Depozit

CAMERA de COMERŢ şi INDUSTRIE Raportul de evaluare nr.
0359191
a Republicii Moldova. Filiala Hînceşti. din 22.12.2017
din 22 decembrie 2017
Obiect: Depozite, Garaj şi teren aferent

Adresa: or. Leova str. Constantin Pruteanu,1
Proprietarul obiectului: SC „XXXXXXXXXXXX”SRL

or. Leova str. Constantin Pruteanu,1
Beneficiarul evaluării: SC „XXXXXXXXXXXX”SRL

or. Leova str. Constantin Pruteanu,1
c/f 1002605001698
Executor: Camera de Comerţ şi Industrie

Filiala Hînceşti, str. Mihalcea Hîncu, 146
Republica Moldova
c/f 1002600036967
tel: (269) 2-36-61;2-22-65
Hînceşti
LICENŢA Seria A MMII Nr.037796 din 28.10.2004 (valabilă pînă la 28.10.2019) 1

Contract de prestare a serviciilor de evaluare nr.145 din 21.12.2017.
CAMERA de COMERŢ şi INDUSTRIE Raportul de evaluare nr.0359191
Conţinutul raportului de evaluare:
1. DATE GENERALE……………………………………………...…………….....…...3
Determinarea sarcinii de evaluare.......................................................................................4
2. CERTIFICATUL CALITĂŢII EVALUĂRII ………....……....………...……….....5
3. SUPOZIŢII ŞI RESTRICŢII PRINCIPALE …….......................………...……..….5
4. PROCESUL EVALUĂRII …………………………………….....…...……..……… 6

4.1.Identificarea obiectului evaluării…...............………….………………..…..……..…..7
4.2.Definiţia tipului valorii estimate………….…………………………..……………..…7
4.3.Analiza datelor factorilor de influenţă asupra valorii bunului imobil……..…......……7
4.4. Caracteristica obiectului evaluării..................................................................................9
5. APLICAREA METODELOR DE EVALUARE………………….....…….....…….12

5.1. Evaluarea după metoda cheltuielilor.................................. ...........…........….....…....12
5.2. Evaluarea după metoda analizei comparative a vânzărilor ...........…........….....…....25
5.3. Evaluarea după metoda venitului......................... ......................................................28
5.4. Reconciliere rezultatelor……….......................... ......................................................30
6. Estimarea valorii de lichidare..……………………………………………………...31
7. REZULTATUL EVALUĂRII…………………......…………….…………….….....33
8. Anexe.............................................................................................................................34
1.Fotografiile obiectului evaluării, efectuate la data evaluării.

2.Copia Licenţei cu privire la activitate de evaluare, seria A MMII Nr. 037796, din
28.10.2004 eliberată CCI, genul de activitate „Evaluarea bunurilor imobile”.
3.Certificat de calificare a evaluatorului bunurilor imobile, Cioara Olga, seria EI-IX
nr. 0346 din 30.07.2015 valabil până la 30.07.2020.
4.Cerere – comandă nr.00264 din 21.12.2017
5.Copia Certificat de înregistrare SC „ XXXXXXXXXX” SRL MD 0004059 din
10.01.1997
6.Copia din Registrul de stat al persoanelor juridice nr.1580 din 20.11.2014
7.Copia „Paşaport tehnic” a bunului imobil.5701216197
8.Copia Extras din Registrul bunurilor imobile a construcţiei,nr. 5701216197.

Către
XXXXXXXXXXXXX
Administrator SC „ XXXXXXXXXX”SRL
22 decembrie 2017
Stimat beneficiar!
Conform contractului Nr.145 de prestare a serviciilor de evaluare din 21 decembrie 2017 şi a

cererii-comandă Nr.00264, Camera de Comerţ şi Industrie a Republicii Moldova, Filiala
Hînceşti a efectuat evaluarea bunului imobil “ Depozite cu Garaj şi teren aferent”
din Republica Moldova, or. Leova, str. Constantin Pruteanu,1, care este înregistrat cu dreptul
de proprietate după SC „ XXXXXXXXX ”, conform extrasului din Registrul bunurilor
imobile a construcţiei cu numărul cadastral 5701216197.
Rezultatul lucrărilor de evaluare efectuate, analiza multilaterală a informaţiei disponibile ne

permite să concluzionăm, că valoarea bunului imobil evaluat la data evaluării – 21 decembrie
2017, luând în consideraţie condiţiile restrictive şi supoziţiile admise, constituie în total:
Valoarea de piaţă – 1 668 000

(un milion şase sute şaizeci şi opt mii) lei
Valoarea de înlocuire – 1 212 000

(un milion două sute douăsprezece mii) lei
Valoarea de lichidare – 1 281 000

(un milion două sute optzeci şi una mii) lei
Concluziile prezentului raport sunt bazate pe calcule, încheieri şi altă informaţie, obţinută în
urma cercetării pieţei imobiliare şi amplificate de practica şi cunoştinţele profesionale ale
evaluatorului.
Descrierea imobilului evaluat, sursele de informaţie şi metodele de analiză, sunt prezentate în

capitolele respective ale raportului alăturat. Concomitent, în conţinutul raportului sunt incluse
garanţiile obiectivităţii, supoziţiile şi restricţiile admise în procesul de evaluare.
Raportul de evaluare propus atenţiei Dumneavoastră a fost executat cu cea mai mare
răspundere şi sârguinţă, în deplină corespundere cu Legea Republicii Moldova cu privire la
activitatea de evaluare din 18.04.02 ("M.O." din 16.07.02, Nr. 102, p.3-8.) şi Regulamentului
Provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, aprobat prin Hotărârea Guvernului
Republicii Moldova nr.958 din 4 august 2003.
Cu respect
Tatiana Cojocaru,
Director CCI filiala Hînceşti

1. DATE GENERALE
Obiectul evaluării:
Denumirea: Imobil: Depozite cu Garaj şi teren aferent.
Amplasamentul obiectului: or. Leova, str. Constantin Pruteanu,1.
Scopul evaluării: estimarea valorii de piaţă, valoarea de înlocuire şi valoare de lichidare

pentru gaj.
Perioada medie de marketing: Pe piaţa imobiliară a oraşului Leova perioada medie de

expoziţie a imobililor comerciale de tipul obiectului evaluării constituie până la 12 luni.
Proprietarul obiectului şi beneficiarul evaluării:
1.Copia Certificat de înregistrare SC „ XXXXXXXXXXX” SRL MD 0004059 din

10.01.1997
Documentele prezentate (se anexează) :
1.Copia Certificat de înregistrare SC „ XXXXXXXXXX” SRL MD 0004059 din

10.01.1997
2.Copia din Registrul de stat al persoanelor juridice nr.1580 din 20.11.2014
3.Copia „Paşaport tehnic” a bunului imobil.5701216197
4.Copia Extras din Registrul bunurilor imobile a construcţiei,nr. 5701216197.
Lista obiectelor propuse spre evaluare:
1. Teren nr. cad: 5701216197- 0,27ha
2. Depozit (Lit.01) - 5701216197.01
3. Depozit (Lit.02) - 5701216197.02
4. Garaj (Lit.04) - 5701216197.04
Menţiuni speciale:
Evaluarea nu conţine expertiza tehnică de construcţie a constructivelor.
Raportul de evaluare este perfectat în două exemplare, dintre care unul se remite
Beneficiarului, iar al doilea - se păstrează în arhiva Camerei de Comerţ şi Industrie a
Republicii Moldova, Filiala Hînceşti
Iniţiat de către beneficiarul serviciilor de evaluare
SC „XXXXXXXXXXXX ” SRL
Administrator XXXXXXXXXXX L.Ş /_________ /

I. Determinarea sarcinii de evaluare

Două depozite, garaj şi teren aferent
Obiectul evaluării
Teren 5701216197
Construcţia Depozit (Lit.01) - 5701216197.01
Depozit (Lit.02) - 5701216197.02
Nr. cadastral Garaj (Lit.04) - 5701216197.04
Litera conform planului
Amplasarea obiectului or. Leova str. Constantin Pruteanu,1
evaluării
Dreptul de proprietate Proprietate privată

Grevarea obiectului Contract de ipotecă Nr.2029 din 24.12.2014 Î.M
„Sudzcker-Moldova” SA
Scopul evaluării Determinarea valorii de piaţă, de înlocuire şi de
lichidare
Destinaţia evaluării Evaluarea imobilului pentru gaj
Data evaluării 21.12.2017

