Autorizația de construire 

Pentru ce fel de construcții ai nevoie de autorizație

Înainte de a începe orice fel de demers, trebuie să știi dacă ce intenționezi să construiești necesită sau nu o
autorizație din partea autorităților. Autorizația de construcție se eliberează pentru anumite tipuri de
construcții, dintre care amintim:

 lucrări de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, schimbare de destinație sau

de reparare a construcțiilor de orice fel, precum și a instalațiilor aferente acestora;
 lucrări de construire, reconstruire, extindere, reparare, consolidare, protejare, restaurare,
conservare a clădirilor declarate ca fiind monumente istorice;
 lucrări, amenajări și construcții cu caracter provizoriu, de tipul chioșcuri, tonete, cabine, panouri
de afișaj, firme și reclame, copertine, pergole, necesare în vederea organizării executării lucrărilor
de bază, dacă nu au fost autorizate odată cu principala construcţie în jurul cărora sunt amplasate.

Ce fel de lucrări nu necesită autorizație

Numeroase tipuri de lucrări pot fi executate fără autorizație de construire. În principal, este vorba despre
lucrări care nu modifică structura de rezistență sau aspectul arhitectural al construcțiilor. Conform
Articolului 11 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, pot fi
executate fără autorizație următoarele lucrări:.

 reparații la împrejmuiri, acoperișuri, învelitori sau terase, atunci când nu se schimbă forma
acestora și materialele din care sunt executate;
 reparații și înlocuiri de sobe de încălzit;
 zugrăveli și vopsitorii interioare;
 zugrăveli și vopsitorii exterioare, dacă nu se modifică elementele de fațadă și culorile clădirilor;
 reparații la instalațiile interioare, la branșamentele și racordurile exterioare, de orice fel, aferente
construcțiilor, în limitele proprietății, montarea sistemelor locale de încălzire și de preparare a
apei calde menajere cu cazane omologate, precum și montarea aparatelor individuale de
climatizare și/sau de contorizare a consumurilor de utilități;
 reparații și înlocuiri la pardoseli;

Pași de urmat pentru obținerea autorizaţiei de construcție 

Potrivit Legii nr. 50/1991 și Legii nr. 350/2001, procedura de autorizare a executării lucrărilor de
construcție începe odată cu depunerea cererii pentru emiterea certificatului de urbanism în scopul
obținerii autorizației de construire.

Pasul 1: Solicitarea certificatului de urbanism de la primărie

În primul rând, pentru a obține autorizația pentru noua ta casa sau orice alt tip de construcție care se
încadrează în lista enunțată anterior, trebuie să soliciți Certificatul de Urbanism (CU) de la primăria
localității sau cea de sector (dacă locuiesti in Bucuresti) în care este amplasat terenul pe care se va efectua
construcția. Acest certificat este un act informativ, din care vei afla:

 care sunt condițiile pe care trebuie să le îndeplinești pentru a primi autorizația propriu-zisă;  
 de ce acte, avize și acorduri ai nevoie; 
 care sunt retragerile minime de la limitele de proprietate și alte informații utile.

Pentru a primi CU, vei avea nevoie de actul de proprietate, planurile cadastrale, cererea tip și chitanța ce
dovedește achitarea unei taxe. Deși specialiștii spun că, de obicei, nu e nevoie de o documentație specială
de la proiectant, experiența din ultimul timp arată că tot mai multe primării cer, pe lângă actele de mai
sus, care sunt trecute în lege, și un memoriu tehnic de arhitectură, iar uneori și planuri desenate. De aceea,
cea mai rapidă soluție pentru a trece și peste această posibilă surpriză este ca proiectantul să întocmească
de la început toate documentele ce ar putea fi solicitate, suplimentar, de autorități.

Pasul 2: Realizarea studiului geotehnic

După ce ai rezolvat problema actelor de mai sus, pasul doi prevede realizarea unui studiu geotehnic
pentru amplasamentul terenului pe care urmează să îți ridici noua casa. Din acest studiu reies calitatea și
caracteristicile terenului respectiv, de unde proiectantul obține informațiile de care are nevoie pentru a
putea calcula și dimensiona fundația noii clădiri. Dacă îți dorești ridicarea unei case în mediul rural, în
cazul construcțiilor cu maxim un etaj (considerate ca fiind construcții cu importanță redusă), studiul
geotehnic nu este obligatoriu din punct de vedere legal, însă specialiștii recomandă să aveți unul pentru ca
fundațiile, proiectul lor, mai exact, să îl aibă la bază.

