Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
FACULTATEA DE DREPT
LUCRARE DE LICENŢĂ
BUCUREŞTI
2012
1
Argument în favoarea acestei lucrări
2
Cuprins
Capitolul III. Garanţia contra evicţiunii provenind din faptul unui terţ
Sectiunea 1. Evicţiunea propriu-zisă..............................................................................36
1. Natura evicţiunii.............................................................................................36
2. Importanţa tulburării......................................................................................39
3. Imputabilitatea evicţiunii vânzătorului.........................................................39
a) Cauze de evicţiune anterioare vânzîrii..........................................39
b) Cauze de evicţiune ulterioare vânzării..........................................40
3
Sectiunea 4. Controverse privind calificarea unor împrejurări ca fiind tulburari de drept
1. Acţiunea pauliene............................................................................................53
2. Dreptul unui terţ izvorât dintr-un antecontract..............................................53
3. Inalienabilitatea...............................................................................................54
Abrevieri
Alin. - alineat
Art. -articol
C.civ. -Codul civil
C.proc.civ. -Codul de procedură civilă
CA- -Curtea de Apel
Cass.fr. - Cour de Cassation
5
Cass.com. -Cour de Casation, secţia comercială
Cass.civ. -Cour de Casation, secţia civilă
C.C. -Curtea Constituţională
Dec. -decizia
Ed. -Editura
ed. -Ediţia
I.C.C.J. - Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie
LGDJ - Librairie juridique de référance
M.OF. -Monitorul Oficial
RRD. -Revista română de drept privat
Sec.civ. si fam.- -secţia civilă şi familie
T. -Tribunalul
T.S. -Tribunalul Suprem
1
Ne vom referi în prezenta lucrarea la Codul Civil, adoptat prin Legea 287/2009 cu modificările şi
completările ulterioare).
6
în ceea ce priveşte obligaţiile vînzătorului, fapt datorat introducerii obligaţiei de a transmite
proprietatea printre cele clasice.
Pentru a stabili obligaţiile ce se nasc din contract, atât în Codul Cuza, cât şi în Noul
Cod Civil exista(u) dispoziţii cu privire la interpretarea clauzelor vânzării, care nu diferă pe
fond. Astfel, în materie de vânzare operează o derogare de la dreptul comun, în sensul că
acele clauze ce sunt neîndoielnice, vor fi interpretate în favoarea cumpărătorului( art. 1312
Codul Cuza, art.1671 C.civ.). În materia protecţiei consumatorilor, aceasta derogare nu
operează, nevizând contractele încheiate cu consumatorii sau contractele de adeziune( teza 2
a art.1671 C.civ.).
Astfel, conform Noului Cod Civil, obligaţiile vânzătorului sunt transmiterea
proprietăţii sau a dreptului vândut, predarea bunului, obligaţia de garanţie pentru evicţiunii şi
pentru viciile lucrului şi obligaţia pentru buna funcţionare a lucrului.
Atât în Codul Cuza, cât şi în actualul Cod Civil, obligaţiile cumpărătorului sunt
identice : obligaţia de a suporta cheltuilile vânzării, obligaţia de plată a preţului şi obligaţia de
a prelua bunul.
2
C.Stătescu, C.Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, ed.a IX a, revizuită şi adăugită, Ed.
Hamangiu, 2008, p.5.
7
nu a fost predat, ori preţul nu a fost plătit încă.”
În realitate, articolul din materie de vânzare reprezintă o aplicaţie a unui principiu
general al efectelor contractelor translative consacrat în art. 1273 C.civ., potrivit
căruia:”drepturile reale se constituie şi se transmit prin acordul de voinţă al parţilor,
chiar dacă bunurile nu au fost predate, dacă acest acord poartă asupra unor bunuri
determinate...”. De la această regulă există excepţii., ce le vom trata mai jos.
8
obiectul alternativ al vânzării piere fortuit înainte de alegere, atunci proprietatea asupra
celuilalt bun se transferă automat în patrimoniul cumpărătorului, chiar în momentul pierii
fortuite a primului bun, întrucât ambele lucruri au fost prevăzute in obligationem.
d. Vanzarea unui bun viitor. Acesta varietate de vânzare era posibilă şi în sistemul
Codului Cuza,unde proprietatea asupra bunului vândut nu se poate transfera în momentul
încheierii contractului, întrucât prin ipoteza nu exista la acel moment în lipsa obiectului său
Transferul este amânat până la realizarea bunului, până când bunurile ce au făcut obiectul
contractului au fost excutate, terminate, în stare de a fi predate cumpărătorului. Art.1658
C.civ. prevede aceleaşi reguli.
g. Vânzarea cu rezerva proprietăţii. Art. 1684 C.civ. are în vedere ipoteza în care
vânzătorul îşi rezervă proprietatea bunului până la plata integrală a preţului. Printr-un
asemenea mecanism contractual, vânzătorul doreşte să se asigure că nu va suporta riscul
insolvabilităţii cumpărătorului.
Vânzarea cu rezerva proprietăţii reprezintă o variantă a vânzării cu termen care
afectează obligaţia de a transfera proprietatea, întrucât transferul este amânat până la data la
care cumpărătorul plăteşte integral preţul vânzării,
Potrivit art. 1684, teza a 2-a C.civ., stipulaţia privind rezerva proprietăţii nu poate fi
opusă terţilor decât după îndeplinirea formalităţilor de publicitate cerute de lege după natura
bunului.
Dacă bunul vândut este un bun mobil, atunci vânzătorul va trebui să completeze în
calitate de creditor garantat un aviz de garanţie la Arhiva Electronică de Garanţii
Mobiliare, în temeiul art. 2347,alin. 2 C.civ. . Dacă bunul este un imobil, cumpărătorul este
cel chemat să noteze vânzarea cu rezerva proprietăţii, în temeiul art. 902,alin. 2,pct. 9
C.Civ. .
h. Vânzarea lucrului altuia. Potrivit Noul Cod, vânzarea bunului altuia este valabilă. Art.
1683,alin.1 C.civ. prevede că dacă la data încheierii contractului asupra unui bun individual
determinat acesta se afla în proprietatea unui terţ, contractul este valabil, iar vânzătorul este
obligat să asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul său către cumpărator.
10
proprietăţii. Dacă vânzătorul culege asemenea fructe până la predare, el trebuie să le
predea cumpărătorului. Regula vizează toate felurile de fructe, inclusiv fructele civile. Art.
1410 C.civ. prevede o excepţie, şi anume: în cazul în care transferul proprietăţii a fost
afectat de o condiţie suspensivă, chiar dacă efectul îndeplinirii condiţiei este , în principiu,
retroactiv, vânzătorul va păstra fructele pe care le-a cules între data incheierii contractului
şi data împlinirii conditiei.
1.1.2. Predarea bunului. Prin predare se înţelege punerea la dispoziţie a lucrului vândut la
dispoziţia cumpărătorului. În sistemul Codului Cuza, proprietatea se transmitea, de regulă, de
la momentul încheierii contractului, solo consensu, astfel încât predarea nu avea semnificaţia
transferării dreptului de proprietate şi nici chiar a posesiei, ci numai a detenţiei, cumpărătorul
posedând din momentul în care a devenit proprietar-corpore alieno. Nici în sistemul Noului
Cod Civil predarea nu are semnificaţia transmiterii dreptului de proprietate, chiar dacă, aşa
cum vom arăta riscul lucrului este legat de predarea lucrului, ci nu de transmiterea dreptului
de proprietate. Este posibil totuşi ca în momentul încheierii contractului bunul să fie predat,
fără ca vânzătorul să fie proprietarul bunului.
a.Obiectul obligaţiei de vânzare. Conform art.1686 C.civ. , predarea are ca obiect şi
accesoriile bunului, precum şi titlurile şi documentele care dovedesc existenţa dreptului ce a
făcut obiectul vânzării.
b.Modalitatea de executare. Predarea poate presupune o atitudine pasivă sau activă din
partea vânzătorului. De pildă, bunul poate fi lăsat la dispoziţia cumpărătorului atunci când
lucrul se află în detenţia sa, ca depozitar ori dacă există posibilitatea preluării bunului fără
concursul vânzătorului. În alte situaţii, predarea are loc în mod activ, de exemplu, predarea
cheilor clădirii, remiterea titlurilor de proprietate sau de creanţă, eliberarea clădirii de către
vânzător şi persoanele care nu au un drept opozabil cumpărătorului.
c.Locul predării. Potrivit art. 1689 C.civ , predarea trebuie să se facă la locul unde bunul se
afla în momentul încheierii contractului, dacă nu rezultă altfel din convenţia părtilor, ori în
lipsa acestora din uzanţe. Această regulă nu se poate aplica decât în cazul bunurilor individual
determinate, întrucât numai în legatură cu asemenea bunuri se poate stabili locul situării la
data contractării. În cazul bunurilor de gen, care nu au fost individualizate prin contract,
predarea se execută la domiciliul sau după caz la sediul vânzătorului de la data încheierii
contractului, potrivit art. 1494 alin.1 lit. c C.civ. . Rezultă că, asemanător Codului Cuza,
obligaţia de predarea a lucrului vândut este cherabilă, iar nu portabilă.
11
d.Momentul predării. Potrivit art. 1693 C.civ. , dacă nu s-a stabilit un alt termen,
cumpăratorul poate cere predarea bunului de îndată ce preţul este plătit. Atunci când nu a
acordat un termen de plată a preţului, vânzătorul poate să invoce excepţia de neexecutare a
obligaţiei de plată a preţului, refuzând predarea până când cumpărătorul îşi va executa
aceasta obligaţie3. Se consideră totuşi că există şi împrejurări în care, deşi nu au convenit
expres un termen pentru predare, parţile au acceptat, totusi, implicit un asemenea termen,
atunci când potrivit art. 1693 C.civ., ca urmare a unor împrejurări cunoscute cumpărătorului
la momentul vânzării, predarea bunului nu se putea face decât după trecerea unui termen de
la acest moment.
1.2.3. Preluarea bunului. Cumpărătorul trebuie să preia bunul atunci când vânzătorul a
facut tot ceea ce este necesar pentru predare. Potrivit art. 1666 alin. 2 teza 2 C.civ.,
cheltuielile de preluare şi de transport al lucrului vândut de la locul executării obligaţiei sunt
în sarcina cumpărătorului, dacă nu s-a convenit altfel. În cazul în care vânzarea are ca obiect
bunuri mobile, iar cumpărătorul nu a plătit nici preţul, nici nu a preluat bunul până la
scadenţă, el va fi de drept în întarziere în legatură cu ambele obligaţii, ceea ce implică printre
altele, că dacă bunurile sunt individual determinate, ori deşi sunt bunuri de gen ele au fost
deja individualizate, riscul se transmite la scadenţă preluării de la vânzător la cumpărător.
Cheltuielile conservării bunului vor incumba cumpărătorului şi tot el va suporta riscul pieirii
bunurilor individualizate în vederea predării de către vânzător, risc aplicabil de ori de cate ori
pieirea nu a fost cauzată de culpa acestuia.
Titlu preliminar
8
F.Collart Dutilleul, Ph. Delebecque, Contrats civils et commerciaux, Dalloz, 2007, p.230
9
Dan Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed.C.H.Beck, Bucureşti 2008, p. 446.
10
C.Toader, Evicţiunea în contractele civile, Ed.CH.Beck, Bucuresti, p.5; Fr. Deak, Contracte
speciale vol.I, Ed.Universul Juridic, 2006, ed.a IV-a actualizate de Lucian Mihai şi Romeo Popescu,
p.101.
11
Avem în vedere de pildă, ipoteza în care lucrul vandut nu a fost predat, dar în contra vânzătorului
este introdusă o acţiune în rectificare tabulară.
23
interpunere de persoane), se recunoaşte dreptul cumpărătorului de a invoca excepţia de
garanţie împotriva mandatarului12.
Garanţia pentru evicțiune este aplicabilă tuturor tipurilor de vânzare, întrucât art.1695
C.civ. nu face distincţii cu privire la aplicabilitatea acestuia în funcţie de tipul de vânzare.
Astfel, în cazul vânzării la licitaţie publică, se admite că adjudecatarul evins din bunul
cumpărat la licitaţie nu are acţiune împotriva creditorului urmăritor, ci doar împotriva
debitorului. Ȋn acest caz, orice cerere de evicțiune, totală sau parţială, privind imobilul
adjudecat se va prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii actului de adjudecare în
Cartea funciară13. Ȋn ipoteza existenţei unei culpe din partea creditorului urmăritor, acesta va
putea fi acţionat direct. Ȋn practica judiciară s-a arătat că adjudecatarul bunurilor urmarite nu
poate avea acţiunea în rezilierea vânzarii în contra creditorului urmăritor, când nu a putut
intra în posesia bunurilor adjudecate, o atare acţiune trebuind să fie îndreptată contra
debitorului14.
Ȋn ceea ce priveşte avânzii-cauză cu titlu particular ai vȃnzătorului, ei nu datorează
garanţie pentru evicțiune în contractele încheiate de autorul lor. Ȋn jurisprudenţa s-a arătat că,
dacă proprietarul vinde de două ori imobilul la două persoane diferite, iar primul cumpărător
îl revendică de la cel de al doilea, procesul nu poate fi soluţionat prin invocarea excepţiei de
garanţie15.
Ȋntrucât obligaţia de garanţie pentru evicțiune are un caracter patrimonial, ea se
transmite mortis causa succesorilor universali sau cu titlu universal. Ȋn funcţie de modul de
exercitare a dreptului de opţiune succesorală, rezultă unele specificităţi. Acceptantul pur şi
şi simplu al moştenirii dobândeşte patrimoniul succesoral întocmai cum acesta a aparţinut
vânzătorului, fiind grevat deci de aceleaşi obligaţii. Două situaţii se pot ivi: atunci când
acceptantul moştenirii este şi succesor cu titlu particular al lui de cuius( a încheiat un
contract de vânzare cu acesta)16 şi atunci când moştenitorul este străin de orice vânzare
încheiată de de cuius. Apreciem că moştenitorul datorează garanţia pentru evicțiune în
ambele cazuri. Ȋntr-o decizie de speţă, s-a arătat că excepţia poate fi invocată faţă de
12
Fr.Deak, op.cit.p.100 ; L.Mihai, Efectele contractului de vânzare-cumpărare potrivit dreptului SUA
în Revista economică, supl.nr.11/1988.
