Evaluarea Activelor Corporale

Evaluarea ntreprinderii Cuprins
1.Noiuni introductive privind activele corporale fixe ............................................................... 3 1.1. Definire, clasificare, caracteristici .................................................................................. 3 1.2. Conceptele i principiile metodologice ale evalurii ...................................................... 5 1.3. Baze de evaluare utilizate................................................................................................ 7 1.4. Metode de evaluare a activelor corporale fixe ................................................................ 7 2. Evaluarea imobilizarilor corporale ...................................................................................... 10 3. Evaluarea terenurilor ........................................................................................................... 12 3.1.Metode de evaluare pe baz de formule ........................................................................ 12 3.1.1. Metoda de evaluare conform cu H.G.R. 834 / 1991 ............................................. 12 3.1.2. Metoda de evaluare pe baza Decizie 79/II/1992 a CPMB ..................................... 14 3.2. Evaluarea terenurilor agricole ....................................................................................... 15 3.2.1. Metode de pia a evalurii terenurilor .................................................................. 16 3.2.1.1.Metoda comparaiei directe.................................................................................. 17 3.1.1.2. Metoda proporiei................................................................................................ 18 3.1.1.3.Metoda extraciei ................................................................................................. 18 3.1.1.4. Metoda parcelrii ............................................................................................... 18 3.1.1.5. Metoda rezidual ................................................................................................. 19 3.1.1.6. Metoda capitalizrii rentei de baza ..................................................................... 19 4. Evaluarea cldirilor .............................................................................................................. 21 4.1. Metoda comparaiei directe.......................................................................................... 22 4.2. Metoda bazat pe capitalizarea veniturilor ................................................................... 27 4. 3. Metoda costurilor ......................................................................................................... 28 4.4. Metoda indicial............................................................................................................ 29 4.5. Etape ale procesului de evaluare a cldirilor ................................................................ 29 5. EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE GRUPA II-III ....................................................... 33 5.1. Metoda informaiilor de pia ....................................................................................... 34 5. 2. Metoda procedeelor specifice ...................................................................................... 34 6. Studiu de caz ........................................................................................................................ 36 1. Elementele introductive i sinteza lucrrii ....................................................................... 36 1.2. Obiectul supus evalurii i scopul lucrrii .................................................................... 36 1.3. Data evalurii ................................................................................................................ 36 1.4. Documentele i informaiile ce stau la baza evalurii .................................................. 37 1
Evaluarea ntreprinderii
2. Constatrii ........................................................................................................................ 37 3. Metoda de evaluare .......................................................................................................... 38 4. Construcii aflate pe teren ................................................................................................ 42 5.Concluzii ........................................................................................................................... 43 Bibliografie: ............................................................................................................................. 44
Evaluarea ntreprinderii 1.NOIUNI INTRODUCTIVE PRIVIND ACTIVELE CORPORALE FIXE

1.1. Definire, clasificare, caracteristici
Investiia privit ca un plasament semnific din punct de vedere al circulaiei valorii o imobilizare pe diferite termene. Aceste imoblizri pot lua forme concrete corporale, necorporale sau financiare. Un element al imobilizrilor poart numele de activ. Imobilizrile corporale reprezint active care sunt deinute de o entitate pentru a fi utilizate n producia de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi nchiriate terilor s au pentru a fi folosite n scopuri administrative i sunt utilizate pe parcursul unei perioade mai mari de un an. Activele1 imobilizate corporale se deosebesc prin faptul c au valoarea ncorporat n coninutul lor material, n timp ce valoarea activelor documentaiilor referitoare la tehnologii de fabricare etc. Imobilizrile corporale sunt definite ca fiind active care sunt deinute pentru a fi utilizate n producia de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi nchiriate terilor sau pentru a fi folosite n scopuri administrative i este posibil ca acestea s fie utilizate pe parcursul mai multor perioade. Tot n categoria imobilizrilor corporale sunt evideniate i investiiile imobiliare care, conform IAS 40 Investiii imobiliare, reprezint acea proprietate imobiliar (un teren, o cldire sau parte a unei cldiri) deinut (de proprietar sau locatar, n baza unui contract de leasing financiar) mai degrab n scopul nchirierii sau pentru creterea valorii capitalului sau n ambele scopuri, dect pentru a fi utilizat n producia de bunuri, prestarea de servicii sau n scopuri administrative sau pentru a fi vndut pe parcursul desfurrii normale a activitii. n cadrul imobilizrilor corporale se cuprind :
1
necorporale este ncorporat n
cheltuielile fcute pentru obinerea acestora : este cazul brevetelor, licenelor, a
Imobilizri corporale de natura terenurilor i amenajrilor de terenuri; Imobilizri corporale de natura mijloacelor fixe; Imobilizri corporale n curs de execuie;
Un activ reprezint o resurs controlat de entitate ca rezultat al unor evenimente trecute i de la care se ateapt n viitor certitudinea generrii de beneficii economice. Beneficiile economice viitoare ncorporate n active reprezint potenialul de a contribui n mod direct sau indirect la fluxul de numerar i echivalente ale numerarului ctre entitate. Acest potenial poate fi unul productiv, fiind parte a activitii de exploatare sau orice proces de reducere a costurilor ca alternativ a reducerii ieirilor de numerar. Un activ poate fi utilizat separat sau mpreun cu alte active, schimbat cu alte active, utilizat la stingerea unei datorii sau repartizat acionarilor.
Avansuri acordate pentru imobilizri corporale. Potrivit Codului Fiscal, sunt considerate de asemenea imobilizri corporale2: investiiile efectuate la mijloacele fixe3 care fac obiectul unor contracte de nchiriere, concesiune, locaie de gestiune; mijloacele fixe puse n funciune parial, pentru care nu s-au ntocmit formele de nregistrare ca imobilizare corporal; investiiile efectuate pentru descopert; investiiile efectuate la mijloacele fixe existente, sub forma cheltuielilor ulterioare realizate n scopul mbuntirii parametrilor tehnici iniiali i care conduc la obinerea de beneficii economice viitoare, prin mahorarea valorii mijlocului fix. Activele imobilizate corporale se compun din : terenuri; mijloace fixe. n structura mijoacelor fixe se regsesc n principal : cldiri; maini; utilaje i echipamente tehnice.
Terenurile i mijloacele fixe sunt recunoscute ca active dac ndeplinesc cumulativ urmtoarele condiii: este posibil generarea de beneficii economice viitoare ctre entitate; costul activului poate fi evaluat credibil.
Elementele individuale din codul terenurilor i al mijloacelor fixe se identific utiliznd raionamentul profesional n funcie de specificul intreprinderii. Majoritatea pieselor de schimb i al echipamentelor de service sunt nregistrate de regul ca stocuri i sunt recunoscute ca i cheltuieli pe msur ce sunt consumate. Atunci cnd intreprinderea se ateapt s foloseasc piesele de schimb i echipamentele pe mai multe exerciii, acestea se pot ncadra n categoria terenurilor i a mijloacelor fixe.
Reglementri contabile conforme cu Directiva a IV-a a Comunitilor Economice Europene
Noiunea de mijloc fix nu este definit n mod expres n Reglementrile Contabile conforme cu Directiva a IV a a Comunitilor Economice Europene.
Sunt considerate mijloace fixe i acele piese de schimb sau echipamente de serie care se folosesc neregulat, dar n legtur cu alte mijloace fixe i care se amortizeaz pe o perioad ce nu depete durata de via util a mijlocului fix. Dac prile componente ale unui activ au durate de via diferite sau aduc beneficii societii n mod diferit, acestea se contabilizeaz separat, utiliznd rate de amortizare diferite.
1.2. Conceptele i principiile metodologice ale evalurii

Principalele concepte utilizate n evaluare sunt proprietatea, preul, costul, piaa, valoarea. Proprietatea reprezint puterea sau prerogativa recunoscut titularului de Constituie i de reglementrile legale n materie, de a poseda, folosi i dispune de bunul care face obiectul dreptului n limite legale. Preul este un indicator general al valorii bunurilor tranzacionate, reprezentnd suma de bani cerut, oferit sau pltit pentru bunuri sau servicii de ctre un anumit vnztor, respectiv cumprtor, n anumite condiii. Costul este fie preul pltit pentru bunuri sau servicii, fie suma necesar pentru a crea sau produce bunul, sau serviciul respectiv. Piaa organizaiilor este locul n care se vnd i se cumpr obiecte ale proprietii, se manifest raportul dintre cerere i ofert, acioneaz mecanismele de formare a preurilor. Valoarea are la baz relaia monetar dintre o persoan sau un grup de persoane i bunul pe care acetia doresc s-l dein n proprietate. n schemele urmtoare sunt prezentate structura standardelor de evaluare i de practic n evaluare: Figura 1. Formatul standardelor de evaluare (IVS)
Data intrrii n vigoare Cerine referitoare la abaterile de la standarde STANDARDE INTERNAIONALE DE EVALUARE
Introducere
Arie de aplicabilitate
Definiii
Cerine de prezentare a informaiei Comentarii
Coninutul standardului
Relaia cu standardele de contabilitate
Sursa: Schem adaptat dup IVSC 2003
Figura 2. Formatul standardelor de practic n evaluare
Data intrrii n vigoare
Introducere
Arie de aplicabilitate STANDARDE DE PRACTIC N EVALUZARE
Definiii
Instruciuni de aplicare Sursa: Schem adaptat dup IVSC 2003
Relaia cu standardele de contabilitate
1.3. Baze de evaluare utilizate
Evaluarea este procesul prin care se determin valorile la care structurile situaiilor financiare vor fi recunoscute n Bilan i n Contul de profit i pierdere. Aceasta presupune alegerea unei anumite baze de evaluare. Pentru evaluarea activelor n situaiile financiare sunt utilizate diverse baze de evaluare n combinaii variate, aa cum sunt prezentate n Cadrul general de ntocmire i prezentare a situaiilor financiare i preluate prin reglementrile din Romnia. Ele includ urmtoarele: a) Costul istoric. Activele sunt nregistrate la suma platit n numerar sau n echivalente ale numeralului sau la valoarea just din momentul cumprrii lor; b) Costul curent. Activele sunt nregistrate la valoarea n numerar sau n echivalente ale numerarului, care ar trebui platit daca acelai activ sau unul asemntor ar fi achiziionat n prezent; c) Valoarea realizabil. Activele sunt nregistrate la valoarea n numerar sau n echivalente ale numerarului, care poate fi obinut n prezent prin vnzarea normal a activelor; d) Valoarea actualizat. Activele sunt nregistrate la valoarea actualizat a viitoarelor intrri nete de numerar care urmeaz s fie generate n derularea normal a activelor. Baza de evaluare cea mai frecvent adoptat de ntreprinderi n elaborarea situaiilor financiare este costul istoric. Acesta este de obicei combinat cu alte baze de evaluare. Unele ntreprinderi utilizeaz costul curent ca rspuns la incapacitatea modelului contabil bazat pe costul istoric de a rezolva problemele legate de efectul modificrii preurilor activelor nemonetare.
1.4. Metode de evaluare a activelor corporale fixe

