3.

Fazele i con inutul unui proiect

O construc ie se realizeaz n etape succesive.
Fazele realiz rii unei investi ii sunt:
- alegerea terenului
- anteproiectul
- proiectul pentru ob inerea Autoriza iei de Construc ie P.A.C.,
Autoriza iei de Desfiin are P.A.D. i Proiectul pentru Organizarea
Execu iei P.O.E.
- proiectul tehnic
antierul, urm rirea lucr rilor
- recep ia lucr rilor i finalizarea acestora (inclusiv intabularea)
3.1

Alegerea i achizi ionarea terenului

Beneficiarul este cel care i alege terenul pe care dore te s i amplaseze

investi ia. Exist o serie de aspecte de care trebuie s in cont:
dac este n ora sau nu
drum de acces dac exist sau nu
vecin t i ce construc ii sunt amplasate pe terenurile adiacente, ce
n l ime au, care este rela ia lor cu limitele de proprietate
amplasarea conductelor subterane i a cablurilor electrice
utilit i (gaz, ap , canalizare, energie electric , telefonie, cablu TV,
salubritate) dac exist sau nu, ce exist
poluarea aerului (aer, ap ) i poluarea fonic ce activit i se
desf oar n jur care pot genera poluare industrie, mari artere de
circula ie, elemente vecine care pot afecta lini tea beneficiarului
pozi ionarea fa de strad rela ia cu arterele circulate, starea c ilor
rutiere, posibilitatea parcajului
pozi ionarea fa de furnizorii de servicii coli, biserici, spitale,
farmacii, poli ie, centre comerciale, pie e, transport n comun, precum i
a zonelor verzi parcuri, gr dini publice
eventuale sistematiz ri prev zute de Direc ia de Urbanism din
prim rie (de exemplu m riri de carosabil sau de trotuar)
existen a unor litigii n familia proprietarului partaj, succesiuni, ipoteci,
garan ii
existen a unor revendic ri din partea unor persoane
siguran a dac exist n zon furturi, jafuri
concordan a cu puterea de investi ie terenul ar trebui s fie maxim
12% din valoarea total a investi iei
forma terenului o form regulat (dreptunghi) este mult mai u or de
utilizat
dac exist copaci t ierea lor se face numai cu acordul Institu iei de
Protec ia Mediului
dac terenul a fost sau nu depozit de gunoi
dac terenul a fost sau nu scos din circuitul agricol
dac terenul este sau nu sit arheologic.

Arhitectul l poate ajuta pe beneficiar n alegerea unui teren, atta timp ct

acest lucru se desf oar n paralel cu ntocmirea temei de proiect ( i anteproiect)
sau ulterior, pentru a putea decide n cuno tin de cauz func ie de multitudinea de
factori.
Sursele de informa ie pentru achizi ia de terenuri pot fi:
- cuno tin e, recomand ri
- mica publicitate n ziare
- reviste i ziare cu profil imobiliar
- agen ii imobiliare (atestate de Uniunea Na ional a Agen ilor Imobiliari,
www.unai.ro, unaisc@unicom.ro )
- internet
- TV teletext.
Cump rarea propriu-zis se face doar dup verificarea existen ei actelor de
proprietate n original, a extrasului de carte funciar (valabil 24 ore), a certificatului
fiscal (valabil 48 ore dac vnz torul este persoan fizic i 30 de zile dac e
persoan juridic ), a certificatului de urbanism pentru vnzare (preem iune).
Tranzac ia se efectueaz doar la notar printr-un contract de vnzare cump rare n
original. Taxele i onorariile notariale revin cump r torului, ele depinznd de
valoarea terenului.
Urmeaz transcrierea terenului n registrul de carte funciar i ob inerea titlului
de proprietar al terenului prin:
- declararea tranzac iei la Prim rie Direc ia de Taxe i Impozite
- nregistrarea ca nou proprietar, prin ob inerea rolului fiscal, dup
depunerea unui dosar cu contractul de vnzare cump rare (original i
copie), declara ie tip, taxa de deschidere la Prim rie Direc ia Taxe i
Impozite
- ob inerea certificatului de atestare fiscal
- transcrierea terenului n Cartea Funciar i intabularea, avnd un dosar
cu: contractul de vnzare cump rare n original, cadastrul terenului n
original, certificatul de atestare fiscal n original, timbrul fiscal, cererea
tip, chitan a de achitare a taxei de intabulare; acest dosar de prezint la
Judec toria din localitate i n termen de o lun se ob ine intabularea.
Conform legii sunt considerate terenuri pentru construc ii urm toarele:
- terenuri din interiorul localit ilor, ocupate (cu construc ii i amenaj ri
aferente) sau libere de construc ii
- terenuri aparent libere, pentru func iuni urbane de interes public
- terenuri ce se pot concesiona (ce apar in statului sau unit ilor
administrativ teritoriale locale) cu sau f r licita ie. Suprafe ele
maxime ale terenurilor ce se pot concesiona pentru realizarea de
locuin e i spa ii construite asociate acestora sunt: n localit i urbane,
300mp pentru un apartament ntr-o cl dire parter sau parter i etaj; 200
mp pentru un apartament ntr-o cl dire parter sau parter i etaj cu dou
apartamente; 150mp pentru cl diri cu cel mult ase apartamente; n
localit i rurale, 1.000mp pentru o locuin .
3.2

