M5-Z2 Evaluarea Terenului Si A Amplasamentului-18.04

MODULUL 5 ZIUA 2
Evaluarea terenului și a amplasamentului.

Particularități și studii de caz.
CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE MODULUL 5

ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA
AGENDA
1. Prevederile Standardelor de evaluare a bunurilor 2016
2. Studiul de caz nr. 1: Evaluarea unui teren extravilan arabil
3. Studiul de caz nr. 2: Evaluarea unui teren intravilan prin metoda extracției de
pe piață
4. Aplicație: Analiza unui teren
5. Teme de discuție
CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 2
1. PREVEDERILE STANDARDELOR DE EVALUARE A BUNURILOR 2016

Prevederile Standardelor de evaluare a bunurilor 2016

Referitor la evaluarea terenului, GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile precizează
următoarele:
74. Valoarea de piață a terenului trebuie estimată având în vedere cea mai bună
utilizare a acestuia.
75. Metodele de evaluare a terenului liber sunt următoarele: comparația directă,
extracția, alocarea, metoda reziduală, capitalizarea rentei funciare, analiza
parcelării și dezvoltării.
76. Comparația directă este cea mai utilizată metodă pentru evaluarea terenului și cea
mai adecvată atunci când există informații disponibile despre tranzacții și/sau
oferte comparabile.

Prevederile Standardelor de evaluare a bunurilor 2016 - continuare

77. Atunci când nu există suficiente vânzări de terenuri similare pentru a se aplica
comparația directă, se pot utiliza metode alternative, precum: extracția de pe
piață, alocarea (proporția) și metode de capitalizare a venitului.
78. Metodele de capitalizare a venitului, aplicate în evaluarea terenului, sunt împărțite
la rândul lor în: metodele capitalizării directe – metoda reziduală și capitalizarea
rentei funciare și metoda actualizării – analiza fluxului de numerar/analiza
parcelării și dezvoltării.
79. Metoda comparației prin bonitare, care are ca bază de pornire Decizia Primăriei
municipiului București (PMB) nr. 79/04.02.1992, completată prin Dispoziția PMB nr.
421/1992 și modificată prin Dispozițiile PMB nr. 191/1993 și 827/1994, precum și
alte reglementări similare, nu reprezintă o metodă de evaluare a terenurilor
recunoscută de standardele de evaluare în vigoare.


80. Atunci când este utilizată metoda comparației directe, prevederile generale
descrise în secțiunea „Abordarea prin piață” a prezentului Ghid, privind selectarea
vânzărilor/ofertelor de pe piață și procesul de ajustare, pot fi aplicate pentru
evaluarea terenului.
81. În aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate și ajustate informațiile
privind tranzacțiile și/sau ofertele și alte date privind terenuri similare, în scopul
evaluării terenului subiect.
82. În procesul de comparare sunt luate în considerare asemănările și deosebirile
dintre loturi, acestea fiind analizate în funcție de elementele de comparație.


83. Elementele de comparație includ: drepturile de proprietate transmise, condițiile de
finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile efectuate imediat după cumpărare,
condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, utilitățile disponibile și
zonarea.
84. Comparabilele trebuie selectate dintre cele care au aceeași CMBU, diferențele
identificate fiind legate de optimizarea utilizării și nu de natura/tipul acesteia.
85. Extracția de pe piață este o metodă prin care valoarea terenului este extrasă din
prețul de vânzare al unei proprietăți construite, prin scăderea valorii contribuției
construcțiilor, estimată prin metoda costului de înlocuire net.


86. Metoda alocării, cunoscută și ca metoda proporției, se bazează pe principiul
echilibrului și pe principiul contribuției, care afirmă că există un raport tipic sau
normal între valoarea terenului și valoarea proprietății imobiliare, pentru anumite
categorii de proprietăți imobiliare, din anumite localizări.
87. Metoda alocării nu este recomandată atunci când există informații suficiente privind
tranzacții cu terenuri comparabile libere.
88. Metodele de capitalizare a venitului utilizate pentru estimarea valorii terenului se
bazează pe informații care adesea sunt dificil de obținut de către evaluator (de
exemplu, rate de capitalizare credibile, distincte pentru teren și pentru construcții în
cazul tehnicii reziduale a terenului).


89. Aceste metode nu sunt, în general, utilizate ca metode principale de evaluare,
exceptând situațiile speciale, cum este analiza parcelării și dezvoltării unui teren
liber.
90. Metoda reziduală poate fi utilizată în estimarea valorii terenului atunci când sunt
îndeplinite cumulativ următoarele condiții:
a) valoarea construcției existente sau ipotetice, reprezentând CMBU a terenului ca fiind liber, este
cunoscută sau poate fi estimată cu precizie;
b) venitul anual net din exploatare generat de proprietatea imobiliară este stabilizat și este
cunoscut sau poate fi estimat;
c) pot fi identificate pe piață ratele de capitalizare atât pentru teren, cât și pentru construcție;
d) dacă există autorizație de construire.


91. Aplicabilitatea metodei reziduale este limitată deoarece pe piața internă, în
prezent, există puține informații despre chirii pentru terenuri și despre rate de
capitalizare numai pentru teren și, respectiv, numai pentru clădiri.
92. Metoda capitalizării rentei funciare reprezintă o metodă prin care renta funciară
este capitalizată cu o rată de capitalizare adecvată extrasă de pe piață pentru a
estima valoarea de piață a dreptului de proprietate asupra terenului
arendat/închiriat, adică a dreptului de proprietate afectat de locațiune.
93. Dacă renta contractuală corespunde rentei de piață, valoarea estimată prin
aplicarea ratei de capitalizare (adecvate) de pe piață va fi echivalentă cu valoarea
de piață a dreptului de proprietate.


94. Analiza parcelării și dezvoltării este o metodă foarte specializată, utilă numai în
anumite cazuri de evaluare a terenurilor care sunt suficient de mari pentru a fi
divizate în parcele mai mici și vândute cumpărătorilor sau utilizatorilor finali.
Metoda este utilizată pentru evaluarea unui teren liber, având potențial de
parcelare și (re)dezvoltare, prin analiza fluxului de numerar actualizat (analiza
DCF).
95. Metoda parcelării și dezvoltării este utilizată în studii de fezabilitate și în evaluări
în care tranzacțiile/ofertele de loturi mari comparabile sunt rare.

