LISTA DE SEMNTURI

Dr.ing.ec. Maricel PALAMARIU, expert evaluator pentu Bunuri Imobiliare

(legitimaie ANEVAR nr 9091) i expert autorizat ANCPI a ntocmit prezenta lucrare la cererea
camerei Notarilor Publici Alba Iulia, n baza contractului ncheiat .
Obiectul raportului de evaluare l constituie proprietile imobiliare de pe raza
judeului Alba , bunuri imobile ce fac obiectul actelor notariale.
Scopul ntocmirii raportului de evaluare l reprezint estimarea unor valori
orientative de circulaie n conformitate cu metodele i standardele ANEVAR (ASOCIAIA
NAIONAL

EVALUATORILOR din ROMNIA), care sunt n concordan cu

Standardele internaionale de evaluare (IVS) i cele europene ale Grupului European al

Asociaiilor de Evaluatori (TEGOVA) . Aceste standarde reprezint cea mai bun practic n
domeniul evalurii.
Colectivul de documentare i elaborare a lucrrii este format din:
- Dr.ing. ec. Palamariu Maricel, evaluator i membru titular al Asociaiei Naionale a
Evaluatorilor din Romania (ANEVAR), specializat n evaluri de proprieti imobiliare,
posesorul tampilei nr 9091/2006, expert tehnic al Biroului Central de Expertize Tehnice al
Ministerului Justiiei, expert de nalt calificare n domeniul Geodezie i Cadastru i
autorizat de ANCPI, Categoria D, profesor universitar la Universitatea 1 Decembrie 1918
Alba Iulia, Catedra de Topografie;

Beneficiarul si destinatarul raportului de evaluare este CAMERA NOTARILOR

PUBLICI Alba Iulia.

Data evalurii este DECEMBRIE 2010.

Dr.ing. ec. Maricel PALAMARIU ..

RAPORT DE EXPERTIZ
Cap. I.
a Introducere
I.1. Obiectul lucrrii
Estimarea valorilor orientative de circulaie a imobilelor construcii i terenuri din
localitile aparintoare Circumscripiilor Judectoreti ALBA IULIA, AIUD, BLAJ,
CMPENI, SEBE. Valorile orientative de circulaie estimate vor fi utilizate potrivit
reglementrilor legale n vigoare.
I.2. Scopul lucrrii
Prezenta lucrare a fost ntocmit pentru stabilirea onorariilor, impozitelor i taxelor
aferente activitii notariale , n condiiile legii.

b. Bazele evaluarii si standardele utilizate

Actele normative care au stat la baza estimrii valorilor de pia ( de circulaie) sunt:
Standardele de evaluare emise de Asociaia Naional a evaluatorilor din Romnia
( ANEVAR)
Legea 343 / 17 iulie 2006 i Normele Metodologice de aplicare.
Legea locuinei nr 114/1996, modificat prin O.U. 44/1998, Legea 145/1999, O.U. 22/2000,
O.U. 98/2000, H.G. 496/2004.
Legea nr. 7/1996;
HG nr. 500/1994 i H.G 1553/2003;
preuri de tranzacionare din analiza pieei imobiliare din jud. Alba, cererea i oferta de
proprieti imobiliare;
recomandri ale Corpului Experilor Tehnici din Romnia (EXPERTIZA TEHNIC);
normative tehnice de specialitate privind evaluarea bunurilor i stabilirea gradului de uzur
fizic, tehnic i moral;
Calculele de evaluare a elementelor patrimoniale s-au efectuat n preuri noiembrie
2010, abstracie fcnd de evoluia ulterioar a inflaiei.

S-a avut n vedere un raport de schimb de 4, 290 Lei / EURO.

n condiiile n care raportul de schimb se modific semnificativ (25%), se impune
reactualizarea raportului de Expertiz n mod corespunztor.
n vederea estimrii valorilor de pia (de circulaie), au fost expertizate pe teren, sub
aspectul strii i gradului de utilitate, o mare parte din fondul de locuine i terenuri ce fac obiectul
prezentului raport.

c. Responsabiliti
Acest raport de evaluare este destinat strict pentru estimarea valorilor orientative de
circulaie (de pia) a bunurilor imobile pe baza criteriilor profesionale de evaluare , bunuri ce
fac obiectul actului notarial
Prin prezentul raport, evaluatorul i asum n faa beneficiarului ntreaga responsabilitate
privind coninutul i conformitatea acestuia cu cerinele standardelor de evaluare n urmtoarele
condiii limitative:
- evaluarea s-a fcut n baza inspeciei pe teren pe un eantion reprezentativ, a
informaiilor succinte de factur tehnico-economic, a datelor puse la dispoziie de ctre
Consiliile Locale, Municipale, Oreneti i Comunale, de agenii imobiliari locali, de beneficiarii
lucrrii;
- lucrarea are un caracter generalizator, cuprinznd valorile estimate pentru cele peste
200.000 de proprieti de pe raza judeului ALBA. Evaluatorul nu-i poate angaja
responsabilitatea faa de specificul fiecrui bun imobiliar, fa de viciile ascunse de factur
tehnic, juridic sau economic ale acestora, ct i fa de gradul de acoperire i
corectitudinea datelor ce se pot culege de pe piaa imobiliar la un moment dat.
Raportul de evaluare are un caracter de confidenialitate, evaluatorul neacceptnd nici o
responsabilitate fa de o ter persoan, cu excepia celor autorizate;
Raportul de evaluare sau orice referire la acesta nu poate fi publicat sau inclus n documentele
destinate publicitii, fr acordul scris al evaluatorului.

