Apartament Cu Trei Odăi Or. Hînceşti, Str. 31 August NR - XX Ap - XX XXXXXXXXXX

CAMERA de COMERŢ şi INDUSTRIE Raportul de evaluare nr.
0358036
a Republicii Moldova. Filiala Hînceşti. din 14.03.2018
din 14 martie 2018
Obiect Apartament cu trei odăi

Adresa: or. Hînceşti, str. 31 August Nr.XX ap.XX
Proprietarul: XXXXXXXXXX
c/p 0982003208611
Beneficiarul evaluării: XXXXXXXXXXXX

Adresa: or. Hînceşti, str. 31 August Nr.XX ap.XX
c/p 0982003208611
Executor: Camera de Comerţ şi Industrie

Filiala Hînceşti, str. Mihalcea Hîncu, 146
Republica Moldova
c/f 1002600036967
tel: (269) 2-36-61;2-22-65
Hînceşti
LICENŢA Seria A MMII Nr. 037796 din 28.10.2004 (valabilă pînă la 28.10.2019) 1
Contract de prestare a serviciilor de evaluare nr.026 din 12.03.2018.
CAMERA de COMERŢ şi INDUSTRIE Raportul de evaluare nr.0358036
SUMAR
1. DATE GENERALE…………………………………………………...……………….....3
Determinarea sarcinii de evaluare............................................................................................4
2. CERTIFICATUL CALITĂŢII EVALUĂRII ………....……....………...…….…….....5
3. SUPOZIŢII ŞI RESTRICŢII PRINCIPALE …….......................……….…...……..….5
4. PROCESUL EVALUĂRII …………………………………….....…...…….…..……… 6

4.1. Identificarea obiectului evaluării……………….......................…….....…..……………..6
4.2. Definiţia tipului valorii estimate………….…………………………..……………….…6
4.3. Analiza datelor factorilor de influenţă asupra valorii bunului imobil…………...........…6
4.4. Caracteristica obiectului evaluării.....................................................................................8
5. APLICAREA METODELOR DE EVALUARE………………….....…….....……......10
5.2. Evaluarea după metoda analizei comparative a vânzărilor ...........…........…............….15

5.3. Evaluarea după metoda veniturilor ……………........…………………….……..…….19
6. Estimarea valorii de lichidare a obiectului.……..……...…….…...............................……20
7. REZULTATUL EVALUĂRII…………………......…………….………….……........23
8. Anexe...................................................................................................................................24
1. Fotografiile obiectului evaluării efectuate la data evaluării.

2.Copia Licenţei cu privire la activitate de evaluare, seria A MMII Nr. 037796, din
28.10.2004 eliberată CCI, genul de activitate „Evaluarea bunurilor imobile”.
3.Certificat de calificare a evaluatorului bunurilor imobile, Cioara Olga, seria EI-IX
nr. 0346 din 30.07.2015 valabil până la 30.07.2020.
4.Cerere – comandă nr.00047 din 12.03.2018
5. Copia buletinului de identitate XXXXXXXXXXX A 200148448 din 13.02.2012
elib. Of .20
6.Copia Extras din Registrul bunurilor imobile a construcţiei Nr. 5301204018.01.004
7.Copia Paşaport tehnic al bunului imobil cu nr. Cadastral. 5301204018.01.004.
8.Copia contractului de vânzare-cumpărare nr.13176 din 24.12.2013.
Către
XXXXXXXXXXXXX
or. Hînceşti, str. 31 August, Nr. XX, ap.XX
14 martie 2018
Stimat beneficiar!
Conform Contractului Nr.026 de prestare a serviciilor de evaluare din 12 martie 2018 şi a cererii-
comandă Nr.00047, Camera de Comerţ şi Industrie a Republicii Moldova, Filiala Hînceşti a efectuat
evaluarea Apartamentului cu trei odăi, amplasat în Republica Moldova, or. Hînceşti, str. 31 August,
Nr.XX, ap.XX, care este înregistrat cu dreptul de proprietate după xxxxxxxx xxxxx, conform,
extrasului din registrul bunurilor imobile cu nr. cadastral 5301204018.01.004
Rezultatul lucrărilor de evaluare efectuate, analiza multilaterală a informaţiei disponibile ne permite

să concluzionăm, că valoarea bunului imobil evaluat la data evaluării – 12 martie 2018, luând în
consideraţie condiţiile restrictive şi supoziţiile admise, constituie în total:
Valoarea de piaţă – 716 000

(şapte sute şaisprezece mii) lei
Valoarea de înlocuire – 413 000

(patru sute treisprezece mii) lei
Valoarea de lichidare - 558 000

(cinci sute cincizeci şi opt mii) lei
Concluziile prezentului raport sunt bazate pe calcule, încheieri şi altă informaţi, obţinute în urma
cercetării pieţei imobiliare şi amplificate de practica şi cunoştinţele profesionale ale evaluatorului.
Descrierea imobilului evaluat, sursele de informaţie şi metodele de analiză sunt prezentate în

capitolele respective ale raportului dat. Totodată, în conţinutul raportului sunt incluse garanţiile
obiectivităţii, supoziţiile şi restricţiile admise în procesul de evaluare.
Raportul de evaluare propus atenţiei Dumneavoastră a fost executat cu cea mai mare răspundere şi
sârguinţă, în deplină corespundere cu Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare
din 18.04.02 ("M.O." din 16.07.02, Nr. 102, p.3-8.), Regulamentului Provizoriu privind evaluarea
bunurilor imobile, aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova nr.958 din 4 august 2003.
Cu respect
Tatiana Cojocaru,
Director CCI filiala Hînceşti
1. DATE GENERALE
Obiectul evaluării:
Denumirea: Apartament cu trei odăi
Amplasamentul obiectului: Rep. Moldova, or. Hînceşti, str. 31 August, Nr. XX, ap.XX
Scopul evaluării: aprecierea valorii de piaţă, valorii de înlocuire şi valorii de lichidare pentru gaj
bancar.
Perioada medie de marketing: Pe piaţa imobiliară a or. Hînceşti perioada medie de expoziţie a
imobililor locative de tipul obiectului evaluării constituie până la 12 luni.
Proprietarii obiectului şi beneficiarul evaluării:

Copia buletinului de identitate XXXXXXXXXXX nr. A20148448 din 13.02.2012 elib.
Of .20
Documentele prezentate (se anexează) :

1. Copia buletinului de identitate Braga Ecaterina A 200148448 din 13.02.2012
elib. Of .20
2.Copia Extras din Registrul bunurilor imobile a construcţiei Nr. 5301204018.01.004
3.Copia Paşaport tehnic al bunului imobil cu nr. Cadastral. 5301204018.01.004.
4.Copia contractului de vânzare-cumpărare nr.13176 din 24.12.2013.
Menţiuni speciale:
Evaluarea nu conţine expertiza tehnică de construcţie a constructivelor.
Raportul de evaluare este perfectat în două exemplare, dintre care unul se remite Beneficiarului, iar al
doilea - se păstrează în arhiva Camerei de Comerţ şi Industrie a Republicii Moldova, Filiala Hînceşti
Iniţiat de către beneficiarului serviciilor de evaluare
Proprietar/ Beneficiar
XXXXXX XXXXXXXX _________
I. Determinarea sarcinii de evaluare

