Prevederi legale

Termenii de suprafață construită, utilă, locuibilă și alții care se referă la ariile (exprimate în metri
pătrați) locuințelor, zonelor comerciale sau ale altor spații interioare sunt expres definiți în lege,
astfel că fiecare în parte are anumite caracteristici specifice, tocmai pentru corecta și eficienta
evaluare a suprafețelor interioare construite. Actele normative care descriu exact modul de
măsurare și definiția acestora sunt Legea 114/1996, numită și Legea locuinței, cu toate completările și
modificările ulterioare, și Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul locuinței.

Legea 114 conține o anexă care definește cerințele minimale pe care trebuie să le îndeplinească o
locuință în ceea ce privește suprafețele minime ale acesteia, iar Legea 350 clarifică noțiunile de
indicatori urbanistici pe care constructorii, indiferent dacă este vorba despre locuințe individuale,
blocuri sau ansambluri rezidențiale, trebuie să le respecte. 

Iată principalele valori prin care sunt descrise construcțiile (locuințe, dar și alte spații interioare cu
diverse destinații: comerciale, industriale, birouri și așa mai departe):

1. Suprafața construită  - suprafața construită la sol sau amprenta la sol - a unui imobil este
exprimată în metri pătrați și reprezintă aria construită la nivelul solului sau, altfel spus,
amprenta la sol a acesteia, raportat la planul fațadei.

În aria suprafeței construite nu sunt incluse terasele descoperite care depășesc planul fațadei, scările
și platformele de acces în imobil. Proiecția la sol a balcoanelor acoperite, a căror cotă de nivel este
sub 3,00 metri de la nivelul solului, și a logiilor închise ale etajelor este inclusă în suprafața construită.

1. Aria (suprafața) construită desfășurată este suprafața desfășurată a tuturor planșeelor și

este importantă pentru toate construcțiile etajate (case individuale, blocuri). De cele mai multe
ori, este un multiplu al suprafeței construite.

La calculul suprafeței construite desfășurate nu sunt luate în calcul suprafețele subsolurilor cu

înălțimea de până la 1,80 metri, cele cu destinație strictă pentru gararea autovehiculelor, spațiile
tehnice și nici suprafața balcoanelor, logiilor, teraselor deschise și neacoperite, teraselor și
copertinelor necirculabile, dar nici cele ale podurilor care nu pot primi destinație de zonă locuibilă
prin amenajare, aleile de acces pietonal/carosabil din incintă, scările exterioare și zona de protecție
betonată de 80 de centimetri din jurul construcției, la nivelul solului (așa-numitul trotuar de
protecție).

1. Suprafața utilă este suma tuturor locurilor (dintr-o locuință) care pot fi călcate, mobilate și
amenajate, indiferent că este vorba de un singur plan sau de mai multe. Concret, aceasta
cuprinde: camerele (de zi și dormitoarele), băile (cu sau fără cadă sau duș), bucătăria, toate
spațiile de depozitare închise sau deschise și toate zonele de tranzit - respectiv holurile.

În calculul suprafeței utile nu intră: suprafața logiilor și/sau a balcoanelor, pragurile ușilor, nișele
unde sunt amplasate caloriferele, dar nici suprafețele ocupate de sobe și cazane de baie, dacă
acestea sunt în locuință. În cazul locuințelor care au scară interioară, aceasta nu intră în calculul ariei
totale utile.
 1. Suprafața utilă totală nu este definită în niciun text de lege, dar este frecvent folosită de
dezvoltatorii imobiliari, fiind considerată suma dintre suprafața utilă, așa cum este descrisă de
lege, la care se adaugă suprafața logiilor și a balcoanelor aferente imobilului sau
apartamentului respectiv.
2. Aria sau suprafața locuibilă este reprezentată doar de camerele din locuință, respectiv
camere de zi și dormitoare, fără a lua în calcul niciuna dintre celelalte încăperi și nici
balcoanele ori logiile.

