Chenar LD

CUPRINS
Verif. Pașcan A. Coala

INTRODUCERE 3
PARTEA SPECIALĂ 5
1. CARACTERISTICILE CHEIE ALE EVALUĂRII BUNURILOR IMOBILE
COMERCIALE ÎN SCOP DE ASIGURARE 6
1.1 Criterii legislative privind asigurarea obiectelor comerciale 6
1.2 Concepții teoretice a procesului de evaluare a bunurilor imobile comerciale 13
1.3Analiza pieței imobiliare comerciale, inclusiv cota asigurării bunurilor imobiliare 21
PARTEA PRACTICĂ 28
2. RAPORTUL DE EVALUARE A MAGAZINULUI ALIMENTAR DIN SATUL TOCHILE-
RĂDUCANI RAIONUL LEOVA 29
2.1 Date generale în procesul de evalaure 29
2.2 Cadrul metodologic a evaluării bunurilor imobiliare comerciale 30
2.3 Descrierea și caracteristica bunului imobil evaluat 41
2.4 Aplicarea metodelor de evaluare a bunului imobil comercial 42
2.5 Reconcilierea și estimarea valorii finale a bunului imobil evaluat 42
2,6 Calcularea primei de asigrare a obiectului evaluat………………………………………..
3. REPREZENTAREA GRAFICĂ 42
CONCLUZIE 42
BIBLIOGRAFIE 43
ANEXE 44
INTRODUCERE

Lucrarea data are ca bază colectarea informației referiotor la bunurile imobile comerciale, și
anume în scop de asigurare. Asigurările și începutul acestora pe teritoriul actual al Republicii
Moldova, cât și evoluția acestora în timp. Va cuprinde clasificarea asigurărilor și a riscurilor.
Pentru corectitudinea și transparența informațiilor am apelat la legi, codul civil, cărți si surse
informative. Informațiile date vor fi complexe și bine structurate.
Pe lângă toate acestea se va atinge și tema de înregistrare a bunurilor imobile, evaluarea
acestora și etapele procesului procesului de asigurare, despre documentele, contractul de asigurare,
părțile contractuale, cât și riscurile.
În cea de-a dua parte are loc descrierea evaluarea acestora și etapele procesului propriu-zis,
descrise si amănunțite clar. Pe lângă acestea vom vorbi despre primcipiile de evaluare și anume
axarea pe ceel referitoare la bunurile imobile comerciale.

Partea spciala

1. CARACTERISTICILE CHEIE ALE EVALUĂRII BUNURILOR
IMOBILE COMERCIALE ÎN SCOP DE ASIGURARE
1.1 Criterii legislative privind asigurarea obiectelor comerciale

Asigurarea a apărut din nevoia de protecție a omului în fața unor pericole și pentru găsirea
soluțiilor adecvate de înlăturare a lor. Cele mai vechi forme de asigurare sunt întâlnite înca în
antichitate și dateaza de circa 6500 de ani. Prin anul 650 înainte de Christos, în Grecia antică
înțeleptul legislator Solon a obligat societățile politice și mestesugarești să constituie un fond comun
alimentat prin cotizații lunare, destinat să repare prejudiciile survenite în interiorul grupului, aceasta
fiind cea dintâi asigurare obligatorie care se cunoaște.[9]
Asigurările pe teritoriul actual al Republicii Moldova încep din anul 1871, prin prezenţa în
Basarabia a filialelor societăţilor de asigurare ruseşti, iar principalul act legislativ în domeniul
asigurărilor este Legea cu privire la asigurări nr. 407 din 21.12.2006 ce reglementează modul de
organizare şi funcţionare a asigurărilor, reasigurărilor şi a intermediarilor în asigurări şi/sau
reasigurări, precum şi supravegherea acti vităţii acestora.[11]
Conform articolului 1 activitate de asigurare – constă în principal din: oferirea, negocierea şi
încheierea de contracte de asigurare şi reasigurare, încasarea de prime, lichidarea de daune, efectuarea
de acţiuni de regres şi de recuperare.
Conform articolului 7 prima de asigurare reprezintă suma pe care asiguratul este obligat să o
plătească asigurătorului, la eliberarea poliţei de asigurare, în modul şi în termenul prevăzut de
contractul de asigurare, în schimbul preluării de către asigurător a riscului asigurat.
Asigurătorii şi intermediarii în asigurări sînt obligaţi să opereze cu primele şi tarifele de
asigurare obligatorie stabilite în conformitate cu legi speciale.
În cazul asigurărilor benevole(facultative), primele şi tarifele de asigurare sînt calculate de
asigurător. Mărimea concretă a tarifului de asigurare se stabileşte în contractul de asigurare prin
acordul comun al părţilor
Dovada plăţii primelor de asigurare o va face asiguratul, înscris constatator fiind orice
document probator al plăţii prevăzut de legislaţia în vigoare. [Legea cu privire la asigurări nr. 407
din 21.12.2006]
Asigurările bunurilor imobile este un proces indinspensabil sau benevol, fiind reglementat de
Codul Civil al Republicii Moldova nr.1107din 06.06.2002 care reglementează tipurile și
modalitatea de asigurare a incluse în contractul de asigurare.
Conform articolelor 1824 și 1825, categoriile şi clasele activităţii de asigurare se clasifică în
șapte categorii, reprezentate în (figura 1.1.). [Codul Civil al Republicii Moldova nr.1107din
06.06.2002]

Asigurarea de Asigurarea de
sănătate bunuri
Asigurarea de Asigurarea de
răspundere civilă accidente
Categoriile de
asigurare
Asigurarea de sume Asigurarea de
fixe credite, garanții și
pierderi finnciare
Asigurarea
generală
Alte
De daune asigurări
Figura 1.1. Categoriile şi clasele activităţii de asigurare

Referitor asigurării bunurilor imobiliare se referă doar următoarele dintre aceste categorii:
asigurarea generală și anume asigurările de daune, de bunuri și asigurările de credit garanții și pierderi
financiare.
Conform articolului 1858, în cazul asigurării de daune, asigurătorul este obligat să
despăgubească prejudiciul suportat de asigurat sau, după caz, de terțul păgubit la survenirea cazului
asigurat. Suma care se plătește de asigurător în temeiul acestei asigurări se numește despăgubire de
asigurare.[Codul Civil al Republicii Moldova nr.1107din 06.06.2002]
Conform articolului 1858, în asigurarea de bunuri, asigurătorul se obligă ca la producerea
cazului asigurat să achite despăgubirea de asigurare către asigurat. În asigurarea de bunuri, asiguratul
trebuie să aibă un interes legitim cu privire la bunul asigurat.[Codul Civil al Republicii Moldova
nr.1107din 06.06.2002]
Conform articolului 1885, în asigurarea de credite, asigurătorul asigură riscurile asiguratului
pentru nerambursarea totală sau parțială a ratelor de credit sau împrumut și a dobînzilor aferente de
către debitorul asiguratului, pe când la asigurarea de garanții, asigurătorul, în calitate de garant,
garantează acoperirea pierderilor financiare înregistrate de asigurat ca urmare a neexecutării sau
executării necorespunzătoare a obligațiilor contractuale de către contractant.
În asigurarea de pierderi financiare, obiectul asigurării îl constituie interesele patrimoniale ale
asiguratului legate de pierderile financiare suportate de către asigurat în rezultatul neexecutării sau
executării necorespunzătoare a obligațiilor contractuale de către debitorul asiguratului.[Codul Civil
al Republicii Moldova nr.1107din 06.06.2002]

După sfera de cuprindere în profil teritorial, asigurările pot fi grupate în asigurări interne şi
asigurări externe. Asigurările interne sunt caracteristice în general, când p ărţile contractante
domiciliaz ă în aceea şi ţar ă, bunurile, persoanele şi r ăspunderea civil ă care fac obiectul lor se afl ă
pe teritoriul aceleia şi ţări, iar riscurile asigurate se pot produce pe acela şi teritoriu. Asigurările
externe apar în legătură cu persoane, răspundere civil ă sau bunuri care ies în afara limitelor teritoriale
ale ţării în care se încheie contractul de asigurare. În cazul acestor asigur ări, una din p ărţile
contractante ori beneficiarul asigur ării domiciliaz ă în alt ă ţar ă sau obiectul asigur ării ori riscul
asigurat se afl ă, respectiv se poate produce, pe teritoriul unei alte ţări.
După felul raporturilor ce se stabilesc între asigurător şi asigurat, asigurările pot fi grupate în
asigurări directe şi asigurări indirecte sau reasigurări.[10]
Companiile de asigurare vor accepta și vor încheia contractul de asigurare doar pentru bunurile
înregistrate în Reistrul bunurilor imobile în baza Legii Cadastrului cu nr. 1543 Din 25.02.1998 care
stabilște că înregistrarea bunului imobil şi a drepturilor asupra lui se efectuează exclusiv de către
organul cadastral teritorial în a cărui rază de activitate se află bunul imobil.
Conform articolului 25, înregistrarea drepturilor asupra bunului imobil se efectuează după
executarea lucrărilor cadastrale şi după întocmirea planului cadastral al teritoriului şi a dosarului
cadastral al bunului imobil.[Legea Cadastrului cu nr. 1543 Din 25.02.1998]
Dacă datele din registrul bunurilor imobile nu coincid cu datele din alte documente cadastrale
sau cu datele constatate pe teren, se consideră veridice datele din registrul bunurilor imobile, cu
excepţia cazurilor de eroare tehnică evidentă. Toate înscrierile cu privire la bunurile imobile se identifică în
registrul bunurilor imobile prin numărul cadastral al bunurilor imobile.
Toate informațiile cadastrale privind fiecare bun imobil, dreptul de proprietate şi alte drepturi
patrimoniale, titularii de drepturi, documentele ce confirmă drepturile, tranzacţiile cu bunuri imobile
şi alte temeiuri ale naşterii, modificării, grevării şi stingerii drepturilor, se conțin în Registrul
bunurilor imobile care este structurat din capitole și subcapitole specificate în (figura 1.2.):
Registrul bunurilor imobile

