ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE DIN MOLDOVA

ȘCOALA MASTERALĂ DE EXCELENȚĂ ÎN ECONOMIE ȘI

BUSINESS

DEPARTAMENTUL DREPT

JORA INA

ASPECTE ECONOMICE A CONTRACTULUI DE VÂNZARE-

CUMPĂRARE A ÎNCÂPERILOR DE LOCUIT

C.Z.U

TEZA DE MASTER

Domeniul general de studii: 0.42 Drept

Program de masterat: Drept Economic

Admis la susținere Conducător științific:

Șef departament:” Drept” lector universitar, doctor în Drept,

Conf. univ. ARMEANIC Alexandru Maria Grâu- Panțureac

______________________ ______________________________

”___”___________20___ Autor:

Jora Ina

______________________________

Chișinău - 2021
 Cuprins...........................................................................................................................................2

Lista
abrevierilor............................................................................................................................3
Introducere.....................................................................................................................................4

Capitolul I. NOȚIUNI GENERALE CU PRIVIRE LA CONTRACTUL DE

VÂNZARE-CUMPĂRARE A IMOBILELOR LOCATIVE
1.1. Noțiuni și particularitățile contractului de vânzare-cumpărare a încăperilor de
locuit..............9
1.2. Modul de încheiere și perfectare a contractului de vânzare-cumpărare a imobilelor
locative...16

Capitolul II. ELEMENTELE CONTRACTULUI DE VÂNZARE-

CUMPĂRARE A ÎNCĂPERILOR DE LOCUIT
2.1 Subiecții contractului de vânzare-cumpărare a încăperilor de
locuit.........................................26
2.2 Încăperile de locuit ca obiect a dreptului de proprietate și a contractului de vânzare-
cumpărare.......................................................................................................................................32
2.3 Prețul și forma contractului de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit
………...................42

Capitolul III. ASPECTE PRACTICE ȘI COMPARATIVE ALE CONTRACTULUI DE

VÂNZARE-CUMPĂRARE A SPAȚIULUI LOCATIV
3.1 Practica judiciară în contractul de vânzare-cumpărare a caselor și
apartamentelor...................52
3.2 Practica judiciară pe cauzele civile legate de contactele de vânzare-cumpărare a caselor și
apartamentelor ...............................................................................................................................5
7
3.3 Contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile – între trecut și
modernitate.................60

Concluzie și Recomandări...........................................................................................................68
Bibliografie...................................................................................................................................70
2
Adnotare (limba
română)............................................................................................................74
Annotation (limba engleză).........................................................................................................75
Declarație pe propria
răspundere...............................................................................................76

Lista abrevierilor
Alin.- alineat
Apel.- Curtea de Apel
Apud.-citat din, indică o citare preluată de la alt autor
Art.- articolul
BGB- Burgerliches Gesetzbuch, codul civil german
C. civ- Codul civil al Republicii Moldova
Civ. Fr- codul civil Francez
CEDO- Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertății fundamentale.
CJUE- Curtea de Justiție a Uniunii Europene
CSJ- Curtea Supremă de Justiție a Republicii Moldova
Dec.- decizia
D.- Decret
D.L.- Decret lege
D., Dr., Drept- Revista de drept ,,Dreptul,,
ed.- ediție
Ed.- Editura
Ex.- de exemplu
Etc.- și celelalte
Ibid.- ibidem, în același loc
Infra.- mai jos, în prezentul document
J., Jud., Judec.-Judecătoria
L., Leg.-Legea
L. aut. act.- Legea autentificării actelor
N.inf.- nota informativă la proiectul legii
Nr.- numărul
p.-pagină
RBI- registrul bunurilor imobile
Supra.- mai sus, în prezentul document

3
 INTRODUCERE
Una din condițiile obligatorie pentru funcționarea economiei pe piață este un nivel înalt
de dezvoltare a pieții imobiliare la nivelul economiei naționale. Un factor foarte important pentru
a dezvolta piața imobiliară este realizarea unuia din principiile economiei pe piață , independența
economică a subiecților pieții. Fiind dat faptul că locuința este o necesitate a omului, procurarea
încăperilor de locuit, închirierea este o necesitate vitală.
Imobilul reprezintă un produs unic care nu poate fi asemănat cu nimic. În experiența
internațională se vorbește nu atât despre piața valorilor imobiliare ci despre domeniul imobiliar
înțelegându-se că nu este o piață ordinară. Imobilul reprezintă obiect de primă necesitate, aceasta
determinând prezența continua a acestui bun în circuitul civil. Analizând altă parte imobilul
locative este cel mai scump produs pentru diverse paturi sociale deși, poate fi pusă pe aceiași
balanța cu pâinea fără de care nu se poate trai , în zilele noastre este un obiect de lux pe care în
Republica Moldova cât și alte state nu oricine și-l poate permite.
Importanța și actualitatea temei cercetate. Transformările politice cât și social economice
care au loc în Republica Moldova a contribuit la schimbări de bază a mai multor profil ale vieții
cetățenilor inclusive și a circuitului civil al bunurilor.
Necesitatea contractului de vânzare-cumpărare privind încăperea de locuit se dezvăluie
prin faptul că el se încheie pentru viitor, iar pentru cumpărător are destinație de termen lung,
luând în considerație prețul contractului pentru cumpărător și vânzător ,el fiind foarte costisitor.
În rezultatul schimbărilor, imobilul locative a devenit marfă care se poate cumpăra și
vinde pe piață fără limite de cantitate, cu toate acestea bunul imobil reprezintă o marfă specific
4
față de care nu se aplică normele obișnuite, toate acestea a condiționat de prețul, de legătura
durabilă a acestora cu pământul cât și de importanța social a acestor bunuri. În legătura cu
aceasta statul nu poate evita reglementările special ale pieții. Reglementările statului a pieții
imobiliare constă în primul rând: formarea unui sistem a înregistrării de stat a bunurilor imobile
precum și a drepturilor reale asupra acestor bunuri care ar sta la baza protejării drepturilor
participanților la tranzacțiile imobile.
Reglementările speciale a bunurilor existau încă din dreptul roman evoluând și în tarile
românești, în perioada evului mediu în momentul când s-a dezvoltat relațiile capitaliste, pentru
formarea concepțiilor clasice care și azi stau la baza reglementarii juridice, a operațiunilor cu
imobile.
Amplificarea pieții imobiliare din domeniul locative în Republica Moldova a fost
evidențiată în momentul adoptării legii privatizării fondului de locuințe pe 10.03.1993 care a
recunoscut instituirea proprietății private asupra bunurilor imobile locative, după privatizare
încăperile locative puteau fi liber înstrăinate.
Legea cadastrului bunurilor imobile reprezintă un pas în adoptarea unor reguli concrete
ce privește circuitul bunurilor, fapt care consolidează prin adoptarea Codului civil al Republicii
Moldova.
Actualitatea temei pe care urmează să o cercetez este argumentata și de schimbările care
au loc în ultimii ani pe piața imobiliară. Creșterea prețurilor a transformat imobilul locative într-
un loc de atracție pentru investirea mijloacelor financiare ce a dus la creșterea interesului
manifestata față de imobilele locative.
Scopul și obiectivele cercetării. Privind cercetarea aprofundată și complexitatea esenței
cât privește conținutului reglementărilor legislative privind regimul juridic al încăperilor locative
cercetarea și analiza efectelor juridice ale înregistrări, tranzacțiilor analiza problemelor ,practice
întâlnite în procesul încheierii contractelor de vânzarea-cumpărare a încăperilor de locuit.
De asemenea, am analizat o serie de cazuri practici a altor state din domeniul
contractelor de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit.
Analizând legislația și studiind literatura de specialitate națională și străină, diverse aspect
practice cât și teoretice a temei abordate în această teză având ca scop fundamental privind
elaborarea recomandărilor practice în vederea creării unui mecanism adecvat și eficient de
protecției a dreptului de proprietate a pieții imobiliare în R.M., am conturat următoarele
obiective;
- Definirea încăperii de locuit și evidențierea particularităților acestuia.
- Cercetarea contractului prin prisma originii, evoluției istorice.

5
- Cercetarea trăsăturilor specific ale regimului juridic al bunurilor imobile locative în
cadrul circuitului civil.
- Definirea si evidențierea particularităților contractului bunurilor imobile locative.
- Cercetarea conținutului tranzacției imobiliare și a consecințelor nerespectării prevederilor
legale.
- Analiza momentului dobândirii dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare
locative prin încheierea convențiilor.
- Cercetarea sistemului înregistrării de stat a tranzacțiilor cu bunurilor, drepturilor reale
asupra bunurilor precum și de a evidenția rolul acestei instituții în întărirea legalității și ocrotirii
drepturilor participanților.
- Analiza și determinarea particularităților a obiectelor, subiecților, prețul și forma
contractului.
- Practica judiciară pe cauzele civile legate de contractele vânzare-cumpărare a
apartamentelor din cooperative de construcție a locuințelor cu cota de participare introdus
complet.
- Contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor mobile între trecut și modernitate.
Obiectul investigat. Obiectul cercetării a constituit o analiză amplă a problemelor
iterdisciplinare ce sunt intersectate cu dreptul: „economic, filozofic și sociologi”. Din punct de
vedere teoretic, studiul dat constituie o abordare, o relatare dar și o argumentare a dezvoltării și
implimentării instrumentelor juridice de combatere a acțiunilor de concurență neloială, cu
referire specială la contractul de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit.
O abordare aprofundată a problemei ce privește regimul juridic a bunurilor imobile
precum și a influentei regimului asupra contractului de vânzare-cumpărare, analiza
caracterilor ,economice cât și juridice, ce permite identificarea bunurilor locative.
Noutatea științifică constă in analizarea complexa a legislației a caracterului mixt teoretic,
practice al analizei. Aceasta reprezintă o încercare de a elucida pe baza sistematizării a normelor
legale cât și a analizei creative a fenomenului, procesul de reglementare si detalierea
particularităților contractului , lucrarea conține diverse recomandări pentru a optimiza apărarea
drepturilor contractanților ceia ce relevă problemele ce sugerează soluții.
În procesul investigațiilor sau determinat principalele teze cât și concluzii susținute:
1. Înregistrarea de stat este un act cu o importanță juridică de o importanță majoră fiind
asumate anumite consecințe juridice, ce constă anume că din momentul în care se
înregistrează dreptul asupra proprietății aceasta poate fi opozabil terților.

6
 2. Înregistrarea de stat este un act prin care are loc recunoașterea din partea statului a
grevării, apariției, încetării dreptului de proprietate ori a altor drepturi reale asupra
bunurilor imobile și a transmiterii bunului. Fiind o particularitate prin care se
evidențiază caracterul public.
3. Înregistrarea de stat fiind unica dovada a drepturilor subiective, dreptul înregistrării
este posibil de a fi contestat pe cale judiciară în instanțele de judecată fiind creată
prezumția legalității.
4. Forma autentică a contractului este o garanție a apărării drepturilor, ceia ce determină
includerea unei prevederi exprese la capitolul dat.
5. Contractul de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit consistă în transmiterea
cumpărătorului cu dreptul de proprietate asupra încăperii, a dreptului spatiilor cât și a
obiectelor de comună folosință.
6. Contractelor de vânzare-cumpărare îi este caracteristic că încăperea de locuit poate fi
folosită si de alte persoane care au dreptul de posesie aceștia pot fi membrii familiei
prin contract sau testament care ia fost instituit de către fostul proprietar. Din aceste
considerente o condiție importantă este obligația vânzătorului de a aduce la
cunoștință în formă scrisă despre dreptul terților, conformându-se legii vor avea
dreptul de a folosi încăperea locative după vânzarea acestuia.
Suportul îl constituie metodele și factorii care au fost utilizate în procesul de investigație
a lucrării precum: metoda istorică, metoda logică, metoda comparativă, metoda cantitativă,
metoda sociologică.
Suportul metodologic al lucrării. La elaborarea tezei de masterat, au fost aplicate mai
multe metode științifice, principalele metode de cercetare utilizate sunt următoarele: metoda
logică (analiza, inducția, deducția, generalizarea, sinteza – aplicată în larg la studierea legislației
naționale – Constituția Republicii Moldova, legislația civilă, administrativă, penală, a fost
studiată și practica instanțelor de judecată la examinarea cauzelor de declararea nul a contractului
de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit, dar totodată, a fost studiată și legislația statelor
străine, cum ar fi: din Rusia, România, Ucraina și Franța, concomitent a fost studiată și literatura
de specialitate);
metoda sistematică – utilizată în analiza de ansamblu a prevederilor legislative sporadice
aferente subiectului abordat; metoda juridico – comparativă – utilizată în sensul comparării
normelor ale legislației statelor străine în contextul contractului de vânzare-cumpărare, precum și
analiza complexă a experienței în vederea cazurilor practice. De asemenea, am analizat prin

7
prisma legislației străine apariția și evoluția contractului de vânzare-cumpărare a încăperilor de
locuit;
metoda istorică – a fost utilizată la cercetarea evoluției a contractului de vânzare-cumpărare;
metoda statistică – utilizată pentru studierea datelor privind dinamica vânzărilor a
apartamentelor;
Baza informațională. În elaborarea prezentei lucrări o deosebită atenție s-a atras atenția
la analiza bazei normative, anume: Codul civil; Constituția Republicii Moldova; Legea cu privire
la notar; Legea cadastrului bunurilor imobile; Legea condomniului fondul locative; Legea cu
privire la privatizare;.
Cercetarea se bazează pe cercetarea materialului teoretic și legislaslativ prin folosirea
modalităților de examinare istorică, cât și sistematică atât juridică-comparativă, s-a folosit destul
de vast metoda comparativă, ceia ce ne-a permis analizarea profundă a contractului de vânzare-
cumpărare a bunurilor imobile ori încăperilor de locuit în procesul dezvoltării istorice, la fel și
accentuarea aspectelor comune și disensiunea în ce privește reglementarea contractului cu privire
la bunurile imobile din diverse state.
De menționat că, un aport deosebit de important cu o bogată literatură juridică care a stat
la baza constituirii tezei de masterat în domeniul concurenței, pot fi menționați: Vitreanschi V.V,
Braghinschii M.I, O.S.Ioffe,Băieșu A ș.a.În momentul cercetării o deosebită importanță a avut
principiile care stau la baza teoretică și metodologică destinse din articolele civiliste în presa,
monografii de specialitate cât și diverse cărți de specialitate.
Sumarul capitolelor tezei. Teza de masterat este alcătuită din introducere, trei capitole,
concluzii și recomandări și lista de referințe bibliografice.
Structura lucrării este determinată de scopurile, sarcinile și obiectul cercetării, de problemele
abordate, de nivelul și gradul lor de. Lucrarea conține trei capitole structurate în paragrafe.
În rubrica Introducere se analizează actualitatea temei cercetate, scopul și obiectivele
urmărite, suportul metodologic și teoretico- științific, inovația științifică a lucrării, volumul și
structura tezei.
Capitolul I, denumit noțiuni generale cu privire la contractul de vânzare cumpărare a
încăperilor de locuit sunt evidențiate noțiunile și particularitățile contractului fiind descrisă
importanța acestuia, specificul cât și obiectului contractului. O cercetare aprofundată fiind
descris conceptul momentului apariției la cumpărător, fiind analizat sistemul înregistrării de stat
a drepturilor asupra bunurilor și perspectivelor progresării și reglementării.

8
 Capitolul II, întitulat elementele contractului de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit
fiind evidențiați subiecții contractului, obiectul cât și prețul fiind criteriul cel mai important al
contractului fiind evidențiat specificul contractului.
Capitolul III, denumit aspecte practice și comparative ale contractului , fiind analizat
întrebările de ordin juridic și practic care apar la întocmirea și executarea contractului la fel ca și
cum diferite probleme întâlnite la întocmirea acestuia.
Bibliografia reprezintă sursele de informație și ghidul care m-a ajutat la elaborarea acestei
teze de licență.
Prezentarea cantitativă a elementelor adiacente (bibliografie). Teza este compusă din:
introducere, trei capitole principale, concluzii și recomandări, bibliografie din 65 titluri, 66
pagini de text de bază.

I. ANOȚIUNI GENERALE CU PRIVIRE LA CONTRACTUL DE

VÂNZARE-CUMPĂRARE A IMOBILELOR LOCATIVE
1.1 Noțiuni și particularitățile contractului de vânzare-cumpărare a
încăperilor de locuit
Contractul de vânzare-cumpărare este unul din cel mai des utilizat și de o importanță
majoră în zilele noastre. Din aceste considerente se poate spune că vânzare reprezintă un schimb,
pornind din vechile societăți unde oamenii făceau schimb de mărfuri și ajungând în zilele noastre
când se plătesc în bani, și uzul cambiei cecul în materia comercială, oamenii au reușit să
realizeze progrese uimitoare în ceia ce privește contractul de vânzare-cumpărare.

9
 Prin urmare în dreptul roman contractul de vânzare-cumpărare era definit ca fiind
contractul consensual, în temeiul căruia o persoană ce poartă calitatea de vânzător este obligat să
transmită altuia posesiunea în schimbul unei sume de bani care poartă denumirea de preț.
Contractul de vânzare-cumpărare este o categorie specifică care a evoluat din contractul
de schimb, majoritatea elementele contractului din dreptul contemporan își are izvorul din
dreptul roman. Spre exemplu cum ar fi subiecții, consensualitatea, determinarea obiectului,
prețul ș.a.
Odată cu apariția monedei, vânzare-cumpărarea căpăta schimbul unui lucru contra unei
valori monetare.
Unul din cele mai importante contracte civile care au menirea de a satisface necesitățile
vitale a unui cetățean, aceasta se referă în mod egal atât la apartamente cât și case 1-2 nivele
având drept destinație drept domiciliul familiilor, contractul de vânzare-cumpărare a încăperilor
de locuit este foarte răspândită fiind drept un mijloc de dobândire a unui bun imobil, este supus
regulilor generale care reprezintă anumite particularități, fiind determinat de specificul
obiectului.
Noțiunea legală a contractului de vânzare-cumpărare o putem găsi în Codul civil al
Republicii Moldova art.1108 [2.1] conform acestuia prin contractul de vânzare-cumpărare, o
parte vânzător se obligă să predea un bun în proprietatea celeilalte părți cumpărător, iar acesta se
obligă să preia bunul să preia bunul și să prețul convenit.
Odată când a apărut moneda în sensul apropiat, contractul de vânzare-cumpărare a
căpătat un sens spre exemplu se schimbă un lucrul contra valori monetare.
În dreptul roman clasic era atribuit vânzare-cumpărarea cu contractele consensuale, acest
contract are următoarele trăsături care îl caracteristice al actului juridic, contractul de vânzare-
cumpărare fiind un acord de voință realizat între două sau mai multe persoane în ființă la
momentul încheierii contractului.
O altă noțiune o putem de asemenea găsi în secțiunea a.8 din codul civil al R.M. care se
numește vânzarea-cumpărarea bunurilor imobile, în această secțiune este inclusă ,,vânzarea-
cumpărarea bunului imobil fără indicarea suprafeței,, ,,vânzarea-cumpărarea bunului imobil cu
indicarea suprafeței ,, Predarea bunului imobil,, ,,contractul de vânzare-cumpărare a bunului
imobil în construcție,,.
În opinia mea noțiunea contractului de vânzare-cumpărare care am indicat-o nu este în de
ajuns de completă de aceia vom analiza următoarele noțiuni din diferite state.

10
 Codul civil din anul 26.12.1964 art.238 ne prezintă o altă noțiune: ,, În baza contractului
de vânzare-cumpărare o parte vânzător se obligă să remită cumpărătorului proprietatea unui bun,
iar cumpărătorul se obligă să primească bunul și să plătească pentru el o anumită sumă de bani.
Codul civil al României [1.1] intrat în vigoare 01.10.2011 reglementează în titlu IX
diferite contracte speciale la art.1650, această noțiune prevede ,,Contractul de vânzare-cumpărare
este acel contract prin care o persoană numită vânzător transferă un drept altei persoane numită
cumpărător în schimbul obligației acesteia din urmă să achite un preț în bani.
Codul civil al Federației Ruse în art.454 alin.(1) menționează ,,În contractul de vânzare-
cumpărare o parte vânzătorul se obligă să transmită bunul sau marfa în proprietatea celeilalte
părți cumpărător, iar cumpărătorul se obligă să primească bunul sau marfa și să plătească pentru
el suma convenită, adică prețul [3.24 p.307].
După cum observat din noțiunile menționate anterior în varianta propusă de legiuitor
români ne vorbește despre proprietarul bunului vândut, în special română ne vorbește că
proprietar al bunului trebuie să fie nemijlocit vânzătorul deși celelalte noțiuni lasă sub tăcere
acest fapt ce ne lasă la dispoziția noastră interpretarea. Faptul că în varianta română din noțiune
se evidențiază că cumpărătorului nu-i revine obligația de a lua bunul dar de a plăti suma de bani,
nu înseamnă că el are dreptul de a lăsa bunul cumpărat dar totuși el are obligațiunea de a îl
prelua. Tot un lucru destul de necesar este că prin contractul menționat anterior nu se transmite
un bun ori dreptul de proprietatea asupra acestui bun cum este menționat în noțiuni dar se
transmit toate drepturile existente asupra bunului în momentul vânzării.
Vânzătorul se obligă să remită odată cu predarea bunului documentele cu referire la bunul
prevăzut în cazul în care contractul de vânzare-cumpărare nu prevede alt fel, acesta la rândul său
prevede transmiterea unui alt drept real sau oricărui drept al cărui titular este vânzătorul. În
continuare vom prezenta categoriile uzuale prin o practică de o deosebită funcționalitate.
Vinderea reprezintă o convenție prin care două părți se obligă între sine, una este de a
transmite celelalte părți proprietatea unui lucru și acesta a plăti celui dintâi prețul lui.
Bunurile conform art.285 CC RM sunt recunoscute toate lucrurile care sunt susceptibile
apropierii individuale sau colective la fel cum și drepturile patrimoniale [3.1, p. 54 ].
Doctrinele moderne care aparțin diferitor sisteme de drept ne propune diferite noțiuni mai
mult sau mai puțin asemănătoare cu cele legale ale contractului. Deci autoarea Camelia Toader
dă noțiunea de ,,contractul de vânzare-cumpărare ca fii acel contract prin care una dintre părți
adică vânzătorul să transmită altei părți care poartă denumirea de cumpărător un drept în
schimbul sumei de bani adică preț,, [3.2] însă autorul Iosif R definește contractul ca fiind ,,un

11
acord de voință care se realizează între două părți numite vânzător și cumpărător prin care o
parte se obligă să predea lucrul vândut iar altă parte să plătească prețul bunului,, [3.3, p. 61].
Începând de la noțiunea care au fost expuse anterior putem observa în fond relevarea
indicilor, care definesc contractul de vânzare-cumpărare. De asemenea este primordial
menționarea că datorită acestui contract se transmite dreptul de proprietate dar și se transmite și
alte drepturi legate de bunul vândut cât și grevarea bunului [3.4, p. 241]. O deosebită atenție
poate fi acordată noțiunea care este ne este propusă de domnul D.Macovei cît și M.S.Striblea
care ne oferă o altă noțiune ,, contractul de vânzare-cumpărare este un contract datorită căruia o
persoană care poartă numele de vânzător, strămută ori transferă cât și garantează altei persoane
numită cumpărător dreptul, său de proprietate asupra unui bun sau alt drept real ori drept de
creanță ori asupra unei universalitatea juridice, iar la rândul său cumpărătorul se obligă în
schimb a plăti o sumă de bani[3.5, p. 588].
Putem menționa și noțiunea domnului Chirica Dan prin care se evidențiază că vânzarea-
cumpărarea este contractul prin care una din părți adică vânzătorul transmite altei părți
cumpărătorul în schimbul unei sume de bani, un drept de proprietate asupra unui lucru anume
sau asupra universalității juridice care la rândul sau acestea cuprind atât drepturi cât și obligații
cît și un drept real, cât acțiune în justiție având caracter litigios [3.6, p. 319].
Vânzarea-cumpărarea este un contract prin care una din părți vânzătorul strămută
proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părți, cumpărătorul, care se obligă în schimb a plăti
vânzătorului prețul bunului vândut, prețul bunului supus vânzării permanent va fi exprimat în
bani. Concomitent cu predarea bunului, vânzătorul este obligat să remită documentele însoțite
ale acestuia, dacă legea sau contractul le prevede. În cazul în care vânzătorul producătorul sau un
terț garantează caracteristicile bunului după parametrii calitativi ori cantitativ, cumpărătorul
beneficiază de drepturile de garanție în condițiile indicate în declarația de garanție și în
publicitatea respectivă față de cel care a acordat garanția.
În opinia mea contractul de vânzare-cumpărare este unul din cele mai populare contracte
în întreaga lume care fiecare om individual este în stare să numească o noțiune simplă ori
complexă, dar cel mai important este că aceasta noțiune să armonizeze prevederile legislației
civile.
Conform datelor statistice a pieții imobiliare putem spune că a avut de suferit de pe urma
Pandemiei Covid-19, însă în fond putem observa că din luna mai 2020 cumpărătorii au devenit
aproape la fel de activi ca în perioada anterioară crizei, ba chiar pe unele segmente cererea a
crescut, aceasta fiind un semn că indiferent de provocările pe care suntem nevoiți să le
înfruntăm, viața își continuă mersul firesc.