Proprietarul obiectului SC „ XXXXXXXXXX ”SRL
evaluării c/f 1002605001698
Beneficiarul obiectului SC „ XXXXXXXXXXX ”SRL
evaluării c/f 1002605001698
I.I. Rezultatele evaluării
Caracteristica succintă a Două depozite, garaj şi teren aferent

obiectului evaluării
Data evaluării 21.12.2017
Data inspectării obiectelor 21.12.2017
Data întocmirii raportului 22.12.2017
Tipul valorilor estimate Determinarea valorii de piaţă, de înlocuire şi de
lichidare
Moneda evaluării Lei RM
Rata de schimb la data evaluării
(conform BNM):
- $ Dolar SUA 17,1387 lei RM/$
- € Euro 20,2887 lei RM/€
Valoarea estimată lei MD,inclusiv TVA € Euro
Valoarea de piaţă 1 668 000 82 200

Valoarea de înlocuire 1 212 000 59 700
Valoarea de lichidare 1 281 000 63 100
Notă: Caracteristica completă a obiectelor şi argumentarea rezultatelor obţinute
sunt descrise detaliat în prezentul Raport de evaluare.

2. CERTIFICATUL CALITĂŢII EVALUĂRII
Evaluatorul, care a efectuat evaluarea, în baza cunoştinţelor şi convingerilor lor confirmă că:
 afirmaţiile şi faptele cuprinse în prezentul raport sunt exacte şi corecte;
 analiza, opiniile şi concluziile enunţate corespund supoziţiilor făcute şi condiţiilor
limită, analiza independentă şi profesională, precum şi concluziile aparţinându-le
personal;
 n-au avut interes material curent sau de perspectivă vizavi de obiectul evaluării şi
sunt liber de orice angajamente suplimentare (în afara angajamentelor rezultante
contractului prestări servicii de evaluare) faţă de careva parte, legată de obiectul
evaluării;
 plata pentru serviciile prestate nu ţine de o anumită mărime a valorii obiectului
evaluat, ne depinzând, de asemenea, de careva valoare calculată în prealabil sau de
valoarea stabilită în favoarea uneia din părţi;
 analiza informaţiei, opiniile şi concluziile, cuprinse în raport, corespund legislaţiei
în vigoare, cerinţelor Standardelor de Evaluare Internaţionale, Standardelor
Profesionale Europene, Regulamentului Provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile,
aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova nr.958 din 4 august 2003.
3. SUPOZIŢI ŞI RESTRICŢII PRINCIPALE
Parte integrantă a prezentului raport sunt următoarele supoziţii şi restricţii principale:

 prezentul raport este valabil numai integral şi numai în scopurile indicate în el;
 evaluatorul nu poartă răspundere pentru descrierea juridică a drepturilor asupra
proprietăţii evaluate sau pentru chestiunile ce ţin de examinarea drepturilor de
proprietate. Dreptul proprietăţii evaluate se consideră autentic. Proprietatea evaluată se
consideră liberă de orice pretenţii sau restricţii, în afară de cele indicate în raport;
 evaluatorul presupune lipsa oricăror factori ascunşi, care influenţează evaluarea şi
starea proprietăţii. Evaluatorul nu poartă răspundere pentru existenţa unor asemenea
factori ascunşi, nici pentru necesitatea elucidării lor;
 datele obţinute de evaluator şi care se cuprind în raport se consideră veridice. Totodată
evaluatorul nu poate să garanteze veridicitatea absolută a informaţiei, de aceia pentru
toate datele se indică sursa de informaţie;
 nici clientul, nici evaluatorul nu poate folosi raportul altfel, decât conform prevederilor
prezentului contract;
 informaţia rezultantă evaluării este strict confidenţială şi poate fi oferită numai în
cazurile, prevăzute de legislaţia în vigoare a Republicii Moldova;
 părerea evaluatorului relativ la valoarea proprietăţii este valabilă numai la data
evaluării. Evaluatorul nu-şi asumă nici o răspundere privind schimbarea factorilor
economici, juridici, sociali, legislativi şi a altor factori, care pot interveni după data
evaluării, influenţând situaţia economică din ţară şi, respectiv, valoarea obiectului
evaluării;
 raportul de evaluare conţine opinia profesională a evaluatorului relativ la valoarea
imobilului şi nu reprezintă garanţia că bunul imobil va fi comercializat în mod
obligatoriu la preţul indicat în prezentul raport.

4. PROCESUL EVALUĂRII
Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri care sunt utilizate de către

evaluator pentru a estima valoarea bunului imobil.
Procesul de evaluare este constituit din următoarele etape principale:
 definirea misiunii de evaluare;
 colectarea şi analiza datelor;
 aplicarea metodelor de evaluare;
 reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale;
 elaborarea raportului de evaluare.
4.1. IDENTIFICAREA OBIECTULUI EVALUĂRII
Obiectul supus evaluării, conform examinării în teritoriu, reprezintă două depozite angro
pentru produse alimentare, garaj şi teren aferent şi este amplasat în centru oraşului Leova pe
strada Constantin Pruteanu,1.
Dreptul de proprietate este înregistrat după SC. „XXXXXXXXXXX” SRL, conform extrasului
din Registrul bunurilor imobile a construcţiei şi teren cu numărul cadastral 5701216197 ce este
anexat în raport. Obiectul evaluării este amplasat pe terenul aferent cu suprafaţă totală de
0,27ha, cu drept de proprietate privată. Terenul este pietruit.
Construcţia cu număr cadastral 5701216197.03 indicată în Registrul bunurilor imobile Nr.

cadastral 5701216197.03 la momentul examinării era demolată. Obiectul este conectat la
apeduct, canalizare, gazoduct, şi se află la o distanţă de aproximativ 0,2km de la centru
oraşului, cu acces direct la strada asfaltată.
Factorul pozitiv ce influenţează valoarea de piaţă a obiectului, este amplasamentul reuşit al

obiectului în centrul oraşului, aproape de piaţă ce favorizează amplasarea obiectului şi uşurează
comercializarea produselor alimentare. La data evaluării modul de utilizare a: depozitelor –
păstrarea produselor alimentare; garaj – după destinaţie.
4.2. DEFINIŢIA TIPULUI VALORII ESTIMATE
Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un obiect al evaluării poate fi schimbat, la
data evaluării, între un vânzător hotărât să vândă şi un cumpărător hotărât să cumpere într-o
tranzacţie liberă, după un marketing adecvat, în care fiecare parte va acţiona competent, cu
prudenţă necesară şi benevol.
Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un obiect al evaluării poate fi schimbat, la
data evaluării, între un vânzător hotărât să vândă şi un cumpărător hotărât să cumpere într-o
tranzacţie liberă, după un marketing adecvat, în care fiecare parte va acţiona competent, cu
prudenţă necesară şi benevol.
Valoarea de lichidare (sau valoarea de vânzare forţată) valoarea bunului imobiliar în

cazul când obiectul evaluării este sau urmează a înstrăinat într-o perioadă de timp foarte scurtă
şi în condiţii de expunere pe piaţă neadecvate, comparativ cu perioada şi măsurile necesare
pentru a obţine cel mai bun preţ pe piaţă.

