pierderea din valoarea sau din utilitatea deplină a unui mijloc
fix mobil, cauzată de factori din exteriorul acestuia. Aceşti factori includ:
■ costul majorat al materiilor prime, forţei de muncă sau utilităţilor (fără creşterea
corespunzătoare a preţului de vânzare a produsului);
■ cererea scăzută înregistrată pentru produsul respectiv;
■ concurenţa sporită;
■ legislaţia de mediu mai restrictivă.
Există mai multe metode de estimare a deprecierii externe, din care două metode sunt mai des
utilizate:
 Metoda actualizării/ capitalizării cheltuielilor excedentare, cauzate de factori externi (de ex.
creşterea preţurilor materiilor prime), care se aplică în mod asemănător cu calculele aferente
estimării deprecierii funcţionale din exploatare;
 Metoda inutilităţii (exprimată procentual). Conceptul cost-capacitate, prezentat anterior, în acest
capitol, poate fi utilizat pentru estimarea unei forme de depreciere externă. De câte ori volumul
producţiei unei entităţi economice sau unui mijloc fix mobil, este semnificativ mai scăzut decât
capacitatea lor cotată sau proiectată, şi această situaţie se va menţine în viitor, activul respectiv este
mai puţin valoros decât ar fi fost în condiţii normale. Se poate utiliza o penalitate pentru inutilitate,
în scopul cuantificării pierderii de valoare.
De exemplu, să presupunem că se evaluează o instalaţie care are o capacitate proiectată de 1000
tone/zi, însă funcţionează la numai 750 tone/zi, din cauza cererii scăzute pentru produs sau altor
condiţii exterioare nefavorabile. Dacă se calculează costul de înlocuire (de nou), corespunzător a
1000 de tone/zi, dar penalităţile pentru costul de exploatare sunt actualizate la nivelul unei producţii
de 750 tone/zi, există o neconcordanţă evidentă. Aceasta reprezintă capacitatea neutilizată,
reflectată în estimarea costului de înlocuire, însă nereflectată în deprecierea din exploatare. Această
capacitate neutilizată sau neproductivă ar trebui reflectată în estimarea deprecierii.
Penalitatea pentru inutilitate poate fi calculată, pe o bază procentuală, prin compararea nivelului
actual de exploatare, cu capacitatea cotată, utilizând următoarea formulă:

în care:
■ capacitatea A = capacitatea cotată sau proiectată;
■ capacitatea B = capacitatea utilizată;
■ x = factorul exponent sau factor de scală.
Această formulă se bazează pe conceptul cost - capacitate, prezentat anterior, conform căruia,
costul mijloacelor fixe mobile de capacităţi diferite variază mai degrabă exponenţial, decât liniar, din cauza
economiilor de scală.
Cu alte cuvinte, dacă creşte capacitatea, creşte şi costul, însă într-o proporţie diferită. Acelaşi
raţionament logic este utilizat şi pentru calcularea penalităţii pentru inutilitate. Aşa cum s-a prezentat
anterior, factorii de scală variază în funcţie de tipul de mijloc fix mobil şi de raportul dintre forţa de
muncă/materiale.

8.4.4 Aplicaţie simplificată

Informaţiile necesare pentru evaluarea unei instalaţii de prelucrare au fost colectate, analizate şi
sintetizate de evaluator, astfel:
■ data evaluării: 31/08/2006;
■ data PIF a instalaţiei (ca nouă): 31/08/1988;
■ durata de viaţă utilă normală: 20 ani;
■ reparaţia capitală, efectuată în august 2002, a restabilit 85% din durata de viaţă utilă normală a
instalaţiei;
■ capacitatea de producţie proiectată: 5.000 tone/an;
■ capacitatea de exploatare curentă şi viitoare: 4.000 tone/an ş;
■ cheltuielile de exploatare cu combustibil sunt mai mari faţă de un substitut modern cu 10 tone
motorină pe an, la un preţ de 2.500 lei/tonă ;
■ cota impozitului pe profit: 16%;
■ preţul de vânzare al unei instalaţii moderne substitut, de 7.000 tone/an, este 450 mii lei (RON);
■ factorul exponent adecvat este 0,6;
■ rata de actualizare adecvată este 14%.

Rezolvare
Determinarea CIN se va face în secvenţele următoare:
a) costul de înlocuire (de nou), pe baza metodei cost-capacitate:

, adică

Rezultă că: C2 = 450.000 lei x 0,8171902 = 367.739 lei

Deci, costul de înlocuire al instalaţiei este 367.739 lei.
b) uzura fizică:
■ durata de viaţă utilă normală: 20 ani
■ durata de viaţă utilă restabilită prin RK (85%): 17 ani
■ numărul de ani de la RK: 4 ani
■ durata de viaţă utilă rămasă: 13 ani (17 ani - 4 ani)
■ vârsta efectivă: 7 ani (20 ani - 13 ani)
■ uzura fizică procentuală: (7/20) x 100 = 35%
 uzura fizică valorică: 35% x 367.739 = 128.708 lei
c) deprecierea funcţională:
cheltuieli de exploatarea excedentare:
10 tone x 2.500 lei/tonă = 25.000 lei/an
cheltuieli de exploatarea excedentare nete:
25.000 lei/an x (1 - 0,16) = 21.000 lei/an
factorul de capitalizare @ 14% şi n = 13 ani (durata de viaţă utilă rămasă) este 5,842
 cheltuieli de exploatarea excedentare nete actualizate (depreciere funcţională):
21.000 x 5,842 = 122.682 lei.
d) deprecierea externă procentuală:

(1 - 0,874689) x 100 = 12,53%

Secvenţele calculelor de mai sus sunt ordonate astfel:

Costul de înlocuire de nou 367.739 lei

minus uzura fizică 128.708 lei
minus deprecierea funcţională 122.682 lei
116.349 lei
minus deprecierea externă (12,53%) 14.578 lei
egal costul de înlocuire net (CIN) 101.771 lei
 rotunjit 100.000 lei

NOTĂ:
Evaluarea mijloacelor fixe mobile ale unei întreprinderi este de competenţa expertului evaluator
de bunuri mobile.

8.5 EVALUAREA STOCURILOR, CREANŢELOR ŞI DISPONIBILITĂŢILOR BĂNEŞTI

În suficiente cazuri, ponderea activelor circulante în activul bilanţier este semnificativă, motiv
pentru care evaluarea corectă a acestora devine importantă. Conform ideii de bază a evaluării întreprinderii,
şi în evaluarea activelor circulante se încearcă estimarea celei mai veridice valori (de piaţă) a acestora.
Într-un sens general, activele circulante (curente) se pot clasifica în stocuri, creanţe şi active de
trezorerie.
De cele mai multe ori, aceste active sunt înregistrate în contabilitate la niveluri, apropiate de
valorile de piaţă ale acestora, datorită lichidităţii caracteristice. Din acest motiv, în general, evaluarea
acestor active nu se constituie drept o preocupare deosebită pentru specialiştii în domeniu. Cu toate acestea,
în anumite cazuri, între valorile înregistrate în contabilitate şi cele efective, de pe piaţă, pot exista diferenţe,
care pot influenţa deci şi valoarea de piaţă a întreprinderii.
În ceea ce priveşte tipologia stocurilor, în funcţie de tipul de activitate desfăşurată de întreprindere,
se pot întâlni stocuri de materii prime, produse în curs de execuţie şi de produse finite (pentru entităţile
industriale) şi stocuri de mărfuri (pentru entităţile comerciale). Conform Standardului Internaţional de
Contabilitate IAS 2, stocurile sunt active:
■ deţinute pentru a fi vândute pe parcursul desfăşurării normale a activităţii;
■ în curs de producţie în vederea unei vânzări în aceleaşi condiţii ca mai sus;
■ sub forma de materii prime, materiale şi alte consumabile ce urmează a fi folosite în procesul de
producţie sau pentru prestarea de servicii.
Conform definiţiei date în acest standard, “stocurile includ bunurile cumpărate şi deţinute cu scopul
revânzării, cum sunt mărfurile achiziţionate de un detailist în vederea revânzării sau terenurile şi alte
proprietăţi imobiliare deţinute cu scopul de a fi revândute. Stocurile includ de asemenea, produsele finite
sau producţia aflată în curs de execuţie, precum şi materialele şi alte consumabile destinate utilizării în
procesul de producţie. În cazul unui prestator de servicii, stocurile includ costul serviciilor, pentru care
întreprinderea nu a înregistrat încă venitul aferent 31.”
În ceea ce priveşte contabilitatea stocurilor, aceasta este descrisă prin IAS 2, cu excepţia (vezi IAS
2, art. l):
■ producţiei în curs de execuţie obţinute în cadrul contractelor de construcţie, incluzând şi
contractele de prestări servicii direct legate de acestea, descrise de IAS 11 - Contracte de
construcţie;
■ instrumentelor financiare;
■ stocurilor de păsări, animale, produse agricole, forestiere, precum şi a minereurilor care aparţin
producătorilor, în cazul în care sunt evaluate la valoarea realizabilă netă, pe baza unor practici
bine stabilite în anumite industrii.
În contabilitate, conform IAS 2, art. 6, stocurile trebuie evaluate la valoarea cea mai mică dintre
cost şi valoarea realizabilă netă.
În ceea ce priveşte evaluarea pe bază de cost, costul stocurilor trebuie să cuprindă toate costurile
aferente achiziţiei şi prelucrării, precum şi alte costuri suportate pentru a aduce stocurile, în forma şi în
locul în care se găsesc în prezent:
■ Costurile de achiziţie cuprind preţul de cumpărare, taxe de import şi alte taxe, costuri de
transport, manipulare ş. a.;
■ Costurile de prelucrare includ costurile directe aferente unităţilor produse, precum sunt costurile
cu manopera directă, precum şi alocarea regiei de producţie - fixă şi variabilă, generată de
31
Costul stocurilor unui prestator de servicii constă, în primul rând, din manoperă şi din alte costuri legate de personalul însărcinat
cu supravegherea, precum şi regiile corespunzătoare. Costurile cu personalul angajat în activitatea de desfacere şi administraţie nu
se includ, ci sunt recunoscute drept cheltuieli în perioada în care au loc. (IAS 2, art. 16).
 transformarea materialelor în produse finite;
■ Alte costuri sunt incluse numai în cazul în care constituie costuri suportate pentru a aduce
stocurile în forma şi locul unde se găsesc în prezent (vezi, de exemplu, costul proiectării şi cel al
îndatorării, în anumite condiţii).
Valoarea realizabilă netă constituie preţul estimat ce ar putea fi obţinut pe parcursul desfăşurării
normale a activităţii, mai puţin costurile estimate pentru finalizarea bunului şi a costurilor aferente vânzării.
Costul stocurilor este nerecuperabil dacă acele stocuri au suferit deteriorări, au fost uzate moral integral sau
parţial sau dacă preţurile lor de vânzare s-au diminuat. Estimarea valorii realizabile nete se bazează pe cele
mai credibile informaţii disponibile în momentul în care are loc estimarea. Trebuie să se ţină cont, de
exemplu, de scopul pentru care stocurile sunt deţinute. Spre exemplu:
■ valoarea realizabilă netă a unor stocuri care urmează a fi livrate pe baza unor contracte ferme
pentru vânzarea sau prestarea de servicii este dată de preţul stabilit prin contract;
■ în situaţia în care cantitatea contractată este mai mică decât cantitatea deţinută, valoarea
realizabilă netă se va determina în funcţie de preţurile generale de vânzare practicate pe piaţă;
■ valoarea materialelor şi a consumabilelor folosite în producţie, nu este diminuată sub cost, în
cazul în care se estimează că produsele finite, în care urmează să se încorporeze, vor fi vândute
la un preţ mai mare sau egal cu costul lor. Totuşi, în cazul în care se estimează că acel cost al
produselor finite va depăşi valoarea realizabilă netă, atunci şi costul materialelor aferente se va
diminua până la valoarea realizabilă netă. În aceste cazuri costul de înlocuire al materialelor
poate fi cea mai adecvată măsură a valorii realizabile nete.
Pentru evaluatorul de întreprindere, este foarte important de cunoscut care este metoda de evaluare
a stocurilor utilizată de întreprindere. În cazul în care evaluarea din contabilitatea întreprinderii este
realizată la cost, este necesar în plus să se cunoască metoda specifică utilizată în cuantificarea acestor
costuri. Sub incidenţa IFRS, singurele două metode acceptate de stabilire a costurilor stocurilor sunt 32:
■ metoda costului mediu (prin care se porneşte de la ipoteza conform căreia costul stocului se
determină pe baza costului mediu al tuturor bunurilor disponibile spre vânzare);
■ metoda primul intrat - primul ieşit (“FIFO: first-in, first-out”) (bazată ipoteza conform căreia
costurile primelor articole achiziţionate trebi alocate primelor articole vândute).
Trebuie remarcat că metoda ultimul intrat - primul ieşit (“LIFO: last-in, first out”), bazată pe
ipoteza conform căreia costurile ultimelor articole achiziţionate trebuie alocate primelor articole vândute,
permisă până de curând, a fost elimini conform IFRS33.
O altă tehnică de evaluare o constituie utilizarea sistemului de inventariere continuă, prin care este
ţinută o evidenţă a stocurilor, prin înregistrarea continuă a cumpărărilor şi vânzărilor de articole de stoc,
care evidenţiază mai corect situaţia existentă la nivelul întreprinderilor 34. În mod normal, însă, aceasta poate
fi aplicată numai în anumite domenii de activitate.
În cazul în care costul nu mai constituie o măsură corectă a valorii de piaţă, în contabilitate este
permisă înregistrarea mărimii celei mai mici dintre cost şi valoarea de piaţă. Există trei metode de bază
pentru evaluarea stocului în acest context 35:
■ metoda “articol-cu-articol” (prin care costul şi valoarea de piaţă sunt comparate pe fiecare
articol din stoc, articolele individuale fiind evaluate la nivelul cel mai redus);
■ metoda categoriilor principale (prin care sunt comparate costul total şi valoarea de piaţă totală
ale fiecărei categorii de articole, fiecare articol fiind evaluat în evidenţe la mărimea cea mai
mică dintre cele două niveluri comparate);
■ metoda costului total (prin care întregul stoc este evaluat atât la cost, cât şi la valoarea de piaţă,
iar mărimea cea mai mică este utilizată pentru stabilirea costului înregistrat).
Chiar dacă pe baza informaţiilor din contabilitate evaluatorul îşi poate crea o imagine asupra
realităţii faptice, este necesară şi parcurgerea etapelor specifice activităţii de evaluator. Astfel, printre

32
Epstein, Barry J.; Abbas, Aii Mirza, Wiley IFRS 2005: Interpretarea şi aplicarea standardelor internaţionale de contabilitate şi
raportare financiară, Ed. BMT Publishing House, 2005, pag. 162.
33
Epstein, Barry J.; Abbas, Ali Mirza, Wiley IFRS 2005: Interpretarea şi aplicarea standardelor internaţionale de contabilitate şi
raportare financiară, Ed. BMT Publishing House, 2005, pag. 172.
34
Needles, Belverd; Anderson, Henry; Caldwell, James, Principiile de bază ale contabilităţii, Ed. Arc, Chişinău, 2001.
35
Needles, Belverd; Anderson, Henry; Caldwell, James, Principiile de bază ale cantabilităţii, Ed. Arc, Chişinău, 2001, pag. 417.
etapele ce trebuie parcurse sunt: inventarierea fizică (şi dacă nu este posibil, analiza datelor inventarului
celui mai recent); ierarhizarea stocurilor din punctul de vedere al rotaţiei şi identificarea stocurilor cu rotaţie
slabă sau stagnantă; identificarea metodei de evaluare la estimarea valorii stocurilor ca şi persistenţa
acesteia în timp. Materiile prime sunt evaluate la preţul zilei prin utilizarea preţului pieţei. Producţia
neterminată este evaluată la costul de uzină sau un alt cost influenţat cu un coeficient care să exprime
stadiul prelucrării, de obicei faţă de produsul finit. Pentru produsele finite, obiect al contractelor sau
comenzilor ferme, evaluarea se face la preţul de vânzare specificat în cadrul acestora iar pentru produsele
finite de vândut, la cost complet36.
Creanţele (clienţii, facturile de încasat) reprezintă active lichide curente ce rezultă în urma
vânzărilor pe credit cu ridicata sau cu amănuntul. Acest tip de amânare a plăţilor este numit de multe ori
credit comercial37.
În ceea ce priveşte evaluarea creanţelor, se constată diferenţe între tratamentul acestora pentru
întreprinderi de dimensiuni diferite. Astfel, în cazul unor întreprinderi mari, de obicei, se au în vedere toate
creanţele acesteia, în timp ce în cazul celor de dimensiuni mai reduse, de obicei proprietarul îşi va colecta
singur creanţele, tară a le mai transfera viitorului proprietar 38. De aici rezultă necesitatea clasificării
creanţelor în funcţie de potenţialul acestora de a fi transferate, procedură de cele mai multe ori realizată pe
baza unor discuţii directe între evaluator şi clientul acestuia.
Creanţele fac obiectul unei reevaluări separate dacă există riscul unor clienţi incerţi. În aceste
situaţii se realizează o grupare şi ordonare a clienţilor pe baza criteriului „data plăţii” pentru a detecta riscul
de neplată. Nivelul valoric al creanţelor se va diminua, în funcţie de perioada de întârziere a plăţii creanţei
respective. Fără a fi o regulă, ci mai curând o uzanţă, se poate considera că:
■ nu trebuie să se ţină cont de creanţele cu vechime mare şi cu debitori aflaţi în incapacitate de
plată, deci cu şanse reduse de recuperare;
■ diminuarea valorii creanţei cu 10% pentru întârzieri de încasare între 31-60 de zile, cu 20%
pentru o întârziere de 61-90 zile, cu 30% pentru întârzieri de 91-120 zile şi cu 100% a celor cu
întârzieri de peste 120 zile (tratament aplicabil în ţări cu economii stabile).

Aplicaţie
Creanţele - clienţi ale unei întreprinderi, în valoare nominală de 300 mii. lei, se împart în două
categorii: 50% în termenele de încasare şi 50% mai vechi de un an. Valoarea acestora va putea fi
considerată ca:
■ 50% în cadrul termenului de încasare: valoare 50% x 300 = 150 u.m. (valoare contabilă);
■ 50% mai vechi de un an: 50% x 300 = 150 se evaluează la valoare 0 u.m.
Acest procedeu are la bază o tehnică mai riguroasă de analiză, şi anume estimarea probabilităţii de
neîncasare a creanţelor. Această probabilitate se estimează de cele mai multe ori pornind de la înregistrările
statistice, efectuate pentru perioadele anterioare, în ceea ce priveşte riscul de neîncasare. Probabilitatea ca
anumite facturi să nu fi fost încasate în trecut este considerată drept procentul dintre facturile pe rol care nu
vor putea fi încasate.
În ceea ce priveşte creanţele (ca de altfel şi a datoriilor) din cadrul grupurilor, spre exemplu între
întreprinderea-mamă şi filialele sale, în cazul în care se doreşte evaluarea întregii entităţi, trebuie eliminate
atât sumele de încasat, cât şi sumele de plătit, pentru că din punctul de vedere al entităţii consolidate nu are
sens ca o companie să îşi datoreze bani sieşi 39.
În ceea ce priveşte disponibilităţile, se consideră că acestea sunt înregistrate în contabilitate la
nivelul preţurilor de pe piaţă. Corecţiile în evaluarea acestora se realizează dacă există poziţii importante în
devize. Pentru evaluarea acestora, se va considera fie cursul valutar din ziua evaluării, fie (pentru cazul
valutelor cu un grad semnificativ de fluctuare) un curs valutar mediu. De exemplu, în cazul în care
întreprinderea dispune de un sold în Euro de 400.000, în condiţiile unui curs valutar de 3,5 RON pentru un
Euro, soldul analizat va fi evaluat la 1,4 milioane RON.

36
Dumitrescu, Dalina; Dragotă, Victor; Ciobanu, Anamaria, Evaluarea întreprinderilor, Ed. Economică, Bucureşti, 2002.
37
Needles, Belverd; Anderson, Henry; Caldwell, James, Principiile de bază ale contabilităţii, Ed. Arc, Chişinău, 2001.
38
Stan, Sorin, Evaluarea întreprinderilor necotate, Ed. Tribuna Economică, Bucureşti, 2000, pag. 203-204.
39
Needles, Belverd; Anderson, Henry; Caldwell, James, Principiile de bază ale contabilităţii, Ed. Arc, Chişinău, 2001, pag. 833.
 8.6 EVALUAREA BUNURILOR LUATE ÎN LEASING
În funcţie de tipul de contract de leasing, bunurile închiriate au un tratament diferit atât din
perspectiva contabilizării lor, a impozitelor percepute cât şi a modului de evaluare a acestora.
Având în vedere faptul că locatarul preia totalitatea riscurilor şi obligaţiilor aferente dreptului de
proprietate, activele luate în leasing financiar pot fi considerate parte componentă a patrimoniului
întreprinderii (locatarului). Astfel, echipamentele luate în leasing financiar vor figura în activul bilanţier al
întreprinderii, la preţul de achiziţie a acestora, specificat în contractul de leasing. Corespondent, datoriile
întreprinderii vor fi majorate cu aceiaşi valoare.
Dobânzile de plată, stabilite prin contractul de leasing, sunt capitalizate în activul bilanţier al
locatarului la rubrica „Conturi de regularizare - Cheltuieli înregistrate în avans”, având drept corespondent
în pasivul bilanţier rubrica „Alte împrumuturi şi datorii asimilate - Dobânzi aferente altor împrumuturi şi
datorii asimilate”.
Ca urmare, plata chiriilor către locator (societatea de leasing) implică o diminuare atât a valorii
contabile a activelor locatarului cât şi a datoriilor acestuia. Ca rezultat, echipamentele luate în leasing
financiar de către întreprindere nu au impact direct asupra mărimii activului net contabil al acesteia. În
schimb, pot avea impact asupra mărimii activului net corectat. Activele luate în leasing sunt evaluate
separat de obligaţiile contractuale.
Astfel pot apărea diferenţe între valoarea recunoscută în bilanţul economic pentru activele
respective, din punct de vedere al valorii lor de utilizare sau de piaţă, şi valoarea actuală a datoriilor către
locator (societatea de leasing), ce depinde mai ales de evoluţia pe piaţă a nivelului ratelor de dobândă.
Să analizăm cazul leasingului financiar al unui activ în valoare de 1.181 mii. lei ce presupune plata
unor rate (chirii) constante de 400 mii. lei anual timp de 6 ani. Rata de leasing plătită nu coincide cu suma
dedusă de către utilizator din profitul său impozabil.
Diferenţa apare din modul de calcul al amortizării deduse. Aceasta este calculată în funcţie de
valoarea bunului şi de perioada în care acesta se amortizează. De exemplu, un sistem de amortizare liniar va
implica trecerea pe cheltuieli a sumei de 197 mii. lei (unde 197=1181/6). După cum se poate observa şi din
tabelul următor, această sumă diferă de amortizarea leasingului, cuprinsă în cadrul ratei de leasing, şi
estimată ca diferenţă între chiria anuală de plată şi dobânda calculată pentru partea de leasing nerambursat.
Ca urmare, ca efect al însăşi modului de contabilizare, va apare o diferenţă între valoarea netă
contabilă, recunoscută în bilanţ, a activelor luate în leasing financiar şi nivelul datoriilor înregistrate în
pasivul bilanţier, reprezentând obligaţiile de plată ale locatarului către locator.
În primii ani de exploatare, cheltuielile deduse de către utilizatorul bunului luat în leasing financiar
vor fi mai mari decât chiria stabilită în contract (în primul an sunt în sumă de 295 + 197 = 492 mii. lei, faţă
de 400 mii. lei nivelul chiriei de plată), diminuându-se însă treptat, pe măsura rambursării ratelor de leasing
(ajungând în ultimul an la valoarea de 277 mii. lei). La finele perioadei de exploatare, diferenţa dintre
valoarea netă contabilă a activelor luate în leasing şi mărimea obligaţiilor de plată către societatea de
leasing este nesemnificativă. Diferenţa se accentuează însă dacă analiza se face din perspectiva evaluării
patrimoniale a întreprinderii utilizatoare a bunului luat în leasing.

Scandenţarul şi defalcarea plăţilor în cazul contractării bunului prin leasing

financiar
Anul Rata de leasing Dobânda plătită Amortizarea Leasing
(25%) leasingului nerambursat
0 1.181
1 400 295 105 1.076
2 400 269 131 945
3 400 236 164 781
4 400 195 . 205 576
5 400 144 256 320
6 400 80 320 0
TOTAL 2.400 1.219 1.181
 Astfel, bunul luat în leasing, având un preţ de achiziţie de 1.181 mii. lei, va fi evaluat ţinând cont de
datele disponibile privind preţurile unor active similare, de gradul de uzură al acestuia, de beneficiile pe
care întreprinderea le obţine din exploatarea sa, ca rezultat estimându-se valoarea de piaţă sau de utilizare.
În cazul obligaţiilor de plată aferente, valoarea actuală a acestora se va determina luând în considerare
mărimea ratelor de plată anuale şi nivelul ratei de dobândă de pe piaţă. De exemplu, dacă nivelul ratelor de
dobândă pe piaţă, pentru creditele pe termen lung contractate de întreprinderi din acelaşi domeniu, având
acelaşi nivel de risc, este de 30%, valoarea actuală a obligaţiilor de plată către societatea de leasing este de:

Ca rezultat, în condiţiile în care valoarea de piaţă sau de utilizare a activului luat în leasing este la
nivelul preţului de achiziţie (menţionat în contract), respectiv 1.181 mii. lei, activul net corectat al
întreprinderii va fi majorat cu diferenţa existentă între valoarea activului şi valoarea actuală a
obligaţiilor de plată către societatea de leasing, şi anume 124 mii. lei (= 1181-1057).
În cazul activelor luate în leasing financiar se poate observa cel mai bine impactul modului de
finanţare asupra valorii întreprinderii; nu trebuie uitat însă faptul că toate activele din patrimoniul
întreprinderii presupun în contrapartidă existenţa unor resurse necesare finanţării achiţiei lor. Astfel,
valoarea patrimonială a întreprinderii depinde nu numai de valoarea activelor sale ci şi de valoarea
obligaţiilor pe care aceasta le are pentru activele respective.
În ce priveşte valoarea echipamentelor luate în leasing operaţional, aceasta nu este luată în
calcul pentru calcularea Activului Net Corectat, deoarece aceste active nu fac parte din patrimoniul
întreprinderii. Ele sunt înregistrate în conturi extrabilanţiere, valoarea iniţială a bunului reprezentând costul
de achiziţie de la societăţile de leasing, şi beneficiul, respectiv marja de profit stabilită între părţi, sunt
trecute în debitul contului de ordine şi evidenţă 8036 „Redevenţe, locaţii de gestiune, chirii şi alte datorii
asimilate”. Conform HG nr. 403/2000 privind reevaluarea imobilizărilor corporale 40, activele luate în
leasing operaţional sunt reevaluate de către proprietarul acestora, adică societăţile de leasing.
Ca urmare, activele luate în leasing operaţional nu vor influenţa valoarea patrimonială a
întreprinderii utilizatoare, însă beneficiile rezultate din exploatarea acestora se regăsesc în suma profiturilor
rezultate din desfăşurarea activităţii întreprinderii.
Ca rezultat, valoarea întreprinderii estimată prin abordarea pe bază de venit va. include şi plusul de
valoare obţinut prin exploatarea echipamentelor luate în leasing operaţional, în timp ce activul corectat nu
va cuprinde în valoarea sa aceste active.
În această situaţie, problema ce poate apare este lipsa de comparabilitate a celor două valori
estimate pentru întreprinderea utilizatoare de bunuri luate în sistem de leasing operaţional. Din perspectiva
evaluării afacerii, pe care întreprinderea respectivă o dezvoltă, este recomandabilă luarea în considerare a
tuturor cash flow-urilor ce rezultă din exploatarea sa, deci inclusiv a celor rezultate din utilizarea unor
echipamente închiriate în sistem de leasing operaţional sau prin alt tip de contract de închiriere.
De aici lipsa de comparabilitate a activului net corectat (chiar în condiţiile în care acesta cuprinde
doar activele folosite de întreprindere în cadrul activităţii sale de exploatare) cu valoarea întreprinderii
estimată prin abordarea pe bază de venituri. În aceste condiţii, valoarea goodwill-ului generat de
întreprinderea respectivă poate fi estimată prin diferenţa între valoarea întreprinderii obţinută prin abordarea
pe bază de venit şi ANC la care se adaugă şi valoarea activelor luate în leasing. Diferenţa pozitivă existentă
între cele două valori ale întreprinderii reprezintă goodwill-ul creat prin activitatea desfăşurată de către
întreprindere.
În concluzie, valoarea activului net corectat, estimată în cazul unei întreprinderi ce utilizează
echipamente luate în leasing, va fi influenţată numai dacă aceasta optează pentru leasing financiar. Ambele
tipuri de leasing au însă impact asupra valorii întreprinderii estimată prin abordarea pe bază de venit. Ca
urmare, se recomandă o analiză atentă a valorii acestor active şi a influenţei pe care acestea o au asupra
40
M.Of. nr. 252/2000
valorii întreprinderii.

8.7 EVALUAREA INSTRUMENTELOR FINANCIARE

Instrumentele financiare (IF) sunt considerate în IAS 32 ca fiind diverse tipuri de contracte ce
conduc la crearea şi înregistrarea unui activ în bilanţul unei întreprinderi, concomitent cu crearea şi
înregistrarea unui pasiv (de natura unui instrument de capitaluri proprii sau a unei datorii financiare) în
bilanţul altei întreprinderi. Din această definiţie decurge o primă modalitate de clasificare a IF, în active
financiare (AF) şi respectiv pasive financiare (PF). Schema de mai jos reflectă poziţia în bilanţ a IF.
Active Financiare Pasive Financiare
Întreprinderea A Întreprinderea B
[milioane lei] [milioane lei]
Imobilizări Financiare Capitaluri Proprii
1. Acţiuni la întreprinderea B 1. Capital social
achiziţionate ca o participaţie
pe termen lung Datorii Financiare
2. Obligaţiuni cu scadenţa la 5 ani 2. Împrumuturi din
emise de întreprinderea B emisiunea de obligaţiuni

Întreprinderea A Întreprinderea C

Active Circulante Capitaluri Proprii

- Titluri de plasament
Acţiuni emise de Întreprinderea C - Capital social
achiziţionate în scop speculativ

AF se regăsesc în bilanţ, partea de activ, fie la poziţia imobilizări financiare, situaţie în care sunt
incluse în categoria activelor imobilizate, reprezentând o investiţie pe termen lung a întreprinderii (ex.
acţiuni, părţi sociale, obligaţiuni ale unor emitenţi diverşi, etc), fie la poziţia titluri de plasament, situaţie
în care sunt incluse în categoria activelor circulante, reprezentând o investiţie pe termen scurt (sub un an)
a întreprinderii (ex. acţiuni, părţi sociale, efecte comerciale emise de terţi şi acceptate de întreprindere de
tipul biletelor la ordin, cambiilor, etc). AF constau din instrumente de capitaluri proprii ale unor terţi, din
drepturi contractuale de a încasa numerar sau diverse active financiare ale unor terţi, din drepturi
contractuale potenţial favorabile de schimb de IF cu terţi.
PF se regăsesc în bilanţ, partea de pasiv, fie la poziţia de capital social, situaţie în care sunt incluse
în categoria capitaluri proprii, reprezentând participaţii ale unei alte întreprinderi/persoane fizice la
capitalul emitentului, fie la poziţia datorii purtătoare de dobândă (ex. obligaţiuni), situaţie în care sunt
incluse în categoria datoriilor pe termen lung, reprezentând obligaţii cu scadenţă mai mare de un an a
întreprinderii, fie în categoria datorii curente, reprezentând obligaţii cu scadenţă sub un an a întreprinderii
(ex. efecte comerciale subscrise de întreprindere şi acceptate de terţi). PF constau din obligaţii contractuale
de a plăti numerar sau diverse active financiare unor terţi sau din obligaţii contractuale potenţial favorabile
de schimb de IF cu terţi.
O clasificare alternativă a IF, le împarte în instrumente primare (de capitaluri proprii-ex. părţi
sociale, acţiuni; de datorii - ex. obligaţiuni; compuse sau hibride - ex. obligaţiuni convertibile în acţiuni;
titluri de creanţă - ex. efecte comerciale) şi instrumente derivate (swap-uri, contracte la termen de tip
forward sau futures pe titluri de valoare sau pe indici bursieri, contracte de opţiuni pe titluri de valoare, pe
indici bursieri sau pe futures pe indici bursieri). Instrumentele primare sunt binecunoscute, fiind frecvent
întâlnite la companiile româneşti. Instrumentele derivate sunt valori mobiliare tranzacţionabile de tip
negociabil sau standardizat, implicând drepturi viitoare legate de tranzacţionarea unui activ suport.
În procesul evaluării întreprinderii, IF prezintă un interes distinct deoarece, în majoritatea
cazurilor, se înscriu în rândul activelor din afara exploatării (redundante), necesitând un tratament
special.
 În abordarea bazată pe active, metoda ANC, se evaluează fiecare instrument financiar la
standardul de valoare cel mai adecvat (ex. valoarea de piaţă), valoarea sa de realizare netă adunându-se
la valoarea celorlalte poziţii de activ.
În abordarea bazată pe venituri, dacă se evaluează întreaga întreprindere, o participaţie majoritară
sau o poziţie de control, veniturile şi cheltuielile aferente acestor instrumente se elimină din situaţiile
previzionale. În această abordare, la metoda cash-flow, valoarea de realizare netă a IF şi a celorlalte
eventuale active redundante se cuprinde în cash-flow-ul din primul an de previziune iar în metoda
capitalizării unui flux de venit, valoarea lor de realizare netă se adaugă la rezultatul obţinut prin
capitalizare. Prin valoare de realizare netă se înţelege preţul estimat la care ar putea avea loc vânzarea unui
activ redundant, din care se deduc cheltuielile estimate de vânzare şi eventualele impozite şi taxe aferente.
În continuare vom trece în revistă modalităţile de evaluare a principalelor tipuri de instrumente financiare,
aşa cum se regăsesc în poziţiile de activ.

8.7.1 Evaluarea imobilizărilor financiare

Imobilizările financiare sunt constituite din titluri de participare, titluri imobilizate ale activităţii de
portofoliu, creanţe imobilizate, alte titluri imobilizate etc.
(1) Titlurile de participare reprezintă titluri de coproprietate (acţiuni sau părţi sociale) la alte
societăţi comerciale, achiziţionate în scop investiţional pe termen mediu/lung, mai mare de un an. Principiul
evaluării lor este simplu. Dacă reprezintă un pachet de drepturi de control sau majoritare se evaluează
întreaga societate emitentă după cea mai adecvată metodologie, valoarea participaţiei rezultând ca un
procent din valoarea totală a capitalului propriu.
Dacă reprezintă un pachet minoritar, se evaluează pe o bază minoritară. De exemplu, în cazul
întreprinderilor cotate, se multiplică cotaţia cu numărul de acţiuni deţinute. În cazul abordării pe bază de
venituri, în metoda capitalizării veniturilor, se poate capitaliza fie dividendul estimat a fi obţinut la
perpetuitate fie profitul net curent rezultat din previziunea contului de profit necorectat.
În cazul utilizării metodei cash-flow-ului net actualizat, fluxul supus actualizării poate fi fluxul de
dividende sau fluxul la dispoziţia acţionarilor, previzionale pe baza situaţiilor financiare necorectate.
În toate cazurile care se impun, se poate considera o eventuală corecţie pentru nelichiditate.
Această corecţie se aplică în special la întreprinderile necotate, unde vânzarea participaţiei (exitul) se poate
face mai greu, datorită lipsei unei pieţe reglementate, în care titlurile să se tranzacţioneze liber şi fără
restricţii. Particularitatea titlurilor acestor societăţi este că, înainte de a fi ofertate în afara cercului de
acţionari existenţi, trebuie oferite acestora în vederea eventualei manifestări a dreptului de preempţiune în
achiziţionarea acţiunilor.
Totuşi, chiar la societăţile nelistate, se poate renunţa la acest discount de nelichiditate în cazul
existenţei unor acorduri de exit între acţionari, prin care se garantează de un grup de investitori
achiziţionarea pachetului de titluri peste un anumit interval de timp.
În acelaşi timp, chiar la societăţile cotate se poate aplica discountul de nelichiditate în situaţiile în
care volumul tranzacţiilor cu titlul respectiv este nesemnificativ şi orice supraofertă în piaţă ar duce la
scăderea semnificativă a preţului. În mod similar, se recomandă un discount la titlurile societăţilor necotate,
dacă există restricţii de deţinere a titlurilor respective, de exemplu sub forma unor limite statutare de
deţinere în capitalului social al emitentului.
Principiile abordărilor pe bază de active, pe bază de venituri şi pe baza comparaţiei de piaţă sunt
binecunoscute şi sunt prezentate pe larg în această carte. Aceste principii trebuie aplicate şi în cazul
evaluării participaţiilor întreprinderii la alte societăţi comerciale.
În ipoteza continuării activităţii normale de exploatare a întreprinderii, abordarea patrimonială
este însoţită obligatoriu şi de abordarea pe baza veniturilor şi, dacă sunt date credibile, şi de cea pe baza
comparaţiilor de piaţă. Utilizarea numai a metodelor patrimoniale în această ipoteză este recomandată
numai în situaţiile în care aceasta reprezintă o uzanţă a pieţei, acceptată de participanţii la tranzacţii. Tot în
această ipoteză, în procesul de reconciliere al valorilor se poate impune necesitatea revizuirii valorilor
activelor utilizate în exploatare, rezultate din abordarea patrimonială, astfel încât valoarea finală să fie
consistentă cu valorile rezultate prin celelalte două abordări-venituri şi respectiv comparaţia de piaţă. O altă
recomandare de aplicare a metodei ANC apare în situaţia în care continuarea activităţii întreprinderii duce
la o valoare inferioară celei ce s-ar putea obţine din valorificarea activelor. Activul Net de Lichidare se
aplică în cazul participaţiilor la întreprinderi aflate în proces de lichidare sau reorganizare judiciară.
Totodată, poate fi o metodă adecvată dacă valoarea rezultată din abordarea prin venituri este inferioară
activului net corectat.
Abordarea bazată pe venituri este recomandabilă în special în ipoteza de evaluare a unei
întreprinderi ce va continua să funcţioneze şi în perioada previzionată, sursa valorii întreprinderii
constituind-o activităţile de exploatare, la data evaluării. Această valoare include contribuţiile tuturor
categoriilor de active de exploatare: teren, construcţii, utilaje, echipamente, stocuri, creanţe. Continuarea
activităţii presupune, în mod obligatoriu, şi contribuţia activelor necorporale la valoarea întreprinderii.
Evaluarea participaţiilor în societăţi cotate are la bază analiza indicatorilor bursieri şi a
multiplilor (ratelor de piaţă). Acest tip de abordare trebuie corelată atât cu lichiditatea şi volatilitatea
titlurilor emise de societăţile comparabile şi respectiv de titlul evaluat, dacă este cazul, cât şi cu structura
existentă a acţionariatului în aceste firme. Se vor lua în considerare: volumul general al tranzacţiilor,
volumul şi preţurile tranzacţiilor în afara pieţei, fluctuaţiile preţului şi situaţiile de stabilizare a controlului
în mâna unui singur acţionar ori respectiv existenţa unui echilibru care permite jocuri ulterioare de preluare
a controlului. Gradul de credibilitate al concluziilor este direct proporţional cu lichiditatea titlurilor emise
de întreprinderile comparabile şi, dacă este cazul, de lichiditatea titlului evaluat, şi cu gradul de dispersare
al acţionariatului. Evaluarea unei participaţii la o întreprindere necotată, pe baza multiplilor obţinuţi de la
societăţi comparabile cotate, permite completarea plajei obţinute prin abordările bazate pe venit şi pe active
cu valori care sunt mai aproape de sentimentul de piaţă, existent pentru întreprinderi comparabile.
În orice situaţie, în care estimarea valorii are la bază aşteptările de rentabilitate şi risc ale
investitorului mediu, reflectate larg în piaţă, iar ratele şi coeficienţii sunt extraşi din datele de piaţă,
rezultatul evaluării va fi valoarea de piaţă a capitalului acţionarilor sau respectiv a întreprinderii. În
situaţia în care previziunile reflectă aşteptările unui anumit investitor, politicile sale de firmă (de
investiţii, de dividende, de marketing, de resurse umane, de structură a finanţării etc.) şi sinergiile pe
care acesta le aşteaptă între afacerea evaluată şi propriile afaceri, valoarea rezultată poate să se
abată de la standardul valorii de piaţă şi să corespundă altor definiţii cum ar fi valoarea specială sau
valoarea de investiţie (specială).
Aspecte privind prima de control şi discountul pentru pachet minoritar
Prima de control este adecvată în cazurile unor baze minoritare de evaluare (valoare stabilită prin
modelul actualizării dividendelor sau prin capitalizarea dividendelor). Dacă valoarea a fost stabilită prin
capitalizarea/actualizarea cash-flow-ului net previzionat pe baza contului de profit necorectat, prima de
control este adecvată. Prima de control reflectă, în acest caz, posibilitatea acţionarului ce va deţine pachetul
de control sau majoritar de a modifica structura cheltuielilor şi veniturilor, în principal a pachetului de
beneficii de care dispune, dar şi alte elemente cum ar fi vânzarea activelor din afara exploatării, modificarea
structurii şi salarizării personalului, schimbarea sau completarea obiectului de activitate, etc. Prima de
control este adecvată şi dacă valoarea a fost stabilită prin comparaţii de piaţă, ce au luat în considerare
tranzacţionarea unor pachete nesemnificative ale unor întreprinderi comparabile sau tranzacţionările
anterioare ale unor pachete nesemnificative ale întreprinderii evaluate.
Prima de control nu este adecvată dacă valoarea a fost stabilită prin capitalizarea/actualizarea cash-
flow-ului net previzionat pe baza contului de profit corectat. Corecţiile luate în considerare în acest caz,
includ, în scenariile previzionale, eventualele modificări ale structurii cheltuielilor şi veniturilor solicitate
de acţionarul ce va deţine pachetul de control sau majoritar.
Prima de control nu este adecvată dacă valoarea a fost stabilită prin metoda Activului Net Corectat
(ANC) sau a Activului Net de Lichidare (ANL) deoarece ANC şi ANL sunt valori de control iar
cumpărătorul poate dispune vânzarea unora sau tuturor activelor întreprinderii, respectiv poate decide
asupra modalităţii de lichidare a creanţelor. Se poate aplica un discount legat de lipsa de lichiditate a unor
active caracterizate de o piaţă inactivă (anumite mijloace fixe specializate sau care au o piaţă limitată) sau
incerte în realizare (creanţe vechi sau aparţinând unor clienţi în dificultate financiară). Discountul maxim
este dat de diferenţa dintre ANC şi Activul Net de Lichidare DMAX = ANC - ANL, deoarece valoarea firmei
în abordarea bazată pe active nu poate fi mai mică decât valoarea de lichidare.
Prima de control nu este adecvată dacă valoarea a fost stabilită pe baza comparaţiilor de piaţă
privind tranzacţionarea unor întreprinderi comparabile necotate sau a unor pachete majoritare sau de control
la aceste întreprinderi, deoarece valoarea obţinută este una de control.
Prima de control nu este adecvată dacă valoarea a fost stabilită pe baza tranzacţiilor anterioare cu
întregul pachet de acţiuni sau cu un pachet majoritar sau de control a titlurilor întreprinderii evaluate
deoarece valoarea obţinută este una de control.
Discountul pentru pachet minoritar este adecvat dacă valoarea stabilită este una pe bază de control
şi nu este adecvat dacă valoarea este stabilită pe bază minoritară.
Discountul de lichiditate scăzută a titlului evaluat este adecvat dacă întreprinderea evaluată este
necotată sau este cotată dar volumul de tranzacţii este nesemnificativ sau nu au fost vânzări/cumpărări
recente. Aplicarea discountului la aceste societăţi se recomandă mai ales în cazurile în care nu există nici
acordurile de exit ce pot prevedea, de exemplu, angajamentul grupului de acţionari majoritari de a lista
compania pe o piaţă de valori reglementată.
Ordinea de aplicare a corecţiilor este: întâi se aplică discountul pentru pachet minoritar şi apoi
discountul pentru nelichiditate, deoarece un discount de lichiditate scăzută a titlului aplicat valorii
pachetului de control, este mai scăzut decât cel aplicabil valorii pachetului minoritar.
Alte discounturi (ex. pt. pentru pierderea persoanelor cheie) se aplică numai dacă nu au fost luate în
considerare în estimarea ratei de actualizare sau capitalizare.
Mărimea pachetului evaluat (minoritar sau de control) se corelează cu baza de evaluare (tipul de
valoare estimat: pe baze minoritare sau de control) pentru a evita estimarea nivelului primelor de control
sau a diferitelor tipuri de discounturi.

Aplicaţie
Un evaluator estimează valoarea societăţii comerciale SC TOTALNET SA folosind abordarea
bazată pe active, metoda Activului Net Corectat.
Data evaluării este 31.01.2003. Compania SC TOTALNET SA deţine următoarele două participaţii
în capitalul social al altor societăţi comerciale, identificate ca fiind active în afara exploatării, şi a căror
valoare va trebui apreciată pe baza următoarelor informaţii:
(a) 100 000 de acţiuni ordinare, nominative, materializate ale companiei ALPHA, având o valoare
nominală de 5.000 lei, reprezentând 9% din capitalul social al acesteia.
 mo altă grupare financiară deţine pachetul de control în firma ALPHA restul acţiunilor
fiind disipate între deţinători de pachete minoritare;
 estimările dividendelor pe acţiune ale firmei în următorii ani sunt: în anul 1 - 600 de lei, în
anul 2 - 850 de lei, în anul 3 - 950 de lei şi din anul 4 cu o creştere constantă g = 3%;
 rata de rentabilitate (k) aşteptată de investitori pentru companii care prezintă caracteristici
similare de risc şi rentabilitate este de 17%;
 prima pentru pachetul de control practicată în industrie în ultimii 3 ani este situată între 20
şi 25%;
 discounturile uzuale pentru necotare sunt cuprinse între 5 şi 10%;
 acţionarul majoritar intenţionează listarea firmei ALPHA la BVB în cursul anului 2003.