n raport de momentele n care se realizeaz evaluarea elementelor din situaiile
financiare se delimiteaz: A. Evaluarea la intrare; B. Evaluarea la ieire; C. Evaluarea la inventar; D. Evaluarea la bilan. A) Evaluarea la intrare a activelor imobilizate este utilizat la nregistrarea curent a operaiilor economice care genereaz micri de natura intrrilor. La data intrrii n unitate, 7
bunurile se evalueaz i se nregistreaz n contabilitate la valoarea de intrare, denumit valoare contabil, care se stabilete n raport de cile de intrare, mbrcnd urmtoarele forme: cost de achiziie, cost de producie, valoare de aport, valoare de utilitate etc. Costul de achiziie reprezint suma pltit n numerar sau echivalente de numerar, ori valoarea just a altor contraprestaii efectuate pentru achiziionarea activului la data achiziiei sau la data construciei acestuia. Costul de achiziie este egal cu preul de cumprare la care se adaug taxele nerecuperabile, cheltuielile de transport-aprovizionare i alte cheltuieli accesorii necesare pentru punerea n stare de utilizare sau pentru intrarea n gestiunea entitii. Reducerile comerciale i alte elemente similare acordate de furnizor nu fac parte din costul de achiziie.. Costul de producie este format din costul de achiziie al materiilor consumate, celelalte cheltuieli directe de producie, precum i cota cheltuielilor indirecte de producie alocate n mod raional ca fiind legate de fabricarea imobilizrii. Pierderile de materiale, manopera sau alte costuri de producie nregistrate peste limitele normal admise, cheltuielile de depozitare, cu excepia cazurilor n care aceste costuri sunt necesare n procesul de producie, anterior trecerii ntr-o nou faz de fabricaie, regiile (cheltuielile) generale de administraie care nu particip la aducerea stocurilor n forma i locul final, precum i costurile de desfacere reprezint exemple de costuri care nu trebuie incluse n costul stocurilor, ci trebuie recunoscute drept cheltuieli ale perioadei n care au survenit. Prin valoare just se nelege suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bunvoie ntre dou pri aflate n cunotin de cauz, n cadrul unei tranzacii, cu preul determinat obiectiv. n aceste cazuri, valoarea de aport i respectiv, valoarea just se substituie costului de achiziie. Valoarea de aport acceptabil de pri pentru activele imobilizate intrate n societate cu ocazia asocierii, fuziunii etc. se stabilete n funcie de preul pieei, utilitatea, starea i amplasarea acestor active. Valoarea de utilitate pentru activele imobilizate dobndite cu titlu gratuit se stabilete n funcie de preul pieei, starea i amplasarea acestor active.Valoarea de aport i valoarea de utilitate se substituie costului de achiziie. B) Evaluarea la ieire este utilizat la nregistrarea curent a operaiilor economice care genereaz micri de natura ieirilor. De regul, activele imobilizate sunt evaluate la ieire la valoarea lor de intrare.
C) Evaluarea cu ocazia inventarierii se efectueaz la ncheierea exerciiului financiar cnd, conform legii, are loc procesul de inventariere general. Evaluarea activelor imobilizate se efectueaz la valoarea actual a fiecrui element, denumit valoare de inventar. Valoarea de inventar este stabilit n funcie de utilitatea bunului, de starea acestuia i de preul pieei. Conform standardelor internaionale, activele nu ar trebui nregistrate la o valoare mai mare dect valoarea lor recuperabil. Valoarea recuperabil a unui activ este valoarea cea mai mare dintre preul sau net de vnzare i valoarea sa de utilizare. D) Evaluarea la ncheierea exerciiului (la bilan) se realizeaz n scopul ntocmirii situaiilor financiare anuale. Imobilizrile se evalueaz i se reflect n situaiile financiare anuale la valoarea de intrare, respectiv valoarea contabil, pus de acord cu rezultatele inventarierii. Valoarea contabil la data bilanului se determin pe baza regulilor de evaluare ulterioar recunoaterii iniiale. Este cazul activelor corporale i necorporale pentru care valoarea contabil de intrare poate fi modificat n cursul duratei de via a activului.
Evaluarea ntreprinderii 2. EVALUAREA IMOBILIZARILOR CORPORALE

Proprietatea imobiliar fizic este reprezentat de teren i tot ceea ce este fixat de el, pe el i n el n mod natural i care se constituie n elemente din categoria regnului mineral i vegetal precum i de tot ceea ce este fixat pe el i n mod artificial din categoria construciilor realizate de om. Proprietatea real sau proprietatea imobiliar real cuprinde toate interesele, beneficiile i drepturile aferente deinerii unei proprieti fizice imobiliare. Figura 3. Tipologia proprietilor imobiliare
PROPRIETATEA
PROPRIETATEA REL (necorporal) Drepturi asociate proprietii: posesie, coproprietate, utilizare, vnzare, nchiriere, arend, denumiri de origine, goodwill (fond comercial) exprimat prin denumire de origine, contracte etc.
PROPRIETATEA IMOBILIAR (corporal)
PROPRIETATE PERSONAL - detaabil (mobil, aparate) - fix (utilaje, echipamente)

4
PROPRIU-ZIS - Terenuri - Construcii, structuri
- Instalaii pentru construcii (fixe) Evaluarea activelor corporale presupune, pe de o parte, cunoaterea situaiei acestor - Mediul natural (arbori, lacuri)
4
Conform IAS 16.6 imobilizrile corporale sunt acele elemente tangibile care sunt deinute pentru a fi utilizate n producia de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi nchiriate terilor sau pentru a fi folosite n scopuri administrative i se preconizeaz c vor fi utilizate pe parcursul mai multor perioade. Imobilizrile corporale sunt reprezentate de terenuri, construcii, maini, utilaje, echipamente etc.
10
active din punct de vedere al contribuiei la fluxurile de venit generate de entitate, iar pe de alt parte aprecierea valorii prin metode adecvate. De regul, evaluarea acestor active se realizeaz de ctre persoane care au calificare i competen n evaluarea proprietilor imobiliare. Evaluarea preului imobiliarelor, a proprietii sau a terenurilor, este o metod de determinare a valorii unei proprieti, de obicei valoarea de pia a acesteia. Necesitatea evalurii rezult din natura eterogen a proprietilor din punctul de vedere al claselor de investiii: nu exist dou proprieti identice i toate proprietile difer ntre ele n funcie de zon, factorul cel mai important n determinarea valorii. Deci nu exist o metod exact de determinare a valorii pe pia, aa cum exist n cazul afacerilor cu produsele fabricate. Absena unui mecanism de pia pentru evaluare determin necesitatea evalurii proprietilor imobiliare de ctre experi. Evaluarea imobiliarelor este realizat de ctre evaluatori liceniai sau certificai (n multe ri, cunoscui ca evaluatori de proprieti sau evaluatori de terenuri). Dac opinia evaluatorului se bazeaz pe valoarea de pia, el trebuie s in cont i de principiul exploatrii maxime i cea mai bun a proprietii. n accepiunea comun, proprietatea imobiliar5 se refer la una din cele dou clase de proprieti, cealalt clas fiind proprietatea personal. Proprietatea imobiliar cuprinde terenuri, dezvoltarea acestora rezultnd din efortul uman de construire a unor cldiri, amenajare, i diferite drepturi de proprietate asupra acestuia. Conceptul are diferite denumiri n funcie de jurisdicie: proprietate care se poate moteni n Scoia, imobiliare n Frana, i proprieti imobiliare n Canada, Statele Unite, India, Malta, Cipru, i n ri unde prevaleaz sistemul legislaiei civile, incluznd cele mai multe ri din Europa, Rusia i America de Sud. Odat cu dezvoltarea proprietii private, imobiliarele au devenit un domeniu important al afacerilor. Cumprarea de imobiliare presupun o investiie important, i fiecare bucat de teren implic anumite caracteristici specifice, ceea ce a fcut ca piaa imobiliarelor s se mpart n mai multe domenii de activitate distincte.
O pia activ exist atunci cnd sunt ndeplinite urmtoarele condiii (38.14): elementele comercializate sunt omogene; se pot gsi n orice moment cumprtori i vnztori; preurile sunt accesibile publicului.
11
Evaluarea ntreprinderii 3. EVALUAREA TERENURILOR

Terenurile sunt evaluate n funcie de amplasarea, caracterul lor construibil, modalitatea de folosire etc. Exist dou categorii de terenuri6: n exploatare (evaluatorul ine seama de faptul c entitatea folosete terenurile n desfurarea activitii); n exces (terenul nu e folosit n scop productiv). Terenurile din intravilan sau extravilan se supun evalurii fie c acestea sunt terenuri libere fie c sunt ocupate de cladiri sau alte construcii, agricole sau ocupate cu plantaii. Terenul are valoare pentru c el are utilitate ca amplasament pentru construcii, de recreere, de cultivare agricol sau de suport al cilor de comunicaii.
3.1.Metode de evaluare pe baz de formule