13
Fr.Deak, op.cit.p.100.
14
C.Toader, op.cit.p.6.
15
Fr.Deak, op.cit.p. 102, C.Toader, op.cit. p .6, TS, col.civ., dec. nr.119/1947, p. 324.
16
C.A.Suceava, dec.civ. 538/1994, în Dreptul nr.5/1995.
24
moştenitor „ întrucât nu a acceptat succesiunea sub beneficiu de inventar”, pentru a evita
confuzia de patrimonii”.
Conform art.713 din vechiul C.civ., în cazul acceptării moştenirii sub beneficiu de
inventar, confunziunea de patrimonii nu opera, întucât el devine titularul a două patrimonii
distincte, separate şi inconfundabile17. Ca atare, excepţia de garanţie nu poate fi opusă de
cumpărător dacă acceptantul sub beneficiu de inventar acţionează împotriva cumpărătorului
în calitate de titular al patrimoniului propriu. Este o aplicare a teoriei unităţii şi divizibilităţii
patrimoniului, care permit ca patrimoniul unic al moştenitorului să fie divizat în două mase
de drepturi şi obligaţii pecuniare, fiecare cu un regim juridic distinct 18. Totuşi , dacă
cumpărătorul îl acţionează pe acceptantul sub beneficiu de inventar în temeiul unui contract
de vânzare încheiat cu de cuius, având prin ipoteză ca obiect un bun ce aparţinea acestuia
din urmă, moştenitorul urmează să răspundă pentru evicțiune, în calitate de titular al
patrimoniului succesoral, intra vires hereditatis.
Dacă în contactul de vânzare a existat pluralitate de debitori ai obligaţiei de a transfera
proprietatea ( obligaţie indivizibilă), rezultă a fortiori că şi garanţia pentru evicțiune va fi
calificată drept indivizibilă. Apreciem că acest caracter indivizibil al garanţiei pentru
evicțiune rezultă chiar din obligaţia de a transfera proprietatea, întrucât acesta incumba în
acelaşi mod tuturor debitorilor ( în speţă co-vânzătorilor). Conform art.1425 alin.2 C.civ. ,
efectul obligaţiei indivizibile constă în faptul că fiecare dintre debitori poate fi constrâns
separat la executarea întregii obligaţii. Este astfel şi situaţia unui bun vândut aflat în
indiviziune, coproprietarii datorând în mod indivizibil garanţia pentru evicțiune. Nu suntem
de acord cu opinia potrivit cu care şi coproprietarul care nu a consimţit vînzarea datorează
evicțiunea19, daca acesta nu ratifică vânzarea. Ȋntr-o astfel de ipoteză, coproprietarul acţionat
de cumpărătorul evins, va putea introduce în cauză pe coproprietarii înstrainatori, invocând
astfel partajul. Dacă bunul cade în urma partajului în patrimoniul coproprietarului care nu
consimţise vânzarea, considerăm că problema garanţiei pentru evicțiune nu mai încape în
discuţie vizavi de acesta. Totuşi , se va putea angaja răspunderea pentru evicțiune în calitate
de vânzător al lucrului altuia a coproprietarului(lor) care a(u) consimţit vânzarea( cu
excepţia cazului in care cumpărătorul a cumparat pe risc propriu)20.
17
Fr.Deak, op.cit. p.102.
18
V.Stoica, Notiunea juridică de patrimoniu, Pandectele Romane, Ed.Rosseti, Bucuresti, 2003, p.195.
19
C.Toader, op. cit, p.9
20
C.Toder, M.Nicolae, R.Popescu, B.Dumitrache, Instituţii de drept civil, Curs selectiv pentru licenţă
2009-2010, Universul Juridic 2007. , p.313
25
Ȋn cazul vânzării între soţi a unui imobil bun comun, fără consimţământul unuia dintre
soţi, acesta din urmă poate introduce acţiunea în anularea vânzării. Astfel, dacă soţului care
nu a consimţit vânzarea i se opune garanţia pentru evicțiune, acesta poate invoca la rândul
său excepţia de nulitate a contractului de vânzare sau poate ratifica vânzarea. Ȋn acest din
urmă caz, soţul care a ratificat vânzarea va fi ţinut să-l garanteze pe cumpărător, indivizibil
cu soţul vânzător.
21
Fr.Deak, op. cit.
22
C.Toader, op. cit. , p.10.
23
L.Chaisemartin, Des effets entre les parties des contrats portant disposition de la chose d’autrui,
Ed.Domat-Monchretin, Paris 1936, p.61, citată în Jerome Huet, Traité de droit civil, Les principaux
contrats speciaux, LGDF, Paris 1994, p.554.
24
Ioan Popa, Contractul de vânzare-cumpărare, Studiu comparativ de doctrină şi jurisprudenţă,
Universul Juridic, Bucuresti, 2008, ed.2, p. 358.
26
dobândirea este cu titlu gratuit( art.1706 C.civ). Este o reglementare preluată din doctrină, de
care nu beneficiază cumpărătorul, ci subdobânditorul acestuia.
În jurisprudenţa franceză25 s-a arătat că, în cazul a două vânzări succesive, dintre care
cea de-a doua vânzare cuprinde clauze exoneratoare a vȃnzătorului de garanţia pentru
evicțiune, cumpărătorul subsecvent ar putea pretinde garanţia de la primul vânzător.
Apreciem că această soluţie nu poate fi validată în dreptul român, sau cel mult trebuie
nuanţată, întrucât orice clauză de înlăturare a garanţiei pentru evicțiune nu este valabilă dacă
evicțiunea are drept cauză faptul personal şi ulterior al vȃnzătorului sau o cauză ascunsă
cumpărătorului la momentul vânzării26. Potrivit ipotezei din speţa amintită mai sus, nu
considerăm că primul vânzător poate răspunde pentru evicțiune în toate cazurile în care
există o clauză de exonerarea a garanţiei în contractul încheiat între al doilea vânzător
(cumpărătorul din primul contract de vânzare) şi cumpărător. S-ar ajunge la situaţia în care
practic, s-ar institui o răspundere solidară a tuturor proprietarilor anteriori ai bunului. Ca
atare, orice clauză de exonerare a răspunderii pentru evicțiune care este nulă conform art.
1699 C.civ tezele 1 şi 2, nu este de natură a antrena răspunderea autorului vȃnzătorului
exonerat de răspundere contractual. Ȋn acest caz, nulitatea clauzei are deci consecinţă asupra
posibilităţii răspunderii pentru evicțiune sau nu.
S-a arătat recent într-o speţă că dacă bunul a făcut obiectul unor înstrăinări succesive, a
căror nulitate nu s-a constatat, ultimul cumpărător evins are dreptul şi posibilitatea de a
promova acţiunea în garanţie direct împotriva primului vânzător sau împotriva tuturor
vânzătorilor succesivi27.
Vom analiza în continuare situaţia în care nu există clauza de exonerare de răspundere
a vȃnzătorului. Ȋn acest caz, doctrina a admis acest drept şi subdobânditorului, care l-ar
putea urmări indirect pe autorul vânzării pe calea unei acţiuni oblice. Pentru a fundamenta
această soluţie, în doctrină s-au conturat mai multe opinii. Potrivit unei opinii, la baza
transmiterii acţiunii în garanţie către subdobânditori ar sta o cesiune de creanţă, sau o
stipulaţie pentru altul28. O altă opinie fundamentează acţiunea directă a subdobânditorului
împotriva vânzătorilor succesivi ai bunului prin existenţa unei relaţii contractuale directe
25
Cass.fr, dec.civ. din 12.11.1884.
26
A se vedea supra., Capitolul VI.
27
C.A. Constanţa, s.civ.min şi fam. , mun. şi asig.soc, , decizia nr.450/C din 14 decembrie 2006, www.
jurisprudenta.org.
28
A. Weill, Le principe de la relativite des conventions en droit civil francais, Strasbourg, 1938, pag.
111, citata in Jurissclaseur-art.1641.
27
între vânzătorii şi cumpăratorii succesivi29. Şi în doctrina românească s-au conturat idei
diferite de cele susţinute anterior, cum ar fi admiterea răspunderii ascendente pentru
evicțiune în baza art.60 C.proc.civ, referitor la chemarea în garanţie a altei persoane 30 şi teza
acţiunii directe recunoscută subdobânditorului contra autorului vȃnzătorului31.
Nu suntem de acord cu unele dintre teoriile mai sus amintite.
Ȋn primul rand, nu putem admite faptul că orice contract de vânzare-cumpărare este şi
o cesiune de creanţă sau o stipulaţie pentru altul, prin care drepturile şi obligaţiile primului
cumpărător s-ar putea cesiona la infinit în toate contractele ce vor avea ca obiect acelaşi
bun.
Ȋn al doilea rând, în ceea ce priveşte teoria bazată pe art. 60 C.proc.civ, suntem de
acord cu aceasta soluţie, însă doar subsidiar, în sensul că potrivit textului din C.proc.civ,
chemarea în garanţie a altor persoane are la bază un raport de drept substanţial. Ori, trebuie
clarificat mai întai raportul de drept substanţial, pentru a putea atrage mai departe
aplicabilitatea art. 60 C.proc.civ. ( din perspectiva analizei noastre). De altfel, o rezolvare a
chestiunii exclusiv pe temeiul art.60 C.proc.civ. este cu neputinţă.
Ȋn al treilea rând, nici teza acţiunii directe nu este una riguroasă, întrucât acţiunea
directă trebuie expres recunoascută la nivel normativ. O acţiune directă recunoscută doar la
nivel doctrinar, chiar şi în mod unanim, nu poate transforma o regulă cu caracter de excepţie
într-una aplicabilă cu caracter general unor situaţii, pe justificarea că s-ar impune pentru
identitate de raţiune ( cu cazurile în care este admisă o asemenea acţiune). Independent de
raţiunile practice pentru care ar fi acceptată o asemenea acţiune directă, apreciem că trebuie
să rămânem pe tărâmul exceptio est strictissimae interpretationis et aplicationis.
Ȋn ceea ce ne priveşte, apreciem că fiecare contract trebuie privit ca o entitate de sine
stătătoare, în cadrul căreia parţile contractante îşi exprimă propria lor voinţă. Ȋn
conformitate cu aceasta, dacă este vorba despre vânzare, cumpărătorul va beneficia de
gaanţia contra evicţiunii potrivit acestui contract32. Totuşi , nu ar fi echitabil ca în cazul în
care motivul evicţiunii nu s-ar regăsi în persoana vȃnzătorului, nimeni să nu răspundă. Dacă
ar fi să se susţină teza răspunderii foştilor proprietar, metoda nu ar fi una practică, întrucât
lanţul de contacte s-ar putea dovedi infinit. S-a afirmat că relativitatea contractului ar trebui
să cedeze locul unor raţiuni practice care să-i permită cumpărătorului evins sau al carui bun
29
J.Ghestin, B.Desche, Traite des contrats. La vente, LGDJ Paris, 1990, p.1059.
30
D.Chirică, op.cit, p.456.
31
C.Toder, op.cit. p.27
32
Ioan Popa, op.cit. , p.360.
28
are vicii ascunse, de a-l acţiona direct pe cel din cauza căruia s-a pus în circulaţie un bun cu
vicii ascunse, ori este dator să garanteaze de evicțiune33.
Totodată, apreciem că un suport legislativ în sensul recunoaşterii acţiunii directe ar fi
necesar pentru a clarifica situaţia la nivel doctrinar şi mai ales pentru unificarea practicii
judiciare34.
33
Ioan Popa, op.cit, p. 361.
34
Asa cum a fost clarificată situaţia prin Legea 240/2004, în materia viciilor ascunse.
35
CA Paris, 5 juillet 1967, Dalloz 1967, citată în P. Malaurie şi L.Aynes, Cours de droit civil. Les
contrats speciaux :civils et commerciaux., Cujas, 1992, p.215.
36
Jurissclaseur, art. 1625-1626.
37
Dan Chirică, op.cit. , p.450.
29
O listă completă a actelor interzise vȃnzătorului nu este posibilă, varietatea lor putând
fi ilustrată doar printr-o analiză jurisprudenţială.
Reprezintă o tulburare de fapt atunci când vȃnzătorul unui teren construieşte pe o
porţiune din terenul vândut un imobil, iar construcţia împiedică cumpărătorul să exercite
servitutea ce grevează suprafaţa de teren pe care s-a construit imobilul 38. Ȋn practică, a fost
inclusă tot în categoria tulburărilor de fapt provenind de la vânzător şi săvarşirea unui act
juridic, cum ar fi de exemplu, vânzarea unui bun a doua oară, după ce formase obiectul unui
contract de vânzare39, ori închirierea bunului după încheierea contractului de vânzare. Astfel,
printr-o decizie de speţă, s-a respins acţiunea intentată de cumpărătorul sub semnătură
privată şi netranscris al unui imobil împotriva vȃnzătorului, având ca scop predarea bunului,
întrucât imobilul fusese vândut ulterior unei alte persoane, prin act autentic şi transcris.
Ȋn jurisprudenţa franceză40, s-a susţinut şi faptul că vȃnzătorul nu poate să invoce
posesia bunului vândut pe care a păstrat-o, pentru a se prevala de prescripţia achizitivă
vizavi de cumpărător. Ținut să răspundă pentru propria faptă, vȃnzătorul nu va putea evinge
cumpărătorul, care va putea să îi opună tot timpul excepţia de garanţie.
Ȋn materie comercială, faptul de a deturna clientela cedată şi de a se reinstala în
proximitatea fondului vândut, au fost considerate fapte personale ale vȃnzătorului, în sensul
atragerii răspunderii pentru evicțiune41.
38
Cass. 1er civ. 29 nov. 1955, citată în Carbonnier, comentariu pe www.lexisnexis.fr
39
M.Planiol,G.Ripert, Traite pratique de droit civil français. Les contrats civils, tome X, LGDJ, Paris
1932, p.90.
40
G.H.Şerbănescu, Evicţiunea, Teză pentru licenţă, Bucureşti, Topografia Guthenberg, p.30.
41
Paul-Henri Antonmattei, Jaques Raynard, Droit civil. Contrats speciaux, Litec, Ed. 1 , Paris, 2000,
p.164.
42
Alain Benabet, Les contrats speciaux civils et commerciaux, Montchrestien, Ed. 6, 2004, p.143.