Rezolvare:
Se estimează valoarea unei acţiuni ALPHA (P0) pe baza fluxului previzionat al dividendelor
viitoare (actualizarea fluxurilor viitoare) şi pe baza formulei Gordon-Shapiro (capitalizarea unui flux
estimat la perpetuitate care creşte cu o rată constantă g):

Nu se aplică primă de control deoarece pachetul evaluat este minoritar şi controlul companiei
ALPHA este deţinut de un alt acţionar iar valoarea acţiunii ordinare ALPHA a fost stabilită pe baze
minoritare.
Se aplică discount pentru nelichiditate la valoarea minimă, de 5%, deoarece se intenţionează în
viitorul apropiat cotarea firmei:
P0 = 6090,8 x 0,95 = 5786,2 lei
Valoarea pachetului de acţiuni ordinare ALPHA = 5.786,2 x 100.000 578,62 mii lei.
(b) 40 000 de acţiuni ordinare, nominative, materializate ale companiei necotate THETA,
reprezentând 51% din capitalul social al acesteia. Cash-flow-ul la dispoziţia capitalului investit
(CFNI0) estimat de evaluator la 31.12.2002 este de 5 miliarde lei, previziunile sunt pentru un
singur stadiu de creştere, pe situaţiile corectate fiind proiectat un flux pe bază de control. Rata
estimată de creştere “g” este 2%, costul mediu ponderat al capitalului firmei THETA (cMPC)
estimat este 20%, valoarea de piaţă a datoriilor financiare (DF A) la 31.12.2002 este de 3,5
miliarde lei iar valoarea de realizare netă a activelor din afara exploatării (VAAE) este de 1,1
miliarde lei. Discountul uzual în industrie aplicat pentru pierderea unei persoane cheie este de
5%. În estimarea mărimii cMPC s-a luat în considerare şi riscul pierderii managerilor cheie, prin
afectarea corespunzătoare a costului capitalului aferent acţiunilor ordinare. Discountul mediu
pentru necotare practicat la tranzacţiile cu titluri emise de firme din domeniul din care face
parte THETA în ultimii 3 ani este de 10%.

Rezolvare:
Valoarea capitalurilor proprii ale firmei THETA:

VCP =VCI - DFA

VCP = 29,4 - 3,5 = 25,9 miliarde lei

Nu se aplică discountul pentru pierderea unei persoane cheie deoarece în estimarea c MPC s-a luat în
considerare acest risc.
Se aplică discountul pentru nelichiditate:
VCP = 25,9 mld x 0,9 = 23,31 mld lei
Dacă valoarea pachetului de acţiuni ordinare THETA este 51% din V CP
VAOTHETA = 23,31 mld x 0,51 =11,88 mld lei

(2) Acţiunile preferenţiale, deţinute de întreprindere în scop investiţional, pentru încasarea

dividendelor preferenţiale, pot fi evaluate considerându-le un titlu cu venit anual fix, încasat la perpetuitate.
Valoarea unui astfel de instrument se obţine prin capitalizarea venitului obţinut la perpetuitate, cu o rată de
capitalizare adecvată, care să reflecte riscul asociat emitentului sau rata de rentabilitate aşteptată de
investitor.

unde:
VAP = valoarea acţiunilor preferenţiale;
DAP = dividendul total aferent pachetului de acţiuni preferenţiale deţinut la un emitent;
c = rata adecvată de capitalizare.
(3) Titlurile de credit (sub forma certificatelor de depozit, a obligaţiunilor corporatiste sau a
obligaţiunilor emise de autorităţile centrale şi locale, cu scadenţă mai mare de un an, etc), achiziţionate în
scop investiţional, pentru deţinere în vederea realizării unor venituri financiare sub forma dobânzilor şi
cupoanelor, se evaluează folosind tehnica de actualizare.
 În cele ce urmează o să prezentăm câteva consideraţii minime privind evaluarea titlurilor de credit,
fără a dezvolta prea mult subiectul întrucât nu am urmărit o detaliere a analizei valorilor mobiliare.
Un tip de titlu de credit frecvent întâlnit îl reprezintă Certificatele de depozit (CD) emise de
diverse bănci comerciale. Estimarea valorii CD, la un moment T, în intervalul dintre data emisiunii şi
scadenţă, se poate face cu relaţia:

unde:
 TS este perioada în zile a scadenţei certificatelor (în cazul considere 180 de zile);
 TA este perioada în zile între scadenţă şi momentul (T) la care se calculează valoarea: TA = TS -
T.

Aplicaţie
Care este valoarea a 10 certificate de depozit (CD) la 31.01.2003 (data evaluării), aflate în
portofoliul de instrumente financiare ale companiei ALPHA, în valoare nominală VN = 100 000 000 lei şi o
dobândă fixă rD - 16%, plătibilă la scadenţă, emise de banca PROSPERA la 1.12.2002 şi scadente în 6 luni
(TS = 6 luni = 180 zile), cu comision zero de răscumpărare şi valoare la scadenţă VS = 108 milioane lei.
Aceste certificate au fost achiziţionate la data emisiunii lor.
Rezolvare:
Cum momentul calculului este 31.01.2003: TA = 180 - 62 = 118 zile;
rD = rata dobânzii CD;
rM este rata dobânzii la momentul calculului (T), în acest caz r D = rM.

41

Dacă la momentul T rata medie a dobânzilor pe piaţă (RM) scade la 13%? atunci:

42

(4) Obligaţiunile sunt valori mobiliare de tipul titlurilor de creanţă sau de credit ce exprimă o
promisiune de plată pe un anumit termen (de obicei egal sau mai mare de un an) al emitentului (o
societate comercială sau o autoritate locală sau (centrală) faţă de finanţator, cel care a achiziţionat titlul
respectiv. În general, obligaţiunile sunt considerate instrumente financiare cu venit fix, cunoscut şi oarecum
cert, al cărui flux de realizare în timp se ştie din datele de emisiune.
Din acest motiv, obligaţiunile sunt percepute ca fiind mai puţin riscante decât titlurile financiare
cu venit variabil (acţiuni, părţi sociale). Există tipuri de obligaţiuni în care societăţile emitente garantează
răscumpărarea şi achitarea dobânzilor periodice cu active ale firmei, în special acelea care au o valoare
certă de piaţă la data emisiunii, acest element având menirea de a mări atractivitatea obligaţiuni lor.
Pe de altă parte, obligaţiunile emise de autorităţile locale sau centrale sunt garantate de acestea.

41
Verificare: dacă se investeşte suma 102.618.243,2 lei pe o perioadă egală cu TA = 118 zile la o dobândă egală cu r D= 16% rezultă
o valoare egală cu valoarea la scadenţă: 102.618.243,2 x (1 + 0,16 x 118/360) = 108.000.000 lei.
42
În acest caz, preţul unui CD creşte comparativ cu situaţia anterioară, deoarece dobânda la care a fost emis este superioară
dobânzilor curente pe piaţă la momentul calculului.
Pentru a susţine plata obligaţiilor asumate, autorităţile pot modifica structura şi mărimea taxelor şi
impozitelor. Din acest motiv, aceste obligaţiuni sunt considerate mai puţin riscante decât cele emise de
companii.
Principalele elemente caracteristice ale unei obligaţiuni sunt:
a) Valoarea nominală (VN) reprezintă raportul dintre împrumutul obligatar total numărul de
obligaţiuni emise.
Valoarea nominală poate fi, în unele cazuri, egală cu suma ce va fi achitată investitorului la
maturitatea sau scadenţa emisiunii. În alte condiţii, mărimea sumei de rambursare poate fi legată de cursul
bursier al obligaţiunii la data răscumpărării.

unde:
IOT este împrumutul obligatar total,
NO este numărul de obligaţiuni emise.

b) Valoarea la maturitate (VM) reprezintă suma de rambursare a obligaţiunii achitată la

răscumpărarea acesteia. În funcţie de prevederile specifice ale emisiunii, VM poate fi egală cu VN sau cu
valoarea de piaţă la bursă din momentul răscumpărării, sau (mai rar) cu altă valoare prevăzută în condiţiile
emisiunii.
c) Preţul de emisiune (PE) este valoarea obligaţiunii la subscriere sau preţul achitat de investitori la
achiziţia obligaţiunii la momentul emisiunii acesteia. De regulă este mai mic sau egal cu valoarea nominală.
Diferenţa dintre valoarea nominală şi preţul de emisiune o reprezintă prima de emisiune (P E). În cazul în
care mărimea primei este negativă aceasta constituie un cost pentru emitent. Dacă emisiunea se face fără
discount, preţul de emisiune este egal, de regulă, cu valoarea nominală.

PE =VN - PE

d) Cuponul obligaţiunii reprezintă suma periodică pe care se obligă emitentul să o achite la anumite
intervale de timp investitorului, până la scadenţă sau perpetuu. Perioada la care se achită cuponul poate fi
de un an sau uneori sub un an (de regulă la 6 luni). În cazul obligaţiunilor cu discount, cuponul este de
regulă zero.
e) Rata cuponului (rC) reprezintă dobânda obligaţiunii, calculată prin împărţirea sumei de plată
achitate periodic (cuponul) la valoarea nominală. În cazul cuponului anual, rezultă rata anuală a cuponului
dar se poate calcula şi o rată semestrială, pe baza cuponului semestrial la obligaţiunile ce plătesc cuponul de
două ori pe an.

f) Durata de viaţă a obligaţiunii sau termenul de rambursare reprezintă perioada dintre momentul
emisiunii obligaţiunii şi momentul de răscumpărare a acesteia. Există obligaţiuni emise la perpetuitate,
pentru care cuponul se achită cu periodicitatea stabilită iniţial, la perpetuitate.
g) Data scadenţei sau data maturităţii obligaţiunii reprezintă momentul de la sfârşitul duratei de
viaţă a obligaţiunii, când are loc răscumpărarea acesteia Obligaţiunile emise la perpetuitate nu au o dată
precizată a scadenţei în timp ce obligaţiunile cu durată de viaţă limitată au precizată data maturităţii.
h) Valoarea de piaţă a obligaţiunii reprezintă preţul curent al obligaţiunii în orice moment şi este
elementul care ne interesează în evaluare. În cazul în care, în portofoliul întreprinderii evaluate sunt
obligaţiuni cotate pe o piaţă reglementată, caracterizată de un volum rezonabil de tranzacţii, problema este
relativ simplă deoarece evaluatorul poate prelua cotaţia obligaţiunii, la data evaluării. În cazul obligaţiunilor
cotate dar netranzacţionate sau a obligaţiunilor necotate, se impune o analiză a preţului curent al acestora.
În timp, valoarea de piaţă a obligaţiunii poate varia în mod semnificativ faţă de valoarea de
emisiune. Factorii principali ai variaţiei preţului curent al obligaţiunii sunt:
 rata dobânzii obtenabilă pe piaţă pentru instrumente financiare de risc comparabil;
  riscul specific, nesistematic, de afacere al emitentului;
 lichiditatea obligaţiunii, respectiv posibilitatea de tranzacţionare a sa pe o piaţă reglementată de
valori mobiliare; şi
 durata de viaţă a obligaţiunii.
Pentru obligaţiunile care au un cupon constant, preţul curent al obligaţiunii creşte peste preţul de
emisiune, dacă scade rata dobânzilor obtenabile de investitori pentru instrumente financiare de risc
comparabil şi, respectiv, scade sub preţul de emisiune, dacă se măreşte rata dobânzilor obtenabile de
investitori pentru instrumente financiare de risc comparabil.
Dacă percepţia pieţei asupra riscului specific emitentului se schimbă, în sensul percepţiei unui risc
sporit, efectul este de diminuare a preţului obligaţiunii.
Lipsa de lichiditate a unei obligaţiuni afectează negativ preţul curent al acesteia.
Necunoaşterea cu exactitate a evoluţiei ratei de piaţă a dobânzilor face ca nici preţul curent viitor al
obligaţiunilor să nu poată fi cunoscut cu exactitate, ci doar la un anumit moment în timp, în funcţie de rata
de piaţă a dobânzii.
Cu cât este mai îndelungat intervalul rămas până la maturitate cu atât efectul variaţiei ratei dobânzii
asupra preţului obligaţiunii este mai pronunţat şi, astfel, preţul va avea o variabilitate mai mare.
După durata de viaţă, mărimea ratei cuponului şi variabilitatea în timp a acesteia, în estimarea
valorii putem utiliza următoarea clasificare a obligaţiunilor:
i) Obligaţiuni emise la perpetuitate, cu un cupon plătit periodic, la perpetuitate. Valoarea
obligaţiunii în acest caz se estimează prin capitalizarea cuponului cu rata adecvată a dobânzii pe piaţă,
relaţia (1). Când rC = rD, valoarea de piaţă este egală cu [valoarea de emisiune,

(1)

j) Obligaţiuni cu rata cuponului constantă pe toată perioada până la răscumpărare. Valoarea de

piaţă a acestor obligaţiuni este influenţată semnificativ de mărimea ratei dobânzilor la instrumente
alternative de risc comparabil, existente pe piaţă (ex. depozite bancare). În mod normal, preţul de emisiune
este egal cu valoarea nominală şi cu valoarea de rambursare iar, la emisiune, rata dobânzii este egală cu rata
cuponului. În toată perioada în care cele două rate sunt egale, preţul curent al obligaţiunii este egal cu
valoarea de rambursare. Dacă rata dobânzii creşte peste rata cuponului, preţul curent al obligaţiunii scade,
reducându-se exact cu valoarea corespunzătoare surplusului de dobândă ce poate fi câştigat dintr-un
plasament al sumei corespunzătoare preţului curent la rata dobânzii. În mod similar dacă rata dobânzii
scade sub rata cuponului, preţul curent al obligaţiunii creşte exact cu valoarea corespunzătoare pierderii de
dobândă, aferentă unui plasament al sumei corespunzătoare preţului curent la rata dobânzii. În acest fel,
pentru un investitor raţional este indiferent dacă vinde obligaţiunea şi investeşte preţul obţinut la rata
dobânzii pe piaţă sau păstrează obligaţiunea şi încasează cupoanele rămase şi valoarea de răscumpărare. În
timp, valoarea obligaţiunii tinde spre valoarea de rambursare, cu care va fi egală la scadenţă. La data
emisiunii, dacă rC = rD, valoarea de piaţă este egală cu preţul de emisiune şi, în cazul plăţii anuale a
cuponului, exist relaţia 2.1:

(2.1)

în care: “n” este numărul de ani până la scadenţă, egal cu numărul de cupoane achitate.
În cazul plăţii semestriale a cuponului, relaţia 2.1 de mai sus se rescrie sub forma 2.2:

(2.2)
în care “n” este numărul de cupoane achitate până la scadenţă, numărul de cupoane achitate este de 2n,
plata făcându-se semestrial, suma achitată semestrial este valoarea anuală a cuponului C împărţită la doi iar
rata dobânzii cu care se lucrează este aferentă semestrului, deci este rC/2.
Dacă imediat după emisiune, rata dobânzii scade sau creşte, valoarea curentă a obligaţiunii poate fi
exprimată prin relaţia 2.3 de mai jos, în care r C este înlocuită cu rD.

(2.3)

Pentru plata semestrială a obligaţiunii, relaţia de la 2.3 se adaptează după forma relaţiei 2.2. Ceea ce
îl interesează pe evaluator este însă evoluţia în timp a valorii obligaţiunilor, pentru a putea estima valoarea
obligaţiunilor din portofoliul întreprinderii evaluate, cumpărate anterior datei evaluării. Dacă factorii
principali de influenţă a preţului (rata dobânzii pe piaţă şi riscul emitentului) nu se modifică, valoarea
obligaţiunii rămâne identică în timp. Dacă notăm cu “n” perioada de maturitate a obligaţiunii iar de la data
achiziţiei s-au scurs “x” ani, relaţia 2.3 de mai sus se poate rescrie sub forma relaţiei 2.4 de mai jos. Făcând
calculele rezultă acelaşi preţ curent, dacă nu se schimbă rata dobânzii faţă de rata cuponului.
Observăm că fluxurile aferente încasării cupoanelor în intervalul de “x” ani nu mai sunt luate în
considerare dar VR este actualizată cu un factor mai redus, aferent deducerii lui “x” din n, creşterea sa
compensând exact dispariţia fluxurilor amintite.

(2.4)

Aplicaţie
Care este la data de 31.12.2002 valoarea a 10 000 de obligaţiuni garantate, nominative,
dematerializate, neconvertibile, cu dobândă fixă de 20% pe an, plătită semestrial, emise de compania
LAMBDA în ianuarie 2002, la un preţ de vânzare de 25 000 lei şi având valoarea de răscumpărare la
maturitate egală cu valoarea nominală (25 000 lei).
Rambursarea se face la scadenţă, respectiv la 2 ani de la data emisiunii, în ianuarie 2004.

Rezolvare:

Cuponul anual =rC x VN = 0,2 x 25000 =5000 lei; n = 2; sunt 4 plăţi semestriale.

Atât timp cât rata cuponului este identică cu rata medie a dobânzii pe piaţă, preţul obligaţiunii este
egal cu valoarea de răscumpărare.
Valoarea pachetului de obligaţiuni = 250 000 000 lei
Dacă rata medie a dobânzii pe piaţă scade la 14% valoarea pachetului de obligaţiuni este:
 Valoarea pachetului de obligaţiuni = 275 404 000 lei
k) Obligaţiuni cu cupon zero sau cu discount, în care valoarea de emisiune este inferioară valorii
nominale de răscumpărare la termen a instrumentului. În acest caz, câştigul investitorului rezultă din
diferenţa dintre valoarea de răscumpărare (V R) şi valoarea de emisiune (VE). Este un caz particular al
situaţiei precedente, în care fluxul constituit de cupoanele încasate în timp este egal cu zero, singurul flux
încasat fiind valoarea de rambursare.

unde:
VN = valoarea nominală (valoarea la scadenţă);
TA este perioada în zile între scadenţă şi momentul (T) la care se calculează valoarea: TA = TS - T;
Dacă calculul se face la scadenţă T = TS şi TA = 0, iar valoarea obligaţiunii este egală cu VN:

rD = rata anuală a discountului la data emisiei =

l) Obligaţiuni cu rata cuponului variabilă în funcţie de un anumit element stabilit iniţial (ex. rata
medie a dobânzii etc.) pe toată perioada până la răscumpărare. Valoarea de piaţă a acestor obligaţiuni este
mai puţin influenţată de variabilitatea ratei dobânzilor, datorită acestei prevederi de ajustare a ratei
cuponului preţul depinde nu de modificarea ratei medii a dobânzii ci de preţul de emisiune, de modalitatea
de rambursare şi de valoarea de răscumpărare la scadenţă, fiind centrat în jurul valorii de răscumpărare
(egală cu preţul de emisiune).
(5) Creanţe imobilizate (creanţe legate de participaţii, împrumuturi acordate pe termen lung,
depozite şi garanţii plătite etc.) - evaluarea trebuie să ţină cont de următoarele elemente: certitudinea
încasării, necesitatea actualizării valorii creanţelor, în funcţie de termenul estimat de încasare, la creanţele
în valută - evoluţia previzionată a ratei cursului de schimb etc.
8.7.2 Evaluarea titlurilor de plasament
Titlurile de plasament sunt constituite din valori mobiliare şi titluri ale pieţei monetare,
achiziţionate pe termen mai mic de un an, în vederea obţinerii de venituri financiare pe termen scurt.
Evaluarea acestor titluri se face pe baza aceloraşi consideraţii cu cele prezentate la imobilizările financiare.
O altă categorie aparte o pot constitui acţiunile proprii răscumpărate de societate de pe piaţă, în
condiţii stabilite de adunarea generală a acţionarilor, fie cu scopul de a le anula, fie cu scopul de a susţine
cursul acţiunilor la societăţile cotate, urmând a fi revândute ulterior, fie cu scopul de a le distribui
salariaţilor şi conducerii. Evaluatorul va investiga situaţia existentă şi va lua în considerare alternativa
adecvată, ţinând cont în evaluare de aceste aspecte.

8.8 EVALUAREA ACTIVELOR NECORPORALE

8.8.1 Introducere
Evaluarea activelor necorporale reprezintă una din cele mai delicate probleme ale evaluării
întreprinderii. De obicei, evaluarea activelor necorporale se face în procesul evaluării întreprinderii în
ansamblul ei. De aceea, evaluatorii de active necorporale trebuie să dispună de cunoştinţe detaliate
referitoare la evaluarea întreprinderii, realizată îndeosebi prin metodele de evaluare bazate pe venit
(capitalizarea/actualizarea cash-flow-ului net).
Evaluarea activelor necorporale reprezintă obiectul Standardului Internaţional de Practică în
Evaluare GN 4 - Evaluarea activelor necorporale.
Standardul Internaţional de Contabilitate IAS 38 - Active necorporale prescrie tratamentul contabil
pentru activele necorporale, analizează criteriile pe care un activ necorporal trebuie să le îndeplinească
pentru a fi recunoscut, specifică valoarea contabilă a activelor necorporale şi stabileşte cerinţele pentru
prezentarea informaţiilor referitoare la activele necorporale.
Se constată o apropiere tot mai pronunţată a prevederilor din IAS 38 de cele conţinute în GN 4. De
aceea, un bun profesionist în evaluarea activelor necorporale trebuie să cunoască temeinic condiţiile,
principiile, criteriile şi metodele de evaluare recunoscute de aceste standarde.

8.8.2 Definiţie şi clasificare

Activele necorporale, fiind analizate în mai multe discipline (evaluarea întreprinderilor,
contabilitate, management etc), sunt definite şi clasificate în mai multe moduri.
Standardul Internaţional de Practică în Evaluare GN 4 - Evaluarea activelor necorporale, defineşte
activele necorporale astfel: „Active care se manifestă prin proprietăţile lor economice; Ele nu au substanţa
fizică; acordă drepturi şi privilegii proprietarului acestora şi în mod uzual, produc venituri pentru
proprietarii lor.“
Conform GN 4, activele necorporale pot fi clasificate în următoarele 4 categorii:
(1) drepturi rezultate din clauzele avantajoase ale unui contract scris sau nescris, şi care au valoare
numai pe baza acestui avantaj economic contractual. Din această cauză se pot numi şi
contracte avantajoase, şi pot fi:
■ contracte de aprovizionare;
■ contracte de distribuţie;
■ contracte de vânzare;
■ licenţe/permise de operare;
■ contracte de închiriere;
■ contracte de credit;
■ contracte de asigurare.
■ etc.
(2) relaţii dintre părţi, de natură necontractuală, care pot fi cu durată scurtă şi pot avea o valoare
mare pentru părţi:
forţa de muncă instruită;
relaţii cu clienţii;
relaţii cu distribuitorii;
relaţii cu furnizorii, etc.
(3) active necorporale nediferenţiate (goodwill)
(4) proprietatea intelectuală, care cuprinde active necorporale protejate prin lege împotriva
utilizării neautorizate de către alţii:
mărci de fabrică;
mărci comerciale de produs;
brevete de invenţie;
drepturi de autor;
secrete comerciale;
know-how.
În IAS 38, definiţia activului necorporal este: „Un activ necorporal este un activ identificabil
nemonetar fără substanţă fizică”. Cunoaşterea detaliată a prevederilor IAS 38, precum şi ale IFRS 3 -
Combinări de întreprinderi, este necesară pentru a înţelege optica IASB asupra sferei activelor necorporale
ale unei întreprinderi, în scopul recunoaşterii acestora în situaţiile financiare. De aceea prezentăm o sinteză
a acestor prevederi:

Definiţia contabilă a unui activ necorporal conţine trei caracteristici, respectiv:

a. lipsa unei forme fizice, corporale; această caracteristică nu trebuie a fi înţeleasă în sensul că un
activ necorporal nu ar avea un suport material deoarece existenţa acestuia poate fi confirmată numai printr-
o formă materială de manifestare ca de exemplu:
■poate exista o formă tangibilă a activului, cum ar fi un certificat care să indice că a fost acordat un
brevet de invenţie, dar acesta nu constituie activul în sine;
■anumite active necorporale pot fi conţinute într-o sau pe o substanţă fizică, aşa cum este, de
exemplu, compact-discul (în cazul software-ului); şi
 ■activele identificabile, care rezultă din activităţile de cercetare-dezvoltare, sunt active necorporale,
deoarece prototipul sau modelul experimental sunt secundare faţă de cunoştinţele care sunt
rezultatul primar al acestui tip de activităţi.
În cazul activelor care conţin atât elemente corporale, cât şi elemente necorporale, pot exista
confuzii cu privire la clasificarea lor în corporale sau necorporale. De exemplu, IASB a lăsat, în mod
deliberat, nespecificat dacă explorarea minieră şi evaluarea activelor acesteia ar trebui considerate corporale
sau necorporale.
Este necesar deci, raţionamentul profesional pentru a determina clasificarea corespunzătoare a
acestor active. Ca regulă generală, activul trebuie clasificat fie ca activ corporal, fie ca activ necorporal, în
funcţie de importanţa relativă sau comparativă a componentei (sau elementului) corporale sau necorporale a
activului.
De exemplu, un program pentru calculator, care nu face parte integrantă din echipamentul aferent
de hardware, este tratat ca activ necorporal. În schimb, un alt program pentru calculator, cum ar fi un sistem
de operare, care este esenţial şi face parte integrantă dintr-un computer, este tratat ca parte a echipamentului
de hardware şi deci ca activ corporal, şi nu ca activ necorporal.
b. identificabilitatea activului necorporal, prin care se înţelege: (a) fie proprietatea activului
necorporal de a putea fi separat de celelalte active şi de a fi vândut, transferat, închiriat sau schimbat în mod
individual sau împreună cu alte active; (b) fie că provin din drepturi contractuale sau din alte drepturi
legale, indiferent dacă aceste drepturi sunt transferabile sau separabile de întreprindere sau de alte drepturi
şi obligaţii;
c. recunoaşterea unui element ca activ necorporal se face numai daca entitatea proprietară
demonstrează:
■ existenţa capacităţii de a controla activul necorporal, respectiv puterea de a obţine beneficiile
viitoare generate de activ şi de a restricţiona accesul altora la aceste beneficii. Această capacitate
de control poate rezulta fie din drepturi legale (de ex. activele necorporale de natura proprietăţii
intelectuale), fie din alte obligaţii impuse de întreprindere (de ex. acorduri de neconcurenţă,
obligaţia de confidenţialitate a salariaţilor);
■ existenţa unor beneficii economice viitoare generabile de activul necorporal, sub forma venitului
obţinut din vânzarea de produse sau servicii, economii de cheltuieli sau alte beneficii;
■ costul activului poate fi evaluat în mod credibil.
Clasificarea activelor necorporale identificabile se face în funcţie de mai multe criterii, respectiv
după caracteristicile domeniului în care se manifestă, după natura şi utilizarea similară în activitatea
întreprinderii, după durata de viaţă utilă a activelor necorporale.
Cea mai nouă şi mai detaliată clasificare oficială a activelor necorporale este cea conţinută, în mod
identic, atât în IFRS 3 - Combinări de întreprinderi, cât şi în SFAS 141 - Combinări de întreprinderi.
Această clasificare se referă la activele necorporale care sunt achiziţionate într-o combinaţie de
întreprinderi, care se încadrează în definiţia activului necorporal şi care, deci, pot fi recunoscute în mod
separat pentru că valoarea lor justă poate fi evaluată în mod credibil.
Cele 28 active necorporale identificabile din cele 5 domenii (notate cu litere) sunt numai o selecţie
a celor mai des întâlnite active necorporale dintr-o listă lungă, care cuprinde mai mult de 100 de active
necorporale identificabile, ce pot fi evaluate în mod separat de fondul comercial.
Exemple de active necorporale separate, dobândite într-o combinare de întreprinderi, care
corespund definiţiei unei imobilizări necorporale:
A. Active necorporale în domeniul marketingului:
■ Mărci comerciale, mărci de servicii, mărci colective şi mărci de certificare;
■ Nume şi domenii de Internet;
■ Tipare de îmbrăcăminte (culoare, formă sau ambalaj unicat);
■ Titluri de ziar;
■ Clauze de neconcurenţă.
B. Active necorporale legate de clienţi:
■ Liste cu clienţi;
■ Portofoliul de comenzi sau de producţie;
 ■ Contracte cu clienţii şi relaţiile cu aceştia;
■ Relaţii necontractuale cu clienţii.
C. Active necorporale din domeniul artistic:
■ Piese de teatru, spectacole de operă şi balet;
■ Cărţi, reviste, ziare şi alte opere literare;
■ Lucrări muzicale cum ar fi compoziţii, texte de cântece, spoturi publicitare;
■ Tablouri şi fotografii;
■ Materiale video şi audiovizuale, incluzând filme de cinematograf, clipuri muzicale şi programe
de televiziune.
D. Active necorporale de natură contractuală:
■ Licenţe, drepturi de autor şi acorduri de novaţie;.
■ Contracte de publicitate, construire, management, servicii sau aprovizionare;
■ Contracte de închiriere/ leasing/ arendare;
■ Autorizaţii de construire;
■ Contracte de franciză;
■ Drepturi de operare şi de emisie;
■ Drepturi de folosinţă cum ar fi: de forare, aeriene, la apă, exploatare forestieră şi autorizaţii de
circulaţie;
■ Contracte de servicii, cum ar fi contractele de servicii ipotecare;
■ Contracte de muncă care sunt avantajoase pentru angajator din cauza unui salariu contractual
situat sub nivelul salariului pe piaţă.
E. Active necorporale de natură tehnologică:
■ Tehnologia brevetată;
■ Programe de calculator şi circuite integrate;
■ Tehnologia nebrevetată;
■ Baze de date;
■ Secrete comerciale cum ar fi: formule, procedee, reţete secrete.
Activele necorporale care provin din drepturi contractuale şi alte drepturi legale sunt conţinute la
numerele 1-5, 7, 8, 10-25 şi 28, iar activele necorporale care nu provin din astfel de drepturi, dar care se
încadrează în definiţia activului necorporal, datorită caracterului lor de separabilitate, sunt cele conţinute la
numerele 6, 9, 26 şi 27.
Clasificarea în funcţie de natura şi utilizările similare în activitatea întreprinderii este
cuprinsă în IAS 38, paragraful 119 (ediţia 2005) şi cuprinde următoarele clase distincte de active
necorporale:
nume de mărci înregistrate;
prima pagină de publicaţii şi titluri de carte; j
programe de calculator;
licenţe şi francize;
drepturi de autor, brevete de invenţie şi alte drepturi de proprietate industrială, drepturi de servicii şi
exploatare;
reţete, formule, modele, proiecte şi prototipuri;
active necorporale în curs de dezvoltare.
Această clasificare este importantă îndeosebi pentru experţii contabili în cazul în care întreprinderea
a adoptat modelul de contabilizare bazat pe reevaluare, deoarece reevaluarea unui activ necorporal trebuie
să fie însoţită de reevaluarea simultană a celorlalte active necorporale din clasa respectivă.
După durata lor de viaţa utilă, activele necorporale se grupează în două categorii, respectiv:
■ active necorporale cu durata de viaţă utilă finită; şi
■ active necorporale cu durata de viaţă utilă nedefinită.
În prima categorie se includ toate activele necorporale a căror durată de viaţă utilă este înscrisă în
contracte şi/sau în titluri de proprietate legală (cazul proprietăţii intelectuale), iar în a doua categorie sunt
incluse fondul comercial şi forţa de muncă instruită.
Durata de viaţă utilă este cea mai scurtă durată dintre:
 durata de viaţă economică, respectiv perioada de timp estimată, în care activul va genera beneficii
pentru proprietarul lui, şi
durata de viaţă legală, prin care se limitează controlul asupra beneficiilor generate de activ.
Această clasificare are o importanţă deosebită pentru contabilizarea activelor necorporale, deoarece
cele din prima categorie se amortizează şi sunt supuse, cel puţin o dată pe an, testului de depreciere
(conform IAS 38), iar cele cu durată de viaţă utilă nedefinită nu se amortizează dar sunt supuse anual
testului de depreciere.
În România, în conformitate cu Ordinul Ministrului Finanţelor Publice nr. 306 din 2002 pentru
aprobarea Reglementărilor contabile simplificate, armonizate cu directivele europene, imobilizările
necorporale cuprind:
■ cheltuieli de constituire;
■ cheltuieli de dezvoltare;
■ concesiuni, brevete, licenţe, mărci, drepturi şi alte valori similare;
■ fond comercial;
■ alte imobilizări necorporale; şi
■ imobilizări necorporale în curs de execuţie.
8.8.3 Informaţii necesare pentru evaluarea activelor necorporale
În evaluarea multor întreprinderi, o problemă delicată constă în identificarea activelor necorporale
ale acesteia, îndeosebi a celor care nu sunt înregistrate în bilanţ. În general, identificarea activelor
necorporale separate se face în faza de diagnostic juridic.
Evaluatorul trebuie să solicite, în vederea unei eventuale evaluări, informaţiile necesare referitoare
la activele necorporale ale firmei şi care, de obicei, nu sunt înregistrate în bilanţul contabil.
În doctrina evaluării afacerilor există un număr de cea. 120 de active necorporale, identificate
printr-o denumire, care pot fi descrise prin conţinutul lor şi deci pot fi evaluate în mod separat.
Printre cele mai des întâlnite active necorporale, care pot fi evaluate în mod separat, sunt cele de
natura proprietăţii intelectuale (brevete de invenţii, mărci comerciale, drepturi de autor, desene şi modele
industriale, programe informatice, formule, proiecte, metode, programe, sisteme, proceduri, estimări,
informaţii tehnice, baze de date), cele care reflectă relaţiile contractuale dintre părţi (de exemplu avantajul
de contract de închiriere, de aprovizionare, de asigurare, de creditare, de distribuţie, de autorizare etc.) ca şi
cele de natură necontractuală (de exemplu forţa de muncă instruită, relaţiile cu clienţii, cu autorităţile, cu
salariaţii etc).
Solicitările de informaţii necesare pentru o eventuală evaluare a activelor necorporale ale firmei se
referă la:
■ listingul cu brevetele de invenţie curente şi cu aplicaţiile acestora, conţinând detalii referitoare la
autori, durata rămasă, efectele economice realizate sau realizabile, contracte de licenţă etc;
■ lista cu proiectele, planurile, detaliile, diagramele, schiţele, secţiunile etc, ca şi detalii referitoare
la existenţa în practică a rezultatelor lor (produse, procese, tehnologii, procedee etc.) şi şansele
de utilizare totală sau parţială, pentru alte aplicaţii;
■ copii după contractele cu clienţii, cu furnizorii; contractele de închiriere, de asigurare etc. cu
detalii asupra principalelor clauze;
■ copii după proiectele de contract în curs de negociere şi clauzele principale ale acestora;
■ lista cu mărcile comerciale înregistrate şi informaţii referitore la produsele fabricate sub mărcile
deţinute, respectiv cifra de afaceri, cheltuielile aferente cifrei de afaceri şi pentru menţinerea
avantajelor mărcilor, ratele uzuale de redevenţa în domeniul de activitate al întreprinderii;
■ lista cu licenţele curente acordate altor companii pentru produse, procese, tehnologii, utilizarea
mărcii etc. cu termenii esenţiali ai acestor contracte de licenţă;
■ listing detaliat cu programele informatice achiziţionate precum şi cu cele generate intern, care să
conţină denumirea şi descrierea utilizării fiecărui program, data achiziţionării şi costul iniţial sau
perioada în care a fost proiectat şi finalizat (în cazul programelor generate intern), frecvenţa
utilizării, domeniile în care se utilizează etc;
■ informaţii asupra bibliotecii tehnice, a arhivei tehnice şi de altă natură;
■ informaţii asupra materialelor de perfecţionare a pregătirii profesionale (manuale, cursuri, filme,
casete, cărţi de operare etc.) referitoare la denumire, costul şi data achiziţiei, descrierea şi
conţinutul lor etc;
■ copii după contractele individuale de muncă cu salariaţii şi după acordurile de neconcurenţă
semnate cu unii salariaţi;
■ informaţii necesare aplicării metodei costurilor ca de exemplu, nivelul costurilor salariale orare,
numărul de persoane necesare pentru generarea unui activ necorporal, cota cheltuielilor
indirecte, cheltuieli pentru consultanţă externă etc.

8.8.4 Prevederile I AS 38 - Active necorporale, referitoare la tratamentul contabil pentru

activele necorporale (AN)
Principalele prevederi ale IAS 38, referitoare la tratamentul contabil al activelor necorporale, sunt:
(a) Evaluarea iniţială a activelor necorporale se bazează pe costul lor care poate fi:
costul de achiziţie pentru activele necorporale achiziţionate separat, care include preţul de
cumpărare la care se adaugă toate cheltuielile directe atribuibile activului achiziţionat,
respectiv: cheltuieli salariale pentru punerea activului în stare de funcţionare, comisioane
profesionale, cheltuieli pentru testare); nu se includ cheltuielile de publicitate, cheltuielile de
transfer a unei activităţi, impus de utilizarea activului achiziţionat, cheltuielile generale ca şi
pierderile din exploatare iniţiale.
costul de producţie pentru activele necorporale create intern, reprezentat de cheltuielile directe
efectuate numai după data la care cheltuielile de dezvoltare ale unui proiect de C-D sunt
recunoscute ca fiind generatoare a unui activ necorporal ( de ex. un brevet de invenţie).
Cheltuielile directe includ cheltuielile cu materii prime şi pentru servicii, cheltuieli de
personal, cheltuielile pentru înregistrarea activului necorporal rezultat. Explicaţia acestui
tratament contabil este dată de faptul că singurele active necorporale generate intern, care pot
fi recunoscute ca active necorporale, sunt cele rezultate dintr-un proiect de dezvoltare sau din
faza de dezvoltare a unui proiect de cercetare-dezvoltare, cu condiţia de a se argumenta
fezabilitatea tehnică şi financiară a proiectului ca şi existenţa resurselor tehnice şi financiare
pentru finalizarea acestuia. În acelaşi timp se precizează în mod explicit că toate cheltuielile de
cercetare se vor înregistra la capitolul de cheltuieli curente.
fie valoarea justă, fie valoarea nominală (care cuprinde şi cheltuiala atribuibilă activului pentru
pregătirea utilizării acestuia) pentru activele necorporale achiziţionate printr-o subvenţie
guvernamentală (ex. drepturi de utilizare pe aeroporturi, licenţe de emisie radio sau
televiziune, licenţe de import sau cote de acces la anumite resurse restricţionate), în funcţie de
opţiunea întreprinderii.
valoarea justă pentru activele necorporale achiziţionate în schimbul altor active, cu excepţia
cazului în care fie tranzacţia de schimb nu are un caracter comercial, fie valoarea justă a
activelor care se tranzacţionează nu se poate cuantifica în mod credibil. În aceste condiţii
activul necorporal achiziţionat este înregistrat la valoarea contabilă a activului cedat.
valoarea justa de la data achiziţionării pentru activele necorporale identificabile,
achiziţionate ca parte a unei combinări de întreprinderi (a se vedea lista cu cele 28 de
categorii de mai sus), cu condiţia să îndeplinească criteriile de recunoaştere. Cea mai credibilă
estimare a valorii juste a unui activ necorporal o reprezintă preţurile curente de cumpărare, de
pe o piaţă activă, ale unor active necorporale identice sau similare. IAS 38 precizează în mod
explicit posibilitatea estimării valorii juste a activelor necorporale, achiziţionate în urma unei
combinări de întreprinderi, prin tehnici indirecte de estimare, care constau fie în aplicarea unor
coeficienţi multiplicatori asupra unor forme de venit, fie prin metoda actualizării economiei de
redevenţă netă, fie prin actualizarea fluxului de numerar net viitor generabil de un activ
necorporal. Cheltuielile ulterioare, efectuate cu un activ necorporal, vor majora costul acelui
activ necorporal numai când este probabil că vor permite activului să genereze beneficii
economice viitoare peste performanţa prevăzută iniţial şi dacă pot fi evaluate credibil;
(b) Reevaluarea activelor necorporale, ulterior recunoaşterii iniţiale a acestora şi în cazul adoptării
modelului bazat pe reevaluare se face la valoarea justă, care trebuie determinată numai prin
 referinţă la o piaţă activă, adică o piaţă care îndeplineşte în mod simultan 3 condiţii:
■ omogenitatea elementelor care se tranzacţionează;
■ existenţa permanentă pe piaţă a unui număr însemnat de cumpărători şi vânzători
interesaţi; şi
■ preţurile sunt disponibile publicului.
Or, aceste caracteristici ale pieţei active nu există decât pentru un număr extrem de restrâns de
active necorporale, cum sunt: licenţele de taximetre, licenţele de pescuit, cotele de producţie.
Exemple de pieţe inactive sunt cele pentru brevete de invenţie, mărci, titluri de publicaţii,
deoarece aceste active au un caracter de unicat.
În astfel de pieţe inactive, reevaluarea nefiind posibilă, pentru contabilizare se utilizează
modelul costului, în care valoarea contabilă este costul istoric diminuat cu amortizarea
cumulată şi cu pierderea de valoare din cauza deprecierii.
(c) Nu sunt recunoscute ca active necorporale: cheltuielile de constituire, cheltuielile pentru
formarea profesională, cheltuielile de publicitate şi promovare, cheltuielile cu mutarea sau cu
reorganizarea activităţii precum şi fondul comercial generat intern;
(d) Referinţa expresă ca, în cazul combinării de întreprinderi, dobânditorul să recunoască, separat
de fondul comercial, un număr cât mai mare de active necorporale individuale, pentru a se
asigura o reflectare mai fidelă a realităţii economice în situaţiile financiare;
Amortizarea activelor necorporale este permisă numai pentru cele care au o durată de viaţă utilă
finită, valoarea amortizabilă fiind costul activului sau altă valoare substibuibilă costului minus
valoarea reziduală a activului necorporal; regimul de amortizare posibil este ales în funcţie de
ritmul de consum a beneficiilor economice viitoare ale activului iar dacă acest ritm nu poate fi
stabilit se adoptă regimul amortizării lineare; în cazul activelor necorporale cu durată de viaţă
utilă nedefinită în loc să se facă amortizarea acestora se face anual un test de depreciere iar
durata lor de viaţă utilă se reexaminează în mod obligatoriu; se observă că prevederea din
ediţia anterioară a IAS 38, referitoare la limitarea la 20 de ani a duratei de viaţă utilă prevăzută
a fost eliminată;
Valoarea reziduală a unui activ necorporal cu durată de viaţă utilă finită este considerată a fi zero cu
excepţia cazului în care, la sfârşitul acestei durate, va exista o piaţă activă pe care să se vândă
activul sau există obligaţia unei terţe părţi de a cumpăra activul.
De asemenea, valoarea reziduală poate să fie pozitivă când durata de viaţă utilă este mai
scăzută decât durata de viaţă economică şi întreprinderea proprietară are intenţia să vândă
activul necorporal înainte de expirarea duratei lui de viaţă economică.
Pe de altă parte, daca în cazul unor active necorporale (de ex. licenţe, autorizaţii, mărci
înregistrate) există posibilitatea prelungirii controlului asupra lor prin reînnoirea contractelor
sau a înregistrării (de ex. marca), durata de viaţă utilă a acestor active va reflecta şi această
prelungire;
(g) La data închiderii fiecărui exerciţiu financiar, conform cerinţelor IAS-36 Deprecierea
activelor, o întreprindere trebuie să aprecieze dacă există indicii că activele necorporale au
pierdut o parte din valoarea lor contabilă; dacă există un astfel de indiciu întreprinderea trebuie
să determine valoarea recuperabilă a activului necorporal respectiv, definită ca fiind: „ cea mai
mare valoare dintre valoarea de utilizare a activului sau unităţii generatoare de numerar şi
valoarea justă minus cheltuielile de vânzare”; de asemenea, IAS 38 impune efectuarea unui
test de depreciere anual, indiferent dacă există sau nu un indiciu asupra deprecierii, în
următoarele două cazuri:
 pentru activele necorporale cu durată de viaţă utilă nedefinită şi pentru cele care nu au fost
introduse în utilizare; ca şi
 pentru fondul comercial achiziţionat în urma unei combinări de întreprinderi.
8.8.5 Principii de evaluare a activelor necorporale
Există două direcţii de încadrare a evaluării activelor necorporale (înregistrate sau neînregistrate în
bilanţ). Acestea sunt:
 exploatarea directă, în activitatea proprie; în această ipoteză este firesc ca activele necorporale
să fie considerate drept componentă a capitalului investit şi deci să fie evaluate împreună cu celelalte active
ale întreprinderii; altfel spus, valoarea totala a întreprinderii, calculată îndeosebi prin metoda DCF va
reflecta valoarea însumată a tuturor activelor deţinute de întreprindere, inclusiv a celor necorporale.
 exploatarea indirectă, care constă în transferul unui atribut sau a tuturor atributelor dreptului de
proprietate altei persoane. Acest transfer se poate face prin:
■ vânzarea (cesiunea) tuturor drepturilor asupra activului necorporal;
■ contracte de licenţă;
■ contracte de franciză;
■ contract de joint-venture.
Indiferent de cele 2 direcţii de utilizare, în funcţie de sursa de provenienţă a beneficiilor economice
viitoare (internă şi respectiv externă), există câteva principii de evaluare a activelor necorporale. Acestea
sunt:
(1) Evaluarea unui activ necorporal sau a unui pachet de active necorporale se face, de
obicei, concomitent cu evaluarea întreprinderii care le utilizează sau care controlează
beneficiile generate de această categorie de active;
(2) Precizarea bazei de evaluare şi definiţia respectivă, respectiv fie valoarea de piaţă,
fie tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă (tratate în subcapitolul 1.1.6.3);
(3) Precizarea premisei de evaluare. Pentru evaluarea activelor necorporale ale unei
întreprinderi există 2 premise alternative. Acestea sunt:
■ Premisa continuării utilizării activului, numită şi premisa evaluării în utilizare, care este
adecvată pentru evaluarea activelor necorporale care sunt configurate pentru utilizarea în activitatea
curentă sau în viitorul apropriat al entităţii (de ex. rezultatele proiectelor de C-D generate intern).
Sub această premisă a evaluării, activele necorporale sunt evaluate pe baza contribuţiei lor la
valoarea totală a întreprinderii. Conform acestei premise, activele necorporale ale întreprinderii se
tranzacţionează împreună cu întreaga întreprindere/entitate din care fac parte. Pe baza acestei
premise, suma valorilor “părţilor” trebuie să fie egală cu valoarea totală a entităţii.
■ Premisa valorii de schimb, care este adecvată pentru evaluarea activelor necorporale care nu sunt
configurate pentru utilizarea în activitatea curentă sau în viitorul apropriat al entităţii şi deci
participanţii pe piaţă doresc să vândă activul necorporal.
Această vânzare, la rândul ei, poate fi:
 vânzarea ordonată a activelor necorporale, în starea în care se află, activ cu activ, după o
expunere normală pe piaţa adecvată, deci fără a avea în vedere valoarea de utilizare rezultată din
combinarea cu alte active corporale sau necorporale; sau
 vânzarea forţată a activelor necorporale, respectiv acestea se vor vinde în mod individual (activ
cu activ), prin licitaţie sau prin altă formă de vânzare rapidă şi după o perioadă scurtă de
expunere pe piaţa adecvată.
Din punct de vedere practic, conform metodologiei de evaluare, orice activ necorporal poate fi
evaluat sub una din 2 premise ale evaluării acestuia. Ca urmare evaluatorul are sarcina de a selecta premisa
adecvată a evaluării, în funcţie de scopul şi destinaţia evaluării şi de statutul curent, economic şi funcţional,
al activelor necorporale supuse evaluării.
De exemplu, dacă activele necorporale separate se evaluează în scopul recunoaşterii acestora în
bilanţul contabil al întreprinderii dobândite, în urma unei combinări de întreprinderi, conform cu
prevederile IFRS 3 - Combinări de întreprinderi, premisa de evaluare adecvată este continuarea utilizării
activelor necorporale. În schimb, în cazul activelor necorporale care nu sunt necesare activităţii de
exploatare, premisa evaluării este valoarea de schimb.
8.8.6 Metode de evaluare a activelor necorporale
Metodele de evaluare a activelor necorporale sunt înscrise în cele trei abordări clasice ale evaluării
oricărui tip de proprietate, cu unele particularităţi referitoare la denumirea metodelor de evaluare ca şi la
relevanţa/aplicabilitatea acestora.
Există două particularităţi ale aplicării metodelor de evaluare a activelor necorporale distincte:
i. când se evaluează un activ necorporal separat, prin metode înscrise în cele trei abordări,
 relevanţa metodelor de evaluare este diferită. Ca urmare, din aplicarea mai multor metode de
evaluare pot rezulta valori diferite substanţial, ceea ce implică raţionamentul profesional al
evaluatorului în selectarea valorii finale; şi
ii. există active necorporale care pot fi evaluate numai printr-o singură metodă de evaluare. De
exemplu, contractele (de închiriere, de aprovizionare, de asigurare, de muncă, de distribuţie
etc.) şi acordul de neconcurenţă pot fi evaluate numai prin abordarea prin venit.
Metodele şi procedurile uzuale de evaluare a activelor necorporale sunt:
1. Metode bazate pe comparaţia de piaţă (vânzărilor)
2. Metode bazate pe venit:
■ metode bazate pe avantajul de profit (profit economic) atribut activului necorporal;
■ metoda bazată pe contribuţia la profit;
■ metode bazate pe diminuarea costurilor, generată de activul necorporal;
■ metode care estimează economia/scutirea ipotetică de redevenţă, ca urmare a deţinerii unui
activ necorporal;
■ metode care cuantifică diferenţa dintre valoarea totală a întreprinderii care utilizează activul
necorporal şi valoarea aceleiaşi întreprinderi în cazul în care nu utilizează acel activ;
■ metoda reziduală, prin care valoarea unui activ necorporal se calculează ca diferenţă între
valoarea totală a întreprinderii şi valoarea celorlalte active (corporale şi necorporale)
deţinute.

