UNIVERSITATEA TEHNICĂ “GH.

ASACHI” DIN IAȘI

FACULTATEA DE CONSTRUCȚII SI INSTALAȚII
MASTER: EVALUARE ȘI ADMINISTRARE IMOBILIARĂ

PROIECT
Disciplina: EVALUAREA IMOBILIARA 2

INDRUMATOR:
Prof. Dr. Ing. ADRIAN SERBANOIU

MASTERAND:
COSTEL BURLACU
EVALUAREA UNUI APARTAMENT SITUAT ÎN IAȘI, B-DUL ALEXANDRU CEL
BUN, NR. 23, BL. B1, SC. A, ET. 2, AP. 6, JUDEȚUL IAȘI

Apartamentul este alcătuit din 2 camere, o bucătărie, o baie, hol, vestibul, spații de depozitare și
un balcon. Apartamentul este amplasat într-un bloc cu regimul de înălțime P+7 și cu structura de
rezistență din pereți structurali din beton.
Anul construcției: 1972
Detaliile funcţionale și dimensionale sunt redate în schița de mai jos:

Principalele caracteristici constructive generale ale apartamentului sunt urmatoarele:

 este amplasat la etajul 2 intr-un bloc P + 4E , cu structura de rezistență din pereți structurali
din beton;
 încălzirea este asigurată de la centrala proprie pe gaz;
 pardoseli din gresie în bucatarie, baie, hol, vestibul și parchet în camere;
 tâmplăria la exterior din PVC cu geam termopan;
 uși la interior din lemn;
 finisajele pereților la interior cu vopsitorii lavabile;
 tavane finisate cu vopsitorii lavabile.

Apartamentul are urmatorul funcțional conform schiței atașate:

1) Cameră 18.02 mp
2) Cameră 12.18 mp
3) Bucătărie 6.22 mp
4) Baie 3.55 mp
5) Hol 4.17 mp
6) Vestibul 3.72 mp
7) Spatiu depozitare 0.99 mp
8) Spatiu depozitare 0.99 mp
Suprafața utila este: 49.84 mp
Suprafață balcon: 3.36 mp
TOTAL: 53.20 mp

1
2
Evaluarea imobilelor prin metoda comparatiilor de piata
Aceasta metoda de evaluare, permite evaluatorului să formuleze o opinie asupra valorii în urma
analizei unor proprietăți similare și comparării acestora cu proprietatea în cauză. În abordarea prin
comparație, opinia asupra valorii de piață se formează în urma comparării proprietăților similare cu
proprietatea în cauză și care au fost vândute recent, au fost oferite spre vânzare sau sunt în faza de
contractare.
3
 Analiza comparativă a proprietăților și tranzacțiilor se concentrează pe asemănarile și diferențele
care afectează valoarea, care pot include diferențe în ce privește: drepturile de proprietate evaluate,
Motivația cumpărătorilor și vânzătorilor, condițiile de finanțare, condițiile de piață la data evaluării,
dimensiuni, localizare, caracteristici fizice, caracteristici economice.
În situația de față, s-au avut în vedere 3 (trei) variante: trei apartamente situate în apropierea
apartamentului în cauză. În anexa la raportul de expertiză sunt precizate caracteristicile celor 3 variante.

Apartament situat în Iași, B-dul Alexandru cel Bun, nr. 23, bl. B1, sc. A, et. 2, ap. 6,
județul Iași
VALOAREA ESTIMATA PRIN PIATA (comparatia directa)

Element de comparatie Subiect Comparabila A Comparabila B Comparabila C

Ajustări Ajustări Ajustări
% euro % euro % euro
Ajustări specifice tranzactiei
Preț vânzare (euro) 50,000 46,000 47,000
Tip Preț (tranzacție / ofertă) Oferta Oferta Oferta
Ajustări -2% -2% -1,000 -2% -920 -2% -940
Preț ajustat (euro) 49,000 45,080 46,060

Drepturi de proprietate transmise Deplin Deplin Deplin Deplin

Ajustări 0% 0 0% 0 0% 0
Preț ajustat (euro) 49,000 45,080 46,060
Condiții de finanțare De piata De piata De piata De piata
Ajustări 0% 0 0% 0 0% 0
Preț ajustat (euro) 49,000 45,080 46,060
Condiții de vânzare De piata De piata De piata De piata
Ajustări 0% 0 0% 0 0% 0
Preț ajustat (euro) 49,000 45,080 46,060
Cheltuieli necesare imediat după
nu nu nu nu
achizitie
Ajustări 0 0 0
Preț ajustat (euro) 49,000 45,080 46,060
Condiții de piață actual actual actual actual
Ajustări 0% 0 0% 0 0% 0
Preț ajustat (euro) 49,000 45,080 46,060
Ajustări specifice proprietatii
B-dul Alexandru
Localizare locatie similara locatie similara locatie similara
cel Bun

