Memoriu Tractor John Deer

Raport de evaluare
la data de 13.11.2009
pentru
Tractor John Deere 8220
Beneficiari:
 Comisia de examinare - ANEVAR
 S.C.XXXX S.R.L.
PROIECT DE ABSOLVIRE CURSUL: EVALUAREA BUNURILOR MOBILE
Adresă de însoţire
Către: Comisia de examinare pentru absolvirea cursului “ Expert evaluator de bunuri
mobile”- Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România ( ANEVAR)
Ref: Evaluarea „Tractor John Deere 8223”
Pentru absolvirea Cursului „Evaluarea bunurilor mobile” s-a evaluat Tractorul John Deere 8220,
proprietate a S.C.XXXX S.R.L., amplasat în localitatea Berceni, jud. Ilfov
Bunul imobil evaluat a fost inspectat personal la data de 07.10.2009, iar evaluarea s-a făcut în baza
informaţiilor corespunzătoare datei de 13.11.2009 (data evaluării), dată la care se consideră valabile
ipotezele utilizate şi valorile estimate de evaluator.
Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii bunului mobil pentru informarea
proprietarului în vederea vânzării acestuia şi utilizarea evaluării se va face doar didactic, exclusiv de
Comisia de examinare ANEVAR
Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele şi condiţiile
limitative incluse în conţinutul raportului şi reprezintă un punct de vedere nepărtinitor
Evaluarea a fost efectuată în conformitate cu Standardele Internaţionale de Evaluare (IVS) - ediţa a
opta 2007 şi cu Codul Deontologic.
2
Declaraţie de conformitate
Prin prezenta declaraţie certificăm următoarele:
 Evaluarea a fost efectuată în conformitate cu Standardele Internaţionale de Evaluare
(IVS) - ediţa a opta 2007 şi cu Codul Deontologic;
 Evaluatorul îşi asumă, pentru situaţiile incluse în raportul scris, întreaga responsabilitate a
lucrării;
 Datele prezente în cadrul raportului sunt reale şi corecte;
 Evaluatorul certifică faptul că a efectuat personal inspecţia bunului mobil care face
obiectul raportului de evaluare;
 Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele şi
condiţiile limitative incluse în conţinutul raportului şi reprezintă un punct de vedere
nepărtinitor;
 Evaluatorul nu are nici un interes actual sau viitor în societatea a căror bunuri mobile sunt
evaluate şi nici interes personal şi nu este părtinitor faţă de nici una din părţile implicate;
 Atât evaluatorul cât şi orice altă persoană afiliată sau implicată cu acesta nu sunt acţionari
sau asociaţi cu beneficiarul;
 Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înţelegere care
să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent
financiar pentru concluziile exprimate în evaluare;
 Evaluatorul îndeplineşte cerinţele adecvate de calificare profesională în categoria de
proprietate ce este evaluată;
 Evaluatorul a încheiat asigurarea de răspundere profesională pe anul 2009 la societatea de
asigurare-reasigurare.
Ing. ..............
3
Sinteza evaluării
1.Beneficiari: S.C.XXXX S.R.L. şi Comisia de examinare - ANEVAR.
2.Obiectul evaluării îl constituie Tractorul John Deere, serie:
RG6081H20801299RW8220P004272, situat în localitatea Berceni, jud. Ilfov .
3.Dreptul de proprietate asupra acestui bun mobil aparţine societăţii comerciale XXXX S.R.L..
4.Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii bunului mobil pentru informarea
proprietarului în vederea vânzării acestuia, iar utilizarea evaluării se va face doar în scop didactic,
exclusiv de Comisia de examinare ANEVAR.
5.Data inspecţiei: 07.10.2009.
6.Data evaluării: 13.11.2009.
7.Bata de evaluare – Tipul valorii
Valoarea estimată este valoarea de piaţă aşa cum aceasta este definită în Standardele Internaţionale
de Evaluare, ediţia a opta 2007 – standarde ce au caracter obligatoriu pentru membrii ANEVAR
începând cu anul 2004. Valoarea de piaţă este definită în Standardul Internaţional de Evaluare IVS 1
–Valoarea de Piaţă – baza de evaluare:
Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării,
între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după
o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de
cauză, prudent şi fără constrângere.
8.Rezultatul evaluării:
Ţinând cont de natura mijloacului fix evaluatorul consideră că acesta este vandabil. În urma
inspecţiei s-a constatat că a fost utilizat în condiţii normale, nesuferind alte deprecieri în afară de
deprecierile datorate vechimii, utilizării, schimbărilor tehnologice sau ale pieţei.
Pentru estimarea valorii se propune abordarea prin comparaţia vanzarilor.

