UNIVERSITATEA DUNREA DE JOS, GALAI FACULTATEA DE TIINE JURIDICE, SOCIALE I POLITICE SPECIALIZAREA: DREPT

LUCRARE DE LICEN

ndrumtor tiinific, Conf. univ. dr. Bogdan Ciuc Absolvent, Cocei Viorica

GALAI - 2011

UNIVERSITATEA DUNREA DE JOS, GALAI FACULTATEA DE TIINE JURIDICE, SOCIALE I POLITICE SPECIALIZAREA: DREPT

LUCRARE DE LICEN

CONDIII DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE

ndrumtor tiinific, Conf. univ. dr. Bogdan Ciuc Absolvent, Cocei Viorica

GALAI - 2011 CUPRINS

I Noiuni generale 1.Contractul de vnzare-cumprare privire istoric.....................................................6 2. Definiii ale contractului de vnzare-cumprare.........................................................7 3. Evoluia pactului de rscumprare..............................................................................8 4. Condiiile contractului.......................................................................................... ......8 5. Reglementri din noul Cod civil privitoare la condiiile de validitate ale contractului de vnzare-cumprare.................................................................................9 II Condiii de fond 1. Capacitatea prilor 1.1. Consideraii generale.............................................................................................11 1.2. Capacitatea de folosin.........................................................................................11 1.3. Capacitatea de exerciiu.........................................................................................11 1.4. Principiul capacitii de a ncheia contracte...........................................................12 1.4. Incapaciti speciale n materia vnzriicumprrii..............................................12 2. Consimmntul 2.1. Consideraii generale..............................................................................................15 2.2. Corelaia consimmnt voin juridic..............................................................17 2.3. Principiile voinei juridice......................................................................................18 2.3.1. Principiul autonomiei de voin..........................................................................18 2.3.2. Principiul voinei reale........................................................................................19 2.4. Momentul ncheierii contractului...........................................................................20 2.5. Consimmntul condiii.....................................................................................22 2.6. Libertatea contractual...........................................................................................28 2.6.1. Promisiunea unilateral de vnzare/cumprare..................................................30 2.6.2. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare....................................................32 2.6.3. Pactul de preferin.............................................................................................34 2.6.4. Dreptul de preempiune.......................................................................................35 3. Obiectul 3.1. Consideraii generale.............................................................................................43 3.2. Lucrul vndut condiii........................................................................................44 4

3.3. Preul condiii.....................................................................................................56 4. Cauza contractului 4.1. Consideraii generale.............................................................................................60 4.2. Cauza contractului de vnzare-cumprare condiii.............................................61 III Condiii de form 1.Forma autentic 1.1. Consideraii generale..............................................................................................65 1.2. Evoluie istoric.....................................................................................................65 1.3. Sanciunea nerespectrii formei autentice.............................................................67 2. Autorizarea prealabil a nstrinrii unor bunuri 2.1. Consideraii generale..............................................................................................67 2.2. Cazuri n care legea impune autorizarea prealabil...............................................68 2.3. Sanciunea nerespectrii condiiei autorizrii prealabile.......................................68 IV Consideraii CEDO asupra dreptului de preempiune reglementat de Legea nr.10/2001...............................................................................69 V Concluzii...............................................................................................72 Bibliografie................................................................................................73

I Noiuni generale 1. Privire istoric

Alturi de contractul de schimb, contractul de vnzare-cumprare pretinde a fi unul din cele mai vechi contracte cunoscute civilizaiei umane. Reglementarea raporturilor de vnzare-cumprare cuprinde o perioad de dezvoltare de aproximativ patru mii de ani. Iniial, o dat cu apariia proprietii private, apare, cptnd o amploare deosebit, contractul chemat s asigure trecerea prin schimb a bunurilor dintr-o gospodrie n alta (permutatio). Acest contract, pe care l numim astzi contract de schimb, i-a cptat autoritatea cuvenit cu mult nainte de apariia monedei ca unitate de schimb, deoarece satisfcea necesitile societii romane timpurii, care se afla n faza trecerii de la gospodria natural la gospodria bazat pe relaiile de schimb. Anume contractul de schimb este temelia apariiei i dezvoltrii contractului de vnzare-cumprare. Din punct de vedere juridic, vnzarea se prezint ca o variant mai evoluat a schimbului, din care i trage rdcinile. ntr-adevr, vnzarea-cumprarea n sens economic, iniial, pare a fi preluat forma schimbului dintre dou lucruri, unul din ele avnd valoarea echivalentului general. Mai trziu, o dat cu apariia monedei n sensul apropiat celui actual, vnzarea-cumprarea capt sensul schimbului unui lucru (res) contra unei valori monetare pre (pretium). Dreptul roman clasic atribuia vnzarea-cumprarea contractelor consensuale. n baza contractului de vnzare-cumprare (emptio et venditio) o parte, numit vnztor (venditor), se oblig s transmit altei pri, numit cumprtor (emptor), un bun (merx), iar cumprtorul se oblig s plteasc pentru acest bun o cantitate de metal numit pre (pretium). Potrivit lui Gaius, contractul de vnzare-cumprare se formeaz prin acordul de voin al prilor asupra obiectului contractului i preului acestuia, clauzele referitoare la bun i la pre fiind condiii eseniale ale contractului. Dreptul roman privat reglementa i vnzarea viitoarelor bunuri (mei futurae sivi speratae), cum bunoar era considerat recolta ateptat. n acest caz contractul de vnzarecumprare se considera a fi ncheiat sub condiie suspensiv.

2. Definiii ale contractului de vnzare-cumprare

Fernand Braudel remarca faptul c Economia ncepe n pragul valorii de schimb, existnd un spaiu vast i complex de la trocul elementar pn la capitalismul cel mai sofisticat. Dei vnzarea a devenit cel mai uzual contract, ea nu neag existena contractului de schimb, care nu mai joac ns un rol att de important. Codul civil consacr vnzrii un ntreg titlu1, iar modaliti ale vnzrii sunt ntlnite n numeroase acte normative. Art. 1294 C.civ. definete vnzarea ca fiind o convenie prin care dou pri se oblig ntre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru i aceasta a plti celei dinti preul lui. Modul n care legiuitorul a definit vnzarea nu este exact, n primul rnd pentru c vnztorul nu se oblig s transmit cumprtorului proprietatea bunului, ci el transform nsi proprietatea lucrului vndut, iar pe de alt parte, proprietatea se transform doar prin singurul efect al consimmntului. Obiectul vnzrii l poate constitui nu numai dreptul de proprietate, dar i alte drepturi reale. n practica judiciar s-a decis c obiectul vnzrii-cumprrii l poate forma i numai nuda proprietate, vnztorul putnd s-i pstreze uzufructul viager. De asemenea, pot fi vndute i drepturi de crean (prin cesiunea de crean), drepturi din domeniul proprietii intelectuale (dreptul la brevet, dreptul la acordarea brevetului, drepturile ce decurg din brevet, certificatul de nregistrare a unui desen sau model industrial, drepturile asupra mrcii etc.), chiar i o universalitate ce cuprinde nu doar drepturi, ci i obligaii, asa cum este cazul vnzrii unei moteniri. n schimb, nu pot forma obiectul contractului de vnzare-cumprare drepturile personale nepatrimoniale i patrimoniale care au un caracter strict personal (dreptul real de uz, dreptul de abitaie al soului supravieuitor) sau care sunt prevzute de lege sau care sunt contractate intuitu personae (dreptul de ntreinere, dreptul de pensie)2. ntr-o formulare sintetic, unii autori au susinut c vnzarea const n strmutarea proprietii unui lucru sau a unui drept, pentru o sum de bani numit pre, alii au afirmat c vnzarea ar fi acel contract prin care una din pri (vnztorul) strmut proprietatea unui bun al su asupra celeilalte pri (cumprtorul), care se oblig n schimb a plti vnztorului preul bunului vndut, air ali autori, insistnd asupra naturii dreptului transmis, au artat c vnzarea este acel contract n temeiul cruia opereaz transmiterea dreptului de proprietate
1 2

C.civ. art. 1294 - 1404 Francisc Deak Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol.I, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2006, pag 14

sau a altui drept real ori de crean- de la vnztor la cumprtor, cu obligaia pentru cel din urm de a plti primului o sum de bani drept pre.

3. Evoluia pactului de rscumprare

n versiunea sa iniial, Codul civil a reglementat n art. 1371-1378 pactul de rscumprare, n temeiul cruia vnztorul i putea rezerva dreptul de a relua bunul vndut, restituind preul, ntr-un anumit termen de la data vnzrii. Aceast stipulaie echivala cu o condiie rezolutorie expres. ntruct asemenea condiii ascundeau de regul mprumuturi cmtreti garantate real cu bunul care forma obiectul vnzrii, ele au fost prohibite prin art.4 al Legii contra cametei din 2 aprilie 1931 sub sanciunea nulitii absolute. n practica judiciar s-a hotrt c actul este nul chiar dac pactul dat de rscumprare a fost constatat printr-un alt nscris, dar care, potrivit voinei prilor, face parte integrant din contract. Trebuie subliniat faptul c legea prohibete pactul de rscumprare inserat ca o condiie rezolutorie ntr-un contract de vnzare-cumprare, nu ns i vnzarea ulterioar a bunului vndut ctre vnztorul iniial printr-un alt act de vnzare-cumprare, care nu are nicio legtur cu cel dinti1. De asemenea, trebuie menionat faptul c noul Cod civil va introduce din nou pactul de rscumprare, iar acesta nu va mai reprezenta o cauz de nulitate.

4. Condiiile actului juridic civil. Definiie. Clasificare

Prin condiiile actului juridic nelegem elementele din care este alctuit un asemenea act. n legislaia civil, se utilizeaz termenul condiii pentru a se desemna componentele actului juridic civil. Bunoar, art. 948 C.civ. dispune : Condiiile eseniale pentru validitatea unei convenii sunt: capacitatea de a contracta, consimmntul valabil al prii ce se oblig, un obiect determinat i o cauz licit. n doctrin i practic se utilizeaz, ca sinonim, termenul elemente, vorbindu-se despre elemente eseniale ori elemente neeseniale ale actului juridic civil, ori termenul cerine, vorbindu-se despre cerinele actului juridic civil.
1

Dan Chiric - Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag.59

Am optat pentru termenul condiii ntruct, pe de o parte, este folosit de Codul civil, i pe de alt parte este rspndit n literatura de specialitate i practic. n acelai timp, termenul condiie este polivalent, el avnd trei sensuri: element al acului juridic; modalitate a actului juridic civil, eveniment viitor i nesigur ca realizare de care depinde naterea ori desfiinarea unui act juridic civil; clauz a actului juridic civil1. Din contextul n care apare termenul condiie poate fi dedus sensul ce i se atribuie de fiecare dat. Legea nr. 105/1992 folosete constant expresiile condiii de fond i condiii de form. n funcie de aspectul la care se refer, se disting : condiii de fond (cele care privesc coninutul actului juridic civil) i condiii de form (cele care se refer la exteriorizarea voinei). Aceast clasificare mai este desemnat i prin distincia ntre condiii intrinseci i condiii extrinseci. Dup criteriul obligativitii ori neobligativitii lor, condiiile actului juridic civil se mpart n eseniale (cele cerute pentru chiar valabilitatea actului) i neeseniale (sau ntmpltoare, adic cele care pot fi prezente ori pot lipsi, fr s pun n discuie valabilitatea actului). Dup sanciunea nerespectrii lor, se disting condiii de validitate (a cror nerespectare se sancioneaz cu nulitatea actului juridic civil) i condiii de eficacitate (a cror nerespectare atrage inopozabilitatea, spre exemplu). Desigur, fiecare condiie a actului juridic civil poate fi calificat prin toate cele trei criterii. Astfel, capacitatea de a contracta este, n acelai timp, o condiie de fond, esenial, i de valitate. Forma solemn este, n schimb: de form, esenial (pentru actele solemne) i de validitate.

5. Reglementri din noul Cod civil privitoare la condiiile de validitate ale contractului de vnzare-cumprare

Peste o sut de pagini a noului Cod civil sunt consacrate diferitelor contracte speciale, iar legiuitorul a tratat si a adaptat aceste contracte la condiiile economico-sociale moderne, pentru a ilustra c aceste condiii s-au schimbat semnificativ de la intrarea n vigoare a vechiului Cod civil. Una din marile surprize pentru noi n noul Cod civil este includerea contractului de transport n contractele speciale.
1

Gheoghe Beleiu Drept civil romn. Introducere n dreptul civil. Subiectele dreptului civil. Ediia a VII-a revzut i adugit de Marian Nicolae i Petric Truc, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2001, pag.139

n ceea ce privete vnzrile, n fond nu s-a schimbat foarte mult, vnzareacumprarea fiind unul din cel mai vechi contract cunoscut de societate. Totui, noul Cod civil ncorporeaz pri semnificative din doctrin i din jurisprudena anilor trecui. O schimbare const n extinderea sferei de aciune a notarilor, prin impunerea formei autentice n cazul vnzrilor de moteniri. Acest lucru este pe deplin justificat, deoarece ofer o siguran mbuntit. Cu att mai surprinztor este ns art.1751 care enun n mod expres c vnztorul unei moteniri rmne rspunztor pentru datoriile motenirii. Din moment ce motenirea e vndut, toate drepturile si obligaiile ar trebui s fie transmise cu ea. Vnzarea cu pact de rscumprare a revenit, dup cum am aratat mai devreme, n legislaia noastr. Legiuitorul a ntrit instituia simulaiei, care nu este cauz de nulitate, asigurndu-se totodat prin art.1762 c astfel de contracte nu pot fi folosite pentru a ascunde mprumuturile cu dobnzi excesive, limitnd diferena dintre preul de vnzare i cel de rscumprare. Aspectul general a noilor reglementri este o reform care era de mult necesar, iar in opinia mea lipsete accentul asupra metodelor electronice de semnare i autentificare, care va fi probabil noul domeniu de cercetare a doctrinei.

10

II Condiii de fond 1. Capacitatea prilor 1.1. Consideraii generale

Prin capacitate de a ncheia actul juridic civil se nelege acea condiie de fond i esenial care const n aptitudinea subiectului de drept civil de a deveni titular de drepturi i obligaii civile prin ncheierea actelor de drept civil1. Reglementarea capacitii de a ncheia acte juridice este disparat, adic rspndit n mai multe dispoziii legale, din acte normative diferite, principalele gsindu-se n Codul civil2.

1.2. Capacitatea de folosin

Conform art.1306 C.civ.: Pot cumpra i vinde toi cei crora nu le este oprit de lege. Deci, regula este capacitatea, iar incapacitatea excepia. De aceea, pe de o parte, cazurile de incapacitate sunt expres i limitativ prevzute de lege3, iar, pe de alt parte, interpretarea trebuie fcut restrictiv.

1.3. Capacitatea de exerciiu

n principiu, ncheierea unui contract de vnzare-cumprare este un act de dispoziie i de aceea trebuie ndeplinit condiia capacitii depline de exerciiu pentru ambele pri. Persoanele lipsite de capacitate de exerciiu sau cu capacitate restrns pot ncheia contracte de vnzare-cumprare numai prin reprezentantul legal sau cu ncuviinarea acestuia la care se adaug cerina autorizrii de ctre autoritatea tutelar. Vnzarea-cumprarea este ntotdeauna act de dispoziie numai raportat la lucrul vndut i la preul care formeaz obiectul contractului.n schimb, raportat la patrimoniul prii contractante, vnzarea-cumprarea mijlocete i efectuarea de acte de conservare sau de administrare a patrimoniului4 (ex. cumprare de materiale pentru repararea casei,nstrinarea bunurilor supuse pieirii ori stricciunii sau a celor de mic valoare devenite nefolositoare5).
1 2

Gh. Beleiu, op.cit., pag.140 C.civ. art. 948, 949, 950, 807, 808, 856, 1306 3 E.Lupan, D. Popescu Persoana fizic, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1993, pag. 73-90 4 Francisc Deak, op.cit., pag. 50 5 C.fam. art. 129

11

Astfel, anumite vnzri sau cumprri mrunte i necesare n mod frecvent trebuie apreciate ca acte de administrare i, ca atare, putnd fi svrite de toate persoanele fizice.

1.4. Principiul capacitii de a ncheia contracte

n legtur cu aceast condiie de fond si esenial a contractului, capacitatea, este de reinut c principiul ori regula este capacitatea de a ncheia contractul, excepia fiind incapacitatea. Acest principiu este consacrat, fragmentar, n art. 856, 949, 1303 din Codul civil. Cu caracter general, acest principiu se desprinde din prevederile art.6 alin.1 din Decretul nr. 31/1954: Nimeni nu poate fi ngradit n capacitatea de folosin i nici lipsit n tot sau n parte de capacitatea de exerciiu, dect n cazurile i n condiiile stabilite de lege. Principiul capacitii de a ncheia contracte este susinut de literatura de specialitate i consacrat n soluiile jurisprudeniale. Pentru persoana juridic, regula capacitii de a ncheia contracte este subordonat principiului specialitii capacitii1. Corecta nelegere a principiului capacitii presupune i urmtoarea subliniere: capacitatea este o stare de drept (de jure), spre deosebire de discernmnt, care este o stare de fapt (de facto), acesta putnd exista izolat, chiar la o persoan incapabil, dup cum o persoan deplin capabil se poate gsi ntr-o situaie n care, pasager, s nu aib discernmnt. Ca i alte excepii, i excepia incapacitii de a ncheia contracte trebuie s fie expres prevzut de lege, iar textele de excepie sunt de strict interpretare si aplicare2.

1.5. Incapaciti speciale n materie de vnzare-cumprare

Scopul instituirii unor incapaciti este : fie acela de a ocroti persoanele supuse interdiciilor, fie acela de a ocroti pe teri, ori acela de a ocroti interesele generale ale societii. n funcie de interesul ocrotit, sanctiunea va fi nulitatea absolut sau relativ a actului. Pentru contractul de vnzare-cumprare, legea prevede trei categorii de incapaciti speciale: incapaciti de a vinde i cumpra, incapaciti de a cumpra i incapaciti de a vinde.
1 2

Decretul nr.31/1954 art.34 Gh. Beleiu, op.cit., pag. 142

12

A. Incapaciti de a vinde i cumpra Vnzarea ntre soi este interzis (art.1307 C.civ) Scopul acestei interdicii este de a mpiedica att vnzrile reale ntre soi, ct i vnzrile simulate prin care ar eluda donaiile revocabile. Conform legii, ntre soi e permis donaia, dar este revocabil (art.937 C.civ.). Prin aceast interdicie se apr i interesele motenitorilor rezervatari sau care beneficiaz de raportul donaiilor. Dac vnzarea ntre soi nu ar fi interzis, prin vnzari simulate unul dintre soi ar putea face celuilalt liberaliti care s excead cotitatea disponibil sau care s fie sustrase raportului donaiilor1. De asemenea, mai sunt ocrotite i interesele creditorilor, care ar putea fi fraudai prin ncheierea unor contracte de vnzare-cumprare simulate, inclusiv fictive. Anularea poate fi cerut i n cazul n care contractul se ncheie printr-o persoan interpus (ex. soul vinde bunul unui ter care n scurt timp l revinde soiei). Nerespectarea interdiciei cu privire la vnzarea ntre soi duce la nulitatea relativ a contractului, anularea putnd fi cerut de oricare dintre soi, de motenitorii ocrotii sau de creditori, fr a fi obligai s dovedeasc fraudarea drepturilor. Unii autori consider c sanciunea potrivit n acest caz este nulitatea absolut2, dar ntruct nulitatea absolut sancioneaz nclcarea unei dispoziii legale care ocrotete un interes precumpnitor public, consider c sanciunea corect este nulitatea relativ3, cci interesele ocrotite sunt private, vnzarea ntre soi neafectnd ordinea public. Fiind o nulitate relativ, ea poate fi confirmata dupa desfacerea csatoriei de ctre pri sau de ctre motenitori dup moartea vnztorului. Vnzarea ntre concubini este valabil, afar de cazul cnd are o cauz imoral4. B. Incapaciti de a cumpra Dei de refer la interdicia de a fi adjudecatar, C.civ romn, n art.1308 instituie mai multe interdicii de a cumpra care lovesc anumite persoane indiferent dac este vorba de o cumprare la o licitaie public sau una obinuit. Tutorii nu pot cumpra bunurile persoanelor aflate sub tutela lor att timp ct socotelile definitive ale tutelei nu au fost date i primite (art.1308 pct.1 C.civ.). Nesocotirea acestei interdicii atrage nulitatea relativ a contractului de vnzare-cumprare.
1 2

Francisc Deak Tratat de drept succesoral, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2001, pag. 232 R.Sanilevici Drept civil. Contracte, Universitatea Al.I.Cuza, Iai, 1982, pag.8 3 Camelia Toader Manual de contracte civile speciale, Editura All Beck, Bucureti, 2000, pag. 19 4 I.F.Popa Discuii privind cauza imoral i ilicit ntre raporturile juridice contractuale dintre concubini n Dreptul nr.10,2001, pag. 47-58

13

 Mandatarii, att legali ct i convenionali, nsrcinai s vnd un bun, nu-l pot cumpra (art.1308 pct.2 C.civ.). De regul, nu se poate admite ca o persoan s cumuleze concomitent i rolul de vnztor i cel de cumprtor, fiindo situaie n care ne aflm n n prezena unui conflict de interese. Administratorii bunurilor statului, comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor nu pot cumpra bunurile aflate n administrarea lor (art.1308 pct.3 C.civ.). Funcionarii publici i cei din comisiile de licitaii nu pot cumpra bunurile statului sau ale unitilor administrativ-teritoriale care se vnd prin mijlocirea lor (art.1308 pct.4 C.civ.). Acolo unde vnzarea se face cu pre fix, aceas interdicie nceteaz pentru c nceteaz si ratio legis (scopul legii). Dei textul art. 1308 sugereaz sanciunea nulitii absolute, consider c sanciunea aplicabil n cazul mandatarilor, administratorilor i funcionarilor este nulitatea relativ. Desigur, dac bunurile sunt proprietate public, nulitatea este absolut, dar nu pe motiv de incapacitate, ci pe inalienabilitate. Judectorii, procurorii i avocaii nu pot deveni cesionari de drepturi litigioase care sunt de competena curii de apel n circumscripia creia i exercit funia sau profesia (art. 1309 C.civ.). n cazul judectorilor de la nalta Curte de Casaie i Justiie i al procurorilor de la Parchetul de pe lng aceast Curte, interdicia se ntinde pe tot teritoriul rii. Motivul de ordine public (aprarea prestigiului justiiei) al interdiciei a determinat interpretarea extensiv a textului. Astfel, n aceast materie, prin drepturi litigioase se neleg att drepturile ce fac obiectul unui proces pe rolul instanelor judectoreti n curs de soluionare, ct i drepturile n privina crora se poate nate n viitor o situaie litigioas, indiferent de natura dreptului i de intenia cumprtorului de a-l revinde. Sanciunea aplicabil n acest caz este nulitatea absolut a contractului. O alt incapacitate de a cumpra (mai precis, orice dobndire prin acte ntre vii) este instituit de art.2 alin.2 din Legea 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor. Conform legii, proprietatea funciar a dobnditorului nu poate depi 200ha teren agricol n echivalent arabil de familie (soii i copiii necstorii care gospodresc mpreun cu prinii). Nesocotirea acestor dispoziii atrage sanctiunea reduciunii actului juridic pn la limita suprafeei legale. n realitate este vorba de o nulitate absolut i parial, reduciunea referindu-se la restrngerea ntinderii obiectului material al vnzrii.