43
P.H.Antonmattei, J.Raynard ,op.cit., p.165.
30
se stinge. Acestă tulburarea de drept este o consecinţă a nulităţii sau a rezoluţiunii, garanţia
pentru evicțiune ne mai existând. De asemenea, nu va fi considerată o tulburare de drept
când vȃnzătorul contestă obiectul vânzarii (determinarea exactă a obiectului contractului 44),
de exemplu în cazul în care a vândut doar o cota-parte din bun. Ceea ce îi este interzis
vȃnzătorului, este să introducă o acţiune în revendicare atunci când contractul nu este nul45.
b. Tulburare de drept susceptibilă de a atrage garanţia pentru evicțiune.
O tulburare de drept este atunci când vȃnzătorul pretinde un alt drept asupra lucrului 46.
De exemplu, vȃnzătorul pretinde că este proprietar sau pretinde că are asupra bunului vândut
un alt drept real, cum ar fi un uzufruct sau o servitute, sau chiar un drept personal izvorât
dintr-un contract de locaţiune. Cu excepţia cazului în care dreptul pretins de către vânzător a
fost expres prevăzut în contract, o asemenea pretenţie, chiar dacă este fondată, nu poate
conduce la imposibilitatea cumpărătorului de a invoca garanţia pentru evicțiune. Este
aplicaţia expresiei « Cine garantează, nu poate evinge ».
În materia drepturilor de proprietate intelectuală, autorul unei piese de teatru care a
cedat drepturile de adaptare cinematografică a operei unui producător, dar rezervându-şi
dreptul derivat de creaţie a unei comedii muzicale pornind de la piesă, poate să fie chemat să
răspundă pentru evicțiune, dacă îi va autoriza unui alt producător să folosească comedia
muzicală pentru un film concurent47.
Obligaţia de garanţie subzistă chiar şi atunci când vȃnzătorul acţionează în temeiul
unei alte calitaţi pe care a dobândit-o după contractul de vânzare. Dacă vȃnzătorul care a
vândut lucrul altuia, îl moşteneşte ulterior pe adevăratul proprietar, acesta nu poate să
introducă acţiunea în revendicare ( care se afla în patrimoniul succesoral), întrucât l-ar
evinge pe propriul său cumpărător48.
Ȋn dreptul francez a fost lansată o problemă în ceea ce priveşte exercitarea dreptului
de preempţiune, în masura în care acesta ar putea fi considerată ca o tulburare de drept, în
sensul atragerii răspunderii pentru evicțiune. Problema s-a ivit într-o speţă 49 referitoare la un
44
C.Toader, op.cit. , p.20
45
Ph.Malaurie, L.Aynes, P.V.Gautier, Droit civil, vol.VIII, Les contrats speciaux-civils et
commerciaux, editia Cujas, Paris, 2001, p.258.
46
D.Chirică, op.cit., p.450.
47
Jaques Azema, Jean-Christophe Galloux, Droit de la proprieté industrielle, Dalloz, ed.6, Paris, p.
291, citând decizia Cass. 1er civ, 27 mai 1986.
48
Ph.Malaurie, L.Aynes, P.V.Gautier, op.cit. ,p.259.
49
Cass.soc, 8 mars 1957.
31
fond rural ce aparţine mai multor coproprietari, unul dintre aceşti proprietari având şi
calitatea de arendaş. Dacă fondul este scos la vânzare, garanţia care este datorată
cumpărătorului îl privează pe arendaşul-covânzător de facultatea de a-şi exercita dreptul de
preemptiune ? Răspunsul este pentru moment negativ. Vânzarea trebuie să rezerve
exercitarea, în toate cazurile, a dreptului de preempţiune a arendaşului. Spre deosebire de
legea romană, legea franceză prevede că dreptul de preempţiune este asigurat arendaşului,
chiar dacă acesta are calitatea de coproprietar al bunului pus în vânzare. Consideram aceste
discuţii pertinente, în masura în care se va reintroduce dreptul de preempţiune al arendaşului
în legislaţia românească50.
În doctrina românească51, exercitarea dreptului de preempţiune de către titularul său
după încheierea unui contract de vânzare ce avea ca obiect un bun asupra căruia era instituit
un drept de preferinţă legal la o eventuală vânzare, a fost încadrată, din perspectiva garanţiei
pentru evicțiune la evicțiunea provenind din fapta unui terţ. Apreciem, asemanator doctrinei
şi jurisprudenţei franceze că este un caz clasic de evicțiune din partea vȃnzătorului.
În legislaţia anterioară, dreptul de preempţiune era recunoscut de lege în favoarea
coproprietarilor, proprietarilor vecini, arendaşului şi statului când era vorba despre vânzarea
unui teren agricol situat în extravilan. Nerespectarea dreptului de preempţiune urma să fie
considerată o cauză de evicțiune pentru cumpărător ? Legea fondului funciar impunea
proprietarului care intenţiona să vândă terenul, să comunice titularilor dreptului de
preempţiune aceasta intenţie. Dacă unul dintre beneficiarii dreptului de preempţiune îşi
exprimau dorinţa de a cumpăra la preţul propus de vânzător, atunci acesta din urma nu putea
să încheie contractul cu un terţ, fiind obligat să încheie contractul cu titularul dreptului de
preempţiune în termen de 30 de zile de la acceptarea ofertei. Totuşi , dacă se realizează
vânzarea cu încălcarea dreptului de preempţiune, se va putea cere anularea contractului,
indiferent de buna sau reaua-credinţă a cumpărătorului. Dreptul de preempţiune are un
caracter absolut. Cumpărătorul de bună-credinţă are într-o astfel de situaţie posibilitatea de a
50
Întrucât s-a considerat că dreptul de preempţiune aduce atingere principiului liberei circulaţii a
terenurilor, precum şi manifestării libere a tuturor prerogativelor de proprietar, prin adoptarea Legii nr.
247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţei, precum şi unele măsuri adiacente, au
fost abrogate toate dispoziţiile Legii nr. 54/1998, OUG nr. 226/2000, precum si cele specifice din
Legea nr. 16/1994. În prezent, terenurile proprietate privată, indiferent de destinaţia si titularul lor, pot
fi înstrăinate şi dobîndite liber prin oricare din modurile prevazute de lege.
51
C. Toader, op.cit, p.70.
32
cere protecţia vȃnzătorului, în virtutea garanţiei pentru evicțiune. În acest caz, tulburarea o
reprezintă acţiunea în anulare exercitată de titularul dreptului de preempţiune.
Aceleaşi soluţii urmează a fi date pentru orice ipoteză a nerespectării dreptului de
preempţiune. Amintim pe această cale unele acte normative în care se regăsesc drepturi de
preempţiune : OUG nr.40/1999-dreptul de preempţiune al chiriaşului la dobândirea locuinţei,
Legea 10/2001 ; Legea 33/1994- dreptul de preempţiune la dobîndirea imobilului expropriat ;
Codul silvic- dreptul de preempţiune al statului la cumpararea de paduri etc).
In sistemul Noului Cod Civil, o întregă secţiune este consacrată dreptului de
preempţiune ( Secţiunea VII, Capitolul I, Titlul IX). Astfel, conform art.1731 C.civ.
« vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preeempţiune legal sau convenţional
se poate face de către un terţ numai sub condiţia suspensivă a neexercitarii dreptului de
preempţiune de către preemptor ». Conform acestui articol, rezultă că un contract de vânzare
astfel încheiat conţine o condiţie suspensivă subînţeleasă, şi anume exercitarea dreptului de
către preemptor. Întrucât condiţia suspensivă amâna prin ea însăşi transmiterea proprietăţii,
rezultă că până la împlinirea condiţiei contractul este considerat valabil, dar proprietatea nu
este transmisă. Conform, art. 1733 C.civ. , « prin exercitarea preempţiunii, contractul de
vânzare se consideră încheiat între preemptor şi vânzator în condiţiile cuprinse în contractul
încheiat cu terţul, iar acest din urmă contract se desfiinţează retroactiv ». De vreme ce
angajarea răspunderii pentru evicțiune se pune numai atunci când s-a transmis proprietatea,
rezultă că răspunderea pentru evicțiune a vȃnzătorului nu poate exista. Totuşi , Codul Civil
aduce o atenuare acestei reguli, vȃnzătorul răspunzând faţă de terţul de bună-credinţă pentru
evicțiunea ce rezultă din exercitarea preemţiunii ( art.1733 teza 2 C.civ.).
Cu privire la data la care trebuie raportată tulburarea de drept, pentru angajarea
răspunderii vȃnzătorului provenind din propria faptă nu se cere îndeplinită condiţia
anteriorităţii tulburarii în raport cu data încheierii contractului52.
În ultimul rând, trebuie amintit faptul că buna sau reaua credinţă a vȃnzătorului nu
joacă niciun rol în declanşarea obligaţiei53.
54
D.Chirică, op.cit. p.465.
55
D.Chirică, op.cit.p.466.
34
Capitolul III. Faptele terţilor ce dau naştere la garanţie
Contrar garanţiei faptului personal, garanţia faptului unui terţ nu este datorată decât
dacă tulburararea suferită de cumpărator este una de drept. Deşi art.1352 din Codul Cuza nu
făcea referire expresă la natura viciului, în sensul provenienţei sale, art.1695 alin.2 C.civ.
foloseşte expres sintagma „drept născut anterior datei vânzării”.
Aşadar, sprijinirea poziţiei exprimate şi anterior în doctrină cu privire la natura
tulburării din partea terţului pe dispoziţiile din materie de locaţiune a fost clarificată prin
introducerea unui articol expres în reglementarea contractului de vânzare.
Garanţia faptului terţului consistă esenţialmente într-o obligaţie de apărare, care se
explică prin faptul că vȃnzătorul este mai bine informat cu privire la drepturile pe care le-a
cedat în profitul cumpărătorului, fiind mai îndreptăţit să respingă pretenţiile terţului asupra
lucrului vândut.
Cumpărătorul nu se va putea prevala de garanţia pentru evicțiune dacă un terţ
săvârşeşte degradări asupra bunului vândut sau dacă bunul este uzurpat de o persoană care-l
ocupă fără să se pretindă titularul unui drept. În acestă ultimă ipoteză, atitudinea pe care o va
adopta cumpărătorul va varia totuşi de momentul în care se produce uzurparea. Dacă acestă
are loc înainte să fie pus în posesie, cumpărătorul nu îl va acţiona pe vânzător în temeiul
garanţiei pentru evicțiune, ci în temeiul garanţiei de livrare, întrucât bunul vândut nu a fost
livrat. Dacă uzurparea intervine după livrare, vȃnzătorul este absolvit de orice obligaţie,
cumpărătorul trebuind să acţioneze potrivit calităţii sale de proprietar pentru a-şi conserva,
recupera sau menţine posesia bunului său.
35
Garanţia prevăzută prin 1695 alin.(2) C.civ. nu intervine decât atunci când terţul, autor
al tulburării pretinde un drept asupra lucrului vândut.
56
Weill, Terre et Simler, Droit civil.Les biens, Dalloz, 3ed, p.356.
57
M.Planiol, G.Ripert, op.cit., p.91
58
M.Planiol et G.Ripert, op.cit, p.92.
36
persoana cu interese contrare , prin determinarea cadrului legal de exercitare a drepturilor
lor legitime.” 59
Descoperirea unui ipoteci ulterior vânzării constituie o tulburare de drept în sensul art.
1695 alin.(2) C.civ. . Totuşi , cumpărătorul nu-l poate acţiona în evicțiune pe cumpărător
decât atunci când creditorul ipotecar a început demersurile pentru satisfacerea ipotecii ( cum
ar fi somaţia de plată trimisă cumpărătorului).
Doctrina şi jurisprudenţa asimilează totuşi tulburării actuale justa ameninţare de
evicțiune. Descoperirea unui drept care este invocat în justiţie de către un terţ asupra lucrului
vândut, existent la momentul vânzării, nedeclarat cumpărătorului, constituie un just motiv
pentru a atrage răspunderea pentru evicțiune a vȃnzătorului. 60
Există situaţii în care dreptul invocat de terţ este indiscutabil, caz în care orice
constestaţii judiciară poate fi inutilă61. Un asemenea caz ar rezulta din două vânzări succesive
ale aceluiaşi bun de către vânzător, doar ultima dintre vânzări fiind înscrisă în Cartea
Funciară. Cum s-a decis într-o speţă,62 „dacă proprietarul vinde lucrul de două ori, el
răspunde pentru evicţiune faţă de primul cumpărător, dacă cele de-a doilea şi-a înscris titlul
de dobândire a imobilului în Cartea Funciară înaintea primului cumpărător. Vânzătorul care
a fraudat drepturile celor doi cumpărători succesivi urmează să-l despăgubească pe aceia
dintre ei care nu şi-au înscris dreptul în Cartea Funciară, cu valoarea de înlocuire a
imobilului, în cadrul unei acţiuni separate, pe care respectivul cumpărător era îndreptăţit a o
formula.” Abandonarea voluntară a bunului pentru a evita un proces nu anihilează
posibilitatea cumpărătorului de a-l acţiona ulterior în evicțiune pe vânzător. 63 Bineînţeles,
pentru că lăsarea voluntară să deschidă fără echivoc posibilitatea de a-l acţiona în evicțiune
pe vânzător, trebuie ca motivul să fie indiscutabil, întrucât vȃnzătorul îi poate reproşa
cumpărătorului ca acesta dispunea de apărari pertinente.
Constituie de asemenea, evicțiune în sensul art. 1695 alin.(2), situaţia în care, pentru a
rămane în posesia bunului vândut, cumpărătorul a plătit creditorul garanţiei ce afecta bunul
vândut. În acest caz, bunul ce i-a fost cedat nu a fost transmis intact, ci diminuat în profitul
unui terţ. Pentru ca plata efectuată să deschidă calea garanţiei pentru evicțiune, acesta nu
59
C.C., Decizia nr.668 din 12 iunie 2008, M.Of.. nr.560 din 24 iulie 2010.
60
Ph.Malaurie, L.Aynes, op.cit., p.260.
61
Ghestin et Desche, op.cit. , p.1065.
62
C.A.Ploieşti, decizia nr.2503 din 7 octombrie 1998, Legis.
63
Jurisclasseur, art.1625.
37
trebuia să fie impusă prin contract, să nu fie nici cu titlu de preţ al lucrului cumpărat şi nici
sa fie cu titlu de purgă64.
