Ziua 5 - Raport de Evaluare Recapitulare Finala - Gri

CAPITOLUL V
RAPORTUL DE EVALUARE.
RECAPITULARE FINALĂ
Raportul de evaluare
Definiţii (din IVS 3 – Raportarea evaluării)
Conţinutul raportului de evaluare
Consideraţii generale
Neajunsuri sau erori din unele rapoarte de evaluare
Teste
Recapitulare finală
EBM 102 Aplicaţii cu evaluarea bunurilor mobile
Aţi ajuns la ultima zi de curs. Aceasta este foarte importantă având ca scop
să răspundă tuturor întrebărilor cursanţilor şi să lămurească unele aspecte
care nu au fost înţelese suficient în cadrul cursului.
Cereţi-le cursanţilor să formuleze aceste întrebări şi alocaţi-vă timp să

răspundeţi la ele. Întrebaţi cursanţii dacă au o imagine despre cum ar trebui
să arate raportul de evaluare. O parte vor spune că nu, o parte vor răspunde
afirmativ spunând că au mai văzut asemenea rapoarte.
Explicaţi-le că nu există rapoarte model şi că e posibil ca rapoartele pe care

le-au văzut să nu respecte cerinţele standardelor, deci îndrumaţi-i să îşi facă
propriul raport pe baza considerentelor din materialul de faţă. Chiar dacă
este mai comod să te inspiri din rapoarte deja efectuate, cel mai important
este ca la acest prim raport de evaluare, pe care îl vor face, să folosească
toate noţiunile care au fost învăţate şi propria judecată. Probabil cursanţii vă
vor cere să le arătaţi un raport de evaluare, el ajută să concretizeze ceea ce
s-a discutat în aceste 15 zile de curs. Dacă o faceţi aveţi grijă ce rapoarte de
evaluare le arătaţi şi sub nici o formă nu permiteţi xerografierea acestora.
Amintiţi-le că nu există rapoarte model. Pot consulta rapoartele pe care le

arătaţi în pauze şi în final discutaţi despre opinia lor privind conţinutul
acestora. Nu căutaţi să vă apropiaţi cursanţii dându-le rapoarte pentru acasă
sau arătându-le chestionare de examen etc. Acestea nu fac decât să aducă
atingere calităţii cursului şi imaginii ANEVAR, care îşi propune ridicarea
nivelului calitativ al procesului de instruire şi implicit al nivelului de
pregătire a celor care devin membri ANEVAR ca urmare a acestui curs.
Întrebaţi cursanţii dacă şi-au ales tema pentru proiectul de absolvire.

Amintiţi-le că vor putea participa la consultaţii pentru elaborarea proiectului
şi e foarte important ca la aceste consultaţii să vină cu materialul pe care
l-au finalizat la acel moment. La consultaţie fiecare cursant va avea prilejul
să discute individual cu lectorul pe proiectul ales.
O parte din consideraţiile următoare legate de raportul de evaluare au fost

prezentate în primul modul EBM 100. Rugaţi cursanţii să revadă şi modulul
EBM 100 când vor redacta raportul final.
V-2
Raportul de evaluare
Raportul de evaluare reprezintă oglinda profesionalismului evaluatorului şi
elementul principal prin care este perceput rezultatul analizei şi
investigaţiilor efectuate. El este mijlocul de comunicare de bază între
evaluator şi client. Aprecierea unui evaluator de către clienţi se bazează
într-o măsură semnificativă pe imaginea transmisă de raportul de evaluare.
Astfel la întocmirea raportului de evaluare evaluatorul ar trebui să ţină

seama de următoarele:
 Conţinutul raportului să răspundă cerinţelor clientului (în conformitate
cu angajamentul iniţial) şi să servească interesele acestuia;
 În cadrul raportului să fie prezentate într-o manieră logică, toate
informaţiile, analizele şi concluziile care au condus la estimarea valorii
finale. Raportul de evaluare este un tot unitar, un material de sine
stătător care conţine în paginile sale tot ceea ce este necesar înţelegerii
de către cititor a evaluării efectuate. Astfel, orice întrebare legată de
conţinutul evaluării trebuie să aibă răspuns în interiorul raportului. Toate
acestea trebuie privite în contextul în care nu de puţine ori evaluatorul
nu este prezent în momentul în care raportul de evaluare este analizat;
 Raportul de evaluare trebuie întocmit de fiecare dată ca şi cum
prezentarea acestuia reprezintă pentru un evaluator cel mai dificil
examen de până atunci.
Standardul IVS 3 se referă la Raportarea evaluării.
Instructor: Acest standard a fost elaborat pentru prima dată în anul 2003,
data intrării în vigoare fiind 30/04/2003.
În plus şi alte standarde (GN-uri) includ referinţe speciale asupra cerinţelor
de prezentare a informaţiilor în rapoartele de evaluare.
Un raport de evaluare îl conduce pe cititor de la definirea problematicii

evaluării prin analiza şi prin descrierea informaţiilor relevante, la o anumită
concluzie.
Dimensiunea, tipul şi conţinutul rapoartelor de evaluare sunt cerute de către

client, de anumite reglementări obligatorii, de către instanţa de judecată, în
funcţie de tipul de proprietate supusă evaluării şi de natura problematicii.
Orice analiză, opinie sau concluzie ce rezultă dintr-o evaluare trebuie
comunicată într-o manieră semnificativă pentru client şi care să nu inducă în
eroare persoanele interesate în rezultatul evaluării. Un raport este prezentat
în modalitatea solicitată de client. În cazul în care clientul solicită doar o
opinie din partea evaluatorului, fără o documentaţie detaliată, evaluatorul
trebuie să facă totuşi analiza cerută pentru a realiza o evaluare completă. În
acest caz, toate materialele, informaţiile şi foile de lucru folosite în
pregătirea raportului sunt păstrate în dosarul permanent al evaluatorului.
Deşi evaluatorul s-ar putea să nu furnizeze argumentaţia scrisă pentru opinia
sa, afirmată într-o formă abreviată, el poate fi solicitat ulterior să-şi susţină
opinia.
V-3
Definiţii (din IVS 3 – Raportarea evaluării)
Raport de evaluare. Un document care înregistrează instrucţiunile pentru o

anumită misiune de evaluare, baza de evaluare şi scopul evaluării ca şi
rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea. De asemenea,
un raport de evaluare poate să explice procesele analitice care au fost
parcurse în cursul evaluării şi să prezinte informaţiile semnificative care au
fost folosite în analiză. Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise.
Tipul, conţinutul şi lungimea unui raport variază în funcţie de destinatar, de
cerinţele legale, de tipul proprietăţii şi de natura şi complexitatea misiunii de
evaluare.
Raport scris. Rezultatul unei evaluări, comunicat clientului în scris,

inclusiv sub formă electronică. Rapoartele scrise pot fi documente narative
detaliate, care să conţină toate materialele pertinente examinate şi analizele
realizate pentru a ajunge la concluzia privind valoarea sau pot fi documente
narative sintetizate cum ar fi actualizări periodice ale valorilor, formulare
utilizate de către guvern sau de alte agenţii sau scrisori către clienţi.
Raport verbal. Rezultatul unei evaluări, comunicat verbal unui client sau
prezentat în justiţie ca mărturie de expert sau ca depoziţie. Un raport de
evaluare comunicat verbal unui client trebuie să fie susţinut de un dosar de
lucru şi urmat cel puţin de un rezumat scris al evaluării.
Conţinutul raportului de evaluare