se constituie din 3 capitole:
Capitolul C (înscrieri privind

Capitolul B (înscrieri privind
Capitolul A (înscrieri privind încăperile izolate sau privind
construcţiile sau alte bunuri
terenul) locurile de parcare din
imobile amplasate pe teren)
clădire)
Figura 1.2. Capitolele Registrul bunurilor immobile

Conform articolului 23, capitolele A şi B din registrul bunurilor imobile se ţin împreună.
Capitolul C se ţine pentru fiecare bun imobil ce constituie obiect al înregistrării în acest capitol.

Registrul bunurilor imobile conţine un capitol-supliment privind estimarea bunului imobil în
scopul impozitării, care în unele cazuri este folosită ca valoare de asigurare.[Legea Cadastrului cu
nr. 1543 Din 25.02.1998]
După [Legea Cadastrului cu nr. 1543 Din 25.02.1998], înregistrarea drepturilor asupra
bunului imobil se efectuează după executarea lucrărilor cadastrale şi după întocmirea planului
cadastral al teritoriului şi a dosarului cadastral al bunului imobil. Transferul dreptului de proprietate
asupra bunului imobil se face împreună cu sarcinile care îl grevează, cu excepţia cazurilor în care, la
momentul transmiterii, aceste sarcini sînt suspendate simultan sau, pînă la acea dată, ele au fost
îndeplinite ori şi-au pierdut într-un alt mod puterea juridică.
Înregistrarea drepturilor asupra bunului imobil este confirmată prin extrasul din registrul
bunurilor imobile sau prin certificatul privind înscrierile în registrul bunurilor imobile. Extrasul din
registrul bunurilor imobile îl eliberează organul cadastral teritorial în a cărui rază de acţiune se află
bunul imobil.
Conform [Legii Cu Privire La Ipotecă cu nr. 142 Din 18.04.2008] pot fi obiect al ipotecii
doar bunurile imobile aflate în circuit civil, deţinute în proprietate şi înregistrate în Registrul
bunurilor imobile.
Conform articolului 7, obiectul ipotecii poate fi unul sau mai multe bunuri imobile prezente sau
viitoare ce pot fi individualizate prin numere cadastrale separate se determină prin denumirea bunului,
numărul său cadastral, locul aflării, precum şi printr-o descriere suficientă pentru identificarea
acestuia.
Contractul de ipotecă poate prevedea folosirea obiectului ipotecii de către creditorul ipotecar.
În cazul în care dreptul asupra bunului ipotecat este afectat de modalităţi sau este susceptibil de
nulitate, acesta va genera o ipotecă afectată, de asemenea, de modalităţi sau condiţii de nulitate.
Riscul pieirii sau deteriorării fortuite a obiectului ipotecii este suportat de către debitorul ipotecar,
dacă contractul de ipotecă nu prevede altfel.[Legea Cu Privire La Ipotecă cu nr. 142 Din
18.04.2008]
În cazul cesiunii creanţei ipotecare, noul creditor ipotecar dobîndeşte dreptul de ipotecă în
volumul deţinut de cedent.În cazul cesiunii unei părţi a creanţei ipotecare, noul creditor ipotecar
dobîndeşte drepturile ipotecare proporţional părţii din creanţe, cu excepţia cazului în care contractul
de ipotecă prevede altfel. [Legea Cu Privire La Ipotecă cu nr. 142 din 26.06.2008]
Procesul de evauare a bunuilor imobile se realizează în baza condițiilor legislative a Legii cu
Privire la Activitatea de Evaluare Nr. 989 18.04.2002, în care se menționează că evaluarea poate fi
benevolă şi/sau obligatore. Evaluarea benevolă este efectuată din iniţiativa beneficiarului. Evaluarea
obligatorie se efectuează în cazurile stabilite de prezenta lege, precum şi din iniţiativa autorităţilor
administraţiei publice centrale şi locale. Acestei evaluări sînt supuse obiectele evaluării, indiferent de
tipul de proprietate asupra lor.

Valoarea de asigurare reprezită valoarea de înlocuire sau reconstituire a bunurilor immobile ce
se determină prin respectarea condițiilor juridice a Regulament Provizoriu Privind Evaluarea
Bunurilor Immobile nr. HG958/2003 din 03.08.2003 cu scopul de stabilire a procedurii de
determinare a valorii bunurilor imobile, indiferent de tipul acestora şi forma de proprietate asupra lor,
așa cum procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri care sînt utilizate de către
evaluator pentru a estima valoarea bunului imobil.[10]
În baza [20] pag. 57 activitatea de evaluare se efectuează în temeiul contractului de prestare a
serviciilor de evaluare, încheiat între întreprinderea de evaluare şi beneficiar. Beneficiari pot fi atît
persoane fizice, cît şi persoane juridice, indiferent de forma juridică de organizare, inclusiv
autorităţile administraţiei publice centrale şi locale. Asigurarea bunurilor imobile efectuată prin
respectarea condițiilor legislative pecificate mai sus, stabilește reglementarea juridică a unor etape de
asigurare constate și respectate
1) Înmagazinarea întregului pachet de documente pentru bunul imobil asigurat;
Pentru a încheia contractul de asigurare, este necesar de a prezenta lista obiectelor supuse
asigurării şi datele de identificare.
 Actul de identitate al proprietarului (debitorului);
 Raportul de evaluare asupra bunului asigurat emis de compania autorizată.
Toate acestea vor servi, companiei de asigurări, la stabilirea cuantumului sumei de asigurare. În
afară de locuinţa propriu-zisă, pot fi asigurate şi toate bunurile aflate în ea.
2) Determinarea valorii bunului imobil pentru asigurare
La încheierea contractului de asigurare este necesar de determinat valoarea bunului, iar la
apariția cazului asigurat suma despăgubirilor. Pentru evaluarea bunuilor immobile în scopul de
asigurare, va fi nevoie estimarea valorii de înlocuire și reconstituire, prin diferite metode reprezentate
în (figura 1.3.)
Valoarea de
reconstituire și
valoarea de înlocuire
Metoda
Metoda Metoda costurilor
comparațiilor
cantitativă segregate
unitare
Metoda de resurse Metoda indicilor

Metoda de resurse
și indici de bază
Figura 1.3. Metodele de estimare a valorii de reconstituire și de înlocuire

Sursa: [,,Evaluarea Patrimoniului,, de Svetlana Albu și Ion Albu]

Conform articolului 1 din [Regulamentului Provizoriu Privind Evaluarea Bunurilor
Imobile nr. HG958/2003 din 04.08.2003]
Valoarea de înlocuire reprezintă suma cheltuielilor totale necesare pentru construcţia unei
clădiri sau construcţii analogice obiectului evaluării, calculată în baza preţurilor de piaţă, existente la
data evaluării, ţinînd cont de uzura clădirii sau construcţiei evaluat;
Valoarea de reconstituire reprezintă suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii
exacte a clădirii sau a construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor de piaţă existente la data
evaluării, cu aplicarea materialelor şi tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea
obiectului evaluării şi ţinînd cont de uzura lui
Aşa se face că, în prezent, în Republica Moldova coexistă diferite tipuri de bunuri imobile
utilizate pentru realizarea mărfurilor şi serviciilor ce pot satisface toate categoriile de consumatori,
cum ar fi - magazine mici, magazine specializate (magazine independente), pieţe deschise, chioşcuri,
supermarketuri, magazine universale, magazine din staţiile de benzină, cash & carry, centre
comerciale. Metoda ierarhică de clasificare presupune divizarea succesivă a totalităţii de bunuri
imobile în grupe care se subordonează. La fiecare treaptă de clasificare se formează grupe de obiecte
omogene. Cu toate acestea, profunzimea clasificării poate fi diferită şi să includă câteva trepte.
Această metodă pe larg se poate de utilizat la clasificarea bunurilor imobile după destinaţie. Prima
treaptă de clasificare cuprinde clasificarea generală a bunurilor imobile după destinaţie. Această
clasificare constituie bunurile imobile cu destinaţie comercială, ce cuprind toate bunurile imobile
utilizate cu scopul de a obţine venituri, pe care le vom clasifica în continuare conform metodei
ierarhice pe trepte aparte. A două treaptă de clasificare cuprinde principalele tipuri de bunuri imobile
cu destinaţie comercială (figura 1.3.).[12]
Cu destinație
specială
Terenuri
Bunuri Spații comerciale
imobile Industriale
Spațiu administrativ
Imobile
Alimentație publică
Comerciale
Prestări servicii
Instituționale
Recreaționale
Figura 1.4. Clasificarea bunurilor immobile ce pot fi supuse asigurării