Acţiunea pe care cumpărătorul o intentează împotriva terţului pentru a intra în posesia
bunului vândut intra tot în categoria tulburărilor de drept65.
64
Ph.Malaurie, L.Aynes, op.cit. , p.263.
65
G. Vermelle, Droit civil. Les contrats speciaux, Dalloz, Paris, 2000, p. 65.
66
P.Malaurie, L.Aynes, op.cit., p.265.
38
a. Cauze de evicțiune anterioare vânzării . Pentru a da naştere la garanţie,
evicțiunea trebuie să aibă o cauză anterioară vânzării, dreptul opus cumpărătorului să-şi aibă
originea într-un fapt juridic preexistent vânzării. Este ceea ce se produce în cazul vânzării
lucrului altuia, a unui bun grevat cu privilegii sau ipoteci sau când ţertul a introdus o acţiune
în resciziune pentru leziune. Constituie evicțiune anterioar situaţia în care contractul de
locaţiune ce face parte din fondul de comert achiziţionat este reziliat de locator67.
Garanţia dispare atunci când cumpărătorul a cumpărat pe propria răspundere, chiar
dacă a ignorat motivul evicţiunii la momentul contractării. În acest caz, convenţia are un
caracter aleatoriu, iar cumpărătorul suportă consecinţa acestui caracter. Totuşi , care este
răspunsul în situaţia în care nu există o clauză contractuală în sensul caracterului aleatoriu al
contractului, dar cumpărătorul cunoştea pericolul evicţiunii? Curtea de Casaţie franceză a
stabilit că, în principiu, în lipsa unei clauze exprese de exonerare de garanţie, vȃnzătorul este
obligat în continuare să restituie preţul, chiar dacă se stabileşte că la momentul vânzării
cumpărătorul avea cunoştinţă de riscul la care era expus 68. Această rigoare favorabilă
cumpărătorului trebuie nuanţată în caz de riscuri aparente, cum ar fi servituţile aparente.
72
CA Bruxelles, 3 janv.1891, www.lexisnexis.fr.
73
Celice, Les reserves et le non vouloir dans les actes juridiques, these Paris 1968, p.145.
74
Cass.1er civ., 6 janv.1962, www.legifrance.gouv.fr
43
bunurilor indivize-, nu se aplică regulile privind vânzarea lucrului altuia, ci regulile proprii
stării de indiviziune, soarta contractului de vânzare depinzând de rezultatul partajului 75.
Dacă la partaj bunul era atribuit vȃnzătorului, vânzarea încheiată de acesta se consolida în
mod retroactiv. În caz contrar, se considera că neavând calitatea de proprietar la data
contractului, vȃnzătorul a vândut bunul altuia, contractul fiind anulabil la cererea
cumpărătorului. În toate cazurile, coindivizarilor nevânzatori nu li se recunoştea dreptul de a
cere anularea contractului şi nici să introducă acţiunea în revendicare. Singura acţiune pe
care coindivizarii o aveau la îndemană era acţiunea în partaj. Se aprecia în doctrină că
invocarea dreptului de proprietate de către coindivizarii vȃnzătorului nu poate constitui o
cauză de evicțiune pentru cumpărător76. Suntem de acord cu faptul că nu se putea vorbi
despre o evicțiune până la momentul introducerii acţiunii în partaj, de vreme de celorlalţi
coindivizari li se nega dreptul de a introduce orice altă acţiune, alta decât acţiunea în partaj.
Apreciem totuşi că este vorba despre evicțiune atunci când bunul a cazut în lotul altui
coindivizar decât vȃnzătorul în urma partajului. În acestă situaţie, aplicabilitatea art. 1341
Codul Cuza era deplină: restituirea preţului, fructelor, spezelor ori a daunelor-interese.
În sistemul Noului Cod Civil, se poate observa că vânzarea consimţită de către un
singur coproprietar va fi rezolvată după regulile prescrise pentru vânzarea bunului altuia, de
vreme ce un alineat separat în cadrul acestei instituţii îi este acordat chiar ipotezei pe care o
înfăţişăm. Aşadar, vânzarea bunului altuia este considerată valabilă, vȃnzătorul fiind obligat
să asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul său către cumpărător
(art.1683). Astfel, conform art.1683 alin.5, „atunci când un coproprietar a vândut bunul
proprietate comună şi ulterior nu asigura transmiterea proprietăţii întregului bun către
cumpărător, acesta din urmă poate cere, pe lângă daune-interese, la alegerea sa, fie
reducerea preţului proporţional cu cota-parte pe care nu a dobândit-o, fie rezoluţiunea
contractului în cazul în care nu ar fi cumpărat dacă nu ar fi ştiut că nu va dobândi
proprietatea întregului bun”. În situaţia în care se solicită rezoluţiunea contractului, alin.6
al aceluiaşi articol face trimitere la dispoziţiile din materia evicțiunii, în ceea ce priveşte
întinderea daunelor-interese ( art.1702 şi 1703). Articolul 1683 ce prevede valabilitatea
vânzării bunului altuia trebuie interpretat în lumina dispoziţiilor din materia de Carte
Funciară. După cum se vede, transmiterea proprietăţii în sistemul Noului Cod Civil nu este
de esenţa contractului de vânzare, ci doar de natura sa, obligaţia de transmitere a proprietăţii
devenind una contractuală, conform art.1672 pct.1 C.civ. . În realitate, dispoziţiile art. 1683
75
L.Mihai, Nota (II) la dec.civ. nr.608/1987 a TJ Olt, în RRD nr.11/1988.
76
C.Toader, op.cit, p.58.
44
nu îi afectează pe coindivizarii nevânzatori atunci când obiectul vânzării este un imobil,
întrucât dreptul de proprietate nu a fost transmis. Articolul 1683 C.civ. trebuie interpretat
coroborat cu art.1674 care prevede că proprietatea se stramută de drept cumpărătorului din
momentul încheierii contractului, cu excepţia cazurilor prevazute de lege ori dacă din
voinţa parţilor nu rezultă contrariul. Ori, conform art.557 pct.4, „cu excepţia cazurilor
anume prevăzute de lege, în cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobândeşte
prin înscriera în Cartea funciară, cu respectarea dispoziţiilor prevăzute la art.888”.
Pentru a conchide, apreciem că valabiliatea contractului de vânzarea trebuie
interpretată independent de transmiterea proprietăţii de către vânzător, aceasta realizându-se
numai în cooncordanţă cu dispoziţiile de Carte funciară.
3.2.3. Vânzarea unui bun comun de către un soţ fără consimţământul celuilalt soţ
În sistemul Codului familiei-Legea 4/1953, singurul regim matrimonial era cel al
comunităţii legale. Astfel, soţii administrează, folosesc şi dispun împreună de bunurile
comune. Oricare dintre ei poate exercita singur aceste drepturi, considerându-se că are şi
acordul celuilalt, în virtutea mandatului tacit între soţi. Prezumţia de mandat tacit reciproc
este relativă, soţul necontractant putând să o rastoarne, probând că nu şi-a dat acordul, fie că
vânzarea s-a încheiat în pofida opoziţiei sale. În acesta ultimă situaţie, vȃnzătorul va fi ţinut
să răspundă pentru evicțiune. În materie de imobile, regula mandatului tacit reciproc nu
funcţionează. Potrivit art.35 alin.2 C.fam. , niciunul dintre soţi nu poate înstraina sau greva
un bun imobil fără consimţământul expres al celuilat soţ. Contractul încheiat fără
consimţământul unuia dintre soţi nu este lovit de nulitate absolută, sancţiunea fiind nulitatea
relativă. Fie dacă soţul necontractant solicită anularea vânzării, fie că intentează acţiunea în
revendicare, cumpărătorul este evins în oricare dintre aceste două situaţii. Dacă soţul
necontractant devine succesor în drepturi al vȃnzătorului decedat, obligaţia de garanţie
împotriva evicţiunii care îi incumbă prin contract vȃnzătorului, se transmite succesorului.
În Noul Cod Civil soluţia de mai sus a fost menţinută cât priveşte regimul
matrimonial al comunităţii legale. Astfel, conform art. 346 C.civ. , „actele de înstrăinare sau
de grevare cu drepturi reale având ca obiect bunurile comune nu pot fi încheiate decât cu
acordul ambilor soţi”. Articolul 347 C.civ. prevede că „actul încheiat fără consimţământul
expres al celuilalt soţ, atunci când el este necesar potrivit legii, este lovit de nulitate
relativă”. Apreciem, că răspunderea pentru evicțiune a soţului vânzator se pune în aceeaşi
termeni ca şi în sistemul Codului familei.
În ceea ce ce priveşte celelalte regimuri matrimoniale, respectiv regimul separaţiei de
bunuri şi cel al comunităţii convenţionale, considerăm că răspunderea pentru evicțiune va fi
45
atrasă potrivit condiţiilor de la vânzarea lucrului altuia77, care devine astfel dreptul comun în
materia vânzării de către un neproprietar78.
77
A se vedea supra. 3.2.2.
78
Emese Florian, Dreptul familei, Ed. C.H.Beck, 2010, p.209.
79
V.Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed.C .H.Beck, 2009,p. 397.
46
bunul este imobil, cumpărătorul de bună-credinţă va putea dobândi proprietatea prin
invocarea uzucapiunii ( potrivit condiţiilor din fiecare Cod, după cum posesia este începută
înaintea sau după intrarea în vigoare a Noului Cod Civil).
Tot în materie de moştenire, amintim exemplul moştenitorului aparent, acela care se
crede şi trece în ochii tuturor ca adevăratul moştenitor80. Poate intra sub acest exemplu cazul
moştenitorului nerezervatar care, neştiind că printr-un testament al defunctului a fost
exheredat şi anterior descoperirii acestui fapt, înstrainează un bun.
În doctrină81 s-a exprimat opinia că prin invocarea teoriei aparenţei se poate apară şi
cumpărătorul de la un vânzător care avea calitatea de proprietar la data încheierii contractului
de vânzare, iar ulterior titlul vȃnzătorului a fost desfiinţat.
Maxima error communis facit ius îi permite cumpărătorului în anumite circumstanţe
să se poată apăra eficace împotriva acţiunii în revendicare introdusă de adevaratul
proprietar. Pentru aplicarea acestei teorii se cer a fi îndeplinite trei condiţii. În primul rând, se
impune însă ca eroarea să fie „comună”, adică susceptibilă a fi impartaşită de o masă mare de
oameni şi invincibilă, în sensul că n-ar fi putut să o înlature 82. În al doilea rând, se cere ca
obiectul vânzarii să fie un bun privit ut singuli. În al treilea rând, se cere ca înstrainarea să fie
cu titlu oneros.
În acelaşi sens s-a pronunţat recent Înalta Curte de Casaţie şi justiţie83, statuând că:
“Esenţa principiului error communis facit jus, invocat de subdobânditorul cu titlu oneros
pentru a obţine păstrarea valabilităţii titlului său, constă în faptul că terţul dobânditor este
învestit cu un drept de proprietate pe care însă nu-l primeşte nici de la adevăratul proprietar
- cu care nu a contractat - nici de la proprietarul aparent - cu care a contractat, dar care nu
deţinea dreptul - ci direct de la lege. Aşadar, este un mod originar de dobândire a
proprietăţii, iar nu unul derivat. Pentru ca o aparenţă să fie creatoare de drept, se cer a fi
întrunite mai multe condiţii, cumulativ: să existe o eroare comună şi invincibilă;
subdobânditorul să fie de bună-credinţă; actul încheiat între proprietarul aparent şi terţul
subdobânditor să fie cu titlu oneros. Cât priveşte prima condiţie, există eroare atunci când
situaţia de fapt aparentă nu corespunde realităţii de drept. O persoană este în aparenţă
proprietarul unui bun, dar ulterior se dovedeşte că acest lucru nu era real. Aparenţa
înşelătoare trebuie să fie nu numai una comună, adică împărtăşită public, ci şi una
80
C.Toader, R.Popescu, Consideraţii în legătură cu principiu aparenţei în drept în material
moştenirii, Dreptul nr.9/1993, p.33.
81
C.Toader, op.cit., p.64.
82
C.Toader, op.cit., p.62.
83
Î.C.C.J, Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, decizia nr. 6587 din 11 iunie 2009, din
http://www.scj.ro/SC%20rezumate%202009/SC%20r%206587%202009.htm.
47
irezistibilă, greu de descoperit şi de evitat, contra căreia nicio prudenţă umană nu ar permite
apărarea. Pentru a putea fi reţinută eroarea comună şi invincibilă, subdobânditorul trebuie
să probeze că a făcut toate verificările apte a confirma existenţa în condiţii ireproşabile a
dreptului celui de la care achiziţionează”.
84
V.Stoica, op.cit. p.284.
85
V.Stoica, op.cit. , p.289.
48
Din articolele enuţate mai sus, pot rezulta anumite interpretări. Pe de-o parte, articolul
689 alin.3 C.civ.prevede că în raporturile cu terţii contractanţi de bună-credinţă, actele de
administrare sau de dispozţie sunt lovite de nulitate relativă. Asadar, actul de dispoziţie
încheiat fără consimţământul tuturor coproprietarilor, este afectat de o cauză de ineficacitate.
Pe de altă parte, art.689 alin.2 C.civ. face trimitere la dispoziţiile de drept comun privind
coproprietatea, anume 642 alin.2 şi 643 C.civ. . Potrivit acestor articole, actele de dispoziţie
încheiate de către coproprietari sunt valabil încheiate, sancţiunea fiind doar inopozabilitatea.
Articolul 1695 C.civ. supune aceleiaşi obligaţii de garanţie atât evicţiunile propriu-
zise cât şi sarcinile nedeclarate. Raţiunea este identică: privarea de totalitatea sau de o parte
din dreptul vândut, din cauza exerciţiului unui drept concurent.
Cu toate acestea, descoperirea unei sarcini se distinge de o evicțiune propriu-zisă prin
faptul că aceasta nu antrenează o atingere a dreptului de proprietate, ca concept juridic, ci
vizează mai degrabă o diminuare a „posesiunii lucrului”, ca şi concept economic. Unii
autori86 includ în categoria sarcinilor nedeclarate şi posibilitatea exercitării acţiunii în
revendicare. Existenţa unei servituţi, locaţiuni sau a unui uzufruct, nedeclarat de vânzător,
sunt sarcini care afectează în mod imediat posesia cumpărătorului, fără ca dreptul său de
proprietate să fie diminuat.