n literatura de specialitate din ar avem 3 metode bazate pe formule de calcul al preului terenului i aceste metode sunt : A. Metoda de evaluare conform cu H.G.R. 834 / 19917 ; B. Metoda de evaluare pe baza Decizie 79/II/1992 a CPMB ; C. Evaluarea terenurilor agricole .
3.1.1. Metoda de evaluare conform cu H.G.R. 834 / 1991 Evaluarea terenurilor care aparin societilor comerciale cu capital majoritar de stat se face folosind criteriile din H.G.R. 834 / 1991 ( publicat in M.O .54 /1992 ), evaluare care se face n scopul dobndirii certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului i nscrierea acestor valori n contabilitate ( cont 2112 )..Documentaia de evaluare conine 2 piese principale : a) piesele desenate ale documentaiei de evaluare ;
Pvloaia, W., Pvloaia, D., Diagnosticul i evaluarea ntreprinderii, Editura Tehnopress, Iai, 2006, p.225
H.G.R. 834 1991 din M. O. 54 - II 1992- evaluarea terenurilor
12
b) piesele scrise care cuprind evaluarea propriuzis. Piesele desenatee sunt planurile obligatorii: a) planul de ncadrare n zon a incintei, sau incintelor societii comerciale i se ntocmesc la scara 1: 10.000 pn la scara 1: 100.000 funcie de mrimea incintei i cuprind cile de comunicaii, principalele reele edilitare i vecintile b) planurile topografice cu situaia planimetric a incintei societii ntocmite la scara 1:500 pn la scara 1: 2.000. Aceste planuri au forma ptrate sau dreptunghiulare i nu trebuie s depeasc dimensiunile 80/65 cm.i cuprind n mod obligatoriu urmtoarele: mprejmuirile incintei, cldirile, reelele edilitare, cile de transport, terenurile libere, elementele hidrografice. Sunt precizate: Sc- suprafaa construit ce reprezinta proiecia la sol a conturului exterior al cldirii Sr- suprafaa reelelor edilitare i reprezint suma suprafeelor de reele exterioare amplasate subteran i navale, aeriene, tunele, parcri, poduri Sl- suprafeele libere, adic altele dect cele menionate mai sus -exemplu fiind spaiile verzi. Piesele srise privind evaluarea propriuzis pornete de la urmtoarea formul : Vt = V b x ( 1 + N ) n care : Vt = valoarea terenului Vb = valoarea de baz determinat pe baza preului de 495 lei/mp Aceast valoare sa determinat pornindu-se de la preul de 5 lei/mp x 99 ani perioada de concesionare. La aplicarea H.G.R. 500/1994 preul de 495 lei /mp se multiplic cu coeficientul 8,873, iar pentru reactualizarea contabil conform cu H.G.R. 983-1999coeficientul de reactualizare este 7, 352. ( 1 + N ) reprezint coeficientul de corecie a preului de baz a terenului, n care N reprezint suma coeficienilor pe baza criteriilor de localizare. Criteriile pentru care N se poate selecta sunt : o Categoria localitii ; o Amplasarea terenului ; o Funciile economice i caracterisiticele sociale ale localitii ; 13 suprateran St- suprafaa reelelor de transport ce reprezint drumuri, ci ferate
o Poziia terenului fa de accesul la reelele de transport ; o Echiparea tehnico-edilitar a zonei n care se afl terenul ; o Caracteristicele geotehnice ale terenului ; o Restricii de folosire a terenului conform planului urbanistic ; o Terenuri poluate cu reziduuri .
3.1.2. Metoda de evaluare pe baza Decizie 79/II/1992 a CPMB Metoda a fost propus n anul 1992 de ctre primria municipiului Bucureti pentru stabilirea unui pre de concesionare a terenurilor destinate construciei pentru o perioad de 49 ani. Punctul 1 al deciziei nr. 79 aproba metoda de calcul si formula din anexa 1. Aceasta este: P = ( A + S + D + T + TF + E + G ) X M X F X H X U A = amplasamentul conform zonificrii din municipiu ; S = instalaii sanitare apa-canal ; D = drumuri ; T = termoficare ; Tf = telefonie ; E = electricitate ; G = gaze ; M = mrimea terenului ; F = natura terenului de fundare ; H = regimul de nlime ; U = utilizare . Pentru fiecare dintre aceti parametrii sunt stabilite valori n lei, coeficieni sau procente care asigur valoarea corect dup localizarea terenului n cadrul localitii. Mai jos sunt prezentai ctiva dintre aceti parametrii pentru a se putea opera pe exemple de evaluare ( Valoarea lui A este data pentru anul 1992 ). A zona ,,0 18.000 lei/mp zona I - 14.000 lei/mp zona II - 10.800 lei /mp ;
unde
D 16,7 % din A drum asfaltat ,betonat 9,14 % drum pietruit ; S T Tf E 16,7 % retele la gard ; 14,20 % retele la 100 m ; 11,7 % pana la 200 m ; 16,7 % retea la gard ; 13,7 % retele la 100m ; 10,63 % pana la 200 m ; 3,4 % la gard ; 2,86 % pana la 100 m ; 2,31 % pana la 200 m ; 6,7 % la gard ; 5,63 % pana la 100 m ; 4,56 % pana la 200 m 14
G M F H U 3= cladiri comerciale, hotel, birouri, mica industrie 2 =blocuri locuinte 1= vile 0,5 pentru activitati non profit, caracter social cultural, umanitar 6,7 % la gard ; 5,63 % pana la 100 m ; 4,56 % pana la 200 m 1,0 suprafata < 300 mp ; 1,05 suprafata 300-500 mp ; 1,25 supr> 10.000 1,0 teren bun fundare ; 0,85 teren macroporic ; 0,5 terenuri cu umpluturi 1,0 pentru P+1-3 E ; 1,25 pentru P+4-6 E ; 1,40 pentru P+7-12 E
3.2. Evaluarea terenurilor agricole

Evaluarea terenurilor agricole care sunt n patrimoniul societilor comerciale cu capital majoritar de stat i au profil agricol se bazeaz pe o analiz care se face pornind de la analiza calitii terenului agricol pe clase de fertilitate i dup modalitatea de acces la aceste terenuri agricole pentru lucrrile de arturi i pentru strnsul recoltei.n scopul analizei corecte a condiiilor menionate mai sus face recomandarea ca analiza fertilitii solului pentru terenurile agricole s se preia de la Institutele Pedologice din teritoriu. Acestea sunt informaiile date de Legea 16/1994 -Legea Arendrii. Aceast lege consider c potenialul de producie al terenurilor agricole se clasific n funcie de sol pe baza normelor de bonitare natural pentru terenul arabil n 5 clase de fertilitate: Clasa I-a ( 81-100 puncte ) - pentru terenurile cu soluri foarte fertile, profunde, cu textura mijlocie, permeabile, neafectate de fenomene de degradare i aflate pe suprafee plane sau forte slab nclinate. Clasa a II-a ( 61-80 puncte ) - terenuri cu soluri foarte fertile, profunde, cu textura mijlocie sau mijlociu-fin, cu permeabilitate bun sau mijlocie-mic, slab afectate de fenomene de degradare i aflate pe suprafete plane sau slab nclinate. Clasa a III-a (41-60 puncte) - terenuri cu soluri mijlociu fertile, profunde sau moderat profunde, cu textura mijlocie, mijlociu-grosier sau fin, moderat afectate de fenomene de degradare, situate pe suprafete plane sau mijlociu nclinate. Clasa a IV-a (21-40 puncte) - terenuri cu soluri slab fertile, cu textura variata, puternic afectate de fenomene de degradare. Clasa a V-a (1-20 puncte) - terenuri cu soluri foarte slab fertile, improprii pentru folosinta arabil, foarte puternic afectate de fenomene de degradare.
15
Fiecare clas de calitate a terenului se mparte n 3 categorii, n funcie de gruparea parcelelor, forma i obstacole, distana fa de centrul de localitate, de centrul de depozitare i valorificare a produselor, de calitatea drumurilor i de ali factori, dup cum urmeaz: Categoria A - terenuri cu sol uniform, cu forme i dimensiuni optime pentru mecanizare, grupate, drumuri foarte bune, acces uor i distan mic de centrul de localitate, de centrul de depozitare i valorificare sau gar. Categoria B - terenuri cu sol moderat, uniform, cu forme i dimensiuni ce asigur condiii medii de mecanizare, moderat grupate, acces mediu, cu drumuri ntreinute. Categoria C - terenuri cu sol neuniform, cu forme i dimensiuni ce au condiii diferite de mecanizare, dispersate, drumuri necorespunzatoare i la distane mari fa de centrul de localitate sau gar. Clasele de fertilitate ale solului sunt stabilite de ctre institutele pedologice din jude, iar categoriile de teren sunt stabilite de evaluator. n anexele Legii 16/1994 sunt stabilii i coeficieni de bonitare funcie de tipul culturilor agricole precum i coeficieni de convertibilitate pentru tipurile de produse i gru ca produs de referin. n Legea 18 sunt trecute preuri pentru tipurile de terenurile agricole .
3.2.1. Metode de pia a evalurii terenurilor Pentru terenuri, prezentm 6 metode de evaluare bazate pe principii de pia,la care suma estimat de evaluator reprezint o opinie bazat pe informaiile la zi pentru tranzaciile efectuate pentru terenurile considerate libere sau ocupate de cldiri. Aceste informaii precum i tehnica de evaluare va fi susinut de exemple de astfel de evaluri. n continuare vor fi prezentate 6 metode de evaluare bazate pe principii de pia,la care suma estimat de evaluator reprezint o opinie bazat pe informaiile la zi pentru tranzaciile efectuate pentru terenurile considerate libere sau ocupate de cldiri: Metoda comparaiei directe Proporiei Extraciei Parcelrii Tehnica rezidual Capitalizrii rentei de baz
16
3.2.1.1.Metoda comparaiei directe Se utilizeaz evaluarea terenului liber sau care se consider liber pentru scopul evaluarii. Metoda este cea mai utilizat i preferabil cnd exist date comparabile. Prin aceast metoda informaiile ce se fac pentru loturile similare sunt analizate, comparate i corectate funcie de asemnri i de diferenieri. Elementele de comparaie sunt ; o drepturile de proprietate ; o restriciile legale ; o condiiile pieii ( data vnzrii ) ; o localizarea ; o caracteristicele fizice ( vom reveni asupra lor ) ; o utilitile disponibile ; o zonarea ; o cea mai bun utilizare. Pentru caracteristicele fizice avem n vedere: suprafaa, forma, lungimea la faad, topografia, localizarea i vederea. Pentru evaluare este indicat s se coreleze rezultatele a 2 sau mai multe comparatii. Pentru c preurile s-au schimbat relativ mult din 1990-1992 ncoace, loturile de teren comparabile trebuie s fie alese cu date ct mai recente.n sistemul acesta de evaluare a terenurilor este important baza de date privitoare la aceste tranzacii. Uneori evaluatorul este obligat s aleag informaiile despre tranzacii ntre proprieti situate n apropierea subiectului, dar ncheiate cu mult timp n urm i tranzacii recente cu terenuri situate n aprpriere dar cu o suprafa mult mai mare.De asemenea este cunoscut c exista tendina ca preul terenului s scad. Se subnelege c este logic s se selecteze terenuri cu suprafee ct mai apropiate n suprafa i ct mai recent tranzacionate astfel ca evaluarea s fie apreciat ca foarte corect. Zonarea este unul dintre criterii i este recomandat s se aleag amplasamente din aceiai zon.cu terenul subiect. Informaiile directe se pot obine cu prile implicate n tranzacii, cu avocai, notari, ageni imobiliari. Preurile de analiz este ideal s reprezinte, pentru terenurile n discuie, preuri tranzactionate, iar dac acest lucru este dificil se pot lua n consideraie preurile nenegociate. Pentru coreciile ce se impun asupra preurilor se recomand ca acestea s fie fcute funcie de datele disponibile ( calitatea lor) i s fie exprimate n moned sau n procente. Se propune s se nceap cu aceste corecii de la dreptul de proprietate, conditiile pietii apoi cu cele referitoare la localizare si caracteristicele fizice.