Prin aplicarea metodelor de evaluare agreate de Standardele Internaţionale de Evaluare şi prin
reconcilierea valorilor obţinute, evaluatorul a estimat valoarea mijlocului fix mobil la:
74.400 EUR, respectiv 319.674 LEI
La un curs de 1EUR=4,2940 LEI

Data evaluarii: 13.11.2009.
Valorile obtinute prin evaluare nu includ T.V.A.
4
9.Certificarea evaluatorului
Subsemnatul certific în cunostiinţă de cauză şi cu bună credinţă că:
1. Afirmaţiile declarate şi cuprinse în prezentul raport sunt reale, corecte şi nepărtinitoare;
2. Estimările şi concluziile se bazează pe informaţii şi date considerate de către evaluator ca fiind
adevarate şi corecte, precum şi pe concluziile inspecţiei personale asupra proprietăţii efectuată la data
de 06.12.2009;
3. Analizele, opiniile şi concluziile sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile limitative menţionate
în raport şi sunt analizele, opiniile şi concluziile profesionale personale, imparţiale şi nepărtinitoare;
4. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii care face obiectul
prezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes personal privind părţile implicate în prezenta
misiune;
5. Implicarea în aceasta misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea unui rezultat
prestabilit legat de mărimea valorii estimate;
6. Analizele, opiniile şi concluziile au fost formulate , la fel ca întocmirea acestui raport, în
concordanţă cu Standardele Internaţionale de Evaluare- Ediţia a opta – 2007;
7. Posed cunoştiinţele necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepţia persoanelor
menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistenţă profesională în
vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.
8. Certific confidenţialitatea lucrărilor efectuate şi respectării codului deontologic al profesiunii de
evaluator.
10.Clauze de nepublicare
Raportul de evaluare nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicităţii, fără
acordul scris şi prealabil al evaluatorului.
Publicarea parţială sau integrală a acestuia, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât
destinatarul, atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale şi a responsabilităţii evaluatorului.
Ing..........
5
CUPRINS
Sinteza evaluării___________________________________________________________________2
Declaraţie de conformitate___________________________________________________________3
1. Capitolul I – Prezentare Generală_________________________________________________5
1.1. Obiectul evaluării_________________________________________________________________5
1.2. Scopul şi utilizarea evaluării________________________________________________________5
1.3. Data evaluării____________________________________________________________________5
1.4. Moneda raportului________________________________________________________________5
1.5. Beneficiarul raportului_____________________________________________________________5
1.6. Prezentarea evaluatorului___________________________________________________________6
1.6.1. Date generale__________________________________________________________________________6
1.6.2. Obiectul principal de activitate____________________________________________________________6
1.6.3. Atestarea capacităţii____________________________________________________________________7
1.7. Definiţia valorii__________________________________________________________________7
1.8. Baza de evaluare_________________________________________________________________8
1.9. Ipoteze şi condiţii limitative_________________________________________________________8
1.9.1. Ipoteze_______________________________________________________________________________8
1.9.2. Condiţii limitative______________________________________________________________________8
1.10. Responsabilitatea faţă de terţi_______________________________________________________9
1.11. Clauza de nepublicare_____________________________________________________________9
2. Capitolul II – Prezentarea datelor_________________________________________________9
2.1. Identificarea bunul mobilde evaluat___________________________________________________9
2.2. Situaţia juridică__________________________________________________________________9
3. Capitolul III – Descrierea şi analiza pieţei_________________________________________10
3.1. Piaţa locală, regională, internatională________________________________________________10
3.2. Piaţa bunurilor similare noi si second hand:___________________________________________10
3.3. Analiza cererii:__________________________________________________________________10
3.4. Analiza ofertei:__________________________________________________________________10
3.5. Echilibrul pieţei:_________________________________________________________________10
4. Capitolul IV – Evaluarea bunului mobil__________________________________________11
4.1. Procedura de evaluare____________________________________________________________11
4.2. Abordarea pe bază de active – Metoda costului de înlocuire net____________________________11
4.3. Abordarea pe baza de comparaţie___________________________________________________13
4.4. Alegerea valorii finale____________________________________________________________14
Anexe la raportul de evaluare________________________________________________________15
6
1. Capitolul I – Prezentare Generală

1.1. Obiectul evaluării
Bunul mobil ce constituie obiectul evaluării este de natura mijloacelor fixe, proprietate a SC XXXX
SRL (Tractor John Deere, serie: RG6081H20801299RW8220P004272).
1.2. Scopul şi utilizarea evaluării

Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii bunului mobil (tractor John Deere) pentru
informarea proprietarului în vederea vânzării acestuia şi utilizarea evaluării se va face doar didactic,
exclusiv de Comisia de examinare ANEVAR
1.3. Data evaluării

Evaluarea s-a făcut în baza informaţiilor corespunzătoare datei de 13.11.2009 (data evaluării), dată
la care se consideră valabile ipotezele utilizate şi valorile estimate de evaluator.
Data inspecţiei: 07.10.2009
Data elaborării lucrării: 13.11.2009
1.4. Moneda raportului

Valoarea estimată prin prezentul raport de evaluare este prezentata in lei şi în euro la cursul de
schimb al Bancii Nationale a Romaniei din data la care se estimează valoarea. Cursul de schimb
valutar la data evaluării 14.10.2009:
1EUR= 4,2940 LEI
1.5. Beneficiarii raportului

Clientul raportului de evaluare este societatea comercială XXXX S.R.L.
şi
Comisia de examinare pentru absolvirea cursului “ Expert evaluator de bunuri mobile”-
Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România ( ANEVAR), în calitate de destinatar.
1.6. Prezentarea evaluatorului

Evaluatorul a participat la cursul de formare profesională organizat de ANEVAR în perioada
05.10.2009 – 11.12.2009, Bucureşti.
7
1.7. Dreptul de proprietate evaluat

La data evaluarii, bunul mobil evaluat se află în proprietatea S.C. XXXX S.R.L. , dreptul de
proprietate fiind complet.
1.8. Tipul valorii

Valoarea estimata este valoarea de piata asa cum aceasta este definita in Standardele Internationale
de Evaluare, ediţia a opta 2007 – standarde ce au caracter obligatoriu pentru membrii ANEVAR
incepand cu anul 2004. Valoarea de piata este definita in Standardul International de Evaluare IVS 1
–Valoarea de Piata – baza de evaluare:
Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării,
între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după
o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de
cauză, prudent şi fără constrângere.
1.9. Baza de evaluare

Principiile de evaluare pe care se bazează metodele alese în urma analizei proprietăţii de evaluat şi a
pieţei sale specifice sunt:
 principiul cererii şi ofertei care susţine că preţul proprietăţii variază direct, dar nu neaparat
proporţional atât cu cererea cât şi cu oferta;
 principiul substituţiei care aplicat metodei comparaţiilor directe arată că valoarea unei
proprietăţi tinde să fie dată de preţul ce ar fi plătit pentru a achiziţiona o proprietate cu
utilitate şi atractivitate similare, într-un interval de timp rezonabil;
 principiul echilibrului conform căruia relaţia între teren şi construcţii şi relaţia dintre o
proprietate şi mediu trebuie să fie în echilibru pentru ca o proprietate să reflecte valoarea de
piaţă reală;
 conceptul de cea mai bună utilizare, care se bazează pe modul în care cumpărătorii şi
vânzătorii îşi fixează preţurile pentru proprietăţi, bazate pe concluziile lor legate de cea mai
profitabilă folosire a proprietăţii dintre utilizările legal permisive şi fizic posibile;
 principiul anticipaţiei care incubă perceperea valorii ca fiind creată de perspectiva unor
beneficii viitoare.
Standardele de evaluare ANEVAR, care au stat la baza elaborării lucrării, sunt:
 IVS 1 - Valoarea de piaţă,
 IVS 3 - Raportarea evaluării;
 GN 3 – Evaluarea mijloacelor fixe mobile;
 GN 8 - Costul de înlocuire net.
1.10. Premisele valorii

Evaluarea bunului mobil se efectuează în premisa continuitatii activitatii.
8
1.11. Sursa de informaţii

La baza lucrării de evaluare au stat in principal urmatoarele documente şi elemente :
a) Materiale metodologice ale Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România (ANEVAR);
b) Documente contabile privind achiziţia bunului imobil şi fişa acestuia;
c) Caracteristici tehnice;
d) Informaţiile obţinute în urma inspecţiei utilajului;
e) Catalogul privind clasificarea şi duratele normale de funcţionare a mijloacelor fixe, aprobat
HG 2139/2004;
f) Materiale privind piaţa specifică din România ("Ziarul Financiar", "Capital”, internet, etc)
1.12. Ipoteze şi condiţii limitative

