Lucrarea practică :Segmentarea pieții

imobiliare

Autorul: Samocrainîi Vasile

Hâncești

1
 2019

Participantii la piata imobilului

Tranzacţiile cu proprietăţile imobiliare au specificul lor şi se deosebesc de orice
alte tranzacţii. Costul înalt al bunurilor imobiliare, complexitatea realizării tranzacţiei,
cheltuielile mari de timp pentru găsirea unui vânzător hotărât să vândă, sau a unui
cumpărător hotărât să cumpere o proprietate imobiliară concretă, determină frecvenţa
relativ scăzută a acestui gen de tranzacţii. Putem deci afirma cu toată certitudinea că, şi
pentru vânzător şi pentru cumpărător, tranzacţia cu un bun imobiliar este unul dintre cele
mai importante şi mai de răspundere evenimente din viaţă.
Funcţionarea pieţei imobiliare presupune o inter-relaţie între obiectul imobiliar
şi participanţii la piaţă (subiecţii pieţei imobiliare).
Subiecţii pieţei imobiliare sînt vânzătorii şi cumpărătorii obiectelor
imobiliare, utilizatorii bunurilor imobile şi agenţii intermediari de marketing
(fig.1).

Fig. 1. Participanţii la piaţa imobiliară

In calitate de vânzător de proprietăţi imobiliare pot să apară persoanele fizice şi
juridice înregistrate în sistemul cadastrului naţional ca proprietari de bunuri imobiliare.
Cumpărători ai bunurilor imobile sînt persoanele fizice şi juridice care
achiziţionează obiective imobiliare şi asigură funcţionarea lor. Din categoria utilizatorilor
bunurilor imobile fac parte arendaşii (chiriaşii), care cumpără pentru un timp, în schimbul
unei plăţi de arenda (chirie), dreptul de posesie de la proprietarul bunului imobiliar.

2
Utilizator al bunului imobiliar este şi însuşi proprietarul care îl foloseşte independent:
pentru lărgirea construcţiei, modernizarea, dezvoltarea şi extinderea afacerii.
Un participant specific al pieţei imobiliare este statul (autorităţile centrale ale
administraţiei publice locale), care asigură relaţiile economico-juridice între toţi subiecţii
pieţei imobiliare. Rolul special al statului ca participant al pieţei imobiliare este
determinat de următoarele condiţii:
1) statul este proprietarul bunurilor imobiliare şi este cointeresat în folosirea
lor raţională;
2) statul este răspunzător de crearea mediului juridic, metodologic şi
informaţional al pieţei imobiliare pentru asigurarea unei interacţiuni optime a
tuturor participanţilor la piaţă;
3) statul este înregistratorul bunurilor imobiliare şi a drepturilor asupra lor
(prin crearea sistemului naţional de cadastru al bunurilor imobiliare);
4) statul apare în calitate de arbitru în litigiile patrimoniale şi alte litigii
legate de bunurile imobiliare.
Rolul agenţilor intermediari de marketing pe piaţa imobiliară constă în a-i ajuta pe
potenţialii vânzători şi cumpărători să se găsească unii pe alţii, a garanta încheierea
corectă a tranzacţiei, a propune sisteme acceptabile de finanţare şi asigurare a
tranzacţiei şi, în cazul depistării falsificărilor şi înşelătoriei după încheierea tranzacţiei,
a asigura apărarea părţilor participante la tranzacţie în instanţa de judecată.
Interesele participanţilor la tranzacţiile cu bunuri imobiliare sînt diametral opuse,
dar acţiunile nici unuia dintre ei nu trebuie să ducă la falimentarea altui partener.
Coexistenţa pe aceeaşi piaţă a participanţilor cu interese economice diferite implică
prezenţa unui echilibru optim al intereselor tuturor părţilor. Toţi participanţii la piaţă
trebuie să găsească posibilităţi de interacţiune optimă, să ia decizii de compromis, care
să le permită să activeze eficient într-o perspectivă îndelungată