2. STUDIUL DE CAZ NR. 1:

EVALUAREA UNUI TEREN EXTRAVILAN ARABIL

Clientul dorește efectuarea unui raport de evaluare pentru:

• teren extravilan
• arabil
• suprafață totală - 6,2 ha
• situat în sudul județului X
Se solicită estimarea valorii de piață în vederea vânzării.

Sumarul informațiilor principale

Caracteristici fizice
• amplasarea terenului: comuna A, județul X, tarlaua 1, parcela 1, într-o zonă cerealieră;
• suprafața: 6,2 ha;
• forma: dreptunghi, raportul laturilor 121,7 m x 509,38 m
• categoria de folosință: arabil; la data evaluării terenul este cultivat cu grâu de către
proprietar;
• calitatea solului: clasa 2 de calitate;
• gradul de comasare: 100%;
• topografia: plan;
• posibilități de acces: situat la cca. 3 km de comună, acces pe drum de exploatare;
• sistem de irigații: nu există;
• mediu înconjurător: terenul nu este în apropierea unor cursuri de apă (nu este inundabil).


Alte informații
• terenul - număr cadastral 111,
• dreptul de proprietate - înscris în Cartea funciară a localității A,
• proprietar - Ionescu Ion (clientul evaluării);
• dreptul de proprietate evaluat: dreptul real de proprietate asupra imobilului,
proprietate privată aparținând clientului; acesta este titularul dreptului de a poseda, a
folosi și a dispune de bunul imobil în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele
stabilite de lege.
• nu au fost identificate limitări legale ale dreptului de proprietate sau restricții de
utilizare a imobilului în documentele ce atestă dreptul de proprietate, puse la
dispoziție de client și anexate raportului, respectiv: contract vânzare - cumpărare,
documentație cadastrală, extras CF;
• data evaluării: 12 martie 2017;
• CMBU: teren agricol.

Istoricul vânzărilor proprietății
• Clientul a achiziționat terenul în anul 2007 - 780 euro/ha.
• La data evaluării proprietatea subiect nu este oferită la vânzare.

Documentarea necesară evaluării

• inspecția proprietății - identificarea se face pe baza
coordonatelor în sistemul Stereografic 1970
• cercetarea pieței locale specifice, inclusiv identificarea
proprietăților comparabile
• interviuri cu agenți imobiliari, cu clientul, cu ingineri agronomi
angajați ai unor ferme cerealiere din județ, cu vânzători și
cumpărători de terenuri agricole, angajați ai Primăriei Locale.

Analiza terenului
Elementele de comparație (cf. GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile):
• drepturile de proprietate transmise;
• condițiile de finanțare (de exemplu, vânzarea cu plata în rate);
• condiții de vânzare (de exemplu, interese de comasare, tranzacții afiliate);
• cheltuielile efectuate imediat după cumpărare;
• condițiile de piață;
• localizare (de exemplu, amplasarea față de bazele de depozitare);
• caracteristici fizice (de exemplu, suprafața, gradul de comasare, topografia, calitatea solului
etc.);
• utilitățile disponibile (de exemplu, surse de apă și sisteme de irigații); Sistemele de irigaţii pot
fi şi bunuri mobile.
• zonare.
Analiza terenului
Caracteristici fizice care pot influența prețul terenului agricol:

1. Gradul de comasare
comasat 100% (o singură parcelă)
2. Clasa de calitate
clasa 2 de calitate
3. Topografia
plan
4. Situația juridică a terenurilor arabile
intabulat în CF
5. Existența utilităților
nu dispune de sisteme de irigații
Analiza pieței imobiliare

1. Analiza profitabilității proprietății imobiliare
• Identificarea tipului de teren:
• teren arabil situat în Câmpia Română, în sudul județului X, comuna A;
• terenul este cultivat cu cereale.
• Analiza caracteristicilor fizice ale proprietății:
• suprafața: 6,2 ha, comasat 100%;
• clasa de calitate: 2
• acces: facil (drum de exploatare);
• topografia: plană;
• nu există sistem de irigații.


1. Analiza profitabilității proprietății imobiliare - continuare
• Analiza caracteristicilor de natură juridică ale proprietății:
• imobilul este intabulat în CF;
• nu există restricții de natură juridică privind dreptul de proprietate;
• terenul nu este arendat, fiind cultivat direct de proprietar.
• Analiza caracteristicilor legate de localizarea proprietății:
• proprietatea subiect este amplasată în zona de sud a județului X, la cca. 25 km
nord de Dunăre;
• distanța până la comuna A este de cca. 3 km;
• distanța până la cel mai apropiat depozit de cereale (siloz) este de cca. 7 km;
alte două silozuri sunt amplasate la o distanță de cca. 18 km de proprietatea
subiect.


2. Identificarea ariei pieței competitive
• Proprietarii de terenuri agricole - trei categorii:
 persoane fizice, care dețin, în general, suprafețe de teren destul de mici
 societățile agricole/asociațiile (fermele), care vând de obicei terenurile
pe care le dețin în exces față de posibilitățile lor de exploatare curente
 investitorii pe piața imobiliară, care achiziționează, comasează și apoi
oferă la vânzare suprafețe mai mari de teren.
O consecință o reprezintă structurarea pieței proprietăților agricole în două
segmente mari:
 segmentul de piață - parcele de mici dimensiuni (uzual de 1 - 10 ha)
 segmentul de piață - parcele de teren comasate (uzual de peste 50 ha)


3. Cererea
• se indică o creștere a cererii, începând cu anul 2014 și segregarea
cumpărătorilor, de regulă, în două categorii:
societăți agricole/asociațiile (ferme) - exploatează terenuri; doresc să crească
gradul de comasare prin cumpărarea parcelelor alăturate; au în arendă și alte
terenuri;
investitori (majoritatea străini) - cumpără mai ales suprafețele mari și foarte mari
de teren; scopul - comasarea terenului, care mai târziu să fie revândut.


