Sunteți pe pagina 1din 76

ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR DIN ROMNIA

Ghiduri de evaluare (GE) Ghiduri metodologice de evaluare (GME) Glosar IVS 2011 Abordarea metodologic a unor definiii i termeni din IVS 2011, n interpretarea ANEVAR

BUCURETI 2012

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

CUPRINS

Introducere Ghid de evaluare GE 1 Verificarea evalurilor Ghid de evaluare GE 2 Evaluarea proprietii imobiliare generatoare de afaceri Ghid de evaluare GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv Ghid de evaluare GE 4 Consideraii privind implicaiile substanelor periculoase i toxice n evaluare Ghid metodologic de evaluare GME 1 Evaluarea terenului Ghid metodologic de evaluare GME 2 Evaluare pentru garantarea mprumuturilor Glosar IVS 2011 Abordarea metodologic a unor definiii i termeni din IVS 2011, n interpretarea ANEVAR

3 4 7 10 20

25 32 61 72

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

INTRODUCERE
ncepnd cu data de 1 ianuarie 2012 sunt obligatorii pentru toi membrii ANEVAR Standardele de Evaluare ANEVAR 2012. Standardele de Evaluare ANEVAR 2012 sunt compuse din ediia 2011 a Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS 2011), la care se adaug Ghidurile de evaluare (GE) i Ghidurile metodologice de evaluare ANEVAR (GME), ediia 2012, Glosarul IVS 2011 i Abordarea metodologic a unor definiii i termeni din IVS 2011, n interpretarea ANEVAR. Pe msura apariiei unor noi Standarde Internaionale de Evaluare (IVS) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) emise de IVSC, acestea vor fi preluate de ctre ANEVAR, vor fi traduse i puse la dispoziia membrilor Asociaiei, urmnd a face parte din pachetul de Standarde de Evaluare 2013, respectiv pentru anul urmtor publicrii. Totodat, pe msura elaborrii de ctre ANEVAR sau a prelurii de la The European Group of Valuers Association (TEGoVA) sau de la alte asociaii profesionale de evaluare, a unor standarde, ghiduri metodologice, studii de caz etc., elaborate n completarea i explicitarea Cadrului general i standardelor coninute de IVS 2011, acestea vor fi, dup caz, analizate, traduse, prezentate, mediatizate, amendate i puse la dispoziia membrilor Asociaiei. Ediia 2012 a Ghidurilor de evaluare i a Ghidurilor metodologice de evaluare ANEVAR este compus din: 1) Ghid de evaluare GE 1 Verificarea evalurilor 2) Ghid de evaluare GE 2 Evaluarea proprietii imobiliare generatoare de afaceri 3) Ghid de evaluare GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv 4) Ghid de evaluare GE 4 Consideraii privind implicaiile substanelor periculoase i toxice n evaluare 5) Ghid metodologic de evaluare GME 1 Evaluarea terenului 6) Ghid metodologic de evaluare GME 2 Evaluare pentru garantarea mprumuturilor 7) Glosar IVS 2011 8) Abordarea metodologic a unor definiii i termeni din IVS 2011, n interpretarea ANEVAR.

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Ghid de evaluare GE1 Verificarea evalurilor


Coninut Introducere Arie de aplicabilitate Definiii Relaia cu Standardele de Contabilitate Instruciuni de aplicare Data intrrii n vigoare 1. 0 Introducere 1.1 O verificare a evalurii este o verificare a activitii unui evaluator, efectuat de un alt evaluator, cu raionament profesional imparial. 1.2 Din necesitatea de a garanta acurateea, corectitudinea i calitatea rapoartelor de evaluare, verificrile evalurilor au devenit o parte integrant a practicii profesionale. ntr-o verificare a evalurii sunt vizate corectitudinea, consecvena, credibilitatea i completitudinea evalurilor. 1.2.1 O verificare a evalurii poate solicita intervenia experilor care posed cunotine de specialitate referitoare la costurile de construire, venitul proprietii, aspectele juridice i de impozitare sau la problemele de mediu. 1.2.2 O verificare a evalurii ofer o viz de control asupra credibilitii evalurii verificate i analizeaz soliditatea acesteia, concentrndu-se asupra: 1.2.2.1 adecvrii aparente i relevanei datelor utilizate i a cercetrilor efectuate; 1.2.2.2 corectitudinii/adecvrii metodelor i tehnicilor folosite; 1.2.2.3 faptului c analiza, opiniile i concluziile sunt adecvate i credibile; i 1.2.2.4 faptului c ntregul raport de evaluare respect sau depete principiile de evaluare prezentate n IVS - Cadrul general, ediia IVS 2011. 1.3 Verificrile evalurilor se efectueaz din diferite motive, incluznd: 1.3.1 analiza (due-diligence) solicitat pentru raportarea financiar i managementul activelor; 1.3.2 mrturia de expert judiciar n procedurile i circumstanele legale; 1.3.3 o baz pentru deciziile n afacere; i 1.3.4 determinarea faptului c un raport respect cerinele reglementate, n cazul n care: 1.3.4.1 evalurile sunt utilizate ca parte a procesului de creditare garantat cu ipotec, mai ales n cazul ipotecilor asigurate sau reglementate de guvern; i 1.3.4.2 este necesar s se verifice dac evaluatorii au respectat standardele i cerinele de reglementare din jurisdicia lor. 2.0 Arie de aplicabilitate 2.1 Cerinele din acest GE se aplic n efectuarea i raportarea verificrilor evalurii. 2.2 Respectarea acestui GE este obligatorie pentru fiecare evaluator care, n calitatea sa de supervizor sau manager, semneaz o verificare a evalurii, acceptnd astfel responsabilitatea pentru coninutul acelei verificri. Paragraful 1 2 3 4 5 6

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

3.0 Definiii 3.1 Verificare administrativ (de conformitate). O verificare a evalurii, efectuat de un client sau de un utilizator al serviciilor de evaluare, ca exerciiu de analiz (due-diligence), n cazul n care evaluarea trebuie utilizat n scopul lurii de decizii, precum garantarea, achiziionarea sau vnzarea proprietii. n aceste cazuri, un evaluator poate desfura o verificare administrativ pentru a ajuta clientul n aceste decizii. O verificare administrativ se efectueaz i pentru a se asigura c o evaluare respect sau depete cerinele de conformare sau instruciunile pentru o anumit pia i, ca minimum, faptul c este conform cu principiile de evaluare prezentate n IVS Cadrul general. 3.2 Verificare de birou. O verificare a evalurii care se limiteaz la datele prezentate n raport, care pot fi confirmate independent sau nu. n general, se efectueaz cu ajutorul unei liste de verificare a elementelor. Verificatorul analizeaz acurateea calculelor, corectitudinea datelor, caracterul adecvat al metodologiei i respectarea instruciunilor clientului, a cerinelor de reglementare i a standardelor profesionale. A se vedea i verificare n teren. 3.3 Verificare n teren. O verificare a evalurii care include inspectarea exteriorului i uneori i a interiorului proprietii subiect, ca i posibila inspecie a proprietilor comparabile, pentru a confirma datele prezentate n raport. n general, se efectueaz cu ajutorul unei liste de verificare, care acoper elementele examinate ntr-o verificare de birou i poate include, de asemenea, confirmarea datelor de pia, cercetri pentru colectarea datelor suplimentare i verificarea programului informatic utilizat n elaborarea raportului. A se vedea i verificare de birou. 3.4 Verificare tehnic. O verificare a evalurii, efectuat de un evaluator pentru a-i forma o prere dac analizele, opiniile i concluziile din raportul care este verificat sunt corecte, adecvate, rezonabile i argumentate. 3.5 Verificarea evalurii. O misiune de evaluare care acoper o diversitate de tipuri i scopuri. Principala caracteristic comun tuturor verificrilor de evaluri este faptul c un evaluator i exercit raionamentul imparial n analiza activitii altui evaluator. O verificare a evalurii poate veni n sprijinul aceleiai concluzii cu privire la valoare coninut n evaluarea verificat sau poate fi n dezacord cu concluzia asupra valorii. Verificrile evalurilor ofer o viz de control a credibilitii evalurii, ca i o verificare a eficienei activitii evaluatorului iniial, cu privire la cunotinele, experiena i independena sa. Organizaiile de evaluare din toat lumea fac distincia dintre diferite tipuri de verificri, de exemplu, verificri administrative (de conformitate), verificri tehnice, verificri de birou, verificri n teren, verificri care s asigure c o evaluare a fost efectuat n conformitate cu standardele profesionale (n care au fost acceptate tipurile valorii utilizate n evaluarea supus verificrii), verificri care reunesc informaiile generale de pia, pentru a veni fie n sprijinul concluziei cu privire la valoare, fie pentru a o contesta, i verificri care examineaz datele specifice din evaluarea verificat fa de datele comparabile dintr-un grup eantion. 4.0 Relaia cu Standardele de Contabilitate 4.1 Relaia dintre standardele de raportare financiar i de contabilitate i practica de evaluare este comentat n IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar. 5.0 Instruciuni de aplicare 5.1 n efectuarea unei verificri a evalurii, evaluatorul verificator: 5.1.1 va identifica clientul i utilizatorii desemnai ai verificrii evalurii, utilizarea desemnat a opiniilor i concluziilor evaluatorului verificator i scopul misiunii; 5.1.2 va identifica proprietatea subiect, data verificrii evalurii, proprietatea i dreptul asupra proprietii evaluate n raportul verificat, data raportului verificat, data efectiv pentru care este valabil opinia din raportul verificat i evaluatorul (evaluatorii) care au ntocmit raportul verificat;

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

5.1.3 va identifica sfera procesului de verificare ce trebuie efectuat; 5.1.4 va identifica toate ipotezele i condiiile limitative n verificarea evalurii; 5.1.5 va formula o opinie cu privire la caracterul complet al raportului verificat, n funcie de tematica aplicabil n cazul misiunii; 5.1.6 va formula o opinie cu privire la adecvarea i relevana evident a datelor i ale oricror ajustri ale informaiilor; 5.1.7 va formula o opinie referitoare la adecvarea metodelor i tehnicilor folosite i va arta motivele pentru aprobarea raportului verificat sau pentru orice dezacord fa de raportul verificat; i 5.1.8 va formula o opinie care s arate c analizele, opiniile i concluziile activitii verificate sunt adecvate, rezonabile i argumentate. 5.2 n raportarea rezultatelor verificrii unei evaluri, evaluatorul verificator: 5.2.1 va meniona identitatea clientului i a utilizatorilor desemnai, utilizarea desemnat a rezultatelor misiunii i scopul misiunii; 5.2.2 va meniona informaiile care trebuie identificate, n conformitate cu paragrafele 5.1.1 5.1.4 de mai sus; 5.2.3 va meniona natura, amploarea i detalierea procesului de verificare efectuat; 5.2.4 va formula opiniile, motivele i concluziile prevzute n paragrafele 5.1.55.1.8 de mai sus; 5.2.5 va indica dac sunt incluse toate informaiile pertinente cunoscute; i 5.2.6 va include, n raportul de verificare, o declaraie de conformitate semnat. 5.3 Evaluatorul verificator nu va lua n considerare evenimentele care afecteaz proprietatea sau piaa, care au avut loc dup o evaluare, ci numai acele informaii care erau disponibile pe pia la data evalurii. 5.4 Evaluatorul verificator trebuie s explice integral motivele acordului su cu concluziile din raportul de evaluare verificat sau dezacordului su fa de acele concluzii. 5.4.1 Cnd evaluatorul verificator este de acord cu concluziile unui raport de evaluare, motivele acestui acord trebuie explicate i prezentate integral. 5.4.2 Cnd evaluatorul verificator nu este de acord cu concluziile unui raport de evaluare, motivele acestui dezacord trebuie explicate i prezentate integral. 5.4.3 Cnd evaluatorul verificator nu se afl n posesia tuturor faptelor i informaiilor pe care evaluatorul s-a bazat, evaluatorul verificator trebuie s prezinte limitrile concluziilor sale. 5.5 n cazul n care sfera misiunii de verificare ntreprins este suficient pentru a reprezenta o nou evaluare, o astfel de evaluare trebuie s fie n conformitate cu cerinele Standardelor de Evaluare ANEVAR i cu Codul deontologic ANEVAR al profesiei de evaluator. 6.0 Data intrrii n vigoare 6.1 Data intrrii n vigoare a acestui Ghid de evaluare ANEVAR este 1 ianuarie 2012.

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Ghid de evaluare GE2 Evaluarea proprietii imobiliare generatoare de afaceri


Coninut Introducere Arie de aplicabilitate Definiii Relaia cu Standardele de Contabilitate Instruciuni de aplicare Data intrrii n vigoare 1.0 Introducere 1.1 Proprietile imobiliare generatoare de afaceri (PIGA) sunt proprietile individuale, precum hoteluri, staii de benzin, restaurante, care, n mod uzual, se tranzacioneaz pe pia ca fiind entiti n funciune. Aceste proprieti includ nu numai teren i cldiri, ci i alte active imobilizate (mobilier, instalaii i echipamente), ca i o component a afacerii format din imobilizri necorporale, incluznd fondul comercial transferabil. 1.2 Acest GE ofer o orientare att pentru evaluarea PIGA-urilor n ntregul lor, ca active operaionale, ct i pentru alocarea valorii PIGA pe principalele sale componente. Valorile componentelor sunt cerute n vederea determinrii amortizrii i pentru scopuri fiscale. Acest GE trebuie citit n corelaie cu IVS-urile i GE-urile menionate la paragraful 2.1 de mai jos. 1.3 Anumite concepte, utilizate n evaluarea ntreprinderilor, altele dect PIGA (vezi IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi) trebuie s fie distinse de cele folosite exclusiv n evaluarea proprietilor imobiliare generatoare de afaceri (a se vedea i paragrafele 5.6 i 5.7.2 de mai jos). 2.0 Arie de aplicabilitate 2.1 Acest GE este orientat exclusiv pe evaluarea PIGA-urilor. Pentru o aprofundare a aplicrii principiilor de evaluare, trebuie avute n vedere urmtoarele Standarde Internaionale de Evaluare 2011: IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi, IVS 210 Imobilizri necorporale, IVS 220 Imobilizri corporale mobile, IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare, IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie, IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului. 3.0 Definiii 3.1 Capitalizare. Convertirea, la o anumit dat, a venitului net sau unei serii de ncasri nete, curente sau estimate pe o anumit perioad, n valoarea echivalent a capitalului. 3.2 Flux de numerar actualizat (DCF). O tehnic de modelare financiar bazat pe ipotezele explicite referitoare la fluxul de numerar previzionat, aferent unei proprieti imobiliare sau ntreprinderi. Cele mai utilizate aplicaii ale analizei DCF sunt rata intern a rentabilitii (RIR) i valoarea net actualizat (VNA). Paragraful 1 2 3 4 5 6

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

3.3 Fond comercial (Goodwill) 3.3.1 Beneficii economice viitoare provenite din active, care nu pot fi identificate n mod individual i recunoscute n mod separat. 3.3.2 Fond comercial personal. Valoarea determinat de profitul obinut peste ateptrile pieei, care va disprea dup vnzarea proprietii imobiliare generatoare de afaceri, mpreun cu acei factori financiari specifici operatorului curent al afacerii, cum sunt impozitarea, politica de amortizare, costurile mprumuturilor i capitalul investit n afacere. 3.3.3 Fond comercial transferabil. Acea imobilizare necorporal care apare ca rezultat al numelui comercial i reputaiei, clientelei, locaiei, produselor i altor factori similari, care genereaz beneficii economice. Este specific proprietilor imobiliare generatoare de afaceri i va fi transferat noului proprietar prin vnzarea proprietii. 3.4 Operator de eficien rezonabil sau Management de competen medie. Un concept legat de pia, prin care un cumprtor potenial, i astfel evaluatorul, estimeaz nivelul mentenabil al activitii i profitabilitatea viitoare ce poate fi realizat de un operator competent al afacerii, care acioneaz ntr-o manier eficient. Conceptul are n vedere mai degrab potenialul comercial, dect activitatea n scop comercial realizat de ctre proprietarul curent, excluzndu-se astfel fondul comercial personal. 3.5 Proprietate imobiliar generatoare de afaceri. Anumite tipuri de proprietate imobiliar care sunt concepute pentru un gen specific de afacere i care se tranzacioneaz pe pia n funcie de potenialul lor de activitate cu scop comercial. 4.0 Relaia cu Standardele de Contabilitate 4.1 Conform Standardelor Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri), ca i n cazul altor tipuri de proprieti imobiliare, o PIGA poate fi nregistrat n bilan fie la cost, fie la valoarea just (vezi IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar). Pentru calcularea amortizrii, ar putea fi necesar alocarea valorii unei PIGA pe diferitele sale componente. 5.0 Instruciuni de aplicare 5.1 Acest GE descrie acea categorie de proprietate imobiliar pe care o denumete PIGA i explic modalitatea de evaluare a PIGA-urilor, n concordan cu IVS - Cadrul general. 5.2 n evaluarea unei PIGA, evaluatorul poate gsi ca fiind relevante instruciuni din standardele i ghidurile de evaluare citate n paragraful 2.1 anterior. Dac evaluarea se face n scopul ntocmirii situaiilor financiare, evaluatorul se va referi la IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar. 5.3 PIGA-urile sunt considerate ca activiti comerciale individuale (n sine) i, n mod curent, se evalueaz pe baza profitului lor potenial nainte de dobnd, impozit i amortizare (EBITDA), corectat pentru a reflecta activitatea unui operator de eficien rezonabil i, adesea, fie pe baza metodologiei DCF, fie prin utilizarea unei rate de capitalizare aplicate la EBITDA. 5.4 Evalurile de PIGA sunt de regul bazate pe ipotezele continuitii activitii de ctre un operator de eficien rezonabil, care beneficiaz de licenele existente, de toate mijloacele fixe i obiectele de inventar necesare afacerii i de un fond de rulment adecvat. Valoarea proprietii, care include i fondul comercial transferabil, rezult dintr-un nivel mentenabil estimat al activitii comerciale. Dac evaluarea cerut se bazeaz pe orice alt ipotez, evaluatorul trebuie s prezinte o astfel de ipotez n mod explicit. Deoarece nivelul curent al performanelor afacerii poate fi punctul de plecare n estimarea nivelului rezonabil i mentenabil al activitii, ar trebui fcute corecii adecvate pentru veniturile i cheltuielile atipice, astfel nct s se reflecte activitatea comercial a unui operator de eficien rezonabil. 5.5 Profitul suplimentar generat peste ateptrile pieei i care poate fi atribuit managerului afacerii, nu va fi inclus. Pentru a constitui o baz de comparaie pentru proprieti diferite i cu management

ANEVAR

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

diferit, n evaluarea unei PIGA nu vor fi luate n considerare situaiile particulare, cum ar fi impozitul pltit, regimul de amortizare, costul capitalului mprumutat i capitalul investit n afacere. 5.6 Chiar dac tehnicile i conceptele sunt similare cu cele utilizate n mod frecvent pentru evaluarea unor ntreprinderi, cu amendamentul c evaluarea PIGA nu ine seama de taxele fiscale, de regimul de amortizare, de costul capitalului mprumutat i de capitalul investit n afacere, evaluarea PIGA se bazeaz pe alte date de intrare, fa de cele care fundamenteaz, n mod uzual, evaluarea unei ntreprinderi. 5.7 Se poate cere ca valoarea rezultat s se aloce pe diferitele active componente ale PIGA, n vederea raportrii financiare, a stabilirii impozitului pe proprietatea imobiliar sau, cnd se cere, n scopul creditrii proprietii. 5.7.1 De regul, componentele valorii unei PIGA sunt: 5.7.1.1 teren; 5.7.1.2 cldire(i); 5.7.1.3 imobilizri corporale mobile, inclusiv programele pentru calculator; 5.7.1.4 stocuri care pot fi incluse sau nu (se va face precizarea necesar); 5.7.1.5 imobilizri necorporale, inclusiv fondul comercial transferabil; i 5.7.1.6 orice licen sau aviz de funcionare necesar derulrii afacerii. 5.7.2 Elemente, precum fondul de rulment i creditele, sunt avute n vedere n evaluarea capitalului propriu al ntreprinderii, dar capitalul propriu nu este evaluat n cazul PIGA-urilor. Totui PIGA-urile pot include o parte a unei afaceri. 5.7.3 O estimare a valorilor individuale ale componentelor poate astfel proveni numai dintr-o alocare, cu excepia cazului cnd exist dovezi directe de pia, disponibile pentru una sau mai multe din aceste componente, pentru a izola valoarea componentei din ntreaga valoare a PIGA. 5.8 Prin natura lor, PIGA-urile sunt active specializate create de regul pentru o utilizare specific. Modificrile condiiilor de pia, datorate structurii domeniului, concurenei locale sau altor cauze pot avea impact important asupra valorii PIGA. 5.9 Trebuie s se fac deosebirea dintre valoarea activelor unei PIGA i valoarea afacerii pentru proprietar. Atunci cnd procedeaz la evaluarea unei PIGA, evaluatorul va trebui s aib cunotine suficiente despre specificul segmentului de pia, pentru a fi capabil s judece capacitatea de a genera activitatea comercial realizabil de un operator de eficien rezonabil, precum i cunotine despre valoarea individual a fiecror elemente componente individuale ale PIGA. 6.0 Data intrrii n vigoare 6.1 Data intrrii n vigoare a acestui Ghid de evaluare ANEVAR este 1 ianuarie 2012.

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Ghid de evaluare GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv


Coninut Introducere Arie de aplicabilitate Definiii Relaia cu Standardele de Contabilitate Instruciuni de aplicare Data intrrii n vigoare Paragraful 1 2 3 4 5 6

1.0 Introducere 1.1 Obiectivul acestui Ghid de evaluare (GE) este de a clarifica i de a oferi instruciuni pentru evaluarea activelor sau drepturilor (intereselor) asupra proprietii deinute de entiti care funcioneaz n industria extractiv. Standardul face distincie ntre diferitele tipuri de drepturi asupra proprietii care trebuie s fie recunoscute i avanseaz concepte care trebuie s fie recunoscute pentru raportarea financiar i de ctre autoritile de reglementare, tribunale, investitori, bnci, participani la tranzacii cu resurse naturale i de ctre ali utilizatori ai serviciilor de evaluare a proprietilor din industria extractiv. 1.2 Realizarea unor evaluri credibile ale activelor din industria extractiv, inclusiv ale intereselor (drepturilor) aferente resurselor naturale, este esenial pentru a asigura disponibilitatea investitorilor de a sprijini, cu capitalul necesar, continuitatea funcionrii industriei extractive component de baz a economiei mondiale, promovarea unor modaliti productive de folosire a resurselor naturale minerale i petroliere i meninerea ncrederii n pieele de capital. 1.3 Industria extractiv cuprinde industria minier i industria petrolier, exclusiv activitile de exploatare a apei din pmnt. 1.4 Industriile minier i petrolier au ca obiect de activitate extracia din pmnt a resurselor naturale, care pot trece printr-o serie de activiti desfurate de mai muli proprietari, prin parcurgerea etapelor de procesare i evaluare. Pentru evaluatorii i utilizatorii informaiilor oferite de evalurile din acest domeniu, este important delimitarea proprietii imobiliare, a bunurilor mobile i drepturilor asupra afacerii, n cadrul acestor operaii. Raportarea financiar necesit recunoaterea diferitelor categorii de active, asupra crora exist aceste drepturi. n plus, n ceea ce privete aplicarea lor, este necesar nelegerea clar i precis a acestor delimitri, pentru realizarea unor evaluri credibile i pentru utilizarea acestora n interes public. 1.5 Adesea, evalurile efectuate n cadrul industriei extractive trebuie s se bazeze pe informaiile oferite de experii tehnici sau de ali specialiti acreditai pe specificul domeniului. 1.6 O trstur a industriei extractive, care o deosebete de alte domenii sau sectoare economice, este epuizarea resurselor naturale, care pot fi refcute n starea lor original, numai n cazuri speciale, prin regenerri naturale ulterioare extraciei. Cazurile speciale de regenerare natural pot fi mineralele transportate de ap, precum i apele geotermale. Esena produciei n aceast industrie este extracia resurselor naturale din sol, acestea fcnd parte din proprietatea imobiliar. 1.6.1 Cantitatea i calitatea resurselor rmase, care prezint interes economic i care pot fi extrase de pe o proprietate din industria extractiv, sunt adesea necunoscute la data evalurii. 1.7 Exemplele de resurse naturale epuizabile, fr a fi limitate la acestea, includ:

10

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

1.7.1 depozitele de minerale metalice ce conin metale, precum: cuprul, aluminiul, aurul, fierul, manganul, nichelul, cobaltul, zincul, plumbul, argintul, staniul, uraniul i metalele din grupa platinei; 1.7.2 depozitele de minerale nemetalice, precum: crbunele, potasiul, fosfaii, sulful, magneziul, calcarul, sarea, nisipurile minerale, diamantele i alte pietre geme; 1.7.3 materialele de construcii, ca: nisipul, pietriul, blocurile de piatr; 1.7.4 depozitele petrolifere, care includ: ieiul, gazele naturale, gazele naturale lichefiate, alte gaze, petrolul greu i nisipurile petrolifere. 1.8 n cadrul industriei miniere i petroliere, exist diferene contrastante ntre activitile de producie i cele de transport, care trebuie nelese: 1.8.1 elementele de la 1.7.1, 1.7.2 i 1.7.3, de mai sus, reprezint produsele industriei miniere, n care se extrag minerale valoroase, n general, din mine de suprafa (mine deschise, exploatare la zi, front de lucru, carier; o carier utilizat pentru a produce materiale de construcii este, de asemenea, considerat o min de suprafa) sau din mine subterane. Unele extracii se realizeaz prin sonde (de exemplu, extracia sulfului) i in situ prin dizolvare (soluie de min) de diferite sruri i minerale de uraniu. Unele extracii, cum ar fi pentru pietri, sruri minerale, diamante i aur aluvionar, se realizeaz, de asemenea, prin dragarea albiei cursurilor de ap. i extracia produselor minerale din ap, cum ar fi sarea gem (sarea comun) i magneziul, face parte din industria minier. 1.8.2 n general, n industria minier exist o faz de planificare a extraciei, care este extins i asupra rezervei de minerale. Dup finalizarea extraciei, n locul respectiv nu mai rmn active recuperabile din punct de vedere economic. 1.8.3 materiile prime, enumerate la paragraful 1.7.4 de mai sus, sunt produse de industria petrolier, care extrage produse valoroase, de regul, prin forarea n crusta pmntului. Unele extracii sunt efectuate prin folosirea de metode specifice mineritului, de exemplu, puuri de exploatare deschise, de nisip petrolifer sau de isturi petrolifere. Extracia de produse solide necesit un efort mai mare, din punctul de vedere al forei de munc, dect extracia de produse fluide. O singur persoan poate extrage petrol sau gaz, cu ajutorul pompelor sau valvelor, avnd nevoie ocazional de ajutor pentru ntreinere sau de echipe de intervenie. 1.8.4 n mod frecvent, industria petrolier are mai multe faze economice de extracie a ieiului. La finalul fazei iniiale de extracie, o mare parte din rezerva de petrol existent poate rmne neextras. Pentru a recupera mai mult petrol sau gaze naturale, adesea se aplic o a doua metod sau o metod de recuperare intensificat. De obicei, la sfritul operaiunilor de producie, o mare parte din rezerva iniial de petrol rmne neextras. 1.8.5 o alt diferen major ntre industria minier i cea petrolier se refer la suprafaa de teren necesar pentru instalaiile de procesare i pentru infrastructur. Pentru operaiunile de extracie a petrolului sau gazelor naturale este necesar o suprafa de teren relativ redus. Pentru o exploatare minier este necesar o suprafa mai extins de teren, pentru depozitarea produselor finite i pentru depozitarea reziduurilor, precum i pentru mine deschise, atunci cnd este cazul. 1.8.6 ieiul, gazele naturale i produsele petroliere rafinate sunt cel mai adesea transportate prin conducte, spre pia sau porturi. Spre deosebire de acest mod de transport, un produs al industriei miniere este transportat ctre pia sau porturi, mai ales pe calea ferat sau cu autocamioane, avnd ca rezultat costuri iniiale i impacturi asupra mediului nconjurtor diferite. 1.9 Pe plan mondial, industriile minier i petrolier sunt industrii de interes major. Produsele obinute n cadrul acestora sunt eseniale n economiile moderne, reprezentnd materii prime i materiale pentru alte industrii, ca cea energetic, de construcii, prelucrtoare, transporturi i comunicaii.