12
 Putem observa că prețurile la apartamentele din blocuri vechi continuă să scadă, iar prețul
caselor (pentru care a crescut cererea) s-a majorat cu 10 %. În rest, pandemia a influențat în mod
special prețurile. În luna martie-aprilie a anului curent s-a simțit o scădere mare a tranzacțiilor ,
însă din luna mai lucrurile au început a reveni la normal, iar în iunie aproape se păstrează trendul
anilor trecuți.
Pe baza datelor a întreprinderile de stat ,,Cadastru,, s-a înregistrat o creștere esențială în
luna iunie, creșterea numărul de tranzacții vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit a avut loc
datorită că oamenii în urma pandemiei și-au revizuit prioritățile și cerințele în materie de
locuință. Foarte mulți se orientează sași cumpere apartamentele pe o casă la sol fie în Chișinău
fie în suburbii. La mare căutare sunt și apartamentele cu terase și blocurile de locuit care dispun
de curte mare cu teren de joacă și zone de agrement. Datorită acestuia contractul de vânzare-
cumpărare a imobilelor locative sunt apropiate toate semnele care îl caracterizează și fac mai
special de alte tipuri de contracte.
Pornind de la regimul juridic conferit de legislația civilă care este în vigoare, este posibil
de a determina caractere juridice a contractului de vânzare-cumpărare:

a) Contract sinalagmatic; b) Contract cu titlu oneros și comutativ; c) Contract translativ

de drepturi; d) Contract cu conținut patrimonial; e) Contract consensual care poate fi și formal; f)
Contract care poate fi încheiat atât personal cât și prin reprezentant; g) Contract numit și
reglementat; h) Contract de executare instantanee; i) Contract principal; j) Contract negociabil
k) Contract irevocabil; l) Contract ce poate fi atât de simplu cât și afectat de modalități;

a. Caracterul sinalagmatic al contractului de vânzare-cumpărare presupune, că obligațiile

părților vândut își asumă caracter reciproc.
Deci obligațiile vânzătorului de a strămuta cumpărătorului bunul care a fost vândut fiind
drept obligația cumpărătorului cât și prețului bunului care a fost cumpărat. În acest contract
există un anumit specific drept corelație a obligațiilor. Drept exemplu ar fi sarcina uneia din părți
de a transmite celeilalte părți bunul vândut aceasta are drept raport nu doar dreptul
cumpărătorului, acesta fiind de a primi bunul dar și obligație. Drept scop a acestei obligații este
datorită anumitor efecte materiale, drept rezultat din neacceptarea bunului de către cumpărător
sau acțiunile care au avut drept scop primirea bunului. În opinia autorului Dorin
Cimil ,,sinalagmatic se are în vedere că în limba greacă este drept echivalent cu contract,, [3.7, p.
119].

13
 În noul cod civil al României se vorbește despre contractul sinalagmatic, aceasta oferă
părților trăsătura de creditor cât și cea de debitor. Un drept exemplu ar fi contractul de vânzare-
cumpărare, în art.1171 C.C. ne arată că obligațiile reciproce trebuie să aibă ca izvor comun
același contract. În cazul în care există obligații reciproce generate de izvoare diferite , nu ne
vom afla în prezența unui contract sinalagmatic. S-a precizat în literatura de specialitate, chiar
dacă de regulă și prestațiile efectuate în baza unui contract sinalagmatic sunt reciproce,
reciprocitatea acestora nu trebuie să fie confundată cu reciprocitatea obligațiilor în special când
apare din perspectiva obiectului raportului obligațional [2.2].
În opinia mea este sinalagmatic contractul prin care cumpărătorului sau vânzătorul au
obligații reciproce și independente, din aceste considerente:
a. Caracterul oneros al acestui contract este drept rezultat din faptul că ambele părți
urmăresc un scop patrimonial, vânzătorul să i se ofere suma de bani adică prețul, iar
cumpărătorul –obiectul, lucrul care la procurat. În doctrina franceză, reglementarea
contractului cu titlu oneros o regăsim în vechea reglementare a codului francez a
născut o serie de contraverse cărora noua reglementare cum a fost stabilită prin
Ordonanța nr.2016 din 10 februarie, din codul civil francez ,, contractul cu titlu
oneros este acela în temeiul căruia fiecare din părți trebuie să dea sau să facă ceva,,
acest contract, este prezentat drept contract prin care fiecare parte primește de la
celălalt un avantaj un schimb, în virtutea căruia îi furnizează celuilalt valoarea pe care
o așteaptă .
Caracterul comutativ al vânzării cumpărării iese în evidență din faptul că încă de la
încheierea contractului drepturile și obligațiile reciproce
b. Contract translativ de drepturi pornind de la faptul că efectul principal, a acestui
contract constituie transmiterea dreptului de proprietate, aceasta îi conferă
posibilitatea ambelor părți de a dobândi drepturi patrimoniale către bunul procurat.
Astfel, acest caracter odată cu transmiterea dreptului de proprietate se transmite atât
drepturi cât și obligații. În acest consens bunul vândut este drept obiect al contractului
de vânzare-cumpărare cu acordul acestuia , iar partea cumpărătorului dobândește
dreptul de posesiune cât și proprietate.
c. Contract cu conținut patrimonial luând de la faptul că dreptul fundamental care
transmitere are în baza acestui contract de vânzare-cumpărare fiind dreptul de
proprietate adică un drept patrimonial.
d. Contract consensual dar poate fi și formal , acest caracter al contractului de vânzare-
cumpărare se consideră încheiat dar care produce efecte juridice din momentul

14
 consimțământului părților. Astfel, codul civil a stabilit diverse condiții și formalități
care presupune întocmirea înscrisă a contractului atât autentificarea notarială.
e. Contract ce poate fi încheiat personal cât și prin reprezentant, în calitate de
reprezentat poate fi orice persoană care are capacitate deplină de exercițiu , calitatea
de reprezentat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare fiind acceptată în
privința cumpărătorului cât și vânzătorului.
f. Contract numit și reglementat , luând în considerare că legiuitorul îi oferă contractului
de vânzare-cumpărare sediul juridic separat, având o reglementare destul de vastă.
g. Contract cu executare instantanee , luând în considerare că părțile din contract își
onorează obligațiile la contract imediat în momentul semnării, într-o perioada scurtă
de timp care nu se determină în parametri temporari. Astfel, aceasta nu exclude
determinarea în contractul de vânzare-cumpărare a unor obligații executarea poate fi
succesiv.
h. Contract principal, aceasta este datorită faptului că întotdeauna au un scop principal al
desfășurării relațiilor contractuale și de regulă contractul dat este unul din principale
pe lângă cele accesorii care se pot încheia pentru a asigura drepturile care au fost
dobândite.
i. Contractul negociabil, acest caracter se datorează faptului că condițiile se negociază
de către părțile contractante.
j. Contract irevocabil, oferit de către regimul juridic conferit de legiuitor, astfel
legiuitorul a stabilit condițiile contactului vânzării-cumpărării când poate apărea drept
un contract irevocabil.

Regimul general de drept internațional privat al contractului de vânzare-cumpărare este

reglementat în art.88 din Legea nr.105/1992. Conform textului, „în lipsa unei legi convenite spre
a se aplica vânzării mobiliare, aceasta este supusă legii statului in care vânzătorul are la data
încheierii contractului după caz, domiciliul său ,în lipsă , reședința ori fondul de comerț sau
sediul social.
Din aceste dispoziții legale rezultă câteva concluzii definitorii acestea fiind că contractul
de vânzare cumpărare este supus, legii autonomiei de voință a părților aceasta se va aplica o lege
rezultată din localizarea obiectivă a contractului aceasta fiind legea vânzătorului, așa cum vom
vedea imediat ,, numai în lipsa unei legi convenite de părți ''.
Lex voluntatis este aplicabilă contractului de vânzare cumpărare nu numai atunci când
obiectul contractului este un bun mobil deși art. 88, reglementează numai legea aplicabilă

15
vânzării mobiliare și în cazul în care contractul se referă la un drept imobiliar, deoarece
principiul autonomiei de voință a părților este general cum rezultă din art. 73 din lege. În lipsa
exprimării voinței părților privind legea aplicabilă, criteriile de localizare obiectivă a contractului
sunt diferite, în funcție de obiectul vânzării. Astfel, conform art. 88, în cazul vânzării mobiliare,
contractul este supus legii statului în care vânzătorul își are domiciliul ori în lipsa reședinței daca
este persoană fizică , sediul social în cazul în care este persoana juridică sau fondul de comerț
(daca este comerciant, persoana fizica sau juridica). Deci, vânzarea mobiliară este guvernata de
legea vânzătorului.
Legea astfel desemnata în temeiul punctelor de legătură reținute de text ceia ce constituie
în concepția legiuitorului, legea statului cu care contractul de vânzare cumpărare prezinta
legăturile cele mai strânse, debitorii prestației caracteristice fiind vânzătorul. Dispozițiile art. 88
constituie o aplicației sunt în perfectă corelației cu cele ale art. 77 a1. 1 2 (2), precum și cu cele
ale art. 78 al. 1 lit. a) din lege. Art. 88 soluționează conflictul mobil de legi care poate apare în
cazul in care punctul de legătură relevant privind pe vânzătorul reședința, fondul de comerț sau
sediul) se deplasează într-un alt stat, momentului încheierii contractului.
Textul prevede ca aceste puncte de legătura se apreciază în funcție de localizarea lor la
data încheierii contractului, acordând astfel, prioritate aplicării legii vechi. Vânzarea imobiliară
este guvernata, în lipsa unei legi alese de părți, legea statului unde imobilul se afla situat,
conform art. 77 al. 3 din lege. Aplicarea legii vânzătorului constituie regimul general pentru
contractul de vânzare cumpărare, pe planul dreptului internațional privat. Legea nr. 105/1992
reglementează însă și alte norme conflictuale derogatorii de la regimul general, în anumite
situații speciale. Astfel, art. 89 prevede aplicarea legii cumpărătorului în cazul vânzării
cumpărării comerciale situațiile la care se refera, art. 90 stabilește ca aplicabilă legea locului
încheierii contractului pentru vânzare prin licitație, prin burse sau târguri, iar art.92 instituie
aplicabilitatea de executare pentru recepția cantitativa calitativa a mărfurilor masurile ce pot fi
luate în cazul refuzului mărfii de către cumpărător.
Contractul de vânzare-cumpărare constituie arhetipul contractelor, iar pornind de la
aceasta autorii Codului civil și-au reformulat raționamentul pentru elaborarea dreptului comun,
obiectivul prezentului subcapitol este de a elucida conținutul, cât și calitatea modificărilor
operate în legislația civilă, fiind supus, legii autonomiei de voință a părților aceasta se va aplica o
lege rezultată din localizarea obiectivă a contractului aceasta fiind legea vânzătorului, așa cum
vom vedea imediat numai în lipsa unei legi convenite de părți.

16
 1.2 Modul de încheiere și perfectare a contractului de vânzare-
cumpărare a imobilelor locative
Contractul de vânzare-cumpărare reprezintă o importanță deosebită pentru întreg circuitul
civil actual. El poate fi atribuit la categoria contractelor tradiționale ale dreptului civil având o
istorie multiseculară de evoluție, fiind extrem de utilizat, el a obținut o amplă și modernă
reglementare în cadrul modificării implementate în Codul Civil în vigoare din data de
01.03.2019. Astfel legiuitorul a reușit cu iscusință să mențină reglementările clasice ale instituției
contractului de vânzare-cumpărare, dar în același timp vine cu noi implementări care deschid
absolut noi orizonturi spre încheierea contractului de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile ,
toate acestea necesită prin sine o studiere foarte minuțioasă și profundă în scopul evidențierii
unei interpretări corecte și formării unei practici uniforme de aplicare.
Contractul de vânzare-cumpărare constituie arhetipul contractelor, prevederile noului Cod
civil nu modifică radical materia contractului de vânzare-cumpărare el oferă în principiu
rearanjarea și reformularea dispozițiilor legale aplicabile contractului de vânzare reglementând
absolut novatoriu și anumite situații semnalate în practică pentru că nu exista norme exprese.
Obiectivul primordial constă în aceia de a elucida conținutul dar și calitatea modificărilor
operate în legislația civilă în mod special cel modernizat.
1. Momentul executării obligației de predare a bunului, această obligație de predare a
bunului se consideră executată în momentul când predarea bunului cumpărătorului
sau a persoanei indicate de el, ori punerii bunului la dispoziția cumpărătorului sau a
persoanei indicate de el, în momentul în care bunul urmează să fie predat la locul
aflării lui, bunul se consideră pus la dispoziția cumpărătorului dacă este pregătit
pentru predarea în termenul stabilit și cumpărătorul este informat despre aceasta
potrivit clauzelor contractuale, iar bunul nu se consideră pregătit pentru predare dacă
nu este identificat prin marcare sau altfel.
2. În momentul în care în contract nu rezultă obligația vânzătorului de a asigura predarea
bunului se consideră executată de la data predării bunului cărăușului sau oficiului de
comunicație.
Legea – ca mod de dobândire a dreptului de proprietate.
O deosebită importanță a problemei cu privire la momentul dobândirii dreptului de
proprietate constă în faptul că în momentul dobândirii acestui drept fiind determinată
repartizarea între subiecți a riscului pierii fortuite sau a deteriorării, o altă posibilitate a urmării
bunului de către creditori părțile se oferă posibilitatea revendicării sau posesie ilegală, o
problemă a transmiterii nu este nouă și a fost destul de cercetată.
17
 Regula ce ține de momentul dobândirii dreptului de proprietate luând naștere din
momentul transmiterii bunului care se evidențiază în art.321 alin 1 [3.8, p. 601] regula dată
având caracterul dispozitiv ce se sub înțelege că părțile au dreptul de a deroga, dobândirea
dreptului de proprietate din momentul transmiterii bunului se aplică bunurilor mobile cât și
imobile.
Codul Civil a R. Moldova a instituit regula conform dreptului de proprietate asupra
bunurilor imobile se dobândește din momentul înscrierii în registrul bunurilor imobile.
Registrul bunurilor imobile este documentul de bază al cadastrului. Dacă datele din
registrul bunurilor imobile nu coincid cu datele din alte documente cadastrale sau cu datele
constatate pe teren, se consideră veridice datele din registrul bunurilor imobile, cu execpția
cazurilor de eroare tehnică evidentă. Registrul bunurilor imobile conține înscrieri privind fiecare
bun imobil, dreptul de proprietate și alte drepturi patrimoniale, titularii de drepturi, documentele
ce confirmă drepturile, tranzacțiilor cu bunuri imobile și alte temeiuri ale nașterii , modificării,
grevării și stingerii drepturilor.
Înregistrarea drepturilor asupra bunului imobil se efectuează după executarea lucrărilor
cadastrale și după întocmirea planului cadastral al teritoriului și a dosarului cadastral al bunului
imobil.
Procedura înregistrării dreptului de proprietate este că numărul înregistrarea drepturilor se
efectuează la cererea titularilor de drepturi,  În cazul în care documentul ce confirmă drepturile
este un act al autoritățile publice sau un contract autentificat notarial, cererea de înregistrare se
depune de către una dintre părți. În cazul în care documentul ce confirmă drepturile este un
contract în formă scrisă și legislația nu prevede autentificarea notarială obligatorie, cererea de
înregistrare se depune de către părțile contractului.
Pentru înregistrarea bunului imobil construit şi a dreptului de proprietate asupra lui se
prezintă documentul ce confirmă dreptul de proprietate sau dreptul de folosință construcție
documentele ce confirmă recepția lucrărilor de construcție. Documentele referitoare la teren nu
sunt necesare în cazul în care dreptul asupra terenului a fost deja înregistrat.
Înregistrarea dreptului asupra unei construcții nefinalizate poate fi efectuată la cererea
titularului de drept, în temeiul documentelor ce confirmă dreptul beneficiarului (investitorului)
construcției asupra terenului, al autorizației pentru construcție al avizului tehnic elaborat de către
experți tehnici atestați ce confirmă gradul de executare a construcției și corespunderea lucrărilor
de construcție și documentație de proiect. Pentru construcția ce nu cad sub incidența Legii
nr.721-XIII din 2 februarie 1996 privind calitatea în construcții se prezintă actul de constatare pe
teren privind gradul de executare întocmit de organul cadastral teritorial și coordonat cu

18
autoritatea publică locală. Pentru efectuarea tranzacțiilor ne finisate acestea se înregistrează în
registrul bunurilor imobile în mod obligatoriu.
Înregistrarea în registrul bunurilor imobile a caselor de locuit individuale și a anexelor
înregistrate până la data intrării în vigoare a Legii nr.835-XIII din 17 mai 1996 privind
principiile urbanismului și amenajării teritoriului în registrele de ținute de primării, poate fi
efectuată în temeiul extrasului din aceste registre.
Analizând fondul contractului de vânzare, extragem doua elemente care îl definesc in
mod special si obligatoriu: faptul ca vânzătorul transmite proprietatea unui bun - deci caracterul
translativ de proprietate - si faptul ca acest transfer se face in schimbul unui preț - deci caracterul
oneros al contractului de vânzare cumpărare.
Transferul proprietății bunului ce face obiectul unui contract de vânzare este însuși
interesul urmărit de cumpărător atunci când încheie actul juridic respectiv, cum primirea prețului
este interesul urmărit de vânzător, ceea ce leagă fără echivoc caracterul translativ de proprietate
de caracterul oneros al vânzării, cele doua aspecte astfel evidențiate reprezentând avantajele
reciproce pe care părțile urmăresc sa si le procure.
Prin urmare, atunci când vorbim despre caracterul translativ de proprietate al vânzării
trebuie sa avem in vedere faptul ca el este de esența acestui contract, definindu-1 in mod
obligatoriu. In lipsa lui nu se mai poate vorbi despre o vânzare, regimul juridic aplicabil
respectivului contract modificându-se substanțial.
Caracterul translativ de proprietate al vânzării nu este cu nimic știrbit de aceste
reglementari speciale care, ca si in materia consensualismului, nu au alt rol decât acela de a
asigura stabilitatea si circuitului juridic civil. In plus, la o analiza atenta, observam ca toate
aceste reguli se refera numai la momentul in care operează transferul dreptului de proprietate,
apropiindu-1 sau distantandu-1 de data încheierii contractului, în funcție de respectarea anumitor
prevederi imperative ale legii. Nici una dintre reglementările legale care, fie amână transferul
proprietății la o data ulterioara încheierii contractului, fie face ca acest transfer de îndeplinirea
anumitor condiții, nu neaga pe fond caracterul translativ de proprietate al vânzării.
Drept esență chiar si atunci când transferul proprietății se realizează numai după
îndeplinirea anumitor formalități, cu respectarea anumitor reguli după trecerea unui termen, etc,
temeiul acestui transfer îl reprezintă tot contractul de vânzare încheiat, fără de care respectivele
condiții, singure, nu ar putea produce nici o consecință juridica si nu ar determina in nici un caz
vreun transfer de proprietate.

19
 Chiar si atunci când, fiind nesocotite astfel de norme, proprietatea nu se transfera către
cumpărător, nu se poate vorbi de pierderea caracterului translativ de proprietate al vânzării ci
numai de ne îndeplinirea condițiilor legale pentru ca aceasta proprietate sa se transfere.
Prevăzută de art.645 Cod civ. al rom ca mod de dobândire a dreptului de proprietate, este
controversată în literatura de specialitate. De fapt, chiar enumerarea modurilor de dobândire este
criticată.[3.9] În ce privește legea, s-a susținut că prin ea însăși nu constituie un mod separat, de
sine, de dobândire a dreptului de proprietate, temeiul acelei prezumția îl constituie în realitate tot
un act sau un fapt juridic. Legea, ca mod de dobândire, nu este enumerată în art.711 și 712
C.civ.fr., aspect sesizat de doctrina franceză și sunt puse în umbră virtuțile acestui cod de juriști
celebri, ca: M.Planiol şi G.Ripert, A.Colin şi H.Capitant, în tratate  monumentale pentru dreptul
civil, care îşi păstrează actualitatea.
Planiol şi Ripert apreciază enumerarea confuză și incompletă și consideră legea ultimul
dintr-o însușire de opt moduri. Clasează în această categorie succesiunea ab intestat, dobândirea
mobilelor de către posesorul de bună credință.
Autorii A.Colin şi H.Capitant evidențiază aceasta de proprietatea dobândită prin efectul
legii, care a întâlnit deja numeroase aplicațiuni, enumerând două moduri importante de
dobândire și două moduri secundare. Primele ar fi dobândirea prin accesiune și dobândirea prin
prescripțiune sau uzucapiune, iar cea de a doua categorie ar fi dobândirea coproprietari zidului
comun, dobândirea fructelor de către uzufructuarii legali, dobândirea de către posesorii de bună
credință ai bunurilor mobile.
În viziunea lor, aplicări ale acestui mod de dobândire sunt cerute, altele contestabile. Mai
pot fi considerate dobândiri ale proprietății prin efectul legii, două serii de ipoteze prin care se
efectuează atribuirea proprietății , ca rezultat al producerii a două fapte, anume: accesiunea și
posesiunea, chiar contestabile.
Vânzarea-cumpărarea încăperilor de locuit este reglementată de preverile codului civil,
Legea privatizării fondului de locuințe din 10.03.93, Legea cadastrului bunurilor imobile din
25.02.1998, precum și alte acte normative.
Un interes nemijlocit reprezintă obținerea dreptului de proprietate asupra unei locuințe
prin privatizare și încheierea contractelor de vânzare-cumpărare privind apartamentele
privatizate, la rândul ei privatizarea este o metodă de a înstrăina fondul locuinței din proprietatea
statului în proprietatea privată a cetățenilor. Privatizarea poate fi făcută contra bonurilor
patrimoniale, contra mijloacelor bănești sau cu titlu gratuit.

20
 Contractul de vânzare-cumpărare la fel și transmitere primire a locuinței proprietatea
privată este necesară autentificarea notarială, înregistrarea la biroul de inventariere , care are
drept scop titlu de proprietate.
Noțiunea de risc este tratată în doctrină[3.26], pe de o parte, prin raportare la pieirea
fortuită a bunului iar, pe de altă parte, prin raportare la imposibilitatea fortuită de executare a
obligației de către una dintre părți. Din această perspectivă se distinge între riscul bunului și
riscul contractului. Raportat la bun, riscul (rizic, sau rizico pericol) a fost definit ca orice daună
la care un lucru este expus prin caz fortuit și în afară de orice culpă, daună privită sub raportul
răspunderii persoanei, care a contractat față de un terț o obligație relativă la acel lucru. Raportat
la contract, riscul a fost definit ca pierederea rezultând din împrejurarea că prin caz fortuit, adică
în afară de orice culpă, o prestație a devenit imposibilă de executat.
Interesul unei teorii a riscului există în cazul contractelor sinalagmatice acest fapt poate fi
explicat deoarece obligațiile născute din acestea sunt reciproce și interdependente din momentul
când când obligația unei părți devine imposibil de a fi executat cum ar fi dintr-un caz fortuit, se
pune întrebarea de a stabili ce se întâmplă cu obligația celeilalte părți. În cazul contractelor
unilaterale există obligații doar în sarcina doar unei părți riscul imposibilității fortuite de
executare a acestora este suportat, prin ipoteză și întotdeauna de creditorul obligației (res perit
creditori).
Principiul în contractele sinalagmatice (cu excepția celor translative de proprietate) este
acela că dacă o obligație devine imposibil de executat dintr-o cauză fortuită, obligația reciprocă a
celeilalte părți nu mai este datorată. Acest principiu rezultă din dispozițiile C.civ care include
printre cauzele justificate de neexecutare a obligațiilor contractuale și imposibilitatea de
executare (definitivă, totală și fortuită). Rațiunea principiului este dată de caracterul reciproc al
prestațiilor. În vechiul cod, această regulă era consacrată, implicit  și era cunoscut sub denumirea
de res perit debitori.
Interesul stabilirii momentul și locul formării contractului este acela al întâlnirii două
dorința oferta și acceptarea. În momentul în care părțile se află în față și comunică direct spre
exemplu telefon, internet ori radio, locurile încheierii contractului sunt destul de relative, în
momentul în care cumpărătorul acceptă oferta se pune problema locul încheierii contractului
când părțile sunt în locuri diferite, dar în momentul când părțile sunt la distanță și nu comunică
direct ci doar prin corespondență cum ar fi scrisori, fax se pune problema clasică momentul și
locul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Stabilirea momentului încheierii contractului este foarte importantă din motivul că de la
acest moment părțile sunt definitiv legate prin acordul de voință al lor, iar în acel moment

21
contractul începe să își producă anumite efecte specifice cum ar fi: transferul proprietății și al
riscului pieirii fortuite a lucrului care a fost vândut, efecte garanțiile pentru evicțiune și vicii
ascunse iar legea care va guverna contractul este cea in vigoare la acest moment.
Ceia ce privește locul încheierii contractului, are importanță în dreptul internațional privat
acesta fiind supus regulilor de formă de la acest loc iar din punctul de vedere al competenței
teritoriale ai judecării eventualelor litigii dintre părți in cazul 1n care vânzarea este comercială,
competența poate reveni alternativ cu instanța domiciliului pârâtului și instanței de la locul
încheierii contractului (art. 10 pct. 4 C. pr. civ.).
În chestiunea momentului și locul încheierii contractului două soluții ar fi posibile asupra
cărora în timp s-au grupat concepțiile legislative, înfruntările doctrinare și soluțiile practicii
judiciare[3.10] . Una ar fi cea de a considera contractul format la momentul la care cele două
voințe coexistă, este vorba de teoria emisiunii acceptări care este cunoscută sub denumirea de
teoria declarații sau expedierii , locul încheierii contractului fiind cel unde acceptantul se află la
momentul la care, într-un fel sau altul, acceptă oferta, iar cealaltă, teoria recepției cunoscută și
sub denumirea de teoria informației, de a considera contractul încheiat doar la momentul
recepționării acceptării ofertei, contractul fiind considerat încheiat la primirea a acceptării, locul
încheierii contractului fiind acela unde acesta se află la momentul respectiv.
Înregistrarea de stat a bunurilor imobile în contractul de vânzare-cumpărare este
determinată prin necesitatea cunoașterii a regimului juridic, elementelor de identificare,
titularilor de drept, transferului de proprietate, sarcinilor care grevează , datorită acestora este
asigurată securitatea juridică ce ține de existența și păstrarea drepturilor patrimoniale dobândite.
Una din funcțiile cadastrului bunurilor imobile este asigurarea funcției tehnice,
economice și juridice a bunurilor imobile. Aceasta se manifestă prin faptul că cadastrul bunurilor
imobile permite concentrarea în sine care permite o totalitate de informații privind:
Funcția tehnică a bunurilor imobile data dării în exploatare și termenul de exploatare a
bunului imobil, felul și calitatea materialelor de construcție utilizate: piatră, lut, beton etc; gradul
de rezistență al imobilului la cutremurele de pământ.
Funcția economică a bunului imobil caracteristica cantitativă ,calitativă și valoarea
estimată a terenurilor, altor bunuri imobile, locativă etc, casă individuală sau bloc locativ,
numărul etajelor și etajul concret al bunului imobil apartamentului, amplasarea geografică a
bunului imobil, adresa juridică și numărul cadastral un , prețul bunului imobil, adecvat celui care
este pe piață în scopul impozitării.
Funcția juridică fiind exprimată prin înscrierea și evidența drepturilor anterior, istoria
bunului imobil proprietarii și titularii anteriori de drepturi asupra bunului imobil, registratorul

22
are drept scop ducerea evidenței respectarea formei cerute de lege drept pentru actele juridice,
asupra bunului imobil forma dreptului de proprietate, publică (de stat sau municipală) sau privată
(individuală sau comună), alte drepturi grevări restricții asupra bunului imobil respectiv.
Conform legii nr. 1543 din 25.02.1998 a Registrul bunurilor imobile este documentul de
bază al cadastrului. Dacă datele din registrul bunurilor imobile nu coincid cu datele din alte
documente cadastrale sau cu datele constatate pe teren, se consideră veridice datele din registrul
bunurilor imobile, cu excepţia cazurilor de eroare tehnică evidentă.
Înregistrarea drepturilor asupra bunului imobil se efectuează după executarea lucrărilor
cadastrale și după întocmirea planului cadastral al teritoriului şi a dosarului cadastral al bunului
imobil.
Procedura înregistrării drepturilor se efectuează la cererea titularilor de drepturi, cu
excepţia cazurilor prevăzute de prezenta lege.  În cazul în care documentul ce confirmă
drepturile este un act al autorității publice sau un contract autentificat notarial, cererea de
înregistrare se depune de către una dintre părți. În cazul în care documentul ce confirmă
drepturile este un contract în formă scrisă și legislația nu prevede autentificarea notarială
obligatorie, cererea de înregistrare se depune de către părțile contractului.
În cazul în care cererea de înregistrare a drepturilor este depusă de reprezentantul
titularului de drepturi, reprezentantul prezintă procura, contractul sau un alt document ce îi
confirmă împuternicirile.
Drept  temei pentru înregistrării dreptului asupra bunului imobil se face în baza actele
administrative emise de autoritățile publice abilitate în modul stabilit de legislația în vigoare la
data adoptării lor, contractului de vânzare-cumpărare notificate notarial.
Documentele ce confirmă drepturile se depun în două exemplare, după cum urmează:
pentru actele juridice autentificate notarial și actele autorităților publice la fel și originalul sau o
copie legalizată o copie simplă, pentru actele juridice în formă scrisă simplă în două exemplare
originale.
O condiție obligatorie pentru înregistrarea cererii și a documentelor pentru înregistrarea
drepturilor de proprietatea este că de un model aprobat de agenției în cerere se indică numărul
cadastral și adresa bunului imobil la fel și datele de identitate ale solicitantului după caz mai este
nevoie și ale reprezentantului, actul în temeiul căruia acționează reprezentantul cât și serviciul
solicitat, adresa pentru corespondență fiind obligatorie de asemenea se enumeră actele anexate la
cerere iar organul cadastral teritorial nu poartă răspundere pentru erorile și inexecitățile din
adresa indicată de titularul de drepturi în cazul dat vina va fi din partea solicitantului .