3. Cererea
• Terenul fiind cultivat de proprietar, cei mai probabili cumpărători sunt
societățile agricole (fermele) care activează în comună. În zonă se identifică
astfel de societăți care arendează și cultivă terenuri arabile.
• La nivel mondial consumul de cereale este în creștere (cu cca. 8% între 2007
și 2011, conform Raportului Consiliul Internațional al Cerealelor), fapt ce
influențează cererea de terenuri agricole.
Estimarea cererii curente - bazată pe proiecția cererii înregistrate cel puțin la
nivelul ultimului an.
Având în vedere cererea în creștere din ultimii ani și faptul că, pe plan mondial
se înregistrează o creștere a consumului de cereale, evaluatorul apreciază o
poziție favorabilă a proprietății subiect în condițiile pieței pe termen mediu.


4. Măsurarea și proiecția ofertei
competitive
• Numărul de oferte de vânzare
înregistrate la Direcția Agricolă
județeană a scăzut permanent în
ultimii trei ani.
• Oferta de produse imobiliare
similare - semnificativă.

Amplasare Categorie de Suprafața Tip informație Preț ofertă Preț tranzacție ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA
folosință (ha) (euro/ha) (euro/ha)
Comuna E Arabil 0,08 Ofertă de vânzare 2.374

Comuna B Arabil 0,11 Comunicare acceptare 1.990
Comuna C Arabil 0,18 Ofertă de vânzare 2.225
Comuna B
Comuna A
Arabil
Arabil
0,23
0,25
Ofertă de vânzare
Ofertă de vânzare
2.296
2.198
4. Măsurarea și proiecția
Comuna C Arabil 7,6 Comunicare acceptare 2.900 ofertei competitive –
Comuna C Arabil 0,51 Ofertă de vânzare 2.417 continuare
Comuna D Arabil 0,52 Ofertă de vânzare 2.111
Comuna F Arabil 5,57 Ofertă de vânzare 2.580 • Oferte de vânzare/tranzacții -
Comuna D Arabil 2,96 Ofertă de vânzare 2.373
terenuri amplasate în aria de piață
Comuna F Arabil 0,31 Comunicare acceptare 2.200
(anunțuri publicate de Direcția Agricolă
Comuna A Arabil 0,50 Comunicare acceptare 2.198
Județeană)
Comuna A Arabil 3,88 Comunicare acceptare 2.600
Comuna G Arabil 0,36 Comunicare acceptare 2.000
Comuna B Arabil 12,00 Ofertă de vânzare 3.500
Comuna F Arabil 5,00 Ofertă de vânzare 2.900
Comuna G Arabil 1,10 Comunicare acceptare 2.150
Comuna C Arabil 8,00 Comunicare acceptare 3.100
Comuna B Arabil 1,60 Comunicare acceptare 2.200


4. Măsurarea și proiecția ofertei competitive - continuare
• Din discuții cu angajații primăriei locale rezultă următoarele:
• în aria de piață, solul are în general aceeași calitate;
• nu există irigații în zonă;
• terenul din zonă este plan.
• Sunt colectate anunțuri de vânzare publicate pe web-site-uri de
anunțuri. Din discuțiile cu vânzătorii rezultă că, în cazul lor, niciunul
dintre titularii dreptului de preempțiune nu și-a manifestat intenția de
a cumpăra, prețurile solicitate fiind egale cu cele solicitate
preemptorilor (nu sunt negociabile).


4. Măsurarea și proiecția ofertei competitive - continuare
Nr. Intabulare Categorie de Suprafata Calitate Topografie Irigații Preț ofertă Tip informație
crt. în CF folosinta (ha) (euro/ha)
1 Nu arabil 1 2 Plană nu 1.900 Ofertă vânzare
2 Nu arabil 0,8 Probabil 2 Semicolinar nu 1.900 Ofertă vânzare
3 Da arabil 3,8 2 Semicolinar nu 2.800 Ofertă vânzare
4 Da arabil 4 2 Plană nu 2.800 Ofertă vânzare
5 Da arabil 1,5 2 Plană nu 2.400 Ofertă vânzare
6 Nu arabil 0,7 Probabil 3 Plană nu 1.900 Ofertă vânzare
7 Da arabil 5 2 Plană nu 3.000 Ofertă vânzare
8 Da arabil 0,5 Probabil 2 Plană nu 1.700 Ofertă vânzare
9 Da arabil 1,7 Probabil 2 Plană nu 2.200 Ofertă vânzare
10 Da arabil 9 Probabil 2 Plană nu 3.450 Ofertă vânzare
11 Nu arabil 0,4 2 Plană nu 1.700 Ofertă vânzare


5. Echilibrul pieței
• Cererea marginală rezultă din compararea nivelului cererii probabile cu cel
al ofertei competitive, ambele proiectate în aria de piață a subiectului.
• Suprafața totală ce necesită a fi comasată este estimată, la nivelul județului
X, la cca. 350.000 ha (reprezentând suprafața fermelor sub 2 ha).
• Având în vedere durata procesului de comasare din țări vestice, cererea este
estimată la o medie de cca. 7.000 ha/an.
• În contextul creșterii interesului investitorilor (inclusiv străini) pentru
terenurile agricole, cererea anuală poate crește.
• Oferta este în scădere, fiind de cca. 12.000 ha în anul 2015 (estimată pe
baza numărului de oferte înregistrate și pe baza suprafeței medii a
parcelelor oferite la vânzare) și de 4.500 ha în 2016, prognoza fiind de
3.000 ha în anul 2017 (bazată pe datele din primele luni ale anului).

5. Echilibrul pieței - continuare
• Se constată un puternic dezechilibru în județul X, existând o supra-
cerere.
• Situația existentă la nivelul județului este extrapolată la nivelul ariei de
piață a subiectului.
• Studiile de piață indică o creștere a prețurilor ternurilor agricole cu 50%,
în ultimii 5 ani.
• Activitatea pieței: piață activă/ piață a vânzătorului (cerere în creștere,
rămânere în urmă a ofertei, prețuri în creștere).