11

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

1.10 Explorarea proprietilor mineralogice i petrolifere este o activitate care presupune un risc ridicat. Sunt necesare studii numeroase i o munc intens pentru a determina viabilitatea tehnic i economic a produciei. Majoritatea proprietilor (nelese ca activiti) din aceste industrii nu ating stadiul produciei. 1.11 Profitul net previzionat sau potenial, rezultat din exploatarea resurselor naturale ale unei proprieti din industria extractiv, reprezint principala surs a valorii. Profitul net poate varia de la an, la an, fiind n strns dependen de resursele naturale extrase i destinate vnzrii, de caracterul ciclic al pieei resurselor, de preurile de vnzare i de variaiile volumului produciei i ale costurilor. 1.12 Proprietile care conin resurse naturale mineralogice i petrolifere sunt evaluate iniial n baza existenei rezervelor de minerale i petrol, a resurselor de minerale i petrol sau a posibilitilor de a descoperi resurse. Cantitatea i calitatea acestor rezerve/resurse poate varia n timp, n funcie de modificrile economice i progresul tehnic, precum i de succesul explorrii. Fr ndoial, sunt resurse care se vor epuiza n timp. 1.13 Imobilizrile corporale, instalaiile i echipamentele specializate, folosite n extracia i prelucrarea materiilor prime din industria extractiv, pot avea o valoare relativ redus sau nul, dac sunt evaluate n afara amplasamentului lor de exploatare. 1.14 Proprietile care au ca obiect de activitate explorarea au o valoare patrimonial ce deriv din posibilitatea de a descoperi i a deine depozite mineralogice i petrolifere viabile economic. ntr-o proprietate de explorare, drepturile (aciunile) sunt cumprate i vndute (tranzacionate) pe pia. Numeroase asemenea tranzacii implic contracte cu drepturi pariale, cum ar fi opiunile i contractele de joint-venture. 1.14.1 Valoarea unei proprieti de explorare este dependent, ntr-o mare msur, de informaiile geologice i auxiliare referitoare la suprafaa de teren sau subteranul explorat i de interpretrile acestora. Pn n momentul n care este descoperit i explorat, puine lucruri pot fi cunoscute despre caracteristicile unui depozit de resurse naturale. 1.14.2 De regul, depozitele de resurse naturale sunt localizate n zone izolate i, n general, se afl n mare parte sau complet n subteran i, uneori, sub cursuri de ap sau sub mri. 1.15 Valoarea rezidual a proprietii imobiliare, a imobilizrilor corporale mobile n general, ct i cerinele de refacere a mediului (ca datorii i reamenajri ale proprietii) sunt factori importani n procesul de evaluare a proprietilor din industria extractiv. 2.0 Arie de aplicabilitate 2.1 Acest Ghid de Evaluare ofer instruciuni specifice pentru evaluarea activelor i drepturilor de proprietate n cadrul industriei extractive. Ghidul furnizeaz instruciuni suplimentare pentru aplicarea Standardelor Internaionale de Evaluare. Pentru aplicarea n industria extractiv se indic urmtoarele IVS-uri: IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi, IVS 210 Imobilizri necorporale, IVS 220 Imobilizri corporale mobile, IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare, IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar. 2.2 Proprietatea sau drepturile de proprietate asupra unui sistem de furnizare de ap industrial i asupra sistemului de stocare a apei pot constitui o component important n evaluarea proprietii din industria extractiv. Drepturile asupra apei pot fi ataate terenului sau pot fi obinute n alt mod. Drepturile i facilitile adecvate, pentru transportarea i stocarea apei din afara sistemului (off-site), pot fi cerute pentru o furnizare trainic a apei. Evaluarea contribuiei acestor drepturi pune 12

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

probleme speciale, care trebuie solicitate evaluatorului. Totui, acest GE nu conine instruciuni specifice pentru evaluarea dreptului de proprietate asupra apei, transportului i stocrii acesteia. 2.3 n cazul n care se aplic procedurile raportrii financiare de pia sau acestea sunt analizate, evaluatorii trebuie s in cont de prevederile IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar, n corelare cu acest GE. n anumite ri, bursele de valori i administratorii pot avea cerine specifice de raportare, cerute pentru industria minier i a petrolului, care ns nu constituie subiectul prevederilor din Standardele Internaionale de Evaluare. 2.4 Dei furnizeaz ghidare suplimentar pentru conducerea i raportarea evalurii proprietilor i intereselor din industria extractiv, n conformitate cu paragraful 2.1 de mai sus, prevederile acestui GE nu nlocuiesc prevederile din ediia curent a Standardelor Internaionale de Evaluare. 3.0 Definiii 3.1 Industria extractiv. Acele activiti implicate n gsirea, extracia i n procesele asociate resurselor naturale, localizate pe, n sau lng scoara pmntului. Cuprinde industria minier i industria petrolului. Nu include sectorul de industrie aferent extraciei apei din pmnt, dar include extracia fluidelor geotermale, pentru coninutul lor energetic. 3.2 Proprietate sau arie de explorare. Un drept real imobiliar asupra unei proprieti ce conine minereuri sau petrol, care este prospectat pentru depozitele acumulate de minereu sau petrol, dar pentru care viabilitatea economic nu a fost demonstrat. 3.3 Studiu de fezabilitate n industria extractiv. Un studiu cuprinztor al acumulrilor de minerale sau petrol, n care sunt luai n considerare, cu suficiente detalii, toi factorii geologici, inginereti, operaionali, economici, de marketing, de mediu i ali factori relevani. Studiul poate fi utilizat ca baz pentru o decizie final, de ctre o instituie financiar interesat s continue sau s finaneze dezvoltarea prospectrii proprietii pentru producia de minerale sau iei. Vezi i Studiu de prefezabilitate. 3.4 Mineral. Orice material natural folositor i/sau avnd o valoare intrinsec, stabilit de umanitate i gsit n sau pe scoara pmntului. Pentru scopul acestui GE, mineralele includ i minerale metalice, minerale industriale, pietri, pietre preioase i combustibili minerali; dar mineralele nu includ petrolul, care este definit separat. 3.5 Rezerv mineral. Aa cum este definit, de ctre Comitetul Internaional pentru Standarde de Raportare a Rezervelor Minerale (CRIRSCO): partea unei resurse minerale cuantificat sau presupus, care poate fi extras economic din min. Include materialele nevaloroase i alocrile pentru pierderi care pot interveni cnd materialul este extras din min. Estimrile adecvate pot include studii de fezabilitate, n care au fost realizate i incluse consideraii referitoare la acestea i modificri reale, presupunnd factori de extracie din min, metalurgici, economici, de marketing, legali, de mediu, sociali i guvernamentali. La momentul raportrii, aceste aprecieri demonstreaz c extracia a fost justificat. n vederea creterii ncrederii, rezervele minerale sunt clasificate n rezerve minerale probabile i rezerve minerale certe. Catalogul Clasificrii Naiunilor Unite (UNFC) definete similar rezervele minerale i subdiviziunile sale, aplicnd sistemul de coduri al UNFC. Entitile care au ales s adopte definiiile UNFC sau alte definiii ale rezervei minerale, pentru rapoartele financiare publice sau pentru scopurile raportrii statutare, trebuie s reconcilieze rezervele minerale cu categoriile CRIRSCO, respectiv rezervele minerale probabile i certe pentru scopul evalurii. 3.6 Resurs mineral. Conform definiiei date de CRIRSCO: o concentrare sau depozitare a unui material cu un interes economic intrinsec, n sau pe scoara pmntului (depozit), n asemenea form i cantitate, nct sunt necesare prospectri rezonabile pentru eventuala extracie economic. Localizarea, cantitatea, gradul, caracteristicile geologice i continuitatea unei resurse minerale sunt cunoscute, estimate sau interpretate din cunotinele i evidenele geologice specifice. Dup certitudinea lor, resursele minerale sunt clasificate n categoriile: presupuse, descoperite i 13

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

cuantificate. Poriunile depozitului care nu au prospeciuni rezonabile pentru o eventual extragere economic, nu trebuie incluse n resursele minerale. Catalogul Clasificrilor Naiunilor Unite (UNFC) definete similar resursele minerale i subdiviziunile lor, aplicnd sistemul de codare UNFC. Pentru scopul acestui GE, clasificarea minereurilor, conform categoriei G4 UNFC (Studiul de recunoatere), este exclus din resursa mineral. Entitile care adopt UNFC sau alte definiii ale resurselor minerale, pentru scopul raportrii financiare publice sau raportri statutare, trebuie s reconcilieze resursele minerale cu categoriile CRISCO de resurse minerale presupuse, descoperite i cuantificate pentru scopul evalurii. 3.7 Industria minier. Entitile implicate n explorarea mineralelor, minerit, procesarea i marketingul mineralelor. Acest GE nu se refer i la activele prin care se face rafinarea metalelor sau la instalaiile de procesare a mineralelor, cum ar fi activele implicate n distribuia metalelor rafinate, pn la fabricarea metalelor sau n producia de minerale, pn la piaa final. 3.8 Petrol. Orice substan natural coninnd hidrocarbon n stare gazoas, lichid sau solid. Produsele petroliere primare sunt ieiul i gazul natural. 3.9 Industria petrolului. Entitile implicate n explorri pentru petrol i n extracia, procesarea, rafinarea i marketingul ieiului i gazelor asociate. Acest GE nu se refer i la activitile din avalul procesrii sau rafinrii petrolului i gazelor naturale, cum ar fi activele implicate n distribuia produselor petroliere rafinate ctre retaileri. 3.10 Rezerve petrolifere. Conform definiiei date de ctre Societatea Inginerilor Petrolieri (SPE) i Congresul Mondial al Petrolului (WPC): acele cantiti de petrol, care sunt anticipate s fie recuperate comercial din acumulrile cunoscute, ncepnd cu o anumit dat. Toate rezervele de petrol estimate implic cteva grade de incertitudine. Incertitudinea depinde mai ales de numrul datelor credibile, geologice i inginereti, disponibile la momentul estimrii i interpretrii acestor date. Gradul de incertitudine poate fi comunicat prin plasarea rezervelor n una sau dou clasificri principale, fie certe, fie incerte. Rezervele incerte sunt mai puin sigur de a fi obinute dect rezervele certe i pot fi mai departe subclasificate ca rezerve probabile i posibile, care s denote creterea progresiv a nesiguranei obinerii lor. Rezervele certe pot fi mprite n categoriile exploatate i neexploatate. Cadrul Clasificrilor Naiunilor Unite (UNFC) definete similar rezervele petrolifere i subdiviziunile lor, aplicnd sistemul de codificare UNFC. 3.11 Resurse petrolifere. Pentru scopul acestui GE, resursele petrolifere conin numai rezervele de petrol i resursele contingente. Resursele contingente, aa cum sunt definite de ctre Societatea Inginerilor Petroliti (SPE)/Congresul Mondial al Petrolului (WPC), mpreun cu Asociaia American a Geologilor Petrolieri (AAPG), sunt: acele cantiti de petrol, care la o anumit dat, sunt estimate s fie potenial obinute din acumulrile cunoscute, dar care nu sunt considerate nc a fi exploatabile comercial. Cadrul Clasificrilor Naiunilor Unite (UNFC) definete similar resursele petrolifere i subdiviziunile acestora, aplicnd sistemul de codificare UNCF. Pentru scopul acestui GE, acumulrile de petrol clasificate n categoria G4 a UNFC (Condiii geologice poteniale) sunt excluse din resursele petrolifere. 3.12 Studiu de prefezabilitate n industria extractiv. Studiul unui depozit de iei sau mineral, n care sunt luai n considerare cu suficiente detalii, toi factorii geologici, inginereti, operaionali, economici, de mediu i ali factori relevani, pentru a servi ca baz rezonabil pentru decizia de a proceda la un studiu de fezabilitate. 3.13 Redeven sau venit din redeven n industria extractiv. Partea din producie, n bani sau produse, primit de locator, fr a conine cheltuielile de producie. O redeven suplimentar este o parte din minereul sau petrolul produs, liber de cheltuielile de producie, pltite unei persoane, alta dect locatorul, n plus fa de orice redeven a locatorului. 14

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

3.14 Expert tehnic n industria extractiv (numit expert tehnic n acest GE). O persoan care este responsabil pentru toat evaluarea tehnic, aflat la baza evalurii n industria extractiv sau numai pentru o parte a acesteia. Un expert tehnic trebuie s aib experiena adecvat n aceast problem, iar n rile unde se cere prin statut sau legislaie, trebuie s fie membru sau s dein o licen valabil din partea unei organizaii profesionale, care s aib autoritatea de a sanciona membrii sau liceniaii. Un specialist acreditat nu poate s realizeze toat evaluarea tehnic sau o parte a acesteia, fr s fie expert tehnic. 3.15 Evaluarea tehnic n industria extractiv. Un document tehnic elaborat de experii tehnici care sprijin evaluarea industriei extractive i care este o anex sau formeaz o parte din raportul de evaluare. 4.0 Relaia cu Standardele de Contabilitate 4.1 Printre GAAP-urile naionale exist cteva abordri curente n cuantificarea activitilor din amontele fluxului tehnologic, care includ prospectarea (explorarea), descoperirea i exploatarea resurselor minerale sau petrolifere, pn cnd se ajunge ca rezervele s fie vndute sau utilizate. Elementul de risc ridicat, aferent cheltuielilor acestor activiti, a dus la dou importante abordri ale contabilizrii pe baza costului istoric, n cadrul industriei extractive, acestea fiind: (a) toate costurile de explorare i evaluare s fie anulate, cu excepia cazului n care se ateapt ca ele s fie recuperate sau n care activitile nu au demonstrat nc dac aceste costuri sunt recuperabile din punct de vedere economic (de exemplu, adaptrile abordrii eforturi de succes). n aplicarea acestei abordri exist situaii diferite n care este permis capitalizarea anumitor tipuri de cheltuieli i tratamentul costurilor nainte de determinarea succesului activitilor de explorare i evaluare, i (b) toate cheltuielile aferente descoperirii i exploatrii rezervelor minerale i petroliere s fie capitalizate i tratate ca parte a costului oricror rezerve care ar putea fi descoperite (adic, abordarea la cost total). 4.2 n decembrie 2004, Comitetul pentru Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB) realizeaz IFRS 6, Explorarea i evaluarea resurselor minerale. n cadrul prevederilor Standardului, entitilor le sunt permise s recunoasc cheltuielile de explorare i evaluare ca active de explorare i evaluare. Standardul cere ca aceste active s fie evaluate la cost, la recunoaterea iniial. Dup recunoaterea iniial, o entitate poate alege s aplice un model de cost sau un model de reevaluare (aa cum este subliniat att n IAS 16, Imobilizri corporale, ct i n IAS 38, Imobilizri necorporale) pentru a evalua activele lor de explorare i evaluare. 4.2.1 Conceptul activelor de explorare i evaluare i costurile care realizeaz aceste active, se aplic att modelului bazat pe cost, ct i celui bazat pe reevaluare, descrise mai sus. 4.3 IFRS 6 specific, la paragraful 9, c: O entitate trebuie s determine o politic contabil specificnd ce cheltuieli sunt recunoscute drept active de explorare i evaluare i trebuie s aplice acea politic n mod consecvent. Pentru a face aceast determinare, o entitate ia n considerare gradul n care cheltuiala poate fi asociat cu descoperirea unor resurse minerale specifice. Urmtoarele sunt exemple de cheltuieli care ar putea fi incluse n evaluarea iniial a activelor de explorare i evaluare (lista nu este exhaustiv):
- achiziionarea drepturilor de a explora; - studii topografice, geologice, geochimice i geofizice; - foraje de explorare; - spturi; - eantionare; i - activiti n legtur cu evaluarea fezabilitii tehnice i a viabilitii comerciale a extraciei

unei resurse minerale.

15

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

4.3.1 IFRS 6, paragraful 5 (a), exclude activitile care au avut loc nainte de explorarea i evaluarea resurselor minerale din sfera de cuprindere a standardului. 4.3.2 IFRS 6, paragraful 10, stipuleaz suplimentar: Cheltuielile legate de valorificarea resurselor minerale nu vor fi recunoscute ca active de explorare i evaluare. Cadrul general i IAS 38, Imobilizri necorporale ofer ndrumri referitoare la recunoaterea activelor care apar n urma valorificrii. 4.3.3 Cnd factorii i mprejurrile, stipulate n paragraful 20 al Standardului, sugereaz c valoarea contabil a activelor de explorare i evaluare poate depi valoarea lor recuperabil, entitilor li se cere s cuantifice i s prezinte orice pierdere din depreciere. Nivelul la care aceste active sunt analizate pentru depreciere este un nivel mai mare de agregare dect cel permis de IAS 36 i poate conine una sau mai multe uniti generatoare de numerar. 4.3.4 n contextul IFRS 6, o resurs mineral include minerale, iei, gaz natural i alte resurse similare neregenerabile (vezi termenii definii n anexa A la IFRS 6) i n paragrafele 3.6 i 3.11 de mai sus. 4.4 Standardele IASB, care cer ca determinrile valorii s fie prezentate conform prevederilor acestui GE, sunt:

IAS 36 Deprecierea activelor - pentru determinarea valorii recuperabile a unui activ (incluznd activele care ncorporeaz rezerve i resurse), pentru a vedea dac activul a suferit o pierdere din depreciere. Acest proces cere determinarea valorii juste minus costurile de vnzare i/sau valorii de utilizare, aa cum este definit n Standard. IFRS 3 Combinri de ntreprinderi - pentru determinarea valorii contabile a activelor care au fost obinute prin achiziia unei ntreprinderii (incluznd active care incorporeaz rezerve i resurse); i IAS 16 Imobilizri corporale - pentru reevaluarea (dac este aleas) imobilizrilor corporale legate de operaiunile de extracie.

4.5 Acest GE recunoate c, de obicei, costul istoric al rezervelor minerale i petroliere descoperite i exploatate nu reflect valoarea realizabil a acestor rezerve, dup ce acestea au fost stabilite. 5.0 Instruciuni de aplicare 5.1 Concepte de evaluare 5.1.1 Prevederile acestui GE sunt destinate s asigure aplicarea Principiilor de Evaluare prezentate n IVS Cadrul general, ediia IVS 2011, n evalurile din industria extractiv. 5.1.2 Tipul valorii este valoarea de pia definit n IVS - Cadrul general. Dac trebuie determinat alt tip al valorii, n conformitate cu IVS - Cadrul general, evaluatorul trebuie s citeze sursa definiiei oricrui tip al valorii utilizat sau tipul valorii trebuie explicat n raportul su de evaluare, aa cum cere IVS 103 Raportarea evalurii, ca i o explicaie clar i concis. 5.1.3 Tipurile de proprietate implicate n evaluarea proprietilor din industria minier i petrolier trebuie corect identificate, n vederea seleciei corecte a standardelor IVS i GE-uri aplicabile. Aprnd n mod natural in situ, petrolul i mineralele sunt pri ale pmntului fizic i ale proprietii imobiliare. Deinerea acestor minerale i petrol in situ, a unei participaii la aceste resurse naturale i a dreptului de a explora i extrage aceste resurse naturale, reprezint drepturi reale imobiliare, exceptnd cazul n care exist o alt definiie dat printr-o reglementare. Mineralele i petrolul sunt bunuri mobile pe timpul transportrii i procesrii. Operaiunile n min, spatul sau foratul petrolului sunt activiti ale afacerii, aa cum sunt transportarea i procesarea petrolului i minereurilor. Asemenea afaceri sunt fcute de ntreprinderi din industria extractiv, care dein proprieti imobiliare i bunuri mobile, iar funcionarea lor contribuie la valoarea ntreprinderii, determinat pe premisa continuitii activitii. 5.1.4 Un aspect cheie n evaluarea proprietii cu resurse naturale din industria extractiv este identificarea corect a drepturilor asupra proprietii i a drepturilor pariale supuse evalurii. 16

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

5.1.5 O evaluare de pia a unei proprieti din industria extractiv, ca proprietate imobiliar, trebuie s se bazeze pe cea mai bun utilizare (CMBU) a proprietii imobiliare. Aceasta cere luarea n considerare i a utilizrii n alte scopuri a proprietii dect cea de extragere a mineralelor i petrolului, dac aceste utilizri sunt posibile. Trebuie luat n considerare i o schimbare n explorare, dezvoltare sau n strategia de exploatare, ca i poteniala nchiriere a proprietii, n vederea maximizrii beneficiului ei economic. 5.1.6 n determinarea CMBU, evaluatorul trebuie s determine cea mai probabil utilizare care este fizic posibil, justificat adecvat, permis legal, fezabil financiar i din care rezult valoarea cea mai mare a proprietii. 5.1.7 n efectuarea unei evaluri de pia exist trei abordri n evaluare, apte a fi folosite:
(a) abordarea prin pia, n general prin ci indirecte (vezi paragraful 5.3.1 de mai jos); (b) abordarea prin venit (capitalizare) incluznd fluxul de numerar actualizat rezultat din

pia;
(c) abordarea prin cost, incluznd costul de nlocuire net i analizele costului echivalent.

5.1.8 Unde una sau mai multe din abordrile evalurii de mai sus sunt aplicate preferenial fa de celelalte, motivul trebuie menionat. 5.1.9 n evaluarea drepturilor asupra proprietii cu resurse naturale minerale i petroliere, metodele adecvate de evaluare depind de stadiul explorrii sau dezvoltrii proprietii. Pentru uurin, asemenea proprieti cu resurse minerale i petroliere pot fi mprite n patru mari tipuri, dei mprirea este uneori expresia opiniei evaluatorului sau expertului tehnic.
proprieti de explorare; proprieti cu resurse; proprieti n dezvoltare; proprieti de producie.

5.1.10 Proprietile de explorare sunt definite la paragraful 3.2. 5.1.11 Proprietile cu resurse conin resurse minerale sau resurse de petrol, dar care nu au fost demonstrate ca fiind economic viabile, printr-un studiu de prefezabilitate sau de un studiu de fezabilitate. 5.1.12 n general, proprietile n dezvoltare sunt cele pentru care s-a demonstrat printr-un studiu de fezabilitate, c sunt economic viabile, dar nu se afl nc n producie. 5.1.13 Proprietile de producie conin o operaiune activ de exploatare de minerale sau petrol, la momentul evalurii. 5.1.14 Diferitele stadii de explorare i dezvoltare au grade de risc diferite. Riscul este legat de probabilitatea de a aprea ceva neprevzut n continuarea produciei de minerale sau petrol. Cu ct o proprietate de explorare avanseaz spre proprietatea cu resurse, spre proprietatea n dezvoltare i spre proprietatea de producie, cu att exist mai multe informaii tehnice, dnd posibilitatea efecturii analizei tehnice, incluznd realizarea de studii de prefezabilitate i de fezabilitate, care reduc astfel factorul de risc, deoarece valoarea capitalului investit n condiii de risc crete rapid. 5.1.15 Rezultatele din abordrile i metodele de evaluare aplicate trebuie apreciate i reconciliate ntr-o opinie final asupra valorii. Trebuie menionate motivele pentru care se acord o importan mai mare unei abordri sau unei metode, dect alteia. 5.2 Competen i imparialitate 5.2.1 Evalurile realizate, conform acestui GE, trebuie s respecte toate prevederile Codului deontologic ANEVAR al profesiei de evaluator.

17

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

5.2.2 Pentru a realiza o evaluare a activelor sau a unui drept de proprietate n industria extractiv, evaluatorul trebuie s aib competen relevant n acest domeniu sau s foloseasc serviciile unui expert tehnic cu abiliti adecvate. 5.2.3 Realizarea unei evaluri credibile i corecte cere ca evaluatorul s aib pregtire specializat sau asisten de la un expert tehnic sau ali specialiti acreditai n geologie, n estimarea resurselor i rezervelor, n inginerie, n aspecte economice i de mediu, relevante pentru subiectul tipului de resurse naturale i de relief. Termenul expert tehnic include persoana competent, evaluator independent i cerine similare, care pot fi aplicate n anumite ri, dac utilizarea desemnat a raportului de evaluare este raportarea financiar sau alte scopuri reglementate. 5.2.4 Evaluatorul este responsabil pentru decizia de a apela la o evaluare tehnic, la informaii sau la o opinie a altor experi sau specialiti. Aceasta include responsabilitatea pentru o verificare rezonabil asupra calificrii i competenei adecvate a acestora i dac munca lor este credibil. 5.3 Consideraii speciale ale evalurilor din industria extractiv 5.3.1 Fiecare depozit mineral, acumulare de iei i proprietate de explorare sunt unice. Ca urmare, comparaia direct a tranzaciilor cu proprieti cu resurse naturale minerale i petroliere este adesea dificil sau inadecvat. Totui, analiza vnzrilor este un instrument de evaluare important. Corectarea preurilor de vnzare sau analiza pe baza ratelor pot fi frecvent aplicate pentru scopul comparaiei indirecte a vnzrilor. Analiza vnzrilor i alte analize de pia pot adesea releva factori de pia, cum sunt rata de actualizare, un factor de risc sau un factor de incertitudine, care pot fi folosite n abordarea prin venit. 5.3.2 Pentru ca un raport de evaluare s furnizeze o estimare a valorii de pia, analiza n evaluare trebuie s se bazeze pe dovezi de pia i pe ateptrile curente i percepiile participanilor pe pia pentru proprietatea evaluat, iar aceste dovezi de pia trebuie s fie aplicate n mod consecvent n analiza evaluatorului. 5.3.3 Metoda cea mai utilizat de ctre oamenii de afaceri, n decizia lor de a investi n industria extractiv, este analiza valorii nete actualizate/analiza fluxului de numerar actualizat (analiza VNA/analiza DCF). Evaluatorul trebuie s tie c acestea i alte metode, cum ar fi cele bazate pe teoria opiunii, vor conduce la estimri ale valorii de investiie sau ale valorii de utilizare, dac nu a acordat atenia necesar pentru a se asigura c a obinut valoarea de pia. Pentru ca evaluatorul s raporteze o valoare de pia estimat, rezultat dintr-o asemenea analiz, trebuie ca toate intrrile i ipotezele s reflecte dovezile de pia disponibile, precum i ateptrile curente i percepia participanilor pe pia, n conformitate cu prevederile Standardelor de Evaluare ANEVAR 2012. Orice deviere de la cerinele acestora trebuie s fie specificat. 5.3.4 Valoarea de pia a proprietilor cu resurse naturale i a ntreprinderilor din industria extractiv, de obicei, este mai mare sau mai mic dect suma valorilor prilor sau componentelor. De exemplu, valoarea de pia a unei proprieti imobiliare mari, deinute n proprietate deplin, care conine un depozit mineral, este rareori egal cu suma valorilor componentelor, adic minerale, suprafee de teren i imobilizri corporale mobile. Situaii similare pot adesea exista n industria petrolier. 5.3.5 Pentru o proprietate cu resurse naturale din industria extractiv aflat n producie, pot fi separate drepturile de proprietate pe pri componente existente n ntreprindere, cum ar fi: rezerve, redevene, maini i echipamente. Pentru evaluatorul unei ntreprinderi este important s le recunoasc corect pe acestea. Poate exista i o cerin de evaluare separat a drepturilor de proprietate pariale. 5.3.6 Ori de cte ori este posibil, pentru estimarea valorii, trebuie verificat corectitudinea datelor relevante. Aceasta poate include verificri selective ale informaiilor puurilor de foraj, eantioane i date analitice nrudite pentru proprietatea cu resurse naturale subiect i confirmarea informaiilor publicate privind tranzaciile cu proprieti similare.

18

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

5.3.7 n cazul unei proprieti cu resurse naturale, dac exist mai multe estimri ale cantitii i calitii resurselor i rezervelor, evaluatorul va decide care dintre estimri este adecvat i care poate s fie folosit ca baz n procesul de evaluare, trebuind s menioneze i motivele. O analiz critic a estimrilor alternative poate fi depus mpreun cu raportul de evaluare. 5.3.8 Evaluatorul va lua n considerare i va face referire la alte probleme, care au un impact important n evaluare. n funcie de tipul de proprietate i drepturile evaluate, acestea pot include: situaia concesiunilor, a drepturilor i a altor interese; toate depozitele minerale i petrolifere n cadrul limitelor concesiunilor sau drepturilor; accesul pe piee, calitatea i cantitatea produsului care poate fi vndut; serviciile i infrastructura, precum i orice taxe pentru utilizarea cilor de acces, onorarii sau obligaii legate de acestea; evaluri ale mediului i obligaiile de reabilitare; orice aspect al dreptului natural al populaiei autohtone; cheltuielile de capital i de exploatare; programarea i finalizarea investiiei de capital; estimrile valorii reziduale; cerine statutare/legale i acorduri importante; impozitare i redevene; datorii i expunere financiar; reabilitarea amplasamentului, reclamaii privind recuperri i costuri de nchidere; orice alt aspect care are importan asupra evalurii. 5.4 Prezentarea informaiilor n rapoartele de evaluare din industria extractiv 5.4.1 Raportul de evaluare trebuie s identifice corect tipurile de proprietate, dreptul specific de proprietate i drepturile pariale, care trebuie evaluate, aa cum se specific n IVS 103 Raportarea evalurii. 5.4.2 Raportul de evaluare trebuie s prezinte numele, calificarea profesional i experiena relevant n domeniu a evaluatorului i a altor experi tehnici, a cror evaluare tehnic a fost folosit pentru a argumenta evaluarea. 5.4.3 Raportul de evaluare trebuie sprijinit cu prezentarea codurilor relevante din industria extractiv, standardelor sau uzanelor practicii aplicabile evalurii i suportului evalurii tehnice. Toate estimrile resurselor sau rezervelor minerale sau petroliere, prezentate n raportul de evaluare sau n suportul evalurii tehnice, vor fi nsoite de definiiile redate la paragraful 3, de mai sus, i de sistemul de clasificare indicat n aceste definiii, cu excepia cazului cnd jurisdicia sau alte cauze rezonabile nu prevd altceva. 5.4.4 n raportul de evaluare vor fi incluse hri, seciuni geologice, diagrame i fotografii, dac este adecvat i posibil, pentru a ajuta n comunicare i informare. Informaiile tehnice importante, care susin evaluarea proprietii cu resurse naturale, incluznd estimri ale rezervelor i resurselor evaluate, vor fi prezentate i comentate n evaluarea tehnic. 5.4.5 Raportul de evaluare va prezenta dac unitatea angajatoare a evaluatorului sau proprietarul activului ori managementul lui operaional au furnizat sau nu evaluatorului o declaraie, conform creia au fost oferite acestuia toate datele disponibile i informaiile cerute de evaluator sau alte aspecte importante pentru evaluare. 6.0 Data intrrii n vigoare 6.1 Data intrrii n vigoare a acestui Ghid de evaluare ANEVAR este 1 ianuarie 2012.

