Raportul de evaluare EPI

Recomandări generale

Raportul de evaluare are rolul de a-l conduce fără echivoc pe cititorul său îndreptățit, prin toate etapele
procesului de evaluare, către concluzia asupra valorii proprietății imobiliare subiect. În acest scop
evaluatorul trebuie să prezinte în raport, în mod clar și concis, toate raționamentele și concluziile sale.
Dimensiunea, tipul și conținutul rapoartelor de evaluare sunt dictate de scopul evaluării, de natura și
complexitatea problemei de soluționat, precum și (foarte important) de necesitățile de informare ale
utilizatorilor desemnați.
Orice raport de evaluare este elaborat pentru a răspunde unei anumite întrebări și pentru a livra
informațiile specifice solicitate evaluatorului autorizat de către client. Câteva din întrebările uzuale ale
evaluării sunt:
 Care este valoarea de piață a proprietății imobiliare?
 Care este cea mai bună utilizare a terenului (considerat) liber sau construit?
 Care este cea mai bună utilizare a proprietății construite?
 Cum este analizată valoarea proprietății imobiliare (îndeosebi valoarea celor în curs de
dezvoltare) în context investițional? Dar din punct de vedere financiar-contabil?
 ș.a.

TIPURI DE RAPOARTE
Un raport de evaluare este în general un document scris, având una din cele două forme de raportare a
valorii:
 raport tipizat (formular) sau
 raport explicativ (narativ).

De obicei, raportul de evaluare este prezentat în modalitatea solicitată de client sau de către utilizatorul
desemnat și precizată în termenii de referință ai evaluării. Chiar dacă un client solicită un raport care nu
include o documentație detaliată, evaluatorul trebuie totuși să efectueze analizele precizate în termenii de
referință ai evaluării. Așadar, toate materialele, datele și foile de lucru utilizate în efectuarea evaluării
trebuie păstrate în dosarul evaluatorului. Chiar dacă evaluatorul, într-un raport de evaluare în formă
abreviată, prin termenii de referință curenți, nu are obligația de a justifica în scris concluzia asupra valorii, el
poate fi solicitat ulterior să o explice și să o susțină (ex.: monitorizare, comisia de etică, verificări solicitate,
etc.).
Scopul evaluării, complexitatea proprietății imobiliare subiect și cerințele utilizatorilor vor determina
gradul adecvat de detaliere al raportului de evaluare. Forma raportului ar trebui să fie convenită cu toate
părțile implicate în cadrul etapei de stabilire a termenilor de referință ai evaluării1. Pentru anumite clase de
active pot exista variații de la aceste standarde sau cerințe suplimentare referitoare la raportare. Acestea se

1
Standardele de evaluare a bunurilor, 2020 – SEV 103 Raportare, para. 20.1
regăsesc în SEV, secțiunea Standarde pentru active2. Astfel, orice deviere de la cerințele standardelor în
vigoare, inclusiv cel referitor la raportarea valorii, trebuie să fie convenite în prealabil și consemnate în
termenii de referință ai evaluării.

Rapoarte tipizate
Rapoartele de evaluare de tip „formular” corespund cerințelor instituțiilor financiar-bancare, ale
companiilor de asigurare, ale unor instituții sau agenții guvernamentale, societăți de stat ș.a. Întrucât acești
clienți verifică multe evaluări, utilizarea unui raport standardizat este mai eficientă și mai convenabilă.
Prin elaborarea unui raport tipizat, evaluatorul se asigură că orice element ce ar putea fi solicitat de
verificator este inclus în acesta, iar verificatorii de rapoarte de evaluare sunt asigurați că pot găsi în raport
orice concept sau informație necesară, într-o locație fixă din textul raportului.
Mulți creditori și-au dezvoltat propriile tipuri de rapoarte de evaluare, fiecare cu o structură specifică,
dar adecvate scopurilor de garantare imobiliară. Utilizarea de rapoarte tip este ușurată de folosirea
tehnologiei computerizate și asigură accesul eficient al creditorilor la informațiile necesare.
Toate rapoartele de evaluare, inclusiv cele tipizate, trebuie să se conformeze standardelor de evaluare
adoptate de către ANEVAR.
Din cauza naturii lor tipizate și a caracterului simplificat, rapoartele de tip „formular” pot să nu conțină
toate informațiile cerute de standarde pentru diversitatea tipurilor de proprietăți și a cerințelor de
evaluare; între necesitatea de a răspunde nevoilor utilizatorilor serviciilor de evaluare și cea de a se
conforma standardelor, evaluatorii autorizați ANEVAR trebuie să se asigure că stochează și pot oferi când
este cazul, informații suplimentare față de cerințele rapoartelor de evaluare tipizate.