Analizele efectuate, opiniile si concluziile sunt limitate numai de ipotezele prevazute si de conditiile
limitative, fiind analize, opinii si concluzii profesionale obiective si personale ale evaluatorului.
1.12.1. Ipoteze
 Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către

proprietar. Nu se asumă nici o responsabilitate privind descrierea situaţiei juridice sau a
consideraţiilor privind dreptul de proprietate, acesta considerându-se a fi valabil;
 Bunul mobil este evaluat ca fiind liber de orice sarcini;
 Se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale bunului mobil evaluat, ce ar
avea ca efect o valoare mai mică sau mai mare.
1.12.2. Condiţii limitative
 Acest raport nu se poate publica sau utiliza în alt scop fară acordul prealabil în scris al
evaluatorului;
 Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea pentru factorii economici sau fizici ce pot
apare ulterior evaluarii si care pot influenta opiniile din aceasta lucrare;
 Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau viitor in proprietatea evaluata prin prezentul
raport;
 Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au
fost rezonabile, luând în considerare informaţiile de care s-a dispus la data evaluării;
 Evaluarea este valabilă numai pentru scopul precizat, respectiv garanţie bancarã.
9
1.13. Responsabilitatea faţă de terţi

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către proprietar,
corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia.
Valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data evaluării şi pentru un interval de timp limitat
după această dată, în situaţia în care condiţiile specifice ale pieţei imobiliare nu suferă modificări
semnificative care să afecteze opiniile estimate.
2. Capitolul II – Prezentarea datelor

2.1. Identificarea bunul mobilde evaluat
Bunul mobil ce face obiectul acestui raport este constituit dintr-un autovehicul.
Pentru determinarea, macroidentificarea şi microidentificarea bunului mobil am folosit informaţiile
furnizate de proprietarul acestuia.
2.2. Situaţia juridică

La data evaluării, bunul mobil se află în proprietatea SC XXXX, dreptul de proprietate fiind
complet.
Din declaratiile proprietarului, acesta nu are pe rol litigii privind autovehiculul pe care îl deţine şi
care să afecteze dreptul de proprietate ce urmează a se evalua. Toate aceste informaţii au fost
considerate credibile şi corecte, evaluatorul neverificând autenticitatea actelor juridice deţinute.
2.3. Date despre amplasarea bunului imobil

La data evaluării, bunul mobil este amplasat la punctul de lucru al societăţii XXXX S.R.L. situat în
localitatea Berceni, jud. Ilfov.
2.4. Aspecte privind utilizarea
2.5. Descrierea tehnică şi funcţională

Elemente/ tip utilaj Tractor John Deere
An fabricatie: 2005
Ore functionare: 3.000
Locatie: Berceni, Ialomita
Data cumpararii 2008
Beneficiar SC XXXX SRL
10
3. Capitolul III – Descrierea şi analiza pieţei

3.1. Piaţa locală, regională, internatională
Înainte de anul 1990, piaţa internă era reprezentată de produse autohtone ( tractoare de 65 CP )
fabricate la Uzina Tractorul Braşov, tractoare cu şenile fabricate la Uzina Mecanică Miercurea Ciuc,
tractoare de 180 CP fabricate la Uzina Mecanică Craiova.Combinele autohtone se fabricau la uzina
„Semanatoarea”,celelalte instalatii si masini fiind fabricate la uzinele de profil din tara.
După anul 1990, pe piaţa românească au intrat utilaje de fabricaţie străină care au concurat cu cele
autohtone .Datorită condiţiilor economice dificile o parte din producătorii de utilaje autohtone s-au
reprofilat locul lor fiind ocupat de către dealerii de utilaje de import (Universal,Stein, Laverda, John
Deere, Claas, New Holland,Massey Ferguson,Steyr) utilaje mai performante, dar şi mai costisitoare.
Pe plan local producătorii agricoli au achiziţionat fie utilaje casate scoase la licitaţie de către
societăţile agricole aflate în faliment, fie utilaje noi achiziţionate prin programele de finanţare pentru
agricultură (Phare,Sapard) de la producătorul autohton :Uzina Tractorul Braşov.
3.2. Piaţa bunurilor similare noi si second hand:

Cu ocazia liberalizării pieţei şi aderării la structurile europene şi internaţionale , au crescut şi
cerinţele în ceea ce priveşte performanţele utilajelor care execută lucrări în agricultură ( tractoare cu
motoare mai puternice ,economice şi nepoluante,combine agricole modern, agregate complexe
pentru prelucrarea solului, maşini complexe de erbicidat şi pentru tratamente fitosanitare,
modernizarea utilajelor din zootehnie) .
Datorită facilităţilor din legislaţia internă şi internaţională a fost posibilă crearea unei pieţe de
maşini şi utilaje noi şi second hand în România ( comercializarea acestora prin sistem de leasing ,
rate ,subvenţii, etc) .
3.3. Analiza cererii:

Din informaţiile obţinute de la societăţi comerciale şi reprezentanţii săi, precum şi de la producătorii
particulari ( societăţi agricole şi persoane fizice), rezultă că cererea este mare dar posibilităţile
financiare sunt reduse .
3.4. Analiza ofertei:

Oferta la nivel regional şi naţional este mare pentru aceste utilaje, majoritatea agenţilor economici şi
persoane fizice care lucrează în agricultură , au cumpărat maşini noi sau second – hand atît din
producţia internă cît şi din cea externă.
11
3.5. Echilibrul pieţei:

Din datele prezentate anterior se poate trage concluzia că piaţa este în prezent echilibrată şi
diversificată.
4. Capitolul IV – Evaluarea bunului mobil

4.1. Procedura de evaluare
Pentru determinarea valorii de piaţă, standardele de evaluare prevăd posibilitatea utilizării a trei
tipuri de abordări:
 abordarea prin comparaţia vânzărilor;
 abordarea prin venit;
 abordarea pe bază de costuri.
S-a considerat ca utilizarea existentă a echipamentului, este cea mai bună utilizare.
Evaluarea este realizată în ipoteza vânzării echipamentului pe piaţa „second hand" şi nu are în vedere
costurile de demontare şi vânzare a utilajului.
Etapele parcurse:
 Documentarea, studierea documentaţiei tehnice şi a actelor juridice puse la dispoziţie de
proprietar;
 Inspecţia bunul mobill la faţa locului;
 Analiza informaţiilor culese şi interpretarea lor;
 Aplicarea metodelor de evaluare;
 Interpretarea şi reconcilierea valorilor.
Surse de informaţii:
Sursele de informaţii care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare au fost:
 Fişele tehnice ale bunul mobil evaluat;
 Fişa de date întocmită în timpul inspecţiei;
 Informaţii privind istoricul societăţii;
 Publicaţii de specialitate;
 Baza proprie de date.
12
4.2. Abordarea pe bază de active – Metoda costului de înlocuire net

Abordarea prin cost este recunoscutǎ în multe ţǎri şi prin ea se stabileşte limita superioarǎ pânǎ la
care piaţa ar plǎti în mod normal pentru un autovehicul echivalent.
S-a inspectat autovehiculul şi s-au analizat caracteristicile tehnice şi starea fizicã, configuraţia şi
documentele de provenienţă.
Aceasta metodă porneşte de la o ipoteză de baza care presupune continuarea utilizarii existente a
bunului şi foloseşte ca principiu de bază aplicabil – substituţia - având ca bază de evaluare
standardele internationale de practică in evaluare GN 3 (Evaluare instalatii, maşini şi echipamente) şi
GN 8 (Costul de Înlocuire Net).
Aceasta metodă poate fi considerată adecvată deoarece bunurile sunt utilizate potrivit scopului pentru
care au fost proiectate şi construite şi au o durată de viaţă rezonabilă în care pot produce venit.
Abordarea prin cost estimează valoarea prin determinarea costului actual (de înlocuire sau
reproducere) al bunului din care se deduc o serie de elemente de depreciere care conduc la pierdera
de valoare a bunului în urma unei deprecieri fizice, funcţionale sau economice.
Relatia de calcul este: Valoarea de piaţă = Cost actual (Cost de înlocuire) – Depreciere (fizică +
funcţională + economică).
Deprecierea fizică = pierderea de valoare ca rezultat al utilizării şi uzării unui activ în
funcţiune şi din expunerea lui la factorii din mediul inconjurator.
Deprecierea functională = pierderea de valoare rezultată ca urmare a acţiunii unor factori
interni (progresului tehnologic, apariţia de noi tehnologii).
Deprecierea economică = pierderea de valoare rezultată ca urmare a acţiunii unor factori
externi activelor (legislatie, management, lipsa forţei calificată de muncă).
Costul de inlocuire net (valoarea ramasă actualizată) a utilajelor şi instalatiilor evaluate s-a
estimat cu relaţia:
Vr = Vî (1 – Guz/100)
în care, elementele folosite reprezintă:
Vî –costul de inlocuire brut (valoarea de inlocuire) al utilajelor evaluate şi reprezintă toate
cheltuielile care ar trebui facute la data evaluarii pentru cumpararea si punerea in functiune a unor
utilaje sau instalatii cu caracteristici similare.
Guz – deprecierea (gradul de uzura fizica, morala şi economică) autovehiculului evaluat,
stabilită pe baza următoarelor elemente:
- starea tehnica actuala estimata in urma examinarii vizuale;
- durata normala de utilizare conform prevederilor HG 2139/30.11.2004;
- durata ramasa de utilizare economică,
- vechimea utilajului;
- neadecvarea functionala, care ţine seama de diferenţele dintre caracteristicile tehnice ale
utilajului existent şi caracteristicile tehnice ale unui utilaj nou;
13
- deprecierea externă, economică, care se datorează interesului scazut al pietii pentru astfel de
produse; din pactica generală se poate concluziona o pierdere datorată deprecierii economice.
Pentru autovehiculele uzate, abordarea prin cost presupune:
- estimarea costului de inlocuire (costul de inlocuire brut - CIB) care este extras din piata si
poate fi definit ca fiind totalitatea cheltuielilor legate de achizitionarea unui mijloc fix nou, similar cu
cel evaluat, inclusiv cele de legate de montare si punere in functiune;
- estimarea deprecierii mijlocului fix ce reprezinta pierderea in valoare a unui mijloc fix,
rezultata din utilizare, din trecerea timpului sau neadecvarea datorata schimbarilor tehnologice sau
modificarilor conditiilor pietei.
Gradul de uzura fizica a fost estimat prin raportarea vechimii autovehiculului (exprimata in ani) la
durata de viata, prevazuta in normativele tehnice de exploatare sau in cartea tehnică a producatorilor,
pusă la dispozitie. Deprecierea fizica a permis avansarea unor prime informatii privind starea tehnica
generala.
Autovehiculul evaluat în premiza continuării activităţii prin metoda C.I.N. este prezentat în anexele
aflate in partea finala a Raportului şi are o valoare de:
Nr. Nr.
Denumire Valoare prin CIN (EUR) Valoare prin CIN (RON)
Crt. Buc.
1 Tractor John Deere 1 72.900 313.130
TOTAL 1 72.900 313.130
4.3. Abordarea pe baza de comparaţie

