Sunteți pe pagina 1din 55

PLAN:

INTRODUCERE……………………………………………………………………….....
CAPITOLUL I. NOŢIUNI GENERALE CU PRIVIRE LA CONTRACTUL DE
VÂNZARE-CUMPĂRARE A BUNURILOR IMOBILE………………………………………
1.1 Noţiunea şi particularităţile contractului de vânzare-cumpărare………………………….
1.2 Istoricul evoluției contractului de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile………………
1.3 Noțiunea, importanța și domeniul de aplicare a contractului de vînzare-cumpărare a bunurilor
imobile………..................................................................………………………………….
1.4 Caracterele juridice ale contractului de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile……………….

CAPITOLUL II. ELEMENTELE CONTRACTULUI DE VÂNZARE-


CUMPĂRARE A BUNURILOR IMOBILE…………………………………………………….
2.1 Subiecţii contractului de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile……………………………
2.2 Bunul imobil ca obiect a dreptului de proprietate şi a contractului de vânzare-cumpărare…
2.3 Preţul contractului de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile………………………………
2.4 Forma contractului de vânzare-cumpărare……………………………………………………..

CAPITOLUL III. PARTICULARITĂŢILE JURIDICE ALE VÂNZĂRII-


CUMPĂRĂRII A DEFERITOR CATEGORII DE BUNURI IMOBILE……………………
3.1 Încăperile de locuit – obiect juridic al contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile…
3.2 Pămîntul – obiect juridic al contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile…………….

CONCLUZIE……………………………………………………………………………
BIBLIOGRAFIE…………………………………………………………………………

2
INTRODUCERE
Contractele civile reprezintă instrumentele juridice prin intermediul cărora se realizează
folosința, conservarea sau circulația bunurilor sau crearea de noi valori de întrebuințare. Normele
juridice, care reglementează contractul, în principiu reprezintă aplicarea principiului autonomiei
de voință în stabilirea condițiilor în care se încheie sau se stinge contractul dintre părțile acesteia.
Actualitatea temei investigate. Odată cu apariția monedei, contractul de vînzare-
cumpărare a devenit instrumentul de bază cel mai frecvent utilizat de negustori. De-a lungul
timpului contractul de vînzare-cumpărare nu și-a pierdut importanța, el apare ca unul din cele
mai flexibile modalității de reglementare a rapoartelor sociale.
Contractul de vînzare-cumpărare reprezintă și astăzi una din instituțiile tradiționale
principale ale dreptului civil. În prezent contractul de vînzare-cumpărare este cel mai răspîndit
contract, ce asigură atît circuitul civil, cît și cel comercial.
Fiecare dintre noi de nenumărate ori se încadrează în diverse raporturi contractuale, fără
că acestui fapt să-i fie acordată o careva atenție deosebită. Aceasta are loc doar pentru că, de
regulă, se realizează contracte de vînzare-cumpărare elementare, cotidiene, cum ar fi procurarea
produselor alimentare, îmbrăcăminte, alte mărfuri destinate uzului personal de la piață sau de la
vre-o instituție comercială.
De asemenea, se încheie și contracte mai complete după natura lor, cum ar fi vînzarea la
licitație, cu arvună, vînzarea unei succesiuni, vînzarea unor imobilelor, privatizarea, inclusiv și
care reglementează relațiile pe plan internațional, de exemplu contractul de vînzare
internațională de mărfuri.
În baza contractului de vînzare-cumpărare, cetățenii au posibilitatea nu numai de a
cumpăra ci și de a vinde surplusul de bunuri acumulate. Contractul de vînzare-cumpărare,
reprezintă motorul de bază a activității antreprenoriat. În bussnies el persistă în toate relațiile
acestuia. Contractul de vînzare-cumpărare rămîne a fi instrumentul juridic principal de realizare
a circulației bunurilor.
Motivul alegerii temei respective. Autorul a anlizat contractul de vînzare-cumpărare a
bunurilor, din motiv că această tema i-a prezentat interes în activitatea practică, necesitatea
cotidiană, în ceea ce privește diversitatea opiniilor întîlnite
Scopul și obiectivele propuse.
Scopul prezentei lucrării constă în evidențierea specificlui contractului de vînzare-
cumpărare, și anume, a condițiilor de valabilitate a acestora și a rolului acestora în eficiența
contractului de vînzare-cumpărare, prin generalizarea teoriei și practicei.
Pentru realizarea scopului menționat, au fost elaborate următoarele sarcinii:
3
- determinarea conceptului teoretic a contractului de vînzare-cumpărare și condițiilor de
valabilitate a acestuia;
- cercetarea evoluției istorice a contractului de vînzare-cumpărare a bunurilor immobile;
- analiza şi determinarea particularităţile obiectului, subiecţilor, formei şi preţul
contractului de vânzare-cumpărare a încăperii de locuit;
Suportul metodologic și tehnico-științific a lucrării.
Metodologia reprezintă sistemul principiilor generale de investigație ce rezultă din
sistemul celor mai generale legi obiective.
Lucrarea este bazată pe următoarele izvoare normative:
 Constituția Republicii Moldova, Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.1 1994;
 Codul civil al Republicii Moldova, Legea Republicii Moldova, nr.1107-XV din 6
iunie 2002, Monitorul Oficial, nr.082 din 22.06.2002.
Structura tezei de licență a fost determinată în funcţie de scopul şi obiectivele
preconizate. Ea constă din introducere, trei capitole, concluzii şi bibliografie.

4
CAPITOLUL I
NOŢIUNI GENERALE CU PRIVIRE LA CONTRACTUL DE VÂNZARE-
CUMPĂRARE A BUNURILOR IMOBILE
1.1. Noţiunea şi particularităţile contractului de vânzare-cumpărare.
Alături de contractul de schimb, contractul de vânzare-cumpărare pretinde a fi unul din
cele mai vechi contracte cunoscute civilizaţiei umane.
Reglementarea raporturilor de vânzare-cumpărare cuprinde o perioadă de dezvoltare de
aproximativ patru mii de ani. Iniţial, o dată cu apariţia proprietăţii private, apare, căpătând o
amploare deosebită, contractul chemat să asigure trecerea prin schimb a bunurilor dintr-o
gospodărie în alta (permutatio).1
Acest contract, pe care îl numim astăzi contract de schimb, şi-a căpătat autoritatea
cuvenită cu mult înainte de apariţia monedei ca unitate de schimb, deoarece satisfăcea
necesităţile societăţii romane timpurii, care se afla în faza trecerii de la gospodăria naturală la
gospodăria bazată pe relaţiile de schimb. Anume contractul de schimb este temelia apariţiei şi
dezvoltării contractului de vânzare-cumpărare. 2
Din punct de vedere juridic, vânzarea se prezintă ca o variantă mai evoluată a
schimbului, din care îşi trage rădăcinile.
Într-adevăr, vânzarea-cumpărarea în sens economic, iniţial, pare a fi preluat forma
schimbului dintre două lucruri, unul din ele având valoarea echivalentului general. Mai târziu, o
dată cu apariţia monedei în sensul apropiat celui actual, vânzarea-cumpărarea capătă sensul
schimbului unui lucru (res) contra unei valori monetare – preţ (pretium).
Dreptul roman clasic atribuia vânzarea-cumpărarea contractelor consensuale. În baza
contractului de vânzare-cumpărare (emptio et venditio) o parte, numită vânzător (venditor), se
obligă să transmită altei părţi, numită cumpărător (emptor), un bun (merx), iar cumpărătorul
se obligă să plătească pentru acest bun o cantitate de metal numită preţ (pretium).
Potrivit lui Gaius, contractul de vânzare-cumpărare se formează prin acordul de voinţă al
părţilor asupra obiectului contractului şi preţului acestuia, clauzele referitoare la bun şi la preţ
fiind condiţii esenţiale ale contractului.
Dreptul roman privat reglementa şi vânzarea viitoarelor bunuri (mei futurae sivi
speratae), cum bunăoară era considerată recolta aşteptată. În acest caz contractul de vânzare-
cumpărare se considera a fi încheiat sub condiţie suspensivă.

1
Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Bucureşti, 1996, pag.9.
2
Ibedem. pag.9.
5
Cunoscând o evoluție multiseculară, contractul de vînzare-cumpărare reprezintă și astăzi
una din instituțiile tradiționale principale ale dreptului civil. În prezent contractul de vînzare-
cumpărare este cel mai răspîndit contract ce asigură atît circuitul civil, cît și cel comercial,
existența și utilitatea acestuia este determinată de acțiunea legilor ecomonice ale societății ce se
reduc la circulația bunurilor de la producător/proprietar la consumator.
Instrumentul juridic principal de realizare a circulației bunurilor rămîne a fi contractul de
vînzare-cumpărare.
Importanța deosebită a instituției de vînzării-cumpărării rezidă în domeniul larg de
aplicare a contractului de vînzare-cumpărare. Prin intermdiul acestui contract se satisfac
necesitățile materiale și spirituale ale cetățenilor.
De menționat că importanța acestui contract pentru cetățeni nu se reduce numai la
procurarea bunurilor necesare vieții cotidiene cum ar fi: produse alimentare, îmbrăcăminte, alte
mărfuri destinate uzului persoanl, garaje, apartamente, case de locuit etc.
Potrivit art.753 Cod civil al Republicii Moldova, defineşte contractul de vânzare-
cumpărare ca fiind acel contract în baza căruia o parte numită vînzător se obligă să predea un
bun în proprietatea celeilalte părţi, numite cumpărător, iar aceasta se obligă să preia bunul şi să
plătească preţul convenit. Codul civil din 26.12.64 în art.238 ne propune o altă definiţie: "în baza
contractului de vânzare-cumpărare, vânzătorul se obligă să remită cumpărătorului proprietatea
unui bun, iar cumpărătorul se obligă să primească bunul şi să plătească pentru el o anumita sumă
de bani. 3
Codul civil al României în art. 1294 ne spune: " Vânzarea-cumpărarea este un contract
prin care una dintre părţi - vânzătorul - strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte
părţi – cumpărătorul care se obligă în schimb a plăti vânzătorului preţul bunului vândut. 4 5
Codul civil al Federaţiei Ruse în art.455 menţionează: "în contractul de vânzare -
cumpărare o parte (vânzătorul) se obligă să transmită bunul (marfa) în proprietatea celeilalte
părţi (cumpărător) iar cumpărătorul se obligă să primească bunul şi să plătească pentru el o sumă
de bani numită preţ.
Şi doctrina juridică, de asemenea defineşte contractul de vânzare-cumpărare drept un
contract prin care una dintre părţi - vânzătorul - transmite celeilalte părţi - cumpărătorul – un
drept în schimbul unei sume de bani numită preţ sau un acord de voinţă, care se realizează între
două părţi numite vânzător şi cumpărător, prin care vânzătorul se obligă în principal, să predea
lucrul vândut, iar cumpărătorul se obligă să plătească preţul lucrului.

3
Art. 753 Cod civil al Republicii Moldova
4
Igor Trofim, Drept Civil, Contractele civile, Chișinău, 2004, p.96
5
Camelia Toader, Manual de contracte civile speciale, Bucureşti, 2000, pag.7
6
Pornind de la definiţiile care sunt expuse mai sus, vedem în fond relevarea indicilor
principali definitorii ai contractului de vânzare-cumpărare. Totodată este important de menţionat
faptul, că prin contractul de vânzare-cumpărare pe lângă transmisiunea dreptului de proprietate
are loc transmisiunea şi a altor drepturi legate de bunul vândut, inclusiv şi grevările care ţin de
acest bun.
Astfel, spre exemplu, în cazul în care este realizată vânzarea unui bun, care până la
momentul vânzării este transmis unei terţe persoane cu drept de folosinţă persoana terţă ce deţine
bunul cu drept de folosinţă îşi păstrează acest drept şi în raport cu noul proprietar - cumpărătorul.
De asemenea şi în cazul în care vorbim despre vânzarea bunului gajat atunci când
creditorul gajist a dat acordul cu privire la înstrăinarea bunului gajat, cumpărătorul dobândeşte
obligaţia de asigurare a gajului.
Găsim aceleaşi opinii şi în doctrină. Printre acestea am putea exemplifica cu următoarea
definiţie: "Vânzarea-cumpărarea este acel contract prin care una din părţi (vânzătorul) transmite
celeilalte părţi (cumpărătorul), în schimbul unei sume de bani numită preţ, un drept de
proprietate asupra unui lucru anume, sau asupra unei universalităţi juridice – cuprinzând
drepturi şi obligaţii, un alt drept real, un drept de creanţă sau o acţiune în justiţie cu
caracter patrimonial împreună cu dreptul litigios aferent.6

1.2. Istoricul evoluției contractului de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile.


Evoluţia contractului de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile derivă din evul mediu şi
se supune tuturor regulilor distincte înstituţiilor specifice de drept. Prin urmare, în perioada
evului mediu transferul dreptului de proprietate are loc prin întermediul înstituţiilor specifice
dreptului roman, german, austriac, francez, rus, polonez şi altor ramuri.
Astfel, spre deosebire de dreptul roman, dreptul germanic a făcut o separaţie între
transferul dreptului de proprietate al bunurilor mobile şi cel al imobile. Transferul fiecarei
categorii de bunuri avea loc prin întermediul unor reguli distincte, împregnate de formalism.
În această perioadă dreptul asupra bunurilor fie mobile sau imobile trebuiau îmbrăcate
într-o formă exterioară şi vizibilă pentru a putea fi cunoscut şi recunoscut de întreaga comunitate.
Astfel, pentru omul evului mediu simbolurile şi gesturile erau factorii determinanţi în
procesul de achiziţionare a bunurilor.
Privitor bunurilor imobile, în special terenurilor, transferul acestora se realiza prin
întermediul a 2 etape bine determinate: Sala şi Învestitura.

6
Dan Chirică, Drept Civil, Contracte Speciale, București 1999, p.7
7
Prin intermediul Sala – se dobîndea numai sezina de drept (posesiune de drept a
bunurilor succesorale în temeiul căreia anumiţi moştenitori sunt îndreptaţi să perceapă uzufruct
şi să se exercite dreptul la acţiune privitoare la aceste bunuri încă de la deschiderea succesiunii)
ideală “ideelle Gewere” asupra terenului.
Abia după dobîndirea sezînei de drept, cumpărătorul era înveşmîntat şi cu sezîna
corporală „leiblicher Gewer” prin întermediul celui de-al doilea act denumit Învestitura- era
actul public de punere în posesie, actul festiv ce face cunoscut transferul patrimoniului întervenit
în ochii întregii comunităţi. În paralel are loc şi o altă evoluţie în sportul dreptului comun
european.7
Astfel, în Franţa, în cuprînsul oricărui contract de vînzare-cumpărare imobiliar au fost
înserate clauze de deissaisne-saisîne care prezentau ca dovadă a transferului dreptuluui de
proprietate.
Momentul transferului de proprietate ajunge să fie legat de momentul formării
contractului. Acest model a fost urmat de Catre Codul civil Francez pe parcursul dezvoltării.
În codul civil austriac transferul derivat al dreptului de proprietate se compune din cele
două elemente: titlu (titel) şi modul.
În aşa mod, contractul de vînzare-cumpărare (titel) nu produce efecte decît la nivel
obligaţional iar modul de dobîndire (modus) are rolul de a produce schimbările patrimoniale la
nivel real. În cazul bunurilor mobile, modul de dobîndire este reprezentat prîn predarea propiu
zis a bunului, iar în cazul bunurilor imobile – de înscrierea acestira în cartea funciară.
Odata cu apariţia acestei obligaţiuni, bunurile mobile şi imobile şi-au găsit diferenţieri la
transmiterea în proprietate.
În codul civil Francez, contractul de vînzare-cumpărare este atît generator de obligaţii cît
şi producător de efecte reale. Acest privilegiu a fost preluat şi de dreptul civil român.
Astfel, transferul dreptului de proprietate în Codul civil romîn în privinţa bunurilor
imobile se realizează numai prîn înscrierea în cartea funciară.
Această metodă a fost preluată după modelul austriac. În codul civil german, pentru
transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile, pe lîngă actul juridic obligaţional
este necesar acordul real care trebuie să fie urmat de actul de publicitate reprezentat de înscrierea
în cartea funciară.
În concluzie, înscrierea transmiterii dreptului de proprietate în cartea funciară şi-a probat
pe deplin utilitatea. Acest model a fost preluat şi de Codul Civil al Republicii Moldova.

7
Dumitru C.Florescu, Drept Civil, Contracte speciale, București 2001, p.15
8
În prezent, cartea funciară este numit registrul bunurilor imobile, dar totodata prevede şi
anumite excepții. Aceste excepţii sunt prevăzute de legislatia ţării. Legea nu prevede expres
înregistrarea tuturor bunurilor imobile în acest registru. Acestor legiferări se supun obligatoriu
terenurile agricole, pe cînd alte bunuri imobile sunt înregistrate în dependenţă de normele
contractuale, desigur dacă legea nu prevede altfel.
În Moldova, dezvoltarea acestui tip de contract a evoluat odată cu dezvoltarea sistemului
cadastral. Dezvoltarea acestuia este legat de scriitorul, savantul şi arhitectorul Gheorghe Asachi,
care, în anul 1814 se hotărăşte să deschidă o clasă de înginerie şi hotărnicie în Iaşi, facilitând
apariţia specialiştilor în arhitecură şi înginerie civilă.8
În prezent numărul tranzacţiilor de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile a crescut
considerabil. Spre exemplu, în ianuarie 2010 au fost efectuare 23 385 operațiuni de vînzare-
cumpărare a bunurilor imobile, si în ianuarie 2011 numărul vînzărilor a crescut cu 18% faţă de
perioada similar precedentă, adică pînă la 27 726 potrivit datelor întreprinderilor de stat
“Cadastru”.
Deasemenea este în creştere şi numărul total de tranzacţii imobiliare, ce include
operaţiuni de vînzare-cumpărare, moşteniri, donaţii şi schimb de imobil. Piaţa imobiliară îşi
extinde semnele de creștere pe parcursul timpului, în rezultat au fost efectuare circa 96 mii de
înregistrări a bunurilor immobile, cu aproape 20 de mii mai mult decît în anul precedent.
Aceasta reflectă un declin al dezvoltării procesului de înstrainare a lucrărilor imobiliare.
Cerinţele pe piaţa imobiliară creşte pe măsură încât să echivaleze activul acordat de organizaţiile
comerciale imobiliare.
În aşa mod Republica Moldova îşi poate extinde comercializarea bunurilor imobile,
desigur enunţind şi restricţii pentru a menţine tradiţia, cultura, obliceiurile şi în special neamul
moldovenesc.
În prezent cele mai dese tranzacţii privitor bunurile imobile se efectuează prin contractul
de vînzare-cumpărare, fiind un act juridic civil care permite înstrainarea bunului şi transmiterea
triadei dreptului de proprietate (folosința, poesesiunea, dispoziţia).
Codul Civil al RM permite efectuarea asemenea operaţiuni juridice. El întruchipează
întreg sistemul legal care asigură un suport jurisdicţional, actualizînd legi subordinate, stabilind o
formulare corectă a acestui contract, corectitudinea funcţionării lui precum şi exercitarea în
detaliu a importanţei acestuia.