14

Legea nr.54/1998 a fost abrogat prin Legea nr.247/2005, iar incapacitatea dobndirii prin acte ntre vii a terenurilor agricole nu a mai fost meninut. De aceea, normele juridice abrogate prezint importan doar sub aspectul aplicrii legii n timp1. Persoanele insolvabile nu pot cumpra bunurile imobile care se vnd prin licitaie public (art. 535 C.proc.civ.). Interdicia vizeaz doar imobilele, ntruct vnzarea la licitaie a bunurilor mobile se face pe bani gata, astfel nct nu se pune problema ca la ncheierea contractului s fie n incapacitate de plat (art.444 C.proc.civ.). Cetenii strini si apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic precum i prin motenire legal 2. Textul citat vizeaz terenurile de orice fel, situate intravilan sau extravilan. Strinii sau apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra construciilor prin acte ntre vii sau prin motenire. n acest caz li se poate recunoate numai un drept de superficie asupra imobilului, ceea ce nseamn dreptul de proprietate asupra construciei i dreptul de folosin asupra terenului aferent. Terenul rmne fie n proprietatea vnztorului fe proprietatea este transferat la alt persoan de cetenie romn3. Prin urmare, posibilitatea dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor este un atribut exclusiv al calitii de cetean romn, indiferent dac persoana n cauz mai are i o alt cetenie. Contractul prin care o persoan care nu are calitatea de cetean romn ar cumpra un teren este lovit de nulitate absolut (interdicia fiind de ordine public), iar aceasta nulitate nu ar putea fi acoperit prin revnzarea terenului unui cetean romn. n ipoteza n care cumprtorul ar dobndi cetenia romn, numai din acest moment ar putea dobndi i dreptul de proprietate asupra terenului4.

2. Consimmntul
1 2

Francisc Deak Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2001, pag.42 Constituia Romniei - art. 44 alin.2 3 O.Rdulescu Probleme privind contractul de vnzare-cumprare imobiliar cu element de extraneitate n Dreptul nr.5, 1999, pag.40 4 Francisc Deak Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2006, pag.56

15

2.1. Consideraii generale

Consimmntul este enumerat n art. 948 C.civ. printre condiiile de validitate ale contractului. Prin consimmnt se nelege acea condiie esenial, de fond si general a contractului care const n hotrrea de a ncheia un contract manifestat n exterior. n sens larg, prin consimmnt se nelege nui acordul de voin al prilor dintr-un contract. Din aceast formulare s-ar puteatrage concluzia c nu ar mai fi nevoie de celelalte elemente structurale, de vreme ce prin consimmnt se nelege nsui acordul de voin al prilor. Este adevrat, voina este cel mai important element structural al contractului, dar manifestarea de voin a prilor, luat fiecare n parte n sens de a consimi nu acoper n ntregime toate sensurile i valenele productoare de efecte juridice. . n sens restrns, prin consimmnt nelegem voina uneia dintre pri prin care se accept oferta de a contracta a celeilalte pri. Tot n sens restrns este considerat consimmntul cnd legea se refer la viciile uneia dintre prile contractante. Consimmntul trebuie nu numai s existe, ci este necesar s fie valabil exprimat , adic lipsit de vicii1. Vnzarea, ca i orice alt contract, se ncheie prin consimmntul prilor. Acordul de voin dintre pri este totdeauna necesar i totodat suficient n vederea formrii contractului, cu excepiile prevzute de lege. De pild, exproprierea pentru cauza de utilitate public reprezinta tot o vnzare-cumprare, dar forat, independent de consimmntul proprietarului. Preul, numit n aceasta materie despgubire, se stabilete de comun acord cu proprietarul, iar n caz de divergen, prin justiie2. Analiza complet a voinei exprimate de pri implic privirea mpreun a consimmntului i a cauzei, ambele elemente eseniale ale contratcului, fiecare dintre ele cu consecine juridice distincte n planul formrii contractului. i dac adugm faptul c voina se poate exprima i poate produce efecte juridice numai dac autorul manifestrii de voin este, potrivit legii, capabil s-o fac, ceea ce subliniaz necesitatea unui alt element esenial, capacitatea de a contracta, putem conchide ca o asemenea concluzie (a considera consimmntul drept echivalentul contractului nsui) este greit. Numai existena i legtura indisolubil dintre toate aceste elemente acoper structural noiunea de contract. Voina prilor trebuie exteriorizat, exprimat ntr-o anumit form, pentru a putea fi constatat att fiecare voin ncorporat n contract, ct i unirea lor, realizarea

Constantin Jurc, Calafus Sorin, Cznel Maria, Buda Diana, Curs de drept civil, editura Ex Ponto, Constana, 2000, pag.169 2 Constituia Romniei, art.41 i Codul civil, art. 481

16

acordului de voin i, bineneles, momentul formrii contractului, ntruct numai din acest moment ncep s se produc efectele juridice avute n vedere de pri. Problema formei de exprimare a voinei la ncheierea contractului se discut n strns legtur cu condiiile de form ale acestuia, inndu-se seama c n dreptul nostru funcioneaz regula consensualitii potrivit creia, pentru formarea valabil a contractului este suficient acordul de voin al prilor. De asemenea, nu poate fi neglijat problema dovedirii operaiei juridice, n care scop se cere constatarea prin nscris a voinei prilor sau existena unui nceput de dovad scris care, completat cu alte probe, poate face dovada contractului. Prile i pot manifesta voina pe mai multe ci: verbal, n scris, indirect, prin anumite atitudini i prin tcere. Tcerea, uneori, nseamn manifestarea valabil a consimmntului. De pild, dac prile, printr-o convenie anterioar, au stabilit astfel, sau dac prile sunt n raporturi permanente de a face, cnd, la cererea uneia dintre ele cealalt parte execut obligaia fr a trebui s rspund n scris, caz n care tcerea acesteia are valoarea de acceptare a propunerii fcute. Se admite, de asemenea, c tcerea valoreaz consimmnt valabil exprimat (quid tacet consentire videtur) n situaia n care contractul se ncheie n favoarea exclusiv a celui care tace.

2.2. Corelaia dintre consimmnt i voina juridic

Actul juridic civil este manifestarea de voin fcut cu intenia de a produce efecte juridice. Voina este de natur psihologic. Ea formeaz obiect special de preocupare pentru psihologie, dar intereseaz att dreptul n general ct i dreptul civil n special. Sub aspect juridic, voina este complex, n structura sa intrnd dou elemente: consimmntul i cauza sau scopul. De aici rezult c ntre consimmnt exista corelaia de tipul parte-ntreg. Aceast corelaie, la rndu-i, nvedereaz necesitatea de a se releva procesul de formare a voinei juridice, ca i principiile sale. O asemenea prezentare este de natur a contribui la o mai bun nelegere a conceptului de consimmnt. Formarea voinei juridice Formarea voinei, n general, reprezint un proces psihologic complex. Punctul de pornire n acest proces l reprezint nevoia simit de om, pe care acesta tinde s o satisfac. Aceast nevoie este reflectat n mintea omului. O dat reflectat nevoia, se ajunge la reflectarea mijlocului de satisfacere a acelei nevoi. Dobndete contur, astfel, dorina satisfacerii nevoii. De cele mai multe ori ns, o dorin nu rmne singur. Ea se ntlnete cu 17

alte dorine i tendine ale omului. Unele din acestea pot fi n acord cu nevoia, iar altele pot fi potrivnice. n acest context, ncepe a doua faz a procesului psihologic, care este deliberarea. Aceasta reprezint cntrirea avantajelor i dezavantajelor pe care le prezint dorinele i mijloacele de realizare a lor, aflate n concurs. Ca urmare a apariiei unui motiv determinat, de la deliberare se trece la luarea hotrrii ncheierii actului juridic civil, act care apare ca mijloc de realizare a scopului propus. De reinut c aceste faze ale procesului psihologic de formare a voinei juridice au caracter intern; pentru ca faptul psihologic s devin fapt social este necesar ca hotrrea luat s fie exteriorizat, putndu-se lua cunotin de ea de ctre alte persoane. Din procesul acesta complex, stufos al formrii voinei, dreptul civil reine doar dou elemente: hotrrea exteriorizat i motivul determinant; primul element este nsui consimmntul, air cel de-al doilea constituie cauza actului juridic. n doctrin, aceasta se numete construcia tehnic a voinei1.

2.3. Principiile voinei juridice 2.3.1. Principiul autonomiei de voin

Principiul autonomiei de voin este consacrat indirect n cel puin dou texte din Codul civil, respectiv: Conveniile legal fcute au putere de lege ntre prile contractante 2 i nu se poate deroga prin convenii sau dispoziii particulare de la legile care intereseaz ordinea public i bunele moravuri3. Din interpretarea per a contrario a acestor dispoziii, rezult c dac se respect legea i bunele moravuri, subiectele de drept civil sunt libere s ncheie convenii. Acesta este, sintetic, coninutul principiului autonomiei de voin. Analitic, acest coninut poate fi exprimat astfel: subiectele de drept civil sunt libere s ncheie ori nu un contract de vnzare-cumprare, iar dac l ncheie trebuie s respecte legea i morala; prile sunt libere s stabileasc, aa cum doresc, clauzele contractului; prile sunt libere ca, prin acordul lor, s modifice sau s pun capt contractului pe care l-au ncheiat. n esen, acest principiu const n aceea c o parte este obligat n contract numai pentru c i-a manifestat voina n acest sens i numai n msura n care a voit acest lucru, ntruct contractul de vnzare-cumprare, ca orice act juridic, este opera voinei umane.
1 2

Gh. Beleiu, op.cit., pag.144 C.civ. art. 969 3 C.civ. art. 5

18

Prile sunt libere s ncheie orice fel de contracte, s le stabileasc nestingherit coninutul, s modifice ori s sting obligaiile stabilite prin contract, cu alte cuvinte, prin voina lor, prile pot crea legea lor, cea care le va guverna raporturile juridice n care intr. Ca regul general, orice om este liber s vnd sau s cumpere. Principiul autonomiei de voin d posibilitatea individului de a ncheia sau nu orice contract, implicit i cel de vnzare-cumprare, potrivit intereselor sale. Limitele principiului autonomiei de voin sunt: ordinea public, morala i normele imperative civile . Contractul ncheiat cu depirea acestor limite este lovit de nulitate absolut sau relativ, dup caz.

2.3.2. Principiul voinei reale

Voina juridic cuprinde elementul intern (psihologic) i cel extern (social). Cnd ntre aceste dou elemente exist concordan, identitate, nu se pune nicio problem de determinare a principiului aplicabil, cci voina este aceeai. Pot exista ns situaii n care ntre cele dou elemente s nu existe concordan. n asemenea situaii se pune problema cruia dintre cele dou elemente trebuie s i se dea prioritate. n aceast problem exist dou concepii: concepia subiectiv, care d prioritate voinei interne, reale, i concepia obiectiv, care, dimpotriv, prefer voina declarat, exteriorizat. Fiecare concepie prezint avantaje i dezavantaje. Astfel, sistemul voinei reale, consacrat de Codul civil francez de la 1804, satisface securitatea static a circuitului civil, n timp ce n sistemul voinei declarate, consacrat de Codul civil german de la 1900, este satisfcut securitatea dinamic a circuitului civil. Aceasta deoarece, n timp ce n primul sistem se poate pune n discuie valabilitatea contractului pe motiv de neconcordan ntre voina real i cea exprimat, ceea ce este de natur s nu ncurajeze subiectele de drept civil la ncheierea contractelor, n al doilea sistem, o data exteriorizat, voina.produce efecte care nu pot fi nlturate pe motiv c voina declarat nu coincide cu cea intern, ceea ce este de natur a ndemna, a ncuraja s se ncheie acte juridice. Codul civil romn consacr principiul voinei reale sau interne. Aceast consacrare nu este in terminis, existena sa ntemeindu-se pe urmtoarele argumente de text: a) Interpretarea contractelor se face dup intenia comun a prilor contractante, iar nu dup sensul literal al termenului; b)Actul secret care modific un act public nu poate avea putere dect ntre prile contractante i succesorii lor universali. Un asemenea act nu poate avea niciun efect n contra altor persoane, adic regula n materia simulaiei este c ntre pri 19

produce efecte actul secret, care este real, iar nu actul public, care este mincinos; c) Consimmntul nu este valabil cnd este dat prin eroare, smuls prin violen sau surprins prin dol, productoare de efecte este numai manifestarea de voin liber, contient, real, iar nu i cea alterat printr-un viciu de consimmnt1. De menionat c oricare din sistemele artate, consacrnd un anumit principiu, nu exclude existena unor excepii de la principiul preferat, tocmai pentru a tempera unele neajunsuri care ar decurge din aplicarea drastic a acelui principiu 2. n acest sens, Codul civil romn consacr, ca excepii de la principiul voinei reale, urmtoarele soluii: a) n caz de simulaie, fa de teri produce efecte actul public, dar mincinos, cci acesta poate fi cunoscut de ctre alte persoane dect prile contractante; b) n materie de probe, nu se va primi niciodat o dovad prin martori n contra sau peste ceea ce cuprinde actul, nici despre ceea ce se pretinde c s-ar fi zis naintea, la timpul sau n urma confecionrii actului, chiar cu privire la o sum ce nu depete 250 lei3. Ori se poate ntmpla ca nscrisul s nu reprezinte voina real, aceasta putnd fi ns redat prin depoziia unui martor. Se poate ajunge n temeiul textului s produc efecte voina consemnat n nscris, dei nu este n concordan cu adevrata voin a prilor, i s nu produc efecte voina adevrat, real, care n-ar putea fi stabilit dect prin probe cu martori.

2.4. Momentul ncheierii contractului

Problema cheie n ntregul proces al formrii contractelor este momentul ncheierii lor, ntruct toate efectele ncep s se produc din acest moment. Unirea voinei prilor se realizeaz prin mijlocirea a dou instituii juridice: oferta de a contracta i acceptarea. Din analiza mpreun a celor dou instituii se poate stabili cu certitudine momentul cnd voinele prilor se unesc, lund natere contractul. Oferta de a contracta const n voina unilateral ce se notific destinatarului, n vederea ncheierii unui contract. Oferta trebuie s fie cert, adic s nu ncap discuii n privina existenei ei, s fie precis, adic s se stabileasc exact n legtur cu ce va purta contractul ce urmeaz a fi ncheiat, i s fie ferm, adic s se fac o adevrat propunere de a contracta, nu exprimarea unei dorini mai mult sau mai puin precise sau o simpl glum. Acceptarea const n manifestarea de voin a destinatarului ofertei de a accepta, fr rezerve sau propuneri de modificare, oferta fcut. Ea trebuie s ndeplineasc condiiile
1 2

C.civ. art. 977, 1175, 953 Gh. Beleiu, op.cit., pag. 146 3 C.civ. art.1191 alin.2

20

unei manifestri productoare de efecte juridice i trebuie s fie expresia i rezultatul voinei reale a destinatarului1. Pentru ncheierea contractelor, de regul, este suficient acordul de voin al prilor, ceea ce se traduce n principiul consensualitii contractelor. Dac prile sunt de fa, ori contractul se ncheie prin telefon, evident nu se pune problema determinrii momentului ncheierii contractului. Aceast problem se pune n cazul contractelor ncheiate prin coresponden. Contractul se ncheie n momentul n care s-au unit voinele prilor (n momentul realizrii acordului de voin al prilor), voine exprimate prin mijlocirea ofertei i acceptrii. Teoria emisiunii Potrivit acestei teorii, contractul se consider ncheiat n momentul acceptrii ofertei, adic n momentul n care destinatarul hotrte a da curs ofertei. Aceast teorie prezint dou serioase neajunsuri: hotrrea de a accepta este un element psihologic, luntric, foarte greu de dovedit, i ofertantul nc nu a luat cunotin de acceptare, ceea ce nseamn c voinele prilor nu s-au unit, deci nu s-a format acordul de voin i nu se poate vorbi de ncheierea contractului. Teoria expedierii Potrivit acestei teorii, contractul se consider ncheiat n momentul n care destinatarul expediaz n scris oferta. Este adevrat, aceast teorie nltur neajunsul constnd n dificultatea dovedirii momentului respectiv, pentru c proba acestuia se face cu data tampilei unitii potale de expediie. Rmne ns celalalt neajuns: voinele prilor nu s-au ntlnit, deci nu s-a realizat acordul de voin i nu s-a ncheiat contractul. Teoria recepiunii Se consider, n baza acestei teorii, c momentul ncheierii contractului este momentul n care acceptarea a ajuns la adresa ofertantului. Acelai neajuns se poate constata i n cazul acestei teorii. Este foarte probabil ca ofertantul s nu poata lua efectiv cunotin de acceptare n momentul sau n ziua cnd aceasta a fost adus la domiciliul sau reedina sa, din diferite motive, ceea ce face s nu se poat uni voinele n acel moment. Teoria informaiunii Conform acestei teorii, contractul se consider ncheiat n momentul n care ofertantul a luat efectiv cunotin de acceptare. ntradevr, acesta este momentul cnd voinele prilor s-au unit. Acest sistem este acceptat n sistemul nostru de drept.

Ion Dogaru Contractul: consideraii teoretice i practice, Editura Scrisul Romnesc, Craiova, 1983, pag.135

21

Dac este vorba de contracte solemne, contractul se consider ncheiat dac sunt respectate condiiile referitoare la ofert i acceptare i, evident, dac sunt ndeplinite cerinele legii n privina formei.

2.5. Consimmntul condiii

Pentru a fi valabil, consimmntul trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: - s provin de la o persoan cu discernmnt (premisa a capacitii de exerciiu) - s fie exprimat cu intenia de a produce efecte juridice (animo contrahendi negotii) - s fie exteriorizat (fie oricum consensualism, fie forme legale acte solemne) - s nu fie alterat de un viciu A. Consimmntul trebuie s provin de la o persoan cu discernmnt Condiia aceasta decurge din caracterul contient al contractului; subiectul de drept civil trebuie s aib puterea de a aprecia, de a discerne efectele juridice care se produc n baza manifestrii sale de voin. A nu se confunda capacitatea de a ncheia contractul de vnzare-cumprare cu aceast cerin de valabilitate a consimmntului: s provin de la o persoan cu discernmnt. Capacitatea este o stare de drept (de jure), iar prezena ori lipsa discernmntului este, n primul rnd, o stare de fapt (de facto). Persoana fizic cu deplin capacitate de exerciiu este prezumat c are discernmnt juridic necesar pentru a ncheia contractul de vnzare-cumprare. Persoana lipsit de capacitatea de exerciiu (minorul sub 14 ani i cel pus sub interdicie judectoreasc) este prezumat a nu avea discernmnt , fie datorit vrstei fragede, fie strii de sntate mintal. Minorul ntre 14 i 18 ani are discernmntul juridic n curs de formare. Pentru persoana juridic nu se pun probleme, deoarece reprezentantul ei legal este, ntotdeauna, o persoan fizic cu deplin capacitate de exerciiu. Aa cum nvedereaz practica, n afar de incapacitile legale (cazuri n care legea prezum persoana ca lipsit de discernmnt) exist i cazuri de incapaciti naturale n care se gsesc persoane capabile dup lege; deci, n drept, persoana este capabil, dar, n fapt, ea este lipsit temporar de discernmnt. n acest caz se citeaz cazurile de beie, hipnoz, somnambulism, mnie puternic. Astfel, Curtea de Apel Bacu1 a decis n mod corect c o incapacitate fizic nu este de natur s influeneze discernmntul unei persoane. Partea care afirma c n momentul
1

Curtea de Apel Bacu decizia nr. 371/17.03.1997

22

ncheierii contractului vnztorul era lipsit de discernmnt, va trebui sa fac dovada n acest sens pentru a obine constatarea de catre instanta a nulitatii contractului de vnzarecumprare.. n spe, reclamantul nu a facut dovada cu acte medicale c n momentul ncheierii actului de vnzare-cumprare consimmntul vnztorului defunct nu ar fi fost valabil exprimat. mprejurarea c vnztorul suferea de boala Parkinson nefiind transportabil, este lipsita de relevan, ntruct aceast boal nu este de natur s afecteze discernmntul, ci are repercursiuni doar din punct de vedere fizic. Pe cale de consecin, faptul c vnztorul nu a semnat contractul de vanzarecumparare dect prin aplicarea amprentei digitale nu echivaleaza cu lipsa de consimmnt a acestuia, ci ntocmirea astfel a actului. se datoreaz imposibilitii de a semna din cauza maladiei de care suferea, mprejurare menionat i de notar la autentificarea actului. B. Consimmntul trebuie exprimat cu intenia de a produce efecte juridice Aceast condiie decurge din esena contractului, care este un acord de voin cu intenia de a produce efecte juridice (a crea, a modifica ori a stinge un raport juridic civil concret). Aceast condiie de valabilitate a consimmntului nu este ndeplinit: - cnd manifestarea de voin a fost fcut n glum (jocandi causa), din prietenie, curtoazie sau pur complezen; - cnd s-a fcut sub condiie pur potestativ din partea celui care se oblig1 (si voluero); - cnd manifestarea de voin este prea vag; - cnd manifestarea de voin s-a fcut cu o rezerv mintal (reservatio mentalis) cunoscut de contractant (ex. prin simulaie). C. Consimmntul trebuie s fie exteriorizat Aceast condiie este impus din chiar definiia consimmntului: hotrre de a ncheia actul manifestat n exterior, adic exteriorizat. Principiul aplicabil exteriorizrii consimmntului este acela al consensualismului, care nseamn c prile sunt libere s aleag forma de exteriorizare a voinei lor; n ali termeni, simpla manifestare de voin este nu numai necesar, ci i suficient pentru ca un act civil s se nasc valabil din punct de vedere al formei sale. De la acest principiu exist i excepii, cum e cazul contractelor solemne, n cazul crora manifestarea voinei trebuie s mbrace o form special, de regul, forma autentic.