6. Proiecția absorbției în piață a proprietății subiect
• Caracteristicile competitive ale proprietății sunt următoarele: teren arabil cultivat
cu cereale, situat în Câmpia Română, în sudul județului X, comuna A, având
suprafața de 6,2 ha, comasat 100%, clasa de calitate 2, topografie plană și fără
sistem de irigații.
• Imobilul - intabulat în CF; nu este arendat.
• Localizarea (în Câmpia Română, la cca. 3 km de comuna A, la 25 km de Dunăre
și în apropierea unor silozuri de cereale) este competitivă.
• Este de așteptat o creștere a prețurilor terenurilor agricole în aria de piață.
• Cererea ce poate fi atrasă/captată: la nivelul județului X, cererea de terenuri
arabile este estimată la 7.000 ha/an, comparativ cu oferta, estimată la cca. 3.000
ha pentru anul 2017.
• Se constată un puternic dezechilibru, existând o supra-cerere; în aceste condiții,
se apreciază că proprietatea subiect poate fi vândută fără dificultate.
Metode de evaluare
• metoda comparației directe

• Punctele forte: comparabilele relevante abundente.
• Punctele slabe: lipsa unor informații necesare evaluării și
verificarea dificilă a comparabilelor.
• Din tabelul cu anunțurile de vânzare publicate pe web-site-uri
de anunțuri - selectate comparabilele 3, 4, 5 și 7 (similare
proprietății evaluate).

Metode de evaluare
• Grila datelor de piață (analiza cantitativă)
Elemente de comparație Subiect Comparabila 3 Comparabila 4 Comparabila 5 Comparabila 7

Ajustări Ajustări Ajustări Ajustări
% €/ha % €/ha % €/ha % €/ha
Preț (€/ha) 2.800 2.800 2.400 3.000
Tip informație ofertă ofertă ofertă ofertă
nenegociabilă nenegociabilă nenegociabilă nenegociabilă
Marja de negociere (%) 0% 0% 0% 0%
Preț tranzacție (€/ha) 2.800 2.800 2.400 3.000

Elemente de comparație specifice tranzacționării
Drepturile de proprietate
Depline Depline Depline Depline Depline
transmise
Ajustare
Preț ajustat
0% 0
2.800
0% 0
2.800
0% 0
2.400
0% 0
3.000
Metode de evaluare
Condiții de finanțare Numerar Numerar Numerar Numerar Numerar • Grila datelor de piață
Ajustare
Preț ajustat
0% 0
2.800
0% 0
2.800
0% 0
2.400
0% 0
3.000
(analiza cantitativă)
Condiții de vânzare Nepărtinitoare Nepărtinitoare Nepărtinitoare Nepărtinitoare Nepărtinitoare continuare
Ajustare 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
Preț ajustat 2.800 2.800 2.400 3.000
Cheltuieli efectuate
Nu sunt Nu sunt Nu sunt Nu sunt Nu sunt
imediat după cumpărare
Ajustare 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
Preț ajustat 2.800 2.800 2.400 3.000
Condiții de piață Curente Curente Curente Curente Curente
Ajustare 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
Preț ajustat 2.800 2.800 2.400 3.000
Localizare sud județ X sud județ X sud județ X sud județ X sud județ X
Ajustare 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0

Elemente de comparație specifice proprietății

Suprafața (ha) 6,2 3,8 4 1,5 5
Ajustare 15% 408 13% 374 33% 799 7% 204
Topografie plană semicolinară plană plană plană Metode de evaluare
Ajustare 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
Clasa de calitate 2 2 2 2 2 • Grila datelor de piață (analiza
Ajustare 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 cantitativă)
Utilități (sistem irigații) nu nu nu nu nu continuare
Ajustare 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
Zonare agricol agricol agricol agricol agricol
Ajustare 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
Preț ajustat 3.208 3.174 3.199 3.204
Ajustare totală netă € 408 374 799 204
Ajustare totală netă % 14,6% 13,4% 33,3% 6,8%
Ajustare totală brută € 408 374 799 204
Ajustare totală brută % 14,6% 13,4% 33,3% 6,8%
Număr ajustări 1 1 1 1
Valoare de piață (€/ha) 3.204
Valoare de piață (€),
19.900
rotunjită

Metode de evaluare
Ajustarea pentru suprafață
Se analizează perechile C4-C5, C4-C7, C5-C7:
• perechea C4-C5, 400 euro/ha pentru o diferență de 2,5 ha, respectiv 160
euro/ha;
• perechea C4-C7, 200 euro/ha pentru o diferență de 1 ha, respectiv 200
euro/ha;
• perechea C5-C7, 600 euro/ha pentru o diferență de 3,5 ha, respectiv 170
euro/ha.
Rezultatele - cuprinse între 160 - 200 euro/ha.
Eroarea indusă de selectarea minimului sau maximului intervalului -
nesemnificativă.
Se selectează ajustarea de 170 euro/ha - mediana intervalului
Metode de evaluare
Ajustarea pentru topografie
• Se analizează perechea C3-C4 (suprafața acestora fiind similară).
• Nu există nicio diferență de preț între cele două comparabile - nu este
necesară nicio ajustare.
• Valoarea de piață estimată: 19.900 euro.

Metode de evaluare
Ajustarea pentru topografie - continuare
• Folosite prețurile de ofertă verificate de pe site-urile de anunțuri
• Datele de intrare selectate (comparabile similare) sunt următoarele:
Nr. crt. Suprafața (ha) Pret ofertă (euro/ha)

3 3,8 2800
4 4 2800
5 1,5 2400
7 5 3000
8 0,5 1700
9 1,7 2200
10 9 3450

Metode de evaluare
• În analiza grafică prețul este dependent de o singură variabilă
independentă (în cazul de față doar de suprafață).
• Dependența de mai multe variabile independente implică folosirea
analizei statistice.

Metode de evaluare
Ajustarea pentru
topografie - continuare
• Pasul 1. Selectarea
tipului de diagramă.
 funcția “Diagramă“
 și se selectează tipul
standard de
diagramă “XY (prin
puncte)”.

Metode de evaluare
Ajustarea pentru
• Pasul 2. Selectarea datelor
sursă ale diagramei,
respectiv valorile aferente
axelor OX și OY.
• Datele privind suprafața
= valorile axei X
• datele privind prețul =
valorile axei Y

Metode de evaluare
Ajustarea pentru
• Pasul 3. Stabilirea
opțiunilor diagramei:
 titlul diagramei
 denumirile axelor X și
Y.

