Cuprins

INTRODUCERE...........................................................................................................................- 2 CAPITOLUL I Principii i mecanisme ale pieei imobiliare..................................................- 3 1.1. Piaa imobiliar: definiii i concepte de baz..................................................................- 3 1.2. Caracteristicile Pieelor Imobiliare...................................................................................- 4 CAPITOLUL II

Principii i mecanisme ale pieei mobiliare.............................................- 8 -

2.1. Definirea pieii mobile i trsturile ei..............................................................................- 8 3.1.Concluzii.............................................................................................................................- 12 BIBLIOGRAFIE..........................................................................................................................- 13 -

INTRODUCERE
Majoritatea persoanelor efectueaz pe parcursul vieii foarte puine tranzacii imobiliare, iar
acestea, pe lng faptul c reprezint cea mai important tranzacie financiar n care sunt
implicate1 , au i un grad ridicat de complexitate din punct de vedere legal, financiar i fiscal.
Aceast constatare este valabil n toate rile cu sisteme economice bazate pe economia de pia,
indiferent de gradul lor de dezvoltare. Cele trei elemente cheie care sunt comune tranzaciilor
imobiliare n aceste state sunt: ntlnirea cererii cu oferta, transferul drepturilor de proprietate i
finanarea ipotecar . De-a lungul timpului, fiecare dintre aceste elemente a fost n atenia
autoritilor de concuren din lume, n general, i n atenia Consiliului Concurenei, n special. Din
demersurile efectuate pn n prezent s-a constatat faptul c singurele soluii pentru eliminarea
restriciilor anticoncureniale n acest domeniu sunt reprezentate de: modificarea cadrului legislativ
existent

i/sau

aplicarea

eficient

regulilor

de

concuren.

Lucrarea de fa i propune s ating obiectivele enumerate mai sus i s identifice soluiile

optime la problemele constatate. n plus, acest document are ca obiectiv secundar, nteraciunea
pieii imobiliare cu piaa mobiliar din Republica Moldova, prin prezentarea unei analize obiective
i detaliate a modalitii n care se desfoar tranzaciile imobiliare i a surselor care genereaz
riscuri i ineficien economic. Aceast analiz va fi folosit pentru conturarea contextului necesar
pentru evaluarea serviciilor conexe tranzaciilor imobiliare i a costurilor aferente acestora.
Datele i informaiile prezentate n lucrare au fost solicitate asociaiilor profesionale sau au fost
obinute din surse disponibile public. Datorit lipsei de transparen a unor piee (de exemplu: piaa
mobiliar), precum i absenei multor informaii statistice (dintre care cele mai importante sunt
legate de volumul total al pieei imobiliare i evoluia preurilor reale de tranzacionare), pe
parcursul lucrrii sunt folosite estimri, calcule proprii i scenarii standardizate. Astfel, un element
central al raportului este reprezentat de analiza comparativ a serviciilor conexe. De asemenea, au
fost folosite ca instrumente complementare analiza economic i evaluarea cadrului de
reglementare. n cadrul investigaiei nu a fost luat n calcul piaa chiriilor, deoarece reprezint o
component secundar a pieei imobiliare, iar singurul serviciu conex acesteia este cel de
intermediere

pieei

mobiliare.

CAPITOLUL I
Principii i mecanisme ale pieei imobiliare
In activitatea de evaluare in general si in estimarile valorii de piata in particular,
cunoasterea pietei unei anumite proprietati imobiliare ajuta la alegerea criteriilor de investigare,
selectare si de interpretare a comparabilitatii cu alte proprietati.Vanzatorii si cumparatorii de
proprietati imobiliare interactioneaza pe diferite aspecte/ segmente de activitate, pentru diferite
motive si in ceea ce priveste diferite tipuri de proprietati. Prin urmare, pietele imobiliare sunt
impartite in segmente bazate pe diferentele intre tipurile de proprietati si pe atractivitatea lor fata de
participantii pe piata.
Toate pietele imobiliare sunt influentate de atitudinile, motivatiile si interactiunile vanzatorilor si
cumparatorilor care, la randul lor, sunt sub actiunea unor influente sociale, economice,
guvernamentale sau chiar fizice.

