Referat 1.

Pașii necesari realizării unei construcții de tip Locuinta Individuala!

Turnea Stefan-Valentin

Construirea unei case este un proces responsabil, îndelungat, care trebuie parcurs în etape
distincte. Lucrările propriu-zise demarează cu proceduri birocratice stufoase care impun
inclusiv rigorile de construire ale clădirii. Din punct de vedere al documentației, construirea
începe cu obținerea certificatului de urbanism și se finalizează prin procesul-verbal de
recepție a lucrărilor, urmat de intabulare.
Construcțiile pot fi începute doar cu autorizație de construcție eliberată de primăria locală.
Acest act descriptiv de avizare a construcțiilor indică modul în care va fi ridicată clădirea,
infrastructura și suprastructura, cotele, regimul de înălțime, accesoriile clădirii și chiar
materialele de izolație sau de construire utilizate.

Pașii premergători construcției unei case

Verificarea terenului și decizia construirii unei case pe un anumit amplasament trebuie
considerate încă înainte de achiziționarea lotului unde ar trebui făcută clădirea. Aceasta vă
ajută să faceți o investiția sigură și vă permite să planificați etape în avans.
Începeți prin solicitarea certificatului de urbanism pentru a verifica regimul juridic, economic
și tehnic al clădirii, precum și avizele necesare care trebuie să însoțească cererea pentru
autorizația de construire alături de planurile casei.
Este recomandat sa luați in calcul efectuarea unui studiu geotehnic chiar înainte de
achiziționarea terenului. Prețul unui studiu geotehnic (începând de la 700-800 lei) poate părea
o risipă înainte de cumpărarea terenului, dar vă ajută să știți dacă structura solului vă permite
construirea unei case așa cum vă doriți.

Alegerea sau realizarea proiectului de construcție

Proiectarea construcției este una dintre cele mai importante etape premergătoare lucrărilor
propriu-zise. Prin proiectarea clădirii, proprietarii au posibilitatea, alături de arhitecți, de a
trasa designul și funcționalitatea locuinței la care visează.
Planurile casei fac parte din documentația care se depune pentru avizul de construire, iar din
acest motiv trebuie să luați în calcul toate aspectele practice și de design pe care doriți să le
includeți în locuință.
Alegerea unui proiect gata făcut este mai rapid, dar verificați dacă toate componentele de
design și utilitate răspund nevoilor voastre.
Obținerea autorizațiilor și avizului de construcție
Trebuie specificat încă de la început că lucrările se încep doar după obținerea autorizației de
construire (AC). Primul pas este obținerea certificatului de urbanism (CU), care este parte din
dosarul pentru autorizare.
Autorizația de construire trebuie eliberată pentru lucrări de construcție de orice fel (incluzând
garajul sau gardul), extindere, consolidare, schimbarea destinației construcției, repararea
construcțiilor, împrejmuiri.
În cadrul certificatului de urbanism sunt cuprinse avizele necesare, emise de autorități de stat
emitente, fiind nevoie să obțineți unul sau toate avizele. Dosarul pentru obținerea autorizației
de construire trebuie depus însoțit de o cerere tip, extras de carte cadastrală, toate avizele
specifice potrivit CU, proiectele construcției (memorii tehnice, referate, planuri, planșe),
schițe de amplasament și dovada achitării taxei pentru autorizația de construire (0,5% din
investiție).

Certificatul de urbanism
Certificatul de urbanism este un document emis de către primăria locală care oferă informații
cuprinzătoare, potrivit înscrierilor existente, despre regimul juridic, economic și tehnic al
imobilului sau terenului.
Certificatul de urbanism are și rol de reglementare, toate specificațiile incluse în acest act
trebuie urmate în construirea unei locuințe, solicitantul poate vedea din acest document ce
poate construi, eventualele limitări (suprafața ocupată, poziționarea, cotele de înălțime
maxime.

Avizele și acordurile furnizorilor de utilități

Obținerea avizelor și autorizațiilor de construcție de la furnizorii de utilități este obligatorie
pentru întocmirea dosarului pentru autorizația de construire. De asemenea, vă ajută să
implementați soluții de instalații (spre exemplu încălzire) în funcție de disponibilitatea
avizului respectivului furnizor. În cazul în care nu obțineți avizul de racordare la gaze, puteți
opta pentru încălzire pe lemne sau electrică.