Bunurile imobile cu destinaţie comercială se divizează în cinci categorii de bază. Cea mai
reprezentativă categorie sunt spaţiile comerciale care presupun toate tipurile de bunuri imobile în care

se desfăşoară activităţi de comercializare a mărfurilor şi produselor, care la rîndul său se divizează în
alte subcategorii prezentate în (figura 1.4.). [12]
Tarabe
Închise
Chioșcuri
Magazine mici
Spații comerciale
Market
Suprmrket
Deschise
Hypermarket
Cas & Carry
Centre comerciale
Figura 1.5. Spațiile comerciale

Magazinele mici, indiferent că este vorba de chioşcuri, buticuri sau mici magazine
independente, continua să deţină o pondere însemnată în comerţul cu amănuntul. Apariţia şi
dezvoltarea lanţurilor de supermarketuri, fie ele autohtone sau străine, nu poate modifica radical piaţa
imobiliară, însă au o contribuţie deosebită la dezvoltarea ei.[13]
3) Identificarea companiilor de asigurare
Asigurarea complexă a locuinței/bunurilor este un produs mixt, oferind asiguratului protecție
maximă la un preț accesibil. Unele din cele mai solicitate și renumite companii de asigurare din țară
sunt reărezentate în ( Figura 1.5.).[12]
MOLDCARGO GRAWE Carat

S.A Moldasig S.A.
Asigurări SA
DONARIS INTACT
ASTERRA VIENNA ASIGURĂRI
GRUP S.A INSURANCE GENERALE
GROUP S.A S.A.
Figura 1.6. Companiile de asigurare

Asigurarea de bunuri mobile este facultativă şi are ca obiect, interesele patrimoniale ale
asiguratului, legate de posesia, folosinţa şi dispoziţia bunurilor imobile asigurate.
4) Stabilirea riscurilor de asigurare
Pentru polițele de asigurare a bunurilor sunt asigurate următoarele riscuri:
 Riscul de foc – incendiul, trăsnetul, explozia, căderea aparatelor de zbor;
 Riscuri datorate efectelor forţelor naturii – furtuna, grindina, presiunea stratului de zăpadă,
prăbuşirea de stânci/alunecarea de pietre, alunecarea de teren;
 Apa din conducte;
 Catastrofe naturale;
 Furt calificat (comis sau tentativă) şi vandalism (acoperirea nu este valabilă pentru bunurile
imobile);
 Izbirea de către autovehicule;
 Cădere accidentală de corpuri.
Pot fi asigurate atât bunurile imobile aflate în proprietate sau ipotecate, cât şi cele închiriate.
Nu se efectuează despăgubirea în cazul:
 Depăşirii termenului de exploatare a obiectului asigurat;
 Păstrării substanţelor explozive;
 Efectuării necorespunzătoare a lucrărilor de reparaţie şi montare;
 Inundaţiei, incendiului, exploziei produse ca rezultat al uzurii construcţiilor, materialelor şi
echipamentelor (dacă acest lucru nu este prevăzut în contract).[12]
5) Calcularea și cantonarea primei de asigurare
Prima de asigurare, ca element esențial al contractului de asigurare, constituie principala
obligație a asiguratului și reprezintă suma de bani pe care o primește asigurătorul de la asigurat în
schimbul protecției pentru riscurile asumate. Prima de asigurare exprimă valoarea riscului și se
determină prin calcule actuariale
Asigurătorul folosește prima de asigurare pentru: alimentarea fondurilor și crearea rezervelor de
asigurare stabilite de legislația în vigoare destinate plății despăgubirilor și indemnizațiilor de
asigurare; stingerea obligațiilor de plată în cadrul asigurărilor de viață; efectuarea cheltuielilor
determinate de administrarea asigurărilor și obținerea profitului etc.
Nivelul primelor de asigurare, cu excepția asigurărilor unde primele de asigurare sînt
reglementate de stat, poate să difere de la o societate de asigurări la alta, în funcție de conjunctura de
pe piața națională și internațională a asigurărilor. Prima de asigurare se plătește în lei moldovenești
sau în valuta în care s-a contractat asigurarea la cursul de schimb de la data scadenței, comunicat de
Banca Națională a Moldovei. [9]
Potrivit legislației în vigoare, asigurarea se consideră încheiată prin plata primei de asigurare și
emiterea de către asigurător a poliței de asigurare, fiind valabilă numai pentru bunurile și riscurile

specificate în poliță, cu excepţia asigurării obligatorii de răspundere civilă auto , în acest caz
asigurarea se consideră încheiată la eliberarea poliţei de asigurare.
În cazul contractului de asigurare care acoperă riscuri pentru care asigurătorul are certitudinea
că va răspunde, asigurătorul are dreptul la o ajustare. Mărimea primei de asigurare depinde:
 valoarea bunului (stabilită de compania de asigurări prin intermediul chitanţelor, expertizei
unui specialist sau în alt mod, stabilit de părţi), riscurile acoperite;
 prezenţa/absenţa sistemelor de securitate şi a instalaţiilor antiincendiare în casă, termenul
asigurării etc.
6) Încheierea contractului de asigurare
Pentru încheierea contractului de asigurare, contractantul asigurării prezintă asigurătorului o
cerere sau un chestionar (cererea contractantului) în formă scrisă, în care indică interesul său în
asigurare sau declară verbal că dorește să încheie contract de asigurare. [9]
Conform articolului trei drepturile și obligațiile părților în contractul de asigurare sînt divizate
după cum urmează:
1. În perioada de pînă la producerea evenimentului asigurat, asiguratul are următoarele
obligații și drepturi:
 Obligațiile asiguratului sunt:
 plata primelor de asigurare și întreținerea în condiții optime a bunurilor asigurate și luarea
măsurilor pentru prevenirea pagubelor;
 comunicarea către societatea de asigurări a circumstanțelor care agravează riscul.
 Drepturile asiguratului sunt:
 Dreptul la modificarea clauzelor contractului de asigurare, reptul de a încheia asigurări
suplimentare, dreptul la reziliere;
 Dreptul la preaviz în caz de reziliere a contractului din inițiativa asigurătorului, dreptul de a
obține împrumut asupra polițelor de asigurare de viață;
 Dreptul de a solicita modificarea poliței de asigurare, dreptul la apărarea în justiție.
2. După producerea evenimentului asigurat, asiguratul are următoarele drepturi și obligații:
 Obligațiile asiguratului sînt:
 combaterea calamităților pentru limitarea pagubelor;
 salvarea bunurilor asigurate;
 păstrarea și paza bunurilor rămase pentru prevenirea degradărilor ulterioare;
 avizarea societății de asigurări în termenele prevăzute de condițiile de asigurare, cu privire
la producerea evenimentului asigurat;
 participarea la constatarea pagubelor rezultate;
 furnizarea de date și acte referitoare la evenimentul asigurat;

 acordarea oricărui sprijin pentru constatarea și evaluarea daunelor.
 Drepturile asiguratului sînt:
 Dreptul de a încasa despăgubirea de asigurare;
 Dreptul de a încasa compensarea cheltuielilor aferente producerii cazului asigurat;
 Dreptul de a fi informat asupra refuzului în plata despăgubirii de asigurare.
3. În perioada de pînă la producerea evenimentului asigurat, asigurătorul are următoarele
obligații și drepturi:
 Obligațiile asigurătorului sunt:
 obligația de a elibera, la cerere duplicatul poliței sau contractului de asigurare, în cazul
pierderii originalului acestora;
 obligația de a elibera, la cererea asiguratului, certificat de confirmare a asigurării;
 să pună la dispoziția asiguratului condițiile de asigurare;
 să păstreze confidențialitatea asupra informației despre asigurat și persoanele asigurate, de
care a luat cunoștință în procesul asigurării.
 Drepturile asigurătorului sunt:
 Dreptul de a verifica existența bunului asigurat și a modului în care acesta este întreținut;
 Dreptul de a aplica sancțiuni legale cînd asiguratul încalcă obligațiile privind întreținerea,
folosirea și paza bunurilor asigurate;
 Dreptul de a încasa primele de asigurare;
 Dreptul de a rezilia contractul de asigurare;
 Dreptul la preaviz în caz de reziliere a contractului de asigurare la inițiativa asiguratului.
4. După producerea evenimentului asigurat, asigurătorul are următoarele drepturi și obligații:
 Obligațiile asigurătorului sunt:
 constatarea și evaluarea pagubelor;
 stabilirea și plata despăgubirii de asigurare;
 compensarea asiguratului a cheltuielilor aferente limitării oportune a prejudiciilor cauzate
prin producerea cazului asigurat;
 Drepturile asigurătorului sunt:
 Dreptul de a verifica valabilitatea asigurării la data producerii evenimentului asigurat;
 Dreptul de a verifica plata primelor de asigurare și perioada pentru care au fost plătite;
 Dreptul de a verifica dacă bunurile au fost cuprinse în asigurare;
 Dreptul de a verifica dacă evenimentul producător de daune este datorat unui risc împotriva
căruia s-a contractat asigurarea.