4.3. ANALIZA DATELOR
Analiza datelor specifice obiectului evaluării:

Analiza celei mai bune şi eficiente utilizări a obiectelor evaluării cu îmbunătăţirile deja
existente şi identificarea variantei care ar garanta în perspectiva de durată un venit maxim.
Analiza se bazează pe următoarele criterii, şi anume:
 varianta de utilizare trebuie să fie posibilă fizic,
 varianta de utilizare trebuie să fie legală,
 varianta de utilizare trebuie să fie economic justificată,
 varianta de utilizare trebuie să aducă venitul maxim.
 în calitate de variantă fizic posibilă şi economic justificată a celei mai bune şi
eficiente utilizări a obiectului evaluării se propune de a accepta:
 utilizarea obiectului evaluării în calitate casă de locuit individuală, ca cea mai
eficientă variantă de utilizare şi care nu cere investiţii capitale suplimentare.
4.4. CARACTERISTICA OBIECTULUI
1) Descrierea obiectului
Denumirea Două Depozite cu Garaj şi teren aferent

Amplasarea or. Leova str. Constantin Pruteanu,1
Comunicaţii de transport Stradă

Amenajarea rurală Densă
Numărul construcţiilor Trei
Suprafaţa totală a (Lit.01) Depozit - 5701216197.01
construcţiilor, m2, numărul (Lit. 02) Depozit - 5701216197.02
cadastral (Lit.04) Garaj - 5701216197.04
Teren aferent 0,27 ha

Anul construcţiilor Nu este identificat
Starea ecologică Bună
Relieful Pantă puţin înclinată – 2-3 grade
Accesibilitatea transportului Bună, la o depărtare de 10 - 20 m
Folosirea obiectului Destinaţie comercială
Imobilul evaluat Depozit

Litera conform planului (Lit.01) - 5701216197.01
Nr. cadastral
Suprafaţa la sol,m2 231,6
Suprafaţa totală,m2 196,3
Volumul,m3 694
Fundaţia clădirii Zidărie din piatră spartă cu mortar de ciment.
Pereţii Zidărie din blocuri de calcar pe mortar de ciment
Planşeul de pod Grinzi din lemn, lut
Goluri Uşile din metal,Ferestrele Lemn
Acoperişul clădirii Cu pantă acoperit cu foi de ardezie ondulate
Pardoseala Şapa din beton

Finisajul interior Pereţii tencuiţi din interior cu mortar de ciment,

vopsit cu var.
Utilarea obiectului Conectat la energie electrică, apeduct, gazoduct
Starea tehnică Satisfăcătoare
Imobilul evaluat Depozit cu rampă

Litera conform planului (Lit. 02) - 5701216197.02
Nr. cadastral
Volumul,m3 524
Fundaţia clădirii Zidărie din piatră spartă cu mortar de ciment.
Pereţii Zidărie din blocuri de calcar pe mortar de ciment
Planşeul de pod Panouri din beton armat cu goluri
Goluri Ferestrele din PVC, Uşile din metal
Acoperişul clădirii Cu pantă acoperit cu ţiglă metalică
Pardoseala Şapa din beton, Teracotă
Finisajul interior Pereţii tencuiţi din interior cu mortar de ciment,
vopsit cu vopsea acrilică. Exterior tencuială
decorativă
Utilarea obiectului Conectat la energie electrică, apeduct, gazoduct
Imobilul evaluat Garaj

Litera conform planului (Lit.04) - 5701216197.04
Nr. cadastral
Volumul,m3 440
Fundaţia clădirii Zidărie din piatră spartă cu mortar de ciment
Pereţii Zidărie din blocuri de calcar cu mortar de ciment
Planşeul de pod Panouri din beton armat cu goluri
Goluri Porţile din metal
Acoperişul clădirii Cu o pantă acoperit cu foi de ardezie ondulate
Pardoseala Din beton
Finisajul interior Lipseşte
Utilarea obiectului Conectat la energie electrică
b) Caracteristica tehnică a construcţiilor supuse evaluării

Complexul de construcţii supuse evaluării, reprezintă baza angro – două depozite, garaj
(vânzarea produselor alimentare). Obiectul evaluării este amplasat în centrul oraşului Leova, cu
ieşire la strada asfaltată, în apropiere de piaţa centrală a oraşului. La data inspectării,
construcţiile, se află în stare satisfăcătoare, care la moment se exploatează conform destinaţiei.

5.APLICAREA METODELOR DE EVALUARE

5.1. DETERMINAREA VALORII DE ÎNLOCUIRE A OBIECTULUI EVALUĂRII
Evaluarea bunurilor imobiliare prin metoda costului presupune determinarea mărimii sumei de
bani necesare pentru crearea unui bun imobiliar similar celui evaluat.
Formula generală de determinare a valorii proprietăţii imobiliare prin metoda costului este:
V = Vt + (Vc – D) (1)
unde:
V – valoarea proprietăţii imobiliare;
Vt – valoarea terenului;
D – mărimea deprecierii;
Vc – valoarea construcţiei noi, care se calculează după următoarea formulă:
Vc = CC + CI + BI (2)
unde:
CC – costul de construcţie (cheltuielile legate nemijlocit de lucrările de construcţie);
CI – costurile indirecte – cheltuieli legate de efectuarea lucrărilor de cercetări şi prospectări,
cheltuieli investiţionale, alte cheltuieli ce nu sunt legate în mod direct de lucrările de
construcţie;
BI – beneficiul investitorului, care reprezintă procentul de venit pentru întreprinderea care
efectuează lucrările de construcţie-montaj. Această cheltuială nu este inclusă în indicii
comasaţi.
Metoda cheltuielilor determină nivelul cheltuielilor necesare pentru crearea unui bun imobiliar
similar. Ţinând cont de tipul şi caracteristicile specifice ale obiectului supus evaluării, valoarea
obţinută prin metoda cheltuielilor ne va ajuta în mare măsură la determinarea valorii finale de
piaţă a obiectului evaluat.
5.1.1. DETERMINAREA VALORII TERENULUI
Metoda analizei comparative a vânzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului

imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au
fost vândute recent şi ajustării preţurilor de vânzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi
obiectul evaluării.
Criteriul de selectare a obiectelor similare presupune asemănarea acestor obiecte cu obiectul
evaluat după caracteristicile economice şi fizice. Preţurile proprietăţilor imobiliare similare
sunt ajustate, pentru diferenţele între obiectele similare şi obiectul evaluării. Metoda analizei
vânzărilor comparabile include: metoda comparaţiei directe, metoda alocaţiei şi metoda
extragerii.Ţinând cont de nivelul de dezvoltare al pieţii funciare, precum şi de specificul
obiectului evaluării, evaluatorii au considerat just aprecierea valorii de piaţă conform metodei
comparaţiei directe.
Metoda comparaţiei directe se caracterizează prin compararea directă a preţurilor de vânzare
a terenurilor similare obiectului evaluării.
Consecutivitatea etapelor de determinare a valorii de piaţă a obiectului evaluării prin
aplicarea metodei comparaţiei directe este prezentată în felul următor
 Definirea misiunii de evaluare
 Colectarea datelor de piaţă şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării obiectelor
comparabile
 Selectarea unităţilor şi elementelor de comparaţie
 Determinarea mărimii ajustărilor
 Compararea obiectului evaluării cu obiectele imobiliare comparabile, în scopul
corectării preţurilor de vânzare a bunurilor imobiliare comparabile

 Analiza preţurilor ajustate ale obiectelor comparabile pentru a determina valoarea de

piaţă a obiectului evaluării.
Factorii principali de influenţă asupra valorii terenurilor, precum şi elementele principale de
comparaţie sunt:
 amplasarea şi mediul înconjurător;
 destinaţia terenului
 modul de utilizare curentă
 dreptul de proprietate
 caracteristicile fizice ale terenului: relieful, suprafaţa, forma şi altele.
 accesul la teren
 dotările tehnice existente la nivel de parcelă (reţelele de alimentare cu apă, de
canalizare, termificare, gaze naturale, electrice şi altele.
În rezultatul studierii pieţii imobiliare din raionul Leova,r-l. Hînceşti, or. Cimişlia efectuate
de către evaluator, piaţa imobiliară cu destinaţie teren pentru construcţii comerciale
reprezintă un segment foarte activ.
La etapa de selectare a informaţiei iniţiale, au fost folosite următoarele surse:
www.lara.md; site www.imobile.md, www.999.md, www.case.md, www.makler.md.
Datele sunt preluate de pe site-ul www.999.md foto/anunţurile cărora sunt în anexa la

raport.
În procesul de studiere a pieţei imobilului teren pentru construcţii obiectelor comerciale
au fost analizate trei obiecte comparabile cu imobilul propus evaluării.
1. Bunul imobil nr. 1 (or.Cimişlia, centru oraşului) - teren pentru construcţii – 20 ari, cu panta
de 3-4 grade, forma dreptunghi, drum de acces asfalt, este unit la toate reţele inginereşti.
Preţ de cerere – 25 900Euro.
2. Bunul imobil nr. 2 (or.Hînceşti, str.Alexandru cel Bun, centru oraşului) - teren pentru
construcţii –11ari, cu panta de 2-3 grade, forma dreptunghiulară, drum de acces asfalt, este unit
la toate reţele inginereşti.
Preţ de cerere –17 500Euro.
3. Bunul imobil nr. 3 (or.Leova, stradela Mendeleev, centru oraşului) - teren pentru construcţii
– 6,0ari, cu panta de 2-3 grade, forma dreptunghiulară, drum de acces asfalt, este unit la toate
reţele inginereşti.
Preţ de cerere – 10 000Euro.
Datele sunt preluate de pe site-ul www.999.md foto cărora sunt anexate la raport.
Pentru a aduce terenurile comparabile la situaţia obiectului evaluat se fac corectări