Prezentul raport de evaluare este destinat strict scopului precizat si doar

pentru uzul beneficiarului.
d. Premizele evalurii
d 1.Ipoteze si condiii limitative
Acest raport de evaluare a fost fcut pe baza urmtoarelor ipoteze i a altor ipoteze care apar n
cursul raportului:
a) Nu se asum nici o responsabilitate privind descrierea situaiei juridice. Se presupune c
proprietile sunt libere de orice sarcini i pot fi vndute.
b) Se presupune o stpnire responsabil i o administrare competent a proprietilor.
c) Informaiile furnizate sunt considerate a fi autentice, dar nu se da nici o garanie asupra
preciziei lor.
d) Toate documentaiile tehnice se presupun a fi corecte.
e) Se presupune c nu exist aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietilor. Nu se asum nici
o responsabilitate pentru asemenea situaii sau pentru obinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare
pentru descoperirea lor.
f) Se presupune ca proprietile sunt n deplin concordan cu toate reglementrile locale i
republicane privind mediul nconjurtor. Se consider c proprietile sunt conforme cu toate
reglementrile i restriciile urbanistice.
g) Se presupune c toate autorizaiile, certificatele de funcionare i alte documente solicitate
de autoriti legale sau administrative locale sau naionale sau de ctre organizaii sau instituii private
au fost obinute sau rennoite pentru oricare din utilizrile pe care se bazeaz estimrile valorii din
cadrul raportului.
h) Se presupune c utilizarea terenului i a construciilor corespunde cu graniele descrise i nu
exist alte servituti.
i) Evaluatorul nu are contiina de existena unor materiale periculoase n sau pe proprieti,
totui evaluatorul nu are calitatea i calificarea s detecteze aceste substane. Valoarea estimat este
bazat pe ipoteza c nu exist asemenea materiale care s afecteze proprietatea.
j) Informaiile furnizate sunt considerate autentice.

Condiii generale limitative

Acest raport de evaluare a fost elaborat n urmtoarele condiii generale limitative:
a) Orice proporie din valoarea total estimat n acest raport ntre teren i construcie este
aplicabil numai pentru utilizarea luat n considerare. Valorile separate pentru teren i pentru
construcie nu pot fi utilizate n alte evaluri, iar dac sunt utilizate valorile nu sunt valabile.
b) Deinerea acestui raport sau a unei copii a acestuia nu da dreptul de a-l face public.
Potrivit scopului acestei evaluri, evaluatorul nu are obligaii privind acordarea de consultan
ulterioar sau s depun mrturie n instan.
c) Coninutul acestui raport, att n totalitate ct i n parte nu va fi difuzat n public prin
publicitate, relaii publice, tiri sau alte medii de informare fr aprobarea scris i prealabil a
evaluatorului.
d) Valorile determinate n prezentul raport sunt valabile la data evalurii i cu anumit toleran
nc un an de zile.
e) Valorile orientative din prezentul raport nu pot servi ca elemente de comparaie pentru
Documentaii (Rapoarte) de evaluare a proprietilor imobiliare, ntocmite la cererea
beneficiarilor individuali.
Ipoteze i condiii limitative suplimentare
Ipotezele i condiiile limitative din acest raport de evaluare sunt:
a) Orice estimare a valorii din acest raport se aplic proprietii considerate n ntregime i orice
divizare n elemente sau drepturi pariale va anula aceast valoare.
b) Toate construciile se consider c au fost executate i sunt conforme cu normele n construcii
la timpul cnd acestea au fost realizate.
c) Previziunile sau estimrile de exploatare coninute n raport sunt bazate pe condiiile actuale
ale pieei, pe factorii anticipai ai ofertei i cererii pe termen scurt i o economie stabil n continuare
raportul de evaluare este valabil n condiiile fiscale, juridice, politice i economice de la data
ntocmirii sale. Dac acestea se modific concluziile acestui raport i pot pierde valabilitatea.
d) Evaluatorul a utilizat n estimarea valorii numai informaiile pe care le-a avut la dispoziie la
data efecturii lucrrii, existnd posibilitatea existenei i a altor informaii de care s nu fi avut
cunotin. Nu au fost analizate informaiile cu privire la dreptul de proprietate. Nu au fost ntreprinse
studii i msurtori. Nu s-a realizat o analiz a cldirilor. Nu se exprim o opinie asupra strii tehnice a
cldirilor.
e) Evaluatorul nu a inspectat n totalitate proprietile imobiliare a cror valoare orientativ de
circulaie se stabilete n prezentul raport de evaluare. Bunurile mobile aferente proprietilor
imobiliare nu au fost evaluate ca fiind parte a acestora.
e. PREZENTAREA DATELOR EVALURII GLOBALE
e.1. Identificarea proprietii de evaluat
Pentru evaluarea global a proprietilor imobiliare este necesar mprirea acestora n mai
multe tipuri de proprieti imobiliare:
- case de locuit, case de vacan
- apartamente
- terenuri
- anexe de tipul garaje auto
- spaii comerciale
- spaii industriale de tip hal
- spaii tip birou
- spaii hoteliere
- alte spaii .

