Sunteți pe pagina 1din 70

CUPRINS

Introducere
Capitolul I Sechestrul proprietilor n Republica Moldova 1.1 Concepte privind sechestrul bunurilor imobile..4 1.2 Particulariti i specificul sechestrrii bunurilor imobile10 1.3 Rolul evaluatorului n evaluarea bunurilor sechestrate18 Capitolul II Specificul evalurii bunurilor sechestrate 2.1 Evaluarea imobilelor sechestrate24 2.2 Valori de estimare a imobileleor sechestrate..29 2.3 Metode de determinare a valorii bunurilor sechestrate...41 Capitolul III Aspecte practice a evalurii imobilului sechestrat 3.1 Condiii i date generale privind evaluarea ...53 3.2 Aplicarea metodelor de evaluare57 3.3 Estimarea valorii finale...67 Concluzii i recomandri Bibliografie Anexe

UTM 529.1 031 ME


Mod. Coala Nr. document Semnt. Data Litera Coala 1 Coli 85 Elaborat Conductor Consultant Contr. norm. Aprobat

Evaluarea proprietilor sechestrate

Introducere
O parte important a patrimoniului din ar noastr o constituie bunurile imobile. Ca i orice alt activ ele necesit o conducere adecvat, care ar duce la modul de folosire cel mai eficient a acestui activ. Conducerea eficient cu bunurile imobile fr determinarea valorii lor de pia (sau a altor valoi) n condiiile economiei de pia este imposibil. Evaluarea proprietii imobiliare n Republica Moldova este un gen de activitate relativ tnr care deriv din specificul economiei de pia i relaiile impuse de ctre aceasta. Punctul de start al activitii de evaluare l-a constituit privatizarea proprietilor imobiliare, n urma careia a aparut necesitatea determinrii valorii de pia a bunurilor imobile aa cum acestea puteau fi liber tranzacionate. n circuitul economic au fost incluse terenurile i construciile care n economia centralizat erau n proprietatea statului i a caror valoare era de necontestat. Aadar evaluarea bunurilor imobile joac un rol foarte important n infrastructura pieii prin faptul c exclude atitudinea suspicioas a prilor privind valoarea proprietii. Piaa bunurilor imobiliare se dezvolt remarcabil - fapt ce impune noi cerine fa de activitatea de avaluare, care n iulie 2002 a fost declarat drept gen independent de activitate desfasurat dupa un cadru metodologic bine determinat. Un aspect important ce caracterizeaza actualitatea evalurii bunurilor imobiliare este sechestrul. Sarcina ce le revine evaluatorilor este determinarea valorii bunurilor imobile, valoarea care reprezint puterea de acoperire a creanei n cazul nerambursrii acesteia. n acest aspect este actuala determinarea valorii de lichidare a bunurilor imobiliare. Valoarea de lichidare a imobilului sechestrat ca i orice alt valoare se calculeaz n bani. Deci, calcularea greit sau aproximativ a acestei valori duce la pierderi de bani i de timp. De aceeia tema acestei lucrri este i va fi ntotdeauna autentic i important. Vom ncerca s determinm locul i importana valorii de pia i valorii de lichidare n evaluarea imobilului sechestrat, n cadrul activitii de evaluare. Am ales aceast tem deoarece consider c ea este puin studiat i chiar negat de muli evaluatori. Scopurile propuse n teza dat sunt de a rezolva cele mai importatnte impedimente ce apar n procesul de evaluare a imobilelor sechestrate. Care este domeniul de aplicare a acestor valori ? De obicei valoarea de lichidare se calculeaz n cazul sechestrului: cazul cnd o proprietate este nstrinat forat n contul unor obligaii a persoanei proprietare. Alt domeniu de aplicare este creditarea: evaluatorul informeaza banca despre

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

suma care o sa fie posibil de acoperit cu obiectul dat n cazul nerambursrii creditului. n baza valorii de lichidare se calculeaz valoarea de gaj. Teza data este compus din trei capitole pe care le vom descrie pe scurt n continuare. Primul capitol al tezei date este structurat n trei subcapitole, n care sunt expuse toate bazele teoretice, particularitile i aspectele legislative ale sechestrului i rolul evaluatorului n evaluarea acestor bunuri. Al doilea capitol al tezei cuprinde trei subcapitole n care sunt expuse metodele de estimare a volorii bunurilor imobile sechestrate.. Al doilea i al treilea subcapitol sunt predestinate pentru reflecterea metodelor de evaluare a valorii de pia i valorii de lichidare, a imobilelor sechestrate. Aici am studiat experiena autohton i strin n domeniul determinrii valorii de lichidare. Am determinat metodele cele mai desvrite de efectuare a calculelor. Ultimul capitol a acestei teze este evaluarea practic a valorii de lichidare i este dedicat asigurrii informaionale i structurarea volumului de informaie ce ar facilita lucrul oricrui evaluator deoarece n activitatea sa practica el se untilnete cu necesitatea cutrii, acumulrii, prelucrrii informaiei diversificate despre obiectele evaluate.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

Capitolul I. Sechestrul proprietilor n Republica Moldova


1.1 Concepte privind sechestrul bunurilor imobile
In materie civila, Codul de procedura civila prevede, doua masuri asiguratorii, i anume: sechestrul asigurtor i sechestrul judiciar. Sechestrul asigurtor const n indisponibilizarea unor bunuri mobile ale debitorului prt, care urmeaz a fi vndute silit pentru realizarea creanei reclamantului. Acest fel de sechestru se poate aplica de ctre instan, la cererea reclamantului. ncheierea este executorie de drept. Bunurile sunt inventariate i sechestrate i sunt lsate n pstrarea debitorului sau altei persoane. Dac debitorul nu-i execut de bun voie obligaia, se trece la vnzarea silit a bunurilor. Sechestrul judiciar const n numirea de ctre instan a unei persoane creia i se ncredineaz bunul n litigiu, ct timp dureaz judecata n fond. Cererea este fcut de reclamant i va fi soluionat de catre un singur judector cu citarea prilor. Instana se pronun prin hotrre care este supus apelului. Bunul este predat parii care a ctigat procesul. Sechestrul asigurtor ar putea fi definit n modul cel mai general drept un act sau o msur asiguratorie prin mijlocirea creia unele bunuri sunt puse sub paza unui delegat al justiiei pentru a mpiedica sustragerea lor gajului general pe care Coduc Civil l recunoate creditorilor. Sechestrul asigurtor este msura asigurtorie care se aplic n cazul n care obiectul litigiului de fond l reprezint plata unei sume de bani i const n indisponibilizarea bunurilor mobile sau imobile urmribile ale debitorului prt pn la terminarea procesului, n scopul de a garanta reclamantului posibilitatea de a-i realiza creana constatat prin hotrrea ce se va pronuna. Sechestrul asigurtor se poate ncuviina i n situaia n care creana creditorului nu este exigibil, dac debitorul a micorat prin fapta sa asigurrile date creditorului sau nu a dat asigurrile promise ori atunci cnd este pericol ca debitorul s se sustrag de la urmrire sau s-i ascund ori s-i risipeasc averea. n privina naturii juridice a procedurii, sechestrul asigurtor a fost apreciat de cea mai mare parte a doctrinei i a jurisprudenei drept o procedur necontencioas, deoarece n cadrul judecrii acestei cereri legea nu prevede i judectorul nu trebuie s recunoasca un drept potrivnic altei persoane (acesta se va stabili prin actiunea de fond),ci numai s acorde n anumite condiii o msur de ocrotire. Sunt i autori de prestigiu care vd procedura sechestrului asigurtor drept una cu caracter contencios. Potrivit acestei din urm opinii, cererea de sechestru asigurator face parte

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

din proces, fiind un mod de a se recurge la protectia legii, folosit pe lang aceeai instant care verifica i pretentia n fond, un mod de a asigura la timp realizarea dreptului n litigiu. n aceast opinie, singurul motiv pentru care n cazul cererii de sechestru asigurtor legiuitorul a renunat la principiul contradictorialitii l reprezint celeritatea care se impune pentru soluionarea unei astfel de cereri. Indiferent de soluia teoretic adoptat, trebuie ns observat faptul c n cazul cererii de sechestru asigurator se regsesc toate elementele care deosebesc procedura necontencioasa obinuit contencioas. Astfel, judectorul nu este chemat s solutioneze fondul cauzei prin recunoaterea dreptului de creant, lipsete publicitatea, cererea fiind judecat n camera de consiliu, lipsesc dezbaterile contradictorii i citarea prtilor, ncheierea prin care se solutioneaz cererea nu are autoritate de lucru judecat, iar instana poate reveni oricnd asupra soluiei dac imprejurrile de fapt ce caracterizeaz cauza au suferit modificri care reclam o alt soluie . Relativ la natura juridic a sechestrului asigurtor, s-a ridicat problema dac acesta reprezint un act de executare. Astfel, s-a afirmat c, plecand de la scopul sechestrului asigurtor de a indisponibiliza anume bunuri ale partului-debitor, pentru ca la terminarea procesului reclamantul-creditor s le poat urmari mai departe spre ndestularea sa, atunci sechestrul asigurtor nu difer n natura i n efectele sale de sechestrul definitiv, procedura sechestrului asigurator reprezint o adevrat execuie anticipat, pe care legea o autorizeaz sub anumite garanii. i toate acestea, se observ c lipsete elementul esential actelor executare, i anume titlul executoriu, precum i scopul specific sechestrului executoriu, respectiv vanzarea silita a bunurilor indisponibilizate. Din acest motiv, este mult mai apropiata de natura sechestrului asigurator caracterizarea acestuia ca o forma de exerciiu a aciunii civile accesorie cererii principale al carei scop este protecia judiciar a dreptului reclamat prin aciunea principal. De altfel, pornind de la natura juridic, scopul msurilor asiguratorii i de la conexiunea acestora cu actiunea civil, unii autori au propus chiar ca acestea se fie reglementate, n viitor, n partea general a Codului de procedur civil, iar nu n partea privitoare la procedurile speciale sau la executarea silit. Sechestrul judiciar const n indisponibilizarea bunului care formeaz obiectul litigiului, acesta fiind ncredinat spre pstrare i administrare, pe toat durata procesului, de regul, unei tere persoane. Potrivit textului aici comentat, ori de cte ori exist un proces asupra proprietii sau a altui drept real principal, asupra posesiunii unui bun mobil sau imobil, ori asupra folosinei sau administrrii unui bun proprietate comun, instana competent pentru judecarea cererii principale va

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

putea s ncuviineze, la cererea celui interesat, punerea sub sechestru judiciar a bunului, dac aceast msur este necesar pentru conservarea dreptului respectiv. Din chiar textul comentat rezult c instituia sechestrului judiciar se deosebete fundamental de sechestrul asigurtor. n primul rnd, sechestrul judiciar are ca scop conservarea unui bun determinat care formeaz tocmai obiectul litigiului dintre pri, n timp ce sechestrul asigurtor vizeaz indisponibilizarea unor bunuri ale datornicului care nu formeaz obiectul judecii. n al doilea rnd, remarcm c din punct de vedere procedural cererea de sechestru judiciar nu se poate soluiona dect cu citarea prilor. Este ceea ce prevede n mod expres C. proc. civ.

Conceptul de executare silit. Executarea silit sau urmarirea silit este procedura prin mijlocirea creia creditorul, titular al dreptului recunoscut printr-o hotarre judecatoreasc sau printr-un alt titlu executoriu constrnge cu concursul organelor de stat competente pe debitorul su, care nu-i execut de bunvoie obligaiile decurgnd dintr-un asemenea titlu, de i le aduce la ndeplinire, n mod silit. n mod normal executarea unei hotarri judecatoreti sau a unui titlu executoriu se face voluntar. In cazul in care debitorul nu isi plateste de bunavoie obligatiile fiscale datorate, organele fiscale competente, pentru stingerea acestora, vor proceda la actiuni de executare silita. Titlul n temeiul caruia se face executarea este o hotarre judecatoreasca care a ramas definitiva sau a devenit irevocabila ori a fost data cu executie vremelnica. Pentru efectuarea procedurii de executare silita este competent organul de executare in a carui raza teritoriala se gasesc bunurile urmaribile, coordonarea intregii executari revenind organului de executare in a carui raza teritoriala isi are domiciliul fiscal debitorul sau organul de executare competent. Cand se constata ca domiciliul fiscal al debitorului se afla in raza teritoriala a altui organ de executare, titlul executoriu impreuna cu dosarul executarii vor fi trimise acestuia, instiintandu-se, daca este cazul, organul de la care s-a primit titlul executoriu. Reguli privind executarea silit. Executarea silit se poate intinde asupra tuturor veniturilor si bunurilor proprietate a debitorului, urmaribile potrivit legii, iar valorificarea acestora se efectueaza numai in masura necesara pentru realizarea creantelor fiscale si a cheltuielilor de executare. Sunt supuse sechestrarii si valorificarii bunurile urmaribile proprietate a debitorului, prezentate de acesta si/sau identificate de catre organul de executare, in urmatoarea ordine: - bunurile mobile si imobile care nu sunt direct folosite in activitatea ce constituie principala sursa de venit;
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

- bunuri care nu sunt nemijlocit predestinate pentru desfasurarea activitatii care constituie principala sursa de venit; -bunurile mobile si imobile ce se afla temporar in detinerea altor persoane in baza contractelor de arenda, de imprumut, de inchiriere, de concesiune, de leasing si altele; - masini-unelte, utilaje, materii prime si materiale si alte bunuri mobile, precum si bunuri imobile ce servesc activitatii care constituie principala sursa de venit; - bunurile mobile sau imobile, proprietate a debitorului, pot fi valorificate individual si/sau in ansamblu daca organul de executare apreciaza ca astfel acestea pot fi vandute in conditii mai avantajoase. Executarea silita incepe prin comunicarea somatiei. Daca in termen de 15 zile de la comunicarea somatiei nu se stinge debitul, se continua masurile de executare silita. Somatia este insotita de un exemplar al titlului executoriu. Somatia cuprinde: -denumirea organului fiscal emitent; - data la care a fost emis si data de la care isi produce efectele; - datele de identificare a contribuabilului sau a persoanei imputernicite de contribuabil, dupa caz; -obiectul actului administrativ fiscal; - motivele de fapt; - temeiul de drept; - numele si semnatura persoanelor imputernicite ale organului fiscal, potrivit legii; - stampila organului fiscal emitent; - posibilitatea de a fi contestat, termenul de depunere a contestatiei si organul fiscal la care se depune contestatia; -mentiuni privind audierea contribuabilului - numarul dosarului de executare; -suma pentru care se incepe executarea silita; - termenul in care cel somat urmeaza sa plateasca suma prevazuta in titlul executoriu

Executarea silita a bunurilor imobile. Sunt supuse executarii silite bunurile imobile proprietate a debitorului. In situatia in care debitorul detine bunuri in proprietate comuna cu alte persoane, executarea silita se va intinde numai asupra bunurilor atribuite debitorului in urma partajului judiciar, respectiv asupra sultei. Executarea silita imobiliara se intinde de plin drept si asupra bunurilor accesorii bunului imobil, prevazute de Codul civil. Bunurile accesorii nu pot fi urmarite decat odata cu imobilul.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

Sunt supuse executarii silite orice bunuri imobile ale debitorului care i apartin n proprietate exclusiva sau n proprietate comuna, cum ar fi: case de locuit, cladiri cu destinatie de sedii, magazii, garaje, depozite ori cu alta destinatie, terenuri situate n mediul rural si urban, precum si celelalte bunuri care prin natura sau prin destinatia lor sunt bunuri imobile. Executarea silita a bunurilor imobile proprietate a debitorului se face pe corpuri de proprietate, n ntregimea lor. Constructiile ce formeaza o proprietate distincta de sol, pe etaje sau pe apartamente, se pot executa silit n mod separat. Bunul imobil proprietate a unui minor sau a unei persoane puse sub interdictie nu poate fi executat silit naintea executarii silite a bunurilor sale mobile dar aceasta nu mpiedica executarea silita asupra unui imobil aflat n proprietatea comuna a minorului sau a persoanei puse sub interdictie si a unei persoane cu capacitate deplina de exercitiu, daca obligatia prevazuta n titlul executoriu este comuna. Cnd debitorul detine n proprietate comuna bunuri imobile, organul de executare poate proceda la executarea silita numai daca este cunoscuta cota- parte ce revine debitorului. Atunci cnd nu se cunoaste cota-parte ce revine debitorului din bunurile aflate n proprietate comuna, n vederea executarii silite, organul de executare poate cere instantei competente mpartirea acestor bunuri. In cazul debitorului persoana fizica nu poate fi supus executarii silite spatiul minim locuit de debitor si familia sa, stabilit in conformitate cu normele legale in vigoare. Dispozitiile aliniatului anterior nu sunt aplicabile in cazurile in care executarea silita se face pentru stingerea creantelor fiscale rezultate din savarsirea de infractiuni. Executorul fiscal care aplica sechestrul incheie un proces-verbal de sechestru. De la data intocmirii procesului-verbal de sechestru, bunurile sechestrate sunt indisponibilizate. Cat timp dureaza executarea silita debitorul nu poate dispune de aceste bunuri decat cu aprobarea data, potrivit legii, de organul competent. Nerespectarea acestei interdictii atrage raspunderea, potrivit legii, a celui in culpa. Procesul-verbal de sechestru va cuprinde: - denumirea organului de executare, indicarea locului, a datei si a orei cand s-a facut sechestrul; - numele si prenumele executorului fiscal care aplica sechestrul, numarul legitimatiei si al delegatiei; - numarul dosarului de executare, data si numarul de inregistrare a somatiei, precum si titlul executoriu in baza caruia se face executarea silita; - temeiul legal in baza caruia se face executarea silita;
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

Procesul verbal de sechestru cuprinde :


denumirea organului de executare, indicarea locului, a datei si a orei cand s-a facut sechestrul; numele si prenumele executorului fiscal care aplica sechestrul, numarul legitimatiei si al delegatiei; numarul dosarului de executare, data si numarul de inregistrare a somatiei, precum si titlul executoriu in baza caruia se face executarea silita;

temeiul legal in baza caruia se face executarea silita; sumele datorate pentru a caror executare silita se aplica sechestrul; numele, prenumele si domiciliul debitorului persoana fizica; descrierea bunurilor mobile sechestrate si indicarea valorii estimative a fiecaruia;
mentiunea ca evaluarea se va face inaintea inceperii procedurii de valorificare; mentiunea facuta de debitor;

eventualele obiectii facute de persoanele de fata la aplicarea sechestrului;


semnatura executorului fiscal care a aplicat sechestrul si a tuturor persoanelor care au fost de fata la sechestrare.