conform convingerilor şi experienţei evaluatorului şi anume:
 Proprietatea, Destinaţia terenului, Condiţiile de piaţă, Condiţiile de tranzacţie,
Amplasarea terenului în localitate, Dotarea cu reţele inginereşti,– nu sa aplicat corecţii,
condiţiile sunt identice.
 Negocierea preţului, conform cercetărilor pieţei, în mediu constituie - 20 %.
 Forma – pentru obiectele analogice nr.1,2,3 sa aplicat corecţia de micşorare în valoare de
5%, deoarece forma este dreptunghiulară, ce este un avantaj.
 Panta – pentru obiectul comparabil nr.1 s-a aplicat corecţia de majorare în valoare de
10%, deoarece panta de înclinare mai mare ce este un dezavantaj.
 Suprafaţa terenului – pentru obiectele analogice nr.2,3 sa aplicat corecţia de mic;orare în
valoare de 10%,20% deoarece suprafaţa este mai mică, ce este un avantaj. Pentru obiectul
analogic nr.1 corecţii nu sa aplicat, condiţiile sunt identice.

 Amplasarea localităţii – pentru obiectul analogic nr.2 sa aplicat corecţia de micşorare în

valoare de 5%, deoarece se află mai aproape de Chişinău, ce este un avantaj. Pentru
obiectele analogice nr.2,3 corecţii nu sa aplicat deoarece sunt în condiţii identice.
Tabelul obiectelor comparabile

Parametri de comparat Obiectul Obiectul Obiectul analog Obiectul analog
evaluării analog nr.1 nr.2 nr.3
Teren pentru Terenuri destinate pentru construcţie
construcţie
Amplasarea or. Leova or. Cimişlia or. Hînceşti or. Leova
str.C.Pruteanu,1 regiunea regiunea Centru regiunea Centru
regiunea Centru
Centru
Informaţia Ziarul “Makлер”, Ziarul „Gazeta de sud”, “Oбзор рынка недвижимости”,
www.case.md, www.anunt.md, www.case.md, www.imobile.md,
www.agmax.md, www.999.md
Suprafaţa totală, ar 27,0 20 11 6
Preţul de vânzare, € 25 900 17 500 10 000
Preţul 1 ar, € 1 295 1 591 1 667
Proprietate Proprietate Proprietate Proprietate Proprietate
privată privată privată privată
Corectare 1,00 1,00 1,00
Preţul 1 ar corectat, € 1 295 1 591 1 667
Destinaţia terenului Pentru Pentru Pentru Pentru
construcţie construcţie construcţie construcţie
Corectare 1,00 1,00 1,00
Condiţiile de tranzacţie De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă
Corectare 1,00 1,00 1,00
Condiţiile de piaţă De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă
Corectare 1,00 1,00 1,00
Negocierea preţului De piaţă (Oferta) (Oferta) (Oferta)
Corectare 0,80 0,80 0,80

Caracteristicile fizice
Forma, Neregulat Dreptunghi Dreptunghi Dreptunghi
Corectare 0,95 0,95 0,95
Preţul 1 ar corectat, € 984 1 209 1 267
Panta, grade 2-3 grade 3-4 grade 2-3 grade 2-3 grade
Corectare 1,10 1,00 1,00
Suprafaţa totală, ar 27,00 20 11 6
Corectare 1,00 0,90 0,80
Corectare pentru Centrul Centrul Centrul oraşului, Centrul oraşului,
amplasament oraşului, oraşului, Asfalt Asfalt
Învelişul drumului Asfalt Asfalt
Corectare 1,00 1,00 1,00
Dotarea cu reţele Reţele electrice, Reţele Reţele electrice, Reţele electrice,
inginereşti apeduct, electrice, apeduct, apeduct,
gazoduct apeduct, gazoduct gazoduct
gazoduct
Corectare 1,00 1,00 1,00

Amplasarea terenului or. Leova or. Cimişlia or. Hînceşti or. Leova
str.C.Pruteanu,1 regiunea regiunea Centru regiunea Centru
regiunea Centru
Centru
Corectare 1,00 0,95 1,00
Ajustarea 0,8360 0,6498 0,6080
Ajustarea Generală 0,1640 0,3502 0,3920
Greutatea 3 2 1
Preţul mediu ponderat al 1 055
1ar al terenului, €
Preţul terenului, € 28 479
Valoarea de piaţă a 577 808
obiectului evaluării, lei
P1∗2+P 2∗1+P 3∗3 1013∗1+1034∗2+1083∗3

V= = =1055
3+2+1 6 €/1 ar
În baza raţionamentelor enunţate, analizei indicilor de piaţă cu tranzacţii

asemănătoare sau comparabile, aplicând metoda comparaţiei directe, evaluatorul
a apreciat valoarea de piaţă a terenului egală cu rotunjire: 578 000 lei.
5.1.2. DETERMINAREA VALORII CONSTRUCŢIEI NOI
Determinarea valorii construcţiei noi presupune estimarea uneia din cele două valori: valoarea
de reconstituire sau valoarea de înlocuire.
Valoarea de înlocuire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în preţuri curente, pentru a
construi un obiect cu utilitate echivalentă cu cea a obiectului evaluat, folosind materiale
moderne de construcţie, tehnologii de construcţie contemporane, proiecte şi design actualizate.
Valoarea de reconstituire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în preţuri curente,
pentru a construi o copie exactă a construcţiei evaluate, folosind aceleaşi materiale de
construcţie, tehnologii şi manoperă.
Din punct de vedere practic, evaluatorii acordă preferinţă valorii de reconstituire, pentru a evita
determinarea costurilor de construcţie a unei clădiri noi, caracteristicile căreia diferă de cele ale
obiectului evaluării.
Ţinând cont de cele enunţate mai sus, în continuare se va determina valoarea de înlocuire a
obiectului evaluării.
Valoarea de reconstituire se estimează prin aplicarea următoarelor metode:
a) metoda comparaţiilor unitare;
b) metoda costurilor segregate;
metoda cantitativă.
În prezentul raport s-a folosit metoda cantitativă. Ca bază a acestei metode se ia o

unitate de comparaţie. Costul unităţii de comparaţie poate fi determinată în baza valorii
obiectelor analogice construite anterior sau în baza „Culegerii indicilor comasaţi ai valorii de
inventariere a bunurilor imobiliare pentru calcularea taxei de stat la efectuarea tranzacţiilor
gen cumpărare, vânzare, schimb, donaţie, gaj, moştenire din 15.06.1997.” (aprobaţi de
Ministerul de finanţe al Republicii Moldova):
Formula generală de calcul a valorii este:
Vc = Vt + (Vr – D) (5)
unde:
Vc – valoarea construcţiei, lei;
Vt – valoarea terenului, lei;

Vr – valoarea de reconstituire (valoarea construcţiei noi), lei;