Metode de evaluare
Ajustarea pentru
• Pasul 4. Amplasarea
diagramei (foaia de
destinație).
• “Terminare”

Metode de evaluare
Ajustarea pentru
• Pasul 5. Adăugarea unei
linii de tendință.
Meniul din figură este afișat
când se dă un click cu tasta
dreaptă a mouse-ului pe
oricare dintre punctele
afișate.
Se selectează opțiunea
“Adăugare linie de tendință”.

Metode de evaluare
Ajustarea pentru topografie -
continuare
• Opțiunea “Adăugare linie de
tendință” permite selectarea
tipului de curbă (cinci tipuri de
curbe relevante: liniară,
logaritmică, polinomială, putere
și exponențială) și opțiuni
privind afișarea ecuației sau a
coeficientului de determinare R2.
• Cu cât coeficientul de
determinare este mai mare
(tinde spre 1), cu atât curba
explică mai bine dependența
prețurilor de suprafață.
Metode de evaluare
• Pasul 6. Identificarea curbei tendinței care explică cel mai bine variația
prețurilor
• Există cinci tipuri de curbe relevante:
 liniară,
 logaritmică,
 polinomială,
 putere și
 exponențială.
• Prin încercări repetate se identifică, pentru fiecare dintre aceste curbe,
coeficientul de determinare R2.
Metode de evaluare
• Rezultatele sunt:
Liniară: R2 = 0,8847
•
Logaritmică: R2 = 0,97
•
Polinomială: R2 = 0,962
•
Putere: R2 = 0,9773
•
Exponențială: R2 = 0,8056
•
Curba care explică cel mai bine dependența prețurilor de suprafață este cea
cu R2 maxim, adică de tip „putere”.

Metode de evaluare
Ajustarea pentru
• Nu se recomandă folosirea
analizei grafice în afara
datelor de intrare.
• Ecuația acesteia este
folosită pentru a justifica
ajustările pentru suprafață.

Metode de evaluare
Soluțiile sunt:
1. „Citirea” graficului (printarea graficului este necesară)
Exemplu:
 Se estimează ajustarea dintre suprafața de 6,2 ha și 3,8 ha.
 Se identifică poziția pe axa OX a celor două suprafețe.
 Se trasează cu rigla câte o linie paralelă cu axa OY, care trece prin cele două puncte
identificate pe axa OX.
 Prin punctele de intersecție ale acestora cu curba putere se trasează două linii
paralele cu axa OX.
 Se citesc prețurile indicate de intersecția acestor drepte cu axa OY (cca. 3.150
euro/ha și 2.800 euro/ha).
 Diferența lor reprezintă ajustarea pentru suprafață (350 euro/ha).
2. Folosirea ecuației rezultate.

Exemplu:
pentru comparabila 1, ajustarea este:
2.032,2 x 6,2 0,2403 – 2.032,2 x 3,8 0,2403 = 350
Ajustarea estimată prin analiza pe perechi de date a fost 408 euro/ha.

3. STUDIUL DE CAZ NR.2:

EVALUAREA UNUI TEREN INTRAVILAN PRIN METODA EXTRACȚIEI
DE PE PIAȚĂ

Clientul dorește efectuarea unui raport de evaluare pentru:

• teren intravilan
• suprafață de 490 mp
• situat într-un cartier rezidențial dintr-un municipiu reședință
de județ
Se solicită estimarea valorii de piață în vederea vânzării.


Caracteristici fizice
• amplasarea terenului: strada X, nr. 1, municipiul Z;
• suprafața: 490 mp;
• forma dreptunghiulară, raportul laturilor: front 14 m x adâncime 35 m;
• categoria de folosință: curți construcții;
• topografia: plană;
• posibilități de acces: strada X, având benzi pentru ambele sensuri și
trotuare asfaltate; strada dispune de iluminat public;
• utilități publice: apă potabilă, canalizare, energie electrică, gaze naturale,
fibră optică comunicații.

Sumarul informațiilor principale - continuare

Alte informații
• În cartier sunt case vechi, dintre care unele au fost modernizate; nu există terenuri libere.
• Amplasamentul - identificat cu numărul cadastral 111,
• dreptul de proprietate - înscris în Cartea funciară a localității Z,
• proprietar - Ionescu Ion (clientul evaluării).
• Dreptul de proprietate evaluat: dreptul real de proprietate asupra imobilului, proprietate
privată aparținând clientului; acesta este titularul dreptului de a poseda, a folosi și a
dispune de bunul imobil în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de
lege.
• Nu au fost identificate limitări legale ale dreptului de proprietate sau restricții de
utilizare a imobilului în documentele ce atestă dreptul de proprietate, puse la dispoziție
de client și anexate raportului, respectiv: contract vânzare - cumpărare, documentație
cadastrală, certificat de urbanism, extras CF.
• Data evaluării: 12 martie 2017.
• CMBU: rezidențială unifamilială.
Sumarul informațiilor principale - continuare

Istoricul vânzărilor proprietății are
• Clientul a achiziționat terenul în anul 2014 - 115 euro/mp.
• La data evaluării proprietatea subiect nu este oferită la vânzare.

Documentarea necesară evaluării

S-au avut în vedere urmatoarele aspecte principale:
• Inspectia proprietății;
• Cercetarea pieței locale specifice, inclusiv identificarea proprietăților
comparabile;
• Interviuri cu agenți imobiliari, cu clientul, cu vânzători și cumpărători de
imobile în municipiul Z, cu angajați ai unor firme de construcții și cu
dezvoltatori din localitate.

Metode de evaluare
În lipsa datelor comparabile privind amplasamente similare, evaluarea se

face prin metoda extracției de pe piață:
valoarea terenului
=
prețul de vânzare al proprietăților construite
minus
valoarea contribuției construcțiilor

Metode de evaluare - continuare

Estimarea valorii construcțiilor implică două situații:
a. construcțiile adaugă valoare terenului
• trebuie estimată valoarea de contribuție a acestora, care se va
deduce apoi din prețul de vânzare al proprietății construite.
b. construcțiile nu adaugă valoare terenului
• cumpărătorul va suporta costurile de demolare, de eliberare și de
pregătire a terenului pentru o nouă utilizare.
• spre deosebire de cazul anterior, într-o astfel de situație este
necesară însumarea acestor costuri cu prețul întregii proprietăți.