3. Metode bazate pe costul de înlocuire:

Alegerea metodelor de evaluare a unui activ necorporal separat depinde, în principiu, de trei
factori:
(a) scopul evaluării;
(b) caracteristicile activului necorporal; şi
(c) informaţiile disponibile şi credibilitatea lor.
De exemplu, metoda costului se poate aplica pentru evaluarea multor active necorporale,
constituind un reper pentru valorile calculate prin alte metode.
Dacă scopul evaluării este stabilirea preţului de vânzare a unui activ necorporal separat, o atenţie
deosebită trebuie acordată metodei comparaţiei de piaţă.
Dacă scopul evaluării este înregistrarea în bilanţ a activelor necorporale, achiziţionate cu ocazia
achiziţionării unei întreprinderi (deci când se pune problema alocării preţului total de achiziţie pe activele
achiziţionate), metoda adecvată pentru evaluarea unor active necorporale este metoda actualizării
profitului / redevenţei/ economiei de cheltuieli generate pe parcursul duratei de viaţă utilă rămasă;
explicaţia este de natură metodologică, în sensul că oricum s-a făcut o previziune a cash-flow-ului, generat
de combinaţia tuturor activelor întreprinderii, din care o parte poate fi alocat activelor necorporale
achiziţionate, cum ar fi: mărci de produse, secrete de fabricaţie, brevete de invenţie, proiecte de cercetare-
dezvoltare nefinalizate etc.
8.8.6.1. Abordarea prin comparaţia de piaţă
Esenţa acestei abordări constă în compararea subiectului în cauză cu active necorporale similare
sau cu drepturi parţiale asupra activelor necorporale, care au fost vândute pe piaţa liberă.
Cele două surse de informaţii uzuale, utilizate în abordarea prin comparaţia de piaţă sunt:
 pieţele în cadrul cărora interesele asupra activelor necorporale similare sunt comercializate,
precum şi
 tranzacţiile anterioare în care a fost implicat dreptul de proprietate asupra activelor necorporale
în cauză.
Sfera comparaţiei între caracteristicile activelor necorporale, selectate ca referinţă şi cele ale
activului supus evaluării, evaluatorul se referă la următoarele aspecte:
■ sfera drepturilor legale transmise (respectiv contract de cesiune, de licenţă exclusivă sau
neexclusivă);
■ existenţa unor clauze speciale de finanţare a cumpărării, a unor relaţii privilegiate între vânzător
 şi cumpărător sau dacă tranzacţia a fost efectuată între părţi independente (deci tranzacţie
nepărtinitoare);
■ domeniul sau domeniile în care activul necorporal tranzacţionat a fost utilizat, ca şi cele în care
s-a extins utilizarea acestuia;
■ caracteristicile fizice, funcţionale şi economice ale activului necorporal de referinţă;
■ ce alte active necorporale au fost vândute împreună cu activul necorporal de referinţă
tranzacţionat.
În mod evident, toate aceste aspecte sunt analizate comparativ cu caracteristicile activului
necorporal supus evaluării, în vederea “aducerii” preţului de tranzacţie sau preţului de ofertă de vânzare,
prin efectuarea corecţiilor aferente diferenţelor dintre elementele de comparaţie (redate mai sus), astfel încât
să se ajungă la un preţ de referinţă posibil pentru activul necorporal supus procesului de evaluare.
În abordarea prin piaţă trebuie să existe o bază rezonabilă pentru comparaţii, prin referirea la active
necorporale similare. Aceste active necorporale similare trebuie să funcţioneze în acelaşi domeniu ca şi
subiectul evaluat sau într-un domeniu care răspunde aceloraşi variabile economice. Comparaţia trebuie
făcută într-o manieră clară şi tară ambiguităţi.
În urma analizei achiziţiilor de active necorporale, evaluatorul calculează adesea aşa numitele rate
de evaluare, care sunt un raport între preţul de vânzare şi o formă de venit sau activele nete. Pentru
calcularea şi selectarea acestor rate, trebuie respectate mai multe coerenţe:
 rata (ratele) alese trebuie să furnizeze informaţii clare despre valoarea activelor necorporale;
 informaţiile asupra activelor necorporale similare, folosite pentru a calcula rata, trebuie să fie
corecte;
 calcularea ratelor trebuie să fie corectă;
 dacă se face o medie a datelor, perioada de timp luată în calcul, ca şi metoda de calculare a
mediei trebuie să fie corespunzătoare;
 toate calculele trebuie făcute în mod similar, atât pentru activele necorporale similare, cât şi
pentru activele necorporale în cauză;
 ratele referitoare la preţ, utilizate la rată (rate), trebuie să fie valabile la data evaluării şi trebuie
să fie reprezentative pentru piaţă la acea dată;
 dacă este cazul, ar putea fi necesare anumite corecţii, pentru a aduce activele necorporale
similare şi activele necorporale în cauză la un grad de comparabilitate mai mare;
 ar putea fi necesare corecţii pentru elementele neobişnuite, extraordinare şi din afara exploatării;
 ratele selectate trebuie să fie cele adecvate, având în vedere diferenţele de risc şi de aşteptări
ale activelor necorporale similare şi activelor necorporale în cauză;
 pot fi calculate mai multe niveluri ale valorii, deoarece pot fi selectaţi mai mulţi multiplii
(multiplicatori) de evaluare, care sunt aplicaţi activelor necorporale supuse evaluării.
Când sunt utilizate informaţii despre tranzacţiile anterioare, în care au fost implicate activele
necorporale în cauză, se ia in considerare trecerea timpului şi pentru circumstanţele modificate din
economie, din domeniul de activitate şi al activelor necorporale înseşi.
Din păcate, informaţiile de piaţă despre preţul de vânzare sau preţul cerut pentru active necorporale
comparabile sunt sărace, îndeosebi din cauza confidenţialităţii asupra clauzelor tranzacţiilor; de aceea,
această abordare trebuie utilizată cu prudenţă şi însoţită de evaluări efectuate prin celelalte două abordări.
Totuşi, atunci când există informaţii de piaţă relevante, această abordare este cea mai bună cale de
estimare a valorii activelor necorporale.
8.8.6.2. Abordarea prin venit
Aplicarea metodelor înscrise în această abordare presupune lămurirea a trei probleme de natură
metodologică, respectiv:
■ forma de venit care se actualizează/capitalizează;
■ durata de viaţă utilă a unui activ necorporal;
■ rata de capitalizare/actualizare.
Forma de venit care poate fi utilizată în aplicarea diferitelor metode (de capitalizare sau de
actualizare) poate fi:
■ cash-flow brut sau net;
■ profit brut sau net;
■ redevenţa brută sau netă;
 ■ economia de redevenţa ipotetică brută sau netă;
■ economia de costuri.
Durata de viaţă utilă a unui activ necorporal distinct este definită în 1AS 38.8 astfel: „Durata de
viaţă utilă este: (a) perioada în care se aşteaptă ca un activ să fie disponibil pentru utilizarea de către o
entitate, sau (b) numărul de unităţi de producţie sau unităţi similare preconizate a se obţine dintr-un activ
de către o entitate”.
Durata de viaţă utilă este stabilită pe baza unor raţionamente şi analize complexe. Ea poate fi foarte
lungă dar este întotdeauna finită.
Pentru estimarea duratei de viaţă utilă a unui activ necorporal sunt analizaţi mai mulţi factori,
respectiv:
■ uzura preconizată a activului de către întreprindere;
■ informaţiile publice referitoare la duratele de viaţă utilă uzuale pentru active necorporale
similare;
■ ciclurile de viaţă tipice pentru activele necorporale din aceeaşi clasă şi în aceleaşi condiţii de
utilizare;
■ deprecierea fizică, funcţională, tehnologică şi externă a unui activ necorporal;
■ acţiunile preconizate ale întreprinderilor concurente;
■ dependenţa duratei de viaţă utilă a activului necorporal de durata de viaţă utilă a unor active
corporale ale întreprinderii;
■ reglementările referitoare la perioada de control asupra beneficiilor generate de activul
necorporal, ca de exemplu:
 durata de viaţă legală (pentru proprietatea intelectuală);
 durata contractuală (licenţe, francize, concesiuni, contracte);
 durata de viaţă fizică (care afectează aspectul tangibil al unui activ necorporal);
 durata de viaţă funcţională;
 durata de viaţă economică (respectiv menţinerea rentabilităţii cerute pentru investiţia în
activul necorporal respectiv);
 durata de viaţă analitică (statistică).
Stabilirea duratei de viaţă utilă a unui activ necorporal, în metodele înscrise în abordarea prin venit,
este importantă pentru:
■ stabilirea duratei de previziune explicită şi a mărimii valorii reziduale a activului necorporal, în
cazul aplicării analizei DCF în evaluare; sau
■ stabilirea factorului valorii actualizate a unui flux de venit, numit şi factor de capitalizare,
necesar în cazul aplicării metodei capitalizării venitului.
Rata de actualizare sau de capitalizare selectată pentru aplicarea metodelor bazate pe venit
trebuie să reflecte costul capitalului adecvat pentru o investiţie într-un anumit activ necorporal.
În metoda capitalizării, formulele capitalizării venitului, bazate pe ipoteza obţinerii la infinit a
acestuia, fie ca o anuitate constantă, fie ca o anuitate crescătoare cu o rată constantă (g) nu sunt aplicabile
în evaluarea unui AN.
Explicaţia constă în realitatea economică a unei durate de viaţă utilă finită a unui AN şi nu
infinită, cum este cazul unei întreprinderi evaluate pe baza premisei continuităţii activităţii normale de
exploatare. Ca urmare, formula capitalizării venitului atribuit unui activ necorporal separat, cu o durată de
viaţă utilă finită, este:

V0 = V x FVPA

în care:
V0 = valoarea actualizată a AN;
V = venitul periodic atribuibil AN;
FVPA = factorul valorii prezente a unui flux de venit periodic (numit şi factor de capitalizare).
 FVPA are semnificaţia unui coeficient multiplicator al venitului periodic atribuibil AN şi
reprezintă, practic, suma factorilor de actualizare din perioada finită de obţinere a venitului. Se mai
numeşte şi factor de capitalizare.
Dar acest venit poate să evolueze, pe durata finită de obţinere a venitului, în următoarele scheme:
■ ca mărime constantă (ca anuitate constantă);
■ ca anuitate crescătoare cu un g constant;
■ ca anuitate descrescătoare cu un g constant;
■ ca mărime anuală neregulată.
Ca urmare, calcularea FVPA se face după următoarele formule:

în cazul prezumţiei că venitul se va încasa numai la sfârşitul anului, sau

în cazul prezumţiei că venitul se va încasa la frecvenţe mai mici de un an (semestrial, trimestrial sau
lunar), în care:
p = numărul total de perioade de compunere;
k = rata de actualizare;
m = numărul de frecvenţe dintr-un an în care se va încasa venitul;
n = numărul total de ani din perioada de previziune;
FVPA se va aplica, în mod evident, asupra mărimii adecvate a venitului încasabil (anual,
semestrial, trimestrial sau lunar).
FVPA poate fi preluat din tabele financiare sau poate fi calculat cu un calculator prin următoarea
formulă, pentru cele 4 situaţii clasice de compunere (sau de încasare) a venitului:

anual:

semestrial:

trimestrial:

lunar:

Există trei diferenţe în aplicarea metodelor de evaluare, bazate pe venit, a unui activ necorporal
distinct, faţă de întreprinderea în ansamblul ei. Acestea sunt:
■ întreprinderea are, de obicei, o durată de viaţă utilă infinită, pe când un activ necorporal are o
durată de viaţă utilă finită.
Această diferenţă determină necesitatea capitalizării/actualizării pe o durată de timp limitată a
venitului generat de un activ necorporal;
■ riscul asociat cu investiţia într-un activ necorporal este mai mare, faţă de riscul unei investiţii în
active corporale (teren, construcţii, maşini şi echipamente) şi în capital de lucru (stocuri, creanţe
şi disponibilităţi); ca urmare, ratele de actualizare/ capitalizare utilizate pentru convertirea
venitului, generat de unele active necorporale, în valoarea acestora, pot fi mai mari faţă de rata
de actualizare a formei de venit total a întreprinderii care le utilizează.
Această indicaţie este valabilă în cazul evaluării tehnologiei nebrevetate (know-how şi secrete
comerciale) şi a proiectelor de C-D nefinalizate;
 ■ pentru evaluarea unui activ necorporal separat se capitalizează sau se actualizează numai venitul
alocat acestuia, pe când în evaluarea unei întreprinderi este supus procesului de
actualizare/capitalizare întregul venit al acesteia.
8.8.6.3. Abordarea prin cost
Această abordare este adecvată pentru evaluarea unor active necorporale ca programe pentru
calculator, baze de date, documentaţii tehnice şi proiecte, biblioteca tehnică, forţa de muncă instruită.
Abordarea este adecvată îndeosebi pentru evaluarea activelor necorporale aflate în stare nouă,
pentru cele care pot fi substituite cu alte active necorporale şi în cazul în care evaluarea se face pentru
proprietarul curent al activului necorporal supus evaluării.
Abordarea prin cost nu este adecvată pentru evaluarea unor active necorporale cu caracter de
unicitate şi cu vechime mare (de exemplu mărci de produs), ca şi în situaţia în care scopul evaluării este
vânzarea ordonată a unui activ necorporal individual.
Costul de înlocuire este costul, exprimat în preţuri curente, pentru a produce un activ necorporal
cu aceeaşi utilitate, deci prin utilizarea unor metode, standarde, concepţie şi prezentare moderne şi prin cea
mai înaltă calitate a muncii disponibilă la data evaluării.
Elementele de cheltuieli incluse în cele două tipuri de costuri sunt:
■ materiale (circuite integrate, dischete, modele, prototipuri, componente, hârtie etc);
■ salariile şi alte costuri legate de personalul angajat în mod direct în generarea activului
necorporal;
■ cheltuielile de regie necesare pentru generarea activului;
■ profitul aferent cheltuielilor pentru generarea activului necorporal.
Detalii asupra elementelor de cost al unui activ necorporal generat intern sunt prezentate în IAS 38
(paragraful 66), cu menţiunea ca profitul aferent cheltuielilor pentru generarea unui activ necorporal nu este
recunoscut de acest standard.
Calcularea costului de reproducţie sau de înlocuire se poate face şi prin indexarea costului istoric al
unui activ necorporal.
Această procedură nu este indicată în cazul în care au avut loc modificări semnificative în procesul
de creare a activului necorporal în cauză.
După estimarea costului de înlocuire a unui activ necorporal este necesară estimarea deprecierii
acelui activ necorporal.
Există 3 tipuri de depreciere care ar putea fi estimate, de la caz la caz. Acestea sunt:
a) deprecierea (sau deteriorarea) fizică, respectiv diminuarea valorii ca urmare a uzurii produsă
în cursul utilizării;
b) deprecierea funcţională, adică diminuarea valorii unui activ necorporal ca urmare a
incapacităţii acestuia de a-şi mai îndeplini funcţiile/utilitatea pentru care a fost creat iniţial;
c) depreciere economică, adică diminuarea valorii unui activ necorporal cauzată de influenţa unor
evenimente sau condiţii care nu pot fi controlate de proprietarul activului şi care împiedică
realizarea beneficiilor planificate generabile.

Pentru estimarea mărimii deprecierii unui activ necorporal, câteva repere pot să îl orienteze pe
evaluator. Acestea sunt:
■ în cazul evaluării unor active necorporale noi nu este cazul estimării deprecierii;
■ deprecierea fizică a unui activ necorporal se manifestă în puţine situaţii;
■ deprecierea economică (din cauze externe) este, în general, o depreciere nerecuperabilă;
■ cuantificarea deprecierii unui activ necorporal se poate face pe două căi:
■ prin estimarea unei deprecieri totale pe baza duratei de viaţă utilă. În acest caz, dacă de
exemplu:
 vârsta unui activ necorporal este 3 ani şi
 durata de viaţă utilă rămasă estimată este 5 ani,
gradul de depreciere = 3 ani/ 8 ani = 0,375 sau 37,5 %
 Factori mai importanţi care pot influenţa durata de viaţă utilă a unui activ necorporal sunt
prezentaţi la subcapitolul abordarea prin venit, de mai sus.
■ prin estimare distinctă a fiecărui tip de depreciere. În acest caz, formula de calcul a valorii
activului necorporal este:

Costul de înlocuire
minus deprecierea (uzura) fizică
minus deprecierea funcţională
minus deprecierea economică
egal valoare indicată a activului necorporal.

8.8.6 Aplicaţii
(1) Metoda avantajului de profit (sau profitul economic) este aplicabilă îndeosebi pentru evaluarea
mărcilor de produs şi a secretelor comerciale. Metoda se bazează pe evidenţa că un produs/serviciu
realizat pe baza unui activ necorporal se va vinde la un preţ unitar superior (price premium) faţă de
produsele/serviciile similare, care nu au beneficiat de acel activ necorporal.
Etapele aplicării metodei avantajului de profit sunt:
1. estimarea cifrei de afaceri netă anuală previzionată aferentă produsului vândut sub marca
supusă evaluării;
2. estimarea procentuală a avantajului de preţ de vânzare faţă de preţul de vânzare al unui produs
cu altă marcă;
3. calcularea avantajului de preţ brut şi net (după deducerea impozitului aferent);
4. estimarea profitului aferent investiţiilor din domeniul distribuţiei şi vânzării produsului cu marca
supusă evaluării;
5. determinarea procentului de divizare a profitului economic (rezultat din avantajul de preţ) pe
baza uzanţelor de împărţire a profitului între un prezumtiv utilizator de licenţă şi proprietarul
mărcii;
6. stabilirea nivelului ratei de actualizare;
7. estimarea ratei anuale perpetue de creştere a profitului economic (g) şi deci a ratei de
capitalizare;
8. calcularea valorii activului necorporal.
Aplicaţia 1
Ipotezele pentru evaluarea unei mărci de produs, rezultate în urma analizelor detaliate sunt:
■ cifra de afaceri anuală previzionată 10.000 mii €
■ avantajul preţului de vânzare 30 %
■ profit alocat activelor din sfera distribuţiei şi vânzări 6 % din CA
■ divizarea profitului economic 50%
■ cota impozitului pe profit 16%
■ rata de actualizare 16%
■ creşterea anuală sperată a profitului economic (g) 1%
Rezolvare:
Cifra de afaceri previzionată (mii €) 10.000
Avantaj preţ vânzare (30%) (mii €) 3.000
Impozit (16%) (mii €) 480
Avantaj net preţ vânzare (mii €) 2.520
Profit alocat altor active (mii €) 600
Profit economic alocat mărcii (mii €) 1.920
Divizare profit economic (%) 50
 Profit economic al proprietarului mărcii (50%) (mii €) 960
Rată de capitalizare (%) 15
Valoarea mărcii (mii €) 6.400

(2) Metoda capitalizării economiei de cheltuieli (costuri) este aplicabilă, îndeosebi, pentru evaluarea
brevetelor de invenţie deoarece, de obicei, efectul aplicării unui brevet de invenţie se concretizează în
diminuarea unor elemente de cheltuieli (de exemplu materii prime, energie, componente, manoperă etc). De
asemenea, această metodă se aplică şi pentru evaluarea activelor necorporale de natura contractelor
avantajoase (de închiriere, de aprovizionare, de distribuţie, etc).
Metoda este similară cu cea a avantajului de profit cu menţiunea că esenţa ei constă în
capitalizarea, pe o durată limitată (viaţa utilă rămasă), a economiei de cheltuieli.
De exemplu, dacă un brevet de invenţie deţinut şi aplicat în întreprinderea supusă evaluării, se va
evalua pe baza următoarelor ipoteze:
 efectele brevetului sunt:
■ diminuarea cheltuielilor materiale cu 5%;
■ diminuarea cheltuielilor cu personalul 3%;
 rata de actualizare = 16%;
 durata de viaţă utilă rămasă a brevetului = 8 ani;
 cheltuielile totale anuale ale produselor pe baza brevetului = 100 mii. lei (RON), din care:
■ 50% cheltuieli materiale;
■ 40% cheltuieli cu personalul;
■ 10% alte cheltuieli.

Rezolvare:

Cheltuieli totale anuale 100 mii. lei

cheltuieli materiale (50%) 50 mii. lei
cheltuieli cu personalul (40%) 40 mii. lei
Economia de cheltuieli materiale (5%) 2,5 mii. lei
Economia de cheltuieli cu personalul (3%) 1,2 mii, lei
Economie totală anuală 3,7 mii. lei
Factor de capitalizare @ 16% şi n - 8 ani 4,344
Valoarea brevetului 16,073 mii. lei
rotunjit 16 mii. lei

O economie de cheltuială poate proveni şi din avantajul unui contract de închiriere, de

aprovizionare, de distribuţie, de asigurare etc în cazul în care mărimea plăţii făcute de întreprindere,
stipulată în contract, se situează sub nivelul uzual de piaţă al plăţii respective (de exemplu chiria
contractuală se situează sub chiria de piaţă).
Aplicaţia 2
Întreprinderea evaluată a închiriat de la un terţ un spaţiu comercial pentru magazinul de desfacere
cu următoarele caracteristici:

■ suprafaţa utilă închiriată 200 m2

■ chiria contractuală/lună 10 Euro/lună
■ chiria de piaţă/lună 15 Euro/lună
■ durata rămasă a contractului 36 luni (3 ani)
■ rata de actualizare (k) 12%

Rezolvare

- avantaj lunar de chirie/m2 5 Euro

- avantaj lunar de chirie/200 m2 1.000 Euro
 - factor de capitalizare @ k = 12% şi n = 36(*)
30,107
valoarea contractului 30.107 Euro
rotunjit 30.000 Euro

(*) Factor de capitalizare =

(3) Metoda economiei/ scutirii de redevenţă ipotetică este adecvată pentru evaluarea mărcilor, brevetelor
de invenţie, tehnologiilor, documentaţiilor tehnice, secretelor comerciale.
Aplicarea metodei este adecvată în cazul în care nu se poate selecta, cu credibilitate suficientă,
fluxul de venituri sau economiile de costuri rezultate în urma utilizării activului necorporal.
Ideea de bază pentru justificarea acestei metode este exprimată de următoarea logică a unui
investitor:
(a)dacă întreprinderea nu posedă un activ necorporal (de exemplu o marcă) trebuie să-l achiziţioneze printr-
un contract de licenţă/franciză şi deci să plătească proprietarului o redevenţă pentru obţinerea dreptului
de utilizare a activului necorporal respectiv;
(b)având în proprietate activul necorporal, utilizat în fabricaţia/distribuţia produselor, întreprinderea va
realiza o „economie” aferentă plăţii redevenţei uzuale de piaţă pentru tipul respectiv de activ necorporal;
(c)ca urmare, prin actualizarea/capitalizarea economiei de redevenţă netă ipotetică, pe durata de viaţă utilă
rămasă a activului necorporal, se poate estima în mod credibil valoarea acestuia.
Pentru aplicarea acestei metode sunt necesare mai multe ipoteze, care rezultă numai în urma unor
analize detaliate. Acestea sunt:
■ cifra de afaceri previzionată, obţinută pe baza aplicării activului necorporal;
■ rata de redevenţă pentru active necorporale similare, în domeniul respectiv de activitate;
■ nivelul ratei de actualizare.

Aplicaţia 3
Se evaluează o marcă de produs pe baza următoarelor ipoteze, rezultate din analize detaliate:
durata de previziune explicită este de 5 ani (2007 - 2011 inclusiv);
■ cifra de afaceri netă din anul de bază este de 10.000 mii Euro şi creşte cu 10%/ an, în anul 2007,
2008 şi 2009, cu 8% în anul 2010 şi 6% în anul 2011 şi cu 5% din anul 2012 la infinit;
rata redevenţei aferente unui contract de franciză în domeniul de activitate este 4% din cifra de
afaceri netă anuală;
cota impozitului pe profit este 16%;
■ rata de actualizare este 16%;
■ valoarea reziduală a fost calculată prin formula Gordon-Shapiro: 537,6/(0,16-0,05) = 4.887,3.
Rezolvare

Indicatori Actual 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Cifra de afaceri netă 10.000 11.000 12.100 13.310 14.375 15.237 16000
Economie de redevenţă brută 0,04 440 484 532 575 609 640
Impozit pe economia de
redevenţă brută 0,16 70,4 77,4 85,1 92,0 97,4 102,4
Redevenţă netă 369,6 406,6 446,9 483 511,6 537,6
Factor actual izare@ 16% 0,862 0,743 0,641 0,552 0,476
Redevenţă netă actualizată 318,6 302,1 286,5 266,6 243,5
Sumă redevenţă netă act. 1.417,3
Valoarea reziduală 4.887,3
 Factor actualizare @ 16% 0,476
Valoarea reziduală actualizată 2.326,3
Valoarea mărcii (mii Euro): 3.743,6

(4) Metoda reziduală de evaluare a unei licenţe de fabricaţie presupune parcurgerea următoarelor etape:
a) determinarea profitului net anual total din exploatare generat de toate activele care sunt
utilizate pentru fabricarea produselor sub licenţă;
b) determinarea valorii de piaţă a activelor necesare exploatării, respectiv: active imobilizate,
fond de rulment net şi active necorporale separate (dacă există);
c) estimarea ratei rentabilităţii cerute de fiecare clasă de active de mai sus;
d) alocarea profitului net total din exploatare pe clasele de active menţionate;
e) calcularea, ca mărime reziduală, a profitului net alocat licenţei de fabricaţie; şi
f) capitalizarea/actualizarea profitului net alocat licenţei de fabricaţie, cu o rată de
capitalizare/actualizare adecvată, pentru a determina valoarea licenţei de fabricaţie.
Aplicaţia 4

mii. € %
a) profitul net anual din exploatare:
- Cifra anuală de afaceri 30
- Cheltuieli de exploatare totale 22
- Profit brut din exploatare8
- Profit net anual din exploatare (cota imp. profit = 16%)
6,72

b) structura valorii de piaţă a capitalului investit este:

- active corporale imobilizate 14
63,6
- capital de lucru net 6 27,3
- active necorporale separate 2
9,1
Total active la valoarea de piaţă 22 100,0

c) rata rentabilităţii cerută a activelor:

- active corporale imobilizate
10
- capital de lucru net 6
- active necorporale distincte
18
Costul mediu ponderat al capitalului(*) 9,64
* cmpc = 10% x 63,6% + 6% x 27,3% + 18% x 9,1% = 9,64%
( )

d) alocarea profitului net anual total din exploatare: 6,72

din care:
- aferent activelor corporale imobilizate
1,4 (14 x 0,10)
- aferent capitalului de lucru net 0,36 (6 x
0,06)
- aferent activelor necorporale distincte
0,36 (2 x 0,18)
Total profit net anual alocat 2,12

e) profitul net anual din exploatare alocat numai licenţei:

 6,72-2,12 = 4,6 mii. €

Dacă durata de viaţă rămasă a contractului de licenţă este 8 ani şi rata de actualizare (k) este 20%,
rezultă că FVPA (factorul de capitalizare) este 3,837.
Valoarea licenţei = 4,6 x 3,837 = 17,65 mii. €

5) Metoda costului indexat este adecvată pentru evaluarea unui proiect de C-D nefinalizat, care este
destinat vânzării ca activ individual:

2002 2003 2004 2005 Chelt.

Indicatori
(€) (€) (€) (€) totale (€)

Cheltuieli anuale 30.500 50.200 60.440 65.330 206.470

Impozit pe profit 25% 25% 25% 16%

Minus beneficiul fiscal 7.625 12.550 15.110 10.453 45.738

Cheltuieli anuale nete 22.875 37.650 45.330 54.877 160.732

Indicele preţurilor de consum 1,1 1,06 1,03 1

Cheltuieli anuale nete indexate 25.162 39.909 46.670 54.877 166.618

Rata rentabilităţii 15% 15% 15% 15%

Factor de compunere 1,52 1,32 1,15 1,0

Cheltuieli indexate 38.247 52.680 53.693 54.877 199.497

8.9 EVALUAREA DATORIILOR

Conform IAS 37 Provizioane, datorii şi active contingente, prin datorie se înţelege „o obligaţie
actuală a întreprinderii ce decurge din evenimentele trecute şi prin decontarea căreia se aşteaptă să
rezulte o ieşire de resurse care încorporează beneficiile economice“.
În cadrul diagnosticului juridic, evaluatorul are obligaţia de a constata nu numai datoriile
înregistrate în bilanţ, la data evaluării, ci mai ales datoriile neînregistrate în bilanţ.
După constatarea tuturor datoriilor, acestea vor fi grupate şi evaluate în mod distinct.
Datoriile pot fi împărţite în trei categorii:
■ datorii precis determinabile:
 datorii comerciale (către furnizori);
 credite bancare;
 efecte comerciale de plătit;
 dividende de plătit;
 impozite şi taxe de plătit;
 datorii legate de personal.
Aceste datorii sunt evaluate şi înregistrate în bilanţ la suma de bani necesară pentru achitarea
obligaţiilor existente sau la valoarea de piaţă a bunurilor şi serviciilor de prestat în contrapartidă
pentru stingerea unor obligaţii.
■ datorii certe care trebuie estimate; acestea reprezintă obligaţii certe de plătit dar a căror mărime
nu poate fi cunoscută decât la o dată viitoare, ca de exemplu pentru:
  impozitul pe profit;
 impozitul pe clădiri, teren, mijloace de transport etc.;
 garanţiile acordate clienţilor pentru perioada de garanţie;
 datorii către salariaţi (indemnizaţia de concediu de odihnă) sau către consultanţi
profesionali, când plăţile prevăzute în contractele semnate se fac cu o anumită
periodicitate.
Estimarea acestor datorii se face pe baza respectării reglementărilor legale şi a obligaţiilor
contractuale.
■ datorii potenţiale, numite şi contingente, care reprezintă o obligaţie viitoare posibilă neprevăzută
care depinde de producerea unui eveniment viitor; de exemplu, plata unor despăgubiri sau daune
în urma unor sentinţe judecătoreşti definitive, obligaţii de mediu etc.
În acest ultim caz, trebuie să fie prezentate informaţii referitoare la existenţa unor astfel de
obligaţii potenţiale, astfel încât beneficiarul raportului de evaluare să fie avizat asupra unei
asemenea datorii.

8.10 SINTEZA APLICĂRII METODEI ANC

În urma parcurgerii tuturor etapelor de evaluare a categoriilor de active, care necesită corecţii faţă
de valoarea lor contabilă, ca şi a unor datorii, sinteza corecţiilor şi calcularea Activului Net Corectat se face
într-un tabel cu forma sintetizată de mai jos.

Valori
Valori Ia
Nr. ajustate
SPECIFICAŢIE 31.12.2006 Ajustări lei
rd. lei
lei
(2+3)
0 1 2 3 4
IMOBILIZĂRI NECORPORALE 1 25.000 0 25.000
IMOBILIZĂRI CORPORALE 2 3.309.723 22.496.918 25.806.641
IMOBILIZĂRI FINANCIARE 3 2.472.368 3.000 2.475.368
ACTIVE IMOBILIZATE-TOTAL 4 5.807.091 22.499.918 28.307.009
(1+2+3)
STOCURI 5 32.500 200 32.700
CREANŢE 6 681.517 -550 680.967
INVESTIŢII FINANCIARE PE 7 66.035 0 66.035
TERMEN SCURT
CASA ŞI CONTURI LA BĂNCI 8 6.551.576 0 6.551.576
ACTIVE CIRCULANTE-TOTAL 9 7.331.628 -350 7.331.278
(5+6+7+8)
CHELTUIELI ÎN AVANS 10 200 0 200
DATORII CE TREBUIE PLĂTITE 11 456.216 0 456.216
ÎNTR-O PERIOADĂ UN AN
ACTIVE CIRCULANTE NETE, 12 4.948.809 -350 4.948.459
DATORII CURENTE NETE (9+10-11-
16)
TOTAL ACTIVE MINUS DATORII 13 8.829.097 22.499.568 31.328.665
CURENTE
DATORII CE TREBUIE PLĂTITE 14 162.300 0 162.300
ÎNTR-O PERIOADĂ UN AN
PROVIZIOANE PENTRU RISCURI ŞI 15 15.000 0 15.000
CHELTUIELI
VENITURI ÎNREGISTRATE ÎN 16 1.926.803 0 1.926.803
AVANS
 ACTIV NET CONTABIL (13-14-15) 17 8.651.797 X
ACTIV NET CORECTAT (13-14-15) 18 X 31.151.365

Câteva concluzii sintetice, de reţinut din abordarea pe bază de active, sunt:

(1) în acest capitol a fost tratată numai metoda ANC, în ipoteza că întreprinderea evaluată îşi va
continua activitatea normală de exploatare într-un viitor previzibil. Cealaltă metodă de
evaluare, înscrisă în abordarea pe bază de active, dar în ipoteza încetării activităţii, numită
metoda activului net de lichidare (ANL), este tratată în subcapitolul 10.4 Evaluarea pentru
lichidare;
(2) prin metoda ANC se calculează valoarea capitalului acţionarilor şi nu valoarea capitalului
investit;
(3) ANC reflectă o valoare de control, respectiv o valoare de control a capitalului acţionarilor,
deoarece cumpărătorul are posibilitatea de a hotărî vânzarea unor active sau a tuturor
activelor achiziţionate.
 Capitolul 9
Primă de control şi disconturi

Una din cele mai controversate probleme ale evaluării întreprinderii (alături de stabilirea ratei de
actualizare şi evaluarea activelor necorporale) o reprezintă corecţiile asupra valorii capitalului acţionarilor,
obţinute prin diferite metode de evaluare. Aceste corecţii finale sunt denumite în mod uzual ca primă de
control şi disconturi.
Pentru aplicarea primei şi/sau disconturilor, respectiv pentru efectuarea unor corecţii asupra valorii
capitalului acţionarilor, punctul de plecare îl constituie identificarea naturii valorii, calculată prin metodele
de evaluare. Numai în funcţie de natura valorii, care poate fi pe bază de control sau pe bază minoritară, cu
lichiditate ridicată sau scăzută, se poate justifica o corecţie de natura primei de control sau unui discont. O
greşeală cu consecinţe substanţiale în majorarea sau micşorarea valorii unui pachet de acţiuni, propusă ca
valoare finală pentru o tranzacţie, este aplicarea în mod mecanic a primei sau disconturilor, fără o analiză şi
justificare prealabilă.

9.1 PRIMA DE CONTROL

Prima de control se poate calcula, în anumite condiţii, atunci când se evaluează un pachet de acţiuni
majoritar care asigură o poziţie de control proprietarilor acestui pachet.
Ea reprezintă o valoare inerentă a pachetului de control, respectiv a acelui număr de acţiuni deţinute
care asigură un număr de voturi suficient pentru numirea şi revocarea membrilor consiliului de
administraţie şi deci pentru exercitarea conducerii efective a întreprinderii.
Controlul poate fi exercitat dacă un acţionar deţine:
■ un număr de acţiuni care reprezintă împreună 50 % din numărul total de voturi plus un vot (de
jure control);
■ un număr de acţiuni care asigură mai puţin de 50% din numărul total de voturi, dar datorită
gradului mare de dispersare al acţiunilor, acesta asigură exercitarea controlului (de facto
control).
Din punct de vedere teoretic, justificarea calculării unei prime de control adiţionale (la valoarea de
bază a unei acţiuni) este argumentată prin:
■ puterea de a lua decizii referitoare la strategiile de exploatare şi financiare ale întreprinderii, în
scopul obţinerii de profit;
■ puterea de a stabili nivelul salariilor şi al altor compensaţii pentru proprietari, de multe ori peste
nivelul normal/mediu al compensării proprietarilor din domeniul de activitate al întreprinderii
evaluate;
■ dreptul exclusiv de a stabili dacă se distribuie dividende ca şi mărimea dividendelor
distribuibile; prin aceasta, proprietarii pachetului majoritar pot să stabilească, în mod direct,
mărimea rentabilităţii capitalului investit în acţiuni;
■ dreptul de a vinde pachetul de control al întreprinderii şi deci de a asigura o lichiditate pentru
acţiunile deţinute;
■ dreptul de a declanşa procedura de faliment a întreprinderii şi de a limita astfel pierderile care s-
ar realiza prin continuarea funcţionării acesteia;
■ dreptul exclusiv de a angaja salariaţii, de a-i concedia şi de a semna contracte cu terţii;
■ dreptul de a hotărî vânzarea şi răscumpărarea acţiunilor;
■ dreptul de a hotărî vânzarea de active, de a face achiziţii sau de a angaja întreprinderea în
fuziuni;
■ posibilitatea modificării unor prevederi ale actului constitutiv al societăţii comerciale.
Evaluarea mărimii primei de control este subiectul a numeroase comentarii, decizii ale justiţiei,
analize statistice şi implicit a unor puncte de vedere diferite. În plus, disputele se desfăşoară şi pe terenul „a
fi sau a nu fi”, adică dacă să se calculeze sau nu o astfel de primă.
 Prima situaţie se referă la determinarea valorii subiective (de investiţie) a capitalului acţionarilor
pentru un anumit client, care şi-a definit în mod clar intenţiile şi criteriile lui subiective de direcţionare a
întreprinderii, pe care expertul evaluator le-a încorporat în valoarea totală a întreprinderii evaluate.
Este evident că, în acest caz, calcularea unei prime de control nu se justifică deoarece puterea lui de
direcţionare a întreprinderii, pe care intenţionează să o achiziţioneze, a fost deja încorporată în valoarea
subiectivă a întreprinderii.
Pe de altă parte, este greu de crezut că un cumpărător potenţial va accepta să plătească o primă
suplimentară (peste valoarea de investiţie) numai pentru deţinerea puterii de a-şi vinde pachetul majoritar
sau de a-şi lichida afacerea (dacă va fi cazul).
A doua situaţie este specifică cazului în care evaluarea s-a făcut de pe poziţia unui investitor
potenţial mediu, deci baza de evaluare a capitalului acţionarilor este valoarea de piaţa.
Valoarea de piaţă a capitalului acţionarilor (VCA) poate fi calculată prin metode diferite, înscrise în
cele trei abordări. Din aplicarea unor metode diferite de evaluare poate rezulta:
(a) VCA calculată pe bază de control; sau
(b) VCA calculată pe bază minoritară;
(a) Metodele de evaluare prin care se poate calcula VCA pe bază de control sunt:
■ metoda ANC;
■ metoda actualizării cash-flow-ului net a cărui previziune se face plecându-se de la un cont de
profit şi pierdere corectat (normalizat);
■ metoda capitalizării venitului corectat (normalizat);
■ metoda comparaţiei cu achiziţii de întreprinderi relevante şi similare.
În această situaţie, nu este justificată calcularea unei prime de control, în cazul în care obiectul
evaluării este calcularea valorii unui pachet de acţiuni de control. În schimb, dacă obiectul evaluării este
calcularea valorii unui pachet minoritar de acţiuni, se va aplica un discont pentru lipsa de control (discont
pentru pachet minoritar).
(b) Metodele de evaluare prin care se poate calcula VCA pe bază minoritară sunt:
■ metoda capitalizării dividendelor;
■ metoda actualizării cash-flow-ului net în care previziunea se face pornindu-se de la contul de
profit şi pierdere necorectat;
■ metoda capitalizării venitului necorectat (deci cel contabil);
■ metoda comparaţiei cu cursul de tranzacţionare al acţiunilor întreprinderilor similare şi relevante
cotate.
În această situaţie se justifică aplicarea unei prime de control asupra unei VCA calculată pe bază
minoritară. Mărimea primei de control nu poate fi stabilită cu precizie, ci este necesară o analiză detaliată
asupra avantajelor posibile care ar rezulta din preluarea controlului asupra întreprinderii evaluate.
În SUA, ca puncte de reper importante pentru estimarea mărimii primei de control, sunt des
utilizate rezultatele unor studii specializate asupra acestui subiect. Aceste studii analizează şi prelucrează
statistic diferenţa pozitivă dintre preţul de ofertă de preluare (răscumpărare) a acţiunilor întreprinderilor faţă
de cursul acestora, înregistrat cu cinci zile înaintea lansării ofertei de preluare.
S-a constatat că nivelul mediu al primei de preluare oferită a fost cuprins între 35% şi 45% iar cel
median între 27% şi 35%. Altfel spus, o acţiune dintr-un pachet majoritar (de control) al unei întreprinderi
are o valoare mai mare cu 30-40% faţă de o acţiune dintr-un pachet minoritar al aceleiaşi întreprinderi.
Prima de control (PC) fiind o reflectare a mărimii beneficiilor viitoare care ar putea reveni
proprietarilor majoritari se poate estima şi pe baza cuantificării „excesului de compensare” a proprietarilor
majoritari, derivat din poziţia de control. Excesul de compensare se referă la surplusul de venituri faţă de
cele considerate a fi normale, realizate de proprietari din salarii mari, bonusuri, avantaje în natură etc.
Calculul VCA prin luarea în considerare a excesului de compensare, introdus în una din cele două metode
bazate pe veniturile viitoare, trebuie să se înscrie într-o anumită succesiune, redată mai jos.
Profit net curent corectat fără corecţia aferentă excesului de compensare
(minoritar) 4.000 $
plus Exces net de compensare 1.000 $
egal Profit net corectat şi cu exces de compensare (control) 5.000 $
 dacă rata de capitalizare este 16%:
VCAcontrol = 5.000 $/0,16 = 31.250 $
VCAminoritar = 4.000 $/0,16 = 25.000 $
PC = [(31.250 $ - 25.000 $)/31.250 $] x 100 = 20%

9.2 DISCONT PENTRU LIPSA DE CONTROL (PACHET MINORITAR DE ACŢIUNI)

Investitorii care intenţionează să achiziţioneze un pachet minoritar de acţiuni se află într-o poziţie
dezavantajoasă faţă de cei care cumpără cel puţin 50 % plus un vot din totalul acţiunilor ordinare ale unei
întreprinderi.
Mărimea dividendelor obţinute de aceştia este în funcţie de deciziile la care ei nu au acces. Ca
urmare, din punctul de vedere al investitorului, o acţiune dintr-un pachet minoritar are o valoare mai mică
decât aceeaşi acţiune inclusă într-un pachet majoritar.
Aplicarea discontului pentru un pachet minoritar nu se face în mod automat, ci numai în urma unor
analize detaliate. De exemplu, dacă printr-o clauză înscrisă în documentele constitutive ale societăţii sau în
contractul de asociere în participaţiune se stipulează exercitarea controlului asupra afacerii de către
acţionarul minoritar, atunci se va aplica o primă de control şi nu un discont pentru pachetul minoritar.
Aceeaşi situaţie există şi în cazul unei asocieri în care doi asociaţi deţin câte 49% din părţile
sociale, iar al treilea deţine 2%. Achiziţionarea celor două procente de către unul din ceilalţi doi asociaţi se
va face numai cu plata unei importante prime de control.
Alţi factori care trebuie analizaţi în vederea stabilirii mărimii discontului pentru lipsa de control
sunt:
■ probabilitatea ca evenimente viitoare să declanşeze anumite comportamente ale acţionarului
majoritar în defavoarea celor minoritari;
■ clauzele acordurilor cu caracter de obligativitate, care se semnează între acţionari, pentru a le
proteja investiţiile şi speranţele de câştig, referitoare la:
modalitatea de evaluare a afacerii, pentru a fi protejaţi în cazul în care se retrag din afacere;
clauzele de transferabilitate a acţiunilor în cazul decesului, pensionării sau retragerii,
fuziunii cu o altă întreprindere, falimentului unui acţionar etc;
prevederea acceptării sau refuzării propunerilor de noi acţionari;
■ istoricul plăţii dividendelor;
■ relaţiile dintre acţionari (în cazul în care nu există acorduri încheiate între aceştia);
■ preţurile la care s-au tranzacţionat acţiunile între salariaţii întreprinderii evaluate (având în
vedere şi cunoaşterea circumstanţelor acestor vânzări);
■ veto-ul posibil pe care un acţionar minoritar poate să-l dea acţionarilor majoritari în situaţia în
care aceştia doresc impunerea unei strategii noi, care incumbă şi vânzarea pachetului minoritar,
sau dacă eventualele fuziuni se pot face numai cu acordul expres al acţionarului minoritar.
Din punct de vedere metodologic, discontul pentru lipsa de control se deduce numai din VCA
calculată pe bază de control.
Mărimea discontului pentru lipsa de control se poate estima numai pe baza unor referinţe
rezultate din studiile specializate asupra preţurilor de tranzacţionare a acţiunilor pe piaţa bursieră. O
menţiune importantă este faptul că aceste studii nu prezintă mărimea discontului pentru lipsă de control
ci, aşa cum am arătat anterior, se referă numai la mărimea primei de control. Dar discontul pentru lipsă de
control se calculează, în mod indirect, plecându-se de la mărimea primei de control (relevată în studii
statistice) prin formula:

în care:
DLC = discont pentru lipsă de control;
PC = prima de control mediană.
Astfel, dacă prima de control mediană, rezultată din studiile realizate, este de 27-35%, rezultă că
DLC este cuprins între 21% şi 26%.