19

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Ghid de evaluare GE 4 Consideraii privind implicaiile substanelor periculoase i toxice n evaluare


Coninut Introducere Arie de aplicabilitate Definiii Relaia cu Standardele de Contabilitate Instruciuni de aplicare Data intrrii n vigoare 1.0 Introducere 1.1 Obiectivul acestui Ghid de evaluare (GE) este de a sprijini evaluatorii n efectuarea evalurilor n cazul n care substanele periculoase sau toxice pot influena valorile proprietii. 1.2 Substanele periculoase i toxice fac parte din acei posibili factori de mediu care, cnd este cazul, sunt luai n consideraie n mod specific de ctre evaluatori. Acest GE se limiteaz numai la luarea n considerare a substanelor periculoase i toxice, deoarece ali factori de mediu, care pot fi ntlnii n evaluri, au mai puine lucruri n comun cu problematica tiinific sau de ordin tehnic, inclusiv cu legile aferente. 1.3 Acest GE conine conceptele, principiile i consideraiile generale care i orienteaz pe evaluatori n efectuarea evalurilor cnd sunt prezente substane periculoase sau toxice, care pot influena valoarea proprietii. De asemenea, pune n discuie concepte care trebuie nelese de experii contabili, de autoritile n drept i de ali beneficiari ai serviciilor de evaluare. 1.4 Rareori evaluatorii au calificri speciale n domeniul juridic, tiinific sau n alte domenii tehnice, necesare pentru evaluarea riscurilor asociate cu substanele periculoase sau toxice. n mod frecvent, n evalurile de proprieti n care exist asemenea riscuri, evaluatorii se bazeaz pe recomandrile unor experi. Contribuia semnificativ a unor experi colaboratori trebuie prezentat i explicat n raportul de evaluare. 1.5 Pentru aplicarea acestui GE este esenial aderena evaluatorului la evalurile bazate pe pia, obiectivitatea i totala transparen privind problemele relevante. De asemenea, evaluatorii sunt obligai s redacteze rapoarte de evaluare care pot fi nelese n mod rezonabil de clieni i de alte persoane. Cnd sunt implicate probleme de ordin tiinific, tehnic i juridic este foarte important obligaia pentru o expunere clar i total transparent. 1.6 Acest GE asigur i tratarea corect i menionarea problemei substanelor periculoase i toxice cnd se evalueaz proprietile specializate, ca i n alte situaii care nu permit aplicarea conceptelor valorii de pia. 2.0 Arie de aplicabilitate 2.1 Acest GE se aplic tuturor evalurilor de imobilizri corporale. Prevederile speciale ale acestui GE vor fi luate n considerare cnd este presupus sau este cunoscut prezena unor substane periculoase sau toxice, care pot influena valoarea de pia a proprietii sau o alt valoare definit. Prin extensie, prevederile acestui GE se aplic i evalurilor de ntreprinderi care dein active pentru care este presupus sau este cunoscut prezena unor substane periculoase sau toxice, care pot influena valoarea de pia a acestor active. Paragraful 1 2 3 4 5 6

20

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

3.0 Definiii 3.1 Substane periculoase sau toxice, n contextul acestui GE, nseamn materiale specifice care, prin prezena sau proximitatea lor, pot avea efect duntor asupra valorii proprietii, din cauza potenialului lor duntor asupra unor forme de via. Asemenea materiale ar putea fi ncorporate n construciile de pe terenul respectiv sau pot fi gsite n sau pe teren. Ele pot exista i n afara amplasamentului, dar n apropierea lui. n unele cazuri, pot fi purtate de aer. 3.1.1 ntr-o accepiune mai general, n afara acestui GE, factorii de mediu pot fi caracterizai ca fiind influene exterioare asupra proprietii evaluate, care pot avea efect pozitiv, negativ sau nici un efect asupra valorii proprietii. Substanele periculoase sau toxice se pot gsi fie pe, fie n afara amplasamentului proprietii evaluate. 3.2 Substana periculoas, n contextul efecturii unei evaluri, este orice material din interiorul, din jurul sau din apropierea proprietii evaluate, care are o form, o cantitate sau o posibilitate biologic suficient pentru a crea un impact negativ asupra valorii de pia a proprietii. 3.3 Cuvntul toxic descrie statutul unui material gazos, lichid sau solid, care prin forma, cantitatea i localizarea sa, la data evalurii, are capacitatea de a duna formelor de via. Toxicitatea se refer la gradul sau la dimensiunile unei astfel de capaciti. 4.0 Relaia cu Standardele de Contabilitate 4.1 Expresiile valoare de pia i valoare just pot s nu fie identice. (A se vedea IVS - Cadrul general i IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar.) Totui, fiecare tip al valorii, reflect comportamentul pieei n situaiile coninute n definiiile respective. n msura n care valorile proprietii, corespunztoare unuia din cele dou tipuri ale valorii, pot fi afectate de substane periculoase sau toxice, n efectuarea i raportarea evalurilor este necesar prezentarea i aplicarea procedurilor specifice de evaluare. 4.2 Acest GE este aplicabil n toate situaiile n care este necesar o prezentare transparent pentru uz public a valorilor proprietii, fie c sunt raportate individual, fie ca ntreg, n cazul n care substanele periculoase sau toxice pot afecta aceste valori. n plus, fa de efectul posibil al unor asemenea ipoteze asupra proprietilor evaluate, este posibil s apar probleme adiacente, cum ar fi costurile de tratare sau de refacere, costurile de monitorizare i de ntreinere, obligaiile fa de o ter parte sau fa de reglementrile existente i altele. De aceea, transparena adecvat i tratamentul sunt eseniale n evalurile destinate pentru ntocmirea situaiilor financiare. 4.3 Orice instruciuni speciale primite de evaluator de la directorii ntreprinderii/entitii, n privina abordrii substanelor periculoase sau toxice, care ar putea avea impact negativ asupra valorii proprietii, reprezint meniuni importante ce vor fi fcute de evaluator n raportul de evaluare. Aceste meniuni vor fi completate cu explicaiile evaluatorului despre abordarea problemelor aprute n decursul procesului de evaluare, cu ipotezele fcute i cu efectul asupra valorii raportate, dac exist, al unor astfel de consideraii. 4.4 Definiia contabil a pierderii din depreciere este suma cu care valoarea contabil a unui activ sau a unei uniti generatoare de numerar depete valoarea sa recuperabil (IAS 36, paragraful 6). Impactul negativ al materialelor periculoase sau toxice care exist pe o proprietate poate contribui la o depreciere. Pierderea din depreciere, indus proprietii prin prezena acestor substane, poate include efectul negativ al acestor substane asupra valorii proprietii. (A se vedea paragraful 5.4 de mai jos.) 5.0 Instruciuni de aplicare 5.1 n discuia cu un client sau cu un potenial client, asupra unor elemente care in de evaluarea proprietii, cnd este perceput existena unor condiii de mediu evidente sau uor detectabile, care pot avea o influen negativ asupra valorilor proprietii, evaluatorul va trebui s prezinte clientului nivelul su de cunotine, experien i competen pentru a trata situaia.

21

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

5.1.1 Dac factorii de mediu sunt cunoscui sau se bnuiete prezena lor, la data cnd evaluatorul i potenialul client discut despre contractul preconizat, evaluatorul trebuie s se conving de faptul c acel client nelege gradul de competen i obligaiile evaluatorului i c angajarea evalurii nu va compromite aceste obligaii. 5.1.2 Dac factorii de mediu sunt descoperii dup nceperea misiunii de evaluare, evaluatorul trebuie s fac meniunile adecvate ctre client privind cunotinele, experiena i competena sa, meniuni relevate n acest GE, iar apoi trebuie s se conformeze tuturor cerinelor privind prezentarea informaiilor din toate celelalte IVS-uri. 5.2 Recunoscnd faptul c multe situaii, ce depind de mediu, reclam probleme de ordin fizic, juridic, tiinific i tehnic, evaluatorul va parcurge etapele necesare pentru a-i ncheia misiunea n mod competent, dac aceasta este acceptabil pentru client i pentru evaluator. Aceste etape pot presupune un studiu personal aprofundat, asocierea cu un alt evaluator care are cunotinele, experiena i competena necesare sau obinerea de consultan de specialitate din partea celor ce posed cunotinele, experiena i competena necesare. 5.3 Necesitatea menionrii existenei oricrei substane periculoase sau toxice, care poate avea un efect negativ asupra valorii unei proprieti, face parte din cerinele generale de raportare coninute n IVS 103 Raportarea evalurii. O alt cerin este ca evaluatorul s arate cum au fost tratai aceti factori n misiunea lui. Dac sfera misiunii se refer la evaluarea proprietii ca i cum n-ar exista un astfel de factor de mediu, este necesar transparena total asupra ipotezelor limitative, iar raportarea trebuie s fie n concordan cu expunerea criteriilor de mai sus. (A se vedea paragrafele 5.1 i 5.2.) Cerinele pentru rapoartele de evaluare sunt menionate n IVS 103 Raportarea evalurii. 5.4 Cnd o proprietate suport o depreciere, evaluatorul va estima valoarea proprietii ca i cnd deprecierea ar fi fost remediat. Cnd este posibil, evaluatorul ar trebui s identifice costul remedierii; dac acest lucru nu este posibil, evaluatorul ar trebui s arate faptul c proprietatea este depreciat. 5.5 Dac o proprietate este evaluat ca nefiind afectat de substane periculoase, iar aceste substane exist sigur sau sunt suspectate c exist, raportul de evaluare va include o meniune privind limitele sferei de evaluare, o expunere a scopului evalurii i a concluziilor bine argumentate, plus o restricie pentru utilizarea rezultatului evalurii, fr ca aceasta s fie nsoit de evidenierea meniunii de mai sus i de justificarea acesteia. 5.6 Cnd evaluatorul a beneficiat de asisten privind efectele factorilor de mediu asupra proprietii evaluate, n raportul de evaluare vor fi menionate numele expertului care a contribuit cu informaii specifice i tipul de asisten profesional acordat. 5.7 Cnd nu sunt identificai factori de mediu cu efect negativ asupra valorii proprietii, evaluatorul va trebui, ca element al practicii standard, s includ n raportul de evaluare o condiie limitativ sau o alt precizare prin care se afirm c evaluarea a fost efectuat n ipoteza c, la data evalurii, nu se cunoate existena unor astfel de factori, dar dac totui aceti factori exist, ei ar putea avea un efect n diminuarea valorii. 5.8 La nivel mondial exist o preocupare crescnd referitoare la efectele substanelor periculoase sau toxice asupra formelor de via i asupra proprietii. Recent au fost identificate numeroase riscuri poteniale, iar altele se vor aduga probabil de-a lungul timpului, pe msur ce apar descoperiri noi i, n consecin, vor fi impuse norme de control de ctre guverne sau acestea vor fi cerute de pia. 5.9 Abordarea problemelor de ordin fizic, juridic, tiinific sau tehnic, ce se refer la substane toxice sau periculoase, nu reprezint una din sarcinile evaluatorului. Totui, rolul evaluatorului n nelegerea acestor factori va fi facilitat dac: 5.9.1 situaiile care presupun existena substanelor ce influeneaz mediul sunt depistate i abordate n concordan cu acest GE, fie c sunt ntlnite nainte de preluarea misiunii, fie ulterior nceperii acesteia; 22

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

5.9.2 informaiile adecvate vor fi obinute cu ajutorul consilierii profesionale i asistenei acordate de alte persoane, atunci cnd sunt necesare abiliti speciale, calificare i experien, acest tip de asisten trebuind s fie menionat i explicat n raportul de evaluare; 5.9.3 se va trata n mod adecvat influena substanelor periculoase sau toxice n procesul de evaluare sau, dac se vor exclude astfel de consideraii, vor fi menionate ipotezele fcute, scopul analizei i efectul probabil al ipotezelor fcute asupra valorii definite; 5.9.4 se vor face eforturi rezonabile pentru ca rapoartele i estimrile valorii, pe care aceste rapoarte le conin, s nu fie neclare i pentru ca ele s fie utilizate numai pentru scopul pentru care au fost elaborate. 5.10 Evaluatorii trebuie s aplice corect acele metode i tehnici unanim recunoscute, care sunt necesare n concordan cu acest GE. Cnd evalueaz o proprietate expus unor substane periculoase sau toxice, care influeneaz negativ valoarea proprietii, evaluatorul ar trebui s aplice acele procese necesare pentru reflectarea adecvat a oricror pierderi de valoare, avnd grij s nu supraestimeze sau s subestimeze efectele asupra valorii. ntr-o misiune n care se solicit valoarea de pia, este o responsabilitate a evaluatorului s reflecte efectul pieei ntr-o situaie sau circumstan particular. 5.11 Evaluatorii sunt avertizai de faptul c pot aprea controverse importante de ordin juridic, tiinific sau tehnic ntre experii pe a cror consiliere se vor baza. Diferendele specifice se pot referi la aplicarea metodelor prin care se determin amploarea msurilor de decontaminare, mentenan sau monitorizare a polurii, care pot fi asociate cu substanele periculoase sau toxice i la costurile aferente decontaminrii, mentenanei sau monitorizrii. 5.11.1 Contractele pot solicita evaluarea proprietii afectate n ipoteza c orice efect asupra valorii, dat de substanele periculoase sau toxice, este exclus din valoarea raportat. Astfel de angajamente sunt acceptabile, avnd n vedere faptul c valoarea final este clar, clientul este informat i accept aceast ipotez limitativ, i deci raportul de evaluare stabilete clar limitrile i motivele acestora. 5.11.2 Din cauza problemelor de ordin tehnic, frecvent implicate n problematica privind mediul, este uzual procedura prin care evaluatorul solicit consultan de specialitate, n mod direct sau prin clientul su i prin care el se bazeaz pe opinia acelor persoane calificate pentru a evalua problemele legate de substanele periculoase sau toxice. Evaluatorii trebuie s menioneze calitatea i natura unor astfel de opinii pe care ei se bazeaz. 5.12 Evaluatorii i utilizatorii serviciilor de evaluare trebuie s contientizeze faptul c efectul unor substane periculoase sau toxice poate fi foarte diferit, n funcie de diferenele ntre proprieti, amplasri ale acestora i piee. Efectele negative asupra valorii pot fi inexistente sau pot fi mai mari dect costurile de tratare i de remediere. Aceast situaie poate apare, de exemplu, cnd cea mai bun utilizare a proprietii imobiliare afectate este modificat de starea n care se afl i n cazul n care vandabilitatea i alte avantaje ale proprietii imobiliare sunt alterate. n orice caz, rolul evaluatorului este s fac cercetri i s reflecte efectele factorilor de mediu asupra unei proprieti anumite, pe piaa acesteia. 5.13 ntr-o misiune tipic de evaluare, evaluatorului i pot lipsi abilitile de a face cercetri de ordin juridic, tiinific sau tehnic, care in de substanele periculoase sau toxice sau de ali factori de mediu, ce pot avea efect negativ asupra valorii. Este important ca, pentru a da credibilitate i utilitate valorii raportate, dac astfel de situaii exist, acestea s fie luate n considerare i raportate n mod corespunztor. 5.13.1 Cnd evaluatorul tie c substanele periculoase sau toxice sunt implicate n proprietatea inclus n misiunea sa de evaluare, va trebui s urmeze toate cerinele acestui GE. n mod normal, clientul sau alte persoane implicate vor apela la consultana experilor tehnici de specialitate, pe a cror opinie se bazeaz evaluatorul.

23

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

5.13.2 Cnd evaluatorul are motive s bnuiasc existena unei substane periculoase sau toxice, el i va informa imediat clientul asupra problemei i i va cere s parcurg etapele necesare rezolvrii situaiei. Abordnd aceast situaie pe baz privat confidenial, evaluatorul evit situaiile n care divulgarea acestei informaii poate afecta proprietatea. 5.14 Standardele ce impun responsabilitatea evaluatorului de a observa, localiza i identifica substanele periculoase sau toxice, pot s fie diferite n timp i de la o jurisdicie la alta. n general, stabilirea naturii, amploarea i efectele fizice ale condiiilor de mediu nu face parte din atribuiile evaluatorilor. 5.15 n abordarea substanelor periculoase sau toxice, evaluatorul trebuie s fac cercetri n privina problemelor conexe ntr-un mod confidenial, astfel nct s nu lase loc speculaiilor n privina proprietii. 5.16 Nu este ceva neobinuit ca persoanele nefamiliarizate cu problematica substanelor periculoase sau toxice s presupun c, dac exist un efect fizic al acestor substane, exist i o reacie economic nefavorabil. Experiena de pia arat c, n mod frecvent, pot exista diferene notabile ntre percepiile publicului i efectele pe pia cauzate de prezena acestor substane. Rolul evaluatorului este s evite asemenea ipoteze potenial eronate i s ia n considerare toi factorii importani, s elaboreze cercetri de pia competente i, n rapoartele de evaluare, s reflecte atitudinile relevante ale pieei fa de situaia prezentat. 6.0 Data intrrii n vigoare 6.1 Data intrrii n vigoare a acestui Ghid de evaluare ANEVAR este 1 ianuarie 2012.

24

Ghiduri de Evaluare (GE) i Ghiduri Metodologice de Evaluare (GME) ANEVAR 2012

Ghid metodologic de evaluare GME 1 Evaluarea terenului


Coninut Introducere Relaia cu Standardele de Evaluare Metode recunoscute de evaluare a terenului
- comparaia direct - extracia de pe pia - alocarea - tehnica rezidual - capitalizarea direct a rentei/arendei funciare (chiriei) - analiza fluxului de numerar actualizat - analiza parcelrii

Paragraful 1 2 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 4 Anex

i dezvoltrii Data intrrii n vigoare Aplicabilitatea i limitrile tehnicilor de evaluare a terenului 1.0 Introducere

Acest ghid de aplicare conine ndrumri metodologice i practice pentru evaluarea tuturor categoriilor de terenuri, indiferent de utilizarea lor. Acest ghid a fost elaborat de ANEVAR n scopul de a oferi evaluatorilor, membri ai Asociaiei, recomandri referitoare la cea mai bun practic de evaluare a terenului, pentru toate scopurile evalurii. Ghidul, dei nu are caracter de Standard de Evaluare, este obligatoriu de aplicat n procesul de evaluare. Coninnd metodologia de evaluare larg recunoscut i aplicat pe plan mondial, acest GME reprezint un instrument util pentru evaluatori i evaluatori verificatori ai rapoartelor de evaluare, pentru clienii i utilizatorii desemnai ai evalurilor, pentru organele administraiei de stat i pentru organele judiciare implicate n soluionarea unor litigii generate de elaborarea rapoartelor de evaluare aferente terenurilor i de opinia asupra valorii exprimat n aceste rapoarte. 2.0 Relaia cu Standardele de Evaluare Deoarece acest Ghid se refer exclusiv la metodologia de evaluare a terenului, n procesul practic de evaluare se vor aplica n mod obligatoriu prevederile unor Standarde Internaionale de Evaluare (IVS), editate de International Valuation Standards Council (IVSC). Aceste Standarde, coninute n ediia IVS 2011, sunt: IVS - Cadrul general IVS 101 Sfera misiunii de evaluare IVS 102 Implementare IVS 103 Raportarea evalurii IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare Anex Proprietatea imobiliar istoric. Atunci cnd scopul evalurii este raportarea financiar, n plus fa de standardele enumerate mai sus se vor aplica i prevederile din IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar. Anex Evaluarea imobilizrilor corporale din sectorul public, iar dac scopul evalurii este garantarea

25

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

unui mprumut se vor aplica i prevederile din IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului. 3.0 Metode recunoscute de evaluare a terenului Evaluarea unui teren liber (neamenajat sau vacant) sau a terenului pe care se afl amplasate amenajri i/sau construcii se poate face prin ase metode (sau tehnici) recunoscute de evaluare, redate n toate manualele, crile, suporturile de curs etc. cu tema evaluarea proprietii imobiliare. Cele ase metode recunoscute de evaluare a unui teren sunt: 1. comparaia direct; 2. extracia de pe pia; 3. alocarea; 4. tehnica rezidual; 5. capitalizarea direct a rentei/arendei funciare (chiriei); 6. analiza fluxului de numerar actualizat - analiza parcelrii i dezvoltrii. Toate cele ase metode (unele numite tehnici sau analiz) de evaluare a terenului nu sunt altceva dect derivri ale celor trei abordri tradiionale ale valorii oricrui tip de proprietate imobiliar, respectiv abordarea prin pia, abordarea prin venit i abordarea prin cost. Din aceast cauz nu au mai fost incluse n Standardele Internaionale de Evaluare 2011, elaborate de International Valuation Standards Council (IVSC). Prezentarea sintetic a acestor metode de evaluare i a adecvrii utilizrii lor este redat n continuare. 3.1 Comparaia direct se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor libere sau care sunt considerate a fi libere pentru scopul evalurii. Valoarea de pia a terenului se obine din dovezile de pia ale preurilor de tranzacionare ale unor terenuri similare, respectiv valoarea de pia poate fi obinut n urma analizei preurilor de pia ale terenurilor libere comparabile, din aceeai arie de pia, care au fost tranzacionate la o dat apropiat de data evalurii. Cnd nu exist tranzacii efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau cnd datele obinute din tranzaciile efectuate nu sunt credibile i/sau nu pot fi verificate, pentru evaluare se pot folosi i preurile cerute prin ofertele de vnzare sau preurile oferite prin cererile de cumprare de terenuri comparabile. Analiza preurilor la care s-au efectuat tranzaciile sau a preurilor cerute sau oferite pentru terenurile comparabile este urmat de efectuarea unor corecii ale preurilor terenurilor libere comparabile, pentru a cuantifica diferenele dintre preurile pltite, cerute sau oferite pe unitatea de suprafa, cauzate de diferenele ntre caracteristicile specifice ale terenurilor i tranzaciilor cu acestea (numite elemente de comparaie). n IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare, paragraful C 15, se precizeaz: . n procesul de evaluare, ncrederea care poate fi acordat oricrei informaii despre preul comparabil se determin prin comparaia diferitelor caracteristici ale proprietii imobiliare i tranzaciei, din care au rezultat datele despre pre, cu cele ale proprietii evaluate. Trebuie luate n considerare diferenele dintre urmtoarele elemente:
dreptul care ofer dovada despre pre i dreptul asupra proprietii supus evalurii; localizrile respective; calitatea terenului sau vrsta i caracteristicile cldirilor; utilizarea permis sau zonarea pentru fiecare proprietate; situaiile n care a fost determinat preul i tipul valorii cerut; data efectiv a dovezii despre pre i data evalurii cerut.

26

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

n afara elementelor de comparaie de mai sus, pot fi luate n considerare, atunci cnd au o influen cuantificabil asupra preului unitar al terenului, i urmtoarele elemente: - mrimea suprafeei; - forma; - deschiderea; - utiliti; - topografia; - traficul n zon; - privelitea; - calitatea vecinilor; - poluarea fonic i a aerului; - acces; - teren n surplus. Etapele aplicrii metodei comparaiei directe de evaluare a terenului liber sau considerat a fi liber sunt: (a) colectarea informaiilor din aria de pia a terenului subiect, despre vnzrile recente sau despre ofertele de vnzare i cererile de cumprare pentru terenuri similare, n vederea selectrii unui set de terenuri comparabile, adic a terenurilor cu caracteristicile redate mai sus, ct mai asemntoare cu cele ale terenului subiect. Numrul terenurilor comparabile selectate depinde de disponibilitatea datelor de pia i de cerina de a asigura c acestea reflect aciunile participanilor pe pia. Analiza de pia i analiza celei mai bune utilizri formeaz cadrul necesar pentru selectarea vnzrilor comparabile adecvate; (b) verificarea informaiilor colectate pentru a vedea credibilitatea acestora i dac reflect tranzacii de pia neprtinitoare; (c) selectarea unitii de comparaie folosit de participanii pe pia, respectiv preul pe hectar sau pe metru ptrat; (d) identificarea diferenelor dintre caracteristicile terenurilor comparabile selectate i cele ale terenului subiect. Forma uzual de redare a acestor diferene este o gril cu datele de pia, care conine prezentarea caracteristicilor terenurilor comparabile, grupate pe caracteristicile aferente tranzaciilor (efective i/sau poteniale) i pe caracteristicile aferente terenurilor. Scopul folosirii grilei cu datele de pia este efectuarea ntr-o manier logic i succesiv a coreciilor asupra preurilor efective, cerute sau oferite pentru terenurile selectate drept comparabile; (e) corectarea preurilor terenurilor comparabile pentru a reflecta diferenele dintre caracteristicile acestora i cele ale terenului subiect. n general, se aplic corecii separate preurilor de vnzare ale comparabilelor, pentru fiecare element de comparaie. Mrimea fiecrei corecii depinde de datele disponibile i de raionamentul evaluatorului. Coreciile preului de vnzare, de ofert de vnzare sau de cerere de cumprare, se pot face prin mai multe tehnici ale analizei cantitative i calitative, dintre care cele mai uzuale sunt: (a) tehnica analizei pe perechi de date i efectuarea coreciilor cantitative exprimate n uniti monetare (valori absolute); (b) tehnica analizei pe perechi de date i efectuarea coreciilor cantitative exprimate n form procentual i (c) tehnica analizei calitative prin comparaia relativ, care const n analiza tranzaciilor, ofertelor de vnzare sau cererilor de cumprare a terenurilor comparabile pentru a stabili care din caracteristicile terenurilor comparabile sunt inferioare, superioare sau similare cu cele ale terenului subiect. n general, coreciile asupra preurilor se fac mai nti pentru diferenele ntre caracteristicile aferente tranzaciilor, iar apoi pentru diferenele ntre caracteristicile aferente terenurilor comparabile i cele ale terenului subiect. Coreciile se pot aplica asupra preurilor totale ale terenurilor comparabile, asupra preurilor unitare ale acestora sau a ambelor.