D – deprecierea construcţiei (valoarea bănească a uzurii fizice a construcţiei), lei;
Vr = Ic1m.c. x Stot (6)
Ic1m.c. – indicele comasat de reconstituire a unui metru pătrat de construcţie (la 15.06.1997),
lei;
S tot – suprafaţa totală a bunului imobil.;
Sursele de informaţie care au fost utilizate pentru determinarea valorii de înlocuire:
- „Culegerii indicilor comasaţi ai valorii de inventariere a bunurilor imobiliare pentru
calcularea taxei de stat la efectuarea tranzacţiilor gen cumpărare, vânzare, schimb, donaţie,
gaj, moştenire din 15.06.1997.” (aprobaţi de Ministerul de finanţe al Republicii Moldova);
- publicaţii de specialitate;
- Datele Departamentului Statistică şi Sociologie al Republicii Moldova, cu privire la indicii de
indexare a valorii lucrărilor de construcţii-montaj pe ramurile economiei naţionale în trimestrul
III a. 2017 faţă de preţurile constante ale anului 1991.
K91-17= 36,959 – indicii de indexare a preţurilor.
5.1.3. DETERMINAREA MĂRIMII DEPRECIERII ACUMULATE
Deprecierea reprezintă reducerea calităţilor de consum ale bunurilor imobiliare din punct de
vedere al investitorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în rezultatul
acţiunii diferitor factori. În practica evaluării bunurilor imobile se disting următoarele forme
ale deprecierii:
a) Uzura fizică - Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobiliar care se
datorează deteriorării lui sub influenţa factorului timpului şi altor factori externi (factorii
fizici, chimici, exploatarea incorectă a clădirii, etc.).
b) Depreciere funcţională - ţine de dezvoltarea tehnologilor contemporan, care permit
crearea unor bunuri imobiliare noi, cu capacităţi mai înalte de a satisface necesităţile pieţei.
Tehnologiile noi de construcţie contribuie la deprecierea parţială sau completă a valorii
bunului imobiliar. Deprecierea funcţională sau învechirea funcţională este determinată de
necorespunderea caracteristicilor clădirilor şi construcţiilor standardelor contemporane ale
pieţei şi a cerinţelor consumatorilor.
c)Deprecierea economică – este determinată de influenţa unor factori externi bunului
imobiliar. Factori externi includ: schimbările în economia ţării, ce se răsfrânge asupra
cererii pentru mărfuri şi servicii, şi ca rezultat asupra rentabilităţii întreprinderii,
schimbările pe piaţa imobiliară, schimbările în legislaţia naţională, modificarea condiţiilor
de finanţare.
5.1.3.1. DETERMINAREA MĂRIMII UZURII FIZICE
Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobiliar care se datorează deteriorării lui
sub influenţa factorului timpului şi altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea
incorectă a clădirii, etc.). prin pierderea calităţilor tehnice şi de exploatare se înţelege
diminuarea capacităţii portante, rezistenţei şi rigidităţii sub influenţa mediului.
Se cunosc următoarele metode de determinare a uzurii fizice:
a) metoda normativă sau vizuală;
b) metoda valorii nominale;
c) metoda duratei de viaţă.

În prezentul Raport pentru determinarea mărimii uzurii fizice a fost utilizată metoda normativă
(vizuală). Această metodă se bazează pe estimarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării
tehnice a elementelor constructive de bază a clădirii.
Formula de calcul a uzurii fizice a construcţiei este:
U el x 100
Uc=
Gs el (7)
unde:
Uc – uzura fizică a construcţiei;
Uel – uzura elementelor construcţiei;
Gs el – greutatea specifică a elementelor constructive.
Sursele de informaţie pentru determinarea uzurii:
- „Culegerea indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a clădirilor şi construcţiilor pentru
reevaluarea mijloacelor fixe”(Moscova, 1970 –1971);
- „Normele de evaluare a construcţiilor ce aparţin cetăţenilor R.S.S. Moldoveneşti în scopul
asigurării de stat”, ediţia 1982, aprobate prin Hotărârea Sovietului Miniştrilor al R.S.S.
Moldoveneşti Nr. 119 din 29 martie 1982. (recomandate de Regulamentul provizoriu
privind evaluarea bunurilor imobile aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova
Nr. 958 din 04.08.2003.), tabelul nr.2;
- examinarea obiectelor la faţa locului;
Preventiv evaluării nu a fost efectuată o expertiză tehnică nu s-au efectuat lucrări de

deschidere a obiectelor supuse evaluării.
Două depozite cu garaj, care sunt supusă evaluării, în urma inspectării vizuale s-a
constatat că construcţiile, care se afla în stare destul de satisfăcătoare, şi la moment
se exploatează după destinaţie.
DETERMINAREA VALORII DE ÎNLOCUIRE A BUNULUI IMOBIL PRIN METODA

CHELTUIELILOR
1. Depozit(Lit.01)

Uzura fizică s-a calculat pentru elementele constructive aparte în formă tabelară:
Nr. Denumirea Starea Partea Nivelul uzurii Cota parte
elementului elementelor componentă de uzură
constructiv, % % %
caracteristica
1 Fundaţiile Destul de 11 20 2,2
satisfăcătoare
2 Pereţii Destul de 23 20 4,6
satisfăcătoare
3 Planşeul Nesatisfăcăto 23 40 9,2
are
4 Acoperişul Nesatisfăcăto 11 30 3,3
are
5 Pardoselile Destul de 10 20 2,0
satisfăcătoare
6 Uşi, ferestre Bună 6 10 0,6
7 Finisarea Nesatisfăcăto 7 30 2,1
are
8 Reţele inginereşti Nesatisfăcăto 6 30 1,8
are
9 Alte lucrări Nesatisfăcăto 3 30 0,9
are
Total: 100% --- 26,7 %
Deci, nivelul de uzură, Uf = 27,0 %.
2. Depozit (Lit.02)
Uzura fizică s-a calculat pentru elementele constructive aparte în formă tabelară:
Nr. Denumirea Starea Partea Nivelul uzurii Cota parte
elementului elementelor componentă de uzură
constructiv, % % %
caracteristica
1 Fundaţiile Destul de 11 20 2,2
satisfăcătoare
2 Pereţii Destul de 23 20 4,6
satisfăcătoare
3 Planşeul Destul de 23 20 4,6
satisfăcătoare
4 Acoperişul Bună 11 10 1,1
5 Pardoselile Bună 10 10 1,0
6 Uşi, ferestre Destul de 6 20 1,2
satisfăcătoare
7 Finisarea Bună 7 10 0,7
8 Reţele inginereşti Destul de 6 20 1,2
satisfăcătoare
9 Alte lucrări Nesatisfăcăto 3 30 0,9
are
Total: 100% --- 17,5 %
Deci, nivelul de uzură, Uf = 18,0 %
3.Garaj (Lit.04)
Uzura fizică a fost apreciată vizual şi constituie -25,0 %.

5.1.3.2. ESTIMAREA VALORII OBIECTULUI EVALUĂRII PRIN METODA

CHELTUIELILOR
1. Depozit(Lit.01)
Conform Culegerilor de indici comasaţi pentru calcularea Valorilor de reconstituire nr.36,
despărţitura III, tab 28 (2 a), preţul de cost pentru 1m 3 de construcţie analogică este de 18,4
rub. la preţurile anului 1969.
Valoarea de reconstituire se calculează după formula:
Vrec = V x P x k1 x k2 x k3 x 0,96 x 1,06 x 1,1 x k4, unde
V = 694 m3 – volumul obiectului evaluării;
P = 18,4 rub – preţul pentru 1m3, la preţurile anului 1969;
k1 =1,19 – coeficientul de indexare a preţurilor pentru a. 1969 –1984;
k2 = 1,5 - coeficientul de indexare a preţurilor pentru a.1984 – 1991;
k3 = 36,959 - coeficientul de indexare a preţurilor pentru a. 1991 – 2017(trimestrul III)
0,96 - pentru folosirea materialelor de construcţie locale (piatră de calcar)
1,06 - pentru cheltuieli indirecte
1,1- beneficiul investitorului
k4 = 1,2 – TVA;
Deci, Vrec = 694 x 18,4 x 1,19 x 1,5 x 36,959 x 0,96 x 1,06 x 1,1 x 1,2 = 1 131 584 lei
Valoarea reziduală constituie:
Vrez = Vrec x (100 – Uf) = 1 131 584 x (100 – 27,0) : 100 = 76826 056lei
2. Depozit(Lit.02)
despărţitura III, tab 28 (2 б), preţul de cost pentru 1m3 de construcţie analogică este de 17,1
0,96 - pentru folosirea materialelor de construcţie locale (piatră de calcar)
1,06 - pentru cheltuieli indirecte
k4 = 1,2 – TVA;
Deci, Vrec = 524 x 17,1 x 1,19 x 1,5 x 36,959 x 0,96 x 1,06 x 1,1 x 1,2 = 794 030 lei

Vrez = Vrec x (100 – Uf) = 794 030 x (100 – 18,0) : 100 = 651 105lei
3. Garaj (Lit. 04)

despărţitura II , tab. 67 (2 a), preţul de cost pentru 1m3 de construcţie analogică este de 21,4