- Case de locuit. Casele de locuit sunt acele proprieti imobiliare rezideniale unifamiliale ce
beneficiaz de toate utilitile i facilitile i au de asemenea repartizat o suprafa de teren constnd
din curte i gradin. Datorit diferenelor legate stadiul de execuie al construciior s-a fcut estimare
distinct pentru cele NEFINISATE (la GRI) i cele NETERMINATE (LA ROU)
Se definesc urmtoarele suprafee:
Suprafata construit Sc - aria ocupat de construcie pe sol.
Suprafaa construit desfurat Sd ,care servete ca baz de calcul -se determin prin
nsumarea seciunilor tuturor nivelurilor cldirii, inclusiv a balcoanelor, logiilor sau celor situate la
subsol, exceptand suprafeele podurilor care nu sant utilizate ca locuin i suprafeele scrilor i
teraselor neacoperite. Dac dimensiunile exterioare ale unei cldiri nu pot fi msurate pe conturul
exterior, atunci suprafaa construit desfurat a cldirii se determin prin nmulirea suprafeei
utile a acesteia cu un coeficient de transformare de 1,20. (Sd = 1,2 x Su )
-Apartamente. Apartamentele sunt definite ca proprieti rezideniale situate n blocuri de locuine ce
dispun de toate utilitile (ap, canalizare, energie electric) i care ofer n funcie de suprafa
facilitile necesare locuirii (grup sanitar, camera de dormit, buctrie). Datorit diferenelor legate
stadiul de execuie a apartamentelor s-a fcut estimare distinct pentru cele NEFINISATE (la GRI) i
cele NETERMINATE (LA ROSU).
Construciile NEFINISATE sunt acele construcii care dispun de toate utilitile, finisaje
exterioare, dar nu au definitivate finisajele interioare(gresie, faian, zugrveli), iar construciile
NETERMINATE sunt cele care nu dispun de utiliti i de finisaje.
Valoarea apartamentelor i a caselor de locuit a fost estimat n funcie de suprafaa construit
desfurat a acestora i va fi corectat innd cont de Precizrile incluse n Raport.
Terenuri. n funcie de situarea acestora fa de localitile aparintoare terenurile se mpart n:
- terenuri intravilane
- terenuri extravilane
Garaje auto. Garajele auto fac parte din anexele destinate adpostiri autoturismelor. Garajele se
mpart n funcie de structura construciei:
- garaje din zidrie
- garaje din tabl
Spaiile comerciale. Referirile care se fac n prezentul raport de evaluare sunt pentru spaiile
comerciale situate la parterul blocurilor de locuine i a caselor. Pentru stabilirea valorilor
orientative de pia pentru altele dect acestea este necesar ntocmirea unui raport de evaluare cu
privire la spaiul comercial de tranzacionat. Spaiile comerciale a cror valoare minim de
tranzacionare a fost exprimat n prezentul raport de evaluare se consider c au n componen:
sal de vnzare, grup sanitar, alte spaii de tipul magazii, birouri.
Spaii industriale. Spaiile industriale sunt n funcie de scopul pentru care au fost construite, din
acest punct de vedere spaiile industriale se mpart n numeroase categorii. n prezentul raport de
evaluare sunt estimate valorile orientative de circulaie numai pentru construciile denumite hale
industriale, a cror destinaie este posibil a fi schimbat.
Spaii administrative, birouri. Spaiile administrative tip birouri sunt analizate ca fiind acele
spaii necesare desfurrii activitii unei societi comerciale i care nu pot fi transformate n
spaii comerciale.
Spaii hoteliere care au destinaie specific pentru cazare.
Alte spaii pot cuprinde construcii i platformele betonate, sunt situate de obicei n incinta
unitilor economice, care sunt constituite din suprafaa de teren pe care o ocup, infrastructura
din materiale de balastier, armtura metalic i stratul suport de obicei din beton armat.
5

Localizare
Pentru evaluarea global a proprietilor imobiliare cu o mai mare exactitate s-au utilizat
Hotrrile Consiliilor locale referitoare la zonarea localitilor, Nominalizrile strzilor conform
de asemenea Hotrrilor Consiliilor Locale.

CAP. II.
Consideraii teoretice asupra valorilor orientative de pia (de circulaie)
estimate pe baza criteriilor profesionale de evaluare
Stabilirea valorii orientative de circulaie a unui imobil (construcii sau teren) este o
activitate complex avnd n vedere rapiditatea schimbrilor n perioade relativ scurte, a
devalorizrii monedei naionale, a creterii inflaiei, a scderii puterii de cumprare a
cetenilor, a modificrilor rapide a raportului cerere ofert, a influenei finanrii prin credit
ipotecar etc.
Pentru rezolvarea n mare msur a acestor aspecte a fost avut n vedere stabilirea valorii de
circulaie preul ce se practic la vnzarea sau cumprarea unui imobil asemntor cu cel n cauz i
care este dat n primul rnd de raportul cerere-ofert, de caracteristicile tehnico-funcionale ale
imobilului, de materialele ncorporate, de nivelul finisajelor, de gradul de confort, funcionalitatea
imobilului, starea de uzur actual, dar mai ales zona n care se afl amplasat.
n vederea stabilirii ct mai exacte a preurilor de circulaie a imobilelor (construcii sau teren)
au fost stabilite n decursul timpului o serie de metode matematice de estimare n funcie de scopul i
destinaia valorilor rezultate. Metodele de estimare se mpart n principal n metode patrimoniale i
metode de randament. Avnd n vedere specificul activitii notariale, a obiectivului acestei lucrri s-a
considerat oportun utilizarea metodelor patrimoniale de determinare a preului de circulaie (pia).
n toate cazurile de imobile au fost avute n vedere prevederile Decretului nr. 61/1990 conform
cruia Consiliile Locale au delimitat zonele locative n funcie de amplasarea n cadrul localitilor, a
facilitilor (reele tehnico-edilitare, uniti comerciale etc.) de care beneficiaz construcia sau terenul,
materializate prin Decizii ale Consiliilor Locale.

II.1. Estimarea preurilor orientative de circulaie ale locuinelor de tip

apartament
n marea lor majoritate apartamentele se ncadreaz ca locuine construite din fondurile statului
sau cu ajutorul acestuia, nainte i dup 1977, fiind vndute conform decretului Lege 61, din 7
februarie 1990. Aceste locuine sunt amplasate n cldiri de tip blocuri, iar pentru estimarea preului de
pia s-a optat pentru utilizarea metodei costului standard.
Estimarea valorii de circulaie a imobilelor apartamente i al anexelor aparintoare a fost
fcut utiliznd urmtoarea relaie de calcul:
Vc = Vb x k x Pz x Iz x Rco, unde:
- Vb reprezint valoarea de referin (de baz), determinat ca o valoare tehnic de nlocuire
utiliznd prevederile decretului 61/1990. Valoarea se mai numete i valoare tehnic de baz;
- k reprezint coeficientul mediu de actualizare pentru construcii stabilit trimestrial n edine ale
Corpului Experilor Tehnici din Romnia i avizat de Ministerul Lucrrilor Publice i Amenajarea
Teritoriului, pentru fiecare tip de construcii. Coeficientul are caracter de recomandare.
Conform notei Buletinului Informativ ANEVAR, nr.1-2/2007 a CET R valoarea la zi a
indicilor medii de actualizare a valorii cldirilor, fa de 01.01.1990, este
pentru cldiri de locuit: 8 093,028;
indice mediu global : 7 483,067.
Valoarea rezultat prin aplicarea coeficientului de actualizare mai poart denumirea i de
valoare tehnic actualizat.
Coeficienii de corecie a valorii tehnice actualizate
6