Anteproiectul

n faza de concep ie a investi iei, trebuie s existe un dialog permanent cu

beneficiarul pn cnd solu ia adoptat corespunde nevoilor, gusturilor i
posibilit ilor financiare ale acestuia.
Dac este vorba de transformarea unei construc ii existente, sunt necesare
cteva studii preliminare func ie de amploarea lucr rilor referitoare la starea

tehnic a acestora (se poate ajunge pn la o expertiz structural ) pentru care se

poate cere ajutorul arhitectului i implicit a inginerilor de rezisten .
La aceast faz este important s se realizeze un studiu geotehnic se ob in
astfel informa ii despre natura terenului stratificare, stabilitate, nivelul pnzei
freatice, adncimea de nghe - care influen eaz n mod decisiv proiectul.
De asemenea, se poate depune documenta ia pentru ob inerea Certificatului
de Urbanism.
Certificatul de urbanism este actul de informare prin care se fac cunoscute
solicitantului elementele privind regimul juridic, economic i tehnic al imobilului,
caracteristicile zonei n care se g se te imobilul (amplasamentul), cerin e urbanistice
care urmeaz s fie ndeplinite, precum i lista avizelor i acordurilor necesare n
vederea autoriz rii execut rii lucr rilor de construc ii. Pentru aceea i parcel (imobil)
se pot emite certificate de urbanism mai multor solicitan i, indiferent de calitatea
acestora n raport cu terenul.
n situa ii deosebite, n func ie de condi iile specifice de amplasament i / sau
de importan a i complexitatea obiectivului de investi ii i dac prevederile
documenta iilor de urbanism aprobate nu furnizeaz suficiente elemente necesare
autoriz rii, emitentul poate cere suplimentar elaborarea unui plan urbanistic zonal
(P.U.Z.) sau plan urbanistic de detaliu (P.U.D.).
Solicitantul poate fi orice persoan fizic sau juridic interesat s cunoasc
informa ii cu privire la un imobil teren i / sau construc ii.
n cazul n care scopul declarat de solicitant este autorizarea execut rii
lucr rilor de construc ii, iar specificul obiectivului (func iune, accesibilitate, rela ii de
vecin tate etc.) nu se ncadreaz n prevederile documenta iilor de urbanism
existente aprobate sau dac particularit ile amplasamentului (suprafa a
neconstruibil ca urmare a unor interdic ii, servitu i sau zone de protec ie a dot rilor
de infrastructur , rezerve de teren de teren pentru investi ii de interes public etc.) nu
permit realizarea investi iei, certificatul se elibereaz cu men ionarea expres a
incompatibilit ilor rezultate, precum i a imposibilit ii emiterii unei autoriza ii de
construire pentru obiectivul propus.
Certificatul de urbanism se emite pentru autorizarea execu iei lucr rilor de
construc ii i a instala iilor aferente, precum i n vederea desfiin rii construc iilor.
Pentru emiterea C.U. sunt necesare urm toarele:
- cerere tip pentru emiterea C.U., completat cu elementele de
identificare ale solicitantului i imobilului, cu precizarea scopului
solicit rii actului
- plan de situa ie, eliberat pe suport topografic vizat de oficiul jude ean
de cadastru, geodezie i cartografie la sc rile 1:5000 pn la 1:500
- documentul de plat a taxei de eliberare a C.U. (stabilit de c tre
emitent conform legii) copie.
Nu este necesar prezentarea titlului asupra imobilului sau a altui act care s
ateste dreptul de proprietate. Certificatul de Urbanism nu ine loc de autoriza ie de
construire / desfiin are i nu confer dreptul de a executa lucr ri de construc ii..
Termenul prev zut de lege pentru eliberarea C.U. este de 30 de zile de la
data depunerii documenta iei la forurile competente pentru avizare. Valabilitatea C.U.
este stabilit de c tre emitent.
n aceast prim faz se poate estima costul aproximativ al investi iei.
Dac arhitectul are convingerea c resursele financiare ale beneficiarului sunt
insuficiente pentru scopul propus, el are datoria s l informeze asupra acestui lucru
conform Codului deontologic al profesiei de arhitect.

La investi ii de mare amploare, se poate face un studiu de fezabilitate. Att

acesta ct i anteproiectul, prezint propuneri i variante elaborate de arhitect, care
s r spund temei beneficiarului. Pe baza propunerilor i a condi iilor impuse prin
Certificatul de Urbanism au loc discu ii cu investitorul, se fac modific ri, se discut din
nou, pn se ajunge la o solu ie care s l mul umeasc .
Solu ia din anteproiect, nsu it (vizat ) de beneficiar, devine tema pentru
fazele urm toare.
3.3
Proiectul pentru ob inerea Autoriza iei de
Construc ie P.A.C., Autoriza iei de Desfiin are P.A.D. i
Proiectul pentru organizarea execu iei P.O.E.
Autoriza ia de Construire este actul de autoritate al administra iei publice
locale n baza c ruia se pot executa lucr ri de construc ii i pe baza c ruia se
asigur aplicarea m surilor legale cu privire la amplasarea, proiectarea, executarea
i func ionarea obiectivelor de investi ii. n baza legii (453/2001, art.3), autorizarea
de construire se elibereaz pentru:
- orice construc ie nou
- construc ii provizorii de antier
- lucr ri cu caracter provizoriu
- reconstruire, modificare, extindere, reparare a cl dirilor de orice fel.
Autoriza ia de construire nu este necesar pentru lucr ri de repara ii care nu
modific forma exterioar a construc iei, materialele din care este executat , se
p streaz golurile de tmpl rie (forma, dimensiuni), nu se altereaz structura de
rezisten sau aspectul arhitectural al construc iei..
Solicitantul Autoriza iei de Construire poate fi orice persoan fizic sau juridic
de in toare a unui titlu asupra imobilului, care atest dreptul de proprietate (contract
de vnzare cump rare, de schimb, de dona ie, certificat de mo tenitor, act
administrativ de restituire, hot rre judec toreasc etc.), sau a unui contract de
concesiune, de cesiune, de comodat, de nchiriere (doar pentru lucr ri cu caracter
provizoriu, cu acordul expres al proprietarului). Solicitarea se poate face direct de
c tre de in torii titlului sau investitori, fie prin intermediul unui mputernicit
consultant, proiectant, orice alt persoan fizic sau juridic autorizat care are n
obiectul de activitate managementul sau proiectarea lucr rilor de construc ii.
Dosarul care se va depune n vederea emiterii A.C. va cuprinde urm toarele
documente:
cele de care se ocup proiectantul
- P.A.C. sau P.A.D. (dup caz) este extras din proiectul tehnic elaborat
pentru execu ia lucr rilor; se elaboreaz de colective tehnice de
specialitate, se nsu e te i se semneaz de cadre tehnice cu preg tire
superioar numai n domeniu arhitecturii i construc iilor (arhitect cu
diplom recunoscut de statul romn, pentru partea de arhitectur
(membru O.A.R., cu drept de semn tur ) i inginer cu diplom
recunoscut de statul romn pentru partea de inginerie; este verificat
de verificatori atesta i de proiecte; referatele de verificare i cel de
expertiz tehnic dup caz semnate i tampilate n original (dou
exemplare)
- n situa ia n care se solicit i autorizarea organiz rii execut rii
lucr rilor, se prezint i piesele scrise i desenate specifice Proiectului
de organizare a execu iei lucr rilor (P.O.E.), precum i avizele specifice

