Ministerul Educației, Culturii și Cercetării al Republicii Moldova

Universitatea de Stat de Educație Fizică și Sport

Facultatea Pază Protecție Securitate
Catedra de Drept

Lucrare individuală

Tema: ASPECTE ECONOMICE A CONTRACTULUI DE

VÂNZARE- CUMPĂRARE A ÎNCÂPERILOR DE LOCUIT

Conducător ştiinţific:
Conf. univ. dr. Buguța Elena
Autor: Iuliana Calancea

Chișinău 2021
 Cuprins...........................................................................................................................................2

Lista
abrevierilor............................................................................................................................3
Introducere.....................................................................................................................................4

Capitolul I. NOȚIUNI GENERALE CU PRIVIRE LA CONTRACTUL DE

VÂNZARE-CUMPĂRARE A IMOBILELOR LOCATIVE
1.1. Noțiuni și particularitățile contractului de vânzare-cumpărare a încăperilor de
locuit................9
1.2. Modul de încheiere și perfectare a contractului de vânzare-cumpărare a imobilelor
locative...16

Capitolul II. ELEMENTELE CONTRACTULUI DE VÂNZARE-

CUMPĂRARE A ÎNCĂPERILOR DE LOCUIT
2.1 Subiecții contractului de vânzare-cumpărare a încăperilor de
locuit.........................................26
2.2 Încăperile de locuit ca obiect a dreptului de proprietate și a contractului de vânzare-
cumpărare.......................................................................................................................................32
2.3 Prețul și forma contractului de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit
………...................42

Capitolul III. ASPECTE PRACTICE ȘI COMPARATIVE ALE CONTRACTULUI DE

VÂNZARE-CUMPĂRARE A SPAȚIULUI LOCATIV
3.1 Practica judiciară în contractul de vânzare-cumpărare a caselor și
apartamentelor...................52
3.2 Practica judiciară pe cauzele civile legate de contactele de vânzare-cumpărare a caselor și
apartamentelor ...............................................................................................................................5
7
Concluzie și Recomandări...........................................................................................................59
Bibliografie...................................................................................................................................63

2
 Lista abrevierilor
Alin.- alineat
Apel.- Curtea de Apel
Apud.-citat din, indică o citare preluată de la alt autor
Art.- articolul
BGB- Burgerliches Gesetzbuch, codul civil german
C. civ- Codul civil al Republicii Moldova
Civ. Fr- codul civil Francez
CEDO- Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertății fundamentale.
CJUE- Curtea de Justiție a Uniunii Europene
CSJ- Curtea Supremă de Justiție a Republicii Moldova
Dec.- decizia
D.- Decret
D.L.- Decret lege
D., Dr., Drept- Revista de drept ,,Dreptul,,
ed.- ediție
Ed.- Editura
Ex.- de exemplu
Etc.- și celelalte
Ibid.- ibidem, în același loc
Infra.- mai jos, în prezentul document
J., Jud., Judec.-Judecătoria
L., Leg.-Legea
L. aut. act.- Legea autentificării actelor
N.inf.- nota informativă la proiectul legii
Nr.- numărul
p.-pagină
RBI- registrul bunurilor imobile
Supra.- mai sus, în prezentul document

3
 INTRODUCERE
Una din condițiile obligatorie pentru funcționarea economiei pe piață este un nivel înalt
de dezvoltare a pieții imobiliare la nivelul economiei naționale. Un factor foarte important pentru
a dezvolta piața imobiliară este realizarea unuia din principiile economiei pe piață , independența
economică a subiecților pieții. Fiind dat faptul că locuința este o necesitate a omului, procurarea
încăperilor de locuit, închirierea este o necesitate vitală.
Imobilul reprezintă un produs unic care nu poate fi asemănat cu nimic. În experiența
internațională se vorbește nu atât despre piața valorilor imobiliare ci despre domeniul imobiliar
înțelegându-se că nu este o piață ordinară. Imobilul reprezintă obiect de primă necesitate, aceasta
determinând prezența continua a acestui bun în circuitul civil.
Importanța și actualitatea temei cercetate. Transformările politice cât și social economice
care au loc în Republica Moldova a contribuit la schimbări de bază a mai multor profil ale vieții
cetățenilor inclusive și a circuitului civil al bunurilor.
Necesitatea contractului de vânzare-cumpărare privind încăperea de locuit se dezvăluie
prin faptul că el se încheie pentru viitor, iar pentru cumpărător are destinație de termen lung,
luând în considerație prețul contractului pentru cumpărător și vânzător ,el fiind foarte costisitor.
În rezultatul schimbărilor, imobilul locativ a devenit marfă care se poate cumpăra și vinde
pe piață fără limite de cantitate, cu toate acestea bunul imobil reprezintă o marfă specific față de
care nu se aplică normele obișnuite, toate acestea a condiționat de prețul, de legătura durabilă a
acestora cu pământul cât și de importanța social a acestor bunuri. În legătura cu aceasta statul nu
poate evita reglementările special ale pieții.
Amplificarea pieții imobiliare din domeniul locative în Republica Moldova a fost
evidențiată în momentul adoptării legii privatizării fondului de locuințe pe 10.03.1993 care a

4
recunoscut instituirea proprietății private asupra bunurilor imobile locative, după privatizare
încăperile locative puteau fi liber înstrăinate.
Legea cadastrului bunurilor imobile reprezintă un pas în adoptarea unor reguli concrete
ce privește circuitul bunurilor, fapt care consolidează prin adoptarea Codului civil al Republicii
Moldova.
Actualitatea temei pe care urmează să o cercetez este argumentata și de schimbările care
au loc în ultimii ani pe piața imobiliară. Creșterea prețurilor a transformat imobilul locative într-
un loc de atracție pentru investirea mijloacelor financiare ce a dus la creșterea interesului
manifestata față de imobilele locative.
Scopul și obiectivele cercetării. Privind cercetarea aprofundată și complexitatea esenței
cât privește conținutului reglementărilor legislative privind regimul juridic al încăperilor locative
cercetarea și analiza efectelor juridice ale înregistrări, tranzacțiilor analiza problemelor ,practice
întâlnite în procesul încheierii contractelor de vânzarea-cumpărare a încăperilor de locuit.
Analizând legislația și studiind literatura de specialitate națională și străină, diverse aspect
practice cât și teoretice a temei abordate în această lucrare având ca scop fundamental privind
elaborarea recomandărilor practice în vederea creării unui mecanism adecvat și eficient de
protecției a dreptului de proprietate a pieții imobiliare în R.M., am conturat următoarele
obiective;
- Definirea încăperii de locuit și evidențierea particularităților acestuia.
- Cercetarea contractului prin prisma originii, evoluției istorice.
- Cercetarea trăsăturilor specific ale regimului juridic al bunurilor imobile locative în
cadrul circuitului civil.
- Definirea si evidențierea particularităților contractului bunurilor imobile locative.
- Cercetarea conținutului tranzacției imobiliare și a consecințelor nerespectării prevederilor
legale.
- Analiza momentului dobândirii dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare
locative prin încheierea convențiilor.
- Cercetarea sistemului înregistrării de stat a tranzacțiilor cu bunurilor, drepturilor reale
asupra bunurilor precum și de a evidenția rolul acestei instituții în întărirea legalității și ocrotirii
drepturilor participanților.
- Analiza și determinarea particularităților a obiectelor, subiecților, prețul și forma
contractului.

5
- Practica judiciară pe cauzele civile legate de contractele vânzare-cumpărare a
apartamentelor din cooperative de construcție a locuințelor cu cota de participare introdus
complet.
Obiectul investigat. Obiectul cercetării a constituit o analiză amplă a problemelor
iterdisciplinare ce sunt intersectate cu dreptul: „economic, filozofic și sociologi”. Din punct de
vedere teoretic, studiul dat constituie o abordare, o relatare dar și o argumentare a dezvoltării și
implimentării instrumentelor juridice de combatere a acțiunilor de concurență neloială, cu
referire specială la contractul de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit.
O abordare aprofundată a problemei ce privește regimul juridic a bunurilor imobile
precum și a influentei regimului asupra contractului de vânzare-cumpărare, analiza
caracterilor ,economice cât și juridice, ce permite identificarea bunurilor locative.
Noutatea științifică constă in analizarea complexa a legislației a caracterului mixt teoretic,
practice al analizei. Aceasta reprezintă o încercare de a elucida pe baza sistematizării a normelor
legale cât și a analizei creative a fenomenului, procesul de reglementare si detalierea
particularităților contractului , lucrarea conține diverse recomandări pentru a optimiza apărarea
drepturilor contractanților ceia ce relevă problemele ce sugerează soluții.
Suportul metodologic al lucrării. La elaborarea lucrului individual, au fost aplicate mai
multe metode științifice, principalele metode de cercetare utilizate sunt următoarele: metoda
logică (analiza, inducția, deducția, generalizarea, sinteza – aplicată în larg la studierea legislației
naționale – Constituția Republicii Moldova, legislația civilă, administrativă, penală, a fost
studiată și practica instanțelor de judecată la examinarea cauzelor de declararea nul a contractului
de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit, dar totodată, a fost studiată și legislația statelor
străine, cum ar fi: din Rusia, România, Ucraina și Franța, concomitent a fost studiată și literatura
de specialitate);
metoda sistematică – utilizată în analiza de ansamblu a prevederilor legislative sporadice
aferente subiectului abordat; metoda juridico – comparativă – utilizată în sensul comparării
normelor ale legislației statelor străine în contextul contractului de vânzare-cumpărare, precum și
analiza complexă a experienței în vederea cazurilor practice.
metoda istorică – a fost utilizată la cercetarea evoluției a contractului de vânzare-cumpărare;
metoda statistică – utilizată pentru studierea datelor privind dinamica vânzărilor a
apartamentelor;
Baza informațională. În elaborarea prezentei lucrări o deosebită atenție s-a atras atenția
la analiza bazei normative, anume: Codul civil; Constituția Republicii Moldova; Legea cu privire

6
la notar; Legea cadastrului bunurilor imobile; Legea condomniului fondul locativ; Legea cu
privire la privatizare;.
Cercetarea se bazează pe cercetarea materialului teoretic și legislaslativ prin folosirea
modalităților de examinare istorică, cât și sistematică atât juridică-comparativă, s-a folosit destul
de vast metoda comparativă, ceea ce ne-a permis analizarea profundă a contractului de vânzare-
cumpărare a bunurilor imobile ori încăperilor de locuit în procesul dezvoltării istorice, la fel și
accentuarea aspectelor comune și disensiunea în ce privește reglementarea contractului cu privire
la bunurile imobile din diverse state.
De menționat că, un aport deosebit de important cu o bogată literatură juridică care a stat
la baza constituirii lucrului individual în domeniul concurenței, pot fi menționați: Vitreanschi
V.V, Braghinschii M.I, O.S.Ioffe,Băieșu A ș.a.
Bibliografia reprezintă sursele de informație și ghidul care m-a ajutat la elaborarea acestei
lucrări.
I. ANOȚIUNI GENERALE CU PRIVIRE LA CONTRACTUL DE
VÂNZARE-CUMPĂRARE A IMOBILELOR LOCATIVE
1.1 Noțiuni și particularitățile contractului de vânzare-cumpărare a
încăperilor de locuit
Contractul de vânzare-cumpărare este unul din cel mai des utilizat și de o importanță
majoră în zilele noastre. Din aceste considerente se poate spune că vânzare reprezintă un schimb,
pornind din vechile societăți unde oamenii făceau schimb de mărfuri și ajungând în zilele noastre
când se plătesc în bani, și uzul cambiei cecul în materia comercială, oamenii au reușit să
realizeze progrese uimitoare în ceia ce privește contractul de vânzare-cumpărare.
Prin urmare în dreptul roman contractul de vânzare-cumpărare era definit ca fiind
contractul consensual, în temeiul căruia o persoană ce poartă calitatea de vânzător este obligat să
transmită altuia posesiunea în schimbul unei sume de bani care poartă denumirea de preț.
Contractul de vânzare-cumpărare este o categorie specifică care a evoluat din contractul
de schimb, majoritatea elementele contractului din dreptul contemporan își are izvorul din
dreptul roman. Spre exemplu cum ar fi subiecții, consensualitatea, determinarea obiectului,
prețul ș.a.
Odată cu apariția monedei, vânzare-cumpărarea căpăta schimbul unui lucru contra unei
valori monetare.
Unul din cele mai importante contracte civile care au menirea de a satisface necesitățile
vitale a unui cetățean, aceasta se referă în mod egal atât la apartamente cât și case 1-2 nivele

7
având drept destinație drept domiciliul familiilor, contractul de vânzare-cumpărare a încăperilor
de locuit este foarte răspândită fiind drept un mijloc de dobândire a unui bun imobil, este supus
regulilor generale care reprezintă anumite particularități, fiind determinat de specificul
obiectului.
Noțiunea legală a contractului de vânzare-cumpărare o putem găsi în Codul civil al
Republicii Moldova art.1108 [2.1] conform acestuia prin contractul de vânzare-cumpărare, o
parte vânzător se obligă să predea un bun în proprietatea celeilalte părți cumpărător, iar acesta se
obligă să preia bunul să preia bunul și să prețul convenit.
O altă noțiune o putem de asemenea găsi în secțiunea a.8 din codul civil al R.M. care se
numește vânzarea-cumpărarea bunurilor imobile, în această secțiune este inclusă ,,vânzarea-
cumpărarea bunului imobil fără indicarea suprafeței,, ,,vânzarea-cumpărarea bunului imobil cu
indicarea suprafeței ,, Predarea bunului imobil,, ,,contractul de vânzare-cumpărare a bunului
imobil în construcție,,.
În opinia mea noțiunea contractului de vânzare-cumpărare care am indicat-o nu este în de
ajuns de completă de aceia vom analiza următoarele noțiuni din diferite state.
Codul civil din anul 26.12.1964 art.238 ne prezintă o altă noțiune: ,, În baza contractului
de vânzare-cumpărare o parte vânzător se obligă să remită cumpărătorului proprietatea unui bun,
iar cumpărătorul se obligă să primească bunul și să plătească pentru el o anumită sumă de bani.
Codul civil al României [1.1] intrat în vigoare 01.10.2011 reglementează în titlu IX
diferite contracte speciale la art.1650, această noțiune prevede ,,Contractul de vânzare-cumpărare
este acel contract prin care o persoană numită vânzător transferă un drept altei persoane numită
cumpărător în schimbul obligației acesteia din urmă să achite un preț în bani.
Codul civil al Federației Ruse în art.454 alin.(1) menționează ,,În contractul de vânzare-
cumpărare o parte vânzătorul se obligă să transmită bunul sau marfa în proprietatea celeilalte
părți cumpărător, iar cumpărătorul se obligă să primească bunul sau marfa și să plătească pentru
el suma convenită, adică prețul [3.24 p.307].
După cum observat din noțiunile menționate anterior în varianta propusă de legiuitor
români ne vorbește despre proprietarul bunului vândut, în special română ne vorbește că
proprietar al bunului trebuie să fie nemijlocit vânzătorul deși celelalte noțiuni lasă sub tăcere
acest fapt ce ne lasă la dispoziția noastră interpretarea. Faptul că în varianta română din noțiune
se evidențiază că cumpărătorului nu-i revine obligația de a lua bunul dar de a plăti suma de bani,
nu înseamnă că el are dreptul de a lăsa bunul cumpărat dar totuși el are obligațiunea de a îl
prelua. Tot un lucru destul de necesar este că prin contractul menționat anterior nu se transmite

8
un bun ori dreptul de proprietatea asupra acestui bun cum este menționat în noțiuni dar se
transmit toate drepturile existente asupra bunului în momentul vânzării.
Vânzătorul se obligă să remită odată cu predarea bunului documentele cu referire la bunul
prevăzut în cazul în care contractul de vânzare-cumpărare nu prevede alt fel, acesta la rândul său
prevede transmiterea unui alt drept real sau oricărui drept al cărui titular este vânzătorul. În
continuare vom prezenta categoriile uzuale prin o practică de o deosebită funcționalitate.
Vinderea reprezintă o convenție prin care două părți se obligă între sine, una este de a
transmite celelalte părți proprietatea unui lucru și acesta a plăti celui dintâi prețul lui.
Doctrinele moderne care aparțin diferitor sisteme de drept ne propune diferite noțiuni mai
mult sau mai puțin asemănătoare cu cele legale ale contractului. Deci autoarea Camelia Toader
dă noțiunea de ,,contractul de vânzare-cumpărare ca fii acel contract prin care una dintre părți
adică vânzătorul să transmită altei părți care poartă denumirea de cumpărător un drept în
schimbul sumei de bani adică preț,, [3.2] însă autorul Iosif R definește contractul ca fiind ,,un
acord de voință care se realizează între două părți numite vânzător și cumpărător prin care o
parte se obligă să predea lucrul vândut iar altă parte să plătească prețul bunului,, [3.3, p. 61].
Începând de la noțiunea care au fost expuse anterior putem observa în fond relevarea
indicilor, care definesc contractul de vânzare-cumpărare. De asemenea este primordial
menționarea că datorită acestui contract se transmite dreptul de proprietate dar și se transmite și
alte drepturi legate de bunul vândut cât și grevarea bunului [3.4, p. 241]. O deosebită atenție
poate fi acordată noțiunea care este ne este propusă de domnul D.Macovei cît și M.S.Striblea
care ne oferă o altă noțiune ,, contractul de vânzare-cumpărare este un contract datorită căruia o
persoană care poartă numele de vânzător, strămută ori transferă cât și garantează altei persoane
numită cumpărător dreptul, său de proprietate asupra unui bun sau alt drept real ori drept de
creanță ori asupra unei universalitatea juridice, iar la rândul său cumpărătorul se obligă în
schimb a plăti o sumă de bani[3.5, p. 588].
În opinia mea contractul de vânzare-cumpărare este unul din cele mai populare contracte
în întreaga lume care fiecare om individual este în stare să numească o noțiune simplă ori
complexă, dar cel mai important este că aceasta noțiune să armonizeze prevederile legislației
civile.
Conform datelor statistice a pieții imobiliare putem spune că a avut de suferit de pe urma
Pandemiei Covid-19, însă în fond putem observa că din luna mai 2020 cumpărătorii au devenit
aproape la fel de activi ca în perioada anterioară crizei, ba chiar pe unele segmente cererea a
crescut, aceasta fiind un semn că indiferent de provocările pe care suntem nevoiți să le
înfruntăm, viața își continuă mersul firesc.