C.civ. art. 1010

23

Manifestarea de voin poate fi exteriorizat ntr-o form expres sau tacit (implicit). Pentru anumite acte este necesar manifestarea expres a voinei, cum e cazul actelor solemne, pe cnd alte acte pot fi fcute printr-o manifestare expres ori tacit de voin. Modalitile de exteriorizare a consimmntului sunt: n scris, verbal, prin gesturi ori fapte concludente, neechivoce. n legtur cu exteriorizarea consimmntului, se mai pune problema valorii juridice a tcerii. i gsete sau nu aplicarea adagiul qui tacit consentire videtur (cine tace este de acord)? n principiu n dreptul civil tcerea nu valoreaz consimmnt exteriorizat. Prin excepie, tcerea valoreaz consimmnt: - cnd legea prevede expres aceasta; - cnd, prin voina expres a prilor, se atribuie o anumit semnificaie juridic tcerii; - cnd tcerea are valoare de consimmnt potrivit obiceiului. D. Consimmntul trebuie s nu fie alterat printr-un viciu de consimmnt Aceast condiie negativ este impus de caracterul contient, liber, al contractului de vnzare-cumprare. Specific viciilor de consimmnt este faptul c exist manifestare de voin, dar aceasta este alterat fie n coninutul su intelectual, contient, cum este cazul erorii sau al dolului, fie n caracterul su liber, cum este cazul violenei i al leziunii. Astfel, viciile de consimmnt sunt: eroarea, dolul (viclenia), violena i leziunea. Eroarea

Eroarea este definit ca falsa reprezentare a realitii la ncheierea contractului. Consimmntul nu este valabil cnd este dat prin eroare1. n alctuirea erorii-viciu de consimmnt intr un singur element, de natur psihologic, i anume falsa reprezentare a realitii, de unde rezult i dificultatea probrii sale. Eroarea poate fi: eroare-obstacol, eroare-viciu de consimmnt i eroare-indiferent. Eroarea-obstacol, numit i distructiv de voin, este cea mai grav form a erorii, falsa reprezentare cznd fie asupra naturii actului ce se ncheie (error in negotium), fie asupra identitii obiectului (error in corpore). Eroarea-viciu de consimmnt este falsa reprezentare ce cade fie asupra calitilor substaniale ale obiectului actului (error in subtantiam), fie asupra persoanei cocontractante (error in personam)2. Eroarea-indiferent este falsa reprezentare a unor mprejurri mai puin importante la ncheierea actului juridic civil i care nu afecteaz nsi valabilitatea actului.
1 2

C.civ. art. 953 Gh. Beleiu, op.cit., pag.149

24

n alctuirea erorii-viciu de consimmnt intr un singur element, de natur psihologic, i anume falsa reprezentare a realitii, de unde rezult i dificultatea probrii, dovedirii sale. Dou condiii cumulative se cer a fi ntrunite pentru ca falsa reprezentare a realitii la ncheierea unui contract de vnzare-cumprare s aib valoarea de viciu de consimmnt: elementul asupra cruia cade falsa reprezentare s fi fost hotrtor, determinant pentru ncheierea contractului, n sensul c dac ar fi fost cunoscut realitatea, contractul nu s-ar fi ncheiat; este necesar ca i cocontractantul s fi tiut sau s fi trebuit s tie c elementul asupra cruia cade falsa reprezentare este determinant, hotrtor pentru nncheierea contractului. Aceast cerin este impus de nevoia asigurrii stabilitii, certitudinii operaiunilor juridice care intervin n circuitul civil. Nu este necesar ca fiecare parte s se gseasc n eroare pentru a fi n prezena viciului de consimmnt, care s atrag anulabilitatea contractului. Dac, totui, ambele pri au fost n eroare, atunci fiecare poate cere anularea contractului pentru eroarea creia i este victim. Dolul

Dolul este acel viciu de consimmnt care const n inducerea n eroare a unei persoane, prin mijloace viclene sau dolosive, pentru a o determina s ncheie un contract de vnzare-cumprare. n esen, dolul este o eroare provocat, spre deosebire de eroarea propriu-zis, care e spontan. Dolul este o cauz de nulitate a conveniei cnd mijloacele viclene, ntrebuinate de una din pri, sunt astfel, nct este evident c, fr aceste mainaii, cealalt parte n-ar fi contractat. Dolul nu se presupune1. Avnd originea n dreptul privat roman, unde exista dolus malus i dolus bonus, se dinstinge ntre: dolul principal (dolus dans causam contractui), care este dolul ce cade asupra unor elemente importante, determinante la ncheierea contractului, care atrage anularea lui, i dolul incident (dolus incidens), numit i incidental sau secundar, care este dolul ce cade asupra unor mprejurri nedeterminante pentru ncheierea contractului, neatrgnd nevalabilitatea lui2. Dolul, ca viciu de consimmnt, este alctuit din dou elemente: un element obiectiv, material, constnd n utilizarea de mijloace viclene (mainaiuni, iretenie, manopere dolosive) pentru a induce n eroare; un element subiectiv, intenional, constnd n intenia de a induce n eroare o persoan, pentru a o determina s ncheie un contract. Primul element poate consta att ntr-o aciune pozitiv, ct i n una negativ. Cnd elementul obiectiv al dolului const ntr-un fapt omisiv, se utilizeaz expresia dol prin
1 2

C.civ. art. 960 Gh. Beleiu, op.cit., pag. 153

25

retincen i se concretizeaz n ascunderea ori necomunicarea ctre cealalt parte a unei mprejurri ce i-ar fi trebuit fcut cunoscut. Pentru a fi viciu de consimmnt, dolul trebuie s ndeplineasc cumulativ urmtoarele condiii: s fie determinant pentru ncheierea actului juridic i s provin de la cealalt parte. Prima condiie este expres prevzut de art.960 C.civ.: mijloacele viclene sunt astfel, nct este evident c, fr aceste mainaii, cealalt parte n-ar fi contractat. Caracterul determinant, hotrtor al unui element pentru ncheierea contractului se apreciaz, ca i la eroare, in concreto. A doua condiie este coninut tot de art. 960 C.civ.: mijloacele viclene ntrebuinate de una din pri, adic dolul s provin de la cocontractant. Nu se cere ca dolul s fie comun, adic s existe pentru fiecare parte a actului bilateral. Dac, totui, ar exista reciprocitate de dol, fiecare parte este n drept s cear anularea actului pentru dolul al crui victim este. Fiind un fapt juridic, dolul poate fi probat prin orice mijloc de prob. Spre deosebire de proba erorii, dovada dolului este mai uor de fcut datorit elementului su material, obiectiv, exterior. Violena

Violena este acel viciu de consimmnt care const n ameninarea unei persoane cu un ru care i produce o temere ce o determin s ncheie un act juridic pe care altfel nu lar fi ncheiat. Violena poate fi moral (metus), atunci cnd ameninarea se refer la onoarea, cinstea ori sentimentele persoanei, sau fizic (vis), atunci cnd ameninarea privete integritatea fizic ori bunurile persoanei. Ca i dolul, violena este alctuit din dou elemente: un element obiectiv, exterior, care const n ameninarea cu un ru, i un element subiectiv, constnd n insuflarea unei temeri persoanei ameninate. Ceea ce altereaz consimmntul n cazul violenei este tocmai aceast temere insuflat victimei violenei1. Pentru a fi viciu de consimmnt, violena trebuie s ntruneasc, cumulativ, urmtoarele condiii: s fie determinant pentru ncheierea actului juridic civil, i s fie injust. n aprecierea caracterului determinant, trebuie s se aib n vedere vrsta, sexul, condiia persoanei ameninate, cu alte cuvinte, criteriul aprecierii este unul subiectiv. Nu orice ameninare reprezint prin ea nsi violen viciu de consimmnt. E necesar ca aceasta s reprezinte o nclcare a legii, adic s fie nelegitim. Simpla temere revereniar, fr violen, nu este cauz de anulare. Ameninarea cu un ru poate proveni nu numai de la cocontractant, ci i de la un ter. Starea de necesitate n

Gh. Beleiu, op.cit., pag.154

26

care se gsete o persoan, care o determin s ncheie un act juridic pe care altfel nu l-ar fi ncheiat, trebuie asimilat violenei. Leziunea

Leziunea este acel viciu de consimmnt care const n dispoporia vdit de valoare ntre dou prestaii. Anularea pentru leziune se restrnge la minorii care, avnd vrsta de 14 ani mplinii, ncheie singuri fr ncuviinarea prinilor sau a tutorilor, acte juridice pentru a cror validitate nu se cere i ncuviinarea prealabil a autoritii tutelare, dac aceste acte le pricinuiesc vreo vtmare1. Actele juridice ce se ncheie de minorii care nu au mplinit vrsta de 14 ani sunt anulabile pentru incapacitate, chiar dac nu este leziune. Structura leziunii difer n funcie de concepia care st la baza reglementrii ei. n concepia subiectiv, leziunea presupune dou elemente: unul obiectiv, constnd n disproporia de valoare ntre contraprestaii i unul subiectiv, constnd n profitare de starea de nevoie n care se gsete cealalt parte. n concepia obiectiv, leziunea are un singur element: paguba egal cu disproporia de valoare dintre contraprestaii. Dispoziiile legale consacr concepia obiectiv despre leziune. n consecin, cel ce invoc leziunea nu are de dovedit dect vdita disproporie de valoare ntre contraprestaii. Cnd o parte a profitat de starea de nevoie n care se gsea cealalt parte n momentul ncheierii actului juridic, acesta poate di anulat pentru cauz imoral. Pentru anularea contractului pentru leziune este necesar s fie ntrunite urmtoarele condiii: leziunea s fie o consecin direct a contractului respectiv, leziunea s existe n raport cu momentul ncheierii contractului, i disproporia de valoare ntre contraprestaii trebuie s fie vdit2. n starea actual a legislaiei noastre n materie, leziunea are un domeniu restrns de aplicare, att din punctul de vedere al persoanelor care o pot invoca drept cauz de anulare, ct i din acela al actelor susceptibile de anulare pentru leziune. Sub primul aspect, leziunea privete minorii ntre 14 i 18 ani, iar sub cel de-al doilea aspect, sunt anulabile pentru leziune numai contractele care, n acelai timp sunt acte de administrare, au fost ncheiate de minorul ntre 14 i 18 ani singur, fr incuviinarea ocrotitorului legal, sunt lezionare pentru minor, i sunt comutative.

2.6. Libertatea contractual

1 2

Decretul nr.31/1954 art.25 Gh. Beleiu, op.cit., pag.154

27

Libertatea de a contracta este recunoscut n favoarea tuturor, dar ea este rmuit, n sensul c numai conveniile legal fcute au putere de lege ntre prile contractante. Libertatea contractual se exprima, din punct de vedere al formei, n regula consensualitii conveniilor, potrivit creia pentru validitatea unei convenii este suficient acordul de voin al prilor. Libertatea contractual ns nu este absolut, ci limitat de normele imperative, ordinea public i regulile morale1. Pe aceast ordine de gndire voi arta mai jos dou categorii de restricii: restricii legale ale libertii de a vinde i cumpra i restricii convenionale ale libertii de a vinde i cumpra. A. Restricii legale ale libertii de a vinde i cumpra Vnzrile interzise Anumite interese publice determin legiuitorul s interzic vnzarea unor bunuri care sfideaz morala, a unor bunuri care vizeaz securitatea i sntatea public (ex: stupefiante), si a bunurilor care constituie monopol de stat (ex: materiale radioactive). n general, legea interzice vnzarea bunurilor care sunt scoase din circuitul civil. Cu titlu de exemplu pot enumera urmtoarele legi2: - Legea 18/1991 privind fondul funciar dispune c terenul atribuit conform art.18 alin.1, art.20 i art.39 nu poate fi nstrinat prin acte ntre vii timp de 10 ani socotii de la nceputul anului urmtor dobndirii proprietii. - Decretul-lege 61/08.02.1992 prevede posibilitatea vnzrii de locuine construite din fondurile statului numai dac cetenii au domiciliul n ar. - Legea 54/1998 constituie reglementarea de baz privind circulaia juridic a terenurilor. pre maximal. partajabil). Refuzul de a vinde Cu toate c potrivit principiului autonomiei de voin vnzatorul este liber s vnd sau nu, uneori legea l oblig la vnzare pe anumite interese de ordin public. De ex. n materie imobiliar, n mod excepional, n caz de expropriere, art. 481 C.civ prevede : Nimeni nu
1 2

Vnzri supuse unei autorizaii administrative (ex. arme, unele medicamente) Vnzri reglementate n comerul exterior autoritile pot decide fixarea unui Vnzare forat (ex. vnzare la licitaie public prin procedura executrii silite

sau vnzarea la licitaie public n cazul ieirii din indiviziune n care bunul nu este comod

C.civ art. 5, 969; Decretul nr. 31/1954 art.1 I.Burghelea, D.Burghelea Drept civil, contracte speciale, ediia a II-a, Editura Tipo Moldova, Iai, 2009, pag. 15

28

poate fi silit a ceda proprietatea sa afar numai pentru cauz de utilitate public i primind o dreapt i prealabil despgubire Vnzri rezervate anumitor cumprtori (dreptul de preemiune). Legea nu l oblig pe vnztor s vnd, dar n ipoteza n care totui se decide pentru vnzare, legiuitorul a rezervat anumitor poteniali cumprtori dreptul de a cumpra1. Acest drept, datorit complexitii sale, va fi analizat mai pe larg n urmtorul subcapitol. De asemenea, o vnzare specioas, ca i dreptul de preemiune, este retractul litigios. Retractul litigios este acea convenie prin care debitorul unui drept litigios voiete a stinge litigiul i obligaia sa fa de creditor oferind terului cesionar suma cu care el a pltit cedentului creana, plus dobnzile legale. B. Restricii convenionale ale libertii de a vinde i de a cumpra nelegerea ntre vnztori Este convenia ce poate interveni ntre productorii sau distribuitorii unor mrfuri n scopul evitrii concurenei prin mprirea ntre ei a zonelor de vnzare. Preul impus de vnztor Este convenia prin care vnztorul interzice cumprtorului s revnd marfa la un alt pre (superior sau inferior). Clauzele exclusivitii de vnzare Este convenia prilor prin care vnztorul impune cumpratorului s nu revnda marfa n afara unui perimetru sau n anumite zone, ori pe o anumit perioada, sau altor persoane. Pactul de preferin Este o promisiune unilateral sau bilateral prin care prile se oblig s fa de una sau ntre ele de a nu vinde bunul fr a-l oferi mai nti celeilalte. Pactul de preferin nu are drept consecin transmiterea dreptului de proprietate, de aceea nerespectarea lui poate nate n sarcina promitentului obligaia de dezdunare fa de cel prejudiciat. Promisiunea unilateral de vnzare Este convenia dintre vnztor i un beneficiar prin care vnztorul promite c va vinde un bun , de regul ntr-un anumite termen , beneficiarul rezervndu-i dreptul ca n termenul stabilit s cumpere sau nu bunul. Promisiunea de a vinde se deosebete de oferta de vnzare i nu d natere dect la obligaia de a face. Promisiunea unilateral de a cumpra
1

I.Burghelea, D.Burghelea, op.cit., pag.16

29

Este convenia prin care o persoan se oblig s cumpere un bun dac vnztorul va vinde. Vnzarea neavnd loc, cumprtorul nu dobndete nc proprietatea asupra bunului. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare Este convenia prin care ambele pri se oblig s ncheie n viitor, la preul stabilit, contractul de vnzare-cumprare. Se deosebete de cea unilateral prin faptul c oricare dintre pri poate cere ncheierea contractului. Urmeaz n continuare s analizm aceste din urm instituii.

2.6.1. Promisiunea unilateral de vnzare (sau de cumprare)

Spre deosebire de oferta de a contracta, act juridic unilateral, n cazul promisiunii de vnzare, o persoan, prevznd un eventual interes pentru ea de a dobndi proprietatea unui bun, primete promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervndu-i facultatea de a-i manifesta ulterior de obicei, nauntrul unui termen consimmntul su de a-l cumpra. De exemplu, locatorul-proprietar se oblig fa de locatar s-i vnd, la un pre stabilit, lucrul dat n locaiune, dac locatarul i va manifesta voina de a-l cumpra1. O promisiune de vnzare acceptata cu aceast rezerv constituie un contract, i nu un act unilateral de voin care devine caduc n caz de moarte sau dac persoana devine incapabil, dar nu constituie o vnzare i nu poate produce efectele unei vnzri. Promisiunea de vnzare nu este un act translativ, pentru a nate buna-credin necesar dobndirii fructelor bunului promis. Ea rmne un antecontract, care d natere, cel mult, unui drept de crean. Desigur, dac clauzele anticipatorii ale unui asemenea antecontract au fost executate (preul a fost pltit, bunul a fost predat), nu buna-credin justific dobndirea fructelor de ctre deintor, ci mprejurarea ca promitentul, nc proprietar al bunului, i recunoate un drept de folosin a acestuia. Promisiunea de vnzare nu poate fi considerat nici cel puin o vnzare sub condiie suspensiv. ntr-adevr, promisiunea unilateral de vnzare nu transfer proprietatea, ci d natere unei obligaii de a face, deci o obligaie personal a uneia dintre pri, cealalt parte pstrndu-i libertatea de a decide. Rezult, deci, c promisiunea de vnzare este un contract unilateral, ntruct creeaz obligaii numai pentru una dintre pri. Promisiunea de vnzare este, de fapt, un antecontract, care d natere la un drept de crean, una din pri fiind obligat fa de cealalt parte sa vnd n viitor un anumit bun,
1

Corneliu Turianu, Instituii de drept civil. Curs selectiv pentru examenul de licen, editura Universitar, Bucureti, 2005-2006, pag. 183

30

beneficiarul promisiunii putnd opta n sensul de a-l cumpra ori nu. Dac beneficiarul va opta n sensul cumprrii bunului, dar promitentul, prin nclcarea obligaiei asumate, va refuza vnzarea eventual a i vndut bunul unei alte persoane -, contractul proiectat nu se va mai ncheia, beneficiarul avnd drept la daune-interese, potrivit regulilor aplicabile obligaiilor de a face1. Este posibil ca, n schimbul dreptului de opiune ce i se ofer, beneficiarul opiunii s se oblige la plata unei sume de bani (preul dreptului de opiune), caz n care promisiunea unilateral de a vinde va fi un contract sinalagmatic. Tot astfel, dac beneficiarul se oblig la plata unei sume de bani n cazul n care va opta n sens negativ. Dovada promisiunii de vnzare se face conform regulilor generale2 aplicabile creanelor, chiar dac vnzarea proiectat ar fi un contract solemn(de exemplu, are ca obiect un teren). n principiu, vnzarea-cumprarea se perfecteaz solo consensu, fr ndeplinirea vreunei formaliti3. Aceast regul comport ns unele excepii prevzute de lege: n cazul terenurilor, n tcerea legii, ele nu sunt aplicabile i promisiunii de vnzare. Ca atare, promisiunea, fiind un contract nenumit, va urma, ct privete mecanismul formrii acordului de voin, regulile generale aplicabile contractelor, nct forma scris este cerut numai ad probationem. Desigur, forma scris rmne capital pentru dovada existenei promisiunii dac valoarea depete 250lei4 i dac nu exist un nceput de dovad scris5 ori o imposibilitate de a preconstitui sau pstra proba scris6. n aceste din urm ipoteze, legea permite dovada cu martori, ceea ce, n temeiul art. 1203 C.civ. d dreptul instanei s recurg la proba cu prezumii, adic la raionamente deduse din fapte conexe. n raport de dispoziiile art. 45 i 46 din Legea nr.18/1991 (devenite art. 66-67, dup republicarea legii la 5 ianuarie 1998), forma autentic a actelor de nstrinare a terenurilor este necesar ad validitatem, dar vnzarea consemnat n nscrisul sub semntur privat, dei nul absolut ca act de nstrinare, totui, n temeiul conversiunii actelor juridice i al executrii clauzelor anticipatorii de ctre pri (plata preului i predarea n fapt a terenului), se interpreteaz ca promisiune de vnzare-cumprare, ceea ce d dreptul s fie executat silit, n condiiile art. 1073 i 1077 C.civ7.

1 2

C.civ., art. 1075 C.civ., art. 1191 i art. 1192 3 C.civ., art. 1295 4 C.civ., art. 1191 5 C.civ., art. 1197 6 C.civ., art. 1198 7 Corneliu Turianu, op.cit, pag.184

31

Obligaia promitentului nscut din promisiunea de vnzare se stinge la expirarea termenului prevzut sau, dac nu s-a prevzut un termen, la expirarea termenului general de prescripie, care ncepe s curg de la data ncheierii promisiunii de vnzare1.