Contractul de asigurare este format din cererea contractantului, polița de asigurare emisă de
asigurător și condițiile generale de asigurare aplicabile, precum și din alte condiții contractuale
incluse în contract conform legii.
Contractul de asigurare poate fi reziliat, la cererea asigurătorului sau asiguratului, doar în cazul
în care partea opusă nu îşi onorează obligaţiile prevăzute de contract sau încalcă legislaţia. [Ghidul
Asiguratului nr.7/10 din 22.02.2013]
7) Achitarea despăgubirilor la apariția riscurilor asigurării.
Prejudiciul supus despăgubirii reprezintă suma de bani care va repune partea prejudiciată, în
măsura maximă posibilă, în situația în care ea s-ar fi aflat dacă actul juridic nu se încheia sau dacă
clauza lovită de nulitate nu se includea în actul juridic. În special, se vor despăgubi cheltuielile
suportate de către partea prejudiciată cu ocazia încheierii actului juridic și în vederea pregătirii pentru
executarea obligațiilor prevăzute de act. Titularul unui drept real imobiliar poate cere ca intenția sa de
a înstrăina sau de a ipoteca în folosul unei anumite persoane să fie notată, arătînd în acest din urmă
caz și suma maximă a obligației garantate fără dobînzi, comisioane și alte cheltuieli, penalități ori alte
forme de despăgubire. Superficiarul are dreptul de retenţie a construcţiei pînă la plata despăgubirii.
Pretenţia în despăgubire este garantată cu teren în loc de superficie şi cu rangul acesteia. [13]
1.2. Concepții teoretice a procesului de evaluare a bunurilor imobile

comerciale
Procesul de evaluare cuprinde cîteva etape standarde iar activitățile exercitate în cadrul fiecărei
etape diferă de tipul obiectului evaluării. Cunoașterea bunului imobil este o precondiție absolute
necesară evaluării acestora. Evaluarea întreprinderii presupune determinarea în formă bănească a
costului care poate deveni preț de vînzare. Evaluatorul va determina valoarea de pe poziția
conceptului economic al întreprinderii. Obiect al întreprinderii poate fi atît întreprinderea integral, cît
și separat imobilul (bunul imobiliar comercial) în dependență de scopul și necesitatea proprietarului.
Studierea modulului evaluării imobilului comercial va contribui la formarea şi dezvoltarea de
competenţelor profesionale ce corespund nivelului petru de calificare:
- cunoștințe faptice, principii, factori și abordări de estimare a valorii de piață a bunurilor
imobile comerciale
- abilități cognitive și practice necesare pentru selectarea datelor necesare evaluării, calcularea
valorii de piață şi actualizarea fluxurilor de numerar.
Ca disciplină aplicativă Evaluarea imobilului comercial are drept obiect de studiu metodele de
estimare a valorii de piață, valorii de reconstituire, valorii de înlocuire și valorii de lichidare a bun
imobil comercial complex. Scopul principal al evaluării imobilului comercial este estimarea prețului

cel mai probabil cu care poate fi vîndută construcția sau clădirea comercială de un vînzător hotărît să
vîndă unui cumpărător hotărît să cumpere într-o tranzacție liberă.[14]
După [20] pag. 79 evaluarea este definită ca proces de determinare a valorii bunului la o data
concretă, ţinând cont de factorii fizici, economici, sociali şi de altă natură, care influenţează valoarea
Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri, care sunt utilizate de către
evaluator pentru a estima valoarea bunului imobilia. De regulă, lucrările de evaluare sunt precedate de
desfăşurarea unui plan conform căruia se va face evaluarea şi care va reflecta previziunile, tehnicile şi
metodele folosite pentru estimarea valorii bunului imobiliar. Dat fiind faptul că conţinutul lucrărilor
de evaluare depinde de sarcinile ce stau în faţa evaluatorului, de tipul valorii ce urmează a fi estimată,
prevederile legislaţiei şi standardelor profesionale, planurile lucrărilor de evaluare vor varia pentru
diferite obiecte ale evaluării. În majoritatea cazurilor procesul evaluării constituie următoarele etape:
Etapele procesului de evaluare
Definirea misiunii de evaluare;
Colectarea şi analiza datelor;
Aplicarea metodelor de evaluare
Reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale;
Întocmirea raportului de evaluare
Figura 1.7. Etapele procesului de evaluare

1) Definirea misiunii de evaluare
Identificarea bunului imobil supus evaluării include descrierea completă a bunului imobiliar
evaluat, precum şi starea în care se află bunul. De regulă, descrierea obiectului evaluării este compusă
din două compartimente: descrierea terenului şi descrierea construcţiilor, şi se întocmeşte în baza
rezultatelor inspectării bunului imobiliar în natură.
Identificarea completă a bunului presupune, pe lângă descrierea amplasării şi caracteristicilor
tehnice ale obiectului, descrierea legală a bunului imobiliar, efectuată în baza documentelor ce
confirmă drepturile asupra bunului imobiliar.
Prezenta etapă include următoarele elemente:

identificarea bunului imobiliar;
identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate;
determinarea scopului evaluării;
determinarea bazei de evaluare (tipului valorii);
determinarea datei de evaluare;
conţinutul misiunii de evaluare;

alte condiţii limitative
Figura 1.8. Elementele ce se includ în prima etapă a procesului de evaluare

Valoarea bunului imobiliar depinde nu numai de caracteristicile fizice ale bunului,
ci şi de drepturile patrimoniale legate de bun. Persoana, drepturile căreia sunt evaluate, poate să
posede doar, de exemplu, dreptul de arendă, sau dreptul de administrare economică. Bunul imobiliar
poate avea servitute pe alte terenuri sau dreptul de proprietate poate fi grevat de servi-tute stabilit în
folosul altor bunuri imobiliare, la fel dreptul de proprietate poate fi limitat de diferite reglementări de
stat. Astfel, pentru a determina valoarea bunului imobiliar trebuie de ţinut cont de toate aspectele
legale.
Evaluarea presupune determinarea valorii bunului la o dată anumită, deoarece valoarea unui
obiect variază în timp. De exemplu, o decizie a autorităţilor publice care va influenţa conjunctura
pieţei poate influenţa în mare măsură şi valoarea bunului imobiliar. De regulă, data evaluării coincide
cu data ultimei inspectări a bunului imobiliar, efectuată în scopul determinării stării reale a bunului
evaluat şi conjuncturii pieţei. Problema determinării scopului evaluării şi tipului valorii estimate este
tratată în
capitolul 4 al prezentei monografii.
2) Colectarea şi analiza datelor
Proprietarul bunului imobil sau titularul de drept este obligat să prezinte organelor cadastrale
teritoriale informaţia necesară pentru evaluare. În cazul în care proprietarul sau alt titular de drept
refuză să prezinte informaţia solicitată, evaluarea este efectuată în baza informației deținute de către
organul cadastral teritorial privind bunul imobil în cauză sau bunurile imobile similare.
Corectitudinea rezultatelor evaluării depinde de exactitatea şi volumul datelor analizate. Datele
colectate de evaluator trebuie să satisfacă următoarele criterii:
• să fie adecvate obiectului evaluării și să fie exacte (datele colectate trebuie să reflecte situaţia
reală la data evaluării), și să fie demne de încredere;
• să fie complete (datele trebuie să fie suficiente pentru justificarea opiniei evaluatorului).

