Ghid documente extindere casa

1. Extrasul de carte funciara

Din moment ce casa exista, si, cel mai probabil este deja in posesia dvs., este
necesar sa aflati daca aceasta exista si la nivel juridic, adica daca are acte, exact asa
cum dvs. aveti o carte de identitate. Trebuie sa acordati atentie si terenului pe care este
amplasata. Primul lucru pe care trebuie sa il faceti este sa studiati extrasul de carte
funciara.

De aici veti afla care este suprafata terenului, respectiv a casei, care este
conformatia in plan (in cazul in care exista partea grafica atasata), daca exista o situatie
speciala, precum o ipoteca, etc. Este simplu sa obtineti acest document online,
accesand site-ul https://epay.ancpi.ro/epay/. De regula, dureaza sub 60 de minute sa va
creati un cont pe aceasta platforma, sa configurati produsul cumparat, sa platiti online 20
RON si extrasul de carte funciara sa ajunga in propria casuta postala!

Probleme posibile:

 Datele terenului trebuie actualizate! Fie ca suprafata inscrisa in act este

mai mica sau mai mare decat cea masurata, fie ca se schimba unitatea administrativ
teritoriala, etc. Majoritatea cazurilor de actualizare sunt reprezentate de rectificarea
suprafetei terenului. Pentru rezolvarea acestei probleme, veti lua legatura cu un inginer
topograf!

 Casa nu apare in extrasul de carte funciara sau apare intr-o alta forma,
mai mica sau mai mare. In cazul in care o parte a casei a incetat sa existe ca urmare a
unor intemperii ori casa a fost deja extinsa fara sa existe o documentatie tehnica si o
autorizatie de construire (situatii despre care va puteti documenta in ghidurile „demolare”
si „intrare in legalitate”), veti lua legatura cu un inginer topograf pentru actualizarea
acestor date!

Vezi art. 65 al. (4) din ORDIN ANCPI nr. 423/2018

2. Studiul topografic
 Aveti nevoie de un studiu topografic sau, cum i se spune in mod curent, de
ridicarea topo(grafica). Acest document contine planul terenului, planul casei,
vecinatatile, retele edilitare, etc. Pentru a avea valoare juridica, studiul va fi avizat de
Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara (OCPI) din judetul respectiv. Pentru acest
studiu, precum ii spune si numele, veti lua legatura cu un inginer topograf!

Posibilele probleme sunt cele mentionate la Pasul 1.

Vezi REGULAMENTUL ANCPI din 9 iulie 2014

3. Certificatul de urbanism
Urmeaza sa solicitati un certificat de urbanism pentru informare de la
administratia locala in cauza. Puteti cere acest act sau o poate face altcineva. Unele
primarii se bucura de tehnologia necesara si vor emite acest document online. In alte
situatii, este nevoie sa faceti un drum pana acolo. Veti completa o cerere, veti atasa
extrasul de carte funciara, ridicarea topografica, o copie a cartii de identitate. O taxa de
marimea zecilor de RON va fi platita, in functie de suprafata terenului si de amplasarea
in zona urbana sau rurala.

In cerere veti mentiona, de regula, obiectul supus extinderii si rezultatul acestui

proces. Spre exemplu, Extindere locuinta unifamiliala in regim de inaltime parter,
rezultand locuinta unifamiliala parter. Sau, poate doriti o extindere pe verticala; in acest
caz este mai uzual sa scrieti mansardare sau etajare. Sau poate doriti sa adaugati un
mic demisol sau subsol sau o combinatie a tuturor celor de mai sus. Ce este de retinut:
extinderea se poate face pe orizontala (in plan) sau/si pe verticala (nr. de niveluri).

Extinderile reprezinta un tip de proiect destul de laborios. Proiecte aparent micute

si facile, necesita un mare volum de documentatie tehnica. Cererea pentru certificatul de
urbanism trebuie sa fie concisa si sa nu lase detalii lipsa sau loc de echivoc. Trebuie sa
mentionati daca etajarea va fi doar partiala, daca in situatia unei extinderi pe parter se
va schimba forma acoperisului, etc. Daca nu stiti in mod sigur cum trebuie formulata
cererea, este necesar sa cereti sfatul unui arhitect.