(aviz circula ie, aviz pentru ocuparea temporar a domeniului public,

aviz sanitar, aviz / contract cu societatea de salubritate etc.)
Fi ele tehnice pentru ob inerea avizelor cerute prin C.U., necesare
emiterii Acordului Unic (act cu valoare de aviz conform, ce nsumeaz
avize i acorduri favorabile, exprimate prin fi e tehnice, pentru utilit i
urbane) precum i documenta iile tehnice necesare emiterii avizelor i
acordurilor care sunt n competen a de ob inere a emitentului avizul
privind prevenirea i stingerea incendiilor, avizul de ap rare civil ,
acordul de mediu al inspectoratului teritorial, avizul sanitar (Acordul
Unic dureaz 30 zile)
Alte avize i acorduri cerute prin C.U. (anexe)

cele de care se ocup beneficiarul

cerere pentru emiterea A.C., inclusiv anexa, completat cu elementele
de identificare i datele tehnice conform proiectului de autorizare de
construire (P.A.C.) sau desfiin are (P.A.D.), semnat de beneficiar se
poate ntocmi i de c tre arhitect
- actul doveditor al titlului asupra imobilului, care s i confere
solicitantului dreptul de execu ie a lucr rilor de construc ie
- acord coproprietari, acord vecini dac este cazul
- certificatul de urbanism (copie)
- declara ia pe propria r spundere privind inexisten a unor litigii asupra
imobilului
- documentele de plat pentru emiterea A.C., pentru avizele i acordurile
necesare.
n cazul n care imobilul este amplasat ntr-o zon n care s-a instituit un
anumit tip de restric ie sau dac natura investi iei o cere i se specific prin C.U.,
trebuie depuse documenta ii specifice la organismele centrale (sau servicii
descentralizate ale acestora), naintea depunerii cererii de autorizare, urmnd a le
anexa la documenta ia P.A.C. / P.A.D. / P.O.E.
Ob inerea avizelor de la organisme precum:
- Ministerul Culturii i Cultelor pentru cl diri monumente istorice sau din
zona de protec ie a acestora, precum i pentru autorizarea l ca elor de
cult i a anexelor lor
- Ministerul Apelor i Protec iei Mediului, precum i Ministerul Agriculturii,
Alimenta iei i P durilor pentru lucr ri n arii naturale protejate
- Ministerul Ap r rii Na ionale Statul Major General, Ministerul de
Interne, Serviciul Romn de Informa ii pentru lucr ri situate n zona
de protec ie a obiectivelor cu caracter special
- Inspectoratul de Stat n Construc ii pentru lucr ri de interven ii la
construc iile existente
- Alte organisme care gestioneaz un alt tip de restric ie
este n obliga ia solicitantului. Aceste avize i acorduri se pot elibera n termen de
maxim 15 zile de la data nregistr rii documenta iei. Proiectantul este cel care
ntocme te documenta iile necesare ob inerii acestor avize i acorduri.
Odat cu A.C. se poate solicita i proiectul pentru organizarea execu iei
lucr rilor (P.O.E.).
Anexa 1 din legea 453/2001 precizeaz con inutul cadru al documenta iilor
P.A.C. / P.A.D. / P.O.E.:
-

A. Proiectul pentru autorizarea execut rii lucr rilor de construire

D.T.A.C.
I. Piese scrise
1. Lista i semn turile proiectan ilor
Se completeaz cu numele n clar i calitatea proiectan ilor, precum i cu partea din
proiect pentru care r spund.
2. Memoriu
2.1. Date generale:
Descrierea lucr rilor care fac obiectul proiectului pentru autorizarea lucr rilor de
construc ii, f cndu-se referiri la:
- amplasamentul, topografia acestuia, trasarea lucr rilor;
- clima i fenomenele naturale specifice;
- geologia i seismicitatea;
- categoria de importan a obiectivului
2.2. Memorii pe specialit i
Descrierea lucr rilor de:
- arhitectur ;
- structur ;
- instala ii;
- dot ri i instala ii tehnologice, dup caz;
- amenaj ri exterioare i sistematizare vertical
2.3. Date i indici care caracterizeaz investi ia proiectat , cuprin i n anexa la
cererea pentru autorizare:
- suprafe ele - construit desf urat , construit la sol i util ;
- n l imile cl dirilor i num rul de niveluri;
- volumul construc iilor;
- procentul de ocupare a terenului - P.O.T.;
- coeficientul de utilizare a terenului - C.U.T.
2.4. Devizul general al lucr rilor, ntocmit n conformitate cu prevederile legale n
vigoare
2.5. Anexe la memoriu
2.5.1. Studiul geotehnic
2.5.2. Referatele de verificare a proiectului, n conformitate cu legisla ia n vigoare
privind calitatea n construc ii, ntocmite de verificatori atesta i de Ministerul Lucr rilor
Publice, Transporturilor i Locuin ei i agrea i de investitor
2.5.3. Fi e tehnice cuprinznd elementele de aviz necesare n vederea emiterii
acordului unic, ob inute prin grija emitentului autoriza iei i cerute prin certificatul de
urbanism
2.5.4. Documenta iile specifice necesare pentru ob inerea, prin grija emitentului
autoriza iei, a avizelor Brig zii de pompieri, Comandamentului ap r rii civile i
acordului de mediu
2.5.5. Avize specifice cerute prin certificatul de urbanism, ca urmare a condi iilor
speciale de amplasament sau a func ionalit ii investi iei, ob inute n prealabil de
solicitant - avizul Ministerului Lucr rilor Publice, Transporturilor i Locuin ei,
Ministerului Culturii i Cultelor, Ministerului Ap r rii Na ionale, Ministerului de Interne,
Serviciului Romn de Informa ii, al altor organisme ale administra iei centrale sau ale
serviciilor descentralizate ale acestora, dup caz, conform reglement rilor legale n
vigoare
2.5.6. Acordul vecinilor, conform prevederilor legale n vigoare, exprimat n form
autentic , pentru construc iile noi, amplasate adiacent construc iilor existente sau n
imediata lor vecin tate - i numai dac sunt necesare m suri de interven ie pentru
protejarea acestora -, pentru lucr ri de construc ii necesare n vederea schimb rii