Cele mai multe rapoarte au cinci părţi principale. Conţinutul fiecărei
secţiuni poate fi divizat cu subtitluri sau prezentat ca o expunere continuă.
În fiecare caz, diviziunile principale ale raportului trebuie identificate cu
titluri individuale şi vor fi separate între ele. Cele cinci părţi de bază ale unui
raport sunt: introducerea, premisele evaluării, prezentarea datelor, analiza
datelor şi concluziile, anexe. Organizarea rapoartelor variază dar pot fi
utilizate următoarele elemente ca îndrumare generală:
I. Introducere
Scrisoare de transmitere (opinie)
Scrisoarea de transmitere (opinie), de obicei nu mai lungă de o pagină,

reprezintă un document care transmite concluziile evaluării către client. Are
acelaşi conţinut ca şi rezumatul faptelor principale şi al concluziilor şi se
foloseşte atunci când trebuie prezentată separat faţă de raportul de evaluare.
Pagina de titlu
Pagina de titlu conţine proprietatea evaluată, adresa acesteia, data evaluării,

numele clientului şi numele şi adresa evaluatorului
Cuprinsul
Trebuie evidenţiate aici capitolele principale ale raportului şi toate

subtitlurile utilizate în raport, precum şi numerotarea paginilor.
V-4
Rezumatul faptelor principale şi al concluziilor importante
Rezumatul faptelor principale şi al concluziilor importante – este

recomandat să fie prezentat la începutul raportului de evaluare şi să prezinte
clientului principalele fapte şi concluzii ale evaluării. Rezumatul trebuie să
reprezinte o trecere prin întregul raport, cu punctarea aspectelor principale.
Conţinutul rezumatului ar trebui să conţină descrierea pe care aţi face-o
clientului, în cca. 5 minute, în momentul predării raportului de evaluare.
Astfel rezumatul ar trebui să conţină:
 Obiectul evaluării şi descrierea juridică;
 Tipul valorii estimate
 Data evaluării şi data inspecţiei;
 Scopul evaluării
 Clientul şi destinatarul
 Orice ipoteze speciale şi condiţii limitative;
 Determinarea celei mai bune utilizări (dacă a fost cazul);
 Valoarea obţinută prin abordarea prin costuri;
 Valoarea obţinută prin abordarea prin comparaţie directă;
 Valoarea obţinută prin abordarea pe bază de venituri;
 Valoarea finală estimată. Concluzia evaluatorului
 Alocarea valorii între elemente (dacă este cazul);
Este recomandat ca rezumatul să fie semnat de coordonatorul echipei de

evaluatori şi să conţină pe aceeaşi pagină: opinia evaluatorului (prezentată în
cifre şi litere), data evaluării şi semnătura în original.
Certificarea evaluatorului. Semnătura
Este prezentată după rezumatul raportului şi este locul din raport în care se
regăsesc semnăturile şi ştampilele celor care au participat la elaborarea
raportului.
Orice declaraţie de certificare vă confirmă că:

 prezentările faptelor din raport sunt corecte şi
reflectă cele mai pertinente cunoştinţe ale evaluatorului;
 analizele şi concluziile sunt limitate numai la
ipotezele şi condiţiile prezentate în raport;
 evaluatorul nu a avut (sau dacă a avut trebuie
să specifice) nici-un interes asupra proprietăţii evaluate;
 onorariul evaluatorului este sau nu este
condiţionat de nici-un aspect al raportului;
 evaluarea a fost efectuată în conformitate cu
Codul Deontologic şi cu Standardele de Evaluare;
 evaluatorul îndeplineşte cerinţele adecvate, de
calificare profesională;
 evaluatorul are experienţă în ceea ce priveşte
localizarea şi categoria de proprietate care este evaluată;
 evaluatorul a efectuat (sau nu) o inspecţie
personală a proprietăţii; şi
 nici o persoană, cu excepţia celor specificate
în raport, nu i-a acordat asistenţă profesională în elaborarea raportului.
V-5
II. Premisele evaluării. Ipoteze speciale şi condiţii limitative
Ipoteze speciale şi condiţii limitative – aceste declaraţii sunt folosite pentru

a-l proteja pe evaluator şi pentru a-i informa şi proteja pe clienţi sau pe alţi
utilizatori ai raportului. Condiţiile standard corespunzătoare sunt o parte
importantă a raportului. Ipotezele pot să privească credibilitatea descrierii
juridice, a dreptului de proprietate şi a managementului, condiţii tehnologice
şi structurale, conformitatea cu reglementările specifice şi de mediu,
legalitatea utilizării bunului. Condiţiile limitative pot restricţiona evaluarea
la programul stabilit de utilizare a echipamentului sau la condiţiile curente
de piaţă, pot dezavua orice repartizare sau divizare a valorii în funcţie de
interese parţiale, pot preîntâmpina cererile ulterioare adresate evaluatorului
sau să interzică publicarea sau difuzarea raportului. Totodată, trebuie avut în
vedere faptul că impunerea de condiţii limitative sau de disculpări, menite să
înlăture teoretic întreaga responsabilitate a evaluatorului, poate invalida
concluzia despre valoare.
Sunt enumerate în continuare câteva din ipotezele generale şi condiţiile

limitative care pot să apară într-un raport de evaluare:
Ipoteze generale
 Nu se asumă nici o răspundere pentru descrierea juridică pusă la
dispoziţie sau pentru chestiuni legate de considerente juridice sau de
proprietate. Titlul de proprietate se presupune valabil şi tranzacţionabil
dacă nu se specifică altfel.
 Proprietatea este evaluată fără ipoteci sau datorii dacă nu se specifică
altfel;
 Se presupune că proprietatea este deţinută cu responsabilitate şi că se
aplică un management competent al acesteia;
 Informaţiile furnizate de terţe părţi sunt considerate de încredere dar nu
li se acordă garanţii pentru acurateţe;
 Toate studiile inginereşti sunt presupuse a fi corecte. Planurile de
amplasare şi materialul ilustrativ din raport sunt incluse doar pentru a-l
ajuta pe cititor să vizualizeze proprietatea evaluată;
 Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neevidenţiate ale
proprietăţii evaluate care ar face ca aceasta să valoreze mai mult sau mai
puţin. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiţii sau pentru
obţinerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor;
 Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi
restricţiilor de utilizare în vigoare exceptând situaţia când în raportul de
evaluare nu a fost identificată, descrisă şi considerată o
non-conformitate;
 Se presupune că au fost sau pot fi obţinute sau reînnoite toate
autorizaţiile, licenţele, certificatele de ocupare, aprobările sau alte acte
solicitate de instituţiile locale, regionale sau naţionale, pentru fiecare
utilizare pe care se bazează estimarea valorii;
 Nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existenţa vreunui
contaminant, nici nu ne angajăm pentru o expertiză sau o cercetare
ştiinţifică necesară pentru a fi descoperit;
 Noi nu am făcut o expertiză tehnică a structurii de rezistenţă, nici nu am
inspectat acele părţi care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile,
acestea fiind considerate în stare tehnica bună corespunzătoare unei
V-6
exploatări normale. Opinia asupra stării părţilor neexpertizate şi acest

raport nu trebuie înţeles că ar valida integritatea lor.
Condiţii limitative
 Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, între diferitele părţi
ale echipamentului se realizează în funcţie de prevederile din raport.
Valorile separate nu trebuie utilizate în combinaţie cu nici o altă
evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide;
 Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare;
 Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu va fi solicitat să ofere
consultanţă ulterioară sau să depună mărturie în instanţă în legătură cu
proprietatea în chestiune decât dacă au fost făcute iniţial aranjamente în
această privinţă;
 Nici una din părţile raportului (în special concluziile referitoare la valori,
identitatea evaluatorului sau firma la care lucrează acesta) nu vor fi
difuzate public prin reclamă, relaţii publice, ştiri, agenţii de vânzare sau
alte căi mediatice, fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului;
Un raport de evaluare poate conţine şi următoarele ipoteze şi condiţii

limitative suplimentare:
 Orice estimări ale valorii conţinute în raport se aplică întregii proprietăţi
şi orice împărţire sau divizare a totalului în valori fracţionate va invalida
valoarea estimată dacă acestea nu au fost stabilite în raport
 În pregătirea evaluării au fost folosite doar acele planuri şi specificaţii
preliminare avute la dispoziţie. Prin urmare analiza este supusă unei
revizuiri când planurile şi specificaţiile finale sunt disponibile;
 Previziunile, proiecţiile sau estimările conţinute în raport se bazează pe
condiţiile curente de pe piaţă, pe factorii cererii şi ofertei anticipate pe
termen scurt şi sunt influenţate de inexistenţa (încă) a unei economii
stabile. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbării
condiţiilor viitoare
Instrucţiunile evaluării. Obiectul, scopul şi utilizarea evaluării
Instrucţiunile evaluării – numele clientului şi al destinatarului (dacă nu este

aceeaşi persoană), scopul său, obiectul evaluării, plus orice ipoteze speciale
Drepturile de proprietate evaluate
Drepturi de proprietate evaluate – evaluatorul trebuie să definească

drepturile sau interesele specifice supuse evaluării. Această definire este
foarte importantă mai ales în cazul evaluării unor drepturi limitate (leasing,
închirieri).Alte situaţii cum ar fi gajurile sau cerinţele speciale de utilizare
trebuie şi ele identificate şi explicate în relaţie cu valoarea definită supusă
estimării.
Baza de evaluare. Tipul de valoare estimat
Baza de evaluare. Tipul de valoarei estimat – trebuie declarată baza de

evaluare şi metodele de evaluare adoptate. Se va preciza clar dacă evaluarea
se face pe baza valorii de piaţă sau prin alte baze recunoscute. Trebuie
comunicată clar metodologia folosită. Se va include de asemenea o definiţie
V-7
a valorii evaluate (conform Standardelor de Evaluare) pentru a elimina orice

confuzie în mintea clientului sau a oricărui cititor al raportului.
Data estimării valorii
Data estimării valorii - trebuie precizată data evaluării şi data raportului.