9
 Putem observa că prețurile la apartamentele din blocuri vechi continuă să scadă, iar prețul
caselor (pentru care a crescut cererea) s-a majorat cu 10 %. În rest, pandemia a influențat în mod
special prețurile. În luna martie-aprilie a anului curent s-a simțit o scădere mare a tranzacțiilor ,
însă din luna mai lucrurile au început a reveni la normal, iar în iunie aproape se păstrează trendul
anilor trecuți.
Pe baza datelor a întreprinderile de stat ,,Cadastru,, s-a înregistrat o creștere esențială în
luna iunie, creșterea numărul de tranzacții vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit a avut loc
datorită că oamenii în urma pandemiei și-au revizuit prioritățile și cerințele în materie de
locuință. Foarte mulți se orientează sași cumpere apartamentele pe o casă la sol fie în Chișinău
fie în suburbii. La mare căutare sunt și apartamentele cu terase și blocurile de locuit care dispun
de curte mare cu teren de joacă și zone de agrement. Datorită acestuia contractul de vânzare-
cumpărare a imobilelor locative sunt apropiate toate semnele care îl caracterizează și fac mai
special de alte tipuri de contracte.
Pornind de la regimul juridic conferit de legislația civilă care este în vigoare, este posibil
de a determina caractere juridice a contractului de vânzare-cumpărare:

a) Contract sinalagmatic; b) Contract cu titlu oneros și comutativ; c) Contract translativ

de drepturi; d) Contract cu conținut patrimonial; e) Contract consensual care poate fi și formal; f)
Contract care poate fi încheiat atât personal cât și prin reprezentant; g) Contract numit și
reglementat; h) Contract de executare instantanee; i) Contract principal; j) Contract negociabil
k) Contract irevocabil; l) Contract ce poate fi atât de simplu cât și afectat de modalități;

a. Caracterul sinalagmatic al contractului de vânzare-cumpărare presupune, că obligațiile

părților vândut își asumă caracter reciproc.
Deci obligațiile vânzătorului de a strămuta cumpărătorului bunul care a fost vândut fiind
drept obligația cumpărătorului cât și prețului bunului care a fost cumpărat. În acest contract
există un anumit specific drept corelație a obligațiilor. Drept exemplu ar fi sarcina uneia din părți
de a transmite celeilalte părți bunul vândut aceasta are drept raport nu doar dreptul
cumpărătorului, acesta fiind de a primi bunul dar și obligație. În opinia autorului Dorin
Cimil ,,sinalagmatic se are în vedere că în limba greacă este drept echivalent cu contract,, [3.7, p.
119].
În noul cod civil al României se vorbește despre contractul sinalagmatic, aceasta oferă
părților trăsătura de creditor cât și cea de debitor. Un drept exemplu ar fi contractul de vânzare-
cumpărare, în art.1171 C.C. ne arată că obligațiile reciproce trebuie să aibă ca izvor comun
10
același contract. În cazul în care există obligații reciproce generate de izvoare diferite , nu ne
vom afla în prezența unui contract sinalagmatic. S-a precizat în literatura de specialitate, chiar
dacă de regulă și prestațiile efectuate în baza unui contract sinalagmatic sunt reciproce,
reciprocitatea acestora nu trebuie să fie confundată cu reciprocitatea obligațiilor în special când
apare din perspectiva obiectului raportului obligațional [2.2].
În opinia mea este sinalagmatic contractul prin care cumpărătorului sau vânzătorul au
obligații reciproce și independente, din aceste considerente:
a. Caracterul oneros al acestui contract este drept rezultat din faptul că
ambele părți urmăresc un scop patrimonial, vânzătorul să i se ofere suma de bani adică
prețul, iar cumpărătorul –obiectul, lucrul care la procurat. Caracterul comutativ al
vânzării cumpărării iese în evidență din faptul că încă de la încheierea contractului
drepturile și obligațiile reciproce
b. Contract translativ de drepturi pornind de la faptul că efectul principal, a acestui
contract constituie transmiterea dreptului de proprietate, aceasta îi conferă
posibilitatea ambelor părți de a dobândi drepturi patrimoniale către bunul procurat.
Astfel, acest caracter odată cu transmiterea dreptului de proprietate se transmite atât
drepturi cât și obligații. În acest consens bunul vândut este drept obiect al contractului
de vânzare-cumpărare cu acordul acestuia , iar partea cumpărătorului dobândește
dreptul de posesiune cât și proprietate.
c. Contract cu conținut patrimonial luând de la faptul că dreptul fundamental care
transmitere are în baza acestui contract de vânzare-cumpărare fiind dreptul de
proprietate adică un drept patrimonial.
d. Contract consensual dar poate fi și formal , acest caracter al contractului de vânzare-
cumpărare se consideră încheiat dar care produce efecte juridice din momentul
consimțământului părților. Astfel, codul civil a stabilit diverse condiții și formalități
care presupune întocmirea înscrisă a contractului atât autentificarea notarială.
e. Contract ce poate fi încheiat personal cât și prin reprezentant, în calitate de
reprezentat poate fi orice persoană care are capacitate deplină de exercițiu , calitatea
de reprezentat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare fiind acceptată în
privința cumpărătorului cât și vânzătorului.
f. Contract numit și reglementat , luând în considerare că legiuitorul îi oferă contractului
de vânzare-cumpărare sediul juridic separat, având o reglementare destul de vastă.
g. Contract cu executare instantanee , luând în considerare că părțile din contract își
onorează obligațiile la contract imediat în momentul semnării, într-o perioada scurtă

11
 de timp care nu se determină în parametri temporari. Astfel, aceasta nu exclude
determinarea în contractul de vânzare-cumpărare a unor obligații executarea poate fi
succesiv.
h. Contract principal, aceasta este datorită faptului că întotdeauna au un scop principal al
desfășurării relațiilor contractuale și de regulă contractul dat este unul din principale
pe lângă cele accesorii care se pot încheia pentru a asigura drepturile care au fost
dobândite.
i. Contractul negociabil, acest caracter se datorează faptului că condițiile se negociază
de către părțile contractante.
j. Contract irevocabil, oferit de către regimul juridic conferit de legiuitor, astfel
legiuitorul a stabilit condițiile contactului vânzării-cumpărării când poate apărea drept
un contract irevocabil.

Regimul general de drept internațional privat al contractului de vânzare-cumpărare este

reglementat în art.88 din Legea nr.105/1992. Conform textului, „în lipsa unei legi convenite spre
a se aplica vânzării mobiliare, aceasta este supusă legii statului in care vânzătorul are la data
încheierii contractului după caz, domiciliul său ,în lipsă , reședința ori fondul de comerț sau
sediul social.
Din aceste dispoziții legale rezultă câteva concluzii definitorii acestea fiind că contractul
de vânzare cumpărare este supus, legii autonomiei de voință a părților aceasta se va aplica o lege
rezultată din localizarea obiectivă a contractului aceasta fiind legea vânzătorului, așa cum vom
vedea imediat ,, numai în lipsa unei legi convenite de părți ''.
Legea astfel desemnata în temeiul punctelor de legătură reținute de text ceia ce constituie
în concepția legiuitorului, legea statului cu care contractul de vânzare cumpărare prezinta
legăturile cele mai strânse, debitorii prestației caracteristice fiind vânzătorul. Dispozițiile art. 88
constituie o aplicației sunt în perfectă corelației cu cele ale art. 77 a1. 1 2 (2), precum și cu cele
ale art. 78 al. 1 lit. a) din lege. Art. 88 soluționează conflictul mobil de legi care poate apare în
cazul in care punctul de legătură relevant privind pe vânzătorul reședința, fondul de comerț sau
sediul) se deplasează într-un alt stat, momentului încheierii contractului.
Textul prevede ca aceste puncte de legătura se apreciază în funcție de localizarea lor la
data încheierii contractului, acordând astfel, prioritate aplicării legii vechi. Vânzarea imobiliară
este guvernata, în lipsa unei legi alese de părți, legea statului unde imobilul se afla situat,
conform art. 77 al. 3 din lege. Aplicarea legii vânzătorului constituie regimul general pentru
contractul de vânzare cumpărare, pe planul dreptului internațional privat. Legea nr. 105/1992

12
reglementează însă și alte norme conflictuale derogatorii de la regimul general, în anumite
situații speciale. Astfel, art. 89 prevede aplicarea legii cumpărătorului în cazul vânzării
cumpărării comerciale situațiile la care se refera, art. 90 stabilește ca aplicabilă legea locului
încheierii contractului pentru vânzare prin licitație, prin burse sau târguri, iar art.92 instituie
aplicabilitatea de executare pentru recepția cantitativa calitativa a mărfurilor masurile ce pot fi
luate în cazul refuzului mărfii de către cumpărător.
Contractul de vânzare-cumpărare constituie arhetipul contractelor, iar pornind de la
aceasta autorii Codului civil și-au reformulat raționamentul pentru elaborarea dreptului comun,
obiectivul prezentului subcapitol este de a elucida conținutul, cât și calitatea modificărilor
operate în legislația civilă, fiind supus, legii autonomiei de voință a părților aceasta se va aplica o
lege rezultată din localizarea obiectivă a contractului aceasta fiind legea vânzătorului, așa cum
vom vedea imediat numai în lipsa unei legi convenite de părți.

1.2 Modul de încheiere și perfectare a contractului de vânzare-

cumpărare a imobilelor locative
Contractul de vânzare-cumpărare reprezintă o importanță deosebită pentru întreg circuitul
civil actual. El poate fi atribuit la categoria contractelor tradiționale ale dreptului civil având o
istorie multiseculară de evoluție, fiind extrem de utilizat, el a obținut o amplă și modernă
reglementare în cadrul modificării implementate în Codul Civil în vigoare din data de
01.03.2019. Astfel legiuitorul a reușit cu iscusință să mențină reglementările clasice ale instituției
contractului de vânzare-cumpărare, dar în același timp vine cu noi implementări care deschid
absolut noi orizonturi spre încheierea contractului de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile ,
toate acestea necesită prin sine o studiere foarte minuțioasă și profundă în scopul evidențierii
unei interpretări corecte și formării unei practici uniforme de aplicare.
Contractul de vânzare-cumpărare constituie arhetipul contractelor, prevederile noului Cod
civil nu modifică radical materia contractului de vânzare-cumpărare el oferă în principiu
rearanjarea și reformularea dispozițiilor legale aplicabile contractului de vânzare reglementând
absolut novatoriu și anumite situații semnalate în practică pentru că nu exista norme exprese.
Obiectivul primordial constă în aceia de a elucida conținutul dar și calitatea modificărilor
operate în legislația civilă în mod special cel modernizat.
1. Momentul executării obligației de predare a bunului, această obligație de predare a
bunului se consideră executată în momentul când predarea bunului cumpărătorului
sau a persoanei indicate de el, ori punerii bunului la dispoziția cumpărătorului sau a
persoanei indicate de el, în momentul în care bunul urmează să fie predat la locul
13
 aflării lui, bunul se consideră pus la dispoziția cumpărătorului dacă este pregătit
pentru predarea în termenul stabilit și cumpărătorul este informat despre aceasta
potrivit clauzelor contractuale, iar bunul nu se consideră pregătit pentru predare dacă
nu este identificat prin marcare sau altfel.
2. În momentul în care în contract nu rezultă obligația vânzătorului de a asigura predarea
bunului se consideră executată de la data predării bunului cărăușului sau oficiului de
comunicație.
Legea – ca mod de dobândire a dreptului de proprietate.
O deosebită importanță a problemei cu privire la momentul dobândirii dreptului de
proprietate constă în faptul că în momentul dobândirii acestui drept fiind determinată
repartizarea între subiecți a riscului pierii fortuite sau a deteriorării, o altă posibilitate a urmării
bunului de către creditori părțile se oferă posibilitatea revendicării sau posesie ilegală, o
problemă a transmiterii nu este nouă și a fost destul de cercetată.
Regula ce ține de momentul dobândirii dreptului de proprietate luând naștere din
momentul transmiterii bunului care se evidențiază în art.321 alin 1 [3.8, p. 601] regula dată
având caracterul dispozitiv ce se sub înțelege că părțile au dreptul de a deroga, dobândirea
dreptului de proprietate din momentul transmiterii bunului se aplică bunurilor mobile cât și
imobile.
Codul Civil a R. Moldova a instituit regula conform dreptului de proprietate asupra
bunurilor imobile se dobândește din momentul înscrierii în registrul bunurilor imobile.
Registrul bunurilor imobile este documentul de bază al cadastrului. Dacă datele din
registrul bunurilor imobile nu coincid cu datele din alte documente cadastrale sau cu datele
constatate pe teren, se consideră veridice datele din registrul bunurilor imobile, cu excepția
cazurilor de eroare tehnică evidentă. Registrul bunurilor imobile conține înscrieri privind fiecare
bun imobil, dreptul de proprietate și alte drepturi patrimoniale, titularii de drepturi, documentele
ce confirmă drepturile, tranzacțiilor cu bunuri imobile și alte temeiuri ale nașterii , modificării,
grevării și stingerii drepturilor.
Înregistrarea drepturilor asupra bunului imobil se efectuează după executarea lucrărilor
cadastrale și după întocmirea planului cadastral al teritoriului și a dosarului cadastral al bunului
imobil.
Procedura înregistrării dreptului de proprietate este că numărul înregistrarea drepturilor se
efectuează la cererea titularilor de drepturi,  În cazul în care documentul ce confirmă drepturile
este un act al autoritățile publice sau un contract autentificat notarial, cererea de înregistrare se
depune de către una dintre părți.

14
 Înregistrarea dreptului asupra unei construcții nefinalizate poate fi efectuată la cererea
titularului de drept, în temeiul documentelor ce confirmă dreptul beneficiarului (investitorului)
construcției asupra terenului, al autorizației pentru construcție al avizului tehnic elaborat de către
experți tehnici atestați ce confirmă gradul de executare a construcției și corespunderea lucrărilor
de construcție și documentație de proiect. Pentru construcția ce nu cad sub incidența Legii
nr.721-XIII din 2 februarie 1996 privind calitatea în construcții se prezintă actul de constatare pe
teren privind gradul de executare întocmit de organul cadastral teritorial și coordonat cu
autoritatea publică locală. Pentru efectuarea tranzacțiilor ne finisate acestea se înregistrează în
registrul bunurilor imobile în mod obligatoriu.
Înregistrarea în registrul bunurilor imobile a caselor de locuit individuale și a anexelor
înregistrate până la data intrării în vigoare a Legii nr.835-XIII din 17 mai 1996 privind
principiile urbanismului și amenajării teritoriului în registrele de ținute de primării, poate fi
efectuată în temeiul extrasului din aceste registre.
Analizând fondul contractului de vânzare, extragem doua elemente care îl definesc in
mod special si obligatoriu: faptul ca vânzătorul transmite proprietatea unui bun - deci caracterul
translativ de proprietate - si faptul ca acest transfer se face in schimbul unui preț - deci caracterul
oneros al contractului de vânzare cumpărare.
Transferul proprietății bunului ce face obiectul unui contract de vânzare este însuși
interesul urmărit de cumpărător atunci când încheie actul juridic respectiv, cum primirea prețului
este interesul urmărit de vânzător, ceea ce leagă fără echivoc caracterul translativ de proprietate
de caracterul oneros al vânzării, cele doua aspecte astfel evidențiate reprezentând avantajele
reciproce pe care părțile urmăresc sa si le procure.
Prin urmare, atunci când vorbim despre caracterul translativ de proprietate al vânzării
trebuie sa avem in vedere faptul ca el este de esența acestui contract, definindu-1 in mod
obligatoriu. In lipsa lui nu se mai poate vorbi despre o vânzare, regimul juridic aplicabil
respectivului contract modificându-se substanțial.
Caracterul translativ de proprietate al vânzării nu este cu nimic știrbit de aceste
reglementari speciale care, ca si in materia consensualismului, nu au alt rol decât acela de a
asigura stabilitatea si circuitului juridic civil. In plus, la o analiza atenta, observam ca toate
aceste reguli se refera numai la momentul in care operează transferul dreptului de proprietate,
apropiindu-1 sau distantandu-1 de data încheierii contractului, în funcție de respectarea anumitor
prevederi imperative ale legii. Nici una dintre reglementările legale care, fie amână transferul
proprietății la o data ulterioara încheierii contractului, fie face ca acest transfer de îndeplinirea
anumitor condiții, nu neaga pe fond caracterul translativ de proprietate al vânzării.