2.6.2. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare

Promisiunea de vnzare poate fi nu numai unilateral, dar i bilateral de a vinde i cumpra n care caz ambele pri se oblig s ncheie n viitor, la preul stabilit, contractul de vnzare-cumprare. Pe lnga clauzele eseniale i indispensabile referitoare la obiectul viitoarei vnzri, promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare poate cuprinde i unele clauze accesorii cum sunt: clauza de dezicere i clauza rezolutorie (pact comisoriu). Clauza de dezicere este prevederea contractual n temeiul creia se confer uneia din prile contractante sau ambelor dreptul de a denuna (desfiina) unilateral contractul pe care l-au ncheiat, n schimbul unei sume de bani, numit dezicere, achitat cocontractantului su, ntr-un anumit termen. Clauza rezolutorie (pact comisoriu) are menirea de a permite unei pri contractante s rezoluioneze (desfiineze), n mod unilateral, contractul n care cealalt parte nu-i ndeplinete n mod culpabil o obligaie contractual dintre cele stipulate n mod expres de pri n cuprinsul clauzei. Promisiunea bilateral, la fel ca i cea unilateral, este un antecontract, cu singura deosebire c n acest caz oricare dintre pri poate cere ncheierea contractului. Dac, de exemplu, prile s-au obligat s vnd, respectiv s cumpere un teren, contractul de vnzarecumprare nu este ncheiat ct timp nu se ntocmete n form prevzut de lege (autentic) i cu respectarea dreptului de preemiune dac este cazul. ntruct vnztorul nu a vndut, iar cumprtorul nu a cumprat, ci ambii s-au obligat numai sa ncheie contractul,dei s-au neles asupra lucrului i asupra preului,vnzarea-cumprarea nu poate fi considerat ncheiat. n schimb, obligaia de a ncheia contractul n viitor ramne valabil. Forma autentic se cere la nstrinarea i dobndirea terenurilor proprietate privat prin ate juridice ntre vii, dar ele pot fi nstrinate i dobndite valabil i prin acte mortis causa. Aceast form autentic se refer la terenurile de orice fel, agricole sau neagricole, situate n intravilan sau extravilan, excepie fcnd terenurile cu destinaie forestier, regimul circulaiei lor fiind stabilit printr-o lege special 2, i terenurile proprietate public, al cror regim juridic este reglementat prin Legea nr. 213/1998.
1 2

Decretul nr. 167/1958, art. 3 i art. 7 alin. 2 Legea nr. 54/1998, art. 17

32

Promisiunea bilateral, ca antecontract, d natere la obligaii reciproce de a face, adic de a ncheia n viitor, contractul promis de vnzare-cumprare. n cazul promisiunilor bilaterale de vnzare-cumprare, ale cror clauze anticipatorii au fost executate de prim s-a admis, necontestat, posibilitatea ca instana s pronune, n baza art. 1073 i art. 1977 C.civ., o hotrre care s in loc de act autentic de vnzare-cumprare. Dou condiii sunt eseniale acestei posibiliti: antecontractul s aib ndeplinite cerinele generale de valabilitate a actelor juridice, prevzute de art. 948 C.civ., i bunul a crui vnzare a fost promis s se afle n patrimoniul vnztorului promitent i s nu existe alte impedimente legale. Apare important pentru transformarea antecontractului n contract perfect ca prile s fi executat clauzele anticipatorii ale conveniei lor: predarea bunului promis i plata preului. Dac promitentul-vnztor nu-i respect obligaia i vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul-cumprtor nu poate cere predarea lucrului ntruct nu a devenit proprietar, iar vnzarea ncheiat cu o alt persoan (cu excepia fraudei) este valabil. Prin urmare, beneficiarul-cumprtor nu poate cere dect daune-interese1. n practic s-a decis c, dei nul ca vnzare-cumprare, pentru lipsa formei autentice, convenia ncheiat valoareaz totui, n virtutea principiului conversiunii actelor juridice, antecontract de vnzare-cumprare, generator de obligaii de a face. Cum, n spe, executarea silit a acestei obligaii nu mai este posibil, datorit nstrainrii ulterioare n form autentic a bunului de ctrepromitentul-vnztor, instanele au stabilit corect c ea se transform n dezdunri, conform art. 1075 C.civ.2 Dac ns lucrul se mai gsete n patrimoniul vnztorului i nu exist alte impedimente legale pe lng posibilitatea acordrii daunelor-interese sau obligrii promitentului, sub sanciunea acordrii daunelor cominatorii, la ncheierea contractului nu este exclus posibilitatea ca instana, n lumina principiului executrii n natur a obligaiilor i reparrii n natur a pagubelor, s pronune, n baza art. 1073 i art. 1077 C.civ., o hotrre care s in loc de contract de vnzare-cumprare3 i care va avea caracter constitutiv de drepturi, opernd trasnferul proprietii de la data cnd rmne definitiv. Prin Legea nr.247/2005 s-a prevzut n mod expres c n situaia n care dup ncheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fr construcii, una dintre pri refuz ulterior s ncheie contractul, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate sesiza instana competent care poate pronuna o hotrre care s in loc de contract.
1

C.Toader, M.Nicolae, R.Popescu, B.Dumitrache Instituii de drept civil. Curs selectiv pentru licen 20062007, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2006, pag.295 2 Curtea de Apel Bucureti, secia a IV-a civil, decizia nr.2289/2001, n Practic judiciar civil 2001-2002, pag.83 3 CSJ, s.civ., dec.nr.2614/1991, n Dreptul nr.8, 1992, pag.80

33

Ct privete proba antecontractului, n practica judiciar mai recent s-a pus problema dac n ipoteza executrii clauzelor anticipatorii (predarea bunului promis i plata preului) rmn ori nu aplicabile dispoziiile art. 1191 alin.1 C.civ., respectiv dac n absena nscrisului doveditor poate fi primit porba testimonial. S-a rspuns n sensul c art.1191 alin.1 C.civ. rmne aplicabil, dar c este suficient un rspuns fragmentar sau evaziv al promitentului-vnztor la interogatoirul luat de instan asupra existenei antecontractului , pentru ca instana s considere c exist nceput de dovad n sensul art. 225 C.pr.civ., care face admisibil dovada cu martori i prezumii1. Autorul2 care comenteaz decizia adaug, ntemeiat, c executarea clauzelor anticipatorii are, n baza art. 1203 C.civ., suficient greutate i putere de a nate probabilitatea existenei antecontractului i constituie o prob concludent i convingtoare n admiterea aciunii de transformare a antecontractului n contract perfect i conchide n sensul c este o situaie care atenueaz rigoarea regulii nscrise n art.1191 C.civ..

2.6.3. Pactul de preferin

Pactul de preferin este o variant a promisiunii de vnzare prin care proprietarul unui bun se oblig ca, n cazul cnd l va vinde, s acorde preferin unei anumite persoane, la pre egal. n acest caz proprietarul bunului nu se oblig s-l vnd, ci numai s acorde preferin n cazul n care se va hotr n acest sens. O asemenea promisiune, dei afectat de o condiie potestativ, este totui valabil, deoarece condiia este numa simpl potestativ, realizarea ei depinznd i de mprejurri externe voinei promitentului, care l-ar putea determina s-i vnd bunul3. De exemplu, proprietarul-locator se oblig fa de locatar s-i acorde preferin n cazul n care s-ar hotr s vnd locuina. O asemenea obligaie trebuie s fie prevzut n contractul ncheiat ntre pri. Dup cum s-a precizat n practica judectoreasc, nicio dispoziie legal nu creeaz, n favoarea chiriaului care ocup un imobil proprietate privat, un drept prioritar de a cumpra acest imobil i nicio analogie nu se poate face ntre aceast situie i aceea expres reglementat de Decretul-lege nr. 61/ 1990, care creeaz n favoarea chiriailor fondului locativ de stat un drept exclusiv de a cumpra locuinele pe care le ocup.
1

Curtea de Apel Suceava, secia civil, decizia nr. 1137/1997 (nepublicat), citat de P.Perju Sintez teoretic a jurisprudenei instanelor din circumscripia Curii de Apel Suceava n domeniile dreptului civil i dreptului procesual civil (semestrul II/1997), n Dreptul nr.7/1998, pag. 67 2 P.Perju, op.cit., pag.67 3 C. Hamagiu, I. Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil romn, vol.II, Bucureti, 1929, pag. 895-896

34

ntruct pactul de preferin, la fel ca i promisiunea de vnzare nu transmite dreptul de proprietate, el nu confer prii lezate dreptul de a intenta aciunea n revendicare sau n anularea vnzrii fcute cu nesocotirea acestei promisiuni, afar de cazul n care se dovedete c vnzarea s-a fcut n frauda beneficiarului cu complicitatea la fraud din partea terului achizitor. n lipsa fraudei, beneficiarul pactului va avea aciune mpotriva promitentului numai pentru daune-interese, conform regulilor generale privitoare la rspunderea pentru prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligaiei de a face. Dac nu s-a prevzut altfel n convenia dintre pri, dreptul beneficiarului rezultnd din promisiunea de vnzare (unilateral sau bilateral) inclusiv pactul de preferin, se poate transmite prin acte ntre vii (cu respectarea formalitilor prevzute de lege pentru cesiunea de crean) sau prin motenire. ntruct legislaia noastr nu cunoate cesiunea de datorie, obligaia promitentului se transmite numai prin motenire.

2.6.4. Dreptul de preempiune

Dreptul de preempiune este un drept subiectiv civil recunoscut de lege anumitor persoane fizice sau juridice care const n posibilitatea conferit acestora de a cumpra cu prioritate un anumit bun. Spre deosebire de pactul de preferin, care are natur contractual ntruct dreptul prioritar la cumprare al beneficiarului pactului se nate pe baza consimmntului dintre pri, dreptul de preempiune are natur legal, fiind instituit printr-o norm imperativ. Voina proprietarului-vnztor nu are niciun rol n naterea i exercitarea dreptului de ctre titularul lui. n msura n care s-a hotrt s vnd terenul, el trebuie s respecte dreptul de preempiune sub sanciunea prevzut de lege1. Instituirea dreptului de preempiune reprezint o derogare de la principiul liberei circulaii a bunurilor, i, mai ales, de la principiul potrivit cruia proprietarul dispune liber, exclusiv i absolut de bunul su2. Fiind conceput de legiuitor ca o derogare de la aceste principii, se impune concluzia ca textele care reglementeaz dreptul de preempiune urmeaz s fie interpretate restrictiv. Dreptul de preempiune, fiind un drept absolut, este opozabil erga omnes. Deci, dac proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui, se poate cere anularea contractului indiferent de buna sau reaua-credin a terului cumprator.

1 2

C.Toader, M.Nicolae, R.Popescu, B.Dumitrache, op.cit., pag. 297 C.civ., art. 480

35

n cele ce urmeaz voi detalia dreptul de preempiune reglementat de O.U.G. nr.40/8.04.1999 privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaiile cu destinaia de locuine1, de Legea nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, precum i cel reglementat de alte acte normative. n privina dreptului de preempiune reglementat de Legea nr.54/1998, prin abrogarea acestui act normativ prin Legea nr.247/2005, nu a mai fost meninut dreptul de preempiune al coproprietarilor, vecinilor i arendailor. A. Dreptul de preempiune al chiriaului la dobndirea locuinei2 n ipoteza n care proprietarul unei locuine nchiriate intenioneaz s o vnd, chiriaul are un drept de preempiune la cumprarea locuinei. Dreptul de preempiune este consacrat de lege numai pentru situaia n care locuina nchiriat se nstrineaz prin vnzare, nu i pentru cazul n care ar forma obiectul altor nstrinri, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Dac proprietarul locuinei nchiriate intenioneaz s nu rennoiasc contractul de nchiriere deoarece locuina urmeaz s fie vndut, el are obligaia s ii notifice chiriaului refuzul de a rennoi contractul de nchiriere. Aceast notificare prealabil trebuie s ndeplineasc, sub sanciunea nulitii absolute, patru condiii cumulative: s fie fcut prin intermendiul executorului judectoresc, s indice motivul refuzului de a rennoi contractul de nchiriere, s fie fcut cu cel puin un an nainte de expirarea contractului de nchiriere, i s cuprind preul la care locuina nchiriat urmeaz s se vnd. Notificarea realizat cu respectarea exigenelor de mai sus are semnificaia juridic a unei oferte de vnzare, care este irevocabil pn la expirarea perioadei de nchiriere. n raport cu aceast ofert de vnzare, chiriaul poate avea una din urmtoarele poziii. A. S accepte oferta de vnzare astfel cum aceasta a fost fcut de proprietar, situaie n care contractul de vnzare-cumprare ntre proprietar i chiria se perfecteaz. B. S accepte oferta de vnzare a proprietarului, notificndu-i ns acestuia faptul c intenioneaz s obin un mprumut pentru plata preului. n acest caz, contractul de nchiriere se prelungete, n puterea legii i chiar mpotriva voinei proprietarului, cu nc un an, perioad care curge de la expirarea termenului contractual. Termenul de un an este un termen de decdere, la expirarea cruia dac vnzarea nu s-a perfectat chiriaul pierde dreptul subiectiv de preempiune. n acest interval de timp, prile sunt inute s-i ndeplineasc toate obligaiile ce deriv din contractul de nchiriere (plata chiriei, efectuarea reparatiilor, etc).
1 2

Aprobat i modificat prin Legea nr.241/16.05.001, publicat n M.Of. nr. 265/23.05.2001 OUG nr. 40/1999 - art.18-21

36

Dac dup expirarea termenului de un an contractul de vnzare-cumprare nu s-a perfectat, dreptul de preempiune al chiriaului se stinge, acesta putnd fi obligat si la despgubiri de ctre proprietar dac se va face dovada c dreptul de preempiune a fost exercitat cu rea-credin (ex. chiriaul a solicitat prelungirea contractului cu nc un an, dar nu a fcut vreun demers pentru obtinerea mprumutului, ori refuz ncheierea contractului de vnzare-cumprare, dei a obinut mprumutul solicitat). C. Nu se declar de acord cu oferta de vnzaer fcut de ctre proprietar n acest din urm caz, la expirarea termenului contractual, chiriaul va trebui s prseasc locuina. Dac, totui, chiriaul este interesat de achiziionarea locuinei, el va trebui s comunice proprietarului, la mutarea din locuin, n scris, cu confirmare de primire (prin intermediul executorului judectoresc sau prin scrisoare recomandat cu confirmare de primire) adresa la care i se va notifica contractul de vnzare-cumprare, sub sanciunea decderii din dreptul de a se subroga n drepturile cumprtorului. Dac proprietarul vinde locuina unui ter la preul cuprins n oferta de vnzare ori la un pre mai mare, chiriaul nu se poate prevala de nclcare vreunui drept. n schimb, dac locuina a fost vndut unui ter n condiii sau la un pre mai avantajos pentru cumprtor dect cel prevzut n oferta adresat chiriaului, nseamn c a fost nclcat dreptul de preempiune al chiriaului i, la cererea acestuia din urm, intervine o sanciune specific: chiriaul se subrog n drepturile cumprtorului, pltind acestuia preul vnzrii n termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vnzare-cumprare. Termenul de 60 de zile este un termen de decdere, cu toate consecinele ce decurg din aceast calificare. Subrogarea n drepturile cumprtorului este o manifestare unilateral de voin care, dac sunt ndeplinite condiiile legale, produce efecte independent de voina cumprtorului. Dreptul chiriaului de a se subroga n drepturile cumprtorului se exercit potrivit dispoziiilor C.pr.civ., privind ofertele de plat i consemnaiuni. Procesul-verbal ncheiat de executorul judectoresc pentru a constata primirea plii de ctre terul cumprtor ori hotrrea judectoreasc irevocabil prin care oferta de plat i consemnarea au fost declarate valabile ine loc de titlu de proprietate pentru fostul chiria. Oferta de plat urmat de consemnaiune, fcut de chiria pentru a se subroga n drepturile cumprtorului, este irevocabil1. n cazul exercitrii de ctre chiria a dreptului de a se subroga n drepturile cumprtorului, devin incidente dispoziiile corespunztoare din materia garaniei contra eviciunii. Dac sunt ndeplinite condiiile obligaiei de garanie pentru eviciune, vnztorul va rspunde fa de cumprtor n condiiile art.1337 C.civ.
1

C.Toader, M.Nicolae, R.Popescu, B.Dumitrache, op.cit., pag.298

37

Subrogndu-se n drepturile cumprtorului, chiriaul devine succesor cu titlu particular al vnztorului, cu toate consecinele juridice ce decurg din acest statut. Dispoziiile privind dreptul de preempiune al chiriaului i dreptul de a se subroga n drepturile cumprtorului sunt aplicabile i n cazul n care proprietarul vinde locuina nainte de expirarea perioadei de nchiriere. B. Dreptul de preempiune reglementat de Legea nr.10/20011 Potrivit art.17, au drept de preempiune n cazul ncheierii unui contract de vnzare-cumprare, locatarii urmtoarelor imobile: cele ocupate de uniti i instituii de nvmnt din sistemul de stat (gradinie, coli, licee, colegii, coli profesionale, coli postliceale, instituii de nvmnt superior), cele ocupate de uniti sanitare i de asisten medico-social din sistemul public (cree, cmine-spital pentru btrni, spitale, centre de plasament, case de copii), cele ocupate de instituii publice (administraii financiare, trezorerii, ministere i alte autoriti ale administraiei publice centrale, parchete, judectorii, tribunale, curi de apel, poliie, poliie de frontier, jandarmerii, servicii publice comunitare pentru situaii de urgen, sedii vamale, arhive naionale, direcii judeene, case de asigurri de sntate, primrii, prefecturi, consilii locale i judeene, inspectorate colare), cele ocupate de instituii culturale (teatre, opere, biblioteci, muzee), cele ocupate de sedii ale partidelor politice lagal nregistrate. Dreptul de preempiune se poate exercita, sub sanciunea decderii, n termen de 90 de zile de la data primirii, prin executorul judectoresc, a notificrii privind intenia de vnzare. n cazul n care contractele de vnzare cumprare se ncheie cu nclcarea dreptului de preempiune, sanciunea aplicabil este nulitatea absolut a acelor contracte. Dispozitiile art.17 sunt aplicabile i n ipoteza prevzut de art.19. Astfel, n situaia imobilelor-construcii crora le-au fost adaugate, pe orizontal i/sau pe vertical, n raport cu forma iniial, noi corpuri a cror arie desfurat nsumeaz mai putin de 100% din aria desfurat iniial, fostului proprietar i se restituie imobilul n natur. n acest caz, deintorul suprafeei adugate imobilului preluat are drept de preempiune la cumprarea suprafeei restituite fostului proprietar sau, dup caz, motenitorului acestuia. Tot astfel, n situaia imobilelor-construcii crora le-au fost adugate, pe orizontal i/sau pe vertical, n raport cu forma iniial, corpuri suplimentare de sinestttoare, fotilor proprietari sau, dup caz, mosenitorilor acestuia, li se restituie, n natur, suprafaa deinut n proprietate la data trecerii n proprietatea statului.
1

Legea nr.10/2001 publicat n M.Of. nr.798/02.09.2005, modificat prin OUG nr.209/2005

38

Noul proprietar al suprafeei restituite n proprietate are drept de preempiune la cumprarea suprafeei adugate imobilului dup trecerea acestuia n proprietatea statului. n ambele situaii, nclcarea dreptului de preempiune se sancioneaz cu nulitatea absolut a contractului de vnzare-cumprare. Potrivit art.42 alin.2 imobilele cu alt destinaie dect cea de locuin care nu se restituie persoanelor ndreptite, se pot nstrina potrivit legislaiei n vigoare, iar deintorii cu titlu valabil la data intrrii n vigoare a Legii nr.10/2001 au drept de preempiune. De asemenea, potrivit art.42 alin.3, au drept de preempiune i chiriaii imobilelor cu destinaia de locuine care nu se restituie persoanelor ndreptite. n ipoteza n care dreptul de preempiune este nclcat, sanciunea care se impune este nulitatea relativ a contractului de vnzare-cumprare1. C. Dreptul prioritar la dobndirea imobilului expropriat Potrivit art. 37 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate de utilitate public. n cazul n care lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul dorete nstrinarea imobilului, expropriatul, fost proprietar, are un drept prioritar la dobndire, la un pre ce nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat 2. n acest scop, expropriatorul se va adresa n scris fostului proprietar, iar dac acesta nu opteaz pentru cumprare sau dac nu rspunde expropriatorului n termen de 60 de zile de la primirea notificrii, acesta din urm poate dispune de imobil. Fostul proprietar al imobilului expropriat se bucur de dreptul prioritar la dobndire n toate cazurile n care expropriatorul intenioneaz s nstrineze imobilul, deci nu numai n caz de vnzare. Chiar dac nstrinarea s-ar face cu titlu oneros, prin vnzare fostul proprietar se bucur de dreptul prioritar nu la un pre egal oferit de ali cumprtori, ci la un pre ce nu poate depi despagubirea actualizat. Procedura exercitarii dreptului prioritar este simpl, constnd n notificarea inteniei de nstrinare expropriatului i manifestarea voinei acestuia de a redobndi proprietatea imobilului expropriat n termen de 60 de zile de la primirea notificrii3. D. Dreptul de preempiune reglementat de Codul silvic Potrivit art. 52 din Legea nr.26/1996 Statul, prin autoritatea public central care rspunde de silvicultur, are drept de preempiune la toate vnzrile de bun-voie sau silite, la
1 2

C.Toader, M.Nicolae, R.Popescu, B.Dumitrache, op.cit., pag.301 Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, art.37 3 Camelia Toader, Romeo Popescu, Marian Nicolae, Bogdan Dumitrache, Drept civil roman. Curs selective pentru licen, editura Press Mihaela S.R.L., Bucureti, 1997, pag. 305