Ajustări 0% 0 0% 0 0% 0
Preț ajustat (euro) 49,000 45,080 46,060
Caracteristici fizice
Calitate construcție de baza buna buna buna buna
Ajustări 0% 0 0% 0 0% 0
Vechime 49 ani 48 ani 16 ani 49 ani
Ajustări -2% -980 -13% -5,860 0% 0
Suprafață utilă 53.20 47 47 46
Ajustări 13% 6,464 13% 5,947 16% 7,209
4
Etaj 2/P+7E 4/P+4E 5/P+5E P/P+4E
Ajustări 2% 980 5% 2,254 -3% -1,382
Finisaje medii superioare superioare superioare
Ajustări estimat -20% -9,800 -5% -2,254 -20% -9,212
Compartimentare/Împărțire decomandat semidecomandat decomandat nedecomandat
Ajustări 3% 1,470 0% 0 7% 3,224
Loc de parcare / Garaj nu nu nu nu
Ajustări
Boxă da da da da
Ajustări 0
Centrală termica da da da da
Ajustări

Total ajustări caracteristici fizice -1,866 86 -160

Preț ajustat (euro) 47,134 45,166 45,900
Caracteristici economice nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul
Ajustări 0 0 0
Preț ajustat (euro) 47,134 45,166 45,900
Utilizare rezidential rezidential rezidential rezidential
Ajustări (euro) 0 0 0
Preț ajustat (euro) 47,134 45,166 45,900
Componente non - imobiliare nu este cazul nu este cazul mobilat nu este cazul
Ajustări (euro)
Preț ajustat (euro) 47,134 45,166 45,900
Ajustare totala neta (euro) -1,866 86 -160
Ajustare totala neta procentuala
(%) -4% 0% 0%
Ajustare totala bruta absoluta
(euro) 19,694 16,315 21,027
Ajustare totala bruta
procentuala(%) 40% 36% 46%
Pentru comparabila B s-a efectuat cea mai mica ajustare totala bruta absoluta

, echivalent a
Rezultatul abordarii prin piata 45,000 € 222,700 lei 4.9485 lei/euro
846 € /mp 4,186 lei /mp 21.09.2021

JUSTIFICAREA AJUSTARILOR APLICATE:

Ajustare pentru tip pret oferta/tranzactie
Comparabilele A, B, C utilizate pentru estimarea valorii de piata sunt oferte. Astfel, acestea au fost decotate cu un
intrucat proprietarii sunt dispusi sa negocieze. Valoarea
procent de -2%
ajustarii
a fost stabilita pe baza observatiilor istorice referitoare la marja de negociere pentru acest tip de proprietate.
Dreptul de prop. transmis
Pentru toate proprietatile, tranzactia se refera la transmiterea dreptului deplin de proprietate - nu sunt necesare ajustari.
Conditii de finantare
Conditiile de finantare sunt identice, plata se face in conditii cash la data evaluarii - nu se impun ajustari.
Conditii de vanzare
Conditii de vanzare similare - nu sunt necesare ajustari.
Cheltuieli efectuate imediat dupa achizitie