Pe plan procesual, o distincţie se impune în ceea ce priveşte momentul la care se poate
introduce acţiunea în răspundere pentru evicțiune. Pe de-o parte, în cazul sarcinilor
nedeclarate, acţiunea poate fi introdusă de la momentul descoperirii sarcinii, întrucât există o
„diminuare imediată” a posesiei lucrului. Pe de altă parte, în cazul evicţiunii propriu-zise
acţiunea nu va putea fi introdusă decât atunci când cumpărătorul are un motiv întemeiat de a
crede că este vorba despre evicțiune, întrucât simpla cunoştinţă a evictiunii nu este suficientă
pentru a-l face pe vânzător să răspundă.
Totodată, mai există o diferenţă între evicțiunea propriu-zisă şi sarcinile nedeclarate.
În ceea ce o priveşte pe prima, este determinant aspectul cunoaşterii de către cumpărător a
riscului evicţiunii la momentul contractării. Reaua-credinţă a cumpărătorului joacă un rol
esenţial pentru efectele evicţiunii, dar ea nu suprimă niciodată garanţia, decât sub declaraţie
expresă a cumpărătorului, de a cumpăra „pe riscul şi pe seama sa”. Pentru sarcinile
nedeclarate, buna-credinţă a cumpărătorului este o condiţie a garanţiei. Sarcina nedeclarată
86
P. Malaurie, L.Aynes, op.cit, p.170.
49
poate da naştere la garanţie numai în măsura în care cumpărătorul nu a cunoscut existenţa
sa la momentul încheierii contractului. În caz contrar, se prezumă ca a acceptat-o.
Aceeaşi solutie este valabilă şi dacă se invocă existenţa unui drept de uzufruct, a
unei ipoteci sau a unui drept de abitaţie87.
În ceea ce priveşte servituţile, se impun mai multe precizari. În primul rând, este de
observat faptul că Noul Cod Civil nu mai conţine o prevedere expresă cu privire la servituţi,
aşa cum conţinea Codul Cuza la art.1349: „dacă imobilul vândut se află însărcinat de
servituţi neaparente, nedeclarate de vânzător şi de aşa o importanţă, încât se presupune că
cumpărătorul nu ar fi cumpărat dacă nu le-ar fi cunoscut, el poate cere sau stricarea
contractului sau indemnitate”. Observăm totuşi că servituţile- întelese drept cauze
generatoare de evicțiune- sunt supuse aceluiaşi tratament juridic cât priveşte rezoluţiunea
vânzării, edictată la art.1700 C.Civ.
Servituţile convenţionale trebuie declarate din momentul contractării, mai ales atunci
când nu sunt aparente. Când este vorba despre servituţi aparente, înscrierea lor în act nu este
obligatoare, întrucât se pot aprecia din situaţia locului 88. Servituţile oculte sunt supuse
întodeauna obligaţiei informării cumpărătorului, chiar dacă au facut obiectul unei publicări
oficiale anterioare vânzării89. Cât priveşte servituţile legale, în jurisprudenţa franceză 90 au
fost indentificate numeroase situaţii, procesul-verbal de punere în posesie fiind considerat
reperul pentru posibilitatea cunoaşterii sau nu a existenţei unei servituţi. Astfel, sunt
considerate cunoscute de către cumpărător, servituţile care sunt „ o consecinţă normală a
naturii sau a situaţiei imobilului”. Aceeaşi soluţie este dată şi pentru servituţile de trecere în
caz de enclavă. În consecinţă, trebuie declarate servituţile ce nu constituie o consecinţă
naturală a proprietăţii şi acelea ce nu pot fi identificate la momentul întocmirii procesului-
verbal de punere în posesie. De asemenea, trebuie declarate şi servituţile ce au fost stabilite
printr-un act administrativ ( incluzând şi autorizaţia de construire).
Astfel, într-o speţă s-a arătat că „amplasarea unor conducte de alimentare cu apă a
municipiului în subsolul unui teren ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare şi
despre care nu s-a făcut nicio menţiune în contract( reclamantul nefiind informat cu privire
la situaţia juridică reală a imobilului) grevează imobilul cu o servitute legală, pe care
87
D. Chirică, op.cit., p.465.
88
Jurisclasseur, art.1645.
89
Carbonnier, notă la Cass. Req. , 30 dec 1940: DC 1941, 0. 107, pe www.lexisnexis.com.
90
P.Malaurie, L.Aynes, op.cit. deciziile acolo citate: Cass. 1 er civ., 16 mai 1961 ; Cass. Civ. 15 oct
1963.
50
cumpărătorul este ţinut să o respecte, având însă la dispoziţie o acţiune împotriva
vânzătorilor, fondată pe dispoziţiile art.1337 C.civ., garanţia pentru evicţiune, putând
solicita fie reducerea preţului bunului, fie rezoluţiunea contractului de vânzare-
cumpărare( atunci când utilizarea bunului conform destinaţiei dorite de cumpărător nu este
posibilă), fie acordarea de despăguburi, pentru paguba înregistrată ca urmare a afectării
terenului de o servitute permanentă”91.
În ceea ce priveste existenţa unui contract de locaţiune anterior vânzării, se impun
unele precizări. Potrivit art.1441 Codul Cuza, dacă locatorul vinde lucrul închiriat sau
arendat, locaţiunea încheiată înainte de vânzare şi constatată prin înscris autentic sau înscris
sub semnatură privată cu dată certă este opozabilă cumpărătorului, care trebuie să o respecte,
afară de cazul în care s-a prevăzut prin însuşi contractul de locaţiune desfiinţarea lui în caz
de vânzare. Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare prevede că pentru opozabilitatea
faţă de terţi, locaţiunea pe mai mult de 3 ani trebuie înscrisă în Cartea Funciară. Dacă un
contract de locaţiune încheiat anterior contractului de vânzare este opozabil cumpărătorului,
iar existenţa lui nu a fost comunicată cumpărătorului, vȃnzătorul răspunde pentru evicțiune.
Şi potrivit Noului Cod Civil soluţia este aceeaşi . Atfel, conform art.1811 C.civ. , locaţiunea
este opozabilă dobânditorului dacă locaţiunea este înscrisă în Cartea funciară, în cazul
imobilelor înscrise în Cartea funciară, dacă data certă a locaţiunii este anterioară datei certe a
înstrăinării , în cazul imobilelor neînscrise în Cartea funciară, dacă locatarul îndeplineşte
formalităţile de publicitate, în cazul mobilelor. Dacă existenţa contractului de locaţiune nu
este comunicată cumpărătorului, garanţia pentru evicțiune a vȃnzătorului intervine.
În sfarşit, constatăm că obligaţia de informare a vȃnzătorului este în realitate foarte
largă şi , totodată supusă unui regim juridic strict.
C.A.Constanţa, s.civ.min.şi fam. mun şi asig.soc., deciza nr-324/C din 7 octombrie 2009,
91
www.jurisprudenta.org.
51
vedere, una dintre condiţiile răspunderii vȃnzătorului pentru evicțiune nu ar fi îndeplinite,
anume necunoaşterea cauzei de către cumpărător.
Totuşi , în materie de acţiune revocatorie s-a arătat că cerinţa complicităţii la fraudă a
cumpărătorului este întrunită când terţul cunoaşte că prin încheierea actului atacat debitorul ar
fi insolvabil92. Daca complicitatea la fraudă a cumpărătorului este dovedită şi în masura în
care sunt îndeplinite şi celelalte condiţii ale acţiunii pauliene, contractul de vânzare îi va fi
opozabil creditorului vȃnzătorului. Fie că a păstrat bunul pentru a-şi achita datoria către
creditorul-reclamant, fie că l-a predat acestuia din urmă, cumpărătorul se vede tulburat.
Apreciem totuşi , că deşi din punct de vedere formal, condiţia existenţei unei tulburări de
drept este îndeplinită, aceasta nu este şi suficientă, dat fiind contextul acţiunii pauliene.
Complicitatea la fraudă a cumpărătorului echivalează şi cu cunoaşterea cauzei de către
cumpărător. De vreme ce cumpărătorul contractează, deşi are cunoştinţă de starea de
insolvabilitate a vȃnzătorului, condiţia cunoaşterii propriu-zise a cauzei de evicțiune este
indisolubil legată de frauda la care el participa în calitate de complice.
Conchidem în a afirma că acţiunea pauliană, în masura în care este admisă, nu poate
fi considerată tulburare de drept în sensul de a atrage răspunderea pentru evicțiune a
vȃnzătorului.
3.4.3. Inalienabilitatea
Clauza de inalienabilitate, ca stipulaţie inserată într-un contract de vânzare, prin care
proprietarul bunului dobândit prin contract se obligă să nu îl înstrăineze pentru un anumit
termen, nu era reglementată în Codul Cuza. Cu toate acestea, în practica instanţelor române,
pe baza unor analize produse în literatura de specialitate, s-a recunoscut, în anumite cazuri,
valabilitatea unor asemenea clauze. Clauza de inalienabilitate, pentru a fi valabilă, trebuie să
fie esenţialmente temporară , întemeiată pe un interes legitim şi serios. Legea prevede că
92
C.Statescu, C.Birsan, Teoria generală a obligaţiilor, Ed.Hamangiu, 2008, ed.a IX-a, p.356.
52
inalienabiltiatea „este subînţeleasă în convenţiile din care se naşte obligaţia de a transmite în
viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă” (art.627 alin.4 C.civ. ).
Efectele clauzei de inalienabilitate se reflectă în consecinţele pe care le suportă cei
care acţionează încălcând interdicţia de înstrăinare : rezoluţiunea contractului în care s-a
stipulat clauza, obligarea la plata de daune-interese sau chiar nulitatea contractului încheiat cu
încălcarea clauzei . Această din urmă sancţiune este, însă, condiţionată de satisfacerea unor
condiţii de opozabilitate.
Potrivit legii, înstrăinătorul poate să ceară rezoluţiunea contractului în cazul încălcării
clauzei de inalienabilitate de către dobânditor (art.629 alin.1 C.civ.). Este vorba, desigur, de
contractul în care este stipulată clauza de inalienabilitate. Cum rezoluţiunea este un efect
specific contractelor bilaterale, adică a acelor contracte în care ambele părţi îşi asumă
obligaţii, legea are în vedere exemple de genul vânzării, schimbului etc. în care dobânditorul
unui bun şi -a asumat, în completarea propriei prestaţii (preţ, predarea unui bun în schimb), şi
obligaţia de a nu înstrăina bunul primit. De altfel, caracterul determinant al clauzei de
înstrăinare prin raportare la contractul în care clauza este inserată se prezumă atunci când
acest contract este cu titlu oneros.
Dacă nu s-au îndeplinit condiţiile de opozabilitate necesare pentru interdicţia de
înstrăinare, iar aceasta a fost încălcată prin încheierea, de către cel ţinut să nu înstrăineze, a
unui contract prin care transmite unui terţ proprietatea bunului, cel care beneficiază de clauza
de inalienabilitate (poate fi înstrăinătorul sau poate fi chiar o terţă persoană) are dreptul la
despăgubiri (art.628 alin.5 C.civ.). În alţi termeni, încălcarea interdicţiei de înstrăinare nu
poate atrage nicio consecinţă împotriva terţului-cumpărător.
Dacă însă, au fost îndeplinite condiţii de opozabilitate în privinţa clauzei de
inalienabilitate, actul încheiat cu încălcarea clauzei este anulabil (art.629 alin.2 C.civ.).
Practic, beneficiarul clauzei de inalienabilitate poate introduce în justiţie o acţiune în nulitatea
relativă care va avea ca efect revenirea bunului în patrimoniul vȃnzătorului, astfel încât
consecinţele încălcării interdicţiei de înstrăinare vor fi suportate, în mod direct, de cel care a
dobândit bunul în urma contractului încheiat în dispreţul clauzei. Este vorba in acest caz
despre o tulburare de drept susceptibilă de a atrage răspunderea pentru evicțiune a
vȃnzătorului.
Clauza de inalienabilitate este opozabilă inclusiv terţilor, în sfera cărora includem, în
primul rând, cei care ar dobândi bunul de la cel ţinut să nu înstrăineze, numai dacă sunt
îndeplinite formalităţile de publicitate prevăzute de lege (art.628 alin.2 C.civ. ). Spre
exemplu, dacă inalienabilitatea a fost stipulată în legătură cu un imobil, se va proceda la o
53
notare în partea a III-a a cărţii funciare a imobilului, notare privitoare la existenţa acestei
clauze. În lipsa acestei notări, nu se va putea proceda la anularea contractului prin care, cu
încălcarea clauzei, s-ar transmite bunul către o terţă persoană. În cazul bunurilor mobile, cel
care dobândeşte un bun „grevat” de inalienabilitate nu se va putea apăra de acţiunea în
anulare decât dacă se va face dovada, răsturnându-se prezumţia de bună-credinţă născută în
favoarea sa, că a cunoscut, la momentul intrării în posesia efectivă a bunului mobil dobândit,
existenţa clauzei de inalienabilitate. În practică, această dovadă este una destul de dificilă.
93
G.Planiol, M. Ripert, op.cit., p.96.
54
Secţiunea 1. Garanţia incidentă
4.1.1. Excepţia de garanţie.
Acest mecanism de protecţie îşi găseşte utilitatea în cazul în care tulburarea ia forma
unei acţiuni în justiţie intentată de vânzător contra cumparătorului. Cum indică chiar
calificarea ca fiind o excepţie, nu este un mijloc de atac, ci un procedeu de aparare. De pildă,
acela care a vândut cu bună-credinţă fondul altuia şi apoi l-a cumpărat de la veritabilul
proprietar, nu va putea să îl revendice de la propriul său cumpărător, chiar dacă în contractul
de vânzare încheiat între non dominus şi adevăratul proprietar, acesta din urmă ar fi fost
exonerat de garanţie94.
Este de subliniat faptul că excepţia de garanţie nu poate fi opusă privilegiului
vânzătorului. Prin acest mijloc, vânzătorul nu acţionează pentru a contraveni condiţiilor
vânzarii, invocând un drept preexistent, ci din contră, el acţionează în vederea asigurării
executării contractului prin plata preţului. Intră în aceeaşi cateogorie de acţiuni legitime ale
vânzătorului acţiunea în contatarea nulităţii absolute pentru motivul încălcării ordinii publice,
acţiunea în resciziune pentru cauză de leziune şi acţiunea în rezoluţiune pentru neexecutarea
obligaţiilor ce îi incumbă vânzătorului.