Pasul 3: Proiectarea casei

Pasul trei constă în definirea aspectului casei tale (compartimentare interioară, funcționalități), urmând ca
proiectanții – arhitectul, plus inginerii de structură și instalatorii – să-ți propună soluții care să acopere
cerințele tale. După ce te-ai hotărât asupra lor, urmează să fie elaborat proiectul de autorizare pentru
fiecare specialitate, respectiv arhitectură, structura de rezistență și instalații. Mai exact, vor fi realizate
planșe desenate și documentații scrise, pe care proiectanții le vor semna după cum prevede legislația.

Pasul 4: Obținerea avizelor

După toate aceste procese laborioase, mai trebuie să ai și avizele și acordurile solicitate prin Certificatul
de Urbanism. De obicei, primăria solicită, prin CU, avizul de la Mediu, plus avizele și acordurile de la
furnizorii de utilități prezenți în zona unde va fi noua construcție, precum: electricitate, apă și canalizare,
gaze, salubritate.

Pasul 5: Depunerea dosarului la primărie

Poți solicita de la primărie autorizația de construire prin depunerea unui dosar complet care să conțină
proiectul de autorizare, primit de la proiectanți, avizele de mai sus și actele de proprietate. Doar după
primirea autorizației poți începe realizarea construcției, care trebuie să respecte proiectul tehnic. Execuția
construcției poate fi făcută fie de o firmă specializată, fie în regie proprie.

Odată obținută autorizația de construire, în proiectul tehnic (P.Th.) se dezvoltă și documentația tehnică.
Specialiștii vor elabora proiectul tehnic și detaliile de execuție (P.Th.+D.E.), documentația scrisă și
desenată, care include informațiile necesare executării construcției. Documentațiile tehnice vor fi conform
prevederilor legale din certificatul de urbanism, dar și altor caracteristici ale amplasării.

Cât timp este valabilă autorizația de construcție

În primul rând, trebuie să știi că legea prevede ca autorizația să fie eliberată în termen de maximum 30 de
zile calendaristice de la data depunerii dosarului complet.

În al doilea rând, e bine să ții seama de faptul că autorizația are o valabilitate de cel mult 12 luni de la data
emiterii, interval în care ești obligat să începi lucrările. Dacă demarezi proiectul în cele 12 luni, atunci
valabilitatea autorizației se extinde pe toată durata de execuție a lucrărilor prevăzute prin autorizație, în
conformitate cu proiectul tehnic.

În ultimul rând, trebuie să ai în vedere faptul că, dacă în timpul executării lucrărilor intervin modificări de
temă privind construcția autorizată, care conduc la necesitatea modificării acesteia, atunci ești obligat să
soliciți o nouă autorizație. Vestea bună este că, în astfel de cazuri, nu este necesară emiterea unui nou
certificat de urbanism.

Cât te costă să obții autorizația de construcție

Obținerea autorizației de construire implică și niște costuri. Potrivit Codului Fiscal, taxa pentru eliberarea
certificatului de urbanism se calculează în funcție de numărul de metri pătrați ai suprafeței pentru care se
solicită actul. Așadar, în mediul urban, taxele sunt următoarele:

 până la 150 de metri pătrați - între 5 și 6 lei;

 între 151 și 250 de metri pătrați - 6-7 lei;
 între 251 și 500 de metri pătrați - 7-9 lei;
 între 501 și 750 de metri pătrați - 9-12 lei;
 între 751 și 1.000 de metri pătrați - 12-14 lei;
 peste 1000 de metri pătrați - 14 lei + 0,01 lei/metru pătrat pentru fiecare metru peste 1.000.
Dacă vrei să construiești o casă în mediul rural, taxa pentru eliberarea certificatului de urbanism este
egală cu 50% din sumele de mai sus.