Fig.1.1 Procesul verbal de sechestru

-sumele datorate pentru a caror executare silita se aplica sechestrul, inclusiv cele reprezentand majorari de intarziere, mentionandu-se si cota acestora, precum si actul normativ in baza caruia a fost stabilita obligatia de plata; - numele, prenumele si domiciliul debitorului persoana fizica ori, in lipsa acestuia, ale persoanei majore ce locuieste impreuna cu debitorul sau denumirea si sediul debitorului, numele, prenumele si
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

domiciliul altor persoane majore care au fost de fata la aplicarea sechestrului, precum si alte elemente de identificare a acestor persoane; -descrierea bunurilor mobile sechestrate si indicarea valorii estimative a fiecaruia, dupa aprecierea executorului fiscal, pentru identificarea si individualizarea acestora, mentionandu-se starea de uzura si eventualele semne particulare ale fiecarui bun, precum si daca s-au luat masuri spre neschimbare, cum sunt punerea de sigilii, custodia ori ridicarea de la locul unde se afla, sau de administrare ori conservare a acestora, dupa caz; - mentiunea ca evaluarea se va face inaintea inceperii procedurii de valorificare, in cazul in care executorul fiscal nu a putut evalua bunul deoarece acesta necesita cunostinte de specialitate; - mentiunea facuta de debitor privind existenta sau inexistenta unui drept de gaj, ipoteca ori privilegiu, dupa caz, constituit in favoarea unei alte persoane pentru bunurile sechestrate; -numele, prenumele si adresa persoanei careia i s-au lasat bunurile, precum si locul de depozitare a acestora, dupa caz; - eventualele obiectii facute de persoanele de fata la aplicarea sechestrului; - mentiunea ca, in cazul in care in termen de 15 zile de la data incheierii procesului-verbal de sechestru debitorul nu plateste obligatiile fiscale, se va trece la valorificarea bunurilor sechestrate; - semnatura executorului fiscal care a aplicat sechestrul si a tuturor persoanelor care au fost de fata la sechestrare. Daca vreuna dintre aceste persoane nu poate sau nu vrea sa semneze, executorul fiscal va mentiona aceasta imprejurare. Cate un exemplar al procesului-verbal de sechestru se preda debitorului sub semnatura sau i se comunica la domiciliul ori sediul acestuia, precum si, atunci cand este cazul, custodelui, acesta din urma semnand cu mentiunea de primire a bunurilor in pastrare. Pentru bunurile imobile sechestrate organul de executare care a instituit sechestrul va solicita de indata biroului de carte funciara efectuarea inscriptiei ipotecare, anexand un exemplar al procesuluiverbal de sechestru Biroul de carte funciara va comunica organelor de executare, la cererea acestora, in termen de 10 zile, celelalte drepturi reale si sarcini care greveaza imobilul urmarit, precum si titularii acestora, care vor fi instiintati de catre organul de executare si chemati la termenele fixate pentru vanzarea bunului imobil si distribuirea pretului

1.2 Particularitile i specificaiile sechestrrii bunurilor


Conditiile necesare instituirii sechestrului asigurtor Conditii necesare pentru infiintarea msurii sechestrului asigurtor pot fi urmtoarele: creana ajuns la scadent, existena unui proces

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

10

in curs avdand ca obiect realizarea dreptului de creanta i depunerea unei cautiuni in cuantumul stabilit de lege sau, dupe caz, de instanta de judecat. Existenta unei creane. Constatarea creanei. Sechestrul asigurtor asupra bunurilor mobile sau imobile ale debitorului poate fi solicitat de ctre creditorul care nu are titlu executoriu, dar are o creant care este constatat prin act scris i este exigibil. Aceasta este regula de la care insa exist unele derogri in privinta caracterului exigibil al creantei i necesittii constatrii acesteia prin act scris. S-a sustinut ca sechestrul asigurtor are ca temei o creant cert, lichida i exigibil, conditie cerut in orice urmrire, si ca realizarea creantei trebuie s se poat face cu uurint fare a impune cercetri in amnunt. n acest sens, s-a decis c prin act scris, se intelege numai actul constatator al creantei, din textul cruia s rezulte, fr interventia unor imprejurri straine, elementele raportului juridic incheiat intre prti, in special existenta datoriei i obligatia debitorului de a plti o anumit sum de bani. Este mai intemeiat prerea potrivit creia nu este neaprat nevoie de o creant cert i lichid, ci numai de una ajuns la termen. Calitatea creantei de a fi certa i lichid, se cere numai in procedura de executare silit. Calitatea creantei de a fi certa presupune ca existenta acesteia s rezulte din insui actul de creant sau din alte acte, emanate de la debitor sau recunoscute de acesta. Dac s-ar impune o astfel de conditie s-ar goli de continut institutia sechestrului asigurtor, deoarece, dac creditorul ar avea o astfel de creant, ar apela poate la procedura mai supl a somatiei de plat fr a mai declana un litigiu de fond care presupune costuri mai mari i o durat mai mare de timp pan la solutionare. n principiu, creanta trebuie constatat printr-un act scris. Totui, aceastd cerint nu se suprapune exact cu notiunea de creant certa. Astfel, a fost considerat ca indeplinit conditia constatrii creantei printr-un act scris i in cazul in care creanta a fost recunoscut printr-o hotrdre judectoreasc pronunlat dup dezbateri contradictorii, dar nca nedefinitiva, deoarece impotriva ei se exercitase calea de atac a apelului care, de principiu, este suspensiv de executare. Cu toate c, din perspectiva aplicrii dispozitiilor, in acest caz nu se poate vorbi despre o creant cert, hotrarea judectoreasc nedefinitiv prezint o suficient garantie a seriozittii pretentiilor invocate de petentt i justific luarea msurii sechestrului n condiii care s lase stabilirea i cuantuumul cauiunii la aprecierea instanei. n cazul n care creditorul nu poate prezenta un act scris constator al creanei pretinse, instituirea sechestrului asigurator este tator al creanei pretinse, instituirea sechestrului asigurator este posibil

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

11

numai n msura n care se depune o cauiune de jumtate din valoarea recalamt.Problemele pe care le ridic consemnarea cauiunii vor fi tratate separat. Creana pretins de ctre petent trebuie s poarte asupra unei sume de bani sechestrul asigurtor neputand sanctiona neexecutarea obligaiei de a face. Pentru a exista interesul de a actiona, creanta invocat de ctre petent este necesar s fie exigibil. Cu toate acestea, interesul in oblinerea unei msuri asigurtorii se justific i in cazul in care , creanta nu a ajuns la scadent, dar se constat c debitorul a micsorat prin fapta sa asigurrile date creditorului sau nu a dat asigurrile promise i atunci cand este pericol ca debitorul s se sustrag de la urmrire sau s-i ascund ori s-i risipeasc averea. In aceste cazuri, practic debitorul este deczut din orice termen, astfel incit creditorul poate introduce cerere de chemare in judecat impotriva debitorului sau fr ca acesta din urm sa poat opune cu succes exceptia prematurittii actiunii. Solutia este susinut i de dipozitiile cuprinse in art. 1025 C.civ., potrivit crora debitorul nu mai poate reclama beneficiul termenului, cand este insolvabil sau cand, cu fapta sa, a micorat garantiile ce prin contract daduse creditorului sau.

Existenta unui proces. Creditorul care solicit luarea msurii sechestrului asigurator trebuie s dovedeasc c a intentat actiune pentru realizarea creanei pe care o pretinde asupra debitorului. Conditia existentei unui proces de fond vine s justifice interesul actual al creditorului in demersul obtinerii unei msuri asiguratorii. Creditorul trebuie s dovedeasc c este activ in efortul de a obtine recunoaterea pe cale judiciar a dreptului sau de creant i, totodat, a titlului executoriu necesar in vederea executarii silite a debitorului. n felul acesta, se garanteaz i faptul ca msura indisponibilizrii bunurilor presupusului debitor nu se va prelungi sine die, ci va fi limitat in timp de durata procesului de fond. Procesul declanat de petent trebuie s aib ca obiect realizarea dreptului de creant asupra unei sume de bani. In practica judecreasc s-a apreciat c o cerere avand ca obiect emiterea unei somatii de plat, formulat in temeiul O.G nr. 5/2001, nu este apt pentru a permite instituirea unui sechestru asigurator . Solutia instantelor se intemeiaz pe faptul c procedura emiterii somatiei de plat nu presupune analizarea pe fond a pretentiilor creditorului, nu are autoritate de lucru judecat i, prin urmare, nu intrunte conditia unui proces de fond, adoptat de majoritatea instantelor, solutia mentionat este discutabil atat sub aspectul legalittii, cat i al oportunitatii sale. Este adevdrat ca doctrina a consacrat necesitatea existentei unui proces de fond asupra dreptului de creant a crui conservare se dorete a fi obtinut pe calea instituirii
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

12

sechestrului asigurtor. Totui, solutiile adoptate de doctrina juridic s-au conturat in conditiile in care la acel moment legislatia nu cunostea o procedur apt s creeze un titlu executoriu fr a pune in discutie fondul raportului juridic, astfel incat singura procedur pe care creditorul o putea urma in vederea realizrii creantei era cea de drept comun. n prezent, solutia trebuie s aib in vedere ratiunile pentru care legiuitorul a reglementat sistemul msurilor asigurtorii. Or, din acest punct de vedere, se observe c necesitatea protejrii drepturilor creditorului se regsete i in cazul in care acesta alege calea procedurii somaiei de plat in scopul obtinerii titlului executoriu impotriva debitorului sau. Chiar dac procedura de solutionare a cererii de emitera a unei somatii de plat se desfoar in regim de urgenta, debitorul nemultumit de solutia poate exercita calea cererii in anularea somatiei de plat, iar numai in cazul respingerii acesteia ordonana de admitere a somatiei va putea fi investit cu formula executorie, potrivit dispozitiilor Codului de procedur civil. Se observ c intre momentul in care creditorul decide s actioneze in vederea obinerii titlului executoriu si cel in care in mod obictiv ar putea s inceap executarea impotriva debitorului exist o durata de timp suficient de mare pentru ca un debitor de rea-credint s incerce nstrinarea bunurilor sale in vederea crerii unei stri de insolvabilitate care s duc la imposibilitatea executrii silite a creantei. Nu este echitabil ca in cazul in care alege o procedur mai simpl in vederea realizrii creantei sale, creditorul se fie lipsit de mijloace procedurale pentru a-i conserva dreptul impotriva riscurilor ce decurg din durata procedurii judiciare angajate. Un argument suplimentar care pledeaz pentru adoptarea unei solutii mai flexibile in aceast chestiune il constitute i faptul c procedura somatiei de plat, in ansamblul sau, nu exclude cercetarea fondului raporturilor juridice dintre prti deci in prima faz. Dac debitorul impotriva cruia s-a pronuntat o ordonanta, formuleaz actiune in anulare, instanta investit cu o astfel de cerere va analiza aprrile de fond formulate de acesta impotriva preteniilor creditorului ceea ce presupune c a doua faz a procedurii nu mai poate fi caracterizat drept lipsit de orice analiz a fondului raporturilor juridice dintre prti. Se poate obtine msura sechestrului asigurtor i in condiiile angajirii unei proces cambial pe calea opoziiei la somaia de plat, formulat de ctre pretinsul debitor cambial. Cambia este un titlu executoriu putand fi pus in executare dup investirea acesteia cu formul executorie, astfel incat, in principiu, creditorul nu se afl in situatia de a avea interesul lurii unei msuri asiguratorii. Debitorul somat s plateasca in temeiul unei cambii investite cu formul executorie poate face opozitie la judectoria care a investit cambia cu formul executorie. Opozia angajeaz un adevarat proces cambial in care instana va analiza condiiile de validitate ale titlului cambial. in cursul procesului, instanta va putea suspenda executarea

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

13

cambiei numai in cazul in care oponentul nu recunoate semntura, inscriindu-se in fals, sau nu recunoate procura. n aceast situatie, creditorul poate solicita i obtine un sechestru asigurtor. Aa cum s-a aratat si in doctrina, dispozitia din art. 62 alin. (5) din Legea nr. 58/1934 ii gsete aplicare doar in situatia in care creditorul nu a efectuat niciun act de executare impotriva debitorului sau, in caz contrar suspendarea executrii neafectand msurile de executare incepute (sechestru) executor, poprire, inscrierea somatiei in cartea funciar) creditorul este protejat sub aspectul indisponibilizrii bunurilor debitorului sau pe intreaga durat a suspendrii executrii i a procesului cambial. 0 dispozitie legal special care permitea luarea de msuri asiguratorii chiar si in lipsa unui proces de fond era cuprinsd in Legea nr. 187/2003 privind competenta de jurisdictie, recunoaterea i executarea in Romania a hotrarilor in materie civil i comercial pronuntate in statele membre ale Uniunii Europene. Potrivit art. 49 din aceastd lege, in cazul hotrarilor strine care trebuiau recunoscute, instantele romane puteau dispune, la cererea reclamantului, chiar i in lipsa unei cereri de ncuviintare a executrii, msuri asiguratorii in cazuri urgente, spre a ocroti drepturi, interese sau bunuri ce au legtur cu jurisdictia lor. In toate cazurile in care legea impune conditia existentei unui proces de fond pentru luarea msurii asiguratorii, dovada formurii cererii de chemare in judecata trebuie ataat la cererea de sechestru asiguritor. n doctrine s-a mai retinut faptul ca aceast conditie este indeplinit dac cererea de chemare in judecat prin care s-a declanat procesul de fond este legal timbrat i i s-a fixat termen de judecat, nu i atunci cand, in conditiile art. 114 CProc.civ., s-a acordat reclamantului un termen scurt pentru completarea sau modificarea cererii sale. De asemenea, s-a apreciat c, pentru a se considera indeplinit aceast conditie, reclamantul trebuie s struie in judecat, pentru ca dac pricina este lsat in nelucrare, cerinta textului nu este realizat.

Depunerea unei cautiuni. Cautiunea are drept scop s probeze seriozitatea cererii formulate de creditor i s garanteze pe debitor contra unor eventuate daune;, pe care le-ar putea suferi prin indisponibilizarea bunurilor sale, n cazul in care se va dovedi ca actiunea de fond introdus de creditor a lost neintemeiat sau, chiar mat mult, a lost exercitat cu rea-credint. Codul de procedur civil distinge intre situatia in care creanta invocat este constatat prin act scris i cea in care nu exist un in scris constatator al pretinsei creanta.

Momentul la care se depune cautiunea. n mod constant s-a decis ca momentul depunerii cautiunii este acela al introducerii cererii de sechestru asigurtor. Dup cum se subliniaz in literature, in cazurile in care legea cere o cautiune pentru
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

14

admiterea cererii de sechestru sau de poprire asiguratorie, nu se poatete ordona msura asiguratorie fare cautiune. In aceste cazuri, in incheierea prin care se admite cererea trebuie s se indice c s-a depus cautiunea, astfel c nu se va putea depune cautiunea dup ce s-a ordonat sechestrul sau poprirea i nici in instanta care Judec contestatia la executare, deoarece o msur asiguratorie valabil este conditionat de o cautiune in cuantumul cerut de lege. n termeni mai directi s-a spus ca poprirea incuviinat fr cautiunea cuvenit este izbit de nulitate, care nu se poate acoperi prin depunerea sau completarea ulterioar a cautiunii". Potrivit acestei opinii constant exprimate in jurisprudenta mai veche i in literatura de specialitate, prin incuviintarea depunerii sau completrii cautiunii dup infiintarea sechestrului asigurtor sau a popririi asigurtorii s-ar nesocoti sistemul prescris de lege ca o garantie a seriozittii cererii de instituire a msurii asigurtorii. n afar de aceasta, cererea de sechestru sau de poprire asiguratorie, ca prin cerere in justitie, trebuie s intruneasc conditiile cerute de lege in momentul introducerii. Apreciem c, in prezent, toate consideratiile judice exprimate in practica instantelor i in literatura de specialitate cu privire la momentul depunerii cautiunii sunt numai in parte valabile. Astfel, aceste cerinte cu privire la momentul depunerii cautiunii rman actuale numai pentru ipoteza in care cautiunea este fixat prin lege in ce priveste cuantumul ei, respectiv jumtate din valoarea reclamat, numai in cazul in care creditorul nu prezint un act scris constatator al creantei. Pentru situatia in care cuantumul cautiunii sau necesitatea depunerii ei, cat si cuantumul sunt lsate la aprecierea instantei, art. 592 alin. (2) C.proc.civ. (aplicabil deopotriv si in materia popririi) prevede c prin incheierea executorie prin care instanta inctiviinteaz poprirea se va fixa si cuantumul cautiunii si termenul inuntrul cruia urmeaz a fi depus aceasta. Prin urmare, nu se stabileste mai intai cautiunea i apoi se acord termen pentru ca instanta s se pronunte asupra cererii de sechestru asigurtor, ci prin incheierea prin care se admite aplicarea msurii asigurdtorii se stabilete i cautiunea . Alineatul (4) al aceluiasi articol prevede c nedepunerea cautiunii in termenul fixat de instanta atrage desfiintarea de drept a sechestrului (sau a popririi n.n.).Desfiintarea msurii asiguratorii dispuse sub conditia depunerii cautiunii se constat prin incheiere irevocabil, data fr citarea prtilor.

Procedura de infiintare a sechestrului asigurtor. Executarea sechestrului asigurator. Instanta competenta. Determinarea instantei competenta trebuie s porneasc de la mprejurarea c sechestrul asigurtor este o msur accesorie unei aciuini de fond si, ca stare, conform principiului fundamental, urmeaz soarta principalului. Asa cum s-a retinut in doctrina, datorit faptului c admiterea sau respingerea sechestrului

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

15

implic cercetarea elementelor de baz ale procesului de fond, singurul mijloc de a evita contrarietatea in constatarea, aprecierea si caracterizarea faptelor si actelor cauzei este de a incredinta ambele cereri unuia i aceluiasi organ, adic instantei competenta cu privire la cererea principal. Legea stabileste competenta de solutionarea a cererii de sechestru asigurtor in sarcina instantei care judec procesul asupra fondului pretentiilor formulate de creditor. Dac cererea de instituire a sechestrului asigurdtor este formulat in timpul in care procesul de fond se afl in faa unei instante superioare ca urmare a exercitrii cii de atac, aceasta se va adresa tot primei instante, chiar dac aceasta s-a dezinvestit cu privire la judecata fondului pretentiilor . Competenta materiala poate reveni judecatoriei sau tribunalului dupa cum creanta invocata de pretentul creditor este in cuantum de pana la 500000 lei sau superioare acestei sume.daca creanta invocate in cererea principala de solutionare a cererii de sechestru asigurator revine judecatoriei in cazul in care cuantuumul creantei este de pana la 100000 lei si tribunalului in cazul in care se depaseste aceasta suma. Reglementarea C.Pr.Civ potrivit careaia cererea de sechestru asigurator se adreseaza instantei care judeca procesul contine un aspect apt sa genereze solutii diferite in practica instantelor judecatoresti.

Reguli privind introducerea cererii de sechestru asigurator : a) pe cale principala atunci cand actiunea asupra fondului nu mai este pe rolul instantei competente sa o judece in prima instanta deoarece se afla in etapa apelului sau recursului.Cererea de sechestru asigurator poate fi formulta in cursul judecarii cauzei, in recurs numai in cazurile in care potrivit art.300 alin(1) C.Pr.civ sau altor dispozitii speciale, hotararea definitive nu este executorie. b) pe cale incidentala daca este facuta in timp ce actiuneaprincipala este in curs de judecata in prima instanta c) ca o cerere accesorie daca este intentata odata cu actiunea asupra fondului Cererea se judeca de un complet format dintr-un singur judecator.

Executarea sechestrului asigurator. ncheierea prin care instanta dispune sechestrul asigurtor este, executorie, nefiind necesara investirea acesteia cu formula executorie. Recursul nu este suspensiv de executare, dar, potrivit regulilor aplicabile in dreptul comun, instanta de recurs poate dispune suspendarea executrii incheierii prin care s-a incuviintat msura sechestrului asigurtor. ncheierea de sechestru asigurtor se aduce la indeplinire de ctre executorul judectoresc potrivit regulilor aplicabile in materia executrii silite. Aceasta presupune faptul c executorul
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

16

judectoresc trebuie s

ind cont de toate regulile privind caracterul inalienabil al unor

bunuri. Sechestrul asigurtor fiind doar o msur care tinde la pstrarea in patrimoniul debitorului a unor bunuri care s contribuie la satisfacerea creantei pretinse de creditor, aplicarea acesteia trebuie s se fac asupra unor bunuri susceptibile de a fi executate si in proportia in care acestea pot fi executate silit. Principiul aplicabil in cazul executrii sechestrului asigurtor este c se vor sechestra bunuri numai in masura necesar satisfacerii creantei. Anterior modificrii Codului de procedur civil, sechestrul asigurtor se aplica asupra tuturor bunurilor mobile ale debitorului. Chiar dac era impovrtor pentru debitor, care isi vedea intreaga avere pus sub sechestru pentru o datorie mult mai mica decat valoarea bunurilor sale, sistemul anterior tindea la protecia creditorului, deoarece avea in vedere situaia in care in cursul urmrii silite apreau si alti creditori care i-au redus posibilittile de indestulare a creantei creditorului diligent care a solicitat si obtinut instituirea msurii asiguratorii.

