Atentie! Legislatia este vasta, se modifica in timp si difera de la un oras la altul.

Raspunsurile prezentate mai jos sunt cu titlu

informativ.
Doresc sa cumpar un teren. Cum pot sti ce potential de constructie are?
Detin un teren pe care se afla o constructie veche, necorespunzatoare. Care sunt pasii de urmat pentru a
construi cladirea care ma satisface?
Detin un teren liber. Care sunt pasii de urmat pentru a construi o cladire?
Cum obtin si ce este Certificatul de rbanism in vederea construirii?
Ce inseamna un !roiect "ehnic #!"$?
Cum obtin si ce este Autorizatia de Construire?
Ce este un !D #!lan rbanistic de Detaliu$?
Ce sunt planurile urbanistice #!%, !&, !D$?
'i se cer prea multe autorizatii si avize.!ot sa construiesc fara a avea autorizatie?
Am Autorizatie de Construire, dar doresc sa construiesc altfel. !ot sa construiesc pe baza vechii
autorizatii?
De ce mi se cer atatea autorizatii si avize?
Doresc sa cumpar un teren. Cum pot sti ce potential de constructie are?
Cereti actualului proprietar sa obtina de la primaria de sector Certificatul de rbanism in vederea vanzarii. !e
acesta veti vedea atat parametrii tehnici ai terenului #inaltimea ma(ima a cladirii, procentul de teren ce poate fi
ocupat de cladire, etc$ cat si destinatiile admise #locuinta, birouri, comert, etc$. Daca acestea nu va satisfac, va
sfatuim calduros sa nu cumparati terenul, intrucat sansele de a obtine ulterior conditii mai bune #inaltime mai
mare, ocupare mai mare a terenului, alte destinatii, etc$ sunt practic ine(istente.
inapoi la intrebari
Detin un teren pe care se afla o constructie veche, necorespunzatoare. Care sunt pasii de urmat pentru a
construi cladirea care ma satisface?
)n primul rand, e(ista doua cai de urmat*
Demolare + Constructie noua "rebuie obtinuta o Autorizatie de Demolare si apoi o Autorizatie de
Construire. +iecare autorizatie se obtine pe baza unui proiect.
Extindere "rebuie obtinuta Autorizatia de ,(tindere. Conditiile legale #avize$ cerute de un proiect pentru
e(tindere sunt mai mici decat in cazul unui proiect pentru Autorizatie de Construire. -e cer in schimb
anumite e(pertize.
!recum se observa usor, a doua varianta este mult mai convenabila, atat ca timp cat si ca pret al proiectarii. De
aceea, in marea majoritate a cazurilor se opteaza pentru o e(tindere a constructiei e(istente. !entru aceasta este
insa necesar ca o parte din vechea constructie sa fie pastrata, ceea ce poate conduce la solutii curioase.
!asii de urmat pentru fiecare operatie #demolare, construire, e(tindere$ sunt asemanatori cu pasii pentru o
constructie noua.
inapoi la intrebari
Detin un teren liber. Care sunt pasii de urmat pentru a construi o cladire?
a. .btineti Certificatul de rbanism in vederea construirii
b. Apelati la un proiectant #arhitect autorizat$ pentru intocmirea !roiectului "ehnic #!"$ care sta la baza dosarului
pentru Autorizatia de Construire
c. .btineti Autorizatia de Construire
d. Apelati la un proiectant pentru detalierea !roiectului "ehnic #!"$ la faza de Detalii de ,(ecutie #DD,$
e. !e baza DD,/ului, apelati la un e(ecutant #constructor$ pentru realizarea constructiei
inapoi la intrebari
Cum obtin si ce este Certificatul de Urbanism in vederea construirii?
Certificatul de rbanism in vederea construirii #C$ se obtine de la primaria de sector, directia de urbanism. C
contine 0regulile0 pe care trebuie sa le urmeze proiectantul pentru realizarea unei constructii pe terenul in cauza.
'ai e(act, C stabileste anumiti parametri tehnici ai terenului #inaltimea ma(ima a cladirii, procentul de teren ce
poate fi ocupat de cladire, pozitia pe teren, etc$ destinatii admise ale cladirii #locuinta, birouri, comert, etc$ precum
si avizele necesare pentru Autorizatia de Construire #apa, canalizare, gaze, pompieri, mediu, etc$. Avizele
necesare difera de la o zona la alta si de la un teren la altul.