Data evaluării trebuie să fie întotdeauna aceeaşi sau anterioară datei
raportului final.
Moneda raportului
Moneda raportului – valuta în care se raportează evaluarea ca şi bază a

conversiei, dacă se cere a fi exprimată şi în EURO sau USD.
Modalităţi de plată
Modalităţi de plată – când este estimată valoarea de piaţă, raportul trebuie

să exprime clar dacă valoarea estimată reflectă o sumă în numerar,
aranjamente financiare echivalente numerarului sau alte tipuri definite
precis. Dacă nu se precizează altfel, valoarea estimată este considerată
implicit că reflectă plata în numerar sau în aranjamente financiare similare
comparabile.
Inspecţia proprietăţii
Inspecţia proprietăţii – se va specifica data inspecţiei, cine a efectuat

inspecţia şi alte elemente semnificative legate de inspecţie (dacă este cazul).
Riscul evaluării
Riscul evaluării – în cazul evaluării pentru credite sau pentru alte cazuri, în
care volatilitatea pieţei este esenţială, evaluatorul trebuie să comenteze acest
aspect ca şi adecvarea activului pentru garanţie având în vedere şi condiţiile
propuse în acordarea creditului;
Sursele de informaţii utilizate
Sursele de informaţii utilizate – trebuie precizate în raport sursele şi natura

informaţiilor utilizate la elaborarea acestuia.
Clauza de nepublicare
Clauza de nepublicare – poate conţine următoarea formulare:

Acest raport de evaluare nu poate fi inclus parţial sau în întregime şi nici ca
referinţă într-un document publicat, circulară sau declaraţie, sub nici o
formă, fără acordul scris şi al evaluatorului asupra formei în care ar urma să
apară. Acest raport este confidenţial pentru dumneavoastră, pentru
consilierii dumneavoastră şi poate fi utilizat numai pentru scopul menţionat
în raport. Nu acceptăm nici o altă responsabilitate faţă de o terţă persoană
care să poată face uz de el.
V-8
III. Prezentarea datelor

Identificarea bunurilor evaluate
Descrierea juridică
Date despre amplasare
Descrierea tehnică
Aspecte privind utilizarea
Istoric, incluzând vânzările anterioare şi ofertele sau cotaţiile curente
Analiza pieţei bunurilor mobile
Prezentarea datelor – conţine principalele informaţii care caracterizează

proprietatea echipamentul sau bunul mobil evaluat. Complexitatea
prezentării în acest capitol este influenţată semnificativ de natura şi de tipul
proprietăţii evaluate (aspecte juridice, considerente legate de starea fizică,
reparaţii efectuate, capacitate de producţie şi grad de utilizare al acesteia,
neadecvări funcţionale, alte elemente aferente micro şi macroidentificării
etc).
Trebuie avut în vedere faptul că în acest capitol vor fi prezentate toate

informaţiile care vor fi utilizate în aplicarea metodologiei evaluării. Acolo
unde este cazul, ar trebui să fie întocmită o justificare şi susţinere a analizei
celei mai adecvate pieţe. Pentru majoritatea evaluatorilor definiţia valorii şi
a utilizării intenţionate stabilesc şi cadrul celei mai adecvate pieţe. De
exemplu, în cazul în care definiţia valorii este valoarea de piaţă pentru
utilizare în continuare, iar intenţia este de a continua utilizarea activelor aşa
cum există acestea, modalitatea de comercializare va fi probabil aceea în
care un utilizator/cumpărător final va achiziţiona activele pentru utilizare în
continuare. (Orice dezbatere pe marginea celei mai bune utilizări este, de
asemenea, anticipată de o astfel de premisă a valorii.) Pe de altă parte, în
cazul valorii de lichidare, situaţia ar putea implica mai multe pieţe, cum ar fi
o licitaţie pentru întreaga entitate versus o licitaţie bucată cu bucată.
Dacă analiza pieţei este foarte vastă o parte din informaţiile generale pot fi
prezentate în anexe, pentru a nu întrerupe discursul şi logica lucrării.
IV. Analiza datelor şi concluziile

Cea mai bună utilizare
Abordarea prin comparaţie directă
Abordare prin costuri
Abordare prin venit
Reconcilierea valorilor. Valoarea estimată propusă, opinia şi concluziile
evaluatorului.
Analiza datelor şi concluziilor – capitolul conţine prezentarea modalităţilor

de abordare a metodologiei de evaluare. Pentru fiecare abordare utilizată
sunt prezentate datele faptice, analiza şi raţionamentul care au condus la
nivelul respectiv al valorii. Mulţi clienţi nu sunt familiarizaţi cu
mecanismele de aplicare a celor trei abordări de determinare a valorii, astfel
că evaluatorul poate explica procedurile folosite în prelucrarea informaţiilor.
Complexitatea explicaţiei depinde de circumstanţele evaluării. Simple
expuneri care descriu ce conţin fiecare din cele trei abordări, îl pot ajuta pe
cititor să înţeleagă raportul.
V-9
Pentru evaluările de maşini şi echipamente s-ar putea să nu fie adecvată

întotdeauna o analiză a celei mai bune utilizări.
În mod normal, o analiză a celei mai bune utilizări implică examinarea

proprietăţii evaluate ca entitate completă. Totuşi, bunurile mobile se referă
la activele care pot fi mutate de la o locaţie la alta. CMBU a unei linii de
producţie, de exemplu, se poate modifica prin eliminarea unei maşini din
acea linie şi mutarea ei în altă parte. În cazul în care o maşină sau un grup de
maşini îşi are locaţia în cadrul unei instalaţii care se află în conformitate cu
toate regulile, şi dacă instalaţia produce venit, se poate presupune că maşina
se află la CMBU. Totuşi, în situaţia în care maşina este funcţională însă nu
este utilizată din cauza lipsei cererii pentru produsul respectiv, sau pentru că
firma urmează să fie lichidată, cineva ar putea presupune că echipamentul
nu este folosit la CMBU. CMBU depinde de capacitatea activului de a
maximiza venitul afacerii.
CMBU este influenţată şi de alţi factori externi, cum ar fi construcţia de

maşini în cazul căreia locaţia şi cererea sunt în schimbare permanentă.
Perfecţionările tehnologice din industria electronică de înaltă tehnologie
sunt dinamice. Acestea, precum şi alte influenţe externe, măresc importanţa
datei şi duratei evaluării. Data efectivă a evaluării poate fi un factor
important în determinarea CMBU a unui activ.
Evaluatorii trebuie să-şi formuleze propriile situaţii în privinţa CMBU, în

funcţie de specificul evaluării. În situaţia în care se evaluează un singur
element, cum ar fi un tractor echipat cu un braţ mecanic, CMBU se
realizează atunci când braţul mecanic funcţionează un anumit număr de ore
pe an. Dacă un utilaj sezonier este funcţional doar trei luni din cele
douăsprezece ale unui an, însă utilizează o maşină singulară, aceasta se
poate afla de asemenea la CMBU. Totuşi, în cazul în care corecţii minore
aduse utilajului îl fac operaţional întreg anul, acesta deţine potenţial pentru a
produce un venit mai mare şi a ajunge la CMBU.
Reconcilierea valorilor – trebuie să îl conducă în mod logic pe cititor la

estimarea valorii finale. Prezentarea tipului de valoare finală se poate face în
diverse feluri. Următoarea modalitate este un exemplu simplu:
Ca rezultat al cercetării şi analizei pe care le-am realizat, în opinia mea,

valoarea de piaţă a ………., la data de ………este de:
CINCI SUTE MILIOANE LEI
(500.000.000 Lei)
Dacă prezentarea rezultatelor evaluării implică alocarea valorii pe fiecare