Efectele sechestrului asigurator. Sechestrul asigurator este o masura de conservare a creantei inlaturand pericolul pentru creditor ca debitorul sa-si instraineze bunurile care ar putea fi urmarite dupa obtinerea titlului executoriu. Prin uramare principalul efect al sechestrului asigurator il reprezinta indisponibilizarea bunurilor puse sub sechestru.Pe toata durata sechestrului debitorul nu poate instraina bunurile sechestrate, deaoarece instrainarea ar fi inopozabila creditorului, iar daca debitorul este si custode savarseste infractiunea de sustragere a bunurilor sechestrate in concurs sau nu cu cea de rupere de sigilii, in functie de felul sechestrului. In princiu aplicarea sechestrului nu are ca efect lipsirea debitorului de posibiliattea folosirii bunurilor sechestrate.Aceasta se poate intampla numai in cazul in care executorul judecatoresc considera ca exista pericolul ca debitorul sa instraineze , sa substituie sau sa deteriorizeze bunurile sechestrate si ia masura aplicarii de sigilii sau chiar ridicarea bunurilor pe cheltuiala creditorului Se poate observa ca efectele sechestrului asigurator sunt mai energice in cazul imobilelor, deoarece mentiunea facuta in cartea funciara privitor la instituirea masurii asigurarii devine opozabila oricarui dobanditor ulterior al imobilului respective, acesta neputandu-se opune la o eventuala urmarire silita declansata de creditorul care a obtinut sechestrul. In cazul bunurilor mobile eficienta sechestrului decurge din teama debitorului numit custode de a u fi acuzat de savarsirea infractiunii de sustragere de sub sechestru si rupere de sigilii, daca este cazul.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

17

Incetarea masurii sechestrului asiguratoriu. In principiu, sechestrul asigurator dureaza pe toata durata procesului asupra fondului.In cazul in care cererea principala in temeiul careia a fost incuviintata masura asiguratorie a fost anulata , respinsa sau perimata prin hotararea invocabila ori daca reclamantul a renuntat la judecarea acesteia, debitorul poate cere ridicarea masurii de catre instanta care a incuviintat-o .terminarea litigiului trebuie sa fie efectiva si totala. Sechestrul asigurator continua sa-l ocroteasca pe reclamant si in tot timpul judecatii de recurs. Ridicarea sechestrului poate fi dispusa si inainte de respingerea cererii asupra fondului. Daca debitorul a dat garantie indestulatoare la crererea acestuia instanta va ridica sechestrul asigurator. Cererea se solutioneaza in camera de consiliu de urgenta cu citarea in termen scurt a partilor printr-o incheiere supusa recursului in termen de 5 zile de la pronuntare.Recursul se judeca de urgenta si cu precadere. Instanta poate dispune ridicarea masurii asiguratorii prin chiar aceeasi incheiere in care s-a luat act de decalratia garantului sau cea a debitorului cea oferit spre garantie un bun. Recursul formulat de creditor impotriva incheierii prin care s-a dispus ridicarea sechestrului pentru o garantie indestulatoare nu este suspensiv de executare. Masura sechestrului asigurator mai poate inceta, deaorece nedepunerea cautiunii in termenul fixat de instanta atrage desfiintarea de drept a sechestrului. Situatia nepunerii cautiunii se constata de instanta prin incheiare irevocabila, dar fara citarea partilor.

1.3

Rolul evaluatorului n procesul de evaluare a bunurilor sechestrate


A evalua este un termen de origine francez (valuer). A evalua nseamn a determina, a stabili,

valoarea, numrul, preul, cantitatea etc.; a calcula, a socoti. Evaluarea este aciunea de a evalua i rezultatul acestei aciuni, respectiv socoteala, calculul, aprecierea, preuirea (DEX). Evaluatorul este persoana care furnizeaz judecata / opinia sa asupra unui bun ori a unui drept. Evaluarea poate s semnifice aprecierea unei stri de fapt ori a unui proces folosindu-ne de datele i informaiile pe care le comparm n raport cu o anumit norm, mai mult sau mai puin obiectiv. Evaluarea reprezint o estimare i nu un calcul exact al unei valori folosind o formul matematic sau printr-o cuantificare precis, dei n anumite arii de aplicare metodele de evaluare au un grad nalt de matematizare. Procesul de evaluare impune aplicarea raionamentului profesional al evaluatorului, care obiectivizeaz rezultatul aciunii sale prin raportri complexe, laborioase la numeroi factori a cror aciune o intuiete ori o cunoate din activitatea sa de expertiz. De altfel, n practic s-a consacrat sintagma expert evaluator, care reflect complementaritatea celor dou noiuni expertiza i evaluarea, care compun profilul profesionistului din acest domeniu.
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

18

Semnificaia evalurii are particulariti care depind de domeniul de referin i cmpul de aplicare a evalurii. Un aspect important ce caracterizeaza actualitatea evaluarii bunurilor imobiliare este sechestrul. Sarcina ce le revine evaluatorilor este determinarea valorii bunurilor imobile, valoarea care reprezinta puterea de acoperire a creantei in cazul nerambursarii acesteia. In acest aspect este actuala determinarea valorii de lichidare a bunurilor imobiliare. Rolul evaluatorului, este s determine, valorea de pia sau valoarea de lichidare n funcie de caz, a bunurilor sechestrate. Evalurile, trebuie s fie realizate n conformitate cu Standartele Internaionale i Europene de Evaluare, s fie efectuate de evaluatori profesioniti, oneti i competeni, fr prejudeci i interese proprii. Rapoartele la rndul lor trebuie s fie clare, s nu induc n eroare i s prezinte toate aspectele eseniale pentru ntelegerea adecvat a evalurii efectuate. Evaluatorii, membri ai ANEVAR , vor promova i vor menine n permanen ncrederea publicului n profesiunea de evaluator. O evaluare elaborat pe baza Standardelor Internaionale de Evaluare l oblig pe evaluator s respecte Codul deontologic al profesiei de evaluator (Codul dentologic). Evaluatorul posed cunotinele, competena i experiena necesar pentru a ndeplini n mod eficient misiunea de evaluare, n conexiune cu Standardele Internationale de Evaluare . Evaluatorul cunoate bine legislaia, poate dirija corect cu metodele actuale de evaluare, are acces la informaia sigur i complet privind piaa imobiliar. Deasemenea o mare importan o are buna reputaie a specialistului, etica profesional, priceperea lui de a lucracu clienii, colegii i conducerea ntreprinderii. Aceast profesie necesit cunotine vaste n domeniile economice, tehnice i juridice. Plus la aceasta evaluatorul i-i mprosptez permanent cunotinele i abilitile profesionale participnd la diferite seminare, conferine, frecventnd cursuri de scurt durat pu a putea efectua o evaluare justa i veridic. Inainte de a accepta o misiune de evaluare sau de a ncheia un contract de efectuare a oricrei misiuni, un evaluator identific n mod corespunzator problema care trebuie abordat i dac este sigur c posed experiena i cunotinele necesare sau, n cazul unei misiuni n strainatate, c este capabil s se asocieze cu un profesionist care are experien sau cunoaste caracteristicile pieei, limba i legislaia pentru a-i ndeplini misiunea n mod competent. Principalele categorii de imobile i segmente ale pieei imobiliare sunt: terenurile, locuinele i construciile locuibile (aa numitul fond locativ), fondul nelocativ (cldiri, construcii, edificii, ncperi ncorporate i aferente caselor de locuit) i imobilele industriale (de business). Sunt asociate numeroase alte resurse: cldirile de birouri, cldiri pentru nvmnt i cultur, spaiile comerciale, imobilele specializate, hotelurile, fondul forestier, recoltele, depozitele minerale, resursele naturale,
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

19

cile ferate, drumurile i podurile. Acestea fiind sechestrate necesita o evaluare pentru a afla valoarea lor. Aici evaluatorul participa nemijlocit, el fiind o persoana neutra care se conduce dupa standarte si norme prevazute de lege. Condiiile ipotetice, care exprim o posibilitate rezonabil, pot fi raportate cu condiia s fie nsoite de o discuie cu privire la ansele de realizare a ipotezei precum i la determinarea valorii care reflect adevarata situaie. Un evaluator nu va folosi sau nu se va baza pe concluzii fr suport, bazate pe o prejudecat de orice fel sau nu va raporta concluzii care reflect opinia c aceast prejudecat este necesar pentru meninerea sau maximizarea valorii. Etica este una din cele mai vechi discipline teoretice, al crei obiect de studiu este morala. Pentru a desemna conceptul de moral, Aristotel a introdus termenul de etic. Dup cum remarcau vechii greci, etica ne ajut s tim ce rebuie s facem i de la ce trebuie s ne abinem, generalizeaz i sistematizeaz principiile i normele morale. Etica profesional examineaz normele de conduit a specialistului, cerinele pe care le nainteaz societatea fa de stilul lui de lucru, caracterul comunicrii cu oamenii, aspectul social. n practica lor profesional, evaluatorii trebuie s respecte normele morale general acceptate i s se conduc de urmtoarele principii ale eticii profesionale: independen, onestitate, competen profesional, confidenialitatea informaiei, comportament profesional. Documentele care cuprind principiile eticii profesionale a evaluatorilor snt codurile eticii profesionale, regulile practicii de evaluare elaborate de asociaiile profesionale ale evaluatorilor. Pentru a controla respectarea normelor elice i a regulilor de conduit profesional a evaluatorilor, n asociaiile obteti ale evaluatorilor se nfiineaz comisii i comitete pentru etic. Noiunea de "etica evaluatorului" nc nu a fost formulat n legislaia naional i n standardele de evaluare, de aceea n Republica Moldova nu exist o definiie unic, recunoscut de toi, a eticii. Pentru explicarea acestei noiuni, vom folosi definiia eticii evaluatorului utilizat n Rusia: "Etica evaluatorului este totalitatea regulilor etice i normelor de conduit n efectuarea procedurii de evaluare a bunurilor". De-a lungul ntregii istorii a formrii evalurii ca gen independent de activitate au existat o multitudine de norme i reguli de conduit, care erau recunoscute i aplicate de evaluatorii din diferite ri. Tradiional o atenie mare acord eticii evaluatorului ediiile noi ale Standardelor Europene i Internaionale de evaluare (EVS-2000 i IVS-2001). n Standardele Internaionale de Evaluare-2001 este inclus Codul de conduit al evaluatorilor, care trateaz urmtoarele aspecte: stabilirea obiectivelor Codului de conduit; noiunile de baz; condiiile restrictive, noiunea de evaluator: etica evalurii; competena; deschiderea; raportul de evaluare. Codul de conduit nu are putere juridic formal i poate fi considerat doar ca o completare la regulile i prevederile organizaiilor profesionale naionale care controleaz calitatea lucrului
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

20

evaluatorilor. n seciunea "noiuni de baz" snt definite noiunile principale ale activitii de evaluare, snt enumerate cerinele fa de evaluator, specificul activitii evaluatorilor interni, externi i independeni. Esena acestor noiuni este expus n aceleai aspecte ca i n Standardele Europene de Evaluare. Tot n aceast seciune se d esena condiiilor limitative, ipotezelor i presupunerilor evaluatorilor. O seciune aparte a Codului de conduit este consacrat noiunii de etic. Etica evaluatorului este prezentat ca totalitatea cerinelor de baz ce se nainteaz fa de evaluator: onestitate; conduit n cazurile de apariie a conflictelor de interese: confidenialitatea informaiei; echitabilitate si neprtinire. Urmtoarea seciune a Codului de conduit examineaz competena comportarea evaluatorului la primirea unei misiuni de evaluare (cnd evaluatorul contientizeaz faptul c nu are suficiente cunotine i experien pratic pentru ndeplinirea lucrrii); condiiile de recurgere la asisten extern, cerinele de efectuare a unei evaluri eficiente i minuioase. n finalul Codului se examineaz cerinele de expunere clar, exact a informaiei privind evaluarea efectuat, precum i fa de ntocmirea raportului de evaluare. n felul acesta, Codul de conduit trateaz etica n sensul larg i n sensul restrns al cuvntului. Codul Etic European este una din anexele la EVS-2000. In ediiile anterioare ale standardelor el se numea Codul de Conduit European. Codul Etic a fost elaborat de Grupul European al Asociaiilor Evaluatorilor n conformitate cu statutul i obiectivele acestei organizaii i este unul din criteriile de baz ale activitii de evaluare, adoptat de toate asociaiile profesionale europene. Codul Etic nu are o autoritate oficial legal, ci este doar un complement la reglementrile, normele legale i la practica corect a evaluatorilor din diferite ri europene, n majoritatea asociaiilor profesionale din Europa el fiind adoptat ca baz pentru elaborarea codurilor naionale de conduit profesional a evaluatorilor. n cadrul Codului Etic European se examineaz n mare msur normele de conduit ale evaluatorului n relaiile cu clienii, colegii, asociaiile membre ale TEGoVA: a) Relaiile cu clienii n toate timpurile prima ndatorire a evaluatorului a fost aprarea intereselor clientului, dac aceste interese nu contravin legislaiei i normelor etice. Dac n procesul de ndeplinire a lucrrii la comanda clientului apar circumstane n care interesele evaluatorului vin n contradicie cu interesele clientului, evaluatorul are obligaia de a aduce la timp lucrul acesta la cunotina clientului. Plata muncii evaluatorului nu trebuie s depind de obiectul evaluat. Evaluatorul nu se va angaja sau nu se va implica n nici o ocupaie sau afacere care ar afecta reputaia lui profesional, reputaia TEGoVA. Evaluatorul va respecta confidenialitatea informaiei clientului sau terilor. b) Relaiile cu colegii Evaluatorul nu va critica nentemeiat practica profesional a colegilor si. Dac evaluatorului i se solicit opinia despre o lucrare ndeplinit de un coleg, el trebuie s i-o exprime cinstit, obiectiv,
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

21

fr a-i manifesta superioritate asupra colegului su. Fiecare evaluator trebuie s contribuie la dezvoltarea profesiei, ajutnd instituiile de nvmnt, participnd la publicarea diferitelor articole i culegeri n problemele evalurii. E necesar s se asigure o nelegere deplin a standardelor de evaluare i de ctre evaluatori, i de ctre clieni. In limitele respectrii confidenialitii, e necesar ca evaluatorul s colaboreze cu colegii su, s le acorde asisten, s le mprteasc informaia despre dezvoltarea pieei. c) Relaiile dintre asociaiile membre ale TEGoVA Asociaiile profesionale naionale membre ale TEGoVA trebuie s-i construiasc relaiile reciproce pe principiile profesionalismului, ajutorului reciproc i colaborrii n scopul dezvoltrii i aprrii standardelor TEGoVA n rile lor. Dac vreo asociaie membr a TEGoVA efectueaz instruirea, certificarea, investigaii de marketing sau presteaz servicii de consultan ntr-o ar a crei asociaie naional de evaluatori de asemenea este membr a TEGoVA, ea trebuie s previn asociaia naional cu 30 de zile nainte de nceperea activitii sale. O seciune aparte a Codului Etic European este dedicat cerinelor fa de competena evaluatorului. Aceste cerine snt: studierea permanent a situaiei de pe piaa imobiliar i a modificrilor n legislaie, deoarece aceast informaie are un impact esenial asupra rezultatelor evalurii; evaluatorul trebuie s aib o viziune obiectiv asupra cunotinelor i nivelului su de calificare. n cazul n care evaluatorul este contient c nu are suficiente cunotine pentru ndeplinirea lucrrii, el este obligat s-l previn pe client i pe conductorul ntreprinderii de evaluare. Evaluatorul are dreptul s cear consultaii de la specialiti calificai n anumite domenii de activitate: geodezie, arhitectur, materiale de construcie, agronomie, expertiza cldirilor i construciilor; evaluatorul trebuie s cerceteze toi factorii relevani legai de obiectul evalurii, pentru a obine rezultate corecte ale evalurii. Fiecare evaluator este dator ca pe ntreg parcursul activitii sale practice s-i ridice anual nivelul profesional. Normele etice i regulile activitii de evaluare mai sus examinate reprezint cea mai bun practic internaional ce s-a constituit de-a lungul unei perioade ndelungate de timp. Aceste norme i reglementri snt recomandate cu insisten spre a fi aplicate de ctre toate asociaiile profesionale de evaluatori care snt membri ai TEGoVA sau IVSC. Fiecare organizaie obteasc a evaluatorilor, urmnd standardele de evaluare, trebuie s elaboreze un cod etic sau reguli de comportare profesional pentru membrii si. Regulile de conduit pentru membrii Asociaiei Republicane a Experilor Profesionali n Evaluri (AREPE) au fost elaborate n 1998, nainte de intrarea acestei asociaii n TEGoVA. Regulile de conduit cuprind cteva seciuni: principiile de baz; prestarea serviciilor de evaluare; confidenialitatea; plata muncii evaluatorilor; semntura evaluatorului; utilizarea denumirii
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

22

asociaiei; publicitatea; asigurarea profesional. Conform Regulilor de conduit, fiecare membru al asociaiei este dator s informeze Consiliul directorilor despre orice nclcare a statutului i a regulilor de conduit pe care a comis-o. Membrii asociaiei snt datori s renune la efectuarea unei lucrri de evaluare dac ea depete competena lor. Efectund evaluarea, membrii asociaiei trebuie s fie neutri: s nu ia partea nimnui n conflictul de interese, s informeze la timp conducerea asociaiei despre serviciile prestate, pentru asigurarea evidenei i calitii executrii lor. n seciunea prestarea serviciilor de evaluare snt expuse regulile de conduit a evaluatorului n procesul de acordare a serviciilor: s nu admit implicarea clientului n activitatea sa; s in seama de toat informaia disponibil, s nu ascund informaia; s efectueze obligatoriu inspectarea obiectului evaluat; s fac o prezentare clar i neambigu a rezultatelor evalurii. Raportul de evaluare trebuie s fie detaliat i necontradictoriu; informaia privind evaluarea trebuie prezentat n scris; toate rapoartele privind ndeplinirea lucrrilor de evaluare urmeaz a fi pstrate timp de cinci ani. n seciunea confidenialitate se arat c membrii asociaiei nu au dreptul s divulge unor tere persoane coninutul raportului de evaluare. Evaluatorul are obligaia s pstreze confidenialitatea informaiei obinute n procesul de prestare a serviciilor profesionale. Plata muncii evaluatorului va fi stabilit pe baza timpului de lucru cheltuit la ndeplinirea lucrrii, a cheltuielilor curente legate de evaluare, prin comparare cu plata pentru efectuarea unor lucrri similare. Beneficiarul trebuie s cunoasc suma urmnd a fi pltit ca onorariu evaluatorului nainte de ncheierea contractului de evaluare. Evaluatorul are obligaia s semneze raportul de evaluare pe care 1-a ntocmit. Dup isclitura sa el are dreptul s adauge textul: membru al Asociaiei Republicane a Experilor Profesionali n Evaluri.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