15
 Drept esență chiar si atunci când transferul proprietății se realizează numai după
îndeplinirea anumitor formalități, cu respectarea anumitor reguli după trecerea unui termen, etc,
temeiul acestui transfer îl reprezintă tot contractul de vânzare încheiat, fără de care respectivele
condiții, singure, nu ar putea produce nici o consecință juridica si nu ar determina in nici un caz
vreun transfer de proprietate.
Chiar si atunci când, fiind nesocotite astfel de norme, proprietatea nu se transfera către
cumpărător, nu se poate vorbi de pierderea caracterului translativ de proprietate al vânzării ci
numai de ne îndeplinirea condițiilor legale pentru ca aceasta proprietate sa se transfere.
Prevăzută de art.645 Cod civ. al rom ca mod de dobândire a dreptului de proprietate, este
controversată în literatura de specialitate. De fapt, chiar enumerarea modurilor de dobândire este
criticată.[3.9] În ce privește legea, s-a susținut că prin ea însăși nu constituie un mod separat, de
sine, de dobândire a dreptului de proprietate, temeiul acelei prezumția îl constituie în realitate tot
un act sau un fapt juridic. Legea, ca mod de dobândire, nu este enumerată în art.711 și 712
C.civ.fr., aspect sesizat de doctrina franceză și sunt puse în umbră virtuțile acestui cod de juriști
celebri, ca: M.Planiol şi G.Ripert, A.Colin şi H.Capitant, în tratate  monumentale pentru dreptul
civil, care îşi păstrează actualitatea.
Planiol şi Ripert apreciază enumerarea confuză și incompletă și consideră legea ultimul
dintr-o însușire de opt moduri. Clasează în această categorie succesiunea ab intestat, dobândirea
mobilelor de către posesorul de bună credință.
Autorii A.Colin şi H.Capitant evidențiază aceasta de proprietatea dobândită prin efectul
legii, care a întâlnit deja numeroase aplicațiuni, enumerând două moduri importante de
dobândire și două moduri secundare. Primele ar fi dobândirea prin accesiune și dobândirea prin
prescripțiune sau uzucapiune, iar cea de a doua categorie ar fi dobândirea coproprietari zidului
comun, dobândirea fructelor de către uzufructuarii legali, dobândirea de către posesorii de bună
credință ai bunurilor mobile.
În viziunea lor, aplicări ale acestui mod de dobândire sunt cerute, altele contestabile. Mai
pot fi considerate dobândiri ale proprietății prin efectul legii, două serii de ipoteze prin care se
efectuează atribuirea proprietății , ca rezultat al producerii a două fapte, anume: accesiunea și
posesiunea, chiar contestabile.
Vânzarea-cumpărarea încăperilor de locuit este reglementată de prevederile codului civil,
Legea privatizării fondului de locuințe din 10.03.93, Legea cadastrului bunurilor imobile din
25.02.1998, precum și alte acte normative.
Un interes nemijlocit reprezintă obținerea dreptului de proprietate asupra unei locuințe
prin privatizare și încheierea contractelor de vânzare-cumpărare privind apartamentele

16
privatizate, la rândul ei privatizarea este o metodă de a înstrăina fondul locuinței din proprietatea
statului în proprietatea privată a cetățenilor. Privatizarea poate fi făcută contra bonurilor
patrimoniale, contra mijloacelor bănești sau cu titlu gratuit.
Contractul de vânzare-cumpărare la fel și transmitere primire a locuinței proprietatea
privată este necesară autentificarea notarială, înregistrarea la biroul de inventariere , care are
drept scop titlu de proprietate.
Noțiunea de risc este tratată în doctrină[3.26], pe de o parte, prin raportare la pieirea
fortuită a bunului iar, pe de altă parte, prin raportare la imposibilitatea fortuită de executare a
obligației de către una dintre părți. Din această perspectivă se distinge între riscul bunului și
riscul contractului. Raportat la bun, riscul (rizic, sau rizico pericol) a fost definit ca orice daună
la care un lucru este expus prin caz fortuit și în afară de orice culpă, daună privită sub raportul
răspunderii persoanei, care a contractat față de un terț o obligație relativă la acel lucru. Raportat
la contract, riscul a fost definit ca pierederea rezultând din împrejurarea că prin caz fortuit, adică
în afară de orice culpă, o prestație a devenit imposibilă de executat.
Interesul unei teorii a riscului există în cazul contractelor sinalagmatice acest fapt poate fi
explicat deoarece obligațiile născute din acestea sunt reciproce și interdependente din momentul
când când obligația unei părți devine imposibil de a fi executat cum ar fi dintr-un caz fortuit, se
pune întrebarea de a stabili ce se întâmplă cu obligația celeilalte părți. În cazul contractelor
unilaterale există obligații doar în sarcina doar unei părți riscul imposibilității fortuite de
executare a acestora este suportat, prin ipoteză și întotdeauna de creditorul obligației (res perit
creditori).
Principiul în contractele sinalagmatice (cu excepția celor translative de proprietate) este
acela că dacă o obligație devine imposibil de executat dintr-o cauză fortuită, obligația reciprocă a
celeilalte părți nu mai este datorată. Acest principiu rezultă din dispozițiile C.civ care include
printre cauzele justificate de neexecutare a obligațiilor contractuale și imposibilitatea de
executare (definitivă, totală și fortuită). Rațiunea principiului este dată de caracterul reciproc al
prestațiilor. În vechiul cod, această regulă era consacrată, implicit  și era cunoscut sub denumirea
de res perit debitori.
Interesul stabilirii momentul și locul formării contractului este acela al întâlnirii două
dorința oferta și acceptarea. În momentul în care părțile se află în față și comunică direct spre
exemplu telefon, internet ori radio, locurile încheierii contractului sunt destul de relative, în
momentul în care cumpărătorul acceptă oferta se pune problema locul încheierii contractului
când părțile sunt în locuri diferite, dar în momentul când părțile sunt la distanță și nu comunică

17
direct ci doar prin corespondență cum ar fi scrisori, fax se pune problema clasică momentul și
locul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Stabilirea momentului încheierii contractului este foarte importantă din motivul că de la
acest moment părțile sunt definitiv legate prin acordul de voință al lor, iar în acel moment
contractul începe să își producă anumite efecte specifice cum ar fi: transferul proprietății și al
riscului pieirii fortuite a lucrului care a fost vândut, efecte garanțiile pentru evicțiune și vicii
ascunse iar legea care va guverna contractul este cea in vigoare la acest moment.
Ceia ce privește locul încheierii contractului, are importanță în dreptul internațional privat
acesta fiind supus regulilor de formă de la acest loc iar din punctul de vedere al competenței
teritoriale ai judecării eventualelor litigii dintre părți in cazul 1n care vânzarea este comercială,
competența poate reveni alternativ cu instanța domiciliului pârâtului și instanței de la locul
încheierii contractului (art. 10 pct. 4 C. pr. civ.).
În chestiunea momentului și locul încheierii contractului două soluții ar fi posibile asupra
cărora în timp s-au grupat concepțiile legislative, înfruntările doctrinare și soluțiile practicii
judiciare[3.10] . Una ar fi cea de a considera contractul format la momentul la care cele două
voințe coexistă, este vorba de teoria emisiunii acceptări care este cunoscută sub denumirea de
teoria declarații sau expedierii , locul încheierii contractului fiind cel unde acceptantul se află la
momentul la care, într-un fel sau altul, acceptă oferta, iar cealaltă, teoria recepției cunoscută și
sub denumirea de teoria informației, de a considera contractul încheiat doar la momentul
recepționării acceptării ofertei, contractul fiind considerat încheiat la primirea a acceptării, locul
încheierii contractului fiind acela unde acesta se află la momentul respectiv.
Înregistrarea de stat a bunurilor imobile în contractul de vânzare-cumpărare este
determinată prin necesitatea cunoașterii a regimului juridic, elementelor de identificare,
titularilor de drept, transferului de proprietate, sarcinilor care grevează , datorită acestora este
asigurată securitatea juridică ce ține de existența și păstrarea drepturilor patrimoniale dobândite.
Una din funcțiile cadastrului bunurilor imobile este asigurarea funcției tehnice,
economice și juridice a bunurilor imobile. Aceasta se manifestă prin faptul că cadastrul bunurilor
imobile permite concentrarea în sine care permite o totalitate de informații privind:
Funcția tehnică a bunurilor imobile data dării în exploatare și termenul de exploatare a
bunului imobil, felul și calitatea materialelor de construcție utilizate: piatră, lut, beton etc; gradul
de rezistență al imobilului la cutremurele de pământ.
Funcția economică a bunului imobil caracteristica cantitativă ,calitativă și valoarea
estimată a terenurilor, altor bunuri imobile, locativă etc, casă individuală sau bloc locativ,
numărul etajelor și etajul concret al bunului imobil apartamentului, amplasarea geografică a

18
bunului imobil, adresa juridică și numărul cadastral un , prețul bunului imobil, adecvat celui care
este pe piață în scopul impozitării.
Funcția juridică fiind exprimată prin înscrierea și evidența drepturilor anterior, istoria
bunului imobil proprietarii și titularii anteriori de drepturi asupra bunului imobil, registratorul
are drept scop ducerea evidenței respectarea formei cerute de lege drept pentru actele juridice,
asupra bunului imobil forma dreptului de proprietate, publică (de stat sau municipală) sau privată
(individuală sau comună), alte drepturi grevări restricții asupra bunului imobil respectiv.
Conform legii nr. 1543 din 25.02.1998 a Registrul bunurilor imobile este documentul de
bază al cadastrului. Dacă datele din registrul bunurilor imobile nu coincid cu datele din alte
documente cadastrale sau cu datele constatate pe teren, se consideră veridice datele din registrul
bunurilor imobile, cu excepţia cazurilor de eroare tehnică evidentă.
Înregistrarea drepturilor asupra bunului imobil se efectuează după executarea lucrărilor
cadastrale și după întocmirea planului cadastral al teritoriului şi a dosarului cadastral al bunului
imobil.
Procedura înregistrării drepturilor se efectuează la cererea titularilor de drepturi, cu
excepţia cazurilor prevăzute de prezenta lege.  În cazul în care documentul ce confirmă
drepturile este un act al autorității publice sau un contract autentificat notarial, cererea de
înregistrare se depune de către una dintre părți. În cazul în care documentul ce confirmă
drepturile este un contract în formă scrisă și legislația nu prevede autentificarea notarială
obligatorie, cererea de înregistrare se depune de către părțile contractului.
În cazul în care cererea de înregistrare a drepturilor este depusă de reprezentantul
titularului de drepturi, reprezentantul prezintă procura, contractul sau un alt document ce îi
confirmă împuternicirile.
Drept  temei pentru înregistrării dreptului asupra bunului imobil se face în baza actele
administrative emise de autoritățile publice abilitate în modul stabilit de legislația în vigoare la
data adoptării lor, contractului de vânzare-cumpărare notificate notarial.
Documentele ce confirmă drepturile se depun în două exemplare, după cum urmează:
pentru actele juridice autentificate notarial și actele autorităților publice la fel și originalul sau o
copie legalizată o copie simplă, pentru actele juridice în formă scrisă simplă în două exemplare
originale.
O condiție obligatorie pentru înregistrarea cererii și a documentelor pentru înregistrarea
drepturilor de proprietatea este că de un model aprobat de agenției în cerere se indică numărul
cadastral și adresa bunului imobil la fel și datele de identitate ale solicitantului după caz mai este
nevoie și ale reprezentantului, actul în temeiul căruia acționează reprezentantul cât și serviciul

19
solicitat, adresa pentru corespondență fiind obligatorie de asemenea se enumeră actele anexate la
cerere iar organul cadastral teritorial nu poartă răspundere pentru erorile și inexecitățile din
adresa indicată de titularul de drepturi în cazul dat vina va fi din partea solicitantului .
Potrivit art.31 din legea nr.15439/1998 , cererea se poate respinge dacă:
a. lipsește actul de identitate al solicitantului sau dacă actul conține inexacități;
b. a fost prezentată de o persoană neautorizată;
c. lipsesc documentele pentru înregistrare;
d. documentele prezentate nu corespund cerințelor stabilite de legislație;
e. drepturile solicitate pentru înregistrare nu sunt susceptibile de înscriere în registrul
bunurilor imobile;
f. dreptul asupra bunului imobil solicitat pentru înregistrare este înregistrat pe numele
unei alte persoane;
f1) datele din documentele prezentate nu corespund datelor din cadastru cu excepția
cazurilor în care necorespunderea este cauzată de o eroare tehnică a organului cadastral teritorial;
înregistrarea dreptului trebuie să fie efectuată de un alt organ cadastral teritorial.
g. este notată aplicarea sechestrului sau interdicția de înstrăinare sau grevare a bunului
imobil dreptul asupra căruia este solicitat spre înregistrare;
h. nu a fost achitată plata pentru înregistrare.
În cazul în care cererea este respinsă ea nu se înregistrează, iar documentele se restituie
solicitantului sau reprezentantului acestuia.
Pentru a avea bunuri în proprietate este necesar să le dobândești. Există mai multe moduri
sau metode de dobândire a dreptului de proprietate. Prin moduri de dobândire se înțeleg acele
fapte și acte juridice în baza cărora se dobândești dreptul de proprietate sau alte drepturi reale
principale asupra unui bun. Ele sunt reglementate prin Legea nr. 459, art. 9, 15, 36, precum și în
cartea a II-a din Codul civil al RM (art. 320 și urm.), intitulată: «Dobândirea dreptului de
proprietate», fiind aplicabilă, în general, tuturor tipurilor și formelor de drept de proprietate.
T.Ionaşcu şi S. Brădeanu arată că mai toate modurile de dobândire a drepturilor reale
principale pot fi cuprinse în modul general de dobândire care este legea şi că din enumerarea
făcută de Codul civil, lipseşte dobândirea pe cale de executare silită [3.11, p. 547].
Potrivit articolului 44 alin. 2 din Constitutia Romaniei „proprietatea privata este garantata
si ocrotita in mod egal de lege”. In practica curenta, contractele autentice avand ca obiect
vanzarea unui bun imobil retin transferul acestui drept, atunci cand nu exista o conventie
contrara a partilor, la data semnarii contractului, fiind deplin aplicabile prevederile art. 1674 (N)
Cod Civil român. Referitele prevederi ale NCC retin: Cu excepţia cazurilor prevăzute de lege ori
20
dacă din voinţa părţilor nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului
din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit
încă.
Acesta sintagmă se regăsește în majoritatea contractelor autentice privind vânzarea unui
bun imobil, ulterior intrării in vigoare a NCC. Singura problema este, în raport cu prevederile art.
557 (N) Cod Civil, ca momentul dobândirii dreptului de proprietate este reglementată în mod
expres, astfel art. 557 alin. 4 (N) Cod Civil retine: „Cu excepţia cazurilor anume prevăzute de
lege, în cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobândeşte prin înscriere în cartea
funciară, cu respectarea dispoziţiilor prevăzute la art. 888.”
Drept urmare, putem concluziona că dreptul la proprietate, cu privire la bun imobil, nu se
dobândește la data semnării contractului de vânzare cumpărare, la data plății, ori la un alt
moment convenit de parti ci, ipso lege, la data realizării formalităților de înscriere în cartea
funciară.
Se naște întrebarea legitimă atunci ce se dobândește la data semnării contractului de
vânzare cumpărare. Și în ce masură mai este dreptul de proprietate un „drept”, atat timp cand
dobândirea să trebuie aprobată în cadrul unei proceduri administrative de catre un funcționar al
statului (a se vedea Legea 7/1996). Cetațenii care detin un teren, în virtutea unui titlu de
proprietate, însă nu au disponibilități bănești pentru a realiza procedurile de publicitate
imobiliară mai sunt proprietari. În aceste condiții, mai este proprietatea un „drept”, sau a devenit
un simplu privilegiu, a carui exercitare este întrunsc legată de concursul registratorului statal, cu
conditia plății taxelor de publicitate imobiliară.
Precizările prealabile înainte de semnarea contractului de vânzare-cumpărare, vânzătorul
are două obligații să predea lucrul vândut cumpărătorului și săl garanteze contra evicțiunii
viciilor. Desigur părțile contractante pot stipula și alte obligații iar legiuitorul prevăzând numai
obligațiile principale art.1313 C.civ. cum ele sunt în drept să modifice chiar obligațiile
reglementate de lege.
O obligație principală de predare ceia ce se înțelege punerea imobilului vândut la
dispoziția cumpărătorului. Proprietatea se transmite din momentul încheierii contractuluipredarea
nu are semnificație transferării dreptului de proprietate și nici a posesiei doar a detenției.
Modul de executare ce privește predarea se presupune în unele cazuri numai o atitudine
pasivă din partea vânzătorului ca spre exemplu lăsarea lucrului la dispoziția cumpărătorului, în
momentul în care lucrul se află în detenția lui ca depozitar sau este posibilitatea preluării fără
concursul vânzătorului, mai sunt și alte cazuri când îndeplinirea unor acte sau fapte pozitive

21
necesare pentru ca cumpărătorul să între în stăpânirea efectivă a lucrului cumpărat, predarea
cheilor încăperilor de locuit, apartamentului, remiterea titlului de proprietate, sau de creanță.
În cazul în care vânzătorul și-a rezervat dreptul de a locui într-o parte din imobilul vândut,
iar cumpărătorul nu respectă această clauză, vânzătorul poate cere rezoluțiunea contractului,
chiar dacă ar fi posibilă obligarea cumpărătorului la respectarea clauzelor contractuale prin
executarea silită. O altă soluție dacă vânzătorul a rezervat dreptul de abitație viageră iar
cumpărătorul nu permite exercitarea dreptului, acesta la rândul lui având la dispoziție pentru
valorificarea dreptului, la alegere o acțiune reală ori o acțiune personală în baza actului juridic
acesta constituie titlu abitației. Pentru adoptarea acestei soluții, juste în fond, nu era necesară să
se cosndiere că părțile au încheiat două acte juridice dinstincte , încorporate în același înscris, dar
unul singur prin care cumpărătorul nu a dobândit deplinătatea prerogativelor de proprietar.
Un subiect important în această teza este publicitatea imobiliară, aceasta este o măsură de
protejare a acelor persoane terți care nu au avut cunoștința de existența unui drept netranscris,
dar care au dobândit (prin acte juridice cu titlu oneros) aceleași drepturi pe care și le-au transcris.
De regulă, contractul îşi produce efectele între părţile sale, dar deplina eficacitate a
acestuia depinde de cunoaşterea şi respectarea lui de către terţi, de vocaţia dreptului sau a actului
de a fi opozabil celorlalţi.
Publicitatea este cea care organizează opozabilitatea actului juridic faţă de
terţi. publicitatea imobiliară reprezintă o măsură de protejare a acelor persoane (terţii) care nu au
avut cunoştinţă de existenţa unui drept netranscris, dar care au dobândit (prin acte juridice cu
titlu oneros) aceleaşi drepturi pe care şi le-au transcris.
În consecință intabularea are un rol dublu acesta fiind de a transfera dreptul de proprietate
a imobilului de la vânzător la cumpărător și realizează publicitatea imobiliară. Intabularea
drepturilor reale imobiliarea produce efectul opozabilității față de terți fiind un efect extinctiv un
efect achitiv și un efect declarativ de drepturi.
În particular putem să ne exprimăm îndoiala faţă de utilitatea dispoziţiei amânării
transferului proprietăţii în vânzările imobiliare, cel puţin pentru considerentele că diminuează
grav rolul încheierii contractului în favoarea intabulării (care, astfel, dobândeşte un rol excesiv,
nefiresc în desfăşurarea contractului) şi apoi s-ar putea pune în discuţie caracterul translativ de
proprietate al vânzării imobiliare (ceea ce este de neacceptat).
În principiu transmiterea şi grevarea bunurilor mobil,e nu sunt supuse unor măsuri de
publicitate. În acest caz dacă vânzătorul a înstrăinat bunul mobil la două persoane „persoana
pusă în posesiune este preferită şi rămâne proprietară, chiar când titlul său este cu dată
posterioară”, cu condiţia să fie de bună-credinţă.