componentă, după estimarea valorii finale, se poate adăuga în raport
alocarea pe elemente (teren, construcţii, mijloace fixe, alte dotări).
V-10
V. Anexe
Descrierea juridică detaliată, dacă nu este inclusă în prezentarea datelor
Detalii tehnice
Planul de amplasare (dacă e cazul)
Scheme tehnologice
Fotografii
Estimările detaliate ale costurilor de reproducţie sau de înlocuire
Informaţii istorice despre venituri şi cheltuieli
Date despre vânzări şi cotaţii
Alte informaţii considerate adecvate
În anexe vor fi prezentate toate informaţiile necesare susţinerii afirmaţiilor

din cadrul raportului.
Consideraţii generale
1. Forma raportului de evaluare – acurateţea în exprimare
Instructor: Raportul este agreabil ca formă. Deci exprimarea gramaticală,

diacriticele, aldinele şi claritatea exprimării sunt condiţii esenţiale de formă
a raportului.
Raportul trebuie să aibă o formă profesionistă, o logică în exprimare şi să fie

convingător ca text.
Se vor evita exprimări ambigue de genul „credem că...”, „este posibil ca...”,
„ni se pare că...”, „ar putea fi...”, etc.
Forma de prezentare a raportului de evaluare este stabilită de evaluatori şi de

client în funcţie de instrucţiunile misiunii de evaluare.
2. Dimensiunea raportului de evaluare – nu există dimensiuni tip
Nu există o dimensiune tip, cu excepţia cazului când este solicitată o

anumită formă tip de către client (de exemplu de unele bănci sau unele
autorităţi).
Raportul nu trebuie să conţină prea multe detalii şi descrieri şi mai puţină

substanţă.
Mărimea raportului de evaluare (ca şi tipul şi conţinutul acestuia) sunt în

funcţie de patru factori:
destinatarul raportului
reglementările existente
tipul proprietăţii
natura şi complexitatea temei de evaluare
Instructorul va da exemple asupra dimensiunilor „normale” ale rapoartelor

de evaluare a celor trei tipuri de proprietate.
Mărimea raportului este în funcţie de cine este clientul/destinatarul:

proprietarul actual – mai mic
V-11
investitor extern – mai mare
3. Calculele matematice corecte şi grafice sugestive
Erorile de calcul matematic nu sunt permise.
Se verifică atent relaţiile de calcul din program şi apoi calculele efective,

eventual printr-o metodă (program) simplificată de verificare a calculelor
lungi.
Atenţie la rotunjirea cifrelor şi nu la utilizarea unor cifre lungi (de exemplu:

CA redată gen 12.521.751€ previzionată pentru anul 5. Se poate reda ca
12.522 mii €.
Graficele sunt utile pentru a reda tendinţe, rapoarte de mărime, structura
unui indicator.
4. Momentul întocmirii raportului
În mod logic, la începutul raportului, evaluatorul a stabilit modul de

reprezentare a proprietăţii, de descriere a acesteia şi cantitatea de informaţie
ce trebuie inclusă.
Evaluatorii îşi vor organiza ideile şi materialul de susţinere în legătură cu

piaţa şi alţi factori cu contribuţie importantă.
Practic, raportul ar trebui scris într-o perioadă de timp rezonabilă, astfel

încât informaţia să nu îşi piardă valabilitatea.
Evaluatorul ar trebui să întocmească raportul la scurt timp după finalizarea

procesului de evaluare, conform obligaţiilor contractuale asumate cu
clientul.
Neajunsuri sau erori din unele rapoarte de evaluare
Cele mai frecvente lipsuri în rapoartele de evaluare se referă la:

 utilizarea unor metode şi proceduri de evaluare nerecunoscute de
Standardele de Evaluare;
 prezentarea unor ipoteze de evaluare care nu sunt adecvate cu tipul de
valoare şi cu premisa valorii respective;
 neprecizarea premisei valorii;
 redactarea raportului cu exprimări neadecvate, jargoane sau exprimări
sofisticate, deci neinteligibile pentru client şi consultanţii săi;
 lipsa informaţiilor de piaţă pertinente, cu grad ridicat de relevanţă;
 accentuarea importanţei şi utilizării ad litteram a unor reglementări
administrative referitoare la reevaluarea unor active (de ex. construcţii,
teren);
 obţinerea de valori substanţial diferite din utilizarea unor metode
diferite, înscrise atât în abordări diferite cât şi în aceeaşi abordare;
 neadecvări sau incoerenţe între indicatorii economici incluşi în metodele
de evaluare bazate pe venit, ca de exemplu între forma de venit şi ratele
V-12
de actualizare sau de capitalizare adecvate sau coeficienţi multiplicatori

adecvaţi;
 selectarea unor comparabile neadecvate cu caracteristicile esenţiale ale
tipului de proprietate supusă evaluării;
 utilizarea mai multor scenarii, în cazul metodei DCF, în care nu este
corelat nivelul cash flow-ului diferit cu niveluri diferite ale ratei de
actualizare (care va include prime de risc diferite, în funcţie de
scenariile evoluţiei cash flow-ului);
 utilizarea unui program informatic neadecvat sau neprezentarea
programului informatic utilizat cu motivaţia păstrării secretului asupra
acestuia;
 neexplicarea criteriului sau criteriilor pe baza cărora a fost stabilită
durata de previziune a cash flow-ului;
 utilizarea neadecvată a metodei capitalizării venitului pentru evaluarea
întreprinderilor în dificultate financiară dar redresabile;
 nesepararea activelor din afară exploatării şi neincluderea valorii
realizabile nete a acestora la valoarea calculată prin capitalizarea
venitului şi prin DCF;
 neexplicarea fundamentării creşterii perpetue sperate a venitului (g),
luată în calcul la calcularea valorii reziduale;
 neprecizarea tuturor ipotezelor şi condiţiilor limitative, a duratei şi
extinderii inspecţiilor;
 extrapolarea automată a tendinţelor trecute ale venitului întreprinderii,
fără a se avea în vedere modificările previzibile în schema lor viitoare
de evoluţie;
 interpretarea greşită a unor date;
 încrederea exagerată acordată informaţiilor primite de la proprietari,
referitoare la evoluţia viitoare a veniturilor (prin plan de afaceri, pliante
şi alte materiale publicitare);
 erori de introducere de date în programul informatic ca şi cele rezultate
în urma modificării unor relaţii de calcul;
 incapacitatea înţelegerii interdependenţei dintre cele trei abordări ale
evaluării şi deci dintre valorile obţinute;
 neluarea în calcul a unor datorii viitoare legate de obligaţiile de mediu,
litigii pe rol, penalităţi exigibile în momentul plăţii arieratelor etc.;
 depăşirea competenţelor evaluatorului în evaluarea unor active
specializate de natura proprietăţii imobiliare, bunurilor mobile şi active
necorporale, pentru care nu are pregătirea şi/sau experienţa necesară;
 utilizarea frecventă a unor cuvinte care exprimă ambiguitatea unor
afirmaţii, de genul: „este posibil...”, „este probabil...”, „se pare că...”,
etc.;
 explicarea inadecvată a unor corecţii asupra factorilor de departajare
între întreprinderea evaluată şi întreprinderile comparabile;
 abuzul de tehnici statistice, de tabele, de indicatori financiari mai puţin
relevanţi, de grafice, anexe şi de alte reprezentări care au mai mult rolul
de a „îngroşa” raportul de evaluare;
 reconcilierea inadecvată a valorilor obţinute, fie prin prezentarea unui
interval de valori, fie prin efectuarea unor medii aritmetice simple sau
ponderate a valorilor obţinute;
 tipărirea raportului de evaluare într-o formă neadecvată, cu greşeli
gramaticale şi fără diacritice.
V-13
Teste
1. Conţinutul raportului de evaluare:
a) este stabilit de evaluator
b) este stabilit de client
c) este stabilit de evaluator în conformitate cu Standardele de
Evaluare şi în concordanţă cu interesele clientului
2. Răspunderea faţă de terţi inclusă în raportul de evaluare se referă la:

a) limitarea responsabilităţii exclusiv faţă de client
b) limitarea responsabilităţii exclusiv faţă de destinaţia raportului de
evaluare
c) limitarea responsabilităţii faţă de client, consultanţii acestuia şi
numai pentru destinaţia stipulată în raport
3. Sursele de informaţii utilizate la elaborarea raportului de evaluare:

a) nu trebuie prezentate explicit în raport
b) trebuie prezentate în raport inclusiv actualitatea lor şi gradul lor
de credibilitate
c) trebuie prezentate în raport inclusiv declaraţiile de conformitate
de la furnizorii informaţiilor
4. Data evaluării se referă la:

a) data întocmirii scrisorii de trimitere
b) data la care sunt valabile informaţiile preluate de la client
c) data la care sunt valabile opiniile şi concluziile evaluării
5. Ipotezele şi condiţiile limitative au ca scop:

a) limitarea responsabilităţii evaluatorului
b) exclusiv protejarea evaluatorului
c) atât protejarea evaluatorului cât şi a clientului
6. Verificarea de teren implică:

a) culegerea informaţiilor detaliate, inspecţia pe teren şi
reformularea opiniei evaluatorului
b) inspecţia pe teren şi formularea concluziilor privind raportul de
evaluare analizat
c) nu implică obligatoriu inspecţia amplasamentului dacă există în
raport toate informaţiile necesare (fotografii, planuri etc.)
7. Conform Standardelor de Evaluare, documentele utilizate de evaluator pe

perioada efectuării evaluării, trebuie păstrate:
a) 5 ani de la data predării raportului
b) nu trebuie păstrate obligatoriu
c) trebuie păstrate pe o perioadă de timp rezonabilă
8. Scopul verificării raportului de evaluare este:

a) verificarea competenţei evaluatorului
b) verificarea modului de înţelegere şi de aplicare a Standardelor de
Evaluare de către evaluator
c) verificarea nivelului valorii opinate
d) nici un răspuns corect
V-14
9. Informaţiile cunoscute anterior datei elaborării raportului de evaluare:

a) sunt avute în vedere de către verificator
b) nu sunt avute în vedere
c) nu are importanţă data de provenienţă
10. Aplicarea a numai 2 metode de evaluare:

a) determină verificatorul să solicite completarea raportului cu a
treia metodă
b) nu face obiectul verificării fiind aplicate cel puţin două metode
c) îl conduce pe verificator să respingă raportul de evaluare dacă nu
se regăsesc în raport argumente privind relevanţa şi posibilitatea
aplicării fiecărei metode de evaluare şi gradul de încredere acordat
metodelor
Răspunsuri corecte
1-c
2-c
3-b
4-c
5-c
6-b
7-c
8-b
9-a
10-c
V-15
Recapitulare finală
1. Ce este evaluarea?
Evaluarea este procesul de estimare a unui tip de valoare, a unui tip de

proprietate, la o anumită dată şi concretizată în raportul de evaluare.
Evaluarea este o estimare şi nu un calcul exact al unei valori printr-o
formulă matematică sau printr-o cuantificare precisă.
2. Care sunt scopurile evaluării?
 Vânzarea unei proprietăţi (imobiliare, întreprindere, mijloace

fixe, etc.)
 Cumpărarea unei proprietăţi
 Fuziuni şi schimburi de proprietăţi
 Pentru garantarea împrumuturilor
- garantarea unui credit bancar
- emisiunea de obligaţiuni negarantate
- emisiunea de acţiuni noi
 Rezolvarea litigiilor
- justă compensare în caz de expropriere (cauză de utilitate publică)
- cazuri de înşelare dovedită a cumpărătorului
- evaluarea pentru pagubele prin deteriorarea proprietăţii
 Impozitare
- impozitul pe proprietate (teren, clădiri, etc.)
- impozitul pe cadouri
 Asigurare
 Înregistrarea valorii activelor în situaţiile financiare
 Alte scopuri
- dacă este eficient să se înlocuiască un utilaj vechi cu altul nou
- stabilirea rentelor, redevenţelor, chiriilor şi eşalonării lor în timp
- divizări, dizolvări, faliment, etc.
3. Care este diferenţa dintre procesul de evaluare şi raportul de evaluare?
- procesul de evaluare este diferit ca sferă de raportul de evaluare,

deoarece raportul de evaluare comunică procesele de evaluare şi
concluziile.
- procesul de evaluare este o procedură complexă şi sistematică urmată de
evaluator pentru a da un răspuns clientului asupra valorii. Scopul
procesului de evaluare este prezentarea unei opinii imparţiale asupra
valorii, prin care evaluatorul demonstrează că a luat în considerare toţi
factorii care afectează în mod substanţial valoarea.
4. Care sunt etapele procesului de evaluare?
1. Definirea problemei de evaluare

1.1. Identificarea proprietăţii de evaluat
1.2. Identificarea drepturilor de proprietate care sunt evaluate
1.3. Utilizările intenţionate ale evaluării
1.4. Definirea tipului de valoare (bază de evaluare, standard de evaluare)
V-16
1.5. Data evaluării (data efectivă a evaluării)

2. Colectarea datelor/informaţiilor relevante
3. Aplicarea metodelor de evaluare şi a tehnicilor/procedeelor de
evaluare adecvate
Această etapă se referă la:
- Abordarea prin cost
- Abordarea prin venit, şi
- Abordarea prin comparaţia vânzărilor
4. Formularea concluziilor asupra valorii
5. Elaborarea raportului de evaluare
5. Care este definiţia valorii de piaţă?
Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care o proprietate va fi

schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător
hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de
marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în
cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.
6. Care sunt tipurile de valoare diferite de valoarea de piaţă?
valoarea de utilizare
IVS 2
valoarea specială
IVS 2
valoarea justă
IVS 2
valoarea de investiţie
IVS 2
preţul plătibil conform unei opţiuni sau pentru revizuirea plăţilor
(leasing)
IVS 2
7. Care sunt ipotezele care pot fi adecavate, în evaluarea mijloacelor fixe

mobile, în diferite circumstanţe sau pentru diferite scopuri ale evaluării?
1. că mijloacele fixe mobile sunt evaluate pe amplasament, ca un tot
unitar, ca parte a valorii totale a întreprinderii în continuitatea
exploatării
2. că mijloacele fixe mobile sunt evaluate pe amplasament dar
întreprinderea este închisă.
3. că mijloacele fixe mobile sunt evaluate individual, bucată cu
bucată,pentru a fi scoase de pe amplasamentul lor curent.
Aceste ipoteze sau altele trebuie stabilite împreună cu clientul şi precizate în
raportul de evaluare.
Deseori este adecvat să se facă evaluarea sub mai multe ipoteze, de ex.
pentru a ilustra efectul închiderii întreprinderii asupra valorii de piaţă a
V-17
mijloacelor fixe mobile, în situaţia în care decizia de închidere nu a fost

încă luată.
V-18
8. Ce este preţul?
Preţul este un concept care se referă la schimbul unei mărfi, unui produs
sau unui serviciu. Preţul reprezintă suma de bani care a fost cerută, oferită
sau plătită pentru un articol. După ce schimbul a fost efectuat, indiferent
dacă este public sau confidenţial, preţul devine un fapt istoric. Preţul plătit
reprezintă intersecţia dintre ofertă şi cerere şi se numeşte preţ de echilibru.
9. Care sunt conceptele de cost întâlnite, în mod uzual, în evaluarea

proprietăţilor specializate?
Costul de înlocuire (nou) rezultă în mod normal din costul de achiziţie

curent al unui activ similar, nou sau folosit (uzat), sau al unei capacităţi
productive echivalente sau de servicii potenţiale.
În cazul evaluării unei construcţii, costul de înlocuire (brut) presupune

utilizarea materialelor, tehnicilor şi proiectelor moderne.
Costul de reproducţie (nou), referitor la o construcţie, este costul curent al
construirii unei replici exacte a structurilor existente, utilizând acelaşi
proiect şi materiale de construcţie similare cu cele din perioada de execuţie.
Pe piaţa obiectelor de artă, costul de reproducţie este costul de creare a unei
copii fidele cu obiectul original.
În cazul activelor necorporale (brevete de invenţie, know-how, programe

informatice, forţă de muncă instruită, etc), costul de reproducţie se mai
numeşte costul de recreare.
Pentru clădiri, costul de reproducţie se mai numeşte şi cost de

reconstrucţie.
Costul de înlocuire net (CIN) este costul de înlocuire, de reproducţie, de

recreare, sau de reconstrucţie minus deprecierea.
10. Care este diferenţa dintre Standardele ANEVAR şi Standardele

Internaţionale de Evaluare?
Nu este nici o diferenţă. Consiliul Director şi Conferinţa Naţională a

ANEVAR au adoptat, începând cu 1 ianuarie 2004, Standardele
Internaţionale de Evaluare, publicate de Comitetul pentru Standarde
Internaţionale de Evaluare, ca Standarde de Evaluare obligatorii pentru
membri ANEVAR.
De asemenea, a mai hotărât că sintagma „Standardele ANEVAR”, utilizată