23
 Termenul de examinare a cererii nu trebuie să fie mai mult 7 zile lucrătoare din data
înregistrării ei. Însă sunt cazul în care concomitent cu înregistrarea dreptului asupra bunului
imobil s-a solicitat executarea lucrărilor cadastrale necesare înregistrării, termenul de examinare
a cererii de înregistrare începe să curgă din ziua următoare expirării termenului pentru executarea
lucrărilor cadastrale. Termenul de examinare a cererii poate să se prelungească la decizia
registratorului cu cel mult cu 40 de zile, doar în cazul în care este necesară înlocuirea
documentelor sau primirea unor documente suplimentare de la solicitant, de la autorități publice
cât și de la alte persoane.
Potrivit art.31 din legea nr.15439/1998 , cererea se poate respinge dacă:
a. lipsește actul de identitate al solicitantului sau dacă actul conține inexacități;
b. a fost prezentată de o persoană neautorizată;
c. lipsesc documentele pentru înregistrare;
d. documentele prezentate nu corespund cerințelor stabilite de legislație;
e. drepturile solicitate pentru înregistrare nu sunt susceptibile de înscriere în registrul
bunurilor imobile;
f. dreptul asupra bunului imobil solicitat pentru înregistrare este înregistrat pe numele
unei alte persoane;
f1) datele din documentele prezentate nu corespund datelor din cadastru cu excepția
cazurilor în care necorespunderea este cauzată de o eroare tehnică a organului cadastral teritorial;
înregistrarea dreptului trebuie să fie efectuată de un alt organ cadastral teritorial.
g. este notată aplicarea sechestrului sau interdicția de înstrăinare sau grevare a bunului
imobil dreptul asupra căruia este solicitat spre înregistrare;
h. nu a fost achitată plata pentru înregistrare.
În cazul în care cererea este respinsă ea nu se înregistrează, iar documentele se restituie
solicitantului sau reprezentantului acestuia.
Pentru a avea bunuri în proprietate este necesar să le dobândești. Există mai multe moduri
sau metode de dobândire a dreptului de proprietate. Prin moduri de dobândire se înțeleg acele
fapte și acte juridice în baza cărora se dobândești dreptul de proprietate sau alte drepturi reale
principale asupra unui bun. Ele sunt reglementate prin Legea nr. 459, art. 9, 15, 36, precum și în
cartea a II-a din Codul civil al RM (art. 320 și urm.), intitulată: «Dobândirea dreptului de
proprietate», fiind aplicabilă, în general, tuturor tipurilor și formelor de drept de proprietate.
T.Ionaşcu şi S. Brădeanu arată că mai toate modurile de dobândire a drepturilor reale
principale pot fi cuprinse în modul general de dobândire care este legea şi că din enumerarea
făcută de Codul civil, lipseşte dobândirea pe cale de executare silită [3.11, p. 547].

24
 Potrivit articolului 44 alin. 2 din Constitutia Romaniei „proprietatea privata este garantata
si ocrotita in mod egal de lege”. In practica curenta, contractele autentice avand ca obiect
vanzarea unui bun imobil retin transferul acestui drept, atunci cand nu exista o conventie
contrara a partilor, la data semnarii contractului, fiind deplin aplicabile prevederile art. 1674 (N)
Cod Civil român. Referitele prevederi ale NCC retin: Cu excepţia cazurilor prevăzute de lege ori
dacă din voinţa părţilor nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului
din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit
încă.
Acesta sintagmă se regăsește în majoritatea contractelor autentice privind vânzarea unui
bun imobil, ulterior intrării in vigoare a NCC. Singura problema este, în raport cu prevederile art.
557 (N) Cod Civil, ca momentul dobândirii dreptului de proprietate este reglementată în mod
expres, astfel art. 557 alin. 4 (N) Cod Civil retine: „Cu excepţia cazurilor anume prevăzute de
lege, în cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobândeşte prin înscriere în cartea
funciară, cu respectarea dispoziţiilor prevăzute la art. 888.”
Drept urmare, putem concluziona că dreptul la proprietate, cu privire la bun imobil, nu se
dobândește la data semnării contractului de vânzare cumpărare, la data plății, ori la un alt
moment convenit de parti ci, ipso lege, la data realizării formalităților de înscriere în cartea
funciară.
Se naște întrebarea legitimă atunci ce se dobândește la data semnării contractului de
vânzare cumpărare. Și în ce masură mai este dreptul de proprietate un „drept”, atat timp cand
dobândirea să trebuie aprobată în cadrul unei proceduri administrative de catre un funcționar al
statului (a se vedea Legea 7/1996). Cetațenii care detin un teren, în virtutea unui titlu de
proprietate, însă nu au disponibilități bănești pentru a realiza procedurile de publicitate
imobiliară mai sunt proprietari. În aceste condiții, mai este proprietatea un „drept”, sau a devenit
un simplu privilegiu, a carui exercitare este întrunsc legată de concursul registratorului statal, cu
conditia plății taxelor de publicitate imobiliară.
Precizările prealabile înainte de semnarea contractului de vânzare-cumpărare, vânzătorul
are două obligații să predea lucrul vândut cumpărătorului și săl garanteze contra evicțiunii
viciilor. Desigur părțile contractante pot stipula și alte obligații iar legiuitorul prevăzând numai
obligațiile principale art.1313 C.civ. cum ele sunt în drept să modifice chiar obligațiile
reglementate de lege.
O obligație principală de predare ceia ce se înțelege punerea imobilului vândut la
dispoziția cumpărătorului. Proprietatea se transmite din momentul încheierii contractuluipredarea
nu are semnificație transferării dreptului de proprietate și nici a posesiei doar a detenției.

25
 Modul de executare ce privește predarea se presupune în unele cazuri numai o atitudine
pasivă din partea vânzătorului ca spre exemplu lăsarea lucrului la dispoziția cumpărătorului, în
momentul în care lucrul se află în detenția lui ca depozitar sau este posibilitatea preluării fără
concursul vânzătorului, mai sunt și alte cazuri când îndeplinirea unor acte sau fapte pozitive
necesare pentru ca cumpărătorul să între în stăpânirea efectivă a lucrului cumpărat, predarea
cheilor încăperilor de locuit, apartamentului, remiterea titlului de proprietate, sau de creanță.
În cazul în care vânzătorul și-a rezervat dreptul de a locui într-o parte din imobilul vândut,
iar cumpărătorul nu respectă această clauză, vânzătorul poate cere rezoluțiunea contractului,
chiar dacă ar fi posibilă obligarea cumpărătorului la respectarea clauzelor contractuale prin
executarea silită. O altă soluție dacă vânzătorul a rezervat dreptul de abitație viageră iar
cumpărătorul nu permite exercitarea dreptului, acesta la rândul lui având la dispoziție pentru
valorificarea dreptului, la alegere o acțiune reală ori o acțiune personală în baza actului juridic
acesta constituie titlu abitației. Pentru adoptarea acestei soluții, juste în fond, nu era necesară să
se cosndiere că părțile au încheiat două acte juridice dinstincte , încorporate în același înscris, dar
unul singur prin care cumpărătorul nu a dobândit deplinătatea prerogativelor de proprietar.
Un subiect important în această teza este publicitatea imobiliară, aceasta este o măsură de
protejare a acelor persoane terți care nu au avut cunoștința de existența unui drept netranscris,
dar care au dobândit (prin acte juridice cu titlu oneros) aceleași drepturi pe care și le-au transcris.
De regulă, contractul îşi produce efectele între părţile sale, dar deplina eficacitate a
acestuia depinde de cunoaşterea şi respectarea lui de către terţi, de vocaţia dreptului sau a actului
de a fi opozabil celorlalţi.
Publicitatea este cea care organizează opozabilitatea actului juridic faţă de
terţi. publicitatea imobiliară reprezintă o măsură de protejare a acelor persoane (terţii) care nu au
avut cunoştinţă de existenţa unui drept netranscris, dar care au dobândit (prin acte juridice cu
titlu oneros) aceleaşi drepturi pe care şi le-au transcris.
În consecință intabularea are un rol dublu acesta fiind de a transfera dreptul de proprietate
a imobilului de la vânzător la cumpărător și realizează publicitatea imobiliară. Intabularea
drepturilor reale imobiliarea produce efectul opozabilității față de terți fiind un efect extinctiv un
efect achitiv și un efect declarativ de drepturi.
În particular putem să ne exprimăm îndoiala faţă de utilitatea dispoziţiei amânării
transferului proprietăţii în vânzările imobiliare, cel puţin pentru considerentele că diminuează
grav rolul încheierii contractului în favoarea intabulării (care, astfel, dobândeşte un rol excesiv,
nefiresc în desfăşurarea contractului) şi apoi s-ar putea pune în discuţie caracterul translativ de
proprietate al vânzării imobiliare (ceea ce este de neacceptat).

26
 În principiu transmiterea şi grevarea bunurilor mobil,e nu sunt supuse unor măsuri de
publicitate. În acest caz dacă vânzătorul a înstrăinat bunul mobil la două persoane „persoana
pusă în posesiune este preferită şi rămâne proprietară, chiar când titlul său este cu dată
posterioară”, cu condiţia să fie de bună-credinţă.
Conform legii nr.7/1996 a României publicitatea imobiliară se efectuează de către
birourile de cadastru și publicitate imobiliară pentru imobilele situate în raza de activitate a
acestora. Cărțile funciare întocmite și numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localități
alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui teritoriu, ce se ține de
către biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial în a cărui rază teritorială de activitate este
situat imobilul respectiv. În sensul său larg publicitatea desemnează acele modalităţi prin care
anumite acte sau operaţiuni juridice sunt aduse la cunoştinţa publicului ori realizate în locuri
publice cu sau fără participarea publicului, dar cu scopul de a fi cunoscute şi de a-şi asuma
efectele. 
Drept urmare, putem concluziona că dreptul la proprietate ceia ce privește către un bun
imobil, nu se dobândește la data semnării contractului de vânzare cumpărare, ca în cazul
bunurilor mobile la data plății, ori la un alt moment convenit de part, ipso lege, dar la data
realizării formalităților de înscriere în cartea funciară.
Capitolul II. ELEMENTELE CONTRACTULUI DE VÂNZARE-
CUMPĂRARE A ÎNCĂPERILOR DE LOCUIT
2.1 Subiecții contractului de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit
Literatura de specialitate enumeră următoarele elemente ale contractului de vânzare
cumpărare a imobililor acestea cuprinde: părțile contractului, obiectul contractului, prețul,
termenul, forma și ca la sfârșit conținutul. Unii autori nu susțin această opinie integral, în special
ce privește forma contractului, un motiv destul de motivat ar fi că aceasta nu este un element al
contractului dar ține de condiția de valabilitate a contractului.
Părțile ale contractului de vânzare cumpărare a încăperilor de locuit mai cu seamă
subiecții acestui contract sunt vânzătorul și cumpărătorul. Iar în calitate de părți contractante sunt
persoanele fizice și juridice. Nu contează de fapt dacă calitatea de subiecți ai vânzării ori
cumpărării sunt persoanele fizice sau juridice , aceștia trebuie sa dețină capacitatea de a
contracta.
În continuare se pune întrebarea ce este capacitatea de a contracta, aceasta reprezintă una
din condițiile esențiale pentru validitatea contractului de vânzare cumpărare alături de
consimțământul părților, fiind un obiect determinat și ilicit, cauza ilicită și morală. Capacitatea

27
de a contracta o poate avea orice persoană care nu este declarată incapabilă de lege și nici oprită
să încheie anumite contracte. Subiectele de drept civil sunt persoanele fizice adică omul , fiind
drept titular de drepturi și obligații civile. Iar persoana juridică este o formă de organizare care
întrunind condițiile enumerate de lege este la fel titular de drepturi și de obligații civile.
În literatura juridică capacitatea de a contracta este definită ca acea parte a capacității
civile având la bază capacitatea de folosință și de exercițiu fiind drept atitudinea persoanei de a
încheia personal sau prin reprezentat contracte.
Capacitatea de exercițiu este aptitudinea persoanei de a încheia singură acte juridice
civile, după cum cunoaștem capacitatea deplină de exercițiu începe în momentul în care persoana
devină majoră adică la 18 ani.
Contractul de vânzare cumpărare se pot încheia între persoane fizice cât și juridice, atât
cetățeni și organizații , statul la fel poate fi subiect al acestui contract. Astfel, această calitate de
titular de suveranitate oferă un loc separat între acești subiecți, acesta la rândul lui oferă un loc
aparte adică fiind o entitate, care nici de cum nu se poate confunda cu alți participanți ai
circuitului civil. Cel mai des statul prin intermediul organelor sale speciale a instituției participă
în calitate de subiect al contractului.
O condiție esențială pentru a fi subiect civil pentru a putea încheia contract de vânzare-
cumpărare atât pentru persoanele fizice cât și pentru cele juridice este necesar să întrunească
aceste condiții: a) capacitate deplină de a contract, b) să fie titular ai dreptului de proprietate sau
ai unui alt drept real în privința bunului.
Astfel, contractul de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit fiind în principiu un act
juridic dispozitiv atât pentru vânzător cât și pentru cumpărător , iar pentru a contracta părțile
acestuia trebuie sa aibă capacitate deplină de exercițiu.
Parte a acestui contract poate fi orice persoană juridică cât și orice persoană fizică care a
atins majoratul și nu a fost lipsită sau restrânsă în ordinea legală, persoanele fizice declarate
incapabile potrivit art.24 CC ori limitate în capacitatea de exercițiu care la rândul său pot încheia
contracte prin intermediul reprezentantului care a fost legal încuviințat. Acești oameni pot
încheiat singuri doar contracte de o valoare nesemnificativă care se execută imediat în momentul
încheierii contractului.
Observând regulile generale vânzătorul în contractul de vânzare pot fi doar persoanele
fizice ori juridice care dețin dreptul de proprietate asupra bunurilor ori un alt drept real , ce iar
permite de a contracta având drept scop de bază înstrăinarea bunului.
În conformitatea cu art.14 Codul familiei [2.4] vârsta căsătoriei este de 18 ani pentru
bărbați și 16 pentru femei, iar pentru anumite motive bine întemeiate, se poate permite reducere

28
vârstei bărbaților cu doi ani, iar reducerea vârstei matrimoniale poate fi permisă de către
autoritatea administrației publice locale în a cărei rază teritorială are domiciliul, iar în baza
acestei cereri cu acordul părinților. Datorită acestui fapt minorul poate dobândi capacitatea
deplină de exercițiu prin căsătorie de la vârsta de 16 ani.
Din cele expuse anterior se sub înțelege că capacitatea deplină de exercițiu poate fi
dobândită de la vârsta de 16 ani datorită emancipării, fiind atribuite aceste capacității prin
acordul ambilor părinți, ori hotărârea autorității tutelari, curatorului iar dacă lipsește prin
hotărârea judecătorească.
Luând în considerare cazurilor cu minorii deja care au împlinit 14 ani în ceia ce privește
contractul de vânzare-cumpărare poate încheia cu încuviințarea părinților, curatorului ori a
adoptatorilor. Cazurile prevăzute de lege parte a unui contract anterior menționat va fi
proprietarul bunului, minorul care a împlinit vârsta de 14 ani cu ajutorul reprezentantului care va
manifesta acordul, acordul părinților poate fi exprimată în formă verbală cât și formă scrisă.
Persoana juridică poate avea calitatea de cumpărător sau vânzător în cazul în care poate fi
constituită în condițiile legii. În următoarele compartimente se pune întrebarea momentul
dobândirii capacității juridice, aceasta are loc în momentul înregistrării la camera înregistrării de
stat.
Persoana juridică la fel ca și alte subiecte ale dreptului civil dispune de capacitate juridică
civilă. Capacitatea juridică civilă apare din momentul înregistrării de stat a persoanei juridice
fiind atribuite acestei persoane calitatea de subiect de drept civil. Capacitatea juridică civilă a
persoanei juridice încetează în momentul radierii din registrul de stat. Aceste momente desigur
se deosebesc capacitatea persoanei fizice de cea a persoanei juridice.
Capacitatea juridică civilă a persoanei juridice este formată din capacitatea de folosință
cât și evident capacitatea de exercițiu. Capacitatea de folosință a persoanelor juridice cu scop
lucrativ este generală, iar a persoanelor juridice cu scop nelucrativ este specială. Capacitatea
generală de folosință dă posibilitatea persoanei dreptul de a desfășura orice activitate
neinterzisă de lege indiferent dacă nu este prevăzut de actele de constituire.
Astfel, dacă persoana fizică care are o capacitate de folosință generală în sensul că poate
avea orice drept patrimonial sau nepatrimonial, în cazul persoana juridică care are capacitate de
folosință una specială ceia ce nu oferă posibilitatea de a avea orice drept sau orice obligație.
Persoana juridică activează cu un scop determinat în actele de constituire și nu are dreptul de a
încălca acest scop. În momentul în care se recunoaște capacitatea depline de folosință o condiție
esențială în relațiile economice pentru a nu impune antreprenorii deseori ca să își modifice
actele de constituire.

29
 Exercitarea unor genuri de activitate precum vinderea imobilele este necesară obținerea
unei permisiuni speciale precum licența, din acest punct de vedere nu se refuză acordarea
licenței pe motivul că genul de activitate nu este stabilit de documentele în baza căruia a fost
constituite.
Potrivit legislației în vigoare persoana juridică poate fi limitată în drepturi doar în cazurile
și în modul stabilit de lege.
Pentru participarea în circuitul civil persoana juridică are nevoie și de capacitatea de
exercițiu. Există o deosibire de persoanele fizice de exercițiu a persoanelor juridice apare și
încetează odată. Dispunerea persoanei juridice de capacitatea de exercițiu aceasta îi permite ca
prin acțiunile care urmează să le facă să își dobândească drepturi și să își asume obligații
personal.
Activitatea persoanei juridice reprezintă activitatea pe care la rândul său oamenii o
formează, deoarece numai oamenii sunt capabili de a exercita anumite acțiuni volitive. Rolul lor
este realizarea capacității a persoanei juridice. Iar unii participanți prin acțiunile sale dobândesc
drepturi cât și obligații pentru persoana juridică exercitând drepturile sale și executând
obligațiile asumate personal.
Legislația prevede cazuri în care calitate de vânzător pot apărea diferite persoane decât
cele care dețin dreptul de proprietate asupra bunurilor ori alte drepturi reale ce ar permite
înstrăinarea lor. Acestea sunt împuternicite în baza legii, a contractului ori a unui titlu legitim
prin care este posibil de a înstrăina bunurile care nu le aparțin cu drept de proprietate. Calitatea
de vânzător o poate dobândi și alte persoane decât cele ce sunt titulare dreptului de proprietate un
exemplu ar fi executorul judecătoresc sau alt organ care a fost împuternicit conform art.392-402
CPC, aceste bunuri pot fi sechestrate.
În cazul în care persoana fizică ori juridică în momentul în care are capacitate deplină de
exercițiu poate fi asemenea vânzător sau cumpărător. Cumpărătorul în momentul când a procurat
un bun devine instant proprietarul bunului asemenea încăperilor de locuit. Desigur că există
anumite excepții cum ar fi cazurile prevăzute expres de lege ori de contract.
În momentul vânzării unui bun de către o persoană care în acel moment nu are dreptul sal
înstrăineze iar dreptul de proprietate asupra bunului nu se transmite la persoana care dorește să îl
dobândească, însă sunt cazuri în care, persoana care a dobândit este de bună credință a putut să
devină proprietarul bunului procurat indiferent că a fost de la persoană care nu a avut dreptul de
al vinde. În cazul în care un bun a fost dobândit cu titlu oneros de la o persoană care nu a avut
dreptul de al înstrăina, proprietarul are dreptul de al revendica de la persoana care a dobândit
fiind de bună credință, numai în cazul în care a ieșit prin diferite metode fără voia acestuia.

30
 De la bun început dreptul de proprietate trebuie sa existe în momentul când se încheie
acest contract, pentru a fi mai detaliat prezint următoarea speță [4.1, p. 164]. Doamna Eugenia
Postolachi împreună cu domnul Valeriu Postolachi au depus o acțiune în instanța împotriva lui
Marian Brânza cu privire la declararea valabilității a contractului de vânzare-cumpărare un
apartament cu 3 odai, drept motivarea temeinică a fost că în anul 2001, s-a înțeles cu partea
pârâtă sa procure acest apartament cu 2000 Euro. În momentul în care au achitat suma, au
descoperit că acest apartament cu 3 camere nu a fost privatizată. Astfel, la data de 1 februarie
2002 a privatizat acest apartament, iar pârâții nu au dorit să încheie contractul. La prima instanță
judecătoria Centru, mun.Chișinău de la data 4 aprilie 2002 această acțiune a fost respinsă fiind
ca neântemeiată că nu sunt îndeajuns probe. Partea Reclamantă a atacat hotărârea la Curtea de
Apel Chișinău, iar aceștia au casat hotărârea primei instanțe, pentru a pronunța o nouă hotărâre.
Iar Colegiul civil și de Contencios administrativ a decis să caseze decizia instanței de Apel
Chișinău pentru a menține decizia primei instanțe. Drept motiv ar fi că la momentul încheierii
contractului, apartamentul a fost privatizat, iar de aici rezultă că hotărârea primei instanță a fost
corectă, deoarece recurenții nu au avut acest drept de a înstrăina apartamentul.
Legislația mai prevede și cazuri când în calitate de vânzător mai pot apărea alte persoane

decât cele ce dețin dreptul de proprietate asupra imobilului[4.2, p. 68]. Potrivit prevederilor Legii
cu privire la gaj, creditorul gajist este în drept să pună sub urmărire obiectul gajului, în cazul
neexecutării obligației garantate sau în alte cazuri prevăzute de lege sau contract. În cazul în care
obligația garantată trebuie executată în rate, creditorul gajist poate cere executarea înainte de
termen a întregii obligații   atunci când nu este executată o parte .
Creditorul gajist poate alege între modalitățile în care își va  exercita drepturile  cu privire
la bunurile gajate. Aceste modalități sunt, în mare parte,  determinate de natura bunului gajat, dar
și de alte circumstanțe legale  sau faptice specifice situației concrete. Astfel, creditorul gajist
poate să își realizeze drepturile rezultate din contractul de gaj fie prin  executarea gajului asupra
bunurilor incorporale gajate , fie prin  obținerea în  posesiune și apoi vânzare a  bunurile
corporale gajate, fie să achiziționeze bunurile gajate în contul stingerii totale sau parțiale a
obligației care a fost garantată, fie  să exercite oricare alte drepturi prevăzute de contractul de
gaj, dacă acestea, bineînțeles,  nu  contravin legii.
Cât privește dreptul de ipotecă, acesta  poate fi executat prin următoarele modalități:
vânzarea bunului imobil ipotecat unei terțe persoane de către creditorul ipotecar sau de către
orice altă persoană împuternicită de creditorul ipotecar; vânzarea bunului imobil ipotecat sub
controlul instanței de judecată; achiziționarea bunului ipotecat de către creditorul ipotecar; luarea
în posesie a bunului imobil ipotecat de către creditorul ipotecar în vederea administrării.
31
 Pentru realizarea dreptului de ipotecă sau de gaj nu întotdeauna este nevoie de intervenția

instanțele de judecată și executorului judecătoresc,  înaintea inițierii executării dreptului de

ipotecă, creditorul ipotecar este obligat să expedieze debitorului ipotecar o notificare privind
intenția sa de a executa dreptul de ipotecă și să înregistreze în Registrul bunurilor imobile
preavizul privind executarea dreptului de ipotecă.
Vorbind de modul în care se face notificarea, aș crede că e un moment crucial pentru
buna finalizare a procedurilor de executare a dreptului de gaj în special în contextul constatărilor
Curții Constituționale din septembrie 2016, la verificarea constituționalității unor norme ale Legi
cu privire la ipotecă. Și aici intervenția executorului judecătoresc ar putea contribui la o
notificare conformă a debitorului ipotecar aceasta deoarece executorul judecătoresc este abilitat
prin lege cu atribuția de a comunica  acte, la solicitarea părții interesate.
Această comunicare se face prin înmânarea actului și întocmirea unui proces-verbal de

comunicare astfel fiind asigurată înștiințarea certă a debitorului. Revenind la modalitățile de

executare a dreptului de ipotecă, menționez că dacă executarea benevolă nu s-a realizat,
creditorul gajist poate recurge la executarea silită. Astfel, executarea silită a dreptului de ipotecă
se face în temeiul unei ordonanțe judecătorești, unei hotărâri a instanțe de judecată sau în temeiul
contractului de ipotecă învestit cu formulă executorie.
Creditorul ipotecar ar trebui să vândă bunul ipotecat fără tergiversări nejustificate, în
condiții și la un preț comercial rezonabil, ținând cont de interesele debitorului ipotecar iar
interesul debitorului ipotecar este de a obține un preț cât mai mare.
Modalitatea   de vânzare a bunului ipotecat poate fi determinată, de regulă de către
creditorul ipotecar  și acesta poate fi ofertă-tender, negocieri directe sau licitație publică,
organizată în conformitate cu legislația în vigoare. În cazul vânzării bunului ipotecat ca urmare a
executării silite a dreptului de ipotecă în temeiul actului notarial învestit cu formulă executorie,
se va aplica, ca modalitate de vânzare, doar licitația publică, cu excepția cazului în care există
acordul scris al debitorului ipotecar de a vinde bunul în alt mod prevăzut de lege. Important e că
legea impune ca acest acord să fie  eliberat creditorului ipotecar după apariția dreptului de
executare a dreptului de ipotecă. Aceste norme vin să ofere un plus de transparență vânzărilor
efectuate în temeiul unui act executoriu extrajudiciar.
În unele situații creditorul ipotecar este obligat să apeleze la instanța de judecată pentru a
vinde bunul ipotecat sub controlul acesteia spre exemplu, dacă acesta singur achiziționează
bunul. Potrivit Codului civil, vânzarea obiectului gajului poate fi făcută numai sub controlul
instanței judecătorești dacă lipsește autorizația sau acordul unei alte persoane necesar la