22
 Conform legii nr.7/1996 a României publicitatea imobiliară se efectuează de către
birourile de cadastru și publicitate imobiliară pentru imobilele situate în raza de activitate a
acestora. Cărțile funciare întocmite și numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localități
alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui teritoriu, ce se ține de
către biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial în a cărui rază teritorială de activitate este
situat imobilul respectiv. În sensul său larg publicitatea desemnează acele modalităţi prin care
anumite acte sau operaţiuni juridice sunt aduse la cunoştinţa publicului ori realizate în locuri
publice cu sau fără participarea publicului, dar cu scopul de a fi cunoscute şi de a-şi asuma
efectele. 
Drept urmare, putem concluziona că dreptul la proprietate ceia ce privește către un bun
imobil, nu se dobândește la data semnării contractului de vânzare cumpărare, ca în cazul
bunurilor mobile la data plății, ori la un alt moment convenit de part, ipso lege, dar la data
realizării formalităților de înscriere în cartea funciară.
Capitolul II. ELEMENTELE CONTRACTULUI DE VÂNZARE-
CUMPĂRARE A ÎNCĂPERILOR DE LOCUIT
2.1 Subiecții contractului de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit
Literatura de specialitate enumeră următoarele elemente ale contractului de vânzare
cumpărare a imobililor acestea cuprinde: părțile contractului, obiectul contractului, prețul,
termenul, forma și ca la sfârșit conținutul. Unii autori nu susțin această opinie integral, în special
ce privește forma contractului, un motiv destul de motivat ar fi că aceasta nu este un element al
contractului dar ține de condiția de valabilitate a contractului.
Părțile contractului de vânzare cumpărare a încăperilor de locuit mai cu seamă subiecții
acestui contract sunt vânzătorul și cumpărătorul. Iar în calitate de părți contractante sunt
persoanele fizice și juridice.
În literatura juridică capacitatea de a contracta este definită ca acea parte a capacității
civile având la bază capacitatea de folosință și de exercițiu fiind drept atitudinea persoanei de a
încheia personal sau prin reprezentat contracte.
Capacitatea de exercițiu este aptitudinea persoanei de a încheia singură acte juridice
civile, după cum cunoaștem capacitatea deplină de exercițiu începe în momentul în care persoana
devină majoră, adică la 18 ani.
Contractul de vânzare cumpărare se pot încheia între persoane fizice cât și juridice, atât
cetățeni și organizații , statul la fel poate fi subiect al acestui contract. Astfel, această calitate de
titular de suveranitate oferă un loc separat între acești subiecți, acesta la rândul lui oferă un loc

23
aparte adică fiind o entitate, care nici de cum nu se poate confunda cu alți participanți ai
circuitului civil. Cel mai des statul prin intermediul organelor sale speciale a instituției participă
în calitate de subiect al contractului.
Parte a acestui contract poate fi orice persoană juridică cât și orice persoană fizică care a
atins majoratul și nu a fost lipsită sau restrânsă în ordinea legală, persoanele fizice declarate
incapabile potrivit art.24 CC ori limitate în capacitatea de exercițiu care la rândul său pot încheia
contracte prin intermediul reprezentantului care a fost legal încuviințat. Acești oameni pot
încheiat singuri doar contracte de o valoare nesemnificativă care se execută imediat în momentul
încheierii contractului.
În conformitatea cu art.14 Codul familiei [2.4] vârsta căsătoriei este de 18 ani pentru
bărbați și 16 pentru femei, iar pentru anumite motive bine întemeiate, se poate permite reducere
vârstei bărbaților cu doi ani, iar reducerea vârstei matrimoniale poate fi permisă de către
autoritatea administrației publice locale în a cărei rază teritorială are domiciliul, iar în baza
acestei cereri cu acordul părinților. Datorită acestui fapt minorul poate dobândi capacitatea
deplină de exercițiu prin căsătorie de la vârsta de 16 ani.
Din cele expuse anterior se sub înțelege că capacitatea deplină de exercițiu poate fi
dobândită de la vârsta de 16 ani datorită emancipării, fiind atribuite aceste capacității prin
acordul ambilor părinți, ori hotărârea autorității tutelari, curatorului iar dacă lipsește prin
hotărârea judecătorească.
Luând în considerare cazurilor cu minorii deja care au împlinit 14 ani în ceia ce privește
contractul de vânzare-cumpărare poate încheia cu încuviințarea părinților, curatorului ori a
adoptatorilor. Cazurile prevăzute de lege parte a unui contract anterior menționat va fi
proprietarul bunului, minorul care a împlinit vârsta de 14 ani cu ajutorul reprezentantului care va
manifesta acordul, acordul părinților poate fi exprimată în formă verbală cât și formă scrisă.
Pentru participarea în circuitul civil persoana juridică are nevoie și de capacitatea de
exercițiu. Există o deosibire de persoanele fizice de exercițiu a persoanelor juridice apare și
încetează odată. Dispunerea persoanei juridice de capacitatea de exercițiu aceasta îi permite ca
prin acțiunile care urmează să le facă să își dobândească drepturi și să își asume obligații
personal.
Legislația prevede cazuri în care calitate de vânzător pot apărea diferite persoane decât
cele care dețin dreptul de proprietate asupra bunurilor ori alte drepturi reale ce ar permite
înstrăinarea lor. Acestea sunt împuternicite în baza legii, a contractului ori a unui titlu legitim
prin care este posibil de a înstrăina bunurile care nu le aparțin cu drept de proprietate. Calitatea
de vânzător o poate dobândi și alte persoane decât cele ce sunt titulare dreptului de proprietate un

24
exemplu ar fi executorul judecătoresc sau alt organ care a fost împuternicit conform art.392-402
CPC, aceste bunuri pot fi sechestrate.
În cazul în care persoana fizică ori juridică în momentul în care are capacitate deplină de
exercițiu poate fi asemenea vânzător sau cumpărător. Cumpărătorul în momentul când a procurat
un bun devine instant proprietarul bunului asemenea încăperilor de locuit. Desigur că există
anumite excepții cum ar fi cazurile prevăzute expres de lege ori de contract.
În momentul vânzării unui bun de către o persoană care în acel moment nu are dreptul sal
înstrăineze iar dreptul de proprietate asupra bunului nu se transmite la persoana care dorește să îl
dobândească, însă sunt cazuri în care, persoana care a dobândit este de bună credință a putut să
devină proprietarul bunului procurat indiferent că a fost de la persoană care nu a avut dreptul de
al vinde. În cazul în care un bun a fost dobândit cu titlu oneros de la o persoană care nu a avut
dreptul de al înstrăina, proprietarul are dreptul de al revendica de la persoana care a dobândit
fiind de bună credință, numai în cazul în care a ieșit prin diferite metode fără voia acestuia.
De la bun început dreptul de proprietate trebuie sa existe în momentul când se încheie
acest contract, pentru a fi mai detaliat prezint următoarea speță [4.1, p. 164]. Doamna Eugenia
Postolachi împreună cu domnul Valeriu Postolachi au depus o acțiune în instanța împotriva lui
Marian Brânza cu privire la declararea valabilității a contractului de vânzare-cumpărare un
apartament cu 3 odai, drept motivarea temeinică a fost că în anul 2001, s-a înțeles cu partea
pârâtă sa procure acest apartament cu 2000 Euro. În momentul în care au achitat suma, au
descoperit că acest apartament cu 3 camere nu a fost privatizată. Astfel, la data de 1 februarie
2002 a privatizat acest apartament, iar pârâții nu au dorit să încheie contractul. La prima instanță
judecătoria Centru, mun.Chișinău de la data 4 aprilie 2002 această acțiune a fost respinsă fiind
ca neântemeiată că nu sunt îndeajuns probe. Partea Reclamantă a atacat hotărârea la Curtea de
Apel Chișinău, iar aceștia au casat hotărârea primei instanțe, pentru a pronunța o nouă hotărâre.
Iar Colegiul civil și de Contencios administrativ a decis să caseze decizia instanței de Apel
Chișinău pentru a menține decizia primei instanțe. Drept motiv ar fi că la momentul încheierii
contractului, apartamentul a fost privatizat, iar de aici rezultă că hotărârea primei instanță a fost
corectă, deoarece recurenții nu au avut acest drept de a înstrăina apartamentul.
Legislația mai prevede și cazuri când în calitate de vânzător mai pot apărea alte persoane

decât cele ce dețin dreptul de proprietate asupra imobilului[4.2, p. 68]. Potrivit prevederilor Legii
cu privire la gaj, creditorul gajist este în drept să pună sub urmărire obiectul gajului, în cazul
neexecutării obligației garantate sau în alte cazuri prevăzute de lege sau contract. În cazul în care
obligația garantată trebuie executată în rate, creditorul gajist poate cere executarea înainte de
termen a întregii obligații   atunci când nu este executată o parte .
25
 Orice contract încheiat cu încălcările condițiilor cerute de lege pentru încheierea sa
valabilă este supusă nulității, dacă legea nu prevede altă sancțiune, se poate fi considerat nul
contractul încheiat cu încălcările dispozițiilor legale instituite drept scop pentru ocrotirea unui
interes general.
Alături de alte varietățile contractului de vânzare-cumpărare (vânzarea de probă sau la
vedere, vânzarea cotei succesorale, vânzarea de drepturi litigioase, vânzarea la licitație, etc.),
legiuitorul dedică întreaga secțiune 8, a capitolului 1, din Cartea a III a Codului civil al RM
vânzării bunurilor imobile, acesta din urmă obținând și el o varietate absolut benefică pentru
consumatori – vânzarea bunului viitor, aflat în construcție.
Vânzarea-cumpărare bunurilor imobile nu mai reprezintă de mult timp o situație de ultim
resort, devenind din ce in ce mai des întâlnită în rândul populației. Totodată, cumpărarea unei
locuințe este una dintre cele mai importante achiziții făcute de-a lungul vieții. Pentru a face față
acestei provocări și a minimaliza anumite riscuri este absolut necesar de aține cont de anumite
reguli și rigori.
O problemă actuală și discutabilă la moment ține de forma contractului de vânzare-
cumpărare a bunului imobil. În rezultatul mai multor metamorfoze legislative [3.12], art. 323 al
Codului Civil prevede expres că forma autentică a actului juridic este obligatorie: a) dacă actul
juridic are ca obiect înstrăinarea bunurilor imobile sau grevarea acestora cu drepturi reale
limitate, cu excepția cazurilor prevăzute expres de lege; b) în cazurile prevăzute prin acordul
părților, chiar dacă legea nu cere formă autentică; c) în alte cazuri stabilite de lege. Ținem să
menționăm faptul că deși până în anul 2013, legislația nu prevedea forma obligatorie autentică
pentru contractele de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile, în materie de cel puțin 70-80% din
contractele de vânzare-cumpărare care aveau ca obiect material bunurile imobile, îmbrăcau o
formă autentică prin voința și la solicitarea nemijlocită a părților.
Ceia ce privește proprietatea comună în devălmășie la acestea se aplică dispozițiile legale
pe cote părți, pentru valabilitatea contractului în aceste caz este necesară acordul înscris al
coproprietarilor, în cazul în care dorește să vândă bunul imobil este necesar ca coproprietarul să
împuternicească o persoană terță , ori să elibereze o recipisă ceia ce îi va acorda acordul la
încheierea contractului[3.13, p. 654].
Astfel, subiecții contractul de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit sunt vânzătorii
cât și cumpărătorii , iar pentru a contracta părțile acestuia trebuie sa aibă capacitate deplină de
exercițiu cât și o serie de alte condiții de o importanță majoră.

26
 2.2 Încăperile de locuit ca obiect a dreptului de proprietate și a contractului
de vânzare-cumpărare
Condițiile esențiale ale contractului de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit sunt
prevederile referitor la obiectul acestui contract. Pentru a da o noțiune contractului menționat
mai întâi de toate este necesar de a defini obiectul acestui contract. Obiectul contractului este
reprezentat de prestațiile la care se obligă părțile contractului de vânzare-cumpărare a imobilelor,
dat fiind faptul că este un contract sinalagmatic vânzarea sau cumpărarea duce la două obligații
care sunt reciproce drept cu referire la bunuri. Obiectul contractului de vânzare-cumpărare
imobiliară îl constituie bunurile imobile.
În principiu, contractul de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit este valabil încheiat
prin simplu acord de voință al părților, în temeiul principiului consensualismului actelor juridice,
fără a fi cerută o formă specială fiind drept o condiție de valabilitate.
Obiectul contractului este reprezentat de prestațiile la care părțile se obligă fiind
obligațiile acestora. Acest contract poartă caracterul sinalagmatic vânzarea-cumpărarea
generează la doua obligații care sunt reciproce, obiect fiind bunul vândut , iar obligația
cumpărătorul are ca obiect prețul acestuia.
Contractul de vânzare-cumpărare este un contract bilateral (sinalagmatic) care dă naștere
la obligațiilor în sarcina ambelor părți. Astfel vânzătorul este obligat să predea lucrul vândut, iar
cumpărătorul să plătească prețul care a fost convenit de către ambele părți. Aceste două prestații
formează obiectul contractului. Bunul vândut și suma de bani constituie obiect derivat al
contractului[3.14, p. 92].
Bunul vândut poate să fie considerat ca obiect al acestui contract este necesară
îndeplinirea următoarelor condiții: să fie în circuitul civil, să existe în momentul în care a fost
încheiat acest contract și să fie determinat ori determinabil. Este necesar că lucrul să fie în
circuitul civil și desigur ca să existe.
Pentru a fi valabil contractul de vânzare, lucrul trebuie să existe în momentul când a fost
încheiat contractul ori în viitor , iar dacă nu fac parte din această categorie atunci contractul va fi
lovit de nulitatea absolută.
Prin efectele unui contract se înțelege obligațiile pe care contractul le creează în sarcina
părților contractante[3.15, p. 49]. Pentru a stabili aceste obligații, codul civil conține clauze în
legătura cu contractul de vânzare. De regulă dacă contractul este unul îndoielnic interpretarea
acestui contract duce în favoarea debitorului. În materia civilă în secțiunea contractului de
vânzare-cumpărare este stipulată o regulă specială și derogatorie că vânzătorul stabilește de
regulă condițiile acestui contract, el are obligația de a explica obligațiile sale iar în cazul în care
27
condițiile ar fi îndoielnice, clauzele necesare se interpretează în contra vânzătorului, această ne
sub înțelege că în materia de vânzare nu numai clauzele referitor la proprii obligații, dar și cele
referitoare la obligațiile vânzătorului se interpretează în favoarea cumpărătorului.
Obiectul contractului este reprezentat de obligațiile ori prestațiile la care sau obligat
părțile contractante. Obligațiile părților se referă la bunurile în cazul nostru imobiliare care este
vândut cât și prețul acestuia. Astfel vânzătorul are obligația de a preda lucrul vândut, iar
cumpărătorul este necesar să achite prețul convenit. În cazul în care lipsesc aceste elemente ale
contractului lipsesc, acest contract de vânzare-cumpărare nu poate fi considerat valabil.
Sensul obiectului contractului poate fi considerat a fi susceptibil din motiv ca este format
de o dublă accepțiune acestea fiind: obiect juridic al contractului ori obiectul material.
Obiectul juridic reprezintă ansamblu de relații sociale care asigură ordinea de drept,
prestațiile la care se obligă părțile din acest contract. Obiectul material constituie cumpărarea
bunului imobil remis de către vânzător la cumpărător. O asemenea clasificare este reieșită din
premisele dialecticii materiale, ca moment inițial pentru cercetarea complexă a fenomenelor
sociale.
Obiectul contractului fiind condiția cea mai importantă cât și cauza contractuală cu
referire la obiect. Este posibil de a considera respectată ceia ce se privește în cazurile în care se
vorbește prin prisma prevederilor contractuale ceia ce poate determina cantitatea acestui bun care
este obiectul vânzării.
Toate condițiile referitoare la obiectul contractului analizate mai sus, precum și interesul
părților față de acesta, sunt condiționate de posibilitatea existenței lui. Menționăm că obiectul
contractului trebuie să fie posibil. Un obiect imposibil atrage după sine nulitatea contractului, dar
numai în cazul când imposibilitatea dată se răsfrânge asupra tuturor persoanelor. De altfel,
obiectul trebuie să fie imposibil pentru oricine în mod absolut. În cazurile când obiectul este
imposibil pentru o singură parte contractantă, contractul este valabil. La fel, imposibilitatea
obiectului trebuie să existe chiar în momentul încheierii contractului. Imposibilitatea ulterioară
încheierii contractului nu constituie un temei pentru invocarea nulității.
O condiție de o deosebită importanță pentru valabilitatea contractului este că bunul să fie
licit și nici de cum ilicit. Prin Decizia 85/1996 există prezumția dobândirii licite a unui bun ceia
ce constituie una din garanțiile constituționale ale dreptului de proprietate conform căruia dreptul
de proprietate este garantat. Această prezumție există pe baza principiul general potrivit căruia
orice act sau fapt juridic este licit până la dovada contrarie, ceia ce impune cu privirea a unei
averi a persoane ca dobândirea ilicită a acestuia să fie dovedită.