Ofertele comparabile cu autovehiculul supuse evaluării sunt prezentate intr-un format brut la
capitolul de documente justificative. Din aceste oferte, vom selecta cele mai asemanatoare
autovehicule cu cel supus evaluarii şi vom evalua prin metoda comparaţiei directe.
Pentru abordarea pe baza comparatiilor vom folosi ofertele de vanzare aflate in acest moment pe
piata. In forma cea mai simpla, aceasta metoda se bazează pe formula:
Pretul comparabilei +/- Corectii = Valoare
Premisa majoră a abordării prin comparaţia vânzărilor este aceea că valoarea de piaţă al unui bun
mobil este în relaţie directă cu preţurile unor proprietăţi competitive şi comparabile.
Metoda comparaţiei vânzărilor se bazează pe principiul substituţiei, care stipulează că un cumpărător
prudent nu va plăti mai mult pentru un bun mobil decât preţul unui bun mobil ce îi poate fi substitut
în condiţii similare.
Această metodă furnizează un indiciu important asupra valorii particularizate pe o piaţă activă, dată
fiind o disponibilitate suficientă a datelor de piaţă comparabile cu bunul supus evaluării.
În urma analizei ofertelor de vânzare de utilaje similare cu cel analizat, pe piaţa second-hand (site
www.autovit.ro, etc, anunţuri în presă, pentru utilajul supus evaluării a rezultat următoarea valoare
(Fişa de evaluare este prezentata în Anexe la raportul de evaluare).
14
Nr. Nr. Valoare prin comparaţie Valoare prin comparaţie

Denumire
Crt. Buc. (EUR) (RON)
TOTAL 1 74.400 319.674
4.4. Abordarea pe bază de venit

Abordarea prin venit a mijloacelor fixe mobile are în vedere convertirea în valoare a unei forme de
venit generată de acesta.
Metoda utilizată în evaluare este metoda capitalizării directe, de convertire a venitului net previzionat
în valoare, prin împărţirea lui cu o rată de capitalizare.
Metoda se aplică în ipoteza că venitul este perpetuu iar rata de capitalizare nu prezintă variaţii.
Formula generală este:
Valoarea MFM = VNE/c
VNE = venit net din exploatare previzionat ( venitul brut minus cheltuielile de exploatare)
c = rată de capitalizare.
Estimarea ratei de capitalizare implică obţinerea de informaţii despre vânzări de active închiriate
asemănătoare, cu ajutorul formulei c = VNE/Preţ şi analiza datelor rezultate.
În urma analizei ofertelor de vânzare si inchiriere de utilaje similare cu cel analizat, pe piaţa second-
hand (site www.autovit.ro, etc, anunţuri în presă, pentru utilajul supus evaluării a rezultat următoarea
valoare (Fişa de evaluare este prezentata în Anexe la raportul de evaluare).
Valoare prin venit