17
Este necesar s avem n vedere n analiza terenurilor libere supuse tranzaciilor i aspectul legat de cea mai buna utilizare deoarece pot fi identificate utilizri care creaz valoare i evaluatorul poate ncepe selecia proprietii comparabile i apoi se estimeaz valoarea terenului. 3.1.1.2. Metoda proporiei n localitile urbane dezvoltate se gsesc foarte rar amplasamente libere i valoarea lor nu poate fi estimat prin comparaie direct motiv pentru care se folosete metoda proporiei. Metoda este bazata pe principiul echilibrului i pe conceptul contribuiei, adic ntre diferite componente ale proprietii exist o proporie adecvat i nici una nu conduce la o disproporie in raportul teren / cldire / proprietate. Se fac analize pe tipuri de proprieti i localizri ntre care se stabilete un raport tipic. Metoda nu d o valoare determinant proprietii dar poate fi folosit cnd este insuficient numrul de tranzacii de terenuri libere comparabile. Aprecierea prin aceasta metoda este grosier pentru c se pot ridica (sau exista ) cldiri mai scumpe sau mai ieftine pe loturi de teren de valoare egal. 3.1.1.3.Metoda extraciei Metoda este o varianta a metodei proporiei, mai simpla, ntruct din valoarea proprietii se scade contribuia construciei evaluat prin costuri depreciate. Analiza se face deasemenea pe baza unor date legate de localizarea proprietilor de implicarea unui specialist n evaluarea cldirilor. Valoarea dat pentru teren prin metoda extraciei poate fi utilizat pentru comparaie cu preurile pentru terenurile libere i se pot considera drept parametrii normalizai mai mult dect valori absolute. 3.1.1.4. Metoda parcelrii Metoda se refer la terenurile libere cu suprafee mari sau foarte mari pentru care analiza celei mai bune utilizri propune ca prin parcelare s se obin terenuri obtime pentru cldiri rezidentiale ntr-o combinaie favorabil. O astfel de analiz se face prin dimensionarea loturilor din punct de vedere fizic, legal i economic i n primul rnd s ndeplineasc cerinele pieii locale. n aceast metod este necesar implicarea unor persoane de specialitate privind dezvoltarea proprietilor imobiliare i n acelai timp s se asigure c poate gsi prin analogie o parcelare pentru extragerea de informaii. n cele mai multe cazuri se face apoi o analiz comparativ cu loturile deja construite. Pentru loturile construite se vor scdea costurile directe i indirecte aferente dezvoltarii imobiliare, marketingului i vnzrii proprietilor construite pe loturi. Aceste costuri ar putea cuprinde i cheltuielile de eliberare, 18
nivelare i finisare a terenului, de construire a strzilor, trotuarelor i a reelelor edilitare. Se vor lua n consideraie i taxele, primele de asigurare, onorariile, comisioanelor i cheltuielile de publicitate. Metoda parcelrii se utilizeaz i n studiile de fezabilitate i n zonele unde sunt puine tranzacii comparabile. Precizia metodei este determinat de precizia ratei de actualizare, a ratei de actualizare, a ratei de absorbie a costurilor indirecte i pentru servicii. 3.1.1.5. Metoda rezidual Metoda se utilizeaz acolo unde nu sunt disponibile date referitoare la laturi similare de teren liber. Exist informaii privitor la teren mn de lucru i capital de investit i se pot cunoate cu precizie urmtoarele : a. valoarea cldirilor este cunoscut sau se poate estima cu mare precizie b. venitul net anual generat de proprietate se poate estima cu precizie c. se pot extrage de pe pia ratele de capitalizare separat pentru cldiri i teren Cldirile se vor estima n condiiile celei mai bune utilizri, sunt noi i nu au deprecieri funcionale i fizice. Pentru a se deduce valoarea terenului se procedeaz n primul rnd la determina valoarea construciei ( existenta sau ipotetica).Apoi se va determina sau estima venitul net obinut din exploatare, chirie i cheltuielile de operare estimate la data evalurii . Se determin ce parte din venituri se atribuie cldirii i se obin veniturile pentru teren pentru perioada de un an. Acest venit se capitalizeaz cu o rat de capitalizare obtinua de pe piaa imobiliar i se obine valoarea terenului. 3.1.1.6. Metoda capitalizrii rentei de baza Pentru folosirea acestei metode este util s se cunoasc informaii de pe piaa nchirierilor imobiliare Renta de baz este mrimea pltit pentru dreptul de utilizare i ocupare a terenului n conformitate cu regulile de nchiriere a terenului Dac renta curent corespunde cu cea de pia atunci valoarea obinut prin capitalizarea cu o rat de pe pia este echivalent cu valorea de pia. n cazuri n care aceasta nu corespunde cu condiiile contractuale sunt necesare corecii. Renta poate avea diferite clauze de escaladare i de plat i n acest caz trebuie reflectate n renta de baz.
19
Tabel 1. Principalele metode de evaluare a terenului METODA 1. METODA COMPARAIEI DIRECTE EXPLICAII Aceasta este cea mai relevant i credibil metod atunci cnd sunt disponibile informaii privind tranzacii comparabile. Evaluatorul trebuie s aib date verificate privind tranzaciile i ofertele de vnzare sau cumprare. Pe baza acestora de regul se poate stabili o valoare de baz unitar (pre/mp din tranzacii) dup care va aplica ajustari pentru diferenele comparabilelor fa de proprietatea evaluat (diferene referitoare la similaritate i relevan). Ajustrile au n vedere caracteristicile proprietilor comparabile fa de cea evaluat (similaritate) respectiv caracteristicile tranzaciilor comparabile (relevan). Aceast metod presupune c exist un anumit raport ntre valoarea terenului i valoarea proprietii imobiliare (teren plus cldire). Cunoscnd valoarea construciei, aplicarea acestei metode va putea estima valoarea terenului pornind de la raportul tipic considerat a exista ntre cele doua componente fizice (teren i cldire) ale proprietii i deci aplicnd un procent aferent terenului la valoarea ntregii proprieti imobiliare. Metoda se bazeaz pe un principiu similar ca n cazul metodei proporiei, aceasta presupunnd extragerea valorii terenului ca diferen ntre preul de vnzare al unei proprieti imobiliare (teren plus construcie) i costul de reconstrucie net al cldirii. Aceasta este o metod simpl atunci cnd cea mai bun utilizare a terenului o reprezint o dezvoltare imobiliar rezidenial iar informaiile de pia permit evaluatorului s aib date privind vnzarea unor loturi parcelate Metoda se nscrie n judecata valorii prin venit i pornete de la estimarea rezultatului operaional net generat de ntreaga proprietate din care se deduce rezultatul atribuibil construciei. Diferena reprezint rezultatul operaional net generat de teren care, prin capitalizarea la o rat adecvat, va oferi valoarea estimata a terenului Aceasta este o metod aplicabil mai ales n estimarea valorii terenurilor agricole. Din punct de vedere tehnic, este de fapt o capitalizare a unui venit net generat din operarea terenului care are drept cea mai bun utilizare exploatarea agricol.
2. METODA PROPORIEI
3. METODA EXTRACIEI
4. METODA PARCELRII
5. METODA VALORII REZIDUALE
6. METODA CAPITALIZRII RENTEI (CHIRIEI) DE BAZ
20
4. EVALUAREA CLDIRILOR
n vederea evalurii unei cldiri se ine cont de caracterul de nou al acesteia. n cazul n care cldirea este nou se poate ine seama de nivelul costurilor ocazionate de ridicarea i finisarea acesteia. Pentru construciile mai vechi, se iau n calcul suprafaa construit, costul actual al unui metru ptrat de cldire, coeficientul de funcionalitate, un coeficient de vechime etc. Alegerea acestor coeficieni este determinat de faptul c vechimea influeneaz valoarea cldirilor, dar i faptul c folosirea cldirii n anumite scopuri poate genera o uzur mai mare sau mai mic a acesteia8. Cldirile ce se supun evalurii sunt mprite conform H.G.R. 964 /1998 n 9 categorii, funcie de activitatea ce se desfoar n ea. Acestea sunt: 1. Cldiri Industriale ; 2. Cldiri Agricole; 3. Cldiri pentru transporturi pot i telecomunicaii; 4. Construcii hidrotehnice; 5. Cldiri pentru comer, afaceri , depozitare; 6. Cldiri de locuit i cldiri social-culturale; 7. Construcii pentru transportul energiei electrice; 8. Construcii pentru alimentare cu ap , canalizare i mbuntiri funciare; 9. Construcii pentru transportul i distribuia petrolului, gazelor, lichidelor industriale, aerului comprimat i pentru termoficare. Standardele Europene de Evaluare promoveaz practica raportrii proprietilor n scopul elaborrii documentelor financiare sau alte scopuri comerciale n patru categorii principale dup cum urmeaz: A. Ocupate de proprietar -destinate a fi utilizate n afacere ; B. Ca investiie -cu scopul de a genera venit sau ctig de capital ; C. n surplus fa de necesitile de exploatare a afacerii ; D. Plasamente sau proprieti pentru vnzare, deinute ca stocuri i nregistrate ca active circulante.
Stan, S. .a. Ghid practic de evaluare, Bucureti, Editura IROVAL, 200
21
Pentru evaluarea cldirilor putem folosi mai multe metode de evaluare care spermit obinerea unor valori ct mai precise, capabile s reprezinte valoric situaia real din teren la data evalurii.Aceste metode pe care le putem folosi sunt :
4.1. Metoda comparaiei directe