5
 Nu este cazul.
Conditii de piata (data)
Toate comparabilele sunt oferte validate la data evaluarii - nu sunt necesare ajustari.
Ajustari pentru localizare
Localizarea comparabilelor, este: A: B: C:
locatie similara locatie similara locatie similara
Locatie comparabilei vs locatie subiect: A: similara B: similara C: similara
pt. pt.
Ajustarile aplicate pentru localizare: pt A: 0% 0% 0%
B: C:
Ajustari procentuale au fost estimate in urma analizei de piata realizata pentru zona in care sunt amplasate proprietatile
comparabile si cea subiect, tinand cont de cat ar recunoaste un cumparator tipic ca diferenta in pretul platit pentru un imobil
ce are o amplasare diferita de cea a apartamentului subiect.
Ajustari pentru calitatea constructiei
este similara cu cea a proprietatii subiect si nu au fost aplicate
Calitatea constructiei A -
ajustari.
este similara cu cea a proprietatii subiect si nu au fost aplicate
Calitatea constructiei B -
ajustari.
este similara cu cea a proprietatii subiect si nu au fost aplicate
Calitatea constructiei C -
ajustari.
este similara cu cea a proprietatii subiect si nu au fost aplicate
Calitatea constructiei D -
ajustari.
Ajustarile au fost estimate in urma analizei de piata privind influenta calitatii constructiei asupra pretului prop., tinand cont
de cat ar recunoaste un cumparator tipic, ca diferenta in pretul platit, pt un imobil ce are calitatea diferita de prop. subiect.
Ajustari pentru vechimea constructiei
fiind edificata mai recent decat proprietatea subiect, a fost decotata
Constructia A - -2%
cu
fiind edificata mai recent decat proprietatea subiect, a fost decotata
Constructia B - -13%
cu
are vechime aproximativ egala cu a prop. subiect - nu se aplica
Constructia C -
ajustari.
are vechime aproximativ egala cu a prop. subiect - nu se aplica
Constructia D -
ajustari.
Ajustarile au fost estimate in urma analizei de piata privind influenta varstei constructiei asupra pretului prop., tinind cont
de cat ar recunoaste un cumparator tipic, ca diferenta in pretul platit, pt un imobil ce are o varsta diferita de prop. subiect.
Ajustari pentru suprafata
Proprietatea subiect are o suprafata utila
de: 53.20 mp
mp, suprafata mai mica decat cea a proprietatii subiect. Am aplicat o ajustare
Comparabila A are 47
de
mp, suprafata mai mica decat cea a proprietatii subiect. Am aplicat o ajustare
Comparabila B are 47
de
mp, suprafata mai mica decat cea a proprietatii subiect. Am aplicat o ajustare
Comparabila C are 46
de
Ajustarea a fost calculata tinandu-se seama de diferenta de suprafata dintre comparabila si subiect, de pretul unitar (eur/mp)
al comparabilei, cuantificand perceptia pietei asupra gradului de confort provenit din marimea apartamentului.
Ajustari pentru etaj
Amplasare in cadrul imobilului: Ap. subiect: 2/P+7E A: 4/P+4E B: 5/P+5E C: P/P+4E
pt. pt.
Ajustarile pt. pozitia in cadrul imobilului:
A: 2% B: 5% C: -3%
Ajustarile pentru pozitionarea in cadrul blocului (etaj), cuantifica perceptia unui cumparator tipic, asupra diferentei in pretul
platit pentru apartamente similare, situate la etaje diferite.
Ajustari pentru gradul de finisare:
Nivelul de finisare al comparabilelor: A: superioare B: superioare C: superioare
Finisaje comparabile vs apart. subiect: A: mai buna B: mai buna C: mai buna
Ajustarile aplicate comparabilelor : A: -20% B: -5% C: -20%
6
 Ajustarile aplicate cuantifica diferentele, in ceea ce priveste finisajul, dintre comparabile si proprietatea subiect, si reflecta
costurile de aducere a comparabilelor la nivelul de finisare al proprietatii subiect, atunci cand finisajul acestora este diferit.
Ajustari pentru compartimentare/impartire
Ap. subiect: decomandat A: decomandat B: decomandat C: nedecomandat
pt. pt. si p
Ajustari, functie de compartimentare : pt A: 3% 0% 7%
B: C:
Aceste ajustari au fost estimate in urma analizei de piata, si tin cont de cat ar recunoaste un cumparator tipic ca diferenta in
pretul platit, pentru un imobil ce are compartimentarea diferita de cea a proprietatii subiect.
Ajustari pentru locul de parcare/garaj:
Nu este cazul.
Ajustari pentru spatiul de depozitare (boxa):
Nu este cazul.
Ajustari pentru centrala termica proprie:
Nu este cazul.
Ajustarea pentru utilizare actuala:
Utilizarea tuturor comparabilelor este similara cu cea a proprietatii subiect - rezidentiala. Nu se impun corectii.
Ajustari pentru dotari nonimobiliare:
Echiparea nonimobiliara a comparabilelor : A: nu este cazul B: mobilat C: nu este cazul D
Ajustari aplicate pt. dotarile nonimobiliare: A: 0€ B: 0€ C: 0€ D:
Ajustarile pentru dotarile nonimobiliare, au fost estimate in urma analizei efecuate, tinand cont de cat ar recunoaste un
cumparator tipic, ca diferenta in pretul platit, pentru aceasta echipare non-imobiliara.

Concluzii:

Valoarea de circulatie pentru apartamentul descris, este de:

 Prin metoda comparatiilor pe piata: 222.700 lei (45.000 EURO)

7
 ANEXA 1- COMPARABILA A
https://www.storia.ro/ro/oferta/apartament-2-camere-semidecomandat-de-vanzare-zimbru-IDnUeh.html#c0cec36063

8
 ANEXA 2- COMPARABILA B
https://www.storia.ro/ro/oferta/apartament-2-camere-decomandat-de-vanzare-alexandru-cel-bun-IDnI6n.html

9
 ANEXA 3- COMPARABILA C
https://www.storia.ro/ro/oferta/apartament-2-camere-nedecomandat-de-vanzare-alexandru-cel-bun-IDo8eV.html

10