0,96- pentru folosirea materialelor de construcţie locale (piatră de calcar)
1,06- pentru cheltuieli indirecte
k4 = 1,2 – TVA;
Deci, Vrec = 440 x 21,4 x 1,19 x 1,5 x 36,959 x 0,96 x 1,06 x 1,1 x 1,2 = 834 403 lei
Vrez = Vrec x (100 – Uf) = 834 403 x (100 – 25,0) : 100 = 625 802 lei.
Tabela de totalizare a valorilor calculate:

N Denumirea Suprafaţ Volumul Valoarea Uzura Valoarea
r obiectului a la (m3) de fizică, reziduală
sol/tot reconstitui Uf % Lei
(m2) re
Lei
1. Depozit 01 231,6 694,0 1 131 584 24,0 826 056
196,3
2. Depozit 02 174,8 524,0 794 030 18,0 651 105
142,35
3. Garaj 04 100,0 440,0 834 403 25,0 625 802
83,4
Total 2 760 23,81 2 102 963
017
Uzura total acumulată pe tot complexul de construcţii accesorii
constituie:
U m = (2 760 017– 2 102 963) x 100 : 2 760 017 = 23,81 %
U m = (2 760 017– 2 102 963) = 657 054 lei

Deci, uzura total acumulată, constituie 23,81 % sau 657 054 lei
Două depozite angro cu garaj - supus evaluării, reprezintă construcţii capitale,
conform documentaţie de proiect tip din materiale de construcţii şi tehnologii de
construcţie tradiţionale. În localitatea dată piaţa imobiliară este puţin dezvoltată şi
obiecte similare nu prea sunt solicitate, adică dispun de deprecieri.
DETERMINAREA MĂRIMII DEPRECIERII FUNCŢIONALE
Deprecierea funcţională a obiectelor este determinată de nivelul corespunderii

imobilului evaluat standardelor contemporane în privinţa utilităţii lui funcţionale. Acest tip de
depreciere rezultă din calităţile arhitecturale ale clădirii, planificării corespunzătoare a
încăperilor, dotării lor inginereşti.
Pierderea din valoare a bunurilor imobiliare în cazul deprecierii funcţionale este
determinată de evoluţia tehnico-ştiinţifică – folosirea tehnicii eficiente, perfecţionarea
materialelor de construcţie, dezvoltarea tehnologiilor în construcţii, creşterea productivităţii
muncii. Cu cât este mai mare perioada între data construcţiei bunului imobiliar şi data
evaluării, cu atât mai mare este deprecierea funcţională.
Luând în consideraţie faptul, că bunul imobil evaluat corespunde nivelului cerinţelor şi
standardelor moderne, nivelului progresului tehnic şi altor factori necesari, vom admite
mărimea deprecierii funcţionale egală cu 20 %, luând în consideraţie acţiunea tuturor
factorilor.
DETERMINAREA MĂRIMII DEPRECIERII ECONOMICE
Deprecierea economică rezultă din scăderea valorii obiectului datorită factorilor

economici care acţionează la activitatea normală a bunului imobil. În prezent, economia ţării
este într-un declin economic foarte mare. Situaţia în care se află Republica Moldova inclusiv şi
în oraşul Leova trece o perioada de tranziţie economică, de aici şi rezultă deprecierea
economică.
Piaţa bunurilor imobile similare obiectului evaluat, sunt expuse spre vânzare ce sunt în
cantităţi mici. Amplasarea clădiri evaluată este in extravilanul satului şi de aici rezultă
diminuare a preţului de vânzare.
Luând în consideraţie cele menţionate, şi datele statistice pe anul 2016 deprecierea
economică a fost stabilită egală cu 28 %, luând în consideraţie:
Deprecierea macroeconomică = 1- (S ram:S ţara) ; 1- (3 560 : 4 998) = 0,28 ori 28%.
DETERMINAREA MĂRIMII DEPRECIERII ACUMULATE
La determinarea mărimii deprecierii acumulate se recomandă aplicarea modelului

multiplicativ. Conform modelului multiplicativ, deprecierea acumulată va fi determinată
după formula:
D acumulată = 1 – (1 – U fizică) x (1 – D funcţională) x (1 – D economică) (8)unde:
D acumulată – mărimea deprecierii acumulate;
U fizică – mărimea uzurii fizice;
D funcţională - mărimea deprecierii funcţionale;
D economică - mărimea deprecierii economice.

Astfel, ţinând cont de formula de mai sus, deprecierea acumulată va fi:
Da = [1 –(1 - Uf) x (1 – D f) x (1 - De)] x 100 =

[1 –(1 – 0,238) x (1 – 0,2) x (1 – 0,28)] x 100 = (1 – 0,439) x 100 = 56,1%.
5.1.3.3. DETERMINAREA VALORII DE ÎNLOCUIRE
Deprecierea totală acumulată, Da = 56,1 %

Deci, valoarea de înlocuire constituie:
V înl = Vrec x (100 - Da): 100 = 2 760 017 x (100 – 56,1) :100 = 1 211 647 lei.
Deci valoarea de înlocuire cu rotunjire: 1 212 000 Lei
Valoarea obiectului calculată prin metoda costului constituie:

V înl + V ter = 1 212 000 + 578 000 = 1 790 000 lei.
Deci, valoarea obiectului evaluat prin metoda costului, constituie cu rotunjire:
1 790 000 lei.
5.2. METODA ANALIZEI VÂNZĂRILOR COMPARABILE
Metoda analizei comparative a vânzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului

imobiliar în baza analizei comparative a bunurilor imobiliare similare obiectului evaluării
care au fost vândute recent şi ajustării preţurilor de vânzare pentru diferenţele între aceste
bunuri şi obiectul evaluării.
Piaţa de vânzare-cumpărare, prin intermediul cererii şi ofertei, determină preţul
pentru obiectul supus evaluării în acelaşi mod ca şi pentru obiectele analogice, concurente.
La etapa colectării şi analizei datelor de piaţă , evaluatorul determină numărul vânzărilor
comparabile necesare pentru analizate cu atât este mai exact rezultatul evaluării.
Pentru de selectare, au fost folosite următoarele surse: ziarul ”MAKLER”; ziarul „Afaceri
imobiliare”; www.lara.md, www.imobile.md, www.case.md, www.anunt.md,
www.makler.md; www.999.md, www.agmax.md. Alte surse de informaţie.
De menţionat faptul că, tranzacţiile de vânzare – cumpărare a unor asemenea obiecte poartă
caracter confidenţial, de aceea evaluatorul s-a orientat mai mult spre ofertele propuse pe piaţă
(vânzare) cu corectarea ulterioară a preţurilor.
În rezultatul studierii pieţii imobiliare din oraşul Leova, efectuate de către evaluator, piaţa
imobiliară cu destinaţie comercială (vânzarea produselor alimentare angro şi cu amănuntul)
reprezintă un segment slab dezvoltat. Din aceste considerente metoda analizei vânzărilor
comparabile nu a fost aplicată.
5.3.ESTIMAREA VALORII OBIECTULUI EVALUĂRII PRIN METODA

VENITULUI

La baza metodei veniturilor stă premisa, că valoarea bunului imobil este determinată de
valoarea prezentă a fluxului de venituri care acesta le generează şi se bazează pe următoarele
principii:
a) principiul anticipării care reflectă opinia cumpărătorului privind veniturile viitoare şi
valoarea lor prezentă,
b) principiul celei mai bune şi eficiente utilizări, care presupune utilizarea potenţială şi cea
mai profitabilă a bunului imobil şi care determină valoarea lui ca cea mai înaltă pentru
proprietar,
c) principiul substituirii, conform căruia cumpărătorul raţional nu va plăti o sumă mai mare
pentru o proprietate, dacă există posibilitatea cumpărării unui bun asemănător, cu aceiaşi
utilitate şi la un preţ mai mic;
În dependenţă de gestionarea bunului imobil venitul poate fi diferit. Una din cele mai sigure
posibilităţi de a obţine venit în urma utilizării bunului imobil, este de al da în arendă. Ţinând
cont de scopul şi destinaţia evaluării, s-a considerat veridică aplicarea metodei veniturilor de la
arenda încăperilor.
Venitul proprietarului de pe urma obiectului evaluării constituie suma plătii de arendă.
Evaluatorul a luat în calcul plata lunară de arendă pentru bunurile imobiliare analogice de pe
https://999.md, care constituie:
1. Hînceşti 6,0€/m2/lună(Avize se anexează la raport)
2. Cimişlia 5,0€/m2/lună(Avize se anexează la raport)
3. Leova 3,75€/m2/lună (Avize se anexează la raport)
- pentru încăperi pentru depozitare în mediu constă: (6 + 5 + 3,75): 3 = 4,92€/m2/lună
Valoarea de piaţă a fost determinată prin metoda actualizării fluxurilor de numerar

pentru viitorii 5 ani
Pentru arendă se propune suprafaţa, Depozit Stot = 196,3 m2 ; Depozit Stot = 142,35 m2 ; Garaj
Stot = 83,4 m2 (care poate fi folosit ca depozit)
Total: Stot = 422,05 m2
Venitul potenţial brut de la arenda spaţiului respectiv constitui,
VON = S x P x12, unde:
422,05m2 – suprafaţa totală propuse spre arendă;