39

pre i n condiii egale pentru enclavele din fondul forestier proprietatea public i terenurile limitrofe acestuia, precum i pentru terenurile acoperite de vegetaie forestier. Proprietarul vnztor este obligat s ntiineze, n scris, unitatea silvic teritorial n raz creia se afl terenul respectiv, n legtur cu intenia de nstrinare. Unitatea silvic sesizat i va manifesta opiunea n termen de 30 de zile, dup care dreptul de preempiune nceteaz. Vnzarea fcut cu nclcarea dispoziiilor de mai sus este nul de drept.1 Dreptul de preempiune se exercit numai n legtur cu contractele de vnzarecumprare care au ca obiect enclavele din fondul forestier proprietate public, terenurile limitrofe fondului forestier proprietate public si terenurile cu vegetaie forestier. Titular al dreptului de preempiune este statul. Prin derogare de la dreptul comun, acesta nu i va exercita dreptul prin intermediul Ministerului Finanelor, ci prin autoritatea public central care rspunde de silvicultur. Potrivit art.10 i 11 alin.2 din Codul silvic, aceasta i ndepinete atribuiile prin Regia Naional a Pdurilor. Unitile silvice teritoriale sesizate cu intenia de vnzare a proprietarului vnztor sunt direciile silvice judeene ale Regiei Naionale a Pdurilor. Corobornd dispoziia legal potrivit creia dreptul de preempiune se exercit numai la pre egal cu aceea care statueaz c acest drept nceteaz prin expirarea termenului de 30 de zile, termen de decdere, de la exprimarea inteniei de vnzare a proprietarului, consider c aceast intenie trebuie s fie o veritabil ofert de vnzare, cuprinznd toate elementele eseniale ale contractului. Acceptarea acestei oferte de ctre organul competent s reprezinte statul conduce la realizarea acordului de voin, care are natura juridic a unui antecontract de vnzare-cumprare. Pentru perfectarea contractului de vnzare-cumprare, consimmntul prilor trebuie s mbrace forma autentic. Sanciunea nerespectrii dreptului de preempiune este nulitatea absolut a contractului, ntruct sunt nclcate norme juridice ce ocrotesc un interes general. Admiterea aciunii n constatarea nulitii absolute are ca efect ntoarcerea bunului n patrimoniul vnztorului. E. Dreptul de preempiune reglementat de Legea nr.346/2004 privind stimularea nfiinrii i dezvoltrii ntreprinderilor mici i mijlocii2 Potrivit art.12 lit.d), ntreprinderile mici si mijlocii au drept de preferin la cumprarea activelor disponibile ale regiilor autonome, societilor/companiilor naionale, precum si ale societilor comerciale cu capital majoritar de stat, sflate n vecintarea imediat a activelor pe care le dein n proprietate. Dreptul de preferin se poate exercita prin
1 2

E,Chelaru Dreptul de preempiune reglementat de Codul silvic, n Dreptul nr.6/1997, pag. 15-28 Legea nr.346/2004 publicat n M.Of. nr.681/29.07.2004

40

depunerea unei solicitri n acest sens, n termen de 30 de zile calendaristice de la data nscrierii activului pe listele cuprinznd activele disponibile prevzute la art.13 alin.4. Este interzis, sub sanciunea nulitii absolute, transferul, n orice mod, al dreptului de proprietate asupra activului disponibil, fr acordarea dreptului de preferin. Tot astfel, potrivit art.12 lit.e) ntreprinderile mici si mijlocii au prioritate la cumprarea activelor disponibile ale regiilor autonome, societilor/companiilor naionale, precum i ale societilor comerciale cu capital majoritar de stat. n termen de 30 de zile de la primirea unei solicitri n acest sens, regiile autonome, societile/companiile naionale, precum i societile comerciale cu capital majoritar de stat, vor organiza o prim licitaie deschis cu strigare doar pentru ntreprinderile mici i mijlocii. Oferta de vnzare va specifica faptul c este adresat doar ntreprinderilor mici i mijlocii. n situaia neadjudecrii licitaiei, se poate organiza o alt licitaie, cu acces liber, conform reglementrilor n vigoare. G. Dreptul de preempiune reglementat de Legea nr.182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naional mobil Potrivit art.35 din Legea nr.182/2000:vnzarea public a bunurilor culturale mobile clasate, aflate n proprietate privat sau intermedierea vnzrii se efectueaz numai prin ageni economici autorizai, cu respectarea prevederilor prezentei legi. Agenii economici autorizai s comercializeze bunuri culturale mobile sunt obligai ca, n termen de 3 zile de la data nregistrrii n registrul propriu a bunurilor clasate n tezaur, s comunice n scris direciei pentru cultur, culte i patrimoniul cultural naional judeene, respectiv a municipiului Bucuresti, n a crei raz teritorial i au sediul, punerea acestora n vnzare, precum i, dup caz, s transmit un exemplar al catalogului editat n scopul organizrii unei licitaii publice, indiferent dac bunurile scoase la licitatie sunt sau nu sunt clasate n patrimoniul cultural naional mobil. Potrivit art. 36 din acelai act normativ: ,,Bunurile culturale mobile, proprietate a persoanelor fizice, sau juridice de drept privat, clasate n tezaur, pot face obiectul unei vnzri publice numai n condiiile exercitrii dreptului de preemiune de ctre statul romn, prin Ministerul Culturii, i cu respectarea dispoziiilor art. 35 alin. 7. Direciile judeene pentru cultur i patrimoniul cultural naional sunt obligate s transmit Ministerului Culturii, n termen de 3 zile de la primirea comunicrii scrise a agentului economic autorizat, nregistrarea privind punerea n vnzare a unui bun cultural mobil clasat n tezaur.

41

Termenul de exercitare a dreptului de preemiune al statului este de maximum 30 de zile, calculat de la data nregistrrii comunicrii prevzute la alin. 2, iar valoarea de achiziionare este cea mai negociat cu vnztorul sau cu agentul economic autorizat ori cea rezultat din licitaia public Nerespectarea dispoziiilor alin. 1 atrage nulitatea absolut a vnzrii Considerm c prevederile citate necesit cteva precizri: - Dreptul de preempiune se poate exercita numai asupra bunurilor culturale mobile clasate n tezaur. - Dreptul de preempiune se poate exercita numai n cazul vnzrilor publice, iar nu i n ipoteza vnzrilor ncheiate n urma negocierii directe. - Titular al dreptului de preempiune este statul. Prin derogare de la dreptul comun, acesta nu i va exercita dreptul prin intermediul Ministerului Finanelor, ci prin Ministerul Culturii, prin intermediul direciei judeene pentru cultur i patrimoniu cultural. - Dac proprietarul i-a manifestat intenia de a vinde bunul prin vnzare public i s-a adresat unui agent economic autorizat, titularul poate exercita dreptul de preempiune n una din urmtoarele forme: prin negociere direct cu agentul economic autorizat care organizeaz vnzarea sau prin negociere direct cu vnztorul ori prin participarea la licitaia public. - Exercitarea dreptului de preempiune n termenul de decdere de 30 de zile stabilit de lege presupune exercitarea de ctre titularul dreptului a inteniei de achiziionare a bunului, iar nu neaprat desfurarea licitaiei publice n acest interval. De aceea, considerm c dac intenia Ministerului Culturii de a achiziiona bunul s-a manifestat n termen, acesta va putea beneficia de dreptul de preempiune n cadrul licitaiei publice, chiar dac aceasta se desfoar dup expirarea celor 30 de zile. - Astfel cum prevede expres art. 36 alin. final, sanciunea nerespectrii dreptului de preempiune este nulitatea absolut a contractului, ntrucat sunt nclcate norme juridice ce ocrotesc un interes general. Admiterea aciunii n constatarea nulitii absolute are ca efect ntoarcerea bunului n patrimoniul vnztorului. Avnd n vedere lipsa de claritate a textelor legale, considerm c este necesar s formulm un exemplar. Astfel, dac o persoan se decide s vnd pe calea unei vnzri publice un bun cultural mobil clasat n tezaur aflat n proprietatea sa, el este obligat s organizeze vnzarea prin intermediul unui agent economic autorizat. n termen de trei zile de la data nregistrrii bunului ntr-un registru special propriu, acest agent va informa direcia pentru cultur, culte i patrimoniul cultural naional despre punerea n vnzare a imobilului. n termen de trei zile de la primirea acestei informri, direcia judeean o va transmite Ministerului Culturii. Acesta poate decide s negocieze direct preul vnzrii cu agentul 42

autorizat. Acesta poate refuza oferta ministerului i n acest caz, Ministerul Culturii se poate adresa direct proprietarului. Dac n urma negocierii dintre Ministerul Culturii i proprietar nu s eva ajunge la niciun rezultat, ministerul va putea participa la licitaia public i va avea prioritate la cumprare n cazul n care ofer un pre egal cu cel mai mare pre oferit de ceilali participani la licitaie. Dreptul de preempiune mai este instituit i prin alte acte normative, de ex. Legea nr.442/2001 privind protejarea monumentelor istorice, Legea nr.16/1996 a arhivelor naionale, Legea nr.379/2003 privind regimul mormintelor si operelor comemorative de rzboi1.

3. Obiectul contractului 3.1. Consideraii generale

Prin obiect al actului juridic civil se nelege conduita prilor stabilit prin acel act, respectiv aciunile ori inaciunile la care prile sunt ndreptile sau de care sunt inute. Cu referire doar la convenii, art. 962 C.civ. prevede: Obiectul conveniilor este acela la care prile sau numai una dintre pri se oblig. Cnd prestaia se refer la anumite bunuri, acestea apar ca obiecte derivate ale contractului. Referitor la contractul de vnzarecumprare, convenie sinalagmatic, obiectul este dublu. Pe de o parte, prestaia vnztorului
1

C.Toader Drept civil. Contracte speciale, ediia a II-a, Editura All Beck, Bucureti, 2005, pag. 39

43

n privina bunului este obiectul juridic, iar bunul n sine este obiectul derivat. Pe de alt parte, prestaia cumprtorului n ceea ce privete preul este obiectul juridic, iar cuantumul preului este obiectul juridic derivat. n lipsa acestor elemente sau dac ele nu ndeplinesc condiiile prevzute de lege, contractul de vnzare-cumprare nu poate fi considerat valabil ncheiat. Obiectul i coninutul contractului, dei se afl ntr-o strns legtur, nu trebuie confundate aciunile ori inaciunile la care sunt ndreptite sau de care sunt inute prile (obiectul) cu drepturile subiective civile i obligaiile la care d natere contractul (coninutul sau efectele).

3.2. Lucrul vndut

Lucrul vndut trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: s fie n comer, s existe n momentul ncheierii contractului sau s poat exista n viitor, s fie determinat sau determinabil, licit i posibil, i s fie proprietatea vnztorului. A. Lucrul s existe O condiie pentru validitatea contractului este ca lucrul s existe n momentul ncheierii contractului sau s poat exista n viitor. Aceasta este condiia primordial pentru valabilitatea obiectului contractului de vnzare-cumprare, n sensul c dac obiectul lipsete, nu se mai pune problema ndeplinirii celorlalte condiii. Conform art.1131 C.civ.: Dac n momentul vnzrii lucrul vndut era pierit n tot, vnzarea e nul. ntruct n acest caz vnzarea este lipsit de obiect, apare just nulitatea absolut. Dac ns n momentul vnzrii lucrul era pierit numai n parte, cumprtorul poate alege ntre a cere rezoluiunea contractului sau executarea parial cu reducerea corespunztoare a preului1. Dreptul de opiune al cumprtorului trebuie s nu fie exercitat abuziv i n acest sens aprecierea s se fac potrivit scopului ncheierii contractului. n principiu, cumprtorul poate renuna la contract cnd executarea parial nu poate duce la realizarea scopului pentru care a neles s cumpere. Dup cum rezult din cele artate, riscul pieirii totale sau pariale, deoarece se situeaz nainte de momentul ncheierii contractului i deci a momentului transferrii dreptului de proprietate, este suportat de vnztor (res perit domino). Face excepie ipoteza n

Veronica Stoica, Nicolae Puca, Petric Truc Drept civil. Instituii de drept civil. Curs selectiv pentru licen. Ediia a II-a, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2004, pag. 399

44

care operaiunea are caracter aleatoriu. n aceast situaie, cumpratorul este contient la ncheierea contractului de riscul pieirii, dar cumpr spernd s nu fi intervenit (emptio spei). Cu titlu general, art. 965 C.civ prevede c lucrurile viitoare pot forma obiect al obligaiei. Vnzarea este valabil dac are ca obiect un lucru viitor (res futura), care nu exist n momentul ncheierii contractului, dar pot exista n viitor. n materia vnzrii-cumprrii, jurisprudena i doctrina au admis vnzarea bunurilor viitoare n materia fructelor unei livezi, recolta viitoare de gru sau o bijuterie ce se va confeciona. Nu pot fi nstrinate ca bunuri viitoare succesiunile nedeschise1. ntr-un studiu recent2, autorul comenteaz o decizie din anul 2010 a naltei Curi de Casaie i Justiie prin care s-a respins o aciune n declararea absent a unui contract de vnzare-cumprare, a unui imobil, bun viitor, considernd c suntem n prezena unei condiii suspensive, iar nu a unui drept eventual. Nerealizarea bunului viitor nu conduce la nevalabilitatea contractului, ci poate atrage obligarea vnztorului att la pierderea preului pe care o va suporta ca debitor al obligaiei imposibil de realizat ct i la plata de daune-interese pentru neexecuarea obligaiei asumate, dac nu dovedete o cauz strin exoneratoare de rspundere3. Bineneles, nici cumprtorul nu va fi obligat s plteasc preul, chiar dac neexecutarea nu este imputabil vnztorului n privina suportrii riscurilor, soluia poate fi diferit n funcie de cum, prin convenie, s-au neles prile. Dac prile au convenit ca operaiunea are caracter comutativ, riscul este al cumprtorului. Dac ns operaiunea are caracter aleatoriu, cumprtorul va suporta riscul nerealizrii lucrului viitor numai n cazul n care a convenit n mod expres. B. Lucrul s fie n circuitul civil Prevederile art.963 C.civ sunt de aplicabilitate general i sun astfel : Numai lucrurile care sunt n comer pot fi obiectul unui contract. n acelai sens sunt i dispoziiile art. 1310 C.civ. : Toate lucrurile care sunt n comer pot fi vndute afar numai dac vreo lege a oprit aceasta. Rezult c, n principiu, toate bunurile aflate n circuitul civil pot forma obiectul contractului de vnzare-cumprare; excepiile trebuie s fie exprese i sunt de strict interpretare. Sintagma circuit civil se ntrebuineaz cu dou sensuri. n sens larg (lato sensu), prin circuit civil se nelege totalitatea actelor i faptelor juridice n virtutea crora se nasc
1 2

C.civ art. 702 i art. 965 alin.2 Stefan Vlad Consideraii teoretice pe marginea greitei soluionri de ctre nalta Curte de Casaie i Justiie a unei aciuni n nulitatea absolut a contractului de vnzare-cumprare a unui imobil, n Dreptul nr.1/2011 3 C.civ art. 1082

45

raporturi de drept civil, pe cnd n sens restrns (stricto sensu), expresia circuit civil se reduce la actele i faptele juridice susceptibile s conduc la nstrinarea sau dobndirea valabil a unui drept sau a unui bun. Dintre cele dou sensuri, vom avea n vedere doar cel din urm sens.n mod corespunztor, prin bunuri aflate n circuitul civil vom nelege acele bunuri susceptibile s fac obiectul unor contracte de vnzare-cumprare. n sensul propriu-zis al cuvntului sunt scoase din comer i nu pot forma obiectul acestui contract numai lucrurile care prin natura lor nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului dreptului de proprietate i al actelor juridice (res communis ca aerul, razele soarelui, apa mrii, rul curgtor, care fiind inepuizabile nu aparin nimnui i al crui uz este comun tuturor n condiiile i limitele prevzute de lege1). Stabilind principiul liberei circulaii a lucrurilor susceptibile de apropriere, de a forma obiectul dreptului de proprietate sau a altorn raporturi juridice, art. 1310 C.civ prevede i o derogare important de la acest principiu pentru materia contractului de vnzarecumprare: nu pot forma obiectul contractului lucrurile care potrivit legii nu sunt n comer. Prohibiia poate fi absolut, viznd bunurile care prin natura lor sau printr-o declaraie a legii sunt de uz sau de interes public i care, ca atare sunt inalienabile, sau relativ, referitoare la bunurile care, nefiind inalienabile, pot fi vndute-cumprate, dar numai de ctre anumite persoane sau numai n anumite condiii. Rezult c noiunea de lucruri care sunt n comer, respectiv scoase din comer, vizeaz n realitate fie numai inalienabilitatea unor bunuri, dar care pot forma obiectul unor acte juridice netranslative de proprietate (ex. locaiune, comodat, etc), fie numai regimul juridic restrictiv al circulaiei anumitor bunuri. Legea declar inalienabile, insesizabile i imprescriptibile bunurile proprietatea public a statului sau unitilor administrativ-teritoriale (inclusiv cele care, conform art. 135 alin.4 din Constituie i Legii nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul acesteia, sunt de uz sau de interes public). Bunurile proprietate public sunt inalienabile, ceea ce nseamn c elenu pot fi nstrinate i nici grevate cu sarcini reale ct timp nu sunt scoase din domeniul public i introduse n circuitul civil general. Totui, ele pot fi date n administrare, pot fi nchiriate prin licitaie public, concesionate, ori date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public2 n termen limitat n condiiile legii3. Sumele ncasate din nchirierea sau din concesionarea lor se face, dup caz, venit la bugetul de stat sau la bugetele locale. Dac bunurile proprietate public sunt scoase din paza i administrarea organelor statului i date n administrarea regiilor ori instituiilor publice, ele nu i pierd apartenena la
1 2

C.civ art. 647 Constituia Romniei - art. 136 alin.4 3 Legea nr. 213/1998 art. 11,12, 15,16

46

domeniul public, fiind transmis numai dreptul de exploatare, deoarece dreptul de proprietate public este un drept absolut i exclusiv, nesusceptibil de dezmembrare. Pentru aceleai bunuri, dac fac parte din domeniul privat al statului sau unitilor administrativ-teritoriale, prohibiia nu opereaz, ele fiind supuse dispoziiilor de drept comun cu respectarea formelor i prescripiilor anume edictate pentru ele (art. 121 i art.129 din Legea nr. 215/2001 i art. 74 din Legea nr. 69/1991). Regimul juridic al proprietii private este identic indiferent de titular (statul, unitile administrativ-teritoriale, persoanele fizice sau juridice). Prin apartenena bunurilor statului, ele nu devin toate obiecte ale proprietii publice. Aceasta deoarece proprietatea public nu se definete numai prin raportare numai la titularul ei, ci i prin afectaiunea bunurilor folosinei publice. Bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile nu numai extinctiv1, ci i achizitiv, n sensul c nu pot fi dobndite de ctre alte persoane prin uzucapiune i nici prin efectul posesiei de bun-credin asupra bunurilor mobile. Bunurile proprietate public sunt insesizabile, n sensul c nu pot fi supuse executrii silite (art. 11 alin.1 lit.b din Legea nr. 213/1998 ). Actele juridice ncheiate cu nclcarea prevederilor privind regimul juridic al bunurilor din domeniul public, respectiv inalienabilitatea, imprescriptibilitatea i insesizabilitatea, sunt lovite de nulitate absolut. n legislaia romn exist norme de inalienabilitate temporar justificate de protecia unui interes general. Astfel, conform Legii nr.18/1991 terenul atribuit conform art.19 alin.1, art.21 i art.43 nu poate fi nstrinat prin acte ntre vii timp de 10 ani socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii, sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare n articolele la care se face trimitere este vorba de terenurile cu privire la care, n terminologia legii, s-a constituit dreptul de proprietate n favoarea cooperatorilor care nu au adus pmnt n cooperativ i a altor persoane prevzute de lege. Nu este vorba de o simpl incapaciate de nstrinare stabilit intuitu personae, ci de o inalienabilitate prevzut propter rem. n cadrul termenului prevzut de lege terenul n cauz nu poate fi nstrinat prin acte ntre vii. Legea nr. 112/1995, art.9 pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia locuine trecute n proprietatea statului permite n anumite condiii chiriailor titulari de contract de nchiriere a apartamentelor n cauz s le cumpere, dar cu interdicia nstrinrii timp de 10 ani de la data cumprrii lor. Interdicia vizeaz numai nstrinarea prin acte ntre vii, cu titlu oneros sau gratuit, nu i transmisiunile prin motenire legal sau
1

C.civ art.1844

47

testamentar. Prin excepie, acetia pot nstrina apartamentele sub orice form nainte de mplinirea termenului de 10 ani numai persoanei ndreptite, fost proprietar al acelei locuine. n practica judiciar s-a decis c dispoziia art.9 din Legea nr.112/1995 fiind prohibitiv, este de strict interpretare att cu privire la persoanele crora li se aplic, ct i cu privire la operaiunile juridice la care se refer. Ca urmare, interdiciile opereaz numai pentru nstrinarea locuinei, iar nu i pentru constituirea, n favoarea unui ter, a unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate cu caracter temporar, cum este uzufructul. De asemenea, interdicia opereaz numai pentru nstrinarea intenionat de chiriaul cumprtor, prin acte ntre vii, iar nu i pentru dobndirea bunului de ctre motenitorii si i pentru actele de nstrinare a acestora dup decesul chiriaului cumprator. n privina naturii juridice a interdiciei de nstrinare a imobilelor dobndite de chiriai n condiiile Legii nr.112/1995, doctrina a statuat c suntem tot n prezena unui caz de indisponibilizare propter rem, cu singura diferen c de aceast dat este permis, n mod excepional, nstrinarea prin acte ntre vii a apartamentelor respective fotilor proprietari1. De asemenea, prin Decretul-lege nr. 61/1990 i Legea nr. 85/1992 privind vnzarea ctre populaie a locuinelor i a altor spaii construite din fondurile statului, ale unitilor economice sau bugetare de stat de interzice vnzarea temporar a locuinelor cumprate, pn la achitarea integral a preului2. Derogarea relativ de la principiul liberei circulaii a bunurilor este instituit de lege n privina bunurilor care constituie monopolul statului i care pot fi vndute, respectiv cumprate n condiiile prevzute de lege numai de persoane fizice sau juridice autorizate pe baz de licen (ex. arme, muniii, materiale explozive3, stupefiante4, substane toxice5 etc.). Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unitilor economice de stat ca regii autonome i societi comerciale prevede c statul i poate rezerva activiti economice pe care s le desfoare n mod exclusiv cu titlu de monopol de stat6. Asemenea monopoluri, precum i modul lor de administrare, se stabilesc prin legi speciale7. Bunurile care fac parte din patrimoniul naional-cultural, daca nu aparin domeniului public, pot fi vndute, dar exist acte normative speciale care reglementeaz limitri sau interdicii ale trecerii lor peste grani8. Astfel, scoaterea din ar a bunurilor
1

M.Nicolae Discuii privind interdiciile legale de nstrinare a unor bunuri imobiliare(III) n Dreptul, nr. 7, 2001, pag.55-56 2 Camelia Toader, op.cit, pag.52-53 3 Legea nr.295/2004 privind regimul armelor i muniiilor 4 Legea nr.339/2005 privind regimul juridic al plantelor, substanelor i preparatelor stupefiante i psihotrope 5 Legea nr.360/2003 privind regimul substanelor i preparatelor chimice periculoase 6 Legea nr. 15/1990 art.40 7 Legea nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat 8 O.G. nr. 68/1994 privind protejarea patrimoniului naional-cultural