Certificatul de urbanism va va oferi informatiile necesare procesului de proiectare

si lista avizelor, acordurilor si a studiilor de specialitate necesare pentru a obtine
autorizatia de construire. Veti afla cum trebuie proiectata extinderea in raport cu limitele
de proprietate, care este regimul de inaltime admis in zona, ce procent din teren poate fi
construit si care este coeficientul de utilizare. Aceste reglementari urbanistice si altele
asigura igiena functionala si estetica a tesutului construit si, astfel, va protejeaza
calitatea vietii. In unele zone exista reguli mai stricte: este posibil sa fie impusa valoarea
cotei la cornisa sau se va solicita ca gama cromatica a finisajelor sa se armonizeze cu
constructiile invecinate.

De asemenea, veti afla care sunt avizele si studiile de specialitate de care este
nevoie in vederea intocmirii documentatiei finale pentru obtinerea autorizatiei. Elementul
cheie al acestui tip de certificat de urbanism este studiul de specialitate, numit expertiza
tehnica. Despre acestea toate, puteti citi pe larg la pasii urmatori. Valabilitatea
certificatului de urbanism este de 1 an de zile, dar exista posibilitatea de prelungire.
Daca intampinati diverse probleme sau timpul nu este prietenul dvs., veti lua legatura cu
un arhitect!

Vezi art. 6 din L50/1991 actualizata

4. Releveul
In acest moment stiti deja care sunt conditiile pe care extinderea trebuie sa le
respecte. Veti lua legatura cu un arhitect care va efectua masuratorile necesare si va
redacta releveul casei. Aceasta parte a proiectului reprezinta situatia existenta:
amplasarea pe teren sau planul de situatie, planurile de nivel, sectiuni caracteristice,
fatade. In mod uzual, arhitectul va realiza si o serie de fotografii reprezentative, care vor
forma releveul fotografic.

Cum este realizat releveul de fapt? Arhitectul va masura cotele casei existente si
va reprezenta pe hartie toate aceste dimensiuni, pentru ca ulterior sa treaca la
redactarea acestor piese cu ajutorul unui software specializat. Va nota, asadar,
dimensiunile incaperilor in plan si in elevatie, dimensiunile golurilor de usi si ferestre,
functiunile incaperilor, materialele utilizate si alte aspecte relevante, dupa caz.

5. Anteproiectul de arhitectura
In cazul unei extinderi, anteproiectul de arhitectura reprezinta situatia propusa.
Se stabilesc functiunile propuse, configuratia volumului arhitectural rezultat, tipologia
structurii de rezistenta, nivelul de echipare si dotare. De la caz la caz, arhitectul
stabileste modul de prezentare si continutul acestei etape. In mod uzual, este vorba
despre plan de situatie, planuri de nivel, una sau doua sectiuni caracteristice si fatade.
Ideal este sa aveti si o prezentare 3D a situatiei propuse, fie imagini perspective,
simulare video sau macheta – deci asigurati-va ca ati solicitat si contractat si acest
serviciu! In mod curent, prezentarea 3D consta in mai multe imagini din diferite unghiuri,
exterioare si interioare.

6. Studiul geotehnic

Studiul geotehnic contine informatii de specialitate despre teren si casa, fiind

realizat de un inginer geolog. Este un document solicitat prin certificatul de urbanism si
doar pornind de la datele existente in studiul geo(tehnic) structura de rezistenta a
extinderii va fi corect proiectata. Atunci cand luati legatura cu inginerul geolog, ii veti
pune la dispozitie extrasul de carte funciara (CF) si certificatul de urbanism (CU), alaturi
de prezentarea succinta a situatiei existente si propuse.

De regula, pentru o extindere, este necesar un foraj pe teren si se vor face si

dezveliri ale fundatiilor existente (sondaje deschise), dupa necesitate. Apoi natura si
particularitatile solului vor fi studiate de specialisti intr-un laborator geotehnic atestat.
Pentru a avea valoare juridica, studiul elaborat va fi verificat de un verificator atestat
pentru Cerinta Af (rezistenta si stabilitate).