Excepţia de garanţie este opozabilă şi avânzilor-cauză cu titlu universal ai
vânzătorului, întrucat aceştia îi succed în obligaţii vânzătorului. Adevăratul proprietar al
bunului vândut nu îl va putea revendica de la cumpărător dacă acceptă pur şi simplu
moştenirea sau devine legatar universal al vânătorului.
Cu toatea acestea, în jurisprudenţa franceză a existat un caz particular în care
evicţiune în situaţia transmisibilităţii mortis causa a patrimoniului vânzătorului95. Astfel,
excepţia de evicţiune nu poate fi opusă moştenitorului vânzătorului când acesta retractează
acceptarea moştenirii. Atât in dreptul român, cât şi în dreptul francez a fost suprimată aceasta
posibilitate moştenitorului. Retractarea renunţării la moştenire este totuşi posibliă, iar într-un
asemenea caz, apreciem că soluţia ar trebui sa fie identică cu cea în care moştenitorul acceptă
moştenirea de la bun început. Efectul retractării renunţarii moştenirii este unul retroactiv, deci
îşi va produce efecte de la deschiderea succesiunii. În calitate de succesor, moştenitorul va fi
ţinut să răspundă pentru evicţiune.
94
CA Angers, 23 iulie 1847, DP 1847 p.195.
95
Cass 3e civ, 19 anv. 1972: Bull.civ.III, no. 44., www.legifrance.gouv.fr.
55
Într-o altă speţă96, s-a decis ca minorul care a vândut tutorelui său, fără îndeplinirea
formalităţilor legale, nu poate dupa majorat să solicite nulitatea vânzării dacă a devenit
având-cauză cu titlu universal al vânzătorului. Dar dacă minorul l-a moştenit pe tutore încă în
perioada minorităţii, succesiunea nu poate fi acceptată decât sub beneficiun de inventar, ceea
ce l-ar exonera de garanţia pentru evicţiune.
Din contră, excepţia de garanţie nu poate fi opusă avânzilor-cauză cu titlu particular ai
vânzătorului, întrucât aceştia nu sunt ţinuţi personal de obligaţia contractată de autorul lor.
Acesta este cazul donatarului, cu excepţia situaţiei în care este ţinut să garanteze pentru
evicţiune în virtutea unei stipulaţii existente în contractul de donaţie. În cazul donaţiei cu
sarcină, donatorul va răspunde pentru evicţiune, întrucât în limita sarcinii, contractul
dobândeşte şi un caracter oneros. Dacă nu ar posibil acest lucru, s-ar putea încheia o
multitudine de donaţii cu sarcină, în scopul de a-l sustrage de dobânditor de la garanţia pentru
evicţiune.
Întrucât obligaţia de a garanta pentru evicţiune este indivizibliă, este firesc ca şi
excepţia de garanţie să fie întocmai. Fundamentul acesteia este a interzice tulburarea
posesiunii vânzătorului, obligaţie de a nu face, care este şi ea indivizibilă. În consecinţă, dacă
vânzătorul lasă mai mulţi avânzi-cauză cu titlu universal, excepţia de garanţie va fi opozabilă
tuturor pentru totalitatea bunului, ci nu numai pentru cota-parte pe care fiecare o deţine din
bun.
În consecinţă, dacă există mai mulţi vânzători sau avânzi cauză cu titlu universal ai
aceluiaşi vânzător, cumpărătorul poate solicita de la oricare dintre ei să îl garanteze pentru
evicţiune. De altfel, un co-vânzător cheamat să garanteze, poate să introducă în cauză şi pe
ceilalţi garanţi pentru a participa la apărarea cumpărătorului, instanţa acordându-i un termen
sucifient pentru a realiza acest lucru97. Daca cel mai întâi acţionat de către cumpărător nu îi
introduce în cauză şi pe ceilalţi vânzători, şi obţine succes în instanţă, în mod evident,
succesul va profita tuturor, întrucât cererea terţului este respinsă. Nu va mai exista temei
pentru a introduce o altă acţiune în răspunderea pentru evicţiune faţă de ceilalţi vânzători.
Totuşi, dacă acţiunea terţului este admisă, ceilalţi garanţi suportă consecinţele ( având în
vedere ipoteza în care ceilalţi vânzători nu au fost introduşi în cauză. În doctrina franceză 98 s-
a susţinut că hotărarea nu poate fi opusă şi celorlaţi garanţi, şi pe cale de consecinţă
cumpărătorul va trebui să introducă o acţiune principală, de vreme ce acei garanţi nu au fost
96
Cass.req., 16 juin 1846, www.legifrance.gouv.fr.
97
M.Planiol, G.Ripert, op.cit.105.
98
P. Malaurie, L,Aynes, op.cit. , p.170.
56
parte la primul proces. În această concepţie, se pare ca rezonăm cu ipoteza în care
cumpărătorul se apără el însuşi. Garanţii neintroduşi în cauză nu pot să se dispenseze de
garanţie, cu excepţia cazului în care demonstrează că apărarea nu a fost de natură a conduce
la soluţionarea procesului în favoarea cumpărătorului şi a lor şi dacă demonstrează că ar fi
avut mijloace pentru resingerea acţiunii terţului dacă ar fi fost introduşi în cauză.
Există totuşi excepţii de la indivizibilitatea garanţiei pentru evicţiune. Este cazul
vânzării unui bun indiviz, când vânzătorul se obligă să obţină ratificarea vânzării de către
ceilalţi coproprietari. Vânzarea ar deveni defintivă doar prin acesta ratificare. Cum vânzătorul
s-a obligat doar să aducă cumparătorului consimţământul celorlalţi coproprietari, fără să
garanteze cotele-părţi care nu îi aparţineau, moştenitorii săi nu vor fi ţinuţi să răspundă decât
în aceeaşi măsura. În caz de neratificare a vânzării de catre ceilalţi coproprietari, moştenitorii
vor răspunde pentru neexecutarea de obligaţii.
99
V.M.Ciobanu, G.Boroi, T.C.Briciu, Drept procesual civil, ed.5, Editura C.H.Beck, 2011, p.80.
100
T.S, dec.civ. 762-1978, în RRD nr.11-1978, p.59, citată în C.Toader, op.cit., p.89
57
folosi toate mijloacele de apărare pe care le consideră necesare şi poate fi obligat în temeiul
aceleiaşi hotărâri.
Soluţionarea cererii în garanţie depinde de modul de soluţionare a acţiunii principale.
Daca pârâtul este cel care a introdus cerere de chemare în garanţie, iar acţiunea principală
este admisă, se poate admite şi cererea de chemare în garanţie. Daca acţiunea reclamantului
este respinsă, pe cale de consecinţă nici cererea de chemare în garanţie formulată de pârât nu
poate fi admisă. În practica judiciară, s-a decis că este inadmisibil ca cel chemat în garanţie să
fie obligat direct faţă de reclamant, caci între ei doi nu există niciun raport juridic101.
Şi pe planul dreptului substanţial a fost introdusă instiuţia chemării in judecată a
vânzătorului. Astfel, potrivit art.1705 C.civ. , cumpărătorul chemat în judecată de un terţ care
pretinde că are dreptul asupra lucrului vândut trebuie să îl cheme în cauză pe vânzător.
Avantajul acestei dispoziţii faţă de cea de drept procesual este faptul că ea consacră, de fapt o
obligaţie pentru cumpărător.
4.1.2.b.Arătarea titularului dreptului
Alături de chemarea în garanţia, cumpărătorul mai poate opta pentru o altă instituţie
procedurală, şi anume arătarea titularilui dreptului, consacrată de art.64 C.proc.civ. . Astfel,
potrivit acestui text, pârâtul care deţine un lucru pentru altul sau care exercită în numele altuia
un drept asupra unui lucru va putea arăta pe acela în numele căruia deţine lucrul sau exercită
dreptul, dacă a fost chemat în judecată de o persoană care pretinde un drept real asupra
lucrului. Această instituţie procedurală poate fi folosită doar în cazul în care cumpărătorul
pârât este acţionat printr-o cerere de valorificare a unui drept real. Aşadar, terţul reclamant
trebuie să invoce un drept de proprietate, uzufruct, servitute sau superficie asupra bunului
vândut. Art.64 C.proc.civ. reglementează mai multe situaţii: cel arătat ca titular al dreptului-
vânzătorul- se prezintă în instanţă şi recunoaşte pretenţiile pârâtului, iar reclamantul consimte
să fie înlocuit cu pârâtul iniţial; vânzătorul se prezintă, dar contestă susţinerile
cumpărătorului; vânzătorul nu se prezintă. În cele din urmă situaţii, cel arătat ca titular ar
dreptului va dobândi calitatea de intervenient principal.
S-a aratat în literatura de specialitate că legea nu reglementează şi situaţia în care
vânzătorul se prezintă şi recunoaşte susţinerile pârâtului-cumpărătorului-, dar reclamantul nu
este de de acord cu înlocuirea acestuia 102. S-a susţinut în doctrină 103că terţul poate să rămână
în proces în calitate de intervenient, fie ca acţiunea reclamatului să fie respinsă pentru lipsa
101
T.reg.Argeş. dec.civ.621-1967, în RRD nr.3-1968, p.121.
102
V.M.Ciobanu, G.Boroi, T.C.Briciu, op.cit. , p.82.
103
C.Toader, op.cit.p.91.
58
capacităţii procesuale pasive, daca se va dovedi ca într-adevăr titularul dreptului supus
judecăţii nu era pârâtul cumpărător. Avem rezervă faţă de acestă susţinere. Considerăm că
legiuitorul nu a reglementat situaţia în care reclamantul nu este de acord cu înlocuirea
pârâtului, tocmai pentru a nu deturna raţiunea instiuţiei arătarea titularului dreptului.
Înlocuirea se produce doar atunci când cel arătat de titular a recunoscut susţinerile. Ori
rezultă că acţiunea nu ar mai putea fi respinsă pe temeiul excepţiei lipsei calităţii procesuale.
Reclamantul are tot interesul ca pârâtul să-şi recunoască pretenţiile, şi deci este în avantajul
lui atunci când o terţă persoană recunoaşte aceste pretenţii formulate de reclamant.
59
şansă reală de câştig dacă ar întreprinde vreo acţiune. În acest fel, cumpărătorul urmăreşte să
introducă o acţiune principală în garanţie.
Dacă cumpărătorul preferă să se apere singur şi a pierdut procesul, acţiunea principală
poate fi respinsă prin invocarea de către vânzătorul pârât a excepţiei procesului rău condus.
Astfel, conform art.1351 Codul Cuza „dacă cumpărătorul s-a judecat până la ultima instanţă
cu evingătorul său, fără să cheme în cauză pe vânzător, şi a fost condamnat, vânzătorul nu
mai răspunde de evicţiune, de va proba că erau mijloace să câştige judecata”. Şi Noul Cod
Civil prezintă aceeaşi soluţie. Conform art.1705 alin.2 C.civ. , „în cazul în care nu a facut-o
(chemarea în judecată a vânzătorului), fiind condamnat printr-o hotărâre intrată în puterea
de lucru judecat, pierde dreptul de garanţie dacă vânzătorul dovedeşte că existau motive
suficiente pentru a se respinge cererea”. Apărarea vânzătorului bazată pe aceasta dispoziţie
legală va fi uşor de făcut doar în cazul în care este evident că motivul pierderii procesului de
către cumpărător a fost proasta apărare.
Prealabil prezentării celor doua forme de acţiune în garanţie, considerăm oportun să
arătăm cine pot fi titularii introducerii unei astfel de acţiuni.
105
R.Maurice, Le commissaire-priseur et les ventes publiques de meubles, LGD 1971, no. 255, p.67.
106
CA Lyon, 6 martie 1878, www.legifrance.gouv.fr.
107
Jurisclasseur, art.1626.
108
M.Planiol , G.Ripert, op.cit., p.103.
61
Capitolul V. Efectele garanţiei în cazul evicţiunii consumate
i. Preţul.
Prima consecinţă după rezoluţiunea contractului este restituirea preţului primit de
către vânzător. Vânzătorul are obligaţia de a plăti preţul în întregime, chiar dacă la data
evicţiunii valoarea bunului a scăzut sau dacă bunul a suferit deteriorări însemnate, fie din
neglijenţa cumpărătorului, fie prin forţă majoră ( art.1700 C.civ. , art. 1342 Codul Cuza). 112
Depreciera bunului poate rezulta chiar din faptul cumpătătorului, de exemplu atunci când a
lăsat lucrul să se deterioreze din neglijenţă sau în mod voluntar, fără ca acest tip de
comportament să îi poată fi reproşat atâta timp cât s-a crezut proprietar asupra lucrului 113.
Orice diminuare a valorii bunului este deci suportată de către vâzător. Totuşi, cumpărătorul
de rea-credinţă nu va putea să se întoarcă împotriva vânzătorului pentru sumele ce le-a plătit
unui terţ pentru reparaţiile efectuate de acesta. Aceeaşi este soluţia şi pentru deteriorările
ulterioare acţiunii în justiţie introduse de către un terţ, în cazul în care evicţiunea provine de
la un terţ.
În cazul simulaţiei preţului, câtă vreme simulaţia nu este probată, vâzătorul ar trebui
să îi restituie cumpărătorului preţul înscris în actul de vânzare public, chiar dacă este mai
114
mic decât preţul real achitat. Acestă dispoziţie a fost criticată în doctrină115, de vreme ce
potrivit fostului art.971 Codul Cuza, de la încheierea contractului bunul este în rizico-
pericolul dobânditorului. Explicaţia acestei dispoziţii prin referire la sancţiunea vânzării
lucrului altuia, arătându-se că dacă vânzătorul a înstrăinat lucrul altuia, iar cumpărătorul a
fost evins în totalitate, înseamnă că preţul a fost plătit fără cauză, iar restituirea lui se impune
pe temeiul plăţii nedatorate. Am arătat însă că evicţiunea poate proveni şi atunci când
vânzătorul a fost proprietarul lucrului vândut. Art. 1700 C.civ. , respectiv 1342 Codul Cuza
se aplică(a) chiar şi în situaţia în care diminuarea valorii este imputabilă cumpărătorului, el
112
F.Deak, op.cit, p.85.