Acordul vecinilor pentru construcția unei case

Acordul vecinilor pentru construcția unei case este necesar în cazul în care se construiește o
casă nouă sau se reconstruiește clădirea cu altă destinație, iar imobilul construit poate pune în
pericol locuințele din vecinătate.
Aceasta este valabilă pentru clădiri apropiate, situații în care distanța la calcan este foarte
mică sau pur și simplu noua clădire are altă destinație decât imobilele învecinate (de exemplu
clădire de birouri între case). Vecinii nu se pot opune nejustificat. 
Angajarea unui diriginte de șantier și organizarea de șantier
Prin intrarea în vigoare a Legii 177/2015 oricine construiește o casă trebuie să aibă obligatoriu
angajat un diriginte de șantier autorizat. Aceasta se aplică pentru orice fel de construcție (chiar
dacă este formată doar din parter), în orice mediu (rural sau urban) și pentru dezvoltatori
imobiliari sau persoane care își construiesc casa în regim propriu.
Mai mult chiar, este necesară colaborarea cu tehnicieni autorizați, responsabili cu verificarea
proiectelor tehnice înainte de execuție. Verificatorii sunt diferiți de persoanele care au
întocmit inițial proiectul.  O excepție o reprezintă casele construite în mediul rural,  cu un
singur nivel (și anexele aferente), care nu trebuie verificate de expertul verificator.
Următoarea etapă de construcție a unei case începe cu organizarea șantierului, a căilor de
acces pentru materiale de construcții, evacuarea deșeurilor, alimentarea cu apă și energie
electrică și canalizare sau asigurarea de toalete ecologice. Lucrările trebuie împrejmuite cel
puțin provizoriu, organizate spații de depozitare a sculelor și a materialelor, astfel încât
organizarea zonei să eficientizeze înaintarea lucrărilor.

Etapele de construcție a casei

Turnarea fundației este prima etapă de construire, aceasta fiind temelia oricărei case, cea care
dă robustețea de bază a clădirii. Urmează etapa împrejmuirilor (construcția gardului) și
ridicarea casei la roșu. În această etapă structura și zidurile sunt ridicate (parter, etaj și
mansardă, în funcție de proiectul fiecărei case) și șarpanta (aplecătoarea acoperișului) este
gata.
Se tencuiește zidăria exterioară și interioară, se pun geamuri, ușă la intrare, acoperișul, rețeaua
electrică și cea sanitară de bază. În această fază, casa este la gri. Detaliile, finisajele,
instalațiile sanitare, electrice și termice, amenajarea garajului și a spațiului verde aduc
proiectul aproape de casa la cheie. Lucrările de instalații pot fi coordonate pentru
eficientizarea timpului de lucru.
Racordarea la utilități este importantă pentru a considera casa la cheie.   Implementarea unui
sistem de încălzire adecvat, de automatizări și montarea obiectelor sanitare sunt o altă etapă a
construirii. În această fază poate fi făcută recepția clădirii, urmată de intabulare.  Fiecare
stadiu al construcției ar trebui făcut cu echipe specializate (fierari betoniști, zidari, instalatori)
pentru a fi siguri de calitatea lucrărilor.
Costul unei construcții depinde de bugetul alocat. Trebuie ținut cont că fazele inițiale
(documentații până la etapa organizării de șantier) reprezintă 4-5% din total, structura în faza
de casă la roșu poate ajunge până la 60%, iar restul e reprezentat de finisaje și amenajări.
În ceea ce privește resursele de timp, în mod optim o casă de 120-160 mp, ar trebui să poată fi
construită între primăvară - toamnă, așadar aproximativ  șase luni.  Pe cât de surprinzător ar
părea, perioada premergătoare până la obținerea autorizațiilor și avizelor poate fi cea lungă și
cea mai consumatoare de nervi.
Turnarea fundației și a hidroizolație de la nivelul fundației
Delimitarea casei prin balize, a fundației și armăturilor, trasându-se amprenta casei.  Acestea
trebuie să respecte întru-totul proiectul și autorizația de construire (dimensiuni, poziționare).
Decopertarea terenului pe suprafața fundației.
Efectuarea săpăturilor prin excavare sau manual, până la adâncimea optimă. Adâncimea
minimă este de 1,2 m, dar un studiu geotehnic vă ajută să stabiliți cota de adâncime potrivită
pentru tipul respectiv de sol sau dacă aveți nevoie de soluții de subzidire.
Urmează turnarea betonului pentru îndreptarea solului (betonul de egalizare), fixarea stâlpilor
de susținere și amplasarea distanțierelor din beton.
Cofrarea și armarea soclului conform proiectului.  Cofrarea reprezintă turnarea materialului
de construcție lichid (beton) într-un tipar construit- cofragul, care este făcut în general din
lemn sau popi metalici.
Betonul va fi lăsat să se usuce câteva zile în funcție de tipul de ciment utilizat și de condițiile
meteo.
Urmează decofrarea, armarea fundației și turnarea plăcii. Fierul folosit la armătură trebuie să
fie îngropat în beton minimum 2-3 cm.
În etapa de fundare se pot monta inclusiv conductele pentru utilități, canalizare și alimentare
cu apă. Această lucrare trebuie făcută alături de proiectantul de instalații. Este o etapă
importantă, fiindcă de aceasta depinde funcționalitatea casei. Trebuie păstrate cotele intrare-
ieșire, planul înclinat.
Conductele ar trebui amplasate sub nivelul de îngheț, evitând ca traseul să traverseze zonele
de beton armat. Dacă nu amplasați conductele în această etapă, o a doua variantă este să lăsați
șanțuri spațioase pentru montarea ulterioară a țevilor, evitând astfel acoperirea conductelor cu
beton.
Este recomandat ca efectuarea hidroizolației să fie făcută după terminarea fundației, și nu în
etapele ulterioare de  lucrări.