Studiul geotehnic este compus din parti scrise si din parti desenate (anexe
grafice si tabelare), cu informatii precum nivelul apelor subterane, stratificatia solului,
adancimea de inghet, recomandari privind adancimea de fundare si materialele utilizate
pentru fundatii, etc., si este insotit de referatul de verificare mentionat in paragraful
precedent.

Atentie: Nu veti putea utiliza studiul geotehnic realizat pe un teren invecinat sau
adiacent.

Vezi art. 6 din L50/1991 actualizata

Vezi Normativul privind proiectarea fundatiilor de suprafata, indicativ NP 112 –

2014

Vezi Normativul privind fundarea constructiilor pe pamnturi sensibile la umezire,

indicativ NP 125 – 2010
 Vezi Normativul privind fundarea constructiilor pe paminturi cu umflari si contractii
mari, indicativ NP 126 – 2014

Vezi Standardul SR EN ISO 14688/2018

Vezi Normativul privind documentatiile geotehnice pentru constructii, indicativ NP

074-2014

7. Expertiza tehnica

Expertiza tehnica se elaboreaza la cererea dvs. sau a autoritatii contractante. In

mod uzual, arhitectul cu care sunteti deja in legatura va fi persoana care va lua legatura
cu expertul tehnic, dar o puteti face si dvs. Acest studiu de specialitate, in situatia
extinderii unei constructii existente, va viza exigenta A1: rezistenta mecanica si
stabilitate.

Pentru elaborarea acesteia, este nevoie de elementele obtinute la pasii anteriori:

extrasul de carte funciara, ridicarea topografica, certificatul de urbanism, studiul
geotehnic si anteproiectul de arhitectura. Pe baza acestora si a vizitei pe teren, vor fi
redactate solutiile constructive care vor fi adoptate pentru asigurarea rezistentei si
stabilitatii constructiei la modificarile propuse. Se vor face referiri la infrastructura
(fundatii) si la suprastructura dupa caz (pereti si acoperis), acestea fiind foarte
punctuale: dimensiunea fundatiilor, posibile subbetonari, racordul intre doua sarpante,
etc. Toate aceste date vor fi puse in aplicare intocmai in cadrul proiectului tehnic, de la
dimensionarea noii structuri, consolidarea dupa caz a celei existente, pana la
modalitatea de punere in opera.

Proiectul tehnic va fi vizat de expertul tehnic pentru cerinta

A1, fapt care confirma ca solutiile constructive au fost adoptate.
Fara aceasta aprobare, proiectul tehnic nu poate fi considerat valid.
Probleme posibile:

 Este posibil ca expertiza tehnica sa propuna unele solutii constructive care

modifica usor anteproiectul de arhitectura. Discutati cu arhitectul fiecare aspect. Desigur
exista un rezultat final optim!

Vezi art.18, al. 2 din si art. 22, al. h L10/1995 actualizata

 Vezi HG 925/ 1995 pentru aprobarea Regulamentului de verificare si expertizare
tehnica de calitate a proiectelor, a executiei lucrarilor si a constructiilor

Vezi CODUL DE PROIECTARE SEISMICA. – PARTEA A III-A –. PREVEDERI

PENTRU. EVALUAREA SEISMICA. A CLADIRILOR EXISTENTE. INDICATIV P 100-
3/2018

8. Proiectarea

Acum arhitectul va aduce anteproiectul la nivelul superior, adica proiectul tehnic,

pe baza caruia va fi intocmit si proiectul structurii de rezistenta. Va exista o colaborare
foarte stransa intre inginer si arhitect.