23

Capitolul II Specificul evalurii proprietilor sechestrate


2.1 Evaluarea imobilului sechestrat
Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri care sunt utilizate de ctre evaluator pentru a estima valoarea bunului imobiliar de regul lucrrile de evaluare suntprecedate de desfurarea unui plan conform cruia se va face evaluarea i care va reflecta previziunile, tehnicile i metodele folosite pentru estimarea valorii bunului imobiliar. Dat fiind faptul c coninutul lucrrilor de evaluare depinde de sarcinile ce stau n faa evaluatorului, de tipul valorii ce urmeaz a fi estimat, prevederile legislaiei i standartelor profesionale planurile lucrrilor de evaluare vor varia pentru diferite obiecte ale evalurii. n majoritatea cazurilor procesul evalurii constitue urmtoarele etape:

ntocmirea raportului de evaluare

Reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale

Analiza celei mai bune i eficiente utilizri

Colectarea i analiza datelor

Definirea misiunii de evaluare

Fig.2.1 Etapele procesului de evaluare

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

24

Definirea misiunii de evaluare. Prezenta etap include urmtoarele elemente: - identificarea bunului imobiliar; - identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate; - determinarea scopului evalurii; - determinarea bazei de evaluare (tipul valorii); - determinarea datei de evaluare;

- coninutul misiunii de evaluare;


- alte condiii limitatieve. Obiectul evalurii este identificat dup numrul cadastral sau adresa potal. Identificarea include descrierea complet a bunului imobiliar evaluat, precum i starea n care se afl. De regul, descrierea obiectului evalurii este compus din 2 compartimente : descrierea terenului i descrierea construciilor i se intocmete n baza rezultatelor inspectrii bunului imobiliar n natur. Indentificarea complet a bunului presupune, pe lng descrierea amplasrii i caracteristicile tehnice ale obiectului, descrierea legal a bunului evaluat, efectuat n baza documentelor ce onfirm drepturile asupra bunului imobiliar. Valoarea bunului imobiliar depinde nu numai de caracteristicile fizice ale bunului ci i de drepturile patrimoniale legate de bun. Pesoana, drepturile creea sunt evaluate poate s poposede doar, de exemplu, dreptul de arend sau dretul de administrare econmic. Bunul imobiliar poate avea servitute pe alte terenuri sau dreptul de proprietate poate fi grevat de servitute n folosul altor bunuri imobiliare, la fel dreptul de proprietate poate fi limitat de diferite reglementri de stat. Astfel, pentru a determina valoarea bunului imobilar trebuie de inut cont de toate aspectele legale. Colectarea i analiza datelor . Corectitudinea rezultatelor evalurii depinde de exactitatea i volumul dateloranalizate. Datele colectate de evaluator trebuie s satisfac urmtoarele criterii : - s fie adecvate obiectului evaluat ; - s fie exacte (datle colectate) trebuie s reflecte situaia real la data evalurii; - s fie demne de ncredere; - s fie complecte (datele trebuie s fie suficiente pentru justificarea opinii evaluatorului). La etapa de colectare i analiz a datelor evaluatorul este familiarizat cu situaia pieii i segmentul pieii pe care se afl bunul imobil evaluat, precum i cu proprietatea evaluat propriu zis. Evaluatorul examineaz factorii generali care determin valoarea bunului imobiliar colectat la nivel de sector (cartier), ora, regiune, ar. Din categoria factorilor generali fac parte factorii sociali, economici, politici i factorii de mediu. Analiza celei mai bune i eficiente utilizri. Prin intermediul analizei celei mai eficiente utilizri evaluatorul stabilete influena factorilor pieii asupra obiectului evaluat i identific modul de utilizare pe care se bazeaz estimarea valorii finale. Exist 2 temeiuri pentru care este necesar
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

25

analiza celei mai bune i eficiente utilizri. Primul temei este de a facilita procesul de identificare bunurilor imobiliare comparabile. Fiecare bun imobilar comparabil trebuie s fie identic sau similar din punct de vedere a celei mai bune eficiente utilizri. Cel de-al 2-lea temei const n faptul de a decide necesitatea meninerii bunului imobiliar n starea actual sau e nevoie de o modificare pentru a asigura obinerea profiturilor maxime de la utilizarea lui. Un bun imobilar trebuie meninut la starea curent atta timp ct profitul obinut de la utilizarea curent este mai mare de ct profiturile ce pot fi obinute n cazul unei utilizri noi, rmase dup scderea costurilor pentru schimbarea modului de utilizare a bunului imobiliar. Tot o dat este necesar s menionm c cea mai bun i eficient utilizare trebuie s fie realizbil din punct de vedere fizic , posibil din punct de vedere legal i eficient din punct de vedere economic. Aplicarea metodelor de evaluare. n majoritatea cazurilor la evaluarea proprietilor sechestrate, specialitii evaluatori din ar i de peste hotare, aplicnd Standartele Europene i Internaionale de Evaluare, sunt de acord c exist 3 abordri (metode) de evaluare, din care, la evaluarea unei proprieti sechestrate i nu numai, se vor folosi n mod obligatoriu de cel puin dou din ele. Acestea sunt :

Abordarea pe baza analizei comparative a vnzrilor; abordarea costurilor sau cheltuielilor; abordarea veniturilor;
Analiza comparativ a vnzrilor- se utilizeaz n cazurile de evauare a obiectelor de imobil tip ce din sfera productiv i neproductiv, casele cu multe apartamente i individuale. Aceast metod const n analiza comparativ a bunurilor imobile cu alte obiecte vndute. Punct iniial-compararea raional a cumprtorului sau a investitorilor. Analiza comparativ a vnzrilor e o metod simpl. Se mai numete metoda influenei de pia sau metoda de pia. Cmpul de utilizare a acestei metode e limitat. n cazul imobilelor sechestrate, n Republica Moldova nc nu s-au creat condiii necesare pentru utilizarea metodei n cauz. Mai ales lipsesc fluxurile informaionale cu privire la datele precise, reale ale preurilor bunurilor imobile. Abordarea costului sau cheltuielilor aceast metod se utilizeaz n toate cazurile de evaluare a bunurilor imobile de ctre toi evaluatorii, indiferent de scopul evalurii. Metoda costului aplicat n Republica Moldova e foarte diferit de metoda costului cunoscut n occident. Valoarea terenurilor i a construciilor se determin la noi separat. La evaluarea terenurilor se determin valoarea normativ a terenului (uneori aplicarea unor nesemnificativi coeficieni de ajustare pentru amplasare).La evaluarea cldirilor i construciilor este determinat valoare de reconstituire, innduse cont de gradul uzurii. Totodat snt ignorate uzura funcional i extern a cldirilor, nu se ine seama de valoarea de nlocuire a bunului evaluat cu un alt bun similar dup calitile sale de consum.
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

26

n procesul evalurii sunt ignorate uzura moral si funcional. Nu se i-au n consideraie cheltuielile de marketing i alte cheltuieli caracteristicii bunurilor imobile nou construite. Ca rezultat exist o mare diferen dintre costurile reale pentru construciile, cldirile i valoarea nominativ determinat dup metoda costului. Abordarea veniturilor n Republica Moldova aplicrea acestei abordri este destul de problematic, are multe limitri fiind instabilitatea economic n special instabilitatea pieei capitalului, o cauz care se explic prin modificrile dese i eseniale a ratei de depozit i ratelor dobnzii pentru mijloacelor mprumutate, II cauz instabilitatea politicei economice de stat i situaia economic extern care nu ofer proprietarului imobilului o garanie a obinerii veniturilor stabile. Un alt factor nu mai puin important este nivelul teoretic slab al majoritii specialitilor evaluatori. Ca urmare a celor mai susenumerate, metoda venitului se aplic destul de rar i numai de ctre ntreprinderile private de evaluare, n care lucreaz specialiti de nalt calificare, care au fcut cursuri de pregtire profesional. Dar i n acest caz, metoda venitului utilizat la evaluarea proprietilor comerciale sau industriale tip se aplic n mod diferit din lipsa unei metodologii unice de efectuare a evalurii. Din aceleai cauze metoda venitului, ca cea mai complex dintre toate metodele utilizate n evaluare, nu este des aplicat de ctre evaluatorii publici. Reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale. Principalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii bunului imobiliar evaluat. Pentru a obine o opinie veridic privind valoarea proprietii imobiliare, evaluatorul aplic diverse metode de evaluare. Dar nici una din metodele de evaluare nu este universal i nu genereaz rezultate absolut corecte. Fiecare din metodele de evaluare conine elemente ala previziunii. Metoda vnzrilor comparabile este limitat de disponibilitatea datelor veridice despre vnzrile comparabile. Metoda costului este limitat de dificultile asociate cu estimarea deprecierii (uzurii), n special pentru proprietaile imobiliare vechi. Modelele venitului sunt bazate pe previziuni i estimri ale veniturilor anticipate i ratei rentabilitii, n rezultatul aplicrii diferitor metode pentru evaluarea unei proprieti imobiliare, uatorul obine mai multe rezultate. Astfel, ultimul pas care urmeaz a fi nterprins de evaluator este de a ajunge la un numitor unic al valorii obiectului evaluat, prin intermediul analizei concluziilor alternative obinute n procesul de evaluare. Aceast parte a procedeului de evaluare este denumit reconciliere. n procesul de reconciliere evaluatorul areposibilitate de a re a revedea datele folosite n evaluare i de a argumenta valoarea final a proprietii. Procedura de reconciliere este constituit din 2 etape: 1. 2. Previzuirea poziiilor tehnice i conceptuale ale analizei, care include explicarea Estimarea valorii finale.
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

diferenelor ntre valorile eseniale i determinarea celei mai credibile valori.

UTM 529.1 031 ME

27

Estimarea valorii finale a bunului imobiliar evaluat este una din cele mai complicate sarcini ale evaluatorului. Valoarea finala este o funcie a scopului evalurii constrngerilor de ordin legal, i celor legate de disponibilizarea dtaelor. Deseori scopul evalurii sau necesitile clientului dicteaz care din valorileobinute nurma aplicrii metodelor de evaluare va avea cea mai mare influen asupra valorii finale. Rezultatul unei evaluri depinde de confidena evaluatorului n veridicitatea datelor analizate i corectitudinea ajustrilor aplicate n procesul comparaiei bunului imobiliar evaluat cu bunurile imobiliare comparabile. Evaluatorul poate s acorde un grad mai mare de confiden exactitii datelor i calculelor unei metode dect altei. Dei valoarea final reprezint o concluzie imparial, expert i justificat privind valoarea obiectului evaluat, preyentat de un specialist n domeniu , ea totui rmne doar o opinie, care reprezint perceperea evaluatorului a preului cel mai probabil care ar putea fi obinut ntro tranzacie. Elaborarea raportului de evaluare. Rezultatul lucrrilor de evaluare este prezentat n raportul de evaluare. Un ameniator cuprinztor dar nu exhaustiv al clauzelor raportului de evaluare este prezentat n Standartele Europene de Evaluare. Raportul de evaluare este un document care explic procesul analitic ntreprins de evaluator pe parcursul evalurii i care prezint explicit informaia utilizat n analiz,de asemenea descvrierezultatele analizei , ipotezele i calculile care au condus la formarea opinii privind valoarea estimat. Raportul de evaluare trebuie s fie ntocmit n confirmitate cu prevederile legislaiei naionale i prevederile standartelor profesionale. La nivel practic un raport incomplet afecteaz credibilitatea evalurii propriu zise i rezultatelor ei. Conform Standartelor Europene de Evaluare: raportul de evaluare, prin modul de prezentare i prin termenologia sa, trebuie s exprime o opinie clar neechivoc i suficient de detailat pentru a garanta c informeaz despre toate aspectele cheie i c nu poate da natere la o nenelegere asupra situaiei reale a obiectului evaluat. Legea Republicii Moldova cu privirea la activitatea de evaluare stipuleaz c raportul de evaluare este ntocmit de ctre evaluator n form scris i pe suport electronic, n scopul asigurrii calitii raportului de evaluare legea prevede un set de cerine minim fa de raportul de evaluare. Astfel raportul de evaluare trebuie s conin : a) b) c) data ntocmirii raportului ; scopul evalurii; denumirea ntreprinderii de evaluare i rechizitele ei; copiile actelor care dau dreptul de prestare a serviciilor de evaluare; denumirea beneficiarului i rechizitele lui;

d)
e)

f)data la care o fost estimat valoarea;


Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

28

g)

tipul i difiniia valorii estimate, care explic sensul noiunii utilizate; descrierea obiectului evalurii i datele privind proprietarul acestuia, iar n cazul cnd

h)

obiectul evalurii aparine persoanei-juridice-rechizitele acesteia;

i) standartele, metodele, sursele de informaie utilizate pentur evaluare i ipotezeleevaluatorului pe


care se bazeaz evaluarea; j) etapele evalurii i temeiul valorii recomandate, precum i factorii restrictivi i limitele utilizrii valorii estimate. La fel, raportul de evaluare trebuie s includ copiile documentelor utilizate de evaluator, care determin caracteristicile calitative i cantitative ale obiectului evalurii, precum i copiileactelor care acord dreptul de prestare a serviciilor de evaluare: licena ntreprinderii de evaluare i certificatul de calificare al evaluatorului care a efectuat evaluarea. Dar fiind faptul c raportul de evaluare poate fi transmis i n form electronica evaluatorul trebuie s intreprind toate msurile pentru a proteja nregistrarea datelor i textului raportului i s s e asigure c nu au survenit erori n momentul trensmiterii. Conform prevederilor Standartelor Internaionale de Evaluare, raportul prezentat n form electronic trebuie s fie un fiier doar pentru citire, limitarea dat pstrnduse pentru toi, doar cu excepia autorului. De regul rapoaetele de evaluare sunt pstrate de evaluator o anumit perioad de timp. Comform legislatiei Republicii Moldova aceast perioad este de 5 ani. n cele mai dese cazuri, evaluatorii au de determinat valoarea de pia, dar practica n activitatea de evaluare se dezvolt cu pai enormi i devine foarte variat. Anume varietatea scopurilor i impune pe evaluatori s determine diferite tipuri de valori. n continuare vom una din tipurile de valori i anume valoarea de lichidare.

2.2 Valori de estimare a imobilului sechestrat


Analiza unei astfel de categorii ca valoarea , ntotdeauna are foarte mare importana pentru economiti, iar n teoria preurilor este una din compartimentele teoriei economice. Dar, insui termenul valoare lipsete din punct de vedere tiinific deoarece are multe explicaii, iar n secolele IX-XX a primit i sens ideologic. n teoria i practica evalurii sunt clar delimitate noiunile economice , strns legate de conceptul valoare presi cost. Astfel evaluatorii utilizeaz noiunea de cost referitor la productia unui bun, avnd n vedere totalitatea cheltuielilor exprimate n bani suportate pentru construcia bunului imobiliar i aducerea lui la conditia in care poate fi consumat adica utilizat n scopul stabilit iniial. Noiunea de pre de regula, se refera la o tranzacie concret de vnzare cumprare i reprezint suma de bani pe care un cumprtor concret a pltit.o sau ete gata s o
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

29

plteasc unui vnztor concret pentru a obine dreptul la proprietate asupra unui bun imobiliar concret i care a fost sau este acceptat de ctre vnztor , n circumstane specifice tranzaciei date. Valoarea, la rndul su, reprezint expresia monetar a faptului ct de preios este bunul imobiliar si dreptul de proprietate asupra lui pentru vnztorii i cumprtorii potenialide pe piaa imobiliar. O proprietate imobiliar poate avea o valoare anumit pentru proprietarul su (valoare util) care este egal cu sum ape care acest proprietar este gata s o accepte ( de regula n numerar ) n schimbul proprietii sale, fr a suferi pierderi. Aceeai proprietate poate avea o valoare de pia diferit de valoarea util care este egal cu suma care poatefi obinut de la vnzarea proprietii imobiliare date pe piaa deschis cnd este posibil intrarea liber pe pia a tuturor cumprtorilor i vnztorilor potentiali. Dar, deseori, n deosebi n teoria evalurii, termenul ,, valoare,, poate fi ntlnit cu un cuvnt explicativ, spre exemplu valoare de pia, valoare imozabil, valoare de investiie, valoare de lichidare, valoarea de pia pentru utilozarea curenta i alte tipuri de valori. Valoarea de pia poate fi format doar n procesul funcionrii pieii respective. Valoarea de pia este o marime ipotetic sau calculat a preului de vnzare, i este rezultatul examinrii minuioase de ctre vnztor i cumprtor a informaiei ce ine de tranzacie, atrgnd o atenie deosebit acelor dtae ce reflect rspunderea prilor n condiiile unei afaceri cinstite. Conform Standartelor Europene de Evaluare , adoptae de TEGoVA, valoarea de pia este definit n felul urmtor : Valoarea de pia este suma pentru care un activ poate fi schimbat ntre un vnztor hotrt s vnd, i un cumptor hotrt s cumpere, intr-o tanzacie liber , dup un marketing adecvat , n care prile acioneaz n contiina de cauz i fr constrngere. Termenul de activ a fost adoptat pentru a reflecta accentul pus n aceste standarte pe documentele financiare. Totui termenul proprietate poate fi un termen sinonim pentru aplicarea general a definiiei, fiecare element al definiiei avnd propriul sau cadru conceptual. Suma estimat ... se refer la un pre exprimat monetar (de obicei suma de piaa este msurat ca fiind cel mai probabil pre orientabil n mod rezonabil , pe piaa evalurii , n conformitate cu definiia valorii de pia. Este cel mai bun pre orientabil n mod rezonabil de ctre vnztor i cel mai avantajos pre orientabil n mod rezonabil de ctre cumprtor. Aceast estimare exclud en mod explicit un pre estimat excesiv de mare sau mic datorat unor circumstanesau de condiii specifice ca finanare atipic, aranjamente de vnzare a unui activ i nchirierea simultan a acesteia de ctre vnztor printr-un contract de leasing , consideratiilor sau concesiunilor speciale acordat la orice persoan asociat cu vnzarea , sau de orice element ale valorii speciale (definit n Standartul 2) Bazele de evaluare distincte de valoarea de pia ca valoare special.Fiind un termen legat de un element excepional de valoare peste sau sub valoarea de pia, valoarea special, poate aprea, de
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