28
 Securitatea juridică a dreptului de proprietate asupra bunurile ce alcătuiesc averea unei
persoane, indisolubil legată de această prezumție a dobândirii ilicite.
Pentru valabilitate contractului de vânzare cumpărare acest contract întrunește
următoarele condiții: bunul trebuie sa fie licit, să fie în circuitul civil, să fie determinat ori
determinabil și să existe.
Bunul care urmează să fie vândut va fi ilicit în momentul în care actul juridic este încălcat
dispozițiile legale ce privește ordinea publică ori contravine bunurilor moravuri. În dependență
de criteriul admisibilității în circuitul civil bunurile pot fi convențional divizate în următoarele
criterii: bunurile care sunt excluse din circuit, acele bunuri care sunt admise condițional și
bunurile admise care nu au restricții în circuitul civil.
Potrivit art.127 al Constituției Republicii Moldova bogățiile de oricare natură care sunt
ale subsolului, spațiul aerian, apele și pădurile folosite în interes public, resursele naturale ale
unei zone economice, căile de comunicații, la fel ca și alte bunuri care sunt stabilite de legislația
cât și proprietatea statului, de aceia prima condiție este că lucrul să fie în circuitul civil general
adică în comerț, interdicția vânzării bunurilor scoase din circuitul civil poate fi absolută sau
relativă.
Prohibiția este absolută în cazuri când bunurile prin natura sa sau prin determinarea legii
sunt de uz sau de un interes public și datorită acestor motive sunt inalienabile. Datorită naturii
sale sunt inalienabile așa zisele bunuri care nu sunt susceptibile de apropiați unde ele aparțin
colectivității.
Datorită dispozițiilor legiuitorului sunt inalienabile și insesizabile bunurile care fac parte
din domeniul public al statului de interes național sau local aceste bunuri pot fi date în
administrare sau concesionate instituțiilor publice cât și regiilor autonome.
Prohibiția înstrăinării poate fi și relativă în cazul bunurilor care nu sunt inalienabile dar
care pot fi vândute numai de către anumite persoane și în anumite condiții, având o circulație
restrânsă bunurile menționate pot fi concesionate ori închiriate.
Ceia ce ține de bunurile care fac parte din patrimoniul cultural național, aceste pot fi
înstrăinate dacă nu aparțin domeniul public, ele pot fi scoase din țară pe baza adeverinței
eliberate de oficiul local pentru patrimoniul cultural național. Prin prisma legislației obiectul
material al bunului în contractul de vânzare-cumpărare este necesară existența acestuia în
momentul încheierii contractului, indiferent de condiția dată este posibil de încheiat contractul în
cazurile când obligația părților care nu există la momentul semnării dar urmează să existe în
viitor. Dacă în momentul încheierii contractului bunul există în parte cumpărătorul are

29
următoarele posibilități: să ceară rezoluțiunea contractului ori să ceară executarea părții din lucru
rămas cu reducerea corespunzătoare a prețului.
Datorită acestor condiții de valabilitate rezultă că obiectul contractului trebuie să conțină
clauze careva determina obiectul contractului iar în principiu contractul de vânzare-cumpărare a
imobilelor este valabil încheiat prin simplu acord de voință în temeiul principiului
consensualismului actelor juridice, fără a fi cerută o formă specială fiind condiția de valabilitate
[1.2].
Obiectul contractului vizat este format din bunurile care sunt transmise persoanei care
cumpără, fiind patrimoniu imobiliar, o caracteristică definită fiind dreptul de proprietate, în zilele
noastre sunt o mulțime de litigii care au deposedat acest drept constituțional asupra bunul care a
fost vândut iar în momentul stabilirii litigiului doar proprietarul bunului imobil are dreptul de a
înainta cererea în prima instanță.
Bunul imobil reprezintă lucrul care are o așezare fixă, stabilă și care nu poate fi mutate
dintr-un loc în altul fără ca să își piardă destinația bunului imobil cât și identitatea fiind un
produs unic care nu este posibil de asemănat cu nimic în lume. Luând în considerare experiența
internațională se sub înțelege că nu este piață ordinară. Niciun alt bun pe care îl deținem nu are
un impact la fel de mare asupra noastră ca propria locuință. Cu toate acestea, obișnuim să
achiziționăm o proprietate la fel ca pe orice alt bun de uz personal.
O locuință este fără doar și poate o investiție financiară importantă. Pentru mulți dintre
noi este chiar cea mai importantă investiție pe care o vom realiza de-a lungul vieții. 
Pentru determinarea obiectului contractului, este necesar de a delimita bunurile mobile de
cele imobile. Clasificarea bunurilor  prezinta ,in dreptul civil, o semnificație deosebita atât din
punct de vedere teoretic, cit si mai ales pragmatic, deoarece, pe de o parte, ea determina natura
raporturilor juridice ce se pot stabili cu privire la unele bunuri si pe de alta parte, regimul juridic
al diferitelor categorii de bunuri. Bunuri imobile (nemișcătoare):- sunt acele bunuri care au o
așezare fixa si stabila (pământul, clădirile si in general, tot ceea ce este legat de sol). Bunuri
mobile (mișcătoare) sunt acele bunuri care nu au o așezare fixa si stabila, fiind susceptibile de
deplasare de la un loc la altul, fie prin ele însele, fie cu concursul unei forte străine (animalele,
lucrurile separate de sol, creanțele, bunuri incorporale etc.).
Clasificarea bunurilor în mobile și imobile are ca fundament îmbinarea a doua criterii: cel
fizic (natura bunurilor)si cel economic (valoarea bunurilor). În codul Funciar al Republicii
Moldova art.2 din categoria bunurilor imobile sunt pământul, clădirile si in general, tot ceea ce
este legat de sol.

30
 Bunurile imobile prin natura lor în definirea legala conținuta de art.462, 463, 464, si 465
alin. 1 din Cod civil prevede ca fondurile de pământ și clădirile sunt imobile prin natura lor;
potrivit art. 464: morile de vint, sau de apa, așezate pe stâlpi, sunt imobile prin natura lor; alin. 1
al art. 465 prevede: recoltele care încă se țin de rădăcini si fructele de pe arbori, neculese sunt de
asemenea imobile.
Imobile prin obiectul la care se aplica: potrivit art. 471 Cod civil sunt imobile prin
obiectul la care se aplica: uzufructul lucrurilor imobile, servituțile, acțiunile care tind a revendica
un imobil. Imobile prin destinație: acestea sunt enumerate in art. 468-470 din cod civil astfel,
art.468 prevede obiectele ce proprietarul unui fond a pus pe el pentru serviciul si exploatarea
acestui fond sunt imobile prin destinație.
Conform legislațiilor altor state clasificare acestora se conduce conform calităților
bunurilor imobile spre exemplu: caracterul individual, imposibilitatea înlocuirii și așezare fixă.
Până a vă prezenta clasificarea bunurilor imobile vom clarifica ce înseamnă piața
imobiliară. Piaţa imobiliară reprezintă ansamblul tranzacțiilor care au loc cu privire la
transmiterea drepturilor de proprietate sau de folosință asupra bunurilor imobile. Cererea și
oferta dictează la rândul lor prețul real de piață a unui bun imobil.
Cu cât cererea față de un anumit tip de imobil va fi mai mare, cu atât prețul acestuia va fi
mai mare. Dacă avem un surplus mare de imobile (ofertă sporită), dar în același timp cererea este
mică, atunci prețurile vor fi în scădere.
Actualmente în Republica Moldova nu există o clasificare unică a bunurilor imobile. O
serie de acte normative conțin diferite criterii de clasificare în dependență de problemele tratate
în ele. Codul Funciar prezintă o clasificare detaliată a tuturor terenurilor după mai multe criterii -
destinație, formă de proprietate, amplasare, etc.
Clasificarea bunurilor imobile după destinație: bunurile imobile locative ( rezidențiale),
bunuri imobile ne locative, terenuri (pământ). Exemple de bunuri imobile locative: apartamente,
case de locuit, vile, case sezoniere.
Potrivit literaturii juridice europene putem întâlni următoarea clasificare:
a. Locativă- proprietatea fiind destinată proprii folosințe;
b. Comercială- având drept scop comercial cum ar fi alimentară, hoteluri;
c. Industrială- încăperile, clădirile, depozite;
d. Agricole-viile, livezile, pământurile care au fost folosite cu scop lucrative;
e. Imobilele care au o destinație specifică cum ar fi: școlile, proprietatea exclusivă ale
statului.

31
 Codul civil al României la fel cum și cel francez au la bază trei categorii de bunuri
imobile: imobilele care sunt prin natură, prin destinație cât și prin obiectul la care urmează să se
aplice aceste drepturi.
Drept scop al înregistrării a bunului imobil fiind recunoașterea drepturilor asupra lor
poartă caracter obligatoriu în Republica Moldova, fiecare persoană care cumpără, vinde,
moștenește sau dobândește în alt mod un teren sau alt bun imobil, precum și obține un drept sau
interes legat de un bun imobil înregistrat, urmează să se adreseze organului cadastral teritorial,
în raza de activitate a căruia este amplasat bunul imobil pentru înregistrarea:
- bunului imobil ce îi aparține, dar neînregistrat până în prezent;
- dreptului de proprietate și datelor despre noul proprietar;
- altui drept real, cum ar fi dreptul de proprietate, dreptul de uz, servitutea, superficia,
ipoteca;
Obiectivul fundamental al sistemului național de cadastru este de a asigura identificarea,
înregistrarea și evaluarea tuturor terenurilor și altor bunuri imobile, înregistrarea drepturilor
asupra lor, identificarea și înscrierea titularilor de drepturi, precum și furnizarea datelor
cadastrale tuturor persoanelor interesate, de drept public sau privat.
Conform legislației în vigoare încăperile de locuit fac parte din categoria bunurilor

imobile la fel ca și din fondul de locuințe. Prin fondul de locuințe în prezenta lege se înțelege
imobilele și spațiile locative din construcțiile care aparțin statului, indiferent de apartenența
departamentală, locuințele sovhozurilor și ale altor întreprinderi agricole de stat, inclusiv cele
reorganizate după punerea în aplicare a Legii cu privire la privatizare, precum și locuințele
construite din contul mijloacelor de stat de către întreprinderile și organizațiile cu alte tipuri de
proprietate[2.7].
Privatizarea fondului de locuințe, inclusiv atelierelor de creație se efectuează pe baza
liberului consimțământ, respectându-se principiile echității sociale și protecției sociale a
cetățenilor, atât contra bonuri patrimoniale și mijloace bănești (monedă națională /sau valută
străină), cât și gratuit, în cazurile stabilite de prezenta lege. Privatizarea fondului de locuințe,
inclusiv a atelierelor de creație, contra valută străină poate fi efectuată numai de către
nerezidenți.
În cazul procurării de apartament, casă contra mijloace bănești, cetățeanul achită costul
integral sau în rate (lunar) în părții egale, timp de cinci ani, depunând o cotă inițială de cel puțin
40 procente din el și achitând suplimentar o dobândă bancară minimă de la suma nerambursată
pentru eșalonarea plății. Din fondul de locuințe nu fac parte încăperile nelocuibile care au o altă
destinație, adică nu pot fi vândute sau transmise cu titlu gratuit în proprietate privată imobilele
32
care se află în orașele militare de tip închis, căminele, locuințele de serviciu, locuințele avariate
și ireparabile, casele ce urmează a fi demolate, cantoanele și alte construcții care se află la
balanța sau în proprietatea fondului forestier de stat.
O deosebire a contractului de vânzare-cumpărare față de alte contracte este aceia că mai
întâi de toate că încăperea locativă indiferent în proprietatea cui se află aceasta se folosește doar
conform destinației pentru locuirea a persoanelor. Apartamentul este locuința alcătuită din una
sau mai multe camere de locuit, care satisfac cerințele de trai permanent al unei persoane sau
familii și face parte din blocul locativ. Încăpere locuibilă în cămin locuință constituită din una
sau două camere de locuit cu dotări (bucătărie, toaletă, cameră de baie etc.) parțială sau fără ele,
care face parte din cămin.
Obiectul contractului sunt încăperile de locuit având drept scop pentru trai, folosirea
acestuia pentru alte scopuri este admisibilă doar în cazul schimbării destinației în încăpere
nelocativă, o astfel de situație este reglementată de Regulamentul privind autorizarea funcționării
și schimbării destinației construcției fiind aprobată prin Hotărâre . Pe piața imobiliară a Republicii
Moldova Obiectul imobilul locativ nefinisat, din data de 1 ianuarie 2008 este interzis să se dea în
exploatare apartamentele care nu sunt finisate[3.26]. O astfel de decizie a fost luată de Agenția
pentru construcții cât și amenajarea teritorială, ce privește ordinul este interzis de a recepționa
lucrările necalitative cât și obiectele care nu au fost finisate[5.1].
Piața imobiliară este un complex de mecanisme prin intermediul cărora sunt transmise
drepturile supra unei proprietății și interesele legate de ea, sunt stabilite prețurile și este delimitat
spațiul pentru diferite variante pentru utilizarea terenurilor.
Piața imobiliară reprezintă un generator al creșterii economice al întregii țări deoarece
anume bunurile imobile având diverse destinație având loc investirea primară a diverselor
mijloace importante ce duc la schimbări calitative ale cererii și ofertei și asigură dinamica
dezvoltării macroeconomice. Fiind baza activității vitale ale omului și a societății în întregime,
bunurile imobile fiind reprezentate ca un obiect deosebit al circuitului pe piață, al proprietății și
al dirijării. Piața imobiliară a Republicii Moldova propune următoarele serii de apartamente în
case cu multe etaje:
,,Hrușciovka,,– case, construite în perioada anilor 55-65, sec. 20, în perioada conducerii
N. S. Hrușciov. De la început se construiau din coteleț, apoi din panouri din beton armat. A fost
prima încercare de a aplica construcția masivă a apartamentelor de acest tip. Se află aceste
apartamente practic în toate sectoarele.
„ Seria 102,,- seria clădirilor în 5 nivele, construite în anii ’80- ’90, din piatră de calcar cu
structură din beton armat, ceea ce generează o bună izolare termică. Planificările acestei serii

33
sunt comode, cu odăi separate, forma odăilor aproape pătrată, bucătărie de 8-9 m2, balcoane
lungi și înguste. De regulă, sunt doar 3-4 apartamente pe nivel.
,, Seria 135,,- seria clădirilor în 9 nivele, din panouri prefabricate, cu fundație din beton
monolit, termoizolate cu argilă expandată. Pereți exteriori au grosime de 300 mm, pereții
interiori 220 mm, iar acoperișul este plat din material hidroizolant bituminos în rulouri.
,, Seria 143,,- una dintre cele mai răspândite și solicitate serii, construite în anii ’80- ’92,
din panouri, în 9 nivele, cu acoperiș din folii bituminoase pe bare de lemn, cu sistem de drenaj
intern. Blocul dispune de scară largă și ascensor. Planificările sunt caracterizate de balcoane și
antreuri spațioase. Aceste clădiri dețin un grad înalt de rezistență seismică. 
,,Stalinca,,- case, construite în perioada anilor de la 45 până 53, în perioada conducerii I.
V. Stalin. Se dispun mai ales în centrul orașului pe străzile: bd. Ștefan cel Mare, Pușkin,
Negruzzi, Renașterii, T. Vladimirescu. Se caracterizează prin proiecte individuale, de regulă, la
etajele întâi se aflau case de cultură. Fațadele caselor se împodobeau cu embleme URSS și
UMSS, arhitectonice și cu alte elemente interioare. Înălțimea plafoanelor în aceste case
constituie 3-3,20 m., odihna scării este foarte masivă. Se construiau aceste case numai din
coteleț, întreruperi erau numai din lemn sau din beton armat. Suprafața apartamentelor cu o
cameră constituie aproximativ 30-35 m2, cu două camere – 45-50 m2, cu trei – 60-70 m2.
,,Seria MSV,,-(moldovenească Varnița) – seria blocurilor construite din panouri,
asemănătoare seriei MS, cu planificări reușite, blocuri sanitare separate, balcoane spațioase.
Blocurile sunt dotate cu ascensor funcționabil până la ultimul nivel. Le întâlnim în sectorul
Ciocana (str. Igor Vieru, str. Petru Zadnipru, bd. Mircea cel Bătrân), Râșcani ( str. Matei
Basarab, bd. Moscova), Buiucani (bd. Alba Iulia), Botanica ( bd. Traian).
,,Seria Cahul,,-  seria clădirilor asemănătoare celor din seria MS, construite din panouri
prefabricate, cu acoperiș din plăci plane de azbociment, cu un grad înalt de impermiabilitate.
Asemenea clădiri sunt rezistente la cutremure și respectiv, au o durabilitate sporită în timp.
,, Seria Bălți,, – seria caselor în 9 nivele, construite în masă în anii ‘70-’80, de regulă din
panouri prefabricate, cu pereți exteriori de 300 mm, termoizolați cu argilă expandată și pereți
interiori de 160 mm. Clădirile din seria Bălți se deosebesc prin balcoanele cu forme mai
specifice, bucătăria 8-9 m2 și blocul sanitar separat. Acestea se întâlnesc mai des în sectorul
Ciocana ( str. Igor Vieru, str. Petru Zadnipru).
,,Seria Cehă sau Ceșkă,,– blocuri asemănătoare cu seria 102, construite în anii 1975-
1990, în 5 nivele, din cotileț. Se remarcă prin planificări foarte reușite și comode, tavanele sunt
mai înalte, geamuri mai mari decât la seria Hrușciovka și Brejnevka, blocul sanitar separat, iar
balcoanele (logiile) mult mai spațioase, permițând lărgirea bucătăriei/ dormitorului din contul