Caracteristica intermediarilor pe piaţa imobiliară

Pentru asigurarea unei activităţi eficiente a pieţei imobiliare este necesară
participarea specialiştilor în diferite domenii, care să asigure prompt şi profesionist
soluţionarea problemelor de procedură şi de ordin tehnic.
Conform clasificării Federaţiei Internaţionale a Specialiştilor în Domeniul
Imobiliar (FIABCI - International Real Estate Federation), se disting două grupuri de
specialişti care activează pe piaţa imobiliară. Din primul grup fac parte profesioniştii
care soluţionează nemijlocit problemele proprietăţii la toate etapele ciclului de viaţă a
bunului patrimonial (consultanţi, evaluatori, finansişti, promotori ai dezvoltării, manageri,
brokeri), din cel de al doilea - profesionişti care lucrează în domeniul proprietăţii
imobiliare (proiectanţi, arhitecţi, auditori jurişti, agenţi de asigurare). Această clasificare
este desul de convenţională, dar, în acelaşi timp ea determină clar cercul specialiştilor fără
de care astăzi funcţionarea pieţei imobiliare nu este cu putinţă.
Pentru a efectua pe piaţă o tranzacţie cu bunuri imobiliare, orice cumpărător şi
vânzător recurge la serviciile agenţilor intermediari de piaţă. Să examinăm componenţa

3
 intermediarilor pe piaţa imobiliară în sensul larg şi în sensul restrâns al cuvântului.
Intermediari, în sensul larg, sînt persoanele fizice şi juridice cu orice formă de proprietate
care îi ajută pe participanţii la piaţă imobiliară în realizarea tranzacţiei (fig. 2).
Intermediarii de marketing, în sensul strict al cuvântului, sînt persoanele fizice şi
juridice care practică activitatea de intermediere (companiile de agenţi intermediari,
bursele imobiliare, brokerii). Sistemul de intermediari pe piaţa imobiliară este constituit
din
ADMINISTRAŢII-PUBLICE LOCALE
Cumpărător
Vânzător
Vânzător Cumpărător
Eliberarea actelor care certifică dreptul de
Cumpărător
Vânzător Cumpărător
Cumpărător
Cumpărător
Cumpărător
Vânzător Cumpărător
Proprietate, de posesie şi de folosinţ
Asupra bunurilor imobile
Vânzător OFICIILE CADASTRALE TERITORIALE
Înregistrarea bunurilor imobile
NOTARUL
Autentificarea
BURSA IMOBILIARĂ, BROKERI
Servicii de intermediere
EVALUATORI
Determinarea valorii bunului imobiliar
COMPANIILE DE DEZVOLTARE
Vânzător Posibilile îmbunătăţiri
r
AGENŢII DE ASIGURARE
Asigurarea tranzacţiilor
INSTITUŢIILE FINANCIAR-CREDITARE
Împrumutul de capital
AVOCAŢII, INSTANŢE DE JUDECATĂ
Soluţionarea litigiilor
MASS MEDIA
Informaţia despre cererea şi ofertă pe piaţă

4
 Fig. 2 Schema intermediarilor de marketing pe piaţa imobiliară
Autorităţile administraţiei publice locale, care eliberează persoanelor
fizice şi juridice documente ce confirmă dreptul de proprietate, de posesiune şi de
folosinţă a pământului. Aceste documente sânt:
• documentul de confirmare a dreptului deţinătorului de teren;
• documentul provizoriu ce confirmă dreptul de proprietate, de posesiune şi
de folosinţă a pământului;
• documentul ce confirmă dreptul de proprietate asupra cotei de teren
echivalent.
• Toate documentele acestea se întocmesc în două exemplare: primul se
înmânează deţinătorului de drept, cel de-al doilea se păstrează la organul
administraţiei publice locale care a eliberat documentul. Documentele
susmenţionate conţin următoarea informaţie: numărul şi data eliberării
documentului;
• denumirea persoanei fizice sau juridice căreia i se eliberează documentul;
• numărul şi data deciziei primăriei privind atribuirea în proprietate, darea în
posesie sau în folosinţă a terenului;
• scopul în care se atribuie terenul;
• numărul de înregistrare în Registrul deţinătorilor de terenuri.
La documentele respective se anexează planul terenului atribuit, precum şi
descrierea terenurilor adiacente. Documentele ce confirmă dreptul de proprietate,
de folosinţă sau posesie asupra terenurilor sînt necesare pentru încheierea oricărui
fel de tranzacţii cu bunuri imobiliare.