Apartament cu trei odăi
Obiectul evaluării
5301204018.01.004
Nr. Cadastral a apartamentului
Amplasarea obiectului evaluării or. Hînceşti, str. 31 August Nr.XX ap.XX
Dreptul de proprietate Proprietate privată
Grevarea drepturilor Lipsesc
patrimoniale
Scopul evaluării Determinarea valorii de piaţă,
valorii de lichidare şi valorii de înlocuire
Destinaţia evaluării Evaluarea imobilului pentru gaj bancar
Data evaluării 12.03.2018
Proprietarul obiectului evaluării XXXXXXXXXXX
c/p 2003020031683
Beneficiarul obiectului evaluării XXXXXXXXXXX
c/p 2003020031683
I.I. Rezultatele evaluării
Caracteristica succintă a Apartament cu trei odăi – S tot = 62,4m 2

obiectului evaluării
Data evaluării 12.03.2018
Data inspectării obiectelor 12.03.2018
Data întocmirii raportului 14.03.2018
Tipul valorilor estimate Valoarea de piaţă, valoarea de lichidare
şi valoarea de înlocuire.
Moneda evaluării Lei RM
Rata de schimb la data evaluării
(conform BNM):
- $ SUA 16,6701 lei RM/$
- € Euro 20,6910 lei RM/€
Valoarea estimată lei MD, fără TVA € Euro
Valoarea de piaţă 716 000 34 600
Valoarea de lichidare 558 000 26 900
Valoarea de înlocuire 413 000 20 000
Notă: Caracteristica completă a obiectelor şi argumentarea rezultatelor obţinute sunt

descrise detaliat în prezentul Raport de evaluare.
2. CERTIFICATUL CALITĂŢII EVALUĂRII
Evaluatorul care au efectuat evaluarea, în baza cunoştinţelor şi convingerilor confirmă că:

 afirmaţiile şi faptele cuprinse în prezentul raport sunt exacte şi corecte;
 analiza, opiniile şi concluziile enunţate corespund supoziţiilor făcute şi condiţiilor limită,
analiza independentă şi profesională, precum şi concluziile aparţinându-le personal;
 n-au avut interes material curent sau de perspectivă vizavi de obiectul evaluării şi sunt liberi
de orice angajamente suplimentare (în afara angajamentelor rezultante contractului prestări
servicii de evaluare) faţă de careva parte, legată de obiectul evaluării;
 plata pentru serviciile prestate nu ţine de o anumită mărime a valorii obiectului evaluat,
nedepinzând, de asemenea, de careva valoare calculată în prealabil sau de valoarea stabilită în
favoarea uneia din părţi;
 analiza informaţiei, opiniile şi concluziile, cuprinse în raport, corespund legislaţiei în
vigoare, cerinţelor Standardelor de Evaluare Internaţionale, Regulamentului Provizoriu privind
evaluarea bunurilor imobile, aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova nr.958 din
4 august 2003.
3. SUPOZIŢI ŞI RESTRICŢII PRINCIPALE
Parte integrantă a prezentului raport sunt următoarele supoziţii şi restricţii principale:

 prezentul raport este valabil numai integral şi numai în scopurile indicate în el;
 evaluatorul nu poartă răspundere pentru descrierea juridică a drepturilor asupra proprietăţii
evaluate sau pentru chestiunile ce ţin de examinarea drepturilor de proprietate. Dreptul
proprietăţii evaluate se consideră autentic. Proprietatea evaluată se consideră liberă de orice
pretenţii sau restricţii, în afară de cele indicate în raport;
 evaluatorul presupune lipsa oricăror factori ascunşi, care influenţează evaluarea şi starea
proprietăţii. Evaluatorul nu poartă răspundere pentru existenţa unor asemenea factori ascunşi,
nici pentru necesitatea elucidării lor;
 datele obţinute de evaluator şi care se cuprind în raport se consideră veridice. Totodată
evaluatorul nu poate garanta veridicitatea absolută a informaţiei, de aceea pentru toate datele se
indică sursa de informaţie;
 nici clientul, nici evaluatorul nu poate folosi raportul altfel, decât conform prevederilor
prezentului contract;
 informaţia rezultantă evaluării este strict confidenţială şi poate fi oferită numai în cazurile
prevăzute de legislaţia în vigoare a Republicii Moldova;
 părerea evaluatorului relativ la valoarea proprietăţii este valabilă numai la data evaluării.
Evaluatorul nu-şi asumă nici o răspundere privind schimbarea factorilor economici, juridici,
sociali, legislativi şi a altor factori, care pot interveni după data evaluării, influenţând situaţia
economică din ţară şi, respectiv, valoarea obiectului evaluării;
 raportul de evaluare conţine opinia profesională a evaluatorului relativ la valoarea imobilului şi
nu reprezintă garanţia că bunul imobil va fi comercializat în mod obligatoriu la preţul indicat în
prezentul raport.
4. PROCESUL EVALUĂRII
Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri care sunt utilizate de către evaluator
pentru a estima valoarea bunului imobil.
Procesul de evaluare este constituit din următoarele etape principale:
 definirea misiunii de evaluare;
 colectarea şi analiza datelor;
 aplicarea metodelor de evaluare;
 reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale;
 elaborarea raportului de evaluare.
4.1. IDENTIFICAREA OBIECTULUI EVALUĂRII
Obiectul supus evaluării reprezintă un apartament cu trei camere situat la II etaj, la colţul blocului
locativ cu patru nivele, patru scări şi 2 apartamente pe nivel. După o reparaţie capitală şi o renovare
apartamentul are două odăi locative cu suprafaţa 28,6 metri pătraţi, bucătăria cu sufragerie cu o
suprafaţa de 20,1 metri pătraţi, nod sanitar, coridor. Obiectul evaluării este amplasat în oraşul Hînceşti
în centrul oraşului cu acces direct la strada centrală, asfaltată.
Dreptul de proprietate asupra apartamentului se confirmă, după XXXXXXXXXXX, temeiul înscrierii
contract de vânzare-cumpărare nr.13176 din 24.12.2013 cu domiciliu în or. Hînceşti, str. 31 August,
Nr.XX, ap.XX, ce se confirmă prin extrasul din Registrul bunurilor imobile cu număr cadastral:
5301204018.01.004 ce este anexat în raportul de evaluare.
Factorul pozitiv ce influenţează la valoarea de piaţă a obiectului, este reparaţia efectuată după cerenţele
şi standardele europene, amplasamentul reuşit al obiectului: amplasat în zonă rezidenţială, unde în
apropiere este grădiniţă de copii, şcoală, piaţă ceea ce favorizează amplasarea obiectului.
4.2 DEFINIŢIA TIPULUI VALORII ESTIMATE
Valoarea de înlocuire reprezintă suma cheltuielilor totale necesare pentru a construi un obiect cu o
utilitate echivalentă cu cea a obiectului evaluării, calculată în baza preţurilor de piaţă, existente la data
evaluării, cu aplicarea materialelor şi tehnologiilor moderne de construcţie, proiecte şi design şi ţinând
cont de uzura lui.
Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un obiect al evaluării poate fi schimbat, la data
evaluării, între un vânzător hotărât să vândă şi un cumpărător hotărât să cumpere într-o tranzacţie
liberă, după un marketing adecvat, în care fiecare parte va acţiona competent, cu prudenţă necesară şi
benevol.
Valoarea de lichidare (sau valoarea de vânzare forţată) valoarea bunului imobiliar în cazul când
obiectul evaluării este sau urmează a înstrăinat într-o perioadă de timp foarte scurtă şi în condiţii de
expunere pe piaţă neadecvate, comparativ cu perioada şi măsurile necesare pentru a obţine cel mai bun
preţ pe piaţă.
4.3 ANALIZA DATELOR
Analiza celei mai bune şi eficiente utilizări a obiectelor evaluării cu îmbunătăţirile deja existente şi
identificarea variantei care ar garanta în perspectiva de durată un venit maxim.
Analiza se bazează pe următoare criterii, şi anume:
 varianta de utilizare trebuie să fie posibilă fizic,
 varianta de utilizare trebuie să fie legală,
 varianta de utilizare trebuie să fie economic justificată,
 varianta de utilizare trebuie să aducă venitul maxim.
 în calitate de variantă fizic posibilă şi economic justificată a celei mai bune şi eficiente utilizări
a obiectului evaluării se propune de a accepta:
 utilizarea obiectului evaluării în calitate bloc locativ cu apartament, ca cea mai eficientă
variantă de utilizare şi care nu cere investiţii capitale suplimentare.
4.4. CARACTERISTICA OBIECTULUI