Valoarea tehnic actualizat obinut este o valoare teoretic i nu ine seama de mecanismul
pieii (cerere ofert), iar pentru obinerea valorii de circulaie valoarea tehnic actualizat este
corectat cu urmtorii coeficieni:
Pz coeficient de zonare a localitii ,funcie de categoria, mrimea i importana fiecrei
localiti, conform tabelului urmtor:
Iz reprezint coeficientul de corecie privind individualizarea n zon determinat n baza
indicilor de individualizare privind stabilirea preului de circulaie al imobilelor n zon.
Indicii de individualizare Iz uzuali, recomandai pentru locuine de tip apartament sunt
urmtorii:
INDICI POZITIVI UZALI DE MAJORARE
Indici pentru sporul de poziie n contextul orenesc - +/- 10% stabilit tot ca o
recunoatere a existenei unui coeficient de pia n Decretul 61/1990 art. 13, n funcie de
poziia imobilului n zonele detaliate (1, 2, 3) n decizia PMB 181/1990. Sporul de pn la 10%
se aplic pentru zona 1 (central, urmrind, n genere, linia marilor bulevarde din inelul
circular al oraului) i o scdere de 10% pentru zona a 3-a (periferia absolut). Aceste sporuri
se aplic la stabilirea preului tehnic la imobilele construite cu ajutorul statului (obiectul
decretului 160/1990).
Indici pentru posibiliti de circulaie n comun, n amplasament, pe o raz de circa 200m:
- pentru 2 4 mijloace (tramvai, autobuz, troleibuz): +(2 4) %;
- pentru peste 4 mijloace de transport: +5%;
Indici pentru aprovizionarea alimentar: (piee, hale) i produse comerciale (magazine
individuale sau supermagazine):
- pentru mici piee locale, magazine alimentare vecine sau n zon: +(3 5) %;
- pentru hale mari, supermagazine universale, cu un mare numr de uniti specifice: +6%;
Indici pentru calitatea zonei de amplasare:
- pentru o strad linitit, cu o circulaie mai redus, fr transport n comun, cu un carosabil
larg, cu plantaii de pomi pe trotuare, cu posibiliti de parcare fie n strad, fie ntr-un
spaiu amenajat, apropiat: +(3 5) %.
Indici pentru dotri social urbane n apropiere:
- parcuri i zone verzi, mbuntind microclimatul local: 2%;
- pentru faciliti sanitare (policlinici, spitale), n funcie de apropiere: +(1 2) % .
Indici pentru calitile generale constructive peste mediu ale imobilelor din zon:
- finisaje superioare, la intrri i exterioare, spaii largi n holuri comune, placaje pe pereii
spaiilor comune, scri largi, cel puin 2 ascensoare: +(3 5) %.
INDICI SPECIALI, PENTRU UTILIZRI SAU AMPLASAMENTE SPECIALE

Indici pentru apartamentele de calitate superioar, birouri i spaii comerciale:

- apartamente cu camere mari ca suprafee i nlimi, instalaii de bun calitate i cu
echipamente i conducte moderne, complet funcionale, cu accese separate i pavate, pentru pietoni i
maini, eventual garaj: +(100 200) %.
Acest coeficient majorat se aplic numai pentru cldirile de specific, pe artere importante i n
zonele comerciale cunoscute ca atare i variaz n funcie de importana comercial a zonei. Nu se pot
considera ca birouri o unitate de acest fel amplasat ntr-un apartament ntr-un bloc de locuine, dar se
pot considera magazinele cu specific i dotri comerciale la parter.
n acest spor intr i amenajrile speciale, destinate a-i da imobilului caractere comerciale sau
de birouri, necesare funciei lor.
- pentru cldirile cu specific comercial cu caracter de depozitare se poate acorda un spor
suplimentar, pentru condiiile ajuttoare ale unui comer en-gross (acces mare la strad, circulaii
comode i multiple n interior, accese directe sau apropiate pe artere largi la osele de centur): +10%.
Indici pentru apartamentele de mare lux
- apartamente cu finisaje interioare speciale, fie tip vil, fie chiar n blocuri de apartamente de lux,
speciale, numai amplasate n zona ultracentral sau central a oraului (marile bulevarde, marile centre
7

comerciale, bancare), dar numai ndeplinind cumulativ toate condiiile respective, se poate acorda un
spor de : 150 - 200%.
INDICI NEGATIVI (DE SCDERE)
Indici pentru lipsa de mijloace de transport n zon, fie complet, fie n numr restrns: - 2%.
Indici pentru deficiene majore de sistematizare i dotri tehnice sanitare n zon: (canalizri
i conducte sparte, subsoluri inundate, sistematizri verticale neterminate etc.): - 5%.
Indici pentru structura eteroclitic a micropopulaiei zonei: - 5%.
Indici pentru imobile cu finisaje inferioare, prost i neglijent ntreinute: (zgrieturi,
ascensoare distruse, spaii meschine, ui i ferestre sparte), producnd un aspect general negativ:
- (3 5) %.
Indici pentru amplasarea ntr-o microzon n care nu se fac tranzacii i nu sunt amatori, fie
din cauze indicate mai sus, fie din alte cauze (omaj, decrepitudine, lipsa de disponibiliti, lipsa
dorinei de stabilire n zon, poluare etc.): - (10 25) %.