4,92 – preţ mediu pentru arenda încaperilor;
12 – cantitatea lunelor;
20,2887 – curs valutar la data evaluării
VPB= 4,92 x 422,05 x 12 x 20,2887 = 505 550 lei/ anual
Determinarea ratei de actualizare:
Formula generală de calcul a ratei de actualizare (Yo) este:
Yo = Rf +Ri + RMD + Rlr + Rrbi, unde:
Rf – rata venitului fără risc – 6,41 % – sursa – site-ul oficial a Băncii

Naţionale a Republicii Moldova, la data evaluării.
Ri – rata anuală a inflaţiei – 7,3 % – sursa – site-ul oficial a Băncii Naţionale
a Republicii Moldova, la data evaluării.

RMD – rata riscului pe ţară – al Republicii Moldova – 9,25 % – sursa – site-ul

oficial al economistului Aswath Damodaran.
Rlr – rata lichidităţii reduse – 6,41 % (rata venitului fără risc 6,41 % x 12/12).
Rrbi – rata riscului bunurilor imobiliare – 5,0 %.
Astfel, rata actualizării Yo, va constitui:
Yo = 6,41 % + 7,3 % + 9,25 % + 6,41 % + 5,0 % = 34,37 %

RMD – rata riscului pe ţară
http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/ctryprem.html
Rf – rata venitului fără risc
http://bnm.md/bdi/pages/reports/dop/DOP5.xhtml?id=0&lang=ro
www.bnm.md
RI – rata anuală a inflaţiei
R- rata de capitalizare;
Rata de capitalizare prin metoda cumulativă:
R = ifr + il + i im + i rec + imn = 6,41 + 6,41 + 2,77 + 5,0 + 4,0 = 24,6 %
R- rata de capitalizare;
ifr - rata profitabilităţii fără risc;
i l - rata riscului pentru lichiditate;
i im - rata riscului investiţiei bunului imobil;
i rec - rata de reîntoarcere a capitalului;
i mn - rata managementului neefectiv.
Determinarea valorii de piaţă a spaţiilor pentru depozitare aplicând abordarea veniturilor:
Indicatorii Perioada ani

2017 2018 2019 2020 2021
Venitul brut 505550 525772 546803 568675 591422

potenţial(VBP),lei
Deducerile pentru spaţii 101110 105154 109361 113735 118284
libere(DSL20%),lei
Venitul brut efectiv 404440 420618 437442 454940 473138
(VBE),lei
Cheltuielile 40444 42062 43744 45494 47314
operaţionale(10%),lei
Venitul operaţional 363996 378556 393698 409446 425824
net(VON),lei
Coeficientul de 1,0 0,7463 0,5569 0,4156
actualizare
Venitul operaţional 363996 282516 219250 170166
net actualizat,lei

Reversia,lei rc-0,24 1774266

Coeficientul de 0,3102
actualizare
Reversia 550 377
actualizată,lei
Valoarea obiectelor 1 586 306
comerciale,lei
Vmv = 1 586 000 lei
Deci, valoarea obiectului calculat prin metoda venitului, constituie cu rotunjire :

1 586 000 lei.
5.4. RECONCILIEREA VALORILOR ŞI ESTIMAREA VALORII FINALE
Principalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii bunului imobiliar evaluat.
Pentru a obţine o opinie veridică valoarea proprietăţii imobiliare, evaluatorul aplică diverse
metode de evaluare. Dar este important de menţionat, că nici una din metodele de evaluare nu
este universală şi nu generează rezultate absolute concrete
Valoarea finală este o funcţie a scopului evaluării, constrângerilor de ordin legal şi celor legate
de disponibile datelor.
Metoda mediei aritmetice, nu s-a folosit, metoda mediei aritmetice s-a adus la cele mai dese ori
la subestimarea sau supraestimarea rezultatelor finale ale evaluării.
Metoda mediei ponderată, prin folosirea coeficienţilor de pondere - pentru determinarea valorii
finale este considerată mult mai acceptabilă, deoarece unele rezultate pot avea o justificare mai
bună decât altele. Procedura de ponderare poate să se bazeze atât pe aplicarea coeficienţilor cât
şi pe ponderarea relativă a rezultatelor.
Reieşind din aceia, că metoda venitului sa calculat doar din obţinerea venitului încăperilor date
în arendă şi nu din activitatea comercială (din considerente de lipsa informaţiei respective).
În opinia evaluatorului pentru cazul dat se aplică următorii coeficienţi:
K1 = 0,4 – Pentru valoarea calculată prin metoda cheltuielilor;

K2 = 0,6 – Pentru valoarea calculată prin metoda venitului;
Deşi valoarea finală reprezintă o concluzie imparţială, expertă şi justificată privind valoarea
obiectului evaluat, prezentată de un specialist în domeniu, ea totuşi rămâne doar o opinie, care
reprezintă perceperea evaluatorului a preţului cel mai bun care ar putea fi obţinută într-o
tranzacţie.
Aşadar, valoarea finală a obiectului constituie:
V p = 1 790 000 x 0,4 + 1 586 000 x 0,6 = 1 667 600 lei.
În baza raţionamentelor enunţate şi analizei rezultatelor, aplicând metoda mediei

ponderate, evaluatorul a apreciat valoarea de piaţă a obiectului supuse evaluării,
constituie cu rotunjire: 1 668 000 lei.

6. ESTIMAREA VALORII DE LICHIDARE
Valoarea de lichidare (sau valoarea de vânzare forţată) (Conform “Regulament provizoriu

privind evaluarea bunurilor imobile” aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova
Nr. 958 din 04.08.2003) – valoarea bunului imobil în cazul în care obiectul evaluării este sau
urmează a fi înstrăinat într-o perioadă de timp foarte scurtă şi în condiţii de expunere pe piaţă
diferite de cele necesare pentru a obţine cel mai bun preţ de piaţă.
Conform Standardelor Internaţionale de Evaluare, ediţia a opta, 2007, (p.6.10):
Termenul „vânzare forţată” se utilizează adesea în situaţiile în care un vânzător este obligat să
vândă şi/sau nu există o perioadă de comercializare adecvată. Preţul opţional în această situaţie
nu îndeplineşte cerinţele din definiţia valorii de piaţă. Preţul care ar putea fi obţinut în aceste
situaţii va depinde de natura presiunii de a vinde, la care este supus vânzătorul, sau de motivele
pentru care o comercializare adecvată nu poate fi făcută. El poate să reflecte şi consecinţele
pentru vânzător a nereuşitei vânzării într-o perioadă de timp specificată.
Preţul opţional într-o vânzare forţată nu poate fi prezis în mod credibil, cu excepţia situaţiei în
care sunt cunoscute natura presiunii de a vinde sau motivele comercializării neadecvate.
Aşadar reieşind din aceste definiri, două condiţii sunt obligatorii pentru calificarea
valorii de lichidare drept bază a evaluării unui obiect:
1. Obiectul evaluării este înstrăinat într-o perioadă de timp relativ scurtă şi în condiţii de
expunere pe piaţă diferite decât cele necesare pentru a obţine cel mai bun preţ de piaţă.
2. Orice proprietar raţional va vinde proprietatea într-un termen restrâns justificat, o
asemenea vânzare „urgentă” întotdeauna este forţată, indiferent de motivele concrete de care se
va conduce vânzătorul.
Atât perioada rezonabilă, cât şi perioada fixată de expunere pe piaţă, stau la baza
principiului formulat de V. Galasiuc - principiul realizării obiectului fără pierderi la un preţ
inferior celui de piaţă. Esenţa acestui principiu constă în faptul că pierderile generate de
realizarea obiectului la un preţ inferior celui de piaţă trebuie să fie recuperate prin plasarea
(investirea) în timpul cel mai apropiat a veniturilor obţinute de la realizarea obiectului (mai
mici decât în condiţii reale de piaţă
Realizarea obiectului în termeni restrânşi întotdeauna este însoţită de pierderi, iar
obţinerea celui mai bun preţ de piaţă este imposibilă în acest caz.
Deci relaţia între valoarea de piaţă şi valoarea de lichidare poate fi exprimată prin
următoarea formulă:
Ke
V L=V L∗k L = ( t d∗m )
( 1+i / m ) (12)
Unde:
1. VL – valoarea de lichidare a obiectului evaluat, corespunde perioadei fixate de expoziţie
t f , care este mai mic de cât perioada de lungă expoziţie(lei)
2. V m – valoarea de piaţă a setului;
3. k l – coeficientul de proporţie a valorii de lichidare şi de piaţă a bunului evaluat;
4. t d – perioada de discount: 10 - 3 = 7 luni;
5. m – cantitatea perioadelor de adaos procentuale în decursul anului, pentru calcule se
egalează cu 12;
6. i – rata anuală discount, folosită la calculul valorii de lichidare (expusă drept zecime)=
0,16 (16,0 rata anuală de depozit bancar).