a) Descrierea obiectului
Denumirea Apartament cu trei odăi
Amplasarea or. Hînceşti, str. 31 August Nr.XX, ap.XX
Comunicaţii de transport Stradă
Amenajarea urbană Densă
Numărul de scări Patru
Numărul de apartamente pe nivel Trei
5301204018.01.004
Nr. cadastral
Numărul odăilor locative Două
Suprafaţa totală, m 2, 62,4m 2
inclusiv de locuit
Numărul de etaje a clădirii / etajul Parter + 3 nivel
Numărul de balcoane în Unul
apartament
Amplasamentul în bloc La colţul blocului
Anul construcţiei blocului locativ Anii 1980
Fundaţia clădirii Blocuri de beton prefabricate
Pereţii clădirii Panouri din beton armat
Planşeul de pod în clădire Panouri de beton armat cu goluri
Goluri în apartament  Uşile interioare –lemn
 Uşa la intrarea în apartament - din metal
 Ferestrele –din PVC.
Acoperişul clădirii După o renovare cu pantă acoperit cu foi de
azbociment ondulate
Pardoseala Odăi –Laminat,
Baie, Bucătărie ,WC - plăci ceramice
Finisajul interior Îmbunătăţit, Tapete
Utilarea obiectului Curent electric, apeduct, canalizare - orăşenească,
gaz natural, încălzire - autonomă, cablu TV, telefon
Starea tehnică Destul de satisfăcătoare
Starea ecologică Bună
Relieful Liniştit -2-3 grade
Distanţa faţă de centrele comerciale În apropiere de 500m se află magazine comerciale,
şi sociale piaţă, şcoală, grădiniţă, etc.
Accesibilitatea transportului Bună, la o depărtare de 100 – 150m se află staţia de
transport public
Folosirea obiectului Locuinţă (Apartament)
b) Caracteristica tehnică a obiectului evaluării

Apartamentul supus evaluării este amplasat într-un bloc locativ cu parter şi trei nivele, cu patru
scări şi două apartamente pe nivel. Blocul este apreciat vizual în stare destul de satisfăcătoare dat în
exploatare în anii 1980. Blocul este amplasat într-o zonă rezidenţială, în centru şi în apropiere de piaţa
comercială şi alte obiecte social culturale.
Apartamentul este situat la etajul II a blocului locativ. La momentul inspectării, apartamentul se
exploatează conform destinaţiei. Se află în stare destul de satisfăcătoare, după un volum de lucrări de
reconstrucţie şi renovare cu folosirea materialelor şi tehnologiilor de construcţie moderne, care a fost
efectuată în 2016.
Datele specifice pieţei imobiliare:

Perioada medie de marketing
Pe piaţa imobiliară a or. Hînceşti perioada medie de expoziţie a încăperilor locative de tipul
obiectului evaluării constituie până la 12 luni.
5. APLICAREA METODELOR DE EVALUARE

5.1. DETERMINAREA VALORII DE ÎNLOCUIRE A OBIECTULUI EVALUĂRII
Evaluarea bunurilor imobiliare prin metoda costului presupune determinarea mărimii sumei de bani
necesare pentru crearea unui bun imobiliar similar celui evaluat.
Formula generală de determinare a valorii proprietăţii imobiliare prin metoda costului este:
V = V t + (V c – D) (1)
unde:
V – valoarea proprietăţii imobiliare;
V t – valoarea terenului;
D – mărimea deprecierii;
V c – valoarea construcţiei noi, care se calculează după următoarea formulă:
V c = CC + CI + B I (2)
Unde:
CC – costul de construcţie (cheltuielile legate nemijlocit de lucrările de construcţie);
CI – costurile indirecte – cheltuieli legate de efectuarea lucrărilor de cercetări şi prospectări, cheltuieli
investiţionale, alte cheltuieli ce nu sunt legate în mod direct de lucrările de construcţie;
B I – beneficiul investitorului, care reprezintă procentul de venit pentru întreprinderea care efectuează
lucrările de construcţie-montaj. Această cheltuială nu este inclusă în indicii comasaţi.
Metoda cheltuielilor determină nivelul cheltuielilor necesare pentru crearea unui bun imobiliar similar.
Ţinând cont de tipul şi caracteristicile specifice ale obiectului supus evaluării, valoarea obţinută prin
metoda cheltuielilor ne va ajuta în mare măsură la determinarea valorii finale de piaţă a obiectului
evaluat.
5.1.1. DETERMINAREA VALORII TERENULUI
Valoarea de piaţă a terenului în prezentul raport nu a fost solicitată.
5.1.2. DETERMINAREA VALORII CONSTRUCŢIEI NOI
Determinarea valorii construcţiei noi presupune estimarea uneia din cele două valori: valoarea de
reconstituire sau valoarea de înlocuire.
Valoarea de înlocuire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în preţuri curente, pentru a construi
un obiect cu utilitate echivalentă cu cea a obiectului evaluat, folosind materiale moderne de construcţie,
tehnologii de construcţie contemporane, proiecte şi design actualizate.
Valoarea de reconstituire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în preţuri curente, pentru a

construi o copie exactă a construcţiei evaluate, folosind aceleaşi materiale de construcţie, tehnologii şi
manoperă.
Din punct de vedere practic, evaluatorii acordă preferinţă valorii de reconstituire, pentru a evita
determinarea costurilor de construcţie a unei clădiri noi, caracteristicile căreia diferă de cele ale
obiectului evaluării.
Ţinând cont de cele enunţate mai sus, în continuare se va determina valoarea de înlocuire a obiectului
evaluării.
Valoarea de reconstituire se estimează prin aplicarea următoarelor metode:
a) Metoda comparaţiilor unitare;
b) Metoda costurilor segregate;
c) Metoda cantitativă.
În prezentul raport s-a folosit metoda cantitativă. Ca bază a acestei metode se ia o unitate de
comparaţie. Costul unităţii de comparaţie poate fi determinată în baza valorii obiectelor analogice
construite anterior sau în baza „Culegerii indicilor comasaţi ai valorii de inventariere a bunurilor
imobiliare pentru calcularea taxei de stat la efectuarea tranzacţiilor gen cumpărare, vânzare, schimb,
donaţie, gaj, moştenire din 15.06.1997.” (Aprobaţi de Ministerul de finanţe al Republicii Moldova):
Formula generală de calcul a valorii Este:
V c = V t + (V r – D) (3)
Unde:
V c – valoarea construcţiei, lei;
V t – valoarea terenului, lei;
V r – valoarea de reconstituire (valoarea construcţiei noi), lei;
D – Deprecierea construcţiei (valoarea bănească a uzurii fizice a construcţiei), lei;
V r = Ic1m.c. x S tot (4)
Ic1m.c. – indicele comasat de reconstituire a unui metru pătrat de construcţie (la 15.06.1997), lei;
S tot – suprafaţa totală a bunului imobil.
Sursele de informaţie care au fost utilizate pentru determinarea valorii de înlocuire:
- „Culegerii indicilor comasaţi ai valorii de inventariere a bunurilor imobiliare pentru calcularea taxei
de stat la efectuarea tranzacţiilor gen cumpărare, vânzare, schimb, donaţie, gaj, moştenire din
15.06.1997.” (Aprobaţi de Ministerul de finanţe al Republicii Moldova);
- Publicaţii de specialitate;
- Datele Departamentului Statistică şi Sociologie al Republicii Moldova, cu privire la indicii de
indexare a valorii lucrărilor de construcţii-montaj în economia naţională în trimestrul IV a. 2017 faţă de
preţurile constante ale anului 1991.
K 91-17 = 38,883 – indicii de indexare a preţurilor.
5.1.3. DETERMINAREA MĂRIMII DEPRECIERI ACUMULATE

