Capitolul 1

CUPRINS
INTRODUCERE………………………………………………………………………………....4
PARTEA SPECIALĂ………………………………………………………………………….....6
1. CARACTERISTICILE CHEIE ALE EVALUĂRII BUNURILOR IMOBILE COMERCIALE
ÎN SCOP DE ASIGURARE…………………………………………………………………..7
1.1 Criterii legislative privind asigurarea obiectelor comerciale………………………………....7
1.2 Concepții teoretice a procesului de evaluare a bunurilor imobile comerciale……………...17
1.3Analiza pieței imobiliare comerciale, inclusiv cota asigurării bunurilor imobiliare………....25
PARTEA PRACTICĂ…………………………………………………………………………..34
2. RAPORTUL DE EVALUARE A MAGAZINULUI ALIMENTAR DIN SATUL TOCHILE-
ĂDUCANI RAIONUL LEOVA……………………………………………………………..35
2.1 Date generale în procesul de evalaure……………………………………………………….35
2.2 Cadrul metodologic a evaluării bunurilor imobiliare comerciale……………………….......36
2.3 Descrierea și caracteristica bunului imobil evaluat………………………………………....46
2.4 Aplicarea metodelor de evaluare a bunului imobil comercial……………………………....48
2.5 Reconcilierea și estimarea valorii finale a bunului imobil evaluat………………………….55
2.6 Calcularea primei de asigrare a obiectului evaluat………………………………………….56
3. REPREZENTAREA GRAFICĂ……………………………………………………….58
CONCLUZIE……………………………………………………………………………………65
BIBLIOGRAFIE………………………………………………………………………………...66
ANEXE………………………………………………………………………………………….67
Verif. Pașcan A. Coala

Elabor. Pascal Valentina LD – 73250 – 14 – 2021 3
Mod Coala Semnat Data
INTRODUCERE
Activitate de asigurare – constă în principal din: oferirea, negocierea şi încheierea de contracte de
asigurare şi reasigurare, încasarea de prime, lichidarea de daune, efectuarea de acţiuni de regres şi de
recuperare.
După sfera de cuprindere în profil teritorial, asigurările pot fi grupate în asigurări interne şi
asigurări externe. Asigurările interne sunt caracteristice în general, când p ărţile contractante domiciliaz
ă în aceea şi ţar ă, bunurile, persoanele şi r ăspunderea civil ă care fac obiectul lor se afl ă pe teritoriul
aceleia şi ţări, iar riscurile asigurate se pot produce pe acela şi teritoriu. Asigurările externe apar în
legătură cu persoane, răspundere civil ă sau bunuri care ies în afara limitelor teritoriale ale ţării în care
se încheie contractul de asigurare. În cazul acestor asigur ări, una din p ărţile contractante ori beneficiarul
asigur ării domiciliaz ă în alt ă ţar ă sau obiectul asigur ării ori riscul asigurat se afl ă, respectiv se poate
produce, pe teritoriul unei alte ţări.
După felul raporturilor ce se stabilesc între asigurător şi asigurat, asigurările pot fi grupate în
asigurări directe şi asigurări indirecte sau reasigurări. În cazul asigurărilor benevole(facultative), primele
şi tarifele de asigurare sînt calculate de asigurător. Mărimea concretă a tarifului de asigurare se stabileşte
în contractul de asigurare prin acordul comun al părţilor
Prima de asigurare, ca element esențial al contractului de asigurare, constituie principala obligație
a asiguratului și reprezintă suma de bani pe care o primește asigurătorul de la asigurat în schimbul
protecției pentru riscurile asumate. Prima de asigurare exprimă valoarea riscului și se determină prin
calcule actuariale.
La încheierea contractului de asigurare este necesar de determinat valoarea bunului, iar la apariția
cazului asigurat suma despăgubirilor. Pentru evaluarea bunuilor immobile în scopul de asigurare, va fi
nevoie estimarea valorii de înlocuire și reconstituire, prin diferite metode.
Valoarea de înlocuire reprezintă suma cheltuielilor totale necesare pentru construcţia unei clădiri
sau construcţii analogice obiectului evaluării, calculată în baza preţurilor de piaţă, existente la data
evaluării, ţinînd cont de uzura clădirii sau construcţiei evaluat.
Valoarea de reconstituire reprezintă suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii
exacte a clădirii sau a construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor de piaţă existente la data
evaluării, cu aplicarea materialelor şi tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului
evaluării şi ţinînd cont de uzura lui.
Scopul lucrării de diplomă cu tema: ,, Evaluarea magazinului alimentar din raionul Leova, satul
Tochile-Răducani, în scop de asigurare’’ unde, activitatea de evaluare se efectuează în temeiul
contractului de prestare a serviciilor de evaluare, încheiat între întreprinderea de evaluare şi beneficiar.
Beneficiari pot fi atît persoane fizice, cît şi persoane juridice, indiferent de forma juridică de organizare,
inclusiv autorităţile administraţiei publice centrale şi locale. Asigurarea bunurilor imobile efectuată prin

respectarea condițiilor legislative pecificate mai sus, stabilește reglementarea juridică a unor etape de
asigurare constate și respectate:
1. Înmagazinarea întregului pachet de documente pentru bunul imobil asigurat;
2. Determinarea valorii bunului imobil pentru asigurare;
3. Identificarea companiilor de asigurare;
4. Stabilirea riscurilor de asigurare;
5. Calcularea și cantonarea primei de asigurare;
6. Încheierea contractului de asigurare;
7. Achitarea despăgubirilor la apariția riscurilor asigurării.
Lucrarea de diplomă este alcătuită din două părți.
Partea specială ce descrie aspectele teoretice a estimării valorii bunurilor imobiliarecomerciale
conform legislației și modul de vânzare a bunurilor specificând etapele parcurse în tranzacționare.
Drepturile și obligațiile părților participante. În același compartiment sunt incluse date statistice privind
piața imobilliară comercială în raionul Leova cât și a raioanelor din parea de sud a țării, analiza
tranzacțiilor imobiliare precum și prețul existent pe piața imobiliară. Aceste cercetări sunt repartizate pe
trei subcapitole care descriu detaliat operațiuni și analize.
În subcapitolul 1.1 ,,Criterii legislative privind asigurarea obiectelor comercialeˮ se descrie istoria
asigurărilor, respectarea prevederilor legislaţiei în materia contractului de asigurare a bunurilor imobile
ce duc nemijlocit la mersul firesc al lucrurilor și respectarea standardelor naționale de evaluare și
standardele de evaluare a bunurilor (ANEVAR), tot aici sunt incluse tipurile de bunuri imobiliare supuse
vânzăriii – cumpărării în special cele locative.
Subcapitolul 1.2 ,,Concepții teoretice a procesului de evaluare a bunurilor imobile comercialeˮ
descrierea dezvoltată a procesului de evaluare,, caracterizăm evaluarea propietăților imobiliare prin
reflectarea valorii, princpiilor și factorilor care influențează asupra valorii bunurilor imobiliare
comerciale, a încheierii contractului de asigurare, iar la final despre procesul de estimare valorii finale.
Activitatea de evaluare a bunurilor depinde totalmente de dezvoltarea pieții imobiliare având o
importanță deosebită pentru statornicirea unui stat, din punct de vedere economic, astfel analiza pieții
imobiliare ne oferă date ce determin dezvoltarea tuturor tranzacțiilor înregistrate pe Republică, ea fiind
elementul component esențial al economiei de piață, toate acestea sunt descrise în subcapitolul 1.3
,,Analiza pieței imobiliare comerciale, inclusiv cota asigurării bunurilor imobiliare ˮ.
Partea practică include un raport de evaluare amagazinului alimentar din satul Tochile-Răducani,
raionul Lleova cu estimarea valorii de piață, elaborat individual respectând cadrul juridic și conținutul
legal. Tot în acestă parte sunt incluse grafice și scheme privind conținutul succinct al lucrării.
Reprezentarea grafică este un alt aspect important al acestei lucrări, ce include reflectarea prin grafice
a conținutului părții teoretice și practice care ne permite să înţelegem mai clar tematica cercetată.

Partea spciala

1. CARACTERISTICILE CHEIE ALE EVALUĂRII BUNURILOR
IMOBILE COMERCIALE ÎN SCOP DE ASIGURARE
1.1 Criterii legislative privind asigurarea obiectelor comerciale

Asigurarea a apărut din nevoia de protecție a omului în fața unor pericole și pentru găsirea
soluțiilor adecvate de înlăturare a lor. Cele mai vechi forme de asigurare sunt întâlnite înca în antichitate
și dateaza de circa 6500 de ani. Prin anul 650 înainte de Christos, în Grecia antică înțeleptul legislator
Solon a obligat societățile politice și mestesugarești să constituie un fond comun alimentat prin cotizații
lunare, destinat să repare prejudiciile survenite în interiorul grupului, aceasta fiind cea dintâi asigurare
obligatorie care se cunoaște.[14]
Asigurările pe teritoriul actual al Republicii Moldova încep din anul 1871, prin prezenţa în
Basarabia a filialelor societăţilor de asigurare ruseşti, iar principalul act legislativ în domeniul
asigurărilor este Legea cu privire la asigurări nr. 407 din 21.12.2006 ce reglementează modul de
organizare şi funcţionare a asigurărilor, reasigurărilor şi a intermediarilor în asigurări şi/sau reasigurări,
precum şi supravegherea acti vităţii acestora.[14]
Conform articolului 1 activitate de asigurare – constă în principal din: oferirea, negocierea şi
încheierea de contracte de asigurare şi reasigurare, încasarea de prime, lichidarea de daune, efectuarea
de acţiuni de regres şi de recuperare.
Conform articolului 7 prima de asigurare reprezintă suma pe care asiguratul este obligat să o
plătească asigurătorului, la eliberarea poliţei de asigurare, în modul şi în termenul prevăzut de contractul
de asigurare, în schimbul preluării de către asigurător a riscului asigurat.
Asigurătorii şi intermediarii în asigurări sînt obligaţi să opereze cu primele şi tarifele de asigurare
obligatorie stabilite în conformitate cu legi speciale.
În cazul asigurărilor benevole(facultative), primele şi tarifele de asigurare sînt calculate de
asigurător. Mărimea concretă a tarifului de asigurare se stabileşte în contractul de asigurare prin acordul
comun al părţilor
Dovada plăţii primelor de asigurare o va face asiguratul, înscris constatator fiind orice document
probator al plăţii prevăzut de legislaţia în vigoare. [5]
Asigurările bunurilor imobile este un proces indinspensabil sau benevol, fiind reglementat de
Codul Civil al Republicii Moldova nr.1107 din 06.06.2002 care reglementează tipurile și modalitatea
de asigurare a incluse în contractul de asigurare.
Conform articolelor 1824 și 1825, categoriile şi clasele activităţii de asigurare se clasifică în șapte
categorii, reprezentate în (figura 1.1). [3]