în legi şi în alte acte normative din România, înseamnă Standardele
Internaţionale de Evaluare, completate cu Recomandările ANEVAR pentru
practică în Evaluare.
V-19
11. Ce este actualizarea ?
Definiţie: Calcularea valorii prezente (sau actualizate) a unei sume viitoare

(care reflectă o plată sau o încasare).
Actualizarea permite compararea, la data evaluării, a fluxurilor de venit care

vor fi generate în anii viitori. Cu alte cuvinte, actualizarea înseamnă
diminuarea sumelor viitoare deoarece acestea nu pot fi investite şi
consumate imediat, cum este cazul unui venit actual.
12. Ce este capitalizarea?
Transformarea unui flux de venit viitor, de natura unei anuităţi constante sau
crescătoare cu o rată anuală constantă (g), în valoare prezentă sau actualizată
(însumată) a acelui flux de venit.
Ca esenţă, capitalizarea este tot un proces de actualizare dar prin formule
matematice simplificate, prin care se calculează valoarea prezentă
(actualizată) a unui flux de venit viitor.
13. Ce este un indice?
Indicele cronologic (sau de dinamică) este un număr care este utilizat pentru
cuantificarea modificărilor survenite în preţuri, costuri, salarii, profituri,
volum de producţie, ocuparea forţei de muncă, etc. care exprimă variaţia
unui indicator la o anumită dată faţă de un moment arbitrar, considerat de
obicei ca fiind 100.
14. Care este relaţia dintre rata reală şi rata nominală a dobânzii?
Formula de calcul:
în care:
rr = rata anuală reală a dobânzii
rn = rata anuală nominală a dobânzii
f = rata anuală a inflaţiei
15. Ce reprezintă noţiunile de abordare, metodă şi procedură de evaluare?
Abordarea în evaluare. O cale de estimare a valorii prin folosirea uneia

sau mai multor metode specifice de evaluare
Metoda de evaluare. O cale specifică de estimare a valorii, în cadrul
abordărilor în evaluare
Procedura de evaluare. Acţiunea, modul şi tehnica de îndeplinire a
etapelor unei metode de evaluare
16. Care este principiul comun care stă la baza fiecărei abordări a evaluării?
Fiecare abordare se bazează pe principiul substituţiei, conform căruia atunci

când sunt disponibile mai multe bunuri sau servicii similare, cel cu preţul
cel mai scăzut va avea cea mai mare cerere şi cea mai răspândită distribuţie.
V-20
17.Ce reprezintă instalaţiile şi echipamentele ?
În clasificarea din GN 3 – Evaluarea instalaţiilor şi echipamentelor,

definiţiile şi clasificarea mijloacelor fixe mobile sunt:
,,Instalaţiile şi echipamentele sunt active corporale imobilizate, altele decât

proprietatea imobiliară,care sunt destinste să genereze profit pentru
proprietarul lor. Cuprind trei categorii ale căror definiţii sunt:
Instalaţii, adică active care sunt combinate în mod obligatoriu cu alte
active, cum sunt clădiri specializate, maşini şi echipamente
Maşini, respectiv maşini individuale sau un grup de maşini. O maşină
este un aparat utilizat într-un proces specific din activitatea întreprinderii
Echipament, adică alte active care sunt utilizatepentru a asigura
exploatarea unei întreprinderi sau entităţii”.
18. Care este clasificarea mijloacelor fixe mobile, conform HG nr. 2139 din
2004?
Conform HG nr. 2139/2004 pentru aprobarea Catalogului privind

clasificarea şi duratele normale de funcţionare a mijloacelor fixe, în sfera
mijloacelor fixe mobile se includ următoarele grupe şi subgrupe:
Grupa 2 Instalaţii tehnice, mijloace de transport, animale

2.1 Echipamente tehnologice (maşini, utilaje şi instalaţii de lucru)
2.2 Aparate şi instalaţii de măsurare, control şi reglare
2.3 Mijloace de transport
2.4 Animale
2.5 Alte instalaţii tehnice, mijloace de transport, animale neregăsite în
cadrul grupei 2
Grupa 3 Mobilier, aparatură birotică, sisteme de protecţie a valorilor umane
şi materiale şi alte active corporale
1.1 Mobilier
1.2 Aparatură birotică
1.3 Sisteme de protecţie a valorilor umane şi materiale
1.4 Alte active corporale neregăsite în cele specificate în grupa 3
19. Care sunt procedurile majore utilizate în identificarea şi inventarierea

bunurilor mobile:
 macroidentificarea
şi
 microidentificarea
20. Ce se urmăreşte în cadrul microidentificării ?
Microidentificarea reprezintă procesul de evidenţiere a caracteristicilor

individuale ale echipamentului. Ea se focalizează pe descrierea unei singure
maşini şi identifică caracteristicile sale specifice.
V-21
De primă importanţă în microidentificare sunt, după caz: „marca de

fabrică”, „codul modelului”, „seria”, „tipul de energie/acţionare” folosit şi
„dimensiunile”.
 Marca de fabrică.
 Codul modelului şi dimensiunea
 Seria/nr. matricol
 Capacitatea
 Dimensiunea fizică
 Vârsta şi starea
21. Principalele clasificări avute în vedere la analiza pieţei bunurilor

mobile?
Geografic:
 „locală”;
 „naţională”;
 „internaţională”.
Acestea tind să devină globale.
După starea bunurilor tranzacţionate, piaţa (modalităţi de tranzacţionare):

 „de nou”;
 „second hand”:
o bunuri „folosite”;
o „a materialelor refolosibile”;
o bunuri „recondiţionate”.
Se impune a se preciza:
o Piaţa de echipamente folosite reprezintă un mijloc uzual de cumpărare şi
vânzare a echipamentelor.
o Această piaţă se compune din comercianţi de maşini folosite, licitaţii,
vânzări publice şi private, şi este adesea (dar nu întotdeauna) cea mai
credibilă metodă de determinare a anumitor tipuri de valori, pentru
anumite tipuri de proprietăţi.
După posibilitatea de utilizare într-un domeniu industrial, activele sunt:
 „universale”;
 „specializate”;
 „ultraspecializate”.
22. Care sunt cele patru capitole ale analizei pieţei bunurilor mobile?
Definirea pieţei
Analiza ofertei
Analiza cererii
Echilibrul pieţei
23. Care este esenţa abordării prin cost?
Abordarea prin cost este bazată pe afirmaţia că un cumpărător prudent şi

informat ar plăti pentru un bun cel mult costul de producţie al unui
înlocuitor cu aceeaşi utilitate.
V-22
Acest principiu este cunoscut ca principiul substituţiei. Principiul poate fi

aplicat fie unui activ individual, fie instalaţiei complexe în întregime.
Metoda costului presupune ca valoarea maximă a unui bun pentru un

cumpărător cunoscător este suma care este necesară pentru a cumpăra ori a
construi un bun nou cu utilitate echivalentă. Când bunul nu este nou, din
costul curent brut trebuie deduse (scăzute) pentru toate formele de
depreciere care i se pot atribui bunului, până la data evaluării.
Abordarea prin cost. Este una din cele trei abordări utilizate în evaluare.
Această abordare se bazează pe presupunerea că un cumpărător informat nu
va plăti pentru o proprietate mai mult decât costul de producţie pentru un
substitut cu aceeaşi utilitate ca cea a proprietăţii de evaluat. Abordarea
consideră că valoarea maximă a proprietăţii pentru un cumpărător informat,
va fi suma curentă necesară pentru a construi sau a cumpăra o proprietate
nouă, cu aceeaşi utilitate. Dacă proprietatea nu este nouă, costul curent de
nou trebuie să fie ajustat pentru toate formele de depreciere existente la data
evaluării.
24. Treceţi în revistă următorii termeni:
Depreciere cumulată
Depreciere cumulată. Pierderea de valoare din orice cauză, incluzând

deteriorarea fizică, deprecierea funcţională şi cea economică.
Analiza vârstă/durată de viaţă
Analiza vârstă/durată de viaţă. Un proces aritmetic folosit pentru a

calcula vechimea unei proprietăţi sau durata de viaţă rămasă.
Depreciere recuperabilă
Depreciere recuperabilă. Orice formă de depreciere care teoretic este

fezabil a se remedia din punct de vedere economic.
Depreciere
Depreciere Pierderea reală în valoare a unei proprietăţi luând în considerare