32
încheierea contractului de gaj pentru validitatea acestuia, obiectul gajului îl constituie bunurile de
valoare istorică, artistică sau culturală sau dacă debitorul gajist lipsește și nu poate fi identificat
locul aflării lui.
Cadrul normativ prevede că licitația poate fi organizată de 3 subiecți fie de creditorul
gajist sau orice persoană desemnată de acesta, fie  de persoana desemnată de  instanța de
judecată, fie de executorul judecătoresc.
De asemenea sunt cazuri când creditorii gajiști vând bunurile prin intermediul
executorilor judecătorești, iar în acest sens trebuie să delimităm clar 2 situații prima, când bunul
gajat este vândut de executorul judecătoresc în calitate de serviciu, în temeiul unui contract
încheiat de creditorul gajist cu executorul judecătoresc și cea de-a doua, când bunul gajat este
vândut în cadrul procedurii de executare silită.  
Probabil, această întrebarea se referă la cea dintâi situație și atunci țin să spun că numărul
de asemenea solicitări este considerabil și cred eu că acesta va fi în creștere, inclusiv datorită
modificărilor la Codul de executare, intrate în vigoare la 28.04.17, care oferă mai multă claritate
procedurilor de vânzare prin această modalitate, însă unii autori consideră nu se pot cumpăra
bunurile care se vând la licitație ca urmare a întreprinderilor statale, organizații obștești,
executorilor judecătorești.
Orice contract încheiat cu încălcările condițiilor cerute de lege pentru încheierea sa
valabilă este supusă nulității, dacă legea nu prevede altă sancțiune, se poate fi considerat nul
contractul încheiat cu încălcările dispozițiilor legale instituite drept scop pentru ocrotirea unui
interes general.
Alături de alte varietățile contractului de vânzare-cumpărare (vânzarea de probă sau la
vedere, vânzarea cotei succesorale, vânzarea de drepturi litigioase, vânzarea la licitație, etc.),
legiuitorul dedică întreaga secțiune 8, a capitolului 1, din Cartea a III a Codului civil al RM
vânzării bunurilor imobile, acesta din urmă obținând și el o varietate absolut benefică pentru
consumatori – vânzarea bunului viitor, aflat în construcție.
Vânzarea-cumpărare bunurilor imobile nu mai reprezintă de mult timp o situație de ultim
resort, devenind din ce in ce mai des întâlnită în rândul populației. Totodată, cumpărarea unei
locuințe este una dintre cele mai importante achiziții făcute de-a lungul vieții. Pentru a face față
acestei provocări și a minimaliza anumite riscuri este absolut necesar de aține cont de anumite
reguli și rigori.
O problemă actuală și discutabilă la moment ține de forma contractului de vânzare-
cumpărare a bunului imobil. În rezultatul mai multor metamorfoze legislative [3.12], art. 323 al
Codului Civil prevede expres că forma autentică a actului juridic este obligatorie: a) dacă actul

33
juridic are ca obiect înstrăinarea bunurilor imobile sau grevarea acestora cu drepturi reale
limitate, cu excepția cazurilor prevăzute expres de lege; b) în cazurile prevăzute prin acordul
părților, chiar dacă legea nu cere formă autentică; c) în alte cazuri stabilite de lege. Ținem să
menționăm faptul că deși până în anul 2013, legislația nu prevedea forma obligatorie autentică
pentru contractele de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile, în materie de cel puțin 70-80% din
contractele de vânzare-cumpărare care aveau ca obiect material bunurile imobile, îmbrăcau o
formă autentică prin voința și la solicitarea nemijlocită a părților.
Ceia ce privește proprietatea comună în devălmășie la acestea se aplică dispozițiile legale
pe cote părți, pentru valabilitatea contractului în aceste caz este necesară acordul înscris al
coproprietarilor, în cazul în care dorește să vândă bunul imobil este necesar ca coproprietarul să
împuternicească o persoană terță , ori să elibereze o recipisă ceia ce îi va acorda acordul la
încheierea contractului[3.13, p. 654].
Astfel, subiecții contractul de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit sunt vânzătorii
cât și cumpărătorii , iar pentru a contracta părțile acestuia trebuie sa aibă capacitate deplină de
exercițiu cât și o serie de alte condiții de o importanță majoră.

2.2 Încăperile de locuit ca obiect a dreptului de proprietate și a contractului

de vânzare-cumpărare
Condițiile esențiale ale contractului de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit sunt
prevederile referitor la obiectul acestui contract. Pentru a da o noțiune contractului menționat
mai întâi de toate este necesar de a defini obiectul acestui contract. Obiectul contractului este
reprezentat de prestațiile la care se obligă părțile contractului de vânzare-cumpărare a imobilelor,
dat fiind faptul că este un contract sinalagmatic vânzarea sau cumpărarea duce la două obligații
care sunt reciproce drept cu referire la bunuri. Obiectul contractului de vânzare-cumpărare
imobiliară îl constituie bunurile imobile. Regulile speciale sunt prevăzute în privința formei
contractului de vânzare-cumpărare a unor imobile.
În principiu, contractul de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit este valabil încheiat
prin simplu acord de voință al părților, în temeiul principiului consensualismului actelor juridice,
fără a fi cerută o formă specială fiind drept o condiție de valabilitate.
Obiectul contractului este reprezentat de prestațiile la care părțile se obligă fiind
obligațiile acestora. Acest contract poartă caracterul sinalagmatic vânzarea-cumpărarea
generează la doua obligații care sunt reciproce, obiect fiind bunul vândut , iar obligația
cumpărătorul are ca obiect prețul acestuia.

34
 Contractul de vânzare-cumpărare este un contract bilateral (sinalagmatic) care dă naștere
la obligațiilor în sarcina ambelor părți. Astfel vânzătorul este obligat să predea lucrul vândut, iar
cumpărătorul să plătească prețul care a fost convenit de către ambele părți. Aceste două prestații
formează obiectul contractului. Bunul vândut și suma de bani constituie obiect derivat al
contractului[3.14, p. 92].
Bunul vândut poate să fie considerat ca obiect al acestui contract este necesară
îndeplinirea următoarelor condiții: să fie în circuitul civil, să existe în momentul în care a fost
încheiat acest contract și să fie determinat ori determinabil. Este necesar că lucrul să fie în
circuitul civil și desigur ca să existe.
Pentru a fi valabil contractul de vânzare, lucrul trebuie să existe în momentul când a fost
încheiat contractul ori în viitor , iar dacă nu fac parte din această categorie atunci contractul va fi
lovit de nulitatea absolută.
Prin efectele unui contract se înțelege obligațiile pe care contractul le creează în sarcina
părților contractante[3.15, p. 49]. Pentru a stabili aceste obligații, codul civil conține clauze în
legătura cu contractul de vânzare. De regulă dacă contractul este unul îndoielnic interpretarea
acestui contract duce în favoarea debitorului. În materia civilă în secțiunea contractului de
vânzare-cumpărare este stipulată o regulă specială și derogatorie că vânzătorul stabilește de
regulă condițiile acestui contract, el are obligația de a explica obligațiile sale iar în cazul în care
condițiile ar fi îndoielnice, clauzele necesare se interpretează în contra vânzătorului, această ne
sub înțelege că în materia de vânzare nu numai clauzele referitor la proprii obligații, dar și cele
referitoare la obligațiile vânzătorului se interpretează în favoarea cumpărătorului.
În cazul în care merge vorba despre un imobil care va fi construit în viitor, contractul este
valabil, iar în cazul în care imobilul nu s-a construit , contractul este la fel valabil încheiat dar nu
a fost executat din vina vânzătorului excepție poate fi în cazul în care cumpărătorul și-a asumat
riscul de a nu mai primi bunul contractului.
Obiectul contractului este reprezentat de obligațiile ori prestațiile la care sau obligat
părțile contractante. Obligațiile părților se referă la bunurile în cazul nostru imobiliare care este
vândut cât și prețul acestuia. Astfel vânzătorul are obligația de a preda lucrul vândut, iar
cumpărătorul este necesar să achite prețul convenit. În cazul în care lipsesc aceste elemente ale
contractului lipsesc, acest contract de vânzare-cumpărare nu poate fi considerat valabil.
Sensul obiectului contractului poate fi considerat a fi susceptibil din motiv ca este format
de o dublă accepțiune acestea fiind: obiect juridic al contractului ori obiectul material.
Obiectul juridic reprezintă ansamblu de relații sociale care asigură ordinea de drept,
prestațiile la care se obligă părțile din acest contract. Obiectul material constituie cumpărarea

35
bunului imobil remis de către vânzător la cumpărător. O asemenea clasificare este reieșită din
premisele dialecticii materiale, ca moment inițial pentru cercetarea complexă a fenomenelor
sociale.
Obiectul contractului fiind condiția cea mai importantă cât și cauza contractuală cu
referire la obiect. Este posibil de a considera respectată ceia ce se privește în cazurile în care se
vorbește prin prisma prevederilor contractuale ceia ce poate determina cantitatea acestui bun care
este obiectul vânzării.
Toate condițiile referitoare la obiectul contractului analizate mai sus, precum și interesul
părților față de acesta, sunt condiționate de posibilitatea existenței lui. Menționăm că obiectul
contractului trebuie să fie posibil. Un obiect imposibil atrage după sine nulitatea contractului, dar
numai în cazul când imposibilitatea dată se răsfrânge asupra tuturor persoanelor. De altfel,
obiectul trebuie să fie imposibil pentru oricine în mod absolut. În cazurile când obiectul este
imposibil pentru o singură parte contractantă, contractul este valabil. La fel, imposibilitatea
obiectului trebuie să existe chiar în momentul încheierii contractului. Imposibilitatea ulterioară
încheierii contractului nu constituie un temei pentru invocarea nulității.
O condiție de o deosebită importanță pentru valabilitatea contractului este că bunul să fie
licit și nici de cum ilicit. Prin Decizia 85/1996 există prezumția dobândirii licite a unui bun ceia
ce constituie una din garanțiile constituționale ale dreptului de proprietate conform căruia dreptul
de proprietate este garantat. Această prezumție există pe baza principiul general potrivit căruia
orice act sau fapt juridic este licit până la dovada contrarie, ceia ce impune cu privirea a unei
averi a persoane ca dobândirea ilicită a acestuia să fie dovedită.
Securitatea juridică a dreptului de proprietate asupra bunurile ce alcătuiesc averea unei
persoane, indisolubil legată de această prezumție a dobândirii ilicite.
Pentru valabilitate contractului de vânzare cumpărare acest contract întrunește
următoarele condiții: bunul trebuie sa fie licit, să fie în circuitul civil, să fie determinat ori
determinabil și să existe.
Bunul care urmează să fie vândut va fi ilicit în momentul în care actul juridic este încălcat
dispozițiile legale ce privește ordinea publică ori contravine bunurilor moravuri. În dependență
de criteriul admisibilității în circuitul civil bunurile pot fi convențional divizate în următoarele
criterii: bunurile care sunt excluse din circuit, acele bunuri care sunt admise condițional și
bunurile admise care nu au restricții în circuitul civil.
Potrivit art.127 al Constituției Republicii Moldova bogățiile de oricare natură care sunt
ale subsolului, spațiul aerian, apele și pădurile folosite în interes public, resursele naturale ale
unei zone economice, căile de comunicații, la fel ca și alte bunuri care sunt stabilite de legislația

36
cât și proprietatea statului, de aceia prima condiție este că lucrul să fie în circuitul civil general
adică în comerț, interdicția vânzării bunurilor scoase din circuitul civil poate fi absolută sau
relativă.
Prohibiția este absolută în cazuri când bunurile prin natura sa sau prin determinarea legii
sunt de uz sau de un interes public și datorită acestor motive sunt inalienabile. Datorită naturii
sale sunt inalienabile așa zisele bunuri care nu sunt susceptibile de apropiați unde ele aparțin
colectivității.
Datorită dispozițiilor legiuitorului sunt inalienabile și insesizabile bunurile care fac parte
din domeniul public al statului de interes național sau local aceste bunuri pot fi date în
administrare sau concesionate instituțiilor publice cât și regiilor autonome.
Prohibiția înstrăinării poate fi și relativă în cazul bunurilor care nu sunt inalienabile dar
care pot fi vândute numai de către anumite persoane și în anumite condiții, având o circulație
restrânsă bunurile menționate pot fi concesionate ori închiriate.
Ceia ce ține de bunurile care fac parte din patrimoniul cultural național, aceste pot fi
înstrăinate dacă nu aparțin domeniul public, ele pot fi scoase din țară pe baza adeverinței
eliberate de oficiul local pentru patrimoniul cultural național. Prin prisma legislației obiectul
material al bunului în contractul de vânzare-cumpărare este necesară existența acestuia în
momentul încheierii contractului, indiferent de condiția dată este posibil de încheiat contractul în
cazurile când obligația părților care nu există la momentul semnării dar urmează să existe în
viitor. Dacă în momentul încheierii contractului bunul există în parte cumpărătorul are
următoarele posibilități: să ceară rezoluțiunea contractului ori să ceară executarea părții din lucru
rămas cu reducerea corespunzătoare a prețului.
O altă condiție de o importanță majoră este ca bunul să fie determinat ori determinabil,

această condiție ce ține de valabilitatea contractului. Obiectul este determinat când se precizează
în act elementele care îl individualizează și determinabil când se prevăd suficiente elemente

necesare determinării lui în viitor. Cerința trebuie respectată în toate cazurile indiferent în ce ar
consta obiectul conduitei părților. Din toate acestea rezultă că bunurile determinate se va face
prin precizarea natura individuală.
Nerespectarea acestei condiții atrage sancțiunea nulității absolute a actului juridic
Când obiectul actului juridic consta într-un bun individual determinat certa), cerința de
valabilitate a obiectului este îndeplinită. Exemplu: vând apartamentul nr. situat pe strada nr.,
bloc, scara compus din camere și dependințe , înscrisă în cartea funciara nr. a localității.
Datorită acestor condiții de valabilitate rezultă că obiectul contractului trebuie să conțină
clauze careva determina obiectul contractului iar în principiu contractul de vânzare-cumpărare a
37
imobilelor este valabil încheiat prin simplu acord de voință în temeiul principiului
consensualismului actelor juridice, fără a fi cerută o formă specială fiind condiția de valabilitate
[1.2].
Obiectul contractului vizat este format din bunurile care sunt transmise persoanei care
cumpără, fiind patrimoniu imobiliar, o caracteristică definită fiind dreptul de proprietate, în zilele
noastre sunt o mulțime de litigii care au deposedat acest drept constituțional asupra bunul care a
fost vândut iar în momentul stabilirii litigiului doar proprietarul bunului imobil are dreptul de a
înainta cererea în prima instanță.
Bunul imobil reprezintă lucrul care are o așezare fixă, stabilă și care nu poate fi mutate
dintr-un loc în altul fără ca să își piardă destinația bunului imobil cât și identitatea fiind un
produs unic care nu este posibil de asemănat cu nimic în lume. Luând în considerare experiența
internațională se sub înțelege că nu este piață ordinară. Niciun alt bun pe care îl deținem nu are
un impact la fel de mare asupra noastră ca propria locuință. Cu toate acestea, obișnuim să
achiziționăm o proprietate la fel ca pe orice alt bun de uz personal. Locuințele nu sunt numai
spații ale confortului și siguranței personale, ci și spațiile în care ne petrecem timpul liber alături
de prieteni și familie. Existența unei camere cu proporții și dimensiuni adecvate, chiar și pentru o
mobilare minimală necesară unui spațiu de întâlnire și discuții (o canapea, un fotoliu, o măsuță
de cafea) este o nevoie de la care nu putem face rabat.
O locuință este fără doar și poate o investiție financiară importantă. Pentru mulți dintre
noi este chiar cea mai importantă investiție pe care o vom realiza de-a lungul vieții. 
Pentru determinarea obiectului contractului, este necesar de a delimita bunurile mobile de
cele imobile. Clasificarea bunurilor  prezinta ,in dreptul civil, o semnificație deosebita atât din
punct de vedere teoretic, cit si mai ales pragmatic, deoarece, pe de o parte, ea determina natura
raporturilor juridice ce se pot stabili cu privire la unele bunuri si pe de alta parte, regimul juridic
al diferitelor categorii de bunuri. Bunuri imobile (nemișcătoare):- sunt acele bunuri care au o
așezare fixa si stabila (pământul, clădirile si in general, tot ceea ce este legat de sol). Bunuri
mobile (mișcătoare) sunt acele bunuri care nu au o așezare fixa si stabila, fiind susceptibile de
deplasare de la un loc la altul, fie prin ele însele, fie cu concursul unei forte străine (animalele,
lucrurile separate de sol, creanțele, bunuri incorporale etc.).
Clasificarea bunurilor în mobile și imobile are ca fundament îmbinarea a doua criterii: cel
fizic (natura bunurilor)si cel economic (valoarea bunurilor). În codul Funciar al Republicii
Moldova art.2 din categoria bunurilor imobile sunt pământul, clădirile si in general, tot ceea ce
este legat de sol.

38
 Bunurile imobile prin natura lor în definirea legala conținuta de art.462, 463, 464, si 465
alin. 1 din Cod civil prevede ca fondurile de pământ și clădirile sunt imobile prin natura lor;
potrivit art. 464: morile de vint, sau de apa, așezate pe stâlpi, sunt imobile prin natura lor; alin. 1
al art. 465 prevede: recoltele care încă se țin de rădăcini si fructele de pe arbori, neculese sunt de
asemenea imobile.
Imobile prin obiectul la care se aplica: potrivit art. 471 Cod civil sunt imobile prin
obiectul la care se aplica: uzufructul lucrurilor imobile, servituțile, acțiunile care tind a revendica
un imobil. Imobile prin destinație: acestea sunt enumerate in art. 468-470 din cod civil astfel,
art.468 prevede obiectele ce proprietarul unui fond a pus pe el pentru serviciul si exploatarea
acestui fond sunt imobile prin destinație.
Conform legislațiilor altor state clasificare acestora se conduce conform calităților
bunurilor imobile spre exemplu: caracterul individual, imposibilitatea înlocuirii și așezare fixă.
Până a vă prezenta clasificarea bunurilor imobile vom clarifica ce înseamnă piața
imobiliară. Piaţa imobiliară reprezintă ansamblul tranzacțiilor care au loc cu privire la
transmiterea drepturilor de proprietate sau de folosință asupra bunurilor imobile. Cererea și
oferta dictează la rândul lor prețul real de piață a unui bun imobil.
Cu cât cererea față de un anumit tip de imobil va fi mai mare, cu atât prețul acestuia va fi
mai mare. Dacă avem un surplus mare de imobile (ofertă sporită), dar în același timp cererea este
mică, atunci prețurile vor fi în scădere.
Actualmente în Republica Moldova nu există o clasificare unică a bunurilor imobile. O
serie de acte normative conțin diferite criterii de clasificare în dependență de problemele tratate
în ele. Codul Funciar prezintă o clasificare detaliată a tuturor terenurilor după mai multe criterii -
destinație, formă de proprietate, amplasare, etc.
Alte acte normative ce tratează clasificarea bunurilor imobile din punct de vedere al
creării unui sistem optim de estimare a valorii bunurilor imobile, calculare și percepere a
impozitelor sunt Codul Fiscal și legislația în domeniul impozitării [2.6]. Analiza cantitativă a
bunurilor imobile cu destinație comercială este dificil de efectuat, deoarece în conformitate cu
Legea cadastrului, în sistemul cadastral al Republicii Moldova sunt înregistrate doar construcții
capitale, însă chioșcurile, tarabele și alte construcții provizorii nu pot fi înregistrate în registrul
bunurilor imobile, dat fiind faptului că ele nu corespund definiție de bun imobil și că există
posibilitate de strămutare a lor fără a cauza careva prejudiciu bunurilor.
Vezi care este diferența dintre piața vânzătorului și piața cumpărătorului în domeniul
imobiliar. Pentru a înțelege mai bine ce tipuri de imobile pot fi vândute sau închiriate, mai jos
veți găsi clasificarea acestora.

39
 Clasificarea bunurilor imobile după destinație: bunurile imobile locative ( rezidențiale),
bunuri imobile ne locative, terenuri (pământ). Exemple de bunuri imobile locative: apartamente,
case de locuit, vile, case sezoniere.
Potrivit literaturii juridice europene putem întâlni următoarea clasificare:
a. Locativă- proprietatea fiind destinată proprii folosințe;
b. Comercială- având drept scop comercial cum ar fi alimentară, hoteluri;
c. Industrială- încăperile, clădirile, depozite;
d. Agricole-viile, livezile, pământurile care au fost folosite cu scop lucrative;
e. Imobilele care au o destinație specifică cum ar fi: școlile, proprietatea exclusivă ale
statului.
Codul civil al României la fel cum și cel francez au la bază trei categorii de bunuri
imobile: imobilele care sunt prin natură, prin destinație cât și prin obiectul la care urmează să se
aplice aceste drepturi.
Drept scop al înregistrării a bunului imobil fiind recunoașterea drepturilor asupra lor
poartă caracter obligatoriu în Republica Moldova, fiecare persoană care cumpără, vinde,
moștenește sau dobândește în alt mod un teren sau alt bun imobil, precum și obține un drept sau
interes legat de un bun imobil înregistrat, urmează să se adreseze organului cadastral teritorial,
în raza de activitate a căruia este amplasat bunul imobil pentru înregistrarea:
- bunului imobil ce îi aparține, dar neînregistrat până în prezent;
- dreptului de proprietate și datelor despre noul proprietar;
- altui drept real, cum ar fi dreptul de proprietate, dreptul de uz, servitutea, superficia,
ipoteca;
Obiectivul fundamental al sistemului național de cadastru este de a asigura identificarea,
înregistrarea și evaluarea tuturor terenurilor și altor bunuri imobile, înregistrarea drepturilor
asupra lor, identificarea și înscrierea titularilor de drepturi, precum și furnizarea datelor
cadastrale tuturor persoanelor interesate, de drept public sau privat.
Conform legislației în vigoare încăperile de locuit fac parte din categoria bunurilor

imobile la fel ca și din fondul de locuințe. Prin fondul de locuințe în prezenta lege se înțelege
imobilele și spațiile locative din construcțiile care aparțin statului, indiferent de apartenența
departamentală, locuințele sovhozurilor și ale altor întreprinderi agricole de stat, inclusiv cele
reorganizate după punerea în aplicare a Legii cu privire la privatizare, precum și locuințele
construite din contul mijloacelor de stat de către întreprinderile și organizațiile cu alte tipuri de
proprietate[2.7].