113
Jurrisclasseur, art. 1630-1637.
114
I.Popa, op.cit. , p.369
115
C.Toader, op.cit., p.98.
64
având până la momentul evicţiunii calitatea de proprietar 116. Pe cale de consecinţă, ar fi fost
de preferat, în opinia autorilor citaţi, să se introducă o diferenţiere între evicţiunea din culpa
vânzătorului( caz în care este ţinut să datoreze preţul în întregime) , şi evicţiunea produsă
fără nicio culpă din partea vânzătorului.
Nu ne raliem acestei opiniei exprimate mai sus. Pe de-o parte, Codul Civil nu face
nicio distincţie între evicţiunea din culpa vânzătorului şi cea evicţiunea produsă fără nicio
culpă din partea sa. Codul face referire doar la evicţiunea din fapta vânzătorului şi cea din
fapta unui terţ. Ori, vânzătorul poate răspunde în aceeaşi măsură în ambele situaţii. Sub
aspectul despagubirilor, Codul insituie un regim juridic unic. Voinţa legiuitorului a fost de a
obiectiviza arbitrariul judecătoresc, astfel încât evicţiunea să râmână un fapt juridic obiectiv,
chiar şi în cazul în care evicţiunea provine din fapta vânzătorului. În acest ultim caz de
evicţiune, fireşte că întodeauna ar fi fost în favoarea reclamantului cumpărător să susţină şi
culpa vânzătorului conjugată cu faptul juridic stricto sensu al evicţiunii. De asemenea, în
contextul introducerii în Codul Civil al instiuţiei vânzarii bunului altuia, este de observat
consecvenţa legiuitorului sub aspectul regimului juridic al răspunderii vânzătorului. Astfel,
conform art.1683 C.civ. , în cazul netransmiterii dreptului de proprietate către cumpărător,
în ipotezele de la alineatele 4 şi 5, „întinderea daunelor-interese se stabileşte în mod
corespunzător, potrivit art. 1702 si 1703( răspunderea pentru evicţiune)”. În concluzie, deşi
în unele situaţii dispoziţia poate părea nefavorabilă vânzătorului, legiuitorul a preferat să
protejeze mai degrabă cumpărătorul, astfel încât funcţia evicţiunii să fie în totalitate
îndeplinită.
Restituirea integrală a preţului se impune chiar dacă cumpărătorul a fost de rea-
credinţă la momentul contractării, dacă de exemplu cunoştea cauza evicţiunii, întrucât se
prezumă că a cumpărat bunul în persepectiva de a conserva bunul în ciuda riscului care îl
ameninţa117. Singurul efect al relei-credinţe este cel al exonerării de la plata daunelor-
interese.
Aşa cum prevede art.1701 alin.1 C.civ. şi art.1343 Codul Cuza, din preţ trebuie
dedsuă suma reprezentând foloasele realizate de cumpărător din stricăciunile aduse bunului.
De asemenea, vânzătorul trebuie să plătească cumpărătorului sporul de valoare acumulat
până la data evicţiunii. Observăm că dispoziţiile sunt întru-totul în favoarea cumpărătorului,
116
D.Alexandresco, Explicaţiunea teoretică şi practică a dreptului civil român, Tomul al VIII-lea,
Partea I-a, Vânzarea (Civilă şi Comercială). Ediţie revăzută, corectată şi mărită după manuscrisele
autorului, Bucureşti, Atelierele grafice Socec & Co., Soc. Anom., 1925, p.218.
117
Cass.civ., 9 martie 1937, www.legifrance.gouv.fr.
65
de vreme ce el primeşte sporul de valoare atunci când valoarea bunului a crescut şi nu
suportă riscul devalorizării lucrului.
Este discutabilă problema de a şti în cazul în care acţiunea în garanţie este introdusă
de un subdobânditor împotriva vânzătorului, care este preţul pe care acesta din urmă va
trebui să îl restituie. Preţul pe care l-a achitat cumpărătorul originar vânzătorului sau preţul
achitat de subdobânditor cumpărătorului originar? Problema se pune în acceaşi termeni dacă
subdobânditorul evins a fost un donatar. Doctrina este împărţită, ajungându-se la soluţii
neunitare. Într-o primă opinie118, dacă bunul a fost dobândit cu titlu oneros, s-a considerat că
se impune o distincţie: dacă a plătit un preţ mai mare decât propriul vânzător, are dreptul la
întreaga sumă, dar cu titlu de daune-interese. Într-o altă opinie 119, s-a susţinut că dacă cel
evins este un subdobânditor, acesta nu poate solicita restituirea decât în limita preţului plătit
de el cumpărătorului intermediar, de la care la rândul său a cumpărat, dar în niciun caz mai
mult decât preţul stipulat în contractul de vânzare încheiat între primul vânzător şi
cumpărătorului intermediar. În opina noastră, subdobânditorul nu îl poate acţiona direct
decât pe vânzătorul cu care a încheiat raportul juridic, şi va putea, în temeiul acestui raport,
să ceară exact preţul plătit acestui vânzător. Deşi prin contract toate drepturile şi accesoriile
bunului se transmit subdobânditorului, considerăm că ar trebui acordată întâietate
principiului relativităţii contractului, în ceea ce priveşte restituirea preţului.
Pot apărea situaţii aticipe atunci când în contractul de vânzare sunt introduse clauze
de limitare sau de exonerare de garanţie.
Într-o primă ipoteză vânzarea conţine o clauză de exonerare de garanţie şi
cumpărătorul cunoaşte riscul de evicţiune. Clauza de exonerare de garanţie nu îl dispensează
pe vânzător de a restitui preţul, chiar dacă evicţiune nu provine din faptul personal al
său( art.1698 alin.(2) C.civ. ).
În a doua ipoteză, cumpărătorul şi-a asumat riscul producerii evicţiunii( art.1698
alin.2 teza a II-a C.civ.). În jurisprudenţa franceză, acestă clauză a fost validată chiar şi în
situaţia în care evicţiunea provine de la vânzător, şi trebuie să fie stipulată expres în
contract120. O asemenea clauză, îl privează pe cumpărător de orice recurs contra
vânzătorului, întrucât contractul devine unul aleatoriu.
Pot exista totuşi excepţii de la principiul restituirii integrale a preţului. Vânzătorul poate
să restituie cumpărătorului evins un preţ inferior celui prevăzut în contract atunci când
preţul stipulat nu a fost achitat integral . Când preţul nu a fost achitat integral, executarea
118
C.Toader, op.cit., p.99.
119
D.Chirică, op.cit, p.472.
120
Cass. Civ. 19 martie 1948, www.legifrance.gouv.fr.
66
obligaţiei de evicţiunii datorate de către vânzător nu are drept scop să conduc la îmbogăţirea
fără justă cauză a cumpărătorului. Preţul ce trebuie restituit nu poate fi superior celui pe care
cumpărătorul l-a plătit în realitate, chiar dacă acest preţ este inferior celui stipulat în
vânzare121. Suspendarea plăţii poate fi obţinută atunci când există o ameninţare de evicţiune,
potrivit art. 1722 alin.1 C.civ. .
121
Jurissclaseur art.1630-1637.
122
C.Toader, op.cit. , p.101.
67
proces intentat de adevăratul proprietar, el este îndreptaţit în virtutea art.1702 alin.1 pct.b
C.civ să pretindă de la vânzător restituirea acestor cheltuieli, chiar dacă vânzătorul a fost de
bună-credinţă, neştiind că a vândut bunul altuia. Acceşi dispoziţie o regăseam şi în Codul
Cuza, la art.1341 pct.3 . Textul din noul Cod Civil vizează şi cheltuielile ocazionate de
procesul de chemare în garanţie a vânzătorului.
Dacă în procesul început de cumpărător contra vânzătorului după producerea
evicţiunii, vânzătorul nu reuşeşte să se apere prin exceptio mali processus, el va trebui să
acopere toate cheltuielile de judecată ocazionate cu acest proces.
Tot în ideea unei reparaţii integrale, cumpărătorul va putea cere de la vânzător
restituirea tuturor spezelor vânzării ( art. 1702 alin.1 pct.c C.civ, respectiv 1341 pct.4 Codul
Cuza). Aşadar, în ceea ce priveşte cheltuielile vânzării, legea are în vedere taxele de timbru
pentru autentificarea actului de vânzare, onorariile notariale sau avocaţiale, taxele de înscriere
în registrele de publicitate etc, toate fiind cheltuieli făcute de cumpărător doar în ideea de a
deveni proprietar cu drepturi depline123.
123
D.Chirică, op.cit. , p.477.
68
Noul Cod nu mai face referire la momentul în funcţie de care se calculează aceste
valori, însă apreciem că se va face în continuare de la epoca evicţiunii, aşa cum preciza
Codul Cuza.
În concluzie, daunele-interese sunt datorate pentru acoperirea prejudiciului cauzat
prin neexectuarea obligaţiei vânzătorului, acordarea lor făcându-se doar în măsura dovedirii
existenţei şi cuantumului acestui prejudiciu
.
124
A se vedea supra Capitolul IV.
125
Fr.Deak, op.cit., p. 86. D.Chirică, op.cit., p.478.
126
I.Popa. op.cit, p.380.
69
corolar, pentru stabilirea daunelor-interese se au în vedere aceleaşi criterii stabilite pentru
evicţiunea totală ( teza a II-a a art1703 face trimitere expresă la art-1702).
Totodată, în Codul Cuza era prevăzut că în situaţia în care imobilul vândut era grevat
de servituţi neaparente, nedeclarate şi de o aşa însemnătate, încât daca le-ar fi cunoscut,
cumpărătorului nu ar fi încheiat contractul, el are opţiunea de a cere fie despagubiri, fie
rezoluţiunea contractului( art.1349). În actualul Cod Civil nu a fost menţinut acest articol
expres cu privire la servituţi, însă soluţia este identică, întrucât dacă dovedeşte că nu ar mai fi
încheiat contractul dacă ar fi cunoscut servitutea la momentul vânzării, poate obţine
rezoluţiunea contractului, fiind un caz tip de evicţiune totală. Legiuitorul a dorit sa creeze un
regim de drept comun al evicţiunii totale, susceptibil a se aplica la numeroase cauze de
evicţiune.
În situaţia în care s-a dobândit doar nuda proprietate, imobilul fiind grevat de un
uzufruct, sau de un alt drept real a cărui existenţă cumpărătorul nu a cunoscut-o, pentru
determinarea părţii evinse, expertul, sub îndrumarea instanţei, va avea în vedere criteriile
prevăzute în legislaţia fiscală, potrivit cu care uzufructul se calculează cu 20% din valoarea
bunului ce face obiectul dreptului, 15 % în ipoteză dreptului de uz sau abitaţie, servitutea
fiind 10% din valoarea fondului mai mare.
127
C.Toader, op.cit., p.110.
70
Secţiunea 1. Aspecte generale
Obligaţia de garanţie corespunde cu regimul juridic al raporturilor dintre părţi.
Garanţia pentru evicţiune rămâne de esenţa vânzării, chiar dacă părţile ar fi stipulat clauze cu
privire la garanţie128.
Aşa cum s-a arătat, potrivit art.1339 Codul Cuza şi 1699 C.civ, vȃnzătorul este ţinut
să raspundă pentru evicțiunea ce ar rezulta dintr-un fapt personal al său, orice convenţie
contrară fiind nulă. Articolul 1699 C.civ. este mai concis, prevăzând că „ chiar dacă s-a
convenit că vȃnzătorul nu va datora nicio garanţie, el răspunde totuşi de evicțiunea cauzată
ulterior vânzării prin faptul său personal ori din cea provenită din cauze pe care,
cunoscându-le în momentul vânzării, le-a ascuns cumpărătorului”. Răspunderea pentru
evicțiune izvorâtă din faptul personal al vȃnzătorului face parte din sfera ordinii publice,
regăsindu-se ca atare în majoritatea legislaţiilor europene.
O dispoziţie este de ordine publică ori de câte ori ea este inspirată de consideraţiuni de
interes general care s-ar vedea compromise în cazul în care particularii ar fi liberi să
împiedice aplicarea legii129. Totuşi în literatura juridică veche130, s-a afirmat că „garanţia
pentru evicţiune nu este în legătură cu ordinea publică, de aceea părţile sunt libere să se
depărteze de la regimul legal al acestei garanţii”.
Regulie elaborate în materia de evicțiune sunt, în principiu, supletive, şi ca atare
convenţiile de atenuare sau de agravare a garanţiei sunt valide. Astfel, conform art. 1388
Codul Cuza, „parţile pot prin convenţie să adauge, să micşoreze sau să şteargă obligaţia de
a răspunde de evicțiune”. Conform art.1698 C.civ. „parţile pot conveni să extindă sau să
restrângă obligaţia de garanţie. Acestea pot chiar conveni să îl exonereze pe vânzător de
orice garanţie contra evicţiunii”. S-ar putea interpreta că dispoziţiile care consacră caracterul
supletiv al regulilor privitoare la răspunderea pentru evicțiune, 1338 Codul Cuza, respectiv
1698 C.civ, şi cele care consfinţesc caracterul de ordine publică a regulilor privind evicțiunea
cauzată de vânzător-art.1339 Codul Cuza, respectiv 1699 C.civ, exista o contradicţie. În
realitate, contradicţia este doar aparentă, fiind inadmisibilă orice clauză exoneratoare de
răspundere a vȃnzătorului pentru fapta proprie.
128
M.Planiol, G.Ripert, op.cit., p.302.
129
I.Popa, op.cit, p.363.
130
R.Bălănescu, Al.Băicoianu, Drept civil român. Studiu de doctrină şi jurisprudenţă,
Ed.SOEC&Co, S.D.R., 1943, p.37.
71
În jurisprudenţă au fost identificate cazuri de agravare a răspunderii vȃnzătorului în
vânzările având ca obiect fondul de comerţ, când cedentul îşi asumă obligaţia de a nu se
restabili sau de a nu face concurenţă cumpărătorului131.
Cu privire la clauzele exoneratoare de răspundere, art.1339 Codul Cuza şi 1699 C.civ.
vizează, de fapt, clauze generale. Jurisprudenţa a admis însă în general punctul de vedere
unanim exprimat în doctrină, în sensul validităţii unei clauze de exonerare cu privire la un
fapt determinat132. Se impune că, în toate cazurile, interpretarea clauzei limitative de
raspundere să se faca restrictiv.