8
J.Motica, F.Moțiu, Contracte civile, București, 2004, p.177
9
1.3. Noțiunea, importanța și domeniul de aplicare a contractului de vînzare-
cumpărare a bunurilor imobile.
Contractul de vînzare-cumpărare reprezintă unul dintre cele mai vechi contracte
cunoscute civilizaţiei romane, fiind reglementat de o evoluţie istorică cuprinsă în circa partru mii
de ani şi supusă unor schimbări abstracte căpătînd o amploare deosebită odată cu apariţia
monedei.
În prezent, contractul de vînzare-cumpărare este cel mai răspîndit contract ce asigură atît
circuitul civil, cît şi cel comercial. Existenţa şi utilitatea acestuia este determinată de acţiunea
legilor economice ale societăţii ce se reduc la circulaţia în continuă a bunurilor.
Astfel înstrumentul juridic principal de realizare a circulaţiei bunurilor rămâne contarctul
de vînzare-cumpărare.
Potrivit spuselor lui Gaius “contractul de vînzare-cumpărare se formează prin acordul de
voinţă al părţilor asupra obiectului şi preţului acestuia, clauzele referitoare la bun şi la preţ în
condiţii esenţiale ale contractului“.
Legislaţia Republicii Moldova nu prevede expres o definiţie a contractului de vînzare-
cumpărare a bunurilor imobile, de aceea este necesar de a determina în mod îndividual definiţia
juridică a acestui tip de contract.
Codul Civil al Republicii Moldova definește contractul de vînzare-cumpărare ca fiind
“contractul prin care o parte numită vînzător se obligă să preia un bun în proprietate celeilalte
părţi numită cumpărător, iar aceasta se obligă să preia bunul şi să plătească preţul convenit.”
Consider suficient dacă la aceasta definiţie vom alătura cuvântul “imobil”, în rezultat prin
acest contract von înţelege transferul dreptului de proprietate asupra bunului imobil de la o
persoană la alta.
Dar pentru aceasta, vînzătorul trebuie să fie proprietarul bunului imobil şi odată cu
predarea bunului să transmită şi dreptul de proprietate asupra lui, precum și alte drepturi reale
existente asupra acestui bun.
Ca o condiţtie dispozitivă prevzută de lege este că vînzătorul se obligă să remită,
concomitent cu predarea bunului şi documentele referitoare la bun, prevăzute de lege, dacă în
contract nu este prevăzut altfel.
Codul civil român, art.1294, defineşte acest tip de contract a fiind ”O convenţie prin care
două părţi se obilgă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru (bun imobiliar) şi
aceasta a plăti celei dintii preţul lui”. În aşa mod cumpărătorul dobândeşte proprietatea asupra
bunului imobil.

10
Tranzacţia dată de înstraînare a bunurilor se diferenţiază de alte tipuri de contracte de
vînzare-cumpărare prin obiectul său juridic care îl formează bunurile imobile.
Prin bunuri imobile înţelegem bunurile a căror deplasare nu este posibilă fără a se cauza
prejudicii considerabile destinaţiei lor. La această categorie se alătură: terenurile, porţiunile de
subsol, obiectele acvatice separate, plantaţiile de rădăcîni, clădirile, construcţiile şi orice alte
lucrări legate solid de pămînt, în mod natural sau artificial.9
În principiu, bunurile imobile sunt acele bunuri care au o aşezare fixă şi stabilită, nefiind
susceptibile pentru deplasare de la un loc în altul, fie prin ele însele, fie prin întermediul unor alte
forţe străine.
Deasemenea, rămîn bunuri imobile materialele separate în mod provizoriu de un teren,
pentru a fi reîntrebuinţate, atât timp cît sunt păstrate în aceeaşi formă, precum şi părţile întegrate
ale unui bun imobil care sunt detaşate provizoriu de acesta dacă sunt destinate reamplasării.
Drept exemplu, materialele noi care sunt aduse pentru a fi întrebuînţate în locul celor
vechi devin bunuri imobile. Pe lîngă aceasta, Codul civil prevede că la categoria bunurilor
imobile pot fi raportate şi alte bunuri dacă sunt prevăzute de alte legi organice sau ordinare, cu
condiţia ca să nu contravină codului.
În cazul în care materialele vechi sunt înlocuite cu altele noi, atunci acesteia preiau locul
celor vechi și deci devin bunuri imobile. Deasemenea legea prevede că bunurile ce nu sunt
stabilite la categoria bunurilor imobile reprezintă bunuri mobile. În aşa mod sunt stabilitie expres
bunurile considerate imobile, asigurate cu o protecţie juridică de stat.
Legea nr.1543 din 1998 privind “ cadastrul bunurilor imobile”,10 defineşte unele
categorii de bunuri imobile, dintre ele se numără: terenurile, construcţiile și alte încăperi izolate.
Prin teren înţelegem o parte din teritoriu având hotare închise a cărei suprafaţă, al cărei
amplasament şi ale cărei caracteristici sunt reflectate în cadastrul bunurilor imobile.
Prin construcţie se înţelege clădire sau altă construcţie legată solid de pămînt a cărei
strămutare este imposibilă fără cauzarea de prejudicii destinaţiei ei. Poate fi obiect independent
al înregistrării de stat.
Încăpere izolată reprezintă partea înterioară a unei construcţii, separată de alte părţi
adiacente ale acestei construcţii prin pereţi sau prin despărţituri fără goluri pentru uşi, având
ieşire separată pe palierul scării, în coridor comun, în curte sau în stradă.

9
Baieş S. ş.a. Drept civil. Drepturile reale. Teoria generală a obligaţiilor. Chişinău: Cartier, 2005, p.125
10
Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.1998 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.
44-46/318 din 21.05.1998.
11
Drept exemplu ale acestor categorii de construcţii reprezintă casele de locuit, fabrici,
magazine, tunelurile, barajele, digurile, lucrările de sondare şi exploatare a minereurilor
canalizările de apă, gaz şi electricitate.
Obiectele (obiectivele) acvatice sunt definite de Codul apelor ca fiind o concentraţie de
apă la suprafaţă în formele reliefului terenului sau în subsol, care are graniţe, volum şi
caracteristici de regim al apelor.
Prin plantaţiile prinse de rădăcîni se înţelege întreaga vegetaţie care ţine de pămînt prin
rădăcini copaci, arbuşti, pomi, seminţe puse în pămînt, ect.
O altă categorie de bunuri imobile reprezintă porţiunile de subsol. În conformitate cu
legea subsolului, subsolul este partea scoarţei terestre, situată mai jos de stratul de sol şi de
fundul bazinelor de apă şi se extinde pînă la adâncimi mai accesibile pentru studiere şi
valorificare geologică.
Drept exemplu de subsoluri care sunt în proprietate privată reprezintă beciurile caselor de
locuit. Important, nu trebuie să confundăm subsolul cu bogăţiile de orice natură a subsolului care
conform art.127 al Constituţiei al Republicii Moldova şi art 296 al Codului Civil formează
obiectul exclusiv al proprietăţii publice.
Putem stabili şi o alta clasificare a bunurilor imobile, în funcţie de obligativitatea
înregistrarii acestora. Astfel legea stabileste expres care bunuri se supun înregistrării în urma
înstrainarii şi care pot fi înregistrate în dependenţă de normele și cerinţele stabilite în contractul
de vînzare-cumpărare, dar şi în oricare alt tip de contract în baza căruia se înstrăinează bunurile
imobile.
Pe lîngă aceste clasificări, bunurile imobile se clasifică şi în funcţie de proprietate: în
bunuri imobile propritate privată şi bunuri imobile proprietate publică.
Constituţia Republicii Moldova, fiind principalul act constituţional asigură o protecţie de
stat acestor tipuri de bunuri. Tocmai de aceea legislaţia împarte aceste bunuri proprietate publică
în proprietate din domeniul privat şi domeniul public. În această lucrare se raportă bunurile
(terenurile) proprietate din domeniul privat.
Importanţa contractului de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile se ascunde în modul de
utilizare a acestui contract şi desigur se bazează pe scopul încheierii acestuia.
Cum remarcă A.Bloşenco în lucrarea sa, “Pentru economia statelor, bunurile imobile au
prezentat, încă din antichitate o importanţă deosebită. De aceea toate statele au decis să creeze
reguli pentru evidenţa şi circulaţia lor, avînd ca scop asigurarea publicităţii.11

11
Bloşenco Andrei. Drept civil. Partea specială. Note de curs. Chişinău, Cartdidact,2003, p.25.
12
Drept urmare, actele juridice privind înstrăinarea bunurilor imobile în toate timpurile au
căpătat o reglementare deosebită în dreptul civil, statul ţinînd să supravegheze circulaţia acestora
sub control”.
Astfel, și contractul de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile reprezintă unul din acele
acte juridice care are drept scop garantarea exercităţii şi apărării dreptului de proprietate asupra
obiectului juridic al acestui contract.
Un garant al dreptului de proprietate constituie înregistrarea de stat a dreptului de
proprietate asupra bunului imobil. Alt garant reprezintă autentificarea notarială a acestui contract.
În aşa mod notarul este persona care ține sub control condiţiile necesare pentru încheierea
sa. Ce ţine de domeniul de aplicare a acestui tip de contract, acesta se foloseşte de către
solicitanţi, care pot fi atît persoane fizice cît şi juridice în calitate de modalitate de înstrăinare a
unui bun imobil. El se regăseşte în domeniul civil, economic, funciar, stabilind un echilibru și un
progres economic pe piaţa funciară.
Datorită acestui contract bunurile imobile circulă de la proprietar la proprietar stabilind
un circuit civil şi menţinînd o stabilitate în domeniul tuturor tranzacţiilor. Aceasta relevă o
activitate generică şi o acţiune ce asigură calitatea protecţiei normelor legale ale legislaţiei în
procesul de încheiere a acestor contracte.
Contractul de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile, fiind considerat ca o varietate a
contractului de vînzare-cumpărare, este supus anumitor reguli special prevăzute de legislaţie.
În concluzie, importanţa acestui contract rezultă din obiectul juridic al acestuia şi din
necesitatea asigurării unei protecţii juridice de către stat. De asemenea acest tip de contract de
vînzare-cumpărare se consideră un contract îndividual ce oferă proprietarului în urma încheierii
posibilitatea utilizării dreptului persisent asupra bunului.

1.4. Caracterele juridice ale contractului de vînzare-cumpărare a bunurilor


imobile.
Contractul de vînzare-cumpărare reprezintă unul dintre cele mai vechi contracte şi cel
mai răspândit în zilele de astăzi. Acest contract constituie una dintre înstituţiile tradiţionale ale
dreptului civil, avînd un istoric şi o evoluţie îndelungată. Aceasta reflectă rigiditatea caracterelor
juridice, apariţia cărora se identifică datorită evoluţiei contractului.12
Cu toate că nu sunt reglementate expres caractere juridice pentru contractul de vînzare-
cumpărare a bunurilor imobile, ele reprezintă aceleaşi caractere prevăzute contractului de
vînzare-cumpărare în general, îl diferenţiază doar obiectul juridic.
12
Gheorghe Chibac, Aurel Băiescu, Alexandru Rotari, Oleg Efrim, Drept civil, Contractele speciale, Vol.III,
Chișinău 2005, p.15
13
În rezultat, legislaţia prevede următoarele caractere juridice: numit, principal,
sinalagmatic, bilateral, oneros, consensual (cu unele excepţii), comutativ şi translativ de
proprietate.
Contractul de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile reprezintă un contract numit
deoarece conţinutul esenţial al acestuia este expres reglementat prin norme de drept imperative
sau supletive (dispozitive).
În baza acestor reglementări juridice, acest contract trebuie înterpretat şi executat
conform normelor legale care îl reglementeză, în măsura în care părţile nu au derogat expres de
la normele cu caracter supletiv.
În cazul în care normele juridice date nu prevăd în totalitate anumite condiţii necesare,
acestea vor fi supuse reglementărilor cu caracter general privînd contractul de vînzare-
cumpărare.
Contractul de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile este considerat drept un contract
principal din motiv că are valoare juridică de sine stătătoare şi la punerea în aplicare nu este
dependent de nici un alt contract.
În acest sens, soarta juridică a contractului dat poate afecta soarta juridică a contractelor
accesorii, şi nici de cum învers (accesorium sequitur principalem).
Astfel, actul juridic respectiv depinde doar de normele juridice prevăzute de legislaţie şi
se supun doar acestor legiferări juridice la încheiere.
În funcţie de conţinulul contractului de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile denotă
faptul că acest contract deţine caracterul sinalagmatic. Aceasta semnifică, că odată fiind încheiat
acesta dă naştere la obligaţii reciproce şi interdependente pentru ambele părţi contractante,
fiecare obligaţie a uneia din părţi avîndu-şi cauza juridică în obligaţia respectivă a celeilalte părţi.
Astfel, obligaţia de preluare a bunului imobil de către cumpărător este echivalentă cu
obligaţia vînzătorului de a preda acest bun. Vînzătorul nu poate fi obligat de a preda bunul decît
dacă cumpărătorul este ţinut în aceeaşi măsură de a-l lua în primire, asigurîndu-se astfel, una din
finaliltăţile contractului, şi a nume de a pune lucrul în stăpînirea de fapt şi de drept a bunului,
cumpărătorului.
Prin „preluare” se înţelege primirea în proprietate a bunului imobil, dar nu şi trecerea
acestuia dintr-un loc în altul. Contractul de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile reprezintă un
act juridic bilateral, elucidind prezenţa a două părţi contractante şi actualizând obligaţia
participării în vederea încheierii lui. Din înterpretarea textului dat rezultă imposibilitatea
participării terţelor persoane la încheierea acestuia, responsabilitatea aparţinînd ambelor părţi
contractuale.

14
Caracterul sinalagmatic (bilateral). Conform prevederilor art.704, alin.1 Cod Civil, un
contract este sinalagmatic dacă fiecare dintre părți se obligă reciproc, astfel încît obligația
fiecăreia din ele să fie corelativă obligației celeilalte.
Caracterul sinalagmatic (bilateral) al contractului presupune, că obligațiile părților poartă
caracter reciproc. Astfel, obligația vînzătorului de a transmite cumpărătorului bunul vîndut se
raportează la obligația cumpărătorului de a transmite prețul bunului cumpărat. Totodată, în
contractul de vînzare-cumpărare apare un specific al corelării obligațiilor cînd, spre exemplu,
obligația vînzătorului de a transmite cumpărătorului bunul vîndul se raportează nu doar la dreptul
cumpărătorului de a primi bunul, ci și la obligația acestuia de a-l primi. Stabilirea acestei
obligații se datorează anumitor efecte de ordin material care ar rezulta din neacceptarea bunului
de către cumpărător sau din neîntreprinderea acțiunilor care ar fi dus la recepționarea bunului.13
Fiind un caracter sinalagmatic, se aplică regulile specific acestei categorii de contracte
(art.704-711 Cod Civil,) cum ar fi rezoluțiune pentru neexecutarea sau executarea în mod
necorespunzător a obligațiilor contractual sau excepția de neexecutare a contractului.
Astfel, de exemplu, conform prevederilor art.708, alin.1 Cod Civil, dacă una din părți nu
execută în mod necorespunzător o prestație scadentă decurgînd dintr-un contract sinalagmatic,
cealaltă parte poate, după expirarea fără rezultat a unui termen rezonabil pe care l-a stabilit
pentru prestație sau remediere, să rezoluționeze contractual dacă debitorul trebuie să-și dea
seama, în baza termenului de garanție, de iminență rezoluțiunei.
Această reglementare se aplică atît în cazul cînd este vorba despre neexecutarea sau
executare necorespunzătoare a obligațiilor ce decurg din clauzele esențiale ale contractului de
vînzare-cumpărare, cît și în cazul cînd este vorba despre neexecutarea clauzelor opționale ale
contractului pe care părțile sunt libere să le stabilească în contract în baza art.667, alin.1 Cod
Civil al Republicii Moldova. Libertatea contractului este principiul fundamental care stă la baza
Codului Civil. Dreptul părţilor de a determina liber dacă doresc să încheie în contract şi dacă da
cu cine şi în ce condiţii să încheie acest contract constituie unul din elementele fundamentale ale
unei economii de piaţă. Nici o normă constituţională nu garantează principiul libertăţii
contractului.
Caracterul oneros al contractului presupune urmărirea de către fiecare parte contractantă
a obţinerii unui înteres patrimonial (fie profit, echivalent, folos) în urma încheierii acestui
contract în schimbul prestaţiei la care se obligă, cauza juridică a obligaţiei fiecărei părţi încluzînd
ca element esenţial contraprestaţia la care se obligă cealaltă parte.14

13
Igor Trofim, Drept Civil, Contractele civile, Chișinău 2004, p.98.
14
Dan Chirică, Drept Civil, Contracte Speciale, București 1999, p.13
15
Conform art.197, alin.2 Cod Civil, contractul cu titlu oneros este actul prin care se
procură unei părți în folos patrimonial pentru obținerea în schimb a unui alt folos patrimonial. Pe
scurt, fiecare parte urmăreşte să obţină un avantaj în schimbul obligaţiilor care şi le asumă.
Astfel, vînzătorul are drept scop să primească preţul stabilit în schimbul bunului vîndut,
iar cumpărătorul – să primească bunul cumpărat în schimbul preţului acordat de acesta.
Caracterul consensual prevede valabilitatea încheierii contarctului de vînzare-cumpărare
a bunurilor imobile îndiferent de forma în care este exprimat.
În principiu, toate contractele de vînzare-cumpărare sunt consensuale, deoarece se încheie
valabil prin simplu consimțămînt al părților (solo consensu).15
Conform acesteia, contractul respectiv se consideră valabil încheiat din momentul în care
părţile au realizat un acord în privinţa tuturor condiţiilor esenţiale ale contractului. Aici apare și o
excepţie, Legea cadastrului bunurilor imobile prevede în art.5 „obligativitatea înregistrării”,
conform căreia sunt supuse înregistrării obligatorii bunurile imobile şi drepturile asupra lor
îndicate la art.4 alin.(2) şi 3.
De aici fac parte totalitatea bunurile imobile, dreptul de proprietate asupra lor şi celelalte
drepturi reale existente. La acestea se raportă: terenurile, clădirile şi construcţiile legate solid de
pămînt, apartamentele şi alte încăperi izolate. Însă aceasta nu este o condiţie pentru validitatea
actului, ci are efecte de opozabilitate doar faţă de terţi.
Astfel rezultă că în cazul în care vînzătorul vinde succesiv acelaşi imobil la doi
cumpărători, dobîndeşte dreptul de proprietate acel cumpărător care a înregistrat contractul de
vînzare- cumpărare în Registrul bunurilor imobile.
Pe lîngă aceasta legislaţia prevede expres că contractul de vînzare-cumpărare a unor
categorii de bunuri imobile (terenurile agricole, locuinţe, ect ) întocmirea în scris și autentificarea
notarială ca formă a contractului. În caz de nerespectare, contractul va fi lovit de nulitate.
Aceasta reflectă o altă excepţie asupra caracterului consensual al contractului.
Caracterul comutativ al contractului presupune faptul că existenţa certă şi întinderea
derterminată a drepturilor şi obligaţiilor reciproce sunt cunoscute de către părţi de la încheierea
contractului şi nu depind de faptul că s-a produs sau nu un eveniment viitor şi încert.16
Prin acesta înţelegem, îndiferent de apariţia unor evenimente viitoare sau chair după
încheierea contractului, atît vînzătorul cît şi cumpărătorul sunt obligaţi să-şi îndeplinească
obligaţiunile stabilite în contract, cît şi posibilitatea de a se bucura de drepturile prevăzute în
prezentul contract.