9.3 DISCONT PENTRU NELICHIDITATE (NECOTARE)

Prin lichiditate se înţelege rapiditatea şi certitudinea cu care un activ poate fi transformat în
numerar, în cazul în care proprietarul activului doreşte vânzarea acestuia. Acest discont reflectă o diminuare
a valorii unei fracţiuni a capitalului acţionarilor cauzată de lipsa capacităţii acesteia de a fi convertită cu
promptitudine în numerar.
Mărimea discontului pentru nelichiditate (DN) poate fi estimată în funcţie de mai mulţi factori:
■ structura capitalului investit în întreprindere; cu cât ponderea capitalului de lucru net (fondului
de rulment net) în totalul capitalului investit este mai mare, cu atât posibilitatea transformării
activelor curente în lichidităţi este mai ridicată şi implicit discontul pentru nelichiditate va fi mai
mic;
■ mărimea întreprinderii, exprimată prin valoarea totală a capitalului investit şi prin cifra de
afaceri realizată; cu cât o întreprindere este mai mare cu atât accesul la credite este mai facil şi
deci posibilitatea de surmontare a unor dificultăţi financiare temporare este mai mare; ca urmare
şi mărimea discontului pentru nelichiditate va fi mai mică;
■ situaţia financiară a întreprinderilor evaluate; dacă, de exemplu, rata rentabilităţii capitalului
investit este superioară costului mediu ponderat al capitalului, orice bancă comercială va finanţa
necesităţile temporare de investiţii ale întreprinderii şi deci mărimea discontului va fi mai mică;
■ mărimea pachetului de acţiuni supuse tranzacţionării; un pachet majoritar se poate vinde mai uşor
faţă de un pachet minoritar şi deci şi mărimea DN este diferită. Dacă este necesară aplicarea atât
a DLC cât şi a DN ordinea efectuării lor este întotdeauna următoarea: mai întâi se aplică
DLC şi ulterior se aplică DN asupra valorii corectate cu DLC.
Mărimea DN se poate stabili tot în mod orientativ, pe baza informaţiilor furnizate de studiile
realizate cu acest subiect. Aceste studii vizează:
discontul practicat la emisiunea de către companii a acţiunilor nesupuse tranzacţionării şi destinate
unui număr restrâns de investitori (engl. restricted stock, letter stock). Studiile realizate de mai
multe agenţii/organizaţii au indicat că mărimea medie a discontului pentru restricţionarea
tranzacţionării pe piaţa bursieră a acestui tip de acţiuni, deci discont de nelichiditate, a fost de cea.
35% în deceniul 1991-2000;
diferenţa dintre cursul acţiunii la prima emisiune publică de acţiuni a întreprinderilor introduse la
bursă şi cursul de tranzacţionare al acţiunilor din perioada imediat ulterioară introducerii la bursă.
Mărimea unui astfel de discont, rezultată din studiile realizate în SUA, este de cea. 44%. Trebuie
reţinut că mărimea acestui DN s-a calculat pentru pachete minoritare de acţiuni.
9.4 ALTE DISCONTURI
9.4.1 Discontul din ANC
Acest discont are ca explicaţie riscul de neîncasare, prin vânzarea unor categorii de active, a valorii
recuperabile a acestora. Acest risc există îndeosebi pentru creanţe şi pentru activele imobilizate de natura
mijloacelor fixe. Ca urmare, discontul pentru ANC reflectă o marjă (în general de 20-30%) din preţul
estimat prin evaluare al celor două categorii de active.
Pe de altă parte, trebuie avut în vedere că mărimea maximă permisă a acestui tip de discont este
dată de mărimea ANL (Activul net de lichidare).
Deci coerenţa trebuie să fie:

ANC ANC cu discont pentru ANC ANL

Cu alte cuvinte, discontul asupra ANC este explicabil prin eventuala lichiditate redusă a unor
active, care pot fi vândute numai în câteva luni şi deci discontul este adecvat atât pentru riscul de a vinde
activele la preţul estimat prin evaluare, cât şi pentru reflectarea valorii banilor în timp (actualizarea
veniturilor realizabile în viitor din vânzarea activelor).
Discontul pentru pachetul minoritar este controversat. De aceea, unii teoreticieni nu utilizează
termenii de discont pentru pachet minoritar şi pentru nelichiditate, ci discont din ANC.
9.4.2 Discontul pentru o persoană “cheie”
Persoana “cheie” este reprezentată de un manager sau un proprietar de întreprindere mică sau
mijlocie necotată, care are o influenţă cuantificabilă importantă asupra valorii unei întreprinderi. Dispariţia
unei persoane “cheie” şi imposibilitatea înlocuirii imediate a acesteia, cu o persoană cu aceeaşi competenţă
şi aceleaşi abilităţi, are un impact direct asupra valorii întreprinderii, respectiv o diminuare a acesteia.
Mărimea discontului se poate calcula prin estimarea impactului pierderii persoanei “cheie”, asupra
diminuării profitului/ cash-flow-ului viitor, pe durata necesară înlocuirii acesteia şi capitalizarea acestei
pierderi.
Nu se aplică un astfel de discont, dacă:
■ în rata de actualizare sau de capitalizare a fost inclusă o primă de risc adiţională aferentă
posibilei pierderi a unei persoane “cheie”;
■ întreprinderea are o poliţă de asigurare de viaţă a persoanei “cheie”, în care despăgubirea
asigurată prin poliţă, în caz de deces sau incapacitate de muncă, a fost calculată astfel încât să
acopere pierderea de venit estimată în cazul pierderii persoanei „cheie”;
■ a fost calculat un fond comercial personal (goodwill personal) netransferabil, care a fost scăzut
din valoarea capitalului investit, determinată prin evaluare.
Concluzii:
(1) disconturile şi prima de control se aplică numai după o analiză amănunţită a clauzelor
documentelor constitutive ale întreprinderii evaluate şi în funcţie de mulţi alţi factori, care pot
justifica sau nu aplicarea unei/unor corecţii;
(2) de obicei, în k şi c este încorporată o primă de risc pentru nelichiditate sau pentru o persoană
“cheie”, care trebuie luate în considerare la stabilirea mărimii unor astfel de disconturi, dacă
acestea sunt estimate în mod distinct;
(3) un factor important în justificarea discontului pentru nelichiditate este rata rentabilităţii
realizată de întreprinderea evaluată; dacă această rată este ridicată şi deci atractivă pentru
cumpărători, timpul de vânzare al întreprinderii (adică lichiditatea) va fi scurt şi deci mărimea
discontului va fi mai mică şi invers;
(4) pentru a evita justificarea aplicării unei prime şi/sau unui discont ca şi a mărimii acestora (care
este un proces foarte dificil şi subiectiv) se recomandă utilizarea metodelor de evaluare, din care
rezultă în mod direct valoarea capitalului acţionarilor, pe bază de control sau pe bază
minoritară; în acest fel, nu mai este necesară aplicarea primei/ disconturilor.
 Capitolul 10
Evaluarea pentru scopuri speciale

10.1 EVALUAREA PENTRU ÎNTOCMIREA RAPOARTELOR FINANCIARE

10.1.1 Cadrul de reglementare a evaluării activelor
Evaluarea activelor este implicată în mod direct în elaborarea informaţiilor privind poziţia
financiară a întreprinderii, care reflectă relaţia dintre activele, datoriile şi capitalurile proprii înregistrate în
bilanţul acesteia. De asemenea, prin modificarea valorii unor active, pe parcursul exerciţiului financiar,
evaluarea activelor are efecte şi asupra celorlalte componente cifrice ale situaţiilor financiare.
Principiile de bază ale evaluării activelor, în scopul recunoaşterii lor în bilanţ sunt:
a) principiul continuităţii activităţii, care constă în prezumţia că o întreprindere îşi va continua
activitatea normală şi în viitorul previzibil; deci nu există intenţia sau necesitatea ca
întreprinderea să-şi întrerupă activitatea sa, inclusiv prin lichidare;
b) principiul reprezentării fidele, conform căruia înregistrările din bilanţ trebuie să reflecte în mod
credibil tranzacţiile şi alte evenimente care se concretizează în capital propriu, active şi datorii la
data elaborării acestei componente a situaţiilor financiare.
Dificultăţile cu care se confruntă evaluatorul în identificarea tranzacţiilor relevante cu active
comparabile şi în asigurarea ipotezelor de aplicare a metodelor de evaluare adecvate (de
exemplu fluxul de venituri generabil de o proprietate, durata de viaţă utilă rămasă sau
deprecierea unui activ de natura mijloacelor fixe sau unui activ necorporal etc.) generează riscul
de a se produce erori în evaluare.
De aceea, efectuarea unor evaluări rezonabile este o condiţie esenţială pentru
recunoaşterea valorii activelor şi datoriilor în bilanţul contabil. Evidenţele pieţei, bazate pe
informaţii credibile de piaţă, trebuie să reprezinte suportul esenţial pentru asigurarea
credibilităţii evaluatorilor.
c) principiul neutralităţii, în sensul că evaluările efectuate nu trebuie să fie influenţate de
raţionamente subordonate obţinerii unui rezultat sau obiectiv predeterminat.

10.1.2 Bazele de evaluare

Evaluatorii profesionişti sunt implicaţi în mod direct, uneori fiind chiar solicitate în mod explicit
serviciile lor, în evaluarea activelor unei întreprinderi.
De aceea, o sarcină esenţială a evaluatorilor o constituie însuşirea prevederilor conţinute atât în
IFRS-uri cât şi în IVS-uri (Standarde Internaţionale de Evaluare).
Prevederile esenţiale referitoare la evaluare vizează bazele de evaluare, recunoscute de IFRS-uri şi
respectiv de IVS-uri.
În optica IFRS, evaluarea este procesul prin care se determină valorile la care structurile financiare
vor fi recunoscute în bilanţ şi în contul de profit şi pierdere. Ca urmare, evaluarea presupune existenţa unor
baze de evaluare. Acestea sunt:
a)costul istoric, respectiv activele sunt înregistrate la suma plătită în numerar sau echivalente de
numerar sau la valoarea justă a sumei plătite în momentul achiziţionării lor;
b) costul curent, care reprezintă suma în numerar sau echivalente de numerar care ar trebui
plătită, dacă acelaşi activ sau unul asemănător ar fi achiziţionat în prezent.
c)valoarea realizabilă (de decontare), care reprezintă suma în numerar sau echivalente de
numerar care poate fî obţinută în prezent (la data evaluării) prin vânzarea normală a activelor;
d) valoarea actualizată, care reprezintă valoarea actualizată a fluxurilor nete viitoare de
numerar, care vor fi generate de desfăşurarea normală a activităţii.
Baza de evaluare cel mai des întâlnită este costul istoric, dar şi costul curent, pentru a fi reflectată
modificarea valorii contabile a activelor cauzată de modificarea preţurilor. În anumite situaţii sunt
combinate doua baze de evaluare. De exemplu:
■ stocurile sunt evaluate la valoarea cea mai mică dintre cost şi valoarea realizabilă netă (IAS 2 -
Stocuri, paragraf 9);
■ valoarea recuperabilă a unui activ este cea mai mare valoare intre valoarea justă a unui activ sau
 a unei unităţi generatoare de numerar minus costurile de vânzare şi valoarea de utilizare a acelui
activ sau unităţi generatoare de numerar (IAS 36 - Deprecierea activelor, paragraf 18).
Standardul Internaţional de Aplicaţie în Evaluare IVA 1- Evaluarea pentru raportarea financiara,
conţine următoarele precizări referitoare la evaluarea diferitelor tipuri de proprietate, în scopul
elaborării rapoartelor financiare ale companiilor:
(a) Pentru adoptarea unei baze de evaluare este necesară o clasificare a activelor supuse evaluării,
făcută de managerii întreprinderii, la solicitarea evaluatorului. Clasificarea trebuie făcută în:
• active de exploatare, adică necesare pentru activităţile de bază ale entităţii;
• active din afara exploatării, respectiv:
- proprietăţi deţinute pentru dezvoltarea ulterioară;
- investiţii imobiliare;
- active în surplus faţă de necesităţile de exploatare.
(b) Clasificarea activelor determină care standard IAS sau IFRS se aplică, respectiv:
○ IAS 16 - Imobilizări corporale
○ IAS 40 - Investiţii imobiliare
○ IAS 17 - Contracte de leasing
○ IAS 36 - Deprecierea activelor
○ IAS 2 - Stocuri
○ IFRS 3 - Combinări de întreprinderi
○ IFRS 5 - Active imobilizate deţinute pentru vânzare şi activităţi întrerupte.
Standardele Internaţionale de Raportare Financiară (IFRS) adoptă două modele pentru
recunoaşterea activelor în bilanţ, şi anume un model bazat pe cost şi un model bazat pe valoarea justă.
Acolo unde se aplică modelul bazat pe valoarea justă este necesară o reevaluare curentă a activului.
Prevederile IAS 16 - Imobilizări corporale
IAS 16 prevede ca activele corporale imobilizate, deţinute în scopul producţiei sau furnizării de
bunuri şi servicii, să fie recunoscute iniţial la cost şi ulterior să fie înregistrate în conformitate cu modelul
bazat pe cost sau cu cel bazat pe valoarea justă.
Valoarea justă este suma pentru care un activ ar putea fi schimbat sau o datorie decontată, de
bună voie, între două părţi aflate în cunoştinţă de cauză, în cadrul mei tranzacţii cu preţul determinat
obiectiv (IAS 16, paragraful 6).
IAS 16 prevede modelul bazat pe cost, în paragraful 30, după cum urmează:
„După recunoaşterea ca activ, un element de imobilizări corporale va fi înregistrat la costul
său minus orice amortizare cumulată aferentă şi orice pierderi cumulate din depreciere.“
Modelul bazat pe valoarea justă prevede reevaluări regulate, fiind explicat, în paragraful 31, după
cum urmează:
„După recunoaşterea ca activ, un element de imobilizări corporale a cărui valoare justă poate
fi evaluată credibil va fi înregistrat la o valoarea reevaluată, aceasta fiind valoarea justă la
data reevaluării minus orice amortizare cumulată ulterior aferentă şi orice pierderi cumulate
din depreciere. Reevaluările se vor face cu suficientă regularitate pentru a se asigura că
valoarea contabilă nu diferă prea mult de ceea ce s-ar fi determinat prin utilizare valorii juste
la data bilanţului.“
Valoarea justă nu este în mod necesar sinonimă cu valoarea de piaţa, fiind utilizată în diferite
contexte în Standardele Internaţionale de Raportare Financiară.
Atunci când o entitate adoptă modelul bazat pe valoarea justă, care prevede reevaluări regulate,
conform IAS 16.31, activele sunt incluse în bilanţul contabil la valoarea justă, după cum urmează:
 • „Valoarea justă a terenurilor şi clădirilor este determinată în general după datele de evidenţă
de pe piaţă, printr-o evaluare efectuată, în mod normal, de evaluatori calificaţi profesional.
Valoarea justă a elementelor de imobilizări corporale este în genera valoarea lor de piaţă
determinată prin evaluare” (IAS 16.32).
• „Dacă nu există date de piaţă privind valoarea justă, din cauza naturii specializate a
elementului de imobilizări corporale, iar elementul se vinde rar, cu excepţia cazului în care
reprezintă o parte a unei activităţi continue, o entitate poate avea nevoie să estimeze
valoarea justă a activului specializat prin utilizarea unei abordări pe bază de venit sau prin
abordarea prin costul de înlocuire net” (IAS 16.33).
Când un element este reevaluat, întreaga clasă de active căreia îi aparţine ar trebui reevaluată pentru
a se evita atât reevaluări selective, cât şi raportarea unor valori care sunt o combinaţie de costuri şi valori
juste, calculate la date diferite. Reevaluările trebuie efectuate cu suficientă regularitate pentru ca valoarea
contabilă să nu difere semnificativ de valoarea ce ar putea fi stabilită utilizând valoarea justă la data
bilanţului contabil.
Referitor la amortizarea activelor imobilizate, IAS 16 prevede următoarele:
• entitate trebuie să înregistreze amortizarea activelor incluse în imobilizările corporale.
Evaluatorii ar putea fi nevoiţi să aloce valoarea între elementele diferite ale unui activ, sa ofere
consultanţă cu privire la valoarea reziduală sau la durata de viaţă utilă viitoare a unui activ.
• pentru ca entitatea să stabilească valoarea amortizabilă, din valoarea contabilă a activului se
deduce valoarea reziduală. .
• durata de viaţă economică a clădirilor, amenajărilor terenurilor şi construcţiilor ataşate,
maşinilor şi echipamentelor nu este neapărat aceeaşi cu durata de viaţă utilă, care face obiectul
politicii entităţii privind cedarea viitoare sau reînnoirea.
Concluzia evaluării trebuie raportată în conformitate cu IVS 3, Raportarea evaluării. Evaluatorii
trebuie să se asigure că rapoartele conţin suficientă informaţie pentru a îndeplini toate cerinţele IAS 16.77,
la întocmirea situaţiilor financiare, respectiv:
• data intrării în vigoare a reevaluării;
• dacă a fost implicat un evaluator independent (Notă: IVSC interpretează aceasta ca Evaluator
extern.);
• metodele şi ipotezele semnificative aplicate;
• în ce măsură valorile activelor au fost determinate direct prin referinţă la preţurile practicate pe o
piaţă activă sau la tranzacţii recente pe baza preţului determinat obiectiv, sau dacă au fost
estimate utilizând alte tehnici de evaluare.

Prevederile IAS 40 - Investiţii imobiliare

IAS 40 defineşte investiţia imobiliară ca fiind o proprietate (teren sau clădire, sau parte a unei
clădiri, sau ambele) deţinută (de proprietar sau de locatar în baza unui contract de leasing financiar) în
scopul închirierii sau pentru creşterea valorii capitalului sau ambele. Sunt excluse proprietăţile deţinute şi
utilizate în producţia sau furnizarea de bunuri şi servicii, sau în scopuri administrative şi, de asemenea,
proprietăţile deţinute pentru vânzare în decursul activităţii normale.
Investiţiile imobiliare se evaluează iniţial Ia cost. După recunoaşterea iniţială, o entitate poate
adopta unul dintre următoarele modele contabile:
a) Un model bazat pe valoarea justă în care investiţia imobiliară trebuie evaluată la valoarea
justă, iar modificările înregistrate în valoarea justă trebuie recunoscute în contul de profit şi
pierdere; sau
b) Un model bazat pe cost, care este de fapt modelul prevăzut în IAS 16. O întreprindere, care
optează pentru modelul bazat pe cost, trebuie să prezinte şi informaţiile în legătură cu valoarea
justă a investiţiei sale imobiliare.
Investiţia imobiliară, deţinută în cadrul unui contract de leasing, poate fi înregistrată în evidenţele
contabile prin utilizarea modelului bazat pe valoarea justă. Dacă este adoptat acest model, toate proprietăţile
clasificate ca investiţii imobiliare vor fi înregistrate pe baza modelului valorii juste. Tratamentul contabil al
unei astfel de investiţii imobiliare este următorul:
• valoarea justă a unei investiţii imobiliare, deţinută în cadrul unui contract de leasing, va reflecta
venitul net după deducerea obligaţiilor de leasing viitoare. Deşi entitatea trebuie să adauge la
valoarea justă raportată orice datorie de leasing recunoscută pentru a ajunge la valoarea contabilă
pentru scopuri contabile, acest lucru nu afectează obligaţia ca evaluatorul sa raporteze valoarea de
piaţă;
• la recunoaşterea iniţială, o investiţie imobiliară, deţinută în cadrul unui contract de leasing, va fi
înregistrată sub forma unui leasing financiar, conform IAS 17.20, adică la valoarea justă a
proprietăţii, sau, dacă este mai mică, Ia valoarea actualizată a plăţilor minime de leasing. Orice
sumă achitată pentru a dobândi interesul aferent proprietăţii este prezentată ca parte din plăţile
minime de leasing şi, în consecinţă, este inclusă în costul activului (IAS 40, paragraful 25);
• evaluarea ulterioară a investiţiei imobiliare, deţinută în cadrul unui contract de leasing
operaţional, necesită adoptarea modelului bazat pe valoarea justa;
• întreprinderile sunt încurajate, dar nu obligate, să determine valoarea justă a unei investiţii
imobiliare pe baza evaluării făcute de un evaluator independent (extern), care deţine o calificare
profesională relevantă şi recunoscută şi care are experienţă recentă în ceea ce priveşte localizarea
şi categoria de investiţie imobiliară care este evaluată (IAS 40.26).

IAS 40 prevede prezentarea următoarelor informaţii, pe care evaluatorul trebuie să le includă în

Raportul de evaluare, alături de cerinţele IVS 3:
a) metodele şi ipotezele semnificative aplicate în determinarea valorii juste a investiţiei
imobiliare, inclusiv o declaraţie din care să reiasă că determinarea valorii juste s-a bazat pe
informaţii de piaţă sau mai mult pe alţi factori (pe care întreprinderea trebuie să îi prezinte),
din cauza naturii proprietăţii imobiliare şi lipsei datelor de piaţă comparabile, şi
b) măsura în care valoarea justă a investiţiei imobiliare (aşa cum a fost ea evaluată sau prezentată
în situaţiile financiare) se bazează pe evaluarea efectuată de către un evaluator independent
(conform interpretării IVSC, acesta este evaluator extern), evaluator care deţine o calificare
profesională recunoscută şi relevantă şi care posedă experienţa recentă în ceea ce priveşte
localizarea şi categoriile de investiţii imobiliare care sunt supuse evaluării.
Prevederile IAS 17 - Contracte de leasing
IAS 17 tratează contabilizarea acestor active deţinute în cadrul contractelor de leasing. Toate
operaţiunile de leasing necesită clasificarea fie ca leasing operaţional, fie ca leasing financiar. Pentru fiecare
din cele două tipuri de leasing se aplică tratamente contabile diferite. O operaţiune de leasing financiar este
înregistrată în bilanţul contabil al locatarului atât sub formă de activ cât şi sub formă de datorie, la valori
egale cu valoarea justă a activului sau, dacă este mai mică, la valoarea actualizată a plăţilor minime de
leasing, fiecare stabilite la începutul contractului de leasing. Orice costuri directe iniţiale, înregistrate de
locatar, sunt adăugate sumei recunoscute ca un activ.
Pentru leasingul terenurilor şi clădirilor, IAS 17.14, prevede că „o caracteristică a terenurilor este
ca acestea au, în mod normal, o durată de viaţă economică nedefinită... leasingul privind terenul va fi un
leasing operaţional”. Ca urmare, în cazul leasingului de terenuri şi clădiri, aceste elemente trebuie
considerate separat în scopul clasificării operaţiunilor de leasing. (IAS 17.15). Majoritatea contractelor de
leasing privind proprietăţile imobiliare acordă locatarului dreptul de a ocupa atât terenurile cât şi clădirile.
Dacă locatarul trebuie să întreţină clădirea şi să o înapoieze locatorului în condiţii optime, este probabil ca
ambele elemente să fie corect clasificate ca leasing operaţional. În cazul în care ambele elemente nu
prezintă aceeaşi clasificare, plăţile minime de leasing (inclusiv orice plată iniţială a ratelor de leasing) sunt
distribuite între teren şi construcţii, în funcţie de valorile juste ale celor două elemente, la începutul
contractului de leasing. Daca plăţile de leasing nu pot fi alocate în mod credibil, întregul contract de leasing
este tratat ca leasing financiar, cu excepţia cazului în care ambele elemente sunt incluse în leasing
operaţional.
IVSC consideră că, pentru fiecare caz, cerinţele de stabilire a valorii juste a activului, în regim de
leasing, conform IAS 17, paragraful 20, sunt îndeplinite de către evaluator în raportarea valorii de piaţă. În
cazul leasingului de terenuri şi construcţii, această valoare este valoarea de piaţă a interesului privind
proprietatea închiriată deţinută de locatar. În cazul operaţiunilor de leasing pentru alte active, această
valoare este, de regulă, valoarea de piaţă a activului ce nu constituie obiectul unui contract de leasing,
deoarece datoria este înregistrată separat.
Prevederile IAS 36 - Deprecierea activelor
Deprecierea activelor, numită şi pierdere de valoare, apare atunci când valoarea recuperabilă a
activului scade în mod permanent sub valoarea sa contabilă.
Pierderea din depreciere este valoarea cu care valoarea contabilă a unui activ sau a unei unităţi
generatoare de numerar depăşeşte valoarea lor recuperabilă (IAS 36.6).
Valoarea recuperabilă este maximul dintre valoarea justă minus costurile de vânzare ale unui
activ sau unităţi generatoare de numerar şi valoarea lor de utilizare (IAS 36.6).
Valoarea justă minus costurile de vânzare este valoarea ce se poate obţine din vânzarea unui activ
sau unităţi generatoare de numerar, de bunăvoie, între părţi aflate în cunoştinţă de cauză, în cazul unei
tranzacţii în care preţul este determinat obiectiv minus costurile de vânzare anticipate în mod rezonabil
(IAS 36.6).
Valoare contabilă este valoarea la care un activ este recunoscut în bilanţ după scăderea
amortizării cumulate până la acea dată, precum şi a pierderilor cumulate din depreciere (IAS 36.6).
Valoare de utilizare este valoarea actualizată a fluxurilor viitoare de numerar estimate, ce se
aşteaptă să fie generate din utilizarea continuă a unui activ sau a unei unităţi generatoare de numerar (IAS
36.6).
Conform cerinţelor IAS 36, o întreprindere trebuie să stabilească, la data fiecărui bilanţ contabil,
dacă există vreun indiciu potrivit căruia un activ poate fi depreciat. Deprecierea poate fi indicată, de
exemplu, de o reducere a valorii activului ca urmare a modificărilor de pe piaţă sau progresului tehnologic,
de funcţionarea sub standardele tehnice în comparaţie cu rentabilitatea estimată, sau de intenţia de a
întrerupe sau restructura operaţiunile entităţii. În cazul în care se identifică o depreciere, valoarea contabilă
a activului trebuie adusă la nivelul valorii lui recuperabile, pierderea din depreciere fiind diferenţa dintre
aceste două valori.
Prevederile IAS 2 - Stocuri
Evaluările de proprietăţi deţinute pentru vânzare în decursul activităţii normale a întreprinderii ar
trebui să corespundă cerinţelor IAS 2 - Stocuri. Aceste proprietăţi j sunt estimate la suma minimă dintre
cost şi valoarea realizabilă netă.
Valoare realizabilă netă este preţul de vânzare estimat ce ar putea fi obţinut pe parcursul
desfăşurării normale a activităţii, mai puţin costurile estimate pentru finalizarea bunului şi costurile
necesare vânzării (IAS 2.6).
Valoarea realizabilă netă se referă deci la suma netă pe care entitatea estimează cava fi obţinută în
urma vânzării de stocuri, pe parcursul desfăşurării normale a activităţii. Valoarea justă este suma pentru
care aceleaşi stocuri pot fi tranzacţionate între vânzători şi cumpărători pe piaţă, aflaţi în cunoştinţă de
cauză. Aşadar valoarea realizabilă netă este o valoare specifică entităţii pe când valoarea justă minus
costurile de vânzare este specifică numai participanţilor pe piaţă; de aceea este posibil ca, pentru stocuri,
valoarea realizabilă netă să nu fie egală cu valoarea justă minus costurile de vânzare (IAS 2.7).
Prevederile IFRS 3 - Combinări de întreprinderi
Atunci când o entitate achiziţionează sau fuzionează cu o altă entitate, dobânditorul trebuie să
înregistreze în contabilitate activele şi datoriile societăţii achiziţionate la valoarea lor justă, la data
achiziţiei. Pentru activele şi datoriile identificabile, IFRS consideră că evaluatorul trebuie să raporteze
valoarea justă a acestora, existentă la data achiziţiei şi care este prezentată detaliat, pe toate clasele de active
şi datorii, în subcapitolul următor (10.2 - Evaluarea în scopul fuziunilor).

Prevederile IFRS 5 - Imobilizări deţinute în scopul tranzacţionării şi

activităţi întrerupte
Conform IFRS 5, Imobilizări deţinute în scopul tranzacţionării şi activităţi întrerupte, activele în
surplus vor fi identificate separat. Aceste active trebuie înregistrate individual sau sub forma unor „grupări
de active cedate”, de exemplu: o grupare de active ce urmează să fie cedate împreună, prin vânzare sau prin
alte operaţiuni, alături de datoriile asociate direct acestor active ce vor fi transferate, de asemenea, în cadrul
tranzacţiei. Activele în surplus sunt înregistrate iniţial la suma minimă dintre valoarea contabilă şi valoarea
justă minus costurile de vânzare, şi ulterior la valoarea justă minus costurile de vânzare. Evaluatorii trebuie
să constate dacă activele în surplus vor fi evaluate ca elemente individuale sau ca un grup ori portofoliu de
active, ce urmează să fie cedate, în cadrul unei tranzacţii unice şi să raporteze valoarea de piaţă cu ipotezele
corespunzătoare.

10.2 EVALUAREA ÎN SCOPUL COMBINĂRII DE ÎNTREPRINDERI (FUZIUNI ŞI ACHIZIŢII)

Economia de piaţă are ca principală caracteristică dinamismul, iar unul dintre principalele motoare
ce asigură progresul îl reprezintă transferul de proprietatea. În multe cazuri, eforturile financiare ale
investitorilor pentru achiziţia de active, acţiuni sau părţi sociale diminuează resursele necesare punerii în
valoare a potenţialului întreprinderilor respective. În aceste condiţii s-au dezvoltat o serie de alte operaţiuni
pe piaţă care pot duce la punerea în valoare a unor active sau afaceri. Dintre aceste operaţiuni, în ţările cu
economie de piaţă funcţională cel mai des întâlnite sunt combinările de întreprinderi.
Combinările de întreprinderi sunt operaţiuni de capital ce au motivaţie economică, juridică sau
fiscală şi pot fi structurate în diverse moduri, în funcţie de scopurile urmărite. Standardul Internaţional de
Raportare Financiară IFRS 3, paragraful 4, dă următoarea definiţie:
“O combinare de întreprinderi reprezintă fuzionarea unor entităţi individuale într-o singură
entitate raportoare “.
De regulă, unitatea dobânditoare obţine controlul asupra entităţilor dobândite. Nu reprezintă
combinări de întreprinderi achiziţionarea de către o întreprindere a activelor altei întreprinderi, chiar dacă
aceste active sunt preluate în integralitatea lor. Această operaţiune poartă denumirea de « transfer de active
» şi nu are ca efect dizolvarea întreprinderii care cedează activele. Combinarea de întreprinderi presupune
preluarea de către o entitate, atât a activelor, cât şi a pasivelor altor entităţi sau comasarea activelor şi
pasivelor mai multor entităţi, într-o nouă entitate.
În legislaţia românească, fuziunea este definită prin Ordinul MFP nr. 1376/2004, privind reflectarea
în contabilitate a principalelor operaţiuni de fuziune, divizare, dizolvare şi lichidare a societăţilor
comerciale, ca fiind:
“operaţiunea prin care două sau mai multe societăţi hotărăsc transmiterea patrimoniului la altă
societate, sau înfiinţarea unei noi societăţi în scopul comasării activităţilor “.
Codul Fiscal menţionează, de asemenea, că „fuziunea” înseamnă o operaţiune prin care:
a) una sau mai multe societăţi, în momentul şi ca efect al dizolvării fără lichidare, îşi transferă
totalitatea activelor şi pasivelor către o altă societate existentă, în schimbul emiterii către
participanţii lor a titlurilor de participare reprezentând capitalul celeilalte societăţi şi, dacă este
cazul, al plăţii în numerar a maximum 10% din valoarea nominală sau, în absenţa valorii
nominale, a valorii nominale contabile echivalente a titlurilor respective;
b) două sau mai multe societăţi, în momentul şi ca efect al dizolvării fără lichidare, îşi transferă
totalitatea activelor şi pasivelor unei alte societăţi care se înfiinţează, în schimbul emiterii către
participanţii lor a unor titluri de participare.
Definiţiile prezentate mai sus indică unul din principalele efecte ale combinărilor Ide întreprinderi
dar trebuie menţionat că motivaţia fuziunilor este cel mai adesea una economică.
Din punct de vedere procedural, modul în care se poate realiza fuziunea a două sau mai multe
întreprinderi este statuat atât prin legea societăţilor comerciale - Legea nr. 31/1990 republicată, cât si prin
Legea contabilităţii nr. 82/1991 republicată.
Conform art. 233 din Legea nr.31/1990, fuziunea se poate realiza prin absorbţie sau prin
contopire.
În cazul fuziunii prin absorbţie, de regulă întreprinderea mai puternică sau mai bine situată pe
piaţă preia patrimoniul şi acţionarii întreprinderilor mai slabe. Nu este necesară astfel înfiinţarea unei noi
societăţi comerciale, dar întreprinderile absorbite se dizolvă fără a fi necesară lichidarea lor. Fuziunea prin
absorbţie este una din operaţiunile cele mai uzitate datorită timpului relativ scurt în care se poate realiza, a
costurilor reduse şi a avantajelor pe care le poate aduce prin eliminarea costurilor lichidării, în cazul
întreprinderilor aflate în dificultate financiară.
Fuziunea prin contopire presupune înfiinţarea unei noi societăţi comerciale care preia patrimoniul
şi activităţile întreprinderilor ce se unesc; este o operaţiune mai rar întâlnită datorită timpului şi costurilor
necesare. Aceasta operaţiune se întâlneşte în cazul întreprinderilor de acelaşi calibru care, de regulă,
activează în acelaşi domeniu de activitate sau în domenii conexe, dar care nu au o poziţie foarte sigură pe
piaţă. Şi în acest caz există avantajul dizolvării, fără lichidare, a întreprinderilor ce fuzionează.

10.2.1 Fuziunea prin absorbţie

Etapele principale ale unei fuziuni prin absorbţie sunt:
a) Inventarierea patrimoniului şi evaluarea elementelor patrimoniale (activele şi pasivele
societăţilor) - art. 8 si 9 din Legea nr.82/1991 republicată. Reevaluarea activelor imobilizate se face la
valoarea justă a acestora, de regulă pe baza unor evaluări efectuate de evaluatori cu calificare profesională
adecvată.
«Valoarea justă reprezintă valoarea la care poate fi tranzacţional un activ sau poate fi decontată o
datorie, între părţi interesate şi în cunoştinţă de cauză, în cadrul unei tranzacţii desfăşurate în
condiţii obiective ».
Evaluarea elementelor patrimoniale se va realiza cu respectarea recomandărilor Standardului
Internaţional de Aplicaţie în Evaluare IVA1 - Evauarea pentru raportarea financiară şi ale Standardului
Internaţional de Aplicaţie în Evaluare, GN8 - Abordarea prin cost pentru raportarea financiară (CIN).
În tabelul de mai jos, sunt prezentate modalităţile de determinare a valorii juste a elementelor de
activ şi pasiv ale întreprinderii dobândite, conform prevederilor IFRS 3/2005, paragraful B16, determinare
absolut necesară pentru alocarea preţului de achiziţie pe activele şi datoriile întreprinderii dobândite.

Elemente de
Determinarea valorii juste
activ/pasiv
Terenuri şi clădiri Valoarea de piaţă.
Echipamente Valoarea de piaţă, determinată în mod normal printr-o
tehnologice evaluare; dacă, din cauza caracterului specializat al
echipamentelor tehnologice, nu există o piaţă activă pentru
acestea şi deci, nu se poate face evaluarea lor la valoarea de
piaţă, dobânditorul este nevoit să estimeze valoarea justă prin
abordarea prin venit sau prin costul de înlocuire net.
Instrumente Valori curente de pe piaţă.
financiare
tranzacţionate pe o
piaţă activă
Instrumente Valori estimative calculate ţinând seama de variabile, cum ar fi
financiare raportul curs/profit net (PER), randamentul dividendelor şi rata
netranzacţionate pe o de creştere preconizată a unor instrumente de acelaşi tip ale
piaţă activă unor entităţi cu caracteristici similare.
Stocuri de produse şi Preţurile de vânzare, din care se scad cheltuielile de vânzare şi
mărfuri finite o marjă rezonabilă de profit aferent vânzării stocurilor de
produse şi mărfuri finite.
Stocuri de producţie Preţurile de vânzare ale produselor finite, din care se scad
în curs de execuţie cheltuielile de definitivare (finalizare), cheltuielile de desfacere
(neterminată) şi o marjă rezonabilă de profit aferent definitivării (finalizării)
şi vânzării stocurilor de produse în curs de execuţie
(neterminată).
Stocuri de materii Costurile curente de înlocuire.
prime
Creanţe, contracte Valorile actualizate ale sumelor de primit, calculate în funcţie
profitabile şi alte de ratele curente ale dobânzii, din care se scad provizioanele
active identificabile pentru sume necolectate şi pentru cheltuielile de colectare
(dacă este cazul).
Contracte profitabile Valoarea nominală pentru creanţele pe termen scurt.
1 şi alte active
identificabile pe
termen scurt
Active necorporale Valoarea justă, prin referire la o piaţă activă.
tranzacţionate pe o
piaţă activă
Active necorporale Prin tehnici de estimare indirectă a valorilor juste, ce reflectă
tranzacţionate pe o sumele pe care dobânditorul le-ar plăti pentru activele
piaţă inactivă necorporale care nu se tranzacţionează pe o piaţă activă, sume
plătibile în cadrul unor tranzacţii nepărtinitoare între părţi
interesate şi informate, pe baza maximului de informaţii
disponibile, la data evaluării (achiziţiei).
In stabilirea acestor sume, întreprinderea dobânditoare ia în
considerare rezultatul tranzacţiilor recente cu active
necorporale similare.
Tehnicile de estimare indirectă a valorilor juste pot fi utilizate
pentru evaluarea iniţială a activelor necorporale, obţinute în
urma unei combinări (achiziţii) de întreprinderi, dacă acestea
reflectă tranzacţiile şi practicile curente din domeniul din care
activele necorporale fac parte.
Aceste tehnici se pot referi la
- aplicarea unor multiplicatori, preluaţi din tranzacţiile
curente de pe piaţă, asupra unor indicatori ce reflectă
rezultatele utilizării unui activ necorporal (de ex. venitul,
profitul brut sau net);
- abordarea prin metoda „scutirii de redevenţă” (metoda
actualizării economiei de redevenţă netă ipotetică);
- actualizarea cash-flow-ului net generat de un activ
necorporal sau alocat activului necorporal.
Active sau datorii Valoarea actualizată a obligaţiei aferente beneficiilor definite,
nete aferente din care se scade valoarea justă a activelor aferente planului de
beneficiilor beneficii definite.
angajaţilor
Creanţe şi datorii Valoarea beneficiului fiscal aferent pierderilor fiscale sau a
fiscale impozitelor exigibile aferente profitului sau pierderii, în
conformitate cu IAS 12 - Impozitul pe profit, evaluate din
perspectiva entităţii rezultate în urma combinării. Creanţa sau
datoria fiscală este stabilită luând în calcul un provizion aferent
efectului fiscal generat de recalcularea activelor, datoriilor
identificabile la valoarea justă şi nu la cea actualizată.
Datorii pasive şi Valoarea actualizată a sumelor ce urmează a fi vărsate pentru
efecte comerciale de stingerea datoriilor, ajustate cu ratele curente adecvate ale
plătit, datorii pe dobânzii. Cu toate acestea, actualizarea nu este necesară pentru
termen lung, datorii, datoriile pe termen scurt, atunci când diferenţa dintre valoarea
angajamente nominală şi valoarea actualizată nu este reprezentativă.
contabile şi alte
obligaţii de plată
Contracte oneroase şi Valorile actualizate ale sumelor ce urmează a fi vărsate pentru
alte datorii stingerea datoriilor, ajustate cu ratele curente ale dobânzii.
identificabile ale
entităţii dobândite
Datorii contingente Sumele pe care le-ar solicita un terţ pentru asumarea acelor
ale entităţii datorii contingente. O astfel de sumă va reflecta toate
dobândite previziunile legate de posibile fluxuri de trezorerie şi nu doar
valoarea preconizată cea mai probabilă, cea mai mică sau cea
mai mare a fluxului de trezorerie.
b) Întocmirea bilanţurilor contabile de fuziune, prin corectarea activelor şi pasivelor societăţilor, pe baza
evaluării.
În bilanţ, un activ trebuie recunoscut numai atunci când:
- este probabilă realizarea unor beneficii economice viitoare de către societate;
- costul sau valoarea activului poate fi evaluat(ă) în mod credibil.
Pe baza bilanţului întocmit înainte de fuziune se determină activul net contabil, potrivit formulei:

Activ net contabil = Total Active - Total Datorii

c) Evaluarea globală a societăţilor. Determinarea Aportului Net.

Pentru evaluarea societăţilor intrate în fuziune se pot folosi mai multe metode de evaluare înscrise
în cele trei abordări recomandate de Standardele Internaţionale de Evaluare, respectiv abordarea prin
comparaţie, abordarea prin venit şi abordarea pe bază de active.
Valoarea totală a societăţii, stabilită prin metodele menţionate, reprezintă valoarea aportului net de
fuziune al fiecărei societăţi intrate în fuziune. Pe baza acestei valori se stabileşte raportul de schimb.
Valoarea activului net contabil corectat este egală cu valoarea aportului net numai dacă valoarea
totală a întreprinderii a fost determinată prin metoda Activului Net Corectat (metoda patrimonială). În cazul
în care valoarea totală este rezultatul aplicării altor metode de evaluare, valoarea activului net contabil
corectat poate să difere de valoarea aportului net la societatea absorbită sau intrată în contopire, diferenţele
fiind recunoscute fie ca profit, fie ca pierdere din fuziune astfel: dacă valoarea aportului net este mai mare
decât activul net contabil corectat diferenţa este recunoscută ca profit. În situaţia inversă, diferenţa este
recunoscută ca pierdere.
Pentru respectarea principiului independenţei exerciţiului, recunoaşterea câştigurilor şi pierderilor
aferente perioadelor anterioare se va reflecta în contul 117 - Rezultatul reportat, cu identificarea acestora pe
exerciţii financiare, dacă aceasta este posibilă.

d) Determinarea raportului de schimb al acţiunilor sau al părţilor sociale, pentru a acoperi capitalul
societăţilor comerciale absorbite. În această etapă se efectuează:
 determinarea valorii contabile corectate a acţiunilor sau a părţilor sociale ale societăţilor
comerciale care fuzionează, prin raportarea aportului net (valorii totale a întreprinderii) la
numărul de acţiuni sau de părţi sociale emise.
Valoarea contabilă a unei acţiuni/părţi sociale se poate obţine şi prin raportarea activului net
contabil, la numărul de acţiuni/părţi sociale, dacă valoarea aportului net s-a determinat prin
metoda Activului net contabil corectat;
 stabilirea raportului de schimb al acţiunilor sau al părţilor sociale, prin raportarea valorii
contabile a unei acţiuni ori părţi sociale a societăţii absorbite la valoarea contabilă a unei acţiuni
sau părţi sociale a societăţii absorbante, raport verificat şi aprobat de experţi evaluatori, în
conformitate cu art. 239 alin. (1) lit. e) din Legea nr. 31/1990, republicată, cu modificările şi
completările ulterioare.

e) Determinarea numărului de acţiuni sau de părţi sociale de emis, pentru remunerarea aportului
net de fuziune, presupune:
determinarea numărului de acţiuni sau de părţi sociale ce trebuie emise de societatea comercială
care absoarbe, fie prin raportarea capitalului propriu (activul net) al societăţilor comerciale
absorbite la valoarea contabilă a unei acţiuni sau părţi sociale a societăţii comerciale absorbante,
fie prin înmulţirea numărului de acţiuni ale societăţii comerciale absorbite cu raportul de
schimb; majorarea capitalului social la societatea comercială care absoarbe, prin înmulţirea
numărului de acţiuni care trebuie emise de societatea comercială care absoarbe cu valoarea
nominală a unei acţiuni sau a unei părţi sociale de la această societate comercială;
calcularea primei de fuziune, ca diferenţă între valoarea contabilă a acţiunilor sau a părţilor
sociale şi valoarea nominală a acestora.
Societăţile comerciale care sunt absorbite, se dizolvă şi îşi pierd personalitatea juridică, o dată cu
înregistrarea la Registrul Comerţului, a acţiunii de fuziune.