Asigurarea de Asigurarea de
sănătate bunuri
Asigurarea de Asigurarea de
răspundere civilă accidente
Categoriile de
asigurare
Asigurarea de sume Asigurarea de
fixe credite, garanții și
pierderi finnciare
Asigurarea
generală
Alte
De daune asigurări
Figura 1.1 Categoriile şi clasele activităţii de asigurare

Referitor asigurării bunurilor imobiliare se referă doar următoarele dintre aceste categorii:
asigurarea generală și anume asigurările de daune, de bunuri și asigurările de credit garanții și pierderi
financiare.
Conform articolului 1858, în cazul asigurării de daune, asigurătorul este obligat să despăgubească
prejudiciul suportat de asigurat sau, după caz, de terțul păgubit la survenirea cazului asigurat. Suma care
se plătește de asigurător în temeiul acestei asigurări se numește despăgubire de asigurare.[3]
Conform articolului 1858, în asigurarea de bunuri, asigurătorul se obligă ca la producerea cazului
asigurat să achite despăgubirea de asigurare către asigurat. În asigurarea de bunuri, asiguratul trebuie să
aibă un interes legitim cu privire la bunul asigurat.[3]
Conform articolului 1885, în asigurarea de credite, asigurătorul asigură riscurile asiguratului
pentru nerambursarea totală sau parțială a ratelor de credit sau împrumut și a dobînzilor aferente de către
debitorul asiguratului, pe când la asigurarea de garanții, asigurătorul, în calitate de garant, garantează
acoperirea pierderilor financiare înregistrate de asigurat ca urmare a neexecutării sau executării
necorespunzătoare a obligațiilor contractuale de către contractant.
În asigurarea de pierderi financiare, obiectul asigurării îl constituie interesele patrimoniale ale
asiguratului legate de pierderile financiare suportate de către asigurat în rezultatul neexecutării sau
executării necorespunzătoare a obligațiilor contractuale de către debitorul asiguratului.[3]
După sfera de cuprindere în profil teritorial, asigurările pot fi grupate în asigurări interne şi
asigurări externe. Asigurările interne sunt caracteristice în general, când p ărţile contractante domiciliaz
ă în aceea şi ţar ă, bunurile, persoanele şi r ăspunderea civil ă care fac obiectul lor se afl ă pe teritoriul
aceleia şi ţări, iar riscurile asigurate se pot produce pe acela şi teritoriu. Asigurările externe apar în

legătură cu persoane, răspundere civil ă sau bunuri care ies în afara limitelor teritoriale ale ţării în care
se încheie contractul de asigurare. În cazul acestor asigur ări, una din p ărţile contractante ori beneficiarul
asigur ării domiciliaz ă în alt ă ţar ă sau obiectul asigur ării ori riscul asigurat se afl ă, respectiv se poate
produce, pe teritoriul unei alte ţări.
După felul raporturilor ce se stabilesc între asigurător şi asigurat, asigurările pot fi grupate în
asigurări directe şi asigurări indirecte sau reasigurări.[15]
Companiile de asigurare vor accepta și vor încheia contractul de asigurare doar pentru bunurile
înregistrate în Reistrul bunurilor imobile în baza Legii cadastrului bunurilor immobile nr. 1543 din
25.02.1998 care stabilște că înregistrarea bunului imobil şi a drepturilor asupra lui se efectuează exclusiv
de către organul cadastral teritorial în a cărui rază de activitate se află bunul imobil.
Conform articolului 25, înregistrarea drepturilor asupra bunului imobil se efectuează după
executarea lucrărilor cadastrale şi după întocmirea planului cadastral al teritoriului şi a dosarului
cadastral al bunului imobil.[1]
Dacă datele din registrul bunurilor imobile nu coincid cu datele din alte documente cadastrale sau
cu datele constatate pe teren, se consideră veridice datele din registrul bunurilor imobile, cu excepţia
cazurilor de eroare tehnică evidentă. Toate înscrierile cu privire la bunurile imobile se identifică în
registrul bunurilor imobile prin numărul cadastral al bunurilor imobile.
Toate informațiile cadastrale privind fiecare bun imobil, dreptul de proprietate şi alte drepturi
patrimoniale, titularii de drepturi, documentele ce confirmă drepturile, tranzacţiile cu bunuri imobile şi
alte temeiuri ale naşterii, modificării, grevării şi stingerii drepturilor, se conțin în Registrul bunurilor
imobile care este structurat din capitole și subcapitole specificate în (figura 1.2):
Registrul bunurilor imobile

se constituie din 3 capitole:
Capitolul C (înscrieri privind

Capitolul B (înscrieri privind
Capitolul A (înscrieri privind încăperile izolate sau privind
construcţiile sau alte bunuri locurile de parcare din
terenul)
imobile amplasate pe teren)
clădire)
Figura 1.2 Capitolele Registrul bunurilor imobile

Conform articolului 23, capitolele A şi B din registrul bunurilor imobile se ţin împreună. Capitolul
C se ţine pentru fiecare bun imobil ce constituie obiect al înregistrării în acest capitol.
Registrul bunurilor imobile conţine un capitol-supliment privind estimarea bunului imobil în
scopul impozitării, care în unele cazuri este folosită ca valoare de asigurare.[1]

După sursa [1], înregistrarea drepturilor asupra bunului imobil se efectuează după executarea
lucrărilor cadastrale şi după întocmirea planului cadastral al teritoriului şi a dosarului cadastral al bunului
imobil. Transferul dreptului de proprietate asupra bunului imobil se face împreună cu sarcinile care îl
grevează, cu excepţia cazurilor în care, la momentul transmiterii, aceste sarcini sînt suspendate simultan
sau, pînă la acea dată, ele au fost îndeplinite ori şi-au pierdut într-un alt mod puterea juridică.
Înregistrarea drepturilor asupra bunului imobil este confirmată prin extrasul din registrul bunurilor
imobile sau prin certificatul privind înscrierile în registrul bunurilor imobile. Extrasul din registrul
bunurilor imobile îl eliberează organul cadastral teritorial în a cărui rază de acţiune se află bunul imobil.
Conform Legii cu privire la ipotecă cu nr. 142 din 18.04.2008 pot fi obiect al ipotecii doar
bunurile imobile aflate în circuit civil, deţinute în proprietate şi înregistrate în Registrul bunurilor
imobile.
Conform articolului 7, obiectul ipotecii poate fi unul sau mai multe bunuri imobile prezente sau
viitoare ce pot fi individualizate prin numere cadastrale separate se determină prin denumirea bunului,
numărul său cadastral, locul aflării, precum şi printr-o descriere suficientă pentru identificarea acestuia.
Contractul de ipotecă poate prevedea folosirea obiectului ipotecii de către creditorul ipotecar. În
cazul în care dreptul asupra bunului ipotecat este afectat de modalităţi sau este susceptibil de nulitate,
acesta va genera o ipotecă afectată, de asemenea, de modalităţi sau condiţii de nulitate. Riscul pieirii sau
deteriorării fortuite a obiectului ipotecii este suportat de către debitorul ipotecar, dacă contractul de
ipotecă nu prevede altfel.[6]
În cazul cesiunii creanţei ipotecare, noul creditor ipotecar dobîndeşte dreptul de ipotecă în volumul
deţinut de cedent.În cazul cesiunii unei părţi a creanţei ipotecare, noul creditor ipotecar dobîndeşte
drepturile ipotecare proporţional părţii din creanţe, cu excepţia cazului în care contractul de ipotecă
prevede altfel. [6]
Procesul de evauare a bunuilor imobile se realizează în baza condițiilor legislative a Legii cu
privire la activitatea de evaluare nr. 989 din 18.04.2002, în care se menționează că evaluarea poate fi
benevolă şi/sau obligatore. Evaluarea benevolă este efectuată din iniţiativa beneficiarului. Evaluarea
obligatorie se efectuează în cazurile stabilite de prezenta lege, precum şi din iniţiativa autorităţilor
administraţiei publice centrale şi locale. Acestei evaluări sînt supuse obiectele evaluării, indiferent de
tipul de proprietate asupra lor.
Valoarea de asigurare reprezită valoarea de înlocuire sau reconstituire a bunurilor immobile ce se
determină prin respectarea condițiilor juridice a Regulament provizoriu privind evaluarea bunurilor
imobile nr. 958 din 03.08.2003 cu scopul de stabilire a procedurii de determinare a valorii bunurilor
imobile, indiferent de tipul acestora şi forma de proprietate asupra lor, așa cum procesul de evaluare
reprezintă o consecutivitate de proceduri care sînt utilizate de către evaluator pentru a estima valoarea
bunului imobil.[15]