27

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

reconcilierea preurilor unitare corectate ntr-o opinie final asupra valorii de pia, de obicei exprimat ca o valoare singular (dat, de obicei, de preul unitar la care corecia brut total este cea mai mic) sau ca un interval al preurilor unitare corectate. Comparaia direct este metoda cea mai uzual i preferat de evaluare a terenului, cu condiia s existe informaii suficiente despre vnzrile de terenuri similare, din aceeai arie de pia. n cazul abordrii prin comparaia de pia, evaluatorul va utiliza, n raportul de evaluare, ca proprieti comparabile, numai tranzacii sau oferte de terenuri care pot fi identificate. n cazul n care nu exist un numr suficient de vnzri sau de oferte de vnzare sau cereri de cumprare de terenuri libere similare (de exemplu, n zonele urbane dense sau n zonele rurale ndeprtate), precum i n situaia n care evaluatorul ar trebui s fac multe i ample corecii ale preurilor unor terenuri cu caracteristici mult diferite de cele ale terenului subiect, care nu ar asigura credibilitatea rezultatului aplicrii metodei comparaiei directe, evaluatorul poate utiliza una sau mai multe din celelalte 5 metode de evaluare a terenului, redate mai jos. Credibilitatea rezultatelor obinute din aplicarea acestor 5 metode depinde de profunzimea analizelor, de fundamentarea ipotezelor i de raionamentul profesional al evaluatorului. 3.2 Metoda extraciei de pe pia const n determinarea valorii terenului liber ca o mrime rezidual, dup ce din preul curent de vnzare al ntregii proprieti imobiliare (teren plus construcii) s-a sczut costul de nlocuire net al construciilor i amenajrilor. Aceast metod este adecvat cnd: - nu exist terenuri libere, vndute sau oferite la vnzare sau cerute pentru cumprare, n aria de pia a terenului subiect; - valoarea construciilor este mic (ndeosebi n mediul rural); i - dac se poate determina cu acuratee costul de nlocuire net (CIN) al construciilor. 3.3 Metoda alocrii se bazeaz pe principiul echilibrului i pe cel al contribuiei, conform crora exist un raport procentual normal ntre valoarea terenului i valoarea ntregii proprieti, specific diferitelor categorii de proprieti imobiliare, aflate n locaii specifice. Acest raport procentual este obinut din analiza preurilor de vnzare ale unor proprieti comparabile (teren i construcii), dintro arie comparabil i competitiv nvecinat, cu caracteristici similare. Acest raport procentual este aplicat apoi preului de vnzare efectiv, cerut sau oferit al proprietii construite, pentru a determina valoarea terenului. Deoarece raportul procentual dintre valoarea terenului i valoarea total a proprietii este dificil de obinut i de susinut, aceast metod este mai rar utilizat i aproape niciodat ca o prim metod de evaluare a terenului, ci ca o metod auxiliar de verificare a credibilitii altor metode/tehnici de evaluare a terenului. 3.4 Tehnica rezidual sau tehnica capitalizrii directe a venitului net din exploatare alocat terenului, ca mrime rezidual, este nscris n abordarea prin venit, fiind utilizat cnd fluxul de venit este generat att de construcii, ct i de teren. Etapele aplicrii acestei metode sunt: - determinarea venitului net din exploatare (VNE) anual total al proprietii imobiliare; - determinarea VNE anual alocabil construciilor pe baza ratei de capitalizare aferente construciilor i scderea acestuia din VNE anual total al proprietii imobiliare; i - capitalizarea VNE anual rmas (rezidual), care este alocat numai terenului, cu o rat de capitalizare adecvat. Cele trei condiii ale aplicrii acestei metode sunt: (a) cunoaterea costului de nlocuire net (CIN) al construciilor sau posibilitatea determinrii acestuia cu credibilitate; (b) cunoaterea venitului VNE total al proprietii imobiliare sau posibilitatea determinrii acestuia cu credibilitate; i 28

(f)

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

(c) posibilitatea obinerii nivelurilor de pia ale ratelor de capitalizare ale terenurilor i cldirilor. Aceast tehnic de evaluare se utilizeaz n dou situaii: - cnd nu exist terenuri libere vndute sau oferite la vnzare, n aria de pia a terenului supus evalurii; - pentru testarea fezabilitii financiare a utilizrilor posibile ale unui amplasament, n cadrul analizei celei mai bune utilizri. 3.5 Capitalizarea direct a rentei/arendei funciare (chiriei) se aplic n cazul n care venitul se obine din cedarea dreptului de folosin a terenului, n schimbul unei rente/arende sau chirii, deci a unui venit independent de veniturile generabile de construciile de pe terenul agricol (dac exist). Aceast metod se aplic pentru evaluarea terenurilor cu folosin agricol, precum i pentru evaluarea terenurilor nchiriate. Metoda const n convertirea rentei funciare/arendei (sau chiriei pentru teren) n valoarea terenului, prin aplicarea unei rate de capitalizare obinut de pe pia. Metoda poate fi aplicat pentru determinarea valorii de pia a terenului liber, n condiiile n care exist informaii de pia suficiente asupra nivelurilor de pia ale rentelor/arendelor funciare i chiriilor, precum i ale ratelor de capitalizare. Pentru aplicarea acestei metode trebuie s se analizeze clauzele contractului de nchiriere/ arendare/nchiriere, referitoare la escaladarea chiriei/rentei, rennoirea contractului, precum i valoarea terminal i selectarea unei rate de capitalizare de pia adecvate. 3.6 Analiza fluxului de numerar actualizat - analiza parcelrii i dezvoltrii const n plasarea evaluatorului n postura ipotetic a unui dezvoltator al unui teren neamenajat, pe premisa c amenajrile i construciile proiectate reprezint cea mai probabil utilizare a terenului. Aceast analiz de evaluare este aplicabil n cazul evalurii unor suprafee mari de teren neamenajat, a cror cea mai bun utilizare o reprezint parcelarea i amenajarea ca amplasamente i/sau eventual construirea de cldiri rezideniale pe loturile parcelate. Aceast analiz se poate aplica n dou ipoteze: - parcelarea unui teren viran i amenajarea parcelelor ca amplasamente, prin dotarea cu infrastructura necesar i apoi vnzarea amplasamentelor (loturilor amenajate); i - parcelarea unui teren viran, amenajarea parcelelor ca amplasamente, construirea locuinelor adecvate i apoi vnzarea proprietilor rezideniale rezultate (teren plus locuin). Rezultatul acestei analize este valoarea maxim pe care un dezvoltator prudent ar putea s o plteasc pentru achiziionarea unui teren neamenajat, deci o valoare calculat ca mrime rezidual dintre preurile de vnzare estimate ale amplasamentelor/loturilor amenajate sau ale proprietilor construite i costurile totale estimate de parcelare, amenajare i construire, la care se adaug i stimulentul dezvoltatorului. Credibilitatea rezultatului analizei este condiionat de existena unui volum important de informaii despre numrul maxim posibil de parcele, etapizarea proiectului de parcelare, construire i vnzare, costurile de parcelare, amenajare, construire i de finanare, despre preurile de vnzare viitoare ale parcelelor amenajate (amplasamente), precum i despre preurile de vnzare ale proprietilor construite, ca i despre mrimea stimulentului dezvoltatorului imobiliar. Atunci cnd exist date de pia relevante i suficiente, analiza parcelrii i dezvoltrii ofer rezultate credibile. Sinteza aplicabilitii i limitrilor celor 6 metode/tehnici de evaluare a terenului, explicate n acest GME, este prezentat n Anex. 4.0 Data intrrii n vigoare 4.1 Data intrrii n vigoare a acestui Ghid metodologic de evaluare ANEVAR este 1 ianuarie 2012. 29

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

ANEX APLICABILITATEA I LIMITRILE TEHNICILOR DE EVALUARE A TERENULUI


Comparaia direct Procedura Aplicabilitate Vnzrile de loturi vacante similare sunt analizate, comparate i corectate pentru a obine o indicaie despre valoarea terenului evaluat. Comparaia direct este tehnica cea mai utilizat pentru evaluarea terenului i este metoda preferat ce se utilizeaz atunci cnd exist suficiente informaii despre vnzri comparabile. Lipsa vnzrilor i a datelor de comparaie pot subia argumentele pentru susinerea valorii estimate. Costul net al construciilor se scade din preul total de vnzare al proprietii pentru a se obine valoarea terenului. Aceast tehnic se aplic atunci cnd:
y

Restricii Extracia de pe pia Procedura Aplicabilitate

contribuia construciilor la valoarea total a proprietii este n general sczut i relativ uor de identificat. (Aceast tehnic este frecvent utilizat n zonele rurale). construciile sunt noi, valoarea lor este cunoscut i exist o depreciere foarte mic sau chiar nu exist depreciere din nicio cauz.

Restricii Alocarea Procedura

Evaluatorul trebuie s poat determina contribuia valorii construciilor, estimat la costul lor net.

Raportul dintre valoarea terenului i valoarea proprietii este determinat din analiza vnzrilor comparabile i este aplicat preului de vnzare al proprietii subiect, pentru a obine valoarea terenului. Aceast tehnic se aplic atunci cnd:
y

Aplicabilitate

se evalueaz loturi de proprieti rezideniale unifamiliale, n situaia n care exist multe tranzacii cu loturi i cu proprieti rezideniale care fac posibil comparaia. Aceast metod tinde s fie mai puin precis cnd se aplic proprietilor comerciale i n special cnd numrul vnzrilor de terenuri libere este insuficient; pentru proprieti comerciale sau atunci cnd sunt disponibile relativ puine tranzacii, alocarea poate oferi mai degrab o verificare a rezonabilitii valorii estimate, dect o opinie clar asupra acesteia.

Restricii

Metoda alocrii nu determin valori de mare credibilitate dect n cazul existenei unui numr mare de date de tranzacie. Aceasta este rar utilizat ca o prim tehnic de evaluare a terenului pentru alte proprieti dect loturi rezideniale. De asemenea, raporturile dintre valorile terenurilor i valorile totale ale proprietilor pot fi dificil de stabilit.

Tehnicile capitalizrii venitului Capitalizarea direct: tehnica rezidual a terenului Procedura Aplicabilitate Venitul net din exploatare atribuit terenului este capitalizat cu o rat de capitalizare a terenului, conform cu piaa, pentru a se face o estimare a valorii. Aceast tehnic se aplic n special pentru a testa fezabilitatea utilizrilor alternative ale unui anumit amplasament n analiza celei mai bune utilizri sau cnd nu exist informaii despre vnzri de terenuri. Urmtoarele condiii trebuie respectate:
1. Valoarea cldirilor este cunoscut sau poate fi estimat cu acuratee. 2. Venitul net din exploatare al proprietii este cunoscut sau poate fi estimat. 3. Att rata de capitalizare a cldirilor, ct i cea a terenului sunt disponibile pe pia.

Restricii

30

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Capitalizarea direct: capitalizarea rentei funciare Procedura Aplicabilitate Rata de capitalizare derivat din pia se aplic rentei funciare a proprietii respective. Aceast metod este folositoare atunci cnd:
y

Rentele, ratele i factorii comparabili pot fi determinai din analiza vnzrilor de terenuri nchiriate/arendate.

Restricii

Poate fi necesar o corecie a valorii pentru a reflecta drepturile de proprietate atunci cnd renta/chiria specificat n contract este diferit de renta/chiria de pia. Costurile directe i indirecte, precum i profitul investitorului se scad din estimarea preului brut de vnzare anticipat al loturilor finalizate, iar veniturile estimate se actualizeaz cu o rat derivat din pia pentru perioada de dezvoltare i absorbie. Dac nu se deduce profitul investitorului, atunci rata de actualizare trebuie s reflecte efectul total al fiecrui profit. Aceast tehnic se aplic atunci cnd:
y

Actualizarea: Analiza fluxului de numerar actualizat Analiza parcelrii i dezvoltrii Procedura

Aplicabilitate Restricii

parcelarea i dezvoltarea reprezint cea mai bun utilizare a terenului.

Analiza fluxului de numerar necesit multe informaii referitoare la costurile de dezvoltare, marjele profitului, previziunea vnzrilor i estimarea preurilor loturilor parcelate.

Sursa: Appraisal Institute. Evaluarea proprietii imobiliare, Ediia a 13-a ediia n limba romn. ANEVAR, 2011, pag. 16.6-16.7.

31

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Ghid metodologic de evaluare GME 2 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor


Coninut Expunere de motive
- Abrevieri - Definiii ale unor termeni

Paragraful 1 1.1 1.2 2 3 4 5 6 7 Anexa 1 Anexa 2

Principii de evaluare a garaniilor reale de natura activelor corporale Evaluarea n faza acordrii creditului Evaluarea pe parcursul derulrii creditului Evaluarea n faza executrii silite Sanciuni Data intrrii n vigoare Anexe - Coninutul cadru al raportului de evaluare extins - Evaluarea global a portofoliilor de garanii bancare

1.0 Expunere de motive Acest ghid privind evaluarea pentru garantarea mprumuturilor se refer la evaluarea garaniilor reale i a aprut din necesitatea de a ajuta la completarea cadrului de reglementare a activitii de creditare, n care, pn n prezent, se fceau referiri indirecte la activitatea de evaluare a garaniilor. Ghidul urmeaz a fi aplicat de ctre instituiile de credit, evaluatori, auditori financiari i ali utilizatori ai serviciilor de evaluare n legtur cu activitatea de creditare, n diferitele faze ale acesteia i reprezint cadrul general pe baza cruia instituiile de credit i vor elabora propriile norme de evaluare a garaniilor. n cuprinsul ghidului sunt tratate aspecte legate de: standardele de evaluare, relaia cu alte standarde profesionale i cu reglementrile BNR, procesul de evaluare, abordri ale evalurii, raportul de evaluare, precum i practicile nepermise (neetice) ale evaluatorilor. Prezentul ghid prezint cadrul activitii de evaluare: (1) n faza acordrii creditului; (2) pe parcursul derulrii creditului; (3) n faza executrii silite. Potrivit reglementrilor BNR:

mprumuttorii sunt obligai s elaboreze metodologii pentru determinarea valorii juste a garaniilor reale primite, avnd n vedere Standardele Internaionale de Raportare Financiar (IFRS). Potrivit acestora, valoarea just este suma la care poate fi tranzacionat un activ sau decontat o datorie, de bunvoie, ntre pri aflate n cunotin de cauz, n cadrul unei tranzacii n care preul este determinat obiectiv;

32

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

instituiile de credit trebuie s stabileasc cerine corespunztoare n ceea ce privete valoarea i tipul garaniilor corporale, capacitatea de valorificare n timp util a garaniei i de stabilire n mod obiectiv a unui pre sau a unei valori de pia, frecvena cu care valoarea bunului poate fi revizuit, incluznd o expertiz sau o evaluare profesional, i volatilitatea sau o aproximare a volatilitii valorii garaniei reale; evaluarea periodic a garaniilor este obligatorie.

Referirile la standardele de evaluare privesc Standardele Internaionale de Evaluare, obligatorii pentru membrii ANEVAR. Ghidul se adreseaz evaluatorilor externi sau interni ai instituiilor de credit care elaboreaz rapoartele de evaluare pentru cele trei faze. Practica evalurii pentru garantarea mprumuturilor a evideniat cteva aspecte care nu aveau o nelegere i clarificare unitar. Ghidul de fa ncearc s clarifice aceste lucruri. Ghidul i propune totodat s creasc gradul de transparen al relaiei dintre evaluator i instituia de credit i s delimiteze responsabilitile fiecreia dintre cele dou pri n activitatea comun din cadrul procesului de creditare, respectiv activitatea de evaluare a activelor care se constituie ca garanii ale creditelor. Principalele aspecte care au fost reglementate n cuprinsul ghidului se refer la: comunicarea dintre evaluator i instituia de credit; inspecia proprietii; derogri de la standardele de evaluare; diferenele existente ntre situaia faptic i situaia reieit din documente; tipul valorii estimate. Valoarea de pia versus valoarea just; verificarea situaiei juridice a bunului evaluat; informaiile i documentele necesare elaborrii raportului de evaluare; evaluatori interni i evaluatori externi; responsabilitile n cazul evaluatorilor externi persoane juridice; termenul de realizare a rapoartelor de evaluare; adecvarea bunului evaluat pentru garanie bancar; procesul de evaluare; prezentarea pe scurt a abordrilor evalurii; opinia evaluatorului. Numrul de abordri aplicate; forma raportului de evaluare; necesarul minim de informaii cuprinse n raportul de evaluare; semnarea i tampilarea raportului de evaluare; verificarea rapoartelor de evaluare; verificarea informaiilor utilizate de ctre evaluator; moneda n care se exprim opinia; influena TVA asupra valorii estimate; evaluarea portofoliilor de garanii pe perioada derulrii creditelor. Sunt expuse n continuare, motivele avute n vedere la alctuirea principiilor propuse n acest ghid. Avnd n vedere numrul mare de persoane din instituia de credit, care au contact cu evaluatorul n procesul de evaluare a garaniilor, comunicrile se realizeaz att n scris ct i telefonic. Pentru ca procesul de comunicare s fie ct mai transparent i eficient, n cadrul ghidului sunt prezentate aspectele din raportul de evaluare care necesit exclusiv comunicarea scris. 33

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Pentru inspecia proprietii s-au reglementat cazurile n care aceasta este obligatorie, cine face inspecia, ce se scrie n raportul de evaluare despre inspecie, etc. O problem important o reprezint diferenele reieite n urma inspeciei ntre situaia faptic i situaia din documente. Evaluatorul va trebui s urmeze instruciunile instituiei de credit, realizate n scris, n toate aceste situaii. De regul, tipul valorii estimat n cadrul raportului de evaluare pentru garantarea mprumuturilor este valoarea de pia. Sunt ns situaii, n practic, n care evaluatorii au estimat i tipuri ale valorii diferite de valoarea de pia. Ghidul prevede c utilizarea unui alt tip al valorii va putea fi folosit doar la solicitarea scris a instituiei de credit. Un alt tip al valorii, regsit frecvent n cadrele de raportare financiar, este valoarea just. Cu privire la garaniile bancare, aceasta reprezint valoarea cu care bunul luat n garanie este recunoscut n situaiile financiare ale instituiilor de credit. Valoarea just poate fi mai mic sau cel mult egal cu valoarea de pia. Scopul evalurii va fi ntotdeauna evaluarea pentru garantarea mprumuturilor. Ghidul devine aplicabil doar pentru acest scop i nu va fi interpretat ca un cadru general de evaluare pentru evalurile realizate n alte scopuri: evaluare pentru raportare financiar, pentru asigurare, pentru vnzare/cumprare, pentru fuziuni etc. De asemenea, exist multe situaii n care evaluatorului i se cere s exprime separat valoarea construciei i valoarea terenului. Alocarea valorii de pia a proprietii imobiliare ntre teren i construcii este o operaie matematic n urma creia nu rezult valoarea de pia a componentelor. Aceast aciune este specific evalurii pentru raportare financiar. Valoarea de asigurare este un scop specific al evalurii, diferit de valoarea pentru garantarea mprumuturilor, i care nu rezult din raportul de evaluare pentru garantarea mprumuturilor. Evalurile imobilizrilor financiare (aciuni, pri sociale), dac este cazul, vor fi realizate n conformitate cu prevederile din normele interne ale instituiilor de credit i nu au fost cuprinse n prezentul ghid. Situaia juridic a bunului de evaluat este primordial n procesul de luare n garanie. Decizia c un bun este conform pentru garanie bancar trebuie s aparin instituiei de credit. Evaluatorul are obligaia s descrie ct mai fidel i detaliat bunul de evaluat, n raportul de evaluare, innd cont de instruciunile specifice transmise de ctre banc. Responsabilitatea final de a accepta un bun n garanie aparine instituiei de credit. Evaluatorul trebuie s elaboreze i s prezinte bncii i solicitantului de credit lista cu documentele i informaiile necesare realizrii evalurii n funcie de natura activului de evaluat. Este foarte important ca informaiile s i fie puse la dispoziie de ctre instituia de credit sau, dac nu este posibil, i acest lucru se face de ctre solicitantul creditului, setul de documente trebuie prezentate n acelai timp i instituiei de credit. Se urmrete ca informaiile pe care le are la dispoziie evaluatorul s fie cunoscute de ctre instituia de credit i este de dorit ca aceasta s analizeze documentele de proprietate nainte de a fi puse la dispoziia evaluatorului. Avnd n vedere c documentaia are diverse denumiri i c pentru evaluare este necesar un set minim de informaii, s-a inclus n acest ghid i o list minim de documente i informaii necesare realizrii evalurii. Evalurile pentru garantarea mprumuturilor se realizeaz de evaluatori externi (persoane fizice sau juridice) sau de evaluatori interni, angajai ai instituiei de credit. n oricare din situaii, evaluatorii trebuie s respecte standardele de evaluare i prevederile normelor interne ale bncilor i ale prezentului ghid. Evaluatorii externi trebuie s semneze i s tampileze raportul de evaluare scriindu-i numele n clar. Cnd evaluatorul extern este o societate comercial, membru corporativ al ANEVAR, responsabilitatea asupra evalurii o are att societatea comercial ct i evaluatorul care a realizat raportul de evaluare. Acesta poate fi angajat, asociat sau acionar al societii de 34

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

evaluare ori un colaborator pe baz de contract de prestri servicii, respectnd condiia pus persoanelor fizice de a fi membru titular al ANEVAR. Calitatea valorii proprietilor dintr-un portofoliu de garanii depinde de calitatea rapoartelor de evaluare utilizate n procesul de creditare. Nivelul calitativ al rapoartelor de evaluare depinde i de perioada de timp pe care evaluatorul o are la dispoziie. Termenul de realizare al rapoartelor de evaluare va fi stabilit de ctre instituia de credit i evaluator. Trebuie precizat ns c fiecare raport de evaluare pentru acordarea creditelor necesit inspecia proprietii i apoi culegerea i analiza informaiilor de pia precum i identificarea tuturor surselor de informaii i a validitii acestora. n aceste condiii, evaluatorul are nevoie de un timp minim necesar astfel nct s deruleze aceste operaiuni la un nivel calitativ ridicat. Un lucru important de semnalat, mai ales n condiiile curente ale pieei imobiliare, n care numrul de tranzacii este mai redus, este c identificarea informaiilor i a surselor de informaii credibile este mai dificil de fcut dar aceasta este o etap n evaluare de la care nu se poate face rabat. Evaluatorii trebuie s aib n vedere c, dac instituiile de credit o cer, s poat fi identificate inclusiv fizic att proprietatea de evaluat ct i proprietile comparabile, pe baza crora a fost realizat evaluarea. n acest sens, evaluatorul va meniona sursa i datele de contact prin care pot fi verificate informaiile utilizate n evaluare. Prin aceasta se va evita utilizarea n evaluare a unor proprieti fictive, luate de pe diverse site-uri, fr a se acorda o minim garanie a veridicitii acestora. Acest lucru s-a putut ntmpla, pn n prezent, n special n cazul evalurii terenurilor unde informaiile accesibile n Romnia sunt mai restrnse dect n alte ri, n care exist baze de date i posibilitatea accesrii i identificrii cu exactitate a proprietilor utiliznd imagini din satelit i coordonate GPS. Cel puin argumentele de mai sus au condus la necesitatea stabilirii unui termen minim pentru realizarea rapoartelor de evaluare pentru garantarea mprumuturilor. Procesul de evaluare este diferit ca sfer de raportul de evaluare. Chiar dac acest proces este discutat pe larg n standardele de evaluare i n bibliografia de specialitate, n cuprinsul ghidului au fost prezentate elementele definitorii ale procesului de evaluare i ale principalelor etape ale acestuia. Au fost prezentate i cele trei abordri ale evalurii: abordarea prin pia, prin venit i prin cost, fr a se intra n detalii legate de metodele de evaluare, incluse n aceste abordri. Un element ndelung discutat i frecvent ntlnit n practic l reprezint numrul de abordri ale evalurii care se aplic n cadrul unei evaluri. n condiii ideale, cele trei abordri ale evalurii, aplicate pentru evaluarea aceleiai proprieti, ar trebui s conduc la acelai rezultat sau la rezultate foarte apropiate. Acest lucru nu se ntmpl ns n practic din multe motive, considerate ca fiind obiective (cantitatea informaiilor existente la aplicarea abordrilor, adecvarea acestor informaii etc.). n aceste condiii, n care rezultatele abordrilor prezint un interval de valori, se impune reconcilierea acestora. Nu se va face niciodat o medie a rezultatelor obinute prin diverse abordri. n cadrul procesului de reconciliere, evaluatorul analizeaz procesul de evaluare din fiecare abordare n parte, avnd n vedere cel puin urmtoarele elemente: cantitatea informaiilor avute la dispoziie, consistena informaiilor, verificarea informaiilor, tipul proprietii evaluate, scopul evalurii etc. n cadrul raportului de evaluare se va prezenta rezultatul analizei pe fiecare abordare, prezentndu-se adecvarea metodei, gradul de ncredere n rezultatul obinut, credibilitatea i valabilitatea acestuia. Ori de cte ori este posibil, se vor aplica metode de evaluare nscrise n cele trei abordri;. cnd nu exist aceast posibilitate, se vor aplica dou sau doar o singur metod. Este foarte important ca n raportul de evaluare s fie prezentate justificri privind neaplicarea uneia sau a dou abordri. Nu se va aplica niciodat o a doua metod, numai cu caracter formal, n cazul n care poate fi aplicat doar o singur abordare adecvata i bazat pe informaii de pia suficiente, verificate i credibile. Media aritmetic, geometric, mediana etc. nu vor fi folosite n exprimarea opiniei finale nici ntre mai multe abordri i nici ntre mai multe metode ale aceleiai abordri. Nu va fi folosit media nici n cazul abordrii prin pia ca pas final dup efectuarea coreciilor asupra proprietilor comparabile fa de proprietatea de evaluat. 35

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

n raportul de evaluare va fi prezentat modul n care a fost aplicat fiecare etap a procesului de evaluare. n cuprinsul ghidului s-a prezentat att coninutul minim de informaii care trebuie s se regseasc ntr-un raport de evaluare, ct i un raport de evaluare extins. Se tie c instituiile de credit realizeaz o verificare a rapoartelor de evaluare, pentru uz intern. Nu a fost analizat n cuprinsul ghidului aceast activitate, fiind considerat ca aparinnd fiecrei instituii n parte. Avnd n vedere c i forma raportului de evaluare are elementele de fond comune, indiferent de instituia de credit, este recomandat ca i rapoartele de verificare interne s ndeplineasc aceleai condiii. Este foarte important ca verificarea rapoartelor de evaluare s fie fcut de ctre un evaluator membru ANEVAR, iar acesta s i decline competena n condiiile n care nu are experiena necesar realizrii unei asemenea misiuni. O alt problem care a fost analizat i cuprins n ghid este moneda n care se va exprima opinia final. Se ntlnesc situaii n care chiar dac evaluarea a fost realizat utiliznd informaii de pia n EUR, opinia final a fost exprimat att n lei, ct i n CHF sau n alt valut. Exprimarea opiniei n mai multe monede, n acelai timp, face ca echilibrul ntre ele i valabilitatea tuturor s existe doar la momentul exprimrii acestor opinii. Evoluia ulterioar a valorii proprietii poate fi diferit n diferite monede. De aceea, instituia de credit va trebui s stabileasc, n fiecare caz, care este moneda n care se va exprima opinia evaluatorului. Aceeai propunere de reglementare s-a folosit i n cazul includerii TVA n opinie. Avnd n vedere c, n cazuistica prezent, prevederile instituiilor de credit referitoare la TVA sunt nuanate n funcie de mai muli factori (de exemplu, client persoan fizic sau persoan juridic) s-a propus ca evaluatorii s respecte ceea ce instituiile de credit i vor stabili n normele proprii referitor la acest aspect. Evaluarea portofoliilor de garanii pe perioada derulrii creditelor a reprezentat o parte important din necesitatea apariiei acestui ghid. Structura portofoliilor de garanii poate fi diferit de la o instituie de credit la alta. Avnd n vedere evoluia pieei imobiliare din ultimii ani, precum i efectele crizei financiare asupra industriei imobiliare romaneti, o ntrebare tot mai frecvent a reprezentat-o ct valoreaz proprietile imobiliare din portofoliile de garanii ale instituiilor de credit. Intenia instituiilor de credit de a evalua individual fiecare garanie din portofoliu nu poate fi realizat n majoritatea situaiilor, avnd n vedere: numrul mare de garanii aflate n portofoliu; operaiunea necesit mult timp; operaiunea necesit costuri semnificative. n aceste condiii, s-a analizat cum pot fi rezolvate aceste situaii cu tehnicile de evaluare existente. O soluie provine din abordarea prin pia, care prevede c metoda statistic este una din metodele posibile de evaluare. Aceasta nseamn c, acolo unde nu se fac evaluri individuale, i situaiile n care acestea sunt obligatorii sunt prezentate n ghid, pot fi aplicate metode statistice (globale). Diferena ntre evaluare individual i evaluarea statistic este c, la evaluarea individual, se realizeaz un raport de evaluare (simplificat sau extins) referitor la proprietatea evaluat, iar n evaluarea statistic sau global se realizeaz un raport de evaluare pentru un grup de proprieti din portofoliul instituiilor de credit care au putut fi aranjate avnd trsturi comune. Aceste grupuri se numesc populaii statistice. Un element definitoriu al utilizrii uneia sau alteia din abordri pentru grupuri de garanii din portofoliul instituiei de credit o reprezint posibilitatea mpririi portofoliului n grupuri omogene. 36

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Astfel de grupuri de garanii, care ntrunesc trsturile unei populaii statistice, pot fi evaluate prin tehnicile globale. Restul garaniilor se vor evalua individual. n cadrul evalurii individuale vor fi folosite tehnicile de evaluare cunoscute. Dac informaiile de pia sunt suficiente, i permit crearea unui model statistic, evaluatorii pot aplica i metodele statistice n cadrul rapoartelor de evaluare individuale. Evaluatorii vor prezenta modelul statistic n raportul de evaluare astfel nct instituia de credit s l poat verifica. n situaiile n care populaiile statistice au fost identificate, se vor aplica metodologiile de evaluare globale. Ele se utilizeaz pentru acest gen de evaluri i n alte ri sau n alte scopuri dect evaluarea pentru garantarea mprumutului (de exemplu: evaluarea pentru impozitare). Este foarte important cum va fi realizat modelul statistic i cum va fi acesta aplicat. Un model statistic corect specificat conine i funciile de autotestare astfel nct, ntr-un model corect aplicat, rezultatul global respect gradul de probabilitate declarat i care trebuie agreat de instituia de credit i de auditorul financiar al acesteia. Trebuie reinut c rezultatul evalurii globale asigur justeea evalurii totale a portofoliului, iar rezultatul final va fi alocat fiecrui bun component al portofoliului. Avantajele imediate i foarte evidente ale aplicrii tehnicilor statistice n evaluare sunt automatizarea procesului de evaluare i existena metodelor de control al rezultatelor obinute. Dezavantajul principal const n complexitatea aplicrii soluiilor propuse, fiind necesar un colectiv de specialiti din diferite domenii - programatori, statisticieni, matematicieni, evaluatori, analiti de pia - pentru a concepe i pune n funciune sisteme de asemenea natur i anvergur. Prin cele prezentate anterior i prin reglementrile propuse, considerm c s-a analizat ntregul spectru al problematicii evalurii pe perioada derulrii creditului astfel nct s fie gsite soluiile cele mai potrivite pentru fiecare portofoliu n parte. n anexa 2 este prezentat o sintez a tehnicilor statistice, aplicabile n cazul evalurii bunurilor precum i o bibliografie relevant pentru acest domeniu, astfel nct s fie un sprijin pentru evaluatori i pentru specialitii cu care acetia vor colabora la elaborarea unor modele statistice adecvate structurii portofoliilor pe care le vor avea de evaluat. 1. Abrevieri ANEVAR = Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia, nfiinat ca o asociaie profesional independent care promoveaz metodele i tehnicile de evaluare prevzute de Standardele Internaionale de Evaluare i care acioneaz n interes public, fapt recunoscut prin HG 1447/09.09.2004 ARB = Asociaia Romn a Bncilor BNR = Banca Naional a Romniei EPI = specializare ANEVAR care se refer la evaluarea proprietilor imobiliare EBM = specializare ANEVAR care se refer la evaluarea bunurilor mobile EI = specializare ANEVAR care se refer la evaluarea de ntreprinderi IFRS = Standardele Internaionale de Raportare Financiar IVS = Standardele Internaionale de Evaluare TVA = Taxa pe valoarea adugat 2. Definiii ale unor termeni n accepiunea prezentului ghid, termenii i noiunile utilizate au semnificaiile prezentate n continuare. Membru titular ANEVAR = persoan fizic, indiferent de cetenie, naionalitate, religie, sex sau convingeri politice, care prin pregtirea i experiena sa n domeniul evalurii a dobndit o competen deosebit de nelegere i rezolvare a problemelor din domeniul evalurii. Calitatea de membru titular se dovedete cu legitimaia i parafa emise de asociaie. 37