15
Dumitru Macovei, Marius S. Stribilea, Drept Civil, Contractele succesiuni, Iași 2000, p.15.
16
Ibedem, p.16
16
În aşa mod legea exercită un anumit control sau garant al îndeplinirii contractului încheiat
şi îl apărăr de alte acţiuni apărute pe parcursul decurgerii cotractului.
Unul dintre importantele caractere ale contractului de vînzate-cumpărare a bunurilor
imobile îl constituie caracterul transaltiv de proprietate. Prin translativ de proprietate se prezumă
că odata cu încheierea acestui contract are loc predarea dreptului de proprietate existent asupra
bunului imobil socilitantului.
Prin urmare, cumpărătorul obţine în propritate bunul imobil de la vînzător, şi odată cu
dobîndirea dreptului de proprietate are loc transmiterea posesiei, folosinţei, şi celei mai
importante caracteristici – dispoziţia dreptului de proprietate.
Cu alte cuvinte, realizarea acordului de voinţă între vînzător şi cumpărător produce cel
mai important efect al contractului, şi anume, transferul dreptului de proprietate de la vînzător la
cumpărător, dar şi riscul pieirii sau deteriorării fortuite a bunului. În cazul bunurilor imobile,
dreptul de proprietate trece la cumpărător doar în momentul înscrierii acestuia în registrul
bunurilor imobile.
Această prevedere este imperativă şi se consideră obligatorie pentru respectare, fiind
stipulată expres în legislaţia funciară şi civilă. Mai exact, aceste prevederi sunt stipulate în art.
289 şi art 321. alin (2).
Contract translativ de proprietate. Rezultat al unei îndelungate evoluţii istorice,
caracterul translativ de proprietate Solo consensu al vânzării este consacrat de dispoziţiile art.321
Codul civil, conform cărora, contractul de vânzare-cumpărare este translativ de proprietate.17
Potrivit art.321, alin.1 C.civ. „dreptul de proprietate este transmis dobânditorului în
momentul predării bunului mobil, dacă legea sau contractul nu prevede astfel.
Observăm că norma respectivă are caracter dispozitiv, ceea ce înseamnă că prin acordul
de voinţă părţile contractante pot stabili un alt moment la care se va produce trecerea dreptului
de proprietate de la vânzător la cumpărător.
Cât priveşte bunurile imobile, legea stabileşte în mod imperativ dobândirea dreptului de
proprietate asupra acestora la data înscrierii în registrul bunurilor imobil (art.321, alin.2 „C.
Civ”).
De momentul dobândirii de către cumpărător a dreptului de proprietate ţine şi momentul
trecerii pe seama acestuia a riscului pieirii sau deteriorării fortuite a bunului-obiect al obligaţiei
de vânzare-cumpărare. Într-adevăr, din momentul dobândirii dreptului de proprietate,
cumpărătorul suportă şi riscul pieirii sau deteriorării bunului, potrivit principiului res perit
domino.18
17
Dan Chirică, Drept Civil, Contracte Speciale, București 1999, p.16-17
18
Fransisc Deak, Tratat de drept civil, Concracte Speciale, București, 1996, p.11
17
Potrivit art. 759, alin. 1 C .civ. riscul pieirii sau deteriorării fortuite a bunului este
transferat cumpărătorului în momentul în care vânzătorul şi-a executat obligaţiile contractuale
privind punerea bunului la dispoziţia cumpărătorului, dacă contractual nu prevede altfel.

CAPITOLUL II
ELEMENTELE CONTRACTULUI DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
A BUNURILOR IMOBILE
18
2.1. Subiecţii contractului de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile
Ca şi oricare contract civil, contractul de vânzare-cumpărare a imobilelor cuprinde
următoarele elemente: părţile, obiectul, preţul, forma şi conţinutul.
Părţi ale contractului de vânzare-cumpărare a imobilelor, adică subiecţii ai acestuia, sunt
vânzătorul şi cumpărătorul. În calitate de părţi la contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor
imobile atât de pe poziţie vânzătorului, cât şi de pe poziţia cumpărătorului pot participa orice
subiecţi ai dreptului civil.
Contracte de vânzare – cumpărare pot fi încheiate între persoane fizice, între persoane
juridice cât şi între persoane fizice şi juridice. Statul poate fi şi el subiect al contractului de
vânzare-cumpărare.
Având calitatea de titular de suveranitate, statul ocupă un loc aparte între subiecţii de
drept civil, el fiind o entitate „sui generis”, care nu poate fi confundată cu alţi participanţi ai
circuitului civil. De cele mai multe ori statul, prin intermediul organelor sale special instituite,
participă în calitate de subiect al contractului de vânzare-cumpărare a imobilului locativ rezultat
al procesului de privatizare.
Indiferent de faptul dacă în calitate de subiecţi ai vânzării-cumpărării apar persoanele
fizice sau persoanele juridice, acestea trebuie să deţină capacitate de a contracta, iar referitor la
calitatea de vânzător, acesta trebuie să fie şi titular al dreptului de proprietate sau ai unui alt drept
real în privinţa bunului.
În literatura de specialitate capacitatea de a contracta a fost definită ca acea parte
componentă a capacităţii juridice civile (de folosinţă sau de exerciţiu), constând în aptitudinea
persoanei (fizice sau juridice) de a încheia personal sau prin reprezentant contracte civile19.
Contractul de vânzare cumpărare, fiind un act juridic de dispoziţie atât pentru vânzător,
cât şi pentru cumpărător, fapt ce determină ca părţile contractante trebuie să deţină capacitate de
exerciţiu deplină.
Atât vânzătorul cât şi cumpărătorul poate fi orice persoană fizică care a atins majoratul
(vârsta de 18 ani) şi nu a fost lipsită sau restrânsă, în ordine legală, în capacitatea de exerciţiu.
Parte a contractului de vânzare-cumpărare poate fi şi minorul căsătorit, minorul emancipat. În
conformitate cu prevederile art.14 Codul familiei20, vârsta căsătoriei este de 18 ani pentru bărbaţi
şi 16 ani pentru femei. Pentru motive temeinice, se poate încuviinţa încheierea căsătoriei cu
reducerea vârstei matrimoniale pentru bărbaţi, dar nu mai mult decât cu doi ani. Reducerea
vârstei matrimoniale va fi încuviinţată de autoritatea administraţiei publice locale în a cărei rază
teritorială îşi au domiciliul persoanele care doresc să se căsătorească, în baza cererii acestora şi
19
Costin Mircea N., Dicţionar de drept civil, vol.I, Bucureşti, Lumila Lex, p.382
20
Monitorul Oficial al Republicii Moldova 2001, nr.47-48
19
acordului părinţilor minorului. Astfel minorul poate dobândi capacitate deplină de exerciţiu prin
căsătorie de la vârsta de 16 ani.
Capacitate deplină de exerciţiu poate fi dobândită de minor şi la vârsta de 16 ani prin
emancipare. In acest caz atribuirea capacităţii depline de exerciţiu unui minor se efectuează prin
hotărâre a autorităţii tutelare, cu acordul ambilor părinţi, adoptatorilor sau curatorului, iar în lipsa
unui astfel de acord, prin hotărâre judecătorească.
Persoanele fizice declarate incapabile potrivit art.24 Codul Civil al Republicii Moldova
sau limitate în capacitatea de exerciţiu (art.25 C.C al RM) pot încheia contracte de vânzare-
cumpărare numai prin intermediul reprezentantului legal sau cu încuviinţarea acestuia.
În cazul minorului, care a împlinit 14 ani, contractul de vânzare cumpărare poate fi
încheiat cu încuviinţarea părinţilor, adoptatorilor sau a curatorului, iar în cazurile prevăzute de
lege, şi cu încuviinţarea autorităţii tutelare. Parte a unui contract de vânzare-cumpărare a unui
bun imobil va fi proprietarul bunului, minorul ce a împlinit vârsta de 14 ani, iar reprezentantul
acestuia va manifesta acordul.
Conform art.202 Codul Civil al Republicii Moldova, acordul terţului la încheierea unui
act juridic nu necesită formele stabilite pentru acest act. Prin urmare acordul părinţilor poate fi
exprimat atât în formă scrisă cât şi în formă verbală.
Persoana juridică va avea calitatea de vânzător, cumpărător în cazul în care este
constituită în condiţiile legii. Persoana juridică dobândeşte capacitate juridică de a contracta din
momentul înregistrării la Camera înregistrării de stat. Un exemplu în acest context ar fi cazul
când în capitalul social al societăţii pe acţiuni a fost depus un bun imobil locativ pe care persoana
juridică doreşte să-1 vândă.
În acest sens Legea cu privire la societăţile pe acţiuni nr.1134 din 2 aprilie 199721 prevede
anumite reguli referitor la încheierea convenţiilor legate de procurarea sau înstrăinarea bunurilor
de o anumită valoare. Aceste reguli pot fi aplicate şi în cazul imobilelor dacă valoarea lor
depăşeşte 25% sau 50% din capitalul social al persoanei juridice.
Conform art.83 al Legii cu privire la societăţile acţiuni, astfel de convenţii pot fi încheiate
doar cu acordul unanim al consiliului de conducere a societăţii, iar în cazul în care se adoptă
adunarea generală.
În cazul întreprinderilor cu statut de persoană fizică, pentru societatea în comandită
tranzacţiile sunt încheiate de către asociatul cu cotă deplină de participare. Contractul de
constituire a societăţii poate să prevadă că anumite tranzacţii se încheie de comanditar, în numele

21
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2008, nr.1-4.
20
societăţii, în temeiul şi în limitele indicate în procură, care se eliberează de asociatul cu cotă
deplină de participare.
Dacă este vorba de societatea în nume colectiv, atunci tranzacţiile se încheie cu acordul
tuturor proprietarilor. In cazul întreprinderii individuale, contractele sunt încheiate, evident, de
către fondator.
Potrivit regulii generale, vânzător în contractul de vânzare-cumpărare poate fi doar
persoana (fizică sau juridică) care deţine dreptul de proprietate asupra bunului sau un alt drept
real ce i-ar permite de a contracta în vederea înstrăinării imobilului. Datorită înregistrării de stat
obligatorii a dreptului de proprietate, împuternicirile legale ale proprietarului se justifică printr-
un „titlu” sub forma unui extras eliberat de organul împuternicit cu funcţia înregistrării de stat.
Astfel, la încheierea contractului, cumpărătorul, examinând extrasul, determina
apartenenţa imobilului ce se înstrăinează, împuternicirile proprietarului, precum şi grevările
instituite asupra bunului.
Dreptul de proprietate a vânzătorului trebuie să existe la momentul încheierii contractului
de vânzare-cumpărare. Ca exemplu prezentăm următorul caz22: S.V. şi E. au depus cerere de
chemare în judecată împotriva lui V.G. şi alţii cu privire la declararea valabilităţii actului juridic
de vânzare-cumpărare a odăii din apartament. în motivare au indicat că, în luna iulie 2002, au
convenit cu pârâţii de a cumpăra odaia vizată la preţul de 1200 dolari SUA.
După ce au plătit banii, au aflat că odaia nu era privatizată. Ulterior, la 16 decembrie
2002 a fost privatizat apartamentul în care se află odaia, însă pârâţii s-au eschivat de la
încheierea contractului. Prin hotărârea judecătoriei Ciocana, mun.Chişinău din 26 septembrie
2006 acţiunea a fost respinsă ca neîntemeiată. Curtea de Apel Chişinău, prin decizia din 07
februarie 2007 a fost casată hotărârea primei instanţe şi pronunţarea unei noi hotărâri prin care
acţiunea a fost admisă. Colegiul civil şi de contencios administrativ a decis casarea deciziei
instanţei de apel cu menţinerea hotărârii primei instanţe.
La momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, apartamentul era
privatizat. Astfel, prima instanţă în mod corect şi în detrimentul soluţiei instanţei de apel, a
respins acţiunea, concluzionând că recurenţii nu aveau dreptul de înstrăinare a unui bun, a cărui
proprietate încă nu le aparţinea.
Legislaţia în vigoare prevede însă şi cazuri când în calitate de vânzător pot apărea şi alte
persoane decât cele care deţin dreptul de proprietate asupra bunurilor sau alte drepturi reale ce le-
ar permite înstrăinarea lor. Respectivele sunt împuternicite în baza legii, a contractului sau a unui
alt titlu legitim de a înstrăina bunurile ce nu le aparţin cu drept de proprietate. De exemplu,
22
Culegere de practică judiciară a Colegiului civil şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de justiţie, 2007,
p.43
21
managerul fiduciar poate încheia în nume propriu contracte de vânzare-cumpărare în privinţa
bunurilor ce constituie patrimoniul primit în administrare fiduciară (art. 1053, alin. 1 C.C al
R.M). Un alt exemplu ar fi vânzarea imobilelor ipotecate efectuat de către creditorii gajişti sau
executorii judiciari (art. 491, 492 C.C al R.M)
În această ordine de idei, este cazul de menţionat şi comercializarea bunurilor sechestrate,
efectuată de către executorul judecătoresc sau de către alt organ împuternicit conform Codul de
executare al Republicii Moldova.
Bunurile imobile ocupă locul patru în ordinea urmăririi bunurilor debitorului. Legislaţia
în vigoare prevede că bunurile imobile ale debitorului pot fi urmărite dacă pentru satisfacerea
creanţelor nu sînt suficiente mijloacele băneşti şi bunurile mobile (art. 91 Codul de executare).
Despre sechestrarea bunului imobil executorul judecătoresc informează organul cadastral
teritorial, iar dacă bunul este ipotecat – şi creditorul gajist. Bunurile imobile sechestrate sunt
vândute prin licitaţie. Vânzarea la licitaţie se organizează la sediul oficiului de executare sau într-
un alt loc stabilit de către executorul judecătoresc. Anunţul despre desfăşurarea licitaţiei se
publică într-un ziar local mai răspândit şi se afişează în sediul oficiului de executare respectiv, în
anunţ se va specifica toate datele necesare desfăşurării licitaţiei. Aşadar, în cazurile prevăzute de
lege sau de contract, calitatea de vânzător o pot dobândi şi alte persoane decât cele ce sunt
titulare ale dreptului de proprietate.
Asemenea vânzătorului, cumpărător în contractul de cumpărare-vânzare poate fi orice
persoană fizică sau juridică având capacitatea de a contracta. Potrivit regulii generale,
cumpărătorul, procurînd un bun, devine proprietarul acestuia. Excepţii constituie cazurile
prevăzute expres de lege sau de contract, când încheind un contract de vânzare-cumpărare în
calitate de cumpărător, dreptul de proprietate este dobândit de altă persoană. Nu devin proprietari
ai bunurilor persoanele fizice sau juridice care participă în calitate de cumpărător la contractul de
vânzare-cumpărare încheiat în baza contractului de administrare fiduciară.
Potrivit legislaţiei în vigoare, nu pot cumpăra bunurile, care se vând la licitaţie ca urmare
a executării hotărârilor instanţelor judecătoreşti, întreprinderile de stat, organizaţiile obşteşti,
persoanele cu funcţii de răspundere ale organelor administraţiei publice, justiţiei, procuraturii,
organelor afacerilor interne, avocaţii şi membrii familiilor lor23.
La fel, sub condiţia nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, legea stabileşte anumite
cerinţe în vederea înstrăinării bunului proprietate comună pe cote-părţi sau a vânzării unei cote-
părţi din proprietatea comună. Actele de dispoziţie, privind bunul proprietate comună, încheiate
în lipsa unanimităţii pot fi lovite de nulitate relativa dacă se demonstrează că terţul este de rea-
23
Climova A., Unele aspecte juridice privind autentificarea tranzacţiilor cu bunuri imobile//Revista Naţională de
Drept, nr.12, 2001
22
credinţă. Valabilitatea sau nulitatea unui asemenea act va depinde de faptul dacă dobânditorul va
fi de bună sau de rea credinţă.
Dacă dobânditorul este de bună-credinţă (nu ştia şi nici putea să ştie că bunul este comun
şi nu este acordul tuturor coproprietarilor la înstrăinare ), actul de dispoziţie a bunului comun, nu
va fi lovit de nulitate. În acest caz, ceilalţi coproprietari vor fi în drept să înainteze pretenţiile
către acel coproprietar, care a înstrăinat bunul cu încălcarea dispoziţiilor art.351, alin.1 Codul
Civil al Republicii Moldova. Dacă însă dobânditorul este de rea-credinţă, actul de dispoziţie va fi
lovit de nulitate, bunul înstrăinat fiind restituit coproprietarilor.
O altă regulă specială cuprinsă în art.351, alin.2 Codul Civil al Republicii Moldova, se
referă la începerea cursului termenului de prescripţie extinctivă, acesta începând să curgă de la
data când coproprietarul care nu şi-a dat acordul a cunoscut sau trebuia să cunoască existenta
cauzei de nulitate. Dreptul de a cere nulitatea actului de dispoziţie, care a fost încheiat cu
încălcarea prevederilor art.351, alin.1 Codul Civil al Republicii Moldova, îl au oricare din
coproprietari, în decurs de trei ani de zile din momentul când au aflat sau trebuia să afle că bunul
a fost înstrăinat.
Coproprietarul cotei-părţi din proprietatea comună pe cote părţi, care doreşte să vândă
cota-parte, este obligat să înştiinţeze în scris pe ceilalţi coproprietari ai proprietăţii comune pe
cote-părţi indicând preţul şi celelalte condiţii de vânzare. Dacă ceilalţi coproprietari ai
proprietăţii comune pe cote-părţi vor renunţa să-şi exercite dreptul preferenţial de cumpărare sau
nu vor exercita acest drept în curs de o lună din ziua înştiinţării, vânzătorul are dreptul să-şi
vândă cota-parte oricărei alte persoane.
Coproprietarul poate să beneficieze de dreptul preferenţial doar în cazurile în care el este
de acord să procure cota-parte la condiţiile indicate în notificare. Dacă coproprietarul nu va fi de
acord cu preţul propus, atunci cota pate va putea fi vândută persoanei terţe. Bunul va putea fi
procurat de terţe persoana la preţul ce a fost propus coproprietarului. Când cota-parte se vinde
fără respectarea dreptului de cumpărare preferenţial, oricare coproprietar al proprietăţii comune
pe cote-părţi poate să intenteze, în decurs de trei luni, o acţiune la instanţa de judecată, cerând să
i se atribuie drepturile şi obligaţiile de cumpărător. Acest termen fiind de prescripţie începe să
curgă din momentul când coproprietarii au aflat sau trebuiau să afle de încălcarea acestui drept.
Pornind de la faptul că dreptul preferenţial de cumpărare a cotei-părţi din proprietatea
comună pe cote-părţi, se referă doar la coproprietari, cesiunea dreptului de preemţiune la
cumpărarea unei cotei-părţi din proprietatea comuna nu se admite.
Cât priveşte proprietatea comună în devălmăşie, faţă de bunurile cu acest regim, de
regulă, se aplică dispoziţiile legale cu privire la proprietatea comună pe cote-părţi. Dispoziţiile