)n mod curent, obtinerea Certificatului de rbanism este o procedura simpla, ce poate fi urmata de proprietarul
terenului.
neori, in anumite zone, este necesara intocmirea in prealabil a unui !lan rbanistic de Detaliu #!D$, care
complica aceasta procedura si face necesara participarea unui proiectant #arhitect urbanist$.
inapoi la intrebari
Ce inseamna un Proiect Tehnic PT!?
!roiectul "ehnic #!"$ este piesa principala din dosarul depus pentru obtinerea Autorizatiei de Construire. !"/ul se
realizeaza urmand specificatiile din Certificatul de rbanism.
!entru realizarea !"/ului, proprietarul #sau investitorul$ trebuie sa apeleze la un proiectant #arhitect autorizat$.
Arhitectul autorizat realizeaza proiectul impreuna cu un inginer de rezistenta autorizat #0structuristul0$ si cu unul
sau mai multi ingineri instalatori autorizati #sunt trei proiecte de instalatii* electrice, sanitare si termo/ventilare$.
!roiectul trebuie sa fie stampilat de un numar de 0verificatori0 stabiliti prin lege* verificatorul de arhitectura
#arhitect$, verificatorul de rezistenta #inginer constructor$ si verificatorul de pompieri. Acestia nu pot fi si autori ai
proiectului #verificatorii sunt profesionisti aparte, numarul lor fiind e(trem de limitat$. !roiectantii sunt cei care obtin
aceste stampile de la verificatori.
!roiectul trebuie sa obtina de asemenea un numar de avize, mentionate prin Certificatul de rbanism #apa,
canalizare, mediu, pompieri, etc$. )n general, tot proiectantul este cel care se ocupa si de obtinerea acestor avize,
desi legea prevede ca aceasta obligatie cade in sarcina proprietarului.
inapoi la intrebari
Cum obtin si ce este "utorizatia de Construire?
Autorizatia de Construire este actul absolut necesar pentru inceperea oricarei lucrari de constructii.
Autorizatia de Construire se obtine de la primaria de sector, directia de urbanism. +iecare primarie stabileste
continutul dosarului depus pentru obtinerea autorizatiei. !iesa cea mai imprtanta la dosar este !roiectul "ehnic
#!"$ pe care il intocmeste proiectantul. Acest proiect trebuie sa aiba un numar de avize, mentionate pe Certificatul
de rbanism pe baza caruia s/a intocmit proiectul.
inapoi la intrebari
Ce este un PUD Plan Urbanistic de Detaliu!?
!D/ul contine normele pe care trebuie sa le respecte o constructie intr/o anumita zona. )ntre altele, este vorba
de inaltimea ma(ima, procentul din teren ocupat de constructie, relatiile cu celelalte cladiri din zona, destinatie
#locuinte, birouri, comert, industrie, etc$.
!D/ul este documentul consultat de comisia de la primarie in cazul unei cereri de Certificat de rbanism sau
Autorizatie de Construire. )n 1ucuresti e(ista zone care nu sunt reglementate printr/un !D, iar atunci cand
cineva cere o Autorizatie de Construire in zonele respective este nevoit mai intai sa realizeze acest !D.
1eneficiarul trebuie sa apeleze la un arhitect urbanist cu e(perienta, care poate comunica in termeni profesionali
cu membrii comisiei de urbanism in vederea stabilirii parametrilor tehnici in limitele agreate de comisie, pe baza
normelor stabilite la scara orasului pentru zona respectiva #prin !% si !&$.
.data realizat si aprobat un !D, acesta devine parte a normelor primariei, cu aplicare asupra tuturor cererilor
ulterioare de autorizatii in zona reglementata.
inapoi la intrebari
Ce sunt planurile urbanistice PU#, PU$, PUD!?