În baza [11] pag. 57 activitatea de evaluare se efectuează în temeiul contractului de prestare a
serviciilor de evaluare, încheiat între întreprinderea de evaluare şi beneficiar. Beneficiari pot fi atît
persoane fizice, cît şi persoane juridice, indiferent de forma juridică de organizare, inclusiv autorităţile
administraţiei publice centrale şi locale. Asigurarea bunurilor imobile efectuată prin respectarea
condițiilor legislative pecificate mai sus, stabilește reglementarea juridică a unor etape de asigurare
constate și respectate
1) Înmagazinarea întregului pachet de documente pentru bunul imobil asigurat stabilește
că pentru a încheia contractul de asigurare, este necesar de a prezenta lista obiectelor supuse asigurării
şi datele de identificare:
 Actul de identitate al proprietarului (debitorului);
 Raportul de evaluare asupra bunului asigurat emis de compania autorizată.
Toate acestea vor servi, companiei de asigurări, la stabilirea cuantumului sumei de asigurare. În
afară de locuinţa propriu-zisă, pot fi asigurate şi toate bunurile aflate în ea.
2) Determinarea valorii bunului imobil pentru asigurare stabilește că la încheierea
contractului de asigurare este necesar de determinat valoarea bunului, iar la apariția cazului asigurat
suma despăgubirilor. Pentru evaluarea bunuilor immobile în scopul de asigurare, va fi nevoie estimarea
valorii de înlocuire și reconstituire, prin diferite metode reprezentate în (figura 1.3)
Valoarea de
reconstituire și
valoarea de înlocuire
Metoda
Metoda Metoda costurilor
comparațiilor
cantitativă segregate
unitare
Metoda de resurse Metoda indicilor

Metoda de resurse
și indici de bază
Figura 1.3 Metodele de estimare a valorii de reconstituire și de înlocuire

Sursa: [Evaluarea Patrimoniului,, de Svetlana Albu și Ion Albu]
Conform articolului 1 din [4] valoarea de înlocuire reprezintă suma cheltuielilor totale necesare
pentru construcţia unei clădiri sau construcţii analogice obiectului evaluării, calculată în baza preţurilor
de piaţă, existente la data evaluării, ţinînd cont de uzura clădirii sau construcţiei evaluat.
Valoarea de reconstituire reprezintă suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii
exacte a clădirii sau a construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor de piaţă existente la data

evaluării, cu aplicarea materialelor şi tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului
evaluării şi ţinînd cont de uzura lui.
Aşa se face că, în prezent, în Republica Moldova coexistă diferite tipuri de bunuri imobile utilizate
pentru realizarea mărfurilor şi serviciilor ce pot satisface toate categoriile de consumatori, cum ar fi -
magazine mici, magazine specializate (magazine independente), pieţe deschise, chioşcuri,
supermarketuri, magazine universale, magazine din staţiile de benzină, cash & carry, centre comerciale.
Metoda ierarhică de clasificare presupune divizarea succesivă a totalităţii de bunuri imobile în
grupe care se subordonează. La fiecare treaptă de clasificare se formează grupe de obiecte omogene. Cu
toate acestea, profunzimea clasificării poate fi diferită şi să includă câteva trepte. Această metodă pe larg
se poate de utilizat la clasificarea bunurilor imobile după destinaţie. Prima treaptă de clasificare cuprinde
clasificarea generală a bunurilor imobile după destinaţie. Această clasificare constituie bunurile imobile
cu destinaţie comercială, ce cuprind toate bunurile imobile utilizate cu scopul de a obţine venituri, pe
care le vom clasifica în continuare conform metodei ierarhice pe trepte aparte. A două treaptă de
clasificare cuprinde principalele tipuri de bunuri imobile cu destinaţie comercială (figura 1.4). [16]
Cu destinație
specială
Terenuri
Bunuri Spații comerciale
imobile Industriale
Spațiu administrativ
Imobile
Alimentație publică
Comerciale
Prestări servicii
Instituționale
Recreaționale
Figura 1.4 Clasificarea bunurilor immobile ce pot fi supuse asigurării

Bunurile imobile cu destinaţie comercială se divizează în cinci categorii de bază. Cea mai
reprezentativă categorie sunt spaţiile comerciale care presupun toate tipurile de bunuri imobile în care
se desfăşoară activităţi de comercializare a mărfurilor şi produselor, care la rîndul său se divizează în
alte subcategorii prezentate în (figura 1.5). [16]
Magazinele mici, indiferent că este vorba de chioşcuri, buticuri sau mici magazine independente,
continua să deţină o pondere însemnată în comerţul cu amănuntul. Apariţia şi dezvoltarea lanţurilor de
supermarketuri, fie ele autohtone sau străine, nu poate modifica radical piaţa imobiliară, însă au o
contribuţie deosebită la dezvoltarea ei.[16]

Tarabe
Închise
Chioșcuri
Magazine mici
Spații comerciale
Market
Suprmrket
Deschise
Hypermarket
Cas & Carry
Centre comerciale
Figura 1.5 Spațiile comerciale

3) Identificarea companiilor de asigurare stabilește că asigurarea complexă a locuinței
/bunurilor este un produs mixt, oferind asiguratului protecție maximă la un preț accesibil. Unele din cele
mai solicitate și renumite companii de asigurare din țară sunt prezentate în ( figura 1.6).[12]
MOLDCARGO GRAWE Carat Moldasig S.A.

S.A Asigurări SA
DONARIS INTACT
ASTERRA VIENNA ASIGURĂRI
GRUP S.A INSURANCE GENERALE
GROUP S.A S.A.
Figura 1.6 Companiile de asigurare

Asigurarea de bunuri mobile este facultativă şi are ca obiect, interesele patrimoniale ale
asiguratului, legate de posesia, folosinţa şi dispoziţia bunurilor imobile asigurate.[12]
4) Stabilirea riscurilor de asigurare presupune că prin polițele de asigurare a bunurilor sunt
asigurate următoarele riscuri:
 Riscul de foc – incendiul, trăsnetul, explozia, căderea aparatelor de zbor;
 Riscuri datorate efectelor forţelor naturii – furtuna, grindina, presiunea stratului de zăpadă, prăbuşirea
de stânci/alunecarea de pietre, alunecarea de teren;

 Apa din conducte;
 Catastrofe naturale;
 Furt calificat (comis sau tentativă) şi vandalism (acoperirea nu este valabilă pentru bunurile imobile);
 Izbirea de către autovehicule;
 Cădere accidentală de corpuri.
Pot fi asigurate atât bunurile imobile aflate în proprietate sau ipotecate, cât şi cele închiriate. Nu
se efectuează despăgubirea în cazul:
 Depăşirii termenului de exploatare a obiectului asigurat;
 Păstrării substanţelor explozive;
 Efectuării necorespunzătoare a lucrărilor de reparaţie şi montare;
 Inundaţiei, incendiului, exploziei produse ca rezultat al uzurii construcţiilor, materialelor şi
echipamentelor (dacă acest lucru nu este prevăzut în contract).[8]

5) Calcularea și cantonarea primei de asigurare include că prima de asigurare ca element
esențial al contractului de asigurare, constituie principala obligație a asiguratului și reprezintă suma de
bani pe care o primește asigurătorul de la asigurat în schimbul protecției pentru riscurile asumate. Prima
de asigurare exprimă valoarea riscului și se determină prin calcule actuariale
Asigurătorul folosește prima de asigurare pentru: alimentarea fondurilor și crearea rezervelor de
asigurare stabilite de legislația în vigoare destinate plății despăgubirilor și indemnizațiilor de asigurare;
stingerea obligațiilor de plată în cadrul asigurărilor de viață; efectuarea cheltuielilor determinate de
administrarea asigurărilor și obținerea profitului etc.
Nivelul primelor de asigurare, cu excepția asigurărilor unde primele de asigurare sînt reglementate
de stat, poate să difere de la o societate de asigurări la alta, în funcție de conjunctura de pe piața națională
și internațională a asigurărilor. Prima de asigurare se plătește în lei moldovenești sau în valuta în care s-
a contractat asigurarea la cursul de schimb de la data scadenței, comunicat de Banca Națională a
Moldovei. [17]
Potrivit legislației în vigoare, asigurarea se consideră încheiată prin plata primei de asigurare și
emiterea de către asigurător a poliței de asigurare, fiind valabilă numai pentru bunurile și riscurile
specificate în poliță, cu excepţia asigurării obligatorii de răspundere civilă auto , în acest caz asigurarea
se consideră încheiată la eliberarea poliţei de asigurare.
În cazul contractului de asigurare care acoperă riscuri pentru care asigurătorul are certitudinea că
va răspunde, asigurătorul are dreptul la o ajustare. Mărimea primei de asigurare depinde:
 valoarea bunului (stabilită de compania de asigurări prin intermediul chitanţelor, expertizei unui
specialist sau în alt mod, stabilit de părţi), riscurile acoperite;

 prezenţa/absenţa sistemelor de securitate şi a instalaţiilor antiincendiare în casă, termenul asigurării.

6) Pentru încheierea contractului de asigurare contractantul asigurării prezintă asigurătorului
o cerere sau un chestionar (cererea contractantului) în formă scrisă, în care indică interesul său în
asigurare sau declară verbal că dorește să încheie contract de asigurare. [8]
Conform articolului trei [7] drepturile și obligațiile părților în contractul de asigurare sînt divizate
după cum urmează:
A. În perioada de pînă la producerea evenimentului asigurat, asiguratul are următoarele obligații și
drepturi:
 Plata primelor de asigurare și întreținerea în condiții optime a bunurilor asigurate și luarea măsurilor
pentru prevenirea pagubelor;
 Pomunicarea către societatea de asigurări a circumstanțelor care agravează riscul.
 Dreptul la modificarea clauzelor contractului de asigurare, reptul de a încheia asigurări suplimentare,
dreptul la reziliere;
 Dreptul la preaviz în caz de reziliere a contractului din inițiativa asigurătorului, dreptul de a obține
împrumut asupra polițelor de asigurare de viață;
 Dreptul de a solicita modificarea poliței de asigurare, dreptul la apărarea în justiție.
B. După producerea evenimentului asigurat, asiguratul are următoarele drepturi și obligații:
 Combaterea calamităților pentru limitarea pagubelor;
 Salvarea bunurilor asigurate;
 Păstrarea și paza bunurilor rămase pentru prevenirea degradărilor ulterioare;
 Avizarea societății de asigurări în termenele prevăzute de condițiile de asigurare, cu privirela
producerea evenimentului asigurat;
 Participarea la constatarea pagubelor rezultate;
 Furnizarea de date și acte referitoare la evenimentul asigurat;
 Acordarea oricărui sprijin pentru constatarea și evaluarea daunelor.
 Dreptul de a încasa despăgubirea de asigurare;
 Dreptul de a încasa compensarea cheltuielilor aferente producerii cazului asigurat;
 Dreptul de a fi informat asupra refuzului în plata despăgubirii de asigurare.
C. În perioada de pînă la producerea evenimentului asigurat, asigurătorul are următoarele obligații și
drepturi:
 obligația de a elibera, la cerere duplicatul poliței sau contractului de asigurare, în cazul pierderii
originalului acestora;
 obligația de a elibera, la cererea asiguratului, certificat de confirmare a asigurării;
 să pună la dispoziția asiguratului condițiile de asigurare;
 să păstreze confidențialitatea asupra informației despre asigurat și persoanele asigurate, de care a luat