40
 Privatizarea fondului de locuințe, inclusiv atelierelor de creație se efectuează pe baza
liberului consimțământ, respectându-se principiile echității sociale și protecției sociale a
cetățenilor, atât contra bonuri patrimoniale și mijloace bănești (monedă națională /sau valută
străină), cât și gratuit, în cazurile stabilite de prezenta lege. Privatizarea fondului de locuințe,
inclusiv a atelierelor de creație, contra valută străină poate fi efectuată numai de către
nerezidenți.
În cazul procurării de apartament, casă contra mijloace bănești, cetățeanul achită costul
integral sau în rate (lunar) în părții egale, timp de cinci ani, depunând o cotă inițială de cel puțin
40 procente din el și achitând suplimentar o dobândă bancară minimă de la suma nerambursată
pentru eșalonarea plății. Din fondul de locuințe nu fac parte încăperile nelocuibile care au o altă
destinație, adică nu pot fi vândute sau transmise cu titlu gratuit în proprietate privată imobilele
care se află în orașele militare de tip închis, căminele, locuințele de serviciu, locuințele avariate
și ireparabile, casele ce urmează a fi demolate, cantoanele și alte construcții care se află la
balanța sau în proprietatea fondului forestier de stat.
O deosebire a contractului de vânzare-cumpărare față de alte contracte este aceia că mai
întâi de toate că încăperea locativă indiferent în proprietatea cui se află aceasta se folosește doar
conform destinației pentru locuirea a persoanelor. Apartamentul este locuința alcătuită din una
sau mai multe camere de locuit, care satisfac cerințele de trai permanent al unei persoane sau
familii și face parte din blocul locativ. Încăpere locuibilă în cămin locuință constituită din una
sau două camere de locuit cu dotări (bucătărie, toaletă, cameră de baie etc.) parțială sau fără ele,
care face parte din cămin.
Se mai poate considera apartamentul o partea a casei de locuit fiind compusă din una sau
mai multe camere amenajate, având ieșire separată în coridor, antreu, spațiu între scări. Una din
secțiunile codului civil sunt prevăzute articole care descriu fondul de locuințe și anume, casele de
locuit, precum și încăperile de locuit din alte clădiri, aflate pe teritoriul R.S.S. Moldovenești,
formează fondul de locuințe.
Casele de locuit și încăperile de locuit din alte clădiri care aparțin colhozurilor și altor
organizațiilor obștești fiind fondul obștesc de locuințe, casele de locuit și apartamentele aflate în
proprietatea personală a cetățenilor fiind fondul individual de locuințe, o astfel de clasificare
putem întâlni în prevederile legislației Federației Ruse[1.3].
Obiectul contractului sunt încăperile de locuit având drept scop pentru trai, folosirea
acestuia pentru alte scopuri este admisibilă doar în cazul schimbării destinației în încăpere
nelocativă, o astfel de situație este reglementată de Regulamentul privind autorizarea funcționării
și schimbării destinației construcției fiind aprobată prin Hotărâre . Pe piața imobiliară a Republicii

41
Moldova Obiectul imobilul locativ nefinisat, din data de 1 ianuarie 2008 este interzis să se dea în
exploatare apartamentele care nu sunt finisate[3.26]. O astfel de decizie a fost luată de Agenția
pentru construcții cât și amenajarea teritorială, ce privește ordinul este interzis de a recepționa
lucrările necalitative cât și obiectele care nu au fost finisate[5.1].
Piața imobiliară este un complex de mecanisme prin intermediul cărora sunt transmise
drepturile supra unei proprietății și interesele legate de ea, sunt stabilite prețurile și este delimitat
spațiul pentru diferite variante pentru utilizarea terenurilor.
Bunurile imobile constituie baza bogăției naționale, anume în construcții, clădiri și
edificii se acumulează treptat munca generațiilor anterioare ceia ce asigură un nivel decent de
viață atât în prezent cât și viitor, conform estimărilor bunurile imobile sunt constituite aproape
jumate din toată bogăția mondială acumulată.
Piața imobiliară reprezintă un generator al creșterii economice al întregii țări deoarece
anume bunurile imobile având diverse destinație având loc investirea primară a diverselor
mijloace importante ce duc la schimbări calitative ale cererii și ofertei și asigură dinamica
dezvoltării macroeconomice. Fiind baza activității vitale ale omului și a societății în întregime,
bunurile imobile fiind reprezentate ca un obiect deosebit al circuitului pe piață, al proprietății și
al dirijării. Piața imobiliară a Republicii Moldova propune următoarele serii de apartamente în
case cu multe etaje:
,,Hrușciovka,,– case, construite în perioada anilor 55-65, sec. 20, în perioada conducerii
N. S. Hrușciov. De la început se construiau din coteleț, apoi din panouri din beton armat. A fost
prima încercare de a aplica construcția masivă a apartamentelor de acest tip. Se află aceste
apartamente practic în toate sectoarele.
„ Seria 102,,- seria clădirilor în 5 nivele, construite în anii ’80- ’90, din piatră de calcar cu
structură din beton armat, ceea ce generează o bună izolare termică. Planificările acestei serii
sunt comode, cu odăi separate, forma odăilor aproape pătrată, bucătărie de 8-9 m2, balcoane
lungi și înguste. De regulă, sunt doar 3-4 apartamente pe nivel.
,, Seria 135,,- seria clădirilor în 9 nivele, din panouri prefabricate, cu fundație din beton
monolit, termoizolate cu argilă expandată. Pereți exteriori au grosime de 300 mm, pereții
interiori 220 mm, iar acoperișul este plat din material hidroizolant bituminos în rulouri.
,, Seria 143,,- una dintre cele mai răspândite și solicitate serii, construite în anii ’80- ’92,
din panouri, în 9 nivele, cu acoperiș din folii bituminoase pe bare de lemn, cu sistem de drenaj
intern. Blocul dispune de scară largă și ascensor. Planificările sunt caracterizate de balcoane și
antreuri spațioase. Aceste clădiri dețin un grad înalt de rezistență seismică. 

42
 ,,Stalinca,,- case, construite în perioada anilor de la 45 până 53, în perioada conducerii I.
V. Stalin. Se dispun mai ales în centrul orașului pe străzile: bd. Ștefan cel Mare, Pușkin,
Negruzzi, Renașterii, T. Vladimirescu. Se caracterizează prin proiecte individuale, de regulă, la
etajele întâi se aflau case de cultură. Fațadele caselor se împodobeau cu embleme URSS și
UMSS, arhitectonice și cu alte elemente interioare. Înălțimea plafoanelor în aceste case
constituie 3-3,20 m., odihna scării este foarte masivă. Se construiau aceste case numai din
coteleț, întreruperi erau numai din lemn sau din beton armat. Suprafața apartamentelor cu o
cameră constituie aproximativ 30-35 m2, cu două camere – 45-50 m2, cu trei – 60-70 m2.
,,Seria MSV,,-(moldovenească Varnița) – seria blocurilor construite din panouri,
asemănătoare seriei MS, cu planificări reușite, blocuri sanitare separate, balcoane spațioase.
Blocurile sunt dotate cu ascensor funcționabil până la ultimul nivel. Le întâlnim în sectorul
Ciocana (str. Igor Vieru, str. Petru Zadnipru, bd. Mircea cel Bătrân), Râșcani ( str. Matei
Basarab, bd. Moscova), Buiucani (bd. Alba Iulia), Botanica ( bd. Traian).
,,Seria Cahul,,-  seria clădirilor asemănătoare celor din seria MS, construite din panouri
prefabricate, cu acoperiș din plăci plane de azbociment, cu un grad înalt de impermiabilitate.
Asemenea clădiri sunt rezistente la cutremure și respectiv, au o durabilitate sporită în timp.
,, Seria Bălți,, – seria caselor în 9 nivele, construite în masă în anii ‘70-’80, de regulă din
panouri prefabricate, cu pereți exteriori de 300 mm, termoizolați cu argilă expandată și pereți
interiori de 160 mm. Clădirile din seria Bălți se deosebesc prin balcoanele cu forme mai
specifice, bucătăria 8-9 m2 și blocul sanitar separat. Acestea se întâlnesc mai des în sectorul
Ciocana ( str. Igor Vieru, str. Petru Zadnipru).
,,Seria Cehă sau Ceșkă,,– blocuri asemănătoare cu seria 102, construite în anii 1975-
1990, în 5 nivele, din cotileț. Se remarcă prin planificări foarte reușite și comode, tavanele sunt
mai înalte, geamuri mai mari decât la seria Hrușciovka și Brejnevka, blocul sanitar separat, iar
balcoanele (logiile) mult mai spațioase, permițând lărgirea bucătăriei/ dormitorului din contul
acestora. Blocurile sunt gazificate, scara blocului este deseori încălzită. Sunt întâlnite frecvent în
sectorul Râșcani (str. Miron Costin, str. Matei Basarab).
,,Seria MS (moldovenească),, – seria blocurilor cu 5 sau 9/10 nivele, construite din
panouri. Se împart în 2 grupe: tip I MS - cu pereți exteriori de 330-350 mm, termoizolați cu
argilă expandată și pereți interiori de 140-160 mm, iar acoperișul din foi ondulate de
azbociment. tip II MS - cu pereți exteriori de 350 mm și pereți interiori de 140 mm, iar
acoperișul plat din rulouri (bitum). Tavanele au înălțimi de 2,75 – 2,8 m, odăile sunt separate.
Blocurile seriei MS sunt dotate cu ascensor și cu conducte pentru gunoi. Aceste blocuri sunt
foarte răspândite în Chișinău.

43
 Astfel, obiectul contractului este reprezentat de prestațiile la care părțile se obligă fiind
obligațiile acestora, iar bunul vândut poate să fie considerat ca obiect al acestui contract este
necesară îndeplinirea următoarelor condiții: să fie în circuitul civil, să existe în momentul în care
a fost încheiat acest contract și să fie determinat ori determinabil. Este necesar că lucrul să fie în
circuitul civil și desigur ca să existe.
În Republica Moldova din cele menționate sunt o mulțime de serii iar încăperile locative
reprezintă o categorie aparte de imobile, iar vânzarea-cumpărarea cărora trebuie să se bucure de
reglementări speciale datorită obiectului specific.
2.3. Prețul și forma contractului de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit
Orice contract de vânzare-cumpărare a unui imobil, indiferent dacă este vorba despre o
casă sau un teren, are, în ceea ce privește drepturile și obligațiile atât ale cumpărătorului cât și ale
vânzătorului, un dublul obiect derivat al contractului: imobilul care este vândut și prețul. În cele
ce urmează, vom face referire la cel de-al doilea obiect al contractului de vânzare-cumpărare,
respectiv prețul.
Prețul reprezintă principalul obiect al contra prestației cumpărătorului. Potrivit dreptului
comun în materie, prețul reprezintă suma de bani care în intenția părților corespunde cu valoarea
bunului vândut.
Caracterul echivalent al prestațiilor este caracteristic raporturilor civile la fel ca și cele
contractuale în special că majoritatea contractelor poartă caracter oneros și plata unei
contravalori[3.17, p. 331].
Prețul este obiectul prestației cumpărătorului și corespunde valorii lucrului vândut. El
trebuie să fie: fixat în bani, determinat sau determinabil, sincer și serios. Dacă aceste condiții nu
sunt îndeplinite, contractul este nul absolut, cel puțin ca vânzarea-cumpărare, căci îi lipsește un
element esențial asupra căruia trebuie să se realizeze acordul de voință.
Astfel prețul este un criteriu de bază care are un rol foarte important la cumpărarea unei
încăperi locuibile[4.3, p. 14]. Un alt autor consideră că prețul este suma care cumpărătorul se
obligă să o achite în schimbul bunului, ceia ce semnifică că prețul reprezintă obiectul
contraprestației[3.18, p. 237].
Cheltuielile vânzării sunt în sarcina cumpărătorului, în lipsa unei clauze contrare. Din
această dispoziție legală rezultă că părțile pot conveni suportarea cheltuielilor legate de
autentificarea contractului de vânzare-cumpărare de către vânzător sau de către ambele părți în
proporția convenită.
Noțiunea de preț poate fi definită în termeni generali, ca prețul fiind o sumă de bani
plătită sau primită pentru cedarea sau obținerea unui bun sau serviciu. În viața de zi cu zi
44
noțiunea de preț este omniprezentă deoarece omul vinde sau cumpără nenumărate bunuri. Prețul
poate fi considerat ca expresie a unui sacrificiu sau de întruchiparea a unui câștig.
Pentru ca un contract de vânzare-cumpărare să fie încheiat cu respectarea legii, prețul
acestuia trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele codiții:
a) Prețul trebuie să fie stabilit în bani-această cerință este de esența vânzării; dacă prețul
nu este stabilit în bani, contractul îți schimbă însăși natura: poate fi schimb (dacă în schimbul
lucrului transmis în proprietate se primește un alt lucru), dare în plată, întreținerea (dacă drept
contra prestației pentru un lucru primit, dobânditorul se obligă la a face, a-i acorda întreținerea
înstrăinătorului), rentă viageră sau orice alt contract, prețul trebuie în mod obligatoriu stabilit și
plătit în moneda națională , respectiv în lei. Iar în situația în care acesta se stabilește, totuși într-o
alta monedă se impune precizarea că acesta trebuie achitat în echivalent în lei, la cursul BNB din
ziua plății sau dintr-o altă zi, pe care părțile o stabilesc de comun acord. Stabilirea prețului sub
forma unei sume de bani este esențială vânzării. Dacă înstrăinarea unui lucru se face nu pentru
bani, ci în schimbul unui alt lucru, pentru stingerea unei obligații sau în schimbul unei altei
prestații, contractul nu poate să fie calificat vânzarea-cumpărarea ci un schimb, o dare în plată
sau a unui contract, eventual contract nenumit. Astfel, nu poate fi calificat vânzarea-cumpărarea
contractului prin care proprietatea unui lucru se transmite în schimbul întreținerii pe viață.
Obligația de întreținere a dobânditorului este o obligație de a face, care nu echivalează cu un
preț. Tot astfel, dacă drept echivalent s-a stipulat o prestație periodică în bani, dar care se plătește
până la moartea creditorului, contractul nu mai este vânzarea ci rentă viageră. În concluzie, nu
este necesar ca prețul vânzării să fie stabilit integral în bani, ci numai ca suma de bani să
constituie prestația principală a cumpărătorului, în principiu prețul vânzării efectuate pe teritoriul
național trebuie plătit în lei
b) Prețul să fie determinat sau determinabil- aceasta presupune că trebuie să existe în
contract elemente care să determine prețul, trebuie precizat că acesta este determinat când părțile,
cu ocazia încheierii contractului, au stabilit cu exactitate suma de bani ce urmează a fi plătită și
determinabil când sunt stabilite elementele cu ajutorul cărora părțile pot stabili prețul cu ocazia
executării contractului sau atunci când părțile lasă la aprecierea unui terț stabilirea prețului (ex:
un expert), chiar dacă nu este fixată suma de bani ce trebuie plătită cu ocazia încheierii
contractului. Însă, în niciun caz determinarea prețului nu poate rămâne la aprecierea ulterioară a
părților sau să depindă de voința uneia dintre ele. Această cerință presupune ca la data încheierii
contractului părțile să fi convenit asupra cuantumului exact al prețului. Cu toate acestea, se poate
ca la momentul încheierii contractului să se stabilească numai anumite elemente pe baza cărora
prețul să fie determinat în viitor (de pildă, așa cum am anticipat la litera a), cursul zilei la

45
termenul prevăzut pentru predarea bunului, cotația la bursă etc), caz în care prețul este
determinabil. De reținut, însă, este faptul că determinarea prețului trebuie să depindă în totalitate
de elemente obiective, iar nu și de elemente care ar depinde doar de una dintre părțile
contractante, ca, spre exemplu, prețul ce va fi practicat de vânzător la data predării. Sancțiunea
pentru nerespectarea acestei condiții este nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare
încheiat astfel. Nici instanța de judecată și nici un eventual expert desemnat de instanță nu poate
stabili prețul contrar acordului părților. Acest lucru este posibil doar dacă este vorba despre
prețuri fixe, stabilite prin lege.
c) Prețul să fie sincer și serios-prin preț sincer înțelegem acea caracteristică a prețului, în
virtutea căreia cuantumul menționat în contract trebuie să corespundă realității, să fi fost stabilit
cu intenția reală de a fi cerut și plătit, iar nu doar fictiv. Pe de altă parte, prețul este fictiv atunci
când părțile nu intenționează să-1 ceară, respectiv să-1 plătească. În practică, pentru a evita plata
tuturor taxelor aferente unui contract de vânzare-cumpărare, părțile convin să declare în fata
notarului public un preț mai mic decât cel din realitate. Ce trebuie să cunoască atât vânzătorul cât
și cumpărătorul este faptul că în cazul unui litigiu cu privire la un asemenea contract se va lua în
considerare doar prețul care este efectiv trecut în contract. De asemenea , prețul trebuie să fie
serios. Aceasta înseamnă că el nu trebuie să fie în cuantum atât de mic, prin raportare la valoarea
bunului, încât să nu poată constitui o cauză suficientă a obligației asumate de vânzător de a
transmite proprietatea asupra bunului Cu toate acestea, pentru stabilirea echivalenței valoare preț
criteriile sunt relative, în sensul că, în aprecierea acestei condiții de valabilitate a prețului ,
instanța trebuie să țină cont și de factori de natură subiectivă care pot determina părțile să fixeze
un preț mai mic decât valoarea bunului. Fiind, însă, o chestiune de fapt, seriozitatea prețului este
lăsată la aprecierea suverană a instanței de judecată.
Prețul este cel mai determinabil factor în momentul în care se alege un bun, în situația în
care cumpărătorului este mulțumit de amplasarea imobilului, datorită acestor considerente
vânzătorii atrag cumpărătorii[4.4, p. 17].
Definiția tehnica a valorii de pe piață este cel mai probabil preț pe care o proprietate o
poate obține pe piața libera a tranzacțiilor imobiliare. Sau mai bine spus este prețul pe care un
cumpărător este dispus sa-l plătească pentru o proprietate, iar vânzătorul este dispus sa accepte.
Notariatele au o grila proprie de evaluare a valorii unui imobil, în funcție de diferiți
factori( suprafața, locație, vechime imobil). Grila notariala stabilește o valoare formala pentru
imobil, valoare folosita la diferite operațiuni de vânzare, cumpărare, înscriere pe rol fiscal la
administrațiile locale în vederea stabilirii impozitului. De cele mai multe ori, aceasta valoare
impozabila este mut mai scăzută ca valoarea de piața a imobilului.

46
 Autoritățile locale vor stabili valoare impozitului în funcție de aceasta cifră ,a valorii
impozabile a proprietății. In final prețul de vânzare este cel generat de tranzacție, adică suma
pentru care este vândut/cumpărat imobilul, preț care convine ambelor părți, vânzătorul și
cumpărătorul.
În sens larg, registrul în care se ține evidența bunurilor imobile, poartă denumirea de
„cadastru” iar contractele pentru lucrările privind evaluarea se încheie la filiale dar și la sediul
întreprinderii [5.2].Direcția ,,Cadastru Imobiliar și Funciar este o subdiviziune a Agenției Relații
Funciare și Cadastru cu funcții de coordonare, colectare, păstrare a informației și materialelor
cadastrului funciar, imobiliar, evaluarea bunurilor imobile, care asigură realizarea politicii de stat
în domeniul respectiv[5.3].
Astfel, Secția Evaluarea Bunurilor Imobile are drept scop de bază elaborarea actelor
normative ce privește organizarea și dezvoltarea activității, în conformitate cu Programul care a
fost aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.670 din 09.06.2003[2.8].
Bunurile care se supun evaluării sunt: casele, încăperile cât și apartamentele, iar pentru
evaluarea se va prezenta următoarele documente[5.4]: Extrasul Registrului bunurilor imobile,
documentul confirmativ a proprietății ca spre exemplu: contractul de vânzare-cumpărare,
contractul de donație sau contractul de privatizare, inventarierea și hotărârea instanței
judecătorești.
Lucrările de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării se execută de către
Serviciile cadastrale teritoriale, în conformitate cu prevederile următoarelor acte normative:
- Legea privind activitatea de evaluare nr. 989 din 18.04.2002[2.9].
- Programul de măsuri pentru implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile
în scopul impozitării, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 670 din 09.06.2003.
- Regulamentul cu privire la evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării, aprobat prin
Hotărârea Guvernului nr.1303 din 24.11.2004,
Valoarea estimată se bazează pe parametrii tehnic-economici, caracteristici pentru fiecare
categorie de bunuri imobile și este determinată în cadrul procedurii de evaluare masivă a tuturor
bunurilor imobile dintr-o anumită categorie. Datele necesare evaluării au fost colectate din
documentația cadastrală păstrată în arhiva Serviciului cadastral teritorial, fie în cadrul inspecției
în teren, precum și din sursele deținute de Administrația Publică Locală.
Lunile august-septembrie 2019 au adus stabilitate pe piața imobiliară din Republica
Moldova. S-a observat o restabilire a prețurilor la apartamente, datorită vânzărilor care au crescut
comparativ cu luna iulie. Conform datelor Proimobil.md cu 3 procente s-a mărit costul
locuințelor în blocuri noi, prețul celora din blocuri vechi rămânând același. Cererea și puterea de

47
cumpărare a cetățenilor au ajuns în echilibru în acest an datorită condițiilor mult mai lejere de
procurare a apartamentelor.
În anul 2019 asistăm la o recuperare a pieței imobiliare după criza din anul 2008 când
prețurile apartamentelor au scăzut drastic și au continuat să scadă pe tot parcursul acestor ani.
Cel mai mare avantaj îl au companiile de construcție, care oferă credite fără % pe un
termen de până la 10 ani, cu o primă rată de la 10 - 15 % . De asemenea, băncile au revizuit
condițiile de oferire a creditelor imobiliare făcându-le mult mai comode pentru clienți, inclusiv
programul guvernamental Prima Casă care le oferă clienților posibilitatea să procure apartament
numai cu 10 – 15 % prima rată, pentru un termen de până la 20 de ani.
Evident, scăderea prețului la apartamentele din blocurile vechi este influențată de apariția
construcțiilor noi. În cazul blocurilor noi, companiile de construcții s-au adaptat la piață și oferă
mai multe oportunități la procurarea unui apartament. Acestea se manifestă prin posibilitatea de
achitare a locuinței în rate, care este mai avantajoasă decât contractarea creditelor bancare[5.5].
Tarifele pe metru pătrat variază între 450 și 750 de euro, pentru apartamentele în varianta
albă, prețurile fiind în creștere cu aproximativ 10 la sută. Apartamentele la cheie (cu reparație) de
asemenea s-au scumpit, prețul pentru un metru pătrat fiind de până la 950 de euro.
Pe piața primară, cele mai solicitate sunt apartamentele cu una și două camere, clasa
econom, prețul cărora variază între 500-650 de euro pentru un metru pătrat[4.6, p. 5].
Prin forma actului juridic civil, se înțelege acea condiție care constă în modalitatea de
exteriorizare a manifestării de voință având drept intenția de a crea, modifica ori stinge un
anumit raport juridic. Astfel legislația nu prevede o anumită formă pentru contractul de vânzare-
cumpărare, forma contractului este dirijată de bunul ce este obiectul contractului de vânzare-
cumpărare. Din aceste considerente contractul de vânzare-cumpărare poate fi încheiat în formă
verbală dacă obiectul contractului nu necesită forma scrisă, autentificare notarială, înregistrare
desigur că acest caz nu se atribuie în cazul imobilului.
Forma nu este o condiție de valabilitate a contractului prevăzută expres de lege. Deci
orice contract trebuie să îmbrace o formă oarecare, legea neimpunând o anumită formă în
general.
Pentru valabilitatea actului juridic adică a contractului de vânzare cumpărare este
necesară forma scrisă semnată între subiecți ai dreptului civil și autentificată notarial. În măsură
în care vorbim despre necesitățile și interesele populației a Republicii Moldova, în primul rând le
deducem din cerințele înaintate față de notar, cât și de interesele declarate notarilor. Practica
notarială denotă o legătură strânsă între posibilitățile economice/financiare ale populației (care se
întemeiază pe starea economică a țării), de pe o parte, și exigențele cadrului legal, care impun

48
cetățeanului cheltuieli suplimentare. Mai mult decât atât, paralel cu ridicarea culturii juridice,
persoana dorește mai multă siguranță în circuitul civil în care participă, maximă protecție a
drepturilor sale, la un cost foarte redus.
Forma autentică presupune autentificarea unui document, care dovedește încheierea unui
act juridic de către notar. Nerespectarea formei autentice determină nulitatea actului juridic. De
asemenea, pot fi stabilite prin lege anumite condiții de înregistrare a acestor acte. Legiuitorul
impune aceste formalități în cazul unor drepturi mai importante pentru titulari, cum ar fi dreptul
de proprietate asupra unui imobil (acesta se înregistrează în Registrul bunurilor imobile).
Nerespectarea acestei condiții nu atrage după sine nulitatea actului juridic.
Forma autentică este o ingerință impusă de lege așa o tratează toți, forma autentică este o
măsură suplimentară de protecție, un ajutor din partea statului de a asigura propriile interese,
care este pus la îndemâna oricărei persoane. Legea instituie forma autentică ca fiind una
obligatorie pentru contratele de vânzare-cumpărare, întotdeauna se pledează pentru această
formă.
Încercarea de a identifica reglementarea legală a noțiunii de formă autentică a dat
rezultate interesante. Astfel, legislația națională nu oferă definiția formei autentice, ci doar
cazurile, când se aplică și efectele nerespectării acestei forme. Totodată, art.5 alin.(8) din Legea
nr. 246/2018 stipulează că Actul notarial purtând ștampilă și semnătura notarului este de
autoritate publică, se prezumă legal, veridic și are forță probantă după caz, forță executorie
prevăzută de lege. În acest context, este de observat că nu orice act notarial înseamnă un act
juridic îmbrăcat în forma autentică, dat fiind faptul că notarii întocmesc diferite acte notariale,
obiectul cărora constituie nu doar procedura de autentificare, ci și alte proceduri notariale. Drept
consecință, putem afirma că efectele nominalizate vizează și actul întocmit în forma autentică.
În legislația Germaniei și a Franței nu a fost identificată noțiunea formei autentice.
În art. 163 alin. (1) din Codul civil al Federației Ruse [1.3] este oferită următoarea
definiție la autentificarea notarială a actului juridic civil – reprezintă verificarea legalității actului
juridic civil, inclusiv existența dreptului de a încheia actul juridic civil la fiecare parte a acestuia,
și se efectuează de către notarul sau funcționar public, care are dreptul de a îndeplini acest act
notarial, în modul stabilit de legea cu privire la notariat și activitatea notarială. După cum
observăm, legiuitorul rus a pus accentul pe conținutul procedurii, rezultatul căreia constituie
atribuirea formei autentice a actului juridic.
Spre deosebire de legea Federației Ruse, legislația Ucrainei pune accentul nu pe conținut,
ci pe procedură sau, mai corect ar fi de spus, pe etapa finală a procedurii – aplicarea girului
notarial. Astfel, conform art. 209 alin. (2) din Codul civil al Ucrainei [5.6], Autentificarea