destina iei n cl diri existente, precum i n cazul amplas rii de construc ii cu alt
destina ie dect cea a cl dirilor nvecinate
II. Piese desenate
1. Planuri generale
1.1. Plan de ncadrare n teritoriu
- plan pe suport topografic vizat de Oficiul jude ean de cadastru, geodezie i
cartografie, ntocmit la sc rile: 1:10.000, 1:5.000, 1:2.000 sau 1:1.000, dup caz
1.2. Plan de situa ie
- privind amplasarea obiectivelor investi iei - plan pe suport topografic vizat de
Oficiul jude ean de cadastru, geodezie i cartografie, ntocmit la sc rile: 1:2.000,
1:1.000, 1:500, 1:200 sau 1:100, dup caz, prin care se precizeaz :
parcela cadastral pentru care a fost emis certificatul de urbanism, descris prin
totalitatea elementelor topografice determinante pentru suprafa a, lungimea laturilor,
unghiuri, inclusiv pozi ia i n l imea la coam a calcanelor limitrofe, precum i pozi ia
reperelor fixe i mobile de trasare;
amplasarea tuturor construc iilor care se vor men ine, se vor desfiin a sau se vor
construi;
cotele construc iilor proiectate i men inute, pe cele trei dimensiuni (cotele 0,00;
cote de nivel; distan e de amplasare, axe; cotele trotuarelor, aleilor, platformelor
etc.);
denumirile i destina iile fiec rui corp de construc ie;
sistematizarea pe vertical a terenului i modul de scurgere a apelor pluviale;
accesele pietonale i carosabile din incint i cl diri, planta iile prev zute
1.3. Planul privind construc iile subterane
Va cuprinde amplasarea acestora, n special a re elelor de utilit i urbane din zona
amplasamentului: trasee, dimensiuni, cote de nivel privind pozi ionarea c minelor radier i capac -, i va fi redactat la scara 1:500.
n cazul lipsei unor re ele publice de echipare tehnico-edilitar se vor indica
instala iile proprii prev zute prin proiect, n special cele pentru alimentare cu ap i
canalizare.
2. Plan e pe specialit i
2.1. Arhitectur
Piesele desenate de arhitectur vor cuprinde plan ele principale privind arhitectura
fiec rui obiect, redactate la scara 1:50 sau 1:100, dup cum urmeaz :
- planurile cotate ale tuturor nivelurilor subterane i supraterane, cu indicarea
func iunilor, dimensiunilor i a suprafe elor;
- planurile acoperi urilor - teras sau arpant -, cu indicarea pantelor de scurgere a
apelor meteorice i a modului de colectare a acestora, inclusiv indicarea materialelor
din care se execut nvelitorile;
- sec iuni caracteristice - n special pe linia de cea mai mare pant , acolo unde este
cazul -, care s cuprind cota 0,00, cotele tuturor nivelurilor, n l imile determinante
ale acoperi ului - cotele la coam i la corni e -, funda iile cl dirilor nvecinate la care
se al tur construc iile proiectate;
- toate fa adele, cu indicarea materialelor i finisajelor, inclusiv culorile, cotate i cu
indicarea racord rii la nivelul terenului amenajat;
- n situa ia integr rii construc iilor ntr-un front existent, se va prezenta i
desf urarea stradal prin care se va ar ta modul de integrare a acestora n esutul
urban existent.
2.2. Structura
2.2.1. Planul funda iilor
Se redacteaz la scara 1:50 i va releva:

- modul de respectare a condi iilor din studiul geotehnic;

- m surile de protejare a funda iilor cl dirilor nvecinate, la care se al tur
construc iile proiectate.
2.2.2. Detalii de funda ii
2.3. Instala ii
2.3.1. Schemele instala iilor
Se vor prezenta parametrii principali i schemele func ionale ale instala iilor
proiectate.
2.4. Dot ri i instala ii tehnologice
n situa ia n care investi ia urmeaz s func ioneze pe baza unor dot ri i instala ii
tehnologice, determinante pentru configura ia planimetric a construc iilor, se vor
prezenta:
2.4.1. Desene de ansamblu
2.4.2. Scheme ale fluxului tehnologic
Fiecare plan prezentat n cadrul Sec iunii II - PIESE DESENATE va avea n
partea dreapt jos un cartu , care va cuprinde: numele firmei sau al proiectantului
elaborator, num rul de nmatriculare sau num rul autoriza iei, dup caz, titlul
proiectului i al plan ei, num rul proiectului i al plan ei, data elabor rii, numele,
calitatea i semn tura elaboratorilor i ale efului de proiect.
B. Proiectul pentru autorizarea execut rii lucr rilor de desfiin are
D.T.A.D.
I. Piese scrise
1. Lista i semn turile proiectan ilor
Se completeaz cu numele n clar i calitatea proiectan ilor, precum i cu partea din
proiect pentru care r spund.
2. Memoriu
2.1. Date generale
Descrierea construc iei care urmeaz s fie desfiin at :
- scurt istoric: anul edific rii, me teri cunoscu i, alte date caracteristice;
- descrierea structurii, a materialelor constituente, a stilului arhitectonic;
- men ionarea i descrierea elementelor patrimoniale sau decorative care urmeaz a
se preleva;
- fotografii color - format 9x12 cm - ale tuturor fa adelor, iar acolo unde este cazul se
vor prezenta desf ur ri rezultate din asamblarea mai multor fotografii;
- descrierea lucr rilor care fac obiectul proiectului pentru autorizarea lucr rilor de
desfiin are
2.2. Fi e tehnice cuprinznd elementele de aviz necesare emiterii acordului unic
ob inute prin grija emitentului autoriza iei i cerute prin certificatul de urbanism.
II. Piese desenate
1. Plan de ncadrare n teritoriu
- plan pe suport topografic vizat de Oficiul jude ean de cadastru, geodezie i
cartografie, ntocmit la sc rile: 1:10.000, 1:5.000, 1:2.000 sau 1:1.000, dup caz
2. Plan pe situa ie a imobilelor
- plan pe suport topografic vizat de Oficiul jude ean de cadastru, geodezie i
cartografie, ntocmit la sc rile: 1:2.000, 1:1.000, 1:500, 1:200 sau 1:100, dup caz,
prin care se precizeaz :
parcela cadastral pentru care a fost emis certificatul de urbanism;
amplasarea tuturor construc iilor care se vor men ine sau se vor desfiin a;
modul de amenajare a terenului dup desfiin area construc iilor;
sistematizarea pe vertical a terenului i modul de scurgere a apelor pluviale;