30

exemplu, ca urmare a asocierii fizice, funcionale, ssau ecomomice a proprietii cu o alt proprietate, de exemplu cu una nvecinat. Este un spor de valoare care poate fi aplicabil unui anumit proprietarsau utilozator al proprietii, mai degraba dect pieii n general, cu alte cuvinte , pentru un cumprtor cu interese speciale.Valoarea speciala poate fi asociat cu elemente ale valorii afacerii. Evaluatorul trebuie s se asigure c asemenea criterii sunt distincte de valoarea de pia, explicnd orice ipoteze speciale luate n considerare. ...un activ ar putea fi schimbat...,, se refer la faptul c valoaarea unui activ este o sum estimat i nu un pre de vinzare predeterminat sau real. Este preul la care piaa ateapt o tranzacie care ntrunete toate celelalte condiii ale definiiei valorii de pia, ar putea fi ncheiat la data evalurii. ...la data evalurii...,, impune ca valoare de pia estimat specific unui moment , unei dtae precise. ntruct piaa i conjugarea pieii se pot schimba, valoarea estimat ar putea fi incorect sau nepotrivit la un alt moment. Valoarea estimat va reflecta starea efectiv a pieii i conjunctarea valabil la data evalurii, i nu la data anterioar sau ulterioar. Data evalurii , i data evalurii raportului de evaluare pot fi diferite , dar cea de-a doua nu poate s fie anterioar celei dinti. Definiia presupune i faptul c schimbul i ncheierea contractului de vnzare sunt simultane, fr nici o variaie de pre care ar putea, altminteri, avea loc intr-o tranzacie la valoarea de pia. ...ntre un cumprtor hotrt s cumpere ... ,, se refer la un cumprtor motivat, dar nu silit s cumpere. Aceast cumprtor nu etse nici ultra dirijor, nici determinat s cumpere la orice pre. Acest cumprtor va achiziona mai degrab n conformitate cu realitile pieii curente i cu ateptrile curente ale pieii, dect n funcie de piaa imaginara sau ipotetic a crei existen nu poate fi demonstrat sau anticipat. Cumprtorul luat n considerare nu va plti un pre mai mare dect cel pe care-l cere piaa. Proprietarul actual al activului este inclus ntre cei care formeaz pia. Un evaluator nu terbuie s fac presupuneri nerealiste despre conjunctura pieii sau s considere un nivel al valorii de piaa peste cel care este optimabil n mod rezonabil. ...un vnztor hotrt s vnd ... ,, nu ete foarte grbit, nici nici forat s vnd la orice pre, nici unul pregtit s vnd doar atunci cnd obine un pre considerat nerezonabil n conjunctura existent a pieii. Vnztorul hotrt este motivat s vnd activul n condiiile de pia, pentru cel mai bun pre optimabil. Circumstanele specifice ale proprietarului actual ar face parte din aceasta definiie deoarece vizitatorul hotrt ,, este un proprietar ipotetic. ... ntr-o tranzacie liber...,, nseamn o tranzacie ncheiat de pri ntre care nu exist nici o relaie particular sau special (de exemplu compania mam cu filiala sa, proprietarul cu chiriaul) care ar putea influena preul, ducndu-l la un nespecific pieii sau redxucndul datorit unui element de valoare special. Tranzactia la valoarea de pi se presupune a avea loc ntre parteneri independeni.
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

31

...dup un marketing adecvat...,, semnific faptul c activul va fi oferit pe pia n cea mai potrivit modalitate pentru a se putea obine cel mai bun pre, n conformitate cu definiia valoriide pia. Durata expunerii poate varia n funcie de conjunctura pieii, dar trebuie s fie suficient de mar epentur a permite ca activul s fie cunoscut de un numr adecvat de poteniali cumprtori. Perioada de ofert este anterioar dtaei evalurii. ... n care fiecare parte a acionat n contiin de cauz i prudent...,, presupune c att cumprtorul hotrt s cumpere , ct i vinztorul hotrt s vnd sunt informai de o manier rezonabil n legtur cu natura i caracteristicile activului, cu utilizarea sa actual i cu utilizrile poteniale , cu situaia pieii la data evalurii . Se consider c fiecare parte acioneaz n propriul interes, dispunnd de cunotinele necesare i prudent pu a obine cel mai bun pret corespunztor poziiei ocupate n tranzacie. Prudena este msurat prin referire la conjunctura pieii la data evalurii, neinndu-se seama de eventualele informaii ulterioare acestei date. Nu este neaprat imprudent un vnztor care vinde o proprietate pe o pia cu preuri n scdere, respectiv preuri mai reduse celor anterioare .n asemenea cazuri, valabile i pentru situaii de vnyare i cumprare caracteristica pieilor care nregistreay variaii de preuri (pozitive sau negative). Cumprtorul sau vnztorul prudent va aciona n conformitate cu cele mai bune informaii de pia disponibile la dta evalurii. ...fr constrngere...,, stabilete faptul c fiecare parte este motivat s ncheie tranzacia, dar nici un anu este forat , nici silit n mod nejustificat s fac acest lucru. Valoarea de pia este neleas ca fiind valoarea unui activ , estimat fra se ine cont de costurile de vnyare sau de cumprare i fr nici o prelevare pentru taxe sau impozite asociate tranzaciei. Alte tipuri de valori derivate a valorii de pia (fig.1.1) Valoarea de pia pentru utilizarea existent a unui activ este definit ca valoarea de pia bazat pe continuarea utilizrii sale actuale, considerind c activul ar putea vndut pe pia liber pentru utilizarea sa existent, n condiii de neocupare i n condiiile enumerate n continuare , dar i n concordan cu definiia IVSC/TEGoVA. Valoarea de pia pentru utilizarea existent este suma pentru care un activ poate fi schimbat la data evalurii , pe baza ipotezei de continuare a utilizrii actuale, dar presupunnd c activul este liber, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd ntr-o tranzacie liber, dup un marketing adecvat , n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

32

Fig.2.2 -Termenul de activ a fost adoptat pentru a reflecta accentul pus n aceste standarte pe documentele financiare . Totui termenul proprietate,, poate fi termen sinonim pentru aplicarea generala a definiiei , fiecare element al definiiei are propriul sau cadru conceptual. -Suma estimat... se refer la un pre exprimat monetar de obicei n moned national, pltibil pentru activ ntr-o tranzacie libera pe pia. Valoarea de pia este exprimat ca fiind cel mai probabil pre optimabil n mod rezonabil pe pia la data evalurii, n conformitate cu definiia valorii de pia. Este cel ami bun pre optimabil n mod rezonabil de ctre vnzator i cel mai avantajos pret optimabil n mod reyonabil de ctre cumprtor. Aceast estimare exclude n mod explicit un pre estimat excesiv de mar sau mic, datorat circumstane sau condiii specifice ca finanare atipic, aranjamente de vnzare a unui obiect i lichidarea simultan a acestuia de ctre vnztor printr-un contract de leasing, consideraii sau concesiuni speciale (definit n Standartul 2) Bazele de evaluare distincte de valoarea de pia ca valoare special.Fiind un termen legat de un element excepional de valoare peste sau sub valoarea de pia, valoarea special, poate aprea, de exemplu, ca urmare a asocierii fizice, funcionale, ssau ecomomice a proprietii cu o alt proprietate, de exemplu cu una nvecinat. Este un spor de valoare care poate fi aplicabil unui anumit proprietarsau utilozator al proprietii, mai degraba dect pieii n general, cu alte cuvinte , pentru un cumprtor cu interese speciale.Valoarea speciala poate fi asociat cu elemente ale valorii afacerii.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

33

Evaluatorul trebuie s se asigure c asemenea criterii sunt distincte de valoarea de pia, explicnd orice ipoteze speciale luate n considerare. ...un activ ar putea fi schimbat...,, se refer la faptul c valoaarea unui activ este o sum estimat i nu un pre de vinzare predeterminat sau real. Este preul la care piaa ateapt o tranzacie care ntrunete toate celelalte condiii ale definiiei valorii de pia, ar putea fi ncheiat la data evalurii. ...la data evalurii...,, impune ca valoare de pia estimat specific unui moment , unei dtae precise. ntruct piaa i conjugarea pieii se pot schimba, valoarea estimat ar putea fi incorect sau nepotrivit la un alt moment. Valoarea estimat va reflecta starea efectiv a pieii i conjunctarea valabil la data evalurii, i nu la data anterioar sau ulterioar. Data evalurii , i data evalurii raportului de evaluare pot fi diferite , dar cea de-a doua nu poate s fie anterioar celei dinti. Definiia presupune i faptul c schimbul i ncheierea contractului de vnzare sunt simultane, fr nici o variaie de pre care ar putea, altminteri, avea loc intr-o tranzacie la valoarea de pia. -...pe baza ipotezei de continuare a utilizrii actuale ... specific faptul c doar schimb ofertele de comparare lansate pe pia pentru continuarea utilizrii existente sunt luate n considerare. Rezult c orice valoare mai mare, legat de faptul c activul urma s fie vndut pe o pia liber sau pe baza celei mai bune utilizri, trebue s fie ignorat. -...dar presupunnd c activul este liber/neocupat... subliniaz faptul c nu ar trebui s se in cont de ocuparea efectiv ca motiv de a adopta ipoteza fictiv c proprietarul pltete chirie. Nu se ia n consiuderare c valoarea ar putea fi mrit de actualul ocupant printr-o investiie. Activul trebue considerat liber i disponibil pentru vnzare sau nchiriere la data evalurii. Oferta potenial a actualului ocupant nu trebue exclus, dar nici nu trebuie s presupun c ocupndu-l ar oferi mai mult dect ali cumprtori de pe pia. Acest aspect difer n legislaia german, unde oferta ocupantului actual este ignorat. -... ntre un cumprtor hotrt s cumpere ... ,, se refer la un cumprtor motivat, dar nu silit s cumpere. Aceast cumprtor nu etse nici ultra dirijor, nici determinat s cumpere la orice pre. Acest cumprtor va achiziona mai degrab n conformitate cu realitile pieii curente i cu ateptrile curente ale pieii, dect n funcie de piaa imaginara sau ipotetic a crei existen nu poate fi demonstrat sau anticipat. Cumprtorul luat n considerare nu va plti un pre mai mare dect cel pe care-l cere piaa. Proprietarul actual al activului este inclus ntre cei care formeaz pia. Un evaluator nu terbuie s fac presupuneri nerealiste despre conjunctura pieii sau s considere un nivel al valorii de piaa peste cel care este optimabil n mod rezonabil. -...un vnztor hotrt s vnd ... ,, nu ete foarte grbit, nici nici forat s vnd la orice pre, nici unul pregtit s vnd doar atunci cnd obine un pre considerat nerezonabil n conjunctura existent a pieii. Vnztorul hotrt este motivat s vnd activul n condiiile de pia, pentru cel mai
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

34

bun pre optimabil. Circumstanele specifice ale proprietarului actual ar face parte din aceasta definiie deoarece vizitatorul hotrt ,, este un proprietar ipotetic. - ...ntr-o tranzacie liber...,, nseamn o tranzacie ncheiat de pri ntre care nu exist nici o relaie particular sau special (de exemplu compania mam cu filiala sa, proprietarul cu chiriaul) care ar putea influena preul, ducndu-l la un nespecific pieii sau redxucndul datorit unui element de valoare special. Tranzactia la valoarea de pi se presupune a avea loc ntre parteneri independeni. ...dup un marketing adecvat...,, semnific faptul c activul va fi oferit pe pia n cea mai potrivit modalitate pentru a se putea obine cel mai bun pre, n conformitate cu definiia valoriide pia. Durata expunerii poate varia n funcie de conjunctura pieii, dar trebuie s fie suficient de mar epentur a permite ca activul s fie cunoscut de un numr adecvat de poteniali cumprtori. Perioada de ofert este anterioar dtaei evalurii. ... n care fiecare parte a acionat n contiin de cauz i prudent...,, presupune c att cumprtorul hotrt s cumpere , ct i vinztorul hotrt s vnd sunt informai de o manier rezonabil n legtur cu natura i caracteristicile activului, cu utilizarea sa actual i cu utilizrile poteniale , cu situaia pieii la data evalurii . Se consider c fiecare parte acioneaz n propriul interes, dispunnd de cunotinele necesare i prudent pu a obine cel mai bun pret corespunztor poziiei ocupate n tranzacie. Prudena este msurat prin referire la conjunctura pieii la data evalurii, neinndu-se seama de eventualele informaii ulterioare acestei date. Nu este neaprat imprudent un vnztor care vinde o proprietate pe o pia cu preuri n scdere, respectiv preuri mai reduse celor anterioare .n asemenea cazuri, valabile i pentru situaii de vnyare i cumprare caracteristica pieilor care nregistreay variaii de preuri (pozitive sau negative). Cumprtorul sau vnztorul prudent va aciona n conformitate cu cele mai bune informaii de pia disponibile la dta evalurii. ...fr constrngere...,, stabilete faptul c fiecare parte este motivat s ncheie tranzacia, dar nici un anu este forat , nici silit n mod nejustificat s fac acest lucru. Valoarea de pia este neleas ca fiind valoarea unui activ , estimat fra se ine cont de costurile de vnyare sau de cumprare i fr nici o prelevare pentru taxe sau impozite asociate tranzaciei. Definiia se utilizeaz doar n legtur cu evaluarea n scopul elaborrii documentelor financiare. n baza standartelor i practicii contabile naionale i internaionale , activele imobiliare sunt frecvent nregistrate la costul de achiziie sau la valoarea corect care etse valoarea de pia pentru utilizarea existent. Valoarea de pia pentru utilizarea existent nu se aplic, ca baz de evaluare, la evaluarea proprietilordeinute ca investiii, la proprietile existente n surplus fa de necesitile de

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

35

exploatare i pentru cele clasificate ca active circulante, cazuri n care trebue adoptat valoarea de pia pe baza celei mai bune utilizri. Valoarea corect. Valoarea corect este un concept contabil, cuprins n Standartul Internaional de Contabilitate care este definit ca suma pentru care un activ poate fi schimbat ntre pri informate, hotrte s efectueze o tranzacie liber. Definiia scurt de mai sus este compatibil, la prima vedere, cu definiia TEGoVA a valorii de pia (pentru utilizarea existent). Exist circumstanen care valoarea corectn sensul contabil poate s fie diferit de valoarea de pia, respectiv n cazul n care se pot aplica condiii care s permit vnzarea ordonat, nomala a activelor, sau vnzarea ipotetic s se afle sub o forma de constrngere. Termenul de valoare corect este utilizat, n anumite jurisdicii, pentru a da o definire legal n scopul realizrii unei nelegeri echitabile ntre pri, n cazil unor dispute, nainte de a ajunge n instan sau iniierea unor aciuni n justiie.

Valoarea de pia pentru utilizarea existent Valoarea de lichidare Valoarea corect

Valoarea de inventar

Valoarea de pia

Valoarea de utilizare alternativ

Valoarea de investiie Valoarea negativ

Costul de nlocuire net

Fig.2.3 Alte tipuri de valori derivate a valorii de pia

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

36

Valoarea corect a terenelor i cldirilo reste , de obicei, valoarea lor de pia pentru utiliyarea existent, ceea ce presupune o continuare a utilizrii activului n aceeai afacere sau int-o afacere similar. Aceasta valoare este determinat printr-o evaluare, realizat de obicei de catre evaluatori calificai. Ipoteza ca afacerea este viabil recomand adoptarea valorii de pia pentru utilizare existent. Implicit este conceptul de valoare de deposedare sau costul de nlocuire net, ceea ce reprezint costul, pentru un proprietar ocupant, de a achiziiona de pe pia un activ nlocuitor. Cnd sunt aplicabile asemenea situaii ipotetice, evaluarea pe baza valorii de piapentru utilizare existent poate ajunge la rezultate care ar putea crea interpretri greite dac se raporteaz n alt context. De aceea, este important ca asemenea evaluri s fie ntotdeauna adnotate n mod explicit, astfel nct s reflecte circumstanele speciale ale aplicabilitii lor. Alte comentarii : Exist o ipotez explicit, care trebue s fie rezonabil n toate situaiile, c proprietatea poate fi folosit de proprietar intr-un orizont de timp previzibil, numai pentru utilizare existent. Acea destinaie trebue s fie conform cu legislaia de urbanism, reglementrile de autorizare i cu alte acte normative. Valoarea obinut poate fi egal sau mai mic, dar nu ami mare dect n cazuri excepionale, redate mai jos, fa de valoare stimat prin aplicare aprincipiului celei mai bune i eficiente utilizri. Exemplu de astfel de excepii sunt: n anumite jurisdicii autorizarea personal i alte aranjamente similare nu sunt disponibile pe piaa de ansamblu, care ar fi luat n considerare n considerare ntr-o evaluare n condiiile utilizrii existente putnd s dea natere unei supraevaluri pentru valoare de pia. Problemele de mediu pot afecta negativ valoare de pia dar atta timp ct ncasrile de intermediere nu constitue obligaii legale, ele nu afecteaz valoare de pia pentru utilizarea existent. Restriciile de ncheire care nu au consecine pentru ocupant dar sunt relevante pentru aceast Valoarea obinut ntr-o evaluare pe baza costului de nlocuire net, care este legat de cost i baz de evaluare, dei ele ar influna valoarea de pia. de depreciere n raport cu exploatarea actual a termenului poate i adesea depete valoarea bazat pe o pia liber. Orice utilizare alternativ este deci ignorat ca i orice elemente de valoare speculative, orice valoare atribuit goodwill-lui sau oricrii posibile valori a unei investiii speciale sau unor tranzacii financiare, cum ar fi vnzarea unui activ i nchirierea simultan a acestuia de ctre vnztor printr-un contract de leasing.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

37

Evaluarea poate, totui, s in cont de valoarea atribuit situaia n care se afl compania care exploateaz activele, atunci cnd exist probabilitatea de a nlocui cldirile existente pe baza strategii urmrite cu condiia c aceste schimbri s nu aib ntreruperi majore ale activitii curente. Se presupune c orice parte a proprietii, ocupat fie n trficul proprietarului, fie de ctre proprietar, este liber la data evalurii, i astfel se elimin existena ocupantului actual. Evalurile pe baza utilizrii existente care adopt metoda costului de nlocuire net, presupun implicit c actualul proprietar i contunu activitatea pe amplansamentul respectiv. n anumite jurisdicii se aplic reguli difeite pentru sectorul public sau pentru organizaiile nonprofit. Orice parte a unui imobiliar nchiriat cu contract sau ocupat n alt mod de un ter va fi evaluat lund n considerare acest aspect . Procedura de evaluare cunoscut sub numele de cost de nlocuire net, care n general constitue o abatere de la valorile bazate pe informaiile de pia, poate fi aplicat pentru activele care se vnd rar sau niciodat pentru utilizarea lor existent, cu excepia cazurilor cnd se vnd mpreun cu afacerea. Cnd aplicarea procedurilor bazate pe evaluarea de pia sau pe valoarea de utilizarea alternativ ar conduce la valori sensibil diferite, acestea ar trebui consemnate simultan cu rezultatul obinut pe baza valorii de pia pentru utilizarea existent a activelor respective. Pentru a evita introducerea n eroare a beneficiarilor raportului de evaluare evaluatorul trebuie s se asigure c forma i coninutul rezultatelor prezentate au fost aprobate n mod explicit de el. Valoarea de utilizare alternativ. Valoarea de utilizare alternativ poate fi definit, prin referire la definiiile de baz ale TEGoVA, ca fiind valoarea cu cea mai bun utilizare, alta de ct cea prezent, respectiv cea intenionat sau cea care ar corespunde unei redezvoltri de ctre proprietarul activului de societate de dezvoltare imobiliar sau de ctre ocupantul presupus. Evalurile pe baza utilizrii alternative sunt adesea solicitate n cazul evalurii pentru garanii sau ca parte a analizei privind cea mai bun utilizare, atunci cnd se hotrte amplasarea economic a activelor sau calcularea randamentului real al capitalului utilizat de companie. n confermitate cu prevederile conveniilor europene de contabilitate, valorile de utilizare alternativ, care nu pot fi realizate de ct n caz de lichidare, nchiderea sau schimbarea a aplasamentului afacerii, nu sunt adecvate pentru nregistrrile n contabilitate cu excepia cazului n care administratorii i exprim intenia de a vinde activul, cnd pot reprezenta o parte a estimrii valorii de pia, caz care trebuie menionat distinct n certificatul de evaluare. Cnd valoarea de utilizare alternativ difer n mod semnificativ de valoare pentru utilizarea existent, clientul trebuie informat asupra diferenei, indiferent dac valoarea pentru utilizarea existent a fost stabilit prin referire la informaiile de pia sau de costul de nlocuire net. Valoarea de utilizarea altenativ poate fi negativ aceast valoare negativ apare n mod tipic pentru terenurile nchiriate sau cnd valoare de utilizare actual este mrit datorit unor drepturi