toate cauzele, incluzându-le pe cele rezultate din uzura fizică, funcţională şi
economică.
Depreciere economică
Depreciere economică. Pierderea în valoare sau utilitate a unei proprietăţi,

cauzată de factori economici exteriori proprietăţii.
Depreciere funcţională
Depreciere funcţională. O formă de depreciere în care pierderea de valoare

este datorată unor factori inerenţi proprietăţii (cauzele pot fi: schimbări în
V-23
proiect, materiale, procese care fac proprietatea să devină inadecvată pentru

scopul propus, nevoia de o capacitate de producţie mai mare, lipsa de
utilitate, costuri de operare excesive etc.).
Depreciere nerecuperabilă
Depreciere nerecuperabilă. Depreciere sub forma deteriorării şi deprecierii

care nu poate fi remediată convenabil din punct de vedere economic
deoarece creşterile în utilitate şi valoare rezultate sunt mai mici decât
cheltuielile pentru remediere.
Uzura fizică
Uzura fizică. O formă a deprecierii în care pierderea de valoare sau utilitate

deplină a unui activ este atribuită cauzelor fizice, cum sunt uzura fizică şi
expunerea la diverse elemente (agenţi atmosferici).
Vârsta cronologică
Vârsta cronologică. Numărul de ani care au trecut de la data construirii

proprietăţii sau de la data punerii în funcţiune.
Vârsta efectivă
Vârsta efectivă. Vârsta estimată a unei proprietăţi în comparaţie cu o

proprietate nouă de acelaşi fel. Deci vârsta efectivă este indicată de condiţia
în care se află proprietatea.
Durata de viaţă utilă normală
Durata de viaţă utilă normală. Numărul de ani estimaţi în care o

proprietate nouă este aşteptată a fi utilizată (în întreprindere), la sfârşitul
căreia proprietatea va fi retrasă din exploatare.
Durata de viaţă utilă rămasă
Durata de viaţă utilă rămasă. Numărul de ani estimaţi în care o

proprietate, cu o anumită vârstă efectivă se aşteaptă să mai fie utilizată (în
întreprindere), la sfârşitul căreia proprietatea va fi retrasă din exploatare.
Durata de viaţă fizică
Durata de viaţă fizică. Numărul de ani estimaţi în care o proprietate nouă

va fi posibil a fi utilizată fizic, până când deteriorările fizice ale acesteia o
vor face inutilizabilă, şi fără a lua în considerare posibilitatea retragerii mai
devreme din funcţiune din cauza deprecierii funcţionale sau economice.
Durata de viaţă fizică rămasă
Durata de viaţă fizică rămasă. Numărul de ani în care o proprietate cu o

anumită vârstă efectivă se aşteaptă să mai fie utilizată fizic, până când
deteriorările fizice ale acesteia o vor face inutilizabilă, şi fără a lua în
V-24
considerare posibilitatea retragerii mai devreme din funcţiune din cauza

deprecierii funcţionale sau economice.
Durata de viaţă economică rămasă
Durata de viaţă economică rămasă. Numărul de ani în care o proprietate

cu o anumită vârstă efectivă se aşteaptă să mai fie utilizată în mod
profitabil pentru scopul pentru care a fost creată.
25. Care sunt principalele metode de estimare a costului de înlocuire?
Există mai multe metode de determinare a costului curent (de nou) al unei
proprietăţi. Cele mai importante sunt metoda devizului, indexarea, şi metoda
cost-capacitate.
26. Daţi câteva exemple de costuri directe şi indirecte folosite în metoda

devizului?
Costurile directe sunt reprezentate de acele cheltuieli cu materialele, cu

personalul, precum şi cheltuielile normale aferente achiziţiei şi instalării
unui activ, sau grup de active pentru a-l aduce la stadiul de utilizare
funcţională.
Exemple de costuri directe sunt:

 Costul echipamentului/utilajului
 Costuri directe cu forţa de muncă pentru instalarea sau asamblarea
echipamentului
 Costuri de transport şi manipulare
 Costuri de montaj şi transfer
 Instalaţia electrică
 Instalaţia de conducte şi ţevi
 Fundaţii
 Montaj
 Taxe pe vânzare
Costurile indirecte reprezintă acele cheltuieli care sunt cerute în mod

normal de achiziţia şi instalarea unei proprietăţi, şi care nu sunt în mod
normal incluse în factura vânzătorului.
Exemple de costuri indirecte sunt:
 Onorarii cu specific tehnic, de arhitectură şi alte onorarii profesionale
 Onorarii administrative, contabile, de consultanţă şi legale
 Asigurarea temporară în timpul instalării sau construcţiei
 Licenţe, permise şi taxe de instalare sau construcţie
 Cheltuieli de pază pe timpul instalării sau construcţiei
 Cheltuieli financiare pe timpul instalării sau construcţiei
 Chirii pentru echipamente
 Anexe temporare
 Costuri de curăţare şi de punere în funcţiune
Atunci când se estimează costul (de nou), sunt incluse numai acele costuri
directe şi indirecte care sunt tipice sau normale; costurile neobişnuite,
V-25
atipice sau extraordinare ar trebui excluse. Unele dintre elementele din

enumerarea de mai sus pot fi normale sau extraordinare, în funcţie de
circumstanţe. De exemplu, marea majoritate a proiectelor mari presupun
muncă suplimentară, care ar fi o cheltuială normală; totuşi, o mare parte a
muncii suplimentare, efectuată pentru finalizarea proiectului într-un timp
mai scurt decât normal, ar fi o cheltuială anormală, care nu ar trebui să fie
inclusă în estimarea costului nou.
27. Care sunt cauzele uzurii fizice?
1. Deteriorarea din cauza vârstei

2. Suprasolicitare
3. Uzura
4. Expunerea la anumite elemente de mediu (ex.: coroziunea)
5. Lipsa întreţinerii adecvate
28. Ce este deprecierea funcţională şi care sunt cauzele ei?
Concept: Deprecierea funcţională reprezintă pierderea în valoare sau

utilitate a unei proprietăţi, cauzată de ineficienţa ori nepotriviri în însăşi
proprietate când este comparată cu o proprietate înlocuitoare mai eficientă şi
mai puţin costisitoare, pe care tehnologia modernă a dezvoltat-o. Mai
simplu spus, pierderea în valoare este cauzată de condiţii din interiorul
proprietăţii.
Unele din cauzele deprecierii funcţionale sunt:

Cheltuieli de exploatare excedentare
Capacitate în exces
Schimbarea formei (proiectului)
Ineficienţă
Schimbări în tehnologie
29. Ce este deprecierea economică şi care sunt cauzele ei?
Deprecierea economică (uneori denumită „depreciere externă”) a fost

definită anterior ca pierderea din valoarea sau utilitatea deplină a unei
proprietăţi, cauzată de factori externi acesteia. Aceşti factori includ costul
majorat al materiilor prime, forţei de muncă sau utilităţilor (fără creşterea
corespunzătoare a preţului produsului); cererea scăzută înregistrată pentru
produsul respectiv; concurenţa sporită; legislaţia de mediu şi altele; şi
factori asemănători.
Scăderea cererii pentru un bun din cauza forţelor externe, poate cuantifica
gradul de depreciere economică.
Unele din cauzele deprecierii economice pot fi:
1. Concepte de management
2. Lipsa materiilor prime
3. Lipsa forţei de muncă
4. Inaccesibilitatea pieţei
V-26
5. Legislaţia
6. Cerere şi ofertă
30. Care este ordinea aplicării celor trei forme de depreciere în cadrul
abordării prin costul de înlocuire net?
Uzual, se aplică mai întâi uzura fizică, apoi deprecierea funcţională şi în

final deprecierea economică. Aceste forme nu sunt însumate sau combinate
şi apoi deduse din costul de nou ci va apare un subtotal după fiecare etapă.
Aceasta este ordonarea normală pentru calcularea şi aplicarea deprecierii
atunci când se utilizează abordarea prin cost. Justificarea pentru calcularea
deprecierii în această ordonare este aceea că, în marea majoritate a cazurilor,
aceasta se calculează în ordinea în care apare. Totuşi, pot exista situaţii când
faptele sau raţiunea economică vor dicta o ordonare diferită a deducerilor
din costul de nou. Cel mai important lucru, în aplicarea abordării prin cost,
este ca evaluatorul să încerce să izoleze diferitele forme ale deprecierii şi să
evite dubla calculare sau omiterea unor forme de depreciere.
31. Care este esenţa abordării prin comparaţia vânzărilor ?
Abordarea prin comparaţia vânzărilor se bazează pe informaţii de piaţă

pentru a determina valoarea activelor respective. Scopul este determinarea
cererii activelor respective printr-o analiză a vânzărilor sau ofertelor recente
ale unor active similare pentru a ajunge la o estimare a celui mai probabil
preţ de vânzare pentru activul care este evaluat.
Deoarece, de obicei, este dificil de a găsi active de comparaţie identice cu

cel în cauză, trebuie aplicate ajustări preţurilor activelor comparabile
vândute pentru a da comparabilelor vândute caracteristicile activului în
cauză. Elementele pe baza cărora se fac comparaţiile şi ajustările (corecţiile)
sunt luate de pe piaţă şi reflectă ceea ce cumpărătorii consideră a fi preţul pe
care sunt dispuşi să-l plătească.
În forma cea mai simplă, metoda comparaţiei vânzărilor poate fi

reprezentată după cum urmează:
preţul comparabilei ± corecţii = valoare
V-27
32. Care sunt principalele elemente de comparaţie?
Originea şi vârsta efectivă