)n Romania, reglementarea activitatii in constructii se face atat la nivel national #prin legi, normative, etc$ cat si la
nivelul administratiei locale. !rimariile #sau consiliile locale$ coordoneaza realizarea a trei tipuri de 0norme0 numite
!% #!lan rbanistic %eneral$ !& #!lan rbanistic &onal$ si !D #!lan rbanistic de Detaliu$. ,le constituie
trei niveluri de comple(itate si scara de abordare* la nivelul orasului, la nivelul unei zone #insula, cartier$ si la nivel
de vecinatate #cateva terenuri, o strada, o piata$.
"eoretic, intocmirea acestor norme intra in atributiile primariilor, dar in 2334 nu e(istau decat planuri inoperabile
#planuri comuniste de sistematizare fortata$. )ntrucat intocmirea unor norme corespunzatoare necesita timp si
bani, lucrurile s/au facut din mers, pentru zonele in care se cereau Autorizatii de Construire. )nvestitorii care
doreau sa construiasca au fost obligati sa plateasca ei insisi intocmirea proiectelor de urbanism #!D/uri sau
!&/uri$.
PU#/ul este un proiect deosebit de comple(, care contine prevederi la scara intregului oras. !entru 1ucuresti,
intocmirea !%/ului a necesitat munca unor colective numeroase, timp de peste 24 ani, in domenii foarte variate
#demografic, trafic, economic, istoric, etc$. !%/ul stabileste norme generale, pe baza carora se elaboreaza, la
scara mai mica, !&/urile si apoi !D/urile. !%/ul 1ucurestiului este publicat pe site/ul primariei #555.pmb.ro$.
)n forma tiparita, el este un dosar de sute de pagini, continand te(t, planuri, scheme, tabele.
PU$/ul stabileste norme mai detaliate decat !%/ul, pentru o anumita zona a orasului. )n 1ucuresti, in prezent
intreaga zona centrala, precum si zonele cu potential imobiliar sunt 0acoperite0 de !&/uri. !&/ul este si el un
proiect comple(, scump, care necesita studii diverse, avize si echipe de specialisti.
PUD/ul stabileste norme la nivelul unei strazi, unei piete sau a unui grup de terenuri si este documentul care
specifica parametrii in care se poate construi. !D/ul este documentul consultat de comisia de urbanism atunci
cand este cerut un Certificat de rbanism sau o Autorizatie de Construire. Daca nu e(ista !D pentru terenul
respectiv, primaria cere mai intai intocmirea lui, pe baza !% si !&. #vezi si 0Ce este un !D?0$
inapoi la intrebari
%i se cer prea multe autorizatii si avize.Pot sa construiesc fara a avea autorizatie?
6u demarati lucrari de constructie fara a avea Autorizatie de Construire. Legea prevede amenzi foarte mari si
demolarea lucrarilor neautorizate. )n arhiva primariei se pastreaza toate proiectele autorizate si se verifica foarte
usor e(istenta autorizatiei si continutul proiectului autorizat.
,ste adevarat ca au e(istat cazuri de constructii neautorizate in anii 34, in conditiile lipsei legislatiei sau a
neaplicarii ei. Astazi aceste lucruri nu mai sunt posibile. 'ai mult, multe din constructiile neautorizate, autorizate
abuziv #fara respectarea normelor$ sau cu modificari fata de proiectul autorizat sunt rand pe rand demolate.
6u este realist sa sperati ca 0n/o sa ma prinda0. . constructie nu se poate ascunde si va fi observata de
inspectorii primariei in cateva saptamani.
inapoi la intrebari
"m "utorizatie de Construire, dar doresc sa construiesc altfel. Pot sa construiesc pe baza vechii
autorizatii?
6u. !e Autorizatia de Construire se mentioneaza ca proiectul autorizat nu poate fi modificat. Daca doriti
schimbarea proiectului, trebuie obtinuta o noua Autorizatie de Construire.
7ezi si 0!ot sa construiesc fara autorizatie?0
inapoi la intrebari
De ce mi se cer atatea autorizatii si avize?
.amenii isi desfasoara activitatea zilnica fie in interiorul constructiilor, fie in preajma lor. %anditi/va in cate
constructii ati intrat numai in decursul ultimei luni si ganditi/va daca nu considerati ca oricare din aceste constructii
ar trebui sa respecte niste norme minime de securitate, igiena, confort, etc.
Autorizatiile si avizele sunt singura modalitate prin care primaria poate controla respectarea normelor, pe baza
proiectelor prezentate.