cunoștință în procesul asigurării.
 dreptul de a verifica existența bunului asigurat și a modului în care acesta este întreținut;
 dreptul de a aplica sancțiuni legale cînd asiguratul încalcă obligațiile privind întreținerea, folosirea și
paza bunurilor asigurate;
 dreptul de a încasa primele de asigurare;
 dreptul de a rezilia contractul de asigurare;
 dreptul la preaviz în caz de reziliere a contractului de asigurare la inițiativa asiguratului.
D. După producerea evenimentului asigurat, asigurătorul are următoarele drepturi și obligații:
 Obligațiile asigurătorului sunt:
 constatarea și evaluarea pagubelor;
 stabilirea și plata despăgubirii de asigurare;
 compensarea asiguratului a cheltuielilor aferente limitării oportune a prejudiciilor cauzate prin
producerea cazului asigurat;
 Drepturile asigurătorului sunt:
 Dreptul de a verifica valabilitatea asigurării la data producerii evenimentului asigurat;
 Dreptul de a verifica plata primelor de asigurare și perioada pentru care au fost plătite;
 Dreptul de a verifica dacă bunurile au fost cuprinse în asigurare;
 Dreptul de a verifica dacă evenimentul producător de daune este datorat unui risc împotriva căruia s-
a contractat asigurarea.
Contractul de asigurare este format din cererea contractantului, polița de asigurare emisă de
asigurător și condițiile generale de asigurare aplicabile, precum și din alte condiții contractuale incluse
în contract conform legii. Contractul de asigurare poate fi reziliat, la cererea asigurătorului sau
asiguratului, doar în cazul în care partea opusă nu îşi onorează obligaţiile prevăzute de contract sau
încalcă legislaţia. [8]
7) Achitarea despăgubirilor la apariția riscurilor asigurării - prejudiciul supus despăgubirii
reprezintă suma de bani care va repune partea prejudiciată, în măsura maximă posibilă, în situația în care
ea s-ar fi aflat dacă actul juridic nu se încheia sau dacă clauza lovită de nulitate nu se includea în actul
juridic. În special, se vor despăgubi cheltuielile suportate de către partea prejudiciată cu ocazia încheierii
actului juridic și în vederea pregătirii pentru executarea obligațiilor prevăzute de act. Titularul unui drept
real imobiliar poate cere ca intenția sa de a înstrăina sau de a ipoteca în folosul unei anumite persoane
să fie notată, arătînd în acest din urmă caz și suma maximă a obligației garantate fără dobînzi, comisioane
și alte cheltuieli, penalități ori alte forme de despăgubire. Superficiarul are dreptul de retenţie a
construcţiei pînă la plata despăgubirii. Pretenţia în despăgubire este garantată cu teren în loc de superficie
şi cu rangul acesteia. [9]

1.2. Concepții teoretice a procesului de evaluare a bunurilor imobile
comerciale
Procesul de evaluare cuprinde cîteva etape standarde iar activitățile exercitate în cadrul fiecărei
etape diferă de tipul obiectului evaluării. Cunoașterea bunului imobil este o precondiție absolute necesară
evaluării acestora. Evaluarea întreprinderii presupune determinarea în formă bănească a costului care
poate deveni preț de vînzare. Evaluatorul va determina valoarea de pe poziția conceptului economic al
întreprinderii. Obiect al întreprinderii poate fi atît întreprinderea integral, cît și separat imobilul (bunul
imobiliar comercial) în dependență de scopul și necesitatea proprietarului. Studierea modulului evaluării
imobilului comercial va contribui la formarea şi dezvoltarea de competenţelor profesionale ce corespund
nivelului petru de calificare:
- cunoștințe faptice, principii, factori și abordări de estimare a valorii de piață a bunurilor imobile
comerciale ;
- abilități cognitive și practice necesare pentru selectarea datelor necesare evaluării, calcularea valorii de
piață şi actualizarea fluxurilor de numerar.
Evaluarea imobilului comercial are drept obiect de studiu metodele de estimare a valorii de piață,
valorii de reconstituire, valorii de înlocuire și valorii de lichidare a bun imobil comercial complex.
Scopul principal al evaluării imobilului comercial este estimarea prețului cel mai probabil cu care poate
fi vîndută construcția sau clădirea comercială de un vînzător hotărît să vîndă unui cumpărător hotărît să
cumpere într-o tranzacție liberă.[16]
După [11], pag. 17 evaluarea este definită ca proces de determinare a valorii bunului la o data
concretă, ţinând cont de factorii fizici, economici, sociali şi de altă natură, care influenţează valoarea.
Etapele procesului de evaluare

Definirea misiunii de evaluare;
Colectarea şi analiza datelor;
Aplicarea metodelor de evaluare
Reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale;
Întocmirea raportului de evaluare
Figura 1.7 Etapele procesului de evaluare

Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri, care sunt utilizate de către
evaluator pentru a estima valoarea bunului imobilia. De regulă, lucrările de evaluare sunt precedate de
desfăşurarea unui plan conform căruia se va face evaluarea şi care va reflecta previziunile, tehnicile şi
metodele folosite pentru estimarea valorii bunului imobiliar. Dat fiind faptul că conţinutul lucrărilor de
evaluare depinde de sarcinile ce stau în faţa evaluatorului, de tipul valorii ce urmează a fi estimată,

prevederile legislaţiei şi standardelor profesionale, planurile lucrărilor de evaluare vor varia pentru
diferite obiecte ale evaluării. În majoritatea cazurilor procesul evaluării constituie următoarele etape
reprezentate în (figura 1.7):
1) Definirea misiunii de evaluare reprezintă identificarea bunului imobil supus evaluării
include descrierea completă a bunului imobiliar evaluat, precum şi starea în care se află bunul. De regulă,
descrierea obiectului evaluării este compusă din două compartimente: descrierea terenului şi descrierea
construcţiilor, şi se întocmeşte în baza rezultatelor inspectării bunului imobiliar în natură. Identificarea
completă a bunului presupune, pe lângă descrierea amplasării şi caracteristicilor tehnice ale obiectului,
descrierea legală a bunului imobiliar, efectuată în baza documentelor ce confirmă drepturile asupra
bunului imobiliar. Prezenta etapă include elementele în (figura 1.8):
identificarea bunului imobiliar;

identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate;
determinarea scopului evaluării;
determinarea bazei de evaluare (tipului valorii);
determinarea datei de evaluare;
conţinutul misiunii de evaluare;
alte condiţii limitative
Figura 1.8 Elementele ce se includ în prima etapă a procesului de evaluare

Valoarea bunului imobiliar depinde nu numai de caracteristicile fizice ale bunului,
ci şi de drepturile patrimoniale legate de bun. Persoana, drepturile căreia sunt evaluate, poate să posede
doar, de exemplu, dreptul de arendă, sau dreptul de administrare economică. Bunul imobiliar poate avea
servitute pe alte terenuri sau dreptul de proprietate poate fi grevat de servi-tute stabilit în folosul altor
bunuri imobiliare, la fel dreptul de proprietate poate fi limitat de diferite reglementări de stat. Astfel,
pentru a determina valoarea bunului imobiliar trebuie de ţinut cont de toate aspectele legale. Evaluarea
presupune determinarea valorii bunului la o dată anumită, deoarece valoarea unui obiect variază în timp.
De exemplu, o decizie a autorităţilor publice care va influenţa conjunctura pieţei poate influenţa în mare
măsură şi valoarea bunului imobiliar. De regulă, data evaluării coincide cu data ultimei inspectări a
bunului imobiliar, efectuată în scopul determinării stării reale a bunului evaluat şi conjuncturii pieţei.[11]
2) Colectarea şi analiza datelor stabilește că proprietarul bunului imobil sau titularul de drept
este obligat să prezinte organelor cadastrale teritoriale informaţia necesară pentru evaluare. În cazul în
care proprietarul sau alt titular de drept refuză să prezinte informaţia solicitată, evaluarea este efectuată
în baza informației deținute de către organul cadastral teritorial privind bunul imobil în cauză sau

bunurile imobile similare. Corectitudinea rezultatelor evaluării depinde de exactitatea şi volumul datelor
analizate. Datele colectate de evaluator trebuie să satisfacă următoarele criterii:
• să fie adecvate obiectului evaluării și să fie exacte (datele colectate trebuie să reflecte situaţia reală la
data evaluării), și să fie demne de încredere;
• să fie complete (datele trebuie să fie suficiente pentru justificarea opiniei evaluatorului).[11]
La etapa de colectare şi analiză a datelor evaluatorul este familiarizat cu situaţia pieţei şi segmentul
pieţei pe care se află bunul imobiliar evaluat, precum şi cu proprietatea evaluată propriu zisă. Evaluatorul
examinează factorii generali care determină valoarea bunului imobiliar, colectaţi la nivel de sector
(cartier), oraş, regiune, ţară. Din categoria factorilor generali fac parte factorii sociali, economici, politici
şi factorii de mediu. Ultimul grup de factori ce urmează a fi analizat de evaluator sunt factorii specifici
pentru piaţa dată şi segmentul pieţei la care se referă bunul imobiliar evaluat. Elementele de analiză
pentru acest grup de factori sunt: lista proprietăţilor competitive, obiectele oferite pentru vânzare,
obiectele propuse pentru arendă, studiul cererii, ratele de absorbţie ale pieţei. După examinarea factorilor
generali, evaluatorul examinează grupul factorilor specifici al obiectului evaluării, care include
următoarele elemente: costul şi deprecierea, veniturile şi cheltuielile, rata capitalizării, drepturile de
proprietate, modul de utilizare a bunului.[11]
După [10], pag.22 baza teoretică a procesului de evaluare o reprezintă totalitatea legităţilor,
principiilor şi regulilor care s-au format în rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum şi
a comportamentului participanţilor la piaţa imobiliară, în practică, principiile de evaluare sunt grupate
în categorii fiind reprezentate în figura 1.9:
Principii ce reflectă atitudinea utilizatorului;
Principii de ţin de relaţiile între părţile componente ale proprietăţii imobiliare;
Principii ce reflectă atitudinea pieţei;
Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări.
Figura 1.9 Grupele de principii