8.1. Proiect de arhitectura

Proiectul de arhitectura va contine parti scrise si desenate, care vor reprezenta
situatia existenta si situatia propusa. Partea scrisa se compune din memoriul care
descrie proiectul oferind informatii specifice, precum amplasamentul, schema functionala
existenta si cea noua, suprafete existente si rezultate, materiale, etc., si
antemasuratoare (lista cantitatilor de materiale care se vor utiliza). Partea desenata va
include planul de amplasament, planurile de situatie existent si propus, planurile tuturor
nivelurilor la nivel de situatie existenta si propusa, sectiuni caracteristice si fatade pentru
ambele situatii, tablou de tamplarie dupa caz. Legislatia nu prevede obligativitatea
simularilor 3D, dar pentru un proiect la un inalt standard calitativ, asigurati-va ca veti
contracta si acest serviciu!

In afara de proiectul de arhitectura, veti avea nevoie de proiectul de structura de

rezistenta si de proiectele pentru instalatii termice, sanitare si electrice, acestea din urma
dupa caz. De exemplu, daca extinderea se rezuma la a mari suprafata utila a unei
incaperi fara modificari sau adaugiri in privinta instalatiilor, desigur ca nu aveti nevoie de
un asemenea proiect!

8.2.Proiect structura rezistenta

Proiectul structurii de rezistenta contine, de asemenea, un memoriu cu date
specifice si piese desenate. Structura de rezistenta a extinderii va respecta intocmai
solutiile constructive detaliate in expertiza tehnica. De aceea, anteproiectul de
arhitectura va contine si date referitoare la tipologia acesteia. Piesele scrise vor contine
un memoriu tehnic si alte elemente, in functie de tipul structurii. Piesele desenate vor fi
reprezentate, dupa caz, de planuri de sapatura si fundatii, planuri de cofraj si armare
pentru plansee, centuri, grinzi si samburi, detalii, planul sarpantei sau al invelitorii
terasei, dupa caz. Se va acorda o atentie sporita zonei de racord intre contructia
existenta si extindere!

8.3. Proiect instalatii

Proiectele de instalatii, daca sunt necesare, contin memorii tehnice specifice, liste
de cantitati si piese desenate dupa caz, indicand trasee, coloane si echiparile specifice,
scheme functionale si de montaj pentru fiecare tip de instalatie si planurile de
coordonare ale retelelor edilitare.

8.4:
Toate aceste proiecte devin gata sa va aduca autorizatia de construire atunci
cand sunt verificate de verificatori atestati si le sunt adaugate referate de
verificare. Puteti contracta acestea separat sau puteti apela la o entitate care sa va ofere
toate aceste servicii „la pachet”! Pe parcursul procesului de proiectare veti fi in contact
cu echipa si toti membrii echipei vor colabora intre ei. Veti primi intrebari suplimentare,
veti aproba solutii, etc.

8.5 Sfaturi:
Discutati fiecare aspect cu echipa de proiectare, asigurandu-va ca agreati
solutiile. Un proiect de extindere este destul de minutios si sunt multe detalii de avut in
vedere.

Vezi art. 9 din L50/1991 actualizata

Vezi art. 13 din L10/1995 actualizata

Vezi ANEXA nr.1 la L50/1991 actualizata: CONTINUTUL-CADRU al

documentatiei tehnice D. T. pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii

9. Avizele
 Acest pas se desfasoara concomitent cu proiectarea si consta in obtinerea
AVIZELOR solicitate prin certificatul de urbanism. Puteti obtine aceste avize sau puteti
solicita arhitectului sa va ofere acest serviciu (misiune complementara) in schimbul unui
onorariu. Obtinerea avizelor uzuale are o durata medie de 15 zile, fiecare avand un cost
de circa 100 RON. De cele mai multe ori, este posibila depunerea documentatiei, adica
solicitatea aviziului in cauza, online. Avand in vedere ca deja aveti o casa cu utilitati,
numarul acestora va fi inferior avizelor necesare autorizarii unei case noi.

Valabilitatea acestora este de 1 an de zile.