La etapa de colectare şi analiză a datelor evaluatorul este familiarizat cu situaţia pieţei şi
segmentul pieţei pe care se află bunul imobiliar evaluat, precum şi cu proprietatea evaluată propriu
zisă. Evaluatorul examinează factorii generali care determină valoarea bunului imobiliar, colectaţi la
nivel de sector (cartier), oraş, regiune, ţară. Din categoria factorilor generali fac parte factorii sociali,
economici, politici şi factorii de mediu.
Ultimul grup de factori ce urmează a fi analizat de evaluator sunt factorii specifici pentru piaţa
dată şi segmentul pieţei la care se referă bunul imobiliar evaluat. Elementele de analiză pentru acest
grup de factori sunt: lista proprietăţilor competitive, obiectele oferite pentru vânzare, obiectele
propuse pentru arendă, studiul cererii, ratele de absorbţie ale pieţei.
După examinarea factorilor generali, evaluatorul examinează grupul factorilor specifici al
obiectului evaluării, care include următoarele elemente: costul şi deprecierea, veniturile şi cheltuielile,
rata capitalizării, drepturile de proprietate, modul de utilizare a bunului.
După [18], pag. 45 aza teoretică a procesului de evaluare o reprezintă totalitatea legităţilor,
principiilor şi regulilor care s-au format în rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum
şi a comportamentului participanţilor la piaţa imobiliară, în practică, principiile de evaluare sunt
grupate în următoarele categorii:
1) principii ce reflectă atitudinea utilizatorului;
2) principii de ţin de relaţiile între părţile componente ale proprietăţii imobiliare;
3) principii ce reflectă atitudinea pieţei;
4) principiul celei mai bune şi eficiente utilizări.
Principiile de evaluare sunt interdependente. Este necesar să menţionăm că influenţa mediului
înconjurător, gradul de dezvoltare a pieţei imobiliare pot împiedica manifestarea unuia din principii.
Astfel, la evaluarea unei proprietăţi imobiliare concrete pot fi aplicate doar unele din principiile
menţionate mai sus şi cu anumite limitări. În cazul bunurilor imobile comerciale, se vor pune în
practică următoarele principii reprezentate în (figura 1.9.):
Principiile ce reflectă
Principiul utilității
atitudinea utilizatorului
Principiile ce ţin de Principiul

Principiul
relaţiile între părţile mărimii
contribuţiei
componente economice
Principiul celei
Principii ce reflectă Principiul Principiul
mai bune şi
atitudinea pieţei concurenţei schimbării
eficiente utilizări
Figura 1.9. Principiile de evaluare

o Principiul utilităţi se bazează pe premisa că oricare bun imobiliar va avea valoare doar în
cazul dacă va fi util proprietarului, contribuind la satisfacerea necesităţilor personale, economice sau
sociale ale acestuia. Utilitatea bunului imobiliar este determinată de capacitatea lui de a satisface
necesităţile utilizatorului într-un loc dat şi la un moment dat.
o Principiul contribuţiei se bazează pe ipoteza că valoarea bunului imobiliar poate creşte sau
scădea în urma prezenţei sau lipsei unui element al proprietăţii imobiliare. Contribuţia valorică a
elementului la valoarea totală a proprietăţii poate fi diferit de costul propriu zis al elementului. De
exemplu, pentru a îmbunătăţi aspectul unei clădiri ea este zugrăvită. Dar dacă culoarea nu corespunde
standardelor pieţei, valoarea clădirii va scădea.
o Principiul mărimii economice presupune că pentru asigurarea folosirii optimale a pământului
în conformitate cu condiţiile pieţei, este necesar ca terenul să corespundă unei anumite mărimi. De
exemplu, dacă lângă un centru comercial nu este loc pentru parcarea transportului auto, atracţia
centrului în ochii potenţialului cumpărător va avea de suferit. Şi contrariul, dacă o staţie de alimentare
cu combustibil ce se află la intersecţia unor străzi, este amplasată pe un lot de pământ prea mare,
surplusul de pământ nu va aduce proprietarului un venit adiţional.
o Principiul concurenţei presupune că în cazul când pe piaţă beneficiul depăşeşte plata pentru
mijloacele de producţie, pe piaţa dată se înăspreşte concurenţa, ceea ce duce la scăderea nivelului
mediu al beneficiului.
o Principiul schimbării afirmă că valoarea bunurilor imobiliare se schimbă continuu. Bunurile
imobiliare sunt supuse uzurii; se schimbă modul de folosinţă a terenurilor; apar tehnologii noi; se
schimbă politica statului; se schimbă preferinţele consumatorilor - aceşti factori duc la schimbarea
utilităţii bunului imobiliar.
o Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări este definit ca utilizarea cea mai probabilă a
bunului, care este posibilă din punct de vedere fizic, justificată în mod corespunzător, admisibilă din
punct de vedere legal, eficientă din punct de vedere economic şi din care rezultă cea mai mare valoare
a bunului supus evaluării. Utilizarea care duce la cea mai mare valoare este considerată ca cea mai
bună utilizare şi va corespunde definiţiei valorii de piaţă.
3) Aplicarea metodelor de evaluare.
Conform articolului 1, pentru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza următoarele
metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vînzărilor şi metoda veniturilor. În cazul
în care utilizarea uneia din metodele menţionate nu este posibilă, evaluatorul va argumenta în raportul
de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. În cazul evaluării diferitor tipuri de bunuri
imobile, metodele de evaluare se vor aplica în următoarea consecutivitate:

a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie locativă: metoda analizei comparative a
vînzărilor şi metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie locativă care sînt
date în arendă poate fi aplicată metoda veniturilor;
b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinaţie agricolă: metoda analizei
comparative a vînzărilor şi metoda veniturilor;
c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie comercială – metoda analizei comparative a
vînzărilor, metoda veniturilor şi metoda cheltuielilor;
d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie industrială: - în cazul unei pieţe dezvoltate –
metoda analizei comparative a vînzărilor, metoda veniturilor şi metoda cheltuielilor; - în cazul unei
pieţe slab dezvoltate sau inexistenţei acesteia – metoda cheltuielilor;
e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice şi specializate – metoda cheltuielilor.
În cazul când utilizarea uneia din metodele menţionate nu este posibilă, evaluatorul trebuie să
argumenteze în raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei date. Dat fiind faptul că piaţa
imobiliară este un exemplu clasic al unei pieţe imperfecte, valorile obţinute prin aplicarea diferitor
metode pot fi diferite. [Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor immobile nr 958
din 04.08.2003]
4) Reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale.
Următoarea etapă a procesului de evaluare reprezintă reconcilierea valorilor obţinute în urma
aplicării metodelor de evaluare şi determinarea valorii finale a bunului imobiliar. Concluzia
referitoare la valoarea finală a bunului imobiliar se va baza pe estimările valorii rezultate din
metodele de evaluare aplicate. În fundamentarea concluziei asupra valorii, în raportul de evaluare se
va face referire la abordarea sau abordările în evaluare aplicate, la datele de intrare utilizate și la
argumentarea concluziilor stabilite.
Scopul armonizării rezultatelor obținute folosind metodele utilizate este de a identifica, în
cadrul problemei care se soluționează, avantajele și dezavantajele fiecăreia dintre ele și, prin urmare,
de a determina o singură estimare a costurilor. Avantajele (dezavantajele) fiecărei metode în
evaluarea valorii unui obiect sunt determinate de următoarele criterii:
1. Capacitatea de a reflecta intențiile reale ale unui potențial cumpărător sau vânzător.
2. Calitatea și amploarea informațiilor inițiale pe baza cărora se efectuează analiza.
3. Capacitatea metodelor utilizate de a lua în considerare fluctuațiile pieței și costul fondurilor.
4. Capacitatea de a lua în considerare caracteristicile specifice ale subiectului evaluării.
Selectarea și argumentarea abordărilor, metodelor și tehnicilor de evaluare adecvate depinde de
calitatea, cantitatea și credibilitatea informațiilor disponibile, precum și de raționamentul profesional
al evaluatorului, raționament ce trebuie prezentat în raportul de evaluare. În anumite situații se poate
ca una sau două abordări să nu fie relevante sau aplicabile, evaluatorul având obligația profesională

de a prezenta în cadrul raportului de evaluare argumentele și raționamentele care au stat la baza
neaplicării acestora.[15]
5) Întocmirea raportului de evaluare.
Conținutul raportului de evaluare va respecta prevederile legislative, și se adaugă următoarele
precizări:
a) Identificarea proprietății imobiliare subiect al evaluării
Proprietatea imobiliară subiect al evaluării va fi prezentată în raportul de evaluare, după caz,
prin adresă, copii ale extraselor din documentația cadastrală, copii ale actelor de proprietate, hartă de
referință, fotografii, date privind impozitarea și evidențierea contabilă a componentelor proprietății
imobiliare sau orice alte referințe similare și care sunt relevante pentru scopul și utilizarea desemnată
a evaluării. Orice ipoteze privind dreptul de proprietate trebuie să fie clar precizate în raport.
b) Tipul valorii
Definiția tipului valorii trebuie să fie inclusă în raport împreună cu sursa definiției.
c) Documentarea pentru efectuarea evaluării Evaluatorul trebuie să precizeze măsura în care a
fost inspectată proprietatea imobiliară subiect și în care a fost efectuată orice investigație.
d) Ipoteze și ipoteze special
Ipotezele și ipotezele speciale trebuie grupate și prezentate într-o secțiune distinctă a raportului
de evaluare. O ipoteză este adeseori legată de o limitare a documentării care ar putea fi realizată de
către evaluator. Toate ipotezele care sunt incluse în raport trebuie să fie aduse la cunoștința clientului.
Rezultatul evaluării poate fi o singură valoare, de obicei rotunjită, sau un interval de valori, în
cazul în care există factori de risc cu influență semnificativă asupra valorii. [16]
1.3. Analiza pieței imobiliare comerciale, inclusiv cota asigurării bunurilor