49
notarială a actului juridic civil se efectuează de către notar sau alt funcționar public, care în
conformitate cu legea are dreptul de a îndeplini asemenea act notarial, prin aplicarea pe
document, care conține expunerea conținutului actului juridic civil, a girului notarial.
După cum observăm, în fond, autentificarea actului juridic înseamnă atribuirea formei
autentice, care apare în rezultatul acestei proceduri. Autorul consideră că legislația națională
poate fi îmbunătățită prin reflectarea faptului ce înseamnă forma autentică sau autentificarea
actului juridic. În acest context, autorul propune următoarele definiții:
Forma autentică reprezintă atribuirea de către notar a unei forțe juridice speciale de
autoritate publică unui act juridic întocmit în scris, inclusiv faptele îndeplinite sau constatate de
notar, precum și cele îndeplinite în fața notarului, se prezumă a fi probate. Autentificarea
notarială a actului juridic reprezintă verificarea legalității actului juridic, inclusiv respectarea
condițiilor de valabilitate ale acestuia, efectuată de notar, în modul prevăzut de legislația cu
privire la procedura notarială.
Pentru a clarifica voința solicitantului (solicitanților), a stabili identitatea, a verifica
capacitate de exercițiu, consimțământul ce dorește în realitate solicitantul, pentru a examina
actele și situația existentă, pentru a studia cadrul legal și, după caz, practica constituțională și
judiciară relevantă, pentru a oferi soluții potrivite și a pregăti proiectul actului solicitat, pentru a
explica drepturile, obligațiile și efectele actului juridic etc.
Însă, fiecare persoană dorește să fie prezentă la notar pentru a semna și a pleca. Notarul
încearcă să facă tot posibilul astfel încât prezența solicitantului în fața notarului să fie minimală,
fapt care creează impresia societății precum că însăși actul notarial necesită doar cele 5 minute
de prezență în fața notarului, fără a ține cont de lucrul enorm de bază și accesoriu îndeplinit de
notar.
Accesul la informațiile din registrele de publicitate pentru notar este contra plată, iar
oferirea informației de către notar gratuită. Notarul are cheltuieli, care acoperă toate cheltuielile,
astfel încât plata pentru asistența notarială să fie considerată venitul net al notarului.
Notarul este obligat să fie imparțial, independent și necorupt, începând cu anul 1998, de
când în Republica Moldova a apărut notariatul de tip latin, nu a fost constatat nici un fapt de
corupere în sistemul notarial. Este de observat că, costurile asistenței notariale din Republica
Moldova în comparație cu cele încasate în alte țări în care funcționează notariatul de tip latin,
sunt mai mici.
În măsură în care comparăm costurile de profilactică (de protecție a drepturilor), pe care
le oferă notarul în cadrul procedurii de autentificare, cu costul de apărare a drepturilor (care se

50
soluționează cu ajutorul avocaților, mediatorilor, instanțelor de judecată, executorului
judecătoresc etc.).
În vederea sublinierii unei importanţe vădite, ajungem la concluzia că stabilind
autentificarea notarială obligatorie statul urmăreşte, de regulă, cel puțin următoarele 4 scopuri:
1) protecţia participanţilor contractului (protecţia părţilor de la decizii nechibzuite).
Datorită unei proceduri complexe pe care o reprezintă procedura de autentificare, părțile
contractului devin mai atente faţă de obligaţiile pe care şi le asumă. În plus, procedura dată
permite să ne asigurăm de seriozitatea intenţiilor părţilor, fapt care se atinge prin exercitarea
funcţiei notarului de informare a părţilor (la etapa pregătirii documentelor, la etapa negocierii
clauzelor contractului, precum și la etapa încheierii contractului). Dacă facem comparație,
observăm că în țările europene cu notariatul de tip latin timpul minim necesar pentru procedura
de autentificare a unor contracte de înstrăinare a bunurilor imobile constituie de la 2 săptămîni
pînă la 2 luni, dar poate dura și mai mulți ani.
2) asigurarea unei anumite egalităţi a părţilor. Acest scop presupune protecţia drepturilor
tuturor părților contractului şi, în special, prezenţa notarului este necesară pentru garantarea
drepturilor părţii mai slabe a contractului, care, de regulă, este consumatorul sau un simplu
cetățean.
3) securitatea şi protecţia juridică a contractului. Scopul în cauză se atinge datorită
însuşirilor pe care legiuitorul le atribuie actului notarial, precum şi formînd rezultatul activităţii
notarului, care se manifestă prin conţinutul clar şi inechivoc al documentului notarial. Totodată,
temelia acestor rezultate se găseşte în cerinţele înalte faţă de profesia pe care o desfășoară
notarul. Răspunderea patrimonială pe care o poartă notarul îl face să fie la maximum prudent și
responsabil față de asistența pe care o acordă. Este de observat că, în cazul altor profesii din
domeniul justiției ori nu există răspundere patrimonială pentru deciziile luate (judecător,
registrator, broker, realtor) sau răspunderea este pentru obligația de prudență și diligență (avocat,
expert, mediator, evaluator).
4) Interesul public (asigurarea uniformităţii în registrele oficiale). Documentul notarial
serveşte drept temei pentru efectuarea înscrierilor în registrele publice (îndeosebi registrul
bunurilor imobile). Documentul notarial este precis şi conţine toate datele necesare pentru
înscriere, faptul care uşurează munca registratorilor și o face mult mai sigură și operativă;
5) asistența statului în realizarea sarcinilor publice (fiscale, de prevenire și combatere a
spălării banilor, de protecție a datelor cu caracter personal). În măsura în care statul dorește să
obțină ordine într-un domeniu problematic sau într-un domeniu nou, care anterior nu a fost
reglementat (doar se introduce în cadrul legal), statul instituie forma autentică drept una

51
obligatorie. Mai mult decât atât, funcția de notar este cunoscută în lume și beneficiază de o bună
reputație în calitate de măsură de protecție a drepturilor, de un garant suplimentar al actului
juridic autentificat notarial.
Excluderea formei autentice creează pericol nu doar pentru cetățenii autohtoni, ci și
pentru investitorii străini, care nu doresc să investească în activități foarte riscante și slab
profitabile, fără a avea garanții suplimentare.
Aceste scopuri impun ca autentificarea notarială a contractelor de înstrăinare a bunurilor imobile
să devină o procedură complexă şi de conţinut, şi nu o simplă aplicare pe contract a girului de
autentificare. Procedura dată include mai multe elemente și necesită timp suficient și rezonabil
pentru realizare.
Contractul de vânzare-cumpărare va fi autentificat notarial în toate cazurile când legea
stipulează expres acest lucru și atunci când părțile vor dori autentificarea notarială a contractului.
Autentificarea notarială ține mai mult de specificul bunului ce este obiect al contractului. De
exemplu, contractul de vânzare-cumpărare ce are ca obiect un bun imobil urmează a fi
autentificat notarial, iar pentru ca cumpărătorul să obțină dreptul de proprietate asupra acestui
imobil și să poată să se folosească de el în mod liber, acest contract trebuie înregistrat în
Registrul bunurilor imobile.
În continuarie urmează să fie prezentate actele necesare pentru vânzarea-cumpărare a
bunului imobil. Mai întâi de toate este nevoie de actul de proprietate asupra bunului imobil este
documentul ce atestă dreptul de proprietate, sau mai bine spus, modalitatea prin care a fost
obținut bunul imobil. Ca urmare, actul de proprietate poate fi obținut în baza:
- contractul de vânzare-cumpărare;
- contract de moștenire;
- contract de donație;
- proces verbal de recepție finală (contract de investiție);
- hotărâre a instanței de judecată etc.
Extrasului din Registrul bunurilor imobile (extrasul de la Cadastru) conține datele despre
proprietarul imobilului, suprafața, actul de proprietate al vânzătorului asupra bunului,
grevările/interdicțiile /notările aferente bunului (după caz). Extrasul din registrul bunurilor
imobile poate fi obținut prin adresarea nemijlocită la CM, în raza de activitate a căruia este
amplasat acest bun. La fel, cererea pentru eliberarea extrasului poate fi depusă on-line pe
pagina . Ridicarea extrasului solicitat on-line se va face la SCT sau CM, în raza de activitate a
căruia se află bunul imobil.

52
 Actul de evaluare a bunului imobil (evaluarea Cadastrului), act ce determină valoarea
imobilului realizată de către Oficiul Teritorial Cadastral. Pentru obținerea acestui act de
evaluarea este necesar ca persoana fizică să aibă următoarele acte: Bonul ce confirmă achitarea
serviciilor, actul de identitate al reprezentantului  (dacă cererea o depune altcineva decât titularul
de drepturi), actul ce confirmă împuternicirile reprezentantul, documente privind descrierea
tehnică a obiectului evaluării, alte acte potrivit legislației în vigoare.
Act ce confirmă plata impozitului pe imobil, este nevoie prezentarea dispoziția de plată
achitată la bancă pentru impozitul imobiliar anual. După vânzarea imobilului e nevoie să
achiți impozitul pe creșterea de capital.
Facturile la servicii comunale sunt o garanție pentru cumpărător cu privire la lipsa
datoriilor. E nevoie să prezentați facturile achitate la energia electrică, termică, gaz, gestiune a
blocului locativ adițional la aceste facturi mai este  nevoie să prezentați buletinul de identitate
valabil, certificatul de căsătorie sau divorț după caz. Toate aceste acte sunt necesare la notar în
ziua tranzacției de vânzare-cumpărare a bunului imobil.
În conformitatea cu Legea nr.1453 din 8 noiembrie 2002, certificatul cu privire la dreptul
de proprietate asupra bunurilor imobile se eliberează de notar la locul aflării acestor bunuri.
Conform datelor Ministerului Justiției, pe parcursul anului 2019 notarii au întocmit
118353 contracte de înstrăinare a bunurilor imobile. Din păcate, nu este ținută evidența după
tipul contractelor, iar sub categoria de înstrăinare cad contracte de vânzare-cumpărare și de
donație. Pentru a estima numărul contractelor de vânzare-cumpărare, au fost utilizate datele ASP
cu privire la înregistrarea unor astfel de contracte.
Notarul va întocmi mai multe copii ale contractului de cumpărare și vânzare, pe care
părțile trebuie să le semneze în prezența sa. Dacă una dintre părți are sub 14 ani, atunci
reprezentanții acesteia (părinți, tutori, administratori) semnează contractul pentru ei. Când una
dintre părți are între 14 și 18 ani, el însuși semnează acordul, plus unul dintre reprezentanții săi
(părinți, tutori, administratori) pune semnătura. După semnarea notarului va certifica acordul
(certificarea semnăturii).
Numărul de copii ale acordului depinde de numărul de participanți la tranzacție, plus unul
rămâne la notarul pentru arhivă. De exemplu, dacă există 2 proprietari și 3 cumpărători, atunci
vor exista 6 exemplare Fiecare cumpărător va primi un acord certificat pe un formular special cu
filigran. Pentru vânzători și pentru el însuși pentru arhivă, notarul va emite contracte certificate
pe hârtie simplă.
Prin lege, un notar poate aduce un contract de cumpărare și vânzare gata pregătit, astfel
încât să poată să-l certifice. Dar, în practică, mulți notari (dacă nu toți) pur și simplu nu acceptă
53
contractul adus și insistă că vor întocmi propriul model. Prin urmare, mai întâi să chemați notarii,
care pot fi de acord.
Părțile contractului de vânzare pot stabili ca transmiterea proprietății să se facă ulterior
încheierii contractului, având posibilitatea de a amâna transferul proprietății până la îndeplinirea
unui termen sau până la realizarea unei condiții.
Vânzarea, dă naștere la două obligații reciproce: obligația vânzătorului are ca obiect
lucrul vândut, iar obligația cumpărătorului are ca obiect prețul.
În cazul în care cumpărătorul nu a înregistrat contractul de vânzare-cumpărare la Oficiul
cadastral, vânzătorul este considerat proprietarul bunului imobil, el duce răspunderea în fața
organelor fiscale cât și alte organe ale administrației vecini ș.a.
În concluzie pot menționa că prețul reprezintă principalul obiect al contra prestației
cumpărătorului. Potrivit dreptului comun în materie, prețul reprezintă suma de bani care în
intenția părților corespunde cu valoarea bunului vândut.

Capitolul III. ASPECTE PRACTICE ȘI COMPARATIVE ALE CONTRACTULUI DE

VÂNZARE-CUMPĂRARE A SPAȚIULUI LOCATIV

3.1 Practica judiciară în contractul de vânzare-cumpărare a caselor și

apartamentelor
În continuare, voi prezenta câteva exemple, bazate pe practica juridică a Republicii
Moldova.
1. S., în Instanța judecătorească al mun. Chișinău, sec. Botanica, cerere către L. și V.
În ceea ce privește evacuarea apartamentului S. a achiziționat de la N. pe 24 Septembrie 2005,
dar fără a i se acorda alt spațiu de locuit.

54
 V., soțul reclamantei L. a înaintat o cerere reconvențională împotriva lui S. și L. , cerând
ca contractul de vânzare a apartamentului între S. și L. să fie declarat nul, deoarece este
coproprietarul apartamentului în litigiu și nu a dat acordul de vânzare.
Judecătoria mun. Chișinău i-a respins cererea lui S. pe baza deciziei din 22 Noiembrie
2006 și a admis cererea reconvențională al lui V. Astfel, în urma deciziei Tribunalului Chișinău
din 13.09.2007, intanța a respins apelul depus de cet. S. și menținută hotărârea Judecătoriei
sectorului Centru din 22.11.2006.
Colegiul civil al Curții de Apel, judecând cauza în ordine de recurs, a respins recursul și a
menținut hotărârile Instanțelor de judecată, indicând:
Conform art. 12, al. 2 al Legii cu referire la privatizarea fondului de locuințe, înstrăinarea
bunurilor imobile (apartamentelor) privatizate, se efectuează cu acordul înscris al tuturor
membrilor majori ai familiei, care abitează în locuința respectivă și nu a participat la privatizarea
lui.
S-a constatat că V. nu și-a dat acordul pentru înstrăinarea bunuilui imobil, cu toate că a
participat la privatizare, este coproprietar și abitează în respective locuință, deci soția L nu a avut
dreptul să înstrăineze bunul fără acordul lui V.
Astfel, instanțele de judecată au respins întemeiat cererea lui S. către L. și V. în privința
evacuării fără oferirea altui spațiu locativ, și a admis cererea reconvențională a lui V. cu referire
la recunoașterea ca fiind nul contractual de vânzare-cumpărare.
Secția 4 din Capitolul I “Vânzare- cumpărare”, din Codul Civil al Republicii Moldova
reflect expres această situație.
Conform acestuia, titulari ai dreptul de preemțiune pot fi coproprietarii, proprietarii vecini
și arendașii. La fel pot face uz de acest drept, persoanele care încheie cu un terț contract de
vânzare- cumpărare, iar în cazul când de dreptul de preemțiune beneficiază câteva personae
împreuna, acest drept poate fi exercitat doar în comun, dacă legea sau contractual nu prevede
altfel (art. 783, CC al RM).
În cazul că are loc vânzarea unei cote- părți din bunurile proprietate comună pe cote-părți,
cu excepția vânzării la licitație, ceilalți coproprietari au dreptul preferential de a cumpăra cota la
prețul initial anunțat și în aceleași condiții ( art. 352, p.1, CC al RM).
La fel, Codul Civil prevede, că persoana obligată trebuie neintârziat să ducă la cunoștința
titularului dreptului de preemțiune despre intenția sa și condițiile vânzării. Informarea poate fi
executată și de dreptul cu care vânzătorul intenționează să întocmească contractual de vânzare-
cumpărare (art. 794 CC al RM).

55
 Cu privier la termenii prevâzuți în art. 352, al. 2 și art. 795, al. 2 CC al RM, acestea sunt
termenii de decădere, întru-cât, după expirarea a 30 de zile în cazul încăperilor de locuit,
vânzătorul are dreptul să-și vândă locuința în mod liber. Aceasta este valabil şi pentru cazurile
când titularii dreptului de preemțiune refuză să accepte informația vânzătorului despre intenția de
vânzare. Tăcerea în limitele termenului stabilit pentru executarea dreptului preferențial de
cumpărare este echivalentă cu refuzul. [3.19, p. 20]
Astfel, prin acceptarea ofertei de către unul dintre titularii dreptului de preemtiune se
naşte un contract, care reprezintă un antecontract de vânzare-cumpărare, o propunere
sinalagmatică (bilaterală) de vânzare-cumpărare. Persoana obligată poate cere ca dreptul de
preemțiune să se extindă asupra tuturor bunurilor care nu pot fi separate tară a fi dezavantajate
(art. 795, p.4 CC al RM). 
Codul civil prevede că, în cazul că terțului i s-a amânat achitarea prețului de cumpărare,
titularul dreptului de preemțiune poate beneficia de această amânare, dacă oferă o garanție pentru
suma care urmează a fi plătită.
În concluzie, din momentul ce persoana terță și-a asumat obligația suplimentară pe care
titularul dreptul de preemțiune nu poate să o execute, conform contractului de vânzare-
cumpărare, ultimul va fi obligat să achite valoarea obligației suplimentare, dar, dacă obligația
suplimentară oferită de persoana terță nu poate fi echivalată în bani, exercitarea dreptului de
preemțiune nu poate fi admisă. Clauza obligației suplimentare își va pierde valabilitatea dacă se
va adeveri faptul că fost folosită cu rea intenției de a-l lipsi pe titularul dreptului de preemțiune
de exercitare a dreptului său (art. 797, CC al RM).
Astfel, dacă prin contractual de vânzare- cumpărare a locuinței este condiționat de
neexercitarea dreptului de preemțiune sau dacă persoana obligată își rezervă dreptul de a rezolva
contractual de exercitarea dreptului de preemțiune, acordul dintre persoana obligată și terț va fi
considerat nul. (art. 796, CC al RM).
Sunt de părere că aceasta cauză civilă a fost soluționată corect și, de asemenea, a fost
corect aplicată legea materială și procesuală.

2. R.N. a depus cerere de chemare în judecată împotriva companiei SRL “GW”, cu

referire la declararea nulității contractului. În motivarea acțiunii reclamantul a specificat că a
întocmit cu pârâtul un contract de vânzare- cumpărare a bunului imobil nr. 7, str. Moscovei, nr.
13/1, mun. Chișinău. Ulterior s-a constatat că pe apartamentul în cauză, la momentul încheierii
contractului, era pus sechestru, din cauza litigiului dintre pârât și E.G.

56
 Judecătoria Râșcani, mun. Chișinău, din 13 martie 2006 a respins acțiunea. Prin decizia
Curții de Apel Chișinău, din 11 februarie 2007, a admis apelul înaintat de compania SRL”GW”,
ulterior a fost casată hotărârea primei instanțe de judecată și pronunțată o noua hotărâre cu
referire la admiterea acțiunii. Completul Colegiului civil și de contencios administrative al Curții
Supreme de Justiție, a considerat inadmisibil recursul înaintat de compania SRL”GW”.
Din materialele dosarului, s-a constatat că între părți a fost întocmit un contract de
vânzare- cumpărare a bunului imobil de pe str. Moscovei 13/1, mun. Chișinău. La momentul
întocmirii contractului, asupra imobilului în litigiu era aplicat sechestru cu interdicție de
înstrăinare, fapt confirmat în ședința de judecată și despre care cumpărătorul nu a avut
cunoștință. Instanța de recurs, a concluzionat, că în astfel de situații, instanța de apel a dispus
întemeiat admiterea acțiunii, deoarece conform art. 764 CC al RM, vânzătorul este obligat să
predea bunul fără vicii de natura juridică, cu excepția cazului când cumpărătorul a acceptat să
întocmească contractual, cunoscând drepturile persoanei terțe asupra bunului imobil. Or, în
situați dată, cumpărătorului nu i sa adus la cunoștință acest fapt, iar conform art. 232 CC al RM,
actul juridic prin care s-a dispus de bun, cu privire la care instanța de judecată s-a expus, este
instituită o interdicție, astfel acesta poate fi declarant nul. [3.27]

3.În anul 2004, cet. R. a vândut cet. I. în baza contractului de vânzare- cumpărare casa de
locuit, ce și a fost autentificat notarial. Fiica vânzătorului, E., a înaintat o acțiune în judecată,
pentru a fi recunoscută nulitatea contractului și recunoașterea dreptului său de proprietate în
proporție de 50% (1/2) din imobilul cu pricină, ce a fost moștenită testamentară în anul 2000,
după moartea mamei sale. La fel, reclamantul afirmă că i-a fost încălcat dreptul preferențial la
cumpărare.
Judecătoria sec. Buiucani a recunoscut dreptul de proprietate a lui E. ca fiind ½ din bunul
imobil, iar contractual de vânzare- cumpărare a fost declarant nul. Colegiul civil a modificat
hotărârea judecătoriei de fond, recunoscând contractual ca fiind nul cu privire la vânzarea a ½
din imobil. Colegiul Civil al Curții de Apel Chișinău a anulat hotărârea Colegiului Civil al
Tribunalului, lăsând în vigoare hotărârea instanței de judecată de fond. Cu privire la decizia
Colegiului Civil al Curții de Apel a fost depusă o contestație de anulare, ce a fost admis și trimis
spre de judecare în instanța de fond. Examinând repetat cauza, instanța de fond a emis hotărârea,
în care a specificat că bunul imobil se afla în proprietate comună în devălmășie a soților R. După
moartea mamei cet. E în anul 2000, a fost dobândit dreptul de proprietate în baza testamentului
asupra bunului imobil, astfel tatăl său a fost în drept să înstrăineze doar ½ din bun. Din motivul
că a fost înstrăinat 100% din bun, contractual de vânzare- cumpărare este nul, ca urmare a

57
încălcării atât a dreptului de proprietate a cet. E., cât și a dreptului preferențial de a-i fi vândut
acestuia.
Consider, că la examinarea unor astfel de dosare, instanța de judecată trebuie să indice
despre faptul schimbării a cumpărătorului cu reclamatul pe dosar în contractual de vânzare-
cumpărare a bunului imobil și în documentele de înregistrare la Oficiul cadastral teritorial.

IV.V.R. a depus cerere de chemare în judecată împotriva lui R.S., A.M. și biroul notarial
“CR”, intervenientul accesoriu S.R. cu privire la declararea nulă a contractelor de vânzare-
cumpărare a bunului imobil.
În motivarea acțiunii, V.R. a specificat că fiind proprietar al bunului imobil Nr. 7, situate
pe str. Valea Morilor, mun. Chișinău, a plecat cu traiul în Franța, iar în vara anului 2005 s-a
întors cu soția T.E, având intenția de a vinde bunul imobil. Fiind la fața locului, soții au constatat
că în casa cu pricină locuia cumnatul său, ce refuza să părăsească locuința benevol. Astfel,
reclamantul a hotărât să vândă formal bunul cet. R.S., pentru a putea evacua cumnatul său din
casă, ulterior să o înstrăineze unui cumpărător real.
Cet. R.S., de venind proprietar al bunului imobil, a dispărut iar la 12 septembrie 2005
acesta a înstrăinat bunul cet. A.M. la prețul de 50.000 lei.
C.R. a solicitat ca să fie declarant nul contractual de vânzare- cumpărare a bunului sus
menționat.
Prin hotărârea Judecătoriei Centru, din 14 august 2007, menținută prin decizia Curții de
Apel Chișinău din 17 iunie 2008, acțiunea a fost respinsă.
Colegiul Civil și de Contencios administrative din cadrul Curții Supreme de Justiție a
hotărât admiterea recursului cu casarea integrală a hotărârilor judecătorești și emiterea unei noi
hotărâri cu privire la admiterea acțiunii integral.
Conform art. 753 din CC al RM, prin intermediul contractului de vânzare- cumpărare, o
parte (vânzătorul), se obligă să preia bunul și să achite prețul convenit.
Conform art. 666 din CC al RM, contractului îi sunt aplicabile normele cu privire la actul
juridic. Conform art. 228, al. 1 CC al RM, actul juridic a cărui încheiere a fost determinate de
comportamentul dolosiv sau viclean al unuia din părți, poate fi declarat nul de instanța de
judecată, chiar și în cazul în care autorul dolului estimă că actul juridic este avantajos pentru
cealaltă parte.
După cum reiese din actele cauzei, C.R. s-a adresat cu acțiunea împotriva lui R.S., A.M.
și Biroului notarial “CR”, prin care a cerut anularea contractelor de vânzare- cumpărare a

58
bunului, situat pe str. Valea Morilor, mun. Chișinău, încheiate între S.R. și R.S la 23 august
2005, și cel încheiat între R.S. și A.M. la 12 septembrie 2005.
V.R. a devenit proprietar legal al bunului imobil, în baza certificatului de moștenitor
testamentar. Ulterior, el a trecut cu traiul în Franța. În vara anului 2005, s-a întors în Republica
Moldova cu scopul de a vinde imobilul aflat în litigiu, însă în casă locuia cumnatul
proprietarului, ce refuza să părăsească locuința.
Având scopul de a evacua pe cumnatul proprietarului din bunul imobil cât mai efectiv și
fără ulterioare probleme de ordin personal și juridic, s-a hotărât să înstrăineze formal imobilul
unei persoane terțe, care ulterior ar evacua persoana ce se află în locuință, și într-un final să
găsească cumpărător real. În acest scop, la 13 iulie 2005, V.R. a împuternicit pe fiul său G.R. și
soția sa L.R. să înstrăineze imobilul dat, ultimii vânzând la 23 august 2005 casa litigioasă lui
R.S. cu prețul de 27.000 lei, ce într-un final a fost vândut lui A.M. la preț de 50.000 lei.
Colegiul decide că prima instanță și Curtea de Apel, au constatat în mod corect
circumstanțele de fapt stabilite, însă au greșit în privința la ceea ce privește aprecierea probelor
raportate la legea material ce a dus la pronunțarea unor hotărâri nelegitime și neîntemeiate.
Astfel, sa constat că instanțele inferioare de judecată incorect au ajuns la concluzia de a
respinge a acțiunii, invocând că faptele de înșelăciune, dobândirea ilicită a bunurilor altei
persoane prin înșelăciune sau abuz de încredere, sunt sancționate conform normelor de drept
penal, iar prin rezoluția procurorului sect. Centru din 27 noiembrie 2005 s-a refuzat în
pomenirea urmăririi penale împotriva lui R.S.
Declararea contractului de vânzare- cumpărare nul a unul imobil, în temeiul art. 228 CC
al RM., poate avea loc pe cale civilă și în condițiile când pe cale penala nu au fost stabilite
elementele componente ale unei infracțiuni. În acest sens se ține cont de comportamentul părților
până la încheierea contractului în cadrul încheierii contractului și după încheierea contractului.
Din circumstanțele cauzei rezultă cu certitudine că inițial V.R. avea intenția de a întocmi
un contract fictive pentru a o evacua din casă pe cumnatul proprietarului bunul imobil, condiție
care a fost de acord și R.S. Or, nu a existat o înțelegere ca V.R. să-I vândă real lui R.S. casa
litigioasă. Acțiunile ulterioare a lui R.S, de a nu achita reclamantului a banilor obținuți de la
realizarea, apoi vinderea în scurt timp a imobilului, fără a se instala în imobil, confirm existența
cauzei de nulitate a contractelor de vânzare- cumpărare încheiate, anume a dolului din partea lui
R.S. La fel sa demonstrate că A.M. a fost de rea credință la încheierea contractului lui R.S.
În astfel de situații, Colegiul în general concluzionează că însuși refuzul procurorului în
pornirea urmăririi penale împotriva lui R.S., nu poate constitui temei pentru respingerea acțiunii.
[3.28]

59
 Sistemul judecătoresc din Republica Moldova a fost mereu expus riscului de a avea o
practică judiciară inconsistentă, iar din practice expuse anterior putem analiza soluțiile
instanțelor judecătorești cât sunt de uniforme între ele, prin prisma motivării hotărârii
judecătorești și a soluțiilor adoptate în aceste cauze

3.2 Practica judiciară pe cauzele civile legate de contactele de vânzare-

cumpărare a caselor și apartamentelor
La momentul de față bunurilor imobile în cooperativele de construcție a locuințelor este
foarte complicate și destul de actuală. Codul funciar al Republicii Moldova cu privire la locuințe,
și-a pierdut din actualitate în mare parte. Rezolvarea litigiilor a locuințelor în CCL este destul de
anevoioasă și în acest subcapitol o să încerc să specific relațiile de plată între cooperativa de
construcție a locuințelor și trecerea dreptului de proprietate asupra locuințelor, pentru acele
bunuri care plată a fost achitată integral.
La 27 iunie 1999, L.B. a înaintat cerere de chemare în judecată la Judecătoria sec.
Botanica, mun. Chișinău, în care solicită să I se restituie dreptul său material lezat prin acțiuni
concrete ilegale de către cooperative de construcție “Succes” și cooperative de construcție a
locuințelor nr. 97, astfel ca să fie restabilită în rândurile membrilor CCL-97, cu oferirea unui
apartament cu patru camera sau restituirea costului acestuia.
Acțiunea sa, L.B. a motivat-o prin faptul că la 13 octombrie 1993 a depus în
contabilitatea cooperativei “ Succes” suma de 37.000 lei, ce constituia prețul unei locuințe cu
patru camera, iar cooperative a garantat primirea apartamentului. Ulterior, sa aflat ca nu se află
în lista membrilor CCI-97 si nici cooperative “ Succes” nu intenționează să-și onoreze
obligațiile contractuale.
Prin hotărârea Judecătoriei sec. Botanica din 18.08.1999, acțiunea lui L.B. a fost admisă.
Astfel, el a fost restabilit în rândurile CCL-97, cu obligarea cooperativei “Succes”, de a acorda
un apartament cu patru camera.
Instanța de Apel a menținut hotărârea data, prin Colegiul Civil al Tribunalului Chișinău,
din 24.10.2000.
Cauza fiind examinată în recurs, Colegiul Civil al Curții de Apel, prin hotărârea din
28.12.2000, a casat hotărârile instanțelor de judecată de fond și apel, prin adoptarea unei hotărâri
noi în urma căruia acțiunea a fost respinsă.
Cererea de revizuire a deciziei depusă de L.B. a fost respinsă de Colegiul Civil al Curții
de Apel, prin decizia din 02.02.2001.