Metoda comparaiei directe utilizeaz analiza pieii pentru proprietile similare, compararea acestora cu proprietatea de evaluat i efectuarea coreciilor asupra preurilor de vnzare pentru estimarea valorii de pia. Valoarea obinut reprezint o sum estimat pentru data la care se efectueaz evaluarea, pentru o pia imobiliar existent la acea dat, sau la o dat foarte apropiat. Metoda comparaiei directe se aplic tipurilor de proprieti imobiliare pentru care exist suficiente informaii privind tranzaciile. Prin aplicarea acestei metode se transmit cele mai corecte informaii referitoare la : valoarea de pia a proprietilor imobiliare care nu sunt cumprate n scopul obinerii de venituri ( locuine ) ; valoarea unor proprieti comerciale sau industriale exploatate de proprietar. Evaluatorul va trebui s parcurg obligatoriu urmtoarele etape: a )s verifice datele de pia obinute i s neleag motivaiile, comportamentul i preferinele prilor implicate n tranzaciile imobiliare; b) s analizeze un numr suficient de tranzacii efectuate pe acel tip de proprietate ; c) s accepte informaiile obinute de la teri cu condiia verificrii acestora ; d) s nu se bazeze doar pe datele statistice fr s efectueze i o analiz a comportament ului pieii. Ca surse de informaii evaluatorul poate folosi date despre tranzaciile ncheiate, oferte oferite prin publicaiile de specialitate, informaii verificabile ale ageniilor imobiliare, administratorii de blocuri de locuine, antreprenori de construcii, firme de evaluare din localitatea n care se gsete proprietatea. Statistic, evaluatorul selecteaz informaiile funcie de zona geografic, de tipul proprietii evaluate, de data la care s-a efectuat tranzacia. Pentru o corect aplicare a metodei se impun a fi parcurse 5 etape i anume : I - Cercetarea pieii, etap n care evaluatorul culege informaii privitoare la tranzaciile de proprieti imobiliare de acelai tip cu proprietatea evaluat, cu dimensiuni i caracteristici fizice ct mai asemntoare i pe ct posibil cu datele tranzaciei ct mai recente.
22
II - Verificarea informaiilor, etap cnd prin investigaii efectuate la faa locului i prin discuii purtate cu prile implicate se apreciaz corectitudinea datelor. III - Analiza comparativ, presupune c evaluatorul va alege criteriile de comparaie ntre proprieti. IV-Compararea i coreciile, se efectueaz comparaia cu proprietatea evaluat i se ajusteazcorespunztor preul de vnzare al acestora. V - Alegerea valorii, dup analiza rezultatelor i stabilirea la o valoare din intervalul de valori obinut. Criteriile i elementele de comparaie : A. Criteriile Preul de vnzare al proprietilor poate fi exprimat n funcie de nite criterii de comparaie stabilite dup scopul i natura proprietii, de exemplu: apartamentele se analizeaz la pre / mp construit sau pre / camer; depozitele la pre / mp sau mc; hotelurile la pre / camer; restaurantele pre / loc; casele de locuit la pre/ mp util sau la preul total de vnzare.
B. Elementele Definiie. Elementele de comparaie sunt acele caracteristici ale proprietilori tranzaciilor imobiliare care determin variaiile preurilor de vnzarepe piaa imobiliar. Elementele de comparaie care vor face corecile preurilor sunt urmtoarele: 1. Drepturile de proprietate transmise sunt elemente preliminare pentru evaluator n parcurgerea procesului de evaluare. n toate cazurile evaluatorul trebuie s se asigure c proprietarul este deintorul legal i c este posibil sau nu aceast transmitere. 2. Condiiile de finanare. La definiia valorii de pia s-a fcut afirmaia c valoarea de pia se refer la plata n cash fcut integral. Dac chiriaul a obinut o finanare sub nivelul pieii, el la cumprare va plti probabil un pre mai mare pentru aceast proprietate. Este firesc dat fiind obligaia de a folosi n analiz valorile culese de pe pia pentru mai multe tranzacii ncheiate. Preul tranzaciei pentru o tranzacie imobiliar poate diferi deci, funcie de aranjamentele financiare stabilite 3. Condiiile de vnzare. Aceasta reflect motivaia cumprtorului sau a vnztorului privind proprietatea care se tranzacioneaz.
23
4. Condiiile pieii. Aceast apreciere se refer la evoluia pieei n intervalul de timp scurs ntre momentul tranzacionrii i data evalurii, ( inflaie, comportamentul investitorilor, modificri legislative, fluctuaiile cererii i ofertei ) 5. Localizarea . Dac o proprietate difer prea mult n ceea ce privete amplasarea ntr-o zon, ea poate fi eliminat dintre proprietile comparabile. Cu ale cuvinte se apreciaz corect localizarea proprietii ntr-un cartier, sau ntre 2 cartiere foarte asemantoare. 6. Caracteristicile fizice. La evaluarea cldirii comparaia se face referindu-se la diferene ntre dimensiunile cldirii, calitatea i aspectul construciei, materialele de construcie utilizate, dotrile, vechimea cldirii, starea fizic, compartimentarea interioar, numrul de nivele ale cldirii, localizarea casei pe lot. 7. Caracteristicile economice. Aici sunt cuprinse toate atributele unei proprieti imobiliare care pot influena profitul net cum ar fi : cheltuielile de exploatare, managementul, chiriile condiiile de nchiriere. 8. Utilizarea. Se face analiza comparativ ntre utilizarea existent i cea mai bun utilizarea unei proprieti comparabilei utilizarea proprietii de evaluat. 9. Componentele non-imobiliare. Acestea cuprind toate elementele care afecteaz valoarea unei proprieti, dar nu se constituie n pri componente ale acesteia ( situaia econnomic, garaniile, etc. ) Tehnica uzual este aceea de aplicare a metodei comparaiei directe pe principiul perechilor de date, este o tehnic numit cantitativ i se aplic n evaluarea unei proprieti cu 2 sau mai multe proprieti tranzacionate. Prin acest sistem se stabilesc mrimile coreciilor pentru fiecare dintre elementele supuse analizei comparative. Pentru aceasta , evaluatorul trebuie s analizeze o serie de perechi de proprieti comparabile care difer numai sub aspectul unei singure caracteristici cu proprietatea de evaluat. Problema se aplic tipurilor de proprieti pentru care exist o pia a tranzaciilor imobiliare, la noi ar fi spre exemplu o pia a tranzactiilor pentru apartamente, terenuri i spaii comerciale. Mai rar dar se pot aprecia i proprietile de tip rezidenial cu limitarea unora dintre informaiile implicate. Mai jos este prezentat un exemplu de evaluare pentru cldiri folosind comparaia relativ.Analiza s-a efectuat pentru cinci proprieti asemntoare situate n acelai cartier cu proprietatea supus evalurii, aceste cinci proprieti fiind vndute sau expuse pe piaa liber de transferuri. Dup analizarea fiecarei proprieti comparativ cu proprietatea supus evalurii dup criteriile prezentate mai sus, apreciem avantajele sau dezavantajele proprietilor comparabile, apoi pentru fiecare dintre ele ne pronunm ; este inferioar 24
proprietii supuse evalurii sau este superioar. Dac este inferioar atunci pentru a atinge valoarea proprietii supuse evalurii se impune un aport financiar pozitiv. Dac proprietatea comparabil este superioar proprietii supuse evalurii, va trebui s acceptm c facem o economie, sau altfel spus proprietatea ar scdea la pre dac ar fi asemntoare cu proprietatea supus evalurii. Pentru evaluator se impune aprecierea proprietii financiar, cu suprafaa cunoscut i preul cunoscut. Se va obine un pre/ mp. pentru fiecare dintre ele. Preul de pia aferent proprietii supuse evalurii va fi obinut ca o medie a valorii cele mai ridicate de la proprietile cu corecii pozitive cu valoarea ce mai mic din cadrul proprietilor cu corecii negative. Pentru aceste analize se pretinde de la evaluator cunoaterea precis a elementelor de corecie i starea real a fiecareia dintre proprieti. Ageniile imobiliare pot ajuta evaluatorii n cunoaterea acestor date, dar datele despre cartier sau starea de venit se obin prin verificri ale zonei. Tabel 2 . Analiz comparativ NR. CR. Localizare proprietate APRECIERE CALITATIV PRE TRANZACIE $ 1 2 Str. Greaca nr.16 Str. Gripescu nr. 1 Str. Moara Roie nr.1 Str. Suhaia nr.40 Str. oseaua Viilor nr.34 Pre mediu corecie pozitiv / negativ Suprafa proprietate 5 Pre proprietate 69.845 $ 416 MP
POZITIV NEGATIV
SUPRAFEE TEREN+CL.
PRE / MP. $ 148,04 192,30
OBSERVAII
53.000 150.000
358 MP. 780 MP.
3 4
NEGATIV NEGATIV POZITIV
92.000 76.000 57.000
490 MP. 336 MP. 402 MP
187,75 226,19 141,79 167,89
25
26
4.2. Metoda bazat pe capitalizarea veniturilor
Metoda bazat pe capitalizarea veniturilor este folosit pentru evaluarea construciilor cumprate ca investiii i care vor aduce un venit financiar dintr-o nchiriere unei tere persoane. Sunt considerate venituri care se vor capitaliza: chiria brut potenial, adic aferent unei nchirieri de 100 % a construciilor, nainte de deducerea cheltuielilor suportate de proprietar i a plii impozitului pe chirie; chiria brut efectiv, calculat innd seama de gradul efectiv de nchiriere a cldirii, nainte de a efectua deducerile mai sus amintite; profitul net din exploatare, respectiv profitul net anual, dup deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare, fr amortizare, din chiria brut efectiv; cash-flow-ul nainte de plata impozitului pe profit, adic partea din profitul brut rmas dup deducerea cheltuielile cu dobnzile aferente creditelor cu care a fost finanat cldirea evaluat;
cash-flow-ul dup plata impozitului pe profit; valoarea rezidual care reprezint suma global ncasabil de un investitor, la terminarea duratei de exploatare normal sau la sfritul perioadei de previziune. n funcie de forma de venit i de modul de exprimare a ratei de actualizare sau a ratei de capitalizare, construciile pot fi evaluate prin: capitalizare direct; actualizarea veniturilor viitoare; tehnici reziduale. a. Capitalizarea direct este simpl deoarece nu presupune previzionarea anual a venitului (profitul net din exploatare sau cash-flow-ul nainte de impozitare) generat de o construcie, ci doar idea reproductibilitii n viitor a unui nivel anual al acestuia. n consecin, valoarea construciei se determin conform relaiei: Valoarea construciei = Venitul anual / Rata de capitalizare (k) La rndul su, rata de capitalizare este raportul dintre venitul anual i preul de vnzare a cldirii, ea avnd semnificaia unei rate a rentabilitii capitalului investit n cldire. b. Actualizarea veniturilor (analiza discaunted cash flow) const n stabilirea veniturilor actuale prin actualizarea veniturilor anuale sperate (profitul net din exploatare sau cash-flow-ul nainte de impozitare, cash-flow-ul dup plata impozitului pe profit) cu ajutorul unei rate de actualizare9. Valoarea construciei este:
Stan S., Evaluarea ntreprinderilor necotate, Editor Tribuna Economic, Bucureti, 2000, p. 193
27
Valoarea construciei =
(1 r )
t 1
CFt
n care: - CF cash-flow-ul anual; - t numrul de ani de previziune; - r rata de actualizare. c. Tehnicile reziduale sunt folosite cnd exist urmtoarele informaii disponibile despre proprietatea imobiliar (teren plus cldire): valoarea de pia a terenului evaluabil n mod independent, profitul net generat de ntreaga proprietate, rata de capitalizare aferent proprietii imobiliare. Aceste informaii permit calcularea: profitului net atribuibil numai terenului, prin nmulirea ratei de capitalizare cu valoarea de pia a terenului; profitului net aferent cldirii, ca diferen ntre profitul net total i profitul net aferent terenului; valorii cldirii, prin capitalizarea numai a profitului net corespunztor cldirii.
4. 3. Metoda costurilor
Metoda bazat pe costuri este recomandat de specialiti pentru construciile noi sau aproape noi; n cazul construciilor unicat, care nu se tranzacioneaz frecvent pe pia; pentru cldirile n care se desfoar o afacere care are un puternic goodwill personal, ce nu pot fi evaluate pe baza profitului rezultat de afacerea desfaurat n cldirea de evaluat, deoarece goodwill-ul nu este transferabil odat cu cldirea; n studiile de fezabilitate. Principalele abordri ale metodei costurilor sunt urmtoarele: metoda costurilor depreciate; metoda costurilor de reconstrucie / reconstruire; metoda costurilor de nlocuire; metoda costurilor segregate; metoda costurilor folosind preurile barem. n toate aceste cazuri, punctul de plecare n estimarea valorii unei astfel de cldiri l reprezint costul de reproducie sau costul de nlocuire a cldirii, din care se deduce suma care reprezint deprecierea total a cldirii, rezultnd costul de nlocuire net. Conform definiiei elaborate de Institutul de Evaluare din Chicago, costul de reproducie brut este costul estimat pentru a construi, la preurile curente la data evalurii, cldiri identice, folosind aceleai materiale, standarde de construcii, proiect, plan de construcie, calitate a manoperei. Costul de nlocuire, potrivit aceleiai optici, este costul estimat pentru a construi, la preuri curente la data evalurii, a unei cldiri cu o utilitate identic cu cea de evaluat, ns la cu materiale moderne, la standardele curente, plecnd de la proiecte i planuri moderne, 28
existente la data evalurii. Ct privete stabilirea gradului de depreciere a unei cldiri, acesta se realizeaz n urma unei inspecii detaliate a construciei de evaluat, de ctre un inginer constructor.
4.4. Metoda indicial