Etapele metodei:
• se identifică tranzacții cu proprietăți construite în aria de piață, care au
aceeași CMBU (terenul considerat a fi liber și proprietatea ca fiind
construită) cu proprietatea subiect;
• comparabilele sunt verificate și se face o documentare amănunțită privind
construcțiile;
• se identifică dacă construcțiile contribuie la valoarea proprietăților
imobiliare comparabile sau necesită demolarea;

Metode de evaluare – continuare
• când construcțiile contribuie la valoarea proprietății, se estimează costul

de înlocuire net al acestora și se deduce din prețul de vânzare;
• când construcțiile nu contribuie la valoarea proprietății (sunt demolabile)
se estimează costurile de eliberare a terenului și se însumează cu prețul
de vânzare;
• se analizează valorilor terenurilor rezultate prin aplicarea extracției de pe
piață, putând fi aplicate tehnici specifice comparației directe.

Metode de evaluare - continuare ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA
Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 Comparabila 4 Comparabila 5

Preț vânzare (euro) 80.000 105.000 44.000 116.000 53.000
Construcția adaugă valoare
da da demolabilă da demolabilă
amplasamentului ?
Sd (mp) 150 200 150 240 150
Cost inlocuire unitar (euro/mp Sd) 550 550 - 550 -
Cost de înlocuire construcții (euro) 82.500 110.000 - 132.000 -
Vârsta efectivă estimată (ani) 50 45 - 40 -
Durata de viață economică (ani) 60 60 - 60 -
Depreciere totală estimată (%) 83% 75% 67%
Cost de înlocuire net construcții (euro) 13.750 27.500 - 44.000 -
Costuri de demolare, eliberare (euro) - - 6.000 - 6.000
Indicație asupra valorii terenului
66.250 77.500 50.000 72.000 59.000
(euro)
Suprafață teren (mp) 510 545 405 550 460
Indicația asupra valorii unitare a
130 142 123 131 128
terenului (euro/mp)


• Comparabilele 1, 2 și 4 - case locuibile
• Comparabilele 3 și 5 - stare deplorabilă, necesită demolarea.
• Se estimează costul de înlocuire al clădirilor aferente comparabilelor 1, 2 și 4,
pornind de la suprafața construită desfășurată a acestora și caracteristicile lor
fizice.
• Se calculează valoarea construcțiilor (costul de înlocuire net)În funcție de
deprecierea procentuală estimată.
• Indicația asupra valorii terenului = prețul de vânzare - valoarea construcțiilor.
• Pentru clădirile 3 și 5 sunt estimate costurile de demolare și eliberare a terenului
(6.000 euro). Indicația de valoare a terenului = prețului de vânzare + costurile
aducerii la starea de teren construibil.
• Rezultată o indicație asupra valorii terenului - intervalul 123 - 142 euro/mp.

Elemente de
Subiect C1 C2 C3 C4 C5
comparație
Preț de vânzare (euro) 130 142 123 131 128
Drepturi de proprietate Depline Depline Depline Depline Depline Depline
transmise
Comparabilitate similară similară similară similară similară
Condițiile de finanțare Numerar Numerar Numerar Numerar Numerar Numerar
Condițiile de vânzare nepărtinitoare nepărtinitoare nepărtinitoare nepărtinitoare nepărtinitoare nepărtinitoare
Cheltuieli efectuate nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul
imediat după cumpărare
Condițiile de piață Curente Curente Curente Curente Curente Curente
Localizarea Cartier Q Cartier Q Cartier Q Cartier Q Cartier Q, Cartier Q
lângă mall
Comparabilitate similară similară similară superioară similară

Caracteristicile fizice
Marime (mp) 490 510 545 309 550 320
Comparabilitate similară similară inferioară similară inferioară
Forma regulată regulată regulată regulată regulată regulată
Front stradal 14 19 20 14 13 15
Comparabilitate superioara superioară similară similară similară
Utilități disponibile Electricitate, Electricitate, Electricitate, Electricitate, Electricitate, Electricitate,
apa, canalizare, apa, canalizare, apa, canaliz. apa, canaliz, apa, canaliz, apa, canaliz.
gaze gaze gaze gaze gaze
Comparabilitate similară similară similară similară inferioară
Zonarea rezidențială rezidențială rezidențială rezidențială rezidențială rezidențială
unifamilială unifamilială unifamilială unifamilială unifamilială unifamilială
Comparabilitate totală superioară superioară inferioara superioara inferioară

• Valorile rezultate sunt analizate și apoi este formulată concluzia asupra

valorii.
• Analiza rezultatelor se face prin analiza clasamentului.
• Datele comparabile sunt sortate în funcție de comparabilitatea lor
generală. Se realizează astfel un clasament, în care este introdusă și
proprietatea subiect.
• Valoarea de piață selectată: 130 euro/mp.

4. APLICAȚIE: ANALIZA UNUI TEREN

Proprietatea analizată
 teren aferent unei proprietăți cu destinație industrială (spații de depozitare și birouri)
 amplasat într-o vecinătate rezidențială din București
 suprafață (drept real principal de proprietate) - 2.400 mp
 două loturi adiacente, deschidere la străzi secundare paralele:
 lot 1 - ocupat de construcții industriale tip hale de producție,
 lot 2 - destinat spațiilor auxiliare ce deservesc activitatea de producție (platformă
depozitare produse finite, parcare, zone de circulații, spații verzi).
 Micro-zona de amplasare a proprietății - majoritar rezidențială, cu dezvoltări
individuale (case vechi cu parter), cu câteva inserții de dezvoltări noi (vile P+1 și blocuri
P+5 cu apartamente de calitate medie-superioară).
Analiza terenului este solicitată de către client în vederea luării unei decizii privind
redezvoltarea terenului.