23
alin.2, art.369 C.C al R.M prevăd unele cerinţe speciale pentru actele de dispoziţie asupra
bunurilor imobile proprietate comună în devălmăşie. Pentru ca aceste acte de dispoziţie să fie
valabile este necesar acordul scris al tuturor coproprietarilor devălmaşi.
Consimţământul se poate realiza, fie prin participarea personală a tuturor coproprietarilor
devălmaşi la încheierea actului juridic de dispoziţie, fie în baza unui mandat special prin care
coproprietarul devălmaşi împuterniceşte o persoană terţă (ori un alt coproprietar) să încheie acte
de dispoziţie, fie prin eliberarea unei recipise din conţinutul căreia să reiasă acordul la săvârşirea
actelor de dispoziţie asupra bunurilor imobile proprietate comună în devălmăşie24.
Lipsa consimţământului unuia din coproprietarii devălmaşi la încheierea unui act juridic
de dispoziţie cu privire la bunuri imobile comune nu poate fi suplinită nici chiar printr-o hotărâre
judecătorească.
Proprietatea comună în devălmăşie poate apărea atât în temeiul legii cât şi în baza unui
act juridic. Cel mai răspândit temei de constituire a proprietăţii comune în devălmăşie este legea,
în special Codul familiei privind bunurile proprietate comună a soţilor. în cazul contractelor de
vânzare-cumpărare a imobilelor este necesar prezenţa acordului scris a celuilalt soţ, necesar
pentru protecţia drepturile patrimoniale ale soţului.
Majoritatea absolută a notarilor cer acordul în formă scrisă simplă sub aspect de cerere şi
numai certifică autenticitatea semnăturii soţului pe document.
În acest context apare întrebarea dacă acordul celuilalt soţ este necesar numai doar pentru
vânzarea bunurilor imobile sau şi pentru procurarea lor. Consider că e bine sa fie limitate cercul
de convenţii pentru care e nevoie de acordul scris al celuilalt soţ, stabilind această regulă numai
pentru convenţiile de înstrăinare a imobilelor – proprietate comună a soţilor. Convenţiile de
procurare cu titlu oneros sunt la fel nişte convenţii de administrare a mijloacelor băneşti –
proprietatea comună a soţilor.
Astfel, procurarea cu titlu oneros a imobilelor necesită utilizarea unor sume băneşti mari,
care constituie o parte considerabilă a patrimoniului comun al soţilor. De aceea administrarea
mijloacelor băneşti comune ale soţilor în cazul procurării imobilelor trebuie să fie echivalată cu
administrarea bunurilor imobile, deoarece şi unele, şi altele constituie patrimoniul agonisit în
comun pe parcursul anilor de căsnicie comună.
Consecinţele încheierii actelor de dispoziţie asupra bunurilor proprietate comună în
devălmăşie în lipsa acordului coproprietarilor este prevăzut în art 369, alin.3 Codul Civil al
Republicii Moldova.25

24
Băieşu A., Băieşu S., ş.a., Comentariu Codului civil al R.M, p.654
25
art 369, alin.3 Codul Civil al Republicii Moldova.
24
Deci, sancţiunea nerespectării cerinţelor este nulitatea relativă, nulitate ce poate fi
confirmată de ceilalţi coproprietari: care au limitat dreptul de dispoziţie încheind în acest sens
un acord; care au fost împotriva încheieri actului de dispoziţie, precum şi de cei de la care nu s-
a cerut acordul la înstrăinarea imobilelor.
Valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare, în unele cazuri, este condiţionată şi de
obţinerea unor acorduri (autorizaţii, încuviinţări) prealabile ale unor terţe persoane. Acordul
(autorizaţia) poate fi solicitată în scopul protejării unor interese publice sau a unei părţi care
participă la încheierea actului juridic.
Spre exemplu, în conformitate cu prevederile art.42 Codul Civil al Republicii Moldova
fără permisiunea prealabilă a autorităţii tutelare, tutorele nu este în drept să încheie, iar curatorul
să încuviinţeze încheierea actelor juridice de înstrăinare (inclusiv de donaţie), de schimb, sau de
închiriere (arendă), de folosinţă gratuită sau de depunere în gaj a bunurilor, a actelor juridice prin
care se renunţă la drepturile persoanei puse sub tutelă sau curatela, a convenţiilor de partajare a
averii sau a cotelor-părţi ale persoanei puse sub tutelă sau curatela şi a oricăror altor acte juridice
care duc la micşorarea averii acestuia.
Nu se admite vânzarea imobilelor privatizate, fără acordul prealabil ai autorităţii tutelare,
în cazul în care la privatizare a participat minorul (art.15, p.2 din Legea privatizării fondului
locativ nr.1324-XII din 10.03.199326).

2.2. Bunul imobil ca obiect a dreptului de proprietate şi a contractului de


vânzare-cumpărare

2.3. Preţul contractului de vânzare-cumpărare a bunurilor immobile.


Prețul este obiectul prestației cumpărătorului și corespunde valorii lucrului vîndut. El
trebuie să îndeplinească următoarele condiții:
- să fie fixat în bani;
- să fie determinat sau determinabil;
- să fie sincer și oneros.

26
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1993, nr.5, republicată: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova,2000,nr.5-7, p.12 Monitorul Oficial al Republicii Moldova, ediţie specială din 27.06.2006
25
Dacă aceste condiții nu sunt îndeplinite, contractul este nul absolut, cel puțin că vînzarea-
cumpărarea, căci îi lipsește un element esențial asupra căruia trebuie să se realizeze acordul de
voință.
Prețul să fie stabilit în bani. Stabilirea prețului sub forma unei sume de bani este de
esența vînzării. Dacă înstrăinarea unui lucru se face nu pentru bani ci în schimbul altui lucru,
pentru stingerea unei obligații sau în schimbul unei alte prestații contractul nu mai poate fi
calificat vînzare-cumpărare, ci un schimb, o dare în plată sau alt contract, eventual contractul
numit.27
Astfel nu poate fi calificat vînzarea-cumpărarea, contractul prin care proprietatea unui
lucru se transmite în schimbul întraținerii pe viață. Obligația de întreținere a debitorului este o
obligație de a face, care nu echivalează cu un preț. Însă, dacă drept contra echivalent s-a stipulat
o prestație periodică în bani, dar care se plătește pînă la moartea creditorului, contractul nu mai
este vînzare ci rentă viageră.28
Prețul să fie determinat sau determinabil. Prețul este determinat, dacă cuantumul lui
este hotărît de părți în momentul încheierii contractului. Determinarea prețului nu presupune
stabilirea modalității de plată ori a termenului plății, aceste elemente urmînd a fi determinate în
lipsa de stipulație potrivit legii. Este posibil ca părțile să precizeze în contract numai elemente cu
ajutorul cărora prețul va putea fi determinat în viitor cel tîrziu la data exigibilității obligației de
plată caz în care este determinabil.
Prețul este determinabil și atunci cînd stabilirea lui este lăsată la aprecierea unui terț ales
de comun acord d către părți sau de către o persoană determinată de părți. Terțul ales în aceste
condiții nu este un arbitru, fiindcă nu este chemat să soluționeze un litigiu, o neînțelegere, dar nu
are nici calitatea de expert, fiindcă avizul expertului este la aprecierea instanței, ori prețul stabilit
de expert este obilgatoriu atît pentru părți cît și pentru instanță. El este în realitate, mandatatul
comun părților, împuternicit să stabilească prețul, mandat care nu poate fi revocat decît prin
acordul comun al părților.29
În nici un caz determinarea prețului nu poate rămîne la aprecierea ulterioară a părților sau
să depindă de voința uneia dintre ele. În aceste din urmă cazuri, contractul nu poate fi considerat
încheiat dacă în momentul în care părțile s-au înțeles cu privire la preț, respectiv una dintre ele
acceptă prețul cerut de cealaltă parte.
Tot astfel, dacă terțul desemnat nu poate sau nu vrea să determine prețul, vînzarea este
nulă în lipsa de preț, iar înțelegerea ulterioară dintre părți cu privire la preț sau cu privire la

27
Francisc Deak, Tratat de drept civil, Contracte Speciale, Editura Universul Juridic, București 2001, p.61
28
Marina Rudăreanu, Obligații. Contracte, Editura Fundația România de Mîne, București 2006, pag.107.
29
D.Alexandresco, Principiile dreptului civil român, Vol.IV, București 1996, p.177
26
persoana unui alt terț, are semnificația unui nou contract încheiat în momentul realizării
acordului de voință. În nici un caz instanța nu este componentă să determine prețul sau persoana
terțului în lipsa acordului dintre părți.
În toate cazurile în care există prețuri legale obligatorii, părțile trebuie să se conformeze,
respectiv se subînțelege că părțile au avut în vedere prețul legal, chiar dacă contractul nu conține
precizări în această privință, căci numai convențiile legale făcute au putere obligatorie între părți.
Dacă părțile au stabilit un alt preț, acesta se înlocuiește de drept cu cel legal, iar dacă
contractul a fost executat cu plată a unui alt preț diferența urmează să fie plătită.
Prețul să fie sincer și serios. Pentru ca prețul să existe, el trebuie să fie sincer și serios.
Prin preț sincer se înțelege un preț real, prin care părțile să-l fi stabilit nu în mod fictiv ci
în scopul de a fi cerut și plătit în realitate. Prețul este fictiv, cînd din intenția părților rezultă că nu
este dator. În cazul în care prețul este fictiv, contractul este nul că vînzare-cumpărare căci îi
lipsește prețul, dar dacă părțile au urmărit în realitate înstrăinarea bunului – deci numai prețul, nu
și contractul în întregime este fictiv el poate fi recunoscut valabil ca o donație dezghizată, dacă
vînzătorul a avut intenția de a face o libertate și dacă sunt îndeplinite toate condițiile cerute
pentru valabilitatea donației.
Dacă simulația constă numai în deghizarea parțială a prețului, dar fără ca prețul să devină
derizoriu, contractul este valabil cu vînzarea-cumpărare, devenind aplicabile regulile simulației
și cele fiscale.
Prețul trebuie să fie serios, adică să nu fie derizoriu, atît de disproporționat în raport cu
valoarea lucrului vîndut, încît să nu existe preț, să nu poată constitui obiectul obligației
cumpărătorului și deci o cauză suficientă a obligației asumate de vînzător de a transmite dreptul
de proprietate. Seriozitatea fiind o chestiune de fapt, este lăsată la aprecierea instanței, și în cazul
prețului derizoriu contractul este nul ca vînzarea-cumpărarea dar poate subzista ca donație. 30
Dacă prețul este sincer și serios nu fictiv sau derizoriu contractul de vînzare-cumpărare
este în principiu valabil, întrucît părțile sunt libere sa determine prețul sub sau peste valoarea
lucrului, iar echivalența este relativă, fiind raportată nu numai la valoarea lucrului vîndut, dar și
la subiectivismul părților.
Prin derogare de la principiul validității contractului chiar și în cazul lipsei de echivalență
între preț și valoarea legală a lucrului, dacă în momentul încheierii contractului există o
disproporție vădită între cele două obiecte, se poate cere anularea pentru leziune, dau numai dacă
lezatul este minor între 14-18 ani care încheie singur, fără încuviințarea ocrotitorului legal.

30
Gh.Beleiu, Drept Civil. Teoria generală a dreptului civil, Univ.din București 1980, p.251.
27
Contractul încheiat de o persoană incapabilă (sub 14 ani sau pusă sub interdicție) este
anualbil chiar și fără leziune. Dacă partea lezată este un major, indiferent de leziunea de care a
suferit, nu are deschisă calea acțiunii de resciziune.

2.4. Forma contractului de vânzare-cumpărare.


Actul juridic încheiat în scris reprezintă o manifestare de voinţă înscrisă într-un document
semnat de părţile (parte) contractante. Legiuitorul a prevăzut forma scrisă a actului juridic civil
în dependenţă de subiectele care încheie actul juridic31.
Astfel, potrivit art.210, alin.(1) Codul Civil al Republicii Moldova, actul juridic încheiat
între persoane juridice şi fizice trebuie încheiat în formă scrisă.
Pentru a fi valabil, actul juridic cu formă scrisă trebuie semnat în mod obligatoriu. Actele
juridice încheiate cu persoane juridice, pe lângă semnătura persoanei împuternicite, poartă, de
regulă, şi amprenta ştampilei acesteia. Apare întrebarea: va fi valabil actul juridic încheiat de o
persoană juridică semnat de conducător, fără a purta amprenta persoanei juridice?
În literatura autohtonă s-a menţionat, că un asemenea act juridic este valabil, fiindcă
legea cere ca actul juridic să fie doar semnat nu şi să poarte amprenta ştampilei persoanei
juridice. Cu toate acestea, în cazul în care părţile cad de acord că, pe lângă semnătură, actul
juridic să poartă şi amprenta ştampilei persoanei juridice, valabilitatea actului se va pune în
dependenţă şi de faptul dacă a fost sau nu respectată această cerinţă32.
Nerespectarea formei scrise a actului juridic are ca efect consecinţele stipulate
în art.211 C.C R.M, unde se menţionează că, nerespectarea formei scrise a actului juridic face să
decadă părţile din dreptul de a cere, în caz de litigiu, proba cu martori pentru dovedirea actului
juridic.
Nerespectarea formei scrise a actului juridic atrage nulitatea lui numai în cazul în care
acest efect este expres prevăzut de lege sau prin acordul părţilor.
Legislaţia în vigoare, art.755 Codul Civil al Republicii Moldova, stabileşte expres forma
încheierii contractului de vânzare-cumpărare a încăperii de locuit sau a părţii din ea, fiind cea
notarială. Adică, părţile, la încheierea unui astfel de contract, nu numai înregistrează conţinutul şi
clauzele tranzacţiei pe hârtie, ci şi le autentifică notarial, înregistrându-se în registrul notarului,
după aceasta, urmărind înregistrarea contractului la biroul de inventariere tehnică în termen de 3
luni.
Nerespectarea a unei din aceste condiţii duce la nulitatea contractului încheiat. Reieşind
din cele spuse mai sus, se înţelege că contractul dat este solemn.
31
Baieş Sergiu, Roşca Nicolae, op.cit., p.177
32
Ibidem, p.178
28
Această ordine specială de întocmire a contractului de vânzare-cumpărare a încăperii de
locuit, se explică prin faptul că, casele de locuit, precum şi apartamentele, sunt nişte obiecte
speciale ale raporturilor juridice civile.
La autentificarea notarială a contractului de vânzare-cumpărare a încăperii de locuit,
notarul verifică apartenenţa încăperii de locuit la persoana ce o înstrăinează, verifică
personalitatea vânzătorului şi cumpărătorului, capacitatea de exerciţiu, veridicitatea iscăliturilor
părţilor.
Totodată notarul controlează lipsa restricţiilor (interdicţiilor) la înstrăinarea încăperii de
locuit (sechestrul sau datoriilor pe casă etc.) şi existenţa acordului soţului la vânzare în cazul
proprietăţii comune, sau existenţa acordului soţului la vânzare în cazul proprietăţii comune sau
existenţa refuzului (înscris) a coproprietarului de a-şi exercita dreptul de preferenţial la
cumpărarea părţii: din casa de locuit în cazul proprietăţii cote-părţi.
Pentru a stabili dreptul de proprietate a vânzătorului asupra casei de locuit sau apartament
şi pentru încheierea unor astfel de contracte, este nevoie de prezentarea la notar a unor
documente speciale. Denumirea şi numărul acestor documente diferă de la un obiect al vânzării-
cumpărării la altul. De exemplu: la vânzarea-cumpărarea apartamentelor, pentru autentificarea
contractului pe cale notarială, este nevoie de anumite documente, totodată, ele vor fi diferite în
dependenţă de ce fel de apartamente se înstrăinează. Pentru apartamente privatizate se vor
prezenta:
1. Contractul de vânzare-cumpărare, transmitere-primire a locuinţei în proprietate privată
autentificat pe cale notarială şi înregistrat la Oficiul Cadastrului teritorial a bunurilor imobile.
Titlul de proprietate eliberat de Departamentul Privatizării şi Administrării Proprietăţii de Stat
sau de agenţiile sale teritoriale. Certificatul de la Oficiul Cadastral Teritorial al bunurilor imobile
despre efectuarea evaluării apartamentului.
Pentru apartamentele cooperativei de construcţie a locuinţelor (C.C.L.) cu cota de
participare achitată complet:
a) titlu de proprietate la locuinţă;
b) certificatul de la C.C.L. despre mărimea cotei de participare introduse (achitate),
înregistrat la organele autoadministrării locale;
c) certificatul de la Oficiul Cadastral Teritorial a bunurilor imobile despre preţul
apartamentului.
Pentru apartamentele obţinute în proprietate privată în baza contractului de vânzare-
cumpărare, schimb, donaţie, înstrăinare cu condiţia întreţinerii pe viaţă:

29
1. Originalul contractului, înregistrat la organele autoadministrării locale, la Oficiul
Cadastral Teritorial al bunurilor imobile;
2. Certificat de la Oficiul Cadastral Teritorial a bunurilor imobile despre efectuarea
preţului apartamentului.
Pentru apartamentele obţinute prin moştenire:
1. certificatul de moştenire;
2. certificatul de la Oficiul cadastral teritorial a bunurilor imobile despre preţuirea
apartamentului.
În toate cazurile de înstrăinare a încăperii de locuit, este necesar de prezentat acordul
soţului (autentificat notarial) la înstrăinarea locuinţei, indiferent de faptul înscrierii lui în
apartamentul dat, cu excepţia cazurilor când locuinţa a fost donată primului soţ (vânzător), a
trecut la el în ordine de moştenire sau a fost cumpărată de la el până la căsătorie.
Pot fi înstrăinate nu numai apartamentele, dar şi camerele din apartamentele comunale. In
cazul dat este nevoie de următoarele documente:
1. titlu de proprietate asupra camerei (cu indicarea mărimii (suprafeţei) şi suprafeţei
totale a apartamentului comunal);
2. contractul de vânzare-cumpărare, transmitere-primire a camerei în proprietatea
privată, conform Legii cadastrului bunurilor imobile din 25.02.1998 se înregistrează
la organele autoadministrării locale (Oficiul Cadastral Teritorial);
3. acordul cu privire la stabilirea cotelor părţii, autentificat notarial şi înregistrat la
organele autoadministrării locale;
4. certificatul de la Oficiul Cadastral Teritorial a bunurilor imobile despre preţuirea
apartamentului comunal (cu indicarea mărimii cotelor părţii a tuturor
coproprietarilor).
Pentru vânzarea camerei din apartamentul comunal este necesar de prezentat şi refuzul
(înscris) tuturor vecinilor — proprietari de a cumpăra dată la preţul indicat în contract, deoarece
ei au dreptul preferenţial la cumpărarea camerei în apartamentul comunal.
În afară de aceasta, dacă în contractul de transmitere a locuinţei şi titlul de proprietate la
locuinţă este indicat că în calitate de proprietari sunt minorii, atunci în cazul dat este nevoie de
permisiunea organelor de tutelă şi curatelă, la încheierea oricărei tranzacţii de înstrăinare.
Pentru cetăţeni, la înregistrarea tranzacţiilor cu apartamentele, este nevoie de prezenţa a
tuturor particularităţilor la contract, care trebuie să aibă cu ei buletinul de identitate, originalul şi
copiile contractelor autentificate notarial, certificat de la secţiile de exploatare a locuinţelor cu
privire la aceea că nu există datorii la plata serviciilor comunale.

30
Pentru persoanele juridice, la înregistrarea contractelor de înstrăinare a casei de locuit
(apartament) este nevoie de prezentarea statului persoanei juridice sau o copie a lui autentificată
pe cale notarială, certificatul (adeverinţa) de înregistrare a persoanei juridice şi paşaportul
persoanei (reprezentat) pe a cărui nume este eliberată procura.
Contractele de vânzare-cumpărare a încăperii de locuit încheiate între întreprinderi, la fel
necesită o înregistrare la organele de autoadministrate locală.
Documentele ce stabilesc şi dovedesc dreptul proprietarului asupra casei sunt:
a. contractul autentificat notarial despre construcţia casei de locuit individuale cu
drept de proprietate privată pe lotul de pământ repartizat (contractul despre dreptul de a construi
o casă încheiat până la 26 august 1948);
b. contractul de vânzare-cumpărare, precum şi contractul de înstrăinare a unei case
de locuit cu condiţia întreţinerii pe viaţă;
c. contractul despre repartizarea lotului de pământ pentru construcţia casei de locuit
în proprietate privată;
d. contractul de donaţie;
e. contractul de schimb;
f. copia actului despre cumpărarea casei de locuit de la licitaţie;
g. certificatul de moştenire, titlu de proprietate asupra cotei-părţi în cadrul
proprietăţii comune a soţilor;
h. hotărârea judecătorească;
i. tranzacţia notarială despre împărţirea casei;
j. certificatul de înregistrare;
k. contractul de vânzare-cumpărare, transmitere-primire a casei de locuit (a unei
părţi din ea) în ordinea privatizării fondului de locuinţe.
Dacă documentele susmenţionate, care direct dovedesc dreptul de proprietate asupra
casei de locuit, lipsesc, atunci pot fi folosite alte documente, care indirect confirmă dreptul de
proprietate asupra casei de locuit. La ele se referă:
a.) obligaţiile de împrumut bancar, eliberat pentru construcţia caselor de locuit (astfel de
împrumuturi, de regulă se eliberează când persoana dispune de actul de repartizare a lotului de
pământ şi contractului de construcţie);
b) documentele de inventariere tehnică, în acele cazuri când ele există menţiunea despre
prezenţa la proprietar a documentului corect întocmit, ce dovedeşte dreptul lui la casă;
c) documentele de plată despre achitarea impozitului funciar şi impozitului pe construcţii,
poliţele de asigurare;

31
d) contracte neautentificate pe cale notarială, despre dreptul la construcţie, încheiate de
secţiile gospodăriilor comunale până la 26 august 1948, precum şi hotărârile comitetelor
executive ale sovietelor deputaţilor norodnici din perioada aceea despre repartizarea către
cetăţeni a loturilor de pământ pentru construcţia caselor de locuit individuale.
În conformitate cu Legea cu privire la notariat nr.1453 din 08.11.2002,33 autentificarea
contractelor de înstrăinare a imobilului se efectuează numai la biroul notarial în a cărui
circumscripţie se află imobilul.
Nerespectarea regulilor privind forma notarială obligatorie la încheierea contractelor de
înstrăinare a încăperii de locuit atrage nulitatea acestora în conformitate cu art.213 din Codul
Civil al Republicii Moldova.
Totodată, în conformitate cu alin.2, art.213 Codul Civil al Republicii Moldova, instanţa
de judecată poate recunoaşte valabil contractul de vânzare-cumpărare a locuinţei, ce nu a fost
autentificat notarial, cu condiţia că tranzacţia nu conţine nimic ilegal şi de fapt a fost executată
de ambele părţi sau pe de o parte. În cazul dat, nu mai este nevoie de o autentificare notarială a
contractului dat.
Autentificarea contractului pe cale notarială nu duce la trecerea dreptului de proprietate
privată asupra casei de locuit (apartament) de la vânzător la cumpărător. Până la înregistrarea
contractului autentificat notarial între părţi, există doar relaţii obligaţionale. Dacă o parte refuză
de contract până la înregistrarea lui, atunci relaţiile de mai departe ale părţilor sunt reglementate
de o nouă înţelegere sau de judecată.
Dacă contractul nu este înregistrat în modul stabilit de lege şi părţile s-au înţeles despre
anularea lui, atunci este de ajuns ca părţile să depună la notar o simplă cerere. Notarul, în cazul
dat, face înscrisul respectiv pe primul şi al doilea exemplare ale contractului, precum şi
semnează despre faptul dat în registrul notarului.
După înregistrare însă, contractul nu poate fi anulat de către părţi, iar părţile, la rândul
său, trebuie să încheie o nouă tranzacţie despre rezilierea contractului dat şi de reglementare a
relaţiilor dintre ele. Până la înregistrarea contractului de vânzare-cumpărare a locuinţei la Oficiul
cadastral teritorial, vânzătorul continuă să fie proprietar al casei de locuit. El continuă să ducă
răspundere în faţa organelor administraţiei de stat pentru amenajare, securitatea anti incendiară,
în faţa organelor fiscale, faţă de chiriaşii încăperilor pentru reparaţia capitală, etc.
Transmiterea de fapt a construcţiei (casei) de la vânzător la cumpărător nu are vreo
acţiune asupra momentului trecerii dreptului de proprietar, ea poate preceda înregistrării sau să o
urmeze.

33
Monitorul Oficial al Republicii Moldsova, 2002, nr.154-157
32
Dacă contractul nu este înregistrat în modul stabilit de lege şi părţile s-au înţeles despre
anularea lui, atunci este de ajuns ca părţile să depună la notar o simplă cerere. Notarul, în cazul
dat, face înscrisul respectiv pe primul şi al doilea exemplare ale contractului, precum şi
semnează despre faptul dat în registrul notarului. După înregistrare însă, contractul nu poate fi
anulat de către părţi, iar părţile, la rândul său, trebuie să încheie o nouă tranzacţie despre
rezilierea contractului dat şi de reglementare a relaţiilor dintre ele.
Până la înregistrarea contractului de vânzare-cumpărare a locuinţei la Oficiul cadastral
teritorial, vânzătorul continuă să fie proprietar al casei de locuit. El continuă să ducă răspundere
în faţa organelor administraţiei de stat pentru amenajare, securitatea anti incendiară, în faţa
organelor fiscale, faţă de chiriaşii încăperilor pentru reparaţia capitală, etc.
Transmiterea de fapt a construcţiei (casei) de la vânzător la cumpărător nu are vreo
acţiune asupra momentului trecerii dreptului de proprietar, ea poate preceda înregistrării sau să o
urmeze (imediat sau după o perioadă de timp). Părţile pot să încheie o înţelegere care ar
reglementa momentul transmiterii de fapt a construcţiei (casei), dar nu pot schimba importanţa
juridică a înregistrării.
Trecerea dreptului de proprietate a construcţiei (casa de locuit) nu poate fi separată de
înregistrare, înregistrarea trebuie nemijlocit să urmeze după încheierea şi autentificarea notarială
şi să fie necondiţionată. Ea nu poate fi prealabilă, temporară sau condiţionată. Nerespectarea
ordinii date, duce la nulitatea contractului (art.215 C.C R.M).
În localitatea unde a fost efectuată inventarierea, în afară de documentul ce atestă dreptul
de proprietate asupra casei ce se înstrăinează, notarul solicită prezentarea unui certificat de la
Organul cadastral teritorial al bunurilor imobile, în acest certificat trebuie să fie indicat numele
de familie, prenumele şi patronimicul proprietarului casei, locul aflării casei (adresa) ,
caracteristica minuţioasă a casei (mărimea suprafeţei totale şi locative etc.) şi mărimea lotului de
pământ aferent casei, lista construcţiilor gospodăreşti şi anexelor, se indică participanţii la
proprietatea comună pe cote-părţi (în cazul existenţei acesteia), construcţiile auxiliare, anexele
neautorizate, preţul de inventariere a casei etc.
Dacă certificatul nu corespunde cerinţelor înaintate, el se restituie pentru rectificare.
Termenul de valabilitate a unui astfel de certificat este de 10 zile.
În contract, la caracterizarea casei ce se înstrăinează, trebuie indicată mărimea casei, la
fel se numerotează toate construcţiile auxiliare, gospodăreşti, anexele (sărai, garaj, beci,
bucătărie de vară, fântână, coteţ ş.a.m.d.), care la înstrăinarea casei trec la noul proprietar
împreună cu casa. Dar la încheierea contractului părţile pot să convină la aceea că casa se vinde

33
fără construcţiile auxiliare, acareturi, care vor fi demolate sau transportate de proprietarul
anterior.
Contractul se întocmeşte în patru exemplare şi se semnează de părţi. Conform art.755
Codul Civil al Republicii Moldova, în cazul cumpărării unui teren sau imobil, cheltuielile de
întocmire, autentificare notarială şi de înscriere în registrul bunurilor imobile, precum şi
cheltuielilor de preluare a documentaţiei necesare, sunt puse în sarcina cumpărătorului.
Totodată, această normă, fiind dispozitivă, nu interzice o altă înţelegere între părţi privind
modul de repartizare a cheltuielilor ce ţin de vânzare-cumpărare a încăperii de locuit.

CAPITOLUL III
PARTICULARITĂŢILE JURIDICE ALE VÂNZĂRII-CUMPĂRĂRII A
DEFERITOR CATEGORII DE BUNURI IMOBILE
3.1. Încăperile de locuit – obiect juridic al contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor
immobile
Conform prevederilor legislative ale Republicii Moldova, încăperile de locuit intră în
categoria bunurilor imobile.
Astfel conform Legii cadastrului bunurlor imobile din 25.02.1998, Legii fondului de
locuinţe adoptată în 10.03.93 şi Codului Civil al R.M pot constitui obiect al acestui contract:
1. Casele de locuit,
2. apartamentele procurate;

34
3. apartamentele privatizate;
4. Apartamentele dobîndite în proprietate de către membrii cooperativei a locuinţelor
după achitarea integrală a părţii sociale;
5. O parte a acestora cu condiţia că formează o încăpere izolată.
Conform Codului cu privire la locuinţe al R.S.S.Moldoveneşti, locuinţă se consideră casa
de locuit, apartamentul sau o altă încăpere izolată ce constă din una sau mai multe odăi de locuit
cu dependenţele necesare pentru a satisface necesităţile de locuit ale unei persoane sau a unei
familii.
Locuinţa trebuie să corespundă normelor sanitare anteincendiere, tehnice şi să fie
amplasată într-o zonă destinată pentru traiul persoanelor.
Conform acestei definiţii rezultă că casa de locuit reprezintă acea „locuinţă formată din
construcţii capitale destinate pentru traiul permanent al persoanelor fiind construite din
apartamente cu încăperi auziliare respective”.
Deasemenea se consideră casă locuinţa formată din 1-2 sau mai multe apartamente.
Apartament se consideră o parte a casei de locuit compusă din una sau mai multe odăi
amenejate cu dependenţele necesare avînd ieşire separată în coridor şi staţiul dintre scări.
Apartamentele procurate reprezinntă spaţiul de locuit obţinut prin contractul de vînzare-
cumpărare de la alt proprietar persoană fizică sau juridică în proprietate privată , avînd acces la
dreptul de proprietate asupra acestui bun imobil.(fiind un drept real ce conferă titularului cele 3
atribute exclusive: posesiea - stăpînirea efectivă a bunului, folosinţa - întrebuinţarea calităţilor
sale, şi dispoziţia - determinarea destinului bunului respectiv).
Apartamentele privatizate reprezintă încăperi izolate obţinute prin contractul de vînzare-
cumpărare sau cu titlu gratuit în proprietate privată care aparţin fondului de stat şi celui public
asupra căruia statul şi-a declarat dreptul de proprietate, precum şi imobilele ce aparţin unităţilor
admninstrativ-teritoriale, indiferent dacă aceste unităţi sunt incluse în lisele de privatizare.
Conform legii cadastrului bunurilor imobile, prin încăpere izolată înţelegem partea
interioară a unei construcţii, separată de alte părţi adiacente ale acestei construcţii prin pereţi sau
prin despărţituri fără goluri pentru uşi, avînd ieşire seprată pe palierul scării, în coridor comun, în
curte sau în stradă.
Un element caracteristic principal este că încăperile de locuit pot fi utilizate doar cu
scopul de a locui în ele şi nu atfel. De aceea, în cazurile cînd încăperile de locuit aparţin cu drept
de proprietate sau de chirie unor persoane juridice, ele au dreptul să le folosească doar conform
destinaţiei.