 planta iile existente i care se men in dup desfiin are

Pe plan se vor indica n mod distinct elementele existente, cele care se
desfiin eaz i cele propuse - plan de situa ie, construc ii noi sau umpluturi de
p mnt, planta ii etc., dup caz.
3. Planul privind construc iile subterane
Va cuprinde amplasarea acestora, n special a re elelor de utilit i urbane din zona
amplasamentului: trasee, dimensiuni, cote de nivel privind pozi ionarea c minelor radier i capac -, i va fi redactat la scara 1:500.
n cazul lipsei unor re ele publice de echipare tehnico-edilitar se vor indica
instala iile proprii prev zute prin proiect, n special cele pentru alimentare cu ap i
canalizare.
4. Releveul construc iilor care urmeaz s fie desfiin ate
Plan ele se vor redacta la o scar convenabil - 1:100 sau 1:50 -, care s permit
eviden ierea spa iilor i a func iunilor existente, cu indicarea cotelor, suprafe elor i a
materialelor existente:
- planurile tuturor nivelurilor i planul acoperi ului;
- principalele sec iuni: transversal , longitudinal , alte sec iuni caracteristice, dup
caz;
- toate fa adele.
C. Proiectul de organizare a execu iei lucr rilor D.T.O.E.
Proiectul de organizare a execu iei lucr rilor - P.O.E. - este necesar n toate cazurile
n care se realizeaz o investi ie. n situa ia n care acesta nu se prezint mpreun
cu proiectul pentru autorizarea execut rii lucr rilor de construc ii, se va ob ine o
autoriza ie de construire separat de cea pentru investi ia propriu-zis .
Proiectul de organizare a execu iei lucr rilor trebuie s cuprind descrierea tuturor
lucr rilor provizorii preg titoare i necesare n vederea asigur rii tehnologiei de
execu ie a investi iei, att pe terenul aferent investi iei, ct i pe spa iile ocupate
temporar n afara acestuia, inclusiv cele de pe domeniul public, dup cum urmeaz :
I. Piese scrise
1. Lista i semn turile proiectan ilor
Se completeaz cu numele n clar i calitatea proiectan ilor, precum i cu partea din
proiect pentru care r spund.
2. Memoriu
Acesta va cuprinde:
- descrierea lucr rilor provizorii: organizarea incintei, modul de amplasare a
construc iilor, amenaj rilor i depozitelor de materiale;
- asigurarea i procurarea de materiale i echipamente;
- asigurarea racord rii provizorii la re eaua de utilit i urbane din zona
amplasamentului;
- preciz ri cu privire la accese i mprejmuiri;
- preciz ri privind protec ia muncii.
Elementele tehnice de avizare privind racordarea provizorie la utilit ile urbane din
zon , necesare n vederea ob inerii acordului unic, se vor prezenta n cadrul Fi elor
tehnice ntocmite n Proiectul pentru autorizarea execut rii lucr rilor de construc ii
D.T.A.C. sau D.T.A.D., dup caz.
II. Piese desenate
Plan general
a) la lucr rile de mai mare amploare se redacteaz o plan realizat conform
planului de situa ie privind amplasarea obiectivelor investi iei, cuprinznd
amplasamentul investi iei i toate amenaj rile i construc iile provizorii necesare

realiz rii acesteia;

b) la lucr rile de mai mic amploare elementele de organizare a execu iei
lucr rilor vor putea fi prezentate i n planul de situa ie privind amplasarea
obiectivelor investi iei al proiectului pentru autorizarea execut rii lucr rilor de
construc ii.
n situa ia n care desfiin area necesit opera iuni tehnice complexe se va prezenta i
un proiect tehnic de organizare a execu iei lucr rilor.
Fiecare plan prezentat n cadrul Sec iunii II PIESE DESENATE va avea n partea
dreapt jos un cartu , care va cuprinde: numele firmei sau al proiectantului
elaborator, num rul de nmatriculare sau num rul autoriza iei, dup caz, titlul
proiectului i al plan ei, num rul proiectului i al plan ei, data elabor rii, numele,
calitatea i semn tura elaboratorilor i ale efului de proiect.
Documenta ia pentru ob inerea D.T.A.C. / D.T.A.D. / D.T.O.E. se face n dou
exemplare, unul con innd toate actele juridice i administrative n original, iar celalalt
con ine copii ale acestora. A.C. / A.D. se elibereaz solicitantului n termen de 30 de
zile de la data depunerii documenta iei complete. Dac documenta ia este
incomplet , ea se returneaz solicitantului n termen de 5 zile lucr toare de la data
nregistr rii, cu men ionarea n scris a deficien elor i a elementelor necesare
complet rii acesteia. Odat cu A.C. / A.D. beneficiarul prime te n dou exemplare
un document de n tiin are privind data nceperii lucr rilor care trebuie naintat
Inspectoratului de Stat n Construc ii (I.S.C.) la nceperea antierului.
Valabilitatea A.C./ A.D. se stabile te de c tre emitent (maxim 24 luni).