Analiza amplasamentului
• Valoarea de piață a terenului liber în zona studiată - estimată la 650-700 €/mp.
• Analiza proprietății - în ipoteza că terenul este liber (prin demolarea
construcțiilor existente).
• Terenul considerat liber are o valoare de piață mult mai mare decât valoarea de
piață a proprietății construite în situația curentă (estimată de către evaluator la
o valoare unitară echivalentă de circa 425 €/mp de teren construit, în baza unui
raport de evaluare anterior).
• Utilizarea actuală a proprietății (spații de depozitare și birouri), poate fi o
utilizare interimară, pe termen scurt, având în vedere cerințele de relocare a
activităților industriale și conexe în afara limitelor urbane.
• Conform PUG municipiul București imobilul se află în zona L (zona de locuit),
subzona L1a.

Analiza amplasamentului - continuare

Reglementările urbanistice prevăzute în PUG București:
• amplasarea proprietății în subzona L1a - subzona locuințelor individuale și
colective mici cu maximul P+2 niveluri situate în afara perimetrelor de
protecție cu regim de construire continuu (înșiruit) sau discontinuu (cuplat,
izolat)
• Indicatorii urbanistici aferenți zonei:
POT maxim = 45% și
CUT maxim pentru înălțimi de P+2 = 1,3 mp ADC/mp teren.
• OUG nr. 27/2008, pentru modificarea și completarea Legii nr. 350/2001
privind amenajarea teritoriului și urbanismul: indicatorii urbanistici pot fi
majorați cu până la 20%, respectiv se poate obține un CUT = max. 1,56.

Analiza amplasamentului - continuare

Reglementările urbanistice prevăzute în PUG București:
• proprietatea a fost analizată în ipoteza redezvoltării terenului liber pe
segmentul rezidențial (apartamente), prin construirea unui complex
rezidențial.
• Utilizarea :
 poate fi fizic posibilă,
 poate deveni permisibilă urbanistic prin realizarea unui PUZ pentru
schimbarea destinației/utilizării terenului
 este estimată ca fiind fezabilă financiar, în condițiile pieței imobiliare, pe
fondul caracteristicilor zonei de amplasare.

Conceptul de dezvoltare propus și conformarea constructivă a unităților

locative
În absența unui Plan Urbanistic al Zonei (PUZ) în care se încadrează
amplasamentul analizat, au fost luați în considerare indicatorii urbanistici
prevăzuți în Planul Urbanistic General (PUG) existent.
Cf. PUG: terenul analizat este încadrat în subzona L1a – subzona locuințe
individuale și colective mici cu maxim P+2 niveluri situate în afara perimetrelor de
protecție, având următorii indicatori urbanistici:
• POT maxim (Procent de Ocupare a Terenului) = 45%
• CUT maxim (Coeficient de Utilizare a Terenului) = 1,3
CUT–ul poate fi majorat cu maxim 20% prin elaborarea și aprobarea unui PUZ
(Plan Urbanistic Zonal) vizat spre neschimbare.
În acest studiu am luat în considerare CUT-ul majorat cu 20%, respectiv de
1,56.
Indicatorii urbanistici ai amplasamentului analizat

Arie teren (mp) 2.400
POT 45%
max. CUT majorat prin PUZ aprobat (+20% față de PUG) 1,56
Arie construită desfășurată - ADC (mp) 3.740
Cf. PUG București și corelat cu condițiile actuale de pe piață imobiliară -

utilizarea optimă a acestui teren o constituie dezvoltarea unui complex
rezidențial de locuințe colective tip apartamente pentru clasa medie-
superioară.
Tipul de apartament Arie utilă (mp)
Apartamente cu 2 camere 60 – 70
Apartamente cu 3 camere 80 – 90
Terase/balcoane 6–8

Conformare constructivă - dezvoltare rezidențială

ADC (mp) 3.740
Arie utilă medie/apartament (mp) ~80
Spații comune pe nivel (mp) 15%
Raport arie construită / arie utilă 1,15
Nr. apartamente 35

• Mixul de apartamente, în funcție de număr și arii utile, se bazează pe un studiu de piață. Proiectul se
adresează familiștilor, fiind recomandat ca toate apartamentele construite să fie cu 2 și 3 camere.
Mix-ul de unități locative

Apartamente cu 2 camere 71% 25
Apartamente cu 3 camere 29% 10
Total 100% 35
În urma analizei bazate pe un CUT de 1,56, se estimează că se pot dezvolta 35 de apartamente.
Regimul de înălțime, aria construită la sol a clădirii, precum și dispunerea unităților locative pe etaj,
sunt la latitudinea dezvoltatorului.
Se recomandă totuși să nu se dezvolte mai mult de 4-6 unități pe etaj pentru a asigura intimitatea atât
de necesară viitorilor rezidenți.
Probabil că va fi necesară dezvoltarea unui imobil cu 2 scări pentru a respecta acest număr maxim de
apartamente pe nivel.
Se apreciază ca fezabil imobiliar (oportunitate și absorbție) mixul de apartamente și ariile utile propuse,
deoarece apartamentele mai mici se vor vinde mai repede.

Locuri de parcare
• Pe amplasament trebuie să se asigure atât accesul pietonal, cât și cel
auto. Parcarea se va asigura în incinta proprie cu respectarea normelor
privind asigurarea numărului minim de locuri de parcare pentru noile
construcții și amenajări autorizate pe teritoriul municipiului București și a
județului Ilfov, aprobate cu H.C.G.M.B. nr. 66/ 06.04.2006.
• Conform Hotărârii menționate, s-a reglementat oficial numărul minim de
locuri de parcare pentru noile dezvoltări rezidențiale din zona București –
Ilfov în vederea obținerii autorizației de construire.
• Locuințele cu o arie construită sub 100 mp necesită 1,2 locuri de parcare
(1 pentru rezidenții și 20% pentru vizitatori), iar pentru cele cu o arie
construită peste 100 mp trebuie sa se asigure 2,4 locuri de parcare (2
locuri pentru rezidenți și 20% pentru vizitatori).