Rapoarte explicative
Un raport de evaluare explicativ oferă evaluatorului posibilitatea de a susține în mod adecvat
rezultatele obținute, de a argumenta concluziile formulate și de a convinge cititorii raportului în privința
valorii finale estimate.
Obiectivele unui raport de evaluare explicativ constau în a răspunde, în scris, la întrebările/cerințele
clientului și în a fundamenta/argumenta aceste răspunsuri cu fapte, raționamente și concluzii. Pentru a
atinge aceste obiective, evaluatorul trebuie să îl conducă clar și facil pe cititor la concluziile evaluării
pornind de la prezentarea unor informații adecvate, suficiente, coerente și credibile, parcurgând în mod
logic judecăți și analize, precum și calcule corecte.
Un raport explicativ prezintă faptele, tehnicile și metodele de evaluare pe care le-a considerat
evaluatorul în cadrul procesului de analiză, în scopul estimării valorii definite (sau formulării unei altfel de
concluzii dacă nu valoarea este solicitată), care să corespundă nevoilor clientului. Acest tip de raport
reflectă abilitatea evaluatorului de a interpreta informațiile relevante și de a selecta metode și tehnici de
evaluare adecvate, pentru a estima un tip de valoare (clar definit).
În elaborarea unui raport de evaluare, evaluatorul trebuie să separe partea de descriere de cea de
analiză și interpretare. Astfel, datele faptice și descriptive sunt prezentate, de obicei, la începutul
raportului, astfel că analiza și interpretarea ulterioară se pot referi la aceste elemente și pot indica modul în
care ele influențează valoarea estimată.
Trebuie evitată repetarea sau reproducerea inutilă a diferitelor aspecte, însă modul de prezentare a
informațiilor depinde de natura și dimensiunea raportului.
Un raport de evaluare explicativ trebuie conceput în asemenea manieră încât să asigure o comunicare
optimă cititorului – care poate fi clientul sau o altă persoană căreia îi este transmis raportul (utilizator
desemnat). Aceștia pot parcurge în grabă raportul, mai degrabă decât să îl studieze cu răbdare, astfel încât