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Membru corporativ ANEVAR = persoana juridic, constituit sub form de societate comercial, cu sediul n Romnia sau ntr-un alt stat membru al Uniunii Europene care presteaz servicii de evaluare i este interesat n promovarea i dezvoltarea profesiei de evaluator. Calitatea de membru corporativ se dovedete prin certificatul emis de ANEVAR. Valoare de pia = Valoare estimat de evaluator i raportat de acesta prin intermediul raportului de evaluare i care este definit conform Standardelor Internaionale de Evaluare. Se utilizeaz de regul la raportarea n scopul garantrii unui credit, cu excepia cazului n care evaluatorului i se solicit n mod expres raportarea unui alt tip de valoare. Valoare just = Valoare atribuit garaniilor, definit conform Standardelor Internaionale de Raportare Financiar (IFRS) i reglementrilor BNR. Alte tipuri ale valorii = tipuri ale valorii solicitate de instituia de credit, care pot fi estimate n rapoartele de evaluare n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare. Standarde de evaluare = Standardele Internaionale de Evaluare (IVS), adoptate de Consiliul pentru Standardele Internaionale de Evaluare (IVSC). Garanii reale = Active corporale sau necorporale care pot fi acceptate n garanie pentru operaiunile realizate de instituia de credit (de exemplu: ipoteca, gajul cu deposedare, inclusiv depozitul colateral, gajul fr deposedare etc.). n prezentul ghid se va face referire numai la garaniile reale corporale. Active corporale = bunuri imobiliare i bunuri mobile (maini, echipamente, utilaje, mijloace de transport, stocuri, etc.). Evaluarea garaniilor = stabilirea valorii de pia (sau, dup caz, a altor tipuri de valoare cerute de instituiile de credit prin instruciuni exprese) pentru bunurile asupra crora urmeaz a se constitui garania sau aflate n portofoliul de garanii al instituiei de credit. Evaluator extern = persoan fizic, membru titular ANEVAR care nu este salariat al instituiei de credit, sau persoan juridic, membru corporativ ANEVAR, semnatar a unui contract/angajament cadru cu instituia de credit, pentru care elaboreaz rapoarte de evaluare n condiiile prezentului ghid. Evaluator intern = salariat al instituiei de credit care are atribuii n evaluarea garaniilor reale de natura activelor corporale. Verificarea rapoartelor de evaluare = activitatea de analiz a rapoartelor de evaluare de ctre instituia de credit. Pia lichid = o pia pentru care se nregistreaz suficiente tranzacii astfel nct se poate stabili o valoare de pia pentru bunurile specifice acelei piee. Solicitant de credit = persoan fizic sau juridic beneficiar de credit sau care solicit credite. Instituie de credit = bnci, bnci de economisire i creditare n domeniul locativ, bnci de credit ipotecar, case centrale ale cooperativelor de credit i instituiilor emitente de moned electronic, persoane juridice romne (conform Regulamentului nr.19/24 din 14.12.2006). Portofoliu de garanii = totalitatea bunurilor ipotecate/gajate n favoarea instituiei de credit. Evaluarea pentru garantarea mprumutului = elaborarea unui raport de evaluare n scopul garantrii unui mprumut acordat de o instituie de credit. Proces de creditare = procesul prin care se analizeaz, se aprob sau se respinge ori se administreaz o facilitate de creditare (credit). Evaluarea global = evaluarea sistematic a unor grupuri de bunuri utiliznd proceduri standardizate fr a fi necesar inspecia bunurilor i care se aplic pe parcursul derulrii creditului. Evaluare individual = evaluarea unui (unor) bun(uri) n mod individual, cu elaborarea unui raport de evaluare i cu respectarea n totalitate a procesului de evaluare specificat de standardele de evaluare. 38

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Populaie statistic = termen utilizat n statistic i care reprezint mulimea elementelor simple sau complexe, de aceeai natur, care au una sau mai multe nsuiri eseniale comune, proprii elementelor ct i populaiei privit ca un tot unitar. Norme interne = reglementri interne ale instituiilor de credit. Procesul de evaluare = totalitatea aciunilor ntreprinse de evaluator n vederea stabilirii valorii de pia a bunului de evaluat. Abordri n evaluare = metodologiile prevzute de standardele de evaluare i utilizate pentru stabilirea valorii de pia a bunurilor. 2.0 Principii de evaluare a garaniilor reale de natura activelor corporale 1. Ghidul privind evaluarea garaniilor reale (denumit n continuare Ghidul) urmeaz a fi aplicat de ctre instituiile de credit, experi evaluatori, auditori financiari i ali utilizatori ai serviciilor de evaluare n legtur cu activitatea de creditare, n diferitele faze ale acesteia i reprezint cadrul general pe baza cruia instituiile de credit i vor elabora propriile norme de evaluare. 2. La evaluarea garaniilor reale materiale, evaluatorul estimeaz valoarea de pia a acestora. n condiiile unei piee lichide, valoarea de pia este cea mai bun estimare a valorii juste. Valoarea just poate fi mai mic sau cel mult egal cu valoarea de pia. 3. n cazul n care nu exist o pia lichid pentru bunurile supuse evalurii pentru garantarea creditelor, instituiile de credit vor preciza explicit, n normele proprii, care este tipul valorii pe care evaluatorul l va estima n toate situaiile n care se impune elaborarea unui raport de evaluare. n cazul n care nu se precizeaz explicit acest tip al valorii, evaluatorul va refuza evaluarea. 4. Prin contractul cu evaluatorul extern se vor prevedea cerinele specifice ale instituiei de credit, att n ceea ce privete evaluarea, ct i n ceea ce privete raportarea evalurii n conformitate cu prevederile prezentului Ghid. 5. Instituiile de credit vor adopta normele interne cu respectarea prezentului ghid, n care se va institui obligaia, pentru evaluatori, s respecte Standardele Internaionale de Evaluare. Orice derogri de la aceste standarde vor fi definite n normele interne ale instituiilor de credit i vor respecta prevederile standardelor de evaluare referitoare la derogri, respectiv vor fi explicate. Prejudiciile cauzate prin impunerea unor derogri nepermise de standarde vor atrage rspunderea instituiei de credit. n cazul n care aceste derogri nu sunt solicitate n scris de instituia de credit, evaluatorul va refuza elaborarea raportului de evaluare. Elaborarea raportului de evaluare cu derogri de la standarde, nesolicitate de instituia de credit sau cu nerespectarea derogrilor solicitate, va atrage rspunderea evaluatorului. 6. Rapoartele de evaluare pentru garantarea mprumuturilor vor fi elaborate de ctre evaluatori interni, salariai ai instituiei de credit, care vor avea calitatea de membri titulari ANEVAR sau de evaluatori externi, care vor fi membri titulari sau membri corporativi ANEVAR. 7. Activitatea de evaluare pentru garantarea mprumutului se poate desfura n baza raporturilor de munc, n cazul evaluatorului intern, sau n baza unui contract de prestri servicii ncheiat ntre evaluatorul extern, n calitate de furnizor de servicii i, de regul, instituia de credit i/sau solicitantul creditului, n calitate de client. n ambele situaii instituia de credit este utilizatorul raportului de evaluare. Prin excepie, contractul de prestri de servicii poate fi ncheiat ntre evaluatorul extern, n calitate de furnizor de servicii de evaluare i persoana desemnat de instituia de credit i/sau solicitantul creditului, cu acordul scris al acestora. Evaluatorii externi i pot desfura activitatea, n condiiile legii, ca persoane juridice, membri corporativi ANEVAR sau persoane fizice, membri titulari ANEVAR. 39

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

8. Responsabilitatea pentru prejudiciile cauzate prin realizarea raportului de evaluare aparine evaluatorului. Atunci cnd evaluatorii externi i desfoar activitatea, n condiiile legii, ca persoane juridice membri corporativi ANEVAR, rspunderea pentru prejudiciile cauzate n baza raporturilor contractuale aparine, n solidar, evaluatorului persoan fizic membru titular ANEVAR care elaboreaz raportul de evaluare i societii comerciale membru corporativ ANEVAR al crui angajat/ acionar/asociat este evaluatorul sau care a ncheiat un contract de prestri de servicii de evaluare cu aceast societate. 9. Verificarea situaiei juridice a bunului, astfel cum aceast situaie rezult din documentele puse la dispoziia evaluatorului, nu este de competena evaluatorului i nu i va angaja rspunderea. 10. Documentele necesare realizrii raportului de evaluare vor fi puse la dispoziia evaluatorului de ctre solicitantul creditului prin intermediul sau cu ntiinarea instituiei de credit, astfel ca n posesia evaluatorului s existe acelai set de documente care se afl i n posesia bncii. Evaluatorul trebuie s elaboreze i s prezinte bncii i solicitantului de credit lista cu documentele i informaiile necesare realizrii evalurii, n funcie de natura activului de evaluat. 11. Dac n timpul inspeciei bunului, evaluatorul constat c exist diferene ntre situaia faptic i situaia din documentele avute la dispoziie sau c proprietatea de evaluat nu poate fi identificat, va informa n scris instituia de credit i va proceda conform instruciunilor acesteia, formulate n scris. 12. Termenul de realizare a rapoartelor de evaluare va fi stabilit de ctre instituia de credit i evaluator i poate varia n funcie de aspectele concrete ale proprietii evaluate. Durata minim pentru elaborarea unui raport de evaluare este de 3 zile lucrtoare de la data primirii tuturor documentelor necesare elaborrii acestuia. 13. Instituia de credit stabilete dac bunul evaluat este corespunztor pentru a fi acceptat ca garanie bancar. 14. Activele corporale, care vor fi supuse evalurii, pe baza prevederilor prezentului ghid sunt, n principal: - proprieti imobiliare (terenuri, apartamente, locuine individuale, spaii comerciale, spaii industriale, birouri, hoteluri etc.); - bunuri mobile (echipamente, maini i instalaii, mobilier, stocuri etc.). 15. Procesul de evaluare include toate cercetrile, informaiile, raionamentele, analizele i concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea estimat. Procesul de evaluare ncepe atunci cnd evaluatorul accept o misiune de evaluare i ia sfrit odat cu prezentarea, ctre client, a concluziilor evalurii. 16. Elementele procesului de evaluare sunt: definirea problemei; analiza de pia; aplicarea abordrilor n evaluare; reconcilierea rezultatelor i estimarea valorii finale; raportarea valorii. 17. Definirea problemei reprezint etapa n care evaluatorul identific: clientul, destinatarii evalurii, sfera misiunii i scopul evalurii (inclusiv definiia tipului valorii care se va raporta), data evalurii, caracteristicile proprietii (inclusiv localizarea poziia acesteia) i drepturile de proprietate ce urmeaz a fi evaluate, precum i orice ipoteze excepionale sau condiii limitative. 18. Analiza de pia reprezint aciunea de colectare i interpretare a datelor despre segmentul de pia cruia i aparine proprietatea, supus evalurii i asigur datele necesare fiecreia din cele trei abordri ale evalurii. 40

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

19. Aplicarea abordrilor n evaluare. Pentru exprimarea unei opinii asupra valorii unui bun, evaluatorii vor folosi metode specifice, care se ncadreaz n trei abordri distincte ale evalurii: abordarea prin pia; abordarea prin venit; abordarea prin cost. 20. Relevana fiecreia dintre cele trei abordri poate fi diferit n funcie de situaia concret. 21. n abordarea prin pia, opinia evaluatorului asupra valorii de pia se formeaz n urma comparrii unor proprieti similare cu proprietatea de evaluat, care au fost vndute recent sau au fost oferite spre vnzare. 22. n cadrul abordrii prin pia se utilizeaz tehnici cantitative i/sau calitative. Acestea pot fi utilizate, att n mod separat, ct i n combinaie unele cu altele. 23. Tehnicile cantitative sunt: - tehnici de analiz a datelor (analiza pe perechi de date, analiza grupelor de date i analiza datelor secundare); - analiza statistic; - analiza grafic; - analiza tendinelor. 24. Tehnicile calitative sunt: - analiza comparaiei relative; - analiza clasamentului; - interviuri personale. 25. Abordarea prin cost este acea abordare n baza creia proprietatea este evaluat pe baza comparaiei cu costul aferent construirii unui bun nou sau a unui bun de substituie. Costul estimat se ajusteaz prin diminuare pentru deprecierile pe care le sufer bunul respectiv. 26. Abordarea prin cost devine preponderent relevant cnd lipsa activitii de pe pia limiteaz aplicarea abordrii prin pia, precum i n situaia n care proprietile evaluate nu pot fi evaluate prin abordarea prin venit. 27. Abordarea prin venit reprezint estimarea valorii de pia prin actualizarea beneficiilor viitoare generabile de bunul supus evalurii. 28. Pentru a ajunge la valoarea terenului, evaluatorul poate folosi mai multe tehnici: comparaia direct; extracia de pe pia; alocarea; analiza fluxului de numerar actualizat analiza parcelrii i dezvoltrii; tehnica rezidual; capitalizarea direct a rentei/arendei funciare (chiriei). 29. Valorile obinute prin abordri diferite vor fi reconciliate ntr-o opinie final asupra valorii. 30. Raportarea tipului definit al valorii este ultima etap a procesului de evaluare i rezum datele analizate, metodele aplicate i raionamentul care a condus la concluzia asupra valorii. 31. Forma raportului de evaluare va fi stabilit de ctre instituia de credit, prin normele i metodologiile interne, pe baza prevederilor din prezentul ghid. 32. Structura de baz a raportului de evaluare este urmtoarea: 41

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012


sinteza evalurii; premisele evalurii; descrierea bunului evaluat; descrierea pieelor specifice; abordrile evalurii; reconcilierea rezultatelor;.concluzii; anexe.

33. Rapoartele de evaluare pot fi rapoarte simplificate sau extinse. Raportul de evaluare extins va respecta prevederile IVS 103 Raportarea evalurii, IVS 220 Imobilizri corporale mobile i IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului. Coninutul cadru al raportului de evaluare poate avea forma prezentat n anexa nr. 1 la prezentul ghid. 34. Indiferent de forma rapoartelor de evaluare (simplificat sau extins) ele conin cel puin urmtoarele informaii: opinia evaluatorului; descrierea juridic a proprietii/descrierea portofoliului de garanii n cazul evalurii pe durata creditului; inspecia proprietii; scopul evalurii (evaluare pentru garantarea mprumuturilor); destinatarul evalurii (numele instituiei de credit destinatare); tipul valorii estimate; principalele ipoteze i condiii limitative; eventuale derogri de la standardele de evaluare; principalele informaii care au stat la baza abordrilor evalurii; sursele de informaii; metodologii de evaluare aplicate; anexe (fotografii, acte relevante); semnturi i amprente ale tampilelor; atunci cnd evaluarea este efectuat de evaluatorii externi care i desfoar activitatea, n condiiile legii, ca persoane juridice membri corporativi ANEVAR, raportul de evaluare va fi semnat de ctre fiecare evaluator n parte i va fi tampilat att cu tampila evaluatorilor, ct i a societii comerciale membru corporativ ANEVAR al crei angajat/ salariat/ asociat/ colaborator este evaluatorul; n cazul utilizrii unei aplicaii electronice securizate (raport de evaluare n forma electronic), raportul de evaluare va fi semnat cu semntura electronic a evaluatorului. 35. Verificarea rapoartelor de evaluare, pentru uzul intern al instituiei de credit, poate fi realizat de ctre evaluatori interni sau de ctre evaluatori externi, la solicitarea instituiei de credit. Aceast aciune va fi realizat de ctre un evaluator, membru titular ANEVAR, care nu poate fi acelai cu realizatorul raportului de evaluare 36. Forma raportului de verificare va fi stabilit de ctre fiecare instituie de credit i nu face obiectul prezentului ghid. 3.0 Evaluarea n faza acordrii creditului 37. Evaluatorul va proceda la evaluare numai pe baza unei instruciuni scrise primite de la instituia de credit sau de la solicitantul creditului, nsoit de documentele bunului de evaluat. 38. Inspecia bunului de evaluat este obligatorie. La efectuarea inspeciei este obligatorie prezena 42

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

solicitantului creditului sau a unei persoane desemnate de acesta n acest scop. n raportul de evaluare se va preciza data inspeciei, sfera (amploarea) inspeciei, numele persoanei care a realizat-o (evaluatorul sau o alt persoan desemnat de acesta) i numele solicitantului de credit sau al persoanei desemnate, care a nsoit evaluatorul la inspecie. 39. Orice neclaritate privind identificarea bunului evaluat precum i orice neconcordan dintre situaia constatat la inspecie i documentele primite de evaluator vor fi menionate expres n raport pe baza instruciunii scrise primite de la instituia de credit. 40. Setul de documente necesare elaborrii raportului de evaluare include: - pentru proprieti imobiliare: documentul care atest dreptul de proprietate asupra bunului evaluat; extrasul de Carte Funciar; documentaia cadastral vizat ANCPI; documentaia din care s rezulte suprafaa terenului i suprafeele construite desfurate i utile ale proprietii; certificat de urbanism valid din care s reias posibilitile de dezvoltare (POT, CUT, destinaie, restricii etc.) n cazul terenurilor libere de construcii; alte documente specifice n funcie de tipul proprietii evaluate (avize, autorizaii etc.). n cazul n care documentele prezentate nu reflect situaia constatat la inspecie se vor solicita documente suplimentare (autorizaie de construire/demolare, autorizaie de funcionare, raport de expertiz tehnic etc.); - pentru bunuri mobile: documentul care atest dreptul de proprietate asupra bunului evaluat; documente din care s rezulte elemente de identificare (numr inventar, serie, etc.): balana mijloacelor fixe, carte de identitate etc.; documente/informaii din care s rezulte caracteristicile fizice i tehnice ale bunului: capacitate, model etc.; informaii cu privire la regimul i condiiile de exploatare, reparaii curente/capitale, accidente; alte documente specifice n funcie de tipul bunului evaluat (avize, autorizaii etc.). 41. Aspectele ce vor fi menionate n raport, cu privire la pia specific, se vor referi la: definirea pieei; cererea; oferta; echilibrul pieei. 42. Informaiile utilizate la aplicarea abordrilor evalurii trebuie s fie reale i verificabile, astfel nct, pe baza surselor incluse n raportul de evaluare, s poat fi consultate pentru validarea acestora. Informaiile prezentate vor cuprinde referiri cu privire la bunurile comparabile, costurile de nlocuire/ reconstruire/ reproducere, ratele de capitalizare i actualizare, preurile de tranzacionare/oferte, chirii etc. 43. n cazul abordrii prin comparaia de pia, evaluatorul va utiliza, n raportul de evaluare, ca proprieti comparabile, numai tranzacii sau oferte de bunuri care pot fi identificate. 44. Opinia evaluatorului se va exprima pe baza abordrii n evaluare considerat de evaluator cea mai relevant, n funcie de cantitatea i calitatea informaiilor utilizate n evaluare, fr ca opinia final s reprezinte media valorilor obinute prin abordri diferite sau prin metode diferite n cadrul aceleiai abordri. 43

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

45. Ori de cte ori este posibil, vor fi aplicate cel puin dou abordri ale evalurii, fiind prezentat n raport justificarea neutilizrii celorlalte. 46. Moneda n care se exprim valoarea estimat precum i includerea taxei pe valoarea adugat (TVA) n aceast valoare vor fi stabilite, prin cerine specifice transmise evaluatorului de ctre instituia de credit utilizatoare a raportului de evaluare. 47. Pentru echipamentele tehnologice, ipoteza n care se face evaluarea, montat pe amplasament sau demontat, va fi stabilit de instituia de credit. 4.0 Evaluarea pe parcursul derulrii creditului 48. Pe parcursul derulrii creditelor se vor evalua periodic garaniile existente n portofoliul de garanii al instituiei de credit. 49. Evaluarea global, pe parcursul derulrii creditului, se realizeaz la termenele prevzute de normele interne ale instituiilor de credit, cu respectarea frecvenei impuse de reglementrile legale n vigoare, pentru toate garaniile care nu intr sub incidena unei evaluri individuale. 50. Tipul valorii estimat n cazul evalurilor pe parcursul derulrii creditului este valoarea de pia. 51. n cazul n care instituia de credit va solicita n scris un alt tip al valorii, aceasta se va preciza n raportul de evaluare. 52. Instituiile de credit pot agrea forme simplificate ale rapoartelor de evaluare prin normele interne. 53. Garaniile din portofoliile instituiilor de credit vor fi evaluate individual sau global. Evaluarea individual se va realiza atunci cnd nu pot fi realizate evaluri globale sau n situaiile prevzute la punctul 55. 54. Evalurile globale se vor realiza pentru toate garaniile din portofoliul instituiei de credit care constituie populaii statistice. 55. Cazuri n care se efectueaz evaluarea individual pe parcursul derulrii creditului: la analizarea solicitrilor de prelungire, majorare, reealonare/rescadenare a creditului aflat n derulare; la analizarea de operaiuni noi, garantate cu aceleai garanii, constituite pentru credite anterioare; ori de cate ori instituia de credit o solicit, cu respectarea dispoziiilor legale n vigoare. 56. Procesul de evaluare individual a garaniilor pe perioada derulrii creditului este similar cu cel de la acordarea mprumutului (pct. 147 din acest Ghid), cu meniunea c, pentru inspecia bunului, instituia de credit va trebui s obin acceptul proprietarului i s l transmit evaluatorului. Instituia de credit poate decide derogri de la acest proces de evaluare, cu informarea prealabil n scris a evaluatorului. Una din aceste derogri poate fi evaluarea bunului fr inspecie sau cu o inspecie parial (de exemplu numai din exteriorul cldirii). n acest caz, evaluatorul nu este responsabil conform pct. 8 din acest Ghid, dac valoarea estimat va fi influenat de faptul c nu s-a realizat inspecia sau pentru c inspecia a fost doar parial. 57. Evaluarea global se aplic pentru urmtoarele garanii: a. proprieti imobiliare de tipul: apartamente, terenuri intravilane cu destinaie rezidenial, case de locuit individuale; b. bunuri mobile de tipul: autovehicule rutiere, mijloace de transport feroviar, echipamente tehnologice de tipul maini unelte universale; c. alte tipuri de bunuri pentru care pot fi identificate populaii statistice. 44

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

58. Evaluarea global nu se aplic pentru urmtoarele tipuri de garanii: a. proprieti imobiliare specializate de tipul: hale industriale, hoteluri, ferme agricole, complexe comerciale, alte proprieti generatoare de venituri, construcii speciale, etc.; b. bunuri mobile specializate de tipul: linii tehnologice, produse unicat etc.; c. alte tipuri de bunuri pentru care nu pot fi identificate populaii statistice. 59. Evaluarea global se realizeaz prin utilizarea metodelor statistice de evaluare. n acest scop, se va preleva un eantion reprezentativ pentru ntreaga populaie (portofoliu de garanii), avnd n vedere c este imposibil s se utilizeze ntreaga populaie de date. 60. Un eantion este reprezentativ pentru ntreaga populaie dac structura lui este identic sau foarte asemntoare cu structura populaiei din care a fost extras, astfel nct s fie posibil extrapolarea concluziilor finale la toat populaia din care face parte. 61. Eantionul este reprezentativ dac se utilizeaz un procedeu de eantionare obiectiv, aleatoriu, cu probabilitate anticipat i dac eantionul are un volum suficient de mare de date. 62. Evaluarea prin modele statistice cuprinde urmtoarele etape: identificarea proprietilor subiect; stabilirea ipotezelor extraordinare, a condiiilor ipotetice i limitative; managementul datelor i analiza calitii datelor; stabilirea eantionului reprezentativ; stratificarea eantionului (n cazul n care acesta nu a fost construit prin eantionare stratificat); stabilirea specificaiilor modelului; calibrarea modelului; testarea modelului i asigurarea calitii sale; aplicarea modelului i reconcilierea valorii obinute; reconcilierea final. 63. Recomandri privind evaluarea global a portofoliului de garanii bancare, n care sunt detaliate etapele menionate la punctul 62, sunt cuprinse n Anexa nr. 2 la prezentul Ghid. Aceste recomandri vor reprezenta baza metodologiei de evaluare global, elaborat de ctre evaluatori (interni sau externi), care va fi utilizat de ctre instituiile de credit pentru evaluarea portofoliului de garanii atunci cnd se aplic evaluarea global. 64. Instituiile de credit se vor asigura c metodologia de evaluare global, realizat de ctre evaluatori (interni sau externi) i care urmeaz a fi aplicat la evaluarea portofoliului de garanii, respect cerinele tiinifice privind utilizarea tehnicilor statistice n evaluare. 65. Conformitatea acestor metodologii va fi verificat de specialiti interni sau externi care pot cumula experiene din diverse domenii: programatori, statisticieni, matematicieni, evaluatori, analiti de pia, alii dect cei care au elaborat metodologia de evaluare. 66. Validarea rezultatului evalurii globale va fi fcut exclusiv prin validarea modelului statistic i nu prin testarea individual aleatorie a valorii garaniilor componente ale portofoliului evaluat. 5.0 Evaluarea n faza executrii silite 67. Faza executrii silite, n sensul prezentului Ghid, se refer att la executarea individual a garaniilor, efectuat de ctre instituia de credit, n baza contractului de credit i a accesoriilor acestuia, ct i la executarea concursual a averii debitorului, care conine bunul subiect al evalurii, n beneficiul tuturor creditorilor acestuia, aceast executare mbrcnd una dintre formele prevzute de Legea nr. 85/2006 cu modificrile ulterioare, privind procedura insolvenei. 45

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

68. Valoarea care se determin n faza de executare silit este valoarea de pia a bunului, determinat n contextul pieei acelui tip de active. Pentru activele care fac parte din ansambluri funcionale de bunuri, se va ine seama de efectul sinergic al valorii acelui ansamblu fa de valoarea individual a bunului subiect al evalurii. 69. Evaluarea n faza executrii silite urmeaz acelai proces ca i evaluarea n cazul acordrii creditelor. 70. Instituiile de credit vor preciza, n normele interne elaborate pe baza prezentului ghid, instruciuni speciale, dac e cazul, n vederea evalurii pentru executare silit, pe care le vor transmite evaluatorilor care primesc aceast misiune. 6.0 Sanciuni 71. Nerespectare obligaiilor prevzute n cuprinsul prezentului Ghid atrage rspunderea material, disciplinar, penal sau de alt natur a evaluatorului, n condiiile legii. 72. Instituia de credit va putea s refuze rapoartele care nu respect condiiile impuse de prezentul ghid. 73. Ori de cate ori instituia de credit constat, n orice mod, din analizarea rapoartelor de evaluare utilizate, nerespectarea regulilor impuse de prezentul Ghid va sesiza ANEVAR, n vederea dispunerii msurilor ce se impun i are posibilitatea s denune unilateral convenia sau acordul cadru ncheiate cu evaluatorul. 7.0 Data intrrii n vigoare 74. Data intrrii n vigoare a acestui Ghid metodologic de evaluare ANEVAR este 1 ianuarie 2012.

46

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

ANEXA 1 Coninutul cadru al raportului de evaluare extins


EPI I Introducere Adres de naintare Pagina de titlu Cuprinsul Rezumatul faptelor principale i al concluziilor importante Certificarea evaluatorului Semntura Adres de naintare Pagina de titlu Cuprinsul Rezumatul faptelor principale i al concluziilor importante Certificarea evaluatorului Semntura II Premisele evalurii EBM

Ipoteze speciale si condiii limitative Ipoteze speciale si condiii limitative Obiectul, scopul si utilizarea evalurii. Obiectul, scopul i utilizarea evalurii. Instruciunile Instruciunile evalurii evalurii Drepturile de proprietate evaluate Drepturile de proprietate evaluate Tipul valorii estimate Tipul valorii estimate Data estimrii valorii Data estimrii valorii Moneda raportului Moneda raportului Modaliti de plat Modaliti de plat Inspecia proprietii Inspecia proprietii Riscul evalurii Riscul evalurii Sursele de informaii utilizate Sursele de informaii utilizate Clauza de nepublicare Clauza de nepublicare III Prezentarea datelor Identificarea proprietii. Descrierea Identificarea bunurilor evaluate juridic Descrierea juridic Identificarea eventualelor bunuri mobile Date despre amplasare evaluate Descrierea tehnic Date despre zon, ora, vecinti i Aspecte privind utilizarea amplasare Istoric, incluznd vnzrile anterioare i ofertele sau Informaii despre amplasament cotaiile curente Descrierea amenajrilor i construciilor Analiza pieei bunurilor mobile Date privind impozitele i taxele Istoric, incluznd vnzrile anterioare i ofertele sau cotaiile curente Analiza pieei imobiliare IV. Analiza datelor i concluziile Cea mai bun utilizare a terenului considerat ca fiind neocupat Cea mai bun utilizare a proprietii considerat construit 47 Cea mai bun utilizare Abordarea prin pia Abordarea prin costuri

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Valoarea terenului Abordarea prin pia Abordarea prin cost Abordare prin venit Reconcilierea valorilor. Valoarea estimat propus, opinia i concluziile evaluatorului. Calificrile evaluatorului Descrierea juridic detaliat, dac nu este inclus n prezentarea datelor Date statistice detaliate Planul de amplasare Planurile i releveele cldirilor Fotografii ale proprietii Harta oraului, a regiunilor nvecinate sau alte tipuri de hri Estimrile detaliate ale costurilor de reconstruire sau de nlocuire a cldirilor Informaii istorice despre venituri i cheltuieli Date despre vnzri i cotaii Alte informaii considerate adecvate

Abordarea prin venit Reconcilierea valorilor. Valoarea estimat propus, opinia i concluziile evaluatorului.