Indici pentru dezavantajele i deficienele specifice, eventual existente, ale

apartament la ultimul nivel (nu al amplasrii, care este prins la stabilirea preului tehnic), urcat
pe jos, deficiene n alimentarea cu ap cald i rece, infiltraii prin nvelitoare, mari pierderi
termice deficiene oricnd posibile i cunoscute: - (5 10) %.

Concluzii privind estimarea valorilor orientative de circulaie ale

imobilelor apartament amplasate n cldiri de tip bloc
n urma deplasrilor efectuate n localitile studiate au fost determinai pentru fiecare localitate
Coeficientul de zonare Pz, funcie de categoria, mrimea i importana fiecrei localiti, indicii de
individualizare cei mai importani pentru fiecare zon sau localitate mic, dup caz, n funcie de
ofert, caracteristicile tehnico funcionale, a dotrilor din zon sau localitatea mic dup caz, a
materialelor ncorporate, nivelul finisajelor, gradul de confort, funcionalitate, stare de uzur rezultnd
coeficieni de corecie privind individualizarea n zon Iz, i coeficientul raportului cerere ofert Rco n baza informaiilor luate de la ageniile imobiliare, publicaii de specialitate sau primriile n cazul
localitilor mai mici, privind nivelul tranzaciilor, al interesului manifestat pentru achiziionarea
imobilului raportat la puterea de cumprare al locuitorilor din zona analizat.
Avnd n vedere cele de mai sus au fost estimate valorile orientative pentru fiecare localitate n
parte, pe zone de amplasament stabilite prin Hotrri ale Consiliilor Locale, pentru locuine de tip
apartament funcie de suprafaa construit. Rezultatele estimrilor au fost centralizate n anexele
cuprinznd preurile de circulaie orientative pentru apartamente.
Pentru apartamentele neterminate rmase n diferite stadii de execuie sau aflate n stare de
degradare, uzur, care prezint lipsuri majore ale instalaiilor, sau au un nalt grad de uzur, este
necesar stabilirea prin expertizare a valorii de circulaie.

II.2. Estimarea valorilor orientative ale locuinelor de tip cas, cas de

vacan i alte anexe
Estimarea valorii orientative de circulaie a imobilelor case de locuit i al anexelor s-a stabilit
utiliznd relaia matematic de calcul:
Vc = Vb x k x Pz x Iz x Rc-o
unde:
- Vb reprezint valoarea de referin (de baz) determinat ca o valoare tehnic de nlocuire
utiliznd prevederile decretului 256/1984. Valoarea se mai numete i valoare tehnic de baz;
- k reprezint coeficientul mediu de actualizare pentru construcii stabilit trimestrial n edine ale
Corpului Experilor Tehnici din Romnia i avizat de Ministerul Lucrrilor Publice i Amenajarea
Teritoriului, pentru fiecare tip de construcii. Coeficientul are caracter de recomandare.
Conform notei Buletinului Informativ ANEVAR, nr.1-2/2007 a CET R valoarea la zi a
indicilor medii de actualizare a valorii cldirilor,fa de 01.01.1990, este
pentru cldiri de locuit: 8 093,028;
8

 indice mediu global : 7 483,067.

Valoarea rezultat prin aplicarea coeficientului de actualizare mai poart denumirea i de valoare
tehnic actualizat.
Coeficienii de corecie a valorii tehnice actualizate
Valoarea tehnic actualizat obinut este o valoare teoretic i nu ine seama de mecanismul
pieii (cerere ofert) iar pentru obinerea valorii de circulaie valoarea tehnic actualizat este
corectat cu urmtorii coeficieni:
- Pz coeficient de zonare a localitii funcie de categoria, mrimea i importana fiecrei localiti;
- Iz reprezint coeficientul de corecie privind individualizarea n zon determinat n baza indicilor
de individualizare privind stabilirea preului de circulaie al imobilelor case de locuit i anexe
gospodreti aferente n zon.
Indicii de individualizare Iz uzuali recomandai pentru locuine sunt urmtorii:
INDICI POZITIVI UZALI DE MAJORARE

Indici pentru sporul de poziie n contextul orenesc - +/- 10% stabilit tot ca o
recunoatere a existenei unui coeficient de pia n Decretul 61/1990 art. 13, n funcie de poziia
imobilului n zonele detaliate (1, 2, 3) n decizia PMB 181/1990. Sporul de pn la 10% se aplic
pentru zona 1 (central, urmrind, n genere, linia marilor bulevarde din inelul circular al oraului) i
o scdere de 10% pentru zona a 3-a (periferia absolut). Aceste sporuri se aplic la stabilirea preului
tehnic la imobilele construite cu ajutorul statului (obiectul decretului 160/1990) i din motive de
similitudine de situaie i amplasare, la imobilele evaluate, ca baz, cu decretul 256/1984, dar aici, n
cadrul indicilor de individualizare, la stabilirea preului de circulaie.

Indici pentru posibiliti de circulaie n comun, n amplasament, pe o raz de circa

200m:
pentru 2 4 mijloace (tramvai, autobuz, troleibuz): +(2 4) %;
pentru peste 4 mijloace de transport: +5%;

Indici pentru aprovizionarea alimentar (piee, hale) i produse comerciale (magazine

individuale sau supermagazine):
pentru mici piee locale, magazine alimentare vecine sau n zon: +(3 5) %;
pentru hale mari, supermagazine universale, cu un mare numr de uniti specifice: +6%;
- Indici pentru calitatea zonei de amplasare
pentru o strad linitit, cu o circulaie mai redus, fr transport n comun, cu un carosabil
larg, cu plantaii de pomi pe trotuare, cu posibiliti de parcare fie n strad, fie ntr-un spaiu amenajat,
apropiat: +(3 5) %.

Indici pentru dotri social urbane n apropiere

- parcuri i zone verzi, mbuntind microclimatul local: 2%;
- pentru faciliti sanitare (policlinici, spitale), n funcie de apropiere: +(1 2) % .