7. K e – coeficientul, ce ţine cont de influenţii cererii de preţ la valoarea de lichidare a

obiectului evaluat: determinat pe cale de expertiză în baza cercetărilor segmentului dat
al pieţei imobiliare.
Conform formulei menţionate mai sus valoarea de lichidare a obiectului supus evaluării va fi:
N/o Denumirea indicilor Valoarea
1 Valoarea de piaţă a obiectului (V p), lei MD. 1 668 000
2 Coeficientul elasticităţii cererii după preţ, (K e). 0,81
3 Dobânda medie anuală a investiţiilor în obiecte de piaţă în obiecte 0,34
similare, (i), %.
4 Termenul expunerii în condiţiile realizării conform valorii de 0,85
piaţă a obiectului, (te).
5 Termenul expunerii pentru realizarea forţată a obiectului, (t). 0,4
6 Coeficientul de proporţionalitate a valorii de lichidare şi de piaţă 0,6927
(K l).
7 Valoarea de lichidare a obiectului (VL), lei MD. 1 280 749
Deci, valoarea de lichidare (forţată) a obiectului propus spre evaluare, constituie cu
rotunjire 1 281 000 lei.
7.VALOAREA FINALĂ A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE
Pentru obiectul supus evaluării “ Depozite cu Garaj şi teren aferent” din

Republica Moldova, or. Leova, str. Constantin Pruteanu,1, care este
înregistrat după SC „XXXXXXXXXXX” SRL, conform extrasului din
Registrul bunurilor imobile a construcţiei cu numărul cadastral
5701216197, la data evaluării se propun următoarele valori, care
poartă un caracter de recomandare şi pot fi propuse pentru gaj în
Bancă.
Valoarea de piaţă – 1 668 000

(un milion şase sute şaizeci şi opt mii) lei
Valoarea de înlocuire – 1 212 000

(un milion două sute douăsprezece mii) lei
Valoarea de lichidare – 1 281 000

(un milion două sute optzeci şi una mii) lei

Evaluarea a fost efectuată de către evaluator:
Certificat de calificare Cioara Olga ________________

seria EI-IX Nr. 0346
Director CCI Filiala Hînceşti Cojocaru Tatiana L.Ş
Două depozite cu Garaj şi teren aferent or.Leova str.C.Pruteanu,1



Amplasarea obiectului




Depozit

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Depozit

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

CAMERA de COMERŢ şi INDUSTRIE Raportul de evaluare nr.

din 22 decembrie 2017

Obiect: Depozite, Garaj şi teren aferent

Proprietarul obiectului: SC „XXXXXXXXXXXX”SRL

Beneficiarul evaluării: SC „XXXXXXXXXXXX”SRL

Executor: Camera de Comerţ şi Industrie

LICENŢA Seria A MMII Nr.037796 din 28.10.2004 (valabilă pînă la 28.10.2019) 1

Conţinutul raportului de evaluare:

2. CERTIFICATUL CALITĂŢII EVALUĂRII ………....……....………...……….....5

3. SUPOZIŢII ŞI RESTRICŢII PRINCIPALE …….......................………...……..….5

4. PROCESUL EVALUĂRII …………………………………….....…...……..……… 6

5. APLICAREA METODELOR DE EVALUARE………………….....…….....…….12

6. Estimarea valorii de lichidare..……………………………………………………...31

1.Fotografiile obiectului evaluării, efectuate la data evaluării.

LICENŢA Seria A MMII Nr.037796 din 28.10.2004 (valabilă pînă la 28.10.2019) 2

Conform contractului Nr.145 de prestare a serviciilor de evaluare din 21 decembrie 2017 şi a

Rezultatul lucrărilor de evaluare efectuate, analiza multilaterală a informaţiei disponibile ne

Valoarea de piaţă – 1 668 000

Valoarea de înlocuire – 1 212 000

Valoarea de lichidare – 1 281 000

Descrierea imobilului evaluat, sursele de informaţie şi metodele de analiză, sunt prezentate în

LICENŢA Seria A MMII Nr.037796 din 28.10.2004 (valabilă pînă la 28.10.2019) 3

Scopul evaluării: estimarea valorii de piaţă, valoarea de înlocuire şi valoare de lichidare

Perioada medie de marketing: Pe piaţa imobiliară a oraşului Leova perioada medie de

Proprietarul obiectului şi beneficiarul evaluării:

1.Copia Certificat de înregistrare SC „ XXXXXXXXXXX” SRL MD 0004059 din

Documentele prezentate (se anexează) :

1.Copia Certificat de înregistrare SC „ XXXXXXXXXX” SRL MD 0004059 din

Lista obiectelor propuse spre evaluare:

1. Teren nr. cad: 5701216197- 0,27ha

2. Depozit (Lit.01) - 5701216197.01

3. Depozit (Lit.02) - 5701216197.02

4. Garaj (Lit.04) - 5701216197.04

Iniţiat de către beneficiarul serviciilor de evaluare

LICENŢA Seria A MMII Nr.037796 din 28.10.2004 (valabilă pînă la 28.10.2019) 4

I. Determinarea sarcinii de evaluare

Dreptul de proprietate Proprietate privată

Data evaluării 21.12.2017

I.I. Rezultatele evaluării

Caracteristica succintă a Două depozite, garaj şi teren aferent

Valoarea de piaţă 1 668 000 82 200

LICENŢA Seria A MMII Nr.037796 din 28.10.2004 (valabilă pînă la 28.10.2019) 5

2. CERTIFICATUL CALITĂŢII EVALUĂRII

3. SUPOZIŢI ŞI RESTRICŢII PRINCIPALE

Parte integrantă a prezentului raport sunt următoarele supoziţii şi restricţii principale:

LICENŢA Seria A MMII Nr.037796 din 28.10.2004 (valabilă pînă la 28.10.2019) 6

Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri care sunt utilizate de către

4.1. IDENTIFICAREA OBIECTULUI EVALUĂRII

Construcţia cu număr cadastral 5701216197.03 indicată în Registrul bunurilor imobile Nr.

Factorul pozitiv ce influenţează valoarea de piaţă a obiectului, este amplasamentul reuşit al

4.2. DEFINIŢIA TIPULUI VALORII ESTIMATE

Valoarea de lichidare (sau valoarea de vânzare forţată) valoarea bunului imobiliar în

LICENŢA Seria A MMII Nr.037796 din 28.10.2004 (valabilă pînă la 28.10.2019) 7

4.3. ANALIZA DATELOR

Analiza datelor specifice obiectului evaluării:

4.4. CARACTERISTICA OBIECTULUI

Denumirea Două Depozite cu Garaj şi teren aferent

Comunicaţii de transport Stradă

Teren aferent 0,27 ha

Imobilul evaluat Depozit

LICENŢA Seria A MMII Nr.037796 din 28.10.2004 (valabilă pînă la 28.10.2019) 8

Finisajul interior Pereţii tencuiţi din interior cu mortar de ciment,

Imobilul evaluat Depozit cu rampă