131
Ion Tutuianu, Evicţiunea în contractele civile şi comerciale, XXX, Revista română de drept
comercial, anul XVII, nr.10, p.16.
132
C.Toader, op.cit. , p.35.
133
B. Gross, La notion d’obligation de garantie dans le droit des contrats. , Dalloz, 1996 p.145.
134
M.Planio, G.Ripert, op.cit., p.110.
135
Jurissclasseur Civil, art.1625-1626.
72
comerţ, oricât de îndepărtat ar fi acesta.136 Astfel de clauze sunt conforme cu legislaţia în
materie de concurenţă şi cu dreptul Uniunii Europene137.
Totodată, vânzătorul poate să extindă garanţia chiar şi la tulburările de fapt ce provin
din partea terţilor. Pentru a fi valabilă, o astfel de clauză trebuie să precizeze faptul pentru
care vânzătorul se obligă, o clauză redactată în termeni generali fiind ineficace. În doctrina
franceză s-a susţinut că situaţia cea mai frecventă este aceea a garantării pentru expropriere
pentru cauză de utilitate publică. O astfel de clauză trebuie limitată în timp, întrucât este
inacceptabil ca vânzătorul să se oblige pe o perioadă nelimitată, o astfel de obligaţie
personală perpetuă fiind interzisă de lege138.
În cazul vânzării ce au ca obiect bunuri de artă, care sunt de regulă însoţite de o
garanţie de autenticitate, problema se pune de a şti dacă vânzătorul ar putea să se angajeze
să-l garanteze pe cumpărător pentru rezultatul unui acţiuni de contrafacere, ce ar putea fi
introdusă cu privire la obiectul vânzării. Se pare că o astfel de clauză nu are interes din două
motive. În primul rând, dacă cumpărătorul este de bună-credinţă, crezând că a cumpărat
bunuri necontrafăcute, el va beneficia de garanţia de drept, o astfel de clauză având doar un
scop reiterator al garanţiei legale. În al doilea rând, dacă este de rea-credinţă, cunoscând
contrafacerea, clauza de garanţie este nulă, întrucât ar tinde să-l exonereze de răspunderea
penală139.
În ultimul rând, convenţia de extindere a garanţie poate avea ca obiect şi efectele
evicţiuii, aşa cum sunt prevăzute ele de art.1702, 1703 din C.civ. . Părţile pot conveni
asupra sumei pe care o va datora vânzătorul în caz de evicţiune, cu titlu de daune-interese
sau pot conveni că vânzătorul va rambursa toate cheltuielile avansate de cumpărător, fie ele
voluptorii sau de agrement140.
136
Bogdan Ionescu, Garanţia contra evicţiunii în ipoteza vânzării fondului de comerţ, Revista română
de drept comercial, XXX, anul XVII, Nr.10. , p.98.
137
Y. Serra, La validite de la clause de non-concurrence, Revue de Droit Civil, septembrie 1107.
p.113.
138
P.Malaurie, L.Aynes, op.cit. , p.280
139
M.Planiol, G.Ripert, op.cit. p.122
140
P.Malaurie, L.Aynes, op.cit. , p.282.
73
Mult mai frecvente decât cele precedente, aceste clauze au devenit uzuale, mai ales în
materie de vânzare imobiliară. În relaţiile dintre profesionişti şi consumatori, astfel de clauze
sunt interzise, fiind considerate drept abuzive potrivit art.5 din Legea 193/2000 privind
clauzele abuzive dinte comercianţi şi consumatori. Aceeşi este soluţia şi pentru societăţile
civile imobiliare care cumpără imobile, le renovează şi le revinde sau pentru societăţile de
tranzacţii imobiliare141.
Legea lasă libertate părţilor pentru a limita garanţia pentru evicţiune. Totuşi, aceste
clauze nu sunt eficace decât dacă îndeplinesc anumite condiţii(a). Ele nu produc niciodată un
efect absolut, întrucât garanţia pentru evicţiune subzistă chiar şi în caz de înlăturare completă
a garanţiei(b).
145
Jurissclasseur art.1627-1629.
146
CA Aix, 20 dec 1934, citată în P.Malaurie, L.Aynes.
147
Cass 3e civ, 4 iulie 1979., citată în P.Malaurie, L.Aynes.
148
Cass 1er 21 iunie 1967, www.legifrance.gouv.fr
149
Jurissclasseur art.1627-1629.
150
CA Limoges, 11 nov 1891, citată în P.Malaurie, L.Aynes.
75
În principiu, conform art.1699 C.civ. , părţile pot conveni că vânzătorul să fie
exonerat de garanţie. O asemenea convenţie nu poate să fie, în mod evident, tacită, însă poate
rezulta din declaraţia pe care o face vânzătorul de a vinde fără garanţie.
Oricât de mare ar fi libertatea de care dispun părţile, legea îi aduce două limite: una,
din punct de vedere al întinderii: nepermiţând vânzătorului să se sustragă de la
responsabilitatea pentru faptele sale personale( alineatul 1 al art.1698 C.civ. ) şi cea de-a
doua, specificând că această clauză nu îl exonerează pe vânzător de a restitui preţul de
vânzare cumpărătorului evins, cu excepţia situaţie când cumpărătorul şi-a asumat riscul
producerii evicţiunii ( alineatul 2 al art.1698 C.civ. ).
În defintiv, potrivit art.1699 C.civ., chiar dacă s-a convenit că vânzătorul nu va datora
nicio garanţie, el răspunde totuşi de evicţiunea cauzată ulterior prin faptul său personal, orice
stipulaţie contrară este considerată nescrisă. Prin fapt personal trebuie să înţelegem efectul
unui drept exercitat de vânzător el însuşi sau de către o persoană în profitul căreia el a
constituit un asemenea drept. Este normal ca vânzătorul să nu se poată sustragă prin
convenţie, de asemenea fapte întrucât o asemenea stipulaţie ar echivala cu o exonerare în caz
de dol151. Garanţia pentru faptul personal este de ordin public.
Totuşi, interzicera clauzelor ce suprima garanţia faptului personal este formulată de
text într-un mod absolut, întrucât clauza de non-garanţie a unui fapt personal determinat este
recunoscută drept valabilă152. Această interdicţie vizează atât faptele anterioare, cât şi cele
posterioare vânzării.
6.3.1.b..i.Fapte anterioare vânzării. Este vorba despre fapte anterioare vânzării pe care
vânzătorul, nu numai că le-a ascuns cumpărătorului, dar a încercat să se şi exonereze de ele
prin inserarea unei clauze de non-garanţie. Vor fi considerate precum evicţiuni provenite din
faptul personal al vânzătorului: anularea titlului său pentru cauză de dol, de violenţă sau
leziune, contractarea unei locaţiuni nedeclarate şi opozabilă cumpărătorului, constituirea
unui drept real ori a unei ipoteci înainte de înscrierea vânzării în Cartea Funciară.
În toate aceste cazuri, vânzătorul va fi ţinut să garateze în ciuda unei clauze contrare
care ar tinde să îl exonereze de orice obligaţie. Totuşi este posibil să se dipsenseze de
garanţie pentru un anumit fapt determint, aducândui-l la cunoştinţă cumpărătorului.
151
P.Malaurie, L.Aynes, op.cit., p. 264.
152
Jurisclasseur, art.1625-1645.
76
Potrivit unei opinii singulare în doctrina franceză153, nu trebuie să considerăm ca
izvorând din faptul personal al vânzătorului, evicţiunile comise de un proprietar anterior al
lucrului vândut, chiar dacă vânzătorul ar fi proprietarul acestui moştenitor. În consecinţă, o
clauză generală de exonerare a răspunderii pentru evicţiune şi-ar produce efectele. Opinia nu
este împărtăşită de alţi autori 154, considerându-se că dacă moştenirea este acceptată pur şi
simplu, vânzatorul nu poate să se sustragă de la răspundere inserând o asemenea clauză,
chiar dacă faptul generator de evicţiune provine de la autorul său.
153
P.Malaurie, L.Aynes, op.cit. , p.265.
154
M.Planiol, G.Ripert., op.cit., p.126.
155
Jurisclasseuer art.1625-1645.
156
Jurissclasseur art.1625-1645.
77
Restituirea preţului nu este o aplicaţie a obligaţie pentru garanţie, ci are un temei
independent, şi anume obligaţia fără cauză. De aceea convenţia de înlăturare a garanţiei nu
are niciun efect asupra preţului. Totodată, este motivul pentru care restituirea nu este exigibilă
decât în situaţia în care a operat transferul proprietate ca şi contraprestaţie la plata preţului.
Din momentul în care transferul de proprietate a operat, obligaţia are o cauză. Nu are
importanţă faptul că ulterior vânzării, cumpărătorul pierde proprietatea bunului într-un fel sau
altulm ce nu poate fi imputat vănzătorului. Riscul lucrului este în sarcina sa de la momentul
transferului de proprietate, astfel încât cumpărătorul nu va putea solicita restituirea preţului.
Pe de altă parte, plata nu este fără cauză dacă din intenţia părţilor rezultă în mod
efectiv ca este făcută în temeiul contraprestaţiei dreptului prevăzut în contract. Soluţia ar fi
distinctă dacă plata ar corespunde unui alt drept decât cel pentru care s-a încheiat contractul.
157
C.C., Decizia nr.763 din 3 iunie 2010, M.Of. , nr.425 din 24 iunie 2010.
78
viciile ascunse, atunci când vânzătorul trebuie să restituie preţul chiar şi atunci există doar o
clauză de exonerare de garanţie.
În jurisprudenţa franceză s-a decis că în cazul în care evicţiune provine de la un terţ şi
nu există o clauză de exonerare de garanţie, vânzătorul rămâne ţinut să restituie preştul, chiar
dacă cumpărătorul ar fi putut la momentul încheierii contractului să cunoască riscul la care se
expune( cu excepţia situaţiei în care a cumpărat pe riscul său) 158. Dovada cunoaşterii de către
cumpărător a riscului vânzării este în sarcina vânzătorului, putând fi făcută prin orice mijoc
de probăm întrucât nu este vorba despre o probă în materie contractulă 159. Nu are relevanţă
fatul cu vânzătorul a ştiut sau nu că cumpărătorul cunoştea sau nu riscurile160.
BIBLIOGRAFIE
158
Cass.civ, 9 martie 1937, www.legifrance.gouv.fr .
159
M. Planiol, G. Ripert, op.cit., p. 125, citând, CA Paris 23 martie 1899.
160
P.Malaurie, L.Aynes, op.cit., p. 270.
161
CA Toulouse 17 iunie 1976, www.legifrance.gouv.fr .
79
I. Doctrină
Alexandresco D., Explicaţiunea teoretică şi practică a dreptului civil român, Tomul al VIII-
lea, Partea I-a, Vânzarea (Civilă şi Comercială). Ediţie revăzută, corectată şi mărită după
manuscrisele autorului, Bucureşti, Atelierele grafice Socec & Co., Soc. Anom., 1925.
Antonmattei P.H., Raynard J. , Droit civil. Contrats speciaux, Litec, Ed. 1 , Paris, 2000.
Azema J., Galloux J.-C., Droit de la proprieté industrielle, Dalloz, ed.6, Paris, 2005.
Bălănescu R. I, Băicoianu Al., Drept civil român, vol II, Ed.Soec, 1943.
Bălănescu R., Băicoianu Al., Drept civil român. Studiu de doctrină şi jurisprudenţă,
Ed.SOEC&Co, S.D.R., 1943.
Benabet A., Les contrats speciaux civils et commerciaux, Montchrestien, Ed. 6, 2004.
Ciobanu V.M. , Boroi G, Briciu T.C. , Drept procesual civil, ed.5, Editura C.H.Beck, 2011.
Chirică D., Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed.C.H.Beck, Bucureşti, 2008.
Collart Dutilleul F., Delebecque Ph. , Contrats civils et commerciaux, Dalloz, 2002.
Celice, Les reserves et le non vouloir dans les actes juridiques, teza Paris 1968.
Deak, Fr. Contracte civile, vol.I, ed.a IV-a actualizată de Lucian Mihai şi Romeo Popescu,
Universul Juridic, Bucuresti, 2007.
Florian E., Dreptul familei, Ed. C.H.Beck, 2010.
Ghestin J., Desche B., Traite des contrats. La vente, LGDJ Paris, 1990.
Huet J., Traite de droit civil, Les principaux contrats speciaux, LGDF Paris, 1994.
Hochard.C. , La garantie pour l’eviction dans la vente, LGDJ Paris, 1993.
Mainguz.D.M. ,Contrats speciaux, Dalloz, ed. a III-a, 2002.
Malaurie Ph. , Aynes L. , Cours de droit civil. Les contrats speciaux :civils et commerciaux.,
Cujas, 1992. .
Malaurie Ph., Aynes L., Gautier P.V., Droit civil, vol.VIII, Les contrats speciaux-civils et
commerciaux, editia Cujas, Paris, 2001.
Planiol M. , Ripert G., Traite pratique de droit civil français. Les contrats civils, tome X,
LGDJ, Paris 1932.
Popa I., Contractul de vanzare-cumparare, Studiu comparativ de doctrină şi jurisprudenţă,
Universul Juridic, Bucuresti, ed.2, 2008.
Stoica V, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed.C .H.Beck, 2009.
Statescu C, Birsan C., Teoria generală a obligaţiilor, Ed.Hamangiu, 2008, ed.a IX-a.
Şerbănescu G.H., Evicţiunea, Teză pentru licenţă, Bucureşti, Topografia Guthenberg.
80
Toader C. , Evicţiunea în contractele civile, Ed.CH.Beck, Bucuresti, p.5; Fr. Deak, Contracte
speciale vol.I, Ed.Universul Juridic, 2006, ed.a IV-a actualizate de Lucian Mihai şi Romeo
Popescu, p.101.
Toader C., Nicolae M. , Popescu R. , Dumitrache B. , Instituţii de drept civil, Curs selectiv
pentru licenţă 2009-2010, Universul Juridic 2007.
Weill, Terre , Simler, Droit civil.Les biens, Dalloz, 3ed.
Vermelle G., Droit civil. Les contrats speciaux, Dalloz, Paris, 2000.
82