Evalurile pe baza acestei metode se fac pentru apartamente i pentru o serie de cldiri de mic importan, realizate pe baz de proiecte tip. Acest metod de evaluare se poate aplica n condiiile n care exist o baz de date apreciabil, cu tipuri diversificate de structuri cu localizri pe zone de seismice. Coreciile ce se impun de la caz la caz sunt obligatorii pentru ca subiectul ce se evalueaza prin aceasta metod s permit obinerea unor date sigure. Procurarea acestor indici de reactualizare se recomand a fi preluai din publicaiile lunare ale I.N.C.E.R.C(INSTITUTUL NATIONAL DE CERCETARE-DEZVOLTARE IN CONSTRUCTII SI ECONOMIA CONSTRUCTIILOR), din Buletinul Informativ al Corpului Experilor Tehnici ce apare lunar
4.5. Etape ale procesului de evaluare a cldirilor

Funcie de importana, mrimea i cantitile de informaii pe care evaluatorul le preia din lista mijloacelor fixe a societtii pentru care face evaluarea se pot folosi oricare dintre aceste metode, dar important este calitatea rspunsului pe care l oferi beneficiarului lucrrii. Pentru corectitudinea operaiei de evaluare a cldirilor este necesar s fie respectate 5 etape distincte n procesul evaluarii i anume: a) Verificarea situaiei scriptice reale din teren ; b) Verificarea situaiei reale din teren; c) Evaluarea propriuzis; d) Prezentarea datelor evaluate i descrierea mijloecelor fixe cldiri i construcii special; e) Memoriu de evaluare. a) Verificarea situaiei scriptice : Aceast operaie se efectueaz de ctre specialistul n evaluarea cldirilor, inginer constructor, care ajuns la sediul societii solicit lista mijloacelor fixe grupa I-a din balana mijloacelor fixe. Preia aceast list i solicit deasemenea planul incintei, n copie, dup care mpreun cu o persoan desemnat de conducere efectueaz verificarea situaiei n teren.
29
b) Verificarea situaiei reale din teren :Sunt verificate pe rnd toate cldirile din incinta pe baza numerelor de inventar nscrise n lista i eventual a celor gsite n teren pentru care nu exist numr de inventar. Este posibil ca aceste cldiri s fie nscrise pe o list a mijloacelor fixe cldiri amortizate n funciune sau s nu fie nregistrate pur i simplu. Obligatoriu aceste cldiri fr numr de inventar gsite n teren se vor evalua la stadiul fizic la care se gsete la data verificarii. Operaiunea de verificare impune anal iza sistemului constructiv al cldirii, anul punerii n funciune, finisajul interior i exterior precum i instalaiile funcionale existente n cldire. La verificarea instalaiilor se va consulta i lista de mijloace fixe construcii speciale, pentru a verifica nscrierea separat pe numere de inventar a instalaiilor tehnologice. n cazul n care ele sunt nscrise corect la grupa I-a se vor analiza pe numrul de inventar gsit, iar n caz contrar se solicit planuri sau se ntocmesc relevee pentru fiecare dintre acestea ntruct va fi necesar evaluarea lor separat de cldire. n acest caz se vor propune numere de inventar noi, cu folosirea codului de ncadrare asemntor celui din H.G.R. 964 /1998. Durata de via scriptic i fizic a mi jloacelor fixe construcii speciale este mai redus dect a cldirilor, au valori importante i ceea ce este mai important c nlocuirea lor se poate face pe investiii i nu pe producie cum s-ar impune dac ar rmne nregistrate la cldiri. Sunt situaii frecvente n care cldirile inventariate au anul real de punere n funciune ( P.I.F. )diferit de cel nscris n actele contabile fie datorit prelurii de la o alt societate dup ce au funcionat o anumit perioad de timp, fie datorit nationalizarii ( 1948 ), fie datorit lipsei de informaii. Inginerul constructor evaluator are obligaia s in cont de aceste date la analiza gradului de uzur fizic real estimat. Verificarea tuturor mijloacelor fixe cldiri i construcii speciale este corect s se ncheie cu o discuie n cadrul societii n care s se lmureasc diferenele ntre listele mijloacelor fixe din balan i situaia real din teren, anii n care pentru o serie de mijloace fixe sau efectuat remedieri importante. Se vor solicita pentru cldirile importante planurile de execuie existente la cartea tehnic, relevee pentru modificrile sau amenajrile efectuate, planuri de reele ap -canal, reele de instalatii electrice de for i reele tehnologice exterioare. Dup finalizarea etapei de verificare a situatiei reale din teren se poate trece la etapa de evaluare propriu-zis. c) Evaluarea propriu-zis : Pentru fiecare dintre mijlocele fixe grupa I-a cldiri se alege metoda de evaluare i se determina valorile de nlocuire ( de nou ) pentru data la care s-a 30
convenit cu beneficiarul raportului de evaluare. Se recomand folosirea metodei costurilor de reconstrucie sau segregate pentru cldirile cu suprafee mari i pentru care exist planuri de execuie, metoda costurilor pornindu-se de la preurile barem pentru cldirile de mai mic importan . Pentru informaiile necesare obinerii valorilor de nlocuire ( de nou ) prin metoda costurilor se vor studia Indicatoarele Republicane de consum pentru lucrrile de construcii, cunoscute sub denumirea indicatoarelor C ; Ts ; E ; I ; S ; Tf ; Ac ; Iz ; M ; V ; D etc. publicate de ctre I.N.C.E.R.C. Deasemenea pentru structura devizelor pe categorii de lucrri este necesar s fie consultate Normativele P187 /1987, C 140/1987 , I 18 / 1984 etc. Aceasta propunere este fcut n ideea c precizia determinrii valorii de nlocuire folosind preurile barem este mai mic, iar n cazul suprafeelor mari de cldirii valorile sunt deformate substanial. Operaia de determinare a gradului de uzur fizic real estimat este legat de informaiile date de vechimea cldirii, mediul normal sau agresiv n care se gasete cldirea gradul de ntreinere, dimensiunile agabaritice ale cldirii precum i de zona seismic la care a fost proiectat cldirea i zona seismic n care se gsete acum. n literatura de specialitate, n standardele internaionale, denumirea gradului de uzur fizic real estimat este nlocuit de cuvntul depreciere sau uzur efectiv. Primele informaii legate de aceti coeficieni de uzur fizic se pot prelua din Normativul P135 / 1995, care coeficienii de uzur sunt prezentai pe cod asemntor cu cei din Legea 15/1994. Preluate primele informaii despre uzura fizica a cldirii pentru durata de via scurs de la punerea n funciune i pn n prezent, acetia se pot corecta de evaluator funcie de toi ceilali factori pe care i-am menionat mai sus. Stabilirea deprecierii pentru fiecare dintre cldiri este o operaie de mare responsabilitate, are i un grad de subiectivitate i din acest motiv trebuiesc gsite toate argumentele pentru cazul n care acest grad de uzura sufer modificri importante fa de normativ. n acest sens sens aplicarea Normativelor sus menionate se va face n strict concordan cu starea de fapt din teren, constatat i consemnat detaliat n foi de lucru. Aprecierea cldirilor pornete de la structura de rezisten, configuraia acesteia funcie de gradul seismic al zonei, de regimul de nlime i de existena sau nu a subsolului. Pentru finisaj se fac aprecieri asupra finisajului pereilor cldirii, asupra pardoselilor, tmplriei i a invelitorii. Se fac aprecieri asupra instalaiilor funcionale ale cldirii, asupra modului n care a fost ntreinut cldirea, precum i asupra tipului de materiale folosite la aceste finisaje. Fac referire la duratele de via fizic ale materialelor care particip la aceste finisaje. Ca exemplu 31
a aprecia c una este s ai o pardoseal din covor pvc cu durata de 8-10 ani durata de via i alta este s ai o pardoseal din parchet de stejar cu durata de via fizic de 60 ani. Operaia de modificare a valorilor de nlocuire cu ajutorul coeficienilor de uzur fizic real estimai conduce la obinerea pentru fiecare dintre cldirile evaluate la determinarea valorilor rmase actualizate pentru data la care s-a efectuat evaluarea acestor mijloace fixe. Valorile rmase actualizate vor fi detaliat nscrise n foi de lucru, ntocmite separat pentru terenuri, separat pentru cldiri cuprinznd toate datele de identificare necesare ( nr. inventar, denumire, valoare contabil, uzura -valoarea rmas ; eventual plan de situaie) Foile de lucru astfel ntocmite n termenul prevzut vor fi predate colaboratorilor din echipa care determin ,, bilanul economic respectiv activul net contabil corijat. d) Prezentarea datelor evaluate i descrierea mijloacelor fixe cldiri i construcii special : Dup finalizarea evalurii tuturor mijloacelor fixe cldiri i construcii speciale, se impune prezentarea sumar a cldirilor din punct de vedere al sistemului constructiv, al finisajului interior i exterior precum i elemente despre instalaiile funcionale ale cldirii. Orice apreciere suplimentar este totdeauna bine venit, iar transmitrea de date ale dimensiunilor, suprafeelor, gradului de utilizare i aprecierea uzurii efective face parte din coninutul obligatoriu al raportului. Dac aceste informaii vor fi susinute i de fotografii color explicative, calitatea informaiilor transmise beneficiarului lucrrii va apreciat ca superioar. n toate rapoartele de evaluare efectuate se impune ca n capitolul de descriere a cldirilor s se menioneze aprecierea evaluatorului privind stabilitatea structurii, supradimensionrile cldirilor pentru funciunile pe care le ndeplinesc, funciunile conforme procesului tehnologic, precum i uzura fizic i gradul de ntreinere . e) Memoriu de evaluare : Ultima pies a raportului de evaluare patrimonial este Memoriu de evaluare propriuzis, unde evaluatorul prezint concluziile, apreciaz corectitudinea balanei mijloacelor fixe preluate de la societatea comercial, prezint cldirile la care este necesar s fie calculat i deprecierea funcional ( uzura moral ).
32
Evaluarea ntreprinderii 5. EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE GRUPA II-III

Mainile, utilajele i echipamentele sunt aduse la preul actual cu ajutorul mai multor metode ce au scop determinarea valorii reziduale din momentul evalurii. Datorit naturii specializate a activitii unor ntreprinderi, evaluarea mijloacelor fixe trebuie realizat de evaluatori specializai pe tipul respectiv de mijloace fixe. n acest scop, evaluatorul trebuie s dispun de situaia mijloacelor fixe aflate n proprietatea ntreprinderii, cu datele de identificare a acestora (cod, denumire, numr de inventar, data punerii n funciune, durata de via normat). Evaluatorul procedeaz apoi la clasarea mijloacelor fixe n: necesare n procesul de exploatare; redundante (peste nevoile de exploatare) ; n curs de casare. De asemenea, este necesar verificarea faptic a mijloacelor fixe, analiza gradul ui de depreciere a lor i precizarea tipului de valoare pentru evaluare, respectiv: valoarea de pia pentru mijloacele fixe necesare n procesul de exploatare; valoarea de pia sau valoarea de lichidare pentru mijloacele fixe n surplus fa de nevoile de exploatare; valoarea de casare pentru cele ce trebuie casate; costul de nlocuire net pentru mijloacele fixe unicat. n general, valoarea de pia a unui mijloc fix nou este punctul de plecare n procedura evalurii. Dac al momentul evalurii nu se mai tranzacioneaz mijloace fixe absolut identice cu cele de evaluat, este necesar ncadrarea mijlocului fix de evaluat n categoria celor tranzacionate pe pia. Evaluarea mijloacelor fixe ce fac parte din grupele 2-6 au regim de evaluare fata de metodele de evaluare a mijloacelor fixe cladiri si construcii speciale. Conform H.G.R. 2.139 /2005 aceste mijloace fixe au urmatoarea repartizare: 2.1- 2.27 MAINI, UTILAJE I INSTALAII DE LUCRU ; 3.1- 3.9. APARATE I INSTALAII DE MSUR, CONTROL, REGLARE ; 4.1.-4.7. MIJLOACE DE TRANSPORT ; 5.1-5.2 ANIMALE I PLANTAII ; 6.1.- 6.4. UNELTE, DISPOZITIVE, MOBILIER, APARATUR BIROTIC.
33
Pentru evaluare mijloacelor fixe se utilizeaz 2 metode distincte de evaluare : Metoda informatiilor de piata Metoda procedeelor specific
5.1. Metoda informaiilor de pia