35
Cu toate acestea, încăperile izolate într-o casă de locuit pot fi transformate în încăperi
nelocuibile, pentru a putea fi utilizate ca birouri, magazine, farmacii, ect, cu condiţia de a
respecta procedura prevăzută de legislaţia în vigoare.
Casele de locuit, apartamentele procurate sau alte încăpri izolate ce se afltă în proprietate
persoanelor fizice sau juridice se vînd şi cumpără conform reglementărilor generale legislative
privind bunurile imobile stipulat în Codul Civil al R.M, Legea cadastrului bunurior imobile, ect.
Tocmai de aceea legislatorul a oferit mai multă atenţie vînzării-cumpărării încăperilor
privatizate. În aşa mod un interes deosebit îl oferă obţinerea dreptului de proprietate asupra unei
locuinţe prin privatizare şi încheierea conttractului de vînzare-cumpărare.
Există totuși o diferență privind apartamentele privatizate. Există totuşi o diferenţă dintre
aceste 2 tipuri de încăperi de locuit, astfel, tocmai de aceea vom analiza fiecare tip în parte.
Privind încăperile privatizare, prin cuvîntul “privatizare” înțelegem un proces de
înstrăinare, efectuat de organele puterii de stat, a fondului de locuinţe aparţinînd statului,
organizaţiilor obşteşti, asupra cărora statul şi-a declarat dreptul de proprietate, precum şi a altor
asociaţii şi întreprinderi cooperatiste de stat în scopul satisfacerii necesităţilor în locuiţe şi
formarea unor stăpîni reali prin dreptul de a dispune liber de proprietate imobiliară.
Privatizarea se efectuează pe baza liberului consimţămînt, respectînu-se principiile
echităţii sociale şi protecţiei sociale a cetăţenilor, atît contra bonuri patrimoniale şi mijloace
băneşti precum şi se poate efectua cu titlu gratuit.
Organele abilitate cu drepul de a efectua privatizarea, denumite în continuare organe
abilitate, sunt:
1. Consiliile municipale Chişinău şi Bălţi;
2. Organul abilitat al comitetului executiv al unităţii teritoriale autonome Găgăuzia;
3. Consiliile raionale – efectuează privatizarea în celelalte localităţi ale republicii.
Astfel, pot fi vîndute sau transmise cu titlu gratuit în proprietate privată locuinţele în care
cetăţenii trăiesc şi care aparţin fondului de stat şi celui public asupra căruia statul şia declarat
dreptul de proprietate, precum şi imobilele ce aparţin a unităţilor, indiferent dacă aceste unităţi
sunt incluse în listele de privatizare.
Ca excepţie, nu pot fi vîndute sau transmise cu titlu gratuit în proprietate privată
imobilele care se află în oraşele militare de tip închis, căminele, locuinţele de serviciu, locuinţele
avariate şi ireparabile, casele ce urmează a fi demolate şi alte construcţii care se află la balanţa
sau în proprietate fondului forestier de stat.
Prin derogare de la aceste prevederi, referitor la privatizarea căminelor, se admite
privatizarea încăperilor de locuit în căminele de tip cameră (cu excepţia căminelor pentru

36
studenţi şi elevi ale instituţiilor de învăţămînt de stat) cu condiţia că cel puţin 60% din locatarii
de răspundere ai încăperilor de locuit la adunarea generală s-au exprimat în scris dorinţa de a
privatiza.
Părţile contractuale. În cazul vînzării-cumpărării a caselor de locuit şi a apartamentelor
aflate în proprietate privată, în calitate de vînzător apare proprietarul acestora (persoană fizică-
cetăţean al Republicii Moldova, străin sau apatrid) iar în calitate de cumpărător poate fi orice
persoană fizică sau juridică abilitate cu dreptul de a încheia acte juridice.
Beneficiar al privatizării pot fi cetăţenii Republicii Moldova şi persoanele juridice
înregistrate în Republica Moldova. Ei pot privatiza locuinţe din fondul de locuinţe de stat chiar şi
în cazul cînd posedă în proprietate privată o altă locuinţă (o familie poate beneficia din fondul
statului doar o singură locuinţă).34
În cazul încăperilor de locuit privatizate, vînzărea-cumpărarea în proprietate private a
acestora se efectuează cu acordul tuturor membrilor adulţi ai familiei, care locuiesc împreună. De
aici rezultă că, în caliatate de vînzător al acestor tipuri de bunuri imobile reprezintă statul şi
unităţile adminstrativ-teritoriale iar în calitate de cumpărător – persoane fizice cu capacitatea de
exerciţiu deplină şi totodată membri ai aceeaşi familie (soţul, soţia, copii lor precum şi cei
adoptivi) şi locuiesc în acelaşi apartament.
În cazul privatizării încăperii de locuit pe cote-părţi de către membrii familiei, în
contractul de vînzare-cumpărare în calitate de cumpărători vor fi indicate toate persoanele care
au participat la privatizare, iar vînzarea ulterioară a locuinţei va putea fi făcută doar cu acordul
tuturor coproprietarilor.
Dacă locuinţa a fost privatizată în proprietate comună în devălmăşie, contractul de
vînzare-cumpărare a locuinţei în prorietate privată urmează să fie încheiat cu unul dintre soţi, sau
cu acordul scris al tuturor membrilor majori ai familiei care au participat la privatizarea
apartamentului.
Astfel, în calitate de cumpărător îl reprezintă unul dintre soţi (soţul sau soţia) dar doar cu
acordul celorlalţi membri majori ai familiei care au participat la privatizarea încăperei de locuit,
exprimat în formă scrisă. În calitate de membri ai familliei fac parte atît membrii prezenți ai
acestei familii cît şi foştii membri, fiecare din ei dispun de drepturi egale referitor la posesia,
utilizarea şi administrarea acestei locuinţe.
Privatizarea apartamentelor sau caselor în care locuiesc copii minori orfani se efectuează
în numele lor de către tutore sau curator în temeiul autorizaţiei scrise a autorităţilor tutelare cu
indicarea în contractul de vînzare-cumpărare a numelui de familie, prenumelui şi prenumelui

34

37
tatălui tutror copiilor minori care locuiesc sau au dreptul de a locui în acest apartament sau
casă.35
Înstrăinarea acestor încăperi de locuit poate fi efectuată doar la atingerea de către minori
a majoratului. În aşa mod, dobîndind dreptul de a închea acte juridice minorii devin proprietari ai
acestor încăperi de locuit şi pot conduce de sine stătător determinarea a destinaţiei acestora.
Dacă în una şi aceeşi locuinţă trăiesc mai multe familii, atunci partea efectivă se
stabileşte de către comisie, cu acordul scris şi autentificat notarial al tutror membrilor adulţi al
famililor la încheierea contractului de vînzare-cumpărare.
Obiectul juridic şi viciile acestuia. Privitor obiectului juridic al acestui tip de contract a
fost enunţat puţin mai sus. Tocmai de aceea la acest capitol vom vorbi despre mărimea ce se
acordă încăperilor de locuit privatizate, viciile juridice a bunului imobil respectiv, precum şi
suportarea cheltuielilor necesare.
Ca recapitulare, în cazul caselor de locuit şi apartamentelor procurate, mărimea acestora
depinde de mărimea stabilită de proprietar ce apare în calitate de vînzător al acestui bun imobil.
În cazul încăperilor de locuit, apartamentelor şi altor încăperi izolate supuse privatizării,
Legea privatizării fondului de locuinţe a stabilit anumite norme stricte privind mărimea necesară
acordată diferitor subiecţi de drept la încheierea conttractului de vînzare-cumpărare a unui
asemenea bun imobil.
Conform art.10 alin(1), “Asigurarea normativă cu spaţiu locative în procesul privatizării
se accept în mărime de 20 m2 de suprafaţă totală echivalentă la o persoană (incusiv membrilor
care nu sunt cetăţeni ai Republicii Moldova) şi cu un supliment de 10 m 2 pentru o familie,
inclusiv pentru persoanele rămase singure în urma decesului soţului (soţiei) precum şi pentru
celibatari (necăsătoriţi)”.
În cazul privatizării locuinţelor contra bonuri patrimoniale costul a 1 m echivalentă în
limitele asigurării normative cu spaţiu locativ va fi echivalent cu una cotă-parte a bonului. Dar
costul a unui m2 supranomativ va fi în limitele primilor 10 m2 bonului, metraul ce depăşeşte
această suprafaţă 2 cote-părţi a bonului.
Această lege prevede şi anumite excepţii stabilind o listă a bolilor care dau persoanelor
ce suferă de ele dreptul de a privatiza cu titlu gratuit spaţiul locativ suplimentar sub formă de
cameră aparte şi cub formă de spaţiului locativ suplimentar în mărime de 10 m2.
Vorbind de vicii, conform prevederilor legislative civile privind contractul de vînzare-
cumpărare, deosebim 2 tipuri de vicii: materiale şi juridice.

35

38
Şi în cazul nostru totalitatea normelor juridice privind aceste vicii se stabilesc în corelaţie
cu aceste prevederi legislative, dar în cazul încăperilor de locuit supuse privatizării, legea
privatizării fondului de locuinţe stabileşte şi alte norme privind suportarea cheltuielilor.
Aşadar, cheltuielile implicate de examinarea locuinţelor şi determinarea costului lor, de
omologarea contrcactului de vînzare-cumpărare se acoperă din contul cetăţenilor care cumpără
locuinţa în proprietate privată. Plata pentru aceste servicii se stabilesc de către Guvern iar pentru
privatizarea bunurilor imobile din fondul de locuinţe nu se plăteşte taxă de stat, art16.
Intreţinerea şi reparaţia locuinţelor privatizate se plătesc în baza unor tarife fundamentale
economic. Totodată pentru perioada de construire a pieţei de locuinţe, proprietarilor de
apartamente privatizare care participă la cheltuielile de întreţinere şi reparaţie a întregului imobil
lipse păstrează aceleaşi condiţii de plată ca şi chiriaşilor din imobilele fondului de locuinţe a
statului. Aceste tarife sunt panificate pe bază de calcul cu compensarea depăşirii lor peste tarifele
fundamentale economic în vigoare, de la bugetul de stat.
Forma contractului. Conform prevederilor art.4 al Legii cadastrului bunurilor imobile,
clădirile şi construcţiile legate solid de pămînt, apartamentele şi încăperile de locuit precum şi
drepturile asupra acestora trebuie înregistrate în registru bunurilor imobile de către organul
cadastral teritorial. (art.4, alin.3 b, c)36.
Odată ce se supun înregistrării, contractul de vînzare-cumpărare a acestor bunuri imobile
trebuie încheiat în formă scrisă şi autentificat notarial. Pe lîngă aceasta, conform art.12 alin(1) al
Legii privatizării fondului de locuinţe37, contractul de vînzare-cumpărare a locuinţei n proprietate
privată încheiat în conformitate cu prezenta lege se autentifică notarial şi se înregistrează la
biroul teritorial e inventariere tehnică şi serveşte titlu de proprietate.
Locuinţele cumpărate sau primite cu titlu gratuit în proprietate privată se exclud din
fondul de locuinţe de stat, obştesc şi cooperatist şi se includ în fondul de locuinţ privat, fapt
despre care organele abilitate comunică în scris unităţilor la balanţa cărora se află aceste locuinţe.
Proprietarii blocurilor de locuinţe exclud din balanţă apartamentele privatizate în
conformitate cu dosarul de inventar şi cu datele prezentate de organele abilitate. Odată ce aceste
încăperi de locuit trec în proprietate privată, transmiterea prin mostenire, înstrăinarea şi schimbul
lor se efectuează în conformitate cu prezenta lege şi legislaţia în vigoare.
Proprietarii pot fi recunoscuţi ca persoane care au nevoie săţşi amelioreze condiţiile de
trai, în modul stabilit, la locul de lucru sau de trai după expirarea a 5 ani de la data înstrăinării
locuinţei.

36
37

39
Vînzarea locuinţei după privatizare la care au participai indirect copii minori poate fi
efectuată cu acordul autorităţii tutelare. Noi proprietari, conform Codului cu privire la locuinţe
nu au dreptul de a transfora încăperile de locuit în încăperi cu alte destinaţii.
Preţul în contract. În cazul caselor de locuit şi apartamentelor aflate în proprietate
privată, procurarea se efectuează la preţ liber stabilit de părţi. Cum s-a enunţat ceva mai
devreme, o famillie poate procura o singură locuinţă la un preţ comercial stabilit de Guvern la
data privatizării locuinţelor, dar să nu depăşească preţurile curente pentru construcţia locuinţelor
de stat. Costul total al locuinţei se stabileşte în conformitate cu metodica de evaluare a locuinţei
care urmează să fie privatizată, aprobată de Departamentul Privatizării.
În cazul procurării unui apartament, casei de locuit sau atelier de creaţie privatizat contra
mijloacelor băneşti, cetăţeanul achită costul integral sau în rate (lunar) în părţi egale, timp de 5
ani, depunînd o cotă iniţială de cel puţin 40% din el, achitînd suplimentar o dobîndă bancară
minimă de la suma nerambursată pentru eşalonarea plăţii.
În cazul privatizării locuinţelor contra bonuri patrimoniale, costul a unui m 2 va fi
chivalent cu una cotă-parte a bonului (un an vechime în muncă). Costul supra normativ a unui m2
cu 1,5 din cota-parte a bonului, metrajul ce depăşeşte această suprafaţă. La achitarea costului
locuinţei se permite utilizarea bonurilor patrimoniale transmise în modul stabilit de
către rudele de gradu II (bunei, nepoţi, surori şi fraţi drepţi).
Termenul contractual. Legislaţia nu stabileşte expres un termen de valabiliate a acestui
tip de contract. Dar în baza normelor juridice civile, deosebim anumite termene asupra cărora se
supune contractul de vînzare-cumpărare, enunţate în secţiunea I în capitolul “Dispoziţii gerenale
cu privire la conttractul de vînzare-cumpărare”.
Conform acestor dispoziţii generale, contractul de vînzare-cumpărare trebuie întocmit
între vii şi este valabil fie pe un termen stabilit de către părţi, fie pînă la înstrăinarea unei alte
persoane a acestui bun imobil.
În cazul încăperilor de locuit privatizate, Legea privatizării fondului de locuinţe prevede
un termen în cazul achitării preţului convenit în rate, şi anume de 5 ani.
Deasemenea părţile pot stabili un termen în care cumpărătorul poate achita preţul
convenit fie înainte de termenul stabilit în contract, fie după încheierea contractului, fie după
expirarrea termenului de plată a preţului stabilit.
Conţinutul contractului de vînzare-cumpărare a încăperilor de locuit. Ca şi în cazul
altor tipuri de contracte în categoria “conţinutul contractului” intră totalitatea drepturilor şi
obligaţiilor părţilor participnte la contract.

40
Conform prevederilor generale legislative, în categoria obligaţiilor vînzătorului şi
cumpărătorului în cazul vînzării-cumpărării încăperilor de locuit intră totalitatea obligaţiilor
reglementate de contractual de vînzare-cumpărare (vezi pag).
Dar ca excepţie, pentru vînzarea-cumpărarea încăperilor de locuit privatizare, Legea
privatizării fondului de locuinţe prevede şi alte drepturi şi obligaţii obligatorii pentru stabilirea
acestora în contract.

3.2. Pămîntul – obiect juridic al contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile


“Înima omului este ca şi pămîntul: poţi planta, poţi semîna poţi construi ce vrei la
suprafaţă, dar ea va continua să aibă florile şi fructele sale” (Victor Hugo).
Este adevărat, pămîntul în structura sa poate acorda omului cele necesare, asigurîndu-l cu
fructele ce le acumulează. El poate fi comparabil ca în inima unui om, nemărgînit prin faura
sublimă a bogăţiei eterne.
Pămîntul, prin natura sa, reprezintă o sursă ce are o existenţă veşnică. Acesta și îl
diferenţiază de celelalte bunuri imobile. El a fost, este şi va rămîne unul dintre principalele surse
de hrană şi trai a omului.
Aşa cum menţionează N. Roşca şi S. Baieş 38 în lucrarea sa “ Pămîntul este unul dintre
cele mai preţioase bunuri economice şi unul din cele mai esenţiale mijloace de producţie. Omul a
pus stăpînire pe pămînt şi l-a transformat în bun propriu. Prin aceasta, puterea omului asupra
unui lot de pămînt este exprimată prin construcţia juridică de drept de proprietate, care prin
esenţa sa stabileşte o legătură strînsă între subiect şi obiect.39
Odată cu apariţia provinciilor, pamîntul ca şi sarea se considerau unele dintre cele mai
principale valori de existenţă ale oamenilor, costul acestora fiind egalate cu un bol de aur.
Îniţial, loturile de pămînt puteau fi dobîndite prin schimb, acordîndu-se animale, produse
alimentare sau chiar robi. Mai tîrziu, pămîntul constituia faţa fiecărei familii. Cu cît gospodăria
era îmbogăţită cu mai mult pămînt, cu atît familia se considera mai bogată.
Astfel, ei își puteau aigura trai pentru o anumită perioadă. Abordînd asupra acestor
pămînturi dreptul de proprietate, noilor proprietari li se acordau titluri de proprietar numite
“Titlul defînitiv de proprietate”, conform căreia aceasta persoană se asigura cu un lot de pămînt.
Înmînarea se făcea public, sub formă de adunare publică a tuturor locuitorilor acelei
comune. Pămîntul prezenta şi în trecut nu doar sursă de hrană dar şi spaţiu pentru a avea un loc
de trai.