Indici pentru calitile generale constructive ale imobilului propriu-zis

- finisaje superioare de tip bloc, la intrri i exterioare, spaii largi n holuri comune, placaje pe
pereii spaiilor comune, scri largi, cel puin 2 ascensoare: +(3 5) %.
- Indici pentru locuinele la curte
- locuine de calitate superioar , cu camere mari ca suprafee i nlimi, instalaii de bun calitate i
cu echipamente i conducte moderne, complet funcionale, cu accese separate i pavate, pentru pietoni
i maini, eventual garaj: +(100 200) %;
- finisaje de foarte bun calitate (calcio vecchio, tapet, placare complet pn la tavan, la bi,
buctrii, pardoseli de mozaic veneian sau gresie): +(5 10) %;
- pentru curte i grdin, de cel puin 100mp., n spaiul urban, cu pomi i plantaie +(35) %
Indicele mai mare este pentru cldirile care au dotri i n grdin (alei, pergole, etc.).
- Indici pentru cldirile tip vil
- un spor iniial i n plus fa de cel al imobilelor la curte: +10%;
- pentru vilele situate n cartierele rezideniale, unde preponderent sunt construcii de acelai tip:
+10%;
9

- pentru finisajele superioare ale vilelor cu acest specific (faian i gresie special), obiecte sanitare
de calitate special (strine, colorate) pardoseli din parchete speciale (nuc, cire etc.), pardoseli i
placaje de marmur, vitralii, ncperi speciale pentru cram i sport, n grdini bazine, fntni
arteziene, bnci, pergole etc.: +(25 45) %.
INDICI SPECIALI, PENTRU UTILIZRI SAU AMPLASAMENTE SPECIALE
Coeficieni de corecie pentru case de calitate superioar
- case cu camere mari ca suprafee i nlimi, instalaii de bun calitate i cu echipamente i
conducte moderne, complet funcionale, cu accese separate i pavate, pentru pietoni i maini, eventual
garaj: +(100 200) %.
- pentru case cu specific comercial cu caracter de depozitare se poate acorda un spor
suplimentar, pentru condiiile ajuttoare ale unui comer en-gross (acces mare la strad, circulaii
comode i multiple n interior, accese directe sau apropiate pe artere largi la osele de centur): +10%.

Pentru case de mare lux

- case cu finisaje interioare speciale, fie tip vil, speciale, numai amplasate n zona ultracentral
sau central a oraului (marile bulevarde, marile centre comerciale, bancare), dar numai ndeplinind
cumulativ toate condiiile respective, se poate acorda un spor de : 150 - 200%;
- case amplasate ntr-o zon turistic recunoscut, n centrul localitii, se poate aplica cu mult
discernmnt ca la vilele de mare lux, un coeficient asemntor de: 150 - 200%.
INDICI NEGATIVI (DE SCDERE)

Indici pentru lipsa de mijloace de transport n zon, fie complet, fie n numr
restrns: 2%.

Indici pentru deficiene majore de sistematizare i dotri tehnice sanitare n zon :

(canalizri i conducte sparte, subsoluri inundate, sistematizri verticale neterminate etc.): - 5%.

Indici pentru structura eteroclitic a micropopulaiei zonei: - 5%.

Indici pentru imobile cu finisaje inferioare, prost i neglijent ntreinute (zgrieturi,
ascensoare distruse, spaii meschine, ui i ferestre sparte), producnd un aspect general negativ: - (3
5) %.

Indici pentru amplasarea ntr-o microzon n care nu se fac tranzacii i nu

sunt amatori, fie din cauze indicate mai sus, fie din alte cauze (omaj, decreptitudine, lipsa de
disponibiliti, nedorina de stabilire n zon, poluare etc.): - (10 25) %.

Concluzii privind estimarea preului de circulaie a caselor de locuit, case de

vacan i alte anexe
n urma deplasrilor efectuate n localitile studiate au fost determinai pentru fiecare localitate
Coeficientul de zonare Pz funcie de categoria, mrimea i importana fiecrei localiti, coeficientul
de corecie privind individualizarea n zon Iz funcie de indicii de individualizare cei mai importani
pentru fiecare zon sau localitate mic dup caz n funcie de ofert, caracteristicile tehnico
funcionale, a dotrilor din zon sau localitatea mic dup caz, a materialelor ncorporate, nivelul
finisajelor, gradul de confort, funcionalitate, stare de uzur rezultnd precum i coeficientul raportului
cerere ofert Rc-o stabilit n baza informaiilor luate de la ageniile imobiliare, publicaii de
specialitate sau primriile n cazul localitilor mai mici privind nivelul tranzaciilor, al interesului
manifestat pentru achiziionarea imobilului raportat la puterea de cumprare al locuitorilor din zona
analizat.
Aplicnd la valoarea de referin (valoarea tehnic de baz) Vb, indicele mediu de actualizare
la zi k, coeficientul de corecie pentru zona de amplasament a localitii Pz i coeficientul raportului
cerere ofert Rc-o, au fost estimate valorile orientative din zona pentru locuine de tip case de locuit
funcie de suprafaa construit.
Pentru case de locuit neterminate rmase n diferite stadii de execuie sau aflate n stare de
degradare, uzur care prezint lipsuri majore ale instalaiilor sau au un nalt grad de uzur este
necesar stabilirea prin expertizare a valorii de circulaie.
10

II.3. Estimarea valorilor orientative de circulaie ale imobilelor terenuri

Valoarea real de circulaie a unui teren este stabilit de realitatea economic local i
individualizat, prin tranzacii ntre vnztor i cumprtor.
Cum aceast operaie nu este ntotdeauna posibil, din diverse motive (fiind vorba de un teren
aparinnd statului sau de un vnztor/cumprtor, societate comercial de stat sau particular), este
necesar a se stabili o valoare ct mai apropiat de realitatea comercial a terenului n cauz, pentru a se
putea tranzaciona, n final, aproape de valoarea sa real (de circulaie).
Pn n prezent nu exist o metod de evaluare obligatorie oficial sau general pentru
evalurile la pre liber (la pre de pia) a terenurilor.
Am considerat necesar i oportun a prezenta distinct modul de determinare a preului de
circulaie a terenurilor de construcie amplasate n intravilanul localitilor municipii, orae, comune i
sate, respectiv pentru terenurile agricole extravilane.