1.1. Piaa imobiliar: definiii i concepte de baz

Piaa imobiliar reprezint totalitatea tranzaciilor care implic drepturi de proprietate sau de
folosin asupra terenurilor i cldirilor. Tranzacia imobiliar nseamn transferul permanent sau
temporar al unui drept de la o parte la cealalt n schimbul unei recompense care, de obicei, este o
sum de bani. Ca pe orice pia, preul de tranzacie este stabilit, n primul rnd, de interaciunea
dintre cerere i ofert. Pentru a putea nelege mai exact modul n care interacioneaz aceste fore
de pia, trebuie prezentate mai nti caracteristicile speciale care difereniaz piaa imobiliar de
celelate piee.
Datorit caracterului specific al bunurilor imobiliare, transferul proprietii sau folosinei acestora
nu implic i transportul efectiv al bunului, iar fiecare cldire vndut sau cumprat este diferit de
celelalte prin poziionare, alctuire, infrastructur aferent etc. Faptul c fiecare imobil este unic
determin complexitatea foarte mare a acestei piee i mprirea acesteia n funcie de zone i de
scopul n care va fi utilizat bunul respectiv.
O piata imobiliara este reprezentata de un grup de persoane sau firme care sunt in contact unii cu
altii in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii pe piata pot fi cumparatorii, vanzatorii,
chiriasii, proprietarii, creditorii, debitorii, antreprenorii, constructorii, administratorii, investitorii si
intermediarii. O piata imobiliara este alcatuita din participantii pe piata angajati in tranzactii
imobiliare.

1.2. Caracteristicile Pieelor Imobiliare

Pietele imobiliare nu au aceleasi caracteristici precum pietele mai eficiente de alte bunuri sau
servicii. Eficienta unei piete este bazata pe ipotezele privind comportamentul cumparatorilor si
vanzatorilor si pe caracteristicile produselor tranzactionate.
Bunurile sau serviciile pe o piata eficienta sunt esential omogene, pot fi inlocuite imediat unul cu
celalalt (bunuri fungibile). In contrast, fiecare lot imobiliar este unic si amplasamentul este fix.
Pe o piata eficienta exista un numar mare de cumparatori si vanzatori, care creeaza o piata libera,
competitiva si nici unul din acesti participanti nu devine un segment de piata suficient de mare incat
sa aiba o influenta directa si cuantificabila asupra pretului. Pe pietele imobiliare in acelasi timp, pot
actiona putini vanzatori si cumparatori in interiorul unui interval de pret si pe un amplasament sau
cel mult o zona restransa. Valoarea relativ ridicata a proprietatilor imobiliare necesita o putere mare
de cumparare si prin urmare pietele imobiliare sunt foarte sensibile la schimbarea nivelului
salariilor, la stabilitatea veniturilor si in raport cu numarul de locuri de munca.
- Pe o piata eficienta, preturile sunt relativ uniforme, stabile si scazute. Ele reprezinta de cele mai
multe ori criterii primordiale in deciziile de cumparare sau vanzare, pentru ca la un anumit pret,
calitatea tinde sa fie aceeasi. Pe pietele imobiliare, preturile sunt relativ ridicate si deciziile de
cumparare sunt influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului ce poate fi obtinut,
dobanzile, marimea avansului, durata rambursarii.
O piata eficienta se autoreglementeaza. Exista foarte putine restrictii guvernamentale asupra
concurentei libere si deschise. Pietele imobiliare nu se autoreglementeaza si exista relativ multe
reglementari guvernamentale si locale care afecteaza tranzactiile imobiliare.
Pe o piata eficienta, cererea si oferta nu se afla niciodata in dezechilibru, pentru ca piata tinde sa se
indrepte catre echilibru, prin efectele concurentei. Desi cererea si oferta de proprietati imobiliare
tinde catre echilibru, acest punct practic nu este atins si exista intotdeauna un decalaj intre ele.
Cumparatorii si vanzatorii pe o piata eficienta sunt complet informati si in cunostinta de cauza,
referitor la conditiile pietei, la comportamentul celorlalti, la activitatea pietei in trecut, la calitatea
produselor si la interschimbabilitatea produselor. Orice informatie necesara pentru licitatii, oferte si
vanzari este disponibila imediat. Cumparatorii si vanzatorii de proprietati imobiliare nu sunt
intotdeauna bine informati, ei nu vand si cumpara in mod frecvent: informatiile despre preturile de
oferta sau de tranzactie ale unor proprietati imobiliare similare nu sunt disponibile imediat din
diferite motive.
Cumparatorii si vanzatorii pe o piata eficienta sunt reuniti de un mecanism de plata organizat, cum
ar fi bursele de valori si este relativ usor pentru vanzatori sa intre pe piata ca raspuns al evolutiei
cererii. Pe pietele imobiliare, cererea poate fi volatila, datorita unor schimbari rapide in marimea si
4