Legea locuinței adaugă o serie de dispoziții legale, referitoare la suprafețele minime pe care trebuie
să le aibă o locuință, raportat la numărul de camere ale acesteia.

Notă:

1. Datele sunt preluate din Legea Locuinței.

2. Diferența dintre suprafața minima utilă și suma celorlalte suprafețe este reprezentată de
zonele de trecere (holuri).
3. Diferența dintre suprafața minima construită și cea utilă este reprezentată de spațiile
exterioare (logii și balcoane) și de grosimea pereților interiori, a celor exteriori, a pragurilor și
radiatoarelor. 

De ce este importantă suprafața construită

Suprafața construită a unei clădiri este baza de calcul pentru stabilirea impozitului anual, pe care
proprietarul trebuie să îl plătească. În cazul apartamentelor, este vorba despre suprafața construită a
acestora, iar pentru casele individuale cu unul sau mai multe etaje, se ia în calcul suprafa ța
construită desfășurată a acestora, conform datelor din planul cadastral.

Pentru construcțiile care au o altă destinație decât cea de locuință, stabilirea impozitului se face tot în
funcție de suprafața construită, iar, de la caz la caz, se aplică alți coeficienți de calcul pentru impozit,
conform deciziei administrației locale, dar în limitele stabilite de lege pentru clădirile rezidențiale.

Modul de calcul se face conform Codului Fiscal și în conformitate cu normele metodologice de

aplicare a Legii 227/2015 (actualizate), care stabilesc indicatorii pentru calcularea impozitului, dar
valoarea efectivă a acestor indicatori este calculată în funcție de statutul localității (urban sau rural),
de rangul localității, materialele din care este realizată construcția și de facilitățile de care aceasta
dispune (alimentare cu apă, gaz, canalizare, încălzire centralizată).

Pentru clădirile rezidențiale aflate în proprietatea persoanelor fizice, impozitul pe clădiri se calculează

prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08%-0,2% asupra valorii impozabile a clădirii.
Ce este valoarea impozabilă a clădirii
Conform legii și normelor metodologice, valoarea impozabilă a unei clădiri se exprimă doar în lei și
este determinată prin înmulțirea suprafeței construite sau a suprafeței desfășurate, în cazul celor
care sunt pe mai mult de un nivel, exprimate în metri pătrați, cu valoarea impozabilă în funcție de
tipul, caracteristicile și facilitățile construcției.
Cea mai mare valoare a metrului pătrat construit este de 1000 de lei și corespunde clădirilor din
beton armat sau cu pereți exteriori din cărămidă arsă sau din orice alte materiale rezultate în urma
unui tratament termic și/sau chimic, care au instalații de apă, canalizare, electrice și încălzire
(cumulate). În cazul celor construite din același tip de materiale, dar cărora le lipsește una din
următoarele facilități: apă, canalizare, conectare la rețelele de electrice sau încălzire centralizată,
valoarea metrului pătrat construit este de 600 lei.
Valorile scad în funcție de materialele de construcție folosite și ajung la 300 de lei/mp pentru cele
care au pereții exteriori din lemn, din piatră naturală, cărămidă nearsă sau din orice alte materiale
nesupuse unui tratament termic și/sau chimic, dar au toate facilitățile, și la 200 de lei/mp, pentru cele
care nu au toate facilitățile.
Dacă suprafața construită sau cea construită desfășurată nu poate fi măsurată în exterior, aceasta se
determină prin înmulțirea suprafeței utile a clădirii cu un coeficient de 1,4.
Valoarea impozabilă a clădirii se ajustează în funcție de rangul localității și zona în care este amplasată
clădirea, cu o serie de indicatori stabiliți de lege, astfel:

Notă: datele sunt conform Codului Fiscal și normelor metodologice de calcul a impozitului pe clădirile
rezidențiale aflate în proprietatea persoanelor fizice.
La toate acestea se adaugă coeficienții de corecție, care cresc sau scad valoarea de impozitare, în
funcție de o serie de criterii legate de numărul de apartamente și etajele unui bloc, calitatea de casa
individuala sau apartament în bloc, dar și luând în calcul data finalizării construcției, restaurările sau
reabilitările la care aceasta a fost supusă.
Valoarea impozabilă a unei clădiri poate fi reevaluată la fiecare cinci ani, de un expert evaluator. În
cazul în care imobilul sau apartamentul nu este reevaluat, valoarea de impozitare nu se schimb ă.
Reevaluarea poate duce, deseori, la reducerea valorii impozitului.