Nr. Crt. Denumire Nr. Buc. Valoare prin venit (EUR)
(RON)
TOTAL 1 78.000 335.143
4.5. Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului

Ţinând cont de natura mijloacului fix evaluatorul consideră că acesta este vandabil. În urma
inspecţiei s-a constatat că a fost utilizat în condiţii normale, nesuferind alte deprecieri în afară de
deprecierile datorate vechimii, utilizării, schimbărilor tehnologice sau ale pieţei.
Evaluarea este realizată în ipoteza vânzării echipamentului pe piaţa „second hand" şi nu are în vedere
costurile de demontare şi vânzare a utilajului.
Pentru estimarea valorii de piaţă s-au folosit abordările prevăzute de standardele internaţionale de
evaluare. Valorile obţinute în evaluarea mijlocului fix mobil evaluat prin cele trei abordări sunt
prezentate în tabelul următor:
Valoare Abordarea prin Abordarea pe Abordarea pe

15
comparaţia vânzarilor bază de venit bază de costuri

EURO 74.400 78.000 72.900
LEI 319.674 335.143 313.229
Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea întregii evaluări pentru a avea siguranţa că
datele disponibile, tehnicile analitice, logica şi raţionamentele aplicate, au condus la concluzii
corecte. Au fost considerate criteriile de bază în estimarea valorii finale, adecvarea metodelor de
evaluare, precizia evaluării şi cantitatea de informaţii.
Datele utilizate sunt autentice, pertinente şi suficiente, fiind obţinute din surse veridice.
Se observă că valorile rezultate sunt relativ apropiate, şi evaluatorul consideră ca datele de care a
dispus, tehnicile analitice utilizate şi raţionamentele aplicate au condus la o judecata realistă.
În analiza şi reconcilierea rezultatelor s-au avut în vedere următoarele principii :
- valoarea este o predicţie;
- valoarea este subiectivă;
- evaluarea este o comparare;
- evaluarea este orientata cu preponderenţă către piaţă..
Avand în vedere scopul prezentului Raport de evaluare, în opinia evaluatorului, valoarea de piaţă
estimată la data de 13.11.2009, pentru Tractorul John Deere 8220, proprietatea S.C. XXXX S.R.L.
este cea estimată prin metoda comparaţiei vânzărilor, argumentat de faptul că se bazează pe
informaţii suficiente, corecte şi concrete oferite de piaţă.
Prin aplicarea metodelor de evaluare agreate de Standardele Internaţionale de Evaluare şi prin

reconcilierea valorilor obţinute, evaluatorul a estimat valoarea mijlocului fix mobil la:
74.400 EUR, respectiv 319.674 LEI
La un curs de 1EUR=4,2940 LEI

Data evaluarii: 13.11.2009.
Ing. .....................
16
Anexe la raportul de evaluare
17
Fisa de evaluare prin metoda C.I.N
Evaluarea mijloacelor fixe (masina)-Metoda C.I.N.
Cost de inlocuire Depr. Valoare Depr. Valoare Depr.

DATA Ore
Nr ctr Denumire Picture brut (EUR)- Fizica ramasa 1 Funct. ramasa 2 Ec. C.I.N. (EUR) C.I.N. (LEI)
PIF functionare
valoare de nou (%) (EUR) (%) (EUR) (%)
Tractor John Deere

1 95.000 2005 3.000 5% 90.250 5% 85.738 10% 77.164 331.549
8223
TOTAL 77.164 331.549

Data evaluarii: 13.11.2009
1 EUR = 4,2967 LEI
18
Fisa de evaluare prin metoda comparatiei vanzarilor