structura populatiei.
Pe o piata eficienta, bunurile sunt gata de consum, livrate imediat si usor de transportat. Proprietatea
imobiliara este un produs durabil si ca o investitie ar putea fi greu de vandut si are un grad redus de
lichiditate. Ea nu se vinde rapid

pentru ca implica sume mari de bani si finantarea nu se obtine

imediat.
1.3. Tipurile de piee mobiliare
Diferitele piete imobiliare sunt create de necesitatile, dorintele, motivatiile, localizarea si varsta
participantilor de pe piata si de tipurile, amplasarea, designul si restrictiile urbanistice ale
proprietatii.
Se pot identiflca cinci tipuri de piete:

Rezedeni
al
Comercial
e

Tipuri de Piee

Industriale
Agricole
Speciale

Figura 1. Tipuri de Piee Imobiliare

1. rezidentiale (case pentru o familie sau duplex, bloc de apartamente, sir de case legate);
2. comerciale (cladiri administrative, centre comerciale, hoteluri si moteluri, magazine);
3. industriale (fabrici, depozite, cladiri ale institutelor de cercetare);
4. agricole (ferme, livezi, vii, pasuni, paduri);
5. speciale (proprietati cu design unic sau constructie ce limiteaza utilizarea numai la scopul initial,
5

de exemplu: scoli, cladiri publice, aeroporturi, sali de conferinte, parcuri de distractii, terenuri de
golf, cimitire, case de rugaciuni, etc.)
Structura tranzaciilor de vnzare cumprare dup obiectul tranzaciei, prezentat n figura 2 este
urmtoarea:

Structura tranzaciilor de vnzare - cumprare dupa obiectul tranzaciei (2014)

Altele

2%2%
7% 8%
13%
68%

Constructii Comerciale
Case de locuit individuale
Terenuri pt constructii
Apartamente
Terenuri agricole

Figura.2 Structura tranzaciilor de vnzare cumprare dup obiectul tranzaciei (2014)

Sursa: Elaborat de autor

Fiecare piata a unui anumit tip de proprietate se poate subdiviza in piete mai mici, mai specializate
numite subpiete. Subpietele pentru proprietati rezidentiale urbane, suburbane sau rurale pot fi mai
departe impartite (subclasificate) in functie de preferintele cumparatorilor: proprietati ieftine, medii
si de lux.
Procesul de identificare si de analiza a subpietelor in cadrul unei piete mai largi se numeste
segmentarea pietei. Dezagregarea este un termen ce se aplica proprietatii imobiliare si face
deosebirea dintre proprietatea evaluata si alte proprietati prin crearea unor subclasificari cu diferite
caracteristici ale proprietatii.
O subpiata poate fi creata de schimbarile aparute in cerere. Evaluatorii imobiliari identifica si
studiaza segmentele pietei luand in considerare caracteristicile localitatii: demografice, socioeconomice, psihologice si legate de produs. Ei utilizeaza tehnici de investigatie si cercetare pentru a
descoperi, cuantifica, analiza si concluziona compozitia unor anumite subpiete.
In concluzie, pietele imobiliare nu sunt eficiente si datorita inexistentei standardizarii produsului
si timpului necesar producerii lui, este dificil sa se previzioneze precis comportamentul acestor
piete. In acest caz, atentia din punctul de vedere al evaluarii se indreapta catre motivatia, atitudinile
si interactiunea participantilor pe piata in masura in care ei raspund caracteristicilor particulare ale
proprietatii imobiliare si influentelor externe ce afecteaza valoarea.
1.4. Concluzii
Avnd n vedere argumentele expuse mai sus, putem afirma faptul c piaa imobiliar, n general,
i piaa rezidenial, n special, se deosebesc fundamental de pieele obinuite pe care se
tranzacioneaz bunuri, servicii sau active. Specificul pieei imobiliare este determinat, n principal,
de dou elemente: caracteristicile proprietilor i comportamentul participanilor la pia. Datorit
acestor factori, piaa imobiliar se distinge prin: asimetrii informaionale, preuri rigide, fluctuaii
semnificative de lichiditate, lips de transparen i ineficien economic. Astfel, sunt generate
riscuri semnificative pentru sistemul financiar, care este strns legat de piaa imobiliar prin
garaniile ipotecare, precum i pentru restul economiei, prin afectarea procesului investiional i a
mobilitii forei de munc.
n acest context, rolul serviciilor conexe pieei imobiliare (notarii, ageniile imobiliare, experii
geodezi i evaluatorii) este extrem de important pentru estomparea asimetriilor informaionale i
creterea transparenei. n plus, lichiditatea pieei poate fi ameliorat prin intermediul unor costuri
de tranzacionare mai reduse, creterea vitezei i a calitii acestor servicii. Modalitatea cea mai
eficient pentru realizarea acestui deziderat este, aa cum vom arta n continuare, sporirea gradului
7