Construcția gardului
În cazul în care alegeți un gard din beton sau fier forjat,  recomandat ar fi să construiți gardul
din faza inițială în care oricum se toarnă betoane.
Pentru un gard de lemn, primul pas este înfigerea țărușilor de susținere la distanțe egale și se
fixarea traverselor (superioară și inferioară) pe toată lungimea gardului.

Construcția casei la roșu

Construcția casei la roșu este reprezentată de clădirea care are fundație, structură de rezistență,
ziduri din cărămidă sau BCA, placă de planșeu și șarpantă (structura de grinzi și căpriori a
acoperișului, fără materialul de acoperire- țiglă sau tablă). O condiție importantă pentru a
trece la următoarea fază a construcției este ca materialele (zidăria, betoanele) să fie bine
uscate. Ridicarea unei case la gri durează în condiții optime în jur de 50-60 de zile pentru o
casă de aproximativ 120-160 mp.
Între etapa de construire a fundației și casa la roșu se derulează următorii pași:
-ridicarea elevației și a plăcii de cota 0
-ridicarea elementelor de rezistență, care constă în armarea, cofrarea și turnarea stâlpilor și a
buiandrugilor
-realizarea armăturii  planșeului, ulterior a cofragului și, la final, turnarea plăcii.
-zidirea propriu-zisă din cărămidă sau plăci BCA
-construirea șarpantei

Montarea acoperișului și a hidroizolației de la nivelul acoperișului

După realizarea șarpantei (în minim 4 ape, la câmpie) se trece la învelirea acoperișului și
izolarea acestuia.  În alegerea materialului potrivit pentru acoperiș veți ține cont de durata de
viață, greutate și prețul materialului.
După montarea acoperișului se montează accesoriile pentru sistemul pluvial  (țevi, coturi,
burlane, jgheaburi) și se realizează izolația. Unele dintre cele mai des materiale utilizate la
hidroizolația acoperișului sunt spuma poliuretanică și vata minerală. Acestea permit o bună
dispersare între căpriori și sunt bune izolatoare (termic și fonic).
Montarea instalației electrice
Din motive estetice, montarea instalației electrice se face prin perete, înainte de zidirea
tencuielii de interior. Circuitul electric se va realiza conform proiectului electric realizat la
demararea lucrărilor.
Montarea instalației sanitare
Instalatorii  vor monta instalația sanitară din locuință conform proiectului inițial.
Montarea instalației termice
Montarea instalației termice va fi realizată de o echipă de instalatori autorizați ISCIR care va
urma proiectul de instalații termice.
În cazul în care nu există posibilități de racordare la gaz, analizați varianta optimă pentru un
sistem de încălzire: centrală pe combustibil solid, electrică  sau pompă de căldură. Centrala pe
lemne este mai accesibilă ca preț și se pretează în zonele în care combustibilul solid este
ieftin. Pompele de căldură necesită o investiție inițială mare, dar sunt silențioase, eficiente,
consumul electric este mic, iar instalarea este simplă. Centralele electrice au consum electric
aproape 1:1. Oricare ar fi opțiunea, dimensionarea corectă e un criteriu de confort ulterior;
Montarea termoizolației
Montarea termoizolației este o etapă importantă pentru a crește eficiența termică a locuinței.
Termoizolația poate fi realizată la exterior sau la interior.
Polistirenul (extrudat sau expandat) este unul dintre cele mai ieftine materiale de izolare. Este
eficient, impermeabil,  dar este inflamabil și poate fi atacat de șoareci. Vata minerală
(bazaltică sau de sticlă) este un bun izolator și permite casei să respire. Spuma poliuretanică
este un bun izolator, care se dispersează ușor și nu creează condens între perete și izolație. 