38
39

41
Odată ce lupta pentru loturile de pămînt nu se manifestă ca în prezent, fiecare locuitor se
bucura cu o parte în proporţii destul de mari, suficiente pentru a-ți putea construi nu doar o casă
dar şi un (sarai).
Mai tîrziu, în anii 1933 au apărut primele documente ce confirmau dreptul de a construe
pe un lot de pămînt, numite, autorizaţii. Ele erau înregistrate şi păstrate în arhiva de Stat a
Cadastrului.
Prin urmare, odată cu apariţia oficiilor cadastrale de stat, fiecare proprietar era înzestrat
cu o carte de proprietate în care se memorau datele privind lotul de pămînt avut în proprietate,
construcţiile prezente pe aceste loturi de pămînt precum şi modurile de înstrăînare (cel mai des
prin moştenire).
În Republica Moldova dreptul de proprietate privată asupra pămîntului a fost proclamat
odată cu apariţia unor legi constituiţionale, organice şi ordinare, care, la rîndul lor confirmau în
mod expres posibilităţile de înstraînare a acestor loturi.
Din aceste acte juridice se enumeră: Codul funciar, Legea cu privire la proprietate, Legea
cu privire la modul de înstrăinare a loturilor de pămînt, şi nu în ultimul rînd Constituţia
Republicii Moldova, în care se afirmă diferenţa dintre proprietate publică şi privată supra cărora
s-a reabilitat dreptul de proprietate. Dar odată cu asigurarea unui garant de protecţie asuăpra
acestor loturi de pămînt statul a stabilit şi un anumit impozit pe care sunt obligaţi proprietarii să
îl achite.
Aşa cum menţionează M.Corj în lucrarea sa “Impozitul pe bunurile imobiliare este
impozitul local care reprezintă o plată obligatorie la buget de la valoarea bunurilor fiscale drept
bază la calcularea impozitului.”40Astfel, această îndatorire fundamentală constituie o sarcină de
ordin fiscal stabilită de către lege şi ocrotită de stat. Impozitul pe bunurile imobiliare pot deroga
de la codul funciar pînă la 0,1 la sută din valoarea de bilanţ a clădirilor şi construcţiilor pentru
persoane juridice şi pînă la 0,1-0,3 în dependenţă de localităţi din costul bunurilor imobiliare
pentru persoane fizice.
Toate aceste oportunităţi sunt dobîndite în urma înstrăinării sau dobîndirii prin înstraînare
a bunurilor imobile, dintre care se enumeră şi loturile de pămînt. Cum s-a menţionat recent, una
din posibilităţi ale înstrăinării bunurilor imboile reprezintă vînzarea-cumpărarea.
Vînzarea-cumpărarea terenurilor este reglementată de Legea privind preţul normativ şi
modul de vînzare-cumpărare a pămîntului din 25.07.97.41
Conform acestei legi “vînzarea-cumpărarea pămîntului se efectuează prin conractul de
vînzare-cumpărare” şi terenurile repective se în anumite categorii.
40
41

42
Loturi de pămînt de pe lîngă casă înclud terenurile ocupate de casă, de anexele
gospodăreşti şi de grădini atribuite conform legislaţiei, înclusiv conform art.82 din Codul funciar
al R.M cu toate modificările şi completările ulterioare.
Terenuri destinate construcţiilor se consideră terenuirile pe care sunt amplasate
construcţii şi amenajări, prevăzute de planul general de dezvoltare a localităţii şi terenurile care
urmează a fi folosite în aceste scopuri, înclusiv terenurile aferente obiectivelor privatizate sau
care se privatizează, terenurile aferente obiectivelor private, precum şi terenurile aferente
construcţiilor nefînalizate.
Terenurile aferente obiectelor privatizate sau care se privatizează şi întreprInderilor sunt
supure vînzării-cumpărării de către autorităţile admInstraţiei publice locale, în teritoriul cărora
este situat terenul aferent. Dacă terenul respectiv nu se află în lista întreprînderilor privatizate
aprobată de către Departamentul privatizării, cărora li se aprobă vînzarea-cumpărarea terenurilor
aferente, pentru aceasta va fi necesar şi acordul Departamentul privatizării.42
Drept subiect al contractului de vînzare-cumpărare a terenurilor aferente construcţiilor
poate fi proprietarul obiectului privatizat sau alt cumpărător ce întenţionează să achiziţioneze la
licitaţie obiectul supus privatizării sau de către întreprinderea privată (în calitate de cumpărător).
În cazul în care dreptul de proprietate asupra încăperilor privatizate dintr-o construcţie
aparţine mai multor proprietari, terenul se cumpără de către toţi coproprietarii proporţional cotei
lor din obiect.
Terenurile pe care sunt amplasate construcţii, înstalaţii înginereşti, plantaţii multianuale şi
alte bunuri imobiliare se vînd concomitent cu înstrăînarea bunurilor mobiliare.
Părţile contractual. Părţi ale contractului de vînzare-cumpărare a terenurilor sunt
vînzătorul şi cumpărătorul. În cazul bunurilor imobile proprietate privată, în calitate de vînzător
apare proprietarul terenului, în cazul terenurilor proprietate public (domeniul privat) - statul şi
unităţile admînistrativ-teritoriale.
În calitate de cumpărători pot fi persoanele fizice şi juridice ai Republicii Moldova
precum şi învestitori străini cu anumite excepţii. Din cîte cunoaştem, în urma vînzării-cumpărării
vînzătorul pierde dreptul de proprietate asupra bunului iar cumpărătorul devine noul proprietar al
terenului de pămînt.
Conform art.321 al Codului Civil “dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile se
dobîndeşte la data înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de lege (art.4
din lege). De aici rezultă că subiecţii înregistrării pot fi şi subiecții contractului de vînzare-
cumpărare, în cazul în care înregistrarea s-a efectuat în baza unei asemenea tranzacţii.
42
pc.9 al Regulamentului cu privire la vînzarea-cumpărarea terenurilor aferente obiectelor privatizare sau care se
privatizează şi întreprinderilor private.
43
Astfel, conform Legii cadastrului bunurilor imobile, art.4 alin.(1), în calitate de subiecţi
fac parte proprietarii de bunuri imobile şi alţi titulari de drepturi patrimoniale: cetăţeni ai
Republicii Moldova, cetăţeni străîni, apatrizi, persoane juridice din ţară şi din stăinătate,
organizaţii înternaţionale, Republica Moldova (ca stat unitar), unităţile administrativ-teritoriale,
statele străine.43
Privitor la excepţii, art.6 al Legii privind preţul normativ şi modul de vînzare-cumpărare
a pămîntului, prevede dreptul de vînzare-cumpărare a terenurilor agricole aparţine statului,
persoanelor fizice cetăţeni ai Republicii Moldova, precum şi persoanelor juridice al căror capital
nu conţine învestiţii străine.
La categoria dată se alătură şi terenurile fondului silvic. În cazul în care cetăţenii
străini sau apatrizi devin proprietari ai terenurilor cu destinaţie agricolă sau ale fondului silvic
prin moştenire legală sau testamentară, ei au dreptul de a le înstrăina prin acte juridice între vii
numai cetăţenilor Republicii Moldova”.
Conform acestui articol, cetăţenii străini şi apatrizii totuşi pot devein proprietari ai acestor
terenuri de pămînt, legea stabilind expres modurile de dobîndire a dreptului de prorpietate asupra
acestora, reprezentînd moștenirea legală sau testamentară, însă nu le pot utiliza în scopuri
proprii, fiind consideraţi drept “Proprietari falşi” care pot obţine doar un profit bănesc în urma
înstrăinării acestora printr-um anumit act juridic, fie donaţie, vînzare-cumpărare, schimb ect.
Înstrăinarea poate fi efectuată numai între vii. Deasemenea, legislaţia nu prevede și un
termen obligatoriu în care proprietarii străini ar putea înstrăina terenurile agricole şi ale fondului
silvic.
O altă normă legislativă stabileşte că “Cetăţenii străini şi apatrizii pot încheia contract de
vînzare-cumpărare a terenurilor şi a altor bunuri imobile numai dacă dispun de adeverinţă de
imigrant permanentă” sau de confirmare de repatriere în Republica Moldova.44
Obiectul juridic al contractului şi viciile acestuia. Conform prevederilor enunţate mai sus,
obiectul juridic al contractului de vînzare-cumpărare a terenurilor de pămînt reprezîntă însăşi
pămîntul structurat în terenuri ce aparţîn în proprietate privată şi publică. Odată ce se încheie un
asemenea contract, bunul dat trebuie transmis în calitatea şi cantitatea stabilită de părţi.
Conform acestor prevederi legiuitorul stabileşte anumite norme juridice ca exemplu
art.774 denumit “cantitatea bunului”, în care se prevede că vînzătorul este obligat să transmit
bunul în cantitatea stabilită în contractual de vînzare-cumpărare, în caz contrar aceasta va fi
considerat drept viciu material.

43
Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.1998, Monitorul Oficial al R.M. nr.44-46 din
21.05.1998;
44
art.30 al Legii cu privire la migraţiune.
44
În rezultat cumpărătorul este în drept să refuze recepţionarea bunului dacă vînzătorul
predă o cantitate mai mică decît cea prevăzută în contract. Dar în cazul în care acceptă atunci va
plăti proporţional preţul contractual. Deosebim cazuri în care vînzătorul trasnmite o cantitate mai
mare decît cea prevăzută în contract. În acest caz, cumpărătorul este în drept să preia toată
cantitatea, fiind obligat să achite proporţional preţul stabilit, sau să preia doar cantitatea
prevăzută în contract, returnînd surplusul vînzătorului, această acţiune fiind efectuată din contul
vînzătorului.
Ca clauză obligatory urmează stabilirea expres a cantităţii bunului sau modul de
determinare a a cesteia, în caz contrar, acest contract va fi considerat nul. Şi logic, deoarece
conform art. 679 al Codului Civil, contractul se consideră încheiat dacă părţile au ajuns la un
acord privind toate clauzele lui esenţiale.
Ca oricare al bun, şi pămîntul poate fi lovit de anumite vicii. Legislaţia civilă prevede
două tipuri de vicii: materiale şi de natură juridică. Potrivit Codul Civil al R.M art.763 stabileşte
care sunt viciile materiale unui bun ce reprezintă obiect al contractului de vînzare-cumpărare. În
articol este prezent cuvîntul bun, dar odată ce obiect al contractului de vînzare-cumpărare poate
fi atît bunurile mobile cît şi imobile, prîn acest cuvînt se înţeleg atît bunurile mobile cît şi
imobile.
Prin urmare, “vînzătorul este obligat să predea bunul fără vicii materiale.” Prin vicii
materiale înţelegem lipsa unor însuşiri inerente a bunului care o face improprie destinaţiei ori
folosirii normale sau îi micşorează valoarea sa sau valoarea de întrebuinţare. Legea civilă îndică
care bunuri sunt fără vicii materiale, şi acestea sunt bunurile care, la transferarea riscurilor, are
caracteristicile convenite, adică, corespunde caracteristicilor enunţate în contract de către părţi.
În cazul în care nu s-a convenit asupra caracteristicilor, bunul nu are vicii dacă:
1. Corespunde destinaţiei stabilite în contract (destinat construcţiei, agrar, silvic, ect.). Pe
primul plan stă corespunderea destinaţiei reale a bunului imobil cu cea stabilită în contarct. În
aşa mod, dacă bunul nu poate fi utilizat în scopul care a fost comunicat în contract sau în mod
tacit vînzătorului la încheierea contractului, se consideră că el nu corespunde pereverilor
contractuale.
2. Corespune utilizării obişnuite şi prezintă caracteristici care există în mod obişnuit la
bunuri de acelaşi fel şi pe care cumpărătorul le poate aştepat ţinînd cont de felul bunului.
La aceste caracteristici se înclud şi cele pe care cumpărătorul le poate aştepta conform
specificaţiilor publice ale vînzătorului, producătorului sau ale reprezentanţilor acestora,
îndeosebi prin reclamă, cu excepţia cazului în care specificaţiile nu pot înfluenţa decizia de
cumpărare. "Vînzătorul poartă răspundere numai dacă viciile existau în momentul vînzării,

45
îndiferent dacă manifestările exterioare ale acestora s-au provocat în momentul vînzării sau mai
tîrziu.
Conform acesteia, cumpărătorul este în drept să înaînteze pretenţii vînzătorului de îndată
ce a descoperit viciile bunului nedeclarate de acesta pînă în termenul stabilit în contract. 45 Dar
dacă în contract nu a fost stabilit un termen de înaintare a pretenţiilor, dreptul la acţiune al
cumpărătorului este de cel mult un an pentru bunurile imobile (6 luni pentru cele mobile).
Toate aceste pierderi legale cumpărătorul le poate utiliza cu condiţia dacă a înformat
vînzătorul scopul utilizării bunului.
Deasemenea legislatorul înformează subiecţii acesui contract că, există vicii materiale şi
în cazul cînd vînzătorul predă numai o parte a bunului, sau bunul într-o calitate mai mică decît
cea convenită sau cînd este viciată numai o parte a bunului, cu excepţia cazurilor cînd viciul nu
exercită o înfluenţă substanţială asupra utilizării bunului. Excepţie face cazul cînd viciul nu
exercită o înfluenţă substanţială asupra utilizării lui.
Privitor la viciile de natură juridică legislatorul le defineşte ca fiind totalitatea drepturilor
sau pretenţiilor unor terţi asupra bunului. Art. 764 menţionează că “vînzătorul este obligat să
predea bunul fără vicii de natură juridică (liber de drepturile unui terţ asupra lui), cu excepţia
cazului cînd cumpărătorul a consimţit să încheie contractul cunoscînd drepturile terţului asupra
bunului.”
Foarte important este că se consideră viciu de natură juridică şi atunci cînd în registrul
bunurilor imobile este înscris un drept existent. De exemplu, situaţia în care în registrul bunurilor
imobile este înscris un drept de uzufruct, gaj, superficie, dar în realitate aceste drepturi să nu
existe. Dacă vînzătorul nu-şi onoreză obligaţia respectivă atunci cumpărătorul conform art.735
este în drept să ceară rezoluţiunea contractului. Apariţia acestor vicii şi a impus legiuitorul la
stabilirea unor obligatii privind verificrea calităţii bunului şi primirea bunului viciat, evicţiunea şi
remedierea, dar despre aceasta con vorbi la subcapitolul “conţinului contractului”.
Forma contractului. Conform Legii privind preţul normativ şi modul de vînzare-
cumpărare a pămîntului, contractul de vînzare-cumpărare a terenurilor de pămînt se întocmeşte
în scris şi se autentifică obligatoriu notarial. Legea stabileşte şi o excepţie: contractele de
vînzare-cumpărare a terenurilor agricole proprietate privată cu suprafaţa de pînă la 0,25 ha,
atribuite conform art.12 din Codul funcial Nr.828-XII din 25 octombrie 1991 46, conofirmate prin
certificatul eliberat de primăria în a cărei rază teritorială se află obiectul juridic al acestui
contract(terenul de pămînt).47

45
art. 783 alin.(1), Comentariu Codului Civil al Republicii Moldova.
46

46
Dreptul de proprietate se transmite cumpărătorului doar după înregistrarea contractului la
Oficiul Cadastral Teritorial în termen de 3 luni din momentul autentificării lui notariale, dar în
cazul în care autentificarea notarială nu este obligatorie atunci din momentul încheierii
contractului de vînzare-cumpărare a terenurilor de pămînt. În cazul în care pe teritoriul unităţii
admînitrativ-teritoriale nu funcţionează organul cadastral teritorial, contractele se prezîntă la
primăria municipiului , oraşului, satului pe al cărei teritoriu este situate terenul, pentru operarea
modificărilor în registrul cadastral al deţînătorilor de teren.(art.23 alin(2)).
Preţul în contract. Preţul în contract trebuie să fie exprimat în bani”(art.756 alin(1) Cod
Civil), leul fiind moneda naţională şi unicul înstrument de plată pe teritoriul Republicii Moldova.
Determinarea preţului poate fi făcută direct sau tacit de către părţi. Acest articol enunţă că
indicarea preţului în contract nu constituie o condiţie imperativă pentru încheierea conttractului.
Preţul normativ al pămîntului constituie o măsură de estimare a valorii lui echivalente cu
potenţial natural şi economic al acestuia, exprimate în monedă naţională. El este determinat de
către Legea privind preţul normativ şi modul de vînzare-cumpărare a pămîntului şi se aplică în
procesul realizării relaţiilor funciare, îndeferent de tipul de proprietate asupra pămîntului.
Tarifele pentru calcularea preţului normativ al pămîntului se stabilesc pentru o unitate
convenţională numită grad-hectar, pe baza indicilor cadastrali cantitativi şi calitativi, confom
anexei parte intergrată a prezentei legi, şi se indexează în funcţie de rata înflaţiei, de către
Parlament, la propunerea Guvernului.
Conform art.10 al acestei legi , „preţul se stabileşte la vînzarea-cumpărarea terenurilor de
pămînt”, astfel vînzarea-cumpărarea terenurilor de pămînt proprietate publică se face la preţ
normativ cu achitarea acestuia prin o plată unică (în termen de o lună) sau în rate. În cazul
stabilirii preţului în rate se achită îniţial cel puțin 50% din preţul terenului. Restul plăţii pentru
terenurile aferente utilizate în procesul tehnologic poate fi eşalonat pe o perioadă de pînă la 3 ani
şi se va efectua trimestrial, în sume egale, cu indexarea lor în funcţie plăţii. În cazul neachitării
plăţii în termenele stabilite în contract, cumpărătorul plăteşte pentru fiecare zi de întîrziere o
penalitate de 0,1% din suma neachitată.
Terenurile aferente proprietate publică care nu sunt utilizate în procesul tehnologic
precum şi terenurile aferente construcţiilor, obiectelor privatizate sau care se privatizează,
obiectivelor private, precum şi construcţiilor nefînalizate se vînd la preţ unic (normativ al
pămîntului). Mijloacele băneşti rezultate din vînzarea terenurilor proprietate publică a statului se
varsă în bugetul de stat, dar celor a unităţilor admînstrativ-teritoriale – la bugetul municipiului,
oraşului, satului. Aceste mijloace urmează a f utilizate la cheltuieli capitale şi la realizarea
47
Legea privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului nr.1308-XIII din 25.07.1997,
Monitorul Oficial al R.M. nr.57-58 din 04.09.1997.
47
măsurărilor de valorificare a terenurilor noi şi de sporire a fertilităţii solurilor. Celelalte terenuri
se vînd prîn concurs sau la licitaţie (art4 alin (8.9)).
Vînzarea-cumpărarea terenurilor proprietate privată se efectuează la preţ liber, prin
înţelegere între vînzător şi cumpărător. Vînzarea-cumpărarea terenurilor proprietate privată cu
destinaţie agricolă şi loturile pomicule are loc la un preţ liber,însă ele pot fi vîndute şi prin
licitaţie doar unui alt cetătean al R.M. Preţul normativ al lotului de pămînt de pe lîngă casă se
calculează pornînd de la suprafaţa lui, de la fertilitatea acesuia exprimată în grade şi împreună cu
tarifele pentru determinarea preţului normativ al pămîntului. În cazul lipsei unor asemenea
înformaţii, preţul se calculează pornind de la gradul de fertilitate a solului în unitatea
administrativ-teritorială respectivă. (art.8 alin(5)).
Preţul terenurilor din întravilanul localităţilor, destinate construcţiilor, se calculează
pornind de la indicii cadastrali medii, locul amplasării terenurilor, suprafaţa lor, accesul la căile
de comunicaţii, amenajarea terenului.
Termenul contractual. Legea civilă stabileşte un şir de termene în contractul de vînzare-
cumpărare. Din aceste termene se enumeră:
 termenul predării bunului (art. 756),
 termenul de valabilitate a bunului (art. 773),
 termenul privind răspunderea vînzătorului pentru viiciile bunului (art. 783),
 termenul privind înaintarea pretenţiilor pentru viciile bunului în termen de
garanţie (art. 784),
 termenul de prescripţie pentru acţiunile privind viciile bunului (art. 785).
Prin termenul predării bunului înţelegem punerea acesteia la dispoziţia cumpărătorului la
locul cuvenit în contract.
În aşa mod vînztorul trebuie să predea bunul:
1. La data stabilită în contract sau la data care poate fi dedusă din contract;
2. În orice moment în cursul perioadei stabilite în contract sau determinate prin referire
la contract, cu excepţia cazului în care din împrejurare rezultă că alegerea datei revine
cumpărătorului;
3. Într-un termen rezonabil calculate de la data încheierii contractului, în celelalte cazuri.
De regulă, termenul se stipulează în contract. Părţile pot stabili o dată fixă sau pot fi
utilizare alte modalităţi de stabilire a termenului reglementate mai sus. De aici rezultă că bunului
imobil poate fi transmis proprietarului fie din data încheierii contractului, fie din o altă dată
stipulată în contract de către părţi sau în data înregistrării bunului sub proprietatea
cumpărătorului în registrul bunurilor imobile.
48
O dată ce afost stabilit un asemenea termen, el trebuie respectat cu discreţie. De aici
rezultă că contractul de vînzare-cumpărare se consideră încheiat cu clauze de executare strict la
data stabilită dacă din contract rezultă clar că, la încălcarea a acestui termen, cumpărătorul pierde
înteresul faţă de executare a acestui contract. (art.757 alin(2)).
Deasemenea, vînzătorul poate executa contractul cu clauze de executare strict la data
stabilită, înainte de acest termen sau după el numai cu consimţămîntul cumpărătorului. Prin
urmare, termenul respectiv poate fi stabilit la crerea cumpărătorului şi doar cu acordul lui. Există
şi un termen de valabilitate a bunului. Cu toate că legislaţia nu remarcă la care bunuri se referă
acest articol , cela mai des acest termen se întîlneşte la bunurile mobile şi comsumptibile.
Conform art. 773 alin (1) “Prin lege, standarte şi alte dispoziţii obligatorii pot fi stabilite
termene de valabilitate a calităţii bunului, după a căror expirare bunul este considerat
nesusceptibil de utilizare”.
Desigur şi terenurilor de pămînt le poate fi stabilit un anumit termen de valabilitate, dar
acest termen se stabileşte în contract de la voînţa părţilor. Odată cu înscrierea unui asemenea
termen în contract, vînzătorul este obligat să transmită bunul în a cărui privinţă este stabilit acest
termen de valabilitate astfel încît cumpărătorul să îl poată utiliza la destinaţie pînă la expirarea
acestui termen.
Termenul de răspundere a vînzătorului pentru viciile bunului dă naştere unui drept a
cumpărătorului de a înainta pretenţii vînzătorului îndată ce a depistat viciile, însă cu respectarea
obligatorie a anumitor cerinţe.
Conform art. 783 alin (1), “cumpărătorul are dreptul să înainteze vînzătorului îndată ce a
descoperit viciile bunului nedeclarate acestuia pînă la vînzare, pretenţii dar nu mai tîrziu de
termenul stabilit în contract. Dacă în contract nu este stabilit un termen, pretenţiile pot fi
înaintate în cel mult un an pentru bunurile imobile. Dar dacă este imposibilă stabilirea zilei de
predare a bunului care urmează să fie înregistrat sau dacă bunul este predat cumpărătorului
înainte de încheierea contractului, termenul de înaintare a pretenţiilor se calculează din ziua
înregistrării bunului în modul stabilit.
Următorul termen se deosebeşte de cel precedent prin prezenţa unui “termen de garanţie”
care prezintă termenul contactului în care vînzătorului îi revine obligaţia să remedieze pe
chetuiala proprie defecţiunile semnalate de cumpărător în comportamentul bunului vîndut în
timpul utilizării normale a acestui şi, dacă defecţiunile semnalate sunt iremediabile, să
înlocuiască bunul cu un alt bun de acelaşi gen aflat în stare perfectă de funcţionare.
În cazul dat, pretenţiile pentru viciile depistate pot fi înaintate în acest termen. „Dacă
bunul cu termen de garanţie a fost dat în posesiunea cumpărătorului pînă la încheierea