de concuren pe pieele serviciilor conexe tranzaciilor imobiliare.

CAPITOLUL II
Principii i mecanisme ale pieei mobiliare
2.1. Definirea pieii mobile i trsturile ei.
Piaa Mobiliar reprezint ansamblul relaiilor i mecanismelor prin care se realizeaz
transferul fondurilor de la cei care au un surplus de capital investitorii ctre cei care au nevoie
de capital emitenii de titluri - cu ajutorul unor instrumente specifice (valorile mobiliare emise) i
prin intermediul unor operatori specifici (societile de servicii de investiii financiare).
Prin intermediul acestei piee, capitalurile disponibile i dispersate la nivelul unei economii sunt
dirijate ctre agenii economici naionali sau de pe pieele altor ri, acolo unde nevoile de capital
depesc posibilitile financiare interne de acoperire sau unde autoritile monetare impun anumite
restricii privind accesul la resursele financiare interne.
Formarea i dezvoltarea pieei de capital n Republica Moldova i dezvoltarea bursei de valori
reprezint componentele eseniale ale procesului de restructurare a sistemului economic n
8

Republica Moldova, de creare a mecanismului i instituiilor specifice unei economii de pia.

Piaa valorilor mobiliare din Republica Moldova este o pia relativ tnr. Chiar din
momentul emiterii primelor valori mobiliare ea a fost puternic influenat de experiena trist a
mprumuturilor de stat ale fostei URSS, n urma creia o mulime de investitori i-au pierdut
mijloacele bneti.
Formarea pieei valorilor mobiliare n ara noastr a nceput n anii 1992-1993, cnd au fost
adoptate de ctre Parlamentul Republicii Moldova Legea privind societile pe aciuni i Legea
privind circulaia valorilor mobiliare i bursele de valori.
Piaa valorilor mobiliare constituie nucleul economiei actuale, ceea ce nseamn c dezvoltarea
de mai departe a economiei naionale depinde n mare msur de extinderea acestei ramuri.
Un alt factor important, care a determinat dezvoltarea i evoluia pieei valorilor mobiliare
autohtone, a fost procesul de deschidere a Republicii Moldova pentru afluxul de capital strin,
internaionalizarea economic i instituional, care au determinat necesitatea adoptrii unor reguli
unice pentru investitorii pe piaa valorilor mobiliare.
Piata de capital este o piata a tranzactiilor cu titluri financiare emise de catre: societati comerciale
pe actiuni sau de catre stat, prin unitati administrative teritoriale
Abordarea pieei de capital presupune evidenierea a dou accepiuni:
anglo-saxon i european-continental.
n accepiunea anglo-saxon, piaa de capital este o component a pieei financiare alturi de
piaa monetar i piaa asigurrilor.
piaa de capital = destinat capitalurilor pe termen mediu i lung (sinonim cu piaa valorilor
mobiliare)
piaa monetar = destinat capitalurilor atrase i plasate pe termen scurt
piaa asigurrilor = pia specific ce sprijin derularea activitii pe celelalte piee.
n accepiunea european-continental, structura pieei de capital este complex i include
piaa monetar, piaa ipotecar i piaa financiar:
piaa monetar