V Anexe Calificrile evaluatorului Descrierea juridic detaliat, dac nu este inclus n prezentarea datelor Detalii tehnice Scheme tehnologice Fotografii Estimrile detaliate ale costurilor de reproducere sau de nlocuire Informaii istorice despre venituri i cheltuieli Date despre vnzri i cotaii Alte informaii considerate adecvate

48

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

ANEXA 2 EVALUAREA GLOBAL A PORTOFOLIILOR DE GARANII BANCARE


- RECOMANDRI Introducere Specialitii evaluatori apeleaz, n prezent, la diverse metode statistice pentru evaluarea proprietilor imobiliare, o multitudine de soluii pe care statistica matematic le ofer pentru a fi aplicate i n acest domeniu: MRA - analiza prin regresie multipl, serii de timp, tehnici de logic fuzzy, ANN - reele neuronale artificiale, NFS - sisteme neuro-fuzzy i altele. Pe plan internaional, emerg din diferite coluri ale lumii i din ambele zone de expertiz, att din mediul academic (universiti, instituii de cercetare) ct i din industrie (bnci, firme de evaluatori, agenii imobiliare), soluii bazate pe statistica matematic, i chiar mai mult, simbioze ale acestora cu Sisteme Informatice Geografice (GIS) sau cu aplicaii web. Avantajele imediate i foarte evidente ale aplicrii acestor soluii n evaluare sunt automatizarea procesului de evaluare i existena metodelor de control al rezultatelor obinute. Dezavantajul principal const n complexitatea aplicrii soluiilor propuse, fiind necesar un colectiv de specialiti din diferite domenii - programatori, statisticieni, matematicieni, evaluatori, analiti de pia - pentru a concepe i pune n funciune sisteme de asemenea natur i anvergur. Modele automate de evaluare Crearea unui AVM model automat de evaluare (Automated Valuation Model) poate fi o soluie pentru evaluarea portofoliilor de garanii imobiliare deinute de ctre bnci. AVM-urile sunt soft-uri ce produc estimatori ai valorilor de pia pentru proprietile subiect, n baza analizei condiiilor de pia i caracteristicilor proprietilor comparabile, informaii de pia colectate n prealabil. AVM sunt aplicabile n special n cadrul evalurii proprietilor imobiliare prin comparaii directe de pia. Credibilitatea unui AVM i acurateea rezultatelor sale depind de cantitatea i calitatea datelor utilizate n evaluare, de experiena i pregtirea colectivului care proiecteaz i dezvolt modelul. Cantitatea datelor se refer la volumul eantionului de date utilizate n evaluare. n ceea ce privete calitatea datelor, n cadrul procesului de elaborare a unui AVM, este desemnat o etap special pentru managementul i analiza calitii datelor (a se vedea etapa a 3-a). Avnd n vedere imposibilitatea utilizrii ntregii populaii de date (ntreg portofoliul), este necesar s se preleveze un eantion reprezentativ pentru ntreaga populaie. Un eantion este reprezentativ pentru ntreaga populaie dac structura lui este identic sau foarte asemntoare cu structura populaiei din care a fost extras, astfel nct s fie posibil extrapolarea concluziilor finale la toat populaia din care face parte. Eantionul va fi reprezentativ dac se utilizeaz un procedeu de eantionare obiectiv, aleator, cu probabilitate anticipat i dac eantionul are un volum suficient de mare de date. Nota: Pentru proprietile ce formeaz eantionul analizat trebuie s se cunoasc att valorile de pia estimate prin aplicarea metodelor i tehnicilor de evaluare recomandate de IVS-uri, ct i caracteristicile acestora. 1. Procedee de eantionare Cel mai utilizat mod de obinere a datelor necesare analizei statistice este n prezent sondajul statistic. Sondajul statistic poate fi de tip probabilist (sau aleator) i de tip non-probabilist (sau nealeator).

49

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Diferenele dintre cele dou tipuri de sondaje constau n faptul c, la procedeele probabiliste, selectarea unitilor necesare pentru eantionare este aleatoare, sub acest aspect fiecare unitate are o probabilitate cunoscut p i diferit de zero de a se afla n eantion, n timp ce procedeele nonprobabiliste selecteaz unitile judicios pentru ca eantionul s prezinte ct mai bine caracteristicile eseniale ale populaiei, din care este extras, dar nu se poate cunoate probabilitatea unitii de a se afla n acel eantion. Atenie! Din motivele enumerate mai sus, n evaluarea proprietilor prin metode statistice nu se recomand sondajul statistic prin metode non-probabiliste.
Definirea populaiei Definirea eantionului Metode probabiliste Metode nonprobabiliste

Eantionarea

Observarea unitilor din eantion pentru caracteristicile desemnate Prelucrarea datelor din eantion i obinerea de indicatori statistici
DA

Culegerea datelor

Prelucrarea datelor culese


NU

Eantionare aleatoare?

Estimarea parametrilor populaiei cu probabilitatea p Teste statistice pentru verificarea unor ipoteze Concluzii asupra populaiei de referin

Concluzii asupra populaiei observate

Concluzii orientative la nivelul populaiei de referin

Inferena statistic

Fig. 1. Etapele cercetrii prin sondaj statistic 1 Procedee probabiliste de eantionare a. Eantionarea simpl se preteaz, n special, pentru populaii omogene formate din uniti simple; eantionul poate fi selectat aplicnd procedeul prin revenire (procedeul bilei revenite) sau fr revenire (procedeul bilei nerevenite). Prin revenire, unitatea selectat la un moment dat se plaseaz napoi n populaie, astfel nct fiecare unitate a populaiei are ansa de a fi realeas la fiecare selecie, deci probabilitatea este constant. Prin selectare fr revenire, unitatea aleas nu mai este returnat n populaie, probabilitatea fiind variabil, n sensul creterii ei pe msura formrii eantionului. Dintre cele dou, este mai adecvat eantionarea fr revenire 2 deoarece astfel avem garania c toate unitile eantionului vor fi diferite, aa cum este necesar n cazul evalurilor, neputnd
1 2

Statistic: teorie i aplicaii, T. Andrei, S. Stancu, D. Traian Pele, Editura Economic, ediia a doua 2002; Business Statistics in Practice, Bruce L. Bowerman, Richard T. OConnell, McGraw Hill, fourth edition, 2007- pg. 5.

50

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

determina valoarea de pia a unei proprieti, utiliznd un eantion format din aceeai proprietate comparabil, ns ambele au o deficien major i anume aceea c selecia este condiionat de abilitatea prin care sunt amestecate elementele populaiei i n mod obinuit nu se aplic 3 n evaluare. b. Eantionarea cu tabele de numere aleatoare utilizeaz tabele Yates sau Kendell. Iniial se numeroteaz toate elementele populaiei i apoi se extrage eantionul pe baza tabelelor. c. Eantionare sistematic (mecanic) const n ordonarea elementelor dup o caracteristic, formarea unei liste, mprirea populaiei n grupe de k uniti (volume egale). k reprezint pasul de numrare i este N , iar punctul de start este j k (N - volumul populaiei, n - volumul
n

eantionului). d. Eantionarea stratificat. Populaia de date este divizat n straturi cu caracteristici comune, ca de exemplu: proprieti rezideniale apartamente, vile, case .a.; proprieti industriale; proprieti comerciale spaii birouri, magazine .a.; proprieti agricole terenuri arabile, livezi, ferme agrozootehnice .a.; proprieti specializate. La nivelul fiecrui strat se face eantionare aleatoare simpl n vederea construirii eantionului reprezentativ al populaiei. Acest tip de eantionare se preteaz cel mai bine domeniului imobiliar i este deja utilizat de ctre evaluatori pentru eantionarea manual a datelor de pia necesare n evaluare, de exemplu, n funcie de vrsta cldirilor, de dimensiunile proprietii sau de locaie. Prin stratificare se asigur un grad mai ridicat de comparabilitate a proprietilor comparabile i se pot elimina erorile sistematice sau de selectare inadecvat a proprietilor. Pe de alt parte, o stratificare exagerat a datelor poate duce la imposibilitatea aplicrii analizei statistice a datelor. Se realizeaz n mai multe etape: 1. alegerea variabilei (variabilelor) de control (tipuri de proprieti imobiliare i eventual diverse caracteristici ale acestora) dup care se va face stratificarea, 2. definirea straturilor n care se divide populaia, 3. alegerea numrului de straturi n funcie de mrimea i natura populaiei, dar nu mai mult de 7-8 pe caracteristic/criteriu de clasificare 4 , 4. repartizarea volumului eantionului pe straturile definite anterior: a. fie proporional cu numrul de uniti din acelai strat al populaiei (numrul de uniti/strat de eantion s fie proporional cu numrul de uniti/acelai strat din populaie):

pi =
n care :

Ni deci, ni = n pi N

Ni numrul de uniti din populaia de referin, din stratul i n volumul eantionului N volumul populaiei ni numrul de uniti din eantion, n stratul i. b. fie optim (disproporional), innd seama att de ponderea fiecrui strat n volumul total al populaiei, ct i de variana fiecrui strat:

3 4

Statistic aplicat pentru modelarea evalurii imobiliare, Iuliu Paca, Editura Politehnica, 2008 pg. 16 Statistica. Teorie i aplicaii, Tudorel Andrei, Stelian Stancu, Daniel Traian Pele, Editura Economic, ediia a doua, 2002 pg. 209

51

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

ni = n

Ni i
i =1

Ni

, cu i=1,k

n care : i abaterea standard a variabilei dup care se face stratificarea, estimat pentru stratul i 5. pentru fiecare strat se genereaz apoi n mod aleatoriu unitile care se vor include n eantion. Atenie! O eroare relativ de eantionare, situat sub 5%, ne permite s apreciem c eantionul este reprezentativ:

xm m

100 5%

unde: x - media variabilei analizate la nivelul eantionului (valoarea de pia), m - media variabilei analizate la nivelul populaiei 2. Volumul eantionului Modelul automat de evaluare presupune realizarea analizei la nivelul unui eantion de proprieti imobiliare i generalizarea rezultatelor obinute (prin inferen statistic) pentru ntreaga populaie studiat (ntregul portofoliu de garanii bancare). n acest sens este necesar stabilirea mrimii adecvate a eantionului pe baza cruia se va realiza analiza i evaluarea global a portofoliului de garanii bancare. Volumul n al eantionului este influenat de: eroarea limit maxim admis de reprezentativitate e de 0,3, nivelul de semnificaie , prestabilit uzual la 5%,

dispersia (variana) caracteristicii n populaie volumul populaiei N.

2,

Astfel, volumul eantionului format din caracteristici msurabile are dou forme:

pentru volume mici de eantioane se utilizeaz indicele t:

n=

2 2 t / 2

e2

n care: t reprezint indicele Student din tabele statistice t, corespunztor lui /2.
2

pentru volume mari de eantioane se folosete indicele z:


n=
2 2 z /2

e2

z se regsete n tabelele statistice z, corespunztor lui /2.


2

Atenie! Abaterea standard a populaiei, , de cele mai multe ori nu este cunoscut, prin urmare se poate folosi un estimator al acesteia, cum este abaterea standard s a unui eantion preliminar, nlocuindu-se n formulele anterioare cu s, sau folosind al unei populaii similare. Atenie! Dac n rezultat nu este o valoare rotund, se rotunjete la urmtorul numr ntreg. 52

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

3. Procesul de elaborare a unui model automat de evaluare (engl. AVM) Acest proces este prezentat n Standardul pentru modele automate de evaluare 5 elaborat de ctre International Association of Assessing Officers, un proces complex care necesit o colaborare strns ntre evaluatori, analiti ai pieei imobiliare, statisticieni i dezvoltatori de soft-uri. Pornind de la recomandrile fcute n acest standard propunem urmtoarea succesiune de etape necesare pentru construirea modelului automat de evaluare: 1. identificarea proprietilor subiect (portofoliul de garanii bancare de evaluat); 2. stabilirea ipotezelor extraordinare, a condiiilor ipotetice i limitative; 3. managementul datelor i analiza calitii datelor; 4. stratificarea eantionului (n cazul n care acesta nu a fost construit prin eantionare stratificat); 5. stabilirea specificaiilor modelului; 6. calibrarea modelului; 7. testarea modelului i asigurarea calitii sale; 8. validarea modelului; 9. aplicarea modelului; 10. verificarea periodic a acurateei modelului. Primele dou etape se realizeaz identic ca n cazul evalurii prin procesul clasic. Etapa a 3-a. Managementul datelor i analiza calitii datelor Analistul de pia trebuie s utilizeze instrumente statistice pentru a scana n mod sistematic i iterativ datele de pia, n vederea determinrii lipsurilor, erorilor, incoerenelor, valorilor extreme (valori aberante) existente n seria de date analizat (analiza calitii datelor). n sprijinul acestei etape, softurile de analiz statistic ofer tehnici grafice i tehnici cantitative de explorare a seriilor de date. Aceste tehnici pot fi utilizate n scopul stabilirii gradului de reprezentativitate a eantionului, pentru identificarea funciei de distribuie a frecvenelor (normal, uniform, 2, lognormal, Student, Fisher, Poisson etc.) i a caracteristicilor acesteia sau pentru detectarea valorilor aberante ale seriei analizate. Astfel, o serie de date poate fi reprezentat sugestiv i apoi analizat vizual foarte rapid prin intermediul unei game variate de grafice statistice. n funcie de informaiile grafice, pe care dorim s le obinem i de tipul variabilelor modelului (a se vedea etapa a 5-a), se pot folosi: - pentru variabile cantitative: histograma, poligonul frecvenelor, steam-and-leaf, diagrama de mprtiere (engl. scatter plots), box-and-wiskers, graficul de normalitate (engl. normal plot); - pentru variabile calitative: diagrama n batoane, diagrama circular; Tehnicile cantitative de analiz a datelor constau n teste statistice (Student, Fisher, ANOVA, Chisquare, Shapiro-Wilk, Kolmogorov-Smirnov, Man-Withney, Durbin-Watson) i diveri indicatori statistici cum ar fi indicatorii tendinei centrale (medie, median, mod), respectiv indicatorii dispersiei datelor n jurul mediei (abaterea medie ptratic, variana, coeficientul de variaie .a.). Not: Pentru luarea deciziei de stratificare a eantionului este util determinarea gradului de omogenitate al acestuia. n acest sens se poate calcula coeficientul de variaie (Cv), calculat ca raport ntre abaterea medie ptratic i media variabilei dup care se va face stratificarea. Se poate considera ca eantionul este omogen dac mrimea coeficientului de variaie este mai mic sau egal dect 0,35. n cazul n care este depit aceast limit se recomand identificarea
5

Standard on Automated Valuation Models (AVMs), IAAO, 2003

53

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

cauzelor eterogeneitii eantionului (existena unor valori extreme sau tipuri de proprieti cu caracteristici diferite ce formeaz straturile eantionului). Etapa a 4-a. Stratificarea Este procesul prin care proprietile, care formeaz un eantion eterogen, sunt grupate pe tipuri de proprieti comparabile n funcie de caracteristicile fizice i economice ale acestora, n vederea minimizrii diferenelor din interiorul unui strat i maximizrii diferenelor dintre straturi. Not: Dup aceast etap, la nivelul fiecrui strat creat n cadrul eantionului analizat se poate estima media valorilor de pia ale proprietilor, n scopul determinrii indicelui de cretere/ descretere a valorii de pia a portofoliului de garanii bancare. Pentru estimarea acestui indice propunem urmtoarea formula (derivat din modul de calcul a indicelui agregat ponderat de tip Paasche):

Indice =

p p
i =1 i =1 m

i ,t

i ,t

100

i ,t

i ,t 1

unde: pi,t = ponderea fiecrui strat n eantionul analizat (a se vedea Eantionarea stratificat); = media valorilor de pia ale proprietilor din fiecare strat; m = numrul de straturi din eantionul analizat; t = momentul actual; t-1 = momentul la care s-a fcut ultima reevaluare. Cu ajutorul acestui indice se poate identifica existena unei eventuale diminuri a valorii portofoliului de garanii bancare, caz n care se dovedete necesar reevaluarea acestuia cu ajutorul unui AVM, i ca urmare parcurgerea urmtoarelor etape. Etapa a 5-a. Stabilirea specificaiilor modelului Aceast etap se refer la procesul de proiectare a structurii optime a AVM-ului i const n selectarea variabilelor adecvate i definirea structurii sale. Modelul este proiectat pentru fiecare strat n parte (sub-eantion de proprieti comparabile). Evaluatorul poate selecta, din multitudinea de variabile ce caracterizeaz proprietile analizate (variabile explicative poteniale), pe cele care ar putea avea impact din punct de vedere economic asupra valorii proprietii (variabila dependent). Cu ct numrul de variabile explicative selectat este mai mare, cu att crete riscul ca informaia coninut de ctre acestea s devin redundant. Se dovedete astfel util realizarea unei selecii a variabilelor explicative ce vor fi reinute n analiz. Pe de alt parte, includerea unui numr prea mic de variabile explicative ar putea determina ca modelul de regresie s nu explice ndeajuns de fidel evoluia variabilei dependente, fapt care ar conduce la o deplasare (engl. bias) a estimatorilor (coeficienii de regresie). Alegerea variabilelor explicative trebuie s se fac de ctre evaluator, nu numai din perspectiva mrimii coeficienilor de corelaie cu variabila dependent, ci i prin luarea n consideraie a semnificaiei economice ce ar putea caracteriza legtura dintre variabilele explicative i cea dependent. De asemenea, se analizeaz dac exist o corelaie puternic ntre variabilele explicative selectate. n condiiile n care se identific o astfel de corelaie, va trebui reinut n analiz doar una dintre variabilele explicative din grupul celor corelate ntre ele. Se poate opta pentru cea corelat mai puternic cu variabila dependent. Cu ct valoarea coeficientului de corelaie se apropie de valorile 1, respectiv -1 cu att variabilele sunt mai puternic corelate.

54

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Variabilele pot fi cantitative (sau scalare), se exprim numeric, se msoar pe o scal i fac obiectul unor operaii aritmetice, sau pot fi variabile calitative (sau categorice), care nu se exprim numeric (nu se msoar pe o scal) ci prin atribute, dar pot fi codificate numeric pe categorii, i pot fi de tip: - nominal, fr ordine intern - ordinal, cu o anumit ordine intern, necuantificabil, de exemplu: starea cldirii poate fi foarte bun (codificat cu 0), bun (codificat cu 1), satisfctoare (codificat cu 2) sau nesatisfctoare (codificat cu 3). Atenie! Este foarte important s se identifice i defineasc corect toate variabilele modelului i apoi s se codifice (transforme) corespunztor variabilele calitative. n ceea ce privete structura modelului, aceasta poate fi aditiv (liniar), multiplicativ sau hibrid (neliniar) (a se analiza Standard on Automated Valuation Models (AVMs), IAAO, 2003). n structura aditiv, contribuia variabilelor explicative este nsumat: Yi = 0 + 1 x1 + 2 x2 + ... n care: Yi - valoarea de pia a proprietii subiect - variabila dependent;

0 - constanta modelului (sau termenul liber);

xi - variabilele explicative;
i - coeficienii variabilelor explicative.
n modelul multiplicativ, contribuia variabilelor explicative este multiplicat:
2 Yi = 0 x11 x2 ......

Acest tip de model este mai dificil de calibrat, deoarece variabilele trebuie transformate n format logaritmic, dar avantajul const n faptul c permite aplicarea coreciilor proporional cu valoarea proprietii subiect. Modelul hibrid (neliniar) este o combinaie ntre modelul aditiv i cel multiplicativ: Yi = QG (QC AC + QT AT + A) n care:

QG - produsul variabilelor calitative generale (se aplic proprietii ca ntreg); QC - produsul variabilelor calitative pentru cldire;
AC - suma variabilelor aditive pentru cldire; QT - produsul variabilelor calitative pentru teren; AT - suma variabilelor aditive pentru teren; A - suma altor variabile (variabile adiionale).

Etapa a 6-a. Calibrarea modelului

Calibrarea const n determinarea coeficienilor modelului (parametrii necunoscui ) proiectat. Printre metodele de calibrare, cele mai utilizate sunt cele bazate pe metode statistice, precum regresia liniar multipl sau regresia neliniar. Termenul de regresie este folosit pentru descrierea oricrui proces, n care una sau mai multe variabile cunoscute (caracteristici ale proprietilor analizate) sunt utilizate pentru a determina o variabil necunoscut (n acest caz valoarea de pia a proprietilor evaluate) sau pentru previzionarea valorii acesteia. Variabilele cunoscute sunt denumite variabile explicative, iar variabilele necunoscute sunt denumite variabile dependente.
55

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Regresia liniar simpl

Regresia liniar simpl se utilizeaz pentru a previziona o variabil dependent, utiliznd o singur variabil explicativ. Modelul regresiei liniare simple are forma:

yi = 0 + 1 xi + i , i = 1, n
n care:

0 constanta, adic valoarea lui y cnd x=0;


1 panta liniei de regresie;
i termenul rezidual (eroarea), cuantific influena ntmpltoare a altor variabile asupra lui yi i i ) a variabilei dependente: reprezint diferena ntre valoarea observat ( yi ) i cea estimat ( y i i = yi y Panta liniei de regresie indic valoarea medie cu care se modific y la o schimbare cu o unitate a valorii x. Dac panta este pozitiv, y crete odat cu creterea valorii lui x, iar dac este negativ, y scade odat cu creterea valorii lui x. Coeficienii modelului, 0 i 1 , precum i termenii reziduali i se pot determina prin diferite metode, printre care metoda celor mai mici ptrate. Pentru analiza regresiei liniare simple, se parcurg urmtoarele etape: 1. estimarea parametrilor modelului; 2. testarea i validarea modelului de regresie; 3. realizarea de predicii. Pentru validarea modelul liniar al regresiei simple trebuie respectate o serie de ipoteze (GaussMarkov): variana termenilor reziduali este constant; termenii reziduali i au media egal cu zero; termenii reziduali i nu sunt corelai ntre ei; termenii reziduali i nu sunt corelai cu variabila explicativ xi; termenii reziduali i sunt normal distribuii. n acest sens, este necesar realizarea testrii modelului n vederea asigurrii calitii acestuia (a se vedea etapa a 7-a).
Regresia liniar multipl

Regresia liniar multipl exprim relaia dintre o variabil dependent i cel puin dou variabile explicative, iar modelul acesteia este: yi = 0 + 1 x1i + 2 x 2i + ... + m x mi + i , i = 1, n n care: 0 termenul liber; 1, 2,, m coeficienii regresiei multiple; i termenul rezidual. Etapele i ipotezele luate n calcul, pentru realizarea modelului de regresie multipl, sunt aceleai ca cele specificate n cazul regresiei simple.

56

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Regresia neliniar

Dac n urma reprezentrii grafice a datelor, prin intermediul diagramei de mprtiere, se observ c punctele nu sunt grupate de-a lungul unei drepte, atunci se poate considera c regresia nu este liniar i soluia poate fi aplicarea regresiei neliniare. Regresia neliniar se folosete pentru a descrie legtura dintre variabila dependent i variabilele explicative, considernd c ali factori au o aciune constant i neglijabil asupra variabilei dependente. Iat cteva din multitudinea de modele matematice care pot fi utilizate n regresia neliniar. Modelul exponenial: Yi = 0 1 i + i
x

Modelul logaritmic: Yi = 0 + 1 lg xi + i Modelul parabolic de gradul doi: Yi = 0 + 1 xi + 2 xi2 + i


Etapa a 7-a. Testarea modelului i asigurarea calitii lui

Testarea modelului are rolul de a stabili dac acesta asigur acurateea i integritatea necesare pentru ca estimrile, realizate cu ajutorul acestuia, s fie extrapolate prin inferen statistic la nivelul ntregii populaii de garanii bancare. n acest scop se utilizeaz un set de date despre proprietile pentru care se cunosc fie preurile de vnzare, fie valorile de pia, pe baza cruia se va face testarea. Acest set de date, folosit pentru testarea modelului, este cel pe baza cruia a fost realizat i calibrarea a modelului i reprezint 80% din volumul eantionului (n). Aa cum am precizat mai sus, exist o multitudine de teste statistice ce pot fi aplicate pentru obinerea informaiilor necesare, unele parametrice aplicabile seriilor de date cu distribuie a frecvenelor normal, precum testele Student (t), Fisher (F), i altele non-parametrice pentru serii care nu au distribuie a frecvenelor normal, precum testele Chi-square, Shapiro-Wilk, Kolmogorov-Smirnov, Man-Withney, Durbin-Watson.
Atenie! n practic, etapa de specificare a modelului i cea de calibrare se realizeaz n mod iterativ: specificarea modelului testarea specificaiilor modelului prin calibrare corectarea specificaiilor modelului testarea specificaiilor corectate, repetnd aceste operaii pn cnd se obine nivelul de ncredere proiectat.

Se poate opta pentru includerea tuturor variabilelor considerate explicative n modelul de regresie, i apoi excluderea/reincluderea iterativ a acestora, analiznd, dup fiecare iteraie, testele statistice de validare a modelului de regresie i puterea sa explicativ (mrimea coeficientului de determinare). Aceasta metod este dificil de aplicat n condiiile n care mrimea eantionului de date este redus (numrul de variabile explicative nu poate fi mai mare dect numrul de date analizate). O soluie alternativ este reprezentat de includerea treptat a variabilelor explicative n modelul de regresie. Dup includerea unei noi variabile explicative se verific testele statistice de validare a modelului de regresie i puterea sa explicativ (mrimea coeficientului de determinare). Pentru a stabili care este ordinea de includere a variabilelor explicative n modelul de regresie se pot calcula coeficienii de corelaie a acestora cu variabila dependent. Prima variabil, inclus n model, va fi cea caracterizat de coeficientul de corelaie cel mai ridicat.
Interpretarea testelor i a indicatorilor statistici ce caracterizeaz modelul de regresie

Msurarea semnificaiei unui test statistic implic estimarea gradului n care valoarea acestuia, determinat pe baza observaiilor din eantion, se apropie de cea real ce caracterizeaz ntreaga populaie din care s-a extras eantionul. Probabilitatea p (engl. p-value) asociat testului statistic, estimat la nivelul eantionului, reprezint probabilitatea de eroare implicat de nerespingerea rezultatului estimat ca fiind valid i

57

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

reprezentativ pentru ntreaga populaie studiat. Ca urmare, cu ct aceast probabilitate este mai ridicat cu att este mai puin plauzibil ca relaia existent ntre variabilele modelului, evideniat la nivelul eantionului studiat, s se menin pentru ntreaga populaie statistic din care a fost extras acest eantion. Ca rezultat, se accept ipoteza nul, adic valoarea estimat pentru coeficientul asociat variabilei explicative analizate nu este semnificativ diferit de zero. n concluzie, acea variabil explicativ nu influeneaz variabila dependent studiat Nerespingerea sau respingerea ipotezei nule depinde i de nivelul de semnificaie ales () pentru testul statistic evaluat, respectiv a regiunii de respingere asociate acestuia. Acest nivel de semnificaie reprezint probabilitatea de a realiza o eroare de tip I (respingerea ipotezei nule atunci cnd aceasta este adevrat). Cu ct valoarea lui este stabilit la un nivel mai ridicat, cu att exigenele impuse pentru nerespingerea ipotezei nule (H0) sunt mai mari. Majorarea nivelului de semnificaie duce la creterea probabilitii de a realiza o eroare de tip II (nerespingerea ipotezei nule atunci cnd aceasta este fals) i la diminuarea puterii testului statistic realizat. Cel mai frecvent, nivelul de semnificaie, ales pentru realizarea unui test statistic, este de 5%. n aceast situaie, probabilitatea p (asociat testului statistic) mai mic dect nivelul de semnificaie al testului de 5% indic respingerea ipotezei nule.
Exemple de teste statistice utilizate pentru validarea modelelor de regresie B Testul t (Student) este calculat pentru fiecare coeficient al regresiei ca raport ntre valoarea estimat a acestuia i abaterea sa standard i este utilizat pentru testarea ipotezei nule, conform creia valoarea coeficientului regresiei este egal cu zero. B Cu ajutorul testului F (Fisher) se testeaz ipoteza conform creia mrimile estimate ale coeficienilor regresiei (exceptnd termenul liber) sunt nule, ceea ce implic testarea semnificaiei ecuaiei de regresie analizat. Dac probabilitatea p (engl. p-value), asociat mrimii estimate pentru acest test, este mai mic dect nivelul de semnificaie ales (de exemplu 5%) se respinge ipoteza nul conform creia valorile estimate pentru coeficienii regresiei sunt statistic egale cu zero. B Coeficientul de determinare al ecuaiei de regresie R2, a crui mrime arat proporia n care variaia valorii variabilei dependente este explicat de ctre variabilele explicative selectate n ecuaia de regresie. Numrul ridicat de variabile explicative, incluse n model, poate conduce la valori ridicate ale R2, fr s implice n mod direct o putere explicativ mai mare a ecuaiei de regresie. n acest sens, este recomandabil luarea n considerare a mrimii afiate pentru R2ajustat ce ine cont, n estimarea valorii sale, de numrul de variabile incluse n model. B Testarea normalitii legii de distribuie a termenilor reziduali se poate face cu ajutorul testului Jarque-Bera ce msoar diferena existent ntre simetria (asimetria) i aplatizarea (alungirea) seriei fa de cele caracteristice distribuiei normale. Un nivel al probabilitii p (asociat mrimii estimate a testului) < presupune respingerea ipotezei nule privind distribuia normal a seriei termenilor reziduali, rezultai din ecuaia de regresie. B Homoscedasticitatea termenilor reziduali (variana constant a valorii acestora) este analizat cu ajutorul testului dezvoltat de White (1980). Ipoteza nul, asociat testului, implic lipsa heteroscedasticitii termenilor reziduali, independena acestora n raport de variabilele explicative ale modelului, precum i liniaritatea legturii existente ntre variabila dependent i cele explicative. nclcarea uneia dintre aceste condiii presupune obinerea unei mrimi semnificative a testului White (p-value < nivelul de semnificaie al testului, stabilit aprioric ()). Ca urmare, un p-value > implic faptul c nici una dintre aceste trei condiii nu a fost nclcat. n condiiile n care termenii reziduali sunt heteroscedastici se pot realiza coreciile propuse de White i estima corect covariana coeficienilor de regresie chiar i n prezena heteroscedasticitii termenilor reziduali. 58