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

38

specifice i/sau unor consideraii privind caracterul afacerii sau limitrilor asupra responsabilitilor legale stricte, care sar aplica la vnzare pe pia liber. Valori negative. Valorile negative apar atunci cnd activele imobiliare, care constitue subiect al unor obligaii contractuale fizice, legale sau financiare, genereaz un cash flow negativ, real sau ipotetic, sau necesit lucrri substaniale de remediere. Aceste avtive devin astfel o datorie sau o valoare negativ. Valori negative pot aprea n cazul unor contracte de nchiriere n care chiria stipulat n contract depete valoarea de pia a chirii. Proprietatea liber (nenchiriat) poate deveni deasemenea o datorie (valoarea negativ) dac costurile legale obligatorii legate de o reclamaie sau cheltuielile necesare pentru ndeplinirea unor cerine legale sau contractuale depesc valoarea proprietii libere de aceste obligaii. Deoarece valorile pozitive sunt nregistrate n costuri atunci i proprietile transparenei impun ca i valorile negative s fie luate n considerare. A raporta valoarea unui drept legal, care n realitate este o obligaie la o valoare 0 ar nsemna c nu se prezint o opinie real i corect asupra situaiei financiare. Orice valoare negativ ar trebui consemnat separat i nu va fi compensat cu valoarea altei proprieti sau altei clase de active. Cnd exist un drept de achiziionare, organizaia sau altp firm de despgubire din partea statului n legtur cu o proprietate cu o valoare negativ, de exemplu n cadrul unui teren poluat, terent afectat de eroziune, teren vizat pentru demolare i cldiri considerate monumente istorice, acest drept la despgubiri nu trebuie luat n considerare n evaluare, de ct dac administratorii firmei proprietare intenioneaz si exercite. Atunci cnd se raporteaz o valoare negativ, trebuie atras atenia directorilor asupra ei prin note suplimentare la raportul de evaluare. Valoarea negativ ar trebui s fie raportat separat i s nu fie agregat cu celelate valori. Costul de nlocuire net. Procedurile care folosesc costul de nlocuire net sau costul de reconstrucie ca baz de evaluare a unei afaceri, cu scopul elaborrii documentelor financiare, sunt recunoscute ca adecvate numai n circumstane limitate, aa cum se precizeaz n EVS 4.07.3 de mai jos. Costul de nlocuire brut este necesar i pentru evaluare efectuat n scopul unei asigurri. Conceptul de cost de nlocuire curent net este, de asemenea, folosit n sensul de valoare de posedare pentru o afacere care funcioneaz, i astfel face partea din calculul valorii de utilizare existent. Utilizarea termenului n acest sens poate genera confundarea cu mai cunoscutul cost de nlocuire net, i deci se recomand ca folosirea lui s fie totdeauna nsoit de explicaii adecvate. Costul de nlocuire net este oprocedur de evaluare folosit n stabilirea valorii pentru utilizarea existent n cazul proprietilor specializate, care se vnd rar sau niciodat altfel de ct ca pri ale unei afaceri. Aceasta nu este considerat o metoda derivat din pia, dei unele analize, care stau la baza unor estimri ale valorii depia se bazeaz pe date derivate din analiza costului de nlocuire a
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

39

vnzrilor instlaiilor de producie. n absena unor date de pia costul de nlocure net este adoptat ca nlocuitor al analizei de pia. Prin urmare este nepotrivit, costul de nlocuire net pentru proprieti deinute ca investiii sau care constitue un surplus f de exploatarea companii. Dup evaluarea terenului i cldirii, evaluatorul trebuie sai foloseasc judecata n baza unor discuii detaliate cu managementul, asupra aspectelor calitative ale proprietii i duratei de via efectiv viitoare a acesteia, innd cont de toate companentele deprecierii economice, legate de mediu, funcionale sau strategice. Deducerile din costul de nlocuire brut ar trebui sa fie fcute pentru fiecare dintre elementele urmtoare i pentru oricare alte elemente importante pentru continuarea duratei de utilizare economic. Procedura standart pentru a calcula deducerea din costul de nlocuire brut pentru determinarea costului de nlocure net, prin metoda liniar const fie prin mprirea vechimii a cldirii cu suma dintre vechimea ei i durata rmas estimat de viaa economic util, sau deducerea din durata estimat de via economic util i mprind rezultatul cu durata estimat de via economic util dac cldirea ar fi nou. Valoarea de investiii. Valoarea de investi ii este valoarea de patrimoniului determinat n baza valorii veniturilor viitoare pentru un investitor concret. Acest neles obiectiv raporteaz obiectul concret cu investitorul concret sau o grup de investitori, avnd un scop sau unele criterii n relaia de investiii. Este valoarea cea mai greu de ales. Este valoarea sau mrimea investiiei n bunul imobil cu care investitorul este de acord. De exemplu se propune spre vnzare o construcie nefinisat sau care va fi vndut la licitaie cu preul de star 5mln lei . aceast construcie poate fi utilizat n mai multe scopuri n construcie se vor mai investi pentru finalizarea ei nk 5-10 mln lei. Evaluatorul trebuie s poat calula la ce valoare trebuie s opreasc investitorul ca investiia s fie rentabil cu gradul de rentabilitate prestabil. Valoarea de inventar. Valoarea de inventar se ntilnete n actele normative a Republicii Moldova referitoare la evaluarea bunurilor imobile entru impozitare. De exemplu un apartament cu dou odi n sectorul botanica are valoarea de pia de 10.000 $. Apartamentul sa vndut cu 10.000 $. Pentru schimbarea titlului trebuie de pltit impozit 2% (200$). Vnztorul i cumprtorul sau nteles c vor indica n contractul de vnzare cumprare nu 10.000$ dar 2000$ atunci impozitul va fi 40$, astfel sa cptat o diferen de 160$ care nu ia ctigat statul dar ipotetic iau ctigat vnztorul i cumprtorul. Ca aa ceva sa nu se ntmple n Republica Moldova exist o metodologie special de evaluare n reyultatul aplicrii ei se va calcula valoarea de inventar care n cazul nostru este egal aproximativ 6000-7000$ .

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

40

Practica evalurii sugereaz c oricare ar fi scopul evalurii, criteriul fundamental este determinarea i explicarea valorii de pia. Astefel , procesul unei evaluri evaluatorul va determina valoarea de pia a bunului imobiliar i acel tip al valorii asupra cruia sa convenit cu beneficiarul evalurii innd cont de scopul evalurii.

2.3 Metode de determinare a valorii bunurilor sechestrate


Valoarea de lichidare prezint o derivat de la valoare de pia, deci pentru determinarea valorii de lichidare mai inti trebuie de detrminat valoarea de pia. n evaluare sunt acceptate trei metode de baz, raportul ntocminduse conform oricror doua din ele.

Abordrile folosite n evaluare

Cheltuielilor

Analizei comparative a vnzrilor


Fig 2.4

Veniturilor

Aprecierea valorii de lichidare a devenit o problem actual, i n prezent, obiectele i cazurile pentru care apare necesutatea aprecierii valorii de lichidare sunt : 1. Obiectele gajului. n cazul oferirii creditelor bancare garantate cu proprieti imobiliare, de exactitatea aprecierii valorii de lichidare depinde asigurarea creditului.

2. Activele ntreprinderii insolvabile i falimentare.


n cazul lichidrii intreprinderilor insolvabile, apare necesitatea evalurii activelor pentru realizarea ulterioar a lor.

3. Bunurile imobile sechestrate.


n cazul sechestrrii bunurilor ca modalitate de asigurare a executrii silite a obligaiei fiscale. Comercializarea acestora se efectueaz la licitaii dup valoarea de lichidare. 4. Orice bun supus vnzrii forate. Cazurile specifice n care vnztorul poate fi silit sau obligat s vnd.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

41

Valoarea de lichidare sau valoare de vnzare forat reprezint valoarea bunului imobil n cazul n care obiectul evalurii este sau urmeaz a fi nstrinat ntr-o perioad de timp foarte scurt i n condiii de expunere pe pia diferite de cele necesare pentru a obine cel ami bun pre de pia. n literatura de specialitate se ntilnesc doua tipuri de valori de lichidare : valoare de lichidare ntemeiat; valaore de vnzare forat.

Valoarea de lichidare apare n urmtoarele cazuri:

Obiectele gajului

Activele ntreprinderii insolvabile i falimentare

Bunuri sechestrate

Orice bun supus vnzrii forate

Fig.2.5 Cazurile pentru care apare necesitatea aprecierii valorii de lichidare

n procesul relaiilor cu bunurile imobile, sistematic se urmresc situaiile care ngreuneaz circulaia obisnuit a bunurilor. Unul din astfel de exemple este necesitatea proprietarului n diferite nprejurri, de a nstrina proprietatea ntr-un termen restrns. Realizarea unei astfel de proprieti este imposibila n preul de pia. Acesta este legat de faptul c obiectele nu pot fi realizate fr petrecerea msurilor necesare pentru cutarea cumprtorului i fr pregtire pentru realizare. Aceasta este o situaie nefavorabil pentru proprietar, deoarece apare lichidarea forat a persoanei juridice. Metoda de determinare a valorii de lichidare prezint n sine problema actual n practica evalurii . Deseori aceasta este legat de evaluarea forat a bunului n cazul falimentrii. De obicei, determinarea valorii de lichidare se face ncepind de la informaia despre perioada de expoziie a obiectelor analogice i, din aceste date aplicnd determinarea coreciei se stabilete valoarea obiectului ce treabuie evaluat. Aceat metod poate da o prezentare autentic a valorii de lichidare prin dezvoltarea pieii la care aparine obiectul evalurii. Totui aplicarea ei poate prea imposibil din cauza lipsei informaiei despre obiecte analogice sau pia la care aparine obiectul s fie nedezvoltat. De obicei, situaia respectiv se ntmpl cu obiectele evalurii pentru care este actual termenul mare de expoziie, aa cum acestea sunt obiectele valorii masive i alte lichiditi joase cu un pre nnalt de
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

42

reproducie; informaia despre nelegerile cu care ori lipsete, ori nelegerile cu ei nu sunt numeroase, i nu pot da o prezuentare adecvat despre aciunea perioadei de expoziie asupra costului obiectului. n continuare vom analiza valoarea de lichidare care corespunde cu abordarea veniturilor. nainte de toate este bine de a clarifica c valoarea nu se ia de la caracteristicile obiectului, dar de la relaiile care se efectueaz n jurul acestui obiect. Determinarea valorii n contextul abordrii veniturilor este constituit din ceea ce inveatitorul potenial nu va plti o sum mare pentru bunul imobil dect valoarea prezent, care va aduce venituri n viitor. Nu face de a aduce argumente, c valoarea de lichidare a obiectelor supuse evalurii, ntotdeauna este mai mic dect valoarea de pia. Dac vom analiza punctul de vedere al potenialului cumprtr care a obinut imobilul dup valoarea de lichidare, la care n rezultat nu va fi puse restricii la perioada de expoziie vom observa c el poate vinde acest imobil la preul de pia. n rezultat, diferena dintre valoarea de pia i valoarea de lichidare va fi venitul curat al cumprtorului. n acest mod va fi atrgtor pentru investitori posibilitatea de a obine obiectul cu valoarea de lichidare ca dup aceea s le vnd la valoarea de pia. Reieind din definirea valorii de lichidare (valoarea de lichidare reprezint valoarea bunului imobil n cazul n care obiectul evalurii este sau urmeaz a fi nstrinat ntr - o perioad de timp foarte scurt i n condiii de expunere pe pia diferite de cele necesare pentru a obine cel mai bun pre de pia), rezultatul evalurii n condiiile unei perioade fixate de expunere, ndeosebi, dac aceast perioad este mai mic dect cea rezonabil, nu constituie valoarea de pia a obiectului, ci valoarea lui de lichidare. Exist mai multe clasificri ale factorilor de influen asupra valorii de pia a imobilelor, dar valoarea de lichidare este influenat i de ali factori ce difer de factorii de influen asupra valorii de pia. Aceti factori caracterizeaz mediul i condiiile n care au loc vnzrile forate. n rezultatul analizei a diferitor cazuri pentru carea aprut necesitatea aprecierii valorii de lichidare, factorii principali ce influeneaz asupra mrimii valorii de lichidare a imobilelori respectiv care determin mrimeaajustrii pentru perioada fixat de expunere i condiiile forate ale vnzrii pot fi clasificate n felul urmtor : factori obiectivi factori subectivi

Factorii obiectivisunt factorii generali ce influeneaz mrimea valorii de lichidare n orice situaie, indiferent de opinii, voine, etc. Toi factorii obectivi influeneay reciproc unul asupra celuilalt. De exemplu, o conjunctur benefic a pieii poate diminua perioada de expoziie pe pia. La rndul su, factorii obiectivi pot fi divizai n urmtoarele categorii:
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

43

- factori economici; - factori organizatorici; Factorii economici reprezint de fapt, factorii ce determin speicficul vnzrii forate (fig. ). Ctre aceast categorie pot fi enumerai urmtorii factori :

1. perioada de expunere pe pia, care este unul din factorii decii ce influeneaz diferena ntre
valoarea de pia i valoarea de lichidare. Cu ct mai mic este perioada fixat de expunere a proprietii lichidate, comparativ cu perioada rezonabil de expoziie, cu att mai mult se va micora valoarea apreciat. Perioada de expunere pe pia este factorul ce influeneaz substanial asupra celorlali factori, att n sensul intensificrii ct i reducerii influenei lor. Evident, c odat cu mrirea perioadei fixate de expunere exist mai multe posibiliti de a ntreprinde anumite msuri eficiente de marketing, atenuarea influenei negative a factorilor de conjunctura pe termen mic;

2. atractivitatea general investiional a obiectului, care depinde de destinaia lui funcional,


amplasament, starea fizic i de ali factori, influennd direct nivelul cererii;

3. factorii separrii, modul de influen a acestor factori se reduce la faptul, c multe obiecte
din componena unui complex patrimonial nu preyint interes n cazul separrii lor n urma lichidrii i nu pot fi realizate de fapt la un pre acceptabil, n timp ce n cadrul ntreprinderii ce lichideaz acest obiect au o valoare semnificativ. O influen negativ, n ceea ce privete aspectul analizat, etse cauzat n primul rnd reputaiei firmei (goodwill) care include n sine valoarea personalului, relaiile cu furnizorii, etc. n cadrul lichidrii companiei, realizarea acestui activ nematerial, practic nu etse posibil;

4. mrimea absolut a valorii de pia a obiectului cu ct este mai mare valoarea de pia, de
regul, scade lichidarea, care se explic prin numrul foarete redus al cumprtorilor poteniali, necesitatea de acumulare a unei sume considerabile de mijloace bnetin termeni redui, etc. ;

5. conjunctura pieii n decursul perioadei de expoziie : stare ageneral pe pia este predispus
schimbrilor cnsiderabile, influennd raportul dintre cerere i oferta la imobilul concret. Cu ct aceast perioad etse mai mare , cu att mai multe posibiliti exist de a analiza situaia pe pia i de a selecta varianta optim n situaia creat.

6. nivelul marketingului : obiectul poate fi expus pe pia pe o duirat destul de lung, dar cu
mijloace insuficiente. Din punct de vedere economic factorul vnzrii forate este mprit n doua tipuri: exterioar; interioar.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

44

Vnzrile forate economice exterioare ale obiectelor reprezint n sine necesitatea vnzarii acestor obiecte, influenat de necesitatea mririi obligaiei sau ali factori externi. Vnzrile forate economice exterioare reprezint n sine necesitatea vnzrii acestor obiecte, cu condiia c ele nu vor mai fi surse de profit economic, iar controlul asupra lor totdeauna trebuie realiyat pentru determinarea cheltuielilor

. Vnzare forat

Economic

Neeconomic

Exterioar

Interioar

Exterioar

Fig.2.6 Clasificarea vnzrilor forate

. Factorii organizatorici exprim specificul obiectului vinzrii forate. Aceti factori se evideniaz n special la obiectele, proprietarii sau conductorii crora sunt iresponsabili fa de documentaiareferitor la aceste obiecte. Deseori aceste cazuri sunt destul de dificile. De exemplu, inventariereai evaluarea fondurilor fixe ale unei ntreprinderi n procesul de faliment ntotdeauna este complicat, din cauza lipsei paapoartelor tehnice pentru utilaje i lipsei dosarelor cadastrale ale imobilelor. Uneori se ntmpl s lipseasc chiar i actele ce confirm dreptul de proprietate. Aceat situaie este caracterizat n mod special pentru localitile rurale, unde din cauza veniturilor joase ale agenilor economici, unele obiecte sunt nstrinate n contul datoriilor, doar n baza unor acte de predare primire. Toate aceste momente conduc la aceea, c pin la alctuirea planului de lichidare i determinarea perioadei de lichidare, este necesar mai nti de a scoate n eviden toate proprietile ntreprinderii, de a reconstitui toate lanurile unor sau altor obligaiuni att din partea ntreprinderii ct i din partea partenerilor ei. Aceste momente conduc la complicarea evalurii, stabilirii valorii de lichidare, si a procesului de lichidare. Cu toate acestea, trebuie de menionat, c factorii analizai nu ntotdeauna influeneaz negativ. O structur organizatoric la nivel i o munc contiinioas a angajailor compartimentelor unei ntreprinderi, pot contribui substanial la urgentarea proceselor de lichidare. Iar n tipul rezervat pentru descoperirea situaiilor reale n care se afl proprietile, n cazul lipsei claritii acesteia, de alturat perioadei de expoziie pe pia a obiectelor evalurii, ceea ce reprezint unul din factorii nu mai puin importani de influen asupra valorii de lichidare.
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

45

Factorii subiectivi reflect voina i comportamentul participanilor n procesul vnzrii forate i pot fi divizai n : factori psihologici; factori de risc. obiectelor vnzrii forate. Influena acestor factori etse dubl : innd cont c

Factorii psihologici reprezint aspectul psihologic al vnzrii forate, i se refer la comportamentul cumprtorilor vnztorul se afl n condiii dezavantajoase, cumpartorii ncep s manevreze cu preul, iar pe de alt parte, concurnd unul cu cellalt, cumprtorii sunt nevoii s mearg la compromis pentru a nu pierde proprietatea propus vnzrii. Factorii de risc influena semnificativ a factorilor de risc se evideniaz la aprecierea valorii de lichidare a obiectelor gajului i a bunurilor sechestrate ca modalitate de asigurare a executrii silite a unei obligaiuni. Factorii de risc includ : riscul obinerii dreptului de proprietate absolut, ridscul existenei defectelor sau a datoriilor ascunse. Factorii valorii de lichidare

Obiectivi
Factorii economici Factorii organizatorici

Subiectivi
Factorii psihologici Factorii de risc

Perioada de expunere pe pia Atractivitatea general investiional Factorul separrii

Mrimea absout a valorii de pia

Conjunctura pieii

Nivelul marketingului

Fig.2.7 Factorii ce influeneaz valoarea de lichidare

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

46

Depistarea i evidena factorilor ce influeneaz asupra mrimii valorii de lichidare a obiectului este o problem destul de dificil. Fiecare caz de determinare a valorii de lichidare, necesit o abordare individual, deoarece numrul factorilor i gradul de influen a lor este diferit pentur diferite tipuri de obiecte i cazuri de determinare a valorii de lichidare. Aa deci, aprecierea valorii de lichidare poate fie fectuat n urmtoarele etape : determinarea valorii de pia a obiectului evalurii, cu evidena risucrilor specifice vnzrii forate; determinarea factorilor ce influeneaz mrimea coeficientului de lichidare; evaluarea cantitativ a ponderii fiecrui factor ; determinarea cantitativ a influenei factorilor enumerai mai sus asupra valorii proprietii, precum i aprecierea valorii de lichidare n baza valorii de pia. Evident valoarea de lichidare este influenat de o serie de factori importani. Or, perioada de expunere pe pia reprezint unul din factorii decisivi ce influeneaz diferena dintre valoarea de pia i valoarea de lichidare. Cu ct mai mic este perioada fixat de expunere, comparativ cu perioada rezonabil, cu att mai mult se va micora valoarea apreciat a proprietii de lichidat. Perioada de expunere pe pia este factorul ce influeneaz substanial ceilali factori - att n sensul intensificrii ct i reducerii aciunii lor. ntr-o perioad fixat de expunere mai mare avem mai multe posibiliti de a ntreprinde msuri eficiente de marketing, atenuarea influenei negative a factorilor de conjunctur, etc.

