Ministerul Educației,Culturii și Cercetării din R.

Moldova
Colegiul de Construcții Hâncești

Disciplina : Bazele pieții imobiliare

Lucrare practică : Analiza prețurilor de ofertă a bunurilor imobile

terenuri pentru construcții

Realizat : Samocrainîi Vasile

Verificat : Ciora Olga

Hâncesti 2019
 Piaţa terenurilor: componente, stare, tendinţe de dezvoltare.

Componentele pieţii
Din punct de vedere juridic se delimitează
 loturile întovărăşirilor pomicole şi aferente caselor de locuit,
 cotele echivalente de pămînt şi terenurile întreprinderilor privatizate şi în
curs de privatizare.
Sectoarele de teren se divizează şi în funcţie de destinaţia lor, cum ar fi:
 sectoarele de teren destinate construcţiei pentru imobile locative şi
comerciale
 terenuri din sectorul agrar.
Preţul normativ al pămîntului este în funcţie de bonitatea pămîntului, care nu
include
 factori de relief,
 climaterici de amplasament,
 mai ales alţi factori care influenţează valoarea de piaţă a lotului.
În prezent sînt privatizate mai mult de 14 % din loturile pomicole, se creează
piaţa secundară care necesită metode de evaluare lipsite de neajunsurile abordărilor
normative. Evaluarea cotelor echivalente de pămînt constituie o problemă din
punct de vedere metodologic şi practic.
În cazul terenurilor cu destinaţie agricolă trebuie evaluaţi toţi factorii ce
influenţează veniturile şi în baza argumentelor ştiinţifice. Scopul principal al
evaluării terenurilor agricole este estimarea preţului cel mai probabil cu care poate
fi vîndut terenul de un vînzător hotărît să vîndă şi un cumpărător hotărît să
cumpere, într-o tranzacţie liberă, în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de
cauză prudent şi fără constrîngere.
Pentru a efectua evaluarea unui teren aparte fiecare evaluator trebuie să se
călăuzească de o bază informaţională complexă, conţinutul căreia va fi stabilit prin
coordonarea cu clientul care solicită evaluarea în contractul de efectuare a
lucrărilor de evaluare. Sursele principale de informare care pot fi utilizate de
evaluator sunt:
- legislaţia în vigoare a RM;
- cadastrul BI;
- datele neoficiale despre tranzacţiile precedente primite de la alţi evaluatori,
agenţi imobiliari şi notari;
- informaţia personală a evaluatorului, competenţa şi intuiţia sa;
- datele statistice oficiale publicate, informaţia din mass-media cu privire la
conjunctura pieţii, rezultatele licitaţiilor;
- materiale topografice, pedologice şi meteo-climaterice.
Suprafeţele terenului din sectorul agrar variază între 20,0 – 600,0 ha. Valoarea 1,0
ha de pămînt variază de la $ 300 pînă la $ 3000 în dependenţă de amplasare.
Cumpărarea terenurilor agricole cu suprafaţa de 2,5 – 10 ha, amplasate în raza
mun. Chişinău, costă de la $ 0,2 pînă la $ 10,0 mii pentru 1 ha.
 Sectoarele de teren destinate construcţiei imobilului locativ sînt compuse din 2
surse: prima – demolarea locuinţelor vechi,
a doua – (cea mai mare) teritoriile (terenurile) libere din oraş. În anul 2003 cel mai
mare volum de terenuri pentru construcţii au fost acordate în s. Codru, pe str.
Mioriţa, Testimiţeanu, în raionul (ele) universităţilor Tehnice şi Agrară. Dar în
majoritatea cazurilor aceste obiecte erau lipsite de o infrastructură pentru
construcţiile locative. Comunicaţiile de obicei erau instalate din contul
cumpărătorului. Preţul la astfel de terenuri au constituit $ 1000-2000 pentru 0,01
ha. De o popularitate mai mare au fost terenurile din sect. Sculeni, Buicani în zona
parcului Valea Morii, strada Neaga şi Belinschi. Aici preţurile au crescut
proporţional cu preţurile apartamentelor. Preţul pentru 1 ar în zona parcului Valea
Morii, str. Neaga şi Benschi ajungea la $ 7 - $ 8 mii, în sectorul Buiucani, Sculeni
în mediu $ 4 - $ 5 mii. Terenurile destinate construcţiei obiectelor comerciale. În
anul 2004 cererea a fost mare, însă oferta a rămas constantă din cauză că vînzătorii
(proprietarii) nu doreau să vîndă terenurile la preţurile propuse de cumpărători.
Cumpărătorii sînt cointeresaţi de a procura terenuri în locurile cu o infrastructură
bine dezvoltată, în locurile cu un flux mare de maşini şi populaţie, cu existenţa
comunicaţiilor inginereşti. Suprafeţele de terenuri cerute de cumpărători variază în
limitele de 0,3 – 2,0 ha, iar preţul constituie de la $ 0,5 pînă la $5,0 mii pentru 0,01
ha.
Tranzacţiile cu terenurile pot fi:
- vînzarea – cumpărarea terenurilor;
- darea în arendă a terenurilor;
- donaţia lotului de pămînt şi/sau cotei de pămînt;
- schimbul, ipotecarea terenului şi/sau cotei de pămînt;
- transmiterea terenului şi/sau cotei de pămînt în calitate de contribuţie în
capitalul social al întreprinderii;
- moştenirea terenului;
- transmiterea terenului cu drept de folosinţă viageră sau permanentă (pe teren
nelimitat);
- punerea la dispoziţie a suprafeţei de pămînt;
- privatizarea terenului;
- exproprierea terenului pentru cauză de utilitate publică.