Deprecierea reprezintă reducerea calităţilor de consum ale bunurilor imobiliare din punct de vedere
al investitorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în rezultatul acţiunii
diferitor factori. În practica evaluării bunurilor imobile se disting următoarele forme ale deprecierii:
 Uzura fizică - Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobiliar care se datorează
deteriorării lui sub influenţa factorului timpului şi altor factori externi (factorii fizici, chimici,
exploatarea incorectă a clădirii, etc.).
 Depreciere funcţională - ţine de dezvoltarea tehnologilor contemporan, care permit crearea unor
bunuri imobiliare noi, cu capacităţi mai înalte de a satisface necesităţile pieţei. Tehnologiile noi de
construcţie contribuie la deprecierea parţială sau completă a valorii bunului imobiliar. Deprecierea
funcţională sau învechirea funcţională este determinată de necorespunderea caracteristicilor
clădirilor şi construcţiilor standardelor contemporane ale pieţei şi a cerinţelor consumatorilor.
 Deprecierea economică – Este determinată de influenţa unor factori externi bunului imobiliar.
Factori externi includ: schimbările în economia ţării, ce se răsfrânge asupra cererii pentru mărfuri şi
servicii, şi ca rezultat asupra rentabilităţii întreprinderii, schimbările pe piaţa imobiliară,
schimbările în legislaţia naţională, modificarea condiţiilor de finanţare.
5.1.3.1. DETERMINAREA MĂRIMII UZURII FIZICE
Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobiliar care se datorează deteriorării lui sub
influenţa factorului timpului şi altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea incorectă a
clădirii, etc.). Prin pierderea calităţilor tehnice şi de exploatare se înţelege diminuarea capacităţii
portante, rezistenţei şi rigidităţii sub influenţa mediului. Acestea duc la îmbătrânirea şi căderea
clădirilor.
Se cunosc următoarele metode de determinare a uzurii fizice:
a) Metoda normativă sau vizuală;
b) Metoda valorii nominale;
c) Metoda duratei de viaţă.
În prezentul Raport pentru determinarea mărimii uzurii fizice a fost utilizată metoda normativă
(vizuală). Această metodă se bazează pe estimarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării
tehnice a elementelor constructive de bază a clădirii.
Formula de calcul a uzurii fizice a construcţiei este:
U el x 100
Uc=
Gs el (5)
Unde:
U c – uzura fizică a construcţiei;
U el – uzura elementelor construcţiei;
G s el – greutatea specifică a elementelor constructive.
Sursele de informaţie pentru determinarea uzurii:
- „Culegerea indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a clădirilor şi construcţiilor pentru reevaluarea
mijloacelor fixe” (Moscova, 1970 –1971);
- „Normele de evaluare a construcţiilor ce aparţin cetăţenilor R.S.S. Moldoveneşti în scopul asigurării
de stat”, ediţia 1982, aprobate prin Hotărârea Sovietului Miniştrilor al R.S.S. Moldoveneşti Nr. 119
din 29 martie 1982. (Recomandate de Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile
aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova Nr. 958 din 04.08.2003.), tabelul nr. 2;
- Examinarea obiectelor la faţa locului;
Preventiv evaluării nu a fost efectuată o expertiză tehnică nu s-au efectuat lucrări de deschidere a
obiectelor supuse evaluării.
Clădirea blocului de locuit, formată din mai multe apartamente în care este amplasat şi
apartamentul supus evaluării, conform inspectărilor vizuale se află în stare tehnică destul
de satisfăcătoare. Clădirea nu prezintă devieri, fundamentul, pereţii, planşeul sunt în stare
destul de satisfăcătoare şi nu necesită reparaţie curentă.
DETERMINAREA VALORII DE ÎNLOCUIRE A BUNULUI IMOBIL PRIN METODA

CHELTUIELILOR
Calculul uzurii (deprecieri).
1. Apartament nr. Cad. 5301204018.01.004
Uzura fizică s-a calculat pentru elementele constructive aparte în formă tabelară:
Nr. Denumirea Starea Partea Procentul de Procentul de

elementului elementelor componentă uzură a uzură din
constructiv, % elementului clădire
caracteristica % %
1 Fundaţiile Satisfăcătoare 6 20 1,2
2 Pereţii Satisfăcătoare 22 20 4,4
3 Planşeul Satisfăcătoare 11 20 2,2
4 Acoperişul Satisfăcătoare 2 20 0,4
5 Pardoselile Destul de 12 15 1,8
satisfăcătoare
6 Uşi, ferestre Bună 10 10 1,0
7 Finisarea Bună 20 10 2,0
8 Reţele inginereşti Bună 11 10 1,1
9 Alte lucrări Satisfăcătoare 6 20 1,2
Total: 100% --- 15,3 %
Deci, nivelul de uzură, Uf = 15,0 %
ESTIMAREA VALORII OBIECTULUI EVALUĂRII PRIN METODA CHELTUIELILOR
1. Apartament nr. Cad. 5301204018.01.004

Conform Culegerilor de indici comasaţi a valorii de inventariere a averii imobiliare din 17.06.1997.
Aprobat de Ministerul de Finanţe a Republici Moldova (K= 2670)
Poziţia 63 - 416 preţul de cost pentru 1m2 constituie 531,11 lei.
Actualizat P = 531,11 x 38,883 : 2,670 = 7 734,51 lei
K = 2,670 - coeficientul de indexare a preţurilor pentru a (1991- 1997);
k = 38,883 - coeficientul de indexare a preţurilor pentru a. (1991 – 2017 trimestrul IV) ;
V rec = S x P x K x k, (6) unde
S = 62,4m 2 – suprafaţa obiectului evaluării;

P = 7 734,51 lei – preţul pentru 1m 2;
1,06 – coeficient ce reflectă cheltuielile indirecte;
1,1 – coeficient ce reflectă beneficiul investitorului;
1,2 - TVA
V rec = 62,4 x 7 734,51 x 1,06 x 1,1 x 1,2 = 675 301 lei
Valoarea reziduală constituie:
Vrez = V rec x (100 – Uf) = 675 301 x (100 – 15,0) : 100 = 574 006 lei.
Apartamentul cu trei odăi - supus evaluării, amplasat într-un bloc locativ, reprezintă o
construcţie capitală, construită conform documentaţie de proiect tip din materiale şi
tehnologii de construcţie tradiţionale. În localitatea dată piaţa imobiliară este dezvoltată şi
obiecte similare sunt solicitate şi dispun de unele deprecieri.
DETERMINAREA MĂRIMII DEPRECIERII FUNCŢIONALE
Deprecierea funcţională a obiectelor este determinată de nivelul corespunderii imobilului evaluat