48

culturale mobile, temporar sau definitiv, se face numai pe baza certificatului de export emis de direciile judeene pentru cultur i patrimoniul cultural naional. n cazul bunurilor culturale mobile clasate n tezaur acest certificat va fi avizat de Comisia Naional a Muzeelor i Colectiilor i aprobat de Ministerul Culturii i Cultelor. Inalienabilitatea convenional, dei este n principiu interzis, este permis n mod excepional dac se constat un interes serios si legitim. O clauz contractual sau testamentar prin care se interzice vnzarea bunului cumprat, donat, lsat legat contravine princpiului liberei circulaii a bunurilor i dreptului proprietarului de a dispune liber si absolut de bunul su1, drept garantat de Constituie. Astfel fiind, n practica judiciar se invalideaz o asemenea interdicie dac este lipsita de interes i mpiedic inutil libera circulaie a bunurilor, dac este consimit pur i simplu, fr a fi fost luat n garantarea unui drept. Pe cale de consecin, reiese c inalienabilitatea convenional poate fi recunoscut valabil numai dac se justific printr-un interes serios i legitim., cum ar fi garantarea executrii unei obligaii. Interesul determin i caracterul temporar al inalienabilitii, deoarece clauza de inalienabilitate nu poate avea caracter perpetuu. n aceste condiii de interes i caracter temporar, clauza de inalienabilitate poate fi recunoscut valabil, ntruct art. 1310 C.civ are caracter imperativ numai n sensul interzicerii nstrinrii bunurilor declarate de lege inalienabile, iar prerogativellor proprietarului prevzute de art. 480 C.civ i se pot aduce limitri, n msura n care limitarea nu contravine unei dispoziii imperative sau ordinii publice i bunelor moravuri2. Dac clauza de inalienabilitate este valabil, dar cu nerespectarea ei bunul este nstrinat, stipulantul clauzei poate cere rezoluiunea nstrinrii iniiale cu daune-interese pentru neexecutarea obligaiilor (art. 1021 C.civ.) sau repararea prejudiciului cauzat prin nerespectarea clauzei, potrivit regulilor generale. n caz de rezoluiune, terul dobnditor de bun-credin se va putea apra prin invocarea art.1909 C.civ. n cazul lucrurilor mobile, i prin lipsa publicitii sau prin invocarea uzucapiunii, n cazul imobilelor. C. Lucrul trebuie s fie determinat sau determinabil Sunt individual determinate (res certa) acele bunuri care, potrivit naturii lor sau voinei exprimate n contract, se individualizeaz prin nsuiri proprii, specifice. Sunt determinate generic (res genera) acele bunuri care se individualizeaz prin nsuiri specifice categoriei din care fac parte (individualizarea se face prin msurare, cntrire, numrare, etc.).
1 2

C.civ art. 480 i art. 1310 C.civ. art. 5

49

n cazul lucrurilor de gen, transferul proprietii i al riscurilor se produce din momentul individualizrii, ceea ce se face de regul, prin predarea lucrului vndut. D. Lucrul s fie licit i posibil Aceast condiie este impus de regula de drept potrivit creia nimeni nu poate fi obligat la imposibil (ad imposibilium, nulla obligatio). Lucrul nu e posibil doar n cazul n care imposibilitatea este absolut, adic pentru oricine. Dac imposibilitatea este relativ, adic numai pentru un anumit debitor, atunci obiectul contarctului este valabil, iar n caz de neexecutare culpabil din partea debitorului este angajat rspunderea civil. Imposibilitatea poate fi de ordin material ori de ordin juridic. Aceast condiie trebuie apreciat dinamic, adic n funcie de progresul tehnico-tiinific, deoarece, ceea ce azi nu este posibil, mine poate deveni posibil. De asemenea, condiia nu este ndeplinit atunci cnd obiectul este n contradicie cu legea, adic este ilicit. E. Vnztorul trebuie s fie proprietarul lucrului vndut ntruct contractul este translativ de proprietate, vnztorul trebuie s fie titularul dreptului ce se nstrineaz. Aceast regul o avem nc din dreptul roman, exprimat n dictonul : nemo dat quod non habet (nu putem da ceea ce nu avem) sau nemo plus juris ad alium transferrere potest, quam ipse habet (nu putem transmite altuia mai multe drepturi dect nsei drepturile pe care le avem). Dar jurisprudena se confrunt mereu cu situaii n care vnztorul vinde bunul altuia i atunci se pune ntrebarea: care va fi soarta juridic a unui asemenea contract?1 - Dac obiect al vnzrii sunt bunuri de gen sau bunuri viitoare, lipsa calitii de proprietar a vnztorului la data ncheierii contractului nu afecteaz validitatea vnzrii pentru c n asemenea cazuri dreptul de proprietate se transmite la un moment ulterior (al individualizrii, respectiv al realizrii bunului viitor). - Dac obiectul const ntr-un bun individual determinat, problema valabilitii contractului este controversat, att n doctrin, ct i n jurispruden. Vnzarea e considerat nul absolut pentru lips de cauz ct vreme cumpratorul nu poate dobndi proprietatea asupra lucrului i, ca atare, obligaia sa de a plti preul nu are cauz. Dac prile sau cel puin cumprtorul au fost n eroare, considernd c lucrul vndut aparine vnztorului, vnzarea este anulabil pentru eroare asupra calitii eseniale a vnztorului, care a fost socotit de cumprator veritabil proprietar al lucrului. Aceast nulitate relativ poate fi invocat pe cale de aciune (cnd preul s-a pltit) sau pe cale de excepie
1

Veronica Stoica, Nicolae Puca, Petric Truc, op.cit., pag. 402

50

(cnd preul nu s-a pltit) numai de ctre cumprtor i succesorii lui (art. 954 alin.2 C.civ.). Vnztorul nu poate cere anularea chiar dac a fost de bun-credin (s-a crezut proprietar), cci eroarea comis de un contractant asupra propriei sale persoane nu poate vicia contractul, ci eroarea trebuie s cad asupra persoanei cu care s-a contractat1. Dac cumpratorul nu a cerut sau nainte de a fi cerut anularea este evins de ctre adevratul proprietar, obligaia de garanie a vnztorului pentrueviciune subzist. Adevratul proprietar nu poate cere anularea, el fiind ter fa de contractul de vnzarecumprare, dar poate intenta aciune n revendicare dac bunul se afl n posesia cumprtorului, iar dac stpnete bunul poate opune cu succes dreptul su de proprietare actului ncheiat cu un neproprietar. n acest proces cu adevratul proprietar, cumprtorul se poate apra prin invocarea uzucapiunii sau prin excepia tras din art. 1909-1910 C.civ. Contractul ncheiat cu vnztorul neproprietar poate fi invocat de ctre cumprator ca just titlu pentru uzucapiunea de 10-20 de ani i pentru dobndirea fructelor. Aciunea n revendicare a proprietarului se va rezolva prin compararea titlurilor reclamantului i prtului. Dac att reclamantul ct i prtul au titluri, iar titlurile provin de la autori diferii, urmeaz a se da eficien titlului ce provine de la autorul al crui titlu este preferabil2. n practic, problemele juridice legate de vnzarea lucrului altuia se ridic foarte frecvent n legtur cu imobilele preluate fr titlu de ctre stat i vndute chiriailor n baza Legii nr. 112/1995. n acest caz, titlul subdobnditorului de bun-credin provine de la stat. Dreptul statului nu poate fi preferabil n raport cu dreptul adevratului proprietar pentru c, prin ipotez, trecerea bunului n posesia statului a fost abuziv. Rezult c, n urma comparrii titlurilor proprietarului deposedat abuziv i sudobnditorului de bun-credin, aciunea primului va trebui admis, dac cel din urm nu poate invoca n favoarea sa uzucapiunea, ca mod originar de dobndire a proprietii. Instanele judectoreti s-au pronunat n acest sens. Astfel, ntr-o spe recent 3, Curtea de Apel Bucureti, secia a IV-a civil a admis recursul formulat de reclamani mpotriva unei decizii favorabile prtului subdobnditor de bun-credin, reinndu-se c instana de apel n mod greit a apreciat c buna-credin a prtului valoareaz titlu de proprietate, aceast regul fiind aplicabil doar n materia bunurilor mobile, nu i a celor imobile. n cauza de fa trebuie s se procedeze la compararea titlurilor prilor, dup regulile consacrate n situaia n care acestea provin de la autori diferii, urmnd a se da ctig de
1 2

C. civ. art.954 alin. 2 C. Hamangiu, I. Rosetti Blnescu, Al. Bicoianu Tratat de drept civil romn vol.II, Editura All, Bucureti, 1998, pag.64 3 Curtea de Apel Bucureti - decizia civil nr. 2639/5.09.2000, nepublicat

51

cauz titlului de proprietate al reclamanilor, care au dobndit imobilul prin motenire legal de la adevraii proprietari, n timp ce prtul l-a dobndit de la statul romn, care nu a avut niciodat n patrimoniul su acest bun. Aceste consideraii sunt valabile i n soluionarea litigiilor referitoare la imobile ce fac obiectul Legii nr.10/20011. Dac prile au ncheiat contractul n cunotin de cauz, tiind c se vinde bunul altuia, este vorba de o operaiune speculativ ce are o cauz ilicit i, deci, este nul absolut n baza art. 948 C.civ. Dac contractul s-a ncheiat de ctre vnztor n frauda dreptului proprietarului cu complicitatea i pe riscul cumprtorului, ne aflm ntr-un caz tipic de nulitate absolut, n virtutea adagiului fraus omnia corrumpit (frauda corupe totul). n acest sens este decizia Curii de Apel Galai prin care s-a constatat nulitatea vnzrii la cererea adevratului proprietar, ntruct att vnztorul ct i cumprtorul cunoteau c terenul este proprietatea altuia2. ntr-o decizie a Curii Supreme de Justiie Secia Civil s-a reinut c vnzareacumprarea bunurilor din litigiu, ncheiate ntre prte n cunotin de cauz, adic cu tiina c sunt proprietatea reclamantei, reprezint o operaiune speculativ, care fiind fondat pe o cauz ilicit, este nul absolut, n baza art. 948 C.civ3. Tot astfel, ntr-o decizie civil a Curii de Apel Bucureti Secia a III-a civil, s-a reinut contarctul de vnzare-cumprare ncheiat de vnztor n frauda dreptului proprietarului, cu complicitatea cumprtorului, care a cumprat pe riscul su, un bun al altuia, este lovit de nulitate absolut conform art. 949 C.civ.4 i aciunile n temeiul legii nr.11/1995 n cadrul crora adevratul proprietar solicit constatarea nulitii absolute a contractului de vnzare-cumprare prin care chiriaul a cumprat locuina pe care o ocupa, sunt ntemeiate pe dispoziiile art.948 i 968 C.civ., motivndu-se c att vnztorul ct i cumprtorul au fost de rea-credin, adic au cunoscut sau cu minime diligene puteau s cunoasc faptul c imobilul aparine altei persoane. S-a decis, cu valoare de principiu, c nu poate fi bun-credin acolo unde exist culp, orict de uoar ar fi aceasta. Buna-credin rezult deci din convingerea loial unit de lipsa de orice culp i trebuie s fie ntreag, adic lipsit de cea mai mic ndoial n momentul dobndirii bunului. ndoiala exclude convingerea loial i viciaz astfel buna-credin. Aceasta impune ca imediat ce persoana are vreun motiv a se ndoi despre regularitatea actului, de exemplu cel
1

R.Popescu, R.Dinc Discuii cu privire la admisibilitatea aciunii n revendicare a adevratului proprietar mpotriva subdobnditorului de bun-credin al unui imobil(I) n Dreptul nr. 12/2000, pag. 43 2 Decizia nr. 1613/1996, n Sinteza practicii judiciare a Curii de Apel Galai, 1996, pag. 76 3 Decizia nr. 1374/2000, n P.Perju - Probleme de drept civil i drept procesual civil din practica Seciei Civile a Curii Supreme de Justiie, n Dreptul nr.4/2001, pag. 180 4 Decizia nr. 1490/1999 n Culegere de practic judiciar n materie civil 1999 a Curii de Apel Bucureti, pag. 78

52

referitor la legitimitatea proprietii nstrintorului, ca n cauza de fa, s refuze a trata, sau s fac cercetri asupra problemei pn va izbuti s-i formeze o convingere ferm. Existena ndoielii relev reaua-credin, pe cnd absena ndoielii relev buna-credin.1 Dac bunul nstrinat face parte din domneiul public al statului sau unitilor administrativ-teritoriale, contractul este nul absolut n toate cazurile, chiar dac cumprtorul a fost de bun-credin2. Ali autori sunt de prere c i n acest caz vnzarea este perfect valabil, i c acordul de voin trebuie s fie interpretat n sensul c prile n-au urmrit imediata strmutare a proprietii bunului, ci vnztorul s-a obligat numai a-l procura mai trziu cumprtorului, n caz de nerespectare fiind pasibil de plata daunelor-interese3. - n cazul vnzrii unui bun n indiviziune, pot fi dou ipoteze: dac se nstrineaz numai cota ideal a vnztorului, nu exista niciun fel de problem; dac se nstrineaz peste cota ideal a vnztorului, ne aflm n prezena unei nuliti relative, n sensul c ceilali coindivizari pot ratifica vnzarea. n mod similar se procedeaz i la vnzarea unui bun aflat n devlmie. Indiviziunea poate avea ca obiect o universalitate de bunuri (indiviziune propriuzis) sau un bun determinat (proprietate comun indiviz pe cote-pri). Dac unul din coindivizari, fr acordul celorlali, nstrineaz n natur n materialitatea sa bunul, soluia potrivit prerii dominante din literatura de specialitate este: deoarece vnztorul are o cot ideal din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor indivize, nu se aplic regulile privitoare la vnzarea lucrului altuia, ci regulile proprii strii de indiviziune. n timpul strii de indiviziune, oricare dintre coindivizari poate s dispun liber, fr acordul celorlali coindivizari, de cota sa ideal de drept asupra bunului determinat sau asupra universalitii. Dreptul asupra cotei-pri ideale este un drept de proprietate individual, absolut i exclusiv al fiecrui coindivizar, transmisibil att inter vivos ct i mortis causa (n situaia n care coindivizarul decedat are mai muli motenitori, cota-parte indiviz va deveni, la randul ei, obiectul indiviziunii ntre motenitorii coindivizarului decedat). Astfel fiind, n caz de nstrinare a cotei ideale de proprietate din bunul determinat sau din universalitate, cumprtorul se substituie n drepturile coindivizarului vnztor, fiind fr relevan rezultatul partajului care va interveni ulterior i la care va participa cumprtorul n calitate de coindivizar. Aceasta deoarece dac vnztorul a dispus de cota sa parte indiviz, iar dobnditorul s-a substituit n drepturile lui, vnztorul nici nu mai are
1

Inalta Curte de Casaie i Justiie, secia civil si de proprietate intelectual, decizia nr.4612/2005, n Jurisprudena Seciei Civile pe anul 2005, pag. 211 2 Constituia Romniei art. 136 i Legea nr.213/1998 art.11 alin.2 3 C. Hamangiu, I.Rosetti Blnescu, Al. Bicoianu, op.cit, pag. 905

53

dreptul s participe la partaj, fiind inut s garanteze numai dreptul asupra cotei indivize de proprietate, iar nu atribuirea bunului cumprtorului. Alta este situaia n care vnztorul, n loc s dispun de cota sa parte ideal de drept, nstrineaz n natur, n materialitatea sa bunul aflat n indiviziune, dei nu are drept de proprietate exclusiv asupra lucrului vndut. De exemplu, motenitorul unei cote succesorale de vinde toat casa ce face parte din masa succesoral, fr acordul celuilalt motenitor. O asemenea nstrinare nu poate aduce atingere drepturilor coindivizarului care nu a consimit la ncheierea contractului i nici nu l-a ratificat ulterior. Pentru salvgardarea drepturilor proprii asupra bunului nstrinat, oricare dintre coindivizari poate cere ieirea din indiviziune, iar validitatea contractului de vnzarecumprare va depinde de rezultatul partajului, astfel: dac bunul este atribuit la partaj coprtaului nstrintor, contractul rmne valabil i dreptul cumprtorului se consolideaz retroactiv, deoarece mpreala are caracter declarativ, deci produce efecte retroactive 1, vnztorul devenind proprietar exclusiv n mod retroactiv. Dac bunul nstrinat este atribuit altui coprta, actul de nstrinare va fi ineficace, desfiinat retroactiv pentru lipsa calitii de proprietar a vnztorului, aplicndu-se regulile care guverneaz vnzarea lucrului altuia. n acest caz, se va putea angaja rspunderea lui pentru eviciune n calitate de vnztor al lucrului altuia, cu excepia cazului n care cumprtorul a cumprat pe risc propriu. n cazul vnzrii bunului indiviz de ctre unul dintre coindivizari, ceilali coindivizari nu pot cere constatarea nulitii sau anularea actului de ntrinare in timpul strii de invidiziune i nici nu pot intenta o aciune n revendicare dac cumprtorul a intrat n posesia bunului. Drepturile lor indivize asupra bunului urmeaz s fie aprate pe calea aciunii de partaj. Dac un coindivizar a ncheiat un act pe care nu avea dreptul s-l incheie (ex. vnzarea ntregului bun indiviz) actul nu este nul, ci numai n opozabil fa de ceilali coindivizari, fiind retroactiv validat datorit efectului declarativ al partajului dac bunul cade n lotul vnztorului. n caz contrar, el a vndut lucrul altuia. n locul regulilor aplicabile indiviziunii, n unele cazuri s-a admis aciunea n anularea parial a contractului, n msura cotei de proprietate a reclamantului, meninndu-se valabil nstrinarea facut n limitele cotei vnztorului, cumprtorul urmnd s participe la mpreal n calitate de coindivizar. Potrivit acestei soluii, ar urma ca vnztorul s rspund fa de cumprtor pentru eviciune parial, indiferent de soarta bunului la partaj; se atribuie

C.civ. art. 786

54

n ntregime cumprtorului ori, dimpotriv, altui coindivizar, bunul nefiind comod partajabil n natur. Aceast soluie a anulrii pariale a contractului la cererea unor persoane strine de contract nu are temei ilegal i nu se justific nici din considerente practice pentru c, dac la partaj bunul vndut va cdea n lotul vnztorului el devine proprietar exlusiv cu efect retroactiv, acoperindu-se neregularitatea din momentul ncheierii contractului, iar dac bunul se atribuie altui coprta nu se justific anularea numai n parte a vnzrii. Soluia aplicrii regulilor indiviziunii, dominant n teorie i practic, conduce la rezultate mai corespunztoare. Coindivizarul care a consimit la ncheierea contractului nu are calea unei aciuni n anularea vnzrii i nici n revendicarea bunului, ci numai o aciune de ieire din indiviziune - Ipoteza proprietarului aparent apare atunci cnd ulterior momentului vnzriicumprrii, titlul nstrintorului s-a desfiinat n tot sau n parte. n acest caz soluia a fost a meninerii vnzrii ca valabil pe temeiul principiului ocrotirii bunei-credine, ori pe principiul error communis facit jus (eroarea comun i invincibil creeaz drept). Cu titlu de exemplu, este cazul nstrinrii de ctre un motenitor a unui bun, motenitor care ulterior a fost declarat nedemn. Un imobil confiscat de la o persoan n urma unei condamnri penale a fost nstrinat de stat. Ulterior, dup exercitarea unei ci extraordinare de atac, persoana este achitat, ceea ce nseamn c statul a fost doar un proprietar aparent. Dac bunul ar fi fost mobil, vnzarea rmnea irevocabil. Dac bunul este imobil, va urma o cercetare profund spre a vedea n ce msur eroarea a fost comun i invincibil i ca atare a putut crea un drept irevocabil. Exigenele sunt i mai sporite n condiiile Legii nr. 10/2001 art.2 lit.b combinat cu art. 46 alin.3, n care se arat c acolo unde condamnarea este numai pentru infraciuni de natur politic, nu opereaz buna-credin i nici aparena.

3.3. Preul - condiii

Preul este principalul obiect al contraprestaiei cumprtorului i corespunde valorii lucrului vndut. Pentru validitatea unui contract de vnzare-cumprare preul trebuie s indeplineasc urmatoarele condiii: s fie stabilit n bani, s fie determinat sau determinabil, s fie sincer i serios. Dac aceste condiii nu sunt ndeplinite, contractul este nul absolut cci i lipsete un element de fond, esenial asupra cruia trebuie s se realizeze acordul de voin1.

C.civ art. 1295

55

A. Preul s fie stabilit n bani Stabilirea preului sub forma unei sume de bani este de esena vnzrii1. Dac ntrinarea unui lucru se face nu pentru bani, ci n schimbul unui alt lucru, a unei alte prestaii, pentru stingerea unei obligaii contractul va fi de schimb sau o dare n plat sau un alt contract nenumit, cum ar fi contract de ntreinere sau, n unele cazuri, contract de rent viager (cnd se presteaz periodic o sum de bani pn la moarte).