Stare pieţii şi tendinşe de dezvoltare a ei.

(Pentru politica strategică) pentru soluţionarea problemei de fond locativ în
oraşul Chişinău este nevoie de construit 5,05 mil. m2 330 mii apartamente.
Pînă în 2020 este necesar anual de construit aproximativ 300 m2 f.l. însă în ultimii
7 ani anual în mediu au fost construiţi cîte 150 m 2 de aceia pentru a soluţiona
problema strategică este necesar de îndoit practic construcţia de fond locativ.
Problema constă în faptul că pentru dezvoltarea noului fond locativ în oraş practic
nu au rămas terenuri libere. Aceasta se datorează faptului că terenurile care erau
destinate caselor cu multe etaje APL în ultimii ani a împărţit terenurile pentru
diferite construcţii. În rezultat terenurile cu destinaţie pentru construcţiile locative a
fost ocupat de clădiri individuale cu puţine etaje, cotedje, pe unele locuri şi teren
aferent de 4-5 ari.
După această analiză, efectuată în cadrul politicii strategice ce ţine de dezvoltarea
fondului locativ. Oraşul a pierdut aproximativ 864 mii m2 de suprafaţă locativă în
care se putea de cauzat 54 mii de persoane. Cum a menţionat consultantul
proiectului din domeniul spaţiului locativ Nicolai Rusu, rezerva medie de terenuri
libere din capitală la momentul de faţă constituie aproximativ 2 % din tot teritoriul
oraşului. Pentru a mări această pondere se poate face din contul clădirilor vechi
precum şi terenurile care aparţin periferiei oraşului care au fost eliberate în
rezultatul schimbării funcţionale a destinaţiei lor şi corespunzătoare pentru
construcţie (Budeşti, Coloniţa, raionul Aeroportului, Buiucani, Ghidighici,
Stăuceni).
În acelaş timp lărgirea hotarelor oraşului bazată pe teritoriile noi este legată
nemijlocit cu investiţiile în procurarea pămîntului, scoaterea lui din funcţiune
agrară, lupta cu alunecările de teren, cu instalarea reţelelor inginereşti şi
dezvoltarea infrastructurii. De aceea în strategie se pune accent pe folosirea
intensivă a terenurilor deja amenajate.