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

B Cel mai cunoscut test privind autocorelarea termenilor reziduali este reprezentat de testul Durbin-Watson, este cel realizat de Durbin i Watson n 1951. Formula sa este urmtoarea:

DW =

(
t =2

t n

t 1 )
2 t

t =1

Valoarea calculat a testului se va compara cu valorile sale teoretice dL i dU, preluate din tabelul distribuiei Durbin-Watson. Regula de decizie, pe baza valorii calculate a testului, este prezentat n tabelul urmtor:
0<d<dL Autocorelare pozitiv a termenilor reziduali dLddU Indecizie dU<d<4 - dU Termenii reziduali sunt independeni - validarea modelului de regresie din aceast perspectiv. 4-dUd4- dL Indecizie 4 - dL<d<4 Autocorelare negativ a termenilor reziduali

O autocorelare cu grad mai mare de unu a termenilor reziduali nu poate fi sesizat prin intermediul acestui test. Testarea existenei autocorelrii termenilor reziduali poate fi analizat i prin intermediul testului Q-statistic, respectiv Breusch- Godfrey LM. n cazul Q-statistic, n cadrul unui tabel sunt raportate valorile estimate ale testului (pentru diferitele lag-uri ale termenului rezidual) i p-value asociat. Lipsa autocorelrii ntre termenii reziduali va implica valori ridicate ale acestor pvalue. Testul Breusch-Godfrey LM are ca ipotez nul lipsa autocorelrii ntre termenii reziduali ai ecuaiei de regresie, fiind raportat mrimea estimat a acestuia i p-value asociat. La fel ca i n cazul testului anterior, un nivel mare al p-value reprezint o indicaie a lipsei autocorelrii ntre termenii reziduali. n condiiile n care termenii reziduali sunt autocorelai pot fi realizate coreciile propuse de Newey i West i estima astfel corect covariana coeficienilor de regresie chiar i n prezena heteroscedasticitii i autocorelrii termenilor reziduali.
Etapa a 8-a. Validarea modelului

Dup ce modelul a fost calibrat i testat se realizeaz validarea acestuia pe baza setului de date reprezentnd restul de 20% din eantionul analizat, utiliznd teste statistice amintite n etapele 3 i 7.
Etapa a 9-a. Aplicarea modelului

n cadrul modelului automat de evaluare se iau n considerare, ca i valori ale variabilelor explicative, cele corespunztoare caracteristicilor proprietilor subiect i se estimeaz astfel valoarea de pia a acestora.
Etapa a 10-a. Verificarea periodic a acurateei modelului

Se recomand verificarea acurateei modelului prin compararea valorilor de pia estimate, cu ajutorul acestuia, cu cele estimate prin aplicarea metodelor i tehnicilor de evaluare recomandate de IVS-uri. Diferenele mari, existente ntre cele dou valori estimate, reprezint un semnal privind necesitatea actualizrii att a eantionului de analiz ct i a modelului automat de evaluare.
Avantaje i dezavantaje ale utilizrii modelelor automate de evaluare

Printre avantajele modelrii statistice a evalurii proprietilor imobiliare se numr: permite utilizarea de serii nelimitate de date; permite folosirea de variabile, ntr-un numr orict de mare, dac acestea sunt necesare i relevante;

59

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

permite determinarea acurateei de estimare a valorii, care poate fi excepional de bun cnd sunt folosite suficiente date de pia; asigur evaluri uniforme; modelul rezultat se poate utiliza att pentru evaluri punctuale (singulare), ct i pentru evaluare global; automatizarea procesului de evaluare, deci timp redus de prelucrare i analiz a datelor i de stabilire a concluziei asupra evalurii; obiectivitate i eficien;

dar care pot fi atinse doar cu condiia esenial ca, la baza modelului, s stea un raionament statistico-matematic foarte serios i coerent, baza de date s fie permanent actualizat, modelul s fie testat nainte de a fi efectiv utilizat n evaluare.
Dezavantajele modelrii statistice sunt: nu poate fi aplicat pentru pieele restrnse, cu puine tranzacii sau pentru pieele atipice; necesitatea unui bagaj foarte dezvoltat de cunotine n domeniul statisticii matematice i al soft-urilor de specialitate. Bibliografie

1. Basic Business Statistics. Concepts and Applications, Berenson M.L., Levine D.M., Krehbiel T.C., 9th Edition, Pearson Prentice Hall, 2004; 2. Business Statistics in Practice, Bruce L. Bowerman, Richard T. OConnell, McGraw Hill, fourth edition, 2007; 3. Dicionar de statistic general, Alexandru Isaic-Maniu, Eugen Pecican, Viorel Gh. Vod, Daniela tefnescu, Pavel Wagner, Editura Economic, 2003; 4. Mass Appraisal Methods An international perspective for property valuers, Wiley-Blackwell, 2008; 5. Practical Applications in Appraisal Valuation Modeling, Statistical Methods for Real Estate Practitioners, M.S. Kane, M.R. Linn, J.A. Johnson, Appraisal Institute, 2004; 6. Standardele Internaionale de Evaluare 2011, International Valuation Standards Council, 2011; 7. Standard on Automated Valuation Models (AVMs), International Association of Assessing Officers, 2003; 8. Standard on Ratio Studies, International Association of Assessing Officers, 2007; 9. Statistical Analysis, S.B. Richmond, second edition, 1964; 10. Statistic aplicat pentru modelarea evalurii imobiliare, Iuliu Paca, Editura Politehnic, 2008; 11. Statistic: noiuni fundamentale i aplicaii, Vergil Voineagu, Dana Colibab, Giani Grdinaru, Editura ASE, 2002; 12. Statistic teoretic i economic - note de curs, s.l.drd. Silvia Elena Cristache, Editura ASE, 2002; 13. Statistic teoretic i economic - teorie i aplicaii, Constantin Anghelache, Editura Economic, 2004;
14. Statistic: teorie i aplicaii, Tudorel Andrei, Stelian Stancu, Daniel Traian Pele, Editura

Economic, ediia a doua, 2002.

60

Ghiduri de Evaluare (GE) i Ghiduri Metodologice de Evaluare (GME) ANEVAR 2012

Glosar IVS 2011


Abordare bazat pe active (AssetBased Approach) O metod de estimare a valorii unei ntreprinderi sau a unei participaii la o ntreprindere prin nsumarea valorilor nete ale activelor i datoriilor individuale. Deoarece fiecare activ i datorie poate fi evaluat() prin utilizarea oricreia din abordrile prin pia, prin cost sau prin venit, aceasta nu reprezint o abordare n evaluare distinct. VEZI: IVS - Cadrul general. VEZI i: Metoda nsumrii. Una din cele trei ci principale de estimare a valorii. Fiecare abordare n evaluare include diferite metode care pot fi utilizate pentru a aplica principiile abordrii la tipuri de active sau situaii specifice. VEZI i: Abordare prin cost; Abordare prin venit; Abordare prin pia; Metod de evaluare. O abordare n evaluare fundamentat pe principiul economic conform cruia un cumprtor nu va plti mai mult pentru un activ, dect costul necesar obinerii unui activ cu aceeai utilitate, fie prin cumprare, fie prin construire. O abordare n evaluare care ofer o indicaie asupra valorii prin compararea activului subiect, cu active identice sau similare, al cror pre se cunoate. O abordare n evaluare care ofer o indicaie asupra valorii, prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare ntr-o singur valoare a capitalului. Un activ care ofer funcii similare i utilitate echivalent cu cele ale activului care se evalueaz, dar care are un proiect modern i este construit sau fcut cu materiale i tehnici moderne. Orice active corporale sau necorporale utilizate pentru generarea fluxurilor de numerar asociate cu imobilizarea necorporal care se evalueaz. VEZI i: Costuri de oportunitate ale activelor contribuitoare. Numerar i active care se ateapt s fie convertite n mod rezonabil n numerar pe parcursul unui an de desfurare normal a activitii ntreprinderii. VEZI i: Datorii curente. Clase de active care nu sunt de baz pentru activitile de exploatare ale unei ntreprinderi, dar care totui pot genera venit sau pot asigura rentabilitatea investiiei. Active ale cror valori, exprimate n termeni reali, se vor micora de-a lungul timpului. Active care sunt deinute pe termen lung de ctre o ntreprindere n scopul utilizrii n producia de bunuri sau pentru prestarea de servicii. VEZI i: Active curente. O serie de pli anuale fcute sau primite la anumite intervale, de-a lungul duratei de via sau pe un anumit numr de perioade.

Abordare n evaluare (Valuation Approach)

Abordarea prin cost (Cost Approach)

Abordarea prin pia (Market Approach) Abordarea prin venit (Income Approach) Activ modern echivalent (Modern Equivalent Asset) Active contribuitoare (Contributory Assets)

Active curente (Current Assets)

Active din afara exploatrii (Nonoperating Assets) Active epuizabile (Wasting Assets) Active imobilizate (Non-Current Assets) Anuitate (Annuity)

77

ANEVAR

Ghiduri de Evaluare (GE) i Ghiduri Metodologice de Evaluare (GME) ANEVAR 2012

Beneficii normalizate (Normalised Earnings) Beneficiu fiscal din amortizare (Tax Amortisation Benefit) Beta (Beta) Beta pentru ndatorare (Levered Beta) Capital de lucru (Fond de rulment net) (Working Capital) Capital investit (Invested Capital)

Beneficii economice corectate pentru elementele nerepetabile, neeconomice sau neobinuite, n scopul asigurrii comparabilitii. Economia de impozit realizat ca urmare a amortizrii unui activ imobilizat. O cuantificare a riscului sistematic al unei aciuni; tendina cursului unei aciuni de a se corela cu modificrile unui anumit indice. Coeficientul beta care reflect o structur a capitalului care include i credit. VEZI i: Beta. Diferena dintre activele curente i datoriile curente. VEZI i: Active curente; Datorii curente. Suma dintre capitalul propriu i creditul unei ntreprinderi. Creditul poate fi fie (a) toate datoriile purttoare de dobnzi, fie (b) datoriile pe termen lung purttoare de dobnzi. Atunci cnd se utilizeaz acest termen ar trebui s se precizeze care din cele dou accepiuni este utilizat. VEZI i: Valoarea ntreprinderii. Dreptul proprietarului asupra unui activ sau ntr-o ntreprindere dup deducerea tuturor datoriilor. 1) convertirea unui venit periodic ntr-un echivalent al valorii capitalului echivalent,

Capital propriu (Equity) Capitalizare (Capitalisation)

2) structura capitalului unei ntreprinderi sau 3) recunoaterea cheltuielilor ntr-o situaie financiar, mai degrab
ca o imobilizare de capital dect ca o cheltuial curent. Cea mai bun utilizare (Highest and Best Use) Chiria (Leasee) Utilizarea unui activ care i maximizeaz valoarea i care este posibil din punct de vedere fizic, e permis legal i e fezabil din punct de vedere financiar. O persoan sau o entitate corporativ cu drept de utilizare a unui activ conform clauzelor unui contract de nchiriere. VEZI i: Contract de nchiriere; Locator. Chiria specificat ntr-un contract de nchiriere. Poate fi diferit de chiria de pia. VEZI i: Chiria de pia. Suma estimat pentru care o proprietate ar putea fi nchiriat, la data evalurii, ntre un locator hotrt i un locatar hotrt, cu clauze de nchiriere adecvate, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. O ntreprindere care se ateapt s-i continue activitatea de exploatare ntr-un viitor previzibil. Un contract prin care un locator acord unui chiria un drept de utilizare a unui activ pe o perioad de timp convenit n schimbul unei pli sau a unei serii de pli. VEZI i: Chiria; Locator. Gradul de control asigurat de o poziie majoritar.

Chirie contractual (Contract Rent) Chirie de pia (Market Rent)

Continuitatea exploatrii (Going Concern) Contract de nchiriere (Lease)

Control majoritar (Majority Control)

78

ANEVAR

Ghiduri de Evaluare (GE) i Ghiduri Metodologice de Evaluare (GME) ANEVAR 2012

Cost de nlocuire (Replacement Cost) Cost de reproducere (Reproduction Cost) Costul capitalului (Cost of Capital) Costul mediu ponderat al capitalului (Weighted Average Cost of Capital) Costuri de oportunitate ale activelor contribuitoare (Contributory Asset Charges)

Costul curent al unui activ similar care ofer utilitate echivalent. VEZI i: Activ modern echivalent. Costul curent de realizare a unei replici a unui activ. Rata rentabilitii ateptat pe pia pentru a atrage fonduri necesare pentru o anumit investiie. O rat de actualizare determinat ca medie ponderat, la valoarea de pia, a costurilor tuturor surselor de finanare din structura capitalului unei ntreprinderi. Un cost de oportunitate care reflect profitul economic sau recuperarea activelor contribuitoare utilizate pentru generarea fluxurilor de numerar asociate cu imobilizarea necorporal evaluat. VEZI i: Active contribuitoare; Metoda supraprofiturilor economice dintr-o singur perioad; Metoda supraprofiturilor economice din mai multe perioade. Un anumit cumprtor, pentru care un anumit activ are o valoare special, datorit avantajelor rezultate din proprietatea asupra acestuia i care nu ar fi disponibile altor cumprtori de pe pia. Raportul dintre cursul unei aciuni i profitul net pe aciunea respectiv. Data la care se aplic opinia asupra valorii. Date i alte informaii care sunt utilizate ntr-o metod de evaluare. Datele de intrare pot fi certe sau estimate. Credite sau obligaii care au o scaden mai mic de un an. VEZI i: Active curente. O pierdere din beneficiile economice viitoare sau din potenialul de servicii al unui activ, n plus fa de pierderea sistematic recunoscut de beneficii economice viitoare sau de potenial de servicii derivat din amortizare. O pierdere de valoare cauzat de scderea utilitii unui activ din cauza deteriorrii fizice, a schimbrilor tehnologice, schemelor de evoluie a cererii i a modificrilor mediului nconjurtor. VEZI i: Depreciere economic; Depreciere extern; Depreciere funcional; Deteriorare fizic. O pierdere de valoare cauzat de factori externi activului, n special factori corelai cu modificrile n cererea i oferta produselor realizate cu ajutorul acelui activ. VEZI i: Depreciere extern; Depreciere funcional; Depreciere; Deteriorare fizic. O pierdere de valoare cauzat de factori din exteriorul activului. VEZI i: Depreciere economic; Depreciere funcional; Depreciere; Deteriorare fizic. O pierdere de valoare cauzat de ineficiena sau supradimensionarea activului subiect n comparaie cu substitutul su. VEZI i: Depreciere economic; Depreciere extern; Depreciere funcional; Depreciere; Deteriorare fizic.

Cumprtor special (Special Purchaser) Cursul aciunii/profit net (Price/Earnings Ratio) Data evalurii (Valuation date) Date de intrare pentru evaluare (Valuation Inputs) Datorii curente (Current Liabilities) Depreciere (Impairment)

Depreciere (Obsolescence)

Depreciere economic (Economic Obsolescence)

Depreciere extern (External Obsolescence) Depreciere funcional (Functional Obsolescence)

79

ANEVAR

Ghiduri de Evaluare (GE) i Ghiduri Metodologice de Evaluare (GME) ANEVAR 2012

Depreciere tehnologic (Technical Obsolescence) Deteriorare fizic (Physical Obsolescence) Discont pentru blocaj (Blockage Discount)

VEZI: Depreciere funcional. O pierdere de valoare cauzat de scderea utilitii unui activ din cauza deteriorrii fizice a activului sau a componentelor sale, ca efect al vrstei sale i a utilizrii n condiii normale. O sum sau un procentaj care ar fi dedus() de ctre participanii pe pia din cursul curent de pia al unei aciuni listat la bursa de valori pentru a reflecta o diminuare a valorii unei aciuni dintr-un pachet de aciuni cu un volum ce l face s nu poat fi vndut ntr-o perioad de timp rezonabil, avnd n vedere tranzaciile normale cu pachete de aciuni. O sum sau un procentaj sczut dintr-o valoare pro rata a unei aciuni dintr-un pachet de 100% din capitalul propriu al unei ntreprinderi pentru a reflecta lipsa uneia sau a tuturor prerogativelor de control. VEZI i: Prim de control. Un discont pentru lipsa de control aferent unui pachet minoritar. Toate drepturile, participaiile i beneficiile legate de proprietatea imobiliar. Definiia din IFRS, IAS16: (a) perioada n care se preconizeaz ca un activ s fie disponibil pentru utilizare de ctre o entitate; sau (b) numrul de uniti de producie sau alte uniti similare pe care entitatea preconizeaz s le obin de la activ. VEZI i: Durat de via economic. Perioada total de timp de-a lungul creia se ateapt ca un activ s genereze beneficii economice pentru unul sau mai muli utilizatori. VEZI i: Durat de via util Nivelul la care un activ care urmeaz s fie evaluat este agregat cu alte active sau dezagregat. VEZI: Evaluare (Valuation).

Discont pentru lips de control (Discount for Lack of Control)

Discont pentru pachet minoritar (Minority Discount) Drepturi imobiliare (Real Property) Durata de via util (Useful Life)

Durat de via economic (Economic Life) Element de nregistrare n contabilitate (Unit of Account) Evaluare (Appraisal) Evaluare (Valuation)

1) Procesul de stabilirea a valorii unui activ sau datorii; sau 2) Suma care reprezint o opinie asupra valorii sau o estimare a
valorii. Un evaluator care nu este angajat al proprietarului sau al managerului unui activ. Multiplu aplicat unui singur venit periodic reprezentativ pentru a-l converti ntr-o valoare a capitalului. VEZI i: Rat de capitalizare. Factori care sunt specifici unei anumite entiti i care, n general, nu sunt disponibili participanilor pe pia. Fluxuri de numerar disponibile pentru recompensarea acionarilor (sub form de dividende) dup ce au fost finanate activitile de exploatare ale ntreprinderii, dup ce au fost fcute investiiile de capital necesare i dup creterea sau descreterea finanrii prin credite. VEZI i: Flux de numerar net la dispoziia firmei.

Evaluator extern (External Valuer) Factor de capitalizare (Capitalisation Factor) Factori specifici entitii (Entity Specific Factors) Flux de numerar net la dispoziia acionarilor (Free Cash Flows to Equity)

80

ANEVAR

Ghiduri de Evaluare (GE) i Ghiduri Metodologice de Evaluare (GME) ANEVAR 2012

Flux de numerar net la dispoziia firmei (Free Cash Flows to Firm)

Fluxuri de numerar disponibile pentru recompensarea acionarilor (sub form de dividende) i a creditorilor (sub forma creditului i a dobnzii) dup finanarea activitilor de exploatare a ntreprinderii i dup ce au fost fcute investiiile de capital necesare. VEZI i: Flux de numerar net la dispoziia acionarilor. Numerar care este generat pe o perioad de timp de un activ, un grup de active sau de o ntreprindere. De obicei se utilizeaz mpreun cu un cuvnt sau o fraz calificativ(). VEZI i: Flux de numerar net la dispoziia firmei; Fluxuri de numerar exprimate n termeni nominali; Fluxuri de numerar exprimate n termeni reali. Fluxuri de numerar dintr-o perioad de timp fr a fi ajustate din cauza inflaiei. Fluxuri de numerar dintr-o perioad de timp ajustate din cauza influenei inflaiei. Orice beneficiu economic viitor provenit dintr-o ntreprindere, dintro participaie la o ntreprindere sau din utilizarea unui grup de active, care nu sunt separabile. O imobilizare nemonetar care se manifest prin proprietile sale economice. Aceasta nu are substan fizic, dar asigur drepturi i beneficii economice proprietarului su. Active/imobilizri care au o form fizic. Exemple pot fi terenuri i cldiri, imobilizri corporale mobile, amenajri, instrumente i echipamente i active n curs de execuie i dezvoltare. O clas de imobilizri corporale care:
(a) sunt deinute de o entitate pentru a fi utilizate n producia de

Flux de numerar (Cash Flow)

Fluxuri de numerar exprimate n termeni nominali (Nominal Cash Flows) Fluxuri de numerar exprimate n termeni reali (Real Cash Flows) Fond comercial (Goodwill)

Imobilizare necorporal (Intangible Asset) Imobilizri corporale (Tangible Assets) Imobilizri corporale mobile (Plant and Equiupment)

bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi nchiriate terilor sau pentru a fi folosite n scopuri administrative i (b) care se preconizeaz s fie utilizate pe o perioad de timp. Imobilizri corporale mobile (Plant and Machinery) Informaii financiare previzionate (Prospective Financial Information) Instrument financiar (Financial Instrument) Instrument de capital propriu (Equity Instrument) Investiie imobiliar (Investment Property) VEZI: Imobilizri corporale mobile (Plant and Equiupment). Date financiare previzionate utilizate pentru a estima fluxurile de numerar ntr-un model de actualizare a fluxurilor de numerar. Un contract care genereaz drepturi sau obligaii ntre anumite pri pentru primirea sau plata de numerar, a altor recompense financiare sau a unui instrument de capital propriu. Orice contract care creeaz un drept rezidual asupra activelor unei entiti dup deducerea tuturor datoriilor sale. Proprietatea imobiliar, respectiv un teren sau o cldire, sau o parte a unei cldiri sau ambele, deinut de proprietar mai degrab pentru a obine venituri din chirii sau pentru creterea valorii capitalului, sau ambele, dect pentru: (a) utilizarea n producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii sau pentru scopuri administrative; sau (b) vnzarea pe parcursul desfurrii normale a activitii.

81

ANEVAR

Ghiduri de Evaluare (GE) i Ghiduri Metodologice de Evaluare (GME) ANEVAR 2012

Ipotez special (Special Assumption) ntreprindere (Business sau Business Enterprise) Lichiditate (Liquidity)

O ipotez care fie presupune fapte care sunt diferite de faptele efective, existente la data evalurii, fie care nu ar fi fcute ntr-o tranzacie de un participant tipic pe pia, la data evalurii. O entitate comercial, industrial, de servicii sau de investiii (sau o combinaie a acestora) care desfoar o activitate economic. O cuantificare a uurinei cu care un activ poate fi convertit n numerar. Un activ foarte lichid poate fi transformat uor n numerar; un activ lipsit de lichiditate este dificil de transformat n numerar. O persoan sau o entitate corporativ care acord alteia drepturile de utilizare a unui activ, conform clauzelor unui contract de nchiriere, n schimbul obinerii unei pli sau a unei serii de pli. VEZI i: Contract de nchiriere; Chiria. O metod nscris n abordarea prin cost care indic valoarea prin calcularea costului de nlocuire curent al unui activ din care se scad deteriorarea fizic i orice forme relevante de depreciere. O metod de estimare a valorii unei imobilizri necorporale pe baza nivelului unor pli ipotetice de redeven, care sunt evitate prin deinerea proprietii asupra activului, n comparaie cu obinerea unei licene pentru utilizarea acesteia de la o ter parte. VEZI i: Redeven. O metod nscris n abordarea prin venit prin care se aplic o rat de actualizare unor fluxuri de numerar viitoare ateptate pentru a estima valoarea actualizat (prezent). O metod de evaluare a unei imobilizri necorporale prin care se deduce costul de achiziie sau de generare intern a activelor contribuitoare din fluxurile de numerar asociate cu utilizarea acelei imobilizri. VEZI i: Active contribuitoare; Metoda supraprofiturilor economice; Metoda supraprofiturilor economice din mai multe perioade. O metod de evaluare nscris n abordarea prin venit prin care se capitalizeaz venitul viitor ateptat sau utilitatea ca baz a estimrii valorii. O metod de evaluare care ofer o indicaie asupra valorii unui activ prin nsumarea valorilor separate ale prilor lui componente. VEZI i: Abordarea bazat pe active. O metod care indic valoarea unei imobilizri necorporale prin compararea profiturilor sau a fluxurilor de numerar previzionate care ar putea fi obinute de o ntreprindere care utilizeaz imobilizarea necorporal, cu cele care ar fi obinute de o ntreprindere care nu utilizeaz acea imobilizare necorporal. O metod de evaluare inclus n abordarea prin cost, care este utilizat pentru evaluarea instrumentelor financiare, care furnizeaz o indicaie asupra valorii curente a unui instrument sau portofoliu prin reproducerea sau replicarea" riscurilor acestuia i a fluxurilor de numerar ntr-o alternativ ipotetic sau sintetic.

Locator (Lessor)

Metoda costului de nlocuire net (Depreciated Replacement Cost Method) Metoda evitrii plii redevenei (Relief from Royalty Method)

Metoda fluxurilor de numerar actualizate (Discounted Cash Flow Method) Metoda Greenfield (Greenfield Method)

Metoda investiiei (Investment Method) Metoda nsumrii (Summation Method) Metoda profiturilor suplimentare (Premium Profits Method)

Metoda replicrii (Replication Method)

82

ANEVAR

Ghiduri de Evaluare (GE) i Ghiduri Metodologice de Evaluare (GME) ANEVAR 2012

Metoda supraprofiturilor economice (Excess Earnings Method)

O metod de estimare a beneficiilor economice generate de o imobilizare necorporal, prin identificarea fluxurilor de numerar asociate cu utilizarea acelei imobilizri i prin deducerea unui profit economic (rezonabil) care reflect o recompensare just pentru utilizarea activelor contribuitoare. VEZI i: Costurile de oportunitate ale activelor contribuitoare; Metoda Greenfield; Metoda supraprofiturilor economice din mai multe perioade (Multi-Period Excess Earnings Method). O metod de estimare a beneficiilor economice generate de o imobilizare necorporal pe parcursul mai multor perioade de timp, prin identificarea fluxurilor de numerar asociate cu utilizarea imobilizrii i dup deducerea profitului economic periodic care reflect un profit rezonabil pentru utilizarea activelor contribuitoare. VEZI i: Active contribuitoare; Costurile de oportunitate ale activelor contribuitoare; Metoda supraprofiturilor economice dintr-o singur perioad (Excess Earnings Method); Metoda Greenfield. O tehnic specific sau un model utilizat pentru a estima valoarea. Toate metodele de evaluare se nscriu ntr-o abordare n evaluare. VEZI i: Abordare n evaluare. Ansamblul metodelor de evaluare. Un model prin care costul capitalului exprimat de o aciune sau de un portofoliu de aciuni este egal cu rata fr risc plus o prim de risc proporional cu riscul sistematic al aciunii sau al portofoliului de aciuni. O opinie referitoare la aprecierea rezonabilitii preului de vnzare sau de transfer a unei ntreprinderi, n optica acionarilor acesteia. Un pachet de aciuni care asigur peste 50% din drepturile de vot ntr-o ntreprindere. Un pachet care asigur mai puin de 50% din drepturile de vot ntr-o ntreprindere. Toate persoanele, companiile sau alte entiti care sunt implicate n tranzacii curente sau care intenioneaz s intre ntr-o tranzacie cu un anumit tip de activ. Capacitatea unui activ de a continua s furnizeze bunuri i servicii n conformitate cu obiectivele entitii. Un ansamblu de diverse active sau datorii deinute sau administrate de o singur entitate. O rat a rentabilitii adugat la rata fr risc pentru a reflecta riscul de nerealizare a beneficiilor generate de o investiie. O sum sau un procentaj prin care valoarea pro rata a unui pachet de control depete valoarea pro rata a unui pachet minoritar pentru a reflecta puterea de control. O rat a rentabilitii adugat la rata fr risc pentru a reflecta riscul suplimentar al instrumentelor de capitaluri proprii, peste riscul aferent instrumentelor fr risc (o component a costului capitalului propriu sau a ratei de actualizare a capitalului propriu).

Metoda supraprofiturilor economice din mai multe perioade (Multi-Period Excess Earnings Method)

Metod de evaluare (Valuation Method) Metodologie de evaluare (Valuation Methodology) Modelul de evaluare a activelor financiare (Capital Asset Pricing Model (CAPM)) Opinie rezonabil (Fairness Opinion) Pachet majoritar (Majority Interest) Pachet minoritar (Minority Interest) Participani pe pia (Market Participants) Ponteial de servicii (Service Potential) Portofoliu (Portofolio) Prima de risc (Risk Premium) Prim de control (Control Premium) Prim de risc aferent costului capitalului propriu (Equity Risk Premium)

83

ANEVAR

Ghiduri de Evaluare (GE) i Ghiduri Metodologice de Evaluare (GME) ANEVAR 2012

Proprietate imobiliar generatoare de afaceri (Trade Related Property) Proprietate imobiliar (Real Estate)

Orice tip de proprietate imobiliar desemnat pentru un anumit tip de afacere, n care valoarea proprietii reflect potenialul comercial pentru acea afacere. VEZI i: Proprietate specializat. Terenul i toate elementele care sunt o parte natural a acestuia, de exemplu copaci i minerale, elementele care au fost ataate terenului, cum ar fi cldirile i construciile de pe amplasament i toate elementele permanent ataate cldirilor, de exemplu, echipamentele mecanice i electrice care asigur funcionarea unei cldiri, aflate att n subsol, ct i deasupra solului. O proprietate imobiliar care se vinde rar sau niciodat pe pia, cu excepia cazului vnzrii ntreprinderii sau entitii din care aceasta face parte, din cauza caracterului ei unic provenit din natura i proiectul specializat, din configuraia, localizarea i mrimea ei sau din alte cauze. VEZI i: Proprietate generatoare de afaceri. Rata anual anticipat a rentabilitii, aferent unei obligaiuni, n cazul n care aceasta este deinut pn la data scadenei, calculat pe baza cursului de pia curent, valorii nominale, ratei cuponului i duratei de timp pn la scaden. VEZI i: Rat de capitalizare; Rat de capitalizare iniial; Rat de capitalizare terminal; Randamentul investiiei. Un raport care comunic utilizatorului desemnat o opinie asupra valorii i elemente relevante asociate acesteia. Elementele care trebuie prezentate ntr-un raport de evaluare sunt precizate n standardul IVS 103 Raportarea evalurii. O rat a rentabilitii utilizat pentru a converti o sum de bani viitoare sau un flux de numerar viitor ntr-o valoare actualizat (prezent). Rata de capitalizare anticipat pentru o proprietate imobiliar odat ce este stabilit valoarea de reversiune. VEZI i: Rat de capitalizare; Valoare de reversiune; Randamentul investiiei. Rata de actualizare la care valoarea actualizat a fluxurilor de numerar viitoare din investiie sunt egale cu costul de achiziie al acelei investiii. Inversul factorului de capitalizare, exprimat de obicei ca procentaj. VEZI i: Factor de capitalizare; Rat de capitalizare; Rat de capitalizare terminal; Randamentul investiiei; Randament la maturitate. Beneficiul generat de o investiie. n general se exprim ca procentaj anual din costul unei investiii sau din valoarea sa de pia sau din valoarea sa nominal. Termen folosit de regul cu un calificativ sau n contextul unei fraze. VEZI i: Rat de capitalizare; Rat de capitalizare iniial; Rat de capitalizare terminal; Randament la maturitate. Beneficiu reprezentat de un venit generat de o investiie, exprimat sub form procentual. VEZI i: Factor de capitalizare. Rata rentabilitii existent pe pia aferent unei investiii fr risc.