Dac perioada fixat nu este mai mic dect perioada rezonabil de expunere pe pia, atunci obiectul posed valoare de pia. Evident, cu condiia existenei i ai altor caracteristici ce reiese din definirea valorii de pia. Cu alte cuvinte, obiectul evalurii posed valoare de pia n condiiile unei perioade rezonabile de expunere, iar pentru diferite perioade fixate, mai mici dect perioada rezonabil de expunere, obiectul evalurii poate s posede diferite valori de lichidare.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

47

Fig.2.8 Dependena valorii estimate de perioada de expunere pe pia

A
k1 k2 Pfix. exp k3

Prez. exp unde: Prez. exp - perioada rezonabil de expunere pe pia; Pfix. exp - perioada fixat de expunere pe pia; sectorul A+B - valoarea de pia a obiectului; sectorul A valoarea de lichidare; sectorul B diferena dintre valoarea de pia a obiectului i valoarea de lichidare; k1, k2, k3 - niveluri ale valorii de lichidare pentru diferite perioade fixate, altele dect cele la care ar putea fi obinut valoarea de pia. Reieind din acest grafic, putem afirma urmtoarele: Prez. exp. Pfix. exp. Vp sau Vmax Vl sau Vmin

n practic, cazul n care perioada fixat de expunere coincide sau este mai mare dect perioada rezonabil de expunere, se ntlnete destul de rar. Pentru noi prezint interes cazul cnd perioada fixat este mai mic dect perioada rezonabil de expunere. Anume aceast situaie necesit o abordare mai detaliat innd cont de importana ei practic.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

48

Att perioada rezonabil, ct i perioada fixat de expunere pe pia, stau la baza principiului formulat de V. Galasiuc - principiul realizrii obiectului fr pierderi la un pre inferior celui de pia. n prezent principiul enunat este utilizat de majoritatea evaluatorilor din RM la determinarea mrimii valorii de lichidare. Esena acestui principiu const n faptul c pierderile generate de realizarea obiectului la un pre inferior celui de pia trebuie s fie recuperate prin plasarea (investirea) n timpul cel mai apropiat a veniturilor obinute de la realizarea obiectului (mai mici dect n condiii reale de pia).

n context, formula care permite determinarea valorii de lichidare a obiectului n baza valorii de pia a acestuia, cu evidena perioadei fixate de expunere i a perioadei rezonabile de expunere, ar fi urmtoarea:
VP i 1+ m
nm

VL =

unde: VP valoarea de pia; VL valoarea de lichidare; n numrul de ani, perioada de scontare; m - periodicitatea capitalizrii; i rata de scont anual. nm numrul perioadelor de calculare a procentelor pentru termenul ce corespunde perioadei de scontare. Determinarea valorii de pia, periodicitatea capitalizrii i rata anual a dobnzii constituie elemente, determinarea sau selectarea crora nu prezint mari dificulti. Perioada de scontare reprezint de fapt, diferena dintre perioada rezonabil de expunere pe pia i perioada fixat, i poate fi prezentat prin urmtoarea formul: n = Prez. exp. P fix. exp Aa dar, anume de mrimea acestor dou componente depinde diferena dintre valoarea de pia i valoarea de lichidare.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

49

Merit atenie faptul c n practica evalurii aceste mrimi sunt stabilite i tratate n mod individual de ctre evaluatori. Prin aceasta i se explic obinerea a diferitor rezultate n urma evalurii unor bunuri imobile similare.

Reieind din definirea perioadei fixate de expunere (Perioada fixat de expunere reprezint perioada de expunere pe pia care se stabilete de ctre client i constituie drept condiie esenial de determinare a valorii, la care obiectul evalurii poate fi vndut n limitele perioadei fixate de expunere, precum consider evaluatorul, dac va fi expus la aceast valoare pe o pia liber ndat dup data evalurii [3]), mrimea acestei perioade trebuie stabilit de ctre client, innd cont de specificul cazului concret de evaluare, i e normal s difere de la caz la caz. n ceia ce privete mrimea perioadei rezonabile de expunere pe pia (Perioada rezonabil de expunere pe pia - reprezint perioada de expunere a obiectului n condiiile n care, obiectul este propus vnzrii la valoarea ce corespunde valorii de pia a obiectului pe o pia liber concurenial i este considerat rezonabil din punctul de vedere al vnztorului tipic al categoriei de active respective [3]), aceasta trebuie determinat n baza datelor reale despre tranzaciile cu obiecte imobiliare cu diferite destinaii funcionale i care au loc pe pia n condiiile concurenii libere. Vom accentua, de asemenea, c determinarea mrimii perioadei rezonabile de expunere pe pia este actual i necesar i nu trebuie s fie confundat cu mrimea perioadei fixate de expunere, elemente care n unele cazuri pot s i coincid. Formula de calcul a duratei medii a perioadei rezonabile de expunere pe pia a imobilelor poate fi exprimat n felul urmtor:

Prez. med. = N1 * Prez. exp.1 + N2 * Prez. exp.2+.... + Nn * Prez. exp.n / N1+ N2+... + Nn unde: Prez. med - durata medie a perioadei rezonabile de expunere pe pia; N1, N2, Nn - numrul tranzaciilor efectuate la perioade de expunere pe pia identice; Prez. exp- perioada rezonabil de expunere pe pia.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

50

Efectund o analiz a tranzaciilor cu obiecte imobiliare de diferite destinaii funcionale, precum i n baza propriei experiene, am ajuns la concluzia c perioada rezonabil de expunere pe pia, utiliznd formula de mai sus, constituie, n mediu, precum urmeaz: Imobil comercial Prez. med = 14 * 8 luni + 26 * 7+19 * 6/ 14+26+19 = 6,92 luni = 0,58 ani Imobil industrial Prez. med = 6 * 10 luni + 8 * 13+14 * 11+ 4*14 / 6+8+14+4 = 11,73 luni = 0,97 ani Imobil cu destinaie locativ (apartamente) Prez. med = 32* 2 luni + 24 * 5+53 * 3+18*1 / 32+24+53+18 = 2,84 luni = 0,24 ani Imobil cu destinaie locativ (case de locuit individuale) Prez. med = 18* 8 luni + 23 * 5+27 * 6/ 18+23+27 = 6,20 luni = 0,52 ani Terenuri destinate construciilor Prez. med = 17 * 3 luni + 15* 2+26 * 1/ 17+15+26 = 2,3 luni = 0,19 ani n urma efecturii a mai multor exemple de calculare a valorii de lichidare a imobilelor cu diferite destinaii funcionale pentru durata medie a perioadei rezonabile de expunere pe pia, perioada fix constituind 20 zile sau 0,056 ani i 30 zile sau 0,083 ani, rata de scont anual - 33 %, numrul capitalizrilor pe an 1, au fost obinute urmtoarele rezultate:

Tabelul 1.1 Determinarea raportului Valoarea de lichidare / Valoarea de pia Nr. Categorii de imobil Perioada fixat 1, ani Perioada rezonabil medie, ani Raportul valoarea de lichidare / valoarea de pia1 86 % 95 %. Perioada fixat 2, ani Perioada rezonabil medie, ani Raportul valoarea de lichidare / valoarea de pia 2 87 % 96 %.

1 2

3 4

Imobil comercial Imobil cu destinaie locativ (apartamente) Imobil industrial Imobil cu destinaie locativ (case de locuit

0,056 0,056

0,58 0,24

0,083 0,083

0,58 0,24

0,056 0,056

0,97 0,52

77 % 87,6 %

0,083 0,083

0,97 0,52

78 % 88,3 %.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

51

individuale) Terenuri destinate construciilor


Continuare tabel 1.1

0,056

0,19

96,6 %

0,083

0,19

97,2 %

n urma calculelor efectuate conform metodologiei V. Galasiuc, lund n consideraie duratele medii a perioadelor rezonabile de expunere pe pia enumerate mai sus, se poate concluziona urmtoarele: Valoarea de lichidare trebuie i poate fi determinat i justificat att pentru diferite durate ale perioadei rezonabile ct i pentru perioade fixate de expunere pe pia; Raportul Valoarea de lichidare / Valoarea de pia, se micoreaz odat cu micorarea perioadei fixate de expunere pe pia; Cu ct mai mare este intervalul de timp ntre perioada rezonabil de expunere pe pia i perioada fixat de expunere (perioada de scontare), cu att mai mic este valoarea de lichidare comparativ cu valoarea de pia; Valoarea de lichidare obinut n baza acestei metodologii nu poate fi interpretat de ctre proprietarii bunurilor evaluate ca o pierdere de valoare, ci o valoare maxim posibil i justificat n condiiile cnd obiectul este supus realizrii ntr-o perioad de timp fixat.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

52

Capitolul III Aspecte practice a evalurii imobilului sechestrat


3.1 Condiii i date generale privind evaluarea

Scopul evalurii const determinarea valorii de pia a unui depozit de pe strada Miorita 3, pentru a determina valorea de lichidare in scop de sechestru.. 1. Prezentul raport este valabil integral i numai n scopul indicate n el. 2. Evaluatorul nu poart rspundere pentru descrierea juridic a dreptului asupra proprietii evaluate sau pentru chestiunile ce in de examinarea dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate al proprietii evaluate se consider autentic. Proprietatea evaluat se consider liber de orice pretenii sau restricii n afar de cele indicate n raport. 3. Evaluatorul presupune lipsa oricror factori ascuni care influeneaz valoarea i starea proprietii. De asemenea, nu poar rspundere pentru existena unora asemenea factori ascuni nici pentru necesitatea elucidrii lor. 4. Datele obinute de evaluator i care se cuprind n raport, se consider veridice. Totodat, evaluatorul nu poate s garanteze veridicitatea absolut a informaiei. De aceea pentru toate datele se indic surse de informaii. 5. Nici clientul, nici evaluatorul nu pot folosi raportul altfel dect conform prevederilor contractului de prestare a serviciului de evaluare.

6. Informaia rezultant evalurii este strict confidenial i poate fi oferit numai n cazurile
prevzute de legislaia n vigoare a Republicii Moldova.

7. Prerea evaluatorului referitor la valoarea proprietii este valabil numai la data evalurii.
Evaluatorul nu i asum rspundere privind schimbarea factorilor economici, juridici, sociali, legislativi i altor factori care pot interveni dup evalurii, influiennd situaia economic n ar i respectiv, valoarea obiectului evalurii. 8. Evaluatorul nu-i asum nici o responsabilitate pentru existena vreunui contaminant i nici nu a solicitat o expertiz sau o cercetare tiinific necesar pentru a fi descoperit. Dac ulterior se va stabili c exist o contaminare pe proprietatea analizat aceasta ar putea diminua valoarea raportat.

9. Raportul de evaluare conine opinia profesional a evaluatorului referitor la valoarea


imobilului, li nu reprezint garania c bunul imobil va fi comercializat n mod obligatorii la preul indicat n prezentul raport.

Evaluatorul care execut evaluarea n baza cunotinelor i convingerilor lui confirm c: 1. Afirmaiile i faptele cuprinse n raport sunt exacte i corecte. 2. Analiza, opinia i concluziile corespund supoziiilor fcute i condiiilor limit analiza independent i profesional; precum i concluziile i aparin personal.
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

53

3. Evaluatorul nu a avut interes material curent sau de perspectiv privitor la obiectul evalurii i este liber de orice angajamente suplimentare fa de careva parte legat de obiectul evalurii. 4. Plata pentru serviciile de evaluare nu ine de o anumit mrime a valorii obiectului evaluat i nu depinde de asemenea de careva valoare calculat n prealabil sau de valoarea stabilit n favoarea uneia din pri. 5. A fost efectuat cercetarea personal a bunului imobil supus evalurii la 15 aprilie 2009 de ctre Covbasa Ecaterina, n prezena reprezentantului proprietarului. Tabelul 3.1 Definirea misiunii de evaluare 1 2 3 4 5 6 7 8 Obiectul supus evalurii Domeniul de activitate Scopul evalurii Destinaia evalurii Adresa obiectului Data inspectrii Data evalurii Cursul euro conform BNM Depozit Prestri servicii transport Determinarea valorii de lichidare In scop de sechestru mun. Chiinu, str. Miorita, 3 15.04.2009 20.04.2009 15,3

Sursa: [completat de autor]

La evaluarea obiectului executorul s-a condus de Regulamentul provizoriu privind evaluarea imobilului Nr. 958 din 04.08.2003, Standardele Profesionale Europene pentru evaluarea proprietii imobiliare elaborate de TEGOVA, alte Acte Legislative i documente normative ale Republicii Moldova. n procesul evalurii obiectului pentru determinarea valorii de pia, s-a aplicat 3 abordri de evaluare: abordarea prin cost, abordarea prin venit i prin comparaia vnzrilor. Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri care sunt utilizate de ctre evaluatori pentru a estima valoarea bunului imobiliar. Procesul evalurii cuprinde urmtoarele etape: definirea misiunii de evaluare; colectarea i analiza datelor; aplicarea metodelor de evaluare; reconcilierea rezultatelor i estimarea valorii finale; elaborarea raportului de evaluare.

n procesul de evaluare au fost acumulate toate datele posibile, inclusiv:


Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

54

informaia pus la dispoziia evaluatorului de ctre proprietarul obiectului evalurii (dosarul cadastral, informaia contabil); informaia privind preurile ofertei la nomenclatura analogic a obiectelor scoase pe pia de ctre bursele imobiliare. informaia Comisiei republicane permanente pentru organizarea evalurii i comercializrii bunurilor sechestrate, publicate n Monitorul Oficial din perioada 2002 2004. inspectarea bunului imobil. Abordrile de evaluare aplicate pentru a determina valoarea de pia conform legislaiei

Republicii Moldova snt: 1) Abordarea cheltuielilor const n estimarea valorii de pia a obiectului evalurii ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui n starea curent sau reproducerea calitilor lui de consum. 2) Abordarea veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil n baza venitului operaional net, ce poate fi generat de acest bun n viitor. 3) Abordarea comparativ a vnzrilor nu a fost aplicat din motiv c nu dispunem de obiecte similare obiectului evalurii din cauz c farmacia se afl n sat.

Bunul imobiliar prezentat evaluatorului constituie un depozit avnd o suprafaa de


559,13m2. Depozitul a fost construit n anul 1980 i la data evalurii se afl ntr-o stare tehnic

satisfctoare. Starea ecologic este bun, relieful este puin nclinat. O importan deosebit o are zona n care este amplasat bunul imobil, deoarece este o zon cu o infrastructur foarte dezvoltata. Pereii intermediari i exteriori snt executai a cldirii sunt executai din piatr tiat, iar cei despritori din crmid. Accesul la transport este liber i comod. Pe parcursul anilor s-au efectuat reparaii de renovare curente n interiorul cldirii, ultima reparaie fiind executata n anul 2004. Datele i argumentarea lor obinute n tabela dat au fost obinute n baza raportului, ce este reprezentat n tabelul 3.2.
Tabelul 3.2 Descrierea locului amplasarii bunului imobil Nr. Indicatorii 1 Adresa obiectului 2 Locul amplasarii obiectului evaluarii 3 Particularitatile locale de amplasament 4 Destinatia 5 Dreptul de proprietate 6 Factorii de plus valoare si minus valoare Caracteristica Mun. Chiinu Sectorului Telecentru, Str. Mioria 3 Zona de margin a or. Chiinu Depozit privat -acces la transportul: 5m -centre comerciale: 30m

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

55

Sursa: [completat de autor]

Continuare tabel 3.2

Cldirea supus evalurii are urmtoarele elemente constructive: fundamentul construciei este din elemente prefabricate, pereii exteriori sunt construii din piatr tiat,iar cei despritori din crmid, pardoseala este din beton, planeul din elemente prefabricate, acoperiul din foi metal profilat, uile din lemn i PVC interioare si din fier exterioare , ferestrele PVC. Datele cu privire la caracteristicile tehnice le reprezentm n tabelul 3.3. Tabelul 3.3 Caracteristicile tehnice a bunului imobil Nr.cr. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 Indicatori Tipul obiectului evaluarii Numarul de nivele Nivelul amplasarii obiectului Amplasarea in ora Subsol Grupul de capitalizare a cladirii Suprafata totala a constructiei Volumul constructiei Inaltimea cldirii Seismicitatea cladirii luate in calcul Descrierea elementelor constructive: 12 fundaia pereti exteriori pereti despartitori acoperi pardoseala IST U/M m2 m3 m Caracteristica Depozit 1 Periferie Nu este II 559,13 2516,35 4,2 1,04 Elemente prefabricate Piatra taiata Caramida Metal profilat Beton (mozaic) Asigurat Exterioara nu exist Interioara exist
Sursa: dosarul de inventariere tehnic

Finisajul interior,exterior

Starea tehnica a obiectului este bun, lund n consideraie faptul c a fost construit n anul 1980. Obiectul evalurii a fost supus unei reparaii capitale i odat la 7-8 ani unei reparaii curente. Determinarea valorii de pia a bunului imobil cere aplicarea tuturor abordrilor. Abordarea cheltuielilor const n estimarea valorii de pia a obiectului evalurii ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui n starea curent sau reproducerea calitilor lui de consum. Nectnd c valoarea calculat prin aceast metod poate fi diferit de valoarea de pia, metoda cheltuielilor este deseori cea mai potrivit.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

56

Principiul de baz a metodei cheltuielilor este principiul substituiei care susine c cumprtorul care este bine informat i prudent nu va plti pentru un bun imobil o sum mai mare dect suma minim pentru care poate fi procurat un alt bun imobil cu o utilitate similar. La utilizarea metodei cheltuielilor se calculeaz valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire din care se exclude uzura. Valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire se estimeaz prin aplicarea urmtoarelor metode: o o o Metoda comparaiilor unitare; Metoda costurilor segregate; Metoda cantitativ;

Abordarea costurilor
n cadrul acestei metode s-a determinat valoarea de reconstituire a obiectului evaluat. Valoarea de reconstituire tehnologii i manoper. reprezint totalitatea costurilor determinate n preuri curente, pentru a construi o copie exact a construciei evaluate, folosind aceleai materiale de construcie,

Consecutivitatea etapelor de determinare a valorii de pia a obiectului evaluat prin metoda costului este prezentat n urmtorul algoritm:
Prin valoare de reconstituire se nelege totalitatea costurilor, exprimate n preuri curente necesare pentru crearea copiei echivalente cu cea a obiectului evaluat, utiliznd aceleai materiale de construcii, tehnologii i manoper. Prin valoarea de nlocuire se nelege totalitatea costurilor, exprimate n preuri curente, pentru a construi un obiect cu o utilitate echivalent cu cea a obiectului evaluat, folosind materiale moderne de construcie, tehnologii de construcie contemporane, proiecte i design actualizate. Dup determinarea valorii de reconstituire sau de nlocuire se calculeaz deprecierea. De obicei se determin 3 feluri de deprecieri: a) Uzura fizic este pierderea valorii, n urma nrutirii strii fizice a obiectului n urma aciunii factorului temporal i a altor factori exteriori (factori fizici, chimici, exploatare incorect a bunului, ntreinere nesatisfctoare etc.).

b) Depreciere funcional deprecierea legat de dezvoltarea tehnologiilor moderne care


permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinele peii.

c) Deprecierea economic deprecierea determinat de influena unor factori exteriori asupra


obiectului evalurii. Factorii exteriori includ: schimbrile n economia rii, schimbrile pe piaa obiectului evalurii, modificrile n legislaia naional, modificrile condiiilor de finanare i altele.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

57

Formula general de determinare a valorii proprietii imobiliare prin abordarea cheltuielilor este urmtoarea: V = V t + ( V c - D ); Unde: V - valoarea proprietii imobiliare; V t - valoarea terenului; V c - valoarea construciei noi; D - mrimea deprecierii;

Dat fiind faptul, c imobilul evaluat, se afl pe un teritoriu cu drept comun de folosire a terenului, valoarea terenului la evaluarea n cauz i anume la stabilirea valorii de pia prin metoda costurilor, care se efectueaz pentru un depozit n scop de sechestrare, nu se va lua n calcul.
Pentru a determina valoarea de reconstituire a obiectului este nevoie de a se aplica diferii coeficieni, indicatori, corecii care sunt artai i calculai n tabela de mai jos. Uzura fizic o vom determina folosind metoda normativ, care presupune determinarea mrimii uzurii fizice n baza analizei tehnice a elementelor constructive de baz ale cldirii. Aceast metod se aplic n dou etape. 1. Se determin uzura fizic a fiecrui element constructiv:
Uf = GS el * U fe 100 ,%

2. Se determin uzura fizic a ntregii construcii:


U f .c . =

U
GS c

fe

* 100 %

Urmtoarea etap este calculul uzurii depozitului i este efectuat n tabelul 3,5.