34
acestora. Blocurile sunt gazificate, scara blocului este deseori încălzită. Sunt întâlnite frecvent în
sectorul Râșcani (str. Miron Costin, str. Matei Basarab).
,,Seria MS (moldovenească),, – seria blocurilor cu 5 sau 9/10 nivele, construite din
panouri. Se împart în 2 grupe: tip I MS - cu pereți exteriori de 330-350 mm, termoizolați cu
argilă expandată și pereți interiori de 140-160 mm, iar acoperișul din foi ondulate de
azbociment. tip II MS - cu pereți exteriori de 350 mm și pereți interiori de 140 mm, iar
acoperișul plat din rulouri (bitum). Tavanele au înălțimi de 2,75 – 2,8 m, odăile sunt separate.
Blocurile seriei MS sunt dotate cu ascensor și cu conducte pentru gunoi. Aceste blocuri sunt
foarte răspândite în Chișinău.
Astfel, obiectul contractului este reprezentat de prestațiile la care părțile se obligă fiind
obligațiile acestora, iar bunul vândut poate să fie considerat ca obiect al acestui contract este
necesară îndeplinirea următoarelor condiții: să fie în circuitul civil, să existe în momentul în care
a fost încheiat acest contract și să fie determinat ori determinabil. Este necesar că lucrul să fie în
circuitul civil și desigur ca să existe.
În Republica Moldova din cele menționate sunt o mulțime de serii iar încăperile locative
reprezintă o categorie aparte de imobile, iar vânzarea-cumpărarea cărora trebuie să se bucure de
reglementări speciale datorită obiectului specific.
2.3. Prețul și forma contractului de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit
Orice contract de vânzare-cumpărare a unui imobil, indiferent dacă este vorba despre o
casă sau un teren, are, în ceea ce privește drepturile și obligațiile atât ale cumpărătorului cât și ale
vânzătorului, un dublul obiect derivat al contractului: imobilul care este vândut și prețul. În cele
ce urmează, vom face referire la cel de-al doilea obiect al contractului de vânzare-cumpărare,
respectiv prețul.
Prețul reprezintă principalul obiect al contra prestației cumpărătorului. Potrivit dreptului
comun în materie, prețul reprezintă suma de bani care în intenția părților corespunde cu valoarea
bunului vândut.
Caracterul echivalent al prestațiilor este caracteristic raporturilor civile la fel ca și cele
contractuale în special că majoritatea contractelor poartă caracter oneros și plata unei
contravalori[3.17, p. 331].
Prețul este obiectul prestației cumpărătorului și corespunde valorii lucrului vândut. El
trebuie să fie: fixat în bani, determinat sau determinabil, sincer și serios. Dacă aceste condiții nu
sunt îndeplinite, contractul este nul absolut, cel puțin ca vânzarea-cumpărare, căci îi lipsește un
element esențial asupra căruia trebuie să se realizeze acordul de voință.

35
 Astfel prețul este un criteriu de bază care are un rol foarte important la cumpărarea unei
încăperi locuibile[4.3, p. 14]. Un alt autor consideră că prețul este suma care cumpărătorul se
obligă să o achite în schimbul bunului, ceia ce semnifică că prețul reprezintă obiectul
contraprestației[3.18, p. 237].
Cheltuielile vânzării sunt în sarcina cumpărătorului, în lipsa unei clauze contrare. Din
această dispoziție legală rezultă că părțile pot conveni suportarea cheltuielilor legate de
autentificarea contractului de vânzare-cumpărare de către vânzător sau de către ambele părți în
proporția convenită.
Noțiunea de preț poate fi definită în termeni generali, ca prețul fiind o sumă de bani
plătită sau primită pentru cedarea sau obținerea unui bun sau serviciu. În viața de zi cu zi
noțiunea de preț este omniprezentă deoarece omul vinde sau cumpără nenumărate bunuri. Prețul
poate fi considerat ca expresie a unui sacrificiu sau de întruchiparea a unui câștig.
Pentru ca un contract de vânzare-cumpărare să fie încheiat cu respectarea legii, prețul
acestuia trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele codiții:
a) Prețul trebuie să fie stabilit în bani-această cerință este de esența vânzării; dacă prețul
nu este stabilit în bani, contractul îți schimbă însăși natura: poate fi schimb (dacă în schimbul
lucrului transmis în proprietate se primește un alt lucru), dare în plată, întreținerea (dacă drept
contra prestației pentru un lucru primit, dobânditorul se obligă la a face, a-i acorda întreținerea
înstrăinătorului), rentă viageră sau orice alt contract, prețul trebuie în mod obligatoriu stabilit și
plătit în moneda națională , respectiv în lei. Iar în situația în care acesta se stabilește, totuși într-o
alta monedă se impune precizarea că acesta trebuie achitat în echivalent în lei, la cursul BNM din
ziua plății sau dintr-o altă zi, pe care părțile o stabilesc de comun acord. Stabilirea prețului sub
forma unei sume de bani este esențială vânzării.
b) Prețul să fie determinat sau determinabil- aceasta presupune că trebuie să existe în
contract elemente care să determine prețul, trebuie precizat că acesta este determinat când părțile,
cu ocazia încheierii contractului, au stabilit cu exactitate suma de bani ce urmează a fi plătită și
determinabil când sunt stabilite elementele cu ajutorul cărora părțile pot stabili prețul cu ocazia
executării contractului sau atunci când părțile lasă la aprecierea unui terț stabilirea prețului (ex:
un expert), chiar dacă nu este fixată suma de bani ce trebuie plătită cu ocazia încheierii
contractului. Însă, în niciun caz determinarea prețului nu poate rămâne la aprecierea ulterioară a
părților sau să depindă de voința uneia dintre ele. Această cerință presupune ca la data încheierii
contractului părțile să fi convenit asupra cuantumului exact al prețului. Cu toate acestea, se poate
ca la momentul încheierii contractului să se stabilească numai anumite elemente pe baza cărora
prețul să fie determinat în viitor (de pildă, așa cum am anticipat la litera a), cursul zilei la

36
termenul prevăzut pentru predarea bunului, cotația la bursă etc), caz în care prețul este
determinabil. De reținut, însă, este faptul că determinarea prețului trebuie să depindă în totalitate
de elemente obiective, iar nu și de elemente care ar depinde doar de una dintre părțile
contractante, ca, spre exemplu, prețul ce va fi practicat de vânzător la data predării. Sancțiunea
pentru nerespectarea acestei condiții este nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare
încheiat astfel. Nici instanța de judecată și nici un eventual expert desemnat de instanță nu poate
stabili prețul contrar acordului părților. Acest lucru este posibil doar dacă este vorba despre
prețuri fixe, stabilite prin lege.
c) Prețul să fie sincer și serios-prin preț sincer înțelegem acea caracteristică a prețului, în
virtutea căreia cuantumul menționat în contract trebuie să corespundă realității, să fi fost stabilit
cu intenția reală de a fi cerut și plătit, iar nu doar fictiv. Pe de altă parte, prețul este fictiv atunci
când părțile nu intenționează să-1 ceară, respectiv să-1 plătească. În practică, pentru a evita plata
tuturor taxelor aferente unui contract de vânzare-cumpărare, părțile convin să declare în fata
notarului public un preț mai mic decât cel din realitate. Ce trebuie să cunoască atât vânzătorul cât
și cumpărătorul este faptul că în cazul unui litigiu cu privire la un asemenea contract se va lua în
considerare doar prețul care este efectiv trecut în contract.
Prețul este cel mai determinabil factor în momentul în care se alege un bun, în situația în
care cumpărătorului este mulțumit de amplasarea imobilului, datorită acestor considerente
vânzătorii atrag cumpărătorii[4.4, p. 17].
Definiția tehnica a valorii de pe piață este cel mai probabil preț pe care o proprietate o
poate obține pe piața libera a tranzacțiilor imobiliare. Sau mai bine spus este prețul pe care un
cumpărător este dispus sa-l plătească pentru o proprietate, iar vânzătorul este dispus sa accepte.
Notariatele au o grila proprie de evaluare a valorii unui imobil, în funcție de diferiți
factori( suprafața, locație, vechime imobil). Grila notariala stabilește o valoare formala pentru
imobil, valoare folosita la diferite operațiuni de vânzare, cumpărare, înscriere pe rol fiscal la
administrațiile locale în vederea stabilirii impozitului. De cele mai multe ori, aceasta valoare
impozabila este mut mai scăzută ca valoarea de piața a imobilului.
Autoritățile locale vor stabili valoare impozitului în funcție de aceasta cifră ,a valorii
impozabile a proprietății. In final prețul de vânzare este cel generat de tranzacție, adică suma
pentru care este vândut/cumpărat imobilul, preț care convine ambelor părți, vânzătorul și
cumpărătorul.
În sens larg, registrul în care se ține evidența bunurilor imobile, poartă denumirea de
„cadastru” iar contractele pentru lucrările privind evaluarea se încheie la filiale dar și la sediul
întreprinderii [5.2].Direcția ,,Cadastru Imobiliar și Funciar este o subdiviziune a Agenției Relații

37
Funciare și Cadastru cu funcții de coordonare, colectare, păstrare a informației și materialelor
cadastrului funciar, imobiliar, evaluarea bunurilor imobile, care asigură realizarea politicii de stat
în domeniul respectiv[5.3].
Astfel, Secția Evaluarea Bunurilor Imobile are drept scop de bază elaborarea actelor
normative ce privește organizarea și dezvoltarea activității, în conformitate cu Programul care a
fost aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.670 din 09.06.2003[2.8].
Bunurile care se supun evaluării sunt: casele, încăperile cât și apartamentele, iar pentru
evaluarea se va prezenta următoarele documente[5.4]: Extrasul Registrului bunurilor imobile,
documentul confirmativ a proprietății ca spre exemplu: contractul de vânzare-cumpărare,
contractul de donație sau contractul de privatizare, inventarierea și hotărârea instanței
judecătorești.
Lucrările de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării se execută de către
Serviciile cadastrale teritoriale, în conformitate cu prevederile următoarelor acte normative:
- Legea privind activitatea de evaluare nr. 989 din 18.04.2002[2.9].
- Programul de măsuri pentru implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile
în scopul impozitării, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 670 din 09.06.2003.
- Regulamentul cu privire la evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării, aprobat prin
Hotărârea Guvernului nr.1303 din 24.11.2004,
Valoarea estimată se bazează pe parametrii tehnic-economici, caracteristici pentru fiecare
categorie de bunuri imobile și este determinată în cadrul procedurii de evaluare masivă a tuturor
bunurilor imobile dintr-o anumită categorie. Datele necesare evaluării au fost colectate din
documentația cadastrală păstrată în arhiva Serviciului cadastral teritorial, fie în cadrul inspecției
în teren, precum și din sursele deținute de Administrația Publică Locală.
Prin forma actului juridic civil, se înțelege acea condiție care constă în modalitatea de
exteriorizare a manifestării de voință având drept intenția de a crea, modifica ori stinge un
anumit raport juridic. Astfel legislația nu prevede o anumită formă pentru contractul de vânzare-
cumpărare, forma contractului este dirijată de bunul ce este obiectul contractului de vânzare-
cumpărare. Din aceste considerente contractul de vânzare-cumpărare poate fi încheiat în formă
verbală dacă obiectul contractului nu necesită forma scrisă, autentificare notarială, înregistrare
desigur că acest caz nu se atribuie în cazul imobilului.
Forma nu este o condiție de valabilitate a contractului prevăzută expres de lege. Deci
orice contract trebuie să îmbrace o formă oarecare, legea neimpunând o anumită formă în
general.

38
 Pentru valabilitatea actului juridic adică a contractului de vânzare cumpărare este
necesară forma scrisă semnată între subiecți ai dreptului civil și autentificată notarial. În măsură
în care vorbim despre necesitățile și interesele populației a Republicii Moldova, în primul rând le
deducem din cerințele înaintate față de notar, cât și de interesele declarate notarilor. Practica
notarială denotă o legătură strânsă între posibilitățile economice/financiare ale populației (care se
întemeiază pe starea economică a țării), de pe o parte, și exigențele cadrului legal, care impun
cetățeanului cheltuieli suplimentare. Mai mult decât atât, paralel cu ridicarea culturii juridice,
persoana dorește mai multă siguranță în circuitul civil în care participă, maximă protecție a
drepturilor sale, la un cost foarte redus.
Forma autentică presupune autentificarea unui document, care dovedește încheierea unui
act juridic de către notar. Nerespectarea formei autentice determină nulitatea actului juridic. De
asemenea, pot fi stabilite prin lege anumite condiții de înregistrare a acestor acte. Legiuitorul
impune aceste formalități în cazul unor drepturi mai importante pentru titulari, cum ar fi dreptul
de proprietate asupra unui imobil (acesta se înregistrează în Registrul bunurilor imobile).
Nerespectarea acestei condiții nu atrage după sine nulitatea actului juridic.
Forma autentică este o ingerință impusă de lege așa o tratează toți, forma autentică este o
măsură suplimentară de protecție, un ajutor din partea statului de a asigura propriile interese,
care este pus la îndemâna oricărei persoane. Legea instituie forma autentică ca fiind una
obligatorie pentru contratele de vânzare-cumpărare, întotdeauna se pledează pentru această
formă.
Încercarea de a identifica reglementarea legală a noțiunii de formă autentică a dat
rezultate interesante. Astfel, legislația națională nu oferă definiția formei autentice, ci doar
cazurile, când se aplică și efectele nerespectării acestei forme. Totodată, art.5 alin.(8) din Legea
nr. 246/2018 stipulează că Actul notarial purtând ștampilă și semnătura notarului este de
autoritate publică, se prezumă legal, veridic și are forță probantă după caz, forță executorie
prevăzută de lege. În acest context, este de observat că nu orice act notarial înseamnă un act
juridic îmbrăcat în forma autentică, dat fiind faptul că notarii întocmesc diferite acte notariale,
obiectul cărora constituie nu doar procedura de autentificare, ci și alte proceduri notariale. Drept
consecință, putem afirma că efectele nominalizate vizează și actul întocmit în forma autentică.
În legislația Germaniei și a Franței nu a fost identificată noțiunea formei autentice.
În art. 163 alin. (1) din Codul civil al Federației Ruse [1.3] este oferită următoarea
definiție la autentificarea notarială a actului juridic civil – reprezintă verificarea legalității actului
juridic civil, inclusiv existența dreptului de a încheia actul juridic civil la fiecare parte a acestuia,
și se efectuează de către notarul sau funcționar public, care are dreptul de a îndeplini acest act

39
notarial, în modul stabilit de legea cu privire la notariat și activitatea notarială. După cum
observăm, legiuitorul rus a pus accentul pe conținutul procedurii, rezultatul căreia constituie
atribuirea formei autentice a actului juridic.
După cum observăm, în fond, autentificarea actului juridic înseamnă atribuirea formei
autentice, care apare în rezultatul acestei proceduri. Autorul consideră că legislația națională
poate fi îmbunătățită prin reflectarea faptului ce înseamnă forma autentică sau autentificarea
actului juridic. În acest context, autorul propune următoarele definiții:
Forma autentică reprezintă atribuirea de către notar a unei forțe juridice speciale de
autoritate publică unui act juridic întocmit în scris, inclusiv faptele îndeplinite sau constatate de
notar, precum și cele îndeplinite în fața notarului, se prezumă a fi probate. Autentificarea
notarială a actului juridic reprezintă verificarea legalității actului juridic, inclusiv respectarea
condițiilor de valabilitate ale acestuia, efectuată de notar, în modul prevăzut de legislația cu
privire la procedura notarială.
Pentru a clarifica voința solicitantului (solicitanților), a stabili identitatea, a verifica
capacitate de exercițiu, consimțământul ce dorește în realitate solicitantul, pentru a examina
actele și situația existentă, pentru a studia cadrul legal și, după caz, practica constituțională și
judiciară relevantă, pentru a oferi soluții potrivite și a pregăti proiectul actului solicitat, pentru a
explica drepturile, obligațiile și efectele actului juridic etc.
Însă, fiecare persoană dorește să fie prezentă la notar pentru a semna și a pleca. Notarul
încearcă să facă tot posibilul astfel încât prezența solicitantului în fața notarului să fie minimală,
fapt care creează impresia societății precum că însăși actul notarial necesită doar cele 5 minute
de prezență în fața notarului, fără a ține cont de lucrul enorm de bază și accesoriu îndeplinit de
notar.
Accesul la informațiile din registrele de publicitate pentru notar este contra plată, iar
oferirea informației de către notar gratuită. Notarul are cheltuieli, care acoperă toate cheltuielile,
astfel încât plata pentru asistența notarială să fie considerată venitul net al notarului.
Notarul este obligat să fie imparțial, independent și necorupt, începând cu anul 1998, de
când în Republica Moldova a apărut notariatul de tip latin, nu a fost constatat nici un fapt de
corupere în sistemul notarial. Este de observat că, costurile asistenței notariale din Republica
Moldova în comparație cu cele încasate în alte țări în care funcționează notariatul de tip latin,
sunt mai mici.
În măsură în care comparăm costurile de profilactică (de protecție a drepturilor), pe care
le oferă notarul în cadrul procedurii de autentificare, cu costul de apărare a drepturilor (care se