10.2.2 Fuziunea prin contopire

 Etapele principale ale unei fuziuni prin contopire sunt:
a) Inventarierea patrimoniului şi evaluarea elementelor patrimoniale (activele şi pasivele
societăţilor) - art. 8 si 9 din Legea nr.82/1991, republicată. Reevaluarea activelor imobilizate se
face la valoarea justă a acestora, de regulă, pe baza unor evaluări efectuate de evaluatori cu
calificare profesională adecvată;
b) Întocmirea bilanţurilor contabile de fuziune prin corectarea valorii activelor şi pasivelor
societăţilor în urma evaluării lor şi determinarea activului net la fuziune (ANF) pentru
societăţile ce fuzionează, care este activul net corectat după evaluarea activelor şi pasivelor la
valoarea justă;
c) Determinarea valorii corectate a acţiunilor, ca raport între ANF şi numărul de acţiuni
pentru toate societăţile care fuzionează;
d) Constituirea unei noi societăţi care are capitalul social egal cu suma activului net la
fuziune (corectat) al societăţilor care fuzionează şi determinarea numărului de acţiuni
prin raportarea capitalului social la valoarea nominală propusă;
e) Determinarea raportului de schimb pentru acţiunile societăţilor care participă la fuziune ca
raport între valoare corectată a acţiunilor şi valoarea nominală propusă;
f) Reflectarea în contabilitatea noii societăţi, a capitalurilor sociale aportate, a drepturilor şi
obligaţiilor societăţilor care fuzionează, prin contopire şi care sunt dizolvate.
10.2.3 Tratamentul fiscal al societăţilor absorbite sau care se contopesc
Tratamentul fiscal al societăţilor absorbite sau care se contopesc este următorul:
• veniturile provenite din transferul activelor sunt venituri neimpozabile, iar cheltuielile privind
activele sunt cheltuieli nedeductibile;
• societatea absorbită sau care se contopeşte trebuie să transmită societăţii absorbante sau noii
societăţi valoarea fiscală a fiecărui element de activ şi pasiv transferat, această valoare urmând
să se amortizeze pe durata de funcţionare normală rămasă;
• reducerea sau anularea oricărui provizion ori a rezervei care a fost anterior dedusă la
determinarea profitului impozabil se include în veniturile impozabile ale societăţii absorbite, cu
excepţia situaţiei în care societatea absorbantă preia provizionul sau rezerva respectivă;
• societatea absorbită sau care se contopeşte are obligaţia să depună declaraţia de impunere şi să
plătească impozitul pe profit, cu 10 zile înainte de data înregistrării încetării existenţei la
Registrul Comerţului;
• pierderea fiscală înregistrată de societatea absorbită sau care se contopeşte, nu se recuperează de
către societatea absorbantă sau cea nou înfiinţată;
• la determinarea profitului impozabil, societatea absorbantă sau cea nou înfiinţată foloseşte
valorile fiscale ale activelor şi pasivelor transmise de către societatea absorbită sau cele care se
contopesc;
• în cazul în care se preiau, de la societatea absorbită sau de la cele care se contopesc, rezerve
şi/sau provizioane, care au fost deductibile la determinarea profitului impozabil, acestea devin
venituri impozabile.

10.2.4 APLICAŢIE pentru fuziunea prin absorbţie

1. Inventarierea patrimoniului şi evaluarea elementelor patrimoniale (activele şi pasivele)
societăţilor care fuzionează - Societatea „X” S.A. absorbantă şi Societatea „Y” S.A. absorbită.
Valoarea justă a activelor imobilizate la Societatea „X” S.A, înregistrează un plus de 2.000.000
lei, de la valoarea contabilă netă de 10.000.000 lei, la valoarea corectată de 12.000.000 lei.
Valoarea justă a activelor imobilizate la Societatea „Y” S.A, înregistrează un plus de 1.000.000
lei, de la valoarea contabilă netă de 6.000.000 lei, la valoarea corectată de 7.000.000 lei.
2. În aceste condiţii, Bilanţurile celor două societăţi, la fuziune, vor fi următoarele:
Bilanţ contabil S.C. „X” S.A., care absoarbe:
- lei -
 Nr. SOLD
DENUMIREA INDICATORULUI
rând la fuziune
A. ACTIVE IMOBILIZATE
I. IMOBILIZĂRI NECORPORALE 01 0
II. IMOBILIZĂRI CORPORALE 02 12.000.000
III. IMOBILIZĂRI FINANCIARE 03 0
ACTIVE IMOBILIZATE TOTAL (rd.01 la 03) 04 12.000.000
B. ACTIVE CIRCULANTE
I. STOCURI 05 5.000.000
II. CREANŢE 06 2.000.000
III. INVESTIŢII FINANCIARE PE TERMEN 07 0
SCURT
IV. CASA ŞI CONTURI LA BĂNCI 08 500.000
ACTIVE CIRCULANTE TOTAL (rd. 05 la 08) 09 7.500.000
C. CHELTUIELI ÎN AVANS 10 100.000
D. DATORII CE TREBUIE PLĂTITE INTR-O 11 6.500.000
PERIOADĂ DE PÂNĂ LA UN AN
E. ACTIVE CIRCULANTE NETE, RESPECTIV 12 1.000.000
DATORII CURENTE NETE (rd.09+10-11-16)
F. TOTAL ACTIVE MINUS DATORII CURENTE 13 13.000.000
(rd.04+12)
G. DATORII CE TREBUIE PLĂTITE INTR-O 14 3.000.000
PERIOADĂ MAI MARE DE UN AN
H. PROVIZIOANE PENTRU RISCURI ŞI 15 0
CHELTUIELI
I. VENITURI IN AVANS 16... 100.000
J. CAPITAL ŞI REZERVE
I. CAPITAL SOCIAL 19... 1.000.000
II. PRIME DE CAPITAL 23 0
III. REZERVE DIN REEVALUARE 24... 2.000.000
IV. REZERVE 26 5.500.000
V. REZULTATUL REPORTAT 27... 0
VI. REZULTATUL EXERCIŢIULUI FINANCIAR 29... 1.500.000
Repartizarea profitului 31 0
CAPITALURI PROPRII TOTAL 32 10.000.000
(rd. 19+23+24+26+27+29-31)

Bilanţ contabil S.C. Y S.A., absorbită:

- lei -
Nr. SOLD
DENUMIREA INDICATORULUI
rând Ia fuziune
A. ACTIVE IMOBILIZATE
I. IMOBILIZĂRI NECORPORALE 01 0
II. IMOBILIZĂRI CORPORALE 02 7.000.000
III. IMOBILIZĂRI FINANCIARE 03 0
ACTIVE IMOBILIZATE TOTAL (rd.01 la 03) 04 7.000.000
B. ACTIVE CIRCULANTE
I. STOCURI 05 1.000.000
II. CREANŢE 06 1.500.000
III. INVESTIŢII FINANCIARE PE TERMEN 07 0
SCURT
IV. CASA ŞI CONTURI LA BĂNCI 08 500.000
ACTIVE CIRCULANTE TOTAL (rd. 05 la 08) 09 3.000.000
 C. CHELTUIELI ÎN AVANS 10 0
D. DATORII CE TREBUIE PLĂTITE INTR-O 11 3.500.000
PERIOADĂ DE PÂNĂ LA UN AN
E. ACTIVE CIRCULANTE NETE, RESPECTIV 12 - 500.000
DATORII CURENTE NETE (rd.09+10-11-16)
F. TOTAL ACTIVE MINUS DATORII CURENTE 13 6.500.000
(rd.04+12)
G. DATORII CE TREBUIE PLĂTITE INTR-O 14 1.500.000
PERIOADĂ MAI MARE DE UN AN
H. PROVIZIOANE PENTRU RISCURI ŞI 15 0
CHELTUIELI
I. VENITURI ÎN AVANS 16 ... 0
J. CAPITAL ŞI REZERVE
I. CAPITAL SOCIAL 19... 500.000
II. PRIME DE CAPITAL 23 0
III. REZERVE DIN REEVALUARE 24... 1.000.000
IV. REZERVE 26 2.500.000
V. REZULTATUL REPORTAT 27... 0
VI. REZULTATUL EXERCIŢIULUI FINANCIAR 29... 1.000.000
Repartizarea profitului 31 0
CAPITALURI PROPRII TOTAL 32 5.000.000
(rd. 19+23+24+26+27+29-31)

3. Evaluarea globală a societăţilor. Determinarea Aportului Net.

Pentru Societatea „X” S.A, evaluarea globală a societăţii confirmă ca valoare de piaţă
estimarea realizată prin abordarea pe baza activelor, situaţie în care Activul net corectat cu
valoarea justă a imobilizărilor corporale conform bilanţului la fuziune reprezintă aportul net.
APORT NET S.C. „X” = 10.000.000 lei
Pentru Societatea „Y” S.A, evaluarea globală duce la o valoare de piaţă majorată cu 1.000.000
lei faţă de activul net la fuziune, majorare datorată unor active necorporale ce nu pot fi
identificate individual şi evaluate separat. Valoarea societăţii a fost estimată prin abordarea pe
baza veniturilor.
APORT NET S.C. „Y”= 5.000.000 + 1.000.000 = 6.000.000 lei
4. Determinarea raportului de schimb al acţiunilor presupune următoarele calcule:
a) determinarea valorii contabile corectate a acţiunilor
Pentru Societatea „X” S.A, valoarea nominală a acţiunilor este de 10 lei, iar numărul de acţiuni
emise de 100.000 acţiuni..
Valoare contabilă acţiuni S.C. „X” = 10.000.000/100.000 = 100 lei
Pentru Societatea „Y” S.A, valoarea nominală a acţiunilor este de 10 lei, iar numărul de acţiuni
emise de 50.000 acţiuni..
Valoare contabilă acţiuni S.C. „Y” = 6.000.000/ 50.000 = 120 lei
b) stabilirea raportului de schimb al acţiunilor: 120/100 = 1,2

5. Determinarea numărului de acţiuni sau de părţi sociale de emis pentru remunerarea aportului net de
fuziune presupune:
a) determinarea numărului de acţiuni sau de părţi sociale ce trebuie emise de societatea comercială
care absoarbe:
6.000.000 / 100 = 60.000 acţiuni sau 50.000 x 1,2 = 60.000 acţiuni
b) majorarea capitalului social la societatea comercială care absoarbe:
60.000 acţiuni x 10 lei = 600.000 Iei
 c) calcularea primei de fuziune, ca diferenţă între valoarea contabilă a acţiunilor societăţii absorbite
şi valoarea nominală a acestora.
6.000.000 - 600.000 = 5.400.000 lei
Pentru cele 50.000 acţiuni deţinute de acţionarii S.C. „Y” S.A., aceştia vor primi 60.000 acţiuni la
S.C. „X”S.A.
Bilanţul contabil rezultat după fuziune, pentru societatea „X” S.A., va fi următorul:

- lei -
Nr. SOLD
DENUMIREA INDICATORULUI
rând la fuziune
A. ACTIVE IMOBILIZATE
I. IMOBILIZĂRI NECORPORALE-fond de 01 1.000.000
comerţ
II. IMOBILIZĂRI CORPORALE 02 19.000.000
III. IMOBILIZĂRI FINANCIARE 03 0
ACTIVE IMOBILIZATE TOTAL (rd.01 la 03) 04 20.000.000
B ACTIVE CIRCULANTE
I. STOCURI 05 6.000.000
II. CREANŢE 06 3.500.000
III. INVESTIŢII FINANCIARE PE TERMEN 07 0
SCURT
IV. CASA ŞI CONTURI LA BĂNCI 08 1.000.000
ACTIVE CIRCULANTE TOTAL (rd. 05 la 08) 09 10.500.000
C. CHELTUIELI IN AVANS 10 100.000
D. DATORII CE TREBUIE PLĂTITE INTR-O 11 10.000.000
PERIOADĂ DE PÂNĂ LA UN AN
E. ACTIVE CIRCULANTE NETE, RESPECTIV 12 500.000
DATORII CURENTE NETE (rd.09+10-11-16)
F. TOTAL ACTIVE MINUS DATORII 13 20.500.000
CURENTE (rd.04+12)
G. DATORII CE TREBUIE PLĂTITE INTR-O 14 4.500.000
PERIOADĂ MAI MARE DE UN AN
H. PROVIZIOANE PENTRU RISCURI ŞI 15 100.000
CHELTUIELI
I. VENITURI ÎN AVANS 16... 0
J. CAPITAL ŞI REZERVE
I. CAPITAL SOCIAL 19... r
1.600.000
II. PRIME DE CAPITAL 23 5.400.000
III. REZERVE DIN REEVALUARE 24... 2.000.000
IV. REZERVE 26 5.500.000
V. REZULTATUL REPORTAT 27 ... 0
VI. REZULTATUL EXERCIŢIULUI 29... 1.500.000
FINANCIAR
Repartizarea profitului 31 0
CAPITALURI PROPRII TOTAL 32 16.000.000
(rd. 19+23+24+26+27+29-31)

Conform recomandărilor din standardul de raportare financiară IFRS 3, preluat şi de metodologia

dată de OMFP nr. 1376/2004, societatea absorbantă va recunoaşte fondul comercial, dobândit în contextul
combinării de întreprinderi, ca activ.
 10.2.5 Particularităţi ale evaluării societăţilor ce fuzionează
Lucrările de referinţă în domeniul evaluării întreprinderilor fac deseori asemănări între modul de
analiză şi abordare a evaluării pentru fuziune, cu cea pentru achiziţia de societăţi comerciale. Chiar şi
standardul IFRS 3 recomandă, pentru combinările de întreprinderi, aplicarea metodei achiziţiei.
În cazul evaluării societăţilor ce fuzionează, bazele de evaluare, metodele aplicate, tipurile de valori
estimate sunt similare cu cazul evaluării pentru tranzacţionarea (achiziţia) pachetelor majoritare de acţiuni.
Este recomandabil astfel, ca şi în cazul fuziunilor, să se aplice, dacă este posibil, toate cele trei baze de
evaluare - baza activelor, baza veniturilor şi baza comparaţiilor. După cum s-a constatat şi din exemplul de
mai sus, esenţial în determinarea elementelor necesare realizării bilanţului contabil, după fuziune, îl
reprezintă estimarea valorii de piaţă a societăţilor ce participă la fuziune, care reprezintă aportul net a
societăţilor ce se combină, şi pe baza acestui aport net, să se calculeze valoarea unitară a acţiunilor sau
părţilor sociale a societăţilor respective.
În cazul societăţilor necotate, determinarea Aportului Net la Fuziune implică, analiza şi evaluarea
societăţii, atât pe baza activelor, cât şi pe baza veniturilor. Acolo unde pieţele financiare sunt slab
dezvoltate şi nu se poate conta pe informaţiile puse la dispoziţie de acestea, algoritmul de mai sus se va
aplica şi pentru societăţile cotate.
În practică, evaluatorul poate întâlni 2 situaţii;
a) evaluarea activelor şi pasivelor societăţii la valoarea justă are ca rezultat o valoare inferioară
valorii bazate pe actualizarea sau capitalizarea veniturilor viitoare. Acest caz presupune un
potenţial de rentabilitate foarte bun al capitalului investit, iar valoarea de utilizare a activelor
patrimoniale este superioara costului net de înlocuire a activelor respective. Acest fapt
presupune existenţa unor elemente intangibile ce contribuie la maximizarea rezultatelor
financiare (profituri sau fluxuri financiare). Problema mai dificilă, în acest caz, o reprezintă
evaluarea activelor necorporale ce nu sunt identificabile şi recunoscute în bilanţ. Aceste active
ce constituie fondul comercial (valoarea de good-will), vor putea fi recunoscute şi incluse în
bilanţ după fuziune conform IFRS 3, dacă şi numai dacă elementele intangibile respective sunt
transferate la societatea rezultată după fuziune.
b) evaluarea activelor şi pasivelor societăţii la valoarea justă are ca rezultat o valoare superioară
valorii bazate pe actualizarea sau capitalizarea veniturilor viitoare. Acest caz presupune o
abordare greşită în determinarea valorii juste a activelor societăţii si anume aplicarea numai a
metodelor bazate pe costuri de înlocuire. Este necesar, în astfel de situaţii, ca valoarea activelor
societăţii să fie o valoare recuperabilă fie prin potenţialul de rentabilitate viitor, deci o corecţie
a valorii bazate pe costuri la nivelul valorii de utilizare, fie prin preţul net de vânzare, respectiv
corecţie la nivelul valorii de lichidare. În această situaţie aportul net a societăţilor ce se
combină corespunde Activului net contabil corectat.

În ambele situaţii este foarte important ca aplicarea metodele bazate pe venituri sa includă corecţii
ale contului de profit şi pierderi care să elimine influenţa elementelor excepţionale precum şi a veniturilor şi
cheltuielilor ce nu sunt recunoscute de piaţă sau nu au o structură normală, previzibilă şi repetabilă pentru
activitatea desfăşurată.

10.3 EVALUAREA PENTRU GARANTAREA CREDITELOR

10.3.1 Baze de evaluare
Evaluarea pentru garantarea creditelor trebuie să ţină seama de o serie de particularităţi care fac ca
bazele de evaluare să fie mai restrictive decât în cazul evaluării pentru alte scopuri ca raportări financiare,
vânzare-cumpărare etc.
Obiectivele evaluării pentru garantarea împrumuturilor, prin drepturile de proprietate asupra unor
bunuri, impune un grad ridicat de responsabilitate fiduciară ceea ce impune ca evaluatorul să aibă o
asigurare profesională adecvată.
Opinia evaluatorului va ţine seama şi de structura şi de durata împrumutului, pe lângă datele de
bază ale evaluării pentru astfel de scopuri, de situaţia pieţei, de veniturile nete sau fluxurile financiare.
Standardele profesionale în domeniul evaluării pentru garantarea creditelor au evoluat şi au adus
precizări importante, în special după anul 2000.
Standardul Internaţional de Aplicaţie în Evaluare 2 (IVA 2), conţinut în Standardele Internaţionale
de Evaluare, ediţia a şaptea, 2005, recomandă ca baza de evaluare pentru garantarea creditelor, valoarea de
piaţă.
Ambele standarde recomandă ca evaluatorul să analizeze modul în care se pot realiza condiţiile din
definirea valorii de piaţă, mai ales cea referitoare la perioada necesară expunerii proprietăţii pe piaţă
(marketing adecvat) sau cea referitoare la poziţia vânzătorului (vânzător hotărât, dar nu obligat să vândă)
elemente ce pot impune abordarea evaluării pe baza valorii de vânzare forţată, în multe din cazurile de
estimare a valorii garanţiilor reale.
Finanţatorii sunt interesaţi, în principal, de valoarea de piaţă, dar sunt şi situaţii speciale în care se
acceptă valoarea de utilizare, estimată fie în condiţiile continuării activităţii, fie valoarea pentru o utilizare
alternativă. Principiul celei mai bune utilizări pentru estimarea valorii de piaţă a proprietăţilor imobiliare
este, de regulă, acceptat de finanţatori.
Valorile estimate pe baza costurilor de înlocuire sunt mai rar aplicate pentru evaluarea garanţiilor
bancare. Valorile estimate pe această bază se acceptă dacă activele propuse pentru garanţii au un potenţial
de rentabilitate superior costurilor (dacă valoarea de utilizare curentă sau alternativă este mai mare decât
costul de înlocuire net).
Foarte important este ca toate metodele, tehnicile şi procedurile aplicate să aibă criterii de apreciere
derivate din analiza pieţei, astfel:
■ comparaţia directă va avea la bază analiza vânzărilor pe piaţa de bunuri similare şi echilibrul
pieţei;
■ ratele de capitalizare sau coeficienţii de actualizare vor trebui să corespundă pieţei locale şi se
vor determina în funcţie de veniturile obtenabile de proprietăţile la care se cunosc preţurile de
tranzacţionare;
■ costurile de reconstrucţie sau cele de înlocuire să fie determinate pe baza unor situaţii reale,
întâlnite pe piaţă şi mai puţin pe indicatori prestabiliţi sau pe calcule ce generalizează metoda.
De asemenea, deprecierile se vor estima în funcţie de analize comparative la nivelul pieţei şi nu
pe baza unor durate de viaţă date de norme fiscale.
Aplicarea în acest mod a metodelor înscrise în cele trei abordări ale evaluării (costuri, venituri,
comparaţii) poate duce la estimarea valorii de piaţă.
Aplicarea unor valori în afara pieţei, utilizând criterii ce nu sunt bazate pe o analiză a pieţei, pot fi
luate în considerare numai în circumstanţe speciale, caz în care evaluatorul este obligat să definească
valoarea estimată şi să menţioneze care sunt diferenţele faţă de valoarea de piaţă, pentru a se evita astfel
orice confuzie.
Standardele Internaţional de Evaluare IVS 2 -Baze de evaluare diferite de valoarea de piaţă
(revizuit în 2005), aduce în discuţie o nouă bază de evaluare, şi anume valoarea de garantare a creditului
ipotecar, care este definită ca „valoarea unei proprietăţi determinată de un evaluator printr-o estimare
prudentă a vandabilităţii viitoare a proprietăţii, prin luarea în considerare a aspectelor mentenabile pe
termen lung ale proprietăţii, condiţiilor normale şi locale de piaţă, utilizării curente şi utilizărilor
alternative adecvate ale proprietăţii. “
Valoarea de garantare a creditului ipotecar poate fi o bază de evaluare apropiată de valoarea de
piaţă. Acordul pentru capital de la Basel recunoaşte această bază de evaluare pentru pieţe stabile pe termen
lung şi pentru cele cu potenţial ridicat de dezvoltare. De asemenea, Parlamentul European recunoaşte
această valoare prin Directiva 98/32/EC. Valoarea pentru credit ipotecar este aplicabilă proprietăţilor
imobiliare rezidenţiale dar şi anumitor proprietăţi imobiliare comerciale (birouri, centre comerciale,
hoteluri). Evaluatorul trebuie să aibă cunoştinţe temeinice asupra pieţei imobiliare locale şi a tendinţelor
acesteia.
Conceptul de valoare pentru credit ipotecar este asimilat unei valori de piaţă sustenabilă pe termen
lung şi impune respectarea următoarelor principii:
■ estimarea prudentă a vandabilităţii viitoare a proprietăţii;
■ identificarea şi eliminarea elementelor speculative;
■ reflectarea condiţiilor normale şi locale ale pieţei;
■ analiza elementelor proprietăţii ce susţin menţinerea pe termen lung a valorii acesteia;
■ se va ţine cont de utilizarea curentă şi de posibile utilizări alternative;
■ metodele de evaluare să fie transparente iar raportul de evaluare să aibă o organizare logică,
argumentaţii solide şi exprimare clară;
 ■ evaluatorul să aibă competenţa necesară în domeniul evaluării proprietăţilor, cunoştinţe solide
privind piaţa locală şi să respecte legislaţia specifică ţării.
Standardul recomandă ca raportul de evaluare pentru garantarea creditelor, acordate pe termen
foarte lung, să cuprindă atât valoarea de garantare a creditului ipotecar, cât şi estimarea valorii de piaţă.
Atunci când între cele două valori, cea de piaţă şi cea mentenabilă pe termen lung (valoare de garantare a
creditului ipotecar), diferenţa este mai mare de 20%, evaluatorul va trebui să susţină volatilitatea pieţei
imobiliare, printr-o notă specială inclusă în raportul de evaluare.
În principiu, valoarea de garantare a creditului ipotecar este estimată pe aceleaşi baze şi principii ca
şi valoarea de piaţă, numai că se vor lua în considerare şi principiile specifice enunţate mai sus, care pot
duce la modificări ale caracteristicilor pieţei, la ajustări ale ratelor de capitalizare sau actualizare, Ia
modificări ale veniturilor nete. Estimarea valorii de garantare a creditului ipotecar include, de regulă, mai
multe aproximări şi riscuri mai mari, fapt ce o va diferenţia de valoarea de piaţă valabilă la data evaluării.
În multe cazuri, pentru evaluarea garanţiilor bancare, pe lângă valoarea de piaţă, este recomandabil
a se estima şi valoarea de vânzare forţată sau valoarea la lichidare. Valoarea de vânzare forţată este
definită cu aceiaşi termeni ca şi valoarea de piaţă, numai că sunt alte ipoteze pentru realizarea valorii, şi
anume:
■ tranzacţiile se desfăşoară, de regulă, în condiţii atipice, extraordinare;
■ timpul de expunere a proprietăţii pe piaţă este insuficient şi marketingul neadecvat;
■ piaţa este nefavorabilă realizării tranzacţiei;
■ vânzătorul este obligat să vândă, iar potenţialii cumpărători cunosc situaţia specială a
vânzătorului.
Şi în cazul estimării valorii de vânzare forţată se recomandă ca evaluatorul sa includă în raport şi
estimarea valorii de piaţă. Pe lângă ipotezele specifice care o diferenţiază de valoarea de piaţă, valoarea de
vânzare forţată este considerată o estimare mai puţin riguroasă pentru că apar şi o serie de ipoteze
subiective şi conjuncturale. Pentru a limita influenţa acestor ipoteze asupra tranzacţiilor în condiţii de
vânzare forţată, se recomandă ca metodă de vânzare, licitaţia publică.

10.3.2 Particularităţi ale evaluării în scopul garantării creditelor

Practica a evidenţiat faptul că pentru garantarea creditelor nu sunt adecvate toate bunurile. Mai ales
în cazul persoanelor juridice se constată că numai anumite active sunt acceptate de finanţatori pentru
garantarea creditelor bancare.
Criteriile ce stau la baza selectării acestora sunt:
■ activele să fie în circuitul civil şi drepturile de proprietate să poată fi transmise prin vânzare;
■ activele să aibă piaţă, iar caracteristicile (echilibrul) pieţelor specifice să permită tranzacţionarea
activelor, după o perioadă de expunere rezonabilă;
■ activele să-şi păstreze principalele caracteristici pe perioada rambursării creditului; Nu sunt
adecvate pentru credite pe termen mediu şi lung activele (bunurile) care la sfârşitul perioadei de
creditare vor acumula deprecieri ce nu mai permit realizarea unor tranzacţii.
În aceste condiţii se poate concluziona că cele mai adecvate bunuri pentru garantarea creditelor sunt
cele de tipul activelor imobiliare, fapt confirmat şi de preferinţele finanţatorilor. De asemenea, există un
tratament diferit al evaluării în funcţie de categoria proprietăţii; ca urmare, bazele de evaluare şi modul de
abordare sunt specifice celor cinci categorii de proprietăţi, astfel:
■ Proprietăţile achiziţionate ca investiţii imobiliare sunt, de regulă, evaluate individual, la valoarea
de piaţă utilizând în principal baza comparaţiilor de piaţă. Este important însă a se analiza
proprietatea şi în relaţie cu portofoliul de proprietăţi deţinut de societatea respectivă, situaţie în
care pot apare elemente care să influenţeze diferit criteriile de comparaţie;
■ Proprietăţile ocupate de proprietar vor fi evaluate pe principiul celei mai bune utilizări şi
estimarea valorii de piaţă se poate face prin aplicarea celor trei baze de evaluare (costuri,
venituri, comparaţii). Proprietatea trebuie să îndeplinească condiţia liberei posesii astfel încât să
se poată lua în calcul şi ipoteza că proprietatea este neocupată;
■ Proprietăţile specializate au prin definiţie o piaţă limitată şi de regulă nu sunt adecvate pentru
garantarea creditelor. Aceste proprietăţi vor fi evaluate în situaţia celei mai bune utilizări în
ipoteza că sunt neocupate. În absenţa datelor de piaţă se acceptă aplicarea metodei costurilor dar
valoarea astfel estimată va fi recunoscută numai dacă cea mai bună utilizare indică un potenţial
 de rentabilitate ce poate duce la o valoare de utilizare superioară celei bazate pe costuri.
■ Proprietăţile evaluate pe baza potenţialului de venit sunt evaluate ca afacere. Pentru astfel de
proprietăţi abordarea pe bază de venit în condiţiile continuării activităţii poate fi cea mai
adecvată dacă se vor exclude influenţele unor elemente necorporale legate de un anume operator
sau manager.
■ Proprietăţile în dezvoltare se vor evalua prin metode ce ţin cont de stadiul dezvoltării şi de
posibilităţile ca proprietatea să fie preînchiriată sau prevândută. Pentru astfel de proprietăţi este
necesar a se realiza evaluări periodice pe perioada ciclului de dezvoltare. Evaluatorul va trebui
să realizeze o estimare cât mai prudentă a costurilor necesare finalizării dezvoltării, să atragă
atenţia asupra riscurilor asociate cum ar fi costuri suplimentare, neîndeplinirea programului de
dezvoltare şi modificări ale condiţiilor pieţei până la finalizare.
■ Activele epuizabile presupun abordări speciale ale evaluării, de regulă bazate pe analiza
fluxurilor financiare rezultate din exploatarea sau din utilizarea proprietăţii. O atenţie deosebită
va fi acordată valorii reziduale (valoarea proprietăţii după terminarea exploatării), valoare ce
poate fi negativă în condiţiile în care se impun refaceri ale ecosistemelor.
Evaluarea pentru garantarea creditelor impune ca evaluatorul să aibă abilităţi profesionale
care să-i permită înţelegerea şi abordarea evaluării prin toate cele trei baze de evaluare (costuri,
venituri sau comparaţii).

10.4 EVALUAREA PENTRU LICHIDARE

10.4.1 Lichidarea societăţilor comerciale
Lichidarea unei societăţi comerciale implică realizarea unui ansamblu complex de activităţi
economico-financiare, administrative şi juridice care au ca obiective:
■ finalizarea operaţiilor comerciale în care se găseşte angajată societatea la momentul
dizolvării;
■ verificarea şi recunoaşterea totalităţii datoriilor societăţii şi achitarea creditorilor
acesteia;
■ încasarea creanţelor pe care le are societatea;
■ transformarea în disponibilităţi băneşti a bunurilor din patrimoniul social;
■ rambursarea, dacă este cazul, a contribuţiilor asociaţilor la constituirea capitalului
social;
■ stabilirea activului net, care va putea fi repartizat, prin partaj, între asociaţii societăţii.
În doctrina dreptului comercial se consacră principiul general al lichidării şi anume procedura
lichidării este instituită, în principal, în interesul asociaţiilor, avându-se în vedere, în acelaşi timp, şi
interesele creditorilor şi asigurarea drepturilor terţilor.
Legislaţia reglementează drepturile asociaţiilor în stabilirea regulilor şi condiţiilor lichidării,
precum şi desfăşurarea operaţiunilor de realizare efectivă a acesteia.
Legea nr. 85/2006, privind procedura insolvenţei (publicată în MO nr.359, din 21 aprilie 2006),
prevede procedura generală care se aplică unor categorii de debitori aflaţi în stare de insolvenţă sau de
insolvenţă iminentă (societăţi comerciale, societăţi cooperative, organizaţii cooperatiste, societăţi agricole,
grupuri de interes economic, orice altă persoană juridică de drept privat care desfăşoară activităţi
economice), iar Legea nr.31/1990 prevede lichidarea administrativă a întreprinderilor în dificultate.
Aceşti debitori nu mai pot face faţă datoriilor lor comerciale. Soluţia adoptată este reducerea
datoriilor şi plata pasivului sau lichidarea averii debitorului, respectiv totalitatea bunurilor şi drepturilor
patrimoniale ale acestuia.
Întreprinderile în dificultate pot fi analizate cu ajutorul a două criterii esenţiale: juridic şi economic.
Criteriul juridic se referă la faptul dacă întreprinderea face sau nu obiectul unei proceduri judiciare
şi este important pentru că influenţează condiţiile în care întreprinderea poate fi preluată de un investitor,
determină viitorii parteneri de negociere şi factorii de decizie privind vânzarea sau preluarea.
Criteriul economic evidenţiază cel puţin două situaţii: întreprinderea este structural în dificultate
sau este vorba de o dificultate temporară. Daca întreprinderea este structural în dificultate, înseamnă că
lucrează în pierdere şi nu mai poate face faţă obligaţiilor, deci resursele proprii au devenit insuficiente
pentru a continua dezvoltarea. În consecinţă, activitatea ei încetează, iar patrimoniul este valorificat ca
bunuri materiale şi drepturi patrimoniale şi nu ca elemente care pot să aducă profit.
 Dacă dificultatea este temporară (de exemplu neîncasarea unor creanţe), dar întreprinderea nu se
poate redresa singură, atunci ea se lichidează ca firmă independentă, dar poate funcţiona în viitor în cadrul
unei alte companii.
Partenerii de negociere ai unei societăţi comerciale, care se lichidează, pot fi: investitori
profesionişti, cumpărători individuali sau grupuri de persoane, alte întreprinderi şi organe judiciare.
Investitorii profesionişti preiau întreprinderea pentru a realiza un câştig revânzând întreprinderea
după redresare sau pentru crearea unui grup mai puternic prin care să-şi mărească cota de piaţă. Ei preferă
să nu se implice în management şi tind să cumpere întreprinderi mari.
Cumpărătorii individuali sau grupuri de persoane pot fi din interiorul sau din exteriorul
întreprinderii. Cei din interior pot fi salariaţi sau manageri, care cumpără cu intenţia de a-şi salva locurile de
muncă, de a se realiza profesional şi cu speranţa de a obţine un profit în viitorul mai mult sau mai puţin
îndepărtat. Ei pot folosi patrimoniul, parţial sau total, drept garanţii în vederea obţinerii unor credite sau
pentru generarea unei noi afaceri. Cei din exteriorul întreprinderii pot fi clienţi sau furnizori individuali sau
întreprinderi.
Întreprinderile cumpărătoare se pot afla sau nu în legătură cu întreprinderea în dificultate. Ele pot
fi întreprinderi concurente, furnizoare sau cliente şi urmăresc cumpărarea pentru creşterea gradului de
integrare, cucerirea pieţei, eliminarea unui concurent, apărarea surselor de aprovizionare. Ele au, în general,
o viziune realistă asupra factorilor externi ai întreprinderii.
În afara vânzătorilor şi cumpărătorilor, pe scena negocierii întreprinderilor în dificultate, mai apar şi
intermediarii.
Intermediarii pot fi consultanţi (în management, finanţe, legislaţie) şi evaluatori care estimează
valoarea activelor şi unităţilor operaţionale distincte ale unei întreprinderi, în vederea tranzacţiilor.
Pentru ambele categorii este important nivelul de înţelegere al motivelor vânzătorilor şi
cumpărătorilor, al obiectivelor acestora, cât şi al momentului şi duratei implicării în tranzacţie.
Evaluarea pentru lichidare presupune alegerea de către evaluator a bazelor de evaluare, a
ipotezelor şi a metodelor de evaluare, în funcţie de tipul întreprinderii în dificultate şi de modul în
care se face lichidarea.
În cazul întreprinderilor în dificultate, analiza diagnostic determină, în mod esenţial, interesul
pentru redresarea şi continuarea activităţii sau pentru lichidare prin vânzarea patrimoniului. Din punct de
vedere al analizei diagnostic întreprinderile în dificultate pot fi clasificate în redresabile şi neredresabile.
Cele neredresabile pot fi cu cash-flow net pozitiv sau negativ. Procedurile de evaluare ţin seama de această
clasificare.
Întreprinderile în dificultate, dar redresabile, prezintă aspecte pozitive, interne şi externe, relevate
de analiză diagnostic. Aspectele pozitive interne se referă la faptul că întreprinderea:
■ este în dezvoltare, dar nu face faţă finanţării pentru dezvoltare;
■ deţine mijloace fixe performante;
■ utilizează personal care operează know-how performant.
Aspectele pozitive externe se referă la:
■ potenţialul comercial cu unele activităţi performante;
■ sinergie cu activităţi ale viitorului cumpărător, care permit realizarea de economii şi profit.
Întreprinderile neredresabile sunt prezentate în analiza diagnostic cu:
■piaţă în dispariţie, saturare, schimbare sau recesiune durabilă, concurenţi cu condiţii mult mai
favorabile;
■produs de concepţie învechită, neconform cu cerinţele curente, periculos şi care trebuie să facă
faţă unei concurenţe puternice;
■tehnologie perimată, procedeu costisitor, personal neinstruit, necesităţi de cercetare-dezvoltare
costisitoare pentru a atinge palierul tehnologic;
■managementul este îmbătrânit, incompetent, divizat;
■personalul se opune reorganizării, schimbărilor şi reducerii efectivului, are pretenţii de remunerare
şi de avantaje sociale la nivel mai ridicat faţă de concurenţă.
Cauzele care generează dificultăţi pot fi interne sau externe.
Cele interne se referă la neglijenţă (obiceiuri, sănătate, familie), fraudă (denumiri, raportări
financiare, speculaţii), incompetenţă (vânzări, cheltuieli, recuperări creanţe, investiţii neadecvate, probleme
de reciclare), strategie (creştere necontrolată, diversificare exagerată, nerentabilitate produse).
 Cauzele externe se referă la piaţă (pierdere client, furnizor important, conjunctură economică),
proces de producţie (preţuri materii prime, salarii, restricţii juridice-fiscale), concurenţă (apariţia de produse
noi, politici ale concurenţei).
Cu ocazia întocmirii analizei diagnostic, evaluatorul va ţine seama de toate aceste aspecte cu impact
asupra valorii.

10.4.2 Metodologia evaluării pentru lichidare

Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei, la capitolul intitulat “Efectuarea lichidării”
prevede câteva obligaţii legală referitoare la evaluarea bunurilor din averea debitorilor, dintre care mai
importante pentru evaluatorii de întreprinderi sunt:
• lichidatorul va angaja, în numele debitorului, un evaluator, persoană fizică sau juridică, ori va
utiliza, cu acordul comitetului creditorilor, un evaluator propriu, pentru a evalua bunurile din
averea debitorului, în conformitate cu standardele internaţionale de evaluare;
• bunurile vor putea fi vândute în bloc - ca un ansamblu în stare de funcţionare - sau individual.
Metoda de vânzare a bunurilor poate fi licitaţie publică, negociere directă sau o combinaţie a celor
două;
• bunurile din averea debitorului vor fi evaluate atât individual, cât şi în bloc; prin bloc, ca
ansamblu funcţional, se înţelege o parte sau toate bunurile debitorului, necesare pentru
desfăşurarea unei afaceri, pentru care un cumpărător oferă un preţ nedefalcat pe bunurile
componente.
• modalitatea de vânzare în bloc poate avea loc prin:
a) vânzare prin negociere directă către un cumpărător deja identificat, cu precizarea condiţiilor
minime ale contractului, cum ar fi preţul şi modalitatea de plată;
b) vânzare prin negociere directă, fără cumpărător identificat, cu precizarea preţului minim
propus;
c) vânzarea la licitaţie.
Evaluarea întreprinderilor neredresabile, care se lichidează, este bazată pe abordarea patrimonială
potrivit căreia valoarea întreprinderii este aceea a patrimoniului său net.
Abordarea se bazează pe un inventar al activelor, pe identificarea, cuantificarea şi corectarea valorii
lor. Se obţine o valoare economică din care se scad costurile de lichidare şi impozitele pe plusvaloare,
obţinându-se activul net de lichidare.
Astfel,

ANL = ANC - DE1 - DE2 - CL- I

unde:
ANL = activ net de lichidare
ANC = activ net contabil
DE1 = diferenţe pozitive din reevaluări (corecţii)
DE2 = diferenţe negative din reevaluări (corecţii)
CL = costuri de lichidare
I = impozit pe plusvalori

Evaluarea patrimoniului constă în atribuirea unei valori economice fiecărui post de activ şi pasiv.
Această valoare de utilizare este fundamentată pe o evaluare individuală a fiecărui bun, dar amplasată în
ansamblul activelor angajate în exploatare. Dacă activele produc în exploatare rentabilitatea aşteptată,
atunci valoarea de piaţă a activelor coincide cu valoarea lor de utilizare. Activele din afara exploatării sunt
estimate la preţul lor de vânzare pe piaţă, ca rezultat al cererii şi ofertei.
Metoda patrimonială este fundamentată de principiul substituţiei după care un activ nu valorează
mai mult decât costul de înlocuire al tuturor părţilor sale componente.
Metoda patrimonială este o metodă statică şi înglobează, de multe ori, active subutilizate sau
neutilizate (care nu produc venit), iar pentru compararea unei valori obţinute prin abordarea patrimonială cu
una obţinută prin abordarea prin venit, activele vor trebui defalcate în active din exploatare şi din afara
exploatării.
Abordarea patrimonială impune existenţa şi analizarea bilanţului contabil, selectarea posturilor
supuse corecţiilor în scopul obţinerii bilanţului economic, dar presupune şi corectarea valorii unor elemente
neînregistrate în bilanţ (active necorporale, reclamaţii, litigii).
Se descompune valoarea firmei pe elemente componente şi se convertesc valorile contabile în
valori de piaţă. Corecţiile trebuie descrise şi înţelese corect de către client, iar valorile estimate de
evaluator, de obicei, sunt diferite de valorile contabile ale activelor şi datoriilor.
Metoda este limitată de faptul că necesită un număr foarte mare de experţi iar, în unele cazuri, nu
ţine seamă de capacitatea întreprinderii de a genera profit, cum este cazul valorii de lichidare care, în
majoritatea situaţiilor, este mai mică decât valoarea de piaţă. În unele cazuri, valoarea patrimonială este
egală cu valoarea de casare (dezmembrare), iar această valoare uneori poate fi o valoare negativă.
De aceea, când îşi stabileşte baza de evaluare, evaluatorul trebuie să definească şi să adapteze tipul
de valoare căutat la cazul specific de evaluare.
În cazul lichidării întreprinderii, aceasta poate fi încă în funcţiune sau să fie oprită când s-a luat
decizia de lichidare. În primul caz, unele active pot fi evaluate ţinând seama de valoarea lor de utilizare, iar
în al doilea caz, se caută valoarea de lichidare a acestora, în vederea vânzării.
Valoarea de lichidare sau de vânzare forţată este de fapt cel mai mare preţ care se poate obţine
pentru o proprietate, care este scoasă la vânzare fără consimţământul proprietarului în urma unei acţiuni
judiciare, într-o piaţă ce poate fi limitată, într-un interval de timp limitat, către un cumpărător decis, prudent
şi în stare să cumpere, care poate avea cunoştinţe limitate despre proprietatea în cauză, despre utilizările şi
capabilităţile acesteia.
Principalii factori care influenţează valoarea de vânzare forţată sunt:
- timpul de vânzare limitat;
- scăderea abilităţii vânzătorului de a oferi informaţii şi garanţii normale similare tranzacţiilor pe o
piaţă liberă.
Valoarea de vânzare forţată are semnificaţie numai dacă sunt identificate premisele evaluării,
cum ar fi: durata expunerii pe piaţă a activelor destinate vânzării, vânzarea prin licitaţie, modul de expunere
la vânzare (activ individual sau în bloc), informaţiile de care dispun cumpărătorii, garanţii oferite. Aceste
premise trebuie agreate cu lichidatorul/ destinatarul şi incluse în specificaţia misiunii de evaluare.
Condiţiile în care se face vânzarea pentru lichidare sunt:
■ vânzarea se face într-o perioadă de timp limitată şi specificată de vânzător;
■ condiţiile reale ale pieţei sunt cele curente;
■ cumpărătorul acţionează prudent şi în cunoştinţă de cauză;
■ vânzătorul este obligat să vândă;
■ cumpărătorul este motivat obişnuit;
■ cumpărătorul se consideră că acţionează în cel mai bun interes al său;
■ este permis numai un marketing limitat în timp şi efort;
■ plata se face integral în numerar;
■ preţul nu este influenţat de aranjamente financiare speciale, de facilităţi sau cineva este interesat
de vânzare;
■ activele se vând bucată cu bucată sau pe grupe.
Fiecare activ se diagnostichează şi se evaluează separat (bucată cu bucată) sau pe grupe de active.
Evaluatorul va realiza evaluarea în două faze: preliminară şi propriu-zisă.
10.4.3 Faza preliminară a evaluării
Faza preliminară a evaluării cuprinde ansamblul operaţiunilor referitoare la:
■ definirea sarcinilor şi a echipei de evaluare;
■ cunoaşterea preliminară;
■ pregătirea acţiunii;
■ elemente de diagnostic.
Se recomandă contactarea conducerii întreprinderii, a cenzorilor şi auditorilor interni, documentare
la Registrul Comerţului, administraţia financiară, forul tutelar, organe locale de statistică şi orice instituţii
care ar putea oferi informaţii despre activitatea întreprinderii.
Pregătirea acţiunii se realizează de evaluator prin cumularea şi analizarea cu atenţie a tuturor
documentelor şi informaţiilor puse la dispoziţie de întreprindere.
Aceste informaţii se referă la:
■ istoricul întreprinderii, acte de constituire, organizare;
■ drepturi de proprietate sau de folosinţă a terenului, bunurile de patrimoniu al căror drept de
folosinţă a fost cedat prin locaţie de gestiune, etc, proprietate intelectuală (mărci, brevete etc);
■ informaţii individuale comerciale (grupe de produse, evoluţia pieţei, clienţi, furnizori,
competiţie, cifră de afaceri, cercetare-dezvoltare, tehnologii, forţă de muncă etc);
■ organizarea gestiunii (bilanţul contabil, contul de profit şi pierdere, situaţia angajamentelor şi
convenţiilor, stocuri creanţe etc).