= este o pia a capitalurilor pe termen scurt; obiectul tranzaciilor pe aceast

pia l constituie moneda numerar i/sau banii de cont, aici fiind incluse i tranzaciile cu efecte de
comer, certificate de depozit, bonuri de tezaur, bilete de trezorerie. Participanii pe aceast pia
sunt bncile centrale, bncile comerciale i specializate, casele de economii, societile de asigurri,
trezoreria public.
piaa ipotecar

= s-a creat n numeroase ri ca urmare a dezvoltrii nregistrat de activitatea

de creditare n domeniul imobiliar (construcii de locuine). Dimensiunile ample ale creditului

ipotecar implic o mobilizare vast de resurse, de regul capitaluri disponibile pe termen lung.
9

Participanii pe aceast pia sunt casele de economii, societile de asigurri, bnci i societi
ipotecare, bnci comerciale.
piaa financiar

= are ca obiect emisiunea, plasarea i tranzacionarea titlurilor de capital pe

termen lung, n cadrul creia se realizeaz investiii directe i de portofoliu.

n Republica Moldova, abordarea cea mai des utilizat este cea anglo-saxon, potrivit creia piaa
de capital este o pia financiar.

10

Instrumentele specifice pieei mobiliare sunt:

Instrumentele specifice pieei mobiliare

Valorile mobiliare cu venituri fixe

Valorile mobiliare cu venituri

variabile

titluri de trezorerie (bonuri

de tezaur, obligaiuni de
trezorerie)

aciuni comune i
prefereniale

obligaiuni municipale

produse derivate
(forwards, futures, options)

obligaiuni corporative

produse sintetice
(contracte pe indici
bursieri)

titluri emise de agenii

guvernamentale

Figura 3. Instrumentele specifice pieei mobiliare.

Sursa: Elaborat de autor

Scopul pentru care un investitor se adreseaz pieei de capital vizeaz obinerea unui ctig
direct (sub forma dividendelor i a dobnzilor pe care le poate ncasa ca urmare a investiiei pe care
11

o realizeaz), a unui ctig indirect (ca urmare a creterii ulterioare a cursului de pia al titlurilor
achiziionate comparativ cu preul la care acestea au fost iniial cumprate) dar i lichiditatea
investiiei sale (prin posibilitatea recuperrii ntr-un interval de timp ct mai scurt i cu costuri ct
mai sczute a capitalului investit, prin transformarea titlurilor deinute n numerar).
De asemenea, la tranzacionarea titlurilor pe piaa de capital trebuie avut n vedere cuplul
rentabilitate risc. Ceea ce i intereseaz pe investitori este rentabilitatea scontat, cea ateptat din
deinerea activului financiar (ncasarea unui dividend, a unei dobnzi, variaia favorabil a cursului
activului respectiv). Riscul unui titlu financiar apare atunci cnd exist incertitudinea legat de
valoarea activului financiar la o dat viitoare, n momentul n care previziunile cu privire la evoluia
titlurilor financiare nu se realizeaz.
2.2.Trsturile pieei mobiliare:
- vnzarea/cumprarea de titluri nu se realizeaz n mod direct, ci prin activitatea desfurat de
intermediari. Ei sunt cei care asigur legtura ntre cei care au capitaluri disponibile i doresc s le
investeasc (oferta de capitaluri) i cei care au nevoie de capitaluri i emit titluri pe pia (cererea de
capitaluri).
- tranzaciile cu titluri au un caracter public
- instrumentele pieei de capital pot fi transmise n mod liber ntre diverii posesori
- preurile titlurilor se stabilesc pe baza raportului cerere/oferta, fie prin licitaie, fie prin negociere
- investirea capitalurilor disponibile se efectueaz cu precdere n titluri emise pe termen mediu i
lung.
Piaa mobiliar are un rol important n dezvoltarea economic, prin:
- trecerea de la proprietatea centralizat la cea descentralizat
- posibilitatea finanrii directe a agenilor economici (prin emisiune de aciuni sau obligaiuni)
- atragerea excedentului de resurse financiare existent n economie i plasarea sa eficient
- cunoaterea activitii agenilor economici n ceea ce privete eficacitatea activitii, solvabilitatea
i competitivitatea lor.
2.3. Concluzii
Piata de capital reprezinta parghiile prin intermediul carora:
se mareste capitalul necesar agentilor economici in vederea acoperirii nevoilor curente;
se asigura finantarea dezvoltarii acestora.
Piata de capital este o piata a tranzactiilor cu titluri financiare emise de catre: societati comerciale
pe actiuni sau de catre stat, prin unitati administrative teritoriale.
Piata de capital (piata valorilor mobiliare) reprezinta ansamblul relatiilor si mecanismelor prin care
se realizeaza transferul fondurilor de la cei care detin surplus de capital (investitori), catre cei care
12