Atentie: Exista categorii de constructii care nu pot fi autorizate fara acordul

notarial al vecinilor. Daca vecinul nu isi da consimtamantul din dorinta de a-si proteja
calitatea vietii, trebuie sa va resemnati. Asadar, daca un asemenea acord este solicitat
prin certificatul de urbanism, fiti sigur ca il obtineti inainte de a incepe etapele de
proiectare. Exista, totusi, situatii in care vecinul poate refuza acordul din motive
nejustificate, precum ranchiuna, invidia, necunoasterea, etc. Daca aveti certitudinea si
informatiile necesare pentru a demonstra ca refuzul nu are o justificare reala, veti lua
legatura cu un avocat si cel mai probabil instanta de judecata va decide in favoarea dvs.!

In ce situatii ar putea fi nevoie de acordul notarial al vecinului? Printre cele mai

frecvente cazuri se numara acelea cand extinderea casei se va face prin alipire la
calcanul casei vecine. De regula, se vor prevedea si executa lucrari de subbetonare ale
fundatiilor invecinate. Acest aspect este mentionat la punctul 2.5.6. din Anexa 1 la
L50/1991 actualizata. O alta situatie frecvent intalnita este atunci cand extinderea se va
face pana la limita de proprietate, desi nu exista o zona in care contructia sa fie
adiacenta cu una vecina. Acest caz tine mai degraba de calitatea vietii si protejarea
proprietatii, fiind reglementat de Noul Cod Civil, art. 612.

Vezi art. 5 din L50/1991 actualizata

10. Autorizatia de construire

Ati intrat in posesia proiectului tehnic. O parte a acestuia reprezinta documentatia
tehnica pentru obtinerea AC. Documentatia se depune in 2 exemplare la compartimentul
de urbanism al administratiei locale, unul va ramane in arhiva, unul va va fi returnat
impreuna cu autorizatia de construire. Va trebui sa platiti administratiei locale o taxa
egala cu un procent din valoarea de investitie declarata de dvs. sau din devizul intocmit
de arhitect: 0,5%. Apoi, veti completa cererea adresata primariei pentru emiterea
documentului mult asteptat!.

Anexa acestei cereri va fi completata, semnata si stampilata de arhitect.

Termenul de eliberare a AC este de 30 de zile, dar este posibil ca autorizatia sa fie
eliberata si mai devreme, daca proiectul este intr-o zona in care nu se construieste intr-
un ritm alert si, in consecinta, volumul de munca al arhitectului-sef este relativ si
comparativ redus! Valabilitatea AC este de 1 an, adica aveti la dispozitie 12 luni pentru
inceperea lucrarilor.

Vezi art. 7 din L50/1991 actualizata

Vezi art. 22, 23, 26 din L10/1995 actualizata

11. Punerea in opera

Echipa de proiectare se va afla pe sit pentru fazele determinante, iar dirigintele
de santier este reprezentantul dvs. pe santier. Aceasta sau constructorul vor convoca
persoanele care trebuie sa participe la fazele determinante. Pentru o extindere, aceste
faze determinante sunt de regula: predarea amplasamentului catre constructor si
verificarea trasarii (arhitect), sapatura si natura terenului (inginerul structurist si inginerul
geolog), executia structurii pe etape (inginerul structurist), calitatea executiei zidariei
(arhitect si inginer structurist), calitatea executiei termoizolatiei sau a hidoizolatiilor, dupa
caz (arhitect). Toate aceste vizite pe santier vor avea constatari consemnate in procese
verbale care ulterior vor deveni parti din cartea tehnica a constructiei.

Proiectantii vor fi in contact cu echipele care realizeaza extinderea. Daca o etapa

nu este executata corect, in conformitate cu proiectul, se va remedia. Exista situatii cand
se poate aplica o dispozitie de santier: se descopera o eroare in proiect sau apare o
modificare minora a solutiei. Atentie! O dispozitie de santier are de-a face DOAR cu un
aspect minor, precum dimensiunea unui gol, si in niciun caz nu puteti modifica solutiile
constructive sau aduce interventii structurii de rezistenta.

In mod uzual, dirigintele de santier contractat va anunta inceperea lucrarilor de

constructie catre Inspectoratul de Stat in Constructii si catre primarie. Se vor achita
taxele necesare catre ISC, 0,1 %, respectiv 0,5% din valoarea lucrarilor. A doua taxa se
poate achita in doua rate.
 Cartea tehnica a constructiei este definita ca fiind totalitatea documentelor
tehnice cu privire la proiectare, executie, receptie si comportarea in timp a constructiei.