Proprietate imobiliar specializat (Specialised Property)

Randament la maturitate (Yield to Maturity)

Raport de evaluare (Valuation Report)

Rata de actualizare (Discount Rate) Rata de capitalizare terminal (Reversionary Yield) Rata intern a rentabilitii (Internal Rate of Return) Randament cu toate riscurile inlcuse (All Risks Yield)

Randamentul (Yield)

Rat de capitalizare (Capitalisation Rate) Rat fr risc (Risk Free Rate)

84

ANEVAR

Ghiduri de Evaluare (GE) i Ghiduri Metodologice de Evaluare (GME) ANEVAR 2012

Rata rentabilitii (Rate of Return) Redeven (Royalty)

Profitul (pierderea) i/sau modificarea valorii realizate sau anticipate a unei investiii, exprimat() n procente din valoarea acelei investiii. O plat fcut pentru utilizarea unui activ, n special a unei imobilizri necorporale sau a unei resurse naturale. VEZI i: Metoda evitrii plii redevenei. Venitul iniial dintr-o investiie raportat la preul pltit pentru investiie, exprimat sub form procentual. VEZI i: Rat de capitalizare; Rat de capitalizare terminal; Venit generat de o investiie; Randament la maturitate. Riscul care afecteaz o pia ntreag i nu doar anumii participani sau anumite active. Riscul de pia nu poate fi diversificat. VEZI i: Riscul ntreprinderii; Risc financiar; Risc sistematic; Risc sistemic; Risc nesistematic. Gradul de incertitudine n ceea ce privete realizarea veniturilor viitoare ateptate ale ntreprinderii, rezultat din ndatorarea financiar a acesteia. VEZI i: Riscul ntreprinderii; Risc de pia; Risc sistematic. Un risc specific unei entiti, activ sau grup de active. Poate fi diversificat. VEZI i: Riscul ntreprinderii; Risc financiar; Risc de pia; Risc sistematic; Risc sistemic. Riscul care caracterizeaz piaa n ansamblul ei i care nu este specific participanilor pe pia sau activelor. Riscul sistematic nu poate fi diversificat. VEZI i: Riscul ntreprinderii; Risc financiar; Risc de pia; Risc sistemic; Risc nesistematic. Riscul de deteriorare al unui sistem, risc generat de colapsul unui element component al acelui sistem. VEZI i: Riscul ntreprinderii; Risc financiar; Risc de pia; Risc sistematic; Risc nesistematic. Gradul de incertitudine aferent realizrii profiturilor viitoare ateptate din activitatea ntreprinderii, care rezult din ali factori dect levierul financiar. VEZI i: Risc financiar; Risc de pia; Risc sistematic. O situaie periodic cu privirea la poziia financiar a unei entiti. Orice standarde recunoscute sau adoptate pentru realizarea situaiilor periodice ale poziiei financiare a unei entiti. Acestea mai sunt cunoscute i ca standarde de contabilitate. VEZI i: Standarde Internaionale de Raportare Financiar. Standardele i interpretrile adoptate de ctre Consiliul pentru Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB). Cuprind:
Standardele Internaionale de Raportare Financiar, Standardele Internaionale de Contabilitate i Interpretrile

Rentabilitate iniial (Initial Yield)

Risc de pia (Market Risk)

Risc financiar (Financial Risk)

Risc nesistematic (Unsystematic Risk) Risc sistematic (Systematic Risk)

Risc sistemic (Systemic Risk)

Riscul ntreprinderii (Business Risk)

Situaie financiar (Financial Statement) Standarde de Raportare Financiar (Financial Reporting Standards) Standarde Internaionale de Raportare Financiar (International Financial Reporting Standards)

elaborate de Comitetul pentru Interpretarea Raportrii Financiare Internaionale (IFRIC) sau de fostul Comitet de Interpretare (SIC).

85

ANEVAR

Ghiduri de Evaluare (GE) i Ghiduri Metodologice de Evaluare (GME) ANEVAR 2012

Structura capitalului (Capital Structure) Supraprofituri economice (Excess Earnings)

Compoziia capitalului investit ntr-o ntreprindere; finanare mixt prin capitaluri proprii i credit. Acea sum a beneficiilor economice anticipate care depete profitul economic normal, calculat pe baza ratei rentabilitii aferente valorii activelor de baz selectate (adesea sub form de active corporale nete) utilizate pentru a genera acele beneficii economice anticipate. Un model multifactorial pentru estimarea costului capitalului propriu care ncorporeaz civa factori de risc sistematic. O precizare a ipotezelor fundamentale de estimare a unei valori. O baz comun de comparaie utilizat pentru analiza diferenelor dintre active. Aceasta poate fi o caracteristic fizic, de exemplu, preul pe metru sau pe picior ptrat sau o caracteristic economic, de exemplu, raportul dintre preul de vnzare al unui activ i venitul net generat de acesta. O expresie a gradului de satisfacie derivat din folosina unui activ. Valoarea unei pli viitoare sau a unei serii de pli viitoare actualizate la data curent sau la momentul zero. VEZI i: Valoare actualizat net. Valoarea specificat, la o anumit dat, a intrrilor de fluxuri de numerar minus ieirile de fluxuri de numerar (inclusiv costul investiiei), calculate prin utilizarea unei rate de actualizare adecvate. VEZI i: Valoare actualizat. VEZI: Valoare contabil (Carrying Amount). Valoarea la care un activ este recunoscut n situaiile financiare ale unei entiti dup ce se deduc orice depreciere (amortizare) cumulat i pierderi cumulate din depreciere. Valoarea unui activ care a ajuns la finalul duratei sale de via economic pentru scopul pentru care a fost fcut. Totui, activul poate avea valoare pentru o utilizare alternativ sau pentru reciclare. VEZI i: Valoare rezidual. Valoarea unui activ pentru un proprietar sau pentru un proprietar potenial, pentru o anumit investiie sau n scopuri de exploatare. Suma net care ar putea fi obinut dac activitatea unei ntreprinderi ar fi ntrerupt iar activele sale ar fi vndute bucat cu bucat. Trebuie de asemenea s fie precizate i tipurile valorii adecvate i orice ipoteze suplimentare adecvate. Suma estimat pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat() la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Valoarea estimat a unei investiii imobiliare la finalul unei perioade n care venitul din chirii este peste sau sub nivelul chiriei de pia. VEZI i: Valoare terminal.

Teoria evalurii prin arbitraj (Arbitrage Pricing Theory) Tip al valorii (Basis of value) Uniti de comparaie (Unit(s) of Comparison)

Utilitate (Utility) Valoare actualizat (Present Value) Valoare net actualizat (Net Present Value)

Valoare contabil (Book Value) Valoare contabil (Carrying Amount) Valoare de casare (Salvage Value)

Valoare de investiie (Investment Value) Valoare de lichidare (Liquidation Value)

Valoare de pia (Market Value)

Valoare de reversiune (Reversionary Value)

86

ANEVAR

Ghiduri de Evaluare (GE) i Ghiduri Metodologice de Evaluare (GME) ANEVAR 2012

Valoare just (Fair Value)

(1) Preul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii ntre pri identificate, aflate n cunotin de cauz i hotrte, care reflect interesele acelor pri. Pentru utilizare n raportri financiare n baza Standardelor Internaionale de Raportare Financiar, valoarea just are o semnificaie diferit: (2) n IFRS 13 Valoarea just este preul care ar putea fi primit din vnzarea unui activ sau care ar fi pltit pentru transferarea unei datorii n cadrul unei tranzacii normale ntre participanii pe pia la data evalurii."

Valoare net contabil (Net Book Value)

1) Referitor la o ntreprindere: diferena dintre activele totale (dup


deducerea amortizrii i deprecierii) i datoriile totale, aa cum sunt acestea nregistrate n bilanul contabil.

2) Referitor la un anumit activ: costul capitalizat minus amortizarea


cumulat aa cum apare n registrele contabile al ntreprinderii. VEZI i: Valoarea contabil. Valoare rezidual (Residual Value) (1) Valoarea anticipat a unui activ la sfritul duratei de via util a acestuia. (2) Definiia din IFRS (IAS16): Valoarea estimat pe care ar obine-o n prezent o entitate din cedarea unui activ, dup deducerea costurilor estimate asociate cedrii, dac activul ar avea deja vechimea i starea prevzute la sfritul duratei sale de via util". VEZI i: Valoare de casare. O sum care reflect caracteristicile particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un cumprtor special. Valoarea de la sfritul perioadei de previziune a fluxului de numerar, n cadrul analizei fluxului de numerar actualizat. VEZI i: Valoare de reversiune. Definiia IFRS din IAS 36: Valoarea actualizat a fluxurilor de numerar viitoare preconizate s se obin de la un activ sau de la o unitate generatoare de numerar". Valoarea total a capitalurilor proprii ale unei ntreprinderi plus valoarea creditelor sale sau a datoriilor purttoare de dobnzi, minus orice numerar sau echivalente de numerar disponibile pentru a plti acele datorii. VEZI i: Capital investit. Pierderea maxim ateptat s se produc ntr-o anumit perioad de timp ca rezultat al modificrilor unor parametri identificai ai riscului, cu un nivel precizat de ncredere, bazat pe analize statistice ale tendinelor i volatilitii preului istoric. VEZI i: Riscul ntreprinderii; Risc financiar; Risc de pia; Risc sistematic; Risc sistemic; Risc nesistematic. Un element suplimentar al valorii creat prin combinarea a dou sau mai multe drepturi, combinaie n urma creia valoarea dreptului rezultat este mai mare dect suma drepturilor iniiale. Tranzacii concomitente prin care cumprtorul devine locator i vnztorul devine locatar. VEZI i: Chiria; Locator.

Valoare special (Special Value) Valoare terminal (Terminal Value) Valoarea de utilizare (Value in Use) Valoarea ntreprinderii (Business Value)

Valoare la risc (Value at Risk)

Valoarea sinergiei (Synergistic Value) Vnzare i leaseback (Sale and Leaseback)

87

ANEVAR

Ghiduri de Evaluare (GE) i Ghiduri Metodologice de Evaluare (GME) ANEVAR 2012

Abordarea metodologic a unor definiii i termeni din IVS 2011, n interpretarea ANEVAR
Coninut Alocarea valorii totale a proprietii imobiliare sau a preului pltit pentru achiziia acesteia pe componentele teren i construcii
- Introducere - Procedurile de alocare

Paragraful 1 1.1 1.2 2 3 4 5 6 6.1 6.2 6.3

Componentizarea (alocarea pe componente a valorii juste atribuibile unui activ complex) Costuri generate de vnzare Profitul economic i supraprofitul economic Profitul suplimentar Valoarea ntreprinderii i a capitalului propriu - Capitalul propriu - Datoriile totale purttoare de dobnzi - Numerar i echivalentele de numerar

1. Alocarea valorii totale a proprietii imobiliare sau a preului pltit pentru achiziia acesteia pe componentele teren i construcii 1.1 Introducere 1. Aceast tem se refer numai la alocarea valorii totale a unei proprieti imobiliare sau a preului de cumprare al acesteia pe componentele ei principale, n general, pe componentele fizice cu valori semnificative, respectiv teren i construcii (care includ i amenajrile terenului). 2. Scopurile uzuale pentru care se solicit procesul de alocare a valorii totale sau a preului de achiziie al unei proprieti imobiliare sunt elaborarea situaiilor financiare, respectiv estimarea valorii amortizabile a construciilor i a valorii contabile a terenului, estimarea valorii de impozitare a terenului i construciilor, clasificarea operaiunilor de leasing conform prevederilor Standardelor Internaionale de Raportare Financiar (IFRS), efectuarea unor analize comparative, precum i garantarea unui credit. 3. Alocarea preului de achiziie ar trebui s fie precedat de o evaluare a proprietii imobiliare n cauz, pentru a se vedea dac preul tranzaciei reflect optica participanilor pe pia, respectiv ndeplinirea condiiilor incluse n definiia valorii de pia din IVS Cadrul general. 4. Alocarea valorii totale sau preului unei proprieti imobiliare pe componentele acesteia este o sarcin cerut fie n mod expres unui evaluator autorizat, fie asumat de acesta i inclus n sfera misiunii de evaluare, conform IVS 101 Sfera misiunii de evaluare. n acest al doilea caz, evaluatorul autorizat poate s vin n ntmpinarea oricrui cumprtor al unei proprieti imobiliare, care va nregistra n bilanul contabil al entitii achizitoare valoarea just sau de pia a terenului, construciilor, precum i a bunurilor mobile i a imobilizrilor necorporale separate, dac este cazul. O astfel de alocare este cerut de IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar, paragrafele 38 40. 5. Deoarece n realitate terenul i cldirile unei proprieti imobiliare de obicei nu sunt separabile, procesul de alocare a valorii totale sau preului pltit nu trebuie s fie prezentat ca fiind evaluri formale ale celor dou componente principale. De asemenea, trebuie specificat c alocarea efectuat este valabil numai pentru unul din scopurile menionate la paragraful 1.2 de mai sus. 72

Ghiduri de Evaluare (GE) i Ghiduri Metodologice de Evaluare (GME) ANEVAR 2012

Ca urmare, valorile componentelor rezultate din procesul de alocare nu pot fi prezentate ca fiind valori de pia, iar sfera misiunii de alocare nu poate fi asimilat cu sfera misiunii de evaluare. 6. Terenul n surplus sau excedentar fa de nevoile normale de funcionare a cldirilor existente nu va fi inclus n procesul de alocare, ci va fi evaluat separat la valoarea de pia. Clasificarea unui teren ca fiind n surplus sau excedentar este rezultatul raionamentului profesional al analistului, raionament care se bazeaz pe mai muli factori specifici proprietii imobiliare subiect, cum ar fi nevoia de spaiu verde, protejarea peisajului (panoramei), prevederile documentaiilor de urbanism, necesitile unei extinderi viitoare a cldirii existente etc. 7. n cazul alocrii pe componente a valorii sau preului proprietilor imobiliare generatoare de afaceri (PIGA) se vor aplica i prevederile GE 2 Evaluarea proprietilor imobiliare generatoare de afaceri, iar dup aprobarea de ctre IVSC, a prevederilor IVS 232 Proprieti imobiliare generatoare de afaceri (care va apare la finele anului 2012). 1.2 Procedurile de alocare 8. Evaluatorul va aplica eventualele prevederi legale referitoare la alocare, n vigoare la data alocrii, cu menionarea expres a respectrii sau devierii de la cerinele IVS. 9. Exist dou proceduri uzuale alternative de alocare fie a valorii totale, fie a preului total pltit pentru o proprietate imobiliar. Acestea sunt: (a) scderea valorii terenului din valoarea total sau din preul pltit pentru proprietatea imobiliar, la o dat specificat, pentru a determina valoarea construciilor; sau (b) scderea costului de nlocuire net al construciilor din valoarea total sau din preul pltit pentru proprietatea imobiliar, la o dat specificat, pentru a determina valoarea terenului. 10. Aplicarea uneia din cele dou proceduri depinde de cantitatea i relevana datelor de intrare pentru alocare de care dispune evaluatorul. De exemplu, dac nu exist date suficiente despre valorile terenurilor o relevan mai mare o are rezultatul aplicrii procedurii (b). Dac n mod ideal ar exista date suficiente i credibile pentru aplicarea ambelor proceduri de alocare, valorile componentelor rezultate din alocare ar trebui s fie similare. 11. Ambele proceduri se nscriu n tehnicile reziduale de calcul, n care valoarea necunoscut a unei componente se calculeaz printr-un calcul matematic de scdere, respectiv din valoarea total sau din preul total pltit se scade valoarea sau costul componentei cunoscute, valoare sau cost determinate printr-o metod adecvat, pentru a se obine valoarea componentei necunoscute. 12. Cnd se solicit valoarea amortizabil a componentei construcii, se va lua n considerare i valoarea rezidual a acestora, n cazul n care aceasta are o mrime semnificativ. Definiia valorii reziduale a unui activ i modalitile de calculare a acesteia sunt redate n standardele de contabilitate aplicabile. 13. Valoarea componentei teren, n cazul utilizrii procedurii (a), se refer la valoarea terenului considerat a fi viran dar cu autorizaia de construire eliberat i valabil. Eventualele amenajri interioare existente de obicei se includ n costul construciilor i nu n valoarea componentei teren. n ce privete valoarea componentei construcii, calculat ca mrime rezidual, aceasta trebuie analizat n detaliu pentru a vedea dac nu conine cumva i bunuri corporale mobile (maini, echipamente, mobilier etc.), precum i imobilizri necorporale, ataate fie cldirilor fie bunurilor mobile. Aceast analiz mai detaliat este specific proprietilor imobiliare generatoare de afaceri (PIGA). n cazul c exist i bunuri mobile i imobilizri necorporale, care pot fi evaluate n mod credibil i valorile acestora sunt semnificative, valoarea lor nsumat se va scdea pentru a rezulta numai valoarea componentei fizice construcii. 14. n mod uzual procedura (b) se aplic n urmtoarele situaii: cnd nu exist informaii despre valorile terenului, cnd legislaia prevede c baza de impozitare a cldirilor este valoarea lor contabil;

73

Ghiduri de Evaluare (GE) i Ghiduri Metodologice de Evaluare (GME) ANEVAR 2012 cnd din aplicarea procedurii (a) valoarea construciilor include i bunuri mobile i/sau

15.

16. 17.

18.

imobilizri necorporale, ceea ce ar impune analize suplimentare pentru separarea valorii acestora. Costul de nlocuire net al construciilor se determin n dou etape: (i) calcularea costului de nlocuire brut al construciilor moderne nlocuitoare, respectiv a construciilor cu o configuraie nou i cu instalaiile moderne ncorporate, cu o nlime adecvat a tavanelor i fr ornamentele sau alte elemente de construcie existente n cldirile evaluate i care nu mai sunt atractive conform standardelor moderne; i (ii) calcularea i deducerea deprecierii i altor pierderi de valoare ale construciilor, cauzate de deteriorarea fizic i de deprecierea rezultat din modificrile tehnologice sau ale pieei. n cazul n care din aplicarea procedurii (a) rezult o valoare a construciilor mai mare dect CIN al acestora, calculat n aplicarea procedurii (b), este necesar o analiz suplimentar pentru a depista dac nu exist i alte clase de active, care majoreaz artificial valoarea componentei construcii (a se vedea explicaia de la paragraful 2.6 de mai sus). Valorile celor dou componente vor fi testate suplimentar cu dovezile de pia comparative, oricnd exist disponibile aceste dovezi. Dac utilizatorul desemnat al misiunii de alocare solicit i componentizarea valorii construciilor pe elementele uzuale, care au durate de via utile diferite, o astfel de componentizare poate solicita aportul unui consultant specializat n elaborarea devizelor. Pentru a se evita controversele posibile generate de procedurile de alocare utilizate i de valorile rezultate ale componentelor, o bun practic este convenirea ex ante cu auditorul utilizatorului desemnat a modalitilor de aplicare a procedurii de alocare i, dac se cere, i de componentizare a valorii construciilor.

2. Componentizarea (alocarea pe pri a costului total al unui activ corporal complex) Proces de spargere a costului total al unui activ corporal complex pe costurile prilor individuale ale acestuia, respectiv numai pe cele care au o pondere semnificativ n costul total al activului i durate de via utile diferite. Dac prile individuale se tranzacioneaz pe o pia activ, valoarea lor just poate fi determinat prin comparaia de pia. Dac nu exist o pia activ pentru prile individuale, costurile acestora se determin prin alocarea costului total al activului corporal complex. Un caz tipic de componentizare este valoarea sau costul unei cldiri. 3. Costuri generate de vnzare Sunt definite n IFRS 2011 ca fiind costurile marginale care pot fi atribuite direct cedrii unui activ (sau unui grup destinat cedrii), exclusiv costurile de finanare i cheltuielile cu impozitul pe profit costurile legale, taxele de timbru i alte taxe similare de tranzacie, costurile aferente ndeprtrii activului, costurile marginale directe pentru scoaterea la vnzare a activului. Costurile generate de vnzare nu se includ n valoarea de pia a unui activ sau ntreprinderi. De ele se ine cont atunci cnd se calculeaz valoarea recuperabil a unui activ conform cerinelor IAS 36, Deprecierea activelor. 4. Profitul economic i supraprofitul economic Denumire uzual pentru diferitele forme de venit, realizate sau previzionate, care se situeaz la nivelul pieei, respectiv corespund cu cerinele de rentabilitate ale participanilor pe pia, adic cu costul capitalului investit n diferite clase de active. De exemplu, chiria de pia se mai numete chirie economic, iar profitul net de pia se mai numete profit economic. Deci dac o ntreprindere obine un profit net total, din utilizarea tuturor activelor sale necesare exploatrii, corespunztor cu valoarea de pia a activelor i cu costul mediu ponderat al acestora, acest profit net se numete profit economic. n cazul c ntreprinderea obine un profit net mai mare dect profitul economic, diferena pozitiv se numete supraprofit economic. Pe planul logicii economice, 74

Ghiduri de Evaluare (GE) i Ghiduri Metodologice de Evaluare (GME) ANEVAR 2012

acest supraprofit economic este generat de unul sau de mai multe active necorporabile identificabile sau neindentificabile (fond comercial). Deci noiunea de profit economic i supraprofit economic se refer la nivelul realizat sau previzionat al unei forme de venit i nu la forma propriuzis a venitului. Supraprofitul economic este un indicator financiar derivat care se se calculeaz prin tehnici reziduale i se utilizeaz pentru evaluarea unei imobilizri necorporale prin metoda supraprofiturilor economice, descris n IVS 210 Imobilizri necorporale, paragrafele C31 C34. 5. Profitul suplimentar n sensul IVS 2011, profitul suplimentar este excedentul de profit generat de o ntreprindere care utilizeaz o imobilizare necorporal fa de profitul sau profiturile obinute de alt(e) ntreprindere(i) care nu utilizeaz acea imobilizare necorporal. Sursa profitului suplimentar este fie o diferen pozitiv a preului de vnzare (prim de pre), fie realizarea unor costuri mai mici de ctre ntreprinderea care folosete imobilizarea necorporal, fie ambele surse. Profitul suplimentar este un indicator financiar derivat care se calculeaz prin tehnici reziduale i se utilizeaz pentru evaluarea unei imobilizri necorporale prin metoda profiturilor suplimentare, descris n IVS 210, Imobilizri necorporale, paragrafele C28 C 30. 6. Valoarea ntreprinderii i a capitalului propriu Pentru scopuri de evaluare, coninutul celor dou concepte fundamentale, respectiv capitalul propriu i valoarea ntreprinderii trebuie s fie indicat cu precizie, prin formulele lor de calcul, deoarece calcularea multiplilor valorii de pia a capitalului propriu i a valorii de pia a ntreprinderii trebuie s se fac n aceeai modalitate att pentru ntreprinderea subiect al evalurii, ct i pentru ntreprinderile selectate drept comparabile. Respectarea acestei coerene este o cerin obligatorie pentru aplicarea corect a abordrii prin pia n evaluarea unei ntreprinderi. Valoarea ntreprinderii este definit n IVS 200, ntreprinderi i participaii la ntreprinderi astfel: valoarea total a capitalurilor proprii ale unei ntreprinderi plus valoarea creditelor sale sau a datoriilor purttoare de dobnzi, minus orice numerar sau echivalente de numerar disponibile pentru a plti acele datorii. Valoarea ntreprinderii este conceptul adecvat pentru a fi utilizat de evaluatorii de ntreprinderi, i nu alte concepte, cum ar fi valoarea firmei sau valoarea capitalului investit. Aceste ultime dou concepte pot s aib un coninut diferit de conceptul valoarea ntreprinderii din definiia dat n IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi. Valoarea ntreprinderii este preul teoretic pe care un investitor l-ar plti pentru a achiziiona o ntreprindere. Formula de calcul a valorii ntreprinderii, conform definiiei din IVS 200, redat mai sus, este: Valoarea ntreprinderii = capitaluri proprii + datorii totale purttoare de dobnzi numerar i echivalente de numerar Aceast formul de calcul a valorii ntreprinderii este agreat de mediul bancar deoarece permite o comparabilitate mai bun a multiplilor valorilor de pia ale ntreprinderilor care dein numerar i echivalente de numerar cu ponderi diferite n valoarea activelor totale. Explicaiile pe scurt ale celor trei componente, din formula de mai sus, sunt redate mai jos. 6.1. Capitalul propriu Capitalul propriu al unei ntreprinderi subiect al evalurii este de obicei capitalul propriu reprezentat de aciunile ordinare existente n circulaie. Capitalul propriu al unor emiteni poate fi compus n afar de aciunile ordinare existente n circulaie i din instrumente financiare derivate emise de ctre acetia i avnd ca suport aciunile ordinare proprii. n aceast categorie, de exemplu, pot intra waranturile, opiunile pe aciuni, drepturile de conversie ataate la alte valori mobiliare, cum ar fi obligaiunile. 75

Ghiduri de Evaluare (GE) i Ghiduri Metodologice de Evaluare (GME) ANEVAR 2012

Pentru ntreprinderile ale cror aciuni ordinare sunt cotate la bursa de valori, se calculeaz capitalizarea bursier astfel: Capitalizarea bursier = cursul curent al aciunii numrul total de aciuni ordinare n circulaie la data evalurii Numrul total de aciuni aflate n circulaie, la data evalurii, include : aciunile ordinare deinute de investitori, cu drept de vot i fr drept de vot; aciunile restricionate deinute de salariaii ntreprinderii. Numrul total de aciuni aflate n circulaie, la data evalurii, nu include: aciunile care au fost rscumprate de ctre ntreprindere; aciunile prefereniale existente n circulaie. Capitalul propriu al ntreprinderilor necotate se poate evalua prin aplicarea uneia, a dou sau a tuturor celor trei metode de mai jos, n funcie de existena unor date de intrare credibile pentru evaluare: a) diferena dintre valoarea activelor totale i valoarea datoriilor totale (numit i activul net); b) metoda fluxului de numerar net actualizat la dispoziia acionarilor; c) metoda multiplilor de pia ai capitalului propriu Dac tipul cerut al valorii este valoarea de pia, datele de intrare pentru evaluare trebuie s reflecte optica participanilor pe pia. 6.2. Datoriile totale purttoare de dobnzi Acestea se refer la: creditele pe termen lung, respectiv cele cu scadena mai mare de un an de la data evalurii; creditele pe termen lung cu scadena n anul curent; i creditele pe termen scurt, respectiv cele cu scadena mai mic de un an de la data contractrii lor. Datoriile totale purttoare de dobnzi se adaug la capitalul propriu deoarece acestea reprezint o parte din preul de achiziie total, creditele totale fiind preluate de cumprtor i urmnd a fi restituite din fluxul de numerar viitor al ntreprinderii achiziionate. Ca urmare a caracterului lor dual, n funcie de normele legale care se aplic ntreprinderii evaluate, aciunile prefereniale pot fi considerate fie elemente de capital propriu, fie de datorie. De exemplu, cadrul legal din Romnia consider aciunile prefereniale ca fiind instrumente de capital propriu. Aciunile prefereniale care sunt incluse, potrivit normelor legale aplicabile ntreprinderii evaluate, n sfera datoriilor totale purttoare de dobnzi sunt asimilate cu un credit. n cazul n care aciunile prefereniale nu se includ n datoriile totale purttoare de dobnzi, valoarea aciunilor prefereniale se adaug ca un element separat al valorii ntreprinderii. 6.3. Numerar i echivalentele de numerar Numerarul este coninut n conturi de disponibiliti la bnci i n cas. Echivalentele de numerar se mai numesc i active curente foarte lichide, care sunt uor convertibile n sume precise de numerar i sunt supuse unui risc nesemnificativ de modificare a valorii (depozite bancare, obligaiuni cu maturitate scurt i instrumente ale pieei monetare). Explicaia scderii numerarului i echivalentelor de numerar const n faptul c aceste active curente lichide, fiind preluate de noul proprietar dup achiziia ntreprinderii, diminueaz de facto preul pe care acesta trebuie s l plteasc. NOT n cazul unei proprieti imobiliare, capitalul propriu este diferena dintre valoarea sau preul proprietii imobiliare i creditul nerestituit la data evalurii. 76