II.3.1. Estimarea valorilor orientative de circulaie a terenurilor de construcie

intravilane amplasate n municipii i orae mari
Evaluarea a fost fcut conform metodologiei din Buletinul Corpului Experilor Tehnici nr.
8/1994. n aceast metod de evaluare se pornete de la relaia:
P = K x (A+S+G+T+E+Tf+D+B+R+C+V++Pe) x M x F x Gs x H x Go x Cr x U x Z,
unde:
P preul de circulaie la zi al terenului n lei/mp.
K este coeficientul de aducere a valorii de baz la zi, n funcie de variaia cursului de schimb
interbancar la zi fa de 25.05.1993 cnd 1$=635 lei.
A = amplasamentul
S, G, T, E, Tf Indici reprezentnd diverse dotri sau situaii n procente din A. conform PMB
419/1993
D Indici reprezentnd tipuri de drumuri de acces la teren n procente din A
B Indici reprezentnd dimensiuni i forme (proporii) ale terenului n procente din A
R Indici reprezentnd restricii de folosire conform planului urbanistic n procente din A
C Indici reprezentnd suprafaa adecvat sau nu, n cadrul urban - n procente din A
(+/- 3 5%), funcie de utilizarea i proporia specific a terenului.
Zona 0 i ultracentral la locuine (favorabil)
150 200 mp
Zona 1 i 2 la locuine (favorabil)
200 400 mp
Zona 3 i 4 la locuine (favorabil)
1000 2000 mp
V Indici aspectul urbanistic i estetic al imobilelor i calitatea locatarilor n procente din A
+/- (5 10%).
Pe Indici pentru poluare n procente din A
M coeficient pentru mrimea terenului construibil din toat suprafaa terenului
F coeficient privind natura terenului de fundare
G coeficient privind gradul seismic
H coeficient privind regimul de nlime permis de teren
Go coeficient privind gradul de ocupare
Cr coeficient special de respingere sau lipsa de interes datorit unor cauze complexe
U coeficient privind utilitatea terenului
Z coeficient de zon, care variaz funcie de tipul oraului
U coeficient de zon, care variaz funcie de utilizarea terenului

II.3.2. Estimarea valorilor orientative a terenurilor de construcie intravilane

amplasate n orae mici, comune i sate
Aceast metod de estimare a preului de circulaie este o adaptare a metodologiei date de HGR
834/14.12.1991 pentru aflarea preurilor terenurilor intravilane pentru orae mici, comune i sate.
Se face dup formula:
11

Vt = Vb x K x (1 + N) x M x Gs x H x Go x Cr x U
Vt este valoarea pe metru ptrat a terenului
Vb este valoarea de baz a terenului pe metru ptrat difereniat dup importana localitii
(sat, comun, ora mic).
K este coeficientul de aducere a valorii de baz la zi, n funcie de variaia cursului de schimb
interbancar la zi fa de 25.05.1993 cnd 1$=635 lei.
(1 + N) este coeficientul de corecie a valorii de baz a terenului, n care N reflect suma
notelor acordate pe criterii de departajare (categoria localitii, amplasarea terenului, funciile
economice i caracteristicile sociale ale localitii, poziia terenului fa de accesul la reelele de
transport, echiparea tehnico-edilitar a zonei n care ase afl terenul, caracteristicile geotehnice ale
terenului, restriciile de folosire a terenului conform planului urbanistic general i terenuri poluate cu
reziduuri).
Criterii n baza crora se acord notele necesare departajrii terenurilor
P Poziia terenului fa de localitate
Fe Funcii economico sociale ale localitii
R Poziia terenului fa de cile de transport (sunt cumulativi i n funcie de distana respectiv)
E Echiparea tehnico-edilitar a zonei n care se afl terenul
G Caracteristici geotehnice ale terenului
R Restricii de folosire ale terenului
P Poluare cu reziduuri
B Raportul ntre faada i adncimea terenului
M coeficient pentru mrimea terenului construibil din toat suprafaa terenului
Gs coeficient privind gradul seismic al zonei
H coeficient privind regimul de nlime permis de teren (importan pentru aspectul economic,
suprafa mai mare posibil de construit pe teren)
Go coeficient privind gradul de ocupare al terenului
Cr coeficient special de respingere (lipsa de interes) datorit unor cauze complexe
U coeficient privind utilitatea terenului
Z coeficient de zon (numai pentru orae zona 0) Z = 1,20
K coeficient de actualizare n funcie de variaia valutar (pentru ultima perioad x 0,70)

II.3.3. Estimarea valorilor orientative a terenurilor agricole amplasate n intravilan

i extravilan
Economia de pia oblig ca la stabilirea valorii de circulaie s se ia n calcul valoarea de
circulaie a bunurilor, indiferent care sunt acele bunuri.
Prin adresa Nr. 84523/1993 a Ministerului Agriculturii i Alimentaiei se recomanda ca n
scopul efecturii n mod corespunztor a expertizelor privind evaluarea terenurilor este necesar
folosirea valorii de circulaie a terenurilor agricole care s stabileasc n condiiile de pia, n funcie
de fertilitate, categoria de folosin, productivitatea i randamentul acestora, poziia fa de localitate i
cile de comunicaii.
innd cont de aceste recomandri, Corpul Experilor Tehnici din Romnia prin Buletinul
informativ de specialitate nr. 9 din mai 1994 prezint i recomand urmtoarea metodologie specific
de determinare a valorii de circulaie a terenurilor agricole:
VTA = Vp (CP K1 x K2 x K3) x 25 ani,
n care:
VTA reprezint valoarea unui teren extravilan;
Vp reprezint valoarea brut a produciei;
CP reprezint cheltuielile generale medii de producie, estimate ntre 35 44% din valoare
produciei, n funcie de cultur;
12