standardelor contemporane în privinţa utilităţii lui funcţionale. Acest tip de depreciere rezultă din
calităţile arhitecturale ale clădirii, planificării corespunzătoare a încăperilor, dotării lor inginereşti.
Pierderea din valoare a bunurilor imobiliare în cazul deprecierii funcţionale este determinată de
evoluţia tehnico-ştiinţifică – folosirea tehnicii eficiente, perfecţionarea materialelor de construcţie,
dezvoltarea tehnologiilor în construcţii, creşterea productivităţii muncii. Cu cât este mai mare perioada
între data construcţiei bunului imobiliar şi data evaluării, cu atât mai mare este deprecierea funcţională.
Luând în consideraţie faptul, că bunul imobil evaluat corespunde nivelului şi cerinţelor şi
standardelor moderne, folosirea materialelor de construcţie şi tehnologii de construcţie moderne, vom
admite mărimea deprecierii funcţionale egală cu 10%, luând în consideraţie acţiunea tuturor factorilor.
DETERMINAREA MĂRIMII DEPRECIERII ECONOMICE
Deprecierea economică rezultă din scăderea valorii obiectului datorită factorilor economici
care acţionează la activitatea normală a bunului imobil. În prezent, economia ţării este într-un declin
economic foarte mare. Situaţia în care se află Republica Moldova in inclusiv si în oraşul Hînceşti
trece o perioada de tranziţie economică, de aici şi rezultă deprecierea economică.
Piaţa bunurilor imobile locative similare obiectului evaluat, sunt expuse spre vânzare ce sunt
în cantităţi mari şi de proporţii mari.
Luând în consideraţie cele menţionate, şi datele statistice pe anul 2016 deprecierea economică a
fost stabilită egală cu 20%, luând în consideraţie:
Deprecierea macroeconomică = 1- (S loc:S ţara) ; 1- (3962:4998) = 0,20 ori 20%.
DETERMINAREA MĂRIMII DEPRECIERII ACUMULATE
La determinarea mărimii deprecierii acumulate se recomandă aplicarea modelului

multiplicativ. Conform modelului multiplicativ, deprecierea acumulată va fi determinată după
formula:
D acumulată = 1 – (1 – U fizică) x (1 – D funcţională) x (1 – D economică) (7) Unde:

D acumulată – mărimea deprecierii acumulate;
U fizică – mărimea uzurii fizice;
D funcţională - mărimea deprecierii funcţionale;
D economică - mărimea deprecierii economice.
Astfel, ţinând cont de formula de mai sus, deprecierea acumulată va fi:
Da = [1 –(1 - Uf) x (1 – D f) x (1 - De)] x 100 =
[1 –(1 – 0,15) x (1 – 0,10) x (1 – 0,20)] x 100 = (1 – 0,612) x 100 = 38,8 %,
DETERMINAREA VALORII DE ÎNLOCUIRE

Deci, valoarea de înlocuire constituie:
Vînl = V rec x (100 - Da): 100 = 675 301 x (100 – 38,8) :100 = 413 284 lei
Deci, valoarea de înlocuire, constituie cu rotunjire: 413 000 lei.
5.2. EVALUAREA PRIN METODA ANALIZEI COMPARATIVE A VÂNZĂRILOR
Metoda analizei comparative a vânzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului imobiliar în
baza analizei comparative a bunurilor imobiliare similare obiectului evaluării care au fost vândute
recent şi ajustării preţurilor de vânzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul evaluării.
Piaţa de vânzare-cumpărare, prin intermediul cererii şi ofertei, determină preţul pentru obiectul supus
evaluării în acelaşi mod ca şi pentru obiectele analogice, concurente. La etapa colectării şi analizei
datelor de piaţă , evaluatorul determină numărul vânzărilor comparabile necesare pentru analizate cu
atât este mai exact rezultatul evaluării. Pentru de selectare, au fost folosite următoarele surse:
Ziarul”MAKLER”; www. imobile.md, www.case.md, www.anunt.md, www.lara.md,
www.makler.md; www.999.md; Alte surse de informaţie.
Preţurile bunurilor imobile comparabile sunt analizate şi corectate în funcţie de asemănări şi
diferenţieri.
Următoarele elemente de comparaţie sunt examinate în cadrul metodei date:
 Drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise;
 Condiţiile de finanţare;
 Condiţiile de tranzacţiei;
 Condiţiile de pieţei;
 Amplasarea;
 Caracteristicile fizice;
 Caracteristicile economice;
 Modul de folosinţă;
 Componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil;
De menţionat faptul că, tranzacţiile de vânzare – cumpărare a unor asemenea obiecte poartă caracter
confidenţial, de aceea evaluatorul s-a orientat mai mult spre ofertele propuse pe piaţă (vânzare) cu
corectarea ulterioară a preţurilor.
În rezultatul studierii pieţii imobiliare din or. Hînceşti, efectuate de către evaluator, piaţa imobiliară
cu destinaţie locativă reprezintă un segment activ.
La etapa de selectare a informaţiei iniţiale, au fost folosite următoarele surse:
www.lara.md; site www.imobile.md, www.999.md, www.case.md, www.makler.md.
În procesul de studiere a pieţei imobilule locative au fost analizate trei obiecte comparabile cu
imobilul propus evaluării.
1. Bunul imobil nr. 1 (or. Hînceşti, str.Alexandru cel Bun,96 centru oraşului – suprafaţa locativă de
63,0m2, drum de acces asfalt, este unit la energie electrică, apeduct, gazoduct, încălzirea autonomă
starea satisfăcătoare)
Preţ de cerere – 38 500 Euro.
2. Bunul imobil nr. 2 (or. Hînceşti, str. Mihalcea Hîncu,99 centru oraşului – suprafaţa locativă de
70,0m2, drum de acces asfalt, este unit la energie electrică, apeduct, gazoduct, încălzire autonomă starea
satisfăcătoare)
Preţ de cerere – 38 000Euro.
3. Bunul imobil nr. 3 (or. Hînceşti, str.M.Kogâlniceanu,3a marginea oraşului – suprafaţa locativă de
74,0m2, drum de acces asfalt, este unit la energie electrică, apeduct, gazoduct, încălzirea autonomă
starea destul de satisfăcătoare)
Preţ de cerere – 40 000 Euro.
Datele sunt preluate de pe site-ul www.999.md foto şi avizele cărora sunt în anexa la raport.
Tabelul obiectelor comparabile

Parametri de Obiectul Obiectul analog Obiectul analog Obiectul analog
comparaţie Evaluării Nr. 1 Nr. 2 Nr. 3
Apartament Apartament Apartament Apartament
Amplasarea or. Hînceşti str. or. Hînceşti str. or. Hînceşti or. Hînceşti str.
31 August, Alexandru cel str. Mihalcea M.Kogâlniceanu,3
XXap.XX Bun,96 Hîncu,99 a
Valoarea ,euro - 38 500 38 000 40 000
Suprafaţa totală 62,4 63 70 74
Preţul 1m 2/ € - 611,1 542,9 540,5
Starea tehnică Destul de Satisfăcătoare Satisfăcătoare Destul de
satisfăcătoare satisfăcătoare
Toate aceste obiecte sunt propuse spre vânzare, iar caracteristicile şi estimarea lor sunt prezentate în
formă de tabel.
Pentru a aduce obiectele comparabile la situaţia obiectului evaluat se fac corectări conform
convingerilor şi experienţei evaluatorului şi anume:
 Drepturile de proprietate, Condiţiile de finanţare, Condiţiile de vânzare, Existenţa balcoanelor,