Pentru eliberarea autorizației de construcție pentru o casă sau pentru o clădire-anexă, taxa este egală cu
0,5% din valoarea autorizată a construcției. Dacă ajungi în situația de a fi nevoit să prelungești
valabilitatea autorizației, trebuie să plătești o altă taxă egală cu 30% din cuantumul taxei pentru eliberarea
autorizației inițiale.

Documentatia Tehnica pentru Autorizarea lucrarilor de Construire sau

CERTIFICATUL DE URBANISM
Cand ai cumparat terenul, probabil ai primit si un Certificat de Urbanism (C.U.) de
informare. L-ai cerut sau ti s-a inmanat pentru a vedea daca, ce anume, cat si cum se poate
construi pe acel teren. Foarte bine. Acum vrei sa construiesti si este momentul sa ceri un
C.U. pentru construirea acesteia.

Certificatul de Urbanism este cel mai important act premergator nasterii unei constructii.
Prin C.U. vei afla care sunt impunerile (conditionarile) pentru a construi pe terenul tau.
Spre exemplu vei afla cate etaje poate sa aiba casa sau constructia, care trebuie sa fie
retragerea de la frontul stradal (aliniament), care este inaltimea maxima permisa la coama
sau cornisa, ce aspect sau din ce materiale trebuie sa fie fatadele si acoperisul, etc. Vei
mai afla si care sunt avizele pe care trebuie sa le obtii pentru Autorizatia de Construire si
daca trebuie intocmite studii speciale (studiu de altimetrie, de insorire, expertiza tehnica,
etc.).

Certificatul de Urbanism se emite de catre Primarie in termenul legal de 30 zile de la

depunerea cererii si nu tine loc de autorizatie de constructie.

In C.U. veti gasi si lista tuturor documentelor pe care trebuie sa le obtineti sau sa le
realizati pentru a capata in final, Autorizatia pentru construire.

Sa le luam pe rand, asa cum sunt prezentate de obicei in C.U.:

ACTELE DE PROPRIETATE
Dovada titlului de proprietate asupra imobilului trebuie prezentata in copie legalizata si
insotita de un Extras de Carte Funciara pentru informare de data recenta (nu mai vechi de
30 de zile) precum si de Intabularea proprietatii.

De asemenea trebuie prezentata si Documentatia Cadastrala sau, pe scurt, Cadastrul.

DOCUMENTATIA TEHNICA – D.T.

Documentatia tehnica cuprinde urmatoarele tipuri de documentatie:

DTAC – Documentatia Tehnica pentru Autorizarea lucrarilor de Construire. In acest

articol, termenul din titlu D.T.A.C. este inteles intr-un sens mai larg, adica intreg
demersul pe care trebuie sa il faci pentru a obtine in final Autorizatia pentru Construire ca
sa te apuci de treaba.

DTOE – Documentatia Tehnica pentru Organizarea Executiei lucrarilor

DTAD – Documentatia tehnica pentru Autorizarea Demolarii, in cazul in care pe terenul

tau se afla o constructie pe care intentionezi sa o demolezi. Sunt primarii care elibereaza
mai intai Autorizatia pentru Demolare (AD) si mai apoi pe cea pentru construire, si alte
primarii care le elibereaza pe amandoua odata.

Documentatia tehnica se realizeaza de specialisti (arhitecti si ingineri) si este verificata de

catre Verificatori de Proiect. Sarcina acestora din urma este de a va asigura ca proiectul nu
contine erori care sa poata periclita siguranta voastra in exploatarea cladirii. La o locuinta
se verifica proiectul de rezistenta intocmit de inginerul structurist.

D.T.-ul include:

Memoriul de arhitectura si Proiectul de arhitectura  (Plan de incadrare in zona, Plan/planuri

de situatie, Planurile tuturor nivelurilor, Sectiunile caracteristice, Fatadele, Planul
acoperisului, Detalii pentru imprejmuire, Devizul estimativ al costului lucrarilor de
constructie, etc.). Proiectul de arhitectura trebuie intocmit de un Arhitect inscris la
Ordinul Arhitectilor din Romania, cu drept de semnatura valabil.

Memoriul de rezistenta si Proiectul de rezistenta  (Planurile de fundatie, Planurile de

cofrare, Planurile de sapatura, Detaliile de armare, Extrasul de armatura, Betoane,
Planurile tuturor nivelurilor cu prezentarea tuturor elementelor structurale, Sectiuni,
Detalii de scari, etc.). Proiectul de rezistenta se verifica in prealabil de catre Verificatorul
de Proiect atestat.