Principiile de evaluare sunt interdependente. Este necesar să menţionăm că influenţa mediului
înconjurător, gradul de dezvoltare a pieţei imobiliare pot împiedica manifestarea unuia din principii.
Astfel, la evaluarea unei proprietăţi imobiliare concrete pot fi aplicate doar unele din principiile
menţionate mai sus şi cu anumite limitări. În cazul bunurilor imobile comerciale, se vor pune în
practicăurmătoarele principii reprezentate în figura 1.10. [10]

Principii ce reflectă atitudinea utilizatorului
• Principiul utilităţi
• Principiul substituţiei
Principii de ţin de relaţiile între părţile componente ale proprietăţii imobiliare;
• Principiul productivității reziduale
• Principiul contribuției
• Principiul veniturilor crescătoare și descrescătoare
• Principiul mărimii economice
• Principiul divizării economice
Principii ce reflectă atitudinea pieţei;
• Principiul cererii și ofertei
• Principiul concurenței
• Principiul schi,bării
• Principiul dependenței
• Principiul conformității
Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări.
Figura 1.10 Principiile de evaluare

o Principiul utilităţi se bazează pe premisa că oricare bun imobiliar va avea valoare doar în cazul dacă
va fi util proprietarului, contribuind la satisfacerea necesităţilor personale, economice sau sociale ale
acestuia. Utilitatea bunului imobiliar este determinată de capacitatea lui de a satisface necesităţile
utilizatorului într-un loc dat şi la un moment dat;
o Principiul substituţiei (substitution) afirmă că un cumpărător raţional nu va plăti pentru un bun
imobiliar o sumă mai mare decât suma minimă pentru care poate fi procurat un alt bun imobiliar cu o
utilitate similară. Acest principiu stă la baza tuturor metodelor de evaluare a bunurilor imobiliare. După
conţinut, principiul substituţiei este asemănător cu noţiunea de costuri alternative. Costurile alternative
reprezintă pierderile eventuale ale investitorului în urma respingerii unor proiecte investiţionale de
alternativă şi investirea mijloacelor în proiectul analizat;
o Principiul productivităţii reziduale presupune determinarea venitului net atribuit terenului, după
deducerea costurilor pentru forţa de muncă, capital şi întreprenoriat în dependenţă de situarea şi calitatea
lotului de teren utilizatorul lotului poate optimiza veniturile, reduce costurile, satisface necesităţile de
confort;
o Principiul veniturilor crescătoare şi descrescătoare afirmă că pe măsura atragerii unor resurse
suplimentare la mijloacele de producţie de bază, la prima etapă, veniturile nete vor spori rapid; peste o
perioadă de timp rata de creştere se va micşora, iar la un anumit moment rata de creştere a valorii
va fi mai mică decât cheltuielile pentru resursele adiţionale;

o Principiul contribuţiei se bazează pe ipoteza că valoarea bunului imobiliar poate creşte sau scădea în
urma prezenţei sau lipsei unui element al proprietăţii imobiliare. Contribuţia valorică a elementului la
valoarea totală a proprietăţii poate fi diferit de costul propriu zis al elementului. De exemplu, pentru a
îmbunătăţi aspectul unei clădiri ea este zugrăvită. Dar dacă culoarea nu corespunde standardelor pieţei,
valoarea clădirii va scădea;
o Principiul veniturilor crescătoare şi descrescătoare) afirmă că pe măsura atragerii unor resurse
suplimentare la mijloacele deproducţie de bază, la prima etapă, veniturile nete vor spori rapid; peste o
perioadă detimp rata de creştere se va micşora, iar la un anumit moment rata de creştere a valorii
va fi mai mică decât cheltuielile pentru resursele adiţionale;
o Principiul mărimii economice presupune că pentru asigurarea folosirii optimale a pământului în
conformitate cu condiţiile pieţei, este necesar ca terenul să corespundă unei anumite mărimi. De
exemplu, dacă lângă un centru comercial nu este loc pentru parcarea transportului auto, atracţia centrului
în ochii potenţialului cumpărător va avea de suferit. Şi contrariul, dacă o staţie de alimentare cu
combustibil ce se află la intersecţia unor străzi, este amplasată pe un lot de pământ prea mare, surplusul
de pământ nu va aduce proprietarului un venit adiţional;
o Principiul divizării economice se aplică în cazul când apar mai multe drepturi reale asupra unui bun
imobiliar, în rezultatul cărora valoarea totală a bunului se majorează. Divizarea poate fi efectuată după
următoarele criterii: perioada de posesiune dreptul de folosinţă dreptul ipotecar; divizarea fizică;
o Principiul cererii şi ofertei indică că preţul pentru un bun imobiliar este determinat de interacţiunea
cererii şi ofertei. Valoarea bunului imobiliar este determinată nu numai de utilitatea lui ci şi de raritate.
Interacţiunea cererii şi ofertei pe parcursul unei perioade de timp îndelungate poate stabili destul de
efectiv preţul pentru bunul imobiliar. Pe termen scurt, din cauza imperfecţiunii pieţei imobiliare,
inelasticităţii ofertei şi elasticităţii cererii piaţa imobiliară, deseori, se află în dezechilibru;
o Principiul concurenţei presupune că în cazul când pe piaţă beneficiul depăşeşte plata pentru
mijloacele de producţie, pe piaţa dată se înăspreşte concurenţa, ceea ce duce la scăderea nivelului mediu
al beneficiului;
o Principiul schimbării afirmă că valoarea bunurilor imobiliare se schimbă continuu. Bunurile
imobiliare sunt supuse uzurii; se schimbă modul de folosinţă a terenurilor; apar tehnologii noi; se
schimbă politica statului; se schimbă preferinţele consumatorilor - aceşti factori duc la schimbarea
utilităţii bunului imobiliar;
o Principiul dependenţei (dependency) presupune că valoarea unui bun imobiliar este influenţată şi
influenţează valoarea altor bunuri imobiliare amplasate în apropierea lui. De exemplu, construcţia unui
bun imobiliar cu destinaţie industrial într-un sector cu destinaţie locativă va duce, inevitabil, la reducerea
valorii caselor de locuit amplasate în sectorul dat;

o Principiul conformităţii afirmă că stilul arhitectural, gradul de confort al bunului imobiliar trebuie să
corespundă cerinţelor şi aşteptărilor pieţei. De exemplu, valoarea apartamentelor de stil vechi, cu odăi
mici şi fără loggii este mai mică decât valoarea apartamentelor moderne;
o Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări este definit ca utilizarea cea mai probabilă a bunului,
care este posibilă din punct de vedere fizic, justificată în mod corespunzător, admisibilă din punct de
vedere legal, eficientă din punct de vedere economic şi din care rezultă cea mai mare valoare a bunului
supus evaluării. Utilizarea care duce la cea mai mare valoare este considerată ca cea mai bună utilizare
şi va corespunde definiţiei valorii de piaţă;[10]
Literatura de specialitate oferă o clasificare a factorilor principali care influenţează asupra mărimii
valorii bunului imobil comecial: factori externi şi factori interni.[18]
La categoria factorilor externi se includ:
- Factorii juridici, administrativi şi politici caracterizaţi prin: condiţiile care sînt asigurate de către
primării, organele publice: trasport public, drumuri accesibile prin împrejurimile obiectului comercial;
nivelul regulării de stat: schimb de destinaţie, stabilirea cotelor de arendă, protecţia mediului ambiant,
norme de construcţii; stimularea folosirii terenurilor şi valorificarea lor: înlesniri fiscale, investiţii în
construcţii:
- Factorii economici care redau situaţia generală a economiei ţării noastre sau a unei regiuni anumite,
includ: caracteristicile speciale a proprietăţii (profitabilitatea, lichiditatea, utilitatea) şi caracteristici
economice generale (situaţia social economică din ţară, în lume sau în regiune, tendinţele dezvoltării
ramurii, domeniului de activitate a proprietăţii comerciale). În grupul factorilor economici mai sînt
stipulaţi factorii care influeţeaza mult cererea şi oferta. Cererea depinde de: numărul potenţialilor
cumpărători; de gusturile, preferinţele lor; de profitabilitatea şi lichiditatea, utilitatea proprietăţii scoase
la vînzare; aşteptările investiţionale nesatisfăcute; preţurile la obiectele analogice; prognozele preţurilor
şi a puterii de cumpărare. Creşterea cererii determină sporirea activităţii pieţei imobiliare şi, deci, cresc
plăţile de arendă şi preţurile de vînzare a proprietăţilor imobiliare. Oferta de bunuri imobile este
influenţată de: existenţa terenurilor şi spaţiilor neocupate; noile tehnici şi tehnologiii la etapa de
proectare şi construcţii; preţurile de arendă; volumul şi costul de construcţie a obiectivelor noi şi
cheltuelile aferente. Spre deosebire de cerere, oferta bunurilor imobile este inelastică.
- Factorii naturali şi de mediu. Evaluatorul trebuie să poată depista factorii nocivi sau alţi factori ca:
coroziunea solului ce influenţează productivitatea; seismicitatea; nivelul apelor subterane; prezenţa prin
apropiere a staţiilor atomice, chimice, staţii de purificare, uzini metalurgice; clima.
- Factorii sociali dintre care fac parte: clasificarea populaţiei pe grupuri de vîrsta; prestigiul cartierului
sau zonei în care se află bunul imobil evaluat, diferenţa dintre păturile sociale sau dintre persoane cu
diferite nivele de educaţie; marimea familiilor.