Distanţa până la transport urban, Încălzirea autonomă - pentru obiectele analoge nu sa aplicat
corecţii, deoarece sunt în condiţii identice.
 Negocierea preţului – pentru obiectele analoge nr.1,2,3 sa aplicat corecţia de micşorare în valoare
de 10%, deoarece preţurile se mai negociază la cumpărător real.
 Amplasarea obiectului – pentru obiectul analog nr.3 sa aplicat corecţia de majorare în valoare de
5%, deoarece este amplasat mai departe de centru, ce este un dezavantaj. Pentru obiectele
analogice nr.1,2 corecţii nu sa aplicat, deoarece condiţiile sunt identice.
 Caracteristica pereţilor – pentru obiectele comparabile nr.1,2,3 sa aplicat corecţia de micşorare în
valoare de 5%, deoarece pereţii sunt din calcar, ce este un avantaj.
 Suprafaţa bucătăriei – pentru obiectul analogic nr.2 sa aplicat corecţia de majorare în valoare de
2%, deoarece bucătăria este mai mică, ce este un dezavantaj. Pentru obiectele analogice nr.1,3
nu sa aplicat corecţii sunt în condiţii identice.
 Materialul pardoselii – pentru obiectul analogic nr.2 sa aplicat corecţia de majorare în valoare de
5%, deoarece pardosea din linoleum, ce este un dezavantaj. Pentru obiecte analoge nr.1 şi nr.3
nu sa aplicat corecţii, deoarece sunt în condiţii identice.
 Nivelul apartamentului – pentru obiectul analog nr.2 sa aplicat corecţia de majorare în valoare de
5%, deoarece se află la etajul 5 ce este un dezavantaj. Obiectul nr.1 şi nr.3 se află în condiţii
identice, corecţii nu sa aplicat.
 Distanţa până la obiectele social-culturale – pentru obiectul nr.3 sa aplicat corecţia în valoare de
5%, deoarece este amplasat mai departe de obiectele social-culturale, ce este un dezavantaj.
 Tipul apartamentului – pentru obiectele analogice nr.1 şi nr.2 sa aplicat corecţia de majorare în
valoare de 2%, deoarece apartamentele sun tipice, ce este un dezavantaj. Pentru obiectul nr.3
corecţii nu sa aplicat, deoarece apartamentele sunt cu design individual.
 Caracteristicile fizice a obiectului – pentru obiectele analogice nr.1,2 sa aplicat corecţia de
majorare în valoare de 10%, deoarece starea tehnică este satisfăcătoare, ce este un dezavantaj.
Pentru obiectul analogic nr.3 nu sa aplicat corecţii, deoarece sunt în condiţii identice.
 Suprafaţa apartamentului – pentru obiectele analogice nr.2,3 sa aplicat corecţia de micşorare în
valoare de 5%, deoarece au suprafaţa mai mare, ce este un avantaj. Pentru obiectul analog nr.1
corecţii nu sa aplicat, sunt în condiţii identice.
Tabelul aprecierii valorii obiectului după metoda analizei comparative a

vânzărilor
Parametrii Obiectul Obiectele analoge
comparabili evaluării
І ІІ ІІІ
Denumirea Apartament cu trei odăi
Amplasarea or. Hînceşti str. or. Hînceşti str. or. Hînceşti or. Hînceşti str.
31 August, Alexandru cel str. Mihalcea M.Kogâlniceanu,
XXap.XX Bun,96 Hîncu,99 3a
Valoarea ,euro - 38 500 38 000 40 000
Suprafaţa totală 62,4 63 70 74
Preţul 1 m2/ € - 611,1 542,9 540,5
Dreptul de Proprietate Proprietate Proprietate Proprietate
proprietate Privată Privată Privată Privată
Ajustarea - 1,00 1,00 1,00
Preţul ajustat, € - 611,1 542,9 540,5
Condiţiile de finanţare De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă
Ajustarea - 1,00 1,00 1,00

Preţul ajustat, € - 611,1 542,9 540,5
Condiţiile de vânzare De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă
Ajustarea - 1,00 1,00 1,00
Preţul ajustat, € - 611,1 542,9 540,5
Negocierea preţului Valoarea de Oferta Oferta Oferta
piaţă
Ajustarea 0,90 0,90 0,90
Preţul ajustat, € 550,00 488,57 486,49
Amplasarea blocului Centru, Drum Centru, Drum Centru, Drum Departe de
locativ asfaltat asfaltat asfaltat centru, Drum
asfaltat
Ajustarea 1,00 1,00 1,05
Preţul ajustat, € 550,00 488,57 510,81
Existenţa lojii şi 1 balcon 1 balcon 1balcon 1 balcon
balcoanelor
Ajustarea 1,00 1,00 1,00
Preţul ajustat, € 550,00 488,57 510,81

Caracteristica Panouri din Calcar tăiat Calcar tăiat Calcar tăiat
Pereţilor beton armat
Ajustarea - 0,95 0,95 0,95
Preţul ajustat, € - 522,50 464,14 485,27
Suprafaţa bucătăriei 8,5 8,0 7,0 9,0
Ajustarea 1,00 1,02 1,00
Preţul ajustat, € 522,50 473,43 485,27
Materialul Pardoselii Laminat, Laminat, Linoleum, Laminat,
Plăci ceramice Plăci ceramice Plăci ceramice Plăci ceramice
Ajustarea 1,00 1,05 1,00
Preţul ajustat, € - 522,50 497,10 485,27
Nivelul 2/ parter + 3 2/ parter + 5/ parter + 2/ parter +
apartamentului 4 etaje 4 etaje 4etaje
Ajustarea 1,00 1,05 1,00
Preţul ajustat, € - 522,50 521,95 485,27
Distanţa până la 0,00m 0,00m 0,00m 0,00m
transport urban
Ajustarea 1,00 1,00 1,00
Preţul ajustat, € - 522,50 521,95 485,27
Distanţa până obiecte 500m 500m 500m 1 500m
sociale
Ajustarea 1,00 1,00 1,05
Preţul ajustat, € - 522,50 521,95 509,53
Tipul Apartamentului Individual Tip Tip Individual
Ajustarea 1,02 1,02 1,00
Preţul ajustat, € 532,95 532,39 509,53
Caracteristicile fizice Destul de Satisfăcătoare Satisfăcătoar Destul de
- Starea tehnică a satisfăcătoare e satisfăcătoare
obiectului
- Finisajul interior
Ajustarea - 1,10 1,10 1,00
Preţul ajustat, € - 586,25 585,63 509,53
Suprafaţa totală, m 2 62,4 63,0 70,0 74,0
Ajustarea - 1,00 0,95 0,95
Preţul ajustat, € - 586,25 556,35 484,06
Sistemul de încălzire Autonomă Autonomă Autonomă Autonomă
Ajustarea - 1,00 1,00 1,00
Preţul ajustat, € - 586,25 556,35 484,06
Ajustarea generală 0,9593 1,0249 0,8955
Ajustarea absolută 0,0407 0,0249 0,1045
Greutatea 2 3 1
Preţul mediu ponderat
1m 2 554,27
Preţul obiectului 34 586

evaluării, €
Valoarea de piaţă a
obiectului evaluării, 715 622
lei
P1∗1+P 2∗2+P 3∗3 484 . 06∗1+586 .25∗2+556 .35∗3

V= = =554 . 27
3+2+1 6 €/ 1 m2
În urma analizei ofertelor prezentate pe piaţa imobiliară şi efectuarea ajustării preţurilor de vânzare
pentru diferenţele dintre aceste bunuri şi obiectul evaluării, valoarea de piaţă s-a stabilit ca preţul
ajustat obţinut în urma aplicării ajustărilor corespunzătoare.
Reieşind din cele de mai sus, evaluatorul poate să primească drept criteriu al preţului
final, egal cu mărimea valorii medii ponderate, 554,27 euro pentru 1m 2. Astfel, valoarea
calculată prin metoda analizei vânzărilor comparabile constituie cu rotunjire: 715 000 lei.
5.3. EVALUAREA PRIN METODA VENITURILOR
La baza metodei veniturilor stă premisa, că valoarea bunului imobil este determinată de valoarea
prezentă a fluxului de venituri care acesta le generează şi se bazează pe următoarele principii:
 principiul anticipării care reflectă opinia cumpărătorului privind veniturile viitoare şi valoarea lor
prezentă,
 principiul celei mai bune şi eficiente utilizări, care presupune utilizarea potenţială şi cea mai
profitabilă a bunului imobil şi care determină valoarea lui ca cea mai înaltă pentru proprietar,
 principiul substituirii, conform căruia cumpărătorul raţional nu va plăti o sumă mai mare pentru o
proprietate, dacă există posibilitatea cumpărării unui bun asemănător, cu aceiaşi utilitate şi la un
preţ mai mic;
În Republica Moldova, aplicarea acestei este destul de problematică, deoarece instabilă economiei ţării,
volatilitatea mare a pieţei capitalului, care se explică prin modificări dese şi esenţiale a ratelor dobânzii
pentru mijloacele împrumutate, fac dificilă determinarea ratei actualizării. Caracterul confuz al politicii
economice de stat şi instabilă situaţiei economice externe nu oferă garanţia obţinerii unor venituri
stabile. Ca urmare metoda venitului se aplică destul de rar.
În dependenţă de gestionarea bunului imobil venitul poate fi diferit. Una din cele mai sigure posibilităţi
de a obţine venit în urma utilizării bunului imobil, este de al da în arendă. Ţinând cont de scopul şi
destinaţia evaluării, evaluatorul a considerat inoportun aplicarea metodei veniturilor. În cazul dat
evaluarea bunului imobil prin metoda venitului nu s-a efectuat.
6. RECONCILIEREA VALORILOR ŞI ESTIMAREA VALORII FINALE

Principalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii bunului imobiliar evaluat. Pentru
a obţine o opinie veridică valoarea proprietăţii imobiliare, evaluatorul aplică diverse metode de
evaluare. Dar este important de menţionat, că nici una din metodele de evaluare nu este universală şi nu
generează rezultate absolute concrete
Valoarea finală este o funcţie a scopului evaluării, constrângerilor de ordin legal şi celor legate de
disponibilitatea datelor.
Metoda mediei aritmetice, nu s-a folosit, metoda mediei aritmetice s-a adus la cele mai dese ori la
subestimarea sau supraestimarea rezultatelor finale ale evaluării.
Metoda mediei pondere, prin folosirea coeficienţilor de pondere - pentru determinarea valorii finale
este considerată mult mai acceptabilă, deoarece unele rezultate pot avea o justificare mai bună decât
altele. Procedura de ponderare poate să se bazeze atât pe aplicarea coeficienţilor cât şi pe ponderarea
relativă a rezultatelor.
Determinarea valorii de piaţă trebuie să se bazeze pe informaţii de piaţă. Conceptul de valoare de
piaţă nu este dependent de o tranzacţie curentă, care are loc la data evaluării. În general, evaluările de
piaţă se bazează pe informaţiile referitoare la proprietăţile comparabile.
Conform Regulamentului provizoriu aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova nr.958 din
04.08.2003, la etapa reconcilierii valorilor, evaluatorul va determina valoarea finală a bonului imobil în
baza rezultatelor obţinute în urma aplicării metodelor de evaluare. În conformitate cu scopul şi
destinaţia prezentului raport de evaluare precum şi cu informaţia disponibilă în procesul de evaluare,
pentru estimarea valorii de piaţă s-a aplicat metoda analizei comparative a vânzărilor şi metoda
cheltuielilor.
La determinarea valorii de piaţă în conformitate cu scopul prezentei evaluări, este mai credibilă metoda
vânzări comparabile, deoarece preţul tranzacţiei reprezintă cel mai bun indicator al valorii de piaţă a
proprietăţii imobiliare. Metoda cheltuielilor nu ţine cont de influenţa factorilor amplasării şi
conjuncturii pieţei. Metoda venitului nu a fost utilizată în cazul dat.
Deşi valoarea finală reprezintă o concluzie imparţială, expertă şi justificată privind valoarea obiectului
evaluat, prezentată de un specialist în domeniu, ea totuşi rămâne doar o opinie, care reprezintă
perceperea evaluatorului a preţului cel mai bun care ar putea fi obţinută într-o tranzacţie.
În baza raţionamentelor enunţate şi analizei rezultatelor obţinute, evaluatorul a apreciat
Valoarea de piaţă, care poartă un caracter de recomandare, a obiectului supus evaluării
situat în or. Hînceşti str. 31 August, XX ap.XX la data evaluării constituie:
V p = Vv.c = 715 622 lei.
cu rotunjire: 716 000lei.
7. ESTIMAREA VALORII DE LICHIDARE
Valoarea de lichidare (sau valoarea de vânzare forţată) (Conform “Regulament provizoriu privind
evaluarea bunurilor imobile” aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova Nr. 958 din
04.08.2003) – valoarea bunului imobil în cazul în care obiectul evaluării este sau urmează a fi înstrăinat
într-o perioadă de timp foarte scurtă şi în condiţii de expunere pe piaţă diferite de cele necesare pentru a
obţine cel mai bun preţ de piaţă. - Conform Standardelor Internaţionale de Evaluare,
Termenul „vânzare forţată” se utilizează adesea în situaţiile în care un vânzător este obligat să vândă
şi/sau nu există o perioadă de comercializare adecvată. Preţul opţional în această situaţie nu
îndeplineşte cerinţele din definiţia valorii de piaţă. Preţul care ar putea fi obţinut în aceste situaţii va
depinde de natura presiunii de a vinde, la care este supus vânzătorul, sau de motivele pentru care o
comercializare adecvată nu poate fi făcută. El poate să reflecte şi consecinţele pentru vânzător a
nereuşitei vânzării într-o perioadă de timp specificată.
Preţul opţional într-o vânzare forţată nu poate fi prezis în mod credibil, cu excepţia situaţiei în care
sunt cunoscute natura presiunii de a vinde sau motivele comercializării neadecvate.
Aşadar reieşind din aceste definiri, două condiţii sunt obligatorii pentru calificarea valorii de lichidare
drept bază a evaluării unui obiect:
1. Obiectul evaluării este înstrăinat într-o perioadă de timp relativ scurtă şi în condiţii de expunere pe
piaţă diferite decât cele necesare pentru a obţine cel mai bun preţ de piaţă.
2. Orice proprietar raţional va vinde proprietatea într-un termen restrâns justificat, o asemenea
vânzare „urgentă” întotdeauna este forţată, indiferent de motivele concrete de care se va conduce
vânzătorul.
Atât perioada rezonabilă, cât şi perioada fixată de expunere pe piaţă, stau la baza principiului
formulat de V. Galasiuc - principiul realizării obiectului fără pierderi la un preţ inferior celui de piaţă.
Esenţa acestui principiu constă în faptul că pierderile generate de realizarea obiectului la un preţ
inferior celui de piaţă trebuie să fie recuperate prin plasarea (investirea) în timpul cel mai apropiat a
veniturilor obţinute de la realizarea obiectului (mai mici decât în condiţii reale de piaţă
Realizarea obiectului în termeni restrânşi întotdeauna este însoţită de pierderi, iar obţinerea
celui mai bun preţ de piaţă este imposibilă în acest caz.
Deci relaţia între valoarea de piaţă şi valoarea de lichidare poate fi exprimată prin următoarea
formulă:
Ke
V L=V L∗k L = ( t d∗m )
( 1+i / m ) Unde:

VL –valoarea de lichidare a obiectului, lei;
Vp –valoarea de piaţă a obiectului, lei;
i –dobîndamedie anuală a investiţiilor în obiecte de piaţă în obiecte similare, %;
te –termenul expunerii în condiţiile realizării conform valorii de piaţă a obiectului, ani;
t –termenul expunerii pentru realizarea forţată a obiectului, ani;
Ke –coeficientul elasticităţii cererii după preţ.
Formula generală de calcul a ratei de actualizare (Yo) este:
Yo = Rf +Ri + RMD + Rlr + Rrbi, unde:
Rf – rata venitului fără risc (5,29 %) – sursa: site-ul oficial a Băncii Naţionale a
Republicii Moldova, la data evaluării.
RI – rata anuală a inflaţiei (6,5 %) - sursa: site-ul oficial a Băncii Naţionale a Republicii
Moldova, la data evaluării.
RMD – rata riscului pe ţară (al Republicii Moldova – 7,5 %) – sursa: site-ul oficial al
economistului Aswath Damodaran.
R lr – rata lichidităţii reduse - (5,29 %) – (rata venitului fără risc: 5,29%* 12/12)
Rrbi – rata riscului bunurilor imobiliare – 5,0%
Astfel, rata actualizării Y0, va constitui:
Yo = Rf +Ri + Rmd + Rlr + Rrbi
Y0 = 5,29% + 6,5% + 7,5% + 5,29% +5,0% = 29,58% ori cu rotunjire 30%
RMD – rata riscului pe ţară

http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/ctryprem.html
Rf – rata venitului fără risc

http://bnm.md/bdi/pages/reports/dop/DOP5.xhtml?id=0&lang=ro
Conform formulei menţionate mai sus valoarea de lichidare a obiectului supus evaluării va fi:
Denumirea indicilor Valoarea
Valoarea de piaţă a obiectului (V p ), lei MD. 716 000
Coeficientul elasticităţii cererii după preţ, (K e). 0,78
Dobânda medie anuală a investiţiilor în obiecte de piaţă în obiecte 0,30
similare, (i), %.
Termenul expunerii în condiţiile realizării conform valorii de piaţă a 0,85
obiectului, (te).
Termenul expunerii pentru realizarea forţată a obiectului, (t). 0,4
Coeficientul de proporţionalitate a valorii de lichidare şi de piaţă (K l). 0,6927

Valoarea de lichidare a obiectului (VL), lei MD. 557 519
Deci, valoarea de lichidare (forţată) a apartamentului propus spre evaluare, constituie

cu rotunjire: 558 000lei.
7. VALOAREA FINALĂ A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE
Pentru obiectul supus evaluării „Apartamentul cu trei odăi”, amplasat în or.

Hînceşti, str. 31 August nr. XX ap. XX, care este înregistrat cu dreptul de
proprietate după: XXXXXXXXXXXX conform, extrasului din registrul
bunurilor imobile cu nr. cadastral 5301204018.01.004, la data evaluării se
propun următoarele valori, care poartă un caracter de recomandare şi pot fi
propuse pentru gaj bancar
Valoarea de piaţă – 716 000

(şapte sute şaisprezece mii) lei
Valoarea de înlocuire – 413 000

(patru sute treisprezece mii) lei
Valoarea de lichidare - 558 000

(cinci sute cincizeci şi opt mii) lei
Evaluarea a fost efectuată de către evaluator:
Certificat de calificare Cioara Olga ___________________

seria EI-IX Nr. 0346
Director CCI Filiala Hînceşti Cojocaru Tatiana L.Ş
Apartament cu trei odăi or.Hinceşti str. 31 August, XX ap.XX
Amplasarea obiectului cu nr. cadastral:5301204018.01

Apartament Cu Trei Odăi Or. Hînceşti, Str. 31 August NR - XX Ap - XX XXXXXXXXXX

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Apartament Cu Trei Odăi Or. Hînceşti, Str. 31 August NR - XX Ap - XX XXXXXXXXXX

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

CAMERA de COMERŢ şi INDUSTRIE Raportul de evaluare nr.

din 14 martie 2018

Obiect Apartament cu trei odăi

Beneficiarul evaluării: XXXXXXXXXXXX

Executor: Camera de Comerţ şi Industrie

2. CERTIFICATUL CALITĂŢII EVALUĂRII ………....……....………...…….…….....5

3. SUPOZIŢII ŞI RESTRICŢII PRINCIPALE …….......................……….…...……..….5

4. PROCESUL EVALUĂRII …………………………………….....…...…….…..……… 6

5.2. Evaluarea după metoda analizei comparative a vânzărilor ...........…........…............….15

1. Fotografiile obiectului evaluării efectuate la data evaluării.

Rezultatul lucrărilor de evaluare efectuate, analiza multilaterală a informaţiei disponibile ne permite

Valoarea de piaţă – 716 000

Valoarea de înlocuire – 413 000

Valoarea de lichidare - 558 000

Descrierea imobilului evaluat, sursele de informaţie şi metodele de analiză sunt prezentate în

Proprietarii obiectului şi beneficiarul evaluării:

Documentele prezentate (se anexează) :

Iniţiat de către beneficiarului serviciilor de evaluare

I. Determinarea sarcinii de evaluare

I.I. Rezultatele evaluării

Caracteristica succintă a Apartament cu trei odăi – S tot = 62,4m 2

Valoarea de piaţă 716 000 34 600

Valoarea de lichidare 558 000 26 900

Valoarea de înlocuire 413 000 20 000

Notă: Caracteristica completă a obiectelor şi argumentarea rezultatelor obţinute sunt

2. CERTIFICATUL CALITĂŢII EVALUĂRII

Evaluatorul care au efectuat evaluarea, în baza cunoştinţelor şi convingerilor confirmă că:

3. SUPOZIŢI ŞI RESTRICŢII PRINCIPALE

Parte integrantă a prezentului raport sunt următoarele supoziţii şi restricţii principale:

4.1. IDENTIFICAREA OBIECTULUI EVALUĂRII

4.2 DEFINIŢIA TIPULUI VALORII ESTIMATE

4.3 ANALIZA DATELOR

4.4. CARACTERISTICA OBIECTULUI

b) Caracteristica tehnică a obiectului evaluării

Datele specifice pieţei imobiliare:

5. APLICAREA METODELOR DE EVALUARE

5.1.1. DETERMINAREA VALORII TERENULUI

Valoarea de piaţă a terenului în prezentul raport nu a fost solicitată.

5.1.2. DETERMINAREA VALORII CONSTRUCŢIEI NOI

Valoarea de reconstituire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în preţuri curente, pentru a

5.1.3. DETERMINAREA MĂRIMII DEPRECIERI ACUMULATE

5.1.3.1. DETERMINAREA MĂRIMII UZURII FIZICE

DETERMINAREA VALORII DE ÎNLOCUIRE A BUNULUI IMOBIL PRIN METODA

Nr. Denumirea Starea Partea Procentul de Procentul de

ESTIMAREA VALORII OBIECTULUI EVALUĂRII PRIN METODA CHELTUIELILOR

1. Apartament nr. Cad. 5301204018.01.004

V rec = S x P x K x k, (6) unde

S = 62,4m 2 – suprafaţa obiectului evaluării;

Valoarea reziduală constituie:

DETERMINAREA MĂRIMII DEPRECIERII FUNCŢIONALE

Deprecierea funcţională a obiectelor este determinată de nivelul corespunderii imobilului evaluat

DETERMINAREA MĂRIMII DEPRECIERII ECONOMICE

Deprecierea macroeconomică = 1- (S loc:S ţara) ; 1- (3962:4998) = 0,20 ori 20%.

DETERMINAREA MĂRIMII DEPRECIERII ACUMULATE

La determinarea mărimii deprecierii acumulate se recomandă aplicarea modelului

D acumulată = 1 – (1 – U fizică) x (1 – D funcţională) x (1 – D economică) (7) Unde:

DETERMINAREA VALORII DE ÎNLOCUIRE

5.2. EVALUAREA PRIN METODA ANALIZEI COMPARATIVE A VÂNZĂRILOR

www.lara.md; site www.imobile.md, www.999.md, www.case.md, www.makler.md.

Tabelul obiectelor comparabile

 Drepturile de proprietate, Condiţiile de finanţare, Condiţiile de vânzare, Existenţa balcoanelor,

Tabelul aprecierii valorii obiectului după metoda analizei comparative a

Ajustarea - 1,00 1,00 1,00