imobiliare
Sectorul imobiliar a fost un „sport-competitie” naţional care a adus averi şi bunăstare zecilor de
mii de investitori din Republica Moldova. În perioada boom-ului imobiliar, agenţii moldoveni
garantau profituri anuale de la 50 până la 100% din suma investită, miraj care a atras alti mii de
investitori particulari. Afaceri bune în domeniul imobiliar mai sunt şi astăzi. Există investitori pentru
care imobiliarele continuă să reprezinte si astazi o „mină de aur”. Ramura construcţiilor deţinea acum
câţiva ani un rol central în dezvoltarea economică a Republicii Moldova.
În linii generale, prin noţiunea de piaţă se subânţelege un ansamblu de mecanisme prin care se
execută unele sau alte afaceri. Piaţa imobiliară este un complex de mecanisme prin intermediul cărora
sunt transmise drepturile asupra unei proprietăţi şi interesele legate de ea, sunt stabilite preţurile şi este
delimitat spaţiul pentru diferite variante pentru utilizarea drepturilor asupra bunurilor immobile cât și a
terenurilor.[ ]

În analiza de piață imobiliară deosebim 5 tipuri de piețe, grupate uneori pe piețe mai mari care se
numesc și subpiețe acestea fiind reprezentate în (figura 1.10.):
Piața
clădirilor și
Piața
Piața Piața Piața construcțiilo
clădirilor și
clădirilor clădirilor clădirilor r cu
terenurilor
rezidențiale comerciale industriale destinație
agricole
publică și
speciale
Figura 1.10. Tipurile de piețe

Valoarea bunului imobiliar este examinată în contextul pieţei imobiliare, descrierea pieţei
imobiliare şi a segmentelor acestei pieţe fiind o parte esenţială a procesului de evaluare. Piaţa
imobiliară este un sistem complex şi se caracterizează printr-un număr mare de attribute. Segmentarea
pieţii necesită o evidenţă a particularităţilor multilaterale pe care le posedă o piaţă oarecare. Un proces
mai complicat îl constituie segmentarea pieţii imobiliare, întrucât aici e o mai mare varietate de
segmente, unde fiecare segment al pieţii imobiliare are caracteristicele sale distinctive şi fiecare
segment poate fi divizat în segmente mult mai mici. Pentru o segmentare calitativă, trebuie să se ţină
cont de orice parametri: situaţia demografică în localitate, vârsta, sexul, situaţia familială, componenţa
familiei, profesia, studiile, naţionalitatea, precum şi de gradul de adaptare la piaţă. Segmentarea pieţei
imobiliare după amplasarea geografică este importantă deoarece două obiecte imobiliare cu
caracteristici asemănătoare, construite în aceeaşi perioadă şi conform aceloraşi cerinţe, dar amplasate
în două sectoare diferite vor avea o valoare de piaţă diferită. Deci, este importantă şi delimitarea,
clasificarea obiectelor imobiliare în anumite zone geografice.
Apartamentele din blocurile ce vor fi finalizate în anul 2020+, prețul mediu de ofertă este de
530,3 €/m2. În ce priveşte doritorii de a achiziţiona apartamente, practic, foarte puţini oameni mai
investesc în construcţii nefinalizate. Iar numărul celor care investeau în imobile, s-a micşorat
considerabil, de la 30% cât era ponderea lor, la sub 10, [ ]
Anul 2021 s-a marcat de o explozie a vânzărilor de apartamente şi case individuale, iar preţul
imobilelor ar putea creşte uşor. Este pronosticul expertului economic Veaceslav Ioniţă, potrivit căruia,
în acest an, piaţa imobiliară din Moldova ar putea înregistra un record absolut la capitolul locuinţe
tranzacţionate. În 2019 şi în 2020, a fost o creştere substanţială a tranzacţiilor cu case individuale.
Creşterea bruscă a vânzărilor de pe piaţa imobiliară ar putea fi determinată de cererile amânate din
cauza pandemiei, dar şi de faptul că moldoveni au venituri mai mari, iar băncile oferă credite ipotecare
mai avantajoase. Cererilor pentru procurare locuinţelor, moldovenii vor accesa tot mai multe

împrumuturi imobiliare. Astfel, în acest an, portofoliul de credite ar putea depăși pentru prima dată
volumul de 10 miliarde de lei.[ ]
Înainte de pandemia de COVID-19, piața imobiliară comercială se afla într-o poziție bună,
comparativ cu perioada de încetinire a creșterii economice din 2008. Liderii din domeniu care au
participat la un studiu global derulat de Deloitte în vara anului 2019 se așteptau la o creștere a
investițiilor în domeniu în acest an. Însă, din a doua săptămână a lunii martie, când epidemia de
COVID-19 a fost declarată pandemie, piețele financiare au scăzut brusc, iar domeniul imobiliar
comercial a fost afectat imediat, în special ca urmare a deciziilor autorităților de a închide numeroase
activități.
O estimare privind revenirea la normalitate și în ce va consta aceasta este imposibil de avansat,
dar se pot analiza, pe baza datelor existente, provocările și perspectivele în acest domeniu, afectat în
mod direct de restricțiile impuse, de schimbarea bruscă a modului de desfășurare a activității în
întreaga economie și a stilului de viață al populației. [ ]
44057
Primare 55586
58555
11757
Locațiune 16491
31656
39682
Ipotecă 39467
30958
40250
Alte documente 56748
52130
50370
Donație/schimb 57681
63847
62637
Moștenire 87287
92054
114686
Vânzare-cumpărare 129201
133842
0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000
2020 2019 2018
Graficul 1.1. Numărul înregistrărilor în Republica-Moldova în perioada 2018-2020

Coform analizei înregistrărilor pe țară în ultimii ani observăm că cele mai solicitate înregistrări
au fost de vânzare-cumpărare, așa cum aceasta prezintă o importanță deosebită pentru întreg circuitul
civil actual. Înregistrările de vânzare-cumpărare din anul 2019 față de 2018 au scăzut cu circa 3,47%,
cee ace nu este o diferență atât de de mare, însă totuși descendența cât de mica nu ar fi nu bucură
situația, comparativ cu anii 2020 față de 2019, unde înregistrările au scăzut cu 11,23%, factorul
principal fiind situația pandemică la nivel global. Cât despre mostenire diferența dintre anii 2020 si
2019 ar fi de 28,24% comparative cu anii precedenți unde diferența ar fi de 5,18%, unul din motive ar

fi situația pandemică ce a sporit mortaliatea, inclusive la persoanele înaintate în vârstă, și un alt motiv
ar fi simplificarea însăși procedurii de moștenire. La capitolul ipotecă în ultimii trei s-au simțit
schimbări majore așa cum în anii 2018-2019 rezultatele reprezeentau scăderi de 27,49%, iar în 2019-
202- doar 0,57%, un factor important poate fi considerat situația pandemică, perioada în care lipsa
locurilor de muncă și sacrificarea business-urilor și-au adus amprenta pe accelerarea data. Pe lângă
toate acestea înregistrările primare la fel au avut o situație destul de oscilatoare în ultima perioadă, așa
cum în ultimii ani diferența ajungând până la minus 20,74%, comparative cu cea dintre 2018-2019 în
care aceasta constituia doar minus 5,07%, și ca un principal rol fiind deasemeni starea de urgență în
urma căreia au scăzut cnsiderabil veniturile populației.
25663
Alte bunuri 27639
23806
22736
Terenuri neagricole 26655
29334
198714
Terenuri agricole 247073
280186
9786
Clădiri comerciale 10842
10234
40709
Case de locuit 51318
50965
65831
Apartamente 78934
68517
0 50000 100000 150000 200000 250000 300000
2020 2019 2018
Graficul 1.2. Numărul de înregistrări p tip de bun imobil în Republica-Moldova pe anii 2018-2020
În graficul respective au fost oglindite anume rezultatele ce ne demonstrează care ar fi cel mai
dezvoltat sector în dependență de tipul bunurilor imobile, deci în cele din urmă obsrvăm că sectorul
apartamentelor suferă careva oscilații din an în an, însă totuși datele nu ne bucură deoarece totuși
acestea sunt în descreștere în anii 2018-2019 acestea fiind în ascendență cu 15,2% iar în 2019-2020
constuiind valoarea de 16,60% și desigur factorul primordial fiind pandemia ce a fost ca o pauză bine
simțită în întreaga economie, totuși avantajul existent ar fi clasamentul, unde observăm că se menține
pe locul doi, după terenuri agricole cee ace ar fi și logic, așa cum sectorul apartamentelor este unul
dezvoltat și într-o continua mișcare. Cât despre sectorul cu locul frontal putem spune că acestea sunt în
descendență valorile demonstrând diferențe anuale de 11,81% între anii 2018-2019 și deja 19,57%
între anii 2019-2020, locul frontal fiindu-i asigurat sectorului dat de motivul că Republica-Moldova