Date generale
Arhitectura
Structura
Instala iile
Principalele materiale utilizate
Amenaj ri exterioare - circula ii carosabile
n l imea la strea in
Num rul de niveluri
Suprafa a construit - desf
Pentru cerin a A - Rezisten

urat
i stabilitate

Pentru cerin a B - Siguran a n exploatare

Pentru cerin a C - Siguran a la foc
Alimentare cu ap - canalizare
Alimentare cu energie electric
Alimentare cu gaze naturale
Alimentare cu energie termic
Telefonizare
Prevenirea i stingerea incendiilor
Ap rarea civil
Protec ia mediului i a surselor de ap
Protec ia s n t ii popula iei
PLAN DE SITUA IE - sc. 1:2000/ 1:100
PLAN CONSTR. SUB-TERANE RE ELE- sc. 1:2000/ 1:100
PLANURILE TUTUROR NIVELURILOR sc. 1:100
SEC IUNE CARACTERISTIC - sc.
1:100
1 - 2 FA ADE - sc. 1:100
amplasare independent
alipire la calcan

Taxele pentru emiterea C.U., A.C., A.D. sunt stabilite conform legii 27/1994 i
se achit de c tre beneficiar.
Taxa pentru emiterea certificatului de urbanism se calculeaz prin aplicarea
unei cote fixe, la suprafa a terenului pentru care se solicit certificatul, declarat de
solicitant. n mediul rural, taxa este de 50% din cea prev zut pentru mediul urban.
Taxele pentru avize se stabilesc de c tre institu iile emitente.
Taxa pentru emiterea autoriza iei de construire se calculeaz pe baza
declara iei solicitantului i n func ie de suprafa a desf urat a construc iilor
proprietate a persoanelor fizice sau pe baza valorii lucr rilor de construc ii i instala ii
aferente, cuprins n devizul general al investi iei (maxim 1% din valoare de
investi ie, 0,5% la locuin e). Aceast valoare nu poate fi mai mic dect valoarea
fiscal a construc iei.
La terminarea lucr rilor, investitorul are obliga ia s regularizeze taxa de
autorizare a lucr rilor de construc ii prin declararea valorii reale a lucr rii, n termen
de 15 zile de la data expir rii termenului de execu ie stabilit prin A.C.
Taxa pentru emiterea autoriza iei de desfiin are se taxeaz cu 0,1% din
valoarea impozabil a construc iilor i amenaj rilor care urmeaz a fi desfiin ate. La
desfiin ri par iale, cuantumul taxei se calculeaz propor ional cu suprafa a construit
desf urat ce se dezafecteaz .
Ulterior autoriz rii, cheltuielile pentru controlul statului n amenajarea
teritoriului, urbanism i autorizarea lucr rilor de construc ii se suport de c tre
investitor, n valoare echivalent cu o cot 0,1% din valoarea lucr rilor autorizate
copia dup documentul de plat se anexeaz la n tiin area privind data nceperii
lucr rilor.
Cheltuielile necesare pentru elaborarea reglement rilor tehnice i pentru
inspec ia statului pentru controlul calit ii lucr rilor de construc ii se suport de c tre
beneficiar prin virarea unei sume echivalente cu o cot de 0,7% din cheltuielile
pentru lucr rile autorizate. Se poate achita i e alonat, ntrzierile penalizndu-se cu
0,15% / zi.
3.4 Proiectul tehnic, detalii de execu ie, caiete de sarcini, antem sur tori
Odat ob inut A.C., arhitectul i colaboratorii s i purced la elaborarea
proiectului tehnic i detaliilor de execu ie necesare pentru nceperea lucr rilor pe
antier.
Proiectul tehnic verificat, avizat i aprobat, reprezint documenta ia scris
i desenat , care face parte din documenta ia pentru prezentarea i elaborarea
ofertei pe baza c reia se ntocme te aceasta, i este document anexat contractului
de lucr ri; pe baza lui se execut lucrarea. Trebuie s fie clar i s ofere informa ii
complete, astfel ca s se poat elabora pe baza lui detaliile de execu ie, n
conformitate cu materialele i tehnologia de execu ie propus f r a se dep i costul
lucr rii, stabilit n ofert . Ofertantul, dup studierea proiectului tehnic trebuie s poat
face oferta.
Proiectul tehnic con ine:
- p r i scrise:
- descrierea lucr rilor (amplasament, topografie, clim i fenomenele
naturale specifice zonei, geologie, seismicitate, prezentarea proiectului
pe volume, bro uri, capitole, organizarea de antier, descriere sumar ,
demol ri, devieri de re ele, c ile de acces provizorii, c i de comunica ii,
surse de ap , energie electric , gaze, telefon pentru organizare de
antier i definitive, trasarea lucr rilor, protejarea lucr rilor executate i

a materialelor din antier, m surare lucr rilor, cur enia n antier,

serviciile sanitare, memoriile tehnice, pe specialit i
- caietele de sarcini
- listele cu cantit i de lucr ri (antem sur tori)
- graficul general de realizarea a investi iei
- p r i desenate
- planuri generale (de amplasare a reperelor de nivelment i
planimetrice; planuri topografice principale; de amplasare a forajelor,
profilelor geotehnice; de amplasare a obiectelor, inclusiv cote de nivel,
distan e de amplasare, orient ri, coordonate, axe, repere de nivelment;
planurile principale privind sistematizarea pe vertical ; planurile
principale pricind construc iile subterane)
- plan e principale ale obiectelor
arhitectur (planul individual de amplasare; planurile nivelurilor subterane
i supraterane, terase, acoperi uri, inclusiv cote, dimensiuni, suprafe e,
func iuni tehnologice, preciznd materialele i confec iile; sec iuni, fa ade,
detalii importante, cotate; tablouri de prefabricate, confec ii; tablouri de
tmpl rii i finisaje interioare i exterioare)
structura (planurile infrastructurii i sec iunile caracteristice cotate;
planurile suprastructurii i sec iunile caracteristice cotate; descrierea
solu iilor constructive, a ordinii tehnologice de execu ie i montaj,
recomand ri privind transportul, manipularea, depozitarea i montajul)
instala ii (planuri principale de amplasare a utilajelor; scheme principale
ale instala iilor; sec iuni, vederi, detalii principale)
dot ri i instala ii tehnologice (scheme ale fluxului tehnologic, scheme
cinematice; scheme ale instala iilor hidraulice, pneumatice, electrice, de
automatizare etc.; planuri de montaj, geometrii, dimensiuni de amplasare;
diagrame, normograme, calcule inginere ti)
dot ri de mobilier, inventar gospod resc, paza contra incendiilor,
protec ia muncii.
Avnd toate aceste informa ii, beneficiarul i poate c uta (ajutat de arhitect
dac dore te) antreprize care s fac oferte concrete de pre . Acest lucru nseamn :
un deviz general al investi iei (detaliat pe categorii de lucr ri, principalii indicatori
tehnico economici, e alonarea investi iei, condi ii financiare).
Exist dou tipuri de antreprize: antreprize (firme de construc ii) mai mici, care
s presteze toate categoriile de lucr ri necesare i antreprize mai mari (generale)
care s se ocupe de ansamblul lucr rilor i s dea n subantrepriz lucr ri specifice.
n ambele cazuri se semneaz un contract ntre beneficiar i antreprenor ca
executant al lucr rilor. Lucr rile se mai pot executa i n regie proprie.
Arhitectul este obligat prin codul deontologic al profesiei de arhitect s nu
presteze simultan pentru acela i client servicii de proiectare sau consulting i servicii
de execu ie i comer cu materiale de construc ie.
3.5 antierul i urm rirea lucr rilor
Odat ales executantul, se poate ncepe antierul.
La loc vizibil, pe toat perioada lucr rilor, trebuie afi at un panou de minim
9060cm, cu datele de identificare ale investi iei: denumire, adres , beneficiar,
proiectant general, executant (constructor), num rul A.C., valabilitatea ei, data
nceperii i termin rii lucr rilor.
Obliga iile beneficiarului i ale executantului sunt:

urm rirea execu iei lucr rilor (prin diriginte de antier autorizat, ca
reprezentant al investitorului i responsabil tehnic cu execu ia atestat,
din partea executantului)
- ntocmirea c r ii tehnice a construc iei (eviden a tuturor documentelor
privind construc ia n toate etapele realiz rii ei; se ntocme te i se
completeaz prin grija dirigintelui de antier pe perioada execut rii
lucr rilor, apoi obliga ia de completare revine beneficiarului)
- efectuarea recep iei la terminarea lucr rilor n termen precum i a
recep iei finale dup perioada de garan ie
- urm rirea comport rii n exploatare a construc iei.
Arhitectul are dreptul i obliga ia de a urm ri executarea ntocmai a
lucr rilor proiectate. Neconformitatea acestora cu documenta ia elaborat va fi
semnalat beneficiarului i executantului, iar dup caz, organismelor de control
abilitate.
Pe durata antierului, arhitectul poate efectua: inspec ii periodice, controlul
st rii diverselor categorii de lucr ri, verificarea p r ii financiare a lucr rilor.
Prin dispozi ie de antier dat de proiectantul lucr rilor i cu acordul scris
al beneficiarului se pot admite modific ri locale ale solu iilor tehnice din proiectele
autorizate, f r emiterea unei noi A.C., numai dac prin aceasta nu se modific
condi iile de amplasament, alc tuirea structural de ansamblu ori aspectul
construc iei sau dac nu sunt periclitate rezisten a i stabilitatea cl dirilor nvecinate.
Responsabilitatea privind corectitudinea tehnic a solu iei modificatoare apar ine
proiectantului, iar beneficiarului are obliga ia de a depune n copie la emitentul A.C.
dispozi iile de antier cu rol de martor.
Executantul, n baza contractului de antrepriz ncheiat cu beneficiarul are
urm toarele obliga ii pentru asigurarea calit ii construc iilor:
- s l sesiseze cu privire la neconformit ile i / sau neconcordan ele din
proiect, n vederea solu ion rii lor de c tre proiectant
- s nceap execu ia numai dac exist A.C.
- s execute lucr rile numai pe baza i n conformitate cu proiectul tehnic
de execu ie.
3.6 Recep ia lucr rilor i finalizarea acestora (inclusiv intabularea)
Potrivit prevederilor legale n vigoare, recep ia lucr rilor de construc ii i a
instala iilor aferente este actul prin care beneficiarul declar c accept , preia
lucrarea (cu sau f r rezerve) i c aceasta poate fi dat n folosin . Prin actul de
recep ie se certific faptul c executantul i-a ndeplinit obliga iile contractuale i n
conformitate cu documenta ia de execu ie.
Recep ia se realizeaz n dou etape:
- recep ia la terminarea lucr rilor (este obligatorie i pentru realizarea
lucr rilor n regie proprie)
- recep ia final la expirarea perioadei de garan ie.
Beneficiarul are obliga ia s nceap recep ia n maximum 15 zile de la
notificarea termin rii lucr rilor de c tre executant i s comunice data proiectantului,
executantului i membrilor comisiei.
Recep ia la terminarea lucr rilor se face de c tre o comisie aleas de
beneficiar, din care trebuie s fac parte reprezentantul administra iei locale.
Proiectantul i executantul (sau reprezentan ii lor) nu pot face parte din comisia de
recep ie, ntruct au calitatea de invita i.
Comisia de recep ie examineaz :

respectarea prevederilor din A.C, precum i avizele i condi iile de

execu ie impuse de autorit ile competente;
- executarea lucr rilor n conformitate cu prevederile contractului, ale
documenta iei de execu ie i ale reglement rilor specifice
- referatul de prezentare ntocmit de proiectant cu privire la modul n care
a fost executat lucrarea
- terminarea tuturor lucr rilor prev zute n contractul ncheiat ntre
beneficiar i executant.
La terminarea examin rii, comisia va consemna observa iile i concluziile
n procesul verbal de recep ie. Recep ia se poate face dac nu exist obiec ii. Dac
exist obiec ii, se poate face recep ia cu notarea expres a acestora i cu
posibilitatea de remediere a lipsurilor n termen de 90 de zile. Dup executarea
remedierilor, executantul va cere n scris anularea obiec iilor.
Recep ia final este convocat de beneficiar n cel mult 15 zile dup
expirarea perioadei de garan ie specificat n contractul cu executantul. La recep ia
final particip : proiectantul lucr rii, executantul, comisia de recep ie i beneficiarul.
Comisia se ntrune te la data i locul fixate i examineaz urm toarele: procesele
verbale de recep ie de la terminarea lucr rilor; finalizarea lucr rilor cerute de
recep ia de la terminarea lucr rilor; referatul investitorului privind comportarea
construc iilor n exploatare pe perioada de garan ie, inclusiv viciile aferente i
remedierea lor.
La terminarea recep iei, comisia de recep ie final i va consemna
observa iile i concluziile n procesul verbal de recep ie final , n termen de 3 zile
lucr toare.
Dup punerea n func iune a obiectivului de investi ii, investitorul are
obliga ia s :
- regularizeze taxele datorate administra iei publice locale, precum i
achitarea celorlalte cote legale
- ob in adeverin a de existen a construc iei (pe baz de cerere, extras
de carte funciar n original valabil 30 zile, plan parcelar ntocmit de
proiectant autorizat de Oficiul Na ional de Cadastru, Copie Autoriza ie
de Construc ie, proces verbal de recep ie a lucr rilor) pentru intabulare
sau ob inere autoriza ie de func ionare nregistrare n Cartea Funciar
- declare investi ia n vederea impunerii.
Declara ia n vederea impunerii la organele financiare teritoriale trebuie
f cut la terminarea complet a lucr rilor i nu mai trziu de 15 zile de la data
expir rii termenului de valabilitatea a A.C.