Locuri de parcare - continuare

Locuri de parcare
Suprafață necesară pt. 1 loc parcare exterioară (mp) 25
Suprafață necesară pt. 1 loc parcare subterană (mp) 35
Apartamente 35
Nr. locuri necesare/ apartament 1,2
Nr. minim locuri de parcare necesare prin lege 42
Nr. total locuri asigurate în proiect, din care: 60
- locuri parcare exterioară 29
- locuri parcare subterană 31
Nr. locuri parcare asigurate/apartament 1,7
Se recomandă dezvoltarea locurilor de parcare în exterior, pentru a diminua costurile aferente

dezvoltării imobiliare.
Pe amplasamentul analizat se pot asigura 29 locuri de parcare în exterior și încă 31 de locuri în
subteran.
Se recomandă ca nivelul subteran să fie dezvoltat pe 45% din teren (aria construită a construcției),
respectiv pe o arie de 1.080 mp.
Locuri de parcare – continuare

• Locurile de parcare exterioare ocupă o suprafață de 29 locuri x 25 mp/loc =
725 mp.
• Astfel, proiectul rezidențial ar putea asigura 60 de locuri de parcare, față de 42
de locuri minim necesare, adică 1,7 locuri pe apartament.
• În prezent, familiile din clasa medie superioară care achiziționează locuințe noi
de 2-3 camere au în medie 2 autoturisme.
• De asemenea, se recomandă ca 20% din curtea ansamblului (terenul liber fără
amprenta la sol a construcției) să fie ocupată de spații verzi.
• Spații verzi necesare (minim): 20% x (2.400 mp – 1.080 mp) = 20% x 1.320 mp
= 264 mp.

5. TEME DE DISCUȚIE

Îngrădiri stabilite prin lege care afectează dreptul asupra proprietății

imobiliare
• Proprietatea analizată - teren viran (fără amenajări) situat în intravilanul unui
municipiu reședință de județ
• Suprafața - 17.500 mp
• Formă regulată (trapez), cu latura mare de 150 m mărginită de un râu.
• Terenul este traversat de o magistrală de cale ferată.
• Certificatul de Urbanism indică:
• folosința actuală: teren liber de construcții;
• terenul este situat parțial în subzonele:
 V5 – culoare de protecție față de infrastructura tehnică;
 T2 – subzona transporturilor feroviare;
 V1a – parcuri, grădini, scuaruri și fâșii plantate publice.
• În zonă sunt preponderent terenuri virane.

• Un proprietar a amenajat în apropiere un circuit de motocross omologat,
amenajând spații de dușuri, toalete, rampe pentru spălat auto /moto,
două cabane de acomodare cu o capacitate totala de 12 de persoane și
spațiu verde îngrădit amenajat pentru spectatori.
• În zonă există doar rețea publică de energie electrică, la cca. 100 m de
limita de nord a proprietății

• Analiza zonării:
Utilizările admise de regulamentul de urbanism sunt:

• T2 – subzona transporturilor feroviare:
• stații de călători, de mărfuri și de triaj;
• servicii publice și de interes general compatibile cu funcționarea
serviciilor feroviare;
• amenajări și infrastructură, spații necesare funcțional și pentru
securitatea transportului feroviar
• V1a – parcuri, grădini, scuaruri și fâșii plantate publice:

• spații plantate;
• circulații pietonale dintre care unele ocazional carosabile pentru
întreținerea spațiilor plantate;
• mobilier urban, amenajări pentru sport, joc și odihnă;
• construcții pentru expoziții, spații pentru spectacole, activități sportive,
alimentație publică și comerț;
• spații pentru administrare și întreținere, grupuri sanitare;
• parcaje.

• V5 – culoare de protecție față de infrastructura tehnică:

• conform legilor și normativelor în vigoare;
• sunt interzise orice amenajări care să atragă locuitorii în spațiile de
protecție față de infrastructura tehnică.

Teme de discuție
1. Identificați utilizările probabile în mod rezonabil și care pot fi

justificate adecvat.
2. Analizați permisivitatea legală și posibilitatea fizică a acestor
utilizări.

Vă mulțumesc!
Lector ...
Modulul 5 – Ziua 2
Str. Scărlătescu Nr. 7, sector 1 București, 011158, România

tel: +40 21 315 65 64, 05, fax: +40 21 311 13 40
anevar@anevar.ro, www.anevar.ro

M5-Z2 Evaluarea Terenului Si A Amplasamentului-18.04

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

M5-Z2 Evaluarea Terenului Si A Amplasamentului-18.04

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

MODULUL 5 ZIUA 2

Evaluarea terenului și a amplasamentului.

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE MODULUL 5

2. Studiul de caz nr. 1: Evaluarea unui teren extravilan arabil

4. Aplicație: Analiza unui teren

1. PREVEDERILE STANDARDELOR DE EVALUARE A BUNURILOR 2016

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 3

Prevederile Standardelor de evaluare a bunurilor 2016

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 4

Prevederile Standardelor de evaluare a bunurilor 2016 - continuare

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 5

Prevederile Standardelor de evaluare a bunurilor 2016 - continuare

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 6

Prevederile Standardelor de evaluare a bunurilor 2016 - continuare

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 7

Prevederile Standardelor de evaluare a bunurilor 2016 - continuare

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 8

Prevederile Standardelor de evaluare a bunurilor 2016 - continuare

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 9

Prevederile Standardelor de evaluare a bunurilor 2016 - continuare

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 10

Prevederile Standardelor de evaluare a bunurilor 2016 - continuare

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 11

2. STUDIUL DE CAZ NR. 1:

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 12

Clientul dorește efectuarea unui raport de evaluare pentru:

Se solicită estimarea valorii de piață în vederea vânzării.

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 13

Sumarul informațiilor principale

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 14

Sumarul informațiilor principale

Sumarul informațiilor principale

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 16

Documentarea necesară evaluării

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 17

Caracteristici fizice care pot influența prețul terenului agricol:

Analiza pieței imobiliare

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 20

Analiza pieței imobiliare

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 21

Analiza pieței imobiliare

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 22

Analiza pieței imobiliare

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 23

Analiza pieței imobiliare

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 24

Analiza pieței imobiliare

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 25

Analiza pieței imobiliare

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 26

Analiza pieței imobiliare

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 27

Analiza pieței imobiliare

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 28

Analiza pieței imobiliare

Analiza pieței imobiliare

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 30

Analiza pieței imobiliare

• metoda comparației directe

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 32

Elemente de comparație Subiect Comparabila 3 Comparabila 4 Comparabila 5 Comparabila 7

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 33

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 34