K1 reprezint coeficieni ce se adaug (sau nu) la valoarea cheltuielilor de producie, n

funcie de terenurile cu o pant de peste 6 sau 12%;
K2 reprezint coeficieni ce se adaug (sau nu) la valoarea cheltuielilor de producie, pentru
terenuri situate la peste 2km de limita intravilanului;
K3 reprezint coeficieni ce se adaug (sau nu) la valoarea cheltuielilor de producie, pentru
terenuri care nu sunt limitrofe unui drum modernizat.
Conform Legii nr. 18/1991, anexa 1, valoarea venitului agricol pe 25 de ani luai n calcul pe
clase de fertilitate:
Tabel nr.1
Clasa de fertilitate
1
2
3
4
5
Valoare venit agricol n lei/mp.
353
285
230
120
50
La aceste valori sunt aplicabili coeficienii de transformare n teren arabil conform anexei 2, din
regulamentul de aplicare al Lagii nr. 18/1991
Tabel nr.2
Tipul terenului
Coeficient de transformare
- pune
0,4 - 0,9 - 1,0
- fnea
0,5 - 0,9 - 1,0
- vie
1,0 - 4,0
- livad
1,0 - 2,0 (clasic) -3,50 (hibrid)
Nota: - livada se pune pe teren clasa I de fertilitate, pentru cultura intensiv;
- punile sunt obligatorii pe terenuri clasa 4, 5 de fertilitate;
via nu se planteaz dect pe terenuri n pant sau degradate, exceptnd clasa
1 i 2 de fertilitate.
Pentru obinerea valorilor orientative ale terenurilor din intravilanul satelor i comunelor
a fost necesar corectarea valorilor cu urmtorii microindici de individualizare:
n mediul rural terenul optim pentru o gospodrie individual normal este de
1000 mp. Dac aceast suprafa este sub 400mp. se aplic o scdere de 3-5%.
Pentru terenuri cu o suprafa mai mare de 1000 mp., care se poate utiliza ca grdin de
legume, livad sau vie, se poate acorda un spor de 5-8%.
Dac terenul este amplasat ntr-o comun sau sat fr acces uor la drum asfaltat sau dac
nu exist o staie sau o halt de cale ferat se aplic o scdere de 3-8%.
Dac respectiva comuna sau satul are linii regulate de autobuz spre oraul vecin sau dac
are legtur cu un numr mai mare de terenuri, se poate acorda un spor de 3-5%.
Dac terenul este n interiorul comunei aproape de centrul administrativ (primrie,
coal, magazine, poliie, biseric) i cu legturi rutiere bune i directe cu oseaua de
acces sau staia de cale ferat, aceast amplasare d dreptul la un spor de 2-5%.
Dac terenul are posibiliti de acces separat, total sau parial, dnd posibilitatea arendrii
grdinii de lugume sau livezii, se poate aplica un spor de 10%.
Dac terenul este amplasat pe o strad asfaltat sau chiar pe oseaua naional care
strbate localitatea, acesta este un mic avantaj suplimentar ce poate duce la un spor de 23%.
Dac terenul prin amplasarea sa, d posibilitatea transformrii imobilului construit pe el i
avnd faada la strad, ntr-un spaiu comercial, acesta reprezint un mare avantaj i
conduce la un spor de 10-15%.

Concluzii privind estimarea valorilor orientative de circulaie a terenurilor

Pentru determinarea preului orientativ de circulaie al terenurilor au fost efectuate deplasri n
localitile n cauz pentru stabilirea coeficienilor de corecie specifici cei mai importani (indicii de
individualizare, gradele de fertilitate, mrimea, categoria i funciile economice etc.).
Pentru fiecare localitate au fost stabilite valorile de baz ale terenurilor i cei mai importani
coeficieni de corecie ai acestor valori, inclusiv microindicii de individualizare. n baza informaiilor
13

obinute n fiecare zon, inclusiv de la ageniile imobiliare care au intermediat terenuri n zona studiat
i publicaiile de specialitate, fiind analizate nivelul tranzaciilor, respectiv interesului manifestat
pentru achiziionarea acelor terenuri raportat la puterea de cumprare a locuitorilor din zon, au fost
stabilite valorile de circulaie minime ale terenurilor.
Rezultatele estimrilor au fost centralizate tabelar pentru fiecare localitate n parte i pe zone de
amplasament stabilite conform Hotrrilor Consiliilor Locale, centralizate n anexele ataate prezentei
lucrri.

II.4. SURSE DE INFORMARE

Pentru ntocmirea raportului de expertiz au fost utilizate urmtoarele surse de informare:
Documentare i informare, prin care s-au constatat:
o Caracteristicile fiecrei localiti sau zone studiate (construciile i teren);
o Informaii i hotrri ale Consiliilor Locale furnizate de primrii;
o Discuii cu Serviciile de Urbanism i Amenajarea Teritoriului din cadrul Primriilor
localitilor analizate;
o Planuri urbanistice puse la dispoziie de primrii i de S.C Proiect ALBA S.A.
Surse bibliografice:
o Ghid Practic de evaluare Sorin STAN, Editura IROVAL, 2003;
o Evaluarea bunurilor imobile M. DARJA ,M. PALAMARIU, Editura TODESCO,
CLUJ-NAPOCA, 2008;
o Pachet de programe pentru evaluarea rapid a construciilor MATRIX EVAL, elaborat
de Matrix Rom Bucureti;
o Din colecia Efectuarea i verificarea expertizelor imobiliare i n construcii
Preul de pia al locuinelor;Locuine juridic, legal, urbanistic, norme,
prescripii, msurtori;Probleme practice;Terenuri juridic, legal, urbanistic,
zonri, evaluri intra i extravilan.
o Anuare statistice;
o Buletine statistice de preuri;
o Revistele de informare Expertiza tehnic elaborate de Corpul Experilor Tehnici din
Romnia.

14