Metoda informaiilor de pia presupune c numrul mijloacelor fixe este relativ mic, sau numrul poziiilor asemenea este relativ mic. Din punct de vedere al preciziei, metoda se recunoate a fi cea mai precis, dat fiind obligaia evaluatorului de a prelua informaiile de la producatori. n condiiile n care se regsesc preuri diferite pentru un produs cu aceleai performane, evaluatorul va alege pe cel mai mic. Acesta va fi trecut ca valoare de nlocuire pentru mijloacele fixe evalate prin aceasta metod. Pentru mijloacele fixe care au fost procurate din import este important s se extrag informaiile legate de ara de provenien, caracteristicile utilajului din cartea tehnic, informaiile privind denumirea uzinei i localitatea n care se afl amplasat. Pentru precizia informaiei se poate apela la agenia comerciala a rii din care provine utilajul respectiv. Aceste informaii se pot obine direct prin coresponden cu aceste agenii comerciale. Trebuie s fie cunoscut faptul c n afara preului de produs aici sunt incluse taxele vamale, comisonul importatorului, taxe i impozite ale Guvernului Romaniei, cheltuielile cu transportul de la frontier. Evaluarea exclude cheltuielile pentru transportul utilajelor de la vam pn la hala de montaj.
5. 2. Metoda procedeelor specifice

Metoda procedeelor specifice presupune 4 sisteme de determinare a valorilor de nlocuire care sunt cunoscute ca fiind : 1. Procedeul identificarii; 2. Procedeul similitudinii; 3. Procedeul colerarii; 4. Procedeul actualizarii indiciale a valorilor. Exist dou proceduri n inventarierea i identificarea bunurilor mobile : macoidentificarea ; microidentificarea.
34
Macro-identificarea informaiile culese include : produsele, data punerii n funciune, eficiena exploatrii, randamente sau pierderi, consumuri de energie i combustibil, vrst cronologic sau efectiv, programul de reparaii, echipamente de control, durata de via rmas, mijloace de ntreinere.Micro-identificarea presupune in primul rnd identificarea productorilor de utilaje identice cu cele supuse evaluarii. Dup analiza productorilor i stabilirea utilajelor cu performante asemanatoare celui supus evaluarii se preia ca valoare de inlocuire. Se preiau informaii despre marca utilajului sau numele fabricantului, modelul i dimensiunile, seria i data fabricaiei, capacitatea, dimensiunile fizice, vrsta i starea tehnic. La situatia in care avem cel putin 2 preuri pentru acelasi produs, cu furnizori diferii, cu randamente asemntoare, pentru valoarea de nlocuire se va alege preul ce mai mic se alege cel cu pretul mai mic. Procedeul similitudinii ( asimilarii ) presupune ca evaluarea se face prin comparatie cu 2 echipamente asemanatoare pentru care se cunosc preturi, apreciind pentru fiecare dintre ele care sunt plusurile sau minisurile de performante si din analiza comparativa se stabileste cu aproximatie foarte mica pretul de nou a utilajului supus evaluarii.Aceasta metoda este practicata indeosebi atunci cand ne gasim in fata unor utilaje din import ,cu fabricant din fostul CAER la care o serie de produse s-au modificat pe parcursul perioadei de la achizitionare. Procedeul corelarii este asemanator procedeului similitudinii ,dar evaluarea se efectueaz pe cel putin 2-3 echipamente asemantoare. Dat fiind necesitatea de majorare a sferei de cunoatere avem de multe ori dificultti n cunoaterea pieei de produse similare dat fiind costurile de obinere a informaiilor. Acest procedeu este mai putin folosit. Procedeul actualizarii indiciale a valorilor este metoda cea mai raspandita deoarece presupune cunoasterea a valorilor la punerea in functiune, verificarea veridicitatii acestora.Reactualizarea se face prin indici de reactualizare .La HGR 945/1990 ; HGR 26/1992 si LA HGR 500 /1994 acesti indici au fost dati prin lege cu conditia verificarii pretului pe produs pe piata de desfacere. Cand aceste preturi de pe piata au fost mai mici deacat valorile de inlocuire s-au trecut preturile de pe piata. Metoda se recomanda a fi folosite la echipamentele relativ vechi la care diferentele dintre metoda indiciala si cele mai precise sunt relativ mici si nu pot modifica prea mult valorile ramase actualizate.
35
Evaluarea ntreprinderii 6. STUDIU DE CAZ EVALUAREA TERENULUI CONSTRUIT I NECONSTRUIT CONFORM PLANULUI CADASTRAL ANEXAT, DELIMITAT DE STRZILE PALAT, SF. CONSTANTIN, SF LAZR I PALATUL CULTURII DIN IAI
1. Elementele introductive i sinteza lucrrii
Subsemnatul, inginer, Casian Alexandru, domiciliat n Iai, Aleea Copou nr.4. bis, expert tehnic judiciar n specialitatea construcii civile i industriale, avnd legitimaia numrul 1392-4871 din 01.0S.2000 emis de Ministerul Justiiei membru al Corpului Experilor Tehnici din Romnia, filiala Iai, legitimaia nr. 4 din 17.01.1997 n baza comenzii nr. 102641 din 02.12.2004 a Primriei Municipiului Iai i a Contractului de prestri servicii nr. 62/2004 am fost desemnat s ntocmesc un raport de expertiz i evaluare cu urmtorul obiectiv: Evaluarea terenului construit i neconstruit conform planului cadastral anexat, delimitat de strzile Palat, Sf. Constantin, Sf Lazr i Palatul Culturii din Iai.
1.2. Obiectul supus evalurii i scopul lucrrii

Evaluarea este necesar n vederea ncheierii unui contract de asociere ntre Primria Municipiului Iai i S.C. Iulius Group S.R.L. pentru edificiul ansamblului Madison, actualul Palas n vederea reabilitrii urbanistice i arhitecturale a zonei municipale din perimetrul strzilor mai sus menionate, care s conduc la creterea bazei materiale a Consiliului Local prin atragerea i participarea capitalului privat la crearea unor noi locuri de munc, dezvoltarea unor activiti de producie, spaii comerciale, locative, parcri auto, baze de agrement i altele, fcnd posibil nscrierea lor n circuitul intern i internaional, degrevnd n acelai timp bugetul local de cheltuielile necesare pentru lucrrile tehnco-edilitare i care vor ridica gradul de civilizaie i confort al populaiei municipiului lai.
1.3. Data evalurii