49
contarctului şi nu se poate determina data predării, termenul de înaintare a pretenţiilor se
calculează de la data încheierii contractului.”(art.784 alin.(2)).
Deosebim şi un termen de garanţie pentru bunuri accesorii bunurilor principale. “În cazul
în care pentru accesorii sun stabilite prin contract termen de garanţie mai scurt decît pentru
bunul prîncipal, cumpărătorul este în drept să înaînteze pretenţii referitor la viciile accesoriilor în
perioada de garanţie a bunuluui principal.”
Dar dacă pentru accesorii în contract sunt stabilite termen de garanţie mai mari decît
pentru bunul principal, cumpărătorul este în drept să înainteze pretenţii ce ţin de viciile
accesoriile în perioada lor de garanţie”.
Aceasta şi oferă posibilitatea părţilor de a stabili un termen de garanţie şi bunurilor
accesorii şi terenurilor de pămînt. El poate fi mai scurt sau cel puţin egal decît termenul bunului
principal, în cazul nostru a terenului de pămînt.
La acest capitol sunt stabilite şi alte reguli enunţate în articolul 784 al codului Civil. Însă
pînă în prezent nu au fost încheiate contracte de vînzare-cumpărare a terenurilor de pămînt cu
termen de garanţie, cu toate că legislaţia nu înterzice stabilirea în contract a unui asemenea
termen.
Pe lîngă totalitatea termennilor reglementate de legislaţie deosebim şi un anumit termen
de prescripţie privind viciile bunului, care, dă posibilitate de a întenta pretenţii privind viciile
bunului. Astfel poate fi întentată acţiune privind viciile bunului în termen de un an din data
înaintării pretenţiilor, iar dacă nu au fost înaintate pretenţii sau nu poate fi stabilită data înaintării
lor, în termen de un an din data expirării termenelor stabilite la art. 783 şi 784, adică la data
expirării termenului de răspundere a vînzătorului pentru viciile bunului şi termenului de garanţie
în contractele unde este stabilit de către părţi.

50
CONCLUZIE
În urma cercetărilor efectuate în cadrul prezentei lucrări au fost formulate următoarele
concluzii, care reprezintă o importanţă atît din punct de vedere teoretică cît şi practică.
Contractul de vânzare-cumpărare este un contract în baza căruia o parte numită vânzător
se obligă să predea un bun în proprietatea celeilalte părţi, numit cumpărător, iar aceasta se obligă
să preia bunul şi să plătească preţul convenit.
În baza acestui contract cetăţenii au posibilitatea de a vinde surplusul de bunuri
acumulate sau bunurile devenite cu timpul inutile pentru proprietar din diferite motive.
În concluzie, contractul de vânzare-cumpărare este un contract foarte important şi des
utilizat în viaţa cotidiană, prin intermediul cărora se satisfac necesităţile materiale şi spirituale
ale cetăţenilor.
Obiectul contractului de vânzare-cumpărare pot forma atât drepturile reale, cât şi
drepturile de creanţă, drepturile din domeniul proprietăţii intelectuale sau drepturile asupra unei
universalităţi care cuprind nu numai drepturi ci şi datorii. Nu pot forma obiectul contractului
drepturile personale nepatrimoniale şi cele patrimoniale care au caracter strict personal sau
drepturile prevăzute de lege.
Din definiţie, se vede, că contractul de vânzare-cumpărare are următoarele caractere
juridice:
51
 sinalagmatic (bilateral);
 oneros;
 comutativ;
 consensual;
 translativ de proprietate;
Pe parcursul lucrării fiecare dintre aceste caractere a fost studiate în parte. Cunoscând o
evoluţie multiseculară, contractul de vânzare-cumpărare reprezintă şi astăzi una din instituţiile
tradiţionale, principale ale dreptului civil.
Astăzi, contractul de vânzare-cumpărare este cel mai răspândit contract ce asigură atât
circuitul civil, cât şi cel comercial, conform acestor caractere contractul de vânzare-cumpărare a
fost studiat după metoda istorică care reprezintă tema lucrării şi obiectul studiului efectuat.
Pentru acestea au fost studiate teoretic condiţiile de valabilitate prin prisma evoluţiei
istorice a contractului de vânzare-cumpărare a bunului imobil, a valorii necesităţii condiţiilor de
valabilitate şi a analizei juridice a condiţiilor de valabilitate.
Studiul evoluţiei istorice a contractului de vânzare-cumpărarea bunurilor imobile
observăm că tranzacţiile cu bunurile imobile erau supuse unor reguli speciale încă din cele mai
vechi timpuri. Multe din reglementările actuale ale contractului în cauză, sunt bazate pe reguli şi
principii care s-au format pe parcursul istoriei.
Astfel, aşa instituţii cum ar fi înregistrarea de stat a drepturilor reale asupra bunurilor
imobile, caracterul veridic şi public al acestei înregistrări, transmiterea dreptului de proprietate şi
a riscului pieirii fortuite asupra acestei categorii de bunuri şi-au găsit reflectarea în deferite
perioade istorice cu neînsemnate deosebiri de la stat la stat.
Anume aceste principii constituie punctul de pornire pentru reglementările actuale ale
convenţiilor ce au ca obiecte bunuri imobile.
La rîndul său încăperea de locuit poate fi definită ca spaţiu a unui bun imobil utilizabilă
pentru o locuire permanentă, cu dotările şi utilităţile necesare, care satisfac cerinţele de locuit ale
unei persoane sau familii. Dacă în contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile lipseşte
condiţia referitoare la preţul la care au convenit părţile, contratul trebuie să se considere
neîncheiat. Prin urmare, preţul este o condiţie esenţială a contratului şi datorită specificul
obiectului acestui tip de contract.
În concluzie, contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile este unul din cele mai
flexibile şi eficiente modalităţi de reglementare a rapoartelor social-juridice. Anume din acest
punct de vedere, condiţiile de valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare reprezintă acel
pilon, care determină existenţa sau nulitatea contractului de vânzare-cumpărare este destul să nu
52
fie îndeplinită una din condiţiile de valabilitate şi contractul cade sub incidenţă nulităţii totale sau
parţiale a actului juridic, anume din această cauză, consider că condiţiile de valabilitate a
contractului de vânzare-cumpărare este un subiect important şi care necesită studiul detaliat.
Studiind legislaţia referitoare la sistemul înregistrării de stat, putem concluziona că
crearea acestui sistem a avut drept scop acordarea drepturilor asupra bunurilor imobile şi
informaţiilor despre aceste drepturi cu caracter transparent, deschis, stabilirea unui control din
partea statului asupra săvârşirii convenţiilor cu bunurile imobile, precum şi a supra transmiterii
dreptului de proprietate asupra acestora, ceea ce ar trebui la protejarea maximă a drepturilor şi
intereselor legale ale participanţilor la circuitul bunurilor imobile, instituirea unei proceduri
unice de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile, care ar constitui un temei unic de
recunoaştere din partea statului a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile.

BIBLIOGRAFIE:

Acte normative:
1. Constituţia Republicii Moldova adoptată la 29 iulie 1994 // Monitorul Oficial al
Republicii Moldova nr. 1 din 12.08.1994;
2. Codul Civil al Republicii Moldova nr.1125-XV din 13.06.2002 // Monitorul Oficial al
Republicii Moldova nr. 82-86/661 din 22.06.2002;
3. Codul Funciar Nr.828-XII din 25.12.1991 // Monitorul Parlamentului al Republicii
Moldova 1993, nr. 3, art. 58, 60; Monitorul Oficial al Republicii Moldova 1995, nr.13, art. 133;
nr.24, art.279; 1997, nr.43-44, art.383; 1998, nr. 108, art.656; 1999, nr.90-92, art.460;
4. Legea cu privire la proprietate nr. 459-XII din 22.01.1991 // Monitorul Oficial al
Republicii Moldova nr. 3-4-5-6 din 30.06.1991;
5. Legea privind reglementarea de stat a regimului proprietăţii funciare, cadastrul funciar
de stat şi monitoringul funciar nr. 1247-XII din 22.12.92 // Monitorul Oficial al Republicii
Moldova nr. 12/366 din 30.12.1992;
6. Legea Republicii Moldova privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a
pământului nr. 1308-XIII din 25.07.1997 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 57-
58/515 din 04.09.1997;
53
7. Legea cu privire la Programul de privatizare pentru anii 1997-1998 nr.1217-XIII din
25.06.1997 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 59-60/518 din 11.09.1997;
8. Legea privatizării fondului de locuinţe nr. 1324-XII din 10.03.1993 // Monitorul
Oficial al Republicii Moldova nr. 5/126 din 10.05.1993;
9. Legea cu privire la notariat nr. 1153 din 11.04.1997 // Monitorul Oficial al Republicii
Moldova nr. 61/520 din 16.09.1997;
10. Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.1998 // Monitorul Oficial
al Republicii Moldova nr. 44-46/318 din 21.05.1998;
11. Regulamentului cu privire la atribuirea terenurilor, aprobat prin Hotărârea Guvernului
nr. 246 din 03.05.1996 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 35-37/268 din 11.06.1996;
12. Regulamentul cu privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor aferente obiectelor
privatizate sau care se privatizează şi terenurilor aflate în folosinţa întreprinderilor private,
aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 562 din 23.10.1996 // Monitorul Oficial al Republicii
Moldova nr. 75-76/610 din 21.11.1996;
13. Regulamentul cu privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor aferente aprobat prin
Hotărârea Guvernului Republicii Moldova nr. 982 din 26.10.99 // Monitorul Oficial al Republicii
Moldova nr. 75-76 din 21.11.1996;
14. Regulamentul licitaţiilor „cu reducere” aferente aprobat prin Hotărârea Guvernului
Republicii Moldova nr. 662 din 28.11.96 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 7 din
30.01.1997;
15. Hotărârea Guvernului cu privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor nr.192 din
20.02.1998 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.30-33/225 din 09.04.1998;
16. Hotărârea Guvernului despre unele măsuri privind delimitarea terenurilor proprietate
publică nr.837 din 14.08.2001 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.104-105 din
24.08.2001;
17. Hotărîrea pentru adoptarea Regulamentului cu privire la vînzare cumpărarea
terenurilor aferente nr.1428 din 16.12.2008// Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.226-
229/1437 din19.12.2008.
17. Programul de stat de creare a cadastrului bunurilor imobile, aprobat prin Hotărârea
Guvernului nr.1030 din 12.10.1998 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 96/996 din
22.10.1998;
18. Hotărârea Guvernului privind aprobarea tarifelor pentru serviciile prestate de oficiile
cadastrale teritoriale nr.718 din 20.07.2000 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 88-
90/810 din 28.07.2000.

54
Monografii:
1. Andrei Bloşenco. Drept civil. Partea specială. Note de curs, Chişinău, Cart didact,
2003;
2. Ala Climova, Inga Grecu-Stăvilă. În ajutorul registratorului Oficiului Cadastral
Teritorial, Editura Reclama, Chişinău, 2001;
3. Ala Climova, I. Teaca, I. Grecu-Stăvilă. Constituirea proprietăţii private asupra
terenurilor, crearea şi funcţionarea pieţei funciare în Republica Moldova, Editura Dinamo,
Chişinău, 2004;
4. A. M. Luca, Drept civil. Noţiuni generale despre obligaţii, Iaşi, 1994;
5. A. M. Luca. Drept civil. Contracte civile, Iaşi, 1994;
6. A. Ţiglea, Gh. Botea, M. Toma, L. Stănciulescu, P. Truşcă, V. Stoica, N. Puşcaş. Drept
civil. Curs pentru pregătirea examenului de licenţă, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997.
7. Aspatia Cojocaru, Coordonator Florin Cuitacu. Drept civil român Culegere de speţe,
Bucureşti 2001;
8. C. Hamangiu, I. Roseti – Bălănescu, Al. Băicoianu. Tratat de drept civil român, Editura
All Bucureşti, 1997;
9. Camelia Toader. Manual de contracte civile speciale, Editura Beck Bucureşti, 2000;
10. Corneliu Turianu. Contracte civile speciale, Editura Beck, Bucureşti, 2000;
11. Corneliu Turianu. Curs de drept civil Contracte speciale, Editura Fondaţiei “România
de mâine”, Bucureşti, 2000;
12. Camelia Toader. Evicţiunea în contracte civile, Bucureşti 1998;
13. Dan Chirică. Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997;
14. Dumitru Macovei. Drept civil Contracte, Editura Cantes, Iaşi, 1999;
15. Eugeniu Safta – Romano. Contracte civile, Editura Graphix, Iaşi, 1998;
16. Francisc Deak. Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Actami, Bucureşti,
1996;
17. Iosif R. Urs, Prof. Univ. Dr. Samaranda Angheni. Drept civil Contracte civile, Editura
Oscar Print Bucureşti, 2000;
18. I. Trofimov. Drept civil. Contractele, Chişinău: Academia „Ştefan cel Mare” a MAI
Republica Moldova, 2004;
19. Lidia Macovei. Contract de vânzare internaţională, Braşov, 1998;
20. M. B. Cantacuzino. Curs de drept civil, Craiova;

55
21. Radu I Motică, Magistru Florin Moţiu. Contract de vânzare-cumpărare Teorie şi
practică, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1999;
22. Radu I. Motică, Florin Moţiu. Contracte civile. Sinteză teoretică şi practică judiciară,
Chişinău, Lumina Lex, 1998;
23. Radu I. Motică, Florin Moţiu. Contracte civile. Sinteză teoretică şi practică judiciară,
Chişinău, Lumina Lex, 1998; Teofil Pop. Drept civil român Teoria generală, Editura Lumina
Lex, Bucureşti, 1993;
24. Radu I. Motică, Anton Trăilescu. Drept funciar. Amenafarea teritoriului şi protecţia
mediului, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1999;
25. Toadere Toma. Drept civil Contracte, Editura Fondaţiei Chemare, Iaşi, 1998;
26. V. Stoica, Al. Ficlea. Curs pentru pregătirea examenului de licenţă, Bucureşti, 1996;
27. Stelian Stancu. Teoria contractelor. Negocierea şi derularea contractelor economice,
Editura ASE, Bucureşti, 2002.
28. Ştefan Răuschi. Drept civil, Editura Fondaţiei “Chemarea”, Iaşi, 1992;
29. Teacă, O. Uţică. Ghid practice cu privire la tranzacţiile cu terenurile agricole,
proprietate privată, Editura Axa, Chişinău, 2004;

56