A doua categorie de factori generali care influenţează valoarea bunului imobil sînt factorii interni,
din care face parte caracteristica cea mai importantă şi cu o influenţă considerabilă
- amplasamentul. Acest factor trebuie cercetat îndetailat de evaluator: atractivitatea raionului; tipul
străzii; amplasarea pe stradă; distanţa pînă la centrele de afaceri, locuri de odihnă, obiecte cu menire
social-culturală.
O influenţă la fel de mare o au şi caracteristicile fizice ale bunului imobil exprimate prin: suprafaţa
construcţiei, vîrsta, numărul nivelelor, caracteristica elementelor constructive de bază, dotarea tehnică
şi reţelele publice.
- Numărul de nivele. Nu numai spațiile de comerţ, dar şi cele de birou atestă o creștere a valorii dacă
sunt situate la etajele superioare. Costul lor este redus dramatic în cazul în care se situează în demisol.
- Intrare separată. Prețul imobilului comercial cu o intrare separată este întotdeauna mai mare decât
preţul imobilului fără o intrare separată. Acest lucru se obsevă în special în magazine, sediile băncilor.
Deseori acest factor determină cumpărătorii/arendaşii să utilizeze un imobil separat integral, nu doar o
încapere la etaj.
- Finisajul şi reparaţiile sau calitatea designului şi amenajărilor. În cazul unui contract de arendă
necesitatea efectuării reparaţiilor duce la diminuarea plăţii de arendă, astfel încît se oferă posibilitatea
arendaşului de a efectua acele reaparaţii necesare. La momentul vînzării imobilului vînzător, desigur,
vrea să-şi recupereze costurile de reparație efectuate, iar cumpărătorul nu întotdeauna are nevoie anume
de o aşa stare a imobilului dorind să facă propriile investiţii în obiect.
- Dotarea tehnică. De telefon, internet depinde activitatea oricărei afaceri. Deci, nu trebuie de economisit
pe acestea avînd un sediul fără mijloace de comunicare, în speranța că foarte rapid și ieftin, în mod
idependent, se trasează comunicații. De obicei, în aşa caz, se pierde timp prețios pentru compania și, în
consecință, se ratează profitul.
- Prezența unui intermediar. De obicei, proprietarii de imobile comerciale nu sunt dispuşi singuri să
găsească clienți, să discute cu ei, de aceea ei transmit această sarcină intermediarilor de pe piaţa
imobiliară. Drept rezultat, crește costul de închiriere pe baza comisionului cerut de agent. Şi dacă avem
nu unul, ci un întreg lanț de intermediari, prețul pe metru pătrat poate să crească aproape de două ori.
Dacă factorii enumeraţi mai sus influenţează valoarea bunurilor imobile comerciale în diferită
măsură de fiecare dată, avînd ponderi mici în final, atunci există factori care devin remarcabili atunci
cînd este determinată valoarea imobilului abordat prin prisma veniturilor pe care le generează fie din
exploatarea comercială propriu zisă, fie din darea acestora în arendă. Este important să atragem atenţia
asupra ratei de capitalizare şi actualizare a veniturilor obţinute pe parcursul anilor.[18]
3) Aplicarea metodelor de evaluare va avea loc în conformitate cu articolului doi, unde este
specificat că pentru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza următoarele metode: metoda
cheltuielilor, metoda analizei comparative a vînzărilor şi metoda veniturilor. În cazul în care utilizarea

uneia din metodele menţionate nu este posibilă, evaluatorul va argumenta în raportul de evaluare
imposibilitatea folosirii metodei respective. În cazul evaluării diferitor tipuri de bunuri imobile, metodele
de evaluare se vor aplica în următoarea consecutivitate:
a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie locativă: metoda analizei comparative a vînzărilor şi
metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie locativă care sînt date în arendă
poate fi aplicată metoda veniturilor;
b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinaţie agricolă: metoda analizei comparative a
vînzărilor şi metoda veniturilor;
c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie comercială – metoda analizei comparative a
vînzărilor, metoda veniturilor şi metoda cheltuielilor;
d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie industrială: - în cazul unei pieţe dezvoltate – metoda
analizei comparative a vînzărilor, metoda veniturilor şi metoda cheltuielilor; - în cazul unei pieţe slab
dezvoltate sau inexistenţei acesteia – metoda cheltuielilor;
e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice şi specializate – metoda cheltuielilor.
În cazul când utilizarea uneia din metodele menţionate nu este posibilă, evaluatorul trebuie să
argumenteze în raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei date. Dat fiind faptul că piaţa
imobiliară este un exemplu clasic al unei pieţe imperfecte, valorile obţinute prin aplicarea diferitor
metode pot fi diferite, conform articolului 2. [4]
4) Reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale reprezintă reconcilierea valorilor obţinute
în urma aplicării metodelor de evaluare şi determinarea valorii finale a bunului imobiliar. Concluzia
referitoare la valoarea finală a bunului imobiliar se va baza pe estimările valorii rezultate din metodele
de evaluare aplicate. În fundamentarea concluziei asupra valorii, în raportul de evaluare se va face
referire la abordarea sau abordările în evaluare aplicate, la datele de intrare utilizate și la argumentarea
concluziilor stabilite. Scopul armonizării rezultatelor obținute folosind metodele utilizate este de a
identifica, în cadrul problemei care se soluționează, avantajele și dezavantajele fiecăreia dintre ele și,
prin urmare, de a determina o singură estimare a costurilor. Avantajele (dezavantajele) fiecărei metode
în evaluarea valorii unui obiect sunt determinate de următoarele criterii:
1. Capacitatea de a reflecta intențiile reale ale unui potențial cumpărător sau vânzător.
2. Calitatea și amploarea informațiilor inițiale pe baza cărora se efectuează analiza.
3. Capacitatea metodelor utilizate de a lua în considerare fluctuațiile pieței și costul fondurilor.
4. Capacitatea de a lua în considerare caracteristicile specifice ale subiectului evaluării.
Selectarea și argumentarea abordărilor, metodelor și tehnicilor de evaluare adecvate depinde de
calitatea, cantitatea și credibilitatea informațiilor disponibile, precum și de raționamentul profesional al
evaluatorului, raționament ce trebuie prezentat în raportul de evaluare. În anumite situații se poate ca
una sau două abordări să nu fie relevante sau aplicabile, evaluatorul având obligația profesională de a

prezenta în cadrul raportului de evaluare argumentele și raționamentele care au stat la baza neaplicării
acestora.[17]
5) Întocmirea raportului de evaluare. Conținutul raportului de evaluare va respecta
prevederile legislative, și se adaugă următoarele precizări:
a) Identificarea proprietății imobiliare ce ca subiect al evaluării va fi prezentată în raportul de evaluare,
după caz, prin adresă, copii ale extraselor din documentația cadastrală, copii ale actelor de proprietate,
hartă de referință, fotografii, date privind impozitarea și evidențierea contabilă a componentelor
proprietății imobiliare sau orice alte referințe similare și care sunt relevante pentru scopul și utilizarea
desemnată a evaluării. Orice ipoteze privind dreptul de proprietate trebuie să fie clar precizate în raport.
b) Tipul valorii, astfel d efiniția tipului valorii trebuie să fie inclusă în raport împreună cu sursa definiției.
c) Documentarea pentru efectuarea evaluării Evaluatorul trebuie să precizeze măsura în care a fost
inspectată proprietatea imobiliară subiect și în care a fost efectuată orice investigație.
d) Ipoteze și ipoteze speciale speciale trebuie grupate și prezentate într-o secțiune distinctă a raportului
de evaluare. O ipoteză este adeseori legată de o limitare a documentării care ar putea fi realizată de către
evaluator. Toate ipotezele care sunt incluse în raport trebuie să fie aduse la cunoștința clientului.
Rezultatul evaluării poate fi o singură valoare, de obicei rotunjită, sau un interval de valori, în
cazul în care există factori de risc cu influență semnificativă asupra valorii. [11]
1.3 Analiza pieței imobiliare comerciale, inclusiv cota asigurării bunurilor

imobiliare
Sectorul imobiliar a fost un „sport-competitie” naţional care a adus averi şi bunăstare zecilor de
mii de investitori din Republica Moldova. În perioada boom-ului imobiliar, agenţii moldoveni garantau
profituri anuale de la 50 până la 100% din suma investită, miraj care a atras alti mii de investitori
particulari. Afaceri bune în domeniul imobiliar mai sunt şi astăzi. Există investitori pentru care
imobiliarele continuă să reprezinte si astazi o „mină de aur”. Ramura construcţiilor deţinea acum câţiva
ani un rol central în dezvoltarea economică a Republicii Moldova.[19]
În linii generale, prin noţiunea de piaţă se subânţelege un ansamblu de mecanisme prin care se
execută unele sau alte afaceri. Piaţa imobiliară este un complex de mecanisme prin intermediul cărora
sunt transmise drepturile asupra unei proprietăţi şi interesele legate de ea, sunt stabilite preţurile şi este
delimitat spaţiul pentru diferite variante pentru utilizarea drepturilor asupra bunurilor immobile cât și a
terenurilor.
Valoarea bunului imobiliar este examinată în contextul pieţei imobiliare, descrierea pieţei
imobiliare şi a segmentelor acestei pieţe fiind o parte esenţială a procesului de evaluare. Piaţa imobiliară
este un sistem complex şi se caracterizează printr-un număr mare de attribute. Segmentarea pieţii
necesită o evidenţă a particularităţilor multilaterale pe care le posedă o piaţă oarecare.