Evaluarea terenului construit i neconstruit conform planului cadastral anexat, delimitat de strzile Palat, Sf. Constantin, Sf Lazr i Palatul Culturii din Iai a fost realizat la data de 02.12.2004.
36
1.4. Documentele i informaiile ce stau la baza evalurii
Comanda nr. 102641 din 02.12.2004 a Primriei Municipiului Iai ctre Filiala lai a Corpului Experilor Tehnici din Romnia; Contractul pentru executarea lucrrii de expertizare nr. 62/2004 ncheiat ntre Primria Municipiului Iai i Filiala Iai a Corpului Experilor Tehnici din Romnia; Planurile cadastrale nr. 87/1989 primite de ICPROM Iai pe care sunt poziionate lucrrile tehnico-edilitare: apa, canalizare, termoficare, telefonice, gaze naturale i electrice; Planul de situaie - Zona trand Iai, ntreinut de Domnul ing. A. Popia, cuprinznd suprafaa terenului constuit i neconstruit i delimitare zonei supuse expertizrii; Tabel cu bunurile imobile ce fac parte din domeniul public al municipiului Iai, reactualizat pentru construciile existente n zon: teatrul de var, patinoarul artificial, trandul municipal i spaiile verzi; Buletin documetar nr. 46 din martie 1998, n care este redat metoda comparaiei prin bonitare pentru determinarea terenurilor intravilane, avnd la baz metodologia elaborat n baza HG 834/1991 i a criteriilor Ministerului de Finane nr. 2665/1992 i Ministerului Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului nr. l/C/311/1992; Constatrile expertizei asupra construciei i terenului situat n perimetrul strzilor Palat, Sf. Constantin, Sf. Lazr i Palatul Culturii din Iai.
2. Constatrii
Terenul construit i neconstruit supus evalurii are o suprafa de 119.392 m.p. conform planului de situaie prevzut de DL ing. A. Popia, din care: Teren n pant de pn Ia 5 % favorabil construciilor =102.089 m.p. Teren n pant ntre 25 % i 44 % nefavorabil, necesitnd constructive = 17.303 m.p. Terenul face parte din zona I a municipiului Iai i beneficiaz de toate utilitile necesare construciilor noi, ap, canalizare, gaze naturale, termofcare, electricitate i telefonie, care n marea lor majoritate perimetreaz zona de construcie, aflandu-se la o distan medie ntre 200-500 m. Strzile Palat, Sf. Constantin, Sf. Ia/ar sunt asfaltate, de mare circulaie auto. Zona ce urmeaz a se reabilita din punct de vedere urbanistic i arhitectural se afl la intersecia strzilor mai sus menionate, avnd destinaie comercial i de agrement pentru populaia municipiului Iai. 37 reabilitri speciale
Conform planului urbanistic nu exist restricii de folosire dect n ceea ce privete eventuale vestigii istorice ce vor fi gsite pe acest amplasament, avndu-se n acelai timp grij pentru asigurarea conservrii celor existente: Palatul Culturii, biserica Sf Nicolac Domnesc i Biserica Sf. Lazr. Aspectul urbanistic i estetic al imobilelor din zon i vecine este civilizat, predominante fiind monumentele istorice i blocurile de locuine cu parter + 6-8 nivele. n general zona este dominat de cldiri de cultur - Teatrul de Var, baze de agrement patinoar, terenul de tenis, baschet, bazin de nnot pentru aduli, bazin de nnot pentru copii, bazin olimpic. Iac de canotaj, popicarie i altele. Terenul este construibil ntre 45-60% i nu este poluat cu reziduri. Din punct de vedere geotehnic, terenul cu panta pn la 5% este amplasat ntr-o zon unde pnza de ap freatic este Ia nivelul cotei de fundare. Gradul seismic al zonei este de 8 pe scara Richter. Regimul de nlime construibil este pentru cldiri cu parter plus 1 - 3 nivele. Din punct de vedere socia, municipiul Iai este o localitate cu omaj ridicat cu peste 10% din populaia activ. Terenul din zon este destinat locuinelor colective, spaiilor comerciale i bazelor de agrement i se afl situat n apropierea bulevardelor tefan cel Mare i Sfnt., Anastasie Panu i Centru Civic al Municipiului Iai.
3. Metoda de evaluare
La evaluarea terenului construit i neconstuit n suprafa de 119.392 m.p. s-a utilizat metoda comparaiei prin bonitate , avnd la baz metodologia elaborat prin HG 834/1991, criteriile Ministerului de Finane nr. 2665/1992 i Ministerului Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriale nr 311/1992. Relaia de calcul este urmtoarea: Vp = K x ( A+S+G+T+E+Tf+D+B+R+C+V+P) xMxFxGsxNxGoxCrxUxZ n care: K - coeficient de actualizare a valorii de baz K=curs BNR la data evalurii LEI/USD 3.73 lei A - valoarea de baz a terenului; II.B. Municipii cu peste 200.000 locuitori................................................................0,9 Zona I A- 0,9 x 340.000 lei/mp= 306.000 lei/mp S - Instalaii sanitare, apa i canalizare - ntre 200-500 m.........................................8,35% 38
G - Gaze naturale - ntre 200-500 m .......................................................................8,35% T - Termoficare - ntre 200 i 500 m .......................................................................3,35% E - Electricitate - ntre 200-500 m ............................................................................3,35% Tf- Telefonice - ntre 200-500 m ........................................................................... 1,70% D - Tipul de drum la care are acces terenul asfalt ..............................................16,70% B - Dimensiuni, forme, proporii i orientarea terenului teren col a trei strzi comercial............................................................ +10,00% R - Restricii de folosire conform planului urbanistic Construibil, condiionai i cu restricii ............................................-20,00% C - Suprafa adecvat n cadrul urban, n funcie de utilizarea i poziia specific a terenului - zona I locuine, cldiri, servicii i baze de agrement........................................... + 5,00% V - Aspectul urbanistic i estetic al imobilelor vecine civilizat...............................0,00% P - Poluare -................................................................................................................A(l+0,0835+0,0835+0,0335+0,0335+0,0170+0,167+0,10-0,20+0,05)=306.000 lei/m.p. x 1,368 M - Coeficient privind ponderea suprafeeie terenului construibil fa de toat suprafaa terenului evaluat Construibil ntre 45-60%.....................................................................................1.00 F - Coeficient privind natura terenului Teren cu pnz freatic la nivelul cotei de fundare ............................................0.85 Gs - Coeficient privind gradul seismic al zonei Pentru gradul 8...................................................................................................0,96 H - Coeficient privind regimul de nlime Parter + 1-3 nivele .............................................................................................1,00 G0 - Coeficient privind starea terenului a) b) Teren ocupat cu dotri i construcii ce nu necesit dezafectri................................................................................0.80 pentru teren n pant nefavorabil, necesit rezolvri speciale constructive ........................................0.95
Cr - Coeficient special de respingere juridice ...................................................................................................................de perspectiv social - localitate cu omaj ridicat............................................0,70
U - Utilizarea terenului 39
zona mpdurit pentru consolidarea terenului n panta ..................................1,50
Z - Coeficient de zon, indifeent de utilizarea terenului- Zona I................................3,00
MxFxGsxHxG0xCrxUxZ=1,95 Vp - 306.000 lei/mp x 3,73 x 1,368 x 1,95 =2.559.260 lei/mp 79.08 euro/mp 106,83 usd/mp
1. Valoarea terenului cu pant de 5% 102.089 m.p. x 2.559.260 lei/m.p. = 261.272.294.140 lei 2. Valoarea terenului cu pant cuprins ntre 25 - 44 % Vp = K x (A-S+G+T+E+Tf+D+B-R+C+V+P) xMxFxGsxNxGoxCrxUxZ K - coeficient de actualizare a valorii de baz K=curs BNR la data evalurii LEI/USD 3.73 lei A - valoarea de baz a terenului; II.B. Municipii cu peste 200.000 locuitori 0,9
Zona I A- 0,9 x 340.000 lei/mp= 306.000 lei/mp S - Instalaii sanitare, apa i canalizare - ntre 200-500 m.........................................8,35% G - Gaze naturale - ntre 200-500 m .......................................................................8,35% T - Termoficare - ntre 200 i 500 m .......................................................................3,35% E - Electricitate - ntre 200-500 m ............................................................................3,35% Tf- Telefonice - ntre 200-500 m ........................................................................... 1,70% D - Tipul de drum la care are acces terenul asfalt ..............................................16,70% B - Dimensiuni, forme, proporii i orientarea terenului Nefavorabil, n pant, greu de organizat..................................................... -5,00% R - Restricii de folosire conform planului urbanistic Construibil, condiionai i cu restricii ...............................................-30,00% C - Suprafa adecvat n cadrul urban, n funcie de utilizarea i poziia specific a terenului - zona I locuine individuale, zon mpdurit....................................................... + 3,00% V - Aspectul urbanistic i estetic al imobilelor vecine civilizat...............................0,00% P - Poluare -................................................................................................................A(l+0,0835+0,0835+0,0335+0,0335+0,0170+0,167-0,5-0,30+0,03)=306.000 lei/m.p. x 1,098
40
M - Coeficient privind ponderea suprafeeie terenului construibil fa de toat suprafaa terenului evaluat Construibil ntre 45-60%.....................................................................................0.75 F - Coeficient privind natura terenului Pentru teren macroporic sensibil la nmuiere .....................................................0.70 Gs - Coeficient privind gradul seismic al zonei Pentru gradul 8...................................................................................................0,96 H - Coeficient privind regimul de nlime Parter + 1-3 nivele .............................................................................................1,00 G0 - Coeficient privind starea terenului a) b) Teren ocupat cu dotri i construcii ce nu necesit dezafectri................................................................................1,00 pentru teren n pant nefavorabil, necesit rezolvri speciale constructive ........................................0,70
Cr - Coeficient special de respingere juridice ...................................................................................................................de perspectiv social - localitate cu omaj ridicat............................................0,70 zona mpdurit pentru consolidarea terenului n panta ..................................1,50
U - Utilizarea terenului Z - Coeficient de zon, indifeent de utilizarea terenului- Zona I................................3,00
MxFxGsxHxG0xCrxUxZ=0,741
Vp - 306.000 lei/mp x 3,73 x 1,098 x 0,741 = 928,647 lei/mp 24,12 Euro/m.p., 32,58 usd/m.p.)
Valoarea terenulu i ca pant cuprins ntre 25 - 44 % 17.303 m.p. x 928,647 lei/m.p. = 16,068,379,041 lei Total I + II = 277,340,673,181 lei (119.392 m.p. teren construit si neconstruit) (2.322.942lei/m.p.; 60.34 euro/m.p ;(81.51 usd/m.p.)
41
4. Construcii aflate pe teren
Pe suprafaa de teren de 119.392 m.p. sunt realizate construcii cu urmtoarele destinaii: Cldire Teatrul de var Patinoarul artificial trandul municipal Spaii verzi Total Suprafa/mp 2.102 2.195 24.516 15.879.546.864 Valoare/lei 4.698.566.974 1.768.904.004 9.412.075.886
Avnd n vedere c o serie de obiective (teren de tenis, baschet, cmine canalizare, mprejmuiri, mantinel, conducte canalizare i ap, spaii verzi) nu fac parte din suprafaa constuit, au fost incluse doar cu valoarea lor. Suprafaa de teren constuit i neconstuit a fost calculat comparativ delimitrii i suprafeei incluse n planul de situaie ntocmit de Dl. ing. A. Popia i anexat prezentului raport de expertiz. Valoarea actualizat a acestor constucii este de 15.879.546.864 lei conform inventariului domeniului public al municipiului Iai, reactualizat i nsuit prin Hotrna Consiliului Local nr. 484/2004.
42
5.Concluzii
n urma constatrilor efectuate asupra tereneului construit i neconstruit din Iai, delimitat de strzile Palat, Sf Constantin, Sf. Lazr, n suprafa total de 119.392 m.p.. expertiza stabilete c valoarea la nivelul lunii noiembrie 2004 este de 277.340.673.181 lei, respectiv 7.435.406 milioane de euro din care: I. Teren construit i neconstruit cu o pant de pn la 5% (102.089 m.p.) cu o valoare de 261.272.294.140 lei. II. Teren construit i neconstruit cu o pant ntre 25 -44 (17.303 m.p.) cu o valoare de 16.068.379.041 lei.
43
Evaluarea ntreprinderii BIBLIOGRAFIE:

1. Buctaru Dumitru, Evaluarea ntreprinderii, Editura Junimea, Iai 2009 2. Buctaru Dumitru, Finanele ntreprinderii, Editura Junimea, Iai, 2009 3. Buctaru , Dumitru. Gestiunea financiar a ntreprinderii , Editura Junimea , Iai , 2009 4. Cristea, Horia; tefnescu, Nicolae, Finanele ntreprinderii, Editura CECCAR, Bucureti, 2003 5. Dumitrean Emilian, Contabilitate financiar, Editura Sedcom Libris, Iai 2008 6. Feleag Niculae, Malciu Liliana, Recunoatere, evaluare i estimare n contabilitatea internaional, Editura CECCAR, Bucureti ,2004 7. Olaru Gabriela Daniela, Radu Florin etc , Contabilitate financiar Aplicaii i studii de caz, Editura Tehnopress, 2007 8. Stancu, Ion, Gestiunea financiar a agenilor economici, Ed. Economic, Bucureti, 2001 9. H.G.R. 834 1991 din M. O. 54 - II 1992- evaluarea terenurilor 10. DECIZIA 79/ 1992 a C.P.M.Bucureti 11. Raport de expertiz tehnic
44
45

Evaluarea Activelor Corporale

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Evaluarea Activelor Corporale

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Evaluarea ntreprinderii Cuprins

Evaluarea ntreprinderii 1.NOIUNI INTRODUCTIVE PRIVIND ACTIVELE CORPORALE FIXE

necorporale este ncorporat n

cheltuielile fcute pentru obinerea acestora : este cazul brevetelor, licenelor, a

Reglementri contabile conforme cu Directiva a IV-a a Comunitilor Economice Europene

1.2. Conceptele i principiile metodologice ale evalurii

Cerine de prezentare a informaiei Comentarii

Relaia cu standardele de contabilitate

Sursa: Schem adaptat dup IVSC 2003

Figura 2. Formatul standardelor de practic n evaluare

Data intrrii n vigoare

Arie de aplicabilitate STANDARDE DE PRACTIC N EVALUZARE

Instruciuni de aplicare Sursa: Schem adaptat dup IVSC 2003

Relaia cu standardele de contabilitate

1.4. Metode de evaluare a activelor corporale fixe

Evaluarea ntreprinderii 2. EVALUAREA IMOBILIZARILOR CORPORALE

PROPRIETATEA IMOBILIAR (corporal)

PROPRIETATE PERSONAL - detaabil (mobil, aparate) - fix (utilaje, echipamente)

PROPRIU-ZIS - Terenuri - Construcii, structuri

Evaluarea ntreprinderii 3. EVALUAREA TERENURILOR

3.1.Metode de evaluare pe baz de formule

H.G.R. 834 1991 din M. O. 54 - II 1992- evaluarea terenurilor

3.2. Evaluarea terenurilor agricole

5. METODA VALORII REZIDUALE

6. METODA CAPITALIZRII RENTEI (CHIRIEI) DE BAZ

Stan, S. .a. Ghid practic de evaluare, Bucureti, Editura IROVAL, 200

4.1. Metoda comparaiei directe

PRE / MP. $ 148,04 192,30

358 MP. 780 MP.

NEGATIV NEGATIV POZITIV

92.000 76.000 57.000

490 MP. 336 MP. 402 MP

187,75 226,19 141,79 167,89

4.4. Metoda indicial

4.5. Etape ale procesului de evaluare a cldirilor

Evaluarea ntreprinderii 5. EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE GRUPA II-III

5.1. Metoda informaiilor de pia

5. 2. Metoda procedeelor specifice

1.2. Obiectul supus evalurii i scopul lucrrii

1.3. Data evalurii

Z - Coeficient de zon, indifeent de utilizarea terenului- Zona I................................3,00

U - Utilizarea terenului Z - Coeficient de zon, indifeent de utilizarea terenului- Zona I................................3,00

Evaluarea ntreprinderii BIBLIOGRAFIE:

S-ar putea să vă placă și