Planul urbanistic
Suprafața construită a unui ansamblu rezidential de case individuale sau de blocuri influențează
planul urbanistic, iar reciproca este perfect valabilă.

Doi dintre indicatorii urbanistici esențiali - Procentul de ocupare a terenului (POT) și Coeficientul

de utilizare a terenului (CUT) - sunt direct influențați și determină suprafața construită a unei
clădiri, respectiv amprenta la sol a acesteia și gradul de umbrire pe care îl generează pe construcțiile
învecinate. Toate aceste elemente sunt definite prin legi specifice și au caracteristici pe care
proiectanții și constructorii ar trebui să le respecte.

Planul urbanistic trebuie să țină cont de anumite valori ale POT și CUT, pentru că doar în felul acesta
distanța dintre construcții se va păstra la valori normale, permițând accesul altor clădiri la lumina
directă a soarelui.

Referitor la acest ultim aspect, există Ordinul de însorire 119/2014 al Ministrului Sănătății, care
impune ca fiecare construcție sau apartament să fie astfel orientat, încât să primească direct, timp de
cel puțin două ore pe zi, lumină naturală direct de la soare, la solstițiul de iarnă, când este ziua cea
mai scurtă.

Indicatori urbanistici

Coeficientul de utilizare a terenului este raportul dintre suprafaţa construită desfăşurată

(suprafaţa desfăşurată a tuturor planşeelor) şi suprafaţa parcelei pe care se află imobilul respectiv. Nu
se iau în considerare la calcularea suprafeței construite desfășurate subsolurile pentru gararea
autovehiculelor, spaţiile tehnice, suprafaţa balcoanelor, logiilor, teraselor deschise, aleile de acces
pietonal/carosabil, scările exterioare, trotuarele de protecţie.

De exemplu, pentru o suprafață de teren de 500 mp, pe care se află o construcție cu suprafața
construită desfășurată de 100 mp, CUT va fi de 0,2, iar pentru aceeași suprafață de teren pe care se
află un imobil, de exemplu, cu patru etaje și parter și o suprafață desfășurată totală de 500 mp, CUT
va fi de 1. Valorile sunt importante pentru a stabili densitatea populației și, implicit, gradul de
aglomerare al zonei și al căilor de acces.

Procentul de ocupare a terenului este raportul dintre suprafaţa construită (amprenta la sol a

clădirii sau proiecţia pe sol a perimetrului etajelor superioare) şi suprafaţa parcelei. Suprafaţa
construită este suprafaţa construită la nivelul solului, cu excepţia teraselor care depăşesc planul
faţadei, al platformelor și scărilor de acces.

Concret, POT arată suprafața de spațiu verde din jurul unor construcții, distanța dintre acestea și
gradul de utilizare al terenului. De exemplu, pe o parcelă de 500 mp se află o construcție cu
amprenta la sol (suprafață construită) de 100 mp. POT este 0,2 (20% - grad de ocupare al terenului,
80% liber), dar, dacă pe aceeași suprafață sunt patru construcții, fiecare cu o amprentă la sol de 100
mp, POT este de 80% grad de ocupare al terenului, spațiul liber fiind limitat la doar 20%. Este
definită, astfel, aglomerarea urbană.

Fiecare unitate teritorial-administrativă are indicatori proprii de utilizare și de ocupare a terenului,

deși legile stabilesc o serie de limite tocmai cu scopul de a evita suprapopularea și toate efectele
nedorite asociate acesteia, mai ales în zonele urbane.