este o țară agrară. Iată despre locul trei al graficului dat putem spune că difernțele sunt vizibile chir
direct din acesta, deci observăm că diferența dintre acii 2018-2019 nu a ajuns nici măcar la un procent,
pe lângă anii 2019-2020 unde valorile au ajuns până la 20,67%, ceea se explică la fel prin situația
pandemică, din cauza lispei locurilor de muncă și totodată afectarea veniturilor. Pe lângă celelalte
sectorul clădirilor comerciale la fel a suferit în urma eventualei pandemii așa cu, activitatea multora
din ele a fost oprită, cee ace a afectat sectorul dat, însă diferențele totuși fiind nu atât de grave,
constituin aproximativ 5%-4% între anii 2018-2020.
1941
Primare 2523
2329
418
Locațiune 543
634
3398
Ipotecă 3598
3214
1146
Alte documente 1134
1026
376
Donație/schimb 354
315
278
Moștenire 298
283
2230
Vânzare-cumpărare 2394
2433
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000
2020 2019 2018
Graficul 1.3. Numărul de înregistrări cu clădirile comerciale în Republuca-Moldova

pe anii 2018-20202
În graficul reprezenat mai sus est reprezentat nivelul de dezvoltare a pieței imobiliare de lădiri
comerciale și numărul minim de asigurări. Dacă să le luă pe rând observăm că ipoteca este cea mai
solicitată înregistrare, eceastea fiind în creștere, valorile reprezentând creșteri dintre aniii 2018-2019 cu
11, 95% iar în anii 2019-202- cu 5,56%, cresșterea fiind datorată simplificării procesului de ipotecă cât
șii înființarea contiunuă a îmtreprinderilor imobiliarea cu oferte bine reclamate cât și oferte, de ipotecă.
Înregistrările primare și-au ținut poziția de creșetre printr-un procent nu pre mare de 85 între anii 2018-
2019, însă în următorii ani după cele observtte constatăm că acestea au scăzut cu până la 23,02% în
perioada 2019-2020, cee ace ar fi evident cu situația de urgență. Vânzarea-cumpărarea bunurilor
comerciale la fel nu a arămas neafectată în perioada grea, în urma căreia acestea au scăzut în 2019-
2020 cu 6,85%, pe când în anii 2018-2019 acestea au fost în decreștere doar cu 1,60%..

36
40 30 29
24 22 2118
30 17
20 11 13
7 738 6 4
10 210 1 1
0
2018 2019 2020
Graficul 1.4. Numărul de înregistrări cu clădirile comerciale în SCT Leova în anii 2018-2020
Pentru a observa mai amplu fluctuația înregisrărilor din raionul Leova am elaborate (graficul 1.4.)
unde după cele observate constatăm că piața imobiliară în raionul dat nu este dezvoltată, așa cum
avem valori frontale doar de 36 înregistrări iar în unele cazuri nici măcar una.pe lângă toate aestea
obsrvăm că în fiecare tip de înregistrări valorile scad annual, de exemplu în cazul vânzărilor-
cumpărărilor acestea în perioada 2018-2019 au crescut de peste trei ori, ca în 2019-2020 să scadă cu
16,67%. Pe locul doi aflându-se înregistrările primare observăm ca acestea sunt într-o continuă
descendență, însă nu cu mari schimbări. Cât depre Ipotecă datele snt mai oscilante așa cum în peroada
2018-2019 acestea u scăzut cu 29,17%, iar în 2019-202 au crescut deja înapoi cu 29,41%. Factorul
cel a mai important la valorile mici ar fi emigrația, cât și infrastructura slab dezvoltată a orașului ce
nu mai este de mult o variant avantajoasă pentru mulți baștinași.
17
Alte bunuri 12
21
46
Terenuri neagricole 106
160
1510
Terenuri agricole 1864
3461
20
Clădiri comerciale 36
11
119
Case de locuit 120
125
57
Apartamente 102
60
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500
2020 2019 2018
Graficul 1.5. Numărul de tranzacții vânzare-cumpărarea în SCT Leova pe bunuriloe immobile în

perioada de 2018-2020

Din numărul înregisrărilor analizate de vânzar-cumpărare se reflect nivelul de dezvoltarea
pieței imobiliare și posibilitatea identificării nnumărului real de bunuri pentru o analiză mai amplă a
pieței cât și care ar fi cela mia dezvoltat sector de bunuri în orașul Leova. Ca și în cazul înregistrărilor
cel ami dezvoltat sector este cel de terenuri agricole unde putem observa că situașia cât de puțin
bucură, așa cum în anii 2018-2019 acestea au scăsut cu 46,14% iar în anii 2029-2020 cu 18,99%. Cât
despre ternurile neagricole din păcate acestea scad cu apeope 50% în fiece an. Totuși ce ține de casele
de locuit situație este mai stabile valorile nu fiind în diferențe mari, cee ace ar fi ceva bormal în cazul
dat așa cum orașul Leova ar fi unul nu un număr mult mai amre de case de locuit decât cel de
apartamente.
79
80
70
60
60 56
50
50
39 39
40 36 36
31
30 22
20
20 11
14 13
9
10
0
Leova Cahul Cimișlia Comrat Cantemir
2018 2019 2020
Graficul 1.6. Numărul de vânzări-cumpărări cu clădirile comercilae în unele SCT-uri în zona de

sud a țării în perioada de 2018-2020
Din cele expuse în graficul dat observăm că orașul Cahul deține cel mai mare număr de vânzări-
cumpărări, însă și în cazul dat acesta deține oscilații de pânî la minus 36,71% între anii 2018-2019 și
plus 20% între anii 2019-2020, ca factor ar fi dezvoltatrea mai profundă a infrastructurii orașului. Pe
o undă mai stabilă se ține orașul Comrat ce diferențele între anii 2018-2020 nu depășesc 8%, așa cum
comparative cu celelalte orașe acesta este unul cu populația vorbitoare de limbă rusă cee ace îi face
mai constrânși și nu cu prea mari schimbări. O situație mai îmbucurătoare este în cazul orașului
Cimișlia unde valorile cresc pe an ce trece în anii 2018-2019 fiind de plus 40,91% iar în 2019-2020
ajungâng pânî la plus 80,65%. Orașul Leova este unul mic cu o infrastructură nu prea dezvoltată dar
totodată deschis spre schimbări, valorile acestuia crescând în anii 2018-2019 de peste trei ori motivul
fiind politica orașului, mai exact schimbarea primarului ce a pus cât de puțin pe roate eonomia

acestuia încurajând întreprinderile mici din orașul dat, însă în următorul an deja cu decăderi de
44,44%, un factor ce și-ar fi putut juca rolul fiind desigur că pandemia.
250
216
200
150
119
100
50 24 17 22
17 10 9 18
1 7 2 1 1 9 2
0 0
0
Apartamente Case de Clădiri Terenuri Terenuri Alte bunuri
locuit comerciale agricole neagricole
2018 2019 2020
Graficul 1.7. Numărul minim de asigurări, din urma înregistrărilor de ipotecă cu clădirile
comrciale în SCT Leova
Ca și în cazul înregistrărilor anterioare se observă că terenurile agricole dețin locul frontal în
rândul înregistrărilor, însă cu decăderi de 44,91% în anii 2018-2019 și cu 84,87% în anii 2019-2020,
factorul primordial fiind epidemia, cee ace nu r oferi ca o stare de asigurare și încurajare a afaceriolor
și în cazul agriculturii, în urma efectelor din ultimul an și de secetă și nesusținerea agricultorilor de
guvernare. În cele din urmă cel puțin situația clădirilor cpmerciale nu este una într-atât de
dezastruoasă, acestea fiind însoțite de valor practica stabile înregistrându-se scăderi doar în anul
2019, cu revenire deja în 2020. Sectorul caselor de locuit este unul nu prea cu date îmbucurătoare, așa
cum nu prea mulți ar vedea un avantaj asigurările așa cum proprietățile date dețind valori nu atât de
considerabile, acestea scăzând în anii 2018-2019 cu 41,18% iar în anii 2019-202 cu 10%.
2. RAPORTUL DE EVALUARE A MAGAZINULUI ALIMENTAR DIN