În analiza de piață imobiliară deosebim 5 tipuri de piețe, grupate uneori pe piețe mai mari care se
numesc și subpiețe acestea fiind reprezentate în (figura 1.11.):
Piața
clădirilor și
Piața
Piața Piața Piața construcțiilo
clădirilor și
clădirilor clădirilor clădirilor r cu
terenurilor
rezidențiale comerciale industriale destinație
agricole
publică și
speciale
Figura 1.11 Tipurile de piețe

Un proces mai complicat îl constituie segmentarea pieţii imobiliare, întrucât aici e o mai mare
varietate de segmente, unde fiecare segment al pieţii imobiliare are caracteristicele sale distinctive şi
fiecare segment poate fi divizat în segmente mult mai mici. Pentru o segmentare calitativă, trebuie să se
ţină cont de orice parametri: situaţia demografică în localitate, vârsta, sexul, situaţia familială,
componenţa familiei, profesia, studiile, naţionalitatea, precum şi de gradul de adaptare la piaţă.
Segmentarea pieţei imobiliare după amplasarea geografică este importantă deoarece două obiecte
imobiliare cu caracteristici asemănătoare, construite în aceeaşi perioadă şi conform aceloraşi cerinţe, dar
amplasate în două sectoare diferite vor avea o valoare de piaţă diferită. Deci, este importantă şi
delimitarea, clasificarea obiectelor imobiliare în anumite zone geografice. [19]
Creşterea bruscă a vânzărilor de pe piaţa imobiliară ar putea fi determinată de cererile amânate din
cauza pandemiei, dar şi de faptul că moldoveni au venituri mai mari, iar băncile oferă credite ipotecare
mai avantajoase. Cererilor pentru procurare locuinţelor, moldovenii vor accesa tot mai multe
împrumuturi imobiliare. Înainte de pandemia de COVID-19, piața imobiliară comercială se afla într-o
poziție bună, comparativ cu perioada de încetinire a creșterii economice din 2008. Liderii din domeniu
care au participat la un studiu global derulat de Deloitte în vara anului 2019 se așteptau la o creștere a
investițiilor în domeniu în acest an. Însă, din a doua săptămână a lunii martie, când epidemia de COVID-
19 a fost declarată pandemie, piețele financiare au scăzut brusc, iar domeniul imobiliar comercial a fost
afectat imediat, în special ca urmare a deciziilor autorităților de a închide numeroase activități. O
estimare privind revenirea la normalitate și în ce va consta aceasta este imposibil de avansat, dar se pot
analiza, pe baza datelor existente, provocările și perspectivele în acest domeniu, afectat în mod direct de
restricțiile impuse, de schimbarea bruscă a modului de desfășurare a activității în întreaga economie și a
stilului de viață al populației. [20]
Coform analizei înregistrărilor pe țară în ultimii ani observăm că cele mai solicitate înregistrări au
fost de vânzare-cumpărare, așa cum aceasta prezintă o importanță deosebită pentru întreg circuitul civil
actual fiind reflectate în graficul 1.1

44057
Primare 55586
58555
11757
Locațiune 16491
31656
39682
Ipotecă 39467
30958
40250
Alte documente 56748
52130
50370
Donație/schimb 57681
63847
62637
Moștenire 87287
92054
114686
Vânzare-cumpărare 129201
133842
0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000
2020 2019 2018
Graficul 1.1 Numărul înregistrărilor în Republica-Moldova în perioada 2018-2020

Înregistrările de vânzare-cumpărare din anul 2019 față de 2018 au scăzut cu circa 3,47%, cee ace
nu este o diferență atât de de mare, însă totuși descendența cât de mica nu ar fi nu bucură situația,
comparativ cu anii 2020 față de 2019, unde înregistrările au scăzut cu 11,23%, factorul principal fiind
situația pandemică la nivel global. Cât despre mostenire diferența dintre anii 2020 si 2019 ar fi de 28,24%
comparative cu anii precedenți unde diferența ar fi de 5,18%, unul din motive ar fi situația pandemică
ce a sporit mortaliatea, inclusive la persoanele înaintate în vârstă, și un alt motiv ar fi simplificarea însăși
procedurii de moștenire.
La capitolul ipotecă în ultimii trei s-au simțit schimbări majore așa cum în anii 2018-2019
rezultatele reprezeentau scăderi de 27,49%, iar în 2019-202- doar 0,57%, un factor important poate fi
considerat situația pandemică, perioada în care lipsa locurilor de muncă și sacrificarea business-urilor
și-au adus amprenta pe accelerarea data.
Pe lângă toate acestea înregistrările primare la fel au avut o situație destul de oscilatoare în ultima
perioadă, așa cum în ultimii ani diferența ajungând până la minus 20,74%, comparative cu cea dintre
2018-2019 în care aceasta constituia doar minus 5,07%, și ca un principal rol fiind deasemeni starea de
urgență în urma căreia au scăzut cnsiderabil veniturile populației.
În graficul 1.2 reprezentat mai jos au fost oglindite anume rezultatele ce ne demonstrează care
ar fi cel mai dezvoltat sector în dependență de tipul bunurilor imobile, deci în cele din urmă obsrvăm că
sectorul apartamentelor suferă careva oscilații din an în an, însă totuși datele nu ne bucură deoarece
totuși acestea sunt în descreștere în anii 2018-2019 acestea fiind în ascendență cu 15,2% iar în 2019-

2020 constuiind valoarea de 16,60% și desigur factorul primordial fiind pandemia ce a fost ca o pauză
bine simțită în întreaga economie, totuși avantajul existent ar fi clasamentul, unde observăm că se
menține pe locul doi, după terenuri agricole cee ace ar fi și logic, așa cum sectorul apartamentelor este
unul dezvoltat și într-o continua mișcare. Cât despre sectorul cu locul frontal putem spune că acestea
sunt în descendență valorile demonstrând diferențe anuale de 11,81% între anii 2018-2019 și deja
19,57% între anii 2019-2020, locul frontal fiindu-i asigurat sectorului dat de motivul că Republica-
Moldova este o țară agrară.
25663
Alte bunuri 27639
23806
22736
Terenuri neagricole 26655
29334
198714
Terenuri agricole 247073
280186
9786
Clădiri comerciale 10842
10234
40709
Case de locuit 51318
50965
65831
Apartamente 78934
68517
0 50000 100000 150000 200000 250000 300000
2020 2019 2018
Graficul 1.2 Numărul de înregistrări p tip de bun imobil în Republica-Moldova pe anii 2018-2020
În graficul 1.2 au fost oglindite anume rezultatele ce ne demonstrează care ar fi cel mai dezvoltat
sector în dependență de tipul bunurilor imobile, deci în cele din urmă obsrvăm că sectorul apartamentelor
suferă careva oscilații din an în an, însă totuși datele nu ne bucură deoarece totuși acestea sunt în
descreștere în anii 2018-2019 acestea fiind în ascendență cu 15,2% iar în 2019-2020 constuiind valoarea
de 16,60% și desigur factorul primordial fiind pandemia ce a fost ca o pauză bine simțită în întreaga
economie, totuși avantajul existent ar fi clasamentul, unde observăm că se menține pe locul doi, după
terenuri agricole cee ace ar fi și logic, așa cum sectorul apartamentelor este unul dezvoltat și într-o
continua mișcare. Cât despre sectorul cu locul frontal putem spune că acestea sunt în descendență
valorile demonstrând diferențe anuale de 11,81% între anii 2018-2019 și deja 19,57% între anii 2019-
2020, locul frontal fiindu-i asigurat sectorului dat de motivul că Republica-Moldova este o țară agrară.
Pe lângă celelalte clădirilor comerciale la fel au suferit în urma eventualei pandemii așa cu, activitatea

multora din ele a fost oprită, cee ace a afectat sectorul dat, însă diferențele totuși fiind nu atât de grave,
constituin aproximativ 5%-4% între anii 2018-2020.
În graficul 1.3 este reprezentat nivelul de dezvoltare a pieței imobiliare de lădiri comerciale și
numărul minim de asigurări. Dacă să le luă pe rând observăm că ipoteca este cea mai solicitată
înregistrare, eceastea fiind în creștere, valorile reprezentând creșteri dintre aniii 2018-2019 cu 11, 95%
iar în anii 2019-202- cu 5,56%, creșterea fiind datorată simplificării procesului de ipotecă cât și
startareadiferitor proiecte cu oferte bine reclamate de ipotecă sau procurarea prin respectarea unor
condiții specific.
1941
Primare 2523
2329
418
Locațiune 543
634
3398
Ipotecă 3598
3214
1146
Alte documente 1134
1026
376
Donație/schimb 354
315
278
Moștenire 298
283
2230
Vânzare-cumpărare 2394
2433
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000
2020 2019 2018
Graficul 1.3 Numărul de înregistrări cu clădirile comerciale în Republuca-Moldova

pe anii 2018-20202
Înregistrările primare și-au ținut poziția de creșetre printr-un procent nu prea mare de 8% între anii
2018-2019, însă în următorii ani după cele observate constatăm că acestea au scăzut până la 23,02% în
perioada 2019-2020, cee ace ar fi evident odată cu situația de urgență. Vânzarea-cumpărarea bunurilor
comerciale la fel nu a arămas neafectată în această perioada decisivă, în urma căreia acestea au scăzut în
2019-2020 cu 6,85%, pe când în anii 2018-2019 acestea au fost în decreștere doar cu 1,60%.
Pentru a observa mai amplu fluctuația înregisrărilor din raionul Leova am elaborate graficul 1.4,
unde după cele reprezentate constatăm că piața imobiliară în raionul dat nu este dezvoltată, așa cum
avem valori frontale doar de 36 înregistrări iar în unele cazuri valorile nu au ajuns nici măcar la o singură
înregistrare. Pe lângă toate acestea constatăm că în fiecare tip de înregistrări valorile scad anual, de

exemplu în cazul vânzărilor-cumpărărilor acestea în perioada 2018-2019 au crescut de peste trei ori, ca
în final, în perioada 2019-2020 să scadă cu 16,67%.
40 36
30 29
30 24 22 21 18
17 13
20 11 7 7 3 8 6 4
10 2 1 0 1 1
0
2018 2019 2020
Graficul 1.4 Numărul de înregistrări cu clădirile comerciale în SCT Leova în anii 2018-2020
Pe locul doi aflându-se înregistrările primare observăm ca acestea sunt într-o continuă descendență,
însă nu cu mari diferențe. Cât depre Ipotecă datele sunt mai oscilante așa cum în peroada 2018-2019
acestea au scăzut cu 29,17%, iar în 2019-202 au crescut deja înapoi cu 29,41%. Factorul cel a mai
important al valorilor mici ar fi emigrația, cât și infrastructura slab dezvoltată a orașului, ce face ca acesta
să nu mai fie o variantă avantajoasă pentru stabilirea cu traiul.
17
Alte bunuri 12
21
46
Terenuri neagricole 106
160
1510
Terenuri agricole 1864
3461
20
Clădiri comerciale 36
11
119
Case de locuit 120
125
57
Apartamente 102
60
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500
2020 2019 2018
Graficul 1.5 Numărul de tranzacții vânzare-cumpărarea în SCT Leova pe bunuriloe immobile în

perioada de 2018-2020
Din numărul înregisrărilor analizate de vânzare-cumpărare în graficul 1.5 ce reflectă nivelul de
dezvoltare a pieței imobiliare și posibilitatea identificării numărului real de bunuri pentru o analiză mai
amplă a pieței, cât și care ar fi cel mai dezvoltat sector de bunuri în orașul Leova. Ca și în cazul