2
Standardele de evaluare a bunurilor, 2020 – SEV 103 Raportare, para. 10.4
este recomandabil ca raportul să aibă o structură prin care se delimitează clar descrierea proprietății,
analiza principală și concluziile asupra valorii.
Un raport de evaluare bine elaborat se bazează pe o cercetare detaliată, pe o organizare logică și pe un
raționament solid. Aceste atribute de bază sunt puse în valoare de o bună compoziție, de un stil de
redactare fluent și de o exprimare clară. Trebuie evitată utilizarea jargonului tehnic sau a argoului și se
recomandă utilizarea diacriticelor3.
Pentru a comunica eficient cu cititorul, conținutul raportului va fi conceput cât mai succint posibil.
Rapoartele de evaluare explicative pot varia din punct de vedere al conținutului și al organizării, dar toate
trebuie să conțină anumite elemente. În practica profesională, ca îndrumare generală, poate fi utilizată
structura prezentată la finalul acestui capitol.
În esență, un raport explicativ urmărește ordinea de desfășurare a procesului de evaluare. Părțile
principale ale raportului trebuie identificate cu titluri individuale și separate între ele. Anexele sunt tratate
ca parte integrantă a raportului.
Aranjarea elementelor după structura prezentată la finalul capitolului este flexibilă și poate fi adaptată
aproape oricărei evaluări și oricărui tip de proprietate imobiliară evaluată. În practică, un evaluator poate
adapta această schemă la solicitările specifice ale clientului, dar și conform preferințelor sale. Unele tipuri
de proprietăți pot necesita o abordare unică, fie a structurii prezentată în cele ce urmează, fie prin
adăugarea altor elemente la aceasta.
Deoarece evaluatorul poate fi absent la momentul verificării, susținerii sau analizei unui raport
explicativ întocmit de el, raportul în sine este „reprezentantul evaluatorului”; un raport bun creează o
impresie favorabilă privind competența profesională a evaluatorului.
Următoarele sugestii îl pot ajuta pe evaluator să îmbunătățească impresia creată de raportul său:
 Conținutul raportului trebuie structurat în capitole și subcapitole clar denumite și ușor
identificabile, prezentarea lor se face într-un cuprins și se menționează numărul de pagină
aferentă din raport4.
 Dimensiunea și stilul caracterelor cu care este scris și tipărit textul trebuie să fie selecționate astfel
încât acesta să fie lizibil și atractiv. Se recomandă utilizarea diacriticelor. Dimensiunea caracterelor
utilizate pentru titlurile capitolelor și subcapitolelor trebuie să fie mai mare decât dimensiunea
caracterelor corpului de text, astfel încât să permită identificarea rapidă a secțiunilor raportului (a
se vedea și conținutul notei de subsol 4 în pagina de deasupra).
 Fotografiile și graficele trebuie prezentate la rezoluții cât mai bune și trebuie să fie printate color;
recomandarea este valabilă și pentru PrintScreen-urile de prezentare a comparabilelor și altor
date utilizate în evaluare; evaluatorul trebuie să se asigure că informația poate fi citită cu ușurință
 Se recomandă ca tabelele și graficele din cadrul raportului5, precum și anexele să fie numerotate.
 În mod ideal, ilustrațiile pot fi prezentate pe paginile care preced informația comunicată sau
analiza prezentată. De exemplu, o fotografie a proprietății subiect poate fi plasată pe pagina
anterioară identificării proprietății. O hartă a zonei poate preceda partea raportului ce prezintă
3
Există chiar norme legale în acest sens – Legea nr. 500/2004 privind folosirea limbii române în locuri, relații și
instituții publice; Legea nr. 183/2006 privind utilizarea codificării standardizate a setului de caractere în documentele în
formă electronică
4
Atunci când evaluatorul utilizează programe de calculator pentru editarea textului raportului de evaluare, dacă
paragrafele corespunzătoare titlurilor/subtitlurilor sunt redactate cu stilul Titlu (Heading) de rangul potrivit, programul
poate insera, în locul ales de evaluator, un Cuprins ce va conține în mod automat titlurile/subtitlurile capitolelor și
numărul paginii unde acestea încep; indiferent cum vor fi modificate titlurile și/sau cum se va deplasa ulterior textul în
paginile raportului, conținutul cuprinsului va fi actualizat, conținutul său fiind în permanență corect
5
Editoarele de text profesionale au posibilitatea de alocare de numere/titluri pentru tabele, grafice și fotografii;
programul gestionează automat numerotarea, indiferent unde este mutat apoi obiectul în textul raportului de evaluare; se
poate face apoi referire la respectivele obiecte, de asemenea referința modificându-se odată cu schimbarea
ordinii/poziției în text
 datele despre zonă și regiune, pentru a facilita ilustrarea amplasării vecinătăților, iar o hartă a
vecinătăților poate fi inclusă înainte de descrierea vecinătăților pentru a arăta amplasarea
proprietății analizate; atunci când se evaluează un imobil complex, cu multe clădiri, fotografiile
pot fi amplasate în anexe pentru a nu rupe continuitatea lecturii raportului; de asemenea și
eventualele ilustrații care nu sunt legate în mod direct de raport.
 Hârtia, coperta și modul în care este legată lucrarea trebuie să fie de bună calitate.
Standardele de evaluare ANEVAR fac referire la conținutul minim al rapoartelor de evaluare. SEV 101
Termenii de referință ai evaluării menționează faptul că o evaluare trebuie să fie adecvată pentru scopul ei
desemnat, fiind important ca și utilizatorul evaluării să înțeleagă ce trebuie să i se furnizeze, precum și orice
limitări de utilizare a evaluării. Aici se precizează că termenii de referință ai evaluării fac referire la scopul
evaluării, documentarea necesară pentru elaborarea evaluării, procedurile care vor fi adoptate, ipotezele
care se vor stabili, precum și la limitările care se vor aplica. În plus, SEV 103 Raportare6 face trimitere la un
conținut minim, adecvat pentru toate rapoartele de evaluare, care include referiri la:
a. termenii de referință ai evaluării realizate, incluzând elementele stipulate în paragraful 20.3 din SEV
101 Termenii de referință ai evaluării, în măsura în care fiecare dintre aceste elemente se poate
aplica în respectiva misiune de evaluare
b. utilizarea desemnată,
c. abordarea sau abordările utilizate,
d. metoda sau metodele aplicate,
e. datele de intrare principale utilizate,
f. ipotezele formulate,
g. concluzia (concluziile) privind valoarea și principalele motive care au condus la oricare dintre
concluziile formulate
h. data raportului

În cele ce urmează este prezentat un exemplu de conținut aferent rapoartelor de evaluare a

proprietăților imobiliare. El trebuie adaptat fiecărei evaluări, dar cuprinde capitolele uzual utilizate, dispuse
într-o ordine logică. Important este ca raportul să răspundă tuturor cerințelor din standardele aplicabile
speței, în vigoare la data evaluării.