FISA EVALUARE nr. 1
-Metoda comparatiei directe -
Constă în analiza pieţei autoturismelor comparabile, incluzând analiza preţurilor la care au fost înregistrate tranzacţii şi a elementelor de
comparaţii cu autovehicule similare.
Data evaluarii: 13.11.2009
1EUR= 4,2967 LEI
Specificatie Tractor John Deere 8220 Tractor John Deere 8220 Tractor John Deere 8220
Pret oferta 75.000 94.000 92.820
Corectie (%) -10% -20% -20%
Corectie (EUR) -7.500 -18.800 -18.564
Pret tranzactie (EUR) 67.500 75.200 74.256
An fabricatie 2005 2005 2005
Corectie (%) 0% 0% 0%
Corectie (EUR) 0 0 0
Valoare corectata (EUR) 67.500 75.200 74.256
Carburant Motorina Motorina Motorina
Corectie (EUR) 0% 0% 0%
0 0 0
Ore Functionare 5.500 3.086 2.393
Corectie (%) 5% 0% 0%
Corectie (EUR) 3.375 0 0
Putere (CP) 200 224 225
Corectie (%) 5% 0% 0%
Corectie (EUR) 3.544 0 0
Dotari full options full options full options
Corectie (%) 0% 0% 0%
Situatie juridica inmatriculat inmatriculat inmatriculat
Corectie (%) 0% 0% 0%
Suma corecţiilor* (în
valoare absolută) 14.419 18.800 18.564
Suma corecţiilor % (în
valoare absolută) 19 20 20
Corectia cea mai mica 19
Se alege varianta cu corecţia % în
74.400
Valoare de piata EUR valoare absolută cea mai mică.
319.674 LEI
19
Fisa de evaluare prin metoda capitalizarii veniturilor

Estimarea ratei de capitalizare, pornind de la informatiile din piata privind inchirierea si pretul de
vanzare al unui utilaj similar cu proprietatea evaluata .
Pret de inchiriere – 250 Euro/zi
Pret de vanzare 65.000 Euro
Pret de vanzare Euro 65.000
Venit brut Euro/an 91.250
Venit brut potential (grad de utilizare 50%) Euro/an 45.625
Chelt din exploatare 40% Euro/an 18.250
Venit net din exploatare Euro/an 27.375
rc = VNE/Pret % 42
Estimarea valorii proprietatii evaluate

Pret de inchiriere – 300 Euro/zi
Venit brut Euro/an 109.500

Venit brut potential (grad de utilizare 50%) Euro/an 54.750
Chelt din exploatare 40% Euro/an 21.900
Venit net din exploatare Euro/an 32.850
rc % 42
Valoarea MFM = VNE/rc Euro 78.000
Valoare MFM = VNE/rc Lei 335.143
20

Memoriu Tractor John Deer

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Memoriu Tractor John Deer

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Raport de evaluare

Ref: Evaluarea „Tractor John Deere 8223”

Pentru estimarea valorii se propune abordarea prin comparaţia vanzarilor.

74.400 EUR, respectiv 319.674 LEI

La un curs de 1EUR=4,2940 LEI

Valorile obtinute prin evaluare nu includ T.V.A.

1. Capitolul I – Prezentare Generală

1.2. Scopul şi utilizarea evaluării

1.3. Data evaluării

1.4. Moneda raportului

1.5. Beneficiarii raportului

1.6. Prezentarea evaluatorului

1.7. Dreptul de proprietate evaluat

1.8. Tipul valorii

1.9. Baza de evaluare

1.10. Premisele valorii

1.11. Sursa de informaţii

1.12. Ipoteze şi condiţii limitative

 Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către

1.12.2. Condiţii limitative

1.13. Responsabilitatea faţă de terţi

2. Capitolul II – Prezentarea datelor

2.2. Situaţia juridică

2.3. Date despre amplasarea bunului imobil

2.4. Aspecte privind utilizarea

2.5. Descrierea tehnică şi funcţională

3. Capitolul III – Descrierea şi analiza pieţei

3.2. Piaţa bunurilor similare noi si second hand:

3.3. Analiza cererii:

3.4. Analiza ofertei:

3.5. Echilibrul pieţei:

4. Capitolul IV – Evaluarea bunului mobil

4.2. Abordarea pe bază de active – Metoda costului de înlocuire net

4.3. Abordarea pe baza de comparaţie

Nr. Nr. Valoare prin comparaţie Valoare prin comparaţie

4.4. Abordarea pe bază de venit

Valoare prin venit

4.5. Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului

Valoare Abordarea prin Abordarea pe Abordarea pe

comparaţia vânzarilor bază de venit bază de costuri

Prin aplicarea metodelor de evaluare agreate de Standardele Internaţionale de Evaluare şi prin

74.400 EUR, respectiv 319.674 LEI

La un curs de 1EUR=4,2940 LEI

Anexe la raportul de evaluare

Fisa de evaluare prin metoda C.I.N

Evaluarea mijloacelor fixe (masina)-Metoda C.I.N.

Cost de inlocuire Depr. Valoare Depr. Valoare Depr.

Tractor John Deere

TOTAL 77.164 331.549

Fisa de evaluare prin metoda comparatiei vanzarilor

Fisa de evaluare prin metoda capitalizarii veniturilor

Estimarea valorii proprietatii evaluate

Venit brut Euro/an 109.500

S-ar putea să vă placă și