Starea (condiţia)
Capacitatea
Caracteristici (accesorii)
Locaţia
Producător
Motivaţia părţilor
Condiţii de finanţare
Calitatea
Cantitatea
Data vânzării
Tipul de vânzare
Asiguraţi-vă că s-a explica suficient de clar că preţurile comparabilelor sunt

cele ajustate, nu subiectul.
33. Care sunt principalele metode de evaluare din cadrul abordării prin
comparaţia vânzărilor?
Metoda identificării
Această tehnică stabileşte valoarea unui bun mobil prin comparaţie cu un
bun mobil identic înlocuitor care are un preţ de vânzare cunoscut.
Metoda asimilării
Această tehnică stabileşte valoarea bazându-se pe analiza unor bunuri
mobile care au parametrii esenţiali foarte apropiaţi ca mărime, dar nu
identici, folosind o măsură a utilităţii (mărimea, capacitatea etc.) ca bază de
comparaţie.
Metoda procentajului din cost

Această tehnică nu este altceva decât stabilirea raportului dintre preţul de
vânzare şi costul brut curent al unei proprietăţi la data vânzării.
34. Care este esenţa abordării prin venit?
Abordarea prin venit ia în considerare valoarea prezentă a beneficiilor

viitoare ca procedeu de măsurare a valorii.
Această abordare se bazează ca principiu pe conceptul de capitalizare a

veniturilor, pornind de la relaţia dintre venitul generat de o proprietate şi
valoarea sa. Dacă acest raport venit/valoare este cunoscut, atunci valoarea
unei proprietăţi (fie că este proprietate imobiliară, utilaj independent, linie
de producţie, ş.a.m.d.) poate fi estimată pornind de la venitul pe care îl
generează.
V-28
35. Care sunt cele două metode de evaluare cuprinse în abordarea prin
venit?
Există 2 metode bazate pe venit:
Metoda capitalizării directe - cuantifică valoarea prin împărţirea unui flux

de venit previzionat, exprimat în moneda constantă (reală), la o rată de
capitalizare.
Metoda fluxului de numerar actualizat (DCF) - metodă de analiză în care

venitul periodic precum şi valoarea reziduală sunt previzionate şi actualizate
la valoarea prezentă, utilizând o rată de actualizare.
37. Care este diferenţa dintre raportul de evaluare şi raportul de verificare?
Raportul de evaluare este un document din care rezultă opinia privind

valoarea. Raportul de verificare nu prezintă o opinie despre mărimea valorii
proprietăţii, ci analizează modul în care a fost întocmit raportul de evaluare
din punct de vedere al Standardelor de Evaluare şi dacă valoarea estimată
este sau nu este credibilă.
V-29

Ziua 5 - Raport de Evaluare Recapitulare Finala - Gri

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Ziua 5 - Raport de Evaluare Recapitulare Finala - Gri

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

CAPITOLUL V

Definiţii (din IVS 3 – Raportarea evaluării)

Conţinutul raportului de evaluare

Neajunsuri sau erori din unele rapoarte de evaluare

Cereţi-le cursanţilor să formuleze aceste întrebări şi alocaţi-vă timp să

Explicaţi-le că nu există rapoarte model şi că e posibil ca rapoartele pe care

Amintiţi-le că nu există rapoarte model. Pot consulta rapoartele pe care le

Întrebaţi cursanţii dacă şi-au ales tema pentru proiectul de absolvire.

O parte din consideraţiile următoare legate de raportul de evaluare au fost

Astfel la întocmirea raportului de evaluare evaluatorul ar trebui să ţină

Standardul IVS 3 se referă la Raportarea evaluării.

Un raport de evaluare îl conduce pe cititor de la definirea problematicii

Dimensiunea, tipul şi conţinutul rapoartelor de evaluare sunt cerute de către

Definiţii (din IVS 3 – Raportarea evaluării)

Raport de evaluare. Un document care înregistrează instrucţiunile pentru o

Raport scris. Rezultatul unei evaluări, comunicat clientului în scris,

Conţinutul raportului de evaluare

Scrisoarea de transmitere (opinie), de obicei nu mai lungă de o pagină,

Pagina de titlu conţine proprietatea evaluată, adresa acesteia, data evaluării,

Trebuie evidenţiate aici capitolele principale ale raportului şi toate

Rezumatul faptelor principale şi al concluziilor importante

Rezumatul faptelor principale şi al concluziilor importante – este

Este recomandat ca rezumatul să fie semnat de coordonatorul echipei de

Certificarea evaluatorului. Semnătura

Orice declaraţie de certificare vă confirmă că:

II. Premisele evaluării. Ipoteze speciale şi condiţii limitative

Ipoteze speciale şi condiţii limitative – aceste declaraţii sunt folosite pentru

Sunt enumerate în continuare câteva din ipotezele generale şi condiţiile

exploatări normale. Opinia asupra stării părţilor neexpertizate şi acest

Un raport de evaluare poate conţine şi următoarele ipoteze şi condiţii

Instrucţiunile evaluării. Obiectul, scopul şi utilizarea evaluării

Instrucţiunile evaluării – numele clientului şi al destinatarului (dacă nu este

Drepturile de proprietate evaluate

Drepturi de proprietate evaluate – evaluatorul trebuie să definească

Baza de evaluare. Tipul de valoare estimat

Baza de evaluare. Tipul de valoarei estimat – trebuie declarată baza de

a valorii evaluate (conform Standardelor de Evaluare) pentru a elimina orice

Data estimării valorii

Data estimării valorii - trebuie precizată data evaluării şi data raportului.

Moneda raportului – valuta în care se raportează evaluarea ca şi bază a

Modalităţi de plată – când este estimată valoarea de piaţă, raportul trebuie

Inspecţia proprietăţii – se va specifica data inspecţiei, cine a efectuat

Sursele de informaţii utilizate

Sursele de informaţii utilizate – trebuie precizate în raport sursele şi natura

Clauza de nepublicare – poate conţine următoarea formulare:

III. Prezentarea datelor

Prezentarea datelor – conţine principalele informaţii care caracterizează

Trebuie avut în vedere faptul că în acest capitol vor fi prezentate toate

IV. Analiza datelor şi concluziile

Analiza datelor şi concluziilor – capitolul conţine prezentarea modalităţilor

Pentru evaluările de maşini şi echipamente s-ar putea să nu fie adecvată

În mod normal, o analiză a celei mai bune utilizări implică examinarea

CMBU este influenţată şi de alţi factori externi, cum ar fi construcţia de

Evaluatorii trebuie să-şi formuleze propriile situaţii în privinţa CMBU, în

Reconcilierea valorilor – trebuie să îl conducă în mod logic pe cititor la

Ca rezultat al cercetării şi analizei pe care le-am realizat, în opinia mea,

Dacă prezentarea rezultatelor evaluării implică alocarea valorii pe fiecare

În anexe vor fi prezentate toate informaţiile necesare susţinerii afirmaţiilor

1. Forma raportului de evaluare – acurateţea în exprimare

Instructor: Raportul este agreabil ca formă. Deci exprimarea gramaticală,

Raportul trebuie să aibă o formă profesionistă, o logică în exprimare şi să fie

Forma de prezentare a raportului de evaluare este stabilită de evaluatori şi de

2. Dimensiunea raportului de evaluare – nu există dimensiuni tip