B. Preul s fie determinat sau determinabil Preul este determinat2 dac cuantumul lui este hotrt de pri n momentul ncheierii contractului. Determinarea preului nu presupune stabilirea modalitii de plat (ex. printr-o singur prestaie sau n rate) ori a termenului plii, aceste elemente urmnd a fi determinate, n lips de stipulaie, potrivit legii (ex. art. 1101 i 1362 C.civ.). este ns posibil ca prile s precizeze n contract numai elementele cu ajutorul crora preul va putea fi determinat n viitor, cel trziu la data exigibilitii pbligaiei de plat, caz n care preul este determinabil3. Preul este determinabil i atunci cnd stabilirea lui este lsat la aprecierea unui ter (C.civ. art.1304) ales de comun acord de ctre pri sau de ctre persoana desemnat de pri. Terul ales n aceste condiii nu este un arbitru fiindc nu este chemat s soluioneze un litigiu, o nenelegere, dar nu are nici calitatea de expert, fiindc avizul expertului este la aprecierea instanei, ori preul stabilit de ter este obligatoriu att pentru pri ct i pentru instan. El este, n realitate, mandatarul comun al prilor (dubl reprezentare) , mputernicit s stabileasc preul , mandat care nu poate fi revocat dect prin acordul comun al prilor. n niciun caz determinarea preului nu poate rmne la aprecierea ulterioar a prilor sau s depind de voina uneia dintre ele (ex. preul care va fi practicat de vnztor la data livrrii). n aceste cazuri, contractul nu poate fi considerat ncheiat dect n momentul n care prile s-au neles cu privire la pre, respectiv una dintre ele accept preul cerut de cealalt parte. Curtea Suprem de Justiie a statuat c stabilirea ulterioar a preului nu poate depinde de voina exclusiv a uneia dintre pri; cu att mai mult modificarea ulterioar a

1 2

Veronica Stoica, Nicolae Puca, Petric Truc, op.cit., pag.403 C.civ. art.1303 3 C.civ. art.964 alin.2

56

acestuia nu putea fi lsat n competena unor organe administrative cu atribuii de control financiar.1 Dac terul desemnat nu poate sau nu vrea s determine preul, vnzarea este nul n lipsa de pret, iar nelegerea ulterioar dintre pri cu privire la pre sau cu privire la persoana unui alt ter are semnificaia unui nou contract ncheiat n momentul realizrii acordului de voin. n niciun caz instana nu este competent s determine preul sau persoana terului , n lipsa acordului dintre pri. n cazurile n care exist preuri legale obligatorii, prile trebuie s se conformeze (ex. vnzarea locuinelor construite din fondurile statului n baza Legii nr.85/1992), respectiv se subnelege c prile au avut n vedere preul legal. Acest pre este determinat chiar n ipoteza n care contractul nu conine precizri n aceast privin, cci numai conveniile legal fcute au putere obligatorie ntre pri2. n condiiile economiei de pia, legiuitorul poate interveni n materie de preuri n caz de penurie de produse, pentru protecia cumprtorilor, monetar. Dac prile au stabilit un alt pre, acesta se nlocuiete cu cel legal, iar dac contractul a fost executat cu plata unui alt pre diferena urmeaz s fie pltit, vnztorul avnd o aciune contractual n acest scop, respectiv restituit n temeiul art. 992 C.civ., pentru plata nedatorat. Plata unui pre mai mare avnd caracter ilicit, d dreptul la aciune n repetiiune, chiar dac a fost fcut cu tiin. Dac prile au prevzut un pre legal care ns s-a modificat n timpul executrii contractului, modificarea de pre se aplic de la data indicat n actul normativ sau, n lipsa unei atare prevederi, cu ncepere de la data actului normativ, care este de imediat aplicare. Dac cumprtorul a pltit preul legal prevzut n contract, vnztorul nu poate refuza predarea lucrului vndut cu motivarea c ulterior preul legal s-a modificat. Dac preul legal este numai maximal, prile trebuie s-l respecte ca atare, stabilind concret preul, nefiind suficient trimiterea la preul oficial. Totui, n funcie de mprejurri, se poate rezuma c prile au avut n vedere preul legal maxim. C. Preul s fie sincer i serios Pentru ca preul s existe, el trebuie s fie sincer i serios. Prin pre sincer se nelege un pre real, pe care prile s-l fi stabilit nu n mod fictiv, ci n scopul de a fi cerut i
1 2

sau n perioade de

supraproducie, pentru a-i proteja pe productori, ori pe considerente de politic social sau

C.S.J., secia comercial, decizia nr.890/1995, n Jurisprudena CSJ 1995, pag.315 C.civ. art. 969

57

pltit n realitate. Preul este fictiv cnd din intenia prilor exprimat n actul secret rezult c nu este datorat. n cazul n care preul este fictiv, contarctul este nul ca vnzare-cumprare, cci lipsete preul (sine pretio nulla este venditio), dar dac prile au urmrit n realitate nstrinarea bunului (deci doar preul, nu ntregul contract este fictiv), el poate fi recunoscut valabil ca o donaie deghizat, dac vnztorul a avut intenia de a face o liberalitate i dac sunt ndeplinite toate condiiile cerute pentru validitatea donaiei. Dac simulaia const numai n deghizarea parial a preului, dar fr ca preul s devin derizoriu, contractul este valabil ca vnzare-cumprare, devenind aplicabile regulile simulaiei i cele fiscale, deoarece deghizrile pariale se fac, de regul, pentru fraudarea fiscului. n practic aprecierea preului serios ridic multe probleme pentru c nu avem nite limite aritmetice. Potrivit Legii nr.122/1998, n cazul autentificrii actelor ntre vii translative ale dreptului de proprietate i ale altor drepturi reale, care au ca obiect bunuri imobile i n cazul autentificrii actelor ntre vii de nstrinare a mijloacelor de transport cu traciune mecanic ori alte acte de nstrinare, al cror obiect este evaluabil n bani, n cazul simulrii pretului intervine sanciunea nulitii. Este nul vnzarea prin care prile se neleg, ptrintr-un act secret, s se plteasca un pre mai mare dect cel care se declar n actul autentic.1 Prin urmare, n cazul contractului autentic de vnzare-cumprare, deghizarea parial a valorii (subevaluarea bunului vndut) pentru fraudarea fiscului se sancioneaz cu nulitatea absolut a contractului, att a actului secret ct i a actului public autentic. Nulitatea poate fi constat de instana competent oricnd, la cererea oricrei persoane interesate, a procurorului sau din oficiu.2 Preul trebuie s fie serios, adic s nu fie derizoriu , att de disproporionat n raport de valoarea lucrului vndut nct s nu existe pre, s nu poat constitui obiectul obligaiei cumprtorului i deci o cauz suficient a obligaiei asumate de vnztor de a transmite dreptul de proprietate. n loc de pre derizoriu, uneori se vorbete de modicitatea preului, de o disproporie prea mare ntre pre i valoarea bunului, ceea ce poate crea confuzie ntre preul neserios i preul lezionar. O asemenea confuzie ar putea avea drept consecin constatarea nulitii pentru neseriozitatea preului, dei el este numai lezionar, iar aciunea n resciziune inadmisibil fiindc vnztorul este major. Seriozitatea fiind o chestiune de fapt, este lsat la aprecierea instanei 3. i n cazul preului derizoriu, contractul este nul ca vnzare-cumprare, dar poate subzista ca donaie
1 2

Legea nr.122/1998 art.6 alin.1 Legea nr.122/1998 art.6 alin.2 3 Veronica Stoica, Nicolae Puca, Petric Truc, op.cit., pag.404

58

dac s-a ncheiat cu intenia de a face o liberalitate i cu respectarea condiiilor de fond i de form prevzute pentru donaii. Dac preul este sincer i serios, iar nu fictiv i derizoriu, contractul de vnzarecumprare este, n principiu, valabil, chiar dac preul este mult inferior sau superior valorii reale a bunului vndut, ntruct prile sunt libere s determne preul sub sau peste valoarea bunului, iar echivalena este relativ, fiind raportat nu numai la valoarea bunului vndut, dar i la subiectivismul prilor (ex. datorit raporturilor de rudenie). n legtur cu caracterul serios al preului, n practica judiciar s-a decis c, dei inferior valorii bunului, preul nu poate fi caracterizat ca neserios dac, raportat la ansamblul clauzelor convenite i la calitatea prilor, el apare ca o cauz suficient a obligaiei asumate de vnztor, elemente care se apreciaz la data ncheierii conveniei, cu excluderea eventualelor nenelegeri ulterioare intervenite ntre pri. n concret, s-a reinut c vnzarea-cumprarea unui apartament ncheiat n 1995 la preul de 5 milioane de lei a fost perfectat la iniiativa vnztoarei, reclamant n proces, i n considerarea calitii de nepoat de frate a cumprtoarei, cu rezerva dreptului de abitaie i de a culege fructele unei pri din bunul vndut, toate complinite cu obligaia de sprijin material asumat de cumprtoare. Prin derogare de la principiul validitii contractului chiar i n cazul lipsei de echivalen ntre pre i valoarea real a lucrului, dac n momentul ncheierii contractului exist o disproporie vdit ntre cele dou obiecte, se poate cere anularea pentru leziune, dar numai dac lezatul este un minor ntre 14-18 ani care ncheie singur, fr ncuviinarea ocrotitorului legal, un contract pentru a crui validitate nu se cere autorizarea prealabil a autoritii tutelare1, i numai dac nu l-a ratificat expres sau tacit prin executare voluntar dup ce a devenit major2. Contractul ncheiat de o persoan incapabil (minorul sub 14 ani sau persoana pus sub interdicie) este anulabil chiar i fr leziune. Tot astfel, contractul care, raportat la patrimoniul persoanei incapabile sau cu capacitate de exerciiu restrns, reprezint un act de dispoziie si care s-a ncheiat fr ncuviinarea autoritii tutelare3. Dac partea lezat este un major, indiferent de mrimea leziunii de care a suferit, nu are deschis calea aciunii n resciziune, n temeiul art. 1165 C.civ. n mod cu totul excepional, dac un contractant profit de netiina, ignorana, starea de constrngere n care se afl cellalt, spre a obine avantaje disproporionate, contractul poate fi considerat nu

1 2

Decretul nr.32/1954 art.25 C.civ. art.1163 i art.1167 3 C.fam. art. 105, 129, 133, 147

59

absolut ntruct s-a ntemeiat pe o cauz ilicit, conform art. 968 C.civ., leziunea fiind doar un indiciu al mprejurrii c s-a profitat de starea de constrngere n care se afla cealalt parte. n condiiile economiei de pia, este preferabil aplicarea art. 968 C.civ., dect calificarea nejustificat a unui pre lezionar drept derizoriu, pentru a ocoli inadmisibilitatea aciunii n resciziune ntre majori.

4. Cauza contractului de vnzare-cumprare 4.1. Consideraii generale

Cauza este acea condiie general, esenial, legal i de fond care const n obiectivul urmrit la ncheierea contractului de vnzare-cumprare. Conform regulilor generale aplicabile contractelor, obligaia fr cauz sau fondat pe o cauz fals ori ilicit nu poate avea niciun efect1. Cauza, ca motiv psihologic determinant al consimmntului, este alcuit din dou elemente: causa proxima i causa remota. Causa proxima, sau scopul imediat, element abstract i invariabil, ne arat obiectivul urmrit de prile contractului de vnzare-cumprare. Causa remota, sau scopul mediat, reprezint motivul determinant al ncheierii contractului de vnzare-cumprare in concreto i invariabil. La orice contract de vnzare-cumprare, scopul imediat al consimmntului cumprtorului l reprezint dobndirea bunului, iar scopul imediat al consimmntului vnztorului este obinerea preului2. Scopul mediat poate fi pentru cumprtor acela de a dobndi un bun pentru sine sau pentru a-l dona altuia, n timp ce vnztorul poate urmri s-i procure o sum de bani pentru plata unei datorii3.
1 2

C.civ. art. 948 i 966 Ion Dogaru, op.cit., pag.179 3 I.Burghelea, D.Burghelea, op.cit., pag.31

60

Jurisprudena, n ceea ce privete cauza in concreto, a stabilit c pentru o anumit situaie, anterioar sau posterioar conveniei, motivul psihologic poate constitui elementul determinant pentru vnztor s nstrineze, dac: acesta apare n mod expres ntr-o clauz a conveniei de nstrinare, fie exist elemente care s acrediteze ideea c acea situaie a fost avut n vedere de pri ca element condiional la ncheierea acelei convenii1. Tot astfel, s-a decis c n cazul cnd o clauz accesorie de non alienando (nenstrinare) stipulat de pri ntr-o convenie de vnzare este gsit a fi nul, instana trebuie s verifice n continuare i dac aceast clauz nul nu a fost cumva pentru pri un motiv determinant la ncheierea conveniei principale, n caz afirmativ convenia principal fiind i ea nul.

4.2. Cauza condiii

Pentru a fi valabil, cauza contractului de vnzare-cumprare trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: s existe, s fie real, s fie licit i moral. A. Cauza s existe Aceast condiie decurge din art. 966 C.civ., care prevede c obligaia fr cauz... nu poate avea niciun efect. Nu trebuie ns confundat existena cauzei cu faptul de a fi expres; potrivit art. 967 C.civ., cauza este prezumat pn la dovada contrar, motiv pentru care lipsa cauzei trebuie dovedit. n literatura de specialitate, legat de existena cauzei, s-au purtat discuii pe marginea unei spee n care s-a ncheiat un antecontract de vnzare-cumprare a unei locuine n care s-a stipulat n favoarea promitentei-vnztoare un pre de 6,5 lei i o prestaie de ntreinere pn la sfritul vieii. Ulterior, la scurt timp s-a ncheiat contractul autentic de vnzare-cumprare, dar numai n schimbul unui pre de 12 lei, fr ntreinere. Vnztoarea a acionat n judecat pe cumprtori, cernd s se constate nulitatea absolut a conveniei pe motiv, printre altele, de inexisten a cauzei sau cauz fals datorit disproporiei dintre preul primit de ea i valoarea real a imobilului. Aciunea a fost respins att n fond, ct i n recurs2.
1 2

T.S., decizia nr. 503/26.03.1971 Tribunalul Sibiu, decizia civil nr. 103/1987

61

n comentariile pe marginea acestei spee, ntr-o opinie s-a susinut c actul autentic este nul absolut pentru lipsa cauzei ntruct reclamanta nu a primit dect o parte din prestaia pe care miza, iar cauza fiind indivizibil nu se poate reine doar lipsa parial a acesteia. ntr-o alt opinie s-a artat c, n spe, existnd o contraprestaie (preul de 12lei), convenia este valabil; eventual disproporie dintre preul primit i valoarea real a imobilului este o problem care ine de leziune i se rezolv dup regulile acesteia1. B. Cauza s fie real Art. 966 C.civ. declar nul convenia fondat pe o cauz fals, deci nereal. Dup cum s-a precizat n doctrin, cauza fals se ntemeiaz pe credina greit a debitorului n existena cauzei. Falsitatea cauzei atrage nulitatea absolut a contractului de vnzarecumprare.

C. Cauza s fie licit i aceast condiie este prevzut n mod expres n art.966 C.civ. n art. 968 C.civ. se precizeaz c este nelicit cauza atunci cnd este prohibit de legi, cnd este contrarie bunelor moravuri sau ordinii publice. n practic judiciar i n doctrin s-a considerat, de exemplu, c este ilicit cauza n care prile ntre care s-a ncheiat un contract de vnzare-cumprare a unui imobil au tiut c acesta aparine altuia i, de rea-credin fiind, au urmrit s fraudeze pe adevratul proprietar2. Dat fiind caracterul sinalagmatic al vnzrii cumprrii, este posibil ca aceasta s fie afectat de cauze de nulitate att din partea vnztorului, ct i din partea cumprtorului. Astfel, dac lucrul vndut este un bun scos din circuitul civil, vnzarea este nul pentru ilicitatea obiectului prestaiei din partea vnztorului, dar, n acelai timp, nul absolut i pentru ilicitatea cauzei din partea cumprtorului care, prin ipotez, ar fi de rea-credin., cunoscnd ilicitatea prestaiei vnztorului, de vreme ce cauza prestaiei acestuia (preul) se sprijin pe o contraprestaie ilicit (lucrul vndut). n jurispruden, admindu-se nulitatea absolut a unei asemenea convenii, s-a pus problema admisibilitii i temeiului juridic al aciunii cumprtorului pentru restituirea preului vizavi de principiul nemo auditur propriam turpitudi nem allegans. Soluia la care s-a ajuns n final este aceea c aciunea menionat este admisibil nu pe temeiul garaniei pentru
1 2

Dan Chiric Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag.49 Tribunalul Suprem, secia civil, decizia nr.279/1976

62

eviciune, care nu poate funciona grefat pe o vnzare nul, ci pe acela al mbogirii fr justa cauz; restituirea preului n acest caz va fi integral, iar nu parial. D. Cauza s fie moral Scopul actului juridic este moral atunci cnd este n concordan cu regulile de convieuire social, deoarece, potrivit art.5 C.civ., nu se poate deroga prin convenii sau dispoziii particulare la legile care intereseaz ordinea public i bunele moravuri. Aplicaii ale acestor reguli s-au fcut n unele spee n practica judiciar. Astfel, de exemplu, a fost declarat nul absolut pentru cauz imoral contractul de vnzare-cumprare ncheiat pentru meninerea unor relaii de concubinaj1. Ingenioase aplicaii ale condiiei moralitii cauzei s-au fcut n legtur cu preul n contractul de vnzare-cumprare. Dup cum am vzut mai sus, preul trebuie s fie serios2, adic s constituie o cauz suficient a obligaiei corelative a vnztorului de a transmite proprietatea lucrului vndut. n cazul n care disproporia rezult ca urmare a faptului c un contractant a profitat de netiina, ignorana sau starea de constrngere a celuilalt, este vorba de o leziune, dar nu una obinuit (care atrage nulitatea relativ a conveniei numai n cazul n care aceasta a fost ncheiat de minorul cu capacitate de exerciiu restrns singur, fr ncuviinarea reprezentanilor si legali, i pentru valabilitatea creia nu este necesar ncuviinarea autoritii tutelare), ci o leziune care s-ar analiza ntr-o cauz imoral, ce atrage nulitatea absolut a conveniei. mbrind aceste principii ntocmai, fostul Tribunal Suprem s-a pronunat constant n acest sens, stabilind totodat c analiza seriozitii preului n fiecare situaie concret n parte este o problem de fapt lsat la libera apreciere a instanei chemate s soluioneze litigiul3.

1 2

Tribunalul Hunedoara, decizia civil nr. 193/1988 C.civ. art.1303 3 Dan Chiric, op.cit., pag.51

63

III Condiii de form

Cele patru condiii de fond nfiate pn acum sunt inerente oricrei convenii de vnzare-cumprare, dar ntrunirea lor nu este suficient n toate cazurile pentru realizarea transferului de proprietate n mod valabil de la vnztor la cumprtor. n cazul anumitor vnzri, pe lng acestea, legislaia noastr mai impune i alte condiii de care atrn validitatea contractului. Este vorba de necesitatea formei autentice, a autorizrii prealabile, cea a prohibirii pactului de rscumprare. Aceste condiii sunt exterioare, adic extrinseci contractului de vnzare-cumprare n sine.

1. Forma autentic 1.1. Consideraii generale

n genere, n cazul actelor solemne, forma autentic este considerat ca un element intrinsec actului juridic, mai exact ca felul de a fi al manifestrii de voin propriu-zis. Aa fiind, forma autentic ar fi mai degrab o condiie a consimmntului, confundndu-se practic cu acesta. Consider ns c n msura n care se recunoate posibilitatea pronunrii unei hotrri judectoreti care s in loc de act autentic n cazul refuzului uneia dintre prile care 64

a consimit la ncheierea unui antecontract de vnzare-cumprare, trebuie s admit i c elementul consimmnt este altceva dect elementul form; forma se adaug consimmntului ca un element ulterior, cel puin n unele cazuri, i exterior, ea putndu-se realiza n cazul menionat chiar i contra voinei celui care ar trebui s-i dea consimmntul.

1.2. Evoluie istoric

Dup cum am vzut deja, concepia care st la baza Codului civil romn este aceea a consensualismului. Consensualismul este opus formalismului, care impune lng acordul de voine i mplinirea unor forme anume, cum ar fi tradiiunea lucrului ori solemnitatea actului translativ. Formalismul constituind o excepie de la regula consensualismului, trebuie ntotdeauna s fie instituit n mod expres prin lege. Dar, cu tot fundamentul consensualist al Codului civil, n doctrin s-a remarcat totui c ,,n caz de vnzare imobiliar prile vor ntocmi un act scris, cci ,,dei vnzarea este realizat ntre pri prin acordul lor de voine i independent de redactarea unui nscris, fa de teri ns, dreptul de proprietate dobndit de cumprtor nu le este opozabil daca cu condiiunea de a fi transcris (art. 1295 alin. 2 C. civil); aceast dispoziie a legii face ca vnzrile s fie ntotdeauna constante prin acte scrise (fie autentice, fie private). Excepiile de la regula consensualismului au fost consacrate de-a lungul timpului prin diferite legi speciale. Astfel, prin legile din 1925 si 1937 privitoare la proprietatea dobndit n urma reformei agrare din 1921 s-a prevzut n mod expres c nstrinarea acesteia se putea face numai n anumite condiii i n form autentic. Dispoziii similare a cuprins si Legea pentru reform agrar nr 187/1945 n teritoriile unite cu Tara n 1918 (Transilvania, Banatul, Criana si Maramureul), tot astfel, de la ntrinarea fr forme deosebite, permis de art.. 883 din Codul civil austriac i dreptul cutumiar maghiar aplicabile n aceste regiuni -, s-a ajuns la impunerea advaliditatem a formei autentice a actelor juridice translative de proprietate imobiliar ncepnd cu Legea nr. XXXV din 1879 privitoare la notarii publici, continund cu Ordonana nr 4420/1918 a Consiliului de Minitrii maghiari i terminnd cu Legea nr. 389/1943 pentru extinderea legislaiei civile i comerciale a Vechiului Regat n Romnia de peste Carpai. Dup al doilea rzboi mondial, n materie de circulaie imobiliar prin acte juridice ntre vii, formalismul s-a extins; de la forma autentic cerut doar anumitor nstrinri imobliare prin Decretele nr. 151/1950 si 221/1950 (nlocuit alterior cu Decretul nr. 144/1958), 65

s-a ajuns n final ca sub regimul Legii nr. 58/1974 toate imobilele rmase n circuitul civil construciile s poat fi nstrinate numai n form autentic, Cum ns forma autentic constituia doar o exceptie de la regula consensualismului, s-a judecat c o vnzare de imobli care nu intra sub incidena excepiilor reglemetare expres de lege este valabil chiar dac a fost convenit doar verbal, putnd fi dovedit cu martori i prezumii dac exist un nceput de prob scris. De asemenea, n cazul n care imobilul vndut era situat intr-o localitate n care nu erau aplicabile dispoziille Decretului nr. 144/1958, vnzarea a fost considerat valabil prin simplul act sub semntur privat. n urma Revolutiei din 1989, dup cum am vzut mai sus, Legile nr. 58 si 59/1974, ca i Decretul nr. 144/1958 au fost abrogate. Ca urmare, n materie de construcii nu numai exist la ora actual nicio reglementare care s pretind forma autentic. n schimb, pentru terenuri exist dispoziia din art. 46 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 care, indiferent de categoria de folosin sau de locul siturii, impune pentru aceste bunuri forma autetnic ad validitatem a nstrinrile prin acte juridice ntre vii. Rezult deci c, n prezent, n materie de imobile exista un regim juridic diferit, pentru construcii, de o parte, i pentru terenuri, de alt parte. Ca urmare a acestui fapt, este posibil ca, n cazul ncheierii unei convenii sub semntur privat cu privire la un teren de construcie, unul i acelai act s fie translativ de proprietate pentru construcie i antecontract de vnzare-cumprare pentru teren; pn la ncheierea actului n form autentic cu privire la teren se va nate n favoarea dovnditorului un drept de superficie n condiiile art. 492 C. Civil, el avnd proprietatea construciei i folosina terenului pe care aceasta se afl. Practica Curii Supreme de Justiie este n sensul c, n cazul examinat, obiectul contractului este indivizibil, vnzarea construciei fr teren fiind de neconceput, astfel nct se susine vnzarea nu s-ar putea face altfel dect n form autentic. Considerm c acest punct de vedere nu poate fi acceptat, deoarece, pe de o parte, construcia i terenul nu sunt prin natura lor un tot indivizibil, fiind posibil nstrinarea construciei fr teren (este cazul dreptului de superficie), iar pe de alta parte, excepiile fiind de strict interpretare i, dup cum am artat, forma autentic ad validitatem este o excepie de la regula consensualismului care guverneaz materia contractelor n dreptul civil romn -, nu se poate admite extinderea lor pe cale de interpretare.