înregistrărilor cel ami dezvoltat sector este cel de terenuri agricole unde putem observa că situașia cât de
puțin bucură, așa cum în anii 2018-2019 acestea au scăzut cu 46,14% iar în anii 2029-2020 cu 18,99%.
Cât despre ternurile neagricole din păcate acestea scad cu aproape 50% per an. Totuși ce ține de casele
de locuit situație ar fi mai stabile, valorile nefiind cu diferențe mari, ceea ce ar părea normal în cazul dat,
așa cum orașul Leova ar fi unul cu un număr mult mai amre de case de locuit decât cel de apartamente.
80 79
60 56
60 50
36 39 39 36
40 31
20 22
11 14 13
20 9
0
Leova Cahul Cimișlia Comrat Cantemir
2018 2019 2020
Graficul 1.6 Numărul de vânzări-cumpărări cu clădirile comercilae în unele SCT-uri în zona de sud
a țării în perioada de 2018-2020
Din cele expuse în graficul 1.6 observăm că orașul Cahul deține cel mai mare număr de vânzări-
cumpărări, însă și în cazul dat acesta deține oscilații de până - 36,71% între anii 2018-2019 și + 20%
între anii 2019-2020, ca factor decisiv ar fi dezvoltatrea infrastructurii orașului. Pe o undă mai stabilă se
ține orașul Comrat ce diferențele între anii 2018-2020 nu depășesc 8%, așa cum comparativ cu celelalte
orașe acesta este unul cu populația vorbitoare de limbă rusă ceea ce îi face mai constrânși și nu cu prea
mari schimbări. O situație mai îmbucurătoare este în cazul orașului Cimișlia unde valorile cresc pe an
ce trece în anii 2018-2019 cu + 40,91% iar în 2019-2020 ajungâng până la + 80,65%. Orașul Leova este
unul mic cu o infrastructură nu prea dezvoltată dar totodată deschis spre schimbări, valorile acestuia
crescând în anii 2018-2019 de peste trei ori, motivul fiind politica orașului, mai exact schimbarea
primarului ce a pus cât de puțin pe roate eonomia acestuia încurajând întreprinderile mici din orașul dat,
însă în următorul an deja cu decăderi de 44,44%, un factor ce și-ar fi putut juca rolul fiind desigur că
pandemia.
Ca și în cazul înregistrărilor anterioare în graficul 1.7 se observă că terenurile agricole dețin locul
frontal în rândul înregistrărilor ipotecare, însă cu decăderi de 44,91% în anii 2018-2019 și cu 84,87% în
anii 2019-2020, factorii primordiali fiind epidemia și seceta din anul trecut, ce a demonstrat, că acestea
nu se pot baza pe susținerea conducerii a agricultorilor. În cele din urmă cel puțin situația clădirilor
comerciale nu este una într-atât de dezastruoasă, acestea fiind însoțite de valori practice stabile

înregistrându-se scăderi doar în anul 2019, cu revenire pe poziție deja în 2020 referitoare ipotecilor
înregistrate care specific numărul minim de asigurări în ultimii trei ani.
250
216
200
150
119
100
50 17 10 9 24 17 22 18
1 7 2 1 0 0 1 9 2
0
Apartamente Case de locuit Clădiri Terenuri Terenuri Alte bunuri
comerciale agricole neagricole
2018 2019 2020
Graficul 1.7 Numărul minim de asigurări, din urma înregistrărilor de ipotecă cu clădirile
comrciale în SCT Leova
Sectorul caselor de locuit este unul cu date nu prea îmbucurătoare, acestea scăzând în anii 2018-
2019 cu 41,18% iar în anii 2019-2020 cu 10%, care se datoreză la fel situației pandemice și stopării
creditelor ipotecare.
Pentru a analiza devoltarea pieții imobiliare în sectorul amplasării bunului evaluat au fost selectate
prețuri de ofertă a bunurilor similar comerciale reflectate în tabelul 1.1
Tabelul 1.1 Prețul mediu de vinzare a bunurilor imobile comerciale din zona de sud a țării
Nr. Adresa bunului imobil Suprafața, Prețul de ofertă, Sursa/ink-ul
m2 €
1. Orașul Cimișlia 64 31000 https://999.md/ro/56283762
2. Nisporeni, satul Milești 60 15000 https://999.md/ro/61918805
3. Hînceșt, satul Bozieni 50 12500 https://999.md/ro/50866787
4. Orașul Cahul 67 85000 https://999.md/ro/63754700
5. Orașul Cahul 40 30000 https://999.md/ro/68468619

85 000 €
90 000 €
80 000 €
70 000 €
60 000 €
50 000 €
40 000 € 31 000 € 30 000 €
30 000 € 15 000 €
20 000 € 12 500 €
10 000 €
0€
64 m² 60 m² 50 m² 67 m² 40 m²
Graficul 1.8 Prețul mediu de vinzare a bunurilor immobile comerciale din zona de sud a țării
Prețul mediu de ofertă a bunurilor immobile similare se determină conform formulei 2.1 unde
C1m = ∑ prețurilor / ∑ suprafețelor
2
2.1
C1m = ( 31000+15000+12500+85000+30000)/(64+60+50+67+40)= 173500/291= 602.41 (€)
2
Conform datelor analizate de pe piața secundară prețul de ofertă la bunurilor imobile comrciale
variază de la 12500 euro/m.p pînă la 85000 euro/m.p, însă prețul mediu este de 602,41 euro/m.p.
Justificarea corectitudinii slectării prețurilor de ofertă este redată în print screen-urile anexate.


Capitolul 1

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Capitolul 1

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

CUPRINS

Verif. Pașcan A. Coala

Verif. Pașcan A. Coala

Verif. Pașcan A. Coala

Verif. Pașcan A. Coala

1.1 Criterii legislative privind asigurarea obiectelor comerciale

Verif. Pașcan A. Coala

Figura 1.1 Categoriile şi clasele activităţii de asigurare

Verif. Pașcan A. Coala

Registrul bunurilor imobile

Capitolul C (înscrieri privind

Figura 1.2 Capitolele Registrul bunurilor imobile

Verif. Pașcan A. Coala

Verif. Pașcan A. Coala

 Raportul de evaluare asupra bunului asigurat emis de compania autorizată.

Metoda de resurse Metoda indicilor

Figura 1.3 Metodele de estimare a valorii de reconstituire și de înlocuire

Verif. Pașcan A. Coala

Figura 1.4 Clasificarea bunurilor immobile ce pot fi supuse asigurării

Verif. Pașcan A. Coala

Cas & Carry

Figura 1.5 Spațiile comerciale

MOLDCARGO GRAWE Carat Moldasig S.A.

Figura 1.6 Companiile de asigurare

de stânci/alunecarea de pietre, alunecarea de teren;

Verif. Pașcan A. Coala

 Izbirea de către autovehicule;

 Cădere accidentală de corpuri.

 Păstrării substanţelor explozive;

 Efectuării necorespunzătoare a lucrărilor de reparaţie şi montare;

 Inundaţiei, incendiului, exploziei produse ca rezultat al uzurii construcţiilor, materialelor şi

echipamentelor (dacă acest lucru nu este prevăzut în contract).[8]

specialist sau în alt mod, stabilit de părţi), riscurile acoperite;

Verif. Pașcan A. Coala

Verif. Pașcan A. Coala

Verif. Pașcan A. Coala

Etapele procesului de evaluare

Figura 1.7 Etapele procesului de evaluare

Verif. Pașcan A. Coala

identificarea bunului imobiliar;

Figura 1.8 Elementele ce se includ în prima etapă a procesului de evaluare

Verif. Pașcan A. Coala

Principii ce reflectă atitudinea utilizatorului;

Principii de ţin de relaţiile între părţile componente ale proprietăţii imobiliare;

Principii ce reflectă atitudinea pieţei;

Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări.

Figura 1.9 Grupele de principii

Verif. Pașcan A. Coala

Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări.

Figura 1.10 Principiile de evaluare

Verif. Pașcan A. Coala

Verif. Pașcan A. Coala

Verif. Pașcan A. Coala

Verif. Pașcan A. Coala

Verif. Pașcan A. Coala

1.3 Analiza pieței imobiliare comerciale, inclusiv cota asigurării bunurilor

Verif. Pașcan A. Coala

Figura 1.11 Tipurile de piețe

Verif. Pașcan A. Coala

2020 2019 2018

Graficul 1.1 Numărul înregistrărilor în Republica-Moldova în perioada 2018-2020

Verif. Pașcan A. Coala

2020 2019 2018

Verif. Pașcan A. Coala