Cap.4 Costurile pentru proiectare i

contractul
Conform legii 184/2001 privind organizarea i exercitarea profesiei de
arhitect, arhitec ii cu drept de semn tur , membri O.A.R. beneficiaz pentru serviciile
prestate n rela iile contractuale ce se stabilesc cu beneficiarul de un onorariu
negociat liber, al c rui nivel minim este stabilit de c tre O.A.R. cu avizul M.L.P.T.L.
(Ministerul Lucr rilor Publice, Transportului i Locuin ei) nr.2156/02.10.2001 i avizul
M.C.C. (Ministerul Culturii i Cultelor) nr.6224/17.10.2001.
n consecin , onorariile minime nu pot fi mai mici de:
- 75% din tarifarea rezultat prin aplicarea metodologiei aprobate prin
Ordinul M.L.P.A.T. nr.11/N/1994

50% din tarifarea rezultat prin aplicarea metodologiei aprobate prin

Ordinul M.L.P.A.T. nr.11/N/1994, pentru investi iile realizate n scopuri
sociale din fonduri publice (locuin e sociale i pentru tineri n regim
colectiv, investi ii pentru nv mnt i s n tate i anume: coli,
gr dini e, internate, cantine colare, orfelinate, cre e i dispensare)
- 30% din rezultat prin aplicarea metodologiei aprobate prin Ordinul
M.L.P.A.T. nr.11/N/1994 pentru locuin ele n mediul rural, inclusiv
anexele gospod re ti ale acestora, racordarea i bran area acestora la
utilit i, care ndeplinesc cumulativ urm toarele condi ii:
- sunt situate n afara zonelor de protec ie a monumentelor istorice
- au suprafe e minimale prev zute de Legea locuin ei nr.114/1996,
republicat , majorate cu maximum 20%
- sunt re edin e principale
- se realizeaz din fondurile persoanelor fizice i au regim de n l ime P,
P+1 etaj.
Tariful calculat conform tabelului 6.14.A (prezentat mai jos) reactualizat
reprezint tariful unui proiect complex acoperind toate fazele de proiectare i toate
specialit ile implicate n proiect, conform Legii 10/1995 privind calitatea n
construc ii, Legii 453/2001 i ale Ordonan ei de urgen a guvernului nr.20/2001
privind achizi iile publice.
Onorariile pot fi calculate n urm toarele modalit i:
- procentaj din costul investi iei, procedeul cel mai des utilizat
- tariful orar; se aplic pentru misiuni scurte i clar definite (consulta ii,
expertiz , relevee).
Aceste moduri diferite de calcul pot fi combinate ntre ele.
Contractul pe care investitorul l semneaz cu arhitectul trebuie s precizeze
modalitatea sa de remunera ie i nivelul onorariilor sale. Acestea depind de mai mul i
factori:
- costul investi iei (a c rei valoare minim poate fi dedus din tabelul
O.A.R.)
- complexitatea investi iei (diferitele tipuri de investi ii sunt de asemenea
cuprinse n tabelul 6.14.A)
- ntinderea i gradul de dificultate al misiunilor ncredin ate.
De cele mai multe ori onorariile sunt e alonate pe faze de proiect (de
exemplu):
- un acont convenit de comun acord
- 20% la definitivarea anteproiectului
- 20% la nmnarea documenta iei pentru Autoriza ia de Construire
- 20% la nmnarea proiectului tehnic
- 30% pe parcursul antierului (n tran e convenite de comun acord)
- restul la recep ia provizorie a lucr rilor.
E alonarea pl ilor se specific n contractul semnat ntre beneficiar i
proiectant sub form de anex semnat se ambele p r i.
Onorariile, att ale arhitectului ct i ale inginerilor ce alc tuiesc cu to ii echipa
de proiectare sunt calculate func ie de valorile de investi ie estimate. Aceste valori
sunt aproximate de c tre O.A.R. pe tipuri de func iuni, dup cum urmeaz :

Misiunile ce urmeaz a fi ncredin ate arhitectului fac obiectul unui contract

scris, indicnd clar obliga iile arhitectului i ale clientului. Redactarea unui astfel de
contract este obligatorie.
Acest contract trebuie s precizeze n mod special:
- misiunile exacte i durata lor pe care investitorul le ncredin eaz
arhitectului
- modalit i de plat : onorariile arhitectului se negociaz liber i prealabil
semn rii contractului cu respectarea baremului de tarif minimal al
O.A.R.
- calendarul proiectului: arhitectul propune un calendar precis al pl ilor i
termenelor de predare ale tuturor fazelor de proiectare, de la studiile
preliminare pn la fazele finale ale execu iei lucr rii
n contract pot ap rea o serie de clauze. O ntrziere a termenelor de
predare a uneia sau mai multor faze de proiectare, cu mai mult de o perioad
considerat de gra ie (de obicei maximum o s pt mn ) poate antrena penaliz ri ale
onorariului de proiectare.

Cap. 5 Asocia ii profesionale

Pentru toate informa iile practice asupra domeniului construc iilor i
contractelor referitoare la arhitectul ef de proiect, orice beneficiar poate contacta
Ordinul Arhitec ilor din Romnia, filiale teritoriale sau centrale.
ntocmit, arh. C t lina BOCAN