40
soluționează cu ajutorul avocaților, mediatorilor, instanțelor de judecată, executorului
judecătoresc etc.).
În vederea sublinierii unei importanţe vădite, ajungem la concluzia că stabilind
autentificarea notarială obligatorie statul urmăreşte, de regulă, cel puțin următoarele 4 scopuri:
1) protecţia participanţilor contractului (protecţia părţilor de la decizii nechibzuite).
Datorită unei proceduri complexe pe care o reprezintă procedura de autentificare, părțile
contractului devin mai atente faţă de obligaţiile pe care şi le asumă. În plus, procedura dată
permite să ne asigurăm de seriozitatea intenţiilor părţilor, fapt care se atinge prin exercitarea
funcţiei notarului de informare a părţilor (la etapa pregătirii documentelor, la etapa negocierii
clauzelor contractului, precum și la etapa încheierii contractului). Dacă facem comparație,
observăm că în țările europene cu notariatul de tip latin timpul minim necesar pentru procedura
de autentificare a unor contracte de înstrăinare a bunurilor imobile constituie de la 2 săptămîni
pînă la 2 luni, dar poate dura și mai mulți ani.
2) asigurarea unei anumite egalităţi a părţilor. Acest scop presupune protecţia drepturilor
tuturor părților contractului şi, în special, prezenţa notarului este necesară pentru garantarea
drepturilor părţii mai slabe a contractului, care, de regulă, este consumatorul sau un simplu
cetățean.
3) securitatea şi protecţia juridică a contractului. Scopul în cauză se atinge datorită
însuşirilor pe care legiuitorul le atribuie actului notarial, precum şi formînd rezultatul activităţii
notarului, care se manifestă prin conţinutul clar şi inechivoc al documentului notarial. Totodată,
temelia acestor rezultate se găseşte în cerinţele înalte faţă de profesia pe care o desfășoară
notarul. Răspunderea patrimonială pe care o poartă notarul îl face să fie la maximum prudent și
responsabil față de asistența pe care o acordă. Este de observat că, în cazul altor profesii din
domeniul justiției ori nu există răspundere patrimonială pentru deciziile luate (judecător,
registrator, broker, realtor) sau răspunderea este pentru obligația de prudență și diligență (avocat,
expert, mediator, evaluator).
4) Interesul public (asigurarea uniformităţii în registrele oficiale). Documentul notarial
serveşte drept temei pentru efectuarea înscrierilor în registrele publice (îndeosebi registrul
bunurilor imobile). Documentul notarial este precis şi conţine toate datele necesare pentru
înscriere, faptul care uşurează munca registratorilor și o face mult mai sigură și operativă;
Excluderea formei autentice creează pericol nu doar pentru cetățenii autohtoni, ci și
pentru investitorii străini, care nu doresc să investească în activități foarte riscante și slab
profitabile, fără a avea garanții suplimentare.

41
Aceste scopuri impun ca autentificarea notarială a contractelor de înstrăinare a bunurilor imobile
să devină o procedură complexă şi de conţinut, şi nu o simplă aplicare pe contract a girului de
autentificare. Procedura dată include mai multe elemente și necesită timp suficient și rezonabil
pentru realizare.
Contractul de vânzare-cumpărare va fi autentificat notarial în toate cazurile când legea
stipulează expres acest lucru și atunci când părțile vor dori autentificarea notarială a contractului.
Autentificarea notarială ține mai mult de specificul bunului ce este obiect al contractului. De
exemplu, contractul de vânzare-cumpărare ce are ca obiect un bun imobil urmează a fi
autentificat notarial, iar pentru ca cumpărătorul să obțină dreptul de proprietate asupra acestui
imobil și să poată să se folosească de el în mod liber, acest contract trebuie înregistrat în
Registrul bunurilor imobile.
Prin lege, un notar poate aduce un contract de cumpărare și vânzare gata pregătit, astfel
încât să poată să-l certifice. Dar, în practică, mulți notari (dacă nu toți) pur și simplu nu acceptă
contractul adus și insistă că vor întocmi propriul model. Prin urmare, mai întâi să chemați notarii,
care pot fi de acord.
Părțile contractului de vânzare pot stabili ca transmiterea proprietății să se facă ulterior
încheierii contractului, având posibilitatea de a amâna transferul proprietății până la îndeplinirea
unui termen sau până la realizarea unei condiții.
Vânzarea, dă naștere la două obligații reciproce: obligația vânzătorului are ca obiect
lucrul vândut, iar obligația cumpărătorului are ca obiect prețul.
În cazul în care cumpărătorul nu a înregistrat contractul de vânzare-cumpărare la Oficiul
cadastral, vânzătorul este considerat proprietarul bunului imobil, el duce răspunderea în fața
organelor fiscale cât și alte organe ale administrației vecini ș.a.
În concluzie pot menționa că prețul reprezintă principalul obiect al contra prestației
cumpărătorului. Potrivit dreptului comun în materie, prețul reprezintă suma de bani care în
intenția părților corespunde cu valoarea bunului vândut.

Capitolul III. ASPECTE PRACTICE ȘI COMPARATIVE ALE CONTRACTULUI DE

VÂNZARE-CUMPĂRARE A SPAȚIULUI LOCATIV

3.1 Practica judiciară în contractul de vânzare-cumpărare a caselor și

apartamentelor

42
 În continuare, voi prezenta câteva exemple, bazate pe practica juridică a Republicii
Moldova.
1. S., în Instanța judecătorească al mun. Chișinău, sec. Botanica, cerere către L. și V.
În ceea ce privește evacuarea apartamentului S. a achiziționat de la N. pe 24 Septembrie 2005,
dar fără a i se acorda alt spațiu de locuit.
V., soțul reclamantei L. a înaintat o cerere reconvențională împotriva lui S. și L. , cerând
ca contractul de vânzare a apartamentului între S. și L. să fie declarat nul, deoarece este
coproprietarul apartamentului în litigiu și nu a dat acordul de vânzare.
Judecătoria mun. Chișinău i-a respins cererea lui S. pe baza deciziei din 22 Noiembrie
2006 și a admis cererea reconvențională al lui V. Astfel, în urma deciziei Tribunalului Chișinău
din 13.09.2007, intanța a respins apelul depus de cet. S. și menținută hotărârea Judecătoriei
sectorului Centru din 22.11.2006.
Colegiul civil al Curții de Apel, judecând cauza în ordine de recurs, a respins recursul și a
menținut hotărârile Instanțelor de judecată, indicând:
Conform art. 12, al. 2 al Legii cu referire la privatizarea fondului de locuințe, înstrăinarea
bunurilor imobile (apartamentelor) privatizate, se efectuează cu acordul înscris al tuturor
membrilor majori ai familiei, care abitează în locuința respectivă și nu a participat la privatizarea
lui.
S-a constatat că V. nu și-a dat acordul pentru înstrăinarea bunuilui imobil, cu toate că a
participat la privatizare, este coproprietar și abitează în respective locuință, deci soția L nu a avut
dreptul să înstrăineze bunul fără acordul lui V.
Astfel, instanțele de judecată au respins întemeiat cererea lui S. către L. și V. în privința
evacuării fără oferirea altui spațiu locativ, și a admis cererea reconvențională a lui V. cu referire
la recunoașterea ca fiind nul contractual de vânzare-cumpărare.
Secția 4 din Capitolul I “Vânzare- cumpărare”, din Codul Civil al Republicii Moldova
reflect expres această situație.
Conform acestuia, titulari ai dreptul de preemțiune pot fi coproprietarii, proprietarii vecini
și arendașii. La fel pot face uz de acest drept, persoanele care încheie cu un terț contract de
vânzare- cumpărare, iar în cazul când de dreptul de preemțiune beneficiază câteva personae
împreuna, acest drept poate fi exercitat doar în comun, dacă legea sau contractual nu prevede
altfel (art. 783, CC al RM).
În cazul că are loc vânzarea unei cote- părți din bunurile proprietate comună pe cote-părți,
cu excepția vânzării la licitație, ceilalți coproprietari au dreptul preferential de a cumpăra cota la
prețul initial anunțat și în aceleași condiții ( art. 352, p.1, CC al RM).

43
 La fel, Codul Civil prevede, că persoana obligată trebuie neintârziat să ducă la cunoștința
titularului dreptului de preemțiune despre intenția sa și condițiile vânzării. Informarea poate fi
executată și de dreptul cu care vânzătorul intenționează să întocmească contractual de vânzare-
cumpărare (art. 794 CC al RM).
Cu privier la termenii prevâzuți în art. 352, al. 2 și art. 795, al. 2 CC al RM, acestea sunt
termenii de decădere, întru-cât, după expirarea a 30 de zile în cazul încăperilor de locuit,
vânzătorul are dreptul să-și vândă locuința în mod liber. Aceasta este valabil şi pentru cazurile
când titularii dreptului de preemțiune refuză să accepte informația vânzătorului despre intenția de
vânzare. Tăcerea în limitele termenului stabilit pentru executarea dreptului preferențial de
cumpărare este echivalentă cu refuzul. [3.19, p. 20]
Astfel, prin acceptarea ofertei de către unul dintre titularii dreptului de preemtiune se
naşte un contract, care reprezintă un antecontract de vânzare-cumpărare, o propunere
sinalagmatică (bilaterală) de vânzare-cumpărare. Persoana obligată poate cere ca dreptul de
preemțiune să se extindă asupra tuturor bunurilor care nu pot fi separate tară a fi dezavantajate
(art. 795, p.4 CC al RM). 
Codul civil prevede că, în cazul că terțului i s-a amânat achitarea prețului de cumpărare,
titularul dreptului de preemțiune poate beneficia de această amânare, dacă oferă o garanție pentru
suma care urmează a fi plătită.
În concluzie, din momentul ce persoana terță și-a asumat obligația suplimentară pe care
titularul dreptul de preemțiune nu poate să o execute, conform contractului de vânzare-
cumpărare, ultimul va fi obligat să achite valoarea obligației suplimentare, dar, dacă obligația
suplimentară oferită de persoana terță nu poate fi echivalată în bani, exercitarea dreptului de
preemțiune nu poate fi admisă. Clauza obligației suplimentare își va pierde valabilitatea dacă se
va adeveri faptul că fost folosită cu rea intenției de a-l lipsi pe titularul dreptului de preemțiune
de exercitare a dreptului său (art. 797, CC al RM).
Astfel, dacă prin contractual de vânzare- cumpărare a locuinței este condiționat de
neexercitarea dreptului de preemțiune sau dacă persoana obligată își rezervă dreptul de a rezolva
contractual de exercitarea dreptului de preemțiune, acordul dintre persoana obligată și terț va fi
considerat nul. (art. 796, CC al RM).
Sunt de părere că aceasta cauză civilă a fost soluționată corect și, de asemenea, a fost
corect aplicată legea materială și procesuală.

3.În anul 2004, cet. R. a vândut cet. I. în baza contractului de vânzare- cumpărare casa de
locuit, ce și a fost autentificat notarial. Fiica vânzătorului, E., a înaintat o acțiune în judecată,

44
pentru a fi recunoscută nulitatea contractului și recunoașterea dreptului său de proprietate în
proporție de 50% (1/2) din imobilul cu pricină, ce a fost moștenită testamentară în anul 2000,
după moartea mamei sale. La fel, reclamantul afirmă că i-a fost încălcat dreptul preferențial la
cumpărare.
Judecătoria sec. Buiucani a recunoscut dreptul de proprietate a lui E. ca fiind ½ din bunul
imobil, iar contractual de vânzare- cumpărare a fost declarant nul. Colegiul civil a modificat
hotărârea judecătoriei de fond, recunoscând contractual ca fiind nul cu privire la vânzarea a ½
din imobil. Colegiul Civil al Curții de Apel Chișinău a anulat hotărârea Colegiului Civil al
Tribunalului, lăsând în vigoare hotărârea instanței de judecată de fond. Cu privire la decizia
Colegiului Civil al Curții de Apel a fost depusă o contestație de anulare, ce a fost admis și trimis
spre de judecare în instanța de fond. Examinând repetat cauza, instanța de fond a emis hotărârea,
în care a specificat că bunul imobil se afla în proprietate comună în devălmășie a soților R. După
moartea mamei cet. E în anul 2000, a fost dobândit dreptul de proprietate în baza testamentului
asupra bunului imobil, astfel tatăl său a fost în drept să înstrăineze doar ½ din bun. Din motivul
că a fost înstrăinat 100% din bun, contractual de vânzare- cumpărare este nul, ca urmare a
încălcării atât a dreptului de proprietate a cet. E., cât și a dreptului preferențial de a-i fi vândut
acestuia.
Consider, că la examinarea unor astfel de dosare, instanța de judecată trebuie să indice
despre faptul schimbării a cumpărătorului cu reclamatul pe dosar în contractual de vânzare-
cumpărare a bunului imobil și în documentele de înregistrare la Oficiul cadastral teritorial.

IV.V.R. a depus cerere de chemare în judecată împotriva lui R.S., A.M. și biroul notarial
“CR”, intervenientul accesoriu S.R. cu privire la declararea nulă a contractelor de vânzare-
cumpărare a bunului imobil.
În motivarea acțiunii, V.R. a specificat că fiind proprietar al bunului imobil Nr. 7, situate
pe str. Valea Morilor, mun. Chișinău, a plecat cu traiul în Franța, iar în vara anului 2005 s-a
întors cu soția T.E, având intenția de a vinde bunul imobil. Fiind la fața locului, soții au constatat
că în casa cu pricină locuia cumnatul său, ce refuza să părăsească locuința benevol. Astfel,
reclamantul a hotărât să vândă formal bunul cet. R.S., pentru a putea evacua cumnatul său din
casă, ulterior să o înstrăineze unui cumpărător real.
Cet. R.S., de venind proprietar al bunului imobil, a dispărut iar la 12 septembrie 2005
acesta a înstrăinat bunul cet. A.M. la prețul de 50.000 lei.
C.R. a solicitat ca să fie declarant nul contractual de vânzare- cumpărare a bunului sus
menționat.

45
 Prin hotărârea Judecătoriei Centru, din 14 august 2007, menținută prin decizia Curții de
Apel Chișinău din 17 iunie 2008, acțiunea a fost respinsă.
Colegiul Civil și de Contencios administrative din cadrul Curții Supreme de Justiție a
hotărât admiterea recursului cu casarea integrală a hotărârilor judecătorești și emiterea unei noi
hotărâri cu privire la admiterea acțiunii integral.
Conform art. 753 din CC al RM, prin intermediul contractului de vânzare- cumpărare, o
parte (vânzătorul), se obligă să preia bunul și să achite prețul convenit.
Conform art. 666 din CC al RM, contractului îi sunt aplicabile normele cu privire la actul
juridic. Conform art. 228, al. 1 CC al RM, actul juridic a cărui încheiere a fost determinate de
comportamentul dolosiv sau viclean al unuia din părți, poate fi declarat nul de instanța de
judecată, chiar și în cazul în care autorul dolului estimă că actul juridic este avantajos pentru
cealaltă parte.
După cum reiese din actele cauzei, C.R. s-a adresat cu acțiunea împotriva lui R.S., A.M.
și Biroului notarial “CR”, prin care a cerut anularea contractelor de vânzare- cumpărare a
bunului, situat pe str. Valea Morilor, mun. Chișinău, încheiate între S.R. și R.S la 23 august
2005, și cel încheiat între R.S. și A.M. la 12 septembrie 2005.
V.R. a devenit proprietar legal al bunului imobil, în baza certificatului de moștenitor
testamentar. Ulterior, el a trecut cu traiul în Franța. În vara anului 2005, s-a întors în Republica
Moldova cu scopul de a vinde imobilul aflat în litigiu, însă în casă locuia cumnatul
proprietarului, ce refuza să părăsească locuința.
Având scopul de a evacua pe cumnatul proprietarului din bunul imobil cât mai efectiv și
fără ulterioare probleme de ordin personal și juridic, s-a hotărât să înstrăineze formal imobilul
unei persoane terțe, care ulterior ar evacua persoana ce se află în locuință, și într-un final să
găsească cumpărător real. În acest scop, la 13 iulie 2005, V.R. a împuternicit pe fiul său G.R. și
soția sa L.R. să înstrăineze imobilul dat, ultimii vânzând la 23 august 2005 casa litigioasă lui
R.S. cu prețul de 27.000 lei, ce într-un final a fost vândut lui A.M. la preț de 50.000 lei.
Colegiul decide că prima instanță și Curtea de Apel, au constatat în mod corect
circumstanțele de fapt stabilite, însă au greșit în privința la ceea ce privește aprecierea probelor
raportate la legea material ce a dus la pronunțarea unor hotărâri nelegitime și neîntemeiate.
Astfel, sa constat că instanțele inferioare de judecată incorect au ajuns la concluzia de a
respinge a acțiunii, invocând că faptele de înșelăciune, dobândirea ilicită a bunurilor altei
persoane prin înșelăciune sau abuz de încredere, sunt sancționate conform normelor de drept
penal, iar prin rezoluția procurorului sect. Centru din 27 noiembrie 2005 s-a refuzat în
pomenirea urmăririi penale împotriva lui R.S.