Tabelul 3.5 Determinarea gradului de uzur a construciei

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

58

Denumirea elementelor constructive Fundaie Perei portani Perei despritori Planseu Acoperi Pardoseala Goluri Finisarea LET Alte lucrri Total
Sursa: [completat de autor]

Greutatea specific, % 10 28 6 16 7 8 8 4,0 3 10 100

Procentul de uzur a elementului (%) 40 44 40 45 56 44 5 35 40 44 x

Procentul de uzur din cldire, % 4,00 12,32 2,40 7,20 3,92 3,52 0,40 1,40 1,20 4,40 40,76

Concluzie : Conform tabelului 3.5 uzura fizic a obiectului evaluat constitue 40,76 %
La determinarea valorii de reconstituire a bunului imobil e necesar de luat n consideraie mrimea deprecierii acumulate, care reprezint reducerea calitilor de consum al bunului imobil din punct de vedere a al cumprtorului potenial i se manifest prin diminuarea valorii bunului n urma aciunii diferitor factori. Din culegerea indicilor comasai numrul 28, valoarea de reconstituire pentru 1 m 3 este de 14,9 ruble, actualiznd preul pentru 1m 3 mai nti pentru anul 1984 apoi pentru 1991 i n final n preuri curente. Cunoscnd volumul total al construciei se calculeaz valoarea de reconstituire pentru ntreaga construcie tabelul 3.4, Tabelul 3.4 Informaie pentru determinarea valorii de reconstituire a depozitului

Denumirea obiectului Volumul, m 3 /Suprafaa, m 2 Numrul culegerii indicilor comasai Valoarea de reconstituire la 1 m 3 , ruble Coeficieni seismici Corecii 1969-1984 1984-1991 1991-2009 Anul construciei
Sursa: [completat de autor]

Depozit 2516,35 Nr. 1, tabelul 22 14,9 1,04 1,19 1,49


19,926

1980

Continuare tabel 3.4

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

59

Tabelul 3.5 Determinarea valorii de reconstituire a depozitului Indicele Obiectul Grupa capitalizrii Numrul culegerii i a tabelului Costul a 1 m.c. (rub. 1969) Coeficientul de corecie, seismicitate, % Costul a 1 m.c. corectat (rub. 1969) Indicele modificrii preurilor din 1969 n 1984 Indicele modificrii preurilor din 1984 n 1991 Indicele modificrii preurilor din 1991 n sem. I anul 2009 Valoarea de reconstituire, lei/m3 Volumul construciei, m.c Coeficientul T.V.A. CI BI Valoarea de reconstituire, lei Suprafaa integral a cldirii, m2 Valoarea de reconstituire, lei/m2 Suprafaa obiectului evalurii, m2(pe perimetrul exterior) Valoarea de reconstituire a obiectului evalurii, lei Uzura fizica deprecierea funcioanl depreciere economic deprecierea acumulat Valoarea estimat, lei
Sursa: [completat de autor]

Valoarea Depozit II ICVR 1 , tab. 22 14,9 1,044 15,56 1,19 1,49 19,926 549,59 2 516,35 1,2 1,1 1,25 2 281 892 599,13 3 809 599,13 2 281 892 40,76 0 0,00 40,76 1 351 792,91

Concluzie: Valoarea obiectului evaluat, conform calculelor efectuate prin abordarea costurilor constitue 1 351 792,91 lei, sau 88 352,4 euro.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

60

Abordarea veniturilor
Estimarea valorii de pia a obiectului prin abordarea venitului s-a realizat n baza analizei datelor privind venitul i cheltuielile generate de bunul imobil respectiv, i aplicnd procedura de actualizare a fluxurilor de numerar. Prima etap n aplicarea abordrii venitului a constat n prognozarea veniturilor viitoare generate de obiectul dat. Calculele snt prezentate n tabelele de mai jos:

Tabelul 3.6 Stotal inclusiv Arenda VBP DSL VBE CO VON


a= r=
Sursa: [completat de autor]

599,13 519,13 12 78 594,72 25% 58 946,04 20% 47 157


15+7,3+4,7=27% 27-5=22%

80 4 euro/an euro/an

auxiliar euro/m.p./lun

Metoda adiionrii Metoda Gordon

Tabelul 3.7: Estimarea veniturilor viitoare generate de obiectul evaluat

Indicatori Fluxul de lichiditi net, lei


Reversia, lei
Fluxuri de lichiditi actualizate, lei
579249,27

2009 735 647

Anul 2010 2011 2012 772428,9082 811050,354 851602,871


3870922,14 478906,88 395946,63 1487988,42

Reversia actializat, lei Valoarea depozitului, lei


Sursa: [completat de autor]

2942091,21

Algoritmul de calcul: 1. Ventiul brut potenial (VBP): venitul care poate fi generat de obiectul evaluat, n cazul
VBP = nrluni * Vc ,

folosiri tuturor spaiilor disponibile [2, p.11]. (3.7)

Unde : nrluni- perioada de colectare a chiriei, luni;

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

61

Vc- Venitul lunar din darea n chirie a obiectului, lei VBP2009=12**=lei/an Pentru anii 2010,2011, 2012, se prognozeaz un spor al venitului brut potenial de 10%, de aici rezult c: VBP2010= VBP2009*1,1= VBP2011= VBP2010*1,1= VBP2012= VBP2011*1,1= Deduceri pentru spaiile libere(Dsl): se determin ca produs dintre suprafaa neocupat i plata chiriei pentru 1m2: Dsl= = Pentru anul 2009: Dsl=()*=lei/an Pentru anul 2010: Dsl=()*=lei/an Pentru anul 2011: Dsl=()*=lei/an Pentru anul 2012: Dsl=()*=lei/an 2. Venitul brut efectiv (VBE):venitul ce poate fi obinut n urma funcionrii bunului imobil, innd cont de nivelul de ocupare a spaiilor i de eventualele pierderi la colectarea plii de arend. Formula n baza creia se calculeaz VBE este: VBE=(VBP-Dsl)+AV, Unde: VBP- venitul brut potenial; Dsl- Deducerea pentru spaiile libere; AV- alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea n arend a spaiilor disponibile. Pentru anul 2009: VBE=lei/an Pentru anul 2010: VBE=lei/an Pentru anul 2011: VBE=lei/an Pentru anul 2012: VBE=lei/an 3. Cheltuieli operaionale (CO): cheltuieli legate de exploatarea i asigurarea (3.9)
VBP * Slibera , Sutil

(3.8)

funcionrii normale a bunului imobil. n cazul dat cheltuielile operaionale se vor constitui din sumele anuale n mrime de 2500 lei alocate pentru ntreinerea bunului imobil. 4. Venitul brut operaional (VBO): se determin prin scderea cheltuielilor operaionale (CO) din venitul brut efectiv (VBE):
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

62

VBO=VBE-CO, (3.10) Pentru anul 2009: VBO=lei/an Pentru anul 2010: VBO=lei/an Pentru anul 2011: VBO=lei/an Pentru anul 2012: VBO=lei/an 5. 6. Impozitul pe venit (I):s-a determinat ca 7 % din venitul anual impozabil ce nu Venitul operaional net (VON): se determin ca diferen dintre venitul depaseste 25200 lei i 18% din venitul anual impozabil ce depaseste 25200lei. operaional brut i valoarea impozitului pe venit: Pentru anul 2009: VON=lei/an Pentru anul 2010: VON=lei/an Pentru anul 2011: VON=lei/an Pentru anul 2012: VON=lei/an n a doua etap s- a determinat valoarea prezent a veniturilor viitoare. Algoritm de calcul: 1) Rata de actualizare (a):rata de actualizare se determin prin metoda adiionrii dup urmtoarea formul:
a = rrent + rinf l + rrisc , (3.11)

Unde: rrent rata de rentabilitate, % rinfl- rata infleiei, % rrisc rata riscului, % a=15+7,3+4,7=27%% 2)Reversia (R): reprezint preul probrabil pentru care bunul imobil ar putea fi vindut la sfirsitul perioadei de calcul.
R= VON 2012 , (3.12) r

Unde: VON2012 venitul operaional net din anul imediat urmtor perioadei de calcul; r rata de capitalizare; Rata de capitalizare(r): se va determina prin metoda Gordon r =27-5=22% Reversia: R = n cadrul abordri veniturilor valoarea bunului imobil se calculeaz dup formula:

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

63

VP=

n=3

VON n R + , (3.16) n (1 + a ) n +1 n=1 (1+a)

Unde: n- perioada de calcul; a- rata de actualizare; R- reversia;


VP =

Concluzie: n baza abordrii veniturilor valoarea de pia rezultat pentru obiectul evaluat la data de 20.04.2009 constituie 2 942 091,21 lei sau 192293,52 euro.

Abordarea analizei comparative a vnzrilor. La folosirea acestei abordri, valoarea obiectului evaluat se determin prin compararea cu preul de vnzare a obiectelor analogice. Baza folosirii acestei metode se afl factorul, c valoarea obiectului evaluat se afl n strns legtur cu preul de pia a obiectelor analogice. Fiecare tranzacie se compar cu obiectul evalurii. n preul vnzrii comparabile se introduc corecii, care reflect deosebirea esenial dintre obiecte. Pentru folosirea acestei abordri se vor folosi urmtoarele etape: cercetarea pieei i ofertelor pe pia, cutarea obiectelor imobile, care se aseamn cu obiectul evalurii; adunarea i verificarea informaiei pentru fiecare din obiectele comparabile privind preul de ofert i preul de realizare a lui, remunerarea afacerii, caracteristicile fizice, amplasarea i oricare din condiiile tranzaciei; analiza i compararea fiecrui obiect cu cel evaluat privind data vnzrii, amplasarea, caracteristicile fizice i condiiile vnzrii; corectarea preurilor de vnzare sau preurile cerute pentru fiecare din obiectele comparabile n conformitate cu deosebirile ntre el i obiectul evalurii; compararea preurilor obiectelor comparabile i determinarea valorii de pia a obiectului evaluat.

Tabelul 3.8
Nr. Elemente comparaie Sursa de Obiectul evaluat Analog 1 , 11 Analog 2 , 36 Analog 3 , 45

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

64

2 3 3 4

Suprafaa Preul unui m.p Preul, Euro/ m.p Dreptul de proprietate Corecia Preul corectat Confiii de finanare Corecia Preul corectat Conditiile tranzactiilor Corecia Preul corectat Data tranzactiei Corecia Preul corectat Amplasarea Corecia Preul corectat Nivelul Corecia Preul corectat Starea fizic Corecia Preul corectat Existena reelilor inginereti utilizabile Corecia Preul corectat Tipul intrrii, accesul la imobil Corecia Preul corectat Ajustarea general Pretul ponderat, Euro/m.p. Valoarea just a obiectului evaluat,euro Valoarea just a obiectului evaluat,lei

599,13

580,00 31 000,00 550,00

780 45 000,00 400,00 deplin 1,00 400,00 de pia 0,75 300,00 oferta 0,90 270,00 septembrie 2008 1,43 386,10 Ciocana, Meterul Manole 1,05 405,41 soclu nalt 0,80 324,32 foarte bun 0,8 259,46 parial 1,00 259,46 direct, din strad 1,00 259,46 0,65 3,00 319,39

240 35 000,00 750,00 deplin 1,00 750,00 de pia 0,75 562,50 oferta 0,90 506,25 martie 2009 1,05 531,56 Buiucani, Vasile Lupu 0,95 504,98 demisol 0,80 403,99 satisfctoare 1,2 484,79 este 0,90 436,31 direct, din strad 1,00 436,31 0,58 1,00

deplin

deplin 1,00 550,00

speciale

de pia 0,75 412,50 oferta 0,90 371,25

mai 2009

aprilie2009 1,00 371,25

sec. Telecentru, str. Mioria 3

Sculeanca, Piaa auto 1,05 389,81 etaj 1 1,00 389,81 bun 1,0 389,81 este 0,90 350,83 direct, din strad 1,00 350,83 0,64 2,00

etaj 1

bun

parial

10

11

direct, din strad

191 357 2 927 761.1

Concluzie: Valoarea de pia a depozitului evaluat conform abordrii analizei comparative a


vnzrilor, constitue 2 927 761.1 lei, sau 191 357 euro.
Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

65

Reconcilierea rezultatelor i argumentarea valorii finale Fiecare dintre metodele de evaluare aplicate conine elemente ale previziunii. Astfel, ultimul pas care urmeaz a fi ntreprins este de a ajunge la un indicator unic al valorii obiectului evaluat, prin intermediul analizei concluziilor alternative obinute n procesul de evaluare. Aceast parte a procesului este denumit reconciliere. n procesul de reconciliere se revd datele folosite n evaluare i se argumenteaz estimarea valorii finale a proprietii. Valoarea final a proprietii imobiliare s-a calculat prin aplicarea metodei mediei ponderate. Tabelul 3.9 Nr. crt 1 Indicatorii Abordarea vnzrilor comparabile
2 927 761.1

Abordarea Abordarea costului venitului


1351792,91 2942091,21

Valoarea obinut, lei Veridicitatea datelor 2 analizate, % Corectitudinea 3 metodelor aplicate, % Corectitudinea 4 ajustrilor aplicate, % Subpoziiile aplicate n 5 calcule, % Profunzimea analizei 6 elementelor pieei imobiliare, % Corectitudinea 7 interpretrii si utilizrii datelor, % 8 Ponderea, % Valoarea conform 9 ponderii, lei Valoarea de pia a 10 obiectului evaluat
Sursa: [completat de autor]

40 35 50 30 50 40 40,85 1195990,4 lei euro

35 35 40 30 25 40

25 30 10 40 25 20

34,17 25 464907,6 735522,8 3 2 393 420,83 156 432,73

n urma aplicrii procedurii reconcilierii rezultatelor evalurii obinute n baza metodelor de evaluare aplicate, valoarea de pia a bunului imobiliar amplasat pe str. Mioria 3, oraul Chiinu constitue 2 393 420,83 lei, sau 156 432,73 euro.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

66

Estimarea valorii de lichidare


Scopul lucrrii este de a determina valoare de lichidare a bunului imobil dat, pentru a determina valoarea depozitului sechestrat. n practica de evaluare valoarea de lichidare se determin n baza principiului formulat de Viktor Galasciuc ,, principiul realizrii obiectului fr pierderi la un pre inferior celui de pia. Esena acestui principiu const n faptul c pierderile generate de vnzarea obiectului la un pre inferior celui de pia trebuie s fie recuperat din plasarea n timpul cel mai apropiat a veniturilor obinute de la realizarea obiectului mai mic dect n condiii reale de pia. Valoarea de lichidare reprezint valoarea prezent a valorii de pia la momentul de timp ce corespunde perioadei fixate de realizare a obiectului.

n=tr tp - perioada de discount; iRata de actualizare; Tabelul 3.10 Determinarea valorii de lichidare

nr .

Indici

Valoarea
2 393 420,83

1 Valoarea de pia, lei 2 Rata anual a discontului, % Perioada rezonabil de expunere pe 3 pia, ani 4 Perioada fixat, ani 5 Perioada de discontare , ani 6 Valoarea de lichidare, lei 7 Vl / Vp
Sursa: [completat de autor]

Concluzii i recomandri
Valoarea de lichidare propriu-zis, ca factor de evaluare nu este o noutate n practica mondial, confirmare la aceasta ne servesc Standartele Internaionale de evaluare. n statele ex-sovietice,

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

67

atitudinea fa de problema legat de valoarea de lichidare nu-i unic. Ct de paradoxal n-ar fi, dar n statele ex-sovietice unii specialiti n domeniul evalurii se conduc de prerea c : valoares de lichidare nu exista n general, dar este nevoe de a aprecia valoarea de pia. n urma unui studiu aprofundat al acestei teze sau tras urmtoarele concluzii: n prezent evaluarea este un gen de activitate actual n Republica Moldova i problema determinrii valorii de lichidare a obiectelor evaluate este foarte ectual, deoarece estimarea adecvat a valorii de lichidare este una din premizele importante n formarea relaiilor civilizate de pia n sfera realizrii forate ori urgentate. Deoarece literatura de specialitate din ara noastr, precum i legislaia n vigoare, din domeniul evalurii, nu conine o difereniere a tipurilor valorilor de lichidare i a corectiilor lor cu tipul sau perioada de expunere, muli evaluatori nu apreciaz corect aceast valoare, astfel se discrediteaz activitatea de evaluare n ntregime. ns, evaluatorii cu experien i ali specialiti, ce dispun de cunotine profunde n economie, n plin msur contientizeaz necesitatea folosirii valorii de lichidare, deoarece numai aa obiectele pot fi apreciate n situaii de realizare forat sau urgent. Specialitii calificai neleg bine , cci la baza necesitii de a folosi valoarea lichidrii se afl.

Bibliografie
1. Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, Nr. 989-XV, din 18.04.2002, Monitorul Oficial al RM Nr. 102 din 16.07.2002;

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

68

2. H.G. RM Nr. 958 din 04.08.2003 cu privire la Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile; 3. Standardele Internaionale de Evaluare, Ediia 7, 2005; 4. Ifnescu A., Evaluarea ntreprinderii, Ediia Tribuna economic, Bucureti 2003; 5. Buzu O., Matcov A., Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie i practic, Ediia I, Chiinu 2003; 6. Buzu O. Organizarea activitii de evaluare , Ediia II, Chiinu 2002;

7.

Buzu O., Dezvoltarea pieei serviciilor de evaluare a bunurilor imobile n Republica Moldova. Rezumatele lucrrilor. Conferina tehnico-tiinific jubiliar, Tehnologii moderne n construcii, Chiinu, 2000

8. Buzu O., urcanu N., Metodologia de evaluare a bunurilor imobile. Informaie-expres, Institutul de Cercetri tiinifice n Domeniul Informaiei Tehnico-Economice, UTM, 1997 ; 9. Buletin informaional Cadastru ; 12. .. , , 2002; 13. .. , - , 1997; 14. .. , .. , , 1999; 15. Conspectul la disciplina Evaluarea comercial; 16. www.Lara.md; 17. www.makler.md.

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

69

Coala Mod Coala Nr. document Semnt . Data

UTM 529.1 031 ME

22