60
 La cererea cet. LB., Procurorul General a înaintat la Curtea Supremă de Justiție recursul
în anulare, în care s-a solicitat casarea deciziei Colegiului Civil al Curții de Apel din 02.02.2001
cu menținerea hotărârii instanței de fond și deciziei instanței de Apel. Recursul a fost admis la
01.03.2001 de Colegiul Civil al Curții Supreme de Justiție.
La cererea Cooperativei “ Succes” și CCL-97, Procurorul General a înaintat la CSJ un
nou recurs în anulare, în care se solicita casarea deciziei CSJ în partea menținerii hotărârii
judecătoriei sec. Botanica din 18.08.1999 și a deciziei Tribunalului Chișinău din 24.10.2000 cu
remiterea cauzei pentru o nouă rejudecare în fond din cauza că instanța de judecată incorect a
aplicat legea material, în special prevederile art. 117 CF., art. 41 din Legea cu privire la
proprietate cât și legea procesuală, art. 37-309, 313 CPC.
Mai mult ca atât, instanța de judecată a apreciat incorect probele dubioase prezentate de
LB., respingând probele obiective și legale al CCL-97 și cooperative “ Succes”.
Examinând materialele dosarului, prin verificarea legalității și temeinicii hotărârilor
adoptate în raport cu argumentele recursului și probele prezentate, plenul Curții Supreme de
Justiție a decis că recursul este nefondat, iar decizia Colegiului Civil al CSJ din 02.02.2001 a
considerat-o legală și temeinică, care corespunde circumstanțelor litigiului.
Exercitarea cu bună credință de către o parte a drepturilor și obligațiunilor din contract de
vânzare-cumpărare a bunurilor imobile din cooperative de construcție locative, cu cota de
participare introdusă complet și neexercitarea obligațiilor de către cealaltă parte, nu poate servi
temei pentru recunoașterea acestui contract nul, dacă partea cealaltă și-a asumat responsabilitatea
de a onora aceste acțiuni.
În cazul când exercitarea obligațiunilor este imposibilă sau se renunță benevol la ele,
partea respective este obligată să exercite aceste acțiuni, astfel anunțând din timp despre aceasta
celeilalte pârți. În acest caz, vina pentru neexercitarea contractului de vânzare- cumpărare a
bunului din cooperative de construcție locative, cu cota de participare achitată integral, o poartă
partea care nu și-a du la bun sfârșit obligațiile contractuale, indiferent de cine urma să efectueze
acțiunea.
Este foarte important de cunoscut că exercitarea obligațiilor contractuale de către o parte
și neexercitarea în forma stabilită de legislație din vina altei părți (ce ține de perfectarea
documentelor, prezentarea lor la autoritatea respective etc), nu poate avea consecințe negative
pentru persoana ce acționează cu bună credință.
Pentru a confirma această concluzie, Planul CSJ a stipulate următoarele:
Instanța de fond, de Apel și Colegiul Civil al CSJ au constatat cu certitudine prin probe
incontestabile faptul că la 1-13 octombrie 1993, L.B. a depus în contabilitatea cooperative

61
“Succes” 37.000 lei, aceasta fiind cota de participare în cooperative de construcție locativă
pentru asigurarea ei cu spațiul locativ.
Prin recipisa din 13.10.1993, cooperativa „Succes” l-a asigurat pe L.B perfectarea
documentelor și primirea spațiului locativ respectiv, garantându-i, la fel, și folosirea sumei de
bani ce a fost depusă, drept cotă de asociat conform destinației.
Legalitatea și obiectivitatea acestor evenimente, ce stau la baza litigiului se confirmă și
prin hotărârea de judecată a sec. Botanica, prin care a fost percepută cu coeficientul de inflație
suma de 129.300 lei, ce constituia în acel timp, costul unui bun imobil cu patru camere.
Din cele menționate, Plenul a ajuns la concluzia că reclamantul a depus banii în
cooperativa „Succes” în scopul de a fi asigurată cu un bun imobil cu patru camere în CCL-97 și
astfel, respinge argumentele invocate despre aceea că banii nu au fost depuși, cooperativa nu i-a
utilizat, dar au fost sustrași prin excrocherie de către foștii administratori ai cooperativei
„ Succes”.
Înțelegerea ce a avut loc între L.B și cooperativa „Succes”, nu contravine legislației în
vigoare, de către L.B fiind îndeplinite toate obligațiile și, în pofida art. 4, al.2, p(1) CC (1964),
cooperativa urma să-și onoreze obligațiunile, iar în cazul în care ia nu își putea onora
obligațiunile, ea era datoare, în conformitate cu legislația în vigoare la data respectivă, să-i aducă
la cunoștință cet. L.B motivele neexercitării a obligațiunilor. Astfel, nu are importanță cine este
administratorul organizației, în pofida faptului că L.B. era în relații civile cu cooperativa dată și
nu cu persoana concretă.
Conform materialelor dosarului, CCL-97 a fost înființată având ca scop construcția de
imobile cu 24 etaje, în cuantumul CCL-97, cooperativa „ Succes” avea cota ei de 20 bunuri
imobile. Construcția acestui edificiu urma să fie exercitată de cooperativa „ Succes” în baza
contractului din 21.03. 1992. Administratorului ambelor cooperative era una și aceeași persoană
– V.P.
Prin probele administrate, instanțele de fond, apel și recurs au decis corect că cooperativa
a primit toate documentele necesare de la L.B, pentru a fi inclus în lista membrilor CCL-97, și
le-a perfectat în conformitate cu legislația în vigoare, ca ulterior, din vina administrației
cooperative, în mod legal și unilateral să fie exclus din rândurile membrilor cooperativei date.
Este exagerată referirea procurorului în recurs cu privire la aplicarea incorectă de către
instanța de judecată a prevederilor art. 117 CF, 37 CPC (1964), și a art. 41 din Legea cu privire
la proprietate.

62
 Deci, LB., fiind inclus în listele inițiale și achitând cota de participare introdusă complet,
a devenit cooperator asociat, dar a fost exclus nejustificat din această listă de către cooperativa
„Succes”, astfel, instanța de fond corect a admis acțiunea depusă de L.B.
Conform legislației în vigoare, și anume, a Codului de Procedură Civilă din 12.06.2003,
în asemenea situații, nu mai are loc implicarea procurorului, acesta intervenind numai în dosarele
unde sunt apărate interesele statului, copiilor minori, persoanele vulnerabile și altele. La fel,
conform CPC din 2003, este exclusă calea de atac extraordinară a recursului în anulare.
În concluzie, doresc să precizez faptul că părțile abuzau deseori de importanța
procurorului în proces, cale de care se foloseau cu succes persoanele cu influență și mai puțin
persoanele simple.

3.3 Contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile – între trecut și

modernitate
Contractul de vânzare-cumpărare este deosebit de important pentru întregul circuit civil
actual. Poate fi atribuit tipurilor de contracte tradiționale de drept civil, care au un secol de istorie
a dezvoltării. Începând cu 1 martie 2019, a obținut reglementări ample și moderne în
modificările implementate în Codul civil. Prin urmare, legiuitorii au reușit să mențină
prevederile clasice ale sistemului contractului de vânzare cumpărare, dar, în același timp, au
existat noi modalități de implementare a acestuia, pentru încheierea unui contract de vânzare
cumpărare imobiliar în curs de construcție, și rate, și multe alte aspecte. Toate aceste inovații în
sine necesită cercetări foarte aprofundate pentru a evidenția interpretarea corectă și a forma o
practică de aplicare unificată.
Contractul de vânzare a constituit „prototipul contractului” [5.7], iar autorii Codului civil
au elaborat în detaliu motivele dreptului comun al obligațiilor. Prin urmare, prevederile noului
„Cod civil” nu au schimbat în mod fundamental subiectul contractului de vânzare. La fel ca alte
contracte, noul „Cod civil” rearanjează și reformulează în principal condițiile legale aplicabile
contractelor de vânzare, reglementează contractul absolut inovativ și raportează unele situații
fără reguli explicite în practică.
Scopul general al acestui articol este de a clarifica conținutul și calitatea modificărilor
aduse legii civile, în special a Codului Civil modern. Începând cu evoluția sistemului
contractului de vânzare-cumpărare, în era clasică a Dreptului Roman, au fost conturate definițiile
contractelor voluntare și ale contractelor de vânzare voluntară, ceea ce înseamnă că părțile
desemnează vânzătorul (vânzătorul) să se angajeze într-un contract pentru a transfera dreptul de

63
proprietate unei alte părți. Cumpărătorul (cumpărătorul) fuzionează cu vânzătorul (marfa), în
timp ce cealaltă parte promite să plătească vânzătorului o primă (preț) [3.20, p.213, 325].
După cum am văzut, numele contractului de vânzare a stârnit discuții teoretice și diferite
gândiri legislative. Prin urmare, Codul civil român a folosit recent termenul de contract de
vânzare. Cu toate acestea, în acest caz, sa susținut că utilizarea noului nume nu înseamnă că
utilizarea titlului „contractului de vânzare” este incorectă. Dimpotrivă, din punct de vedere
juridic, aceasta este o afirmație mai completă, deoarece acest tip de contract este bilateral
(sinalagmatic), ceea ce înseamnă că obligațiile părților sunt reciproce și interdependente. Prin
urmare, vânzătorul are obligația principală de a livra lucrarea, iar cumpărătorul trebuie să
plătească prețul. De fapt, denumirea clasică „contract de vânzare-cumpărare” există de fapt în
majoritatea legislației civile europene și de peste mări.
Împreună cu alte tipuri de contracte de vânzare (vânzări de probă sau spot, vânzări cu
cotă moștenite, vânzări de drepturi contestate, licitații de licitație etc.), legiuitorul a specificat
întreaga secțiune. Vânzarea de bunuri imobile în capitolul 1 secțiunea 8 din volumul III din
Codul civil al Republicii Moldova oferă, de asemenea, consumatorilor o varietate absolut
avantajoasă - vânzarea de viitoare proprietăți în construcție. De mult timp, cumpărarea și
vânzarea de bunuri imobiliare nu a fost o ultimă soluție și a devenit din ce în ce mai frecventă în
rândul populației. În același timp, cumpărarea unei case este una dintre cele mai importante
achiziții din viață. Pentru a face față acestei provocări și a minimiza anumite riscuri, este absolut
necesar să se ia în considerare anumite reguli și rigoare.
Una dintre problemele actuale controversate este legată de forma contractelor de vânzare-
cumpărare a bunurilor imobiliare. Articolul 323 din Codul civil prevede în mod clar că adevărata
formă a actului juridic este obligatorie: a) Dacă actul juridic vizează transferul de bunuri imobile
sau drepturile sale de proprietate cu drepturi de proprietate limitate, cu excepția cazului în care
este specificat de lege; b) În acordul dintre părți Circumstanțe, chiar dacă legea nu impune
utilizarea formei adevărate; c) În alte circumstanțe prevăzute de lege. Faptul pe care dorim să îl
menționăm este că, deși legea nu prevedea formulare reale obligatorii pentru contractele de
vânzare imobiliare până în 2013, cel puțin 70-80% din contractele de vânzare cu bunuri
imobiliare ca obiect principal ar trebui să fie convenite de ambele părți. Necesită direct utilizarea
unor forme reale.
În prezent, în cadrul unora dintre inițiativele Guvernului Republicii Moldova, putem găsi
o opinie care exclude obligația legalizării și certificării actelor juridice care vizează transferuri
imobiliare sau drepturi de proprietate. Sub presupunerea acestei modificări, s-au adus multe
argumente, inclusiv faptul că legalizarea contractului de vânzare-cumpărare este prea costisitoare

64
pentru locuitorii Republicii Moldova, fapt care este de fapt rezultatul acestei situații. Având în
vedere mass-media și politicile pro-europene pe care guvernul le promovează, această mișcare
este cel puțin surprinzătoare. În acest caz, vom încerca să introducem câțiva parametri PRO în
autentificarea obligatorie.
La 18 decembrie 2008, Parlamentul European a emis o rezoluție privind „Legea reală
europeană” (2008/2124 (INI)), care a inclus o recomandare către Comisie la 10 mai 2005,
intitulată „Proiectul de la Haga: Zece priorități pentru următorii cinci ani: Parteneriat pentru
reînnoirea europeană în domeniul libertăţii, securităţii și justiţiei” (COM(2005)0184) [6.8].
Rezoluția a fost publicată în „Jurnalul Oficial al Uniunii Europene” la 18 decembrie 2008, cu
câteva constatări și recomandări.
Subliniez că trebuie instituit un cadru juridic clar și cuprinzător la nivelul Uniunii pentru
a asigura siguranța și previzibilitatea statutului juridic și a activităților cetățenilor și
întreprinderilor desfășurate de reprezentanți ai autorităților publice; în domeniul extra-legal, este
stabilit un adevărat domeniu juridic european [3.30]. Pe baza recunoașterii transfrontaliere a
documentelor autentice primite de organele judiciare sau funcționarii publici responsabili cu
certificarea actelor juridice, comisia a concluzionat că principiul încrederii reciproce în dreptul
comunitar are motive să fie abolit în viitor. Procedurile de verificare a validității transfrontaliere
a instrumentelor reale sunt contrare acestor reglementări. Inițiativa de modificare a legislației
locale care exclude obligația legalizării notarului prevede: „Scopul acestui proiect nu este
armonizarea legislației naționale cu legislația UE, ceea ce este o metodă ciudată și foarte
suspectă.
Din punct de vedere informal, trebuie să subliniem că, din punct de vedere profesional,
notarii sunt un indice de drept și putere de stat, bazat pe principiile activităților lor, după cum
urmează: Independența notarului și supunerea numai legii, întocmirea actele notariale pentru
toate persoanele în mod egal, confidențialitatea; imparțialitatea; caracterul nelitigios al procedurii
notariale. Acestea nu fac deloc parte din reglementările registratorului, care urmează să obțină
puterile necesare pentru a formaliza contractul de vânzare (cumpărare de bunuri imobiliare).
Sub aspect financiar: Prin notar, 100 milioane de lei se completează în bugetul național
anual ca plată a impozitului de stat. În ceea ce privește argumentul potrivit căruia plata taxelor de
notarizare este prea costisitoare, aș dori să subliniez că există multe studii europene care arată că
taxele de notarizare asociate certificării contractelor de transfer imobiliar sunt mult mai mici
decât taxele pentru serviciile unui avocat pentru astfel de contracte. Motivul pentru care statul
dorește excluderea de notarizare obligatorie, precum că vor fi mai profitabile depinde în totalitate
de argumentele acestor lucrări bine întemeiate [4.7, p. 24].

65
 Un argument reprezentativ ar fi și complexitatea prevederilor legale conținute în legislația
civilă modernizată. În unele situații create, apar dificultăți de aplicare și pentru specialiștii în
domeniu, cu atât mai mult pentru populația neinițiată juridic. În această ordine de idei este enorm
de dificil să înțelegem cum un cetățean ar putea ține cont și aplica prevederile legislației cu
privire la aspectul protejării intereselor minorilor sau al majorilor ocrotiți sau spre exemplu în
materie de protejare a drepturilor și intereselor reciproce ale părților. Ținem să menționăm că în
Letonia, Belgia, Lituania; Bulgaria, Luxembourg, Malta, Olanda, Estonia, Polonia, Franța,
Portugalia, Germania, România, Grecia, Italia, Spania, Cipru, Ucraina, Brazilia, Turcia, se aplică
autentificarea notarială obligatorie a contractelor de înstrăinare a bunurilor imobile, iar în Rusia,
Belarus, Georgia respectarea acestei proceduri nu este obligatorie. Credem că și acest fapt este
un argument în plus întru fundamentarea teoriei obligativității formei autentice a contractelor de
înstrăinare a bunurilor imobile, nu doar sub aspect cantitativ, dar mai ales calitativ.
În esență, contractul în sine este un act de voință și, prin urmare, are toate elementele cu
caracteristici psihologice, care caracterizează comportamentul executării voluntare generale. În
același timp, contractul nu este doar un act voluntar, ci și un act juridic. Prin urmare, trebuie să
includă reglementări care nu încalcă legea, ordinea publică și bunurile moravuri..
O prevedere novatorie a legiuitorului în materie de formă poate fi urmărită în articolul
325 al Codului Civil, care prevede că în cazurile expres prevăzute de lege sau contract, la cererea
persoanei îndreptăţite, instanţa de judecată poate să pronunţe o hotărâre judecătorească care, din
data rămânerii definitive, ţine loc de act juridic dacă debitorul refuză, fără justificare, să încheie
actul juridic, iar toate celelalte condiţii de validitate sânt întrunite. Este o prevedere, care ar putea
fi utilizată de practicieni, dar și de orice persoană care urmărește aplicarea acestei prevederi la
încheierea antecontractelor, care preced încheierea ulterioară a contractelor de vânzare-
cumpărare a bunurilor imobile.
Conformi art. 315, obiectul CC al unui act juridic este obligația persoanei care a încheiat
actul juridic. Unii autori folosesc, de asemenea, terminologia obiectului obligațiilor care decurg
din contracte [3.21, p.22]. Se pot folosi câteva fraze: „Vânzătorul promite să transfere imobilul
în proprietatea cumpărătorului ..., denumit în continuare„ obiectul contractului ”, iar
cumpărătorul se obligă să preia proprietatea și să plătească prețul convenit”. Conform
reglementărilor sovietice, titlul este încă în uz, care include următoarele: „Vânzătorul vinde,
cumpărătorul cumpără ...” Această formulă a fost utilizată în Belarus până acum.
Dacă îl comparăm cu prevederile contractuale românești, notarul român folosește o altă
formulă: „Vânzătorul cumpără și vinde drepturi de proprietate asupra bunurilor imobile conform

66
termenilor contractului ... (de obicei menționat în contractele„ imobiliare ”). În circumstanțe,
diferența de termeni nu este doar formală, ci implică și semnificații diferite ale acestor termeni.
Pe lângă obiectele contractului de vânzare care constituie condițiile necesare contractului,
literatura profesională recunoaște și obiectele sale substanțiale. Cercetătorii români au menționat
că, în ceea ce privește relația de legătură creată prin contract, obiectele acestor obligații nu sunt
aceleași cu obiectele actelor juridice care au creat aceste obligații [3.22, p.14]. Prin urmare, în
conformitate cu prevederile articolului 1225, al. 1, „inspirat” din art. 1412 din Codul civil din
Quebec și art. 1226 al. 1 CC al României, obiectul contractului este operațiunea juridică pe care
părțile contractante încearcă să o efectueze prin contract [4.23, p. 524].
În același timp, autorul rus M.I. Braghinskii a concluzionat că relația creată prin
contractul de vânzare-cumpărare are două tipuri de obiecte: primul tip include acțiunile
întreprinse de debitor, iar al doilea tip constituie bunurile care urmează să fie livrate. În acest
sens, O.S. Ioffe din Statele Unite se referă la obiectul substanțial al contractului de vânzare, care
se referă la bunurile vândute și cumpărate, iar obiectul său juridic se referă la actul părții de a
îndeplini obligația de a transfera bunurile și a plăti prețul, în timp ce obiectul volițional se referă
la dorințele personale ale cumpărătorului și ale vânzătorului. Se supune limitelor normelor
legislative care îl reglementează.

Proprietatea care constituie obiectul substanțial de vânzare în contractul de vânzare

imobiliară trebuie să îndeplinească următoarele condiții stricte: (A) să fie licit. În acest caz,
legislația permite vânzarea drepturilor în litigiu, dar permite și vânzarea de bunuri căror sunt
applicate interdicții. Reglementările clare și vânzările imobiliare cu interdicții sunt o noutate a
legislației civile. Astfel, articolul 344 al Codului Civil stipulează că actul juridic prin care s-a
dispus de un bun referitor la care, prin lege sau de instanţa de judecată, sau de un alt organ
abilitat, este instituită, în favoarea unor persoane, o interdicţie cu privire la dispoziţie nu poate fi
anulat dacă dobânditorul bunului nu a cunoscut şi nici nu trebuia să cunoască despre interdicţie
sau dacă actul juridic stipulează expres că este încheiat sub condiţia suspensivă a ridicării
interdicției. Iar art. 432 CC, stabilește procedura de înregistrare  provizorie în Registrul bunurilor
imobile a dreptului afectată de o condiţie suspensivă ori rezolutorie, inclusiv dacă în privinţa
dreptului supus înregistrării este aplicat un sechestru sau o interdicţie, iar actul juridic de
dispoziţie prevede dobândirea acestui drept sub condiţia suspensivă a ridicării sechestrului sau
interdicţiei.

67
 (B) să se afle în circuit civil. Potrivit art. 127 al Constituţiei Republicii Moldova sunt
excluse din circuitul civil bogăţiile de orice natură ale subsolului, spaţiul aerian, apele şi pădurile
folosite în interes public, resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental, căile
de comunicaţii, precum şi alte bunuri stabilite de lege care sunt în proprietatea exclusivă a
statului. Articolul 9 Legii 1308/1997, alin. 6, stabilește că nu sânt supuse vânzării-cumpărării
terenurile fondului apelor, cele destinate reţelelor inginereşti, precum şi terenurile de uz public,
iar în conformitate cu art.9 Legii 1530/1993 privind ocrotirea monumentelor, monumentele ce
sânt în proprietate privată pot fi vândute, donate sau înstrăinate cu notificarea obligatorie a
organelor de stat pentru ocrotirea monumentelor. La cumpărarea-vânzarea monumentelor, statul
are dreptul de preemţiune.(C) să fie determinat sau determinabil cel puţin în specia sa poate fi,
după caz, și să fie un bun imobil. Astfel, la capitolul identificării bunului imobil, legiuitorul vine
cu o modificare considerabilă și foarte așteptată de specialiștii în domeniu, care susțin teoria
clasică a civilisticii. Conform  art. 459, alin.2 al CC, bun imobil se consideră terenul înregistrat
în Registrul bunurilor imobile sub număr cadastral distinct. Toate clădirile, construcţiile
subterane (chiar dacă se extind asupra altor terenuri), obiectele acvatice separate, plantaţiile
prinse de rădăcini, roada neculeasă, amplasate pe teren formează părți componente ale bunului
imobil. Această regulă se aplică indiferent dacă aceste părţi componente sânt sau nu sânt
înregistrate în Registrul bunurilor imobile în mod separat. Deci, teoria susținută încă de romani,
precum că bun imobil, ce are calificativul de bun principal în orice situație este terenul, a fost
preluată și implementată cu succes în legislația modernizată civilă. Ilustrul civilist moldovean,
regretatul dl Victor Volcinschi confirmă aderarea și susținerea Dlui la principiul bine cunoscut la
romani: Superficies solo cedit [3.24, p.241].
În același timp, conform legii, alte mărfuri pot fi raportate și ca categorii imobiliare. Al
doilea tip de bun imobil produs de dispozițiile exprese ale legii civile este unitatea din
condominiu și cota-parte corespunzătoare din dreptul de proprietatea sau de superficie asupra
terenului, alte părți ale clădirii, cu excepția unității și alte părți comune ale condominiului. Fiind
o parte componentă obligatorie a acestei categorii de bunuri imobile, unitatea şi cota-parte
corespunzătoare din dreptul asupra părţilor comune nu pot fi înstrăinate sau grevate decît
împreună. Din prevederile legale am putea concluziona că legiuitorul elucidează și un al treilea
bun imobil care ar putea fi constituit din dreptul de superficie și clădirile şi alte lucruri şi lucrări
ataşate permanent la teren, care sânt construite pe terenul altuia pe baza unui drept de superficie. 
În această ordine de idei apare o întrebare logică, dacă ar putea fi încheiat contract de
vânzare-cumpărare cu privire la teren către un cumpărător, iar a construcției amplasate pe acest
teren către un alt cumpărător.

