Ministerul Educației,Culturii și Cercetării din Republica

Moldova
Colegiul de Construcție din Hîncești

Segmentarea pieții imobiliare.

Terenuri

Elaborat: Samocrainîi Vasile Verificat: Cioara Olga

Anul IV Grupa EI-171

 Segmentarea pieţei imobiliare
Valoarea bunului imobiliar este examinată în contextul pieţei imobiliare, descrierea
pieţei imobiliare şi a segmentelor acestei pieţe fiind o parte esenţială a procesului
de evaluare.

Piaţa imobiliară este un sistem complex şi se caracterizează printr-un număr mare

de atribute. Deşi, nu există o definiţie unică după formulare şi conţinut a noţiunii
de "piaţă imobiliară", în opinia specialiştilor, cea mai completă este următoarea
definiţie: "Piaţa imobiliară reprezintă un ansablu de mecanisme prin intermediul
cărora sunt transmise drepturile asupra unei proprietăţi şi interesele legate de ea,
sunt stabilite preţurile şi este delimitat spaţil pentru diferite variante de de utilizare
a terenurilor".

După cum a fost redat mai sus în cotextul lucrării date, bunurile imobiliare se
clasifică în cinci categorii de bază. Reeşind din cele cinci categorii de bază ale
bunurilor imobiliare pot fi evidenţiate cinci segmente ale pieţii imobiliare:

1. Piaţa imobiliară locativă, care cuprinde case de locuit individuale,

apartamente în blocuri de locuit cu multe etaje, condominiuri locative.
2. Piaţa bunurilor imobiliare comerciale, care include oficii, bunuri imobiliare
utilizate pentru activitatea de comerţ cu amănuntul sau en-gros, întreprinderi
de prestare a serviciilor, hoteluri, retaurante şi alte bunuri imobiliare cu
destinaţie comercială.
3. Piaţa imobiliară industrială constituită din unităţi de prducere din diferite
ramuri ale economiei naţionale.De regulă, bunurile imobiliare industriale
sunt examinate ca complexe patrimoniale, care reunesc clădirile de
producţie, clădirile administrative şi alte construţii auxeliare.
4. Piaţa loturilor de pămînt fără construcţii, care include terenurile libere,
precum şi terenurile cu destinaţie agricolă (păşuni, livezi, plantaţii de vie).
5. Piaţa bunurilor imobiliare specializate, cum ar fi: clădirea aerogării,
podurile, clădirile cultelor, teatre şi alte construcţii care după stil şi utilizare
sunt unice.
Piaţa terenurilor agricole în Republica Moldova este una fragilă, iar lipsa
investiţiilor în mentenanţă, birocraţia sperie potenţialii investitori să investească în
terenurile agricole, chiar dacă faţă de ţările din est şi din vest preţul terenurilor este
de câteva ori mai mic. Preţul terenului arabil nu poate fi însă singurul element care
trebuie luat în calcul. Calitatea acestui teren este la fel de importantă. De
asemenea, contează mult şi “mediul înconjurător” al pieţei imobiliare. Nu trebuie
uitate nici investiţiile necesare pentru a obţine producţie de pe acest teren arabil.
Nici aspectele ce ţin de forţa de muncă nu sunt de ignorat. Şi în final, nici relaţia cu
autorităţile. Agronomii din Republica Moldova subliniază raportul excelent
calitate-preţ al terenului arabil. Practic, la cel mai mic preţ din regiune găseşti unul
dintre cele mai bune pământuri, dacă te gândeşti să faci producţie agricolă. Datele
statistice arată că, în prezent, preţul de piaţă al pământului este relativ redus.
Astfel, preţul mediu al unui hectar de pământ oscilează de la 10,3 la 12 mii de lei şi
este mai mic, faţă de preţul mediu al unui hectar de pământ în Polonia, care după
calitate este inferior şi constituie 2,9 mii euro. În Polonia pământul corespunzător
calităţii celui din Republica Moldova se comercializează la un preţ de peste 7 mii
de euro.Cererea scăzută pentru terenuri în Republica Moldova se datorează
profitului scăzut din activităţile agricole, precum şi condiţiilor creditare complicate
pentru cei care vor să dezvolte o afacere în agricultură. În plus, mai este şi costul
ridicat de arendă şi subevaluarea pământului în actele de vânzare-cumpărare pentru
diminuarea taxelor notariale şi a costurilor de înregistrare în Cartea
funciară.Potrivit legislaţiei în vigoare, proprietarii terenurilor agricole private au
dreptul de a vinde terenurile la preţ liber. Conform declaraţiilor persoanelor cu
funcţii de răspundere din oficiile cadastrale, subiecţii contractului de vânzare-
cumpărare în cele mai multe cazuri stabilesc preţuri mult mai mici decât valoarea
reală a terenului, pentru a suporta cheltuieli minime la perfectarea contractului. În
cazul vânzării-cumpărării terenurilor agricole din domeniul privat al unităţii
administrativ-teritoriale, preţul acestuia nu poate fi mai mic decât preţul normativ
al pământului.Nivelul preţului terenurilor agricole pe zone nu totdeauna depinde
doar de fertilitatea solului, ci şi de evoluţia economiei Republicii Moldova.
Creşterea preţului pământului va putea să aibă loc numai în condiţiile creşterii
cererii produselor autohtone pe piaţa internă şi externă.Potrivit ziarului de mică
publicitate Makler, 1 ha de pământ cu destinaţie agricolă în suburbia Chişinăului
costă în medie între 4000-7000 de euro, în funcţie de zona amplasării şi
infrastructura din apropiere. În ţară preţul terenurilor agricole variază de la 10 la 15
mii de lei pentru un hectar.

Terenurile agricole ocupă cam 75% din suprafaţa totală a Republicii Moldova. Un
recensământ al terenurilor agricole deocamdată nu s-a făcut.