Exemplu de structură a unui raport de evaluare a proprietății imobiliare

Scrisoare de transmitere (opțional)

Coperta/Pagina de titlu
Cuprinsul raportului
Partea întâi – Introducere
Rezumatul faptelor principale și al concluziilor importante (Sinteza raportului)
Partea a doua –Termenii de referință ai evaluării
Identificarea evaluatorului
Identificarea clientului
Identificarea altor utilizatori desemnați (dacă este cazul)
Activul (activele) supus(e) evaluării
Moneda evaluării
Scopul evaluării
Tipul/tipurile valorii utilizat(e

6
para. 30.1
 Data evaluării
Natura și amploarea activităților evaluatorului și oricare limitări ale acestora
Natura și sursa informațiilor pe care se bazează evaluatorul
Ipoteze semnificative și/sau ipoteze speciale semnificative
Tipul raportului care va fi elaborat
Restricții de utilizare, difuzare și publicare a raportului
Faptul că evaluarea se va realiza în conformitate cu SEV și că evaluatorul va estima gradul de
adecvare al tuturor datelor de intrare semnificative

Se va face trimitere la SEV 101 Termenii de referință ai evaluării, SEV 103 Raportare și la GEV 630
Evaluarea bunurilor imobile, precum și la capitolul 2 - Procesul de evaluare.
Partea a treia – Prezentarea datelor
Date despre aria de piață, oraș, vecinătăți și localizare
Descrierea situației juridice
Descrierea terenului
Descrierea construcțiilor și amenajărilor
Identificarea oricăror componente non-imobiliare
Istoricul proprietății subiect7
Partea a patra - Analiza pieței
Analiza productivității proprietății evaluate
Delimitarea pieței specifice
Analiza cererii
Analiza ofertei
Analiza echilibrului pieței
Absorbția subiectului în piața specifică; concluzii
Partea a cincea - Analiza celei mai bune utilizări
Identificarea și analiza utilizării curente
Utilizări eficiente ale terenului (considerat) liber
Conformitatea construcțiilor existente cu CMBU a terenului; variante de conversie8
Concluziile analizei CMBU
Partea a șasea - Evaluarea proprietății
Selectarea abordărilor și metodelor adecvate
Estimarea valorii terenului9
Abordarea prin piață
Abordarea prin venit
Abordarea prin cost
Partea a șaptea - Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii
Analiza rezultatelor
Concluzia asupra valorii
Anexe
Acte de proprietate
Documentație cadastrală
Rezumatul închirierilor, vânzărilor etc.
Figuri, scheme, fotografii secundare (neincluse în capitolele anterioare)
Harta amplasamentului (Google maps, ANCPI, etc.10)
7
include (fără a se limita la) informații despre vânzările anterioare și ofertele sau cererile curente
8
acest capitol, firește, va lipsi la evaluarea unui teren care chiar este liber
9
capitolul poate lipsi în situația în care nu este necesară în evaluare valoarea separată pentru teren
10
va fi aleasă varianta cea mai ilustrativă
 Alte informații considerate adecvate

Atenție
Includerea unor documente, poze, grafice, tabele etc. în anexe sau în corpul lucrării este la latitudinea
evaluatorului, dar este foarte important ca acesta să asigure corespondența între fiecare anexă și
capitolul/capitolele la care se referă, în special pentru ușurarea procesului de lecturare a raportului de către
utilizatori.

Dosarul de lucru aferent unei lucrări de evaluare conține:

 contractul/comanda pentru prestări servicii de evaluare sau alt tip de document în care, sub
semnătura beneficiarului/utilizatorului desemnat, sunt specificați clar termenii de referință;
 documente pentru identificarea obiectului evaluării și a drepturilor de proprietate;
 documente privind legalitatea dezvoltării și ocupării proprietății: autorizații de funcționare, avize de
la autorități de reglementare în domeniul specific, extrase PUG, PUZ, PUD, certificate de urbanism,
contracte de (sub)închiriere etc.
 elemente relevante pentru descrierea și analiza proprietății: fotografii, planuri de încadrare în zonă,
planuri de amplasament și delimitare, relevee, memorii, proiecte, constatările la inspecția bunului
evaluat, fișe tehnice, fișe de mentenanță etc.
 termenii de referință ai evaluării confirmați de către client/utilizator desemnat, consemnați într-un
document unic, scris, emis la începerea evaluării sau în documente întocmite pe parcursul evaluării,
dar înainte de finalizarea evaluării și de emiterea raportului de evaluare;
 corespondența purtată cu proprietarul, clientul, utilizatorul desemnat sau terți, referitoare la
activitatea de evaluare și procesul evaluării;
 extrase din surse de informații reale, adecvate și credibile care asigură trasabilitatea informațiilor
folosite în evaluare: analize de piață, selectarea comparabilelor, însemnări din care rezultă
verificarea comparabilelor și a modului cum au fost verificate, sursele și analiza ratelor de
actualizare/capitalizare, elemente specifice bunului evaluat, investigații proprii pe piața specifică
sau în domeniul specific, etc.;
 elemente de fundamentare necesare în cadrul abordărilor, metodelor, tehnicilor de evaluare
aplicate;
 fișe de calcul;
 investigații și analize relevante pentru concluzia finală,
 raportul de evaluare în forma preliminară și în forma finală furnizată beneficiarului, în format .pdf;
 orice alte documente, înscrisuri, analize, relevante pentru fundamentarea concluziei evaluării.