au nevoie de capital (emitenti, investitori), prin intermediul unor instrumente specifice (valori
imobiliare) si al unor operatori specifici (societati de servicii de investitii financiare-SSIF-uri).

CAPITOLUL III
Interaciunea pieilor imobiliare i mobiliare.
Concluzii Generale
3.1.Concluzii
Lucrarea n cauz n-a fost un tratat, diplom de ecomonie ci o simpl lucrare de curs cu idei,
aplicaii si exemple culese din via i din literatura din care fiecare poate dispune ceea ce socoate
util. Tema abordat este o tem mult prea ampl pentru a cupride toate informaiile, nuanele dar pe
masura posibilitaii lucrarea formeaz un nucleu al mecanismului de baz a pieelor imobiliare i
mobiliare. Astfel am abordat instrumentul principal a activitaii pieii, tranzaciile,trsturile,
clasificarea n general a economiei de pia, am studiat ofertele tranzacionate cu bunuri imobile i
mobile pe pia.
Ca concluzie reies c piaa bunurilor imobile i mobile nu interacioneaz ntre ele. Ca dovad a
acestui lucru n urma efectuarii lucrrii pot concluziona faptul c bunurile menionate mai sus adic
cele imobiliare si mobiliare au o corelaie ntre ele prin faptul c sunt bunuri de valoare, n ambele
cazuri putem face tranzacii cu acestea.
Privind faptul c Bursa de valori este institutia autorizata care asigura locul si mijloacele specifice
pentru vanzarea/cumpararea de titluri de valoare, intermedierea tranzactiilor cu titluri si alte
operatiuni definite de lege. Este piata oficiala de valori mobiliare, organizat de agenti
economici privati. Iar ntreprinderea de Stat ''CADASTRU'' ,este un sistem unitar si obligatoriu de
evident si inventariere sistematic a tuturor bunurilor imobile de pe teritoriul rii din punct de
vedere cantitativ, calitativ si juridic, indiferent in posesia cui se afl bunurile, precum si
reprezentarea acestora pe planurile cadastrale si in documentele cadastrale.
Din ideile mai sus menionate deducem rezultatul acestei lucrrii de an i concluzionnd c pieile
13

imobiliare i mobiliare nu interacioneaz direct ntre ele.

BIBLIOGRAFIE
1. Evaluarea Bunurilor Imobile. Olga Buzu, Angela Matcov
2. Hncu R., Iordachi V., Munteanu N., s.a. Bazele funcionrii pieei de capital. Manual.Chiinu:
ASEM, 2012, pag 293-294, pag. 337
3. IROVAL - "Evaluarea si finantarea proprietatilor imobiliare, Partea I - Bazele evaluarii si
finantarii proprietatilor imobiliare", Colectia Biblioteca ANEVAR
4. Gartea N. Studiu privind impactul semnrii Acordului de asociere ntre Republica Moldova i
Uniunea European asupra pieei de capital din Moldova, Chiinu 2011.
5. http://www.businessexpert.md/index.php?r=5&s=1133
6. http://forum.md/Themes/71/743804
7. www.cnpf.md
8. www.incercom.md
9. www.contabilsef.md

14