46
 Declararea contractului de vânzare- cumpărare nul a unul imobil, în temeiul art. 228 CC
al RM., poate avea loc pe cale civilă și în condițiile când pe cale penala nu au fost stabilite
elementele componente ale unei infracțiuni. În acest sens se ține cont de comportamentul părților
până la încheierea contractului în cadrul încheierii contractului și după încheierea contractului.
Din circumstanțele cauzei rezultă cu certitudine că inițial V.R. avea intenția de a întocmi
un contract fictive pentru a o evacua din casă pe cumnatul proprietarului bunul imobil, condiție
care a fost de acord și R.S. Or, nu a existat o înțelegere ca V.R. să-I vândă real lui R.S. casa
litigioasă. Acțiunile ulterioare a lui R.S, de a nu achita reclamantului a banilor obținuți de la
realizarea, apoi vinderea în scurt timp a imobilului, fără a se instala în imobil, confirm existența
cauzei de nulitate a contractelor de vânzare- cumpărare încheiate, anume a dolului din partea lui
R.S. La fel sa demonstrate că A.M. a fost de rea credință la încheierea contractului lui R.S.
În astfel de situații, Colegiul în general concluzionează că însuși refuzul procurorului în
pornirea urmăririi penale împotriva lui R.S., nu poate constitui temei pentru respingerea acțiunii.
[3.28]

CONCLUZII ȘI RECOMANDĂRI
Din analiza conținutului acestei lucrări se remarcă, în mod deosebit, densitatea sa
ideatică, profunzimea abordărilor, complexitatea problematicii și multitudinea de fațete în care
sunt prezentate aproape toate aspectele juridice ridicate de temă.
Nevoia de a înfățișa cât mai complet instituția juridică cercetată a făcut ca imensul
travaliu științific și capacitatea de investigare ceea ce vizeză aproape tot ce s-a scris în literatura
juridică a Republicii Moldova, a României, a Federației Ruse, Germaniei și altor țări precum și
un vast material de practică judiciară privind contractul de vânzare-cumpărare a încăperilor de
locuit.
Contractul de vânzare – cumpărare prezintă o importanță deosebită pentru întreg circuitul
civil actual. El poate fi atribuit la categoria contractelor tradiționale ale dreptului civil, care are o
istorie multiseculară de evoluție. Fiind extrem de utilizat, el a obținut o amplă și modernă
reglementare în cadrul modificărilor implementate în Codul Civil. Astfel, legiuitorul  a reușit cu
iscusință să mențină reglementările clasice ale instituției contractului de vânzare-cumpărare, dar
în același timp, vine cu noi implementări, care deschid absolut noi orizonturi spre încheierea
contractelor de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile în construcție, a cont.
Pornind de la evoluția instituției contractului de vânzare-cumpărare, deja în epoca clasică
a dreptului roman se conturează definiția contractului consensual emptio et venditio, prin care se
înțelegea contractul în temeiul căruia o parte numiră venditor (vânzător) se obligă să transmită în

47
proprietate altei părți emptor (cumpărător)  merx (marfa), iar cealaltă parte se oblige să
achite premium (prețul bănesc) vânzătorului.
La moment, în cadrul unor inițiative ale Guvernului RM, putem găsi promovarea unei
opinii privind excluderea obligativității autentificării notariale a actului juridic care are ca obiect
înstrăinarea sau grevarea bunurilor imobile. În ipoteza unei astfel de modificări, se aduc o
multitudine de argumente, printre care faptul că autentificarea notarială a contractelor de
vânzare-cumpărare este mult prea costisitoare pentru populația RM, că de fapt ca efect a acestei
situații notarii obțin un venit exagerat, etc.
În rezultatul cercetării efectuate, au fost destinse următoarele probleme și neclarități în
legislație în vigoare, în acest caz venim cu unele recomandări:
1. Urmare a cercetării efectuate, considerăm oportună modificarea prevederilor din art.
503 din Codul Civil al Republicii Moldova, în ceea ce privește accesul public la informaţie din
registru bunurilor imobile în care propun următorul conținut „Orice persoană poate cerceta, lua
cunoştinţă de registrul bunurilor imobile, precum şi de documentele adiţionale, în condiţiile
legii doar cu condiția că o să justifice vreun interes de o importanță majoră,,.( deoarece mulți
oameni pot folosi informația pentru propriul interes, îmbogățire fiind de rea credință).
2.În urma cercetării efectuate am determinat că ar fi oportun modificarea art. 762 din
Codul civil al Republicii Moldova în care propun următorul conținut,, Dacă vînzătorul a vîndut
unul şi acelaşi bun mobil mai multor persoane, prioritate are cumpărătorul în a cărui posesiune
a fost dat bunul, iar dacă bunul nu a fost dat nici unuia din ei, prioritate are cumpărătorul cu
care primul s-a încheiat contractul, iar restul cumpărătorilor returnează banii adițional să
achite penalitate,,.
3. Urmare a cercetării efectuate, considerăm oportună modificarea prevederilor legii în
ceia ce privește declararea prețului real al imobilului, cu scopul fie de a diminua cheltuielile
notariale fie pentru a se eschiva de la plata impozitului pe venit, părțile indicând în contract un
preț mai mic chiar şi decât cel cadastral, vor putea fi sesizate de inspectoratul fiscal, care este în
drept să aplice metodele indirecte de estimare a venitului impozabil al persoanelor fizice, cu
riscul ca pe lângă plata impozitului calculat, vânzătorul să fie obligat să achite și penalități
fiscale. La fel procurarea unui bun imobil şi indicarea în contractul de vânzare-cumpărare a unei
sume simbolice, sau chiar și cea cadastrală, care în multe cazuri este mai mică decât valoarea
reală a imobilului la care părțile au convenit, poate crea și unele inconveniențe juridice în cazul
unor procese de judecată. Or, cunoaștem situații când contractul de vânzare-cumpărare a
imobilului este contestat, ca de exemplu în cazul unor vicii ascunse (părți ale imobilul construite

48
neautorizat), iar soluționând cazul instanța va dispune ca vânzătorul să fie obligat să restituie
integral prețul primit conform contractului semnat.
4. Cu referire la plățile notariale, deși legea prevede că în cazul cumpărării unui teren sau
unui alt bun imobil, cheltuielile de întocmire, autentificare notarială și de înscriere a contractului
de vânzare-cumpărare în registrul bunurilor imobile, precum şi cheltuielile de preluare a
documentelor necesare, sunt puse în sarcina cumpărătorului, părțile sunt libere să deroge de la
această regulă, urmând ca ambele să suporte cheltuieli în proporția convenită. 
În concluzie, deşi inițial pe termen scurt, declararea prețului real, impune o sarcină
financiară mai mare părților, pe termen lung, ultimele au doar de câștigat. Or, în fiecare caz,
trebuie să fie vorba de un contract de vânzare a bunului imobil perfect, în care este determinat nu
numai obiectul, dar şi prețul, care așa cum afirmă literatura de specialitate trebuie să fie sincer,
adică să fie cel real stabilit de părți.

BIBLIOGRAFIE
I. ACTE NORMATIVE INTERNAȚIONALE

1.1 Codul civil al României, Monitorul Oficial nr.511 din 24 iulie 2009, intrat în vigoare la
01.10.2011 conform Legii 287 din 17.07.2011, Monitorul Oficial, Partea I, nr.505 din
15.07.2011
1.2 Code civil, maître Xevier Henrz, GuyVenandet, Fransois Jacob, 104 edition, Dalloz, 2005
1.3 Codul Civil al Federației Ruse, Partea a IV-a, adoptată la 24.11.2006 prin Legea nr. 230-фз.
În vigoare din 01.01.2008. Publicată în Colecția de acte legislative a Federației Ruse, nr. 52 din
2006.

II. ACTE NORMATIVE NAȚIONALE

2.1 Constituția Republicii Moldova nr. 1 din 12.08.1994. Monitor Oficial al Republicii Moldova
1994.
2.2 Codul Civil al Republicii Moldova modernizat. Republicat în temeiul Legii nr. 133 din
15.11.2018 în Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 467-479, art. Nr. 784 (în vigoare din
01.03.2019) art. Nr.132, Modificat la 25.12.20 ( în vigoare din 25.12.2020)
2.3 Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.1998, Monitorul Oficial al R.M.
nr.44-46 din 21.05.1998.

49
2.4 Legea nr.1453-XV din 8 noiembrie 2002 cu privire la notariat. Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 2002, nr. 154-157.
2.5 Hotărârea Guvernului nr. 1056 din 12 noiembrie 1997 despre măsurile de realizare a Legii cu
privire la Programul de privatizare pentru anii 1997-1998. Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 1998, nr. 2-4.
2.6 Codul Funciar al Republicii Moldova, publicat 04.09.2001. Monitorul Oficial Nr.828-XII
din 25.12.1991
2.7 Codul cu privire la locuinţe al RSSM, adoptat la 03.06.2983, intrat în vigoare 01.10.1983,
publicat în Veştile nr.6, 1983.
2.8 Hotărârea Guvernului nr.670 din 09.06.2003 privind aprobarea programului de măsurilor
privind implimentarea noului sistem de evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării.
Monitorul Oficial al Republicii Moldova din 20.06.2003 nr.123-125, art.744.
2.9 Legea cu privire la activitatea de evaluare nr. 989 din 18.04.2002, Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 2003, nr.117-118.

III. MANUALE, MONOGRAFII, LUCRĂRI DIDACTICE, BROȘURI

3.1 Ion Dogaru, Edmond Gabriel Olteanu, Lucian Bernd Săuleanu, op. cit., pag. 52-68
3.2 Toader, Camelia, Drept civil. Contracte speciale, Bucureşti, Ed. ALL BECK,2008. 103 p.
3.3 О.С. Иоффе, Избранные труды, Том 2, Санкт Петеррбург, Юридический центр Пресс,
2004. 89 p.
3.4 Drept civil: Drepturi reale: Teoria generală a obligațiilor/Sergiu Baieș, Victor Volcinschi,
Valentina Cebotari, Aurel Băieșu, Ion Crețu, Chișinău, 2005. 398 p.
3.5 Macovei, D.,Striblea, M.S. Drept civil. Contracte. Succsiuni. Ia‫܈‬i: Junimea, 2000. 588 p.
3.6 Chirică, D. Drept civil. Contracte speciale. București: Lumina Lex, 1997. 319 p
3.7 Cimil Dorin. Calificarea raporturilor contractuale: Studiu monografic. Chişinău, Grafema
Libris, 2013. 119 p.
3.8 Comentariu Codului civil al RM, aut.Băieşu A., Băieşu S., ş.a., ÎSFEP „Tipografia Centrală”,
Chişinău, 2006. 601 p.
3.9 L.Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Ed.Lumina Lex, Ed.1996,
p.238; Gh.Fekete, I.Zinveliu, op.cit., p.177; C.Stătescu, C.Bârsan, op.cit. 265 p.
3.10 Chirică, D. Contracte speciale civile și comerciale. București: Lumina Lex 2005 op.cit,.
156p.
3.11 Iomașcu T., Brădeanu S. Drepturi reale. București, 1998. 830 p.

50
 3.12 М.И. Брагинский, В.В. Витреанский. Договорное право. Общие положения. Книга
первая.Изд. 4-е,Москва,»Статут»,2010, 15 с.
3.13 Comentariu Codului civil al RM, aut.Băieşu A., Băieşu S., ş.a.654 p.
3.14 Palii Victor. Analiza economico-juridică a imobilului ca obiect al tranzacţilor
imobiliare//Economie şi Finanţe, nr.1, 2001. 92 p.
3.15 Stănciulescu L., Drept civil. Contracte şi succesiuni. Ediţia a 4-a, revizuită şi actualizată,
Bucureşti, Editura Hamangiu, 2008. 49 p.
3.16 Anuarul statistic al RM//Biroul Naţional de statistică al RM, col.red. V.Volcov, Chişinău,
Statistica, 2005 (F.E.P. „Tipografia Centrală”). 81 p.
3.17 Baieş Sergiu, Băieşu Aurel, Cebotari Valentina, Creţu Ion, Volcinschi Victor, Drept civil.
Drepturile reale. Teoria generală a obligaţiilor, vol.II, editura Cartier Juridic, Chişinău, 2005.331
p.
3.18 Băieş S., Băieşu A., Cebotari Valentina, Creţu Ion, Volcinschi Victor,., op.cit.,237 p.
3.19 Толчеев Н. Преимущественное право покупки дома (квартиры), Российская юстиция
№7, 2000,.20 с.
3.20 Victor Volcinschi, Daniela Țurcan, Serghei Cebotari, Основы Римского гражданского
права, Учебник/под редакцией проф И.Б. Новицкого, М, 1972, Drept privat roman: Note de
curs, aut,. USM, Chișinău, 2014. 300 p.
3.21 Carmen-Nicoleta Bărbieru, Codrin Macovei, Activitatea notarială. De la teorie la practică.
Universul Juridic, București, 2018. 130 p.
3.22  Liviu Pop, Ionuț-Florin Popa, Stelian Vidu, Curs de drept civil. Obligațiile, Universul
juridic, București, 2015. 310 p.
3.23 Ionel Reghini, Șerban Diaconescu, Paul Vasulescu, Introducere în dreptul civil, București,
2013. 600 p.
3.24 Sergiu Baieș, Victor Volcinschi, Valentina Cebotari, Aurel Băieșu, Ion Crețu, Drept civil:
Drepturi reale: Teoria generală a obligațiilor/ Chișinău, 2005.,504 p.
3.25 Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 года, №32,
ст.3310, с последующими изменениями Собрание законодательства Российской
Федерации от 25 декабря 2006 года, № 52 , часть1, 5496 ст.
3.26 Косыч О., Рынок жилья: что дальше?// Молдавские ведомости от 15.02.2008, 320 ст.
3.27 Culegere de practică juridicară a Colegiului civil şi contenciosul administrativ al CSJ
(2006-2006), Chişinău, 2007,144 p.
3.28 Culegere de practică juridicară a Colegiului civil şi contenciosul administrativ al CSJ
(2006-2006), Chişinău, Cartier Juridic, 2007,144 p.

51
3.29 Culegere de practică judiciară a Colegiului civil şi de contencios administrativ al Curţii
Supreme de justiţie, 2007, 43 p.
3.30 Curtea Supremă de Justiție.Dosar nr. 2ra-1341 din 24.12.2018, 53 p.

IV. ARTICOLE DIN EDIȚII PERIODICE

4.1 Chibac Gheorghe. Unele aspecte practice cu privire la contractul de vânzare-cumpărare a
spaţiului locativ. Studii juridice în onoarea prof.univ.dr. Gheorghe Chibac / Universitatea de Stat
din Moldova, Facultatea de Drept; responsabilul ediţiei: Sergiu Băieşu. – Chişinău: CEP USM,
2013, p.162-167
4.2 Climova A., Unele aspecte juridice privind autentificarea tranzacţiilor cu bunuri
imobile//Revista Naţională de Drept, nr.12, 2001, p.101-110
4.3 Ursu Victor, Cumpărătorii vor apartamente ieftine, vânzătorii ţin la preţ, săptămînalul
Economist din 15 septembrie 2016, p.14
4.4 Глазова Т. Зачем строителю маркетинг// Еженедельник «Экономическое обозрение»
№12 от 04.04.2008, p.11-13
4.5 Economistul nr.316 din 15.04.2015, p.9
4.6 Marcu T. Cu chirie sau propria locuinţă //Economistul din 26.09.2017, p.3
4.7 Рольф Книпер, Доктор наук, почетный доктор профессор Бременского Университета
Экономическая значимость нотариального удостоверения документов. Исследование по
заказу Международного союза латинского нотариата (UINL). (Германия), Ноябрь 2017 г,
c.56-59
V. RESURSE ELECTRONICE
5.1 Situl Agenția Servicii Publice, www.cadastru.md/lang-ro&menu=id 186&info-item-id=92
[accesat 10.12.2020]
5.2 Situl Agenția Servicii Publice, www.cadastru.md/lang-ro&menu-id=194 [accesat
10.12.2020]
5.3 Situl Agenția Relații Funciare și cadastru www.arfc.gof.md/lang-ro&menu-id=232 [accesat
12.12.2020]
5.4 Situl Acces Imobil companie imobialiară www.accesimobil.md [aceesat 15.12.2020]
5.5 Situl Acces Imobil companie imobialiară www.accesimobil.md/blog/analiza-piata-
imobiliara-chisinau [accesat 16.12.2020]
5.6 Situl de Stat al Ucrainei www.zakon.rada.gov.ua/laws [accesat 20.12.2020]
5.7Situl Universitatății Spiru Haret din România

52
https://sjse-ct.spiruharet.ro/images/secretariat/secsjse-ct/biblioteca_virtuala_drept/
sinteza_si_intrebari_orientative/an_universitar_2018_2019/an_3/01_drept_civil_contracte/
drept_civil._contracte_sinteza.pdf [accesat 19.12.2020]
5.8 Situl Dreptul Uniunii Euopene eurlex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?
uri=OJ:C:2010:045E:0060:0063:RO:PDF [accesat 02.12.2020]
5.9 Situl Guvernul Republicii Moldova,
particip.gov.md/public/documente/131/anexe/ro_4706_NFPLcon-2011.pdf [accesat 15.12.2020]

53