Finisarea interioară și exterioară a casei

Majoritatea agreează că  după montarea geamurilor și ușilor se finalizează finisajele de afară.
Finisajele de bază constau în lucrări de tencuire, gletuire (de îndreptare și de finisaj) și vopsire
cu lavabilă.  După  această etapă casa poate fi locuită.

Etapele finale ale construcției unei case

După ce am trecut prin construcția unei case pas cu pas, am ajuns la ultimele etape.  
Finalizarea construcției se încheie cu recepția lucrărilor și înscrierea dreptului de proprietate
prin intabulare. Este momentul incheierii de contracte și să vă racordați la utilități, dacă nu ați
făcut acest lucru în etapa anterioară.

Recepția lucrărilor
Din 2017 s-a schimbat Regulamentul pentru recepția lucrărilor de construcții și instalații, iar
proprietarul trebuie să acorde o mai mare atenție termenelor pentru aceste etape.
Potrivit legislației în vigoare există două tipuri de recepție:
-recepția lucrărilor;
-recepția finală.
În termen de 5 zile de la primirea notificării de la executant că a finalizat lucrările de
construire, proprietarul trebuie să convoace comisia pentru recepția lucrărilor. Această
comisie este formată din reprezentanți ai instituțiilor implicate.
Comisia de recepție este compusă dintr-un reprezentant al Inspectoratului de Stat în
Construcții, un reprezentant ISU, un delegat al Ministerului Culturii și o persoană desemnată
de creditor (în cazul finanțării construcției pe credit imobiliar).
Recepția finală se realizează în termen de 10 zile de la expirarea termenului de garanție.
Racordarea la utilități
Racordarea la utilități este însoțită de demersuri birocratice etapizate.

Racordarea la energie electrică

Obținerea Avizului tehnic de racordare - se face în baza unei cereri tip, a certificatului de
urbanism în termen de valabilitate (12 luni), planul de situație la scară și taxă potrivit
normelor ANRE.
Eliberarea soluției tehnice.
Semnarea contractului de racordare și plata taxei de racordare.
Branșarea casei la energie electrică (lucrările de racordare). În termen de 10 zile, furnizorul
emite certificatul de racordare și contractul de furnizare.

Racordarea la gaze
Depunerea cererii și eliberarea unei soluții de racordare la gaze de către furnizor.
Emiterea avizului tehnic de racordare.
Încheierea contractului de racordare și achitarea tarifului pentru această operațiune.
Proiectarea și  verificarea  proiectelor de racordare.
Executarea lucrărilor de branșament și recepția acestora.

Racordarea la apă
Întocmirea proiectului tehnic.
Eliberarea avizului după plata taxei aferente.
Achitarea devizului de lucrări.
Programarea lucrărilor și branșarea la  apă.

Intabularea casei
Intabularea casei este etapa în care înscrieți dreptul de proprietate în Cartea Funciară. Pentru o
casă înscrisă prima oară în Cartea Funciară trebuie efectuate mai întâi măsurătorile cadastrale.
Actele necesare pentru intabulare sunt: cererea tip, documentația cadastrală în original,
certificat fiscal, declarație notarială că actele nu au mențiuni de transcriere, eventuale
suprapuneri ale proprietății.