Dupa incheierea lucrarilor, se va pregati receptia finala prin convocarea unei

comisii. Daca proiectul a fost respectat, adica nu a fost incalcata autorizatia de
construire, comisia va recomanda admiterea receptiei.

Daca ati urmat pasii anteriori cu corectitudine, receptia va fi admisa. In caz

contrar, veti reveni la pasul 3 si se vor adauga costuri suplimentare de reproiectare.

Vezi art. 37 din L50/1991 actualizata

Vezi art. 17, 22, 23, 25, 26 din L10/1995 actualizata

12. Intabularea

Veti lua legatura din nou cu inginerul topograf si acesta se va ocupa de

actualizarea datelor in cartea funciara! Desigur, puteti lua legatura si cu un alt inginer
topograf. Pe baza autorizatiei de construire si a procesului verbal de receptie finala,
acesta va intocmi noua documentatie cadastrala. Din acest moment, casa a trecut intr-o
noua etapa de viata, bucurandu-se si bucurandu-va cu un plus de functionalitate si de
estetica! Felicitari!

Vezi art. 37,39 din L50/1991 actualizata

Legislatie
Daca vreti sa stiti mai multe despre reperele legislative, ca sa fiti pregatiti pentru orice situatie
similara sau daca va pasioneaza acest domeniu, va recomandam sa accesati online aceste legi!
Legea nr. 10/1995 cu modificarile ulterioare.
Legea nr. 50/1991 cu modificarile ulterioare.
Legea locuintei nr. 114/1996 cu modificarile ulterioare.
Legea 184/2001 privind organizarea si exercitarea profesiei de arhitect.
Legea nr. 101/2020 pentru modificarea si completarea Legii nr. 372/2005 privind performanta
energetica a cladirilor.
Legea 147/2017 pentru modificarea anexei nr. 2 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii
lucrarilor de constructii.
Ordonanta de urgenta 40/2017 pentru modificarea art. 4 alin. (1) lit. c) si d) din Legea nr. 50/1991
privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
Ordonanta de urgenta 100/2016 pentru modificarea si completarea Legii nr. 350/2001 privind
amenajarea teritoriului si urbanismul, precum si a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii
lucrarilor de constructii.
Regulamentul privind stabilirea categoriei de importanta a constructiilor din 08.06.1994 cu modificarile
ulterioare
HG 925/1995 privind aprobarea Regulamentului de verificare si expertiza tehnica de calitate a
proiectelor, a executiei constructiilor, completat cu indrumatorul de aplicare MLPTL nr. 77/N/1996
HOTARARE nr. 675 din 3 iulie 2002 privind modificarea si completarea Hotararii Guvernului nr.
766/1997 pentru aprobarea unor regulamente privind calitatea in constructii.
Normativ de siguranta la foc a constructiilor P 118-99, republicat.
Normativ privind proiectarea si executarea instalatiilor sanitare I9-94.
Ghid privind criteriile de performanta ale cerintelor de calitate conform legii nr.10-1995 privind
calitatea în constructii, pentru instalatii sanitare GT-063-04.
Ordin nr. 119/2014 pentru aprobarea Normelor de igiena si sanatate publica privind mediul de viata al
populatiei.
Normativ privind proiectarea cladirilor civile din punct de vedere al cerintei de siguranta in exploatare,
indicativ NP 06802.
Normativ privind proiectarea si executia masurilor de izolare fonica si a tratamentelor acustice in
cladiri, indicativ C 125-05din 15.02.2005.
Legea nr. 372/2005 privind performanta energetica a cladirilor, cu modificarile si completarile
ulterioare.
Legea nr. 121/2014 privind eficienta energetica.
Hotararea Guvernului nr. 766/1997 pentru aprobarea unor regulamente privind calitatea in constructii,
cu modificarile si completarile ulterioare.
Hotararea Guvernului nr. 925/1995.