Memoriile si Proiectele de Instalatii.  Este vorba de Instalatiile Electrice, Instalatiile

Sanitare, Instalatii pentru incalzire (Instalatii Termice).

Atentie:

Documentatia Tehnica strict necesara pentru obtinerea Autorizatiei de Construire nu este

suficienta pentru a realiza (asa cum trebuie) constructia casei. Ea trebuie completata cu
Detaliile de Executie (asa numita Faza D.E.). Acestea pot fi realizate de catre Arhitect
daca v-ati inteles dinainte asupra acestui lucru, sau de catre firma de constructie pe care o
veti angaja. Sfatul nostru este ca  detaliile de executie sa fie realizate de acelasi proiectant
care v-a proiectat casa.

AVIZE SI ACORDURI
Avizele si acordurile privind utilitatile urbane si infrastructura

Pot fi: Apa (in Bucuresti ApaNova); Energie electrica (in Bucuresti Engie); Gaz;
Telecomunicatii; Termoficare (in Bucuresti Radet); Luxten (Bucuresti); Apele Romane;
R.A.T.B. (Bucuresti); etc.

Avize si acorduri privind:

Inspectoratul pentru Situatii de Urgenta; Directia de Sanatate Publica; Autoritatea
Aeronautica Civila Romana; ISU – Protectia civila; Certificat de numar postal (de la
Primarie); etc.

Avizele si acordurile specifice ale Administratiei Publice centrale si/sau ale unitatilor
teritoriale descentralizate ale acestora:

Inspectoratul Regional in Constructii; Comisia tehnica de circulatie (in Bucuresti in cadrul

P.M.B.); Ministerul Culturii si Identitatii Nationale (se cere daca terenul se afla in arie
culturala protejata sau in aria de protectie a vreunui monument istoric); Ministerul
Educatiei Nationale; Administratia Domeniului Public (se cere in cazul ocuparii temporare
a domeniului public, de exemplu cu schele de constructie, macara, etc.); etc.

Actul Administrativ al Autoritatii competente pentru Protectia Mediului  – (in Bucuresti

Agentia pentru Protectia Mediului Bucuresti)

STUDII DE SPECIALITATE
Studiul geotehnic;

Calcului coeficientului de transfer termic “G”;

Referatele de verificare;

Mai pot fi cerute si:

PUD – Plan Urbanistic de Detaliu – aprobat. Se cere in situatia in care se doreste

amendarea punctuala a unor reglementari specifice zonei. Spre exemplu se doreste
micsorarea retragerilor fata de limitele proprietatii sau o inaltime mai mare decat cea
prevazuta in Regulamentul Local de Urbanism (RLU) pentru zona respectiva;

Studiu de insorire;

Studiu de altimetrie;

Documentar fotografic;

Expertiza tehnica referitoare la lucrarile propuse care sa contina concluzii privind

neafectarea constructiilor invecinate. In functie de concluziile expertizei, veti avea nevoie
sau nu si de acordul notarial al vecinilor ale caror constructii ar putea fi afectate. Sfat:  La
constructiile lipite la calcan, este indicat, daca vecinul este de acord, sa faceti un proces
verbal de situatie la interior a peretelui la care se va alipi constructia voastra.  Acest
proces verbal, la care sa participe si un martor (spre exemplu Expertul) va contine si
fotografii. Va va feri de pretinse daune la casa vecina, care in fapt erau deja inainte de
inceperea executiei casei voastre;

Etc.

TAXE
Taxa de emitere a Autorizatiei pentru Construire.  Cuantumul ei este de 0,5% pentru
cladirile rezidentiale si se calculeaza ca procent din valoarea lucrarilor de constructie;

Taxa de emitere a autorizatiei de construire pentru imprejmuire;

Taxa de emitere a autorizatiei pentru desfintare (daca este cazul);

Taxa de emitere a autorizatiei de organizare de santier;

Alte taxe.

Valoarea taxelor este in general diferita de la primarie la primarie, insa puteti considera in
buget intre 3 si 4% din costul efectiv al lucrarilor de constructie.