68
 Prin urmare, pe de o parte, acest tip de vânzare este posibil în conformitate cu articolul
655 alineatul (6). Opiniile specialiștilor practici s-au dispersat diametral la acest capitol. Astfel,
pe de o parte, acest tip de vânzare ar fi posibil, bazându-ne pe prevederile art.655, alin. 3 al
Codului Civil al RM, care stabilește că superficia se poate înregistra şi în temeiul unui act juridic
prin care proprietarul întregului imobil a transmis exclusiv construcţia ori a transmis terenul şi
construcţia, în mod separat, către două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea
superficiei.Per a contrario, există o prevedere deține un caracter imperativ la art. 456, alin. 2 care
accentuează: “Bunul şi părţile sale componente nu se pot afla în proprietatea diferitor persoane şi
nu pot fi grevate de diferite drepturi reale”. Susținem întru totul autorii modificărilor la Codul
Civil modernizat care tratează astfel de situații ca fiind o anomalie juridică [5.9]. Întru evitarea
unei interpretări eronate și prea largi, considerăm că este greșit a crede că vânzare terenului și
construcției de pe el poate fi realizată în favoarea a doi cumpărători diferiți. Doar în cazul în care
asupra terenului altuia este determinat și înregistrat un drept de superficie, atunci acest drept de
superficie împreună cu dreptul de proprietate asupra construcțiile amplasate pe acest teren pot
constitui obiectul material al unui contract de vânzare-cumpărare separat. Acest fapt reiese
expres și din prevederile alin.4 al art. 460 al CC care la fel conține o normă imperativă cu
următorul conținut: “Titularul respectiv nu poate înstrăina sau greva dreptul de proprietate şi
dreptul de superficie decât împreună”.
Deși prețul este considerat a fi unul dintre elementele de bază ale contractului de vânzare-
cumpărare, legiuitorul admite că această situație poate fi valabilă, iar contractul nu specifică
prețul nici în mod explicit, nici implicit.  În acest caz se va considera, în lipsa unor prevederi
contrare, că părţile s-au referit tacit la preţul practicat în mod obişnuit în momentul încheierii
contractului în domeniul de activitate respectiv pentru aceleaşi bunuri vândute în împrejurări
comparabile, această regulă fiind aplicată doar în cazul participării subiecților-profesioniști.
Exprimarea prețului în lei sau o altă valută, la fel, trezește unele discuții de ordin teoretic
și practic. Astfel, Legea privind reglementarea valutară nr. 62-XVI  din  21.03.2008 în art. 21
stabilește că pe teritoriul Republicii Moldova plăţile şi transferurile între rezidenţi se efectuează
în monedă naţională. Considerăm că acest fapt nu ar trebui să împiedice ca părțile să poată stabili
însăși cuantumul prețului în orice valută, doar că în acest caz va fi necesară o mențiune despre
modul de plată, care trebuie să fie realizată între rezidenți doar în lei MD.
În ultimii ani, tot mai mult se utilizează ca modalități de plată nu doar forma de achitare
integral la momentul/sau până la momentul semnării contractului, dar în special cea cu achitare
în rate. Cea din urmă, de obicei, va solicita o implicare mai calificată a specialiștilor, dar și a
părților în scopul protejării intereselor și drepturilor lor. În acest caz, leguitorul vine cu mai

69
multe soluții posibile de a fi aplicate de părți: 1)achitarea în rate cu înregistrarea dreptului de
proprietate al cumpărătorului fără vreo limitare a dreptului de proprietate. În acest caz vânzătorul
va declara în contract că solicită radierea dreptului său de proprietate, iar cumpărătorul –
înregistrarea. 2) achitarea în rate cu interdicţia de inalienabilitate (înstrăinare), până la plata
completă a preţului (art. 506-507 Cod civil), care se va nota în Registrul bunurilor imobile; 3)
instituirea clauzei de rezerva a dreptului de proprietate  conform art. 1191-1194 al Codului Civil
care va fi supus înregistrării provizorii sau notării a dreptului de proprietate a cumpărătorului; 4)
clauza de rezerva a dreptului de proprietate a vânzătorului+interdicția de inalienabilitate, 5)
achitarea în rate cu rezoluțiunea unilaterală a contractului de vânzare-cumpărare de către
vânzător.
O novațiune  a Codului civil al RM modernizat constituie clauza de inalienabilitate,
căreia îi sunt proprii următoarele caractere: se stabilește în contract prin acordul părților;
presupune interzicerea cumpărătorului de a înstrăina bunul, părțile pot stabili un termen de
acțiune a clauzei, nu mai mult decât 49 ani, trebuie obligatoriu respectat principiul publicității
pentru opozabilitate, cumpărătorul va putea dispune de bun doar dacă este autorizat de instanță,
nulitatea clauzei de inalienabilitate atrage nulitatea întregului contract, dacă a avut un rol
determinant, dacă această clauză a fost stabilită într-un contract translativ de proprietate cu titlu
gratuit, ea este opozabilă creditorilor anteriori ai debitorului.
Ce este o clauză de rezervă a proprietăţii? Este și aceasta o noutate legislativă, prevăzută
la art.1191 CC. În mod tradiţional, clauza de rezervă a proprietăţii este definită ca fiind stipulaţia
din contract prin care vânzătorul îşi rezervă proprietatea bunului până la plata integrală a
preţului. Scopul pentru care, de regulă, se instituia în contract o clauză de rezervă a proprietăţii
rezidă în garantarea plăţii preţului fără ca beneficiarul clauzei (vânzător, finanţator etc.) să
suporte concursul altor creditori ai cumpărătorului. Efectul instituirii clauzei cu rezerva dreptului
de proprietate în favoarea vânzătorului ține de calea aleasă de părți. Astfel I cale, am numi-
o clasică, reiese din prevederile art. 1192 lit. a) care stabilește că în cazul bunurilor imobile şi al
altor bunuri asupra cărora dreptul de proprietate se dobândește, conform legii, prin înregistrarea
într-un registru de publicitate, dreptul de proprietate al cumpărătorului este înregistrat provizoriu,
în timp ce dreptul de proprietate al vânzătorului nu este radiat. În conformitate cu art. 432 alin. 2,
prin stipulaţie expresă părţile contractului pot stabili o altă cale, când se exclude posibilitatea
înregistrării provizorii în folosul dobânditorului şi părțile vor solicita notarea acestei clauze în
Registrul bunurilor imobile.
În Codul Civil român, este cunoscută o altă cale prin care vânzătorul își asigură
executarea obligațiilor contractuale de plată ale cumpărătorului – pactul comisoriu (rezoluțiunea

70
unilaterală). Invocarea rezoluțiunii de plin drept a contractului de vânzare-cumpărare se va face
doar de către vânzător. În acest caz vânzătorii au un drept unilateral de opțiune între a invoca
rezoluțiunea de plin drept a contractului și a cere excitarea silită a obligației de plată.

CONCLUZII ȘI RECOMANDĂRI
Din analiza conținutului acestei lucrări se remarcă, în mod deosebit, densitatea sa
ideatică, profunzimea abordărilor, complexitatea problematicii și multitudinea de fațete în care
sunt prezentate aproape toate aspectele juridice ridicate de temă.
Nevoia de a înfățișa cât mai complet instituția juridică cercetată a făcut ca imensul
travaliu științifică și capacitatea de investigare ceia ce vizeze aproape tot ce s-a scris în literatura
juridică a Republicii Moldova, a României, a Federației Ruse, Germaniei și altor țări precum și
un vast material de practică judiciară privind contractul de vânzare-cumpărare a încăperilor de
locuit.
Contractul de vânzare – cumpărare prezintă o importanță deosebită pentru întreg circuitul
civil actual. El poate fi atribuit la categoria contractelor tradiționale ale dreptului civil, care are o
istorie multiseculară de evoluție. Fiind extrem de utilizat, el a obținut o amplă și modernă
reglementare în cadrul modificărilor implementate în Codul Civil. Astfel, legiuitorul  a reușit cu
iscusință să mențină reglementările clasice ale instituției contractului de vânzare-cumpărare, dar
în același timp, vine cu noi implementări, care deschid absolut noi orizonturi spre încheierea
contractelor de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile în construcție, a cont.

71
 Pornind de la evoluția instituției contractului de vânzare-cumpărare, deja în epoca clasică
a dreptului roman se conturează definiția contractului consensual emptio et venditio, prin care se
înțelegea contractul în temeiul căruia o parte numiră venditor (vânzător) se obligă să transmită în
proprietate altei părți emptor (cumpărător)  merx (marfa), iar cealaltă parte se oblige să
achite premium (prețul bănesc) vânzătorului.
La moment, în cadrul unor inițiative ale Guvernului RM, putem găsi promovarea unei
opinii privind excluderea obligativității autentificării notariale a actului juridic care are ca obiect
înstrăinarea sau grevarea bunurilor imobile. În ipoteza unei astfel de modificări, se aduc o
multitudine de argumente, printre care faptul că autentificarea notarială a contractelor de
vânzare-cumpărare este mult prea costisitoare pentru populația RM, că de fapt ca efect a acestei
situații notarii obțin un venit exagerat, etc.
În rezultatul cercetării efectuate, au fost destinse următoarele probleme și neclarități în
legislație în vigoare, în acest caz venim cu unele recomandări:
1. Urmare a cercetării efectuate, considerăm oportună modificarea prevederilor din art.
503 din Codul Civil al Republicii Moldova, în ceea ce privește accesul public la informaţie din
registru bunurilor imobile în care propun următorul conținut „Orice persoană poate cerceta, lua
cunoştinţă de registrul bunurilor imobile, precum şi de documentele adiţionale, în condiţiile
legii doar cu condiția că o să justifice vreun interes de o importanță majoră,,.( deoarece mulți
oameni pot folosi informația pentru propriul interes, îmbogățire fiind de rea credință).
2.În urma cercetării efectuate am determinat că ar fi oportun modificarea art. 762 din
Codul civil al Republicii Moldova în care propun următorul conținut,, Dacă vînzătorul a vîndut
unul şi acelaşi bun mobil mai multor persoane, prioritate are cumpărătorul în a cărui posesiune
a fost dat bunul, iar dacă bunul nu a fost dat nici unuia din ei, prioritate are cumpărătorul cu
care primul s-a încheiat contractul, iar restul cumpărătorilor returnează banii adițional să
achite penalitate,,.
3. Urmare a cercetării efectuate, considerăm oportună modificarea prevederilor legii în
ceia ce privește declararea prețului real al imobilului, cu scopul fie de a diminua cheltuielile
notariale fie pentru a se eschiva de la plata impozitului pe venit, părțile indicând în contract un
preț mai mic chiar şi decât cel cadastral, vor putea fi sesizate de inspectoratul fiscal, care este în
drept să aplice metodele indirecte de estimare a venitului impozabil al persoanelor fizice, cu
riscul ca pe lângă plata impozitului calculat, vânzătorul să fie obligat să achite și penalități
fiscale. La fel procurarea unui bun imobil şi indicarea în contractul de vânzare-cumpărare a unei
sume simbolice, sau chiar și cea cadastrală, care în multe cazuri este mai mică decât valoarea
reală a imobilului la care părțile au convenit, poate crea și unele inconveniențe juridice în cazul

72
unor procese de judecată. Or, cunoaștem situații când contractul de vânzare-cumpărare a
imobilului este contestat, ca de exemplu în cazul unor vicii ascunse (părți ale imobilul construite
neautorizat), iar soluționând cazul instanța va dispune ca vânzătorul să fie obligat să restituie
integral prețul primit conform contractului semnat.
4. Cu referire la plățile notariale, deși legea prevede că în cazul cumpărării unui teren sau
unui alt bun imobil, cheltuielile de întocmire, autentificare notarială și de înscriere a contractului
de vânzare-cumpărare în registrul bunurilor imobile, precum şi cheltuielile de preluare a
documentelor necesare, sunt puse în sarcina cumpărătorului, părțile sunt libere să deroge de la
această regulă, urmând ca ambele să suporte cheltuieli în proporția convenită. 
În concluzie, deşi inițial pe termen scurt, declararea prețului real, impune o sarcină
financiară mai mare părților, pe termen lung, ultimele au doar de câștigat. Or, în fiecare caz,
trebuie să fie vorba de un contract de vânzare a bunului imobil perfect, în care este determinat nu
numai obiectul, dar şi prețul, care așa cum afirmă literatura de specialitate trebuie să fie sincer,
adică să fie cel real stabilit de părți.

BIBLIOGRAFIE
I. ACTE NORMATIVE INTERNAȚIONALE

1.1 Codul civil al României, Monitorul Oficial nr.511 din 24 iulie 2009, intrat în vigoare la
01.10.2011 conform Legii 287 din 17.07.2011, Monitorul Oficial, Partea I, nr.505 din
15.07.2011
1.2 Code civil, maître Xevier Henrz, GuyVenandet, Fransois Jacob, 104 edition, Dalloz, 2005
1.3 Codul Civil al Federației Ruse, Partea a IV-a, adoptată la 24.11.2006 prin Legea nr. 230-фз.
În vigoare din 01.01.2008. Publicată în Colecția de acte legislative a Federației Ruse, nr. 52 din
2006.

II. ACTE NORMATIVE NAȚIONALE

2.1 Constituția Republicii Moldova nr. 1 din 12.08.1994. Monitor Oficial al Republicii Moldova
1994.

73
2.2 Codul Civil al Republicii Moldova modernizat. Republicat în temeiul Legii nr. 133 din
15.11.2018 în Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 467-479, art. Nr. 784 (în vigoare din
01.03.2019) art. Nr.132.
2.3 Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.1998, Monitorul Oficial al R.M.
nr.44-46 din 21.05.1998.
2.4 Legea nr.1453-XV din 8 noiembrie 2002 cu privire la notariat. Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 2002, nr. 154-157.
2.5 Hotărârea Guvernului nr. 1056 din 12 noiembrie 1997 despre măsurile de realizare a Legii cu
privire la Programul de privatizare pentru anii 1997-1998. Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 1998, nr. 2-4.
2.6 Codul Funciar al Republicii Moldova, publicat 04.09.2001. Monitorul Oficial Nr.828-XII
din 25.12.1991
2.7 Codul cu privire la locuinţe al RSSM, adoptat la 03.06.2983, intrat în vigoare 01.10.1983,
publicat în Veştile nr.6, 1983.
2.8 Hotărârea Guvernului nr.670 din 09.06.2003 privind aprobarea programului de măsurilor
privind implimentarea noului sistem de evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării.
Monitorul Oficial al Republicii Moldova din 20.06.2003 nr.123-125, art.744.
2.9 Legea cu privire la activitatea de evaluare nr. 989 din 18.04.2002, Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 2003, nr.117-118.

III. MANUALE, MONOGRAFII, LUCRĂRI DIDACTICE, BROȘURI

3.1 Ion Dogaru, Edmond Gabriel Olteanu, Lucian Bernd Săuleanu, op. cit., pag. 52-68
3.2 Toader, Camelia, Drept civil. Contracte speciale, Bucureşti, Ed. ALL BECK,2008. 103 p.
3.3 О.С. Иоффе, Избранные труды, Том 2, Санкт Петеррбург, Юридический центр Пресс,
2004. 89 p.
3.4 Drept civil: Drepturi reale: Teoria generală a obligațiilor/Sergiu Baieș, Victor Volcinschi,
Valentina Cebotari, Aurel Băieșu, Ion Crețu, Chișinău, 2005. 398 p.
3.5 Macovei, D.,Striblea, M.S. Drept civil. Contracte. Succsiuni. Ia‫܈‬i: Junimea, 2000. 588 p.
3.6 Chirică, D. Drept civil. Contracte speciale. București: Lumina Lex, 1997. 319 p
3.7 Cimil Dorin. Calificarea raporturilor contractuale: Studiu monografic. Chişinău, Grafema
Libris, 2013. 119 p.
3.8 Comentariu Codului civil al RM, aut.Băieşu A., Băieşu S., ş.a., ÎSFEP „Tipografia Centrală”,
Chişinău, 2006. 601 p.

74
3.9 L.Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Ed.Lumina Lex, Ed.1996,
p.238; Gh.Fekete, I.Zinveliu, op.cit., p.177; C.Stătescu, C.Bârsan, op.cit. 265 p.
3.10 Chirică, D. Contracte speciale civile și comerciale. București: Lumina Lex 2005 op.cit,.
156p.
3.11 Iomașcu T., Brădeanu S. Drepturi reale. București, 1998. 830 p.
3.12 М.И. Брагинский, В.В. Витреанский. Договорное право. Общие положения. Книга
первая.Изд. 4-е,Москва,»Статут»,2010, 15 с.
3.13 Comentariu Codului civil al RM, aut.Băieşu A., Băieşu S., ş.a.654 p.
3.14 Palii Victor. Analiza economico-juridică a imobilului ca obiect al tranzacţilor
imobiliare//Economie şi Finanţe, nr.1, 2001. 92 p.
3.15 Stănciulescu L., Drept civil. Contracte şi succesiuni. Ediţia a 4-a, revizuită şi actualizată,
Bucureşti, Editura Hamangiu, 2008. 49 p.
3.16 Anuarul statistic al RM//Biroul Naţional de statistică al RM, col.red. V.Volcov, Chişinău,
Statistica, 2005 (F.E.P. „Tipografia Centrală”). 81 p.
3.17 Baieş Sergiu, Băieşu Aurel, Cebotari Valentina, Creţu Ion, Volcinschi Victor, Drept civil.
Drepturile reale. Teoria generală a obligaţiilor, vol.II, editura Cartier Juridic, Chişinău, 2005.331
p.
3.18 Băieş S., Băieşu A., Cebotari Valentina, Creţu Ion, Volcinschi Victor,., op.cit.,237 p.
3.19 Толчеев Н. Преимущественное право покупки дома (квартиры), Российская юстиция
№7, 2000,.20 с.
3.20 Victor Volcinschi, Daniela Țurcan, Serghei Cebotari, Основы Римского гражданского
права, Учебник/под редакцией проф И.Б. Новицкого, М, 1972, Drept privat roman: Note de
curs, aut,. USM, Chișinău, 2014. 300 p.
3.21 Carmen-Nicoleta Bărbieru, Codrin Macovei, Activitatea notarială. De la teorie la practică.
Universul Juridic, București, 2018. 130 p.
3.22  Liviu Pop, Ionuț-Florin Popa, Stelian Vidu, Curs de drept civil. Obligațiile, Universul
juridic, București, 2015. 310 p.
3.23 Ionel Reghini, Șerban Diaconescu, Paul Vasulescu, Introducere în dreptul civil, București,
2013. 600 p.
3.24 Sergiu Baieș, Victor Volcinschi, Valentina Cebotari, Aurel Băieșu, Ion Crețu, Drept civil:
Drepturi reale: Teoria generală a obligațiilor/ Chișinău, 2005.,504 p.
3.25 Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 года, №32,
ст.3310, с последующими изменениями Собрание законодательства Российской
Федерации от 25 декабря 2006 года, № 52 , часть1, 5496 ст.

75
3.26 Косыч О., Рынок жилья: что дальше?// Молдавские ведомости от 15.02.2008, 320 ст.
3.27 Culegere de practică juridicară a Colegiului civil şi contenciosul administrativ al CSJ
(2006-2006), Chişinău, 2007,144 p.
3.28 Culegere de practică juridicară a Colegiului civil şi contenciosul administrativ al CSJ
(2006-2006), Chişinău, Cartier Juridic, 2007,144 p.
3.29 Culegere de practică judiciară a Colegiului civil şi de contencios administrativ al Curţii
Supreme de justiţie, 2007, 43 p.
3.30 Curtea Supremă de Justiție.Dosar nr. 2ra-1341 din 24.12.2018, 53 p.

IV. ARTICOLE DIN EDIȚII PERIODICE

4.1 Chibac Gheorghe. Unele aspecte practice cu privire la contractul de vânzare-cumpărare a
spaţiului locativ. Studii juridice în onoarea prof.univ.dr. Gheorghe Chibac / Universitatea de Stat
din Moldova, Facultatea de Drept; responsabilul ediţiei: Sergiu Băieşu. – Chişinău: CEP USM,
2013, p.162-167
4.2 Climova A., Unele aspecte juridice privind autentificarea tranzacţiilor cu bunuri
imobile//Revista Naţională de Drept, nr.12, 2001, p.101-110
4.3 Ursu Victor, Cumpărătorii vor apartamente ieftine, vânzătorii ţin la preţ, săptămînalul
Economist din 15 septembrie 2016, p.14
4.4 Глазова Т. Зачем строителю маркетинг// Еженедельник «Экономическое обозрение»
№12 от 04.04.2008, p.11-13
4.5 Economistul nr.316 din 15.04.2015, p.9
4.6 Marcu T. Cu chirie sau propria locuinţă //Economistul din 26.09.2017, p.3
4.7 Рольф Книпер, Доктор наук, почетный доктор профессор Бременского Университета
Экономическая значимость нотариального удостоверения документов. Исследование по
заказу Международного союза латинского нотариата (UINL). (Германия), Ноябрь 2017 г,
c.56-59
V. RESURSE ELECTRONICE
5.1 Situl Agenția Servicii Publice, www.cadastru.md/lang-ro&menu=id 186&info-item-id=92
[accesat 10.12.2020]
5.2 Situl Agenția Servicii Publice, www.cadastru.md/lang-ro&menu-id=194 [accesat
10.12.2020]
5.3 Situl Agenția Relații Funciare și cadastru www.arfc.gof.md/lang-ro&menu-id=232 [accesat
12.12.2020]
5.4 Situl Acces Imobil companie imobialiară www.accesimobil.md [aceesat 15.12.2020]

76
5.5 Situl Acces Imobil companie imobialiară www.accesimobil.md/blog/analiza-piata-
imobiliara-chisinau [accesat 16.12.2020]
5.6 Situl de Stat al Ucrainei www.zakon.rada.gov.ua/laws [accesat 20.12.2020]
5.7Situl Universitatății Spiru Haret din România
https://sjse-ct.spiruharet.ro/images/secretariat/secsjse-ct/biblioteca_virtuala_drept/
sinteza_si_intrebari_orientative/an_universitar_2018_2019/an_3/01_drept_civil_contracte/
drept_civil._contracte_sinteza.pdf [accesat 19.12.2020]
5.8 Situl Dreptul Uniunii Euopene eurlex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?
uri=OJ:C:2010:045E:0060:0063:RO:PDF [accesat 02.12.2020]
5.9 Situl Guvernul Republicii Moldova,
particip.gov.md/public/documente/131/anexe/ro_4706_NFPLcon-2011.pdf [accesat 15.12.2020]

ADNOTARE
JORA Ina. „Aspecte Economice a contractului de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit”
Structura tezei. Teza este compusă din: introducere, trei capitole principale, concluzii și
recomandări, bibliografie din 65 titluri, 66 pagini de text de bază.
Cuvinte – cheie. Contract de vânzare-cumpărare, imobilele locative, tranzacții, drept de
proprietate, înregistrarea de stat, case, apartamente, drepturi reale.
Domeniul de studiu: Domeniul general de studiu este: Dreptul afacerilor.
Scopul și obiectivele tezei. Scopul privind cercetarea aprofundată și complexitatea esenței
cât privește conținutului reglementărilor legislative privind regimul juridic al încăperilor locative
77
cercetarea și analiza efectelor juridice ale înregistrări, tranzacțiilor analiza problemelor, practice
întâlnite în procesul încheierii contractelor de vânzarea-cumpărare a încăperilor de locuit. Scopul
lucrării constă în elucidarea reglementărilor referitoare la:
Bunurile imobile locative ca entitate a dreptului de proprietate si obiect al circuitului civil;
- Momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile;
- Importanța înregistrării tranzacției imobiliare;
- Condițiile de valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare a bunurilor imobiliare;
- Efectele încheierii tranzacției de înstrăinare a bunului locative;
- Consecințele juridice întâlnite în practica, precum și alte diverse momente.
Metodologia cercetării. Lucrarea constituie o cercetare complexă interdisciplinară în
Republica Moldova, a fost studiată în larg legislația națională, cum ar fi: Constituția Republicii
Moldova, legislația civilă și penală, precum și legislația altor state străine - Germania, Franța,
Federația Rusă etc. Totodată, a fost studiată practica autorității de concurență, instanțelor de
judecată la examinarea cauzelor ce privește declararea nulității acestui tip de contract.
Elemente de inovație și originalitatea științifică. Elemente de inovație și originalitatea
științifică a tezei cercetate, precum și rezultatele obținute constau în abordarea temei ce privește
contractul de vânzare-cumpărare a imobilelor din perspectiva cercetării teoretice și practice.
Contribuția personală a autorului. Constă în analiza complexă a fenomenului de
conceptualizarea a contractului de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit”, identificarea
instrumentelor de prevenire pentru încălcarea legislației elucidarea particularităților s.a.
Concluziile și recomandările. Formularea concluziilor și întocmirea recomandărilor
presupune perfecționarea cadrului legal și practic în domeniul aplicării contractului de vânzare-
cumpărare a imobilelor.

ANNOTATION
Ina Jora. „Economic Aspects of the home purchase agreement”
Thesis structure. The thesis consists of: introduction, three main chapters, conclusions
and recommendations, bibliography of 65 titles, 66 pages of basic text.
Keywords. Purchase agreement, residential real estate, transactions, property right, state
registration, houses, apartments, real rights.
Field of study: The general field of study is: Business law.
The purpose and objectives of the thesis. The purpose of in-depth research and the
complexity of the essence regarding the content of legislative regulations on the legal regime of
78
homes, research and analysis of legal effects of registrations, transactions analysis of problems,
practices encountered in concluding contracts for sale-purchase of homes. The purpose of the
paper is to elucidate the regulations regarding:
- Residential real estate as an entity of the property right and object of the civil circuit;
- The moment of acquiring the property right over the real estate;
- The importance of registering the real estate transaction;
- The conditions of validity of the purchase agreement of real estate;
- The effects of concluding the transaction for the alienation of the residential property;
- The legal consequences encountered in practice, as well as various other moments.
Research methodology. The paper is a complex research in the Republic of Moldova,
national law has been studied extensively, such as: the Constitution of the Republic of Moldova,
civil and criminal law, as well as the legislation of other foreign states - Germany, France,
Russian Federation, etc. At the same time, the practice of the competition authority, the courts
was examined when examining the cases regarding of the nullity of this type of contract.
Elements of innovation and scientific originality. Elements of innovation and the
scientific originality of the research, as well as the results obtained in approaching the topic
regarding the purchase agreement of real estate from the perspective of theoretical and practical
research.
The personal contribution of the author. It consists in the complex analysis of the
phenomenon of conceptualizing the purchase agreement of homes ”, the identification of the
prevention instruments for the violation of the legislation, the elucidation of the particularities,
the formulation of the conclusions, etc.
Conclusions and recommendations. The formulation of the conclusions and the
elaboration of the recommendations supposes the improvement of the legal and practical
framework in the field of the application of the purchase agreement of the real estates.

79
80