Toate aceste elemente vor constitui baza analizei diagnostic, în raportul de lichidare.
10.4.4 Evaluarea propriu-zisă
În evaluarea pentru lichidare, evaluatorul trebuie să inventarieze, să analizeze şi să clasifice fiecare
activ, să stabilească baza de evaluare şi ipotezele în care se face evaluarea. Activele pot fi lichidate bucată
cu bucată sau în bloc.
Unele active pot fi viabile sau nu, în exploatare sau în afara exploatării, pot fi specializate sau
generale, iar evaluatorul trebuie să le clasifice în funcţie de aceste criterii şi să aibă permanent în vedere
piaţa pentru aceste active. Condiţia vânzării activelor este ca acestea să aibă piaţă.
Atractivitatea pieţei pentru un activ depinde de modalitatea lui de vânzare, de gradul lui de
multifuncţionalitate, de mărimea activului, deprecierea acestuia şi, în final, de existenţa pieţei locale,
naţionale şi internaţionale.
Activele se pot vinde direct sau condiţionat cu completări. În această ultimă situaţie, sunt posibile
cheltuieli care vor fi deduse din valoarea activului respectiv.
În unele cazuri (în special pentru echipamente specializate), anumite active (echipamente, stocuri)
pot fi vândute producătorilor care le distribuie dând garanţii. Această procedură se aplică în mod curent în
străinătate. În România, piaţa “second hand” de acest gen nu este dezvoltată. În ţara noastră există doar
facilităţi de dezmembrare, demontare-montare, transport şi expertiză. Expertiza este necesară pentru
activele specializate, iar evaluatorul va trebui să apeleze, în cadrul procesului de evaluare, la consultanţi
specializaţi atunci când se consideră necesar. Faptul că sunt necesare echipe multidisciplinare majorează
costul evaluării şi constituie una din limitările abordării patrimoniale în evaluarea pentru lichidare.
Evaluatorul trebuie să evalueze şi să stabilească valoarea de lichidare pentru:
■ echipamente;
■ terenuri;
■ clădiri;
■ active necorporale (brevete, mărci etc);
■ obligaţii (mediu, sociale etc);
■ conturi de regularizare etc.
Evaluatorul va estima şi costurile de lichidare (comisioane de vânzare, costuri de legalizare,
conservare active, publicitate, personal etc).
Există situaţii în care evaluatorul este pus în faţa estimării valorii activului când acesta este încă în
funcţiune. În acest caz, evaluatorul trebuie să estimeze regiile implicate. EI trebuie să conceptualizeze
procesul prin stabilirea perioadei necesare de timp, a costului regiilor cerute în fiecare stadiu de lichidare, a
necesarului de personal de operare sau pază, necesităţi de instruire.
Evaluatorul va trebui să înţeleagă natura fiecărei cheltuieli (fixă, variabilă), să estimeze eventualele
penalităţi de închidere (contracte neexpirate etc), să ţină seama de posibilă recuperare de cheltuieli de regie
prin închirieri pe perioade scurte.
Evaluarea mijloacelor fixe mobile
După clasificarea activelor în operaţionale şi în afara exploatării, evaluatorul trebuie să facă
legătura dintre aceste active şi baza de evaluare.
Dacă activele operaţionale sunt încă în funcţiune şi dacă vânzarea se poate face într-un ansamblu
funcţional, evaluarea se face pe baza valorii pentru utilizarea existentă. Această valoare este obţinută prin
metodele de evaluare a întreprinderilor care utilizează atât abordarea prin venit, cât şi abordarea
patrimonială.
 Valoarea obţinută poate să fie diferită de valoarea de piaţă, ca de altfel şi valoarea obţinută pe baza
costului de înlocuire net.
Pentru activele din afara exploatării evaluarea se poate face pe baza costului de înlocuire net sau a
valorii de lichidare.
Principiul care stă la baza evaluării prin costul de înlocuire net (CIN) este:
■ stabilirea costului de înlocuire; şi
■ estimarea deprecierii.
Costul de înlocuire reprezintă totalitatea cheltuielilor ce ar trebui efectuate, la data evaluării, pentru
achiziţionarea şi punerea în funcţiune a unui mijloc fix, cu caracteristici tehnico-economice similare celui
analizat. Modalităţile de estimare a valorii de înlocuire şi tipurile de depreciere au fost prezentate în
subcapitolul 8.4 - Evaluarea mijloacelor fixe mobile.
O evaluare corectă se face prin analiza individuală a fiecărui mijloc fix în parte şi nu printr-o
abordare globală pe grupe. În acest ultim caz, practica evaluării se bazează pe metoda indexării costului
istoric, dar gradul de subiectivism este ridicat.
La activele din afara exploatării, estimarea valorii de piaţă (valoarea de lichidare) ţine seama de
posibilitatea de valorificare pe piaţa “second hand” a acestor bunuri. Valoarea de lichidare se obţine dintr-o
analiză comparativă, când se estimează posibilităţile de absorbţie pe piaţa secundară pentru mijloacele fixe
respective, iar deprecierea lor funcţională este redusă.
Valoarea de lichidare este mult redusă, iar atractivitatea mijlocului fix pe piaţă este mai mare. În
final, evaluatorul va elabora un tabel în care se vor regăsi mijloacele fixe cu denumirea lor, numărul de
inventar, data punerii în funcţiune, costul de înlocuire, gradul de depreciere, costul de înlocuire net şi
valoarea de lichidare.
Această ultimă valoare se va regăsi în bilanţul economic în coloana valorilor corectate.
În raportul de evaluare, evaluatorul va oferi explicaţii suplimentare privind procedura de evaluare,
descrierea obiectivelor de evaluat, expertize specializate, comisioane şi taxe de vânzare, cheltuieli de
condiţionare (make-up), demontare, transport etc.

Evaluarea terenurilor
Terenurile se evaluează ţinând seama de situaţia lor juridică, ele fiind proprietatea societăţilor
comerciale supuse evaluării, drept de proprietate transferabil integral la data evaluării sau existând situaţii
litigioase.
În faza preliminară se analizează înregistrările contabile şi actele de proprietate; se studiază
planurile de amplasament şi se verifică situaţia scriptică cu cea care serveşte la derularea activităţii de pe
teren; se separă suprafeţele (teren construit aferent reţelelor, căi de transport etc.) şi suprafeţele libere în
exces, care sunt considerate în afara exploatării; se culeg informaţii de piaţă privind preţurile de
tranzacţionare în zonă a terenurilor libere similare; se întocmeşte fişa obiectivului în care suprafeţele
terenurilor apar în mod distinct (în exploatare sau libere în exces).
Terenurile în exploatare se evaluează sub premisa că vor fi imobilizate încă un număr de ani egal cu
durata de viaţă rămasă a obiectivului, astfel că tipul de valoare este mai mică decât valoarea de piaţă. În
cazul lichidării, actualizarea valorii de piaţă se poate face pentru 1-2 ani de funcţionare, dată de durata
lichidării.
Terenurile se evaluează ca fiind libere şi se deduc costurile de dezafectare, fie pe baza coeficienţilor
metodei de bonitare (în lipsa datelor de piaţă), fie pe baza devizului de dezafectare a terenului.
În cazul existenţei datelor de piaţa, la terenurile în exces, evaluarea se face prin metoda comparaţiei
de piaţă sau prin metoda parcelării. La metoda comparaţiei directe, elementele de comparaţie sunt: dreptul
de proprietate, restricţiile legale, condiţiile pieţei, localizarea, caracteristicile fizice, utilităţile disponibile,
zonarea şi cea mai bună utilizare. Mărimea suprafeţei terenului este un factor care tinde să reducă valoarea.
Evaluatorul trebuie să aleagă de pe piaţă tranzacţiile de proprietăţi cu localizări apropiate şi de dată
recentă.
Evaluatorul poate lua în considerare şi ofertele de preţuri de vânzare ale unor terenuri comparabile,
dar aceste preţuri trebuie privite cu circumspecţie şi corectate procentual pentru a fi realiste la efectuarea
comparaţiilor.
Metoda parcelării se aplică în cazul existenţei de date de comparaţie pentru tipuri de parcele
similare.
 Evaluatorul începe să analizeze o parcelare prin determinarea numărului şi dimensiunilor loturilor
ce pot fi create din punct de vedere fizic, legal şi economic. Se face o analiză comparativă cu loturile deja
construite şi, după corecţiile necesare, se estimează preţul de vânzare cel mai probabil, durata de construire
probabilă şi rata de absorbţie a parcelelor de către piaţă.
În cazul în care proprietăţile se vând rar (în special în mediul rural), evaluatorul va utiliza metoda
proporţiei şi extracţiei.
Metoda proporţiei (alocării) se bazează pe raportul între valoarea terenului şi valoarea proprietăţii
imobiliare, pentru anumite tipuri de proprietăţi, în anumite localizări. Estimarea este grosieră, deoarece pe
loturi de valoare egală pot exista construcţii de valori diferite.
Metoda extracţiei presupune extragerea valorii terenului din valoarea totală a proprietăţii şi constă
în scăderea valorii construcţiei, estimată pe bază de cost, din valoarea totală a proprietăţii. Contribuţia
construcţiilor (în special în mediul rural) este redusă şi uşor identificabilă.
Evaluarea construcţiilor
În faza preliminară, evaluatorul analizează lista de inventar cu documentaţiile planurile construcţiei
şi cu planurile de situaţie. În cazul inexistenţei acestora trebuie efectuate măsurători şi întocmită o schiţă a
planurilor de situaţii.
Evaluatorul va trebui să identifice fiecare construcţie pe baza numărului de inventar din evidenţele
contabile. În cazul când în inventar nu figurează toate construcţiile, evaluatorul va stabili forma scriptică a
listei construcţiilor, având în vedere că vor fi înregistrate şi supuse evaluării toate construcţiile aflate pe
amplasament, care sunt în proprietatea beneficiarului, chiar dacă nu sunt evidenţiate contabil.
Construcţiile vor fi inspectate şi descrise urmărindu-se:
■ identificarea tuturor elementelor constructive;
■ starea fizică a construcţiei (reparaţii efectuate);
■ condiţiile de exploatare prezentă şi viitoare;
■ vecinătăţi şi influenţele asupra construcţiei.
Evaluarea propriu-zisă va stabili costul de înlocuire, de reconstrucţie şi deprecierea acumulată, pe
baza cărora se obţine valoarea rămasă actualizată, tratând fiecare construcţie în mod separat, aşa cum s-a
prezentat pe larg în subcapitolul 8.3 - Evaluarea construcţiilor.
Evaluarea stocurilor
Stocurile se compun din materii prime şi materiale, producţie în curs de execuţie, produse finite,
piese de schimb şi subansamble, obiecte de inventar etc.
Evaluatorul trebuie să efectueze o inspecţie detaliată a acestora, să le identifice, să le cuantifice şi să
le estimeze gradul de depreciere. În a doua etapă, evaluatorul va trebui să le stabilească valoarea de piaţă.
Diminuările de valoare sau eventualele valori negative sunt aspecte des întâlnite.
Pentru evaluarea materiilor prime trebuie să se cunoască compoziţia acestora după care se va face o
sortare a materiilor prime. În unele cazuri, la lichidare, există posibilitatea răscumpărării acestora chiar de
către furnizorii iniţiali, la preţuri mai mici decât cele de piaţă. De asemenea, se practică vânzarea materiilor
prime şi materialelor la licitaţie, dar în unele cazuri, în special la cele cu grad de specializare ridicat,
valoarea poate fi foarte mică, până la valoarea de casare (dezmembrare).
Pentru producţia în curs de execuţie, după inventariere, valoarea de lichidare se poate estima fie
pentru stadiul în care se află, fie sub premisa efectuării cheltuielilor de finalizare. În acest ultim caz, se vor
analiza aceste completări, ţinându-se seama de:
■ costul şi disponibilitatea materialelor de adăugat;
■ costurile directe şi indirecte ale manoperei;
■ regiile pentru menţinerea producţiei până la terminarea completărilor;
■ costurile de vânzare.
Produsele finite au valori de lichidare scăzute, având în vedere că întreprinderea este în dificultate.
Evaluatorul le va trata în mod similar cu producţia în curs de execuţie, iar vânzarea acestora se poate face
individual sau în bloc.
Evaluarea creanţelor
Creanţele nu vor putea fi încasate la valoarea lor contabilă. Evaluatorul va analiza vânzarea în bloc
a creanţelor sau gruparea lor pe clase şi estimarea valorii lor pe baza posibilităţilor de încasare în timp şi
analizei comparative. În unele cazuri se pune problema posibilităţii de încasare după lichidare, ratele de
recuperare sunt mici, în special pentru creanţele cu valoare mică.
Creanţele nerecuperabile se vor estima la valoare zero. Costul colectării creanţelor este, în general,
de 5-10% din valoarea lor.
Creanţele vor fi evaluate cu deducere din valoarea contabilă legată de devalorizarea lor în timp şi cu
deducerea costului colectării lor. Creanţele exprimate într-o altă monedă decât cea naţională vor fi
actualizate în funcţie de evoluţia cursului de schimb, între data contractării şi data evaluării.
Creanţele pentru care se apreciază că încasarea va fi întârziată mai mult de 1 lună, vor fi corectate
în sensul diminuării valorii lor contabile, în funcţie de costul imobilizării fondurilor pe perioada amânării
încasării (dobânda bancară pe termen scurt).
Creanţele mai vechi de 6 luni vor fi clasificate în funcţie de vechime şi diminuate faţă de valoarea
contabilă, în funcţie de probabilitatea încasării (se pot avea în vedere coeficienţi de diminuare între 25-
100% din valoarea contabilă). Corecţiile de aplicat se vor introduce în bilanţul economic.
Evaluarea titlurilor de participare
Titlurile de participare sunt cele a căror posesie durabilă este considerată utilă pentru activitatea
întreprinderii şi au fost achiziţionate în scopul deţinerii şi nu în scopul revânzării.
Titlurile de participare sunt cote de participare sau acţiuni la societăţi mixte, acţiuni schimbate
reciproc, etc.
Modul de evaluare depinde de cota de participaţie, puterea de vot, natura titlurilor şi probabilitatea
de vânzare, în caz că participarea nu mai prezintă interes pentru activitatea întreprinderii.
Evaluatorul se va asigura de existenţa materială a titlurilor. Pentru titlurile deţinute de terţi (bănci
etc.) existenţa lor rezultă din certificatele de depozite sau din atestări.
Informaţii se pot obţine din verificarea drepturilor asociaţiilor din statute, contracte de societate,
contracte de asociere sau din hotărârile consiliilor de administraţie sau adunărilor generale.
Pentru a aprecia valoarea de circulaţie a titlurilor, se iau în consideraţie următoarele elemente:
■ elemente istorice: baza tranzacţiei de origine;
■ elemente actuale: activul net şi rentabilitatea întreprinderii emitente;
■ elemente viitoare: perspective ale rentabilităţii, conjunctura economică.
Titlurile se vor clasifica în două grupe: majoritare (pentru care se procedează la evaluarea
întreprinderii emitente) sau minoritare (unde se porneşte de la valoarea de achiziţie aplicând o corecţie ce
ţine de randament şi de posibilităţile de vânzare a acestor participaţii)
Valoarea participaţii lor se calculează ţinând seama că puterea de vot nu este întotdeauna egală cu
procentul de participare (acţiuni preferenţiale, aranjamente speciale etc).
Metoda uzuală pentru determinarea valorii participaţiei minoritare se bazează pe aplicarea unor
coeficienţi de diminuare sau sporire a părţii de participaţie, în funcţie de procentul participaţiei şi de puterea
de vot acordată participaţiei.
Titlurile de credit (împrumuturi acordate, obligaţii cumpărate) se iau în considerare, în general, la
valoarea contabilă rămasă, corecţii apărând doar în cazul în care dobânzile nu se situează la nivelul celor
practicate pe piaţă.
Exemple de evaluare a unor instrumente financiare sunt redate în subcapitolul 8.7 Evaluarea
instrumentelor financiare.
Evaluarea obligaţiilor
În general obligaţiile se preiau la valoarea lor de înregistrare în contabilitate, pornind de la premisa
că terţii îşi vor onora obligaţiile aşa cum s-au angajat.
Există două situaţii în care pot să apară corecţii:
■ obligaţiile care au fost contractate într-o altă monedă decât cea naţională vor fi actualizate la
cursul de schimb de la data evaluării;
■ creditele contractate la un nivel al dobânzii diferit de nivelul practicat în mod curent pe piaţă vor
fi reconsiderate în funcţie de diferenţa dintre cele două niveluri ale ratei dobânzii.
Un aspect important în cadrul evaluării este cel al obligaţiilor identificate ca nefiind înregistrate în
bilanţ. Este vorba despre:
■ litigii potenţiale de natură fiscală;
■ cheltuieli potenţiale legate de reclamaţii în domeniul protecţie mediului sau protecţiei
 consumatorilor;
■ eventuale amenzi, penalităţi iminente;
■ anumite clauze contractuale privind unele avantaje acordate salariaţilor şi alte situaţii din această
categorie.
Cheltuielile efectuate în avans vor fi analizate pe fiecare componentă, urmărindu-se separarea
cheltuielilor care vor aduce profit (chirii plătite în avans, abonamente, facturi pentru consumuri de utilităţi
şi care se vor prelua în bilanţul evaluatorului la valoarea contabilă, de acele cheltuieli care nu vor aduce
profit (chirii plătite pentru spaţii sau utilaje care nu vor mai fi exploatate, ex.) şi care se evaluează la
valoarea zero;
Veniturile înregistrate în avans vor fi supuse incidenţei fiscale (impozitul practicat) şi vor fi
reconsiderate, respectiv o parte va reveni ca şi corecţie pozitivă la categoria obligaţii faţă de stat;
Evaluarea activelor necorporale
În cazul operaţiilor de lichidare a unor întreprinderi este necesară evaluarea unor active
necorporale.
Metodele de evaluare a activelor necorporale au fost prezentate pe larg în subcapitolul 8.8 -
Evaluarea activelor necorporale.
Înainte de începerea evaluării, evaluatorul va trebui să identifice activul necorporal prin atribute
legale şi economice.
Atributele legale se referă la identificarea în timp (existenţă, dispariţie), existenţă/protecţie legală,
reflectarea tangibilă (contract, brevet, etc.)
Atributele economice se referă la modul în care activul necorporal participă la creşterea valorii unor
active şi generează profit pentru proprietarul lui.
Evaluarea activelor necorporale poate cuprinde drepturi (acorduri de distribuţie, drepturi de
colectare dobânzi, franciză, asigurări), relaţii (grupuri de forţă de muncă, furnizori, clienţi, distribuitori),
proprietate intelectuală (brevete, marcă, know-how) care au multifuncţionalitate, sau sunt legate de activele
lichidate, astfel ca să sporească valoarea acestora.
Goodwill-ul (fondul comercial) se evaluează la valoarea zero.
Unele active necorporale înregistrate în bilanţ pot să aibă valoarea zero (ex. cheltuieli de cercetare-
dezvoltare, programe informatice), altele (brevete, mărci) pot să aibă o anumită valoare.
*
* *
În lichidarea unei întreprinderi există posibilitatea ca anumite grupe de active, care trebuie vândute,
să aibă probleme legate de respectarea obligaţiilor de mediu, a căror eliminare să presupună cheltuieli care
să influenţeze valoarea.
În final, din valoarea de piaţă a tuturor activelor evaluate în mod individual sau ca unităţi
generatoare de numerar vor trebui deduse costurile de lichidare (taxe, servicii profesionale, promovare
active etc).
Raportul de evaluare pentru lichidare va avea o formă asemănătoare cu cea a raportului de evaluare
a unei întreprinderi în ansamblul ei, cu unele adaptări care decurg din scopul evaluării - lichidarea unei
societăţi comerciale.
10.4.5 Studiu de caz
Descrierea societăţii
CONBETON S.A. este o societate comercială din domeniul materialelor de construcţii, cu sediul
într-o capitală de judeţ. Ea a rezultat din divizarea, în anul 1990, a unui trust judeţean de construcţii şi are în
componenţă trei secţii de producţie:
- secţia prefabricate produce şi vinde panouri prefabricate din beton, utilizate la construirea unor
blocuri de locuinţe mici;
- secţia agregate prelucrează şi vinde agregate pentru construcţii (nisip şi pietriş de diferite
granulaţii); şi
- secţia marmură produce şi vinde plăci de marmură pentru utilizări interioare şi exterioare.
Conducerea şi compartimentele funcţionale sunt unice.
Din motive care nu sunt aici analizate (în principal neachitarea obligaţiilor faţă de bănci), societatea
comercială este declarată în stare de insolvenţă.
Descrierea activităţii
A. Secţia prefabricate - şi-a încetat activitatea, a vândut toate materialele şi produsele finite. Utilajele şi
echipamentele sunt uzate, demodate şi funcţionează cu mari consumuri de energie.
Amplasamentul are acces bun la căile de transport şi este situată în aproprierea cartierelor de
locuinţe de la marginea oraşului.
Terenul şi clădirile sunt valoroase şi pot fi folosite în alte proiecte de dezvoltare imobiliară.
Valorile nete înregistrate în contabilitate sunt:
■ teren şi clădiri: 10 mii. Euro;
■ alte mijloace fixe: 5 mii. Euro.
Valorile de lichidare estimate de un evaluator, în ipoteza vânzării pe bucăţi sunt:
■ teren şi clădiri: 2 mii. Euro;
■ alte mijloace fixe: 0,3 mii. Euro.
Valoarea afacerii, estimată prin capitalizarea venitului (pierderii) este în sumă de minus 5 mii.
Euro.
Creditul garantat cu ipotecă de rang 1, pe terenul şi clădirile secţiei prefabricate şi rămas de
rambursat, este 3 mii. Euro.
B. Secţia agregate - este în funcţiune şi are, la data evaluării, o rată a profitului net de 20% şi generează
anual un cash-flow net pozitiv de 0,5 mii. Euro. Are o piaţă excelentă pentru că în apropiere se construieşte
o autostradă şi există în derulare şi în faza de proiect mai multe construcţii importante în zonă.
Echipamentul pentru această activitate este în general simplu şi tehnologia nu a suferit schimbări
esenţiale în ultimii 20 ani.
Valoarea netă contabilă: 1,7 mii. Euro.
Valoarea de lichidare:0,7 mii. Euro.
Valoarea afacerii se poate estima cu un multiplicator al cash-flow-ului net, egal cu 4 (specific
industriei materialelor de construcţii).
Creditul garantat cu activele secţiei rămas de rambursat este în sumă totală de 1 mii. Euro.
C. Secţia marmură - este în funcţiune, dar utilajele şi echipamentele sunt învechite şi au un grad de uzură
ridicat. Rentabilitatea activităţii este mică, dar totuşi generează un cash-flow net anual pozitiv, de 0,1 mii.
Euro. Tehnologiile de extracţie şi prelucrare a marmurei au evoluat în ultima perioadă şi sunt caracterizate
prin mecanizarea majorităţii operaţiunilor.
Modernizarea sau achiziţionarea unor utilaje noi costă, la data evaluării, 1,5 mii. Euro şi după
modernizare cash-flow-ului net anual pozitiv este estimat la 1 mii. Euro, prin vânzarea pe piaţa
internaţională a produselor de calitate superioară. Pentru asigurarea volumului de producţie este nevoie şi
de o suplimentare a capitalului de lucru net (fondul de rulment net) cu 0,2 mii. Euro.
Modernizarea asigură şi o creştere anuală a fluxurilor de 5% identică cu creşterea pieţii.
Valoarea netă contabilă: 2 mii. Euro.
Valoarea de lichidare: 0,3 mii. Euro.
Valoarea afacerii se poate estima cu un multiplicator al cash-flow-ului net anual egal cu 4.
Creditul garantat cu activele secţiei rămas de rambursat este în sumă totală de 0,7 mii. Euro.
Analiza modalităţilor de valorificare a activelor
Lichidatorul desemnat analizează care este varianta cea mai favorabilă de valorificare a activelor
acestei societăţii comerciale, declarată în stare de insolvenţă.
O soluţie posibila ar putea fi următoarele variante de valorificare a celor trei secţii:
A. În cazul lichidării pe bucăţi, rezultatul final ar fi:
• 2,3 mii. Euro din vânzarea terenurilor şi mijloacelor fixe ale secţiei prefabricate;
• 0,7 mii. Euro din vânzarea secţiei agregate; şi
• 0,3 mii. Euro din vânzarea secţiei marmură.
Suma totală obţinută din valorificarea activelor celor trei secţii ar fi 3,3 mii. Euro, iar creditul total
rămas de rambursat este în sumă de 4,7 mii. Euro.
Pierderea suferită de creditori ar fi de 4,7 - 3,3 = 1,4 mii. Euro.
B. Maximizarea valorificării propune o analiză a modalităţilor de vânzare pentru fiecare secţie în parte.
Astfel:
• secţia prefabricate se va vinde la lichidare cât mai curând posibil cu 2,3 mii. Euro;
• secţia agregate se va vinde în bloc în funcţiune la valoarea de: 4 x 0,5 = 2 mii. Euro;
• secţia marmură se va vinde în bloc în funcţiune, fără ca lichidatorul să facă investiţii. În acest caz
valoarea afacerii este 4 x 0,1 =0,4 mii. Euro, mai mare decât valoarea de lichidare de 0,3 mii.
Euro.
Suma totală obţinută ar fi 4,6 mii. Euro, mai mare decât în cazul A de mai sus - al vânzării pe
bucăţi (3,3 mii. Euro).
Pierderea suferită de creditori ar fi de 4,7- 4,6 = 0,1 mii. Euro.
C. În cazul în care secţia de marmură ar fi modernizată:
• investiţia necesară este 1,5 mii. Euro în echipamente şi 0,2 mii. Euro în fondul de rulment net
suplimentar;
• durata modernizării va fi 1 an, în care se opreşte producţia şi costurile de operare sunt de 0,2
mii. Euro;
• cash-flow-ul net anual (CFN) din următorii 5 ani, după modernizare, este redat in prima linie a
tabelului de mai jos.
mil €
Indicatori Anul l Anul 2 Anul 3 Anul 4 Anul 5
CFN 1,0 1,05 1,10 1,16 1,22
Valoarea terminală 4,88
Factor de actualiz.
@ k = 30% 0,769 0,591 0,455 0,350 0,269
CFN actualizat 0,769x1,0 0,591x1,05 0,455x1,1 0,350x1,16 0,269x1,22
Valoarea terminală
actualizată 0,269x4,88

Notă:
1) Rata de capitalizare (c) este inversul multiplicatorului cash-flow-ului net anual (4), iar rata dt
actualizare (k) este rata de capitalizare (c) la care se adaugă rata medie anuală de creştere sperată c
cash-flow-ului net (g)
Deci, c = 1/4 = 0,25 sau 25%,
iar k = c+g = 25% + 5% = 30%
2) Valoarea terminală, calculată pe baza multiplicatorului cash-flow-ului net anual (4), este:
1,22 x 4 = 4,88 mil. Euro.

Valoarea secţiei marmură, calculată prin actualizarea cash-flow-ului net anual şi a valorii
terminale, este:
0,769 x 1 +0,591 x 1,05 + 0,455 x 1,1 + 0,350 x 1,16 + 0,269 x 1,22 + 0,269 x 4,88
= 3,935 mii. Euro.
Rezultatul vânzării secţiei marmură, după modernizare, ar fi:

3,935 mii. Euro (valoarea) - 1,7 mii. Euro (investiţii) - 0,2 mii. Euro (costuri) = 2,035 mil. Euro,
mai mare decât prin vânzarea în bloc “aşa cum este” (0,3 mii. Euro).
Pierderea suferită de creditori ar fi de 4,7 - 2,035 - 2,665 mil. Euro.
Prin urmare lichidatorul va vinde societatea în condiţiile variantei B, fără a întreprinde
modernizarea secţiei marmură (lichidatorul nu este îndreptăţit să efectueze asemenea cheltuieli şi să-şi
asume riscuri de investiţie). Eventual această modernizare o va face cumpărătorul care poate să-şi asume
riscurile aferente şi ca urmare este îndreptăţit să fie recompensat pentru aceasta.
Este totuşi posibil ca, la negociere, diferenţa 2, 035 - 0,3 = 1,735 mii. Euro să fie împărţită, într-o
anumită proporţie, între cumpărător şi lichidator.
 10.5 EVALUAREA ŞI FACTORII DE MEDIU
Evaluarea întreprinderilor este destinată în special vânzătorilor sau potenţialilor cumpărători (în
general, investitorilor) ai acestor afaceri.
Un aspect important de care trebuie să se ţină cont în evaluarea întreprinderii este impactul
cheltuielilor legate de conformarea la condiţiile impuse de legislaţia mediului asupra valorii acesteia.
Conform legislaţiei, atât la înfiinţarea unei societăţi comerciale, la schimbarea proprietarilor în
urma tranzacţiei pachetului majoritar de acţiuni, cât şi la dizolvarea acesteia, fie pe cale administrativă
(Legea nr. 31/1991), fie judiciară (Legea nr. 64/1995), trebuie obţinute autorizaţii de la Agenţia teritorială
de protecţie a mediului (ATPM). Obţinerea acestor autorizaţii, în cazul unor activităţi economice ce pot
avea impact negativ asupra mediului, implică îndeplinirea unor condiţii care, de cele mai multe ori,
înseamnă investiţii în echipamente şi instalaţii de reducere a factorilor poluanţi.
Aceste investiţii, cuantificate în sume de bani şi eşalonate în timp, influenţează valoarea
întreprinderii, manifestându-se ca nişte cheltuieli suplimentare care diminuează cash-flow-ul net disponibil
pentru acţionari (CFNA).
Legea mediului defineşte noţiunea de calitate a mediului făcând referiri la atmosferă, apă, zone
protejate, substanţe toxice, impunând normele de calitate a mediului acceptate, fie că e vorba de calitatea
aerului, apei sau obligaţiile deţinătorilor de instalaţii poluante.
Bilanţul de mediu, ce se întocmeşte de persoane fizice sau juridice atestate de Ministerul Mediului,
stă la baza obţinerii autorizaţiei de funcţionare, fie că e vorba de o societate nou înfiinţată, la schimbarea
proprietarilor, fie la dizolvarea sau lichidarea unei societăţi pe cale administrativă sau juridică. Bilanţul de
mediu are trei nivele de detaliere, în funcţie de activitatea întreprinderii şi de natura factorilor poluanţi -
nivel 0, 1, 2.
În urma analizei bilanţului de mediu, adecvat întreprinderii, se întocmeşte un plan de conformare
care este un plan de măsuri, cuprinzând etape de investiţii ce trebuie parcurse în perioade de timp stabilite.
Aceste etape cuprind ansamblul acţiunilor ce trebuie realizate pentru ca societatea să se încadreze în
prevederile legislaţiei şi reglementărilor de mediu. Programul de conformare conţine ansamblul lucrărilor şi
măsurilor (investiţii) pentru atingerea standardelor de mediu, specificând acţiunile şi termenele în care vor
fi realizate; de exemplu:
■ încadrarea în normele de evacuări de ape uzate; limitele maxime admisibile (LMA) stabilite prin
autorizaţia de gospodărire a apei şi termenele de încadrare;
■ descrierea proiectelor şi a măsurilor pentru încadrarea în normele de mediu;
■ gestiunea resurselor, combustibililor şi energiei;
■ gestiunea materiilor prime, a produselor şi subproduselor;
■ gestiunea deşeurilor, substanţelor toxice şi periculoase şi ambalajelor;
■ prevenirea poluării ca urmare a unor avarii ale instalaţiilor tehnologice sau de depoluare;
■ specificarea surselor de finanţare asigurate;
■ responsabilităţile pentru fiecare element al programului de conformare;
■ măsuri de refacere a calităţii mediului în zona proprie de impact.
Planul de conformare trebuie aprobat de ATPM.
Obligaţiile de mediu reprezintă pasive în bilanţul întreprinderii, iar costurile conformării apar, în
viitor, eşalonate pe mai mulţi ani, în funcţie de strategia de conformare aleasă. Ca principiu general, trebuie
subliniat faptul că deducerea costurilor de conformare din valoarea fără contaminare poate să nu ducă la
valoarea de piaţă (prin pierderea de marketabilitate şi alţi factori adiacenţi).
Costul conformării este un cost al corectării, estimarea acestuia făcându-se de experţi şi nu de
evaluatori. În cele mai multe cazuri, tehnologiile actuale nu asigură întotdeauna decontaminarea totală şi
definitivă. În estimarea costurilor conformării se ţine seama de:
■ costul decontaminării;
■ măsurile efective de control şi administrare a contaminării;
■ reproiectarea sistemelor de producţie;
■ penalităţile pentru neconformare;
■ asigurarea de răspundere pentru viitor;
■ obligaţia de a preveni migrarea poluanţilor;
■ supravegherea continuă a poluării.
În evaluarea întreprinderii prin metoda actualizării cash-flow-ului net, dacă se ţine seama de
costurile implicate de planul de conformare, durata de previziune explicită trebuie să ţină seama şi de
perioada de timp necesară pentru implementarea planului de conformare.
Valoarea reziduală a activelor trebuie să includă şi diminuarea cauzată de nefinalizarea sau
neîndeplinirea programului de conformare, diminuarea din cauza “stigmatului” şi creşterii riscului
reglementărilor (se presupune că vor apărea cerinţe mai dure în viitor).
Din motivele enunţate, valoarea terminală (reziduală) a întreprinderii poate avea şi o valoare
negativă.
În estimarea ratei de actualizare pentru metoda actualizării cash-flow-ului net, trebuie să se ţină
seama de riscurile asociate, cum ar fi:
■ riscul neconformării şi consecinţele;
■ riscul depăşirii bugetului de conformare;
■ riscul modificărilor în reglementări;
■ riscul percepţiei eronate a situaţiilor de către piaţă.
În concluzie, dacă evaluatorul are la dispoziţie planul de conformare, cu toate etapele şi cheltuielile
necesare, trebuie să-l includă în scenariul de evoluţie, rezultatul obţinut apropiindu-se de valoarea de piaţă
aşteptată de investitor.
Dacă evaluatorul nu are la dispoziţie aceste informaţii trebuie să specifice clar ca evaluarea nu ţine
cont de impactul factorilor de mediu.
Problema impactului factorilor de mediu asupra valorii este tratată în Standardul Internaţional de
Evaluare GN 7 - Consideraţii privind substanţele periculoase şi toxice în evaluare.
 Capitolul 11
Raportul de evaluare
Raportul de verificare

11.1 RAPORTUL DE EVALUARE

Raportul de evaluare reprezintă oglinda profesionalismului evaluatorului şi elementul principal prin

care este perceput rezultatul analizei şi investigaţiilor efectuate. El este mijlocul de comunicare de bază
între evaluator şi client. Aprecierea unui evaluator de către clienţi se bazează, într-o măsură semnificativă,
pe imaginea transmisă de raportul de evaluare. Astfel, la întocmirea raportului de evaluare, evaluatorul ar
trebui să ţină seama de următoarele:
■ conţinutul raportului să răspundă cerinţelor clientului (în conformitate cu angajamentul iniţial) şi
să servească interesele acestuia;
■ în cadrul raportului să fie prezentate, într-o manieră logică, toate informaţiile, analizele şi
concluziile care au condus la estimarea valorii finale. Raportul de evaluare este un tot unitar, un
material de sine stătător care conţine, în paginile sale, tot ceea ce este necesar înţelegerii de către
cititor a evaluării efectuate. Astfel, orice întrebare legată de conţinutul evaluării trebuie să aibă
răspuns în interiorul raportului.
■ raportul de evaluare trebuie întocmit, de fiecare dată, ca şi cum prezentarea acestuia reprezintă,
pentru un evaluator, cel mai dificil examen de până atunci.
Baza întocmirii raportului de evaluare o reprezintă standardul IVS 3 - Raportarea evaluării.

11.1.1 Forma raportului de evaluare

Un raport de evaluare îl conduce pe cititor, începând de la definiţia problematicii evaluării, apoi

prin analiza şi prin descrierea informaţiilor relevante, şi, în final, la o anumită concluzie.
Dimensiunea, tipul şi conţinutul rapoartelor de evaluare sunt cerute de către client, de anumite
reglementări obligatorii, de către instanţa de judecată, în funcţie de tipul de proprietate supusă evaluării şi
de natura problematicii.
Orice analiză, opinie sau concluzie, ce rezultă dintr-o evaluare, trebuie comunicată într-o manieră
semnificativă pentru client şi care să nu inducă în eroare persoanele interesate în rezultatul evaluării. Un
raport este prezentat în modalitatea solicitată de client. În cazul în care clientul solicită doar o opinie din
partea evaluatorului, fără o documentaţie detaliată, evaluatorul trebuie să facă totuşi analiza cerută pentru a
realiza o evaluare completă. În acest caz, toate materialele, informaţiile şi foile de lucru folosite în
pregătirea raportului sunt păstrate în dosarul permanent al evaluatorului. Deşi evaluatorul s-ar putea să nu
furnizeze argumentaţia scrisă pentru opinia sa, afirmată într-o formă abreviată, el poate fi solicitat ulterior
să-şi susţină opinia.
Standardele internaţionale de evaluare prevăd că evaluatorul trebuie să păstreze documentele
evaluării, pe o perioadă de 5 ani.
Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise.
Rapoartele verbale sunt utilizate când circumstanţele sau nevoile clientului nu permit sau nu
justifică realizarea unui raport scris. Orice raport de evaluare verbal ar trebui să includă o descriere a
obiectului evaluării, a evenimentelor, a ipotezelor, a condiţiilor pe care se bazează concluzia. După
comunicarea unui raport de evaluare verbal, evaluatorul va păstra în fişier toate notele şi informaţiile
referitoare la obiectul evaluării şi va completa un memorandum cuprinzând analiza, concluziile şi opinia sa.
Comunicările scrise se întâlnesc sub forma rapoartelor de evaluare tip sau a rapoartelor de
evaluare explicative.
Raportul de evaluare tip reprezintă o prezentare a evaluării pe un format tipizat, elaborat astfel
încât să răspundă solicitării clienţilor şi sa poate fi analizat cu uşurinţă. În practica internaţională, rapoartele
tip sunt cerute de către creditori şi de către agenţiile de asigurări ale creditelor ipotecare. Deoarece aceşti
clienţi revizuiesc multe evaluări, utilizarea unui raport tip este mai eficientă şi convenabilă. Când este
utilizată această formă, cei răspunzători de revizuirea evaluării ştiu exact unde să găsească fiecare concept
sau orice informaţie în raport. Utilizarea raportului tip asigură evaluatorul că orice element solicitat de
verificator va fi inclus. Mulţi creditori şi-au dezvoltat tipare de rapoarte de evaluare, fiecare într-un fel
diferit, dar adecvate scopurilor de creditare ipotecară.
Rapoartele explicative reprezintă forma cea mai complexă de prezentare a rezultatelor activităţii
evaluatorului.
În cele ce urmează vor fi prezentate câteva aspecte privind raportul de evaluare explicativ,
referitoare la conţinutul acestuia şi la forma de prezentare.
Conţinutul raportului de evaluare nu este de o formă rigidă, standardizată. Standardele
internaţionale de evaluare precizează că forma raportului va avea în vedere informaţiile specifice primite de
evaluator de la client şi scopurile utilizării evaluării de către acesta şi stipulează unele recomandări privind
elementele obligatorii, care trebuie incluse în raportul de evaluare. Rapoartele de evaluare pot să difere din
punct de vedere al conţinutului şi al organizării, dar toate conţin anumite elemente comune. În esenţă, un
raport explicativ urmăreşte ordinea de desfăşurare a procesului de evaluare.
Prezentăm în continuare o variantă a conţinutului raportului de evaluare.