SATUL TOCHILE-RĂDUCANI RAIONUL LEOVA

2.1. Date generale în procesul de evalaure
Tabelul 1.1. Părțile procesului de evaluare

Nr. Indicii Carcteristici
1 Numele prenumele benefeciarului Butnaru Simion
2 Numele și prenumele evaluatorului Pascal Valentina
3 Adresa bunului imobil Satul Tochile-Răducani raionul Leova
4 Scopul evaluării Asigurare
5 Data evaluării 20.05.2020
6 Data inspectării bunului imobil 14.05.2020
7 Data prezentării raportului de evalaure 29.05.2020
Tabelul 1.2. Informații despre rezultatele evaluării

Nr Indicii Caracteristici
1 Obiectul evaluării Magazin
2 Numărul cadastral 5740202242
3 Dreptul de proprietate Proprietate privată
4 Destinația evaluării Evaluarea în scop de asigurare
5 Tipul valorii estimate Valoarea de piață
6 Cursul valutar
€ 20,21 €/lei
$ 18,06 $/lei
7 Valoarea de piață lei xxxxxxxxxxxxx
€ xxxxxxxxx
7 Metoda cheltuielilor Lei/€ xxxxxxxxxx xxxxxxxxx
8 Metoda analizei comparative a Lei/€ xxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxx

vânzărilor
Cadrul metodologic a evaluării bunurilor imobiliare comerciale

În procesul de estimare a valorii de piață a bunurilor imobile comerciale, evaluatorul
îndeplinește un raport de evalure, unde va fi specificată valoarea finală a bunului imobil evaluat.

Raportul de evaluare este confidițial pentru beneficiar fiind destinat pentru scopul determinat și
utilizat doar de destinatar. Evaluatorul declară pe propria răspundere că nu are niciun interes direct sau
indirect, present sau viitor cu obiectul și scopul evaluării sau cu persoanele fizice, juridice implicate în
elaborarea raportului de evaluare. În cadrul procesului de întocmire a raportului de evaluare
La efectuarea evaluării bunului imobil comercial au fost luați în calcul toți factorii care au
influențat asupra valorii de piață a obiectului evaluării. Factorii și informațiile care au fost luate în
calcul la estimarea valorii de piață sunt considerate corecte și rezonabile pentru întocmirea prezentului
raport. Orice modificare a condițiilor pieței poate duce lamodificarea valorii finale a bunului imobil.
Cadrul metodologic a fost aplicat ținând cont de prvederele legislației.
Acest raport este confedițial și poate fi utilizat numai pentru scopul prevăzut în raport.
Evaluarea bunurilor imobiliare în scop de vânzare – cumpărare se efectuează în baza unei
metodologii unice pentru toate tipurile de bunuri imobiliare. La evaluarea bunurilor imobiliare
comerciale în scop de vânzare – cumpărare se aplică metodelede determinate a valorii de piaţǎ
specificate în figura 4.1.
Bibliografie
1. Legea cu privire la asigurări nr. 407 din 21.12.2006
2. CODUL CIVIL AL REPUBLICII MOLDOVA COD Nr. CP1107/2002 din 06.06.2002
3. LEGE Nr. LP1543/1998 din 25.02.1998 cadastrului bunurilor immobile
4. LEGE Nr. LP142/2008 din 26.06.2008 cu privire la ipotecă
5. HOTĂRÎRE Nr. HG958/2003 din 04.08.2003 despre aprobarea Regulamentului provizoriu
privind evaluarea bunurilor imobile
6. http://repository.utm.md/bitstream/handle/5014/2612/
Conf_UTM_2014_II_pg450_453.pdf?sequence=1&isAllowed=y (acesta)
7. http://www.econsulting.md/pages_do/EVALUARI/Evaluarea-bunurilor-comerciale-si-de-
producere
8. https://www.ujmag.ro/economie/asigurari/asigurari-si-reasigurari-elemente-teoretice-si-
aplicative-editie-revizuita-si-adaugita/rasfoire/ istoric
9. http://www.lib.ase.md/wp-content/uploads/publicatii/2006/Asigurari%20&
%20reasigurari.pdf (pag.30)
Conf_UTM_2014_II_pg450_453.pdf?sequence=1&isAllowed=y cea buna
11. http://repository.utm.md/bitstream/handle/5014/3947/Conf_UTM_2010_II_pg438-
445.pdf?sequence=1&isAllowed=y buna clasificarea
12. https://rapidasig.md/asigurare-complexa-locuintei

13. https://sputnik.md/radio_podcasturi/20190309/25074590/Asigurarea-de-bunuri-imobile-
are-o-mulime-de-avantaje-Iata-cum-poti-fi-protejat.html
14. https://www.academia.edu/24289305/EVALUAREA_
%C3%8ENTREPRINDERII_NOTE_DE_CURS_I
Conf_UTM_2014_II_pg566_567.pdf?sequence=1&isAllowed=y
16. https://gov.md/sites/default/files/document/attachments/sub-03.pdf impoz.
17. https://mecc.gov.md/sites/default/files/
ghid_metodologic_de_elaborare_a_procedurii_de_evaluare_a_calificarilor.pdf
18. Cartea ,,Evaluarea patrimoniului,, de Svetlana Albu și Ion Albu
19. Svetlana ALBU, Ion ALBU Piața imobiliară

20. Cartea ,,Evaluarea Bunurilor Imobile Teorie și Practică,, de Olga Buzu
21. https://www.timpul.md/articol/cum-va-arata-piaa-imobiliara-din-moldova-in-2020-
150347.html
22. https://xdocs.ro/doc/analiza-i-evoluia-pieei-imobiliare-n-rmdocx-2855vgjmm48x
23. https://xdocs.ro/doc/analiza-i-evoluia-pieei-imobiliare-n-rmdocx-2855vgjmm48x
https://www2.deloitte.com/ro/en/pages/business-continuity/articles/COVID-19-mareste-viteza-
de-reactie-pe-piata-imobiliara-cum-va-arata-noua-normalitate.html

Chenar LD

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Chenar LD

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

CUPRINS

Verif. Pașcan A. Coala

Verif. Pașcan A. Coala

Verif. Pașcan A. Coala

Verif. Pașcan A. Coala

1.1 Criterii legislative privind asigurarea obiectelor comerciale

Verif. Pașcan A. Coala

Verif. Pașcan A. Coala

Figura 1.1. Categoriile şi clasele activităţii de asigurare

Verif. Pașcan A. Coala

Registrul bunurilor imobile

Capitolul C (înscrieri privind

Figura 1.2. Capitolele Registrul bunurilor immobile

Verif. Pașcan A. Coala

Verif. Pașcan A. Coala

Metoda de resurse Metoda indicilor

Figura 1.3. Metodele de estimare a valorii de reconstituire și de înlocuire

Verif. Pașcan A. Coala

Figura 1.4. Clasificarea bunurilor immobile ce pot fi supuse asigurării

Verif. Pașcan A. Coala

Cas & Carry

Figura 1.5. Spațiile comerciale

MOLDCARGO GRAWE Carat

Figura 1.6. Companiile de asigurare

Verif. Pașcan A. Coala

Verif. Pașcan A. Coala

Verif. Pașcan A. Coala

Verif. Pașcan A. Coala

1.2. Concepții teoretice a procesului de evaluare a bunurilor imobile

Verif. Pașcan A. Coala

Etapele procesului de evaluare

Definirea misiunii de evaluare;

Colectarea şi analiza datelor;

Aplicarea metodelor de evaluare

Reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale;

Întocmirea raportului de evaluare

Figura 1.7. Etapele procesului de evaluare

Verif. Pașcan A. Coala

identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate;

determinarea scopului evaluării;

determinarea bazei de evaluare (tipului valorii);

determinarea datei de evaluare;

conţinutul misiunii de evaluare;

Figura 1.8. Elementele ce se includ în prima etapă a procesului de evaluare

Verif. Pașcan A. Coala

Principiile ce ţin de Principiul

Figura 1.9. Principiile de evaluare

Verif. Pașcan A. Coala

Verif. Pașcan A. Coala

Verif. Pașcan A. Coala

1.3. Analiza pieței imobiliare comerciale, inclusiv cota asigurării bunurilor

Verif. Pașcan A. Coala

Figura 1.10. Tipurile de piețe

Verif. Pașcan A. Coala

2020 2019 2018

Graficul 1.1. Numărul înregistrărilor în Republica-Moldova în perioada 2018-2020

Verif. Pașcan A. Coala

2020 2019 2018

Verif. Pașcan A. Coala

2020 2019 2018

Graficul 1.3. Numărul de înregistrări cu clădirile comerciale în Republuca-Moldova

Verif. Pașcan A. Coala

2018 2019 2020