1.3. Sanciunea nerespectrii formei autentice

66

n toate cazurile n care forma autentic este cerut ad validitatem, nerespectarea acesteia atrage nulitatea absolut a conveniei, care poate fi invocat de orice persoan interesat.

2. Autorizarea prealabil a nstrinrii unor bunuri 2.1. Consideraii generale

Autorizarea prealabil ca element extrinsec de validitate a unor vnzri Exist cazuri reglementate de legislaia n vigoare n care validitatea unor vnzri este condiionat de obinerea unor autorizaii prealabile. Dei n literatura de specialitate autorizarea este inclus printre condiiile de validitate ale obiectului actului juridic, deci printre cele de fond, consider totui c autorizrile sunt condiii de form actului de nstrinare.

2.2. Cazuri n care legea impune autorizarea prealabil a vnzrii unor bunuri
A. Cazul prevzut de art.5 alin.3 din Legea nr.15/1990 privind reorganizarea unitilor economice de stat ca regii autonome i societi comerciale. Potrivit acestui text de lege, nstrinarea bunurilor imobile aparinnd regiei autonome...se face cu aprobarea ministerului de resort. B. Cazul prevzut de art.12 alin.2 din Decretul-lege nr.61/1990, potrivit cruia, n cazul locuinelor proprietate de stat cumprate pe baz de credit, pn la rambursarea integral a acestuia, locuina nu poate fi nstrinat dect cu autorizarea prealabil a Casei de Economii i Consemnaiuni C. Cazul prevzut de art.15 alin.4 din Legea nr.85/1992. Conform acestui alineat, pn la rambursarea integral a preului, locuina dobndit n condiiile prezentei legi nu poate fi nstrinat...fr autorizarea prealabil a unitii vnztoare.

67

2.3. Sanciunea nerespectrii condiiei autorizrii prealabile

Nerespectarea condiiei autorizrii prealabile a vnzrilor menionate mai sus, n lipsa unor prevederi exprese ale legii, consider c trebuie s fie sancionat diferit, n funcie de natura interesului ocrotit prin instituirea ei. Astfel, nclcarea art.5 alin.3 din Legea nr. 15/1990 va fi sancionat cu nulitatea absolut, acest text fiind n mod vdit unul menit s ocroteasc un interes general, n timp ce nclcarea art,12 alin.2 din Decretul-lege nr.61/1990 i art. 15 alin.4 din Legea nr.85/1992 vor fi sancionate cu nulitatea relativ, acestea fiind instituite doar n interesul Casei de Economii i Consemnaiuni i al unitii vnztoare1.

IV Consideraii CEDO asupra dreptului de preempiune reglementat de Legea nr.10/20012

n fapt, reclamantul a achiziionat la data de 13 ianuarie 1997 de la stat, n temeiul Legii nr. 112/1995, un apartament. Ulterior, printr-o sentin din 23 mai 1997, Tribunalul Bucureti a admis aciunea n revendicare avnd ca obiect imobilul n care se afla i apartamentul litigios, aciune exercitat de fostul proprietar n contradictoriu cu statul. La data de 28 ianuarie 2003, Curtea de Apel Bucureti admite o a doua aciune n revendicare exercitat de fostul proprietar n contradictoriu cu reclamantul, obligndu-l sa i lase primului apartamentul litigios n deplina proprietate si linistita posesie, fr a acorda relevan invocrii de catre reclamant a bunei sale credine la momentul ncheierii contractului. Aceeasi Curte de apel a respins ns alte aciuni n revendicare exercitate de fostul proprietar mpotriva chiriailor-cumprtori ai unor apartamente situate n acelai imobil, hotrrile respective fiind ns casate n urma admiterii unor recursuri n anulare. Curtea a constatat nclcarea articolului 6 1 din Convenie ca efect al existenei unei situaii de incertitudine juridic. Reiternd argumentaia din cauza Paduraru mpotriva
1 2

L.Pop Drept civil. Drepturile reale principale Editura SC Cordial S.R.L., Cluj-Napoca, 1993, pag. 85 CEDO - decizia 21911/2003, Tudor Tudor vs. Romnia

68

Romniei, respectiv existena unui climat generalizat de insecuritate juridic raportat la problema restituirii proprietailor naionalizate pe fondul incoerenei legislative i a jurisprudenei contradictorii cu privire la interpretarea anumitor aspecte ale legilor de reparaie, Curtea constat o astfel de insecuritate juridic i n cauza soluionat, efect al interpretrilor contrare fcute de Curtea de Apel cu privire la consecinele bunei-credine n momentul ncheierii contractelor de vnzare-cumprare cu statul. De asemenea, fr a nega faptul c anumite divergene de interpretare pot fi inerente unui sistem judiciar bazat pe o multitudine de instane cu competena asupra unei anumite circumscriptii teritoriale, totui Curtea remarc faptul c interpretrile contradictorii proveneau de la aceeai instan, care mai avea i calitatea de instan de recurs. n plus, apreciaz c lipsea un mecanism eficient prin care Curtea Suprema s soluioneze conflictele ivite ntre hotrrile instanelor inferioare ierarhic, recursul n anulare analizand mai degrab cauze particulare i reprezentnd el insui o cale extraordinar de atac ce ncalc principiul securitaii juridice. Totodat, constat c la 7 ani dup adoptarea Legii nr. 10/2001, interpretarea aspectelor eseniale privind legile de reparaie sunt n continuare n schimbare, fr a exista o lmurire definitiva a lor. Dei nu contest dreptul instanelor interne de a-i modifica jurisprudena, Curtea observ c noua tendint constnd n a da catig de cauz fostilor proprietari ar putea constitui doar o modificare de moment in jurispruden. n concluzie, CEDO afirm existena unei situaii continue de incertitudine ca urmare a lipsei unui mecanism care s asigure consecvena jurisprudenei i pe fondul unor contradicii jurisprudeniale profunde i de lung durat ntr-o chestiune de importan considerabil pentru societate. Referitor la pretinsa nclcare a articolului 1 din Primul Protocol adiional la Convenie, Curtea reine incident art. 35 paragrafele 1 si 4 din Conventie, respingnd acest capt de cerere pentru neepuizarea cilor de atac interne. n acest context, analiznd doctrina i jurisprudena interne n materie, CEDO a reinut n cauza concreta eficiena i accesibilitatea aciunii n garantie pentru eviciune ntemeiata pe Codul civil. De mentionat c CEDO are n vedere implicit att sistemul reparator instituit de legea special, cat i dreptul comun, constatnd c persoana interesata poate obine cel putin preul pltit reactualizat sau chiar o despagubire la valoarea de pia, dar i plata mbunatirilor aduse bunului. Curtea a facut distincie ntre prezenta cauza i Pincova si Pinc mpotriva Republicii Cehia, unde fusese restituit doar preul pltit, apreciind c despgubirile acordate de statul roman sunt semnificativ mai mari.

69

n jurisprudenta sa (cauzele De Wilde, Ooms si Versyp vs. Belgia si Byloos vs. Belgia), CEDO a apreciat c inadmisibilitatea unei plngeri individuale intervine n temeiul articolului 35 paragrafele 1 si 4 din Convenie, respectiv pentru neepuizarea cilor de atac interne, atunci cnd reclamantul nu a exercitat n dreptul intern o cale de atac adecvata, accesibila, eficienta si suficienta: - caracterul adecvat presupune ca respectiva cale de atac este susceptibil prin efectele ei n planul dreptului intern s nlture inclcrile imputate prin plngere statului prt. n acest sens vor fi avute n vedere att jurisprudena instanelor interne, ct i doctrina n materia respectiv - accesibilitatea implic posibilitatea persoanei interesate s initieze ea insi calea respectiv de atac - eficacitatea i suficiena semnific aptitudinea caii de atac invocate de a remedia direct situaia litigioasa. Dup cum rezult din argumentarea Curtii din cauza prezentata mai sus, o aciune n garanie pentru eviciune, ntemeiata pe disp. art. 1337 si urm. Cod civil, aflat la ndemana cumprtorului evins prin admiterea aciunii n revendicare, ndeplinete criteriile jurisprudeniale susmenionate, neexercitarea acesteia atrgnd inadmisibilitatea plngerilor avnd ca obiect pretinsa nclcare a articolului 1 din Primul Protocol aditional la Conventie prin admiterea aciunii n revendicare. Subliniez c, in hotrrea sa, n sectiunea consacrat dreptului intern, Curtea a reinut efectele aciunii in garanie pentru eviciune i mecanismul de despgubire instituit de Legea nr. 10/2001, n forma anterioar adoptrii Legii nr. 1/2009, respectiv restituirea preului actualizat ctre chiriaii ale cror contracte de vnzare-cumprare, ncheiate cu eludarea dispoziiilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinate prin hotarri judectoreti definitive i irevocabile. n ce priveste art. 50 indice 1 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 introdus prin Legea nr. 1/2009, text ce consacr de principiu restituirea pretului de piata, acesta nu a facut obiectul analizei Curtii, nefiind n vigoare la momentul faptelor relevante si nici al formulrii observaiilor prilor.

70

V Concluzii
Regimul juridic al contractelor civile, implicit i a contractului de vnzare -cumprare, reprezint o parte important att teoretic ct i practic, al dreptului privat n general, i a dreptului civil n special. n prezent contractul de vnzare-cumprare este cel mai rspndit contract ce asigur att circuitul civil, ct i cel comercial. Existena i utilitatea acestuia este determinat de aciunea legilor economice ale societii ce se reduc la circulaia bunurilor de la productor/proprietar la consummator i nu numai. Instrumentul juridic principal de realizare a circulaiei bunurilor rmne a fi contractul de vnzare-cumprare. Odat cu adoptarea valorilor europene, materia contractului de vnzare-cumprare a fost supus influenei unor noi izvoare de drept. Astfel, alturi de dreptul civil, n ultima perioad a aprut i un drept economic reprezentat n special prin dreptul consumului i dreptul concurenei n lucrarea de fa, n primul rnd, am analizat contractul de vnzare-cumprare sub toate aspectele condiiilor sale, unele generale pentru toate tipurile de acte juridice civile, dar i unele specifice acestui contract, innd seama de dispoziiile legale n vigoare dar i de cele abrogate pentru a putea ilustra mai bine evoluia legislaiei romneti. Am introdus i 71

modificrile din noul Cod civil referitoare la tema aleas. De asemenea, am fost inspirat de cri ale unor ilutri profesori de drept, ale cror preri constituie pietre de temelie n aceast materie. n al doilea rnd, am sistematizat acest vast domeniu, al condiiilor de validitate al contractului de vnzare-cumprare, n dou mari seciuni, i anume condiii de fond i condiii de form, fiecare cu subseciunile sale, pentru o mai bun nelegere n al treilea rnd, am cutat s ilustrez ct mai adecvat cercetarea problemelor teoretice cu practica juridiciar n materie, n special n cea a curilor de apel i a instanei supreme. n sfrit, dar nu n ultimul rnd, am avut n vedere hotrri recente ale Curii Europene a Dreptului Omului privitoare la dreptul de preempiune. Importana deosebit a instituiei vnzrii-cumprrii rezid n domeniul larg de aplicare a contractului de vnzare-cumprare. Prin intermediul acestui contract se satisfac necesitile materiale i spirituale ale oamenilor. Cunoscnd o evoluie multisecular, contractul de vnzare-cumprare reprezint i astzi una din instituiile tradiionale principale ale dreptului civil.

Bibliografie 1. Tratate, cursuri, monografii * Gheoghe Beleiu Drept civil romn. Introducere n dreptul civil. Subiectele dreptului civil. Ediia a VII-a revzut i adugit de Marian Nicolae i Petric Truc, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2001 * I.Burghelea, D.Burghelea Drept civil, contracte speciale, ediia a II-a, Editura Tipo Moldova, Iai, 2009 * * * * Dan Chiric Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997 Francisc Deak Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Francisc Deak Tratat de drept civil. Contracte speciale , Editura Universul Juridic, Francisc Deak Tratat de drept succesoral, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2001

Bucureti, 2001 Bucureti, 2006 * Ion Dogaru Contractul: consideraii teoretice i practice, Editura Scrisul Romnesc, Craiova, 1983 * C. Hamangiu, I. Rosetti Blnescu, Al. Bicoianu Tratat de drept civil romn vol.II, Editura All, Bucureti, 1998 72

* Constantin Jurc, Calafus Sorin, Cznel Maria, Buda Diana, Curs de drept civil, Editura Ex Ponto, Constana, 2000 * E.Lupan, D. Popescu Persoana fizic, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1993 * L.Pop Drept civil. Drepturile reale principale Editura SC Cordial S.R.L., ClujNapoca, 1993 * R.Sanilevici Drept civil. Contracte, Universitatea Al.I.Cuza, Iai, 1982 * Veronica Stoica, Nicolae Puca, Petric Truc Drept civil. Instituii de drept civil. Curs selectiv pentru licen. Ediia a II-a, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2004, * Camelia Toader Manual de contracte civile speciale, Editura All Beck, Bucureti, 2000 * Camelia Toader Drept civil. Contracte speciale, ediia a II-a, Editura All Beck, Bucureti, 2005 * Camelia Toader, Romeo Popescu, Marian Nicolae, Bogdan Dumitrache - Drept civil romn. Curs selectiv pentru licen, Editura Press Mihaela S.R.L., Bucureti, 1997 * Camelia Toader, Marian Nicolae, Romeo Popescu, Bogdan Dumitrache Instituii de drept civil. Curs selectiv pentru licen 2006-2007, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2006 * Corneliu Turianu, Instituii de drept civil. Curs selectiv pentru examenul de licen, editura Universitar, Bucureti, 2005-2006 2. Studii i articole de specialitate * * * * E. Chelaru Dreptul de preempiune reglementat de Codul silvic, n Dreptul M.Nicolae Discuii privind interdiciile legale de nstrinare a unor bunuri I.F.Popa Discuii privind cauza imoral i ilicit ntre raporturile juridice nr.6/1997 imobiliare(III) n Dreptul, nr. 7, 2001 contractuale dintre concubini n Dreptul nr.10,2001 R.Popescu, R.Dinc Discuii cu privire la admisibilitatea aciunii n revendicare a adevratului proprietar mpotriva subdobnditorului de bun-credin al unui imobil(I) n Dreptul nr. 12/2000 * * O.Rdulescu Probleme privind contractul de vnzare-cumprare imobiliar cu tefan Vlad Consideraii teoretice pe marginea greitei soluionri de ctre nalta element de extraneitate n Dreptul nr.5, 1999 Curte de Casaie i Justiie a unei aciuni n nulitatea absolut a contractului de vnzarecumprare a unui imobil, n Dreptul nr.1/2011 73

3. Practica judiciar * * * * * * Tribunalul Suprem, decizia nr. 503/26.03.1971 T.S., secia civil, dec. nr.279/1976 Tribunalul Sibiu, decizia civil nr. 103/1987 Tribunalul Hunedoara, dec. civ. nr. 193/1988 Curtea Suprem de Justiie, s.civ., dec.nr.2614/1991, n Dreptul nr.8, 1992 C.S.J., secia comercial, dec. nr.890/1995, n Jurisprudena CSJ 1995,

* Curtea de Apel Galai, dec. nr.1613/1996, n Sinteza practicii judiciare a Curii de Apel Galai, 1996 * Curtea de Apel Suceava, s. civ., dec. nr. 1137/1997 (nepublicat), citat de P.Perju Sintez teoretic a jurisprudenei instanelor din circumscripia Curii de Apel Suceava n domeniile dreptului civil i dreptului procesual civil (semestrul II/1997), n Dreptul nr.7/1998 * Curtea de Apel Bacu dec. nr. 371/17.03.1997 * Curtea de Apel Bucureti, dec. nr. 1490/1999 n Culegere de practic judiciar n materie civil 1999 a Curii de Apel Bucureti * Curtea de Apel Bucureti dec. civ. nr. 2639/5.09.2000, nepublicat * * * * C.S.J., dec. nr. 1374/2000, n P.Perju - Probleme de drept civil i drept procesual civil Curtea de Apel Bucureti, secia a IV-a civil, dec. nr.2289/2001, n Practic judiciar C.E.D.O. - Tudor Tudor vs. Romania, Cauza 21911/03, 24 martie 2009 Inalta Curte de Casaie i Justiie, secia civil si de proprietate intelectual, dec. din practica Seciei Civile a Curii Supreme de Justiie, n Dreptul nr.4/2001 civil 2001-2002, pag.83

nr.4612/2005, n Jurisprudena Seciei Civile pe anul 2005, 4. Legislaie * Decretul nr. 31/ 30.01.1954 privitor la persoanele fizice i persoanele juridice, publicat n Buletinul Oficial nr. 8/ 30.01.1954 * Decretul nr.32/ 30.01.1954 pentru punerea n aplicare a Codului Familiei i a Decretului privitor la persoanele fizice i persoanele juridice, publicat n Buletinul Oficial nr.9/30.01.1954 * Decretul nr. 167/ 10.04.1958 privitor la prescripia extinctiv, publicat n Monitorul Oficial nr. 19/21.04.1958

74

Decretul-lege nr.61/ 7.02.1990 privind vnzarea de locuine construite din fondurile

statului ctre populaie, publicat n Monitorul Oficial nr. 22/ 8.02.1990, modificat prin Legea nr.85/1992, OUG nr.62/1998 * Legea nr. 15/ 7.08.1990 privind reorganizarea unitilor economice de stat ca regii autonome i societi comerciale, publicat n Monitorul Oficial nr. 98/ 8.08.1990, modificat prin Legea nr.58/1991, Legea nr.80/1991, OG nr.15/1993, OG nr.70/1994, Legea nr.55/1995, Legea nr.21/1996, OUG nr.88/1997, Legea nr.219/1998, OUG nr.49/1999, Legea nr.276/2006, OUG nr.58/2007 * Legea nr. 18/19.02.1991, legea fondului funciar, publicat n Monitorul Oficial nr.37/20.02.1991, republicat n Monitorul Oficial nr.1/5.01.1998, modificat prin Legea nr.340/2007, Legea nr.158/2010 * Legea nr.85/ 22.06.1992 privind vnzarea de locuine i spaii cu alt destinaie construite din fondurile statului i din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat, publicat n Monitorul Oficial nr.180/ 29.07.1992, republicat n Monitorul Oficial nr.260/ 15.09.1994 i n Monitorul Oficial nr.264/15.07.1998, modificat prin OUG nr.98/2000, OUG nr.295/2000, Legea nr.330/2001 * * Legea nr. 33/ 27.05.1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, publicat O.G. nr. 68/ 26.08.1994 privind protejarea patrimoniului naional-cultural, publicat n n Monitorul Oficial nr.139/2.06.1994 Monitorul Oficial nr. 247/31.08.1994, modificat prin OG nr.24/1997, Legea nr.56/1998, Legea nr.182/2000, Legea nr.422/2001 * Legea nr. 31/ 6.05.1996 privind regimul monopolului de stat, publicat n Monitorul Oficial nr.96/13.05.1996, modificat prin OUG nr.3/1997, OUG nr.7/1998, OUG nr.23/1999, OUG nr.295/2000, Legea nr.171/2001, Legea nr.628/2002 * * Legea nr. 54/ 2.03.1998 privind circulaia juridic a terenurilor, publicat n Monitorul Legea nr.213/ 17.11.1998 privind proprietatea public o regimul juridic al acesteia, Oficial nr.102/4.03.1998, abrogat prin Legea nr.247/2005 publicat n Moniorul Oficial nr.448/24.11.1998, modificat prin Legea nr. 713/2001, Legea nr.241/2003 * OUG nr. 40/ 8.04.1999 privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaiile cu destinaia de locuine, publicat n Monitorul Oficial nr.148/8.04.1999, rectificat n Monitorul Oficial nr.282/18.06.1999, modificat prin Legea nr.219/2004, Legea nr.515/2006 * Legea nr.10/ 8.02.2001 publicat n M.Of. nr.75/14.02.2001, republicat n M.Of. nr.798/02.09.2005, modificat prin OUG nr.209/2005, Legea nr.1/2009, Legea nr.202/2010

75

* * *

Legea nr.360/ 2.09.2003 privind regimul substanelor i preparatelor chimice periculoase, Legea nr.295/ 28.05.2004 privind regimul armelor i muniiilor, publicat n M.Of. Legea nr.339/ 29.11.2005 privind regimul juridic al plantelor, substanelor i preparatelor

publicat n M.Of. nr.635/5.09.2003, modificat prin Legea nr.263/2005 nr.583/30.06.2004, modificat prin Legea nr.268/2008, Legea nr.99.2010 stupefiante i psihotrope, publicat n M.Of. nr.1095/5.12.2005, modificat prin OUG nr.6/2010 * Constituia Romniei * Codul civil * Codul familiei * Codul silvic 5. Adrese web * www.cdep.ro * www.e-juridic.manager.ro * www.juriprudentacedo.com * www.monitoruloficial.ro * www.revistadreptul.ro
*

www.scj.ro

76