11.1.2 Conţinutul raportului de evaluare

Cele mai multe rapoarte au cinci părţi principale. Conţinutul fiecărei secţiuni poate fi divizat cu
subtitluri sau prezentat ca o expunere continuă. În fiecare caz, diviziunile principale ale raportului trebuie
identificate cu titluri individuale şi vor fi separate între ele. Cele cinci părţi de bază ale unui raport sunt:
introducerea, premisele evaluării, prezentarea datelor, analiza datelor şi concluziile, anexe.
Organizarea rapoartelor variază, dar pot fi utilizate următoarele elemente ca îndrumare generală:
I. Introducere
Scrisoare de transmitere;
Pagina de titlu;
Cuprinsul;
Rezumatul faptelor principale şi al concluziilor importante ;
Certificarea evaluatorului. Semnătura.
II. Premisele evaluării
Ipoteze speciale şi condiţii limitative;
Obiectul, scopul şi utilizarea evaluării. Instrucţiunile evaluării;
Baza de evaluare. Tipul valorii estimate;
Data estimării valorii;
Moneda raportului;
Modalităţi de plată;
Inspecţia proprietăţii;
Sursele de informaţii utilizate;
Clauza de nepublicare.
III. Prezentarea datelor
Descrierea întreprinderii
Generalităţi
Aspecte juridice
Aspecte comerciale
Aspecte operaţionale
Aspecte manageriale şi de resurse umane
Aspecte economico-financiare
Concluziile diagnosticului. Analiza SWOT.
Analiza pieţei valorilor mobiliare. Tranzacţii cu participaţii ale întreprinderii evaluate şi cu
participaţii comparabile
IV. Analiza datelor şi concluziile
Metodologia de evaluare
Abordarea prin comparaţie
Abordarea pe bază de active
Abordarea pe bază de venit
 Reconcilierea valorilor. Valoarea estimată propusă, opinia şi concluziile evaluatorului.
V. Anexe
Evaluarea construcţiilor (descriere, centralizator, fişe individuale de evaluare, fotografii)
Evaluarea echipamentelor (descriere, desfăşurător, fişe individuale etc.)
Evaluarea terenului
Alte informaţii considerate adecvate (copii situaţii financiare, situaţii juridice, organigrama, plan
de situaţie etc.)
O parte din capitolele prezentate în cuprinsul propus se referă la:
Scrisoarea de transmitere - prezintă oficial raportul de evaluare persoanei pentru care a fost
realizat. Scrisoarea de transmitere va însoţi raportul de evaluare, ca document distinct si numai in cazurile
in care se cere acest lucru. Trebuie concepută într-un stil corespunzător limbajului afacerilor şi să fie pe cât
de succintă permite caracterul şi natura evaluării. Conţinutul poate fi următorul:
■ data scrisorii şi formula de adresare;
■ date de identificare a obiectului evaluării şi o scurtă descriere, dacă este necesar;
■ declaraţie care identifică interesul în proprietatea evaluată;
■ declaraţie referitoare la inspecţia proprietăţii;
■ menţiunea că scrisoarea este însoţită de un raport complet de evaluare;
■ data efectivă a evaluării;
■ valoarea estimată;
■ orice ipoteze extraordinare sau condiţii limitative;
■ semnătura evaluatorului.
Pagina de titlu conţine denumirea societăţii comerciale ale cărei acţiuni au fost evaluate,
dimensiunea pachetului de acţiuni, data evaluării, numele clientului şi numele şi adresa evaluatorului.
Cuprinsul - evidenţiază capitolele principale ale raportului şi toate subtitlurile utilizate în raport,
precum şi numerotarea paginilor.
Rezumatul faptelor principale şi al concluziilor importante - prezintă sinteza tuturor informaţiilor
principale cuprinse si prezentate in raportul de evaluare, respectiv:
■ descrierea succintă a obiectului evaluării şi a activităţii societăţii comerciale;
■ data efectivă şi data inspecţiei;
■ orice ipoteze speciale şi concluziile;
■ valoarea obţinută prin abordarea pe bază de active;
■ valoarea obţinută prin abordarea prin comparaţie directă;
■ valoarea obţinută prin abordarea pe bază de venituri;
■ valoarea finală estimată;
■ alocarea valorii între elemente (dacă e cazul).
Certificarea - de obicei urmează prezentării valorii finale sau poate fi combinată cu aceasta. Apoi
vor fi adăugate semnătura evaluatorului, data şi ştampila. În conformitate cu standardul IVS 3, certificarea
ar trebui să conţină declaraţii privind:
■ afirmaţiile susţinute în prezentul raport sunt reale şi corecte;
■ analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele şi
condiţiile limitative şi se constituie ca analiză nepărtinitoare;
■ nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea ce face obiectul acestui raport
şi nu avem nici un interes personal şi nu suntem părtinitori faţă de vreuna din părţile implicate;
■ remunerarea evaluatorului nu se face în funcţie de exprimarea unei valori prestabilite sau care
ar favoriza dorinţa clientului de obţinere a unui rezultat dorit sau de apariţia unui eveniment
ulterior;
■ acest raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei valori minime/maxime,
solicitare venită din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de
beneficiar sau de aprobarea unui împrumut;
■ în deplină cunoştinţă de cauza, analizele, opiniile şi concluziile exprimate au fost realizate în
conformitate cu cerinţele Standardelor ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din
 România);
■ certificăm faptul că am efectuat personal inspecţia întreprinderii ce face obiectul raportului;
■ în prezent suntem membri ANEVAR;
■ prin prezenta certificăm faptul că suntem competenţi să efectuăm acest raport de evaluare.
Ipoteze speciale şi condiţii limitative - aceste declaraţii sunt folosite pentru a-l proteja pe evaluator
şi pentru a-i informa şi proteja pe clienţi sau pe alţi utilizatori ai raportului. Condiţiile standard
corespunzătoare sunt o parte importantă a raportului. Ipotezele pot să privească credibilitatea descrierii
juridice, a titlului de proprietate şi a managementului, condiţii tehnologice şi structurale, conformitatea cu
reglementările zonale şi de mediu, legalitatea utilizării proprietăţii. Condiţiile limitative pot restricţiona
evaluarea la programul stabilit de utilizare a proprietăţii sau la condiţiile curente de piaţă, pot dezavua orice
repartizare sau divizare a valorii în funcţie de interese parţiale, pot preîntâmpina cererile ulterioare adresate
evaluatorului sau să interzică publicarea sau difuzarea raportului. Totodată, trebuie avut în vedere faptul că
impunerea de condiţii limitative sau de disculpări menite să înlăture teoretic întreaga responsabilitate a
evaluatorului, poate invalida concluzia despre valoare. Sunt enumerate în continuare câteva din ipotezele
generale şi condiţiile limitative care pot să apară într-un raport de evaluare:
Ipoteze generale:
■ nu se asumă nici o răspundere pentru descrierea juridică pusă la dispoziţie sau pentru chestiuni
legate de considerente juridice sau de proprietate. Titlul de proprietate se presupune valabil şi
tranzacţionabil dacă nu se specifică altfel;
■ se presupune că proprietatea este deţinută cu responsabilitate şi că se aplică un management
competent al acesteia;
■ informaţiile furnizate de terţe părţi sunt considerate de încredere dar nu li se acordă garanţii
pentru acurateţe;
■ toate studiile inginereşti sunt presupuse a fi corecte. Planurile de amplasare şi materialul ilustrativ
din raport sunt incluse doar pentru a-1 ajuta pe cititor să vizualizeze proprietatea;
■ se presupune că nu există condiţii ascunse sau neevidenţiate ale proprietăţii, ale subsolului sau
structurilor sale care ar face ca proprietatea să valoreze mai mult sau mai puţin. Nu se asumă
nici o răspundere pentru astfel de condiţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice de specialitate
necesare descoperirii lor;
■ se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare şi
utilizare în vigoare, exceptând situaţia când în raportul de evaluare nu a fost identificată,
descrisă şi considerată o non-conformitate;
■ se presupune că au fost sau pot fi obţinute sau reînnoite toate autorizaţiile, licenţele, certificatele
de ocupare, aprobările sau alte acte solicitate de instituţiile locale, regionale sau naţionale,
pentru fiecare utilizare pe care se bazează estimarea valorii;
■ se presupune că utilizarea terenului şi a construcţiilor se realizează în cadrul limitelor proprietăţii
descrise şi că nu există încălcări sau violări ale altor proprietăţi, dacă nu se menţionează altfel;
■ noi am fost solicitaţi să presupunem, în scopul acestei evaluări, că nu există nici un fel de
contaminanţi şi costul activităţilor de decontaminare nu afectează valoarea;
■ nu am fost informaţi de nici o inspecţie sau raport care să indice prezenţa contaminanţilor sau
materialelor periculoase;
■ noi nu am făcut nici un fel de investigaţie referitoare la utilizările trecute sau prezente, atât pe
proprietate cât şi pe terenul vecin pentru a stabili dacă există vreo contaminare a proprietăţii
analizate în aceste utilizări sau amplasamente şi deci valoarea este estimată în ipoteza că nu
există aşa ceva;
■ nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existenţa vreunui contaminant, nici nu ne angajăm
pentru o expertiză sau o cercetare ştiinţifică necesară pentru a fi descoperit;-
■ dacă ulterior se va stabili că există contaminare pe proprietatea evaluată sau pe oricare alt teren
vecin sau că mijloacele care au fost puse în funcţiune ar putea contamina, aceasta ar putea
diminua valoarea raportată;
■ noi nu am făcut o expertiză tehnică a structurii de rezistenţă, nici nu am inspectat acele părţi
 care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună,
corespunzătoare unei exploatări normale. Opinia asupra stării părţilor neexpertizate şi acest
raport nu trebuie înţeles că ar valida integritatea lor.
Condiţii limitative:
■ orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, între teren şi construcţii se realizează în
funcţie de prevederile din raport. Valorile separate alocate terenului şi clădirilor nu trebuie
utilizate în combinaţie cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide;
■ posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare;
■ evaluatorul, prin natura muncii sale, nu va fi solicitat să ofere consultanţă ulterioară sau să
depună mărturie în instanţă în legătură cu proprietatea în chestiune decât dacă au fost făcute
iniţial aranjamente în această privinţă;
■ nici una din părţile raportului (în special concluziile referitoare la valori, identitatea
evaluatorului sau firma la care lucrează acesta) nu vor fi difuzate public prin reclamă, relaţii
publice, ştiri, agenţii de vânzare sau alte căi mediatice, fără acordul scris şi prealabil al
evaluatorului.
Un raport de evaluare poate conţine şi următoarele ipoteze şi condiţii limitative suplimentare:
■ orice estimări ale valorii conţinute în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice împărţire sau
divizare a totalului în valori fracţionate va invalida valoarea estimată dacă acestea nu au fost
stabilite în raport;
■ în pregătirea evaluării au fost folosite doar acele planuri şi specificaţii preliminare avute la
dispoziţie. Prin urmare, analiza este supusă unei revizuiri când planurile şi specificaţiile finale
sunt disponibile;
■ evaluatorul presupune că cititorul sau utilizatorul acestui raport a primit copii ale planurilor de
construcţie disponibile şi toate contractele de închiriere sau amendamentele, dacă există, care
împovărează proprietatea;
■ nu a fost furnizată nici o descriere juridică sau cadastru, astfel că evaluatorul a folosit hărţi
municipale (sau alte surse specificate) pentru a stabili dimensiunile fizice şi mărimea
proprietăţii. Dacă o măsurătoare atestă că această informaţie nu e validă, ea va trebui ajustată;
■ previziunile, proiecţiile sau estimările conţinute în raport se bazează pe condiţiile curente de pe
piaţă, pe factorii cererii şi ofertei anticipate pe termen scurt şi sunt influenţate de inexistenţa
(încă) a unei economii stabile. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbării
condiţiilor viitoare.
Instrucţiunile evaluării - numele clientului şi al părţii care a dat tematica (dacă nu este aceeaşi
persoană), scopul sau obiectul evaluării, plus orice ipoteze speciale şi, ca anexă, o copie după contract.
Baza de evaluare. Tipul valorii estimate - trebuie declarată baza de evaluare şi metodele de
evaluare adoptate. Se va preciza clar dacă evaluarea se face pe baza valorii de piaţă sau prin alte baze
recunoscute. Trebuie comunicată clar metodologia folosită şi, daca este cazul, se includ calculele cu
analizele pertinente de sensibilitate, risc şi/sau performanţă. Se va include, de asemenea, o definiţie a tipului
de valoare calculată (conform standardelor de evaluare) pentru a elimina orice confuzie în mintea clientului
sau a oricărui cititor al raportului.
Data estimării valorii - trebuie precizată data evaluării şi data raportului. Data evaluării trebuie să
fie întotdeauna aceeaşi sau anterioară datei raportului final.
Moneda raportului - valuta în care se raportează evaluarea ca şi bază a conversiei, acolo unde ea
este exprimată în altă monedă decât cea a ţării în care proprietatea este localizată.
Modalităţi de plată - când este estimată valoarea de piaţă, raportul trebuie să exprime clar dacă
valoarea estimată reflectă o sumă în numerar, aranjamente financiare echivalente numerarului sau alte tipuri
definite precis. Dacă nu se precizează altfel, valoarea estimată este considerată implicit că reflectă plată în
numerar sau în aranjamente financiare similare comparabile.
Inspecţia proprietăţii - se va specifica data inspecţiei, cine a efectuat inspecţia şi alte elemente
semnificative legate de inspecţie (dacă este cazul).
Sursele de informaţii utilizate - trebuie precizate în raport sursele şi natura informaţiilor utilizate Ia
elaborarea acestuia.
Clauza de nepublicare - poate conţine următoarea formulare:
Acest raport de evaluare nu poate fi inclus parţial sau în întregime şi nici ca referinţă într-un
document publicat, circulară sau declaraţie, sub nici o formă, fără acordul scris şi al evaluatorului asupra
formei în care ar urma să apară. Acest raport este confidenţial pentru dumneavoastră, pentru consilierii
dumneavoastră şi poate fi utilizat numai pentru scopul menţionat în raport. Nu acceptăm nici o altă
responsabilitate faţă de o terţă persoană care să poată face uz de el.
Prezentarea datelor - în acest capitol sunt cuprinse toate informaţiile care susţin aplicarea
metodelor de evaluare. În cuprinsul prezentat anterior, această parte a raportului a fost împărţită în două
capitole. Primul capitol se referă la descrierea întreprinderii (care conţine informaţii pe baza cărora se aplică
metodele de evaluare bazate pe active şi pe venituri) iar al doilea capitol se referă la piaţa de tranzacţionare
a valorilor mobiliare, care furnizează informaţii privind aplicarea metodei comparaţiilor.
Conform standardului de evaluare GN 6 - Evaluarea întreprinderii, descrierea întreprinderii ar
trebui să conţină următoarele: tipul organizaţiei, privire de ansamblu asupra economiei şi ramurii de
activitate, istoric, produsele, serviciile, pieţele şi clienţii, sensibilitatea la factorii sezonieri sau ciclici,
activităţile, furnizorii, dotările, incluzând activele principale, atât cele corporale cât şi cele necorporale,
angajaţii, managementul, dreptul de proprietate, descrierea generală a întreprinderii.
Având în vedere diversitatea şi complexitatea întreprinderilor supuse evaluării nu există o formă
standardizată a unui conţinut detaliat al raportului de evaluare. Elementele prezentate anterior se referă la
principalele aspecte ale activităţii întreprinderii urmărite în cadrul analizei diagnostic (juridic, comercial,
operaţional, resurse umane şi management, economico-financiar). Forma de prezentare poate fi diferită de
la raport la raport în condiţiile în care vor fi prezentate coerent toate informaţiile care au fost utilizate în
abordarea evaluării.
Al doilea capitol al acestei părţi implică prezentarea informaţiilor utilizate în metoda comparaţiei,
(istoric al tranzacţiilor acţiunilor firmei evaluate, informaţii privind tranzacţii de acţiuni considerate
comparabile, informaţii financiare ale firmelor comparabile care permit calculul indicatorilor bursieri etc.)
Analiza datelor şi concluziilor — capitolul conţine prezentarea modalităţilor de abordare a
metodologiei de evaluare şi capitolul referitor la reconcilierea valorilor obţinute şi opinia evaluatorului.
Metodologia de evaluare. Pentru fiecare abordare utilizată sunt prezentate datele faptice, analiza şi
raţionamentul care au condus la nivelul respectiv al valorii. Mulţi clienţi nu sunt familiarizaţi cu
mecanismele de aplicare a celor trei abordări de determinare a valorii, astfel că evaluatorul poate explica
procedurile folosite în prelucrarea informaţiilor. Complexitatea explicaţiei depinde de circumstanţele
evaluării. Simple expuneri, care descriu ce conţine fiecare din cele trei abordări, îl pot ajuta pe cititor să
înţeleagă raportul. În cadrul fiecărei abordări (comparaţie, bazată pe active, bazată pe venituri) vor trebui
prezentate premisele abordării şi elementele specifice fiecăreia, cum ar fi:
Metoda bazată pe active - va trebui prezentat tabelul cu activul net contabil, activul net corectat şi
corecţiile. Se vor enumera posturile bilanţiere care au fost supuse corecţiilor, vor fi prezentate explicaţii
referitoare la menţinerea la valorile contabile a posturilor necorectate, se vor prezenta în fiecare caz (post
bilanţier) rezultatul evaluării şi modul în care acesta a fost obţinut (în situaţia în care evaluarea posturilor
bilanţiere necesită explicaţii care depăşesc o pagină, acestea vor fi prezentate detaliat în anexe).
Metoda bazată pe venituri - va fi descrisă metoda aplicată (fluxuri financiare actualizate,
capitalizarea câştigurilor) şi va fi prezentat modul în care au fost obţinuţi principalii parametri aferenţi
fiecărei metode (veniturile şi cheltuielile previzionate, durata previziunii, rata de actualizare/rata de
capitalizare, valoarea reziduală, calculul fluxurilor financiare). În general, desfăşurarea aplicării metodei se
prezintă în formă tabelară cu obligativitatea ea cifrele prezentate în tabel să îşi găsească în text explicaţia şi
susţinerea necesară.
Metoda bazată pe comparaţii - trebuie explicată alegerea multiplicatorilor, modalitatea de selectare
a firmelor comparabile (similare şi relevante), realizarea comparabilităţii datelor (normalizarea), modul de
calcul a unei valori pentru fiecare multiplicator utilizat şi eventualele ajustări (corecţii) pentru diferenţele
existente între formele comparabile şi întreprinderea evaluată.
Reconcilierea valorilor - trebuie să îl conducă în mod logic pe cititor la estimarea valorii finale.
Prezentarea tipului de valoare finală se poate face în diverse feluri. Următoarea modalitate este un exemplu
simplu:
 Ca rezultat al cercetării şi analizei pe care le-am realizat, în opinia mea, valoarea de piaţă a
pachetului de acţiuni .......% ., la data de .............. este de:

CINCI SUTE MILIOANE RON

(500.000.000 RON)
care reprezintă o valoare a acţiunii de................

Calificările evaluatorului - în raportul de evaluare pot fi incluse documente ce atestă pregătirea de

specialitate a evaluatorului, ca dovadă a competenţei sale de a realiza o astfel de evaluare. Acestea pot
include: experienţa profesională, studii şi pregătire, afilieri sau activităţi profesionale, clienţi pentru care
evaluatorul a oferit servicii profesionale, tipurile de proprietăţi evaluate şi natura lucrărilor de evaluare
efectuate. Desigur, calificările evaluatorului trebuie prezentate cu acurateţe şi într-o manieră care să nu
inducă în eroare.

11.2 RAPORTUL DE VERIFICARE

În majoritatea domeniilor de activitate, produsul final este subiectul unor examinări realizate de
inspectori şi verificatori. Procedura de verificare a evaluării poate fi legată de controlul calităţii sau de
funcţia de audit. Conform standardului GN 11 - Verificarea evaluărilor, acestea sunt solicitate de clienţi
pentru a valida o evaluare, de organisme ale administraţiei centrale sau locale în domeniul asigurării
ipotecilor şi încasării veniturilor ca şi de societăţile de asigurare, societăţile de investiţii, bănci etc. În
practica românească a evaluării, rapoartele de verificare reprezintă un produs nou apărut la sfârşitul anului
1999, care a fost utilizat până în prezent pe o scară din ce in ce mai mare. În ţările cu experienţă în domeniu
(în acest material fiind considerate de referinţă informaţiile preluate din practica nord-americană),
principalele instituţii care solicită verificări ale rapoartelor de evaluare sunt cele care primesc un volum
mare de rapoarte de evaluare, respectiv:
■ fiscul;
■ agenţiile care au putere de expropiere;
■ agenţiile care asigură ipoteci;
■ autorităţi ale statului (A.V.A.S, OPSPI, DNA, ministerele, regiile autonome etc);
■ uniunile de credite;
■ cooperativele de credit;
■ băncile;
■ companiile de asigurări;
■ fondurile de pensii.
Un verificator al evaluărilor este un evaluator care examinează rapoartele altor evaluatori pentru a
determina dacă aceştia au ajuns la concluzii în concordanţă cu standardele de evaluare, datele raportate şi
cu alte informaţii general cunoscute.
Scopul pentru care se întocmesc rapoarte de verificare este diversificat şi poate conţine:
■ realizarea unui test de corectitudine pentru utilizator;
■ întărirea încrederii clientului faţă de evaluare;
■ verificarea reciprocă a muncii în cadrul unui grup de evaluatori, înainte de prezentarea raportului
clientului;
■ verificarea rapoartelor de evaluare prezentate de către potenţiali candidaţi, de profesie
evaluatori, la concursurile pentru ocuparea posturilor de specialitate sau la diverse examene
(acreditare, certificare etc).
Verificarea evaluărilor este foarte diferită de elaborarea unui raport de evaluare. Evaluatorul
verificator nu estimează valoarea proprietăţii în discuţie ci analizează conţinutul raportului de evaluare.
Verificatorii testează caracterul rezonabil al logicii, ipotezelor şi valorii obţinute în raport. Ei analizează
raportul de. evaluare în privinţa respectării standardelor profesionale, a criteriilor impuse de clienţi şi a
cerinţelor reglementărilor agenţiilor guvernamentale (AVAS etc).
Rolul verificatorului este înţeles uneori greşit. O verificare a evaluării nu conduce la o valoare
alternativă.
 11.2.1 Activitatea de verificare în România
Activitatea de verificare are la bază prevederile standardului de evaluare GN 11 - Verificarea
evaluărilor. Practic, standardul prezintă următoarele teme:
■ scopul şi destinatarii raportului de verificare;
■ evaluatorul - verificator (cine poate fi, în ce condiţii);
■ tipurile de verificări;
■ aspectele pe care trebuie să le conţină în mod obligatoriu verificarea evaluării;
■ practici nepermise în formularea concluziilor;
■ conţinutul raportului de verificare;
■ informaţiile privind dosarul care trebuie păstrat de către verificator.
În cele ce urmează vom selecta câteva din prevederile standardului considerate foarte importante şi
care necesită unele comentarii. Fie că ne găsim în postura de verificatori, fie în postura de evaluatori ai
căror rapoarte sunt supuse verificării, se impune cunoaşterea şi respectarea acestui standard.
(1) Pe baza standardului pot fi făcute verificări de rapoarte de evaluare întocmite de membri ai
altor corpuri profesionale, care au ca obiect de activitate evaluări
(2) Evaluatorul verificator este o persoană competentă, cu pregătire adecvată în domeniul tipului
de evaluare supus verificării şi cu experienţă în domeniul evaluării, cel puţin la nivelul
autorilor raportului de evaluare . Acest articol conţine o serie de precizări privind
caracteristicile evaluatorului-verificator dar care pot crea dispute, având în vedere
subiectivismul elementelor respective. Din acest punct de vedere, evaluatorului căruia îi este
solicitată elaborarea unei verificări îi revine sarcina de a cântări dacă experienţa şi calificarea îi
permit acceptarea acestei misiuni. Trebuie avut în vedere că scopul verificării nu este de a
afecta “imaginea” evaluatorului ci, din contră, rezultatele previzibile ale unei acţiuni de
verificare pot fi (1) exprimarea unor concluzii care confirmă informaţiile prezentate în raportul
de evaluare ceea ce va conduce la creşterea prestigiului evaluatorului, sau (2) deficienţele
obiective concluzionate în raportul de verificare, care vor fi ajustate de către autorul raportului
de evaluare vor conduce la acceptarea raportului de evaluare de către client şi vor evita apariţia
deficienţelor similare în activitatea viitoare a autorului raportului verificat.
(3) Verificarea unui raport este de două tipuri: verificare “de birou'' care nu presupune o inspecţie
a proprietăţii, ci se bazează pe informaţiile prezentate în raport sau o verificare “de teren”, care
presupune inspecţia proprietăţii evaluate şi eventual a proprietăţilor comparabile.
(4) Informaţiile de care nu a beneficiat evaluatorul la data evaluării şi care au apărut ulterior, în
perioada cuprinsă între data evaluării şi data verificării raportului de evaluare, nu vor fi luate în
analiză de evaluatorul verificator. Astfel, evaluatorul verificator va trebui să identifice
informaţiile care au stat la baza evaluării şi să precizeze dacă au apărut ulterior informaţii
suplimentare care nu reprezintă un fundament pentru verificare (de ex. apariţia unor standarde
de evaluare noi, informaţii de pe piaţa specifică etc).
(5) Deoarece rezultatul verificării se poate concretiza în puncte de vedere diferite de cele
prezentate în raportul de evaluare supus verificării, care ar putea să lezeze imaginea
semnatarilor raportului de evaluare, va trebui ca evaluatorul verificator să păstreze
confidenţialitatea asupra divergenţelor existente între opiniile sale şi cele expuse în raportul de
evaluare . Acest articol face referire la deontologia profesională şi subliniază că nu persoana
evaluatorului este supusă verificării ci rezultatul muncii acestuia.
(6) Aspectele esenţiale urmărite în cadrul verificării, care pot reprezenta şi direcţii privind
concluziile verificatorului, sunt:
■ dacă evaluatorul a înţeles şi a utilizat corect acele metode şi proceduri de evaluare
recunoscute;
■ dacă a fost comisă o eroare sau o omisiune importantă care a afectat valoarea în mod
semnificativ;
■ dacă evaluarea a fost efectuată într-o manieră neglijentă şi prin succesiunea de erori,
ar fi posibil un rezultat greşit al evaluării;
 (7) Principalele practici nepermise în formularea concluziilor sunt:
■ efectuarea unor analize parţiale;
■ criticarea metodologiei aplicate de evaluator fără explicaţiile necesare;
■ respingerea unor informaţii pe care s-a bazat evaluarea fără verificarea veridicităţii
acestora;
■ ignorarea condiţiilor şi ipotezelor limitative fără explicaţiile necesare;
■ efectuarea de comentarii subiective sau răuvoitoare la adresa autorilor raportului de
evaluare;
■ emiterea unor judecăţi bazate pe informaţii, proceduri şi standarde apărute ulterior datei
elaborării raportului de evaluare.
11.2.2 Proceduri de verificare
Verificatorul controlează mai întâi dosarul evaluării, în care va identifica scopul evaluării,
instrucţiunile evaluării şi obligaţiile contractuale care îi reveneau evaluatorului. Urmează apoi o lectură
preliminară a întregului raport de evaluare pentru ca verificatorul să-şi facă o privire de ansamblu. Acest
prim pas va indica apoi mai multe direcţii posibile de acţiune. De exemplu, verificatorul poate recomanda:
■ necesitatea obţinerii de informaţii suplimentare despre piaţă;
■ corectarea unor anumite pagini pentru conformare;
■ programarea de interviuri cu persoane familiarizate cu proprietatea (inclusiv evaluatorul);
■ obţinerea unor aprecieri din partea experţilor din domenii ca: managementul proprietăţii,
probleme de mediu, legislaţia cu privire la obiectul evaluării.
Dacă verificatorul a primit mai multe evaluări ale aceleiaşi proprietăţi, trebuie să compare toate
rapoartele pentru a descoperi posibile nereguli.
Verificatorul analizează apoi conţinutul raportului de evaluare. Această analiză se concentrează pe
unele întrebări specifice, cum ar fi:
■ informaţiile prezentate de evaluator sunt acceptabile din punctul de vedere al calităţii şi
cantităţii?
■ toate condiţiile limitative impuse de evaluator sunt necesare şi rezonabile? Prea multe condiţii
limitative pot diminua utilitatea raportului;
■ metodologia este consistentă în cazul în care evaluarea a fost realizată de mai mulţi evaluatori?
Cele mai frecvente verificări sunt cele de birou. Inspecţiile pe teren sunt făcute numai pentru cazuri
reprezentative. O inspecţie pe teren este o procedură de control al calităţii. O verificare pe teren poate fi
făcută pentru a susţine datele raportate de evaluator, sau pentru a soluţiona discrepanţele dintre faptele sau
ideile prezentate de doi evaluatori, care au ajuns la estimări divergente asupra valorii de piaţă pentru aceeaşi
proprietate. Limitele verificării contractate pot fi determinate de importanţa relativă pe care clientul o dă
respectivei decizii de afaceri. Un verificator trebuie să realizeze clar distincţia între divergenţele de opinii
individuale avute cu evaluatorul care a întocmit raportul şi o verificare obiectivă a raportului, care conţine
acea opinie. De obicei, un verificator nu este rugat să-şi prezinte opiniile cu privire la justeţea estimării
valorii cuprinse în raportul de evaluare. Verificatorul decide dacă datele şi analizele cuprinse în raportul
evaluatorului justifică opinia finală. Verificatorii evaluărilor încalcă regulile de corectitudine şi de
obiectivitate când aduc critici nefondate unei evaluări. Nerespectarea standardelor etice dăunează părţilor
implicate. La angajarea unei verificări, verificatorul trebuie să înţeleagă clar consecinţele aprobării sau
respingerii unei evaluări. Raportul de verificare trebuie să identifice în mod clar ce a fost verificat şi să
conţină comentarii privind aspectele semnificative ale evaluării, care afectează concluzia asupra valorii.
11.2.3 Comunicarea cu evaluatorul
Este extrem de important ca verificatorul evaluării să comunice evaluatorului concluziile la care a
ajuns. Evaluatorul trebuie să fie pregătit să apere metodologia pe care a aplicat-o şi părerile cheie asumate.
Totodată, evaluatorul trebuie să dorească să discute aceste probleme cu clientul sau cu verificatorul. Fără
feed-back evaluatorii nu pot şti dacă performanţa lor se poate măsura cu serviciile colegilor de breaslă.
Pentru o eficienţă maximă, criticile evaluatorului trebuie comunicate corect şi obiectiv. Pentru a se asigura
că verificările lor pot fi apărate, verificatorii sunt îndrumaţi să urmeze liniile directoare prezentate mai jos:
 ■ verificarea trebuie scrisă cu un ton pozitiv pentru a servi ca experienţă cu învăţăminte
constructive pentru evaluator;
■ verificarea trebuie să facă distincţia între deficienţele majore şi diferenţele minore;
■ rapoartele trebuie verificate pentru a se determina dacă sunt sau nu rezonabile şi nu dacă sunt
corecte sau greşite;
■ critica trebuie să fie bine exprimată din punct de vedere gramatical şi să ofere evaluatorului
sugestii utile;
■ verificatorul nu trebuie să adopte o atitudine de superioritate. El trebuie să-şi prezinte
comentariile într-o manieră plină de tact.
11.2.4 Rolul verificatorului
Calificările verificatorului de evaluări se referă la studii adecvate, pregătire şi experienţă.
Verificatorii evaluărilor trebuie să fie la fel de bine pregătiţi ca şi evaluatorii care au realizat evaluările.
Verificatorii evaluărilor, care nu au o experienţă destul de vastă trebuie să urmeze, cel puţin, cursuri de bază
în evaluare. La fel ca şi evaluatorii, verificatorii sunt responsabili pentru propriile decizii. Ei nu trebuie să
încalce regulile de corectitudine şi obiectivitate. Fiecare activitate de verificare trebuie abordată cu o
atitudine deschisă şi receptivă, pentru că fiecare din aceste activităţi reprezintă o oportunitate de a învăţa
ceva nou. Verificatorii au nevoie atât de o capacitate analitică, cât şi de o judecată matură pentru a-şi
îndeplini eficient rolul. Ei trebuie să încerce să nu adopte o atitudine superioară în rolul lor de observatori.
Majoritatea verificatorilor profesionişti au experienţă de evaluare şi sunt la fel de competenţi ca
evaluatorii a căror muncă o verifică. Pentru un evaluator este indicat ca, înainte de a-şi da acceptul pentru
verificarea raportului său, să se intereseze de referinţele verificatorului.

11.2.5 Tipuri de verificări

Tipul de verificare al evaluării variază în funcţie de factori cum ar fi natura angajamentului,

cerinţele clientului şi complexitatea proprietăţii supuse verificării. Cele două proceduri posibile de
verificare prezentate anterior sunt: verificări de birou şi verificări de teren. Ambele reprezintă proceduri
acceptabile pentru verificarea caracterului aprofundat şi a consistenţei evaluărilor. Verificarea de birou este
cel mai uzual tip de verificare.
11.2.5.1 Verificarea de birou
Este caracterizată de următoarele elemente:
■ se realizează fără o inspecţie în teren;
■ se limitează la datele prezentate în raport;
■ datele din raportul de evaluare pot sau nu să fie confirmate independent şi, de obicei, nu se
cercetează date adiţionale de piaţă;
■ verificatorul foloseşte deseori o listă standard de verificare;
■ profunzimea verificărilor de birou este extrem de variată;
■ raportului i se acordă doar o privire fugară sau întregul raport este citit cu atenţie;
■ calculele matematice sunt verificate şi se examinează corectitudinea datelor;
■ sunt citite secţiuni pertinente ale raportului;
■ evaluarea este verificată pentru a se stabili dacă metodologia este adecvată.
11.2.5.2 Verificarea de teren
Este caracterizată de următoarele elemente:
■ condiţia minimă fundamentală - inspectarea exteriorului proprietăţii subiect;
■ condiţii speciale justifică deseori şi inspectarea interiorului;
■ verificatorul trebuie să inspecteze proprietăţile comparabile care oferă date despre vânzări şi
închirieri;
■ datele citate în raport sunt confirmate pe teren;
 ■ se foloseşte o listă de verificare adaptată în funcţie de specificaţiile proprietăţii în cauză;
■ se verifică acurateţea calculelor matematice şi se cercetează dacă metodologia evaluatorului este
adecvată.
Sfera procesului de verificare variază în funcţie de necesităţile clientului şi de gradul de încredere
pe care clientul îl are în abilitatea şi în expertiza evaluatorului. Amploarea verificării ţine de complexitatea
proprietăţii şi de valoarea tranzacţiei implicate.

11.2.6 Elementele vizate pentru verificare

Raportul de evaluare trebuie să prezinte încrederea evaluatorului în soluţia oferită problemei de

evaluare. Un raport inadecvat scris nu va fi convingător pentru verificator. Tot efortul depus în munca de
evaluare poate fi inutil dacă raportului îi lipseşte organizarea sau dacă este scris neglijent. Un raport clar şi
concis face mai mult decât să asigure o bună înţelegere, creează şi o impresie bună despre evaluator. Este
interesul tuturor părţilor implicate să atingă subiectul cât mai repede în raport. Aspectele esenţiale trebuie
scoase în evidenţă, nu evitate în raport. Este foarte enervant pentru un verificator să citească un raport care
conţine referiri amăgitoare la potenţialul de risc de investiţie, dar care nu se referă niciodată direct la
problemă. Verificatorul este obligat să citească printre rânduri şi astfel îşi pierde încrederea în concluzia cu
privire la valoare. Rezultatul obişnuit al unei astfel de situaţii este că verificatorul cere altă evaluare pentru
a confirma sau a respinge suspiciunile pe care le are în privinţa raportului original. Deoarece evaluarea
reprezintă rezolvarea unei probleme, este normal ca verificatorul să aştepte o soluţie clară. Verificatorii
trebuie să fie atenţi Ia contraziceri. Acestea scad valoarea raportului şi erodează încrederea în concluziile
acestuia. Unii evaluatori reuşesc să umbrească evaluarea în mod direct, folosind exagerat de mult
jargoanele tehnice sau termenii de evaluare. Evaluatorul poate recurge la jargon pentru a-şi acoperi
incapacitatea de a înţelege situaţia. Copleşind cititorul cu jargoane, evaluatorul reuşeşte să distragă atenţia
de la problemele pe care nu le înţelege. Utilizarea jargonului pretenţios a sporit odată cu inventarea
computerului. Formele de prezentare ale evaluărilor, oferite de calculatoare, par pline de autoritate şi mulţi
oameni sunt impresionaţi. Totuşi, verificatorul nu trebuie să se lase cucerit de aparenţele atractive ale
ultimelor tipuri de redactări şi grafice furnizate de calculator.
Evaluarea este, în egală măsură, o artă şi o ştiinţă. Nu trebuie să se accepte niciodată ca raportul de
evaluare să se bazeze exagerat de mult pe tehnologie. Sarcina principală a evaluatorului este să interpreteze
comportamentul actorilor pieţei, care pot fi de exemplu, cumpărătorii, vânzătorii, investitorii, proprietarii,
chiriaşii, deci cei care formează piaţa. Nici un proces ştiinţific nu a fost vreodată conceput pentru a măsura
sau a prezice cu acurateţe comportamentul pieţei.

11.2.7 Conţinutul raportului de verificare

Ca şi în cazul raportului de evaluare, raportul de verificare nu are un format standard care să fie
utilizat în fiecare situaţie dată. În GN 11 sunt precizate câteva elemente care ar trebui să facă parte din
raportul de verificare. Pe baza acestora şi ţinând seama de prevederile privind conţinutul raportului de
verificare, prevăzute în practica nord-americană, se poate sintetiza o formă a raportului de verificare ca
fiind:
Introducere
Pagina de titlu
Cuprinsul
Certificarea verificatorului. Semnătura
Rezumatul faptelor principale şi concluziilor importante

Premisele verificării
Ipoteze şi condiţii limitative
Identificarea raportului de evaluare supus verificării
Scopul procesului de verificare
Tipul verificării
Data verificării

Conformitatea cu standardele de evaluare

 Adecvarea datelor prezentate
Aprecieri privind datele prezentate
Aprecieri privind informaţiile utilizate
Aprecieri privind ipotezele şi condiţiile limitative
Justificarea opiniilor

Adecvarea analizei datelor

Adecvarea metodelor şi tehnicilor utilizate Justificarea opiniei

Concluzii şi recomandări

După cum se observă, structura propusă a raportului de verificare se aseamănă, într-o oarecare
măsură, cu structura raportului de evaluare. În funcţie de fiecare caz în parte, aceasta poate fi adaptată astfel
încât să răspundă cât mai fidel misiunii evaluatorului verificator. Referitor la conţinutul propus menţionăm
următoarele:
La partea I, de introducere:
■ Certificarea verificatorului ar putea avea următorul conţinut:
Eu (noi) certific (am), cu bună credinţă, faptul că declaraţiile cuprinse în această verificare a
evaluării sunt adevărate şi corecte.
Eu (noi) certific (ăm), în continuare, că analizele şi opiniile raportului de verificare sunt limitate
numai de către condiţiile prezentate în raport şi că reprezintă opiniile şi analizele mele (noastre)
personale, nepărtinitoare. Eu (noi) certific (ăm) faptul că nu am (avem) un interes prezent sau
viitor în proprietatea evaluată.
Opiniile şi analizele mele (noastre) privind evaluarea, precum şi această verificare a evaluării au
fost efectuate în conformitate cu cerinţele Standardelor de Evaluare, adoptate de către
ANEVAR.
Eu (noi) nu autorizez (ăm) pe nimeni să citeze acest raport de verificare, în afara contextului sau
să tipărească anumite părţi din acesta. În plus, nici o parte din această verificare a evaluării nu
trebuie să fie făcută publică, fără un acord scris preliminar, dat de către verificatorul care a
semnat această verificare.
Eu (noi) nu am făcut o inspecţie personală a proprietăţii evaluate.
Această verificare îndeplineşte condiţiile standardului GN 11 şi include numai acele elemente
prezentate în prezentul raport. Cercetările pe care se bazează evaluarea nu au fost verificate de
verificator. Eu (noi) m (ne)-am bazat pe evaluator în oferirea unor informaţii corecte şi complete
asupra evaluării avute în vedere şi în oferirea altor date secundare prezentate în acest raport.
■ Rezumatul faptelor principale şi al concluziilor importante ar putea conţine: identificarea
raportului evaluat, drepturi de proprietate evaluate, scopul verificării, data verificării, descrierea
activităţii de verificare, principalele concluzii, semnătura verificatorului.
La partea a II-a, referitoare la premisele verificării:
■ Ipotezele şi condiţiile limitative - ar trebui să conţină următoarele:
(1) Raportul de verificare, ataşat în continuare, este bazat pe datele şi informaţiile conţinute în
raportul de evaluare, care este avut în vedere de către această verificare, precum şi pe
informaţiile adiţionale din alte surse valide;
(1) Se presupune că datele şi informaţiile sunt autentice şi corecte;
(2) Verificatorul îşi rezervă dreptul de a considera orice dată sau informaţie adiţională, pe care
o are la îndemână, pentru a-şi revizui opiniile şi concluziile, în cazul în care aceste date şi
informaţii indică nevoia unei astfel de modificări;
(3) Toate prevederile şi condiţiile limitative conţinute în raportul de evaluare, care reprezintă
subiectul acestei verificări, sunt şi condiţii ale verificării; acest lucru este valabil atât timp
cât nu se precizează altfel.
Conţinutul celorlalte capitole va fi elaborat de către verificator, tară a exista o tipologie stabilită
pentru ideile care vor trebui surprinse. Un raport de verificare bun se bazează, în primul rând, pe experienţa
şi competenţa verificatorului, şi apoi pe calitatea raportului de verificare.
Verificarea evaluărilor evoluează continuu, urmând schimbările apărute în tehnica şi metodologia
evaluării. În România, practica verificărilor de rapoarte de evaluare fiind în fază incipientă, este de aşteptat
ca ritmul de evoluţie a acestei activităţi să fie semnificativ.
Obiectivul verificatorului rămâne totuşi acelaşi, de a determina acceptarea sau neacceptarea unui
raport de evaluare, decizie bazată pe modalitatea în care raportul îşi organizează în mod logic datele
relevante şi dacă prezintă concluzii rezonabile.
Un raport bun reflectă priceperea şi judecata autorului său, care are responsabilitatea de a înfăţişa
procesul de evaluare sau verificare într-o manieră clară, logică şi plină de sens.
Standard Internaţional de Practică în Evaluare 6 - GN6
Evaluarea întreprinderii (Revizuit în 2007)

1.0 Introducere
1.1 Comitetul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare (IVSC) a adoptat acest Standard pentru a
îmbunătăţi conţinutul şi calitatea evaluărilor de întreprinderi în cadru! comunităţii internaţionale, în
beneficiul orientării utilizatorilor situaţiilor financiare şi ai evaluărilor de întreprinderi.
1.2 Evaluările de întreprinderi sunt solicitate şi efectuate, în mod uzual, pentru stabilirea valorii de piaţă ca
bază de evaluare, conform prevederilor din Standardul Internaţional de Evaluare 1 (IVS 1). Atunci când
sunt folosite alte baze de evaluare, sunt aplicabile prevederile din IVS 2, cu explicaţiile şi
I clarificările adecvate.
1.3 In general, conceptele, procesele şi metodele aplicate în evaluarea I întreprinderilor sunt similare cu
cele folosite pentru alte tipuri de evaluări. I Anumiţi termeni pot avea sensuri sau utilizări diferite. Acele
diferenţe permit I clarificări importante oriunde ar fi folosite. Acest GN prezintă definiţiile I importante
utilizate în evaluările de întreprinderi.
1.4 Evaluatorii şi utilizatorii serviciilor de evaluare trebuie să facă distincţie I între valoarea unei entităţi
de afaceri sau a unei proprietăţi specializate
generatoare de afaceri, evaluarea activelor deţinute de o astfel de entitate şi alte diferite aplicaţii posibile ale
întreprinderii sau consideraţiile de continuitate a activităţii întâlnite în evaluarea drepturilor legate de
proprietatea imobiliară. Un exemplu în acest sens sunt evaluările proprietăţilor generatoare de afaceri. (A se
vedea Tipuri de proprietate, paragraful 4.3.2.).
2.0 Arie de aplicabilitate
2.1 Acest GN este elaborat pentru a sprijini efectuarea sau utilizarea evaluărilor de întreprinderi.
2.2 În plus, faţă de elementele care sunt comune cu alte Standarde Internaţionale de Evaluare, acest GN
conţine o analiză mai amănunţită a procesului de evaluare a întreprinderii. Această analiză prezintă
aspectele uzuale ale evaluărilor de întreprinderi şi furnizează o bază de comparaţie cu alte tipuri de evaluări,
însă nu j trebuie considerată ca fiind obligatorie sau limitativă, cu excepţia prevederilor I stabilite ca atare în
acest GN sau în alte Standarde Internaţionale de Evaluare.

2.3 Deoarece în evaluarea întreprinderii pot fi aplicabile şi alte principii de bază ale evaluării, la fel ca şi
Standardele Internaţionale de Evaluare, acest GN trebuie înţeles ca încorporând toate celelalte paragrafe
aplicabile din Standardele IVSC.
3.0 Definiţii
3.1 Abordarea în evaluare. În general, o cale de estimare a valorii prin folosirea uneia sau mai multor
metode specifice de evaluare. (A se vedea definiţiile pentru Abordarea prin piaţă, Abordarea prin
capitalizarea venitului şi Abordarea bazată pe active).
3.2 Abordarea bazată pe active. Cale de estimare a valorii unei întreprinderi şi/sau unei participaţii la
capital utilizând metode bazate pe valoarea de piaţă a activelor individuale ale întreprinderii, minus
datoriile.
3.3 Abordarea prin capitalizarea venitului. O modalitate generală de estimare a valorii unei întreprinderi,
participaţii sau acţiuni, prin folosirea uneia sau mai multor metode prin care. valoarea este estimată prin
convertirea beneficiilor (câştigurilor) anticipate în valoare a capitalului.
3.4 Abordarea prin piaţă. O cale generală de estimare a valorii unei întreprinderi, participaţii sau unei
acţiuni prin folosirea uneia sau mai multor metode care compară subiectul evaluat cu alte întreprinderi
similare, participaţii sau acţiuni similare, care au fost vândute.
3.5 Active nete. Active totale minus datorii totale.
3.6 Capital investit. Suma dintre capitalul propriu şi datoriile pe termen lung.
3.7 Capitalizare.
3.7.1 La un moment dat, convertirea în valoare a profitului net sau a unei serii de încasări nete,
curente sau estimate, dintr-o perioadă de timp.
3.7.2 în evaluarea întreprinderii, se referă la structura capitalului unei entităţi de afaceri.
3.7.3 în evaluarea întreprinderii se referă şi la recunoaşterea unei cheltuieli ca o valoare a unui activ
imobilizat şi nu ca o cheltuială curentă.
3.8 Companie operaţională. O întreprindere care desfăşoară o activitate economică prin producerea,
vânzarea sau tranzacţionarea unui produs sau serviciu.
3.9 Continuitatea activităţii.
3.9.1 O întreprindere în exploatare.
3.9.2 O premisă a evaluării, conform căreia evaluatorii şi contabilii consideră o întreprindere ca o
entitate care îşi va continua activitatea de exploatare într-un orizont de timp nelimitat. Premisa
continuităţii activităţii reprezintă o alternativă la premisa lichidării. Adoptarea premisei continuităţii
activităţii permite ca întreprinderea să fie evaluată la o valoare mai mare decât valoarea ei de lichidare şi
este esenţială pentru estimarea valorii de piaţă a întreprinderii.
3.9.3 Entitatea privită în sensul continuării activităţii sale într-un viitor previzibil. Se presupune că
entitatea nu are nici intenţia, nici necesitatea lichidării şi nici a diminuării semnificative a activităţilor ei.
(IAS 1, 23-24 Cadrul General, 23).
3.10 Control. Autoritatea de a guverna managementul şi politicile unei întreprinderi.
3.11 Control majoritar. Gradul de control asigurat de o poziţie majoritară.
3.12 Cost de înlocuire nou. Costul curent al unui element similar nou, care are o utilitate aproape
echivalentă cu cea a elementului evaluat.
3.13 Cost de reproducţie nou. Costul curent al unui element identic nou.
3.14 Data efectivă. Data la care se aplică opinia evaluatorului în ceea ce priveşte valoarea (denumită şi
data evaluării).
3.15 Data raportului. Data raportului de evaluare. Poate fi aceeaşi sau poate fi diferită de data evaluării.
3.16 Discont pentru lipsă de control. Un procentaj sau o sumă dedus(ă) ca pro-rata din valoarea totală a
întreprinderii (100%), care reflectă lipsa unora sau a tuturor drepturilor de control.
3.17 Discont pentru nelichiditate. Sumă sau procentaj care se deduce dintr-o participaţie la capital pentru
a reflecta lipsa de vandabilitate.
3.18 Discont pentru participaţie minoritară. Discont aplicabil la o participaţie minoritară.
3.19 Durata de viaţă economică. Perioada în care proprietatea poate fi utilizată în mod profitabil.
3.20 Evaluarea întreprinderii. Actul sau procesul prin care se ajunge la o opinie sau la o estimare a valorii
unei afaceri sau întreprinderi/entităţi sau a unei participaţii la aceasta.
3.21 Evaluator de întreprindere. O persoană care prin pregătire, instruire şi experienţă, este calificată să
efectueze o evaluare a unei întreprinderi, participaţii, acţiuni şi/sau a activelor necorporale.
3.22 Factor de capitalizare. Orice multiplu utilizat pentru a transforma venitul în valoare.
3.23 Flux de numerar (cash-flow)
3.23.1 Flux de numerar brut. Profitul net plus cheltuieli non-cash, cum este amortizarea.
3.23.2 Flux de numerar net. Pe o perioadă de exploatare, acel numerar care rămâne după ce au fost
achitate toate cheltuielile în numerar ale întreprinderii. Fluxul de numerar net este definit ca fiind
numerarul disponibil pentru capitalul propriu (acţionari) sau pentru capitalul investit (investitori).
3.23.3 Flux de numerar net pentru capitalul propriu. Profitul net (după impozit) plus amortizarea şi
alte cheltuieli non-cash, minus creşterile fondului de rulment, minus cheltuieli de capital, minus
 descreşterea capitalului împrumutat investit sau plus creşterea capitalului împrumutat investit.
3.23.4 Flux de numerar net pentru capitalul investit. Fluxul de numerar net pentru capitalul propriu
plus dobânzile plătite (după deducerea impozitului) minus creşterea netă a capitalului împrumutat
investit.
3.24 Fond comercial (goodwill)
3.24.1 Beneficii economice viitoare care rezultă din activele care nu pot fi identificate individual şi
nici recunoscute distinct (IFRS 3, Anexa A).
3.24.2 Fond comercial personal. Valoarea determinată de profitul peste aşteptările pieţei, care va
dispărea după vânzarea proprietăţii specializate generatoare de afaceri, împreuna cu acei factori
financiari specifici operatorului curent al afacerii, cum sunt impozitarea, politica de amortizare, costurile
împrumuturilor şi capitalul investit în afacere.
3.24.3 Fond comercial transferabil. Acel activ necorporal care apare ca rezultat al numelui
comercial şi reputaţiei, clientelei, localizării, produselor şi altor factori similari, care generează beneficii
economice. Este specific proprietăţilor specializate generatoare de afaceri şi va fi transferat noului
proprietar prin vânzarea proprietăţii.
3.25 Fond de rulment (net). Diferenţa dintre activele curente (circulante) şi datoriile curente.
3.26 Holding. O afacere care încasează venituri de pe urma activelor sale.
3.27 Întreprindere. Vezi întreprindere/entitate economică.
3.28 Întreprindere/ entitate economică. O entitate comercială, industrială, de servicii sau de investiţii care
desfăşoară o activitate economică.
3.29 Metodă de evaluare. În cadrul abordărilor în evaluare, o cale specifică de estimare a valorii.
3.30 Participare minoritară. Poziţia proprietarului care asigură sub 50% din voturile totale ale unei
întreprinderi.
3.31 Poziţie majoritară. Poziţia proprietarului care deţine peste 50% din voturile totale într-o întreprindere.
3.32 Primă de control. Plusul de valoare aferent pachetului de control, care reflectă puterea sa de control, în
contrast cu un pachet minoritar.
3.33 Procedură de evaluare. Acţiunea, modul şi tehnica de îndeplinire a etapelor unei metode de evaluare.
3.34 Rată de actualizare. O rată a rentabilităţii utilizată pentru a converti o sumă de bani, de plătit sau de
primit în viitor, în valoare actualizată.
3.35 Rată de capitalizare. Orice divizor (de obicei, exprimat procentual) care este folosit pentru a
transforma venitul în valoare.
3.36 Rată de evaluare. Un factor în care o valoare sau un preţ servesc ca numărător, iar datele financiare,
de funcţionare sau fizice, servesc ca numitor.
3.37 Rata rentabilităţii. Mărimea profitului (pierderii) şi/sau a modificării valorii realizate sau anticipate a
unei investiţii, exprimată în procente din valoarea acelei investiţii.
3.38 Structura capitalului. Elementele componente ale capitalului investit.
3.39 Valoare contabilă corectată. Valoarea contabilă care rezultă atunci când valoarea unuia sau mai
multor active sau datorii este corectată prin adăugare, eliminare sau modificare de sume faţă de valoarea lor
de înregistrare contabilă.
3.40 Valoare contabilă
3.40.1 Referitor la active, costul capitalizat al unui activ minus amortizarea cumulată şi orice pierdere
cumulată din depreciere, aşa cum apare înregistrată în contabilitatea întreprinderii.
3.40.2 Referitor la o întreprindere/entitate, diferenţa între activele totale (după scăderea amortizării
cumulate şi oricărei pierderi din depreciere) şi datoriile totale, aşa cum acestea apar în bilanţ. În acest
caz, valoarea contabilă este sinonimă cu valoarea contabilă netă, valoarea netă şi capitalul propriu.
3.41 Valoare de piaţă. A se vedea IVS 1, paragraful 3.1.
3.42 Venit net. Venituri totale minus cheltuieli totale, inclusiv impozitele aferente.

4.0 Relaţia cu Standardele de Contabilitate

4.1 Evaluările de întreprinderi sunt utilizate în mod uzual ca bază pentru alocarea valorii pe diferitele
active, necesară în cazul elaborării sau retratării situaţiilor financiare. În acest context, evaluatorii de
întreprinderi reflectă valoarea de piaţă a tuturor componentelor bilanţului contabil al unei societăţi pentru a
fi în concordanţă cu Standardele de Contabilitate, având în vedere convenţia care reflectă efectul
modificării preţurilor.
4.2 În unele situaţii, evaluarea întreprinderii furnizează o bază pentru estimarea mărimii deprecierii
anumitor active imobilizate. În acest caz, evaluarea întreprinderii poate sau nu să fie principalul motiv
pentru evaluare, iar împletirea serviciilor evaluatorului de întreprinderi cu cele ale evaluatorului de
proprietăţi imobiliare, de exemplu, este necesară pentru o alocare şi reflectare corectă, în situaţia financiară,
a valorii de piaţă a activelor.
4.3 Alte consideraţii referitoare la relaţia dintre evaluările de întreprinderi şi Standardele de Contabilitate
sunt similare cu prevederile prezentate în Standardul Internaţional de Practică în Evaluare 1 (IVA 1).
5.0 Instrucţiuni de aplicare
5.1 Evaluările de întreprinderi pot fi necesare pentru mai multe utilizări posibile care includ
achiziţionări şi vânzări de întreprinderi individuale, fuziuni, evaluarea participaţiilor deţinute de
acţionari şi altele asemănătoare.
5.1.1 Când scopul evaluării necesită o estimare a valorii de piaţă, evaluatorul va aplica
definiţiile, procedurile şi metodologiile compatibile cu prevederile conţinute în IVS 1.
5.1.2 în cazurile în care un angajament implică o bază de evaluare diferită de valoarea de piaţă,
evaluatorul va identifica foarte clar tipul de valoare implicată, va defini o astfel de valoare şi va
parcurge toţi paşii necesari pentru a face distincţia între acel tip de valoare şi valoarea de piaţă
estimată.
5.2 Dacă, în opinia evaluatorului, anumite aspecte ale unui angajament indică faptul că este
necesară şi adecvată o deviere faţă de orice prevedere din IVS sau din acest GN, o astfel de deviere va
fi menţionată, iar motivul pentru care a fost făcută va fi clar precizat în orice rapoarte de evaluare
(verbale sau scrise) prezentate de evaluator. Cerinţele pentru rapoartele de evaluare sunt conţinute
în Codul Deontologic al IVSC şi în IVS 3, Raportarea evaluării.
5.3 Evaluatorul va parcurge toţi paşii necesari pentru a se asigura că toate sursele de informaţii
consultate sunt credibile şi adecvate procesului de evaluare. În multe cazuri, o verificare completă a
surselor de informaţii secundare sau terţiare nu intră în atribuţiile evaluatorului. Ca urmare, evaluatorul va
întreprinde toate acţiunile necesare pentru a verifica exactitatea şi corectitudinea surselor de informaţii, aşa
cum se obişnuieşte pe piaţa şi în zona unde se face evaluarea.
5.4 Pentru evaluarea întreprinderii este normal ca evaluatorul de întreprinderi să ceară şi sa se
bazeze pe ajutorul altor evaluatori şi/sau al altor profesionişti. Un exemplu uzual, în acest sens, este
recurgerea la ajutorul unui evaluator de proprietăţi imobiliare care evaluează componentele proprietăţii
imobiliare deţinute de întreprinderea respectivă. În cazul în care se apelează şi la serviciile altor experţi,
evaluatorul de întreprinderi:
5.4.1 va face verificările necesare pentru a se asigura că astfel de servicii sunt îndeplinite integral, iar
concluziile sunt rezonabile şi credibile sau
5.4.2 va menţiona faptul că o astfel de verificare nu a fost făcută.
5.5 Evaluatorii de întreprinderi trebuie să se bazeze, în mod frecvent, pe informaţiile primite de la
client sau de la reprezentanţii acestuia. În rapoartele de evaluare, verbale sau scrise, sursele tuturor
informaţiilor luate în considerare vor fi prezentate de evaluator, iar aceste informaţii vor fi verificate
ori de câte ori este posibil, în mod rezonabil.
5.6 Chiar dacă multe dintre principiile, metodele şi tehnicile evaluării de întreprinderi sunt asemănătoare
cu cele din alte domenii de evaluare, evaluările de întreprinderi necesită cerinţe speciale de pregătire,
instruire, cunoştinţe şi experienţă.
5.7 Continuitatea activităţii are câteva înţelesuri/sensuri în contabilitate şi în evaluare. În câteva contexte,
continuitatea activităţii reprezintă o premisă prin care evaluatorii şi contabilii consideră o
întreprindere ca o unitate care-şi va continua exploatarea într-un timp nedefinit.
5.7.1 Premisa continuităţii activităţii reprezintă o alternativă la premisa lichidării. Adoptarea
premisei continuităţii activităţii permite ca întreprinderea să fie evaluată la o valoare mai mare
decât valoarea ei de lichidare şi este esenţială pentru estimarea valorii de piaţă a întreprinderii.
5.7.1.1 în lichidări, valoarea multor active necorporale (de exemplu fondul comercial) tinde spre
zero, iar valoarea tuturor activelor corporale reflectă circumstanţele lichidării. Şi cheltuielile asociate
cu lichidarea (comisioane de vânzări, onorarii, impozite şi taxe, alte costuri de închidere, cheltuielile
administrative pe timpul încetării activităţii şi pierderea de valoare a stocurilor) sunt calculate şi
deduse din valoarea estimată a întreprinderii.

5.8 Pentru a realiza evaluări competente de întreprinderi este importantă atenţia acordată activităţii
curente de piaţă şi cunoaşterii tendinţelor economice relevante. Pentru a estima valoarea de piaţă a unei
întreprinderi, evaluatorii de întreprinderi identifică şi estimează mărimea impactului unor astfel de
consideraţii în evaluările lor şi în rapoartele de evaluare.

5.9 Descrierea misiunii de evaluare a întreprinderii trebuie să cuprindă:

5.9.1 identificarea întreprinderii, a pachetului de acţiuni sau a valorii mobiliare care trebuie
evaluată;
5.9.2 data efectivă a evaluării;
5.9.3 definiţia valorii;
5.9.4 deţinătorul dreptului de proprietate;
5.9.5 scopul şi destinaţia evaluării.

5.10 Evaluatorul de întreprinderi trebuie să ia în considerare următorii factori:

5.10.1 Drepturile, privilegiile sau condiţiile aferente dreptului de proprietate, fie că sunt deţinute
de o societate pe acţiuni, o societate cu răspundere limitată sau de un proprietar individual.

5.10.1.1 Drepturile de proprietate sunt stabilite în diferite documente legale. În diferite ţări,
aceste documente pot fi articole din actele constitutive, statute, acorduri de asociere, acorduri între
acţionari etc.

5.10.1.2 Drepturile şi obligaţiile proprietarului participaţiei sunt înscrise în documente ale

întreprinderii. Unele drepturi şi condiţii pot fi conţinute într-un contract de proprietate sau într-un
schimb semnat de corespondenţă, iar aceste drepturi pot fi sau nu transferabile către un nou
proprietar.

5.10.1.3 Documentele pot conţine restricţii cu privire la transferul dreptului de proprietate,

precum şi prevederi asupra bazei de evaluare care trebuie adoptată, în eventualitatea transferului
dreptului respectiv. De exemplu, documentele pot stipula că dreptul care este transferat trebuie să fie
evaluat ca o fracţiune pro-rata din valoarea totală a acţiunilor emise, chiar dacă dreptul care este
transferat reprezintă o participaţie minoritară. În fiecare caz, drepturile aferente proprietăţii care este
evaluată, ca şi drepturile ataşate oricărui alt tip de participaţii, trebuie luate în considerare încă de la
început.

5.10.2 Natura întreprinderii şi istoricul ei. Deoarece valoarea rezultă din beneficiile obţinute de
viitorul proprietar, istoricul este important pentru că poate reprezenta un reper pentru aşteptările privind
beneficiile viitoare ale întreprinderii.

5.10.3 Mediul economic ce ar putea afecta întreprinderea în cauză,

inclusiv mediul politic şi politica guvernamentală. Probleme ca rata de schimb valutar, rata inflaţiei şi
 rata dobânzii pot afecta în mod diferit întreprinderile care funcţionează în diverse sectoare ale
economiei.

5.10.4 Condiţiile şi perspectiva domeniului de activitate, care pot afecta întreprinderea în

cauză.

5.10.5 Activele, datoriile, capitalul şi situaţia financiară ale întreprinderii.

5.10.6 Capacitatea întreprinderii de a obţine profit şi de a plăti dividende.

5.10.7 Dacă întreprinderea are sau nu valori/active necorporale.

5.10.7.1 Valoarea necorporală se poate prezenta sub formă de active necorporale identificabile cum
ar fi brevete de invenţie, mărci comerciale, drepturi de autor, know-how, baze de date etc.
5.10.7.2 De asemenea, valoarea necorporală mai poate fi conţinută în active neidentificabile, adesea
numite „fond comercial”. În acest context se observă că valoarea fondului comercial este similară cu
fondul comercial în accepţiunea contabilităţii, respectiv de valoare reziduală (cost istoric în termeni
contabili) după deducerea valorii tuturor celorlalte active.
5.10.7.3 Dacă întreprinderea deţine active necorporale, evaluatorul trebuie să se asigure că valoarea
activelor necorporale este reflectată în totalitate şi dacă activele necorporale identificabile au fost sau
nu evaluate în mod distinct.

5.10.8 Tranzacţiile anterioare în care au fost implicate drepturile de proprietate ale

întreprinderii în cauză.

5.10.9 Mărimea relativă a participaţiei care trebuie evaluată.

5.10.9.1 Există diferite nivele de control sau de lipsă a controlului, în funcţie de mărimea
participaţiilor. În unele cazuri, controlul efectiv poate fi obţinut cu mai puţin de 50% din drepturile
de vot. Chiar dacă o singură persoană deţine mai mult de 50% din drepturile de vot şi are controlul
operaţional, pot exista anumite decizii, cum ar fi dizolvarea întreprinderii, care pot fi aprobate cu mai
mult de 50% din drepturile de vot, precum şi decizii care pot fi aprobate cu votul tuturor acţionarilor.
5.10.9.2 Este esenţial ca evaluatorul să fie atent cu privire la restricţiile legale şi la condiţiile
menţionate de legislaţia ţării în care întreprinderea respectivă îşi desfăşoară activitatea.

5.10.10 Alte informaţii de piaţă, cum ar fi ratele de rentabilitate ale investiţiilor alternative,
avantajele conferite de controlul deţinut, dezavantajele lipsei de lichiditate etc.
5.10.11 Cotaţiile de piaţă ale acţiunilor tranzacţionate pe o piaţă reglementată, ca şi preţurile
de achiziţie ale participaţiilor sau ale întreprinderilor implicate în acelaşi domeniu de activitate.
5.10.11.1 Adesea, în special în tranzacţiile privind achiziţii de întreprinderi, este dificilă sau chiar
imposibilă obţinerea de informaţii adecvate. Chiar dacă preţurile de tranzacţie pot fi cunoscute,
evaluatorul nu are posibilitatea să ştie ce garanţii şi asigurări a acordat vânzătorul, ce condiţii au fost
oferite sau primite, dacă din societate au fost luate, înainte de achiziţie, fonduri sau alte active sau ce
impact are regimul de impozitare asupra tranzacţiei.
5.10.11.2 Informaţiile comparabile trebuie întotdeauna utilizate cu atenţie şi, inevitabil, trebuie
făcute numeroase corecţii. Când se utilizează cursurile pieţei bursiere trebuie să se aibă în vedere că
aceste cotaţii sunt rezultate din tranzacţiile efectuate pentru participaţii minoritare. Preţul pentru
achiziţionarea unei societăţi în totalitate reprezintă 100% din valoarea întreprinderii. Trebuie făcute
corecţii (ajustări) pentru diferenţele existente în ceea ce priveşte puterea de control deţinută.
5.10.12 Orice alte informaţii considerate de evaluator ca relevante.
5.11 Utilizarea situaţiilor financiare
5.11.1 Există trei scopuri ale analizei financiare şi corecţiilor:
 5.11.1.1 înţelegerea relaţiilor existente între elementele din contul de profit şi pierdere şi cele
din bilanţ, inclusiv a tendinţelor care s-au manifestat de-a lungul timpului, pentru aprecierea
riscurilor inerente în activitatea întreprinderii, precum şi a perspectivelor de performanţă
financiară viitoare;
5.11.1.2 compararea cu întreprinderi similare pentru a stabili parametrii de risc şi cei de
valoare;
5.11.1.3 corectarea situaţiilor financiare istorice pentru a estima abilităţile economice precum
şi perspectivele întreprinderii.
5.12 Pentru a facilita înţelegerea situaţiei economice şi a riscului investiţiei în întreprindere,
situaţiile financiare trebuie analizate în termeni 1) monetari, 2) procentuali (elementele din contul de
profit şi pierdere exprimate ca procentaje din vânzări, iar elementele din bilanţ exprimate ca
procentaje din totalul activelor înscrise în bilanţ) şi 3) de rate financiare.
5.12.1 Analiza în termeni monetari, aşa cum apare în situaţiile financiare, este utilizată pentru a stabili
tendinţele şi relaţiile dintre conturile de venituri şi de cheltuieli ale unei întreprinderi, de-a lungul
timpului. Aceste tendinţe şi relaţii sunt utilizate pentru a stabili fluxul de venit aşteptat a fi generat în
viitor, precum şi necesarul de capital care să permită întreprinderii să genereze acel flux de venit.
5.12.2 Analiza în termeni procentuali compară elementele de venituri şi cheltuieli din conturile de
profit şi pierdere, cu totalul veniturilor obţinute, şi posturile din bilanţ cu activele totale. Analiza
procentuală este utilizată pentru a compara tendinţele relaţiilor existente de-a lungul timpului, între
elementele de venituri şi cele de cheltuieli, sau între posturile din bilanţ ale întreprinderii în cauză sau în
raport cu cele ale întreprinderilor similare.
5.12.3 Analiza în termeni de rate financiare este utilizată pentru a compara riscul relativ al
întreprinderii în cauză de-a lungul timpului cu cel al întreprinderilor similare.
5.13 Pentru estimările valorii de piaţă a întreprinderii, trebuie făcute
corecţii uzuale ale înregistrărilor financiare, în scopul de a reflecta cât mai
corect realitatea economică, atât în ceea ce priveşte fluxul de venit cât şi
bilanţul contabil.
5.13.1 Corecţiile situaţiei financiare trebuie făcute asupra datelor financiare raportate, pentru
elementele care sunt relevante şi semnificative în procesul de evaluare. Corecţiile pot fi adecvate
pentru următoarele motive:
5.13.1.1 pentru corectarea veniturilor şi cheltuielilor la niveluri care sunt în mod rezonabil
reprezentative pentru continuarea activităţilor de exploatare;
5.13.1.2 pentru prezentarea pe o bază consecventă atât a datelor financiare ale întreprinderii
în cauză, cât şi cele ale întreprinderilor luate ca bază de comparaţie;
5.13.1.3 pentru a converti valorile înregistrate în valori de piaţă;
5.13.1.4 pentru a corecta activele şi datoriile din afara exploatării, precum şi veniturile şi
cheltuielile aferente acestora;
5.13.1.5 pentru a corecta veniturile şi cheltuielile neeconomicoase.
5.13.2 În funcţie de puterea de control, aferentă unei participaţii supuse evaluării, se apreciază
dacă o corecţie este adecvată sau nu. Pentru drepturile de control, inclusiv un drept de participaţie de
100%, majoritatea corecţiilor pot fi adecvate, dacă deţinătorul ar putea să facă modificările implicate de
corecţie. Pentru evaluarea participaţiilor minoritare, ai căror deţinători nu au autoritatea de a modifica
majoritatea elementelor, evaluatorul trebuie să fie atent pentru a reflecta această situaţie atunci când face
corecţiile. Corecţiile uzuale includ:
5.13.2.1 Eliminarea din contul de profit şi pierdere a unor evenimente extraordinare şi a
impactului acestora asupra bilanţului contabil, dacă acest impact există. Din moment ce este
improbabil ca aceste evenimente să se repete, un cumpărător al unei participaţii nu va fi afectat de
ele, şi deci nu le va prevedea în fluxul de venit. Pot fi necesare corecţii şi asupra impozitelor. Aceste
tipuri de corecţii sunt adecvate, în mod tipic, atât pentru evaluarea pachetului de control, cât şi a
pachetelor minoritare. Exemple de evenimente extraordinare pot fi:
 5.13.2.1.1 greve, dacă nu sunt ceva obişnuit;
5.13.2.1.2 cheltuielile de punere în funcţiune a unei instalaţii;
5.13.2.1.3 fenomene meteorologice, cum ar fi inundaţii, uragane etc.
5.13.2.2Evaluatorul trebuie să fie prudent când face corecţii datorate elementelor extraordinare atunci
când acestea apar în mai mulţi ani, dar de fiecare dată sunt rezultatul unor evenimente diferite.
Multe întreprinderi nu se confruntă cu evenimente extraordinare în fiecare an; de aceea, evaluatorul
trebuie să ia în considerare constituirea unor eventuale provizioane contingente pentru aceste
cheltuieli.
5.13.2.3Eliminarea din bilanţ şi din contul de profit şi pierdere a impactului elementelor din
afara exploatării, în contextul evaluării participaţiei (pachetului) de control. În contextul evaluării
unei participaţii minoritare, aceste corecţii pot să nu fie adecvate. Dacă există în bilanţ active din
afara exploatării, ele trebuie extrase şi evaluate în mod distinct faţă de restul activităţilor de
exploatare. Elementele din afara exploatării trebuie evaluate la valoarea de piaţă. Impozitele pot
necesita, de asemenea, corecţii. Costurile de vânzare ar trebui luate în considerare. Corecţiile
efectuate în contul de profit şi pierdere ar trebui să aibă în vedere eliminarea atât a veniturilor cât şi a
cheltuielilor aferente activelor din afara exploatării, inclusiv a impactului impozitării. Exemple de
elemente din afara exploatării şi corecţiile adecvate pentru acestea pot include:
5.13.2.3.1 Personalul auxiliar. Se elimină cheltuielile cu compensaţiile, impozitele aferente
şi trebuie corectate impozitele pe venit. Evaluatorul trebuie să fie precaut atunci când face corecţii
asupra unor elemente, cum ar fi personalul auxiliar, pentru a ajunge la niveluri mentenabile ale
profiturilor posibil de obţinut. Astfel, există pericolul supraevaluării întreprinderii în cazul în care
cheltuielile sunt reintegrate în profit, exceptând cazul în care evaluatorul ştie despre clientul său
că acesta are puterea de control care îi permite să facă schimbări şi intenţionează să
disponibilizeze personalul excedentar.
5.13.2.3.2 Activele auxiliare (de exemplu, avion). Se elimină valoarea activelor auxiliare şi a
oricăror active şi datorii din bilanţ. (După ce întreprinderea a fost evaluată, valoarea activelor
auxiliare, netă de costurile de vânzare şi impozite, dacă există, se va adăuga în procesul de
reconciliere a valorii.) Se elimină impactul deţinerii activelor auxiliare asupra contului de profit şi
pierdere, respectiv asupra cheltuielilor (în cazul avionului - combustibil, echipaj, hangar,
impozite, întreţinere etc.) şi veniturilor aferente (veniturile obţinute din efectuarea de curse charter
sau din închirierea avionului).
5.13.2.3.3 Activele redundante (excedentare sau care nu sunt necesare pentru activitatea
întreprinderii) ar trebui tratate în raportul de evaluare în mod similar cu elementele din afara
exploatării. Astfel de elemente de active redundante pot include, în principal, licenţe contracte de
franciză, brevete de invenţie, drepturi de autor neutilizate, investiţii în teren, în clădiri închiriate şi
echipamente în surplus; investiţii în alte întreprinderi; un portofoliu de titluri de plasament;
numerarul excedentar sau depozitele la termen. Valoarea realizabilă netă a activelor redundante
(netă de costurile de vânzare şi de impozitul pe venit) trebuie adăugată ca o intrare la fluxul de
numerar net din exploatare, de obicei în primul an al perioadei de previziune explicită.
5.13.2.4 Amortizarea poate să necesite o corecţie faţă de amortizarea contabilă sau cea fiscală, care
sunt raportate în situaţiile financiare, pentru a putea fi comparată, cu mai mare acurateţe, cu
amortizarea practicată în întreprinderile similare. Ca urmare, ar putea fi necesare corecţii ale
impozitelor.
5.13.2.5 Stocurile contabile pot necesita corecţii pentru a asigura o mai bună comparabilitate cu
cele ale întreprinderilor similare, ale căror înregistrări contabile pot fi ţinute pe o bază diferită faţă de
cea a întreprinderii în cauză, sau pentru a reflecta realitatea economică cu mai mare acurateţe.
Corecţiile stocurilor pot fi diferite când se iau în considerare contul de profit şi pierdere şi bilanţul.
De exemplu, metoda primul intrat-primul ieşit (o metodă de evaluare a costului stocurilor care
presupune că primul lot achiziţionat va fi şi primul vândut) poate să reprezinte, cu mai multă
acurateţe, valoarea stocurilor atunci când se construieşte un bilanţ contabil în valori de piaţă. Dar,
când este examinat contul de profit şi pierdere, metoda ultimul intrat-primul ieşit (o metodă de
evaluare a costului stocurilor care presupune că ultimul lot achiziţionat va fi vândut primul) poate
reprezenta mai bine nivelul venitului în perioade de inflaţie sau de deflaţie. Pot fi necesare şi corecţii
 asupra impozitului.
5.13.2.6 Remunerarea proprietarului (proprietarilor) poate necesita o corecţie pentru a
reflecta costul de piaţă al înlocuirii muncii acestora. Poate fi necesar să fie luate în considerare şi
indemnizaţiile de licenţiere ale personalului auxiliar. Pot fi necesare şi corecţii de impozit. Analiza
contractelor de muncă poate furniza informaţii pentru corectarea la nivel de valoare (nu de costuri)
în cazul încetării relaţiilor contractuale cu cadrele superioare.
5.13.2.7 Costul elementelor în leasing, închiriate sau contractate în orice alt mod cu
parteneri înrudiţi poate necesita corecţii pentru a reflecta valoarea de piaţă a plăţilor. Pot fi
necesare şi corecţii de impozit.
5.13.3 Unele corecţii care se efectuează în contextul evaluării întregii întreprinderi ar putea să nu
fie făcute în contextul evaluării unei participaţii minoritare la acea entitate, deoarece deţinătorul
participaţiei minoritare nu are puterea legală să le facă.
5.13.4 Corecţiile situaţiei financiare se fac pentru a-1 ajuta pe evaluator să emită o concluzie în ce
priveşte evaluarea. Dacă evaluatorul acţionează în ipostaza de consultant al cumpărătorului sau al
vânzătorului într-o tranzacţie, corecţiile trebuie înţelese de către client. De exemplu, eventualul
cumpărător trebuie să înţeleagă că valoarea rezultată după aplicarea corecţiilor poate reprezenta suma
maximă care ar trebui plătită. Dacă un cumpărător nu crede că pot fi făcute îmbunătăţiri financiare sau
de exploatare, va fi adecvat un preţ mai mic.

5.13.5 Corecţiile făcute trebuie să fie descrise şi fundamentate. Evaluatorul trebuie să fie foarte atent
când corectează înregistrările istorice. Aceste corecţii trebuie discutate în întregime cu clientul.
Evaluatorul trebuie să aplice corecţiile numai după o cunoaştere prealabilă a întreprinderii respective,
astfel încât să poată susţine validitatea lor.
5.14 Abordări în evaluarea întreprinderii
5.14.1 Abordarea prin piaţă în evaluarea întreprinderii
5.14.1.1 Abordarea prin piaţă compară întreprinderea de evaluat cu alte întreprinderi similare, cu
pafticipaţii la întreprinderi şi cu acţiuni care au fost vândute pe piaţa (liberă).
5.14.1.2 Cele trei surse uzuale de informaţii, folosite în abordarea prin piaţă, sunt pieţele
financiare de valori mobiliare, unde sunt tranzacţionate participaţii pentru întreprinderi
similare, piaţa achiziţiilor de întreprinderi în ansamblul lor şi tranzacţiile anterioare ale
proprietăţii subiect al evaluării.
5.14.1.3 În abordarea prin piaţă trebuie să existe o bază rezonabilă pentru comparaţii prin
referirea la întreprinderi similare. Aceste întreprinderi similare trebuie să funcţioneze în acelaşi
domeniu de activitate ca şi subiectul evaluat sau într-un domeniu care răspunde aceloraşi variabile
economice. Comparaţia trebuie făcută într-o manieră clară şi fără ambiguităţi. Factorii luaţi în
considerare pentru stabilirea existenţei unei baze rezonabile de comparaţie cuprind:
5.14.1.3.1 Asemănarea cu întreprinderea în cauză, în termeni de caracteristici cantitative şi
calitative ale întreprinderii
5.14.1.3.2 Cantitatea şi gradul de verificabilitate a informaţiilor referitoare la întreprinderi
similare
5.14.1.3.3 Dacă preţul întreprinderii similare reprezintă preţul rezultat dintr-o tranzacţie liberă şi
nepărtinitoare (deci un preţ stabilit în mod obiectiv)
5.14.1.3.3.1 Pentru a asigura independenţa şi credibilitatea evaluării este necesară o analiză
minuţioasă, fără prejudecăţi, a întreprinderilor similare. Analiza trebuie să includă criterii
simple şi obiective de selectare a întreprinderilor similare.
5.14.1.3.3.2 Trebuie făcută o analiză comparativă, din punct de vedere cantitativ şi calitativ, a
asemănărilor şi diferenţelor dintre întreprinderile similare şi întreprinderea în cauză.
5.14.1.4 Prin intermediul analizei tranzacţiilor pe piaţa bursieră sau a achiziţiilor de
întreprinderi, evaluatorul calculează adesea rate de evaluare, care sunt rapoarte între preţ şi o
 formă de venit sau activele nete. Trebuie acordată o mare atenţie în calcularea şi selectarea
acestor rate.
5.14.1.4.1 Rata trebuie să furnizeze informaţii clare despre valoarea întreprinderii.
5.14.1.4.2 Informaţiile despre întreprinderile similare, folosite pentru a calcula rata, trebuie să
fie corecte.
5.14.1.4.3 Calcularea ratelor trebuie să fie corectă.
5.14.1.4.4 Dacă se face o medie a datelor, perioada de timp luată în calcul ca şi metoda de
calculare a mediei trebuie să fie corespunzătoare.
5.14.1.4.5 Toate calculele trebuie să fie făcute în mod similar, atât pentru întreprinderea
evaluată, cât şi pentru întreprinderile similare.
5.14.1.4.6 Datele referitoare la preţ, utilizate la rată, trebuie să fie valabile la data evaluării.
5.14.1.4.7 Dacă este cazul, ar putea fi necesare corecţii pentru a aduce întreprinderea în cauză
şi întreprinderile similare la un grad de comparabilitate mai mare.
5.14.1.4.8 Ar putea fi necesare corecţii pentru elementele neobişnuite, extraordinare şi din
afara exploatării.
5.14.1.4.9 Ratele selectate trebuie să fie cele adecvate, având în vedere diferenţele de risc şi de
aşteptări între întreprinderea evaluată şi întreprinderile similare.
5.14.1.4.10 Pot fi calculate mai multe niveluri ale valorii, deoarece pot fi selectaţi mai mulţi
multiplii (multiplicatori) în evaluare, care sunt aplicaţi întreprinderii supuse evaluării.
5.14.1.4.11 Dacă este cazul, trebuie făcute corecţii aferente diferenţelor dintre participaţiile în
întreprinderea evaluată şi cele din întreprinderile similare, cu privire la existenţa sau la lipsa
controlului, la lichiditate sau la lipsa de lichiditate.
5.14.1.5 Când sunt utilizate informaţii despre tranzacţiile anterioare ale întreprinderii în
cauză, pentru a furniza orientări în evaluare, pot fi necesare corecţii pentru a lua în
considerare trecerea timpului şi pentru circumstanţele modificate din economie, din domeniul
de activitate şi din întreprinderea respectivă.
5.14.1.6 Uzanţele de evaluare sau metodele empirice pot fi utile în evaluarea unei întreprinderi,
unei participaţii sau unei acţiuni. Totuşi, valorilor rezultate din utilizarea unor astfel de uzanţe nu
trebuie să li se dea o importanţă deosebită, cu excepţia cazului în care se poate dovedi că vânzătorii şi
cumpărătorii se bazează foarte mult pe ele.
5.14.2 Abordarea prin capitalizarea venitului în evaluarea întreprinderii
5.14.2.1 Prin abordarea prin capitalizarea venitului se estimează valoarea unei întreprinderi, a
unei participaţii sau a unei acţiuni prin calcularea valorii actualizate a beneficiilor anticipate.
Cele două metode uzuale, ale abordării prin venit, sunt capitalizarea venitului şi analiza
fluxului de numerar actualizat sau metoda dividendelor.
5.14.2.1.1 În capitalizarea (directă) a venitului, un nivel reprezentativ al venitului este
împărţit cu o rată de capitalizare sau este înmulţit cu un multiplu de venit, pentru a
transforma venitul în valoare. În teorie, venitul poate fi definit printr-o diversitate de forme de
venit şi de flux de numerar. În practică, venitul uzual estimat este fie cel brut (înainte de
impozitare), fie cel net (după impozitare). Rata de capitalizare trebuie să fie adecvată cu definiţia
formei de venit utilizat.
5.14.2.1.2 În analiza fluxului de numerar actualizat şi/sau metoda dividendelor, încasările
de numerar sunt estimate pentru fiecare din perioadele viitoare. Aceste încasări sunt
convertite în valoare prin aplicarea ratei de actualizare, folosind tehnicile valorii actualizate.
Pot fi utilizate mai multe definiţii pentru fluxul de numerar. În practică, se utilizează în mod
frecvent fluxul de numerar net (numerar care ar putea fi distribuit acţionarilor) sau dividendele
curente (mai ales în cazul acţionarilor minoritari). Rata de actualizare trebuie să fie adecvată cu
definiţia fluxului de numerar utilizat.
 5.14.2.1.3 Ratele de capitalizare şi ratele de actualizare sunt preluate din piaţă şi sunt
exprimate ca multipli de preţ (determinaţi pe baza informaţiilor despre întreprinderile
cotate sau din tranzacţii) sau ca o rată a rentabilităţii investiţiei (estimată pe baza
informaţiilor despre investiţiile alternative).
5.14.2.2 Venitul anticipat sau beneficiile anticipate sunt convertite în valoare folosind calcule
care iau în considerare creşterea estimată a acestora, precum şi anii viitori de încasare a
beneficiilor, riscul asociat cu fluxul de beneficii şi valoarea banilor în timp.
5.14.2.2.1 Venitul sau beneficiile anticipate trebuie estimate luând în considerare structura
capitalului şi performanţele anterioare ale întreprinderii, evoluţia sperată a acesteia,
precum şi factorii economici şi domeniul de activitate.
5.14.2.2.2 Abordarea prin venit necesită estimarea unei rate de capitalizare, când venitul se
capitalizează pentru a se transforma în valoare sau a unei rate de actualizare, când se
actualizează fluxul de numerar. Pentru estimarea ratei adecvate, evaluatorul trebuie să ia în
considerare factori cum ar fi: nivelul ratelor dobânzii, ratele de rentabilitate aşteptate de investitori
din investiţii similare şi riscul inerent fluxului de beneficii aşteptate.
5.14.2.2.3 În metodele de capitalizare care utilizează actualizarea, creşterea aşteptată a
beneficiului (venitului) este luată în considerare în mod explicit pentru estimarea fluxului de
beneficiu viitor.
5.14.2.2.4 În metodele de capitalizare care nu utilizează actualizarea, creşterea aşteptată
a beneficiului (venitului) este inclusă în rata de capitalizare. Relaţia, exprimată printr-o
formulă, este: rata de capitalizare este egală cu rata de actualizare minus rata aşteptată de creştere
pe termen lung (R = Y - a, în care R este rata de capitalizare, Y este rata de actualizare sau de
rentabilitate şi a este modificarea anualizată în valoare).
5.14.2.2.5 Rata de capitalizare şi rata de actualizare trebuie să fie în concordanţă cu tipul
de beneficii anticipate utilizat. De exemplu, ratele înainte de impozitare trebuie utilizate pentru
beneficiile înainte de impozitare; ratele după impozitare trebuie utilizate pentru fluxul de venit
net; ratele aplicabile la fluxul de numerar net trebuie să fie cele coerente cu acesta.
5.14.2.2.6 Când venitul previzionat este exprimat în termeni nominali (preţuri curente),
trebuie utilizate rate nominale iar când venitul previzionat este exprimat în termeni reali
(preţuri constante), trebuie utilizate rate reale. În mod similar, rata de creştere aşteptată pe
termen lung a venitului trebuie să fie fundamentată şi exprimată în mod clar în termeni nominali
sau reali.
5.14.3 Abordarea bazată pe active în evaluarea întreprinderii
5.14.3.1 În evaluarea întreprinderii, abordarea bazată pe active poate fi similară cu
abordarea prin cost, utilizată de evaluatorii diferitelor tipuri de active.
5.14.3.2 Abordarea bazată pe active este fundamentată pe principiul substituţiei, respectiv un
activ nu valorează mai mult decât costul de înlocuire al tuturor părţilor sale componente.

5.14.3.3 în derularea abordării pe bază de active, bilanţul contabil întocmit pe bază de costuri este
înlocuit cu bilanţul ce reflectă toate activele, corporale şi necorporale, precum şi toate datoriile,
la valoarea lor de piaţă sau la o altă valoare curentă adecvată. Poate fi necesară luarea în
considerare a impozitelor. Dacă se aplică valorile de piaţă sau de lichidare, poate fi necesară luarea în
considerare a costurilor de vânzare şi a altor cheltuieli.
5.14.3.4 Abordarea bazată pe active trebuie aplicată în evaluarea de participaţii majoritare la
anumite întreprinderi, care pot include unul sau mai multe dintre următoarele cazuri:
5.14.3.4.1 O investiţie sau un holding, cum ar fi o proprietate cu destinaţie de întreprindere
sau o fermă agricolă
5.14.3.4.2 O întreprindere evaluată pe altă bază decât cea a continuităţii activităţii.
5.14.3.5 Abordarea bazată pe active nu trebuie să fie unica abordare utilizată în evaluările
întreprinderilor care îşi continuă activitatea, în afară de cazurile în care este folosită în mod
 uzual de vânzători şi cumpărători. În astfel de cazuri, evaluatorul este cel care trebuie să susţină
selectarea acestei abordări.
5.14.3.6 Dacă evaluarea unei întreprinderi nu este făcută pe baza ipotezei continuităţii
activităţii, activele trebuie evaluate pe baza valorii de piaţă sau pe o bază care presupune o
perioadă mai scurtă de expunere pentru vânzare, dacă acest lucru este adecvat. În acest tip de
evaluare, trebuie să fie luate în considerare toate costurile care au legătură cu vânzarea activelor sau
cu închiderea întreprinderii. Activele necorporale, cum ar fi fondul comercial, pot să nu aibă valoare
în aceste condiţii, după cum alte active necorporale, cum ar fi brevetele de invenţie, mărcile de
fabrică sau de produse, pot să-şi păstreze valoarea lor.
5.14.3.7 În cazul în care holdingul are proprietăţi şi încasează venituri din aceste proprietăţi,
pentru fiecare proprietate trebuie determinată valoarea de piaţă.
5.14.3.8 Dacă trebuie evaluate acţiunile (fie cotate sau necotate) ale unui holding pot fi
relevante lichiditatea acţiunilor şi mărimea participaţiei şi, ca urmare, se pot obţine valori
diferite de cursul acţiunii Ia bursă.
5.15 Procesul de reconciliere
5.15.1 Concluzia asupra valorii va fi bazată pe:

5.15.1.1 definiţia valorii;

5.15.1.2 scopul şi destinaţia evaluării şi pe
5.15.1.3 toate informaţiile relevante de la data evaluării, necesare pentru îndeplinirea
misiunii.
5.15.2 Concluzia asupra valorii se va baza şi pe estimările valorii rezultate din metodele de
evaluare aplicate.
5.15.2.1 Selectarea şi susţinerea abordărilor, metodelor şi procedurilor adecvate depinde de
raţionamentul profesional al evaluatorului.
5.15.2.2 Evaluatorul trebuie să-şi folosească raţionamentul său profesional în procesul de
evaluare, atunci când apreciază importanţa/credibilitatea fiecărei estimări de valoare. Evaluatorul
trebuie să prezinte raţionamentul şi justificarea pentru metodele de evaluare folosite şi pentru
importanţa acordată metodelor în urma cărora a rezultat valoarea finală/reconciliată.
6.0 Data intrării în vigoare
6.1 Acest Standard Internaţional de Practică în Evaluare a intrat în vigoare la 31 iulie 2007.
 Bibliografie

1. Anghel, I., Informaţiile financiare în analiza şi evaluarea întreprinderii, Tribuna Economică nr.
8/2001
2. Anghel, N., Anghel, E. L., Garantarea obligaţiilor civile şi comerciale, Editura Lumina Lex, 2001
3. Anghelache, G., Bursa şi piaţa extrabursieră, Editura Economică, Bucureşti, 2000
4. Bârsan, C, Drept civil. Drepturi reale principale, Editura AU-Beck, 2001
5. Bârsan, C, Gaiţă, M., Pivniceru, M. M., Drept civil. Drepturi reale principale, Institutul European,
1997
6. Benninga, S., Financial Modeling, The MUT Press, London, 1999
7. Bircea, I., Evaluarea întreprinderii, Editura DACIA Cluj-Napoca, 2005
8. Boer, P., The Real Options Solution: Finding Total Value in a High-Risk World, John Wiley & Sons,
Inc., 2002
9. Ciobanu A., Analiza performanţei întreprinderii, editura ASE Bucureşti, 2006
10. Ciobanu, A., Costul leasingului - analiză comparativă între leasingul operaţional şi cel financiar,
ANEVAR, Buletin informativ nr. 2-3/2002
11. Damodaran, A., Investment Valuation, Second edition, Willey Finance, 2002
12. Damodaran, A., The Dark Side of Valuation, Valuing Old Tech, New Tech, and New Economy
Companies, Editura Prentice Hali, 2001
13. Desmond, G. M., Kelley, R. E., Business Valuation Handbook, Valuation Press, Inc., Los Angeles,
1993
14. Dragotă, V., Ciobanu, A., Obreja, L., Dragotă, M., Management financiar, Editura Economică,
Bucureşti, 2003
15. Dragotă, V., Dragotă, M., Dămian, O., Mitrică, E., Gestiunea portofoliului de valori mobiliare, Editura
Economică, Bucureşti, 2003
16. Dragotă, V, Evaluarea acţiunilor societăţilor comerciale, Editura Economică şi Editura IROVAL, 2006
17. Dumitrescu, D., Dragotă V., Ciobanu A., Evaluarea întreprinderilor. Lucrări aplicative şi studii de caz,
Editura Economică, Bucureşti, 2000

18. Dumitrescu, D., Dragotă V., Ciobanu A., Evaluarea întreprinderilor, Editura Economică, Bucureşti,
2002
19. Evans, F. C, Bishop, D. M., Valuation for M & A: Building Value in Private Companies, John Wiley
& Sons, Inc., 2001
20. Feleagă, N., Ionaşcu, I., Tratat de contabilitate financiară, Voi. 1-2, Editura Economică, Bucureşti,
1998
21. Gheorghiu, A., Fundamentele metodei ratelor, Revista Finanţe, Bănci, Asigurări nr. 2-3/1998
22. Gheorghiu, A., Diagnosticul global al firmei, Tribuna Economică nr. 49/1997
23. Gheorghiu, A., Puterea informatică a indicatorilor financiari, Revista Finanţe, Bănci, Asigurări nr. 7-
8/2001
24. Gheorghiu, A., Strategia financiară a firmei, Revista Finanţe, Bănci, Asigurări nr. 6/2001
25. Gheorghiu, A. şi colaboratori, Metode de diagnostic global al firmei, Tribuna Economică nr. 24, 25 şi
26/2002
26. Gheorghiu, A., Analiza economico-financiară la nivel microeconomic, Editura Economică, 2004
27. Gheorghiu, A. şi colaboratori, Analiza rentabilităţii firmei, Tribuna Economică nr. 12 şi 13/2002
28. Halpern, P., Weston, J.F., Brigham, E.F., Finanţe manageriale, ediţia a IV-a, Editura Economică, 1998
29. Hamangiu, C, Rosetti-Bălănescu, I., Băicoianu, Al., Tratat de drept civil român, Editura All-Beck,
1998
30. Işfanescu, A., Robu, V., Anghel, I., Evaluarea întreprinderii, Editura Tribuna Economică, 2001
31. Işfanescu, A. (coord.), Ghid practic de analiză economico-financiară, Editura Tribuna Economică,
1999
32. Koller T., Goedhart M., Wessels D., Valuation. Measuring and Managing the Value of Companies,
fourth edition, John Wiley & Sons, Inc., 2005
33. Lumby, S., Investment Appraisal and Financial Decisions, Fifth edition, Chapman& Hall, 1994
34. Manaţe, D., Diagnosticul şi evaluarea întreprinderilor cotate şi necotate, IROVAL, 2002
35. Manaţe, D., Importanţa evaluării în procesul investiţional, Editura MIRTON Timişoara, 2005

36. Mard, M. J., Hitchner, J. R., Hyden, S. D., Zyla, M. L., Valuation for Financial Reporting: Intangible
Assets, Goodwill, and Impairment Analysis, SFAS 141 şi 142, John Wiley & Sons, Inc., 2002
37. Needles, B., Anderson, H., Caldwell, J., Principiile de bază ale contabilităţii, Editura Arc, Chişinău,
2001
38. Pereiro, L., Valuation of Companies in Emerging Markets - A Practical Approach, Wiliey Finance,
2002
39. Petriş, R., Bazele contabilităţii, Editura Gorun, Iaşi, 2002, p. 24
40. Porter, M. E., Strategie concurenţială, Editura Teora, 2001
41. Pratt, S., Business Valuation. Body of Knowledge, second edition, John Wiley & Sons, Inc.,2003
42. Reilly, R. F., Schweihs, R. P., Valuing Intangible Assets, McGraw-Hill, 1998
43. Rusu, D. (coord.), Fra Luca di Borgo şi Doctrinele contabilităţii în cultura economică românească,
Editura Junimea, Iaşi, 1991
44. Sebe, L., Bădescu, G., Contabilitatea şi fiscalitatea operaţiunilor privind fuziunea şi lichidarea
societăţilor comerciale, Editura Tribuna Economică, 1999
45. Smith, G. V., Parr, R.L., Intellectual Property. Valuation, Exploitation, and Infringement Damages,
John Wiley & Sons, Inc., 2005
46. Stan, S., Evaluarea întreprinderilor necotate, Editura Tribuna Economică, Bucureşti, 2000
47. Stan, S., Anghel, I., Evaluarea activelor necorporale. Editura IROVAL, 1999
48. Stan, S., Coerenţe şi corelaţii în evaluarea întreprinderii, Editura IROVAL, 2001
49. Stan, S., Anghel, I., Gruzsniczki, V., Capitalul intelectual al întreprinderii. Evaluarea proprietăţii
intelectuale şi a altor activelor necorporale, Editura IROVAL şi Editura Universităţii „ Petru Maior”-
Târgu Mureş, 2006
50. Stancu, I., Finanţe, ediţia a treia, Editura Economică, 2002
51. Stătescu, C., Bârsan, C., Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, Editura All-Beck, 2002
52. Trugman G.R., Understanding Business Valuation, American Institute of Certified Public Accountants,
Inc., 1998
53. Ţugui, Al., Contabilitatea inflaţiei. Teorii. Practică. Modelări informatice, Editura Economică,
Bucureşti, 2000
54. Ţugui, Al., Produse informatice generalizate pentru domeniul contabilităţii, Editura CECCAR,
Bucureşti, 2003

55. West, Thomas L., Jones, Jeffrey D., Handbook of Business Valuation, 2nd Edition, John Wiley &
 Sons, Inc., 1999
56. Wilmott, P., Derivative. Inginerie financiară. Teorie şi practică, Editura Economică, Bucureşti, 2002
57. *** American Society of Appraisers, Evaluarea maşinilor şi echipamentelor, ANEVAR,2004
58. *** Appraisal Institute, Evaluarea proprietăţii imobiliare, ediţia a doua canadiană, ANEVAR, 2004
59. *** International Valuation Standards Committee (IVSC), Standarde Internaţionale de Evaluare,
ediţia a opta, 2007, ANEVAR, 2007
60. *** The European Group of Valuers Associations (TEGoVA), European Valuation Standards, fifth
edition ,2003
61. *** Legea contabilităţii nr. 82/1991, republicată în M.O. nr. 531/31.08.2001
62. *** Ministerul Finanţelor Publice, Norme de elaborare a Bugetului de venituri şi cheltuieli, M.O. nr.
286/2000
63. Ordinul nr. 306/26 februarie 2002 pentru aprobarea Reglementărilor contabile simplificate, armonizate
cu directivele europene, M.O. nr. 279/25 apr. 2002
64. OMFP nr. 94/2001 pentru aprobarea reglementărilor contabile armonizate cu Directiva a IV-a a
Comunităţii Economice Europene şi cu Standardele Internaţionale de Contabilitate, M.O. 85/2001
65. *** International Accounting Standards Board (IASB), Standarde Internaţionale de Raportare
Financiară (IFRS), 2006, Editura CECCAR, 2006.